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8,700	{ "claim": "大庆市新潮物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即支付拖欠大庆市××区新潮××室房屋2017年度的物业费2275元以及2018年度的物业费2275元及利息（自2017年1月1日以2275元为基数起按年利率6%计算利息至判决确定的给付之日止；自2018年1月1日以2275元为基数起按年利率6%计算利息至判决确定的给付之日止），合计4550元；2.案件受理费由被告承担。", "court_view": "本院认为：原告提交的物业服务合同、收费许可证、档案查档证明等证据,可以证实原告依据物业服务合同入驻并提供物业服务。按照该物业服务合同中的物业费收费标准每年每平方米27.3元计算，现被告拖欠2017年及2018年的物业费4550元已经构成违约，故对原告要求被告给付以上拖欠的物业费的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的利息的诉讼请求，本院认为原告主张的利息系违约金性质，被告跨年度未交纳物业费，构成违约，应当给付原告相应“利息”，但原告的主张过高，应依法予以调整。本院酌情支持被告自每年度物业费逾期之日起（即2017年度拖欠物业费应从2018年1月1日起给付；2018年度拖欠物业费应从2019年1月1日起给付）至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率（2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算。关于被告抗辩原告物业服务不合格的问题，庭审中，被告提供的照片无法体现具体拍摄时间、经度、纬度，也不具备连续性，无法证明被告的主张，本院对被告该项抗辩不予采信。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,业主可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。", "fact_description": "事实与理由：被告拖欠位于大庆市××区新潮××室房屋2017年度的物业费2275元，2018年度的物业费2275元，原告多次给被告下发催费通知单，但被告以各种理由拒不支付，故原告诉至法院。庭审中原告明确诉讼请求为：1.要求被告立即支付拖欠大庆市让胡路区新潮佳苑居住小区五期A9-6-2-2402室房屋2017年的物业费2275元及利息，2018年的物业费2275元及利息（利息计算方式为：自2017年1月1日起，以2275元为基数，按年利率6%计算利息至实际给付之日止；自2018年1月1日起，以2275元为基数，按年利率6%计算利息至实际给付之日止），两年物业费合计4550元；2.案件受理费由被告承担。林春亮辩称，我方承认2017年、2018年两年物业费没有交，但是是有原因的，对物业服务不满意。承诺24小时保安巡逻，现在没有，承诺是封闭式小区，也没有封闭，小区大门管控不到位，安全措施不合格。车位设计不合理，车辆乱停乱放，导致消防通道堵塞，存在消防隐患。绿化面积小，覆盖率低，水景等设施形同虚设，与收费标准严重不符。监控有死角，探头分辨率不够，导致车辆被刮和高空抛物找不到责任人。房屋和墙壁漏雨不给维修，电梯检测不及时，导致多人被困，单元可视门铃不好使。锁坏了维修不及时，外来人员随意进去，安全隐患大。物业公司对保洁人员管理考核不到位，楼道卫生清理不及时、不彻底。垃圾箱少，设置不合理，垃圾清运不及时，污水横流，严重影响环境，导致鼠患严重，车辆电线被老鼠咬坏。房屋维修基金没有得到有效使用，公共设施设备维修不及时，墙体掉皮，安全隐患大，物业都不予维修。利用公共部位张贴广告，开展商业活动，收入不公开，未与业主分红。物业工作人员态度不好，对待业主的投诉和来访不热情，态度蛮横。根据大庆物业服务条例上面的标准原告没有一项达到要求，物业服务严重不合格。本院经审理认定事实如下：原告大庆市新潮物业管理有限公司系物业服务资质等级一级的物业服务公司。被告林春亮系位于让胡路区新潮××室（建筑面积83.35平方米）房屋登记所有权人。原告依据丽水华城（新潮佳苑）业主委员会与原告签订的《新潮物业服务合同》实际为被告居住的小区提供物业服务。物业服务合同约定：丽水华城业主委员会委托原告对该小区实行物业专项管理，物业费价格每年27.3元平方米，其中（1）综合管理，月每平方米收费0.16元；（2）公共区域清洁卫生，月每平方米收费0.33元；（3）公共区域秩序维护，月每平方米收费0.5元；（4）公共区域绿化日常养护，月每平方米收费0.184元；(5)共用部分、共用设施设备日常运行、保养维修：公共部分，月每平方米收费0.09元；二次供水系统，月每平方米收费0.1元；排水系统，月每平方米0.06元；消防系统，月每平方米0.03元；避雷系统，月每平方米0.015元；公共照明，月每平方米0.07元；弱电系统，月每平方米0.08元；升降系统，月每平方米0.60元；水景（动力），月每平方米0.056元，以上月度每平方米收费合计2.275元，年度每平方米收费合计27.3元。据此被告居住房屋建筑面积83.35平方米，应缴纳年物业费2275元。被告拖欠2017年度及2018年度物业费共计4550元，原告多次催要未果，故原告诉至法院，要求被告给上述物业费并交纳逾期利息。", "footer": "审判员吴佳丽二〇二一年一月十一日法官助理刘艳书记员田梦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。", "header": "黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民事判决书（2020）黑0604民初4988号原告：大庆市新潮物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区西强路38号，统一社会信用代码912306047289757911。法定代表人：刘天雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：费晓明，黑龙江欲凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荣涛，男，1984年5月25日出生，汉族，大庆市新潮物业管理有限公司法务经理，住大庆市让胡路区，被告：林春亮，男，1989年7月21日出生，汉族，个体，住大庆市让胡路区，原告大庆市新潮物业管理有限公司与被告林春亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大庆市新潮物业管理有限公司委托诉讼代理人费晓明、李荣涛及被告林春亮均到庭参加了庭审，本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条之规定，判决如下：一、被告林春亮于本判决生效后五日内给付原告大庆市新潮物业管理有限公司2017年度及2018年度的物业费共计4550元及利息（以2275元为本金基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年1月1日起至2019年8月19日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息，以上利息总金额不得超过实际损失的30%；以2275元为本金基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年1月1日起至2019年8月19日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息，以上利息总金额不得超过实际损失的30%）；二、驳回原告大庆市新潮物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告林春亮承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。" }	{ "claim": "林春亮上诉请求：一、撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初4988号民事判决，请求依法改判或发回重审；二、诉讼费由新潮物业负担。", "court_view": "本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，新潮物业向林春亮主张的是2017年和2018年物业费，故本案是民法典施行前的法律事实引起的纠纷，根据上述法律规定，应适用当时的法律、司法解释的规定，一审法院适用当时的法律正确，林春亮上诉主张适用《民法典》的规定，违反法律规定，本院不予支持。本案的争议焦点是林春亮是否应交纳2017年和2018年物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，新潮物业依据其与丽水华城（新潮佳苑）业主委员会签订的物业服务合同对案涉小区提供物业服务，林春亮作为业主直接受益，其应当及时足额交纳相应的物业费，其未按期交纳应承担继续履行、赔偿损失等违约责任，故一审判决林春亮按照合同约定标准向新潮物业支付物业费及相应利息并无不当，本院予以支持。林春亮虽主张新潮物业提供的物业服务不达标，但依据现有证据并不能证明新潮物业提供的物业服务存在重大瑕疵，林春亮如认为新潮物业的服务质量有待提高，应当以合理的方式提出建议，其以拒绝交纳物业费的方式进行对抗，行为欠妥，也损害了其他已经正常交纳物业费的业主权益。综上所述，林春亮的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。", "fact_description": "事实和理由：一、一审法院认定事实不清。新潮物业承诺24小时保安巡逻，但其并未履行该项服务义务，并且安全措施不合格、车辆乱停乱放，导致消防通道堵塞，存在安全隐患，绿化面积小，覆盖率低，水景等设施形同虚设，与收费标准严重不符。新潮物业服务中，监控有死角，探头分辨率不够，导致车辆被刮和高空抛物找不到责任人，房屋和墙壁漏雨墙体掉皮不给维修，电梯检测不及时，导致多人被困，单元可视门铃不好使，门锁坏了维修不及时，外来人员随意进出，安全隐患大，物业公司对保洁人员管理不到位，楼道卫生清洁不及时，不彻底，垃圾箱少，设置不合理，垃圾清运不及时，污水横流，严重影响环境。上述事实一审法院未依法查实，认定事实不清；二、原审法院适用法律不当。双方物业服务合同纠纷一案，一审法院于2021年1月11日根据《中华人民共和国合同法》及其他法律法规作出一审判决时，《民法典》已经实施，并且《民法典》第1260号已经明确《中华人民共和国合同法》废止，林春亮认为新潮物业未履行合同服务义务，应适用《民法典》第577条的规定，新潮物业应继续履行其应尽的服务义务，并承担违约责任，故一审法院适用法律错误。新潮物业答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。新潮物业向一审法院起诉请求：一、要求林春亮立即支付拖欠大庆市让胡路区新潮××室房屋2017年度的物业费2275元以及2018年度的物业费2275元及利息（自2017年1月1日以2275元为基数起按年利率6%计算利息至判决确定的给付之日止；自2018年1月1日以2275元为基数起按年利率6%计算利息至判决确定的给付之日止），合计4550元；二、案件受理费由林春亮承担。一审法院认定事实：新潮物业系物业服务资质等级一级的物业服务公司。林春亮系位于让胡路区新潮××室（建筑面积83.35平方米）房屋登记所有权人。新潮物业依据丽水华城（新潮佳苑）业主委员会与其签订的《新潮物业服务合同》实际为林春亮居住的小区提供物业服务。物业服务合同约定：丽水华城业主委员会委托新潮物业对该小区实行物业专项管理，物业费价格每年27.3元平方米，其中（1）综合管理，月每平方米收费0.16元；（2）公共区域清洁卫生，月每平方米收费0.33元；（3）公共区域秩序维护，月每平方米收费0.5元；（4）公共区域绿化日常养护，月每平方米收费0.184元；(5)共用部分、共用设施设备日常运行、保养维修：公共部分，月每平方米收费0.09元；二次供水系统，月每平方米收费0.1元；排水系统，月每平方米0.06元；消防系统，月每平方米0.03元；避雷系统，月每平方米0.015元；公共照明，月每平方米0.07元；弱电系统，月每平方米0.08元；升降系统，月每平方米0.60元；水景（动力），月每平方米0.056元，以上月度每平方米收费合计2.275元，年度每平方米收费合计27.3元。据此林春亮居住房屋建筑面积83.35平方米，应缴纳年物业费2275元。林春亮拖欠2017年度及2018年度物业费共计4550元，新潮物业多次催要未果，故诉至法院，要求林春亮给付上述物业费并交纳逾期利息。一审法院认为，新潮物业提交的物业服务合同、收费许可证、档案查档证明等证据,可以证实新潮物业依据物业服务合同入驻并提供物业服务。按照该物业服务合同中的物业费收费标准每年每平方米27.3元计算，现林春亮拖欠2017年及2018年的物业费4550元已经构成违约，故对新潮物业要求林春亮给付以上拖欠的物业费的诉讼请求予以支持。关于新潮物业主张的利息的诉讼请求，一审法院认为新潮物业主张的利息系违约金性质，林春亮跨年度未交纳物业费，构成违约，应当给付新潮物业相应“利息”，但新潮物业的主张过高，应依法予以调整。一审法院酌情支持林春亮自每年度物业费逾期之日起（即2017年度拖欠物业费应从2018年1月1日起给付；2018年度拖欠物业费应从2019年1月1日起给付）至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率（2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算。关于林春亮抗辩新潮物业提供的物业服务不合格的问题，庭审中，林春亮提供的照片无法体现具体拍摄时间、经度、纬度，也不具备连续性，无法证明林春亮的主张，对林春亮该项抗辩不予采信。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,业主可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条之规定，判决：一、被告林春亮于本判决生效后五日内给付原告大庆市新潮物业管理有限公司2017年度及2018年度的物业费共计4550元及利息（以2275元为本金基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年1月1日起至2019年8月19日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息，以上利息总金额不得超过实际损失的30%；以2275元为本金基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年1月1日起至2019年8月19日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息，以上利息总金额不得超过实际损失的30%）；二、驳回原告大庆市新潮物业管理有限公司其他的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告林春亮承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。", "footer": "审判长李丹审判员范继超审判员李晓亮二〇二一年五月二十二日法官助理刘晓航书记员于璐", "header": "黑龙江省大庆市中级人民法院民事判决书（2021）黑06民终1195号上诉人（原审被告）：林春亮，男，1989年7月21日出生，汉族，个体，住大庆市让胡路区被上诉人（原审原告）：大庆市新潮物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区西强路38号。法定代表人：刘天雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘博雅，黑龙江欲凌律师事务所律师。上诉人林春亮因与被上诉人大庆市新潮物业管理有限公司（以下简称新潮物业）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初4988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林春亮与被上诉人新潮物业委托诉讼代理人刘博雅到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。", "judgment": "本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人林春亮负担。本判决为终审判决。" }	false	[]	[ { "claim": "要求被告立即支付拖欠大庆市让胡路区新潮佳苑居住小区五期A9-6-2-2402室房屋2017年的物业费2275元及利息，2018年的物业费2275元及利息（利息计算方式为：自2017年1月1日起，以2275元为基数，按年利率6%计算利息至实际给付之日止；自2018年1月1日起，以2275元为基数，按年利率6%计算利息至实际给付之日止），两年物业费合计4550元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "案件受理费由被告承担", "judgment": [ "fully supported", "fully supported" ] } ]	[ { "article": "第一条", "law": "《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》" }, { "article": "第二十条", "law": "《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》" }, { "article": "第一条", "law": "《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》" }, { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	false
8,701	{ "claim": "原告周某含向本院提出诉讼请求：1、被告清远市某某物业管理有限公司支付损失费56439.60元给原告；2、第三人广东某某有限责任公司清远清城供电局对第一项诉讼请求承担连带赔偿责任；3、本案的诉讼费用由被告清远市某某物业管理有限公司承担。", "court_view": "本院认为，对于双方的意见，本院综合评价如下：原告周某含与被告清远市某某置业发展有限公司均已在本案停电前三四个月明确表示解除双方的《商铺租赁合同》、《附加协议》及《补充协议》，被告清远市某某置业发展有限公司亦通知了原告周某含清场并交还涉案商铺，原告周某含理应及时将涉案商铺交还给被告清远市某某置业发展有限公司，然后再予另行解决解除合同后的赔偿或补偿，但原告周某含至今占用涉案商铺，被告清远市某某置业发展有限公司予以停电催促原告周某含交还涉案商铺，虽方式欠妥，但过错责任在原告周某含。本案停电行为系业主方被告清远市某某置业发展有限公司所为，被告清远市某某物业管理有限公司、第三人广东某某有限责任公司清远清城供电局并不存在过错。故对原告周某含在本案中的诉讼请求，本院均不予支持。", "fact_description": "事实与理由：2019年9月29日，原告与被告清远市某某物业管理有限公司就清远市清城区倚湖居小区商铺房7栋127、122-127号等签订物业管理服务协议，物业商铺建筑面积为370.52平方米。被告清远市某某物业管理有限公司为原告提供物业服务并收取物业管理费用，原告接受其提供的物业服务并支付物业费。该协议为双方真实意思表示，符合法律规定。原告利用商铺经营餐饮，以美蛙火锅店和年年顺景酒楼名义对外营业。至2022年2月，原告一直按协议支付物业服务费，但于2022年3月22日，被告清远市某某物业管理有限公司单方面停止供水供电，致使原告被迫停止餐饮经营。因其断水断电，致原告购买的价值8028元的保鲜食品腐败变质，原告已经接受客户酒席订单也被迫予以撤销。这几年因疫情影响，原告的经营一直处于亏损状态，被告清远市某某物业管理有限公司的行为让原告再致遭受更大经济损失，原告接受预定酒席合计80686元，按餐饮行业利润率60%计算原告损失为48411.60元。另外，第三人作为供电部门，依职权应当对用户使用民用电有管理职责，按照《广东省物业管理实施细则》第48条之规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户，但因其不作为致使被告清远市某某物业管理有限公司肆意妄为，断然给用户断水断电，第三人应当在其过错范围内承担连带赔偿责任。据此，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告清远市某某物业管理有限公司答辩称：一、原告周某含并非系案涉商铺的业主，其无权与答辩人就案涉商铺的物业管理服务方面签订有关业主所依法应享有的权利和义务的条款。物业服务合同是指业主和物业管理企业之间订立的，由物业管理企业为业主提供物业服务，业主支付相应报酬的协议。从原告周某含与答辩人签订的《倚湖居前期物业管理服务协议》内容来看，该物业管理服务协议已明确约定，签约的一方应为案涉商铺的物权所有人（即物业业主），另一方应为物业管理公司（即答辩人），而原告周某含并非系案涉商铺的物权所有人，不属于国务院颁布的《物业管理条例》规定的业主，其本身是无权与答辩人就案涉商铺的物业管理服务方面签订相关协议的，该物业管理服务协议除了约定物业公司应享有的合同权利义务外，所约定的内容基本上都是针对案涉业主所享有的基本权利和义务，属于业主的法定权利，这些权利和义务并不属于案涉商铺的使用者享有或由其承担。事实上，该物业管理服务协议是原告周某含在承租清远市某某置业发展有限公司拥有所有权的案涉商铺约定在商铺出租期间由原告周某含负责交纳物业服务费，周某含受清远市某某置业发展有限公司的委托与答辩人签订物业管理服务合同，负责代清远市某某置业发展有限公司交纳案涉商铺的物业管理费，故该协议产生的法律后果最终应由业主清远市某某置业发展有限公司承受，而并非由原告承受。二、答辩人并无安排人员对原告周某含所承租的案涉商铺进行断水、断电，原告周某含诉请答辩人对其所承租的案涉商铺因断水、断电所造成的损失承担支付责任没有事实和法律依据。答辩人并无安排人员对原告所承租的商铺进行断水、断电。原告提供的证据图片和视频中进行断水、断电的人员是被告清远市某某置业发展有限公司的员工温嘉诚、谢锦荣两人。被告清远市某某置业发展有限公司系案涉商铺业主，其安排人员关停自己拥有产权的案涉商铺的水电的原因是由于周某含多次未按时支付租金，且经催告后仍未支付租金，构成根本违约，其根据法律规定及合同约定，向原告周某含发出《解除合同通知书》和《清场通知书》，要求周某含必须在2022年3月21日前腾退商铺交还、撤离所有人员及室内物品，否则，被告清远市某某置业发展有限公司将于2022年3月22日起停止上述商铺的水电供应。由于原告周某含不理睬被告清远市某某置业发展有限公司的上述通知事项，拒绝清场将商铺归还给被告清远市某某置业发展有限公司，被告清远市某某置业发展有限公司在2022年3月22日即安排自己公司员工温嘉诚、谢锦荣两人来到自己安装的水表和电表处关闭了上述商铺的水电供应，故答辩人一直以来都没有对上述商铺进行过任何断水、断电的措施，原告周某含诉请答辩人对其所承租的案涉商铺因断水、断电所造成的损失承担支付责任没有事实和法律依据。三、被告清远市某某置业发展有限公司在对原告周某含所承租的案涉商铺断水、断电前，答辩人已提前通过发告知函和微信通知的形式通知到原告周某含，已尽到告知义务，故答辩人无需对原告周某含所称的损失承担责任。被告清远市某某置业发展有限公司于2022年3月21日向答辩人发出《通知书》，称原告周某含多次未按时支付租金，且经催告后仍未支付租金，构成根本违约，其根据法律规定及合同约定，向周某含发出《解除合同通知书》，已于2021年11月24日送达并生效，双方签订的《商铺租赁合同》及相关补充协议已于即日解除。因此，被告清远市某某置业发展有限公司已向周某含寄送清场通知书，要求周某含必须于2022年3月21日前腾退商铺交还被告清远市某某置业发展有限公司、撤离所有人员及室内物品，否则，被告清远市某某置业发展有限公司将于2022年3月22日起停止上述商铺的水电供应。答辩人在收到被告清远市某某置业发展有限公司上述《通知书》的当日，立即将该情况以《告知函》和微信通知形式书面告知周某含，被告清远市某某置业发展有限公司将于2022年3月22日自行停止案涉商铺的水电供应，并建议原告周某含尽快协调好与被告清远市某某置业发展有限公司的问题和纠纷，做好停水停电后的财产保护，以免造成停水停电后的损失。因此，答辩人已尽到告知义务，故答辩人无需对原告所称的损失承担责任。四、租赁合同解除后，被告清远市某某置业发展有限公司对出租商铺断水、断电行为合法。原告周某含在租赁合同解除后继续占用被告清远市某某置业发展有限公司的商铺不具有合法性，因此产生的任何不良法律后果均应由其自行承担。根据被告清远市某某置业发展有限公司于2022年3月21日向答辩人发出的《通知书》和其向原告发出的《清偿通知书》，以及结合原告向被告清远市某某置业发展有限公司发出的《解除合同通知函》可见，原告周某含与被告清远市某某置业发展有限公司双方之间就承租案涉商铺所签订的有关《商铺租赁合同》早在2022年3月21日前就已经解除，作为出租人的被告清远市某某置业发展有限公司无须继续履行原租赁合同义务向原告周某含提供符合使用条件的商铺，故被告清远市某某置业发展有限公司对出租商铺断水、断电行为合法。原告周某含在租赁合同解除后继续占用被告清远市某某置业发展有限公司的商铺不具有合法性，因此产生的任何不良法律后果均应由其自行承担。五、原告周某含诉请答辩人支付损失费56439.60元没有事实和法律依据。首先，如上所述，答辩人并未对案涉商铺进行断水、断电。商铺租赁合同解除后，被告清远市某某置业发展有限公司对出租商铺断水、断电行为合法。原告周某含在租赁合同解除后继续占用被告清远市某某置业发展有限公司的商铺不具有合法性，况且被告清远市某某置业发展有限公司在对出租的商铺断水、断电之前，已向原告发出过《清偿通知书》，答辩人在得知被告清远市某某置业发展有限公司要对案涉的房屋采取断水断电措施前就以《告知函》和微信通知形式书面告知原告周某含，建议其尽快协调好与出租方的问题和纠纷，做好停水停电后的财产保护，以免造成停水停电后的损失，答辩人已尽到告知义务，无需对原告所称的损失承担责任。因断水、断电导致的全部损失应由原告周某含自行承担，原告周某含诉请答辩人支付损失费毫无事实和法律依据。其次，断水、断电所造成的损失应该为因断水、断电而发生的实际的损失，不包括预期利益损失，原告将未发生的全部经营收入（包括预期利益）纳入自身损失毫无事实根据和法律依据。原告所称的预期经营收入与业主的停水停电没有必然的因果联系。综上所述，答辩人认为，原告周某含诉请答辩人支付损失费56439.60元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。答辩人恳请人民法院公正裁判，依法驳回原告全部诉讼请求，以维护答辩人合法权益。被告清远市某某置业发展有限公司答辩称：一、被答辩人多次逾期交付租金已达到合同解除条件，经另案判决查明并确认，涉案商铺租赁合同于2021年11月24日解除，被答辩人无权占用答辩人商铺。被答辩人承租答辩人倚湖居7号楼首层127号商铺、122-127号商铺以及二层128-135号商铺，双方签订了《商铺租赁合同》及相关补充协议。租赁期间，被答辩人多次拖欠租金，在答辩人第一次提起诉讼调解后仍然拖欠租金，已达到解除合同条件，答辩人向被答辩人发出《解除合同通知书》，被答辩人于2021年11月24日签收，随后答辩人再次向人民法院提起诉讼，提出确认合同解除、退还场地、没收押金、支付场地占用费等诉讼主张［案号：（2021）粤1802民初19480号］。同时，被答辩人周某含在2021年12月6日也向答辩人发出《解除合同通知书》，向答辩人作出解除两份商铺租赁合同的意思表示。以上事实经人民法院查明，一审判决确认双方合同于2021年11月24日解除，并判决周某含承担立即返还商铺、支付场地占用费、没收押金等相关费用的义务，驳回周某含的全部反诉请求。因此，本案原告周某含在双方合同解除后，负有向答辩人返还租赁商铺的义务，无权继续占用答辩人的商铺进行经营活动，被答辩人起诉要求赔偿的经营损失，发生在其非法占用答辩人商铺期间，不属于法律保护范围的合法权益。二、被答辩人拒不返还商铺，答辩人已两次提前通知被答辩人撤离商铺内的相关物品及人员，否则自行承担相应法律后果，答辩人无需对被答辩人主张的本案费用承担任何责任。答辩人与被答辩人的租赁合同纠纷一审于2022年3月10日开庭审理，由于开庭前被答辩人未向答辩人交还商铺，答辩人于2022年3月11日向被答辩人寄送《清场通知书》，并于3月12日到被答辩人经营的商铺门前张贴通知书，告知其应于2022年3月21日前交还商铺，撤离商铺内的所有人员及室内物品，否则答辩人将于2022年3月22日起停止商铺的水电供应。但期间被答辩人仍然照常营业，并没有腾退商铺的迹象，答辩人于2022年3月21日再次张贴《清场通知》，明确告知被答辩人，公司将于2022年3月22日上午十点前关停商铺水电。所以，被答辩人对于商铺关停水电一事，已提前知悉，同时，双方均提出解除合同的情况下，被答辩人无权继续占用租赁商铺。然而被答辩人明知即将被采取关停水电，双方合同已终止，却仍然订购生鲜食品、按受围餐的预定，没有提前或者怠于撤离商铺内的生鲜食品，其所谓的“损失”完全是由其个人故意造成的，应当由其本人承担全部的责任，答辩人无需对其主张的损失承担任何责任。综上所述，被答辩人提出的诉讼主张没有合法依据，答辩人无需对本案承担任何责任，请求贵院采纳答辩人的全部答辩意见。第三人广东某某有限责任公司清远清城供电局答辩称：一、本案为物业服务合同纠纷，根据合同的相对性原则，我局并非《倚湖居前期物业管理服务协议》的签署主体，合同对我局并无法律约束力，现原告要求我局对清远市某某物业管理有限公司违反合同约定的行为承担连带责任并无任何依据。根据原告提供的证据4合同显示：合同的甲方处盖章方为清远市某某物业管理有限公司，乙方处签字方为原告；原告提供的证据5物业费收据显示：客户名称为原告，出具该收据的单位为清远市某某物业管理有限公司。根据合同的相对性原则，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同约定提出请求或提起诉讼，只有合同当事人才能享有合同约定的权利并承担该合同规定的义务，且违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生。我局并非合同的合同当事人，未在合同上签字或盖章，也未明确表示愿意承担合同上的合同义务，合同对我局并无法律约束力，现原告要求我局对合同当事人清远市某某物业管理有限公司违反合同约定的行为承担连带责任并无任何依据。二、根据原告提供的起诉状所述，停电系清远市某某物业管理有限公司的单方面行为，并非我局的行为。我局已严格按照与清远市某某置业发展有限公司（后于2020年3月过户于清远市某某物业管理有限公司）签署的《供用电合同（高压）》履行供电的义务。2018年12月29日，我局与清远市某某置业发展有限公司签订《供用电合同（高压）》，建立供用电合同关系；用户编号为0318010146231434；用电地址为广东省清远市清城区街道田龙社区居委会123467和地下室（商业）；供、受电设施产权分界点为110ＫＶ飞水站10ＫＶ飞来湖线10ＫＶ倚湖居公用开关站604开关与用户10ＫＶ电缆螺丝连接处；分界点电源侧产权属供电方，负荷侧产权属用电方；并约定：供、用电双方按产权归属各自负责其电力设施的维护、日常管理和安全工作，并承担有关法律责任。2020年3月24日，清远市某某置业发展有限公司与清远市某某物业管理有限公司向我局递交过户申请资料，申请将用户编号为0318010146231434，用电地址为广东省清远市清城区街道田龙社区居委会123467和地下室（商业）的用户名由清远市某某置业发展有限公司变更为清远市某某物业管理有限公司，完成过户申请手续后，由我局与清远市某某物业管理有限公司继续履行《供用电合同（高压）》相关权利义务。根据原告起诉状所述，本次停电系清远市某某物业管理有限公司的单方面行为，并非我局的行为。自我局签署《供用电合同（高压）》以来，一直严格按《供用电合同（高压）》的约定履行供电的义务。2022年3月22日我局接到原告的投诉电话后，我局已立即于当天派人到案涉地址的小区对产权归属于我局的电力设施进行了详细的核查，并未发现存在停止供电或存在供电障碍的情况。三、我局系供电企业，按供用电合同约定履行权利义务，而非电力行政部门，我局没有行政管理的职能，也无权干涉用户依约用电的行为。如清远市某某物业管理有限公司违反物业服务相关规定或物业服务合同相关约定的，原告应向清远市某某物业管理有限公司主张权利，而原告主张我局对其损失承担连带赔偿责任没有事实和法律依据。原告的民事起诉状提及的“第三人作为供电部门，依职权应当对用户使用民用电有管理职责”纯属原告的认识误区。根据我局的工商信息可知，我局的企业类型为有限责任公司分公司、纳税人资质为一般纳税人（增值税），所属行业为电力、热力生产和供应业，登记机关为清远市清城区市场监督管理局，经营范围系投资、建设和经营管理广东电网，经营相关的输配电业务；参与投资、建设和经营相关的跨区域办理变电和联网工程；从事电力购销业务，负责电力交易和调度；电力设备、电力器材的销售、调试、检测及试验；从事与电网经营和电力供应有关的科学研究、技术监督、技术开发、电力生产调度信息通信、咨询服务、电力教育和业务培训。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。由此可见，我局系供电企业，按供用电合同约定履行权利义务，我局没有管理民用电的行政职能。根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第二条规定“本办法适用于本省行政区域内物业服务收费行为。”因此，该物业服务收费管理办法调整的范围是物业服务收费行为，如清远市某某物业管理有限公司违反相关规定，或违反物业管理服务合同相关约定的，原告应向清远市某某物业管理有限公司主张相关权利，而原告主张我局对其损失承担连带赔偿责任没有事实和法律依据。四、原告所主张的损失涉及生鲜食品的腐败变质、客户酒席订单的取消，但停电并非造成前述损失的唯一因素，停电与原告所主张的损失之间并无因果关系，原告应承担举证不能的后果。1、根据原告提供的证据7显示：原告主张的生鲜食品如猪肉饺、牛肉等均是2022年3月15日前进货的，有些甚至是3月6日进货，上述生鲜食品有可能在停电前就已存在腐败变质的情况，也有可能早已被食用，毕竟距离停电的3月22日，原告进货该生鲜食品已长达一个星期甚至半个月的时间。2、根据原告提供的证据8显示，取消酒席订单的原因不明。有可能是原告所述的停水原因，也有可能是原告本身提供的服务无法达到客户要求，也有可能是客户已寻找到其他更符合其要求的酒楼等等各种因素，停电并非唯一的原因。原告并未证明停电与原告所主张的损失（生鲜食品的腐败变质、客户酒席订单的取消）之间存在因果关系，原告应承担举证不能的后果。综上，答辩人认为，原告对答辩人的诉讼请求、事实与理由均无法律依据和事实依据，盼请贵院依法驳回原告对我方的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益!当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年9月28日，原告周某含与被告清远市某某置业发展有限公司签订《商铺租赁合同》，约定原告周某含租赁被告清远市某某置业发展有限公司位于清远市清城区路号号楼层号商铺层号商铺；2019年10月25日，原告周某含与被告清远市某某置业发展有限公司再签订《商铺租赁合同》，约定原告周某含租赁被告清远市某某置业发展有限公司位于清远市清城区路号号楼层号商铺；后双方又签订《附加协议》及《补充协议》，进一步明确双方的权利义务。被告清远市某某物业管理有限公司是上述物业的物业服务企业，第三人广东某某有限责任公司清远清城供电局是供电企业。2021年11月24日，被告清远市某某置业发展有限公司向原告周某含送达通知，要求解除租赁合同收回涉案商铺；2021年12月6日，原告周某含向被告清远市某某置业发展有限公司送达通知，要求解除租赁合同。因原告周某含占用涉案商铺未交还，2022年3月22日，被告清远市某某置业发展有限公司在提前多次通知后对涉案商铺予以停电处理。另，原告周某含与被告清远市某某置业发展有限公司就租赁关系已多次诉讼。", "footer": "审判员廖华军二〇二二年八月二十九日书记员刘绮文附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据", "header": "广东省清远市清城区人民法院民事判决书（2022）粤1802民初6307号原告：周某含，女，1990年3月17日出生，汉族，住湖南省澧县。被告：清远市某某物业管理有限公司，住所地清远市清新区。法定代表人：聂某源。委托诉讼代理人：杨腾造，广东易之堃律师事务所律师。被告：清远市某某置业发展有限公司，住所地清远市清城区。法定代表人：刘某林。委托诉讼代理人：谢坚荣，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆嘉敏，广东正鑫律师事务所律师。第三人：广东某某有限责任公司清远清城供电局，经营场所清远市新城5号区。负责人：吴某成。委托诉讼代理人：龙爱金，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏舒映，广东广信君达律师事务所律师。原告周某含与被告清远市某某物业管理有限公司、第三人广东某某有限责任公司清远清城供电局物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据被告清远市某某物业管理有限公司的申请，依法追加清远市某某置业发展有限公司为本案被告，适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告周某含、被告清远市某某物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨腾造、被告清远市某某置业发展有限公司的委托诉讼代理人谢坚荣、陆嘉敏、第三人广东某某有限责任公司清远清城供电局的委托诉讼代理人龙爱金、苏舒映到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决如下：驳回原告周某含的诉讼请求。案件受理费605元，由原告周某含负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。" }	{ "claim": "上诉人周禹含上诉请求：1、请求撤销原判发回重审或查清事实后改判。2、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。", "court_view": "本院认为，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据多方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为对于周禹含主张其因断水断电造成的损失应否由立林物业公司承担赔偿责任。关于焦点问题。本案系物业服务合同纠纷，周禹含与立林物业公司作为合同相对方，均应依照双方签订的《倚湖居前期物业管理服务协议》来确定各自的权利义务。上述合同约定立林物业公司负责对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，并未约定立林物业公司有保证任何时候周禹含租赁场所的非房屋共用部位的水电都正常运转的义务。根据查明的事实，本案停水停电行为系泛盈置业公司因其与周禹含之间的租赁合同纠纷而采取的措施，并非立林物业公司所为。且在泛盈置业公司向立林物业公司发出停水停电通知后，立林物业公司已经及时告知周禹含，建议其尽快协调好问题与纠纷，以免造成停水停电后的损失，因此立林物业公司已尽到相应义务。周禹含以立林物业公司单方面停水停电为由要求其承担食品腐败变质损失以及预订酒席损失，缺乏事实依据和法律依据，一审法院未予支持并无不当。另外，本院注意到，一审法院系根据立林物业公司的申请追加泛盈置业公司为被告，但周禹含在一审并未变更诉讼请求要求泛盈置业公司承担赔偿责任，且本案系物业服务合同纠纷，周禹含与泛盈置业公司之间系租赁合同纠纷，两者并非同一法律关系，因此泛盈置业公司是否因其断水断电而需向周禹含承担赔偿责任，并不是本案的审理范围，本院不作审查。综上所述，上诉人周禹含的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。", "fact_description": "事实和理由：一审判决事实认定错误。一、上诉人与立林物业公司签订有《物业服务合同》，且立林物业公司一直以来也按照合同要求向上诉人提供物业管理服务，上诉人也按照约定向立林物业公司支付相关费用。双方既有物业管理服务约定，也有物业管理服务事实。立林物业公司作为合同相对方向上诉人提供水电供应是义务，立林物业公司未按照约定履行保障客户水电正常供应的义务。二、上诉人与泛盈置业公司签订有《房屋租赁合同》，泛盈置业公司在所出租的商铺不符合消防要求的情况下单方面向承租人发函要求解除合同，属于违约行为。泛盈置业公司在法院未对《商铺租赁合同》的解除作出生效判决前单方面暴力断绝水电，对上诉人造成的损失具有直接因果关系。立林物业公司有义务对物业区域内的建筑设施进行管理维护，而立林物业公司在泛盈置业公司并没有明确的合法依据解除合同的情况下，对其暴力剪断水电的行为不予制止，且没有及时向供电局、住建局报告请求处理，有明显过错责任。三、泛盈置业公司向上诉人发出《清场通知》后，上诉人就该通知予以回复，告知对方在法院未作出判决的情况下不得擅自解除合同，否则应当对造成的损失承担相应责任。四、一审法院判决缺失公平，一审法院法官在判决书中只提出上诉人的诉讼请求，对上诉人的当庭意见以及庭后提交的庭审意见书只字不提，且未在判决书中提及上诉人在庭审中提出的其与泛盈置业公司《商铺租赁合同》纠纷案件已另案处理且判决并未生效的主张，选择性地采信泛盈置业公司的证据，作出错误的判决结论。五、上诉人在泛盈置业公司剪断水电前已按月付清各项费用，泛盈置业公司不应采取停水停电措施。被上诉人立林物业公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理结果正确，依法应予维持。一、答辩人并无安排人员对案涉商铺进行断水断电，系商铺业主泛盈置业公司关停自己拥有产权的案涉商铺水电，原因是周禹含多次未按时支付租金，经催告后仍未支付租金，构成根本违约。二、泛盈置业公司根据法律规定及合同约定，于2021年11月23日向周禹含发出《解除合同通知书》，已于2021年11月24日送达并生效。周禹含于2021年12月6日向泛盈置业公司发出《解除合同通知函》，函告泛盈置业公司正式解除双方之间签订的案涉商铺租赁合同。根据法律规定，合同已于《清场通知书》发出即2022年3月21日前就已经解除，而周禹含拒绝清场将商铺还给泛盈置业公司，泛盈置业公司即于2022年3月22日安排员工关闭了案涉商铺的水电。泛盈置业公司在租赁合同解除后对出租的案涉商铺断水、断电行为合法，无需继续履行原合同义务。周禹含在租赁合同解除后继续占用商铺不具有合法性，因此产生的不良法律后果由其自行承担。三、泛盈置业公司在对周禹含所承租的案涉商铺断水断电前，答辩人就已提前通过发告知函和微信通知的形式通知周禹含，已尽到告知义务，不存在过错，周禹含关于答辩人承担损失赔偿责任的诉讼请求缺乏事实和法律依据。四、周禹含1月份的电费、2月份的水电费以及3月份的物业管理费迄今为止都没有缴纳，答辩人保留追究周禹含拖欠水电费以及物业管理费的权力，将另案再进行相应的处理。被上诉人泛盈置业公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉无理，请求二审法院维持原判。一、周禹含并无证据证明其损失的价值，周禹含在一审中提交的证据都不是合法票据。二、案件的缘由是在于周禹含拖欠了答辩人的租金，触发了合同的解除条件，于是答辩人向周禹含发出解除合同通知书，且周禹含也向答辩人发出了解除合同通知函，明确表示双方合同已经解除。合同解除后，答辩人连续多次向周禹含发出腾退的告知书，从合同解除到采取断水断电的举措已经有超过四个月的期限，因此就算存在部分的损失，也是周禹含自身造成的损失，应由周禹含自行承担。原审第三人清城供电局答辩称，一审判决的事实查明无误，认定事实的证据充分、确凿，适用法律正确，程序合法，裁决结果公正合理，二审法院应依法予以维持。一、本案案由为物业服务合同纠纷，根据合同的相对性原则，答辩人并非合同的签署主体，合同对答辩人并无法律约束力，答辩人无需对合同相关违约责任承担连带责任。二、根据一审法院查明的事实，停水停电系泛盈置业公司的行为，答辩人不存在过错，且本次泛盈置业公司操作停电所涉及的电力设施产权属于用电方，即因该电力设施导致发生的人身、财产损失等法律责任均由用电方自行承担，故周禹含主张答辩人对其损失承担连带赔偿责任依法不应得到支持。三、答辩人系供电企业，按供用电合同约定履行权利义务，而非电力行政部门，没有行政管理的职能，无权干涉用户依约用电的行为，因此答辩人不存在任何过错。周禹含向一审法院起诉请求：1、立林物业公司支付损失费56439.60元给周禹含；2、清城供电局对第一项诉讼请求承担连带赔偿责任；3、本案的诉讼费用由立林物业公司承担。一审法院认定事实和裁判理由见广东省清远市清城区人民法院（2022）粤1802民初6307号民事判决书。一审法院于2022年8月29日依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决如下：驳回周禹含的诉讼请求。案件受理费605元，由周禹含负担。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院二审期间，周禹含提交了《清场通知函复》复印件、《庭审意见书》复印件，本院组织当事人进行了证据交换与质证。", "footer": "审判长李延存审判员童伟娟审判员成振平二〇二三年三月六日法官助理周嘉俊书记员韦思烨", "header": "广东省清远市中级人民法院民事判决书（2022）粤18民终6349号上诉人（原审原告）：周禹含，女，1990年3月17日出生，汉族，住湖南省澧县。被上诉人（原审被告）：清远市立林物业管理有限公司，住所地：广东省清远市清城区院环西路1号凯景中央首座六号楼27层02号。法定代表人：聂国源，该公司经理。委托诉讼代理人：杨腾造，广东易之堃律师事务所律师。委托诉讼代理人：温曼妮，广东易之堃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市泛盈置业发展有限公司，住所地：广东省清远市清城区湖西路87号倚湖居7号楼商铺136号。法定代表人：刘沛林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢坚荣，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆嘉敏，广东正鑫律师事务所律师。原审第三人：广东电网有限责任公司清远清城供电局，住所地：广东省清远市清城区连江路22号清远供电局电力调度楼（住改商）。负责人：吴智成。委托诉讼代理人：龙爱金，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏舒映，广东广信君达律师事务所律师。上诉人周禹含因与被上诉人清远市立林物业管理有限公司（以下简称立林物业公司）、清远市泛盈置业发展有限公司（以下简称泛盈置业公司）、原审第三人广东电网有限责任公司清远清城供电局（以下简称清城供电局）物业服务合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2022）粤1802民初6307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1210元，由上诉人周禹含负担。本判决为终审判决。" }	false	[]	[ { "claim": "被告清远市某某物业管理有限公司支付损失费56439.60元给原告", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] }, { "claim": "第三人广东某某有限责任公司清远清城供电局对第一项诉讼请求承担连带赔偿责任", "judgment": [ "not supported", "not 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8,702	{ "claim": "原告宜宾市雅居安物业管理服务有限公司的诉讼请求为：请求判令被告向原告支付所欠11年的物业管理服务费7814.66元，滞纳金7909.55元，合计金额15724.21元。", "court_view": "本院认为，依法登记并取得房屋所有权人为业主。本案中原告未提供被告依法登记并取得房屋、所服务区域业主委员会确认被告系业主身份等证据，也未提供被告与宜宾恒道房地产投资有限公司制定的临时管理规约、前期物业服务合同等房地产开发商办理房屋交接手续的证据，更没有原告与被告签订的《物业服务合同》。原告没有提供证据证明被告是所服务的业主，应承担不利的法律后果，因此，原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院不予以支持。", "fact_description": "事实和理由：原告为文江镇紫薇花园小区物业管理服务企业，被告为紫薇花园小区7栋2单元4-8（面积:131.56平方米）业主，原告自2009年11月25日至今按照物业管理服务合同及相关的法律法规的规定依法对被告居住的小区实施物业管理，为被告提供了物业管理服务，履行了应尽的义务，截止2020年，被告共拖欠应缴纳的物业管理服务费7814.66元，根据合同第五章物业服务费用等2条，业主超出应交费时间15日，乙方向业主收取从逾期即日起应交费用总额的滞纳金按每天千分之三计算，共计时间11年，每月物业费59.202元，每天1.97元，合计7909.55元，总计15724.21元，原告曾多次以各种形式向被告催交物业管理费，但其以各种借口拒不支付。被告史元辨称：1、房子我2007年5月签署合同购买，开发商收取了购房款，合同约定房屋产权证在一年内办下来，但是我的房屋产权证没有得到办理，至今我也没有得到权属和钥匙，我没有交过其他任何费用；2、原告称对我的房屋进行了管理，但是我的房子现在被隔壁的邻居弄成了一个简易的活动室，有乒乓球桌等，房门是被撬开的，房子我从来没有居住过；3、房屋没有实际交付给我，我不承担物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了以下证据：1、原告公司营业执照副本、法定代表人身份证复印件；2、公示栏张贴信息；3、物业服务合同；4、高县紫薇花园业主委员会证明。被告提交了以下证据：1、被告身份证复印件；2、购房合同复印件一份；3、房屋内照片两张；4、物业条款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告自2009年11月25日至今为文江镇紫薇花园小区物业管理服务企业。被告史元与史蜀中、毕俭序于2007年5月21日同宜宾恒道房地产投资有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于文江镇紫薇花园小区第7幢2单元4-8号的住房，该房为预售商品房，于2007年5月23日在高县房产管理局备案登记。庭审中被告史元自诉其与史蜀中、毕俭序至今没有收到宜宾恒道房地产投资有限公司有关办理房屋交接手续的通知，也未收到办理房屋产权证及交费的通知，现该房处于未办理交接手续状态；被告史元与史蜀中、毕俭序没有和宜宾恒道房地产投资有限公司签订前期物业服务合同，也未与原告签订《物业管理服务合同》。", "footer": "审判员张晓华二〇二一年三月九日法官助理黄凌书记员闫旭萍", "header": "四川省高县人民法院民事判决书(2021)川1525民初296号原告：宜宾市雅居安物业管理服务有限公司，住所地：四川省宜宾市高县庆符镇石门大道东段北侧财富中心1栋2-3号，统一社会信用代码：91511525680417386U。法定代表人：解树伟，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘书元（特别授权），该公司员工。被告：史元，男，汉族，1980年3月28日出生，住四川省高县。原告宜宾市雅居安物业管理服务有限公司与被告史元物业服务合同纠纷一案，本案于2021年2月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托代理人刘书元、被告史元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告宜宾市雅居安物业管理服务有限公司的诉讼请求。案件受理费97元，由原告宜宾市雅居安物业管理服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。" }	{ "claim": "雅居安物业公司向本院上诉请求：1.撤销四川省高县人民法院(2021)川1525民初296号民事判决，改判支持一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由史元负担。", "court_view": "本院认为，双方对该记录表的真实性以及史元购买案涉房屋的事实均无异议，本院对该记录表予以采信，并认定史元在2013年9月25日就案涉房屋已经取得了房屋产权登记，房屋面积为131.56m²。史元未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，高县文江镇紫薇花园业主委员会出具证明，证实雅居安物业公司自2009年11月25日起为该小区提供物业管理服务，效果良好。本院认为，本案争议焦点为史元能否认定为“业主”，是否有向雅居安物业公司支付物业管理费的义务。《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主。”第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”雅居安物业公司二审中提交的《房屋登记信息查询记录表》能够证实史元于2013年9月25日就案涉房屋已经取得了房屋产权登记，无论此前其是否办理接房手续，在法律意义上史元从2013年9月25日即为案涉房屋的所有权人，亦是该房屋业主。雅居安物业公司为案涉小区提供了物业管理服务，史元作为业主应当按时交纳物业服务费用。史元辩称其未办理接房手续，但结合该小区房屋已建成多年，且周围业主基本均已入住，史元因其暂时不需使用而长期未办理相应交接房手续已超过必要的时限，结合其2013年9月25日已办理房屋所有权的情况，本院认为其已实际取得了房屋。关于史元辩称其未与雅居安物业公司签订物业服务合同，没有接受物业服务的意见，本院认为，《物业管理条例》第十二条第四款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”案涉小区的物业服务合同系小区业主委员会与雅居安物业公司依法签订，合同已成立并生效，对作为业主的史元具有法律约束力，史元应当按时交纳物业服务费用，其不能以未接受物业服务为由对抗交纳物业服务费用的法定义务。关于本案物业服务费用的计费时间，雅居安物业公司自2009年开始对小区进行物业管理服务，但在史元取得房屋产权即2013年9月25日之前，雅居安物业公司不能证实史元已经办理了接房手续，或者经过依法合理的通知，史元在明知能够办理接房的情况下拒不配合接房，故对史元取得房屋产权之前的时间段的物业费本院不予支持。在2013年9月25日之后，史元已经依法办理了房屋产权登记，成为了案涉房屋的合法业主，无论其之前是否办理接房手续以及未接房的具体原因，都不能影响其成为业主之后应当履行的交纳物业服务费的义务。对本案的物业服务费用的标准，雅居安物业公司起诉的标准与其和业主委员会签订的物业服务合同载明“多层住宅：0.45元/平方米/月（含二次供水所需费用）”的标准一致，本院予以确认，经计算，截止2020年11月25日史元应交纳的物业服务费为：5091.37元（0.45元/m²/月×86个月×131.56m²）。史元认为案涉房屋被邻居强行撬门进入，且安装了乒乓球台桌等，但其未提交证据证实系雅居安物业公司未履行物业管理义务造成的；雅居安物业公司辩称邻居是经过史元许可同意后才安装的运动设备，随时可以搬走，且业主委员会出具证据证实雅居安物业公司物业服务效果良好，史元的陈述与其多年未就该事宜向邻居或者相关主管部门进行主张相悖，与常理不符，因此本院对该陈述不予认可。关于滞纳金，本案中史元系对“业主”的身份认识错误，其主观上认为自己没有交纳物业服务费的义务，并非恶意拖欠物业管理服务费；同时，雅居安物业公司与史元之间的纠纷在此前并未通过法律途径作出最终判断，结合本案实际情况，对雅居安物业公司关于滞纳金的请求本院不予支持。综上所述，雅居安物业公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。", "fact_description": "事实和理由：1.一审适用法律不当，根据《中华人民共和国民法典》及《物业管理条例》的规定，并非要办理交房手续取得房屋产权才能成为业主，史元陈述其房屋被他人占用属于另一法律关系，不能以此拒交物业管理服务费；2.业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同，对全体业主包括史元均具有法律效力；3.雅居安物业公司已经按照物业服务合同对案涉小区提供了物业管理服务，史元应当依照合同约定交纳物业管理服务费。史元辩称：1.《中华人民共和国民法典》于2021年1月1月才施行，本案事实发生在民法典施行之前，故不能适用；2.《中华人民共和国民法典》未对何时应该交纳物业管理服务费予以明确；3.我没有入住小区，业主委员会签订的合同与我没有关系；4.案涉房屋产权确实是我的，但是房屋没有实际交付给我。请求驳回上诉，维持原判。雅居安物业公司向一审法院起诉请求：判令史元支付所欠11年的物业管理服务费7814.66元，滞纳金7909.55元，合计金额15724.21元。一审法院认定事实：雅居安物业公司自2009年11月25日至今为高县文江镇紫薇花园小区物业管理服务企业。史元与史蜀中、毕俭序于2007年5月21日同宜宾恒道房地产投资有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于文江镇紫薇花园小区的住房，该房为预售商品房，于2007年5月23日在高县房产管理局备案登记。庭审中史元自诉其与史蜀中、毕俭序至今没有收到宜宾恒道房地产投资有限公司有关办理房屋交接手续的通知，也未收到办理房屋产权证及交费的通知，现该房处于未办理交接手续状态；史元与史蜀中、毕俭序没有和宜宾恒道房地产投资有限公司签订前期物业服务合同，也未与雅居安物业公司签订《物业管理服务合同》。一审法院认为，依法登记并取得房屋所有权人为业主。本案中雅居安物业公司未提供史元依法登记并取得房屋、所服务区域业主委员会确认史元系业主身份等证据，也未提供史元与宜宾恒道房地产投资有限公司制定的临时管理规约、前期物业服务合同等房地产开发商办理房屋交接手续的证据，更没有雅居安物业公司与史元签订的《物业服务合同》。雅居安物业公司没有提供证据证明史元是所服务的业主，应承担不利的法律后果，因此，雅居安物业公司要求史元支付物业服务费的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回宜宾市雅居安物业管理服务有限公司的诉讼请求。案件受理费97元，由宜宾市雅居安物业管理服务有限公司负担。二审中，雅居安物业公司提交了《房屋登记信息查询记录表》，拟证实案涉房屋已经交付给了史元。史元质证认为，该证据仅能证实其对房屋享有所有权。", "footer": "审判长李荷审判员王春审判员翟旭玫二〇二一年六月十七日法官助理匡小玲书记员黄晔", "header": "四川省宜宾市中级人民法院民事判决书（2021）川15民终1124号上诉人（原审原告）：宜宾市雅居安物业管理服务有限公司，住所地四川省宜宾市高县庆符镇石门大道东段北侧财富中心1栋2-3号。法定代表人：解树伟，总经理。委托诉讼代理人：刘书元，男，公司员工。被上诉人（原审被告）：史元，男，1980年3月出生，汉族，住四川省高县。上诉人宜宾市雅居安物业管理服务有限公司（以下简称雅居安物业公司）因与被上诉人史元物业服务合同纠纷一案，不服四川省高县人民法院(2021)川1525民初296号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省高县人民法院(2021)川1525民初296号民事判决；二、史元于本判决生效之日起十五日内支付宜宾市雅居安物业管理服务有限公司物业管理服务费5091.37元；三、驳回宜宾市雅居安物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费97元，二审案件受理费193元，共计290元，均已由宜宾市雅居安物业管理服务有限公司预交，由宜宾市雅居安物业管理服务有限公司负担197元，史元负担93元。双方当事人同意败诉方直接向胜诉方支付诉讼费，经品迭后，由史元迳行向宜宾市雅居安物业管理服务有限公司支付93元。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "请求判令被告向原告支付所欠11年的物业管理服务费7814.66元，滞纳金7909.55元，合计金额15724.21元", "judgment": [ "not supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第六条", "law": "《物业管理条例》" }, { "article": "第七条", "law": "《物业管理条例》" }, { "article": "第十二条", "law": "《物业管理条例》" }, { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,703	{ "claim": "原告市政物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠缴的物业管理费18556.2元及逾期违约金18369.5元（违约金自逾期之日起每天按欠费总额的千分之一计算至实际付清之日止）；2.判令被告支付截止至2020年11月31日的水费及电费共2672.89元；3.判令被告支付因本案产生的律师费8000元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。", "court_view": "本院认为，原告已实际向被告所在的小区提供物业管理服务，双方存在事实上的物业服务关系，被告理应按前期物业服务合同的约定支付物业服务费。根据该合同中关于住宅物业服务费用的约定，涉案房屋每月的物业服务费应按2元/月/平方米计算，经核算801房为156.98元/月，804房为128.5元/月，被告确认其自2015年7月始未向原告支付物业服务费及欠付数额，故现原告要求被告支付2015年7月至2020年11月的物业服务费共计18556.2元合理合法，本院予以支持。被告抗辩称小区游泳池未对未成年人开放，导致其子女未能使用游泳池，故其不应全额支付物业服务费，因前期物业服务合同并未约定原告是向业主提供泳池服务的一方，被告亦陈述游泳池需另行收费，故其应就游泳池的使用问题与提供服务的一方另行解决，被告以此抗辩应减免物业服务费无合同及法律依据，本院不予采纳。被告抗辩称原告主张的物业服务费已过诉讼时效，根据原告提供的缴费通知书、《律师函》及上述函件的邮寄记录显示，原告于2017年1月14日、2020年5月20日及2020年8月7日，均曾向涉案房屋地址邮寄相关催款通知，其中2017年1月14日及2020年8月7日的函件有投递记录显示已妥投，故原告上述主张权利的行为均构成诉讼时效的中断，诉讼时效应重新计算，故原告提起本案诉讼之日，即2021年1月8日，并未超过法定诉讼时效，被告该抗辩意见，本院不予采纳。关于违约金。被告确实存在逾期缴纳物业服务费的行为，故原告要求被告支付违约金至付清之日止合法合理，本院予以支持，违约金应自每月16日起算，但合同中关于违约金按每日0.1%计付的标准过高，本院酌情调整违约金的标准为以每月欠付金额为本金，按照每日0.05%的标准计付，且以本金为限，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于水电费。原告主张被告欠付水电费共计2672.89元，被告对此予以认可并同意支付，故原告该项诉请本院予以支持。关于律师费。合同并未约定该项费用应由被告承担，原告该项诉请无合同及法律依据，本院不予支持。被告在举证期限届满后向本院提交的游泳池外照片4张，因被告提交该组证据已过举证期限，且对本案事实的认定无影响，故本院不再另行安排开庭质证。", "fact_description": "事实与理由：2009年5月16日，被告与广州市市政集团有限公司（下称“市政集团”）签订两份《商品房买卖合同》，向市政集团购买了广州市白云区御泉一街6号御岭山庄C6栋801、804房，并分别办理《房地产权证》。2013年6月，我司通过公开招投标方式中标御岭山庄的前期物业管理服务，随后与市政集团签订《前期物业服务合同》，约定我司为御岭山庄提供前期物业管理服务的期限为2013年7月1日至2016年6月30日，该合同经广州市国土资源和房屋管理局白云分局备案。2016年7月13日，我司与市政集团签订《前期物业服务合同二》，约定我司为御岭山庄提供前期物业管理服务至2021年6月30日。根据前述《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同二》第六条、第七条、第二十六条的约定，被告名下的物业属于一期住宅，物业管理费按每平方米2元/月计收，被告应在每月15日前支付当月物业管理费及其他应付费用，逾期支付则每日按应缴款项的千分之一缴纳违约金。自前述《前期物业服务合同》签订后，我司实际履行了《前期物业服务合同》中约定的物业服务管理义务，被告知悉并向我司缴纳物业管理相关费用至2015年6月。自2015年7月起，被告欠缴物业管理费及水电费。2017年至今，我司多次向被告发函催促被告及时缴纳物业管理费、水电费及逾期违约金。2020年8月7日，我司委托律师向被告发出律师函，要求被告及时履行缴费义务，但截至起诉之日，被告仍未支付前述款项，故我司诉至法院，望判如所请。被告林青辩称，不同意原告诉讼请求，理由如下：一、因原定应提供的公用设施设备的使用受限，市政物业减少了物业服务范围，应承担相应违约责任，减免我的物业服务费。根据法律规定及前期物业服务合同，游泳池公建位于物业服务范围内，即属于市政物业服务范围。市政物业基于物业管理区域内的物业服务收费标准已包含游泳池所在的公建部分，但其擅自变更减少原定应提供的公用设施设备的使用（以我的子女未成年为由拒绝其使用小区内配套的游泳池），减少了物业服务范围，应承担相应违约责任，减免我自2017年12月1日至今的物业服务费。二、违约责任在市政物业，应免除我违约金，且要求支付律师费没有依据。2014年-2015年期间，广州市白云区同和路688号御岭山庄文体中心在未征求业主意见情况下，突然禁止未成年人使用小区公建配套的游泳池。我多次向市政物业提出应提供游泳池限制使用的真实理由及合理依据，要求不应损害我的权益、重新允许未成年人使用游泳池。但市政物业一直以“领导意见”为由回避沟通和解决该问题，对我的处理提议长期不予回复，对我权益造成损失。市政物业对我减少了服务范围已属违约，其要求我承担律师费没有法律及合同依据。三、水电费至今均由市政物业捆绑物业服务费同时收取代缴，我未能直接向供电单位及自来水公司直接交缴。此项费用我确认可单独交缴，不与物业服务费混淆，并要求市政物业收取后单独开票。四、若游泳池仍不能向未成年人开放，今后仍应减免我的物业服务费直至我家庭中的未成年人成年。五、原告诉讼请求已过保护民事权利诉讼的时效期，应免除我2017年11月30日之前的物业管理费。六、我未收到原告委托律师发出的律师函。其EMS投递证明的签收人为“他人代收”，我未委托任何人代收该快递。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系广州市白云区同和路御泉一街6号801房、804房（以下简称涉案房屋）的权属人及实际居住人。2013年6月28日，广州市市政集团有限公司（甲方）与市政物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对广州市御岭山庄项目提供前期物业管理服务。物业服务费收费标准实行包干制方式，其中一期住宅物业服务费收费标准为每月每平方米2元。物业服务费主要用于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等开支。物业管理费按每月交纳一次，业主或物业使用人应在每月的15日前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费及垫付的水电费、公共分摊水、电费用，每天按应缴物业管理费及垫付的水电费、公共分摊水、电费用等欠费总额的0.1%的标准向乙方支付违约金。本合同管理期限为3年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止等等。2017年7月13日，广州市市政集团有限公司（甲方）与市政物业（乙方）签订《前期物业服务合同二》，约定内容同上。原告为涉案房屋所在小区提供物业管理服务至今。原告为证实被告欠缴物业服务费及水电费向本院提交了收据、欠缴明细及发票。被告确认其自2015年7月始未缴纳物业服务费及欠付数额，但因小区游泳池未对未成年人开放而拒绝全额支付物业服务费。其同意支付欠缴的水电费2672.89元。2017年1月14日，原告分别向涉案801房、804房邮寄缴费通知书，通知业主缴纳2015年7月至2016年12月的物业服务费、滞纳金及2015年7月至2016年10月的水费及水电分摊费。根据广东邮政速递11183客服中心出具的妥投证明，上述缴费通知书已于同年1月15日妥投并由他人签收。2020年5月20日，原告再次向涉案801房、804房邮寄缴费通知书，通知业主缴纳2015年7月1日至2020年6月30日的物业服务费、滞纳金及2015年5月1日至2020年4月30日的水费及水电分摊费。同年8月7日，原告向被告寄送《律师函》，要求被告支付欠付物业服务费19573.4元。该《律师函》邮寄至涉案房屋地址，并已于同年8月17日妥投。诉讼中，原告为证实其因本案支出律师费8000元，向本院提交《民事案件委托合同》。被告为证实其未成年子女不能使用小区游泳池，向本院提交泳池外张贴的公示，记载“满18岁以上方可进入游泳池”。", "footer": "审判员刘笛二〇二一年三月二十二日书记员傅奎显", "header": "广东省广州市白云区人民法院民事判决书（2021）粤0111民初1544号原告：广州市市政物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区西湾路118号四楼406房。法定代表人：周峰。委托诉讼代理人：邱培杰，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李均尧，北京大成（广州）律师事务所实习律师。被告：林青，女，1973年5月31日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。原告广州市市政物业管理有限公司（以下简称市政物业）与被告林青物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告市政物业的委托诉讼代理人邱培杰、李均尧，被告林青到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告林青向原告广州市市政物业管理有限公司支付2015年7月至2020年11月的物业服务费18556.2元并支付违约金（每月违约金均以285.48元为本金，按照每日0.05%的标准自当月16日起计算，分别计算至付清之日止，且均以本金为限）；二、自本判决生效之日起三日内，被告林青向原告广州市市政物业管理有限公司支付水电费2672.89元；三、驳回原告广州市市政物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费495元，由原告广州市市政物业管理有限公司负担274元，由被告林青负担221元并于本判决生效之日起三日内迳付原告广州市市政物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。" }	{ "claim": "林青上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回市政物业的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用全部由市政物业负担。", "court_view": "本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.市政物业本案主张的物业管理费是否部分超过诉讼时效；2.一审法院认定的违约金计算标准是否合理。对此，本院分析如下：关于市政物业主张的物业管理费是否部分超过诉讼时效的问题。《前期物业服务合同》约定：“物业管理费按每月缴纳一次，业主或物业使用人应在每月的15日前履行缴纳义务。”根据上述约定，每月物业管理费应自当月16日开始计算诉讼时效。市政物业主张物业管理费系同一债务的分期履行，并应从最后一期履行期限届满之日计算诉讼时效，缺乏法律依据，本院不予采纳。因此，本案所涉物业管理费应适用法定三年的诉讼时效，并自当月16日开始计算诉讼时效。根据本案查明事实，市政物业曾于2017年1月14日、2020年5月20日及2020年8月7日向涉案房屋地址邮寄催收通知，虽然市政物业未举证证实2020年5月20日的催收通知已由林青本人签收，但邮件的收件地址为涉案房屋，而无证据证实林青曾通知市政物业变更联系地址，故市政物业向涉案房屋地址邮寄催收通知，应当视为其已向林青提出履行请求，构成诉讼时效中断的法律效果。至于2020年8月7日的律师函是否有效送达，不影响本案所涉物业管理费的诉讼时效认定。由于2017年1月14日至2020年5月20日超过三年，而市政物业未举证证实其在此期间曾向林青提出履行请求，故从2020年5月20日倒推三年即2017年5月19日前的物业管理费已超过诉讼时效，双方约定物业管理费的支付时间为每月15日前，故本院对市政物业主张的2017年5月前的物业管理费不予支持。林青应向市政物业支付2017年6月份起至2020年11月份801房、804房的物业管理费共计11990.16元。一审法院对诉讼时效的认定不当，本院予以纠正。关于一审法院认定的违约金计算标准是否合理的问题。林青上诉主张市政物业提供的物业服务存在明显瑕疵，即限制林青及其家人合理使用小区游泳池。本案现有证据显示，市政物业虽然限制未成年人使用游泳池，但并非单独针对林青及其家人，且双方确认在涉案小区游泳池游泳需要另行收费，市政物业收取的物业管理费并不包括对游泳池的使用费用，故林青不能以游泳池的使用问题作为其拒付物业管理费的合理抗辩。根据《前期物业服务合同》约定逾期支付物业管理费的，每天按照欠费总额的0.1%支付违约金。一审法院经审查认为上述约定的违约金标准过高，酌情调整为按每日欠付金额的0.05%计算违约金，且以本金为限，体现了违约金所兼具的对守约方损失补偿及对违约方违约惩罚的双重属性，符合公平合理原则，林青上诉主张违约金标准过高缺乏理据，本院不予采纳。一审判决对违约金计算标准的认定并无不当，本院予以维持。林青对一审判决第二项支付水电费2672.89元无异议，本院予以维持。综上所述，林青的上诉请求部分成立。一审判决认定事实请求，适用法律正确，但对物业管理费的诉讼时效认定不当，本院予以纠正。", "fact_description": "事实和理由：一、市政物业所诉物业管理费已超过法定诉讼时效。《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同二》约定，涉案房屋的物业管理费标准为每平方米2元/月，支付时间为每月15日前支付当月物业管理费及其他应付费用。此外，市政物业主张其曾三次向林青进行物业管理费催告，时间分别为2017年1月14日、2020年5月20日、2020年8月7日。对于市政物业主张的三次书面催告，市政物业均未举证证明催告文件已有效送达林青本人，事实上林青亦并没有收到过市政物业的任何催告文件。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，及《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法总则）诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定。市政物业向林青主张2015年7月至2017年12月期间的物业管理费显然已超过了法定的三年诉讼时效。即使一审法院认为第一次（2017年1月14日）、第二次(2020年8月7日）催收因邮寄显示妥投为有效催收，但两次催收之间显然已超过了三年，市政物业向林青主张2015年7月至2017年7月期间的物业管理费亦已超过了法定的三年诉讼时效。二、市政物业提供的物业管理服务存在明显瑕疵，造成林青利益受损，一审法院认定高额违约金显失公平，造成林青合法权益二次受损。市政物业限制林青及其家人合理使用小区游泳池，存在明显损害林青合法权益的情形。为此，林青曾多次与市政物业进行沟通，表达希望让小孩使用游泳地学习游泳的诉求。但市政物业对于小区业主的合理诉求始终是不予回应，仅以领导不同意小孩子在游泳池游泳作为搪塞。而一审法院以游泳池需要另行收费为由，认定市政物业并非小区配套游泳池的服务提供方不当。《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同二》是房地产开发企业与物业管理企业双方草拟的格式合同版本，林青作为小业主无权提出修改意见，只能被动服从并签署。市政物业作为合同强势方，现在却以合同内容的不完善、缺失作为免除其责任的依据，如此对小业主确实显失公平。市政物业本案主张按每日万分之五的标准计算违约金显然已超过了LPR利率标准的四倍，而市政物业的实际损失也仅为资金利息损失。故，市政物业所主张的违约金计算标准明显过高，应予以调整为中国人民银行同期同类贷款利率以及LPR报价利率标准。市政物业辩称，一、关于诉讼时效的回应：1.林青欠缴物业管理费是持续的行为，该债权债务由于林青的违约持续递增，而市政物业提供的物业管理服务是持续的履行合同义务。2.根据《民法典》第189条或《民法总则》189条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满起算。前期物业管理服务合同的合同履行期限是2016年7月1日至2021年6月30日，该债务的诉讼时效应当自2021年6月30日起算。3.（2017）苏0111民初6398号：物业服务合同是连续性合同，其要求业主支付物业管理费的诉讼时效应从最后一期物业服务的履行期限届满之日起算。（2017）鲁01民终3876号：物业管理公司作为涉案小区的物业企业，一直为涉案小区提供物业服务至今，物业服务费具有整体性和关联性，因此物业管理公司主张对方支付物业服务费的诉讼请求未超过诉讼时效。二、关于游泳池，不对未成年人开放回应如下：1.游泳池运营服务属于前期物业管理合同第三条第一款的有偿特约服务，游泳池的开放使用需另行收费，物业管理费并不包含游泳池的使用费用。市政物业认为两者属于不同的、独立的法律关系。游泳池服务提供与否并非本案诉争标的。2.游泳池属于公用设施设备，市政物业已经按照前期物业管理合同对游泳池进行日常清洁维护，设备维修及养护，市政物业已经履行相应的合同义务。3.游泳池并非不对未成年人开放，而是不对不会游泳的未成年人开放。游泳池水深1.8-2.3米，不会游泳的未成年人容易发生意外。同时，游泳池运营方也没有收取林青子女的游泳服务费，案件双方就游泳池使用服务不存在任何债权债务关系。三、关于前期物业管理合同回应：根据《物业管理条例》第21条，《最高法关于审理物业服务纠纷案件的相关司法解释》第一条或民法典第939条的规定，前期物业服务合同对林青具有约束力。2.前期物业管理服务合同的签订，均为双方的真实意思表示，并不存在显失公平的情形，林青应当承担举证不能的责任。3.前期物业服务管理合同并非不完善，而是游泳池服务本就不属于该合同的约定范围。如前所述，物业管理服务费不包含游泳管理服务费，林青在庭审过程中也认可使用游泳池另行收费。两者属于不同的法律关系。游泳池的使用情况与市政物业主张物业管理费及违约金无关。四、关于违约金过高回应如下：1.市政物业在一审程序中主张的违约金标准是合同明确约定的千分之一，一审判决的违约金标准为万分之五，一审法院已经调低违约金标准。2.林青与市政物业签订的是物业管理服务合同，非民间借贷的借款合同，不应该受关于LPR标准的相关规定，根据《九民纪要》50条，林青主张违约金过高没有合同依据、法律依据。3.林青没有正当理由从2015年7月拖欠物业管理费至今，在同小区的与业主群体中造成恶劣的示范影响，物业费是全体业主享受物业服务的基础，欠缴行为对已交费而享受共同区域的业主不公平。综上所述，请求法院驳回上诉，维持一审判决，本案诉讼费用全部由林青承担。市政物业于2021年1月8日向一审法院起诉请求：1.判令林青支付欠缴的物业管理费18556.2元及逾期违约金18369.5元（违约金自逾期之日起每天按欠费总额的千分之一计算至实际付清之日止）；2.判令林青支付截止至2020年11月31日的水费及电费共2672.89元；3.判令林青支付因本案产生的律师费8000元；4.本案全部诉讼费用由林青承担。一审法院经审理查明：林青系广州市白云区xx路xx街xx号801房、804房（以下简称涉案房屋）的权属人及实际居住人。2013年6月28日，广州市市政集团有限公司（甲方）与市政物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对广州市御岭山庄项目提供前期物业管理服务。物业服务费收费标准实行包干制方式，其中一期住宅物业服务费收费标准为每月每平方米2元。物业服务费主要用于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等开支。物业管理费按每月交纳一次，业主或物业使用人应在每月的15日前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费及垫付的水电费、公共分摊水、电费用，每天按应缴物业管理费及垫付的水电费、公共分摊水、电费用等欠费总额的0.1%的标准向乙方支付违约金。本合同管理期限为3年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止等等。2017年7月13日，广州市市政集团有限公司（甲方）与市政物业（乙方）签订《前期物业服务合同二》，约定内容同上。市政物业为涉案房屋所在小区提供物业管理服务至今。市政物业为证实林青欠缴物业服务费及水电费向一审法院提交了收据、欠缴明细及发票。林青确认其自2015年7月始未缴纳物业服务费及欠付数额，但因小区游泳池未对未成年人开放而拒绝全额支付物业服务费，其同意支付欠缴的水电费2672.89元。2017年1月14日，市政物业分别向涉案801房、804房邮寄缴费通知书，通知业主缴纳2015年7月至2016年12月的物业服务费、滞纳金及2015年7月至2016年10月的水费及水电分摊费。根据广东邮政速递11183客服中心出具的妥投证明，上述缴费通知书已于同年1月15日妥投并由他人签收。2020年5月20日，市政物业再次向涉案801房、804房邮寄缴费通知书，通知业主缴纳2015年7月1日至2020年6月30日的物业服务费、滞纳金及2015年5月1日至2020年4月30日的水费及水电分摊费。同年8月7日，市政物业向林青寄送《律师函》，要求林青支付欠付物业服务费19573.4元。该《律师函》邮寄至涉案房屋地址，并已于同年8月17日妥投。诉讼中，市政物业为证实其因本案支出律师费8000元，向一审法院提交《民事案件委托合同》。林青为证实其未成年子女不能使用小区游泳池，向一审法院提交泳池外张贴的公示，记载“满18岁以上方可进入游泳池”。一审法院认为，市政物业已实际向林青所在的小区提供物业管理服务，双方存在事实上的物业服务关系，林青理应按前期物业服务合同的约定支付物业服务费。根据该合同中关于住宅物业服务费用的约定，涉案房屋每月的物业服务费应按2元/月/平方米计算，经核算801房为156.98元/月，804房为128.5元/月，林青确认其自2015年7月始未向市政物业支付物业服务费及欠付数额，故现市政物业要求林青支付2015年7月至2020年11月的物业服务费共计18556.2元合理合法，一审法院予以支持。林青抗辩称小区游泳池未对未成年人开放，导致其子女未能使用游泳池，故其不应全额支付物业服务费，因前期物业服务合同并未约定市政物业是向业主提供泳池服务的一方，林青亦陈述游泳池需另行收费，故其应就游泳池的使用问题与提供服务的一方另行解决，林青以此抗辩应减免物业服务费无合同及法律依据，一审法院不予采纳。林青抗辩称市政物业主张的物业服务费已过诉讼时效，根据市政物业提供的缴费通知书、《律师函》及上述函件的邮寄记录显示，市政物业于2017年1月14日、2020年5月20日及2020年8月7日，均曾向涉案房屋地址邮寄相关催款通知，其中2017年1月14日及2020年8月7日的函件有投递记录显示已妥投，故市政物业上述主张权利的行为均构成诉讼时效的中断，诉讼时效应重新计算，故市政物业提起本案诉讼之日，即2021年1月8日，并未超过法定诉讼时效，林青该抗辩意见，一审法院不予采纳。关于违约金。林青确实存在逾期缴纳物业服务费的行为，故市政物业要求林青支付违约金至付清之日止合法合理，一审法院予以支持，违约金应自每月16日起算，但合同中关于违约金按每日0.1%计付的标准过高，一审法院酌情调整违约金的标准为以每月欠付金额为本金，按照每日0.05%的标准计付，且以本金为限，市政物业诉请超出部分，一审法院不予支持。关于水电费。市政物业主张林青欠付水电费共计2672.89元，林青对此予以认可并同意支付，故市政物业该项诉请一审法院予以支持。关于律师费。合同并未约定该项费用应由林青承担，市政物业该项诉请无合同及法律依据，一审法院不予支持。林青在举证期限届满后向一审法院提交的游泳池外照片4张，因林青提交该组证据已过举证期限，且对本案事实的认定无影响，故一审法院不再另行安排开庭质证。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年3月22日判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，林青向广州市市政物业管理有限公司支付2015年7月至2020年11月的物业服务费18556.2元并支付违约金（每月违约金均以285.48元为本金，按照每日0.05%的标准自当月16日起计算，分别计算至付清之日止，且均以本金为限）；二、自本判决生效之日起三日内，林青向广州市市政物业管理有限公司支付水电费2672.89元；三、驳回广州市市政物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费495元，由广州市市政物业管理有限公司负担274元，由林青负担221元并于本判决生效之日起三日内迳付广州市市政物业管理有限公司。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，林青提交了以下证据：1.邮件寄递情况说明，拟证实市政物业在2020年8月7日寄送的律师函没有送达林青；2.高危险性体育项目经营许可证；3.卫生许可证；4.准许行政许可决定书，证据2-4均系照片，拟证实涉案小区的游泳池由市政物业运营。市政物业未提交新证据。经本院组织证据交换及质证，市政物业的质证意见如下：1.上述证据均非新证据，对证据1的真实性、合法性及关联性不予认可，市政物业在一审已提交证据证明2020年8月7日的律师函已经于2020年8月17日妥投，且收件地址系涉案房屋地址，属于林青的控制范围；证据1是2021年4月对2020年8月的送达邮件信息进行搜查，且系由投递人员到涉案房屋寻找，真实性高度存疑；证据2-4真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。二审庭审中，市政物业确认其除了2017年1月14日、2020年5月20日及2020年8月7日三次书面催收之外，没有其他书面催收记录，但表示在2017年1月14日至2020年5月20日期间曾采取口头、上门的形式催收，对此未提交证据证实。林青表示其未收到过市政物业口头或上门的催收通知。二审另查明，《前期物业服务合同》第二条约定市政物业提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，而附件一约定物业共用部位包括：房屋承重墙结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面。市政物业确认其受开发商委托对涉案小区的游泳池进行经营管理，但表示证载经营时间为2020年9月29日至2025年9月25日，并非自林青欠费时起即由市政物业经营管理。林青确认对一审判决第二项支付水电费2672.89元无异议。", "footer": "审判员白小云二〇二一年六月二十八日法官助理熊盈颖书记员叶小琳", "header": "广东省广州市中级人民法院民事判决书（2021）粤01民终13704号上诉人（原审被告）：林青，女，1973年5月31日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：林浩亮，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市市政物业管理有限公司。住所地：广州市荔湾区西湾路118号四楼406房。法定代表人：周峰。委托诉讼代理人：邱培杰，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李均尧，北京大成（广州）律师事务所实习人员。上诉人林青与被上诉人广州市市政物业管理有限公司（以下简称市政物业）物业服务合同纠纷一案，因上诉人林青不服广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初1544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2021年6月10日公开开庭审理了本案。上诉人林青及其委托诉讼代理人林浩亮以及被上诉人市政物业的委托诉讼代理人邱培杰、李均尧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。", "judgment": "本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初1544号民事判决第二项；二、撤销广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初1544号民事判决第三项；三、变更广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初1544号民事判决第一项为：自本判决生效之日起三日内，林青向广州市市政物业管理有限公司支付2017年6月至2020年11月的物业服务费11990.16元并支付违约金（每月违约金均以285.48元为本金，按照每日0.05%的标准自当月16日起计算，分别计算至付清之日止，且均以本金为限）；四、驳回广州市市政物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费495元，由广州市市政物业管理有限公司负担281元，由林青负担214元。二审案件受理费990元，由林青负担428元，广州市市政物业管理有限公司负担562元。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "判令被告支付欠缴的物业管理费18556.2元及逾期违约金18369.5元（违约金自逾期之日起每天按欠费总额的千分之一计算至实际付清之日止）", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判令被告支付截止至2020年11月31日的水费及电费共2672.89元", "judgment": [ "fully supported", "fully supported" ] }, { "claim": "判令被告支付因本案产生的律师费8000元", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] }, { "claim": "本案全部诉讼费用由被告承担", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第一百六十八条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" 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8,704	{ "claim": "原告贵州天圆物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务6256.8元（自2017年3月1日至2020年10月31日止，142.2元/月），逾期支付物业服务费所产生的违约金5203.43元，生活垃圾处理费308元（自2017年3月1日至2020年10月31日止），以上总计11，768.2元；2、判决本案诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”。本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”，第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”。本案中，原告贵州天圆物业服务有限责任公司依法具备物业管理资质，其与都匀市173新天地小区业主委员会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》不仅对原告贵州天圆物业服务有限责任公司具有约束力，对被告骆德全也具有约束力，双方应按该合同约定全面履行各自的义务。被告作为业主在小区内居住生活，实际亦享受了原告提供的物业服务，被告应当在原告书面催告后缴纳物业服务费，被告应当支付物业服务费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：111.98平方米×1元/平方米×44个月=4927元，应当支付代收生活垃圾处理费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：7元/户/月×44个月=308元，原告主张被告应当支付逾期违约金（根据合同约定每天按欠费金额2‰计算）5203.43元，符合法律规定，本院予以支持。对被告骆德全提出的没有与原告签订物业服务合同，且与业委会签合同的公司与原告不是同一个公司，原告物业管理不到位，小区环境脏乱差及物业公司没有公开收费的开支和内容等抗辩，本院不予采纳。如前所述，原告与都匀市173新天地小区业主委员会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》对被告具有约束力；原告就公司名称依法向登记机关申请变更登记，登记机关予以核准并领取了营业执照，原告主体适格；涉及业主知情权，是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利，业主的知情权主要是以查阅文件报表或者相关资料的方式进行的，主要表现为业主的查阅权，业主可直接向物业服务企业提出请求，亦可向人民法院起诉；关于原告物业管理不到位的抗辩，被告作为物业服务企业，对区域内违反法律、法规及需要使用其代管的专项维修资金等事项，应当向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法处理，而被告未提出原告怠于履行职责的证据，故本院不予采纳。", "fact_description": "事实及理由：被告系都匀市173新天地住宅小区1-2–1806业主，原告是合法注册的经营物业管理的专业公司，原告为被告居所提供物业服务，物业服务费按照1元/月/平方米收取，被告的房屋面积142.19平方米，即每月应交纳物业服务费142.2元。但被告在2017年3月1日至2020年10月31日期间未交纳物业服务费，欠费共计6256.8元，逾期支付物业服务费已产生违约金5203.43元（违约金根据合同按每天2‰计算），并在2017年3月1日至2020年10月31日期间未交纳生活垃圾处理费308元。经原告多次催交，被告仍拒绝交纳以上费用。被告在享受物业服务的同时，须按照合同履行交纳物业服务费的义务，被告的行为严重的影响了物业服务企业的有效运行，并损害了全体业主的整体利益，为维护原告的合法权益，构建良好的物业秩序，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决如诉之请。被告骆德全辩称，1、原告物业管理不到位，小区环境脏乱差，物业公司工作不到位，不同意交物业费；2、没有与原告签订物业服务合同，且与业委会签合同的公司与原告不是同一个公司；3、物业公司未经业主同意私自同意移动公司安装信号塔在2栋楼顶，对业主健康造成影响；4、原告私自同意餐饮店安装油烟机，影响业主生活；5、物业公司没有公开收费的开支和内容。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告骆德全系都匀市173新天地住宅小区1-2–1806号业主，建筑面积111.98平方米。2017年3月15日，都匀市173新天地小区业主委员会与原告签订《173新天地住宅小区物业服务合同》，委托原告对173新天地住宅小区进行物业管理，委托期限自2017年3月15日起至2020年3月14日止（原告于2020年10月30日撤离小区），物业服务费用（住宅）收取标准为1元/月/平方米，业主应于每月28日前交纳当月物业服务费，并约定未按时足额交纳物业服务费的，每日应按欠费金额2‰标准支付违约金。另查明，都匀市物价局作出匀价格（2009）24号文件，居民住户生活垃圾处理费按7元/户/月标准收取。上述事实，有原告在举证期内提交营业执照复印件、准予变更登记通知书、法定代表人身份证明、物业服务合同、都匀市物价局文件、收费许可证、物业费账单、催收账单等在案为凭。经审查，上述证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联，能够充分证明案件事实，本院予以认定。", "footer": "审判员于黎二〇二一年五月二十日法官助理卢思彤书记员罗雨蔓汐", "header": "贵州省都匀市人民法院民事判决书（2021）黔2701民初1714号原告：贵州天圆物业服务有限责任公司，住所地：贵州省黔南州布依族苗族自治州都匀市沙包堡街道天源2013八号楼一层182号，统一社会信用代码91522701722115803X。法定代表人：查国涛，系总经理。委托诉讼代理人：韩天文，男，1965年5月17日生，汉族，住都匀市,系该公司法务。被告：骆德全，男，1978年5月27日生，布依族，住都匀市。原告贵州天圆物业服务有限责任公司诉被告骆德全物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州天圆物业服务有限责任公司委托诉讼代理人韩天文，被告骆德全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告骆德全于本判决生效之日起十日内向原告贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业管理费4927元、违约金5203.43元、垃圾处理费308元；二、驳回原告贵州天圆物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47元，由被告骆德全负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。" }	{ "claim": "骆德全向本院提出上诉请求：1.撤销都匀市人民法院（2021）黔2701民初1714号民事判决中物业费2026.72元、违约金5203.43元；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。", "court_view": "本院认为：一审认定双方之间的物业服务合同合法有效符合法律规定，双方无异议，本院予以确认。针对二审焦点：第一，对于被上诉人提供物业服务终止的时间问题。上诉人主张双方的物业服务合同期满后，经上诉人通知被上诉人要求其于2020年4月15日前完成交接并撤离，故双方的物业合同已于2020年4月15日终止。虽然上诉人曾通知被上诉人要求其于2020年4月15日前完成交接并撤离，但是被上诉人并未实际于2020年4月15日前撤离，小区全体业主曾于2020年6月19日向有关部门反映，要求被上诉人撤离，双方对此发生纠纷。2020年7月7日经都匀市住建局等有关部门组织双方召开协调会，并达成书面协议由被上诉人于2020年10月30日撤离小区，说明双方的物业服务合同期满后，被上诉人实际继续提供物业服务至2020年10月30日止，故一审认定物业服务费计算至2020年10月30日正确，应予确认。第二，对于被上诉人提供的物业服务是否符合合同约定，即是否应当减收上诉人承担给付物业费的部分责任问题。因双方之间的物业服务合同合法有效，被上诉人已依据合同约定履行了物业服务，上诉人也享受了被上诉人提供的物业服务。现上诉人抗辩被上诉人提供的物业服务存在质量差、管理混乱等问题，要求减少其应承担的物业服务费。虽然在本案中，上诉人对其主张提供了相关图片等证据予以证实，结合2020年3月30日都匀市173新天地业主委员会书面向被上诉人通知解除物业服务合同的事实来看，说明被上诉人提供物业服务确实存在一定的质量问题，才会引起业主要求更换物业公司，但是针对目前物业服务市场的实际情况，对于物业服务企业提供的物业服务也不可能达到小区业主100%的满意，部分业主表示不满意在所难免，故上诉人要求减少其承担给付物业服务费的责任理由不成立，不予支持，即一审认定上诉人按照合同约定承担给付物业服务费的责任正确，应予确认。第三，对于上诉人是否应当承担违约金的问题。同上述第二点理由，因被上诉人提供物业服务确实存在一定的质量问题，即被上诉人也存在一定的违约行为，故而导致双方对交纳物业服务费发生争议，因双方均存在一定的违约行为，故对被上诉人要求上诉人承担逾期交纳物业服务费产生的违约金不予支持，一审认定予以支持不当，应予纠正。综上所述，上诉人骆德全的上诉理由部分成立，应予部分支持。", "fact_description": "事实与理由：第一，由于物业服务合同已于2020年4月15日终止，一审判决上诉人交纳2020年4月15日至2020年10月30日期间物业费727.87元，没有事实和法律依据。2017年3月15日，上诉人所在的都匀市173新天地小区业主委员会与被上诉人签订《173新天地住宅小区物业服务合同》，合同约定服务期为2017年3月15日至2020年3月14日。合同到期后，都匀市173新天地小区业主委员会于2020年3月30日向被上诉人发出书面《解除物业服务合同通知书》，要求与被上诉人解除《173新天地住宅小区物业服务合同》，要求被上诉人于2020年4月15日前与业主委员会完成交接并撤离全部工作人员。被上诉人接到通知后表示同意，并在《解除物业服务合同通知书》上盖章签字。因此，由于物业服务合同已于2020年4月15日终止，上诉人不需要交纳自2020年4月15日到2020年10月30日止物业费727.87元（1l1.98㎡×1元/㎡×6.5月=727.87元），故一审判决支付该727.87元的物业费没有事实和法律依据。第二，由于被上诉人履行物业服务合同不符合约定，依照物业服务合同约定应减收物业费，减收标准为30%/月，即从被上诉人2017年3月15日入场按约定标准减收30%计算到2020年4月15日止的减收物业费为1242.98元（111.98㎡×1元/㎡×37月×30%=1242.98元）。上诉人所在的都匀市173新天地小区业主委员会与被上诉人签订《173新天地住宅小区物业服务合同》第二条约定，被上诉人提供的物业管理服务包括“1.物业共用部位的小型维修、养护到管理；2.物业共用设施设备的正常运行、小型维修（500元以下）、养护和日常管理（不含发电机组运行费用）；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运（不含应属环卫部门承担的部分）；4.公共绿化的养护和管理；5.物业社区活动的组织与实施；6.公共秩序维护服务等”。但被上诉人并没有按照物业服务合同的约定履行服务义务，上诉人所在小区的环境脏、乱、差，同时小区车辆到处都是乱停乱放，被上诉人还擅自同意移动公司在小区楼顶安装信号塔，未公开小区公共费用收支情况等，这些行为严重损害了上诉人等小区业主的合法权益，严重违反合同约定。依照双方签订《173新天地住宅小区物业服务合同》第二十七条第7、8小项约定“上诉人所在小区的业主委员会有权要求被上诉人整改，如未能按时整改完毕，有权单方面终止合同，并追究法律责任和经济赔偿；另外还有权负责确定本小区管理服务费的收费标准”。因此，由于被上诉人严重违反合同约定，依照物业服务合同的约定应减收物业费，上诉人只需支付被上诉人从2017年3月15日入场按约定标准的70%计算到2020年4月15日止的物业费2900.28元（111.98㎡×1元/㎡×37月×70%=2900.28元），为此，被上诉人应减收物业费1212.98元（l11.98㎡×1元/㎡×37月-2900.28元=1242.98元）。第三，一审判决违约金5203.43元，该违约金明显畸高。首先，本案是因被上诉人严重不履行合同义务，造成上诉人所在小区的日常管理、卫生环境、秩序等方面的服务达不到合同约定的标准，对小区业主的日常生活造成了严重的不良影响。被上诉人作为小区物业企业工作严重不负责任，故上诉人不应支付违约金。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案一审判决上诉人每日按2‰的标准向被上诉人支付违约金，相当于支付年违约金72%，参照民间借贷利率（LPR），该违约金远远超过了15.4%，属于畸高，严重损害了上诉人的合法权益，应该予以调整。综合本案物业情况，上诉人认为不应当支付违约金5203.43元。贵州天圆物业服务有限责任公司二审答辩称：第一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，都匀市173新天地小区业主委员会与答辩人签订的《物业服务合同》对业主具有约束力，上诉人作为小区的物业使用人之一，应按照《物业服务合同》履行相关的权利义务。第二，在《物业服务合同》签订后，答辩人为该小区实际提供了相应的物业服务，上诉人作为小区的物业使用人，亦实际享受了答辩人提供的物业服务，理应交纳相应的物业服务费用。第三，上诉人长期拒绝向答辩人支付物业费的行为已经构成根本违约，依法应当承担相应的违约责任。综上，一审审理程序合法，认定事实清楚，适用法律得当，请求二审依法驳回上诉人的上诉，维持原判。贵州天圆物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务6256.8元（自2017年3月1日至2020年10月31日止，142.2元/月），逾期支付物业服务费所产生的违约金5203.43元，生活垃圾处理费308元（自2017年3月1日至2020年10月31日止），以上总计11，768.2元；2、判决本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：被告骆德全系都匀市173新天地住宅小区1-2–1806号业主，建筑面积111.98平方米。2017年3月15日，都匀市173新天地小区业主委员会与原告签订《173新天地住宅小区物业服务合同》，委托原告对173新天地住宅小区进行物业管理，委托期限自2017年3月15日起至2020年3月14日止（原告于2020年10月30日撤离小区），物业服务费用（住宅）收取标准为1元/月/平方米，业主应于每月28日前交纳当月物业服务费，并约定未按时足额交纳物业服务费的，每日应按欠费金额2‰标准支付违约金。另查明，都匀市物价局作出匀价格（2009）24号文件，居民住户生活垃圾处理费按7元/户/月标准收取。一审法院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”、第八十一条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告贵州天圆物业服务有限责任公司依法具备物业管理资质，其与都匀市173新天地小区业主委员会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》，不仅对原告贵州天圆物业服务有限责任公司具有约束力，对被告骆德全也具有约束力，双方应按该合同约定全面履行各自的义务。被告作为业主在小区内居住生活，实际亦享受了原告提供的物业服务，被告应当在原告书面催告后交纳物业服务费，被告应当支付物业服务费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：111.98平方米×1元/平方米×44个月=4927元，应当支付代收生活垃圾处理费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：7元/户/月×44个月=308元，原告主张被告应当支付逾期违约金（根据合同约定每天按欠费金额2‰计算）5203.43元，符合法律规定，予以支持。对被告骆德全提出的没有与原告签订物业服务合同，且与业委会签合同的公司与原告不是同一个公司，原告物业管理不到位，小区环境脏乱差及物业公司没有公开收费的开支和内容等抗辩，不予采纳。如前所述，原告与都匀市173新天地小区业主委员会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》对被告具有约束力，原告就公司名称依法向登记机关申请变更登记，登记机关予以核准并领取了营业执照，原告主体适格；涉及业主知情权，是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利，业主的知情权主要是以查阅文件报表或者相关资料的方式进行的，主要表现为业主的查阅权，业主可直接向物业服务企业提出请求，亦可向人民法院起诉；关于原告物业管理不到位的抗辩，被告作为物业服务企业，对区域内违反法律、法规及需要使用其代管的专项维修资金等事项，应当向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法处理，而被告未提出原告怠于履行职责的证据，故不予采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告骆德全于本判决生效之日起十日内向原告贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业管理费4927元、违约金5203.43元、垃圾处理费308元；二、驳回原告贵州天圆物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47元，由被告骆德全负担。二审中，上诉人提供证据为：1.《173新天地住宅小区物业服务合同》，拟证明被上诉人提供服务期限为2017年3月15日至2020年3月14日；2.公告、辞退被上诉人申请书、联系函、通知书、173新天地更换物业业主签字同意表，拟证实被上诉人接管小区物业服务以来，提供物业服务未达合同约定标准，导致80%以上业主要求更换物业公司。3.解除物业服务合同通知书，拟证明物业服务合同期满后，2020年3月30日小区业委会书面通知被上诉人解除物业服务合同，要求被上诉人于2020年4月15日前与业主委员会完成交接并撤离；4.173新天地业主对被上诉人服务满意度测评表，拟证实有217户业主对被上诉人物业服务不满意，未达到合同约定标准；5.173新天地全体业主诉求书，拟证明被上诉人严重不履行合同义务，严重损害了上诉人等小区业主的合法权益；6.照片，拟证实被上诉人严重不履行合同义务，造成上诉人所在小区日常管理、卫生环境、秩序等方面达不到合同约定的标准；7.关于物业费调整通知，拟证实因被上诉人严重不履行合同义务，业主有权对物业服务收费标准进行调整，即从2018年3月15日至2020年3月15日期间物业费下调至0.7元/平方米；8.证明，拟证实上诉人提交的上述证据是经173新天地业主委员会核实确认过的，材料真实有效。经组织双方质证，被上诉人对上诉人提供证据的证明目的不予认可。经二审审理查明：2020年7月7日15时，都匀市住建局、都匀市司法局、广惠办事处、173新天地小区业主委员会和被上诉人，在都匀市矛盾纠纷协调会，会议形成书面协调结果为：1.物业公司即被上诉人于2020年10月30日撤离小区；2.173新天地小区给予物业服务企业2万元的补偿；3.物业公司撤离期间，业委会配合物业公司催缴欠缴的物业费；4.物业公司依法依规将相关资料及公共设施设备移交给符合法规要求的主体；其中被上诉人以及都匀市173新天地业主委员会盖章确认。其余查明的事实与一审查明的事实一致。综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1.被上诉人提供物业服务终止的时间；2.被上诉人提供的物业服务是否符合合同约定，即是否应当减收上诉人承担给付物业费的部分责任；3.上诉人是否应当承担违约责任。", "footer": "审判长白桂刚审判员陈福江审判员朱代昀二〇二一年七月二十三日法官助理陆梅书记员雷春莲", "header": "贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民事判决书（2021）黔27民终2928号上诉人（一审被告）：骆德全，男，1978年5月27日生，布依族，住都匀市。委托诉讼代理人：邓洪军，贵州法庄律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文品，贵州法庄律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：贵州天圆物业服务有限责任公司，住所地贵州省都匀市沙包堡街道天源2013八号楼一层182号，统一社会信用代码91522701722115803X。法定代表人：查国涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩天文，该公司法务。上诉人骆德全因与被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院于2021年5月20日作出（2021）黔2701民初1714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销都匀市人民法院（2021）黔2701民初1714号民事判决；二、由上诉人骆德全于本判决生效之日起十日内向被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业服务费4927元、垃圾处理费308元；三、驳回被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人骆德全的其他上诉请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费47元，由上诉人骆德全负担；二审案件受理费50元，由上诉人骆德全负担25元，被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司负担25元。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务6256.8元（自2017年3月1日至2020年10月31日止，142.2元/月），逾期支付物业服务费所产生的违约金5203.43元，生活垃圾处理费308元（自2017年3月1日至2020年10月31日止），以上总计11，768.2元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判决本案诉讼费由被告承担", "judgment": [ "fully supported", "fully supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,705	{ "claim": "赵连忠向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还多收物业费1630元，电梯费1200元；2.请求判令被告返还多收天然气进户费2310元；共计5140元。", "court_view": "本院认为，四平市宇邦房屋开发有限公司与美和物业公司签订的前期物业合同合法有效，对业主具有约束力。2016年6月20日起涉案房屋可以办理入住手续，赵连忠未办理入住并非美和物业公司原因，且在赵连忠实际入住前美和物业公司履行了物业服务义务，赵连忠应当按照合同约定缴纳物业服务费用。故对原告赵连忠要求美和物业公司返还其未入住之前缴纳的物业费及电梯费本院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”天然气进户费2310元系美和物业公司代四平市宇邦房屋开发有限公司收取，故赵连忠要求代理人美和物业公司返还天然气进户费无事实及法律依据，本院不予支持。", "fact_description": "事实与理由：从2019年4月15日入住苹果社区之前多收物业费2年。物业费是服务费，没有入住没享受服务，不应交费，《中华人民共和国物权法》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，企业违反物业合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用人民法院应予支持。天然进户费属于强行乱收费，没有法律依据。2001年发改委585号文件整顿城市基础设施、配套费，凡在《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》[计价费（1996）2922号]颁布前，已按规定的审批权限批准征收城市基本基础设施配套费及其他专项配套费的，由省财政价格主管部门对各类专项配套费进行整顿将其统一归并为城市基础设施配套费，取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热道路以及其他各种名目的专项配套费，统一归并后的城市基础设施配套费，由省级价格财政部根据近年来公用事业价格改革和调整情况，按照从严控制、逐步核减的原则，重新核定收费标准，凡是未按规定审批权限批准征收的城市基础设施配套费或其他各类专项配套费以及计价费，（1996）2922号文件颁布后，地方各级人民政府或有关部门出台的城市基础设施配套费或其他专项配套费一律取消。特请法院给予支持，维护申请人的合法权益。美和物业公司辩称：一、本案的房屋属于政府定价的保障性安居工程棚改房屋，属于国家统一规划的棚户区改造项目，政府备案审批了统一的回迁时间和办理物业结算交房时间，从最后交房日开发公司就不承担回迁户未办理入住产生的相应物业费，物业费收取应从政府备案的回迁时间起计算物业费收取起始时间，由回迁房屋产权人承担。二、物业费是对物业的服务费，不是对人的服务费。原告的回迁房屋在被告物业公司的服务范围内，享受了物业服务，理应由业主承担相应的物业费。在2016年物业开始正式办理交房入住时，原告因诸多原因迟至2019年才办理入住手续，为原告的个人原因，应由个人承担相应的物业费用责任，不能减免物业费。三、被告美和物业公司是受四平市宇邦房屋开发有限公司委托代为收取天然气初装费，不是物业公司收初装费。四、“棚户区改造1#-4地回迁项目”属于“政府定价的保障性住房”。作为回迁结算依据的《征收房屋补偿方案》是四平市住房和城乡建设局制定，依据的是《四平市城市棚户区改造房屋拆迁补偿安置规定》，属于政府定价。五、“棚户区改造1#-4地回迁项目”政府制定回迁结算价格的时间在2012年8月1日179号文件生效之前。六、“棚户区改造1#-4地回迁项目”附属设施费用、供气等的安装工程成本，均未纳入开发建设总成本。经审理查明，2016年6月10日四平市宇邦房屋开发有限公司（甲方）与被告美和物业公司（乙方）签订委托协议书，约定美和家园小区物业服务交由美和物业公司经营管理，年限为5年。因棚户区改造，赵连忠成为美和家园小区业主，居住于15号楼1单元1511室（建筑面积52.3平方米）。2016年6月20日至2016年7月30日期间棚户区改造房屋可办理结算进户手续，赵连忠因为与开发商就装修问题未能达成一致意见，于2019年4月15日才到美和物业公司办理入住。当日赵连忠向美和物业公司交纳了包括物业费、电梯费及天然气进户费等在内的各项费用10,777.62元。其中2016年6月20日至2018年6月20日期间物业费1631.76元，电梯费1200元，天然气进户费2310元。另查明，2016年5月1日。四平市宇邦房屋开发有限公司委托美和物业公司代收美和家园小区回迁户天然气初装费物业维修资金等一些业主进户相关费用。", "footer": "审判员刘成二〇二一年二月一日书记员倪娜", "header": "四平市铁西区人民法院民事判决书（2021）吉0302民初155号原告：赵连忠，男，1953年6月16日出生，汉族，客车厂退休工人，现住四平市铁西区。委托诉讼代理人：曹桂兰，女，1953年2月9日出生，汉族，四平宾馆退休工人，现住四平市铁西区。系原告妻子。被告：四平市美和家园物业管理有限公司。法定代表人：邢军，总经理。委托诉讼代理人：黄洋，四平市美和家园物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：周军，吉林东泰律师事务所律师。赵连忠诉四平市美和家园物业管理有限公司（以下简称美和物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月21日公开开庭进行了审理。原告赵连忠委托诉讼代理人曹桂兰、被告美和物业公司委托诉讼代理人黄洋、周军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：驳回原告赵连忠的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告赵连忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。" }	{ "claim": "赵连忠上诉请求：1.要求撤销一审全部判决，返还物业费2320元；2.返还电梯费1200元；3.返还天然气进户费2310元，共计：5830元。", "court_view": "本院认为，一、关于赵连忠请求美和物业公司返还天然气进户费的主张是否成立的问题。2016年5月1日，四平市宇邦房屋开发有限公司委托美和物业公司代收美和家园小区回迁户天然气初装费等一些业主进户相关费用，并且出具了《委托书》。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”之规定，赵连忠主张的天然气进户费2310元系美和物业公司代四平市宇邦房屋开发有限公司收取，该行为的法律后果依法应由四平市宇邦房屋开发有限公司承担，故赵连忠请求美和物业公司返还天然气进户费的主张无事实及法律依据。对此，赵连忠可以向四平市宇邦房屋开发有限公司另行主张权利。原审法院对此认定正确，本院予以确认。二、关于赵连忠请求美和物业公司返还多收取的物业费2320元及电梯费1200元的主张是否成立的问题。首先，根据《四平市1#-4棚户区改造房屋回迁安置方案》（以下简称《回迁安置方案》）第四条第三项：“选择回迁房屋及办理结算进户手续从2016年6月20日开始至2016年7月30日结束”，本案美和物业公司要求赵连忠交纳物业费及电梯费的期间不应早于赵连忠按照《回迁安置方案》规定实际办理入住的时间，即美和物业公司应于2016年6月20日开始至2016年7月30日期间内业主实际入住之日或该期限届满之日起收取物业费及电梯费，而美和物业公司自开始办理入住之日（2016年6月20日）即开始收取物业费及电梯费于法无据，侵害了业主的合法权益。其次，本案中，赵连忠于2019年4月15日才办理入住，并于当日向美和物业公司交纳了包括物业费、电梯费及天然气进户费等各项费用10,777.62元，其中2016年6月20日至2018年6月20日期间物业费1,631.76元、电梯费1200元。赵连忠依据四平市城市棚户区改造领导小组办公室四棚改办[2006]18号文件主张案涉小区交房时是毛坯房，不具备入住条件，应返还多收的物业费2320元、电梯费1200元。针对赵连忠的该项主张，四平市房屋征收经办中心市征信字【2019】75号文件以及四平市住房和城乡建设局四住建信字【2019】61号文件中均对此问题有所答复，即案涉小区回迁时执行的是《回迁安置方案》第六条：“回迁房屋室内未装修，未装修款按回迁楼建筑面积50元/㎡计算返还被征收人”，赵连忠未按《回迁安置方案》规定的时间办理入住系其个人原因，其以房屋交房时为毛坯房不符合入住条件为由晚于《回迁安置方案》规定的时间办理入住没有事实和法律依据，故美和物业公司自2016年7月30日起至赵连忠实际办理入住之时收取的物业费及电梯费符合《回迁安置方案》的规定，赵连忠主张返还无法律依据。综上，美和物业公司应当返还赵连忠自2016年6月20日起至2016年7月29日止多收取的物业费89.41元[1,631.76元÷2年÷365天×40天]及电梯费65.75元[1200元÷2年÷365天×40天]。综上所述，赵连忠的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决虽认定事实正确，但裁判结果不当，本院予以纠正。", "fact_description": "事实和理由：1.因为是毛坯房无法入住，根据四棚改办[206]18号文件第9条，每套住宅内部装修按吉林省民用住宅设计标准执行，满足入住的基本要求，国家回迁房都是半装修，满足入住的条件，所以一直上访无果，没有回迁，2019年4月25日才办理入住，收取物业费3年，不合理。2.收取1200元电梯费不合法，没有办入住，没有使用电梯，收取物业费还收电梯费属于重复收费。3.收取天然气进户费不合法，根据四平发展和改革委员会、四平市住房和城乡建设局文件四发改收管联字[2013]46号，关于《四平市物业服务收费管理办法》的通知第十六条物业服务企业不得代收供电、供气、供热、有线等设施安装初装费，计量表费。收取天然气进户费，没有公示委托协议，没有发票，不合法。《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》(计价费(1996)2922号)颁布后，地方各级人民政府或有关部门出台的城市基础设施配套费或其他专项配套费一律取消，天然气属于基础配套设置，就像水电不收取任何进户费。美和物业公司辩称：一、一审法院认定事实正确，适用法律正确，应维持原判，驳回上诉。1.涉诉房屋可以办理入住手续时，上诉人未办理入住手续，并非美和公司的原因。2.物业费从2016年6月20日开始收取有法律和事实依据。3.天然气进户费是答辩人代四平市宇邦房屋开发有限公司收取的，答辩人的代理收费行为并不违法。二、天然气入户费收取市政府已行文认定合法，“电梯费另行收取”市政府已行文认定合法。赵连忠向一审法院起诉请求：1.请求判令被告返还多收物业费1630元，电梯费1200元；2.请求判令被告返还多收天然气进户费2310元；共计5140元。一审法院认定事实：2016年6月10日四平市宇邦房屋开发有限公司（甲方）与被告美和物业公司（乙方）签订委托协议书，约定美和家园小区物业服务交由美和物业公司经营管理，年限为5年。因棚户区改造，赵连忠成为美和家园小区业主，居住于15号楼1单元1511室（建筑面积52.3平方米）。2016年6月20日至2016年7月30日期间棚户区改造房屋可办理结算进户手续，赵连忠因为与开发商就装修问题未能达成一致意见，于2019年4月15日才到美和物业公司办理入住。当日赵连忠向美和物业公司交纳了包括物业费、电梯费及天然气进户费等在内的各项费用10,777.62元。其中2016年6月20日至2018年6月20日期间物业费1,631.76元，电梯费1200元，天然气进户费2310元。另查明，2016年5月1日。四平市宇邦房屋开发有限公司委托美和物业公司代收美和家园小区回迁户天然气初装费物业维修资金等一些业主进户相关费用。一审法院认为，四平市宇邦房屋开发有限公司与美和物业公司签订的前期物业合同合法有效，对业主具有约束力。2016年6月20日起涉案房屋可以办理入住手续，赵连忠未办理入住并非美和物业公司原因，且在赵连忠实际入住前美和物业公司履行了物业服务义务，赵连忠应当按照合同约定缴纳物业服务费用。故对原告赵连忠要求美和物业公司返还其未入住之前缴纳的物业费及电梯费法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”天然气进户费2310元系美和物业公司代四平市宇邦房屋开发有限公司收取，故赵连忠要求代理人美和物业公司返还天然气进户费无事实及法律依据，法院不予支持。故判决如下：驳回原告赵连忠的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告赵连忠负担。本院二审期间，当事人未能提交足以改变一审法院认定事实的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。", "footer": "审判长任勇审判员谭贵林审判员孙鹏二〇二一年六月二十九日法官助理孙蕾书记员莫冰", "header": "吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2021）吉03民终266号上诉人（原审原告）：赵连忠，男，1953年6月16日，汉族，客连厂退休工人，住吉林省四平市铁西区。委托诉讼代理人：曹桂兰，女，1953年2月9日生，汉族，四平宾馆退休工人，住吉林省四平市铁西区，系赵连忠妻子。被上诉人（原审被告）：四平市美和家园物业有限公司，住所地吉林省四平市铁西区北沟街苹果社区营销中心。法定代表人：邢军，系总经理。委托诉讼代理人：周军，吉林东泰律师事务所律师。上诉人赵连忠因与被上诉人四平市美和家园物业管理有限公司（以下简称美和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四平市铁西区人民法院（2021）吉0302民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵连忠的委托诉讼代理人曹桂兰，被上诉人美和物业公司的委托诉讼代理人周军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销四平市铁西区人民法院（2021）吉0302民初155号民事判决；二、原审被告四平市美和家园物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原审原告赵连忠多收取的物业费89.41元及电梯费65.75元；三、驳回原审原告赵连忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由原告赵连忠负担20元，由被告四平市美和家园物业管理有限公司负担5元；二审案件受理费50元，由上诉人赵连忠负担40元，由四平市美和家园物业管理有限公司负担10元。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "请求判令被告返还多收物业费1630元，电梯费1200元", "judgment": [ "not supported", "partially supported" ] }, { "claim": "请求判令被告返还多收天然气进户费2310元", "judgment": 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8,706	{ "claim": "原告贵州天圆物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务费2937元（自2018年3月1日至2020年11月30日止，89元/月），逾期支付物业服务费所产生的违约金2335.45元，生活垃圾处理费231元（自2018年3月1日至2020年11月30日止），以上总计5503.5元；2、判决本案诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为：本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”，第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，《物业管理条例》第四十五条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”。本案中，原告贵州天圆物业服务有限责任公司依法具备物业管理资质，其与都匀市173新天地小区业委会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》不仅对原告贵州天圆物业服务有限责任公司具有约束力，对被告金邦奎也具有约束力，双方应按该合同约定全面履行各自的义务。被告作为业主在小区内居住生活，实际亦享受了原告提供的物业服务，被告应当在原告书面催告后缴纳物业服务费及代收生活垃圾处理费，被告应当支付物业服务费（自2018年3月1日起至2020年10月30日止）：89平方米×1元/平方米×32个月=2848元，应当支付代收生活垃圾处理费（自2018年3月1日起至2020年10月30日止）：7元/户/月×32个月=224元，原告主张被告应当支付逾期违约金（根据合同约定按每天2‰计算）2335.45元，符合法律规定，本院予以支持。对被告提出“小区业主委员无权单独决定聘用物业公司”的抗辩，如前所述，本院不予采纳；对被告提出“对缴纳物业费无异议，但原告的服务未达到其收费标准”的抗辩，被告作为物业服务企业，对区域内违反法律、法规及需要使用其代管的专项维修资金等事项，应当向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法处理，被告提供的图片不能证明原告未履行职责，故本院不予采纳；对被告提出“原告应当公示小区物业公共部分的收费及开支”的抗辩，涉及业主知情权，所谓业主知情权，是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利，简言之，就是业主有权知悉有关物业的信息，并可要求相关义务人全面、合理公开其掌握的情况和资料。业主的知情权主要是以查阅文件报表或者相关资料的方式进行的，主要表现为业主的查阅权。业主知情权作为业主享有的一项重要权利，是业主行使其他权益的重要保障，同时也是业主才享有的权利。由此可知，业主可直接向物业服务企业提出请求，亦可向人民法院起诉。对被告提出“违约金按日千分之二计算不合法，要求取消”的抗辩，《中华人民共和国合同法》规定依法成立的合同受法律保护，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，被告无权请求取消合同关于违约金的约定，且本院已释明可请求人民法院予以适当减少，被告仍坚持其意见，故本院不予采纳。", "fact_description": "事实及理由：被告系都匀市173新天地小区2-1-1301业主，原告是合法注册的经营物业管理的专业公司，原告为被告居所提供物业服务，物业服务费按照1元/月/平方米收取，被告的房屋面积共89.02平方米，即每月应交纳物业服务费89元。但被告在2018年3月1日至2020年11月30日期间未交纳物业服务费，欠费33个月共计2937元，逾期支付物业服务费已产生违约金2335.45元（违约金根据合同按每天2‰计算），未交纳生活垃圾处理费231元，以上总计5503.5元。经原告多次催交，被告仍拒绝交纳以上费用。被告在享受物业服务的同时，须按照合同履行交纳物业服务费的义务，被告的行为严重的影响了物业服务企业的有效运行，并损害了全体业主的整体利益，为维护原告的合法权益，构建良好的物业秩序，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决如诉之请。被告金邦奎辩称：1、小区业主委员无权单独决定聘用物业公司；2、对缴纳物业费无异议，但原告的服务未达到其收费标准；3、原告应当公示小区物业公共部分的收费及开支；4、违约金按日千分之二计算不合法，要求取消。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告金邦奎系173新天地小区2-1-1301号业主，建筑面积89.02平方米。2017年3月15日，都匀市173新天地小区业主委员会与原告签订《173新天地住宅小区物业服务合同》，委托原告对173新天地住宅小区进行物业管理，委托期限自2017年3月15日起至2020年3月14日止（原告于2020年10月30日撤离小区），物业服务费用（住宅）收取标准为1元/月/平方米，业主应于每月28日前交纳当月物业服务费，并约定未按时足额交纳物业服务费的，每日应按欠费金额2‰标准支付违约金。另查明，都匀市物价局作出匀价格（2009）24号文件，居民住户生活垃圾处理费按7元/户/月标准收取，被告金邦奎缴纳物业服务费至2018年2月。上述事实，有原告在举证期内提交营业执照复印件、准予变更登记通知书、法定代表人身份证明、物业服务合同、都匀市物价局文件、收费许可证、物业费账单、催收账单及被告提交的图片、微信聊天记录等在案为凭。经审查，上述证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联，能够充分证明案件事实，本院予以认定。", "footer": "审判员于黎二〇二一年三月十八日法官助理卢思彤书记员罗雨蔓汐", "header": "贵州省都匀市人民法院民事判决书（2021）黔2701民初495号原告：贵州天圆物业服务有限责任公司，住所地：贵州省黔南州布依族苗族自治州都匀市沙包堡街道天源2013八号楼一层182号，统一社会信用代码91522701722115803X。法定代表人：查国涛，系公司总经理。委托诉讼代理人：韩天文，男，1965年5月17日生，汉族，住都匀市,系该公司法务。被告：金邦奎，男，1957年8月20日生，汉族，住福泉市。委托诉讼代理人：金建，男，1986年5月15日生，汉族，住都匀市，系原告之子。原告贵州天圆物业服务有限责任公司诉被告金邦奎物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州天圆物业服务有限责任公司委托诉讼代理人韩天文，被告委托诉讼代理人金建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告金邦奎于本判决生效之日起十日内向原告贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业服务费2848元及违约金2335.45元，垃圾处理费224元；二、驳回原告贵州天圆物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如义务人未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告金邦奎负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。" }	{ "claim": "上诉人金邦奎向本院提出上诉请求：1、撤销都匀市人民法院（2021）黔2701民初495号民事判决；2、依法改判被上诉人按照其实际提供的物业服务水平标准计算物业费，上诉人未违约，无需支付违约金；3、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。", "court_view": "本院认为：上诉人对拖欠被上诉人自2018年3月1日至2020年10月30日止期间的物业服务费无异议，应予确认。针对二审焦点：第一，对于一审程序是否违法问题。因本案一审适用简易程序审理，故不存在告知合议庭组成人员问题，且适用简易程序审理的案件，人民法院可以通过电话、带口信等简易的方式传唤当事人到庭。同时，被上诉人的名称在起诉前已经进行了变更，并在一审中提供准予变更通知书证实，经二审组织质证，上诉人无异议，故一审程序合法。另外，对于上诉人提出一审判决书中存在的多处错误问题，本院在二审判决中已予以纠正，且一审判决书中存在的错误不影响本案的实质处理。第二，对于是否应当减少或者免除上诉人承担给付物业服务费的责任问题。因双方之间的物业服务合同合法有效，被上诉人已依据合同约定履行了物业服务，上诉人也享受了被上诉人提供的物业服务。现上诉人抗辩被上诉人提供的物业服务存在质量差、管理混乱等问题，要求减少或者免除其应承担的物业服务费，虽然在本案中，上诉人对其主张提供了相关图片等证据予以证实，结合2020年3月30日都匀市新天地业主委员会书面向被上诉人通知解除物业服务合同的事实来看，说明被上诉人提供物业服务确实存在一定的质量问题，但是针对目前物业服务市场的实际情况，对于物业服务企业提供的物业服务也不可能达到小区业主100%的满意，部分业主表示不满意在所难免，故上诉人要求减少或者免除其承担给付物业服务费的责任理由不成立，不予支持，即一审认定上诉人按照合同约定承担给付物业服务费的责任正确，应予确认。第三，对于上诉人是否应当承担违约金的问题。同上述第二点理由，因被上诉人提供物业服务确实存在一定的质量问题，即被上诉人也存在一定的违约行为，故而导致双方对交纳物业服务费发生争议，因双方均存在一定的违约行为，故对被上诉人要求上诉人承担逾期交纳物业服务费产生的违约金不予支持，一审认定予以支持不当，应予纠正。第四，对于生活垃圾处理费，因系被上诉人按照政府部门相关规定收取，二审中上诉人也表示无异议，一审认定予以支持正确，应予确认。另外，对于上诉人提出的对物业服务企业将维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益有知情权等其他主张，不属于本案审理的范围，上诉人可以另行主张。综上所述，上诉人金邦奎的上诉理由部分成立，应予部分支持。", "fact_description": "上诉理由：第一，一审程序违法。1、一审未履行庭前告知合议庭成员的法定职责，疑似程序违法，采信的个别证据未经庭审当庭质证，对上诉人当庭提交且经质证的证据未列出，违反法律规定。《民事诉讼法》第一百二十八条规定“合议庭组成人员确定后，应当在三日内告知当事人。”第一百三十六条规定“人民法院审理民事案件，应当在开庭三日前通知当事人和其他诉讼参与人。公开审理的，应当公告当事人姓名、案由和开庭的时间、地点。”开庭日期必须开庭三天之前通知当事人，而合议庭组成人员更要早于开庭日期，但一审法院直到开庭都未履行这一法定程序，违反法律规定的审判程序。一审庭审中，因被上诉人为贵州天圆物业服务有限责任公司，而其提供的证据《173新天地住宅小区物业服务合同》中的物业公司为黔南天源集团物业管理有限责任公司，二者名称不一致，为确认一审中原告主体信息，上诉人在一审庭审中当庭提出要求对方举证证明二者为同一公司，但直至庭审结束均未举证，一审也未提及，但在作出的判决中却认定了相关证据，进而认定二者为同一公司，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条第一款规定“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。”一审判决严重违反该条规定。相反，一审法院对上诉人提交并经质证在黔南州人民政府官方网站下载的《黔南州普通住宅小区物业管理服务费收费参考标准》这一涉及收费标准的重要证据却未列出，也未说明理由，不知是故意为之还是确实遗漏，但却体现出办案法官的不负责、不严谨态度。2、一审判决粗心大意，书写错误，表述混乱。人民法院是维护公平正义的机关，作出裁判文书前应严谨细致核对，核对无错误才能发出，而一审判决存在多处错误。一是将上诉人在一审阶段的委托诉讼代理人姓名写为“金建”，上诉人在一审中提交的授权委托书已明确写明委托代理人姓名为“金健”；二是住址错误，判决载明上诉人的委托代理人住都匀市新天地2栋2301号，上诉人的一审代理人住址应为都匀市新天地2栋一单元1301号，不管是提交的书面上诉状中，还是当庭核对的住址，都不是2301号；三是将一审被告的委托诉讼代理人写为“系原告之子”，原告系法人企业，何来之子；四是一审法院认定的事实上，表述上诉人建筑面积89.02平方米，而不是上诉人位于都匀市，上诉人作为自然人，却被以“平方米”来表述。以上可以看出一审办案法官对案件审理程序不清，选择性采信证据，在办理案件上的责任心缺失、工作不严谨，这样的工作态度办理的案件，对其作出判决的公正性、合法性、合理性深表质疑。第二，一审判决主观缩小解释，片面适用法律，认定事实不清。一审法院将业主知情权缩小解读为查阅文件报表和相关资料的方式，简单概括为业主的查阅权。而根据法律规定，物业服务企业应当定期以合理方式将维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等向业主公开。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“业主请求公布、查阅物业服务合同、共有部分的使用和收益情况，人民法院应予支持。”业主作为小区的主人，有权了解小区公共建筑、设施设备的运营、经营情况，有权了解此部分收益的去向和支出情况，物业公司也有义务对这部分收益向全体业主进行公示。一审法院认为业主知情权主要表现为查阅权，一审法院未适用前述司法解释，却适用与本案争议焦点无关的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，因为本案并非拒交物业费，只是要求物业企业按照其提供的服务水平收费。另外，在一审法院认定的事实中，对被上诉人陈述的情况全盘认定，对被上诉人在履行合同中存在的安全隐患、慢作为、不作为以及服务不到位等服务水平低的事实未予认定，以上事实上诉人在一审中均提交了证据予以证明，且可以到173新天地小区对该小区业主实地调查取证，但一审法官并未调查即作出判决，对案件事实认定不清不全，这样的判决缺乏公正。第三，被上诉人应按照其实际提供的物业服务水平计算物业费，上诉人未违约，无需支付违约金。1、根据《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。上诉人在一审中已经提交了黔南州人民政府官方网站下载的《黔南州普通住宅小区物业管理服务费收费参考标准》，被上诉人在本小区提供的服务水平并未达到黔南州物业主管部门规定的物业费收费标准，违背费用与服务水平相适应的原则。同时，被上诉人在173新天地小区服务期间，也未达到其提供《物业服务合同》的服务质量，最基本的连业主基础信息都没掌握，对业主反映的问题不处理、慢处理，对公共区域不履行管理责任，其保安人员对堵塞消防通道的车辆不予制止、不开展小区巡逻，仅仅在值班室收取停车费，在环境卫生、安全、绿化以及解决业主反映问题等方面均存在严重不足，业主多次反映都未能及时处理，所以才出现不少业主拒交物业费的情形。而且根据法律规定，被上诉人应当公开小区维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等等，但其未公开，未履行法定的服务职责，已经违反了法律规定，既体现了其未按规定提供物业服务，也体现出被上诉人的管理不规范不合法。正因被上诉人所提供的物业服务差，小区业主早已要求其退出，但其一直拖延，直至社区和相关部门介入后才被迫退出，充分体现了其服务水平差的事实。根据法律规定，对提供了物业服务的，业主需要支付物业费，但在实践中，物业公司提供服务未达到约定标准的，应根据其服务水平降低交费标准，体现费用与服务水平相适应的原则，被上诉人应按照其实际提供的物业服务水平计算物业费。2、上诉人并未违约，被上诉人无权要求支付违约金。在物业服务关系实践中，是物业服务企业先履行物业服务职责，业主后履行交纳物业费的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”被上诉人作为先履行一方，其履行物业服务未达到标准已经违约在前，故而上诉人有权拒绝其要求交纳物业费的履行要求，上诉人依法行使法律赋予的先履行抗辩权，并未违约无需支付违约金，被上诉人要求支付违约金无事实依据，相反，被上诉人未按合同约定标准提供物业服务的行为才构成违约。一审法院仅考虑《合同法》对违约金的规定，却忽略合同一方当事人的抗辩权，片面适用法律，选择性执法。被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司二审答辩称：第一，一审判决认定事实清楚，证据充分，审判程序合法，适用法律正确。第二，答辩人在《物业服务合同》签订后，为该小区实际提供了相应的物业服务，上诉人作为小区的物业使用人，亦实际享受了答辩人提供的物业服务，理应交纳相应的物业服务费。第三，上诉人长期拒绝向答辩人支付物业费的行为已经构成根本性违约，依法应当承担相应的违约责任。综上，请求二审依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。一审原告贵州天圆物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务费2937元（自2018年3月1日至2020年11月30日止，89元/月），逾期支付物业服务费所产生的违约金2335.45元，生活垃圾处理费231元（自2018年3月1日至2020年11月30日止），以上总计5503.5元；2、判决本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：被告金邦奎系173新天地小区2-1-1301号业主，建筑面积89.02平方米。2017年3月15日，都匀市新天地小区业主委员会与原告签订《173新天地住宅小区物业服务合同》，委托原告对173新天地住宅小区进行物业管理，委托期限自2017年3月15日起至2020年3月14日止（原告于2020年10月30日撤离小区），物业服务费用（住宅）收取标准为1元／月／平方米，业主应于每月28日前交纳当月物业服务费，并约定未按时足额交纳物业服务费的，每日应按欠费金额2‰标准支付违约金。另查明，都匀市物价局作出匀价格（2009）24号文件，居民住户生活垃圾处理费按7元/户/月标准收取，被告金邦奎交纳物业服务费至2018年2月。上述事实，有原告在举证期内提交营业执照复印件、准予变更登记通知书、法定代表人身份证明、物业服务合同、都匀市物价局文件、收费许可证、物业费账单、催收账单及被告提交的图片、微信聊天记录等在案为凭。一审法院认为：本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”，第八十一条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，《物业管理条例》第四十五条规定“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”。本案中，原告贵州天圆物业服务有限责任公司依法具备物业管理资质，其与都匀市新天地小区业委会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》，不仅对原告贵州天圆物业服务有限责任公司具有约束力，对被告金邦奎也具有约束力，双方应按该合同约定全面履行各自的义务。被告作为业主所在小区内居住生活，实际亦享受了原告提供的物业服务，被告应当在原告书面催告后交纳物业服务费及代收生活垃圾处理费，被告应当支付物业服务费（自2018年3月1日起至2020年10月30日止）：89平方米×1元／平方米×32个月＝2848元，应当支付代收生活垃圾处理费（自2018年3月1日起至2020年10月30日止）：7元／户／月×32个月＝224元，原告主张被告应当支付逾期违约金（根据合同约定按每天2‰计算）2335.45元，符合法律规定，予以支持。对被告提出小区业主委员无权单独决定聘用物业公司的抗辩，如前所述，不予采纳；对被告提出对交纳物业费无异议，但原告的服务未达到其收费标准的抗辩，被告作为物业服务企业，对区域内违反法律、法规及需要使用其代管的专项维修资金等事项，应当向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法处理，被告提供的图片不能证明原告未履行职责，故不予采纳；对被告提出原告应当公示小区物业公共部分的收费及开支的抗辩，涉及业主知情权，所谓业主知情权，是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利，简言之，就是业主有权知悉有关物业的信息，并可要求相关义务人全面、合理公开其掌握的情况和资料。业主的知情权主要是以查阅文件报表或者相关资料的方式进行的，主要表现为业主的查阅权。业主知情权作为业主享有的一项重要权利，是业主行使其他权益的重要保障，同时也是业主才享有的权利。由此可知，业主可直接向物业服务企业提出请求，亦可向人民法院起诉。对被告提出违约金按日千分之二计算不合法，要求取消的抗辩，《中华人民共和国合同法》规定依法成立的合同受法律保护，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，被告无权请求取消合同关于违约金的约定，且已释明可请求人民法院予以适当减少，被告仍坚持其意见，故不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告金邦奎于本判决生效之日起十日内向原告贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业服务费2848元及违约金2335.45元、垃圾处理费224元；二、驳回原告贵州天圆物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告金邦奎负担。二审中，上诉人提供新证据为：1、解除物业服务合同通知书，拟证明小区业委会书面通知被上诉人解除物业服务合同；2、173新天地全体业主诉求书，拟证明被上诉人存在服务质量差、管理混乱等现象；3、照片，拟证明小区业主联名辞退被上诉人的情况；4、照片，拟证明2017年3月签订的物业服务合同未依法公示等。经组织双方质证，被上诉人对上诉人提供证据的真实性无异议，但对上诉人主张的证明目的不予认可。同时，二审中，经组织上诉人对被上诉人名称变更的证据进行质证，上诉人无异议。经二审审理查明，上诉人金邦奎系位于都匀市的业主，该套住房建筑面积为89.02平方米。2020年3月30日，都匀市新天地业主委员会书面向被上诉人通知解除物业服务合同。同时，被上诉人的名称于2020年1月7日由黔南天源集团物业管理有限责任公司变更为贵州天圆物业服务有限责任公司。其余查明的事实与一审查明的事实一致。综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1、一审程序是否违法；2、是否应当减少或者免除上诉人承担给付物业费的责任；3、上诉人是否应当承担违约责任；4、生活垃圾处理费如何处理。", "footer": "审判长白桂刚审判员陈福江审判员朱代昀二〇二一年六月二日书记员雷春莲", "header": "贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民事判决书（2021）黔27民终2152号上诉人（一审被告）：金邦奎，男，1957年8月20日生，汉族，贵州省福泉市人，住。委托诉讼代理人：金健，男，1986年5月15日生，汉族，贵州省福泉市人，住，系金邦奎之子。被上诉人（一审原告）：贵州天圆物业服务有限责任公司，住所地贵州省都匀市。法定代表人：查国涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩天文，该公司职工。上诉人金邦奎因与被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服都匀市人民法院于2021年3月18日作出（2021）黔2701民初495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销都匀市人民法院（2021）黔2701民初495号民事判决；二、由上诉人金邦奎于本判决生效之日起十日内向被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业服务费2848元、垃圾处理费224元；三、驳回被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人金邦奎的其他上诉请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半25元，由上诉人金邦奎负担；二审案件受理费50元，由上诉人金邦奎负担25元，被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司负担25元。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务费2937元（自2018年3月1日至2020年11月30日止，89元/月），逾期支付物业服务费所产生的违约金2335.45元，生活垃圾处理费231元（自2018年3月1日至2020年11月30日止），以上总计5503.5元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判决本案诉讼费由被告承担", "judgment": [ "fully supported", "fully supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,707	{ "claim": "中航物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2012年8月1日至2018年12月31日期间的物业服务费101978.80元，并以该服务费为基数，自2019年1月1日起至实际付清之日止，每日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，暂计算到2022年4月30日利息为13819.24元；2.判令被告向原告支付自2012年8月1日至2018年12月31日期间的供暖费94694.60元、制冷费65326.03元；以上共计275818.67元；3.诉讼费由被告负担。", "court_view": "本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，“民法典施行的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案应当适用当时的法律、司法解释的相关规定。依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《北京市物业管理条例》规定，公房尚未出售的，产权单位是业主；已出售的，购房人是业主。本案中，虽然范斌尚未取得涉案房屋的登记所有权，但涉案房屋转让合同是范斌签署，且范斌已实际合法占有涉案房屋并出租。范斌主张涉案房屋所有权人为中航瑞信公司，其不符合物业管理条例规定的业主条件，不是本案适格被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于诉讼时效，中航物业公司提交的证据足以证明在中航物业公司提供物业服务期间及撤场之后向范斌及涉案房屋承租人山木泉公司催要费用的情况，故对于范斌主张的诉讼时效已过的抗辩意见，本院不予采纳。综上，中航物业公司在2019年之前一直为案涉房屋所在园区提供物业服务，且中航物业公司与中航瑞信公司签订了合法有效的《前期物业委托合同》，依法应当对范斌产生约束力，中航物业公司在提供了物业服务后，有权向范斌主张物业费等相关费用。关于物业服务费，根据中航物业公司与中航瑞信公司签订的《前期物业委托合同》约定的收费标准结合欠付时间计算，中航物业公司主张的金额合理，本院予以支持。关于供暖费，根据北京市发展和改革委员会关于非居民供热价格的通知规定的供暖费价格，结合欠付时间计算，中航物业公司主张的金额合理，本院予以支持。关于制冷费，根据中航物业公司与中航瑞信公司签订的《前期物业委托合同》约定的制冷费收费标准，结合中航物业公司主张的欠付时间核算，制冷费为60690.63元。范斌关于中航物业公司擅自提高供暖费、制冷费收费标准，未经全体购房人同意，其有权拒绝支付的意见，本院不予采信。关于逾期利息，中航物业公司的该项主张于法无据，本院不予支持。", "fact_description": "事实和理由：原告受涉案项目开发商北京中航瑞信投资管理有限责任公司（以下简称：中航瑞信公司）的委托，自2010年3月8日起先后陆续与中航瑞信公司签订四份《北京市前期物业服务合同》或《前期物业委托合同》及一份补充协议，自2010年1月21日起至2018年12月31日为瑞赛亦庄E-park园区（2011年12月9日更名为“中航工业科技商务园”）提供前期物业服务，物业服务费由被告按拥有物业建筑面积预交；自2010年1月21日至2013年12月31日，分割产权楼宇物业服务费标准为每平方米每月4元，供暖费每平方米每供暖季38元，非整栋业主制冷费每平方米每季28元，2013年供暖费每平方米每季42元，被告331.1平方米全年物业费15892.80元；自2015年1月1日至2018年12月31日，非整栋楼宇物业服务费每平方米每月4.55元，供暖费每平方米每季47元，非整栋楼宇制冷费每平方米每季28.97元，被告331.10平方米全年物业服务费变更为18078.06元；物业服务费应从涉案房屋交付被告之日的次月起按照房屋转让合同的约定承担支付，被告办理入住手续时预付全年的物业服务费，此后按年缴纳，被告每年支付一次物业服务费，应于每年度十日前预付下一年度物业服务费；被告逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应滞纳金。因本合同发生争议可向北京仲裁委员会申请仲裁，其他内容详见《北京市前期物业合同》或《前期物业委托合同》及一份补充协议。被告于2008年11月6日与中航瑞信公司签订了《房屋转让合同》，被告购买了位于北京经济技术开发区路东区瑞赛·亦庄E-park（暂定名）4号楼1单元负一层102号房（于2011年变更为6号楼1单元B1层102室，下称“涉案房屋”），建筑面积331.1平方米，所在楼宇设有集中空调系统，集中供暖、制冷，自中航瑞信公司通知被告办理房屋交接手续最后期限届满之次日起交纳物业服务费等各种税费；被告同意原告（签订《房屋转让合同》时名称“北京一航大北物业管理有限公司”，于2008年12月17日更名为现名称）为涉案房屋提供物业服务，物业管理期间物业服务费价格为每平方每月4元（建筑面积），按季度收取，被告在收房当日或之前缴费，承诺遵守《物业管理规约》，物业服务费用由被告按其专有部分占建筑总面积的比例分摊，在前期物业服务合同约定的期限内交纳。被告是涉案房屋业主，于2012年6月1日接收涉案房屋，被告每年应交给原告物业服务费15892.80元。被告提出在装修期内减免两个月物业服务费，故被告自2012年8月1日起至2018年12月31日，欠付原告物业服务费101978.80元、暖气费94694.6元、制冷费65326.03元，合计261999.43元，利息13819.24元。期间，虽经原告以各种方式多次催要，被告至今未交纳，现原告为维护合法权益，特向法院起诉，请求法院依法支持原告的请求。范斌辩称，1.不同意原告的全部诉讼请求，范斌并非本案适格的被告主体。2.原告全部诉讼请求均已超过诉讼时效，现有证据不能证明原告最近三年内合法有效向被告主张过权利，应驳回原告诉讼请求。3.如果法院坚持认定我方为适格被告，则我方认为原告单方提高水、电、物业费及制冷费的标准，未经被告同意。4.争议产生是因为第三人无法办理产权登记引起的，现有证据无法证明被告为法律意义上的所有权人，只是占有人。根据原告提交的前期物业服务合同第八条，原告提供的物业服务是酬金制，被告享有8%的净酬金，其他的物业费支出如果有结余的归全体购房人所有，依据原告提交的规定，原告应当每年向全体购房人公布物业服务计划及支出预结算、资金使用情况等。故不同意原告的全部诉讼请求。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：北京一航大北物业管理有限公司（以下简称：一航大北公司）于2008年12月17日变更名称为中航物业公司。2008年11月6日，中航瑞信公司与范斌签订了《房屋转让合同》，范斌受让了“瑞赛·亦庄E-park项目4号楼1单元负一层102室房屋”，该房屋建筑面积331.1平方米。中航瑞信公司选聘的物业服务企业为一航大北公司。2012年6月1日完成了房屋交接（中航商务园房屋交接书），目前涉案房屋尚未办理产权登记手续。范斌于2012年3月向开发商申请，恳请开发商在办理入住手续后减免两个月的物业费，用于房屋的装修期，开发商代表同意。中航物业公司与中航瑞信公司于2010年3月8日签订《北京市前期物业服务合同》，物业项目为：瑞赛·亦庄E-park，双方对物业服务内容、物业服务标准、物业服务费用、物业服务期限、等做出了约定。2012年4月25日，中航物业公司与中航瑞信公司又签订了《前期物业委托合同》的补充协议，对供暖费、非整栋业主制冷费做出了约定。2013年6月28日，中航物业公司与中航瑞信公司又签订了一份《前期物业委托合同》，做出了“将2010年3月8日及2012年4月25日签订的《前期物业委托合同》及补充协议终止”的决定，由中航瑞信公司代园区内所有房屋受让人、使用人与中航物业公司签订《前期物业委托合同》。2015年1月5日，中航瑞信公司与中航物业公司再次签订了《前期物业委托合同》对物业服务标准、物业服务期限物业服务费用、权利义务等进行了约定，其中物业服务费用约定了整栋楼宇每平方米每月3.83元，非整栋楼宇4.55元；非整栋楼宇制冷费每平方米每季28.97元；供暖费每平方米每季47元。关于供暖费，中航物业公司提交了北京市发展和改革委员会关于非居民供热价格的通知复印件，通知显示2014年-2015年采暖季非居民供热价格为每建筑面积平方米每采暖季46元，2015年-2016年采暖季城六区每建筑面积平方米42元，其他区域为40元。2018年9月26日，中航物业公司向中航瑞信公司提出将于2018年12月31日届满后不再续签《前期物业委托合同》，并于2018年12月31日撤出该商务园，供暖服务部分提供至2019年3月15日。庭审中，中航物业公司提交证据证明自2012年10月起至今，以多种方式多次催要物业费、供暖费、制冷费，但被告范斌至今未交纳。范斌对此不予认可，称：第一，涉案房屋的承租人为案外人北京山木泉饮水设备有限公司（以下简称：山木泉公司），且已将涉案房屋出租事宜告知中航物业公司，因此中航物业公司应向山木泉公司主张相关费用，事实上中航物业公司提交的催缴单也都是向山木泉公司进行催缴，与其无关。第二，中航物业公司与开发商之间签订的前期物业服务合同对范斌没有约束力。第三，由于中航物业公司管理不尽责，导致山木泉公司的设备、设施被淹造成巨额损失，山木泉公司与中航物业公司多次协商，中航物业公司也承诺进行赔偿，以物业费进行抵销。中航物业公司对此不予认可，称前期物业服务合同明确约定了供暖费、制冷费的费用收取。范斌已经实际接收涉案房屋并出租，范斌与承租人之间的约定并不能对抗物业公司，物业公司有权向范斌催缴。关于大水造成的损失，和物业公司的管理没有关系，物业公司也明确告知范斌系不可抗力，不能作为不予缴纳物业费的合理抗辩理由。案件审理过程中，经与中航物业公司核实，制冷季为4个月，为每年的5月15日至9月15日。", "footer": "审判员杨先成二〇二三年二月十五日法官助理刘毅琼书记员刘蕊", "header": "北京市大兴区人民法院民事判决书（2022）京0115民初13482号原告：北京中航大北物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区南郎家园1号楼124室。法定代表人：潘卫杰，董事长。委托诉讼代理人：孙国平，男，1978年2月25日出生，汉族，该公司职员，住北京市通州区*。委托诉讼代理人：田挨成，北京市逢时律师事务所律师。被告：范斌，男，1970年12月3日出生，汉族，住北京市西城区*。委托诉讼代理人：程长远，北京市中淇律师事务所律师。原告北京中航大北物业管理有限公司（以下简称：中航物业公司）与被告范斌物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中航物业公司的委托诉讼代理人田挨成、孙国平，被告范斌及其委托诉讼代理人程长远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、范斌于本判决生效后十日内支付北京中航大北物业管理有限公司自2012年8月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费101978.80元、2012年8月1日至2019年3月15日期间的供暖费94694.6元、2012年8月1日至2018年12月31日期间的制冷费60690.63元，以上共计257364.03元；二、驳回北京中航大北物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5437元，由原告北京中航大北物业管理有限公司负担364元（已交纳），由范斌负担5073元（于本判决生效后七日内直接给付原告北京中航大北物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。" }	{ "claim": "范斌上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中航物业公司的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由中航物业公司承担。", "court_view": "本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案应当适用当时的法律、司法解释的相关规定。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据已查明的事实，中航物业公司与中航瑞信公司签订《前期物业委托合同》后，依约向涉案房屋所在小区提供了物业服务。范斌通过与中航瑞信公司签订《房屋转让合同》购买了涉案房屋，虽然其尚未取得涉案房屋的登记所有权证书，但中航瑞信公司已将涉案房屋交付给范斌，范斌已实际占有使用了涉案房屋，并享受了中航物业公司提供的物业服务，现中航物业公司有权要求范斌支付物业费、供暖费、制冷费。关于物业服务费，根据中航物业公司与中航瑞信公司签订的《前期物业委托合同》约定的收费标准结合欠付时间计算，中航物业公司主张的金额合理，一审法院对物业服务费的认定并无不当。关于供暖费和制冷费，结合在案证据，且中航物业公司认可没有提供2012-2014年度的制冷服务和2012年度的供暖服务，本院对该事实予以认定，故相应年度的制冷费和供暖费，范斌无须支付，一审法院判令范斌支付相应费用不妥，本院予以改判。关于2013和2014年度的供暖费，范斌出示的中航物业公司于2015年6月3日向王某、范斌发送的函件亦提及正常提供2013年至2015年的供暖，范斌未提供其他充分证据证明其主张，故范斌上诉不同意支付2013和2014年度的供暖费，缺乏依据，本院不予支持。经与双方当事人共同核算，2015年至2018年度的制冷费为38000元，2013年8月1日至2019年3月15日的供暖费为82112.6元。关于范斌认为其未取得涉案房屋所有权证书，故其并非支付物业费、供暖费、制冷费的主体的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。关于范斌主张的诉讼时效问题，现有证据表明，中航物业公司提交的证据证明在中航物业公司提供物业服务期间及撤场之后向范斌及涉案房屋承租人山木泉公司催要费用的情况，证据链完整，足以证明中航物业公司并未间断向范斌主张物业费、供暖费、制冷费的交纳，故一审法院未支持范斌的该项抗辩意见，并无不当。综上所述，基于二审查明的事实，本院对制冷费和供暖费重新予以认定，范斌上诉请求中的合理部分，本院予以支持。", "fact_description": "事实和理由：因“XXXXXXXXX项目X号楼X单元XX层XXX室房屋（以下简称涉案房屋）转让合同违反国家禁止性规定而无效，中航物业公司的诉求缺乏请求权基础，范斌不是适格被告。一审判决亦存在事实不清，认定事实证据不足。一、中航物业公司请求范斌支付物业费、供暖费、制冷费缺乏请求权基础，范斌不是适格被告。首先，中航物业公司请求的依据为涉案前期物业服务合同，但前期物业服务合同并非和范斌签订，而是和北京中航瑞信投资管理有限责任公司（以下简称中航瑞信公司）签订，前期物业服务合同对范斌产生约束力的依据是中航瑞信公司和范斌签订的《房屋转让合同》第十五条及附件五临时管理规约。而涉案《房屋转让合同》签订至今中航瑞信公司未取得房屋预售许可证，应属无效，基于房屋转让合同无效，导致前期物业服务合同对于范斌并无约束力，因此中航物业公司依据物业服务合同提起本诉缺乏请求权基础，依法应驳回其全部请求。其次，涉案房屋的登记所有权人为中航瑞信公司，中航物业公司不论是依据前期物业服务合同或依据物业管理条例对业主的规定，物业费等费用的承担主体都应该是中航瑞信公司。范斌仅仅是物业服务的受益人，不是义务人。最后，一审中范斌申请中止本案审理，一审中其他购房人以房屋买卖合同纠纷起诉中航瑞信公司，北京市大兴区人民法院正在审理该案，范斌据此申请待另案判决确认涉案房屋转让合同效力后再行审理本案，一审法院不予支持，违反了民事诉讼法中关于中止审理的相关规定。二、一审判决遗漏重要事实，属于认定事实不清。一审判决未能查明出售涉案房屋及本案审理时中航瑞信公司是否取得房屋预售许可证；未明确中航物业公司单方提高制冷费收费标准的依据；未查明中航物业公司结转给中航瑞信公司的费用；未查明2012年、2013年、2015年、2016年签订的前期物业服务合同条款存在未经公示，侵害全体购房人的内容；未能查明提供制冷和供暖方服务主体；未能查明在2012年至2014年期间停止了制冷和供暖服务。三、一审判决认定中航物业公司的请求未超过诉讼时效证据不足，属于认定事实错误。第一，中航物业公司提交的2018年12月31日之前的业主签发单均系送达给案外人北京山木泉饮水设备有限公司（以下简称山木泉公司），在中航物业公司已收到范斌书面通知相关费用由山木泉公司承担且与范斌无关的前提下，中航物业公司向山木泉公司送达缴费通知对范斌不产生诉讼时效中断的效力。第二，中航物业公司主张的2019年3月26日、10月26日的催款通知单无快递单，且收件地址为河北香河，范斌从未预留河北香河地区的收件地址，也未授权中航物业公司向他人送达相关文件，且其快递单无收件人、快递物品、快递时间、收件地址等信息，根本无法证明向范斌合法有效送达该快递。关于2020年6月8日的律师函，中航物业公司提交的快递单寄件人为孙某，并非律师函制作主体，收件地址系河北省廊坊市香河县，收件人为王某、范斌，并非涉案房屋的地址，也非房屋转让合同预留的通信地址，收件人电话也不是范斌的手机号码。快递单也无法证明快递物品系其主张的律师函，因此中航物业公司并未举证证明本案起诉前向范斌合法有效的主张过权利，一审法院认定本案未超过诉讼时效存在事实认定错误，证据明显不足。四、退一步说，如果法院坚持认定物业费支付的义务人与涉案《房屋转让合同》是否有效无关，且坚持认定本案未超过诉讼时效，依据范斌一审证据中航物业公司的回函可证明2012年至2014年未提供制冷和供暖服务，另依据中航物业公司提交证据业主签发单中2014年1月24日山木泉公司备注，可证明就水淹赔偿一事山木泉公司一直主张权利且以此拒缴费用，12年至14年未提供供暖和制冷服务。中航物业公司辩称，同意一审判决，不同意范斌上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。第一，中航物业公司有请求权基础。中航物业公司根据开发商的前期物业服务合同以及范斌与开发商签订的房屋买卖合同，提供前期物业服务，明确了物业费收费标准是4元，包括范斌在内的业主应遵守小区的有关供暖、制冷管理规定。中航物业公司要求范斌支付物业费、供暖费、制冷费有请求权基础。第二，中航物业公司提供物业服务过程中每年每季度都向业主催要费用，其中包括范斌，范斌将其房屋租赁出去，中航物业公司向租户催要费用期间，范斌就租户提出的不支付部分物业费的抗辩进行协调。2018、2019、2020年中航物业公司陆续用邮寄或者电话方式催要，范斌亦承认让中航物业公司向租户催要物业费，按照法律规定，向租户的催要视为向范斌的催要。第三，中航物业公司提供物业服务，范斌应支付物业费等费用，如果范斌对买卖合同等事项有异议，应向开发商提出相应诉求。第四，范斌提出的超过诉讼时效没有理由。中航物业公司提供证据足以证明其按照开发商和业主的要求减免了两个月的物业费，这些费用在合同中都有明确的标准，供暖费是按照北京市的规定执行的。类似案件都是维持原判。中航物业公司向一审法院起诉请求：1.判令范斌立即向中航物业公司支付2012年8月1日至2018年12月31日期间的物业服务费101978.80元，并以该服务费为基数，自2019年1月1日起至实际付清之日止，每日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，暂计算到2022年4月30日利息为13819.24元；2.判令范斌向中航物业公司支付自2012年8月1日至2018年12月31日期间的供暖费94694.60元、制冷费65326.03元；以上共计275818.67元；3.诉讼费由范斌负担。一审法院认定事实：北京一航大北物业管理有限公司（以下简称：一航大北公司）于2008年12月17日变更名称为北京中航大北物业管理有限公司。2008年11月6日，中航瑞信公司与范斌签订了《房屋转让合同》，范斌受让了“XXXXXXXXX项目X号楼X单元XX层XXX室房屋”，该房屋建筑面积XXX平方米。中航瑞信公司选聘的物业服务企业为一航大北公司。2012年6月1日完成了房屋交接（中航商务园房屋交接书），目前涉案房屋尚未办理产权登记手续。范斌于2012年3月向开发商申请，恳请开发商在办理入住手续后减免两个月的物业费，用于房屋的装修期，开发商代表同意。中航物业公司与中航瑞信公司于2010年3月8日签订《北京市前期物业服务合同》，物业项目为：XXXXXXXXX，双方对物业服务内容、物业服务标准、物业服务费用、物业服务期限、等做出了约定。2012年4月25日，中航物业公司与中航瑞信公司又签订了《前期物业委托合同》的补充协议，对供暖费、非整栋业主制冷费做出了约定。2013年6月28日，中航物业公司与中航瑞信公司又签订了一份《前期物业委托合同》，做出了“将2010年3月8日及2012年4月25日签订的《前期物业委托合同》及补充协议终止”的决定，由中航瑞信公司代园区内所有房屋受让人、使用人与中航物业公司签订《前期物业委托合同》。2015年1月5日，中航瑞信公司与中航物业公司再次签订了《前期物业委托合同》对物业服务标准、物业服务期限物业服务费用、权利义务等进行了约定，其中物业服务费用约定了整栋楼宇每平方米每月3.83元，非整栋楼宇4.55元；非整栋楼宇制冷费每平方米每季28.97元；供暖费每平方米每季47元。关于供暖费，中航物业公司提交了北京市发展和改革委员会关于非居民供热价格的通知复印件，通知显示2014年-2015年采暖季非居民供热价格为每建筑面积平方米每采暖季46元，2015年-2016年采暖季城六区每建筑面积平方米42元，其他区域为40元。2018年9月26日，中航物业公司向中航瑞信公司提出将于2018年12月31日届满后不再续签《前期物业委托合同》，并于2018年12月31日撤出该商务园，供暖服务部分提供至2019年3月15日。一审中，中航物业公司提交证据证明自2012年10月起至今，以多种方式多次催要物业费、供暖费、制冷费，但范斌至今未交纳。范斌对此不予认可，称：第一，涉案房屋的承租人为案外人山木泉公司，且已将涉案房屋出租事宜告知中航物业公司，因此中航物业公司应向山木泉公司主张相关费用，事实上中航物业公司提交的催缴单也都是向山木泉公司进行催缴，与其无关。第二，中航物业公司与开发商之间签订的前期物业服务合同对范斌没有约束力。第三，由于中航物业公司管理不尽责，导致山木泉公司的设备、设施被淹造成巨额损失，山木泉公司与中航物业公司多次协商，中航物业公司也承诺进行赔偿，以物业费进行抵销。中航物业公司对此不予认可，称前期物业服务合同明确约定了供暖费、制冷费的费用收取。范斌已经实际接收涉案房屋并出租，范斌与承租人之间的约定并不能对抗物业公司，物业公司有权向范斌催缴。关于大水造成的损失，和物业公司的管理没有关系，物业公司也明确告知范斌系不可抗力，不能作为不予缴纳物业费的合理抗辩理由。案件审理过程中，经与中航物业公司核实，制冷季为4个月，为每年的5月15日至9月15日。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案应当适用当时的法律、司法解释的相关规定。依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《北京市物业管理条例》规定，公房尚未出售的，产权单位是业主；已出售的，购房人是业主。本案中，虽然范斌尚未取得涉案房屋的登记所有权，但涉案房屋转让合同是范斌签署，且范斌已实际合法占有涉案房屋并出租。范斌主张涉案房屋所有权人为中航瑞信公司，其不符合物业管理条例规定的业主条件，不是本案适格被告的抗辩意见，法院不予采纳。关于诉讼时效，中航物业公司提交的证据足以证明在中航物业公司提供物业服务期间及撤场之后向范斌及涉案房屋承租人山木泉公司催要费用的情况，故对于范斌主张的诉讼时效已过的抗辩意见，法院不予采纳。综上，中航物业公司在2019年之前一直为涉案房屋所在园区提供物业服务，且中航物业公司与中航瑞信公司签订了合法有效的《前期物业委托合同》，依法应当对范斌产生约束力，中航物业公司在提供了物业服务后，有权向范斌主张物业费等相关费用。关于物业服务费，根据中航物业公司与中航瑞信公司签订的《前期物业委托合同》约定的收费标准结合欠付时间计算，中航物业公司主张的金额合理，法院予以支持。关于供暖费，根据北京市发展和改革委员会关于非居民供热价格的通知规定的供暖费价格，结合欠付时间计算，中航物业公司主张的金额合理，法院予以支持。关于制冷费，根据中航物业公司与中航瑞信公司签订的《前期物业委托合同》约定的制冷费收费标准，结合中航物业公司主张的欠付时间核算，制冷费为60690.63元。范斌关于中航物业公司擅自提高供暖费、制冷费收费标准，未经全体购房人同意，其有权拒绝支付的意见，法院不予采信。关于逾期利息，中航物业公司的该项主张于法无据，法院不予支持。判决：一、范斌于判决生效后十日内支付北京中航大北物业管理有限公司自2012年8月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费101978.80元、2012年8月1日至2019年3月15日期间的供暖费94694.6元、2012年8月1日至2018年12月31日期间的制冷费60690.63元，以上共计257364.03元；二、驳回北京中航大北物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，范斌出示一份中航物业公司于2015年6月3日向王某、范斌发送的函件，和几张业主发文签发单，称系一审证据，但二审中再次出示，以此证明中航物业公司2012-2014年三个年度都没有提供供暖和制冷。中航物业公司认可函件真实性，并认可没有提供2012-2014年度的制冷服务和2012年度的供暖服务。对业主发文签发单的真实性认可，证明目的不认可，主张系山木泉公司的标注，并非中航物业公司标注。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。", "footer": "审判长赵胤晨审判员梁立君审判员陈妍二〇二三年五月三十一日法官助理韩天宇书记员赵越", "header": "北京市第二中级人民法院民事判决书（2023）京02民终5396号上诉人（原审被告)：范斌，男，1970年12月3日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：程长远，北京市中淇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京中航大北物业管理有限公司，住所地：北京市朝阳区南郎家园18号楼-1层-01号B28。法定代表人：潘卫杰，董事长。委托诉讼代理人：田挨成，北京市逢时律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙某，男，北京中航大北物业管理有限公司员工。上诉人范斌因与被上诉人北京中航大北物业管理有限公司（以下简称中航物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2022）京0115民初13482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2022）京0115民初13482号民事判决第二项；二、变更北京市大兴区人民法院（2022）京0115民初13482号民事判决第一项为范斌于本判决生效后十日内支付北京中航大北物业管理有限公司自2012年8月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费101978.80元、2015至2018年度的制冷费38000元、2013年8月1日至2019年3月15日的供暖费82112.6元；三、驳回北京中航大北物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5437元，由北京中航大北物业管理有限公司负担1088元（已交纳），由范斌负担4349元（于本判决生效之日起7日内直接给付北京中航大北物业管理有限公司）；二审案件受理费5437元，由北京中航大北物业管理有限公司负担1088元（于本判决生效之日起7日内直接给付范斌），由范斌负担4349元（已交纳）。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告立即向原告支付2012年8月1日至2018年12月31日期间的物业服务费101978.80元，并以该服务费为基数，自2019年1月1日起至实际付清之日止，每日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，暂计算到2022年4月30日利息为13819.24元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判令被告向原告支付自2012年8月1日至2018年12月31日期间的供暖费94694.60元、制冷费65326.03元；以上共计275818.67元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": 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8,708	{ "claim": "原告盛和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业费3175.2元，资金占用利息1333.6元（按年利率6%计算，共计7年），合计4508.8元，并承担滞纳金至上述物业费付清为止；2.由被告承担本案的全部诉讼费用。", "court_view": "本院认为，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，被告辩称其与原告未签订合同，原告主张物业费主体不适格。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告提交的其与和盛房地产公司签订的《前期物业服务合同》的效力及于全体业主和物业使用者，因此，盛和物业公司作为本案原告参加诉讼，主体适格。原告按约为被告居住的小区提供了物业管理服务，被告作为物业使用者，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照合同约定按时交纳物业费。庭审中，被告对其居住房屋的面积无异议，对于收费的标准，在《前期物业服务合同》中有明确约定，且该约定符合相关部门公布的价格标准，故对原告要求被告交纳2013年1月1日至2013年12月31日期间欠缴物业服务费3175.2元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称其已与被告公司经理达成以围墙修缮费用抵顶2013年物业费的口头协议，但原告对此不予认可，称其当时的答复是先缓交2013年物业费，维修费用先由被告垫付，是否动用专项维修基金待业主代表大会决定。现根据原告提交的证据，经业主代表大会确认，不同意动用专项维修资金修缮盛和名园小区南大门东侧铁艺围墙，被告针对其主张亦未提交相关证据予以佐证，依法应承担举证不能的法律后果，故对被告的该辩解理由，本院不予采纳。关于原告主张的资金占用期间利息，虽然在物业服务合同中对于迟延支付物业服务费约定了滞纳金及支付标准，但根据原、被告陈述，被告未按时交纳2013年的物业费是因双方就是否以修缮围墙费用抵顶物业费问题未达成一致意见，双方存有分歧，被告并非恶意拖欠物业费，故对原告的该项主张，本院不予支持。关于本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”案涉《前期物业服务合同》约定原告自每年10月1日起向业主或物业使用人收缴当年的物业服务费，合同期限自2012年11月15日起至2016年11月15日，后盛和名园小区业主委员会分别于2016年1月19日、2018年3月14日与原告再次就盛和名园小区的物业管理签订物业服务合同，约定合同期限分别为2016年1月1日至2016年12月1日、2018年1月1日至2020年12月31日。从上述约定的服务期限、交费时间等内容显示，案涉小区的物业服务费以年为周期结算，同时案涉小区的物业管理服务呈持续履行状态，当事人之间因物业服务费用所形成的债权债务关系亦呈持续状态，应视为一个整体，加之物业服务合同的双方当事人之间具有长期稳定的合同关系，物业公司未及时向业主追索所欠的某一期物业费，是基于对业主的信赖以及维护双方长期合同关系的意图，并非怠于行使权利，故物业服务合同应属分期履行合同，其诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起算，故本案原告的诉讼请求未过诉讼时效。", "fact_description": "事实和理由：2012年11月15日，甘肃和盛房地产开发有限责任公司（以下简称“和盛房地产公司”）选聘原告为盛和名园小区提供物业服务，并与原告签订了《前期物业服务合同》，约定将盛和名园委托给原告实行前期物业管理，委托管理期限为4年，自2012年11月15日至2016年11月15日。业主和物业使用人不按规定时间交纳物业管理费、采暖费、停车费等费用以及赔偿金、违约金的视为欠费，并自欠费之日起按每日千分之三收取滞纳金。合同签订后，原告即按合同约定为盛和名园小区业主提供物业服务，但被告作为盛和名园小区的住户，拖欠物业费至今未予交纳，其行为严重影响了小区的物业正常管理。为维护小区业主共同利益及原告的合法权益，特依法提起诉讼。被告杨某1委托诉讼代理人辩称，被告认可原告系案涉小区前期物业公司，但是原、被告之间没有正式的物业服务合同，原告向被告主张物业费主体不适格，被告亦不清楚原告是否具有收费资质。被告的房屋旁有一段属于小区所有的公共围墙。2013年5月，原告在种树的过程中将围墙砸损，当时因为安全问题，经被告与原告负责人张某协商，双方达成口头协议，由被告负责修复原告损坏的围墙，原告免除被告两套房屋一年的物业费。协议达成后，被告按照约定将围墙修好，原告也按约定再没有收取被告两套房屋的物业费。2014年之后的物业费被告已按时交纳，双方之间的口头协议已经履行完毕，现时隔九年，原告提起诉讼，已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：原告系取得资质从事物业管理服务工作的物业公司。2012年11月15日，该小区的开发公司和盛房地产公司与原告签订《前期物业服务合同》一份，约定和盛房地产公司将盛和名园小区委托给原告盛和物业公司实施前期物业管理，盛和物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理期限4年，自2012年11月15日起至2016年11月15日止。物业管理费标准为：多层住宅每月每平方米0.5元，复式住宅每月每平方米0.6元，别墅住宅每月每平方米0.8元，每年10月1日起原告向业主或物业使用人收缴当年的物业服务费、采暖费及其他相关费用。业主（或使用人）不按规定时间缴纳物业管理费等费用以及赔偿金、违约金的，视为欠费，并自欠费之日起按每日千分之三收取滞纳金。合同签订后，原告即开始接管该小区的物业管理工作。2016年1月19日，盛和名园小区业主委员会与原告就盛和名园小区的物业管理签订《盛和名园小区物业服务合同》，约定合同期限自2016年1月1日至2016年12月1日。2018年3月14日，盛和名园小区业主委员会与原告再次签订《物业管理服务委托合同》，约定合同期限自2018年1月1日至2020年12月31日。被告系甘州区盛和名园小区C1-1号别墅业主，房屋建筑面积为330.75平方米。因未交纳2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费3175.2元，引起原告诉讼。另查明：2013年，盛和名园小区南大门东侧铁艺围墙损坏，后被告对盛和名园小区南大门东侧铁艺围墙进行了修缮。2017年9月16日，盛和名园小区业主委员会在小区张贴公告，载明盛和名园小区业主代表大会以举手表决和票决方式确定：南大门东侧铁艺围墙更新，8票同意、26票不同意，不同意动用专项维修资金。现双方对是否以围墙修缮费用抵顶2013年的物业服务费存在争议。再查明：2013年5月27日，张掖市物价局向原告盛和物业公司作出张价管发〔2013〕64号《关于盛和名园住宅小区物业管理服务收费标准的批复》，载明：物业管理服务费按每月每建筑平方米收取，具体核定为：多层住宅0.48元；别墅住宅、复式住宅在多层住宅标准100%以内由双方协商确定。上述事实，有原、被告委托诉讼代理人的当庭陈述，原告提交的《前期物业服务合同》、《关于盛和名园住宅小区物业管理服务收费标准的批复》、公告、《物业管理服务委托合同》、物业费明细单、（2016）甘0702民初5330号民事判决书复印件、微信聊天截图、催缴通知，被告提交的照片等证据在卷佐证，足以认定。", "footer": "审判员李娟二〇二一年四月二十一日法官助理王婧书记员马皓捷", "header": "甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2021）甘0702民初940号原告：张掖市盛和物业管理有限责任公司。住所：甘肃省张掖市甘州区盛和名园小区，统一社会信用代码：91620702053146935L。法定代表人：张某，该公司总经理。委托诉讼代理人：兰某，甘肃金彤律师事务所律师。被告：杨某1，男，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州。委托诉讼代理人：杨某2，男，1962年5月26日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州。系被告杨某1父亲。委托诉讼代理人：吴某，甘肃方联律师事务所律师。原告张掖市盛和物业管理有限责任公司（以下简称“盛和物业公司”）与被告杨某1物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛和物业公司委托诉讼代理人兰某、被告杨某1委托诉讼代理人杨某2、吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨某1于本判决生效之日起十五日内向原告张掖市盛和物业管理有限责任公司支付物业服务费3175.2元；二、驳回原告张掖市盛和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告张掖市盛和物业管理有限责任公司负担7.4元，被告杨某1负担17.6元。原告已交纳，被告负担的部分由被告给付原告，本院退还原告案件受理费25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。" }	{ "claim": "杨某1上诉请求：请求撤销甘肃省张掖市甘州区人民法院（2021）甘0702民初940号民事判决，依法改判驳回被上诉人张掖市盛和物业管理有限责任公司的诉讼请求或发回重审。", "court_view": "本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人杨某1上诉提出，被上诉人诉讼要求交纳的2013年度物业费，因其自费修缮了小区南大门东侧铁艺围墙，被上诉人口头承诺2013年度物业费抵顶维修费用，不再交纳，且上诉人入住至今除了2013年，其他年份的物业费均全部交清，故上诉人不存在欠费情况。同时，被上诉人时隔9年后才主张权利，已过诉讼时效。本院经审查认为，被上诉人虽否认因上诉人自费维修围墙免除其2013年物业费的事实，并陈述当时只同意缓交，但根据被上诉人盛和物业公司并不否认小区南大门东侧铁艺围墙系公共围墙、和上诉人确实进行了维修的事实，结合上诉人对其他年份的物业费均不存在欠缴的实际情况，上诉人的主张具有一般合理性。关于诉讼时效，经审查认为，关于上诉人未向被上诉人交纳2013年度物业费的原因，双方各执一词，被上诉人关于当时只同意缓交等辩解意见亦无依据。另，盛和名园小区业主代表大会成立与否、维修“南大门东侧铁艺围墙”是否动用专项维修资金等事实，与双方争议问题并无必然联系。被上诉人应当依据《物业服务合同》关于履行期限的约定向上诉人主张2013年物业费。因此，被上诉人于2020年9月15日才向上诉人发出书面催交通知，且未提供证据证明上述期间存在法定诉讼时效中止、中断的情形，确实存在怠于行使权利的情形。根据上述法律规定，被上诉人的本案诉求确已超过诉讼时效期间。上诉人的该上诉意见成立，本院予以支持。一审法院认为“物业管理服务呈持续履行状态，当事人之间因物业服务费用所形成的债权债务关系亦呈持续状态”，“原告的诉讼请求未过诉讼时效”，属适用法律错误，应当予以纠正。关于上诉人所提一审法院将一案拆分为两案分别处理，增加当事人诉累，且不利于物业服务双方和睦共处的意见，经查，虽本案与（2021）甘0702民初538号案件的事实相同，对方当事人（一审原告、二审被上诉人）亦相同，但因被上诉人在不同时间分别起诉，一审法院先后受理并分别作出判决并不违反法律规定。该上诉意见于法无据，本院不予支持。综上，上诉人关于本案已过诉讼时效的上诉意见和理由成立，本院予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。", "fact_description": "事实与理由：一审判决认定事实错误，判处不当。1.上诉人在2013年度的物业费已按口头协议约定与自费修缮小区南大门东侧铁艺围墙的费用相抵，且除了2013年之外的其他年份，上诉人从2009年入住至今的物业费已全部交清，不存在欠费情况。一审判决认为我方对此“未提交相关证据予以佐证，依法应承担举证不能的法律后果”明显违背客观事实，真实情况是，当时上诉人与被上诉人公司副经理张某（现任该公司法定代表人、总经理）达成口头协议，由上诉人自费修缮小区南大门东侧铁艺围墙的费用抵消上诉人在该小区两套房屋一年的物业费，且相应年份被上诉人也一直未向上诉人催交过该笔费用，故此，上诉人认为2013年度结束时，双方即已按口头协议约定完成物业费与围墙修缮费的抵顶，相关事项已全部了结，现被上诉人还以此起诉上诉人，明显是一种不诚信的行为，一审法院不应对此予以支持和纵容。2.对一审判决据以认定被上诉人的起诉并未超过诉讼时效的内容不予认可。3.一审法院将一案拆分为两案分别处理，增加当事人诉累，且不利于业主与物业服务公司的相处关系。请求二审法院依法查明案件事实，将本案改判或发回重审。张掖市盛和物业管理有限责任公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人主张的维修围墙的费用抵顶物业费没有事实和法律依据，涉案围墙已经过了开发商的保修范围，该维修属于重修，不属于物业维修的范围。案涉围墙已经根据当时双方协议，提交物业委员会讨论维修事项。一审判决已经表明，经业主委员会讨论，不使用维修资金进行维修事项。关于诉讼时效的问题，物业服务合同是持续履行的合同，所以不存在超过诉讼时效的问题。张掖市盛和物业管理有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判令杨某1立即支付物业费3175.2元，资金占用利息1333.6元（按年利率6%计算，共计7年），合计4508.8元，并承担滞纳金至上述物业费付清为止；2.由杨某1承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告系取得资质从事物业管理服务工作的物业公司。2012年11月15日，该小区的开发公司和盛房地产公司与原告签订《前期物业服务合同》一份，约定和盛房地产公司将盛和名园小区委托给原告盛和物业公司实施前期物业管理，盛和物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理期限4年，自2012年11月15日起至2016年11月15日止。物业管理费标准为：多层住宅每月每平方米0.5元，复式住宅每月每平方米0.6元，别墅住宅每月每平方米0.8元，每年10月1日起原告向业主或物业使用人收缴当年的物业服务费、采暖费及其他相关费用。业主（或使用人）不按规定时间缴纳物业管理费等费用以及赔偿金、违约金的，视为欠费，并自欠费之日起按每日千分之三收取滞纳金。合同签订后，原告即开始接管该小区的物业管理工作。2016年1月19日，盛和名园小区业主委员会与原告就盛和名园小区的物业管理签订《盛和名园小区物业服务合同》，约定合同期限自2016年1月1日至2016年12月1日。2018年3月14日，盛和名园小区业主委员会与原告再次签订《物业管理服务委托合同》，约定合同期限自2018年1月1日至2020年12月31日。被告系甘州区盛和名园小区C1-1号别墅业主，房屋建筑面积为330.75平方米。因未交纳2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费3175.2元，引起原告诉讼。另，2013年，盛和名园小区南大门东侧铁艺围墙损坏，后被告对盛和名园小区南大门东侧铁艺围墙进行了修缮。2017年9月16日，盛和名园小区业主委员会在小区张贴公告，载明盛和名园小区业主代表大会以举手表决和票决方式确定：南大门东侧铁艺围墙更新，8票同意、26票不同意，不同意动用专项维修资金。现双方对是否以围墙修缮费用抵顶2013年的物业服务费存在争议。再，2013年5月27日，张掖市物价局向原告盛和物业公司作出张价管发〔2013〕64号《关于盛和名园住宅小区物业管理服务收费标准的批复》，载明：物业管理服务费按每月每建筑平方米收取，具体核定为：多层住宅0.48元；别墅住宅、复式住宅在多层住宅标准100%以内由双方协商确定。一审法院认为,物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，被告辩称其与原告未签订合同，原告主张物业费主体不适格。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告提交的其与和盛房地产公司签订的《前期物业服务合同》的效力及于全体业主和物业使用者，因此，盛和物业公司作为本案原告参加诉讼，主体适格。原告按约为被告居住的小区提供了物业管理服务，被告作为物业使用者，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照合同约定按时交纳物业费。庭审中，被告对其居住房屋的面积无异议，对于收费的标准，在《前期物业服务合同》中有明确约定，且该约定符合相关部门公布的价格标准，故对原告要求被告交纳2013年1月1日至2013年12月31日期间欠缴物业服务费3175.2元的诉讼请求，予以支持。被告辩称其已与被告公司经理达成以围墙修缮费用抵顶2013年物业费的口头协议，但原告对此不予认可，称其当时的答复是先缓交2013年物业费，维修费用先由被告垫付，是否动用专项维修基金待业主代表大会决定。现根据原告提交的证据，经业主代表大会确认，不同意动用专项维修资金修缮盛和名园小区南大门东侧铁艺围墙，被告针对其主张亦未提交相关证据予以佐证，依法应承担举证不能的法律后果，故对被告的该辩解理由，不予采纳。关于原告主张的资金占用期间利息，虽然在物业服务合同中对于迟延支付物业服务费约定了滞纳金及支付标准，但根据原、被告陈述，被告未按时交纳2013年的物业费是因双方就是否以修缮围墙费用抵顶物业费问题未达成一致意见，双方存有分歧，被告并非恶意拖欠物业费，故对原告的该项主张，不予支持。关于本案是否超过诉讼时效的问题。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”案涉《前期物业服务合同》约定原告自每年10月1日起向业主或物业使用人收缴当年的物业服务费，合同期限自2012年11月15日起至2016年11月15日，后盛和名园小区业主委员会分别于2016年1月19日、2018年3月14日与原告再次就盛和名园小区的物业管理签订物业服务合同，约定合同期限分别为2016年1月1日至2016年12月1日、2018年1月1日至2020年12月31日。从上述约定的服务期限、交费时间等内容显示，案涉小区的物业服务费以年为周期结算，同时案涉小区的物业管理服务呈持续履行状态，当事人之间因物业服务费用所形成的债权债务关系亦呈持续状态，应视为一个整体，加之物业服务合同的双方当事人之间具有长期稳定的合同关系，物业公司未及时向业主追索所欠的某一期物业费，是基于对业主的信赖以及维护双方长期合同关系的意图，并非怠于行使权利，故物业服务合同应属分期履行合同，其诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起算，故本案原告的诉讼请求未过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告杨某1于本判决生效之日起十五日内向原告张掖市盛和物业管理有限责任公司支付物业服务费3175.2元；二、驳回原告张掖市盛和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。经二审查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。另，被上诉人当庭陈述：2013年说的只是缓交，2016年或2017年业主委员会成立，不同意动用维修资金维修围墙，所以2017年开始口头催缴，书面通知是2020年发出的，提交的微信截图可以证实。期间每年向上诉人收缴当年物业费的时候都会向上诉人口头催缴2013年的物业费。", "footer": "审判长张文清审判员杨祝续审判员高彩虹二〇二一年六月二十九日书记员温玉丞附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。", "header": "甘肃省张掖市中级人民法院民事判决书（2021）甘07民终675号上诉人（原审被告）：杨某1，男，汉族，甘肃省张掖市人，现住甘州。委托诉讼代理人：杨某2，男，1962年5月26日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州。系上诉人杨博父亲。委托诉讼代理人：吴某，甘肃方联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张掖市盛和物业管理有限责任公司。住所：甘州区盛和名园小区。法定代表人：张某，该公司总经理。委托诉讼代理人：兰某，甘肃金彤律师事务所律师。上诉人杨某1因与被上诉人张掖市盛和物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2021）甘0702民初940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨某1的委托诉讼代理人杨某2、吴某、被上诉人张掖市盛和物业管理有限责任公司委托诉讼代理人兰某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条规定，判决如下：一、撤销甘肃省张掖市甘州区人民法院（2021）甘0702民初940号民事判决；二、驳回被上诉人张掖市盛和物业管理有限责任公司的诉讼请求。二审案件受理费50元，由被上诉人张掖市盛和物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "判令被告立即支付物业费3175.2元，资金占用利息1333.6元（按年利率6%计算，共计7年），合计4508.8元，并承担滞纳金至上述物业费付清为止", "judgment": [ "partially supported", "not supported" ] }, { "claim": "由被告承担本案的全部诉讼费用", "judgment": [ "partially supported", "not supported" ] } ]	[ { "article": "第一百八十八条", "law": "《中华人民共和国民法总则》" }, { "article": "第二条", "law": "《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》" 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8,709	{ "claim": "原告西宁和谐家园物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付2022年8月10日至2023年3月31日期间的物业费725.17元、违约金17.37元，合计742.54元；2、诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为，本案争议的焦点问题是：1．原告是否有权收取2021年10月8日以后的物业费的问题；2．物业费的具体数额。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告签订了《“海星阳光”临时管理公约》、《承诺书》、《确认书》，约定原告为被告居住的西宁市城中区“海星阳光”小区提供物业服务，原告依据合同向被告提供了物业服务，依照法律规定，被告应该向原告交纳物业费。一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告没有进行书面通知，现原告起诉被告，要求被告给付物业费，可以视为原告进行了催收，被告应该给付原告物业费，原告没有进行书面催收就起诉被告，其要求的违约金，没有事实与法律依据，本院不予支持。二、关于原告是否有权收取2021年10月8日后的物业费的问题。2021年10月8日海星阳光小区业主委员会向西宁和谐家园物业管理有限公司送达了解聘通知，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力”，且《“海星阳光”临时管理公约》第三十八条“本临时管理规约自首位物业买卖人承诺之日起生效，至业主大会制定的管理规约生效之日终止”的约定，2021年10月8日海星阳光小区业主委员会送达了解聘通知，该解聘通知中有“请在接到通知后60日内做好离场工作”的内容，故双方的物业服务合同于2021年12月8日终止。《中华人民共和国民法典》第九百四十九条规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。”，故原告对2021年12月8日以后的物业费，无权主张。原告要求被告支付2022年8月10日至2023年3月31日期间的物业费725.17元的诉讼请求，本院不予支持。", "fact_description": "事实和理由：2016年8月10日被告签署了《“海星阳光”交房收费确认表》，办理了位于西宁市城中区“海星阳光”小区2号楼2232室的入住手续，签署了《海星阳光业主手册》，承诺承担相应的义务。被告居住的小区由原告提供物业管理服务。合同签订后原告按照约定为包括被告在内小区全体业主提供了物业服务，被告亦享受了相关服务。但自2022年8月10日至2023年3月31日期间被告拖欠原告物业费725.17元。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告依法诉至法院，望判如所请。被告鲁荷朵才郎辩称，原告主张的物业费金额及收取物业费的时间被告均不认可，原告已经撤场，故原告主张收取物业费不合理，被告不予认可、亦不缴纳。本案原告西宁和谐家园物业管理有限公司围绕诉讼请求提交了如下证据：证据一、“海星阳光”交房收费确认表，证明被告于2016年8月10日办理了入住手续。证据二、业主手册中《业主规约》，证明1．物业费收费标准每平方米每月1元，2．依据《海星阳光临时管理公约》第30条的约定：业主有按时足额缴纳物业费的义务，3．被告签署的遵守《业主临时公约》的承诺书，4．被告签署《业主临时公约》确认书，被告有按时缴纳物业的义务。证据三、2022年8月10日缴费单据，证明被告自2022年8月10日开始拖欠物业费至今。证据四，物业费欠费及违约金计算明细表，证明被告拖欠自2022年8月10日起自2023年3月31日止的物业费725.17元及承担的违约金17.37元。被告鲁荷朵才郎对原告提交的证据一真实性及证明方向均认可，对证据二真实性有异议，不认可，因为2021年4月17日被告所在小区成立业主委员会之后《业主规约》已经作废，故其不认可。对证据三、四真实性均有异议，证明方向均不认可。被告鲁荷朵才郎未向本院提交相关的反驳证据。本院认证认为，原告提供的证据一真实性及证明方向被告均认可，本院予以认定。原告提供的证据二系双方当事人真实意思表示签署的合约，本院对其真实性及证明方向予以认定，原告提供的证据三、四虽是其自行制作，对其真实性本院予以认定，但证明方向本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2016年8月10日签订了《“海星阳光”临时管理公约》、《承诺书》、《确认书》，约定由原告为西宁市城中区“海星阳光”小区提供物业服务。2016年8月10日被告在《“海星阳光”交房收费确认表》签字，入住西宁市城中区“海星阳光”小区2号楼2232室，该房屋面积94.16平方米，物业费每平方米每月1元。《“海星阳光”临时管理公约》第三十八条约定：本临时管理规约自首位物业买卖人承诺之日起生效，至业主大会制定的管理规约生效之日终止。被告交纳了2022年8月10日前的物业费，2022年8月10日后的物业费没有交纳。被告所在小区于2021年5月17日成立了海星阳光小区业主委员会，经法定程序征求业主意见，海星阳光小区业主委员会于2021年10月8日发出公示，确定经全体业主表决，决定解聘西宁和谐家园物业管理有限公司，海星阳光小区业主委员会于2021年10月8日向西宁和谐家园物业管理有限公司送达了解聘通知。2022年4月4日、5月1日、6月28日海星阳光小区业主委员会向西宁和谐家园物业管理有限公司送达了离场催告函，并于2022年4月8日在报纸发布了声明，催告原告离场，但至今原告没有离场。", "footer": "审判员施军二〇二三年六月二十日法官助理郑小娟书记员魏孔萍附：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。第九百四十九条物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施的，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果", "header": "青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2023）青0103民初2505号原告：西宁和谐家园物业管理有限公司，统一社会信用代码：91630102564928066H，住所：青海省西宁市城东区西宁市建国路5号10号楼201室。法定代表人：马娟伟，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘雪琴，女，1973年12月15日出生，汉族，公民身份号码：XXX，住西宁市城西区，公司办公室主任。委托诉讼代理人：邢文炜，青海竞帆律师事务所律师。被告：鲁荷朵才郎，男，1989年4月5日出生，藏族，公民身份号码：XXX，住西宁市城中区。原告西宁和谐家园物业管理有限公司与被告鲁荷朵才郎物业服务合同纠纷一案，本院于2023年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告西宁和谐家园物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘雪琴、邢文炜，被告鲁荷朵才郎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十五条、第五百七十七条、第九百四十四条、第九百四十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告西宁和谐家园物业管理有限公司的所有诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告西宁和谐家园物业管理有限公司负担（该款原告已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。" }	{ "claim": "西宁和谐物业公司上诉请求：1．撤销青海省西宁市城中区人民法院（2023）青0103民初2505号民事判决，改判鲁荷朵才郎向西宁和谐物业公司支付自2022年8月10日起至2023年3月31日期间的物业费725.17元，违约金17.37元，共计742.54元；2．本案一、二审诉讼费由鲁荷朵才郎承担。", "court_view": "本院认为，本院已作出的（2023）青01民终1975号民事判决书中已认定西宁和谐物业公司与海星阳光小区的前期物业合同于2021年10月8日依法解除。而根据海星阳光业主委员会于2021年10月8日向西宁和谐物业公司发送的《解聘通知》中要求其在接到通知后60日内离场，故案涉的前期物业合同已于2021年12月8日终止，故西宁和谐物业公司有权按照前期物业合同主张2021年12月8日之前的物业费。本案中，根据双方当事人的诉辩主张，归纳本案的二审争议焦点并分析认定如下：（一）关于西宁和谐物业公司是否有权收取2021年12月8日之后的物业费问题。首先，自2021年12月8日之后，西宁和谐物业公司仍为海星阳光小区提供基本的垃圾清运、化粪池及蓄水池清洗、电梯维修保养、保洁等基础物业服务。对此，鲁荷朵才郎虽抗辩称，2021年12月8日之后为小区提供物业服务的主体是开发商并非西宁和谐物业公司，但其并未提供证据予以证明，故对其抗辩意见，本院不予采纳。本案中，西宁和谐物业公司直至诉讼之时仍为案涉小区提供基础物业服务，并产生了相应的人力、财力支出成本，小区业主亦为实际受益主体，故西宁和谐物业公司主张自2021年12月8日之后的物业费具有事实依据。其次，因西宁和谐物业公司不认可2021年10月8日海星阳光业委会发出的解聘通知，双方对于前期物业合同是否予以解除产生争议并进而诉讼，直至本院于2023年8月31日作出（2023）青01民终1975号民事判决，通过生效法律文书产生的既判力将案涉前期物业合同解除时间回溯至2021年10月8日，而在双方产生争讼期间，案涉前期物业合同是否应予解除尚不明晰，西宁和谐物业公司基于此向海星阳光小区业主提供物业服务进而主张该期间的物业费，符合情理，本院予以支持。（二）关于西宁和谐物业公司主张2021年12月8日之后物业费的数额如何认定的问题。首先，本案中，西宁和谐物业公司在接到海星阳光业委会根据业主大会合法程序决议向其发送《解聘通知》，并要求其在接到通知后60日内做好离场并相关资料移交的准备工作的情况下，其并未按通知离场，经海星阳光业委会多次催告后亦不离场，且拒绝办理交接手续，导致小区业委会与新物业公司签订的物业服务合同无法推进履行，故西宁和谐物业公司虽为小区提供了相应物业基础服务，但因其拒不离场，一方面违背业主自主选择、接受物业服务公司的真实意思，使案涉小区业主无法享受更好的物业服务，给业主权益造成部分损害；另一方面，西宁和谐物业公司对于2021年12月8日之后继续向小区业主提供物业服务，造成其人力、财力支出成本扩大亦存在过错。综合考虑合同履行情况，基于公平原则，本院参照《海星阳光小区业主手册》约定，酌定2021年12月8日之后物业服务管理费用根据建筑面积每月、每平方米1元的50％即每月、每平方米0.5元标准收取。其次，根据一审已查明的事实，鲁荷朵才郎入住西宁市“海星阳光”小区2号楼2232室，该房屋面积94.16平方米，故鲁荷朵才郎自2022年8月10日起至2023年3月31日期间欠付的物业费为365.65元（0.5元×94.16㎡÷30天×233天）。（三）关于西宁和谐物业公司是否有权主张违约金的问题。本案中，西宁和谐物业公司既未向鲁荷朵才郎书面催交物业费亦未给予鲁荷朵才郎催告的合理期间让其交纳物业费，而西宁和谐物业公司直接通过诉讼方式向鲁荷朵才郎主张物业费，一审法院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，认定西宁和谐物业公司主张违约金没有事实和法律依据的处理并无不当，西宁和谐物业公司此节上诉请求不能成立。综上，西宁和谐物业公司部分上诉主张成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但部分处理结果不当，本院予以纠正。", "fact_description": "事实和理由：一、一审判决认定事实错误，西宁和谐物业公司与西宁市城中区南川东路海星阳光小区业主委员会（以下简称海星阳光业委会）并未完成《中华人民共和国民法典》第九十四条规定的退场交接工作，亦不存在西宁和谐物业公司违规提供物业服务的情形。首先，海星阳光业委会与西宁和谐物业公司之间物业服务合同纠纷一案，案号为（2023）青0103民初223号，西宁市城中区法院于2023年4月24日作出判决，判令西宁和谐物业公司于判决生效后三十日内将位于南川东路53号海星阳光小区3号楼1024室、4号楼1012、1023室物业用房腾退给该业委会，驳回该业委会其他诉讼请求。该案现已进入二审阶段，一审判决尚未生效，一审法院在西宁和谐物业公司是否退出海星阳光小区物业服务并无定论的情形下，径行认定业主无需交纳2021年12月8日以后拖欠的物业费，认定事实不清。其次，上述案件中，海星阳光业委会起诉主张西宁和谐物业公司退出小区物业管理，腾退物业用房，移交监控、电梯、器材设备设施；移交小区整体建设施工和维护保养的图纸资料。但一审判决结果仅支持腾退物业用房，并驳回该业委会其他诉求，故在物业服务的软、硬器材等设备及涉及小区的建工、保养文件未移交的情况下。根据《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”的规定，小区业主应当在接受了西宁和谐物业公司服务的前提下，支付相应拖欠的物业费。一审判决认定西宁和谐物业公司于2021年12月8日收到了海星阳光业委会的解聘通知，故业主不需承担此日之后物业费不符合事实，原因如下：1．根据《中华人民共和国民法典》的规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。海星阳光业委会在2021年10月8日向西宁和谐物业公司发出解聘通知，却又在2023年2月1日向一审法院起诉要求西宁和谐物业公司退出物业管理场所，故应认定海星阳光业委会是以诉讼方式解除双方物业服务合同。2．海星阳光业委会与西宁和谐物业公司物业服务合同纠纷一案正在二审中，并未有生效判决，因此对于双方物业服务合同的终止欠缺认定标准。3．西宁和谐物业公司存在尚未向海星阳光小区完成物业移交的事实，无法认定双方合同已经终止，且自2021年10月8日之后的该小区物业服务一直由西宁和谐物业公司提供，故一审判决认为西宁和谐物业公司违反法律规定没有依据。最后，海星阳光小区有在建工程尚未完成整体移交，西宁和谐物业公司作为前期提供物业的公司不具备撤场条件，西宁和谐物业公司不存在接到解聘通知后拒不离场的情形。理由如下：1．一审中已经提交《海星阳光临时管理公约》来证明物业管理内容和物业费收费标准。由于该小区业委会成立后存在筹备流程、选举结果批复结果无效行政复议、物业服务民事诉讼等具体事项并未终结，并非西宁和谐物业公司拒不离场。2．“海星阳光”建设项目2023年还处于验收阶段，属于在建工程，此时的物业管理单位是前期物业公司，故西宁和谐物业公司尚不具备移交的条件。同时，由于小区业委会成员故意拖欠并鼓动广大业主拒不缴纳物业费，已经严重影响小区正常服务和管理。综上，西宁和谐物业公司并不存在违反法律规定拒不离场的情形，一审认定业主无需交纳2021年10月8日以后的物业费有违本案事实和法律规定。二、西宁和谐物业公司持续为小区业主提供物业服务至今，本案鲁荷朵才郎并未举证证明物业服务不符合约定，故其应当承担缴纳拖欠的物业费的义务。首先，根据西宁和谐物业公司与鲁荷朵才郎签订的《物业管理服务协议与消防安全责任书》第二条的规定，西宁和谐物业公司为“海星阳光”小区业主提供房屋共用部位的维护与管理，环境卫生、绿地管理，安全防范管理等服务内容。鲁荷朵才郎一审中并未提供证据来证明西宁和谐物业公司未按照协议约定事项提供服务或服务质量差，在鲁荷朵才郎享受了西宁和谐物业公司持续提供的物业服务情况下，其应该支付物业费。其次，即使其他案件认定物业服务合同已终止，但西宁和谐物业公司始终继续履行提供物业服务，有权请求小区业主支付拖欠的物业费。根据《中华人民共和国民法典》第九百五十条“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。”的规定，即使在判决认定双方间的物业服务合同终止后，还存在小区建设项目整体移交、前期物业配套设施和文件资料的整理移交及腾退物业用房的移交过程，在这些过程并未完结之前，新物业公司并未接管，旧物业公司持续提供物业服务的状态下，业主应向旧物业公司支付合同终止后至物业接管时该期间的物业费。综上所述，请求二审法院查明事实撤销一审判决。鲁荷朵才郎辩称，海星阳光业委会起诉西宁和谐物业公司的物业服务合同纠纷一案，二审法院已经作出生效判决认定物业服务已于2021年10月8日予以解除，故西宁和谐物业公司无权再主张2022年8月10日至2023年3月31日期间的物业费。西宁和谐物业公司向一审法院起诉请求：1．判令鲁荷朵才郎向西宁和谐物业公司支付2022年8月10日至2023年3月31日期间的物业费725.17元、违约金17.37元，合计742.54元；2．诉讼费由鲁荷朵才郎承担。一审法院认定事实：西宁和谐物业公司、鲁荷朵才郎于2016年8月10日签订了《“海星阳光”临时管理公约》《承诺书》《确认书》，约定由西宁和谐物业公司为西宁市城中区“海星阳光”小区提供物业服务。2016年8月10日鲁荷朵才郎在《“海星阳光”交房收费确认表》签字，入住西宁市城中区“海星阳光”小区2号楼2232室，该房屋面积94.16平方米，物业费每平方米每月1元。《“海星阳光”临时管理公约》第三十八条约定：本临时管理规约自首位物业买卖人承诺之日起生效，至业主大会制定的管理规约生效之日终止。鲁荷朵才郎交纳了2022年8月10日前的物业费，2022年8月10日后的物业费没有交纳。鲁荷朵才郎所在小区于2021年5月17日成立了海星阳光业委会，经法定程序征求业主意见，海星阳光业委会于2021年10月8日发出公示，确定经全体业主表决，决定解聘西宁和谐物业公司，海星阳光业委会于2021年10月8日向西宁和谐物业公司送达了解聘通知。2022年4月4日、5月1日、6月28日海星阳光业委会向西宁和谐物业公司送达了离场催告函，并于2022年4月8日在报纸发布了声明，催告西宁和谐物业公司离场，但至今西宁和谐物业公司没有离场。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：1．西宁和谐物业公司是否有权收取2021年10月8日以后的物业费的问题；2．物业费的具体数额。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。西宁和谐物业公司与鲁荷朵才郎签订了《“海星阳光”临时管理公约》《承诺书》《确认书》，约定西宁和谐物业公司为鲁荷朵才郎居住的西宁市城中区“海星阳光”小区提供物业服务，西宁和谐物业公司依据合同向鲁荷朵才郎提供了物业服务，依照法律规定，鲁荷朵才郎应该向西宁和谐物业公司交纳物业费。一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。西宁和谐物业公司没有进行书面通知，现西宁和谐物业公司起诉鲁荷朵才郎，要求鲁荷朵才郎给付物业费，可以视为西宁和谐物业公司进行了催收，鲁荷朵才郎应该给付西宁和谐物业公司物业费，西宁和谐物业公司没有进行书面催收就起诉鲁荷朵才郎，其要求的违约金，没有事实与法律依据，不予支持。二、关于西宁和谐物业公司是否有权收取2021年10月8日后的物业费的问题。2021年10月8日海星阳光业委会向西宁和谐物业公司送达了解聘通知，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力”，且《“海星阳光”临时管理公约》第三十八条“本临时管理规约自首位物业买卖人承诺之日起生效，至业主大会制定的管理规约生效之日终止”的约定，2021年10月8日海星阳光业委会送达了解聘通知，该解聘通知中有“请在接到通知后60日内做好离场工作”的内容，故双方的物业服务合同于2021年12月8日终止。《中华人民共和国民法典》第九百四十九条规定“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。”，故西宁和谐物业公司对2021年12月8日以后的物业费，无权主张。西宁和谐物业公司要求鲁荷朵才郎支付2022年8月10日至2023年3月31日期间的物业费725.17元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十五条、第五百七十七条、第九百四十四条、第九百四十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，遂判决：驳回西宁和谐物业公司的所有诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由西宁和谐物业公司负担（该款西宁和谐物业公司已预交）。二审中，西宁和谐物业公司提交如下证据：1．西宁和谐物业公司的台账、海星阳光物业收费的收据及发票，拟证明鲁荷朵才郎作为业主在2021年12月8日以后继续通过物业代扣代缴水电费的相关事实。2．海星阳光小区生活垃圾收费协议书及垃圾清运协议书，拟证明西宁和谐物业公司在2022年1月至2023年6月一直在为小区提供垃圾清运服务。3．化粪池清理合同（截至2023年10月22日），拟证明西宁和谐物业公司为小区提供一年两次化粪池清理。4．蓄水池清洗合同，拟证明西宁和谐物业公司一年为小区提供两次生活水池清洗服务，按照规定必须达到饮用水的标准和清洗标准。5．海星阳光电梯维保合同，拟证明西宁和谐物业公司进行每年的电梯定检和电梯日常维护维修。6．海星阳光消防维保协议，拟证明西宁和谐物业公司为小区提供了消防设施正常运作日常的维护维修。7．灭火器维修合同，拟证明西宁和谐物业公司为小区提供消防检查服务，小区的灭火器每两年必须达到一个检测标准。8．水费、电费的支付回单及发票，拟证明海星阳光小区每次都是需要由物业公司先向供电局和自来水厂进行垫付购买后再由业主到物业公司进行购买。9．工资证明和发放记录，拟证明西宁和谐物业公司聘用的保洁、保安、物业、办公室人员还有维修人员仍在为小区提供日常的工作，物业要发放工资。10．海星阳光物业贷款资料，拟证明在业主欠缴物业费的情况下，西宁和谐物业公司为了继续完成在小区的物业服务，而向银行进行贷款。11．物业保安、保洁、办公室维修日常工作视频，拟证明西宁和谐物业公司一直在为海星阳光小区提供物业服务。鲁荷朵才郎质证认为，对于证据1的真实性认可，对合法性、关联性及证明方向均不认可，业主去物业公司购买水电费的行为并不属于物业公司提供的物业服务；对证据2至证据11的三性及证明方向均不认可，上述证据都是物业公司单方与第三方产生的费用，并没有向业主进行公示。本院经审查认为，西宁和谐物业公司提交的证据1至证据9及证据11可以相互佐证，可以证实直至本案诉讼西宁和谐物业公司仍为海星阳光小区提供垃圾清运、化粪池及蓄水池清洗、电梯维修保养等基础物业服务的事实，故对其真实性与关联性予以采信；证据10因与本案不具有关联性，不予采信。鲁荷朵才郎提交如下证据：1．视频两份，拟证明2021年12月17日，青海经视《百姓1时间》栏目2021年12月8日邀请街道办事处、城建局等各方人员进行协调时，西宁和谐物业公司物业经理马龙当场表示将于2021年12月8日开始停止为海星阳光小区提供物业服务。2．短视频及截屏图片（12345来电），拟证明在青海经视播出该事件后，有业主投诉电视台采访不公，该业主所述不属实；在物业交接沟通无果后，街道办事处、城建局、公安、城管人员及社区人员参与协调无果。3．小区图片6张，拟证明西宁和谐物业公司自被解聘后，其对小区提供物业服务存在问题时处理事务是拖延、凑合的服务态度。4．工程竣工永久性标牌照片3张，拟证明西宁和谐物业公司马龙与建设单位刘雪琴、马文忠存在人员交叉任职情形。西宁和谐物业公司质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均不认可。首先，该视频仅在录制视频当日收集，缺乏全面客观性。其次，视频中仅表达了接受采访业主个人主观评价，并未拍摄关于小区楼道、走道、垃圾清运等显示物业服务质量差的相应内容，不具有客观性。最后，视频采访方向与实际播出的内容不符，该证据无法作为物业公司无权收取2021年12月8日以后物业费的依据，二者之间在证明方向上存在矛盾。对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可。根据民事诉讼证据规则，该视频证据系私自录制，侵害他人合法权利，不应认定为合法证据；视频中人员与本案待查事实无关，但可以反映出节目栏目的录制可能存在以偏概全的情况。对于证据3的真实性认可，关联性不认可。图片即便反映出西宁和谐物业公司与业委会之间存在纠纷，但小区内路面整洁、水电供应正常的情况。其次，墙面墙皮破损，应由业委会与物业公司就维护整修进行协商，即使双方有纠纷，但业主向业委会反馈，业委会未及时反馈，怠于履行职责，所以业主不交物业费不能作为认定物业服务不合格的依据。最后，通过图片只能反映当时的状态，不能因此认定西宁和谐物业公司存在物业服务消极怠慢的事实。对于证据4的真实性认可，但关联性不认可。刘雪琴作为本案中诉讼代理人，其身份已经明确是西宁和谐物业公司办公室主任，且本案是物业服务合同纠纷，该组照片的内容与案涉事实无关。本院经审查认为，证据1、2虽是客观发生，但与本案物业合同纠纷无关联，不予采信；证据3能印证物业服务质量问题，本院予以采信；证据4与本案不具有关联性，不予采信。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。另查明，海星阳光业委会起诉西宁和谐物业公司物业服务纠纷一案由西宁市城中区人民法院作出（2023）青0103民初223号民事判决书，判令西宁和谐物业公司退还海星阳光小区物业用房，后西宁和谐物业公司不服上诉，本院于2023年8月31日作出（2023）青01民终1975号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案件一审及二审中均认定双方物业服务关系自2021年10月8日起解除。", "footer": "审判长黄存智审判员赵亮审判员苏静二〇二三年十月十七日法官助理李海霞书记员崔英", "header": "青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2023）青01民终2887号上诉人（原审原告）：西宁和谐家园物业管理有限公司，住所青海省西宁市城东区建国路5号10号楼201室。法定代表人：马娟伟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邢文炜，青海竞帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪琴，女，该公司办公室主任。被上诉人（原审被告）：鲁荷朵才郎，男，1989年4月5日出生，藏族，住青海省西宁市城中区。上诉人西宁和谐家园物业管理有限公司（以下简称西宁和谐物业公司）因与被上诉人鲁荷朵才郎物业服务合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2023）青0103民初2505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销青海省西宁市城中区人民法院（2023）青0103民初2505号民事判决；二、鲁荷朵才郎于本判决生效后十五日内向西宁和谐家园物业管理有限公司支付物业费365.65元；三、驳回西宁和谐家园物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，均由上诉人西宁和谐家园物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "判令被告向原告支付2022年8月10日至2023年3月31日期间的物业费725.17元、违约金17.37元，合计742.54元", "judgment": [ "not supported", "partially supported" ] }, { "claim": "诉讼费由被告承担", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] } ]	[ { "article": "第六条", "law": "《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》" 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8,710	{ "claim": "原告巨擎实业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠原告的物业服务费49,468.00元；2.请求判令被告支付原告代其垫付的供热费28,427.00元；3.请求判令被告支付上述费用自违约之日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算的利息，与2019年8月20日至上述费用全部给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（暂计至2020年12月1日，产生的利息合计10,008.00元）；以上合计87,902.00元；4.本案的诉讼费用由被告承担。", "court_view": "本院认为：关于物业费给付责任问题，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”本案中亚琦房地产公司与巨擎物业公司订立的前期物业服务合同，依法对业主邱燕具有法律约束力，且邱燕在该前期物业服务合同已签字确认，其对物业服务人、物业服务事项、物业费收费标准等均已知晓，邱燕应依约履行交纳物业费的义务，其未依约交纳物业费，已构成违约，应承担相应违约责任。经计算，被告尚欠2015年8月28日至2020年12月1日期间的物业费用43,352.90元。关于原告要求邱燕自违约之日起至实际给付之日支付利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于邱燕提出的诉讼时效抗辩问题。本院认为，邱燕自入户至今一直未交纳物业费，其违约行为呈持续状态，故原告起诉未超过诉讼时效期间，对邱燕抗辩原告起诉超过诉讼时效期间的观点本院不予采纳。关于邱燕提出的物业费交纳标准问题，未能提供充分证据加以证明，本院不予采纳。关于邱燕抗辩原告提供物业服务存在瑕疵问题，其提供的证据不足以证明此事实，本院不予采纳。关于原告要求邱燕支付供热费及相应利息的诉讼请求，原告系基于债权转让的事实提出诉请，此与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，可另行解决，本案中不予裁判。", "fact_description": "事实与理由：原告与吉林亚琦房地产开发有限公司于2014年6月签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的吉林国际物流商贸城提供物业管理服务，原告提供物业服务的受益人为该商贸城内的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，每月每平方米5元标准收取，《前期物业服务合同》第四章第十条约定：“水电、燃气、供热由业主按吉林市物价局标准按实际使用缴纳”。被告系原告服务的吉林国际物流商贸城业主。合同履行至今，原告按合同约定为商贸城提供了优质高效的物业管理服务，但被告拒不履行自己的缴费义务，且在使用过程中，原告为被告垫付供热费28,427.00元，以上费用经原告催缴被告仍未向原告支付。由于被告拖欠上述费用影响原告正常运营，严重损害了原告及其他业主的权益，故原告诉至法院。被告邱燕辩称：一、原告的起诉已超过法律规定的诉讼时效期间，原告在五年之内没有履行法定书面催缴必定程序，被告入户后没有收到原告的催缴物业费和供热费通知，因此请求人民法院依法驳回原告的起诉。二、被告购买亚琦公司的商铺未经消防部门验收，责令停止使用，闲置至今。亚琦公司开发的吉林国际物流商贸城，实际没有营业，不能经营使用的商铺不应产生物业费。三、原告没有尽到物业服务的最基本的义务，原告每年去房屋看的时候发现商铺楼前、楼后到处都是大、小便，垃圾成堆，唯一只是亚琦公司办公大楼门前是干净的，冬季积雪厚度达到20至30公分无人清理和打扫，被告有充分的证据证明原告根本没有尽到最起码的物业服务义务。四、2015年8月，被告购买邱燕商铺时亚琦公司向被告宣传承诺，凡是购买商铺的业户免五年物业费，免三年供热费，双方签订了协议书。该协议已产生效力，双方应当履行。综上所述，原告的起诉没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年6月，亚琦房地产公司与吉林巨擎物业服务有限公司（以下简称巨擎物业公司）签订吉林国际物流商贸城前期物业服务合同，约定亚琦房地产公司聘请巨擎物业公司对吉林国际物流商贸城提供前期物业管理服务，物业服务收费采取包干制方式，物流库房、写字楼（办公楼）、商铺等经营性用房收费标准为每月每平方米5元，业主应从房屋交付（交钥匙）之日起计交物业管理服务费，为启动小区的物业管理工作，业主在首次办理入户手续时应一次性交清1年（即12个月）物业公共性服务费，之后业主应在每次到期前的30日前主动到本小区物业服务中心交纳当年应交的各项费用，如逾期交纳，从下月1日起将按《业主临时规约》的约定进行催交和加收滞纳金（应缴费的3‰/日）。该协议并约定了双方其他权利义务。邱燕在该协议尾页签字确认。2015年8月28日，邱燕与吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦房地产公司）签订商品房买卖合同（预售），约定邱燕购买亚琦房地产公司建设的吉林国际物流商贸城（X期X区）XXX号楼X单元XX层XXX号房屋，建筑面积137.41平方米。邱燕交纳了购房款，并于当日办理了入户手续，该房屋现已办理了商品房备案登记。邱燕自入户后一直未交纳物业费，巨擎实业公司于2020年12月29日向邱燕发出物业费催缴通知，限其三日内交纳物业费，逾期邱燕仍未交纳物业费，故巨擎实业公司诉至本院。另查，巨擎物业公司于2020年11月27日变更名称为吉林巨擎实业有限公司。上述事实，有商品房买卖合同、特快专递邮件回执、照片、催缴通知、吉林国际物流商贸城前期物业服务合同、（2020）吉0204民初2473号民事判决书及当事人当庭陈述在卷佐证。", "footer": "审判员惠宪民二〇二一年三月十日书记员张雷", "header": "吉林省吉林市船营区人民法院民事判决书（2021）吉0204民初150号原告：吉林巨擎实业有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。法定代表人：赵丽佳，总经理。委托诉讼代理人：孙姝婷，吉林巡达律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲红智，吉林常春（吉林）律师事务所律师。被告：邱燕，女，1974年7月14日出生，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：辛立成，吉林市昌邑区东市商贸法律服务所法律工作者。原告吉林巨擎实业有限公司（以下简称巨擎实业公司）与被告邱燕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巨擎实业公司的委托诉讼代理人曲红智，被告邱燕的委托诉讼代理人辛立成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告邱燕于本判决生效之日起七日内向原告吉林巨擎实业有限公司支付物业服务费43,352.85元；二、被告邱燕给付原告吉林巨擎实业有限公司逾期交纳物业费利息损失，分别自2015年8月28日、2016年8月28日、2017年8月28日、2018年8月28日起至2019年8月19日止，以8,244.60元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；自2019年8月28日起至实际给付之日止，以8,244.60元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；自2020年8月28日起至实际给付之日止，以2,129.85元（2020年8月28日至2020年12月1日）为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；以上均与第一项义务同时履行；三、驳回原告吉林巨擎实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费999.00元，由原告吉林巨擎实业有限公司负担557.00元（已交纳），被告邱燕负担442.00元，被告邱燕负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。" }	{ "claim": "邱燕上诉请求为：一、撤销一审法院民事判决，改判驳回巨擎公司全部诉讼请求。二、一审、二审诉讼费由巨擎公司承担。", "court_view": "本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。邱燕作为业主在前期物业服务合同上签字，巨擎公司为案涉经营区域提供物业服务，双方之间形成了物业服务合同关系。巨擎公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，邱燕应依约缴纳物业费，对于物业公司的物业服务质量、收费标准等问题，邱燕可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗。关于物业费收费标准问题。当事人应当按照合同约定的内容，全面履行合同义务。经查，案涉小区前期物业合同约定的物业费标准为5元/平方米。邱燕在前期物业服务合同上签字确认，其应当按照合同约定的标准缴纳物业费用。同时，根据亚琦房地产公司与邱燕之间对物业费进行减免的约定，属于开发商对购房者的优惠条件，并不直接约束超出减免期限后物业公司与业主之间的物业服务合同内容。目前，双方的物业服务合同尚未解除，亦未对减免后的物业费收费标准进行协商并达成新的合意，结合本案实际的物业费减免情况，一审判决邱燕按照合同约定的标准支付物业费并无不妥。邱燕虽然主张合同约定的物业费标准远远超过平均水平，应予以降低，但该主张在本案中没有合同约定亦缺乏法律依据支持。此外，亚琦房地产公司与巨擎公司签订了《前期物业服务合同》，其作为开发企业在出售案涉商铺时与购买人达成对物业费用减免的约定，对《前期物业服务合同》所约定的内容具有约束力，即应当对邱燕的物业费用予以减免。巨擎公司虽然主张邱燕不符合减免条件，但未提供证据予以证实，本院对其抗辩主张不予支持。关于逾期利息问题。经查，案涉房屋为商业区域的经营性用房，位于吉林国际物流商贸城所规划的“五金区”。现吉林国际物流商贸城除五金区外，其他区域均处于未正常运营状态，物业的配套设施及周边环境存在缺陷，经营场所未通过公安消防部门的验收。根据邱燕二审期间所提供的新证据以及现场实际调查情况来看，案涉区域的物业服务确有需要进一步完善的部分。案涉商铺经营环境不良以及巨擎公司物业服务质量存在瑕疵，邱燕并非主观恶意拖欠物业费，故其不应承担逾期交纳物业费的利息损失。关于本案诉讼时效问题。本案中，邱燕购买案涉房屋时，亚琦房地产公司对其购买后三年的物业费用进行了减免。在减免期间，物业公司无需向邱燕主张相关权利，故本案的诉讼时效应自物业费减免期限届满之后起算。一审法院认为巨擎公司起诉未超过诉讼时效期间正确。综上所述，邱燕的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实不清，本院予以纠正。", "fact_description": "事实和理由：一、一审法院判决邱燕应当按照《前期物业服务合同》的约定给付物业管理费系法律适用错误。吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦房地产公司）与巨擎公司签订吉林国际物流商贸城《前期物业服务合同》，约定亚琦房地产公司聘请巨擎公司对吉林国际物流商贸城提供前期物业管理服务。邱燕与亚琦房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定邱燕购买亚琦房地产公司开发的吉林国际物流商贸城商铺，邱燕在《前期物业服务合同》上签字确认。邱燕购买亚琦房地产公司开发的商铺并同意由巨擎公司提供物业服务，目的是亚琦房地产公司确保其开发的吉林国际物流商贸城五金区能够在2016年5月1日盛大开业，邱燕购买的商铺能够从事经营活动。但是由于亚琦房地产公司的原因，吉林国际物流商贸城至今未开业，亚琦房地产公司所开发的商铺至今也未实际投入使用，全体商铺至今未按照约定入驻，巨擎公司自2014年至今也并未按照《前期物业服务合同》的约定提供物业服务。邱燕与巨擎公司订立《前期物业服务合同》的目的在于与其达成一份公平交换的契约，但是现在作为合同赖以成立的基础事实和环境发生了变动，若按照《前期物业服务合同》约定的物业管理费标准强制履行，将对邱燕造成重大损失，导致双方利益发生不正常的倾斜。因此《前期物业服务合同》因情势变更而失去了合理性。在此情况下判令邱燕仍然按照《前期物业服务合同》约定的标准向巨擎公司交纳物业管理费，明显是有失公平，违背了诚实信用原则。二、一审法院关于判决邱燕给付物业管理费的数额系认定错误，即便巨擎公司提供了物业服务，判决给付的数额与其提供的物业服务不相适应。根据《吉林省物业管理办法》规定，物业管理服务内容由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，收费项目应当与服务内容一致。物业服务收费应当遵循合理、公平以及与服务水平相适应的原则。（一）《前期物业服务合同》中约定物业服务费用主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部分、共用设施设备的日常运行维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域养护费用；物业管理公共区域秩序维护费用等。故物业服务企业在提供物业服务时应当满足法律规定及合同约定的标准，只有在达到标准的情况下才能主张全额的物业服务费用。但是本案的情况是吉林国际物流商贸城自2014年至今未开业也无商铺入驻，若说巨擎公司按照《前期物业服务合同》的标准提供物业服务很难具有说服力，不符合常理。（二）一审法院对于举证责任的分配存在错误，一审法院仅仅以邱燕提供的证据不足以证明巨擎公司物业服务存在瑕疵为由，不予采纳其的抗辩理由有违公平原则。本案中邱燕与巨擎公司的物业服务合同纠纷并不同于普通的情况，而是在合同签订时赖以存在的基础事实发生重大变更的情况下发生的纠纷。在这种情况下，巨擎公司是否按照《前期物业服务合同》提供物业服务尚不明朗，有待考证。且根据法律规定应当由负履行义务的一方承担举证责任，因此一审法院在不考虑目前情况及合理常识的情况下径行认定巨擎公司已经完全履行了合同义务过于草率。巨擎公司应当举证证明即便订立合同时的客观情况已经发生了变化，但是其仍然按照合同约定完成了物业服务，邱燕应当支付相应对价。且根据《吉林市物业管理条例实施细则》第十八条“物业服务企业应当于每年6月、12月向业主公布一次物业服务费用的收支情况”的规定，向业主公布收支情况本就是巨擎公司应当承担的责任。故让巨擎公司承担举证义务不违反法律规定，同时能够使法院查明巨擎公司的实际履行情况。（三）即便是邱燕应当向巨擎公司支付物业管理费，因巨擎公司并未按照《前期物业服务合同》约定的标准向业主提供物业服务，取费的标准也不应当是《前期物业服务合同》约定的5元/平方米，而应当是与其提供的物业服务水平相适应的取费标准。且巨擎公司对一些业主的取费标准为1.5元/平方米，进一步能够证明巨擎公司明知其提供的物业服务未达到5元/平方米的标准，故根据《物业服务收费管理办法》第十条之规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。”巨擎公司已经通过实际履行的方式对物业服务费的取费标准进行变更，变更的效力应当及于全部业主。另外，根据《前期物业服务合同》第七条第二款约定：“如逾期缴纳，从下月1日起加收滞纳金。”基此，即便存在延期支付物业费的问题，逾期缴纳物业费的利息损失也应从逾期缴纳的次月1日开始计算，而非逾期缴纳的次日开始计算。况且，吉林市公安局消防支队于2018年1月5日针对涉案房屋发出行政处罚决定书，明确载明责令停止使用涉案房屋，此时《前期物业服务合同》赖以订立的客观基础实施已发生变化，涉案房屋截至该处罚决定下发时，已不再需要物业公司提供服务，即不再需要缴纳物业费，若继续履行原合同约定的义务，将导致当事人之间利益明显失衡，对邱燕来讲显失公平，违反公平、等价有偿原则的标准。三、一审法院以邱燕的违约行为呈持续状态，故巨擎公司的起诉并未超过诉讼时效期间系法律适用错误。根据《前期物业服务合同》“业主在首次办理入户手续时应一次性交清1年物业公共性服务费。之后业主应在每次到期前的30日前主动到本小区物业服务中心交纳当年应交的各项费用”可知，每年邱燕应当交纳的物业管理费是在合同履行过程中不断产生的定期给付义务，履行期限届满后均为独立债务，具有可计算性和可分性，应当自每一期债务履行期限届满后分别认定诉讼时效的起算时间，不能以邱燕未交纳物业管理费行为一直持续为由认定诉讼时效期间未经过。因此本案中巨擎公司主张的部分物业管理费已经超过了诉讼时效，应当驳回其对该部分诉讼费用的起诉。此外由于巨擎公司至今未按照《前期物业服务合同》提供物业管理服务，故其在2021年之前均未向邱燕主张过未付的物业管理费。巨擎公司本次提起诉讼，完全是基于亚琦房地产公司是巨擎公司的唯一股东，二者之间具有关联、利益关系。由于亚琦房地产公司原因未按照《商品房买卖合同》（预售）约定的时间为全体业主办理不动产权属证书导致了大量诉讼，巨擎公司和亚琦房地产公司为了规避另案败诉的违约金给付责任才起诉邱燕支付物业管理费，巨擎公司和亚琦房地产公司的行为是恶意逃避债务，损害邱燕的合法权益。因此一审法院认定诉讼时效期间未经过系适用法律错误，应当予以纠正。综上，一审法院适用法律错误，举证责任分配错误，望二审法院依法支持邱燕的上诉请求。巨擎公司辩称，一、关于情势变更原则，邱燕没有证据证明履行物业合同客观条件发生变化，目前仍是邱燕在使用房屋，就应该依法缴纳物业费；二、一审法院对于物业费给付以及巨擎公司履行物业服务合同中是否存在瑕疵也已经进行审理和调查，证明巨擎公司的物业服务符合标准要求，并且有权要求邱燕支付物业费，关于吉林市消防支队2018年的处罚决定书是管理型条款，在邱燕已经接收并实际占有使用房屋的情况下，依法缴纳物业费，依据的是前期物业服务合同，而不受行政处罚的影响；三、本案起诉未超过诉讼时效，因为邱燕的违约行为处于一种持续状态，其并未在合同中约定以此后的物业费如何缴纳，那么就应当依法持续计算，合同中对于缴纳的期限办法除了第一年有约定外就没有其他约定，不存在诉讼时效的问题。综上，一审判决认定事实及适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。巨擎公司向一审法院起诉请求：1.判令邱燕支付拖欠巨擎公司的物业服务费49,468元；2.判令邱燕支付巨擎公司代其垫付的供热费28,427元；3.请求判令邱燕支付上述费用自违约之日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算的利息，与2019年8月20日至上述费用全部给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（暂计至2020年12月1日，产生的利息合计10,008.00元）。以上合计87,902.00元；4.本案的诉讼费用由邱燕承担。一审法院认定事实：2014年6月，亚琦房地产公司与吉林巨擎物业服务有限公司（以下简称巨擎物业公司）签订吉林国际物流商贸城前期物业服务合同，约定亚琦房地产公司聘请巨擎物业公司对吉林国际物流商贸城提供前期物业管理服务，物业服务收费采取包干制方式，物流库房、写字楼（办公楼）、商铺等经营性用房收费标准为每月每平方米5元，业主应从房屋交付（交钥匙）之日起计交物业管理服务费，为启动小区的物业管理工作，业主在首次办理入户手续时应一次性交清1年（即12个月）物业公共性服务费，之后业主应在每次到期前的30日前主动到本小区物业服务中心交纳当年应交的各项费用，如逾期交纳，从下月1日起将按《业主临时规约》的约定进行催交和加收滞纳金（应缴费的3‰／日）。该协议并约定了双方其他权利义务。邱燕在该协议尾页签字确认。2015年8月28日，邱燕与亚琦房地产公司签订商品房买卖合同（预售），约定邱燕购买亚琦房地产公司建设的吉林国际物流商贸城XXX号房屋，建筑面积137.41平方米。邱燕交纳了购房款，并于当日办理了入户手续，该房屋现已办理了商品房备案登记。邱燕自入户后一直未交纳物业费，巨擎公司于2020年12月29日向邱燕发出物业费催缴通知，限其三日内交纳物业费，逾期邱燕仍未交纳物业费，故巨擎公司诉至法院。巨擎物业公司于2020年11月27日变更名称为巨擎公司。一审法院认为，关于物业费给付责任问题，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”本案中亚琦房地产公司与巨擎物业公司订立的前期物业服务合同，依法对业主邱燕具有法律约束力，且邱燕在该前期物业服务合同已签字确认，其对物业服务人、物业服务事项、物业费收费标准等均已知晓，邱燕应依约履行交纳物业费的义务，其未依约交纳物业费，已构成违约，应承担相应违约责任。经计算，邱燕尚欠2015年8月28日至2020年12月1日期间的物业费用43,352.90元。关于巨擎公司要求邱燕自违约之日起至实际给付之日支付利息的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。关于邱燕提出的诉讼时效抗辩问题。法院认为，邱燕自入户至今一直未交纳物业费，其违约行为呈持续状态，故巨擎公司起诉未超过诉讼时效期间，对邱燕抗辩巨擎公司起诉超过诉讼时效期间的观点法院不予采纳。关于邱燕提出的物业费交纳标准问题，未能提供充分证据加以证明，法院不予采纳。关于邱燕抗辩巨擎公司提供物业服务存在瑕疵问题，其提供的证据不足以证明此事实，法院不予采纳。关于巨擎公司要求邱燕支付供热费及相应利息的诉讼请求，巨擎公司系基于债权转让的事实提出诉请，此与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，可另行解决，本案中不予裁判。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定作出判决：一、邱燕于判决生效之日起七日内向巨擎公司支付物业服务费43,352.85元；二、邱燕给付巨擎公司逾期交纳物业费利息损失，分别自2015年8月28日、2016年8月28日、2017年8月28日、2018年8月28日起至2019年8月19日止，以8,244.60元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；自2019年8月28日起至实际给付之日止，以8,244.60元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；自2020年8月28日起至实际给付之日止，以2,129.85元（2020年8月28日至2020年12月1日）为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；以上均与第一项义务同时履行；三、驳回巨擎公司其他诉讼请求。案件受理费999元，由巨擎公司负担557元（已交纳），邱燕负担442元，邱燕负担部分于判决生效之日起七日内向法院交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。邱燕向本院提交的证据如下：证据一、1.吉林巨擎物业服务有限公司收款专用收据一份。2.杨立强商品房买卖合同（预售）一份及杨立强物业费收款专用收据一份。3.经亚琦房地产公司招商经理批复的全体业主反映的问题解决方案材料一份。证明：即便是邱燕应当向巨擎公司支付物业管理费，因巨擎公司并未按照《前期物业服务合同》约定的标准向业主提供物业服务，取费的标准也不应当是《前期物业服务合同》约定的5元/平方米，而应当是与其提供的物业服务水平相适应的取费标准。巨擎公司已经通过实际履行的方式对物业服务费的取费标准进行变更，变更的效力应当及于全部业主，故即便收取标准也应当是1.5元/平方米。证据二、百业国际五金汽配城物业费收费单两份。证明：根据《确保亚琦吉林国际物流商贸城五金区五一开业协议书》约定，巨擎公司同意对2015年12月31日前结清房款的减免三年物业费（2016年5月1日至2019年4月30日），三年后物业费标准，参照吉林市物价局及同行业的收费标准。根据合同约定，邱燕走访调查了亚琦吉林国际物流商贸城同地段、同水平的已经正常营业并且提供完成物业服务的其他商贸城，获悉收费标准为1.9元/平方米。即便支付也应当按照巨擎公司调整后的1.5元/平方米进行支付。证据三、《协议书》一份。证明：根据《协议书》约定，邱燕应当免前三年的物业费，故即便缴纳物业费，起算时间也应该是2018年8月29日，而不是一审法院认定的2015年8月28日。巨擎公司质证称，对证据一，1.收据真实性无异议，对证明问题有异议，无法证明收费的时间、标准、具体金额；2.商品房买卖合同真实性无异议，但对证明问题有异议，前期物业服务合同中已经载明物业费为每平米每月5元，该物业为商业物业，不是住宅，商业物业的标准与住宅的物业标准不一致，所以5元的标准实际上从商场的服务标准来讲是过低的，应该按照前期物业服务合同中约定的物业标准收费，一审判决是正确的，如果邱燕认为收费标准过高应该依法行使撤销权，而不是抗辩权。3.对解决方案的真实性不予认可，没有原件，而且该内容也是针对开发公司的，与物业公司无关；对证据二收费单的真实性无法确认，没有百业国际五金汽配城的公章，该证据与本案没有关联性。如果邱燕认为收费过高，应依法在一年内予以变更或撤销，目前已经过了六年多，没有申请撤销实际上是对收费标准的认可；对证据三，邱燕没有证据证明已经实际开业，而且该证据是与亚琦房地产公司签订的，没有物业公司盖章。本院经审查认为，对于邱燕所提供的证据一，仅能证明巨擎公司对个别业主的物业收费情况，不能认为巨擎公司对于整体的收费标准进行了调整，并与全体业主达成了合意，本院不予采信；对于证据二，为其他商场的物业费收费凭证，缺少出具单位的盖章，巨擎公司对其真实性亦不予认可，且无法证明双方所约定的吉林市物价局及同行业的收费具体标准，本院不予采信；对于证据三，能证明邱燕与亚琦房地产公司进行约定，减免三年的物业服务费的事实，本院予以采信。巨擎公司二审期间未提供新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。另查明：吉林国际物流商贸城除五金区外，其他区域处于未正常运营状态。巨擎公司所进行的物业服务，存在一定瑕疵。邱燕在购买案涉商铺时与亚琦房地产公司签订了协议书，约定减免三年的物业服务费。邱燕欠付物业费应为18,550元。", "footer": "审判长刘福祝审判员李炜审判员郝振翔二〇二一年五月二十七日书记员周双媛", "header": "吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2021）吉02民终1019号上诉人（原审被告）：邱燕，女，1974年7月14日出生，汉族，无职业，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：张倩，吉林权维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林巨擎实业有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。法定代表人：赵丽佳，总经理。委托诉讼代理人：曲红智，吉林常春（吉林）律师事务所律师。上诉人邱燕因与被上诉人吉林巨擎实业有限公司（以下简称巨擎公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初150号民事判决；二、邱燕于判决生效之日起七日内向巨擎公司支付物业服务费18,550元；三、驳回吉林巨擎实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决规定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费999元，二审案件受理费1625元，合计2624元，由吉林巨擎实业有限公司负担2070元，邱燕负担554元。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "请求判令被告支付拖欠原告的物业服务费49,468.00元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "请求判令被告支付原告代其垫付的供热费28,427.00元", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] }, { "claim": 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8,711	{ "claim": "原告贵州天圆物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务费4018.5元（自2017年3月1日至2020年11月30日止，89.3元/月），逾期支付物业服务费所产生的违约金3406.05元，生活垃圾处理费245元（自2018年1月1日至2020年11月30日止），以上总计7669.6元；2、判决本案诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为：本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”，第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，《物业管理条例》第四十五条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”。本案中，原告贵州天圆物业服务有限责任公司依法具备物业管理资质，其与都匀市173新天地小区业委会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》不仅对原告贵州天圆物业服务有限责任公司具有约束力，对被告倪福泉也具有约束力，双方应按该合同约定全面履行各自的义务。被告作为业主在小区内居住生活，实际亦享受了原告提供的物业服务，被告应当在原告书面催告后缴纳物业服务费及代收生活垃圾处理费，被告应当支付物业服务费（自2017年3月1日至2020年10月30日止）：89.34平方米×1元/平方米×44个月=3930元；应当支付代收生活垃圾处理费（自2018年1月1日至2020年10月30日止）：7元/户/月×34个月=238元，原告主张被告应当支付逾期违约金（根据合同约定按每天2‰计算）3406.05元，符合法律规定，本院予以支持。对被告提出“与原告之间没有合同关系”的抗辩，如前所述，本院不予采纳；对被告提出“原告物业服务不到位，没有尽到尽职尽责的义务”的抗辩，被告作为物业服务企业，对区域内违反法律、法规及需要使用其代管的专项维修资金等事项，应当向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法处理，被告提供的图片不能证明原告未履行职责，故本院不予采纳。", "fact_description": "事实及理由：被告系都匀市173新天地小区2-1-306业主，原告是合法注册的经营物业管理的专业公司，原告为被告居所提供物业服务，物业服务费按照1元/月/平方米收取，被告的房屋面积共89.34平方米，即每月应交纳物业服务费89.3元。但被告在2017年3月1日至2020年11月30日期间未交纳物业服务费，欠费45个月共计4018.5元，逾期支付物业服务费已产生违约金3406.05元（违约金根据合同按每天2‰计算），并在2018年1月1日至2020年11月30日期间未交纳生活垃圾处理费245元，以上总计7669.6元。经原告多次催交，被告仍拒绝交纳以上费用。被告在享受物业服务的同时，须按照合同履行交纳物业服务费的义务，被告的行为严重的影响了物业服务企业的有效运行，并损害了全体业主的整体利益，为维护原告的合法权益，构建良好的物业秩序，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决如诉之请。被告倪福泉辩称：1、原告物业服务不到位，没有尽到尽职尽责的义务；2、我们与原告没有签订任何合同，与原告之间没有合同关系。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告倪福泉系173新天地小区2-1-306号业主，建筑面积89.34平方米。2017年3月15日，都匀市173新天地小区业主委员会与原告签订《173新天地住宅小区物业服务合同》，委托原告对173新天地住宅小区进行物业管理，委托期限自2017年3月15日起至2020年3月14日止（原告于2020年10月30日撤离小区），物业服务费用（住宅）收取标准为1元/月/平方米，业主应于每月28日前交纳当月物业服务费，并约定未按时足额交纳物业服务费的，每日应按欠费金额2‰标准支付违约金。另查明，都匀市物价局作出匀价格（2009）24号文件，居民住户生活垃圾处理费按7元/户/月标准收取，被告倪福泉缴纳物业服务费至2017年2月。上述事实，有原告在举证期内提交营业执照复印件、准予变更登记通知书、法定代表人身份证明、物业服务合同、都匀市物价局文件、收费许可证、物业费账单、催收账单及被告提交的图片等在案为凭。经审查，上述证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联，能够充分证明案件事实，本院予以认定。", "footer": "审判员于黎二〇二一年三月十八日法官助理卢思彤书记员罗雨蔓汐", "header": "贵州省都匀市人民法院民事判决书（2021）黔2701民初548号原告：贵州天圆物业服务有限责任公司，住所地：贵州省黔南州布依族苗族自治州都匀市沙包堡街道天源2013八号楼一层182号，统一社会信用代码91522701722115803X。法定代表人：查国涛，系公司总经理。委托诉讼代理人：韩天文，男，1965年5月17日生，汉族，住都匀市,系该公司法务。被告：倪福泉，男，1967年10月17日生，汉族，住都匀市。原告贵州天圆物业服务有限责任公司诉被告倪福泉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州天圆物业服务有限责任公司委托诉讼代理人韩天文，被告倪福泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告倪福泉于本判决生效之日起十日内向原告贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业管理费3930元，违约金3406.05元，垃圾处理费238元；二、驳回原告贵州天圆物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如义务人未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告倪福泉负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。" }	{ "claim": "倪福泉上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判按照被上诉人实际提供的物业服务水平标准计算物业费，上诉人未违约，无需支付违约金。3、由于天圆公司不作为的行为，造成上诉人财产损失近万元，请求法院依法判令天圆公司减免上诉人物管费，以补偿上诉人经济损失。4、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。", "court_view": "本院认为：上诉人对拖欠被上诉人自2017年3月1日至2020年10月30日止期间的物业服务费无异议，应予确认。针对二审焦点：第一，对于一审程序是否违法问题。因本案一审适用简易程序审理，故不存在告知合议庭组成人员问题，且适用简易程序审理的案件，人民法院可以通过电话、带口信等简易的方式传唤当事人到庭。同时，被上诉人的名称在起诉前已经进行了变更，并在一审中提供准予变更通知书证实，经二审组织质证，上诉人无异议。另外，对于上诉人提出一审判决书中存在错误问题，一审法院在认定事实部分表述：“被告倪福泉系×××新天地小区×-×-×××号业主，建筑面积89.34平方米”，本院予以纠正为“被告倪福泉系×××新天地小区×-×-×××号业主，其住宅建筑面积89.34平方米”，一审文字错误并不影响本案的实质处理。第二，对于是否应当减少或免除上诉人承担给付物业服务费的责任问题。因双方之间的物业服务合同合法有效，被上诉人已依据合同约定履行了物业服务，上诉人也享受了被上诉人提供的物业服务。现上诉人抗辩被上诉人提供的物业服务存在质量差、管理混乱等问题，要求减少或者免除其应承担的物业服务费，虽然在本案，上诉人对其主张提供了相关图片等证据予以证实，结合2020年3月30日都匀市173新天地业主委员会书面向被上诉人通知解除物业服务合同的事实来看，说明被上诉人提供物业服务确实存在一定的质量问题，但是针对目前物业服务市场的实际情况，对于物业服务企业提供的物业服务也不可能达到小区业主100%的满意，少部分业主表示不满意在所难免，故上诉人要求减少或免除其承担给付物业服务费的责任理由不成立，不予支持，即一审认定上诉人按照合同约定承担给付物业服务费的责任正确，应予确认。第三，对于上诉人是否应当承担违约金的问题。同上述第二点理由，因被上诉人提供物业服务确实存在一定的质量问题，即被上诉人也存在一定的违约行为，故而导致双方对交纳物业服务费发生争议，因双方均存在一定的违约行为，故对被上诉人要求上诉人承担逾期交纳物业服务费产生的违约金不予支持，一审认定予以支持不当，应予纠正。另外，对于上诉人提出的对物业服务企业将维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益有知情权、其家庭财产损失未作调查取证等其他主张，不属于本案审理的范围，上诉人可以另行主张。综上所述，上诉人倪福泉的上诉理由部分成立，应予部分支持。", "fact_description": "事实和理由：一、一审程序违法，作出的判决书表述混乱。一审法院未庭前告知合议庭组成人员，判决书采信的个别证据未经庭审当庭质证，对上诉人当庭提交且经质证的证据未列出，既违反程序也违背法律规定。一审判决书粗心大意，书写错误、表述混乱。二、一审判决片面适用法律，认定事实不清。一审法院将业主知情权片面的解读为查阅文件报表和相关资料的方式，简单概括为业主的查阅权。而根据法律规定，物业服务企业应当定期以合理方式将维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等向业主公开。业主作为小区的主人，有权了解小区公共建筑、设施设备的运营、经营情况，有权了解此部分收入的去向和支出情况，物业公司也有义务对这部分收益向全体业主进行公示。另外，在一审法院认定的事实中，对被上诉人陈述的情况全盘认定，对被上诉人在履行合同中存在的安全隐患、慢作为、不作为以及服务不到位等服务水平低的事实未予认定，以上事实上诉人在一审中均提交了证据予以证明，且可以到173新天地小区对该小区业主实地调查取证，但一审法官并未调查即作出判决，对案件事实认定不清不全。三、被上诉人应按照其实际提供的物业服务水平标准计算物业费，主张违约金于法无据，且上诉人未违约，无需支付违约金。1．被上诉人在173新天地小区服务期间，未达到其提供的《物业服务合同》的服务质量，最基本的连业主基础信息都没掌握，对业主反映的问题不处理、慢处理，对公共区域不履行管理责任，其保安人员对堵塞消防通道的车辆不予制止、不开展小区巡逻，仅仅在值班室收取停车费，在环境卫生、安全、绿化以及解决业主反映问题等方面均存在严重不足，业主多次反映都未能及时处理，所以才出现不少业主拒缴物业费的情形。而且根据法律规定，被上诉人应该公开小区维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等等，但其未公开，已经违反了法律规定，既体现了其未按规定实施物业服务，也体现出被上诉人公司的管理不规范不合法。2．上诉人并未违约，被上诉人无权要求支付违约金。被上诉人作为先履行一方，其履行物业服务未达到标准已经违约在前，故而上诉人有权拒绝其要求交纳物业费的履行要求，上诉人依法行使法律赋予的履行抗辩权，并未违约，无需支付违约金，相反，被上诉人未按合同约定标准提供物业服务的行为才构成违约。再有，一审判决上诉人按照每日千分之二承担违约金严重违反法律。四、本案法官对上诉人所提出的家庭财产损失及出示的相关证据，在本案的审理判决中，并未作出调查取证，判决时无视上诉人的利益，片面的作出判决有失公正。天圆公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分；审理程序合法、适用法律正确。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，都匀市173新天地小区业主委员会与答辩人签订的《物业服务合同》对业主具有约束力；上诉人作为小区的物业使用人之一，应按合同履行相关的权利义务。其次，在《物业服务合同》签订后，答辩人为该小区实际提供了相应的物业服务，上诉人作为小区的物业使用人，亦实际享受了答辩人提供的物业服务，理应交纳相应的物业服务费用。第三，上诉人长期拒绝向答辩人支付物业费的行为已经构成根本违约，依法应当承担相应的违约责任。天圆公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务费4018.5元（自2017年3月1日至2020年11月30日止，89.3元／月），逾期支付物业服务费所产生的违约金3406.05元，生活垃圾处理费245元（自2018年11月1日至2020年11月30日止），以上总计7669.6元；2、判决本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告倪福泉系×××新天地小区×-×-×××号业主，建筑面积89.34平方米。2017年3月15日，都匀市173新天地小区业主委员会与原告签订《173新天地住宅小区物业服务合同》，委托原告对173新天地住宅小区进行物业管理，委托期限自2017年3月15日起至2020年3月14日止（原告于2020年10月30日撤离小区），物业服务费用（住宅）收取标准为1元／月／平方米，业主应于每月28日前交纳当月物都匀市物价局作出匀价格（2009）24号文件，居民住户生活垃圾处理费按7元／户／月标准收取，被告倪福泉缴纳物业服务费至2017年2月。一审法院认为，本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”，第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关3物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，《物业管理条例》第四十五条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”。本案中，原告贵州天圆物业服务有限责任公司依法具备物业管理资质，其与都匀市173新天地小区业委会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》不仅对原告贵州天圆物业服务有限责任公司具有约束力，对被告倪福泉也具有约束力，双方应按该合同约定全面履行各自的义务。被告作为业主在小区内居住生活，实际亦享受了原告提供的物业服务，被告应当在原告书面催告后缴纳物业服务费及代收生活垃圾处理费，被告应当支付物业服务费（自2017年3月1日至2020年10月30日止）：89.34平方米×1元／平方米×44个月=3930元；应当支付代收生活垃圾处理费（自2018年1月1日至2020年10月30日止）：7元／户／月×34个月=238元，原告主张被告应当支付逾期违约金（根据合同约定按每天2‰计算）3406.05元，符合法律规定，法院予以支持。对被告提出“与原告之间没有合同关系”的抗辩，如前所述，法院不予采纳；对被告提出“原告物业服务不到位，没有尽到尽职尽责的义务”的抗辩，被告作为物业服务企业，对区域内违反法律、法规及需要使用其代管的专项维修资金等事项，应当向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法处理，被告提供的图片不能证明原告未履行职责，故一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告倪福泉于判决生效之日起十日内向原告贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业管理费3930元，违约金3406.05元，垃圾处理费238元；二、驳回原告贵州天圆物业服务有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告倪福泉负担。二审中，上诉人提供新证据为：证据一，173新天地全体业主诉求书，拟证明天圆公司不作为、乱作为行为在新天地小区引起众怒，代表绝大多数业主的意见。证据二，不作为、乱作为图片（复印件）。拟证明：不作为、乱作为。证据三，对天圆公司民意测评。拟证明：业主对天圆物业的评价、信誉度极差。证据四，整改通知书及整改排查。拟证明：天圆公司不作为、不履行职责和义务。证据五，公告及赶走天圆公司的经过。拟证明天圆公司行为引起众怒，被赶出新天地。经组织双方质证，被上诉人对上诉人提供证据的证明目的不予认可。同时，二审中，经组织上诉人对被上诉人名称变更的证据进行质证，上诉人无异议。经二审审理查明，2020年3月30日，都匀市173新天地业主委员会书面向被上诉人通知解除物业服务合同。同时，被上诉人的名称于2020年1月7日由黔南天源集团物业管理有限责任公司变更为贵州天圆物业服务有限责任公司。其余查明的事实与一审查明的事实一致。综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：1、一审程序是否违法；2、是否应当减少或者免除上诉人承担给付物业费的责任；3、上诉人是否应当承担违约责任。", "footer": "审判长白桂刚审判员陈福江审判员朱代昀二〇二一年六月三日法官助理陆梅书记员雷春莲", "header": "贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民事判决书（2021）黔27民终2153号上诉人（原审被告）：倪福泉，男，汉族，1967年10月17日生，住贵州省都匀市。被上诉人（一审原告）：贵州天圆物业服务有限责任公司，住所地贵州省都匀市沙包堡街道天源2013八号楼一层182号，统一社会信用代码91522701722115803X。法定代表人：查国涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩天文，男，该公司职工。上诉人倪福泉因与被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷(以下简称天圆公司)一案，不服贵州省都匀市人民法院（2021）黔2701民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理完毕。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省都匀市人民法院（2021）黔2701民初548号民事判决；二、由上诉人倪福泉于本判决生效之日起十日内向被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业服务费3930元、垃圾处理费238元；三、驳回被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人倪福泉的其他上诉请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半25元，由上诉人倪福泉负担；二审案件受理费50元，由上诉人倪福泉负担25元，被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司负担25元。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务费4018.5元（自2017年3月1日至2020年11月30日止，89.3元/月），逾期支付物业服务费所产生的违约金3406.05元，生活垃圾处理费245元（自2018年1月1日至2020年11月30日止），以上总计7669.6元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判决本案诉讼费由被告承担", "judgment": [ "fully supported", "fully supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,712	{ "claim": "原告巨擎实业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的物业服务费82584元；2.判令被告支付原告代其垫付的供热费54464元；3.判令被告支付上述费用自违约之日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算的利息；自2019年8月20日至上述费用全部给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（暂计至2020年12月1日，产生的利息合计为18113元）；以上合计155161元；4.本案的诉讼费用由被告承担。", "court_view": "本院认为：关于物业费给付责任问题，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”本案中亚琦房地产公司与巨擎物业公司订立的前期物业服务合同，依法对业主田大伟具有法律约束力，且田大伟在该前期物业服务合同已签字确认，其对物业服务人、物业服务事项、物业费收费标准等均已知晓，田大伟应依约履行交纳物业费的义务，其未依约交纳物业费，已构成违约，应承担相应违约责任。故对巨擎实业公司要求田大伟支付物业服务费的诉讼请求本院予以支持，但鉴于亚琦房地产公司与田大伟之间签订的协议书中约定减免三年物业费（2016年5月1日-2019年4月30日），经计算，田大伟尚欠2016年3月18日至2021年3月18日期间的物业费用33033.60元【其中包括第一年2016年3月18日至2016年4月30日为43天1972.84元｛137.64×5元÷30天×43天×2｝；第四年2019年5月1日至2020年3月18日为10个月17天14543.96元｛（137.64×5元×10个月×2﹦13764元）﹢（137.64×5元÷30天×17天×2﹦779.96元）｝；第五年2020年3月18日至2021年3月18日为1年16516.80元｛137.64×5元×12个月×2｝】。关于巨擎实业公司要求田大伟自违约之日起至实际给付之日止支付利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于田大伟主张其进户时间为2015年11月30日以及巨擎实业公司据此增加的诉讼请求，因生效判决书已认定田大伟的进户时间为2016年3月18日，故对田大伟的上述主张及巨擎实业公司据此增加的诉讼请求均不予支持。关于田大伟提出的诉讼时效抗辩问题。本院认为，田大伟自2016年入户至今一直未交纳物业费，其违约行为呈持续状态，故巨擎实业公司起诉未超过诉讼时效期间，对田大伟对诉讼时效问题的抗辩本院不予采纳。关于田大伟提出的因亚琦房地产公司交付的商铺未经消防部门验收，致使闲置至今问题，本院认为，该争议实质为田大伟与亚琦房地产公司之间的房屋买卖合同纠纷，不足以对抗巨擎实业公司的物业费请求权，本院不予采纳。关于田大伟抗辩巨擎实业公司提供物业服务存在瑕疵问题，其提供的证据不足以证明此事实，本院不予采纳。关于巨擎实业公司要求田大伟支付供热费及相应利息的诉讼请求，巨擎实业公司系基于债权转让的事实提出诉请，此与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，可另行解决，本案中不予裁判。", "fact_description": "事实与理由：原告与吉林亚琦房地产开发有限公司于2014年6月签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的吉林国际物流商贸城提供物业管理服务，原告提供物业服务的受益人为该商贸城内的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，每月每平方米5元标准收取，《前期物业服务合同》第四章第十条约定：“水电、燃气、供热由业主按吉林市物价局标准按实际使用缴纳”。被告系原告服务的吉林国际物流商贸城XX区XX号XX层XX5号、XX6号业主，建筑面积均为137.64平方米。合同履行至今，原告按合同约定为商贸城提供了优质高效的物业管理服务，但被告拒不履行自己的缴费义务，且在使用过程中，原告为被告垫付两间商铺的供热费54464元，以上费用经原告催缴被告仍未向原告支付。由于被告拖欠上述费用影响原告正常运营，严重损害了原告及其他业主的权益。故原告诉至法院。被告田大伟辩称：一、原告的起诉已超过法律规定的诉讼时效期间，原告从2015年11月至今，在五年之内没有履行法定书面催缴必经程序，因此请求人民法院依法驳回原告的起诉。二、被告购买亚琦公司的商铺未经消防部门验收，虽然2016年5月1日亚琦公司对吉林国际物流商贸城五金区和大厅宣布开业，实际上一天都没有营业，2017年12月吉林市消防支队进行消防安全大检查后对亚琦公司所开发的商业用房、办公楼及附属设施下达了行政处罚决定书，责令停止使用。因此该商铺闲置至今。三、原告没有尽到物业服务的最基本的义务，原告每年去房屋看的时候发现商铺楼前、楼后到处都是大、小便，垃圾成堆到处可见，唯一只是亚琦公司办公大楼门前是干净的，冬季积雪达到20至30公分无人清理和打扫，被告有充分的证据证明原告根本没有尽到最起码的物业服务义务。四、2015年11月被告购买商铺时亚琦公司向被告宣传承诺，凡是购买商铺的业户免五年物业费，免三年供热费。2015年12月1日，双方签订了协议书，约定亚琦公司承诺2015年12月31日前结清房款及进户费的乙方，可以享受2015年度免费供热（甲方承诺免费供热期间2015年或2016年的一年供热），对2015年12月31日前结清房款的乙方减免三年物业费（2016年5月1日至2019年4月30日）。该协议已产生效力，双方应当履行。综上所述，原告的起诉没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年6月，吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦房地产公司）与吉林巨擎物业服务有限公司（以下简称巨擎物业公司）签订吉林国际物流商贸城前期物业服务合同，约定亚琦房地产公司聘请巨擎物业公司对吉林国际物流商贸城提供前期物业管理服务，物业服务收费采取包干制方式，物流库房、写字楼（办公楼）、商铺等经营性用房收费标准为每月每平方米5元，业主应从房屋交付（交钥匙）之日起计交物业管理服务费，为启动小区的物业管理工作，业主在首次办理入户手续时应一次性交清1年（即12个月）物业公共性服务费，之后业主应在每次到期前的30日前主动到本小区物业服务中心交纳当年应交的各项费用，如逾期交纳，从下月1日起将按《业主临时规约》的约定进行催交和加收滞纳金（应缴费的3‰/日）。该协议还约定了双方其他权利义务。田大伟在该协议尾页签字确认。2015年11月30日，田大伟与亚琦房地产公司签订商品房买卖合同（预售），约定田大伟购买亚琦房地产公司建设的吉林国际物流商贸城（一期XX区）XX号XX层XX5号、XX6号商铺，建筑面积均为137.64平方米。田大伟如约交纳了购房款，并办理了商品房备案登记，于2016年3月18日办理入户。该商铺至今未能办理产权登记。2015年12月1日，亚琦房地产公司（甲方）与田大伟（乙方）就上述商铺签订《确保亚琦·吉林国际物流商贸城五金区五一开业协议书》一份，主要约定为：甲方同意对2015年12月31日前结清房款的乙方减免三年物业费（2016年5月1日-2019年4月30日），三年后物业费标准，参照吉林市物价局及同行业的收费标准。另查明巨擎物业公司于2020年11月27日变更名称为巨擎实业公司。田大伟自入户后一直未交纳物业费，巨擎实业公司于2021年1月12日向田大伟发出物业费催缴通知，限其三日内交纳物业费，逾期田大伟仍未交纳物业费，巨擎实业公司向本院提起诉讼。上述事实，有商品房买卖合同（预售）、《确保亚琦·吉林国际物流商贸城五金区五一开业协议书》、特快专递邮件、照片、催缴通知、吉林市船营区人民法院(2020)吉0204民初908号判决书、吉林国际物流商贸城前期物业服务合同及当事人当庭陈述在卷佐证。", "footer": "审判员常静二〇二一年二月四日书记员张笑男", "header": "吉林省吉林市船营区人民法院民事判决书（2021）吉0204民初482号原告：吉林巨擎实业有限公司，住所地吉林市。法定代表人：赵丽佳，总经理。委托诉讼代理人：孙姝婷，吉林巡达律师事务所律师。被告：田大伟，男，1981年9月23日出生，汉族，住吉林市。委托诉讼代理人：庞维君，吉林市昌邑区东市商贸法律服务所法律工作者。原告吉林巨擎实业有限公司（以下简称巨擎实业公司）与被告田大伟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巨擎实业公司的委托诉讼代理人孙姝婷，被告田大伟及其委托诉讼代理人庞维君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告田大伟于本判决生效之日起七日内向原告吉林巨擎实业有限公司支付物业服务费33033.60元；二、被告田大伟给付原告吉林巨擎实业有限公司逾期交纳物业费利息损失，计算方式分别为：1.以1972.84元为基数，自2016年3月18日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；2.以14543.96元为基数，自2019年5月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；3.以16516.80元为基数，自2020年3月18日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；以上均与第一项义务同时履行；三、驳回原告吉林巨擎实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1702元，由吉林巨擎实业有限公司负担1388元（已交纳），田大伟负担314元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。" }	{ "claim": "田大伟上诉请求：1.撤销一审民事判决，驳回巨擎实业公司的起诉或依法改判。2.一、二审诉讼费用均由巨擎实业公司承担。", "court_view": "本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。田大伟作为业主在前期物业服务合同上签字，巨擎实业公司为案涉经营区域提供物业服务，双方之间形成了物业服务合同关系。巨擎实业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，田大伟应依约交纳物业费，对于物业公司的物业服务质量、收费标准等问题，田大伟可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗。关于物业费收费标准问题。当事人应当按照合同约定的内容，全面履行合同义务。经查：案涉小区前期物业合同约定的物业费标准为每月5元/平方米。田大伟在前期物业服务合同上签字确认，其应当按照合同约定的标准交纳物业费用。同时，根据亚琦公司与田大伟之间对物业费进行减免的约定，属于开发商对购房者的优惠条件，并不直接约束超出减免期限后物业公司与业主之间的物业服务合同内容。目前，双方的物业服务合同尚未解除，亦未对减免后的物业费收费标准进行协商并达成新的合意，结合本案实际的物业费减免情况，一审判决田大伟按照合同约定的标准支付物业费并无不妥。田大伟虽然主张合同约定的物业费标准远远超过平均水平，应予以降低，但该主张在本案中没有合同约定亦缺乏法律依据支持。关于逾期利息问题。经查，案涉房屋为商业区域的经营性用房，位于吉林国际物流商贸城所规划的“五金区”。现吉林国际物流商贸城除五金区外，其他区域均处于未正常运营状态，物业的配套设施及周边环境存在缺陷，经营场所未通过公安消防部门的验收。根据田大伟二审期间所提供的新证据以及现场实际调查情况来看，案涉区域的物业服务确有需要进一步完善的部分。案涉商铺经营环境不良以及巨擎实业公司物业服务质量存在瑕疵，田大伟并非主观恶意拖欠物业费，故其不应承担逾期交纳物业费的利息损失。关于本案诉讼时效问题。本案中，田大伟购买案涉房屋时，亚琦公司对其购买后三年的物业费用进行了减免。在减免期间，物业公司无需向田大伟主张相关权利，故本案的诉讼时效应自物业费减免期限届满之后起算。一审法院认为巨擎实业公司起诉未超过诉讼时效期间正确。综上所述，田大伟的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实不清，本院予以纠正。", "fact_description": "事实和理由：一、一审法院判决田大伟应当按照《前期物业服务合同》的约定给付物业管理费系适用法律错误。2014年6月吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦公司）与巨擎实业公司签订吉林国际物流商贸城《前期物业服务合同》，约定亚琦公司聘请巨擎实业公司对吉林国际物流商贸城提供前期物业管理服务。2015年11月30日，田大伟与亚琦公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定田大伟购买亚琦公司开发的吉林国际物流商贸城（一期A区）号、号商铺，同时田大伟对《前期物业服务合同》进行签字确认。田大伟当时购买亚琦公司开发的商铺并同意由巨擎实业公司提供物业服务，目的是亚琦公司确保其开发的吉林国际物流商贸城五金区能够在2016年5月1日盛大开业，田大伟将在其购买的商铺内从事经营活动。但是由于亚琦公司的原因，吉林国际物流商贸城至今未开业，亚琦公司所开发的商铺至今也未实际投入使用，全体商铺至今未按照约定入驻，巨擎实业公司自2014年至今也并未按照《前期物业服务合同》的约定提供物业服务。田大伟与巨擎实业公司订立《前期物业服务合同》的目的在于与其达成一份公平交换的契约。但是现在作为合同赖以成立的基础事实和环境发生了变动，合同目前的履行结果与田大伟签订合同的初衷大异。若按照《前期物业服务合同》约定的物业管理费标准强制履行，将对田大伟造成重大损失，结果是巨擎实业公司能实现合同目的，且其在未提供物业服务的前提下获得了比订立合同之时更高的可期待利益，导致双方利益发生不正常的倾斜。《前期物业服务合同》因情势变更而失去了平衡，已经失去了合理性。若判令田大伟仍然按照《前期物业服务合同》约定的标准向巨擎实业公司交纳物业管理费，明显是有失公平，违背了诚实信用原则，损害了田大伟的合法权益。综上，二审应根据实际情况对物业管理费是否应当给付以及给付的数额酌情予以公平合理裁决，以消除当事人之间的利益失衡。二、一审法院关于判决田大伟给付物业管理费的数额系认定错误，即便巨擎实业公司提供了物业服务，判决给付的数额与其提供的物业服务不相适应。第一，根据《吉林省物业管理办法》规定，物业管理服务内容由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，收费项目应当与服务内容一致。物业服务企业在提供物业服务时应当满足法律规定及合同约定的标准，只有在达到标准的情况下才能主张全额的物业服务费用。本案的情况是吉林国际物流商贸城自2014年至今未开业也无商铺入驻，若说巨擎实业公司按照《前期物业服务合同》的标准提供物业服务很难具有说服力，不符合常理。第二，一审法院对于举证责任的分配存在错误，一审法院仅以田大伟提供的证据不足以证明巨擎实业公司物业服务存在瑕疵为由，不予采纳田大伟的抗辩理由有违公平原则。本案中田大伟与巨擎实业公司的物业服务合同纠纷并不同于普通的情况，而是在合同签订时赖以存在的基础事实发生重大变更的情况下发生的纠纷。在这种情况下，巨擎实业公司是否按照《前期物业服务合同》提供物业服务尚不明朗，有待考证。因此一审法院在不考虑目前情况及合理常识的情况下径行认定巨擎实业公司已经完全履行了合同义务过于草率。巨擎实业公司应当举证证明即便订立合同时的客观情况已经发生了变化，但是其仍然按照合同约定完成了物业服务，田大伟应当支付相应对价。且根据《吉林市物业管理条例实施细则》第十八条“物业服务企业应当于每年6月、12月向业主公布一次物业服务费用的收支情况”的规定，向业主公布收支情况本就是巨擎实业公司应当承担的责任。故让巨擎实业公司承担举证义务不违反法律规定，同时能够使法院查明巨擎实业公司的实际履行情况。第三，即便是田大伟应当向巨擎实业公司支付物业管理费，因巨擎实业公司并未按照《前期物业服务合同》约定的标准向业主提供物业服务，取费的标准也不应当是《前期物业服务合同》约定的5元／平方米，而应当是与其提供的物业服务水平相适应的取费标准。且巨擎实业公司对一些业主的取费标准为1.5元／平方米，进一步能够证明巨擎实业公司明知其提供的物业服务未达到5元／平方米的标准。三、一审法院关于巨擎实业公司的起诉并未超过诉讼时效期间系适用法律错误。一审法院以田大伟的违约行为呈持续状态，故巨擎实业公司的起诉并未超过诉讼时效期间系法律适用错误。根据《前期物业服务合同》：“业主在首次办理入户手续时应一次性交清1年物业公共性服务费。之后业主应在每次到期前的30日前主动到本小区物业服务中心交纳当年应交的各项费用”可知，每年田大伟应当交纳的物业管理费是在合同履行过程中不断产生的定期给付义务，履行期限届满后均为独立债务，具有可计算性和可分性，应当自每一期债务履行期限届满后分别认定诉讼时效的起算时间，不能以田大伟未交纳物业管理费行为一直持续为由认定诉讼时效期间未经过。因此本案中巨擎实业公司主张的部分物业管理费已经超过了诉讼时效，应当驳回其对该部分诉讼费用的起诉。此外由于巨擎实业公司至今未按照《前期物业服务合同》提供物业管理服务，故其在2021年之前均未向田大伟主张过未付的物业管理费。之所以在2021年向法院提起诉讼，完全是基于亚琦公司是巨擎实业公司的唯一股东，二者之间具有关联、利益关系。由于亚琦公司原因未按照《商品房买卖合同》（预售）约定的时间为全体业主办理不动产权属证书导致了大量诉讼，巨擎实业公司和亚琦公司为了规避另案败诉的违约金给付责任才起诉田大伟支付物业管理费，巨擎实业公司和亚琦公司的行为是恶意逃避债务，损害田大伟的合法权益。因此一审法院认定诉讼时效期间未经过系适用法律错误，应当予以纠正。此外二审法院应当审查巨擎实业公司起诉的合法性，以免浪费司法资源。综上，一审法院适用法律错误，举证责任分配错误，故望二审法院纠正一审法院的错误之处，支持田大伟的上诉请求。巨擎实业公司辩称，一审判决正确，请求维持原判。巨擎实业公司向一审法院起诉请求：1．判令田大伟支付拖欠巨擎实业公司的物业服务费82,584元；2．判令田大伟支付巨擎实业公司代其垫付的供热费54,464元；3．判令田大伟支付上述费用自违约之日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算的利息；自2019年8月20日至上述费用全部给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（暂计至2020年12月1日，产生的利息合计为18,113元）；以上合计155,161元；4.本案的诉讼费用由田大伟承担。一审法院认定事实：2014年6月，亚琦公司与吉林巨擎物业服务有限公司（以下简称巨擎物业公司）签订吉林国际物流商贸城前期物业服务合同，约定亚琦公司聘请巨擎物业公司对吉林国际物流商贸城提供前期物业管理服务，物业服务收费采取包干制方式，物流库房、写字楼（办公楼）、商铺等经营性用房收费标准为每月每平方米5元，业主应从房屋交付（交钥匙）之日起计交物业管理服务费，为启动小区的物业管理工作，业主在首次办理入户手续时应一次性交清1年（即12个月）物业公共性服务费，之后业主应在每次到期前的30日前主动到本小区物业服务中心交纳当年应交的各项费用，如逾期交纳，从下月1日起将按《业主临时规约》的约定进行催交和加收滞纳金（应缴费的3‰／日）。该协议还约定了双方其他权利义务。田大伟在该协议尾页签字确认。2015年11月30日，田大伟与亚琦公司签订商品房买卖合同（预售），约定田大伟购买亚琦公司建设的吉林国际物流商贸城（一期A区）号、号商铺，建筑面积均为137.64平方米。田大伟如约交纳了购房款，并办理了商品房备案登记，于2016年3月18日办理入户。该商铺至今未能办理产权登记。2015年12月1日，亚琦公司（甲方）与田大伟（乙方）就上述商铺签订《确保亚琦·吉林国际物流商贸城五金区五一开业协议书》一份，主要约定为：甲方同意对2015年12月31日前结清房款的乙方减免三年物业费（2016年5月1日-2019年4月30日），三年后物业费标准，参照吉林市物价局及同行业的收费标准。另查明：巨擎物业公司于2020年11月27日变更名称为巨擎实业公司。田大伟自入户后一直未交纳物业费，巨擎实业公司于2021年1月12日向田大伟发出物业费催缴通知，限其三日内交纳物业费，逾期田大伟仍未交纳物业费，巨擎实业公司向法院提起诉讼。一审法院认为，关于物业费给付责任问题，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”本案中亚琦公司与巨擎物业公司订立的前期物业服务合同，依法对业主田大伟具有法律约束力，且田大伟在该前期物业服务合同已签字确认，其对物业服务人、物业服务事项、物业费收费标准等均已知晓，田大伟应依约履行交纳物业费的义务，其未依约交纳物业费，已构成违约，应承担相应违约责任。故对巨擎实业公司要求田大伟支付物业服务费的诉讼请求法院予以支持，但鉴于亚琦公司与田大伟之间签订的协议书中约定减免三年物业费（2016年5月1日-2019年4月30日），经计算，田大伟尚欠2016年3月18日至2021年3月18日期间的物业费用33,033.60元［其中包括第一年2016年3月18日至2016年4月30日为43天1,972.84元｛137.64×5元÷30天×43天×2｝；第四年2019年5月1日至2020年3月18日为10个月17天14,543.96元｛（137.64×5元×10个月×2﹦13,764元）﹢（137.64×5元÷30天×17天×2﹦779.96元）｝；第五年2020年3月18日至2021年3月18日为1年16,516.80元｛137.64×5元×12个月×2｝］。关于巨擎实业公司要求田大伟自违约之日起至实际给付之日止支付利息的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。关于田大伟主张其进户时间为2015年11月30日以及巨擎实业公司据此增加的诉讼请求，因生效判决书已认定田大伟的进户时间为2016年3月18日，故对田大伟的上述主张及巨擎实业公司据此增加的诉讼请求均不予支持。关于田大伟提出的诉讼时效抗辩问题。法院认为，田大伟自2016年入户至今一直未交纳物业费，其违约行为呈持续状态，故巨擎实业公司起诉未超过诉讼时效期间，对田大伟对诉讼时效问题的抗辩法院不予采纳。关于田大伟提出的因亚琦公司交付的商铺未经消防部门验收，致使闲置至今问题，法院认为，该争议实质为田大伟与亚琦公司之间的房屋买卖合同纠纷，不足以对抗巨擎实业公司的物业费请求权，法院不予采纳。关于田大伟抗辩巨擎实业公司提供物业服务存在瑕疵问题，其提供的证据不足以证明此事实，法院不予采纳。关于巨擎实业公司要求田大伟支付供热费及相应利息的诉讼请求，巨擎实业公司系基于债权转让的事实提出诉请，此与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，可另行解决，本案中不予裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、田大伟于判决生效之日起七日内向巨擎实业公司支付物业服务费33,033.60元；二、田大伟给付巨擎实业公司逾期交纳物业费利息损失，计算方式分别为：1．以1,972.84元为基数，自2016年3月18日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；2．以14,543.96元为基数，自2019年5月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；3．以16,516.80元为基数，自2020年3月18日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；以上均与第一项义务同时履行；三、驳回巨擎实业公司其他诉讼请求。案件受理费1,702元，由巨擎实业公司负担1,388元（已交纳），田大伟负担314元，于判决生效之日起七日内向法院交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。田大伟向本院提交的证据如下：证据一、1.吉林巨擎物业服务有限公司收款专用收据一份、2.商品房买卖合同（预售）一份及物业费收款专用收据一份、3.经亚琦公司招商经理批复的全体业主反映的问题解决方案材料一份。证明：即便是田大伟应当向巨擎实业公司支付物业管理费，因巨擎实业公司并未按照《前期物业服务合同》约定的标准向业主提供物业服务，取费的标准也不应当是《前期物业服务合同》约定的5元/平方米，而应当是与其提供的物业服务水平相适应的取费标准。巨擎实业公司已经通过实际履行的方式对物业服务费的取费标准进行变更，变更的效力应当及于全部业主，故即便收取标准也应当是1.5元/平方米。证据二、百业国际五金汽配城物业费收费单两份。证明：根据《确保亚琦吉林国际物流商贸城五金区五一开业协议书》约定，巨擎实业公司同意对2015年12月31日前结清房款的减免三年物业费（2016年5月1日至2019年4月30日），三年后物业费标准，参照吉林市物价局及同行业的收费标准。根据合同约定，田大伟走访调查了亚琦吉林国际物流商贸城同地段、同水平的已经正常营业并且提供完成物业服务的其他商贸城，获悉收费标准为1.9元/平方米。即便支付也应当按照巨擎实业公司调整后的1.5元/平方米进行支付；证据三、光盘两张。证明：巨擎实业公司未提供物业服务，若按照5元/平方米收取物业款显失公平，有违诚实信用原则。巨擎实业公司质证称，对证据一，1.收据真实性无异议，对证明问题有异议，无法证明收费的时间、标准、具体金额；2.商品房买卖合同真实性无异议，但对证明问题有异议，前期物业服务合同中已经载明物业费为每平米每月5元，该物业为商业物业，不是住宅，商业物业的标准与住宅的物业标准不一致，所以5元的标准实际上从商场的服务标准来讲是过低的，应该按照前期物业服务合同中约定的物业标准收费，一审判决是正确的，如果田大伟认为收费标准过高应该依法行使撤销权，而不是抗辩权。3.对解决方案的真实性不予认可，没有原件，而且该内容也是针对开发公司的，与物业公司无关；对证据二收费单的真实性无法确认，没有百业国际五金汽配城的公章，该证据与本案没有关联性。如果田大伟认为收费过高，应依法在一年内予以变更或撤销，目前已经过了六年多，没有申请撤销实际上对每月5元每平米的收费标准的认可；对证据三，该视听资料类似内容已经在一审过程中予以出示，一审法院已经进行了审查，如果田大伟认为服务过程中存在瑕疵可以提出反诉或者抗辩减少物业费，该份证据不能证明巨擎实业公司的物业服务不符合标准。本院经审查认为，对于田大伟所提供的证据一，仅能证明巨擎实业公司对个别业主的物业收费情况，不能认为巨擎实业公司对于整体的收费标准进行了调整，并与全体业主达成了合意，本院不予采信；对于证据二，为其他商场的物业费收费凭证，缺少出具单位的盖章，巨擎实业公司对其真实性亦不予认可，且无法证明双方所约定的吉林市物价局及同行业的收费具体标准，本院不予采信；对于证据三，能证明巨擎实业公司的物业服务存在一定的瑕疵，本院予以采信。巨擎实业公司二审期间未提供新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。另查明：吉林国际物流商贸城除五金区外，其他区域处于未正常运营状态。巨擎实业公司所进行的物业服务，存在一定瑕疵。", "footer": "审判长刘福祝审判员李炜审判员郝振翔二〇二一年五月二十七日书记员王丽宁", "header": "吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2021）吉02民终958号上诉人（原审被告）：田大伟，男，1981年9月23日生，汉族，个体工商户，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：张倩，吉林权维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林巨擎实业有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。法定代表人：赵丽佳，总经理。委托诉讼代理人：曲红智，吉林常春（吉林）律师事务所律师。上诉人田大伟因与被上诉人吉林巨擎实业有限公司（以下简称巨擎实业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人田大伟及其委托诉讼代理人张倩，被上诉人巨擎实业公司的委托诉讼代理人曲红智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初482号民事判决第一项；二、撤销吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初482号民事判决第二项、第三项；三、驳回吉林巨擎实业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,702元，二审案件受理费677元，合计2,379元，由吉林巨擎实业有限公司负担1,872元，田大伟负担507元。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告支付拖欠原告的物业服务费82584元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判令被告支付原告代其垫付的供热费54464元", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] }, { "claim": "判令被告支付上述费用自违约之日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算的利息；自2019年8月20日至上述费用全部给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（暂计至2020年12月1日，产生的利息合计为18113元）", "judgment": [ "partially supported", "not supported" ] }, { "claim": "本案的诉讼费用由被告承担", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,713	{ "claim": "原告耒阳市金城华府物业管理有限公司提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业服务费11520元及违约金（违约金从逾期之日起按每天应交费用的0.03%交纳，从2011年1月1日计算至2020年8月30日的违约金为3072元，实际金额应计算至清偿日止）；2、判令全部诉讼费用由被告承担。", "court_view": "本院认为，案涉房屋地面存在开裂、阳台处漏水、人在地面上走动有颤动感等现象，上述事实的存在并非被告原因所致，其责任在建设单位，如案涉房屋未维修合格将导致被告长期无法装修使用，其购房的目的将无法实现，虽已收房，但实际效果如同未交房一样，故可参照适用《物业管理条例》第四十一条规定，在该房屋未得到维修合格之前的物业服务费应由建设单位承担为宜。因此，对原告请求判令被告支付2020年8月30日之前的物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。", "fact_description": "事实和理由：原告于2009年3月28日与金城置业开发有限公司签订了前期物业服务合同。房屋交付时，被告负有按时足额交纳物业服务费的义务。截止2019年6月30日，被告欠交的物业服务费经原告多次催收均未交纳。被告张孙某某辩称，1、2006年购房后，房屋地面及天棚开裂，2012年楼下业主装修时因物业疏于管理，导致其房屋地面漏水；2、由于物业不负责，其户外的电表、水表下落不明；3、房屋主体存在严重质量安全问题，有房地产开发商的责任，同时也有物业公司没有尽职履责的原因，故拒绝交纳物业服务费。经审理查明：被告张孙某某于2006年4月8日与耒阳市金城实业房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买了耒阳市金城华府豪城颐和楼1幢701房。2009年3月28日，耒阳市金城置业房地产开发有限公司与原告耒阳市金城华府物业管理有限公司签订了《耒阳市金城华府豪庭小区前期物业管理服务合同》。被告张孙某某因房屋质量问题一直未交纳物业服务费用，并向相关职能部门反映，经耒阳市建设工程质量安全监督站2020年11月8日现场核查，案涉房屋楼地面开裂、天棚开裂严重、阳台处漏水、楼地面砼较薄、人在地面上走动有颤动感。", "footer": "审判长朱国成人民陪审员张成林人民陪审员刘诗贵二〇二一年三月四日法官助理何娟书记员贺旻", "header": "湖南省常宁市人民法院民事判决书（2021）湘0482民初54号原告：耒阳市金城华府物业管理有限公司，住所地湖南省耒阳市。法定代表人：曾韶利。委托诉讼代理人：蒋岭峰，湖南融夏律师事务所律师。（特别授权）被告：张孙某某，男，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：张某某（系被告张孙某某之父），住湖南省耒阳市。（特别授权）原告耒阳市金城华府物业管理有限公司与被告张孙某某物业服务合同纠纷一案，于2020年9月24日向耒阳市人民法院起诉，鉴于被告张孙某某的父亲系耒阳市人民法院退休干警，为避免当事人对司法公信产生合理怀疑，2020年12月4日，湖南省衡阳市中级人民法院作出裁定，裁定本案由本院审理。本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告耒阳市金城华府物业管理有限公司的委托诉讼代理人蒋岭峰、被告张孙某某的委托诉讼代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "参照《物业管理条例》第四十一条规定，判决如下：驳回原告耒阳市金城华府物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费82元，由原告耒阳市金城华府物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于衡阳市中级人民法院。" }	{ "claim": "金城华府物业公司上诉请求：依法撤销湖南省常宁市人民法院（2021）湘0482民初54号民事判决，发回重审或在查清事实后改判驳回被上诉人的诉讼请求。", "court_view": "本院认为，本案系物业服务合同纠纷。案涉房屋的建设单位耒阳市金城置业房地产开发有限公司与上诉人金城华府物业公司签订的《耒阳市金城华府豪庭小区前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有法律约束力。被上诉人张孙沐戎虽以案涉房屋存在质量问题为由拒绝交纳物业管理费，但其作为房屋买受人，在发现案涉房屋存在质量问题时，应当及时基于其与案涉房屋建设单位之间签订的商品房买卖合同向建设单位主张权利，而该房屋买卖合同法律关系与本案的物业服务法律关系非属同一法律关系，故对被上诉人的该项抗辩理由，本院不予采纳。被上诉人张孙沐戎主张其因楼下业主装修不当致使其房屋受到损毁，金城华府物业公司对小区业主装饰装修的管理存在履职不当，应当承担相应的责任。本院认为，根据案涉《耒阳市金城华府豪庭小区前期物业管理服务合同》的约定，上诉人金城华府物业公司作为物业服务企业，其对小区业主装修负有的主要义务是进行监督以及报告，对于案涉房屋因楼下业主装修造成的损失，被上诉人张孙沐戎应当另行主张权利。金城华府物业公司提供物业服务是针对全体业主的,涉及全体业主和整个小区的公共利益，被上诉人张孙沐戎已于2009年收房，其作为案涉房屋的业主无形中已享受了金城华府物业公司提供的物业服务，故被上诉人张孙沐戎应当依约交纳物业管理费。因被上诉人张孙沐戎尚未装修入住，根据案涉《耒阳市金城华府豪庭小区前期物业管理服务合同》的约定，对案涉房屋的物业管理费应当按物业服务收费标准的90%收取，即被上诉人张孙沐戎应当支付2010年1月1日至2020年8月31日止的物业管理费为148.93㎡×0.6元/平方米/月×90%×128个月≈10294元。上诉人金城华府物业公司上诉请求被上诉人张孙沐戎支付11520元物业管理费，对超出部分本院不予支持。被上诉人张孙沐戎还主张上诉人未履职尽责致使其位于房屋外部的水表及水管丢失。因被上诉人张孙沐戎所有的房屋的水表及水管均安装在小区公共区域，上诉人金城华府物业公司对小区公共区域的财物负有一定的监管义务，被上诉人张孙沐戎据此抗辩上诉人金城华府物业公司提供的物业服务质量存在瑕疵，本院予以支持。综合本案案情，鉴于被上诉人张孙沐戎未实际入住案涉小区，被上诉人主观上亦不存在欠缴物业管理费的恶意，且上诉人提供的物业服务质量存在一定瑕疵，为了有效缓和双方之间的矛盾,营造和谐的居住环境,本院酌定对上诉人金城华府物业公司主张的逾期付款违约金不予支持。综上所述，耒阳市金城华府物业管理有限公司的上诉请求部分成立，应予支持。", "fact_description": "事实和理由：上诉人系基于与业主之间的物业服务法律关系向被上诉人主张物业管理费，被上诉人与房屋开发商之间的房屋买卖合同法律关系与本案无关，被上诉人不能以物业管理费来抵消其因房屋质量问题产生的损失。被上诉人已经收房，但至今未就房屋质量问题找建设单位修复。且关于房屋漏水以及楼下装修破坏被上诉人楼面等问题，上诉人也多次通过电话、短信的方式，通知被上诉人过来处理，被上诉人均以没有时间为由不予理会，说明被上诉人根本不想解决现实问题。张孙沐戎辩称，一、上诉人管理不善，未与被上诉人楼下业主签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》，告知楼下业主装修中的禁止行为和注意事项以及派人到装修现场巡查与监督，造成楼下业主室内装修时用手电钻将被上诉人房屋的地板打穿，房屋质量受到严重破坏，造成房屋地面漏水。二、上诉人作为物业服务企业，应当承担对小区公共部位、公共设施设备维护、维修和管理的职责。被上诉人购买房屋时，水电均已安装入户，水表、室外水管均是在小区公共区域内的财物，现被上诉人的水表和室外水管下落不明，应当认定上诉人未履职尽责。三、案涉房屋虽已收房，但房屋存在质量安全问题，被上诉人长期无法对案涉房屋进行装修使用，其实际效果如同未交房一样。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。金城华府物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令张孙沐戎支付金城华府物业公司物业服务费11520元及违约金（违约金从逾期之日起按每天应交费用的0.03％交纳，从2011年1月1日计算至2020年8月30日的违约金为3072元，实际金额应计算至清偿日止）；2、判令全部诉讼费用由张孙沐戎承担。一审法院认定事实：张孙沐戎于2006年4月8日与耒阳市金城实业房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买了耒阳市金城华府豪城颐和楼1幢701房。2009年3月28日，耒阳市金城置业房地产开发有限公司与金城华府物业公司签订了《耒阳市金城华府豪庭小区前期物业管理服务合同》。张孙沐戎因房屋质量问题一直未交纳物业服务费用，并向相关职能部门反映，经耒阳市建设工程质量安全监督站2020年11月8日现场核查，案涉房屋楼地面开裂、天棚开裂严重、阳台处漏水、楼地面砼较薄、人在地面上走动有颤动感。一审法院认为，案涉房屋地面存在开裂、阳台处漏水、人在地面上走动有颤动感等现象，上述事实的存在并非张孙沐戎原因所致，其责任在建设单位，如案涉房屋未维修合格将导致张孙沐戎长期无法装修使用，其购房的目的将无法实现，虽已收房，但实际效果如同未交房一样，故可参照适用《物业管理条例》第四十一条规定，在该房屋未得到维修合格之前的物业服务费应由建设单位承担为宜。因此，对金城华府物业公司请求判令张孙沐戎支付2020年8月30日之前的物业服务费的诉讼请求，该院不予支持。参照《物业管理条例》第四十一条规定，一审法院判决：驳回耒阳市金城华府物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费82元，由耒阳市金城华府物业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人金城华府物业公司向本院提交了五份证据。证据一电话录音光盘及短信截图，拟证明上诉人曾拨打被上诉人的电话以及发送短信，上诉人在服务过程中已经告知其要来处理相关问题；证据二金城华府物业公司员工培训，拟证明上诉人在日常工作中例行培训；证据三小区日常卫生工作图片，拟证明上诉人在日常工作；证据四金城华府竣工验收表，拟证明被上诉人房屋所在的5栋已通过质监局验收合格；证据五上诉人2011年年终总结，拟证明上诉人在2011年已在案涉小区服务。被上诉人张孙沐戎向本院提交了六份证据。证据一上诉人强制执行申请书，证据二银行划款信息，证据三上诉人营业执照，证据四上诉人收款收据，证据五上诉人交款给法院收据，以上五份证据拟共同证明案涉房屋的开发商与上诉人是一家人，法院强制执行的划款是开发商领走的，上诉人公司没有公账，向法院交费均是通过个人账户缴纳；证据六耒阳市住建局《关于孙琳反映金城华府项目存在房屋质量问题的处理回复》，拟证明被上诉人多次找质监局及住建局反映问题，但物业公司及开发商推脱责任，均未予以处理。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人提交的证据，被上诉人经质证认为，对证据一的真实性无异议，但在2012年楼下业主就找过物业公司，就已经通知被上诉人房屋存在漏水问题，被上诉人开门才发现地面上都是洞，就此产生纠纷；对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，上诉人的物业服务工作并不到位，有几十户业主均未缴纳物业费；对证据三的证明目的有异议，认为该份证据不能证明上诉人的物业服务到位；对证据四的真实性无异议，但并不能证明被上诉人的房屋质量合格；证据五系上诉人自己制作的内部文件。对被上诉人提交的证据，上诉人经质证认为，对证据一至证据五的真实性无异议，但对关联性有异议，该案系通过法院公平裁决的，收款人是上诉人的出纳，其有权收款，且票据上加盖了公司的公章；对证据六的真实性、关联性无异议，但认为该份证据不能达到上诉人的证明目的，该答复存在的问题的原因应以专业检测机构为准，并未予以确认，亦未下发整改通知书。本院经审查认为，上诉人提交的证据一、三、四以及被上诉人提交的证据六，客观、真实，来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。上诉人提交的证据二、四均系其单方制作，被上诉人提交的证据一至证据五与本案待证事实不具有关联性，本院均不予采信。根据当事人一审提交的部分证据及本院二审采信的证据，补充查明事实如下：2006年4月8日，由耒阳市金城实业房地产开发有限公司开发建设的金城华府颐和楼竣工验收合格。2009年3月28日，耒阳市金城置业房地产开发有限公司与金城华府物业公司签订了《耒阳市金城华府豪庭小区前期物业管理服务合同》，约定多层住宅物业管理费为人民币0.6元/平方米/月，已经交付或已通知交付，未装修，且未产生水、电、气消费的房屋，其收费标准根据《湖南省物业服务收费管理办法》的规定，按照物业服务收费标准的90%收取。本物业服务费每1个月交纳一次，每次交纳费用时间为每月25日前，逾期未缴纳有关费用的，金城华府物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天欠交总额的万分之五支付违约金。2010年11月16日，耒阳市金城实业房地产开发有限公司名称变更为耒阳市金城置业房地产开发有限公司。2016年9月19日，被上诉人张孙沐戎为案涉房屋办理了《房屋产权证书》，建筑面积为148.98㎡。2018年，上诉人金城华府物业公司通过向被上诉人打电话、发短信等方式，通知被上诉人其房屋存在漏水问题。2021年6月1日，耒阳市住房和城乡建设局作出《关于孙琳反映金城华府项目存在房屋质量问题的处理回复》，确认经现场勘查，发现金城华府项目5栋一单元7楼房屋存在楼地面及墙体有开裂、阳台渗水现象；客厅板跨度加大，走动有震动感等问题，但存在问题的原因需以正规有资质检测单位检测为准，并要求开发单位和施工单位落实隐患整改工作。一审查明的其他事实清楚，本院依法予以确认。", "footer": "审判长齐国安审判员罗源审判员陈慧二〇二一年七月十四日法官助理邓薇书记员周慧娟", "header": "湖南省衡阳市中级人民法院民事判决书（2021）湘04民终1641号上诉人(原审原告)：耒阳市金城华府物业管理有限公司，住所地湖南省耒阳市五里牌办事处金星居委会西湖路381号。法定代表人：曾韶利，该公司董事长。委托诉讼代理人：周晓，男，1962年8月17日出生，汉族，住湖南省耒阳市，系该公司总经理。被上诉人（原审被告）：张孙沐戎，男，1982年8月16日出生，汉族，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：张明记，男，1954年7月21日出生，汉族，住湖南省耒阳市，系张孙沐戎之父。上诉人耒阳市金城华府物业管理有限公司（以下简称金城华府物业公司）因与被上诉人张孙沐戎物业服务合同纠纷一案，不服湖南省常宁市人民法院（2021）湘0482民初54号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省常宁市人民法院（2021）湘0482民初54号民事判决；二、被上诉人张孙沐戎自本判决生效之日起十日内支付上诉人耒阳市金城华府物业管理有限公司2010年1月1日至2020年8月31日止的物业管理费10294元；三、驳回上诉人耒阳市金城华府物业管理有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费82元，二审案件受理费164元，共计246元，由被上诉人张孙沐戎负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "请求判令被告支付原告物业服务费11520元及违约金（违约金从逾期之日起按每天应交费用的0.03%交纳，从2011年1月1日计算至2020年8月30日的违约金为3072元，实际金额应计算至清偿日止）", "judgment": [ "not supported", "partially 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8,714	{ "claim": "原告吴震乾、吴雪英向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告承担由于房屋进水被浸泡造成装修损失30406.64元（详见附表1);2、请求法院判决被告承担由于积水产生的清理费，包括原告的误工费用2000元（原告专程从上海回仪征两次)；3、请求法院判决被告承担雨水流到5楼，造成对邻居的装修损失2000元；4、请求法院判决被告承担本案诉讼费。", "court_view": "本院认为，新宇物业公司在本案纠纷中已经尽到物业管理服务的职责。其一，新宇物业公司已经履行了通知义务。新宇物业公司公司根据中央气象台的天气预报，在2020年6月13日的暴雨到来的一个星期前，已在扬子名苑业主群里发出暴雨即将到来的警示，要求各位业主做好防范工作。两原告也是看到“胜利者”发出的通知，才想起家中无人，要求物业公司派人到其住房的楼顶晒台检查下水道有无堵塞。其二，在2020年5月11日，新宇物业公司已经安排人员对16幢楼房屋设施进行巡视，检查清除了屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，按照《江苏省住宅物业管理服务标准》中的相关规定履行了自己的义务。对此，有《物业巡查记录表》以及证人王某,4的证词等证据佐证。其三，被告之所以未到原告晒台检查疏通晒台下水道，是因为原告的晒台是一个形同天井的环境，晒台底部距离楼顶屋面超过2米高度，且无楼梯连接，如从楼顶屋面攀爬进入晒台十分危险。晒台虽然不在原告房产证的范围，但实际使用人为原告，属于公共设施的晒台下水道亦在原告实际管控的范围内，如要安全进入晒台检查疏通晒台下水道，就必须从原告家里面出入。原告长期家中无人，物管人员无法进入，故原告要求物业公司履行检查疏通晒台下水道的职责无理。本院认为，原告全家搬离仪征去上海居住后，长期不回来查看房屋的状况。原告在接到被告发出的暴雨预警后，应当考虑到晒台下水道处于楼顶天井状的环境之中，在自己的使用管理范围，及时回仪征配合物业公司消除极端天气下可能存在的风险，而并不是因晒台下水道是公共设施而将检查疏通的责任全部推给被告。该小区的顶层房屋结构基本与案涉房屋相同，然而，有人居住的顶楼住户没有一户在2020年6月13日晚的暴雨之中发生晒台下水道堵塞以及漫水进屋的事件。由此可见，案涉房屋被雨水浸泡的原因是原告未及时回仪征配合物业公司消除极端天气下可能存在的风险而造成。因此，两原告自身对案涉房屋管理不善造成的损失应由其自己承担，造成他人的损失亦应由两原告承担。新宇物业公司在本案纠纷中已经尽到物业管理服务的职责，故不承担责任。综上，两原告要求被告赔偿其房屋装修损失、房屋清理费、误工费、楼下邻居（16幢503室）装修损失的主张，于法无据，本院不予支持，予以驳回。", "fact_description": "事实与理由:两原告是仪征市扬子名苑16幢603室的业主，此房底层产权面积106㎡，阁楼面积74㎡。阁楼外面有一个露天晒台，约16㎡。露天晒台上有一根排气管，一个约150㎜150㎜的露天雨水收集口，下连接一根直径约为100㎜的雨水排水管，同时上面连接一根直径80㎜的雨水管收集屋面雨水（见附件1照片）。原告没有封闭露天晒台，为保持晒台的清洁，仅铺贴了瓷砖，此雨水口的功能和尺寸没有改变（见附件1照片）。2020年6月4日上午，原告考虑到仪征进入雨季，雨水较多，故在扬子名苑业主群通知新宇物业公司工作人员“胜利者”（业主群里的个人昵称），提醒其安排检查晒台雨水口，“胜利者”回复收到。2020年6月8日原告吴雪英再次提醒被告要检查清理晒台雨水口，“胜利者“同样确认收到信息（见附件4.1、4.2微信聊天记录）。2020年6月13日晚上，仪征下了暴雨，6月14日上午，原告楼下503室邻居通知原告，雨水从原告6楼楼道流到了5楼，并造成其装修损失。原告当即请邻居帮忙处理排水，邻居告知晒台由于无人清理，致使雨水排水口被垃圾，杂树堵住，雨水无法排出，大量雨水漫到阁楼，并流到底层各个房间，再通过楼道，流到5楼（见附件2,雨水口及周围照片）。2020年6月14日下午，原告回到仪征，询问被告公司工作人员既然答应了清理晒台，为什么又不安排人员处理，被告公司工作人员没有否认原告提醒过他们，只是辩称，原告是通知他们检查天沟，而不是清理晒台。当日，原告就此事故报警，并试图和被告负责人就下一步的处理方案进行协商沟通。警察到小区后，了解事情经过及事实，但警察认为其无划分责任的权限。而被告公司负责人直接拒绝提供联系方式及进一步沟通，并声称任何诉求走法律程序。被告是承担扬子名苑物业管理服务的公司，原告与被告通过业主委员会签订有物业管理合同。被告依法律、法规及物业合同有对本小区的公共设施承担维护的职责，而此雨水口承担屋面雨水及晒台雨水的收集功能（见附件1)，毫无疑问此雨水口属于公共设施。根据《江苏省住宅物业管理服务标准》4.2条规定（见附件5摘录），在冬、雨季和天气异常时物业公司应安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位要重点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等。从晒台的被堵雨水洞口的淤泥、杂物可以证明，被告根本就没有履行物业职责，既没有在雨季对屋面设施进行巡查，对易出问题的部位重点检查，也没有半年清除一次屋面，檐沟内有杂物、树叶等(见附件2)，更无从谈起疏通雨水口、落水管。被告辩称由于没有钥匙，无法通过被告房屋进入晒台，然而此类房屋设计阶段就是考虑物业工作人员通过楼梯从一单元人孔上到屋顶巡视，并通过楼梯下到各单元晒台检查。如果被告没有钥匙的理由成立，可以推断被告根本就没有到过屋顶履行物业管理的基本职责。7月18日原告回到仪征发现雨水管被檐沟内的垃圾堵了，附件6照片的垃圾也证明了被告没有尽到清理屋顶基本职责。由于雨水浸泡，原告的房子地板全部变形（见附件照片7.1、7.2)，墙面霉变（见附件照片8.1、8.2)，导致此房被买家嫌弃，并要提出降价才能考虑的要求，以至至今未能成交。由于被告没有履行自己的基本职责，没有诚信，导致原告房屋被雨水浸泡，应承担相应责任，故原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。两原告提供以下证据：1、仪征市扬子名苑16幢603室的《房屋所有权证》（仪房权证真字第）1份，证明吴震乾系扬子名苑16幢603室房屋产权人；2、原告与被告员工聊天记录1页，证明原告两次提醒被告履行职责；3、现场照片1组（7页），其中屋面晒台的照片证明晒台雨水口是公共设施，屋面雨水口照片证明此雨水口由于被告没有清理而导致堵塞，房间进雨水照片证明雨水浸泡房间的事实，屋面檐沟照片证明被告从未认真履行过清理垃圾职责，地，地板及墙面照片证明室内地板变形和墙面霉变、地、地板拆除更换及墙面维修报价单1份明拆除并回复被水浸泡的地板，以及维修墙面需要付出的费用。被告新宇物业公司辩称，首先，原告的损失系雨水从楼顶露天晒台漫过台阶进入屋内而造成，但并不能证明被告未尽物业管理职责而造成，相反原告室内漫水是由于原告自身的过错所导致的结果。原告擅自在阳台上铺设了瓷砖，养殖了花草，其改变了下水口的形状，使得大量的花草落叶、生活用品（鞋刷等）堵在落水口，如果下水口是平整的，这些杂物在雨水的冲刷下是可以被冲走的，下水口就不会被堵塞，也不会造成这样的损失；其次，被告已经履行了物业管理的职责。2020年5月，被告已经安排人员清理了楼顶檐沟的垃圾，该事实有被告的巡查记录表以及业主目击证人证明。在暴雨来临之前，被告也通过微信群做到了通知义务，告知每户要对阳台上的下水口进行清理，原告也是清楚的。通过原告提供的证据显示，被堵的雨水口在原告实际管控的私人范围内，要想进入最顶楼的平台清理杂物就必须从原告家里面出入，原告长期家中无人，物业公司没有办法进入原告的露台进行清理工作。法律赋予公民有住宅权，其居住场所不受非法侵入。即便原告提供的雨水口属于公共设施，原告依据《物业管理条例》要求物业公司履行清理职责涉及到与法定住宅权的冲突，在此情形下，应当适用法律的规定；第三，收费标准与服务质量相适应。根据《物业管理条例》的相关规定，物业管理部门按照物业公司的资质、物业服务的项目及服务完善程度确定一级、二级、三级资质的物业公司物业服务费用收取标准的最高指导价，被告每月仅收取原告物业服务费0.55元/㎡,并以此制定物业服务标准，显然与原告期望值有所差距，但被告新宇物业公司已经投入公司大部分人力、财力、物力，尽可能为扬子名苑小区的业主提供服务。综上，被告已经妥善履行了合同义务，收费标准与服务质量相适应，导致原告室内漫水是由于原告自身的过错所导致，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告提供以下证据：1、新宇物业公司《营业执照》1份,证明被告的主体身份及资质；2、提供《物业巡查记录表》1组，证明新宇物业公司清理了小区楼顶天台檐沟的垃圾，尽到自己的职责；3、证人王某,4（扬子名苑9幢204室业主）的证词1份，证明新宇物业公司已经清理天台檐沟垃圾，履行了相关的物业管理职责。根据经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋仪征市扬子名苑16幢603室房屋产权登记在原告吴震乾、吴雪英夫妻二人名下，仪征市扬子名苑住宅小区的物业管理者为新宇物业公司。原告吴震乾工作地点在上海，自其女儿2019年上大学后，原告与其妻遂搬至上海居住生活，案涉房屋一直空置。2020年6月4日上午，吴震乾考虑到仪征进入雨季，雨水较多，故在扬子名苑业主群通知新宇物业公司工作人员“胜利者”（群里昵称），要求物业派人帮助其通一下楼顶平台下水道，“胜利者”回复收到。2020年6月8日，吴雪英再次提醒被告要检查屋顶雨水口，“胜利者”同样确认收到信息。2020年6月13日晚上，仪征下了暴雨，次日上午，原告楼下503室邻居通知原告，雨水从原告6楼楼道流到了5楼,使其墙壁受潮。2020年6月14日下午，原告吴震乾回仪征发现，家中墙壁受潮，地，地板浸泡在水中此，原告立即与被告交涉，被告不认为自身有责任，原告见交涉无果，遂报警。目前，案涉房屋由于雨水浸泡，屋内地板全部变形，多处墙面发生霉变。经协商，双方当事人一致同意原告重新装修房屋的损失为人民币20000元。上列事实，有两原告提供的《房屋所有权证》（仪房房权证真字第）案涉房屋现场照片、两原告与被告员工（在扬子名苑业主群里昵称“胜利者”）的微信聊天记录、新宇物业公司《营业执照》、《物业巡查记录表》、证人王某,4（扬子名苑9幢204室业主）的证词、当事人双方的当庭一致陈述等证据证实，本院予以确认并附卷佐证。本案的争议焦点为：新宇物业公司在本案纠纷中有无尽到物业管理服务的职责。", "footer": "审判员彭辉二〇二一年一月二十七日书记员程宵旭", "header": "江苏省仪征市人民法院民事判决书（2020）苏1081民初4621号原告：吴震乾，男，1971年9月10日生，汉族，住江苏省仪征市。原告：吴雪英，女，1977年12月12日生，汉族，住江苏省仪征市。委托诉讼代理人：吴震乾（系吴雪英丈夫）。被告：仪征市新宇物业服务有限公司，住所地江苏省仪征市真州镇工农北路*1-。法定代表人：吴国新，经理。委托诉讼代理人：赵银梅，江苏金天宁律师事务所律师。原告吴震乾、吴雪英与被告仪征市新宇物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴震乾、原告吴雪英的委托诉讼代理人吴震乾、被告仪征市新宇物业服务有限公司（以下简称：新宇物业公司）及其委托诉讼代理人赵银梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吴震乾、吴雪英的所有诉讼请求。案件受理费660元，依法减半收取330元，由原告吴震乾、吴雪英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。" }	{ "claim": "吴震乾、吴雪英上诉请求，撤销原审判决，判决被上诉人承担所有责任、承担诉讼费用。", "court_view": "本院认为，根据合同约定或者法律规定的义务，当事人能够履行的应当履行；履行约定的义务有困难的，应当及时通知对方，并防止损失扩大。本案中，第一，根据物业服务合同约定和江苏省住宅物业管理服务标准，物业公司有义务对楼盖、屋顶、落水管进行维修、养护和管理。第二，涉案屋顶晒台为天井形状，除从吴震乾家中可轻易出入外，须从601门外人孔攀爬近6米高，并携带梯子从侧窗上到屋顶，难度很大、危险系数很高，要求物业公司招聘专业攀爬人员从事垃圾清理，明显加重了物业公司的责任；即物业公司履行义务有障碍。第三，本案业主长期在外地，其房屋长期空置，对物业管理人员进入相关阳台的途径也很清楚，但没有进一步与物业管理人员核实垃圾清理情况，只是简单地提出要求，对最终造成的损失有过错。第四，吴震乾夫妇通过业主群微信提醒物业公司清理屋顶垃圾、雨水口易堵，物业管理人员回复“收到”，应当认为系对业主提出特殊要求的接受，物业公司对自己难以履行的义务，应当及时与业主进行沟通、通知业主自行清理晒台垃圾，故物业公司对本案业主的损失也有过错，应承担相应责任。第五，本案业主的损失系自然原因暴雨和晒台雨水口堵塞叠加造成，有别于侵权或违约行为直接造成的损失，故在确定物业公司责任时应综合考虑损害原因、双方过错、物业费标准、物业公司平时履行合同情况等因素确定。综上所述，上诉人的上诉请求部分有事实和法律依据，依法应当予以支持。一审法院认定事实基本清楚，但未考虑物业公司的约定义务和业主提醒的事实，导致适用法律不当，鉴于被上诉人二审期间自愿给付上诉人人民币5000元，系对其财产的处分，本院依法应予准许。", "fact_description": "理由：一、原审认定新宇物业公司尽到物业服务职责与事实不符，1.原审法庭认定上诉人看到被上诉人发出的通知后要求物业公司派人到屋顶晒台检查，事实是上诉人两次提醒被上诉人提前到屋顶晒台检查、清理垃圾，被上诉人也答应了。判决书认定被上诉人2020年5月11日安排人员检查清理，而证人根本没看到被上诉人到16栋及屋顶清理垃圾；上诉人提供的照片证明屋面檐沟存在垃圾，被上诉人确认了照片的真实性；照片证明上诉人屋面晒台雨水口有大量垃圾并被堵塞，证明被上诉人没有清理垃圾。2.原审法院认定违背逻辑及法律常识，物业公司的合同职责是清理公共设施的垃圾，通知义务和清理垃圾扯不上关系，何况被上诉人的通知没有任何意义，被法庭采信的巡视检查记录不符合逻辑，可以推断为事后编造，记录表字迹完全一样，一天巡视清理5-6栋楼，证据系庭后提供，原审认定被上诉人如要清理晒台垃圾要跨越屋顶到晒台2米距离危险，必须从上诉人家里出入，而上诉人家里无人，物业公司对晒台下水口的清理无责，缺乏基本逻辑，公共设施的维护是物业公司法定职责，与上诉人家里是否有人无关，被上诉人清理有难度，不是被上诉人免责的理由。二、原审判决判定上诉人损失，归结为上诉人不在家居住造成，因为有人居住的房子没有被雨水浸泡，该表述不是法律语言，上诉人是否在家居住与物业公司是否履行职责无逻辑关系，原审认定上诉人应及时回仪征配合物业公司消除极端天气下的风险，晒台下水道是公共设施，清理垃圾是被上诉人的法定职责。上诉人两次提醒被上诉人，被上诉人答应却不履行，如果其没有答应，我们自己回仪征，也不会有这种后果。新宇物业公司辩称，1.被上诉人因人力财力物力所限，案涉小区管理职责由“胜利者”担任，巡查记录由“胜利者”制作符合常理，在上诉人每年交的物业费只有300元，显然与上诉人所期望的物业服务标准有所差距；2.上诉人没有看清物业巡查记录表，该表并未显示一天跨越10多次3米距离到屋顶检查，该表最多一天只检查4栋；3.上诉人对证人陈述的内容的真实性也是认可的，证人陈述5月份看到“胜利者”带人清理屋顶垃圾，过了两天又看到在扬子名苑北门口那栋楼顶清理垃圾，这与巡查记录表2020年5月9日、11日检查完全吻合；4.上诉人提到其楼顶檐沟存在垃圾，被上诉人认为也正常，物业公司5月份清理过16栋垃圾，不代表以后不会有垃圾，去年6月份汛季，狂风暴雨下，楼顶天沟出现垃圾属正常，物业公司不可能全天清理楼顶；5.上诉人要求物业公司检查晒台，晒台实际使用人是上诉人，亦在其管控范围，如要安全进入晒台检查，必须从上诉人家里出入，上诉人家中长期无人，物业人员无法进入。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，法律适用正确，请求维持原判，驳回上诉。吴震乾、吴雪英向一审法院起诉请求：1.请求法院判决新宇物业公司承担由于房屋进水被浸泡造成装修损失30406.64元；2.请求法院判决新宇物业公司承担由于积水产生的清理费，包括原告的误工费用2000元；3.请求法院判决新宇物业公司承担雨水流到5楼，造成对邻居的装修损失2000元；4.请求法院判决新宇物业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：案涉房屋仪征市扬子名苑16幢603室房屋产权登记在吴震乾、吴雪英夫妻二人名下，仪征市扬子名苑住宅小区的物业管理者为新宇物业公司。吴震乾工作地点在上海，自其女儿2019年上大学后，吴震乾夫妻遂搬至上海居住生活，案涉房屋一直空置。2020年6月4日上午，吴震乾考虑到仪征进入雨季，雨水较多，故在扬子名苑业主群通知新宇物业公司工作人员“胜利者”（群里昵称），要求物业派人帮助其通一下楼顶平台下水道，“胜利者”回复收到。同年6月8日，吴雪英再次提醒物业公司要检查屋顶雨水口，“胜利者”同样确认收到信息。同年6月13日晚上，仪征下了暴雨，次日上午，吴震乾楼下503室邻居通知吴震乾，雨水从吴震乾家6楼楼道流到了5楼，使其墙壁受潮。同年6月14日下午，吴震乾回仪征发现，家中墙壁受潮，地板浸泡在水中。为此，吴震乾立即与物业公司交涉，新宇物业公司不认为自身有责任，吴震乾见交涉无果，遂报警。目前，案涉房屋由于雨水浸泡，屋内地板全部变形，多处墙面发生霉变。经协商，双方当事人一致同意吴震乾、吴雪英重新装修房屋的损失为人民币20000元。上列事实，有吴震乾、吴雪英提供的《房屋所有权证》（仪房权证真字第××号）、案涉房屋现场照片、吴震乾、吴雪英与新宇物业公司员工（在扬子名苑业主群里昵称“胜利者”）的微信聊天记录、新宇物业公司《营业执照》《物业巡查记录表》、证人王某,4（扬子名苑9幢204室业主）的证词、当事人双方的当庭一致陈述等证据证实，一审法院予以确认并附卷佐证。本案的争议焦点为：新宇物业公司在本案纠纷中有无尽到物业管理服务的职责。一审法院认为，新宇物业公司在本案纠纷中已经尽到物业管理服务的职责。其一，新宇物业公司已经履行了通知义务。新宇物业公司根据中央气象台的天气预报，在2020年6月13日的暴雨到来的一个星期前，已在扬子名苑业主群里发出暴雨即将到来的警示，要求各位业主做好防范工作。吴震乾、吴雪英也是看到“胜利者”发出的通知，才想起家中无人，要求物业公司派人到其住房的楼顶晒台检查下水道有无堵塞。其二，在2020年5月11日，新宇物业公司已经安排人员对16幢楼房屋设施进行巡视，检查清除了屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，按照《江苏省住宅物业管理服务标准》中的相关规定履行了自己的义务。对此，有《物业巡查记录表》以及证人王某,4的证词等证据佐证。其三，新宇物业公司之所以未到吴震乾家晒台检查疏通晒台下水道，是因为吴震乾家的晒台是一个形同天井的环境，晒台底部距离楼顶屋面超过2米高度，且无楼梯连接，如从楼顶屋面攀爬进入晒台十分危险。晒台虽然不在吴震乾、吴雪英房产证的范围，但实际使用人为吴震乾、吴雪英，属于公共设施的晒台下水道亦在其实际管控的范围内，如要安全进入晒台检查疏通晒台下水道，就必须从吴震乾家里面出入。吴震乾家中长期无人，物管人员无法进入，故吴震乾、吴雪英要求物业公司履行检查疏通晒台下水道的职责无理。一审法院认为，吴震乾全家搬离仪征去上海居住后，长期不回来查看房屋的状况。吴雪英在接到新宇物业公司发出的暴雨预警后，应当考虑到晒台下水道处于楼顶天井状的环境之中，在自己的使用管理范围，及时回仪征配合物业公司消除极端天气下可能存在的风险，而并不是因晒台下水道是公共设施而将检查疏通的责任全部推给物业公司。该小区的顶层房屋结构基本与案涉房屋相同，然而，有人居住的顶楼住户没有一户在2020年6月13日晚的暴雨之中发生晒台下水道堵塞以及漫水进屋的事件。由此可见，案涉房屋被雨水浸泡的原因是吴震乾、吴雪英未及时回仪征配合物业公司消除极端天气下可能存在的风险而造成。因此，吴震乾、吴雪英自身对案涉房屋管理不善造成的损失应由其自己承担，造成他人的损失亦应由吴震乾、吴雪英承担。新宇物业公司在本案纠纷中已经尽到物业管理服务的职责，故不承担责任。综上，吴震乾、吴雪英要求新宇物业公司赔偿其房屋装修损失、房屋清理费、误工费、楼下邻居（16幢503室）装修损失的主张，于法无据，一审法院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回吴震乾、吴雪英的所有诉讼请求。案件受理费330元，由吴震乾、吴雪英负担。本院查明，一审法院审理认定的事实基本属实，本院依法予以确认。另查明，扬子名苑业主委员会与新宇物业公司签订的合同中约定委托管理事项：1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等的维修、养护和管理和运行服务）；3.……。本案二审期间，经现场勘查，到涉案房屋楼顶，如果不通过业主家晒台攀爬，必须通过一单元人孔，利用自带扶梯攀爬到2.95米高的水泥平台（宽约40cm），再利用嵌入墙体的铁扶手攀爬3米距离到南侧窗户进入。2020年6月12日，“胜利者”在扬子名苑业主群转发扬州市气象台雷暴橙色预警信号。", "footer": "审判长陆开存审判员孙建瑢审判员叶露二〇二一年六月十一日书记员朱爱娟", "header": "江苏省扬州市中级人民法院民事判决书（2021）苏10民终1334号上诉人（原审原告）：吴震乾，男，1971年9月10日生，汉族，住仪征市。上诉人（原审原告）：吴雪英，女，1977年12月12日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：吴震乾（系吴雪英丈夫）。被上诉人（原审被告）：仪征市新宇物业服务有限公司，住所地在仪征市真州镇工农北路211号1-。法定代表人：吴国新，该公司经理。委托诉讼代理人：赵银梅，江苏金天宁律师事务所律师。上诉人吴震乾、吴雪英因与被上诉人仪征市新宇物业服务有限公司（以下简称新宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服仪征市人民法院（2020）苏1081民初4621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销仪征市人民法院（2020）苏1081民初4621号民事判决；二、仪征市新宇物业服务有限公司于本判决生效后十日内给付吴震乾、吴雪英人民币5000元。本案二审受理费660元，由上诉人吴震乾、吴雪英负担495元，由被上诉人仪征市新宇物业服务有限公司负担165元（因上诉人已预交，由被上诉人直接给付上诉人）。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "请求法院判决被告承担由于房屋进水被浸泡造成装修损失30406.64元（详见附表1)", "judgment": [ "not supported", "partially supported" ] }, { "claim": "请求法院判决被告承担由于积水产生的清理费，包括原告的误工费用2000元（原告专程从上海回仪征两次)", "judgment": [ "not supported", "partially supported" ] }, { "claim": "请求法院判决被告承担雨水流到5楼，造成对邻居的装修损失2000元", "judgment": [ "not supported", "partially supported" ] 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8,715	{ "claim": "南芳向本院提出诉讼请求：1.判令佳安颐园公司继续履行双方于2021年7月18日签订的《宣颐家园小区停车场机动车存放管理协议书》；2.判令佳安颐园公司为南芳办理宣颐家园小区固定车位第13号的车位使用手续；3.本案诉讼费由佳安颐园公司负担。", "court_view": "本院认为，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。要约是希望与他人订立合同的意思表示，承诺是受要约人同意要约的意思表示，合同应是双方意思表示一致的结果。本案中，南芳与佳安颐园公司于2021年7月18日签订的《宣颐家园小区停车场机动车存放管理协议书》约定的车辆存放期限为2021年8月1日至2022年7月31日，现该期限已经届满，虽南芳自行支付了后续费用，但该行为系其单方行为，双方就车辆存放问题并未达成新的合意，未成立新的合同关系，南芳要求佳安颐园公司继续履行双方于2021年7月18日签订的《宣颐家园小区停车场机动车存放管理协议书》，为南芳办理宣颐家园小区固定车位第13号的车位使用手续，缺乏依据，本院不予支持。", "fact_description": "事实和理由：南芳于2006年购买北京市大兴区宣颐家园A2楼5单元101房屋，为宣颐家园业主。南芳购房后一直使用宣颐家园固定车位第13号且签订有《宣颐家园小区停车场机动车存放管理协议书》，并按协议约定每年支付车辆存放管理费1440元，支付方式为年付，南芳从未违反规定，房屋也未出售。根据协议约定，南芳存车期限届满前，应通知佳安颐园公司是否继续存放车辆，如果继续存放，须在截至日前到佳安颐园公司续签新的协议书。南芳于2022年7月29日到佳安颐园公司，通过微信支付的方式向佳安颐园公司支付了2022年8月1日至2023年7月31日的车辆存放管理费1440元，南芳交费当日要求佳安颐园公司继续履行协议办理车辆存放管理手续，佳安颐园公司以南芳与佳安颐园公司有物业费纠纷为由拒绝履行协议，同时佳安颐园公司称公司有规定凡是有物业费纠纷的业主都不予办理机动车存放管理手续，这是佳安颐园公司对物业费催收的一种手段。南芳的车辆无法正常出入小区，南芳报警，双方一同去派出所，但佳安颐园公司仍不予办理手续，佳安颐园公司这种催收物业费的手段，违反法律规定，影响南芳的生活，故诉至法院。佳安颐园公司辩称：1.《宣颐家园小区停车场机动车存放管理协议书》不具有继续履行的基础，双方于2021年7月18日签订的上述协议履行期满，已经自动终止；2.关于第2项诉讼请求，客观上已不能实际履行，该车位已由其他业主使用，并且签订了相应的《宣颐家园小区停车场机动车存放管理协议书》。故不同意南芳的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：南芳系北京市大兴区宣颐家园A2楼5单元101房屋登记的房屋所有权人。2021年7月18日，南芳（乙方）与佳安颐园公司（甲方）签订《宣颐家园小区停车场机动车存放管理协议书》，约定：乙方将其机动车存放在宣颐家园住宅小区固定停车位，固定位号为13号；乙方车辆存放期限为2021年8月1日至2022年7月31日止；甲方按照国家的收费规定向乙方收取机动车存车管理费120元/月，乙方须按规定按时缴清费用，交费方式为年存；乙方存车期限届满前5日内，应通知甲方是否继续存放车辆，如果继续存放，须在截至日前到甲方续签新的协议书；如果乙方存车期满后逾期未到甲方重新办理存车手续，则视为乙方放弃车位使用权，甲方有权将该停车位另行安排其他车辆使用；乙方如将房屋出售，则甲方收回其车位，进行重新分配。双方当事人均认可，上述协议约定的车辆存放期限已经届满，双方没有续签合同，南芳于2022年7月29日通过扫描物业公司的缴费二维码自行交纳了1440元。南芳提交的微信支付记录显示：7月29日向佳安颐园公司支付1440元。南芳陈述，其于2022年7月29日去交后续车位费，并要求佳安颐园公司续签协议，佳安颐园公司不同意续签，其通过扫描物业办公室收款台的二维码直接交纳了1440元，佳安颐园公司拒绝续签协议的原因是双方尚有物业费纠纷，其未支付2021年6月1日后的物业费。佳安颐园公司陈述，南芳于2022年7月29日到佳安颐园公司要求续签协议被拒绝后，强行使用物业缴费二维码自行交纳了1440元，南芳没有明确说明交的是什么费用，协议是一个合同行为，双方并未达成合意，且涉案车位已于2022年8月29日由业主刘某亮使用，刘某亮和佳安颐园公司签订了机动车存放管理协议，使用期限为2022年8月29日至2023年8月28日，使用费每月140元，刘某亮已经按照协议实际支付了车位费，因为南芳的车辆停放在涉案车位，刘某亮不能正常使用涉案车位，刘某亮曾报警处理。", "footer": "（此页无正文）审判员吴晶二〇二三年四月三日书记员宋晨祎", "header": "北京市大兴区人民法院民事判决书（2022）京0115民初19583号原告：南芳，女，1962年11月4日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：北京佳安颐园物业管理有限责任公司，住所地北京市大兴区旧宫镇小红门路28号。法定代表人：周迅，董事长。委托诉讼代理人：吕国强，男，1962年9月14日出生，汉族，北京佳安颐园物业管理有限责任公司员工。委托诉讼代理人：吕海情，北京忠恕律师事务所律师。原告南芳与被告北京佳安颐园物业管理有限责任公司（以下简称佳安颐园公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南芳，被告佳安颐园公司委托诉讼代理人吕国强、吕海情到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民法典》第四百六十四条、第四百七十二条、第四百七十九条之规定，判决如下：驳回南芳的全部诉讼请求。案件受理费35元，由南芳负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。" }	{ "claim": "南芳上诉请求：1.撤销一审判决书；2.改判支持南芳一审的诉讼请求；3.一审、二审的诉讼费由佳安颐园公司承担。", "court_view": "本院认为，本案上诉争议焦点为南芳主张要求佳安颐园公司继续履行2021年7月18日签订的《宣颐家园小区停车场机动车存放管理协议书》及有偿使用案涉车位应否予以支持。首先，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百五十七条规定，订立合同的双方当事人应依约履行合同义务，当事人可以约定合同权利义务终止的情形。本案中南芳与佳安颐园公司之间与2021年7月18日签订的《宣颐家园小区停车场机动车存放管理协议书》约定的车辆存放期限为2021年8月1日至2022年7月31日。该合同约定的期限已经届满，现亦无证据证明双方就此后的车辆存放达成了一致的意思表示。故南芳要求佳安颐园公司继续履行前述合同缺乏事实及法律依据，本院不予支持。其次，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百七十五条规定，业主对于建筑物内专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据当事人陈述，本案所涉13号停车位系小区规划建设的公共停车位，根据上述法律规定，案涉停车位属于业主共有的停车位。南芳作为案涉宣颐家园A2楼5单元101房屋业主，依法对小区内的公共停车位享有法律规定的共有权利，其在支付合理对价的情况下，申请使用业主共有的停车位具有相应法律依据。且根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。即小区内规划建设的公共停车位，应当优先满足和保障业主合理的停车需求。佳安颐园公司作为案涉小区物业公司，亦应合理调配停车资源，努力为业主规范停车提供便利。再次，从本案查明的事实来看，南芳在2021年之前，均正常与佳安颐园公司签订《宣颐家园小区停车场机动车存放管理协议书》、交纳约定费用并使用案涉13号固定停车位。在双方2021年所签合同到期之前，南芳亦以提前支付下一年度费用的方式做出继续使用案涉车位的意思表示，佳安颐园公司不同意与南芳就案涉13号车位续订合同，亦不认可南芳主动支付费用的行为，但并未就此提供充分合理的理由，且现无证据证明佳安颐园公司向南芳提供了其他可供固定停放车辆的替代车位资源。南芳与佳安颐园公司虽未继续签订书面《宣颐家园小区停车场机动车存放管理协议书》，但南芳已在前一年协议到期前，支付下一年停车管理费用，即实际已经履行其主要合同义务。佳安颐园公司接收了该款项，双方之间的车辆存放管理协议实际已经成立。佳安颐园公司亦应履行其合同义务，为南芳办理2022年8月1日至2023年7月31日的13号车位使用手续。一审法院判决驳回南芳的诉讼请求确有不当，本院予以纠正。南芳二审提交的证据均非新证据，且双方对于车位产权性质并无争议、佳安颐园公司在一审中亦已认可于2022年8月29日与业主刘大亮就案涉13号车位签订了《宣颐家园小区停车场机动车存放管理协议书》。综上所述，南芳的上诉请求部分成立。", "fact_description": "事实与理由：1.本案中所涉车位属于本小区业主共同共有。佳安颐园公司没有拒绝收费的资格和权利，在南芳按合同约定完全履行了交费义务后，佳安颐园公司无权停止对南芳的服务。小区地面车位属于本小区全体业主所有，车位费也是小区业主的共益部分，佳安颐园公司有代收费、管理和服务的义务，而没有对涉案车位的处置权，除非业主主动放弃或出售了房屋。根据物业公司对车位长期管理所形成的车位分配使用规则：业主使用的固定车位、双方所签订的书面协议、期限的长短取决于业主预缴了多长时限的停车费。协议届满后，业主可以通过继续交费而再次使用原车位，物业公司即无权拒绝，也不得擅自租给他人，业主对其使用在先的车位享有优先权。除非业主因出售房屋等原因已自行放弃该权利，否则管理车位的物业公司即有义务持续与之建立车位服务关系。2.南芳已经预交了2022年8月1日至2023年7月31日的停车管理费，双方已经形成事实合同关系。依据《中华人民共和国民法典》第四百九十条规定及《宣颐家园小区停车场机动车存放管理协议书》第四条规定，上期的存车期的日期为2021年8月1日至2022年7月31日止，而南芳于2022年7月29日到物业办公室办理续签该车位停放协议书，并通过物业公司的缴费二维码主动预缴了下一年度自2022年8月1日至2023年7月31日的停车管理费1440元，并明确了这笔费用的资金用途，完全履行了协议书中自己交费的义务。且到目前为止，佳安颐园公司也并未将南芳交纳的停车费退还，双方已经形成事实新合同关系，南芳要求佳安颐园公司与其继续签定并履行2022年8月1日至2023年7月31日的《宣颐家园小区停车场机动车存放管理协议书》及办理第13号车位车辆的存放管理手续及车辆进出小区权限，完全合法合规。佳安颐园公司以双方有物业费纠纷为由拒绝签定《宣颐家园小区停车场机动车存放管理协议书》，不予办理第13号车位车辆的存放管理手续及车辆进出小区权限，既无合同依据、法律依据，损害了南芳的权益。3.《宣颐家园小区停车场机动车存放管理协议书》的内容并未变更过。本小区自入住以来至今为止没有更换过物业服务人，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条（二）规定，南芳在事实新合同形成后，要求佳安颐园公司继续履行《宣颐家园小区停车场机动车存放管理协议书》项下的合同关系及其服务内容，并为其办理第13号车位自2022年8月1日至2023年7月31日的使用手续，合理合法，佳安颐园公司无权拒绝。4.佳安颐园公司有义务为南芳提供服务，无权拒绝为南芳办理车位使用手续。《宣颐家园小区停车场机动车存放管理协议书》是物业服务合同，应符合《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第二百七十五条、第二百八十五条、第二百八十七条的规定。佳安颐园公司辩称，同意一审判决，不同意南芳的上诉。南芳向一审法院起诉请求：1.判令佳安颐园公司继续履行双方于2021年7月18日签订的《宣颐家园小区停车场机动车存放管理协议书》；2.判令佳安颐园公司为南芳办理宣颐家园小区固定车位第13号的车位使用手续；3.本案诉讼费由佳安颐园公司负担。一审法院认定事实：南芳系北京市大兴区宣颐家园A2楼5单元101房屋登记的房屋所有权人。2021年7月18日，南芳（乙方）与佳安颐园公司（甲方）签订《宣颐家园小区停车场机动车存放管理协议书》，约定：乙方将其机动车存放在宣颐家园住宅小区固定停车位，固定位号为13号；乙方车辆存放期限为2021年8月1日至2022年7月31日止；甲方按照国家的收费规定向乙方收取机动车存车管理费120元/月，乙方须按规定按时缴清费用，交费方式为年存；乙方存车期限届满前5日内，应通知甲方是否继续存放车辆，如果继续存放，须在截至日前到甲方续签新的协议书；如果乙方存车期满后逾期未到甲方重新办理存车手续，则视为乙方放弃车位使用权，甲方有权将该停车位另行安排其他车辆使用；乙方如将房屋出售，则甲方收回其车位，进行重新分配。双方当事人均认可，上述协议约定的车辆存放期限已经届满，双方没有续签合同，南芳于2022年7月29日通过扫描物业公司的缴费二维码自行交纳了1440元。南芳提交的微信支付记录显示：7月29日向佳安颐园公司支付1440元。南芳陈述，其于2022年7月29日去交后续车位费，并要求佳安颐园公司续签协议，佳安颐园公司不同意续签，其通过扫描物业办公室收款台的二维码直接交纳了1440元，佳安颐园公司拒绝续签协议的原因是双方尚有物业费纠纷，其未支付2021年6月1日后的物业费。佳安颐园公司陈述，南芳于2022年7月29日到佳安颐园公司要求续签协议被拒绝后，强行使用物业缴费二维码自行交纳了1440元，南芳没有明确说明交的是什么费用，协议是一个合同行为，双方并未达成合意，且涉案车位已于2022年8月29日由业主刘大亮使用，刘大亮和佳安颐园公司签订了机动车存放管理协议，使用期限为2022年8月29日至2023年8月28日，使用费每月140元，刘大亮已经按照协议实际支付了车位费，因为南芳的车辆停放在涉案车位，刘大亮不能正常使用涉案车位，刘大亮曾报警处理。一审法院认为，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。要约是希望与他人订立合同的意思表示，承诺是受要约人同意要约的意思表示，合同应是双方意思表示一致的结果。本案中，南芳与佳安颐园公司于2021年7月18日签订的《宣颐家园小区停车场机动车存放管理协议书》约定的车辆存放期限为2021年8月1日至2022年7月31日，现该期限已经届满，虽南芳自行支付了后续费用，但该行为系其单方行为，双方就车辆存放问题并未达成新的合意，未成立新的合同关系，南芳要求佳安颐园公司继续履行双方于2021年7月18日签订的《宣颐家园小区停车场机动车存放管理协议书》，为南芳办理宣颐家园小区固定车位第13号的车位使用手续，缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院于2023年4月3日依照《中华人民共和国民法典》第四百六十四条、第四百七十二条、第四百七十九条之规定，判决：驳回南芳的全部诉讼请求。二审中，南芳提交：1.照片4张，欲证明车位系所有业主共有；2.刘大亮与佳安颐园公司之间于2022年8月29日签订的《宣颐家园小区停车场机动车存放管理协议书》，欲证明佳安颐园公司在未与南芳解决纠纷前与刘大亮签订了协议。佳安颐园公司认可证据1的真实性、证明目的；认可证据2的真实性，不认可证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。", "footer": "审判长许晓晨审判员施忆审判员周晓莉二〇二三年六月二十一日书记员史雨晨", "header": "北京市第二中级人民法院民事判决书（2023）京02民终7542号上诉人（原审原告）：南芳，女，1962年11月4日出生，汉族，住北京市大兴区。被上诉人（原审被告）：北京佳安颐园物业管理有限责任公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：周迅，执行董事。委托诉讼代理人：殷素敏，女，北京佳安颐园物业管理有限责任公司工作人员。委托诉讼代理人：齐琦，北京忠恕律师事务所律师。上诉人南芳因与被上诉人北京佳安颐园物业管理有限责任公司（以下简称佳安颐园公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2022）京0115民初19583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。", "judgment": "本院依照《中华人民共和国民法典》第四百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：撤销北京市大兴区人民法院（2022）京0115民初19583号民事判决；北京佳安颐园物业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内为南芳办理2022年8月1日至2023年7月31日宣颐家园住宅小区固定车位13号的车位使用手续；驳回南芳的其他诉讼请求。二审案件受理费70元，由南芳负担（已交纳）。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "判令佳安颐园公司继续履行双方于2021年7月18日签订的《宣颐家园小区停车场机动车存放管理协议书》", "judgment": [ "not supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判令佳安颐园公司为南芳办理宣颐家园小区固定车位第13号的车位使用手续", "judgment": [ "not supported", "fully supported" ] }, { "claim": "本案诉讼费由佳安颐园公司负担", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] } ]	[ { "article": "第五百零九条", "law": "《中华人民共和国民法典》" 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8,716	{ "claim": "原告高新恒昌物业公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告支付物业费29,966.83元，具体费用组成如下：（1）从2020年1月1日起至2020年6月30日，252.26m×4.5元／月／m×6月=6,830.24元；（2）从2020年7月1日起至2021年8月16日，380.4mr×4.5元／月／m×13个月零16天=23,136.59元；以上物业费本金欠费合计29,966.83元；2．依法判令被告支付逾期支付物业费的违约金（2020年未交物业费从2021年1月1日起按每天未交物业费的百分之三的利息计算至实际支付物业费之日止，暂算至2021年8月16日共116,968.92元）；合计金额：146,935.75元。", "court_view": "本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告提供的《安宁渠特色小镇（A地块）前期物业服务合同》，载明该合同效力自2018年10月31日至业主大会决议代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时终止。故原告依据该前期物业服务合同主张2020年1月1日至2021年8月16日期间的物业费符合约定。被告租赁“安宁渠文化小镇内”A2区8号楼一层7号商铺在原告提供物业服务的园区内，并实际使用该商铺。对被告的抗辩，本院认为，被告的抗辩理由，并非其不支付物业费的依据，故本院不予支持。根据前期物业服务合同和租赁合同约定按一层4．5元/月.平方米，经询，原告确认按252.26㎡并按4.5元/月．平方米计算物业费，对被告并无不利，本院予以确认，对原告主张自2020年1月1日起至2020年6月30日，252.26m×4.5元／月／m×6月=6830.24元；（2）从2020年7月1日起至2021年8月16日，380.4mr×4.5元／月／m×13个月零16天=23,136.59元；合计29,966.83元，本院予以支持。对于原告主张的逾期支付物业费的违约金，本院认为，原告的计算方式过高，应按照被告欠付的违约金的利息计算违约金，应为本金29,966.83元，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，自2020年1月1日至2021年8月16日期间的利息为1,896.61元。", "fact_description": "事实与理由：乌鲁木齐聚缘楼餐饮服务有限公司于2019年6月4日入住至2019年12月31日物业费由乌鲁木齐高新投资发展集团有限公司（以下简称高投）缴清，2020年1月1日至2021年8月16日高投不再承担物业费，由商户自行承担物业费29,966.83元。我物业处多次以业主沟通会议、电联、发函等形式被告人支付物业费，该商户没有支付过物业费，现因经营困难请求以上被告支付物业费欠款。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，被告的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告聚缘楼餐饮公司辩称，1、请求原告转移诉讼对象。2、请原告出示合法的竣工验收合格证书。3、请原告出示房屋合法的交接手续。经审理查明：乌鲁木齐高新投资发展集团有限公司（以下简称高新投资集团公司）作为甲方与原告（乙方）签订了一份载明不约定期限（自2018年10月31日至业主大会决议代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时终止）的《安宁渠特色小镇（A地块）前期物业服务合同》，约定以下主要内容：物业名称为“安宁渠特色小镇”（A地块），占地面积114064.04平方米，商业建筑面积64574.88平方米、写字楼51796.98平方米，甲方应于2018年9月1日向乙方提供符合规划配置要求的物业服务用房，物业服务用房属全体业主共有，乙方在物业服务期限内无偿使用；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业一层4．5元/月.平方米，一层以上4元/月．平方米；已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费给予减免，所有空置房及公共区域能耗（水、电、暖）物业公司不承担；商业物业空置分三种情况：房屋出售后长期空置的按100%收取物业费（由业主承担），物业进行出租后用户退租暂时未出租的按100%收取物业费，商业物业交付后长期未出租不收取物业费；物业服务的价格构成因素为：人员费用，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用、法定税费、合理利润。被告（乙方）与高新投资集团公司（甲方）签订一份租赁期为5年（自2019年8月1日始至2024年7月31日）的《房屋租赁合同》，约定甲方将位于乌鲁木齐市安北二街999号（安宁渠文化小镇）内编号为A2区8号楼一层7号商铺租赁给乙方，租赁区域建筑面积252.26平方米（租用面积），租金以租用面积为基数计算，乙方声明对租赁区域及附属设施、设备状况，包括当不限于墙体、地面、天花板、水、电、暖、通信等设施的各接口、布局和容量限定等内容已有充分了解，并同意接受该现状作为租赁期限开始日租赁区域交付使用的标准，甲方交付的房屋应逐步完成竣工验收工作，达到房屋具备经营使用的条件。以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》、文旅小镇物业收费标准、文旅小镇人员明细、物业服务内容展示、前期物业服务合同等证据及当事人陈述在案佐证。", "footer": "审判员潘泓翰二〇二三年七月三十日书记员库尔班·外力", "header": "新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民事判决书（2023）新0104民初9194号原告：乌鲁木齐高新恒昌物业服务有限公司，住所地乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）通安南路1999号阳光恒昌．万象天地综合办公1-1#栋办公楼四层409室。法定代表人：李智敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：王金辉，男，该公司员工。被告：乌鲁木齐聚缘楼餐饮服务有限公司，住所地：乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）安北二街999号A2区8号楼一层7号商铺。法定代表人：张爱听，该公司总经理。委托代理人：李艳东，男，该公司员工。原告乌鲁木齐高新恒昌物业服务有限公司（以下简称高新恒昌物业公司）与被告乌鲁木齐聚缘楼餐饮服务有限公司（以下简称聚缘楼餐饮公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2023年7月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告高新恒昌物业公司委托诉讼代理人王金辉到庭，被告聚缘楼餐饮公司委托诉讼代理人李艳东到庭，本案现已审理终结。", "judgment": "（详见下表）时间段天数LPR金额2020年1月1日至2020年2月19日50天4.15%173.36元2020年1月20日至2020年2月19日60天4.05%199.51元2020年4月20日至2021年8月16日483天3.85%1,523.74元合计：1896.61元综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款规定，判决如下：一、被告乌鲁木齐聚缘楼餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内向原告乌鲁木齐高新恒昌物业服务有限公司给付2020年1月1日起至2021年8月16日物业费29,966.83元；二、被告乌鲁木齐聚缘楼餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内向原告乌鲁木齐高新恒昌物业服务有限公司支付违约金1,896.61元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,619.36元，由被告乌鲁木齐聚缘楼餐饮服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。" }	{ "claim": "某某某餐饮公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回高新某某物业公司的全部诉讼请求。", "court_view": "本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，高新某某物业公司主张某某某餐饮公司拖欠物业费的事实自民法典施行前持续至民法典施行后，故本案应当适用民法典的相关规定。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：高新某某物业公司向某某某餐饮公司主张物业费及逾期交纳物业费的违约金、采暖费有无事实及法律依据。《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。诚实信用原则是一切民事活动中遵循的原则，自然也是合同履行的基本原则，诚实信用原则要求合同当事人按照合同约定条款正确、全面的履行合同，民事主体应正当行使民事权利，禁止滥用权利造成对他人的损害。就本案而言，根据某某投资集团公司与高新某某物业公司签订的《安宁渠特色小镇（A地块）前期物业服务合同》的约定，前期物业服务合同生效之日至物业服务项目取得建设工程竣工规划认可书和建设工程竣工验收合格证（书）前发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。构成民事法律行为的重要条件之一是具有民事行为能力的当事人作出真实意思表示。意思表示是行为人将其产生、变更和终止民事权利义务的意思，表示于外部的行为，该意思表示一旦做出，会对当事人产生法律上的拘束力。上述协议约定系高新某某物业公司的真实意思表示，其应当受到该意思表示的约束。本案中，在高新某某物业公司提供物业服务期间，涉案安宁渠特色小镇房产项目未取得竣工验收手续，某某投资集团公司亦未向其提交过涉案项目的建设工程竣工规划认可书和建设工程竣工验收合格证（书）。一、二审庭审中，高新某某物业公司也未向法庭出示证据证明安宁渠特色小镇房产项目已取得建设工程竣工规划认可书和建设工程竣工验收合格证（书）的事实。因此，虽然《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，但具体到本案，上述法律规定并不能取代某某投资集团公司与高新某某物业公司的意思自治，本案前期物业服务合同对合同签订人高新某某物业公司当然也有约束力，即涉案房产项目在取得建设工程竣工规划认可和建设工程竣工验收合格证前，不应由某某某餐饮公司承担物业服务费。原审判决认定某某某餐饮公司承担2020年1月1日至2021年8月16日之间的物业服务费及逾期付款违约金有误，本院予以纠正。因2020年10月20日高新某某物业公司与某某某餐饮公司签订了代收代缴供暖费协议，约定由高新某某物业公司代新疆和融热力有限公司向某某某餐饮公司收取2020年-2021年度的采暖费用25,577.2元，该约定系双方对采暖费的代收及金额达成的一致意见，某某某餐饮公司应按约定履行，故一审法院判令某某某餐饮公司向高新某某物业公司支付采暖费25,577.2元并无不当，本院予以维持。综上所述，乌鲁木齐市某某某餐饮服务有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。", "fact_description": "事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1．建设单位与高新某某物业公司虽然签订了物业服务合同，但是合同中没有明确服务标准和起始时间，涉案商铺至今未取得竣工验收手续及消防验收手续，并不符合使用目的和使用需求，我公司也没有入住，不应收取物业费。2．高新某某物业公司实际并未向业主提供物业服务，整个园区就几个保安，一个维修工，目的是帮助建设单位看管资产，没有在小区内提供物业服务。3．一审判决在物业费的计算上没有扣除疫情期间的物业费，且所列的三个时间段存在重复，对案件受理费没有划分责任进行计算。4．根据《安宁渠特殊小镇（A地块）前期物业服务合同》第十条约定，物业服务项目取得建设工程竣工规划认可书和剑圣工程竣工验收合格证（书）前的物业服务费由开发建设单位承担。一审法院没有查明目前是否符合由我方交纳物业费用的条件，导致错误判决。5．我公司因欠缺法律知识，在一审中未要求追加乌鲁木齐某某投资发展集团有限公司（以下简称某某投资集团公司）为本案被告，一审法院应当向我公司释明、或依职权追加。综上，请求二审法院支持我公司的上诉请求。高新某某物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回某某某餐饮公司的所有请求，维持一审判决。1．依据我公司与某某投资集团公司签订的房屋租赁协议第一款第3条的约定，某某某餐饮公司声明对租赁区域及其附属设施设备状况，已有充分了解，并同意接受该现状作为租赁期开始日以及租赁交付使用的标准。依据房屋租赁协议第六条第二款约定，水费、电费、燃气、物业管理费等，移交日前的费用由甲方承担。移交日之后的费用由乙方某某某餐饮公司承担，在我公司提供物业服务期间，某某某餐饮公司按房屋租赁协议进入该园区，并且开展实际的经营工作，享受正常物业服务，应当缴纳物业费。2．《新疆维吾尔自治区物业管理条例》第二条规定，物业管理是指物业管理人对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。第十七条规定，前期物业阶段建设单位可以委托物业管理人管理前期物业，故物业服务的主要区域为公共区域，服务的主要对象为全体业主，并非服务于某一人，服务内容不包含房屋质量的房屋质量瑕疵的修缮。一审中，我公司已提供相关证据证明提供了事实服务。3．某某某餐饮公司指出物业费计算错误，未进行疫情减免，依据相关政府文件，针对租用国有经营性房产可享受租金减免，但并不包含物业费减免。高新某某物业公司向一审法院起诉请求：1．依法判令某某某餐饮公司支付物业费104,737．21元（从2020年1月1日起1192.6㎡×4.5元/月/㎡×19个月＋1192.6㎡×4.5元/月/㎡÷31天×16天，暂算至2021年8月16日）；2．依法判令某某某餐饮公司支付逾期支付物业费的违约金（2020年物业费违约金从2021年1月1日起按每天未交物业费的百分之三的利息计算至实际支付物业费之日止，暂算至2021年8月16日共440,498.74元）；3．依法判令某某某餐饮公司支付暖气费25,577.2元（从2020年10月10日至2021年4月10日1192.60㎡×22元／月，因前期减免30㎡暖气费，实际需支付1162.60㎡×22元／月-25,577.2元），以上合计金额：570,813.15元。一审法院认定事实：某某投资集团公司作为甲方与高新某某物业公司（乙方）签订了一份载明不约定期限（自2018年10月31日至业主大会决议代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时终止）的《安宁渠特色小镇（A地块）前期物业服务合同》，约定以下主要内容：物业名称为“安宁渠特色小镇”（A地块），占地面积114064.04平方米，商业建筑面积64574.88平方米、写字楼51796.98平方米，甲方应于2018年9月1日向乙方提供符合规划配置要求的物业服务用房，物业服务用房属全体业主共有，乙方在物业服务期限内无偿使用；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业一层4.5元／月·平方米，一层以上4元／月·平方米；已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费给予减免，所有空置房及公共区域能耗（水、电、暖）物业公司不承担；商业物业空置分三种情况：房屋出售后长期空置的按100％收取物业费（由业主承担），物业进行出租后用户退租暂时未出租的按100％收取物业费，商业物业交付后长期未出租不收取物业费；物业服务的价格构成因素为：人员费用，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用、法定税费、合理利润。某某某餐饮公司（乙方）与某某投资集团公司（甲方）签订一份租赁期为5年（自2019年8月1日始至2024年7月31日）的《房屋租赁合同》，约定甲方将位于乌鲁木齐市安北二街999号（安宁渠文化小镇）内编号为A2区8号楼一层某号商铺租赁给乙方，租赁区域建筑面积1132平方米（租用面积），租金以租用面积为基数计算，乙方声明对租赁区域及附属设施、设备状况，包括当不限于墙体、地面、天花板、水、电、暖、通信等设施的各接口、布局和容量限定等内容已有充分了解，并同意接受该现状作为租赁期限开始日租赁区域交付使用的标准，甲方交付的房屋应逐步完成竣工验收工作，达到房屋具备经营使用的条件。2020年10月20日，某某某餐饮公司与高新某某物业公司签订代收代缴供暖费协议，由高新某某物业公司代新疆某某热力有限公司代为收取2020年-2021年度的采暖费用25,577.2元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，高新某某物业公司提供的《安宁渠特色小镇（A地块）前期物业服务合同》，载明该合同效力自2018年10月31日至业主大会决议代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时终止。故高新某某物业公司依据该前期物业服务合同主张2020年1月1日至2021年8月16日期间的物业费符合约定。某某某餐饮公司租赁“安宁渠文化小镇内”A2区8号楼一层6号商铺在高新某某物业公司提供物业服务的园区内，并实际使用该商铺。对某某某餐饮公司的抗辩，一审法院认为，某某某餐饮公司的抗辩理由，并非其不支付物业费的依据，故一审法院不予支持。根据前期物业服务合同和租赁合同约定按一层4.5元／月·平方米，经询，高新某某物业公司确认按1132㎡并按4.5元／月。平方米计算物业费，对某某某餐饮公司并无不利，一审法院予以确认，对高新某某物业公司主张物业费104,737.21元（2020年1月1日起1192.6㎡×4．5元／月／㎡×19个月＋1192.6㎡×4．5元／月／㎡÷31天×16天），一审法院予以支持。对于高新某某物业公司主张的代收采暖费的诉讼请求，高新某某物业公司、某某某餐饮公司应按照双方签订的代收协议进行履行。故，对高新某某物业公司要求支付采暖费25,577.2元的诉讼请求予以支持。对于高新某某物业公司主张的逾期支付物业费的违约金，一审法院认为，高新某某物业公司的计算方式过高，应按照某某某餐饮公司欠付的违约金的利息计算违约金，应为本金104,737.21元，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，自2020年1月1日至2021年8月16日期间的利息为6,628.72元。（详见下表）时间段天数LPR金额2020年1月1日至2020年2月19日50天4.15%563.42元2020年1月20日至2020年2月19日60天4.05%679.29元2020年4月20日至2021年8月16日483天3.85%5,386.01元合计：6,628.72元判决：一、某某某餐饮公司于判决生效之日起十日内给付高新某某物业公司物业费104,737.21元；二、某某某餐饮公司于判决生效之日起十日内给付高新某某物业公司采暖费25,577.2元；三、某某某餐饮公司于判决生效之日起十日内给付高新某某物业公司违约金6,628.72元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。某某某餐饮公司提交如下证据：1.新疆维吾尔自治区高级人民法院作出的（2023）新民申1273号民事裁定书1份，用于证明：按照法律规定以及合同约定，一审法院应对涉案房屋是否已经竣工验收合格的事实予以查明，从而认定物业服务合同的效力以及应交纳物业费的主体。2．招商服务合同书1份，用于证明：交付房屋并不符合使用需求，不应当收取物业费。高新某某物业公司发表质证意见：对民事裁定书的真实性、合法性认可，关联性不认可。招商服务合同签订方与本案无关，对其真实性、合法性以及关联性均不认可。本院对上述证据认定如下：对（2023）新民申1273号民事裁定书的真实性、合法性予以确认，与本案的关联性结合全案事实予以认定。招商服务合同书为复印件，且合同签订方非本案诉讼主体，对真实性、合法性、关联性均不予确认。高新某某物业公司提交如下证据：2020年7月和2021年3月的员工工资明细表1份，用于证明：高新某某物业公司在2020年1月1日至2021年8月16日期间正常提供物业服务。某某某餐饮公司发表质证意见：对证据的真实性、合法性以及关联性均不认可，该工资明细表是复印件，是高新某某物业公司自己制作的表格，没有员工签字。本院对上述证据认定如下：该工资明细表系高新某某物业公司单方制作，且某某某餐饮公司对此不认可，本院对该证据的真实性、合法性以及关联性均不予确认。二审另查明，高新某某物业公司（乙方）与某某投资集团公司（甲方）签订的《安宁渠特色小镇（A地块）前期物业服务合同》第十条约定：“前期物业服务合同生效之日至物业服务项目取得建设工程竣工规划认可书和建设工程竣工验收合格证（书）前发生的物业服务费用，由开发建设单位承担；物业服务项目取得建设工程规划认可书和建设工程竣工验收合格证（书）之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。房屋达到交付条件，因买受人原因延迟接受房屋交付的，物业服务费用发生的起始日期自开发建设单位催告房屋买受人接受交付的期限结束次日起算。本条规定由甲方承担的物业费用（物业服务资金）按每年交纳给乙方，甲方应在每年12月10日履行交纳义务；由业主或物业使用人承担的物业服务费用（物业服务资金）按每年交纳给乙方，业主或物业使用人应在（办理入住当日）履行交纳义务”。再查明，庭审中，高新某某物业公司认可在其公司提供物业服务期间，涉案安宁渠特色小镇房产项目未取得竣工验收手续，某某投资集团公司亦未向高新某某物业公司提交过涉案项目的建设工程竣工规划认可书和建设工程竣工验收合格证（书）。本院对一审查明的其他事实予以确认。", "footer": "审判长庞艳审判员马恒雯审判员焦玉二〇二四年二月十八日书记员刘杨", "header": "新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2023）新01民终6076号上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市某某某餐饮服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新技术产业开发区。法定代表人：孙某，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴凡，新疆友盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐高新某某物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新技术产业开发区。法定代表人：郭某，该公司总经理。委托诉讼代理人：王某某，男，该公司运营品质经理。上诉人乌鲁木齐市某某某餐饮服务有限公司（以下简称某某某餐饮公司）因与被上诉人乌鲁木齐高新某某物业服务有限公司（以下简称高新某某物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2023）新0104民初8989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年11月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人某某某餐饮公司的委托诉讼代理人吴凡、被上诉人高新某某物业公司的委托诉讼代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2023）新0104民初9194号民事判决第二项，即乌鲁木齐市某某某餐饮服务有限公司于判决生效之日起十日内给付乌鲁木齐高新某某物业服务有限公司采暖费25,577.2元；二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2023）新0104民初9194号民事判决第一项、第三项；三、驳回乌鲁木齐高新某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果乌鲁木齐市某某某餐饮服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,754.07（乌鲁木齐高新某某物业服务有限公司已预交），由乌鲁木齐市某某某餐饮服务有限公司负担214元，由乌鲁木齐高新某某物业服务有限公司负担4,540.07元；二审案件受理费3,038.86元（乌鲁木齐市某某某餐饮服务有限公司已预交），由乌鲁木齐高新某某物业服务有限公司负担2,480.59元，由乌鲁木齐市某某某餐饮服务有限公司负担558.27元。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "依法判令被告支付物业费29,966.83元", "judgment": [ "fully supported", "not supported" ] }, { "claim": "依法判令被告支付逾期支付物业费的违约金（2020年未交物业费从2021年1月1日起按每天未交物业费的百分之三的利息计算至实际支付物业费之日止，暂算至2021年8月16日共116,968.92元）", "judgment": [ "partially supported", "not supported" ] } ]	[ { "article": "第一条", "law": "《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》" }, { "article": "第五百零九条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { 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8,717	{ "claim": "铭怡园中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年11月1日至2020年10月31日期间物业管理费用11228.51元及2015年的物业费调整金额1.42元，合计11229.93元；2.判令被告向原告支付迟延交纳物业管理费期间的违约金（对于2016年11月1日至2017年10月31日期间的物业管理费用的违约金，以每日2.81元的标准，自2017年10月31日起计算至实际支付之日止；对于2017年11月1日至2018年10月31日期间的物业管理费用的违约金，以每日2.81元的标准，自2018年10月31日起计算至实际支付之日止；对于2018年11月1日至2019年10月31日期间的物业管理费用的违约金，以每日2.81元的标准，自2019年10月31日起计算至实际支付之日止；对于2019年11月1日至2020年10月31日期间的物业管理费用的违约金，以每日2.81元的标准，自2020年10月31日起计算至实际支付之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。", "court_view": "本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，铭怡园中心与徐久红于2015年9月25日签订的《白盆窑·天兴家园物业管理服务合同书》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。铭怡园中心为徐久红实施物业管理、提供物业服务，现徐久红认可尚未交纳案涉期间的物业费，故对于铭怡园中心主张徐久红向其支付2016年11月1日至2020年10月31日期间的物业费11228.51元及2015年的物业费调整金额1.42元的诉讼请求，本院予以支持。对于铭怡园中心主张的违约金，具有事实和法律依据，本院亦予以支持。对于徐久红辩称因案涉房屋的漏水问题得不到解决故其拒绝交纳物业费的意见，因其未提交证据证明案涉房屋的漏水系因铭怡园中心提供的物业管理服务存在过错导致，故对其上述答辩意见，本院不予采纳。需要强调的是，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转。", "fact_description": "事实和理由：原告与被告签订《物业管理服务合同书》，根据物业合同约定，原告为被告物业所在小区——天兴家园提供物业管理服务，被告向原告支付物业管理费用。原告如约为被告提供了物业管理服务，但被告未在2020年11月1日前向原告支付2016年11月1日至2020年10月31日期间的物业管理费用11228.51元（计算方法：物业建筑面积96.65平方米2.36元/平方米/月12月4年+30元/年4年+40元/年4年）。根据物业合同第九条第一款约定，被告除补交物业管理费用外，逾期一天还应向原告支付千分之一的违约金，被告欠费期间2016年11月1日至2017年10月31日的最终缴费日为2017年10月31日；被告欠费期间2017年11月1日至2018年10月31日的最终缴费日为2018年10月31日；被告欠费期间2018年11月1日至2019年10月31日的最终缴费日为2019年10月31日；被告欠费期间2019年11月1日至2020年10月31日的最终缴费日为2020年10月31日。同时，因北京市规划和自然资源委员会反馈的本物业实测面积与往年物业费收取面积存在差异，导致原告往年已收取的物业费产生了需调整的差额，2015年的物业费调整金额为1.42元，故被告应在向原告支付欠付的物业管理费用时与原告就前述差额进行结算，即合计应付物业费管理费用为人民币11229.93元。原告根据民事诉讼法的规定和原被告间物业合同的约定向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。徐久红辩称，2016年11月1日至2020年10月31日期间的物业管理费确实没有交，不交的原因为自2016年3月其搬入案涉房屋居住房屋就开始漏水，其居住的案涉房屋为16楼顶层，该栋楼的雨水管道紧挨着其房屋，每到雨季，顶层的漏雨管道经常堵塞，房顶的水满了之后就会流入其屋内造成漏水。每遇到漏水其就联系物业公司，铭怡园中心的工作人员来了会疏通管道，但每年到雨季，雨水管道仍继续堵塞造成屋内漏水。2016年7月因漏水将其屋内木地板、家具、电脑浸泡。2022年6月、7月又因漏水将其阳台浸泡。铭怡园中心称可以赔偿其1000多元，其未同意。房屋漏水后，开发商也有人来过，但未与其沟通协商。若房屋的漏水问题不解决，其不同意交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证，并认定事实如下：坐落于北京市丰台区五圈南路28号院1号楼16层5单元1602的房屋登记在徐久红名下，房屋建筑面积96.65平方米，不动产权证书号为京20*丰不动产权第×××号。2015年9月25日，徐久红（甲方）与铭怡园中心（乙方）签订《白盆窑·天兴家园物业管理服务合同书》，约定：甲方于2015年9月25日入住天兴家园（28）号院1楼5单元1602室，根据有关法规的规定，在平等自愿，协商一致的基础上，甲乙双方现就物业管理服务事宜达成如下协议，以兹共同信守。一、双方的权利和义务。（一）甲方的权利和义务。1.监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议。3.根据本协议向乙方交纳物业管理费用。（二）乙方的权利和义务。1.对房屋的共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。2.根据有关法规和政策，结合实际情况、制定本物业的物业管理制度。5.物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务，但不得将本物业的整体责任转让给第三方。6.依据本合同向甲方收取物业管理费用。二、物业管理服务收费标准（如政府有新的收费标准，则按政府新的收费标准执行）。物业管理费：2.36元/平方米/月，生活垃圾清运费：30元/户/年，公共区域照明费：40元/户/年，停车费：地面：150元/月，1600元/年、地下：300元/月，3000元/年。三、交费时间：1.2015年11月1日支付第一年的物业管理费、生活垃圾等费用，以后于每一年的对应日支付下一年度的物业管理费、生活垃圾等相关费用。九、违约责任。（一）甲方应按时交纳本协议中的各项费用，如果逾期交纳，除补交所欠费用外，逾期一天还应向乙方支付千分之一的违约金。（三）乙方违反本协议，擅自提高收费标准，甲方有权要求乙方退还多收的费用。铭怡园中心向本院提交落款日期为2021年6月4日的《物业费缴费通知单》、北京观韬中茂律师事务所于2021年7月12日出具的《律师函》及律师函的快递物流信息截图，用于证明铭怡园中心曾向徐久红催收物业管理费、生活垃圾清运费、公共区域照明费及相应的逾期未交费违约金。徐久红对该组证据表示认可。徐久红向本院提交2016年与2022年分别拍摄的案涉房屋的漏水照片各一组、2022年6月30日拍摄的案涉房屋漏水视频一段，用于证明案涉房屋被雨水冲泡造成其家里家具损坏的情况。铭怡园中心对该组证据的真实性认可，对关联性和证明目的不认可。其中心表示，2016年徐久红家里确实有漏水情况，其中心只在2016年进入徐久红家里查看过漏水情况，但漏水是否属于其中心责任尚无法确定，徐久红屋内的漏水损失应另案处理。庭审中，经本院释明，徐久红表示对于案涉房屋的漏水原因及损失情况不申请鉴定。", "footer": "审判员陈璐二〇二三年一月十六日法官助理王淑贞书记员邢雨琦", "header": "北京市丰台区人民法院民事判决书（2022）京0106民初11158号原告：北京铭怡园物业管理中心，住所地北京市丰台区白盆窑村中（花乡驾校后50米）6号。法定代表人：赵晶，总经理。委托诉讼代理人：李予涵，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卫华，北京观韬中茂律师事务所律师。被告：徐久红，女，1965年8月15日出生，汉族，住北京市丰台区。原告北京铭怡园物业管理中心（以下简称铭怡园中心）与被告徐久红物业服务合同纠纷一案，本院于2022年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告铭怡园中心的委托诉讼代理人李予涵到庭参加诉讼，被告徐久红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、徐久红于本判决生效之日起七日内向北京铭怡园物业管理中心支付2016年11月1日至2020年10月31日期间的物业费及2015年的物业费调整金额共计11229.93元；二、徐久红于本判决生效之日起七日内向北京铭怡园物业管理中心支付迟延交费违约金（对于2016年11月1日至2017年10月31日期间的物业费的违约金，以每日2.81元的标准，自2017年10月31日起计算至实际支付之日止；对于2017年11月1日至2018年10月31日期间的物业费的违约金，以每日2.81元的标准，自2018年10月31日起计算至实际支付之日止；对于2018年11月1日至2019年10月31日期间的物业费的违约金，以每日2.81元的标准，自2019年10月31日起计算至实际支付之日止；对于2019年11月1日至2020年10月31日期间的物业费的违约金，以每日2.81元的标准，自2020年10月31日起计算至实际支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费319.99元，由徐久红负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。" }	{ "claim": "徐久红上诉请求：撤销一审判决，驳回铭怡园中心一审全部诉讼请求，诉讼费由铭怡园中心承担。", "court_view": "本院认为：铭怡园中心与徐久红于2015年9月25日签订的《白盆窑·天兴家园物业管理服务合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。铭怡园中心为徐久红居住的小区提供了物业服务，徐久红应当按照合同约定标准缴纳物业费，一审法院判决徐久红向铭怡园中心支付2016年11月1日至2020年10月31日期间的物业费，依据充分。关于徐久红是否应就迟延缴纳物业费承担违约责任的问题。依据本案查明的事实，2016年确曾发生徐久红家因下雨漏水被淹的情况，在铭怡园中心对下水管道进行清理后问题得到解决，该事实说明，徐久红家漏水的直接原因虽系降雨导致，但铭怡园中心如能提前对下水管道进行清理可以在一定程度上避免漏水情况的发生。铭怡园中心作为物业服务单位，应积极履行服务职责，以全天候、不间断、全方位、多层次的服务方式为小区全体业主提供物业服务，并应对小区业主提出的诉求及时予以回应，提高物业服务水平。鉴于铭怡园中心与徐久红就漏水责任如何承担一事进行过协商且未能达成一致意见，徐久红未按期缴纳物业费具有客观原因，本院对铭怡园中心要求徐久红支付违约金的主张不予支持。徐久红家因漏水被淹并造成家具、装修损失，徐久红可就此另行主张权利。现徐久红以漏水损失未得到补偿为由拒绝缴纳物业费，没有法律依据，本院对其该项上诉主张不予支持。综上所述，徐久红的上诉请求部分成立，予以支持。", "fact_description": "事实与理由：铭怡园中心没有尽到物业公司的责任，2016年房顶漏水将我家里都淹了，造成家具和装修损失，铭怡园中心对此一直不予解决，所以我不同意缴纳物业费。铭怡园中心辩称，我方同意原判，不同意上诉人的上诉，请求驳回上诉。铭怡园中心向一审法院起诉请求：1.判令徐久红向铭怡园中心支付2016年11月1日至2020年10月31日期间物业管理费用11228.51元及2015年的物业费调整金额1.42元，合计11229.93元；2.判令徐久红向铭怡园中心支付迟延交纳物业管理费期间的违约金（对于2016年11月1日至2017年10月31日期间的物业管理费用的违约金，以每日2.81元的标准，自2017年10月31日起计算至实际支付之日止；对于2017年11月1日至2018年10月31日期间的物业管理费用的违约金，以每日2.81元的标准，自2018年10月31日起计算至实际支付之日止；对于2018年11月1日至2019年10月31日期间的物业管理费用的违约金，以每日2.81元的标准，自2019年10月31日起计算至实际支付之日止；对于2019年11月1日至2020年10月31日期间的物业管理费用的违约金，以每日2.81元的标准，自2020年10月31日起计算至实际支付之日止）；3.本案诉讼费用由徐久红承担。一审法院认定事实：坐落于北京市×单元1602的房屋登记在徐久红名下，房屋建筑面积96.65平方米，不动产权证书号为京20**丰不动产权第00×××7号。2015年9月25日，徐久红（甲方）与铭怡园中心（乙方）签订《白盆窑·天兴家园物业管理服务合同书》，约定：甲方于2015年9月25日入住天兴家园×单元1602室，根据有关法规的规定，在平等自愿，协商一致的基础上，甲乙双方现就物业管理服务事宜达成如下协议，以兹共同信守。一、双方的权利和义务。（一）甲方的权利和义务。1.监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议。3.根据本协议向乙方交纳物业管理费用。（二）乙方的权利和义务。1.对房屋的共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。2.根据有关法规和政策，结合实际情况、制定本物业的物业管理制度。5.物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务，但不得将本物业的整体责任转让给第三方。6.依据本合同向甲方收取物业管理费用。二、物业管理服务收费标准（如政府有新的收费标准，则按政府新的收费标准执行）。物业管理费：2.36元/平方米/月，生活垃圾清运费：30元/户/年，公共区域照明费：40元/户/年，停车费：地面：150元/月，1600元/年、地下：300元/月，3000元/年。三、交费时间：1.2015年11月1日支付第一年的物业管理费、生活垃圾等费用，以后于每一年的对应日支付下一年度的物业管理费、生活垃圾等相关费用。九、违约责任。（一）甲方应按时交纳本协议中的各项费用，如果逾期交纳，除补交所欠费用外，逾期一天还应向乙方支付千分之一的违约金。（三）乙方违反本协议，擅自提高收费标准，甲方有权要求乙方退还多收的费用。铭怡园中心向法院提交落款日期为2021年6月4日的《物业费缴费通知单》、北京观韬中茂律师事务所于2021年7月12日出具的《律师函》及律师函的快递物流信息截图，用于证明铭怡园中心曾向徐久红催收物业管理费、生活垃圾清运费、公共区域照明费及相应的逾期未交费违约金。徐久红对该组证据表示认可。徐久红向法院提交2016年与2022年分别拍摄的案涉房屋的漏水照片各一组、2022年6月30日拍摄的案涉房屋漏水视频一段，用于证明案涉房屋被雨水冲泡造成其家里家具损坏的情况。铭怡园中心对该组证据的真实性认可，对关联性和证明目的不认可。其中心表示，2016年徐久红家里确实有漏水情况，其中心只在2016年进入徐久红家里查看过漏水情况，但漏水是否属于其中心责任尚无法确定，徐久红屋内的漏水损失应另案处理。庭审中，经法院释明，徐久红表示对于案涉房屋的漏水原因及损失情况不申请鉴定。一审法院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，铭怡园中心与徐久红于2015年9月25日签订的《白盆窑·天兴家园物业管理服务合同书》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。铭怡园中心为徐久红实施物业管理、提供物业服务，现徐久红认可尚未交纳案涉期间的物业费，故对于铭怡园中心主张徐久红向其支付2016年11月1日至2020年10月31日期间的物业费11228.51元及2015年的物业费调整金额1.42元的诉讼请求，法院予以支持。对于铭怡园中心主张的违约金，具有事实和法律依据，法院亦予以支持。对于徐久红辩称因案涉房屋的漏水问题得不到解决故其拒绝交纳物业费的意见，因其未提交证据证明案涉房屋的漏水系因铭怡园中心提供的物业管理服务存在过错导致，故对其上述答辩意见，法院不予采纳。需要强调的是，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、徐久红于本判决生效之日起七日内向北京铭怡园物业管理中心支付2016年11月1日至2020年10月31日期间的物业费及2015年的物业费调整金额共计11229.93元；二、徐久红于本判决生效之日起七日内向北京铭怡园物业管理中心支付迟延交费违约金（对于2016年11月1日至2017年10月31日期间的物业费的违约金，以每日2.81元的标准，自2017年10月31日起计算至实际支付之日止；对于2017年11月1日至2018年10月31日期间的物业费的违约金，以每日2.81元的标准，自2018年10月31日起计算至实际支付之日止；对于2018年11月1日至2019年10月31日期间的物业费的违约金，以每日2.81元的标准，自2019年10月31日起计算至实际支付之日止；对于2019年11月1日至2020年10月31日期间的物业费的违约金，以每日2.81元的标准，自2020年10月31日起计算至实际支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依据双方当事人提交的证据材料以及当庭陈述，本院对一审法院查明的事实予以确认。本案二审审理期间，徐久红陈述，自家房屋位于楼房顶层，2016年7月下大雨，楼顶的下水管堵塞，导致楼顶积水无法顺利排出，倒灌进自家屋内，造成地板、家具被淹，当时通知物业进行清理。之后每逢下大雨都会通知物业提前清理楼顶的下水管，2017-2021年未再发生漏水情况，但2022年又发生了阳台进水的情况。铭怡园中心陈述，2016年7月徐久红家里确实出现漏水情况，物业接到通知后派人进行清理，问题已及时处理。物业一方并不知晓漏水原因，双方对漏水责任存在争议，对损失数额未能达成一致意见。", "footer": "审判长廖春迎审判员梁立君审判员陈妍二〇二三年六月三十日法官助理何海云书记员陈祉亦", "header": "北京市第二中级人民法院民事判决书（2023）京02民终4981号上诉人（原审被告）：徐久红，女，1965年8月15日出生。被上诉人（原审原告）：北京铭怡园物业管理中心，住所地北京市丰台区白盆窑村中（花乡驾校后50米）6号。法定代表人：赵晶，总经理。委托诉讼代理人：李予涵，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄河，北京观韬中茂律师事务所实习律师。上诉人徐久红因与被上诉人北京铭怡园物业管理中心（以下简称：铭怡园中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2022）京0106民初11158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年4月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐久红、被上诉人铭怡园中心的委托诉讼代理人李予涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2022）京0106民初11158号民事判决第一项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2022）京0106民初11158号民事判决第二项；三、驳回徐久红的其他上诉请求。一审案件受理费319.99元，由北京铭怡园物业管理中心负担239.26元（已交纳），由徐久红负担80.73元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费80.73元，由徐久红负担（已交纳）。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告向原告支付2016年11月1日至2020年10月31日期间物业管理费用11228.51元及2015年的物业费调整金额1.42元，合计11229.93元", "judgment": [ "fully supported", "fully supported" ] }, { "claim": "判令被告向原告支付迟延交纳物业管理费期间的违约金（对于2016年11月1日至2017年10月31日期间的物业管理费用的违约金，以每日2.81元的标准，自2017年10月31日起计算至实际支付之日止；对于2017年11月1日至2018年10月31日期间的物业管理费用的违约金，以每日2.81元的标准，自2018年10月31日起计算至实际支付之日止；对于2018年11月1日至2019年10月31日期间的物业管理费用的违约金，以每日2.81元的标准，自2019年10月31日起计算至实际支付之日止；对于2019年11月1日至2020年10月31日期间的物业管理费用的违约金，以每日2.81元的标准，自2020年10月31日起计算至实际支付之日止）", "judgment": [ "fully supported", "not supported" ] }, { "claim": "本案诉讼费用由被告承担", "judgment": [ "fully supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十七条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	false
8,718	{ "claim": "原告盛和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业费3175.2元，资金占用利息1333.6元（按年利率6%计算，共计7年），合计4508.8元，并承担滞纳金至上述物业费付清为止；2.由被告承担本案的全部诉讼费用。", "court_view": "本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，被告辩称其与原告未签订合同，原告主张物业费主体不适格。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告提交的其与和盛房地产公司签订的《前期物业服务合同》的效力及于全体业主和物业使用者，因此，盛和物业公司作为本案原告参加诉讼，主体适格。原告按约为被告居住的小区提供了物业管理服务，被告作为物业使用者，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照合同约定按时交纳物业费。庭审中，被告对其居住房屋的面积无异议，对于收费的标准，在《前期物业服务合同》中有明确约定，且该约定符合相关部门公布的价格标准，故对原告要求被告交纳2013年1月1日至2013年12月31日期间欠缴物业服务费3175.2元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称其已与被告公司经理达成以围墙修缮费用抵顶2013年度物业费的口头协议，但原告对此不予认可，称其当时的答复是先缓交2013年物业费，维修费用先由被告垫付，是否动用专项维修基金待业主代表大会决定。现根据原告提交的证据，经业主代表大会确认，不同意动用专项维修资金修缮盛和名园小区南大门东侧铁艺围墙，被告针对其主张亦未提交相关证据予以佐证，依法应承担举证不能的法律后果，故对被告的该辩解理由，本院不予采纳。关于原告主张的资金占用期间利息，虽然在物业服务合同中对于迟延支付物业服务费约定了滞纳金及支付标准，但根据原、被告陈述，被告未按时交纳2013年的物业费是因双方就是否以修缮围墙费用抵顶物业费问题未达成一致意见，双方存有分歧，被告并非恶意拖欠物业费，故对原告的该项主张，本院不予支持。关于本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”。案涉《前期物业服务合同》约定原告自每年10月1日起向业主或物业使用人收缴当年的物业服务费，合同期限自2012年11月15日起至2016年11月15日，后盛和名园小区业主委员会分别于2016年1月19日、2018年3月14日与原告再次就盛和名园小区的物业管理签订物业服务合同，约定合同期限分别为2016年1月1日至2016年12月1日、2018年1月1日至2020年12月31日。从上述约定的服务期限、交费时间等内容显示，案涉小区的物业服务费以年为周期结算，同时案涉小区的物业管理服务呈持续履行状态，当事人之间因物业服务费用所形成的债权债务关系亦呈持续状态，应视为一个整体，加之物业服务合同的双方当事人之间具有长期稳定的合同关系，物业公司未及时向业主追索所欠的某一期物业费，是基于对业主的信赖以及维护双方长期合同关系的意图，并非怠于行使权利，故物业服务合同应属分期履行合同，其诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起算，故本案原告的诉讼请求未过诉讼时效。", "fact_description": "事实和理由：2012年11月15日，甘肃和盛房地产开发有限责任公司（以下简称“和盛房地产公司”）选聘原告为盛和名园小区提供物业服务，并与原告签订了《前期物业服务合同》，合同约定，将盛和名园委托给原告实行前期物业管理，委托管理期限为4年，自2012年11月15日至2016年11月15日。业主和物业使用人不按规定时间交纳物业管理费、采暖费、停车费等费用以及赔偿金、违约金的视为欠费，并自欠费之日起按每日千分之三收取滞纳金。合同签订后，原告即按合同约定为盛和名园小区业主提供物业服务，但被告作为盛和名园小区的住户，拖欠物业费至今未予交纳，其行为严重影响了小区的物业正常管理。为维护小区业主共同利益及原告的合法权益，特依法提起诉讼。被告杨某辩称，1.原告诉讼请求没有事实依据与法律依据。对原告所诉的事实与理由不予认可，原告的诉请不能成立。2.原告的诉讼已经超过诉讼时效。综上，请求法庭驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：原告系取得资质从事物业管理服务工作的物业公司。2012年11月15日，该小区的开发公司和盛房地产公司与原告签订《前期物业服务合同》一份，合同约定，和盛房地产公司将盛和名园小区委托给原告盛和物业公司实施前期物业管理，盛和物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理期限4年，自2012年11月15日起至2016年11月15日止。物业管理费标准为：多层住宅每月每平方米0.5元，复式住宅每月每平方米0.6元，别墅住宅每月每平方米0.8元，每年10月1日起原告向业主或物业使用人收缴当年的物业服务费、采暖费及其他相关费用。业主（或使用人）不按规定时间缴纳物业管理费等费用以及赔偿金、违约金的，视为欠费，并自欠费之日起按每日千分之三收取滞纳金。合同签订后，原告即开始接管该小区的物业管理工作。2016年1月19日，盛和名园小区业主委员会与原告就盛和名园小区的物业管理签订《盛和名园小区物业服务合同》，约定合同期限自2016年1月1日至2016年12月1日。2018年3月14日，盛和名园小区业主委员会与原告再次签订《物业管理服务委托合同》，约定合同期限自2018年1月1日至2020年12月31日。被告系甘州区盛和名园小区C1-2号别墅业主，房屋建筑面积为330.75平方米。因未交纳2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费3175.2元，引起原告诉讼。另查明：2013年，盛和名园小区南大门东侧铁艺围墙损坏，后被告对盛和名园小区南大门东侧铁艺围墙进行了修缮。2017年9月16日，盛和名园小区业主委员会在小区张贴公告，载明盛和名园小区业主代表大会以举手表决和票决方式确定：南大门东侧铁艺围墙更新，8票同意、26票不同意，不同意动用专项维修资金。现双方对是否以围墙修缮费用抵顶2013年的物业服务费存在争议。再查明：2013年5月27日，张掖市物价局向原告盛和物业公司作出张价管发〔2013〕64号《关于盛和名园住宅小区物业管理服务收费标准的批复》，载明：物业管理服务费按每月每建筑平方米收取，具体核定为：多层住宅0.48元；别墅住宅、复式住宅在多层住宅标准100%以内由双方协商确定。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的《前期物业服务合同》、《关于盛和名园住宅小区物业管理服务收费标准的批复》、公告、《物业管理服务委托合同》、物业费明细单、微信聊天截图、催缴通知等证据在卷佐证，并庭审质证属实，足以认定。", "footer": "审判员赵文娟二〇二一年五月七日书记员孙悦注：本判决书生效后，当事人必须履行，一方逾期不履行的，对方当事人可于本判决书规定的履行期间最后一日起在二年内向本院提出执行申请，逾期不提出申请的视为自动放弃权利。", "header": "甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2021）甘0702民初583号原告：张掖市盛和物业管理有限责任公司。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：兰某，系甘肃金彤律师事务所律师。被告：杨某。委托诉讼代理人：姜某，系甘肃祁峰律师事务所律师。原告张掖市盛和物业管理有限责任公司（以下简称“盛和物业公司”）与被告杨某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛和物业公司委托诉讼代理人兰某，被告杨某及其委托诉讼代理人姜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨某于本判决生效之日起十五日内向原告张掖市盛和物业管理有限责任公司支付物业服务费3175.2元；二、驳回原告张掖市盛和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告张掖市盛和物业管理有限责任公司负担7.4元，被告杨某负担17.6元。被告负担的受理费由被告直接给付原告，本院退还原告案件受理费25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。" }	{ "claim": "杨某1上诉请求：请求撤销甘肃省张掖市甘州区人民法院（2021）甘0702民初583号民事判决，依法改判驳回被上诉人张掖市盛和物业管理有限责任公司的诉讼请求或发回重审。", "court_view": "本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人杨某1上诉提出，被上诉人诉讼要求交纳的2013年度物业费，因其自费修缮了小区南大门东侧铁艺围墙，被上诉人口头承诺2013年度物业费抵顶维修费用，不再交纳，且上诉人入住至今除了2013年，其他年份的物业费均全部交清，故上诉人不存在欠费情况。同时，被上诉人时隔9年后才主张权利，已过诉讼时效。本院经审查认为，被上诉人虽否认因上诉人自费维修围墙免除其2013年物业费的事实，并陈述当时只同意缓交，但根据被上诉人盛和物业公司并不否认小区南大门东侧铁艺围墙系公共围墙、和上诉人确实进行了维修的事实，结合上诉人对其他年份的物业费均不存在欠缴的实际情况，上诉人的主张具有一般合理性。关于诉讼时效，经审查认为，关于上诉人未向被上诉人交纳2013年度物业费的原因，双方各执一词，被上诉人关于当时只同意缓交等辩解意见亦无依据。另，盛和名园小区业主代表大会成立与否、维修“南大门东侧铁艺围墙”是否动用专项维修资金等事实，与双方争议问题并无必然联系。被上诉人应当依据《物业服务合同》关于履行期限的约定向上诉人主张2013年物业费。因此，被上诉人于2020年9月15日才向上诉人发出书面催交通知，且未提供证据证明上述期间存在法定诉讼时效中止、中断的情形，确实存在怠于行使权利的情形。根据上述法律规定，被上诉人的本案诉求确已超过诉讼时效期间。上诉人的该上诉意见成立，本院予以支持。一审法院认为“物业管理服务呈持续履行状态，当事人之间因物业服务费用所形成的债权债务关系亦呈持续状态”，“原告的诉讼请求未过诉讼时效”，属适用法律错误，应当予以纠正。关于上诉人所提一审法院将一案拆分为两案分别处理，增加当事人诉累，且不利于物业服务双方和睦共处的意见，经查，虽本案与（2021）甘0702民初940号案件的事实相同，对方当事人（一审原告、二审被上诉人）亦相同，但因被上诉人在不同时间分别起诉，一审法院先后受理并分别作出判决并不违反法律规定。该上诉意见于法无据，本院不予支持。综上，上诉人关于本案已过诉讼时效的上诉意见和理由成立，本院予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。", "fact_description": "事实与理由:1.2013年物业费已经抵顶围墙维修费，被上诉人提起诉讼没有诚信。上诉人2009年入住，2013年5月因被上诉人在种树过程中将毗邻上诉人的公共围墙(上诉人购买房屋时该围墙就存在，该围墙临街)砸倒，使上诉人居住生活存在安全隐患，当时由时任副经理张某(现任法定代表人、总经理)与上诉人达成口头约定，由上诉人修复损坏的围墙，被上诉人免除两套房屋2013年的物业费。随即上诉人按照约定修复了围墙，被上诉人未向上诉人和杨译收取两套房屋2013年的物业费。2009年至2021年期间，除2013年物业费抵顶围墙维修费外，其他年度的物业费均已交纳。就2013年的物业费，双方没有争议，被上诉人也没有催要过。上诉人认为，双方物业费、围墙维修费的抵顶已经完成，事情已经了结。2.一审法院将一案拆分为两案分别处理，增加当事人诉累，且不利于物业服务双方和睦共处。认定被上诉人的起诉未超过诉讼时效没有依据。请求二审法院依法改判或发回重审。张掖市盛和物业管理有限责任公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人主张的维修围墙的费用抵顶物业费没有事实和法律依据，涉案围墙已经过了开发商的保修范围，该维修属于重修，不属于物业维修的范围。案涉围墙已经根据当时双方协议，提交物业委员会讨论维修事项。一审判决已经表明，经业主委员会讨论，不使用维修资金进行维修事项。关于诉讼时效的问题，物业服务合同是持续履行的合同，所以不存在超过诉讼时效的问题。张掖市盛和物业管理有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付物业费3175.2元，资金占用利息1333.6元（按年利率6%计算，共计7年），合计4508.8元，并承担滞纳金至上述物业费付清为止；2.由被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告系取得资质从事物业管理服务工作的物业公司。2012年11月15日，该小区的开发公司和盛房地产公司与原告签订《前期物业服务合同》一份，约定和盛房地产公司将盛和名园小区委托给原告盛和物业公司实施前期物业管理，盛和物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理期限4年，自2012年11月15日起至2016年11月15日止。物业管理费标准为：多层住宅每月每平方米0.5元，复式住宅每月每平方米0.6元，别墅住宅每月每平方米0.8元，每年10月1日起原告向业主或物业使用人收缴当年的物业服务费、采暖费及其他相关费用。业主（或使用人）不按规定时间缴纳物业管理费等费用以及赔偿金、违约金的，视为欠费，并自欠费之日起按每日千分之三收取滞纳金。合同签订后，原告即开始接管该小区的物业管理工作。2016年1月19日，盛和名园小区业主委员会与原告就盛和名园小区的物业管理签订《盛和名园小区物业服务合同》，约定合同期限自2016年1月1日至2016年12月1日。2018年3月14日，盛和名园小区业主委员会与原告再次签订《物业管理服务委托合同》，约定合同期限自2018年1月1日至2020年12月31日。被告系甘州区盛和名园小区C1-1号别墅业主，房屋建筑面积为330.75平方米。因未交纳2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费3175.2元，引起原告诉讼。另，2013年，盛和名园小区南大门东侧铁艺围墙损坏，后被告对盛和名园小区南大门东侧铁艺围墙进行了修缮。2017年9月16日，盛和名园小区业主委员会在小区张贴公告，载明盛和名园小区业主代表大会以举手表决和票决方式确定：南大门东侧铁艺围墙更新，8票同意、26票不同意，不同意动用专项维修资金。现双方对是否以围墙修缮费用抵顶2013年的物业服务费存在争议。再，2013年5月27日，张掖市物价局向原告盛和物业公司作出张价管发〔2013〕64号《关于盛和名园住宅小区物业管理服务收费标准的批复》，载明：物业管理服务费按每月每建筑平方米收取，具体核定为：多层住宅0.48元；别墅住宅、复式住宅在多层住宅标准100%以内由双方协商确定。一审法院认为,物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，被告辩称其与原告未签订合同，原告主张物业费主体不适格。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告提交的其与和盛房地产公司签订的《前期物业服务合同》的效力及于全体业主和物业使用者，因此，盛和物业公司作为本案原告参加诉讼，主体适格。原告按约为被告居住的小区提供了物业管理服务，被告作为物业使用者，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照合同约定按时交纳物业费。庭审中，被告对其居住房屋的面积无异议，对于收费的标准，在《前期物业服务合同》中有明确约定，且该约定符合相关部门公布的价格标准，故对原告要求被告交纳2013年1月1日至2013年12月31日期间欠缴物业服务费3175.2元的诉讼请求，予以支持。被告辩称其已与被告公司经理达成以围墙修缮费用抵顶2013年物业费的口头协议，但原告对此不予认可，称其当时的答复是先缓交2013年物业费，维修费用先由被告垫付，是否动用专项维修基金待业主代表大会决定。现根据原告提交的证据，经业主代表大会确认，不同意动用专项维修资金修缮盛和名园小区南大门东侧铁艺围墙，被告针对其主张亦未提交相关证据予以佐证，依法应承担举证不能的法律后果，故对被告的该辩解理由，不予采纳。关于原告主张的资金占用期间利息，虽然在物业服务合同中对于迟延支付物业服务费约定了滞纳金及支付标准，但根据原、被告陈述，被告未按时交纳2013年的物业费是因双方就是否以修缮围墙费用抵顶物业费问题未达成一致意见，双方存有分歧，被告并非恶意拖欠物业费，故对原告的该项主张，不予支持。关于本案是否超过诉讼时效的问题。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”案涉《前期物业服务合同》约定原告自每年10月1日起向业主或物业使用人收缴当年的物业服务费，合同期限自2012年11月15日起至2016年11月15日，后盛和名园小区业主委员会分别于2016年1月19日、2018年3月14日与原告再次就盛和名园小区的物业管理签订物业服务合同，约定合同期限分别为2016年1月1日至2016年12月1日、2018年1月1日至2020年12月31日。从上述约定的服务期限、交费时间等内容显示，案涉小区的物业服务费以年为周期结算，同时案涉小区的物业管理服务呈持续履行状态，当事人之间因物业服务费用所形成的债权债务关系亦呈持续状态，应视为一个整体，加之物业服务合同的双方当事人之间具有长期稳定的合同关系，物业公司未及时向业主追索所欠的某一期物业费，是基于对业主的信赖以及维护双方长期合同关系的意图，并非怠于行使权利，故物业服务合同应属分期履行合同，其诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起算，故本案原告的诉讼请求未过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告杨某1于本判决生效之日起十五日内向原告张掖市盛和物业管理有限责任公司支付物业服务费3175.2元；二、驳回原告张掖市盛和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。经二审查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。另，被上诉人在审理中陈述：2013年说的只是缓交，2016年或2017年业主委员会成立，不同意动用维修资金维修围墙，所以2017年开始口头催缴，书面通知是2020年发出的，提交的微信截图可以证实。期间每年向上诉人收缴当年物业费的时候都会向上诉人口头催缴2013年的物业费。", "footer": "审判长张文清审判员杨祝续审判员高彩虹二〇二一年六月二十九日书记员温玉丞附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。", "header": "甘肃省张掖市中级人民法院民事判决书（2021）甘07民终725号上诉人（原审被告）：杨某1，男，汉族，甘肃省张掖市人。委托诉讼代理人：杨某2，男，1962年5月26日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州。系上诉人杨某1父亲。委托诉讼代理人：吴某，甘肃方联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张掖市盛和物业管理有限责任公司。住所：甘州区盛和名园小区。法定代表人：张某，该公司总经理。委托诉讼代理人：兰某，甘肃金彤律师事务所律师。上诉人杨某1因与被上诉人张掖市盛和物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2021）甘0702民初583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭，经依法听取双方当事人意见并征得同意后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条规定，判决如下：一、撤销甘肃省张掖市甘州区人民法院（2021）甘0702民初583号民事判决；二、驳回被上诉人张掖市盛和物业管理有限责任公司的诉讼请求。二审案件受理费50元，由被上诉人张掖市盛和物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "判令被告立即支付物业费3175.2元，资金占用利息1333.6元（按年利率6%计算，共计7年），合计4508.8元，并承担滞纳金至上述物业费付清为止", "judgment": [ "partially supported", "not supported" ] }, { "claim": "由被告承担本案的全部诉讼费用", "judgment": [ "partially supported", "not supported" ] } ]	[ { "article": "第一百八十八条", "law": "《中华人民共和国民法总则》" }, { "article": "第二条", "law": "《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》" }, { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第一百七十五条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	false
8,719	{ "claim": "原告青海保航物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令二被告向原告支付2021年10月至2023年4月暖气费共计17811.4元；2．依法判令二被告向原告支付2022年1月至2023年6月物业费共计2678.4元；3．依法判令二被告支付资金占用利息946.51元，以上合计21436.31元；4．本案诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，原告提起诉讼请求要求二被告支付2021年10月至2023年4月暖气费17811.4元及2022年1月至2023年6月物业费2678.4元。对此诉讼请求原告有义务提供证据。根据查明的案件事实，青海东川监狱警苑业主委员会与青海保航物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》，由青海保航物业管理有限公司为东川监狱184号警苑小区1-11号楼提供物业服务。飞腾汽配保养公司与青海东新实业有限公司签订了《租赁合同》，由飞腾汽配保养公司租赁位于昆仑东路184号警苑小区11号楼4单元铺面，后青海耀八祖汽车服务有限公司受让飞腾汽配保养公司并继续在案涉场地经营，故青海耀八祖汽车服务有限公司与青海保航物业管理有限公司形成了物业服务合同关系，原告青海保航物业管理有限公司向被告青海耀八祖汽车服务有限公司收取物业费与取暖费有合同依据。其次，根据《西宁市发展和改革委员会关于调整西宁市区天然气集中供暖价格的通知》（西宁市发改委宁发价格（2019）701号）文件要求，写字楼与营业性商业等非居民集中供暖价格实行由供暖单位与用户协商议定，按实际租赁或拥有产权建筑面积计收，上浮幅度最高不超过居民供暖价格每月每平方米5.51元基数的30％。根据该文件精神，写字楼与营业性商业等非居民集中供暖价格实行由供暖单位与用户协商确定。同时，根据青海东川监狱警苑业主委员会与青海保航物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》第二十三条约定“物业管理费以建筑面积计算，每平方米收取标准为0.5元，采暖费按套内面积计算，每平方米收费标准为5.51元（涨幅必须按发改委文件执行）”。在该条款中，双方虽然约定涨幅必须按发改委文件执行，但发改委文件只规定了上涨幅度的上限，并未明确具体上浮金额，故上浮的具体金额还需供暖单位与用户协商议定。本案中，青海保航物业管理有限公司未提交其与青海东川监狱警苑业主委员会已协商确定物业费按每月每平方米0.8元，取暖费按每月每平方米7.98元收取的相关证据，故本案的物业费仍按双方合同约定的每月每平方米0.5元，暖气费按每月每平方米5.51元计算。建筑面积按飞腾汽配保养公司与青海东新实业有限公司签订的《租赁合同》中约定的建筑面积186平方米计算。2022年1月至2023年5月20日物业费为：186平方米×0.5元×16个月零20天=1550元。2021年10月至2023年4月15日暖气费为：186平方米×5.51元×9个月零15天=9736元，以上合计11286元。关于二被告是否已经支付了物业费和取暖费的争议焦点，原告认可于2021年6月28日收到青海耀八祖汽车服务有限公司及杨永红的转款20000元，但原告认为飞腾汽配保养公司拖欠的物业费和暖气费应为38000元，杨永红支付了20000元后向原告出具了还欠18000元的欠条，该20000元款项是杨永红支付的飞腾汽配保养公司拖欠的物业费采暖费。杨永红认为飞腾汽配保养公司拖欠的租金是以其个人名义出具的欠条金额为18000元，该款项应由其个人承担，2021年6月28日青海耀八祖汽车服务有限公司及杨永红的转款20000元是交付下一年度的物业费和采暖费。在庭审中，从青海保航物业管理有限公司出具给青海耀八祖汽车服务有限公司的增值税发票内容记载“购买方为青海耀八祖汽车服务有限公司，项目名称为暖气费和物业费”，原告并没有提交能够证明飞腾汽配保养公司拖欠其物业费暖气费38000元以及20000元是杨永红借用青海耀八祖汽车服务有限公司账户还款的相关证据，故该款项认定为是青海耀八祖汽车服务有限公司支付给原告的物业费和暖气费等费用。综上，青海耀八祖汽车服务有限公司已超额支付物业费和暖气费，原告的诉讼请求不成立，本院不予支持。", "fact_description": "事实与理由：被告二系被告一的法定代表人，被告一系自然人独资公司，被告二以个人名义对外进行经营活动。二被告自2021年10月起至今拖欠原告暖气费17811.4元，自2022年起拖欠物业费共计2678.4元，原告曾多次向二被告催收其拖欠的物业费及暖气费，但二被告均对原告的要求置之不理。现依照相关法律的规定，特诉至法院，请求判如所请。被告青海耀八祖汽车服务有限公司及杨永红辩称，公司已经支付原告物业费及暖气费20000元，现不拖欠付原告暖气费、物业费。对原告收取物业费、暖气费均不予认可，二被告均未与原告签订物业服务合同，原告收取的物业费和暖气费没有合同依据。另外，原告的供暖达不到规定的温度，导致商铺水管被冻炸破裂，商铺被水淹给被告造成损失，故不应当支付暖气费。另外，门口的卫生、厨房、卫生间下水主管道堵塞都是由公司独自处理，原告从未提供过物业服务，物业费也不应当支付，对利息不予认可，公司并不拖欠原告的费用。作为杨永红个人也不应当承担给付义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告青海保航物业管理有限公司为支持自己的主张提交证据如下：证据1．物业委托管理合同，拟证明青海东川监狱警苑业主委员会与原告青海保航物业管理有限公司签署了物业管理委托合同；证据2．企业信息公示报告、营业执照，拟证明被告的营业地点在东川警苑小区内，系原告提供物业服务的地点，原被告之间存在物业服务关系；证据3．租赁合同，拟证明被告经营场所面积为186平方米，亦可证明被告的营业地点在东川警苑小区内，系原告提供物业服务的地点；证据4．《收据》《催费通知单》，拟证明原告主张的物业费、暖气费的计价标准为暖气费7.98元平方米，物业费每月0.8元平方米，被告累计拖欠原告暖气费共计17811.4元，物业费共计2678.4元；证据5．欠条、还款协议，拟证明被告杨永红以个人名义承认欠付原告暖气费和物业费，证明被告公司与杨永红个人存在财产混同的情况；证据6．发票三份，拟证明原告为维护自身合法权益垫付诉讼费325元、保全费360元、保函费1200元；证据7．西宁市人民政府网站市长信箱市发改委回复，拟证明写字楼和营业性商业的其他非居民集中供暖价格实行正价，具体供暖价格由供暖单位与用户协商议定，按实际租赁或拥有产权建筑面积计收，上浮幅度最高不超过居民供暖价格每月每平方米5.51元基准价的30％；证据8．青海东新实业有限公司与青海省东川监狱出具的《证明》，拟证明东川监狱与东新实业有限公司系一套班子、一个机构、两个牌子为同属关系。经质证，二被告对证据1不予认可，表示对该合同不知情；对证据2无异议；对证据3真实性无异议，但认为当时杨永红只是技术总监，不是法定代表人，该合同系与飞腾汽车保养一起签订的；对证据4《收据》认为与被告无关，《催费通知单》没有收到；对证据5中签名的真实性无异议，但认为内容系原告自己书写；对证据6认为不应该由二被告承担；对证据7的真实性无异议；对证据8的真实性无异议，但认为与其无关。被告青海耀八祖汽车服务有限公司及杨永红提交证据如下：证据1．营业执照，拟证明耀八祖公司开始经营的时间为2020年9月28日；证据2．照片2张，拟证明供暖温度达不到标准，导致水表冻裂，地板被泡给被告造成了损失，不应当支付暖气费；证据3．申请书（2021年7月13日），拟证明因原告暖气温度不达标，被告向原告申请停止供暖并要求改造，但原告未同意；证据4．增值税发票及中国工商银行客户存款对账单，拟证明被告公司向原告支付暖气费、物业费共计20000元。经质证，原告对证据1、4的真实性予以认可。证据2照片不予认可，认为水表爆裂是被告自身使用不当导致，与原告无关；证据3认为没有收到该申请书。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：经审理查明，2020年7月1日青海东川监狱警苑业主委员会与青海保航物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》，由青海保航物业管理有限公司为东川监狱警苑小区1-11号楼提供物业服务，管理期限为2020年7月1日至2023年7月1日。2018年1月1日，杨永红作为飞腾汽配保养公司的代表与青海东新实业有限公司签订了《租赁合同》，由飞腾汽配保养公司租赁青海东新实业有限公司位于昆仑东路184号警苑小区11号楼4单元铺面。2020年3月，飞腾汽配保养公司将公司转让给杨永红经营。2020年9月28日，杨永红成立了青海耀八祖汽车服务有限公司，继续使用案涉铺面经营。2021年6月28日，青海耀八祖汽车服务有限公司向青海保航物业管理有限公司转款19000元，杨永红个人支付青海保航物业管理有限公司1000元，青海保航物业管理有限公司同时出具给青海耀八祖汽车服务有限公司的增值税发票一张，内容记载“购买方为青海耀八祖汽车服务有限公司，项目名称为暖气费和物业费，金额20000元”。2023年5月20日，青海耀八祖汽车服务有限公司搬离案涉铺面。青海保航物业管理有限公司与青海耀八祖汽车服务有限公司未签订书面《物业服务合同》。双方为支付物业费等费用争议成诉。另查明，2022年度采暖费收费标准按照《西宁市发展和改革委员会关于调整西宁市区天然气集中供暖价格的通知》（西宁市发改委宁发价格（2019）701号）文件要求，写字楼与营业性商业等非居民集中供暖价格实行由供暖单位与用户协商议定，按实际租赁或拥有产权建筑面积计收，上浮幅度最高不超过居民供暖价格每月每平方米5.51元基数的30％。再查明，2021年6月29日，杨永红个人向青海保航物业管理有限公司出具欠条一张，内容为“…飞腾铺面杨永红欠青海萨摩德物业管理有限公司2017年10月15日至2021年4月15日的暖气费和2018至2021年的物业费共计18000元…”。", "footer": "审判员马原花二〇二三年八月八日法官助理马臻昀书记员韩美玲", "header": "青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2023）青0102民初4313号原告：青海保航物业管理有限公司，统一社会信用代码：91630104MA75A3L94W，住所：青海省西宁市城西区广场路1号3号楼11221室。法定代表人：何积梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫吉祥，青海皓立律师事务所律师。委托诉讼代理人：马毅敏，女，该公司办公室主任。被告：青海耀八祖汽车服务有限公司，统一社会信用代码：91630102MA75A7HD2R，住所：青海省西宁市城东区。法定代表人：杨永红，该公司执行董事。被告：杨永红，男，公民身份号码：XXX,1983年2月19日出生，汉族，住青海省西宁市城东区。原告青海保航物业管理有限公司与被告青海耀八祖汽车服务有限公司、杨永红物业服务合同纠纷一案，本院于2023年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2023年7月19日公开开庭进行了审理，原告青海保航物业管理有限公司的委托诉讼代理人闫吉祥、马毅敏，被告青海耀八祖汽车服务有限公司的法定代表人杨永红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：驳回原告青海保航物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取325元，由青海保航物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向青海省西宁市中级人民法院在线提交上诉状。" }	{ "claim": "保航物业公司上诉请求：改判耀八祖公司、杨永红支付2021年10月15日至2023年4月15日的暖气费15981.12元、2022年1月1日至2023年5月20日的物业费2476.8元及资金占用利息874.85元。", "court_view": "本院认为，根据已生效的西宁市城东区人民法院（2023）青0102民初4317号民事判决，杨永红于2021年6月28日支付的20000元是偿还此前拖欠的物业费和暖气费，与保航物业公司在本案中主张的费用无关。本案中杨永红也未能就20000元属于预付费用进行举证，一审法院认定20000元是预付2021年10月至2023年4月的暖气费和2022年1月至2023年6月期间的物业费错误，对此本院予以纠正。关于物业费、供暖费支付标准问题，根据杨永红在（2023）青0102民初4317号案件提交的欠费明细，合计欠款数额与拖欠的2017年10月15日至2021年4月15日的暖气费和2018年1月1日至2021年12月31日的物业费合计数额41499.1元一致，表明杨永红认可该欠费明细。依据该欠费明细载明的欠款时间及租赁房屋的面积，可以明确计算各项费用的数额，也可以计算出物业费及暖气费的收取标准。根据相关数额计算，保航物业公司主张的物业费是按照每平方米0.8元计算，暖气费也是按照上浮标准计算，可以认定保航物业公司与杨永红就物业费及暖气费收费标准达成一致。保航物业公司二审中按照实际天数计算的物业费和暖气费合理。", "fact_description": "事实和理由：2020年6月30日，保航物业公司通过债权受让的方式承继了（2016年1月1日至2020年6月30日）青海摩萨德物业管理有限公司在东川警苑小区的所有物业权利及债权、债务。杨永红原拖欠物业费及暖气费共计41499.1元，减免3499.1元后，拖欠物业费、暖气费38000元。2021年6月28日，杨永红通过其经营的耀八祖公司向保航物业公司转账19000元、微信转账1000元，合计20000元。2021年6月29日，双方对案涉商铺物业暖气费用进行了最终结算，杨永红确认欠付2017年10月15日至2021年4月15日的暖气费和2018年1月1日至2021年12月31日的物业费18000元，并约定了还款期限。原审判决认定杨永红2021年6月28日支付的20000元系预付物业费、暖气费不符合日常常理及交易习惯。原审法院在杨永红辩称明显与事实不符的情况下，错误认定事实。原审法院认定物业费每月每平米0.5元、暖气费按每月每平方米5.51元计算，供暖时间为9个月零15天是基本事实不清。杨永红在质证及整个庭审过程中均未对计价标准提出异议，原审法院却针对双方均无争议的定价和供暖时间，主动按照更有利于杨永红的方式计算，属认定基本事实不清、适用法律错误。一审法院认定事实，2020年7月1日青海东川监狱警苑业主委员会与保航物业公司签订了《物业管理委托合同》，由保航物业公司为东川监狱警苑小区1-11号楼提供物业服务，管理期限为2020年7月1日至2023年7月1日。2018年1月1日，杨永红作为飞腾汽配保养公司的代表与青海东新实业有限公司签订了《租赁合同》，由飞腾汽配保养公司租赁青海东新实业有限公司位于昆仑东路184号警苑小区11号楼4单元铺面。2020年3月，飞腾汽配保养公司将公司转让给杨永红经营。2020年9月28日，杨永红成立了耀八祖公司，继续使用案涉铺面经营。2021年6月28日，耀八祖公司向保航物业公司转款19000元，杨永红个人支付保航物业公司1000元。保航物业公司同时出具给耀八祖公司的增值税发票一张，内容记载“购买方为耀八祖公司，项目名称为暖气费和物业费，金额20000元”。2023年5月20日，耀八祖公司搬离案涉铺面。保航物业公司与耀八祖公司未签订书面物业服务合同。2022年度采暖费收费标准按照《西宁市发展和改革委员会关于调整西宁市区天然气集中供暖价格的通知》（西宁市发改委宁发价格（2019）701号）文件要求，写字楼与营业性商业等非居民集中供暖价格实行由供暖单位与用户协商议定，按实际租赁或拥有产权建筑面积计收，上浮幅度最高不超过居民供暖价格每月每平方米5.51元基数的30％。2021年6月29日，杨永红个人向保航物业公司出具欠条一张，内容为“…飞腾铺面杨永红欠青海萨摩德物业管理有限公司2017年10月15日至2021年4月15日的暖气费和2018至2021年的物业费共计18000元…”。一审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，保航物业公司提起诉讼请求要求耀八祖公司、杨永红支付2021年10月至2023年4月暖气费17811.4元及2022年1月至2023年6月物业费2678.4元，对此保航物业公司有义务提供证据。根据查明的案件事实，青海东川监狱警苑业主委员会与保航物业公司签订了《物业管理委托合同》，由保航物业公司为东川监狱184号警苑小区1-11号楼提供物业服务。飞腾汽配保养公司与青海东新实业有限公司签订了租赁合同，由飞腾汽配保养公司租赁位于昆仑东路184号警苑小区11号楼4单元铺面，后耀八祖公司受让飞腾汽配保养公司并继续在案涉场地经营，故耀八祖公司与保航物业公司形成了物业服务合同关系，保航物业公司向耀八祖公司收取物业费与取暖费有合同依据。其次，根据《西宁市发展和改革委员会关于调整西宁市区天然气集中供暖价格的通知》（西宁市发改委宁发价格（2019）701号）文件要求，写字楼与营业性商业等非居民集中供暖价格实行由供暖单位与用户协商议定，按实际租赁或拥有产权建筑面积计收，上浮幅度最高不超过居民供暖价格每月每平方米5.51元基数的30％。根据该文件精神，写字楼与营业性商业等非居民集中供暖价格实行由供暖单位与用户协商确定。同时，根据青海东川监狱警苑业主委员会与保航物业公司签订《物业管理委托合同》第二十三条约定“物业管理费以建筑面积计算，每平方米收取标准为0.5元，采暖费按套内面积计算，每平方米收费标准为5.51元（涨幅必须按发改委文件执行）”。在该条款中，双方虽然约定涨幅必须按发改委文件执行，但发改委文件只规定了上涨幅度的上限，并未明确具体上浮金额，故上浮的具体金额还需供暖单位与用户协商议定。保航物业公司未提交其与青海东川监狱警苑业主委员会已协商确定物业费按每月每平方米0.8元，取暖费按每月每平方米7.98元收取的相关证据，本案的物业费仍按双方合同约定的每月每平方米0.5元、暖气费按每月每平方米5.51元计算。建筑面积按飞腾汽配保养公司与青海东新实业有限公司签订租赁合同中约定的建筑面积186平方米计算。2022年1月至2023年5月20日物业费为：186平方米×0.5元×16个月零20天=1550元。2021年10月至2023年4月15日暖气费为：186平方米×5.51元×9个月零15天=9736元，以上合计11286元。关于耀八祖公司、杨永红是否已经支付了物业费和取暖费的争议焦点，保航物业公司认可于2021年6月28日收到耀八祖公司及杨永红的转款20000元，但认为飞腾汽配保养公司拖欠的物业费和暖气费应为38000元，杨永红支付了20000元后出具了还欠18000元的欠条，该20000元款项是杨永红支付的飞腾汽配保养公司拖欠的物业费采暖费。杨永红认为飞腾汽配保养公司拖欠的租金是以其个人名义出具的欠条金额为18000元，该款项应由其个人承担，2021年6月28日耀八祖公司及杨永红的转款20000元是交付下一年度的物业费和采暖费。从保航物业公司出具给耀八祖公司的增值税发票内容记载“购买方为耀八祖公司，项目名称为暖气费和物业费”，保航物业公司并没有提交能够证明飞腾汽配保养公司拖欠其物业费暖气费38000元以及20000元是杨永红借用耀八祖公司账户还款的相关证据，该款项认定为是耀八祖公司支付的物业费和暖气费等费用。耀八祖公司已超额支付物业费和暖气费，保航物业公司的诉讼请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决驳回保航物业公司的诉讼请求。本案二审期间，保航物业公司对一审法院已查明的基本事实并无异议。耀八祖公司与杨永红无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，对保航物业公司无异议的事实予以确认。本案的主要争议是2021年10月15日至2023年4月15日暖气费、2022年1月至2023年6月的物业费耀八祖公司、杨永红是否支付以及支付标准。二审中，保航物业公司提交了西宁市城东区人民法院（2023）青0102民初4317号判决书。在该案中，保航物业公司起诉杨永红主张暖气费和物业费欠款18000元，杨永红提交了欠费明细。西宁市城东区人民法院查明2021年6月29日杨永红出具的欠条中包含2017年10月15日至2021年4月15日的暖气费和2018年1月1日至2021年12月31日的物业费，合计欠款41499.1元，扣减保航物业公司减免的3499.1元及2021年6月28日杨永红支付的20000元后，杨永红仍拖欠18000元，杨永红承诺于2021年10月21日前付清。该判决现已生效。", "footer": "审判员张磊二〇二三年十一月六日法官助理李丽书记员冶秀花", "header": "青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2023）青01民终3731号上诉人（原审原告）：青海保航物业管理有限公司，住所青海省西宁市城西区广场路1号3号楼11221室。法定代表人：何积梅，总经理。委托诉讼代理人：张睿、张锐，青海皓立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海耀八祖汽车服务有限公司，住所青海省西宁市城东区昆仑东路184号11号楼4单元1楼商铺。法定代表人：杨永红，执行董事。被上诉人（原审被告）：杨永红，男，1983年2月19日出生，汉族，是青海耀八祖汽车服务有限公司法定代表人，住青海省西宁市城东区。上诉人青海保航物业管理有限公司（以下简称保航物业公司）因与被上诉人青海耀八祖汽车服务有限公司（以下简称耀八祖公司）、杨永红物业服务合同纠纷一案，于2023年6月25日向西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求判令支付2021年10月至2023年4月暖气费17811.4元、2022年1月至2023年6月物业费2678.4元、资金占用利息946.51元，以上合计21436.31元。西宁市城东区人民法院于2023年8月8日作出（2023）青0102民初4313号民事判决，保航物业公司不服提起上诉。本院于2023年9月27日立案后，依法由审判员独任审理，并于2023年10月27日公开开庭进行了审理。上诉人保航物业公司的诉讼代理人张睿、张锐到庭参加诉讼。耀八祖公司和杨永红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销西宁市城东区人民法院（2023）青0102民初4313号民事判决；二、青海耀八祖汽车服务有限公司、杨永红于判决生效后十日内给付青海保航物业管理有限公司2021年10月15日至2023年4月15日的暖气费15981.12元、2022年1月1日至2023年5月20日的物业费2476.8元、利息874.85元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费325元、二审案件受理费650元，均由青海耀八祖汽车服务有限公司、杨永红负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "依法判令二被告向原告支付2021年10月至2023年4月暖气费共计17811.4元", "judgment": [ "not supported", "partially supported" ] }, { "claim": "依法判令二被告向原告支付2022年1月至2023年6月物业费共计2678.4元", "judgment": [ "not supported", "partially supported" ] }, { "claim": "依法判令二被告支付资金占用利息946.51元，以上合计21436.31元", "judgment": [ "not supported", "partially supported" ] }, { "claim": "本案诉讼费由被告承担", "judgment": [ "not supported", "fully supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十七条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百六十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,720	{ "claim": "原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费4867.8元（截止到2020年12月31日）；2、判令被告支付从逾期之日起按照年利率15.4%的标准向原告支付滞纳金至物业费、滞纳金完全付清之日（暂计算截至2021年1月5日滞纳金2963.23元）；3、依法判令本案诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为小区提供了绿化、安保等基本物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务，且被告对欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为住宅0.25元/平方米/月（2014年后改为0.4元/平方米/月），被告欠缴时间为2013年1月1日至2020年12月31日，被告应缴纳物业费为4867.8元，原告诉求被告缴纳4867.8元物业费存在事实和法律依据，故本院对原告要求被告缴纳4867.8元物业费的主张予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的诉求，本院认为，因被告未按约支付物业管理费系不满原告的物业服务质量，并非恶意拖欠，且根据原、被告当庭陈述显示，原告的服务质量确有一定瑕疵，故本院对该项诉求，不予支持。关于被告辩称物业服务不到位、设施维护维修不及时、不完善等问题，本院认为，原告已实际提供基本物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。", "fact_description": "事实与理由：2012年3月5日，原告与被告签订前期物业服务合同，被告蔡保运是淮滨花园小区一期7号楼2单元204房屋业主，房屋总面积133平方米，合同第七条约定：“一、物业服务费由甲方按0.25元/平方米每月向业主（或交费义务人）收取。二、如政府发布的指导价有调整，上述价格随之调整。三、缴纳费用时间：每月1-5日前缴纳下个月的物业服务费。”2014年淮滨县物价管理办公室审核淮滨花园物业管理服务费：住宅0.4元/平方米/月。合同第十一条第四项约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金。自被告入住以来，被告一直按照双方约定的金额缴纳物业服务费，但自从2013年1月1日起至今，被告一直拒不缴纳物业费，经原告多次催收仍不缴纳。综上，被告拖欠物业费的行为构成违约，为此特诉至法院。被告蔡保运辩称，物业服务存在瑕疵，公共区域养护不到位，房屋漏水物业也不管，门岗上只有一个年纪大的人做保安，楼梯间大部分都是在自己清理，车辆乱停乱放，物业占用消防通道，门岗出租的费用没有公布给业主知晓，小区环境差，积水很深，垃圾到处都是，车辆被盗后找物业不理睬，存在安全隐患。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、前期物业服务合同、淮滨县价格收费备案表，催缴通知书；2、监控、安保、绿化说明、监控图片，绿化图片，垃圾清运图片，向开发商反映房屋漏水及道理积水的情况、向房管中心反映房屋漏水修复的报告以及解决方案，物业收入及开支情况说明。证明物业提供安保、绿化、清洁等基本服务，被告拖欠物业费导致原告服务受到影响。3、原告的诉求清单等。被告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：照片若干张、U盘一个。为查明案件事实，本院依法调取了相关证据：小区照片若干张、证人王某、王新证言。经审理查明：被告蔡保运购买淮滨花园小区一期7号楼2单元204房产一套，房屋总面积133平方米，2012年3月5日，原告信阳永泰物业有限公司（甲方）与蔡保运（乙方）签订《淮滨花园小区前期物业服务合同》，协议约定：前期物业服务时间是指从蔡保运接到售房单位开出的《房屋交接单》之日起至业主大会委托业主委员会与原告签订《物业服务合同》时止。物业费标准为住宅0.25元/平方米/月（2014年后改为0.4元/平方米/月）。自被告蔡保运入住以来，一直按照双方约定的金额缴纳物业服务费，但自从2013年1月起，被告一直未缴纳物业费，经原告多次催收仍不缴纳。合同签订后，原告提供了基本的物业服务，主要包括小区的日常垃圾清理、日常卫生打扫，向有关部门积极反映业主房屋漏水，道路积水情况等。另查明，截止到起诉之日，淮滨花园一期仍未成立业主委员会，消防通道不能正常使用，安保人员年纪较大。以上查明事实，有原被告双方提交证据、本院依职权调取的证据、记录在本案庭审笔录在卷佐证。", "footer": "审判员李丹二〇二一年五月二十一日书记员柳兆运", "header": "河南省淮滨县人民法院民事判决书(2021）豫1527民初863号原告：信阳永泰物业服务有限公司，住所地：河南省信阳市浉河区工业路331号，实际办公地址：河南省淮滨县北城淮滨花园小区。统一社会信用代码：91411500MA404K6Q1T。法定代表人：李培涵。委托代理人：王新，系信阳永泰物业服务有限公司工作人员，代理权限：特别授权。委托代理人：张洪乾，河南全为律师事务所律师。代理权限：一般授权。被告：蔡保运，男，汉族，1971年8月22日生，户籍地：河南省淮滨县，现居住河南省淮滨县。原告信阳永泰物业服务有限公司诉被告蔡保运物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员李丹适用简易程序，于2021年3月26日公开开庭审理，原告委托代理人王**新、张洪乾，被告蔡保运均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告蔡保运于本判决生效之日起十日内给付原告信阳永泰物业服务有限公司拖欠物业费4867.8元；二、驳回信阳永泰物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告蔡保运承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。" }	{ "claim": "上诉人蔡保运上诉请求：1、依法撤销原判,发回重审或改判上诉人只交50%的物业费且免交2018年9月5日之前的物业费;2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。", "court_view": "本院认为，双方签订的《前期物业服务合同》，合法有效。被上诉人应该依合同约定提供物业服务，上诉人应当依合同约定支付物业费。从上诉人提供的照片和网上链接视频看，上诉人所在的淮滨花园小区物业管理混乱，消防通道被占用，饭店后门外接大量排气管，电线和变压器乱拉、乱放，存在一定的安全隐患，同时楼道间小广告横行，垃圾桶脏、破、旧，绿化带杂草丛生，路边堆积的废弃建筑材料无人认领，废弃物品、生活垃圾乱丢乱堆现象严重。下水道管道堵塞，造成小区单元楼地下室积水。被上诉人在2018年9月5日的告示中亦认可内部管理不善，责任完全在自己公司等内容，故被上诉人未完全尽到合同义务；一审法院对此认定有误，二审予以纠正。同时，上诉人多年未交纳物业费，亦违反了合同义务；考虑到双方均有违反合同义务行为，无法确定哪方先违反合同义务，被上诉人多年来毕竟提供了一定的物业服务，小区的物业费标准相对较低等各方面因素情况下，本院酌定上诉人向被上诉人交纳一审判决确定的未交纳物业费的60％。综上所述，蔡保运的上诉请求部分成立。", "fact_description": "事实与理由:原审查明的事实不清,适用法律错误,导致本案判决严重错误。一、被上诉人物业服务期间不作为、严重失职,上诉人在一审提交的证据足以证实,然一审法院对上诉人提交的证据熟视无睹,认定被上诉人按合同约定提供了物业管理和服务系严重的事实审理错误。1、安保服务是物业服务最基础的一项,被上诉人在服务期间严重失职,导致小区门卫常年只有一位年纪大的人把守(有时甚至没有人把守),外来人员、小偷随意进出小区,导致小区里不少业主丢失车辆、家中被盗的事情不断发生,常年查看不到保安在小区内巡查,小区监控也是残缺不堪,如此的服务方式让小区业主的居住环境存在极大的不安全因素,被上诉人的服务严重违背了《前期物业合同》第四条第七项的规定。2、小区消防存在极大安全隐患,首先因保安人员的严重缺乏导致小区车辆管理混乱,乱停乱放占用消防通道,被上诉人却从来不监管,严重违背合同第四条第八项之规定;其次,消防设施设备常年不检查、不更换,严重违背合同第四条第九项之规定。如此失职服务的方式置全体业主的人身安全于不顾,然而这种状态却已经形成了常态,如何让业主放心的交纳物业费?3、合同第四条第四项约定小区共用设施的日常维修养护内容，其中化粪池清理这一项被上诉人从未进行处理过，小区建成至今数十年，被上诉人连这最基本的一项服务都没有达到，谁还愿意交物业费？更不要提条款约定的道路、车棚等项目的养护了，被上诉人系严重违约。4、合同第四条第六项约定的公共环境卫生的清洁也是极其差劲，小区的垃圾箱因上诉人常年不及时清理导致垃圾堆积成山，夏天的时候更是苍蝇横飞、恶臭不断，业主们多次对被上诉人进行劝说，然被上诉人仍旧无动于衷，如此恶劣的态度让业主们极度不满，被上诉人不作为和失职的行为远远不止于此，小区上千户业主，有60％以上的业主都不愿意交物业费，其中缘由可想而知，一审中上诉人提交了相关证据，但一审法院却熟视无睹依旧认定“被上诉人按合同约定提供了绿化、安保等基本服务”系严重认定错误，2018年9月5日由被上诉人单方发出的告示中也自认了内部管理不善、业主不交费的责任全在公司身上的内容，这充分印证了上诉人的主张，故一审法院查明的事实严重不清，导致判决错误，应当予以纠正。二、被上诉人提供的不符合同约定的服务，属于严重的违约行为，一审判决要求上诉人全额交纳物业费无事实和法律依据，物业费应当依法予以减免50%（其中2018年9月5日之前的物业费免交）。因被上诉人在2018年9月5日发出的告示也承认自己在此之前完全没尽责，且表示从即日起再开始征收物业费，故在此之前的物业费应当予以免交。业主们也是看到被上诉人的告示后才愿意给其一次改过自新的机会，愿意继续接受其服务，但被上诉人依旧是故技重演，为小区服务的质量没有任何改善，故在此期间的物业费应当只需交50％符合公平原则。综上所述，只有被上诉人履行的内容符合合同约定才有权收取全额物业费，但从小区几百户业主拒交的行为来看，被上诉人的不作为和失职引起了群众的公愤，故根据司法解释和民法的公平原则，应当依法减免物业费。被上诉人信阳永泰物业服务有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。一、被上诉人已经履行了物业服务的义务，上诉人应当全额支付物业费。被上诉人在原审已经向法院提交了相关证据证明被上诉人已经履行了物业服务的义务。原审中，被上诉人提交了物业公司在小区提供服务的部分图片，包含监控、安保、绿化、垃圾清运，向开发商及房管中心反映房屋漏水情况、修复报告以及解决方案等相关证据，足以证明物业公司已经尽到了物业服务的义务。1、上诉人居住的小区自2008年交房之初，小区的监控分布就比较少，物业公司进驻之后，为保障小区业主的人身及财产安全，在小区加装了部分监控设施，也在日常工作中对设施设备进行维护。门岗处也有保安进行正常的秩序维护，物业公司己经尽到了相关义务。2、因小区交付长达13年之久；随着经济的发展，小区机动车及非机动车辆日益增长。部分业主将车辆停放于消防通道，物业公司在发现之后积极与业主沟通，制止业主停放。但物业公司无执法权。无权对乱停放的车辆进行实质性的处理。物业公司己经向执法部门上报相关情况，后续也会配合执法部分工作对相关问题进行处理。同时，需要说明的是，小区的环境不仅需要物业公司的日常管理与服务，也是需要业主来共同进行维护的。二、上诉人自2013年起至今，拖欠被上诉人近八年的物业费，的物业服务也是有成本的，除了人工成本，还有各项维修维护的支出也是需要靠业主缴纳物业费来支撑的。小区业主及作为物业服务的受益人，在物业公司实际提供服务的前提下，按照约定缴纳相关费用是其义务。物业公司在该小区提供物业服务是事实，上诉人长期逃避其支付物业费的义务，势必不利于小区的和谐，导致物业公司无法开展工作。物业公司的生存基于业主缴纳的物业费，物业服务的提供也基于此，若业主均以各种理由拒交物业费，势必会导致物业公司入不敷出，物业服务质量恶化，最终退出小区，导致小区陷入无人管理的混乱状态。因此，上诉人应当按时足额交纳物业费。物业服务是长期的、整体的、动态的，上诉人在小区服务长达十三年，一直在兢兢业业的履行物业服务的义务。小区的物业费标准相对较低，在如此低的收费标准下，物业公司己经在义务范围内尽到了最大的义务。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依法应当予以维持。信阳永泰物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的物业费4867.8元（截止到2020年12月31日）；2、判令被告支付从逾期之日起按照年利率15.4%的标准向原告支付滞纳金至物业费、滞纳金完全付清之日（暂计算截至2021年1月5日滞纳金2963.23元）；3、依法判令本案诉讼费由被告承一审法院认定事实：被告蔡保运购买淮滨花园小区一期7号楼2单元204房产一套，房屋总面积133平方米，2012年3月5日，原告信阳永泰物业有限公司（甲方）与蔡保运（乙方）签订《淮滨花园小区前期物业服务合同》，协议约定：前期物业服务时间是指从蔡保运接到售房单位开出的《房屋交接单》之日起至业主大会委托业主委员会与原告签订《物业服务合同》时止。物业费标准为住宅0.25元/平方米/月（2014年后改为0.4元/平方米/月）。自被告蔡保运入住以来，一直按照双方约定的金额缴纳物业服务费，但自从2013年1月起，被告一直未缴纳物业费，经原告多次催收仍不缴纳。合同签订后，原告提供了基本的物业服务，主要包括小区的日常垃圾清理、日常卫生打扫，向有关部门积极反映业主房屋漏水，道路积水情况等。另查明，截止到起诉之日，淮滨花园一期仍未成立业主委员会，消防通道不能正常使用，安保人员年纪较大。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为小区提供了绿化、安保等基本物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务，且被告对欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为住宅0.25元/平方米/月（2014年后改为0.4元/平方米/月），被告欠缴时间为2013年1月1日至2020年12月31日，被告应缴纳物业费为4867.8元，原告诉求被告缴纳4867.8元物业费存在事实和法律依据，故法院对原告要求被告缴纳4867.8元物业费的主张予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的诉求，因被告未按约支付物业管理费系不满原告的物业服务质量，并非恶意拖欠，且根据原、被告当庭陈述显示，原告的服务质量确有一定瑕疵，故法院对该项诉求，不予支持。关于被告辩称物业服务不到位、设施维护维修不及时、不完善等问题，原告已实际提供基本物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第九百四十四条之规定，判决：一、被告蔡保运于本判决生效之日起十日内给付原告信阳永泰物业服务有限公司拖欠物业费4867.8元；二、驳回信阳永泰物业服务有限公司其他诉讼请求。二审中，上诉人提供了2021年７月18日拍的16页照片和网上链接视频，以证明被上诉人未完全履行物业服务义务；另提供2021年６月３日被上诉人的服务公告，被上诉人决定于2021年９月３日退出物业服务。被上诉人提供10页照片以证明履行了物业服务义务。被上诉人对2021年６月３日的服务公告认可。二审其它查明事实与一审基本一致。", "footer": "审判长胡晓峰审判员徐宏审判员邰本海二〇二一年八月十三日法官助理李艺璇书记员许哲瑞", "header": "河南省信阳市中级人民法院民事判决书（2021）豫15民终3060号上诉人（原审被告）：蔡保运，男，汉族，1971年8月22日生，户籍地：河南省淮滨县，现居住河南省淮滨县。委托诉讼代理人：胡睿，河南豫金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：信阳永泰物业服务有限公司，住所地：河南省信阳市浉河区工业路331号，实际办公地址：河南省淮滨县北城淮滨花园小区。统一社会信用代码：91411500MA404K6Q1T。法定代表人：李培涵。委托诉讼代理人：韩艳鸽，河南豫龙律师事务所律师。上诉人蔡保运因与被上诉人信阳永泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省淮滨县人民法院（2021）豫1527民初863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人胡睿，被上诉人的委托诉讼代理人韩艳鸽参加了诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "本院依照《中华人民共和国民法典》第五百九十二条、第九百三十七条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持河南省淮滨县人民法院（2021）豫1527民初863号民事判决第二项即“驳回信阳永泰物业服务有限公司其他诉讼请求”。二、变更河南省淮滨县人民法院（2021）豫1527民初863号民事判决第一项为：蔡保运于判决生效之日起十日内给付信阳永泰物业服务有限公司拖欠物业费2920.68元。一审案件受理费25元由被上诉人信阳永泰物业服务有限公司负担，二审案件受理费50元由上诉人蔡保运负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告支付拖欠的物业费4867.8元（截止到2020年12月31日）", "judgment": [ "fully supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判令被告支付从逾期之日起按照年利率15.4%的标准向原告支付滞纳金至物业费、滞纳金完全付清之日（暂计算截至2021年1月5日滞纳金2963.23元）", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] }, { "claim": "依法判令本案诉讼费由被告承担", "judgment": [ "fully supported", "not supported" ] } ]	[ { "article": "第五百九十二条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第九百三十七条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第九百四十二条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第九百四十三条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第九百四十四条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,721	{ "claim": "原告李华兰向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付原告家具损失及地面、墙面修复费用13000元;2.请求被告支付原告从2021年9月23日起至判决之日止同等面积同地段市场房屋租赁损失费用24000元;3.请求被告停止收取房屋内部受损期间的物业管理费用。", "court_view": "本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告长城物业重庆分公司是依法成立的物业服务企业，原告李华兰系业主。被告长城物业重庆分公司与业委会签订的《重庆市巴南区龙洲湾16号物业服务合同》符合法律规定，系有效合同，对被告长城物业重庆分公司、原告李华兰均具有约束力。原、被告双方应依法按约履行合同义务。物业服务合同约定，被告至少半年须对本小区范围内公共场所、房屋共用部位的排水管道（井）、污水管道（井）、化粪池进行疏通整改，保持管网及化粪池的畅通。被告虽然提供了《生化池清掏与管道疏通合同》《化粪池清掏服务合同》、照片以及疏通记录等证据，但是根据清掏的照片以及疏通记录等均不能反映出被告对案涉房屋所在楼栋的排污管道与生化池按期进行了清掏。为此，被告怠于履行疏浚排污管道以及清掏生化池的义务，致使排污管道堵塞后污水倒灌至案涉房屋造成原告财产损害，应当承担相应的责任。被告辩称系业主使用不当以及老化等原因致使排污管道堵塞，但是没有提供相应的证据予以证明，故本院不予采纳。关于原告具体损失的问题。原告主张污水倒灌造成大板桌、办公桌、沙发与地毯等损坏要求折价赔偿，并提供了照片作为证据。本院认为，根据本案污水倒灌的实际情况，本院对地毯损坏需要赔偿，酌情支持500元。依照原告提供的证据，尚不能证明大板桌、办公桌与沙发等家具因污水倒灌损坏达到更换的程度，故本院对原告诉请被告赔偿上述财产的费用，不予支持。原告主张墙壁受浸泡、楼板顶/墙面浸水发泡以及厕所地面、便槽、墙面瓷砖等损毁的修复费用，但是原告尚未实际进行修复，修复费用尚未产生，故对修复费用本院也不予支持。污水倒灌后，原告雇请工人进行清洁，并产生了清洁费200元，故本院对该部分清洁费予以支持。关于租金损失的问题。原告没有提供租赁房屋用于居住的证据，租金损失并未实际产生，本院对该损失不予支持。关于物业费用的问题。（2023）渝0113民初929号民事判决书已经就原被告的物业费进行了处理，减免了部分物业服务费用，故本院对原告的该项诉请，不予支持。", "fact_description": "事实和理由：2018年2月1日，长城物业重庆分公司与城南未来一期业委会签订《重庆市巴南区龙洲大道16号城南未来一期项目物业服务合同》约定，为城南未来一期提供物业服务。原告是城南未来一期2幢1单元1-2房屋的所有人。2021年9月23日，原告亲属王平到房屋取东西，发现因所住楼幢污水管道堵塞，污水倒溢原告房屋内，造成地面物品及墙面毁损。被告派维修工将原告厕所墙砖及便槽打烂，对下水管道进行了简单疏通，清洁工对房屋内简单进行了清污处理。原告另行支付200元雇请工人进行清洁，房屋仍臭气熏天，味道难以消除。2021年11月13日、次月4日，污水管道再次堵塞，造成粪水倒灌至案涉房屋。污水倒灌造成案涉房屋内的大板桌、办公桌、沙发与地毯损坏，损失金额分别为2500元、4000元、2000元与1000元，计9500元。墙壁受浸泡、楼板顶/墙面浸水发泡、清洁消毒修复费以及厕所地面、便槽、墙面瓷砖损毁等，产生修复等费用分别为1000元、1000元、500元与1000元，计3500元。原告请求被告赔偿未果，遂起诉至法院诉请如上。被告长城物业重庆分公司辩称，被告已经按照约定履行了清掏义务。管道堵塞的原因系业主使用不当致使大量纸巾杂物等流入污水管，且管道使用年份久远，需要使用大修基金修复，而原告不同意使用大修基金，造成未能及时修复。本院经审理认定事实如下：被告长城物业是经营物业管理的企业。原告李华兰系重庆市巴南区龙洲大道16号2栋1单元1-2号住宅的业主，涉案房屋建筑面积为42.04平方米。2018年2月1日，被告长城物业（乙方）与重庆市巴南区龙洲湾街道城南未来一期业主委员会（甲方）签订《重庆市巴南区龙洲湾16号物业服务合同》约定，物业服务质量，乙方对本项目实施物业服务并提供综合服务，服务质量应按照物业管理一级企业的标准执行；物业服务收费标准，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下，花园洋房1.5元/月/平方米、商业物业4.5元/月·平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务，逾期缴纳的，对违约人承担相应的责任；乙方定期（至少半年一次）须对本小区范围内公共场所、房屋共用部位的排水管道（井）、污水管道（井）、化粪池进行疏通整改，保持管网及化粪池的畅通；本项目服务合同期限为3年，自2018年2月1日至2021年1月31日止，等等。合同履行中，被告长城物业重庆分公司为原告李华兰在内的小区业主提供了基本的物业服务；原告自2019年1月1日起未交纳物业服务费。被告与案外人诺顺立通（重庆）环保科技有限公司签订《生化池清掏与管道疏通合同》，原告委托诺顺立通（重庆）环保科技有限公司进行生化池清掏与管道疏通，合同期限为2020年2月28日至2021年3月1日，服务费用为3249.99元，等等。被告与案外人重庆市康绿环境服务有限公司签订《化粪池清掏服务合同》，合同期限为2021年6月1日至2022年12月31日，服务费用17160元。重庆市康绿环境服务有限公司于2021年11月23日对案涉小区化粪池进行了清理，于2021年12月15日对污水井进行了疏浚。2021年9月23日，因城南未来小2栋1单元污水主管道堵塞，污水倒灌至案涉房屋，粪便污水通过蹲便器反流至卫生间、客厅等，客厅地毯等被浸泡损坏。被告安排工作人员进行了疏通。原告雇请清洁工进行卫生清洁，并支付了200元费用。2021年11月13日以及次月9日，粪便污水在次倒灌至案涉房屋。另查明，原告未交纳2019年1月1日至2022年9月30日期间的物业服务费9587.7元，被告向本院起诉，本院于2023年3月10日作出（2023）渝0113民初929号民事判决书，认为被告未能履行物业服务职责，违反物业服务合同相关规定，酌情减免部分物业服务费用，判决被告承担7670.16元物业服务费。以上事实由当事人的陈述以及提交的产权证书、照片、损失清单、化粪池委托清掏服务合同、疏浚验收表与相应照片、微信聊天记录、判决书、生化池清掏与管道疏通服务合同、化粪池清掏补充协议、工作照片与发票等证据，足以认定。", "footer": "独任审判员黄平二〇二三年六月十三日法官助理马剑伟书记员龚秋云-1-", "header": "重庆市巴南区人民法院民事判决书(2022)渝0113民初23294号原告:李华兰，女，1975年2月28日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：王朝祥（李华兰之夫），男，1971年10月24日出生，汉族，住重庆市开州区。被告:长城物业集团股份有限公司重庆分公司，住所地重庆市江北区金渝大道153号8幢17-办公12，统一社会信用代码915001125567784321。法定代表人：丛杰，总经理。委托诉讼代理人：温小东，重庆渝创律师事务所律师。原告李华兰与被告长城物业集团股份有限公司重庆分公司（以下简称长城物业重庆分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2022年10月20日立案后，依法适用简易程序进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序后公开开庭进行了审理。原告李华兰的委托诉讼代理人王朝祥、被告长城物业重庆分公司的委托诉讼代理人温小东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "为此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四条、第九百四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决如下：一、被告长城物业集团股份有限公司重庆分公司于本判决生效后十日内支付原告李华兰700元；二、驳回原告李华兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费726元，由被告长城物业集团股份有限公司重庆分公司负担，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。" }	{ "claim": "上诉人上诉请求：支持其损失赔偿请求。", "court_view": "本院认为，该楼房下水道堵塞反水情况反复，证明物业清理维修义务未完成，导致业主财产受损，故被上诉人应承担赔偿责任。根据照片可以看出，漏水造成的损害比较严重，装修公司的维修费用应予以采信。该装修公司出具的家具损失市场询价和照片反映的损害程度吻合，家具价格无异常，可以采信。但支持金额以原告一审诉讼请求为限。由于上诉人认可该房屋用于自己办公，偶尔去一下。因此，上诉人租房的必要性不高，本院对租房损失不予支持。综上所述，李华兰的上诉请求部分成立，予以支持。本院依据二审中的新证据对一审予以改判。", "fact_description": "事实与理由：对方侵权责任成立，上诉人二审中举出维修费用、家具损失、租金，应予以支持。被上诉人不同意上诉人的意见，认为不应当承担责任。原告李华兰向一审法院提出诉讼请求：1.请求被告支付原告家具损失及地面、墙面修复费用13000元;2.请求被告支付原告从2021年9月23日起至判决之日止同等面积同地段市场房屋租赁损失费用24000元;3.请求被告停止收取房屋内部受损期间的物业管理费用。一审法院经审理认定事实如下：被告长城物业是经营物业管理的企业。原告李华兰系重庆市巴南区龙洲大道16号2栋1单元1-X号住宅的业主，涉案房屋建筑面积为42.04平方米。2018年2月1日，被告长城物业（乙方）与重庆市巴南区龙洲湾街道城南未来一期业主委员会（甲方）签订《重庆市巴南区龙洲湾16号物业服务合同》约定，物业服务质量，乙方对本项目实施物业服务并提供综合服务，服务质量应按照物业管理一级企业的标准执行；物业服务收费标准，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下，花园洋房1.5元/月/平方米、商业物业4.5元/月·平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务，逾期缴纳的，对违约人承担相应的责任；乙方定期（至少半年一次）须对本小区范围内公共场所、房屋共用部位的排水管道（井）、污水管道（井）、化粪池进行疏通整改，保持管网及化粪池的畅通；本项目服务合同期限为3年，自2018年2月1日至2021年1月31日止，等等。合同履行中，被告长城物业重庆分公司为原告李华兰在内的小区业主提供了基本的物业服务；原告自2019年1月1日起未交纳物业服务费。被告与案外人诺顺立通（重庆）环保科技有限公司签订《生化池清掏与管道疏通合同》，原告委托诺顺立通（重庆）环保科技有限公司进行生化池清掏与管道疏通，合同期限为2020年2月28日至2021年3月1日，服务费用为3249.99元，等等。被告与案外人重庆市康绿环境服务有限公司签订《化粪池清掏服务合同》，合同期限为2021年6月1日至2022年12月31日，服务费用17160元。重庆市康绿环境服务有限公司于2021年11月23日对案涉小区化粪池进行了清理，于2021年12月15日对污水井进行了疏浚。2021年9月23日，因城南未来小2栋1单元污水主管道堵塞，污水倒灌至案涉房屋，粪便污水通过蹲便器反流至卫生间、客厅等，客厅地毯等被浸泡损坏。被告安排工作人员进行了疏通。原告雇请清洁工进行卫生清洁，并支付了200元费用。2021年11月13日以及次月9日，粪便污水在次倒灌至案涉房屋。另查明，原告未交纳2019年1月1日至2022年9月30日期间的物业服务费9587.7元，被告向一审法院起诉，一审法院于2023年3月10日作出（2023）渝0113民初929号民事判决书，认为被告未能履行物业服务职责，违反物业服务合同相关规定，酌情减免部分物业服务费用，判决被告承担7670.16元物业服务费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。被告长城物业重庆分公司是依法成立的物业服务企业，原告李华兰系业主。被告长城物业重庆分公司与业委会签订的《重庆市巴南区龙洲湾16号物业服务合同》符合法律规定，系有效合同，对被告长城物业重庆分公司、原告李华兰均具有约束力。原、被告双方应依法按约履行合同义务。物业服务合同约定，被告至少半年须对本小区范围内公共场所、房屋共用部位的排水管道（井）、污水管道（井）、化粪池进行疏通整改，保持管网及化粪池的畅通。被告虽然提供了《生化池清掏与管道疏通合同》《化粪池清掏服务合同》、照片以及疏通记录等证据，但是根据清掏的照片以及疏通记录等均不能反映出被告对案涉房屋所在楼栋的排污管道与生化池按期进行了清掏。为此，被告怠于履行疏浚排污管道以及清掏生化池的义务，致使排污管道堵塞后污水倒灌至案涉房屋造成原告财产损害，应当承担相应的责任。被告辩称系业主使用不当以及老化等原因致使排污管道堵塞，但是没有提供相应的证据予以证明，故一审法院不予采纳。关于原告具体损失的问题。原告主张污水倒灌造成大板桌、办公桌、沙发与地毯等损坏要求折价赔偿，并提供了照片作为证据。一审法院认为，根据本案污水倒灌的实际情况，一审法院对地毯损坏需要赔偿，酌情支持500元。依照原告提供的证据，尚不能证明大板桌、办公桌与沙发等家具因污水倒灌损坏达到更换的程度，故一审法院对原告诉请被告赔偿上述财产的费用，不予支持。原告主张墙壁受浸泡、楼板顶/墙面浸水发泡以及厕所地面、便槽、墙面瓷砖等损毁的修复费用，但是原告尚未实际进行修复，修复费用尚未产生，故对修复费用一审法院也不予支持。污水倒灌后，原告雇请工人进行清洁，并产生了清洁费200元，故一审法院对该部分清洁费予以支持。关于租金损失的问题。原告没有提供租赁房屋用于居住的证据，租金损失并未实际产生，一审法院对该损失不予支持。关于物业费用的问题。（2023）渝0113民初929号民事判决书已经就原被告的物业费进行了处理，减免了部分物业服务费用，故一审法院对原告的该项诉请，不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四条、第九百四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，一审判决如下：一、被告长城物业集团股份有限公司重庆分公司于本判决生效后十日内支付原告李华兰700元；二、驳回原告李华兰的其他诉讼请求。案件受理费726元，由被告长城物业集团股份有限公司重庆分公司负担，应于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳，逾期一审法院依法强制执行。二审中，上诉人提交重庆天一世家装饰有限公司出具的维修清单及费用发票，共计9927.14元。该公司出具家具损失市场询价清单，无法使用的家具损失共10582.22元。上诉人举出房屋租赁合同和付款凭据1万元。审理中查明，该房屋反水已经有三次，每次间隔一个月左右。该房屋用于上诉人自己办公，偶尔去一下。二审查明的其余事实与一审法院查明的事实相同。", "footer": "审判长胡智勇审判员段晓玲审判员宋扬二〇二三年九月十五日法官助理万前程书记员张远馨-1-", "header": "重庆市第五中级人民法院民事判决书(2023)渝05民终8156号上诉人（原审原告）:李华兰，女，1975年2月28日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：王朝祥（李华兰之夫），男，1971年10月24日出生，汉族，住重庆市开州区。被上诉人（原审被告）:长城物业集团股份有限公司重庆分公司，住所地重庆市江北区金渝大道153号8幢17-办公12，统一社会信用代码915001125567784321。法定代表人：丛杰，总经理。委托诉讼代理人：温小东，重庆渝创律师事务所律师。上诉人李华兰因与被上诉人长城物业集团股份有限公司重庆分公司（以下简称长城物业重庆分公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2022)渝0113民初23294号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法审理了本案。本案现已审理终结。", "judgment": "《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四条、第九百四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销重庆市巴南区人民法院(2022)渝0113民初23294号民事判决；二、被告长城物业集团股份有限公司重庆分公司于本判决生效后十日内支付原告李华兰13000元；三、驳回原告李华兰的其他诉讼请求。一审案件受理费726元，二审案件受理费725元，均由被告长城物业集团股份有限公司重庆分公司负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "请求被告支付原告家具损失及地面、墙面修复费用13000元", "judgment": [ "partially supported", "fully supported" ] }, { "claim": "请求被告支付原告从2021年9月23日起至判决之日止同等面积同地段市场房屋租赁损失费用24000元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "请求被告停止收取房屋内部受损期间的物业管理费用", "judgment": 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8,722	{ "claim": "原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费4867.8元（截止到2020年12月31日）；2、判令被告支付从逾期之日起按照年利率15.4%的标准向原告支付滞纳金至物业费、滞纳金完全付清之日（暂计算截至2021年1月5日滞纳金2963.23元）；3、依法判令本案诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为小区提供了绿化、安保等基本物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务，且被告对欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为住宅0.25元/平方米/月（2014年后改为0.4元/平方米/月），被告欠缴时间为2013年1月1日至2020年12月31日，被告应缴纳物业费为4867.8元，原告诉求被告缴纳4867.8元物业费存在事实和法律依据，故本院对原告要求被告缴纳4867.8元物业费的主张予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的诉求，本院认为，因被告未按约支付物业管理费系不满原告的物业服务质量，并非恶意拖欠，且根据原、被告当庭陈述显示，原告的服务质量确有一定瑕疵，故本院对该项诉求，不予支持。关于被告辩称物业服务不到位、设施维护维修不及时、不完善等问题，本院认为，原告已实际提供基本物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。", "fact_description": "事实与理由：2012年3月6日，原告与被告签订前期物业服务合同，被告张伟是淮滨花园小区一期7号楼2单元504房屋业主，房屋总面积133平方米，合同第七条约定：“一、物业服务费由甲方按0.25元/平方米每月向业主（或交费义务人）收取。二、如政府发布的指导价有调整，上述价格随之调整。三、缴纳费用时间：每月1-5日前缴纳下个月的物业服务费。”2014年淮滨县物价管理办公室审核淮滨花园物业管理服务费：住宅0.4元/平方米/月。合同第十一条第四项约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金。自被告入住以来，被告一直按照双方约定的金额缴纳物业服务费，但自从2013年1月1日起至今，被告一直拒不缴纳物业费，经原告多次催收仍不缴纳。综上，被告拖欠物业费的行为构成违约，为此特诉至法院。被告代理人孙启云、蔡保运辩称，物业服务存在瑕疵，公共区域养护不到位，房屋漏水物业也不管，门岗上只有一个年纪大的人做保安，楼梯间大部分都是在自己清理，车辆乱停乱放，物业占用消防通道，门岗出租的费用没有公布给业主知晓，小区环境差，积水很深，垃圾到处都是，车辆被盗后找物业不理睬，存在安全隐患。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、前期物业服务合同、淮滨县价格收费备案表，催缴通知书；2、监控、安保、绿化说明、监控图片，绿化图片，垃圾清运图片，向开发商反映房屋漏水及道理积水的情况、向房管中心反映房屋漏水修复的报告以及解决方案，物业收入及开支情况说明。证明物业提供安保、绿化、清洁等基本服务，被告拖欠物业费导致原告服务受到影响。3、原告的诉求清单等。被告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据；照片若干张、U盘一个。为查明案件事实，本院依法调取了相关证据：小区照片若干张、证人王某、王新证言。经审理查明：被告张伟购买淮滨花园小区一期7号楼2单元504房产一套，房屋总面积133平方米，2012年3月6日，原告信阳永泰物业有限公司（甲方）与张伟（乙方）签订《淮滨花园小区前期物业服务合同》，协议约定：前期物业服务时间是指从张伟接到售房单位开出的《房屋交接单》之日起至业主大会委托业主委员会与原告签订《物业服务合同》时止。物业费标准为住宅0.25元/平方米/月（2014年后改为0.4元/平方米/月）。自被告张伟入住以来，一直按照双方约定的金额缴纳物业服务费，但自从2013年1月起，被告一直未缴纳物业费，经原告多次催收仍不缴纳。合同签订后，原告提供了基本的物业服务，主要包括小区的日常垃圾清理、日常卫生打扫，向有关部门积极反映业主房屋漏水，道路积水情况等。另查明，截止到起诉之日，淮滨花园一期仍未成立业主委员会，消防通道不能正常使用，安保人员年纪较大。以上查明事实，有原被告双方提交证据、本院依职权调取的证据、记录在本案庭审笔录在卷佐证。", "footer": "审判员李丹二〇二一年五月二十一日书记员柳兆运", "header": "河南省淮滨县人民法院民事判决书(2021）豫1527民初858号原告：信阳永泰物业服务有限公司，住所地：河南省信阳市浉河区工业路331号，实际办公地址：河南省淮滨县北城淮滨花园小区。统一社会信用代码：91411500MA404K6Q1T。法定代表人：李培涵。委托代理人：王新，系信阳永泰物业服务有限公司工作人员，代理权限：特别授权。委托代理人：张洪乾，河南全为律师事务所律师。代理权限：一般授权。被告：张伟，男，汉族，1979年11月26日生，户籍地：河南省淮滨县，现居住河南省淮滨县。委托代理人：孙启云、蔡保运，均系本案被告。原告信阳永泰物业服务有限公司诉被告张伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员李丹适用简易程序，于2021年3月26日公开开庭审理，原告委托代理人王**新、张洪乾，被告代理人孙启云、蔡保运均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告张伟于本判决生效之日起十日内给付原告信阳永泰物业服务有限公司拖欠物业费4867.8元；二、驳回信阳永泰物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。" }	{ "claim": "上诉人张伟上诉请求：1、依法撤销原判,发回重审或改判上诉人只交50%的物业费且免交2018年9月5日之前的物业费;2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。", "court_view": "本院认为，双方签订的《前期物业服务合同》，合法有效。被上诉人应该依合同约定提供物业服务，上诉人应当依合同约定支付物业费。从上诉人提供的照片和网上链接视频看，上诉人所在的淮滨花园小区物业管理混乱，消防通道被占用，饭店后门外接大量排气管，电线和变压器乱拉、乱放，存在一定的安全隐患，同时楼道间小广告横行，垃圾桶脏、破、旧，绿化带杂草丛生，路边堆积的废弃建筑材料无人认领，废弃物品、生活垃圾乱丢乱堆现象严重。下水道管道堵塞，造成小区单元楼地下室积水。被上诉人在2018年9月5日的告示中亦认可内部管理不善，责任完全在自己公司等内容，故被上诉人未完全尽到合同义务；一审法院对此认定有误，二审予以纠正。同时，上诉人多年未交纳物业费，亦违反了合同义务；考虑到双方均有违反合同义务行为，无法确定哪方先违反合同义务，被上诉人多年来毕竟提供了一定的物业服务，小区的物业费标准相对较低等各方面因素情况下，本院酌定上诉人向被上诉人交纳一审判决确定的未交纳物业费的60％。综上所述，张伟的上诉请求部分成立。", "fact_description": "事实与理由:原审查明的事实不清,适用法律错误,导致本案判决严重错误。一、被上诉人物业服务期间不作为、严重失职,上诉人在一审提交的证据足以证实,然一审法院对上诉人提交的证据熟视无睹,认定被上诉人按合同约定提供了物业管理和服务系严重的事实审理错误。1、安保服务是物业服务最基础的一项,被上诉人在服务期间严重失职,导致小区门卫常年只有一位年纪大的人把守(有时甚至没有人把守),外来人员、小偷随意进出小区,导致小区里不少业主丢失车辆、家中被盗的事情不断发生,常年查看不到保安在小区内巡查,小区监控也是残缺不堪,如此的服务方式让小区业主的居住环境存在极大的不安全因素,被上诉人的服务严重违背了《前期物业合同》第四条第七项的规定。2、小区消防存在极大安全隐患,首先因保安人员的严重缺乏导致小区车辆管理混乱,乱停乱放占用消防通道,被上诉人却从来不监管,严重违背合同第四条第八项之规定;其次,消防设施设备常年不检查、不更换,严重违背合同第四条第九项之规定。如此失职服务的方式置全体业主的人身安全于不顾,然而这种状态却已经形成了常态,如何让业主放心的交纳物业费?3、合同第四条第四项约定小区共用设施的日常维修养护内容，其中化粪池清理这一项被上诉人从未进行处理过，小区建成至今数十年，被上诉人连这最基本的一项服务都没有达到，谁还愿意交物业费？更不要提条款约定的道路、车棚等项目的养护了，被上诉人系严重违约。4、合同第四条第六项约定的公共环境卫生的清洁也是极其差劲，小区的垃圾箱因上诉人常年不及时清理导致垃圾堆积成山，夏天的时候更是苍蝇横飞、恶臭不断，业主们多次对被上诉人进行劝说，然被上诉人仍旧无动于衷，如此恶劣的态度让业主们极度不满，被上诉人不作为和失职的行为远远不止于此，小区上千户业主，有60％以上的业主都不愿意交物业费，其中缘由可想而知，一审中上诉人提交了相关证据，但一审法院却熟视无睹依旧认定“被上诉人按合同约定提供了绿化、安保等基本服务”系严重认定错误，2018年9月5日由被上诉人单方发出的告示中也自认了内部管理不善、业主不交费的责任全在公司身上的内容，这充分印证了上诉人的主张，故一审法院查明的事实严重不清，导致判决错误，应当予以纠正。二、被上诉人提供的不符合同约定的服务，属于严重的违约行为，一审判决要求上诉人全额交纳物业费无事实和法律依据，物业费应当依法予以减免50%（其中2018年9月5日之前的物业费免交）。因被上诉人在2018年9月5日发出的告示也承认自己在此之前完全没尽责，且表示从即日起再开始征收物业费，故在此之前的物业费应当予以免交。业主们也是看到被上诉人的告示后才愿意给其一次改过自新的机会，愿意继续接受其服务，但被上诉人依旧是故技重演，为小区服务的质量没有任何改善，故在此期间的物业费应当只需交50％符合公平原则。综上所述，只有被上诉人履行的内容符合合同约定才有权收取全额物业费，但从小区几百户业主拒交的行为来看，被上诉人的不作为和失职引起了群众的公愤，故根据司法解释和民法的公平原则，应当依法减免物业费。被上诉人信阳永泰物业服务有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。一、被上诉人已经履行了物业服务的义务，上诉人应当全额支付物业费。被上诉人在原审已经向法院提交了相关证据证明被上诉人已经履行了物业服务的义务。原审中，被上诉人提交了物业公司在小区提供服务的部分图片，包含监控、安保、绿化、垃圾清运，向开发商及房管中心反映房屋漏水情况、修复报告以及解决方案等相关证据，足以证明物业公司已经尽到了物业服务的义务。1、上诉人居住的小区自2008年交房之初，小区的监控分布就比较少，物业公司进驻之后，为保障小区业主的人身及财产安全，在小区加装了部分监控设施，也在日常工作中对设施设备进行维护。门岗处也有保安进行正常的秩序维护，物业公司己经尽到了相关义务。2、因小区交付长达13年之久；随着经济的发展，小区机动车及非机动车辆日益增长。部分业主将车辆停放于消防通道，物业公司在发现之后积极与业主沟通，制止业主停放。但物业公司无执法权。无权对乱停放的车辆进行实质性的处理。物业公司己经向执法部门上报相关情况，后续也会配合执法部分工作对相关问题进行处理。同时，需要说明的是，小区的环境不仅需要物业公司的日常管理与服务，也是需要业主来共同进行维护的。二、上诉人自2013年起至今，拖欠被上诉人近八年的物业费，的物业服务也是有成本的，除了人工成本，还有各项维修维护的支出也是需要靠业主缴纳物业费来支撑的。小区业主及作为物业服务的受益人，在物业公司实际提供服务的前提下，按照约定缴纳相关费用是其义务。物业公司在该小区提供物业服务是事实，上诉人长期逃避其支付物业费的义务，势必不利于小区的和谐，导致物业公司无法开展工作。物业公司的生存基于业主缴纳的物业费，物业服务的提供也基于此，若业主均以各种理由拒交物业费，势必会导致物业公司入不敷出，物业服务质量恶化，最终退出小区，导致小区陷入无人管理的混乱状态。因此，上诉人应当按时足额交纳物业费。物业服务是长期的、整体的、动态的，上诉人在小区服务长达十三年，一直在兢兢业业的履行物业服务的义务。小区的物业费标准相对较低，在如此低的收费标准下，物业公司己经在义务范围内尽到了最大的义务。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依法应当予以维持。信阳永泰物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的物业费4867.8元（截止到2020年12月31日）；2、判令被告支付从逾期之日起按照年利率15.4％的标准向原告支付滞纳金至物业费、滞纳金完全付清之日（暂计算截至2021年1月5日滞纳金2647.96元）；3、依法判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告张伟购买淮滨花园小区一期7号楼2单元504房产一套，房屋总面积133平方米，2012年3月6日，原告信阳永泰物业有限公司（甲方）与张伟（乙方）签订《淮滨花园小区前期物业服务合同》，协议约定：前期物业服务时间是指从张伟接到售房单位开出的《房屋交接单》之日起至业主大会委托业主委员会与原告签订《物业服务合同》时止。物业费标准为住宅0.25元／平方米／月（2014年后改为0.4元／平方米／月）。自被告张伟入住以来，一直按照双方约定的金额缴纳物业服务费，但自从2013年1月起，被告一直未缴纳物业费，经原告多次催收仍不缴纳。合同签订后，原告提供了基本的物业服务，主要包括小区的日常垃圾清理、日常卫生打扫，向有关部门积极反映业主房屋漏水，道路积水情况等。另查明，截止到起诉之日，淮滨花园一期仍未成立业主委员会，消防通道不能正常使用，安保人员年纪较大。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为小区提供了绿化、安保等基本物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务，且被告对欠费事实无异议，故法院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为住宅0.25元／平方米／月（2014年后改为0.4元／平方米／月），被告欠缴时间为2013年1月1日至2020年12月31日，被告应缴纳物业费为4867.8元，原告诉求被告缴纳4867.8元物业费存在事实和法律依据，故法院对原告要求被告缴纳4867.8元物业费的主张予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的诉求，法院认为，因被告未按约支付物业管理费系不满原告的物业服务质量，并非恶意拖欠，且根据原、被告当庭陈述显示，原告的服务质量确有一定瑕疵，故法院对该项诉求，不予支持。关于被告辩称物业服务不到位、设施维护维修不及时、不完善等问题，法院认为，原告已实际提供基本物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告张伟于判决生效之日起十日内给付原告信阳永泰物业服务有限公司拖欠物业费4867.8元；二、驳回信阳永泰物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张伟承担。二审中，上诉人提供了2021年７月18日拍的16页照片和网上链接视频，以证明被上诉人未完全履行物业服务义务；另提供2021年６月３日被上诉人的服务公告，被上诉人决定于2021年９月３日退出物业服务。被上诉人提供10页照片以证明履行了物业服务义务。被上诉人对2021年６月３日的服务公告认可。二审其它查明事实与一审基本一致。", "footer": "审判长胡晓峰审判员徐宏审判员邰本海二〇二一年八月十三日法官助理李艺璇书记员许哲瑞", "header": "河南省信阳市中级人民法院民事判决书（2021）豫15民终3059号上诉人（原审被告）：张伟，男，汉族，1979年11月26日生，户籍地：河南省淮滨县，现居住河南省淮滨县。委托诉讼代理人：胡睿，河南豫金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：信阳永泰物业服务有限公司，住所地：河南省信阳市浉河区工业路331号，实际办公地址：河南省淮滨县北城淮滨花园小区。统一社会信用代码：91411500MA404K6Q1T。法定代表人：李培涵。委托诉讼代理人：韩艳鸽，河南豫龙律师事务所律师。上诉人张伟因与被上诉人信阳永泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省淮滨县人民法院（2021）豫1527民初858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人胡睿，被上诉人的委托诉讼代理人韩艳鸽参加了诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "本院依照《中华人民共和国民法典》第五百九十二条、第九百三十七条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持河南省淮滨县人民法院（2021）豫1527民初858号民事判决第二项即“驳回信阳永泰物业服务有限公司其他诉讼请求”。二、变更河南省淮滨县人民法院（2021）豫1527民初858号民事判决第一项为：张伟于判决生效之日起十日内给付信阳永泰物业服务有限公司拖欠物业费2920.68元。一审案件受理费25元由被上诉人信阳永泰物业服务有限公司负担，二审案件受理费50元由上诉人张伟负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告支付拖欠的物业费4867.8元（截止到2020年12月31日）", "judgment": [ "fully supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判令被告支付从逾期之日起按照年利率15.4%的标准向原告支付滞纳金至物业费、滞纳金完全付清之日（暂计算截至2021年1月5日滞纳金2963.23元）", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] }, { "claim": "依法判令本案诉讼费由被告承担", "judgment": [ "fully supported", "not supported" ] } ]	[ { "article": "第五百九十二条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第九百三十七条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第九百四十二条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第九百四十三条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第九百四十四条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,723	{ "claim": "原告建威公司向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付2017年7月24日至2020年7月31日物业管理费79408.8元；2.被告向原告支付逾期缴纳物业管理费滞纳金42643.1元；3.诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为:本案争议焦点如下：一、欧阳小清应否向建威公司支付物业服务费。《物业管理条例》第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”骏辉园项目《商品房预售许可证》显示骏辉园小区包括住宅134套及商场117套，涉案房屋虽为临街商铺，但性质上仍属于骏辉园小区范围。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。本案中，建威公司经小区业主投票被选聘为骏辉园小区物业服务企业，并为骏辉园小区提供物业管理服务，欧阳小清作为骏辉园小区涉案商铺业主，接受了建威物业公司提供的物业管理服务，有义务支付相应的物业服务费用。二、关于物业服务费的标准。根据查明的事实，骏辉园小区商铺业主并未参与小区选聘物业服务企业的投票，现有证据也不足以证明该小区选聘物业服务企业过程及建威公司的收费标准已对小区商铺业主进行公示或告知；从梅花居委会作出的《骏辉园选聘新物业公司投票简报》载明内容及其答复也显示该小区选聘物业服务企业时并未将商铺业主纳入投票范围内，因此，建威公司要求按其确立的收费标准以每月每平方米2元标准计算商铺物业服务费依据不足，本院参照小区住宅物业服务费收费标准，确定按0.8元/平方米/月计算涉案商铺物业服务费。经计算，涉案18间涉案商铺每月应付物业费为876.08元（1095.1平方米×0.8元/平方米/月），对建威公司要求欧阳小清支付2017年7月24日至2020年7月31日期间的物业服务费31766.7元（876.08元×36.26个月）部分的诉讼请求，予以支持；对超出部分，不予支持。关于滞纳金。因双方并未就物业服务费的收费时间、标准和违约责任进行约定，建威物业公司要求欧阳小清支付滞纳金，理据不足。且欧阳小清与建威物业公司在物业是否属于物业管理范围等问题上一直存在较大争议，属于事出有因，故对建威物业公司要求欧阳小清支付滞纳金的主张，不予支持。", "fact_description": "事实与理由：原告通过居委会组织业主投票选取物业管理公司，从2015年11月1日开始对广州市花都区新华街玫瑰路15号骏辉园小区的住户及商铺提供物业管理服务，原告进驻小区管理前对物业管理费标准进行了公示告知，商铺按2元/平方米收取物业管理费。被告是骏辉园小区29号、31号、32号、33号、34号、35号、36号、37号、38号、39号、41号、42号、43号、44号、45号、46号、47号、48号共18间商铺的业主。被告从2015年11月1日起一直拖欠物业管理费，经原告多次催讨均未缴纳。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告欧阳小清辩称，请求驳回原告的诉讼请求。第一，原告的主体不适格。首先，骏辉园小区没有成立业主委员会，被告从收楼之日起即自行聘请专人管理涉案商铺。其次，被告没有委托过原告对涉案商铺进行过管理，原告主张“通过居委会组织业主投票选取物业管理公司，对骏辉园小区的住户及商铺提供物业管理服务”没有事实依据。《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域的业主决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。《广州市物业管理暂行办法》第十一条规定，建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府应当根据《广东省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域，并按照本办法第十二条至第十五条的规定向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。《广东省物业管理条例》第七条规定，旧城区等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。根据上述法律规定，结合本案证据《投票简报》《商品房预售许可证》可以确定，骏辉园小区的物业管理公司系由小区134户住宅业主选聘，管理区域为骏辉园的小区住宅范围。被告作为部分商铺的业主，既没有参与过选聘物管公司的投票，事后也没有同意将商铺纳入物业管理区域内，加上原告多年来也没有与被告签订过任何委托合同、原告没有对涉案商铺进行过任何的事实管理，所以原告的起诉没有事实依据，原告基于其主观方面因素自行扩大了骏辉园小区物业管理区域的范围，已经违反上述法律规定。第二，原告陈述的事实有误。被告没有与原告建立过物业服务委托合同，事实上没有接受过原告提供的任何物业服务。原告在起诉状中表述：“进驻小区管理前对物业管理费标准进行了公示告知”、“被告从2015年11月1日起拖欠物管费，经原告多次催讨未缴纳”等情况与事实不符。本案中，原告与被告从来没有形成过委托物业管理服务的关系，原告有何权利自行制定商铺的物业管理收费标准？涉案商铺处于临街位置，商铺业主及租户平时并不出入小区，也没有使用过小区内的共用设施。原告是否进行了所谓的公示告知，公示时间是否为2015年11月，被告无从查实。但鉴于原告单方面作出的公示并不影响商铺业主、租户对商铺实行自行管理的决定，被告认为：原告无权向商铺业主收取任何的物业管理费用。理由如下：一、《公告》中原告单方面作出的有关投入承诺、安全管理、清洁卫生、绿化养护、公用设施设备维护等内容全部是针对住宅用户而作出，被告不是住宅业主，所以被告没有义务去监督原告管理方面是否存在问题，被告没有享受过原告为管理商铺物业而作出的服务，自然也没有必要向原告缴纳小区管理服务费用。二、被告在2015年至今都有聘请专人对涉案商铺进行管理，商铺的卫生保洁由市政环卫部门负责，安防监控由租户自费安装，化粪池等共有设施由业主付费进行高压疏通，为此，被告支出了大量的管理成本。反观原告，其仅仅在起诉前（2020年7月10日）在商铺门外张贴了一份催缴通知书，就想单方面向被告收取高额物业服务费，原告此等行径，无异于拦路抢劫。三、原告发出《服务费催缴通知书》所表述的“双方签署《物业管理委托合同》”的事实纯属子虚乌有。假如原告要求被告缴纳物业管理费，可以向被告提供相应的企业备案手续、等级资质、收费资质及服务内容等资料，待被告同意后，双方协商一致再签署相关合同，从而按照约定履行相关的权利义务，但原告并无履行上述的任何程序，也没有与被告达成任何的合意。第三，原告提交的证据表明，其对骏辉园部分商铺提供的物业管理服务的时间为2019年之后，而且相关证据涉嫌伪造。承前所述，涉案商铺一直由被告与商铺租户自行管理，原告没有对商铺提供过任何的物业管理服务，也没有承担过相应的物业维护责任，所以被告此前不缴纳物业服务费，原告也没有意见。原告首次向被告提出要收取商铺物业服务费请求的时间是在2019年间。关于原告所主张的为小区商铺巡逻签到、为小区商铺维修漏水、为小区商铺处理水管堵塞、抽化粪池等等事实，经被告调查后，发现相关照片的拍摄时间均在2019年间，也就是原告首次向被告提出要收取商铺物业服务费的请求之后。本院经审理认定事实如下：涉案商铺系广州市花都区新华街玫瑰路15号29号（建筑面积35.2平方米）、31号（建筑面积95.56平方米）、32号（建筑面积23.21平方米）、33号（建筑面积95.56平方米）、34号（建筑面积29.84平方米）、35号（建筑面积95.56平方米）、36号（建筑面积23.21平方米）、37号（建筑面积95.56平方米）、38号（建筑面积29.84平方米）、39号（建筑面积109.41平方米）、41号（建筑面积109.41平方米）、42号（建筑面积29.84平方米）、43号（建筑面积81.34平方米）、44号（建筑面积23.21平方米）、45号（建筑面积81.34平方米）、46号（建筑面积55.99平方米）、47号（建筑面积35.2平方米）、48号（建筑面积45.82平方米）商铺，权属人均为欧阳小清。涉案商铺为临街商铺，商铺所属小区为骏辉园小区。自2015年11月1日起，建威公司正式进驻骏辉园小区提供物业管理服务，并按建筑面积每月每平方米0.8元的标准收取住宅的物业服务费。建威公司陈述其在进驻小区管理时，将收费标准公告在小区门口和物业管理处进行了张贴公示，并提供其作出的《公告》拟证明其主张。该公告显示落款时间为2015年11月，《公告》附件《骏辉园小区物业各项收费一览表》显示：物业管理服务费标准为住宅0.8元/建筑平方米/月、商铺2元/建筑平方米/月。2020年7月10日，建威公司在涉案商铺门口张贴《服务费催缴通知书》，要求欧阳小清在5天内支付2015年11月1日至2020年7月31日期间涉案商铺的物业服务费、滞纳金。另查明，根据欧阳小清提交的骏辉园小区《商品房预售许可证》显示，骏辉园小区含住宅共134套、商场共117套。庭审中，建威公司陈述该公司的负责人与刘显培（刘思妤的父亲，欧阳小清与刘思妤为母女关系）是朋友关系，刘显培是骏辉园小区的开发商之一，双方就涉案商铺物业服务费问题一直有协商；在2018年6月份，双方达成口头协议，确定2018年6月之前的物业服务费免交，之后开始缴纳，但欧阳小清一直没有履行口头协议，故建威公司提起本案诉讼。欧阳小清陈述，双方有协商，但未达成协议；协商时欧阳小清的意见是其无须支付2019年6月份之前的物业服务费，之后的物业服务费其要求按照与住宅用户同样的标准，按0.8元/平方米/月的标准支付，但建威公司不同意。2020年8月3日，广州市花都区住房和城乡建设局就刘显培提出的政府信息公开申请答复如下：骏辉园小区物业管理委托合同、物业管理中标情况文件信息，本行政机关在履行行政管理职能过程中未制作或获取；您申请公开的骏辉园小区业委会成立的手续及文件信息，不是本机关制作和保存的文件，依法不属于本机关公开。再查明，2015年8月24日，广州市花都区花城街梅花社区居民委员会（以下简称梅花居委会）作出《骏辉园选聘新物业公司投票简报》，载明，骏辉园小区选聘新物业公司根据相关法律规定，表决票由梅花居委会统一印制并加盖公章，采用书面意见形成进行选聘，现将投票结果公告如下：骏辉园可投总票数134票，其中已投76票，占可投票数56%。表决一（是否同意最高票数物业公司进驻管理）同意票数72票，占可投票数54%，伟华得票数17票，建威得票数26票，天程得票数17票，无表决15票。由得票数最高的建威公司进驻管理。本次投票结果公示期30天，时间从2015年8月24日至2015年9月23日，如业主在公示期内对自己的投票结果有异议，请业主携带本人身份证到梅花居委会查询本人投票情况。诉讼中，本院向梅花居委会发函对上述简报的发布及投票过程等情况进行调查。梅花居委会复函载明：1.《骏辉园选聘新物业公司投票简报》确实是由我居委出具并公示在小区可视范围内。2.上述《骏辉园选聘新物业公司投票简报》显示“骏辉园可投总票数134票”，该134票只是住宅业主，不包括商铺业主。3.在投票前，我居委已在小区可视范围内公告投票时间，在投票时也在业主群发动业主前往投票，在统计票数的时候，发现商铺业主无参与投票。4.骏辉园选聘物业时，有三家物业公司参与竞选，分别是天程物业、伟华物业、建威物业，在投票前为了让业主更了解这三家物业公司的资质和管理方案，三家公司的管理方案包括收费标准及标准内容都在小区宣传栏张贴公示，为期30天（2015年7月1日至2015年7月31日）。", "footer": "审判员陈耿俊二〇二一年一月十九日书记员王呈陈少颖", "header": "广东省广州市花都区人民法院民事判决书（2020）粤0114民初16947号原告：广州市建威物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街大华二路27号之六，统一社会信用代码91440114695173927C。法定代表人：朱广建，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤刚，广州市花都区新雅街法律服务所基层法律服务工作者。被告：欧阳小清，女，1964年10月23日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：江咏妤，广东都诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：何群，广东都诺律师事务所律师。原告广州市建威物业管理有限公司（以下简称建威公司）与被告欧阳小清物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告建威公司的委托诉讼代理人汤刚,被告欧阳小清的委托诉讼代理人江咏妤、何群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款，《物业管理条例》第三十三条的规定，判决如下：一、被告欧阳小清于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州市建威物业管理有限公司支付2017年7月24日至2020年7月31日期间的物业服务费31766.7元；二、驳回原告广州市建威物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1317元，由原告广州市建威物业管理有限公司负担974元，由被告欧阳小清负担343元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。" }	{ "claim": "建威公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判欧阳小清向建威公司支付2017年7月24日至2020年7月31日物业管理费79408.8元、逾期缴纳物业管理费滞纳金42643.1元，共计122051.9元；2.本案一审、二审全部诉讼费由欧阳小清承担。", "court_view": "本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，本案各方当事人争议事实均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点是为：欧阳小清应否向建威公司支付商铺的物业管理费，应以何标准计算。案涉骏辉园小区在前物业管理公司撤场后，小区所属居委会为了全体业主的共同利益，在街道办和住建局的指导下，主持选聘物业公司，公示公告投票时间、、地点和参与投标的三家物业公司的基本情况投标价格和服务内容。投票结束后，公示公告了投票情况和中标结果，并给予30天公示期，明示公示期内，业主可以提出异议。但是，案涉小区商铺业主没有参与投票，也没有在30天公示期内提出异议，视为其放弃自己的相关权利。尽管投票结果存在一定瑕疵，但是在小区物业管理处于空档期、小区卫生环境秩序需要维护管理的情况下，居委会为了全体业主的共同利益而采取的措施，程序基本合法，也保障了业主的投票权和异议权，全体业主应予以遵守，并履行业主义务。若业主对居委会选聘物业公司存在异议，应在有效期内提出，或通过行使撤销权解决，亦或召开业主大会成立业主委员会，重新选聘物业公司，而不是通过拒缴物业管理服务费的方式进行权利救济。因此，欧阳小清应当向建威公司支付物业服务费。欧阳小清抗辩主张建威公司未提供物业服务，但在庭审中确认建威公司有对商铺装配监控设备设施，双方当事人虽对保安服务和清理化粪池等存在争议，但众所周知，小区的供水供电等设施也是需要维护的，因此，欧阳小清以建威公司未提供物业服务为由拒缴物业服务费，与事实不符，且证据不足，本院不予采纳。关于商铺物业服务费的标准，因建威公司在投标文件中已经注明价格，居委会也已经对该价格进行公示公告，商铺业主放弃投票机会和提出异议的权利，应按照建威公司投标价格支付物业服务费。经计算，涉案18间商铺每月应付物业服务费为2190.2元（1095.1平方米×2元/平方米/月），建威公司要求欧阳小清支付2017年7月24日至2020年7月31日期间的物业服务费本应为79416.65元（2190.2元×36.26个月）。但建威公司诉请的上述期间物业服务费为79408.8元，本院对此予以支持，对其余的物业服务费，视为建威公司放弃自己的权益。对建威公司主张的滞纳金，因双方对支付物业服务费一直存在争议，并曾进行协商，债权债务处于不确定状态，欧阳小清并非故意欠费，一审法院对此不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，建威公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院未查明商铺物业服务费标准，导致实体处理不当，本院依法予以纠正。", "fact_description": "事实和理由：一、在关于认定物业服务费标准上，一审法院对案件事实认定不清。1.在选聘物业服务公司投票前，建威公司已将投票活动召开时间、、地点等重要内容在小区的显要位置对全体住宅业主与商铺业主进行了公示公示期满后进行投票。经投票，建威公司以得票数高并经业主表决，取得了对骏辉园小区物业服务管理资格。投票结果亦已向全体住宅和商铺业主进行公示。公示期为30天，公示期间为2015年8月24日至2015年9月23日，在此期间并未收到任何来自业主的异议。依据国务院《中华人民共和国物业管理条例》第三十三条规定，骏辉园项目《商品房预售许可证》显示骏辉园小区包括住宅134套及商场117套，涉案房屋虽为临街商铺，但在性质上仍属于骏辉园小区范围。依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，欧阳小清作为骏辉园小区商铺业主，接受了建威公司提供的物业管理服务，有义务支付相应的物业服务费用。一审法院在商铺业主户数上事实认定不清，骏辉园小区商铺业主实际为43户。2.从2015年11月1日建威公司开始对涉案小区住户及商铺提供物业管理服务时起，建威公司已将收费标准在小区门口和物业管理处张贴公示，标准为住宅0.8元/建筑平方米/月、商铺2元/建筑平方米/月。在公示期间内建威公司未收到业主们的任何异议。3.通过建威公司提供的财务报表等证据可以显示，75%以上的业主已经交纳了物业费，其中包括5家商户。这说明建威公司提供的物业管理服务标准已经得到绝大多数业主的认可。建威公司的服务费标准合法有效，全体业主都应当遵守。因欧阳小清属商铺业主，所以应当判决欧阳小清按照物业管理服务标准中规定的商铺2元/建筑平方米/月来计算，支付物业管理费79408.8元。二、在判决滞纳金支付问题上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.建威公司负责人曾与欧阳小清的亲属刘培协商涉案商铺的物业服务费问题，双方在2018年6月份达成口头协议，确定2018年6月之前的物业服务费免交，之后开始缴纳。但欧阳小清一直没有履行口头协议，故建威公司才提起诉讼。2.合同约定不明确的，如果不能达成补充协议，应按照合同相关条款或交易习惯确认。一审法院适用法律错误。建威公司与欧阳小清之间的物业服务管理合同合法有效，就物业服务费的收费时间、标准和违约责任的内容没有约定或约定不明确的，应当依据《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定确定收费时间、标准和违约责任。因此，建威公司与欧阳小清之间的物业服务管理合同应与其他业主约定的收费时间、标准和违约责任内容相同，欧阳小清应向建威公司支付滞纳金42643.1元。综上，为维护建威公司的合法权益，特提起上诉，请二审法院依法判如所请，支持建威公司的全部诉讼请求。欧阳小清辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，判决结果基本客观公正。欧阳小清之所以没选择上诉，是基于定纷止争，解决纠纷的原因。事实上建威公司入住小区以后，从来没有提供过任何一项针对案涉商铺的物业服务，至今为止都没有。但欧阳小清为了息事宁人，也愿意按照一审判决的结果和标准，按照0.8元/平方米/月的标准来支付物业服务费。而且在2015年，建威公司入住骏辉园小区之前，有数家物业管理公司对该小区进行过管理，也从来没有对案涉商铺收取过任何的物业服务费。从2015年到本案起诉之前的三、四年，建威公司也没有向包括欧阳小清在内的商铺业主收取过任何物业服务费，更不用说签订物业服务合同。这是因为建威公司从来没有把这些商铺纳入到其管理的范围之内。后来据了解是因为有某位退休的领导的指点，建威公司就在案涉商铺附近，也就是大门附近装了几个摄像头，然后就在商铺墙上张贴公告要收取服务费了。综上，无论是选聘物业管理公司时，还是之前的物业管理公司都没有将商铺纳入到其物业管理范围之内，欧阳小清与建威公司没有签订任何合同，建威公司没有提供过任何服务，所以欧阳小清一直拒绝支付任何物业服务费。事实上这么多年以来一直都是由欧阳小清自行组建相关的团队来对名下这些商铺进行管理。但欧阳小清为了达到定纷止争的目的，化解纠纷，也愿意服判，愿意按照住宅小区的标准交纳服务费。请二审法院综合考虑，依法驳回上诉人的全部上诉请求。建威公司于2020年10月27日向一审法院起诉请求：1.欧阳小清向建威公司支付2017年7月24日至2020年7月31日物业管理费79408.8元；2.欧阳小清向建威公司支付逾期缴纳物业管理费滞纳金42643.1元；3.诉讼费由欧阳小清承担。一审法院认定事实：涉案商铺系广州市花都区街路号29号（建筑面积35.2平方米）、31号（建筑面积95.56平方米）、32号（建筑面积23.21平方米）、33号（建筑面积95.56平方米）、34号（建筑面积29.84平方米）、35号（建筑面积95.56平方米）、36号（建筑面积23.21平方米）、37号（建筑面积95.56平方米）、38号（建筑面积29.84平方米）、39号（建筑面积109.41平方米）、41号（建筑面积109.41平方米）、42号（建筑面积29.84平方米）、43号（建筑面积81.34平方米）、44号（建筑面积23.21平方米）、45号（建筑面积81.34平方米）、46号（建筑面积55.99平方米）、47号（建筑面积35.2平方米）、48号（建筑面积45.82平方米）商铺，权属人均为欧阳小清。涉案商铺为临街商铺，商铺所属小区为骏辉园小区。自2015年11月1日起，建威公司正式进驻骏辉园小区提供物业管理服务，并按建筑面积每月每平方米0.8元的标准收取住宅的物业服务费。建威公司陈述其在进驻小区管理时，将收费标准公告在小区门口和物业管理处进行了张贴公示，并提供其作出的《公告》拟证明其主张。该公告显示落款时间为2015年11月，《公告》附件《骏辉园小区物业各项收费一览表》显示：物业管理服务费标准为住宅0.8元/建筑平方米/月、商铺2元/建筑平方米/月。2020年7月10日，建威公司在涉案商铺门口张贴《服务费催缴通知书》，要求欧阳小清在5天内支付2015年11月1日至2020年7月31日期间涉案商铺的物业服务费、滞纳金。一审另查明，根据欧阳小清提交的骏辉园小区《商品房预售许可证》显示，骏辉园小区含住宅共134套、商场共117套。一审庭审中，建威公司陈述该公司的负责人与刘培（刘妤的父亲，欧阳小清与刘妤为母女关系）是朋友关系，刘培是骏辉园小区的开发商之一，双方就涉案商铺物业服务费问题一直有协商；在2018年6月份，双方达成口头协议，确定2018年6月之前的物业服务费免交，之后开始缴纳，但欧阳小清一直没有履行口头协议，故建威公司提起本案诉讼。欧阳小清陈述，双方有协商，但未达成协议；协商时欧阳小清的意见是其无须支付2019年6月份之前的物业服务费，之后的物业服务费其要求按照与住宅用户同样的标准，按0.8元/平方米/月的标准支付，但建威公司不同意。2020年8月3日，广州市花都区住房和城乡建设局就刘培提出的政府信息公开申请答复如下：骏辉园小区物业管理委托合同、物业管理中标情况文件信息，本行政机关在履行行政管理职能过程中未制作或获取；您申请公开的骏辉园小区业委会成立的手续及文件信息，不是本机关制作和保存的文件，依法不属于本机关公开。一审再查明，2015年8月24日，广州市花都区花城街梅花社区居民委员会（以下简称梅花居委会）作出《骏辉园选聘新物业公司投票简报》，载明，骏辉园小区选聘新物业公司根据相关法律规定，表决票由梅花居委会统一印制并加盖公章，采用书面意见形成进行选聘，现将投票结果公告如下：骏辉园可投总票数134票，其中已投76票，占可投票数56%。表决一（是否同意最高票数物业公司进驻管理）同意票数72票，占可投票数54%，伟华得票数17票，建威得票数26票，天程得票数17票，无表决15票。由得票数最高的建威公司进驻管理。本次投票结果公示期30天，时间从2015年8月24日至2015年9月23日，如业主在公示期内对自己的投票结果有异议，请业主携带本人身份证到梅花居委会查询本人投票情况。一审诉讼中，一审法院向梅花居委会发函对上述简报的发布及投票过程等情况进行调查。梅花居委会复函载明：1.《骏辉园选聘新物业公司投票简报》确实是由我居委出具并公示在小区可视范围内。2.上述《骏辉园选聘新物业公司投票简报》显示“骏辉园可投总票数134票”，该134票只是住宅业主，不包括商铺业主。3.在投票前，我居委已在小区可视范围内公告投票时间，在投票时也在业主群发动业主前往投票，在统计票数的时候，发现商铺业主无参与投票。4.骏辉园选聘物业时，有三家物业公司参与竞选，分别是天程物业、伟华物业、建威物业，在投票前为了让业主更了解这三家物业公司的资质和管理方案，三家公司的管理方案包括收费标准及标准内容都在小区宣传栏张贴公示，为期30天（2015年7月1日至2015年7月31日）。一审法院认为，本案争议焦点如下：一、欧阳小清应否向建威公司支付物业服务费。《物业管理条例》第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”骏辉园项目《商品房预售许可证》显示骏辉园小区包括住宅134套及商场117套，涉案房屋虽为临街商铺，但性质上仍属于骏辉园小区范围。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。本案中，建威公司经小区业主投票被选聘为骏辉园小区物业服务企业，并为骏辉园小区提供物业管理服务，欧阳小清作为骏辉园小区涉案商铺业主，接受了建威公司提供的物业管理服务，有义务支付相应的物业服务费用。二、关于物业服务费的标准。根据查明的事实，骏辉园小区商铺业主并未参与小区选聘物业服务企业的投票，现有证据也不足以证明该小区选聘物业服务企业过程及建威公司的收费标准已对小区商铺业主进行公示或告知；从梅花居委会作出的《骏辉园选聘新物业公司投票简报》载明内容及其答复也显示该小区选聘物业服务企业时并未将商铺业主纳入投票范围内，因此，建威公司要求按其确立的收费标准以每月每平方米2元标准计算商铺物业服务费依据不足，一审法院参照小区住宅物业服务费收费标准，确定按0.8元/平方米/月计算涉案商铺物业服务费。经计算，涉案18间涉案商铺每月应付物业费为876.08元（1095.1平方米×0.8元/平方米/月），对建威公司要求欧阳小清支付2017年7月24日至2020年7月31日期间的物业服务费31766.7元（876.08元×36.26个月）部分的诉讼请求，予以支持；对超出部分，不予支持。关于滞纳金。因双方并未就物业服务费的收费时间、标准和违约责任进行约定，建威物业公司要求欧阳小清支付滞纳金，理据不足。且欧阳小清与建威物业公司在物业是否属于物业管理范围等问题上一直存在较大争议，属于事出有因，故对建威物业公司要求欧阳小清支付滞纳金的主张，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款，《物业管理条例》第三十三条的规定，一审法院于2021年1月19日判决如下：一、欧阳小清于本判决发生法律效力之日起十五日内向建威公司支付2017年7月24日至2020年7月31日期间的物业服务费31766.7元；二、驳回建威公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1317元，由建威公司负担974元，由欧阳小清负担343元。本院二审期间，建威公司向本院提交证据两份和《调查取证申请书》一份。证据一、《骏辉园缴费情况明细表》（建威公司单方制作），拟证明欧阳小清存在欠缴物业管理费的事实及欠缴时间为2015年11月1日至2020年12月31日，住宅业主及部分商铺业主已缴费；证据二、照片，拟证明建威公司在2015年11月进驻骏辉园小区管理时，已将小区物业各项收费标准进行公示，且2016年期间也仍处于持续公示状态。《调查取证申请书》请求本院向梅花居委会调取在骏辉园选聘物业时，建威公司参与竞选时的投标书，以证明建威公司投标时的报价为住宅区每月每平方米0.8元，商铺每月每平方米2元。欧阳小清质证认为，两份证据均可在一审期间提交，不属于二审新证据，应不予采信。证据一由建威公司单方制作，对三性均不确认。证据二的照片形成时间未知，三性不确认。本院经审查，证据一因是建威公司单方制作，欧阳小清对三性不予认可，本院不予采信。对证据二，建威公司未出示照片原件或原始载体，欧阳小清不予认可，本院不予采信。为查明案件事实，本院向梅花居委会调取有关建威公司参与涉案小区物业公司选聘的投标材料。梅花居委会于2021年6月24日向本院邮寄盖有其公章的《公司主要投标资料公示》。《公司主要投标资料公示》内投标报价表载明，建威公司企业资质等级为三级，物业服务费投标报价：高层住宅区0.8元/平方米/月，配套商业2.0元/平方米/月，，地下车库车位管理费50元/位/月建威公司质证认为，对《公司主要投标资料公示》的三性无异议，因中标后双方未签订书面物业服务合同，应以建威公司的投标书所载内容作为认定双方存在物业管理服务和收费标准的依据。欧阳小清质证认为，对《公司主要投标资料公示》的真实性、合法性确认，对该证据的关联性以及建威公司的证明目的有异议；梅花居委会在选聘物业公司时没有通知任何商铺业主投票，建威公司在竞聘成功后，也没有采取任何形式告知商铺业主，更没有与任何商铺业主签订物业服务合同，其仅在小区里面的公示栏上张贴，商铺业主无从知道；建威公司入驻后，也没有将商铺纳入管理范围，没有提供任何物业服务，建威公司一直到2020年7月才首次提出要求商铺业主支付物业管理费，一审法院为定纷止争，折中处理，按照0.8元的标准做出判决，并无不当；建威公司按投标公示资料主张其按2.0元的标准收取商铺业主物业服务费，事实和法律依据不足，请法院予以驳回；此外，周边小区对临街商铺大多没有收取物业服务费，少数有收取的，比如五洲花园，也只按0.5元/平方米/月的标准收取。二审庭审中，双方当事人一致确认，案涉小区临街商铺实际为48个，分属于13位业主，欧阳小清有18个商铺。一审法院查明有117个商铺是包括了车位。经查，一审法院查明事实部分有误，本院予以纠正。对其他事实予以确认。", "footer": "审判员刘贤君二〇二一年六月二十九日法官助理邱思陵书记员苏劲丹", "header": "广东省广州市中级人民法院民事判决书（2021）粤01民终11861号上诉人（原审原告）：广州市建威物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街大华二路*之六。法定代表人：朱广建，职务：董事长。委托诉讼代理人：王云松，广东解法律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡雄兵，广东解法律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：欧阳小清，女，1964年10月23日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：何群，广东都诺律师事务所律师。上诉人广州市建威物业管理有限公司（以下简称为建威公司）因与被上诉人欧阳小清物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初16947号民事判决，向本院提起上诉。本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员刘贤君独任审理，现已审理终结。", "judgment": "依照《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第698号）第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市人民法院（2020）粤0114民初16947号民事判决；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，欧阳小清向广州市建威物业管理有限公司支付2017年7月24日至2020年7月31日期间的物业服务费79408.8元；三、驳回广州市建威物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1317元，由广州市建威物业管理有限公司负担460元，由欧阳小清负担857元。二审案件受理费2057元，由广州市建威物业管理有限公司负担972元，由欧阳小清负担1085元。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "被告向原告支付2017年7月24日至2020年7月31日物业管理费79408.8元", "judgment": [ "partially supported", "fully supported" ] }, 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8,724	{ "claim": "原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即向原告支付2018年10月31日至2022年12月31日拖欠的物业费23891.70元、垃圾清运费125.08元、垃圾处理费150.10元，拖欠2019年11月15日至2022年3月15日期间供暖费7700.01元，合计31866.89元；2.判令被告向原告支付拖欠物业费的违约金5000元；3.被告承担本案的诉讼费。", "court_view": "本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，原告依据前期物业服务合同入驻涉案小区并为涉案小区提供物业服务，被告作为涉案小区业主亦实际接受了原告提供的服务，应当向原告交纳相应的物业费和垃圾清运费、垃圾处理费，原告主张金额不高于本院计算金额，本院对原告的诉讼请求予以支持。就被告提出的原告物业服务存在收费标准过高，服务与收费不符的问题，本院认为，业主认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒付物业费的抗辩理由。因为物业管理服务是一个包括公共区域清洁卫生、化粪池清淘、小区秩序管理、共用部位维修等综合性的服务，并非某几项的管理或服务，物业管理服务质量的提高需要成本，若个别业主拒绝交纳物业服务费，势必影响其他交费业主的权益，客观上也会导致服务质量的进一步下降，在降低服务质量和拒绝交纳物业费的恶性循环中，业主与物业公司的权益都将受到侵害，如此恶性循环不利于整个小区的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益。综合双方提交的证据，被告未提交证据证明原告提供的物业服务存在严重问题足以达到应减免物业费的事实，但也反映出原告在物业服务方面的确存在一定问题，原告应当在全体业主的共同监督下积极予以改进。基于以上考虑，对于原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的供暖费，因根据被告提供的证据，能够认定原告在2019年11月15日至2022年3月15日期间未向被告供暖，故原告无权向被告主张全额交纳供暖费，本院依法判决被告按照60%的比例向原告支付基础供暖费，具体金额以本院核实为准。", "fact_description": "事实与理由：原告为北京市通州区观音庵绿地中央城小区物业服务提供单位，被告为观音庵北街3号院XX业主，建筑面积59.69㎡，拖欠2018.10.31-2022.12.31期间物业费23891.70元、垃圾清运费125.08元、垃圾处理费150.10元、拖欠2019.11.15-2022.3.15期间供暖费7700.01元。期间，原告多次通过不同方式催要欠缴费用，被告均以种种理由不予交纳。故起诉至法院，请求维护原告合法权益。被告辩称：一、按照原告起诉书中的陈述内容，原告提出拖欠2019年11月15日至2022年3月15日供暖费的事宜，原告陈述与事实不符。答辩人王新春、吉利娜于2017年9月7日收到公寓装修公司（中根悦空间北京装饰工程有限公司）通知，所购北京市通州区观音庵北街XX可以办理入住手续，经现场查看，房屋玻璃幕墙漏水，地板被雨水泡坏无法入住，经维修好，于2017年10月28日办理了入住手续，并向房屋的物业管理部门（北京星原乐居物业管理有限公司）交纳了2017年11月15日至2018年3月15日供暖费2387.6元。在整个供暖季，房屋内暖气一直不热，长期要求物业公司维修供暖管路，物业公司以供热是由北京华电北燃能源有限公司负责为由，供暖温度无法达标问题要找北京华电北燃能源有限公司解决。在与北京华电北燃能源有限公司联系后，北京华电北燃能源有限公司明确表示，公司负责将热水供至公寓楼处，公寓楼内部分供暖由物业公司负责。再次找物业公司，物业公司说这是楼房开发商的问题，供暖管路施工有问题，无法满足供暖要求。就这样一个供暖季就结束。到了2019年供暖季，暖气依然不热，多次找物业公司（这时已经变成长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司），物业公司要求先缴纳2018年11月15日至2019年3月15日供暖费，由于上一个供暖季暖气都不热，新的供暖季也不热，答辩人要求物业公司先解决供暖问题后再缴纳费用，就这样一直到2022年11月23日，答辩人王新春无法忍受物业公司，选择报警解决问题（晚上8：44分报警），物业公司给与警察答复说会派工人进行维修。2022年11月25日，物业公司还没有派人维修，答辩人王新春再次报警（中午11:39分），现场答辩人王新春与民警就供暖问题要求物业公司公寓负责人董莲立即给与解决，直到下午3点，物业公司才派人到北京市通州区观音庵北街XX室查看情况。经现场查看，物业公司将楼道内通往XX室的供暖阀门一直关闭着，导致XX室内供暖一直不热无法满足要求，同时XX室内控制供暖的阀门早已经损坏，在打开楼道内供暖阀门后，XX室内供暖管路大量漏水，物业公司以无配件为由，无法给与修复，最终答辩人于2022年11月27日自行找工人进行了维修，历时5年来XX室内供暖问题才得以解决。按照以上事实，原告诉讼拖欠2019.11.15至2022.3.15期间供暖费7700.01元请求与事实不符，请贵院在准确认定事实的基础上依法判决，切实维护答辩人合法权益。二、按照原告起诉书中的陈述内容，原告提出拖欠2018年10月31日至2022年12月31日期间物业费的事宜，原告陈述与事实不符。答辩人王新春、吉利娜于2016年5月17日与绿地集团北京京尚置业有限公司签订了购买通州区运河核心区IV-01地块F3其它多功能用地项目1＃办公、商务型公寓、商业楼XX处房屋（京房售证字（2016）49号）合同，同时与绿地集团北京京尚置业有限公司签订了《北京市前期物业服务合同》，按照前期物业合同规定，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司存在以下违反合同的行为：1、按照绿地集团北京京尚置业有限公司与长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司签订的《前期物业合同》第七条、7.2.3款规定，不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方，事实上，在我们入住前和入住后，物业服务公司为北京星原乐居物业管理有限公司，物业费缴纳单位也是北京星原乐居物业管理有限公司，事实上长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司已经违反合同规定。2、按照我与绿地集团北京京尚置业有限公司签订的《物业前期服务合同》第四条规定，绿地集团北京京尚置业有限公司指定物业服务项目负责人为陈赫，电话XX，实际现场物业服务项目负责人为北京星原乐居物业管理有限公司的董莲，电话XX，一直到现在，更换物业负责人未按照合同约定公示。3、按照绿地集团北京京尚置业有限公司与长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司签订的《前期物业服务合同》第五条，5.1款5.2款规定，物业费为7元/平方米，且规定评估费用高于这个标准，按照该标准执行。实际长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司按照8元/平方米物业费收取，存在违规多收物业费行为。4、按照我与绿地集团北京京尚置业有限公司签订的《物业前期服务合同》第六条，绿地集团北京京尚置业有限公司按照以下第3种方式提供住宅前期物业服务。而第3种内容为非住宅的物业服务标准以及甲乙双方约定的《住宅物业服务标准》范围以外的具体服务事项和标准，详见附件六。合同中没有明确服务标准是什么，按照什么标准服务。同时根据物业费评估结果，物业费标准为8元/平方米，我们要求物业服务公司，按照评估服务标准提供物业服务。5、按照绿地集团北京京尚置业有限公司与长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司签订的《前期物业合同》第二条，2.1条款，物业负责房屋建筑本体共用部分的维修，实际公寓楼公共区域的地面、窗户、吊顶、停车场及墙面等大量破损无人管理和维修，物业公司未按照合同规定进行维修养护。6、按照绿地集团北京京尚置业有限公司与长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司签订的《前期物业合同》第二条，2.4条款，负责公共区域卫生保洁、垃圾收集等工作，实际维护保洁、垃圾清理都不能按合同要求完成。7、按照绿地集团北京京尚置业有限公司与长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司签订的《前期物业合同》第五条，5.4条款规定，物业管理区域内的水电气等能耗费用由供给方直接向用户端收取，实际这些费用全部是由长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司代为收取，同时在原有费用的基础上加价售卖。第六条，6.6条款规定，物业公司不得向业主收取手续费等额外费用，限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用，实际物业公司在电费收取中，加价售电，并被行政处罚。北京市通州区市场监督管理局对长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的行政处罚（京通市监处罚〔2022〕2545号）。8、按照《中华人民共和国电力法》规定，临时供电不得收取费用。物业公司在公寓楼还未提供永久供电的情况下，对临时供电部分电量收取费用，并加价收取费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吉利娜、王新春为通州区观音庵北街3号院XX房屋的业主，房屋建筑面积为59.69平方米，规划用途为商务型公寓。北京绿地京驰置业有限公司（甲方、委托方）与原告（乙方、受托方）签订《通州核心区01地块项目前期物业服务合同》（以下简称“前期物业服务合同”），就甲方委托乙方提供前期物业服务事宜进行了约定，前期物业服务合同第五条约定，物业服务收费标准为：公寓7元/㎡·月；办公11元/㎡·月；商业15元/㎡·月。上述费用不含中央空调费、卫生间低值易耗品、业主户内保洁、业主户内秩序维护及业主自用设施设备的运行前期维护。后双方签订《通州核心区01地块项目前期物业服务合同补充协议》，第二条约定：本项目物业服务标准调整为三级，收费标准根据第三方物业费评估结果为：公寓8元/㎡·月；办公13元/㎡·月；商业17元/㎡·月，上述费用不含中央空调费、卫生间低值易耗品、业主户内保洁、业主户内秩序维护及业主自用设施设备的运行维护。业主或物业使用人在房屋通知交付之日一次性交纳12个月的物业服务费，计收物业费的起始日为交房日期。之后本物业服务费每年交纳一次，每次交纳费用时间为每年的首月10日前，逾期未缴纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起每日按应交款的万分之五交纳违约金。庭审中，原告称政府部门公布的垃圾清运费为每户每年30元、垃圾处理费为每户每年36元，原告并就此向本院提交了政府部门公布的环卫收费标准。2015年11月24日，北京市发展和改革委员会发布《北京市发展和改革委员会关于调整本市非居民供热价格的通知》（京发改[2015]2619号），通知本市城六区非居民供热价格统一调整为42元/建筑平方米/采暖季，其他区域非居民供热价格统一调整为40元/建筑平方米/采暖季。2019年11月7日，北京市发展和改革委员会发布《关于调整本市非居民供热价格有关问题的通知（京发改1545号）》通知本市非居民供热价格，按面积收费的统一上调3元/建筑平方米/供暖季，按热计量收费的计量热价统一上调0.11元/千瓦时，通知自2019-2020年采暖季起执行。庭审中，关于原告主张的供暖费，被告认可原告主张期间并未交纳供暖费的事实，但主张未交费的原因系因供暖管道阀门被关闭、室内一直没有供暖，并提交了相应的供暖视频及照片，被告主张直至2022年11月27日其才自行找人将供暖管道修理好，解决了室内的供暖问题。原告对被告提交的视频及照片的真实性认可，但不认可其证明目的。对于被告提交的上述证据，本院予以确认，通过上述证据，能够认定原告在2019年11月15日至2022年3月15日期间未向被告供暖。", "footer": "审判员秦玲二〇二三年三月十五日书记员刘钰", "header": "北京市通州区人民法院民事判决书（2022）京0112民初26840号原告：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，营业场所北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。负责人：张永谦，运营总监。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。被告：吉利娜，女，1978年9月15日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王新春（吉利娜之夫），1981年2月15日出生，汉族，住北京市通州区。被告：王新春，男，1981年2月15日出生，汉族，住北京市通州区。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称“原告”）与被告吉利娜、王新春（以下简称“被告”）物业服务合同纠纷一案，本院于2022年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人张乐乐，被告王新春（兼被告吉利娜的委托诉讼代理人），到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：一、被告吉利娜、王新春共同给付原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司2018年10月31日至2022年12月31日期间物业费23891.7元、垃圾清运费125.08元、垃圾处理费150.1元、2019年11月15日至2022年3月15日期间的供暖费4620元，以上共计28786.88元，于本判决生效之日起七日内给付清；二、驳回原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298元，由原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担63元（已交纳），由被告吉利娜、王新春共同负担235元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。" }	{ "claim": "吉利娜、王新春上诉请求：一、撤销北京市通州区人民法院（2022）京0112民初26840号民事判决书，驳回长城物业公司对吉利娜、王新春的诉讼请求。要求长城物业公司公布北京绿地京驰置业有限公司与长城物业公司签订的《通州核心区01地块项目前期物业服务合同补充协议》中公寓8元/㎡.月第三方物业费评估明细，用以证明第三方物业费评估明细内容（也就是长城物业公司应该提供的物业服务内容）与本项目物业服务标准为三级的服务内容一致。二、退还吉利娜、王新春2017年11月15日至2018年3月15日期间供暖费2387.6元。三、撤回要求王新春、吉利娜向长城物业公司缴纳2018年10月31日至2019年10月13日期间物业费的判决。四、本案一审、二审诉讼费用由长城物业公司承担。", "court_view": "本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。吉利娜、王新春上诉认为其于2017年10月28日办理了入住手续并交纳了一年供暖费2387.6元。由于未能供热多次找物业公司解决，物业公司与其他单位之间互相推诿，无奈报警两次物业公司派人来修理，发现楼道内通往1013室的供暖阀门一直关闭着，导致1013室内供暖不正常，且室内控制阀门损坏，打开后发生漏水，物业公司表示无法修理，最终吉利娜、王新春于2022年11月27日自行找工人进行了维修，因此不应支付供暖费并退还已交纳供暖费；长城物业公司应就其物业服务标准为三级进行举证，公寓楼公共区域无人管理和维修，保洁、垃圾收集不符合合同约定，加价售电并且受到处罚并在临时供电时收取电费，安保、消防不达标，长城物业公司违反合同规定将物业委托给北京星原乐居物业管理有限公司，该物业公司实际收取物业费，更换物业负责人未按照合同约定公示，前期物业合同规定物业费为7元/㎡.月，但长城物业公司违规多收取物业费；物业管理不到位，经常会出现停电，突然断电、电梯停运等情况；长城物业公司诉求超过诉讼时效。关于供暖费，本院认为根据一审法院查明的事实及各方当事人的陈述，涉案房屋在2019年11月15日至2022年3月15日期间确实未能供暖，而根据前期物业服务合同的约定长城物业公司负有对公共区域设施的维修、养护、运行和管理服务职责。在吉利娜、王新春所在房屋长期无法正常供暖，且多次向包括长城物业公司在内的有关单位反映后仍未能解决供暖问题的情况下，长城物业公司未能及时予以处理和解决存在一定过错。由于吉利娜、王新春未能实际享受供暖服务，且其自身对未能享受供暖并不存在明显过错的情况下，要求吉利娜、王新春支付供暖费不具有合理性，一审法院判决吉利娜、王新春支付60%的供暖费存在不当，本院依法予以纠正。但因吉利娜、王新春并未在本案一审中提出退还已交纳供暖费用的反诉请求，对于其该项上诉主张，本院不予处理。关于物业费用，本院认为虽吉利娜、王新春提出物业服务存在一定问题，但物业服务系一项整体性、综合性、持续性的服务，物业服务亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认，吉利娜、王新春提交的证据不足以证实长城物业公司存在严重违约，故现有证据不足以证明达到降低物业费收费标准的情况。其提出的前期物业服务合同约定物业费为7元/㎡的理由，本院认为前期物业合同约定物业费约为7元/㎡，最终需依据第三方评估报告确定费用标准，后续长城物业公司与北京绿地京驰置业有限公司签署补充协议约定按照评估结果8元/㎡收取物业费，故一审法院按照8元/㎡计算物业费并无不当。就吉利娜、王新春主张的长城物业公司将全部物业服务委托给北京星原乐居物业管理有限公司违反约定的理由，其并未提交充分证据，故本院不予采信。就吉利娜、王新春主张的长城物业公司有关违法行为，根据其提交的处罚信息，相关部门已经对其进行处罚并责令纠正违法行为，吉利娜、王新春要求再行根据该事实减免物业费缺乏依据，本院不予采信，吉利娜、王新春提出的其他涉及违规收取电费的理由未提交充分事实和法律依据，本院不予采信。吉利娜、王新春的其他部分诉讼请求超出一审诉讼请求范围，本院不予处理。就诉讼时效问题，吉利娜、王新春一审期间并未提出，且长城物业公司系提供的持续性物业服务，故本院对其该项上诉理由不予采信。综上所述，吉利娜、王新春的上诉理由部分成立，对其上诉理由成立部分予以支持。", "fact_description": "上诉理由：（一）在上次庭审过程中，北京市通州区人民法院已经认定王新春、吉利娜提交的证据能够证明长城物业公司未能向吉利娜、王新春提供供暖的事实，在长城物业公司没有提供供暖服务的情况下，不应要求吉利娜、王新春支付供暖费，同时吉利娜、王新春2017年入住公寓后，前期缴纳的供暖费2387.6元应予以退还。（二）按照前期物业服务合同的规定，长城物业公司负责现场提供物业服务。其中，公寓物业服务费用为8元/㎡.月，这个费用是由绿地集团北京京尚置业有限公司聘请第三方物业费评估机构根据物业服务内容、服务质量、服务频次估算出来的费用，对于公寓服务单位长城物业公司也应按照8元/㎡.月评估明细的服务内容提供物业服务，实际物业提供的服务是按照物业服务标准为三级提供物业服务，物业服务标准与8元/㎡.月评估明细标准不一致，需要长城物业公司提供第三方物业费评估明细内容与本项目物业服务标准为三级的服务内容一致证明材料。1、按照《前期物业合同》第二条2.1条款，物业负责房屋建筑本体共用部分的维修，实际公寓楼公共区域的地面、窗户、吊顶、停车场及墙面等大量破损无人管理和维修，物业公司未按照合同规定进行维修养护。2、按照《前期物业合同》第二条2.4条款，负责公共区域卫生保洁、垃圾收集等工作，实际维护保洁、垃圾清理都不能按合同要求完成。3、按照《前期物业合同》第五条5.4条款规定，物业管理区域内的水电气等能耗费用由供给方直接向用户端收取，实际这些费用全部是由长城物业公司代为收取，同时在原有费用的基础上加价售卖。第六条，6.6条款规定，物业公司不得向业主收取手续费等额外费用，限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用，实际物业公司在电费收取中，加价售电，并被行政处罚。4、按照《中华人民共和国电力法》规定，临时供电不得收取费用。物业公司在公寓楼还未提供永久供电的情况下，对临时供电部分电量收取电费，并加价收取费用。5、按照物业合同，物业公司应在公寓楼门口及消防中控室提供24小时安保服务，实际公寓楼大门口不能提供24小时保安服务，进入公寓楼的轧机长期处于损坏状态无人修理；消防中控室长期只有一名保安值守，严重违反消防中控室24小时双人在岗的要求，违反消防安全法规。6、按照《前期物业合同》第七条7.2.3款规定，不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方，事实上，在我们入住前和入住后，物业服务公司为北京星原乐居物业管理有限公司，物业费缴纳单位也是北京星原乐居物业管理有限公司，事实上长城物业公司已经违反合同规定。7、按照与绿地集团北京京尚置业有限公司签订的《物业前期服务合同》第四条规定，绿地集团北京京尚置业有限公司指定物业服务项目负责人为陈赫，实际现场物业服务项目负责人为北京星原乐居物业管理有限公司的董莲，一直到现在，更换物业负责人未按照合同约定公示。8、按照《前期物业合同》第五条，5.1款5.2款规定，物业费为7元/㎡月，且规定评估费用高于这个标准，按照该标准执行。实际长城物业公司按照8元/㎡.月物业费收取，存在违规多收物业费行为。按照以上事实，长城物业公司未按照物业服务标准提供服务。补充上诉意见：9.物业服务人不能将其应提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将物业服务肢解后分别转委托给第三人，但长城物业公司实际转委托给北京星原乐居物业管理有限公司；10.长城物业公司收费标准是按照评估费用收取，但是收费标准为三级物业服务，收费标准高服务标准低；11.使用的电是临时用电，长期存在安全问题，2017年入住后经常会出现停电，突然断电、电梯停运等情况，长城物业公司未采取措施保证供电安全，且加收电费。（三）北京市通州区人民法院于2022年10月14日受理了长城物业公司关于物业服务合同纠纷一案，根据民事诉讼规定，不应对2018年10月31日至2019年10月13日期间物业费进行受理，超过诉讼时效。长城物业公司辩称，同意一审判决，不同意吉利娜、王新春的上诉请求。长城物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令吉利娜、王新春立即向长城物业公司支付2018年10月31日至2022年12月31日拖欠的物业费23891.70元、垃圾清运费125.08元、垃圾处理费150.10元，拖欠2019年11月15日至2022年3月15日期间供暖费7700.01元，合计31866.89元；2.判令吉利娜、王新春向长城物业公司支付拖欠物业费的违约金5000元；3.吉利娜、王新春承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：吉利娜、王新春为通州区观音庵北街xx号房屋的业主，房屋建筑面积为59.69平方米，规划用途为商务型公寓。北京绿地京驰置业有限公司（甲方、委托方）与长城物业公司（乙方、受托方）签订《通州核心区01地块项目前期物业服务合同》（以下简称“前期物业服务合同”），就甲方委托乙方提供前期物业服务事宜进行了约定，前期物业服务合同第五条约定，物业服务收费标准为：公寓7元/㎡·月；办公11元/㎡·月；商业15元/㎡·月。上述费用不含中央空调费、卫生间低值易耗品、业主户内保洁、业主户内秩序维护及业主自用设施设备的运行前期维护。后双方签订《通州核心区01地块项目前期物业服务合同补充协议》，第二条约定：本项目物业服务标准调整为三级，收费标准根据第三方物业费评估结果为：公寓8元/㎡·月；办公13元/㎡·月；商业17元/㎡·月，上述费用不含中央空调费、卫生间低值易耗品、业主户内保洁、业主户内秩序维护及业主自用设施设备的运行维护。业主或物业使用人在房屋通知交付之日一次性交纳12个月的物业服务费，计收物业费的起始日为交房日期。之后本物业服务费每年交纳一次，每次交纳费用时间为每年的首月10日前，逾期未缴纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起每日按应交款的万分之五交纳违约金。庭审中，长城物业公司称政府部门公布的垃圾清运费为每户每年30元、垃圾处理费为每户每年36元，长城物业公司并就此向一审法院提交了政府部门公布的环卫收费标准。2015年11月24日，北京市发展和改革委员会发布《北京市发展和改革委员会关于调整本市非居民供热价格的通知》（京发改[2015]2619号），通知本市城六区非居民供热价格统一调整为42元/建筑平方米/采暖季，其他区域非居民供热价格统一调整为40元/建筑平方米/采暖季。2019年11月7日，北京市发展和改革委员会发布《关于调整本市非居民供热价格有关问题的通知（京发改1545号）》通知本市非居民供热价格，按面积收费的统一上调3元/建筑平方米/供暖季，按热计量收费的计量热价统一上调0.11元/千瓦时，通知自2019-2020年采暖季起执行。庭审中，关于长城物业公司主张的供暖费，吉利娜、王新春认可长城物业公司主张期间并未交纳供暖费的事实，但主张未交费的原因系因供暖管道阀门被关闭、室内一直没有供暖，并提交了相应的供暖视频及照片，吉利娜、王新春主张直至2022年11月27日其才自行找人将供暖管道修理好，解决了室内的供暖问题。长城物业公司对吉利娜、王新春提交的视频及照片的真实性认可，但不认可其证明目的。对于吉利娜、王新春提交的上述证据，一审法院予以确认，通过上述证据，能够认定长城物业公司在2019年11月15日至2022年3月15日期间未向吉利娜、王新春供暖。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，长城物业公司依据前期物业服务合同入驻涉案小区并为涉案小区提供物业服务，吉利娜、王新春作为涉案小区业主亦实际接受了长城物业公司提供的服务，应当向长城物业公司交纳相应的物业费和垃圾清运费、垃圾处理费，长城物业公司主张金额不高于一审法院计算金额，一审法院对长城物业公司的诉讼请求予以支持。就吉利娜、王新春提出的长城物业公司物业服务存在收费标准过高，服务与收费不符的问题，一审法院认为，业主认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒付物业费的抗辩理由。因为物业管理服务是一个包括公共区域清洁卫生、化粪池清淘、小区秩序管理、共用部位维修等综合性的服务，并非某几项的管理或服务，物业管理服务质量的提高需要成本，若个别业主拒绝交纳物业服务费，势必影响其他交费业主的权益，客观上也会导致服务质量的进一步下降，在降低服务质量和拒绝交纳物业费的恶性循环中，业主与物业公司的权益都将受到侵害，如此恶性循环不利于整个小区的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益。综合双方提交的证据，吉利娜、王新春未提交证据证明长城物业公司提供的物业服务存在严重问题足以达到应减免物业费的事实，但也反映出长城物业公司在物业服务方面的确存在一定问题，长城物业公司应当在全体业主的共同监督下积极予以改进。基于以上考虑，对于长城物业公司主张违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于长城物业公司主张的供暖费，因根据吉利娜、王新春提供的证据，能够认定长城物业公司在2019年11月15日至2022年3月15日期间未向吉利娜、王新春供暖，故长城物业公司无权向吉利娜、王新春主张全额交纳供暖费，一审法院依法判决吉利娜、王新春按照60%的比例向长城物业公司支付基础供暖费，具体金额以一审法院核实为准。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决：一、吉利娜、王新春共同给付长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司2018年10月31日至2022年12月31日期间物业费23891.7元、垃圾清运费125.08元、垃圾处理费150.1元、2019年11月15日至2022年3月15日期间的供暖费4620元，以上共计28786.88元，于判决生效之日起七日内给付清；二、驳回长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，吉利娜、王新春提交证据如下：证据一、世贸服务物业管理服务收费标准，证明长城物业公司的收费标准是远高于同一地区、同等标准公寓楼的标准，也就是高收价，低服务。证据二、电子普通发票一张、长城物业公司收据一张，收据和发票只有钱没有配电的度数，不知道单价是多少，是按照1块多收的，而且长城物业公司不具备收电费的条件下收电费，而且还加价格；证据三、绿地集团北京京尚置业有限公司系统查询信息，证明公寓楼实际在2021年10月22日前都是临时电，不具有安全入住条件，这是通过供电网查询的，电网公司外挂系统查到的，收据和发票都没有体现到底电费多少钱一度电。证据四、视频一份，证明门口的闸机长期属于损坏状态，谁都可以进出，无人管理，没有按照承诺的标准服务，最起码楼门口都没有人管理，如何让交8块钱一平米的物业费？这么高的标准，实际根本没有人把守，长期属于损坏的状态，这也是有视频的。长城物业公司发表质证意见称：不符合新证据的要求，证据真实性、证明目的不认可，与本案不具有关联性。长城物业公司未提交新的证据。本院将结合案件事实和其他证据对上述证据予以综合认定。本院另查明：一审期间吉利娜、王新春提交：京通市监处罚［2022］2545号处罚信息，载明主要违法事实：经查，当事人在电费代收代缴中未完全执行国家对于一般工商业用电电价下调政策，未完全执行电费在疫情期间九五折结算的优患政策；在水费代收代缴中未传导污水处理费减免政策，两项多收价款共计307466.15元，扣除增值税后的违法所得为272493.82元。行政处罚内容：现责令当事人改正上述违法行为，并决定处罚如下：罚款：81748.15元。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。", "footer": "审判长刘茵审判员霍思宇审判员陈文文二〇二三年六月三十日法官助理沈力书记员张晓华书记员陈佳琪", "header": "北京市第三中级人民法院民事判决书（2023）京03民终6759号上诉人（原审被告）：吉利娜，女，1978年9月15日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王新春（吉利娜之夫），住北京市通州区。上诉人（原审被告）：王新春，男，1981年2月15日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，营业场所北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。负责人：张永谦，运营总监。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。上诉人吉利娜、王新春因与被上诉人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2022)京0112民初26840号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2022)京0112民初26840号民事判决；二、吉利娜、王新春共同给付长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司2018年10月31日至2022年12月31日期间物业费23891.7元、垃圾清运费125.08元、垃圾处理费150.1元，以上共计24166.88元，于本判决生效之日起七日内给付清；三、驳回长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费298元，由长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担102.66元（已交纳），由吉利娜、王新春共同负担195.34元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费596元，由吉利娜、王新春负担500.35元（已交纳），由长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担95.65元（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "请求法院依法判令被告立即向原告支付2018年10月31日至2022年12月31日拖欠的物业费23891.70元、垃圾清运费125.08元、垃圾处理费150.10元，拖欠2019年11月15日至2022年3月15日期间供暖费7700.01元，合计31866.89元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判令被告向原告支付拖欠物业费的违约金5000元", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] }, { "claim": "被告承担本案的诉讼费", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十七条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百六十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,725	{ "claim": "原告吕旭华向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋的各项经济损失20000元；2、本案诉讼费、公证费、评估费由被告承担。", "court_view": "本院认为：2020年7月18日，原告房屋在即将装修完毕情况下从卫生间未安装马桶下方排污管道因堵塞反污水之情况属实。原告所举证据不能显示管道堵塞致财产损害与被告雅居乐雅公司服务有因果关系，不能确定管道堵塞部位属公共区域或专属领域，亦不能证明其家中返水的原因系物业公司未尽到管理服务导致。原告应负担举证不利后果，对其主张赔偿损失的请求，本院不予支持。由于被告雅居乐雅公司在保险公司买有公共责任险，本着公平原则对原告房屋装修设施损失予以酌定补偿10%。", "fact_description": "事实与理由：2020年7月18日，因被告雅居乐雅公司对三门峡市金渠涧河花园小区共用设备未尽到维护和管理的义务，在金渠涧河花园小区交房仅一年左右，入住率较低的情况下，就出现1号楼1单元的卫生间排污主管道堵塞的情形，从而导致大量粪水倒灌入原告吕旭华即将装修完毕的新房（三门峡市金渠涧河花园1号楼1单元201号）。粪水从原告新房未安装马桶的卫生间管道倒灌而入，冲至整个房屋，因粪水具有腐蚀性，给原告的房屋造成多出经济损失。原告房屋内四个门套被粪水浸泡后开裂，墙漆被浸泡后需要修复，全屋定制柜体主框架被浸泡后无法承重，部分橱柜板材浸泡后鼓包，以及新房修复期间的物业费等损失。事后，被告拒绝赔偿。原告认为被告决绝赔偿的行为已经损害原告的合法权益，故诉至法院。被告雅居乐雅公司辩称：1、原告要求赔偿房屋各种经济损失的对象不对，原告所说管道堵塞造成家中被粪水浸泡，其不是我司工作人员造成的堵塞，根据谁主张谁举证，原告需举证被告所造成的因果关系。2、原告所说的共用设施设备未尽到维护和管理的义务，我司工作人员已按时对小区排污、排水管道进行检查并记录，装修期间的检查、巡查记录为证。而且在《临时管理规约》《装饰装修管理协议》从中已经做了管道使用的相关约定（详见附件，）所以不存在维护不到位的情况。3、事发原告所陈述的卫生间排污管道堵塞为室内管道部分，物业服务公司无权擅自进入业主专有部分进行巡视及检查，而且此管道一并被原告进行装修包裹住。其可以认定为私自占用管道。4、排污管道为楼栋同一户型的业主共用管道，找不出导致堵塞的原因，如果堵塞也是由所有使用人共同承担赔偿责任。5、事发原告家中返水为即将装修完毕的新房，从而无从判断是否为自己家中装修将垃圾等杂物倒入管道中所至堵塞（楼下商铺与201房共用一个排污管道，经检查楼下商铺未有返粪水现象）。原告在未进行装修之前一直未发生过管道堵塞情况，在原告装修期间曾将私人装修材料堆放与公共平台引发起火，联系多次原告不予配合，不给予清理整改的现象。6、物业公司接到原告电话诉求后积极进行工作配合，在事件未明确责任的情况下，避免扩大损失，我司及时联系相关专业疏通人员及时进行管道疏通并垫付了疏通费用，物业公司还义务积极的进行了污水打扫及房屋清洁工作。7、原告所要求的赔偿金额未有明确正规的损失单据。我公司不予认可，也不应承担不明原由的后果。被告单位已经履行了相关合同约定，不存在违约情况。本院经审理查明事实如下：2019年7月16日，原告吕旭华在三门峡市湖滨区金渠涧河花园购买1幢1单元2层201号房屋一套。该小区由被告雅居乐雅公司进行物业服务。2019年10月19日，原告与被告签订前期物业管理协议服务合同。2020年5月、6月，原告开始装修房屋。7月18日，原告房屋卫生间未安装马桶下方排污管道堵塞，导致污水返水流入原告装修即将完毕的房屋。原告发现情况后，与被告联系，被告物业人员及时到场，联系专业疏通人员。疏通人员到场后，从卫生间未安装马桶下方的排污管道进行作业，约三五分钟即疏通了管道。疏通费用150元，由被告支付。此后，原告就返水浸泡赔偿事宜与被告协商未果，诉至法院。审理中，原告申请本院委托有关部门评估结论为：房屋装修设施损失价值8789元。", "footer": "审判员龚伟民二〇二一年二月二十五日书记员刘燕", "header": "河南省三门峡市湖滨区人民法院民事判决书（2020）豫1202民初4491号原告：吕旭华，男，1989年1月26日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托代理人：令狐凡，河南建庄律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：雅居乐雅生活服务股份有限公司三门峡分公司，住所地：三门峡市湖滨区六峰路与陕州大道交叉西南角金渠涧河花园1号物业服务中心。统一社会信用代码：91411200MA469QLU91。法定代表人：王广忠，该公司总经理。委托代理人：赵金波，该公司项目经理，代理权限为特别授权。原告吕旭华与被告雅居乐雅生活服务股份有限公司三门峡分公司（以下简称雅居乐雅公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕旭华及委托诉讼代理人令狐凡、被告雅居乐雅生活服务股份有限公司三门峡分公司委托代理人赵金波均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及有关法律之规定，判决如下：一、被告雅居乐雅生活服务股份有限公司三门峡分公司补偿原告吕旭华房屋装修设施损失879元，限本判决生效之日起十日内一次付清。二、驳回原告吕旭华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取150元，评估费2000元，由原告吕旭华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。" }	{ "claim": "吕旭华上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.判令被上诉人赔偿我各项损失共计20677元，其中公证费2000元，鉴定费2000元，房屋财产损失8789元，租房费用6362元，物业费损失1526元；3.诉讼费由被上诉人承担。", "court_view": "本院认为：本案案涉房屋尚未装修完毕，并未居住使用，依据日常生活常识，从该房卫生间马桶排水管道返流入室的污水应来源于共用排污主管道。被上诉人雅生活公司辩称上诉人卫生间排污管道堵塞为室内管道部分，与生活常识不符；雅生活公司又称管道堵塞可能是装修工人乱往管道排放杂物所致，系其主观猜测，吕旭华不认可，雅生活公司的辩解不能成立。依据本案《前期物业服务协议》约定，被上诉人雅生活公司对业主共用管道负有维护、修缮义务，故其对上诉人吕旭华因本案污水返流入房中受到装修设施的损失应按合同约定承担赔偿责任。一审法院委托有关部门评估吕旭华装修设施损失为8789元，评估费损失为2000元，公证费损失2000元，共计12789元，雅生活公司应予赔偿。至于吕旭华上诉主张的房租费用损失、物业费用损失等，因吕旭华在一审诉讼请求中并未明确提出，故二审不予审理。其可另行主张。综上，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。", "fact_description": "事实和理由：1.根据《前期物业服务协议》的约定，被上诉人对业主共用的排污管道进行维护、修缮、服务与管理。本案系由业主共用排污管道堵塞造成的损失，因被上诉人未履行合同约定义务，导致上诉人经济损失应承担违约责任；2.本案为物业服务合同纠纷，被上诉人应当承担的是违约责任，不考虑是否有过错，物业公司的主要工作内容就是履行对小区业主共有区域、设施、设备的维护、修缮、服务与管理，被上诉人作为合同履行义务的一方，应对是否履行合同约定的义务承担举证责任，一审中，被上诉人承认没有清理排污管道的能力，也无相应资质，其证据不能证明已履行了合同约定的对排污管道的维护、修缮、服务与管理义务，应承担不利后果。雅生活公司答辩称：1.谁主张，谁举证，上诉人没有证据证明堵塞是我公司工作人员造成的；2.我公司按时对小区排污、排水管道进行检查并记录，不存在维护不到位的情况；3.上诉人卫生间排污管道堵塞为室内管道部分且装修中系全包在内，物业公司无权擅自进入业主住宅专有部分进行巡视并检查；4.上诉人家中反水原因无法查明，可能是装修工人乱往管道中排放杂物所造成的，且我公司在接到上诉人电话后积极解决问题，但未清除出任何堵塞物；5.上诉人事发至今未缴纳物业服务费。吕旭华向一审法院提出诉讼请求：1、判令雅居乐雅生活服务股份有限公司三门峡分公司赔偿我房屋的各项经济损失20000元；2、本案诉讼费、公证费、评估费由雅居乐雅生活服务股份有限公司三门峡分公司承担。一审认定事实：2019年7月16日，吕旭华在三门峡市湖滨区金渠涧河花园购买1幢1单元2层201号房屋一套。该小区由雅居乐雅生活服务股份有限公司三门峡分公司进行物业服务。2019年10月19日，双方签订前期物业管理协议服务合同。2020年5月、6月，吕旭华开始装修房屋。7月18日，吕旭华房屋卫生间未安装马桶下方排污管道堵塞，导致污水返水流入装修即将完毕的房屋。吕旭华发现情况后，与雅居乐雅生活服务股份有限公司三门峡分公司联系，雅居乐雅生活服务股份有限公司三门峡分公司物业人员及时到场，联系专业疏通人员。疏通人员到场后，从卫生间未安装马桶下方的排污管道进行作业，约三五分钟即疏通了管道。疏通费用150元，由雅居乐雅生活服务股份有限公司三门峡分公司支付。此后，吕旭华就返水浸泡赔偿事宜与雅居乐雅生活服务股份有限公司三门峡分公司协商未果，诉至法院。审理中，吕旭华申请一审法院委托有关部门评估结论为：房屋装修设施损失价值8789元。一审法院认为：2020年7月18日，吕旭华房屋在即将装修完毕情况下从卫生间未安装马桶下方排污管道因堵塞反污水之情况属实。吕旭华所举证据不能显示管道堵塞致财产损害与雅居乐雅生活服务股份有限公司三门峡分公司服务有因果关系，不能确定管道堵塞部位属公共区域或专属领域，亦不能证明其家中返水的原因系物业公司未尽到管理服务导致。吕旭华应负担举证不利后果，对其主张赔偿损失的请求，不予支持。由于雅居乐雅生活服务股份有限公司三门峡分公司在保险公司买有公共责任险，本着公平原则对吕旭华房屋装修设施损失予以酌定补偿10%。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及有关法律之规定，判决：一、雅居乐雅生活服务股份有限公司三门峡分公司补偿吕旭华房屋装修设施损失879元，限本判决生效之日起十日内一次付清。二、驳回吕旭华其他诉讼请求。案件受理费已减半收取150元，评估费2000元，由吕旭华负担。二审中查明，雅居乐雅生活服务股份有限公司三门峡分公司于2020年12月23日变更名称为雅生活智慧城市服务股份有限公司三门峡分公司，法定代表人变更为曹久辉。二审查明的其它事实与一审查明的事实相同。", "footer": "审判长李福恒审判员郭丽莎审判员赵曜二〇二一年五月二十七日法官助理刘艳红书记员张润博", "header": "河南省三门峡市中级人民法院民事判决书（2021）豫12民终634号上诉人（原审原告）：吕旭华，男，1989年1月26日出生，汉族。住三门峡市湖滨区。委托代理人：令狐凡，河南建庄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雅生活智慧城市服务股份有限公司三门峡分公司。住所地三门峡市湖滨区六峰路与陕州大道交叉西南角金渠涧河花园1号物业服务中心。法定代表人：曹久辉，该公司总经理。委托代理人：赵金波，该公司职工。委托代理人：刘园，该公司职工。上诉人吕旭华与被上诉人雅生活智慧城市服务股份有限公司三门峡分公司（以下简称雅生活公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省湖滨区人民法院（2020）豫1202民初4491号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省湖滨区人民法院（2020）豫1202民初4491号民事判决；二、雅生活智慧城市服务股份有限公司三门峡分公司赔偿吕旭华房屋装修设施损失8789元、评估费2000元、公证费2000元，共计12789元，于本判决生效十日内支付；三、驳回上诉人吕旭华其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取150元，由雅生活智慧城市服务股份有限公司三门峡分公司负担96元，吕旭华负担54元；二审案件受理费300元，由雅生活智慧城市服务股份有限公司三门峡分公司负担192元，吕旭华负担108元。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告赔偿原告房屋的各项经济损失20000元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "本案诉讼费、公证费、评估费由被告承担", "judgment": [ "not supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } 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8,726	{ "claim": "原告西宁和谐家园物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付2021年12月16日至2023年3月31日期间的物业费1576.32元、违约金63.06元，合计1639.38元；2、诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为：原告提供的证据一、二真实性及证明方向均无异议，本院予以认定，原告提供的证据三、四虽是其自行制作，真实性本院予以认定，证明方向本院不予认定。经审理查明：原、被告于2014年9月16日签订了《“海星阳光”临时管理公约》、《承诺书》、《确认书》，约定由原告为西宁市城中区“海星阳光”小区提供物业服务。2014年9月16日被告在《“海星阳光”交房收费确认表》签字，入住西宁市城中区“海星阳光”小区4号楼1092室，该房屋面积99.59平方米，物业费每平方米每月1元。《“海星阳光”临时管理公约》第三十八条约定：本临时管理规约自首位物业买卖人承诺之日起生效，至业主大会制定的管理规约生效之日终止。被告交纳了2021年12月16日前的物业费，2021年12月16日后的物业费没有交纳。被告所在小区于2021年5月17日成立了海星阳光小区业主委员会，经法定程序征求业主意见，海星阳光小区业主委员会于2021年10月8日发出公示，确定经全体业主表决，决定解聘西宁和谐家园物业管理有限公司，海星阳光小区业主委员会于2021年10月8日向西宁和谐家园物业管理有限公司送达了解聘通知。2022年4月4日、5月1日、6月28日海星阳光小区业主委员会向西宁和谐家园物业管理有限公司送达了离场催告函，并于2022年4月8日在报纸发布了声明，催告原告离场，但至今原告没有离场。本院认为，本案争议的焦点问题是：1．原告是否有权收取2021年10月8日以后的物业费的问题，2．物业费的具体数额。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告签订了《“海星阳光”临时管理公约》、《承诺书》、《确认书》，约定原告为被告居住的西宁市城中区“海星阳光”小区提供物业服务，原告依据合同向被告提供了物业服务，依照法律规定，被告应该向原告交纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告没有进行书面通知，现原告起诉被告，要求被告给付物业费，可以视为原告进行了催收，被告应该给付原告物业费，原告没有进行书面催收就起诉被告，其要求的违约金，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于原告是否有权收取2021年10月8日后的物业费的问题。2021年10月8日海星阳光小区业主委员会向西宁和谐家园物业管理有限公司送达了解聘通知，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力”，且《“海星阳光”临时管理公约》第三十八条“本临时管理规约自首位物业买卖人承诺之日起生效，至业主大会制定的管理规约生效之日终止”的约定，2021年10月8日海星阳光小区业主委员会送达了解聘通知，该解聘通知中有“请在接到通知后60日内做好离场工作”的内容，故双方的物业服务合同于2021年12月8日终止。《中华人民共和国民法典》第九百四十九条规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。”，故原告对2021年12月8日后的物业费，无权主张，原告要求被告支付2021年12月16日至2023年3月31日期间的物业费1576.32元的诉讼请求，本院不予支持。", "fact_description": "事实和理由：2014年9月16日被告签署了《“海星阳光”交房收费确认表》，办理了位于西宁市城中区“海星阳光”小区4号楼1092室的入住手续，并签署了《海星阳光业主手册》，承诺承担相应的义务。被告居住的小区由原告提供物业管理服务。合同签订后原告按照约定为包括被告在内小区全体业主提供了物业服务，被告亦享受了相关服务。但自2021年12月16日至2023年3月31日期间的物业管理费1576.32元被告未缴纳。被告长期拖欠物业费，严重侵害了原告的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告张玉霞未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告西宁和谐家园物业管理有限公司为证明自己的诉讼请求向本院依法提交了如下证据：证据一、“海星阳光”交房收费确认表，证明被告于2014年9月16日办理了入住手续。证据二、业主手册中《业主规约》，证明1．物业费收费标准每平方米1元，2．依据《海星阳光临时管理公约》第30条的约定：约定业主有按时足额缴纳物业费的义务，3．被告签署的遵守《业主临时公约》的承诺书，4．被告签署《业主临时公约》确认书，被告有按时缴纳物业的义务。证据三、2021年11月22日缴费单据，证明被告自2021年12月16日开始拖欠物业费至今。证据四，物业费欠费及违约金计算明细表，证明被告拖欠自2021年12月16日起自2023年3月31日止的物业费1576.32元及应承担的违约金63.06元。被告张玉霞未到庭质证，亦未向法院提交相关证据。", "footer": "审判员施军二〇二三年六月二十日法官助理郑小娟书记员魏孔萍附：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。第九百四十九条物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施的，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果", "header": "青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2023）青0103民初2559号原告：西宁和谐家园物业管理有限公司，统一社会信用代码：91630102564928066H，住所：青海省西宁市城东区西宁市建国路5号10号楼201室。法定代表人：马娟伟，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘雪琴，女，1973年12月15日出生，汉族，公民身份号码：XXX，住西宁市城西区，公司办公室主任。委托诉讼代理人：邢文炜，青海竞帆律师事务所律师。被告：张玉霞，女，1973年6月15日出生，汉族，公民身份号码：XXX，住西宁市城中区。原告西宁和谐家园物业管理有限公司与被告张玉霞物业服务合同纠纷一案，本院于2023年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告西宁和谐家园物业管理有限公司的委托诉讼代理人邢文炜、刘雪琴到庭参加了诉讼。被告张玉霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十五条、第五百七十七条、第九百四十四条、第九百四十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告西宁和谐家园物业管理有限公司的所有诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告西宁和谐家园物业管理有限公司负担（该款原告已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。" }	{ "claim": "西宁和谐物业公司上诉请求：1．撤销青海省西宁市城中区人民法院（2023）青0103民初2559号民事判决，改判张玉霞向西宁和谐物业公司支付自2021年12月16日起至2023年3月31日期间的物业费1576.32元，违约金63.06元，共计1639.38元；2．本案一、二审诉讼费由张玉霞承担。", "court_view": "本院认为，本院已作出的（2023）青01民终1975号民事判决书中已认定西宁和谐物业公司与海星阳光小区的前期物业合同于2021年10月8日依法解除。而根据海星阳光业主委员会于2021年10月8日向西宁和谐物业公司发送的《解聘通知》中要求其在接到通知后60日内离场，故案涉的前期物业合同已于2021年12月8日终止，故西宁和谐物业公司有权按照前期物业合同主张2021年12月8日之前的物业费。本案中，根据双方当事人的诉辩主张，归纳本案的二审争议焦点并分析认定如下：（一）关于西宁和谐物业公司是否有权收取2021年12月8日之后的物业费问题。首先，自2021年12月8日之后，西宁和谐物业公司仍为海星阳光小区提供基本的垃圾清运、化粪池及蓄水池清洗、电梯维修保养、保洁等基础物业服务。对此，张玉霞虽抗辩称，2021年12月8日之后为小区提供物业服务的主体是开发商并非西宁和谐物业公司，但其并未提供证据予以证明，故对其抗辩意见，本院不予采纳。本案中，西宁和谐物业公司直至诉讼之时仍为案涉小区提供基础物业服务，并产生了相应的人力、财力支出成本，小区业主亦为实际受益主体，故西宁和谐物业公司主张自2021年12月8日之后的物业费具有事实依据。其次，因西宁和谐物业公司不认可2021年10月8日海星阳光业委会发出的解聘通知，双方对于前期物业合同是否予以解除产生争议并进而诉讼，直至本院于2023年8月31日作出（2023）青01民终1975号民事判决，通过生效法律文书产生的既判力将案涉前期物业合同解除时间回溯至2021年10月8日，而在双方产生争讼期间，案涉前期物业合同是否应予解除尚不明晰，西宁和谐物业公司基于此向海星阳光小区业主提供物业服务进而主张该期间的物业费，符合情理，本院予以支持。（二）关于西宁和谐物业公司主张2021年12月8日之后物业费的数额如何认定的问题。首先，本案中，西宁和谐物业公司在接到海星阳光业委会根据业主大会合法程序决议向其发送《解聘通知》，并要求其在接到通知后60日内做好离场并相关资料移交的准备工作的情况下，其并未按通知离场，经海星阳光业委会多次催告后亦不离场，且拒绝办理交接手续，导致小区业委会与新物业公司签订的物业服务合同无法推进履行，故西宁和谐物业公司虽为小区提供了相应物业基础服务，但因其拒不离场，一方面违背业主自主选择、接受物业服务公司的真实意思，使案涉小区业主无法享受更好的物业服务，给业主权益造成部分损害；另一方面，西宁和谐物业公司对于2021年12月8日之后继续向小区业主提供物业服务，造成其人力、财力支出成本扩大亦存在过错。综合考虑合同履行情况，基于公平原则，本院参照《海星阳光小区业主手册》约定，酌定2021年12月8日之后物业服务管理费用根据建筑面积每月、每平方米1元的50％即每月、每平方米0.5元标准收取。其次，根据一审已查明的事实，张玉霞入住西宁市“海星阳光”小区4号楼1092室，该房屋面积99.59平方米，故张玉霞自2021年12月16日起至2023年3月31日期间欠付的物业费为780.12元（0.5元×99.59㎡÷30×470天）。（三）关于西宁和谐物业公司是否有权主张违约金的问题。本案中，西宁和谐物业公司既未向张玉霞书面催交物业费亦未给予张玉霞催告的合理期间让其交纳物业费，而西宁和谐物业公司直接通过诉讼方式向张玉霞主张物业费，一审法院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，认定西宁和谐物业公司主张违约金没有事实和法律依据的处理并无不当，西宁和谐物业公司此节上诉请求不能成立。综上，西宁和谐物业公司部分上诉主张成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但部分处理结果不当，本院予以纠正。", "fact_description": "事实和理由：一、一审判决认定事实错误，西宁和谐物业公司与西宁市城中区南川东路海星阳光小区业主委员会（以下简称海星阳光业委会）并未完成《中华人民共和国民法典》第九十四条规定的退场交接工作，亦不存在西宁和谐物业公司违规提供物业服务的情形。首先，海星阳光业委会与西宁和谐物业公司之间物业服务合同纠纷一案，案号为（2023）青0103民初223号，西宁市城中区法院于2023年4月24日作出判决，判令西宁和谐物业公司于判决生效后三十日内将位于南川东路53号海星阳光小区3号楼1024室、4号楼1012、1023室物业用房腾退给该业委会，驳回该业委会其他诉讼请求。该案现已进入二审阶段，一审判决尚未生效，一审法院在西宁和谐物业公司是否退出海星阳光小区物业服务并无定论的情形下，径行认定业主无需交纳2021年12月8日以后拖欠的物业费，认定事实不清。其次，上述案件中，海星阳光业委会起诉主张西宁和谐物业公司退出小区物业管理，腾退物业用房，移交监控、电梯、器材设备设施；移交小区整体建设施工和维护保养的图纸资料。但一审判决结果仅支持腾退物业用房，并驳回该业委会其他诉求，故在物业服务的软、硬器材等设备及涉及小区的建工、保养文件未移交的情况下。根据《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”的规定，小区业主应当在接受了西宁和谐物业公司服务的前提下，支付相应拖欠的物业费。一审判决认定西宁和谐物业公司于2021年12月8日收到了海星阳光业委会的解聘通知，故业主不需承担此日之后物业费不符合事实，原因如下：1．根据《中华人民共和国民法典》的规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。海星阳光业委会在2021年10月8日向西宁和谐物业公司发出解聘通知，却又在2023年2月1日向一审法院起诉要求西宁和谐物业公司退出物业管理场所，故应认定海星阳光业委会是以诉讼方式解除双方物业服务合同。2．海星阳光业委会与西宁和谐物业公司物业服务合同纠纷一案正在二审中，并未有生效判决，因此对于双方物业服务合同的终止欠缺认定标准。3．西宁和谐物业公司存在尚未向海星阳光小区完成物业移交的事实，无法认定双方合同已经终止，且自2021年10月8日之后的该小区物业服务一直由西宁和谐物业公司提供，故一审判决认为西宁和谐物业公司违反法律规定没有依据。最后，海星阳光小区有在建工程尚未完成整体移交，西宁和谐物业公司作为前期提供物业的公司不具备撤场条件，西宁和谐物业公司不存在接到解聘通知后拒不离场的情形。理由如下：1．一审中已经提交《海星阳光临时管理公约》来证明物业管理内容和物业费收费标准。由于该小区业委会成立后存在筹备流程、选举结果批复结果无效行政复议、物业服务民事诉讼等具体事项并未终结，并非西宁和谐物业公司拒不离场。2．“海星阳光”建设项目2023年还处于验收阶段，属于在建工程，此时的物业管理单位是前期物业公司，故西宁和谐物业公司尚不具备移交的条件。同时，由于小区业委会成员故意拖欠并鼓动广大业主拒不缴纳物业费，已经严重影响小区正常服务和管理。综上，西宁和谐物业公司并不存在违反法律规定拒不离场的情形，一审认定业主无需交纳2021年10月8日以后的物业费有违本案事实和法律规定。二、西宁和谐物业公司持续为小区业主提供物业服务至今，本案张玉霞并未举证证明物业服务不符合约定，故其应当承担缴纳拖欠的物业费的义务。首先，根据西宁和谐物业公司与张玉霞签订的《物业管理服务协议与消防安全责任书》第二条的规定，西宁和谐物业公司为“海星阳光”小区业主提供房屋共用部位的维护与管理，环境卫生、绿地管理，安全防范管理等服务内容。张玉霞一审中并未提供证据来证明西宁和谐物业公司未按照协议约定事项提供服务或服务质量差，在张玉霞享受了西宁和谐物业公司持续提供的物业服务情况下，其应该支付物业费。其次，即使其他案件认定物业服务合同已终止，但西宁和谐物业公司始终继续履行提供物业服务，有权请求小区业主支付拖欠的物业费。根据《中华人民共和国民法典》第九百五十条“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。”的规定，即使在判决认定双方间的物业服务合同终止后，还存在小区建设项目整体移交、前期物业配套设施和文件资料的整理移交及腾退物业用房的移交过程，在这些过程并未完结之前，新物业公司并未接管，旧物业公司持续提供物业服务的状态下，业主应向旧物业公司支付合同终止后至物业接管时该期间的物业费。综上所述，请求二审法院查明事实，撤销一审判决。张玉霞辩称，首先，海星阳光业委会是通过业主授权之后合法合规解聘物业，并向西宁和谐物业公司进行了告知，要求其退出小区，但因为西宁和谐物业公司逾期未退出，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十九条的规定，物业公司逾期未退场给自己造成的物业上的损失应由其自行承担。故西宁和谐物业公司不得请求业主继续支付合同终止后的物业费，其对2021年12月8日之后的物业费无权主张。其次，海星阳光小区业主委员会向西和谐物业公司发出的离场催告函中已经明确自2021年12月8日起该小区所有业主不再向西宁和谐物业公司支付物业费。现小区业主遵照该催告函的内容不交纳物业费是具有依据的。西宁和谐物业公司向一审法院起诉请求：1．判令张玉霞向西宁和谐物业公司支付2021年12月16日至2023年3月31日期间的物业费1576.32元、违约金63.06元，合计1639.38元；2．诉讼费由张玉霞承担。一审法院认定事实：西宁和谐物业公司、张玉霞于2014年9月16日签订了《“海星阳光”临时管理公约》、《承诺书》、《确认书》，约定由西宁和谐物业公司为西宁市城中区“海星阳光”小区提供物业服务。2014年9月16日张玉霞在《“海星阳光”交房收费确认表》签字，入住西宁市城中区“海星阳光”小区4号楼1092室，该房屋面积99.59平方米，物业费每平方米每月1元。《“海星阳光”临时管理公约》第三十八条约定：本临时管理规约自首位物业买卖人承诺之日起生效，至业主大会制定的管理规约生效之日终止。张玉霞交纳了2021年12月16日前的物业费，2021年12月16日后的物业费没有交纳。张玉霞所在小区于2021年5月17日成立了海星阳光小区业主委员会，经法定程序征求业主意见，海星阳光小区业主委员会于2021年10月8日发出公示，确定经全体业主表决，决定解聘西宁和谐物业公司，海星阳光小区业主委员会于2021年10月8日向西宁和谐物业公司送达了解聘通知。2022年4月4日、5月1日、6月28日海星阳光小区业主委员会向西宁和谐物业公司送达了离场催告函，并于2022年4月8日在报纸发布了声明，催告西宁和谐物业公司离场，但至今西宁和谐物业公司没有离场。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：1．西宁和谐物业公司是否有权收取2021年10月8日以后的物业费的问题；2．物业费的具体数额。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。西宁和谐物业公司、张玉霞签订了《“海星阳光”临时管理公约》、《承诺书》、《确认书》，约定西宁和谐物业公司为张玉霞居住的西宁市城中区“海星阳光”小区提供物业服务，西宁和谐物业公司依据合同向张玉霞提供了物业服务，依照法律规定，张玉霞应该向西宁和谐物业公司交纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。西宁和谐物业公司没有进行书面通知，现西宁和谐物业公司起诉张玉霞，要求张玉霞给付物业费，可以视为西宁和谐物业公司进行了催收，张玉霞应该给付西宁和谐物业公司物业费，西宁和谐物业公司没有进行书面催收就起诉张玉霞，其要求的违约金，没有事实与法律依据，不予支持。关于西宁和谐物业公司是否有权收取2021年10月8日后的物业费的问题。2021年10月8日海星阳光小区业主委员会向西宁和谐家园物业管理有限公司送达了解聘通知，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力”，且《“海星阳光”临时管理公约》第三十八条“本临时管理规约自首位物业买卖人承诺之日起生效，至业主大会制定的管理规约生效之日终止”的约定，2021年10月8日海星阳光小区业主委员会送达了解聘通知，该解聘通知中有“请在接到通知后60日内做好离场工作”的内容，故双方的物业服务合同于2021年12月8日终止。《中华人民共和国民法典》第九百四十九条规定“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。”，故西宁和谐物业公司对2021年12月8日后的物业费，无权主张，西宁和谐物业公司要求张玉霞支付2021年12月16日至2023年3月31日期间的物业费1576.32元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十五条、第五百七十七条、第九百四十四条、第九百四十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，遂判决：驳回西宁和谐物业公司的所有诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由西宁和谐物业公司负担（该款西宁和谐物业公司已预交）。二审中，西宁和谐物业公司提交如下证据：1．西宁和谐物业公司的台账、海星阳光物业收费的收据及发票，拟证明张玉霞作为业主在2021年12月8日以后继续通过物业代扣代缴水电费的相关事实。2．海星阳光小区生活垃圾收费协议书及垃圾清运协议书，拟证明西宁和谐物业公司在2022年1月至2023年6月一直在为小区提供垃圾清运服务。3．化粪池清理合同（截至2023年10月22日），拟证明西宁和谐物业公司为小区提供一年两次化粪池清理。4．蓄水池清洗合同，拟证明西宁和谐物业公司一年为小区提供两次生活水池清洗服务，按照规定必须达到饮用水的标准和清洗标准。5．海星阳光电梯维保合同，拟证明西宁和谐物业公司进行每年的电梯定检和电梯日常维护维修。6．海星阳光消防维保协议，拟证明西宁和谐物业公司为小区提供了消防设施正常运作日常的维护维修。7．灭火器维修合同，拟证明西宁和谐物业公司为小区提供消防检查服务，小区的灭火器每两年必须达到一个检测标准。8．水费、电费的支付回单及发票，拟证明海星阳光小区每次都是需要由物业公司先向供电局和自来水厂进行垫付购买后再由业主到物业公司进行购买。9．工资证明和发放记录，拟证明西宁和谐物业公司聘用的保洁、保安、物业、办公室人员还有维修人员仍在为小区提供日常的工作，物业要发放工资。10．海星阳光物业贷款资料，拟证明在业主欠缴物业费的情况下，西宁和谐物业公司为了继续完成在小区的物业服务，而向银行进行贷款。11．物业保安、保洁、办公室维修日常工作视频，拟证明西宁和谐物业公司一直在为海星阳光小区提供物业服务。张玉霞质证，对于上述证据的三性及证明方向均不认可，认为与本案没有直接的关联性。本院经审查认为，西宁和谐物业公司提交的证据1至证据9及证据11可以相互佐证，可以证实直至本案诉讼西宁和谐物业公司仍为海星阳光小区提供垃圾清运、化粪池及蓄水池清洗、电梯维修保养等基础物业服务的事实，故对其真实性和关联性予以采信；证据10因与本案不具有关联性，不予采信。张玉霞提交如下证据：1．视频两份，拟证明2021年12月17日，青海经视《百姓1时间》栏目2021年12月8日邀请街道办事处、城建局等各方人员进行协调时，西宁和谐物业公司物业经理马龙当场表示将于2021年12月8日开始停止为海星阳光小区提供物业服务。2．短视频及截屏图片（12345来电），拟证明在青海经视播出该事件后，有业主投诉电视台采访不公，该业主所述不属实；在物业交接沟通无果后，街道办事处、城建局、公安、城管人员及社区人员参与协调无果。3．小区图片6张，拟证明西宁和谐物业公司自被解聘后，其对小区提供物业服务存在问题时处理事务是拖延、凑合的服务态度。4．工程竣工永久性标牌照片3张，拟证明西宁和谐物业公司马龙与建设单位刘雪琴、马文忠存在人员交叉任职情形。西宁和谐物业公司质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均不认可。首先，该视频仅在录制视频当日收集，缺乏全面客观性。其次，视频中仅表达了接受采访业主个人主观评价，并未拍摄关于小区楼道、走道、垃圾清运等显示物业服务质量差的相应内容，不具有客观性。最后，视频采访方向与实际播出的内容不符，该证据无法作为物业公司无权收取2021年12月8日以后物业费的依据，二者之间在证明方向上存在矛盾。对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可。根据民事诉讼证据规则，该视频证据系私自录制，侵害他人合法权利，不应认定为合法证据；视频中人员与本案待查事实无关，但可以反映出节目栏目的录制可能存在以偏概全的情况。对于证据3的真实性认可，关联性不认可。图片即便反映出西宁和谐物业公司与业委会之间存在纠纷，但小区内路面整洁、水电供应正常的情况。其次，墙面墙皮破损，应由业委会与物业公司就维护整修进行协商，即使双方有纠纷，但业主向业委会反馈，业委会未及时反馈，怠于履行职责；业主不交物业费不能作为认定物业服务不合格的依据。最后，通过图片只能反映当时的状态，不能因此认定西宁和谐物业公司存在物业服务消极怠慢的事实。对于证据4的真实性认可，但对关联性不认可。刘雪琴作为本案中诉讼代理人，其身份已经明确是西宁和谐物业公司办公室主任，且本案是物业服务合同纠纷，该组照片的内容与案涉事实无关。本院经审查认为，证据1、2虽是客观发生，但与本案物业合同纠纷无关联，不予采信；证据3能印证物业服务质量问题，本院予以采信；证据4与本案不具有关联性，不予采信。二审查明与一审一致事实，本院予以确认。另查明，海星阳光业委会起诉西宁和谐物业公司物业服务纠纷一案由西宁市城中区人民法院作出（2023）青0103民初223号民事判决书，判令西宁和谐物业公司退还海星阳光小区物业用房，后西宁和谐物业公司不服上诉，本院于2023年8月31日作出（2023）青01民终1975号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案件一审及二审中均认定双方物业服务关系自2021年10月8日起解除。", "footer": "审判长黄存智审判员赵亮审判员苏静二〇二三年十月十六日法官助理李海霞书记员崔英", "header": "青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2023）青01民终2890号上诉人（原审原告）：西宁和谐家园物业管理有限公司，住所青海省西宁市城东区建国路5号10号楼201室。法定代表人：马娟伟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邢文炜，青海竞帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪琴，女，该公司办公室主任。被上诉人（原审被告）：张玉霞，女，1973年6月15日出生，汉族，住青海省西宁市城中区。上诉人西宁和谐家园物业管理有限公司（以下简称西宁和谐物业公司）因与被上诉人张玉霞物业服务合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2023）青0103民初2559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销青海省西宁市城中区人民法院（2023）青0103民初2559号民事判决；二、张玉霞于本判决生效后十五日内向西宁和谐家园物业管理有限公司支付物业费780.12元；三、驳回西宁和谐家园物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，由上诉人西宁和谐家园物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "判令被告向原告支付2021年12月16日至2023年3月31日期间的物业费1576.32元、违约金63.06元，合计1639.38元", "judgment": [ "not supported", "partially supported" ] }, { "claim": "诉讼费由被告承担", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] } ]	[ { "article": "第六条", "law": "《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》" }, { 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8,727	{ "claim": "原告贵州天圆物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务6256.8元（自2017年3月1日至2020年10月31日止，142.2元/月），逾期支付物业服务费所产生的违约金5302.59元，生活垃圾处理费308元（自2017年3月1日至2020年10月31日止），以上总计11，867.4元；2、判决本案诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”。本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”，第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”。本案中，原告贵州天圆物业服务有限责任公司依法具备物业管理资质，其与都匀市173新天地小区业主委员会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》不仅对原告贵州天圆物业服务有限责任公司具有约束力，对被告李家林也具有约束力，双方应按该合同约定全面履行各自的义务。被告作为业主在小区内居住生活，实际亦享受了原告提供的物业服务，被告应当在原告书面催告后缴纳物业服务费，被告应当支付物业服务费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：141.98平方米×1元/平方米×44个月=6247元，应当支付代收生活垃圾处理费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：7元/户/月×44个月=308元，原告主张被告应当支付逾期违约金（根据合同约定每天按欠费金额2‰计算）5302.59元，符合法律规定，本院予以支持。对被告李家林提出的没有与原告签订物业服务合同，且与业委会签合同的公司与原告不是同一个公司，原告物业管理不到位，小区环境脏乱差及物业公司没有公开收费的开支和内容等抗辩，本院不予采纳。如前所述，原告与都匀市173新天地小区业主委员会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》对被告具有约束力；原告就公司名称依法向登记机关申请变更登记，登记机关予以核准并领取了营业执照，原告主体适格；涉及业主知情权，是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利，业主的知情权主要是以查阅文件报表或者相关资料的方式进行的，主要表现为业主的查阅权，业主可直接向物业服务企业提出请求，亦可向人民法院起诉；关于原告物业管理不到位的抗辩，被告作为物业服务企业，对区域内违反法律、法规及需要使用其代管的专项维修资金等事项，应当向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法处理，而被告未提出原告怠于履行职责的证据，故本院不予采纳。", "fact_description": "事实及理由：被告系都匀市173新天地住宅小区1-2–1906业主，原告是合法注册的经营物业管理的专业公司，原告为被告居所提供物业服务，物业服务费按照1元/月/平方米收取，被告的房屋面积142.19平方米，即每月应交纳物业服务费142.2元。但被告在2017年3月1日至2020年10月31日期间未交纳物业服务费，欠费共计6256.8元，逾期支付物业服务费已产生违约金5302.59元（违约金根据合同按每天2‰计算），并在2017年3月1日至2020年10月31日期间未交纳生活垃圾处理费308元。经原告多次催交，被告仍拒绝交纳以上费用。被告在享受物业服务的同时，须按照合同履行交纳物业服务费的义务，被告的行为严重的影响了物业服务企业的有效运行，并损害了全体业主的整体利益，为维护原告的合法权益，构建良好的物业秩序，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决如诉之请。被告李家林辩称，1、原告物业管理不到位，小区环境脏乱差，物业公司工作不到位，不同意交物业费；2、没有与原告签订物业服务合同，且与业委会签合同的公司与原告不是同一个公司；3、物业公司未经业主同意私自同意移动公司安装信号塔在2栋楼顶，对业主健康造成影响；4、原告私自同意餐饮店安装油烟机，影响业主生活；5、物业公司没有公开收费的开支和内容。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李家林系都匀市173新天地住宅小区1-2–1906号业主，建筑面积141.98平方米。2017年3月15日，都匀市173新天地小区业主委员会与原告签订《173新天地住宅小区物业服务合同》，委托原告对173新天地住宅小区进行物业管理，委托期限自2017年3月15日起至2020年3月14日止（原告于2020年10月30日撤离小区），物业服务费用（住宅）收取标准为1元/月/平方米，业主应于每月28日前交纳当月物业服务费，并约定未按时足额交纳物业服务费的，每日应按欠费金额2‰标准支付违约金。另查明，都匀市物价局作出匀价格（2009）24号文件，居民住户生活垃圾处理费按7元/户/月标准收取。上述事实，有原告在举证期内提交营业执照复印件、准予变更登记通知书、法定代表人身份证明、物业服务合同、都匀市物价局文件、收费许可证、物业费账单、催收账单等在案为凭。经审查，上述证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联，能够充分证明案件事实，本院予以认定。", "footer": "审判员于黎二〇二一年五月二十日法官助理卢思彤书记员罗雨蔓汐", "header": "贵州省都匀市人民法院民事判决书（2021）黔2701民初1736号原告：贵州天圆物业服务有限责任公司，住所地：贵州省黔南州布依族苗族自治州都匀市沙包堡街道天源2013八号楼一层182号，统一社会信用代码91522701722115803X。法定代表人：查国涛，系总经理。委托诉讼代理人：韩天文，男，1965年5月17日生，汉族，住都匀市,系该公司法务。被告：李家林，男，1980年11月8日生，布依族，住都匀市。原告贵州天圆物业服务有限责任公司诉被告李家林物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州天圆物业服务有限责任公司委托诉讼代理人韩天文，被告李家林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李家林于本判决生效之日起十日内向原告贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业管理费6247元、违约金5302.59元、垃圾处理费308元；二、驳回原告贵州天圆物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48元，由被告李家林负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。" }	{ "claim": "上诉人李家林向本院提出上诉请求：1.撤销都匀市人民法院（2021）黔2701民初1736号民事判决中物业费2569.72元、违约金5302.59元；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。", "court_view": "本院认为：一审认定双方之间的物业服务合同合法有效符合法律规定，双方无异议，本院予以确认。针对二审焦点：第一，对于被上诉人提供物业服务终止的时间问题。上诉人主张双方的物业服务合同期满后，经上诉人通知被上诉人要求其于2020年4月15日前完成交接并撤离，故双方的物业合同已于2020年4月15日终止。虽然上诉人曾通知被上诉人要求其于2020年4月15日前完成交接并撤离，但是被上诉人并未实际于2020年4月15日前撤离，小区全体业主曾于2020年6月19日向有关部门反映，要求被上诉人撤离，双方对此发生纠纷。2020年7月7日经都匀市住建局等有关部门组织双方召开协调会，并达成书面协议由被上诉人于2020年10月30日撤离小区，说明双方的物业服务合同期满后，被上诉人实际继续提供物业服务至2020年10月30日止，故一审认定物业服务费计算至2020年10月30日正确，应予确认。第二，对于被上诉人提供的物业服务是否符合合同约定，即是否应当减收上诉人承担给付物业费的部分责任问题。因双方之间的物业服务合同合法有效，被上诉人已依据合同约定履行了物业服务，上诉人也享受了被上诉人提供的物业服务。现上诉人抗辩被上诉人提供的物业服务存在质量差、管理混乱等问题，要求减少其应承担的物业服务费。虽然在本案中，上诉人对其主张提供了相关图片等证据予以证实，结合2020年3月30日都匀市173新天地业主委员会书面向被上诉人通知解除物业服务合同的事实来看，说明被上诉人提供物业服务确实存在一定的质量问题，才会引起业主要求更换物业公司，但是针对目前物业服务市场的实际情况，对于物业服务企业提供的物业服务也不可能达到小区业主100%的满意，部分业主表示不满意在所难免，故上诉人要求减少其承担给付物业服务费的责任理由不成立，不予支持，即一审认定上诉人按照合同约定承担给付物业服务费的责任正确，应予确认。第三，对于上诉人是否应当承担违约金的问题。同上述第二点理由，因被上诉人提供物业服务确实存在一定的质量问题，即被上诉人也存在一定的违约行为，故而导致双方对交纳物业服务费发生争议，因双方均存在一定的违约行为，故对被上诉人要求上诉人承担逾期交纳物业服务费产生的违约金不予支持，一审认定予以支持不当，应予纠正。综上所述，上诉人陈小美的上诉理由部分成立，应予部分支持。", "fact_description": "事实与理由：第一，由于物业服务合同已于2020年4月15日终止，一审判决上诉人交纳2020年4月15日至2020年10月30日期间物业费922.87元，没有事实和法律依据。2017年3月15日，上诉人所在的都匀市173新天地小区业主委员会与被上诉人签订《173新天地住宅小区物业服务合同》，合同约定服务期为2017年3月15日至2020年3月14日。合同到期后，都匀市173新天地小区业主委员会于2020年3月30日向被上诉人发出书面《解除物业服务合同通知书》，通知与被上诉人解除《173新天地住宅小区物业服务合同》，要求被上诉人于2020年4月15日前与业主委员会完成交接并撤离全部工作人员。被上诉人接到通知后表示同意，并在《解除物业服务合同通知书》上盖章签字。因此，由于物业服务合同已于2020年4月15日终止，上诉人不需要交纳自2020年4月15日至2020年10月30日止物业费922.87元（141.98平方米×1元/平方米×6.5月=922.87元），故一审判决支付该922.87元的物业费没有事实和法律依据。第二，由于被上诉人履行物业服务合同不符合约定，依照物业服务合同约定应减收物业费，减收标准为30%/月，即从被上诉人2017年3月15日入场按约定标准减收30%计算到2020年4月15日止的减收物业费为1575.98元（141.98平方米×1元/平方米×37月×30%=1575.98元）。上诉人所在的都匀市173新天地小区业主委员会与被上诉人签订《l73新天地住宅小区物业服务合同》第二条约定，被上诉人提供的物业管理服务包括“1.物业共用部位的小型维修、养护到管理；2.物业共用设施设备的正常运行、小型维修（500元以下）、养护和日常管理（不含发电机组运行费用）；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运（不含应属环卫部门承担的部分）；4.公共绿化的养护和管理；5.物业社区活动的组织与实施；6.公共秩序维护服务等”。但被上诉人并没有按照物业服务合同的约定履行服务义务，上诉人所在小区的环境脏、乱、差，同时小区车辆到处都是乱停乱放，被上诉人还擅自同意移动公司在小区楼顶安装信号塔，未公开小区公共费用收支情况等，这些行为严重损害了上诉人等小区业主的合法权益，严重违反合同约定。依照双方签订《173新天地住宅小区物业服务合同》第二十七条第7、8小项约定“上诉人所在小区的业主委员会有权要求被上诉人整改，如未能按时整改完毕，有权单方面终止合同，并追究法律责任和经济赔偿；另外还有权负责确定本小区管理服务费的收费标准”。因此，由于被上诉人严重违反合同约定，依照物业服务合同的约定应减收物业费，上诉人只需支付被上诉人从2017年3月15日入场按约定标准的70%计算到2020年4月15日止的物业费3677.28元（141.98平方米×1元/平方米×37月×70%=3677.28元）。第三，一审判决违约金5302.59元，该违约金明显畸高。首先，本案是因被上诉人严重不履行合同义务，造成上诉人所在小区的日常管理、卫生环境、秩序等方面的服务达不到合同约定的标准，对小区业主的日常生活造成了严重的不良影响。被上诉人作为小区物业企业工作严重不负责任，故上诉人不应支付违约金。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案一审判决上诉人每日按2‰的标准向被上诉人支付违约金，相当于支付年违约金72%，参照民间借贷利率（LPR），该违约金远远超过了15.4%，属于畸高，严重损害了上诉人的合法权益，应该予以调整。综合本案物业情况，上诉人认为不应当支付违约金5302.59元。被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司二审答辩称：第一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，都匀市173新天地小区业主委员会与答辩人签订的《物业服务合同》对业主具有约束力，上诉人作为小区的物业使用人之一，应按照《物业服务合同》履行相关的权利义务。第二，在《物业服务合同》签订后，答辩人为该小区实际提供了相应的物业服务，上诉人作为小区的物业使用人，亦实际享受了答辩人提供的物业服务，理应交纳相应的物业服务费用。第三，上诉人长期拒绝向答辩人支付物业费的行为已经构成根本违约，依法应当承担相应的违约责任。综上，一审审理程序合法，认定事实清楚，适用法律得当，请求二审依法驳回上诉人的上诉，维持原判。一审原告贵州天圆物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务费6256.8元（自2017年3月1日至2020年10月31日止，142.2元/月），逾期支付物业服务费所产生的违约金5302.59元，生活垃圾处理费308元（自2017年3月1日至2020年10月31日止），以上总计11867.4元；2.判决本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：被告李家林系都匀市173新天地住宅小区1-2-1906号业主，建筑面积141.98平方米。2017年3月15日，都匀市173新天地小区业主委员会与原告签订《173新天地住宅小区物业服务合同》，委托原告对173新天地住宅小区进行物业管理，委托期限自2017年3月15日起至2020年3月14日止（原告于2020年10月30日撤离小区），物业服务费用（住宅）收取标准为1元/月/平方米，业主应于每月28日前交纳当月物业服务费，并约定未按时足额交纳物业服务费的，每日应按欠费金额2‰标准支付违约金。另查明，都匀市物价局作出匀价格（2009）24号文件，居民住户生活垃圾处理费按7元/户/月标准收取。一审法院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”、第八十一条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告贵州天圆物业服务有限责任公司依法具备物业管理资质，其与都匀市173新天地小区业主委员会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》，不仅对原告贵州天圆物业服务有限责任公司具有约束力，对被告李家林也具有约束力，双方应按该合同约定全面履行各自的义务。被告作为业主在小区内居住生活，实际亦享受了原告提供的物业服务，被告应当在原告书面催告后交纳物业服务费，被告应当支付物业服务费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：141.98平方米×1元/平方米×44个月=6247元，应当支付代收生活垃圾处理费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：7元/户/月×44个月=308元，原告主张被告应当支付逾期违约金（根据合同约定每天按欠费金额2‰计算）5302.59元，符合法律规定，予以支持。对被告李家林提出的没有与原告签订物业服务合同，且与业委会签合同的公司与原告不是同一个公司，原告物业管理不到位，小区环境脏乱差及物业公司没有公开收费的开支和内容等抗辩，不予采纳。如前所述，原告与都匀市173新天地小区业主委员会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》对被告具有约束力，原告就公司名称依法向登记机关申请变更登记，登记机关予以核准并领取了营业执照，原告主体适格；涉及业主知情权，是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利，业主的知情权主要是以查阅文件报表或者相关资料的方式进行的，主要表现为业主的查阅权，业主可直接向物业服务企业提出请求，亦可向人民法院起诉；关于原告物业管理不到位的抗辩，被告作为物业服务企业，对区域内违反法律、法规及需要使用其代管的专项维修资金等事项，应当向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法处理，而被告未提出原告怠于履行职责的证据，故不予采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告李家林于本判决生效之日起十日内向原告贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业管理费6247元、违约金5302.59元、垃圾处理费308元；二、驳回原告贵州天圆物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48元，由被告李家林负担。二审中，上诉人提供证据为：1.《173新天地住宅小区物业服务合同》，拟证明被上诉人提供服务期限为2017年3月15日至2020年3月14日；2.公告、辞退被上诉人申请书、联系函、通知书、173新天地更换物业业主签字同意表，拟证实被上诉人接管小区物业服务以来，提供物业服务未达合同约定标准，导致80%以上业主要求更换物业公司；3.解除物业服务合同通知书，拟证明物业服务合同期满后，2020年3月30日小区业委会书面通知被上诉人解除物业服务合同，要求被上诉人于2020年4月15日前与业主委员会完成交接并撤离；4.173新天地业主对被上诉人服务满意度测评表，拟证实有217户业主对被上诉人物业服务不满意，未达到合同约定标准；5.173新天地全体业主诉求书，拟证明被上诉人严重不履行合同义务，严重损害了上诉人等小区业主的合法权益；6.照片，拟证实被上诉人严重不履行合同义务，造成上诉人所在小区日常管理、卫生环境、秩序等方面达不到合同约定的标准；7.关于物业费调整通知，拟证实因被上诉人严重不履行合同义务，业主有权对物业服务收费标准进行调整，即从2018年3月15日至2020年3月15日期间物业费下调至0.7元/平方米；8.证明，拟证实上诉人提交的上述证据是经173新天地业主委员会核实确认过的，材料真实有效。经组织双方质证，被上诉人对上诉人提供证据的证明目的不予认可。经二审审理查明：2020年7月7日15时，都匀市住建局、都匀市司法局、广惠办事处、173新天地小区业主委员会和被上诉人，在都匀市矛盾纠纷协调会，会议形成书面协调结果为：1.物业公司即被上诉人于2020年10月30日撤离小区；2.173新天地小区给予物业服务企业2万元的补偿；3.物业公司撤离期间，业委会配合物业公司催缴欠缴的物业费；4.物业公司依法依规将相关资料及公共设施设备移交给符合法规要求的主体；其中被上诉人以及都匀市173新天地业主委员会盖章确认。其余查明的事实与一审查明的事实一致。综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1.被上诉人提供物业服务终止的时间；2.被上诉人提供的物业服务是否符合合同约定，即是否应当减收上诉人承担给付物业费的部分责任；3.上诉人是否应当承担违约责任。", "footer": "审判长白桂刚审判员陈福江审判员朱代昀二〇二一年七月二十三日书记员刘皓", "header": "贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民事判决书（2021）黔27民终2933号上诉人（一审被告）：李家林，男，1980年11月8日生，布依族，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：邓洪军，贵州法庄律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文品，贵州法庄律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：贵州天圆物业服务有限责任公司，住所地贵州省都匀市。法定代表人：查国涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩天文，该公司法务。上诉人李家林因与被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服都匀市人民法院于2021年5月20日作出（2021）黔2701民初1736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销都匀市人民法院（2021）黔2701民初1736号民事判决；二、由上诉人李家林于本判决生效之日起十日内向被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业服务费6247元、垃圾处理费308元；三、驳回被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人李家林的其他上诉请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取48元，由上诉人李家林负担；二审案件受理费50元，由上诉人李家林负担25元，被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司负担25元。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务6256.8元（自2017年3月1日至2020年10月31日止，142.2元/月），逾期支付物业服务费所产生的违约金5302.59元，生活垃圾处理费308元（自2017年3月1日至2020年10月31日止），以上总计11，867.4元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判决本案诉讼费由被告承担", "judgment": [ "fully supported", "fully supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,728	{ "claim": "原告广安为民物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物管费6636元及违约金；2、本案诉讼费被告承担。", "court_view": "本院认为，原告广安为民物业公司是依法成立并具有三级资质的物业服务管理企业，其与广安市“在水一方”小区业主委员会签订的《物业管理合同》，合法有效，被告蔡斌在小区购买房屋后已登记至其名下，虽然未入住，但系该小区业主，故《物业管理合同》对其具有约束力。被告未入住该房，对原告提供的服务未能完全享有，根据公平原则，其应交纳的物业管理服务费酌情按60%收取。《物业管理合同》约定的服务期限从2016年1月1日起至2020年12月31日，审理查明原告实际从2016年1月1日至2019年11月1日履行了相应管理服务，其主张服务至2019年12月31日，与客观事实不符，对2019年11月2日至2019年12月31日的物业管理服务费，本院不予支持。对于原告主张的违约金，鉴于原告在履行物业服中存在一定瑕疵，故对原告主张的违约金本院不予支持。综上，从2015年4月1日起至2019年11月1日止，被告应交纳物业管理服务费，按约定标准计算为6403元（住房0.6元/平方米×146.5平方米×55个月＋车库0.6元/平方米×30.87平方米×55个月＋公用设施设备用水用电费10元／月×55月)，按60%为3842元。", "fact_description": "庭审中，原告明确物管费从2015年4月1日至2019年12月31日按合同约定标准计算，违约金以每年的物管费为基数从每年5月21日起按日千分之五计算至物管费付清之日止。事实及理由：2016年1月1日，原告与被告所在小区“在水一方”小区业委会签订了《物业管理合同》，合同主要约定原告向广安市“在水一方”提供物业管理服务，被告应在每年一月一日至五月二十日内一次性向原告交清当年物业管理服务费。若被告违约不按时缴纳须全额补交并从逾期之日起按每天千分之五缴纳违约金。合同签订后，原告按合同约定履行了物业管理义务，小区环境、卫生、居住条件得到较大提升，但被告至今未缴纳物业管理服务费，经原告多次催收，被告仍未缴纳。原告为维护自身合法权益，故起诉至法院提出前述诉讼请求。被告蔡斌辩称，他购买的在水一方小区房屋，接房后一直未装修入住，在原告管理期间是清水房，并于2020年3月将住房转卖。2016年1月前原告未提供服务，不同意交纳之前的；原告服务期间同意交纳50%物业费。原告广安为民物业公司就其主张的事实，向本院提供了广安为民物业公司《营业执照》、《资质证书》、四川省人口信息证明、房产登记信息查询情况说明、移交说明、《物业管理合同》、小区照片、律师催收函等证据。经审理查明：广安为民物业公司于2014年3月14日登记成立，营业期限为长期，经营范围为物业管理、清洁服务等。2015年12月29日经广安市城市管理行政执法局核准为三级资质。2016年1月1日，原告（乙方）与广安市“在水一方”小区业主委员会（甲方）签订了《物业管理合同》，主要约定：甲方委托乙方对“在水一方”小区实行专业化、一体化的物业管理；委托管理事项：房屋共享部位的维修和管理；房屋共享设施设备及其运行的维护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；保安工作；合同期限五年，从2016年1月1日至2020年12月31日；甲方应在每年1月1日至5月20日内，向乙方一次性交清当年的物业管理服务费；乙方于每年12月30日起向甲方收取次年的物业管理服务费；跃层按每月每平方米建筑面积0.6元收取；公用设施设备用水用电，按每月每户10元，向业主收取等。合同签订后，原告即开始在广安市“在水一方”小区从事物业管理服务，2019年11月1日后原告未再在“在水一方”小区从事物业管理服务。2016年1月20日，成都中霖物业管理有限公司广安市分公司、广安市在水一方小区业主委员会以及原告签定《移交说明》，主要内容：成都中霖物业管理有限公司广安市分公司于2015年12月31日在小区物业服务终止，向原告移交物管资料，相关物业管理费由业主委员会负责并委托为民物业公司收取；其中未接房明细表中载明被告蔡斌接房时间为2015年3月15日，缴物管费截止时间为2015年3月30日，未交金额957.8元。被告蔡斌所有房屋位于“在水一方”小区，住宅建筑面积146.5平方米，被告蔡斌对房屋未装修入住，自2015年4月1日未交纳物管费。蔡斌车库为263号，不动产权证号××，建筑面积30.87㎡。", "footer": "审判员任波二〇二一年一月二十六日书记员李雪附相关法律条文：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第六第民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百四十六条第一款债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。", "header": "四川省广安市广安区人民法院民事判决书（2021）川1602民初153号原告：广安为民物业管理有限公司，统一社会信用代码915116000934168054，住所地四川省广安市广安区环溪二路188号6幢2单元202室。法定代表人：周佳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘欣，四川泰宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：周贤军，男，生于1974年5月16日，汉族，住四川省大竹县，系该公司员工，特别授权。被告：蔡斌，男，汉族，生于1968年8月9日，住广安市广安区。原告广安为民物业管理有限公司（以下简称为民物业）与被告蔡斌物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案，依法适用简易程序于2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告广安为民物业公司的委托诉讼代理人刘欣、周贤军以及被告蔡斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "据此，本院依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九务第一款、第五百四十六条第一款、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告蔡斌于本判决生效后十日内向原告广安为民物业管理有限公司支付2015年4月1日至2019年11月1日的物业管理服务费3842元；二、驳回原告广安为民物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由原告广安为民物业管理有限公司负担10元，被告蔡斌负担15元，分别向广安市广安区人民法院交纳。上述债务，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。" }	{ "claim": "为民物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判蔡斌向为民物业公司支付2015年4月1日至2019年12月31日的物业管理费6636元及违约金（自2015年5月21日起至物业费付清之日止）；2.一、二审诉讼费由蔡斌全额承担。", "court_view": "本院认为，本案的争议焦点为：一、蔡斌应缴纳物业服务费的截止时间如何认定；二、蔡斌应缴纳的物业费是否因空置房而降低物业费标准；三、蔡斌是否应向为民物业公司支付违约金。关于焦点一。为民物业公司与广安市“xxxx”小区业主委员会签订的《物业管理合同》虽约定物业服务期间为2016年1月1日至2020年12月31日，但为民物业公司在2019年11月2日已经撤出该小区，未再为蔡斌提供物业服务，故蔡斌不应向为民物业公司缴纳2019年11月1日之后的物业服务费，一审对此认定正确，本院予以确认。为民物业公司要求蔡斌支付2019年11月1日之后的物业费的上诉请求，没有事实依据，本院不予支持。关于焦点二。为民物业公司主张一审以蔡斌未实际入住为由调整收费标准于法无据。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款的规定，物业服务人已经按照合同约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。故一审酌情调整为民物业2015年4月1日至2019年11月1日的物业费收费标准与上述规定相悖，且无其他法律、行政法规规定未实际入住的物业费应当予以调整。据此，本院对一审法院的相应判决予以纠正，认定蔡斌2015年4月1日至2019年11月1日的物业费应按照合同约定的标准履行。至于为民物业公司对其他未入住业主的物业费予以减半收取，并提交了相应物业收据的情况，本院认为，即便存在该事实亦系为民物业公司与其他业主私下协商的结果，对本案判决不具拘束力，对该证据本院亦不予采信。关于焦点三。根据案涉小区业主付晓军提交的案涉小区业主群微信聊天记录，可以证实为民物业公司在提供物业服务时存在瑕疵，业主以此对抗并迟延支付物业费亦事出有因，一审未支持逾期支付违约金并无不当，本院予以维持。蔡斌二审中辩称的2016年之前的物业费债权转移并未通知到达、2018之前的物业费已经超过诉讼时效、公用设施设备用水用电费10元/月不应当收取问题，其在一审判决后并未就此提起上诉，本院对其该三项主张不予审查。综上所述，广安为民物业管理有限公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。", "fact_description": "事实和理由:1.一审法院在无事实依据的情况下，认定为民物业公司的物业服务存在瑕疵，违背了《中华人民共和国民事诉讼法》第七条的规定，以此为由不支持为民物业公司主张的违约金是错误的，且案涉违约金是否应该支持应依据双方合同约定条款认定，与物业服务是否存在瑕疵无关。2.为民物业公司事实上为案涉小区公共区域提供了物业服务，不能因蔡斌未入住案涉小区为由，将蔡斌应缴纳的物业服务费降低至60%。3.为民物业公司与xxxx第一届业委会签订的《物业管理合同》合法有效，该合同约定为民物业公司在案涉小区物业服务期限是2016年1月1日至2020年12月31日，为民物业公司系被迫撤出该小区并停止物业服务，因此为民物业公司主张2015年4月1日至2019年12月31日的物业费，应予以支持。蔡斌辩称，蔡斌未入住案涉小区，一审判决物业费按60%标准计算正确，且有相关案例作为支撑的，催收物业费无证据证明，为民物业公司对案涉小区存在瑕疵服务，一审对此认定正确。另，2016年之前的物业费债权转移并未通知到达、公用设施设备用水用电费10元/月不应当支持、2018年之前的物业服务费诉讼时效已过。为民物业公司向一审法院起诉请求：1、判令蔡斌支付为民物业公司物管费6636元及违约金；2、本案诉讼费由蔡斌承担。一审庭审中，为民物业公司明确物管费从2015年4月1日至2019年12月31日按合同约定标准计算，违约金以每年的物管费为基数从每年5月21日起按日千分之五计算至物管费付清之日止。一审法院认定事实：广安为民物业公司于2014年3月14日登记成立，营业期限为长期，经营范围为物业管理、清洁服务等。2015年12月29日经广安市城市管理行政执法局核准为三级资质。2016年1月1日，为民物业公司（乙方）与广安市“xxxx”小区业主委员会（甲方）签订了《物业管理合同》，主要约定：甲方委托乙方对“xxxx”小区实行专业化、一体化的物业管理；委托管理事项：房屋共享部位的维修和管理；房屋共享设施设备及其运行的维护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；保安工作；合同期限五年，从2016年1月1日至2020年12月31日；甲方应在每年1月1日至5月20日内，向乙方一次性交清当年的物业管理服务费；乙方于每年12月30日起向甲方收取次年的物业管理服务费；跃层按每月每平方米建筑面积0.6元收取；公用设施设备用水用电，按每月每户10元，向业主收取等。合同签订后，为民物业公司即开始在广安市“xxxx”小区从事物业管理服务，2019年11月1日后为民物业公司未再在“xxxx”小区从事物业管理服务。2016年1月20日，成都中霖物业管理有限公司广安市分公司、广安市xxxx小区业主委员会以及为民物业公司签定《移交说明》，主要内容：成都中霖物业管理有限公司广安市分公司于2015年12月31日在小区物业服务终止，向为民物业公司移交物管资料，相关物业管理费由业主委员会负责并委托为民物业公司收取；其中未接房明细表中载明蔡斌接房时间为2015年3月15日，缴物管费截止时间为2015年3月30日，未交金额957.8元。蔡斌所有房屋位于“xxxx”小区，住宅建筑面积146.5平方米，蔡斌对房屋未装修入住，自2015年4月1日未交纳物管费。蔡斌车库为263号，不动产权证号00123304，建筑面积30.87㎡。一审法院认为，为民物业公司是依法成立并具有三级资质的物业服务管理企业，其与广安市“xxxx”小区业主委员会签订的《物业管理合同》，合法有效，蔡斌在小区购买房屋后已登记至其名下，虽然未入住，但系该小区业主，故《物业管理合同》对其具有约束力。蔡斌未入住该房，对为民物业公司提供的服务未能完全享有，根据公平原则，其应交纳的物业管理服务费酌情按60%收取。《物业管理合同》约定的服务期限从2016年1月1日起至2020年12月31日，为民物业公司实际从2016年1月1日至2019年11月1日履行了相应管理服务，其主张服务至2019年12月31日，与客观事实不符，对2019年11月2日至2019年12月31日的物业管理服务费，不予支持。对于为民物业公司主张的违约金，鉴于为民物业公司在履行物业服中存在一定瑕疵，故对为民物业公司主张的违约金不予支持。综上，从2015年4月1日起至2019年11月1日止，蔡斌应交纳物业管理服务费，按约定标准计算为6403元（住房0.6元/平方米×146.5平方米×55个月＋车库0.6元/平方米×30.87平方米×55个月＋公用设施设备用水用电费10元／月×55月)，按60%为3842元。据此，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九务第一款、第五百四十六条第一款、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，遂判决：一、蔡斌于本判决生效后十日内向为民物业公司支付2015年4月1日至2019年11月1日的物业管理服务费3842元；二、驳回为民物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告广安为民物业管理有限公司负担10元，蔡斌负担15元。二审中，双方当事人未提交新证据。二审中，为民物业公司、蔡斌均未向本院举示新证据。案涉小区业主付晓军向本院提交了以下证据：1.案涉小区业主群微信聊天记录，拟证明为民物业公司服务不达标、乱收费，业主多年未收到催缴通知；2.物业收据一份，拟证明有未装修入住业主，物管费标准减半收取；3.提供另案民事判决供法庭参考，违约金不应支持。为民物业公司质证称：1.业主微信聊天内容只是业主主观上的感受，不能证明物业服务质量差。物业服务质量应根据合同约定来衡量，为民物业公司物业服务符合合同约定。2.未入住业主减半收取物业费没有法律依据。根据民法典的规定，物业服务人如果按照约定进行了服务，业主不得以未接受或者无需接受相关物业为由，不支付物业费。2.对另案民事判决的三性均不予认可。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。", "footer": "审判长张波审判员陈萱审判员杨红梅二〇二一年五月二十八日法官助理李竹琴书记员王嘉洛", "header": "四川省广安市中级人民法院民事判决书(2021)川16民终515号上诉人（原审原告）：广安为民物业管理有限公司，住所地四川省广安市广安区环溪二路********。法定代表人：周佳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：文顺斌，四川天吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宗强，四川智典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡斌，男，1968年8月9日出生，汉族，住四川省广安市广安区。上诉人广安为民物业管理有限公司（以下简称为民物业公司）因与被上诉人蔡斌物业服务合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2021）川1602民初153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省广安市广安区人民法院（2021）川1602民初153号民事判决；二、蔡斌于本判决生效后十日内向广安为民物业管理有限公司支付2015年4月1日至2019年11月1日的物业管理服务费6403元。二、驳回广安为民物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审受理费50元，减半收取25元，由广安为民物业管理有限公司负担10元，蔡斌负担15元，二审案件受理费50元，由广安为民物业管理有限公司负担30元，蔡斌负担20元。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。如果义务人未按该判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期未履行的，权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内申请执行。权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "判令被告支付原告物管费6636元及违约金", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" 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8,729	{ "claim": "原告勤诚达物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告支付物业管理服务费6902元（截止2020年9月30日），并向原告支付相应的逾期付款违约金2501.8元（暂计算至2020年9月30日，2020年10月1日至全部物业费付清之日的违约金会继续计算），共9403.8元（以欠付的物业管理服务费为基数，自2018年6月1日起至2019年12月31日止，按照每日千分之一的标准计算；自2020年3月1日至全部物业管理服务费付清之日止，按照每日万分之二的标准计算）；2、判决被告承担原告因本次诉讼需支付的律师代理费；3、本案的诉讼费用由被告承担。", "court_view": "本院认为，本案事实清楚，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告按照签订的相关物业服务协议的约定向被告及被告所在的勤诚达新界小区的物业提供了物业管理服务，双方成立物业服务合同关系。原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，是维系物业公司正常运转的前提条件，也系业主应当承担的合同义务。故被告应向原告缴纳2018年6月1日至2020年9月30日止物业费为6942元（155.15平方米×1.6元/平方米/月×27个月29天），现原告要求被告支付物业费6902元未超过被告实际欠缴的数额，故对原告的该主张，本院予以支持。关于原告主张的逾期付款违约金和律师费，结合案涉小区实际情况，物业公司存在服务瑕疵，为缓和物业公司与业主的矛盾，共建和谐家园，对原告主张违约金的诉讼请求不予支持；原告主张律师费的依据不足，对原告的该诉讼请求，本院亦不予支持。", "fact_description": "事实与理由：原告系勤诚达新界小区的物业服务公司，被告系小区的业主。2013年1月1日,湖南勤诚达地产公司与原告签订了《勤诚达新界前期物业管理服务合同》。约定：高层住宅物业服务费用为1.6元每月每平方米，别墅物业服务费用为1.8元每月每平方米，逾期缴纳物业管理费的，每天按欠付金额的千分之一支付违约金。2020年1月13日，勤诚达新界业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，约定：普通住宅物业服务费用为1.6元每月每平方米，洋房别墅物业服务费用为1.8元每月每平方米，从应缴纳费用第三个月起加收违约金，按应交服务费每日万分之二计收。被告家火灾发生时，物业公司积极履行了物业管理职责，被告辩称物业公司不作为导致损失扩大没有任何证据可以证明，是主观臆断和猜测，且根据原告提交的证据突发时间处理记录表及被告提交的证据物业公司在消防队来之前已经扑灭了火，不可能导致损失扩大；被告提交的聊天记录中物业公司工作人员一直在约被告的时间见面协商，均是针对301的漏水问题进行沟通，是被告没时间等各种原因一直拖，并非物业公司未履行居中协调义务，且该漏水侵权人不是物业公司。物业公司提供的物业服务已经达到了合同的标准和要求，即使存在个别瑕疵，也不能构成业主拒缴物业费的事由，被告自2018年8月1日起未按合同约定缴纳物业费，构成违约，应当按照合同约定支付违约金及原告应追讨物业费而支出的诉讼费、律师费、保全费等。被告陈奇权辩称：2017年4月3日晚上被告的案涉房屋起火，因消防栓损坏，消防通道堵塞，消防车进不来，被告家全部被烧，物业公司不作为导致被告家损失扩大到50多万元。2018年10月-12月，楼上邻居装修漏水漏了三次，分别是被告父母房间、大厅前面、汗蒸房的报废，损失一万多元，被告要求赔偿一万多元，业主不同意，希望物业处理好，但至今未处理。三楼做了护窗影响了被告家。以上导致被告2018年后没有交物业费。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告陈奇权系位于长沙市望城区××道××号××幢××房的业主，房屋建筑面积155.15平米。2013年1月1日,湖南勤诚达地产公司与原告签订了《勤诚达新界前期物业管理服务合同》。2020年1月13日，勤诚达新界业主委员会与原告签订了《物业服务合同》。约定原告为案涉小区的物业提供物业管理服务，并对物业服务的内容、收费标准、违约责任等方面做了约定，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.6元收取。合同履行期间，原告为被告及其所在小区提供了物业服务。2017年4月3日晚，被告的案涉房屋发生火灾，被告认为其小区消防栓损坏，消防通道堵塞致其损失扩大，原告未尽到物业服务责任，应赔偿损失，双方协商未果，被告自2018年6月1日起未缴纳物业费。原告于2020年9月18日向被告发出《物业服务费缴费通知书》，载明自2018年5月31日至2020年9月30日应缴纳28个月物业费6902元，违约金2501.8元，两项合计9403.8元。因原告催收未果诉至法院。上述事实有《勤诚达新界前期物业管理服务合同》、《勤诚达新界物业服务合同》、《长沙市望城区商品房买卖合同》、物业服务费缴费通知单、照片、EMS快递存单、EMS快递查询单及当事人的当庭陈述予以证实，并在卷予以佐证。", "footer": "审判员李灵芳二〇二一年四月十五日法官助理曾怡代理书记员熊博闻附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十三条物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。", "header": "湖南省长沙市望城区人民法院民事判决书（2021）湘0112民初1760号原告：深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市望城区金星大道勤诚达新界负**。负责人：李北安。委托诉讼代理人：王蕾，湖南天地人律师事务所律师。被告：陈奇权，男，1980年2月24日出生，汉族，户籍地湖南省双峰县，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：陈奕宏（系陈奇权胞兄），户籍地长沙市开福区，住长沙市岳麓区。原告深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司（以下简称勤诚达物业公司）与被告陈奇权物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告勤诚达物业公司的委托诉讼代理人王蕾，被告陈奇权的委托诉讼代理人陈奕宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第五百八十二条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、陈奇权于本判决生效后十日内向深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司支付自2018年6月1日起至2020年9月30日止的物业管理费6902元；二、驳回深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由陈奇权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。" }	{ "claim": "陈奇权向本院提出上诉请求：1.撤销长沙市望城区人民法院（2021）湘0112民初1760号民事判决；2.上诉费用由被上诉人承担。", "court_view": "本院认为，本案的争议焦点为：上诉人陈奇权应否向勤诚达物业公司交纳物业服务费以及该费用金额应如何确定。本院认为，案涉《勤诚达新界前期物业管理服务合同》《物业服务合同》对勤诚达新界小区的全体业主均具有约束力，勤诚达物业公司作为物业服务企业应依约依质量向小区业主提供物业管理服务，作为业主的陈奇权亦应依据约定交纳物业管理费。根据案涉合同约定，上诉人陈奇权自2018年6月1日至2020年9月30日止应交物业费6942元，勤诚达物业公司在本案中主张陈奇权支付物业费6902元。经审查，上诉人陈奇权未交纳物业费的原因系勤诚达物业公司提供的物业服务质量不符合案涉《物业服务合同》所约定的标准，以致其房屋起火时未能使用应有的消防设施进行扑火，从而造成其损失的进一步扩大；而被上诉人勤诚达物业公司认为其提供的物业服务符合合同约定，但并未提交证据证明其按约定对勤诚达新界小区的消防设施进行了检查、维护，且未提交证据证明陈奇权房屋起火时是使用经其维护并能正常运行的消防栓等设备进行扑救。本院综合考虑勤诚达物业公司提供的物业服务的瑕疵、瑕疵服务对陈奇权房屋起火损失扩大的关联度、限制陈奇权每次购水10元对其生活造成的实际影响等因素，酌情确定上诉人陈奇权应向勤诚达物业公司支付自2018年6月1日至2020年9月30日止的物业服务费为3451元（6942元×50%），对勤诚达物业公司超出此金额的诉请，本院不予支持。陈奇权自2020年10月1日起的物业服务费支付金额按案涉物业服务合同约定及实际履行情况确定。综上所述，上诉人陈奇权在二审中提交的新证据足以证明其上诉请求部分成立，本院予以支持；原审判决认定基本事实清楚，但适用法律处理不当，本院予以纠正。", "fact_description": "事实与理由：1.被上诉人提供内部的《突发事件处理记录表》多处明显错误，与事实完全不吻合，不具备可信度，不能作为证据采纳。2.被上诉人违反了《中华人民共和国民法典》关于物业服务公司的义务，依法应承担相应赔偿责任。被上诉人没有履行物业服务合同的约定，导致上诉人房屋发生火灾时，因消防通道堵塞、消防栓损坏，无法实施消防救援。双方当事人曾就火灾赔偿问题进行了两次协商，但分歧较大，没有达成协议，被上诉人只愿意减免部分物业费。3.被上诉人存在故意刁难上诉人的行为，自2019年12月开始每次只给上诉人充值水费10元，导致上诉人房屋内经常停水，明显违反了物业服务合同约定的义务。4.被上诉人还存在其他没有履行义务的违约行为。被上诉人房屋楼上业主在装修期间三次漏水，同时安装的护窗严重影响上诉人的生活，上诉人多次向物业公司反映，被上诉人未对此进行相关告知、劝阻，也没有向辖区城管或街道办反映或报告，未履行物业服务合同的约定义务。勤诚达物业公司辩称：1.上诉人所述均无任何证据予以证明，也与事实不符，被上诉人一审提交的《突发事件处理表》是火灾发生当天，物业工作人员对火灾发生后处理经过的描述，是事发后的第一手资料，能客观、正确地反映出当时的真实情况。2.上诉人要求被上诉人承担赔偿责任，没有任何事实和法律依据，火灾是由于上诉人自身原因引发的，而被上诉人的工作人员也第一时间到达火灾现场扑灭火情，并对上诉人家人进行慰问，被上诉人尽到了物业管理职责，不应当承担任何责任。上诉人所述的“消防通道堵塞、消防栓损坏”没有任何证据予以证明，因上诉人一直以火灾为由欠交物业费，为敦促上诉人交费，被上诉人多次与上诉人沟通，尽到了义务，不存在过错。3.被上诉人已严格按照合同约定履行了物业管理服务义务，物业服务已达到合同约定的服务标准和要求，即使上诉人拖欠物业费，其也享受到了被上诉人提供的物业服务，根据民法典第944条规定，上诉人应按照合同支付物业费。4.上诉人与邻居之间的纠纷，被上诉人不是侵权人，被上诉人多次与其邻居沟通协商，也履行了物业管理职责，不存在违约情形。勤诚达物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决陈奇权向勤诚达物业公司支付物业管理服务费6902元（截止2020年9月30日），并向勤诚达物业公司支付相应的逾期付款违约金2501.8元（暂计算至2020年9月30日，2020年10月1日至全部物业费付清之日的违约金会继续计算），共9403.8元（以欠付的物业管理服务费为基数，自2018年6月1日起至2019年12月31日止，按照每日千分之一的标准计算；自2020年3月1日至全部物业管理服务费付清之日止，按照每日万分之二的标准计算）；2.判决陈奇权承担勤诚达物业公司因本次诉讼需支付的律师代理费；3.本案的诉讼费用由勤诚达物业公司承担。一审法院认定事实：陈奇权系位于长沙市望城区××道××号××幢××房的业主，房屋建筑面积155.15平米。2013年1月1日,湖南勤诚达地产公司与勤诚达物业公司签订了《勤诚达新界前期物业管理服务合同》。2020年1月13日，勤诚达新界业主委员会与勤诚达物业公司签订了《物业服务合同》。约定勤诚达物业公司为案涉小区的物业提供物业管理服务，并对物业服务的内容、收费标准、违约责任等方面做了约定，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.6元收取。合同履行期间，勤诚达物业公司为陈奇权及其所在小区提供了物业服务。2017年4月3日晚，陈奇权的案涉房屋发生火灾，陈奇权认为其小区消防栓损坏，消防通道堵塞致其损失扩大，勤诚达物业公司未尽到物业服务责任，应赔偿损失，双方协商未果，陈奇权自2018年6月1日起未缴纳物业费。勤诚达物业公司于2020年9月18日向陈奇权发出《物业服务费缴费通知书》，载明自2018年5月31日至2020年9月30日应缴纳28个月物业费6902元，违约金2501.8元，两项合计9403.8元。因勤诚达物业公司催收未果诉至法院。一审法院认为：本案事实清楚，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。勤诚达物业公司按照签订的相关物业服务协议的约定向陈奇权及其所在的勤诚达新界小区的物业提供了物业管理服务，双方成立物业服务合同关系。勤诚达物业公司、陈奇权均应按照合同约定履行各自的义务。物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，是维系物业公司正常运转的前提条件，也系业主应当承担的合同义务。故陈奇权应向勤诚达物业公司缴纳2018年6月1日至2020年9月30日止物业费为6942元（155.15平方米×1.6元/平方米/月×27个月29天），现勤诚达物业公司要求陈奇权支付物业费6902元未超过陈奇权实际欠缴的数额，故对勤诚达物业公司的该主张，该院予以支持。关于勤诚达物业公司主张的逾期付款违约金和律师费，结合案涉小区实际情况，物业公司存在服务瑕疵，为缓和物业公司与业主的矛盾，共建和谐家园，对勤诚达物业公司主张违约金的诉讼请求不予支持；勤诚达物业公司主张律师费的依据不足，对勤诚达物业公司的该诉讼请求，该院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第五百八十二条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，原审判决如下：一、陈奇权于本判决生效后十日内向勤诚达物业公司支付自2018年6月1日起至2020年9月30日止的物业管理费6902元；二、驳回勤诚达物业公司其他的诉讼请求。本案本诉受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由陈奇权负担。二审中，上诉人陈奇权向本院提交了7张收款收据以证明被上诉人勤诚达物业公司自2019年12月27日起对其每次购水均限额为10元。本院组织双方当事人进行了质证。经审查，上诉人陈奇权提交的上述证据真实、合法，且与本案相关联，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审认定事实一致。另查明：1.勤诚达新界业主委员会与勤诚达物业公司签订的《物业服务合同》第十一条第10项载明：“正常满足业主水电基本生活，小区住宅业主欠物业费半年内不得限制业主购水，欠物业费半年以上不足一年，一次购水不得低于100元，欠费一年以上单次不得低于20元水费”；2.上诉人陈奇权于2019年12月27日、2019年12月30日、2020年1月2日、2020年1月7日、2020年1月10日、2020年1月13日、2020年1月15日从被上诉人勤诚达物业公司均仅购得用水10元；3.案涉《物业服务合同》所附《物业服务质量标准》中的“消防系统”载明：“消防栓每月巡检一次并做好记录，消防栓箱内配件完好……按需配备灭火器，每月检查一次灭火器……消防泵每月启动一次，每年保养一次，保持其正常运转……”；4.勤诚达新界F8栋多位业主（含参与灭火的业主）在微信“邻居群”中聊天记录显示，201房屋起火时，消防水管接头是坏的、消防栓没水；5.勤诚达物业公司在一审中提交的《突发事件处理记录表》系电脑截屏打印件。", "footer": "审判长杨文滔审判员何鑫审判员黄红萍二〇二一年七月十九日书记员胡颖超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。", "header": "湖南省长沙市中级人民法院民事判决书（2021）湘01民终8397号上诉人（原审被告）：陈奇权，男，1980年2月24日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：陈奕宏，男，1979年9月23日出生，汉族，户籍地长沙市开福区，住长沙市岳麓区，系上诉人陈奇权胞兄。被上诉人（原审原告）：深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司，营业场所长沙市望城区金星大道518号勤诚达新界D1栋负110房。负责人：李北安。委托诉讼代理人：王蕾，湖南天地人律师事务所律师。上诉人陈奇权因与被上诉人深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司（以下简称勤诚达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2021）湘0112民初1760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2021）湘0112民初1760号民事判决；二、陈奇权于本判决生效后十日内向深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司支付自2018年6月1日起至2020年9月30日止的物业管理费3451元；三、驳回陈奇权的其他上诉请求；四、驳回深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。本案一审受理费25元，二审受理费50元，共计75元，由深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司负担25元、陈奇权负担50元。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "请求法院判决被告向原告支付物业管理服务费6902元（截止2020年9月30日），并向原告支付相应的逾期付款违约金2501.8元（暂计算至2020年9月30日，2020年10月1日至全部物业费付清之日的违约金会继续计算），共9403.8元（以欠付的物业管理服务费为基数，自2018年6月1日起至2019年12月31日止，按照每日千分之一的标准计算；自2020年3月1日至全部物业管理服务费付清之日止，按照每日万分之二的标准计算）", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判决被告承担原告因本次诉讼需支付的律师代理费", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] }, { "claim": "本案的诉讼费用由被告承担", "judgment": [ "fully supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,730	{ "claim": "信立泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业费593.5元（自2019年11月29日至2020年11月28日）及滞纳金649.88元，共计1,243.38元；2、判令被告给付原告水费250.1元、饮用纯净水机水费和电费8,000元，共计8,250.1元；3、本案一切费用由被告承担。", "court_view": "本院认为，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。信立泰物业公司自2016年11月28日与武安市康佳苑南区业主委员会签订《物业管理合同书》后，开始向该小区提供物业服务，每年签订一次，直至2019年11月27日，因该小区没有选举产生新的业主委员会，信立泰物业公司在未重新签订物业管理合同的情况下，继续向该小区提供了物业服务，以上事实清楚，证据确实，本院予以认定。《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法做出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期”，信立泰物业公司向武安市康佳苑南区提供物业服务期限届满后，因小区没有选举产生新的业主委员会，导致小区没有与信立泰物业公司依法续签2020年度《物业管理合同书》，也未另聘其他物业服务公司，信立泰物业服务公司在此情况下，继续按原物业服合同约定向该小区提供了物业管理和服务内容，应视为原物业服务合同继续有效，服务期限为不定期。故，赵增旺作为本小区业主应当按照原物业合同约定向信立泰物业公司支付物业费，信立泰物业公司请求赵增旺给付物业费593.5元、滞纳金649.88元、水费250.1元、饮用纯净水机水费和电费8,000元，共计9,493.48元；根据本案查明的事实，赵增旺应按照原物业服务合同约定，给付信立泰物业服务公司2020年度物业费589.7元、逾期滞纳金1.31元、水费2,550.8元（2,276.1元/净水机用水＋274.7元/生活用水）和电费146.3元，共计3,288.11元，超过部分款项本院不予支持。赵增旺辩称，本诉原告主体资格不适格，应驳回信立泰物业公司的起诉，该抗辩理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信；其辩称信立泰物业公司手中持有小区业主暖气安装费剩余款项至今未给业主公布账，有权拒绝再交物业费，该抗辩理由与本案非同一法律关系，本案不作处理。", "fact_description": "事实和理由：2016年11月28日，信立泰物业公司开始向武安市康佳苑南区提供物业服务，2019年9月27日，该小区业主委员会全体成员向武安市房地产管理处辞职。2019年10月8日，武安市房地产管理处向该小区书面通知，责令该小区业主委员会暂停行使业委会职责。2019年11月28日，物业合同到期后，经原告向武安市房地产管理处申请提出退出对该小区提供物业服务，房管处口头决定让我公司按原合同执行，继续向该小区提供物业服务。赵增旺居住该小区4号楼1单元101室，面积109.2平米按原合同约定赵增旺应向信立泰物业公司缴纳2019年11月29日至2020年11月28日物业费593.5元及逾期滞纳金。另外，赵增旺在小区安装的饮用纯净水饮水机水费和电费8,000元至今未交。赵增旺辩称，本诉原告主体资格不适格，应裁定驳回信立泰物业公司对我的起诉。原业委会与信立泰物业公司约定的物业服务合同期限为一年，每满一年签订一次，原合同于2019年11月27日到期，后因信立泰物业公司在第三期合同未到期时，在小区内多次停水、殴打业主、强揽工程、私刻公章等，导致小区业主决定不再聘用该公司物业服务。现已有135户业主联合签名，向房管处递交了辞退该公司的申请，面积和住户均达到2/3，解除信立泰物业公司的物业服务合同完全有效。信立泰物业服务公司手中持有小区业主暖气安装费，安装完暖气后剩余款项至今未给业主公布账目，所以我有权拒绝再交物业费。信立泰物业公司向本院提交证据：1．信立泰物业公司营业执照、法人代表身份证明各一份，用以证明原告主体适格；2．物业服务合同一份，用以证明原、被告系物业服务合同关系，合同约定每平米收取物业费0.45元/月，缴费时间是每年的11月29日，逾期三个月按日物业费千分之三收取滞纳金，信立泰物业公司有权收取物业费；3．武安市房地产管理处通知照片一张，用以证明2019年10月8日，武安市房地产管理处通知康佳苑南区业主委员会暂停行使业主委员会的权利，业委会已经解散；4．武安市公安局城关派出所告知书照片一张，用以证明2020年7月28日，武安市公安局城关派出所通知信立泰物业公司与武安市康佳苑南区之间物业合同继续有效；5．信立泰物业公司替赵增旺代缴水费条七张、用以证明信立泰物业公司代赵增旺交水费299.3元；6．信立泰物业公司缴纳十个月电费共计一百五十九张，用以证明信立泰物业公司向赵增旺所在小区实际提供了物业服务行为。赵增旺向本院提交证据：证据1．水表被拽掉照片一张，用以证明信立泰物业公司把业主家水表拽掉，致使业主不能饮水；2．照片二张，业主侯天禄被物业实际控制人王海方殴打住院照片。用以证明信立泰物业公司服务不到位，反而欺压业主；3．业主杨海涛被物业实际控制人王海方往脸上吐浓痰照片一张，用以证明信立泰物业公司服务不到位，反而欺压、侮辱业主；4．照片一张，用以证明信立泰物业公司擅自把业主电线剪断，故意侵害业主权益；5．照片一张，用以证明信立泰物业公司把车库电线剪断，故意搞破坏，侵害业主权益；6．围墙照片二张，用以证明信立泰物业公司服务不到位；7．地面裂缝照片二张，用以证明信立泰物业公司强揽工程搞豆腐渣工程，服务不到位；8．下水道堵塞照片一张，用以证明信立泰物业公司服务不到位，赵增旺自己维修的过程；9．打扫卫生三轮车及清理人员照片一张，用以证明赵增旺所在小区业主自行集资派人打扫卫生购买三轮车，信立泰物业公司服务不到位；10．解聘申请书和公告各一份，用以证明2019年12月5日、2020年5月8日曾两次主张解聘信立泰物业公司；11．控告状、受案回执、鉴定意见通知书各一份，用以证明2019年9月份赵增旺曾控告信立泰物业公司伪造印章，并依法受理；12．康佳苑南区业委会会议记录一份，用以证明业主委员会通知信立泰物业公司将剩余暖气安装费转入业主专款专用账户，而信立泰物业公司至今未交，服务不到位；13．业主委员会集资款记账凭证十张，用以证明信立泰物业公司服务不到位，赵增旺自行集资为了业主利益打扫卫生等；14．康佳苑南区业委会公章及赵增旺签字的书面材料五份，用以证明信立泰物业公司伪造印章、伪造赵增旺签字，侵害业主利益；15．微信聊天一份，用以证明业主对信立泰物业公司不满，遭蛮横停水、多次停电、多次被谩骂等；16．业主上访材料十四页，用以证明赵增旺所在小区业主对信立泰物业公司服务行为极为不满，曾多次上访告状，要求信立泰物业公司早日退出康佳苑南区，不认可其服务；17．一百三十五户小区业主签名辞退信立泰物业公司联名书十张，用以证明2019年9月份和2020年5月份业主两次联名要求信立泰物业公司退出该小区，信立泰物业公司硬是懒在小区不走，且未进行满意服务；18．赵增旺水暖销货单及收据共五份，用以证明赵增旺支付门岗厕所、下水道维修费用1,542元，交纳饮水机水费、电费3,165元，不存在原告所称的被告拒交水电费。19．反诉状一份，用以证明信立泰物业公司对本案曾进行反诉并提交证据，由于反诉未被准许，之后才将证据重新整理并提交，不存在逾期举证。为查明本案事实，本院依法调取《武安市房地产管理处关于信立泰物业公司履行物业服务合同的情况说明》一份，用以证明信立泰物业服务公司在与武安市康佳苑南区签订的《物业服务合同书》到期后，继续为该小区提供物业服务和管理的事实；2020年12月23日现场勘验笔录一份，用以证明赵增旺在武安市康佳苑南区经营的净水机水表走字252.9方（650.9/勘验数字－398/原抄表数字）、电表走字146.3个（392.3/勘验数字－246/原抄表数）。本院经审理查明事实如下：2016年11月28日，信立泰物业公司与武安市康佳苑南区业主委员会签订《物业管理合同书》一份，开始向该小区提供物业服务，直至2019年9月27日，每年签订一次《物业管理合同书》，提供当年物业服务。《物业管理合同书》中第十六条其中规定：1．本物业管理服务费，住宅房屋由乙方按每户0.45元/月/平方米收取物业费；3．业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天物业管理费的3‰元收取滞纳金（本合同签订后的日期顺延3个月，之后视为逾期）。2019年10月8日，因小区业主委员会部分人员向武安市房地产管理处提出辞职，武安市房地产管理处做出书面通知，张贴武安市康佳苑南区，通知小区业主委员会暂停行使业主委员会职责，由小区所在地中山社区居民委员会在街道办事处指导和监督下代行业委会职责。2019年11月28日，物业合同到期后，因小区没有选举产生新的业主委员会，致信立泰物业公司合同到期后未能继续签订物业服务合同，期间，信立泰物业公司继续按照原《物业管理合同书》约定向该小区提供物业服务和管理。赵增旺系康佳苑南区业主，居住该小区楼，住宅，住宅面积109米，按原物业合同约定赵增旺应向信立泰物业公缴纳2019年11月29日至2020年11月28日物业费589.7元（109.2平米/使用面积×0.45元/收费标准×12月/年），逾期滞纳金1.31元（589.7元/年物业费÷365天×3‰/滞纳金比例×270天/逾期天数），水费274.7元（67方/水量×4.1元/水费3.1元＋加压费1元），赵增旺在小区安装经营的饮用纯净水饮水机水费2,276.1元（252.9方/水量×8元/每方水单价）、电费146.3元（146.3个/电表数字×1元/每度电金额），以上共计3,288.11元，至今未交。", "footer": "审判员野进明二〇二一年二月一日书记员王彦朕附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。第九百四十八条：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。《物业管理条例》第三十四条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……", "header": "河北省武安市人民法院民事判决书（2020）冀0481民初2774号原告：武安市信立泰物业服务有限公司，住所地武安市光明街北段路西。法定代表人：王政雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：白红星，武安市民声法律事务所法律工作者。被告：赵增旺，男，1968年10月30日出生，汉族，武安市人，现住武安市康佳苑。委托诉讼代理人：韩世印，武安市阳光法律服务所法律工作者。原告武安市信立泰物业服务有限公司（以下简称信立泰物业公司）与被告赵增旺物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信立泰物业公司委托诉讼代理人白红星、被告赵增旺及其委托诉讼代理人韩世印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条、第九百四十八条，《物业管理条例》第三十四条、第三十五条、第四十条、第四十一条第一款规定，判决如下：一、赵增旺于本判决生效之日起十日内给付武安市信立泰物业服务有限公司物业费589.7元、逾期滞纳金1.31元、水费2,550.8元、电费146.3元，共计3,288.11元；二、驳回武安市信立泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由赵增旺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。" }	{ "claim": "赵增旺上诉请求：1、请求撤销河北省武安市人民法院（2020）冀0481民初2774号民事判决，判决驳回信立泰物业公司的诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由信立泰物业公司承担。", "court_view": "本院认为，关于赵增旺是否应向信立泰物业公司支付2020年度物业费及水费的问题。2016年11月28日开始信立泰物业公司与武安市康佳苑南区业主委员会建立物业服务合同关系，开始向该小区提供物业服务，双方每年签订一次《物业管理合同书》，2019年10月8日小区业主委员会部分委员辞职，武安市房地产管理处做出书面通知小区由地中山社区居民委员会代行职责，但是2019年11月27日《物业管理合同书》到期后，双方未继续签订物业服务合同。部分业主因信立泰物业公司服务问题和使用小区维修基金问题双方产生矛盾，拒绝向信立泰物业公司缴纳物业费，并由剩余业委会委员组织小区进行自治，并缴纳了2020年6月1日后部分公用水费、电费，同时于2020年6月1日起收取了部分业主的物业费。双方物业合同到期届满后，虽然没有续签合同，但是信立泰物业公司未撤出该小区，并提供了相应的证据证明缴纳了2020年度部分公用水、电费。因赵增旺提交的证据不足以证明信立泰物业公司在2019年11月28日到2020年5月31日未提供物业服务，故其应当支付此期间的物业服务费294.85元。信立泰物业公司起诉请求逾期滞纳金没有事实依据，本院不予支持。综上所述，赵增旺的上诉请求部分成立。", "fact_description": "事实和理由：1、一审法院认定信立泰物业公司2020年度仍然为赵增旺提供物业服务，缺乏事实依据和证据支持。截止到2019年11月28日止，双方就未再签订物业合同，赵增旺就不再接受信立泰物业公司的物业服务，信立泰物业公司实际上也不再尽物业服务义务，而是由赵增旺及其他业主自行组织并筹集资金安排人员打扫卫生、进行物业管理活动。一审法院对信立泰物业公司未提供实际物业服务只字未提，却错误认定虽双方未签订物业合同但已提供物业服务，并错误判决让赵增旺支付2020年全年度物业费缺乏事实和证据支持。信立泰物业公司有营业执照以及派出所张贴公告称其合法，不等于为赵增旺提供了物业服务，除信立泰物业公司在一审提供了替赵增旺交水电费收据之外，无任何物业服务证据，2020年信立泰物业公司未提供服务，赵增旺也勿需缴纳物业费。2、一审判决适用法律错误，本案中自2019年11月28日起，信立泰物业公司实际上就停止为赵增旺提供物业服务，而一审法院却错误引用《中华人民共和国民法典》的规定，针对实际上未提供物业服务的信立泰物业公司错误判决让赵增旺支付物业费，系适用法律严重错误。3、由于2020年下半年信立泰物业公司未提供物业服务，根本就不应收取任何物业费，一审却判决让赵增旺承担2020年全年度物业费，明显属于判决结果错误。综上，赵增旺依法上诉，请支持上诉请求。信立泰物业公司答辩称，1、一审法院认定事实正确，赵增旺称一审法院认定事实缺乏事实依据和证据支持不能成立。本案是物业服务合同纠纷，信立泰物业公司从2016年11月28日开始向武安市康佳苑南区提供物业服务，信立泰物业公司在一审中提交了6份证据及法院调取的《武安市房地产管理处关于信立泰物业服务公司履行物业服务合同的情况说明》一份，信立泰物业公司完成了举证义务。特别是2020年春天我们全体物业人员不遗余力，确保疫情防控工作紧张有序、繁而不乱，为保护赵增旺及全小区的业主的生命安全，在疫情防控战役中发挥物业人的重要作用。可是赵增旺不理解信立泰物业公司的辛苦，拒绝缴纳物业费、水费，让人很寒心。无奈信立泰物业公司才向法院起诉，以保护信立泰物业公司的利益。信立泰物业公司给武安市康佳苑南区提供全年物业服务这是事实，就是现在信立泰物业公司还在为其服务。另外，赵增旺在上诉状中也未能说明一审法院认定事实中错在何处，所以信立泰物业公司认定一审认定事实错误的上诉理由不成立。2、一审法院适用法律正确。一般原则是新法优于旧法，特别法优于一般法。《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起实施，本案于2021年2月1日判决，民法典规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定的，而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，由此可见一审法院适用《中华人民共和国民法典》正确。依据我国民事诉讼法谁主张谁举证的原则，赵增旺在一审的举证期限内没有对自己的主张提供相应的证据证明，应当承担举证不能的法律后果。综上所述，一审人民法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。信立泰物业公司向一审法院起诉请求：1、判令赵增旺给付信立泰物业公司物业费593.5元（自2019年11月29日至2020年11月28日）及滞纳金649.88元，共计1243.38元；2、判令赵增旺给付信立泰物业公司水费250.1元、饮用纯净水机水费和电费8000元，共计8250.1元；3、本案一切费用由赵增旺承担。一审法院认定事实：2016年11月28日，信立泰物业公司与武安市康佳苑南区业主委员会签订《物业管理合同书》一份，开始向该小区提供物业服务，直至2019年9月27日，每年签订一次《物业管理合同书》，提供当年物业服务。《物业管理合同书》中第十六条其中规定：1．本物业管理服务费，住宅房屋由乙方（信立泰物业公司）按每户0.45元/月/平方米收取物业费；3．业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天物业管理费的3‰元收取滞纳金（本合同签订后的日期顺延3个月、之后视为逾期）。2019年10月8日，因小区业主委员会部分人员向武安市房地产管理处提出辞职，武安市房地产管理处做出书面通知，张贴武安市康佳苑南区，通知小区业主委员会暂停行使业主委员会职责，由小区所在地中山社区居民委员会在街道办事处指导和监督下代行业委会职责。2019年11月28日，物业合同到期后，因小区没有选举产生新的业主委员会，致信立泰物业公司合同到期后未能继续签订物业服务合同，期间，信立泰物业公司继续按照原《物业管理合同书》约定向该小区提供物业服务和管理。赵增旺系康佳苑南区业主，居住该小区楼，住宅，住宅面积109米，按原物业合同约定赵增旺应向信立泰物业公缴纳2019年11月29日至2020年11月28日物业费589.7元（109.2平米/使用面积×0.45元/收费标准×12月/年），逾期滞纳金1.3元（589.7元/年物业费÷365天×3‰/滞纳金比例×270天/逾期天数），水费274.7元（67方/水量×4.1元/水费3.1元＋加压费0.6元），赵增旺在小区安装经营的饮用纯净水饮水机水费2276.1元（252.9方/水量×8元/每方水单价）、电费146.3元（146.3个/电表数字×1元/每度电金额），以上共计3288.11元，至今未交。一审法院认为，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。信立泰物业公司自2016年11月28日与武安市康佳苑南区业主委员会签订《物业管理合同书》后，开始向该小区提供物业服务，每年签订一次，直至2019年11月27日，因该小区没有选举产生新的业主委员会，信立泰物业公司在未重新签订物业管理合同的情况下，继续向该小区提供了物业服务，以上事实清楚，证据确实，予以认定。《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法做出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期”，信立泰物业公司向武安市康佳苑南区提供物业服务期限届满后，因小区没有选举产生新的业主委员会，导致小区没有与信立泰物业公司依法续签2020年度《物业管理合同书》，也未另聘其他物业服务公司，信立泰物业服务公司在此情况下，继续按原物业服合同约定向该小区提供了物业管理和服务内容，应视为原物业服务合同继续有效，服务期限为不定期。故，赵增旺作为本小区业主应当按照原物业合同约定向信立泰物业公司支付物业费，信立泰物业公司请求赵增旺给付物业费593.5元、滞纳金649.88元、水费250.1元、饮用纯净水机水费和电费8000元，共计9,493.48元；根据本案查明的事实，赵增旺应按照原物业服务合同约定，给付信立泰物业服务公司2020年度物业费589.7元、逾期滞纳金1.31元、水费2550.8元（2276.1元/净水机用水＋274.7元/生活用水）和电费146.3元，共计3288.11元，超过部分款项不予支持。赵增旺辩称，本诉信立泰物业公司主体资格不适格，应驳回信立泰物业公司的起诉，该抗辩理由缺乏事实和法律依据，不予采信；辩称信立泰物业公司手中持有小区业主暖气安装费剩余款项至今未给业主公布账，有权拒绝再交物业费，该抗辩理由与本案非同一法律关系，本案不作处理。判决：1、赵增旺于本判决生效之日起十日内给付武安市信立泰物业服务有限公司物业服务费589.7元、逾期滞纳金1.31元、水费2,550.8元、电费146.3元，共计3,288.11元；2、驳回武安市信立泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由赵增旺负担。经二审查明，赵增旺向本院提交如下证据，证据1、照片两张，证明业主自发打扫小区卫生。证据2、水电费缴纳凭证7张，基础维修收费条10张，购买物业物品票据8张，付小区清扫人员卫生费6张。小区业主自发缴纳物业费凭证8张。证明涉案小区从2020年5月20日起实行自治物业管理。信立泰物业公司质证称，对上述证据均不认可，该证据与本案并无关联性，不能证明赵增旺等人进行了物业服务，水电费票据也不能证明其自行提供物业服务，他们的行为是非法行为，信立泰物业公司一直在小区为业主提供物业服务。信立泰物业公司向本院提交，2020年信立泰物业公司收取的物业费收据、水费和电费缴纳凭证，证明信立泰物业公司履行了物业服务。赵增旺质证称，真实性不予认可，证明目的不予认可。其他案件事实与一审查明一致。", "footer": "审判长刘勇审判员田莉审判员左建阔二〇二一年四月二十八日书记员田子豪", "header": "河北省邯郸市中级人民法院民事判决书（2021）冀04民终2525号上诉人（原审原告）：赵增旺，男，1968年10月30日出生，汉族，武安市人，现住武安市康佳苑。被上诉人（原审被告）：武安市信立泰物业服务有限公司，住所地武安市光明街北段路西。法定代表人：王政雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：白红星，武安市民声法律事务所法律工作者。委托诉讼代理人：王海芳，该公司员工。上诉人赵增旺因与被上诉人武安市信立泰物业服务有限公司（以下简称信立泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省武安市人民法院（2020）冀0481民初2774号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人赵增旺，被上诉人委托诉讼代理人白红星、王海芳到庭参加了诉讼。现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持河北省武安市人民法院（2020）冀0481民初2774号民事判决第二项；二、变更河北省武安市人民法院（2020）冀0481民初2774号民事判决第一项为，赵增旺于本判决生效之日起十日内给付武安市信立泰物业服务有限公司物业服务费294.85元、水费2550.8元、电费146.3元，共计2991.95元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由赵增旺负担12.5元，由武安市信立泰物业服务有限公司负担12.5元；二审案件受理费50元，由赵增旺负担12.5元，由武安市信立泰物业服务有限公司负担12.5元。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告给付原告物业费593.5元（自2019年11月29日至2020年11月28日）及滞纳金649.88元，共计1,243.38元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判令被告给付原告水费250.1元、饮用纯净水机水费和电费8,000元，共计8,250.1元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "本案一切费用由被告承担", "judgment": [ "fully supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,731	{ "claim": "原告某某物业公司向本院提出诉讼请求：ｌ.判令被告给付原告所欠物业管理费6844.9元、公摊水电费1366.3元及逾期付款违约金（以8211.2元为基数，从2020年6月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率14.8%的标准计算至实际履行之日止，至2022年5月30日暂计2393.38元）；2.判令诉讼费用全部由被告承担。", "court_view": "本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，第七十三条第一款规定“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。”原告要求被告支付物业服务费，但其未能提交证据证实其在讼争小区提供物业服务期间的物业服务费标准，其提交的《前期物业服务合同》无相应原件核对，亦无其他证据佐证被告应当支付的物业服务费的标准，现其主张按0.6元/月/平方米的标准要求被告支付物业服务费及逾期付款违约金，本院不予支持。原告要求被告支付公用水费、电费及逾期付款违约金，但原告未能提交相应的分摊办法及相应的缴纳凭证，原告应当承担举证不能的后果，故对原告的该部分诉请，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。", "fact_description": "事实与理由:原、被告之间系物业服务合同关系，被告系福建省福州市仓山区路号期的业主。原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务，被告自2010年6月1日至2020年6月20日共拖欠应缴纳的物业管理费6844.9元、公摊水电费1366.3元，原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。现提起诉讼，请求判如所请。被告何某文未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了举证、质证。被告经传票传唤未到庭，亦未提交证据及质证意见，视为放弃举证质证权利。原告提交的《在管证明》、《交接清单》、一期小区业主资料表（交房资料一）、关于催缴物业费的《律师函》、《催费函》、《公示函》、不动产登记信息查询结果的形式真实性本院予以采信。原告未提交《前期物业服务合同》、《退管协议》、公示函照片原件核对，真实性无法确认。《欠费明细汇总表》系原告单方制作，内容真实性无法确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：福州市某某社区居民委员会分别于2015年12月3日、2018年7月6日出具证明，体现原告与福州市某某发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》到期后，一期Ａ组团（一期）的物业服务由原告提供。2020年7月2日，原告撤出小区。何某文为Ａ组团（一期）**单元业主，房屋建筑面积为95.19平方米。某某物业公司于2019年8月向被告催缴2010年7月至2019年7月的物业费用、水电费用；2022年6月向被告催交2012年2月至2020年6月30日的物业费用、水电费用。", "footer": "审判员陈家挺二〇二三年一月十一日法官助理彭皓书记员林彦琪附：本判决书适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第七十三条书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。提交外文书证，必须附有中文译本。第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决", "header": "福建省福州市仓山区人民法院民事判决书（2022）闽0104民初10595号原告：福建某某物业管理服务有限公司，住所地福州市仓山区。法定代表人：莫某生。委托诉讼代理人：陈梅，福建尚谋律师事务所律师。被告：何某文，男，1968年8月26日出生，汉族，住福州市仓山区。原告福建某某物业管理服务有限公司（以下简称某某物业公司）与被告何某文物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告某某物业公司委托诉讼代理人陈梅到庭参加诉讼，被告何某文经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第七十三条、第一百四十七条之规定，判决如下：驳回原告福建某某物业管理服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费65元，由原告福建某某物业管理服务有限公司负担。公告费（凭公告费收据）由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。" }	{ "claim": "某某物业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持某某物业公司的诉讼请求或发回重新；2.本案一、二审全部诉讼费用由何某文承担。", "court_view": "本院认为，某某物业公司在二审中提供《前期物业合同》原件，该证据符合证据要件，本院予以采信。该证据可以证明本案双方当事人之间存在物业服务合同关系。合同显示住宅物业费收费标准为0.55元／月.平方米，某某物业公司主张以0.6元／月.平方米收取没有依据。故本院支持其收取被拖欠物业费诉请6265元，对其余物业费收取诉请予以驳回。关于水电费，某某物业公司未提交证据证明何某文欠缴的水电费数额，只提供其计算结果，故一审判决不予支持其水电费诉请并无不当。关于逾期付款违约金，某某物业公司未提交证据证明双方当事人对违约金的约定，本院按照欠付款的ＬＰＲ一年期利率3.85%／年计算自2020年6月20日起至何某文付清欠款之日止的利息损失，对某某物业公司的其余违约金诉请予以驳回。综上所述，某某物业公司的上诉请求部分成立，予以支持；部分不成立，予以驳回。", "fact_description": "事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、某某物业公司已提供《在管证明》《退管协议》《交接清单》等证据证明某某物业公司与何某文之间存在物业服务合同关系，虽未能提供《前期物业服务合同》原件核对，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条的规定，因案涉《前期物业服务合同》签订时间距今已十多年有余，某某物业公司经营过程人员存在变动，原件丢失情有可原，某某物业公司能够提供《前期物业服务合同》复印件予以佐证双方有关物业服务费的标准即可。二、退一步讲，若一审法院无法认定案涉《前期物业服务合同》复印件的证明力，根据《中华人民共和国民法典》第五百一十一条的规定，也应按照物业服务市场标准来确定物业服务费的标准。一审判决直接以某某物业公司未能提供《前期物业服务合同》原件核对，不予支持某某物业公司要求何某文支付物业费的诉讼请求，适用法律错误。何某文未作答辩。某某物业公司向一审法院起诉请求：ｌ.判令何某文给付某某物业公司所欠物业管理费6844.9元、公摊水电费1366.3元及逾期付款违约金（以8211.2元为基数，从2020年6月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率14.8%的标准计算至实际履行之日止，至2022年5月30日暂计2393.38元）；2.判令诉讼费用全部由何某文承担。一审法院认定事实：福州市某某社区居民委员会分别于2015年12月3日、2018年7月6日出具证明，体现某某物业公司与福州市某某发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》到期后，金山桔园一期龙苑Ａ组团（金山桔园一期）的物业服务由某某物业公司提供。2020年7月2日，某某物业公司撤出龙苑小区。何某文为龙苑Ａ组团（金山桔园一期）12＃楼203单元业主，房屋建筑面积为95.19平方米。某某物业公司于2019年8月向何某文催缴2010年7月至2019年7月的物业费用、水电费用；2022年6月向何某文催交2012年2月至2020年6月30日的物业费用、水电费用。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，第七十三条第一款规定“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。”某某物业公司要求何某文支付物业服务费，但其未能提交证据证实其在讼争小区提供物业服务期间的物业服务费标准，其提交的《前期物业服务合同》无相应原件核对，亦无其他证据佐证何某文应当支付的物业服务费的标准，现其主张按0.6元／月／平方米的标准要求何某文支付物业服务费及逾期付款违约金，一审法院不予支持。某某物业公司要求何某文支付公用水费、电费及逾期付款违约金，但某某物业公司未能提交相应的分摊办法及相应的缴纳凭证，某某物业公司应当承担举证不能的后果，故对某某物业公司的该部分诉请，一审法院不予支持。何某文经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第七十三条、第一百四十七条之规定，判决：驳回某某物业公司福建某某物业管理服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费65元，由某某物业公司福建某某物业管理服务有限公司负担。公告费（凭公告费收据）由某某物业公司负担。二审中，某某物业公司向本院提交《前期物业服务合同》原件一份。根据本案现有证据，本院对一审判决查明的事实予以确认。根据某某物业公司二审提供的新证据，本院另查明：福州市某某发展有限公司与福建某某物业管理服务有限公司于2008年5月17日签订《前期物业管理服务合同》，合同第六条规定：“本物业管理区域服务收费按固定单价加风险包干方式：物业服务费用由（原文为“有”）业主按其拥有物业的建筑面积交纳……具体如下：……多层住宅0.55元／月.平方米……”。2010年6月1日至2020年6月20日案涉住宅的物业管理费应为119.67个月＊95.19平方米＊0.55元／月.平方米＝6265元。", "footer": "审判长唐文生审判员张敏审判员张力群二〇二三年六月二十五日法官助理贲丹丹书记员程婷", "header": "福建省福州市中级人民法院民事判决书（2023）闽01民终3464号上诉人（原审原告）：福建某某物业管理服务有限公司，住所地福建省福州市仓山区。法定代表人：莫某生，执行董事。委托诉讼代理人：陈梅，福建尚谋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何某文，男，1968年8月26日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。上诉人福建某某物业管理服务有限公司（以下简称某某物业公司）因与被上诉人何某文物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2022）闽0104民初10595号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2022）闽0104民初10595号民事判决；二、何某文于本判决生效之日起十日内向福建某某物业管理服务有限公司支付欠缴的物业费6265元，并支付以6265元为基数、按ＬＰＲ一年期利率3.85%／年计算自2020年6月20日起至付清欠款之日止的利息；三、驳回福建某某物业管理服务有限公司的一审其他诉讼请求和二审其他上诉请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各65元，均由何某文负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告给付原告所欠物业管理费6844.9元、公摊水电费1366.3元及逾期付款违约金（以8211.2元为基数，从2020年6月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率14.8%的标准计算至实际履行之日止，至2022年5月30日暂计2393.38元）", "judgment": [ "not supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判令诉讼费用全部由被告承担", "judgment": [ "not supported", "fully supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十七条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百六十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,732	{ "claim": "原告贵州天圆物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务4967.6元（自2017年3月1日至2020年10月31日止，112.9元/月），逾期支付物业服务费所产生的违约金4213.86元，生活垃圾处理费308元（自2017年3月1日至2020年10月31日止），以上总计9489.5元；2、判决本案诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”。本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”，第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”。本案中，原告贵州天圆物业服务有限责任公司依法具备物业管理资质，其与都匀市173新天地小区业主委员会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》不仅对原告贵州天圆物业服务有限责任公司具有约束力，对被告曾清华也具有约束力，双方应按该合同约定全面履行各自的义务。被告作为业主在小区内居住生活，实际亦享受了原告提供的物业服务，被告应当在原告书面催告后缴纳物业服务费，被告应当支付物业服务费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：112.76平方米×1元/平方米×44个月=4961元，应当支付代收生活垃圾处理费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：7元/户/月×44个月=308元，原告主张被告应当支付逾期违约金（根据合同约定每天按欠费金额2‰计算）4213.86元，符合法律规定，本院予以支持。对被告曾清华提出的没有与原告签订物业服务合同，且与业委会签合同的公司与原告不是同一个公司，原告物业管理不到位，小区环境脏乱差及物业公司没有公开收费的开支和内容等抗辩，本院不予采纳。如前所述，原告与都匀市173新天地小区业主委员会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》对被告具有约束力；原告就公司名称依法向登记机关申请变更登记，登记机关予以核准并领取了营业执照，原告主体适格；涉及业主知情权，是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利，业主的知情权主要是以查阅文件报表或者相关资料的方式进行的，主要表现为业主的查阅权，业主可直接向物业服务企业提出请求，亦可向人民法院起诉；关于原告物业管理不到位的抗辩，被告作为物业服务企业，对区域内违反法律、法规及需要使用其代管的专项维修资金等事项，应当向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法处理，而被告未提出原告怠于履行职责的证据，故本院不予采纳。", "fact_description": "事实及理由：被告系都匀市173新天地住宅小区1-2–1107业主，原告是合法注册的经营物业管理的专业公司，原告为被告居所提供物业服务，物业服务费按照1元/月/平方米收取，被告的房屋面积112.93平方米，即每月应交纳物业服务费112.9元。但被告在2017年3月1日至2020年10月31日期间未交纳物业服务费，欠费共计4967.6元，逾期支付物业服务费已产生违约金4213.86元（违约金根据合同按每天2‰计算），并在2017年3月1日至2020年10月31日期间未交纳生活垃圾处理费308元。经原告多次催交，被告仍拒绝交纳以上费用。被告在享受物业服务的同时，须按照合同履行交纳物业服务费的义务，被告的行为严重的影响了物业服务企业的有效运行，并损害了全体业主的整体利益，为维护原告的合法权益，构建良好的物业秩序，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决如诉之请。被告曾清华辩称，1、原告物业管理不到位，小区环境脏乱差，物业公司工作不到位，不同意交物业费；2、没有与原告签订物业服务合同，且与业委会签合同的公司与原告不是同一个公司；3、物业公司未经业主同意私自同意移动公司安装信号塔在2栋楼顶，对业主健康造成影响；4、原告私自同意餐饮店安装油烟机，影响业主生活；5、物业公司没有公开收费的开支和内容。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告曾清华系都匀市173新天地住宅小区1-2–1107号业主，建筑面积112.76平方米。2017年3月15日，都匀市173新天地小区业主委员会与原告签订《173新天地住宅小区物业服务合同》，委托原告对173新天地住宅小区进行物业管理，委托期限自2017年3月15日起至2020年3月14日止（原告于2020年10月30日撤离小区），物业服务费用（住宅）收取标准为1元/月/平方米，业主应于每月28日前交纳当月物业服务费，并约定未按时足额交纳物业服务费的，每日应按欠费金额2‰标准支付违约金。另查明，都匀市物价局作出匀价格（2009）24号文件，居民住户生活垃圾处理费按7元/户/月标准收取。上述事实，有原告在举证期内提交营业执照复印件、准予变更登记通知书、法定代表人身份证明、物业服务合同、都匀市物价局文件、收费许可证、物业费账单、催收账单等在案为凭。经审查，上述证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联，能够充分证明案件事实，本院予以认定。", "footer": "审判员于黎二〇二一年五月二十日法官助理卢思彤书记员罗雨蔓汐", "header": "贵州省都匀市人民法院民事判决书（2021）黔2701民初1735号原告：贵州天圆物业服务有限责任公司，住所地：贵州省黔南州布依族苗族自治州都匀市沙包堡街道天源2013八号楼一层182号，统一社会信用代码91522701722115803X。法定代表人：查国涛，系总经理。委托诉讼代理人：韩天文，男，1965年5月17日生，汉族，住都匀市,系该公司法务。被告：曾清华，女，1973年11月10日生，汉族，住都匀市。原告贵州天圆物业服务有限责任公司诉被告曾清华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州天圆物业服务有限责任公司委托诉讼代理人韩天文，被告曾清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曾清华于本判决生效之日起十日内向原告贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业管理费4961元、违约金4213.86元、垃圾处理费308元；二、驳回原告贵州天圆物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告曾清华负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。" }	{ "claim": "上诉人曾清华向本院提出上诉请求：l.撤销都匀市人民法院（2021）黔2701民初1735号民事判决中物业费2010.52元、违约金4213.86元；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。", "court_view": "本院认为：一审认定双方之间的物业服务合同合法有效符合法律规定，双方无异议，本院予以确认。针对二审焦点：第一，对于被上诉人提供物业服务终止的时间问题。上诉人主张双方的物业服务合同期满后，经上诉人通知被上诉人要求其于2020年4月15日前完成交接并撤离，故双方的物业合同已于2020年4月15日终止。虽然上诉人曾通知被上诉人要求其于2020年4月15日前完成交接并撤离，但是被上诉人并未实际于2020年4月15日前撤离，小区全体业主曾于2020年6月19日向有关部门反映，要求被上诉人撤离，双方对此发生纠纷。2020年7月7日经都匀市住建局等有关部门组织双方召开协调会，并达成书面协议由被上诉人于2020年10月30日撤离小区，说明双方的物业服务合同期满后，被上诉人实际继续提供物业服务至2020年10月30日止，故一审认定物业服务费计算至2020年10月30日正确，应予确认。第二，对于被上诉人提供的物业服务是否符合合同约定，即是否应当减收上诉人承担给付物业费的部分责任问题。因双方之间的物业服务合同合法有效，被上诉人已依据合同约定履行了物业服务，上诉人也享受了被上诉人提供的物业服务。现上诉人抗辩被上诉人提供的物业服务存在质量差、管理混乱等问题，要求减少其应承担的物业服务费。虽然在本案中，上诉人对其主张提供了相关图片等证据予以证实，结合2020年3月30日都匀市173新天地业主委员会书面向被上诉人通知解除物业服务合同的事实来看，说明被上诉人提供物业服务确实存在一定的质量问题，才会引起业主要求更换物业公司，但是针对目前物业服务市场的实际情况，对于物业服务企业提供的物业服务也不可能达到小区业主100%的满意，部分业主表示不满意在所难免，故上诉人要求减少其承担给付物业服务费的责任理由不成立，不予支持，即一审认定上诉人按照合同约定承担给付物业服务费的责任正确，应予确认。第三，对于上诉人是否应当承担违约金的问题。同上述第二点理由，因被上诉人提供物业服务确实存在一定的质量问题，即被上诉人也存在一定的违约行为，故而导致双方对交纳物业服务费发生争议，因双方均存在一定的违约行为，故对被上诉人要求上诉人承担逾期交纳物业服务费产生的违约金不予支持，一审认定予以支持不当，应予纠正。综上所述，上诉人曾清华的上诉理由部分成立，应予部分支持。", "fact_description": "事实与理由：第一，由于物业服务合同已于2020年4月15日终止，一审判决上诉人交纳2020年4月15日至2020年10月30日期间物业费732.94元，没有事实和法律依据。2017年3月15日，上诉人所在的都匀市173新天地小区业主委员会与被上诉人签订《173新天地住宅小区物业服务合同》，合同约定服务期为2017年3月15日至2020年3月14日。合同到期后，都匀市173新天地小区业主委员会于2020年3月30日向被上诉人发出书面《解除物业服务合同通知书》，通知与被上诉人解除《173新天地住宅小区物业服务合同》，要求被上诉人于2020年4月15日前与业主委员会完成交接并撤离全部工作人员。被上诉人接到通知后表示同意，并在《解除物业服务台同通知书》上盖章签字。因此，由于物业服务合同已于2020年4月15日终止，上诉人不需要交纳自2020年4月15日至2020年10月30日止物业费732.94元（112.76平方米×1元/平方米×6.5月=732.94元），故一审判决支付该732.94元的物业费没有事实和法律依据。第二，由于被上诉人履行物业服务合同不符合约定，依照物业服务合同约定应减收物业费，减收标准为30%/月，即从被上诉人2017年3月15日入场按约定标准减收30%计算到2020年4月15日止的减收物业费为1251.64元（112.76平方米×1元/平方米×37月×30%=1251.64元）。上诉人所在的都匀市173新天地小区业主委员会与被上诉人签订《173新天地住宅小区物业服务合同》第二条约定，被上诉人提供的物业管理服务包括“1.物业共用部位的小型维修、养护到管理；2.物业共用设施设备的正常运行、小型维修（500元以下）、养护和日常管理（不含发电机组运行费用）；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运（不含应属环卫部门承担的部分）；4.公共绿化的养护和管理；5.物业社区活动的组织与实施；6.公共秩序维护服务等”。但被上诉人并没有按照物业服务合同的约定履行服务义务，上诉人所在小区的环境脏、乱、差，同时小区车辆到处都是乱停乱放，被上诉人还擅自同意移动公司在小区楼顶安装信号塔，未公开小区公共费用收支情况等，这些行为严重损害了上诉人等小区业主的合法权益，严重违反合同约定。依照双方签订《173新天地住宅小区物业服务合同》第二十七条第7、8小项约定“上诉人所在小区的业主委员会有权要求被上诉人整改，如未能按时整改完毕，有权单方面终止合同，并追究法律责任和经济赔偿；另外还有权负责确定本小区管理服务费的收费标准”。因此，由于被上诉人严重违反合同约定，依照物业服务合同的约定应减收物业费，上诉人只需支付被上诉人从2017年3月15日入场按约定标准的70%计算到2020年4月15日止的物业费2920.48元（112.76平方米×1元/平方米×37月×70%=2920.48元）。第三，一审判决违约金4213.86元，该违约金明显畸高。首先，本案是因被上诉人严重不履行合同义务，造成上诉人所在小区的日常管理、卫生环境、秩序等方面的服务达不到合同约定的标准，对小区业主的日常生活造成了严重的不良影响。被上诉人作为小区物业企业工作严重不负责任，故上诉人不应支付违约金。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应由以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案一审判决上诉人每日按2‰的标准向被上诉人支付违约金，相当于支付年违约金72%，参照民间借贷利率（LPR），该违约金远远超过了15.4%，属于畸高，严重损害了上诉人的合法权益，应该予以调整。综合本案物业情况，上诉人认为不应当支付违约金4213.86元。被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司二审答辩称：第一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，都匀市173新天地小区业主委员会与答辩人签订的《物业服务合同》对业主具有约束力，上诉人作为小区的物业使用人之一，应按照《物业服务合同》履行相关的权利义务。第二，在《物业服务合同》签订后，答辩人为该小区实际提供了相应的物业服务，上诉人作为小区的物业使用人，亦实际享受了答辩人提供的物业服务，理应交纳相应的物业服务费用。第三，上诉人长期拒绝向答辩人支付物业费的行为已经构成根本违约，依法应当承担相应的违约责任。综上，一审审理程序合法，认定事实清楚，适用法律得当，请求二审依法驳回上诉人的上诉，维持原判。一审原告贵州天圆物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务费4967.6元（自2017年3月1日至2020年10月31日止，112.9元/月），逾期支付物业服务费所产生的违约金4213.86元，生活垃圾处理费308元（自2017年3月1日至2020年10月31日止），以上总计9489.5元；2.判决本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：被告曾清华系都匀市173新天地住宅小区1-2-1107号业主，建筑面积112.76平方米。2017年3月15日，都匀市173新天地小区业主委员会与原告签订《173新天地住宅小区物业服务合同》，委托原告对173新天地住宅小区进行物业管理，委托期限自2017年3月15日起至2020年3月14日止（原告于2020年10月30日撤离小区），物业服务费用（住宅）收取标准为1元/月/平方米，业主应于每月28日前交纳当月物业服务费，并约定未按时足额交纳物业服务费的，每日应按欠费金额2‰标准支付违约金。另查明，都匀市物价局作出匀价格（2009）24号文件，居民住户生活垃圾处理费按7元/户/月标准收取。一审法院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”、第八十一条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告贵州天圆物业服务有限责任公司依法具备物业管理资质，其与都匀市173新天地小区业主委员会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》，不仅对原告贵州天圆物业服务有限责任公司具有约束力，对被告曾清华也具有约束力，双方应按该合同约定全面履行各自的义务。被告作为业主在小区内居住生活，实际亦享受了原告提供的物业服务，被告应当在原告书面催告后交纳物业服务费，被告应当支付物业服务费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：112.76平方米×1元/平方米×44个月=4961元，应当支付代收生活垃圾处理费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：7元/户/月×44个月=308元，原告主张被告应当支付逾期违约金（根据合同约定每天按欠费金额2‰计算）4213.86元，符合法律规定，予以支持。对被告曾清华提出的没有与原告签订物业服务合同，且与业委会签合同的公司与原告不是同一个公司，原告物业管理不到位，小区环境脏乱差及物业公司没有公开收费的开支和内容等抗辩，不予采纳。如前所述，原告与都匀市173新天地小区业主委员会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》对被告具有约束力，原告就公司名称依法向登记机关申请变更登记，登记机关予以核准并领取了营业执照，原告主体适格；涉及业主知情权，是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利，业主的知情权主要是以查阅文件报表或者相关资料的方式进行的，主要表现为业主的查阅权，业主可直接向物业服务企业提出请求，亦可向人民法院起诉；关于原告物业管理不到位的抗辩，被告作为物业服务企业，对区域内违反法律、法规及需要使用其代管的专项维修资金等事项，应当向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法处理，而被告未提出原告怠于履行职责的证据，故不予采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告曾清华于本判决生效之日起十日内向原告贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业管理费4961元、违约金4213.86元、垃圾处理费308元；二、驳回原告贵州天圆物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告曾清华负担。二审中，上诉人提供证据为：1.《173新天地住宅小区物业服务合同》，拟证明被上诉人提供服务期限为2017年3月15日至2020年3月14日；2.公告、辞退被上诉人申请书、联系函、通知书、173新天地更换物业业主签字同意表，拟证实被上诉人接管小区物业服务以来，提供物业服务未达合同约定标准，导致80%以上业主要求更换物业公司；3.解除物业服务合同通知书，拟证明物业服务合同期满后，2020年3月30日小区业委会书面通知被上诉人解除物业服务合同，要求被上诉人于2020年4月15日前与业主委员会完成交接并撤离；4.173新天地业主对被上诉人服务满意度测评表，拟证实有217户业主对被上诉人物业服务不满意，未达到合同约定标准；5.173新天地全体业主诉求书，拟证明被上诉人严重不履行合同义务，严重损害了上诉人等小区业主的合法权益；6.照片，拟证实被上诉人严重不履行合同义务，造成上诉人所在小区日常管理、卫生环境、秩序等方面达不到合同约定的标准；7.关于物业费调整通知，拟证实因被上诉人严重不履行合同义务，业主有权对物业服务收费标准进行调整，即从2018年3月15日至2020年3月15日期间物业费下调至0.7元/平方米；8.证明，拟证实上诉人提交的上述证据是经173新天地业主委员会核实确认过的，材料真实有效。经组织双方质证，被上诉人对上诉人提供证据的证明目的不予认可。经二审审理查明：2020年7月7日15时，都匀市住建局、都匀市司法局、广惠办事处、173新天地小区业主委员会和被上诉人，在都匀市矛盾纠纷协调会，会议形成书面协调结果为：1.物业公司即被上诉人于2020年10月30日撤离小区；2.173新天地小区给予物业服务企业2万元的补偿；3.物业公司撤离期间，业委会配合物业公司催缴欠缴的物业费；4.物业公司依法依规将相关资料及公共设施设备移交给符合法规要求的主体；其中被上诉人以及都匀市173新天地业主委员会盖章确认。其余查明的事实与一审查明的事实一致。综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1.被上诉人提供物业服务终止的时间；2.被上诉人提供的物业服务是否符合合同约定，即是否应当减收上诉人承担给付物业费的部分责任；3.上诉人是否应当承担违约责任。", "footer": "审判长白桂刚审判员陈福江审判员朱代昀二〇二一年七月二十三日书记员刘皓", "header": "贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民事判决书（2021）黔27民终2932号上诉人（一审被告）：曾清华，女，1973年11月10日生，汉族，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：邓洪军，贵州法庄律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文品，贵州法庄律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：贵州天圆物业服务有限责任公司，住所地贵州省都匀市。法定代表人：查国涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩天文，该公司法务。上诉人曾清华因与被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服都匀市人民法院于2021年5月20日作出（2021）黔2701民初1735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销都匀市人民法院（2021）黔2701民初1735号民事判决；二、由上诉人曾清华于本判决生效之日起十日内向被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业服务费4961元、垃圾处理费308元；三、驳回被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人曾清华的其他上诉请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由上诉人曾清华负担；二审案件受理费50元，由上诉人曾清华负担25元，被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司负担25元。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务4967.6元（自2017年3月1日至2020年10月31日止，112.9元/月），逾期支付物业服务费所产生的违约金4213.86元，生活垃圾处理费308元（自2017年3月1日至2020年10月31日止），以上总计9489.5元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判决本案诉讼费由被告承担", "judgment": [ "fully supported", "fully supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,733	{ "claim": "原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业费4008元（其中2019年160元、2020年2074元、2021年1774元）；2．本案案件受理费等由被告承担。", "court_view": "本院认为，本案争议的主要焦点是：1．被告是否接收了原告的物业管理。2．物业的收费标准。3．原告向被告主张物业费有无事实依据。4．被告拒绝缴纳物业费的理由是否正当。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的某乙公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助某乙公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与某丙公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，甘肃某某房地产开发有限公司与颐和名都某乙公司签订《前期物业服务合同》，选聘颐和名都某乙公司为颐和名都小区的前期物业服务人，物业管理服务期限为房屋交付之日起至业主委员会成立且选聘新的某某服务公司，彭某购买了颐和名都小区2Ｎ-1-602房，办理了入住手续，且实际已入住，系颐和名都小区的业主，该合同对彭某具有法律约束力。某丁公司按照约定和物业管理法规的规定履行了服务义务；彭某入住颐和名都小区且缴纳了2019年年度、2021年年度部分物业管理费，接受了物业服务，作为业主应当按时向某乙公司足额交纳物业管理费，以便某乙公司对小区进行管理。彭某举证证据照片证明了颐和名都小区的环境现状，颐和名都某乙公司亦承认在提供物业服务过程中确实存在着一定瑕疵，比如小区卫生差、基础设施不完整、电子门损害等问题，并非根本违约。皋兰县发展和改革局核准同意按照一星级收费标准进行收费，多层住宅每月每平方米0.4元；高层住宅每月每平方米1.2元。颐和名都某乙公司按照一星级物业收费标准主张物业费有事实和法律依据。彭某应向颐和名都某乙公司缴纳2019年物业管理费160元、2020年物业管理费2074元、2021年物业管理费1774元。业主对于某某服务公司怠于履行物业管理职责的，可以积极地依法通过合法的途径向相关房屋行政管理部门反映，甚或向法院起诉，而不单是以消极地拒绝缴纳物业费来对抗。彭某抗辩其购买的房产备案登记在某甲公司名下，至今无法办理房产证，其不是真正的房屋所有权人，不应缴纳物业费。彭某签订有商品房买卖合同，合同中约定了相关的权利与义务，与本案非同一法律关系，应另行途径处理，彭某提出的理由不属于可拒交物业费的正当理由，故对彭某的抗辩理由本院不予采纳。", "fact_description": "事实与理由：原告在开发商向被告交付房屋后，原告按照和开发商的协议约定，向被告房屋所在地物业提供了协议约定的物业服务。被告起初也按照《兰发改（2020)102号》文件向原告支付物业管理费，但自2019年开始以各种理由推诿拒不按时支付物业费，虽经原告多次催要但被告仍拒不支付，现原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。原告为证明自己的主张提供证据如下：1．前期物业服务合同一份。证明开发商和某乙公司签订物业服务合同。2015年7月1日，开发商已经委托某乙公司开始物业服务。服务范围在合同中有约定。2．批文一份。证明物价局定价的收费标准。3．收据二份，证明被告之前交过物业费。4．物业费催收通知三份。证明被告拖欠物业费的事实，原告催告的事实。被告质证意见是：开发商和某乙公司的法定代表人是父子关系，不知道该合同是否有效。房管局的工作人员说该某乙公司没有资质。收费标准都没有，合同本人没有签，也跟开发商没有签订物业合同。房屋租出去的，租户交的物业费。被告以停电、停暖、停电梯的方式催收的，民法典明确规定不得以以上方式催缴物业费。被告辩称，1．本人购买该房屋后，到目前为止，房屋的备案登记不在本人名下，而是登记在某甲公司名下，本人不是该房屋的法律主体人，且该房屋2018年11月至今几度被司法拍卖。2．本人在办理入住时一共交于某乙公司25415元的入住费，其中装修押金1000元，预缴物业费1000元，契税8318元，登记税80元，手续费432元，面积测绘费144.03元，印花费5元，工本费10元，到目前为止，房屋不在本人名下且该笔费用某乙公司不承认不退还。其中公共维修基金10082元，目前款项资金来去不明。小区卫生不达标，道路硬化不达标，单元门自2018年到现在一直是坏的，电梯内紧急按钮无人接听或者已损坏。3．本人没有与某乙公司签订任何有关物业合同，且某乙公司服务不达标，基础设施建设不达标。被告为证明自己的主张提供证据如下：1．收据一份。证明缴纳了入住费，其中契税8000余元，该笔费用是某乙公司收的。装修押金、契税、预交物业费都没有退，公共维修基金房管局没有备案，不知去向。房子不在被告名下，契税应退还。原告质证意见是：收据无异议。证明内容不认可，某乙公司帮开发商代收了费用，被告要退，另案起诉。装修押金及预收物业费是某乙公司收的。2．判决书、裁定书、拍卖通知书。证明房子登记在某甲公司名下，且被司法拍卖。原告质证意见是：真实性认可，没有拍卖成功。3．照片三张。证明原告提供的物业服务不达标。原告质证意见是：照片真实性认可，某乙公司负责保洁。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2015年7月11日，甘肃某某房地产开发有限公司（甲方）与颐和名都某乙公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方为颐和名都（物业名称）提供前期物业服务的某乙公司。合同中约定了双方的权利与义务。物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准如下：多层住宅每月每平方米0.4元；高层住宅每月每平方米1.2元。物业管理服务期限为房屋交付之日起至业主委员会成立且选聘新的某某服务公司。2016年8月24日，甘肃某某房地产开发有限公司（出卖方）与彭某（买受方）签订《商品房买卖合同》，合同约定彭某购买出卖方开发的颐和名都小区2Ｎ-1-602房，用途为住宅，属框架结构，建筑面积144.03㎡，其中套内建筑面积123.63㎡，公共部位与公用房屋分摊面积为20.4㎡，房屋总价款554516元。2019年5月31日，彭某向颐和名都某乙公司缴纳物业费240元（电梯运行费、公共照明费、垃圾清运费3个月4-6月份）；2019年11月18日，彭某向颐和名都某乙公司缴纳物业费480元（电梯运行费、公共照明费、垃圾清运费半年7-12月份）。2021年5月24日，彭某向颐和名都某乙公司缴纳物业管理费300元。彭某拖欠颐和名都某乙公司2019年物业管理费160元、2020年物业管理费2074元、2021年物业管理费1774元。2022年5月6日，颐和名都某乙公司在小区内张贴了催缴通知，催收拖欠的物业费。另查明，某某物业管理有限公司于2015年7月2日注册成立，经营期限2015年7月2日至2035年7月1日。2020年5月2日，颐和名都某乙公司向皋兰县发展和改革局申请，皋兰县发展和改革局核准同意按照一星级收费标准进行收费，多层住宅每月每平方米0.4元；高层住宅每月每平方米1.2元。", "footer": "审判员陈志俊二〇二三年七月二十七日书记员王爱玢", "header": "甘肃省皋兰县人民法院民事判决书（2023）甘0122民初163号原告：某某物业管理有限公司，住所地甘肃省皋兰县。法定代表人：丁某朋。委托诉讼代理人：丁某龙，该公司物业经理。被告：彭某，男，汉族，1990年8月15日出生，住甘肃省皋兰县北辰路颐和名都小区2Ｎ-1-602室。原告某某物业管理有限公司（以下简称颐和名都某乙公司）与被告某某物业服务合同纠纷一案，本院于2023年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁某龙，被告彭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条规定，判决如下：被告彭某于本判决生效之日起五日内向原告某某物业管理有限公司缴纳物业管理费4008元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告彭某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。" }	{ "claim": "彭鑫上诉请求：1.撤销甘肃省皋兰县人民法院（2023）甘0122民初163号民事判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由颐和名都物业公司承担。", "court_view": "本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，颐和名都物业公司提交的证据仅能证明其系案涉小区的物业服务企业，在彭鑫提交初步证据证明颐和名都物业公司物业服务未达标的情况下，颐和名都物业公司未提交能够证明其为案涉小区提供物业服务的具体事项以及符合合同约定标准的相反证据，同时，颐和名都物业公司认可其还未退还彭鑫预交的物业费及装修押金，故在合同双方互负债务且未进行核算确认的情形下，颐和名都物业公司诉请彭鑫拖欠物业管理费4008元的主张欠缺事实依据，不能成立。综上所述，彭鑫的上诉请求成立，本院予以支持。", "fact_description": "事实和理由：1.建设单位及前期物业服务企业违反《物业管理条例》第二十五条和《兰州市物业管理条例》第三十条的规定，未将前期物业合同作为销售合同的附件，导致颐和名都物业公司不履行前期物业合同约定的内容，服务人员配备不详或无具体人员、降低服务和维护保养成本开支,导致电梯多次停止运转、消防设施瘫痪、消防管道多次破裂漏水、停车秩序混乱、小区环境脏乱差、偷盗现象频发、监控设施瘫痪、物业管理未达到现有的收费标准，彭鑫有权拒绝其相应的履行请求。2.民法典第九百四十四条规定物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，但颐和名都物业公司多次停水停电梯停供热，尤其在2020年12月4日至2021年5月19日期间停彭鑫的电梯长达5个月之久，由此产生的损失应由颐和名都物业公司赔偿。综上，请求二审支持其上诉请求。颐和名都物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。颐和名都物业公司向一审法院起诉请求：1.判令彭鑫支付物业费4008元（其中2019年160元、2020年2074元、2021年1774元）；2.本案案件受理费等由彭鑫承担。一审法院认定事实：2015年7月11日，甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司（甲方）与颐和名都物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方为颐和名都（物业名称）提供前期物业服务的物业公司。合同中约定了双方的权利与义务。物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准如下：多层住宅每月每平方米0.4元；高层住宅每月每平方米1.2元。物业管理服务期限为房屋交付之日起至业主委员会成立且选聘新的物业服务公司。2016年8月24日，甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司（出卖方）与彭鑫（买受方）签订《商品房买卖合同》，合同约定彭鑫购买出卖方开发的颐和名都小区2N-1-602房，用途为住宅，属框架结构，建筑面积144.03㎡，其中套内建筑面积123.63㎡，公共部位与公用房屋分摊面积为20.4㎡，房屋总价款554516元。2019年5月31日，彭鑫向颐和名都物业公司缴纳物业费240元（电梯运行费、公共照明费、垃圾清运费3个月4-6月份）；2019年11月18日，彭鑫向颐和名都物业公司缴纳物业费480元（电梯运行费、公共照明费、垃圾清运费半年7-12月份）。2021年5月24日，彭鑫向颐和名都物业公司缴纳物业管理费300元。彭鑫拖欠颐和名都物业公司2019年物业管理费160元、2020年物业管理费2074元、2021年物业管理费1774元。2022年5月6日，颐和名都物业公司在小区内张贴了催缴通知，催收拖欠的物业费。另查明，颐和名都物业公司于2015年7月2日注册成立，经营期限2015年7月2日至2035年7月1日。2020年5月2日，颐和名都物业公司向皋兰县发展和改革局申请，皋兰县发展和改革局核准同意按照一星级收费标准进行收费，多层住宅每月每平方米0.4元；高层住宅每月每平方米1.2元。一审法院认为，本案争议的主要焦点是：1.彭鑫是否接收了颐和名都物业公司的物业管理；2.物业的收费标准；3.颐和名都物业公司向彭鑫主张物业费有无事实依据；4.彭鑫拒绝缴纳物业费的理由是否正当。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司与颐和名都物业公司签订《前期物业服务合同》，选聘颐和名都物业公司为颐和名都小区的前期物业服务人，物业管理服务期限为房屋交付之日起至业主委员会成立且选聘新的物业服务公司，彭鑫购买了颐和名都小区2N-1-602房，办理了入住手续，且实际已入住，系颐和名都小区的业主，该合同对彭鑫具有法律约束力。颐和名都公司按照约定和物业管理法规的规定履行了服务义务；彭鑫入住颐和名都小区且缴纳了2019年年度、2021年年度部分物业管理费，接受了物业服务，作为业主应当按时向物业公司足额交纳物业管理费，以便物业公司对小区进行管理。彭鑫举证证据照片证明了颐和名都小区的环境现状，颐和名都物业公司亦承认在提供物业服务过程中确实存在着一定瑕疵，比如小区卫生差、基础设施不完整、电子门损害等问题，并非根本违约。皋兰县发展和改革局核准同意按照一星级收费标准进行收费，多层住宅每月每平方米0.4元；高层住宅每月每平方米1.2元。颐和名都物业公司按照一星级物业收费标准主张物业费有事实和法律依据。彭鑫应向颐和名都物业公司缴纳2019年物业管理费160元、2020年物业管理费2074元、2021年物业管理费1774元。业主对于物业服务公司怠于履行物业管理职责的，可以积极地依法通过合法的途径向相关房屋行政管理部门反映，甚或向法院起诉，而不单是以消极地拒绝缴纳物业费来对抗。彭鑫抗辩其购买的房产备案登记在万城公司名下，至今无法办理房产证，其不是真正的房屋所有权人，不应缴纳物业费。彭鑫签订有商品房买卖合同，合同中约定了相关的权利与义务，与本案非同一法律关系，应另行途径处理，彭鑫提出的理由不属于可拒交物业费的正当理由，故对彭鑫的抗辩理由一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条规定，判决：彭鑫于判决生效之日起五日内向颐和名都物业公司缴纳物业管理费4008元。案件受理费减半收取计25元，由彭鑫负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人彭鑫提交证据：1.微信和短信截图共计3页，欲证明颐和名都物业公司停止彭鑫楼层电梯长达5个月；2.视频1份、照片6张，欲证明小区监控损坏、电梯间没有监控且电梯的紧急按钮无效、消防设施瘫痪；3.微信聊天记录截图11页，欲证明颐和名都物业公司不履行职责；4.网页截图1页，欲证明颐和名都物业公司人为停水停电；5.皋兰县物业企业收费标准核定初审表1份，欲证明该表真实性造假，且记录的管理人员只有4人；6.兰州市普通住宅物业服务星级标准1份，欲证明颐和名都物业公司未达到该服务标准；7.录音2段，欲证明颐和名都物业公司在住建局没有备案信息。被上诉人颐和名都物业公司对上述证据1的真实性认可，对证明目的有异议；对证据2中的视频予以认可，对照片不予认可，认为小区电梯维保以维保协议为准，消防设施也有相关的监督机构；对证据3的真实性及证明目的均不予认可，认为虽然业主不积极交纳物业费，但颐和名都物业公司一直保证基本的安保等物业服务；对证据4的真实性认可，对证明目的不予认可，认为小区不存在人为的停水停电，电表是预缴制，小区费用全部用完后电力部门整体停电；对证据5不予认可，认为颐和名都物业公司的收费标准经过备案；对证据6、7不予认可。被上诉人颐和名都物业公司没有新证据提交。本院对当事人所举证据以及争议的事实进行综合审查评判。二审另查明，庭审中，颐和名都物业公司确认，彭鑫办理入住手续时预交了装修押金及部分物业费，彭鑫装修完毕入住至今，颐和名都物业公司未向彭鑫退还装修押金未进行结算。一审查明的事实清楚，本院予以确认。", "footer": "审判长王晶琦审判员黄薇审判员何佳二〇二三年十二月十二日法官助理崔昱炘书记员窦其祯", "header": "甘肃省兰州市中级人民法院民事判决书（2023）甘01民终7012号上诉人（原审被告）：彭鑫，男，1990年8月15日出生，汉族，住甘肃省皋兰县。被上诉人（原审原告）：皋兰颐和名都物业管理有限公司，住所地甘肃省皋兰县石洞镇北辰南路65号25号楼4单元702室。法定代表人：丁志朋，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁志龙，男，该公司物业经理。上诉人彭鑫因与被上诉人皋兰颐和名都物业管理有限公司（以下简称颐和名都物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省皋兰县人民法院（2023）甘0122民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年9月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省皋兰县人民法院（2023）甘0122民初163号民事判决；二、驳回皋兰颐和名都物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由皋兰颐和名都物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告支付原告物业费4008元（其中2019年160元、2020年2074元、2021年1774元）", "judgment": [ "fully supported", "not supported" ] }, { "claim": "本案案件受理费等由被告承担", "judgment": [ "fully supported", "not supported" ] } ]	[ { "article": "第六十七条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第九十条", "law": "《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》" }, { "article": "第一百七十七条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,734	{ "claim": "原告某某公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付原告物业服务费47464.38元（物业服务费暂计至2021年11月31日，后续物业服务费以实际结清之日止计算）；2、判令被告支付逾期缴纳物业费的违约金（按照逾期应付物业服务费的日3‰计算至实际缴清全部物业服务费之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”之规定，原告某某公司与案外人湖北某某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务协议》以及与碧桂园咸安小区业主委员会签订的《物业服务合同》，对原、被告具有法律约束力，原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。对于被告李某辩称案涉房屋不符合交付标准，且怠于履行维修整改义务，导致至今未办理交房手续，物业费应由开发商承担的意见，本院认为，案涉房屋已于2014年10月16日办理了竣工验收备案手续，并进行了装饰装修，符合商品房买卖合同约定的交付条件，开发商湖北某某房地产开发有限公司也已书面通知被告李某收房，而现有证据仅能证明案涉房屋装饰存在瑕疵，无法证明存在严重质量问题影响正常居住使用，被告李某拒绝收房缺乏事实和法律依据，故因其自身原因导致未能办理收房手续，本院认定2014年12月30日视为湖北某某房地产开发有限公司已实际交房，被告李某应从2015年1月1日起开始支付物业费，而被告李某认为房屋存在质量问题需要修复，其应当积极向开发商主张权利，与本案无关。对于被告李某辩称房屋存在被撬、屋内脏乱、有使用痕迹等问题，物业服务不到位的意见，其房屋内部并不属于物业服务管理范围，且该房屋搁置至今已7年有余，被告李某也疏于对房屋的管理，故对该抗辩意见，本院不予采纳。对于被告辩称开发商存在虚假宣传、相关配套并未兑现等意见，与本案无关，本院不予采纳。综上，原告某某公司已依约提供物业管理服务，被告李某理应依约支付物业服务费，故被告李某应支付自2015年1月1日暂计算至2021年11月30日止所欠物业服务费（225.19㎡×1.8元／月／㎡＋321㎡×0.5元／月／㎡）×83个月＝46964.89元，对后续物业服务费，可根据被告李某的实际履行情况后，再另行主张权利。关于违约金问题，被告李某虽未依约支付物业费，但其并非恶意违约，且原告某某公司在解决业主反映的问题上，也存在工作不到位、不及时的情况，需要不断加强服务能力，为了消除物业服务企业和业主之间的矛盾,增进相互理解和沟通,对原告某某公司主张违约金的诉请，本院不予支持。", "fact_description": "事实与理由：被告购买的位于咸宁街号房屋，建筑面积为225.19平方米，花园面积为333.03平方米。2020年7月12日，原告与碧桂园梓山湖小区业主委员会签订《咸宁碧桂园梓山湖物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）一份，合同约定由原告某某生活服务公司为咸宁碧桂园梓山湖项目全体业主提供物业管理服务，服务区内业主按照房屋建筑面积每月每平方米1.8元，花园面积每月每平方米0.5元的标准向原告交纳物业服务费（建筑房屋面积与房管部门的最终测绘面积不一致的，以房管部门最终测绘面积为准），物业服务期限为2020年7月12日至2022年7月11日止，并自动续期。《物业服务合同》约定了物业公司（原告）应提供的物业服务的范围和具体内容，同时明确约定，如业主未及时足额交纳物业服务费的，每逾期一日按应付物业服务费的3‰向服务方（原告）交纳违约金。上述《物业服务合同》签订后，原告按照约定向包括被告在内的咸宁碧桂园梓山湖小区所有业主提供物业服务，但被告未按合同约定按时足额向原告交付物业服务费。原告按照合同约定和法律法规规定，多次上门催缴以及张贴书面催缴通知书告知被告，但被告至今仍未缴清其欠缴的物业服务费。自2015年01月1日至2021年11月31日止，被告欠缴的物业服务费共计47464.38元。同时根据《物业服务合同》约定，被告还应向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金（每逾期一日按应付物业服务费的3‰）。根据《物业服务合同》第三十四条之规定，被申请人同意以所购物业地址作为文件送达地址。综上所述，被告的行为已严重失信且已违约，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告李某辩称，一、因出卖人湖北某某房地产开发有限公司所交新房不符合交付标准，且怠于履行维修整改义务，导致至今未与答辩人办理交房手续，因此导致延期收房期间段的物业费，依法应由出卖方湖北某某房地产开发有限公司交纳，而非答辩人承担。答辩人于2015年1月2日与出卖人湖北某某房地产开发有限公司一同对所购房屋进行验收，新房装修的地板、门窗等设备采取的最底成本装修，看起来特别劣质。且房屋当时有40处不合格和破损的地方需要维修整改，出卖人湖北某某房地产开发有限公司的工作人员将房屋验收情况全部记录在册，并将《碧桂园交楼验房记录表》复印了一份给答辩人，同时承诺在对房屋问题进行修理整改好后再通知答辩人收房，之后答辩人却一直未等到开发商的收房通知。出卖人湖北某某房地产开发有限公司一直未履行交房义务，因新房未达到精装房交付使用的标准，答辩人一直无法办理收房手续，也未领取过房屋钥匙。根据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。二、2021年10月份之前，答辩人所购新房入户大门都被撬了，而且有被他人进去居住了的痕迹，环境更是脏乱差，能够证明被答辩人根本未向答辩人提供过具体的物业管理服务。在等待房产开发商维修整改的过程中，中途答辩人多次去看了房子，房子的环境却一次比一次糟糕，甚至新房有被人橇门进去居住了的痕迹，马桶都有被人使用过的痕迹，房屋内一片狼藉，随处可见建筑垃圾，多处物件破损（有视频为证）。与当初出卖人湖北某某房地产开发有限公司销售人员给答辩人展示的样板房及所承诺的“拧包入住五星级的家”存在天壤之别。这之间，我们多次找房产开发商和被答辩人沟通，房产开发商的工作人员及被答辩人的工作人员调动非常频繁，多次约见老总也未见到，以上房屋问题一直未得到解决。直到2021年9月，被答辩人的新管家与答辩人沟通后，才于2021年10月份将房子打扫了一遍，但一些不是管家打扫就能解决的问题仍然存在。比如马桶因被人使用长时间导致黑色污垢无法清除，阳台砖破损，房门锁损坏的等等问题，还是没有得到根本的解决。三、出卖人湖北某某房地产开发有限公司虚假夸大宣传、严重违反诚信。房屋销售时夸大宣传的度假配套现如今一样没有兑现。出卖人湖北某某房地产开发有限公司2013年向答辩人销售该房屋时，所宣传的精装修拧包入住，配套超大高尔夫球场，原汤温泉养生会馆，马术俱乐部等，全是虚假宣传。答辩人用170多万人民币购买的联体住宅因出卖人湖北某某房地产开发有限公司及被答辩人共同的原因，导致空置时间长达接近7年，答辩人未能享受到收房入住的快乐，也未为答辩人创造过任何收益。综上，被答辩人依法无权向答辩人主张物业费，因出卖人湖北某某房地产开发有限公司原因导致逾期交房造成答辩人的损失，答辩人将另行主张权利。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。本院根据当事人提供的证据以及庭审中的陈述综合评判，查明事实如下：2013年12月2日，被告李某与案外人湖北某某房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买湖北某某房地产开发有限公司开发的位于咸宁市咸安区镇村街号房屋，建筑面积225.19平方米，花园面积321平方米，合同约定2014年12月30日前交房，交付条件为该商品房经验收合格；合同附件四第五条关于装饰、设备标准约定：1、该商品房由出卖人统一装饰。除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担，买受人对该商品房的装饰和设备的异议由出卖人按实情予以修补、保修或给予合理解决。同日，被告李某（甲方）与原告某某公司（乙方）签订了《碧桂园梓山湖前期物业服务协议》，约定由原告某某公司对碧桂园梓山湖小区提供物业管理服务，物业服务费按照房屋建筑面积1.8元／月／㎡、花园面积0.5元／月／㎡计收，甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，物业服务费按月计收，每月10日计收当月物业服务费；逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的千分之三交纳违约金。2014年10月30日，原告某某公司与案外人湖北某某房地产开发有限公司签订了《碧桂园梓山湖前期物业服务协议》，约定由原告某某公司对碧桂园梓山湖小区提供物业管理服务。2020年7月12日，某某园梓山湖小区业委会（甲方）与原告某某公司（乙方）签订了《碧桂园梓山湖物业服务合同》，约定由原告某某公司对碧桂园梓山湖小区提供物业管理服务，物业服务费收取标准：按照建筑面积双拼／联体住宅1.8元／月／㎡、花园0.5元／月／㎡计收，业主按半年交纳物业服务费，每半年度第一个月10日前向乙方缴纳下一半年度的物业费及上一半年度实际产生的各项分摊费用，未及时交纳的每逾期一日按应付费用的千分之三交纳违约金，合同还约定了其他事项。另查明，案外人湖北某某房地产开发有限公司于2014年12月向被告李某邮寄了《收楼通知书》，通知其按《商品房买卖合同》于2014年12月30日交付案涉房屋，并告知物业服务费从2015年1月1日起计收。被告李某自认收到了通知书，但前往现场验房收楼时认为该房屋不符合交付条件，房屋装修存在多处不合格、破损之处需要维修整改，并未同意办理收房手续，至今也未交纳物业费。原告某某公司认为其已按照约定提供物业管理服务，被告李某拒收房屋理由不成立，应视为已收房，应当支付从2015年1月1日暂计算至2021年11月30日的欠付物业费47464.38元及违约金，因催要物业费未果，故成此诉。又查明，案涉房屋于2014年10月16日办理了竣工验收备案手续。同时查明，2019年4月4日，广东某某物业服务股份有限公司的企业名称变更为“某某物业服务集团股份有限公司”；2020年6月30日，“某某物业服务集团股份有限公司咸宁分公司”又更名为“某某生活服务集团股份有限公司咸宁分公司”。", "footer": "审判员周小影二０二三年三月二十日法官助理张希亚书记员王明", "header": "湖北省咸宁市咸安区人民法院民事判决书（2022）鄂1202民初6208号原告:某某生活服务集团股份有限公司咸宁分公司（以下简称“某某公司”）,住所地：咸宁市咸安区。负责人:杨某琼。委托诉讼代理人：周某。委托诉讼代理人：童威，湖北开成律师事务所律师。被告:李某，女，1977年6月19日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：李某，律师。原告某某公司与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任审理。原告某某公司的委托诉讼代理人周某、童威，被告李某及其委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条规定，判决如下：一、被告李某于本判决生效之日起十日内向原告某某生活服务集团股份有限公司咸宁分公司支付自2015年1月1日至2021年11月30日止所欠物业费46964.89元。二、驳回原告某某生活服务集团股份有限公司咸宁分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费987元，由被告李某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。" }	{ "claim": "李某上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或将本案发回重审；2.本案全部诉讼费用由被上诉人负担。", "court_view": "本院认为，某园咸宁分公司与案外人湖北联置某园XX湖房地产开发有限公司签订的《某园XX湖前期物业服务协议》，某园咸宁分公司与某园XX湖小区业委会签订的《某园XX湖物业服务合同》，李某与某园咸宁分公司签订的《某园XX湖小区前期物业服务协议》，均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，因而合法有效。前期物业服务期限届满后，李某虽未与某园咸宁分公司签订物业服务合同，作为某园XX湖小区业主，李某与某园咸宁分公司存在事实上的物业服务合同关系，李某依照某园咸宁分公司与某园XX湖小区业委会签订的《某园XX湖物业服务合同》约定，享受权利，履行义务，李某应当向某园咸宁分公司支付物业费。由于李某对湖北联置某园XX湖房地产开发有限公司交付的房屋装修质量存在争议，对某园咸宁分公司提供的服务质量亦有不满意之处，李某至今未收房，亦未实际入住。鉴于本案实际情况，本院酌情判决李某承担合同约定物业费的70%。", "fact_description": "事实和理由：一、一审遗漏了必须参加诉讼的湖北联置某园XX湖房地产开发有限公司，导致涉案房屋是否符合收房标准以及上诉人是否有权拒绝收房等重要事实无法查清；且一审法院审理查明的内容涉及到与案外人湖北联置某园XX湖房地产开发有限公司有关的《商品房买卖合同》产生的交房纠纷，该事实认定已经超出物业服务合同纠纷的审理范畴，程序和实体均不符合法律规定，本案应发回重审；二、因案外人湖北联置某园XX湖房地产开发有限公司交付物业不符合精装修房屋交楼标准，且拖延整改，导致上诉人一直未办理收楼手续。因此，被上诉人依法应向案外人湖北联置某园XX湖房地产开发有限公司主张物业费；三、一审判决计算物业费明显错误。《咸宁市物业服务收费管理实施细则》第十二条规定，前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业服务费，由建设单位承担；房屋交付之日后的物业服务费，由业主承担。房屋交付后一年内无人入住的空置期间，业主按照合同约定标准70%比例承担物业服务费。原审未适用该条规定，物业费计算明显错误。某园咸宁分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决合理合法，请求驳回上诉，维持原判。某园咸宁分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付物业服务费47464.38元（物业服务费暂计至2021年11月31日，后续物业服务费以实际结清之日止计算）；2.判令被告支付逾期缴纳物业费的违约金（按照逾期应付物业服务费的日3‰计算至实际缴清全部物业服务费之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2013年12月2日，李某与案外人湖北联置某园XX湖房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买湖北联置某园XX湖房地产开发有限公司开发的位于咸宁市咸安区××镇××村××街××号房屋，建筑面积225.19平方米，花园面积321平方米。约定2014年12月30日前交房，交付条件为该商品房经验收合格；合同附件四第五条关于装饰、设备标准约定：1.该商品房由出卖人统一装饰。除该商品房装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三约定不一致或违反有关商品房装修、设备标准强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续引起的逾期交楼法律后果由买受人自行承担，买受人对该商品房装饰和设备的异议由出卖人按实情予以修补、保修或给予合理解决。同日，李某（甲方）与原告某园咸宁分公司（乙方）签订《某园XX湖前期物业服务协议》，约定由某园咸宁分公司对某园XX湖小区提供物业管理服务，物业服务费按照房屋建筑面积1.8元／月／㎡、花园面积0.5元／月／㎡计收，甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，物业服务费按月计收，每月10日计收当月物业服务费；逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业服务费千分之三交纳违约金。2014年10月30日，某园咸宁分公司与湖北联置某园XX湖房地产开发有限公司签订《某园XX湖前期物业服务协议》，约定由某园咸宁分公司对某园XX湖小区提供物业管理服务。2020年7月12日，某园XX湖小区业委会（甲方）与某园咸宁分公司（乙方）签订《某园XX湖物业服务合同》，约定由某园咸宁分公司对某园XX湖小区提供物业管理服务，物业费按照建筑面积双拼／联体住宅1.8元／月／㎡、花园0.5元／月／㎡计收，业主按半年交纳物业费，每半年度第一个月10日前向乙方缴纳下一半年度物业费及上一半年度实际产生的各项分摊费用，未及时交纳的每逾期一日按应付费用千分之三交纳违约金，合同还约定了其他事项。另查明，湖北联置某园XX湖房地产开发有限公司于2014年12月向李某邮寄《收楼通知书》，通知其按《商品房买卖合同》于2014年12月30日交付案涉房屋，并告知物业费从2015年1月1日起计收。李某自认收到了通知书，但前往现场验房收楼时认为该房屋不符合交付条件，房屋装修存在多处不合格、破损之处需要维修整改，并未同意办理收房手续，至今也未交纳物业费。某园咸宁分公司认为其已按照约定提供物业管理服务，李某拒收房屋理由不成立，应视为已收房，应当支付从2015年1月1日至2021年11月30日欠付物业费47464.38元及违约金，因催要物业费未果，故成此诉。又查明，案涉房屋于2014年10月16日办理竣工验收备案手续。同时查明，2019年4月4日，广东碧桂园物业服务股份有限公司的企业名称变更为“碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司；2020年6月30日，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司咸宁分公司又更名为某园生活服务集团股份有限公司咸宁分公司。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”规定，某园咸宁分公司与湖北联置某园XX湖房地产开发有限公司签订的《前期物业服务协议》以及与碧桂园咸安小区业主委员会签订的《物业服务合同》，对原、被告具有法律约束力，原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。对于李某辩称案涉房屋不符合交付标准，且怠于履行维修整改义务，导致至今未办理交房手续，物业费应由开发商承担的意见，案涉房屋已于2014年10月16日办理竣工验收备案手续，并进行了装饰装修，符合商品房买卖合同约定的交付条件，开发商湖北联置某园XX湖房地产开发有限公司也已书面通知李某收房，而现有证据仅能证明案涉房屋装饰存在瑕疵，无法证明存在严重质量问题影响正常居住使用，李某拒绝收房缺乏事实和法律依据，故因其自身原因导致未能办理收房手续，认定2014年12月30日视为湖北联置某园XX湖房地产开发有限公司已实际交房，李某应从2015年1月1日起开始支付物业费，而李某认为房屋存在质量问题需要修复，其应当积极向开发商主张权利，与本案无关。对于李某辩称房屋存在被撬、屋内脏乱、有使用痕迹等问题，物业服务不到位的意见，其房屋内部并不属于物业服务管理范围，且该房屋搁置至今已7年有余，李某也疏于对房屋的管理，对该抗辩意见，不予采纳。对于被告辩称开发商存在虚假宣传、相关配套并未兑现等意见，与本案无关，不予采纳。综上，某园咸宁分公司已依约提供物业服务，李某理应依约支付物业费，李某应支付自2015年1月1日至2021年11月30日止所欠物业费（225.19㎡×1.8元/月/㎡+321㎡×0.5元/月/㎡）×83个月=46964.89元，对后续物业费，可根据李某实际履行情况，再另行主张权利。关于违约金问题，李某虽未依约支付物业费，但其并非恶意违约，且某园咸宁分公司在解决业主反映的问题上，也存在工作不到位、不及时的情况，需要不断加强服务能力，为了消除物业服务企业和业主之间的矛盾,增进相互理解和沟通,对原告某园咸宁分公司主张违约金的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条规定，判决如下：一、被告李某于本判决生效之日起十日内向原告某园生活服务集团股份有限公司咸宁分公司支付自2015年1月1日至2021年11月30日止所欠物业费46964.89元；二、驳回原告某园生活服务集团股份有限公司咸宁分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费987元，由被告李某负担。二审诉讼中，双方当事人均未提交新证据。对本案争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院继续予以确认。", "footer": "审判长徐庆审判员夏昌筠审判员张涛二〇二三年六月十七日书记员周胜杰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；", "header": "湖北省咸宁市中级人民法院民事判决书（2023）鄂12民终981号上诉人（原审被告）：李某，女，1977年6月19日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：李某，湖北秋泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：某园生活服务集团股份有限公司咸宁分公司,住所地湖北省咸宁市咸安区。负责人:杨某琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：童威，湖北开成律师事务所律师。上诉人李某因与被上诉人某园生活服务集团股份有限公司咸宁分公司（以下简称某园咸宁分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2022）鄂1202民初6208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年4月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省咸宁市咸安区人民法院（2022）鄂1202民初6208号民事判决；二、李某于本判决生效之日起十日内向某园生活服务集团股份有限公司咸宁分公司支付自2015年1月1日至2021年11月30日止物业费32875.42元；三、驳回某园生活服务集团股份有限公司咸宁分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费987元，由李某负担690.9元，由某园生活服务集团股份有限公司咸宁分公司负担296.1元；二审案件受理费986.61元，由李某负担386.61元，由某园生活服务集团股份有限公司咸宁分公司负担600元。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告支付原告物业服务费47464.38元（物业服务费暂计至2021年11月31日，后续物业服务费以实际结清之日止计算）", "judgment": [ 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8,735	{ "claim": "原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告物业费1511元；2.本案案件受理费等由被告承担。", "court_view": "本院认为，本案争议的主要焦点是：1.被告是否接收了原告的物业管理。2.物业的收费标准。3.原告向被告主张物业费有无事实依据。4.被告拒绝缴纳物业费的理由是否正当。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的某丙公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助某丙公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与某甲公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，甘肃某某房地产开发有限公司与颐和名都某丙公司签订《前期物业服务合同》，选聘颐和名都某丙公司为颐和名都小区的前期物业服务人，物业管理服务期限为房屋交付之日起至业主委员会成立且选聘新的某某服务公司，王某永购买了颐和名都小区3Ｎ-5-902房，并办理了入住手续，且实际已入住，系颐和名都小区的业主，该合同对王某永具有法律约束力。某乙公司按照约定和物业管理法规的规定履行了服务义务；王某永入住颐和名都小区且缴纳了2020年、2021年部分物业管理费，接受了物业服务，作为业主应当按时向某丙公司足额交纳物业管理费，以便某丙公司对小区进行管理。王某永举证证据照片证明了颐和名都小区的环境现状，颐和名都某丙公司称关于无法修路，是属于开发商的遗留问题，在提供物业服务过程中确实存在着一定瑕疵，比如小区卫生差、基础设施不完整、电子门损害等问题，并非根本违约。皋兰县发展和改革局核准同意按照一星级收费标准进行收费，多层住宅每月每平方米0.4元；高层住宅每月每平方米1.2元。颐和名都某丙公司按照一星级物业收费标准主张物业费有事实和法律依据。王某永应向颐和名都某丙公司缴纳2021年物业管理费1511元。业主对于某某服务公司怠于履行物业管理职责的，可以积极地依法通过合法的途径向相关房屋行政管理部门反映，甚或向法院起诉，而不单是以消极地拒绝缴纳物业费来对抗。故对王某永的抗辩理由本院不予采纳。", "fact_description": "事实与理由：原告在开发商向被告交付房屋后，原告按照和开发商的协议约定，向被告房屋所在地物业提供了协议约定的物业服务。被告起初也按照《兰发改(2020)102号》文件向原告支付物业管理费，但自2021年开始以各种理由推诿拒不按时支付物业费，虽经原告多次催要，但被告仍拒不支付，现原告特提起诉讼，望判如所请。原告为证明自己的主张提供证据如下：前期物业服务合同一份；物业费催缴通知；收据一份。皋兰县物业企业收费标准核定初审表二张；兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准一张。证明被告之前已缴费的事实，自2021年未缴费的事实；原告已向被告多次催缴物业费的事实。被告质证意见为：收据真实性无异议。其他文件均没有见过，不认可。被告辩称，没有享受到物业服务，不交物业费。县上领导已经和物业协调好，让物业以1.2元的标准，好好服务，把卫生清洁好，但门前单位门掉下来，也没人管。丁某久（丁某龙的叔叔）说是要免除2年物业费，但是也没有免除，而且房本还没有下来。包括其在内有许多户没有备案。被告为证明自己的主张提供证据如下：证据一、小区环境图片19张；证据二、未缴费小区住户名单6张。证明其享受不到物业的服务；2.未交服务费的住户很多家，原告不应该就找被告要物业费。原告质证意见为：证据一、证据二属于开发商遗留问题，拍的图片是建工垃圾；未交费的名单是催缴通知书的附件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2015年7月11日，甘肃某某房地产开发有限公司（甲方）与颐和名都某丙公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方为颐和名都（物业名称）提供前期物业服务的某丙公司。合同中约定了双方的权利与义务。物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准如下：多层住宅每月每平方米0.4元；高层住宅每月每平方米1.2元。物业管理服务期限为房屋交付之日起至业主委员会成立且选聘新的某某服务公司。王某永购买甘肃某某房地产开发有限公司开发的颐和名都小区3Ｎ-5-902房。2020年5月24日，王某永支付2020年3、4月160元、2020年5月至2021年4月物业费1511元；王某永拖欠颐和名都某丙公司2021年物业管理费1511元。2022年5月6日，颐和名都某丙公司在小区内张贴了催缴通知，催收拖欠的物业费。另查明，某某物业管理有限公司于2015年7月2日注册成立，经营期限2015年7月2日至2035年7月1日。2020年5月2日，颐和名都某丙公司向皋兰县发展和改革局申请，皋兰县发展和改革局核准同意按照一星级收费标准进行收费，多层住宅每月每平方米0.4元；高层住宅每月每平方米1.2元。", "footer": "审判员白种明二〇二三年七月二十七日书记员安军霞", "header": "甘肃省皋兰县人民法院民事判决书（2023）甘0122民初166号原告：某某物业管理有限公司，住所地甘肃省皋兰县。法定代表人：丁某朋。委托诉讼代理人:丁某龙。被告：王某永，男，1973年10月7日出生，汉族，住甘肃省皋兰县。原告某某物业管理有限公司（以下简称颐和名都某丙公司）与被告王某永物业服务合同纠纷一案，本院于2023年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁某龙，被告王某永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条规定，判决如下：被告王某永于本判决生效之日起五日内向原告某某物业管理有限公司缴纳物业管理费1511元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告王某永负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。" }	{ "claim": "王锡永上诉请求：1．撤销甘肃省皋兰县人民法院（2023）甘0122民初166号民事判决，改判驳回颐和名都物业公司的全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由颐和名都物业公司承担。", "court_view": "本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。颐和名都物业公司提交的证据仅能证明其系案涉小区的物业服务企业，未提交证据证明其公司为该小区提供了物业服务，现王锡永对颐和名都物业公司对案涉小区提供了物业服务并不认可，颐和名都物业公司应当承担举证不能的法律后果，另根据王锡永提交的证据，颐和名都物业公司尚存2,100元款项未退还王锡永，颐和名都物业公司主张该款项双方协商逐年进行退还但未提交证据予以证明，王锡永对此亦不予认可，颐和名都物业公司主张王锡永欠付1,511元物业费，同时认可欠付王锡永款项2,100元，颐和名都物业公司与王锡永之间互负债务，应当予以抵顶。综上，一审判令王锡永支付颐和名都物业公司1,511元错误，本院予以纠正。王锡永的上诉理由成立，本院予以支持。", "fact_description": "事实与理由：1．颐和名都物业公司没有配备相应物业服务人员，降低成本开支，导致小区环境脏乱、电梯多次停运、监控设施瘫痪、消防管道多次破裂漏水、极大地损害了业主的合法权益，颐和名都物业公司提交的证据均不能证明其提供了达标的物业服务，无权向王锡永主张物业费，一审判决支持颐和名都物业公司的诉讼请求错误。2．涉案小区开发商甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司（以下简称盛世豪龙公司）与王锡永签订房屋买卖合同中并未包含前期物业服务合同等附件，盛世豪龙公司与颐和名都物业公司签订的前期物业合同仅对双方具有约束力，不能约束王锡永。3．王锡永已经向颐和名都物业公司预交了1,000元物业费、3,000元装修押金，颐和名都物业公司应当退还或用于抵扣物业费。综上提出上诉，请求支持王锡永的上诉请求。颐和名都物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，王锡永的上诉请求不能成立，应予驳回。颐和名都物业公司向一审法院起诉请求：1．判令王锡永支付颐和名都物业公司物业费1,511元；2．案件受理费由王锡永承担。一审法院认定事实：2015年7月11日，盛世豪龙公司与颐和名都物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定盛世豪龙公司选聘颐和名都物业公司为颐和名都小区提供前期物业服务。物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准为多层住宅每月每平方米0.4元；高层住宅每月每平方米1.2元。物业管理服务期限为房屋交付之日起至业主委员会成立且选聘新的物业服务公司。王锡永购买颐和名都小区3N-5-902房。2020年5月24日，王锡永支付2020年3、4月物业费160元、2020年5月至2021年4月物业费1,511元；王锡永拖欠颐和名都物业公司2021年物业管理费1,511元。2022年5月6日，颐和名都物业公司在小区内张贴了催缴通知，催收拖欠的物业费。颐和名都物业公司于2015年7月2日注册成立，经营期限2015年7月2日至2035年7月1日。2020年5月2日，颐和名都物业公司向皋兰县发展和改革局申请，皋兰县发展和改革局核准同意按照一星级收费标准进行收费，多层住宅每月每平方米0.4元；高层住宅每月每平方米1.2元。一审法院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，盛世豪龙公司与颐和名都物业公司签订《前期物业服务合同》，选聘颐和名都物业公司为颐和名都小区的前期物业服务人，物业管理服务期限为房屋交付之日起至业主委员会成立且选聘新的物业服务公司，王锡永购买了颐和名都小区3N-5-902房，并办理了入住手续，且实际已入住，系颐和名都小区的业主，该合同对王锡永具有法律约束力。颐和名都公司按照约定和物业管理法规的规定履行了服务义务，王锡永入住颐和名都小区且缴纳了2020年、2021年部分物业管理费，接受了物业服务，作为业主应当按时向物业公司足额交纳物业管理费，以便物业公司对小区进行管理。王锡永提交的照片证明了颐和名都小区的环境现状，颐和名都物业公司称关于无法修路，是属于开发商的遗留问题，在提供物业服务过程中确实存在着一定瑕疵，比如小区卫生差、基础设施不完整、电子门损害等问题，并非根本违约。皋兰县发展和改革局核准同意按照一星级收费标准进行收费，多层住宅每月每平方米0.4元；高层住宅每月每平方米1.2元。颐和名都物业公司按照一星级物业收费标准主张物业费有事实和法律依据。王锡永应向颐和名都物业公司缴纳2021年物业管理费1,511元。业主对于物业服务公司怠于履行物业管理职责的，可以积极地依法通过合法的途径向相关房屋行政管理部门反映，甚或向法院起诉，而不单是以消极地拒绝缴纳物业费来对抗。故对王锡永的抗辩理由不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条规定，判决：王锡永于判决生效之日起五日内向颐和名都物业公司交纳物业管理费1,511元。案件受理费减半收取计25元，由王锡永负担。二审中，王锡永提交：1．收据2张、2．照片5张，证明颐和名都物业公司没有按约定提供物业服务，颐和名都物业公司尚有部分装修押金及预交的物业费未退还王锡永。颐和名都物业公司质证认为照片不能证明颐和名都物业公司未提供物业服务，颐和名都物业公司尚有2,100元款项未退还王锡永，但双方已经约定逐年进行退还，剩余款项现用于水费充值。本院经审查认为虽照片显示小区路面及单元门口台阶未铺设，该基础建设义务应由盛世豪龙公司承担，故对该证据的证明目的不予认可。收据结合颐和名都物业公司的陈述能够证明颐和名都物业公司尚有2,100元款项未返还王锡永，故对该证据的证明目的予以认可。颐和名都物业公司提交微信聊天记录、付款申请表、收条等不能确认主体身份，提交的道路维修合同、电梯保养服务合同、建筑消防设施维修合同、垃圾清运合同所涉小区均为双博龙小区而非涉案颐和名都小区，故对颐和名都物业公司的证明目的本院不予采信。一审查明的事实基本清楚，本院予以确认。二审另查明，王锡永向颐和名都物业公司预交了物业费及装修押金，颐和名都物业公司通过抵顶部分物业费等费用的方式退还部分，尚有2,100元未退还。", "footer": "审判长张茜审判员何佳审判员王晶琦二〇二三年十二月七日法官助理马进进书记员秦旭娟", "header": "甘肃省兰州市中级人民法院民事判决书（2023）甘01民终7011号上诉人（原审被告）：王锡永，男，1973年10月7日出生，汉族，住甘肃省皋兰县。委托诉讼代理人：孙飞（系王锡永妻子），住甘肃省皋兰县。被上诉人（原审原告）：皋兰颐和名都物业管理有限公司，住所地甘肃省皋兰县石洞镇北辰南路65号25号楼4单元702室。法定代表人：丁志朋，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁志龙，男，该公司员工。上诉人王锡永因与被上诉人皋兰颐和名都物业管理有限公司（以下简称颐和名都物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省皋兰县人民法院（2023）甘0122民初166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年9月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省皋兰县人民法院（2023）甘0122民初166号民事判决；二、驳回皋兰颐和名都物业管理有限公司的诉讼请求；一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由皋兰颐和名都物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "依法判令被告支付原告物业费1511元", "judgment": [ "fully supported", "not supported" ] }, { "claim": "本案案件受理费等由被告承担", "judgment": [ "fully supported", "not supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十七条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,736	{ "claim": "原告贵州天圆物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务5236元（自2017年3月1日至2020年10月31日止，119元/月），逾期支付物业服务费所产生的违约金4354.19元，生活垃圾处理费308元（自2017年3月1日至2020年10月31日止），以上总计9898.2元；2、判决本案诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”。本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”，第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”。本案中，原告贵州天圆物业服务有限责任公司依法具备物业管理资质，其与都匀市173新天地小区业主委员会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》不仅对原告贵州天圆物业服务有限责任公司具有约束力，对被告陈小美也具有约束力，双方应按该合同约定全面履行各自的义务。被告作为业主在小区内居住生活，实际亦享受了原告提供的物业服务，被告应当在原告书面催告后缴纳物业服务费，被告应当支付物业服务费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：118.02平方米×1元/平方米×44个月=5192元，应当支付代收生活垃圾处理费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：7元/户/月×44个月=308元，原告主张被告应当支付逾期违约金（根据合同约定每天按欠费金额2‰计算）4354.19元，符合法律规定，本院予以支持。对被告陈小美提出的没有与原告签订物业服务合同，且与业委会签合同的公司与原告不是同一个公司，原告物业管理不到位，小区环境脏乱差及物业公司没有公开收费的开支和内容等抗辩，本院不予采纳。如前所述，原告与都匀市173新天地小区业主委员会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》对被告具有约束力；原告就公司名称依法向登记机关申请变更登记，登记机关予以核准并领取了营业执照，原告主体适格；涉及业主知情权，是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利，业主的知情权主要是以查阅文件报表或者相关资料的方式进行的，主要表现为业主的查阅权，业主可直接向物业服务企业提出请求，亦可向人民法院起诉；关于原告物业管理不到位的抗辩，被告作为物业服务企业，对区域内违反法律、法规及需要使用其代管的专项维修资金等事项，应当向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法处理，而被告未提出原告怠于履行职责的证据，故本院不予采纳。", "fact_description": "事实及理由：被告系都匀市173新天地住宅小区2-1–703业主，原告是合法注册的经营物业管理的专业公司，原告为被告居所提供物业服务，物业服务费按照1元/月/平方米收取，被告的房屋面积119.03平方米，即每月应交纳物业服务费119元。但被告在2017年3月1日至2020年10月31日期间未交纳物业服务费，欠费共计5236元，逾期支付物业服务费已产生违约金4354.19元（违约金根据合同按每天2‰计算），并在2017年3月1日至2020年10月31日期间未交纳生活垃圾处理费308元。经原告多次催交，被告仍拒绝交纳以上费用。被告在享受物业服务的同时，须按照合同履行交纳物业服务费的义务，被告的行为严重的影响了物业服务企业的有效运行，并损害了全体业主的整体利益，为维护原告的合法权益，构建良好的物业秩序，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决如诉之请。被告陈小美辩称，1、原告物业管理不到位，小区环境脏乱差，物业公司工作不到位，不同意交物业费；2、没有与原告签订物业服务合同，且与业委会签合同的公司与原告不是同一个公司；3、物业公司未经业主同意私自同意移动公司安装信号塔在2栋楼顶，对业主健康造成影响；4、原告私自同意餐饮店安装油烟机，影响业主生活；5、物业公司没有公开收费的开支和内容。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈小美系都匀市173新天地住宅小区2-1–703号业主，建筑面积118.02平方米。2017年3月15日，都匀市173新天地小区业主委员会与原告签订《173新天地住宅小区物业服务合同》，委托原告对173新天地住宅小区进行物业管理，委托期限自2017年3月15日起至2020年3月14日止（原告于2020年10月30日撤离小区），物业服务费用（住宅）收取标准为1元/月/平方米，业主应于每月28日前交纳当月物业服务费，并约定未按时足额交纳物业服务费的，每日应按欠费金额2‰标准支付违约金。另查明，都匀市物价局作出匀价格（2009）24号文件，居民住户生活垃圾处理费按7元/户/月标准收取。上述事实，有原告在举证期内提交营业执照复印件、准予变更登记通知书、法定代表人身份证明、物业服务合同、都匀市物价局文件、收费许可证、物业费账单、催收账单等在案为凭。经审查，上述证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联，能够充分证明案件事实，本院予以认定。", "footer": "审判员于黎二〇二一年五月二十日法官助理卢思彤书记员罗雨蔓汐", "header": "贵州省都匀市人民法院民事判决书（2021）黔2701民初1732号原告：贵州天圆物业服务有限责任公司，住所地：贵州省黔南州布依族苗族自治州都匀市沙包堡街道天源2013八号楼一层182号，统一社会信用代码91522701722115803X。法定代表人：查国涛，系总经理。委托诉讼代理人：韩天文，男，1965年5月17日生，汉族，住都匀市,系该公司法务。被告：陈小美，女，1987年6月3日生，汉族，住都匀市。原告贵州天圆物业服务有限责任公司诉被告陈小美物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州天圆物业服务有限责任公司委托诉讼代理人韩天文，被告陈小美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈小美于本判决生效之日起十日内向原告贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业管理费5192元、违约金4354.19元、垃圾处理费308元；二、驳回原告贵州天圆物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陈小美负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。" }	{ "claim": "上诉人陈小美向本院提出上诉请求：1.撤销都匀市人民法院（2021）黔2701民初1732号民事判决中物业费2135.28元、违约金4354.19元；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。", "court_view": "本院认为：一审认定双方之间的物业服务合同合法有效符合法律规定，双方无异议，本院予以确认。针对二审焦点：第一，对于被上诉人提供物业服务终止的时间问题。上诉人主张双方的物业服务合同期满后，经上诉人通知被上诉人要求其于2020年4月15日前完成交接并撤离，故双方的物业合同已于2020年4月15日终止。虽然上诉人曾通知被上诉人要求其于2020年4月15日前完成交接并撤离，但是被上诉人并未实际于2020年4月15日前撤离，小区全体业主曾于2020年6月19日向有关部门反映，要求被上诉人撤离，双方对此发生纠纷。2020年7月7日经都匀市住建局等有关部门组织双方召开协调会，并达成书面协议由被上诉人于2020年10月30日撤离小区，说明双方的物业服务合同期满后，被上诉人实际继续提供物业服务至2020年10月30日止，故一审认定物业服务费计算至2020年10月30日正确，应予确认。第二，对于被上诉人提供的物业服务是否符合合同约定，即是否应当减收上诉人承担给付物业费的部分责任问题。因双方之间的物业服务合同合法有效，被上诉人已依据合同约定履行了物业服务，上诉人也享受了被上诉人提供的物业服务。现上诉人抗辩被上诉人提供的物业服务存在质量差、管理混乱等问题，要求减少其应承担的物业服务费。虽然在本案中，上诉人对其主张提供了相关图片等证据予以证实，结合2020年3月30日都匀市173新天地业主委员会书面向被上诉人通知解除物业服务合同的事实来看，说明被上诉人提供物业服务确实存在一定的质量问题，才会引起业主要求更换物业公司，但是针对目前物业服务市场的实际情况，对于物业服务企业提供的物业服务也不可能达到小区业主100%的满意，部分业主表示不满意在所难免，故上诉人要求减少其承担给付物业服务费的责任理由不成立，不予支持，即一审认定上诉人按照合同约定承担给付物业服务费的责任正确，应予确认。第三，对于上诉人是否应当承担违约金的问题。同上述第二点理由，因被上诉人提供物业服务确实存在一定的质量问题，即被上诉人也存在一定的违约行为，故而导致双方对交纳物业服务费发生争议，因双方均存在一定的违约行为，故对被上诉人要求上诉人承担逾期交纳物业服务费产生的违约金不予支持，一审认定予以支持不当，应予纠正。综上所述，上诉人陈小美的上诉理由部分成立，应予部分支持。", "fact_description": "事实与理由：第一，由于物业服务合同已于2020年4月15日终止，一审判决上诉人交纳2020年4月15日至2020年10月30日期间物业费767.13元，没有事实和法律依据。2017年3月15日，上诉人所在的都匀市173新天地小区业主委员会与被上诉人签订《173新天地住宅小区物业服务合同》，合同约定服务期为2017年3月15日至2020年3月14日。合同到期后，都匀市173新天地小区业主委员会于2020年3月30日向被上诉人发出书面《解除物业服务合同通知书》，通知与被上诉人解除《173新天地住宅小区物业服务合同》，要求被上诉人于2020年4月15日前与业主委员会完成交接并撤离全部工作人员。被上诉人接到通知后表示同意，并在《解除物业服务合同通知书》上盖章签字。因此，由于物业服务合同已于2020年4月15日终止，上诉人不需要交纳自2020年4月15日到2020年10月30日止物业费767.13元（118.02平方米×1元/平方米×6.5月=767.13元），故一审判决支付该767.13元的物业费没有事实和法律依据。第二，由于被上诉人履行物业服务合同不符合约定，依照物业服务合同约定应减收物业费，减收标准为30%/月，即从被上诉人2017年3月15日入场按约定标准减收30%计算到2020年4月15日止的减收物业费为1310.02元（118.02平方米×1元/平方米×37月×30%=1310.02元）。上诉人所在的都匀市173新天地小区业主委员会与被上诉人签订《173新天地住宅小区物业服务合同》第二条约定，被上诉人提供的物业管理服务包括“1.物业共用部位的小型维修、养护到管理；2.物业共用设施设备的正常运行、小型维修（500元以下）、养护和日常管理（不含发电机组运行费用）；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运（不含应属环卫部门承担的部分）；4.公共绿化的养护和管理；5.物业社区活动的组织与实施；6.公共秩序维护服务等”。但被上诉人并没有按照物业服务合同的约定履行服务义务，上诉人所在小区的环境脏、乱、差，同时小区车辆到处都是乱停乱放，被上诉人还擅自同意移动公司在小区楼顶安装信号塔，未公开小区公共费用收支情况等，这些行为严重损害了上诉人等小区业主的合法权益，严重违反合同约定。依照双方签订《173新天地住宅小区物业服务合同》第二十七条第7、8小项约定“上诉人所在小区的业主委员会有权要求被上诉人整改，如未能按时整改完毕，有权单方面终止合同，并追究法律责任和经济赔偿；另外还有权负责确定本小区管理服务费的收费标准”。因此，由于被上诉人严重违反合同约定，依照物业服务合同的约定应减收物业费，上诉人只需支付被上诉人从2017年3月15日入场按约定标准的70%计算到2020年4月15日止的物业费3056.72元（118.02平方米×1元/平方米×37月×70%=3056.72元）。第三，一审判决违约金4354.19元，该违约金明显畸高。首先，本案是因被上诉人严重不履行合同义务，造成上诉人所在小区的日常管理、卫生环境、秩序等方面的服务达不到合同约定的标准，对小区业主的日常生活造成了严重的不良影响。被上诉人作为小区物业企业工作严重不负责任，故上诉人不应支付违约金。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案一审判决上诉人每日按2‰的标准向被上诉人支付违约金，相当于支付年违约金72%，参照民间借贷利率（LPR），该违约金远远超过了15.4%，属于畸高，严重损害了上诉人的合法权益，应该予以调整。综合本案物业情况，上诉人认为不应当支付违约金4354.19元。被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司二审答辩称：第一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，都匀市173新天地小区业主委员会与答辩人签订的《物业服务合同》对业主具有约束力，上诉人作为小区的物业使用人之一，应按照《物业服务合同》履行相关的权利义务。第二，在《物业服务合同》签订后，答辩人为该小区实际提供了相应的物业服务，上诉人作为小区的物业使用人，亦实际享受了答辩人提供的物业服务，理应交纳相应的物业服务费用。第三，上诉人长期拒绝向答辩人支付物业费的行为已经构成根本违约，依法应当承担相应的违约责任。综上，一审审理程序合法，认定事实清楚，适用法律得当，请求二审依法驳回上诉人的上诉，维持原判。一审原告贵州天圆物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务费5236元（自2017年3月1日至2020年10月31日止，119元/月），逾期支付物业服务费所产生的违约金4354.19元，生活垃圾处理费308元（自2017年3月1日至2020年10月31日止），以上总计9898.2元；2.判决本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：被告陈小美系都匀市173新天地住宅小区2-1-703号业主，建筑面积118.02平方米。2017年3月15日，都匀市173新天地小区业主委员会与原告签订《173新天地住宅小区物业服务合同》，委托原告对173新天地住宅小区进行物业管理，委托期限自2017年3月15日起至2020年3月14日止（原告于2020年10月30日撤离小区），物业服务费用（住宅）收取标准为1元/月/平方米，业主应于每月28日前交纳当月物业服务费，并约定未按时足额交纳物业服务费的，每日应按欠费金额2‰标准支付违约金。另查明，都匀市物价局作出匀价格（2009）24号文件，居民住户生活垃圾处理费按7元/户/月标准收取。一审法院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”、第八十一条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告贵州天圆物业服务有限责任公司依法具备物业管理资质，其与都匀市173新天地小区业主委员会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》，不仅对原告贵州天圆物业服务有限责任公司具有约束力，对被告陈小美也具有约束力，双方应按该合同约定全面履行各自的义务。被告作为业主在小区内居住生活，实际亦享受了原告提供的物业服务，被告应当在原告书面催告后交纳物业服务费，被告应当支付物业服务费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：118.02平方米×1元/平方米×44个月=5192元，应当支付代收生活垃圾处理费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：7元/户/月×44个月=308元，原告主张被告应当支付逾期违约金（根据合同约定每天按欠费金额2‰计算）4354.19元，符合法律规定，予以支持。对被告陈小美提出的没有与原告签订物业服务合同，且与业委会签合同的公司与原告不是同一个公司，原告物业管理不到位，小区环境脏乱差及物业公司没有公开收费的开支和内容等抗辩，不予采纳。如前所述，原告与都匀市173新天地小区业主委员会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》对被告具有约束力，原告就公司名称依法向登记机关申请变更登记，登记机关予以核准并领取了营业执照，原告主体适格；涉及业主知情权，是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利，业主的知情权主要是以查阅文件报表或者相关资料的方式进行的，主要表现为业主的查阅权，业主可直接向物业服务企业提出请求，亦可向人民法院起诉；关于原告物业管理不到位的抗辩，被告作为物业服务企业，对区域内违反法律、法规及需要使用其代管的专项维修资金等事项，应当向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法处理，而被告未提出原告怠于履行职责的证据，故不予采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告陈小美于本判决生效之日起十日内向原告贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业管理费5192元、违约金4354.19元、垃圾处理费308元；二、驳回原告贵州天圆物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陈小美负担。二审中，上诉人提供证据为：1.《173新天地住宅小区物业服务合同》，拟证明被上诉人提供服务期限为2017年3月15日至2020年3月14日；2.公告、辞退被上诉人申请书、联系函、通知书、173新天地更换物业业主签字同意表，拟证实被上诉人接管小区物业服务以来，提供物业服务未达合同约定标准，导致80%以上业主要求更换物业公司。3.解除物业服务合同通知书，拟证明物业服务合同期满后，2020年3月30日小区业委会书面通知被上诉人解除物业服务合同，要求被上诉人于2020年4月15日前与业主委员会完成交接并撤离；4.173新天地业主对被上诉人服务满意度测评表，拟证实有217户业主对被上诉人物业服务不满意，未达到合同约定标准；5.173新天地全体业主诉求书，拟证明被上诉人严重不履行合同义务，严重损害了上诉人等小区业主的合法权益；6.照片，拟证实被上诉人严重不履行合同义务，造成上诉人所在小区日常管理、卫生环境、秩序等方面达不到合同约定的标准；7.关于物业费调整通知，拟证实因被上诉人严重不履行合同义务，业主有权对物业服务收费标准进行调整，即从2018年3月15日至2020年3月15日期间物业费下调至0.7元/平方米；8.证明，拟证实上诉人提交的上述证据是经173新天地业主委员会核实确认过的，材料真实有效。经组织双方质证，被上诉人对上诉人提供证据的证明目的不予认可。经二审审理查明：2020年7月7日15时，都匀市住建局、都匀市司法局、广惠办事处、173新天地小区业主委员会和被上诉人，在都匀市矛盾纠纷协调会，会议形成书面协调结果为：1.物业公司即被上诉人于2020年10月30日撤离小区；2.173新天地小区给予物业服务企业2万元的补偿；3.物业公司撤离期间，业委会配合物业公司催缴欠缴的物业费；4.物业公司依法依规将相关资料及公共设施设备移交给符合法规要求的主体；其中被上诉人以及都匀市173新天地业主委员会盖章确认。其余查明的事实与一审查明的事实一致。综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1.被上诉人提供物业服务终止的时间；2.被上诉人提供的物业服务是否符合合同约定，即是否应当减收上诉人承担给付物业费的部分责任；3.上诉人是否应当承担违约责任。", "footer": "审判长白桂刚审判员陈福江审判员朱代昀二〇二一年七月二十三日书记员刘皓", "header": "贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民事判决书（2021）黔27民终2931号上诉人（一审被告）：陈小美，女，1987年6月3日生，汉族，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：邓洪军，贵州法庄律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文品，贵州法庄律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：贵州天圆物业服务有限责任公司，住所地贵州省都匀市。法定代表人：查国涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩天文，该公司法务。上诉人陈小美因与被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服都匀市人民法院于2021年5月20日作出（2021）黔2701民初1732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销都匀市人民法院（2021）黔2701民初1732号民事判决；二、由上诉人陈小美于本判决生效之日起十日内向被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业服务费5192元、垃圾处理费308元；三、驳回被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人陈小美的其他上诉请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由上诉人陈小美负担；二审案件受理费50元，由上诉人陈小美负担25元，被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司负担25元。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务5236元（自2017年3月1日至2020年10月31日止，119元/月），逾期支付物业服务费所产生的违约金4354.19元，生活垃圾处理费308元（自2017年3月1日至2020年10月31日止），以上总计9898.2元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判决本案诉讼费由被告承担", "judgment": [ "fully supported", "fully supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,737	{ "claim": "原告某某公司1向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付某小区补亏物业服务费1,246,080.29元（2022年1月1日至2023年6月30日）；2.判令被告支付某小区车位物业服务费788,100元（2022年1月1日至2023年5月31日）；3.判令被告支付某小区保障房物业服务费79,803.85元（2022年1月1日至2022年7月31日）；4.判令被告支付某小区被告自持房屋物业服务费225,391.95元（2022年1月1日至2023年5月31日）；5.判令被告支付违约金200,000元;6.判令被告承担本案的诉讼费。", "court_view": "本院认为，原告某某公司1与被告某某公司2签订的《前期物业服务合同》及两份《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，对合同双方及全体小区业主均具有约束力。上述合同签订后，原告按约提供物业服务，根据权利义务相一致的原则，原告提供物业管理服务后，被告理应支付物业费及其他相关费用。关于被告要求扣减原告主张的补亏物业费、车位物业费、保障房物业费、自持房屋费的抗辩意见，本院认为，首先，物业服务具有长期性和持续性等特点，物业服务内容也比较广泛，难以做到尽善尽美，即使原告服务存在些微瑕疵，业主也应有一定的容忍度。对原告公司而言，应积极主动听取业主意见，对业主反映的问题及时予以处理和答复，对服务不到位之处应主动整改，提升服务质量。被告虽提供一定证据意图证明原告未按照合同约定履行义务，但该些证据并不能证明原告物业服务存在重大瑕疵。其次，车库的开放范围及升级改造等事宜均由作为产权人的被告决定，被告虽称将保障房关联的产权车位移交有关部门，但并未提交证据予以证明，故原告依据车位数量并按照《前期物业服务合同》有关车位物业费的收费标准收取物业费并无不妥。综上，本院对被告要求扣减部分物业费的抗辩意见不予采信，被告对原告主张的上述金额均不持异议，本院予以确认。关于逾期付款违约金，被告未按约支付原告上述各项费用，理应承担相应的逾期付款违约责任。现被告对原告主张的违约金不予认可，认为主张金额过高。本院认为，违约金是否明显过高应当以违约造成的实际损失为依据，现原告未向本院提供证据证明其损失，因此本院对被告辩称的违约金过分高于原告损失的意见予以采纳。本院依据被告拖欠金额、逾期天数、被告过错程度、合同履行情况、被告逾期给原告造成的损失等因素，酌情确定被告支付逾期付款违约金数额为80,000元。", "fact_description": "事实和理由：2019年，原、被告签订《前期物业服务合同》，约定原告为被告开发的闵行区某小区提供物业管理服务。后双方签订补充协议，约定被告补贴物业费830,720.19元/年，每半年支付一次。嗣后原告进驻小区并按约提供物业服务，被告作为小区开发商，拖欠原告各项费用，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告某某公司2辩称，其不同意原告诉讼请求。1.原告未按照约定配置相应人员提供物业服务，所以要求减少费用。首先主入口位置应配置门岗六人，按八小时制，也就是每岗两人三班倒，但原告实际仅配置一人；其次监控视频整体搬至主入口门岗处，按照合同约定的监控岗位人员费用应当免除。2.2022年7月28日，其将保障房配套的25个车位一并移交给政府，所以自2022年8月起，车位的物业服务费每月应当减少3,750元。2022年1至8月，因为房屋刚交付业主，入住率低，所以其要求地库开放一半，故此期间车位物业费应当减半收取。2022年9月到10月，地库进行改造期间封闭一半车库，此期间物业费也应当减半收取。3.原告未按照合同约定提供符合合同约定标准的物业服务，故保障房物业费及自持房屋物业费均应当予以减免。4.因原告未按约履行合同义务，故不同意支付违约金，即便法院认为其应当支付，原告诉请违约金20万元亦无依据，主张金额也过高，要求予以调低。本院经审理认定事实如下：原告（系合同乙方）与被告（系合同甲方）就某小区的物业服务事宜签订《前期物业服务合同》，约定：小区坐落位置为上海市闵行区；合同为期三年，自2021年1月1日至2023年12月31日；乙方根据下述约定按照建筑面积向业主收取物业服务费：住宅高层为5元/月/平方米。业主的物业服务用费应按季交纳，业主应在每季度首月15日前履行交纳义务。停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位150元/个/月标准向乙方交纳停车位物业服务费。业主延期支付物业服务费用、停车费或者本合同约定的其他应缴费用的，按照每日千分之三计违约金。另查明，原告（系合同乙方）与被告（系合同甲方）就首创某小区项目另行签订两份补充协议，其中《前期物业合同补充协议（二）》约定：乙方按照实际测算项目物业费三年平均单价为7.16元/平方米/月。项目备案物业费单价为5元/平方米/月，按此单价收费将产生物业服务成本亏损，因此需要甲方支付物业费单价为2.16元/平方米/月。经甲乙双方协商后确认甲方第一年支付物业费给乙方总价为830,720.19元，第二年支付物业费给乙方总价为830,720.19元，第三年支付物业费给乙方总价为830,720.19元，合计三年支付物业费总金额：2,492,160.57元，甲方承诺于每半年度首月30日前支付当期费用给乙方，首笔费用在项目实际交付后1个月内支付。如遇项目延期交付的，则相关费用均由甲方承担，付款时间相应顺延。庭审中，双方确认涉案小区2021年12月交付，补亏物业费自2022年开始支付。被告对原告主张的一至四项诉请金额的计算方式及计算金额均无异议，但不同意全额支付。其公司提交证据认为原告未完全履行合同约定，要求扣减物业服务费。", "footer": "审判员田震二〇二三年七月三十一日法官助理陈寅雪书记员胡榕附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。……第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。……", "header": "上海市闵行区人民法院民事判决书（2023）沪0112民初23505号原告：某某公司1上海分公司，住所地上海市青浦区。负责人：邱某。委托诉讼代理人：刘某，某某律师事务所1律师。被告：某某公司2，住所地上海市闵行区。法定代表人：张某，执行董事。委托诉讼代理人：丁某，某某律师事务所2律师。委托诉讼代理人：马某，某某律师事务所2律师。原告某某公司1上海分公司（以下简称某某公司1）与被告某某公司2（以下简称某某公司2）物业服务合同纠纷一案，本院于2023年5月9日立案受理，由审判员田震适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某某公司1的委托诉讼代理人刘某、被告某某公司2委托诉讼代理人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十七条第一款、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告某某公司2于本判决生效之日起十日内支付原告某某公司1上海分公司2022年1月1日至2023年6月30日的补亏物业费1,246,080.29元；二、被告某某公司2于本判决生效之日起十日内支付原告某某公司1上海分公司2022年1月1日至2023年5月31日的车位物业费788,100元；三、被告某某公司2于本判决生效之日起十日内支付原告某某公司1上海分公司2022年1月1日至2022年7月31日的保障房物业费79,803.85元；四、被告某某公司2于本判决生效之日起十日内支付原告某某公司1上海分公司2022年1月1日至2023年5月31日的自持房屋物业费225,391.95元；五、被告某某公司2于本判决生效之日起十日内支付原告某某公司1上海分公司逾期付款违约金80,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计13,557.50元，由原告某某公司1上海分公司负担677.87元，被告某某公司2负担12,879.63元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。" }	{ "claim": "某某公司1上诉请求：撤销原审判决，改判某某公司1承担某某公司2原审第1-4项诉讼请求金额的三分之一，不同意承担逾期付款违约金，其中第二项诉请的车位物业费已经支付了18,750元，该金额应当予以扣减。", "court_view": "某某公司1对补亏物业费、车位物业费、物业费和逾期付款违约金提出异议，对此本院认为，首先，关于补亏物业费。某某公司1主张根据其拍摄的照片可以证明某某公司2未按约足额配备人员，某某公司2抗辩认为该些照片均拍摄于人员调换之际，该解释具有合理性，且某某公司2亦提供了人员配备足额的相关佐证，在某某公司1未能提供充足证据证明某某公司2对此未按约履行合同义务的情况下，其要求酌减补亏物业费的诉请，本院不予支持。其次，关于车位物业费。某某公司1并未提供2022年7月28日已将部分车位移交给政府的材料，某某公司2依据物业服务合同主张此项费用，与法有据，某某公司1要求自2022年8月起此项费用每月减少3,750元，本院不予支持。二审审理中，双方同意对此项费用中2023年1月-5月的费用18,750元进行扣减，本院予以准许。三、关于物业费。某某公司1主张某某公司2提供的物业服务不符合标准，但根据其提供的材料并无法证明某某公司2履约存在可以酌减物业费的情形，结合物业服务的具体内容和服务时间，一审法院所做论述，本院予以认同，某某公司1对物业服务不尽完善之处可以及时提出，某某公司2有义务尽快处理并完善相关服务。四、关于逾期付款违约金。某某公司1未按合同约定支付物业服务费，应当按照约定支付违约金。一审法院考虑到某某公司2的实际损失，兼顾合同的履行情况、某某公司1的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则，确定某某公司1应支付逾期付款违约金的数额为8万元，该处理结果尚属合理范围，本院予以认同。综上所述，某某公司1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鉴于双方一致同意对车位物业费金额进行扣减，本院予以照准。", "fact_description": "事实与理由：一、对于补亏物业费。根据补充协议二第四条的约定，测算的服务成本是以某某公司2提供了人员储备清单上所列明数量的实际岗位人员为基础计算的。但在合同实际履行过程中，某某公司2并没有安排约定数量的岗位人员，存在人员缺编情况。补亏物业费应当扣除某某公司2人员缺编部分的费用，根据某某公司2实际聘用人员数量及岗位进行计算。二、对于车位物业费。2022年7月28日，政府保障房配套的25个车位已随保障房一同移交给了政府，移交后的车位物业费应当由政府承担。故自2022年8月起，车位的物业服务费每月应当减少3,750元，且政府已经向某某公司2支付了2023年1月-5月的保障房配套车位物业费18,750元，该金额应予扣减。三、对于物业费。某某公司2长期存在物业服务不达标的情形，根据权利义务相适应的原则，物业费应当予以调低。四、关于违约金。因为双方对于物业费的金额一直存在争议，未完成结算，且保障房及配套车位物业费的支付主体也一直没有明确。在此种情形下，物业费支付的基本条件客观上没有成就，某某公司1无法支付，也就不存在所谓逾期，故某某公司1无需支付违约金。某某公司2辩称，不同意某某公司1上诉请求。原审判决认定事实无误，适用法律正确，应予维持，对于2023年1月-5月期间已付18,750元车位物业费，同意扣减。某某公司2向一审法院起诉请求：1.判令某某公司1支付禧悦怡庭补亏物业服务费1,246,080.29元（2022年1月1日至2023年6月30日）；2.判令某某公司1支付禧悦怡庭车位物业服务费788,100元（2022年1月1日至2023年5月31日）；3.判令某某公司1支付禧悦怡庭保障房物业服务费79,803.85元（2022年1月1日至2022年7月31日）；4.判令某某公司1支付禧悦怡庭某某公司1自持房屋物业服务费225,391.95元（2022年1月1日至2023年5月31日）；5.判令某某公司1支付违约金200,000元；6.判令某某公司1承担本案的诉讼费。一审法院认定，某某公司2（系合同乙方）与某某公司1（系合同甲方）就禧瑞怡庭的物业服务事宜签订《前期物业服务合同》，约定：小区坐落位置为上海市闵行区；合同为期三年，自2021年1月1日至2023年12月31日；乙方根据下述约定按照建筑面积向业主收取物业服务费：住宅高层为5元/月/平方米。业主的物业服务用费应按季交纳，业主应在每季度首月15日前履行交纳义务。停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位150元/个/月标准向乙方交纳停车位物业服务费。业主延期支付物业服务费用、停车费或者本合同约定的其他应缴费用的，按照每日千分之三计违约金。另查明，某某公司2（系合同乙方）与某某公司1（系合同甲方）就首创禧瑞怡庭项目另行签订两份补充协议，其中《前期物业合同补充协议（二）》约定：乙方按照实际测算项目物业费三年平均单价为7.16元/平方米/月。项目备案物业费单价为5元/平方米/月，按此单价收费将产生物业服务成本亏损，因此需要甲方支付物业费单价为2.16元/平方米/月。经甲乙双方协商后确认甲方第一年支付物业费给乙方总价为830,720.19元，第二年支付物业费给乙方总价为830,720.19元，第三年支付物业费给乙方总价为830,720.19元，合计三年支付物业费总金额：2,492,160.57元，甲方承诺于每半年度首月30日前支付当期费用给乙方，首笔费用在项目实际交付后1个月内支付。如遇项目延期交付的，则相关费用均由甲方承担，付款时间相应顺延。庭审中，双方确认涉案小区2021年12月交付，补亏物业费自2022年开始支付。某某公司1对某某公司2主张的一至四项诉请金额的计算方式及计算金额均无异议，但不同意全额支付。其公司提交证据认为某某公司2未完全履行合同约定，要求扣减物业服务费。一审法院认为，某某公司2与某某公司1签订的《前期物业服务合同》及两份《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，对合同双方及全体小区业主均具有约束力。上述合同签订后，某某公司2按约提供物业服务，根据权利义务相一致的原则，某某公司2提供物业管理服务后，某某公司1理应支付物业费及其他相关费用。关于某某公司1要求扣减某某公司2主张的补亏物业费、车位物业费、保障房物业费、自持房屋费的抗辩意见，法院认为，首先，物业服务具有长期性和持续性等特点，物业服务内容也比较广泛，难以做到尽善尽美，即使某某公司2服务存在些微瑕疵，业主也应有一定的容忍度。对某某公司2而言，应积极主动听取业主意见，对业主反映的问题及时予以处理和答复，对服务不到位之处应主动整改，提升服务质量。某某公司1虽提供一定证据意图证明某某公司2未按照合同约定履行义务，但该些证据并不能证明某某公司2物业服务存在重大瑕疵。其次，车库的开放范围及升级改造等事宜均由作为产权人的某某公司1决定，某某公司1虽称将保障房关联的产权车位移交有关部门，但并未提交证据予以证明，故某某公司2依据车位数量并按照《前期物业服务合同》有关车位物业费的收费标准收取物业费并无不妥。综上，法院对某某公司1要求扣减部分物业费的抗辩意见不予采信，某某公司1对某某公司2主张的上述金额均不持异议，法院予以确认。关于逾期付款违约金，某某公司1未按约支付某某公司2上述各项费用，理应承担相应的逾期付款违约责任。现某某公司1对某某公司2主张的违约金不予认可，认为主张金额过高。法院认为，违约金是否明显过高应当以违约造成的实际损失为依据，现某某公司2未向法院提供证据证明其损失，因此法院对某某公司1辩称的违约金过分高于某某公司2损失的意见予以采纳。法院依据某某公司1拖欠金额、逾期天数、某某公司1过错程度、合同履行情况、某某公司1逾期给某某公司2造成的损失等因素，酌情确定某某公司1支付逾期付款违约金数额为80,000元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十七条第一款、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款之规定，判决：一、某某公司1于判决生效之日起十日内支付某某公司2上海分公司2022年1月1日至2023年6月30日的补亏物业费1,246,080.29元；二、某某公司1于判决生效之日起十日内支付某某公司2上海分公司2022年1月1日至2023年5月31日的车位物业费788,100元；三、某某公司1于判决生效之日起十日内支付某某公司2上海分公司2022年1月1日至2022年7月31日的保障房物业费79,803.85元；四、某某公司1于判决生效之日起十日内支付某某公司2上海分公司2022年1月1日至2023年5月31日的自持房屋物业费225,391.95元；五、某某公司1于判决生效之日起十日内支付某某公司2上海分公司逾期付款违约金80,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计13,557.50元，由某某公司2上海分公司负担677.87元，某某公司1负担12,879.63元。本院二审期间，某某公司1提交了上海增值税专用发票，旨在证明2023年1月-6月车位物业费22,500元已经由案外人缴纳，其中涉及本案的金额为1月-5月费用18,750元应予扣除。某某公司2质证认为：认可该材料的证据三性，同意从该项诉请中扣除18,750元。本院经审查认为，双方对发票均无异议，且某某公司2同意对此进行扣除，本院予以确认。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，2023年1月-2023年5月的车位物业费18,750元已由案外人缴纳，某某公司2在审理中同意在本案中扣除该金额。", "footer": "审判长徐芬审判员侯俊审判员陈蓓蓉二〇二三年十二月十二日法官助理鲁彦岐法官助理张奇男书记员张奇男附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百八十二条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金", "header": "上海市第一中级人民法院民事判决书（2023）沪01民终16602号上诉人（原审被告）：某某公司1，住所地上海市闵行区。法定代表人：张某，执行董事。委托诉讼代理人：丁某，某某律师事务所2律师。委托诉讼代理人：马某，某某律师事务所2律师。被上诉人（原审原告）：某某公司2上海分公司，住所地上海市青浦区。负责人：邱某。委托诉讼代理人：刘某，某某律师事务所1律师。委托诉讼代理人：宋某，某某律师事务所1律师。上诉人某某公司1（以下简称某某公司1）因与被上诉人某某公司2上海分公司（以下简称某某公司2）物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2023）沪0112民初23505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2023）沪0112民初23505号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、变更上海市闵行区人民法院（2023）沪0112民初23505号民事判决第二项为：某某公司1于本判决生效之日起十日内支付某某公司2上海分公司2022年1月1日至2023年5月31日的车位物业费769,350元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费12,397.92元，由某某公司1负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告支付某小区补亏物业服务费1,246,080.29元（2022年1月1日至2023年6月30日）", "judgment": [ "fully supported", "fully supported" ] }, { "claim": "判令被告支付某小区车位物业服务费788,100元（2022年1月1日至2023年5月31日）", "judgment": [ "fully supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判令被告支付某小区保障房物业服务费79,803.85元（2022年1月1日至2022年7月31日）", "judgment": [ "fully supported", "fully supported" ] }, { "claim": "判令被告支付某小区被告自持房屋物业服务费225,391.95元（2022年1月1日至2023年5月31日）", "judgment": [ "fully supported", "fully supported" ] }, { "claim": "判令被告支付违约金200,000元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判令被告承担本案的诉讼费", "judgment": [ "partially supported", "fully supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十七条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第一百八十二条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百六十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,738	{ "claim": "东方安颐公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2019年9月1日起至2022年8月31日期间的物业费13391.64元；2.判令被告向原告支付逾期违约金，按每日按千分之三的标准，以4464元为基数，自2019年9月2日至实际支付之日止；以4464元为基数，自2020年9月2日至实际支付之日止；以4464元为基数，自2021年9月2日至实际支付之日止；3.判令被告承担本案诉讼费。", "court_view": "”本院认为：周峰与东方安颐公司之间签订《北京市前期物业服务合同》，在涉诉小区成立业主大会并与新的物业服务企业签订新的物业服务合同前，该《北京市前期物业服务合同》对业主具有约束力。周峰在享受物业服务后，理应交纳相应的物业服务费。关于物业费收费标准，周峰辩称东方安颐公司提供的服务不到位且与物业费的标准不匹配，并提交相应的照片、视频等为证，考虑到东方安颐公司亦发布通知，将物业费收费标准自动调减为每平米每月3.08元，故本院认为物业费应按照通知中的标准计算。虽周峰认为提供的服务不到位且与物业费的标准不匹配，但不能否定东方安颐公司已履行主要物业服务的事实，且物业服务具有多层次、全方位、持续性、公共性的特点，如提供的服务不存在根本性违约，尚不足以构成物业管理费继续减免的理由。对于东方安颐公司要求周峰支付违约金的诉讼请求，因周峰并非恶意欠费，且为了督促物业服务企业加强物业服务管理水平，提高物业服务质量，本院对于其该项诉讼请求不予支持。周峰反诉要求《北京市前期物业服务合同》无效，并要求东方安颐公司退离小区，依据不足，本院不予支持。关于周峰要求公示财务明细、费用支出情况等，东方安颐公司提交了相应的证据证明其公司在小区公示栏中对上述情况予以公示，故本院对周峰的该项反诉请求不予支持。周峰反诉要求向其提供员工相关材料、物业服务档案资料，缺乏依据，本院不予支持。需要强调的是，东方安颐公司的物业服务的确存在一些不足之处，希望其予以重视，提升自身服务质量，加强与业主之间的沟通，妥善处理好与业主的关系。物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司作为小区物业服务管理单位，应认真履行职责，切实解决小区业主反映的突出问题，不断提升物业服务水平。而业主亦有义务向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。这样才能形成物业单位与业主之间的良好关系，建立起和谐宜居的社区环境。", "fact_description": "事实和理由：原告与被告于2018年7月31日签订《北京市前期物业服务合同》。其中，第七条约定：“经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：【住宅】3.78元/平方米.月。”第十五条约定：“6.根据本合同的约定缴纳物业费和特约服务费。”第二十二条第一款约定：“甲方违反第十一条约定，或在业主一卡通中预存的费用不足以支付物业服务费，经乙方书面催缴后甲方仍未续缴的，甲方应当按从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三的标准向乙方支付违约金。”原告已多次催告，被告仍未支付物业费。被告拖欠物业费的行为已违反法律规定和合同约定，被告应当从逾期之日起，每日按应缴费用的千分之三的标准向原告支付违约金。对此，原告委托北京中银律师事务所向被告发送《律师函》，但被告至今未予支付，给原告造成很大的损失，故原告诉至法院。周峰辩称，不认可物业公司提供的物业服务标准和水平。评估显示3.78元，没有见过评估报告，请求查询评估报告的真伪，据电话了解，评估公司没有档案。合同第19条，对物业服务质量产生争议的，双方可共同委托评估机构对服务水准进行重新评估，乙方如果达不到标准的，应该采取补救措施或赔偿措施。我认为物业公司提交的物业水平并不能达到四星级的水平，物业管理者自身也承认最多达到二星。不同意缴纳物业费，可以缴纳与物业服务水平相对应的物业费，按照两星级的标准进行缴纳。违约金的起算日期有异议，应该推一年计算。周峰向本院提起反诉请求：1.判令确认北京市前期物业服务合同无效，自判决生效之日起退离本小区；2.判令反诉被告向反诉原告提供或公示自2018年以来公司所有财务明细；3.判令反诉被告向反诉原告提供或公示2018年以来涉及费用支出合同（包括但不限于保安雇佣合同、保洁雇佣合同等）；4.判令反诉被告向反诉原告提供或公示2018年以来所有员工（含外包人员）劳动合同（或劳务派遣合同）、社保缴纳记录、考勤记录；5.判令反诉被告向反诉原告提供物业公司自称四级物业服务标准的必要服务档案资料；6.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：一、上下勾结、违规经营。根据国务院《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。现查明：业主所在小区开发商为北京青龙湖腾实房地产开发有限公司，从企査查资料反映该房地产公司系国开东方城镇发展投资有限公司的二级子公司，业主所在小区物业为东方安颐公司系国开东方城镇发展投资有限公司全资一级子公司，故开发企业与物业公司实控人都是国开东方城镇发展投资有限公司，同时现有物业公司工作人员自认他们系开发商雇佣人员，申请法院调取物业现有所有员工的劳动协议及社保缴纳记录，且物业公司没有通过公开招投标的方式选聘，违反国务院《物业管理条例》第二十四条规定强制性规定，反诉原告主张前期物业管理合同无效。根据国务院《物业管理条例》第41条规定物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。反诉被告承诺提供《住宅物业服务标准》中的四级物业服务标准，现被告经咨询丰台区住建委反映：物业拟提供《住宅物业服务标准》中的等级标准需报属地发改委审批备案，反诉原告申请法院调取丰台区发改委关于批准原告报批四级物业服务标准的相关手续材料，以证反诉被告是否具备提供四级物业服务标准的企业资质，同时论证反诉原告所在小区（北京市政策性保障用房）是否需要四级物业服务标准这种高价格高质量的物业服务。二、质价不符、服务缺失。反诉被告自称服务水平达不到四星标准，后将物业费优惠到3.08元继续提供服务，但反诉原告认为物业目前的服务水平远达不到3.08元应对应的服务质量。因反诉被告没有提供对等的物业服务，故反诉原告主张同时履行抗辩。反诉原告仅对对等部分予以认可，根据国务院《物业管理条例》第36条规定物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。以下证据均可证物业一方质价不符、服务缺失，完全没有达到《北京市住宅物业管理服务标准》，理由及证据如下：1.物业公司进驻三年来从未尽责，致使未成年受残，共计赔偿原告243234元。2.小区太阳能热水系统自物业接管后从未正常投入使用、缺乏维修养护。业主反映情况后，物业公司无视国家节能减排政策，物业服务人员直接告知劝业主弃用原太阳能热水器，致使业主至今无法使用。小区中水系统长期供水不足，业主反映情况后，物业公司无视国家环保政策，服务人员直接告知劝业主弃用中水系统改装自来水冲厕。3.物业根本没有对共有绿地、景观的养护和管理。4.经常性垃圾成堆，无人及时清理。5.小区公共区域自行车、汽车乱停无人管理，发放车证毫无章法。三、雇员行凶、坑害业主。1.2020年2月下旬，物业公司保安员代金在工作期间故意毁坏小区业主郭旭等28人车辆，后被丰台法院判刑1年半，车主造成的损失经调解由物业公司直接赔偿或抵扣物业费。物业公司雇员非但不保护业主财产还故意损毁，物业公司严重违反《物业管理条例》，同时还滥用权力未经业委会同意、公示，私自抵扣、赔偿物业经费。故此，诉请法院调取反诉被告提供或公示自物业接管以来公司所有财务明细；2.根据（2021）京02民终6793号判决显示北京东方美高美物业管理有限公司（反诉被告）作为小区的管理者，对小区人员负有安全保障义务，对小区内设施负有管理义务，事故发生地为通风井，该地应属于公共区域，美高美物业应当预见到未成年人有可能在该区域攀爬发生危险，对于这种危险，未成年人可能难以正确认识，因此美高美物业应当采取必要的安全措施，消除安全隐患，但美高美物业并未采取适当措施，且在神某等多名幼童攀爬通风井时亦未及时进行制止，由此造成神某坠落受伤，对于神某的损害后果，美高美物业应承担相应的赔偿责任，共计赔偿243234元，这些赔偿费最终通过编造亏损为名，让业主买单。民法典明确阐述了公共收益属于全体业主，物业私自挪用全体业主资产，侵害了反诉原告和全体业主的利益，属于违法侵权行为。四、尸位素餐、屡遭处罚。2021年因垃圾分类不达标，遭到市场监督管理局行政处罚；2019年因排废水不达标，丰台区水务局给予行政处罚，饮用水更是不堪入目。五、弄虚作假、无中生有。机动车库（包含公共服务配套用房）建筑面积是：40484.78平方米，可是实际上至今未建设交付使用，造成小区无法实施人车分离，物业公司可已经无中生有，将车库管理纳入评估成本构成，评估报告出具单位连企业公章都不敢盖，估计也是怕承担责任。可见，反诉被告提供的评估报告从内容到形式完全不具有可信度，反诉原告完全有理由相信评估报告是虚假的，恳请法院不予采纳。反诉被告认为已提供住宅物业服务四级标准，依据《北京市住宅物业服务四级标准》，反诉原告诉请法院判决提供以下档案资料材料：1.提供物业人员24小时值班签到表；2.公共部位及共用设施设备维修养护记录；3.小区绿化养护档案记录；4.小区垃圾分类清理实施情况及清洁档案记录；5.企业安全生产预案；6.消防安全演练记录；7.突发公共安全应急预案；8.物业服务人员考勤、培训、考核记录；9.进驻以来所有的与物业公司签订的协议合同及相关的收支明细；10.对违法治安（恶犬横行）、环保（垃圾乱放）等法律法规人员的劝阻记录；11.物业服务意见问卷调查记录；12.组织实施房屋使用安全情况评估检查报告；13.每年每季度维修养护计划报告；14.每月消防器材检查记录；15.每月的能源消耗统计、分析报告，及节能措施方案；16.对小区供水设施消杀清洗记录，水质化验报告；17.污水泵的检查养护记录；18.电梯应急救援预案及演练记录；19.小区门卫24小时值班签到记录；20.小区内巡查路线，巡视检查档案记录。综上，反诉原告主张前期物业服务合同无效，且实际服务根本没有达到反诉被告承诺的四级物业服务标准。但基于反诉被告已违法提供物业服务，反诉原告秉请法院对现有服务进行评估（评估费用由反诉被告承担），愿意支付对等的物业费用。东方安颐公司针对周峰的反诉请求辩称，不同意反诉意见。双方签订的合同是合法有效的，不存在无效的情形，其他各项都是业主知情权纠纷内容，与本案不属于同一法律关系，不应当受理，也不同意反诉意见。原被告分别围绕诉讼请求和答辩意见向本院提交了证据，并对对方当事人提交的证据发表了质证意见，本院依法审核并在卷佐证。根据当事人提交的证据及当庭陈述，本院认定事实如下：周峰系坐落于北京市丰台区文林北街3号院一区3号楼1层1单元101号房屋（以下简称101号房屋）的所有权人，房屋建筑面积98.41平方米。2018年8月1日，周峰（业主、甲方）与北京东方美高美物业管理有限公司（物业服务企业、乙方，后公司名称变更为东方安颐公司）签订《北京市前期物业服务合同》，约定：根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国消费者权益保护法》《物业管理条例》及《北京市物业管理办法》等有关法律、法规和规章的规定，在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就乙方为甲方提供前期物业服务的有关事宜，协商订立本合同。第一条、本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下：名称：丰台区文林北街3号院一西山湖文苑，类型：住宅。坐落位置：北京市丰台区王佐镇云岗西路，规划建筑面积：54655.89平方米。第二条、物业管理区域四至：东至青龙湖3号路；西至规划青龙湖1号路；南至规划青龙湖地区14号路；北至云岗西路...第五条、乙方提供的前期物业服务包括以下主要内容：1.制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护、和管理。物业共用部位明细见附件三；3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。物业共用设施设备明细见附件四；4.负责共有绿地、景观的养护和管理；5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。第六条、乙方按以下第1种方式提供住宅的前期物业服务：1.《住宅物业服务标准》中的四级物业服务标准，详见附件五；第七条、经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：【住宅】3.78元/平方米/月。物业服务费用评估报告摘要详见附件七。第八条、交付房屋前，乙方应当向甲方发放该套房屋的“业主一卡通”。甲方入住前，甲、乙双方与乙方指定银行签订前期物业服务费托收协议，甲方按第七条约定的物业服务费标准在“业主一卡通”内预存12个月（不超过12个月）的物业服务费。第二十二条、甲方违反第十一条的约定，或在“业主一卡通”中预存的费用不足以支付物业服务费，经乙方书面催缴后甲方仍未续缴的，甲方应当按从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三的标准向乙方支付违约金。甲方违反本合同的约定，实施妨害物业服务行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任。庭审中，周峰认为物业提供的服务水平与物业费的标准不匹配，提交了照片、微信聊天记录、视频等证据予以证明。东方安颐公司不认可上述证据。东方安颐公司提交管理费用的评估咨询报告、停车管理以及车位、车库出售、出租情况公示、西山湖小区收费标准、人防工程使用承诺书、小区公告栏张贴情况的照片等证据，欲证明其公司已进行了公示，且认为周峰的反诉内容系知情权纠纷。周峰认为上述照片张贴于室内，没有起到对外公示作用。另查，东方安颐公司张贴通知，其上载明：“您好，物业公司针对部分业主反映物业费收费标准偏高及物业服务存在的问题，本着实事求是，客观公正的原则，以更好的提升物业服务品质，经物业公司研究决定，西山湖文苑自2019年起执行优惠物业费方案，优惠后物业费统一按照3.08元/平/月收取，对于已缴费的业主根据调整后标准计算，超出部分结转并冲抵下一年度物业费，自本通知下发之日起30日内，请欠缴2019、2020年物业费的业主积极到物业缴纳物业费，如超过规定期限仍恶意欠费的业主，按欠缴物业费总额每天3%，加收滞纳金，同时物业公司保留采取法律手段的权力……2021年8月17日。", "footer": "审判员郭聪聪二〇二三年四月七日法官助理王梦璇书记员王妍", "header": "北京市丰台区人民法院民事判决书（2022）京0106民初11378号原告（反诉被告）：东方安颐（北京）物业管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：商冬冉，总经理。委托诉讼代理人：曹玲湘，北京中银律师事务所律师。被告（反诉原告）：周峰，男，1979年8月30日出生，汉族，住北京市丰台区。原告东方安颐（北京）物业管理有限公司（反诉被告）（以下简称东方安颐公司）与被告周峰（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，适用电子诉讼平台公开开庭进行了审理。东方安颐公司的委托诉讼代理人曹玲湘，周峰通过电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、五百零九条、第九百三十九条、第九百四十三条规定，判决如下：一、周峰于本判决生效之日起七日内给付东方安颐（北京）物业管理有限公司自2019年9月1日起至2022年8月31日期间的物业服务费10911.7元；二、驳回东方安颐（北京）物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回周峰的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费318元，由东方安颐（北京）物业管理有限公司负担113元（已交纳），由周峰负担205元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费用35元，由周峰负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。" }	{ "claim": "周峰上诉请求：1.撤销一审民事判决第三项，改判支持周峰一审全部反诉请求；2.一、二审诉讼费用由东方安颐公司承担。", "court_view": "本院认为，周峰与东方安颐公司之间签订的《北京市前期物业服务合同》对双方具有约束力。东方安颐公司为涉案小区持续提供物业服务。周峰上诉要求确认《北京市前期物业服务合同》无效，并要求东方安颐公司退离涉案小区，因周峰未举证证明《北京市前期物业服务合同》违反了强制性效力规范，故周峰该项上诉请求，本院不予支持。周峰上诉要求东方安颐公司向周峰提供或公示自2018年以来公司所有财务明细，要求东方安颐公司向周峰提供或公示2018年以来涉及费用支出合同（包括但不限于保安雇佣合同、保洁雇佣合同等），要求东方安颐公司向周峰提供物业公司自称四级物业服务标准的必要服务档案资料。《北京市物业管理条例》第七十条规定，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新下列信息，并且可以通过互联网方式告知全体业主：(一)物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；(二)物业服务内容和标准、收费标准和方式等；(三)电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；(四)上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；(五)上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况；(六)业主进行房屋装饰装修活动的情况；(七)物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况；(八)其他应当公示的信息。业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当予以答复。周峰前述上诉请求中的部分诉求符合法律规定，本院对其中的合理部分予以支持。参照周峰的具体诉讼请求，本院判令东方安颐公司在物业管理区域内显著位置如实公示2018年至2022年期间的下列信息：物业服务内容和标准、收费标准和方式；电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案；上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况；物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况。一审法院认定东方安颐公司已提交了在涉案小区公示栏中对公示财务明细、费用支出情况等情况予以公示的相关证据。经本院核实，东方安颐公司虽提交了部分证据，但与周峰所主张的公示内容及期间均存在较大差异，不足以证明东方安颐公司已进行了符合要求的公示。一审法院认定东方安颐公司已进行了公示，不妥。周峰上诉要求东方安颐公司向周峰提供或公示2018年以来所有员工（含外包人员）劳动合同（或劳务派遣合同）、社保缴纳记录、考勤记录，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，周峰上诉请求部分成立，对其中的合理部分，本院予以支持。一审法院对东方安颐公司公示情况的事实认定有误。", "fact_description": "事实和理由：一、根据国务院《物业管理条例》第二十四条，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。业主所在小区开发商为北京青龙湖腾实房地产开发有限公司，从企查查资料反映该房地产公司系国开东方城镇发展投资有限公司的二级子公司，业主所在小区物业为东方安颐公司，系国开东方城镇发展投资有限公司全资一级子公司，故开发企业与物业公司实控人都是国开东方城镇发展投资有限公司，同时现有物业公司工作人员自认他们系开发商雇佣人员（有视频资料证明已向一审法院提交），且物业公司没有通过公开招投标的方式选聘，违反国务院《物业管理条例》第二十四条的强制性规定，应支持周峰一审反诉第1项诉讼请求。二、东方安颐公司提交管理费用的评估咨询报告、停车管理以及车位、车库出售、出租情况公示、XXX小区收费标准、人防工程使用承诺书、小区公告栏张贴情况的照片等证据，周峰对东方安颐公司提交证据不予认可，该照片系摆拍，从未在小区业主群通知过公示时间、内容及方式，没有证据证明其公示过，且如已公示，也不全面，请求二审法院判决支持周峰原审反诉第2、3项诉讼请求。三、一审法院未对周峰原审反诉第5项诉讼请求进行质证、论证即作驳回判决，系程序违法，请二审法院予以纠正并依法判决。东方安颐公司辩称，同意一审判决，不同意周峰上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。合同是有效的，不存在无效的问题。东方安颐公司实际上已经进行了公示，其他各项都是周峰知情权的问题，与本案不属于同一法律关系，不应当受理。有些是不应当进行公示的，有些应当进行公示的东方安颐公司已经公示。东方安颐公司向一审法院起诉请求：1.判令周峰支付自2019年9月1日起至2022年8月31日期间的物业费13391.64元；2.判令周峰向东方安颐公司支付逾期违约金，按每日按千分之三的标准，以4464元为基数，自2019年9月2日至实际支付之日止；以4464元为基数，自2020年9月2日至实际支付之日止；以4464元为基数，自2021年9月2日至实际支付之日止；3.判令周峰承担本案诉讼费。周峰向一审法院反诉请求：1.判令确认北京市前期物业服务合同无效，自判决生效之日起退离本小区；2.判令东方安颐公司向周峰提供或公示自2018年以来公司所有财务明细；3.判令东方安颐公司向周峰提供或公示2018年以来涉及费用支出合同（包括但不限于保安雇佣合同、保洁雇佣合同等）；4.判令东方安颐公司向周峰提供或公示2018年以来所有员工（含外包人员）劳动合同（或劳务派遣合同）、社保缴纳记录、考勤记录；5.判令东方安颐公司向周峰提供物业公司自称四级物业服务标准的必要服务档案资料；6.本案诉讼费由东方安颐公司承担。一审法院认定事实：周峰系坐落于北京市丰台区XXX街X号院X区X号楼X层X单元XXX号房屋（以下简称XXX号房屋）的所有权人，房屋建筑面积XXXX平方米。2018年8月1日，周峰（业主、甲方）与北京东方美高美物业管理有限公司（物业服务企业、乙方，后公司名称变更为东方安颐（北京）物业管理有限公司）签订《北京市前期物业服务合同》，约定：根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国消费者权益保护法》《物业管理条例》及《北京市物业管理办法》等有关法律、法规和规章的规定，在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就乙方为甲方提供前期物业服务的有关事宜，协商订立本合同。第一条、本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下：名称：丰台区XXX街X号院XXXXX苑，类型：住宅。坐落位置：北京市丰台区XX镇XXX路，规划建筑面积：54655.89平方米。第二条、物业管理区域四至：东至XXXX号路；西至规划XXXX号路；南至规划XXX地区XX号路；北至XXX路...第五条、乙方提供的前期物业服务包括以下主要内容：1.制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护、和管理。物业共用部位明细见附件三；3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。物业共用设施设备明细见附件四；4.负责共有绿地、景观的养护和管理；5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。第六条、乙方按以下第1种方式提供住宅的前期物业服务：1.《住宅物业服务标准》中的四级物业服务标准，详见附件五；第七条、经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：【住宅】3.78元/平方米/月。物业服务费用评估报告摘要详见附件七。第八条、交付房屋前，乙方应当向甲方发放该套房屋的“业主一卡通”。甲方入住前，甲、乙双方与乙方指定银行签订前期物业服务费托收协议，甲方按第七条约定的物业服务费标准在“业主一卡通”内预存12个月（不超过12个月）的物业服务费。第二十二条、甲方违反第十一条的约定，或在“业主一卡通”中预存的费用不足以支付物业服务费，经乙方书面催缴后甲方仍未续缴的，甲方应当按从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三的标准向乙方支付违约金。甲方违反本合同的约定，实施妨害物业服务行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任。一审中，周峰认为物业提供的服务水平与物业费的标准不匹配，提交了照片、微信聊天记录、视频等证据予以证明。东方安颐公司不认可上述证据。东方安颐公司提交管理费用的评估咨询报告、停车管理以及车位、车库出售、出租情况公示、XXX小区收费标准、人防工程使用承诺书、小区公告栏张贴情况的照片等证据，欲证明其公司已进行了公示，且认为周峰的反诉内容系知情权纠纷。周峰认为上述照片张贴于室内，没有起到对外公示作用。另查，东方安颐公司张贴通知，其上载明：“您好，物业公司针对部分业主反映物业费收费标准偏高及物业服务存在的问题，本着实事求是，客观公正的原则，以更好的提升物业服务品质，经物业公司研究决定，XXXX苑自2019年起执行优惠物业费方案，优惠后物业费统一按照3.08元/平/月收取，对于已缴费的业主根据调整后标准计算，超出部分结转并冲抵下一年度物业费，自本通知下发之日起30日内，请欠缴2019、2020年物业费的业主积极到物业缴纳物业费，如超过规定期限仍恶意欠费的业主，按欠缴物业费总额每天3%，加收滞纳金，同时物业公司保留采取法律手段的权力……2021年8月17日。”一审法院认为，周峰与东方安颐公司之间签订《北京市前期物业服务合同》，在涉案小区成立业主大会并与新的物业服务企业签订新的物业服务合同前，该《北京市前期物业服务合同》对业主具有约束力。周峰在享受物业服务后，理应交纳相应的物业服务费。关于物业费收费标准，周峰辩称东方安颐公司提供的服务不到位且与物业费的标准不匹配，并提交相应的照片、视频等为证，考虑到东方安颐公司亦发布通知，将物业费收费标准自动调减为每平米每月3.08元，故法院认为物业费应按照通知中的标准计算。虽周峰认为提供的服务不到位且与物业费的标准不匹配，但不能否定东方安颐公司已履行主要物业服务的事实，且物业服务具有多层次、全方位、持续性、公共性的特点，如提供的服务不存在根本性违约，尚不足以构成物业管理费继续减免的理由。对于东方安颐公司要求周峰支付违约金的诉讼请求，因周峰并非恶意欠费，且为了督促物业服务企业加强物业服务管理水平，提高物业服务质量，法院对于其该项诉讼请求不予支持。周峰反诉要求《北京市前期物业服务合同》无效，并要求东方安颐公司退离小区，依据不足，法院不予支持。关于周峰要求公示财务明细、费用支出情况等，东方安颐公司提交了相应的证据证明其公司在小区公示栏中对上述情况予以公示，故法院对周峰的该项反诉请求不予支持。周峰反诉要求向其提供员工相关材料、物业服务档案资料，缺乏依据，法院不予支持。需要强调的是，东方安颐公司的物业服务的确存在一些不足之处，希望其予以重视，提升自身服务质量，加强与业主之间的沟通，妥善处理好与业主的关系。物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司作为小区物业服务管理单位，应认真履行职责，切实解决小区业主反映的突出问题，不断提升物业服务水平。而业主亦有义务向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。这样才能形成物业单位与业主之间的良好关系，建立起和谐宜居的社区环境。判决：一、周峰于判决生效之日起七日内给付东方安颐（北京）物业管理有限公司自2019年9月1日起至2022年8月31日期间的物业服务费10911.7元；二、驳回东方安颐（北京）物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回周峰的全部反诉请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。", "footer": "审判长赵胤晨审判员梁立君审判员陈妍二〇二三年七月十八日法官助理韩天宇书记员赵越", "header": "北京市第二中级人民法院民事判决书（2023）京02民终8571号上诉人（原审被告、反诉原告）：周峰，男，1979年8月30日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：东方安颐（北京）物业管理有限公司，住所地：北京市丰台区XXX街2号院1号楼2层C219。法定代表人：商冬冉，总经理。委托诉讼代理人：曹玲湘，北京中银律师事务所律师。上诉人周峰因与被上诉人东方安颐（北京）物业管理有限公司（以下简称东方安颐公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2022）京0106民初11378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，第九百四十三条，《北京市物业管理条例》第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2022）京0106民初11378号民事判决第一、二项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2022）京0106民初11378号民事判决第三项；三、东方安颐（北京）物业管理有限公司于本判决生效后七日内在物业管理区域内显著位置如实公示2018年至2022年期间的下列信息（公示期不少于十五天）：物业服务内容和标准、收费标准和方式；电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案；上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况；物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况；四、驳回周峰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费318元，由东方安颐（北京）物业管理有限公司负担113元（已交纳），由周峰负担205元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费用35元，由东方安颐（北京）物业管理有限公司负担（周峰已预交，东方安颐（北京）物业管理有限公司于本判决生效后七日内直接支付给周峰）；二审案件受理费70元，由东方安颐（北京）物业管理有限公司负担（周峰已预交35元，东方安颐（北京）物业管理有限公司于本判决生效后七日内直接支付给周峰35元，余款于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告支付自2019年9月1日起至2022年8月31日期间的物业费13391.64元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": 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8,739	{ "claim": "原告大连一品蓝天物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令二被告共同向原告支付2012年10月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费5,765.1元、电梯费2,700元；2、请求判令二被告共同向原告支付逾期交纳物业管理服务费的违约金700元（暂计至2020年12月31日，自2021年1月1日起，每日违约金2.5元）。", "court_view": "本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。故大化集团有限责任公司作为案涉小区的建设单位，其有权与原告签订《前期物业管理委托合同书》，该合同效力及于被告。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费、电梯费。关于电梯的收取标准，因《前期物业管理委托合同书》约定“电梯运行费按现行标准执行”，故原告按照大价发（2000）102号文件及大价发（2013）82号文件的相关标准收取电梯费系合理，且原告在大价发（2013）82号文对电梯费标准进行调整后，向建设单位递交了报告，建设单位未对报告内容提出异议，据此原告按照12元/户/月的标准收取2014年1月1日之前的电梯费，按照30元/户/月的标准收取2014年1月1日之后的电梯费合理，本院予以确认。另根据《物业交接离场进场证明》记载，原告已于2012年11月9日正式接管案涉小区的物业服务工作，故二被告应共同向原告支付2012年11月9日至2019年5月23日期间的物业费4,571.3元（83.19平方米×0.7元/月/平×78个月+83.19平方米×0.7元/月/平÷30日×15日）及电梯费2,108.2元（12元/月×13个月+12元/月÷30日×23日+30元/月×64个月+30元/月÷30日×23日）；被告乔德真应向原告支付2019年5月24日至2020年12月31日的物业费1,122元（83.19平方米×0.7元/月/平×19个月+83.19平方米×0.7元/月/平÷30日×8日）及电梯费578元（30元/月×19个月+30元/月÷30日×8日）。原告主张2012年10月1日至2012年11月8日期间的物业费、电梯费的请求，因与原告接管案涉小区时间不符，故本院对原告该部分请求不予支持。至于原告提出的违约金请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。", "fact_description": "截至2020年12月31日，上述两项诉讼请求共计9,165.10元。事实和理由：2012年9月20日，原告与大化集团有限责任公司签订《前期物业管理委托合同书》，接受大化集团有限责任公司委托对甘井子区甘南路樱花园小区进行物业管理；2012年10月8日，原告进驻樱花园小区；2012年11月9日，原告与大化集团有限责任公司、大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》。被告于2009年9月5日办理入住登记，房屋面积为83.19㎡，物业服务费为0.7元/m2/月，电梯费在2013年12月之前为12元/户/月，此后调整为30元/户/月；截至2020年12月31日，被告拖欠物业服务费5,765.1元、电梯费2,700元。原告向被告多次催要未果，故诉至法院，判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。不同意原告收这么高的电梯费。经审理查明，2012年9月20日，大化集团有限责任公司作为甘井子区甘南路樱花园小区的建设单位，与原告签订了《前期物业管理委托合同书》，约定：大化集团有限责任公司（甲方）将樱花园小区委托给原告（乙方）实行前期物业管理，委托管理期限自合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。住宅房屋物业费标准为建筑面积0.7元/平/月，收费时间为每季度。合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方收取。电梯运行费、采暖费收费按现行规定执行。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。另查明，2012年11月9日，原告与案涉小区原物业服务公司大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》，确认原告于当日正式接管案涉小区的物业管理工作。再查明，经大连市物价局审批，案涉小区7#、9#、17#楼的物业服务费标准为0.65元/平/月，电梯费收费标准依据大价发[2013]82号文件。2013年12月24日，原告向大化集团有限责任公司递交《关于樱花园小区调整电梯费报告》，内容为：2012年9月20日，贵公司与我公司签订《前期物业管理为头合同书》，委托我公司对樱花园小区进行前期物业管理，物业服务费0.7元/平/月、电梯费12元/户/月标准收取。2013年12月18日，大连市物价局发布大价发[2013]82号文件，根据该文件的精神，小区电梯费进行了相关的调整。我公司根据樱花园小区电梯运行成本及大价发[2013]82号文件精神，电梯费收费按户收取不变，金额调整为30元/户/月。我公司于该报告书写当日面呈贵公司，请贵公司在收到本报告之日起三个工作日内对我公司提出的电梯费调整意见进行书面回复，逾期不回复，视为贵公司同意我公司关于电梯费调整意见，届时，我公司按照该意见对电梯费标准进行公示程序，并自2014年1月1日，樱花园小区电梯费按照30元/户/月收取。又查明，2009年9月5日，根据业户入住登记表记载，被告乔德真办理入住登记。2019年5月20日，案涉房屋登记于被告张世花、乔德真名下，房屋面积83.19㎡平方米；2019年5月24日，案涉房屋权属证书登记记载，被告乔德真系大连市甘井子区樱花园13号楼1单元8层1号业主。二被告拖欠2012年10月1日至2020年12月31日期间的物业费、电梯费。本院所确认的上述事实，有业户入住登记表、承诺书、办理入住流程表、回迁选房确认单、权属登记情况、前期物业管理委托合同书、物业交接离场进场证明、关于樱花园小区调整电梯费报告、收费许可证、不动产登记证明、居民死亡医学证明、原告的陈述及本院的庭审笔录等在案为凭，上述证明材料业经开庭质证及本院的审查，应予采信。", "footer": "审判员战婧玲二〇二一年六月二十三日书记员矫文艳", "header": "大连市甘井子区人民法院民事判决书（2021）辽0211民初4020号原告：大连一品蓝天物业管理有限公司，统一社会信用代码91210211679958716T，住所地大连市甘井子区甘南路34号樱花园小区内28号楼30-4号。法定代表人：宋斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈先群，系辽宁好谋律师事务所律师。被告：乔德真，男，1963年8月18日生，汉族，住址大连市甘井子区。被告：张世花，女，1933年7月29日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：乔德真，系被告张世花儿子，身份信息同本案被告乔德真。原告大连一品蓝天物业管理有限公司与被告乔德真、张世花物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连一品蓝天物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈先群、被告乔德真也是被告张世花的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告张世花、乔德真于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司2012年11月9日至2019年5月23日期间的物业费4,571.3元及电梯费2,108.2元。二、被告乔德真于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司2019年5月24日至2020年12月31日的物业费1,122元及电梯费578元。三、驳回原告大连一品蓝天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交），由被告乔德真、张世花负担，应于本判决生效后十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。" }	{ "claim": "上诉人乔德真、张世花上诉请求：撤销一审判决，依法改判。", "court_view": "本院认为，被上诉人第一组证据都是复印件，真实性无法确认，票据上未显示小区名称，而被上诉人提供物业服务的小区不仅案涉小区，本院无据认定这些发票与案涉小区存在关联性，且仅以2013年度部分月份电费发票不能当然推算出案涉小区电梯每年平均用电量，故对该份新证据，本院不予采信；第二组证据书面的证人证言，因证人未到庭接受质询，本院不予采信；第三组证据中设备检验费用明细，因未加盖出具人印章，无法证明出处，本院不予采信；第三组证据中的2012年度电梯检验费发票，因系复印件，本院同样不予采信；第四组证据不是费用支付凭证，不能证明该费用实际发生，本院不予采信。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。补充查明，一审判决送达后，二上诉人向被上诉人交纳了物业费、电梯费合计7525元。被上诉人向二上诉人开具收费收据，记载的交费期间是2013年8月至2020年12月，被上诉人述称2013年8月之前的物业费都统一记录在2013年8月欠费数额中，被上诉人自认二上诉人已不再欠付2020年12月31日之前的物业费。本院认为，被上诉人是开发商选聘的物业服务单位，二上诉人是小区业主，双方成立物业服务合同关系。一审在查明二上诉人欠付2012年11月9日至2020年12月31日期间的物业费及电梯费事实的基础上，判令二上诉人向被上诉人给付拖欠物业费和电梯费并无不当，本院予以确认。由于二上诉人在一审判决后主动向被上诉人交纳了部分拖欠的物业费和电梯费，被上诉人向上诉人开具收费收据，载明交费期间是2013年8月至2020年12月，故二上诉人已履行了一审判决确定的给付义务，被上诉人对此也进行了确认，双方案涉纠纷就此了结。鉴于本案发生了新事实，二上诉人不再欠付被上诉人2020年12月31日前的物业费和电梯费，被上诉人对一审未予支持的违约金部分也未提起上诉，故二审应予改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。关于本案诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十九条第一款、第二款“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。当事人双方就原债务达成新的协议，债权人主张义务人放弃诉讼时效抗辩权的，人民法院应予支持“之规定，二上诉人在自愿履行了一审判令的给付义务后，又以被上诉人主张的部分诉讼时效已届满为由提出的抗辩，本院不予支持。关于电梯收费标准合法性、合理性的问题。首先，被上诉人提交了主管部门颁发的《收费许可证》，记载：关于电梯收费标准按照大价发[2013]82号文件执行。该文件规定高层住宅每人每月按10元标准交纳电梯费。被上诉人沿用之前的按户收费标准，并按每户平均三人的通常标准，拟订每户每月30元的电梯收费标准不违反规定。被上诉人将变更后的电梯收费标准上报给物业开发单位，物业开发单位也未提出任何异议，故被上诉人主张自2014年1月1日以后按照调整后的每户每月30元的标准收取电梯费并无不当，业主应当遵照交费，以确保物业单位对电梯进行正常的维保、养护。其次，小区内房屋每户居住人数不同，且时有变化，物业公司按照每户每月实际居住人数收费不现实，而按通常每户三人标准按户收费，符合常理且具有合理性。二上诉人关于案涉房屋由老人独居，按每户每月30元的电梯收费标准不合理的主张，本院不予支持。", "fact_description": "主要事实和理由：一、根据民法典第一百八十八条的规定，物业费应在被上诉人起诉时间倒推三年起算。二、一审关于电梯费用计算错误。电梯收费标准应当予以公示，未公示禁止收费。被上诉人按照30元每月每户标准定价不合理。被上诉人大连一品蓝天物业管理有限公司不同意上诉人的上诉请求，主要答辩意见如下：一、上诉人在一审期间未提出时效抗辩，一审庭审结束后提出，已超过时效抗辩提出期限，依法不应得到支持。二、自2009年以来，小区电梯费实行政府指导价，按户收取；被上诉人在测算了2013年度电梯成本后在规定的调整范围内确定电梯费标准，被上诉人与建设单位协商后报大连市物价局核定收费标准；物价局核定收费标准后，被上诉人将变更后的收费标准、文件进行了公示。此后，变更后的收费标准及文件号等内容均悬挂在被上诉人办公墙面上。上诉人上诉意见所称“按双方约定的收费标准收费”，该标准适用于按建筑面积收费，案涉小区并不是按建筑面积收取电梯费。大连市物价局发布大价发（2013）82号文件调整电梯费之前，大连市成本监审分局对大连市内物业企业管理的住宅小区电梯成本进行了监审，计算后的户均电梯运行费成本为33.52元。案涉小区住宅大概是1400户左右，其中使用电业户（4楼及以上）大约1100户，不使用电梯的业户大约300户；在所有业主都缴纳电梯费的情况下，收缴的电梯费约为：1100户×30元/户·月×12月=39.6万元。案涉小区2013年度电梯的花费如下：1.电费，按月交，先用电，后交费，电费约为20万元/年；2.电梯维保费（固定不变）为18万元/年；3.电梯年检费4.7万元/年；4.电梯日常维修费用约为2-3万元。2013年度，案涉小区电梯的总花费超过40万元。三、上诉人与被上诉人已达成和解，上诉人已向被上诉人交纳了物业费和电梯费。大连一品蓝天物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令二被告共同向原告支付2012年10月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费5765.1元、电梯费2700元；2、判令二被告共同向原告支付逾期交纳物业管理服务费的违约金700元（暂计至2020年12月31日，自2021年1月1日起，每日违约金2.5元）。截至2020年12月31日，上述两项诉讼请求共计9165.10元。一审法院经审理查明，2012年9月20日，大化集团有限责任公司作为甘井子区甘南路樱花园小区的建设单位，与原告签订了《前期物业管理委托合同书》，约定：大化集团有限责任公司（甲方）将樱花园小区委托给原告（乙方）实行前期物业管理，委托管理期限自合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。住宅房屋物业费标准为建筑面积0.7元/平/月，收费时间为每季度。合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方收取。电梯运行费、采暖费收费按现行规定执行。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。另查明，2012年11月9日，原告与案涉小区原物业服务公司大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》，确认原告于当日正式接管案涉小区的物业管理工作。再查明，经大连市物价局审批，案涉小区7#、9#、17#楼的物业服务费标准为0.65元/平/月，电梯费收费标准依据大价发[2013]82号文件。2013年12月24日，原告向大化集团有限责任公司递交《关于樱花园小区调整电梯费报告》，内容为：2012年9月20日，贵公司与我公司签订《前期物业管理委托合同书》，委托我公司对樱花园小区进行前期物业管理，物业服务费0.7元/平/月、电梯费12元/户/月标准收取。2013年12月18日，大连市物价局发布大价发[2013]82号文件，根据该文件的精神，小区电梯费进行了相关的调整。我公司根据樱花园小区电梯运行成本及大价发[2013]82号文件精神，电梯费收费按户收取不变，金额调整为30元/户/月。我公司于该报告书写当日面呈贵公司，请贵公司在收到本报告之日起三个工作日内对我公司提出的电梯费调整意见进行书面回复，逾期不回复，视为贵公司同意我公司关于电梯费调整意见，届时，我公司按照该意见对电梯费标准进行公示程序，并自2014年1月1日，樱花园小区电梯费按照30元/户/月收取。又查明，2009年9月5日，根据业户入住登记表记载，被告乔德真办理入住登记。2019年5月20日，案涉房屋登记于被告张世花、乔德真名下，房屋面积83.19平方米；2019年5月24日，案涉房屋权属证书登记记载，被告乔德真系大连市甘井子区樱花园13号楼1单元8层1号业主。二被告拖欠2012年10月1日至2020年12月31日期间的物业费、电梯费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。故大化集团有限责任公司作为案涉小区的建设单位，其有权与原告签订《前期物业管理委托合同书》，该合同效力及于被告。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费、电梯费。关于电梯的收取标准，因《前期物业管理委托合同书》约定“电梯运行费按现行标准执行”，故原告按照大价发（2000）102号文件及大价发（2013）82号文件的相关标准收取电梯费系合理，且原告在大价发（2013）82号文对电梯费标准进行调整后，向建设单位递交了报告，建设单位未对报告内容提出异议，据此原告按照12元/户/月的标准收取2014年1月1日之前的电梯费，按照30元/户/月的标准收取2014年1月1日之后的电梯费合理，予以确认。另根据《物业交接离场进场证明》记载，原告已于2012年11月9日正式接管案涉小区的物业服务工作，故二被告应共同向原告支付2012年11月9日至2019年5月23日期间的物业费4571.3元（83.19平方米×0.7元/月/平×78个月+83.19平方米×0.7元/月/平÷30日×15日）及电梯费2108.2元（12元/月×13个月+12元/月÷30日×23日+30元/月×64个月+30元/月÷30日×23日）；被告乔德真应向原告支付2019年5月24日至2020年12月31日的物业费1122元（83.19平方米×0.7元/月/平×19个月+83.19平方米×0.7元/月/平÷30日×8日）及电梯费578元（30元/月×19个月+30元/月÷30日×8日）。原告主张2012年10月1日至2012年11月8日期间的物业费、电梯费的请求，因与原告接管案涉小区时间不符，故对原告该部分请求不予支持。至于原告提出的违约金请求，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但考虑到原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。判决如下：一、被告张世花、乔德真于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司2012年11月9日至2019年5月23日期间的物业费4571.3元及电梯费2108.2元。二、被告乔德真于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司2019年5月24日至2020年12月31日的物业费1122元及电梯费578元。三、驳回原告大连一品蓝天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交），由被告乔德真、张世花负担，应于判决生效后十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司。二审中，二上诉人未提交新证据。被上诉人提交了四组证据，一是2013年七个月份供电公司电费发票，拟证明这七个月电梯用电量及用电金额，据此推算小区内电梯每年用电量达20万元。二是小区内电梯维保单位大连华凯特种设备有限公司员工刘忠业出具的书面证人证言，拟证明案涉小区电梯维保费每年约18万元。三是特种设备监督检验所出具的设备检验费用明细及2012年度电梯检验费发票，拟证明小区内电梯年检费47,946元。四是安装维修工程决算书，拟证明案涉小区电梯2013年度日常维修费用大约是3万元左右。二上诉人质证意见：对四组证据中的发票真实性予以认可，对其他材料都不予认可。", "footer": "审判长王慧莹审判员王迪审判员毕春燕二〇二一年八月十三日书记员苏锐", "header": "辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2021）辽02民终6555号上诉人（原审被告）：乔德真，男，1963年8月18日生，汉族，住大连市甘井子区。上诉人（原审被告）：张世花，女，1933年7月29日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：乔德真，身份信息同上。被上诉人（原审原告）：大连一品蓝天物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区甘南路34号樱花园小区内28号楼30-4号。统一社会信用代码91210211679958716T。法定代表人：宋斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈先群，辽宁好谋律师事务所律师。上诉人乔德真、张世花因与被上诉人大连一品蓝天物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初4020号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初4020号民事判决；二、驳回大连一品蓝天物业管理有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费25元，由大连一品蓝天物业管理有限公司负担；二审案件受理费50元，由乔德真、王世花共同负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "请求判令二被告共同向原告支付2012年10月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费5,765.1元、电梯费2,700元", "judgment": [ "partially supported", "not supported" ] }, { "claim": "请求判令二被告共同向原告支付逾期交纳物业管理服务费的违约金700元（暂计至2020年12月31日，自2021年1月1日起，每日违约金2.5元）", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] } ]	[ { "article": "第十九条", "law": "《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》" }, { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	false
8,740	{ "claim": "原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费2223.30元，违约金667元，共计2890.30元；2、本案诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，对各自的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量标准、物业服务费、免责条款、违约责任等事项进行了具体约定，该合同系双方当事人的真实意思表示，但合同第五条第4项约定“乙方未入伙或未实际入住期间的物业服务费，由乙方负担”，该项约定与《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”相悖，该项约定应属无效。该项条款的无效不影响合同的整体效力，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。本案原告依照合同履行了相应的物业服务义务，被告应当按照合同的约定向原告交纳相应的物业服务费用。关于原告要求被告支付2018年10月1日至2019年12月31日期间的物业费2223.30元的请求，原告当庭对拖欠该期间物业费的事实表示认可，后提出其物业费已交至2019年4月，但其所提交的交费票据不能证实其主张，依法应承担举证不能的后果，故对原告主张的被告2018年10月1日至2019年12月31日期间的物业费未交纳的事实予以确认，根据双方合同约定的标准，经计算，被告该期间应交纳的物业费数额为2223.30元，按照合同的约定该费用被告应予交纳，但被告提出原告提供的物业服务存在瑕疵，要求予以减免，结合查明的事实，原告在提供物业服务中存在服务瑕疵，被告要求减少物业费的辩解意见具有事实依据，结合本案案情，对原告主张的物业费予以减少20%，被告应支付原告物业费1778.64元。关于原告要求被告支付违约金667元的请求，按照双方签订的《前期物业管理服务协议》第十一条第4款的约定，如果被告未按约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告应当通知被告限期交纳，但原告未能提供通知被告限期交纳的相关证据，故其要求被告承担逾期交纳的违约金的主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于被告提出要求原告退还违规多收取的水费、违反合同约定多收取的停车费的辩解意见，本院审查认为，如果被告有证据证明原告的收费违反合同约定，可提出明确具体的诉讼请求，另行依法处理。关于被告提出的要求原告向业主返还扣除成本后的公益收入、向全体业主公示其与八方集团签订的1.5元/㎡的前期物业服务协议内容，向全体业主公示小区所有的公摊面积、公共用房公共设施设备等详细信息，向全体业主公示所有地下车库的所有权归属，向全体业主就不作为行为向业主公开道歉等辩解意见，与本案不属同一法律关系，本院不予审理。", "fact_description": "事实和理由：原告作为涉案小区合法进驻的物业服务公司，于2017年11月13日与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议第五条、第十一条约定原告向被告提供物业服务，并收取每月每平方米1.5元的物业服务费，被告于每半年度首月五日内缴纳该费用，如未按约定缴纳费用，被告应按照每天支付应交未交费用千分之三的标准承担逾期违约金。协议签订后，原告依约进场服务，但被告单方违约，拒不缴纳费用，无奈诉讼法院，望判如所请。被告辩称：一、被答辩人违反《河南省物业管理条例》第54条、《民法典》282条、943条以及双方签订的《前期物业服务协议》的约定等，具体表现为：1、未经业主同意，代收水费时在自来水公司收取的每吨3.28元的基础上每吨加收0.22元，后在2021年自来水公司上调水费后每吨4.1元的基础上加收0.6元；2、地下停车库停车费不按协议约定随意涨价乱收费。按照双方签订的服务协议明确约定地下停车库收费标准为90分钟4元，但被答辩人私自将收费标准更改为120分钟5元，变相提高收费标准；3、2020年3月疫情严重期间违法停止给答辩人家里冲水费，引起上百名业主的愤怒，聚集物业门口，严重破坏当时的防疫工作；4、被答辩人未履行协议中约定的每半年向业主公示公共收益账目。二、被答辩人在园区内还存在其他不作为事实，具体为：1、保洁方面答辩人领导遥控指挥，在群里谎话连篇，欺骗业主获得点赞；2、至少11天车库无人打扫；3、小区保安坐岗、脱岗、值班打游戏；4、电梯维保不合格三天两头坏；5、消防维保不达标，小区业主家中失火消火栓长达20分钟没有水；6、被答辩人违反《物业管理条例》第62条擅自改变物业管理用房的用途；7、被答辩人雇佣廉价保安，按协议约定24小时巡逻，但被答辩人从社会上雇佣未经过专业培训、没有上岗证的社会人员，24小时巡逻更是无从谈起；8、严重剥夺业主知情权，每次业主询问公共收益等情况，被答辩人工作人员称你无权知道；9、被答辩人为维护其霸权服务，严重阻挠和干涉小区业主成立业主委员会；10、目前小区6栋楼12个单元保洁人员，安保人员严重缺编；11、小区公共设施多处损坏，大门口灯柱立柱、下水道井盖等多处损坏，长期无人维修。三、被答辩人违反《河南省物业管理条例》第44、45条及《中华人民共和国建筑法》61条的内容，采用欺骗、隐瞒等不正当手段非法进入小区。自答辩人2018年3月31日接房至今，八方置业集团不能给答辩人提供交房合同中所约定的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》及《房屋建筑工程竣工验收备案表》，被答辩人在明知开发商不具备交房条件下，违法接受园区的物业服务，该行为明显违法。综上，被答辩人无权起诉答辩人不交物业费，答辩人依法履行抗辩权拒缴物业费合理合法，请求法院依法驳回被答辩人的诉求，并承担本次诉讼的全部费用。经审理查明：原告鑫苑科技三门峡分公司系于2015年2月28日成立的分公司，其经营范围为隶属总公司业务联系，其总公司的经营范围包含有物业管理。2017年3月,河南八方置业有限公司选聘原告为其开发建设的位于三××市××与轩辕××交叉口西北角××书香××（××、××、××）社区商业和住宅提供前期物业服务，双方并签订《前期物业服务合同》一份，对物业项目基本情况、物业服务内容、物业服务标准、服务期限、服务费用、双方的权利义务、违约责任等事项进行了具体的约定。被告卫青苗购买了河南八方置业有限公司开发建设的书香苑小区10号楼2单元1906号房屋一套，面积为98.81平方米。原（甲方）、被告（乙方）于2017年11月13日签订《前期物业管理服务协议》一份，对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量标准、物业服务费、免责条款、违约责任等事项进行了具体约定，其中：第三条、物业管理服务内容：1、物业公共部位的维护、养护和管理；2、物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业公共部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、物业使用禁止性行为的管理；10、其他特约服务等。第五条、物业服务费：1、物业服务费自该房屋交付之日起计收。该房屋交付之日以乙方按《入伙通知书》载明时间收房或者商品房买卖合同约定的视为房屋交付时间为准。商品房买卖合同对延迟情况未做约定的，则以《入伙通知书》载明交付时间届满之日作为房屋交付日，起算物业服务费；2、乙方交纳费用时间：按照半年度交纳，每半年度首月五日内缴纳半年度物业服务费；3、物业服务费标准：住宅每平方米1.5元；4、乙方未入伙或者未实际入住期间的物业服务费，由乙方全部承担。第六条、其他有偿服务费用：1、车位及其使用费用：（1）室外机动车停车服务费：30元/月·部；（3）业主已购买车位管理服务费为30元/月·部；（4）临时停车管理服务费：临时停车90分钟以内不收取费用，超过90分钟，按照白天：7:00—21:00，每次4元收取服务费；夜间21:00至次日7:00，每次5元收取管理费。第七条、代收代缴服务费用：甲方可为乙方提供水费、电费、燃气费、热费、房租等费用代收代缴服务，代缴手续费收取标准由双方商定，并签订委托合同。第十一条、违约责任：1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方延期整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承当相应的法律责任；2、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退多交费用，自业主提出书面申请之日至甲方结算当日，按每天支付应退金额千分之三的标准承担违约金；4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方限期交纳，并按每天支付应交未交费用千分之三的标准承担逾期违约责任。甲方有权在管理区域内公示物业服务费收缴及欠费情况，中止对欠费业主的物业服务，并通过诉讼等法律途径追索欠费。第十七条、本协议经甲乙双方签署生效，至本小区业主委员会与新聘物业管理企业签订的《物业服务合同》生效之日止（包括顺延期间），本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。协议签订后，被告于2017年12月6日向原告交纳了一年的物业服务费1779元。后被告认为原告在提供物业服务中存在物业服务标准不达标、收费高、代收水费加价、未按约定标准收取停车费等问题发生争议，在原告向被告收取之后的物业费时，被告未予交纳。原告于2021年1月8日起诉来院，请求处理。另查明：原告在为被告居住的小区提供物业服务中存在部分小区公共区域地面有垃圾未及时清理、电梯偶发故障时未能及时排除、部分消防设施未能正常维护、个别污水井盖及门口灯柱等设施等损坏未能及时修复等问题。", "footer": "审判员张洪涛二〇二一年四月六日书记员张歌附相关法律规定:《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款依法成立的合同，受法律保护。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十七条第一款物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。", "header": "河南省三门峡市陕州区人民法院民事判决书（2021）豫1203民初96号原告:鑫苑科技服务集团有限公司三门峡分公司，住所地河南省三门峡市湖滨区大岭南路与中心大道交叉口西博丰明钻小区。负责人：赵增杰，公司经理。委托诉讼代理人：王泽旭，河南曜民律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告:卫青苗，女，汉族，生于1968年8月18日，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：韩振江，男，汉族，生于1969年3月24日，住河南省三门峡市陕州区。系被告丈夫，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：孙建林，男，汉族，生于1971年5月13日，住河南省三门峡市陕州区。代理权限为特别授权。原告鑫苑科技服务集团有限公司三门峡分公司（以下简称鑫苑科技三门峡分公司）与被告卫青苗物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫苑科技三门峡分公司委托诉讼代理人王泽旭、被告卫青苗及其委托诉讼代理人韩振江、孙建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十七条第一款的规定，判决如下：、一、被告卫青苗于本判决生效之日起十日内支付原告鑫苑科技服务集团有限公司三门峡分公司物业服务费1778.64元。二、驳回原告鑫苑科技服务集团有限公司三门峡分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告鑫苑科技服务集团有限公司三门峡分公司负担10元，被告卫青苗负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。" }	{ "claim": "卫青苗的上诉请求：1.判令被上诉人承担50%的违约责任。2.改判以实际接房时间计算拖欠的物业费，一审多计算43天物业费212元；3.改判被上诉人退还多收的自来水费58.03元；4.被上诉人承担诉讼费。", "court_view": "本院认为，关于上诉人称物业公司应承担50%的责任问题，综合双方提交的证据，能够显示物业公司提供了大量物业服务，但在提供物业服务中存在服务瑕疵，有服务迟缓、不到位需改进的地方，与业主的要求存在一定的差距，一审结合本案的实际情况，综合考虑物业服务的质量、业主的要求以及双方的协议约定，酌定对之前服务的物业费按照80%收取，该酌定比例适当，判决结果正确，上诉人称应按50%收取物业费的理由，本院不予采信，该上诉理由不能成立。关于上诉人称多收取43天物业费的问题，《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，卫青苗是在2017年11月13日领走了房屋钥匙并与鑫苑科技三门峡分公司签订了《前期物业管理服务协议》，因此应从当天开始计算物业费，上诉人称一审多计算物业费43天的理由成立，多出的212元物业费应予扣减，卫青苗需要支付的物业费数额为1566.64元。关于上诉人称每户已经缴纳二次加压费200元，多收取水费以及停车费的问题，上诉人在原审中并未提出反诉，原审认定上诉人如提供证据证明该收费违反合同约定，可提出明确的诉讼请求，依法另行解决，一审对于该诉求的处理，符合法律规定，并无不当。", "fact_description": "理由：1.被上诉人采用欺诈、隐瞒等不正当手段非法进入小区，强迫业主签订《前期服务协议》，在执行服务过程中服务标准和质量均不达标，强制乱收费，一审判决上诉人缴纳80%的物业费，按照物业评级及收费标准，结合被上诉人的服务标准，被上诉人应承担50%的违约责任；2.上诉人与被上诉人是在2017年11月13日签订的《前期服务协议》，被上诉人起诉拖欠物业费的区间是从2017年10月1日起计算，物业费多计算43天；3.被上诉人在收取每户200元二次加压费后，在代收水费时在自来水公司收取的每吨3.28元的基础上每吨加收0.22元，严重违反物业管理条例关于物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用的规定。鑫苑科技三门峡分公司答辩称，被上诉人充分履行了物业服务人的应尽义务，一审认定的拖欠物业费的计算期间正确，自来水费用与本案不属同一法律关系，请求维持原判。鑫苑科技三门峡分公司的一审诉讼请求：1、判令被告支付物业费2223.30元，违约金667元，共计2890.30元；2、本案诉讼费由被告承担。陕州区法院一审查明，原告鑫苑科技三门峡分公司系于2015年2月28日成立的分公司，其经营范围为隶属总公司业务联系，其总公司的经营范围包含有物业管理。2017年3月,河南八方置业有限公司选聘原告为其开发建设的位于三××市××与轩辕××交叉口西北角××书香××（××、××、××）社区商业和住宅提供前期物业服务，双方并签订《前期物业服务合同》一份，对物业项目基本情况、物业服务内容、物业服务标准、服务期限、服务费用、双方的权利义务、违约责任等事项进行了具体的约定。被告卫青苗购买了河南八方置业有限公司开发建设的书香苑小区X号楼X单元XX号房屋一套，面积为98.81平方米。原（甲方）、被告（乙方）于2017年11月13日签订《前期物业管理服务协议》一份，对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量标准、物业服务费、免责条款、违约责任等事项进行了具体约定，其中：第三条、物业管理服务内容：1、物业公共部位的维护、养护和管理；2、物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业公共部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、物业使用禁止性行为的管理；10、其他特约服务等。第五条、物业服务费：1、物业服务费自该房屋交付之日起计收。该房屋交付之日以乙方按《入伙通知书》载明时间收房或者商品房买卖合同约定的视为房屋交付时间为准。商品房买卖合同对延迟情况未做约定的，则以《入伙通知书》载明交付时间届满之日作为房屋交付日，起算物业服务费；2、乙方交纳费用时间：按照半年度交纳，每半年度首月五日内缴纳半年度物业服务费；3、物业服务费标准：住宅每平方米1.5元；4、乙方未入伙或者未实际入住期间的物业服务费，由乙方全部承担。第六条、其他有偿服务费用：1、车位及其使用费用：（1）室外机动车停车服务费：30元/月·部；（3）业主已购买车位管理服务费为30元/月·部；（4）临时停车管理服务费：临时停车90分钟以内不收取费用，超过90分钟，按照白天：7:00—21:00，每次4元收取服务费；夜间21:00至次日7:00，每次5元收取管理费。第七条、代收代缴服务费用：甲方可为乙方提供水费、电费、燃气费、热费、房租等费用代收代缴服务，代缴手续费收取标准由双方商定，并签订委托合同。第十一条、违约责任：1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方延期整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承当相应的法律责任；2、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退多交费用，自业主提出书面申请之日至甲方结算当日，按每天支付应退金额千分之三的标准承担违约金；4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方限期交纳，并按每天支付应交未交费用千分之三的标准承担逾期违约责任。甲方有权在管理区域内公示物业服务费收缴及欠费情况，中止对欠费业主的物业服务，并通过诉讼等法律途径追索欠费。第十七条、本协议经甲乙双方签署生效，至本小区业主委员会与新聘物业管理企业签订的《物业服务合同》生效之日止（包括顺延期间），本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。协议签订后，被告于2017年12月6日向原告交纳了一年的物业服务费1779元。后被告认为原告在提供物业服务中存在物业服务标准不达标、收费高、代收水费加价、未按约定标准收取停车费等问题发生争议，在原告向被告收取之后的物业费时，被告未予交纳。原告于2021年1月8日提起诉讼。一审法院另查明：原告在为被告居住的小区提供物业服务中存在部分小区公共区域地面有垃圾未及时清理、电梯偶发故障时未能及时排除、部分消防设施未能正常维护、个别污水井盖及门口灯柱等设施等损坏未能及时修复等问题。陕州区法院一审认为：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，对各自的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量标准、物业服务费、免责条款、违约责任等事项进行了具体约定，该合同系双方当事人的真实意思表示，但合同第五条第4项约定“乙方未入伙或未实际入住期间的物业服务费，由乙方负担”，该项约定与《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”相悖，该项约定应属无效。该项条款的无效不影响合同的整体效力，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。本案原告依照合同履行了相应的物业服务义务，被告应当按照合同的约定向原告交纳相应的物业服务费用。关于原告要求被告支付2018年10月1日至2019年12月31日期间的物业费2223.30元的请求，原告当庭对拖欠该期间物业费的事实表示认可，后提出其物业费已交至2019年4月，但其所提交的交费票据不能证实其主张，依法应承担举证不能的后果，故对原告主张的被告2018年10月1日至2019年12月31日期间的物业费未交纳的事实予以确认，根据双方合同约定的标准，经计算，被告该期间应交纳的物业费数额为2223.30元，按照合同的约定该费用被告应予交纳，但被告提出原告提供的物业服务存在瑕疵，要求予以减免，结合查明的事实，原告在提供物业服务中存在服务瑕疵，被告要求减少物业费的辩解意见具有事实依据，结合本案案情，对原告主张的物业费予以减少20%，被告应支付原告物业费1778.64元。关于原告要求被告支付违约金667元的请求，按照双方签订的《前期物业管理服务协议》第十一条第4款的约定，如果被告未按约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告应当通知被告限期交纳，但原告未能提供通知被告限期交纳的相关证据，故其要求被告承担逾期交纳的违约金的主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于被告提出要求原告退还违规多收取的水费、违反合同约定多收取的停车费的辩解意见，本院审查认为，如果被告有证据证明原告的收费违反合同约定，可提出明确具体的诉讼请求，另行依法处理。关于被告提出的要求原告向业主返还扣除成本后的公益收入、向全体业主公示其与八方集团签订的1.5元/㎡的前期物业服务协议内容，向全体业主公示小区所有的公摊面积、公共用房公共设施设备等详细信息，向全体业主公示所有地下车库的所有权归属，向全体业主就不作为行为向业主公开道歉等辩解意见，与本案不属同一法律关系，一审法院不予审理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十七条第一款的规定，一审法院判决：一、被告卫青苗于本判决生效之日起十日内支付原告鑫苑科技服务集团有限公司三门峡分公司物业服务费1778.64元。二、驳回原告鑫苑科技服务集团有限公司三门峡分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，原告鑫苑科技服务集团有限公司三门峡分公司负担10元，被告卫青苗负担15元。本院二审期间,上诉人提交证据八份，第一组为鑫苑物业违反前期物业管理服务协议的具体表现以及相关图片；第二组为开发商卖房时的宣传彩页，证明宣传资料宣传的物业费按照0.85元/㎡收取；第三组为开发商收回车库管理权的公告一份，证明物业公司没有经过业主同意将车库使用权交给第三方管理；第四组为接房当天缴纳的一年物业费凭证，证明物业公司多收取43天的物业费；第五组证据为上诉人家水表读数一份，证明多收取水费的情况；第六组为停车费收费发票，证明停车费违反前期物业服务协议；第七组为打印的公示一份，证明电梯不能正常使用期间物业公司贴出的公示；第八组为物业费的收费标准，证明被上诉人的服务不能达到二级星级服务标准，物业费应按照0.75元/月/㎡的标准收取。被上诉人提交证据两组，第一组为月度物业服务报告及视频，证明被上诉人履行了物业服务的义务；第二组为八方置业公司发出的交房通知书以及八方置业公司与上诉人签订的商品房买卖合同，证明上诉人应当于2020年10月1日起缴纳物业费。双方当事人提交的证据，均经过当庭质证，本院结合证据与案件的关联性以及庭审情况，对于双方当事人提交的证据予以综合认定。本院二审对一审查明的事实予以确认。", "footer": "审判长路增广审判员张军保审判员申宇航二〇二一年六月二十八日法官助理苏国娜书记员申卓玺", "header": "河南省三门峡市中级人民法院民事判决书(2021)豫12民终798号上诉人（原审被告）卫青苗，女，汉族，生于1968年8月18日，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：韩振江，男，汉族，生于1969年3月24日，住河南省三门峡市陕州区，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：雷国军，男，汉族，生于1963年8月2日，住河南省三门峡市陕州区，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）鑫苑科技服务集团有限公司三门峡分公司，住所地河南省三门峡市湖滨区大岭南路与中心大道交叉口西博丰明钻小区。负责人：赵增杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：冀涵星、高海林，该公司员工，代理权限为特别授权。上诉人卫青苗因与被上诉人鑫苑科技服务集团有限公司三门峡分公司（以下简称鑫苑科技三门峡分公司）物业服务合同纠纷一案，不服三门峡市陕州区人民法院（2021）豫1203民初96号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人卫青苗及其委托诉讼代理人韩振江、雷国军，被上诉人鑫苑科技三门峡分公司的委托诉讼代理人冀涵星、高海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，上诉人的上诉请求，部分成立，对成立的予以支持，不成立的，本院予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持三门峡市陕州区人民法院（2021）豫1203民初96号民事判决第二项；二、变更三门峡市陕州区人民法院（2021）豫1203民初96号民事判决第一项为：卫青苗于本判决生效之日起十日内支付鑫苑科技服务集团有限公司三门峡分公司物业服务费1566.64元。一审案件受理费25元，由鑫苑科技服务集团有限公司三门峡分公司负担11.5元，由卫青苗负担13.5元。二审案件受理费50元，由鑫苑科技服务集团有限公司三门峡分公司负担25元，由卫青苗负担25元。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告支付物业费2223.30元，违约金667元，共计2890.30元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "本案诉讼费由被告承担", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第四十一条", "law": "《物业管理条例》" }, { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,741	{ "claim": "原告向本院提出诉讼请求：一、要求被告给付52个月0天（2014年2月1日至2018年5月31日）物业费共计人民币5876.2元；二、案件受理费由被告承担。", "court_view": "本院认为：铁岭盛宝房地产开发有限公司与铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司签订的物业管理委托合同，系双方在平等自愿基础上签订，不违反法律规定，合法有效。依据委托合同，原告有义务在其管理的小区向业主提供物业服务，并按照合同约定的物业收费标准收取物业服务费，被告刘洪洋作为该小区业主，已经享受到物业各项服务，应当在原告下催款通知后及时交付所欠物业费。但被告刘洪洋对铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司主张物业管理服务费的时效抗辩，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，2016年12月31日、2017年、2017年12月31日、2021年9月25日原告向被告下达物业费催缴单。故被告所欠2014年2月1日至2018年5月31日期间的物业管理费，原告起诉时未超过诉讼时效，被告对物业管费超过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。但因原告对小区的物业管理服务存在瑕疵，故对原告主张的被告所欠物业费，本院酌情确定80%予以支持，即4701元。", "fact_description": "事实和理由：原告系莲花湖一号小区物业服务公司，小区物业服务费元1.2元/平方米。被告系莲花湖一号小区59号楼1单元1503室业主，住房面积94.17平方米，每年物业费为1356.04元。被告从2014年2月1日起托欠小区物业服务费，共欠人民币5876.20元。现依《民法典》关于物业相关规定，特向贵院提起诉讼，要求被告向原告全面履行合同义务，以维护原告的合法权益。被告刘洪洋答辩称，一、莲花湖一号小区2015年6月30日之前，是前期物业铁岭盛宝凯业物业公司在为小区服务，并不是原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司在服务，被告与前期物业铁岭盛宝凯业物业公司存在物业服务纠纷，铁岭盛宝凯业物业公司违反合同约定：“服务到成立业主委员会后，聘用新的物业企业为止”，属于违约并且服务质量低劣，应该给被告赔偿，无权转让有纠纷的债权。铁岭盛宝凯业物业公司从来没有通知过被告，将物业费转让给原告。根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力”。第八十二条规定：“债权人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”。因此，原告与被告不存在债权债务关系，也就是原告无权主张2014年2月1日至2015年6月30日期间铁岭盛宝凯业物业公司的物业费。本院认定事实如下：铁岭盛宝房地产开发有限公司开发的铁岭市新城区莲花湖1号小区于2012年建成并投入使用，同年，该公司与铁岭盛宝凯业物业有限公司签订莲花湖1号小区物业服务委托合同，约定由铁岭盛宝凯业物业有限公司为该小区提供物业管理及服务，委托管理期限为2012年8月至业主委员会成立后，选聘新物业公司进入项目之日止。2015年6月13日，铁岭盛宝房地产开发有限公司与原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司签订物业服务委托合同,约定由原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司为铁岭新城区莲花湖1号小区提供物业管理及服务，委托管理期限为2015年7月1日至业主委员会成立后，选聘新物业公司进入项目之日止。同日，铁岭盛宝房地产开发有限公司作为甲方、原告作为乙方、铁岭盛宝凯业物业有限公司作为丙方，三方签订物业服务委托合同(补充)，约定莲花湖1号小区向乙方移交前业主拖欠的物业费由乙方进行收取，即债权转让。当日丙方为乙方出具委托书，载明:莲花湖1号前期物业服务企业铁岭盛宝凯业物业有限公司将2015年7月1日之前产生的业主未缴纳的物业费委托给现物业服务企业铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司收取。2015年7月1日,原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司入驻莲花湖1号小区，开始为该小区提供物业服务管理。被告刘洪洋住莲花湖一号小区59号楼1单元1503室业主，住房面积94.17平方米，每年物业费为1356.04元。2016年12月31日、2017年、2017年12月31日、2021年9月25日原告向被告下达物业费催缴单。上述事实有原告提供的资质证书、营业执照、催费通知单、补充合同、物业服务委托合同等在卷佐证。", "footer": "审判员庞万学二〇二三年二月二十一日法官助理柴振华书记员徐小娜", "header": "辽宁省铁岭县人民法院民事判决书（2022）辽1221民初2186号原告：铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司，住所地辽宁省铁岭市凡河新区千山路凡河新村四期小区网3、4号门市。统一社会信用代码：91211200318878585A。法定代表人：李辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕洪军，该公司经理。被告：刘洪洋，男，1986年3月10日生，满族，住辽宁省铁岭市凡河新区。委托诉讼代理人：李艳，系原告母亲。原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司诉被告刘洪洋物业服务合同纠纷一案，本院于2022年09月20日立案受理。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕洪军到庭参加诉讼。被告刘洪洋委托代理人李艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条、《中华人民共和国民法典》第一百八十八条之规定，判决如下：被告刘洪洋于本判决生效后十日内向原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司支付2014年2月1日至2018年5月31日期间的物业服务费共计4701元。案件受理费50元，原告已预交，由被告负担50元，于本判决生效之日起七日内向铁岭县人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告预交50元，应予退还50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。" }	{ "claim": "上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司的上诉请求：1.请求撤销辽宁省铁岭县人民法院（2022)辽1221民初2186号民事判决书；2.改判支持上诉人一审全部诉讼请求；3.本案一、二审案件受理费用由被上诉人承担。", "court_view": "本院认为，该2份民事判决书为一审判决，是否为生效判决无法确认，不能作为证据采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司与铁岭盛宝房地产开发有限公司签订物业服务委托合同后，已入驻莲花湖1号小区提供物业服务，应按照合同约定收取物业服务费。被上诉人刘洪洋作为小区业主，已经享受到物业服务，应缴纳物业服务费。对于被上诉人刘洪洋提出上诉人物业服务不达标问题，被上诉人刘洪洋在诉讼过程中未能提供证据予以证明其应交纳物业费的期间，上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司未按约定及相关规定提供服务，应承担举证不能的不利后果，即被上诉人刘洪洋应按收费标准给付2014年2月1日至2018年5月31日期间的物业费5876.2元（94.17m²×1.20元×52月=5876.2）。综上，上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决适用法律不当，应予纠正。", "fact_description": "事实与理由：上诉人认为辽宁省铁岭县人民法院（2022)辽1221民初2186号民事判决书认定事实不清，证据不足，依法应当予以撤销。理由如下：一审法院认为上诉人对小区的物业管理服务存在瑕疵，故对上诉人主张的被上诉人所欠物业费，一审法院酌情确定80%予以支持。上诉人认为，2014年2月1日至2018年5月31日期间，上诉人对所服务小区的物业管理服务认真负责，精益求精，不存在一审法院所说的瑕疵，且被上诉人并未在一审法庭上提供具有合法性、客观性、关联性的证据证明上诉人对小区的物业管理服务存在瑕疵，故一审法院判决认定事实不清，证据不足。综上所述，上诉人认为，原审法院判决认定事实不清，证据不足，侵犯了上诉人的合法权利，故上诉人依法提出上诉，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人刘洪洋辩称，上诉人为我们服务了，但是服务是否达标是存在问题的，电梯现在都不好使，很多业主都因为物业服务问题低价卖房了。我们希望物业公司给小区进行良好的服务，物业公司可以收费，但是必须要服务好。被上诉人与上诉人无法和解。铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、要求刘洪洋给付52个月（2014年2月1日至2018年5月31日）物业费共计人民币5876.2元；二、案件受理费由刘洪洋承担。一审法院认定事实：铁岭盛宝房地产开发有限公司开发的铁岭市新城区莲花湖1号小区于2012年建成并投入使用，同年，该公司与铁岭盛宝凯业物业有限公司签订莲花湖1号小区物业服务委托合同，约定由铁岭盛宝凯业物业有限公司为该小区提供物业管理及服务，委托管理期限为2012年8月至业主委员会成立后，选聘新物业公司进入项目之日止。2015年6月13日，铁岭盛宝房地产开发有限公司与原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司签订物业服务委托合同,约定由原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司为铁岭新城区莲花湖1号小区提供物业管理及服务，委托管理期限为2015年7月1日至业主委员会成立后，选聘新物业公司进入项目之日止。同日，铁岭盛宝房地产开发有限公司作为甲方、原告作为乙方、铁岭盛宝凯业物业有限公司作为丙方，三方签订物业服务委托合同(补充)，约定莲花湖1号小区向乙方移交前业主拖欠的物业费由乙方进行收取，即债权转让。当日丙方为乙方出具委托书，载明:莲花湖1号前期物业服务企业铁岭盛宝凯业物业有限公司将2015年7月1日之前产生的业主未缴纳的物业费委托给现物业服务企业铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司收取。2015年7月1日,原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司入驻莲花湖1号小区，开始为该小区提供物业服务管理。被告刘洪洋住莲花湖一号小区××号楼×单元××室业主，住房面积94.17平方米，每年物业费为1356.04元。2016年12月31日、2017年、2017年12月31日、2021年9月25日原告向被告下达物业费催缴单。一审法院认为：铁岭盛宝房地产开发有限公司与铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司签订的物业管理委托合同，系双方在平等自愿基础上签订，不违反法律规定，合法有效。依据委托合同，原告有义务在其管理的小区向业主提供物业服务，并按照合同约定的物业收费标准收取物业服务费，被告刘洪洋作为该小区业主，已经享受到物业各项服务，应当在原告下催款通知后及时交付所欠物业费。但被告刘洪洋对铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司主张物业管理服务费的时效抗辩，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，2016年12月31日、2017年、2017年12月31日、2021年9月25日原告向被告下达物业费催缴单。故被告所欠2014年2月1日至2018年5月31日期间的物业管理费，原告起诉时未超过诉讼时效，被告对物业管费超过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。但因原告对小区的物业管理服务存在瑕疵，故对原告主张的被告所欠物业费，本院酌情确定80%予以支持，即4701元。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条、《中华人民共和国民法典》第一百八十八条之规定，判决如下：被告刘洪洋于本判决生效后十日内向原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司支付2014年2月1日至2018年5月31日期间的物业服务费共计4701元。案件受理费50元，原告已预交，由被告负担50元，于本判决生效之日起七日内向铁岭县人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告预交50元，应予退还50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司提交证据2份，即辽宁省铁岭县人民法院（2023）辽1221民初130号民事判决书、辽宁省铁岭县人民法院（2023）辽1221民初218号民事判决书，证明铁岭县人民法院的类案判决已经生效，业主也已经按100%交付了物业费，根据同案同判原则，本案也应该判令被上诉人按100%交付物业费。被上诉人刘洪洋质证认为，该证据与被上诉人无关，是否达成和解也与被上诉人无关。", "footer": "审判长吴女杰‎审判员宿中顺‎审判员姜福田二〇二三年五月五日法官助理张颖‎书记员黄博超", "header": "辽宁省铁岭市中级人民法院民事判决书（2023）辽12民终749号上诉人（原审原告）：铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司，住所地辽宁省铁岭市凡河新区千山路凡河新村四期小区网3、4号门市。统一社会信用代码：91211200318878585A。法定代表人：李辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：王慧妍，该公司员工。委托诉讼代理人：艾红波，北京市中盾（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘洪洋，男，1986年3月10日生，满族，现住辽宁省铁岭市凡河新区。上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司因与被上诉人刘洪洋物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省铁岭县人民法院（2022）辽1221民初2186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年4月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司的委托诉讼代理人王慧妍、艾红波，被上诉人刘洪洋，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽宁省铁岭县人民法院（2022）辽1221民初2186号民事判决；二、被上诉人刘洪洋于本判决生效后十日内向上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司支付2014年2月1日至2018年5月31日期间的物业服务费共计5876.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（由上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司预交），由被上诉人刘洪洋负担。二审案件受理费50元（由上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司预交），由被上诉人刘洪洋负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "要求被告给付52个月0天（2014年2月1日至2018年5月31日）物业费共计人民币5876.2元", "judgment": [ "partially supported", "fully supported" ] }, { "claim": "案件受理费由被告承担", "judgment": [ "fully supported", "fully supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十七条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百六十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,742	{ "claim": "原告俊玮物业向本院提出诉讼请求：1、要求被告交纳2013年9月27日至2020年9月26日期间物业费27391元及滞纳金15846元，房屋面积是270.67平方米，收费标准1.4元/月/平方米；2、诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案原告俊玮物业作为物业服务企业，依据其与海天佳苑小区的开发企业海天置业的物业委托服务合同为该小区提供物业服务，两被告系该小区10栋01室的业主，双方形成物业服务合同关系。根据合同约定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额缴纳。因业主原因未办理入住手续的，业主办理入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按规定标准的70%缴纳”。本案中，原告俊玮物业虽陈述涉案房屋于2014年6月30日交付，但未提供相关证据证明，对此本院不予采信。两被告于2015年11月即取得涉案房屋的所有权证，结合其陈述2015年7月被告通知拿房的事实，表明涉案房屋已经具备交付条件。根据两被告提供的证据表明涉案房屋存在漏水等质量问题，对此作为开发企业应当进行整改完毕后再交付房屋。由于海天置业未能及时履行该义务，导致涉案房屋一直处于空置状态，符合合同约定的因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，该期间的物业服务费应当由海天置业承担。原告俊玮物业也一直未能提供海天置业或祥和物业已经交付涉案房屋的相关证据，现其要求两被告支付物业费，依据不足，本院不予支持。", "fact_description": "事实和理由：被告系海天佳苑小区10栋01室业主，淮安市祥和物业服务有限公司于2018年10月30日将2012年11月至2018年10月30日之间海天佳苑小区业主欠付物业费的债权全部转让原告，原告于2018年10月25日开始服务海天佳苑小区。2019年1月30日与委托方淮安市海天置业有限公司签订《海天佳苑物业服务委托合同》，约定：“物业公共服务费1.4元/月/平方米、代收代缴费用：0.21元/月/平方米，逾期缴纳物业费从逾期之日按照每日万分之五缴纳滞纳金”，被告从2013年9月27日起欠缴物业费27391元，截止2019年9月26日应缴纳滞纳金15846元，合计43237元。经原告多次索要，被告至今尚未支付，为维护原告合法权益，请求法院依法支持诉请。被告杨娟、赵全辩称：我方于2013年9月27日和淮安市海天置业有限公司签订《商品房买卖合同》，依据合同约定：出卖人应在2014年6月30日前将商品房交付买受人使用，海天公司未及时交房，应该承担违约责任；物业出卖人委托淮安市祥和物业服务有限公司实施物业服务，但是祥和物业没有按法律规定提供物业服务，如员工没有物业管理资质，无证上岗，导致多起投诉；按照约定楼顶每6个月检查一次并清理雨水口，破损应该及时更换，雨季疏通。涉案房屋交付后，即发现楼顶漏水、墙面潮湿，多次反映物业公司，但是处理两次后未修理好，污水管网也一直没有疏通；多次在我家附近及院内发现垃圾，无人清理；门前、屋后、院内绿化未按照规定及时修剪和补种。因此存在上述问题，我方一直未领取房屋钥匙装修，产生额外费用；根据合同和相关法律规定，在我们小区业主委员会还没有成立以及业主并不知情的情况下，海天公司同俊玮公司签订的合同是无效的，其擅自将祥和物业承担的物业服务转包给俊玮公司的行为违法、违规。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月30日，淮安市祥和物业服务有限公司（以下简称：祥和物业）退出海天佳苑小区物业管理，并于当日出具转让书一份，载明：“……在2012年11月1日至2018年11月30日期间小区业主拖欠的物业费全部转让给淮安俊玮物业管理有限公司，后期由淮安俊玮物业管理有限公司收取”。2019年1月30日，淮安市海天置业有限公司（以下简称：海天置业）（甲方，委托方）与俊玮物业（乙方，委托方）签订《海天佳苑物业服务委托合同》一份，载明：甲方将海天佳苑委托乙方对项目实行统一、专业化的前期物业服务，订立本合同；物业管理区域名称为：海天佳苑，坐落位置：清江浦区盐河镇王元村；合同期限：自前期物业服务合同签订之日起至业主委员会与业主大会所选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时止；……第八条乙方权利义务9、协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业服务区域公共秩序；……第十条本物业服务区域物业服务收费选择包干制方式：1、物业公共服务费：物业公共服务费用业主按其拥有的物业的建筑面积（含公摊面积）交纳，具体标准如下：低层住宅：1.4元/月平方米；2、代收代交费用：0.21元/月平方米；3、停车服务收费按相关文件规定的指导价执行；4、装修押金：1000元/户；5、装修垃圾清运费1元/m；6、纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳；因业主原因未办理入住手续的、业主办理入住手续后未入住或未使用物业，物业服务费由业主按规定标准的70%缴纳。另查，2013年9月27日，被告杨娟、赵全（买受人）与原告淮安市海天置业有限公司（出卖人）（以下简称：海天公司）签订《商品房买卖合同》一份，载明：买受人购买的商品房为盐河镇王元村第10幢10-01号房，建筑面积为270.67平方米，该商品房单价为每平方3914.36元，总金额100万元，买受人于2013年9月27日将购房首付款60万元支付给出卖人，余款4万元于2013年11月27日前通过按揭贷款支付给出卖人，因买受人原因不能贷款的以现金支付；出卖人应当在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。2015年11月30日，两被告取得涉案房屋产权证，2015年12月8日，两被告取得涉案房屋土地权证。庭审中，原告陈述其于2014年6月30日向两被告交付涉案房屋，但未举证证明，两被告陈述海天公司支付一年延期交房违约金，并于2015年7月通知去拿房，因房屋漏水问题严重、地下车库积水、自来水水压不足等问题，至今未拿房。原告于2019年1月30日签订物业服务合同，入驻涉案小区，但未能举证证明原祥和物业提供服务时的入场时间以及服务收费标准等内容。", "footer": "审判员张树维二〇二一年四月二十八日法官助理朱惠娟书记员邵诗媛附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。第九百四十四条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。", "header": "淮安市清江浦区人民法院民事判决书（2021）苏0812民初1213号原告：淮安俊玮物业管理有限公司，住所地淮安市清江浦区禧徕乐国际商贸城东C3073室，统一社会信用代码91320811MA1WNBND6F。法定代表人：刘君，职务总经理。委托诉讼代理人：鲁科顺，江苏益新律师事务所律师。被告：杨娟，女，1970年10月2日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：赵全，男，1969年2月8日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告淮安俊玮物业管理有限公司（以下简称：俊玮物业）与被告杨娟、赵全物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案受理后，依法适用简易程序于2021年2月23日公开开庭进行审理。原告俊玮物业委托诉讼代理人鲁科顺，被告杨娟、赵全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告淮安俊玮物业管理有限公司的诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费441元（已减半收取），由原告淮安俊玮物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。" }	{ "claim": "俊玮物业上诉请求：请求撤销一审判决，改判被上诉人给付物业费16032.99元。", "court_view": "本院认为，对于涉案房屋是否交付问题。涉案《商品房买卖合同》明确约定房屋交付条件为经验收合格，现涉案房屋已经于2015年12月8日取得房产证，被上诉人已经取得房屋所有权，可以证明涉案房屋已经符合交付条件。同时，被上诉人一审中亦陈述开发商2015年7月通知其去看房并支付了一年的逾期交房违约金，可以证明开发商已经履行了通知交房义务，故可以认定涉案房屋已经交付，一审认定房屋未予交付不当。同时，因被上诉人已经取得涉案房屋所有权，至该日起物业服务的相对人已为被上诉人而非开发商，享受物业服务的相应利益主体也为被上诉人而非开发商，故在此情况下一审认定应由开发商承担物业费没有依据，本案中在被上诉人已经取得房屋所有权的情况下应支付物业费。至于被上诉人主张的房屋质量问题，为被上诉人与开发商之间的法律关系，被上诉人亦未向开发商主张解除房屋买卖合同，被上诉人和开发商之间的房屋买卖合同关系与上诉人、被上诉人之间的物业服务合同关系并非同一法律关系，不能作为被上诉人拒付物业费的合理依据，如被上诉人认为房屋质量问题给其造成损失，可另案向开发商主张。至于被上诉人主张邻居侵占其车库，亦与本案非同一法律关系。对于物业费的具体数额。根据《物业管理条例》第四十条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点。本案中涉案小区均为别墅，并无其他类型房屋，且被上诉人房屋与其邻居房屋一直空置，均未装修入住，不存在装修管理及垃圾清运服务。同时经过现场勘查，雨季地下车库存在漫水情形，别墅护栏等周边公共设施没有进行维护，反映上诉人亦未能完全尽到公共设施的维护义务，综合上述物业服务情况，同时鉴于上诉人未能提供祥和物业服务期间具体收费标准，本院酌情确定被上诉人至上诉人主张的截止之日2020年12月8日应承担物业费5000元。综上所述，因二审出现新事实，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。", "fact_description": "事实与理由：涉案房屋被上诉人已于2015年12月8日取得房产证，自该日起涉案房屋已经符合交付条件，故被上诉人应缴纳物业费。被上诉人杨娟、赵全辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。俊玮物业向一审法院起诉请求：1.要求杨娟、赵全交纳2013年9月27日至2020年9月26日期间物业费27391元及滞纳金15846元，房屋面积是270.67平方米，收费标准1.4元/月/平方米；2.诉讼费由杨娟、赵全承担。一审法院经审查查明：2018年10月30日，淮安市祥和物业服务有限公司（以下简称祥和物业）退出海天佳苑小区物业管理，并于当日出具转让书一份，载明：“……在2012年11月1日至2018年11月30日期间小区业主拖欠的物业费全部转让给淮安俊玮物业管理有限公司，后期由淮安俊玮物业管理有限公司收取”。2019年1月30日，淮安市海天置业有限公司（以下简称海天置业）（甲方，委托方）与俊玮物业（乙方，委托方）签订《海天佳苑物业服务委托合同》一份，载明：甲方将海天佳苑委托乙方对项目实行统一、专业化的前期物业服务，订立本合同；物业管理区域名称为：海天佳苑，坐落位置：清江浦区盐河镇王元村；合同期限：自前期物业服务合同签订之日起至业主委员会与业主大会所选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时止；……第八条乙方权利义务9、协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业服务区域公共秩序；……第十条本物业服务区域物业服务收费选择包干制方式：1.物业公共服务费：物业公共服务费用业主按其拥有的物业的建筑面积（含公摊面积）交纳，具体标准如下：低层住宅：1.4元/月×平方米；2.代收代交费用：0.21元/月×平方米；3.停车服务收费按相关文件规定的指导价执行；4.装修押金：1000元/户；5.装修垃圾清运费1元/m；6.纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳；因业主原因未办理入住手续的、业主办理入住手续后未入住或未使用物业，物业服务费由业主按规定标准的70%缴纳。另查，2013年9月27日，杨娟、赵全（买受人）与海天置业签订《商品房买卖合同》一份，载明：买受人购买的商品房为盐河镇王元村第10幢10-01号房，建筑面积为270.67平方米，该商品房单价为每平方3914.36元，总金额100万元，买受人于2013年9月27日将购房首付款60万元支付给出卖人，余款4万元于2013年11月27日前通过按揭贷款支付给出卖人，因买受人原因不能贷款的以现金支付；出卖人应当在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。2015年11月30日，杨娟、赵全取得涉案房屋产权证，2015年12月8日，杨娟、赵全取得涉案房屋土地权证。一审庭审中，俊玮物业陈述其于2014年6月30日向杨娟、赵全交付涉案房屋，但未举证证明，杨娟、赵全陈述海天公司支付一年延期交房违约金，并于2015年7月通知去拿房，因房屋漏水问题严重、地下车库积水、自来水水压不足等问题，至今未拿房。俊玮物业于2019年1月30日签订物业服务合同，入驻涉案小区，但未能举证证明原祥和物业提供服务时的入场时间以及服务收费标准等内容。一审法院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案俊玮物业作为物业服务企业，依据其与海天佳苑小区的开发企业海天置业的物业委托服务合同为该小区提供物业服务，杨娟、赵全系该小区10栋01室的业主，双方形成物业服务合同关系。根据合同约定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额缴纳。因业主原因未办理入住手续的，业主办理入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按规定标准的70%缴纳”。本案中，俊玮物业虽陈述涉案房屋于2014年6月30日交付，但未提供相关证据证明，对此不予采信。杨娟、赵全于2015年11月即取得涉案房屋的所有权证，结合其陈述2015年7月海天公司通知拿房的事实，表明涉案房屋已经具备交付条件。根据杨娟、赵全提供的证据表明涉案房屋存在漏水等质量问题，对此作为开发企业应当进行整改完毕后再交付房屋。由于海天置业未能及时履行该义务，导致涉案房屋一直处于空置状态，符合合同约定的因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，该期间的物业服务费应当由海天置业承担。俊玮物业也一直未能提供海天置业或祥和物业已经交付涉案房屋的相关证据，现其要求杨娟、赵全支付物业费，依据不足，不予支持。一审法院判决：驳回俊玮物业的诉讼请求。案件受理费441元（已减半收取），由俊玮物业负担。二审中，各方当事人未提供新证据。二审经审理确认一审查明的事实。另查明，二审中本院于2021年7月6日下午至涉案房屋现场勘查，涉案房屋顶楼墙壁存在渗水现象，地下室存在漫水现象。", "footer": "审判长王纯审判员李前兵审判员庞海涛二〇二一年七月二十九日书记员张**平", "header": "江苏省淮安市中级人民法院民事判决书(2021)苏08民终2113号上诉人（原审原告）：淮安俊玮物业管理有限公司，住所地淮安市清江浦区禧徕乐国际商贸城东C3073室。法定代表人：刘君，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁科顺，江苏益新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨娟，女，1970年10月2日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告）：赵全，男，1969年2月8日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人淮安俊玮物业管理有限公司（以下简称俊玮物业）因与被上诉人杨娟、赵全物业服务合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812民初1213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812民初1213号民事判决；二、被上诉人杨娟、赵全于本判决生效之日起十五日内给付上诉人淮安俊玮物业管理有限公司物业费5000元；三、驳回淮安俊玮物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费441元，由上诉人淮安俊玮物业管理有限公司负担400元，由被上诉人杨娟、赵全负担41元；二审案件受理费441元，由上诉人淮安俊玮物业管理有限公司负担400元，由被上诉人杨娟、赵全负担41元。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "要求被告交纳2013年9月27日至2020年9月26日期间物业费27391元及滞纳金15846元", "judgment": [ "not supported", "partially supported" ] }, { "claim": "诉讼费由被告承担", "judgment": [ "not supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第四十条", "law": "《物业管理条例》" }, { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	false
8,743	{ "claim": "原告辽宁建和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即支付拖欠物业管理费3905.00元及其滞纳金。2、由被告承担本案诉讼费用。", "court_view": "本院认为，原告建和公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订有《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务，现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方权利义务仍具有约束力。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定的相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，故本院对原告要求被告支付物业费的请求予以支持。原告与业主委员会约定物业费结算点为2017年4月15日不违反法律规定，故原告有权向被告主张服务期间的物业费。根据我院掌握情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平，但被告物业服务不到位并不构成被告拒交全部物业费的理由。鉴于原告服务有瑕疵应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳物业费较为公平。关于欠费的期限，跨年缴纳物业费的现象在现实中较为常见，原告作为物业服务企业应在其收取物业费时明确告知业主其缴纳的物业费期限，以防止时间久远、举证困难造成事实无法查清，故相应的举证责任应由原告承担，故被告应交物业费2677.49元（1元×142.42平方米×23.5个月×80%）。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。", "fact_description": "事实与理由：被告是原告所进行物业服务的“现代家园小区”沈阳市沈河区魁星楼路1号542室的业主，住宅面积142m2，物业费收费标准为每平方米1元月，每年应交物业管理费1704.00元。被告自2015年1月1日起至2017年4月15日一直没有缴纳物业管理费，总计欠缴费3905.00元及其滞纳金。原告多次找被告讲明缴纳物业管理费是业主应尽的责任和义务，但被告以种种理由拒不缴纳，被告的行为已违反了《国务院根据物权法修改物业管理条例》中第二章“业主及业主大会”中的第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务”的第五条：“按时交纳物业服务费用”及第六章“法律责任”中的第六十五条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的相关规定。目前被告欠缴物业管理费的行为已经侵害了原告及园区所有业主的利益，故原告诉至法院请求依法判决。被告兰德风未到庭参加诉讼，口头答辩称，其每年5月缴纳物业费，其缴纳的物业费期限应为每年的4月底至第二年的5月初，其欠费期限应为2015年5月1日至2017年4月15日。本院经审理认定事实如下：被告兰德风是沈河区魁星楼路1号542房屋的业主，房屋建筑面积142.42平方米。原告建和公司于2015年3月31日与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起，该园区物业费标准为1元/平方米/月。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理等。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。2014年9月27日，沈阳现代物业管理有限公司与原告签订债权转让协议，约定截至本协议签署日前，沈阳现代家园小区所有业主拖欠甲方2005年至今的物业管理费的债权由沈阳现代物业管理有限公司转让给原告。2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求解除与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求建和公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；建和公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。建和公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。原告建和公司于2017年4月16日与现代家园业主委员会签订现代家园物业管理服务交接明确书，双方确认物业费结算点为2017年4月15日。原、被告双方因物业费交纳问题发生纠纷，原告起诉至法院。", "footer": "审判员时鑫二〇二一年二月七日法官助理郝乃佳书记员张金鑫", "header": "辽宁省沈阳市沈河区人民法院民事判决书（2020）辽0103民初14230号原告：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路55-1号。法定代表人：魏东红，该公司总经理。委托代理人：王颖，该公司员工。委托代理人：张彪，该公司员工。被告：兰德风，男，1942年7月14日出生，住址沈阳市沈河区。原告辽宁建和物业管理有限公司（以下简称“建和公司”）与被告兰德风物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁建和物业管理有限公司的委托代理人王颖到庭参加诉讼，被告兰德风经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告兰德风于本判决生效后十日内一次性给付原告辽宁建和物业管理有限公司物业服务费2677.49元（2015年5月1日至2017年4月15日）；二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告兰德风负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。" }	{ "claim": "辽宁建和物业管理有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人原额缴纳2015年01月01日至2017年04月15日物业费3905元；3.被上诉人承担诉讼费。", "court_view": "本院认为，关于上诉人提出要求被上诉人给付2015年1月1日至2015年4月30日期间物业费的诉讼请求，结合被上诉人二审提交的2008年至2014年的物业费收据可以看出，2008年5月28日交纳了2008年1月-12月的物业费1704元，2009年5月8日交纳了2009年1月-12月的物业费1704元，2010年5月23日交纳了2010年1月-12月的物业费1704元，2011年5月26日交纳了2011年1月-12月的物业费1704元,2012年-2014年每年交纳1704元，未注明物业费起止期间，可以认定被上诉人物业费交纳至2014年12月31日，故对上诉人的该项诉讼请求予以支持，即被上诉人应给付上诉人2015年1月1日至2017年4月15日物业服务费3133.24元（1元×142.42平方米×27.5个月×80%）。", "fact_description": "事实和理由：2021年2月3日被上诉人未到庭参加诉讼，2021年2月7日下民事判决。被上诉人经传唤未到庭参加诉讼，口头答辩内容是由法官及书记员在庭审前与被上诉人电话沟通的。庭审中答辩内容由法官代被上诉人表述：其每年5月缴纳物业费，其缴纳的物业费期限应为每年4月底至第二年的5月初，其欠费期限应2015年5月1日至2017年4月15日。法官对此表述未按照法律法规、法定程序及庭审举证质证等合法要求，被上诉人应向法庭提交相关证据证明房屋每年交费的起止时间，否则按法规其主张不予支持。上诉人在一审法庭上提供了充分证据证明被上诉人已交纳物业费的时间及物业费的起止时间，被上诉人记忆每年去交费时间并不能代表就是交费的起止时间，与事实不冲突。兰德风辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。辽宁建和物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付物业费3905元及滞纳金；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，被告兰德风是沈河区魁星楼路1号542房屋的业主，房屋建筑面积142.42平方米。原告建和公司于2015年3月31日与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起，该园区物业费标准为1元/平方米/月。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理等。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。2014年9月27日，沈阳现代物业管理有限公司与原告签订债权转让协议，约定截至本协议签署日前，沈阳现代家园小区所有业主拖欠甲方2005年至今的物业管理费的债权由沈阳现代物业管理有限公司转让给原告。2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向一审法院提起诉讼，要求解除与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求建和公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，一审法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；建和公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。建和公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，本院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。原告建和公司于2017年4月16日与现代家园业主委员会签订现代家园物业管理服务交接明确书，双方确认物业费结算点为2017年4月15日。原、被告双方因物业费交纳问题发生纠纷，原告起诉至一审法院。一审法院认为，原告建和公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订有《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务，现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方权利义务仍具有约束力。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定的相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，故一审法院对原告要求被告支付物业费的请求予以支持。原告与业主委员会约定物业费结算点为2017年4月15日不违反法律规定，故原告有权向被告主张服务期间的物业费。根据一审法院掌握情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平，但被告物业服务不到位并不构成被告拒交全部物业费的理由。鉴于原告服务有瑕疵应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，一审法院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳物业费较为公平。关于欠费的期限，跨年缴纳物业费的现象在现实中较为常见，原告作为物业服务企业应在其收取物业费时明确告知业主其缴纳的物业费期限，以防止时间久远、举证困难造成事实无法查清，故相应的举证责任应由原告承担，故被告应交物业费2677.49元（1元×142.42平方米×23.5个月×80%）。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、被告兰德风于判决生效后十日内一次性给付原告辽宁建和物业管理有限公司物业服务费2677.49元（2015年5月1日至2017年4月15日）；二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告兰德风负担。二审中，被上诉人提交了2008年至2014年的物业费收据。证明2015年7月23日前的物业费已经交纳。上诉人质证意见：对真实性没有异议，被上诉人物业费交纳至2014年12月31日。本院对一审查明的事实予以确认。", "footer": "审判长杨帆审判员谢宏审判员吕长辉二〇二一年五月十四日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。", "header": "辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2021）辽01民终6626号上诉人（原审原告）：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路55-1号。法定代表人：魏东红，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：兰德风，男，1942年7月14日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人辽宁建和物业管理有限公司因与被上诉人兰德风物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初14230号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初14230号民事判决；二、兰德风于本判决生效后十日内一次性给付辽宁建和物业管理有限公司物业服务费3133.24元（2015年1月1日至2017年4月15日）；三、驳回辽宁建和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费25元，由兰德风负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "请求判决被告立即支付拖欠物业管理费3905.00元及其滞纳金", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "由被告承担本案诉讼费用", "judgment": [ "fully supported", "fully supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,744	{ "claim": "原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费4867.8元（截止到2020年12月31日）；2、判令被告支付从逾期之日起按照年利率15.4%的标准向原告支付滞纳金至物业费、滞纳金完全付清之日（暂计算截至2021年1月5日滞纳金2863.23元）；3、依法判令本案诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为小区提供了绿化、安保等基本物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务，且被告对欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为住宅0.25元/平方米/月（2014年后改为0.4元/平方米/月），被告欠缴时间为2013年1月1日至2020年12月31日，被告应缴纳物业费为4867.8元，原告诉求被告缴纳4867.8元物业费存在事实和法律依据，故本院对原告要求被告缴纳4867.8元物业费的主张予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的诉求，本院认为，因被告未按约支付物业管理费系不满原告的物业服务质量，并非恶意拖欠，且根据原、被告当庭陈述显示，原告的服务质量确有一定瑕疵，故本院对该项诉求，不予支持。关于被告辩称物业服务不到位、设施维护维修不及时、不完善等问题，本院认为，原告已实际提供基本物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。", "fact_description": "事实与理由：2012年3月7日，原告与被告签订前期物业服务合同，被告沈玉华是淮滨花园小区一期7号楼2单元203房屋业主，房屋总面积133平方米，合同第七条约定：“一、物业服务费由甲方按0.25元/平方米每月向业主（或交费义务人）收取。二如政府发布的指导价有调整，上述价格随之调整。三缴纳费用时间：每月1-5日前缴纳下个月的物业服务费。”。2014年淮滨县物价管理办公室审核淮滨花园物业管理服务费：住宅0.4元/平方米/月。合同第十一条第四项约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金。自被告入住以来，被告一直按照双方约定的金额缴纳物业服务费，但自从2013年1月1日起至今，被告一直拒不缴纳物业费，经原告多次催收仍不缴纳。综上，被告拖欠物业费的行为构成违约，为此特诉至法院。被告代理人孙启云、蔡保运辩称，物业服务存在瑕疵，公共区域养护不到位，房屋漏水物业也不管，门岗上只有一个年纪大的人做保安，楼梯间大部分都是在自己清理，车辆乱停乱放，物业占用消防通道，门岗出租的费用没有公布给业主知晓，小区环境差，积水很深，垃圾到处都是，车辆被盗后找物业不理睬，存在安全隐患。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、前期物业服务合同、淮滨县价格收费备案表，催缴通知书；2、监控、安保、绿化说明、监控图片，绿化图片，垃圾清运图片，向开发商反映房屋漏水及道理积水的情况、向房管中心反映房屋漏水修复的报告以及解决方案，物业收入及开支情况说明。证明物业提供安保、绿化、清洁等基本服务，被告拖欠物业费导致原告服务受到影响。3、原告的诉求清单等。被告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据；照片若干张、U盘一个。为查明案件事实，本院依法调取了相关证据：小区照片若干张、证人王某、王新证言。经审理查明：被告沈玉华购买淮滨花园小区一期7号楼2单元203房产一套，房屋总面积133平方米，2012年3月7日，原告信阳永泰物业有限公司（甲方）与沈玉华（乙方）签订《淮滨花园小区前期物业服务合同》，协议约定：前期物业服务时间是指从沈玉华接到售房单位开出的《房屋交接单》之日起至业主大会委托业主委员会与原告签订《物业服务合同》时止。物业费标准为住宅0.25元/平方米/月（2014年后改为0.4元/平方米/月）。自被告沈玉华入住以来，一直按照双方约定的金额缴纳物业服务费，但自从2013年1月起，被告一直未缴纳物业费，经原告多次催收仍不缴纳。合同签订后，原告提供了基本的物业服务，主要包括小区的日常垃圾清理、日常卫生打扫，向有关部门积极反映业主房屋漏水，道路积水情况等。另查明，截止到起诉之日，淮滨花园一期仍未成立业主委员会，消防通道不能正常使用，安保人员年纪较大。以上查明事实，有原被告双方提交证据、本院依职权调取的证据、记录在本案庭审笔录在卷佐证。", "footer": "审判员李丹二〇二一年五月二十一日书记员柳兆运", "header": "河南省淮滨县人民法院民事判决书(2021）豫1527民初861号原告：信阳永泰物业服务有限公司，住所地：河南省信阳市浉河区工业路331号，实际办公地址：河南省淮滨县北城淮滨花园小区。统一社会信用代码：91411500MA404K6Q1T。法定代表人：李培涵。委托代理人：王新，系信阳永泰物业服务有限公司工作人员，代理权限：特别授权。委托代理人：张洪乾，河南全为律师事务所律师。代理权限：一般授权。被告：沈玉华，女，汉族，1977年5月10日生，户籍地：河南省淮滨县，现居住河南省淮滨县。委托代理人：孙启云、蔡保运，均系本案被告。原告信阳永泰物业服务有限公司诉被告沈玉华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员李丹适用简易程序，于2021年3月26日公开开庭审理，原告委托代理人王**新、张洪乾，被告代理人孙启云、蔡保运均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告沈玉华于本判决生效之日起十日内给付原告信阳永泰物业服务有限公司拖欠物业费4867.8元；二、驳回信阳永泰物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告沈玉华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。" }	{ "claim": "上诉人沈玉华上诉请求：1、依法撤销原判,发回重审或改判上诉人只交50%的物业费且免交2018年9月5日之前的物业费;2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。", "court_view": "本院认为，双方签订的《前期物业服务合同》，合法有效。被上诉人应该依合同约定提供物业服务，上诉人应当依合同约定支付物业费。从上诉人提供的照片和网上链接视频看，上诉人所在的淮滨花园小区物业管理混乱，消防通道被占用，饭店后门外接大量排气管，电线和变压器乱拉、乱放，存在一定的安全隐患，同时楼道间小广告横行，垃圾桶脏、破、旧，绿化带杂草丛生，路边堆积的废弃建筑材料无人认领，废弃物品、生活垃圾乱丢乱堆现象严重。下水道管道堵塞，造成小区单元楼地下室积水。被上诉人在2018年9月5日的告示中亦认可内部管理不善，责任完全在自己公司等内容，故被上诉人未完全尽到合同义务；一审法院对此认定有误，二审予以纠正。同时，上诉人多年未交纳物业费，亦违反了合同义务；考虑到双方均有违反合同义务行为，无法确定哪方先违反合同义务，被上诉人多年来毕竟提供了一定的物业服务，小区的物业费标准相对较低等各方面因素情况下，本院酌定上诉人向被上诉人交纳一审判决确定的未交纳物业费的60％。综上所述，沈玉华的上诉请求部分成立。", "fact_description": "事实与理由:原审查明的事实不清,适用法律错误,导致本案判决严重错误。一、被上诉人物业服务期间不作为、严重失职,上诉人在一审提交的证据足以证实,然一审法院对上诉人提交的证据熟视无睹,认定被上诉人按合同约定提供了物业管理和服务系严重的事实审理错误。1、安保服务是物业服务最基础的一项,被上诉人在服务期间严重失职,导致小区门卫常年只有一位年纪大的人把守(有时甚至没有人把守),外来人员、小偷随意进出小区,导致小区里不少业主丢失车辆、家中被盗的事情不断发生,常年查看不到保安在小区内巡查,小区监控也是残缺不堪,如此的服务方式让小区业主的居住环境存在极大的不安全因素,被上诉人的服务严重违背了《前期物业合同》第四条第七项的规定。2、小区消防存在极大安全隐患,首先因保安人员的严重缺乏导致小区车辆管理混乱,乱停乱放占用消防通道,被上诉人却从来不监管,严重违背合同第四条第八项之规定;其次,消防设施设备常年不检查、不更换,严重违背合同第四条第九项之规定。如此失职服务的方式置全体业主的人身安全于不顾,然而这种状态却已经形成了常态,如何让业主放心的交纳物业费?3、合同第四条第四项约定小区共用设施的日常维修养护内容，其中化粪池清理这一项被上诉人从未进行处理过，小区建成至今数十年，被上诉人连这最基本的一项服务都没有达到，谁还愿意交物业费？更不要提条款约定的道路、车棚等项目的养护了，被上诉人系严重违约。4、合同第四条第六项约定的公共环境卫生的清洁也是极其差劲，小区的垃圾箱因上诉人常年不及时清理导致垃圾堆积成山，夏天的时候更是苍蝇横飞、恶臭不断，业主们多次对被上诉人进行劝说，然被上诉人仍旧无动于衷，如此恶劣的态度让业主们极度不满，被上诉人不作为和失职的行为远远不止于此，小区上千户业主，有60％以上的业主都不愿意交物业费，其中缘由可想而知，一审中上诉人提交了相关证据，但一审法院却熟视无睹依旧认定“被上诉人按合同约定提供了绿化、安保等基本服务”系严重认定错误，2018年9月5日由被上诉人单方发出的告示中也自认了内部管理不善、业主不交费的责任全在公司身上的内容，这充分印证了上诉人的主张，故一审法院查明的事实严重不清，导致判决错误，应当予以纠正。二、被上诉人提供的不符合同约定的服务，属于严重的违约行为，一审判决要求上诉人全额交纳物业费无事实和法律依据，物业费应当依法予以减免50%（其中2018年9月5日之前的物业费免交）。因被上诉人在2018年9月5日发出的告示也承认自己在此之前完全没尽责，且表示从即日起再开始征收物业费，故在此之前的物业费应当予以免交。业主们也是看到被上诉人的告示后才愿意给其一次改过自新的机会，愿意继续接受其服务，但被上诉人依旧是故技重演，为小区服务的质量没有任何改善，故在此期间的物业费应当只需交50％符合公平原则。综上所述，只有被上诉人履行的内容符合合同约定才有权收取全额物业费，但从小区几百户业主拒交的行为来看，被上诉人的不作为和失职引起了群众的公愤，故根据司法解释和民法的公平原则，应当依法减免物业费。被上诉人信阳永泰物业服务有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。一、被上诉人已经履行了物业服务的义务，上诉人应当全额支付物业费。被上诉人在原审已经向法院提交了相关证据证明被上诉人已经履行了物业服务的义务。原审中，被上诉人提交了物业公司在小区提供服务的部分图片，包含监控、安保、绿化、垃圾清运，向开发商及房管中心反映房屋漏水情况、修复报告以及解决方案等相关证据，足以证明物业公司已经尽到了物业服务的义务。1、上诉人居住的小区自2008年交房之初，小区的监控分布就比较少，物业公司进驻之后，为保障小区业主的人身及财产安全，在小区加装了部分监控设施，也在日常工作中对设施设备进行维护。门岗处也有保安进行正常的秩序维护，物业公司己经尽到了相关义务。2、因小区交付长达13年之久；随着经济的发展，小区机动车及非机动车辆日益增长。部分业主将车辆停放于消防通道，物业公司在发现之后积极与业主沟通，制止业主停放。但物业公司无执法权。无权对乱停放的车辆进行实质性的处理。物业公司己经向执法部门上报相关情况，后续也会配合执法部分工作对相关问题进行处理。同时，需要说明的是，小区的环境不仅需要物业公司的日常管理与服务，也是需要业主来共同进行维护的。二、上诉人自2013年起至今，拖欠被上诉人近八年的物业费，的物业服务也是有成本的，除了人工成本，还有各项维修维护的支出也是需要靠业主缴纳物业费来支撑的。小区业主及作为物业服务的受益人，在物业公司实际提供服务的前提下，按照约定缴纳相关费用是其义务。物业公司在该小区提供物业服务是事实，上诉人长期逃避其支付物业费的义务，势必不利于小区的和谐，导致物业公司无法开展工作。物业公司的生存基于业主缴纳的物业费，物业服务的提供也基于此，若业主均以各种理由拒交物业费，势必会导致物业公司入不敷出，物业服务质量恶化，最终退出小区，导致小区陷入无人管理的混乱状态。因此，上诉人应当按时足额交纳物业费。物业服务是长期的、整体的、动态的，上诉人在小区服务长达十三年，一直在兢兢业业的履行物业服务的义务。小区的物业费标准相对较低，在如此低的收费标准下，物业公司己经在义务范围内尽到了最大的义务。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依法应当予以维持。信阳永泰物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的物业费4867.8元（截止到2020年12月31日）；2、判令被告支付从逾期之日起按照年利率15.4%的标准向原告支付滞纳金至物业费、滞纳金完全付清之日（暂计算截至2021年1月5日滞纳金2863.23元）；3、依法判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告沈玉华购买淮滨花园小区一期7号楼2单元203房产一套，房屋总面积133平方米，2012年3月7日，原告信阳永泰物业有限公司（甲方）与沈玉华（乙方）签订《淮滨花园小区前期物业服务合同》，协议约定：前期物业服务时间是指从沈玉华接到售房单位开出的《房屋交接单》之日起至业主大会委托业主委员会与原告签订《物业服务合同》时止。物业费标准为住宅0.25元/平方米/月（2014年后改为0.4元/平方米/月）。自被告沈玉华入住以来，一直按照双方约定的金额缴纳物业服务费，但自从2013年1月起，被告一直未缴纳物业费，经原告多次催收仍不缴纳。合同签订后，原告提供了基本的物业服务，主要包括小区的日常垃圾清理、日常卫生打扫，向有关部门积极反映业主房屋漏水，道路积水情况等。另查明，截止到起诉之日，淮滨花园一期仍未成立业主委员会，消防通道不能正常使用，安保人员年纪较大。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为小区提供了绿化、安保等基本物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务，且被告对欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为住宅0.25元/平方米/月（2014年后改为0.4元/平方米/月），被告欠缴时间为2013年1月1日至2020年12月31日，被告应缴纳物业费为4867.8元，原告诉求被告缴纳4867.8元物业费存在事实和法律依据，故对原告要求被告缴纳4867.8元物业费的主张予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的诉求，因被告未按约支付物业管理费系不满原告的物业服务质量，并非恶意拖欠，且根据原、被告当庭陈述显示，原告的服务质量确有一定瑕疵，故对该项诉求，不予支持。关于被告辩称物业服务不到位、设施维护维修不及时、不完善等问题，原告已实际提供基本物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第九百四十四条之规定，判决：一、被告沈玉华于本判决生效之日起十日内给付原告信阳永泰物业服务有限公司拖欠物业费4867.8元；二、驳回信阳永泰物业服务有限公司其他诉讼请求。二审中，上诉人提供了2021年７月18日拍的16页照片和网上链接视频，以证明被上诉人未完全履行物业服务义务；另提供2021年６月３日被上诉人的服务公告，被上诉人决定于2021年９月３日退出物业服务。被上诉人提供10页照片以证明履行了物业服务义务。被上诉人对2021年６月３日的服务公告认可。二审其它查明事实与一审基本一致。", "footer": "审判长胡晓峰审判员徐宏审判员邰本海二〇二一年八月十三日法官助理李艺璇书记员许哲瑞", "header": "河南省信阳市中级人民法院民事判决书（2021）豫15民终3065号上诉人（原审被告）：沈玉华，女，汉族，1977年5月10日生，户籍地：河南省淮滨县，现居住河南省淮滨县。委托诉讼代理人：胡睿，河南豫金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：信阳永泰物业服务有限公司，住所地：河南省信阳市浉河区工业路331号，实际办公地址：河南省淮滨县北城淮滨花园小区。统一社会信用代码：91411500MA404K6Q1T。法定代表人：李培涵。委托诉讼代理人：韩艳鸽，河南豫龙律师事务所律师。上诉人沈玉华因与被上诉人信阳永泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省淮滨县人民法院（2021）豫1527民初861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人胡睿，被上诉人的委托诉讼代理人韩艳鸽参加了诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "本院依照《中华人民共和国民法典》第五百九十二条、第九百三十七条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持河南省淮滨县人民法院（2021）豫1527民初861号民事判决第二项即“驳回信阳永泰物业服务有限公司其他诉讼请求”。二、变更河南省淮滨县人民法院（2021）豫1527民初861号民事判决第一项为：沈玉华于判决生效之日起十日内给付信阳永泰物业服务有限公司拖欠物业费2920.68元。一审案件受理费25元由被上诉人信阳永泰物业服务有限公司负担，二审案件受理费50元由上诉人沈玉华负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告支付拖欠的物业费4867.8元（截止到2020年12月31日）", "judgment": [ "fully supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判令被告支付从逾期之日起按照年利率15.4%的标准向原告支付滞纳金至物业费、滞纳金完全付清之日（暂计算截至2021年1月5日滞纳金2863.23元）", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] }, { "claim": "依法判令本案诉讼费由被告承担", "judgment": [ "fully supported", "not supported" ] } ]	[ { "article": "第五百九十二条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第九百三十七条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第九百四十二条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第九百四十三条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第九百四十四条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,745	{ "claim": "彭凤兰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还天然气进户费2310元及利息，利息按照4.9计算到返还日期为止；2.返还多收取物业费300元及利息，按照4.9计算，共计2610元；3.案件受理费由被告负担。", "court_view": "本院认为，美和物业公司向美和家园小区业主提供物业服务，2016年6月20日可办理结算进户手续，2016年8月10日彭凤兰办理入住并交纳了物业费，其已知包括了未实际入住前产生的物业费，如原告彭凤兰认为权利被侵害，应及时向美和物业公司主张权利；原告举证的四平市住房和城乡建设局四住建信字（2019）123号文件、四平市房屋征收经办中心市征信字（2019）75号文件、四平市住房和城乡建设局（2019）61号文件并未显示原告在诉讼实现期间内就物业费向美和物业公司主张权利，所提供的信访诉求材料为单方书写，不能证明其在诉讼时效期间内确向美和物业公司提出过权利主张，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院主张保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，原告此项诉讼请求的诉讼时效期间已经经过，故对原告彭凤兰要求美和物业公司返还其未入住之前缴纳的物业费的诉讼请求，本院不应予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”天然气进户费2310元系美和物业公司代四平市宇邦房屋开发有限公司收取，故彭凤兰无权要求代理人美和物业公司返还天然气进户费，该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。", "fact_description": "事实与理由：根据发改委585号文件第三条整顿城市基础设施配套费。凡在《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费〔1996〕2922号）颁布前，已按规定的审批权限批准征收城市基础设施配套费及其他专项配套费的，由省级财政、价格主管部门对各类专项配套费进行整顿，将其统一归并为城市基础设施配套费。取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。统一归并后的城市基础设施配套费，由省级价格、财政部门根据近年来公用事业价格改革和调整情况，按照从严控制、逐步核减的原则重新核定收费标准。凡是未按规定审批权限批准征收的城市基础设施配套费或其他各类专项配套费，以及计价费（1996）2922号文件颁布后，地方各级人民政府或有关部门出台的城市基础设施配套费或其他专项配套费，一律取消。收取天然气进户费已四年之久。交房时是毛坯房，没法入住。四棚改办（2006）18文件，（一）市场化运作改造项目回迁楼规划建设标准7.应配置洗手盆、坐便等卫生洁具。9.每套住宅内部装修按《吉林省民用住宅设计标准执行》满足入住的基本要求。而宇邦回迁是毛坯，不具备入住条件。没有办入住手续，收物业费不合理不合法。特向法院提起民事诉讼，保护原告合法权益。美和物业公司辩称：1.本案是物业合同纠纷。两项诉请纠纷发生在2016年8月10日。至起诉日，两项诉请均已过诉讼时效三年期间，应驳回原告诉请。原告涉诉房屋物业缴费清单记载收费时间是2016年8月10日，按诉争的物业费和天然气费均在缴费清单内，均是2016年8月10日缴纳。这证明原告的物业合同纠纷两项诉请发生在2016年8月10日。至起诉日两项诉请均已过诉讼时效三年期间。法院依法应驳回原告起诉。2.被告是受四平市宇邦房屋开发有限公司委托代为收取天然气初装费，不是物业公司收初装费。四平市宇邦房屋开发有限公司委托另行收燃气安装费的依据是吉省价收（2012）179号文件《关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》第四条第二款。“179号”这一文件，是吉林省物价局和吉林省住房和城乡建设厅于2012年7月18日共同下发的，2012年8月1日以后施行。该文件第二条规定文件生效后，附属设施费用、供气等的安装工程成本，均应纳入开发建设总成本。不得再向购房者另行收取。同时，该文件第四条第二款对文件生效前的建设项目法律适用进行了明确规定：“政府定价的保障性住房，政府制定价格的时间在本通知生效之前的，如以上费用确未计入成本，可在办理入住时另行收取”。宇邦公司“棚户区改造1#-4地块项目”回迁符合该文件第四条第二款规定，在办理入住时，依法可以另行收取燃气安装费。本案诉请房屋在1#-4地块，由于棚改回迁房，在依法另行收取燃气安装费范围内。3.涉诉房屋所在的“棚户区改造1#-4地块项目”属于政府定价的保障性住房。首先，棚改回迁房属于保障性住房。保障性住房分为公开配租配售和定向安置房。公开配租配售包括廉租房、经济适用房、公共租赁房和限价商品房。定向安置房是对被拆迁住户进行安置所建的房屋。棚户区改造回迁房属于定向安置房。其次，作为回迁结算依据的《征收房屋补偿方案》是四平市住房和城乡建设局制定，依据的是《四平市城市棚户区改造房屋拆迁补偿安置规定》（四棚改办2006-14号），属于政府定价。4.“棚户区改造1#-4地块项目”政府制定回迁结算价格的时间在2012年8月1日179号文件生效之前。宇邦公司“棚户区改造1#-4地块项目”中标时间是2011年1月27日，棚户区改造1#-4地《征收房屋补偿方案》，由四平市住房和城乡建设局于2011年4月28日以四政征字（2011）二号征收决定，确定政府为棚户区改造1#-4地项目制定的《征收房屋补偿方案》公示后生效，开始征收。《征收房屋补偿方案》政府对回迁结算价格进行了确定。制定1#-4《征收房屋补偿方案》时依据的《四平市城市棚户区改造房屋拆迁补偿安置规定》（四棚改办2006-14号），确立结算标准的时间是2006年，均在179号文件生效前。5.“棚户区改造1#-4地回迁项目”附属设施费用、供气等的安装工程成本，均未纳入开发建设总成本。《四住建函字（2019）19号四平市住房和城乡建设局关于协助调查函的复函》是四平市住房和城乡建设局向四平市市场监督管理局出具的证明函，证明本案1#-4棚改项目居民回迁安置房屋部分为政府定价的保障性安居工程，回迁安置靠近户型增加面积时间均在政府179号文生效的2012年8月1日之前，未将天然气初装费纳入开发成本。这一证据直接证明本案1#-4棚改项目同时符合179号文件规定的收取天然气初装费的法定三项标准。即，一是政府定价的保障性住房，二是政府制定价格的时间在179号通知生效之前的，三是收取的费用确未计入成本。6.原告诉请理由中提到的发改委585号和计价费（1996）2922号文件，与本案无关。这两个文件均是规范政府财政部门行政事业性收费项目的文件。在2001年国家计委、财政部联合下发了《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格〔2001〕585号）文件，是对政府收取房地产开发企业行政事业性收费的规范，取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费，附件中列明了经国务院批准取消的、涉及住房建设的行政事业性收费项目48项：包括房屋开发管理费、房屋租赁管理费、重建档案装具成本费、城市卫生管理费、建筑工程综合规划保证金、城市绿化建设保证金……等。计价费（1996）2922号文件名称是《关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》说的也是取消和规范地方政府行政事业性收费。两个文件与本案无关。本案是政府允许的企业收费。7.本案的房屋属于政府定价的保障性安居工程棚改房屋，属于国家统一规划的棚户区改造项目。政府备案审批了统一的回迁时间和办理物业结算交房时间，从最后交房日开发公司就不承担回迁户未办理入住产生的相应物业费。物业费收取应从政府备案的回迁时间起计算物业费收取起始时间，由回迁房屋产权人承担。本案1#-4地块从征收到办理回迁入住均由政府主导和备案审批。这有《征收房屋补偿方案》四政征初（2011）2号《征收决定》《四平市1#-4地块棚户区改造房屋回迁安置方案》等相应证据能够证明政府统一制定了征收时间、征收标准和征收方案，备案审批了《回迁安置方案》，统一了最后的结算时间和办理入住时间是2016年6月20日至7月30日，被告依据政府规定时间2016年6月20日开始收取物业费有法律依据和政策依据。8.本案是棚改回迁安置工程。原告是产权置换性拆迁补偿安置。2014年12月29日选房和结算相应安置补偿费后，所选房屋是15号楼2206室，这时，原告名下房屋具有唯一性。个人原因没有办理入住手续。原告名下的房屋在物业公司开始提供小区物业服务后，也享受了物业服务，物业费是对物业的服务费，不是对人的服务费。原告的回迁房屋在被告物业公司的服务范围内，享受了物业服务，理应由业主原告承担相应的物业费。16年变更换房入住，两房面积相同，连续计算，物业费数额没有错。民法典第944条明确规定，物业服务人已提供服务的，业主应支付物业费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由抗辩和拒交。综上，原告的诉请应驳回。经审理查明，2011年5月1日，四平市宇邦房屋开发有限公司与被告美和物业公司签订委托书，约定美和家园小区（苹果社区）回迁户天然气初装费物业维修资金等一些业主进户相关费用，由美和物业公司代收，年限为5年。因棚户区改造，彭凤兰成为美和家园小区15号楼01206单元业主，2016年6月20日棚户区改造房屋可办理结算进户手续，彭凤兰于2016年8月10日办理入住，当日彭凤兰向美和物业公司交纳了包括物业费、物维基金及天然气进户费等在内的各项费用9242元，其中天然气进户费2310元。以上事实有原告提供的物业缴费清单、被告提供的委托书及双方当事人陈述在卷为凭。", "footer": "审判员牛旭峰二〇二一年二月五日书记员邢芳芳", "header": "四平市铁西区人民法院民事判决书（2021）吉0302民初165号原告：彭凤兰，女，1940年6月26日生，汉族，现住吉林省四平市铁西区。委托诉讼代理人：葛淑芹，女，1964年11月26日生，汉族，吉林省四平市铁西区，系原告女儿。被告：四平市美和家园物业管理有限公司。法定代表人：邢军，总经理。委托诉讼代理人：周军，吉林东泰律师事务所律师。原告彭凤兰诉被告四平市美和家园物业管理有限公司（以下简称美和物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告彭凤兰委托诉讼代理人葛淑芹，被告美和物业公司委托诉讼代理人周军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百八十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：驳回原告彭凤兰的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告彭凤兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。" }	{ "claim": "葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦上诉请求：一、判令被上诉人返还天然气进户费2310元及利息，利息按4.9元计算到返还日期为止；二、返还多收取的物业费300元及利息，按4.9元计算；三、案件受理费由被上诉人承担。", "court_view": "本院认为，一、关于本案中葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦请求美和物业公司返还天然气进户费及多收取的物业费300元的两项主张是否超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”另，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民法总则》于2017年1月1日起施行，截至该日，彭凤兰主张返还天然气进户费及多收取的物业费两项请求的诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年期间，葛淑芹于本院审理过程中主张本案适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，本院对此予以支持。因此，本案自2016年8月10日起计算诉讼时效期间至2019年8月9日止。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”之规定，彭凤兰的继承人葛淑芹与案外人王某1、李某、王某2、褚某于2019年5月20日代表苹果社区回迁居民上访至四平市房屋征收经办中心，并且提交书面上访材料，材料第三页明确载明：“返还收取的天然气初装费2310元”“返还多收取物业费”，材料后面附有苹果社区回迁居民的身份信息。就此，本案中葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦要求返还天然气进户费及多收取的物业费两项主张的诉讼时效出现中断情形，诉讼时效期间应当重新计算，截至2021年1月12日彭凤兰起诉之日，其诉讼请求并未超过诉讼时效。原审法院适用法律不当，本院对此予以纠正。二、关于葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦请求美和物业公司返还天然气进户费及利息的主张是否成立的问题。2011年5月1日，宇邦开发公司委托美和物业公司代收苹果社区回迁户天然气初装费等一些业主进户相关费用，并且出具了《委托书》。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”之规定，葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦主张的天然气进户费2310元系美和物业公司代宇邦开发公司收取，该行为的法律后果依法应由宇邦开发公司承担，故葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦请求美和物业公司返还天然气进户费及利息的主张无事实及法律依据。对此，葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦可以向宇邦开发公司另行主张权利。原审法院对此认定正确，本院予以确认。三、关于葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦请求美和物业公司返还多收取的物业费300元及利息的主张是否成立的问题。首先，根据《四平市1#-4棚户区改造房屋回迁安置方案》（以下简称《回迁安置方案》）第四条第三项：“选择回迁房屋及办理结算进户手续从2016年6月20日开始至2016年7月30日结束”，本案美和物业公司要求彭凤兰交纳物业费的期间不应早于彭凤兰按照《回迁安置方案》规定实际办理入住的时间，即美和物业公司应于2016年6月20日开始至2016年7月30日期间内业主实际入住之日或该期限届满之日起收取物业费，而美和物业公司自开始办理入住的次日（2016年6月21日）即开始收取物业费于法无据，侵害了业主的合法权益。其次，本案中，彭凤兰于2016年8月10日才办理入住，并于当日向美和物业公司交纳了自2016年6月21日起至2018年6月20日止两年的物业费。针对葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦依据四平市城市棚户区改造领导小组办公室四棚改办[2006]18号文件主张案涉小区交房时是毛坯房，不具备入住条件的问题，四平市房屋征收经办中心市征信字【2019】75号文件以及四平市住房和城乡建设局四住建信字【2019】61号文件中均对此问题有所答复，即案涉小区回迁时执行的是《回迁安置方案》第六条：“回迁房屋室内未装修，未装修款按回迁楼建筑面积50元/㎡计算返还被征收人”，彭凤兰以房屋交房时为毛坯房不符合入住条件为由晚于《回迁安置方案》规定的时间办理入住没有事实和法律依据，故美和物业公司自2016年7月30日至2016年8月10日收取的物业费符合《回迁安置方案》的规定，彭凤兰主张返还无法律依据。综上，美和物业公司应当返还葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦自2016年6月21日起至2016年7月29日止多收取的物业费77.41元[（724.46元/365天）×39天]及相应利息，利息自2016年6月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至实际给付完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦的部分上诉请求成立，本院予以支持。原审判决部分事实认定有误，本院予以纠正。", "fact_description": "事实和理由：1.根据发改委585号文件，整顿城市基础设施配套费。凡在《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》颁布前，已按规定的审批权限批准征收城市基础设施配套及其他专项配套费的，由省级财政、价格主管部门对各类专项配套费进行整顿，将其统一归并为城市基础设施配套费，取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。2.根据四平市发展和改革委员会、四平市住房和城乡建设局文件，四发改收管联字（2013）46号文件，四平市物业服务收费管理办法第十六条，物业服务企业不得代收供电、供气、供热、有线电视等设施安装费。我们从2016年上访至今，没有超过诉讼时效。3.交房时是毛坯房没法入住，根据四棚改办《2006》18号文件，市场化运作改造项目回迁楼规划建设标准第7条应配置洗脸盆、座便等卫生洁具；第9条每套住宅内部装修按《吉林省民用住宅设计标准执行》满足入住的基本要求，而本案回迁的是毛坯房，不具备入住条件，没有办理入住手续，收取物业费不合理不合法。美和物业公司辩称，一、原审法院认定事实正确，适用法律正确，应维持原判，驳回上诉。1.被答辩人返还物业费的诉请已超过诉讼时效期间；2.答辩人整体接收棚改房屋后就开始履行了物业服务义务，向美和家园小区业主提供物业服务，被答辩人的回迁房屋从16年6月20日可办理回迁结算手续时起就享受了答辩人提供的物业服务，其以未实际入住为由，主张不交物业费，没有事实和法律依据；3.天然气进户费是答辩人代四平市宇邦房屋开发有限公司（以下简称：宇邦开发公司）收取的，被答辩人要求代理人美和物业公司返还天然气进户费无事实和法律依据，且该项诉请也过了诉讼时效期间。二、答辩人是依据吉省价收【2012】179号文件规定收取天然气进户费，有事实和法律依据。三、被答辩人上诉理由中提到的发改委585号和计价费（1996）2922号文件，与本案无关。彭凤兰（葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦的母亲）在原审法院请求：1.判令被告返还天然气进户费2310元及利息，利息按照4.9计算到返还日期为止；2.返还多收取物业费300元及利息，按照4.9计算，共计2610元；3.案件受理费由被告负担。事实及理由：根据发改委585号文件第三条整顿城市基础设施配套费。凡在《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费〔1996〕2922号）颁布前，已按规定的审批权限批准征收城市基础设施配套费及其他专项配套费的，由省级财政、价格主管部门对各类专项配套费进行整顿，将其统一归并为城市基础设施配套费。取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。统一归并后的城市基础设施配套费，由省级价格、财政部门根据近年来公用事业价格改革和调整情况，按照从严控制、逐步核减的原则重新核定收费标准。凡是未按规定审批权限批准征收的城市基础设施配套费或其他各类专项配套费，以及计价费（1996）2922号文件颁布后，地方各级人民政府或有关部门出台的城市基础设施配套费或其他专项配套费，一律取消。收取天然气进户费已四年之久。交房时是毛坯房，没法入住。四棚改办（2006）18文件，（一）市场化运作改造项目回迁楼规划建设标准第7条约定应配置洗手盆、坐便等卫生洁具。第9条约定每套住宅内部装修按《吉林省民用住宅设计标准执行》满足入住的基本要求。而宇邦开发公司回迁的是毛坯房，不具备入住条件。没有办入住手续，收物业费不合理不合法。特向法院提起民事诉讼，保护原告合法权益。美和物业公司在原审法院辩称，1.本案是物业合同纠纷。两项诉请纠纷发生在2016年8月10日，两项诉请均已过诉讼时效三年期间，应驳回原告诉请。2.被告是受宇邦开发公司委托代为收取天然气初装费，不是物业公司收初装费。宇邦开发公司委托另行收燃气安装费的依据是吉省价收（2012）179号文件《关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》第四条第二款。3.涉诉房屋所在的“棚户区改造1#-4地块项目”属于政府定价的保障性住房，属于政府定价。4.制定1#-4《征收房屋补偿方案》时依据的《四平市城市棚户区改造房屋拆迁补偿安置规定》（四棚改办2006-14号），确立结算标准的时间是2006年，均在179号文件生效前。5.“棚户区改造1#-4地回迁项目”附属设施费用、供气等的安装工程成本，均未纳入开发建设总成本。6.原告诉请理由中提到的发改委585号和计价费（1996）2922号文件，与本案无关。7.政府备案审批了统一的回迁时间和办理物业结算交房时间，从最后交房日开发公司就不承担回迁户未办理入住产生的相应物业费。物业费收取应从政府备案的回迁时间起计算物业费收取起始时间，由回迁房屋产权人承担。8.本案是棚改回迁安置工程。原告是产权置换性拆迁补偿安置。原告名下的房屋在物业公司开始提供小区物业服务后，也享受了物业服务，物业费是对物业的服务费，不是对人的服务费。原告的回迁房屋在被告物业公司的服务范围内，享受了物业服务，理应由业主原告承担相应的物业费。民法典第944条明确规定，物业服务人已提供服务的，业主应支付物业费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由抗辩和拒交。综上，原告的诉请应驳回。一审法院查明，2011年5月1日，宇邦开发公司与被告美和物业公司签订委托书，约定美和家园小区（苹果社区）回迁户天然气初装费物业维修资金等一些业主进户相关费用，由美和物业公司代收，年限为5年。因棚户区改造，彭凤兰成为美和家园小区15号楼01206单元业主，2016年6月20日棚户区改造房屋可办理结算进户手续，彭凤兰于2016年8月10日办理入住，当日向美和物业公司交纳了包括物业费、物维基金及天然气进户费等在内的各项费用9242元，其中天然气进户费2310元。一审法院认为：美和物业公司向美和家园小区业主提供物业服务，2016年6月20日可办理结算进户手续，2016年8月10日彭凤兰办理入住并交纳了物业费，其已知包括了未实际入住前产生的物业费，如彭凤兰认为权利被侵害，应及时向美和物业公司主张权利；原告举证的四平市住房和城乡建设局四住建信字（2019）123号文件、四平市房屋征收经办中心市征信字（2019）75号文件、四平市住房和城乡建设局（2019）61号文件并未显示原告在诉讼实现期间内就物业费向美和物业公司主张权利，所提供的信访诉求材料为单方书写，不能证明其在诉讼时效期间内确向美和物业公司提出过权利主张，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院主张保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，原告此项诉讼请求的诉讼时效期间已经经过，故对彭凤兰要求美和物业公司返还其未入住之前缴纳的物业费的诉讼请求，本院不应予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”天然气进户费2310元系美和物业公司代宇邦开发公司收取，故彭凤兰无权要求代理人美和物业公司返还天然气进户费，该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决：驳回原告彭凤兰的诉讼请求。经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。", "footer": "审判长魏玉国审判员谭贵林审判员孙鹏二〇二一年六月二十九日法官助理肖茹钰书记员袁洪双", "header": "吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2021）吉03民终344号上诉人（原审原告彭凤兰的继承人）：葛立生，男，1968年4月9日出生，汉族，住吉林省四平市铁地直街楼委。上诉人（原审原告彭凤兰的继承人）：葛淑彦，女，1971年7月10日出生，汉族，，住吉林省四平市铁平南街老城委上诉人（原审原告彭凤兰的继承人）：葛淑芬，女，1966年9月4日出生，汉族，，住吉林省四平市铁北沟街东二里委上述三位上诉人的委托诉讼代理人：葛淑芹，女，1964年11月26日出生，汉族，，住吉林省四平市铁建行家属楼**上诉人（原审原告彭凤兰的继承人）：葛淑芹，女，1964年11月26日出生，汉族，住吉林，住吉林省四平市铁建行家属楼****iv>被上诉人（原审被告）：四平市美和家园物业管理有限公司。法定代表人：邢军，该公司总经理。委托诉讼代理人：周军，吉林东泰律师事务所律师。上诉人：葛立生、葛淑彦、葛淑芬、葛淑芹因与被上诉人四平市美和家园物业管理有限公司（以下简称：美和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四平市铁西区人民法院（2021）吉0302民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因本案原审原告彭凤兰已于2021年3月死亡，经本院询问彭凤兰的四位继承人葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦，四位继承人表示四人共同继承彭凤兰的诉讼权利和义务。上诉人葛淑芬、葛立生、葛淑彦的共同委托诉讼代理人葛淑芹，被上诉人美和物业公司的委托诉讼代理人周军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销四平市铁西区人民法院（2021）吉0302民初165号民事判决；二、原审被告四平市美和家园物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原审原告葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦多收取的物业费77.41元及利息（自2016年6月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至实际给付完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原审原告葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由原审原告葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦负担20元，由原审被告四平市美和家园物业管理有限公司负担5元；二审案件受理费50元，由上诉人葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦负担40元，由被上诉人四平市美和家园物业管理有限公司负担10元。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors", "legal application errors" ]	[ { "claim": "请求判令被告返还天然气进户费2310元及利息，利息按照4.9计算到返还日期为止", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] }, { "claim": "返还多收取物业费300元及利息，按照4.9计算，共计2610元", "judgment": [ "not supported", "partially supported" ] }, { "claim": "案件受理费由被告负担", "judgment": [ "not supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第一条", "law": "《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》" }, { "article": "第一百三十五条", "law": "《中华人民共和国民法通则》" }, { "article": "第二条", "law": "《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》" }, { "article": "第一百九十五条", "law": "《中华人民共和国民法总则》" }, { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	false
8,746	{ "claim": "家佳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令时玉良给付家佳物业公司物业服务费7327元（87.23平方米×1.2元/月/平方米×70月）及违约金1465元（7327元×20%），合计8792元；2.判令时玉良承担本案的诉讼费用。", "court_view": "本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案中，2018年12月17日，家佳物业公司与吉林市昌邑区和谐里小区业主委员会签订物业服务合同，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，且该合同对业主具有约束力。家佳物业公司已按照物业服务合同约定提供物业服务，时玉良应当按照合同约定交纳物业费，时玉良逾期未交纳物业服务费，已经构成违约。物业服务合同约定逾期欠费业主按照3‰的标准向物业服务公司支付违约金，家佳物业公司按照拖欠物业费的20%主张违约金低于合同约定标准，符合法律规定。2019年1月1日家佳物业公司与路弘物业公司完成交接，路弘物业公司将其2015年2月15日至2018年12月31日和谐里小区物业服务费用收取权交接给家佳物业公司。故对于家佳物业公司要求时玉良给付2015年2月15日至2020年12月15日的物业服务费7327元（87.23平方米×1.2元/月/平方米×70月）以及违约金1465元（7327元×20%）的诉讼请求，本院予以支持。", "fact_description": "事实和理由：时玉良为家佳物业公司签约从事物业服务管理下和谐里小区9号楼2单元13楼83中室业主（面积87.23平方米）。该户自2015年2月15日至2020年12月15日，欠费期累计70个月，交纳物业服务费7327元，交费标准1.2元／月／平方米，交纳时间：为业主每年1月1日起交纳本年度物业服务费用；交纳方式：按年交纳。另依据《物业服务合同》第三章第八条中约定：违约金按应交物业服务费总额的百分之二十计算，金额为1465元，两项合计金额为8792元。原告多次催要，时玉良以种种理由拒绝交费。时玉良未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审理查明确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月17日，家佳物业公司与吉林市昌邑区和谐里小区业主委员会签订物业服务合同，该合同约定家佳物业公司对和谐里小区提供物业管理服务事宜。高层住宅物业服务费1.2元/月/平方米，物业服务费按年交纳，业主或者物业使用人应在每年5月31日前履行交纳义务。业主应自觉按时交纳物业服务费，不得拖欠，逾期欠费业主将按照日3‰的标准向物业服务公司支付违约金。家佳物业公司进行了书面催缴。另查明，2012年1月10日，时玉良与吉林市吉铁物业服务有限责任签订公司和谐里小区业主公约并签署业主承诺书。2015年2月15日，吉林市路弘物业服务有限责任公司（以下简称路弘物业公司）与吉林市吉铁房地产开发有限公司签订前期物业服务合同。2019年1月1日，路弘物业公司将其2015年2月15日至2018年12月31日期间收取物业费权利交由家佳物业公司接管。认定上述事实的证据有：企业法人营业执照、物业服务合同、业主手册、催缴通知单、证明、工作照片。", "footer": "审判员倪玉馨二〇二一年三月五日代理书记员于亚男", "header": "吉林市龙潭区人民法院民事判决书（2021）吉0203民初341号原告：吉林市家佳物业服务有限公司，住所地吉林市龙潭区遵义路14号楼1号网点。法定代表人：吕国彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛东，男，该公司部门经理。委托诉讼代理人：岳宇丹，女，该公司项目主任。被告：时玉良，男，1964年11月23日出生，满族，住吉林市。原告吉林市家佳物业服务有限公司（以下简称家佳物业公司）与被告时玉良物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告家佳物业公司的委托诉讼代理人薛东、岳宇丹到庭参加诉讼，被告时玉良经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告时玉良于本判决生效后立即给付原告吉林市家佳物业服务有限公司物业服务费7327元（87.23平方米×1.2元/月/平方米×70月）以及违约金1465元（7327元×20%），共计8792元。如果时玉良未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32元，由时玉良负担25元，由吉林市家佳物业服务有限公司负担7元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。" }	{ "claim": "时玉良上诉请求：撤销一审判决，发回重审。", "court_view": "本院认为，时玉良与家佳物业公司之间存在物业服务合同关系，按照合同约定家佳物业公司应当向业主提供物业服务，时玉良应按照合同约定支付物业费。但时玉良以其家门镜被砸坏，家佳物业公司不予维修等为由拒交物业费，经查物业服务合同中不包括该项维修义务，故该主张成立。时玉良还提出物业公司的经理告知对其家“弃管”，对该主张时玉良没有提供证据，物业公司又予以否认，双方也没有就物业合同进行过解除，故其该项主张没有证据证明，本院不予支持。关于时玉良提出小区内存在一楼住户业主将住宅改变为经营性用房、私搭乱建、占用公共绿地，物业公司未经业主同意在12号楼安装了联通发射塔等问题，以上问题应按照法律、行政法规以及物业服务合同的约定进行解决，但均不是时玉良拒交物业费的合法理由。时玉良拒交物业服务费不仅违反合同约定，损害了物家佳业公司的合法权益，还可能导致家佳物业公司由于资金不足服务质量下降，进而间接损害了小区全体业主理应享有的生活环境质量。同时，家佳物业公司亦应严格履行合同加强物业管理，改善与业主之间的沟通渠道，不得损害业主的合法权益。家佳物业公司在二审中主动放弃对时玉良主张违约金的诉讼请求，该项请求属于当事人自行处分民事权利，有利于化解当事人之间的矛盾，且不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，时玉良的上诉请求不成立。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。", "fact_description": "事实和理由：一审判决与事实不符，物业费征收与事实不符。物业公司岳经理在2016年4月份已告知本人，弃管。传票送达人员身份无法确定，态度蛮横。2021年2月8日上午10点左右，来了三个自称是龙潭法院的人，未着法院制服，未佩戴法徽，也未出示证件，说是送传票。本人要求看证件，只有一人出示立案科的工作证，另外两人不出示证件。2015年4月末，因我家卫生间往楼下漏水，物业公司张经理和鞠经理找我处理，就漏水事故点约定，阀前物业管，阀后本人负责，破拆后，漏点在阀前。再找物业，物业不管了，让本人找建筑商和开发商。本人请了一个月事假，多次协调，多方肯求，相当不容易解决了。2016年4月，下夜班后，发现进户门门镜被砸坏，找物业公司岳经理，说是小孩砸的不管，并被告知对我家弃管了。本小区住宅楼电梯间安装了广告；9号楼一楼业主擅自改变楼房主体结构将住宅改变为经营性用房；私搭乱建、占用公共绿地。2019年，物业公司未经业主同意，在12号楼安装了联通发射塔。物业费收取日期，不符合物业管理条例规定。家佳物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；时玉良上诉理由与本案交纳物业费无关。家佳物业公司向一审法院起诉请求：1．判令时玉良给付家佳物业公司物业服务费7327元（87.23平方米×1.2元／月／平方米×70月）及违约金1465元（7327元×20％），合计8792元；2．判令时玉良承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年1月10日，时玉良与吉林市吉铁物业服务有限责任签订公司和谐里小区业主公约并签署业主承诺书。2015年2月15日，吉林市路弘物业服务有限责任公司（以下简称路弘物业公司）与吉林市吉铁房地产开发有限公司签订前期物业服务合同。2019年1月1日，路弘物业公司将其2015年2月15日至2018年12月31日期间收取物业费权利交由家佳物业公司接管。一审法院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案中，2018年12月17日，家佳物业公司与吉林市昌邑区和谐里小区业主委员会签订物业服务合同，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，且该合同对业主具有约束力。家佳物业公司已按照物业服务合同约定提供物业服务，时玉良应当按照合同约定交纳物业费，时玉良逾期未交纳物业服务费，已经构成违约。物业服务合同约定逾期欠费业主按照3‰的标准向物业服务公司支付违约金，家佳物业公司按照拖欠物业费的20％主张违约金低于合同约定标准，符合法律规定。2019年1月1日家佳物业公司与路弘物业公司完成交接，路弘物业公司将其2015年2月15日至2018年12月31日和谐里小区物业服务费用收取权交接给家佳物业公司。故对于家佳物业公司要求时玉良给付2015年2月15日至2020年12月15日的物业服务费7327元（87.23平方米×1.2元／月／平方米×70月）以及违约金1465元（7327元×20％）的诉讼请求，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：时玉良于判决生效后立即给付家佳物业公司物业服务费7327元（87.23平方米×1.2元／月／平方米×70月）以及违约金1465元（7327元×20％），共计8792元。案件受理费32元，由时玉良负担25元，由家佳物业公司负担7元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。时玉良提交证据：证据一：录音视频光盘，证明视频中送达传票的人员无法证明是法院工作人员。证据二：手机照片2张，证明只有一名立案庭工作人员出示证件不符合法律规定。证据三：短信截图2张，证明起诉状原告为家佳物业公司，而短信发送人是路弘物业，主体不一致。证据四：门镜一个，证明物业公司弃管。家佳物业公司质证称：对证据一、证据二，通过视频可以证明法院在送达过程中，态度蛮横的是时玉良，并非是法院工作人员。因为当时我在场看到法院工作人员出示了工作证，充分证明工作人员身份。送达了法院加盖印章的文书，也就是开庭传票，上面有法院公章。综上证明法院送达传票依法、依规。证据三，对于两条短信时间来源不清楚，需要回去核实。证据四，对门镜的来源和事实有异议，证明不了从本小区门上卸下来的，证明不了与本案有关联。家佳物业公司没有新证据。本院经审查认为，根据时玉良所提交证据只能证明，时玉良明知家佳物业公司就其拒交物业费纠纷向一审法院提起诉讼，虽一审法院送达时存在瑕疵，但并没有剥夺时玉良参加诉讼的权利。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。二审中，家佳物业公司放弃对时玉良主张承担给付违约金1465元的诉讼请求。", "footer": "审判长刘福祝审判员李炜审判员郝振翔二〇二一年五月八日书记员王丽宁", "header": "吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2021）吉02民终1084号上诉人（原审被告）：时玉良，男，1964年11月23日生，满族，住吉林省吉林市昌邑区。被上诉人（原审原告）：吉林市家佳物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市龙潭区。法定代表人：吕国彬，董事长。委托诉讼代理人：薛东，男，该公司部门经理。委托诉讼代理人：岳宇丹，女，该公司项目主任。上诉人时玉良因与被上诉人吉林市家佳物业服务有限公司（以下简称家佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2021）吉0203民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人时玉良，被上诉人家佳物业公司的委托诉讼代理人薛东、岳宇丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销吉林市龙潭区人民法院（2021）吉0203民初341号民事判决；二、变更吉林市龙潭区人民法院（2021）吉0203民初341号民事判决为时玉良于判决生效后立即给付吉林市家佳物业服务有限公司物业服务费7327元（87.23平方米×1.2元／月／平方米×70月）。如果时玉良未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32元，二审案件受理费50元，合计82元，由时玉良负担68元，由吉林市家佳物业服务有限公司负担14元。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "判令时玉良给付家佳物业公司物业服务费7327元（87.23平方米×1.2元/月/平方米×70月）及违约金1465元（7327元×20%），合计8792元", "judgment": [ "fully supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判令时玉良承担本案的诉讼费用", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" 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8,747	{ "claim": "原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费4758元（截止到2020年12月31日）；2、判令被告支付从逾期之日起按照年利率15.4%的标准向原告支付滞纳金至物业费、滞纳金完全付清之日（暂计算截至2021年1月5日滞纳金2896.4元）；3、依法判令本案诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为小区提供了绿化、安保等基本物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务，且被告对欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为住宅0.25元/平方米/月（2014年后改为0.4元/平方米/月），被告欠缴时间为2013年1月1日至2020年12月31日，被告吴新周于2021年3月1日向信阳永泰物业服务有限公司缴纳2020年物业费共计624元，被告应缴纳物业费为4134元，原告诉求被告缴纳4134元物业费存在事实和法律依据，故本院对原告要求被告缴纳4134元物业费的主张予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的诉求，本院认为，因被告未按约支付物业管理费系不满原告的物业服务质量，并非恶意拖欠，且根据原、被告当庭陈述显示，原告的服务质量确有一定瑕疵，故本院对该项诉求，不予支持。关于被告辩称物业服务不到位、设施维护维修不及时、不完善等问题，本院认为，原告已实际提供基本物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。", "fact_description": "事实与理由：2012年3月6日，原告与被告签订前期物业服务合同，被告吴新周是淮滨花园小区一期6号楼3单元505房屋业主，房屋总面积130平方米，合同第七条约定：“一、物业服务费由甲方按0.25元/平方米每月向业主（或交费义务人）收取。二、如政府发布的指导价有调整，上述价格随之调整。三、缴纳费用时间：每月1-5日前缴纳下个月的物业服务费。”2014年淮滨县物价管理办公室审核淮滨花园物业管理服务费：住宅0.4元/平方米/月。合同第十一条第四项约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金。自被告入住以来，被告一直按照双方约定的金额缴纳物业服务费，但自从2013年1月1日起至今，被告一直拒不缴纳物业费，经原告多次催收仍不缴纳。综上，被告拖欠物业费的行为构成违约，为此特诉至法院。被告吴新周辩称，物业服务存在瑕疵，公共区域养护不到位，房屋漏水物业也不管，门岗上只有一个年纪大的人做保安，楼梯间大部分都是在自己清理，车辆乱停乱放，物业占用消防通道，门岗出租的费用没有公布给业主知晓，小区环境差，积水很深，垃圾到处都是，让业主缴费实在难以接受。小区存在安全隐患，车辆被盗后找物业，物业置之不理，令人心寒。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、前期物业服务合同、淮滨县价格收费备案表，催缴通知书；2、监控、安保、绿化说明、监控图片，绿化图片，垃圾清运图片，向开发商反映房屋漏水及道理积水的情况、向房管中心反映房屋漏水修复的报告以及解决方案，物业收入及开支情况说明。证明物业提供安保、绿化、清洁等基本服务，被告拖欠物业费导致原告服务受到影响。3、原告的诉求清单等。4、吴新周缴纳2020年物业费共计624元收据1张。被告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据；照片若干张、U盘一个。为查明案件事实，本院依法调取了相关证据：小区照片若干张、证人王某、王新证言。经审理查明：被告吴新周购买淮滨花园小区一期6号楼3单元505房产一套，房屋总面积130平方米，2012年3月6日，原告信阳永泰物业有限公司（甲方）与吴新周（乙方）签订《淮滨花园小区前期物业服务合同》，协议约定：前期物业服务时间是指从吴新周接到售房单位开出的《房屋交接单》之日起至业主大会委托业主委员会与原告签订《物业服务合同》时止。物业费标准为住宅0.25元/平方米/月（2014年后改为0.4元/平方米/月）。自被告吴新周入住以来，一直按照双方约定的金额缴纳物业服务费，但自从2013年1月起，被告一直未缴纳物业费，经原告多次催收仍不缴纳。被告吴新周直到2021年3月1日向信阳永泰物业服务公司缴纳2020年物业费共计624元。合同签订后，原告提供了基本的物业服务，主要包括小区的日常垃圾清理、日常卫生打扫，向有关部门积极反映业主房屋漏水，道路积水情况等。另查明，截止到起诉之日，淮滨花园一期仍未成立业主委员会，消防通道不能正常使用，安保人员年纪较大。以上查明事实，有原被告双方提交证据、本院依职权调取的证据、记录在本案庭审笔录在卷佐证。", "footer": "审判员李丹二〇二一年五月二十一日书记员柳兆运", "header": "河南省淮滨县人民法院民事判决书(2021）豫1527民初860号原告：信阳永泰物业服务有限公司，住所地：河南省信阳市浉河区工业路331号，实际办公地址：河南省淮滨县北城淮滨花园小区。统一社会信用代码：91411500MA404K6Q1T。法定代表人：李培涵。委托代理人：王新，系信阳永泰物业服务有限公司工作人员，代理权限：特别授权。委托代理人：张洪乾，河南全为律师事务所律师。代理权限：一般授权。被告：吴新周，男，汉族，1984年5月15日生，户籍地：河南省淮滨县，现居住河南省淮滨县。原告信阳永泰物业服务有限公司诉被告吴新周物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员李丹适用简易程序，于2021年3月26日公开开庭审理，原告委托代理人王**新、张洪乾，被告吴新周均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴新周于本判决生效之日起十日内给付原告信阳永泰物业服务有限公司拖欠物业费4134元；二、驳回信阳永泰物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告吴新周承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。" }	{ "claim": "上诉人吴新周上诉请求：1、依法撤销原判,发回重审或改判上诉人只交50%的物业费且免交2018年9月5日之前的物业费;2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。", "court_view": "本院认为，双方签订的《前期物业服务合同》，合法有效。被上诉人应该依合同约定提供物业服务，上诉人应当依合同约定支付物业费。从上诉人提供的照片和网上链接视频看，上诉人所在的淮滨花园小区物业管理混乱，消防通道被占用，饭店后门外接大量排气管，电线和变压器乱拉、乱放，存在一定的安全隐患，同时楼道间小广告横行，垃圾桶脏、破、旧，绿化带杂草丛生，路边堆积的废弃建筑材料无人认领，废弃物品、生活垃圾乱丢乱堆现象严重。下水道管道堵塞，造成小区单元楼地下室积水。被上诉人在2018年9月5日的告示中亦认可内部管理不善，责任完全在自己公司等内容，故被上诉人未完全尽到合同义务；一审法院对此认定有误，二审予以纠正。同时，上诉人多年未交纳物业费，亦违反了合同义务；考虑到双方均有违反合同义务行为，无法确定哪方先违反合同义务，被上诉人多年来毕竟提供了一定的物业服务，小区的物业费标准相对较低等各方面因素情况下，本院酌定上诉人向被上诉人交纳一审判决确定的未交纳物业费的60％。综上所述，吴新周的上诉请求部分成立。", "fact_description": "事实与理由:原审查明的事实不清,适用法律错误,导致本案判决严重错误。一、被上诉人物业服务期间不作为、严重失职,上诉人在一审提交的证据足以证实,然一审法院对上诉人提交的证据熟视无睹,认定被上诉人按合同约定提供了物业管理和服务系严重的事实审理错误。1、安保服务是物业服务最基础的一项,被上诉人在服务期间严重失职,导致小区门卫常年只有一位年纪大的人把守(有时甚至没有人把守),外来人员、小偷随意进出小区,导致小区里不少业主丢失车辆、家中被盗的事情不断发生,常年查看不到保安在小区内巡查,小区监控也是残缺不堪,如此的服务方式让小区业主的居住环境存在极大的不安全因素,被上诉人的服务严重违背了《前期物业合同》第四条第七项的规定。2、小区消防存在极大安全隐患,首先因保安人员的严重缺乏导致小区车辆管理混乱,乱停乱放占用消防通道,被上诉人却从来不监管,严重违背合同第四条第八项之规定;其次,消防设施设备常年不检查、不更换,严重违背合同第四条第九项之规定。如此失职服务的方式置全体业主的人身安全于不顾,然而这种状态却已经形成了常态,如何让业主放心的交纳物业费?3、合同第四条第四项约定小区共用设施的日常维修养护内容，其中化粪池清理这一项被上诉人从未进行处理过，小区建成至今数十年，被上诉人连这最基本的一项服务都没有达到，谁还愿意交物业费？更不要提条款约定的道路、车棚等项目的养护了，被上诉人系严重违约。4、合同第四条第六项约定的公共环境卫生的清洁也是极其差劲，小区的垃圾箱因上诉人常年不及时清理导致垃圾堆积成山，夏天的时候更是苍蝇横飞、恶臭不断，业主们多次对被上诉人进行劝说，然被上诉人仍旧无动于衷，如此恶劣的态度让业主们极度不满，被上诉人不作为和失职的行为远远不止于此，小区上千户业主，有60％以上的业主都不愿意交物业费，其中缘由可想而知，一审中上诉人提交了相关证据，但一审法院却熟视无睹依旧认定“被上诉人按合同约定提供了绿化、安保等基本服务”系严重认定错误，2018年9月5日由被上诉人单方发出的告示中也自认了内部管理不善、业主不交费的责任全在公司身上的内容，这充分印证了上诉人的主张，故一审法院查明的事实严重不清，导致判决错误，应当予以纠正。二、被上诉人提供的不符合同约定的服务，属于严重的违约行为，一审判决要求上诉人全额交纳物业费无事实和法律依据，物业费应当依法予以减免50%（其中2018年9月5日之前的物业费免交）。因被上诉人在2018年9月5日发出的告示也承认自己在此之前完全没尽责，且表示从即日起再开始征收物业费，故在此之前的物业费应当予以免交。业主们也是看到被上诉人的告示后才愿意给其一次改过自新的机会，愿意继续接受其服务，但被上诉人依旧是故技重演，为小区服务的质量没有任何改善，故在此期间的物业费应当只需交50％符合公平原则。综上所述，只有被上诉人履行的内容符合合同约定才有权收取全额物业费，但从小区几百户业主拒交的行为来看，被上诉人的不作为和失职引起了群众的公愤，故根据司法解释和民法的公平原则，应当依法减免物业费。被上诉人信阳永泰物业服务有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。一、被上诉人已经履行了物业服务的义务，上诉人应当全额支付物业费。被上诉人在原审已经向法院提交了相关证据证明被上诉人已经履行了物业服务的义务。原审中，被上诉人提交了物业公司在小区提供服务的部分图片，包含监控、安保、绿化、垃圾清运，向开发商及房管中心反映房屋漏水情况、修复报告以及解决方案等相关证据，足以证明物业公司已经尽到了物业服务的义务。1、上诉人居住的小区自2008年交房之初，小区的监控分布就比较少，物业公司进驻之后，为保障小区业主的人身及财产安全，在小区加装了部分监控设施，也在日常工作中对设施设备进行维护。门岗处也有保安进行正常的秩序维护，物业公司己经尽到了相关义务。2、因小区交付长达13年之久；随着经济的发展，小区机动车及非机动车辆日益增长。部分业主将车辆停放于消防通道，物业公司在发现之后积极与业主沟通，制止业主停放。但物业公司无执法权。无权对乱停放的车辆进行实质性的处理。物业公司己经向执法部门上报相关情况，后续也会配合执法部分工作对相关问题进行处理。同时，需要说明的是，小区的环境不仅需要物业公司的日常管理与服务，也是需要业主来共同进行维护的。二、上诉人自2013年起至今，拖欠被上诉人近八年的物业费，的物业服务也是有成本的，除了人工成本，还有各项维修维护的支出也是需要靠业主缴纳物业费来支撑的。小区业主及作为物业服务的受益人，在物业公司实际提供服务的前提下，按照约定缴纳相关费用是其义务。物业公司在该小区提供物业服务是事实，上诉人长期逃避其支付物业费的义务，势必不利于小区的和谐，导致物业公司无法开展工作。物业公司的生存基于业主缴纳的物业费，物业服务的提供也基于此，若业主均以各种理由拒交物业费，势必会导致物业公司入不敷出，物业服务质量恶化，最终退出小区，导致小区陷入无人管理的混乱状态。因此，上诉人应当按时足额交纳物业费。物业服务是长期的、整体的、动态的，上诉人在小区服务长达十三年，一直在兢兢业业的履行物业服务的义务。小区的物业费标准相对较低，在如此低的收费标准下，物业公司己经在义务范围内尽到了最大的义务。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依法应当予以维持。信阳永泰物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的物业费4758元（截止到2020年12月31日）；2、判令被告支付从逾期之日起按照年利率15.4%的标准向原告支付滞纳金至物业费、滞纳金完全付清之日（暂计算截至2021年1月5日滞纳金2896.4元）；3、依法判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告吴新周购买淮滨花园小区一期6号楼3单元505房产一套，房屋总面积130平方米，2012年3月6日，原告信阳永泰物业有限公司（甲方）与吴新周（乙方）签订《淮滨花园小区前期物业服务合同》，协议约定：前期物业服务时间是指从吴新周接到售房单位开出的《房屋交接单》之日起至业主大会委托业主委员会与原告签订《物业服务合同》时止。物业费标准为住宅0.25元/平方米/月（2014年后改为0.4元/平方米/月）。自被告吴新周入住以来，一直按照双方约定的金额缴纳物业服务费，但自从2013年1月起，被告一直未缴纳物业费，经原告多次催收仍不缴纳。被告吴新周直到2021年3月1日向信阳永泰物业服务公司缴纳2020年物业费共计624元。合同签订后，原告提供了基本的物业服务，主要包括小区的日常垃圾清理、日常卫生打扫，向有关部门积极反映业主房屋漏水，道路积水情况等。另查明，截止到起诉之日，淮滨花园一期仍未成立业主委员会，消防通道不能正常使用，安保人员年纪较大。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为小区提供了绿化、安保等基本物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务，且被告对欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为住宅0.25元/平方米/月（2014年后改为0.4元/平方米/月），被告欠缴时间为2013年1月1日至2020年12月31日，被告吴新周于2021年3月1日向信阳永泰物业服务有限公司缴纳2020年物业费共计624元，被告应缴纳物业费为4134元，原告诉求被告缴纳4134元物业费存在事实和法律依据，故对原告要求被告缴纳4134元物业费的主张予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的诉求，因被告未按约支付物业管理费系不满原告的物业服务质量，并非恶意拖欠，且根据原、被告当庭陈述显示，原告的服务质量确有一定瑕疵，故对该项诉求，不予支持。关于被告辩称物业服务不到位、设施维护维修不及时、不完善等问题，原告已实际提供基本物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第九百四十四条之规定，判决：一、被告吴新周于本判决生效之日起十日内给付原告信阳永泰物业服务有限公司拖欠物业费4134元；二、驳回信阳永泰物业服务有限公司其他诉讼请求。二审中，上诉人提供了2021年７月18日拍的16页照片和网上链接视频，以证明被上诉人未完全履行物业服务义务；另提供2021年６月３日被上诉人的服务公告，被上诉人决定于2021年９月３日退出物业服务。被上诉人提供10页照片以证明履行了物业服务义务。被上诉人对2021年６月３日的服务公告认可。二审其它查明事实与一审基本一致。", "footer": "审判长胡晓峰审判员徐宏审判员邰本海二〇二一年八月十三日法官助理李艺璇书记员许哲瑞", "header": "河南省信阳市中级人民法院民事判决书（2021）豫15民终3064号上诉人（原审被告）：吴新周，男，汉族，1984年5月15日生，户籍地：河南省淮滨县，现居住河南省淮滨县。委托诉讼代理人：胡睿，河南豫金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：信阳永泰物业服务有限公司，住所地：河南省信阳市浉河区工业路331号，实际办公地址：河南省淮滨县北城淮滨花园小区。统一社会信用代码：91411500MA404K6Q1T。法定代表人：李培涵。委托诉讼代理人：韩艳鸽，河南豫龙律师事务所律师。上诉人吴新周因与被上诉人信阳永泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省淮滨县人民法院（2021）豫1527民初860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人胡睿，被上诉人的委托诉讼代理人韩艳鸽参加了诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "本院依照《中华人民共和国民法典》第五百九十二条、第九百三十七条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持河南省淮滨县人民法院（2021）豫1527民初860号民事判决第二项即“驳回信阳永泰物业服务有限公司其他诉讼请求”。二、变更河南省淮滨县人民法院（2021）豫1527民初860号民事判决第一项为：吴新周于判决生效之日起十日内给付信阳永泰物业服务有限公司拖欠物业费2480.4元。一审案件受理费25元由被上诉人信阳永泰物业服务有限公司负担，二审案件受理费50元由上诉人吴新周负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告支付拖欠的物业费4758元（截止到2020年12月31日）", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判令被告支付从逾期之日起按照年利率15.4%的标准向原告支付滞纳金至物业费、滞纳金完全付清之日（暂计算截至2021年1月5日滞纳金2896.4元）", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] }, { "claim": "依法判令本案诉讼费由被告承担", "judgment": [ "fully supported", "not supported" ] } ]	[ { "article": "第五百九十二条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第九百三十七条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第九百四十二条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第九百四十三条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第九百四十四条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,748	{ "claim": "原告鼎铭物业公司向本院提出诉讼请求：1.2012年物业服务费人民币18819.6元；2.请求法院判令被告支付因拖欠物业服务费产生的滞纳金37951.23元，截止至2023年1月16日；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。", "court_view": "本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明事实，《北京市前期物业服务合同》系签约双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鼎铭物业公司系莎玛房地产公司选定的涉案房屋小区的物业服务单位，依约提供了物业服务，有权依据合同收取物业服务费。于君辩称物业公司曾因房屋维修问题而承诺给其减免服务费，但未提交相应证据，故本院无法采信其主张。现鼎铭物业公司要求于君给付所欠物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于滞纳金一节，原告未提交证据证明其曾向于君催要该笔费用，自身存在过错，故本院不予支持。", "fact_description": "事实与理由：被告系东城区贡院西街X号X层XX号业主。原告系该项目的物业服务企业。原告依据《前期物业服务合同》及《贡院9号临时管理规约》为被告提供物业服务，因被告拖欠物业服务费，经原告多次催交未果，现诉至法院。被告于君辩称，不同意原告诉讼请求。2012年给我家进行了两次维修，因为维修导致我没办法在家居住，物业承诺我2012年的物业费由第一次给我施工的施工方出。之后也一直没有向我主张过，我认为现在向我主张不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市东城区贡院西街X号X层XX号房屋（以下简称涉案房屋）于2010年8月24日登记在被告名下，建筑面积156.83平方米。2009年，北京莎玛房地产开发有限公司（甲方，以下简称莎玛房地产公司）与原告（乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，主要约定乙方为涉案房屋所在小区提供物业服务，物业服务期限暂定三年，自2009年10月12日招标人与中标人签订的前期物业管理服务合同生效之日（以签订在前的为准）起，至本物业区域的业主委员会代表全体业主与业主大会出任的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，自动终止；物业服务收费选择包干制方式，收费标准为商业物业8元/平方米/月，住宅物业8元/平方米/月，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金；实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容；除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方或业主有权要求乙方限期解决，乙方应承担相应的违约责任，给甲方或业主造成损失的，乙方应承担相应的赔偿责任。作为该合同附件二的《物业构成明细》显示类型中包含会所。作为该合同附件五的《物业服务标准》显示记载，根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围或者需要更新改造的，要提出报告与建议，按照规定组织实施；门禁和楼宇对讲系统完好，出现一般性故障及时修复、暂时修复应有相应解决措施；对共用设施设备进行日常运行养护维修和管理，共用设施设备保持正常运行和使用，预防安全事故发生；电梯发生一般故障，专业维修人员20分钟内到达现场修理；电梯出现事故，应迅速启用紧急预案，组织救助，并报告有关部门；消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；垃圾袋装分类管理，塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾桶收集垃圾，垃圾桶封闭，垃圾桶分类标识清晰、外观整洁，桶内垃圾不外露，垃圾桶内套用垃圾袋；绿地整洁，无杂树、无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，设施完好，无人为损坏，对违法行为能及时发现和处理，绿化生产垃圾及时清运。2009年9月1日，莎玛房地产公司、原告制定《贡院西街9号临时管理规约》，约定业主应于每年年初将本年度物业管理费一次性付清等。在案无证据显示被告确认已阅读并承诺遵守该临时管理规约。2009年9月27日，莎玛房地产公司（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定自2009年10月1日起，将《北京市前期物业服务合同》约定的商业及住宅物业服务标准由8元/平方米/月变更为10元/平方米/月。上述合同签订后，原告为该小区提供了物业服务，但被告未交纳诉争期间的物业服务费。经询，涉案房屋所在小区尚未成立业主委员会。于君主张其2009年年底入住的时候房屋内瓷砖就开始脱落，2012年物业才上门维修。第一次维修效果不好，卫生很差，房屋没有办法居住，于是又进行了第二次维修，当时的物业董经理承诺2012年物业费由第一次施工的施工方出。于君未就其上述主张提交证据。鼎铭物业公司对上述主张不予认可，认为维修应该是开发商组织的，跟物业无关，公司没有查到给其减免物业费的记录。", "footer": "审判员耿侃二〇二三年二月六日法官助理张亚婷书记员邵木子", "header": "北京市东城区人民法院民事判决书（2022）京0101民初12532号原告：北京鼎铭物业管理有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街48号写字楼B1。法定代表人：孙兵，董事长。委托诉讼代理人：周旭，男，北京鼎铭物业管理有限公司员工。被告：于君，女，1959年12月14日出生，汉族，住辽宁省沈阳市。原告北京鼎铭物业管理有限公司（以下简称鼎铭物业公司）与被告于君物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎铭物业公司委托诉讼代理人周旭、被告于君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：一、于君于本判决生效之日起十日内向北京鼎铭物业管理有限公司支付2012年的物业服务费18819.6元；二、驳回北京鼎铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1219.27元，由北京鼎铭物业管理有限公司负担948.78元（已交纳），由于君负担270.49元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。" }	{ "claim": "于君上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鼎铭物业公司的诉讼请求或将本案发回重审；一审、二审诉讼费用由鼎铭物业公司负担。", "court_view": "本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据查明的事实，《北京市前期物业服务合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。鼎铭物业公司系莎玛房地产公司选定的涉案房屋小区的物业服务单位，依约提供了物业服务，与于君之间形成了物业服务合同关系。关于鼎铭物业公司主张的2012年的物业费，于君主张曾因房屋维修问题而承诺给其减免服务费，鼎铭物业公司一审期间认可有维修事宜但认为是开发商维修与物业公司无关，鼎铭物业公司虽对承诺减免当年的物业费不予认可，但根据于君的交费情况，于君仅2012年未交纳物业费，鼎铭物业公司对此未作出合理解释。此外，鼎铭物业公司于2020年向于君发送催缴通知书时，仅催告了2017年1月至2020年12月期间的物业费，且在后续诉讼中，亦未主张2012年的物业费。根据在案证据，鼎铭物业公司并未提交证据证明其对2012年的物业费向于君进行过主张，其怠于主张权利明显超过了法律规定的诉讼时效。综上所述，于君的上诉请求于法有据，应予支持；一审判决处理不妥之处，本院予以纠正。", "fact_description": "事实和理由：一、一审法院事实认定错误，于君不应当支付本案2012年的物业服务费。本案鼎铭物业公司承诺免除于君缴纳2012年的物业服务费义务是确定的事实，鼎铭物业公司无权要求于君支付该费用。维修过后直至鼎铭物业公司提起本案诉讼期间，长达十年之久，鼎铭物业公司都未向于君主张过该费用，足以推定并证明于君所述前述事实属实，现鼎铭物业公司起诉要求于君支付2012年的物业服务费，违背最初的承诺，且不符合常理。二、鼎铭物业公司的诉讼请求已过诉讼时效，一审庭审中于君已向法官阐明此抗辩理由，且鼎铭物业公司也没有证据证明该期间向于君主张过2012年的物业服务费，其诉讼请求不应得到支持。鼎铭物业公司辩称，同意一审判决，不同意于君的上诉请求及理由。鼎铭物业公司向一审法院起诉请求：1.2012年物业服务费人民币18819.6元；2.法院判令于君支付因拖欠物业服务费产生的滞纳金37951.23元，截止至2023年1月16日；3.判令于君承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于北京市东城区贡院西街9号7层803号房屋（以下简称涉案房屋）于2010年8月24日登记在于君名下，建筑面积156.83平方米。2009年，北京莎玛房地产开发有限公司（甲方，以下简称莎玛房地产公司）与鼎铭物业公司（乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，主要约定乙方为涉案房屋所在小区提供物业服务，物业服务期限暂定三年，自2009年10月12日招标人与中标人签订的前期物业管理服务合同生效之日（以签订在前的为准）起，至本物业区域的业主委员会代表全体业主与业主大会出任的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，自动终止；物业服务收费选择包干制方式，收费标准为商业物业8元/平方米/月，住宅物业8元/平方米/月，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金；实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容；除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方或业主有权要求乙方限期解决，乙方应承担相应的违约责任，给甲方或业主造成损失的，乙方应承担相应的赔偿责任。作为该合同附件二的《物业构成明细》显示类型中包含会所。作为该合同附件五的《物业服务标准》显示记载，根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围或者需要更新改造的，要提出报告与建议，按照规定组织实施；门禁和楼宇对讲系统完好，出现一般性故障及时修复、暂时修复应有相应解决措施；对共用设施设备进行日常运行养护维修和管理，共用设施设备保持正常运行和使用，预防安全事故发生；电梯发生一般故障，专业维修人员20分钟内到达现场修理；电梯出现事故，应迅速启用紧急预案，组织救助，并报告有关部门；消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；垃圾袋装分类管理，塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾桶收集垃圾，垃圾桶封闭，垃圾桶分类标识清晰、外观整洁，桶内垃圾不外露，垃圾桶内套用垃圾袋；绿地整洁，无杂树、无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，设施完好，无人为损坏，对违法行为能及时发现和处理，绿化生产垃圾及时清运。2009年9月1日，莎玛房地产公司、鼎铭物业公司制定《贡院西街9号临时管理规约》，约定业主应于每年年初将本年度物业管理费一次性付清等。在案无证据显示于君确认已阅读并承诺遵守该临时管理规约。2009年9月27日，莎玛房地产公司（甲方）与鼎铭物业公司（乙方）签订《补充协议》，约定自2009年10月1日起，将《北京市前期物业服务合同》约定的商业及住宅物业服务标准由8元/平方米/月变更为10元/平方米/月。上述合同签订后，鼎铭物业公司为该小区提供了物业服务，但于君未交纳诉争期间的物业服务费。经询，涉案房屋所在小区尚未成立业主委员会。于君主张其2009年年底入住的时候房屋内瓷砖就开始脱落，2012年物业才上门维修。第一次维修效果不好，卫生很差，房屋没有办法居住，于是又进行了第二次维修，当时的物业董经理承诺2012年物业费由第一次施工的施工方出。于君未就其上述主张提交证据。鼎铭物业公司对上述主张不予认可，认为维修应该是开发商组织的，跟物业无关，公司没有查到给其减免物业费的记录。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明事实，《北京市前期物业服务合同》系签约双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鼎铭物业公司系莎玛房地产公司选定的涉案房屋小区的物业服务单位，依约提供了物业服务，有权依据合同收取物业服务费。于君辩称物业公司曾因房屋维修问题而承诺给其减免服务费，但未提交相应证据，故一审法院无法采信其主张。现鼎铭物业公司要求于君给付所欠物业服务费的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于滞纳金一节，鼎铭物业公司未提交证据证明其曾向于君催要该笔费用，自身存在过错，故一审法院不予支持。据此，一审法院于2023年2月判决：一、于君于判决生效之日起十日内向北京鼎铭物业管理有限公司支付2012年的物业服务费18819.6元；二、驳回北京鼎铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。", "footer": "审判长陈雨菡审判员蒋春燕审判员孙德一二〇二三年六月三十日法官助理马赫擎法官助理周珍书记员吕可心书记员薛姌", "header": "北京市第二中级人民法院民事判决书（2023）京02民终8197号上诉人(原审被告)：于君，女，1959年12月14日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。被上诉人(原审原告)：北京鼎铭物业管理有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街48号写字楼B1。法定代表人：孙兵，董事长。委托诉讼代理人：周旭，男，北京鼎铭物业管理有限公司员工。上诉人于君因与被上诉人北京鼎铭物业管理有限公司（以下简称鼎铭物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2022）京0101民初12532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年6月6日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市东城区人民法院（2022）京0101民初12532号民事判决；二、驳回北京鼎铭物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1219.27元，由北京鼎铭物业管理有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费1219.27元，由北京鼎铭物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "2012年物业服务费人民币18819.6元", "judgment": [ "fully supported", "not supported" ] }, { "claim": "请求法院判令被告支付因拖欠物业服务费产生的滞纳金37951.23元，截止至2023年1月16日", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] }, { "claim": "判令被告承担本案全部诉讼费用", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十七条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	false
8,749	{ "claim": "信立泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业费1,238元（自2019年11月29日至2020年11月28日）及滞纳金1,355.6元，共计2593.6；2、判令被告给付原告水费200元；3、本案一切费用由被告承担。", "court_view": "本院认为，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。信立泰物业公司自2016年11月28日与武安市康佳苑南区业主委员会签订《物业管理合同书》后，开始向该小区提供物业服务，每年签订一次，直至2019年11月27日，因该小区没有选举产生新的业主委员会，信立泰物业公司在未重新签订物业管理合同的情况下，继续向该小区提供了物业服务，以上事实清楚，证据确实，本院予以认定。《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法做出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期”，信立泰物业公司向武安市康佳苑南区提供物业服务期限届满后，因小区没有选举产生新的业主委员会，导致小区没有与信立泰物业公司依法续签2020年度《物业管理合同书》，也未另聘其他物业服务公司，信立泰物业服务公司在此情况下，继续按原物业服合同约定向该小区提供了物业管理和服务内容，应视为原物业服务合同继续有效，服务期限为不定期。故，王新春作为本小区业主应当按照原物业合同约定向信立泰物业公司支付物业费，信立泰物业公司请求王新春给付物业费1,238元、滞纳金1,355.6元、水费200元，共计2,793.6元；根据本案查明的事实，王新春应按照原物业服务合同约定，给付信立泰物业服务公司2020年度物业费1,238元、逾期滞纳金2.75元，共计1,240.75元，超过部分款项本院不予支持。王新春辩称，本诉原告主体资格不适格，应驳回信立泰物业公司的起诉，该抗辩理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信；其辩称信立泰物业公司手中持有小区业主暖气安装费剩余款项至今未给业主公布账，有权拒绝再交物业费，该抗辩理由与本案非同一法律关系，本案不作处理。", "fact_description": "事实和理由：2016年11月28日，信立泰物业公司开始向武安市康佳苑南区提供物业服务，2019年9月27日，该小区业主委员会全体成员向武安市房地产管理处辞职。2019年10月8日，武安市房地产管理处向该小区书面通知，责令该小区业主委员会暂停行使业委会职责。2019年11月28日，物业合同到期后，经原告向武安市房地产管理处申请提出退出对该小区提供物业服务，房管处口头决定让我公司按原合同执行，继续向该小区提供物业服务。王新春居住该小区2号楼2单元501、502室，面积共计229.26平米，按原合同约定王新春应向信立泰物业公司缴纳2019年11月29日至2020年11月28日物业费1,238元、水费200元，至今未交。王新春辩称，我与信立泰物业公司不存在物业服务关系，原业委会与信立泰物业公司约定的物业服务合同期限为一年，原合同于2019年11月27日到期，后因信立泰物业公司在第三期合同未到期时，已有三分之二业主联名向房管处递交了辞退该公司的申请，解除信立泰物业公司的物业服务合同。信立泰物业服务公司手中持有小区业主暖气安装费，安装完暖气后剩余款项至今未给业主公布，现小区物业、卫生、垃圾、维修都有前业委会赵增旺、李崇贞和小区热心人管理，所以我有权拒绝再交物业费。信立泰物业公司向本院提交证据：1．信立泰物业公司营业执照、法人代表身份证明各一份，用以证明原告主体适格；2．物业服务合同一份，用以证明原、被告系物业服合同关系，合同约定每平米收取物业费0.45元/月，缴费时间是每年的11月29日，逾期三个月按日物业费千分之三收取滞纳金，信立泰物业公司有权收取物业费；3．武安市房地产管理处通知照片一张，用以证明2019年10月8日，武安市房地产管理处通知康佳苑南区业主委员会暂停行使业主委员会的权利，业委会已经解散；4．武安市公安局城关派出所告知书照片一张，用以证明2020年7月28日，武安市公安局城关派出所通知信立泰物业公司与武安市康佳苑南区之间物业合同继续有效；5．信立泰物业公司缴纳十个月电费共计一百五十九张，用以证明信立泰物业公司向王新春所在小区实际提供了物业服务行为。王新春向本院提交证据：1．收据复印件二份，用以证明2018年12月5日信立泰物业公司收取王新春二号楼2单元501、502室暖气初装费每户5,000元，共计10,000元，每户应退278元，共计556元，至今未退；2．收据六张，用以证明信立泰物业公司收取王新春2019年物业费，服务时间应至2019年11月28日，信立泰物业公司且将服务时间写到2019年11月20日，属于虚假行为，且收费条上未盖物业公司印章，不符合物业管理条例相关规定；3．反诉状一份，用以证明王新春对本案曾进行反诉并提交证据，因反诉未被准许，才将证据重新整理提交，不存在逾期举证；4．打扫卫生三马车及清理人员照片一张，用以证明小区业主自行集资购买三马车派人打扫卫生，信立泰物业公司服务不到位。为查明本案事实，本院依法调取《武安市房地产管理处关于信立泰物业公司履行物业服务合同的情况说明》一份，用以证明信立泰物业服务公司在与武安市康佳苑南区签订的《物业服务合同书》到期后，继续为该小区提供物业服务和管理的事实。本院经审理查明事实如下：2016年11月28日，信立泰物业公司与武安市康佳苑南区业主委员会签订《物业管理合同书》一份，开始向该小区提供物业服务，直至2019年9月27日，每年签订一次《物业管理合同书》，提供当年物业服务。《物业管理合同书》中第十六条其中规定：1．本物业管理服务费，住宅房屋由乙方按每户0.45元/月/平方米收取物业费；3．业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天物业管理费的3‰元收取滞纳金（本合同签订后的日期顺延3个月、之后视为逾期）。2019年10月8日，因小区业主委员会部分人员向武安市房地产管理处提出辞职，武安市房地产管理处做出书面通知，张贴武安市康佳苑南区，通知小区业主委员会暂停行使业主委员会职责，由小区所在地中山社区居民委员会在街道办事处指导和监督下代行业委会职责。2019年11月28日，物业合同到期后，因小区没有选举产生新的业主委员会，致信立泰物业公司合同到期后未能继续签订物业服务合同，期间，信立泰物业公司继续按照原《物业管理合同书》约定向该小区提供物业服务和管理。王新春系康佳苑南区业主，居住该小区楼501.**，住宅，住宅面积229平米，按原物业合同约定王新春应向信立泰物业公缴纳2019年11月29日至2020年11月28日物业费1,238元（229.26平米/使用面积×0.45元/收费标准×12月），逾期滞纳金2.75元（1,238元/年物业费÷365天/年×3‰/滞纳金比例×270天/逾期天数），共计1,240.75元，至今未交。", "footer": "审判员野进明二〇二一年二月一日书记员王彦朕附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。第九百四十八条：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。《物业管理条例》第三十四条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……", "header": "河北省武安市人民法院民事判决书（2020）冀0481民初2766号原告：武安市信立泰物业服务有限公司，住所地武安市光明街北段路西。法定代表人：王政雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：白红星，武安市民声法律事务所法律工作者。被告：王新春，男，1962年1月10日出生，汉族，武安市人，现在武安市康佳苑南区2号楼2单元501、502室。原告武安市信立泰物业服务有限公司（以下简称信立泰物业公司）与被告王新春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信立泰物业公司委托诉讼代理人白红星、被告王新春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条、第九百四十八条，《物业管理条例》第三十四条、第三十五条、第四十条、第四十一条第一款规定，判决如下：一、王新春于本判决生效之日起十日内给付武安市信立泰物业服务有限公司物业费1,238元、逾期滞纳金2.75元，共计1,240.75元；二、驳回武安市信立泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由王新春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。" }	{ "claim": "王新春上诉请求：1、请求撤销河北省武安市人民法院（2020）冀0481民初2766号民事判决，判决驳回信立泰物业公司的诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由信立泰物业公司承担。", "court_view": "本院认为，关于王新春是否应向信立泰物业公司支付2020年度物业费及水费的问题。2016年11月28日开始信立泰物业公司与武安市康佳苑南区业主委员会建立物业服务合同关系，开始向该小区提供物业服务，双方每年签订一次《物业管理合同书》，2019年10月8日小区业主委员会部分委员辞职，武安市房地产管理处做出书面通知小区由地中山社区居民委员会代行职责，但是2019年11月27日《物业管理合同书》到期后，双方未继续签订物业服务合同。部分业主因信立泰物业公司服务问题和使用小区维修基金问题双方产生矛盾，拒绝向信立泰物业公司缴纳物业费，并由剩余业委会委员组织小区进行自治，并缴纳了2020年6月1日后部分公用水费、电费，同时于2020年6月1日起收取了部分业主的物业费。双方物业合同到期届满后，虽然没有续签合同，但是信立泰物业公司未撤出该小区，并提供了相应的证据证明缴纳了2020年度部分公用水、电费。因王新春提交的证据不足以证明信立泰物业公司在2019年11月28日到2020年5月31日未提供物业服务，故其应当支付此期间的物业服务费619元。信立泰物业公司起诉请求逾期滞纳金没有事实依据，本院不予支持。综上所述，王新春的上诉请求部分成立。", "fact_description": "事实和理由：1、一审法院认定信立泰物业公司2020年度仍然为王新春提供物业服务，缺乏事实依据和证据支持。截止到2019年11月28日止，双方就未再签订物业合同，王新春就不再接受信立泰物业公司的物业服务，信立泰物业公司实际上也不再尽物业服务义务，而是由王新春及其他业主自行组织并筹集资金安排人员打扫卫生、进行物业管理活动。一审法院对信立泰物业公司未提供实际物业服务只字未提，却错误认定虽双方未签订物业合同但已提供物业服务，并错误判决让王新春支付2020年全年度物业费缺乏事实和证据支持。信立泰物业公司有营业执照以及派出所张贴公告称其合法，不等于为王新春提供了物业服务，除信立泰物业公司在一审提供了替王新春交水电费收据之外，无任何物业服务证据，2020年信立泰物业公司未提供服务，王新春也勿需缴纳物业费。2、一审判决适用法律错误，本案中自2019年11月28日起，信立泰物业公司实际上就停止为王新春提供物业服务，而一审法院却错误引用《中华人民共和国民法典》的规定，针对实际上未提供物业服务的信立泰物业公司错误判决让王新春支付物业费，系适用法律严重错误。3、由于2020年下半年信立泰物业公司未提供物业服务，根本就不应收取任何物业费，一审却判决让王新春承担2020年全年度物业费，明显属于判决结果错误。综上，王新春依法上诉，请支持上诉请求。信立泰物业公司答辩称，1、一审法院认定事实正确，王新春称一审法院认定事实缺乏事实依据和证据支持不能成立。本案是物业服务合同纠纷，信立泰物业公司从2016年11月28日开始向武安市康佳苑南区提供物业服务，信立泰物业公司在一审中提交了6份证据及法院调取的《武安市房地产管理处关于信立泰物业服务公司履行物业服务合同的情况说明》一份，信立泰物业公司完成了举证义务。特别是2020年春天我们全体物业人员不遗余力，确保疫情防控工作紧张有序、繁而不乱，为保护王新春及全小区的业主的生命安全，在疫情防控战役中发挥物业人的重要作用。可是王新春不理解信立泰物业公司的辛苦，拒绝缴纳物业费、水费，让人很寒心。无奈信立泰物业公司才向法院起诉，以保护信立泰物业公司的利益。信立泰物业公司给武安市康佳苑南区提供全年物业服务这是事实，就是现在信立泰物业公司还在为其服务。另外，王新春在上诉状中也未能说明一审法院认定事实中错在何处，所以信立泰物业公司认定一审认定事实错误的上诉理由不成立。2、一审法院适用法律正确。一般原则是新法优于旧法，特别法优于一般法。《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起实施，本案于2021年2月1日判决，民法典规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定的，而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，由此可见一审法院适用《中华人民共和国民法典》正确。依据我国民事诉讼法谁主张谁举证的原则，王新春在一审的举证期限内没有对自己的主张提供相应的证据证明，应当承担举证不能的法律后果。综上所述，一审人民法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。信立泰物业公司向一审法院起诉请求：1、判令王新春给付信立泰物业公司物业费1238元（自2019年11月29日至2020年11月28日）及滞纳金1355.6元，共计2593.6元；2、判令王新春给付信立泰物业公司水费200元；3、本案一切费用由王新春承担。一审法院认定事实：2016年11月28日，信立泰物业公司与武安市康佳苑南区业主委员会签订《物业管理合同书》一份，开始向该小区提供物业服务，直至2019年9月27日，每年签订一次《物业管理合同书》，提供当年物业服务。《物业管理合同书》中第十六条其中规定：1．本物业管理服务费，住宅房屋由乙方（信立泰物业公司）按每户0.45元/月/平方米收取物业费；3．业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天物业管理费的3‰元收取滞纳金（本合同签订后的日期顺延3个月、之后视为逾期）。2019年10月8日，因小区业主委员会部分人员向武安市房地产管理处提出辞职，武安市房地产管理处做出书面通知，张贴武安市康佳苑南区，通知小区业主委员会暂停行使业主委员会职责，由小区所在地中山社区居民委员会在街道办事处指导和监督下代行业委会职责。2019年11月28日，物业合同到期后，因小区没有选举产生新的业主委员会，致信立泰物业公司合同到期后未能继续签订物业服务合同，期间，信立泰物业公司继续按照原《物业管理合同书》约定向该小区提供物业服务和管理。王新春系康佳苑南区业主，居住该小区2号楼2单元501、502室，住宅面积229.26平米，按原物业合同约定王新春应向信立泰物业公缴纳2019年11月29日至2020年11月28日物业费1238元（229.26平米/使用面积×0.45元/收费标准×12月），逾期滞纳金2.75元（1238元/年物业费÷365天/年×3‰/滞纳金比例×270天/逾期天数），共计1240.75元，至今未交。一审法院认为，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。信立泰物业公司自2016年11月28日与武安市康佳苑南区业主委员会签订《物业管理合同书》后，开始向该小区提供物业服务，每年签订一次，直至2019年11月27日，因该小区没有选举产生新的业主委员会，信立泰物业公司在未重新签订物业管理合同的情况下，继续向该小区提供了物业服务，以上事实清楚，证据确实，予以认定。《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法做出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期”，信立泰物业公司向武安市康佳苑南区提供物业服务期限届满后，因小区没有选举产生新的业主委员会，导致小区没有与信立泰物业公司依法续签2020年度《物业管理合同书》，也未另聘其他物业服务公司，信立泰物业服务公司在此情况下，继续按原物业服合同约定向该小区提供了物业管理和服务内容，应视为原物业服务合同继续有效，服务期限为不定期。故，王新春作为本小区业主应当按照原物业合同约定向信立泰物业公司支付物业费，信立泰物业公司请求王新春给付物业费1238元、滞纳金1355.6元、水费200元，共计2793.6元；根据本案查明的事实，王新春应按照原物业服务合同约定，给付信立泰物业公司2020年度物业费1238元、逾期滞纳金2.75元，共计1240.75元，超过部分款项不予支持。王新春辩称，本诉信立泰物业公司主体资格不适格，应驳回信立泰物业公司的起诉，该抗辩理由缺乏事实和法律依据，不予采信；辩称信立泰物业公司手中持有小区业主暖气安装费剩余款项至今未给业主公布账，有权拒绝再交物业费，该抗辩理由与本案非同一法律关系，本案不作处理。判决：1、王新春于本判决生效之日起十日内给付武安市信立泰物业服务有限公司物业服务费1238元、逾期滞纳金2.75元，共计1240.75元；2、驳回武安市信立泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由王新春负担。经二审查明，王新春向本院提交如下证据，证据1、照片两张，证明业主自发打扫小区卫生。证据2、水电费缴纳凭证7张，基础维修收费条10张，购买物业物品票据8张，付小区清扫人员卫生费6张。小区业主自发缴纳物业费凭证8张。证明涉案小区从2020年5月20日起实行自治物业管理。信立泰物业公司质证称，对上述证据均不认可，该证据与本案并无关联性，不能证明王新春等人进行了物业服务，水电费票据也不能证明其自行提供物业服务，他们的行为是非法行为，信立泰物业公司一直在小区为业主提供物业服务。信立泰物业公司向本院提交，2020年信立泰物业公司收取的物业费收据、水费和电费缴纳凭证，证明信立泰物业公司履行了物业服务。王新春质证称，真实性不予认可，证明目的不予认可。其他案件事实与一审查明一致。", "footer": "审判长刘勇审判员田莉审判员左建阔二〇二一年四月二十八日书记员田子豪", "header": "河北省邯郸市中级人民法院民事判决书（2021）冀04民终2524号上诉人（原审原告）：王新春，男，1962年1月10日出生，汉族，武安市人，现住武安市康佳苑南区。被上诉人（原审被告）：武安市信立泰物业服务有限公司，住所地武安市光明街北段路西。法定代表人：王政雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：白红星，武安市民声法律事务所法律工作者。委托诉讼代理人：王海芳，该公司员工。上诉人王新春因与被上诉人武安市信立泰物业服务有限公司（以下简称信立泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省武安市人民法院（2020）冀0481民初2766号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人王新春，被上诉人委托诉讼代理人白红星、王海芳到庭参加了诉讼。现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持河北省武安市人民法院（2020）冀0481民初2766号民事判决第二项；二、变更河北省武安市人民法院（2020）冀0481民初2766号民事判决第一项为，王新春于本判决生效之日起十日内给付武安市信立泰物业服务有限公司物业服务费共计619元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由王新春负担12.5元，由武安市信立泰物业服务有限公司负担12.5元；二审案件受理费50元，由王新春负担12.5元，由武安市信立泰物业服务有限公司负担12.5元。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告给付原告物业费1,238元（自2019年11月29日至2020年11月28日）及滞纳金1,355.6元，共计2593.6", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判令被告给付原告水费200元", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] }, { "claim": "本案一切费用由被告承担", "judgment": [ "fully supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,750	{ "claim": "辽源市龙山区八一景苑业主委员会向本院提出诉讼请求：一、依法判令确认被告物业服务合同于2021年1月18日终止，判决被告撤离原告住宅小区物业服务区域（八一景苑）。二、依法判令被告移交八一景苑小区所有的物业用房，物业档案资料、财务资料，业主的共有资产。三、诉讼费用由被告承担。", "court_view": "本院认为，业主的建筑物区分所有权，“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”应由业主共同决定（2/3以上业主人数参与表决）。本案原告辽源市龙山区八一景苑业主委员会解聘被告吉林省雅续物业服务有限公司，没有业主委员会共同决定的证明，其诉请“确认被告物业服务合同于2021年1月18日终止，判决被告撤离原告住宅小区物业服务区域（八一景苑）；依法判令被告移交八一景苑小区所有的物业用房，物业档案资料、财务资料，业主的共有资产”本院不予支持。", "fact_description": "事实与理由：被告与八一景苑小区第一届业主委员会于2016年8月13日签订《物业服务合同》，由被告接管该小区物业管理工作，合同约定服务期限为2016年8月18日至2019年8月17日，期限为3年。由于第一届小区业主委员会未能履行相关职责，2020年12月由向阳街道通过法定程序选举原告为第二届业主委员会。原告通过多方走访小区业主征集物业服务意见，均认为被告的物业服务标准无法达到小区业主的认可。同时，被告与第一届业主委员会的物业服务合同已经到期，原告本着履行业主委员会职责为小区业主实际利益出发的角度决定，公开选聘新的物业公司接管物业管理工作，并于2021年1月18日书面通知被告撤离该小区物业管理。但是被告对原告的书面通知不予理睬，完全无视服务合同的期限，拒绝撤离小区物业管理工作。为维护小区广大业主的权益，请求法院支持原告的诉讼请求。原告辽源市龙山区八一景苑业主委员会向法庭提交了证明、本院民事判决书（2021）吉0402民初210号、通知函证据材料、业委会开会记录、投票公告证据材料。吉林省雅续物业服务有限公司辩称，一、原告主体不适格首先，原告即现任辽源市龙山区八一景苑业主委员会的成立在程序上不合法。业委会成立备案登记总面积134296.6平方米，总户数1160户。根据《民法典》第28条相关规定，业委会成立应当由业主提议、社区组织召开业主大会表决通过，应当小区半数以上业主和面积过半的业主参加，即按照本小区的面积和户数计算，应当有面积67148平方米和户数为580户以上的业主参加。但是原告在成立时并未实际召开业主大会，而且实际签字户数为406户，面积为39520.37平方米，与规定的数额相距甚远，未达到召开业主大会的规定，即现有业主委员会成立不合法。第二，即使原告符合了业主大会召开的数额规定，那么按照《物业管理条例》第16条相关规定，原告应当在成立之日起30日内进行备案。根据向阳社区提供的成立时间为2020年12月5日，原告应于2021年1月5日前完成备案手续，而原告的备案时间为2021年2月22日，也严重违反了规定。第三，原告在没有备案完成情况下，于2021年1月18日就私刻公章予以使用，已经属于违法行为。由此可见，原告从召开业主大会、表决、备案直至刻制公章都不符合法律法规的规定，他的主体身份恳请法官予以严格审核。二、原告要求确认被告物业服务合同于2021年1月18日终止既不符合合同约定，也违反相关法律规定。第一，2016年原业主委员会于被告签订的《辽源市住宅区物业管理合同》中第十四条明确约定“本合同期满，甲方决定不再继续委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；”第十五条约定“本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的书面意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续”。该合同期限为3年，自2016年8月18日至2019年8月17日止，该合同期限届满之后原业主委员会并未提出书面意见，被告方也一直在继续管理，那么该物业管理合同应当自动延续，按照交易习惯，延长期限应当为三年，即合同届满期限应当是2022年8月16日。第二，既然《辽源市住宅区物业管理合同》还在合同期限内，原被告均应当遵守合同约定。合同中只有第十八条对于业主委员会方单方解除合同做出了约定即“乙方未能按照约定事项和标准提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改或整改后仍不符合要求的，甲方在区级物业行政主管部门的监督、指导下，经业主大会持三分之二以上投票权的业主通过后有权解除合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿”。本案中，原告并未举证证明被告存在合同约定的可以解除合同的行为，更加不存在逾期未整改或整改后不符合要求的事实，即解除事项并未发生，原告不能单方要求解除该合同。而且，原告即使要单方解除合同，也应当按照合同约定和《民法典》第278条的相关规定进行，即解聘物业服务企业应由业主召开业主大会共同决定，应当有专有部分面积占三分之二以上的业主且人数占三分之二的业主参与表决。而原告并未召开业主大会，从原告提供的《物业撤离通知函》可以看出原告仅仅经业委会开会讨论征求业主意见后就擅自做出让被告撤离的通知函，既不符合合同约定，也违反了法律的规定。综上所述，被告恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告吉林省雅续物业服务有限公司向法庭提交了业委会备案资料、物业服务合同证据材料。经审理查明：被告吉林省雅续物业服务有限公司与八一景苑小区第一届业主委员会于2016年8月13日签订《物业服务合同》，由被告吉林省雅续物业服务有限公司接管该小区物业管理服务工作。合同约定服务期限为2016年8月18日至2019年8月17日，期限为3年。2020年12月，八一景苑小区选举成立第二届业主委员会。2021年1月，业主委员会7名委员讨论通过“（吉林省雅续物业服务有限公司合同超期）物业撤离”书面意见，通知被告吉林省雅续物业服务有限公司撤离。原被告发生争议，原告八一景苑业主委员会向本院提起诉讼。以上事实有原告提交的证明、通知函、业委会开会记录、投票公告，被告提交的物业服务合同证据及当事人陈述在案佐证。", "footer": "审判员张焕成二〇二一年三月二十六日书记员刘禹良", "header": "吉林省辽源市龙山区人民法院民事判决书（2021）吉0402民初294号原告：辽源市龙山区八一景苑业主委员会。负责人：高峰，业主委员会主任。被告：吉林省雅续物业服务有限公司。法定代表人：王贺。委托诉讼代理人：陈美玲，吉林策业律师事务所律师。原告辽源市龙山区八一景苑业主委员会与被告吉林省雅续物业服务有限公司委托合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理本案。原告辽源市龙山区八一景苑业主委员会负责人高峰，被告吉林省雅续物业服务有限公司法定代表人王贺及其委托诉讼代理人陈美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "本院依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第九百四十八条规定，判决如下：驳回原告辽源市龙山区八一景苑业主委员会的诉讼请求。案件受理费50元，由辽源市龙山区八一景苑业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽源市中级人民法院。" }	{ "claim": "八一景苑业委会上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判支持八一景苑业委会的诉讼请求；3.由雅续物业公司承担一审、二审诉讼费用。", "court_view": "本院认为，涉案《物业服务合同》于2019年8月17日到期后，双方未续签物业服务合同，雅续物业公司继续提供物业服务，原《物业服务合同》继续有效，但服务期限为不定期，八一景苑业委会有权代表业主随时解除该不定期物业服务合同。八一景苑业委会于2021年1月18日书面通知雅续物业公司撤离该小区，已尽到了提前60天的书面通知义务，双方《物业服务合同》现已依法终止。在此情形下，雅续物业公司应当在合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给八一景苑业委会。综上所述，八一景苑业委会的上诉请求成立，应予支持。一审判决结果错误，应予纠正。", "fact_description": "事实及理由：1.原审错误界定合同的状态和性质。雅续物业公司与原业委会签订的《物业服务合同》，约定的服务期限届满时间为2019年8月17日。此后的期间，按照《中华人民共和国民法典》第九百四十八条的规定，服务期限为不定期，当事人可以随时解除不定期物业服务合同。在原审中，八一景苑业委会已经明确提出合同期限已经届满，但原审抛开了合同届满的事实，假设了合同存续的前提条件，牵强地适用了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十六条第四项的规定。而该规定适用于双方有合同关系，且在合同存续履行期间内，需要提前解除合同的法定条件。本案双方合同属不定期合同状态和性质，原审对案件事实和前提条件认识错误，就必然导致裁判结果的错误。雅续物业公司辩称的“物业管理合同应当自动延续，按照交易习惯延长期限应当为三年”，与法律规定相悖。2.原审适用法律错误。原审援引《物权法》第七十六条第四项的规定，同时又矛盾地适用了第五项和第六项的特别规定，是错误的。《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。3.原审枉顾和篡改案件基本事实。原审中八一景苑业委会提交了证明、通知函、业委会开会记录，在判决中也予以了明确。可是在论述中却以“没有业主委员会共同决定的证明”作为裁判理由。原审论述的“没有业主委员会共同决定的证明”，是枉顾和肆意篡改客观事实的表现。4.本案的背景和原审错误判决引发的巨大负面效应。为了有利于法庭查明事实，八一景苑业委会有必要简单介绍一下本案的渊源。其实，我们相信法庭基于上述理由和本案的事实与法律，一定会作出公正的判决，本没有必要赘述。但当原审判决后，在全小区产生了巨大的反响，业主们对原审判决表示出极大的愤慨，民怨鼎沸，甚至要集体到原法院抗议和向督查组请愿，请求法院和督查组来小区实地看一看，听一听。被我们劝阻回去，因为我们相信法律，相信法院。2016年8月13日，雅续物业公司进入八一景苑小区进行物业服务。几年来，由于服务质量极差，业主意见很大，纷纷要求甚至采取拒绝缴纳物业费的方式要求其改进服务质量，雅续物业公司先是以各种理由推脱和拖延，最后演化到态度蛮横拒不改进的程度。2019年8月17日，物业服务合同期满，雅续物业公司拒不退出，无合法依据继续服务且态度蛮横。业主单独个体的力量，无法对抗这样蛮横无理的物业公司，无奈之下，自发筹划业主委员会，以集体的力量，以合法的方式管理小区和依法清退原物业公司。2020年8月，7名业主自发的向小区所在的龙山区向阳街道办事处和向阳社区，请求在其指导监督下，依法成立业主委员会。我们的苦衷得到了组织的理解，请求也得到了支持。于是，在街道办事处的领导下，在社区的指导监督下，依据《物业管理条例》《居民委员会组织法》等法律法规，在社区派员全程监督下，我们采取逐户入户投票的方式，在600余已经入户的居民中，获得了520余票的支持。不论是业主委员会的候选人还是监督委员会的候选人，每一步都进行了七天的公示。最后于2020年12月，在向阳社区会议室，在有关部门和领导的监督下，选举成立了第二届业主委员会。业主委员会后，向阳社区出具了介绍信，篆刻了八一景苑业委会公章印鉴。至此新的业委会依法宣告成立。成立业委会之举，动了雅续物业公司利益的奶酪。于是雅续物业公司恼羞成怒，先后采用重金贿买发起人、向公安不实举报、通过有关部门以未报备为由设置障碍、冒充业主造谣滋事、甚至兴师问罪于向阳社区等不当手段，千方百计，煞费苦心地阻止业委会的成立。雅续物业公司曾滥用诉权，向原审法院状告我们非法成立业委会，企图破坏基层组织选举，达到他们险恶的目的。原审法院作出了驳回雅续物业公司诉请的判决。即使雅续物业公司这样处心积虑，绞尽脑汁，但屡屡受挫，均未得逞。现在，雅续物业公司为了报复业主，人为地设置各种障碍且花样百出，莫名其妙、捉迷藏式的停水或停电，无理由地封堵大门等等。令人发指的是，假借各种理由，接二连三地停运高层住宅电梯，使七八十岁的老人下不了楼，年轻人抱着孩子气喘吁吁爬高层楼梯。业主报警，向12345投诉，向社区反应，来人过问了，这些情况就没有了，人走了，这些情况又陆续出现了，躲猫猫式的循环往复。雅续物业公司与业主的矛盾日愈激化，对抗情绪日愈严重。我们不反对且更希望法院实地看一看，看小区的混乱程度和物业的服务质量和服务态度，实地听一听，听业主的反应和评价，听听业主的苦衷和对雅续物业公司的愤慨。另外，如果雅续物业公司就以下五个问题，能够给出合理合法的回答，我们将欣然接受败诉的法律后果。1.雅续物业公司继续强占八一景苑小区，霸占物业服务资源的法律依据在哪里。2.合同期满，雅续物业公司继续无理强占的合同依据在哪里。3.新的业委会已经向你们送达了《限期撤离通知书》，你们拒不撤离的合法理由在哪里。4.雅续物业公司不顾业主的抗议和拒绝，强行服务强行收费，强买强卖的合法理由在哪里。5.雅续物业公司阻止业委会招聘新物业服务单位进驻的权利在哪里。现在，雅续物业公司自恃原审判决，气焰嚣张，以恶劣的态度报复性对待业主，扬言“你们不是能告状吗？我就是不撤，咱们走着瞧”等等，在小区造成恶劣的社会影响。业主们纷纷表示，这样无赖的物业就真的能赖着不走吗？业主的意愿和权益就真的能被这样无视和践踏吗？面对困扰百姓生活的问题就真的没有讲理的地方吗？我们就得永远的任人欺凌，继续忍受下去吗？本案虽小，但司法裁判所产生的社会反响将是巨大的，广大业主翘首期盼法院的最后判决结果，同时也更相信会用公正的判决，回应民意，表明人民法院依法支持正义，否定无理无赖的司法态度。综上，原审判决错误，请求依法改判，支持八一景苑业委会的诉讼请求。雅续物业公司答辩称：一、解聘物业服务企业属于重大事项，根据法律规定应由业主召开业主大会共同决定，应由专有部分面积占三分之二以上的业主，且人数占三分之二的业主参与表决。二、根据八一景苑业委会与上一届业主委员会签订的辽源市住宅区物业管理合同第十八条的规定，乙方未能按照约定事项和标准提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改或整改仍不符合要求的，甲方在区级物业行政主管部门的监督指导下，经业主大会三分之二以上投票业主通过后，有权解除合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。本案中，雅续物业公司不存在合同约定的解除行为，也不存在逾期未整改或整改后不符合要求的相关事实，八一景苑业委会作为新一届业主委员会要求解聘该物业公司，应按照法律规定的流程，并尊重广大业主的真实意愿，不能歪曲事实，达到业主委员会或者相关个人的解除目的。三、八一景苑业委会的陈述与事实不符，在第二届业主委员会成立之前，本小区的物业费收费率达到90%，雅续物业公司在该小区服务多年，一直积极履行合同义务。第二届业委会成立后，大肆宣传要解聘雅续物业公司的言论，该小区的物业费收费率才有所下降。四、根据原合同第十五条的规定，合同期满，甲方没有续聘或解聘乙方的书面意见，且在未选聘新的物业管理企业之前，乙方继续管理的视为合同自动延续，综上，八一景苑业委会未通过法定程序，进行有效的解除，雅续物业公司继续服务该小区有法律依据，八一景苑业委会上诉请求不成立，应依法驳回。八一景苑业委会向一审法院起诉请求：1.判令确认涉案物业服务合同于2021年1月18日终止，判令雅续物业公司撤离八一景苑业委会住宅小区物业服务区域；2.判令雅续物业公司移交八一景苑小区所有的物业用房、物业档案资料、财务资料、业主的共有资产；3.诉讼费用由雅续物业公司承担。一审法院认定事实：雅续物业公司与八一景苑小区第一届业主委员会于2016年8月13日签订《物业服务合同》，由雅续物业公司接管该小区物业管理服务工作。合同约定服务期限为2016年8月18日至2019年8月17日，期限为3年。2020年12月，八一景苑小区选举成立第二届业委会。2021年1月，八一景苑业委会7名委员讨论通过“（雅续物业公司合同超期）物业撤离”书面意见，通知雅续物业公司撤离。双方发生争议，八一景苑业委会提起诉讼。以上事实有八一景苑业委会提交的证明、通知函、开会记录、投票公告，雅续物业公司提交的物业服务合同证据及当事人陈述在案佐证。一审法院认为，“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”应由业主共同决定（2/3以上业主人数参与表决）。本案八一景苑业委会解聘雅续物业公司，没有业委会共同决定的证明，其诉请“确认被告物业服务合同于2021年1月18日终止，判决被告撤离原告住宅小区物业服务区域（八一景苑）；依法判令被告移交八一景苑小区所有的物业用房，物业档案资料、财务资料、业主的共有资产”，不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第九百四十八条规定，判决：驳回原告辽源市龙山区八一景苑业主委员会的诉讼请求。案件受理费50元，由辽源市龙山区八一景苑业主委员会负担。本院二审期间，八一景苑业委会依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证质证。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。另查明，八一景苑业委会已于2021年1月18日书面通知雅续物业公司撤离该小区。", "footer": "审判长李爽审判员温桂杰审判员鲁银辉二〇二一年六月二十一日书记员刘颖", "header": "吉林省辽源市中级人民法院民事判决书（2021）吉04民终237号上诉人（原审原告）：辽源市龙山区八一景苑业主委员会，住所地吉林省辽源市龙山区。法定代表人：高某，主任。被上诉人（原审被告）：吉林省雅续物业服务有限公司，住所地吉林省长春市经济开发区。法定代表人：王某，总经理。委托诉讼代理人：陈美玲，吉林策业律师事务所律师。上诉人辽源市龙山区八一景苑业主委员会（以下简称八一景苑业委会）因与被上诉人吉林省雅续物业服务有限公司（以下简称雅续物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2021）吉0402民初294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月14日公开开庭进行了审理。上诉人八一景苑业委会主任高某，被上诉人雅续物业公司的委托诉讼代理人陈美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "本院依照《中华人民共和国民法典》第九百四十八条、第九百四十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省辽源市龙山区人民法院（2021）吉0402民初294号民事判决；二、确认辽源市龙山区八一景苑业主委员会与吉林省雅续物业服务有限公司的《物业服务合同》已经终止；三、吉林省雅续物业服务有限公司应当在本判决生效之日起十日内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给辽源市龙山区八一景苑业主委员会。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由吉林省雅续物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "依法判令确认被告物业服务合同于2021年1月18日终止，判决被告撤离原告住宅小区物业服务区域（八一景苑）", "judgment": [ "not supported", "fully supported" ] }, { "claim": "依法判令被告移交八一景苑小区所有的物业用房，物业档案资料、财务资料，业主的共有资产", "judgment": [ "not supported", "fully 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8,751	{ "claim": "乐邦物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告交付原告48号门市物业费4973.00元，违约金7832.00元（截止2020年10月10日）；二次供水费230.00元，合计13,035.00元。2.诉讼费用由被告承担。", "court_view": "本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案系兵器城家园业主委员会代表小区全体业主与乐邦物业签订《兵器城家园物业服务合同》，虽然赵利娜并非合同相对人，但按照上述法律规定，乐邦物业与赵利娜之间形成了事实物业服务合同关系，赵利娜受该物业合同约束。赵利娜抗辩主张其并其没有签订合同不成立，本院不予支持。通过庭审调查查明，赵利娜拒不交纳物业服务费的理由为从2016年开始其所有的兵器城48号门市窗户有渗水的现象，并且将其室内墙皮破坏，另其遭受了损失。兵器城小区原物业公司为珠海物业公司，在该公司在任期间赵利娜曾向物业反映其房屋外墙渗水的问题，物业承诺为其联系建筑商进行质保期内的维修，但一直没有解决问题。在乐邦物业公司入住之后，赵利娜也向乐邦物业反映了房屋外墙渗水的问题，乐邦物业在联系建筑商的同时也对赵利娜房屋进行维修，但渗水的问题一直都没有解决。乐邦物业主张，赵利娜房屋维修的问题不属于物业服务范围，根据《兵器城家园物业服务合同》第三章第二条（一）约定，房屋建筑本体公用部位（包括但不限于楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等乘坐结构部位，处墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。赵利娜的房屋外墙渗水问题属于房屋建筑本体公用部位，乐邦物业应当承担的不仅仅是联系建筑商的义务，还应当承担相应的维修养护义务，庭审中，乐邦物业提交了其与建筑商的维修工作联系函，赵利娜也认可经乐邦物业沟通有维修人员对其房屋进行维修，但没有实际解决问题，其房屋经维修仍然存在外墙渗水的问题，本院认为，乐邦物业虽然履行了为业主沟通的义务，但其履行对于房屋的维修、养护和管理的义务不到位，造成业主房屋渗水问题多年不能得到解决，本院认为乐邦物业在此项物业服务项目中存在违约行为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”乐邦物业提供的物业服务不仅仅为建筑物的维护、管理的义务，还包括整个小区的秩序、环境的管理、维护，因此乐邦物业的有违约行为，但不能成为赵利娜作为业主拒交全部物业费的抗辩理由，本院酌定赵利娜2020年按照80%交纳物业服务费，即3978.20元（230.22元1.8元/平方米/月12个月80%）。关于二次供水加压电费，《物业服务合同》第五条有明确的约定，本院对乐邦物业请求为230元二次供水加压电费予以支持。关于违约金，乐邦物业请求的违约金起算时间为2019年12月1日至2020年10月10日，共计315天，标准每日按照欠付物业费的5‰，本案的违约金计算应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金予以调整，赵利娜应当按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）的130%给付滞纳金。本案的违约金计算应当以人民币3978.20元为基数，从2019年12月1日至2020年10月10日止，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）的130%计付。综上所述，吉林省乐邦物业服务有限公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持。", "fact_description": "事实和理由：被告系白城市兵器城小区48#门市的业主。原告与兵器城家园业主委员会于2018年12月1日签订《物业服务合同》，对双方权利义务进行了约定，原告依约进行了服务管理，但被告自2019年12月1日至2020年10月10日拖欠物业费为13,035.00元，后经屡次催讨无果，请求法院依法判决被告支付物业费。赵利娜辩称，不知道什么时候更换的物业公司，物业技术是否合法合规，没有看到这个告示。不知道物业是否有物业资格证，不知道是否有物业委员会签订。不知道是啥时候与业主委员会签订相关合同，请求查看。没有看到收费标准，收费过高，服务项目不明确，请求查看相关文件请求查看物业公司收支表，业主有权利查看，物业公司态度蛮横。窗户渗水和漏水，本人自2016年多次向物业公司提出物业口头承诺维修，物业并告知问题是开发商和建筑商，我们认为这是物业服务范围。后来协商，交纳物业费后，物业公司给解决渗水漏水的问题，可是交物业费以后，一直到现在也没有给解决。我们从入住开始就漏水。本院经审理认定事实如下：赵利娜系兵器城小区48号门市的业主，建筑面积为230.22平方米。2018年12月1日白城市兵器城家园业主委员会与乐邦物业签订《兵器城家园物业服务合同》，约定服务期限为2018年12月1日至2021年11月30日，约定了十三项物业服务内容，商业用房物业服务费1.8元/平方米/月，二次供水加压电费每平方米1元每年。对于业主不缴纳或不按时缴纳物业费，乐邦物业有权向拖欠物业费的业主收取违约金，违约金以日为计算单位，每日为应缴纳金额5‰。从2019年12月1日起赵利娜没有交纳物业服务费。另查明，2019年7月25日，乐邦物业名称从“白城市乐邦物业管理有限公司”变更为“吉林省乐邦物业服务有限公司”。", "footer": "如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院审判员其木格二〇二一年二月四日书记员刘力玮", "header": "吉林省白城市洮北区人民法院民事判决书（2021）吉0802民初263号原告：吉林省乐邦物业服务有限公司，住所地吉林省白城市洮民主西路。法定代表人：张丽会，系总经理。委托诉讼代理人：张俞，系员工。被告：赵利娜，女，1980年12月27日出生，汉族，现住吉林省白城市洮*，身份证号XXX。委托诉讼代理人：许俊强（赵利娜丈夫），男，1980年9月9日出生，汉族，现住同上，身份证号：XXX。原告吉林省乐邦物业服务有限公司（以下简称乐邦物业）与被告赵利娜物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。乐邦物业的委托诉讼代理人张俞，赵利娜及其委托诉讼代理人许俊强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条、《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款规定，判决如下：一、赵利娜于本判决生效之日起五日内向吉林省乐邦物业服务有限公司给付2019年12月1日至2020年12月31日物业费3978.20元和二次供水加压电费230元及违约金（违约金以人民币3978.20元为基数，从2019年12月1日至2020年10月10日，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）的130%计付）。二、驳回吉林省乐邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63.00元，由赵利娜负担25.00元，由吉林省乐邦物业服务有限公司负担38.00元。" }	{ "claim": "乐邦物业上诉请求：1、请求贵院依法撤销白城市洮北区人民法院（2021）吉0802民初263号民事判决，查清事实后直接改判赵利娜给付物业费4973元，违约金7832元，二次供水费230元，合计13035元。2、一、二审诉讼费用全部由赵利娜承担。", "court_view": "本院认为，关于物业费，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，赵利娜主张不交纳物业费的理由是自2016年开始其房屋外墙渗水一直没有解决，但乐邦物业主张其公司已多次联系建筑商及开发商要求进行质保期内的维修，并提交了其与建筑商的维修工作联系函以及赔偿会议签到表予以证明，赵利娜也认可经乐邦物业沟通有维修人员对其房屋进行过维修，因此，赵利娜的主张不足以证明乐邦物业公司存在根本不履行或者不完全履行物业服务合同约定义务的情形，不足以相应减收或免收物业费，故赵利娜应足额交纳2019年12月1日至2020年11月30日的物业费4973元（230.22平方米X1.8元／平方米／月X12个月）。关于违约金，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”乐邦物业主张的违约金数额过高，一审认定按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）的130％的标准给付违约金并无不当，故应保护的违约金数额为以4973元为基数，从2019年12月1日至2020年10月10日，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）的130％计付。综上所述，吉林省乐邦物业服务有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。", "fact_description": "事实和理由：一、原审判决认定事实存在错误，认定乐邦物业存在违约行为，更是凸显主观臆断。从赵利娜在一审答辩的内容来看，赵利娜自认从2016年以来房屋墙体就存在渗水漏水的情况，并已多次向物业公司提出维修。这说明墙体渗水漏水的情况在2016年赵利娜入住之时，就已经存在。基于这一事实可知该墙体渗水漏水是房屋主体的质量原因导致，这是建筑商或者是开发商的原因所致，建筑商或开发商应是该责任的主体。相对于业主而言，作为买受人有权利在质保期内向开发商主张权利，而不是向乐邦物业主张权利。然而乐邦物业接手该物业的时间是在2018年12月1日，根据原一审已认定的事实可知，乐邦物业在接手该物业后也已对该墙体进行了维修，但因为墙体本身的质量问题，物业维修无法从根本上解决问题。既然原审无争议事实，乐邦物业已经进行了维修，不是没有对其进行过维修，说明乐邦物业已经履行了维修义务，就不应认定乐邦物业存在违约行为按照80%的比例进行裁判。由此可见，原审判决认定乐邦物业存在违约行为与欲加之罪，存有异曲同工之妙，原审判决已与司法公平正义渐行渐远。二、原审判决适用法律错误。1、在物业服务合同中已经明确约定的违约金条款及违约金计算的方法，即标准为每日按照欠付物业费的5‰支付违约金。这是当事人意思自治原则的体现，亦为对违约方的违约行为的惩罚，是惩罚性的违约金条款。原审法院应当优先适用当事人的意思自治，而不能强行对该条款进行司法干预。然而遗憾的是原审判决在赵利娜没有要求调整的情况下却主动将该违约金按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率按照（LPR）的130%计付调整，显属偏颇。2、本案属于民法典实施前已经发生的法律事实引起的民事纠纷，不是民法典实行后的法律事实引起的民事纠纷，不适用民法典的规定。原审判决适用民法典的规定显然属于适用法律错误。3、原审判决对诉讼费的承担没有体现过错及比例承担。根据人民法院诉讼费收费办法的规定，人民法院判决当事人部分胜诉部分败诉的，诉讼费用由人民法院根据双方当事人的责任大小确定双方当事人分担的比例。本案中，原审判决由赵利娜承担80%的给付义务，但却判决赵利娜承担少部分诉讼费，没有体现对等原则和比例原则，违反了该办法的规定。赵利娜辩称，房屋入住后漏水的，物业费之前一直都在缴纳，之前和其他物业签订的合同，物业答应修缮，但是一直没有解决。合同有约定，一审判决正确。乐邦物业向一审法院起诉请求：1．请求判令赵利娜交付乐邦物业48号门市物业费4973元，违约金7832元（截止2020年10月10日），二次供水费230元，合计13035元。2、诉讼费由赵利娜负担。一审法院认定事实：赵利娜系兵器城小区48号门市的业主，建筑面积为230.22平方米。2018年12月1日白城市兵器城家园业主委员会与乐邦物业签订《兵器城家园物业服务合同》，约定服务期限为2018年12月1日至2021年11月30日，约定了十三项物业服务内容，商业用房物业服务费1.8元／平方米／月，二次供水加压电费每平方米1元每年。对于业主不缴纳或不按时缴纳物业费，乐邦物业有权向拖欠物业费的业主收取违约金，违约金以日为计算单位，每日为应缴纳金额5‰。从2019年12月1日起赵利娜没有交纳物业服务费。2019年7月25日，乐邦物业名称从“白城市乐邦物业管理有限公司”变更为“吉林省乐邦物业服务有限公司”。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案系兵器城家园业主委员会代表小区全体业主与乐邦物业签订《兵器城家园物业服务合同》，虽然赵利娜并非合同相对人，但按照上述法律规定，乐邦物业与赵利娜之间形成了事实物业服务合同关系，赵利娜受该物业合同约束。赵利娜抗辩主张其并没有签订合同不成立，一审法院不予支持。通过庭审调查查明，赵利娜拒不交纳物业服务费的理由为从2016年开始其所有的兵器城48号门市窗户有渗水的现象，并且将其室内墙皮破坏，令其遭受了损失。兵器城小区原物业公司为珠海物业公司，在该公司在任期间赵利娜曾向物业反映其房屋外墙渗水的问题，物业承诺为其联系建筑商进行质保期内的维修，但一直没有解决问题。在乐邦物业公司入住之后，赵利娜也向乐邦物业反映了房屋外墙渗水的问题，乐邦物业在联系建筑商的同时也对赵利娜房屋进行维修，但渗水的问题一直都没有解决。乐邦物业主张，赵利娜房屋维修的问题不属于物业服务范围，根据《兵器城家园物业服务合同》第三章第二条（一）约定，房屋建筑本体公用部位（包括但不限于楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等乘坐结构部位，处墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。赵利娜的房屋外墙渗水问题属于房屋建筑本体公用部位，乐邦物业应当承担的不仅仅是联系建筑商的义务，还应当承担相应的维修养护义务，庭审中，乐邦物业提交了其与建筑商的维修工作联系函，赵利娜也认可经乐邦物业沟通有维修人员对其房屋进行维修，但没有实际解决问题，其房屋经维修仍然存在外墙渗水的问题，一审法院认为，乐邦物业虽然履行了为业主沟通的义务，但其履行对于房屋的维修、养护和管理的义务不到位，造成业主房屋渗水问题多年不能得到解决，一审法院认为乐邦物业在此项物业服务项目中存在违约行为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”乐邦物业提供的物业服务不仅仅为建筑物的维护、管理的义务，还包括整个小区的秩序、环境的管理、维护，因此乐邦物业的有违约行为，但不能成为赵利娜作为业主拒交全部物业费的抗辩理由，一审法院酌定赵利娜2020年按照80％交纳物业服务费，即3978.20元（230.22元X1.8元／平方米／月X12个月X80％）。关于二次供水加压电费，《物业服务合同》第五条有明确的约定，一审法院对乐邦物业请求为230元二次供水加压电费予以支持。关于违约金，乐邦物业请求的违约金起算时间为2019年12月1日至2020年10月10日，共计315天，标准每日按照欠付物业费的5‰，本案的违约金计算应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金予以调整，赵利娜应当按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）的130％给付滞纳金。本案的违约金计算应当以人民币3978.20元为基数，从2019年12月1日至2020年10月10日止，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）的130％计付。综上所述，乐邦物业的诉讼请求部分成立，一审法院予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条、《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款规定，判决如下：一、赵利娜于判决生效之日起五日内向吉林省乐邦物业服务有限公司给付2019年12月1日至2020年12月31日物业费3978.20元和二次供水加压电费230元及违约金（违约金以人民币3978.20元为基数，从2019年12月1日至2020年10月10日，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）的130％计付）。二、驳回吉林省乐邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费63元，由赵利娜负担25元，由吉林省乐邦物业服务有限公司负担38元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。", "footer": "审判长曹宝明审判员孙晓琦审判员李瑞二〇二一年四月三十日书记员张明", "header": "吉林省白城市中级人民法院民事判决书（2021）吉08民终532号上诉人（原审原告）：吉林省乐邦物业服务有限公司。法定代表人：张丽会，系总经理。委托诉讼代理人：张俞，系公司员工。委托诉讼代理人：邵娟，系公司员工。被上诉人（原审被告）：赵利娜，女，1980年12月27日生，汉族，住吉林省白城市洮**。上诉人吉林省乐邦物业服务有限公司（以下简称乐邦物业）因与被上诉人赵利娜物业服务合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2021）吉0802民初263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省白城市洮北区人民法院（2021）吉0802民初263号民事判决；二、赵利娜于本判决生效之日起五日内向吉林省乐邦物业服务有限公司给付2019年12月1日至2020年11月30日物业费4973元和二次供水加压电费230元及违约金（违约金以4973元为基数，从2019年12月1日至2020年10月10日，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）的130％计付）。三、驳回吉林省乐邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费63元，由赵利娜负担25元，由乐邦物业负担38元；二审案件受理费76元，由赵利娜负担50元，由乐邦物业负担26元。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "请求判令被告交付原告48号门市物业费4973.00元，违约金7832.00元（截止2020年10月10日）；二次供水费230.00元，合计13,035.00元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": 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8,752	{ "claim": "龙颖基公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告2008年12月15日至2015年12月31日的车位服务费12685元；2．判令被告赔偿原告第一项诉讼请求的利息损失，自2016年1月1日起，至实际付清上述款项之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3．本案诉讼费用由被告负担。", "court_view": "判决本院认为部分载明：“小区车位管理收费标准应由经营者与小区业主委员会协商确定，未成立业主委员会的，经营者应与小区业主协商确定。车位管理服务与物业服务在服务性质、服务内容和服务对象上有所不同，物业服务针对的是全体业主有关小区全方位方面的服务，而不是有选择地针对个别业主；而地下车位管理服务系只针对购买地下车位产权的个别业主有关车辆之事宜，并非是针对全体业主。业主在支出相当数额的费用后，取得地下车位之产权，使用该车位则需要物业公司的管理，但在收费标准上，应与未出卖产权之车位有所不同，否则显失公平。但对于合同到期后的收费标准，物业公司应该主动与业主进行协商，价格调查不等于协商定价。龙颖基公司应查找自身存在的问题，改进自身的工作方式，不应怠于履行相关程序。在双方未就收费标准协商一致的情况下，龙颖基公司按照每月150元的收费标准主张的车位管理服务费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。龙颖基公司对其主张的地上车位管理服务费已经涨价的事实未提出证据证明，本院不予采信。对于龙颖基公司的诉讼请求，待条件成熟时可另行主张权利。”审理中，龙颖基公司提交了：一、2015年青宇（北京）物业服务评估监理有限公司出具的《西华经典小区项目物业服务费用评估报告》，该报告中显示地下车位费测算为每月235．93元；二、2018年-2020年人员工资单、2020年停车场责任保险单、公众责任保险单，用以证明其提供车位服务的相应成本；三、小区部分业主签订的车位服务协议，协议中约定的地下车位服务费标准均为180元/月。姜峰对上述证据的真实性均不予认可。姜峰主张龙颖基公司的诉讼请求超过了诉讼时效，龙颖基公司提交了快递单用以证明该公司向姜峰邮寄了缴费通知单。本院认为，北京市宣武区西华经典物业管理委员会代表全体业主与龙颖基公司签订的《停车场安全管理补充合同》对姜峰具有约束力。《停车场安全管理补充合同》到期后，龙颖基公司继续为业主提供停车场管理服务，龙颖基公司与姜峰之间亦存在事实上的服务合同关系，双方应当积极协商服务费的标准并签订新的协议，龙颖基公司也应当提供收费标准的相关依据。在双方未能协商一致，龙颖基公司也未提供充分证据的情况下，法院未予支持龙颖基公司主张车位服务费的请求。此后，双方仍未能进行协商。需要指出的是，协商应当是双方事宜，而并非龙颖基公司的单方义务。在双方无法协商一致的情况下，现龙颖基公司再次诉至本院要求姜峰支付车位服务费，本次诉讼中，针对车位服务费的标准，龙颖基公司提交了评估报告、工资单、保险单、小区部分业主签订的车位服务协议予以证明。根据龙颖基公司提交的证据，在双方无法协商一致的情况下，按照原《停车场安全管理补充合同》约定的标准支付车位服务费较为合理，姜峰亦未提供证据证明该标准存在不合理之处，故本院确定姜峰应当按照150元/月的标准支付车位服务费。对龙颖基公司要求姜峰支付车位服务费的诉讼请求，本院予以支持。龙颖基公司要求对车位服务费标准进行评估的申请，本院不予准许。龙颖基公司提供的是持续性的服务，对诉讼时效的要求不宜过苛，龙颖基公司提交的快递单证明其进行了催交，没有明显怠于行使权利，而且龙颖基公司向法院主张过权利，法院要求双方进行协商并告知可在条件成熟时主张权利，综合考虑上述情形，对姜峰关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。双方之间系事实服务合同关系，对服务费的支付时间未有约定，且双方对服务费的标准亦存在争议，在此情况下，对龙颖基公司要求姜峰支付利息损失的诉讼请求，本院不予支持。", "fact_description": "事实和理由：原告系北京市西城区广安门内大街210号西华经典小区的物业管理单位，被告曾是涉案小区内B座×××号房屋的业主。2000年12月12日，被告与涉案小区的开发商（即北京市宣武区房地产经营开发公司）签订了一份《西华经典车位租赁契约》，协议约定被告租赁西华经典地下二层68号车位。协议签订后，被告实际使用68号车位。但时至今日，被告仍未向原告缴纳其无故拖欠的2008年12月15日至2015年12月31日的车位服务费，原告多次催缴，未果。原告认为，被告上述行为损害了原告合法利益。原告现依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，诉于贵院，请依法判如所请。姜峰辩称，不同意原告的诉讼请求，原告在2015年起诉过我，在8月西城法院作出了驳回判决，10635号案件，此后我没有收到催款通知，原告起诉已经超过诉讼时效。判决情况没有变化，原告也没有找过我协商。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年12月12日，姜峰与北京市宣武区房地产经营开发公司签订《西华经典车位租赁契约》，约定：姜峰长期租赁西华经典小区地下二层68号车位，总租价为120000元。2000年12月18日，姜峰签订《停车场安全管理协议》，乙方义务中载明需交车位管理费用。2004年11月10日，北京市宣武区西华经典物业管理委员会（甲方）与龙颖基公司（乙方）签订《物业服务合同》及附件一《停车场安全管理补充合同》，《停车场安全管理补充合同》约定：地上、地下每个固定车位停车管理费为150元/月，全年共计1800元，期限为2004年12月15日至2008年12月14日。《停车场安全管理补充合同》到期后，北京市宣武区西华经典物业管理委员会与龙颖基公司未续签合同。姜峰未交纳2008年12月15日至2015年12月31日的车位服务费。2015年4月2日，本院立案受理龙颖基公司与姜峰物业服务合同纠纷一案，龙颖基公司诉讼请求为：要求姜峰支付2008年12月15日至2015年3月14日的车位管理服务费共计11250元。本院经审理后于2015年8月21日作出（2015）西民初字第10635号民事判决书，驳回了龙颖基公司的诉讼请求。该判决双方均未上诉。", "footer": "审判员李俊二〇二一年三月一日法官助理王甘书记员李婷", "header": "北京市西城区人民法院民事判决书（2020）京0102民初25814号原告：北京龙颖基物业管理有限公司，住所北京市西城区广安门内大街210号地下一层。法定代表人：高波，总经理。委托诉讼代理人：刘东晓，北京冠领律师事务所律师。委托诉讼代理人：周旭亮，北京冠领律师事务所律师。被告：姜峰，男，1970年6月13日出生，汉族，港中旅集团公司总经理，住北京市朝阳区。原告北京龙颖基物业管理有限公司（以下简称龙颖基公司）与被告姜峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告龙颖基公司委托诉讼代理人刘东晓、周旭亮，被告姜峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，姜峰支付北京龙颖基物业管理有限公司2008年12月15日至2015年12月31日的车位服务费12685元；二、驳回北京龙颖基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费117元，由姜峰负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。" }	{ "claim": "姜峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回龙颖基公司的全部诉讼请求。", "court_view": "判决本院认为部分载明：“小区车位管理收费标准应由经营者与小区业主委员会协商确定，未成立业主委员会的，经营者应与小区业主协商确定。车位管理服务与物业服务在服务性质、服务内容和服务对象上有所不同，物业服务针对的是全体业主有关小区全方位方面的服务，而不是有选择地针对个别业主；而地下车位管理服务系只针对购买地下车位产权的个别业主有关车辆之事宜，并非是针对全体业主。业主在支出相当数额的费用后，取得地下车位之产权，使用该车位则需要物业公司的管理，但在收费标准上，应与未出卖产权之车位有所不同，否则显失公平。但对于合同到期后的收费标准，物业公司应该主动与业主进行协商，价格调查不等于协商定价。龙颖基公司应查找自身存在的问题，改进自身的工作方式，不应怠于履行相关程序。在双方未就收费标准协商一致的情况下，龙颖基公司按照每月150元的收费标准主张的车位管理服务费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。龙颖基公司对其主张的地上车位管理服务费已经涨价的事实未提出证据证明，本院不予采信。对于龙颖基公司的诉讼请求，待条件成熟时可另行主张权利。”审理中，龙颖基公司提交了：一、2015年青宇（北京）物业服务评估监理有限公司出具的《西华经典小区项目物业服务费用评估报告》，该报告中显示地下车位费测算为每月235.93元；二、2018年-2020年人员工资单、2020年停车场责任保险单、公众责任保险单，用以证明其提供车位服务的相应成本；三、小区部分业主签订的车位服务协议，协议中约定的地下车位服务费标准均为180元/月。姜峰对上述证据的真实性均不予认可。姜峰主张龙颖基公司的诉讼请求超过了诉讼时效，龙颖基公司提交了快递单用以证明该公司向姜峰邮寄了缴费通知单。一审法院认为：物业管理委员会代表全体业主与龙颖基公司签订的《停车场安全管理补充合同》对姜峰具有约束力。《停车场安全管理补充合同》到期后，龙颖基公司继续为业主提供停车场管理服务，龙颖基公司与姜峰之间亦存在事实上的服务合同关系，双方应当积极协商服务费的标准并签订新的协议，龙颖基公司也应当提供收费标准的相关依据。在双方未能协商一致，龙颖基公司也未提供充分证据的情况下，法院未予支持龙颖基公司主张车位服务费的请求。此后，双方仍未能进行协商。需要指出的是，协商应当是双方事宜，而并非龙颖基公司的单方义务。在双方无法协商一致的情况下，现龙颖基公司再次诉至法院要求姜峰支付车位服务费，本次诉讼中，针对车位服务费的标准，龙颖基公司提交了评估报告、工资单、保险单、小区部分业主签订的车位服务协议予以证明。根据龙颖基公司提交的证据，在双方无法协商一致的情况下，按照原《停车场安全管理补充合同》约定的标准支付车位服务费较为合理，姜峰亦未提供证据证明该标准存在不合理之处，故法院确定姜峰应当按照150元/月的标准支付车位服务费。对龙颖基公司要求姜峰支付车位服务费的诉讼请求，法院予以支持。龙颖基公司要求对车位服务费标准进行评估的申请，法院不予准许。龙颖基公司提供的是持续性的服务，对诉讼时效的要求不宜过苛，龙颖基公司提交的快递单证明其进行了催交，没有明显怠于行使权利，而且龙颖基公司向法院主张过权利，法院要求双方进行协商并告知可在条件成熟时主张权利，综合考虑上述情形，对姜峰关于诉讼时效的抗辩，法院不予采纳。双方之间系事实服务合同关系，对服务费的支付时间未有约定，且双方对服务费的标准亦存在争议，在此情况下，对龙颖基公司要求姜峰支付利息损失的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、判决生效之日起七日内，姜峰支付北京龙颖基物业管理有限公司2008年12月15日至2015年12月31日的车位服务费12685元；二、驳回北京龙颖基物业管理有限公司的其他诉讼请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，姜峰围绕其上诉理由依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姜峰提交：1.物业费发票、交房协议、补充协议、合同变更申请单，用以证明其已经于2014年12月20日将涉案房屋通过买卖方式转让给案外人北京菜市口百货股份有限公司（下称菜百公司）；2.车位转让协议契约，用以证明其已经将涉案车位转让给菜百公司。龙颖基公司的质证意见为：对证据1的真实性认可，但认为与本案无关，其公司起诉的车位费，不是物业费；其公司认为该证据2应为无效合同，姜峰没有权利转让涉案车位。二审审理中，经本院询问，龙颖基公司表示不知道涉案房屋已经过户，是在本次诉讼之前才得知此事，除了通过邮寄的方式进行催缴外，还通过电话催缴过。姜峰对此不予认可。龙颖基公司未能就其上述主张提交相应证据予以证明。本院认为：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，龙颖基公司要求姜峰支付2008年12月15日至2015年12月31日的车位服务费12685元，在一、二审审理中，姜峰均明确提出诉讼时效抗辩意见，虽龙颖基公司在一审审理中提交了催缴上述费用的快递单，但该快递单地址为涉案房屋，而姜峰已于2014年12月将涉案房屋及涉案车位转让给案外人，姜峰无法在涉案房屋处签收催缴单，且该快递单没有显示邮寄结果、没有任何签收信息，龙颖基公司已进行合理催缴一事，本院难以认定。现二审审理中，龙颖基公司亦不能就其主张的曾经通过电话形式催缴欠费一事提交相应证据予以证明，故直至本案起诉之日即2020年8月，龙颖基公司的该项诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，不应得到法院支持，一审法院所作判决有误，本院予以更正。综上，姜峰的上诉请求成立，予以支持。", "fact_description": "事实与理由：1.龙颖基公司主张的2008年12月15日至2015年12月31日的车位服务费12685元，已经超过诉讼时效，龙颖基公司在2015年曾经起诉过我相同的费用，北京市西城区人民法院就该案件作出了判决，此后直至2020年8月，龙颖基公司再次起诉我，时间间隔5年零6天，在这期间，龙颖基公司既没有在判决后上诉，也没有与我联系过，更没有协议，龙颖基公司明显怠于行使权利，根据法律规定，应当认定已经超过诉讼时效。一审审理中，龙颖基公司提交的9份邮寄快递单，其中2007、2008、2010、2011和2013年，不再2015年法院判决以后，不计算在诉讼时效之内，2015年判决后的快递单共三份，分别为2017、2018、2019年，这三份快递单的底单看，上面写的地址为北京市西城区西华经典B座2308室（下称涉案房屋），但是我在2014年年底就已经卖掉了该房屋，龙颖基公司作为物业公司在完全知情的情况下，继续往无效的地址发快递，这明显是怠于行使权利。在2015年诉讼中，从判决书中也可以看到我留的地址也已经不是涉案房屋，而是北京市西城区闹市口大街9号院3号楼618室，我卖掉涉案房屋时与龙颖基公司结清物业费并作了物业交割。而且龙颖基公司的起诉状中也表示我曾是涉案房屋业主，综上，龙颖基公司明知我已经搬离涉案房屋，仍往无效地址发快递。2.一审法院认定龙颖基公司提供持续性物业服务属于认定错误。龙颖基公司辩称，同意一审判决，不同意姜峰的上诉请求和理由。我公司提供了持续性服务，我公司提交的快递单已经证明了我公司在持续性追缴欠费。姜峰搬离涉案房屋，我公司对此并不知情，我们之间没有做过涉案房屋的物业交割，我公司也不知道姜峰的新住址，我公司曾经给姜峰打电话，但姜峰不接电话。龙颖基公司向一审法院起诉请求：1.判令姜峰支付我公司2008年12月15日至2015年12月31日的车位服务费12685元；2.判令姜峰赔偿我公司第一项诉讼请求的利息损失，自2016年1月1日起，至实际付清上述款项之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。一审法院认定事实：2000年12月12日，姜峰与北京市宣武区房地产经营开发公司签订《西华经典车位租赁契约》，约定：姜峰长期租赁西华经典小区地下二层68号车位，总租价为120000元。2000年12月18日，姜峰签订《停车场安全管理协议》，乙方义务中载明需交车位管理费用。2004年11月10日，北京市宣武区西华经典物业管理委员会（甲方、下称物业管理委员会）与龙颖基公司（乙方）签订《物业服务合同》及附件一《停车场安全管理补充合同》，《停车场安全管理补充合同》约定：地上、地下每个固定车位停车管理费为150元/月，全年共计1800元，期限为2004年12月15日至2008年12月14日。《停车场安全管理补充合同》到期后，物业管理委员会与龙颖基公司未续签合同。姜峰未交纳2008年12月15日至2015年12月31日的车位服务费。2015年4月2日，法院立案受理龙颖基公司与姜峰物业服务合同纠纷一案，龙颖基公司诉讼请求为：要求姜峰支付2008年12月15日至2015年3月14日的车位管理服务费共计11250元。法院经审理后于2015年8月21日作出（2015）西民初字第10635号民事判决书，驳回了龙颖基公司的诉讼请求。该判决双方均未上诉。", "footer": "审判长刘苑薇审判员何江恒审判员孟龙二〇二一年四月三十日法官助理孙国栋书记员陈雪", "header": "北京市第二中级人民法院民事判决书（2021）京02民终6637号上诉人（原审被告）：姜峰，男，1970年6月13日出生，汉族，港中旅集团公司总经理，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京龙颖基物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门内大街210号地下一层。法定代表人：高波，总经理。上诉人姜峰因与被上诉人北京龙颖基物业管理有限公司（以下简称龙颖基公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初25814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市西城区人民法院（2020）京0102民初25814号民事判决；二、驳回北京龙颖基物业管理有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费117元，由北京龙颖基物业管理有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费117元，由北京龙颖基物业管理有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告支付原告2008年12月15日至2015年12月31日的车位服务费12685元", "judgment": [ "fully supported", "not supported" ] }, { "claim": "判令被告赔偿原告第一项诉讼请求的利息损失，自2016年1月1日起，至实际付清上述款项之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] }, { "claim": "本案诉讼费用由被告负担", "judgment": [ "fully supported", "not supported" ] } ]	[ { "article": "第一百八十八条", "law": "《中华人民共和国民法总则》" }, { "article": "第一条", "law": "《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》" }, { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,753	{ "claim": "吉林市友邦物业服务有限公司提出诉讼请求：1、依法请求判决被告缴纳2015年11月15日至2021年11月15日期间的物业费，合计金额14124元。2、本案诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为：至裁决时止，吉林市友邦物业管理有限公司未就已实际履行相应的物业服务补强相应的证据，故在承认被告为非实际入住小区的业主情况下，业主的知情权亦依法予以充分保障，现相应通知及履行证据在被告存有异议情况下，本院不予确认，故对原告相应诉讼请求本院不予采信。", "fact_description": "事实与理由：原被告双方于2014年11月4日签订《物业服务合同》。原告作为物业企业为被告及所属小区居民提供物业服务。按照合同约定，原告已经提供了相应物业服务，被告欠缴诉请期间的物业费。2020年3月25日原告公司已经委托律师向被告送达《催缴律师函》，至本案诉讼之日被告并未按照合同缴费，现原告诉至贵院，望依法支持诉请，维护原告合法权益。梁洪生辩称：我不同意缴纳相应的物业费，理由是上述房屋登记的买受人是我，但和银行之间有纠纷。而且此案的开发商还欠我13000元钱，我希望用该13000余元抵顶本案的物业费。此外，我从来没有接到过电话，只是这次法院找到我说原告催缴物业费起诉到法院我才知道这回事。他们从来没有找过我，所以交物业费我有想法。经审理查明：吉林市泓乐房地产开发有限公司与吉林市友邦物业管理有限公司于2012年9月21日签订协议书，约定由吉林市友邦物业管理有限公司提供物业服务，约定相应收费标准及委托期限。庭审中原告代理人对被告诉争收费房屋未进行装修及入住未有异议，且被告抗辩原告收取物业费未尽相应通知义务，系法院本次开庭才知道被起诉追讨物业费一事。", "footer": "审判员杨大勇二〇二一年五月十九日书记员张啸", "header": "吉林市丰满区人民法院民事判决书（2021）吉0211民初1241号原告：吉林市友邦物业服务有限公司。法定代表人：柏艳波，该公司经理。委托诉讼代理人：康泽。被告：梁洪生。原告吉林市友邦物业服务有限公司与被告梁洪生物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨大勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告吉林市友邦物业服务有限公司委托诉讼代理人康泽、被告梁洪生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回吉林市友邦物业管理有限公司诉讼请求。案件受理费77元（已减半收取），由吉林市友邦物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。" }	{ "claim": "友邦公司上诉请求：一、改判支持友邦公司诉讼请求。判令梁洪生缴纳2015年11月15日至2021年11月15日期间的物业服务费用。二、由梁洪生承担全案诉讼费用。", "court_view": "本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。友邦公司与案涉小区的建设单位吉林市泓乐房地产开发有限公司签订了委托服务协议，并为案涉小区提供物业服务，梁洪生作为该小区的业主与友邦公司签订了物业服务合同，双方之间形成了物业服务合同关系。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受服务或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”二审期间，友邦公司提交了新证据，证实其对案涉小区进行了物业服务，梁洪生作为业主应当依法交纳物业费。梁洪生主张未实际入住，不应交纳物业费，本院依法不予支持。梁洪生对案涉物业费用的计算标准没有异议，友邦公司要求梁洪生交纳2015年11月15日至2021年11月15日期间的物业费14，124元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，友邦公司的上诉请求成立，予以支持。", "fact_description": "事实和理由：友邦公司作为案涉小区的物业服务企业，在涉及物业公共区域管理、卫生等都进行了相应服务，所辖居民大多数缴纳物业服务费用。友邦公司与开发公司签订了前期物业服务合同，明确了服务范围。在梁洪生办理入住时与其签订了物业服务合同，梁洪生不能因自身未进行居住拒绝缴纳物业服务费用，进而违约。友邦公司在同一时间提起诉讼10余人要求其缴纳相应物业服务费用，本着同案同判的原则，一审法院也应判决梁洪生缴纳物业服务费用。梁洪生辩称，不同意友邦公司的上诉，友邦公司没有提供物业服务，梁洪生没有入住，也没有倒过垃圾，进入小区的门卡不好使，不缴费就不让用，不同意缴纳物业费。友邦公司向一审法院起诉请求：1．判决梁洪生缴纳2015年11月15日至2021年11月15日期间的物业费，合计金额14，124元。一审法院认定事实：吉林市泓乐房地产开发有限公司与友邦公司于2012年9月21日签订协议书，约定由友邦公司提供物业服务，约定相应收费标准及委托期限。庭审中友邦公司代理人对梁洪生诉争收费房屋未进行装修及入住未有异议，且梁洪生抗辩友邦公司收取物业费未尽相应通知义务，系法院本次开庭才知道被起诉追讨物业费一事。一审法院认为，至裁决时止，友邦公司未就已实际履行相应的物业服务补强相应的证据，故在承认梁洪生为非实际入住小区的业主情况下，业主的知情权亦依法予以充分保障，现相应通知及履行证据在梁洪生存有异议情况下，法院不予确认，故对友邦公司相应诉讼请求法院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定作出判决：驳回友邦公司诉讼请求。案件受理费77元，由友邦公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。友邦公司向本院提交了（2021）吉0211民初1244号、（2021）吉0211民初1217号民事判决书，证明：友邦公司为包括涉案房屋在内的阳光小镇2号楼、3号楼提供了物业服务，梁洪生应当交纳物业费。梁洪生质证称，该份证据与梁洪生无关。生效判决所涉及的案件事实与本案性质不同，梁洪生没有入住过案涉小区。本院经审查认为，友邦公司所提交的证据为已生效的裁判文书，能够证明友邦公司对案涉小区提供物业服务的事实。本院对该证据予以采信。二审期间梁洪生未向本院提交新证据。本院经审理查明：2010年7月20日，吉林市泓乐房地产开发有限公司作为甲方与乙方友邦公司签订《协议书》。协议约定：甲方就阳光小镇住宅小区的物业管理服务委托给乙方，委托期限自2010年7月1日至该物业区域成立业主委员会聘任新的物业管理企业为止。收费标准为住宅每月每平米1.8元。协议签订后，案涉小区由友邦公司提供物业服务。梁洪生为泓乐▪阳光小镇XXX号房屋业主。梁洪生于2011年11月4日办理了入住手续并与友邦公司签订了物业服务合同，约定交费期限为每年10月15日前预交下一年度的物业费。自2015年11月15日起，梁洪生未缴纳物业费。", "footer": "审判长刘福祝审判员李炜审判员郝振翔二〇二一年七月二十七日书记员周双媛", "header": "吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2021）吉02民终1758号上诉人（原审被告）：吉林市友邦物业服务有限公司，住所地：吉林省吉林市丰满区。法定代表人：柏艳波，该公司经理。委托诉讼代理人：康泽，吉林季美律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁洪生，男，1954年4月14日生，汉族，吉林市管道煤气总公司退休职工，现住吉林省吉林市丰满区。上诉人吉林市友邦物业服务有限公司（以下简称友邦公司）因与被上诉人梁洪生物业服务合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2021）吉0211民初1241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林市丰满区人民法院（2021）吉0211民初1241号民事判决；二、梁洪生于判决生效后五日内一次性给付吉林市友邦物业服务有限公司2015年11月15日至2021年11月15日期间的物业费14，124元；如果未按判决规定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费77元，二审案件受理费154元，合计231元由梁洪生负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "依法请求判决被告缴纳2015年11月15日至2021年11月15日期间的物业费，合计金额14124元", "judgment": [ "not supported", "fully supported" ] }, { "claim": "本案诉讼费由被告承担", "judgment": [ "not supported", "fully supported" ] } ]	[ { "article": "第九百四十四条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第一条", "law": "《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》" }, { "article": "第一百六十九条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,754	{ "claim": "原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业管理费35285.25元、拖欠总额30%的滞纳金，暂计至2021年4月30日为10585.58元；2、判令被告承担本案律师费900元。", "court_view": "本院认为，被告与大连润德君城房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》约定原告为北京公园小区提供前期物业服务，该合同系当事人真实意思表示，合法有效。原告按合同约定履行了物业服务义务，被告应当支付物业服务费。关于被告提出的原告未履行维修义务，故要求原告赔偿、减免物业费的抗辩意见。在被告起诉大连润德君城房地产开发有限公司以及原告财产损害赔偿纠纷一案中，法院依法认定原告对案涉房屋已尽了维修义务，故判决驳回被告要求原告赔偿损失的请求，被告在本案中以此抗辩，没有事实和法律依据，本院不予采纳。合同约定，物业服务费每季度为一个支付期间，于每一个支付期间届满前30日以前缴纳下一个支付期间的物业服务费，原告主张被告应当支付2013年7月1日至2021年4月30日期间的物业服务费23441.25元（71.25平方米×3.5元/平方米/月×94个月）合理，本院予以支持。关于原告要求被告支付其房屋地下室物业服务费的诉讼请求。原告为证明其有权收取地下室物业服务费以及物业费的收费标准，提供了一份《协议书》，该《协议书》系复印件，被告对真实性不予认可，原告的此项诉讼请求，没有事实和法律依据，不能因为被告曾经按照71平方米、1.75元/平方米/月的标准向原告支付过物业费即认定原告的此项收费具有法律依据，故原告收取的地下室物业费2224.1元（745.5元+1478.6元）应当退还被告。关于原告要求被告给付滞纳金和律师费的主张，虽然原告向被告主张滞纳金和律师费存在合同依据，但被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非主观恶意拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务，故对于原告的该等主张，本院不予支持。", "fact_description": "事实和理由：被告与大连润德君城房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）签订了《商品房买卖合同》，购得北京公园房屋，行政街号：泰公街53—4号1单元1层1号，建筑面积71.25平方米。被告在接收该物业时与开发商签订了《前期物业管理合同》，合同约定开发商有权委托物业公司实施前期物业管理和服务，被告同意开发商委托原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积3.5元/平方米的标准向原告缴纳物业管理费，每季度为一个支付期间，乙方应当于每一个支付期间届满前30日前缴纳下一个支付期间的物业服务费，逾期交付超过30天的，每延迟一日，按欠付费用的千分之三缴纳滞纳金，同时应当承担原告为追讨欠款而产生的包括但不限于调查费、交通费、通讯费、诉讼费、律师费等所有费用。合同生效后，原告依约为被告提供优质高效的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2013年7月1日至2021年4月30日，被告共欠物业费35285.25元，滞纳金10585.58元，本案花费律师费900元，原告多次对其书面及上门催缴，均未果。被告拒不缴纳物业费的行为已经严重违反《前期物业管理合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告在2012年接到收房通知来到现场，经理告诉开发商与北京公园物业联合办公，当场交物业费拿钥匙收房，当时被告知道是违规，但没有办法。被告到现场看房发现公建房内有漏水，并提出不能收房，要求维修后再收房。一个经理说，房子肯定给修，先交物业费收房，开发商的总经理称房地产公司的董事长兼北京公园物业经理，买卖都是他们家开的，这么大的开发商不会差这么一个小房子，肯定给修好。因为无助，听信了他们的保证和承诺，被告交了2012年全年物业费。经理告诉我们回家等消息，我们等了两个月没有消息，就亲自挂电话问什么时候修房子，物业管事的以各种理由推托，态度非常蛮横，推托的理由是没有安排好，资金不到位，等一等。又等了几个月，我们到原告现场与一个姓孙的总管进行交涉，还是推托等一等。被告提出原告违反了物业服务合同第一条中的第6条和第11条。2013年初，原告又电话告诉我们物业费到期了，让交2013年物业费，因为原告没有给修房子，被告提出不能交物业费，被告保证这次安排好了，肯定给修房子。被告不想跟物业搞得太僵，又交了半年物业费。但原告一直没有给被告修房子。2013年至2018年，房屋漏水无法使用，被告告到法庭，虽然被告胜诉了，但是开发商赔偿的款项很少，没有达到被告的损失。原告有不可推卸的责任，如果2012年报修时给被告维修房子，被告不会等7年才去起诉对方，原告应该承担责任，要求赔偿，最低限度减免物业费。原告有违规收取物业费的行为，物业发票上有两个收益项目，收取了两份物业费，房证上标注着就是一个面积71.25。物业公司收取业主的物业费首先到要到大连市物价管理局物价监管科审批报备，监管部门批准的物业收费标准才是物业公司收取业主物业费的依据。1.75元的收费属于违规操作，应将超收钱款退回。经审理查明，2012年11月4日，甲方大连润德君城房地产开发有限公司与乙方被告阎斌签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方委托原告实施前期物业管理和服务；物业服务范围包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护与管理、公共区域的环境卫生、公共秩序维护工作等；公建物业服务费为每建筑平方米每月3.5元，乙方办理入住手续时应当一次性预交为其半年或一年的物业服务费，其后，每季度为一个支付期间，乙方应当于每一个支付期间届满前30日以前缴纳下一个支付期间的物业服务费；如乙方在迟延支付物业服务费及其他费用超过30日的，自逾期交费之日起，每迟延一日，乙方应当按照欠付费用的千分之三向甲方委托的物业服务企业缴付滞纳金，同时，乙方应当承担甲方委托的物业服务企业为追缴欠款而产生的包括但不限于调查费、交通费、通讯费、诉讼费、律师费等的所有费用；甲方委托的物业服务企业擅自提高收费标准或者乱收费的，乙方有权要求其清退所收增收费用。再查，被告系位于大连市西岗区房屋所有权人，该房屋建筑面积71.25平方米，用途为非住宅。因该房屋自2012年6月起经常发生漏水情况，经大连润德君城房地产开发有限公司与原告多次维修，该房屋漏水问题未彻底修复、处于闲置状态。故被告诉至法院，要求大连润德君城房地产开发有限公司与原告赔偿租赁损失、物品损失及更换费用、修复费用等损失。2020年6月2日，本院作出（2019）辽0203民初1754号民事判决，判决大连润德君城房地产开发有限公司赔偿被告房屋防水修复费用25605.44元、房屋租赁损失900000元、鉴定费12500元。大连润德君城房地产开发有限公司不服该判决，提起上诉。2020年10月15日，大连市中级人民法院作出（2020）辽02民终5646号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。另查，被告已向原告交付案涉房屋2012年物业服务费2998.8元、2013年1月至6月物业服务费1465元及2012年面积为71平方米的物业服务费1478.6元、2013年1月至6月面积为71平方米、单价为1.75元的物业服务费745.5元。本院所确认上述事实，有原告提供的《前期物业管理服务协议》、物业费发票、物业费收款收据、大连市中级人民法院（2020）辽02民终5646号民事判决书，被告提供的《大连市房地产权证》等书面材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。", "footer": "审判员陈婷婷二〇二一年三月三十日书记员张思宇", "header": "大连市西岗区人民法院民事判决书（2021）辽0203民初1099号原告：润德物业服务（大连）有限公司，住所辽宁省大连市西岗区久寿街**。法定代表人：王德利，该公司董事长。委托诉讼代理人：李勇，北京市京师（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭程，男，1992年10月26日生，满族，该公司职员，，住辽宁省被告：阎斌，男，1958年3月9日生，汉族，，住辽宁省大连市中山区原告润德物业服务（大连）有限公司与被告阎斌物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润德物业服务（大连）有限公司的委托诉讼代理人李勇、被告阎斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告阎斌于本判决生效之日起十五日内给付原告润德物业服务（大连）有限公司2013年7月1日至2021年4月30日期间的物业服务费23441.25元；二、原告润德物业服务（大连）有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告阎斌退还已经收取的物业费2224.1元；三、驳回原告润德物业服务（大连）有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取485元（原告已预交），由原告润德物业服务（大连）有限公司负担320元，被告阎斌负担165元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。" }	{ "claim": "上诉人润德物业服务(大连)有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。", "court_view": "本院认为，上诉人是案涉小区的物业服务单位，被上诉人是小区业主，双方成立物业服务合同关系。上诉人已提供了基本的物业服务，被上诉人理应按约支付物业费。被上诉人的购房合同和不动产权利证书中所载的房屋面积均为71.25平方米，不包含地下室面积，且案涉《前期物业管理服务协议》未约定地下室的物业费收费标准，故上诉人要求被上诉人给付房产证所载71.25平方米的物业费有合同依据，一审予以支持并无不当，二审予以维持；上诉人要求被上诉人按1.75元/平/月标准支付地下室物业费缺乏合同依据，一审未予支持亦无不当，二审亦予以维持。关于被上诉人要求上诉人退还已收取的地下室物业费2224.1元一节，因此项主张构成独立的诉讼请求，被上诉人应当另案主张，一审法院在被上诉人未提起反诉的情况下，支持被上诉人该项主张于法无据，本院予以纠正。上诉人提出的违约金和律师费的主张应得到支持。首先，该两项费用在《前期物业管理服务协议》中均有明确约定，上诉人主张该两项费用有合同依据；其次，被上诉人拖欠物业费是主要理由是其房屋漏水问题久拖未决，但另案生效判决已认定房屋漏水与上诉人无关，上诉人已尽维修义务，上诉人无失职之处，而被上诉人无故拖欠物业费构成违约，应当承担违约金。因此，上诉人主张的违约金于法有据，应予支持。但由于《前期物业管理服务协议》约定的违约金标准过高，上诉人主张按欠费金额30%计算违约金（23,441.25元*30%=7032元）是对自己权利的处分，且有法律依据，予以照准。上诉人为追索案涉物业费发生的律师费900元亦有合同依据，数额合理，亦应得到支持。", "fact_description": "主要事实和理由：一、本案一审法院在被上诉人未提出反诉的情况下，判决上诉人退还已收取的物业费2224.1元，违反法定程序。二、根据《前期物业管理合同》的约定，上诉人有权主张滞纳金、律师费，一审法院未予支持属于认定事实错误。三、案外人地产公司与被上诉人曾签署《赠予协议》，明确约定地下室物业服务费用缴纳标准，且在另案中被上诉人提出案涉房屋产权面积为71.25平方米，实际为地上二层、地下一层，上下三层面积相同，构成自认。上诉人还有被上诉人曾缴纳过地下室物业服务费发票作为辅助证据，证据充分，事实清楚，上诉人关于地下室物业服务费的主张应得到支持。被上诉人阎斌不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。主要答辩意见：一、收取物业费应当有合同依据，而案涉物业合同中未约定交纳地下室物业费标准。二、已交付的地下室物业费是为收房和维修房屋，应予退还。三、上诉人主张的房屋面积被上诉人不认可，应以购房合同和房证记载面积为准。四、物业合同没有约定地下室收费标准，上诉人按1.75元/平/月收费没有依据。润德物业服务(大连)有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业管理费35,285.25元、拖欠总额30%的滞纳金，暂计至2021年4月30日为10,585.58元；2、判令被告承担本案律师费900元。一审法院经审理查明，2012年11月4日，甲方大连润德君城房地产开发有限公司与乙方被告阎斌签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方委托原告实施前期物业管理和服务；物业服务范围包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护与管理、公共区域的环境卫生、公共秩序维护工作等；公建物业服务费为每建筑平方米每3.5元，乙方办理入住手续时应当一次性预交为其半年或一年的物业服务费，其后，每季度为一个支付期间，乙方应当于每一个支付期间届满前30日以前缴纳下一个支付期间的物业服务费；如乙方在迟延支付物业服务费及其他费用超过30日的，自逾期交费之日起，每迟延一日，乙方应当按照欠付费用的千分之三向甲方委托的物业服务企业缴付滞纳金，同时，乙方应当承担甲方委托的物业服务企业为追缴欠款而产生的包括但不限于调查费、交通费、通讯费、诉讼费、律师费等的所有费用；甲方委托的物业服务企业擅自提高收费标准或者乱收费的，乙方有权要求其清退所收增收费用。再查，被告系位于大连市西岗区房屋所有权人，该房屋建筑面积71.25平方米，用途为非住宅。因该房屋自2012年6月起经常发生漏水情况，经大连润德君城房地产开发有限公司与原告多次维修，该房屋漏水问题未彻底修复、处于闲置状态。故被告诉至法院，要求大连润德君城房地产开发有限公司与原告赔偿租赁损失、物品损失及更换费用、修复费用等损失。2020年6月2日，一审法院作出(2019)辽0203民初1754号民事判决，判决大连润德君城房地产开发有限公司赔偿被告房屋防水修复费用25,605.44元、房屋租赁损失900,000元、鉴定费12,500元。大连润德君城房地产开发有限公司不服该判决，提起上诉。2020年10月15日，大连市中级人民法院作出(2020)辽02民终5646号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。另查，被告已向原告交付案涉房屋2012年物业服务费2998.8元、2013年1月至6月物业服务费1465元及2012年面积为71平方米的物业服务费1478.6元、2013年1月至6月面积为71平方米、单价为1.75元的物业服务费745.5元。一审法院认为，被告与大连润德君城房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》约定原告为北京公园小区提供前期物业服务，该合同系当事人真实意思表示，合法有效。原告按合同约定履行了物业服务义务，被告应当支付物业服务费。关于被告提出的原告未履行维修义务，故要求原告赔偿、减免物业费的抗辩意见。在被告起诉大连润德君城房地产开发有限公司以及原告财产损害赔偿纠纷一案中，法院依法认定原告对案涉房屋已尽了维修义务，故判决驳回被告要求原告赔偿损失的请求，被告在本案中以此抗辩，没有事实和法律依据，不予采纳。合同约定，物业服务费每季度为一个支付期间，于每一个支付期间届满前30日以前缴纳下一个支付期间的物业服务费，原告主张被告应当支付2013年7月1日至2021年4月30日期间的物业服务费23,441.25元(71.25平方米×3.5元/平方米/月×94个月)合理，予以支持。关于原告要求被告支付其房屋地下室物业服务费的诉讼请求。原告为证明其有权收取地下室物业服务费以及物业费的收费标准，提供了一份《协议书》，该《协议书》系复印件，被告对真实性不予认可，原告的此项诉讼请求，没有事实和法律依据，不能因为被告曾经按照71平方米、1.75元/平方米/月的标准向原告支付过物业费即认定原告的此项收费具有法律依据，故原告收取的地下室物业费2224.1元(745.5元+1478.6元)应当退还被告。关于原告要求被告给付滞纳金和律师费的主张，虽然原告向被告主张滞纳金和律师费存在合同依据，但被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非主观恶意拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务，故对于原告的该等主张，不予支持。判决如下：一、被告阎斌于判决生效之日起十五日内给付原告润德物业服务(大连)有限公司2013年7月1日至2021年4月30日期间的物业服务费23,441.25元；二、原告润德物业服务(大连)有限公司于判决生效之日起十五日内向被告阎斌退还已经收取的物业费2224.1元；三、驳回原告润德物业服务(大连)有限公司其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取485元(原告已预交)，由原告润德物业服务(大连)有限公司负担320元，被告阎斌负担165元。二审中，上诉人补充提交录制于2021年6月15日的消防检查视频作为新证据，拟证明被上诉人的案涉房屋（24幢1单元1层1号公建）下方归被上诉人占有使用，地下部分与地下部分不可分割，连接在一起，被上诉人应当按照实际面积及约定的物业费标准缴纳物业费。被上诉人对视频拍摄房屋为案涉房屋不持异议，但认为该视频不能作为对地下室收取物业费的依据，收费应当按照物业合同约定和大连市物业管理条例的规定。被上诉人未提交新证据。本院采纳被上诉人的质证意见，对上诉人提交的新证据不予采信。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。", "footer": "审判长王慧莹审判员王迪审判员毕春燕二〇二一年六月二十一日书记员张文秀", "header": "辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2021）辽02民终5232号上诉人(原审原告)：润德物业服务(大连)有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区久寿街17号。法定代表人：王德利，该公司董事长。委托诉讼代理人：李勇，北京市京师(大连)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阎斌，男，1958年3月9日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。上诉人润德物业服务(大连)有限公司因与被上诉人阎斌物业服务合同纠纷案，不服大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初1099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初1099号民事判决第一项；二、撤销大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初1099号民事判决第二项、第三项；三、阎斌于本判决生效之日起十五日内给付润德物业服务(大连)有限公司违约金7032元和律师费900元；四、驳回润德物业服务(大连)有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取485元，二审案件受理费485元，合计970元，由润德物业服务(大连)有限公司负担320元，由阎斌负担650元。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "请求判令被告支付原告物业管理费35285.25元、拖欠总额30%的滞纳金，暂计至2021年4月30日为10585.58元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判令被告承担本案律师费900元", "judgment": [ "not supported", "fully supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,755	{ "claim": "宁夏久预立商业管理有限公司盐池分公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付所欠物业费3913元，违约金1232.6元，共计5145.6元（物业费计算日期从2021年4月1日暂计算截止至2022年12月30日，实际计算至完全履行完毕之日止）；2、被告承担本案全部的诉讼费用。", "court_view": "该托管协议5-1约定，“甲方（盐池县鑫泰源商贸有限公司）或托管商铺租赁方承担经营方面的税费，如：水费、电费、物业管理费等”本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，在原告宁夏久预立商业管理有限公司盐池分公司进场服务前，被告寇某、官某已然与盐池县鑫泰源商贸有限公司签订《盐池世纪商业广场内商商铺托管协议》，该协议明确约定盐池县鑫泰源商贸有限公司或托管商铺租赁方承担经营方面的税费，水费、电费、物业管理费等。而原告自2022年5月1日才与宁夏永泰兴业房地产开发有限公司盐池分公司、世茂天成物业服务集团有限公司签订物业服务合同解除及账务核算协议，且应收未收物业能耗费等债权虽转让于原告，但并未实际通知拖欠物业费一方，同时案涉商铺托管协议于2023年1月31日解除，故原告向二被告主张2021年4月至2022年12月30日期间物业费，于法无据，本院不予支持。", "fact_description": "事实和理由：被告在世纪商业广场1-B52商铺面积22.36平米，从2021年4月1日至2022年12月30日至今没有给原告交过物业费，根据物业管理条例规定，原告为其业主商户提供服务，商户就应有义务缴纳物业费。物业费用2021年4月1日至2021年10月31日，按每平米5元收取7个月＊5元／平米＊22.36平方米，共计782.6元，2021年11月1日至2022年8月30日，按每平米10元收取14个月＊10元／平米＊22.36平方米，共3130.4元，合计3913元，违约金30天＊5‰＊3913元＊21个月合计1232.6元。原告经多次催要被告拒不缴纳，现诉至法院请求判如所请。被告寇某辩称，我不承认这个物业公司，我们没有和他们签什么协议，之前我们和鑫泰源签订的托管协议，应该由鑫泰源承担，不应该有我们承担。被告官某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据。对原被告向法庭提交的证据，本院组织双方当事人进行了质证，原告提交证据一、二真实性均予以认定，证据三系原告单方制作，本院不予认定。被告提交证据的真实性予以认定。本院根据采信的证据，认定以下事实：2021年9月30日，宁夏永泰兴业房地产开发有限公司盐池分公司与案外人世茂天成物业服务集团有限公司签订前期物业合同，2022年5月1日双方解除前期物业服务合同，后双方及原告签订物业服务合同解除及账务核算协议，其中2.1约定，双方同意将应收未收物业能耗费530625.06元债权全部转让给丙方，即本案原告负责收缴。2022年5月1日，宁夏永泰兴业房地产开发有限公司委托本案原告收取宁夏盐池世纪广场收取商户及业主自2021年4月1日至2021年11月30日期间所拖欠的租金及物业费等，2023年3月6日，宁夏永泰兴业房地产开发有限公司出具授权追认对上述三方签订的物业服务合同解除及账务核算协议予以认可，现原告向本院起诉。经庭后核实，2016年3月8日，二被告与案外人盐池县鑫泰源商贸有限公司签订《盐池世纪商业广场内商商铺托管协议》，协议约定：二被告将位于××县商铺委托给盐池县鑫泰源商贸有限公司运营及管理，商铺托管的期限为12年，后二被告将盐池县鑫泰源商贸有限公司诉至本院，本院于2022年12月20日做出（2022）宁0323民初1314号民事判决书，解除寇某、官某与被告盐池县鑫泰源商贸有限公司之间的《盐池县世纪商业广场内商商铺托管协议》，该判决书已于2023年1月31日生效。", "footer": "审判员李伟二〇二三年四月三日书记员谢红霞《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督", "header": "宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2023）宁0323民初685号原告：宁夏久预立商业管理有限公司盐池分公司。统一社会信用代码：91640323MA76PKJFXY。负责人：张某，系该公司经理。委托诉讼代理人：杜某，1986年8月23日出生，系该公司职员，住宁夏回族自治区盐池县，公民身份号码×××。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：耿某，系宁夏善谨仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：寇某，男，汉族，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。被告：官某，住宁夏回族自治区盐池县，公民身份号码×××。原告宁夏久预立商业管理有限公司盐池分公司与被告寇某、官某物业服务合同纠纷一案，本院2023年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏久预立商业管理有限公司盐池分公司的委托诉代理人杜某、耿某、被告寇某到庭参加了诉讼。被告官某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十条的规定，判决如下：驳回原告宁夏久预立商业管理有限公司盐池分公司的诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由原告宁夏久预立商业管理有限公司盐池分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。" }	{ "claim": "久预立盐池分公司的上诉请求：1．撤销宁夏回族自治区盐池县人民法院（2023）宁0323民初685号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。", "court_view": "本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，首先，寇某、官某系盐池县世纪商业广场A座1层B52号商铺业主，案外人永泰公司系建设单位，建设单位与案外人宁夏金和顺物业服务有限公司签订盐池世纪商业广场《前期物业服务合同》，后与案外人世茂银川分公司签订盐池世纪商业广场项目《前期物业合同》，对寇某、官某具有法律约束力。案外人永泰公司虽未直接与久预立盐池分公司订立物业服务合同，但案涉《物业服务合同解除及账务核算协议》、《物业选聘授权追认》能够证实久预立盐池分公司于2022年5月1日起为盐池世纪商业广场项目提供物业服务，寇某、官某与久预立盐池分公司已形成事实的物业服务合同关系。其次，永泰盐池分公司与案外人世茂银川分公司解除前期物业合同后，双方与久预立盐池分公司签订《物业服务合同解除及账务核算协议》，约定世茂银川分公司将应收未收物业能耗费债权全部转让给久预立盐池分公司，由其负责收缴。久预立盐池分公司依法取得案涉房屋欠付物业服务费的相应债权。最后，寇某、官某与案外人鑫泰源公司签订的《盐池世纪商业广场内商商铺托管协议》虽约定由鑫泰源公司或托管商铺租赁方承担经营方面的水电费、物业管理费等费用。但根据合同相对性原则，案涉物业服务合同的相对方为久预立盐池分公司与寇某、官某，而《盐池世纪商业广场内商商铺托管协议》中的合同相对方为寇某、官某与鑫泰源公司，在案涉托管协议正常履行期间，托管方鑫泰源公司仅是按照托管协议约定，代寇某、官某履行物业服务费的支付义务，在鑫泰源公司不能正常履行托管协议并及时交纳物业服务费时，寇某、官某作为物业服务合同的合同相对方应承担下欠物业服务费的支付责任。综上，一审判决驳回久预立盐池分公司的诉讼请求不当，本院予以纠正。关于下欠物业服务费的金额。久预立盐池分公司主张案涉房屋欠付2021年4月1日至2022年12月30日期间的物业服务费共计3913元。对此，本院认为，关于2021年4月1日至2021年11月30日期间的物业费。从永泰公司出具的《授权委托书》来看，永泰公司虽委托久预立盐池分公司收取商户及业主2021年4月1日起之后的所有欠缴费用及应交费用（包括租金及物业费），但案涉盐池世纪商业广场项目《前期物业服务合同》签订于2021年9月30日，案外人世茂银川分公司的收费公告亦载明其于2021年11月1日承接商场的物业服务，但从案涉《物业服务合同解除及账务核算协议》、《盐池县世纪商业广场物业选聘授权追认》的内容来看，案外人世茂银川分公司于2021年12月1日入场开始为商业部分提供物业服务，2022年4月30日不再进行物业服务。现久预立盐池分公司未提交其他证据补强证实其对2021年4月1日至2021年11月30日的物业服务费用有向业主主张的权利，故对久预立盐池分公司主张2021年4月1日至2021年11月30日期间的物业服务费，本院不予支持。关于2021年12月1日至2022年4月30日期间的物业费，从《物业服务合同解除及账务核算协议》来看，久预立盐池分公司通过三方协议受让了案外人世贸银川分公司服务期间应收未收物业能耗费530625.06元债权，故久预立盐池分公司有权按照世茂银川分公司的物业收费标准5元／㎡／月向商业部分业主主张该期间的物业费，则寇某、官某应向久预立盐池分公司支付物业费5元／㎡／月×23.65㎡×5个月=591.25元。关于2022年5月1日至2022年12月30日期间的物业费，久预立盐池分公司的收费公告显示物业收费标准为10元／㎡／月，则上述期间的物业费为10元／㎡／月×23.65㎡×8个月=1892元。综上，寇某、官某应向久预立商业公司支付物业费共计591.25元＋1892元=2483.25元。关于上诉人久预立盐池分公司主张的违约金，世茂银川分公司的《收费公告》和久预立盐池分公司的《收费公告》虽载明相关费用交纳日期，但未对逾期付款的违约责任予以明确公告，上诉人久预立盐池分公司亦未提交其他证据证实向寇某、官某告知了逾期付款的违约责任，故对久预立盐池分公司主张的违约金，本院不予支持。综上所述，上诉人久预立盐池分公司的上诉请求部分成立，应予支持。", "fact_description": "事实和理由：1．一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人与盐池县鑫泰源商贸有限公司（以下简称鑫泰源公司）签订的《盐池县世纪商业广场内商商铺托管协议》仅对双方具有约束效力，对上诉人没有约束力。《盐池县世纪商业广场内商商铺托管协议》中约定的水电物业费的承担方不能对抗合同之外的善意第三人，故一审判决援引的法律依据不能成立。2．一审判决采信证据不当。一审判决认定应收未收物业能耗费等债权虽转让于上诉人，但并未实际通知拖欠物业费一方不当。另，一审判决对于上诉人提交的部分重要证据以系上诉人单方制作为由不予采信错误。上述证据系对外公告栏公示照片，全体业主能够看见且应当看见，且被上诉人当庭并未提出异议。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。寇某、官某辩称：1．一审判决结果正确，上诉人的上诉请求不能成立，被上诉人不应承担任何费用；2．被上诉人因为参与本案的审理，向单位请假，产生相应的误工费，应由上诉人承担。久预立盐池分公司向一审法院起诉请求：1．请求依法判令被告向原告支付所欠物业费3913元，违约金1232.6元，共计5145.6元（物业费计算日期从2021年4月1日暂计算截止至2022年12月30日，实际计算至完全履行完毕之日止）；2．被告承担本案全部的诉讼费用。一审法院认定事实：2021年9月30日，宁夏永泰兴业房地产开发有限公司盐池分公司（以下简称永泰盐池分公司）与案外人世茂天成物业服务集团有限公司签订前期物业合同，2022年5月1日双方解除前期物业服务合同，后双方及原告签订物业服务合同解除及账务核算协议，其中2.1约定，双方同意将应收未收物业能耗费530625.06元债权全部转让给丙方，即本案原告负责收缴。2022年5月1日，宁夏永泰兴业房地产开发有限公司（以下简称永泰公司）委托本案原告收取宁夏盐池世纪广场商户及业主自2021年4月1日至2021年11月30日期间所拖欠的租金及物业费等，2023年3月6日，永泰公司出具授权追认对上述三方签订的物业服务合同解除及账务核算协议予以认可，现原告向本院起诉。经庭后核实，2016年3月8日，二被告与案外人鑫泰源公司签订《盐池世纪商业广场内商商铺托管协议》，协议约定：二被告将位于××县商铺委托给鑫泰源公司运营及管理，商铺托管的期限为12年，后二被告将鑫泰源公司诉至本院，本院于2022年12月20日做出（2022）宁0323民初1314号民事判决书，解除寇某、官某与被告鑫泰源公司之间的《盐池县世纪商业广场内商商铺托管协议》，该判决书已于2023年1月31日生效。该托管协议5-1约定，“甲方（盐鑫泰源公司）或托管商铺租赁方承担经营方面的税费，如：水费、电费、物业管理费等”。一审法院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，在原告久预立盐池分公司进场服务前，被告寇某、官某已然与鑫泰源公司签订《盐池世纪商业广场内商商铺托管协议》，该协议明确约定鑫泰源公司或托管商铺租赁方承担经营方面的税费，水费、电费、物业管理费等。而原告自2022年5月1日才与永泰盐池分公司、世茂天成物业服务集团有限公司签订物业服务合同解除及账务核算协议，且应收未收物业能耗费等债权虽转让于原告，但并未实际通知拖欠物业费一方，同时案涉商铺托管协议于2023年1月31日解除，故原告向二被告主张2021年4月至2022年12月30日期间物业费，于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十条的规定，判决：驳回原告久预立盐池分公司的诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由原告久预立盐池分公司负担。二审期间，上诉人围绕上诉请求，提交如下证据：证据一、人民调解协议书（编号：盐物人调字［2023］0112号）、（2022）宁0323民初2445号民事调解书、收款收据各1份。证明：1．案外人欠缴上诉人物业费，上诉人起诉至人民法院，后经人民法院委托物业纠纷人民调解委员会调解，各方达成调解合意，案外人愿意支付物业费；2．业主知晓上诉人系当前提供物业服务的主体，并认可上诉人提供的物业服务；3．上诉人已将债权转让告知各业主，有权向各业主主张物业费；4．各业主对上诉人的物业收费标准无异议，仅以经济困难为由提出减免物业费。证据二、物业收费标准对外公示牌照片。证明：上诉人已将物业收费标准进行公示，各业主并未提出异议。寇某、官某未提交新的证据，对上述证据的证明目的均不予认可。经审查，证据一与本案无关联性，本院不予采信；证据二无法显示拍摄时间，无法证实公示物业费的收取期间，对该证据的证明目的不予采信。二审经审理查明，2015年7月3日，永泰公司与宁夏金和顺物业服务有限公司签订盐池世纪商业广场《前期物业服务合同》，由宁夏金和顺物业服务有限公司对盐池世纪商业广场商住小区进行物业管理，服务时间从2015年7月20日到2017年7月20日。2015年12月31日，寇某、官某与永泰公司签订《盐池县商品房买卖合同（预售）》，约定寇某、官某购买盐池县世纪商业广场A座1层B52号商铺，面积23.65㎡。同时，该合同第九章前期物业管理已明确物业服务企业为宁夏金和顺物业服务有限公司，物业服务期间物业服务费为1.2元／月／㎡，并将盐池世纪商业广场《前期物业服务合同》作为《盐池县商品房买卖合同（预售）》的附件。2021年9月30日，永泰盐池分公司与世世茂天成物业服务集团有限公司银川分公司（以下简称世茂银川分公司）签订盐池世纪商业广场项目《前期物业服务合同》，由世茂银川分公司对盐池世纪商业广场商住小区进行物业管理服务，主要约定物业服务费5元／月／㎡（不含商场运营费用）；物业服务费用按年度交纳，业主应在每年度第一个月的10日前交纳当年费用，逾期交纳的，每逾期一日，按应交纳物业服务费用总额的万分之五交纳违约金；擅自提高收费标准的，对超出标准部分业主有权拒绝支付；合同为期五年，自2021年9月30日起，至成立业委会，代表全体业主与新物业服务企业签订的物业服务合同生效日起，合同自动终止。2021年11月1日，世茂银川分公司向世纪商业广场的广大业主、商户发布收费公告，公告其于2021年11月1日正式承接商场的物业服务，供暖已开始，收费时间为2021年11月1日起，物业服务收费标准按照建筑面积5元／月／㎡，供暖、制冷、能耗等费用按照建筑面积10元／月／㎡（按照成本摊到每个月，全年收取），物业服务费按照年度提前收取，于合同约定收费起始当月前5日内正常缴纳。2022年5月1日，永泰盐池分公司（甲方）、世茂银川分公司（乙方）、久预立盐池分公司（丙方）签订盐池县世纪商业广场《物业服务合同解除及账务核算协议》，合同主要约定，鉴于甲乙双方于2021年9月30日签订盐池世纪商业广场项目《前期物业服务合同》，乙方于2021年12月1日入场开始为商业部分提供物业服务，丙方为该项目的商业管理公司，三方就该合同履行及实际业务相关事项处理达成协议，其中2.1约定，双方同意将应收未收物业能耗费530625.06元债权全部转让给丙方，即久预立盐池分公司负责收缴。永泰公司出具《授权委托书》，委托久预立盐池分公司收取宁夏盐池世纪广场商户及业主自2021年4月1日起之后的所有欠缴费用及应交费用。2022年5月1日，久预立盐池分公司向世纪商业广场的广大业主、商户发布收费公告，公示其于2022年5月1日正式承担商场的物业服务，收费时间为2022年5月1日起，物业服务收费标准按照建筑面积10元／月／㎡，供暖、制冷、能耗等费用按照建筑面积10元／月／㎡（按照成本摊到每个月，全年收取）。2023年3月6日，永泰公司出具盐池县世纪商业广场《物业选聘授权追认》，主要内容如下：世茂银川分公司于2022年4月30日撤出，不再进行世纪广场物业服务，2022年5月1日起由久预立盐池分公司提供物业服务，永泰盐池分公司于2021年9月30日签订的盐池世纪商业广场项目《前期物业服务合同》、2022年5月1日签订的《物业服务合同解除及账务核算协议》系永泰公司授权签署。另查明，2016年3月18日，寇某、官某与鑫泰源公司签订《盐池世纪商业广场内商商铺托管协议》，协议约定由鑫泰源公司或托管商铺租赁方承担经营方面的税费，水费、电费、物业管理费等相关约定。该托管协议5-1约定，“甲方（盐池县鑫泰源商贸有限公司）或托管商铺租赁方承担经营方面的税费，如：水费、电费、物业管理费等”。2022年4月26日，盐池县人民法院受理寇某、官某与鑫泰源公司合同纠纷一案，并于2022年12月20日作出（2022）宁0323民初1314号民事判决书，判决解除寇某、官某与鑫泰源公司之间的《盐池县世纪商业广场内商商铺托管协议》，并由鑫泰源公司于判决效后十五日返还寇某、官某位于××县的商铺。该判决已发生法律效力。", "footer": "审判长韩芬审判员何芹审判员王静二〇二三年六月二十一日法官助理王志仁书记员马少花《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督", "header": "宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2023）宁03民终751号上诉人（原审原告）：宁夏久预立商业管理有限公司盐池分公司。负责人：张某。委托诉讼代理人：杜某，住宁夏回族自治区盐池县。特别授权代理。委托诉讼代理人：耿某，系宁夏善谨仁律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：寇某，住宁夏回族自治区盐池县。被上诉人（原审被告）：官某，住宁夏回族自治区盐池县。委托诉讼代理人：寇某，系官某丈夫，住宁夏回族自治区盐池县。特别授权代理。上诉人宁夏久预立商业管理有限公司盐池分公司（以下简称久预立盐池分公司）因与被上诉人寇某、官某物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区盐池县人民法院（2023）宁0323民初685号民事判决，向本院提出上诉。本院于2023年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百四十五条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区盐池县人民法院（2023）宁0323民初685号民事判决；二、被上诉人寇某、官某于本判决生效后十日内向上诉人宁夏久预立商业管理有限公司盐池分公司支付物业服务费2483.25元；三、驳回宁夏久预立商业管理有限公司盐池分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取50元，减半收取25元，由上诉人宁夏久预立商业管理有限公司盐池分公司负担13元，被上诉人寇某、官某负担12元；二审案件受理费50元，由上诉人宁夏久预立商业管理有限公司盐池分公司负担26元，被上诉人寇某、官某负担24元。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "请求依法判令被告向原告支付所欠物业费3913元，违约金1232.6元，共计5145.6元（物业费计算日期从2021年4月1日暂计算截止至2022年12月30日，实际计算至完全履行完毕之日止）", "judgment": [ "not supported", "partially supported" ] }, { "claim": "被告承担本案全部的诉讼费用", "judgment": [ "not supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第四百六十五条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第五百四十五条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第五百七十九条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第九百三十九条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第九百四十二条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第九百四十条", "law": 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8,756	{ "claim": "原告家盛园物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付2021年1月至2021年12月共三层办公楼的物业管理费60，154.92元：其中一层，324㎡×3元×12个月=11，664元；二层，485.81㎡×3元×12个月=17，489.16元；三层，485.81㎡×3元×12个月=17，489.16元；高层地下室，750.7㎡×1.5元×12个月=13，512.6元。2．判令被告承担本案邮寄送达费等。", "court_view": "其他证据涉及案外人，且原告不予认可，在本院认为中予以阐述。根据当事人陈述及本院审查认定的证据，本院查明以下事实：2021年1月1日，新市区金太阳小区业主委员会与原告家盛园物业公司签订《物业服务合同》。物业管理区域东至乌鲁木齐市海关，南至辰轩小区，西至太兴路，北至海关，占地面积7214.55平方米，建筑面积21680.35平方米。《物业服务合同》第七条第（一）1．物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.70元／平方米·月；高层住宅：1.5元／平方米·月；办公楼：3.0元／平方米·月；商业物业3.0元／平方米·月。第七条第（二）1．物业服务支出为所交纳的业主所有，由物业公司代管，主要用于以下开支（1）…（2）…（9）经业主同意的其他费用包括：私自建房（无论是否合法或违法搭建）都应当缴纳物业管理费。被告公司所有的位于新市区太兴路380号金太阳商住楼2栋1层1建筑面积324.6平方米，2栋2层1建筑面积485.81平方米，新市区太兴路380号金太阳商住楼1栋-1层地下室1面积163.99平方米；1栋-1层地下室2建筑面积211.86平方米，1栋-1层地下室3建筑面积185.29平方米，1栋-1层地下室4建筑面积190.56平方米。该商住楼及地下室均在金太阳小区内。另查明，原告质证等级为国家三级。本院认为，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。原、被告之间的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之后，应适用《中华人民共和国民法典》的规定。《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。第九百三十九条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与新市区金太阳小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定由原告为金太阳小区提供物业服务，该合同效力及于全体业主。被告所属的办公楼位于金太阳小区内，属于原告提供的物业服务的业主。被告提出未享受原告的任何物业服务，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。根据物业收费管理的相关规定：物业公共服务费，指物业服务企业按照物业服务合同约定提供物业管理公共区域的清洁卫生、冰雪清除、维护秩序（安防、交通、消防等）、绿化养护等服务，以及共用部位、公共设施设备的日常运行、保养及维修等服务，按合同约定或发展改革部门规定向业主收取的费用，在原告与新市区金太阳小区业主委员会签订的《物业服务合同》中也对服务内容及质量进行约定，可见原告提供的物业服务内容包含对小区公共区域的清洁卫生、冰雪清除、维护秩序（安防、交通、消防等）、绿化养护等服务，以及共用部位、公共设施设备的日常运行、保养及维修等服务，被告作为小区业主，同样享受原告对小区公共区域提供的物业服务，被告提出其办公楼内的环境卫生和内部维护系其雇佣人员进行保洁和维护，未享受原告提供的物业服务的抗辩意见，本院不予采纳。对原告要求被告按照物业服务合同约定3.0元／平方米·月支付2021年1月至2021年12月共三层办公楼及地下的物业费60，154.92元，庭审后，原告申请撤回对第三层办公楼的物业费17，489.16元的主张，系当事人在法律规定的范围内对其权利的处分，本院予以准许。关于原告主张被告支付两层办公楼的物业服务费19，153.16元（一层11，664元，二层17，489.16元）及地下室物业服务费13，512.60元，《物业收费管理办法》第十条规定：成立业主大会的普通住宅小区，由业主委员会或业主大会与物业服务企业协商确定物业公共服务费标准；未成立业主大会的普通住宅小区，执行前物业公共服务费标准。第十二条规定：物业公共服务费按照不动产权属证书记载的建筑面积计算；尚未进行权属登记的，按测绘面积或购房合同记载的建筑面积计算。地下储藏室不得计入物业公共服务费计算面积，但用途用于居住的除外。第九条第一款规定：非普通住宅及非住宅物业公共服务费实行市场调节价，由业主与物业服务企业协商确定。根据《物业收费管理办法》规定，地下室不得计入物业公共服务费计算面积，原告亦未提供证据证明被告将地下室作为居住使用，对原告主张的地下室物业服务费，本院不予支持。根据《物业管理办法》的规定，原告与新市区金太阳小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定办公楼服务费为3.0元／平方米·月，该约定对被告具有约束力，被告所属办公楼非普通住宅，对被告提出并未获得超越其他业主的服务的抗辩意见，本院不予采纳。被告所属办公楼建筑面积为810.41平方米（324.60平方米＋485.81平方米=810.41平方米），原告主张物业服务费面积为324平方米＋485.81平方米，合计809.81平方米，被告支付物业服务费为809.81平方米×3元×12个月=29，153.16元。即被告支付原告2021年1月至2021年12月期间物业服务费29，153.16元。", "fact_description": "事实与理由：被告系原告所管理及服务的业主。2020年11月2日金太阳小区业主委员会全面委托原告对被告开发的金太阳住宅小区（占地面积7214.55㎡、建筑面积21680.35㎡）进行物业管理，其中被告名下小二层办公楼使用权面积938.25㎡（办公楼用房第一层建筑面积324.60㎡，第二层建筑面积485.81㎡，被告新增第三层建筑面积485.81㎡）；高层住宅楼地下室共4间均由被告使用，建筑面积750.7㎡，委托管理期限自2021年1月起至2025年12月31日止。《物业服务合同》约定原告向被告提供物业管理服务，被告按办公楼建筑面积3.00元／㎡的标准向原告缴纳物业管理费，地下室按建筑面积1.50元／㎡的标准向原告缴纳物业管理费。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告至今并未依约向原告缴纳物业管理费，自2021年1月至2021年12月被告共欠物业费60，154.92元，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为，违反了金太阳小区业主委员会签署的《乌鲁木齐市物业服务合同》的约定，也侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至人民法院，请求人民法院依法裁决。庭后，原告申请撤回要求被告支付第三层物业费17，489.16元诉讼请求。被告新星房地产公司辩称：我公司与原告不存在物业服务合同关系，原告未向我公司提供物业服务，也未与我公司签过《物业服务合同》，双方不存在物业服务合同关系。原告提供的业主委员会与家盛园物业公司签订的《物业服务合同》对我公司不具约束力。该业主委员会的成立未依法定程序，成立的结果虽向社区备案，但未向法院提供其成立系经业主或业主大会选举产生。业主委员会成立于2021年1月，家盛园物业公司乌鲁木齐分公司于2021年4月26日设立，业主委员会主任与家盛园物业公司负责人是父子关系。《物业服务合同》内容未向业主或业主大会公示，未与业主或业主代表充分协商，业主委员会的印章不能代表业主。《物业服务合同》第5页，约定对违法搭建房屋收取物业费违反法律规定，物业公司应当对全体业主负责，对部分业主的违法搭建行为应当进行制止。合同中对于物业公司如何履行物业服务合同义务，物业公司的资质等级均未进行明确约定，业主委员会并未代表业主维护业主的合法权益。案涉小区仅有一栋高层、一栋多层、一栋办公室，我公司的办公楼系独立的二层楼，与其他房屋不属同一区域。自2013年房屋交付使用以来一直是公司自己请人进行卫生保洁、扫雪、设施设备维修维护等工作。我公司也从未委托第三方提供物业服务，也无任何人向我公司收取物业费，我公司也不应向原告支付物业费。原告主张物业费的面积、标准无事实及法律根据。《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改规【2020】8号）第十二条规定：物业公共服务费按照不动产权属证书记载的建筑面积计算；尚未进行权属登记的，按测绘面积或购房合同记载的建筑面积计算。地下储藏室不得计入物业公共服务费计费面积，但用途用于居住的除外。我公司的商住楼不动产权面积只有二层，并不包含原告起诉主张的第三层临时用房。且地下储藏室未通暖气，未用于居住使用，原告将第三层临时用房与地下储藏室计入物业收费面积无事实及法律依据。根据乌鲁木齐市关于物业服务收费的相关规定：“多层不带电梯普通住宅：一级服务0.5元／月·平方米、二级服务0.6元／月·平方米、三级服务0.7元／月·平方米、四级服务0.8元／月·平方米”。我公司的办公楼只有二层，并无电梯，虽名为办公楼，但位于小区住宅范围内，日常仅用于公司内部人员办公使用，不对外发生经营活动，且卫生打扫、设备设施及管道维修等，均是公司自行聘请人员。如果原告要求收取物业费的原因系我公司是小区业主，但我公司并未获得超越其他业主的服务，原告以超出其他业主数倍的收费标准向我公司主张物业费没有任何依据。原告仅提供物业使用人向物业公司购买电费的收据，不能证明其提供了物业服务合同义务，我公司提供的小区业主群的聊天记录，可以充分证实业主委员会与原告属同一控制人。综上，原告诉讼请求与理由均无事实及法律依据，应予以驳回。原告为支持其诉讼请求提供以下证据：证据一、关于金太阳小区业主委员会予以备案的通知、营业执照。证明：原告主体适格。证据二、说明书、红线表。证明：被告所在的独栋建筑属于原告物业服务范围内。证据三、物业服务合同。2021年1月1日，新市区金太阳小区业主委员会与原告签订。证明：被告办公楼属于原告物业服务范围内。证据四、房权证、照片。证明：被告所属办公楼在原告物业服务范围内。证据五、电子回单、企业公示报告。证明：被告将涉案房屋出租给案外人新疆永成冠商贸公司，该公司向原告购买电费，原告向被告提供物业服务。证据六、资质证书。证明：原告资质等级为国家三级。被告新星房地产公司质证意见：对关于金太阳小区业主委员会予以备案的通知真实性认可，关联性不认可，备案通知不能证明业主委员会成立符合法律规定并经业主全体决定。对营业执照的真实性认可，对证明目的不认可。原告是家盛园物业分公司，合同乙方是家盛园物业公司，不能证明原告为案涉小区提供服务。对说明书、红线表、产权信息、照片真实性认可，对证明目的不认可。被告的楼栋是独立的，地下室用于储藏，不应当收取物业服务费。对物业服务合同真实性认可，对其上内容不认可，签订主体业主委员会成立不合法。被告作为商住楼业主，未通知被告参加过委员会会议，物业服务合同没有经过业主大会通过，服务的标准也没有业主参与表达意见。合同第五页第九条违反法律规定，搭建的违法建筑应当拆除，不应当收取服务费。物业公司如何开展活动及标准并未约定，故合同不是依法成立的合同。甲方业主委员会代表与原告负责人是父子关系，属于自我代理，是无效的。原告没有证据证明其提供过物业服务。对电子回单、企业公示报告真实性认可，对证明目的不认可。新疆永成冠商贸公司是实际使用人，确实向原告买过电，但也不能证明原告向被告提供过物业服务，买电只是电业局委托其收费。对资质证书真实性无异议，但不能证明其提供了与资质等级相对应的物业服务。本院认证如下：对原告提供的证据，被告对真实性没有异议，本院予以确认。被告提供如下证据：证据一、情况说明。原物业公司乌鲁木齐市新星物业服务有限公司出具，被告所在独栋楼由被告聘请人员负责打扫卫生、管线维护等，未收取物业费。证明：原告未向被告提供物业服务。证据二、证明、网上银行电子回单、王金花劳动合同、社保缴费汇总单。证明：2021年1月至今被告所属办公楼物业是自行聘请保洁员对房屋进行清扫的，未与任何物业公司建立物业服务合同关系。证据三、扫雪照片。证明：户外扫雪工作由被告公司人员自行完成。证据四、房产证。证明：被告所属住宅独立其他小区，一层面积324.6平方米、二层面积485.81平方米，合计810.41平方米。符合物业收费面积的只有两层办公楼。证据五、地下储藏室照片。证明：被告地下储藏室并未居住使用，不应将其计入物业服务收费面积。证据六、金太阳业主群聊天记录，证明：业主委员会主任与物业分公司负责人是父子关系，原告是自我代表。证据七、金太阳小区业主大会议事规则。证明：物业服务合同未经过被告参与做出，程序不符合规定。原告质证意见：对情况说明真实性不认可，只能证明之前的物业情况。对证明、网上银行电子回单，真实性不认可，对其是否是保洁岗位不清楚。对扫雪照片真实性认可，是否是被告自行聘请保洁不认可。对房产证真实性认可，与原告提交一致，可以证明原告为被告提供有效服务。对地下储藏室照片真实性认可，证明被告储藏室在原告服务的区域内。对金太阳业主群聊天记录真实性不认可，对证明目的不认可，侧面可以证明原告向小区提供物业服务。对议事规则真实性认可，证明业主委员会成立合法有效，其中业主代表参与大会，向居民及业主宣传过委员会权利和义务。本院认证如下：对被告提供的照片、房产证、金太阳小区业主大会议事规则，原告对真实性无异议，本院予以确认。", "footer": "审判员宋涛二〇二三年四月三日书记员童玲", "header": "新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民事判决书（2022）新0104民初5734号原告：新疆家盛园物业服务有限公司乌鲁木齐分公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新区（新市区）太兴路380号金太阳商住楼1栋14层4单元1401室。负责人：王鑫，系该分公司经理。委托诉讼代理人：陈波，新疆新途律师事务所律师。被告：新疆新星房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新区（新市区）太兴路380号。法定代表人：吕慧丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵延鸽，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马小梅，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告新疆家盛园物业服务有限公司乌鲁木齐分公司（以下简称家盛园物业公司）与被告新疆新星房地产开发有限责任公司（以下简称新星房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2022年5月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告家盛园物业公司委托诉讼代理人陈波，被告新星房地产公司委托诉讼代理人马小梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第六十七条，《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第六条、第九条、第十条、第十二条之规定，判决如下：一、被告新疆新星房地产开发有限责任公司支付原告新疆家盛园物业服务有限公司乌鲁木齐分公司2021年1月至2021年12月期间物业服务费29，153.16元；二、驳回原告新疆家盛园物业服务有限公司乌鲁木齐分公司其他诉讼请求。上述款项，被告新疆新星房地产开发有限责任公司应于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的42，665.76元，给付标的29，153.16元，占诉讼标的的68.33％，案件受理费866.64元，由被告新疆新星房地产开发有限责任公司负担592.18元，原告新疆家盛园物业服务有限公司乌鲁木齐分公司负担274.46元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。" }	{ "claim": "新星房地产公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回家盛园物业公司的全部诉讼请求。", "court_view": "本院认为，《中华人民共和国民法典》第五条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中，家盛园物业公司作为案涉小区的业主委员会即新市区金太阳小区业主委员会选聘的物业公司，主张其向新星房地产公司提供了物业服务，要求新星房地产公司按照其与新市区金太阳小区业主委员会签订的《物业服务合同》中所确定的物业费标准向其交纳物业费。根据庭审查明的事实和现有证据，本院认定意见如下：首先，根据庭审查明的事实，案涉的金太阳小区属于住宅物业和商业物业混合的小区，小区内仅有三栋楼，即一栋多层住宅、一栋高层住宅以及新星房地产公司所属的一栋二层办公楼。新星房地产公司作为小区内的“少数派”商业业主，根据新市区金太阳小区业主委员会主任王建国的自述，在小区业主委员会成立过程中，其并未通知过新星房地产公司参加投票表决，并且在之后选聘物业服务企业以及协商签订《物业服务合同》的过程中，新星房地产公司亦未参与其中。因此，从小区业主委员会选任及签订《物业服务合同》的程序上讲，既未能保障新星房地产公司作出合法意思表示的权利，亦未能保障新星房地产公司作为商业业主的合法权益。其次，家盛园物业公司作为业主委员会选聘的物业服务企业，在签订完《物业服务合同》后即为案涉小区提供物业服务。根据案涉《物业服务合同》的约定，物业服务费用收费标准为：多层住宅：0.70元／平方米·月；高层住宅：1.5元／平方米·月；办公楼：3.0元／平方米·月；商业物业3.0元／平方米·月。一审认定，家盛园物业公司提供的物业服务内容包含对小区公共区域的清洁卫生、冰雪清除、维护秩序（安防、交通、消防等）、绿化养护等服务，以及共用部位、公共设施设备的日常运行、保养及维修等服。本院认为，上述服务系全体小区业主共同享受的物业服务，除此之外，家盛园物业公司在日常服务中还须对住宅楼内公共区域的清洁卫生和设施设备日常运行、保养及维修提供服务。而新星房地产公司所属的二层办公楼，其已自行聘请了保洁、安保人员，楼前清雪卫生亦由其自行负责，即家盛园物业公司无须对新星房地产公司的办公楼内提供清洁卫生和设施设备日常运行、保养及维修服务。根据上述物业服务费用收费标准，家盛园物业公司对新星房地产公司所属的商业物业收取了超出住宅物业二至四倍的价格。本院认为，物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。因此，本案中，家盛园物业公司应就其向新星房地产公司提供的物业服务以及其收费符合质价相符原则进行举证，并做出合理的解释和说明，否则将涉嫌侵害少数派商业业主的合法权益。再次，《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十条规定：成立业主大会的普通住宅小区，由业主委员会或业主大会与物业服务企业协商确定物业公共服务费标准；未成立业主大会的普通住宅小区，执行前物业公共服务费标准。第九条第一款规定：非普通住宅及非住宅物业公共服务费实行市场调节价，由业主与物业服务企业协商确定。案涉金太阳小区属于住宅物业和商业物业混合的小区，新星房地产公司作为商业业主，家盛园物业公司应与其协商确定物业服务费用的收费标准。住宅业主的物业收费标准涉及全体业主的共同利益，而商业业主属于较为特殊的一个群体，商业物业收费标准独立于其他住宅业主的共同利益，其影响的是商业业主的单方利益。因此，在确认商业物业费标准的时候，应当尊重商业业主的意思表示。《中华人民共和国民法典》第一百七十一条第一款规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本院认为，新星房地产公司作为案涉小区内唯一的商业业主，新市区金太阳小区业主委员会在成立时并未通知新星房地产公司，亦未征求其意见。因此，新市区金太阳小区业主委员会代表新星房地产公司签订合同存在瑕疵，事后亦未取得新星房地产公司的追认。此外，家盛园物业公司在与新市区金太阳小区业主委员会签订《物业服务合同》时，并未征求新星房地产公司的意见，在确定商业物业收费标准时亦未与新星房地产公司进行协商。同时，家盛园物业公司作为物业服务企业，亦未对其确定的高出住宅物业数倍的收费标准与其所提供的物业服务质价相符进行举证，因此，案涉《物业服务合同》未能保障新星房地产公司的合法权益，根据民法典确立的公平、自愿原则，本院认为该《物业服务合同》中新市区金太阳小区业主委员会与家盛园物业公司确定的商业物业收费标准不能对新星房地产公司产生约束力，家盛园物业公司以此主张新星房地产公司承担物业服务费不能成立，应不予支持。家盛园物业公司应按照其所提供的物业服务，遵循公平、自愿原则和质价相符原则，与新星房地产公司协商确定商业物业的收费标准。综上所述，新星房地产公司的上诉请求成立，应予支持。", "fact_description": "事实和理由：一、一审法院认定家盛园物业公司为我公司提供物业服务错误。（一）家盛园物业公司在一审中未提供证据证明为我公司及整个小区提供物业服务，家盛园物业公司在一审中仅提供证据证明新星房地产公司位于金太阳小区，针对其提供的物业服务仅提供物业服务合同及向物业使用人售电的证明，以上证据不能证实家盛园物业公司履行了物业合同约定的物业服务义务，一审法院认定家盛园物业公司已按资质等级提供物业服务缺乏证证据证实。（二）我公司已提供证据证实我公司的办公楼由自己完成室外扫雪、室内卫生保洁等工作，家盛园物业公司对此并无异议，可以证实家盛园物业公司并未按照物业服务合同的约定向我公司履行物业服务义务。我公司与家盛园物业公司既未签订物业合同，也未接受过其提供的物业服务。首先，家盛园物业公司虽与金太阳小区业主委员会签订了《物业服务合同》，但该业主委员会成立程序不合法，且对外签订合同未经过业主大会同意。业主委员会作为业主大会的执行机关，在授权范围内，对外以全体业主的名义实施民事法律行为，相关民事法律行为对全体业主发生效力，相关法律后果由业主承担。但是，业主委员会未经业主大会共同决定，擅自与家盛园物业公司签订物业服务合同，属于未获得业主大会授权，是无权代理行为，对业主不发生效力。其次，该业主委员会代表与家盛园物业公司负责人是父子关系，其代表业主与家盛园物业公司签订《物业服务合同》的行为系自我代理，为无效的民事法律行为。最后，案涉小区仅有一栋高层、一栋多层、一栋办公室，我公司的办公楼系独立的二层楼，与其他房屋不属同一区域。虽然《物业服务合同》中约定的管理区域包含我公司的商住楼，但实际上家盛园物业公司从未在该区域进行过物业管理工作。自2013年房屋交付使用以来一直是我公司自己请人进行卫生保洁、安全保卫、维稳、扫雪、设施设备维修维护等工作，家盛园物业公司未向我公司提供过物业服务。二、一审法院认定的物业费标准错误。根据《乌鲁木齐市发展和改革委员会、乌鲁木齐市住房保障和房产管理局关于规范乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费的通知》（乌发改医价（2017）62号）规定：“多层不带电梯普通住宅：一级服务0.5元／月·平方米、二级服务0.6元／月·平方米、三级服务0.7元／月·平方米、四级服务0.8元／月·平方米”。我公司的办公楼只有二层，并无电梯，虽名为办公楼，但日常仅用于公司内部人员办公使用，不对外发生经营活动，且卫生打扫、设备设施及管道维修等，均是我公司自行聘请人员。家盛园物业公司并未向我公司提供超出其他业主的服务，甚至大部分事项是由我公司自我管理，在此情况下，家盛园物业公司要求的3.0元／平方米的物业费标准对我公司而言显失公正，违反了诚实信用原则。三、一审法院适用法律错误。（一）一审法院认定《物业服务合同》对我公司具有约束力错误。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力。该法条适用的前提条件应当是业主委员会主体依法成立，且经过业主大会同意。本案中，金太阳业主委员会成立程序不合法，且对外签订合同未经过业主大会同意，不应当适用本条。一审法院适用《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，认定案涉物业服务合同对我公司具有约束力属法律适用错误。（二）一审法院适用《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定认定我公司需向家盛园物业公司支付物业费错误。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接收或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。该法条适用的前提条件应当是物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务，本案中，家盛园物业公司并未按照合同约定提供物业服务，一审法院适用本条认定我公司需向家盛园物业公司支付物业费错误。综上，一审判决在认定事实、适用法律方面均存在错误，请求二审法院查明事实，依法改判。家盛园物业公司辩称，第一，一审法院查明事实清楚，证据确凿，我公司一审出示的金太阳小区业主委员会予以备案的通知、营业执照等证明我公司是适格主体。第二，一审法院查明的说明书、红线表、平面图等，证明新星房地产公司所在的独栋建筑属于我公司物业服务范围内。且《物业服务合同》证明2021年1月1日，新市区金太阳小区业主委员会与家盛园物业公司签订了物业服务合同，我公司出示的新星房地产公司房产证、照片，均证明新星房地产公司的办公楼在我公司物业服务范围内。第三，我公司在一审中出示的电子回单、企业公示报告、证明新星房地产公司将涉案房屋出租给案外人新疆永安冠商贸公司等，我公司为新星房地产公司的承租客户提供购买电费的服务。第四，我公司一审出具的资质证书、审批备案表、营业执照证明我公司收费程序合法有效。第五，物业服务不仅仅是打扫卫生和清雪等工作，也不是新星房地产公司所说的办公室内的卫生打扫是我公司服务范围，物业服务主要服务的是公共区域，关于新星房地产公司自费请清洁工作人员对办公室进行打扫卫生与本案没有关联。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。家盛园物业公司向一审法院起诉请求：判令新星房地产公司给付2021年1月至2021年12月共三层办公楼的物业管理费60,154.92元：其中一层，324㎡×3元×12个月=11,664元；二层，485.81㎡×3元×12个月=17,489.16元；三层，485.81㎡×3元×12个月=17,489.16元；高层地下室，750.7㎡×1.5元×12个月=13,512.6元。一审法院认定事实：2021年1月1日，新市区金太阳小区业主委员会与家盛园物业公司签订《物业服务合同》。物业管理区域东至乌鲁木齐市海关，南至辰轩小区，西至太兴路，北至海关，占地面积7214.55平方米，建筑面积21680.35平方米。《物业服务合同》第七条第（一）1．物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.70元／平方米·月；高层住宅：1.5元／平方米·月；办公楼：3.0元／平方米·月；商业物业3.0元／平方米·月。第七条第（二）1．物业服务支出为所交纳的业主所有，由物业公司代管，主要用于以下开支（1）…（2）…（9）经业主同意的其他费用包括：私自建房（无论是否合法或违法搭建）都应当缴纳物业管理费。新星房地产公司所有的位于新市区太兴路380号金太阳商住楼2栋1层1建筑面积324.6平方米，2栋2层1建筑面积485.81平方米，新市区太兴路380号金太阳商住楼1栋-1层地下室1面积163.99平方米；1栋-1层地下室2建筑面积211.86平方米，1栋-1层地下室3建筑面积185.29平方米，1栋-1层地下室4建筑面积190.56平方米。该商住楼及地下室均在金太阳小区内。另查明，家盛园物业公司质证等级为国家三级。一审法院认为，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。家盛园物业公司与新星房地产公司之间的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之后，应适用《中华人民共和国民法典》的规定。《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款规定：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。第九百三十九条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，家盛园物业公司与新市区金太阳小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定由家盛园物业公司为金太阳小区提供物业服务，该合同效力及于全体业主。新星房地产公司所属的办公楼位于金太阳小区内，属于家盛园物业公司提供的物业服务的业主。新星房地产公司提出未享受家盛园物业公司的任何物业服务，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。根据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》［新发改规（2020）8号］第六条规定：本办法所称物业公共服务费，指物业服务企业按照物业服务合同约定提供物业管理公共区域的清洁卫生、冰雪清除、维护秩序（安防、交通、消防等）、绿化养护等服务，以及共用部位、公共设施设备的日常运行、保养及维修等服务，按合同约定或发展改革部门规定向业主收取的费用，在家盛园物业公司与新市区金太阳小区业主委员会签订的《物业服务合同》中也对服务内容及质量进行约定，可见家盛园物业公司提供的物业服务内容包含对小区公共区域的清洁卫生、冰雪清除、维护秩序（安防、交通、消防等）、绿化养护等服务，以及共用部位、公共设施设备的日常运行、保养及维修等服务，新星房地产公司作为小区业主，同样享受家盛园物业公司对小区公共区域提供的物业服务，新星房地产公司提出其办公楼内的环境卫生和内部维护系其雇佣人员进行保洁和维护，未享受家盛园物业公司提供的物业服务的抗辩意见，一审法院不予采纳。对家盛园物业公司要求新星房地产公司按照物业服务合同约定3.0元／平方米·月支付2021年1月至2021年12月共三层办公楼及地下的物业费60,154.92元，庭审后，家盛园物业公司申请撤回对第三层办公楼的物业费17,489.16元的主张，系当事人在法律规定的范围内对其权利的处分，一审法院予以准许。关于家盛园物业公司主张新星房地产公司支付两层办公楼的物业服务费19,153.16元（一层11,664元，二层17,489.16元）及地下室物业服务费13,512.60元，《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十条规定：成立业主大会的普通住宅小区，由业主委员会或业主大会与物业服务企业协商确定物业公共服务费标准；未成立业主大会的普通住宅小区，执行前物业公共服务费标准。第十二条规定：物业公共服务费按照不动产权属证书记载的建筑面积计算；尚未进行权属登记的，按测绘面积或购房合同记载的建筑面积计算。地下储藏室不得计入物业公共服务费计算面积，但用途用于居住的除外。第九条第一款规定：非普通住宅及非住宅物业公共服务费实行市场调节价，由业主与物业服务企业协商确定。根据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》规定，地下室不得计入物业公共服务费计算面积，家盛园物业公司亦未提供证据证明新星房地产公司将地下室作为居住使用，对家盛园物业公司主张的地下室物业服务费，一审法院不予支持。根据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》的规定，家盛园物业公司与新市区金太阳小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定办公楼服务费为3.0元／平方米·月，该约定对新星房地产公司具有约束力，新星房地产公司所属办公楼非普通住宅，对新星房地产公司提出并未获得超越其他业主的服务的抗辩意见，一审法院不予采纳。新星房地产公司所属办公楼建筑面积为810.41平方米（324.60平方米＋485.81平方米=810.41平方米），家盛园物业公司主张物业服务费面积为324平方米＋485.81平方米，合计809.81平方米，新星房地产公司支付物业服务费为809.81平方米×3元×12个月=29,153.16元。即新星房地产公司支付家盛园物业公司2021年1月至2021年12月期间物业服务费29,153.16元。综上，一审法院判决：一、新疆新星房地产开发有限责任公司支付新疆家盛园物业服务有限公司乌鲁木齐分公司2021年1月至2021年12月期间物业服务费29,153.16元；二、驳回新疆家盛园物业服务有限公司乌鲁木齐分公司其他诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：家盛园物业公司的委托诉讼代理人王建国，同时系新市区金太阳小区业主委员会的主任。在二审审理过程中，法庭询问在成立新市区金太阳小区业主委员会的过程中，是否通知新星房地产公司参与表决投票，王建国回答没有。", "footer": "审判长蒋欣审判员张昊审判员王菲二〇二三年八月二十三日书记员罗敏", "header": "新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2023）新01民终2228号上诉人（原审被告）：新疆新星房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区太兴路380号。法定代表人：吕慧丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：王嘉懿，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷方卉，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新疆家盛园物业服务有限公司乌鲁木齐分公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新区（新市区）太兴路380号金太阳商住楼1栋14层4单元1401室。主要负责人：王鑫，该分公司总经理。委托诉讼代理人：王建国，男，该分公司员工。委托诉讼代理人：罗启云，高新技术产业开发区（新市区）东方法律服务所法律工作者。上诉人新疆新星房地产开发有限责任公司（以下简称新星房地产公司）因与被上诉人新疆家盛园物业服务有限公司乌鲁木齐分公司（以下简称家盛园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2022）新0104民初5734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民法典》第五条、第六条、第一百七十一条第一款，《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条、第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2022）新0104民初5734号民事判决；二、驳回新疆家盛园物业服务有限公司乌鲁木齐分公司的诉讼请求。一审案件受理费866.64元（家盛园物业公司已预交），由家盛园物业公司负担。二审案件受理费528.83元（新星房地产公司已预交），由家盛园物业公司负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "判令被告给付2021年1月至2021年12月共三层办公楼的物业管理费60，154.92元：其中一层，324㎡×3元×12个月=11，664元；二层，485.81㎡×3元×12个月=17，489.16元；三层，485.81㎡×3元×12个月=17，489.16元；高层地下室，750.7㎡×1.5元×12个月=13，512.6元", "judgment": [ "partially supported", "not supported" ] }, { "claim": "判令被告承担本案邮寄送达费等", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] } ]	[ { "article": "第五条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第六条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第十条", "law": "《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》" }, { "article": "第九条", "law": "《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》" }, { "article": "第一百七十一条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第一百七十六条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第一百七十七条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	false
8,757	{ "claim": "盖州市华顺物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告房主李汝茂给付华顺物业有限责任公司物业管理费25224.16元；二、本案的诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为，盖州市华顺物业服务有限公司虽未与李汝茂签订物业服务合同，但其已为华阳3号综合楼110、111、112号门市提供了下水井等公共设施等基础物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，故对盖州市华顺物业服务有限公司要求李汝茂给付物业费的合理部分，本院应支持。盖州市华顺物业服务有限公司在物业服务过程中存在服务不完善等情况，应减少相应的物业服务费，本院认为应减少20%为宜，即（25224.16元×80%=20179.328元）。", "fact_description": "事实和理由：被告李汝茂于2009年入住华阳3号综合楼门市110、111、112号。隶属华顺物业服务有限公司，欠费时间，2016年1月1日至2020年12月31日。住宅面积840.8054平，物业收费标准每平方0.5元，依照中华人民共和国民法总则，第119条，第176条物业管理条例第40条，第41条等相关法律规定，要求被告缴纳物业管理服务费。李汝茂辩称:一、原告没有为包括答辩人在内的所有门市业主提供任何物业服务。1、原告作为物业单位没有按照国家对物业管理的标准,对其经营管理的物业进行维修和管理。答辩人所有位于盖州市城办事处新兴社区革家沟里华阳3号综合楼房屋,系门市房,答辩人白己经营“报喜鸟”服装店。当答辩人发现下南时,房盖、后墙发生严重漏水现象,第一时间向物业单位报备,物业不管答辩人自己症人维修。对房屋建筑主体、设施及设备进行管理及维修养护,是物业公司应履行的义务。2、原告没有对答辩人及所有业主尽到安全义务原告收取物业费的华阳3号综合楼,是一临街大楼,没有大门,属于全面开放式,无门卫、无安保,以至于答辩人三台中央空调主机被偷、停在后院的奥迪轿车车窗玻璃被砸粹,原告对此一概不予理睬,答辩人只能自认倒霉。3、原告没有提供环境卫生服务答辩人及其他门市业主每年向盖州市环境卫生监察大队缴纳居民卫生费、城市垃圾处理费,所以门前卫生、垃圾都是由环卫工人清扫,处理门前下水井、化粪池堵了,原告接到通知后告知答辩人自己解决4、停电、停水,原告作为物业公司,从没有尽到通知义务。原告只有在履行了物业服务义务,才备主张物业服务费的权利1、原告作为物业公司应当向小区业主提供的物业服务包括:公共性服务特约性专项服务、代办服务三大类。常规性服务是最基本的服务,包括:(一)房屋建筑主体管理:(二)房屋设施、设备和管理:(三)环卫管理(四)绿化;(五)治安;(六)消防;(七)车辆道路:(八)代办服务2、物业管理费是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业管理使用人或所有人提供物业管理服务,物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。物业服务费包括以下项日:(一)区域内绿化养护费;(二)区域清洁卫生费:(三)区域秩序维护费:(四)办公费用;(五)共用设施设备、共用部位常运行、维护费:(六)定资产折旧;(七)共用设施设备、共用部位及公众责任保险费:(八)管理服务人薪资、福利费(九)经业主同意的其他费用。原告收取的物业服务费用于上述项目的又有哪些!答辩人所有房屋系门市,答辩人同其他门市业主,从未享受过原告提供的任何形式的物业服务。权利和义务是相互的,原告有何法律依据要求答辩人缴纳物业服务费费三、更换物业公司,没有依法召开业主大会,没有签订《物业服务合同》原告向答辩人及其他业主收取物业服务费违法,不应得到支持。2016年5月12日原告公司成立,在此之前由营口华阳物业公司经手变更物业公司,依据《物权法》第七十六条之规定,需要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。变更原告单位经管物业,没有经答辩人及所有业主同意,因此,原告收取物业费系违法行为综上所述,原告向答辩人及华阳3号综合楼所有业主收费系违法行;原告物业公司没有履行物业服务义务,答辩人作为业主没有享受任何权利,如此要求答辩人缴纳物业服务管理费显失公平。据此,请求贵院依法驳回原告的诉讼请求,维护答辩人的合法权益不受侵害!当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李汝茂系华阳3号综合楼门市110、111、112号业主，住宅面积840.8054平方米，盖州市华顺物业服务有限公司系该综合楼的物业服务公司，负责该门市房的上下水、电、公共管道维修、下水井等公共设施的维护等工作。物业费每平方米0.5元，2016年1月1日至2020年12月31日李汝茂未交纳物业费。另，2009年李汝茂入住时，物业服务公司系华阳物业服务公司。2016年5月10日，盖州市华顺物业服务有限公司成立。2016年5月20日，盖州市华阳物业服务公司与盖州市华顺物业服务有限公司签订《小区物业管理交接书》，约定华阳物业责任有限公司在经营期间所管理的小区物业移交给盖州市华顺物业服务有限公司经营，因物业管理发生的所有纠纷，由盖州市华顺物业服务有限公司承担。其中包括华阳2号综合楼、3号综合楼，华阳海鲜市场。", "footer": "审判长刘学刚审判员孙崇亮人民陪审员林换英二〇二一年四月二十七日书记员李义", "header": "辽宁省盖州市人民法院民事判决书（2021）辽0881民初496号原告：盖州市华顺物业服务有限公司，住所盖州市西海办事处下店村华阳5号综合楼1—3层109。法定代表人：高杰，总经理。委托诉讼代理人：周明艳，女，华顺物业服务有限公司经理。被告：李汝茂，男，1963年4月15日出生，汉族，住盖州市。委托诉讼代理人：刘雅丽，盖州市卫士法律服务所法律工作者。原告盖州市华顺物业服务有限公司与被告李汝茂物业服务合同纠纷一案,本院于2021年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周明艳、被告李汝茂及委托代理人刘雅丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：被告李汝茂于本判决生效后十日内给付盖州市华顺物业服务有限公司物业费20179.328元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费431元，由原告盖州市华顺物业服务有限公司负担86元，由被告李汝茂负担345元。" }	{ "claim": "李汝茂上诉请求：1、请求撤销（2021）辽0881民初496号民事判决书，依法改判，判决驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案所有诉讼费用。", "court_view": "本院认为，被上诉人盖州市华顺物业服务有限公司主张系上诉人李汝茂所有门市的物业服务提供者，要求上诉人交纳相应的物业费，但未举证证明双方存在物业服务合同，虽被上诉人主张其与盖州市华阳物业服务公司签订了《小区物业管理交接书》，但其未举证证明向上诉人予以告知。上诉人主张其门市房门前卫生由环卫负责、华阳3号楼系开放式建筑没有安保没有大门，被上诉人无异议。上诉人主张门市房门前路面破损是其自行维修，被上诉人提出由公共事业局维修。被上诉人主张其为上诉人提供的物业服务包括楼道的公共照明、卫生清扫、下水的疏通，但案涉门市系临街门市，由前门直接进出，并不使用公共楼道照明，被上诉人亦不负责上诉人的卫生清扫。关于下水的疏通，上诉人举证证明由其自行负责，被上诉人提供的证据并不能推翻上诉人的举证，被上诉人举证不充分，应承担举证不能的不利后果。故，被上诉人并未充分举证证明其在接管案涉小区后，为上诉人提供了相应的物业服务，其要求上诉人交纳物业费的事实依据不足，本院不予支持。上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。", "fact_description": "事实和理由：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当。一、被上诉人接管物业，没有经三分之二业主同意，违反法律规定，无权收取物业费。被上诉人于2016年5月10日成立，之前物业服务公司系华阳物业服务公司，5月20日华阳物业与被上诉人签订《小区物业管理交接书》，约定由被上诉人接管包括上诉人所有房屋在内的华阳3号综合楼，更换物业公司未经业主同意，同时，被上诉人亦没有与华阳3号综合楼的业主签订《物业服务合同》，其行为违反了《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条之规定，其诉请不应得到支持。二、原审判决认为被上诉人已经为上诉人所有的门市提供了下水井等公共设施等基础物业服务，双方形成了事实上的物业服务关系，这一判决观点是错误的。下水井只是系建筑物的基础设施，被上诉人只有对下水井进行维修、疏通才算是提供了服务。2017年5月，华阳3号综合楼的下水井坍塌，以及后来化粪池堵了，当上诉人或是其他业主给被上诉人打电话要求物业派人维修、疏通时，均被告知自己解决，所以下水井、化粪池维修、疏通都是由上诉人和其他业主自己找人维修、疏通，费用由业主们均摊。原审判决牵强的认定被上诉人提供下水井就应该给付物业费于法无据，于理不通。三、被上诉人作为物业公司没有对上诉人及其他门市业主尽到物业服务义务，无权收取物业费。上诉人购买的华阳3号综合楼房屋系临街门市，不需要楼道照明，门前卫生、垃圾由环卫工人清扫，上诉人及门市业主向环卫部门每年缴纳卫生费；早期门前石板路损坏了，都是由业主们自己出钱找人维修，小区没有安保，导致业主们的东西被偷，总而言之被上诉人没有为包括上诉人在内的所有门市业主提供任何物业服务。四、被上诉人提起物业费主张，已经超过诉讼时效。被上诉人2016年5月10日成立，其向上诉人主张的物业费是从2016年1月1日至2020年12月31日，被上诉人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，被上诉人诉讼超过诉讼时效。盖州市华顺物业服务有限公司辩称，上诉人享受了答辩人的管理服务，其中门市房用到的电、水、公共管道维修、外墙养护、下水井、公共部位清洁卫生费用、公共设施、设备的维护运行及维修费用等服务。门市房使用者间接适用了这些服务，而门市使用者所使用的范围是物业管理区域中不可分割的一部分，存在着老旧小区公共设施设备即将维修、维护运行、改造的费用。答辩人执行《物权法》《物业管理条例》及地方《物业管理条例》，要求被告如数缴纳物业服务管理费，标准每平方米0.5元，低于同行业门市房的收费标准。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。盖州市华顺物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告房主李汝茂给付华顺物业有限责任公司物业管理费25224.16元；二、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：李汝茂系华阳3号综合楼门市110、111、112号业主，住宅面积840.8054平方米，盖州市华顺物业服务有限公司系该综合楼的物业服务公司，负责该门市房的上下水、电、公共管道维修、下水井等公共设施的维护等工作。物业费每平方米0.5元，2016年1月1日至2020年12月31日李汝茂未交纳物业费。另，2009年李汝茂入住时，物业服务公司系华阳物业服务公司。2016年5月10日，盖州市华顺物业服务有限公司成立。2016年5月20日，盖州市华阳物业服务公司与盖州市华顺物业服务有限公司签订《小区物业管理交接书》，约定华阳物业责任有限公司在经营期间所管理的小区物业移交给盖州市华顺物业服务有限公司经营，因物业管理发生的所有纠纷，由盖州市华顺物业服务有限公司承担。其中包括华阳2号综合楼、3号综合楼，华阳海鲜市场。一审法院认为，盖州市华顺物业服务有限公司虽未与李汝茂签订物业服务合同，但其已为华阳3号综合楼110、111、112号门市提供了下水井等公共设施等基础物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，故对盖州市华顺物业服务有限公司要求李汝茂给付物业费的合理部分，一审法院应支持。盖州市华顺物业服务有限公司在物业服务过程中存在服务不完善等情况，应减少相应的物业服务费，一审法院认为应减少20%为宜，即（25224.16元×80%=20179.328元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决：被告李汝茂于本判决生效后十日内给付盖州市华顺物业服务有限公司物业费20179.328元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费431元，由原告盖州市华顺物业服务有限公司负担86元，由被告李汝茂负担345元。本院二审期间，上诉人提供证人证言一份并申请证人高某出庭作证，用以证明被上诉人未提供物业服务，2017年华阳3号楼化粪池疏通清理都是业主自行出资解决。被上诉人质证称没有上诉人找人修复坍塌的证据，证人证言不可信。本院审理查明，李汝茂系华阳3号楼综合楼门市110、111、112号业主，住宅面积840.8054平方米。2009年李汝茂入住时，物业服务公司系华阳物业服务公司。2016年5月20日，盖州市华阳物业服务公司与盖州市华顺物业服务有限公司签订《小区物业管理交接书》，约定华阳物业责任有限公司在经营期间所管理的小区物业移交给盖州市华顺物业服务有限公司经营。盖州市华顺物业服务有限公司主张李汝茂未交纳2016年1月1日至2020年12月31日物业费，诉至法院。", "footer": "审判长王娣审判员段建勇审判员杨名环二〇二一年七月二十六日法官助理贾文震书记员宋洪峰", "header": "辽宁省营口市中级人民法院民事判决书（2021）辽08民终1885号上诉人（原审被告）：李汝茂，男，1963年4月15日出生，汉族，住盖州市。委托诉讼代理人：刘雅丽，盖州市卫士法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：盖州市华顺物业服务有限公司，住所盖州市西海办事处下店村华阳5号综合楼1—3层109。法定代表人：高杰，总经理。委托诉讼代理人：李荣义，男，1984年2月8日出生，住盖州市国际新城Ａ区，系该公司业务经理。上诉人李汝茂因与被上诉人盖州市华顺物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服盖州市人民法院（2021）辽0881民初496号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：一、撤销盖州市人民法院（2021）辽0881民初496号民事判决；二、驳回被上诉人盖州市华顺物业服务有限公司的诉讼请求。一审及二审案件受理费合计862元，均由被上诉人盖州市华顺物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "请求判令被告房主李汝茂给付华顺物业有限责任公司物业管理费25224.16元", "judgment": [ "partially supported", "not supported" ] }, { "claim": "本案的诉讼费由被告承担", "judgment": [ "partially supported", "not supported" ] } ]	[ { "article": "第一百六十九条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第三百三十三条", "law": "《最高人民法院关于适用的解释》" } ]	true
8,758	{ "claim": "邻睦里物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费7361.59元（自2016年1月1日计算至2020年5月31日）；2、判令被告支付自2016年1月1日起按中国银行同期贷款利率到实际支付日的利息；3、诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，发改委物业中心与邻睦里物业公司签订的《物业服务合同》及补充协议系双方自愿订立，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。吴建云居住的房屋在邻睦里物业公司提供物业服务的范围内，物业服务费应由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。邻睦里物业公司与吴建云虽未签订物业服务合同，邻睦里物业公司为该小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系；吴建云作为该小区的业主，理应向邻睦里物业公司交纳物业服务费用。邻睦里物业公司要求吴建云交纳物业费的主张，理由充分。本院予以支持。关于吴建云主张邻睦里物业公司提供的物业服务质量存有瑕疵、环境差等问题，吴建云提交的证据，尚不足以证明其主张，邻睦里物业公司的服务虽尚有需要完善之处，但不足以否定其已履行合同主要义务的事实。吴建云提交的协议书系其与国家发改委的约定，不能以此对抗实际提供物业服务方，其以此拒绝支付物业服务费无相应依据，本院不予支持。关于利息，上述证据材料中未对交纳物业费时间、逾期付款等情形进行明确约定，且考虑到原告在物业服务中亦有需要改进之处，故本院对该项诉讼请求不予支持。法院认为，创造良好、和谐的生活环境，是物业服务企业和每一名业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在服务管理等诸多方面努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解和配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业管理公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，相互制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务特征的群体性服务，其服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司服务的不满意而拒不缴纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝或减交物业管理费，则会陷入欠费、服务下降、更大范围欠费、服务进一步恶化的恶性循环，同时对于其他已按照约定全额缴纳物业费的业主也不公平，长此以往，真正受到损害的是业主的整体利益。当然，同样需要强调的是邻睦里物业公司作为物业服务企业也应该在服务过程中，加强与业主的沟通，不断提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。", "fact_description": "事实和理由：2015年国家发改委基建物业管理中心为响应国管房改×号文政策，对国家机关职工住宅物业服务采取市场化管理。在小区没有业主委员会的前提下，国家发改委基建物业管理中心作为原产权单位，选举出原告为小区居民提供物业管理服务。随后原告于2016年1月1日与原产权单位签订《物业服务合同》且张贴公示。原告自2016年1月1日至2020年5月31日期间为被告小区提供物业服务。然被告自2016年1月1日至今未缴纳物业费。期间原告多次联系催要未果，现诉至法院。吴建云辩称，我方于2008年10月7日通过二级市场以货币方式购买的现住房，房屋性质为商品房，并在购房前于2008年9月4日与房屋产权单位国家发改委房产管理处签订了此房屋的物业服务收费合同协议书，物业服务费0.63/平方米，直到今日产权单位也没有通知我此合同有变更或其他情况。按合同法规定此合同为有效合同。原告提供的物业服务评估报告有效期不全，缺少2017年10月28日至2020年5月31日的有效服务评估报告。原告是2016年3月1日进入我方所居住的小区，所以收费时间应按实际进入开展工作时间起算。小区自2016年4月12日至2018年5月28日进行综合基建设施改造，在两年多的施工期，小区环境被破坏，路面杂物不清理造成人员摔伤，绿地全部被破坏等，原告都没有进行过管理。直到原告被清退撤出时，小区内都没有防火通道等。我方未与原告签订过任何合同，应驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述和证据材料，吴建云为北京市海淀区会城门×号楼×层×门×房屋所有权人，房屋建筑面积75.08平方米。2015年12月31日，国家发展和改革委员会基建物业管理中心（以下简称发改委物业中心）作为甲方，邻睦里物业公司作为乙方，双方签订《物业服务合同》，约定：第一条，发改委住宅项目，类型为住宅。位置坐落于……海淀区会城门东区18413.14平方米；会城门西区43221.5平方米。本条约定为乙方的物业服务管理范围，乙方物业费由乙方依照本合同第十三条的约定向承担缴费义务的主体收取。第五条，物业服务期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日。第六条，乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1、制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2、负责本物业管理区域内公用部位的正常维修、养护和管理……3、负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理……4、负责共有绿地、景观的养护和管理；5、负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；7、其他服务事项无。第七条，乙方按《住宅物业服务标准》中的一级物业服务标准提供住宅的物业服务；第十二条，本物业管理区域物业服务收费方式为包干制。第十三条，包干制，1、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下……会城门东区物业1.85元/月·平方米；会城门西区物业2.2元/月·平方米……第十六条，甲方的权利义务，1、有权要求乙方按合同约定提供物业服务；2、监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、监督的权利；3、对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部分的经营收益和使用情况，享有知情权和监督权；4、遵守管理规约以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；5、按有关规定及本合同约定缴纳物业服务费和特约服务费；6、对乙方根据合同和有关规章制度提供的管理服务给与必要配合；7、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务；第十七条，乙方的权利，1、根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费……第十九条，本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方，双方另行协商签订物业服务合同的具体条款；第二十条，本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费乙方有权向业主收取；第二十七条，业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费的，乙方有权要求业主按有关法律规定或乙方与业主的约定向乙方支付违约金。2018年12月31日，发改委物业中心作为甲方，邻睦里物业公司作为乙方，双方签订《物业服务合同》之补充协议，约定将原合同物业期限顺延1年零5个月，顺延时间自2019年1月1日至2020年5月31日。原合同其他条款内容维持不变，双方在顺延期限内仍然遵照执行。合同签订后，2016年1月1日，邻睦里物业公司进驻吴建云居住的小区提供物业服务至2020年5月31日。邻睦里物业公司与吴建云未签订物业服务合同，吴建云未交纳2016年1月1日至2020年5月31日期间物业费。2020年6月1日涉案小区由其他物业管理公司进驻。2015年10月28日，北京金泊顿物业服务评估监理有限公司对海淀区会城门小区物业服务费用收费标准测算为多层的生活区住宅为2.15元/月·平方米，高层的生活区住宅为2.33元/月·平方米。邻睦里物业公司针对其主张，提供以下证据：多份物业服务合同、补充协议；2015年12月28日的物业服务费用的评估报告；国管房改【2014】×号文件及其他催收费照片。吴建云对上述证据表示其与原告未签订有物业服务合同，无合同关系，并提交了多份小区相片、协议书、其他业主交款收据。吴建云主张依据相片，原告未对小区提供优美的小区环境、停车秩序乱、期间有近2年小区施工、售卖箱收益等；主张依据其他业主收据，原告未开具费用发票；主张依据协议书，其应按照0.63元标准交纳物业费。协议书显示：甲方国家发改委，乙方吴建云。根据北京市国土资源……严格遵守以下条款：一、甲方在海淀区会城门10号楼3门102号，建筑面积75.08平方米由乙方吴建云同志居住……二、各项费用，1、甲方负责供暖……收取供暖等费用每年每平方米24元，合计1801.92元……4、房屋管理费每年每平方米2.4元，合计180.19元；5、小区设施维修费，每年每平方米1元，合计75.08元；6、化粪池清掏费，每年每年方米0.3元，合计22.53元；7、绿化费，每年每平方米0.55元，合计13.2元；8、垃圾消纳每年每户30元，合计30元；9、房屋维修费，每年每年方米小修0.91元，合计21.84元，中修2.1，157.67元，合计179.51元；10、以上各项费用总计2377元，每年5月1日至10月30日为交费期限。甲方同意在此期间由乙方以支票或现金方式与甲方一次性结算上述费用。如超过期限按日累计加收1%的滞纳金……三、其他，1、以上费用均属北京市现行标准。遇有新文件，随时调整；2、乙方新增职工用户或因故变动住房，须重新签订此协议书；3、本协议自签订之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份。甲方盖章，乙方签字，日期为08年9月4日。同时，吴建云主张其向新入驻的物业公司交纳了2020年6月1日后的物业费，标准为0.63元/月·平方米。原告对被告的各项主张均不予认可，主张小区内施工是原开发单位进行，与自己进行物业管理无关，并主张不收取停车费用；同时主张依据协议书，有新文件费用随时调整。吴建云认可小区不收取停车费用。", "footer": "审判长钱硕人民陪审员史金凤人民陪审员石亚华二〇二一年二月二十五日书记员刘馨雨", "header": "北京市海淀区人民法院民事判决书（2020）京0108民初38611号原告：北京邻睦里物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇幸福东园小区3号楼西侧平房。法定代表人：蔡茉莉，董事长。委托诉讼代理人：张丹丹，北京安博（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王高岭，该公司职工。被告：吴建云，女，1954年8月13日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：安大兴（被告之夫），男，1953年9月7日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京邻睦里物业管理有限公司（以下简称邻睦里物业公司）与吴建云物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邻睦里物业公司的委托诉讼代理人张丹丹、王高岭，被告吴建云委托诉讼代理人安大兴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、吴建云于本判决生效之日起七日内向北京邻睦里物业管理有限公司支付物业费7361.59元（自2016年1月1日计算至2020年5月51日）；二、驳回原告北京邻睦里物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（北京邻睦里物业管理有限公司已预交），由吴建云负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。" }	{ "claim": "吴建云上诉请求：撤销一审判决并依法改判，本案一、二审诉讼费用由邻睦里物业公司承担。", "court_view": "本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，发改委物业中心与邻睦里物业公司签订的《物业服务合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效。吴建云虽未与邻睦里物业公司签订物业服务合同，但吴建云居住在邻睦里物业公司提供物业服务的范围内，发改委物业中心系代表该小区的全体业主与邻睦里物业公司签订的《物业服务合同》，邻睦里物业公司为吴建云所住的小区提供了物业服务，吴建云亦实际上接受了邻睦里物业公司提供的物业服务，双方之间已经形成了事实上的物业服务合同关系，故吴建云应按其拥有物业的建筑面积及涉案《物业服务合同》约定的标准向邻睦里物业公司支付物业费。吴建云提交与发改委签订的《协议书》及吴建云之夫安大兴的信用卡交易明细以证明交纳物业费的标准为每平米0.63元，本院认为上述证据不能推翻邻睦里物业公司实际提供物业服务这一事实，故对上述证据本院均不予采信。综上，吴建云关于邻睦里物业公司按每平米1.85元/月的标准签订《物业服务合同》系其自身工作失误所致，吴建云应按每平米0.63元/月标准支付物业费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。另，吴建云上诉主张邻睦里物业公司提交的《物业服务费用评估报告》已到期、新的物业公司按每平米0.63元/月收取物业费，对此本院认为，吴建云的前述主张与吴建云是否应向邻睦里物业公司支付物业费无关联性，且对本案的处理结果不直接产生影响。故吴建云所持该项上诉理由不能成立，本院亦不予采信。需要指出的是，邻睦里物业公司起诉要求2016年1月1日至2020年5月31日期间的物业费，一审法院认定吴建云应向邻睦里物业公司支付物业费，但一审判决主文第一项载明“（自2016年1月1日计算至2020年5月51日）”，存在书写错误，应为“（自2016年1月1日计算至2020年5月31日）”，本院予以纠正。综上所述，吴建云的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决适用法律正确，但由于一审判决出现书写错误，本院予以纠正。", "fact_description": "事实及理由：1.吴建云20年10月7日购买现住房，并于2008年9月4日购房前与产权单位发改委签订了协议书，约定物业费每平米0.63元/月，协议还注明遇新文件随时调整，指的是根据北京市政府发布的相关文件方可调整，与其他文件无关。至今无人通知吴建云此协议撤销或变更，故此协议仍属有效合同；2.邻睦里物业公司与国家发展和改革委员会基建物业管理中心（以下简称发改委物业中心）于2015年12月31日签订《物业服务合同》，约定物业费每平米1.85元/月，系工作失误。吴建云多次与邻睦里物业公司说明原合同情况，但邻睦里物业公司未回复；3.邻睦里物业公司因服务差于2020年5月31日退出本小区，却要求吴建云按照1.85元/月交纳物业费，是对吴建云合法权益的侵犯；4.邻睦里物业公司持有的《物业服务费用评估报告》有效期自2015年10月28日至2017年10月27日，已经过期，目的是为了减少资金投入，但损害了广大业主的利益，请求法院对吴建云在缺少物业评估报告这段时间的物业费进行部分减免；5.2020年6月1日开始新的物业公司进驻本小区，按照2008年9月4日的协议书内容收取物业费，即每平米0.63元/月。邻睦里物业公司辩称，认可一审判决结果，不同意吴建云的上诉请求及理由。邻睦里物业公司是和发改委物业中心统一签订的物业服务合同，不是和业主个人签订的，对每个业主都有效。物业服务是为公众提供的服务，不是针对个人提供的服务。邻睦里物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令吴建云支付拖欠的物业费7361.59元（自2016年1月1日计算至2020年5月31日）；2.判令吴建云支付自2016年1月1日起按中国银行同期贷款利率到实际支付日的利息；3.诉讼费由吴建云承担。一审法院认定事实如下：根据双方当事人陈述和证据材料，吴建云为北京市海淀区××楼房屋所有权人，房屋建筑面积75.08平方米。2015年12月31日，发改委物业中心作为甲方，邻睦里物业公司作为乙方，双方签订《物业服务合同》，约定：第一条，发改委住宅项目，类型为住宅。位置坐落于……海淀区东区18413.14平方米；西区43221.5平方米。本条约定为乙方的物业服务管理范围，乙方物业费由乙方依照本合同第十三条的约定向承担缴费义务的主体收取。第五条，物业服务期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日。第六条，乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1.制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2.负责本物业管理区域内公用部位的正常维修、养护和管理……3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理……4.负责共有绿地、景观的养护和管理；5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；7.其他服务事项无。第七条，乙方按《住宅物业服务标准》中的一级物业服务标准提供住宅的物业服务；第十二条，本物业管理区域物业服务收费方式为包干制。第十三条，包干制，1.物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下……东区物业1.85元/月·平方米；西区物业2.2元/月·平方米……第十六条，甲方的权利义务，1.有权要求乙方按合同约定提供物业服务；2.监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、监督的权利；3.对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部分的经营收益和使用情况，享有知情权和监督权；4.遵守管理规约以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；5.按有关规定及本合同约定缴纳物业服务费和特约服务费；6.对乙方根据合同和有关规章制度提供的管理服务给与必要配合；7.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务；第十七条，乙方的权利，1.根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费……第十九条，本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方，双方另行协商签订物业服务合同的具体条款；第二十条，本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费乙方有权向业主收取；第二十七条，业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费的，乙方有权要求业主按有关法律规定或乙方与业主的约定向乙方支付违约金。2018年12月31日，发改委物业中心作为甲方，邻睦里物业公司作为乙方，双方签订《物业服务合同》之补充协议，约定将原合同物业期限顺延1年零5个月，顺延时间自2019年1月1日至2020年5月31日。原合同其他条款内容维持不变，双方在顺延期限内仍然遵照执行。合同签订后，2016年1月1日，邻睦里物业公司进驻吴建云居住的小区提供物业服务至2020年5月31日。邻睦里物业公司与吴建云未签订物业服务合同，吴建云未交纳2016年1月1日至2020年5月31日期间物业费。2020年6月1日涉案小区由其他物业管理公司进驻。2015年10月28日，北京金泊顿物业服务评估监理有限公司对海淀区小区物业服务费用收费标准测算为多层的生活区住宅为2.15元/月·平方米，高层的生活区住宅为2.33元/月·平方米。邻睦里物业公司针对其主张，提供以下证据：多份物业服务合同、补充协议；2015年12月28日的物业服务费用的评估报告；国管房改【2014】504号文件及其他催收费照片。吴建云对上述证据表示其与邻睦里物业公司未签订有物业服务合同，无合同关系，并提交了多份小区相片、协议书、其他业主交款收据。吴建云主张依据相片，邻睦里物业公司未对小区提供优美的小区环境、停车秩序乱、期间有近2年小区施工、售卖箱收益等；主张依据其他业主收据，邻睦里物业公司未开具费用发票；主张依据协议书，其应按照0.63元标准交纳物业费。协议书显示：甲方国家发改委，乙方吴建云。根据北京市国土资源……严格遵守以下条款：一、甲方在海淀区××楼，建筑面积75.08平方米由乙方吴建云同志居住……二、各项费用，1.甲方负责供暖……收取供暖等费用每年每平方米24元，合计1801.92元……4.房屋管理费每年每平方米2.4元，合计180.19元；5.小区设施维修费，每年每平方米1元，合计75.08元；6.化粪池清掏费，每年每平方米0.3元，合计22.53元；7.绿化费，每年每平方米0.55元，合计13.2元；8.垃圾消纳每年每户30元，合计30元；9.房屋维修费，每年每平方米小修0.91元，合计21.84元，中修2.1，157.67元，合计179.51元；10.以上各项费用总计2377元，每年5月1日至10月30日为交费期限。甲方同意在此期间由乙方以支票或现金方式与甲方一次性结算上述费用。如超过期限按日累计加收1%的滞纳金……三、其他，1.以上费用均属北京市现行标准。遇有新文件，随时调整；2.乙方新增职工用户或因故变动住房，须重新签订此协议书；3.本协议自签订之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份。甲方盖章，乙方签字，日期为08年9月4日。同时，吴建云主张其向新入驻的物业公司交纳了2020年6月1日后的物业费，标准为0.63元/月·平方米。邻睦里物业公司对吴建云的各项主张均不予认可，主张小区内施工是原开发单位进行，与自己进行物业管理无关，并主张不收取停车费用；同时主张依据协议书，有新文件费用随时调整。吴建云认可小区不收取停车费用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，发改委物业中心与邻睦里物业公司签订的《物业服务合同》及补充协议系双方自愿订立，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。吴建云居住的房屋在邻睦里物业公司提供物业服务的范围内，物业服务费应由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。邻睦里物业公司与吴建云虽未签订物业服务合同，邻睦里物业公司为该小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系；吴建云作为该小区的业主，理应向邻睦里物业公司交纳物业服务费用。邻睦里物业公司要求吴建云交纳物业费的主张，理由充分，法院予以支持。关于吴建云主张邻睦里物业公司提供的物业服务质量存有瑕疵、环境差等问题，吴建云提交的证据，尚不足以证明其主张，邻睦里物业公司的服务虽尚有需要完善之处，但不足以否定其已履行合同主要义务的事实。吴建云提交的协议书系其与国家发改委的约定，不能以此对抗实际提供物业服务方，其以此拒绝支付物业服务费无相应依据，法院不予支持。关于利息，上述证据材料中未对交纳物业费时间、逾期付款等情形进行明确约定，且考虑到邻睦里物业公司在物业服务中亦有需要改进之处，故法院对该项诉讼请求不予支持。一审法院还认为，创造良好、和谐的生活环境，是物业服务企业和每一名业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在服务管理等诸多方面努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解和配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业管理公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，相互制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务特征的群体性服务，其服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司服务的不满意而拒不缴纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝或减交物业管理费，则会陷入欠费、服务下降、更大范围欠费、服务进一步恶化的恶性循环，同时对于其他已按照约定全额缴纳物业费的业主也不公平，长此以往，真正受到损害的是业主的整体利益。当然，同样需要强调的是邻睦里物业公司作为物业服务企业也应该在服务过程中，加强与业主的沟通，不断提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.吴建云于判决生效之日起七日内向北京邻睦里物业管理有限公司支付物业费7361.59元（自2016年1月1日计算至2020年5月51日）；2.驳回北京邻睦里物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邻睦里物业公司未向本院提交新证据。吴建云向本院提交二组证据：1.2008年9月4日发改委与吴建云签订的《协议书》，2.吴建云之夫安大兴的信用卡交易明细，均用以证明物业费标准为每平米0.63元/月。邻睦里物业公司对上述二组证据发表如下质证意见：1.对第一组证据的真实性认可，但对其证明目的不予认可，发改委物业中心与邻睦里物业公司签订了《物业服务合同》，应该按该合同约定的价格交纳物业费，吴建云与发改委签订的《协议书》中也约定了遇新文件随时调整；2.对第二组证据的真实性认可，但对其关联性和证明目的不予认可，与本案无关。本院对上述证据的审查认证意见于下文一并评述。一审法院查明的事实及认定的证据属实，本院二审予以确认。", "footer": "审判长李妮审判员李春华审判员徐硕二〇二一年五月二十八日法官助理唐静静法官助理吴丹书记员李心雨", "header": "北京市第一中级人民法院民事判决书（2021）京01民终4516号上诉人（原审被告）：吴建云，女，1954年8月13日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：安大兴（吴建云之夫），住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京邻睦里物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区镇幸福东里小区**楼西侧平房。法定代表人：蔡茉莉，董事长。委托诉讼代理人：王高岭，男，该公司项目经理。委托诉讼代理人：李志勇，北京安博（天津）律师事务所律师。上诉人吴建云因与被上诉人北京邻睦里物业管理有限公司（以下简称邻睦里物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初38611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初38611号民事判决；二、吴建云于本判决生效之日起7日内向北京邻睦里物业管理有限公司支付物业费7361.59元（自2016年1月1日计算至2020年5月31日）；三、驳回北京邻睦里物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由吴建云负担。二审案件受理费50元，由吴建云负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告支付拖欠的物业费7361.59元（自2016年1月1日计算至2020年5月31日）", "judgment": [ "fully supported", "fully supported" ] }, { "claim": "判令被告支付自2016年1月1日起按中国银行同期贷款利率到实际支付日的利息", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] }, { "claim": "诉讼费由被告承担", 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8,759	{ "claim": "原告巨擎实业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠原告的物业服务费41982元；2、请求判令被告支付原告代其垫付的供热23092元；3、请求判令被告支付上述费用自违约之日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算的利息，与2019年8月20日至上述费用全部给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（暂计至2020年11月15日，产生的利息合计6884元）；以上合计71958元。4、本案的诉讼费用由被告承担。", "court_view": "本院认为，关于物业费给付责任问题，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”本案中亚琦房地产公司与巨擎物业公司订立的前期物业服务合同，依法对业主刘翠平具有法律约束力，且刘翠平在该前期物业服务合同已签字确认，其对物业服务人、物业服务事项、物业费收费标准等均已知晓，刘翠平应依约履行交纳物业费的义务，其未依约交纳物业费，已构成违约，应承担相应违约责任。但鉴于亚琦房地产公司与刘翠平之间签订的协议书中约定减免三年物业费（2016年5月1日-2019年4月30日），扣除后，被告应支付2019年5月1日至2020年11月15日期间的物业费用12921.13元。关于原告要求刘翠平自违约之日起至实际给付之日支付利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于刘翠平提出的诉讼时效抗辩问题。本院认为，刘翠平自入户至今一直未交纳物业费，其违约行为呈持续状态，故原告起诉未超过诉讼时效期间，对刘翠平抗辩原告起诉超过诉讼时效期间的观点本院不予采纳。关于刘翠平提出的物业费交纳标准问题，未能提供充分证据加以证明，本院不予采纳。关于刘翠平抗辩原告提供物业服务存在瑕疵问题，其提供的证据不足以证明此事实，本院不予采纳。关于原告要求刘翠平支付供热费及相应利息的诉讼请求，原告系基于债权转让的事实提出诉请，此与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，可另行解决，本案中不予裁判。", "fact_description": "事实与理由：原告与吉林亚琦房地产开发有限公司于2014年6月签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的吉林国际物流商贸城提供物业管理服务，原告提供物业服务的受益人为该商贸城内的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，每月每平方米5元标准收取，《前期物业服务合同》第四章第十条约定：“水电、燃气、供热由业主按吉林市物价局标准按实际使用缴纳”。被告系原告服务的吉林国际物流商贸城业主。合同履行至今，原告按合同约定为商贸城提供了优质高效的物业管理服务，但被告拒不履行自己的缴费义务，且在使用过程中，原告为被告垫付供热费，以上费用经原告催缴被告仍未向原告支付。由于被告拖欠上述费用影响原告正常运营，严重损害了原告及其他业主的权益。故原告诉至法院。被告刘翠平辩称：原告所主张缺乏事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的主张，1、原告的起诉已超过法律规定的诉讼时效期间，原告在五年之内没有履行法定书面催缴必定程序。2、被告购买亚琦公司的商铺未经国家竣工验收和消防部门验收，责令停止使用。3、原告没有尽到物业服务的最基本的义务，原告每年去房屋看的时候发现商铺楼前、楼后到处都是大、小便，垃圾成堆到处可见，唯一只是亚琦公司办公大楼门前是干净的，冬季积雪达到20至30公分无人清理和打扫，被告有充分的证据证明原告根本没有尽到最起码的物业服务义务。4、2015年8月被告购买商刘翠平铺时亚琦公司向被告宣传承诺，凡是购买商铺的业户免五年物业费，免三年供热费。双方还签订了协议书，约定免三年物业费。该协议已产生效力，双方应当履行。本院经审理认定事实如下：2014年6月，亚琦房地产公司与吉林巨擎物业服务有限公司（以下简称巨擎物业公司）签订吉林国际物流商贸城前期物业服务合同，约定亚琦房地产公司聘请巨擎物业公司对吉林国际物流商贸城提供前期物业管理服务，物业服务收费采取包干制方式，物流库房、写字楼（办公楼）、商铺等经营性用房收费标准为每月每平方米5元，业主应从房屋交付（交钥匙）之日起计交物业管理服务费，为启动小区的物业管理工作，业主在首次办理入户手续时应一次性交清1年（即12个月）物业公共性服务费，之后业主应在每次到期前的30日前主动到本小区物业服务中心交纳当年应交的各项费用，如逾期交纳，从下月1日起将按《业主临时规约》的约定进行催交和加收滞纳金（应缴费的3‰/日）。该协议并约定了双方其他权利义务。刘翠平在该协议尾页签字确认。2015年12月18日，刘翠平与吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦房地产公司）签订商品房买卖合同（预售），约定刘翠平购买亚琦房地产公司建设的吉林国际物流商贸城（一期A区）A35号楼0单元3-5层89号商铺，建筑面积为139.94平方米。刘翠平如约交纳了购房款，并办理了商品房备案登记，于2016年10月4日办理入户。该商铺至今未能办理产权登记。2015年12月18日，亚琦房地产公司（甲方）与刘翠平（乙方）再次签订《确保亚琦吉林国际物流商贸城五金区五一开业协议书》一份，主要约定为甲方承诺甲方同意对2015年12月31日前结清房款的乙方减免三年物业费（2016年5月1日-2019年4月30日），三年后物业费标准，参照吉林市物价局及同行业的收费标准。同日，亚琦房地产公司还向刘翠平出具了进户装修预交费用明细表，承诺免收三年物业费用。另查明巨擎物业公司于2020年11月27日变更名称为吉林巨擎实业有限公司。刘翠平自入户后一直未交纳物业费，巨擎实业公司于2021年1月16日向刘翠平发出物业费催缴通知，限其三日内交纳物业费，逾期刘翠平仍未交纳物业费，巨擎实业公司诉至法院主张2016年10月4日至2020年11月15日期间的物业费用。上述事实，有商品房买卖合同、特快专递邮件、照片、催缴通知、吉林国际物流商贸城前期物业服务合同、民事判决书、《确保亚琦吉林国际物流商贸城五金区五一开业协议书》、进户装修预交费用明细表及当事人当庭陈述在卷佐证。", "footer": "审判员孙复媛二〇二一年三月三十一日书记员张笑男", "header": "吉林省吉林市船营区人民法院民事判决书（2021）吉0204民初858号原告：吉林巨擎实业有限公司，住所地吉林市船营区迎宾大路11号吉林市高创投资管理有限责任公司办公楼810室。法定代表人：赵丽佳，总经理。委托诉讼代理人：曲红智，吉林常春（吉林）律师事务所律师。被告：刘翠平，女，1980年9月2日出生，住吉林市丰满区。委托诉讼代理人：刘海春，男，1951年5月4日出生，住吉林市丰满区。委托诉讼代理人：张，吉林省企业法律顾问协会会员。原告吉林巨擎实业有限公司（以下简称巨擎实业公司）与被告刘翠平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巨擎实业公司的委托诉讼代理人曲红智，被告刘翠平的委托诉讼代理人刘海春、张到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘翠平于本判决生效之日起七日内向原告吉林巨擎实业有限公司支付2016年10月4日至2020年11月15日物业服务费13921.13元；二、被告刘翠平给付原告吉林巨擎实业有限公司逾期交纳物业费利息损失，以3545.15元为基数，自2019年5月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算、自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；以8396.4为基数，自2019年10月4日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；以979.58为基数，自2020年10月4日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算，与第一项义务同时履行；三、驳回原告吉林巨擎实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费799元，由原告吉林巨擎实业有限公司负担725元，被告刘翠平负担74元，被告刘翠平负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。" }	{ "claim": "刘翠平上诉请求为：一、撤销一审法院民事判决，改判驳回巨擎公司全部诉讼请求。二、一审、二审诉讼费由巨擎公司承担。", "court_view": "本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。刘翠平作为业主在前期物业服务合同上签字，巨擎公司为案涉经营区域提供物业服务，双方之间形成了物业服务合同关系。巨擎公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，刘翠平应依约缴纳物业费，对于物业公司的物业服务质量、收费标准等问题，刘翠平可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗。关于物业费收费标准问题。当事人应当按照合同约定的内容，全面履行合同义务。经查，案涉小区前期物业合同约定的物业费标准为5元/平方米。刘翠平在前期物业服务合同上签字确认，其应当按照合同约定的标准缴纳物业费用。同时，根据亚琦房地产公司与刘翠平之间对物业费进行减免的约定，属于开发商对购房者的优惠条件，并不直接约束超出减免期限后物业公司与业主之间的物业服务合同内容。目前，双方的物业服务合同尚未解除，亦未对减免后的物业费收费标准进行协商并达成新的合意，结合本案实际的物业费减免情况，一审判决刘翠平按照合同约定的标准支付物业费并无不妥。刘翠平虽然主张合同约定的物业费标准远远超过平均水平，应予以降低，但该主张在本案中没有合同约定亦缺乏法律依据支持。关于逾期利息问题。经查，案涉房屋为商业区域的经营性用房，位于吉林国际物流商贸城所规划的“五金区”。现吉林国际物流商贸城除五金区外，其他区域均处于未正常运营状态，物业的配套设施及周边环境存在缺陷，经营场所未通过公安消防部门的验收。根据刘翠平二审期间所提供的新证据以及现场实际调查情况来看，案涉区域的物业服务确有需要进一步完善的部分。案涉商铺经营环境不良以及巨擎公司物业服务质量存在瑕疵，刘翠平并非主观恶意拖欠物业费，故其不应承担逾期交纳物业费的利息损失。关于本案诉讼时效问题。本案中，刘翠平购买案涉房屋时，亚琦房地产公司对其购买后三年的物业费用进行了减免。在减免期间，物业公司无需向刘翠平主张相关权利，故本案的诉讼时效应自物业费减免期限届满之后起算。一审法院认为巨擎公司起诉未超过诉讼时效期间正确。综上所述，刘翠平的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实不清，本院予以纠正。", "fact_description": "事实和理由：一、一审法院判决刘翠平应当按照《前期物业服务合同》的约定给付物业管理费系法律适用错误。吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦房地产公司）与巨擎公司签订吉林国际物流商贸城《前期物业服务合同》，约定亚琦房地产公司聘请巨擎公司对吉林国际物流商贸城提供前期物业管理服务。刘翠平与亚琦房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定刘翠平购买亚琦房地产公司开发的吉林国际物流商贸城商铺，刘翠平在《前期物业服务合同》上签字确认。刘翠平购买亚琦房地产公司开发的商铺并同意由巨擎公司提供物业服务，目的是亚琦房地产公司确保其开发的吉林国际物流商贸城五金区能够在2016年5月1日盛大开业，刘翠平购买的商铺能够从事经营活动。但是由于亚琦房地产公司的原因，吉林国际物流商贸城至今未开业，亚琦房地产公司所开发的商铺至今也未实际投入使用，全体商铺至今未按照约定入驻，巨擎公司自2014年至今也并未按照《前期物业服务合同》的约定提供物业服务。刘翠平与巨擎公司订立《前期物业服务合同》的目的在于与其达成一份公平交换的契约，但是现在作为合同赖以成立的基础事实和环境发生了变动，若按照《前期物业服务合同》约定的物业管理费标准强制履行，将对刘翠平造成重大损失，导致双方利益发生不正常的倾斜。因此《前期物业服务合同》因情势变更而失去了合理性。在此情况下判令刘翠平仍然按照《前期物业服务合同》约定的标准向巨擎公司交纳物业管理费，明显是有失公平，违背了诚实信用原则。二、一审法院关于判决刘翠平给付物业管理费的数额系认定错误，即便巨擎公司提供了物业服务，判决给付的数额与其提供的物业服务不相适应。根据《吉林省物业管理办法》规定，物业管理服务内容由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，收费项目应当与服务内容一致。物业服务收费应当遵循合理、公平以及与服务水平相适应的原则。（一）《前期物业服务合同》中约定物业服务费用主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部分、共用设施设备的日常运行维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域养护费用；物业管理公共区域秩序维护费用等。故物业服务企业在提供物业服务时应当满足法律规定及合同约定的标准，只有在达到标准的情况下才能主张全额的物业服务费用。但是本案的情况是吉林国际物流商贸城自2014年至今未开业也无商铺入驻，若说巨擎公司按照《前期物业服务合同》的标准提供物业服务很难具有说服力，不符合常理。（二）一审法院对于举证责任的分配存在错误，一审法院仅仅以刘翠平提供的证据不足以证明巨擎公司物业服务存在瑕疵为由，不予采纳其的抗辩理由有违公平原则。本案中刘翠平与巨擎公司的物业服务合同纠纷并不同于普通的情况，而是在合同签订时赖以存在的基础事实发生重大变更的情况下发生的纠纷。在这种情况下，巨擎公司是否按照《前期物业服务合同》提供物业服务尚不明朗，有待考证。且根据法律规定应当由负履行义务的一方承担举证责任，因此一审法院在不考虑目前情况及合理常识的情况下径行认定巨擎公司已经完全履行了合同义务过于草率。巨擎公司应当举证证明即便订立合同时的客观情况已经发生了变化，但是其仍然按照合同约定完成了物业服务，刘翠平应当支付相应对价。且根据《吉林市物业管理条例实施细则》第十八条“物业服务企业应当于每年6月、12月向业主公布一次物业服务费用的收支情况”的规定，向业主公布收支情况本就是巨擎公司应当承担的责任。故让巨擎公司承担举证义务不违反法律规定，同时能够使法院查明巨擎公司的实际履行情况。（三）即便是刘翠平应当向巨擎公司支付物业管理费，因巨擎公司并未按照《前期物业服务合同》约定的标准向业主提供物业服务，取费的标准也不应当是《前期物业服务合同》约定的5元/平方米，而应当是与其提供的物业服务水平相适应的取费标准。且巨擎公司对一些业主的取费标准为1.5元/平方米，进一步能够证明巨擎公司明知其提供的物业服务未达到5元/平方米的标准，故根据《物业服务收费管理办法》第十条之规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。”巨擎公司已经通过实际履行的方式对物业服务费的取费标准进行变更，变更的效力应当及于全部业主。另外，根据《前期物业服务合同》第七条第二款约定：“如逾期缴纳，从下月1日起加收滞纳金。”基此，即便存在延期支付物业费的问题，逾期缴纳物业费的利息损失也应从逾期缴纳的次月1日开始计算，而非逾期缴纳的次日开始计算。况且，吉林市公安局消防支队于2018年1月5日针对涉案房屋发出行政处罚决定书，明确载明责令停止使用涉案房屋，此时《前期物业服务合同》赖以订立的客观基础实施已发生变化，涉案房屋截至该处罚决定下发时，已不再需要物业公司提供服务，即不再需要缴纳物业费，若继续履行原合同约定的义务，将导致当事人之间利益明显失衡，对刘翠平来讲显失公平，违反公平、等价有偿原则的标准。三、一审法院以刘翠平的违约行为呈持续状态，故巨擎公司的起诉并未超过诉讼时效期间系法律适用错误。根据《前期物业服务合同》“业主在首次办理入户手续时应一次性交清1年物业公共性服务费。之后业主应在每次到期前的30日前主动到本小区物业服务中心交纳当年应交的各项费用”可知，每年刘翠平应当交纳的物业管理费是在合同履行过程中不断产生的定期给付义务，履行期限届满后均为独立债务，具有可计算性和可分性，应当自每一期债务履行期限届满后分别认定诉讼时效的起算时间，不能以刘翠平未交纳物业管理费行为一直持续为由认定诉讼时效期间未经过。因此本案中巨擎公司主张的部分物业管理费已经超过了诉讼时效，应当驳回其对该部分诉讼费用的起诉。此外由于巨擎公司至今未按照《前期物业服务合同》提供物业管理服务，故其在2021年之前均未向刘翠平主张过未付的物业管理费。巨擎公司本次提起诉讼，完全是基于亚琦房地产公司是巨擎公司的唯一股东，二者之间具有关联、利益关系。由于亚琦房地产公司原因未按照《商品房买卖合同》（预售）约定的时间为全体业主办理不动产权属证书导致了大量诉讼，巨擎公司和亚琦房地产公司为了规避另案败诉的违约金给付责任才起诉刘翠平支付物业管理费，巨擎公司和亚琦房地产公司的行为是恶意逃避债务，损害刘翠平的合法权益。因此一审法院认定诉讼时效期间未经过系适用法律错误，应当予以纠正。综上，一审法院适用法律错误，举证责任分配错误，望二审法院依法支持刘翠平的上诉请求。巨擎公司辩称，一、关于情势变更原则，刘翠平没有证据证明履行物业合同客观条件发生变化，目前仍是刘翠平在使用房屋，就应该依法缴纳物业费；二、一审法院对于物业费给付以及巨擎公司履行物业服务合同中是否存在瑕疵也已经进行审理和调查，证明巨擎公司的物业服务符合标准要求，并且有权要求刘翠平支付物业费，关于吉林市消防支队2018年的处罚决定书是管理型条款，在刘翠平已经接收并实际占有使用房屋的情况下，依法缴纳物业费，依据的是前期物业服务合同，而不受行政处罚的影响；三、本案起诉未超过诉讼时效，因为刘翠平的违约行为处于一种持续状态，其并未在合同中约定以此后的物业费如何缴纳，那么就应当依法持续计算，合同中对于缴纳的期限办法除了第一年有约定外就没有其他约定，不存在诉讼时效的问题。综上，一审判决认定事实及适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。巨擎公司向一审法院起诉请求：1.判令刘翠平支付拖欠巨擎公司的物业服务费41,982元；2.判令刘翠平支付巨擎公司代其垫付的供热23,092元；3.判令刘翠平支付上述费用自违约之日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算的利息，与2019年8月20日至上述费用全部给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（暂计至2020年11月15日，产生的利息合计6884元）。以上合计71,958元。一审法院认定事实：2014年6月，亚琦房地产公司与吉林巨擎物业服务有限公司（以下简称巨擎物业公司）签订吉林国际物流商贸城前期物业服务合同，约定亚琦房地产公司聘请巨擎物业公司对吉林国际物流商贸城提供前期物业管理服务，物业服务收费采取包干制方式，物流库房、写字楼（办公楼）、商铺等经营性用房收费标准为每月每平方米5元，业主应从房屋交付（交钥匙）之日起计交物业管理服务费，为启动小区的物业管理工作，业主在首次办理入户手续时应一次性交清1年（即12个月）物业公共性服务费，之后业主应在每次到期前的30日前主动到本小区物业服务中心交纳当年应交的各项费用，如逾期交纳，从下月1日起将按《业主临时规约》的约定进行催交和加收滞纳金（应缴费的3‰／日）。该协议并约定了双方其他权利义务。刘翠平在该协议尾页签字确认。2015年12月18日，刘翠平与亚琦房地产公司签订商品房买卖合同（预售），约定刘翠平购买亚琦房地产公司建设的吉林国际物流商贸城XXX号商铺，建筑面积为139.94平方米。刘翠平如约交纳了购房款，并办理了商品房备案登记，于2016年10月4日办理入户。该商铺至今未能办理产权登记。2015年12月18日，亚琦房地产公司（甲方）与刘翠平（乙方）再次签订《确保亚琦吉林国际物流商贸城五金区五一开业协议书》一份，主要约定为甲方承诺甲方同意对2015年12月31日前结清房款的乙方减免三年物业费（2016年5月1日-2019年4月30日），三年后物业费标准，参照吉林市物价局及同行业的收费标准。同日，亚琦房地产公司还向刘翠平出具了进户装修预交费用明细表，承诺免收三年物业费用。另查明：巨擎物业公司于2020年11月27日变更名称为巨擎公司。刘翠平自入户后一直未交纳物业费，巨擎公司于2021年1月16日向刘翠平发出物业费催缴通知，限其三日内交纳物业费，逾期刘翠平仍未交纳物业费，巨擎公司诉至法院主张2016年10月4日至2020年11月15日期间的物业费用。一审法院认为，关于物业费给付责任问题，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”本案中亚琦房地产公司与巨擎物业公司订立的前期物业服务合同，依法对业主刘翠平具有法律约束力，且刘翠平在该前期物业服务合同已签字确认，其对物业服务人、物业服务事项、物业费收费标准等均已知晓，刘翠平应依约履行交纳物业费的义务，其未依约交纳物业费，已构成违约，应承担相应违约责任。但鉴于亚琦房地产公司与刘翠平之间签订的协议书中约定减免三年物业费（2016年5月1日-2019年4月30日），扣除后，刘翠平应支付2019年5月1日至2020年11月15日期间的物业费用12,921.13元。关于巨擎公司要求刘翠平自违约之日起至实际给付之日支付利息的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。关于刘翠平提出的诉讼时效抗辩问题。法院认为，刘翠平自入户至今一直未交纳物业费，其违约行为呈持续状态，故巨擎公司起诉未超过诉讼时效期间，对刘翠平抗辩巨擎公司起诉超过诉讼时效期间的观点法院不予采纳。关于刘翠平提出的物业费交纳标准问题，未能提供充分证据加以证明，法院不予采纳。关于刘翠平抗辩巨擎公司提供物业服务存在瑕疵问题，其提供的证据不足以证明此事实，法院不予采纳。关于巨擎公司要求刘翠平支付供热费及相应利息的诉讼请求，巨擎公司系基于债权转让的事实提出诉请，此与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，可另行解决，本案中不予裁判。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定作出判决：一、刘翠平于判决生效之日起七日内向巨擎公司支付2016年10月4日至2020年11月15日物业服务费13,921.13元；二、刘翠平给付巨擎公司逾期交纳物业费利息损失，以3,545.15元为基数，自2019年5月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算、自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；以8396.4为基数，自2019年10月4日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；以979.58为基数，自2020年10月4日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算，与第一项义务同时履行；三、驳回巨擎公司其他诉讼请求。案件受理费799元，由巨擎公司负担725元，刘翠平负担74元，刘翠平负担部分于判决生效之日起七日内向法院交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。刘翠平向本院提交的证据如下：证据一、1.吉林巨擎物业服务有限公司收款专用收据一份、2.商品房买卖合同（预售）一份及物业费收款专用收据一份、3.经亚琦房地产公司招商经理批复的全体业主反映的问题解决方案材料一份。证明：即便是刘翠平应当向巨擎公司支付物业管理费，因巨擎公司并未按照《前期物业服务合同》约定的标准向业主提供物业服务，取费的标准也不应当是《前期物业服务合同》约定的5元/平方米，而应当是与其提供的物业服务水平相适应的取费标准。巨擎公司已经通过实际履行的方式对物业服务费的取费标准进行变更，变更的效力应当及于全部业主，故即便收取标准也应当是1.5元/平方米。证据二、百业国际五金汽配城物业费收费单两份。证明：根据《确保亚琦吉林国际物流商贸城五金区五一开业协议书》约定，巨擎公司同意对2015年12月31日前结清房款的减免三年物业费（2016年5月1日至2019年4月30日），三年后物业费标准，参照吉林市物价局及同行业的收费标准。根据合同约定，刘翠平走访调查了亚琦吉林国际物流商贸城同地段、同水平的已经正常营业并且提供完成物业服务的其他商贸城，获悉收费标准为1.9元/平方米。即便支付也应当按照巨擎公司调整后的1.5元/平方米进行支付。巨擎公司质证称，对证据一，1.收据真实性无异议，对证明问题有异议，无法证明收费的时间、标准、具体金额；2.商品房买卖合同真实性无异议，但对证明问题有异议，前期物业服务合同中已经载明物业费为每平米每月5元，该物业为商业物业，不是住宅，商业物业的标准与住宅的物业标准不一致，所以5元的标准实际上从商场的服务标准来讲是过低的，应该按照前期物业服务合同中约定的物业标准收费，一审判决是正确的，如果刘翠平认为收费标准过高应该依法行使撤销权，而不是抗辩权。3.对解决方案的真实性不予认可，没有原件，而且该内容也是针对开发公司的，与物业公司无关；对证据二收费单的真实性无法确认，没有百业国际五金汽配城的公章，该证据与本案没有关联性。如果刘翠平认为收费过高，应依法在一年内予以变更或撤销，目前已经过了六年多，没有申请撤销实际上是对收费标准的认可。本院经审查认为，对于刘翠平所提供的证据一，仅能证明巨擎公司对个别业主的物业收费情况，不能认为巨擎公司对于整体的收费标准进行了调整，并与全体业主达成了合意，本院不予采信；对于证据二，为其他商场的物业费收费凭证，缺少出具单位的盖章，巨擎公司对其真实性亦不予认可，且无法证明双方所约定的吉林市物价局及同行业的收费具体标准，本院不予采信。巨擎公司二审期间未提供新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。另查明，吉林国际物流商贸城除五金区外，其他区域处于未正常运营状态。巨擎公司所进行的物业服务，存在一定瑕疵。", "footer": "审判长刘福祝审判员李炜审判员郝振翔二〇二一年五月二十七日书记员王丽宁", "header": "吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2021）吉02民终1265号上诉人（原审被告）：刘翠平，女，1980年9月2日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：张倩，吉林权维律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾钰琳，吉林权维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林巨擎实业有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。法定代表人：赵丽佳，总经理。委托诉讼代理人：曲红智，吉林常春（吉林）律师事务所律师。上诉人刘翠平因与被上诉人吉林巨擎实业有限公司（以下简称巨擎公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘翠平的委托诉讼代理人艾钰琳，被上诉人巨擎公司的委托诉讼代理人曲红智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初858号民事判决第一项；二、撤销吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初858号民事判决第二项、第三项；三、驳回吉林巨擎实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决规定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费799元，二审案件受理费143元，合计942元，由吉林巨擎实业有限公司负担760元，刘翠平负担182元。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "请求判令被告支付拖欠原告的物业服务费41982元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "请求判令被告支付原告代其垫付的供热23092元", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] }, { "claim": "请求判令被告支付上述费用自违约之日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算的利息，与2019年8月20日至上述费用全部给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（暂计至2020年11月15日，产生的利息合计6884元）", "judgment": [ "partially supported", "not supported" ] }, { "claim": "本案的诉讼费用由被告承担", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,760	{ "claim": "碧桂园服务岳阳分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年8月至2020年12月期间的物业服务费共计14147.74元；2.判令被告支付截止至2020年11月12日的违约金10086.86元（以逾期未支付物业费为基数，按照每日3‰计算）；3.判令本案全部诉讼费用由被告负担。", "court_view": "本院认为，1.建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。朱玉侠在本案中已经实际入住合众领岛小区鹿鸣谷4栋102房，事实上已经实际收房并使用，且交纳了2018年全年的物业费及2019年1月至7月的物业费和违约金，故对于原告碧桂园服务岳阳分公司要求被告朱玉侠支付自2019年8月至2020年12月欠付物业费的诉求，本院依法予以支持。2.被告朱玉侠认为物业费收费标准不合理，应当按照之前法院判决标准来收取，原告碧桂园服务岳阳分公司认为配套设施没有到位不是自己的原因造成的抗辩理由不能对抗业主，且不能证明其物业服务完全达到了五级收费标准，故被告朱玉侠主张按照之前本院判决标准（物业收费标准酌减20%，按年6%的计算标准支付相应违约金）的意见本院予以采纳。综上，本院认为，物业服务企业和业主应当加强沟通联系，主动向开发商、基层自治组织、物业管理机构反映双方的分歧，通过互相理解、互相支持、推动物业服务质量提高，切实维护企业和业主的合法权益。", "fact_description": "事实与理由：2016年11月21日，岳阳合众置业投资有限公司与原告签订《合众领岛前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告提供物业管理服务，按建筑面积3.2元／㎡的标准收取被告物业管理费，如被告逾期付款应从逾期之日的次月1日起，每逾期一日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。被告系原告所管理的岳阳合众领岛小区的业主，被告购买了岳阳合众置业投资有限公司开发的位于湖南省岳阳市君山区××路××号××栋××号房，建筑面积为260.07㎡，该房屋属于原告物业服务区域范围。小区正式交付后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费。自2019年8月至2020年12月期间被告共拖欠原告物业服务费14147.74元，违约金10086.86元，共计24234.46元，经原告多次催讨未果。为此，原告诉至法院，要求判如所请。朱玉侠辩称，1.收取物业费的计算面积有误，所有的表现为物业不专业；2.物业费和违约金不予认可；3.物业费收费标准不合理，应当按照之前法院判决金额来收取；4.对原告的诉求均不予认可，被告已经交了7个月的物业费4684.37元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据认定如下：1.原告提供的微信催收、入住登记表、物业资料移交书、日常服务照片，被告虽有异议，但无正当理由或其他相反证据予以证明，且上述证据能够达到原告的证明目的，故本院对上述证据依法予以采信；2.被告提供的2019年1月至7月的缴费凭证、小区问题图片4张、2017年岳阳主城区图、小区业主反映情况的签名、物业管理投标书、合众领岛前期物业服务合同、湖南省物业综合管理服务标准与收费基准价，原告对上述证据有异议，且上述证据不能达到被告的证明目的，故本院依法不予采信。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.经广东省佛山市顺德区市场监督管理局核准，2019年4月4日，广东碧桂园物业服务股份有限公司变更名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司（以下简称碧桂园物业公司），其分支机构广东碧桂园物业服务股份有限公司岳阳分公司相应更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司岳阳分公司（以下简称碧桂园物业岳阳分公司）。2.2016年11月21日，岳阳合众置业投资有限公司（甲方）与碧桂园物业公司（乙方）签订《合众领岛前期物业服务合同》，合同约定：“甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方，并由乙方的分支机构碧桂园物业岳阳分公司对合众领岛实施前期物业管理服务事宜，订立本合同。”该合同中第三条约定，物业服务费采用包干制方式，其中双拼和联体住宅的物业收费标准为每月每平方米3.20元。第五条约定，物业服务费按月计收，物业使用人应在每月5日前交纳当月物业服务费，业主自购买房屋时签订的《商品房买卖合同》约定的交付之日、业主实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，无论是否居住或使用该物业，业主均应全额交纳物业服务费。第二十条约定，逾期交纳物业服务费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金。同日，岳阳合众置业投资有限公司（甲方）与碧桂园物业公司（乙方）签订了《合众领岛前期物业服务合同》补充协议，对空置房物业服务费相关内容进行了约定。3.朱玉侠与岳阳合众置业投资有限公司于2017年8月23日签订《商品房买卖合同》，购买了合众领岛小区鹿鸣谷4栋102号房，建筑面积为260.07㎡。合同中第四章约定了商品房交付条件与交付手续。2017年12月31日，朱玉侠已经入住合众领岛小区鹿鸣谷4栋102房，且向碧桂园物业岳阳分公司缴纳物业费至2018年12月。4.自2019年1月至7月，朱玉侠拒绝缴纳相应的物业服务费。2019年7月2日，碧桂园物业岳阳分公司对朱玉侠应交物业费进行了书面催收，但催收未果。为此，碧桂园物业岳阳分公司曾于2019年8月1日向本院起诉，本院于2019年10月29日作出（2019）湘0611民初844号民事判决，判决朱玉侠向碧桂园物业岳阳分公司交纳物业费4660.43元（本院已将物业收费标准酌减20%），并按年6%的计算标准支付相应违约金。之后，该判决经强制执行，朱玉侠已缴纳物业费（2019年1月至7月）、违约金及税费共计4965.43元。5.经岳阳市市场监督管理局核准，2020年7月24日，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司岳阳分公司更名为碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司。6.因被告朱玉侠拖欠2019年8月至2020年12月的物业费不交，原告碧桂园服务岳阳分公司于2021年1月19日诉至本院，要求判如所请。", "footer": "审判员陈智科二〇二一年四月十五日书记员易姝附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。", "header": "湖南省岳阳市君山区人民法院民事判决书（2021）湘0611民初150号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司，住所地岳阳市临港产业新区联港北路168号。负责人：朱新星，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨敏，女，1988年4月9日出生，汉族，住安徽省六安市金安区，系该公司员工。被告：朱玉侠，女，1975年6月17日出生，汉族，住岳阳市君山区。委托诉讼代理人：郭百义，男，1973年11月19日出生，汉族，住址同上，系朱玉侠之夫。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司（以下简称碧桂园服务岳阳分公司）与被告朱玉侠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园服务岳阳分公司的委托诉讼代理人杨敏，被告朱玉侠的委托诉讼代理人郭百义均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告朱玉侠在本判决生效之日起十日内一次性向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司交纳物业费11318.19元（14147.74元×80%），并按年6%的计算标准支付相应违约金（自2019年9月1日起计算至付清之日止）；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元427.36，减半收取计213.68元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司负担100元，被告朱玉侠负担113.68元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。" }	{ "claim": "朱玉侠上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回碧桂园服务岳阳分公司一审全部诉讼请求；3、判令碧桂园服务岳阳分公司在媒体上公开道歉，恢复其多次诋毁业主所造成的影响，并赔偿向朱玉侠缴纳物业费的业主人民币1元作为物业服务不达标的经济赔偿；4、判令碧桂园服务岳阳分公司提供小区配套设施和底下管网的工程竣工图和工程验收资料，以及物业收费依据、收费标准、收支明细、人员配制、建筑物划分、物业业主满意度调查表、相关部门的检察合格准许使用文件、对公共区域绿化部位的养护记录、对楼体和外墙楼顶防水的养护记录、物业服务用房适用记录等；5、由碧桂园服务岳阳分公司承担本案诉讼费用。", "court_view": "综上，本院认为，物业服务企业和业主应当加强沟通联系，主动向开发商、基层自治组织、物业管理机构反映双方的分歧，通过互相理解、互相支持、推动物业服务质量提高，切实维护企业和业主的合法权益。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、限朱玉侠在判决生效之日起十日内一次性向碧桂园服务岳阳分公司交纳物业费11318.19元（14147.74元×80%），并按年6%的计算标准支付相应违约金（自2019年9月1日起计算至付清之日止）；二、驳回碧桂园服务岳阳分公司公司其他诉讼请求。案件受理费元427.36，减半收取计213.68元，由碧桂园服务岳阳分公司负担100元，由朱玉侠负担113.68元。本院二审期间，朱玉侠围绕其上诉请求提交了新的证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证：朱玉侠提交其与岳阳合众置业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》、案涉房屋湘（2021）岳阳市君山区不动产权第0000619号产权证，拟证明其房屋建筑面积为255.1平方米。碧桂园服务岳阳分公司认可朱玉侠提供的新证据，本院对上述证据亦予以采信。除朱玉侠案涉房屋面积为260.07平方米的事实外，二审查明的事实与一审一致。根据朱玉侠二审提交的证据及一审在卷证据，另补充查明：1、案涉房屋湘（2021）岳阳市君山区不动产权第0000619号产权证载明，该房屋建筑面积为255.1平方米。2、在一审过程中，就碧桂园服务岳阳分公司诉请的物业费和违约金，朱玉侠提出了不予认可的抗辩主张，但同时又表明物业费收取的标准不合理，应当按（2019）湘0611民初844号民事判决的标准进行收取。3、（2019）湘0611民初844号民事判决，处理的是碧桂园物业岳阳分公司诉朱玉侠拖欠2019年1月至7月物业费的纠纷。在该案中，朱玉侠亦提出了小区环境卫生、保安巡逻、夜间照明、垃圾清理等方面未达到物业服务五级标准，且小区配套设施不到位、住房生活供水存在问题等抗辩主张，从而主张减免相应物业费。（2019）湘0611民初844号民事判决认定碧桂园物业岳阳分公司不能证明其提供的物业服务完全达到了五级收费的标准，故采纳了朱玉侠降低收费标准的主张，将3.2元/平方米的物业管理收费标准酌减20%，作为判决朱玉侠支付物业管理费的标准；同时认为，物业合同约定的逾期付款违约责任日千分之三明显过高，酌情调整为年6%计算。（2019）湘0611民初844号民事判决已发生法律效力。4、《合众领岛前期物业服务合同》是岳阳合众置业投资有限公司通过招标，碧桂园物业公司投标、中标后签订的。在碧桂园物业公司中标后，岳阳市物业管理办公室作为招投标管理部门，出具了招投标管理部门的备案意见。该备案意见载明，“中标单位的物业服务必须同时满足下列条件，方可执行中标价。（1）符合招标文件的规定要求；（2）达到投标文件的承诺条件；（3）小区公建配套和所有设施设备全部满足《岳阳市住宅物业服务分项目分等级基准价标准》规定的伍级标准；（4）物业服务的内容、质量、水平全部满足《岳阳市住宅物业服务分项目分等级基准价标准》规定的伍级标准。上述全部条件有其中之一未达到规定标准之前，具体的收费价格由行政主管部门根据小区实际情况核定”。朱玉侠认为，（2019）湘0611民初844号民事判决已认定碧桂园服务岳阳分公司提供的物业服务未达到《岳阳市住宅物业服务分项目分等级基准价标准》规定的伍级标准，故依据该备案意见，要先由行政主管部核定物业费收费标准，在行政主管部门未核定前碧桂园服务岳阳分不能主张物业费。本院认为，二审争议的焦点可归纳为三个方面：一、朱玉侠关于碧桂园服务岳阳分公司收取物业费的条件尚未成就的上诉主张，是否成立。朱玉侠关于碧桂园服务岳阳分公司提供的物业服务未达到伍级标准，应由行政主管部门核定物业费标准后，才能主张物业费的上诉理由，来源于《合众领岛前期物业服务合同》签订前招投标过程中招投标管理部门的的备案意见。物业服务合同属于建立在平等、自愿基础上的民事合同，根据《湖南省物业服务收费管理办法》的规定，我省对物业服务收费标准实行行政指导，具体收费标准根据当地政府公布的指导价由物业服务合同具体约定；在合同履行期间内，经业主大会与物业服务企业协商一致，还可对具体收费标准进行调整。上述招投标管理部门的备案意见，并非《合众领岛前期物业服务合同》的条款，属于行政法意义上的行政指导行为，该行政指导行为对平等民事主体之间订立的《合众领岛前期物业服务合同》，并无民事法律意义上的拘束力；只要碧桂园服务岳阳分公司依据该合同约定提供了相应的物业服务，便有权主张相应的物业费。故对朱玉侠关于碧桂园服务岳阳分公司收取物业费条件尚不成就的上诉主张，本院不予支持。二、一审判决参照（2019）湘0611民初844号民事判决，对本案进行处理是否恰当。经审理查明，（2019）湘0611民初844号民事判决处理的是碧桂园物业岳阳分公司诉朱玉侠拖欠2019年1月至7月物业费的纠纷。在该案中，朱玉侠亦提出了小区环境卫生、保安巡逻、夜间照明、垃圾清理等方面未达到物业服务五级标准，小区配套设施不到位、住房生活供水存在问题等与本案相同的抗辩主张。再结合朱玉侠诉讼过程中“碧桂园服务岳阳分公司未进行任何服务改进”、“物业费收费标准不合理，应当按照之前法院判决金额来收取”的相关陈述和抗辩意见来看，一审判决参照已发生法律效力的（2019）湘0611民初844号民事判决所确定的物业费标准、违约金比例，就本案纠纷作出类似裁判，并无不当。但根据（2021）岳阳市君山区不动产权第0000619号产权证，朱玉侠的案涉房屋建筑面积为255.1平方米，一审判决认定朱玉侠房屋建筑面积为260.07平方米错误，应予纠正。经计算，朱玉侠应交纳的物业费为3.2元/平方米×255.1平方米×80%×17个月=11101.95元。三、朱玉侠二审提出的其他上诉请求如何处理。朱玉侠二审还提出了判令碧桂园服务岳阳分公司公开道歉、消除影响、赔偿相关业主人民币1元，以及提供小区配套设施和底下管网的工程竣工图和工程验收资料，公开物业收费依据、收费标准、收支明细、人员配制、建筑物划分、物业业主满意度调查表、相关部门的检察合格准许使用文件、对公共区域绿化部位的养护记录、对楼体和外墙楼顶防水的养护记录、物业服务用房使用记录等上诉请求。这些上诉请求，朱玉侠在一审未主张并反诉，已超出本案审理范围，本院对此不予审查。综上所述，朱玉侠部分上诉理由成立，对其成立的部分本院予以采纳。一审判决认定部分事实不清、导致处理结果不当，应予纠正。", "fact_description": "事实和理由：1、朱玉侠房屋面积为254.36平米而非一审判决认定的260.07平米。2、已有生效判决确认碧桂园服务岳阳分公司的物业服务未达到五级服务标准，并责令物业费下调20%，碧桂园服务岳阳分公司未进行任何服务改进却仍要按原标准收取物业费。朱玉侠的丈夫郭百义按下调20%的标准去交纳物业费，碧桂园服务岳阳分公司的经理却拒收。3、小区物业管理存在众多问题，按物业服务合同的标准小区应当配备56人，而碧桂园服务岳阳分公司最多时仅配备了12人，最少时才5人；小区没有完成照明设施的建设，仅有三条主干道晚上有照明，且11点后还停止供电；没有保障业务的知情权，没有公布小区的维修记录、维修基金的使用情况和明细、公共区域的收益明细、小区内广告张贴收取的费用明细、小区的维修记录。4、物业合同约定，只有达到约定条件后，碧桂园服务岳阳分公司才能按照五级服务的标准收取物业费；如未达到约定条件，则由行政主管部门根据实际情况核定物业费标准。现有证据证明物业服务没有达到五级标准，在碧桂园服务岳阳分公司未按约定由行政主管部门核定物业费标准的情况下，碧桂园服务岳阳分公司向朱玉侠主张物业费的条件尚不成就。碧桂园服务岳阳分公司辩称：1、房屋面积应予核实，核实后多主张的物业费予以放弃。2、在碧桂园服务岳阳分公司退场前，整个小区1000多户仅交付253户，只能按已交付的户数来合理配置物业人员。3、按3.2元/平方米收取物业费已经过备案，一审也已核减了20%的物业费，合情合法合规。碧桂园服务岳阳分公司向一审法院起诉请求：1、判令朱玉侠支付2019年8月至2020年12月期间的物业服务费共计14147.74元；2、判令朱玉侠支付截止至2020年11月12日的违约金10086.86元（以逾期未支付物业费为基数，按照每日3‰计算）；3、由朱玉侠负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1、经广东省佛山市顺德区市场监督管理局核准，2019年4月4日，广东碧桂园物业服务股份有限公司变更名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司（以下简称“碧桂园物业公司”），其分支机构广东碧桂园物业服务股份有限公司岳阳分公司相应更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司岳阳分公司（以下简称“碧桂园物业岳阳分公司”）。2、2016年11月21日，岳阳合众置业投资有限公司（甲方）与碧桂园物业公司（乙方）签订《合众领岛前期物业服务合同》。合同约定：“甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方，并由乙方的分支机构碧桂园物业岳阳分公司对合众领岛实施前期物业管理服务事宜，订立本合同”。该合同中第三条约定，物业服务费采用包干制方式，其中双拼和联体住宅的物业收费标准为每月每平方米3.20元。第五条约定，物业服务费按月计收，物业使用人应在每月5日前交纳当月物业服务费，业主自购买房屋时签订的《商品房买卖合同》约定的交付之日、业主实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，无论是否居住或使用该物业，业主均应全额交纳物业服务费。第二十条约定，逾期交纳物业服务费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金。同日，岳阳合众置业投资有限公司（甲方）与碧桂园物业公司（乙方）签订了《合众领岛前期物业服务合同》补充协议，对空置房物业服务费相关内容进行了约定。3、朱玉侠与岳阳合众置业投资有限公司于2017年8月23日签订《商品房买卖合同》，购买了合众领岛小区鹿鸣谷4栋102号房，建筑面积为260.07㎡。合同中第四章约定了商品房交付条件与交付手续。2017年12月31日，朱玉侠已经入住合众领岛小区鹿鸣谷4栋102房，且向碧桂园物业岳阳分公司缴纳物业费至2018年12月。4、自2019年1月至7月，朱玉侠拒绝缴纳相应的物业服务费。2019年7月2日，碧桂园物业岳阳分公司对朱玉侠应交物业费进行了书面催收，但催收未果。为此，碧桂园物业岳阳分公司曾于2019年8月1日向本院起诉，本院于2019年10月29日作出（2019）湘0611民初844号民事判决，判决朱玉侠向碧桂园物业岳阳分公司交纳物业费4660.43元（本院已将物业收费标准酌减20%），并按年6%的计算标准支付相应违约金。之后，该判决经强制执行，朱玉侠已缴纳物业费（2019年1月至7月）、违约金及税费共计4965.43元。5、经岳阳市市场监督管理局核准，2020年7月24日，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司岳阳分公司更名为碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司。6、因朱玉侠拖欠2019年8月至2020年12月的物业费不交，碧桂园服务岳阳分公司于2021年1月19日诉至本院，请求判如所请。一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。朱玉侠在本案中已经实际入住合众领岛小区鹿鸣谷4栋102房，事实上已经实际收房并使用，且交纳了2018年全年的物业费及2019年1月至7月的物业费和违约金，故对于碧桂园服务岳阳分公司要求被告朱玉侠支付自2019年8月至2020年12月欠付物业费的诉求，本院依法予以支持。朱玉侠认为物业费收费标准不合理，应当按照之前法院判决标准来收取，碧桂园服务岳阳分公司认为配套设施没有到位不是自己的原因造成的抗辩理由不能对抗业主，且不能证明其物业服务完全达到了五级收费标准，故朱玉侠主张按照之前本院判决标准（物业收费标准酌减20%，按年6%的计算标准支付相应违约金）的意见本院予以采纳。", "footer": "审判长许震鹏审判员刘景镔审判员王延红二〇二一年七月十四日书记员王泊涵", "header": "湖南省岳阳市中级人民法院民事判决书（2021）湘06民终2057号上诉人（一审被告）:朱玉侠，女，1975年6月17日出生，汉族，住岳阳市君山区。委托诉讼代理人：郭百义，男，1973年11月19日出生，汉族，住址同上，系上诉人朱玉侠丈夫。被上诉人（一审原告）:碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司，住所地岳阳市临港产业新区联港北路168号3栋101室。负责人：朱新星，公司总经理。委托诉讼代理人：杨敏，女，1988年4月9日出生，汉族，系碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司员工。上诉人朱玉侠与被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司（以下简称“碧桂园服务岳阳分公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市君山区人民法院（2021）湘0611民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销（2021）湘0611民初150号民事判决；二、限朱玉侠在本判决生效之日起十日内，向碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司支付2019年8月至2020年12月期间的物业服务费11101.95元，并按年利率6%的标准支付自2021年1月1日起至实际支付之日止的违约金。三、驳回碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司其他诉讼请求；四、驳回朱玉侠其他上诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费213.68元，由碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司负担101元，由朱玉侠负担112.68元；二审案件受理费213.68元，由碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司负担13.68元，由朱玉侠负担200元。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告向原告支付2019年8月至2020年12月期间的物业服务费共计14147.74元", "judgment": [ 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8,761	{ "claim": "原告辽宁建和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即支付拖欠物业管理费5610.00元及其滞纳金。2、由被告承担本案诉讼费用。", "court_view": "本院认为，原告建和公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订有《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务，现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方权利义务仍具有约束力。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定的相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，故本院对原告要求被告支付物业费的请求予以支持。原告与业主委员会约定物业费结算点为2017年4月15日不违反法律规定，故原告有权向被告主张2015年1月1日起至2017年4月15日期间的物业费及电梯费。根据我院掌握情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平，但被告物业服务不到位并不构成被告拒交全部物业费的理由。鉴于原告服务有瑕疵应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳物业费较为公平。关于被告主张已缴纳物业费的问题，基于该小区业主委员会于2015年张贴暂时不向原告缴纳物业费的通知导致该小区大部分业主未缴纳2015年1月1日起至2017年4月15日期间的物业费，且被告未能提供任何证据证明其已缴纳物业费，故本院对该抗辩意见不予采纳，被告应交物业费3960元（1元×180平方米×27.5个月×80%）及电梯费660元。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。", "fact_description": "事实与理由：被告是原告所进行物业服务的“现代家园小区”沈阳市沈河区东滨河路32号291室的业主，住宅面积180m2，物业费收费标准为每平方米1元月，每年应交物业管理费2160元。被告自2015年1月1日起至2017年4月15日一直没有缴纳物业管理费，总计欠缴费4950.00元及其滞纳金。被告电梯费自2015年1月1日起至2017年4月15日一直没有缴纳物业管理费，欠缴电梯费总计660元。被告房屋、电梯欠付物业费合计5610.00元及其滞纳金。原告多次找被告讲明缴纳物业管理费是业主应尽的责任和义务，但被告以种种理由拒不缴纳，被告的行为已违反了《国务院根据物权法修改物业管理条例》中第二章“业主及业主大会”中的第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务”的第五条：“按时交纳物业服务费用”及第六章“法律责任”中的第六十五条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的相关规定。目前被告欠缴物业管理费的行为已经侵害了原告及园区所有业主至法院请求依法。被告关书莆辩称，不欠物业费请求驳回原告的请求，我在园区住过10多年了，我每年都是现金形式缴纳物业费，从来不欠费，有一次是交给姓周的工作人员了，还让我取收据我忘了，其余都是在物业办公室缴纳的，时间太长了我没有保留收据，我也没有保留的习惯，原告有财会应当有底子，原告有财务应当向法庭提供缴费底联，谁主张谁举证，物业应当举证证明我欠费，原告主张的也过了诉讼时效，原告起诉了90%的业主，这么多业主不缴费我也不理解，应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告关书莆是沈河区东滨河路32号291房屋的业主，房屋建筑面积180.13平方米。原告建和公司于2015年3月31日与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起，该园区物业费标准为1元/平方米/月。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理等。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。2014年9月27日，沈阳现代物业管理有限公司与原告签订债权转让协议，约定截至本协议签署日前，沈阳现代家园小区所有业主拖欠甲方2005年至今的物业管理费的债权由沈阳现代物业管理有限公司转让给原告。2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求解除与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求建和公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；建和公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。建和公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。原告建和公司于2017年4月16日与现代家园业主委员会签订现代家园物业管理服务交接明确书，双方确认物业费结算点为2017年4月15日。因被告拖欠自2015年1月1日起至2017年4月15日期间的物业费，原、被告双方因物业费交纳问题发生纠纷，原告起诉至法院。", "footer": "审判员时鑫二〇二一年二月七日法官助理郝乃佳书记员张金鑫", "header": "辽宁省沈阳市沈河区人民法院民事判决书（2020）辽0103民初14161号原告：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路**。法定代表人：魏东红，该公司总经理。委托代理人：王颖，该公司员工。委托代理人：张彪，该公司员工。被告：关书莆，男，1950年2月7日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。原告辽宁建和物业管理有限公司（以下简称“建和公司”）与被告关书莆物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁建和物业管理有限公司的委托代理人王颖，被告关书莆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告关书莆于本判决生效后十日内一次性给付原告辽宁建和物业管理有限公司物业服务费3960元、电梯费660元（2015年1月1日至2017年4月15日）；二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告关书莆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。" }	{ "claim": "关书莆上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。", "court_view": "本院认为，上诉人作为案涉园区业主，应按被上诉人与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订的《物业管理服务合同》的约定交纳物业费。但上诉人已于一审提出诉讼时效抗辩，虽然被上诉人提交照片证明其于2015年5月4日及2016年1月7日张贴催缴物业费通知，但被上诉人起诉时间为2019年7月1日，根据法律规定，2015年1月1日至2016年7月1日的物业费及电梯费已过诉讼时效，故对被上诉人要求上诉人交纳2016年7月2日至2017年4月15日期间的物业服务费1368元（1元×180平方米×9.5个月×80%）及电梯费228元（12×2×9.5个月）的诉讼请求予以支持。", "fact_description": "事实和理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人每年按时以现金缴纳物业费，有的由被上诉人工作人员上门收取，有的是在物业办公室多人在场的情况下缴纳，一审并未向工作人员核实真实情况。被上诉人在庭审中举证证明上诉人未缴纳物业费的证据是被上诉人单方制作的手写账本，可以随意书写，没有上诉人的任何签字能够证明账本的真实性。并且上诉人缴纳物业费后，被上诉人开具手写三联据，常理上讲，要求上诉人保留2015年至2017年的纸质收据属强人所难，不符合普通民众的生活习惯。在没有确切证据证明上诉人未缴纳物业费的情况下，被上诉人应当承担不利后果，即应驳回被上诉人的诉讼请求。二、一审判决适用法律错误。被上诉人主张上诉人欠缴物业及电梯费的时间为2015年1月1日至2017年4月15日，被上诉人起诉时间为2019年7月1日，在此之前被上诉人从未向上诉人主张过权利，要求补缴物业费，根据法律规定，2015年1月1日至2016年7月1日的物业费及电梯费已过诉讼时效，在一审庭审中，上诉人明确提出诉讼时效抗辩，但是一审未予采纳。辽宁建和物业管理有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。辽宁建和物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付物业费5610元及滞纳金；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，被告关书莆是沈河区东滨河路32号291房屋的业主，房屋建筑面积180.13平方米。原告建和公司于2015年3月31日与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起，该园区物业费标准为1元/平方米/月。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理等。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。2014年9月27日，沈阳现代物业管理有限公司与原告签订债权转让协议，约定截至本协议签署日前，沈阳现代家园小区所有业主拖欠甲方2005年至今的物业管理费的债权由沈阳现代物业管理有限公司转让给原告。2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向一审法院提起诉讼，要求解除与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求建和公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，一审法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；建和公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。建和公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，本院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。原告建和公司于2017年4月16日与现代家园业主委员会签订现代家园物业管理服务交接明确书，双方确认物业费结算点为2017年4月15日。因被告拖欠自2015年1月1日起至2017年4月15日期间的物业费，原、被告双方因物业费交纳问题发生纠纷，原告起诉至一审法院。一审法院认为，原告建和公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订有《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务，现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方权利义务仍具有约束力。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定的相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，故一审法院对原告要求被告支付物业费的请求予以支持。原告与业主委员会约定物业费结算点为2017年4月15日不违反法律规定，故原告有权向被告主张2015年1月1日起至2017年4月15日期间的物业费及电梯费。根据一审法院掌握情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平，但被告物业服务不到位并不构成被告拒交全部物业费的理由。鉴于原告服务有瑕疵应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，一审法院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳物业费较为公平。关于被告主张已缴纳物业费的问题，基于该小区业主委员会于2015年张贴暂时不向原告缴纳物业费的通知导致该小区大部分业主未缴纳2015年1月1日起至2017年4月15日期间的物业费，且被告未能提供任何证据证明其已缴纳物业费，故一审法院对该抗辩意见不予采纳，被告应交物业费3960元（1元×180平方米×27.5个月×80%）及电梯费660元。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、被告关书莆于判决生效后十日内一次性给付原告辽宁建和物业管理有限公司物业服务费3960元、电梯费660元（2015年1月1日至2017年4月15日）；二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告关书莆负担。二审中，被上诉人提交了上诉人2015年6月26日交纳涉案房屋2014年1月到12月的物业费和电梯费票据，证明对方缴费情况。上诉人质证意见：对真实性无异议，关联性有异议，能证明上诉人交的2014年的物业费，通过被上诉人举证说明被上诉人有业主缴费的三联据，被上诉人应提供连续完整的号码的2015年到2017年三联据底联证明我方没交。如果不能提供应视为我方交纳。本院对一审查明的事实予以确认。", "footer": "审判长杨帆审判员谢宏审判员吕长辉二〇二一年五月十四日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。", "header": "辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2021）辽01民终6590号上诉人（原审被告）：关书莆，男，1950年2月7日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：关慧岩，辽宁东拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：马天祎，辽宁东拓律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路55-1号。法定代表人：魏东红，该公司总经理。上诉人关书莆因与被上诉人辽宁建和物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初14161号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初14161号民事判决；二、关书莆于本判决生效后十日内一次性给付辽宁建和物业管理有限公司物业服务费1368元、电梯费228元（2016年7月2日至2017年4月15日）；三、驳回辽宁建和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费25元，由上诉人关书莆负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "请求判决被告立即支付拖欠物业管理费5610.00元及其滞纳金", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "由被告承担本案诉讼费用", "judgment": [ "fully supported", "fully supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,762	{ "claim": "原告大连一品蓝天物业管理有限公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1、被告判令被告向原告支付2012年10月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费6,047.8元（87.27平方米×0.7元/月/平方米×99个月）；2、请求判令被告向原告支付逾期缴纳物业管理服务费的违约金700元（暂计至2020年12月31日，自2021年1月1日起，每日违约金1.6元）。", "court_view": "本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，案涉小区的建设单位大化集团有限责任公司与原告签订的《前期物业管理委托合同书》是合同双方真实的意思表示，该合同合法有效，并对业主具有法律约束力。原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费。原告自2012年11月9日接管了案涉小区，并提供了物业服务，被告应自该日期起向原告交纳物业费。原告主张被告支付该日期之前的物业费没有事实及法律依据。本案中被告对诉讼时效提出抗辩，经查，原告提供的证据显示，其向被告催缴物业费用的最早时间是2014年12月30日，因此2012年12月30日之前的物业费用已过诉讼时效。综上，原告要求被告支付拖欠的2012年12月31日至2020年12月31日的物业费5,867元（87.27平方米×0.7元/平/月×96个月+87.27平方米×0.7元/平/月÷30天×1天），理由正当，本院予以支持。原告主张的其他期间物业费，因证据不足及已过诉讼时效，故本院不予支持。关于原告主张滞纳金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。关于被告所称的原告对小区内车辆管理不到位、绿化缺失、存在安保问题、保洁不到位等物业服务不到位等问题。本院认为，首先，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。其次，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。故被告的上述抗辩意见不构成拒绝交纳或减少交纳物业服务费用的理由。但即使如此，原告亦应重视被告提出的问题，通过后续的物业服务改善相应瑕疵。关于被告辩称原告收费没有进行公示的问题，本院认为，被告可以请求物业服务企业就物业管理服务费收支情况进行公布，但不能以此为由拒交物业费。", "fact_description": "事实和理由：2012年9月20日，原告与大化集团有限责任公司签订《前期物业管理委托合同书》，接受大化集团有限责任公司委托对甘井子区甘南路樱花园小区进行物业管理；2012年10月8日，原告进驻樱花园小区；2012年11月9日，原告与大化集团有限责任公司、大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》。被告于2009年9月18日办理入住登记，房屋面积为87.27平方米，物业服务费为0.7元/平方米/月；截至2020年12月31日，被告拖欠物业管理服务费6,047.8元。故诉至法院，请求维护原告合法权益。被告胡传明辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下:不是被告不交纳物业费，没签过合同，要求原告拿出服务合同。诉讼时效应该是三年，现在已经过了这么多年了。原告到小区的时候业主们都不知道，原告也没有和业主联系。原告在小区内不作为，反而给小区带来很多麻烦，草坪没有人修理，没有保护绿化，门口本来有四棵大树，一夜之间就没有了三棵。小区仅有一个门有看守，其他的二个都没有人看守，闲杂人员随便进入小区，小区里发生多起刑事案件，玻璃被人用气枪打破了，业主们去找原告，原告说其没有执法权。小区里脏乱差，原告根本就没有几个工作人员，也没有统一的服装和标志。下雪天老人不敢出门，没有人及时清理雪，至今被告家门口还有雪未清理。原告收取的停车费和广告费应有支出明细表，让业主知道钱怎么花的，业主应有知情权，但原告没有公示。业主们缴纳了物业费，但原告没有给过正规的发票。本来小区内有一个地下停车场，但现在里面盖上房子，不清楚是私用还是用于出租，没有用于停车，导致小区业主的车辆停在大街上，行人行走不方便。原告还把草坪改为了停车位。原告没有上门收取过物业费，不能把未交纳物业费的责任都推给业主。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提供的《前期物业管理委托合同》、物业交接离场进场证明、业户入住登记表、承诺书、权属登记情况，被告提供的照片等证据本院予以确认，并据此认定事实如下：2012年9月20日，大化集团有限责任公司作为该小区的建设单位，与原告签订了《前期物业管理委托合同书》，约定大化集团有限责任公司（甲方）将樱花园小区委托给原告（乙方）实行前期物业管理，住宅房屋建筑面积每月每平方米0.7元。收费时间为每季度。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。2012年11月9日，原告与案涉小区的开发建设单位大化集团有限责任公司、案涉小区原物业服务公司大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》，确认原告于当日正式接管案涉小区的物业管理工作。被告系大连市甘井子区樱花园XX号房屋的业主，房屋面积为87.27平方米。现原告主张被告拖欠2012年10月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费。被告主张原告部分请求已过诉讼时效。原告分别于2014年12月30日、2016年12月30日及2018年12月28日在被告居住的单元楼张贴《樱花园20号楼2单元欠缴物业费、电梯费明细》，催促明细表上的业主尽快交费。落款时间为2014年12月30日的明细表中显示被告拖欠2012年10月至2014年12月的物业费1,649.403元。2016年12月30日的明细表中显示被告拖欠2012年10月至2016年12月间的物业费3,115.539元。2018年12月28日的明细表中显示被告拖欠2012年10月至2018年12月的物业费4,581.675元。被告提供的照片显示，案涉小区存在路面破损未维修，保洁不到位等情况。", "footer": "申请执行的期限为二年审判员李晓男二〇二一年三月二十三日书记员宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。", "header": "大连市甘井子区人民法院民事判决书（2021）辽0211民初440号原告：大连一品蓝天物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区甘南路34号樱花园小区内28号楼30-4号，统一社会信用代码91210211679958716T。法定代表人：孙向军，系总经理。委托诉讼代理人：陈先群，系辽宁好谋律师事务所律师。被告：胡传明，男，1958年12月24日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连一品蓝天物业管理有限公司与被告胡传明物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连一品蓝天物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈先群以及被告胡传明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告胡传明于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司2012年12月31日至2020年12月31日期间的物业管理服务费5,867元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连一品蓝天物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告胡传明负担，并自本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。" }	{ "claim": "一品蓝天物业上诉请求：依法改判支持2012年11月9日至2012年12月30日的物业费或发回重审。", "court_view": "本院认为，本案争议的焦点为上诉人关于2012年11月9日至2012年12月30日的物业费的诉请是否超过诉讼时效。因上诉人对于一审判决认定的2012年12月31日至2020年12月31日期间的物业管理费未提出异议，被上诉人亦未对此提出上诉，故对于一审判决认定的上诉人应向被上诉人缴纳此期间物业费，本院予以确认。对于2012年11月9日至2012年12月30日的物业费，一审法院以超过诉讼时效为由未予支持。根据上诉人与案涉小区建设单位签订的《前期物业管理委托合同书》的约定，案涉小区物业费收费时间为每季度。上诉人于2012年11月9日进驻案涉小区，则对于上诉人有权收缴的属于2012年第四季度部分期间内的物业费，被上诉人应于2012年12月31日前缴纳。依照《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日第六届全国人民代表大会第四次会议通过，1986年4月12日中华人民共和国主席令第三十七号公布，自1987年1月1日起施行）第一百三十五条之规定，上诉人应于2014年12月31日前向被上诉人主张权利。根据上诉人一审提供的催缴物业费的证据，上诉人于2014年12月30日就2012年10月至2014年12月的物业费对包含被上诉人在内的欠费业主进行了催收。据此，上诉人一审请求的2012年11月9日至2012年12月30日的物业费未超过两年诉讼时效的限制，一审判决未予支持不当，本院予以纠正。根据案涉《前期物业管理委托合同书》约定的0.7元/月/平方米的物业费标准及案涉房屋面积87.27平方米，被上诉人应向上诉人缴纳2012年11月9日至2020年12月31日期间的物业费5,970.43元（0.7元/月/平方米×87.27平方米×97个月+0.7元/月/平方米×87.27平方米÷30天×22天）。关于上诉人诉请的违约金部分，根据被上诉人一审提供的小区照片及一、二审庭审陈述，上诉人向案涉小区提供的物业服务也存在诸多有待完善之处，而向欠费业主收取违约金亦不利于物业服务企业与业主关系的改善，故一审法院未予支持上诉人关于违约金的请求并无不当，本院予以确认。综上所述，一品蓝天物业关于2012年11月9日至2012年12月30日期间物业费的上诉请求成立。", "fact_description": "事实和理由：一品蓝天物业于时效期间最后一天向胡传明主张权利，诉讼时效应予以中断。一品蓝天物业于2012年9月20日与大化集团有限责任公司签订《前期物业管理委托合同书》，根据该合同书第十三条的约定：物业费收费时间为每季度…；2012年11月9日，一品蓝天物业与大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》，正式进驻案涉小区；2014年12月31日，一品蓝天物业在胡传明所在单元门处张贴《樱花园20号楼2单元欠缴物业费、电梯费明细》，催促明细表上的业主尽快交费。根据法律规定，诉讼时效期间自债务履行期间届满之日开始计算；一品蓝天物业于2012年11月9日正式接管案涉小区，自2012年11月9日至2012年12月31日期间为胡传明交费期间，2012年12月31日为债务履行最后一日，2013年1月1日，履行期间届满；因此，应自2013年1月1日开始计算诉讼时效；根据《民法典》第一百九十五条的规定：权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效中断并重新计算。故2012年11月9日至2012年12月30日的物业费应予支持。胡传明辩称，不同意一品蓝天物业的上诉请求。胡传明对一审判决也不认可，但未提起上诉。一品蓝天物业向一审法院起诉请求：1、胡传明支付2012年10月1日至2020年12月31日的物业管理服务费6047.8元（87.27平方米×0.7元/月/平方米×99个月）；2、胡传明支付逾期缴纳物业管理费的违约金700元（暂计算至2020年12月31日，自2021年1月1日志，每日违约金1.6元）。一审判决认定事实：2012年9月20日，大化集团有限责任公司作为该小区的建设单位，与一品蓝天物业签订了《前期物业管理委托合同书》，约定大化集团有限责任公司（甲方）将樱花园小区委托给一品蓝天物业（乙方）实行前期物业管理，住宅房屋建筑面积每月每平方米0.7元。收费时间为每季度。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。2012年11月9日，一品蓝天物业与案涉小区的开发建设单位大化集团有限责任公司、案涉小区原物业服务公司大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》，确认一品蓝天物业于当日正式接管案涉小区的物业管理工作。胡传明系大连市甘井子区樱花园20号2单元3层1号房屋的业主，房屋面积为87.27平方米。现一品蓝天物业主张胡传明拖欠2012年10月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费。胡传明主张一品蓝天物业部分请求已过诉讼时效。一品蓝天物业分别于2014年12月30日、2016年12月30日及2018年12月28日在胡传明居住的单元楼张贴《樱花园20号楼2单元欠缴物业费、电梯费明细》，催促明细表上的业主尽快交费。落款时间为2014年12月30日的明细表中显示胡传明拖欠2012年10月至2014年12月的物业费1,649.403元。2016年12月30日的明细表中显示胡传明拖欠2012年10月至2016年12月间的物业费3,115.539元。2018年12月28日的明细表中显示胡传明拖欠2012年10月至2018年12月的物业费4,581.675元。胡传明提供的照片显示，案涉小区存在路面破损未维修，保洁不到位等情况。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，案涉小区的建设单位大化集团有限责任公司与一品蓝天物业签订的《前期物业管理委托合同书》是合同双方真实的意思表示，该合同合法有效，并对业主具有法律约束力。一品蓝天物业依法为胡传明所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，胡传明作为该小区业主应按合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费。一品蓝天物业自2012年11月9日接管了案涉小区，并提供了物业服务，胡传明应自该日期起向一品蓝天物业交纳物业费。一品蓝天物业主张胡传明支付该日期之前的物业费没有事实及法律依据。本案中胡传明对诉讼时效提出抗辩，经查，一品蓝天物业提供的证据显示，其向胡传明催缴物业费用的最早时间是2014年12月30日，因此2012年12月30日之前的物业费用已过诉讼时效。综上，一品蓝天物业要求胡传明支付拖欠的2012年12月31日至2020年12月31日的物业费5,867元（87.27平方米×0.7元/平/月×96个月+87.27平方米×0.7元/平/月÷30天×1天），理由正当，予以支持。一品蓝天物业主张的其他期间物业费，因证据不足及已过诉讼时效，故不予支持。关于一品蓝天物业主张滞纳金的诉讼请求。一审法院认为，胡传明存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但一品蓝天物业现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到一品蓝天物业在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现一品蓝天物业与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和胡传明每天的生活均与一品蓝天物业相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持一品蓝天物业的滞纳金主张。关于胡传明所称的一品蓝天物业对小区内车辆管理不到位、绿化缺失、存在安保问题、保洁不到位等物业服务不到位等问题。一审法院认为，首先，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。其次，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。故胡传明的上述抗辩意见不构成拒绝交纳或减少交纳物业服务费用的理由。但即使如此，一品蓝天物业亦应重视胡传明提出的问题，通过后续的物业服务改善相应瑕疵。关于胡传明辩称一品蓝天物业收费没有进行公示的问题，一审法院认为，胡传明可以请求物业服务企业就物业管理服务费收支情况进行公布，但不能以此为由拒交物业费。判决：一、胡传明于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连一品蓝天物业管理有限公司2012年12月31日至2020年12月31日期间的物业管理服务费5,867元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回大连一品蓝天物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元（大连一品蓝天物业管理有限公司已预交），由胡传明负担，并自本判决发生法律效力之日起十日内给付。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。", "footer": "审判长王歆审判员王家永审判员王慧莹二〇二一年六月七日书记员连亚妮本案引用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；", "header": "辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2021）辽02民终4471号上诉人(原审原告)：大连一品蓝天物业管理有限公司，住所地：大连市甘井子区甘南路34号樱花园小区内28号楼30-4号，统一社会信用代码：91210211679958716T。法定代表人：宋斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈先群，辽宁好谋律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：胡传明，男，1958年12月24日生，汉族，住大连市甘井子区。上诉人大连一品蓝天物业管理有限公司因与被上诉人胡传明物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日第六届全国人民代表大会第四次会议通过根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》修正）第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初440号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初440号民事判决第一项为胡传明于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连一品蓝天物业管理有限公司2012年11月9日至2020年12月31日物业费5,970.43元；三、驳回大连一品蓝天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元（大连一品蓝天物业管理有限公司已预交），由大连一品蓝天物业管理有限公司负担3元、胡传明负担22元；二审案件受理费50元，由大连一品蓝天物业管理有限公司承担6元、胡传明负担44元。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "被告判令被告向原告支付2012年10月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费6,047.8元（87.27平方米×0.7元/月/平方米×99个月）", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "请求判令被告向原告支付逾期缴纳物业管理服务费的违约金700元（暂计至2020年12月31日，自2021年1月1日起，每日违约金1.6元）", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] } ]	[ { "article": "第一百三十五条", "law": "《中华人民共和国民法通则》" }, { "article": "第一百三十五条", "law": "《关于修改部分法律的决定》" }, { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", 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8,763	{ "claim": "原告广州市轩景物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年1月1日至6月15日的物业费200221.45元及迟延违约金（违约金以每个月欠缴的物业费为基数，自每月6日开始计算至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；2.判令被告支付2019年8月10日至2020年5月10日的电费26017.95元、2019年8月10日至2020年2月10日的水费280.26元和污水费113.4元；3.判令被告支付原告因本案支出的律师费3000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。", "court_view": "本院认为：原、被告签订的《物管合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当严格按照约定全面履行各自的义务。根据《物管合同》的约定，该合同因涉案物业的租赁合同关系于2020年5月13日解除而解除。因此，本院仅支持原告主张的2020年1月1日至5月13日期间的物业费160881.75元（36403.9元×4个月+36403.9元÷31天×13天）。被告逾期交纳物业费已经构成违约，而合同约定的违约金标准为每日千分之三，原告主动将其调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，本院予以支持，即确定每月物业费的违约金以欠缴金额为基数，自每月6日开始计算至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，且违约金以当月本金为限。对于原告第二项诉请的电费、水费和污水费，原告提交了相应的证据，其中明确记载了各时段的相应费用。对于原告提交的该证据，被告拒绝签收且未在本院指定期限内进行质证，视为其放弃质证的权利，本院对原告的证据予以采纳，对原告的该项诉请予以支持。同时，依据《物管合同》第七条第7款之约定，原告主张由被告承担其因本案支出的律师费3000元符合约定，本院予以支持。", "fact_description": "事实和理由：2018年6月，被告因承租广州市天河区珠江东路XX号、XX号XX号铺、XX房XX号铺单元（以下统称为涉案物业）而与原告签订了《商场物业管理服务合同》（以下简称为《物管合同》）。被告自2020年1月1日开始经原告多次催缴均未支付相关费用，故提起本案诉讼。被告前途驿（广州）汽车销售有限公司辩称：自2020年1月6日开始，因楼上商铺漏水导致我方家私损坏，无法营业，我方于2020年2月发出了退出告知函，自2月后没有正常使用涉案物业。因此，对于原告的第一项诉求不予认可。对于第二项诉求，我方仅认可2019年8月至2020年1月期间的水电费用。对于第三项诉求，合同中没有对律师费作出约定，我方不予认可。本院经审理认定事实如下：被告（即乙方）因承租了涉案物业，而与涉案物业的指定物业公司即原告（即甲方）签订了《物管合同》，约定：物业管理期限自2019年1月1日起至2021年6月30日止，该期限与租赁合同约定的租赁期限一致，并随租赁合同的提前终止而提前终止；每月物业管理费为36403.9元，自2019年1月1日开始计收物业管理费，于每月5日前缴纳当月物业管理费和上月水费、电费、清洁费等；每单元设有独立电表，乙方根据实际使用量，按政府用电价格加8%的线损及变损的收费标准，每月向甲方交纳电费。另，合同约定：“七、违约责任：1.乙方无正当理由未按本合同缴交物业管理费、管理费保证金、水电费……等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠金额的3‰向甲方支付迟延违约金……7.乙方无正当理由未按本协议向甲方或出租方缴交租金、租赁保证金、物业管理费、物业管理费保证金、水电费……等费用超过约定期限的，乙方应当承担甲方为实现债权而支付的所有费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费和所有其他应付的合理费用。”为证明被告欠缴的水费、电费以及污水费情况，原告当庭提交了于2020年6月24日出具的《2020年7月管理费、水电费缴款通知书》和《秋106、205铺（前途汽车）水电费欠费明细》。其中，上述通知书中列明了不同时段未缴的电费、管理费、水费、污水费，其中2019年8月10日至2020年5月10日期间的未缴电费为26017.95元、2019年8月10日至2020年2月10日期间未缴水费为280.26元和未缴污水费113.4元。本院庭后通过EMS和电子送达方式向被告寄出了上述证据，但被告拒绝签收，也未在本院指定的期限内提交书面质证意见。因本案纠纷，原告聘请广东广之洲律师事务所代理本案并支出了律师费3000元。另查明，本院受理了就涉案物业的房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2020）粤0191民初20441号，该案认定涉案租赁合同关系的解除时间为2020年5月13日。", "footer": "审判员廖活年二〇二一年五月七日法官助理周书宇书记员成涵真", "header": "广东自由贸易区南沙片区人民法院民事判决书（2021）粤0191民初1552号原告：广州市轩景物业管理有限公司，住所地广州市天河区花城大道87号601房之自编05单元，统一社会信用代码914401013295383163。法定代表人：张伟，职务总经理。委托诉讼代理人：叶小娟、姜平，广东广之洲律师事务所律师。被告：前途驿（广州）汽车销售有限公司，住所地广州市天河区珠江东路11号、13号101房之自编106号铺，统一社会信用代码91440101MA5C3JPX4R。法定代表人：陆群，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张萍，女，1983年10月6日出生，汉族，系集团公司法务。原告广州市轩景物业管理有限公司与被告前途驿（广州）汽车销售有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月1日公开开庭进行了审理。原告广州市轩景物业管理有限公司的委托诉讼代理人姜平、被告前途驿（广州）汽车销售有限公司的委托诉讼代理人张萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告前途驿（广州）汽车销售有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市轩景物业管理有限公司支付2020年1月1日至5月13日的物业费160881.75元及迟延付款违约金[各月的违约金均以欠缴的物业费（1月至4月均为36403.9元、5月为15266.15元）为本金，自当月6日开始计算至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，且各月的违约金以本金为限]；二、被告前途驿（广州）汽车销售有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市轩景物业管理有限公司支付2019年8月10日至2020年5月10日的电费26017.95元、2019年8月10日至2020年2月10日的水费280.26元和污水费113.4元；三、被告前途驿（广州）汽车销售有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市轩景物业管理有限公司支付因本案支出的律师费3000元；四、驳回原告广州市轩景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2387元，由原告广州市轩景物业管理有限公司负担417元、被告前途驿（广州）汽车销售有限公司负担1970元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。" }	{ "claim": "上诉人前途驿公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项前途驿公司支付2020年1月1日至5月13日的物业费160881.75元及迟延付款违约金的内容；2.撤销一审判决第二项前途驿公司支付2019年8月10日至2020年5月10日的电费26017.95元、2019年8月10日至2020年2月10日的水费280.26元及污水费113.4元的内容；3.本案上诉费由轩景公司承担。", "court_view": "本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见及经审理查明的事实，本院归纳本案的争议焦点为：1.前途驿公司缴纳的水电费周转金12881.38元应否抵扣案涉电费、水费及污水费；2.前途驿公司应向轩景公司支付的物业费金额如何计算；3.前途驿公司应否向轩景公司支付迟延付款违约金。对此，本院评析如下：一、关于焦点一。由于前途驿公司与轩景公司均确认水电费周转金12881.38元应当抵扣案涉水电费及污水费，且均确认在关联案件（2020）粤0191民初20441号案的庭审时已明确提出，故本院予以采信。由于一审法院未将该笔水电费周转金抵扣案涉水电费及污水费，有失妥当，本院依法予以纠正。因前途驿公司尚欠轩景公司2019年8月10日至2020年5月10日的电费为26017.95元，故本院将该笔水电费周转金对电费进行抵扣，后计算出前途驿公司尚欠轩景公司电费最终为13136.57元（26017.95-12881.38=13136.57）。对尚欠的水费280.26元和污水费113.4元予以维持。二、关于焦点二。因前途驿公司与业主即明和公司之间的租赁合同于2020年5月13日予以解除，故一审法院认定前途驿公司应当向轩景公司交纳的物业费应当计算至2020年5月13日并无不当，本院予以维持。但是，根据案涉《物管合同》第一条第1款的约定，轩景公司作为物业管理公司，其有义务对房屋建筑共用部位（包括屋顶）进行维修、养护和管理。可见案涉房屋于2020年1月6日发生漏水至租赁合同解除即2020年5月13日期间，轩景公司并未采取维修行为，存在一定过错，且给前途驿公司的正常经营带来一定影响。一审法院按照全额计算上述期间的物业费，有失妥当，本院根据案件实际情况以及过错程度，酌定前途驿公司应按80%的比例向轩景公司支付2020年1月1日至5月13日期间的物业费128705.4元（160881.75×80%=128705.4）。三、关于焦点三。由于前途驿公司已经向明和公司交纳物业费管理保证金109211.7元，且轩景公司根据《物管合同》第七条第1款第（3）项的约定，有权没收该保证金，故前途驿公司上诉主张要求将该保证金抵扣租金或违约金的意见，缺乏依据，本院不予支持。但是，由于轩景公司已没收了该保证金，若再按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算违约金，存在损失重复计算，且轩景公司亦未提供证据证明其所遭受的实际损失。故本院根据案件的实际情况，支持前途驿公司上诉认为其无须再向轩景公司支付违约金的主张，从而对一审法院认定支持违约金的部分予以改判。综上所述，前途驿公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。", "fact_description": "事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误。1.根据前途驿公司于一审期间提交的证据以及轩景公司在庭审中的自述，均能够证明案涉店铺于2020年1月6日楼上漏水事件发生后无法正常经营使用，已于2020年2月份开始关门歇业，且双方多次沟通维修及赔偿事宜，但均未获得进展，最终导致店铺无法继续使用，不得不依据合同发出退租函。因此，前途驿公司不应承担2020年2月份之后的物业管理费。即使关联案件认定租赁期于2020年5月份结束，但鉴于前途驿公司于2月份后由于客观原因未实际使用店铺，前途驿公司也不应完全按照合同约定全额支付物业费。一审法院未考量事实发生的客观原因以及双方过错程度，仅根据合同约定要求前途驿公司全额支付物业费，属于认定事实错误，违反了公平原则。前途驿公司更不应承担因此导致的迟延付款违约金。2.关于水电费，因前途驿公司在之前与出租方签署租赁合同时缴纳了水电费周转金12881.38元，在关联案件（2020）粤0191民初20441号案的庭审中，双方明确同意用水电费周转金抵扣前途驿公司应缴纳的水电费。但一审判决并未进行扣减，依法应予以撤销。3.管理费保证金也应对本案的判决金额进行相对的冲抵。4.在房屋漏水导致店铺无法正常使用这一事实中，前途驿公司并非过错方。轩景公司亦认可前途驿公司在2020年2月份后没有实际使用案涉店铺。前途驿公司的物业费仅应当计算至2020年2月1日，不应承担迟延付款违约金。被上诉人轩景公司辩称，关于水电费周转金冲抵水电费的问题，我方同意予以抵扣，是一审判决的疏忽。除此项外，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决裁量适当，请求驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。在前途驿公司声称的未实际使用店铺期间，租赁合同属于继续履行的状态。物业管理公司在疫情期间反而承担了更大的物业管理责任。前途驿公司由于根本性违约迟延交付租金及物业管理费，根据《高德置地广场商场物业管理服务合同》（以下简称《物管合同》）第七条第1款第3项之规定，应当对其物业管理保证金予以没收。轩景公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令前途驿公司支付2020年1月1日至6月15日的物业费200221.45元及迟延违约金（违约金以每个月欠缴的物业费为基数，自每月6日开始计算至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；2.判令前途驿公司支付2019年8月10日至2020年5月10日的电费26017.95元、2019年8月10日至2020年2月10日的水费280.26元和污水费113.4元；3.判令前途驿公司支付轩景公司因本案支出的律师费3000元；4.判令前途驿公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：前途驿公司（即乙方）因承租了案涉物业，而与案涉物业的指定物业公司即轩景公司（即甲方）签订了《物管合同》，约定：物业管理期限自2019年1月1日起至2021年6月30日止，该期限与租赁合同约定的租赁期限一致，并随租赁合同的提前终止而提前终止；每月物业管理费为36403.9元，自2019年1月1日开始计收物业管理费，于每月5日前缴纳当月物业管理费和上月水费、电费、清洁费等；每单元设有独立电表，乙方根据实际使用量，按政府用电价格加8%的线损及变损的收费标准，每月向甲方交纳电费。另，合同约定：“七、违约责任：1.乙方无正当理由未按本合同缴交物业管理费、管理费保证金、水电费……等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠金额的3‰向甲方支付迟延违约金……7.乙方无正当理由未按本协议向甲方或出租方缴交租金、租赁保证金、物业管理费、物业管理费保证金、水电费……等费用超过约定期限的，乙方应当承担甲方为实现债权而支付的所有费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费和所有其他应付的合理费用。”为证明前途驿公司欠缴的水费、电费以及污水费情况，轩景公司当庭提交了于2020年6月24日出具的《2020年7月管理费、水电费缴款通知书》和《秋106、205铺（前途汽车）水电费欠费明细》。其中，上述通知书中列明了不同时段未缴的电费、管理费、水费、污水费，其中2019年8月10日至2020年5月10日期间的未缴电费为26017.95元、2019年8月10日至2020年2月10日期间未缴水费为280.26元和未缴污水费113.4元。一审法院庭后通过EMS和电子送达方式向前途驿公司寄出了上述证据，但前途驿公司拒绝签收，也未在一审法院指定的期限内提交书面质证意见。因本案纠纷，轩景公司聘请广东广之洲律师事务所代理本案并支出了律师费3000元。另查明，一审法院受理了就案涉物业的房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2020）粤0191民初20441号，该案认定案涉租赁合同关系的解除时间为2020年5月13日。一审法院认为：轩景公司与前途驿公司签订的《物管合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当严格按照约定全面履行各自的义务。根据《物管合同》的约定，该合同因案涉物业的租赁合同关系于2020年5月13日解除而解除。因此，一审法院仅支持轩景公司主张的2020年1月1日至5月13日期间的物业费160881.75元（36403.9元×4个月+36403.9元÷31天×13天）。前途驿公司逾期交纳物业费已经构成违约，而合同约定的违约金标准为每日千分之三，轩景公司主动将其调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，一审法院予以支持，即确定每月物业费的违约金以欠缴金额为基数，自每月6日开始计算至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，且违约金以当月本金为限。对于轩景公司第二项诉请的电费、水费和污水费，轩景公司提交了相应的证据，其中明确记载了各时段的相应费用。对于轩景公司提交的该证据，前途驿公司拒绝签收且未在一审法院指定期限内进行质证，视为其放弃质证的权利，一审法院对轩景公司的证据予以采纳，对轩景公司的该项诉请予以支持。同时，依据《物管合同》第七条第7款之约定，轩景公司主张由前途驿公司承担其因本案支出的律师费3000元符合约定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、前途驿公司于判决发生法律效力之日起十日内向轩景公司支付2020年1月1日至5月13日的物业费160881.75元及迟延付款违约金[各月的违约金均以欠缴的物业费（1月至4月均为36403.9元、5月为15266.15元）为本金，自当月6日开始计算至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，且各月的违约金以本金为限]；二、前途驿公司于判决发生法律效力之日起十日内向轩景公司支付2019年8月10日至2020年5月10日的电费26017.95元、2019年8月10日至2020年2月10日的水费280.26元和污水费113.4元；三、前途驿公司于判决发生法律效力之日起十日内向轩景公司支付因本案支出的律师费3000元；四、驳回轩景公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2387元，由轩景公司负担417元、前途驿公司负担1970元。本院二审期间，前途驿公司、轩景公司均未提交证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，《物管合同》第一条第1款约定，甲方将向乙方提供如下各项管理与服务：1.房屋建筑共用部位、公用设施设备的维修、养护和管理，包括屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、消防设施设备、上下水管道、垃圾道、共同照明等；第三条第3款约定，签订本合同时，乙方应向出租方一次性交付相当于三个月管理费金额的管理费保证金，共计109211.7元；第七条第1款第（3）项约定逾期达20日的，甲方有权提前解除合同，并没收乙方保证金。又查明，在关联案件（2020）粤0191民初20441号判决书第10页记载，广州市明和实业有限公司（以下简称明和公司）确认前途驿公司已缴纳经营租赁保证金109211.7元，水电费周转金12881.38元，且均确认经营租赁保证金就是物业费管理保证金。二审庭询时，前途驿公司称其在关联案件（2020）粤0191民初20441号案的庭审时已明确要将水电费周转金12881.38元抵扣案涉的水电费及污水费；轩景物业公司对此予以确认。", "footer": "审判员孙远风二〇二一年八月二十四日书记员林琳王嘉宝", "header": "广东省广州市中级人民法院民事判决书（2021）粤01民终17907号上诉人（原审被告）：前途驿（广州）汽车销售有限公司。住所地：广东省广州市天河区珠江东路11号、13号101房之自编106号铺。法定代表人：陆群，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘建伟，男，系该集团公司员工。被上诉人（原审原告）：广州市轩景物业管理有限公司。住所地：广东省广州市天河区花城大道87号601房之自编05单元。法定代表人：张伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶小娟，广东广之洲律师事务所律师。上诉人前途驿（广州）汽车销售有限公司（以下简称前途驿公司）因与被上诉人广州市轩景物业管理有限公司（以下简称轩景公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2021）粤0191民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案受理后，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东自由贸易区南沙片区人民法院（2021）粤0191民初1552号民事判决第三项；二、撤销广东自由贸易区南沙片区人民法院（2021）粤0191民初1552号民事判决第四项；三、变更广东自由贸易区南沙片区人民法院（2021）粤0191民初1552号民事判决第一项为：前途驿（广州）汽车销售有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市轩景物业管理有限公司支付2020年1月1日至5月13日的物业费128705.4元；四、变更广东自由贸易区南沙片区人民法院（2021）粤0191民初1552号民事判决第二项为：前途驿（广州）汽车销售有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市轩景物业管理有限公司支付2019年8月10日至2020年5月10日的电费13136.57元、2019年8月10日至2020年2月10日的水费280.26元和污水费113.4元；五、驳回广州市轩景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费2387元，由广州市轩景物业管理有限公司负担877元，前途驿（广州）汽车销售有限公司负担1510元；二审受理费4046元，由广州市轩景物业管理有限公司负担1487元，前途驿（广州）汽车销售有限公司负担2559元。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告支付2020年1月1日至6月15日的物业费200221.45元及迟延违约金（违约金以每个月欠缴的物业费为基数，自每月6日开始计算至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": 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8,764	{ "claim": "原告贵州天圆物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务4105.2元（自2017年3月1日至2020年10月31日止，93.3元/月），逾期支付物业服务费所产生的违约金3482.03元，生活垃圾处理费308元（自2017年3月1日至2020年10月31日止），以上总计7895.2元；2、判决本案诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”。本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”，第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”。本案中，原告贵州天圆物业服务有限责任公司依法具备物业管理资质，其与都匀市173新天地小区业主委员会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》不仅对原告贵州天圆物业服务有限责任公司具有约束力，对被告杨盛丽也具有约束力，双方应按该合同约定全面履行各自的义务。被告作为业主在小区内居住生活，实际亦享受了原告提供的物业服务，被告应当在原告书面催告后缴纳物业服务费，被告应当支付物业服务费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：93.5平方米×1元/平方米×44个月=4114元，原告仅主张4105.2元，系对自身实体权利的处分，本院予以支持，应当支付代收生活垃圾处理费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：7元/户/月×44个月=308元，原告主张被告应当支付逾期违约金（根据合同约定每天按欠费金额2‰计算）3482.03元，符合法律规定，本院予以支持。对被告杨盛丽提出的没有与原告签订物业服务合同，且与业委会签合同的公司与原告不是同一个公司，原告物业管理不到位，小区环境脏乱差及物业公司没有公开收费的开支和内容等抗辩，本院不予采纳。如前所述，原告与都匀市173新天地小区业主委员会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》对被告具有约束力；原告就公司名称依法向登记机关申请变更登记，登记机关予以核准并领取了营业执照，原告主体适格；涉及业主知情权，是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利，业主的知情权主要是以查阅文件报表或者相关资料的方式进行的，主要表现为业主的查阅权，业主可直接向物业服务企业提出请求，亦可向人民法院起诉；关于原告物业管理不到位的抗辩，被告作为物业服务企业，对区域内违反法律、法规及需要使用其代管的专项维修资金等事项，应当向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法处理，而被告未提出原告怠于履行职责的证据，故本院不予采纳。", "fact_description": "事实及理由：被告系都匀市173新天地住宅小区1-2–202业主，原告是合法注册的经营物业管理的专业公司，原告为被告居所提供物业服务，物业服务费按照1元/月/平方米收取，被告的房屋面积93.32平方米，即每月应交纳物业服务费93.3元。但被告在2017年3月1日至2020年10月31日期间未交纳物业服务费，欠费共计4105.2元，逾期支付物业服务费已产生违约金3482.03元（违约金根据合同按每天2‰计算），并在2017年3月1日至2020年10月31日期间未交纳生活垃圾处理费308元。经原告多次催交，被告仍拒绝交纳以上费用。被告在享受物业服务的同时，须按照合同履行交纳物业服务费的义务，被告的行为严重的影响了物业服务企业的有效运行，并损害了全体业主的整体利益，为维护原告的合法权益，构建良好的物业秩序，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决如诉之请。被告杨盛丽辩称，1、原告物业管理不到位，小区环境脏乱差，物业公司工作不到位，不同意交物业费；2、没有与原告签订物业服务合同，且与业委会签合同的公司与原告不是同一个公司；3、物业公司未经业主同意私自同意移动公司安装信号塔在2栋楼顶，对业主健康造成影响；4、原告私自同意餐饮店安装油烟机，影响业主生活；5、物业公司没有公开收费的开支和内容。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨盛丽系都匀市173新天地住宅小区1-2–202号业主，建筑面积93.5平方米。2017年3月15日，都匀市173新天地小区业主委员会与原告签订《173新天地住宅小区物业服务合同》，委托原告对173新天地住宅小区进行物业管理，委托期限自2017年3月15日起至2020年3月14日止（原告于2020年10月30日撤离小区），物业服务费用（住宅）收取标准为1元/月/平方米，业主应于每月28日前交纳当月物业服务费，并约定未按时足额交纳物业服务费的，每日应按欠费金额2‰标准支付违约金。另查明，都匀市物价局作出匀价格（2009）24号文件，居民住户生活垃圾处理费按7元/户/月标准收取。上述事实，有原告在举证期内提交营业执照复印件、准予变更登记通知书、法定代表人身份证明、物业服务合同、都匀市物价局文件、收费许可证、物业费账单、催收账单等在案为凭。经审查，上述证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联，能够充分证明案件事实，本院予以认定。", "footer": "审判员于黎二〇二一年五月二十日法官助理卢思彤书记员罗雨蔓汐", "header": "贵州省都匀市人民法院民事判决书（2021）黔2701民初1718号原告：贵州天圆物业服务有限责任公司，住所地：贵州省黔南州布依族苗族自治州都匀市沙包堡街道天源2013八号楼一层182号，统一社会信用代码91522701722115803X。法定代表人：查国涛，系总经理。委托诉讼代理人：韩天文，男，1965年5月17日生，汉族，住都匀市,系该公司法务。被告：杨盛丽，女，1991年1月21日生，布依族，住都匀市。原告贵州天圆物业服务有限责任公司诉被告杨盛丽物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州天圆物业服务有限责任公司委托诉讼代理人韩天文，被告杨盛丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告杨盛丽于本判决生效之日起十日内向原告贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业管理费4105.2元、违约金3482.03元、垃圾处理费308元。如义务人未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨盛丽负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。" }	{ "claim": "杨盛丽向本院提出上诉请求：1.撤销都匀市人民法院（2021）黔2701民初1718号民事判决中物业费1683.55元、违约金3482.03元；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。", "court_view": "本院认为：一审认定双方之间的物业服务合同合法有效符合法律规定，双方无异议，本院予以确认。针对二审焦点：第一，对于被上诉人提供物业服务终止的时间问题。上诉人主张双方的物业服务合同期满后，经上诉人通知被上诉人要求其于2020年4月15日前完成交接并撤离，故双方的物业合同已于2020年4月15日终止。虽然上诉人曾通知被上诉人要求其于2020年4月15日前完成交接并撤离，但是被上诉人并未实际于2020年4月15日前撤离，小区全体业主曾于2020年6月19日向有关部门反映，要求被上诉人撤离，双方对此发生纠纷。2020年7月7日经都匀市住建局等有关部门组织双方召开协调会，并达成书面协议由被上诉人于2020年10月30日撤离小区，说明双方的物业服务合同期满后，被上诉人实际继续提供物业服务至2020年10月30日止，故一审认定物业服务费计算至2020年10月30日正确，应予确认。第二，对于被上诉人提供的物业服务是否符合合同约定，即是否应当减收上诉人承担给付物业费的部分责任问题。因双方之间的物业服务合同合法有效，被上诉人已依据合同约定履行了物业服务，上诉人也享受了被上诉人提供的物业服务。现上诉人抗辩被上诉人提供的物业服务存在质量差、管理混乱等问题，要求减少其应承担的物业服务费。虽然在本案中，上诉人对其主张提供了相关图片等证据予以证实，结合2020年3月30日都匀市173新天地业主委员会书面向被上诉人通知解除物业服务合同的事实来看，说明被上诉人提供物业服务确实存在一定的质量问题，才会引起业主要求更换物业公司，但是针对目前物业服务市场的实际情况，对于物业服务企业提供的物业服务也不可能达到小区业主100%的满意，部分业主表示不满意在所难免，故上诉人要求减少其承担给付物业服务费的责任理由不成立，不予支持，即一审认定上诉人按照合同约定承担给付物业服务费的责任正确，应予确认。第三，对于上诉人是否应当承担违约金的问题。同上述第二点理由，因被上诉人提供物业服务确实存在一定的质量问题，即被上诉人也存在一定的违约行为，故而导致双方对交纳物业服务费发生争议，因双方均存在一定的违约行为，故对被上诉人要求上诉人承担逾期交纳物业服务费产生的违约金不予支持，一审认定予以支持不当，应予纠正。综上所述，上诉人杨盛丽的上诉理由部分成立，应予部分支持。", "fact_description": "事实与理由：第一，由于物业服务合同已于2020年4月15日终止，一审判决上诉人交纳2020年4月15日至2020年10月30日期间物业费607.75元，没有事实和法律依据。2017年3月15日，上诉人所在的都匀市173新天地小区业主委员会与被上诉人签订《173新天地住宅小区物业服务合同》，合同约定服务期为2017年3月15日至2020年3月14日。合同到期后，都匀市173新天地小区业主委员会于2020年3月30日向被上诉人发出书面《解除物业服务合同通知书》，要求与被上诉人解除《173新天地住宅小区物业服务合同》，要求被上诉人于2020年4月15日前与业主委员会完成交接并撤离全部工作人员。被上诉人接到通知后表示同意，并在《解除物业服务合同通知书》上盖章签字。因此，由于物业服务合同已于2020年4月15日终止，上诉人不需要交纳自2020年4月15日到2020年10月30日止物业费607.75元（93.5㎡×1元/㎡×6.5月=607.75元），故一审判决支付该607.75元的物业费没有事实和法律依据。第二，由于被上诉人履行物业服务合同不符合约定，依照物业服务合同约定应减收物业费，减收标准为30%/月，即从被上诉人2017年3月15日入场按约定标准减收30%计算到2020年4月15日止的减收物业费为1037.85元（93.5㎡×1元/㎡×37月×30%=1037.85元）。上诉人所在的都匀市173新天地小区业主委员会与被上诉人签订《173新天地住宅小区物业服务合同》第二条约定，被上诉人提供的物业管理服务包括“1.物业共用部位的小型维修、养护到管理；2.物业共用设施设备的正常运行、小型维修（500元以下）、养护和日常管理（不含发电机组运行费用）；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运（不含应属环卫部门承担的部分）；4.公共绿化的养护和管理；5.物业社区活动的组织与实施；6.公共秩序维护服务等”。但被上诉人并没有按照物业服务合同的约定履行服务义务，上诉人所在小区的环境脏、乱、差，同时小区车辆到处都是乱停乱放，被上诉人还擅自同意移动公司在小区楼顶安装信号塔，未公开小区公共费用收支情况等，这些行为严重损害了上诉人等小区业主的合法权益，严重违反合同约定。依照双方签订《173新天地住宅小区物业服务合同》第二十七条第7、8小项约定“上诉人所在小区的业主委员会有权要求被上诉人整改，如未能按时整改完毕，有权单方面终止合同，并追究法律责任和经济赔偿；另外还有权负责确定本小区管理服务费的收费标准”。因此，由于被上诉人严重违反合同约定，依照物业服务合同的约定应减收物业费，上诉人只需支付被上诉人从2017年3月15日入场按约定标准的70%计算到2020年4月15日止的物业费2421.65元（93.5㎡×1元/㎡×37月×70%=2421.65元）。第三，一审判决违约金3482.03元，该违约金明显畸高。首先，本案是因被上诉人严重不履行合同义务，造成上诉人所在小区的日常管理、卫生环境、秩序等方面的服务达不到合同约定的标准，对小区业主的日常生活造成了严重的不良影响。被上诉人作为小区物业企业工作严重不负责任，故上诉人不应支付违约金。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案一审判决上诉人每日按2‰的标准向被上诉人支付违约金，相当于支付年违约金72%，参照民间借贷利率（LPR），该违约金远远超过了15.4%，属于畸高，严重损害了上诉人的合法权益，应该予以调整。综合本案物业情况，上诉人认为不应当支付违约金3482.03元。贵州天圆物业服务有限责任公司二审答辩称：第一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，都匀市173新天地小区业主委员会与答辩人签订的《物业服务合同》对业主具有约束力，上诉人作为小区的物业使用人之一，应按照《物业服务合同》履行相关的权利义务。第二，在《物业服务合同》签订后，答辩人为该小区实际提供了相应的物业服务，上诉人作为小区的物业使用人，亦实际享受了答辩人提供的物业服务，理应交纳相应的物业服务费用。第三，上诉人长期拒绝向答辩人支付物业费的行为已经构成根本违约，依法应当承担相应的违约责任。综上，一审审理程序合法，认定事实清楚，适用法律得当，请求二审依法驳回上诉人的上诉，维持原判。贵州天圆物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务4105.2元（自2017年3月1日至2020年10月31日止，93.3元/月），逾期支付物业服务费所产生的违约金3482.03元，生活垃圾处理费308元（自2017年3月1日至2020年10月31日止），以上总计7895.2元；2、判决本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：被告杨盛丽系都匀市173新天地住宅小区1-2–202号业主，建筑面积93.5平方米。2017年3月15日，都匀市173新天地小区业主委员会与原告签订《173新天地住宅小区物业服务合同》，委托原告对173新天地住宅小区进行物业管理，委托期限自2017年3月15日起至2020年3月14日止（原告于2020年10月30日撤离小区），物业服务费用（住宅）收取标准为1元/月/平方米，业主应于每月28日前交纳当月物业服务费，并约定未按时足额交纳物业服务费的，每日应按欠费金额2‰标准支付违约金。另查明，都匀市物价局作出匀价格（2009）24号文件，居民住户生活垃圾处理费按7元/户/月标准收取。一审法院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”、第八十一条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告贵州天圆物业服务有限责任公司依法具备物业管理资质，其与都匀市173新天地小区业主委员会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》，不仅对原告贵州天圆物业服务有限责任公司具有约束力，对被告杨盛丽也具有约束力，双方应按该合同约定全面履行各自的义务。被告作为业主在小区内居住生活，实际亦享受了原告提供的物业服务，被告应当在原告书面催告后交纳物业服务费，被告应当支付物业服务费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：93.5平方米×1元/平方米×44个月=4114元，原告仅主张4105.2元，系对自身实体权利的处分，本院予以支持，应当支付代收生活垃圾处理费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：7元/户/月×44个月=308元，原告主张被告应当支付逾期违约金（根据合同约定每天按欠费金额2‰计算）3482.03元，符合法律规定，予以支持。对被告杨盛丽提出的没有与原告签订物业服务合同，且与业委会签合同的公司与原告不是同一个公司，原告物业管理不到位，小区环境脏乱差及物业公司没有公开收费的开支和内容等抗辩，不予采纳。如前所述，原告与都匀市173新天地小区业主委员会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》对被告具有约束力，原告就公司名称依法向登记机关申请变更登记，登记机关予以核准并领取了营业执照，原告主体适格；涉及业主知情权，是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利，业主的知情权主要是以查阅文件报表或者相关资料的方式进行的，主要表现为业主的查阅权，业主可直接向物业服务企业提出请求，亦可向人民法院起诉；关于原告物业管理不到位的抗辩，被告作为物业服务企业，对区域内违反法律、法规及需要使用其代管的专项维修资金等事项，应当向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法处理，而被告未提出原告怠于履行职责的证据，故不予采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告杨盛丽于本判决生效之日起十日内向原告贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业管理费4105.2元、违约金3482.03元、垃圾处理费308元。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨盛丽负担。二审中，上诉人提供证据为：1.《173新天地住宅小区物业服务合同》，拟证明被上诉人提供服务期限为2017年3月15日至2020年3月14日；2.公告、辞退被上诉人申请书、联系函、通知书、173新天地更换物业业主签字同意表，拟证实被上诉人接管小区物业服务以来，提供物业服务未达合同约定标准，导致80%以上业主要求更换物业公司。3.解除物业服务合同通知书，拟证明物业服务合同期满后，2020年3月30日小区业委会书面通知被上诉人解除物业服务合同，要求被上诉人于2020年4月15日前与业主委员会完成交接并撤离；4.173新天地业主对被上诉人服务满意度测评表，拟证实有217户业主对被上诉人物业服务不满意，未达到合同约定标准；5.173新天地全体业主诉求书，拟证明被上诉人严重不履行合同义务，严重损害了上诉人等小区业主的合法权益；6.照片，拟证实被上诉人严重不履行合同义务，造成上诉人所在小区日常管理、卫生环境、秩序等方面达不到合同约定的标准；7.关于物业费调整通知，拟证实因被上诉人严重不履行合同义务，业主有权对物业服务收费标准进行调整，即从2018年3月15日至2020年3月15日期间物业费下调至0.7元/平方米；8.证明，拟证实上诉人提交的上述证据是经173新天地业主委员会核实确认过的，材料真实有效。经组织双方质证，被上诉人对上诉人提供证据的证明目的不予认可。经二审审理查明：2020年7月7日15时，都匀市住建局、都匀市司法局、广惠办事处、173新天地小区业主委员会和被上诉人，在都匀市矛盾纠纷协调会，会议形成书面协调结果为：1.物业公司即被上诉人于2020年10月30日撤离小区；2.173新天地小区给予物业服务企业2万元的补偿；3.物业公司撤离期间，业委会配合物业公司催缴欠缴的物业费；4.物业公司依法依规将相关资料及公共设施设备移交给符合法规要求的主体；其中被上诉人以及都匀市173新天地业主委员会盖章确认。其余查明的事实与一审查明的事实一致。综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1.被上诉人提供物业服务终止的时间；2.被上诉人提供的物业服务是否符合合同约定，即是否应当减收上诉人承担给付物业费的部分责任；3.上诉人是否应当承担违约责任。", "footer": "审判长白桂刚审判员陈福江审判员朱代昀二〇二一年七月二十三日法官助理陆梅书记员雷春莲", "header": "贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民事判决书（2021）黔27民终2930号上诉人（一审被告）：杨盛丽，女，1991年1月21日生，布依族，住都匀市。委托诉讼代理人：邓洪军，贵州法庄律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文品，贵州法庄律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：贵州天圆物业服务有限责任公司，住所地贵州省都匀市沙包堡街道天源2013八号楼一层182号，统一社会信用代码91522701722115803X。法定代表人：查国涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩天文，该公司法务。上诉人杨盛丽因与被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院于2021年5月20日作出（2021）黔2701民初1718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销都匀市人民法院（2021）黔2701民初1718号民事判决；二、由上诉人杨盛丽于本判决生效之日起十日内向被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业服务费4105.2元、垃圾处理费308元；三、驳回被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人杨盛丽的其他上诉请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由上诉人杨盛丽负担；二审案件受理费50元，由上诉人杨盛丽负担25元，被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司负担25元。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务4105.2元（自2017年3月1日至2020年10月31日止，93.3元/月），逾期支付物业服务费所产生的违约金3482.03元，生活垃圾处理费308元（自2017年3月1日至2020年10月31日止），以上总计7895.2元", "judgment": [ "fully supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判决本案诉讼费由被告承担", "judgment": [ "fully supported", "fully supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,765	{ "claim": "原告周俊飞向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告经济损失117783元及2000元鉴定人出庭费用。", "court_view": "本院认为，本案系物业合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的人民法院应予以支持。”的规定，本案的争议的焦点为：碧桂园物业公司应否对原告的涉案损失承担赔偿责任及责任的大小。碧桂园物业公司作为案涉小区物业管理主体，应根据物业服务合同的约定对小区公共部分及共用设施设备等进行维修、养护和管理，包含清洁卫生、垃圾收集、清运、及雨、污水管道疏通等。本案中，根据审理查明的事实，原告厨房发生返水倒溢现象系饭粒油污等堵塞管道所致。除了极其特殊的情况外，管道堵塞通常是一个逐步积聚的过程，在出现返水倒溢的情况之前，如碧桂园物业公司作为物业管理主体在日常管理中及时尽到相应疏通管理义务，则不会导致堵塞管道现象的发生。碧桂园物业公司在日常管理中未及时尽到管道疏通义务导致管道堵塞，存在不完全履行物业服务合同约定的合同义务的情形，导致原告（碧桂园四期）3幢102号房屋因下水管网堵塞返污导致室内装修家具损毁，因此对造成原告涉案损失应当承担赔偿责任。碧桂园物业公司以其非实际侵权人，涉案房屋损失系原告所在楼栋业主不合理使用管道疏于管理导致为由，认为其不应承担赔偿责任，依据不足，本院不予采信。另，管道的堵塞后往往会发生下水不畅等异常现象，此时如果能得到及时发现并处理，一般不会造成很大损失。而由于排污管道部分铺设在业主家中，部分埋藏地下，一旦某户管道堵塞发生污水倒溢，除了该户业主外，外人很难在第一时间发现异常。本案中，原告作为业主，其对自己的房产应负有审慎的管理、维护义务，对家中排水管道是否通畅、是否能正常使用应当予以积极关注。原告当庭陈述，房屋正当装修期间，未及时发现厨房排水管道堵塞，原告对损害的发生存有过错。综合评判，原告经济损失为76680元，应由碧桂园物业公司对原告的经济损失承担90%的责任，即赔偿69012元，原告自身承担10%的责任。关于鉴定费用分担的问题，第一次鉴定结论本院未予采纳，周俊飞交纳的5000元鉴定费，鉴定机构已予以退还，本院不再做处理，碧桂园物业公司因第二次鉴定交纳的8000元鉴定费，本院根据原告经评估的实际损失占其主张的经济损失的比例确定原、被告分担鉴定费用，原告主张的经济损失为117783元，经评估原告的实际损失为76680元，即原告应分担2792元(76680÷117783×8000）鉴定费用。关于鉴定人员出庭费2000元分担的问题。因原、被告对鉴定意见均有异议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十八的规定，由原、被告各自分摊1000元。综合计算，被告应赔偿原告周俊飞经济损失74888（76680-2792+1000）元。", "fact_description": "事实及理由：2016年9月11日，原告入住荆门市碧桂园四期3幢102室，同日与被告碧桂园物业公司签订《荆门碧桂园前期物业服务协议》。2020年12月11日，原告发现其房屋被污水浸泡，致使墙体、墙纸、家具等严重受损。经原告通知，碧桂园物业公司工作人员到事发现场进行了处理。因碧桂园物业公司未依约对公共下水管道进行疏通，导致公共下水管道堵塞，引发污水倒灌房屋的事故。被告碧桂园物业公司辩称，其公司已经尽到了对物业管理区域内的房屋及配套设施和相关场地的日常维修、养护和管理的责任，在此次事故中无过错，不应承担赔偿责任，且原告主张的损失过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人均无异议的证据：原告提交的证据A1不动产权证、情况说明、结婚证，A2荆门碧桂园前期物业服务协议，A4物业费缴费清单，A7鉴定人员出庭费用沟通函及2000元银行转账回单，被告提交的证据B2事发当天主管道清理照片。对双方当事人有异议的证据：原告提交的证据A3微信聊天记录及现场照片，拟证明因碧桂园物业公司未履行清理下水管道的义务，导致原告财产受损，被告对其真实性无异议，对其证明目的有异议，认为不能证明被告未尽到义务。本院审核后认为，原告家中遭污水浸泡的原因系下水管道堵塞，清理下水管道系被告公司的职责，故对该证据的证明效力予以采信。被告提交的证据B1、2020年污水管井检查记录、日常疏通工作照片、《荆门碧桂园化粪池清疏服务合同》，拟证明被告公司尽到了物业职责，本院审核后认为，该记录表系被告单方制作，对其真实性不予认可，对其证明效力，本院不予采信。对原告提交证据A5、B3系鄂金恒评咨[2021]98号《报告书》、荆众评报字[2022]045《报告书》，在原案审理中本院依法委托湖北大信金恒资产评估有限公司对原告（碧桂园四期）3幢102号房屋因污水倒灌导致的装修及家居损毁的经济损失进行评估，但湖北大信金恒资产评估有限公司出具的鉴定结论为对污水倒灌导致的装修及家具损毁于评估基准日（2021年9月16日）的市场价值出具的评估报告；鉴定结论与委托事项不一致，不能作为定案依据，本院不予采信；在案件审理中，经原、被告共同选定，本院依法委托荆门众信资产评估事务所对原告（碧桂园四期）3幢102号房屋因污水倒灌导致的装修及家居损毁的经济损失进行评估，2022年11月8日鉴定机构出具了荆众评报字[2022]045《报告书》，且根据原告申请，荆门众信资产评估事务所的鉴定人刘丹到庭出庭作证，并接受原、被告询问，对原、被告的异议进行解释说明，[2022]045《报告书》客观真实，应作为定案依据，本院予以采信。B4、8000元鉴定费增值税专用发票（00596768），证明被告交纳8000元鉴定费，对其真实性本院依法予以确认。根据本院采信的证据，结合庭审中双方当事人的陈述，本院对本案的事实认定如下：位于荆门市象山大道南端以东（碧桂园四期）3幢102号房系原告周俊飞、案外人许伟共同共有。2016年9月11日，周俊飞作为甲方与碧桂园物业公司作为乙方签订《荆门碧桂园前期物业服务协议》，协议的第二条第二项约定，共用设施设备的维护和管理服务，包括：小区道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容及标准：依照设施、设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护，按照相关规定及标准管理公共生活用水水池及电梯。发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态。第十八条约定，乙方不履行本协议第五章的约定义务，甲方有权要求乙方在合理的期限内履行；造成甲方经济损失的，乙方应给予赔偿。2020年12月11日，原告发现涉案房屋因厨房返水被污水浸泡，致使墙体、墙纸、家具遭受损失，通知被告碧桂园物业公司后，被告对管道进行了疏通，从下水管道中掏出饭粒油污等生活垃圾。2022年11月8日荆门众信资产评估事务所出具荆众评报字[2022]045《报告书》，经鉴定原告因下水管道返水造成经济损失76680元，被告为此支出鉴定费8000元。根据原告申请，荆门众信资产评估事务所的鉴定人刘丹到庭出庭作证，并接受原、被告询问，对原、被告的异议进行解释说明，原告为此支出鉴定人员出庭费用2000元。", "footer": "审判长余雄人民陪审员王宇哲人民陪审员樊泽兰二〇二三年二月二十三日书记员裴璇", "header": "湖北省荆门市东宝区人民法院民事判决书（2022）鄂0802民初2836号原告：周俊飞，女，1986年10月20日出生，汉族，住湖北省荆门市掇刀区。委托诉讼代理人：李永波，湖北新天律师事务所律师。被告：碧桂园生活服务集团股份有限公司荆门分公司，住所地荆门市漳河新区凤袁路8号。统一社会信用代码914208006826636228H。负责人：杨安琼，总经理。委托诉讼代理人：王佩佩，女，汉族，1989年12月2日出生，住湖北省荆门市东宝区，系该公司员工。原告周俊飞与被告碧桂园生活服务集团股份有限公司荆门分公司（以下简称碧桂园物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年10月28日做出（2021）鄂0802民初1171号民事判决,后碧桂园物业公司不服判决上诉至荆门市中级人民法院，荆门市中级人民法院于2022年3月24日做出（2022）鄂08民终82号民事裁定，裁定将案件发回本院重审。本院立案后，碧桂园物业公司申请对周俊飞的财产损失进行重新评估，本院依法予以准许，评估结束后，依法组织合议庭于2023年2月10日适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。原告周俊飞及其委托诉讼代理人李永波、被告碧桂园物业公司的委托诉讼代理人王佩佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、《最高人民法院共用审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告碧桂园生活服务集团股份有限公司荆门分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告周俊飞经济损失74888元；二、驳回原告周俊飞的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告碧桂园生活服务集团股份有限公司荆门分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费。上诉费汇至荆门市中级人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司荆门向阳支行，户名：湖北省荆门市中级人民法院，账号1757********。上诉人上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人如自动履行判决的，标的款汇至荆门市东宝区人民法院，收款人全称：荆门市东宝区人民法院，账号：×××66，开户行：中国建设银行股份有限公司荆门金虾支行。" }	{ "claim": "周俊飞上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判碧桂园生活服务公司向周俊飞赔偿损失78680元；3.一、二审诉讼费由碧桂园生活服务公司承担。", "court_view": "本院认为，《物业管理条例》第三十五条第二款规定：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。根据查明的事实，碧桂园生活服务公司在日常管理中未及时尽到管道疏通义务致管道堵塞，导致周俊飞的房屋因下水管网堵塞返污致使室内装修家具损毁，应当承担相应的赔偿责任。周俊飞称其在返水刚发生时即发现并采取了补救措施，但未提供证据予以证实。周俊飞作为房屋的权利人负有管理职责，一般情况下，出现下水道返水，若能及时发现并采取措施，并不会造成损失，且房屋装修及家俱材料的特殊性，被水浸泡时间的长短，对损害的扩大影响显著。虽然案涉房屋尚在装修期间，但对于房屋的室内情况，未经业主允许，碧桂园生活服务公司无法查看，因周俊飞未及时发现其厨房排水管道堵塞，对于浸水造成的扩大损失亦负有一定责任。故，一审法院根据查明的事实认定周俊飞承担10%的责任，并不不当。对周俊飞上诉认为其不应承担责任的理由，本院不予采纳。一审法院已认定碧桂园生活服务公司应对周俊飞的经济损失承担90%的责任即赔偿69012元，但在其后的表述中，将周俊飞的损失仍然按照76680元计算，导致判决数额错误。本院纠正为，碧桂园生活服务公司应赔偿周俊飞经济损失67220元[（76680×90%）-2792+1000]。综上，周俊飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判项数额计算错误，本院予以纠正。", "fact_description": "事实和理由：一审法院认定周俊飞对损失发生存在过错，明显错误。公共管道属于隐蔽工程，需打开才能发现堵塞情况，周俊飞无打开权限。作为业主，是否居住案涉房屋系周俊飞的自由，且案涉房屋正在装修，无法居住。在楼栋地下车库可通过观察口查看主排污管道是否堵塞，无需通过业主家中观察，一审法院认为需在业主家中观察的认定不正确。碧桂园生活服务公司辩称，一审判决合理合法，周俊飞对案件损失的扩大具有过错，依据过错相抵的赔偿原则，应当承担相应的责任。1.周俊飞对财产疏于管理，未及时发现翻涌事故，造成损失扩大，应该承担部分责任。翻涌发展到灌满整个房间到达到一定高度需要一个过程，而非周俊飞所称的通知物业后等待疏通过程中，短期内便不停翻涌出来灌满整个房间。2.周俊飞所称翻涌灌满整个房间的时间与其举证证据不符，周俊飞通知时，翻涌已经灌满整个房间，并且积水已经达到一定高度。3.周俊飞曾当庭承认未及时发现翻涌事故的发生，有庭审笔录可以作证。4.不在房屋居住不等于可以免除周俊飞对房屋管理的责任，并将管理责任转移给他方。综上，周俊飞的主张无事实和法律依据，请法院驳回其全部请求。周俊飞向一审法院起诉请求：判令碧桂园生活服务公司赔偿周俊飞经济损失117783元及2000元鉴定人出庭费用。一审法院认定事实：位于荆门市象山大道南端以东（碧桂园四期）3幢102号房系周俊飞、案外人许伟共同共有。2016年9月11日，周俊飞作为甲方与碧桂园生活服务公司作为乙方签订《荆门碧桂园前期物业服务协议》，协议的第二条第二项约定，共用设施设备的维护和管理服务，包括：小区道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容及标准：依照设施、设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护，按照相关规定及标准管理公共生活用水水池及电梯。发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态。第十八条约定，乙方不履行本协议第五章的约定义务，甲方有权要求乙方在合理的期限内履行；造成甲方经济损失的，乙方应给予赔偿。2020年12月11日，周俊飞发现涉案房屋因厨房返水被污水浸泡，致使墙体、墙纸、家具遭受损失，通知碧桂园生活服务公司后，碧桂园生活服务公司对管道进行了疏通，从下水管道中掏出饭粒油污等生活垃圾。2022年11月8日荆门众信资产评估事务所出具荆众评报字[2022]045《报告书》，经鉴定周俊飞因下水管道返水造成经济损失76680元，碧桂园生活服务公司为此支出鉴定费8000元。根据周俊飞申请，荆门众信资产评估事务所的鉴定人刘丹到庭出庭作证，并接受双方询问，对双方的异议进行解释说明，周俊飞为此支出鉴定人员出庭费用2000元。一审法院认为，本案系物业合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的人民法院应予以支持”的规定，本案的争议的焦点：碧桂园生活服务公司应否对周俊飞的涉案损失承担赔偿责任及责任的大小。碧桂园生活服务公司作为案涉小区物业管理主体，应根据物业服务合同的约定对小区公共部分及共用设施设备等进行维修、养护和管理，包含清洁卫生、垃圾收集、清运、及雨、污水管道疏通等。本案中，根据审理查明的事实，周俊飞厨房发生返水倒溢现象系饭粒油污等堵塞管道所致。除了极其特殊的情况外，管道堵塞通常是一个逐步积聚的过程，在出现返水倒溢的情况之前，如碧桂园生活服务公司作为物业管理主体在日常管理中及时尽到相应疏通管理义务，则不会导致堵塞管道现象的发生。碧桂园生活服务公司在日常管理中未及时尽到管道疏通义务导致管道堵塞，存在不完全履行物业服务合同约定的合同义务的情形，导致周俊飞（碧桂园四期）3幢102号房屋因下水管网堵塞返污导致室内装修家具损毁，因此对造成周俊飞涉案损失应当承担赔偿责任。碧桂园生活服务公司以其非实际侵权人，涉案房屋损失系周俊飞所在楼栋业主不合理使用管道疏于管理导致为由，认为其不应承担赔偿责任，依据不足，故不予采信。另，管道的堵塞后往往会发生下水不畅等异常现象，此时如果能得到及时发现并处理，一般不会造成很大损失。而由于排污管道部分铺设在业主家中，部分埋藏地下，一旦某户管道堵塞发生污水倒溢，除了该户业主外，外人很难在第一时间发现异常。本案中，周俊飞作为业主，其对自己的房产应负有审慎的管理、维护义务，对家中排水管道是否通畅、是否能正常使用应当予以积极关注。周俊飞当庭陈述，房屋正当装修期间，未及时发现厨房排水管道堵塞，周俊飞对损害的发生存有过错。综合评判，周俊飞经济损失为76680元，应由碧桂园生活服务公司对周俊飞的经济损失承担90%的责任，即赔偿69012元，周俊飞自身承担10%的责任。关于鉴定费用分担的问题，第一次鉴定结论一审法院未予采纳，周俊飞交纳的5000元鉴定费，鉴定机构已予以退还，一审法院不再做处理，碧桂园生活服务公司因第二次鉴定交纳的8000元鉴定费，一审法院根据周俊飞经评估的实际损失占其主张的经济损失的比例确定双方分担鉴定费用，周俊飞主张的经济损失为117783元，经评估周俊飞的实际损失为76680元，即周俊飞应分担2792元(76680÷117783×8000）鉴定费用。关于鉴定人员出庭费2000元分担的问题。因双方对鉴定意见均有异议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十八的规定，由双方各自分摊1000元。综合计算，碧桂园生活服务公司应赔偿周俊飞经济损失74888（76680-2792+1000）元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、《最高人民法院共用审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：被告碧桂园生活服务集团股份有限公司荆门分公司于判决生效之日起十日内赔偿原告周俊飞经济损失74888元；驳回原告周俊飞的其他诉讼请求。案件受理费800元，由被告碧桂园生活服务集团股份有限公司荆门分公司负担。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实，予以确认。", "footer": "审判长魏照兵审判员杨红艳审判员董菁菁二〇二三年六月二十一日法官助理彭莉书记员刘静", "header": "湖北省荆门市中级人民法院民事判决书（2023）鄂08民终703号上诉人（原审原告）：周俊飞，女，1986年10月20日出生，汉族，住荆门市掇刀区。被上诉人（原审被告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司荆门分公司，住所地荆门市漳河新区凤袁路8号，统一社会信用代码91420800682663628H。负责人：陈真。委托诉讼代理人：徐晓兵，泰和泰（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘仕波，泰和泰（武汉）律师事务所律师。上诉人周俊飞因与被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司荆门分公司（以下简称碧桂园生活服务公司）物业服务合同纠纷一案，不服荆门市东宝区人民法院（2022）鄂0802民初2836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销荆门市东宝区人民法院（2022）鄂0802民初2836号民事判决；二、碧桂园生活服务集团股份有限公司荆门分公司于本判决生效之日起十日内赔偿周俊飞经济损失67220元；三、驳回周俊飞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元，由碧桂园生活服务集团股份有限公司荆门分公司负担；二审案件受理费86.5元，由周俊飞负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告赔偿原告经济损失117783元及2000元鉴定人出庭费用", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第三十五条", "law": "《物业管理条例》" }, { "article": "第一百七十七条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百六十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" 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8,766	{ "claim": "原告碧桂园生活服务集团股份有限公司兰州分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付物业管理服务费45449.25元（暂计算至2022年3月，具体以被告实际付清物业费之日止）；2.请求判令被告向原告支付违约金24078.46元（暂计算至2022年3月31日，具体以被告实际付清物业费本息之日止）；以上两项合计69527.71元；3.本案诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中,碧桂园生活服务集团股份有限公司兰州分公司与赵乡平签订的《兰州碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的禁止性规定,合法有效,故双方当事人应按照协议的约定履行义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，在案证据《兰州碧桂园前期物业服务协议》第六条约定：“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起全额交纳物业服务费”，但案涉《商品房买卖合同》中并未约定物业交付日期，原告亦无证据证明开始计收物业服务费的时间，其主张被告应支付2016年6月至2022年3月期间的物业管理服务费45449.25元及此时间段内违约金的诉请无事实依据，原告应承担举证不能的不利后果，故对其诉讼请求本院不予支持。", "fact_description": "事实与理由：原告系兰州碧桂园小区物业服务企业，被告系兰州碧桂园（Ａ）区翡翠郡××幢××号房屋业主。原告一直为该小区提供正常的物业服务。截止目前，被告尚欠原告2016年6月至2022年3月的物业费45449.25元未付，且经原告多次催收被告扔推诿不交。被告拒绝支付物业费的行为已严重侵犯原告的合法权益，原告遂诉至法院。被告赵乡平辩称，原告碧桂园生活服务集团股份有限公司兰州分公司提供的物业服务不达标，房屋质量和设施也不达标，所以其不缴纳物业费用。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年4月8日，赵乡平与碧桂园生活服务集团股份有限公司兰州分公司签订的《兰州碧桂园前期物业服务协议》，约定：乙方碧桂园生活服务集团股份有限公司兰州分公司向甲方赵乡平提供物业管理服务，物业名称为兰州碧桂园商品住宅区，甲方赵乡平房屋建筑面积为259.71平方米，物业服务费按照房屋建筑面积每月每平方米2.5元计收。该协议还约定甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起全额交纳物业服务费。", "footer": "审判员靳晓娟二〇二三年三月三十日书记员郭文璐", "header": "甘肃省兰州市城关区人民法院民事判决书（2022）甘0102民初9098号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司兰州分公司，住所地兰州市城关区青白石街道碱水沟188号。法定代表人：陈坤，该公司区域总裁。委托诉讼代理人：刘慧敏，北京德恒（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶积龙，北京德恒（兰州）律师事务所律师。被告：赵乡平，女，1975年9月19日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司兰州分公司与被告赵乡平物业服务合同纠纷一案，本院于2022年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司兰州分公司委托诉讼代理人陶积龙、被告赵乡平到庭参加诉讼。现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司兰州分公司的全部诉讼请求。案件受理费769元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司兰州分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兰州市中级人民法院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。" }	{ "claim": "碧桂园服务公司上诉请求：1.依法改判甘肃省兰州市城关区人民法院(2022)甘0102民初9098号民事判决，判令被上诉人赵乡平向上诉人支付物业费45449.25元、违约金24078.46元，共计69527.71元；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。", "court_view": "对以上证据在本院认为部分综合评述。一审查明事实清楚，本院予以确认。二审另查明，2015年4月8日，赵乡平与兰州碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015预07704），约定：赵乡平购买××幢××号房，房屋建筑面积共259.71平方米，兰州碧桂园房地产开发有限公司于2016年5月30日前在房屋经验收合格后将合同约定的房屋向赵乡平交付。同日，赵乡平与碧桂园服务公司签订《兰州碧桂园前期物业服务协议》。本院认为，本案的争议焦点为赵乡平是否应支付碧桂园服务公司物业费及违约金。经查，2013年8月15日碧桂园服务公司接管案涉小区进行物业服务，2015年4月8日赵乡平购买案涉小区内××幢××号房，并与碧桂园服务公司签订前期物业服务协议，协议对双方的权利义务、物业管理服务内容及标准、物业费收费标准等进行了明确约定，协议合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。前期物业服务协议约定物业费自房屋买卖合同约定的物业交付之日起交纳，商品房买卖合同约定的交房日期为2016年5月30日前，碧桂园服务公司主张物业费从2016年6月起计算，但未提交证据证明实际交房时间。现赵乡平主张开发商未交房，房屋一直处于维修状态，并提交视频证明房屋一直在施工，但审查其提交的证据，视频无法显示拍摄地点，无法证明系在案涉房屋内拍摄，且结合双方提交的赵乡平、王利锋与碧桂园服务公司管家的微信聊天记录，赵乡平已实际入住案涉房屋，碧桂园服务公司已向其提供物业服务。且一审中赵乡平提交的兰州市建设工程安全质量监督站投诉记录表中显示其丈夫王利锋自述于2016年10月入住案涉房屋。因此，物业费以其自认的2016年10月开始计算。一审中，赵乡平主张碧桂园服务公司提供服务不达标、房屋质量和设施不达标、业主生命财产安全无保障，并提交照片及与物业管家的微信聊天记录证明，经审查，房屋存在质量问题其应向房地产开发公司主张，不能成为不交纳物业费的抗辩理由，且其提交的证据不足以证明物业服务不达标，其在一审中主张案涉房屋未供水电暖，但未提交证据证明，依据“谁主张谁举证”的原则，赵乡平应承担举证不能的不利后果，应向碧桂园服务公司交纳2016年10月至2022年3月的物业费共计42202.875元。关于碧桂园服务公司主张的违约金，一审中碧桂园服务公司提交的催收记录系其单方制作，无法证明赵乡平已收到，因此，对其主张的违约金不予支持。综上所述，碧桂园服务公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。", "fact_description": "事实与理由:一、一审判决忽视赵乡平实际入住并享受物业服务的客观事实，属事实认定错误。赵乡平自2016年6月收房，未配合物业管理签署相关材料，装修完成后于2016年10月实际入住，碧桂园服务公司提交的兰州市建设工程安全质量监督站投诉记录表能够证明该事实。入住后，赵乡平正常享受物业服务且还对碧桂园服务公司提出很多个性化需求。一审中，赵乡平仅对物业服务质量、收费标准、工程质量等提出抗辩，并未就尚未收房、该小区物业没有移交等事实提出抗辩，说明赵乡平对已收房并享受物业服务的事实没有异议。一审未对收房时间、物业费起算时间等关键问题进行重点审查。物业费的缴纳与房屋的交付时间有关，与物业的移交并无直接关系。一审法院以案涉商品房买卖合同约定物业交付时间不明为由，认定碧桂园服务公司计收物业费的时间不明，违背客观事实和日常生活经验，属事实认定错误。二、一审判决对碧桂园服务公司提交的证据查证不清，认定碧桂园服务公司承担举证不能的不利后果属适用法律错误。本案中，赵乡平对物业费起算时间、享受物业服务的事实没有提出异议，对于入住并通过物业代缴电费的事实也予以自认，因此该部分不属于本案的待证事实，碧桂园服务公司无需承担举证证明责任。一审法院以碧桂园服务公司举证不能为由判决承担不利法律后果，属适用法律错误。三、一审判决有失公正，严重损害碧桂园服务公司的合法权益，易产生不良社会影响。一审法院在明知赵乡平已经实际入住并享受物业服务的情况下，驳回碧桂园服务公司的全部诉讼请求，一定意义上是对不遵守诚实信用原则，不配合物业管理需要、直接入住并拖欠物业费的该部分业主的行为予以肯定，对物业公司的服务行为及价值未予评价，严重影响物业公司的正常经营及管理活动，损害了其他业主的合法权益，易导致不良的社会影响和群体案件。赵乡平辩称，碧桂园服务公司没有明确交房日期和实际交房过程；2016年开发商以配合维修为由仅向赵乡平交付了钥匙，一直未实际交房，房屋至今处于配合维修的状态，未达到入住条件，赵乡平无法入住；在房屋维修过程中，碧桂园服务公司不作为，使赵乡平受到严重的经济损失和人身伤害。碧桂园服务公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令赵乡平支付物业管理服务费45449.25元（暂计算至2022年3月，具体以实际付清物业费之日止）；2.请求判令赵乡平支付违约金24078.46元（暂计算至2022年3月31日，具体以实际付清物业费本息之日止）；以上两项合计69527.71元；3.本案诉讼费由赵乡平承担。一审法院认定事实如下：2015年4月8日，赵乡平与碧桂园服务公司签订《兰州碧桂园前期物业服务协议》，约定：甲方碧桂园服务公司向乙方赵乡平提供物业管理服务，物业名称为兰州碧桂园商品住宅区，赵乡平房屋建筑面积为259.71平方米，物业服务费按照房屋建筑面积每月每平方米2.5元计收。该协议还约定甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起全额交纳物业服务费。一审法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中,碧桂园服务公司与赵乡平签订的《兰州碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的禁止性规定,合法有效,故双方当事人应按照协议的约定履行义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，在案证据《兰州碧桂园前期物业服务协议》第六条约定：“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起全额交纳物业服务费”，但案涉《商品房买卖合同》中并未约定物业交付日期，碧桂园服务公司亦无证据证明开始计收物业服务费的时间，其主张赵乡平应支付2016年6月至2022年3月期间的物业管理服务费45449.25元及此时间段内违约金的诉请无事实依据，碧桂园服务公司应承担举证不能的不利后果，故对其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:驳回碧桂园生活服务集团股份有限公司兰州分公司的全部诉讼请求。案件受理费769元，由碧桂园生活服务集团股份有限公司兰州分公司承担。二审中，上诉人碧桂园服务公司为证明其主张，提交三组证据，一、碧桂园服务公司与碧桂园房地产开发有限公司签订的前期物业服务协议，证明：2013年8月15日，碧桂园服务公司正式进驻案涉小区进行物业服务，碧桂园服务公司与赵乡平于2015年4月8日签订前期物业服务协议，此时碧桂园服务公司已进驻案涉小区近两年，已经为多位业主提供服务；二、案涉房屋基本信息截图1页、赵乡平缴费记录截图8页、赵乡平与管家微信聊天截图8页，证明：2015年8月30日案涉房屋正式交房，碧桂园服务公司于当日接管服务，2017年4月起，赵乡平共计八次交纳电子照采集服务费、装修工人出入证费用、临时出入证费用、电费等，赵乡平已接收房屋并进行装修，碧桂园服务公司一直提供物业服务，赵乡平要求碧桂园服务公司提供个性化服务并长期在案涉房屋居住，应当全额交纳物业费；三、欠费明细截图4页，证明：赵乡平拖欠2016年6月-2022年3月31日物业费45449.25元，违约金24078.46元。赵乡平质证认为，对证据一的真实性不认可，该合同是开发商2013年8月向物业公司移交房屋，未和赵乡平办理移交手续，不能证明将案涉房屋移交给赵乡平；对证据二不认可，赵乡平在碧桂园小区高层另有一套房屋，电费是开发商交纳的，并非赵乡平交纳；对证据三不认可，房屋未实际交付。被上诉人赵乡平提交视频13条，证明：2016年至2023年案涉房屋因塌陷问题一直在维修，房屋未交付，赵乡平在配合维修。碧桂园服务公司质证认为，视频无具体的拍摄地点和时间，无法确定是否为案涉房屋，即便对视频的真实性认可，但对证明目的及关联性不认可，视频仅能反映案涉小区处于施工状态，存在地基塌陷的质量问题，但该问题由房地产开发公司进行维修，不属于物业公司的服务范围，赵乡平自认2016年10月入住案涉房屋，且案涉房屋依据商品房买卖合同约定于2016年5月30日交房，赵乡平应交纳自2016年6月起产生的物业费。", "footer": "审判长雷红荣审判员何佳审判员王晶琦二〇二三年十二月十一日法官助理李华伟书记员许婷", "header": "甘肃省兰州市中级人民法院民事判决书（2023）甘01民终8905号上诉人（原审原告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司兰州分公司，营业场所甘肃省兰州市城关区青白石街道碱水沟188号。负责人：陈坤，该公司经理。委托诉讼代理人：钟良楷，甘肃勇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：席婷婷，甘肃勇盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵乡平，女，1975年9月19日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：王利锋，男，1978年7月30日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区，系赵乡平丈夫。上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司兰州分公司（以下简称碧桂园服务公司）与被上诉人赵乡平物业服务合同纠纷一案，甘肃省兰州市城关区人民法院于2023年3月30日作出（2022）甘0102民初9098号民事判决，碧桂园服务公司不服，向本院提起上诉。本院于2023年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2022)甘0102民初9098号民事判决；二、赵乡平于本判决生效之日起十日内向碧桂园生活服务集团股份有限公司兰州分公司支付2016年10月至2022年3月的物业费共计42202.875元；三、驳回碧桂园生活服务集团股份有限公司兰州分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费769元（已减半收取），由赵乡平负担467元，由碧桂园生活服务集团股份有限公司兰州分公司负担302元；二审案件受理费1538元，由赵乡平负担923元，由碧桂园生活服务集团股份有限公司兰州分公司负担615元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "请求判令被告向原告支付物业管理服务费45449.25元（暂计算至2022年3月，具体以被告实际付清物业费之日止）", "judgment": [ "not supported", "partially supported" ] }, { "claim": "请求判令被告向原告支付违约金24078.46元（暂计算至2022年3月31日，具体以被告实际付清物业费本息之日止）", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] }, { "claim": "本案诉讼费由被告承担", "judgment": [ "not supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第九百四十四条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第一百七十七条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百六十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,767	{ "claim": "绿景物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令梁小军支付绿景物业公司2015年1月1日至2019年6月30日期间物业费等费用6291元及违约金3332.93元，合计9623.93元（物业费计算至2019年6月30日，违约金计算至2020年12月31日，违约金顺延照计）；2、本案诉讼费用由梁小军承担。", "court_view": "本院认为，本案系物业服务合同纠纷。绿景物业公司与梁小军之间签订的《绿景·盛世豪庭前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，没有违反法律、法规规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使各自权利，履行各自义务。现绿景物业公司作为前期物业，履行了提供物业管理服务的合同义务，作为业主的梁小军应按约定履行支付物业费的义务。因物业服务具有即时性的特点，故梁小军自2015年1月1日起拒缴物业费时起，即已违约，绿景物业公司要求梁小军支付拖欠的物业费、公摊电费并支付违约金，符合法律规定与合同约定，应予支持。双方合同约定的违约金标准为每日3‰，但本次起诉时，绿景物业公司主动将违约金标准降到民间借贷规定的年利率15.4%的标准，符合法律规定。经核算，绿景物业公司起诉主张的物业费、公摊电费以及违约金数额准确，可以作为判决标准。梁小军抗辩称绿景物业公司提供的服务达不到应有标准致使其车辆遭受损害，但未提交证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故对其该抗辩意见，本院不予采纳。又因物业服务具有持续性的特点，绿景物业公司提供的前期物业服务一直延续到2019年6月30日，故绿景物业公司于2020年12月1日起诉并未超过三年的诉讼时效，故对梁小军提出的本案已超过诉讼时效的主张，本院亦不予采纳。综上所述，对绿景物业公司的诉讼请求，本院予以支持。", "fact_description": "事实与理由：梁小军系绿景·盛世豪庭小区4栋B单元402号房的业主。绿景物业公司与梁小军签订《前期物业管理服务协议》，约定绿景物业公司为绿景·盛世豪庭小区提供物业服务，梁小军按照政府部门批文规定价格和合同约定价格为标准支付物业管理服务费及其他费用。合同还约定，物业管理服务费每6个月预缴一次，缴费时间为每半年的第一个月的上旬，如梁小军没有按照约定支付物业管理服务费等费用，应当承担自逾期之日起按照应交费用的千分之三/日的违约责任。梁小军房屋每月物业费114.51元。现梁小军拖欠绿景物业公司物业费6183元，公摊电费108元，违约金3332.93元，合计9626.93元。为维护自己权益，绿景物业公司具状起诉，请求判允所请。梁小军辩称，绿景物业公司诉讼请求事实依据不足，因绿景物业公司提供的物业服务没有达到应有标准，使梁小军的车辆在服务范围内遭受损害，请求人民法院依法驳回绿景物业公司的诉讼请求。此外，绿景物业公司起诉已超过诉讼时效，应驳回其起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，当事人有异议的证据，对其中与本案查明事实一致的予以采信，不一致的不予采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定如下案件事实：绿景物业公司系为洞口县绿景·盛世豪庭小区提供物业管理服务的物业管理公司，梁小军系绿景·盛世豪庭小区4栋B单元402号房的业主。2009年3月15日，绿景物业公司与梁小军签订《绿景·盛世豪庭前期物业管理服务协议》，约定绿景物业公司为绿景·盛世豪庭小区提供物业服务，梁小军按照政府部门批文规定价格和合同约定价格为标准支付物业管理服务费及其他费用。合同还约定，物业管理服务费每6个月预缴一次，缴费时间为每半年的第一个月的上旬，如梁小军没有按照约定支付物业管理服务费等费用，应当承担自逾期之日起按照应交费用每日3‰的违约责任。梁小军所购房屋面积为160.62平方米，每月应缴物业费114.51元。梁小军从2015年1月1日开始拒绝向绿景物业公司缴纳物业管理费，并拖欠公摊电费108元，经绿景物业公司多次催收未果致酿成本案纠纷。", "footer": "审判员刘生光二〇二一年一月六日书记员黄宗泉", "header": "湖南省洞口县人民法院民事判决书（2020）湘0525民初2736号原告：洞口县绿景物业管理有限公司，住所地洞口县花古街道工业园新城区黎园东路。法定代表人：张端仁，执行董事。委托诉讼代理人：王导导，湖南桔城律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐智博，湖南桔城律师事务所实习律师。被告：梁小军，男，1974年10月5日出生，汉族，居民，住洞口县。委托诉讼代理人：许焱，洞口县凌云法律服务所法律工作者。原告洞口县绿景物业管理有限公司（以下简称绿景物业公司）与被告梁小军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。绿景物业公司的特别授权委托诉讼代理人王导导，委托诉讼代理人唐智博，梁小军的特别授权委托诉讼代理人许焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款规定，判决如下：一、由梁小军支付洞口县绿景物业管理有限公司自2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业费、公摊电费6291元；二、由梁小军支付洞口县绿景物业管理有限公司自2015年1月1日至2020年12月31日违约金3332.93元，此后违约金按年利率15.4%的标准顺延照计至物业费、公摊电费付清日止。上述第一、二判项确定的金钱给付义务，限于本判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由梁小军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。" }	{ "claim": "梁小军上诉请求：一、撤销原判，改判梁小军不承担支付义务或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由绿景物业公司承担。", "court_view": "本院认为，绿景物业公司与梁小军签订的《绿景·盛世豪庭前期物业管理服务协议》合法有效，对梁小军具有法律约束力。绿景物业公司已履行了物业管理服务的主要义务，梁小军亦已实际享受了物业服务，故绿景物业公司要求梁小军按照约定支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定，应予支持。即使绿景物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，梁小军也可以根据物业管理服务协议的约定，维护自己的合法权益。梁小军以拒付物业管理费对抗物业服务存在瑕疵的行为缺乏合法依据。况且，绿景物业公司服务的对象是小区全体业主，具有公共性，而每个业主利益角度不同，对物业服务的感受也会有所不同，如果少数业主以物业服务不能令其满意或存在瑕疵为由拒交或减少物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，不利于小区的整体管理，亦有损其他正常交费业主的利益。因此，对梁小军提出的由于绿景物业公司服务未达到应有标准因此无需支付物业服务费的上诉主张，本院不予支持。关于梁小军应否支付违约金的问题，由于绿景物业公司在小区管理服务等方面存在瑕疵，双方对此不能理性沟通加以解决，致使绿景物业公司与业主之间的关系不够融洽，导致梁小军未按时支付物业服务费，双方对此均负有一定责任，一审判决梁小军承担违约金的依据不足，本院予以改判。梁小军拖欠的物业费期间为2015年持续至2019年，故绿景物业公司于2020年起诉未超过的法定的诉讼时效。应当指出的是，和谐社区、良好的小区环境需要物业管理公司和业主共同建立、治理和维护。物业管理公司在履行物业服务合同过程中，应当严格履行物业管理服务义务，注重提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复并加以解决，积极改善与业主的关系。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理公司进行管理，并通过每个业主自身的行为，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。综上所述，梁小军的上诉请求部分成立，予以部分支持。", "fact_description": "事实和理由：一审认定事实不清，致判决有误。绿景物业公司未履行管理职责，未达到应有标准，导致梁小军车辆受损，应承担赔偿责任。绿景公司未提供充分证据证明催收通知已送达给梁小军，且绿景物业公司的起诉已超过法定诉讼时效，应予驳回。绿景物业公司辩称，梁小军拖欠物业管理费的事实清楚，证据确实充分，本案未超过法定诉讼时效，请求二审驳回上诉，维持原判。绿景物业公司向一审法院起诉请求：1.判令梁小军支付绿景物业公司2015年1月1日至2019年6月30日期间物业费等费用6291元及违约金3332.93元，合计9623.93元（物业费计算至2019年6月30日，违约金计算至2020年12月31日，违约金顺延照计）；2.本案诉讼费用由梁小军承担。一审法院认定事实：绿景物业公司系为洞口县绿景·盛世豪庭小区提供物业管理服务的物业管理公司，梁小军系绿景·盛世豪庭小区4栋B单元402号房的业主。2009年3月15日，绿景物业公司与梁小军签订《绿景·盛世豪庭前期物业管理服务协议》，约定绿景物业公司为绿景·盛世豪庭小区提供物业服务，梁小军按照政府部门批文规定价格和合同约定价格为标准支付物业管理服务费及其他费用。合同还约定，物业管理服务费每6个月预缴一次，缴费时间为每半年的第一个月的上旬，如梁小军没有按照约定支付物业管理服务费等费用，应当承担自逾期之日起按照应交费用每日3‰的违约责任。梁小军所购房屋面积为160.62平方米，每月应缴物业费114.51元。梁小军从2015年1月1日开始拒绝向绿景物业公司缴纳物业管理费，并拖欠公摊电费108元，经绿景物业公司多次催收未果酿成本案纠纷。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。绿景物业公司与梁小军之间签订的《绿景·盛世豪庭前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，没有违反法律、法规规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使各自权利，履行各自义务。现绿景物业公司作为前期物业，履行了提供物业管理服务的合同义务，作为业主的梁小军应按约定履行支付物业费的义务。因物业服务具有即时性的特点，故梁小军自2015年1月1日起拒缴物业费时起，即已违约，绿景物业公司要求梁小军支付拖欠的物业费、公摊电费并支付违约金，符合法律规定与合同约定，应予支持。双方合同约定的违约金标准为每日3‰，但本次起诉时，绿景物业公司主动将违约金标准降到民间借贷规定的年利率15.4％的标准，符合法律规定。经核算，绿景物业公司起诉主张的物业费、公摊电费以及违约金数额准确，可以作为判决标准。梁小军抗辩称绿景物业公司提供的服务达不到应有标准致使其车辆遭受损害，但未提交证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故对其该抗辩意见，不予采纳。又因物业服务具有持续性的特点，绿景物业公司提供的前期物业服务一直延续到2019年6月30日，故绿景物业公司于2020年12月1日起诉并未超过三年的诉讼时效，故对梁小军提出的本案已超过诉讼时效的主张，亦不予采纳。综上所述，对绿景物业公司的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款规定，判决：一、由梁小军支付洞口县绿景物业管理有限公司自2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业费、公摊电费6291元；二、由梁小军支付洞口县绿景物业管理有限公司自2015年1月1日至2020年12月31日违约金3332.93元，此后违约金按年利率15.4％的标准顺延照计至物业费、公摊电费付清日止。上述第一、二判项确定的金钱给付义务，限于判决生效后十日内履行完毕。如未按判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由梁小军负担。本院二审期间，梁小军向本院提供了车辆维修清单及领据，并申请证人李某出庭作证，拟证明梁小军的车辆在物业服务范围内受损。绿景物业公司质证意见为：领据的形式不合法，如果存在车辆受损的情况，应由侵权人赔偿，与本案物业服务合同无关。本院经审查认为，梁小军提供的上述证据可以证明其车辆在所居住小区受损的事实，本院对该事实予以确认，但车辆具体的维修金额不属于本案审理范围。本院经审理查明的其他事实与一审查明的一致。", "footer": "审判长毛海玲审判员李文明审判员李鹏二〇二一年七月七日法官助理杨碧波书记员李梦岚附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……", "header": "湖南省邵阳市中级人民法院民事判决书（2021）湘05民终1302号上诉人（原审被告）：梁小军，男，1974年10月5日出生，汉族，住洞口县。委托诉讼代理人：许艳春（系梁小军之妻），住洞口县。被上诉人（原审原告）：洞口县绿景物业管理有限公司，住所地洞口县工业园新城区黎园东路。法定代表人：张端仁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王导导，湖南桔城律师事务所律师。上诉人梁小军因与被上诉人洞口县绿景物业管理有限公司（以下简称绿景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省洞口县人民法院（2020）湘0525民初2736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持湖南省洞口人民法院（2020）湘0525民初2736号民事判决第一项，即：由梁小军收到本判决后十日内支付洞口县绿景物业管理有限公司自2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业费、公摊电费6291元；二、撤销湖南省洞口人民法院（2020）湘0525民初2736号民事判决第二项；三、驳回洞口县绿景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由梁小军负担；二审案件受理费50元，由梁小军、洞口县绿景物业管理有限公司各负担25元。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "判令梁小军支付绿景物业公司2015年1月1日至2019年6月30日期间物业费等费用6291元及违约金3332.93元，合计9623.93元（物业费计算至2019年6月30日，违约金计算至2020年12月31日，违约金顺延照计）", "judgment": [ "fully supported", "partially supported" ] }, { "claim": "本案诉讼费用由梁小军承担", "judgment": [ "fully supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,768	{ "claim": "原告万科物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2022年1月1日至2022年12月31日房屋空置费2066763.33元；2.判令被告支付违约金294798.77元；3.诉讼费由被告负担。", "court_view": "本院认为：依法成立并生效的合同对双方当事人皆具法律约束力，双方须按合同约定行使自己的权利并履行自己的义务。万科物业与联创盛业房地产之间的《前期物业服务委托合同》合法有效，双方均应依据合同约定履行各自的义务。万科物业为涉诉小区提供了物业服务，双方在合同中明确约定纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业（含专有产权房屋及车位），物业服务费由万科物业交纳。因此对于未交付的房屋，万科物业有权向联创盛业房地产收取服务费用，具体数额本院依法核算。鉴于联创盛业房地产并非恶意拖欠缴纳物业服务费，故本院对于万科物业主张的违约金不予支持。", "fact_description": "事实和理由：被告拖欠2022年1月1日至2022年12月31日房屋空置费，根据《前期物业服务委托协议》第九条物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。物业服务费按【年】交纳，业主或物业使用人应于【所交年度首月25日】前向乙方交纳下期的物业服务费，在【所交月份的15日】及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业（含专有产权房屋及车位），其物业服务费由甲方交纳，应依照国务院《物业管理条例》《北京市物业管理办法》及其他相关法律法规履行按时交纳物业服务费的义务。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令被告支付物业服务费，并承担本案的全部诉讼费用。被告联创盛业房地产辩称：一、原被告签订的前期物业服务合同已经终止，原告要求被告支付空置费是没有合同依据的，根据北京市物业管理条例第十九条第三款，前期物业服务合同期限最长不超过两年，本案当中根据双方签订的前期物业服务合同第十八条（合同第十页），本合同期限自2018年10月30日至……中第四款诉争项目已经完成了交接，双方签订的物业服务合同已经终止，原告向被告主张空置费是没有依据的；二、原告主张的是2022年全年房屋空置费，但是本项目处于正常的销售阶段，原告主张的是尚未发放并且不确定未来是否会发生的费用，明显不符合逻辑，同时也反映出双方不可能就2022年空置费达成协议或约定，原告的主张没有事实，需法庭注意的是原告是按照合同第九条的约定向被告主张的空置费，但是原告刻意回避了第九条适用的前提，约定的是发生下列情形之一原告可向业主收取物业费，加粗的字体显示的前提是尚未满足上述情形之一前才由被告缴纳物业费，但本案中不存在上述情形，因此被告不承担原告主张的相关费用。原告主张的违约金没有依据，且主张的金额过高，未提交实际损失的相应证据。本院经审理认定事实如下：万科物业与联创盛业房地产曾签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：万科物业（乙方、物业服务企业）为联创盛业房地产（甲方、开发建设单位）提供前期物业服务，物业项目名称为禧瑞家园、禧澜家园；第七条约定经甲方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为叠拼别墅6.98元/平方米/月，联排别墅9.52元/平方米/月，戊类库房4.1元/平方米/月；物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益按本协议第三十六条约定分配的基础上，甲方、业主、物业使用人应按其拥有物业的建筑面积、按上述标准交纳物业服务费；第九条约定在完成物业共用部分交接前，乙方不得向业主收取物业服务费……尚未满足上述情形之一前，甲方按照合同第七条约定的物业费标准向乙方支付物业服务费用，满足合同约定的情形后，物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应于年度首月15日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交月份的15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业（含专有产权房屋及车位），其物业服务费由甲方交纳。第十八条约定本合同期限预计自2018年10月30日起（最终以实际交付日为准），至完成下列情况之一时终止。1.筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；2.首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；3.首次业主大会会议结束后，乙方向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；4.物业共用部分经查验符合相关标准，乙方向全体业主发出书面交接通知之日起30日未完成交接的。本合同终止后，本物业区域的业主未召开业主大会重新选聘新物业服务企业的，乙方按照甲方与业主签订的《北京市前期物业服务合同》履行物业服务；第二十八条约定本物业管理区域内产权属于业主共有的车位、会所、文化活动中心、共用部位、共用设施设备及其他共有物业委托乙方经营（包括但不限于广告、房屋租赁、商业促销等经营活动）。第三十四条约定产权属于业主共有的车位、会所、文化活动中心，除非业主大会另有明确决议，乙方有权根据实际情况合理安排经营项目及经营方式，确定收费项目与收费标准并向全体业主公示；第三十六条约定业主共有物业经营收入按下列约定分配：1.产权属于业主共有的车位、会所、文化活动中心的经营收入，乙方按总收入的10%提取代理服务费后，其余部分全部纳入物业服务费，服务成本列入本物业服务成本；2.除业主共有的车位、会所、文化活动中心外的其他共用部位、共用设施设备（包括电梯广告、公共场地租赁等）经营收入，按以下顺序分配：A、乙方按总收入的10%提取代理服务费；B、其余部分纳入物业服务费，服务成本列入本物业服务成本。万科物业（乙方）与联创盛业房地产（甲方）曾签订《禧瑞家园、禧澜家园项目空置房物业服务结算协议》，第二条约定空置房前期物业服务结算周期为2021年1月1日至2021年12月31日；第三条约定本协议项下空置房乙方根据原合同承接的本项目前期物业服务范围内截止至结算周期期末的已竣工但尚未出售，或者已经出售但因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业；空置房前期物业服务费按单套实际空置时间计算，本次计算实际空置时间为2021年1月1日至2021年12月31日。联创盛业房地产称该协议约定的有效期为2021年1月1日至2021年12月31日，且该协议是在前期物业服务合同终止后，双方自行协商所确认并支付的款项，而就2022年的空置房物业费双方并未达成一致意见，万科物业要求其公司参照2021年协议进行付款没有法律依据。诉讼中，万科物业提交空置房及欠费明细、入住通知书、空置房巡查记录表、物业服务报告，拟证明其公司已经对空置房屋进行了巡查服务，且被告从行为上确认了前期物业服务的效力，被告一直按照双方签订的前期物业服务协议履行付款义务，被告已经支付了2021年前的空置房物业费，对于相关的计算标准及方式均予以认可，被告对于尚未出售的空置房屋应当支付物业费。联创盛业房地产不认可空置房及欠费明细的真实性及关联性；其公司认可入住通知书的真实性，但不认可关联性，主张涉诉房屋的实际销售及交付房屋的数量多于原告主张的数量；巡查记录表的真实性不认可，均为原告自行制作，且根据双方合同约定，巡视检查本身就属于原告物业服务的内容。诉讼中，联创盛业房地产提交部分北京市房地产交易管理系统（开发企业端）签约明细及查验交接公示，拟证明涉诉房屋的实际销售情况及诉争的禧瑞家园、禧澜家园，已经于2019年8月17号完成了合同第十八条第四项约定的终止内容，符合合同终止情形，双方的合同已经终止，其公司不应支付原告空置和物业费。万科物业对查验交接公示的真实性不认可，主张即使该公示是真实的，也未达到合同约定的解除条件，该项目到现在为止仍有大量空置房未销售，从始至终未实现全部交付，并且万科物业也未发出过完成交接的公示，合同约定的解除条件未成就，并且本合同未达到法定的前期物业服务合同解除条件，涉诉物业服务项目并未选聘新的物业公司仍由原告提供物业服务，合同并未终止。前期物业服务合同第十八条的约定侵犯业主权利，该条款无效，也不应该被适用，故前期物业服务合同没有终止，仍然有效，双方仍在履行。上述事实，有双方当事人陈述及提交的证据等在案佐证。", "footer": "审判员李秀文二〇二三年三月三日法官助理章峰书记员刘泽南", "header": "北京市顺义区人民法院民事判决书（2022）京0113民初12890号原告：北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区B区内北京万科城市花园，统一社会信用代码91110113102517246F。法定代表人：白宏毅，董事长。委托诉讼代理人：吕志苹，女，1986年9月28日出生，汉族，北京万科物业服务有限公司职员，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：毕莹，女，1981年5月30日出生，汉族，北京万科物业服务有限公司职员，公民身份证号×××。被告：北京联创盛业房地产开发有限公司，住所地北京市密云区经济开发区西统路8号西田各庄镇政府办公楼508室-243，统一社会信用代码911102280613157789。法定代表人：周刚毅，经理。委托诉讼代理人：邓雯宇，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾立峰，北京市中伦文德律师事务所律师。原告北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）与被告北京联创盛业房地产开发有限公司（以下简称联创盛业房地产）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李秀文独任审理，公开开庭进行了审理。原告万科物业之委托诉讼代理人吕志苹、毕莹，被告联创盛业房地产之委托诉讼代理人邓雯宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第九百三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告北京联创盛业房地产开发有限公司给付原告北京万科物业服务有限公司2022年1月1日至2022年12月31日期间空置房屋物业服务费2066763.33元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12846.25元（原告北京万科物业服务有限公司已预交），由原告北京万科物业服务有限公司负担1542.25元，被告北京联创盛业房地产开发有限公司负担11304元，于本判决生效之日起七日内直接给付原告北京万科物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。" }	{ "claim": "联创盛业房地产上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回万科物业全部诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由万科物业承担。", "court_view": "本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，从双方签订的《前期物业服务委托合同》、《禧瑞家园、禧澜家园项目空置房物业服务结算协议》可以看出，双方对于已经纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业（含专有产权房屋及车位）进行了约定，万科物业也事实上提供了物业服务，故一审法院支持万科物业关于上述物业费的主张并无不当，本院予以确认。联创盛业房地产的相关上诉理由均于法无据，本院不予采纳。关于物业费数额，双方一致确认万科物业提交给一审法院的计算表格中存在错误情形，双方二审中也对涉案物业费进行了重新核算，本院予以确认并对一审法院认定的物业费数额予以调整。综上所述，联创盛业房地产的上诉请求部分成立，应予支持；一审法院认定的部分事实有误，本院予以纠正。", "fact_description": "事实和理由：一、联创盛业房地产和万科物业签订的《前期物业服务合同》已经到期，双方合同关系已经终止，一审法院对此未予审理，系认定事实不清。根据《民法典》第160条规定“附终止期限的民事法律行为，自期限届满时失效。”本案中，联创盛业房地产与万科物业签订的《前期物业服务合同》第18条第4款已明确约定，本合同期限至物业共用部分经查验符合相关标准，向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的，本合同终止。涉诉项目已于2019年8月7日完成查验交接公示，双方的合同关系已经终止，万科物业要求联创盛业房地产支付空置房费是没有合同依据的。此外，结合《前期物业服务合同》第9条约定，在完成物业共用部分交接前，万科物业不得向业主收取物业服务费，但物业共用部分经查验符合相关标准，向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的，万科物业可向业主收取物业服务费。从万科物业已经向业主收取物业服务费这一事实行为能够看出，涉诉项目满足了《前期物业服务合同》的终止条件。万科物业与联创盛业房地产之间的前期物业服务合同关系已经终止，万科物业已与业主之间成立了新的物业服务关系，其再度向联创盛业房地产主张收取费用是没有事实基础和合同依据，且万科物业也并未按照《前期物业服务合同》约定的质量和标准提供前期物业服务。一审法院对双方合同关系已经终止这一事项未予审理，系认定事实不清。二、万科物业计算空置房费用数额的标准及方式违反了《前期物业服务合同》的约定，一审法院直接引用了万科物业的计算数额，系认定事实错误。联创盛业房地产和万科物业的《前期物业服务合同》已经到期终止，万科物业引用该合同第9条向联创盛业房地产主张物业费缺乏依据。且即使按照万科物业所引用的该条款来看，该条款针对的对象是“因联创盛业房地产原因未交付给买受人”的房屋。而本案中，诉争项目早已完成竣工备案，均为现房销售，不存在因联创盛业房地产原因未交付给买受人的情形，一审法院仅以“是否交付”进行认定，但却忽略了该条款的前提是“是否可归因于联创盛业房地产”，属于认定事实错误。三、即使按照万科物业主张的时间进行计算，一审也存在多处计算错误，其中大额计算错误序号分别是：2022年空置房欠费明细中26、83、84、87，其他少额计算错误包括序号3、4、9、10、21、32、33、38、39、52、57、59、63、75，一审法院对于双方的空置房计算方式、数额等均未予已查清，仅以万科物业单方制作表格作为定案依据，其中存在多处计算错误，属于事实认定不清。万科物业辩称，不同意联创盛业房地产的上诉请求及事实理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。前期物业合同依法签订生效，双方应按照合同履行各自义务，联创盛业房地产作为所有权人应该按照合同支付物业服务费。关于计算错误问题，一审联创盛业房地产提交的最终欠费明细是经过联创盛业房地产质证的，证据得到联创盛业房地产的认可，但是基于联创盛业房地产提出计算错误问题，二审期间可以核实，如果真实存在错误，可以进行改判。万科物业向一审法院起诉请求：1.判令联创盛业房地产支付2022年1月1日至2022年12月31日房屋空置费2066763.33元；2.判令联创盛业房地产支付违约金294798.77元；3.诉讼费由联创盛业房地产负担。一审法院认定事实：万科物业与联创盛业房地产曾签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：万科物业（乙方、物业服务企业）为联创盛业房地产（甲方、开发建设单位）提供前期物业服务，物业项目名称为禧瑞家园、禧澜家园；第七条约定经甲方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为叠拼别墅6.98元/平方米/月，联排别墅9.52元/平方米/月，戊类库房4.1元/平方米/月；物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益按本协议第三十六条约定分配的基础上，甲方、业主、物业使用人应按其拥有物业的建筑面积、按上述标准交纳物业服务费；第九条约定在完成物业共用部分交接前，乙方不得向业主收取物业服务费……尚未满足上述情形之一前，甲方按照合同第七条约定的物业费标准向乙方支付物业服务费用，满足合同约定的情形后，物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应于年度首月15日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交月份的15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业（含专有产权房屋及车位），其物业服务费由甲方交纳。第十八条约定本合同期限预计自2018年10月30日起（最终以实际交付日为准），至完成下列情况之一时终止。1.筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；2.首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；3.首次业主大会会议结束后，乙方向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；4.物业共用部分经查验符合相关标准，乙方向全体业主发出书面交接通知之日起30日未完成交接的。本合同终止后，本物业区域的业主未召开业主大会重新选聘新物业服务企业的，乙方按照甲方与业主签订的《北京市前期物业服务合同》履行物业服务；第二十八条约定本物业管理区域内产权属于业主共有的车位、会所、文化活动中心、共用部位、共用设施设备及其他共有物业委托乙方经营（包括但不限于广告、房屋租赁、商业促销等经营活动）。第三十四条约定产权属于业主共有的车位、会所、文化活动中心，除非业主大会另有明确决议，乙方有权根据实际情况合理安排经营项目及经营方式，确定收费项目与收费标准并向全体业主公示；第三十六条约定业主共有物业经营收入按下列约定分配：1.产权属于业主共有的车位、会所、文化活动中心的经营收入，乙方按总收入的10%提取代理服务费后，其余部分全部纳入物业服务费，服务成本列入本物业服务成本；2.除业主共有的车位、会所、文化活动中心外的其他共用部位、共用设施设备（包括电梯广告、公共场地租赁等）经营收入，按以下顺序分配：A、乙方按总收入的10%提取代理服务费；B、其余部分纳入物业服务费，服务成本列入本物业服务成本。万科物业（乙方）与联创盛业房地产（甲方）曾签订《禧瑞家园、禧澜家园项目空置房物业服务结算协议》，第二条约定空置房前期物业服务结算周期为2021年1月1日至2021年12月31日；第三条约定本协议项下空置房乙方根据原合同承接的本项目前期物业服务范围内截止至结算周期期末的已竣工但尚未出售，或者已经出售但因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业；空置房前期物业服务费按单套实际空置时间计算，本次计算实际空置时间为2021年1月1日至2021年12月31日。联创盛业房地产称该协议约定的有效期为2021年1月1日至2021年12月31日，且该协议是在前期物业服务合同终止后，双方自行协商所确认并支付的款项，而就2022年的空置房物业费双方并未达成一致意见，万科物业要求其公司参照2021年协议进行付款没有法律依据。一审诉讼中，万科物业提交空置房及欠费明细、入住通知书、空置房巡查记录表、物业服务报告，拟证明其公司已经对空置房屋进行了巡查服务，且联创盛业房地产从行为上确认了前期物业服务的效力，联创盛业房地产一直按照双方签订的前期物业服务协议履行付款义务，联创盛业房地产已经支付了2021年前的空置房物业费，对于相关的计算标准及方式均予以认可，联创盛业房地产对于尚未出售的空置房屋应当支付物业费。联创盛业房地产不认可空置房及欠费明细的真实性及关联性；其公司认可入住通知书的真实性，但不认可关联性，主张涉诉房屋的实际销售及交付房屋的数量多于万科物业主张的数量；巡查记录表的真实性不认可，均为万科物业自行制作，且根据双方合同约定，巡视检查本身就属于万科物业物业服务的内容。诉讼中，联创盛业房地产提交部分北京市房地产交易管理系统（开发企业端）签约明细及查验交接公示，拟证明涉诉房屋的实际销售情况及诉争的禧瑞家园、禧澜家园，已经于2019年8月17号完成了合同第十八条第四项约定的终止内容，符合合同终止情形，双方的合同已经终止，其公司不应支付万科物业空置和物业费。万科物业对查验交接公示的真实性不认可，主张即使该公示是真实的，也未达到合同约定的解除条件，该项目到现在为止仍有大量空置房未销售，从始至终未实现全部交付，并且万科物业也未发出过完成交接的公示，合同约定的解除条件未成就，并且本合同未达到法定的前期物业服务合同解除条件，涉诉物业服务项目并未选聘新的物业公司仍由万科物业提供物业服务，合同并未终止。前期物业服务合同第十八条的约定侵犯业主权利，该条款无效，也不应该被适用，故前期物业服务合同没有终止，仍然有效，双方仍在履行。一审法院认为：依法成立并生效的合同对双方当事人皆具法律约束力，双方须按合同约定行使自己的权利并履行自己的义务。万科物业与联创盛业房地产之间的《前期物业服务委托合同》合法有效，双方均应依据合同约定履行各自的义务。万科物业为涉诉小区提供了物业服务，双方在合同中明确约定纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业（含专有产权房屋及车位），物业服务费由联创盛业房地产交纳。因此对于未交付的房屋，万科物业有权向联创盛业房地产收取服务费用，具体数额一审法院依法核算。鉴于联创盛业房地产并非恶意拖欠缴纳物业服务费，故一审法院对于万科物业主张的违约金不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第九百三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、北京联创盛业房地产开发有限公司给付北京万科物业服务有限公司2022年1月1日至2022年12月31日期间空置房屋物业服务费2066763.33元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回北京万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人未向本院提交新证据。庭审中，联创盛业房地产表示其不同意支付涉案物业费，此外，一审法院计算的物业费数额也存在错误。经二审核对，双方确认：一审法院认定的物业费数额存在错误，实际数额应为在一审认定数额上扣减102115.46元。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。", "footer": "审判员巫扬帆二〇二三年七月十四日法官助理黎铧法官助理李恩敬书记员杜颖", "header": "北京市第三中级人民法院民事判决书（2023）京03民终7550号上诉人（原审被告）：北京联创盛业房地产开发有限公司，住所地北京市密云区经济开发区西统路8号西田各庄镇政府办公楼508室-243。法定代表人：周刚毅，经理。委托诉讼代理人：邓雯宇，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾立峰，北京市中伦文德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区B区内北京万科城市花园。法定代表人：白宏毅，董事长。委托诉讼代理人：吕志苹，女，该公司员工。上诉人北京联创盛业房地产开发有限公司（以下简称联创盛业房地产）因与被上诉人北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2022）京0113民初12890号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，由审判员巫扬帆独任并公开开庭审理了本案。上诉人联创盛业房地产代理人邓雯宇、被上诉人万科物业代理人吕志苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市顺义区人民法院（2022）京0113民初12890号民事判决；二、北京联创盛业房地产开发有限公司给付北京万科物业服务有限公司2022年1月1日至2022年12月31日期间空置房屋物业服务费1964647.87元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回北京万科物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京联创盛业房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12846.25元，由北京联创盛业房地产开发有限公司负担11000元（于本判决生效之日起7日内交纳至一审法院），由北京万科物业服务有限公司负担1846.25元（已交纳）；二审案件受理费25692.5元，由北京联创盛业房地产开发有限公司负担22000元（已交纳），由由北京万科物业服务有限公司负担3692.5元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告支付2022年1月1日至2022年12月31日房屋空置费2066763.33元", "judgment": [ "fully supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判令被告支付违约金294798.77元", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] }, { "claim": "诉讼费由被告负担", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十七条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百六十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	false
8,769	{ "claim": "原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费4349.91元（截止到2020年12月31日）；2、判令被告支付从逾期之日起按照年利率15.4%的标准向原告支付滞纳金至物业费、滞纳金完全付清之日（暂计算截至2021年1月5日滞纳金2647.96元）；3、依法判令本案诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为小区提供了绿化、安保等基本物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务，且被告对欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为住宅0.25元/平方米/月（2014年后改为0.4元/平方米/月），被告欠缴时间为2013年1月1日至2020年12月31日，被告应缴纳物业费为4349.91元，原告诉求被告缴纳4349.91元物业费存在事实和法律依据，故本院对原告要求被告缴纳4349.91元物业费的主张予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的诉求，本院认为，因被告未按约支付物业管理费系不满原告的物业服务质量，并非恶意拖欠，且根据原、被告当庭陈述显示，原告的服务质量确有一定瑕疵，故本院对该项诉求，不予支持。关于被告辩称物业服务不到位、设施维护维修不及时、不完善等问题，本院认为，原告已实际提供基本物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。", "fact_description": "事实与理由：2012年3月7日，原告与被告签订前期物业服务合同，被告孙启云是淮滨花园小区一期1号楼3单元505房屋业主，房屋总面积118.85平方米，合同第七条约定：“一、物业服务费由甲方按0.25元/平方米每月向业主（或交费义务人）收取。二、如政府发布的指导价有调整，上述价格随之调整。三、缴纳费用时间：每月1-5日前缴纳下个月的物业服务费。”2014年淮滨县物价管理办公室审核淮滨花园物业管理服务费：住宅0.4元/平方米/月。合同第十一条第四项约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金。自被告入住以来，被告一直按照双方约定的金额缴纳物业服务费，但自从2013年1月1日起至今，被告一直拒不缴纳物业费，经原告多次催收仍不缴纳。综上，被告拖欠物业费的行为构成违约，为此特诉至法院。被告孙启云辩称，物业服务存在瑕疵，公共区域养护不到位，房屋漏水物业也不管，门岗上只有一个年纪大的人做保安，楼梯间大部分都是在自己清理，车辆乱停乱放，物业占用消防通道，门岗出租的费用没有公布给业主知晓，小区环境差，积水很深，垃圾到处都是，车辆被盗后找物业不理睬，存在安全隐患。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、前期物业服务合同、淮滨县价格收费备案表，催缴通知书；2、监控、安保、绿化说明、监控图片，绿化图片，垃圾清运图片，向开发商反映房屋漏水及道理积水的情况、向房管中心反映房屋漏水修复的报告以及解决方案，物业收入及开支情况说明。证明物业提供安保、绿化、清洁等基本服务，被告拖欠物业费导致原告服务受到影响。3、原告的诉求清单等。被告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：照片若干张、U盘一个。为查明案件事实，本院依法调取了相关证据：小区照片若干张、证人王某、王新证言。经审理查明：被告孙启云购买淮滨花园小区一期1号楼3单元505房产一套，房屋总面积118.85平方米，2012年3月7日，原告信阳永泰物业有限公司（甲方）与孙启云（乙方）签订《淮滨花园小区前期物业服务合同》，协议约定：前期物业服务时间是指从孙启云接到售房单位开出的《房屋交接单》之日起至业主大会委托业主委员会与原告签订《物业服务合同》时止。物业费标准为住宅0.25元/平方米/月（2014年后改为0.4元/平方米/月）。自被告孙启云入住以来，一直按照双方约定的金额缴纳物业服务费，但自从2013年1月起，被告一直未缴纳物业费，经原告多次催收仍不缴纳。合同签订后，原告提供了基本的物业服务，主要包括小区的日常垃圾清理、日常卫生打扫，向有关部门积极反映业主房屋漏水、道路积水情况等。另查明，截止到起诉之日，淮滨花园一期仍未成立业主委员会，消防通道不能正常使用，安保人员年纪较大。以上查明事实，有原被告双方提交证据、本院依职权调取的证据，记录在本案庭审笔录在卷佐证。", "footer": "审判员李丹二〇二一年五月二十一日书记员柳兆运", "header": "河南省淮滨县人民法院民事判决书(2021）豫1527民初857号原告：信阳永泰物业服务有限公司，住所地：河南省信阳市浉河区工业路331号，实际办公地址：河南省淮滨县北城淮滨花园小区。统一社会信用代码：91411500MA404K6Q1T。法定代表人：李培涵。委托代理人：王新，系信阳永泰物业服务有限公司工作人员，代理权限：特别授权。委托代理人：张洪乾，河南全为律师事务所律师。代理权限：一般授权。被告：孙启云，男，汉族，1974年4月10日生，户籍地：河南省淮滨县，现居住河南省淮滨县。原告信阳永泰物业服务有限公司诉被告孙启云物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员李丹适用简易程序，于2021年3月26日公开开庭审理，原告委托代理人王**新、张洪乾，被告孙启云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙启云于本判决生效之日起十日内给付原告信阳永泰物业服务有限公司拖欠物业费4349.91元；二、驳回信阳永泰物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告孙启云承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。" }	{ "claim": "上诉人孙启云上诉请求：1、依法撤销原判,发回重审或改判上诉人只交50%的物业费且免交2018年9月5日之前的物业费;2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。", "court_view": "本院认为，双方签订的《前期物业服务合同》，合法有效。被上诉人应该依合同约定提供物业服务，上诉人应当依合同约定支付物业费。从上诉人提供的照片和网上链接视频看，上诉人所在的淮滨花园小区物业管理混乱，消防通道被占用，饭店后门外接大量排气管，电线和变压器乱拉、乱放，存在一定的安全隐患，同时楼道间小广告横行，垃圾桶脏、破、旧，绿化带杂草丛生，路边堆积的废弃建筑材料无人认领，废弃物品、生活垃圾乱丢乱堆现象严重。下水道管道堵塞，造成小区单元楼地下室积水。被上诉人在2018年9月5日的告示中亦认可内部管理不善，责任完全在自己公司等内容，故被上诉人未完全尽到合同义务；一审法院对此认定有误，二审予以纠正。同时，上诉人多年未交纳物业费，亦违反了合同义务；考虑到双方均有违反合同义务行为，无法确定哪方先违反合同义务，被上诉人多年来毕竟提供了一定的物业服务，小区的物业费标准相对较低等各方面因素情况下，本院酌定上诉人向被上诉人交纳一审判决确定的未交纳物业费的60％。综上所述，孙启云的上诉请求部分成立。", "fact_description": "事实与理由:原审查明的事实不清,适用法律错误,导致本案判决严重错误。一、被上诉人物业服务期间不作为、严重失职,上诉人在一审提交的证据足以证实,然一审法院对上诉人提交的证据熟视无睹,认定被上诉人按合同约定提供了物业管理和服务系严重的事实审理错误。1、安保服务是物业服务最基础的一项,被上诉人在服务期间严重失职,导致小区门卫常年只有一位年纪大的人把守(有时甚至没有人把守),外来人员、小偷随意进出小区,导致小区里不少业主丢失车辆、家中被盗的事情不断发生,常年查看不到保安在小区内巡查,小区监控也是残缺不堪,如此的服务方式让小区业主的居住环境存在极大的不安全因素,被上诉人的服务严重违背了《前期物业合同》第四条第七项的规定。2、小区消防存在极大安全隐患,首先因保安人员的严重缺乏导致小区车辆管理混乱,乱停乱放占用消防通道,被上诉人却从来不监管,严重违背合同第四条第八项之规定;其次,消防设施设备常年不检查、不更换,严重违背合同第四条第九项之规定。如此失职服务的方式置全体业主的人身安全于不顾,然而这种状态却已经形成了常态,如何让业主放心的交纳物业费?3、合同第四条第四项约定小区共用设施的日常维修养护内容，其中化粪池清理这一项被上诉人从未进行处理过，小区建成至今数十年，被上诉人连这最基本的一项服务都没有达到，谁还愿意交物业费？更不要提条款约定的道路、车棚等项目的养护了，被上诉人系严重违约。4、合同第四条第六项约定的公共环境卫生的清洁也是极其差劲，小区的垃圾箱因上诉人常年不及时清理导致垃圾堆积成山，夏天的时候更是苍蝇横飞、恶臭不断，业主们多次对被上诉人进行劝说，然被上诉人仍旧无动于衷，如此恶劣的态度让业主们极度不满，被上诉人不作为和失职的行为远远不止于此，小区上千户业主，有60％以上的业主都不愿意交物业费，其中缘由可想而知，一审中上诉人提交了相关证据，但一审法院却熟视无睹依旧认定“被上诉人按合同约定提供了绿化、安保等基本服务”系严重认定错误，2018年9月5日由被上诉人单方发出的告示中也自认了内部管理不善、业主不交费的责任全在公司身上的内容，这充分印证了上诉人的主张，故一审法院查明的事实严重不清，导致判决错误，应当予以纠正。二、被上诉人提供的不符合同约定的服务，属于严重的违约行为，一审判决要求上诉人全额交纳物业费无事实和法律依据，物业费应当依法予以减免50%（其中2018年9月5日之前的物业费免交）。因被上诉人在2018年9月5日发出的告示也承认自己在此之前完全没尽责，且表示从即日起再开始征收物业费，故在此之前的物业费应当予以免交。业主们也是看到被上诉人的告示后才愿意给其一次改过自新的机会，愿意继续接受其服务，但被上诉人依旧是故技重演，为小区服务的质量没有任何改善，故在此期间的物业费应当只需交50％符合公平原则。综上所述，只有被上诉人履行的内容符合合同约定才有权收取全额物业费，但从小区几百户业主拒交的行为来看，被上诉人的不作为和失职引起了群众的公愤，故根据司法解释和民法的公平原则，应当依法减免物业费。被上诉人信阳永泰物业服务有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。一、被上诉人已经履行了物业服务的义务，上诉人应当全额支付物业费。被上诉人在原审已经向法院提交了相关证据证明被上诉人已经履行了物业服务的义务。原审中，被上诉人提交了物业公司在小区提供服务的部分图片，包含监控、安保、绿化、垃圾清运，向开发商及房管中心反映房屋漏水情况、修复报告以及解决方案等相关证据，足以证明物业公司已经尽到了物业服务的义务。1、上诉人居住的小区自2008年交房之初，小区的监控分布就比较少，物业公司进驻之后，为保障小区业主的人身及财产安全，在小区加装了部分监控设施，也在日常工作中对设施设备进行维护。门岗处也有保安进行正常的秩序维护，物业公司己经尽到了相关义务。2、因小区交付长达13年之久；随着经济的发展，小区机动车及非机动车辆日益增长。部分业主将车辆停放于消防通道，物业公司在发现之后积极与业主沟通，制止业主停放。但物业公司无执法权。无权对乱停放的车辆进行实质性的处理。物业公司己经向执法部门上报相关情况，后续也会配合执法部分工作对相关问题进行处理。同时，需要说明的是，小区的环境不仅需要物业公司的日常管理与服务，也是需要业主来共同进行维护的。二、上诉人自2013年起至今，拖欠被上诉人近八年的物业费，的物业服务也是有成本的，除了人工成本，还有各项维修维护的支出也是需要靠业主缴纳物业费来支撑的。小区业主及作为物业服务的受益人，在物业公司实际提供服务的前提下，按照约定缴纳相关费用是其义务。物业公司在该小区提供物业服务是事实，上诉人长期逃避其支付物业费的义务，势必不利于小区的和谐，导致物业公司无法开展工作。物业公司的生存基于业主缴纳的物业费，物业服务的提供也基于此，若业主均以各种理由拒交物业费，势必会导致物业公司入不敷出，物业服务质量恶化，最终退出小区，导致小区陷入无人管理的混乱状态。因此，上诉人应当按时足额交纳物业费。物业服务是长期的、整体的、动态的，上诉人在小区服务长达十三年，一直在兢兢业业的履行物业服务的义务。小区的物业费标准相对较低，在如此低的收费标准下，物业公司己经在义务范围内尽到了最大的义务。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依法应当予以维持。信阳永泰物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的物业费4349.91元（截止到2020年12月31日）；2、判令被告支付从逾期之日起按照年利率15.4％的标准向原告支付滞纳金至物业费、滞纳金完全付清之日（暂计算截至2021年1月5日滞纳金2647.96元）；3、依法判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告孙启云购买淮滨花园小区一期1号楼3单元505房产一套，房屋总面积118.85平方米，2012年3月7日，原告信阳永泰物业有限公司（甲方）与孙启云（乙方）签订《淮滨花园小区前期物业服务合同》，协议约定：前期物业服务时间是指从孙启云接到售房单位开出的《房屋交接单》之日起至业主大会委托业主委员会与原告签订《物业服务合同》时止。物业费标准为住宅0.25元／平方米／月（2014年后改为0.4元／平方米／月）。自被告孙启云入住以来，一直按照双方约定的金额缴纳物业服务费，但自从2013年1月起，被告一直未缴纳物业费，经原告多次催收仍不缴纳。合同签订后，原告提供了基本的物业服务，主要包括小区的日常垃圾清理、日常卫生打扫，向有关部门积极反映业主房屋漏水、道路积水情况等。另查明，截止到起诉之日，淮滨花园一期仍未成立业主委员会，消防通道不能正常使用，安保人员年纪较大。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为小区提供了绿化、安保等基本物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务，且被告对欠费事实无异议，故法院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为住宅0.25元／平方米／月（2014年后改为0.4元／平方米／月），被告欠缴时间为2013年1月1日至2020年12月31日，被告应缴纳物业费为4349.91元，原告诉求被告缴纳4349.91元物业费存在事实和法律依据，故法院对原告要求被告缴纳4349.91元物业费的主张予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的诉求，法院认为，因被告未按约支付物业管理费系不满原告的物业服务质量，并非恶意拖欠，且根据原、被告当庭陈述显示，原告的服务质量确有一定瑕疵，故法院对该项诉求，不予支持。关于被告辩称物业服务不到位、设施维护维修不及时、不完善等问题，法院认为，原告已实际提供基本物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙启云于判决生效之日起十日内给付原告信阳永泰物业服务有限公司拖欠物业费4349.91元；二、驳回信阳永泰物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告孙启云承担。二审中，上诉人提供了2021年７月18日拍的16页照片和网上链接视频，以证明被上诉人未完全履行物业服务义务；另提供2021年６月３日被上诉人的服务公告，被上诉人决定于2021年９月３日退出物业服务。被上诉人提供10页照片以证明履行了物业服务义务。被上诉人对2021年６月３日的服务公告认可。二审其它查明事实与一审基本一致。", "footer": "审判长胡晓峰审判员徐宏审判员邰本海二〇二一年八月十三日法官助理李艺璇书记员许哲瑞", "header": "河南省信阳市中级人民法院民事判决书（2021）豫15民终3058号上诉人（原审被告）：孙启云，男，汉族，1974年4月10日生，户籍地：河南省淮滨县，现居住河南省淮滨县。委托诉讼代理人：胡睿，河南豫金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：信阳永泰物业服务有限公司，住所地：河南省信阳市浉河区工业路331号，实际办公地址：河南省淮滨县北城淮滨花园小区。统一社会信用代码：91411500MA404K6Q1T。法定代表人：李培涵。委托诉讼代理人：韩艳鸽，河南豫龙律师事务所律师。上诉人孙启云因与被上诉人信阳永泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省淮滨县人民法院（2021）豫1527民初857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人胡睿，被上诉人的委托诉讼代理人韩艳鸽参加了诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "本院依照《中华人民共和国民法典》第五百九十二条、第九百三十七条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持河南省淮滨县人民法院（2021）豫1527民初857号民事判决第二项即“驳回信阳永泰物业服务有限公司其他诉讼请求”。二、变更河南省淮滨县人民法院（2021）豫1527民初857号民事判决第一项为：孙启云于判决生效之日起十日内给付信阳永泰物业服务有限公司拖欠物业费2609.95元。一审案件受理费25元由被上诉人信阳永泰物业服务有限公司负担，二审案件受理费50元由上诉人孙启云负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告支付拖欠的物业费4349.91元（截止到2020年12月31日）", "judgment": [ "fully supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判令被告支付从逾期之日起按照年利率15.4%的标准向原告支付滞纳金至物业费、滞纳金完全付清之日（暂计算截至2021年1月5日滞纳金2647.96元）", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] }, { "claim": "依法判令本案诉讼费由被告承担", "judgment": [ "fully supported", "not supported" ] } ]	[ { "article": "第五百九十二条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第九百三十七条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第九百四十二条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第九百四十三条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第九百四十四条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,770	{ "claim": "原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2017年10月28日至2020年10月28日物业费18441元及滞纳金1189元，共计19630元。2、诉讼费用由被告负担。", "court_view": "本院认为，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵程度，应根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务，现被告提供的证据不足以证明原告在物业服务过程中存在重大瑕疵并构成根本违约，不能免除被告的交纳物业费义务，被告仍应向原告交纳物业服务费。考虑到被告欠费期间，原告客观存在履行义务不完全符合合同约定情形，为保护业主的合法权益，对被告应交纳的物业费，酌情减免10%，该期间被告按照合同约定物业费标准的90%交纳物业费，即被告应交纳2017年10月28日至2020年10月28日期间的物业费16597元（18441元×90%）。关于原告的违约金请求，因原告在物业服务过程中存在瑕疵，现要求被告承担拖欠物业费期间的违约金，于法无据。本院对该请求不予支持。针对物业公司在服务过程中出现的瑕疵，物业公司应加强物业管理，提高整体服务水平，服务应坚持常态长效，让业主享受到“质价相符”的服务。双方还应建立及时有效的沟通渠道，畅通投诉渠道，履行好各自义务，切实解决物业服务存在的实际问题，维护各方权利。综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。因案涉法律事实发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。", "fact_description": "事实和理由：2012年11月15日，原告与黄海明珠小区业主委员会签订《物业管理服务协议》，约定黄海明珠小区被告物业服务费标准为1.5元每平方米，未按约定缴纳物业费违约金为日3‰。协议签订后，原告按协议约定履行了物业管理的相关职责。被告于2015年10月28日入住黄海明珠小区门市，自2017年10月28日开始至2020年10月28日，被告共拖欠物业管理费18441元。虽经原告多次催要，但至今未付，现依法诉讼，请法院给予判决。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。被告于2015年10月28日购买黄海明珠小区公建，并没有在该小区内实际居住，原告主张物业费标准过高，没有提供相应的服务，被告在公建上自己做防水维修，花费5300元。原告对被告的物业管理和服务远远低于小区内的业主管理和服务，原告应降低物业费标准。业主委员会未经过备案其签订的合同无效。双方对下列要素事实没有争议：被告系庄河市新华路南段建设大街8号门市（黄海明珠小区）业主，房屋建筑面积341.54平方米。黄海明珠小区业主委员会（甲方）与原告大连英联华物业管理服务有限公司（乙方）签订四份物业服务委托合同，约定被告居住的小区由原告提供物业管理服务，委托管理期限分别为2012年3月22至2016年12月31日、2016年12月31至2017年3月20日、2017年3月21日至2020年3月20日、2020年3月21日至2022年3月20日止。被告公建物业服务费标准为每月每平方米1.5元。被告拖欠2017年10月28日至2020年10月28日期限的物业管理费用18441元。双方争议的要素：原告是否按物业服务合同履行义务，被告应否按合同约定交纳物业费。本院结合庭审的举证、质证，对上述争议的要素确定为：原告与庄河市黄海明珠业主委员会签订的《物业服务委托合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对原、被告具有约束力。原告为被告提供了物业管理服务，履行了相应的义务，被告作为业主，在享受原告提供的物业管理服务的同时，理应履行交纳物业管理费之义务。关于被告提出的业主委员会是否备案问题，业主委员会经业主大会选举产生，是否备案不影响业主委员会的有效成立，备案登记属备查性的行政管理行为，备案登记不会对业主委员会的取得经营或者管理的资格和能力产生影响。业主委员会与物业公司签订合同的权利源于业主大会的授权而不是房产管理部门的备案登记。故对被告该辩解理由，本院不予采纳。关于被告提出原告对被告的物业管理和服务远远低于小区内的业主管理和服务、物业服务不到位的问题。根据原、被告陈述及被告提供公建周围的照片、视频等证据，可以证明原告提供物业管理服务存在瑕疵。", "footer": "审判员崔明霞二〇二一年四月二十六日书记员于歌", "header": "辽宁省庄河市人民法院民事判决书（2021）辽0283民初1277号原告：大连英联华物业管理有限公司。住所地：大连市沙河口区莲青巷4—1—1。统一社会信用代码：912102047824808967法定代表人：金涛，系该公司经理。委托诉讼代理人：孙平乙，系辽宁瑾宸律师事务所律师。被告：刘伟，男，1986年4月10日出生，汉族，住庄河市。委托诉讼代理人：刘德盛，系辽宁赢浒律师事务所律师。原告大连英联华物业管理有限公司与被告刘伟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连英联华物业管理有限公司的委托诉讼代理人孙平乙、被告刘伟的委托诉讼代理人刘德盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘伟于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连英联华物业服务有限公司2017年10月28日至2020年10月28日期间的物业费16597元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费145元，由原告负担14.5元，被告负担130.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。" }	{ "claim": "上诉人英联华物业上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判或发回重审，支持一审全部诉讼请求；二、由刘伟承担一审二审诉讼费用。", "court_view": "本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案黄海明珠小区业主委员会与英联华物业签订的后两份物业服务合同，均合法有效，对业主刘伟具有约束力。刘伟上诉以2012年签订的合同因业主委员会没有备案、未经批准否定其效力，由于英联华物业主张的物业费期间与该合同无关，刘伟以此拒绝承担责任依据不足。对于2020年签订的合同，由于已经加盖业主委员会印章，两位成员由他人代签并不能否定该合同的效力以及英联华物业已经提供服务的事实，刘伟以此主张该合同没有法律效力亦得不到支持。前述物业服务合同约定英联华物业的委托管理事项包括房屋共用部位的维修、养护和管理、房屋共用设备的维修、养护、运行和管理，公用设施的维修、养护和管理、公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理、公共环境卫生、与房屋及附属建筑物改装修相关的垃圾清运等的管理等。英联华物业已经在诉争期间提供了物业服务，刘伟应支付相应物业费。由于英联华物业履行合同中的瑕疵不足以构成刘伟减少物业费的正当理由，因此，英联华物业按照约定标准要求刘伟支付18441元物业费于法有据，应予支持。一审法院按照90%判决刘伟交纳物业费不妥，本院予以纠正。而且，如允许一部分业主打折交费，对于全额缴费业主有失公平。刘伟上诉提出的按照80%的比例交纳物业费的主张也不能得到支持。刘伟以房屋漏水主张扣减5300元维修费，由于英联华物业不予认可，刘伟如认为系英联华物业未履行义务所致，可另行起诉，本院对该主张不予采纳。刘伟的案涉房屋作为临街房屋，其自行安装监控并不能否定英联华物业协助公安部门维护社区秩序进行巡视、安全监控等义务，刘伟以此拒绝承担义务依据不足，本院不予采纳。另外，鉴于物业服务的持续性及不间断的特点，英联华物业在某一阶段提供物业服务不尽完善，对于业主不按时交费应予以充分理解，并应在今后的工作中，加强与业主之间的沟通，积极解决业主提出的问题，以促成物业单位与业主之间的和谐共处。故，一审法院对于英联华物业主张的违约金未予支持处理得当，本院不予调整。综上，英联华物业的上诉请求部分成立，本院予以支持；刘伟的上诉请求于法无据，本院不予支持。", "fact_description": "主要事实与理由：一审法院认定事实及适用法律错误。一、一审法院认定我公司提供的物业服务存在瑕疵没有事实根据。根据《物业服务合同》的约定，我公司提供的是小区内公共物业服务而不是针对刘伟的专有物业提供专项服务。刘伟也没有与我公司签订专有物业服务合同，因此刘伟称我公司对其物业管理和服务有瑕疵没有合同依据。另外，我公司针对小区内公共部位的清扫是每天定时清扫而不是时时清扫，刘伟提供的照片和视频仅仅是某一时刻瞬间状况，而不能证明全天或几天连续卫生状况。因此，刘伟提供的照片和视频不能证明我公司对案涉小区提供的物业服务有瑕疵或未提供约定的服务。二、一审法院驳回我公司违约金请求没有法律依据。即使我公司提供的物业服务有瑕疵，刘伟也不应当以拒缴物业费的方式作为救济渠道，而应向小区的业主委员会提出，由业主委员会与物业公司交涉。刘伟拒缴物业费已构成违约，应当承担违约责任。被上诉人刘伟辩称，不同意英联华物业的上诉请求，我同意按照原物业标准的80%给付物业费，违约金不予给付。上诉人刘伟上诉请求，一、撤销一审判决，并依法改判要求按照原物业费标准的80%给予物业费或发回重审；二、由英联华物业承担一、二审全部诉讼费用。主要事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当。一、2012年的物业服务委托合同，黄海明珠业主委员会虽然成立，但并没有进行备案，也未经有关部门的批准，该业主委员会签订的物业服务委托合同不具有法律效力。2020年签订的物业服务委托合同，业主委员会成员签字中有2名业主成员非本人签字，英联华物业也没有提供相应的授权委托书，他人代签的合同也不具有法律效力。二、即使英联华物业和黄海明珠业主委员会签订的物业服务委托合同成立，英联华物业也没有按照合同的约定为我提供相应的服务。我的房屋屋顶漏水，英联华物业没有解决，我自己花费5300元维修，应当从物业费中扣除。英联华物业没有提供任何证据证明其为我提供过相应的物业服务。依据物业服务委托合同第三条第三款之规定，小区实行值班巡查制度，按有关规定对住宅区重点部位进行巡查，并做好巡查记录。我的房屋系临街门市，存在重大盗窃、失火等风险因素，英联华物业既没有为我提供监控服务，又没有按合同约定提供巡查服务，我自己安装监控设备，英联华物业已构成违约。英联华物业没有提供任何证据证明为我提供服务，收取该小区普通业主1.5倍的物业服务费，权利和义务明显不对等。被上诉人英联华物业辩称，不同意刘伟的上诉请求。主要答辩意见，第一，黄海明珠小区业主大会是群众性自治组织，其业主委员会是业主大会的权力执行机构，业委会的权力来源于业主大会，而非政府部门。因此，成立黄海明珠小区业主委员会是否在政府部门备案和是否经政府部门批准不影响其与我公司签订物业服务合同。第二，我公司提供的是小区内公共物业服务而不是针对刘伟个人专有物业提供专项服务，刘伟上诉称我公司没有按约定为其提供相应服务没有事实和法律依据。我公司的服务质量不仅有广大的业主监督而且有政府城建部门不定期的监督检查。多年来整个小区有超过80%的业主主动缴费，政府物业办没有收到业主对我公司服务不到位的投诉，我公司也就更没有因此受到政府物业办的任何处罚。说明我公司履行合同为小区业主提供公共服务是到位的合格的。第三，刘伟的房屋是否漏水以及是否发生了5300元维修费的事实不清，刘伟从没有向我公司反映过房屋漏水的情况。刘伟提供的是普通收据而不是正规的发票，显然不能证明其真实发生维修费的事实。即使刘伟的房屋漏水，我公司也没有维修的义务。案涉小区的维修基金不在我公司而在政府物业办。因此如果刘伟房屋发生漏水情形，刘伟应向我公司反映，由政府物业办动用维修基金予以维修。因此，该5300元维修费也不应当从物业费中抵扣。英联华物业向一审法院起诉请求：一、被告给付2017年10月28日至2020年10月28日物业费18441元及滞纳金1189元，共计19630元；二、诉讼费用由被告负担。一审法院确认双方对下列要素事实没有争议：被告系庄河市新华路南段建设大街8号门市（黄海明珠小区）业主，房屋建筑面积341.54平方米。黄海明珠小区业主委员会（甲方）与原告英联华物业（乙方）签订四份物业服务委托合同，约定被告居住的小区由原告提供物业管理服务，委托管理期限分别为2012年3月22至2016年12月31日、2016年12月31至2017年3月20日、2017年3月21日至2020年3月20日、2020年3月21日至2022年3月20日止。被告公建物业服务费标准为每月每平方米1.5元。被告拖欠2017年10月28日至2020年10月28日期限的物业管理费用18441元。一审法院确认双方争议的要素：原告是否按物业服务合同履行义务，被告应否按合同约定交纳物业费。一审法院结合庭审的举证、质证，对上述争议的要素确定为：原告与庄河市黄海明珠业主委员会签订的《物业服务委托合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对原、被告具有约束力。原告为被告提供了物业管理服务，履行了相应的义务，被告作为业主，在享受原告提供的物业管理服务的同时，理应履行交纳物业管理费之义务。关于被告提出的业主委员会是否备案问题，业主委员会经业主大会选举产生，是否备案不影响业主委员会的有效成立，备案登记属备查性的行政管理行为，备案登记不会对业主委员会的取得经营或者管理的资格和能力产生影响。业主委员会与物业公司签订合同的权利源于业主大会的授权而不是房产管理部门的备案登记。故对被告该辩解理由，一审法院不予采纳。关于被告提出原告对被告的物业管理和服务远远低于小区内的业主管理和服务、物业服务不到位的问题。根据原、被告陈述及被告提供公建周围的照片、视频等证据，可以证明原告提供物业管理服务存在瑕疵。一审法院认为，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵程度，应根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务，现被告提供的证据不足以证明原告在物业服务过程中存在重大瑕疵并构成根本违约，不能免除被告的交纳物业费义务，被告仍应向原告交纳物业服务费。考虑到被告欠费期间，原告客观存在履行义务不完全符合合同约定情形，为保护业主的合法权益，对被告应交纳的物业费，酌情减免10%，该期间被告按照合同约定物业费标准的90%交纳物业费，即被告应交纳2017年10月28日至2020年10月28日期间的物业费16597元（18441元×90%）。关于原告的违约金请求，因原告在物业服务过程中存在瑕疵，现要求被告承担拖欠物业费期间的违约金，于法无据。一审法院对该请求不予支持。针对物业公司在服务过程中出现的瑕疵，物业公司应加强物业管理，提高整体服务水平，服务应坚持常态长效，让业主享受到“质价相符”的服务。双方还应建立及时有效的沟通渠道，畅通投诉渠道，履行好各自义务，切实解决物业服务存在的实际问题，维护各方权利。综上，对原告合理的诉讼请求，一审法院予以支持。因案涉法律事实发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘伟于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连英联华物业服务有限公司2017年10月28日至2020年10月28日期间的物业费16597元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费145元，由原告负担14.5元，被告负担130.5元。本院二审期间，英联华物业提供证明，拟证明小区的建筑维修基金由政府物业办保管。刘伟不予认可。由于该证明与本案无关，本院不予采信。经审查，一审判决对于双方无争议要素事实认定属实，本院予以确认。", "footer": "审判长毕春燕审判员王慧莹审判员王迪二〇二一年六月二十八日书记员程添莹", "header": "辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2021）辽02民终4654号上诉人（原审原告）：大连英联华物业管理服务有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区莲青巷4-1-1，统一社会信用代码：912102047824808967。法定代表人：金涛，经理。委托诉讼代理人：孙平乙，辽宁瑾宸律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘伟，男，汉族，1986年4月10日出生，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：刘德盛，辽宁赢浒律师事务所律师。上诉人大连英联华物业管理服务有限公司（以下简称“英联华物业”）因与被上诉人刘伟物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2021）辽0283民初1277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省庄河市人民法院（2021）辽0283民初1277号民事判决第二项；二、变更辽宁省庄河市人民法院（2021）辽0283民初1277号民事判决第一项为：刘伟于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连英联华物业管理服务有限公司2017年10月28日至2020年10月28日期间的物业费18441元；三、驳回大连英联华物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费145元，由大连英联华物业管理服务有限公司负担14元，由刘伟负担131元；二审案件受理费580元，由大连英联华物业管理服务有限公司负担58元，由刘伟负担522元。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "请求判令被告给付2017年10月28日至2020年10月28日物业费18441元及滞纳金1189元，共计19630元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "诉讼费用由被告负担", 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8,771	{ "claim": "原告方城县家和物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠的2020年12月31日前物业管理费12610.58元，并自2021年1月1日起按每月495.18元向原告支付物业管理费至被告停止租用方城县江淮人家12号楼107、108、109、110室商铺之日止。2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中增加诉讼请求：自2018年11月18日起按照同期银行贷款利率支付违约金至2019年8月19日，自2019年8月20日按照同期LPR支付违约金。", "court_view": "本院认为，未签订物业服务合同，但形成事实物业服务关系的，物业服务企业可要求业主交纳相应物业管理费。本案中，原告方城县家和物业有限公司实际为被告宋保国提供了物业管理服务,双方形成事实上的物业服务合同关系,被告宋保国应向原告支付相应的物业管理费。根据宋保国与方城县方圆房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》的约定，宋保国应支付2018年11月18日至2020年11月17日的物业管理费11884.32元。原告向被告主张的2020年11月18日以后的物业管理费，因被告在2020年11月18日后未与方城县方圆房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，亦未在之前的合同中对租赁期满后的物业费交纳办法予以约定，故原告的该主张本院不予支持，原告应向商铺的所有权人主张；因双方未对逾期支付物业管理费的违约责任进行约定，故对原告要求被告自2018年11月18日起按照同期银行贷款利率支付违约金至2019年8月19日，自2019年8月20日按照同期LPR支付违约金的诉讼请求不予支持，可自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付逾期利息至款清之日止。被告宋保国经本院依法传唤逾期未到庭参加诉讼，视为其对当庭抗辩权利的放弃。综上所述，被告宋保国应向原告方城县家和物业有限公司支付物业管理费11884.32元，并自2021年1月13日起按照全国银行间同业拆借中心2020年12月20日公布的一年期贷款市场报价利率支付逾期利息至款清之日止。", "fact_description": "事实和理由：2018年11月18日，被告与方城县方圆房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁方城县方圆房地产开发有限公司所有的江淮人家12号楼107、108、109、110号商铺，建筑面积495.18平方米，租赁期间物业费由被告交纳。期间，2018年11月18日至2020年12月31日，被告应交物业管理费按建筑面积每月每平方米1元计收，被告应向原告缴纳物业管理费共计12610.58元，经原告多次催交，被告至今分文未付。现依法起诉，请求法院判决支持原告的正当诉请。被告宋保国未到庭，无答辩意见，未向本院提交证据材料。本院经审理认定事实如下：被告宋保国自2017年起租赁方城县方圆江淮人家12#楼107、108、109、110号商铺，建筑面积为495.18平方米，《房屋租赁合同》一年签订一次，房屋租赁期限至2020年11月17日届满，《房屋租赁合同》约定租赁期间的物业管理费、水、电费均有宋保国自行交纳。被告宋保国于2017年10月31日支付商铺物业管理费5237元，2018年11月18日至2020年11月17日的物业管理费未交纳。根据庭审查明，方城县家和物业有限公司未与方城县方圆房地产开发有限公司签订物业服务协议，但实际提供了物业服务，商铺物业管理费收费标准为1元/平方米。被告宋保国拖欠原告物业管理费，经催缴无效后，原告向本院提起诉讼，要求被告支付物业管理费，并支付违约金。", "footer": "审判员李靖二〇二一年一月二十二日书记员付倩附本判决适用法律条文全文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。", "header": "河南省方城县人民法院民事判决书（2021）豫1322民初185号原告：方城县家和物业有限公司。统一社会信用代码：91411322581719266Q。住所地：方城县方圆·江淮人家12号楼4单元701室。法定代表人：胡丽萍，任总经理职务。委托诉讼代理人：谢飞，河南鼎新律师事务所律师。被告：宋保国，男，1974年1月4日生，汉族，住方城县。原告方城县家和物业有限公司与被告宋保国物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,判决如下:一、被告宋保国于本判决生效之日起十日内向原告方城县家和物业有限公司支付物业管理费11884.32元，并自2021年1月13日起按照全国银行间同业拆借中心2020年12月20日公布的一年期贷款市场报价利率支付逾期利息至款清之日止；二、驳回原告方城县家和物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115元，减半收取58元，由被告宋保国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。" }	{ "claim": "方城县家和物业有限公司上诉请求：1.撤销原判第二项，变更第一项为“宋保国于本判决生效起十日内向方城县家和物业有限公司支付2020年12月31日前物业管理费12610.58元，并自2020年1月13日起按照全国银行间同业拆借中心2020年12月20日公布的一年期贷款市场报价利率支付逾期利息至款清之日止；并自2021年1月1日起按每月495.18元向方城县家和物业有限公司支付物业管理费至宋保国停止租用方城县江淮人家12号楼107、108、109、110室商铺之日止。”不服金额为726.26元；2.本案一、二审诉讼费用由宋保国承担。", "court_view": "本院认为，本案争议焦点为：2020年11月18日之后的物业管理费是否应予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”第十二条规定，“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”本案中，宋保国与方城县方圆房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同约定，物业管理费由宋保国自行交纳。方城县家和物业有限公司实际提供了物业管理服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。在宋保国与方城县方圆房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，但宋保国仍继续占有使用案涉房屋，双方之间形成不定期租赁合同关系，方城县方圆房地产开发有限公司与宋保国房屋租赁合同纠纷一案对此也予以了证实。因此，宋保国对继续占有使用案涉房屋期间的物业服务费应予交纳。一审对此处理不当，本院予以纠正。综上所述，方城县家和物业有限公司的上诉请求成立。", "fact_description": "事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。2020年11月18日后至今，宋保国仍在使用涉案房屋开展经营性活动，且方城县家和物业有限公司也仍在为宋保国使用的房屋提供物业服务。而宋保国使用涉案房屋的终止时间，尚不能具体确定。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，2020年11月18日后，因宋保国仍在继续使用涉案房屋，故方城县方圆房地产开发有限公司与宋保国之间签订的《房屋租赁合同》仍继续有效；根据合同约定，宋保国仍应继续向方城县家和物业有限公司支付物业费。宋保国辩称，方城县家和物业有限公司说没有租赁合同，是因为在之前的租赁合同没有届满期间，租赁方也就是方圆物业公司已经把二楼四间和一楼一间卖掉了，所以后边没有续签合同。方城县家和物业有限公司也没有提供过物业服务，卫生也是宋保国自己打扫的，且案涉房屋系临街门面，不在小区里边，因2019年之后没有租赁合同，而且方城县家和物业有限公司也没有提供物业服务，所以方城县家和物业有限公司不应当要求宋保国承担之后的物业管理费。方城县家和物业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令宋保国向方城县家和物业有限公司支付拖欠的2020年12月31日前物业管理费12610.58元，并自2021年1月1日起按每月495.18元向方城县家和物业有限公司支付物业管理费至被告停止租用方城县江淮人家12号楼107、108、109、110室商铺之日止；2.本案诉讼费用由宋保国承担。庭审中增加诉讼请求：自2018年11月18日起按照同期银行贷款利率支付违约金至2019年8月19日，自2019年8月20日按照同期LPR支付违约金。一审法院认定事实：方城县家和物业有限公司未与方城县方圆房地产开发有限公司签订物业服务协议，但实际提供了物业服务，商铺物业管理费收费标准为1元／平方米。宋保国拖欠方城县家和物业有限公司物业管理费，经催缴无效后，方城县家和物业有限公司向一审法院提起诉讼，要求宋保国支付物业管理费，并支付违约金。一审法院认为，未签订物业服务合同，但形成事实物业服务关系的，物业服务企业可要求业主交纳相应物业管理费。本案中，方城县家和物业有限公司实际为宋保国提供了物业管理服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，宋保国应向方城县家和物业有限公司支付相应的物业管理费。根据宋保国与方城县方圆房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》的约定，宋保国应支付2018年11月18日至2020年11月17日的物业管理费11884.32元。方城县家和物业有限公司向宋保国主张的2020年11月18日以后的物业管理费，因宋保国在2020年11月18日后未与方城县方圆房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，亦未在之前的合同中对租赁期满后的物业费交纳办法予以约定，故方城县家和物业有限公司的该主张不予支持，方城县家和物业有限公司应向商铺的所有权人主张；因双方未对逾期支付物业管理费的违约责任进行约定，故对方城县家和物业有限公司要求宋保国自2018年11月18日起按照同期银行贷款利率支付违约金至2019年8月19日，自2019年8月20日按照同期LPR支付违约金的诉讼请求不予支持，可自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付逾期利息至款清之日止。宋保国经依法传唤逾期未到庭参加诉讼，视为其对当庭抗辩权利的放弃。综上所述，宋保国应向方城县家和物业有限公司支付物业管理费11884.32元，并自2021年1月13日起按照全国银行间同业拆借中心2020年12月20日公布的一年期贷款市场报价利率支付逾期利息至款清之日止。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、宋保国于判决生效之日起十日内向方城县家和物业有限公司支付物业管理费11884.32元，并自2021年1月13日起按照全国银行间同业拆借中心2020年12月20日公布的一年期贷款市场报价利率支付逾期利息至款清之日止；二、驳回方城县家和物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115元，减半收取58元，由宋保国负担。本院二审期间，方城县家和物业有限公司向本院提交河南省方城县人民法院于2021年3月4日作出的（2021）豫1322民初186号民事判决书一份作为新证据，证明合同到期后宋保国仍然在使用涉案房屋，物业费应由宋保国支付。宋保国经质证认为，对该证据的真实性没有异议，宋保国没有和方城县方圆房地产开发有限公司签订租赁合同，所以不应当支付物业费。宋保国向本院提交手机视频一段作为新证据，证明卫生是宋保国自己做的，方城县家和物业有限公司没有提供过物业服务。方城县家和物业有限公司经质证认为，该视频不能明确显示拍摄地点，不能证明方城县家和物业有限公司未提供物业服务，不能达到证明目的。本院对上述判决书的真实性予以采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。", "footer": "审判长孙峰审判员杨乐审判员罗军二〇二一年六月七日法官助理孙方超书记员焦子英", "header": "河南省南阳市中级人民法院民事判决书（2021）豫13民终1845号上诉人（原审原告）：方城县家和物业有限公司，住所地方城县方圆·江淮人家12号楼4单元701室。法定代表人：胡丽萍，该公司经理。委托诉讼代理人：白德坡，河南鼎新律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢飞，河南鼎新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋保国，男，汉族，1974年1月4日出生，住河南省方城县。上诉人方城县家和物业有限公司因与被上诉人宋保国物业服务合同纠纷一案，不服河南省方城县人民法院（2021）豫1322民初185号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人方城县家和物业有限公司的委托诉讼代理人谢飞、被上诉人宋保国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省方城县人民法院（2021）豫1322民初185号民事判决；二、宋保国于本判决生效之日起十日内向方城县家和物业有限公司支付2020年12月31日前物业管理费12610.58元，并自2020年1月13日起按照全国银行间同业拆借中心2020年12月20日公布的一年期贷款市场报价利率支付逾期利息至款清之日止；并自2021年1月1日起按每月495.18元向方城县家和物业有限公司支付物业管理费至宋保国停止租用方城县江淮人家12号楼107、108、109、110室商铺之日止。三、驳回方城县家和物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费案件受理费115元，减半收取58元，二审案件受理费50元，合计108元，由宋保国负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "依法判令被告向原告支付拖欠的2020年12月31日前物业管理费12610.58元，并自2021年1月1日起按每月495.18元向原告支付物业管理费至被告停止租用方城县江淮人家12号楼107、108、109、110室商铺之日止", 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8,772	{ "claim": "芜湖博瑞宏达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理服务费人民币4061元、违约金4447元（4061元／年×365天×0.003＝4447元）；2.判令被告承担本案诉讼费。", "court_view": "本院认为，选聘和解聘物业服务企业属于物业管理区域内重大物业管理事项，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》的规定，应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。“业主共同决定”事项系法律的强制性规定，应当由业主通过业主大会或者依法共同做出决定，并不能由业主委员会通过业主或业主大会授权的形式来行使。《中华人民共和国物权法》在规定业主共同决定的事项时，要求人数、专有部分面积双过半甚至三分之二以上通过，可见法律对业主共同决定事项的权利行使是持非常谨慎态度，未留下其他任何变通余地，其立法本意就是为了保证业主更好的行使权利，防止业主委员会经授权行使本应由业主共同决定的事项，从而剥夺业主对小区事务的决定权。《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会只是业主大会的执行机构，本身无权直接作出解聘或选聘物业企业的决定，其只能执行业主大会依法作出的解聘或选聘物业企业的决定。住建部[2009]274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第五十八条规定“业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”该条规定物业所在地的居民委员会只是代行业主委员会的职责，并非代行业主大会的职责。本案中，京福振兴苑小区尚未成立业主大会，无为市福渡镇福渡社区居民委员会代行签订合同实际是代行了业主大会作出选聘物业企业的决定，故本案不能适用该条规定。芜湖博瑞宏达物业管理有限公司与无为市福渡镇福渡社区居民委员会签订的物业服务合同，合同双方当事人为芜湖博瑞宏达物业管理有限公司和无为市福渡镇福渡社区居民委员会，根据合同相对性原则，芜湖博瑞宏达物业管理有限公司与无为市福渡镇福渡社区居民委员会签订的物业服务合同并不当然对京福振兴苑小区业主具有法律约束力。此外，成立事实上的法律关系应当具备双方当事人共同合意的要件，且该意思表示应当通过明示或默示的积极行为表示，对于默示的消极行为表示应当有法律规定或明确约定。本案芜湖博瑞宏达物业管理有限公司并未就此提供证据。故《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”规定，芜湖博瑞宏达物业管理有限公司因未能提供证明本案当事人双方法律关系存在的证据，其主张物业服务管理费用没有事实和法律依据。综上所述，芜湖博瑞宏达物业管理有限公司诉请方千红支付物业管理服务费及违约金，本院不予支持。", "fact_description": "事实和理由：2020年4月份原告与无为市福渡镇福渡社区居民委员会（业委员会没成立只成立筹备委员会）签订了《无为市京福振兴苑小区物业管理服务委托合同》。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理服务费用。被告系无为市京福振兴苑小区（原城东安置房小区）1号楼1303、3号楼2单元1106和7号楼1单元1501室业主，1号楼1303室房屋建筑面积80.23平方米，按合同约定应当向原告缴纳从2019年12月15日至2020年12月14日的物业管理服务费用人民币80.23平方米×1.0元×12月＝963元；3号楼2单元1106室房屋建筑积139.69平方米，按合同约定应当向原告缴纳从2019年12月5日至2020年12月14日的物业管理服务费用人民币139.69平米×1.0元×12月＝1676元；7号楼1单元1501室房屋建筑面积118.46平方米，按合同约定应当向原告缴纳从2019年12月15日至2020年12月14日的物业管理服务费用人民币118.46平米×1.0元×12月＝1422元，合计4061元。合同履行至今，原告按合同约定依约履行了义务，为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，违反《安徽省物业管理条例》第七十条、《芜湖市物业服务收费管向理实施办法》第一十九条的规定，致讼。方千红未作答辩亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照及法人证明、安徽省物业服务合同、无为市福渡镇福渡社区居民委员会的会议记录及无为市福渡镇人民政府出具的情况说明、原告员工为被告提供服务时的照片、城东小区物业管理服务表、电梯维护保养记录、高压客户电费清单、城东小区2020年7月和10月员工工资计算表等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论等权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案被告方千红未到庭参加诉讼，视其放弃了上述诉讼权利，本院根据证据判断规则并结合其他当事人的陈述意见查明如下事实：2020年4月28日无为博瑞宏达物业管理有限公司与无为市福渡镇福渡社区居民委员会签订物业服务合同，合同载明“甲方：京福振兴苑小区执行机构：无为市福渡镇福渡社区居民委员会乙方：无为博瑞宏达物业管理有限公司”，合同第五条“本物业物业服务收费实行第1种方式，1、包干制…（一）…高层：0.7元/月/平方米，（五）…电梯、二次供水合计按0.3元/㎡/月”，第六条“物业服务费用（物业服务资金）由乙方按年向业主收取，业主应在下一缴费周期前第15日开始履行交纳义务或者按照双方约定的时间、地点由业主向乙方交纳”，第二十五条“业主或物业使用人违反本合同第三条、第四条、第五条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从逾期之日起按欠缴物业服务费用（物业服务资金）的每日千分之三的标准向乙方支付违约金”，第三十六条“本合同期限自2019年12月16日起至2021年12月15日止”。另查明，2019年12月5日无为市福渡镇福渡社区居民委员会召开会议形成会议记录，载明“今天经筹备组人员确定城东安置小区物业由博瑞宏达物业公司接管”。2020年11月12日无为市福渡镇人民政府出具一份情况说明，载明“无为城东安置小区（现更名为：京福振兴苑小区）前物业芜湖杨帆物业管理有限公司在合同到期后退出本小区管理，在福渡社区会议室，经城东安置小区业委会筹备委员会13名业主代表一致同意，经福渡镇分管部门有关负责人、福渡社区有关负责人现场监督，无为市住建局物业办有关负责人指导，最终确定由无为博瑞宏达物业管理有限公司于2019年12月16日正式管理该小区物业。由于业委会没有正式成立，在该小区业主委员会筹备组成员见证下，博瑞宏达物业和小区之间的委托合同暂由福渡社区代为签订，等业主委员会成立后加盖业委会公章”。再查明，无为博瑞宏达物业管理有限公司于2020年12月4日变更登记为芜湖博瑞宏达物业管理有限公司。", "footer": "审判员汪艳莲二〇二一年四月二十二日书记员张辉", "header": "安徽省无为市人民法院民事判决书（2021）皖0225民初828号原告：芜湖博瑞宏达物业管理有限公司，住所地安徽省无为市无城北门水岸怡和花园物业办公室，统一社会信用代码91340225MA2T6PDC93（1-1）。法定代表人：赵光发。委托诉讼代理人：包玉娟，安徽祥骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁中林，安徽祥骏律师事务所律师。被告：方千红，男，1979年9月14日出生，汉族，住安徽省无为市。原告芜湖博瑞宏达物业管理有限公司与被告方千红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖博瑞宏达物业管理有限公司的委托诉讼代理人包玉娟到庭参加诉讼。被告方千红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：驳回芜湖博瑞宏达物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由芜湖博瑞宏达物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。" }	{ "claim": "博瑞宏达物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。", "court_view": "本院认为，二审应围绕上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，本案二审的争议焦点为方千红是否应当向博瑞宏达物业公司支付物业管理服务费和违约金。住建部[2009]274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第五十八条规定“业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”本案中，案涉的京福振兴苑小区尚未成立业主委员会，无为市福渡镇福渡社区居民委员会依法代行业主委员会的职责与博瑞宏达物业公司签订物业服务合同，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效。根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》的相关规定，选聘和解聘物业服务企业属于物业管理区域内重大物业管理事项，应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。同时根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会只是业主大会的执行机构，本身无权直接作出解聘或选聘物业企业的决定，其只能执行业主大会依法作出的解聘或选聘物业企业的决定。因此，案涉物业服务合同中约定的相关合同条款并不当然对京福振兴苑小区业主具有法律约束力。此外，成立事实上的法律关系应当具备双方当事人共同合意的要件，但博瑞宏达物业公司在与无为市××镇××区居民委员会签订物业服务合同后，未将签订的物业服务合同内容在小区醒目位置予以公示，小区业主对于案涉物业服务合同的具体内容无法知悉，更无法就合同内容达成合意。故对博瑞宏达物业公司依据物业服务合同内容要求方千红支付违约金的主张，本院不予支持。然而公平原则作为民法的基本原则，是民事主体从事民事活动应当遵守的基本行为准则。产生民事法律关系时，民事主体要秉持公平理念，合理地确定各方的权利和义务；进行民事活动时，要按照公平观念行使权利、履行义务，特别是对于双方民事法律行为，一方的权利和义务应当相适应，双方之间的权利和义务应当对等，不能一方只承担义务而另一方只享有权利。本案中，博瑞宏达物业公司提供了公司员工提供物业服务的照片、小区物业管理服务表、电梯维护保养记录、客户电费清单等证据，能够证实该公司实际为案涉小区业主提供了相应的物业服务，方千红对该事实亦未提出异议。在博瑞宏达物业公司事实上已经为小区业主提供了一年的物业服务的情况下，小区业主不用支付物业费，对于博瑞宏达物业公司显失公平。故本院依据公平原则，综合考虑本案实际情况，酌定按照案涉物业服务合同约定的收费标准以80%的比例确定物业服务费用。因此，方千红应当支付博瑞宏达物业公司物业服务费用3248.8元（4061元×80%=3248.8元）。综上所述，博瑞宏达物业公司的上诉请求部分成立。", "fact_description": "事实和理由：一审法院认为本案不适用住建部（2009）274号文《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定，系适用法律错误。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八规定，在业主委员会没有成立时，居民委员会代行业主委员会的职责。本案中，无为市福渡社区居民委员会代行业主委员会的职责，与博瑞宏达物业公司签订的物业服务合同，方千红并未向法院申请撤销案涉物业服务合同，该合同对方千红具有法律约束力。博瑞宏达物业公司提供了公司员工提供物业服务的相关证据，能够证实与方千红已经形成了事实物业服务合同关系，方千红应依法缴纳物业服务费。方千红二审未作答辩亦未提交书面答辩意见。博瑞宏达物业公司向一审法院提起诉讼请求：1.判令方千红支付博瑞宏达物业公司物业管理服务费人民币4061元、违约金4447元（4061元／年×365天×0.003＝4447元）；2.判令方千红承担本案诉讼费。事实和理由：2020年4月份博瑞宏达物业公司与无为市××镇××区居民委员会（业委员会没成立只成立筹备委员会）签订了《无为市京福振兴苑小区物业管理服务委托合同》。合同约定，博瑞宏达物业公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向博瑞宏达物业公司支付物业管理服务费用。方千红系无为市京福振兴苑小区（原城东安置房小区）X号楼xxx、X号楼x单元XXX和x号楼X单元xxxx室业主，X号楼xxxx室房屋建筑面积80.23平方米，按合同约定应当向博瑞宏达物业公司缴纳从2019年12月15日至2020年12月14日的物业管理服务费用人民币80.23平方米×1.0元×12月＝963元；x号楼x单元xxxx室房屋建筑积139.69平方米，按合同约定应当向博瑞宏达物业公司缴纳从2019年12月5日至2020年12月14日的物业管理服务费用人民币139.69平米×1.0元×12月＝1676元；x号楼x单元xxxx室房屋建筑面积118.46平方米，按合同约定应当向博瑞宏达物业公司缴纳从2019年12月15日至2020年12月14日的物业管理服务费用人民币118.46平米×1.0元×12月＝1422元，合计4061元。合同履行至今，博瑞宏达物业公司按合同约定依约履行了义务，为方千红所在的小区提供了物业管理服务，但方千红却拒不履行自己的缴费义务，故致讼。方千红一审未作答辩亦未提交书面答辩意见。一审法院认定事实：2020年4月28日博瑞宏达物业公司与无为市××镇××区居民委员会签订物业服务合同，合同载明“甲方：京福振兴苑小区执行机构：无为市福渡镇福渡社区居民委员会乙方：无为博瑞宏达物业管理有限公司”，合同第五条“本物业物业服务收费实行第1种方式，1、包干制…（一）…高层：0.7元／月／平方米，（五）…电梯、二次供水合计按0.3元／㎡／月”，第六条“物业服务费用（物业服务资金）由乙方按年向业主收取，业主应在下一缴费周期前第15日开始履行交纳义务或者按照双方约定的时间、地点由业主向乙方交纳”，第二十五条“业主或物业使用人违反本合同第三条、第四条、第五条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从逾期之日起按欠缴物业服务费用（物业服务资金）的每日千分之三的标准向乙方支付违约金”，第三十六条“本合同期限自2019年12月16日起至2021年12月15日止”。另查明，2019年12月5日无为市福渡镇福渡社区居民委员会召开会议形成会议记录，载明“今天经筹备组人员确定城东安置小区物业由博瑞宏达物业公司接管”。2020年11月12日无为市福渡镇人民政府出具一份情况说明，载明“无为城东安置小区（现更名为：京福振兴苑小区）前物业芜湖杨帆物业管理有限公司在合同到期后退出本小区管理，在福渡社区会议室，经城东安置小区业委会筹备委员会13名业主代表一致同意，经福渡镇分管部门有关负责人、福渡社区有关负责人现场监督，无为市住建局物业办有关负责人指导，最终确定由博瑞宏达物业公司于2019年12月16日正式管理该小区物业。由于业委会没有正式成立，在该小区业主委员会筹备组成员见证下，博瑞宏达物业和小区之间的委托合同暂由福渡社区代为签订，等业主委员会成立后加盖业委会公章”。再查明，博瑞宏达物业公司于2020年12月4日变更登记为芜湖博瑞宏达物业管理有限公司。一审法院认为：选聘和解聘物业服务企业属于物业管理区域内重大物业管理事项，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》的规定，应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。“业主共同决定”事项系法律的强制性规定，应当由业主通过业主大会或者依法共同做出决定，并不能由业主委员会通过业主或业主大会授权的形式来行使。《中华人民共和国物权法》在规定业主共同决定的事项时，要求人数、专有部分面积双过半甚至三分之二以上通过，可见法律对业主共同决定事项的权利行使是持非常谨慎态度，未留下其他任何变通余地，其立法本意就是为了保证业主更好的行使权利，防止业主委员会经授权行使本应由业主共同决定的事项，从而剥夺业主对小区事务的决定权。《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会只是业主大会的执行机构，本身无权直接作出解聘或选聘物业企业的决定，其只能执行业主大会依法作出的解聘或选聘物业企业的决定。住建部［2009］274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第五十八条规定“业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”该条规定物业所在地的居民委员会只是代行业主委员会的职责，并非代行业主大会的职责。本案中，京福振兴苑小区尚未成立业主大会，无为市福渡镇福渡社区居民委员会代行签订合同实际是代行了业主大会作出选聘物业企业的决定，故本案不能适用该条规定。博瑞宏达物业公司与无为市××镇××区居民委员会签订的物业服务合同，合同双方当事人为博瑞宏达物业公司和无为市福渡镇福渡社区居民委员会，根据合同相对性原则，博瑞宏达物业公司与无为市××镇××区居民委员会签订的物业服务合同并不当然对京福振兴苑小区业主具有法律约束力。此外，成立事实上的法律关系应当具备双方当事人共同合意的要件，且该意思表示应当通过明示或默示的积极行为表示，对于默示的消极行为表示应当有法律规定或明确约定。本案博瑞宏达物业公司并未就此提供证据。故《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”规定，博瑞宏达物业公司因未能提供证明本案当事人双方法律关系存在的证据，其主张物业服务管理费用没有事实和法律依据。综上所述，博瑞宏达物业公司诉请方千红支付物业管理服务费及违约金，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：驳回芜湖博瑞宏达物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由芜湖博瑞宏达物业管理有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经查阅卷宗，询问当事人，本院二审查明：博瑞宏达物业公司在与无为市××镇××区居民委员会签订物业服务合同后，未将签订的物业服务合同内容在小区醒目位置予以公示，博瑞宏达物业公司进入涉案小区为小区业主提供了相应的物业服务。本院对一审查明的其他事实予以确认。", "footer": "审判长李贺审判员钱晨审判员宋喜萍二〇二一年五月二十七日法官助理张俊杰书记员曹慧附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；", "header": "安徽省芜湖市中级人民法院民事判决书（2021）皖02民终1291号上诉人（原审原告）：芜湖博瑞宏达物业管理有限公司，住所地安徽省无为市无城北门水岸怡和花园物业办公室，统一社会信用代码91340225MA2T6PDC93（1-1）。法定代表人：赵光发。委托诉讼代理人：包玉娟，安徽祥骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁中林，安徽祥骏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：方千红，男，1979年9月14日出生，汉族，住安徽省无为市。上诉人芜湖博瑞宏达物业管理有限公司（下称博瑞宏达物业公司）与被上诉人方千红物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市无为市人民法院（2021）皖0225民初828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的事实和理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销安徽省无为市人民法院（2021）皖0225民初828号民事判决；二、被上诉人方千红于本判决生效后二十日内支付上诉人芜湖博瑞宏达物业管理有限公司物业服务管理费3248.8元；三、驳回上诉人芜湖博瑞宏达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由上诉人芜湖博瑞宏达物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors", "legal application 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8,773	{ "claim": "原告贵州天圆物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务5548.4元（自2017年3月1日至2020年10月31日止，126.1元/月），逾期支付物业服务费所产生的违约金4612.74元，生活垃圾处理费308元（自2017年3月1日至2020年10月31日止），以上总计10,469.1元；2、判决本案诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”。本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”，第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”。本案中，原告贵州天圆物业服务有限责任公司依法具备物业管理资质，其与都匀市173新天地小区业主委员会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》不仅对原告贵州天圆物业服务有限责任公司具有约束力，对被告杨利萍也具有约束力，双方应按该合同约定全面履行各自的义务。被告作为业主在小区内居住生活，实际亦享受了原告提供的物业服务，被告应当在原告书面催告后缴纳物业服务费，被告应当支付物业服务费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：126.07平方米×1元/平方米×44个月=5547元，应当支付代收生活垃圾处理费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：7元/户/月×44个月=308元，原告主张被告应当支付逾期违约金（根据合同约定每天按欠费金额2‰计算）4612.74元，符合法律规定，本院予以支持。被告杨利萍经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。", "fact_description": "事实及理由：被告系都匀市173新天地住宅小区2-2-2105业主，原告是合法注册的经营物业管理的专业公司，原告为被告居所提供物业服务，物业服务费按照1元/月/平方米收取，被告的房屋面积126.07平方米，即每月应交纳物业服务费126.1元。但被告在2017年3月1日至2020年10月31日期间未交纳物业服务费，欠费共计5548.4元，逾期支付物业服务费已产生违约金4612.74元（违约金根据合同按每天2‰计算），并在2017年3月1日至2020年10月31日期间未交纳生活垃圾处理费308元。经原告多次催交，被告仍拒绝交纳以上费用。被告在享受物业服务的同时，须按照合同履行交纳物业服务费的义务，被告的行为严重的影响了物业服务企业的有效运行，并损害了全体业主的整体利益，为维护原告的合法权益，构建良好的物业秩序，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决如诉之请。被告杨利萍未出庭答辩，在举证期内未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨利萍系都匀市173新天地住宅小区2-2-2105号业主，建筑面积126.07平方米。2017年3月15日，都匀市173新天地小区业主委员会与原告签订《173新天地住宅小区物业服务合同》，委托原告对173新天地住宅小区进行物业管理，委托期限自2017年3月15日起至2020年3月14日止（原告于2020年10月30日撤离小区），物业服务费用（住宅）收取标准为1元/月/平方米，业主应于每月28日前交纳当月物业服务费，并约定未按时足额交纳物业服务费的，每日应按欠费金额2‰标准支付违约金。另查明，都匀市物价局作出匀价格（2009）24号文件，居民住户生活垃圾处理费按7元/户/月标准收取。上述事实，有原告在举证期内提交营业执照复印件、准予变更登记通知书、法定代表人身份证明、物业服务合同、都匀市物价局文件、收费许可证、物业费账单、催收账单等在案为凭。经审查，上述证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联，能够充分证明案件事实，本院予以认定。", "footer": "审判员于黎二〇二一年五月二十日法官助理卢思彤书记员罗雨蔓汐", "header": "贵州省都匀市人民法院民事判决书（2021）黔2701民初1715号原告：贵州天圆物业服务有限责任公司，住所地：贵州省黔南州布依族苗族自治州都匀市沙包堡街道天源2013八号楼一层182号，统一社会信用代码91522701722115803X。法定代表人：查国涛，系总经理。委托诉讼代理人：韩天文，男，1965年5月17日生，汉族，住都匀市,系该公司法务。被告：杨利萍，女，1971年7月17日生，住都匀市。原告贵州天圆物业服务有限责任公司诉被告杨利萍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州天圆物业服务有限责任公司委托诉讼代理人韩天文到庭参加诉讼，被告杨利萍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告杨利萍于本判决生效之日起十日内向原告贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业管理费5547元、违约金4612.74元、垃圾处理费308元；二、驳回原告贵州天圆物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨利萍负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。" }	{ "claim": "杨利萍向本院提出上诉请求：1.撤销都匀市人民法院（2021）黔2701民初1715号民事判决中物业费2281.79元、违约金4612.74元；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。", "court_view": "本院认为：一审认定双方之间的物业服务合同合法有效符合法律规定，双方无异议，本院予以确认。针对二审焦点：第一，对于被上诉人提供物业服务终止的时间问题。上诉人主张双方的物业服务合同期满后，经上诉人通知被上诉人要求其于2020年4月15日前完成交接并撤离，故双方的物业合同已于2020年4月15日终止。虽然上诉人曾通知被上诉人要求其于2020年4月15日前完成交接并撤离，但是被上诉人并未实际于2020年4月15日前撤离，小区全体业主曾于2020年6月19日向有关部门反映，要求被上诉人撤离，双方对此发生纠纷。2020年7月7日经都匀市住建局等有关部门组织双方召开协调会，并达成书面协议由被上诉人于2020年10月30日撤离小区，说明双方的物业服务合同期满后，被上诉人实际继续提供物业服务至2020年10月30日止，故一审认定物业服务费计算至2020年10月30日正确，应予确认。第二，对于被上诉人提供的物业服务是否符合合同约定，即是否应当减收上诉人承担给付物业费的部分责任问题。因双方之间的物业服务合同合法有效，被上诉人已依据合同约定履行了物业服务，上诉人也享受了被上诉人提供的物业服务。现上诉人抗辩被上诉人提供的物业服务存在质量差、管理混乱等问题，要求减少其应承担的物业服务费。虽然在本案中，上诉人对其主张提供了相关图片等证据予以证实，结合2020年3月30日都匀市173新天地业主委员会书面向被上诉人通知解除物业服务合同的事实来看，说明被上诉人提供物业服务确实存在一定的质量问题，才会引起业主要求更换物业公司，但是针对目前物业服务市场的实际情况，对于物业服务企业提供的物业服务也不可能达到小区业主100%的满意，部分业主表示不满意在所难免，故上诉人要求减少其承担给付物业服务费的责任理由不成立，不予支持，即一审认定上诉人按照合同约定承担给付物业服务费的责任正确，应予确认。第三，对于上诉人是否应当承担违约金的问题。同上述第二点理由，因被上诉人提供物业服务确实存在一定的质量问题，即被上诉人也存在一定的违约行为，故而导致双方对交纳物业服务费发生争议，因双方均存在一定的违约行为，故对被上诉人要求上诉人承担逾期交纳物业服务费产生的违约金不予支持，一审认定予以支持不当，应予纠正。综上所述，上诉人杨利萍的上诉理由部分成立，应予部分支持。", "fact_description": "事实与理由：第一，由于物业服务合同已于2020年4月15日终止，一审判决上诉人交纳2020年4月15日至2020年10月30日期间物业费819.46元，没有事实和法律依据。2017年3月15日，上诉人所在的都匀市173新天地小区业主委员会与被上诉人签订《173新天地住宅小区物业服务合同》，合同约定服务期为2017年3月15日至2020年3月14日。合同到期后，都匀市173新天地小区业主委员会于2020年3月30日向被上诉人发出书面《解除物业服务合同通知书》，要求与被上诉人解除《173新天地住宅小区物业服务合同》，要求被上诉人于2020年4月15日前与业主委员会完成交接并撤离全部工作人员。被上诉人接到通知后表示同意，并在《解除物业服务合同通知书》上盖章签字。因此，由于物业服务合同已于2020年4月15日终止，上诉人不需要交纳自2020年4月15日到2020年10月30日止物业费819.46元（126.07㎡×1元/㎡×6.5月=819.46元），故一审判决支付该819.46元的物业费没有事实和法律依据。第二，由于被上诉人履行物业服务合同不符合约定，依照物业服务合同约定应减收物业费，减收标准为30%/月，即从被上诉人2017年3月15日入场按约定标准减收30%计算到2020年4月15日止的减收物业费为1399.38元（126.07㎡×1元/㎡×37月×30%=1399.38元）。上诉人所在的都匀市173新天地小区业主委员会与被上诉人签订《173新天地住宅小区物业服务合同》第二条约定，被上诉人提供的物业管理服务包括“1.物业共用部位的小型维修、养护到管理；2.物业共用设施设备的正常运行、小型维修（500元以下）、养护和日常管理（不含发电机组运行费用）；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运（不含应属环卫部门承担的部分）；4.公共绿化的养护和管理；5.物业社区活动的组织与实施；6.公共秩序维护服务等”。但被上诉人并没有按照物业服务合同的约定履行服务义务，上诉人所在小区的环境脏、乱、差，同时小区车辆到处都是乱停乱放，被上诉人还擅自同意移动公司在小区楼顶安装信号塔，未公开小区公共费用收支情况等，这些行为严重损害了上诉人等小区业主的合法权益，严重违反合同约定。依照双方签订《173新天地住宅小区物业服务合同》第二十七条第7、8小项约定“上诉人所在小区的业主委员会有权要求被上诉人整改，如未能按时整改完毕，有权单方面终止合同，并追究法律责任和经济赔偿；另外还有权负责确定本小区管理服务费的收费标准”。因此，由于被上诉人严重违反合同约定，依照物业服务合同的约定应减收物业费，上诉人只需支付被上诉人从2017年3月15日入场按约定标准的70%计算到2020年4月15日止的物业费3265.21元（126.07㎡×1元/㎡×37月×70%=3265.21元）。第三，一审判决违约金4612.74元，该违约金明显畸高。首先，本案是因被上诉人严重不履行合同义务，造成上诉人所在小区的日常管理、卫生环境、秩序等方面的服务达不到合同约定的标准，对小区业主的日常生活造成了严重的不良影响。被上诉人作为小区物业企业工作严重不负责任，故上诉人不应支付违约金。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案一审判决上诉人每日按2‰的标准向被上诉人支付违约金，相当于支付年违约金72%，参照民间借贷利率（LPR），该违约金远远超过了15.4%，属于畸高，严重损害了上诉人的合法权益，应该予以调整。综合本案物业情况，上诉人认为不应当支付违约金4612.74元。贵州天圆物业服务有限责任公司二审答辩称：第一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，都匀市173新天地小区业主委员会与答辩人签订的《物业服务合同》对业主具有约束力，上诉人作为小区的物业使用人之一，应按照《物业服务合同》履行相关的权利义务。第二，在《物业服务合同》签订后，答辩人为该小区实际提供了相应的物业服务，上诉人作为小区的物业使用人，亦实际享受了答辩人提供的物业服务，理应交纳相应的物业服务费用。第三，上诉人长期拒绝向答辩人支付物业费的行为已经构成根本违约，依法应当承担相应的违约责任。综上，一审审理程序合法，认定事实清楚，适用法律得当，请求二审依法驳回上诉人的上诉，维持原判。贵州天圆物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务5548.4元（自2017年3月1日至2020年10月31日止，126.1元/月），逾期支付物业服务费所产生的违约金4612.74元，生活垃圾处理费308元（自2017年3月1日至2020年10月31日止），以上总计10,469.1元；2、判决本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：被告杨利萍系都匀市173新天地住宅小区2-2-2105号业主，建筑面积126.07平方米。2017年3月15日，都匀市173新天地小区业主委员会与原告签订《173新天地住宅小区物业服务合同》，委托原告对173新天地住宅小区进行物业管理，委托期限自2017年3月15日起至2020年3月14日止（原告于2020年10月30日撤离小区），物业服务费用（住宅）收取标准为1元/月/平方米，业主应于每月28日前交纳当月物业服务费，并约定未按时足额交纳物业服务费的，每日应按欠费金额2‰标准支付违约金。另查明，都匀市物价局作出匀价格（2009）24号文件，居民住户生活垃圾处理费按7元/户/月标准收取。一审法院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”、第八十一条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告贵州天圆物业服务有限责任公司依法具备物业管理资质，其与都匀市173新天地小区业主委员会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》，不仅对原告贵州天圆物业服务有限责任公司具有约束力，对被告杨利萍也具有约束力，双方应按该合同约定全面履行各自的义务。被告作为业主在小区内居住生活，实际亦享受了原告提供的物业服务，被告应当在原告书面催告后交纳物业服务费，被告应当支付物业服务费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：126.07平方米×1元/平方米×44个月=5547元，应当支付代收生活垃圾处理费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：7元/户/月×44个月=308元，原告主张被告应当支付逾期违约金（根据合同约定每天按欠费金额2‰计算）4612.74元，符合法律规定，予以支持。对被告杨利萍提出的没有与原告签订物业服务合同，且与业委会签合同的公司与原告不是同一个公司，原告物业管理不到位，小区环境脏乱差及物业公司没有公开收费的开支和内容等抗辩，不予采纳。如前所述，原告与都匀市173新天地小区业主委员会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》对被告具有约束力，原告就公司名称依法向登记机关申请变更登记，登记机关予以核准并领取了营业执照，原告主体适格；涉及业主知情权，是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利，业主的知情权主要是以查阅文件报表或者相关资料的方式进行的，主要表现为业主的查阅权，业主可直接向物业服务企业提出请求，亦可向人民法院起诉；关于原告物业管理不到位的抗辩，被告作为物业服务企业，对区域内违反法律、法规及需要使用其代管的专项维修资金等事项，应当向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法处理，而被告未提出原告怠于履行职责的证据，故不予采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告杨利萍于本判决生效之日起十日内向原告贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业管理费5547元、违约金4612.74元、垃圾处理费308元；二、驳回原告贵州天圆物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨利萍负担。二审中，上诉人提供证据为：1.《173新天地住宅小区物业服务合同》，拟证明被上诉人提供服务期限为2017年3月15日至2020年3月14日；2.公告、辞退被上诉人申请书、联系函、通知书、173新天地更换物业业主签字同意表，拟证实被上诉人接管小区物业服务以来，提供物业服务未达合同约定标准，导致80%以上业主要求更换物业公司。3.解除物业服务合同通知书，拟证明物业服务合同期满后，2020年3月30日小区业委会书面通知被上诉人解除物业服务合同，要求被上诉人于2020年4月15日前与业主委员会完成交接并撤离；4.173新天地业主对被上诉人服务满意度测评表，拟证实有217户业主对被上诉人物业服务不满意，未达到合同约定标准；5.173新天地全体业主诉求书，拟证明被上诉人严重不履行合同义务，严重损害了上诉人等小区业主的合法权益；6.照片，拟证实被上诉人严重不履行合同义务，造成上诉人所在小区日常管理、卫生环境、秩序等方面达不到合同约定的标准；7.关于物业费调整通知，拟证实因被上诉人严重不履行合同义务，业主有权对物业服务收费标准进行调整，即从2018年3月15日至2020年3月15日期间物业费下调至0.7元/平方米；8.证明，拟证实上诉人提交的上述证据是经173新天地业主委员会核实确认过的，材料真实有效。经组织双方质证，被上诉人对上诉人提供证据的证明目的不予认可。经二审审理查明：2020年7月7日15时，都匀市住建局、都匀市司法局、广惠办事处、173新天地小区业主委员会和被上诉人，在都匀市矛盾纠纷协调会，会议形成书面协调结果为：1.物业公司即被上诉人于2020年10月30日撤离小区；2.173新天地小区给予物业服务企业2万元的补偿；3.物业公司撤离期间，业委会配合物业公司催缴欠缴的物业费；4.物业公司依法依规将相关资料及公共设施设备移交给符合法规要求的主体；其中被上诉人以及都匀市173新天地业主委员会盖章确认。其余查明的事实与一审查明的事实一致。综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1.被上诉人提供物业服务终止的时间；2.被上诉人提供的物业服务是否符合合同约定，即是否应当减收上诉人承担给付物业费的部分责任；3.上诉人是否应当承担违约责任。", "footer": "审判长白桂刚审判员陈福江审判员朱代昀二〇二一年七月二十三日法官助理陆梅书记员雷春莲", "header": "贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民事判决书（2021）黔27民终2929号上诉人（一审被告）：杨利萍，女，1971年7月17日生，住都匀市。委托诉讼代理人：邓洪军，贵州法庄律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文品，贵州法庄律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：贵州天圆物业服务有限责任公司，住所地贵州省都匀市沙包堡街道天源楼**，统一社会信用代码91522701722115803X。法定代表人：查国涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩天文，该公司法务。上诉人杨利萍因与被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院于2021年5月20日作出（2021）黔2701民初1715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销都匀市人民法院（2021）黔2701民初1715号民事判决；二、由上诉人杨利萍于本判决生效之日起十日内向被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业服务费5547元、垃圾处理费308元；三、驳回被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人杨利萍的其他上诉请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由上诉人杨利萍负担；二审案件受理费50元，由上诉人杨利萍负担25元，被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司负担25元。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务5548.4元（自2017年3月1日至2020年10月31日止，126.1元/月），逾期支付物业服务费所产生的违约金4612.74元，生活垃圾处理费308元（自2017年3月1日至2020年10月31日止），以上总计10,469.1元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判决本案诉讼费由被告承担", "judgment": [ "fully supported", "fully supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,774	{ "claim": "原告广安为民物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物管费19044元及违约金（庭审中，原告明确物管费从2007年8月1日至2019年12月31日按合同约定标准计算，违约金以每年的物管费为基数从每年5月21日起按日千分之五计算至物管费付清之日止）；2、本案诉讼费被告承担。", "court_view": "本院认为，原告广安为民物业公司是依法成立并具有三级资质的物业服务管理企业，其与广安市“在水一方”小区业主委员会签订的《物业管理合同》，合法有效，被告付晓军在小区购买房屋后已登记至其名下，虽然未入住，但系该小区业主，故《物业管理合同》对其具有约束力。被告未入住该房，对原告提供的服务未能完全享有，根据公平原则，其交纳物业管理服务费酌情按60%收取。《物业管理合同》约定的服务期限从2016年1月1日起至2020年12月31日，审理查明原告实际从2016年1月1日至2019年11月1日履行了相应管理服务，其主张服务至2019年12月31日，与客观事实不符，对其主张的2019年11月2日至2019年12月31日的物业管理服务费，本院不予支持。被告未交纳相应的物业服务费，为此原告应当履行通知义务，审理中被告否认收到过原告的通知，并提出就2016年度的物业管理服务费已过诉讼时效，虽然原告称已张贴了物业管理服务费催缴通知书以及发出律师催收函，但是被告予以否认，且被告并未居住于该小区，原告未提供证据证明向被告送达到了书面催款通知，因此就被告辩称的原告主张其服务期间2016年度的服务费已过诉讼时效的抗辩理由成立，故对原告主张2016年度的物业管理服务费，本院不予支持。对于原告主张的违约金，鉴于原告在履行物业服中存在一定瑕疵，故对原告主张的违约金本院不予支持。对于原告主张2007年至2015年度的物业管理服务费。原告提供了《移交说明》，成都中霖物业管理有限公司广安市分公司将该时段收取被告的物管费委托原告收取，系债权债务转移，根据《中华人民共和国民法典》第五百四十六条第一款“债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。”之规定，被告是受《物业管理合同》约束的当事人，而非业委会，就委托收取物业管理费事项应当告知被告，原告未提供证据证明就委托收取物业管服务的事项已告知被告，为此就《移交说明》的债权债务转移对被告不发生效力，原告无权向被告收取。并且被告亦辩称该期间的服务费已过诉讼时效，此抗辩理由亦成立。因此对原告的该主张，本院不予支持。综上，从2017年1月1日起至2019年11月1日止，被告应交纳物业管理服务费，合同约定服务费包括房屋管理费以及公用设施设备用水用电费，按约定标准计算为4349.46元（0.6元/平方米×196.35平方米×34个月＋0.6元/平方米×196.35平方米÷30天×1天＋公用设施设备用水用电费10元／月×34月)，按60%为2610元。", "fact_description": "事实及理由：2016年1月1日，原告与被告所在小区“在水一方”小区业委会签订了《物业管理合同》，合同主要约定原告向广安市“在水一方”提供物业管理服务，被告应在每年一月一日至五月二十日内一次性向原告交清当年物业管理服务费。若被告违约不按时缴纳须全额补交并从逾期之日起按每天千分之五缴纳违约金。合同签订后，原告按合同约定履行了物业管理义务，小区环境、卫生、居住条件得到较大提升，但被告至今未缴纳物业管理服务费，经原告多次催收，被告仍未缴纳。原告为维护自身合法权益，故起诉至法院提出前述诉讼请求。被告付晓军辩称，1、他购买的在水一方的房屋，至今未接房，更未装修入住；2、他从未接到缴纳物业费的任何通知，因此原告主张2017年以前的物业管理服务费已过诉讼时效；3、原告在小区的服务期限是从2016年1月1日起，其无权主张这之前的物业管理服务费；4、原告主张的违约金，违背相关法律的规定，其主张不成立；5、如果认定他应当向原告缴纳物业费，因其未装修入住，未能享有原告的服务，从2017年1月1日起至2019年10月31日应当免交或者减半交纳。原告广安为民物业公司就其主张的事实，向本院提供了广安为民物业公司《营业执照》、《资质证书》、四川省人口信息证明、房产登记信息查询情况说明、移交说明、《物业管理合同》、小区照片、律师催收函等证据。被告付晓军就其主张的事实，向本院提供了常住人口登记表、商品房买卖合同、照片等证据。经审理查明：2006年，被告购买了“在水一方”住房一套，2009年10月26日，被告购买的房屋广安市广安区××路××号××幢××单元××号权属登记至被告名下。广安为民物业公司于2014年3月14日登记成立，营业期限为长期，经营范围为物业管理、清洁服务等。2015年12月29日经广安市城市管理行政执法局核准为三级资质。2016年1月1日，原告（乙方）与广安市“在水一方”小区业主委员会（甲方）签订了《物业管理合同》，主要约定：甲方委托乙方对“在水一方”小区实行专业化、一体化的物业管理；委托管理事项：房屋共享部位的维修和管理；房屋共享设施设备及其运行的维护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；保安工作；合同期限五年，从2016年1月1日至2020年12月31日；甲方应在每年1月1日至5月20日内，向乙方一次性交清当年的物业管理服务费；乙方于每年12月30日起向甲方收取次年的物业管理服务费；跃层按每月每平方米建筑面积0.6元收取；公用设施设备用水用电，按每月每户10元，向业主收取，等等。合同签订后，原告即开始在广安市“在水一方”小区从事物业管理服务，2019年11月1日后原告未再在“在水一方”小区从事物业管理服务。被告付晓军所有房屋位于“在水一方”小区，住宅建筑面积196.35平方米，被告付晓军对房屋未装修入住，一直未交纳物业管理服务费。庭审中，原告称其于2016年5月15日、2017年5月10日在被告房屋处张贴了物业管理服务费催缴通知书，于2020年5月16日通过律师张宗强向被告付晓军发出催收物业费的函，被告对此予以否认，称其从未收到任何通知。2016年1月20日，成都中霖物业管理有限公司广安市分公司、广安市在水一方小区业主委员会以及原告签定《移交说明》，主要内容：成都中霖物业管理有限公司广安市分公司于2015年12月31日在小区物业服务终止，向原告移交物管资料，相关物业管理费由业主委员会负责并委托为民物业公司收取……其中未接房明细表中载明被告付晓军房屋半价647.955元，全价10602.9元，未接金额11250.855元……等等。", "footer": "审判员胡道凤二〇二一年一月二十六日书记员蒲华琴附相关法律条文：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第六第民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百四十六条第一款债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。", "header": "四川省广安市广安区人民法院民事判决书（2021）川1602民初149号原告：广安为民物业管理有限公司，统一社会信用代码915116000934168054，住所地四川省广安市广安区环溪二路188号6幢2单元202室。法定代表人：周佳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘欣，四川泰宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：周贤军，男，生于1974年5月16日，汉族，住四川省大竹县。被告：付晓军，男，汉族，生于1966年9月22日，住四川省广安市岳池县。委托诉讼代理人：罗敬哲，男，1981年8月15日出生，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：蒋孟霖，女，1966年6月7日出生，汉族，住四川省岳池县。原告广安为民物业管理有限公司（以下简称广安为民物业公司）与被告付晓军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案，依法适用简易程序于2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告广安为民物业公司的委托诉讼代理人刘欣、周贤军以及被告付晓军及委托诉讼代理人罗敬哲、蒋孟霖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "据此，本院依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九务第一款、第五百四十六条第一款、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告付晓军于本判决生效后十日内向原告广安为民物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年11月1日的物业管理服务费2610元。二、驳回原告广安为民物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费276元，减半收取138元，由原告广安为民物业管理有限公司负担118元，被告付晓军负担20元，分别向广安市广安区人民法院交纳。上述债务，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。" }	{ "claim": "为民物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判付晓军向为民物业公司支付2007年8月1日至2019年12月31日的物业管理费19,044元及违约金（自2008年5月21日起至物业费付清之日止）；2.一、二审诉讼费由付晓军承担。", "court_view": "本院认为，二审案件系围绕上诉请求的范围进行审理。综合诉辩双方的意见，本案主要争议的是付晓军欠付物业费应当如何认定。对于2016年1月1日之前的物业费，付晓军主张转让通知未到达其本人，对其不发生法律效力。经审查，在本案诉讼前，为民物业公司确无证据证明对付晓军本人进行了债权转让通知，但是其提起本案诉讼向付晓军主张该期间的物业费，付晓军也参与了诉讼，故应视为为民物业公司以诉讼的方式将转让事实通知到了付晓军并发生相应法律效力。付晓军抗辩称该期间的物业费已经超过了诉讼时效。为民物业公司虽提交了催款通知单以证明其进行了催收并引起了诉讼时效的中断，但是该通知单仅有为民物业公司自己的签章，无法证明其对付晓军进行了有效送达，进而无法证明引起了诉讼时效的中断，故付晓军的抗辩理由成立，一审认为2016年1月1日之前的物业费已经超过诉讼时效于法有据，本院予以维持。关于2016年1月1日之后的物业费。对于2016年1月1日至12月31日的物业费，一审认定已经超过诉讼时效，理据充足，本院不再赘述，予以维持。对于2017年1月1日之后的物业费，为民物业公司主张一审以付晓军未实际入住为由调整收费标准于法无据。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款的规定，物业服务人已经按照合同约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，故一审酌情调整为民物业2017年1月1日之后的物业费收费标准与上述规定相悖，且无其他法律、行政法规规定未实际入住的物业费应当予以调整。据此，本院对一审法院的相应判决予以纠正，认定付晓军2017年1月1日之后的物业费应按照合同约定的标准履行。付晓军主张为民物业公司对其他未入住业主的物业费予以减半收取，并提交了相应物业收据。对此，本院认为，即便存在该事实亦系为民物业公司与其他业主私下协商的结果，对本案判决不具拘束力，对该证据本院亦不予采信。付晓军二审中还辩称2017年的物业费也已经超过了诉讼时效以及每月10元的公共设施设备用水用电也不应当收取，但一审判决后其并未就此提起上诉，本院对其该项主张不予审查。关于违约金，根据付晓军提交的业主群微信聊天记录，可以证实为民物业公司在提供物业服务时存在瑕疵，业主以此对抗并迟延支付物业费亦事出有因，一审未支持逾期支付违约金并无不当，本院予以维持。至于合同期内的物业费仅支持到2019年11月1日的问题。经审查，为民物业公司与案涉小区业主委员会签订的《物业管理合同》虽约定物业服务期间为2016年1月1日至2020年12月31日，但为民物业公司在2019年11月2日已经撤出该小区，未再为小区业主提供物业服务，故一审认定付晓军不应向为民物业公司支付2019年11月1日之后的物业服务费正确，本院予以维持。综上所述，广安为民物业管理有限公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。", "fact_description": "事实和理由:1.一审法院在无事实依据的情况下，认定为民物业公司的物业服务存在瑕疵，违背了《中华人民共和国民事诉讼法》第七条的规定，以此为由不支持为民物业公司主张的违约金是错误的，且案涉违约金是否应该支持应依据双方合同约定条款认定，与物业服务是否存在瑕疵无关。2.一审认定上诉人未向被上诉人尽到物业费转让通知义务系事实认定错误。上诉人与上一任物业办理交接时案涉小区业委会人员在场，其对物业费转让一事是清楚的，应视为业主也知情并认可。上诉人自2016年1月起多次电话、书面向被上诉人催缴物业费，其均未提出异议，也足以证明其知晓该事实。由此证明，上一任物业公司应收取被上诉人2007年8月1日至2015年12月31日物业费的权利已经转让给了上诉人，上诉人有权收取该期间的物业费。3.被上诉人虽未入住，但是实际办理了接房手续，上诉人也一直在为案涉小区提供服务，其应当交纳物业费。4.上诉人自接手案涉小区物业服务起就一直通过电话、上门送达催收单、发送律师函等方式催缴物业费，故上诉人主张2007年8月1日至2019年12月31日期间物业费未过诉讼时效。5.为民物业公司与在水一方第一届业委会签订的《物业管理合同》合法有效，该合同约定为民物业公司在案涉小区物业服务期限是2016年1月1日至2020年12月31日，为民物业公司系被迫撤出该小区并停止物业服务，故物业费应当计算至合同到期之日止。付晓军答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回其上诉。事实及理由：1.2015年12月31日前的物业费转让一事没有通知到被上诉人，且已过诉讼时效。2.一审认定2016年的物业费已过诉讼时效正确。二审中，我方认为2017年的物业费也已经超过了诉讼时效，不应得到支持。3.上诉人2019年11月2日就没再为案涉小区提供服务，故物业费应当计算至2019年10月。4.每月10元的公共设施设备用水用电不应当收取。5.被上诉人为实际入住，减少了上诉人的服务负担，一审法院对物业费按照60%计算合情合理且其他各地亦有相关政策可循。6.一审判决对违约金、物业费转让通知的效力认定正确，请求维持。7.上诉人主张对物业费进行了催收不是事实，其提交的证据不能证明催收通知到达了被上诉人。8.被上诉人二审有证据证明上诉人提供的服务有瑕疵，并且从合同未到期就被强行终止也足可证实其服务存在问题。为民物业公司向一审法院起诉请求：1、判令付晓军支付为民物业公司物管费19,044元及违约金（庭审中，为民物业公司明确物管费从2007年8月1日至2019年12月31日按合同约定标准计算，违约金以每年的物管费为基数从每年5月21日起按日千分之五计算至物管费付清之日止）；2、案件诉讼费付晓军承担。一审法院认定事实：2006年，付晓军购买了“在水一方”住房一套。2009年10月26日，付晓军购买的房屋广安市广安区××路××号××幢××单元××号权属登记至付晓军名下。为民物业公司于2014年3月14日登记成立，营业期限为长期，经营范围为物业管理、清洁服务等。2015年12月29日经广安市城市管理行政执法局核准为三级资质。2016年1月1日，为民物业公司（乙方）与广安市“在水一方”小区业主委员会（甲方）签订了《物业管理合同》，主要约定：甲方委托乙方对“在水一方”小区实行专业化、一体化的物业管理；委托管理事项：房屋共享部位的维修和管理；房屋共享设施设备及其运行的维护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；保安工作；合同期限五年，从2016年1月1日至2020年12月31日；甲方应在每年1月1日至5月20日内，向乙方一次性交清当年的物业管理服务费；乙方于每年12月30日起向甲方收取次年的物业管理服务费；跃层按每月每平方米建筑面积0.6元收取；公用设施设备用水用电，按每月每户10元，向业主收取，等等。合同签订后，为民物业公司即开始在广安市“在水一方”小区从事物业管理服务，2019年11月1日后为民物业公司未再在“在水一方”小区从事物业管理服务。付晓军所有房屋位于“在水一方”小区，住宅建筑面积196.35平方米，付晓军对房屋未装修入住，一直未交纳物业管理服务费。庭审中，为民物业公司称其于2016年5月15日、2017年5月10日在被告房屋处张贴了物业管理服务费催缴通知书，于2020年5月16日通过律师张宗强向付晓军发出催收物业费的函，付晓军对此予以否认，称其从未收到任何通知。2016年1月20日，成都中霖物业管理有限公司广安市分公司、广安市在水一方小区业主委员会以及为民物业公司签定《移交说明》，主要内容：成都中霖物业管理有限公司广安市分公司于2015年12月31日在小区物业服务终止，向原告移交物管资料，相关物业管理费由业主委员会负责并委托为民物业公司收取……其中未接房明细表中载明被告付晓军房屋半价647.955元，全价10,602.9元，未接金额11,250.855元……等等。一审法院认为，为民物业公司是依法成立并具有三级资质的物业服务管理企业，其与广安市“在水一方”小区业主委员会签订的《物业管理合同》，合法有效，付晓军在小区购买房屋后已登记至其名下，虽然未入住，但系该小区业主，故《物业管理合同》对其具有约束力。付晓军未入住该房，对为民物业公司提供的服务未能完全享有，根据公平原则，其交纳物业管理服务费酌情按60%收取。《物业管理合同》约定的服务期限从2016年1月1日起至2020年12月31日，审理查明为民物业公司实际从2016年1月1日至2019年11月1日履行了相应管理服务，其主张服务至2019年12月31日，与客观事实不符，对其主张的2019年11月2日至2019年12月31日的物业管理服务费，不予支持。付晓军未交纳相应的物业服务费，为此为民物业公司应当履行通知义务，审理中付晓军否认收到过为民物业公司的通知，并提出就2016年度的物业管理服务费已过诉讼时效，虽然为民物业公司称已张贴了物业管理服务费催缴通知书以及发出律师催收函，但是付晓军予以否认，且付晓军并未居住于该小区，为民物业公司未提供证据证明向付晓军送达到了书面催款通知，因此就付晓军辩称的为民物业公司主张其服务期间2016年度的服务费已过诉讼时效的抗辩理由成立，故对2016年度的物业管理服务费，不予支持。对于为民物业公司主张的违约金，鉴于其在履行物业服中存在一定瑕疵，故对其主张的违约金不予支持。对于为民物业公司主张2007年至2015年度的物业管理服务费。为民物业公司提供了《移交说明》，成都中霖物业管理有限公司广安市分公司将该时段收取付晓军的物管费委托为民物业公司收取，系债权债务转移，根据《中华人民共和国民法典》第五百四十六条第一款“债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。”之规定，付晓军是受《物业管理合同》约束的当事人，而非业委会，就委托收取物业管理费事项应当告知付晓军，为民物业公司未提供证据证明就委托收取物业管服务的事项已告知付晓军，为此就《移交说明》的债权债务转移对付晓军不发生效力，为民物业公司无权向付晓军收取。并且付晓军亦辩称该期间的服务费已过诉讼时效，此抗辩理由亦成立。因此对为民物业公司的该主张，不予支持。综上，从2017年1月1日起至2019年11月1日止，付晓军应交纳物业管理服务费，合同约定服务费包括房屋管理费以及公用设施设备用水用电费，按约定标准计算为4,349.46元（0.6元/平方米×196.35平方米×34个月＋0.6元/平方米×196.35平方米÷30天×1天＋公用设施设备用水用电费10元／月×34月)，按60%为2,610元。据此，一审法院依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条第一款、第五百四十六条第一款、第五百七十七条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、付晓军于该判决生效后十日内向广安为民物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年11月1日的物业管理服务费2,610元。二、驳回为民物业公司的其他诉讼请求。案件受理费276元，减半收取138元，由广安为民物业管理有限公司负担118元，付晓军负担20元。上述债务，如果义务人未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。二审中，为民物业公司未向本院提交新证据。付晓军向本院提交了以下证据：1.案涉小区业主群微信聊天记录，拟证明为民物业公司服务不达标、乱收费，业主多年未收到催缴通知；2.物业收据一份，拟证明有未装修入住业主，物管费标准减半收取；3.提供另案民事判决供法庭参考，违约金不应支持。为民物业公司质证称：1.业主微信聊天内容只是业主主观上的感受，不能证明物业服务质量差。物业服务质量应根据合同约定来衡量，为民物业公司物业服务符合合同约定。2.未入住业主减半收取物业费没有法律依据。根据民法典的规定，物业服务人如果按照约定进行了服务，业主不得以未接受或者无需接受相关物业为由，不支付物业费。3.对另案民事判决的三性均不予认可。二审审理查明的案件事实与一审认定一致，本院予以确认。", "footer": "审判长蒋丽审判员陈萱审判员杨红梅二〇二一年五月二十七日法官助理陈于书记员王嘉洛", "header": "四川省广安市中级人民法院民事判决书(2021)川16民终512号上诉人（原审原告）：广安为民物业管理有限公司，住所地四川省广安市广安区。法定代表人：周佳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：文顺斌，四川天吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宗强，四川智典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：付晓军，男，汉族，生于1966年9月22日，住四川省广安市岳池县。委托诉讼代理人：罗敬哲，男，1981年8月15日出生，汉族，住四川省岳池县，系岳池县九龙街道城西社区居民委员会推荐。委托诉讼代理人：蒋孟霖，女，1966年6月7日出生，汉族，住四川省岳池县，系岳池县九龙街道城西社区居民委员会推荐。上诉人广安为民物业管理有限公司（以下简称为民物业公司）因与被上诉人付晓军物业服务合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2021）川1602民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省广安市广安区人民法院（2021）川1602民初149号民事判决；二、付晓军于本判决生效后十日内向广安为民物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年11月1日的物业管理服务费3,986元。二、驳回广安为民物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费276元，减半收取138元，由广安为民物业管理有限公司负担118元，付晓军负担20元；二审案件受理费276元，由广安为民物业管理有限公司负担100元，付晓军负担38元；上述债务，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "判令被告支付原告物管费19044元及违约金（庭审中，原告明确物管费从2007年8月1日至2019年12月31日按合同约定标准计算，违约金以每年的物管费为基数从每年5月21日起按日千分之五计算至物管费付清之日止）", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "本案诉讼费被告承担", "judgment": [ "partially supported", "not supported" ] } ]	[ { "article": "第九百四十四条", "law": "《中华人民共和国民法典》" }, { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,775	{ "claim": "均豪物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令陈静怡支付2017年10月25日至2020年10月24日期间拖欠的物业服务费16,768.08元（5589.36×3），其他费用1296元（432＊3）；2．判令陈静怡支付2017年10月25日至2020年10月违约金18,361.05元；总计欠费金额36,425.13元；3．判令陈静怡承担本案的诉讼费用。", "court_view": "本院认为，依法成立的合同受法律保护。均豪物业公司与陈静怡签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，陈静怡作为小区业主应当受上述合同约束。因均豪物业公司履行了提供物业管理与服务的义务，陈静怡亦接受了均豪物业公司提供的物业服务，其应当按照合同约定履行交纳物业服务费、电梯费的义务，其不交纳上述费用的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故对均豪物业公司要求陈静怡给付拖欠的自2017年10月25日至2020年10月24日的物业服务费16,768.08元、电梯费1,296元的诉讼请求，本院予以支持。关于均豪物业公司要求陈静怡支付违约金18,361.05元的诉讼请求。本院认为，均豪物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故对其该项诉讼请求本院不予支持。关于陈静怡提出服务不达标等抗辩理由，因未在举证期限内提供充分有效的证据证明，本院不予采信、支持。关于陈静怡提出房屋存在质量问题以及信息未公开的抗辩理由，因与本案无关，本院不予采信、支持。", "fact_description": "事实和理由：均豪物业公司于2013年12月20日与陈静怡签订《鞍山富力（凯旋门（二期）前期物业管理服务合同》，对小区进行物业服务管理工作。合同约定物业费2元/平方米/月，均豪物业公司按年度预先收取物业费，如果业主违反合同约定未按时足额缴纳物业服务费的，应按逾期每日3‰的标准向均豪物业公司支付违约金。陈静怡是鞍山富力（凯旋门（二期）业主，房屋面积232.89平方米，陈静怡从2017年10月起拒不交纳物业服务费及相关费用。均豪物业公司多次催收无果。陈静怡的违约行为已严重侵害均豪物业公司的合法权益，及已经交费业主的权益，故均豪物业公司诉至法院。陈静怡辩称，不同意足额支付物业费。一、鞍山恒体房地产有限公司交付房屋存在质量问题，完成修复达两年之久，造成房屋不能正常交付，无法入住，均豪物业公司以业主收到房屋钥匙为由向业主收取处理房屋质量问题期间的物业服务费，这种现象既不合理也不合法。二、均豪物业公司不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。其违约行为主要有如下方面：1、擅自占用物业区域内的共有部分、共有设施改变用途。2、未履行物业服务信息公开义务，擅自经营归业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、商业、促销、机动车位等收益。均豪物业公司从未按合同约定向业主公布公共服务收支情况。3、均豪物业公司未履行清洁卫生服务义务，不能做到按时清理垃圾桶，楼道内、走廊里垃圾随意堆放，脏物不及时清理。4、均豪物业公司未尽职做好公共绿地景观的养护、维修公共设施及管理义务。5、均豪物业公司未履行安全保卫义务，涉案小区是全封闭小区，但均豪物业公司未能按照约定进行全封闭管理，大门可以随意出入，园区内运动场馆缺乏管理，外人可以随意进入，导致业主人身财产安全存在很大安全隐患。三、主张先履行抗辩权，在均豪物业公司纠正错误履约行为之前，有权拒绝支付物业服务费。四、关于滞纳金，因为均豪物业公司不能完全履行服务，所以均豪物业公司主张滞纳金于理不合且无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。围绕当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月20日，均豪物业公司（乙方）与陈静怡签订《前期物业服务合同》一份，约定：均豪物业公司为恒基（凯旋门（二期）提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体为：高层住宅2元/平方米/月，商业物业：2.9元/平方米/月，电梯36元/户/月。业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用，业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为交费周期满前一个月。物业服务期限为自商品房交付使用之日起五年。本合同期限未满，业主委员会与其聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。业主委员会与乙方双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满前三个月书面通知对方服务期限届满前，业主委员会决定需继续聘用乙方的，应当在期满前三个月书面通知乙方。乙方自接到续约通知一个月内回复业主委员会。双方同意续签，应当在服务期届满前30日内签订新的物业服务合同，服务期限届满三个月，业主委员会未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为业主委员会同意续聘，服务期限自动延续一年。业主委员会成立后，聘请新的物业企业。双方签订新的物业合同时，甲乙双方与业主委员会交接一般不超过三个月，双方的权利义务继续按本合同执行。甲方逾期未交纳，本合同第九条约定物业服务费的，应当按照日3‰的标准承担相应的滞纳金。另查，陈静怡系恒基（凯旋门（二期）业主，房屋建筑面积232.89平方米。双方在《物业服务收缴协议》约定陈静怡每年应缴管理服务费5,589.36元，每年应缴电梯费432元。陈静怡全年交纳物业服务费首次缴费时间为2016年10月25日，每次交费的具体时间为每年10月24日。现陈静怡尚未交纳2017年10月25日至2020年10月24日物业服务费16,768.08元、电梯费1,296元。", "footer": "审判员刁婷婷二〇二一年六月二十五日代理书记员冯锦", "header": "辽宁省鞍山市铁东区人民法院民事判决书（2021）辽0302民初3705号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司鞍山分公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区园林路215号。负责人：于庆新，经理。委托诉讼代理人：崔莹，辽宁成金律师事务所执业律师。被告：陈静怡，女，1988年10月14日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：陈永光（系原告父亲），男，1955年8月24日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。原告北京市均豪物业管理股份有限公司鞍山分公司（以下简称均豪物业公司）与被告陈静怡物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。均豪物业公司委托诉讼代理人崔莹及被告陈静怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、陈静怡于本判决生效之日起十日内给付北京市均豪物业管理股份有限公司鞍山分公司自2017年10月25日至2020年10月24日的物业服务费16,768.08元、电梯费1,296元，共计18,064.08元；二、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司鞍山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费356元，由北京市均豪物业管理股份有限公司鞍山分公司负担179元，陈静怡负担177元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。" }	{ "claim": "上诉人陈静怡上诉请求:1、依法审理此案，撤销（2021）辽0302民初3705号对本案的民事判决；2、判令均豪物业公司按照三级服务标准收物业费，即0.7元/平方米；3、撤销“缴纳电梯服务费”的错误判决；4、一审二审案件受理费由均豪物业公司承担。", "court_view": "对上述证据的认定在本院认为中予以论述。对于一审查明的事实本院予以确认。本院认为，关于陈静怡上诉主张均豪物业公司对案涉房屋工程质量问题的接洽、落实未能持续跟进，没有履行《住宅质量保证书》的承诺，造成业主未能入户，导致在外租房，被上诉人存在违约一节。首先，二审中陈静怡提供的《住宅质量保证书》系建设单位鞍山恒体房地产有限公司向业主出具的，并加盖建设单位的公章，此保证书约束的主体系签订的双方即建设单位和业主，而非本案的均豪物业公司。上诉人提交的《商品房移交书》系均豪物业公司向入户业主交付商品房相关资料物品的移交书，上面亦无均豪物业公司关于房屋质量问题报修等权利义务。此次，本案中陈静怡主张系拒交物业费的主要原因系均豪物业公司没有为其房屋质量问题进行报修或与开发商协调，陈静怡自知其房屋质量问题的责任主体非均豪物业公司，就该问题可以通过另一法律关系向相关责任主体主张权利。针对陈静怡主张均豪物业公司未对其质量问题进行报修沟通等问题，陈静怡在上诉状中自述均豪物业公司曾就案涉房屋质量问题协调召开调解会议，即使均豪物业公司在报修登记协调沟通中存在瑕疵，亦不能证明均豪物业公司不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵，故对陈静怡的此项上诉主张，本院不予支持。关于陈静怡上诉主张物业服务不到位、环境卫生差、消防通道不畅通、均豪物业公司录像设施常年破旧，监控形同虚等问题，物业费不得超过0.7元/平方米一节。首先、现行的物业服务收费管理办法中规定实行市场调节价的物业服务收费由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。陈静怡与均豪物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同中明确约定了物业费的收取标准，合同签订时，陈静怡应当知晓其所购物业管理服务费的标准。其次、二审中陈静怡虽提供了大量照片欲证明均豪物业公司提供的服务未达到合同约定的服务标准，但是物业服务是一个动态长期的过程，即使在服务的某些环节、个别区域服务不到位，也不能证明物业公司不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵，若陈静怡认为均豪物业公司提供的物业服务违反法律规定或合同约定，可另行通过成立业主委员会、推选业主代表等以合法的方式协商加以解决，依法行使权利，故对陈静怡的此项上诉主张，本院不予支持。关于陈静怡上诉主张其住在一楼、不使用电梯、不应缴纳电梯费，且实际上第一年也未缴纳电梯服务费一节。二审中，均豪物业公司同意免除陈静怡的电梯服务费，陈静怡的该项上诉主张具有事实依据，本院予以支持。综上所述，陈静怡的上诉请求部分成立。", "fact_description": "事实及理由：一、均豪物业公司对住宅工程质量问题的接洽、落实未能持续跟进，依据开发商和均豪物业公司协议的《住宅质量保证书》承诺业主在保修期内发现住宅质量存在质量问题，应直接向均豪物业服务中心报修，由物业服务中心负责与相关部门协调维修事宜。上诉人在2017年向被上诉人报修了房屋严重工程质量问题，施工单位已现场确认并经四方协商答应赔付。但四年过去，均豪物业公司没有按照《住宅质量保证书》承诺及时跟进落实，既未做调查核实、建档备案、收集资料等基础管理工作，也没有主动协商相关部门落实维修和检测，且相关协商记录没有妥善保管，先后经手此案的两位当事人辞退时均未移交相关材料，造成前期处理此问题的全部资料丢失，且无据可查。新接管此案的客服只听说过此事，未曾接收过移交资料，现在开发商不认账。由此可见，均豪物业公司在服务管理上的不作为等问题迟迟得不到解决，均豪物业公司未履行好合同约定已构成根本违约。由此造成上诉人近五年未入住，外租房费每月1200元，总计72000元。二、关于环境卫生问题，均豪物业公司未能履行卫生服务义务，业主房前东南侧卫生环境极差，有连续180天拍摄的711张照片为证。已构成服务合同违约应承担违约责任。按照物业服务合同中物业服务，坚持同质同价原则，均豪物业公司提供的服务对应三级收费等级，收费不得超0.7元/平方米。三、关于电梯服务费，上诉人住宅在一楼且无地下车库，不使用电梯，依照《鞍山市物业服务收费管理实施办法》（鞍政办发[2008]100号）的相关规定，不应缴纳电梯服务费，且实际上上诉人第一年缴费时也没有交电梯服务费。均豪物业公司答辩称:对上诉人主张的电梯费1296元同意免除，对其他主张同意一审判决。一、《住宅质量保证书》是房屋开发商向业主提供的，与被上诉人无关，被上诉人并不负责对住宅质量的保修工作。上诉人提出的质量问题应由开发商去负责，不属于被上诉人的工作范畴。二、被上诉人要求我方赔偿五年的租房费72000元没有事实依据，案涉房屋已经实际使用，一直由上诉人的代理人居住，且对该诉求，被上诉人未在一审时提出反诉，现二审提出不合法。三、关于被上诉人提出的环境卫生问题，被上诉人已经尽到物业服务标准，物业服务合同是连续性的，被上诉人拍摄的照片只能体现在某一特定时间段的环境问题，并不能证明被上诉人未进行处理，上诉人不能以拒交物业费的消极方式处理。四、关于上诉人提出物业收费标准不得超过0.7元/平方米的请求不能成立，因双方签订的物业服务合同内容合法且已经实际履行，对全体业主均有约束力。均豪物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈静怡支付2017年10月25日至2020年10月24日期间拖欠的物业服务费16768.08元(5589.36×3)，其他费用1296元(432×3)；2.判令陈静怡支付2017年10月25日至2020年10月违约金18361.05元；总计欠费金额36425.13元；3.判令陈静怡承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2013年12月20日，均豪物业公司(乙方)与陈静怡签订《前期物业服务合同》一份，约定：均豪物业公司为恒基凯旋门(二期)提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体为：高层住宅2元/平方米/月，商业物业：2.9元/平方米/月，电梯36元/户/月。业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用，业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为交费周期满前一个月。物业服务期限为自商品房交付使用之日起五年。本合同期限未满，业主委员会与其聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。业主委员会与乙方双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满前三个月书面通知对方服务期限届满前，业主委员会决定需继续聘用乙方的，应当在期满前三个月书面通知乙方。乙方自接到续约通知一个月内回复业主委员会。双方同意续签，应当在服务期届满前30日内签订新的物业服务合同，服务期限届满三个月，业主委员会未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为业主委员会同意续聘，服务期限自动延续一年。业主委员会成立后，聘请新的物业企业。双方签订新的物业合同时，甲乙双方与业主委员会交接一般不超过三个月，双方的权利义务继续按本合同执行。甲方逾期未交纳，本合同第九条约定物业服务费的，应当按照日3‰的标准承担相应的滞纳金。另查，陈静怡系恒基(凯旋门(二期)业主，房屋建筑面积232.89平方米。双方在《物业服务收缴协议》约定陈静怡每年应缴管理服务费5589.36元，每年应缴电梯费432元。陈静怡全年交纳物业服务费首次缴费时间为2016年10月25日，每次交费的具体时间为每年10月24日。现陈静怡尚未交纳2017年10月25日至2020年10月24日物业服务费16768.08元、电梯费1296元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。均豪物业公司与陈静怡签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，陈静怡作为小区业主应当受上述合同约束。因均豪物业公司履行了提供物业管理与服务的义务，陈静怡亦接受了均豪物业公司提供的物业服务，其应当按照合同约定履行交纳物业服务费、电梯费的义务，其不交纳上述费用的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故对均豪物业公司要求陈静怡给付拖欠的自2017年10月25日至2020年10月24日的物业服务费16768.08元、电梯费1296元的诉讼请求，该院予以支持。关于均豪物业公司要求陈静怡支付违约金18361.05元的诉讼请求。该院认为，均豪物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故对其该项诉讼请求该院不予支持。关于陈静怡提出服务不达标等抗辩理由，因未在举证期限内提供充分有效的证据证明，该院不予采信、支持。关于陈静怡提出房屋存在质量问题以及信息未公开的抗辩理由，因与本案无关，该院不予采信、支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、陈静怡于判决生效之日起十日内给付均豪物业公司自2017年10月25日至2020年1024日的物业服务费16768.08元、电梯费1296元，共计月18064.08元；二、驳回均豪物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费356元，由均豪物业公司负担179元，陈静怡负担177元。二审中，上诉人围绕其上诉主张向本院提供：证据一、《住宅质量保证书》一份，证明开发商已将案涉小区住宅工程报修工作委托给了被上诉人；证据二、商品房移交书，证明均豪物业公司接受了开发商对房产质量维修的委托；证据三、照片一张，证明小区消防通道不畅通；证据四、照片一张，证明录像设施常年破旧，监控形同虚设；证据五、照片2张，证明上诉人家南侧公共大平台下雨常年积水，管道常年堵塞无人修；证据六、711张照片，证明保洁服务存在问题；证据七、照片8张，证明绿化管理不好。被上诉人质证：对证据一，上面没有业主的房号及签订的时间，且该份证据是开发商向业主的保证和承诺，与均豪物业公司没有关系，开发商从未将工程质量的问题委托给被上诉人负责接洽和落实，该份证据与本案无关联性。对证据二真实性没有异议，但证据二体现的是上诉人2016年10月25日办理商品房交接手续，应从该日起缴纳物业费。对上诉人提供的照片的关联性有异议，照片中没有显示拍摄时间，不知拍摄地点，不能证明均豪物业公司未履行相关的物业服务，且物业服务是连续性的合同，上诉人提供的照片只能显示在某一特定时间内发生的情况，并不能完整的证明物业公司未履行上述义务。", "footer": "审判长顾书宇审判员许爱军审判员吴红娜二〇二一年八月二十日法官助理薛慧敏书记员何洋", "header": "辽宁省鞍山市中级人民法院民事判决书（2021）辽03民终3158号上诉人（原审被告）:陈静怡，女，1988年10月14日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：陈永光，男，1955年8月24日出生，汉族，住鞍山市铁东区。系陈静怡伯父。被上诉人（原审原告）:北京市均豪物业管理股份有限公司鞍山分公司，住所地鞍山市铁西区九道街145号甲307室。负责人:于庆新，该公司经理。委托诉讼代理人：崔莹，辽宁汇璟律师事务所律师。上诉人陈静怡因与被上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司鞍山分公司（以下简称“均豪物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初3705号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初3705号民事判决；二、陈静怡于本判决生效之日起十日内给付北京市均豪物业管理股份有限公司鞍山分公司自2017年10月25日至2020年10月24日的物业服务费16768.08元；三、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司鞍山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费356元，由北京市均豪物业管理股份有限公司鞍山分公司负担192元，陈静怡负担164元。二审案件受理费252元，由上诉人陈静怡负担234元，由北京市均豪物业管理股份有限公司鞍山分公司负担18元。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令陈静怡支付2017年10月25日至2020年10月24日期间拖欠的物业服务费16,768.08元（5589.36×3），其他费用1296元（432＊3）", "judgment": [ "fully supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判令陈静怡支付2017年10月25日至2020年10月违约金18,361.05元", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] }, { "claim": "判令陈静怡承担本案的诉讼费用", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,776	{ "claim": "邻睦里物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费7361.59元（自2016年1月1日计算至2020年5月51日）；2、判令被告支付自2016年1月1日起按中国银行同期贷款利率到实际支付日的利息；3、诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，发改委物业中心与邻睦里物业公司签订的《物业服务合同》及补充协议系双方自愿订立，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。魏幸居住的房屋在邻睦里物业公司提供物业服务的范围内，物业服务费应由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。邻睦里物业公司与魏幸虽未签订物业服务合同，邻睦里物业公司为该小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系；魏幸作为该小区的业主，理应向邻睦里物业公司交纳物业服务费用。邻睦里物业公司要求魏幸交纳物业费的主张，理由充分。本院予以支持。关于魏幸主张邻睦里物业公司提供的物业服务质量存有瑕疵、环境差等问题，魏幸未提交证据，本院对其该项主张不予采纳。关于利息，上述证据材料中未对交纳物业费时间、逾期付款等情形进行明确约定，且考虑到原告在物业服务中亦有需要改进之处，故本院对该项诉讼请求不予支持。法院认为，创造良好、和谐的生活环境，是物业服务企业和每一名业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在服务管理等诸多方面努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解和配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业管理公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，相互制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务特征的群体性服务，其服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司服务的不满意而拒不缴纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝或减交物业管理费，则会陷入欠费、服务下降、更大范围欠费、服务进一步恶化的恶性循环，同时对于其他已按照约定全额缴纳物业费的业主也不公平，长此以往，真正受到损害的是业主的整体利益。当然，同样需要强调的是邻睦里物业公司作为物业服务企业也应该在服务过程中，加强与业主的沟通，不断提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。", "fact_description": "事实和理由：2015年国家发改委基建物业管理中心为响应国管房改×号文政策，对国家机关职工住宅物业服务采取市场化管理。在小区没有业主委员会的前提下，国家发改委基建物业管理中心作为原产权单位，选举出原告为小区居民提供物业管理服务。随后原告于2016年1月1日与原产权单位签订《物业服务合同》且张贴公示。原告自2016年1月1日至2020年5月31日期间为被告小区提供物业服务。然被告自2016年1月1日至今未缴纳物业费。期间原告多次联系催要未果，现诉至法院。魏幸辩称，我方居住的房屋于2004年变成自用商品房，并向国家有关部门缴纳了土地出让金，已经不属于原开发商发改委，房屋的所有权发生变化，原开发商无权代表业主签署任何合同与协议。自入住后，我方从来没有与原告签订过任何物业管理合同，所以到目前为止没有构成任何合同纠纷。原告提出的诉讼应撤销。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述，魏幸为北京市海淀区会城门东路×号楼×门×房屋所有权人，房屋建筑面积75.08平方米。2015年12月31日，国家发展和改革委员会基建物业管理中心（以下简称发改委物业中心）作为甲方，邻睦里物业公司作为乙方，双方签订《物业服务合同》，约定：第一条，发改委住宅项目，类型为住宅。位置坐落于……海淀区会城门东区18413.14平方米；会城门西区43221.5平方米。本条约定为乙方的物业服务管理范围，乙方物业费由乙方依照本合同第十三条的约定向承担缴费义务的主体收取。第五条，物业服务期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日。第六条，乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1、制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2、负责本物业管理区域内公用部位的正常维修、养护和管理……3、负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理……4、负责共有绿地、景观的养护和管理；5、负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；7、其他服务事项无。第七条，乙方按《住宅物业服务标准》中的一级物业服务标准提供住宅的物业服务；第十二条，本物业管理区域物业服务收费方式为包干制。第十三条，包干制，1、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下……会城门东区物业1.85元/月·平方米；会城门西区物业2.2元/月·平方米……第十六条，甲方的权利义务，1、有权要求乙方按合同约定提供物业服务；2、监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、监督的权利；3、对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部分的经营收益和使用情况，享有知情权和监督权；4、遵守管理规约以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；5、按有关规定及本合同约定缴纳物业服务费和特约服务费；6、对乙方根据合同和有关规章制度提供的管理服务给与必要配合；7、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务；第十七条，乙方的权利，1、根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费……第十九条，本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方，双方另行协商签订物业服务合同的具体条款；第二十条，本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费乙方有权向业主收取；第二十七条，业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费的，乙方有权要求业主按有关法律规定或乙方与业主的约定向乙方支付违约金。2018年12月31日，发改委物业中心作为甲方，邻睦里物业公司作为乙方，双方签订《物业服务合同》之补充协议，约定将原合同物业期限顺延1年零5个月，顺延时间自2019年1月1日至2020年5月31日。原合同其他条款内容维持不变，双方在顺延期限内仍然遵照执行。合同签订后，2016年1月1日，邻睦里物业公司进驻魏幸居住的小区提供物业服务至2020年5月31日。邻睦里物业公司与魏幸未签订物业服务合同，魏幸未交纳2016年1月1日至今的物业费。2020年6月1日涉案小区由其他物业管理公司进驻。2015年10月28日，北京金泊顿物业服务评估监理有限公司对海淀区会城门小区物业服务费用收费标准测算为多层的生活区住宅为2.15元/月·平方米，高层的生活区住宅为2.33元/月·平方米。邻睦里物业公司针对其主张，提供以下证据：多份物业服务合同、补充协议；2015年12月28日的物业服务费用的评估报告；国管房改【2014】×号文件及其他催收费照片。魏幸对上述证据表示其与原告未签订有物业服务合同，无合同关系，且未向法庭提交任何证据材料。", "footer": "审判长钱硕人民陪审员史金凤人民陪审员石亚华二〇二一年二月二十五日书记员刘馨雨", "header": "北京市海淀区人民法院民事判决书（2020）京0108民初38610号原告：北京邻睦里物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇幸福东园小区3号楼西侧平房。法定代表人：蔡茉莉，董事长。委托诉讼代理人：张丹丹，北京安博（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王高岭，该公司职工。被告：魏幸，1956年1月22日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京邻睦里物业管理有限公司（以下简称邻睦里物业公司）与魏幸物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邻睦里物业公司的委托诉讼代理人张丹丹、王高岭，被告魏幸均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、魏幸于本判决生效之日起七日内向北京邻睦里物业管理有限公司支付物业费7361.59元（自2016年1月1日计算至2020年5月51日）；二、驳回原告北京邻睦里物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（北京邻睦里物业管理有限公司已预交），由魏幸负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。" }	{ "claim": "魏幸上诉请求：撤销一审判决并依法改判，本案一、二审诉讼费用由邻睦里物业公司承担。", "court_view": "本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，发改委物业中心与邻睦里物业公司签订的《物业服务合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效。魏幸虽未与邻睦里物业公司签订物业服务合同，但魏幸居住在邻睦里物业公司提供物业服务的范围内，发改委物业中心系代表该小区的全体业主与邻睦里物业公司签订的《物业服务合同》，邻睦里物业公司为魏幸所住的小区提供了物业服务，魏幸亦实际上接受了邻睦里物业公司提供的物业服务，双方之间已经形成了事实上的物业服务合同关系，魏幸应按其拥有物业的建筑面积及涉案《物业服务合同》约定的标准向邻睦里物业公司支付物业费。故魏幸关于邻睦里物业公司与其未签订物业服务合同，强制向其收取物业费不合理的上诉理由不能成立，本院不予采信。另，魏幸上诉主张邻睦里物业公司提交的《物业服务费用评估报告》已到期，不应该依据评估报告支付物业费，并作为证据提交。对此本院认为，《物业服务费用评估报告》是否到期与魏幸是否应向邻睦里物业公司支付物业费无关联性，且对本案的处理结果不直接产生影响。故魏幸所持该项上诉理由不能成立，该证据本院亦不予采信。需要指出的是，邻睦里物业公司起诉要求2016年1月1日至2020年5月31日期间的物业费，一审判决认定魏幸应向邻睦里物业公司支付物业费，但一审判决主文第一项载明“（自2016年1月1日计算至2020年5月51日）”，存在书写错误，应为“（自2016年1月1日计算至2020年5月31日）”，本院予以纠正。综上所述，魏幸的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决适用法律正确，但由于一审判决出现书写错误，本院予以纠正。", "fact_description": "事实及理由：1.魏幸2004年5月27日购买涉案房屋，拥有此房屋的所有权。邻睦里物业公司入驻该小区以来未与魏幸签订物业服务合同就要求强制收费，此行为违反了公平合理的法律要求；2.一审法院判决忽视了邻睦里物业公司提交的《物业服务费用评估报告》已经过期这一事实，依然按照过期的评估报告收费不合理。邻睦里物业公司辩称，认可一审判决结果，不同意魏幸的上诉请求及理由。邻睦里物业公司是和国家发展和改革委员会基建物业管理中心（以下简称发改委物业中心）统一签订的物业服务合同，不是和业主个人签订的，对每个业主都有效。物业服务是为公众提供的服务，不是针对个人提供的服务。邻睦里物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令魏幸支付拖欠的物业费7361.59元（自2016年1月1日计算至2020年5月31日）；2.判令魏幸支付自2016年1月1日起按中国银行同期贷款利率到实际支付日的利息；3.诉讼费由魏幸承担。一审法院认定事实如下：根据双方当事人陈述，魏幸为北京市海淀区××楼房屋所有权人，房屋建筑面积75.08平方米。2015年12月31日，发改委物业中心作为甲方，邻睦里物业公司作为乙方，双方签订《物业服务合同》，约定：第一条，发改委住宅项目，类型为住宅。位置坐落于……海淀区××东区18413.14平方米；××西区43221.5平方米。本条约定为乙方的物业服务管理范围，乙方物业费由乙方依照本合同第十三条的约定向承担缴费义务的主体收取。第五条，物业服务期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日。第六条，乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1.制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2.负责本物业管理区域内公用部位的正常维修、养护和管理……3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理……4.负责共有绿地、景观的养护和管理；5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；7.其他服务事项无。第七条，乙方按《住宅物业服务标准》中的一级物业服务标准提供住宅的物业服务；第十二条，本物业管理区域物业服务收费方式为包干制。第十三条，包干制，1.物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下……××东区物业1.85元/月·平方米；××西区物业2.2元/月·平方米……第十六条，甲方的权利义务，1.有权要求乙方按合同约定提供物业服务；2.监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、监督的权利；3.对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部分的经营收益和使用情况，享有知情权和监督权；4.遵守管理规约以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；5.按有关规定及本合同约定缴纳物业服务费和特约服务费；6.对乙方根据合同和有关规章制度提供的管理服务给与必要配合；7.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务；第十七条，乙方的权利，1.根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费……第十九条，本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方，双方另行协商签订物业服务合同的具体条款；第二十条，本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费乙方有权向业主收取；第二十七条，业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费的，乙方有权要求业主按有关法律规定或乙方与业主的约定向乙方支付违约金。2018年12月31日，发改委物业中心作为甲方，邻睦里物业公司作为乙方，双方签订《物业服务合同》之补充协议，约定将原合同物业期限顺延1年零5个月，顺延时间自2019年1月1日至2020年5月31日。原合同其他条款内容维持不变，双方在顺延期限内仍然遵照执行。合同签订后，2016年1月1日，邻睦里物业公司进驻魏幸居住的小区提供物业服务至2020年5月31日。邻睦里物业公司与魏幸未签订物业服务合同，魏幸未交纳2016年1月1日至今的物业费。2020年6月1日涉案小区由其他物业管理公司进驻。2015年10月28日，北京金泊顿物业服务评估监理有限公司对海淀区××小区物业服务费用收费标准测算为多层的生活区住宅为2.15元/月·平方米，高层的生活区住宅为2.33元/月·平方米。邻睦里物业公司针对其主张，提供以下证据：多份物业服务合同、补充协议；2015年12月28日的物业服务费用的评估报告；国管房改【2014】504号文件及其他催收费照片。魏幸对上述证据表示其与邻睦里物业公司未签订有物业服务合同，无合同关系，且未向法庭提交任何证据材料。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，发改委物业中心与邻睦里物业公司签订的《物业服务合同》及补充协议系双方自愿订立，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。魏幸居住的房屋在邻睦里物业公司提供物业服务的范围内，物业服务费应由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。邻睦里物业公司与魏幸虽未签订物业服务合同，邻睦里物业公司为该小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系；魏幸作为该小区的业主，理应向邻睦里物业公司交纳物业服务费用。邻睦里物业公司要求魏幸交纳物业费的主张，理由充分，法院予以支持。关于魏幸主张邻睦里物业公司提供的物业服务质量存有瑕疵、环境差等问题，魏幸未提交证据，法院对其该项主张不予采纳。关于利息，上述证据材料中未对交纳物业费时间、逾期付款等情形进行明确约定，且考虑到邻睦里物业公司在物业服务中亦有需要改进之处，故法院对该项诉讼请求不予支持。法院认为，创造良好、和谐的生活环境，是物业服务企业和每一名业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在服务管理等诸多方面努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解和配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业管理公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，相互制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务特征的群体性服务，其服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司服务的不满意而拒不缴纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝或减交物业管理费，则会陷入欠费、服务下降、更大范围欠费、服务进一步恶化的恶性循环，同时对于其他已按照约定全额缴纳物业费的业主也不公平，长此以往，真正受到损害的是业主的整体利益。当然，同样需要强调的是邻睦里物业公司作为物业服务企业也应该在服务过程中，加强与业主的沟通，不断提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.魏幸于判决生效之日起七日内向北京邻睦里物业管理有限公司支付物业费7361.59元（自2016年1月1日计算至2020年5月51日）；2.驳回北京邻睦里物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邻睦里物业公司未向本院提交新证据。魏幸向本院提交《物业服务费用评估报告》，用以证明该评估报告已经过期，不能按照该评估报告的价格确定物业费标准。邻睦里物业公司对该证据的真实性认可，但对其证明目的不予认可。本院对该证据的审查认证意见于下文一并评述。一审法院查明的事实及认定的证据属实，本院二审予以确认。", "footer": "审判长李妮审判员李春华审判员徐硕二〇二一年五月二十八日法官助理唐静静法官助理吴丹书记员李心雨", "header": "北京市第一中级人民法院民事判决书（2021）京01民终4517号上诉人（原审被告）：魏幸，男，1956年1月22日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京邻睦里物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇幸福东里小区3号楼西侧平房。法定代表人：蔡茉莉，董事长。委托诉讼代理人：王高岭，男，该公司项目经理。委托诉讼代理人：李志勇，北京安博（天津）律师事务所律师。上诉人魏幸因与被上诉人北京邻睦里物业管理有限公司（以下简称邻睦里物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初38610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初38610号民事判决；二、魏幸于本判决生效之日起7日内向北京邻睦里物业管理有限公司支付物业费7361.59元（自2016年1月1日计算至2020年5月31日）；三、驳回北京邻睦里物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由魏幸负担。二审案件受理费50元，由魏幸负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告支付拖欠的物业费7361.59元（自2016年1月1日计算至2020年5月51日）", "judgment": [ "fully supported", "fully supported" ] }, { "claim": "判令被告支付自2016年1月1日起按中国银行同期贷款利率到实际支付日的利息", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] }, { "claim": "诉讼费由被告承担", "judgment": [ "fully 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8,777	{ "claim": "原告后英物业公司诉称：被告于2012年4月1日在海城市后英房屋开发公司购买海城市后英第一城房产一处，房产明细为20号楼3单元5层1号，房屋面积为93.92平方米。原告为集团海城市爱心物业有限公司，物业管理费为每平每月1.2元。原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告从2014年4月1日至2021年4月11日累欠原告物业费9126元，滞纳金3331元（9126×365×0.001)合计欠费12457元。原告多次向被告催缴物业费，但被告拒不给付，故诉讼至法院，请求判令1、被告立即支付所欠原告物业费9126元人民币，滞纳金3331元（9126×365×0.001)合计12457元。物业费计算时间为自2014年4月1日始至2021年12月31日止；2、诉讼费用由被告承担。", "court_view": "本院认为，依法成立的物业合同受法律保护。原告与被告签订的协议书，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告为该小区业主提供实际物业服务，基本履行了应尽义务，被告作为该小区的业主，接受了原告提供的物业服务，应交纳物业费，被告未依约交纳，显系无理。依据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，对原告要求被告缴纳9126元物业费的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期缴纳物业费滞纳金的诉请系基于《前期物业合同》，该合同对违约金有明确规定，有合同依据，但原告的物业服务并不能达到全体业主满意的程度，其有待进一步改善。故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。", "fact_description": "被告刘宝平辩称：不同意缴纳物业费。1、不成立物业委员会，物业工作人员和业主委员会代表一起讨论协商后报政府主管部门（物价局）审批后，执行收取物业费开始是１元，后原告又收１.２元；2、侵占该小区计划设计项目老年活动室，网球场地非法外租，每年８0000元。3、门窗质量严重不合格，进户当初物业不要换断桥铝，到现在已有大部分损坏，根本无法更换。4、设计在内的天然气项目是楼体结构的主要项目。购楼时双方签订的契约不执行不给施工，属于欺骗诈骗行为；5、双方签订购楼契约书，违约应赔款，如天然气管线项目，按小区１２００户计算，每户天然气项目应是３0000元，合计１２００户×３0000元，等于36000000元，明显违约，至今不赔偿；6、进户后，原告在一楼内非法搭建小仓库，每个出售８０００元，不开税务收据，纯属偷税漏税；7、滥收费，进户的楼门、可视属于门的配套设备，每户收取１０００元没有收据，计１２００户×１０００元等于１２０0000元，非法收费，偷税漏税；8、物业本身就是管理小区的一个主管企业，小区出现超出规划、乱开荒、种菜、草坪绿化是物业的本职工作，却花大价钱外租，小区出现这样的问题，至今得不到解决，造成小区居民内心不愉快，物业部门不按物业法规定去管理小区。经审理查明：2012年4月1日，被告从开发商处购买坐落于海城市后英第一城20号楼3单元5层1号房屋，建筑面积93.92平方米。原告与后英集团海城市房屋开发有限公司于2011年9月1日签订《后英集团海城市爱心物业有限公司物业管理服务合同》，该合同第十九条约定：2.物业管理费用，业主或物业使用人按建筑面积每月/每平米1.2元向乙方交纳，门市按建筑面积每平每月1.5元向乙方交纳，物业管理费按每年交纳一次。3.业主和物业使用人逾期未交纳物业费的按以下第2项处理（1）从逾期之日起按每天5元交纳滞纳金（2）从逾期之日起按每天应交纳物业费的1‰交纳滞纳金。”2012年4月1日被告与原告签订《后英.第一城管理公约》，第六章第一条物业管理服务费依法收取，全体业主按其拥有物业权属份额大小共同承担。被告刘宝平自2014年4月1日至2020年12月31日，累计拖欠物业费9126元，滞纳金3331元（9126元×365天×0.001）。另查，原告后英物业公司与后英集团海城市房屋开发有限公司签订《后英集团海城市爱心物业有限公司物业管理服务合同》，该合同书第十五条约定：委托管理期限为两年，本合同期满没有成立业主委员会，本合同顺延至成立业主委员会止。自2011年9月1日至2013年9月1日止；第二十七条约定：本合同期满没有成立业主委员会，本合同顺延至成立业主委员会止。现原告在承包期限内。原告后英物业公司为支持自己的诉讼主张，向本院提供的证据有：1、入住通知单及收款收据，证明被告于2012年4月1日入住，是本案业主；2、催缴物业费通知单，证明原告向被告催缴物业费；3、服务合同一份，证明原告主体资格问题；4、后英第一城管理公约，证明本案被告接受原告提供物业服务。原告提供的证据，经本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。被告刘宝平为支持自己的诉讼主张，向本院提供的证据有：照片10张，证明房屋质量不合格，窗户漏水，热电厂供水管漏水淹了房屋墙壁和地板，物业未予修理，单元门楼梯下建房出售，家里出现蚂蚁。被告提交的证据与本案不属同一法律关系，本院对被告的证据不予采信。", "footer": "审判员崔华蕾二〇二一年五月十三日书记员梁冬雪", "header": "海城市人民法院民事判决书（2021）辽0381民初1873号原告：后英集团海城市爱心物业有限公司。统一社会信用代码91210300580732565P，住所地辽宁省海城市经济开发区小甲委。法定代表人：金长富。委托代理人：隋云英，系员工。被告：刘宝平，女，汉族，住所地：辽宁省海城市。委托代理人：于勇，男，汉族，住所地：辽宁省海城市。原告后英集团海城市爱心物业有限公司（以下简称后英物业公司）诉被告刘宝平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月25日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月26日公开开庭进行了审理，原告后英集团海城市爱心物业有限公司的委托诉讼代理人隋云英，被告刘宝平及其委托诉讼代理人于勇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘宝平于本判决生效后十日内给付原告后英集团海城市爱心物业有限公司物业费9126元；二、驳回原告后英集团海城市爱心物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘宝平承担，此款原告后英集团海城市爱心物业有限公司已垫付，被告刘宝平在履行本判决所确定的给付义务时，加付25元给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。并于递交上诉状的同时或者上诉期满后七日内预交上诉案件受理费，过期不预交上诉案件受理费视为放弃上诉。" }	{ "claim": "刘宝平上诉请求：1.不服海城市人民法院(2021)辽0381民初1873号民事判决书，请求二审法院依法驳回被上诉人要求上诉人给付2014年6月至2021年12月的物业费9126元的诉讼请求。2.上诉费、一审案件受理费由被上诉人承担。", "court_view": "本院认为，因一审庭审期间上诉人提供照片，证明热电厂供水管漏水造成房子和墙、地板被淹，物业表示负责，到现在也没有修好，被上诉人一审庭审中表示无异议，因被上诉人对上述情况表示认可，视为其同意履行维修义务，现上诉人举证证明更换地板的费用，该笔费用应由被上诉人赔偿。至于其他部位损失，上诉人未提供充分证据证明，故不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法自愿签订的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案后英物业公司与后英集团海城市房屋开发有限公司签订的《后英集团海城市爱心物业有限公司物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。后英物业公司为案涉小区提供物业服务，而刘宝平作为小区业主接受了物业服务，应当履行交费物业费用的义务。关于刘宝平主张房屋买卖合同约定案涉小区使用天然气，物业费比照普通小区每月每平方米多收取0.45元，但案涉小区没有安装天然气，因此不应交纳物业费用一节。本案涉小区是否安装天然气与物业服务费用并不具有关联性，刘宝平应当支付相应的物业服务费用。故上诉人的此项主张，本院不予支持。关于上诉人刘宝平主张房屋窗户漏水，后英物业公司不让业主更换一节。后英物业公司辩称窗户问题厂家在质保期内予以了维修，而上诉人并未报修。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，上诉人应承担举证不能的法律后果。刘宝平对于其主张的后英物业公司阻碍业主更换窗户并无证据证明，故上诉人的此项主张，本院不予支持。关于上诉人刘宝平主张后英物业公司不给其补办电梯卡，导致其无法使用电梯一节。对此上诉人刘宝平并无证据证明，故对其主张，本院不予支持。关于上诉人刘宝平主张后英物业公司利用公共区域擅自建房对外出售一节。上诉人所居住的楼房并没有发现其所述的违章建筑，二审审理期间，后英物业公司亦提供了后英集团海城市房屋开发有限公司的证明，证明了后英物业公司进入涉案小区提供服务以前，后英集团海城市房屋开发有限公司就已经安装了铁门，并且后英物业公司已经采取了相应措施，后英物业公司尽到了管理职责，况且上诉人亦自认案涉楼房不存在违建仓房问题。综上，上诉人所提出的主张，本院不予支持。关于上诉人刘宝平主张4年前，楼道水管爆裂，水冲入刘宝平家，给其造成损失一节。一审审理过程中，上诉人刘宝平提供照片，拟证明：“房屋质量不合格，窗户漏水，热电厂供水管漏水造成房子墙体和地板被淹，物业当时说他们负责，到现在也没有修好，进户单元门楼下房出售，家里还有蚂蚁”。后英物业公司质证：“没有异议”。后英物业公司表示修复损失，但其至今未予处理，现上诉人提供更换地板的相关收据，证明其更换地板的费用，本院结合案件的实际情况及后英物业公司的违约行为，认定后英物业公司减免1700元。故上诉人应向被上诉人支付的物业费用为7426元（9126元-1700元）。一审法院此项判决不当，本院予以纠正。综上所述，刘宝平的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。", "fact_description": "事实和理由：上诉人刘宝平于2012年4月1日在海城市后英房屋开发公司购买海城市后英第一城20号楼3单元5层1号，面积为93.92㎡房屋一处，当时合同约定该小区在海城地区为第一家安装有天然气的住宅房屋，物业费比照普通小区每平每月多收取0.45元，上诉人入住后，发现住宅房屋五个窗户存在漏水现象，找到物业部门要求给维修或者更换窗户，物业部门不同意更换窗户，上诉人无奈只有忍耐，但上诉人仍旧按约定给付物业费，2014年上诉人居住房屋窗户漏水严重，无法正常生活，上诉人通知物业部门后，自己安装更换了窗户，由于窗户价款较贵，五个窗口仍然漏雨，上诉人与被上诉人之间纠葛没有解决，上诉人于2014年6月至今没有交纳物业费，被上诉人于2021年4月诉至法院，法院在庭审调解时，上诉人要求更换安装的漏雨窗户，上诉人同时提出，上诉人交纳的物业费按照有天然气每平每月1.2元交纳，入住时己经多交纳的每平每月0.45元应核算一并解决，该补缴补缴，该退回的退回，还有现在一直没有安装天然气，物业私自电脑软件更改电梯卡，不给上诉人补电梯卡，还有上诉人与其他业主公有地盘，被上诉人擅自建房对外出售问题，要求合并进行调解，法院没有给予调解，最后判决上诉人给付后英物业公司自2014年6月至2020年12月的物业费9126元，上诉人认为，法院判决不公，上诉人合法权益没有受到法律保护，因此提起上诉。后英物业公司辩称，服从一审判决。后英物业公司向一审法院起诉请求：请求判令1、刘宝平立即支付所欠后英物业公司物业费9126元人民币，滞纳金3331元（9126×365×0.001)合计12457元。物业费计算时间为自2014年4月1日始至2021年12月31日止；2、诉讼费用由刘宝平承担。一审法院认定事实：2012年4月1日，刘宝平从开发商处购买坐落于海城市后英第一城20号楼3单元5层1号房屋，建筑面积93.92平方米。后英物业公司与后英集团海城市房屋开发有限公司于2011年9月1日签订《后英集团海城市爱心物业有限公司物业管理服务合同》，该合同第十九条约定：2.物业管理费用，业主或物业使用人按建筑面积每月每平米1.2元向乙方交纳，门市按建筑面积每平每月1.5元向乙方交纳，物业管理费按每年交纳一次。3.业主和物业使用人逾期未交纳物业费的按以下第2项处理(1)从逾期之日起按每天5元交纳滞纳金(2)从逾期之日起按每天应交纳物业费的1‰交纳滞纳金。”2012年4月1日刘宝平与后英物业公司签订《后英.第一城管理公约》，第六章第一条物业管理服务费依法收取，全体业主按其拥有物业权属份额大小共同承担。刘宝平自2014年4月1日至2020年12月31日，累计拖欠物业费9126元，滞纳金3331元(9126元×365天×0.001)。另查，后英物业公司与后英集团海城市房屋开发有限公司签订《后英集团海城市爱心物业有限公司物业管理服务合同》，该合同书第十五条约定：委托管理期限为两年，本合同期满没有成立业主委员会，本合同顺延至成立业主委员会止。自2011年9月1日至2013年9月1日止；第二十七条约定：本合同期满没有成立业主委员会，本合同顺延至成立业主委员会止。现后英物业公司在承包期限内。一审法院认为：依法成立的物业合同受法律保护。后英物业公司与刘宝平签订的协议书，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。后英物业公司为该小区业主提供实际物业服务，基本履行了应尽义务，刘宝平作为该小区的业主，接受了后英物业公司提供的物业服务，应交纳物业费，刘宝平未依约交纳，显系无理。依据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，对后英物业公司要求刘宝平缴纳9126元物业费的诉讼请求该院予以支持。关于后英物业公司要求刘宝平支付逾期缴纳物业费滞纳金的诉请系基于《前期物业合同》，该合同对违约金有明确规定，有合同依据，但后英物业公司的物业服务并不能达到全体业主满意的程度，其有待进一步改善。故该院对后英物业公司要求刘宝平支付滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、刘宝平于判决生效后十日内给付后英集团海城市爱心物业有限公司物业费9126元。二、驳回后英集团海城市爱心物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由刘宝平承担，此款后英集团海城市爱心物业有限公司已垫付，刘宝平在履行判决所确定的给付义务时，加付25元给后英集团海城市爱心物业有限公司。二审审理期间，上诉人提供收款收据，证明上诉人因楼内供热水管道出现问题，漏水导致上诉人家被淹，地板受损，其更换地板花费1700元，被上诉人质证意见为：真实性、关联性、合法性均有异议，不能证明系水淹所致，从一审图片上看地板只是有缝隙，不能证明是被水淹导致的。", "footer": "审判长闫相夷审判员戴艳丽审判员马宁二〇二一年八月二十七日法官助理于仁美书记员闻梓妤", "header": "辽宁省鞍山市中级人民法院民事判决书（2021）辽03民终2780号上诉人（原审被告）：刘宝平，女，汉族，1968年10月2日出生，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：于勇，男，汉族，1966年6月5日出生，住辽宁省海城市。被上诉人（原审原告）：后英集团海城市爱心物业有限公司。住所地：辽宁省海城市经济开发区小甲委。法定代表人：金长富，该公司总经理。委托诉讼代理人：隋云英，该公司员工。上诉人刘宝平因与被上诉人后英集团海城市爱心物业有限公司（以下简称后英物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服海城市人民法院（2021）辽0381民初1873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销海城市人民法院（2021）辽0381民初1873号民事判决；二、刘宝平于本判决生效后十日内给付后英集团海城市爱心物业有限公司物业费7426元；三、驳回后英集团海城市爱心物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由刘宝平承担20元，由后英集团海城市爱心物业有限公司承担5元；二审案件受理费50元，由上诉人刘宝平承担40元，由后英集团海城市爱心物业有限公司承担10元。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "被告立即支付所欠原告物业费9126元人民币，滞纳金3331元（9126×365×0.001)合计12457元。物业费计算时间为自2014年4月1日始至2021年12月31日止", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "诉讼费用由被告承担", "judgment": [ "fully supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第六十四条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,778	{ "claim": "原告万特公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年8月1日至2020年7月31日尚欠的物业费6670元，管理费9024元；2.判令被告支付原告2020年8月1日至2020年11月3日期间的物业费3472元，管理费4697元；3.判令被告支付给原告的保证金2万元归原告所有；4.本案诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为，御宝珊公司与万特公司签订的物业管理协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据合同约定，御宝珊公司应在2019年7月31日前全额支付合同期内的物业费、管理费31390元，但御宝珊公司仅于2019年8月12日支付了15696元，故御宝珊公司迟延支付剩余物业费、管理费的行为构成违约。关于御宝珊公司所提已对物业管理费支付方式进行变更的抗辩意见，《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”，鉴于御宝珊公司未能提供充分证据，本院难以认定双方已对变更物业管理费的支付方式达成合意，故被告的抗辩意见，本院不予采纳。依据本院查明的事实，出租方于2020年11月3日收回涉案商铺所在场地，故御宝珊公司应支付该日期之前所欠缴的物业费与管理费。关于御宝珊公司以疫情为由提出的减免物业管理费的抗辩意见，御宝珊公司提交的证据可以证明涉案商铺受到所在商城落实疫情防控政策包括但不限于限制复工人数、商城营业时间等的影响，但万特公司所提供的物业管理服务并未因疫情而降低，且万特公司除此外还承担了疫情期间的防控管理工作，故对被告减免物业管理费的抗辩意见，本院不予采纳。御宝珊公司未按协议约定支付物业管理费，违反了协议第十条第一款第七项之情形，但该条款明确约定“已付保证金不予退还，仍不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任”，根据该条款保证金不足以弥补御宝珊公司欠缴物业管理费金额的，御宝珊公司还应继续承担赔偿责任，反之如保证金足以覆盖欠缴物业管理费金额的，御宝珊公司无需再承担赔偿责任。同时，双方当事人在庭审明确提及，保证金性质属于押金，可以抵扣物业管理费及违约金。因此，御宝珊公司欠缴的物业管理费应先用2万元保证金抵扣，不足抵扣的3863元部分由御宝珊公司继续支付。故对原告要求判令2万元保证金归其所有的诉讼请求，本院不予支持。", "fact_description": "事实和理由：2019年7月22日，原被告签订了《北京万特黄金珠宝交易中心物业管理协议》，约定原告为被告承租的北京市西城区新街口北大街57号北京万特黄金珠宝交易中心一层1026号商铺，提供物业和商业管理服务。商铺使用面积约21.5平方米，服务期限自2019年8月1日至2020年7月31日止，物业费13341元和管理费18049元，共计31390元，被告应于2019年7月31日前全额支付协议期内的物业费和管理费，否则原告有权要求解除合同，并追究被告的违约赔偿责任。合同还约定，未经原告同意逾期返还租赁场地的，每逾期一日，被告应当按照本合同约定的物业费和管理费标准的两倍向原告支付场地占用期间的使用费。物业管理协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理和商业管理服务，但被告未按照合同约定支付物业费和管理费，仅于2019年8月12日支付了物业费和管理费15696元，尚欠原告物业费和管理费15694元。2020年7月22日，原告向被告发出律师函解除物业管理协议，并要求被告支付欠付的物业费和管理费，被告至今仍在占用1026号商铺，并拒绝履行其付款义务。另补充，2020年11月3日，出租人北京万特珠宝文化创意有限公司为了减少损失扩大，将被告遗留的1026号涉案商铺的柜台予以封存，将商铺腾退，所以原告物业费和管理费的计算截止到2020年11月3日。保证金在合同第八条，该保证金2万元作为履行本协议和提供商品服务质量及守法诚信经营的担保，不予退还的依据是第八条第二款第一项，因为被告的原因导致合同解除，被告交纳的保证金不予返还。万特公司围绕诉讼请求，向本院提交以下证据：1.《北京万特黄金珠宝交易中心物业管理协议》；2.关于解除物业管理协议并追究违约赔偿责任的律师函及邮寄单据；3.2020年11月3日清理御宝珊公司遗留柜台的视频。被告御宝珊公司认可原告所述事实，但不同意原告诉讼请求。具体理由如下：1.因疫情导致双方合同履行期间发生了客观情况的重大变化，依据公平、公正的原则，应当由合同双方共同承担损失。原、被告之所以会产生纠纷，主要原因是今年疫情导致被告所在的商场很长一段时间无法正常营业，双方签订的合同所面临的客观情况发生了重大变化，这种情况是一般年份根本无法预料的情况，属于客观情况发生重大变化，甚至属于不可抗力，所以损失不应当由被告一方来承担，应当依据公平原则，双方共同承担损失，故原告应当对疫情期间无法正常营业的时间段对被告的物业费和管理费进行相应的减免，这符合合同法的原则，也有利于双方携手合作，共渡难关，共谋发展。仅由被告对疫情期间的损失进行承担，对被告是不公平的。2.合同履行期间发生疫情，致使合同履行艰难，履行代价升高，属于情势变更。情势变更并不一定会使合同完全不能履行，其主要是导致合同履行艰难，或者履行代价升高，所以被告与原告可以继续履行合同或者变更合同。基于疫情防控措施构成合同履约困难，需要被告与原告共同面对难关，只有大家风险共担履行，障碍才能够克服，才能够有利于大局。故被告请求法院对合同进行变更。对疫情期间被告与原告的部分合同约定进行调整，依据公平原则，由原、被告风险共担，维护各方利益失衡。综上，请求法院依据公平原则对疫情期间无法正常营业的物业费和管理费进行减免。御宝珊公司向本院提交了微信群聊天记录及通知截屏作为证据。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：一、双方签订合同事实2019年7月22日，万特公司（甲方、物业管理方）与御宝珊公司（乙方、承租方）签订《北京万特黄金珠宝交易中心物业管理协议》（以下简称协议）。协议约定以下主要内容：第一条租赁场地及协议期限：乙方承租甲方位于北京市西城区新街口北大街57号北京万特黄金珠宝交易中心一层1026号商铺（以下简称涉案商铺），商铺使用面积为21.5平方米，本协议期限与商铺租赁合同期限一致；第二条费用计算及支付方式：物业费暂定标准为1.7元/天/平方米（使用面积），管理费暂定标准为2.3元/天/平方米（使用面积）；合同期内，乙方应于2019年7月31日前全额支付协议期内的物业费13341元、管理费18049元；第八条保证金：1.乙方应于本合同签订时向甲方支付保证金20000元，作为履行本协议和提供商品服务质量及守法诚信经营的担保。2.出现下列情形之一的，甲方有权对乙方保证金做出相应处置：（1）因乙方自身原因提前解除商铺租赁合同的，乙方缴纳的保证金不予返还…第九条退铺离场：4.未经甲方同意逾期返还场地的，每逾期一日，乙方应按本协议约定的物业费及管理费标准的两倍向甲方支付该场地占用期间的使用费。6.乙方逾期支付物业费及管理费超过5日的，甲方有权停止服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方承担。7.非因甲方原因空置物业的，仍需全额缴纳物业费及管理费。第十条违约责任：1.乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本协议，乙方已付保证金不予退还，仍不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任：（7）未如期全额支付租金、物业费、管理费或电、通讯等费用，或未按期补足保证金，逾期超过10日的。第十二条本协议的有效期限从双方签署之日起至甲方不再作为本物业的管理者为止。另查，御宝珊公司作为承租方与出租方北京万特珠宝文化创意有限公司就涉案商铺签订了《北京万特黄金珠宝交易中心场地（商铺）租赁合同》，约定租赁期限为2019年8月1日至2020年7月31日。二、合同履行情况合同签订后，御宝珊公司开始承租使用涉案商铺。万特公司为御宝珊公司提供了物业管理服务。2019年8月12日，御宝珊公司向万特公司支付了物业管理费15696元。据御宝珊公司提供的万特F1商户群微信聊天记录截图显示：2020年3月16日，涉案商铺所在的万特珠宝城的管理人员微信通知各单位上班人数不超过50%，请各单位自查；3月17日，管理人员发布《关于万特珠宝城办理员工出入证的通知》，要求商户尽快办理出入证，自出入证使用之日起万特珠宝城内所有员工凭出入证从西门进入；3月27日，管理人员发布《关于疫情期间万特珠宝城的管理通知》，自该日起明确复工率不超过50%，开放时间为10时至15时30分，仅开放商场东门其他楼门关闭；3月30日，发布《关于积极推动万特珠宝城复工的通知》，要求即日起在复工率不超过50%前提下都要开门营业，逐步适应全部复工的需求。老顾客进入万特需提前预约做好登记体温及北京健康宝正常的情况下由商户接进商场；4月18日，微信通知商户鉴于北京市疫情发展情况逐渐稳定，下周一开始，电梯、滚梯都会恢复正常；4月23日，再次发布《关于积极推动万特珠宝城复工的通知》，通知自2020年5月1日起开市时间调整为9时至18时。请所有健康宝无异常的商户开门营业，凭出入证和健康码进入大厦；6月1日通知商户，6月2日起恢复正常营业时间为9至19时，请各位商户按照开门营业。2020年6月28日，万特珠宝城工作人员微信联系御宝珊公司法定代表人张力川，称“张总，还有三天月底，必须交完租金，不然就不能营业了，这次没有商量了”。御宝珊公司述称，因2020年6月28日被告方就收到了出租方工作人员合同期限届满后解除租赁关系的微信，6月30日就清理了所有的货物，之前再去取物品时被出租方阻拦，所以属于被告的柜台没有及时取回。2020年6月30日之后，被告对柜台没有实际经营也没有进行控制。2020年7月22日，万特公司委托代理律师王和平向御宝珊公司以EMS寄出《关于解除物业管理协议并追究违约赔偿责任的律师函》，主张御宝珊公司迟延支付物业费、管理费的行为已构成根本违约，万特公司有权解除物业管理协议，并根据物业管理协议约定追究违约赔偿责任，函告御宝珊公司立即支付物业费、管理费欠款15697元并自2020年7月22日起按86元/日支付场地占用期间的物业费和管理费。经查，该函件于7月23日由御宝珊公司负责人签收。", "footer": "审判员高中营二〇二一年一月十一日书记员魏振川", "header": "北京市西城区人民法院民事判决书(2020)京0102民初30095号原告：世纪万特（北京）商业管理有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：王洪伟，董事长。委托诉讼代理人：王和平，北京沃达律师事务所律师。被告：北京御宝珊商贸有限公司，住所地北京市西城区新街口北大街******。法定代表人：张力川，总经理。委托诉讼代理人：吴明尚，北京普纬律师事务所律师。原告世纪万特（北京）商业管理有限公司（以下简称万特公司）与被告北京御宝珊商贸有限公司（以下简称御宝珊公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万特公司的委托诉讼代理人王和平，被告御宝珊公司的委托诉讼代理人吴明尚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十八条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京御宝珊商贸有限公司支付的保证金2万元，原告世纪万特（北京）商业管理有限公司不予退还；二、本判决生效之日起五日内，被告北京御宝珊商贸有限公司支付原告世纪万特（北京）商业管理有限公司2019年8月1日至2020年7月31日尚欠的物业费6670元、管理费9024元，2019年8月1日至2020年11月3日期间的物业费3472元、管理费4697元，以上合计23863元（上述款项折抵本判决第一项保证金2万元后，被告北京御宝珊商贸有限公司实际应向原告世纪万特（北京）商业管理有限公司支付3863元）；三、驳回原告世纪万特（北京）商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费448元，由原告世纪万特（北京）商业管理有限公司负担204元（已交纳），由被告北京御宝珊商贸有限公司负担244元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。" }	{ "claim": "御宝珊公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判我方向万特公司支付物业费6670元和管理费9024元，万特公司应退还我方保证金20000元。2.一、二审诉讼费由万特公司承担。", "court_view": "本院认为，本案上诉争议焦点有二，一是一审判决确定御宝珊公司向万特公司支付的物业费和管理费是否适当，二是万特公司要求退还保证金的请求应否支持。依法成立的合同对当事人均具有约束力，当事人应当遵照履行。本案中，御宝珊公司与万特公司签订物业管理协议，约定御宝珊公司就其租用的案涉商铺在租赁期限内（自2019年8月1日起至2020年7月31日止）向万特公司按照1.7元/天/平方米标准交纳物业费、按照2.3元/天/平方米标准交纳管理费，合同约定御宝珊公司应于2019年7月31日前全额交纳协议期内的物业费13341元、管理费18049元。合同签订后，御宝珊公司开始使用租赁商铺、万特公司提供了物业管理服务。2019年8月12日，御宝珊公司向万特公司支付物业管理费15696元。根据双方合同约定，截至2020年7月31日，御宝珊公司尚欠付物业费及管理费共计15694元。御宝珊公司主张2020年6月28日收到万特公司工作人员微信通知合同期限届满后解除租赁关系后，其在2020年6月30日即清理了所有货物，此后对于柜台即未实际控制和经营，故不同意支付2020年8月1日后产生的物业费和管理费；同时主张因受疫情影响，案涉商铺所在商场在疫情期间未能正常营业，万特公司所提供物业服务质量不好，故要求降低计费标准。首先，根据双方合同约定，租赁期满不再续租或者租赁合同提前终止的，御宝珊公司除办理相关营业证照迁出或者注销手续外，还应当将租赁场地及配套设施交还出租人及物业管理人，并向万特公司提供营业执照迁出或者注销证明，否则万特公司按照合同约定物业费及管理费标准继续计收，双方同时约定非因万特公司原因空置物业的，仍需全额缴纳物业费及管理费。因此，在租赁合同及物业服务期满后，御宝珊公司应当依约以返还场地设备等方式办理物业交接。御宝珊公司虽主张其已于2020年6月30日清场撤离，但现无在案证据证明双方已经办理物业交接。在本案诉讼中，御宝珊公司认可场地内仅遗留一个保险柜、两把椅子和一张桌子，且主张系因万特公司工作人员阻拦未能搬离，现有在案证据尚不足以证明系因万特公司原因导致未能及时办理物业交接。一审法院结合本案中万特公司自行清场情况，确定御宝珊公司应当交纳2020年8月1日至2020年11月3日期间物业费、管理费并无不当，御宝珊公司就此节所提上诉主张本院难以支持。但一审判决主文中对于收费期间书写存在文字错误，本院予以诠证。关于降低物业费及管理费收费标准一节，御宝珊公司虽主张万特公司物业服务存在质量问题，但现有在案证据不足以证明万特公司所提供物业服务明显低于双方约定的水平。关于御宝珊公司所称，因受疫情影响商场未能正常营业，故要求降低费用标准一节，本院认为，疫情确会对于商户经营造成不同程度影响，但根据疫情防控要求，万特公司作为物业公司，其在疫情期间除了完成物业管理服务外，还承担了部分疫情防控管理工作，在此情况下，御宝珊公司以此为由要求降低收费标准依据不足，本院不予采纳。关于保证金退还问题，双方当事人在本案一审庭审中明确表示保证金性质属于押金，可以抵扣物业费、管理费及违约金，一审法院根据查明的事实及认定御宝珊公司应当支付物业费、管理费基础上，用保证金对相关费用予以抵扣，御宝珊公司上诉要求万特公司退还此费用依据不足，本院不予支持。综上所述，御宝珊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。", "fact_description": "事实与理由：1.一审法院认定事实错误。御宝珊公司已经在2020年6月30日清理了柜台的货物，由于御宝珊公司已经无法再继续经营，也无法给御宝珊公司带来收益和利益，所以没有必要占案涉摊位。御宝珊公司无法取走柜台的主要原因系万特公司阻拦，不交齐租金不能取走柜台，因此御宝珊公司根本不愿意占用2020年6月30日以后的摊位，一审法院认定御宝珊公司支付占用使用费是错误的。2.在去年疫情期间，2020年2月至4月份商场未营业，5月份有半个月没有营业，御宝珊公司不应该承担非营业期间的租金。3.御宝珊公司已经按照万特公司的要求及时把物品撤离，剩余的一个保险柜、两把椅子和一张桌子因被万特公司扣留所以没有撤走。此外，御宝珊公司租的摊位所使用柜台都是万特公司的，不是御宝珊公司所有。从以上的事实可以看出，御宝珊公司不存在占有使用摊位的情况。4.根据我方提交的证据可以看出物业管理混乱，小孩到处乱跑导致营业受到了影响，万特公司并未尽到相应的管理责任，因此物业费不应当全额收取。万特公司辩称：同意一审判决，不同意御宝珊公司的上诉请求。双方之间对物业费及管理费有过明确约定，御宝珊公司未足额支付物业费及管理费，一审法院认定物业费及管理费具有法律依据；御宝珊公司在租赁日到期后仍继续占有使用商铺至2020年11月3日。疫情期间，我方没有因为疫情而降低了物业服务标准，还承担了额外的疫情防控工作。因此一审法院认定御宝珊公司支付占用期间的管理费和物业费是正确的；一审法院判决将保证金用于折抵物业费和管理费，这相当于我们还是把保证金20000元退还给御宝珊公司了。万特公司向一审法院起诉请求：1.判令御宝珊公司支付万特公司2019年8月1日至2020年7月31日尚欠的物业费6670元，管理费9024元；2.判令御宝珊公司支付万特公司2020年8月1日至2020年11月3日期间的物业费3472元，管理费4697元；3.判令御宝珊公司支付给万特公司的保证金20000元归万特公司所有；4.本案诉讼费由御宝珊公司承担。一审法院认定事实：一、双方签订合同事实2019年7月22日，万特公司（甲方、物业管理方）与御宝珊公司（乙方、承租方）签订《北京万特黄金珠宝交易中心物业管理协议》（以下简称协议）。协议约定以下主要内容：第一条租赁场地及协议期限：乙方承租甲方位于北京市西城区新街口北大街57号北京万特黄金珠宝交易中心一层1026号商铺（以下简称涉案商铺），商铺使用面积为21.5平方米，本协议期限与商铺租赁合同期限一致；第二条费用计算及支付方式：物业费暂定标准为1.7元/天/平方米（使用面积），管理费暂定标准为2.3元/天/平方米（使用面积）；合同期内，乙方应于2019年7月31日前全额支付协议期内的物业费13341元、管理费18049元；第八条保证金：1.乙方应于本合同签订时向甲方支付保证金20000元，作为履行本协议和提供商品服务质量及守法诚信经营的担保。2.出现下列情形之一的，甲方有权对乙方保证金做出相应处置：（1）因乙方自身原因提前解除商铺租赁合同的，乙方缴纳的保证金不予返还…第九条退铺离场：4.未经甲方同意逾期返还场地的，每逾期一日，乙方应按本协议约定的物业费及管理费标准的两倍向甲方支付该场地占用期间的使用费。6.乙方逾期支付物业费及管理费超过5日的，甲方有权停止服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方承担。7.非因甲方原因空置物业的，仍需全额缴纳物业费及管理费。第十条违约责任：1.乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本协议，乙方已付保证金不予退还，仍不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任：（7）未如期全额支付租金、物业费、管理费或电、通讯等费用，或未按期补足保证金，逾期超过10日的。第十二条本协议的有效期限从双方签署之日起至甲方不再作为本物业的管理者为止。另查，御宝珊公司作为承租方与出租方北京万特珠宝文化创意有限公司就涉案商铺签订了《北京万特黄金珠宝交易中心场地（商铺）租赁合同》，约定租赁期限为2019年8月1日至2020年7月31日。二、合同履行情况合同签订后，御宝珊公司开始承租使用涉案商铺。万特公司为御宝珊公司提供了物业管理服务。2019年8月12日，御宝珊公司向万特公司支付了物业管理费15696元。据御宝珊公司提供的万特F1商户群微信聊天记录截图显示：2020年3月16日，涉案商铺所在的万特珠宝城的管理人员微信通知各单位上班人数不超过50%，请各单位自查；3月17日，管理人员发布《关于万特珠宝城办理员工出入证的通知》，要求商户尽快办理出入证，自出入证使用之日起万特珠宝城内所有员工凭出入证从西门进入；3月27日，管理人员发布《关于疫情期间万特珠宝城的管理通知》，自该日起明确复工率不超过50%，开放时间为10时至15时30分，仅开放商场东门其他楼门关闭；3月30日，发布《关于积极推动万特珠宝城复工的通知》，要求即日起在复工率不超过50%前提下都要开门营业，逐步适应全部复工的需求。老顾客进入万特需提前预约做好登记体温及北京健康宝正常的情况下由商户接进商场；4月18日，微信通知商户鉴于北京市疫情发展情况逐渐稳定，下周一开始，电梯、滚梯都会恢复正常；4月23日，再次发布《关于积极推动万特珠宝城复工的通知》，通知自2020年5月1日起开市时间调整为9时至18时。请所有健康宝无异常的商户开门营业，凭出入证和健康码进入大厦；6月1日通知商户，6月2日起恢复正常营业时间为9至19时，请各位商户按照开门营业。2020年6月28日，万特珠宝城工作人员微信联系御宝珊公司法定代表人张力川，称“张总，还有三天月底，必须交完租金，不然就不能营业了，这次没有商量了”。御宝珊公司述称，因2020年6月28日御宝珊公司方就收到了出租方工作人员合同期限届满后解除租赁关系的微信，6月30日就清理了所有的货物，之前再去取物品时被出租方阻拦，所以属于御宝珊公司的柜台没有及时取回。2020年6月30日之后，御宝珊公司对柜台没有实际经营也没有进行控制。2020年7月22日，万特公司委托代理律师王和平向御宝珊公司以EMS寄出《关于解除物业管理协议并追究违约赔偿责任的律师函》，主张御宝珊公司迟延支付物业费、管理费的行为已构成根本违约，万特公司有权解除物业管理协议，并根据物业管理协议约定追究违约赔偿责任，函告御宝珊公司立即支付物业费、管理费欠款15697元并自2020年7月22日起按86元/日支付场地占用期间的物业费和管理费。经查，该函件于7月23日由御宝珊公司负责人签收。一审法院认为，御宝珊公司与万特公司签订的物业管理协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据合同约定，御宝珊公司应在2019年7月31日前全额支付合同期内的物业费、管理费31390元，但御宝珊公司仅于2019年8月12日支付了15696元，故御宝珊公司迟延支付剩余物业费、管理费的行为构成违约。关于御宝珊公司所提已对物业管理费支付方式进行变更的抗辩意见，《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”，鉴于御宝珊公司未能提供充分证据，法院难以认定双方已对变更物业管理费的支付方式达成合意，故御宝珊公司的抗辩意见，法院不予采纳。依据法院查明的事实，出租方于2020年11月3日收回涉案商铺所在场地，故御宝珊公司应支付该日期之前所欠缴的物业费与管理费。关于御宝珊公司以疫情为由提出的减免物业管理费的抗辩意见，御宝珊公司提交的证据可以证明涉案商铺受到所在商城落实疫情防控政策包括但不限于限制复工人数、商城营业时间等的影响，但万特公司所提供的物业管理服务并未因疫情而降低，且万特公司除此外还承担了疫情期间的防控管理工作，故对御宝珊公司减免物业管理费的抗辩意见，法院不予采纳。御宝珊公司未按协议约定支付物业管理费，违反了协议第十条第一款第七项之情形，但该条款明确约定“已付保证金不予退还，仍不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任”，根据该条款保证金不足以弥补御宝珊公司欠缴物业管理费金额的，御宝珊公司还应继续承担赔偿责任，反之如保证金足以覆盖欠缴物业管理费金额的，御宝珊公司无需再承担赔偿责任。同时，双方当事人在庭审明确提及，保证金性质属于押金，可以抵扣物业管理费及违约金。因此，御宝珊公司欠缴的物业管理费应先用2万元保证金抵扣，不足抵扣的3863元部分由御宝珊公司继续支付。故对万特公司要求判令2万元保证金归其所有的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十八条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京御宝珊商贸有限公司支付的保证金2万元，世纪万特（北京）商业管理有限公司不予退还；二、判决生效之日起五日内，北京御宝珊商贸有限公司支付世纪万特（北京）商业管理有限公司2019年8月1日至2020年7月31日尚欠的物业费6670元、管理费9024元，2019年8月1日至2020年11月3日期间的物业费3472元、管理费4697元，以上合计23863元（上述款项折抵判决第一项保证金2万元后，北京御宝珊商贸有限公司实际应向世纪万特（北京）商业管理有限公司支付3863元）；三、驳回世纪万特（北京）商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，御宝珊公司欲证明其主张向本院提交了录音光盘一张，欲证明万特公司对其物品进行了扣押，并非系其不撤离商铺；万特公司对上述证据真实性、合法性及证明目的均不予认可，其认为：一、上述录音的原始载体不明确，被录制者身份不明，且不能体现录制的时间或地点；二、上述录音不属于新证据；三、即使上述录音是真实的，从录音的内容来看，御宝珊公司确实在合同期内没有足额支付租金，且在合同期满后没有与我方办理商铺交接并继续占用商铺。经询，御宝珊公司认为因顾客进入商场需要提前预约，因此2020年2月至5月期间客流很少。商场也是以这种模式进行管控，表面上可以营业但实际上是没有客流的。另，御宝珊公司主张其所留的物品仅包括一个保险柜、一个桌子和两把椅子，除此之外，商铺里包括柜台等其他物品都是万特公司的。本院查明其他事实与一审无异。", "footer": "审判长施忆审判员蒋春燕审判员朱印二〇二一年四月二十九日法官助理李靖元书记员赵鸿飞", "header": "北京市第二中级人民法院民事判决书（2021）京02民终5292号被上诉人（原审被告）：北京御宝珊商贸有限公司，住所地北京市西城区新街口北大街57号一层1026号。法定代表人：张力川，总经理。委托诉讼代理人：吴明尚，北京普纬律师事务所律师。上诉人（原审原告）：世纪万特（北京）商业管理有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：王洪伟，董事长。委托诉讼代理人：王和平，北京沃达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨舒然，北京沃达律师事务所实习律师。上诉人北京御宝珊商贸有限公司（以下简称御宝珊公司）因与被上诉人世纪万特（北京）商业管理有限公司（以下简称万特公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2020)京0102民初30095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院(2020)京0102民初30095号民事判决第一项、第三项；二、变更北京市西城区人民法院(2020)京0102民初30095号民事判决第二项为：本判决生效之日起五日内，北京御宝珊商贸有限公司支付世纪万特（北京）商业管理有限公司2019年8月1日至2020年7月31日尚欠的物业费6670元、管理费9024元，2020年8月1日至2020年11月3日期间的物业费3472元、管理费4697元，以上合计23863元（上述款项折抵本判决第一项保证金2万元后，北京御宝珊商贸有限公司实际应向世纪万特（北京）商业管理有限公司支付3863元）。二审案件受理费896元，由北京御宝珊商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告支付原告2019年8月1日至2020年7月31日尚欠的物业费6670元，管理费9024元", "judgment": [ "fully supported", "fully supported" ] }, { "claim": "判令被告支付原告2020年8月1日至2020年11月3日期间的物业费3472元，管理费4697元", "judgment": [ "fully supported", "fully supported" ] }, { "claim": "判令被告支付给原告的保证金2万元归原告所有", "judgment": [ "fully supported", "fully supported" ] }, { "claim": "本案诉讼费由被告承担", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,779	{ "claim": "原告某某物业公司向本院提出诉讼请求：ｌ.判令被告给付原告所欠物业管理费13901.3元、公摊水电费3115.3元，共17016.6元及逾期付款违约金（以17016.6元为基数，从2020年6月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率14.8%的标准计算至实际履行之日止，至2022年5月30日暂计4959.96元）；2.判令诉讼费用全部由被告承担。", "court_view": "本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，第七十三条第一款规定“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。”原告要求被告支付物业服务费，但其未能提交证据证实其在讼争小区提供物业服务期间的物业服务费标准，其提交的《前期物业服务合同》无相应原件核对，亦无其他证据佐证被告应当支付的物业服务费的标准，现其主张按1.1元/月/平方米的标准要求被告支付物业费及逾期付款违约金，本院不予支持。原告要求被告支付公用水费、电费及逾期付款违约金，但原告未能提交相应的分摊办法及相应的缴纳凭证，原告应当承担举证不能的后果，故对原告的该部分诉请，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。", "fact_description": "事实与理由:原、被告之间系物业服务合同关系，被告系福建省福州市仓山区路号期的业主。原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务，被告自2013年4月至2020年6月共拖欠应缴纳的物业管理费13901.3元、公摊水电费3115.3元，原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。现提起诉讼，请求判如所请。被告郑某议未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了举证、质证。被告经传票传唤未到庭，亦未提交证据及质证意见，视为放弃举证质证权利。原告提交的《在管证明》、《交接清单》、一期小区业主资料表（交房资料一）、关于催缴物业费的《律师函》、《催费函》、《公示函》、不动产登记信息查询结果的形式真实性本院予以采信。原告未提交《前期物业服务合同》、《退管协议》、公示函照片原件核对，真实性无法确认。《欠费明细汇总表》系原告单方制作，内容真实性无法确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：福州市某某社区居民委员会分别于2015年12月3日、2018年7月6日出具证明，体现原告与福州市某某发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》到期后，一期Ａ组团（一期）的物业服务由原告提供。2020年7月2日，原告撤出小区。郑某议为Ａ组团（一期）**单元业主，房屋建筑面积为146.17平方米。某某物业公司于2019年8月向被告催缴2013年4月至2019年7月的物业费用、水电费用；2022年6月向被告催交2013年4月至2020年6月30日的物业费用、水电费用。", "footer": "审判员陈家挺二〇二三年一月十一日法官助理彭皓书记员林彦琪附：本判决书适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第七十三条书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。提交外文书证，必须附有中文译本。第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决", "header": "福建省福州市仓山区人民法院民事判决书（2022）闽0104民初10600号原告：福建某某物业管理服务有限公司，住所地福州市仓山区。法定代表人：莫某生。委托诉讼代理人：陈梅，福建尚谋律师事务所律师。被告：郑某议，男，1974年8月26日出生，汉族，住福州市长乐区。原告福建某某物业管理服务有限公司（以下简称某某物业公司）与被告郑某议物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。某某物业公司委托诉讼代理人陈梅到庭参加诉讼，郑某议经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第七十三条、第一百四十七条之规定，判决如下：驳回原告福建某某物业管理服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费349元，由原告福建某某物业管理服务有限公司负担。公告费（凭公告费收据）由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。" }	{ "claim": "某某物业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持某某物业公司的诉讼请求或发回重新；2.本案一、二审全部诉讼费用由郑某议承担。", "court_view": "本院认为，某某物业公司在二审中提供《前期物业合同》原件，该证据符合证据要件，本院予以采信。该证据可以证明本案双方当事人之间存在物业服务合同关系。合同显示住宅物业费收费标准为1.00元／月.平方米，某某物业公司主张以1.1元／月.平方米收取没有依据。故本院支持其收取被拖欠物业费诉请12571元，对其余物业费收取诉请予以驳回。关于水电费，某某物业公司未提交证据证明郑某议欠缴的水电费数额，只提供其计算结果，故一审判决不予支持其水电费诉请并无不当。关于逾期付款违约金，某某物业公司未提交证据证明双方当事人对违约金的约定，本院按照欠付款的ＬＰＲ一年期利率3.85%／年计算自2020年6月30日起至郑某议付清欠款之日止的利息损失，对某某物业公司的其余违约金诉请予以驳回。综上所述，某某物业公司的上诉请求部分成立，予以支持；部分不成立，予以驳回。", "fact_description": "事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、某某物业公司已提供《在管证明》《退管协议》《交接清单》等证据证明某某物业公司与郑某议之间存在物业服务合同关系，虽未能提供《前期物业服务合同》原件核对，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条的规定，因案涉《前期物业服务合同》签订时间距今已十多年有余，某某物业公司经营过程人员存在变动，原件丢失情有可原，某某物业公司能够提供《前期物业服务合同》复印件予以佐证双方有关物业服务费的标准即可。二、退一步讲，若一审法院无法认定案涉《前期物业服务合同》复印件的证明力，根据《中华人民共和国民法典》第五百一十一条的规定，也应按照物业服务市场标准来确定物业服务费的标准。一审判决直接以某某物业公司未能提供《前期物业服务合同》原件核对，不予支持某某物业公司要求郑某议支付物业费的诉讼请求，适用法律错误。郑某议未作答辩。某某物业公司向一审法院起诉请求：ｌ.判令郑某议给付某某物业公司所欠物业管理费13901.3元、公摊水电费3115.3元，共17016.6元及逾期付款违约金（以17016.6元为基数，从2020年6月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率14.8%的标准计算至实际履行之日止，至2022年5月30日暂计4959.96元）；2.判令诉讼费用全部由郑某议承担。一审法院认定事实：福州市某某社区居民委员会分别于2015年12月3日、2018年7月6日出具证明，体现某某物业公司与福州市某某发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》到期后，金山桔园一期龙苑Ａ组团（金山桔园一期）的物业服务由某某物业公司提供。2020年7月2日，某某物业公司撤出龙苑小区。郑某议为龙苑Ａ组团（金山桔园一期）8＃楼801单元业主，房屋建筑面积为146.17平方米。某某物业公司于2019年8月向郑某议催缴2013年4月至2019年7月的物业费用、水电费用；2022年6月向郑某议催交2013年4月至2020年6月30日的物业费用、水电费用。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，第七十三条第一款规定“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。”某某物业公司要求郑某议支付物业服务费，但其未能提交证据证实其在讼争小区提供物业服务期间的物业服务费标准，其提交的《前期物业服务合同》无相应原件核对，亦无其他证据佐证郑某议应当支付的物业服务费的标准，现其主张按1.1元／月／平方米的标准要求郑某议支付物业费及逾期付款违约金，一审法院不予支持。某某物业公司要求郑某议支付公用水费、电费及逾期付款违约金，但某某物业公司未能提交相应的分摊办法及相应的缴纳凭证，某某物业公司应当承担举证不能的后果，故对某某物业公司的该部分诉请，一审法院不予支持。郑某议经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第七十三条、第一百四十七条之规定，判决：驳回福建某某物业管理服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费349元，由福建某某物业管理服务有限公司负担。公告费（凭公告费收据）由负担。二审中，某某物业公司向本院提交《前期物业服务合同》原件一份。根据本案现有证据，本院对一审判决查明的事实予以确认。根据某某物业公司二审提供的新证据，本院另查明：福州市某某发展有限公司与福建某某物业管理服务有限公司于2008年5月17日签订《前期物业管理服务合同》，合同第六条规定：“本物业管理区域服务收费按固定单价加风险包干方式：物业服务费用由（原文为“有”）业主按其拥有物业的建筑面积交纳……具体如下：……高层住宅1.00元／月.平方米……”。2013年4月至2020年6月30日案涉住宅的物业管理费应为86个月＊146.17平方米＊1元／月.平方米＝12571元。", "footer": "审判长唐文生审判员张敏审判员张力群二〇二三年六月二十五日法官助理贲丹丹书记员程婷", "header": "福建省福州市中级人民法院民事判决书（2023）闽01民终3435号上诉人（原审原告）：福建某某物业管理服务有限公司，住所地福建省福州市仓山区。法定代表人：莫某生，执行董事。委托诉讼代理人：陈梅，福建尚谋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑某议，男，1974年8月26日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。上诉人福建某某物业管理服务有限公司（以下简称某某物业公司）因与被上诉人郑某议物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2022）闽0104民初10600号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2022）闽0104民初10600号民事判决；二、郑某议于本判决生效之日起十日内向福建某某物业管理服务有限公司支付欠缴的物业费12571元，并支付以12571元为基数、按ＬＰＲ一年期利率3.85%／年计算自2020年6月30日起至付清欠款之日止的利息；三、驳回福建某某物业管理服务有限公司的一审其他诉讼请求和二审其他上诉请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各349元，均由郑某议负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告给付原告所欠物业管理费13901.3元、公摊水电费3115.3元，共17016.6元及逾期付款违约金（以17016.6元为基数，从2020年6月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率14.8%的标准计算至实际履行之日止，至2022年5月30日暂计4959.96元）", "judgment": [ "not supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判令诉讼费用全部由被告承担", "judgment": [ "not supported", "fully 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8,780	{ "claim": "原告雄森业委会向本院提出诉讼请求:一、判令被告向原告移交前期物业承接查验资料：物业的报建、批准文件、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；消防工程及消防设施、设备验收资料；物业管理区域内各类建（构）筑物、场所（地）设施、设备清单；物业及配套设施的产权清单；管理用房清单、物业承接查验协议；建设单位移交资料清单；查验记录和交接记录。二、判令被告向原告移交物业服务期间形成的物业及设备运行、保养、维修、改造、更新的有关资料和物业服务档案。三、判令被告向原告移交共用设施设备：包括建设单位移交的电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；包括建设单位移交的道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施等。四、判令被告向原告移交物业服务期间预收、代收的相关账册、票据；五、判令被告向原告移交物业服务期间的益阳大洋广告传媒企划发展有限公司向被告支付的小区广告收益60000元，并按年利率6%支付资金占用期间的利息。", "court_view": "本院认为，本案有两个争议焦点：一、雄森业委会第一至四项诉讼请求能否得到支持。二、雄森业委会第五项诉讼请求能否得到支持。关于焦点一。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，雄森公司作为建设单位与作为物业服务企业的天环公司签订的《雄森国际前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，内容符合法律规定，对天环物业和雄森国际小区的业主都具有约束力。已发生法律效力的益仲裁字（2017）第40号裁决查明在物业交付时，雄森公司将物业竣工验收资料、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明等物业管理资料一并移交给了天环公司，仲裁庭裁决天环公司与雄森公司在收到仲裁书之日起十日内办理移交手续。本院认为上述资料应由全体业主共同所有，天环公司应当向雄森公司就上述资料办理移交手续，雄森公司应当将物业竣工验收资料、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明等物业管理资料交还给雄森业委会。原告已于2019年7月6日与深圳市万厦世纪物业管理有限公司签订了《益阳市雄森国际小区物业服务合同》，深圳市万厦世纪物业管理有限公司作为新的物业服务企业已对雄森国际小区进行物业服务。除仲裁庭已查明的被告天环公司在接管物业时已收取的资料外，原告没有证据证明还有其他资料、设施设备、物业用房由三被告持有或占有而未移交。原告应承担举证不能的法律后果，原告的第一至四项诉讼请求中本院予以部分支持。关于焦点二。根据仲裁庭庭审查明的事实，天环益阳公司在提供前期物业服务期间收取的广告费共计为65000元。按照对业主均具有约束力的《雄森国际前期物业合同》的约定，雄森公司与物业公司双方关于广告收入按照3：7的比例分成，天环物业共计收取的65000元广告费中，天环公司取得的广告费45500元，于法有据。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，雄森国际小区住宅、经营性用房等专有部分以外的楼道、大堂、电梯内等公共区域应属业主的共有部分，并由全体业主共同管理。基于上述公共区域内设立广告所取得的收益依法应属于全体业主共有。本院认为，雄森公司就2012年10月5日至2017年8月15日天环公司提供前期物业服务期间产生的争议已具状仲裁，此期间雄森业委会尚未成立，仲裁裁决天环公司向雄森公司支付19500元广告费，雄森公司占有该广告费有合法的根据。现雄森业委会已于2017年12月26日依法成立并备案，雄森业委会依法向本院提起诉讼请求该广告费的收益，本院认为19500元的广告费应由全体业主共有，雄森公司继续占用19500元的广告费的基础已经丧失，雄森公司应当向雄森业委会支付该广告费19500元，雄森业委会第五项诉求广告费的主张本院予以部分支持。雄森业委会要求按照年利率6%支付资金占用期间的利息，于法无据，本院不予支持。", "fact_description": "事实与理由：被告天环公司系雄森国际小区的前期物业服务公司，服务时间2012年10月1日起至2017年8月15日撤离。2017年12月26日,雄森国际小区依法成立业主委员会，并于2019年7月6日重新聘请了物业服务公司。原告多次要求被告履行法定义务，将物业服务的相关资料、共用设施设备、预收、代收的有关费用及相关账册、票据、公共收益移交给原告，被告以各种理由推诿，拒不履行。为维护原告合法权益，故向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告天环公司、被告天环益阳公司辩称，一、原告的第一项、第二项、第三项及第四项诉请所主张的前期物业承接查验资料、相关物业服务档案、相关账册等，由于开发商未移交竣工验收资料且未经交接强行驱赶天环物业管理团队离开小区，自2017年8月15日物管所有资料全部被扣留在小区物业办公室，天环物业没有带离小区。二、天环公司和天环益阳公司依法没有向原告雄森业委会移交所诉资料的义务。三、雄森国际小区是历时多年分期交房，开发商违规建设，不能正常进行规划核实和竣工验收，案涉小区整体没有达到竣工验收的标准。天环益阳公司给雄森国际小区提供前期物业服务期间，雄森公司没有按合同约定和法律规定移交相关的承接查验及竣工资料。四、天环公司和天环益阳公司依约无需向雄森业委会移交第五项诉请所主张的广告费。天环公司与雄森公司签订的《前期物业服务合同》约定：“……收益按照开发商和天环物业3：7比例分配，乙方收益部分主要用于弥补乙方物业费的不足……。”天环益阳公司在雄森国际小区服务期间依照该合同约定，为弥补物业费的不足承接广告并分配部分收益，已全部用于弥补物业服务费用。综上，请求法院依法驳回雄森业委会的诉讼请求。被告雄森公司辩称，一、益仲裁字（2017）第40号裁决书中，查明了雄森公司向天环公司移交了承接查验资料和相关设施设备，雄森公司不需要再移交相关资料和设备。二、仲裁裁决已经依法解除雄森公司与天环公司的物业服务合同，合同解除后，天环物业有义务退还相关资料和设备。但天环物业既没有主动履行仲裁裁决，雄森公司也未向法院申请强制执行。三、益阳大洋广告传媒企划发展有限公司与湖南天环物业公司签订的《社区广告合作合同》约定广告发布费为30000元/年，费用是直接支付给天环公司的。根据合同的相对性，雄森公司与益阳大洋广告传媒企划发展有限公司之间不存在法律关系，故不应由雄森公司支付广告收益的费用。经审理查明，2012年11月5日，雄森公司作为甲方与天环公司作为乙方签订《雄森国际前期物业服务合同》，甲方选聘乙方承担雄森国际小区前期物业管理服务。合同第十五条约定，在乙方不损害小区整体观瞻和侵害业主权益的情况下，甲方同意在合同期内将物业管理区域内属于全体业主所有的物业共用部位、共用设施设备在报甲方同意的前提下统一委托乙方管理和经营；乙方统一布设的物业管理区域内的广告需经甲方同意后方可发布，收益按照甲乙双方3:7比例分配，乙方收益部分主要用于弥补乙方物业服务费的不足；但小区范围内的所有屋顶、立柱、塔架等固定广告位属于甲方所有，乙方不得随意在此发布广告。合同第五章物业的承接验收部分约定，乙方承接物业时，甲方应按照乙方制定的小区共用设施设备系统接管验收规程配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必须的其他资料。合同第三十三条约定，管理服务期限暂定为五年，自2012年10月1日起自业主管理委员会成立且业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。合同第三十四条约定，本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交甲方或甲方指定第三方代管。合同第四十一条约定，因合同履行产生争议，提交益阳仲裁委员会仲裁。2017年9月29日，雄森公司具状仲裁，提出了裁决解除订立的《雄森国际前期物业合同》，责令天环公司在10个工作日内办妥工作交接，移交财会凭证等资料等请求。益阳仲裁委员会于2020年4月24日作出益仲裁字（2017）第40号裁决书，该裁决现已发生法律效力。该裁决查明，《雄森国际前期物业合同》签订后，雄森公司于2014年6月28日移交5号栋、于2015年9月28日移交6号栋、于2016年11月28日移交9号栋。在物业交付时，将物业竣工验收资料、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明等物业管理资料一并移交。2017年8月15日，雄森公司以天环公司违约为由向天环公司发出终止《雄森国际前期物业合同》函，要求天环公司在8月15日前来公司签订《终止物业服务合同协议》并办理相关交接事宜。2017年8月15日，天环公司撤离了小区，双方没有办理合同解除、财产等相关交接手续，小区物业服务由雄森公司负责。在仲裁的庭审过程中，双方对账后确认广告费为65000元。仲裁庭认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定和双方签订的合同第三十四条的约定，业主委员会成立前，物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务及时，天环公司应完整移交给雄森公司。关于广告费的问题，依照合同约定广告收入3:7分成，雄森公司应得收益为19500元，对雄森公司要求天环公司支付广告费19500元予以支持，超过的部分不予支持。仲裁庭裁决，解除雄森公司与天环公司于2012年11月5日签订的《雄森国际前期物业服务合同》、天环公司在收到裁决书十日内，与雄森公司办理好移交手续、天环公司在收到裁决书之日起十日内支付广告费19500元等。又查明，2017年12月26日,雄森国际小区业主委员会成立，并于2019年1月30日在益阳市房地产管理局备案，2019年7月6日雄森业委会与深圳市万厦世纪物业管理有限公司签订了《益阳市雄森国际小区物业服务合同》，委托其对雄森国际小区进行物业服务。以上事实有《雄森国际前期物业服务合同》、益仲裁字（2017）第40号裁决书、业主委员会备案证明、《益阳市雄森国际小区物业服务合同》及当事人陈述等在卷予以证实。", "footer": "审判员张跃飞二〇二一年二月三日法官助理肖景丽书记员文凯", "header": "湖南省益阳市赫山区人民法院民事判决书（2020）湘0903民初4821号原告：雄森国际小区业主委员会，住所地益阳市赫山区雄森国际小区。负责人：李良平，系该业主委员会主任。委托代理人：陈勇，代理权限为特别授权。委托代理人：李奕，系高新区正天法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。被告：湖南天环物业管理有限责任公司，住所地长沙市天心区友谊西路958号克拉美丽山庄会所一楼。法定代表人：夏高波，系该公司董事长。委托代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：王慧，广东诚公（长沙）律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。被告：湖南天环物业管理有限责任公司益阳分公司，住所地益阳市赫山区大桃路桂苑小区6号门面。法定代表人：汤承华。被告：益阳雄森房地产开发有限公司，住所地益阳市大桃路桂苑小区6号门面。法定代表人：颜昌华，系该公司董事长。委托代理人：齐鑫，系湖南义剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：郭剑，系湖南义剑律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告雄森国际小区业主委员会（以下简称雄森业委会）与被告湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称天环公司）、被告湖南天环物业管理有限责任公司益阳分公司（以下简称天环益阳公司）物业服务合同纠纷一案,本院于2020年11月5日立案受理后，本院根据被告天环益阳公司的申请，于2020年12月1日追加益阳雄森房地产开发有限公司（以下简称雄森公司）为本案被告，本院于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告雄森业委会负责人李良平及其委托代理人李奕、陈勇，被告天环公司委托代理人鲍宇辉、王慧，被告天环益阳公司法定代表人汤承华，被告雄森公司委托代理人齐鑫、郭剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告益阳雄森房地产开发有限公司于本判决生效后十五日与原告雄森国际小区业主委员会办理好移交手续，将物业竣工验收资料、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明等物业管理资料交付给原告雄森国际小区业主委员会；二、被告益阳雄森房地产开发有限公司于本判决生效后十五日支付原告雄森国际小区业主委员会广告费19500元；三、驳回原告雄森国际小区业主委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1300元减半收取650元，由原告雄森国际小区业主委员会负担505元，被告益阳雄森房地产开发有限公司负担145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。" }	{ "claim": "雄森业委会上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持雄森业委会的一审诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由天环公司、天环益阳公司及雄森公司承担。", "court_view": "本院认为：本案系物业服务合同纠纷。二审争议焦点为1、一审判令由雄森公司与雄森业委会办理各项物业管理移交手续是否正确；2、小区广告收益费65000元如何认定。关于焦点1：已生效的益阳仲裁委员会益仲裁字（2017）第XX号裁决书对天环公司在“雄森国际”小区前期物业服务期间接收的各项物业管理资料及设备设施，裁决由天环公司向雄森公司办理移交手续，该仲裁裁决现正在执行过程中，故仲裁裁决所涉及的各项物业管理资料及设备设施应在天环公司移交后再由雄森公司交给雄森业委会，向雄森业委会移交上述资料及设施的主体为雄森公司。“雄森国际”小区为分期开发建设的小区，对于仲裁裁决未涉及的其他已建成并交付使用的建筑，依法应当移交给雄森业委会的资料和共用设备设施，雄森公司作为开发商及天环公司退出后的实际物业管理人，应当由雄森公司直接向雄森业委会移交。故上述两部分的资料及共用设备设施的移交主体均为雄森公司，一审判定雄森公司与雄森业委会办理移交手续正确，本院予以维持。关于焦点2：本案争议的广告收益65000元益阳仲裁委员会益仲裁字（2017）第XX号裁决书已进行了裁决，其中的19500元仲裁书认定为雄森公司应得收益，并裁决由天环公司支付给雄森公司。仲裁裁决书生效的情况下，一审判定雄森公司向雄森业委会支付19500元与仲裁书认定该款属雄森公司应得收益相冲突，广告收益65000元在本案中不宜再进行认定和处理。综上，雄森业委会的上诉请求不能成立，本院不予支持。雄森公司的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持。", "fact_description": "事实和理由：一、一审认定事实不清。1、雄森公司作为建设单位，有法定义务移交项目相关资料和共用设施设备；天环公司退出小区，也理应将已接收的属于全体业主的资料、共用设施设备和财物进行交接。一审对雄森业委会请求的除仲裁庭已查明的天环公司接管的以外其他资料的移交未予支持，雄森公司及天环公司应依小区开发进度将相关资料及共同设施移交给雄森业委会；2、2014年12月16日，仲裁已认定雄森公司将小区一期弱电工程设备移交给了天环公司，天环公司离开小区时并未进行交接，但一审未支持雄森业委会的请求；3、一审对天环公司、天环益阳公司及雄森公司保留有物业服务管理资料和物业档案这一事实认定不清；4、一审并未对小区广告收益和天环公司、天环益阳公司及雄森公司预收、代收的费用予以查明，一审判决雄森公司向雄森业委会支付广告费19500元事实不清，也未支持雄森业委会要求移交相关账册、票据的要求。二、一审适用法律错误。1、小区公共收益系全体业主所有，天环公司、天环益阳公司及雄森公司无权就属于全体业主的广告费进行约定，故雄森公司与天环公司签订的小区广告公共收益按3:7的约定违反国家法律、行政法规的强制性约定，应属无效；2、前期物业服务企业退场应与雄森业委会办理好交接手续，这是天环公司、天环益阳公司及雄森公司的法定义务，雄森业委会依照法律请求移交物业服务用房和相关共用设施设备及物业服务所必需的相关资料，人民法院应予支持；3、天环公司、天环益阳公司及雄森公司应主动告知雄森业委会移交的清单和移交情况，而非由雄森业委会举证，对没有移交的共用设施设备应继续由雄森公司移交，一审判决让雄森业委会丧失了对雄森公司交付物业资料和共用配套设施的请求权。综上，请求二审纠正一审错误，并予以改判。针对雄森业委会的上诉请求，雄森公司辩称：雄森公司并非不移交手续，而是根据仲裁裁决书和益阳市中级人民法院的执行裁定书提到的未移交的查验资料，因天环物业未向雄森公司移交而导致无法移交；雄森业委会在答辩中已明确无需雄森公司承担广告费用，广告费属于业主，雄森公司作为最大的业主，天环公司在前期与雄森公司约定的广告服务费，雄森业委会无权向雄森公司追讨。针对雄森业委会的上诉请求，天环公司、天环益阳公司辩称：天环公司与天环益阳公司没有向雄森业委会移交设施设备的义务，雄森小区自2012年开始分期开发、交付，至2018年7月15日，天环益阳公司被强行退出物业管理，由雄森公司接管，雄森公司自始至终未向天环益阳公司移交雄森小区的全部竣工验收和承接查验的资料，故应由雄森公司向雄森业委会办理承接查验手续。在天环益阳公司管理期间，物业服务所涉及到的设施设备均于2017年8月15日由雄森公司接管，包括物业服务期间的收费台账及账册凭证，一审判决19500元的广告费由雄森公司给付雄森业委会并无不当，物业服务期间，按照前期服务协议，天环公司及天环益阳公司已将实际收取的广告费全部用于小区的物业管理。雄森公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、改判由天环公司及天环益阳公司向雄森业委会履行一审判决第一项、第二项的内容；3、本案一、二审费用由雄森公司及天环公司承担。事实与理由：1、因天环公司的原因，雄森公司并不占有需移交的手续资料，无法将相关资料移交给雄森业委会。一审判决第一项内容与生效的仲裁裁决内容、查实的客观事实及益阳市中级人民法院执行的内容相矛盾，该判项是错误的；2、广告费不应由雄森公司承担。该笔广告费依法虽为全体业主共同共有，但收益是由广告商直接支付给天环公司，雄森公司并未收到19500元广告费，裁决书中该笔广告费充抵了雄森公司应支付天环公司的物业费，根据合同相对性，该笔费用应由天环公司承担。雄森公司并未在公共面积收益如广告费上获得任何利益和其他占有事实，雄森业委会成立前，相关小区公共面积收益都由天环公司占有管理，雄森公司并未参与，故不应承担天环公司作出的任何法律后果；3、雄森公司对小区共有部分收益享有建筑物区分所有权。雄森小区属于商住一体小区，根据建筑物区分共有原则，该小区商业地产部分的所有人是唯一的，即雄森公司。住宅区业主与商业地产无任何关联，商业地产区域的收益归产权人雄森公司所有，雄森公司将19500元广告费充抵物业费属依法处分自己所享有的权利。综上，请求二审查明事实，支持雄森公司的上诉请求。针对雄森公司的上诉请求，雄森业委会辩称：1、雄森业委会支持雄森公司的上诉理由，从一审查明的事实可知移交的手续和资料确实被天环公司占有，应由天环公司直接移交雄森业委会；2、广告费不应由雄森公司独自承担，广告收益的收款人是天环公司，占有该笔资金亦是天环公司，天环公司应当返还该广告收益；3、从大洋广告公司与天环公司签订的广告合同可以证明该广告收益主要是利用小区住宅电梯和小区绿化带广告牌所得，电梯和小区公共绿地都属于全体业主的共有部分，不是雄森公司的私有或专有部分，雄森公司无权占有和处分。针对雄森公司的上诉请求，天环公司、天环益阳公司辩称：一、雄森公司称“因天环公司的原因，雄森公司并不占有需移交的手续资料，无法向雄森业委会移交”与事实不符。1、天环公司于2017年8月15日被雄森公司强迫退出雄森国际小区时，所有物业服务资料未与天环公司交接，当时小区业主委员会并未成立，雄森公司全面接管了该小区。2、2017年8月16日至2019年7月期间，雄森公司是雄森国际小区的实际物业管理人，雄森业委会应向雄森公司主张移交设备设施及相关资料；3、2019年7月6日，雄森业委会与深圳市某某物业管理有限公司（以下简称某某物业）签订了物业服务合同，该公司多次函告雄森公司办理物业交接手续，但雄森公司至今不予办理；4、一审中，雄森业委会所提交的其与某某物业承接查验的资料清单，证明雄森业委会已实际收到天环公司在接管物业时收取的资料并已将资料移交某某物业，根据合同相对性及诚实信用原则，天环公司没有向雄森公司移交义务，也无法移交已被雄森公司强占的以及已实际移交给雄森公司的设备设施、资料及物业服务。二、一审判决19500元广告费由雄森公司支付给雄森业委会于法有据，并无不当。1、根据天环公司与雄森公司签订的《前期物业服务合同》第十五条的约定，天环公司取得的广告费45500元于法有据；2、2012年10月5日至2017年8月15日天环公司提供前期物业服务期间，雄森公司要求天环公司支付的19500元广告费属于公共收益，雄森业委会于2017年12月26日依法成立，雄森业委会可代表业主主张雄森公司返还19500元的公共广告收益。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回雄森公司的上诉请求。雄森业委会向一审法院提出诉讼请求：一、判令天环公司、天环益阳公司及雄森公司移交前期物业承接查验资料：物业的报建、批准文件、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；消防工程及消防设施、设备验收资料；物业管理区域内各类建（构）筑物、场所（地）设施、设备清单；物业及配套设施的产权清单；管理用房清单、物业承接查验协议；建设单位移交资料清单；查验记录和交接记录。二、判令天环公司、天环益阳公司及雄森公司移交物业服务期间形成的物业及设备运行、保养、维修、改造、更新的有关资料和物业服务档案。三、判令天环公司、天环益阳公司及雄森公司移交共用设施设备：包括建设单位移交的电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；包括建设单位移交的道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施等。四、判令天环公司、天环益阳公司及雄森公司移交物业服务期间预收、代收的相关账册、票据；五、判令天环公司、天环益阳公司及雄森公司移交物业服务期间的益阳大洋广告传媒企划发展有限公司支付的小区广告收益60000元，并按年利率6%支付资金占用期间的利息。一审法院认定事实：2012年11月5日，雄森公司作为甲方与天环公司作为乙方签订《雄森国际前期物业服务合同》，甲方选聘乙方承担雄森国际小区前期物业管理服务。合同第十五条约定，在乙方不损害小区整体观瞻和侵害业主权益的情况下，甲方同意在合同期内将物业管理区域内属于全体业主所有的物业共用部位、共用设施设备在报甲方同意的前提下统一委托乙方管理和经营；乙方统一布设的物业管理区域内的广告需经甲方同意后方可发布，收益按照甲乙双方3：7比例分配，乙方收益部分主要用于弥补乙方物业服务费的不足；但小区范围内的所有屋顶、立柱、塔架等固定广告位属于甲方所有，乙方不得随意在此发布广告。合同第五章物业的承接验收部分约定，乙方承接物业时，甲方应按照乙方制定的小区共用设施设备系统接管验收规程配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必须的其他资料。合同第三十三条约定，管理服务期限暂定为五年，自2012年10月1日起自业主管理委员会成立且业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。合同第三十四条约定，本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交甲方或甲方指定第三方代管。合同第四十一条约定，因合同履行产生争议，提交益阳仲裁委员会仲裁。2017年9月29日，雄森公司具状仲裁，提出了裁决解除订立的《雄森国际前期物业合同》，责令天环公司在10个工作日内办妥工作交接，移交财会凭证等资料等请求。益阳仲裁委员会于2020年4月24日作出益仲裁字（2017）第XX号裁决书，该裁决现已发生法律效力。该裁决查明，《雄森国际前期物业合同》签订后，雄森公司于2014年6月28日移交5号栋、于2015年9月28日移交6号栋、于2016年11月28日移交9号栋。在物业交付时，将物业竣工验收资料、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明等物业管理资料一并移交。2017年8月15日，雄森公司以天环公司违约为由向天环公司发出终止《雄森国际前期物业合同》函，要求天环公司在8月15日前来公司签订《终止物业服务合同协议》并办理相关交接事宜。2017年8月15日，天环公司撤离了小区，双方没有办理合同解除、财产等相关交接手续，小区物业服务由雄森公司负责。在仲裁的庭审过程中，双方对账后确认广告费为65000元。仲裁庭认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定和双方签订的合同第三十四条的约定，业主委员会成立前，物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务及时，天环公司应完整移交给雄森公司。关于广告费的问题，依照合同约定广告收入3:7分成，雄森公司应得收益为19500元，对雄森公司要求天环公司支付广告费19500元予以支持，超过的部分不予支持。仲裁庭裁决，解除雄森公司与天环公司于2012年11月5日签订的《雄森国际前期物业服务合同》、天环公司在收到裁决书十日内，与雄森公司办理好移交手续、天环公司在收到裁决书之日起十日内支付广告费19500元等。又查明，2017年12月26日,雄森国际小区业主委员会成立，并于2019年1月30日在益阳市房地产管理局备案，2019年7月6日雄森业委会与深圳市某某物业管理有限公司签订了《益阳市雄森国际小区物业服务合同》，委托其对雄森国际小区进行物业服务。一审法院认为：本案有两个争议焦点：一、雄森业委会第一至四项诉讼请求能否得到支持。二、雄森业委会第五项诉讼请求能否得到支持。关于焦点一。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，雄森公司作为建设单位与作为物业服务企业的天环公司签订的《雄森国际前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，内容符合法律规定，对天环物业和雄森国际小区的业主都具有约束力。已发生法律效力的益仲裁字（2017）第XX号裁决查明在物业交付时，雄森公司将物业竣工验收资料、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明等物业管理资料一并移交给了天环公司，仲裁庭裁决天环公司与雄森公司在收到仲裁书之日起十日内办理移交手续。上述资料应由全体业主共同所有，天环公司应当向雄森公司就上述资料办理移交手续，雄森公司应当将物业竣工验收资料、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明等物业管理资料交还给雄森业委会。雄森业委会已于2019年7月6日与深圳市某某物业管理有限公司签订了《益阳市雄森国际小区物业服务合同》，深圳市某某物业管理有限公司作为新的物业服务企业已对雄森国际小区进行物业服务。除仲裁庭已查明的天环公司在接管物业时已收取的资料外，雄森业委会没有证据证明还有其他资料、设施设备、物业用房由雄森公司、天环公司及天环益阳公司持有或占有而未移交。雄森业委会应承担举证不能的法律后果，雄森业委会的第一至四项诉讼请求中予以部分支持。关于焦点二。根据仲裁庭庭审查明的事实，天环益阳公司在提供前期物业服务期间收取的广告费共计为65000元。按照对业主均具有约束力的《雄森国际前期物业合同》的约定，雄森公司与物业公司双方关于广告收入按照3：7的比例分成，天环物业共计收取的65000元广告费中，天环公司取得的广告费45500元，于法有据。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，雄森国际小区住宅、经营性用房等专有部分以外的楼道、大堂、电梯内等公共区域应属业主的共有部分，并由全体业主共同管理。基于上述公共区域内设立广告所取得的收益依法应属于全体业主共有。雄森公司就2012年10月5日至2017年8月15日天环公司提供前期物业服务期间产生的争议已具状仲裁，此期间雄森业委会尚未成立，仲裁裁决天环公司向雄森公司支付19500元广告费，雄森公司占有该广告费有合法的根据。现雄森业委会已于2017年12月26日依法成立并备案，雄森业委会依法提起诉讼请求该广告费的收益，本院认19500元的广告费应由全体业主共有，雄森公司继续占用19500元的广告费的基础已经丧失，雄森公司应当向雄森业委会支付该广告费19500元，雄森业委会第五项诉求广告费的主张予以部分支持。雄森业委会要求按照年利率6%支付资金占用期间的利息，于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、雄森公司判决生效后十五日与雄森业委会办理好移交手续，将物业竣工验收资料、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明等物业管理资料交付给雄森业委会；二、雄森公司于判决生效后十五日支付雄森业委会广告费19500元；三、驳回雄森业委会的其他诉讼请求。案件受理费1300元减半收取650元，由原雄森业委会负担505元，雄森公司负担145元。二审中雄森业委会向本院提交证据两份：证据1、一期弱电设备移交单及附件，拟证明雄森公司将小区管理的必要设备移交给了天环公司；证据2、物业费明细表，拟证明天环公司保留有服务期间收取业主费用的相关账本和账册。天环公司与天环益阳公司质证称：证据1三性均有异议，不能达到雄森业委会的证明目的，移交的材料和资料业主入住时已领走或已安装在小区，使用的设备一部分已移交业主，一部分移交开发商了；证据2三性有异议，资料实际都在雄森公司处。雄森公司质证称：对两份证据的三性均无异议，案件事实以仲裁裁决事实为准。雄森公司向本院提交执行通知书一份，拟证明一审判决与执行通知书相矛盾，雄森公司并非不履行移交手续，而是客观事实无法履行。雄森业委会质证称：对证据三性及证明目的均无异议；天环公司与天环益阳公司质证称：对证据真实性无异议，但不能达到其证明目的，天环公司未持有资料。本院认证认为：雄森业委会提交的证据1中涉及的设备设施已经仲裁审查确认，本院予以采信；证据2真实性予以确认，但不能达到雄森业委会的证明目的；雄森公司提交的证据真实合法，但不能达到雄森公司一审判决与执行通知书相矛盾的证明目的。二审经审理查明：益阳仲裁委员会益仲裁字（2017）第XX号裁决书裁决由天环公司支付雄森公司广告收益费19500元。除此之外，二审经审理查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。", "footer": "审判长李京伟审判员陆康彪审判员黎娜二〇二一年七月十二日法官助理张怀书记员方赛兰", "header": "湖南省益阳市中级人民法院民事判决书（2021）湘09民终867号上诉人（原审原告）：雄森国际小区业主委员会，住所地益阳市。负责人：李良平，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：陈勇，男，1983年10月29日出生，汉族，住益阳市赫山区，该业主委员会成员。委托诉讼代理人：李奕，益阳市高新区正天法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：益阳雄森房地产开发有限公司，住所地益阳市大桃路桂苑小区6号门面。法定代表人：颜昌华，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐鑫，湖南义剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艺群，湖南义剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南天环物业管理有限责任公司，住所地长沙市天心区友谊西路958号克拉美丽山庄会所一楼。法定代表人：夏高波，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：湖南天环物业有限责任公司益阳分公司，住所地益阳市。法定代表人：汤承华。以上两被上诉人之共同委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。以上两被上诉人之共同委托诉讼代理人：王慧，广东诚公（长沙）律师事务所实习律师。上诉人雄森国际小区业主委员会（以下简称雄森业委会）、益阳雄森房地产开发有限公司（以下简称雄森公司）因与被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称天环公司）、湖南天环物业有限责任公司益阳分公司（以下简称天环益阳公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初4821号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初4821号民事判决第一项；二、撤销湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初4821号民事判决第二项、第三项；三、驳回雄森国际小区业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费1300元减半收取650元，由雄森国际小区业主委员会负担505元，益阳雄森房地产开发有限公司负担145元；二审案件受理费2600元，由雄森国际小区业主委员会负担1300元，益阳雄森房地产开发有限公司负担1300元。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "判令被告向原告移交前期物业承接查验资料：物业的报建、批准文件、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；消防工程及消防设施、设备验收资料；物业管理区域内各类建（构）筑物、场所（地）设施、设备清单；物业及配套设施的产权清单；管理用房清单、物业承接查验协议；建设单位移交资料清单；查验记录和交接记录", "judgment": [ "partially supported", "fully supported" ] }, { "claim": "判令被告向原告移交物业服务期间形成的物业及设备运行、保养、维修、改造、更新的有关资料和物业服务档案", "judgment": [ "fully supported", "fully supported" ] }, { "claim": "判令被告向原告移交共用设施设备：包括建设单位移交的电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；包括建设单位移交的道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施等", "judgment": [ 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8,781	{ "claim": "原告巨擎实业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠原告的物业服务费87165元；2、请求判令被告支付原告代其垫付的供热60108元；3、请求判令被告支付上述费用自违约之日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算的利息，与2019年8月20日至上述费用全部给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（暂计至2020年11月15日，产生的利息合计21069元）；以上合计168342元。4、本案的诉讼费用由被告承担。", "court_view": "本院认为：关于物业费给付责任问题，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”本案中亚琦房地产公司与巨擎物业公司订立的前期物业服务合同，依法对业主张建华具有法律约束力，且张建华在该前期物业服务合同已签字确认，其对物业服务人、物业服务事项、物业费收费标准等均已知晓，张建华应依约履行交纳物业费的义务，其未依约交纳物业费，已构成违约，应承担相应违约责任。但鉴于亚琦房地产公司与张建华之间签订的协议书中约定减免三年物业费，扣除三年后，被告应支付2018年8月27日至2020年11月15日期间的物业费用38308元。关于原告要求张建华自违约之日起至实际给付之日支付利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于张建华提出的诉讼时效抗辩问题。本院认为，张建华自入户至今一直未交纳物业费，其违约行为呈持续状态，故原告起诉未超过诉讼时效期间，对张建华抗辩原告起诉超过诉讼时效期间的观点本院不予采纳。关于张建华提出的物业费交纳标准问题，未能提供充分证据加以证明，本院不予采纳。关于张建华抗辩原告提供物业服务存在瑕疵问题，其提供的证据不足以证明此事实，本院不予采纳。关于原告要求张建华支付供热费及相应利息的诉讼请求，原告系基于债权转让的事实提出诉请，此与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，可另行解决，本案中不予裁判。", "fact_description": "事实与理由：原告与吉林亚琦房地产开发有限公司于2014年6月签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的吉林国际物流商贸城提供物业管理服务，原告提供物业服务的受益人为该商贸城内的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，每月每平方米5元标准收取，《前期物业服务合同》第四章第十条约定：“水电、燃气、供热由业主按吉林市物价局标准按实际使用缴纳”。被告系原告服务的吉林国际物流商贸城业主。合同履行至今，原告按合同约定为商贸城提供了优质高效的物业管理服务，但被告拒不履行自己的缴费义务，且在使用过程中，原告为被告垫付供热费，以上费用经原告催缴被告仍未向原告支付。由于被告拖欠上述费用影响原告正常运营，严重损害了原告及其他业主的权益。故原告诉至法院。被告张建华辩称：原告所主张缺乏事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的主张，1、原告的起诉已超过法律规定的诉讼时效期间，原告在五年之内没有履行法定书面催缴必定程序。2、被告购买亚琦公司的商铺未经国家竣工验收和消防部门验收，责令停止使用。3、原告没有尽到物业服务的最基本的义务，原告每年去房屋看的时候发现商铺楼前、楼后到处都是大、小便，垃圾成堆到处可见，唯一只是亚琦公司办公大楼门前是干净的，冬季积雪达到20至30公分无人清理和打扫，被告有充分的证据证明原告根本没有尽到最起码的物业服务义务。4、2015年8月被告购买商张建华铺时亚琦公司向被告宣传承诺，凡是购买商铺的业户免五年物业费，免三年供热费。双方还签订了协议书，约定免三年物业费。该协议已产生效力，双方应当履行。本院经审理认定事实如下：2014年6月，亚琦房地产公司与吉林巨擎物业服务有限公司（以下简称巨擎物业公司）签订吉林国际物流商贸城前期物业服务合同，约定亚琦房地产公司聘请巨擎物业公司对吉林国际物流商贸城提供前期物业管理服务，物业服务收费采取包干制方式，物流库房、写字楼（办公楼）、商铺等经营性用房收费标准为每月每平方米5元，业主应从房屋交付（交钥匙）之日起计交物业管理服务费，为启动小区的物业管理工作，业主在首次办理入户手续时应一次性交清1年（即12个月）物业公共性服务费，之后业主应在每次到期前的30日前主动到本小区物业服务中心交纳当年应交的各项费用，如逾期交纳，从下月1日起将按《业主临时规约》的约定进行催交和加收滞纳金（应缴费的3‰/日）。该协议并约定了双方其他权利义务。张建华在该协议尾页签字确认。2015年8月21日，张建华与吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦房地产公司）签订三份商品房买卖合同（预售），约定张建华分别购买亚琦房地产公司建设的吉林国际物流商贸城（一期A区）A32号楼0单元3-5层96号、97号、98号商铺，建筑面积分别为94.62平方米、96.75平方米、95.94平方米。张建华如约交纳了购房款，并办理了商品房备案登记，于2015年8月27日办理入户。该商铺至今未能办理产权登记。同时，亚琦房地产公司还向张建华出具进户装修预交费用明细表三份，承诺每个物业单元的物业管理费免3年。另查明巨擎物业公司于2020年11月27日变更名称为吉林巨擎实业有限公司。张建华自入户后一直未交纳物业费，巨擎实业公司于2021年1月16日向张建华发出物业费催缴通知，限其三日内交纳物业费，逾期张建华仍未交纳物业费，巨擎实业公司诉至法院主张2015年8月27日至2020年11月15日期间的物业费用。上述事实，有商品房买卖合同、特快专递邮件、照片、催缴通知、吉林国际物流商贸城前期物业服务合同、民事判决书、进户装修预交费用明细表及当事人当庭陈述在卷佐证。", "footer": "审判员孙复媛二〇二一年三月三十一日书记员张笑男", "header": "吉林省吉林市船营区人民法院民事判决书（2021）吉0204民初861号原告：吉林巨擎实业有限公司，住所地吉林市船营区迎宾大路11号吉林市高创投资管理有限责任公司办公楼810室。法定代表人：赵丽佳，总经理。委托诉讼代理人：曲红智，吉林常春（吉林）律师事务所律师。被告：张建华，1971年11月18日出生，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：庞维君，吉林市昌邑区东市商贸法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张，吉林省企业法律顾问协会会员。原告吉林巨擎实业有限公司（以下简称巨擎实业公司）与被告张建华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巨擎实业公司的委托诉讼代理人曲红智，被告张建华的委托诉讼代理人庞维君、张到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张建华于本判决生效之日起七日内向原告吉林巨擎实业有限公司支付2015年8月27日至2020年11月15日期间的物业费用38308元；二、被告张建华给付原告吉林巨擎实业有限公司逾期交纳物业费利息损失，计算方式为以17238.6元为基数，分别以2018年8月27日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算、2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；以17238.6元为基数，自2019年8月27日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；以3830.8元为基数，自2020年8月27日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算，与第一项义务同时履行；三、驳回原告吉林巨擎实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1833元，由原告吉林巨擎实业有限公司负担1454元，被告张建华负担379元，被告张建华负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。" }	{ "claim": "张建华上诉请求为：一、撤销一审法院民事判决，依法改判张建华不向巨擎公司支付物业费。二、一审、二审诉讼费由巨擎公司承担。", "court_view": "本院认为，张建华自入户至今一直未交纳物业费，其违约行为呈持续状态，故巨擎公司起诉未超过诉讼时效期间，对张建华抗辩巨擎公司起诉超过诉讼时效期间的观点本院不予采纳。关于张建华提出的物业费交纳标准问题，未能提供充分证据加以证明，本院不予采纳。关于张建华抗辩巨擎公司提供物业服务存在瑕疵问题，其提供的证据不足以证明此事实，本院不予采纳。关于巨擎公司要求张建华支付供热费及相应利息的诉讼请求，巨擎公司系基于债权转让的事实提出诉请，此与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，可另行解决，本案中不予裁判。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定作出判决：一、张建华于本判决生效之日起七日内向巨擎公司支付2015年8月27日至2020年11月15日期间的物业费用38,308元；二、张建华给付巨擎公司逾期交纳物业费利息损失，计算方式为以17,238.6元为基数，分别以2018年8月27日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算、自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；以17,238.6元为基数，自2019年8月27日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；以3,830.80元为基数，自2020年8月27日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算，与第一项义务同时履行；三、驳回巨擎公司其他诉讼请求。案件受理费1833元，由巨擎公司负担1454元，张建华负担379元，张建华负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。张建华向本院提交的证据如下：证据一、1.吉林巨擎物业服务有限公司收款专用收据一份、2.杨立强商品房买卖合同（预售）一份及杨立强物业费收款专用收据一份、3.经亚琦公司招商经理批复的全体业主反映的问题解决方案材料一份。证明：即便是张建华应当向巨擎公司支付物业管理费，因巨擎公司并未按照《前期物业服务合同》约定的标准向业主提供物业服务，取费的标准也不应当是《前期物业服务合同》约定的5元/平方米，而应当是与其提供的物业服务水平相适应的取费标准。巨擎公司已经通过实际履行的方式对物业服务费的取费标准进行变更，变更的效力应当及于全部业主，故即便收取标准也应当是1.5元/平方米。证据二、百业国际五金汽配城物业费收费单两份。证明：根据《确保亚琦吉林国际物流商贸城五金区五一开业协议书》约定，巨擎公司同意对2015年12月31日前结清房款的减免三年物业费（2016年5月1日至2019年4月30日），三年后物业费标准，参照吉林市物价局及同行业的收费标准。根据合同约定，张建华走访调查了亚琦吉林国际物流商贸城同地段、同水平的已经正常营业并且提供完成物业服务的其他商贸城，获悉收费标准为1.9元/平方米。即便支付也应当按照巨擎公司调整后的1.5元/平方米进行支付。巨擎公司质证称，对证据一，1.收据真实性无异议，对证明问题有异议，无法证明收费的时间、标准、具体金额。2.商品房买卖合同真实性无异议，但对证明问题有异议，前期物业服务合同中已经载明物业费为每平米每月5元，该物业为商业物业，不是住宅，商业物业的标准与住宅的物业标准不一致，所以5元的标准实际上从商场的服务标准来讲是过低的，应该按照前期物业服务合同中约定的物业标准收费，一审判决是正确的，如果张建华认为收费标准过高应该依法行使撤销权，而不是抗辩权。3.对解决方案的真实性不予认可，没有原件，而且该内容也是针对开发公司的，与物业公司无关；对证据二收费单的真实性无法确认，没有百业国际五金汽配城的公章，该证据与本案没有关联性。如果张建华认为收费过高，应依法在一年内予以变更或撤销，目前已经过了六年多，没有申请撤销实际上对每月5元每平米的收费标准的认可。本院经审查认为，对于张建华所提供的证据一，仅能证明巨擎公司对个别业主的物业收费情况，不能认为巨擎公司对于整体的收费标准进行了调整，并与全体业主达成了合意，本院不予采信；对于证据二，为其他商场的物业费收费凭证，缺少出具单位的盖章，巨擎公司对其真实性亦不予认可，且无法证明双方所约定的吉林市物价局及同行业的收费具体标准，本院不予采信。巨擎公司二审期间未提供新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。另查明：吉林国际物流商贸城除五金区外，其他区域处于未正常运营状态。巨擎公司所进行的物业服务，存在一定瑕疵。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。张建华作为业主在前期物业服务合同上签字，巨擎公司为案涉经营区域提供物业服务，双方之间形成了物业服务合同关系。巨擎公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，张建华应依约缴纳物业费，对于物业公司的物业服务质量、收费标准等问题，张建华可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗。关于物业费收费标准问题。当事人应当按照合同约定的内容，全面履行合同义务。经查，案涉小区前期物业合同约定的物业费标准为5元/平方米。张建华在前期物业服务合同上签字确认，其应当按照合同约定的标准缴纳物业费用。同时，根据亚琦房地产公司与张建华之间对物业费进行减免的约定，属于开发商对购房者的优惠条件，并不直接约束超出减免期限后物业公司与业主之间的物业服务合同内容。目前，双方的物业服务合同尚未解除，亦未对减免后的物业费收费标准进行协商并达成新的合意，结合本案实际的物业费减免情况，一审判决张建华按照合同约定的标准支付物业费并无不妥。张建华虽然主张合同约定的物业费标准远远超过平均水平，应予以降低，但该主张在本案中没有合同约定亦缺乏法律依据支持。关于逾期利息问题。经查，案涉房屋为商业区域的经营性用房，位于吉林国际物流商贸城所规划的“五金区”。现吉林国际物流商贸城除五金区外，其他区域均处于未正常运营状态，物业的配套设施及周边环境存在缺陷，经营场所未通过公安消防部门的验收。根据张建华二审期间所提供的新证据以及现场实际调查情况来看，案涉区域的物业服务确有需要进一步完善的部分。案涉商铺经营环境不良以及巨擎公司物业服务质量存在瑕疵，张建华并非主观恶意拖欠物业费，故其不应承担逾期交纳物业费的利息损失。关于本案诉讼时效问题。本案中，张建华购买案涉房屋时，亚琦房地产公司对其购买后三年的物业费用进行了减免。在减免期间，物业公司无需向张建华主张相关权利，故本案的诉讼时效应自物业费减免期限届满之后起算。一审法院认为巨擎公司起诉未超过诉讼时效期间正确。综上所述，张建华的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实不清，本院予以纠正。", "fact_description": "事实和理由：一、一审法院判决张建华应当按照《前期物业服务合同》的约定给付物业管理费系法律适用错误。吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦房地产公司）与巨擎公司签订吉林国际物流商贸城《前期物业服务合同》，约定亚琦房地产公司聘请巨擎公司对吉林国际物流商贸城提供前期物业管理服务。张建华与亚琦房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定张建华购买亚琦房地产公司开发的吉林国际物流商贸城商铺，张建华在《前期物业服务合同》上签字确认。张建华购买亚琦房地产公司开发的商铺并同意由巨擎公司提供物业服务，目的是亚琦房地产公司确保其开发的吉林国际物流商贸城五金区能够在2016年5月1日盛大开业，张建华购买的商铺能够从事经营活动。但是由于亚琦房地产公司的原因，吉林国际物流商贸城至今未开业，亚琦房地产公司所开发的商铺至今也未实际投入使用，全体商铺至今未按照约定入驻，巨擎公司自2014年至今也并未按照《前期物业服务合同》的约定提供物业服务。张建华与巨擎公司订立《前期物业服务合同》的目的在于与其达成一份公平交换的契约，但是现在作为合同赖以成立的基础事实和环境发生了变动，若按照《前期物业服务合同》约定的物业管理费标准强制履行，将对张建华造成重大损失。而巨擎公司在未提供物业服务的前提下获得了比订立合同之时更高的可期待利益，导致双方利益发生不正常的倾斜。因此《前期物业服务合同》因情势变更而失去了合理性。在此情况下判令张建华仍然按照《前期物业服务合同》约定的标准向巨擎公司交纳物业管理费，明显是有失公平，违背了诚实信用原则。二、一审法院关于判决张建华给付物业管理费的数额系认定错误，即便巨擎公司提供了物业服务，判决给付的数额与其提供的物业服务不相适应。根据《吉林省物业管理办法》规定，物业管理服务内容由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，收费项目应当与服务内容一致。物业服务收费应当遵循合理、公平以及与服务水平相适应的原则。（一）《前期物业服务合同》中约定物业服务费用主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部分、共用设施设备的日常运行维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域养护费用；物业管理公共区域秩序维护费用等。故物业服务企业在提供物业服务时应当满足法律规定及合同约定的标准，只有在达到标准的情况下才能主张全额的物业服务费用。但是本案的情况是吉林国际物流商贸城自2014年至今未开业也无商铺入驻，若说巨擎公司按照《前期物业服务合同》的标准提供物业服务很难具有说服力，不符合常理。（二）一审法院对于举证责任的分配存在错误，一审法院仅仅以张建华提供的证据不足以证明巨擎公司物业服务存在瑕疵为由，不予采纳其的抗辩理由有违公平原则。本案中张建华与巨擎公司的物业服务合同纠纷并不同于普通的情况，而是在合同签订时赖以存在的基础事实发生重大变更的情况下发生的纠纷。在这种情况下，巨擎公司是否按照《前期物业服务合同》提供物业服务尚不明朗，有待考证。且根据法律规定应当由负履行义务的一方承担举证责任，因此一审法院在不考虑目前情况及合理常识的情况下径行认定巨擎公司已经完全履行了合同义务过于草率。巨擎公司应当举证证明即便订立合同时的客观情况已经发生了变化，但是其仍然按照合同约定完成了物业服务，张建华应当支付相应对价。且根据《吉林市物业管理条例实施细则》第十八条“物业服务企业应当于每年6月、12月向业主公布一次物业服务费用的收支情况”的规定，向业主公布收支情况本就是巨擎公司应当承担的责任。故让巨擎公司承担举证义务不违反法律规定，同时能够使法院查明巨擎公司的实际履行情况。（三）即便是张建华应当向巨擎公司支付物业管理费，因巨擎公司并未按照《前期物业服务合同》约定的标准向业主提供物业服务，取费的标准也不应当是《前期物业服务合同》约定的5元/平方米，而应当是与其提供的物业服务水平相适应的取费标准。且巨擎公司对一些业主的取费标准为1.5元/平方米，进一步能够证明巨擎公司明知其提供的物业服务未达到5元/平方米的标准，故根据《物业服务收费管理办法》第十条之规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。”巨擎公司已经通过实际履行的方式对物业服务费的取费标准进行变更，变更的效力应当及于全部业主。另外，根据《前期物业服务合同》第七条第二款约定：“如逾期缴纳，从下月1日起加收滞纳金。”基此，即便存在延期支付物业费的问题，逾期缴纳物业费的利息损失也应从逾期缴纳的次月1日开始计算，而非逾期缴纳的次日开始计算。况且，吉林市公安局消防支队于2018年1月5日针对涉案房屋发出行政处罚决定书，明确载明责令停止使用涉案房屋，此时《前期物业服务合同》赖以订立的客观基础实施已发生变化，涉案房屋截至该处罚决定下发时，已不再需要物业公司提供服务，即不再需要缴纳物业费，若继续履行原合同约定的义务，将导致当事人之间利益明显失衡，对张建华来讲显失公平，违反公平、等价有偿原则的标准。三、一审法院以张建华的违约行为呈持续状态，故巨擎公司的起诉并未超过诉讼时效期间系法律适用错误。根据《前期物业服务合同》“业主在首次办理入户手续时应一次性交清1年物业公共性服务费。之后业主应在每次到期前的30日前主动到本小区物业服务中心交纳当年应交的各项费用”可知，每年张建华应当交纳的物业管理费是在合同履行过程中不断产生的定期给付义务，履行期限届满后均为独立债务，具有可计算性和可分性，应当自每一期债务履行期限届满后分别认定诉讼时效的起算时间，不能以张建华未交纳物业管理费行为一直持续为由认定诉讼时效期间未经过。因此本案中巨擎公司主张的部分物业管理费已经超过了诉讼时效，应当驳回其对该部分诉讼费用的起诉。此外由于巨擎公司至今未按照《前期物业服务合同》提供物业管理服务，故其在2021年之前均未向张建华主张过未付的物业管理费。巨擎公司本次提起诉讼，完全是基于亚琦房地产公司是巨擎公司的唯一股东，二者之间具有关联、利益关系。由于亚琦房地产公司原因未按照《商品房买卖合同》（预售）约定的时间为全体业主办理不动产权属证书导致了大量诉讼，巨擎公司和亚琦房地产公司为了规避另案败诉的违约金给付责任才起诉张建华支付物业管理费，巨擎公司和亚琦房地产公司的行为是恶意逃避债务，损害张建华的合法权益。因此一审法院认定诉讼时效期间未经过系适用法律错误，应当予以纠正。综上，一审法院适用法律错误，举证责任分配错误，望二审法院依法支持张建华的上诉请求。巨擎公司辩称，一、关于情势变更原则，张建华没有证据证明履行物业合同客观条件发生变化，目前仍是张建华在使用房屋，就应该依法缴纳物业费；二、一审法院对于物业费给付以及巨擎公司履行物业服务合同中是否存在瑕疵也已经进行审理和调查，证明巨擎公司的物业服务符合标准要求，并且有权要求张建华支付物业费，关于吉林市消防支队2018年的处罚决定书是管理型条款，在张建华已经接收并实际占有使用房屋的情况下，依法缴纳物业费，依据的是前期物业服务合同，而不受行政处罚的影响；三、本案起诉未超过诉讼时效，因为张建华的违约行为处于一种持续状态，其并未在合同中约定以此后的物业费如何缴纳，那么就应当依法持续计算，合同中对于缴纳的期限办法除了第一年有约定外就没有其他约定，不存在诉讼时效的问题。综上，一审判决认定事实及适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。巨擎公司向一审法院起诉请求：1．判令张建华支付拖欠巨擎公司的物业服务费87,165元；2．判令张建华支付巨擎公司代其垫付的供热费60,108元；3．判令张建华支付上述费用自违约之日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算的利息，自2019年8月20日起至上述费用全部给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（暂计至2020年11月15日，产生的利息合计为21,069元）；以上合计168,342元；4．本案的诉讼费用由张建华承担。一审法院认定事实：2014年6月，亚琦房地产公司与巨擎公司签订吉林国际物流商贸城前期物业服务合同，约定亚琦房地产公司聘请巨擎公司对吉林国际物流商贸城提供前期物业管理服务，物业服务收费采取包干制方式，物流库房、写字楼（办公楼）、商铺等经营性用房收费标准为每月每平方米5元，业主应从房屋交付（交钥匙）之日起计交物业管理服务费，为启动小区的物业管理工作，业主在首次办理入户手续时应一次性交清1年（即12个月）物业公共性服务费，之后业主应在每次到期前的30日前主动到本小区物业服务中心交纳当年应交的各项费用，如逾期交纳，从下月1日起将按《业主临时规约》的约定进行催交和加收滞纳金（应缴费的3‰/日）。该协议并约定了双方其他权利义务。张建华在该协议尾页签字确认。2015年8月21日，张建华与亚琦房地产公司签订三份商品房买卖合同（预售），约定张建华分别购买亚琦房地产公司建设的吉林国际物流商贸城（一期A区）xx号楼x单元x-x层xx号、xx号、xx号商铺，建筑面积分别为94.62平方米、96.75平方米、95.94平方米。张建华如约交纳了购房款，并办理了商品房备案登记，于2015年8月27日办理入户。该商铺至今未能办理产权登记。同时，亚琦房地产公司还向张建华出具进户装修预交费用明细表三份，承诺每个物业单元的物业管理费免3年。另查明巨擎公司于2020年11月27日变更名称为吉林巨擎实业有限公司。张建华自入户后一直未交纳物业费，巨擎公司于2021年1月16日向张建华发出物业费催缴通知，限其三日内交纳物业费，逾期张建华仍未交纳物业费，巨擎公司诉至法院主张2015年8月27日至2020年11月15日期间的物业费用。一审法院认为：关于物业费给付责任问题，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”本案中亚琦房地产公司与巨擎公司订立的前期物业服务合同，依法对业主张建华具有法律约束力，且张建华在该前期物业服务合同已签字确认，其对物业服务人、物业服务事项、物业费收费标准等均已知晓，张建华应依约履行交纳物业费的义务，其未依约交纳物业费，已构成违约，应承担相应违约责任。但鉴于亚琦房地产公司与张建华之间签订的协议书中约定减免三年物业费，扣除三年后，张建华应支付2018年8月27日至2020年11月15日期间的物业费用38,308元。关于巨擎公司要求张建华自违约之日起至实际给付之日支付利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于张建华提出的诉讼时效抗辩问题。", "footer": "审判长刘福祝审判员李炜审判员郝振翔二〇二一年五月二十七日书记员王丽宁", "header": "吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2021）吉02民终1267号上诉人（原审被告）：张建华，1971年11月18日出生，汉族，无职业，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：艾钰琳，吉林权维律师事务所律师。委托诉讼代理人：张倩，吉林权维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林巨擎实业有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。法定代表人：赵丽佳，总经理。委托诉讼代理人：曲红智，吉林常春（吉林）律师事务所律师。上诉人张建华因与被上诉人吉林巨擎实业有限公司（以下简称巨擎公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张建华的其委托代理人艾钰琳、张倩，被上诉人巨擎公司的委托诉讼代理人曲红智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初861号民事判决第一项；二、撤销吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初861号民事判决第二项、第三项；三、驳回吉林巨擎实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决规定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1833元，二审案件受理费50元，合计1883元，由吉林巨擎实业有限公司负担1455元，张建华负担428元。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "请求判令被告支付拖欠原告的物业服务费87165元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "请求判令被告支付原告代其垫付的供热60108元", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] }, { "claim": 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8,782	{ "claim": "原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告自2020年10月1日起至2022年2月28日止的物业服务费4109.3元及自2020年10月1日起至2022年12月31日止的公摊水费66元、公摊电费279.5元、二次供水电费816.4元、楼梯路灯电费37.2元、电梯公摊电费183.6元,并支付从2023年1月1日起至款清之日止、以5208.6元为基数、按日利率千分之五计算的违约金。", "court_view": "本院认为，原告与龙岩市新罗区宏泰御景小区业主委员会签订的《福建省物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，前述合同依法对物业服务企业及全体业主均具有约束力。原告根据约定向包括被告在内的业主提供了物业管理服务，被告在接受前述服务后，应履行按期交纳物业管理费的义务。被告未按时履行义务，违反了合同约定，在原告进行催缴及本院发出应诉通知情形下，被告已明知所欠相关费用，但仍未及时缴纳或处理，故被告应承担付款义务。被告尚欠原告自2020年10月1日起至2022年2月28日止的物业服务费4109.3元及自2020年10月1日起至2022年12月31日止的公摊水费66元、公摊电费279.5元、二次供水电费816.4元、楼梯路灯电费37.2元、电梯公摊电费183.6元，事实清楚，其至今未付，显然构成违约，应限期给付。关于违约金，本案《福建省物业服务合同》约定：业主违反合同约定，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费的，应当按每日千分之五（即月利率15%）的标准支付违约金。现原告主张被告支付从2023年1月1日起至款清之日止、以5208.6元为基数、按日利率千分之五计算违约金，该违约金计算标准明显过高，本院不予支持。本院从公平原则出发，同时考虑到该系列案处理的社会效果，酌定被告应支付自2023年1月1日起至款清之日止、以尚欠物业服务费4109.3元为本金、按一年期贷款市场报价利率四倍（年利率14.6%）计算的违约金。关于被告抗辩原告收费不透明及物业办公用电等费用均由业主承担，对此被告未提供相应证据证明其抗辩主张，原告亦对被告提出的抗辩理由作出了合理解释，故被告该抗辩理由不能成立，本院不予支持。本案系物业服务合同纠纷，根据合同约定，某某公司为小区业主的共用部分提供了物业服务，业主依约应当缴纳物业服务费等费用。某某公司存在严重服务瑕疵不到位才构成违约，而违约应承担的责任系限期整改、解除合同等等，即使如被告抗辩的存在小区垃圾未及时清运；消防、电梯设备未及时维修等情形，均不能成为业主拒付物业费的理由，何况被告自2018年1月起即欠缴。物业服务属比较特殊的民事法律关系，它面对的不像一般民事法律关系的单独个体，而是群体，每个业主对物业服务的需求不同等原因，某某公司提供的服务难免存在不到位与瑕疵，但该瑕疵不等于违约，如果业主均以各种不能归责于原告服务管理不善所致的理由拒付物业管理费，受损的是双方，尤其是业主本身。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理与判决。", "fact_description": "事实与理由：原告系为紫薇花园小区提供物业服务的公司，被告系花园小区号楼**室业主，其所有的房屋建筑面积为108.99平方米。2020年11月24日，原告与紫薇花园小区业主委员会续签了《紫薇花园小区物业管理服务合同》，主要约定由原告为被告提供物业服务，该类住房服务物业的服务费按每平方米1.3元／月，水、电费公摊应按小区单元总数公摊计算。物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月5日前向原告支付物业服务费等等。原告自进驻案涉小区实施物业管理服务以来，即按照合同的约定履行了相应的物业管理义务，但被告未依约缴纳相应的费用，尚欠原告自2020年10月1日起至2022年2月28日止的物业服务费4109.3元及自2020年10月1日起至2022年12月31日止的公摊水费66元、公摊电费279.5元、二次供水电费816.4元、楼梯路灯电费37.2元、电梯公摊电费183.6元，合计5492元。原告因多次向被告催讨未果，为此请求判如所请。被告书面辩称，1、原告依据合同约定服务内容和标准提供的服务与事实不符:原告收费不透明，比如二次供水用电量及单价的计算方法有误，且2016年期间的公摊电费超高，案涉小区8楼二次加压电费高达每吨1.5至1.69元；物业办公室电器用电、铁通移动电信机房、辐射塔用电、户外电梯门口滚动广告费用等都计算在公摊费用均由全体业主承担，而案涉物业服务合同第七条第十项明确约定乙方使用的由乙方承担该费用，原告未提供单独电表出示电量，原告未提供相关单据证明未重复收费。2、小区内消防设施损坏，存在巨大安全隐患。3、2017年，5号楼的电梯损坏，原告消极处置，业主要求申请公共维修基金进行维修，但原告表示无义务去申请公共维修基金，最终由业主集资完成维修。4、卫生管理不到位，楼顶垃圾成堆，楼层卫生没有及时打扫。请求驳回原告诉请。本院查明事实与原告诉称一致。原告围绕本案诉讼请求，依法向本院提交了物业管理服务合同、缴费通知书、5-801《欠费信息简表》、违约金欠款明细表、水费及电费的缴费发票、不动产登记查询证明等证据，被告未提出异议，亦未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利。原告提交的上述证据，可以证明原告诉请的事实，本院予以确认并在卷佐证。", "footer": "审判员林朝晖二〇二三年三月三十一日书记员谢天浩（代）书记员杨重苑（代）附注：一、引用的主要法律条文《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。国务院《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十六条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算", "header": "福建省龙岩市新罗区人民法院民事判决书（2023）闽0802民初3319号原告龙岩市某某物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区。法定代表人雷某金。委托诉讼代理人徐某恋，女，1968年10月7日出生，汉族，住龙岩市新罗区。委托诉讼代理人温某娟，女，1989年8月4日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被告凌某育，男，1977年4月10日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。原告龙岩市某某物业管理有限公司与被告凌某育物业服务合同纠纷一案，本院于2023年3月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决如下：一、凌某育应于本判决生效之日起十日内支付龙岩市某某物业管理有限公司自2020年10月1日起至2022年2月28日止的物业服务费4109.3元及自2020年10月1日起至2022年12月31日止的公摊水费66元、公摊电费279.5元、二次供水电费816.4元、楼梯路灯电费37.2元、电梯公摊电费183.6元，并支付从2023年1月1日起至款清之日止、以4109.3元为本金、按一年期贷款市场报价利率四倍计算的违约金。二、驳回龙岩市某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由凌某育负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。" }	{ "claim": "凌某育上诉请求：一、撤销（2023）闽0802民初3319号民事判决；二、判令减免物业服务费和二次供水加压费，取消要求上诉人支付的违约金，责令物业确实维护好消防设施，由被上诉人承担本案的全部诉讼费用；三、一审法院向上诉人书面解释一审判决书中诸多错误。", "court_view": "本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。本案中，紫薇花园业主委员会与被上诉人已签订《福建省物业服务合同》，并约定了物业服务费的标准，该合同对全体业主均具有约束力。而上诉人所购房屋处于紫薇花园，系紫薇花园业主，且被上诉人亦为小区业主提供物业服务，上诉人作为该小区业主未按期缴纳物业服务费属违约，被上诉人诉请要求上诉人支付物业服务费、其他相应费用及违约金系依照合同约定主张其权利，本院应予以支持。二审中，被上诉人认为其应收取的违约金可减少一半，系被上诉人对其权利的处分，本院予以允许。上诉人认为被上诉人存在收费不透明合理及物业办公用水、电等费用均由业主承担等，但均未能举证证明，其应承担举证不能的法律后果；因此，上诉人对二次供水电费及公摊水、电费所提异议，本院不予支持；上诉人并以此为认为被上诉人违约在先，其不应承担违约责任，无事实依据，本院不予支持。上诉人认为被上诉人在对紫薇花园进行物业管理服务中存在环境卫生、楼道消防设施、电梯使用等瑕疵，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。因此，上诉人认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，可选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。上诉人以被上诉人不完全履行物业服务义务为由拒交物业服务费用，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，凌某育的上诉请求不能成立，应予驳回；本院根据被上诉人的二审自认及陈述，予以改判。", "fact_description": "事实与理由：1.《物业管理条例》第二十四条规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”被上诉人的进驻既没有通过投标方式，也没有通过经行政部门批准采取协议的方式，显然违法。2.被上诉人依据合同约定服务内容和标准提供了服务与事实不符:收费不透明合理，比如二次供水用电量及单价的计算方法有误。2016年前二次供水加压电费约1元/吨，2016年始至今公摊电费超高，8楼二次供水加压电费每吨高达1.5-1.69元，自来水本身才2.55元/吨。物业一会儿解释二次供水用户减少，一会儿又解释是更换3台加压水泵后更耗电，夜间没人用水水泵也要继续加压耗同样的电。常识问题是用户少意味着用水也少，二次供水电费也少，故二供水电费单价变化不大。3.物业办公室用电无统计，前后门卫用电，近20年的电热水器、电磁炉等电器用电记在公摊里，由全体业主承担（举例近两个季度费用:2022年10月-2022年12月一个季度仅前门值班室169度+后门值班室1137度共1906度电，前后门值班室用水25+l24吨，水电合计1395.9元，2023年1月-2023年3月一个季度前门值班室879度+后门值班室1494度共1906度电，前后门值班室用水104+62吨，水电合计1688.1元)，而物业服务合同第七条第十项明确约定乙方使用的由乙方承担。4.铁通移动电信机房、辐射塔用电计入公摊?前门保安值班室公共充电桩用电，户外、电梯门口滚动广告用电计入公摊?无单独电表出示电量，被上诉人均未提供相关单据证明未重复收费。5.楼道消防设施成摆设，无水出，顶楼、消防水压表常年显示为零。万一出现火情，后果不堪设想，存在巨大安全隐患，某某公司管理缺失。6.某某公司存在不作为:2011年5号楼电梯损坏，经常卡壳、抖动、无法关门等，物业人员消极处置，让电梯带病运行数月，置业主生命安全于不顾。最终由业主集资3万多元完成维修，事前有要求申请公共维修基金，事后物业人员消极不作为，表示无义务去申请公共维修基金；违反物业服务合同第二十二条其他约定事项。7.卫生管理不到位，楼顶垃圾成堆，楼层卫生没有每日打扫，地面临时有脏污、垃圾常未及时清理。未达到被上诉人提供的附件五所述物业服务事项和标准的第二条。8.原审判决在错判的同时，还出现多次时间及金额的计算错误。1)物业收费方面，从2020年10月1日至2022年2月28日总共17个月，房屋面积108.99平米，物业服务费1.3元/月/平米，1.3x108.99x17=2408.6元，判决居然要求4109.3元。2)判决书第五页第一行认为上诉人自2018年1月起即欠缴物业费无从谈起。一审法院显然完全按照被上诉人的主张计算，丝毫没有进行审查，其工作态度和职业道德难以令人信服。9.一审诉讼中，上诉人曾向一审法院阐述过相关事实理由，并在开庭前向一审法院说明因故不能出庭参加庭审，但一审法院对此置之不理，认为上诉人无理由拒不到庭，偏袒被上诉人提供的服务难免存在不到位及瑕疵，认为该瑕疵不等于违约，严重服务瑕疵不到位才构成边约，何为严重服务瑕疵?一审法院判令上诉人按照《紫薇花园小区物业管理服务合同》约定的金额足额支付相关费用，对此，上诉人不能接受。10.根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，并按照《紫薇花园小区物业管理服务合同》中有关违约责任的约定，基于前述被上诉人的所作所为，被上诉人应当承担相应的违约责任，不应全额收取物业服务费及高额的二次供水加压费，被上诉人违约在先，故也不应收取上诉人违约金。一审法院判决上诉人全额支付相关的物业管理费及二次供水加压费、违约金明显不公。11.二次加压费不合理的部分应予以减免，且上诉人不应当承担违约金。综上所述，一审判决并未考虑被上诉人存在的违约行为，忽视了被上诉人在本次物业纠纷中应负的责任，判决显失公正，应予纠正。恳请二审法院在查明事实的基础上予以改判。创佳某某公司辩称，一、被答辩人称答辩人的进驻没有通过招投标的方式，也没有通过行政部门批准采取协议的方式，显然违法。答辩人与紫薇花园业主委员会签订的物业服务合同，是在莲花社区的监督下，经龙岩市新罗区城市管理局审核通过，并出具《物业服务合同备案证明》，答辩人与紫薇花园业主委员会签订的物业服务合同合理合法。且答辩人为被答辩人所在小区提供了物业服务，业主依约应当缴纳物业服务费等费用。二、关于二次供水用电费用分摊问题，答辩人每季度据实将收费明细及计算方式张贴各楼栋公示栏，并对被答辩人提出的疑问进行解答。每个小区的二次供水使用户数、层高均不同，被答辩人提供其它小区二次供水电费情况表，不具可比性。三、关于被答辩人提出答辩人办公室用电无统计，前后门门卫用电分摊问题。答辩人办公室的用电有独立电表，电费由答辩人承担，未向小区业主分摊。前后门门卫用水、用电，主要是小区监控、道闸用电、门禁用电以及公共卫生间用水，用水用电费用由小区全体业主共同分摊。四、关于被答辩人提到的铁通移动电信机房用电，此电费由运营商直接向电业局缴交，未向全体业主分摊。前门值班室门口的公共充电桩，系由小区业主委员会与第三方签订协议引进，公共收益归全体业主。五、关于小区消防设施设备瘫痪的问题，因小区消防设施设备使用年限较长，设备设施逐步老化，我司已多次上报小区业主委员会及有关部门，此费用超出物业承担范围，须由小区业主委员会向全体业主集资或申请公共维修资金进行维修。业主委员会未及时组织维修，不能成为业主拒付物业费的理由。六、关于电梯维修的问题，根据被答辩人所说的由业主集资3万多元完成维修。因电梯属于公共设施设备，维修费用由使用人共同分摊或者由小区业主委员会申请公共维修资金进行维修，小区业主委员会未同意申请公共维修资金，不能说是物业人员消极不作为，因此电梯维修不能成为业主拒付物业费的理由。七、答辩人保洁工作人员每日对公共区域的卫生进行清洁，因每位业主对物业服务的需求不同，不能成为业主拒付物业费的理由。八、答辩人一审诉讼请求物业收费方面，是从2020年10月1日至2023年2月28日期间的29个月，被答辩人房屋面积108.99平方米，每月物业费141.7元,141.7×29=4109.3（元）。综上所述，恳请依法驳回被答辩人的上诉请求，维护答辩人的合法权益。创佳某某公司向一审法院提出诉讼请求：判令凌某育支付创佳某某公司自2020年10月1日起至2022年2月28日止的物业服务费4109.3元及自2020年10月1日起至2022年12月31日止的公摊水费66元、公摊电费279.5元、二次供水电费816.4元、楼梯路灯电费37.2元、电梯公摊电费183.6元,并支付从2023年1月1日起至款清之日止、以5208.6元为基数、按日利率千分之五计算的违约金。一审法院认定事实（即一审凌某育诉请依据的事实）：创佳某某公司系为紫薇花园小区提供物业服务的公司，凌某育系紫薇花园小区5号楼801室业主，其所有的房屋建筑面积为108.99平方米。2020年11月24日，创佳某某公司与紫薇花园小区业主委员会续签了《紫薇花园小区物业管理服务合同》，主要约定由创佳某某公司为凌某育提供物业服务，该类住房服务物业的服务费按每平方米1.3元／月，水、电费公摊应按小区单元总数公摊计算。物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月5日前向创佳某某公司支付物业服务费等等。创佳某某公司自进驻案涉小区实施物业管理服务以来，即按照合同的约定履行了相应的物业管理义务，但凌某育未依约缴纳相应的费用，尚欠创佳某某公司自2020年10月1日起至2022年2月28日止的物业服务费4109.3元及自2020年10月1日起至2022年12月31日止的公摊水费66元、公摊电费279.5元、二次供水电费816.4元、楼梯路灯电费37.2元、电梯公摊电费183.6元，合计5492元。一审法院认为，创佳某某公司与龙岩市新罗区宏泰御景小区业主委员会签订的《福建省物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，前述合同依法对物业服务企业及全体业主均具有约束力。创佳某某公司根据约定向包括凌某育在内的业主提供了物业管理服务，凌某育在接受前述服务后，应履行按期交纳物业管理费的义务。凌某育未按时履行义务，违反了合同约定，在创佳某某公司进行催缴及一审法院发出应诉通知情形下，凌某育已明知所欠相关费用，但仍未及时缴纳或处理，故凌某育应承担付款义务。凌某育尚欠创佳某某公司自2020年10月1日起至2022年2月28日止的物业服务费4109.3元及自2020年10月1日起至2022年12月31日止的公摊水费66元、公摊电费279.5元、二次供水电费816.4元、楼梯路灯电费37.2元、电梯公摊电费183.6元，事实清楚，其至今未付，显然构成违约，应限期给付。关于违约金，本案《福建省物业服务合同》约定：业主违反合同约定，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费的，应当按每日千分之五（即月利率15%）的标准支付违约金。创佳某某公司主张凌某育支付从2023年1月1日起至款清之日止、以5208.6元为基数、按日利率千分之五计算违约金，该违约金计算标准明显过高，不予支持。本院从公平原则出发，同时考虑到该系列案处理的社会效果，酌定凌某育应支付自2023年1月1日起至款清之日止、以尚欠物业服务费4109.3元为本金、按一年期贷款市场报价利率四倍（年利率14.6%）计算的违约金。关于凌某育抗辩创佳某某公司收费不透明及物业办公用电等费用均由业主承担，对此凌某育未提供相应证据证明其抗辩主张，创佳某某公司亦对凌某育提出的抗辩理由作出了合理解释，故凌某育该抗辩理由不能成立，不予支持。本案系物业服务合同纠纷，根据合同约定，某某公司为小区业主的共用部分提供了物业服务，业主依约应当缴纳物业服务费等费用。某某公司存在严重服务瑕疵不到位才构成违约，而违约应承担的责任系限期整改、解除合同等等，即使如凌某育抗辩的存在小区垃圾未及时清运；消防、电梯设备未及时维修等情形，均不能成为业主拒付物业费的理由，何况凌某育自2018年1月起即欠缴。物业服务属比较特殊的民事法律关系，它面对的不像一般民事法律关系的单独个体，而是群体，每个业主对物业服务的需求不同等原因，某某公司提供的服务难免存在不到位与瑕疵，但该瑕疵不等于违约，如果业主均以各种不能归责于创佳某某公司服务管理不善所致的理由拒付物业管理费，受损的是双方，尤其是业主本身。凌某育经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决：一、凌某育应于本判决生效之日起十日内支付创佳某某公司自2020年10月1日起至2022年2月28日止的物业服务费4109.3元及自2020年10月1日起至2022年12月31日止的公摊水费66元、公摊电费279.5元、二次供水电费816.4元、楼梯路灯电费37.2元、电梯公摊电费183.6元，并支付从2023年1月1日起至款清之日止、以4109.3元为本金、按一年期贷款市场报价利率四倍计算的违约金；二、驳回创佳某某公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由凌某育负担。二审查明：1、被上诉人二审陈述认为其一审诉讼请求为：判令凌某育支付创佳某某公司自2020年10月1日起至2023年2月28日止的物业服务费4109.3元及自2020年10月1日起至2022年12月31日止的公摊水费66元、公摊电费279.5元、二次供水电费816.4元、楼梯路灯电费37.2元、电梯公摊电费183.6元,并支付从2023年1月1日起至款清之日止、以5208.6元为基数、按日利率千分之五计算的违约金。2、被上诉人确认上诉人自2020年10月开始欠费，一审法院认为上诉人自2018年1月起欠费，错误，本院予以纠正。3、被上诉人认为若法院依法判决，违约金可减少一半。4、上诉人认为其同意交物业费，但被上诉人不收，上诉人对二次加压费及公摊水电费均有异议。5、一审法院认为被上诉人与龙岩市新罗区宏泰御景小区业主委员会签订的《福建省物业服务合同》错误，签订主体应为紫薇花园业主委员会。本案二审的争议焦点为：上诉人尚欠被上诉人的除物业服务费之外的其他费用数额及违约金如何认定？对此，本院作如下分析与认定。", "footer": "审判长张静瑜审判员陈小曼审判员郭胜华二〇二三年七月五日法官助理邹海莉书记员陈笑平附：一、主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十六条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算", "header": "福建省龙岩市中级人民法院民事判决书（2023）闽08民终1242号上诉人（原审被告）：凌某育，男，1977年4月10日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审原告）：龙岩市某某物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区。法定代表人：雷某金。委托诉讼代理人：徐某恋，女。委托诉讼代理人：郭某华，女。上诉人凌某育因与被上诉人龙岩市某某物业管理有限公司（以下简称创佳某某公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2023）闽0802民初3319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人凌某育，被上诉人创佳某某公司的委托诉讼代理人徐某恋、郭某华庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）项规定，判决如下：一、变更福建省龙岩市新罗区人民法院（2023）闽0802民初3319号民事判决第一项“凌某育应于本判决生效之日起十日内支付创佳某某公司自2020年10月1日起至2022年2月28日止的物业服务费4109.3元及自2020年10月1日起至2022年12月31日止的公摊水费66元、公摊电费279.5元、二次供水电费816.4元、楼梯路灯电费37.2元、电梯公摊电费183.6元，并支付从2023年1月1日起至款清之日止、以4109.3元为本金、按一年期贷款市场报价利率四倍计算的违约金”为：凌某育应于本判决生效之日起十日内支付创佳某某公司自2020年10月1日起至2023年2月28日止的物业服务费4109.3元及自2020年10月1日起至2022年12月31日止的公摊水费66元、公摊电费279.5元、二次供水电费816.4元、楼梯路灯电费37.2元、电梯公摊电费183.6元，并支付从2023年1月1日起至款清之日止、以4109.3元为本金、按一年期贷款市场报价利率二倍计算的违约金；二、维持福建省龙岩市新罗区人民法院（2023）闽0802民初3319号民事判决第二项，即：驳回创佳某某公司的其他诉讼请求。二审案件受理费50元，由上诉人凌某育负担。本判决为终审判决。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "判令被告支付原告自2020年10月1日起至2022年2月28日止的物业服务费4109.3元及自2020年10月1日起至2022年12月31日止的公摊水费66元、公摊电费279.5元、二次供水电费816.4元、楼梯路灯电费37.2元、电梯公摊电费183.6元,并支付从2023年1月1日起至款清之日止、以5208.6元为基数、按日利率千分之五计算的违约金", "judgment": [ "partially supported", "partially 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8,783	{ "claim": "原告肖成友向本院提出诉讼请求：判决被告赔偿原告的损失费48963.00元。", "court_view": "本院认为，本案纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，故本案纠纷应当适用民法典施行前的法律、司法解释。原告与被告溢海物业公司签订的前期物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当遵守执行。从签订的物业服务合同条款看，被告溢海物业公司提供的物业管理服务包括车辆停放管理。原告在向被告溢海物业公司交纳了车位服务费后，被告溢海物业公司作为地下停车场的物业管理人，双方的保管关系成立，被告溢海物业公司应当对原告停放在地下停车场的车辆提供相应的安全保管服务，而不是仅限于停车场的卫生清洁和公共水电。所谓不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。首先，作为地下停车场在设计建造时，已充分考虑降雨对地下停车场的影响，会修建良好的排水系统和排水设备，避免下雨时产生的雨水灌满停车场。即使在遇到超过排水系统能力的大雨灌进停车场时，排水设备的开启也可以有效减缓大雨淹没停车场的时间，为业主将车辆挪动到安全地方争取一定时间；其次，事发当日的雨水虽然较大，但地下停车场的水淹过程不是一蹴而就形成的，而是在持续降雨的过程中逐渐形成的，被告溢海物业公司的工作人员是完全可以预见当晚的雨水会淹没地下停车场；再其次，原告作为居住在该住宅小区的业主，其车辆长期在地下停车场进出、停放，被告溢海物业公司作为该停车场的物业管理人，完全应当清楚原告的车辆信息及联系方式。在雨水淹没地下停车场的过程中，被告溢海物业公司的工作人员是完全有时间通知原告及时挪车，从而避免原告的车辆被雨水淹没损坏的事件发生。但被告溢海物业公司的工作人员却怠于通知原告，导致原告的车辆被雨水淹没损坏，被告溢海物业公司没有对原告的车辆尽到妥善保管义务。因此，对被告溢海物业公司辩称签订的物业服务合同未约定其公司有告知或通知义务，造成原告车辆损坏是不可抗力造成，其公司不应当承担赔偿责任的意见，本院不予采纳，被告溢海物业公司应当对原告的车辆损失承担赔偿责任。被告中盛公司虽然收取了原告的车位租赁费，但原告没有提交证据证实被告中盛公司提供的车位存在安全缺陷，且该安全缺陷与车辆被水淹损坏之间存在因果关系。故对原告要求被告中盛公司承担赔偿责任的诉请，本院不予支持。", "fact_description": "事实和理由：原告肖成友与张永燕系夫妻关系，并在被告中盛公司买得一套住宅，该套住宅位于六枝特区中盛·山水城Ａ1-4-4-2，该套住宅不动产权证书号为：黔（2020）—六枝特区不动产权第0001041号：“房屋结构：钢筋混凝土结构，专有建筑面积：144.9平方米，分摊建筑面积：14.37平方米，房屋总层数：7层，所在层数：4层，房屋类型：住宅。”被告中盛公司的物业由溢海物业公司管理。原告肖成友之妻张永燕于2020年3月25日交了贵Ｂ×××××的车位月租费6个月共540元给被告中盛公司，同时也交了180的车位服务费给被告溢海物业公司，并注明期限从2020年3月24日至2020年9月25日止，有被告开的收款收据为证，2020年9月6日晚上暴雨，原告的贵Ｂ×××××在地下停车场被水淹而受损坏，造成原告损失48963.00元的修理费，有修理结算清单和发票为证，被告在暴雨入侵地下停车场时，仅通知他们工作人员把自己的车开出，有开出地下停车场停在地面的车辆图片为证，被告不通知原告把车开出，被告的行为已经违反了《中华人民共和国民法典》第五百零六条、第五百零九条等之规定，被告未履行告知和及时通知原告的义务。被告中盛公司辩称，本案与中盛公司无关，中盛公司并非本案适格被告。被告溢海物业公司辩称，根据与张永燕签订的前期物业服务合同，首先，该合同中并未约定其公司有告知或通知的义务，而约定的是车辆停放管理限于卫生清洁和公共水电，其公司没有义务赔偿原告；其次，原告诉称暴雨造成车辆损坏，是不可抗力，与其公司无关，应当驳回其全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告肖成友与张永燕系夫妻关系，并在被告中盛公司买得住宅一套，该套住宅坐落于六枝特区中盛?山水城Ａ1-4-4-2，该套住宅不动产权证书号为：黔（2020）_六枝特区不动产权第0001041号。2019年9月6日，被告溢海物业公司与原告之妻张永燕签订《前期物业服务合同》，合同约定原告所住小区的物业服务由被告溢海物业公司负责，在合同第一条第五款约定，被告溢海物业公司提供的前期物业管理服务包括车辆停放管理。2020年3月24日，原告之妻张永燕向被告溢海物业公司交纳了贵Ｂ×××××号车2020年3月24日至9月25日期间的车位服务费180.00元，向被告中盛公司交纳了车位月租费540.00元。2020年9月6日晚，六枝特区城区普降大雨，大雨涌进原告停放车辆的地下停车场，导致原告停放在地下停车场的贵Ｂ×××××号轿车被水淹没而受损坏。原告将其损坏的贵Ｂ×××××号轿车拖至安顺市西秀区安荣汽车修理场修理，支付修理费48963.00元。认定上述事实有原告提交的证据：1、居民身份证1份；2、被告的企业信用信息公示系统复印件各1份；3、结婚证、身份证、不动产权证书复印件各1份，一式6页；4、收款收据复印件1份；5、图片4张，共2页；6、图片7张，共4页；7、修车发票及修理结算清单1份；被告溢海物业公司提交的证据有：前期物业服务合同1份；以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证。", "footer": "审判员吴剑二〇二一年四月二十日法官助理王娅霖书记员徐敏", "header": "贵州省六盘水市六枝特区人民法院民事判决书（2021）黔0203民初569号原告：肖成友，男，1971年9月1日生，汉族，住六枝特区。委托诉讼代理人：柴金，男，住六枝特区，由广东省吴川市博铺外来工工会委员会推荐。被告：六枝特区溢海物业管理服务有限公司，住所地六枝特区平寨镇七冶国际新城41栋1单元201室，统一社会信用代码91520203MA6HWD1XXB。法定代表人：陈禹多，该公司执行董事兼总经理。被告：六枝特区中盛置业有限公司，住所地六枝特区南环路（七冶国际新城），统一社会信用代码91520203080694312X。法定代表人：王玉凤，该公司执行董事兼总经理。二被告委托诉讼代理人：陈郴，贵州商同律师事务所律师，执业证号15201201810050817。原告肖成友与被告贵州省六枝特区中盛置业有限公司（以下简称“中盛公司”）、六枝特区溢海物业管理服务有限公司（以下简称“溢海物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖成友及其委托诉讼代理人柴金、被告中盛公司、溢海物业公司的委托诉讼代理人陈郴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第三百六十五条、第三百六十七条、第三百六十九条、第三百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告六枝特区溢海物业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告肖成友车辆损失修理费48963.00元；二、驳回原告肖成友对被告贵州省六枝特区中盛置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费512元（原告已预交），由被告六枝特区溢海物业管理服务有限公司负担（于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。" }	{ "claim": "溢海物业公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判驳回肖成友的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人肖成友承担。", "court_view": "本院认为，本案二审争议焦点为：一、被上诉人肖成友主张案涉车辆因水淹受损的事实是否成立；二、上诉人溢海物业公司是否应对被上诉人肖成友承担赔偿责任。关于争议焦点一。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现肖成友通过物业费缴费票据、现场照片及维修清单等证据佐证了其贵Ｂ×××号车停放案涉地下停车场被水淹受损的事实，且一审时溢海物业公司亦认可肖成友在车被淹损后双方进行过协商，结合肖成友作为普通业主的举证能力，肖成友已尽到合理的举证责任，而溢海物业公司作为案涉地下停车场的管理者，客观具有较高的举证能力，却未能提供任何反证可以动摇、反驳贵Ｂ×××号车在案涉地下停车场被水淹损的事实，明显举证不力，应承担相应不利的法律后果。一审认定的案件事实并无不当，溢海物业公司的该项上诉理由不能成立。关于争议焦点二。首先，对于肖成友主张的维修费，肖成友对维修的时间、地点已、地点已作出解释修清单载明的具体项目及溢海物业公司未能提出反证反驳的情况，对于维修费48963元应予以认定。其次，车位物业服务费收取的是对车位的保洁,秩序维持等费用,并非针对车辆的保管，所以本案应属于物业管理合同,而非保管合同,物业公司对车辆安全系一般的注意义务，但物业公司也应根据物业合同的性质、目的做好安全防范工作，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，遵循诚信原则，履行附随义务。对此，溢海物业公司未举证证明在案涉事故发生时其采取了应急措施，亦认可事故发生时未告知肖成友挪车，故溢海物业公司明显未能尽到合理的协助、通知等附随义务，应对案涉车辆受损的后果承担相应赔偿责任。最后，因本案导致车辆损坏的主要原因是暴雨,且水淹的状态系逐渐形成，而肖成友认可事故发生时其在案涉小区居住，故此时虽车辆停在地下车库,但车辆仍然由肖成友掌控,其对车辆仍有一定的管理责任,故肖成友没有尽到合理的注意义务,对车辆被淹的损失扩大也有一定的过错，一审判决溢海物业公司承担全部维修费用不当，应予纠正。据此，溢海物业公司对肖成友主张的维修费48963元承担50%的责任较为适宜，即溢海物业公司应赔偿肖成友损失24481.5元。另依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，故对各方当事人未提出上诉请求的部分，本院二审不予审查。综上，上诉人溢海物业公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予以纠正。", "fact_description": "事实和理由：一、一审事实认定错误。一审法院认定“2020年9月6日晚，六枝特区城区普降大雨，大雨涌进原告停放车辆的地下停车场，导致原告停放在地下停车场的贵Ｂ×××号轿车被水淹没而受损坏。原告将其损坏的贵Ｂ×××号轿车托至安顺市西秀区安荣汽车修理厂修理，支付修理费48963元”，系认定事实严重错误，没有证据证明。肖成友仅以图片证明车辆被淹时的情况，但其提供的图片仅为复印件，无原件核对，不应认定该证据。同时，从图片无法得知车辆被水淹的时间、地点、、地点度等。在无法知晓车辆被淹及受损的情况下，仍认定修理费48963元，显然错误。肖成友在一审中提交图片、修车发票及修理结算单的证据，上诉人已发表了对证据的三性均不予认可的意见及理由。依据《民事诉讼证据的若干规定》第九十七条规定，一审法院未对有极大争议的证据阐明是否采纳及其理由，却在字里行间中流露出全部采纳的意思，明显违反法律规定。一审法院不阐明采纳证据的理由，对上诉人提出的质证意见视而不见，以错误认定证据的行为进而认定的事实必然错误。二、即便按照一审法院认定的事实，也可知晓判决严重错误。一审法院认定的是车辆被水淹于地下停车场，但并未认定被淹于“案涉小区地下停车场”，既然一审法院也知晓无证据证明于何地的停车场，又怎么能判决上诉人承担责任呢。肖成友称车辆被水淹两个月后，在去异地的修理厂修理，已无法得其维修是因为水淹所致还是其他行为所致，更无法知晓其维修的项目、方式与被水淹有关。三、被上诉人肖成友的诉请不应当得到支持。1、肖成友没有举证车辆权属，其无权基于案涉车辆提起诉讼。2、其没有举证车辆被淹时的具体受损情况，如受损部位、受损程度，更未举证被淹于案涉停车场，不能认定被淹及受损的事实。3、车辆即便被淹也是因暴雨造成的不可抗力所致，并非上诉人的侵权行为所致，与上诉人无关，上诉人也无通知挪车的义务。4、肖成友称车辆被水淹两个月后才维修，无法知晓其维修是因为水淹所致还是其他行为所致，更无法知晓其维修的项目、方式与被水淹有关，也无法认定维修金额就是被水淹的损失金额。5、肖成友的损失是因暴雨不可抗力所致，其起诉的是合同违约赔偿，但其却将暴雨所致的损失作为合同违约损失予以混淆、等同，显然不符合逻辑和事实。据民事诉讼法、民事证据规则之规定，其应举证证明其主张，否则承担举证不利的后果。四、一审法院适用法律错误。本案中，肖成友的主张均没有任何有效证据可证明，应驳回其全部诉讼请求。综上所述，请求二审法院支持如前所请。庭审中补充：根据被上诉人一审举证车辆被淹的图片来看，水位尚未超过轮胎以及车辆的大灯，但在其维修的项目中却有全车电脑版编程、启停开关、手刹开关、一键启动开关，甚至还有安全带等，该部分维修项目显然与被淹没有必然因果关系。被上诉人肖成友辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。若上诉人认为被上诉人的车被淹不符合事实，请当庭举证并质证，车辆被淹有视频监控。原审被告中盛公司述称，我公司与本案无关。肖成友向一审法院提出诉讼请求：判决被告赔偿原告的损失费48963元。一审法院认定事实：原告肖成友与张永燕系夫妻关系，并在被告中盛公司买得住宅一套，该套住宅坐落于六枝特区中盛·山水城Ａ1-4-4-2，该套住宅不动产权证书号为：黔（2020）六枝特区不动产权第0001041号。2019年9月6日，被告溢海物业公司与原告之妻张永燕签订《前期物业服务合同》，合同约定原告所住小区的物业服务由被告溢海物业公司负责，在合同第一条第五款约定，被告溢海物业公司提供的前期物业管理服务包括车辆停放管理。2020年3月24日，原告之妻张永燕向被告溢海物业公司交纳了贵Ｂ×××号车2020年3月24日至9月25日期间的车位服务费180元，向被告中盛公司交纳了车位月租费540元。2020年9月6日晚，六枝特区城区普降大雨，大雨涌进原告停放车辆的地下停车场，导致原告停放在地下停车场的贵Ｂ×××号轿车被水淹没而受损坏。原告将其损坏的贵Ｂ×××号轿车拖至安顺市西秀区安荣汽车修理场修理，支付修理费48963元。一审法院认为，本案纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，故本案纠纷应当适用民法典施行前的法律、司法解释。原告与被告溢海物业公司签订的前期物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当遵守执行。从签订的物业服务合同条款看，被告溢海物业公司提供的物业管理服务包括车辆停放管理。原告在向被告溢海物业公司交纳了车位服务费后，被告溢海物业公司作为地下停车场的物业管理人，双方的保管关系成立，被告溢海物业公司应当对原告停放在地下停车场的车辆提供相应的安全保管服务，而不是仅限于停车场的卫生清洁和公共水电。所谓不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。首先，作为地下停车场在设计建造时，已充分考虑降雨对地下停车场的影响，会修建良好的排水系统和排水设备，避免下雨时产生的雨水灌满停车场。即使在遇到超过排水系统能力的大雨灌进停车场时，排水设备的开启也可以有效减缓大雨淹没停车场的时间，为业主将车辆挪动到安全地方争取一定时间；其次，事发当日的雨水虽然较大，但地下停车场的水淹过程不是一蹴而就形成的，而是在持续降雨的过程中逐渐形成的，被告溢海物业公司的工作人员是完全可以预见当晚的雨水会淹没地下停车场；再其次，原告作为居住在该住宅小区的业主，其车辆长期在地下停车场进出、停放，被告溢海物业公司作为该停车场的物业管理人，完全应当清楚原告的车辆信息及联系方式．在雨水淹没地下停车场的过程中，被告溢海物业公司的工作人员是完全有时间通知原告及时挪车，从而避免原告的车辆被雨水淹没损坏的事件发生。但被告溢海物业公司的工作人员却怠于通知原告，导致原告的车辆被雨水淹没损坏，被告溢海物业公司没有对原告的车辆尽到妥善保管义务。因此，对被告溢海物业公司辩称签订的物业服务合同未约定其公司有告知或通知义务，造成原告车辆损坏是不可抗力造成，其公司不应当承担赔偿责任的意见，一审法院不予采纳，被告溢海物业公司应当对原告的车辆损失承担赔偿责任。被告中盛公司虽然收取了原告的车位租赁费，但原告没有提交证据证实被告中盛公司提供的车位存在安全缺陷，且该安全缺陷与车辆被水淹损坏之间存在因果关系。故对原告要求被告中盛公司承担赔偿责任的诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第三百六十五条、第三百六十七条、第三百六十九条、第三百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、被告溢海物业公司于判决生效之日起十日内赔偿原告肖成友车辆损失修理费48963元；二、驳回原告肖成友对被告中盛公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费512元（原告已预交），由被告溢海物业公司负担（于判决生效之日起十日内给付原告）。二审中，被上诉人肖成友提交行驶证，拟证明案涉受损车辆贵Ｂ×××号车系肖成友所有。上诉人溢海物业公司及原审被告中盛置业公司对此质证无异议。上诉人溢海物业公司及原审被告中盛置业公司未提交证据。本院对上述证据作以下分析认定：被上诉人肖成友提交的行驶证来源合法、信息真实，且其余当事人对该证据无异议，故予以采纳。二审经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，对一审认定的事实予以确认。", "footer": "审判长邓少旭审判员王秋红审判员杨龙二〇二一年七月十三日法官助理徐严书记员王岚", "header": "贵州省六盘水市中级人民法院民事判决书(2021)黔02民终2004号上诉人（原审被告）：六枝特区溢海物业管理服务有限公司，住所地：贵州省六盘水市六枝特区平寨镇七冶国际新城******，统一社会信用代码：91520203MA6HWD1XXB。法定代表人：陈禹多，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冉政林，系贵州商同律师事务所律师，执业证号：15201200810438676。代理权限：一般授权。委托诉讼代理人：陈郴，系贵州商同律师事务所律师，执业证号：15201201810050817。代理权限：一般授权。被上诉人（原审原告）：肖成友，男，1971年9月1日生，汉族，住贵州省六盘水市六枝特区。委托诉讼代理人：柴金，男，1972年1月26日生，彝族，住贵州省六盘水市六枝特区，系广东省吴川市博铺外来工工会委员会推荐。代理权限：特别授权。原审被告：贵州省六枝特区中盛置业有限公司，住所地，住所地：贵州省六盘水市六枝特区南环路际新城），统一社会信用代码：91520203080694312X。法定代表人：王玉凤，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冉政林，系贵州商同律师事务所律师，执业证号：15201200810438676。代理权限：一般授权。委托诉讼代理人：陈郴，系贵州商同律师事务所律师，执业证号：15201201810050817。代理权限：一般授权。上诉人六枝特区溢海物业管理服务有限公司（以下简称“溢海物业公司”）因与被上诉人肖成友及原审被告贵州省六枝特区中盛置业有限公司（以下简称“中盛公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2021）黔0203民初569号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百二十三条第一款的规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2021）黔0203民初569号民事判决；二、上诉人六枝特区溢海物业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人肖成友车辆损失修理费24481.50元；三、驳回被上诉人肖成友其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费512元，二审案件受理费1024元，合计1536元，由上诉人六枝特区溢海物业管理服务有限公司负担768元，被上诉人肖成友负担768元。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "判决被告赔偿原告的损失费48963.00元", "judgment": [ "fully supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第九十条", "law": "《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》" }, { "article": "第三百二十三条", "law": "《最高人民法院关于适用的解释》" }, { "article": "第四十四条", "law": "《中华人民共和国合同法》" }, { "article": "第六十条", "law": "《中华人民共和国合同法》" }, { "article": "第一百零七条", "law": "《中华人民共和国合同法》" }, { "article": "第一百一十三条", "law": "《中华人民共和国合同法》" }, { "article": "第一百一十九条", "law": "《中华人民共和国合同法》" }, { "article": "第一条", "law": 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8,784	{ "claim": "原告沈阳麦恩物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、诉求判令被告支付自2007年5月1日起至2020年9月25日期间的物业管理服务费17290元及滞纳金8600元。2、本案诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”在被告所居住的小区业主委员会尚未成立的前提下，原告与被告房屋的开发单位签订的前期物业服务协议合法有效，该合同对被告具有法律约束力，原、被告具有物业服务合同关系。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”2018年5月物业服务合同到期后，因业主大会一直未作出决定，物业公司延续服务至2020年9月25日，此期间内原物业服务合同继续有效。故原告依据合同为园区提供了物业服务后，有权要求作为业主的被告支付物业服务费。关于被告抗辩原告未向其主张过物业费因此原告请求超过诉讼时效的问题。原告虽然提供在被告房屋进户门上催收物业费的照片，但仅有2019年4月28日和2020年10月20日张贴的照片下方留有照片形成时间及地点的信息，其他照片中无此信息，原告未在法院指定期限内提供照片的原始载体用以证明张贴催缴通知的真实性，故本院对被告主张的已经超过诉讼时效的主张予以支持。对2016年4月27日以前的物业费主张本院不予支持。照片中关于被告抗辩的原告服务不到位的问题。被告所述其房屋存在严重漏水等问题因系房屋开发商建设的房屋质量问题，不应由原告物业公司承担相应的质量责任。但作为服务企业，原告为园区服务多年，对于被告所在房屋存在的问题应知晓，并应针对业主反映的问题予以重视，根据实际情况采取合理的解决措施。针对小区管理方面，物业公司应积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质。根据本院掌握的情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，但原告服务瑕疵并不构成被告拒交全部物业费的理由，现根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院适当酌减物业服务费，被告应按欠费金额的90%向原告交纳物业管理费，故被告应向原告给付物业费5129元（1元×107.53平方米×53个月×90%）。", "fact_description": "事实与理由：原告于2007年1月1日起入住航萃园小区，先后与几届业主委员会签订物业管理委托合同，由原告为航萃园小区提供物业服务。合同约定，按建筑面积每平方米每月收取物业管理费1元，物业服务费用按年交纳，逾期不交纳物业服务费的，从逾期日起按日3‰交纳滞纳金。被告房屋面积107.53平方米，从2007年5月1日-2020年9月25日被告共欠物业管理费17290元及滞纳金8600元，共计25890元。在被告欠款期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列物业管理工作，在原告提供服务之同时被告一直未交纳物业管理费。经原告工作人员多次催促未果。根据相关法律规定及双方约定，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告田桂新辩称，我确实欠物业费。一、被答辩人沈阳麦恩物业有限公司在诉讼请求中主张答辩人应予支付的2007年5月1日至2020年9月25日物业管理服务费。根据《民法典》第188条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年之规定，其诉讼请求主张的支付年限远超过三年，故原告诉求中的时间效力并不符合法定的三年，从而其主张答辩人应支付物业费无合法根据，也谈不上应交所谓的该款项的滞纳金。二、答辩人长期不在沈阳居住，航萃园小区房屋长期处于闲置状态。在被答辩人沈阳麦恩物业有限公司处都曾经有答辩人登记留存的电话及住址等相应详细个人信息的，可是被答辩人就此事却从未主动与答辩人沟通、商讨、甚至索要过该笔款项，也从未通过邮寄方式告知此事，总之就是没有通过任何方式在起诉前让答辩人知悉。现，被答辩人物业公司却仅以张贴了通知为由，从而认定答辩人知道了情况，这不符合常理，纯属一方之言。三、2009年4月13日答辩人交纳物业费500元时，就已与其物业经理沟通过，因答辩人长期不在沈阳居住物业费是否可以减免一部分的问题，当时被答辩人的物业经理回复为，向公司研究一下让答辩人再等待回信。可是过后，物业经理就没再主动回复答辩人，物业公司也未再就有关事宜进行任何答复，至今此事也杳无音信了。由于2009年4月以前被答辩人给答辩人出具的物业费收条，答辩人因年久流失已无法找到，但我知道答辩人处也该存档当时该公司出具的收条联，亦能证明答辩人在2009年4月以前都曾交过物业费。所以，原告物业公司的诉求根本就不合理。四、答辩人的房屋存在大面积漏雨问题，就此事答辩人已向被答辩人物业公司沟通过要求维修，其也没有提出要求答辩人交物业费一事。最令人气愤的是被答辩人物业公司直至撤出园区也未曾派人前来对房屋进行维修。对此漏雨造成房屋的损失，至今被答辩人物业公司都没给出任何不作为的理由和解释，亦未给予丝毫赔偿，根本就未做到作为小区房屋物业管理公司应做到的义务。根据《民法典》第九百四十二条之规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。由于被答辩人一点点都未尽到物业服务人员的一般管理义务，所以答辩人认为不交物业费合理合法。综上，请求人民法院予以查明事实，公平公正的维护答辩人的合法权，不予支持被答辩人的请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年1月11日，沈阳市新家庭房地产开发有限公司作为甲方，原告作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定甲方将位于沈阳市东陵区航萃园房地产开发项目前期物业管理委托给乙方管理。合同期限为：从签字之日起（2007年1月11日）至小区业主委员会成立并与物业公司签订“物业管理委托合同”生效时终止。2013年5月2日，原告与沈阳市沈河区航萃园业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。物业费标准为1元（不含电梯费）和1.2元（包含电梯费）每月每平方米。合同期限为：2013年5月至2018年5月。航萃园业主委员会于2020年9月26日出具证明“物业管理合同已于2018年5月到期，因业主大会一直未作出决定，所以物业公司延续服务至今。现经业主大会投票，不能与麦恩物业公司续签合同。因此物业公司决定服务到2020年9月25日，并结束该小区的物业管理工作”。原告提供物业服务至2020年9月25日，2020年9月26日撤园。被告田桂新为沈阳市沈河区文萃路185-10号251室房屋（建筑面积107.53平方米）的所有权人，该房屋位于航萃园小区内。原告为向被告索要物业费，诉至法院。庭审中被告举证闻秀娟于2009年4月13日出具的收条，记载：今收到3-2-5-1业主交来物业费500元正。", "footer": "审判员王云娇二〇二一年七月十九日书记员訾旭", "header": "沈阳市沈河区人民法院民事判决书（2021）辽0103民初11133号原告：沈阳麦恩物业有限公司，住所地沈阳市大东区望花南街25-3号。法定代表人：孙华，该单位董事长。委托代理人：李伟君，该单位项目经理。被告：田桂新，女，1953年12月6日出生，汉族，住址沈阳市沈河区，现住址铁岭市银州区。委托代理人：董彪（系被告丈夫），男，1950年10月30日出生，汉族，住址沈阳市沈河区，现住址铁岭市银州区。原告沈阳麦恩物业有限公司与被告田桂新物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳麦恩物业有限公司的委托代理人李伟君，被告田桂新及其委托代理人董彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百四十八条，《物业管理条例》第七条第五款、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：一、被告田桂新于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳麦恩物业有限公司2016年4月28日至2020年9月25日物业费5129元；二、驳回原告沈阳麦恩物业有限公司、被告田桂新的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费447元减半收取223.5元，由原告沈阳麦恩物业有限公司负担173.5元，由被告田桂新负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。" }	{ "claim": "沈阳麦恩物业有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判被上诉人支付2007年5月1日至2020年9月25日物业费17290及滞纳金8600元；2.被上诉人承担诉讼费。", "court_view": "本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，被上诉人与涉案房屋的开发企业签订的前期物业服务合同及与小区业主委员会签订的物业管理委托合同系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。现被上诉人已按约定为园区提供物业管理服务，而作为案涉园区业主的上诉人在接受被上诉人提供的物业服务后理应交纳物业费，故一审法院判决上诉人继续履行交纳物业费义务并无不当。关于被上诉人主张部分物业费已经超过诉讼时效的问题，因被上诉人一审提交了2009年至2020年的多张物业管理费催缴通知书，均有落款时间、催缴主体、业主姓名及费用信息等，亦有门牌号显示，作为物业公司普遍采用的催缴方式，该证据可以认定构成诉讼时效的中断，对上诉人该项主张不予支持，一审判决应予纠正。被上诉人一审提交闻秀娟于2009年4月13日出具的收条，记载：今收到3-2-5-1业主交来物业费500元正。被上诉人主张其未欠2009年4月13日之前的物业费，因该收条显示有印章，未写明交纳物业费具体期间，可以认定被上诉人2009年4月13日之前不存在未付物业费情况。故对上诉人要求被上诉人给付2009年4月14日至2020年9月25日物业费的诉讼请求予以支持。一审法院根据掌握情况，认定上诉人履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，根据收取费用与服务质量相适应的原则，适当酌减物业服务费，被上诉人按欠费金额的90%交纳物业管理费并无不当，故被上诉人应向上诉人给付物业费13294元（1元×107.53平方米×137.37个月×90%）。关于上诉人要求被上诉人给付滞纳金的诉讼请求，该请求无事实及法律依据，不予支持。", "fact_description": "事实和理由：一、自被上诉人入住以来，上诉人一直按服务合同为小区业主服务。被上诉人从2007年5月1日至2020年9月25日一直拖欠物业费。期间物业公司多次不间的以电话和在房屋进户门张贴催费通知单形式催费。催缴工作连续且未中断，未超出诉讼时效。一审法院只支持2016年4月27日后物业费不合理。物业公司提供的服务是整体性、连续性的，因该服务产生的债务也是整体债务。对于整体债务分期履行的，诉讼时效从最后一期债务到期之日起计算，故未超过诉讼时效。二、物业服务是物业公共部位的维修、养护、管理，物业公告设施的运行、维护，不会因为某几个人不在此居住，管理成本就减少，故被上诉人应缴纳物业费。三、房屋质量问题不属于物业服务范围，接到业主报修后上诉人及时汇报给业委会，两届业委会主持启动维修基金维修房屋漏雨等问题，两次在园区公示维修方案。都因业主未通过三分之二未启动。四、上诉人未查询到收费记录，被上诉人不能提供有效缴费凭证证明2009年4月前交过物业费。田桂新辩称，请求维持原判。沈阳麦恩物业有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付2007年5月1日至2020年9月25日物业费17290元及滞纳金8600元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2007年1月11日，沈阳市新家庭房地产开发有限公司作为甲方，原告作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定甲方将位于沈阳市东陵区航萃园房地产开发项目前期物业管理委托给乙方管理。合同期限为：从签字之日起（2007年1月11日）至小区业主委员会成立并与物业公司签订“物业管理委托合同”生效时终止。2013年5月2日，原告与沈阳市沈河区航萃园业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。物业费标准为1元（不含电梯费）和1.2元（包含电梯费）每月每平方米。合同期限为：2013年5月至2018年5月。航萃园业主委员会于2020年9月26日出具证明“物业管理合同已于2018年5月到期，因业主大会一直未作出决定，所以物业公司延续服务至今。现经业主大会投票，不能与麦恩物业公司续签合同。因此物业公司决定服务到2020年9月25日，并结束该小区的物业管理工作”。原告提供物业服务至2020年9月25日，2020年9月26日撤园。被告田桂新为沈阳市沈河区文萃路185-10号251室房屋（建筑面积107.53平方米）的所有权人，该房屋位于航萃园小区内。原告为向被告索要物业费，诉至法院。庭审中被告举证闻秀娟于2009年4月13日出具的收条，记载：今收到3-2-5-1业主交来物业费500元正。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”在被告所居住的小区业主委员会尚未成立的前提下，原告与被告房屋的开发单位签订的前期物业服务协议合法有效，该合同对被告具有法律约束力，原、被告具有物业服务合同关系。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”2018年5月物业服务合同到期后，因业主大会一直未作出决定，物业公司延续服务至2020年9月25日，此期间内原物业服务合同继续有效。故原告依据合同为园区提供了物业服务后，有权要求作为业主的被告支付物业服务费。关于被告抗辩原告未向其主张过物业费因此原告请求超过诉讼时效的问题。原告虽然提供在被告房屋进户门上催收物业费的照片，但仅有2019年4月28日和2020年10月20日张贴的照片下方留有照片形成时间及地点的信息，其他照片中无此信息，原告未在一审法院指定期限内提供照片的原始载体用以证明张贴催缴通知的真实性，故一审法院对被告主张的已经超过诉讼时效的主张予以支持。对2016年4月27日以前的物业费主张一审法院不予支持。照片中关于被告抗辩的原告服务不到位的问题。被告所述其房屋存在严重漏水等问题因系房屋开发商建设的房屋质量问题，不应由原告物业公司承担相应的质量责任。但作为服务企业，原告为园区服务多年，对于被告所在房屋存在的问题应知晓，并应针对业主反映的问题予以重视，根据实际情况采取合理的解决措施。针对小区管理方面，物业公司应积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质。根据一审法院掌握的情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，但原告服务瑕疵并不构成被告拒交全部物业费的理由，现根据收取费用与服务质量相适应的原则，一审法院适当酌减物业服务费，被告应按欠费金额的90%向原告交纳物业管理费，故被告应向原告给付物业费5129元（1元×107.53平方米×53个月×90%）。一审法院判决：一、被告田桂新于判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳麦恩物业有限公司2016年4月28日至2020年9月25日物业费5129元；二、驳回原告沈阳麦恩物业有限公司、被告田桂新的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费447元减半收取223.5元，由原告沈阳麦恩物业有限公司负担173.5元，由被告田桂新负担50元。二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。", "footer": "审判长杨帆审判员谢宏审判员吕长辉二〇二一年九月二十八日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。", "header": "辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2021）辽01民终14611号上诉人（原审原告）：沈阳麦恩物业有限公司，住所地沈阳市大东区东望花南街25-3号。法定代表人：孙华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李伟君，女，1964年4月5日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张涛，女，1967年9月17日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市大东区。被上诉人（原审被告）：田桂新，女，1953年12月6日出生，汉族，住铁岭市银州区。委托诉讼代理人：董彪，男，1950年10月30日出生，汉族，住铁岭市银州区。上诉人沈阳麦恩物业有限公司因与被上诉人田桂新物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初11133号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初11133号民事判决；二、田桂新于本判决发生法律效力后十日内给付沈阳麦恩物业有限公司2009年4月14日至2020年9月25日物业费13294元；三、驳回沈阳麦恩物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费447元，减半收取223.5元，由沈阳麦恩物业有限公司负担73.5元，田桂新负担150元。二审案件受理费447元，由沈阳麦恩物业有限公司负担147元，田桂新负担300元。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "诉求判令被告支付自2007年5月1日起至2020年9月25日期间的物业管理服务费17290元及滞纳金8600元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "本案诉讼费由被告承担", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第一条", "law": "《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》" }, { "article": "第一条", "law": "《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》" }, { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	false
8,785	{ "claim": "恒隆公司花都分公司向本院提出诉讼请求为：1、请求判令被告向原告支付2015年12月1日至2022年1月31日的物业管理费11255.4元及逾期付款违约金25668.1元（违约金按月逐月计算，分别自次月11日起至实际付款之日止按每天0.2%的标准计付）；2、判令被告承担本案全部受理费。", "court_view": "本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第六十八条、第七十三条规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据，且当事人对自己的主张应当及时举证，书证应当提供证据原件。原告恒隆公司花都分公司在本案庭审中以及法院指定的举证期限内和本案裁判前一直未提交《前期物业管理服务协议》原件和物业档案资料原件，导致恒隆公司花都分公司是否和陶登科存在物业服务合同关系以及合同内容在本案中无法调查清楚，根据谁主张、谁举证的证据规则，本案依法应当由原告恒隆公司花都分公司承担举证不能的不利法律责任和法律后果，原告主张的其和陶登科之间存在物业服务合同的事实以及物业服务合同的内容无法确认，故本院对原告要求被告向其支付物业管理费11255.4元及逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。被告陶登科经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法作出缺席判决。", "fact_description": "事实与理由：被告系广州市花都区豪骏名苑7栋1602房（建筑面积95.06平方米）业主。2012年8月21日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》（下称“协议”），协议约定，被告应于每月10日前按每平方米1.6元标准向原告支付物业管理费。若被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.2%交纳违约金。自2015年12月1日起，被告便无故拖欠物业管理费，期间，原告多次向被告催交所欠费用，但被告始终不予理会。为维护自身合法权益，依据我国《民事诉讼法》第122条规定，原告现提起诉讼，恳请人民法院查明事实，依法判决并支持原告全部诉讼请求。被告陶登科没有到庭参加诉讼，亦无提交书面答辩意见及任何证据。为证明其主张，原告向本院提供了《前期物业管理服务协议》复印件及物业档案资料复印件加以证明，并于庭审后向本院补充提交了广州市不动产登记查册表，本院对原告提交的证据依法进行了核证。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新街大道72号7栋1602房，权利人为陶登科，房屋建筑面积为93.68平方米，已办理不动产权证。恒隆公司花都分公司于庭审中提交了《前期物业管理服务协议》复印件及物业档案资料复印件，在本院指定的时间内及本案裁判前恒隆公司花都分公司均未向本院补充提交上述《前期物业管理服务协议》及物业档案资料证据的原件以供法庭核对其证据复印件的真实性。", "footer": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不提交的按自动撤回上诉处理。审判员李紫晖二〇二三年四月二十七日书记员刘健东本判决适用的相关法律条文附录：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十八条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第七十三条书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。提交外文书证，必须附有中文译本。第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果", "header": "广东省广州市花都区人民法院民事判决书（2022）粤0114民初12608号原告：广州市恒隆物业管理有限公司花都分公司，住所地广州市花都区新华街新街大道72号住宅小区8幢首层，统一社会信用代码91440101596189827R。法定代表人：侯思棉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张乘进，北京德和衡（广州）律师事务所。委托诉讼代理人：刘云，北京德和衡（广州）律师事务所。被告：陶登科，男，1971年5月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广州市恒隆物业管理有限公司花都分公司（以下简称恒隆公司花都分公司）诉被告陶登科物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序由法官独任审判，于2023年2月21日公开开庭进行了审理。原告恒隆公司花都分公司的委托诉讼代理人张乘进到庭参加了诉讼，被告陶登科均经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第三款、第六十八条、第七十三条，第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广州市恒隆物业管理有限公司花都分公司的全部诉讼请求。应收案件受理费723元，由原告广州市恒隆物业管理有限公司花都分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。" }	{ "claim": "恒隆公司花都分公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持恒隆公司花都分公司一审全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由陶登科承担。", "court_view": "本院认为，陶登科经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利。对恒隆公司花都分公司二审提供的证据，本院予以采信。国务院2018年3月19日修订的《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。案涉物业已经生效判决认定由恒隆公司花都分公司实施物业管理，陶登科作为该物业的登记产权人，应当向恒隆公司花都分公司支付物业管理费。根据恒隆公司花都分公司的主张及案涉小区已有物业纠纷生效判决的先例，本院支持恒隆公司花都分公司主张的2015年12月1日至2022年1月31日的物业管理费及逾期付款违约金。经计算，2015年12月1日至2022年1月31日案涉房屋的物业管理费为11091.71元（93.68平方米×1.6元×74个月）。虽然双方在合同中约定每月10日前支付物业管理费，但恒隆公司花都分公司主张自次月11日起计算违约金，是其对自己权利的处分，本院予以准许。逾期付款违约金应以每月欠付物业管理费149.88元为基数，按照每日0.2%的标准，分别自次月11日开始计算至款项付清之日止，且每月物业管理费的违约金总额不得超过当月物业管理费本金。对于恒隆公司花都分公司超过部分的诉讼请求，本院不予支持。一审法院仅以恒隆公司花都分公司不提供证据原件供法院核对为由，判决驳回恒隆公司花都分公司的诉讼请求，与同物业已经生效的民事判决不一致，本院予以纠正。但是，本案二审是因为恒隆公司花都分公司在一审中拒不提供证据原件所致，故本院二审案件受理费由恒隆公司花都分公司负担。综上所述，恒隆公司花都分公司的上诉请求依法有据，本院予以支持；对其超过的诉讼请求，本院予以驳回。", "fact_description": "事实和理由：一审法院判定恒隆公司花都分公司和陶登科之间无法确认存在物业服务关系，事实认定错误。1、恒隆公司花都分公司系陶登科案涉物业所在小区的物业管理单位，这是客观事实。2012年初，恒隆公司花都分公司和广州市花都区豪骏名苑小区开发商签订了前期物业服务合同，约定由恒隆公司花都分公司为豪骏名苑小区提供前期物业服务。而后，恒隆公司花都分公司就一直为豪骏名苑共13栋730余户提供物业服务至今。因部分业主欠付物业费，恒隆公司花都分公司多次向一审法院提起诉讼，一审法院也有多宗生效判决认定恒隆公司花都分公司是豪骏名苑物业服务单位，判决被诉业主向恒隆公司花都分公司支付物业费。2、从恒隆公司花都分公司调取的查册表可以确认陶登科系案涉房屋的业主。无论恒隆公司花都分公司是否与陶登科签署前期物业服务合同，陶登科都实际接受了恒隆公司花都分公司的物业服务，案涉物业是不可能脱离豪骏名苑小区而单独存在的。前期物业服务合同和物业档案是复印件，并不能推翻案涉物业接受了恒隆公司花都分公司提供物业服务这一客观事实。综上，基于恒隆公司花都分公司是实际物业服务单位，及陶登科是实际接受物业服务的业主，陶登科都应向恒隆公司花都分公司支付所欠付的物业管理费用。陶登科经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。恒隆公司花都分公司于2022年7月21日向一审法院起诉请求：1、请求判令陶登科向恒隆公司花都分公司支付2015年12月1日至2022年1月31日的物业管理费11255.4元及逾期付款违约金25668.1元（违约金按月逐月计算，分别自次月11日起至实际付款之日止按每天0.2%的标准计付）；2、判令陶登科承担本案全部受理费。一审法院认定事实：案涉房屋位于广州市花都区新街大道72号7栋1602房，权利人为陶登科，房屋建筑面积为93.68平方米，已办理不动产权证。恒隆公司花都分公司于一审庭审中提交了《前期物业管理服务协议》复印件及物业档案资料复印件，在一审法院指定的时间内及本案一审裁判前恒隆公司花都分公司均未向一审法院补充提交上述《前期物业管理服务协议》及物业档案资料证据的原件以供法庭核对其证据复印件的真实性。一审法院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第六十八条、第七十三条规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据，且当事人对自己的主张应当及时举证，书证应当提供证据原件。恒隆公司花都分公司在本案一审庭审中以及法院指定的举证期限内和本案裁判前一直未提交《前期物业管理服务协议》原件和物业档案资料原件，导致恒隆公司花都分公司是否和陶登科存在物业服务合同关系以及合同内容在本案中无法调查清楚，根据谁主张、谁举证的证据规则，本案依法应当由恒隆公司花都分公司承担举证不能的不利法律责任和法律后果，恒隆公司花都分公司主张的其和陶登科之间存在物业服务合同的事实以及物业服务合同的内容无法确认，故对恒隆公司花都分公司要求陶登科向其支付物业管理费11255.4元及逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。陶登科经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，一审法院依法作出缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第三款、第六十八条、第七十三条，第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2023年4月27日作出判决如下：驳回恒隆公司花都分公司的全部诉讼请求。一审案件受理费723元，由恒隆公司花都分公司负担。二审中，恒隆公司花都分公司向本院提交了如下证据：1、一审法院作出的（2022）粤0114民初8047号民事判决书、（2022）粤0114民初8052号民事判决书、（2022）粤0114民初12609号民事判决书，拟证明一审法院在上述生效判决中已经认定恒隆公司花都分公司为案涉房屋所在的小区豪骏名苑提供物业服务；2.广州市花都区新街大道72号7栋1502、1702、1603号物业资料，拟证明案涉房屋楼下、楼上及相邻房屋的物业资料以及向恒隆公司花都分公司缴纳物业费的情况；3.案涉房屋物业费缴费凭据，拟证明陶登科缴纳2012年9月1日至11月30日物业费的情况。二审另查明，恒隆公司花都分公司与陶登科在《前期物业管理服务协议》中约定，每月10日前，陶登科向恒隆公司花都分公司支付物业管理费。住宅按照建筑面积每平方米1.6元收取。陶登科不按照约定的标准和时间交纳有关费用的，恒隆公司有权要求陶登科补交并从逾期之日起按每天0.2%交纳违约金。", "footer": "审判长刘贤君审判员邓颖审判员李光华二〇二三年九月二十二日书记员钟燕琴黄咏欣附件自动履行提示一、债务人如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致债权人向人民法院申请强制执行的，人民法院将依法对债务人的财产直接采取扣押、冻结、划拨、变价等执行措施，并依照《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》和《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》，对债务人采取限制消费、纳入失信被执行人名单等惩戒措施。债务人为单位的，对其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人一并采取消费限制等惩戒措施。债务人如果规避、抗拒执行，人民法院将依法采取罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第二百七十七条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，追究相应的刑事责任。二、判决有款项支付内容的，债权人应及时将收款账户或其他收款方式及时告知对方", "header": "广东省广州市中级人民法院民事判决书（2023）粤01民终18133号上诉人（原审原告）：广州市恒隆物业管理有限公司花都分公司，住所地广州市花都区新华街新街大道72号住宅小区8幢首层。负责人：侯思棉，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘云，北京策略（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陶登科，男，1971年5月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人广州市恒隆物业管理有限公司花都分公司（以下简称恒隆公司花都分公司）因与被上诉人陶登科物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2022）粤0114民初12608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年7月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并经当事人同意进行书面审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百七十七条第一款第（二）、（三）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十三条第一款第（五）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市花都区人民法院（2022）粤0114民初12608号民事判决；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，陶登科向广州市恒隆物业管理有限公司花都分公司支付2015年12月1日至2022年1月31日的物业管理费11091.71元及其逾期付款违约金（以每月欠付物业管理费149.88元为基数，按照每日0.2%的标准，分别自次月11日开始计算至款项付清之日止，每月物业管理费的违约金总额不得超过当月物业管理费本金）；三、驳回广州市恒隆物业管理有限公司花都分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费723元，由陶登科负担。二审案件受理费723元，由广州市恒隆物业管理有限公司花都分公司负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "请求判令被告向原告支付2015年12月1日至2022年1月31日的物业管理费11255.4元及逾期付款违约金25668.1元（违约金按月逐月计算，分别自次月11日起至实际付款之日止按每天0.2%的标准计付）", "judgment": [ "not supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判令被告承担本案全部受理费", "judgment": [ "not supported", "fully supported" ] } ]	[ { "article": "第三十三条", "law": "《物业管理条例》" }, { "article": "第七条", "law": "《物业管理条例》" }, { "article": "第一百四十七条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第一百七十七条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": 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8,786	{ "claim": "原告龙湾物业公司向本院提出诉讼请求如下：1．判令被告支付2019年1月1日至2021年12月31日期间的物业费64787．69元；2．判令被告支付2014年1月1日至2017年12月31日期间的有线电视费共计6000元；3．判令被告支付违约金194．36元；4．判令被告负担本案诉讼费。", "court_view": "本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，引起双方民事纠纷的法律事实发生于民法典实施前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，北京英才房地产开发有限公司与龙湾物业公司就龙之湾项目签订的《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对陈雨尧具有法律约束力。陈雨尧主张龙湾物业公司侵害全体业主合法权益要求解聘龙湾物业公司，应当依照相关法律规定确定的程序进行，其在本案中单方主张解除前期物业服务合同，依据不足。陈雨尧主张龙湾物业公司未如约提供物业服务，但未能就此提交充分证据予以证实，故本院对其辩解意见难以采信。考虑到陈雨尧并非恶意拖欠物业费，故对于龙湾物业公司主张的违约金，本院不再予以支持。就有线电视费，结合庭审中陈雨尧以及证人的陈述，本院对于龙湾物业公司的主张予以支持。", "fact_description": "事实及理由：原告为北京市顺义区×××（以下简称×××区）的物业服务企业，被告为该小区×××号房屋产权人。×××开发商北京英才房地产开发有限公司与×××物业公司于2013年3月7日签订了《前期物业服务合同》（龙之湾项目），约定由龙湾物业公司为×××区提供物业服务并收取物业服务费用及其它相关费用。《前期物业合同》第七条规定，业主应于所购买的物业交付之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应当在每年所交纳物业费到期前1个月内履行交纳义务。原告依约为×××区提供了物业管理、服务，被告作为×××区的业主，应当依约缴纳物业服务费、水费、车位管理费、有线电视服务费等各种费用。经龙湾物业公司多次催缴，被告至今未履行缴费义务。根据《前期物业合同》第三十一条的规定，业主未按时足额缴纳物业服务费用的，应按照千分之三的标准缴纳违约金。综上，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告陈雨尧辩称：不同意原告诉讼请求，理由如下：1．原被告之间并无合同关系，未签订过《物业管理合同》；2．原告索要物业费的合同依据是其与建设单位恶意串通的结果，损害了全体业主的合法权益；3．按照相关规定，前期物业服务合同最长不超过二年，而原告所持合同早已超过二年，被告已解除前期物业服务合同并决定另行聘请物业公司，原告应及时撤场；4．原告主张物业费应当提交证据证实其已履行了相应的物业服务义务；5．被告从未使用过有线电视，故不同意支付有线电视费。综上，被告认为原告没有依法依约提供物业服务，恶意侵害全体业主合法权益，故请法庭驳回其全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：龙湾物业公司主张其为北京×××区提供物业服务，陈雨尧系该×××号房屋业主，并就此提交了北京英才房地产开发有限公司（甲方）与龙湾物业公司（乙方）签订的《前期物业服务合同龙之湾项目》以及《不动产权利及其它事项登记信息》。上述《前期物业服务合同龙之湾项目》载明：由龙湾物业为×××区提供物业服务，物业服务标准为别墅：6．9元/月/平方米；物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每年所缴物业费到期前1个月内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金的），应按千分之三的标准向乙方支付违约金；合同期限自2011年10月1日0:00时起至2012年9月30日24:00时止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前2月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。庭审中，陈雨尧不认可上述前期物业合同，主张陈刑天将房屋过户给陈雨尧后，房屋已属于二手房，不再适用前期物业合同。陈雨尧认可×××区尚未成立业主委员会。陈雨尧认可《不动产权利及其它事项登记信息》，认可其自2018年2月12日起取得涉案房屋所有权，认可该房屋面积为260．82平米，认可2019年之后的物业服务费未缴纳。陈雨尧主张照片、证人证言等用以证实龙湾物业公司未如约履行物业服务义务，证人亦出庭进行了作证。龙湾物业公司对上述证据的关联性和证明目的均未认可。就有线电视费，庭审中，陈雨尧认可交纳过有线电视费，但否认使用过。证人出庭作证时亦陈述有线电视费正常缴纳，每年1600元左右。", "footer": "审判员朱建娜二〇二一年五月十四日法官助理焦婵娟书记员姜琳", "header": "北京市顺义区人民法院民事判决书（2021）京0113民初4411号原告：龙湾（北京）物业服务有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码9111011355485214U。法定代表人：陈海涛，执行董事。委托诉讼代理人：黎存存，北京中勉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明晖，北京中勉律师事务所实习律师。被告：陈雨尧，女，1999年1月5日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：陈刑天（被告之父），1971年10月25日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告龙湾（北京）物业服务有限公司（以下简称龙湾物业公司）与被告陈雨尧物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，由审判员朱建娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告龙湾物业公司之委托诉讼代理人黎存存，被告陈雨尧之委托诉讼代理人陈刑天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告陈雨尧支付原告龙湾（北京）物业服务有限公司2019年1月1日至2021年12月31日期间物业服务费64787．69元，于本判决生效之日起七日内执行；二、被告陈雨尧支付原告龙湾（北京）物业服务有限公司2014年1月1日至2017年12月31日期间有线电视费6000元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告龙湾（北京）物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费788元（原告龙湾（北京）物业服务有限公司已预交），由被告陈雨尧负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。" }	{ "claim": "陈雨尧上诉请求：请求二审法院依法裁判驳回龙湾物业公司的诉讼请求，或依法改判。", "court_view": "本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，本院总结双方当事人争议的焦点问题如下：一、一审法院是否存在违反法定程序的情况。陈雨尧上诉提出，一审程序违法，一审法官未就反诉状进行处理就径行裁判，违反法定程序；一审审判员并未参加庭审。对此本院认为，陈雨尧虽在庭前向法院提交了反诉状，但在开庭过程中并未明确提出反诉的诉讼请求，且在庭审中明确表示对于物业公司的损害业主合法权益的事件将另行起诉，故一审法院未对其书面反诉状作出明确处理，不构成严重违反法定程序，陈雨尧的相关权利可以另行主张；另陈雨尧并未提交充分证据证明一审法官未参加本案的庭审审理。故对于陈雨尧关于一审法院严重违反法定程序的上诉主张，本院不予采信。二、一审法院举证责任分配是否有误及龙湾物业公司是否完成举证义务。陈雨尧上诉提出本案是物业合同纠纷，适用“谁主张，谁举证”的证据规则，举证责任在龙湾物业公司，而不在陈雨尧；龙湾物业公司未举证证明其已履行了相应的物业服务义务，陈雨尧在一审庭审中多次要求法庭明确龙湾物业公司的举证义务，一审法庭对此置若罔闻；本案龙湾物业公司的证据不足以支持其索要高额物业管理费的诉讼请求。对此本院认为，根据一审法院查明的事实，龙湾物业公司与北京英才房地产开发有限公司之间就案涉小区签订了《前期物业服务合同》，并向案涉房屋提供了事实上的物业服务，陈雨尧应当依约向其支付物业服务费用；现陈雨尧主张龙湾物业公司未依法依约提供物业服务，侵害了全体业主的合法权益，应当自行承担其主张内容相应的举证责任；一审法院依照相关法律规定就案涉争议事项分配举证责任，并无不当，陈雨尧的该项上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。三、一审法院支持龙湾物业公司关于2021年未到期的物业管理费是否存在错误。陈雨尧上诉提出一审法院超出《物业管理合同》的约定，让陈雨尧交纳2021年的物业管理费，这是一笔未到期的不确定的债权债务，龙湾物业公司的主张无法律依据、合同依据。对此本院认为，物业管理合同作为服务合同，相应的物业费用交纳应以业主实际接受完毕相关服务及服务质量达标为前提。但是本案中，首先双方在合同中对于物业费用提前一年预交的约定并不明确；其次即使存在相应约定，作为业主未参加签署的前期物业服务合同，该约定也存在明显损害业主权益的不合理性；最后，本案正式立案时间为2021年2月19日，龙湾物业公司请求为要求2019年1月1日至2021年12月31日期间的物业费，此时2021年的物业服务并未实际提供，在是否实际提供服务和提供服务是否符合标准均不确定的情况下，龙湾物业公司要求陈雨尧预先支付2021年全年的物业服务费，明显缺乏事实和法律依据，本院不予支持。陈雨尧的该项上诉主张，于法有据，本院予以采信。另，对于2021年的物业服务费用，龙湾物业公司可在实际履行完毕后，另行主张。四、陈雨尧是否应当支付有线电视费用。陈雨尧上诉提出有线电视费并非《物业管理合同》中的收费项目，且2014年1月1日至2017年12月31日期间的缴费义务人也并非陈雨尧，即使是陈雨尧，该笔债权债务也因诉讼时效超期而不能受到法律保护。对此本院认为，根据本院查明的事实，2014年1月1日至2017年12月31日期间陈雨尧为涉案房产的登记所有权人，与陈刑天按份共有涉案房产，因此陈雨尧属于上述期间的有线电视费缴费义务人。关于诉讼时效，由于陈雨尧一直为涉案房产的所有权人，物业公司也持续为涉案房屋提供服务，且龙湾物业公司亦一审提交部分证据证明主张过相关费用，因此难以认定龙湾物业公司存在明显怠于主张权利，超出诉讼时效的情形。陈雨尧的该项上诉理由缺乏依据，本院不予采信，一审法院判决陈雨尧支付有线电视费具有事实和法律依据，综上所述，陈雨尧上诉请求和理由部分成立，对其上诉请求成立部分，本院予以支持。", "fact_description": "事实和理由：一、一审程序违法，原判理应被撤销。1、一审开庭之前，陈雨尧向法庭寄送了反诉状，一审法官未就反诉状进行处理就径行裁判，违反法定程序；2、一审审判员朱建娜并未参加庭审。二、一审适用举证“责任倒置”违反相关的证据规则。1、龙湾物业公司未举证证明其已履行了相应的物业服务义务，陈雨尧在一审庭审中多次要求法庭明确龙湾物业公司的举证义务，一审法庭对此置若罔闻；本案是物业合同纠纷，适用“谁主张，谁举证”的证据规则，举证责任在龙湾物业公司，而不在陈雨尧。三、本案龙湾物业公司证据不足，不足以支持龙湾物业公司索要高额物业管理费的诉讼请求。本案龙湾物业公司就一纸《物业管理合同》，诉请高额物业管理费，其情形犹如“一级政府拿行政文件收费”，要知道《物业管理合同》对龙湾物业公司的物业管理服务内容和服务所要达到的标准等也是有约定的，就这些方面，龙湾物业公司没有履行举证义务，一审法院却对此一字不提。而对没有举证义务的陈雨尧，在陈雨尧提交了书证、物证及证人出庭作证的情形下，一审法庭却认定“陈雨尧主张龙湾物业公司未如约提供物业服务，但未能就此提交充分证据予以证实，故本院对其辩解意见难以采信”。四、一审法院超出《物业管理合同》的约定，让陈雨尧交费，无法律依据、合同依据。1、关于2021年的物业管理费，交费其仅限在2021年年底之前，这是一笔未到期的不确定的债权债务，一审法院在陈雨尧提出强烈异议的情形下，径自裁判支持龙湾物业公司的诉求，且在认定事实部分完全“忽视”，只字不提，简直“匪夷所思”；2、关于有线电视费6000元，非《物业管理合同》中的收费项目，且2014年1月1日至2017年12月31日期间的缴费义务人也并非陈雨尧，即使是陈雨尧，该笔债权债务也因诉讼时效超期而不能受到法律保护，但一审法院全部照搬龙湾物业公司的诉求，全然不顾事实与法律规定。龙湾物业公司辩称：1．一审法院认定事实清楚，适用法律正确，在一审开庭过程中，陈雨尧邀请的园区的业主作为证人出庭，整个庭审长达三个半小时，关于陈雨尧上诉请求中的物业费、电视收视费，都是经过龙湾物业公司提交了证据以及庭审中法院主审法官对证人进行询问，证明了园区物业费的标准以及电视收视费的标准以及缴纳方式，所以龙湾物业公司认为一审法院无论是从事实的查询还是法律的适用都没有瑕疵；2．陈雨尧所提出的一审法院审理的程序违法以及龙湾物业公司证据不足，仅代表个人观点，没有事实和法律依据，同时没有提供相应的证据，所以龙湾物业公司认为仅代表其个人观点不予认可，对于陈雨尧认为双方没有签订物业管理合同，物业公司就无权进行收费，也仅代表陈雨尧的个人观点，和现行的司法解释、北京市物业管理条例、民法典等规定均不符，由于陈雨尧所在的园区未成立业委会，所以陈雨尧无权要求调整物业费的标准以及解除物业服务合同，龙湾物业公司提供物业服务是基于园区开发商的委托并签订合法有效的前期物业服务合同。综上，龙湾物业公司认为本案一审法律关系清楚，争议焦点明确，一审庭审过程中，对上诉状的争议已经全部解决，希望二审查明事实，还龙湾物业公司一个公道。龙湾物业公司向一审法院提出诉讼请求如下：1．判令陈雨尧支付2019年1月1日至2021年12月31日期间的物业费64787．69元；2．判令陈雨尧支付2014年1月1日至2017年12月31日期间的有线电视费共计6000元；3．判令陈雨尧支付违约金194．36元；4．判令陈雨尧负担本案诉讼费。一审法院认定事实：龙湾物业公司主张其为北京龙湾别墅区提供物业服务，陈雨尧系该别墅区×号房屋业主，并就此提交了北京英才房地产开发有限公司（甲方）与龙湾物业公司（乙方）签订的《前期物业服务合同龙之湾项目》以及《不动产权利及其它事项登记信息》。上述《前期物业服务合同龙之湾项目》载明：由龙湾物业为龙湾别墅区提供物业服务，物业服务标准为别墅：6．9元/月/平方米；物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每年所缴物业费到期前1个月内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金的），应按千分之三的标准向乙方支付违约金；合同期限自2011年10月1日0:00时起至2012年9月30日24:00时止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前2月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。一审庭审中，陈雨尧不认可上述前期物业合同，主张陈刑天将房屋过户给陈雨尧后，房屋已属于二手房，不再适用前期物业合同。陈雨尧认可龙湾别墅区尚未成立业主委员会。陈雨尧认可《不动产权利及其它事项登记信息》，认可其自2018年2月12日起取得涉案房屋所有权，认可该房屋面积为260．82平米，认可2019年之后的物业服务费未缴纳。陈雨尧主张照片、证人证言等用以证实龙湾物业公司未如约履行物业服务义务，证人亦出庭进行了作证。龙湾物业公司对上述证据的关联性和证明目的均未认可。就有线电视费，庭审中，陈雨尧认可交纳过有线电视费，但否认使用过。证人出庭作证时亦陈述有线电视费正常缴纳，每年1600元左右。一审法院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，引起双方民事纠纷的法律事实发生于民法典实施前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，北京英才房地产开发有限公司与龙湾物业公司就龙之湾项目签订的《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对陈雨尧具有法律约束力。陈雨尧主张龙湾物业公司侵害全体业主合法权益要求解聘龙湾物业公司，应当依照相关法律规定确定的程序进行，其在本案中单方主张解除前期物业服务合同，依据不足。陈雨尧主张龙湾物业公司未如约提供物业服务，但未能就此提交充分证据予以证实，故一审法院对其辩解意见难以采信。考虑到陈雨尧并非恶意拖欠物业费，故对于龙湾物业公司主张的违约金，一审法院不再予以支持。就有线电视费，结合庭审中陈雨尧以及证人的陈述，一审法院对于龙湾物业公司的主张予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、陈雨尧支付龙湾（北京）物业服务有限公司2019年1月1日至2021年12月31日期间物业服务费64787．69元，于判决生效之日起七日内执行；二、陈雨尧支付龙湾（北京）物业服务有限公司2014年1月1日至2017年12月31日期间有线电视费6000元，于判决生效之日起七日内执行；三、驳回龙湾（北京）物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审中本院补充查明，根据《不动产权利及其它事项登记信息》记载，2011年6月21日陈刑天、陈雨尧为涉案不动产的登记所有权人，为两人按份共有，陈刑天的共有份额为1%，陈雨尧的共有份额为99%。2018年2月12日陈雨尧取得涉案房产的全部产权，登记信息为单独所有。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。", "footer": "审判员刘茵二〇二一年九月十四日法官助理沈力书记员张晓华", "header": "北京市第三中级人民法院民事判决书（2021）京03民终11869号上诉人（原审被告）：陈雨尧，女，1999年1月5日出生，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：陈刑天，现住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：龙湾（北京）物业服务有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：陈海涛，执行董事。委托诉讼代理人：黎存存，北京同钧律师事务所律师。上诉人陈雨尧因与被上诉人龙湾（北京）物业服务有限公司（以下简称龙湾物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初4411号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人陈雨尧的委托诉讼代理人陈刑天，被上诉人龙湾物业公司的委托诉讼代理人黎存存到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初4411号民事判决第二项；二、撤销北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初4411号民事判决第一项、第三项；三、陈雨尧支付龙湾（北京）物业服务有限公司2019年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费43191．79元，于本判决生效之日起七日内执行；四、驳回龙湾（北京）物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费788元，由陈雨尧负担543．55元（于本判决生效后七日内交至一审法院），由龙湾（北京）物业服务有限公司负担244．45元（已交纳）。二审案件受理费1576元，，由陈雨尧负担1087．1元（已交纳），由龙湾（北京）物业服务有限公司负担488．9元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "判令被告支付2019年1月1日至2021年12月31日期间的物业费64787．69元", "judgment": [ "fully supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判令被告支付2014年1月1日至2017年12月31日期间的有线电视费共计6000元", "judgment": [ "fully supported", "fully supported" ] }, { "claim": "判令被告支付违约金194．36元", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] }, { "claim": "判令被告负担本案诉讼费", "judgment": [ "fully supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第九十条", "law": "《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》" }, { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	false
8,787	{ "claim": "原告连福物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即给付2019年4月18日至2020年2月26日物业费465元，2019年4月18日至2020年5月电梯费700元，违约金629元，共计1794元。", "court_view": "本院认为原、被告提供的上述证据符合证据属性，予以采信。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：凌源市凌水湾小区交付使用后，未及时成立业主委员会，小区物业问题一直未能顺畅运行。2019年4月18日经凌源市东城街道办事处鑫泰社区居民委员会协调，连福物业公司代履行该小区物业服务。2019年8月20日与连福物业公司签订物业管理服务委托合同，服务期限为2019年4月18日至2022年4月17日，双方还就物业服务内容与质量、双方权利与义务等事项作出约定，其中物业服务费按照建筑面积收取，住宅0.55元/月/㎡，车库、营业用房0.60元/月/㎡。电梯费按年收取，二层起300元，每增加一层加100元，六层以上均为700元，不办电梯卡不使用电梯每层减200元，只收维保费。吕宗越系凌水湾小区二期3号楼3单元1002室业主，房屋面积为82.5平方米。2019年11月20日，连福物业公司发布公告暂停为该小区提供物业服务。被告吕宗越因物业服务不到位、电梯不能使用、小区内卫生打扫不及时、绿化不规范等原因，未交纳2019年4月18日至11月20日物业费合计317.63元（0.55元/月/㎡×7个月×82.50平方米），未交纳2019年4月18日至2020年2月26日电梯费583.3元（700元/年÷12个月×10个月），合计900.93元。连福物业公司向吕宗越催交物业费未果，向本院提起诉讼，本院依法审理。本院认为，凌源市凌水湾小区物业问题由来已久，基层组织为了解决该小区物业问题与连福物业公司签订的物业服务合同主要条款合法有效，对该小区业主包括被告吕宗越具有约束力。连福物业公司依照合同提供了物业服务，吕宗越应当交纳物业服务费。因连福物业公司于2019年11月20日对外公告暂停对该小区物业服务。故吕宗越物业费交纳期限2019年4月18日至2019年11月20日。因涉案电梯于2020年2月27日停止使用，故电梯费交至该日期。因原告物业服务存在不到位的情况，故本院对相应费用予以酌减，酌定为720元。（900.93元×80%）关于原告主张违约金问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：……（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”本案案涉《物业管理服务委托合同》，对于业主逾期交纳物业费规定了“逾期每日按3‰收取违约金”，该违约金约定明显过高；而对于连福物业公司违约应当承担的责任未作出规定，业主与物业公司的责任不对等。此业主逾期交费承担违约金的条款属于加重业主责任条款，应为无效，故连福物业公司依据该条款要求吕宗越给付逾期交费违约金的诉讼请求，本院不予支持。", "fact_description": "事实与理由：被告系我公司服务的凌源市凌水湾小区业主，2019年8月20日，该小区由鑫泰社区居委会代表凌水湾小区与我物业公司签订物业管理服务合同，约定了业主应自2019年4月18日起交纳物业费，但被告未按约定交纳，经我公司催交未果，故提起诉讼。被告吕宗越辩称，我们对连福物业公司接管物业不知情，且2019年7-8月期间小区内卫生没人打扫，2019年11月20日连福物业公司贴出停止物业服务公告后，小区就处于弃管状态，现由新物业公司管理。原告向本院提供证据如下：营业执照、物业服务合同、公司资质证明书。被告向本院提供证据为：照片、微信转账记录截图、告知。", "footer": "审判员许志学二〇二一年四月二十一日书记员张星儀", "header": "辽宁省凌源市人民法院民事判决书（2021）辽1382民初833号原告：凌源市连福物业管理有限公司，住所地凌源市东城街道办事处高杖子村。法定代表人：李玉珍，经理。委托诉讼代理人：辛凌翔，该公司员工。被告：吕宗越，男，1986年10月19日出生，汉族，住凌源市。委托诉讼代理人：高丽华，女，1986年6月15日出生，汉族，住凌源市。（与被告系夫妻关系）原告凌源市连福物业管理有限公司（以下简称连福物业公司）与被告吕宗越物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告连福物业公司的委托诉讼代理人辛凌翔、被告吕宗越的委托诉讼代理人高丽华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条的规定，判决如下：一、被告吕宗越于本判决生效之日起十五日内给付原告凌源市连福物业管理有限公司物业服务费、电梯费720元；二、驳回原告凌源市连福物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由被告吕宗越承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。" }	{ "claim": "凌源市连福物业管理有限公司上诉请求：撤销凌源市人民法院（2021）辽1382民初833号民事判决，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。", "court_view": "本院认为该证据能够证明连福物业公司实际服务期限。证据二：终止物业服务合同通知书，以证明物业服务日期截止到2020年2月26日。王明震质证称业主委员会2019年11月份贴出公告，不用连福物业公司服务了。本院认为能够佐证物业服务的实际终止期限。本院对连福物业公司实二审期间提交的两组证据予以采纳。本院对一审查明认定的其他事实予以确认。本院认为，凌源市东城街道办事处鑫泰社区居民委员会为了解决该小区物业问题与连福物业公司签订的物业服务合同主要条款合法有效，对该小区业主包括被上诉人吕宗越具有约束力。连福物业公司依照合同提供了物业服务，作为业主，吕宗越应当交纳物业服务费。吕宗越应交纳物业费期限2019年4月18日至2020年2月26日，合计453.75元（0.55元/月/㎡×10个月×82.50平方米），应交纳2019年4月18日至2020年2月26日电梯费583.3元（700元/年÷12个月×10个月），两项费用合计1037.05元。因吕宗越在一审中提交的证据可以证明连福物业公司存在电梯不能使用、小区内卫生打扫不及时、绿化不规范等物业服务不到位情况，物业费和电梯费用应适当酌减，一审法院确定按80%交纳并无不妥，以此标准计算，吕宗越应缴纳费用为830元（1037.05元×80%）。综上，连福物业公司部分上诉理由成立，本院予以支持。", "fact_description": "主要事实和理由是：一审法院认定事实不清。2019年4月18日，上诉人开始凌水湾二期物业服务，2019年8月20日签订物业管理服务合同，服务期限为2019年4月18日至2020年4月17日。一审期间被上诉人提供了连福物业公司于2019年11月20日对外公告暂停对小区物业服务的证据，此公告不是上诉人发布的，公告上也没有物业公司的印章，上诉人是2020年2月27日终止对凌水湾小区物业服务的，被上诉人应按规定全额缴纳物业费、电梯费。吕宗越辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。连福物业公司向一审法院起诉请求：判令被告立即给付2019年4月18日至2020年2月26日物业费465元，2019年4月18日至2020年5月电梯费700元，违约金629元，共计1794元。一审法院认定事实：凌源市凌水湾小区交付使用后，未及时成立业主委员会，小区物业问题一直未能顺畅运行。2019年4月18日经凌源市东城街道办事处鑫泰社区居民委员会协调，连福物业公司代履行该小区物业服务。2019年8月20日与连福物业公司签订物业管理服务委托合同，服务期限为2019年4月18日至2022年4月17日，双方还就物业服务内容与质量、双方权利与义务等事项作出约定，其中物业服务费按照建筑面积收取，住宅0.55元/月/㎡，车库、营业用房0.60元/月/㎡。电梯费按年收取，二层起300元，每增加一层加100元，六层以上均为700元，不办电梯卡不使用电梯每层减200元，只收维保费。吕宗越系凌水湾小区二期3号楼3单元1002室业主，房屋面积为82.5平方米。2019年11月20日，连福物业公司发布公告暂停为该小区提供物业服务。被告吕宗越因物业服务不到位、电梯不能使用、小区内卫生打扫不及时、绿化不规范等原因，未交纳2019年4月18日至11月20日物业费合计317.63元（0.55元/月/㎡×7个月×82.50平方米），未交纳2019年4月18日至2020年2月26日电梯费583.3元（700元/年÷12个月×10个月），合计900.93元。连福物业公司向吕宗越催交物业费未果，向本院提起诉讼。一审法院认为：凌源市凌水湾小区物业问题由来已久，基层组织为了解决该小区物业问题与连福物业公司签订的物业服务合同主要条款合法有效，对该小区业主包括被告吕宗越具有约束力。连福物业公司依照合同提供了物业服务，吕宗越应当交纳物业服务费。因连福物业公司于2019年11月20日对外公告暂停对该小区物业服务。故吕宗越物业费交纳期限2019年4月18日至2019年11月20日。因涉案电梯于2020年2月27日停止使用，故电梯费交至该日期。因原告物业服务存在不到位的情况，故本院对相应费用予以酌减，酌定为720元。（900.93元×80%）关于原告主张违约金问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：……（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”本案案涉《物业管理服务委托合同》，对于业主逾期交纳物业费规定了“逾期每日按3‰收取违约金”，该违约金约定明显过高；而对于连福物业公司违约应当承担的责任未作出规定，业主与物业公司的责任不对等。此业主逾期交费承担违约金的条款属于加重业主责任条款，应为无效，故连福物业公司依据该条款要求吕宗越给付逾期交费违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条的规定，判决：一、被告吕宗越于本判决生效之日起十五日内给付原告凌源市连福物业管理有限公司物业服务费、电梯费720元；二、驳回原告凌源市连福物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由被告吕宗越承担。本院二审期间，连福物业公司提交新证据：证据一：工资条（物业公司保洁，保安，维修工）及电费收据，以证明其实际服务期间为2019年4月18日至2020年2月26日。王明震辩称，不知道他工人干到啥。", "footer": "审判长刘玉华审判员姜永涛审判员王海娇二〇二一年八月三十日书记员杨丽南法官助理（代）", "header": "辽宁省朝阳市中级人民法院民事判决书（2021）辽13民终2124号上诉人（原审原告）：凌源市连福物业管理有限公司，住所地凌源市东城街道办事处高杖子村。法定代表人：李玉珍，经理。委托诉讼代理人：辛凌翔，该公司员工。委托诉讼代理人：高原，男，汉族，1988年8月27日出生，住辽宁省凌源市。被上诉人（原审被告）：吕宗越，男，1986年10月19日出生，汉族，住凌源市。委托诉讼代理人：王明震，男，1979年6月23日出生，汉族，住凌源市。上诉人凌源市连福物业管理有限公司因与被上诉人吕宗越物业服务合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2021）辽1382民初833号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项之规定，判决如下：一、撤销凌源市人民法院（2021）辽1382民初833号民事判决；二、被上诉人吕宗越于本判决生效之日起十五日内给付上诉人凌源市连福物业管理有限公司物业服务费、电梯费830元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取50元，由被上诉人吕宗越承担。二审案件受理费50元，由被上诉人吕宗越承担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告立即给付2019年4月18日至2020年2月26日物业费465元，2019年4月18日至2020年5月电梯费700元，违约金629元，共计1794元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,788	{ "claim": "原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费3411.85元（截止到2020年12月31日）；2、判令被告支付从逾期之日起按照年利率15.4%的标准向原告支付滞纳金至物业费、滞纳金完全付清之日（暂计算截至2021年1月5日滞纳金2076.96元）；3、依法判令本案诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为小区提供了绿化、安保等基本物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务，且被告对欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为住宅0.25元/平方米/月（2014年后改为0.4元/平方米/月），被告欠缴时间为2013年1月1日至2020年12月31日，被告应缴纳物业费为3411.85元，原告诉求被告缴纳3411.85元物业费存在事实和法律依据，故本院对原告要求被告缴纳3411.85元物业费的主张予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的诉求，本院认为，因被告未按约支付物业管理费系不满原告的物业服务质量，并非恶意拖欠，且根据原、被告当庭陈述显示，原告的服务质量确有一定瑕疵，故本院对该项诉求，不予支持。关于被告辩称物业服务不到位、设施维护维修不及时、不完善等问题，本院认为，原告已实际提供基本物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。", "fact_description": "事实与理由：2012年3月6日，原告与被告签订前期物业服务合同，被告唐影是淮滨花园小区一期1号楼5单元409房屋业主，房屋总面积93.22平方米，合同第七条约定：“一、物业服务费由甲方按0.25元/平方米每月向业主（或交费义务人）收取。二、如政府发布的指导价有调整，上述价格随之调整。三、缴纳费用时间：每月1-5日前缴纳下个月的物业服务费。”2014年淮滨县物价管理办公室审核淮滨花园物业管理服务费：住宅0.4元/平方米/月。合同第十一条第四项约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金。自被告入住以来，被告一直按照双方约定的金额缴纳物业服务费，但自从2013年1月1日起至今，被告一直拒不缴纳物业费，经原告多次催收仍不缴纳。综上，被告拖欠物业费的行为构成违约，为此特诉至法院。被告代理人符孔亮辩称，物业服务存在瑕疵，公共区域养护不到位，房屋漏水物业也不管，门岗上只有一个年纪大的人做保安，楼梯间大部分都是在自己清理，车辆乱停乱放，物业占用消防通道，门岗出租的费用没有公布给业主知晓，小区环境差，积水很深，垃圾到处都是，车辆被盗后找物业不理睬，存在安全隐患。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、前期物业服务合同、淮滨县价格收费备案表，催缴通知书；2、监控、安保、绿化说明、监控图片，绿化图片，垃圾清运图片，向开发商反映房屋漏水及道理积水的情况、向房管中心反映房屋漏水修复的报告以及解决方案，物业收入及开支情况说明。证明物业提供安保、绿化、清洁等基本服务，被告拖欠物业费导致原告服务受到影响。3、原告的诉求清单等。被告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：照片若干张、U盘一个。为查明案件事实，本院依法调取了相关证据：小区照片若干张、证人王某、王新证言。经审理查明：被告唐影购买淮滨花园小区一期1号楼5单元409房产一套，房屋总面积93.22平方米，2012年3月6日，原告信阳永泰物业有限公司（甲方）与唐影（乙方）签订《淮滨花园小区前期物业服务合同》，协议约定：前期物业服务时间是指从唐影接到售房单位开出的《房屋交接单》之日起至业主大会委托业主委员会与原告签订《物业服务合同》时止。物业费标准为住宅0.25元/平方米/月（2014年后改为0.4元/平方米/月）。自被告唐影入住以来，一直按照双方约定的金额缴纳物业服务费，但自从2013年1月起，被告一直未缴纳物业费，经原告多次催收仍不缴纳。合同签订后，原告提供了基本的物业服务，主要包括小区的日常垃圾清理、日常卫生打扫，向有关部门积极反应业主房屋漏水，道路积水情况等。另查明，截止到起诉之日，淮滨花园一期仍未成立业主委员会，消防通道不能正常使用，安保人员年纪较大。以上查明事实，有原被告双方提交证据、本院依职权调取的证据、记录在本案庭审笔录在卷佐证。", "footer": "审判员李丹二〇二一年五月二十一日书记员柳兆运", "header": "河南省淮滨县人民法院民事判决书(2021）豫1527民初865号原告：信阳永泰物业服务有限公司，住所地：河南省信阳市浉河区工业路331号，实际办公地址：河南省淮滨县北城淮滨花园小区。统一社会信用代码：91411500MA404K6Q1T。法定代表人：李培涵。委托代理人：王新，系信阳永泰物业服务有限公司工作人员，代理权限：特别授权。委托代理人：张洪乾，河南全为律师事务所律师。代理权限：一般授权。被告：唐影，女，汉族，1976年3月8日生，现居住河南省淮滨县。委托代理人：符孔亮，系被告唐影的丈夫。原告信阳永泰物业服务有限公司诉被告唐影物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员李丹适用简易程序，于2021年3月26日公开开庭审理，原告委托代理人王**新、张洪乾，被告代理人符孔亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告唐影于本判决生效之日起十日内给付原告信阳永泰物业服务有限公司拖欠物业费3411.85元；二、驳回信阳永泰物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告唐影承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。" }	{ "claim": "上诉人唐影上诉请求：1、依法撤销原判,发回重审或改判上诉人只交50%的物业费且免交2018年9月5日之前的物业费;2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。", "court_view": "本院认为，双方签订的《前期物业服务合同》，合法有效。被上诉人应该依合同约定提供物业服务，上诉人应当依合同约定支付物业费。从上诉人提供的照片和网上链接视频看，上诉人所在的淮滨花园小区物业管理混乱，消防通道被占用，饭店后门外接大量排气管，电线和变压器乱拉、乱放，存在一定的安全隐患，同时楼道间小广告横行，垃圾桶脏、破、旧，绿化带杂草丛生，路边堆积的废弃建筑材料无人认领，废弃物品、生活垃圾乱丢乱堆现象严重。下水道管道堵塞，造成小区单元楼地下室积水。被上诉人在2018年9月5日的告示中亦认可内部管理不善，责任完全在自己公司等内容，故被上诉人未完全尽到合同义务；一审法院对此认定有误，二审予以纠正。同时，上诉人多年未交纳物业费，亦违反了合同义务；考虑到双方均有违反合同义务行为，无法确定哪方先违反合同义务，被上诉人多年来毕竟提供了一定的物业服务，小区的物业费标准相对较低等各方面因素情况下，本院酌定上诉人向被上诉人交纳一审判决确定的未交纳物业费的60％。综上所述，唐影的上诉请求部分成立。", "fact_description": "事实与理由:原审查明的事实不清,适用法律错误,导致本案判决严重错误。一、被上诉人物业服务期间不作为、严重失职,上诉人在一审提交的证据足以证实,然一审法院对上诉人提交的证据熟视无睹,认定被上诉人按合同约定提供了物业管理和服务系严重的事实审理错误。1、安保服务是物业服务最基础的一项,被上诉人在服务期间严重失职,导致小区门卫常年只有一位年纪大的人把守(有时甚至没有人把守),外来人员、小偷随意进出小区,导致小区里不少业主丢失车辆、家中被盗的事情不断发生,常年查看不到保安在小区内巡查,小区监控也是残缺不堪,如此的服务方式让小区业主的居住环境存在极大的不安全因素,被上诉人的服务严重违背了《前期物业合同》第四条第七项的规定。2、小区消防存在极大安全隐患,首先因保安人员的严重缺乏导致小区车辆管理混乱,乱停乱放占用消防通道,被上诉人却从来不监管,严重违背合同第四条第八项之规定;其次,消防设施设备常年不检查、不更换,严重违背合同第四条第九项之规定。如此失职服务的方式置全体业主的人身安全于不顾,然而这种状态却已经形成了常态,如何让业主放心的交纳物业费?3、合同第四条第四项约定小区共用设施的日常维修养护内容，其中化粪池清理这一项被上诉人从未进行处理过，小区建成至今数十年，被上诉人连这最基本的一项服务都没有达到，谁还愿意交物业费？更不要提条款约定的道路、车棚等项目的养护了，被上诉人系严重违约。4、合同第四条第六项约定的公共环境卫生的清洁也是极其差劲，小区的垃圾箱因上诉人常年不及时清理导致垃圾堆积成山，夏天的时候更是苍蝇横飞、恶臭不断，业主们多次对被上诉人进行劝说，然被上诉人仍旧无动于衷，如此恶劣的态度让业主们极度不满，被上诉人不作为和失职的行为远远不止于此，小区上千户业主，有60％以上的业主都不愿意交物业费，其中缘由可想而知，一审中上诉人提交了相关证据，但一审法院却熟视无睹依旧认定“被上诉人按合同约定提供了绿化、安保等基本服务”系严重认定错误，2018年9月5日由被上诉人单方发出的告示中也自认了内部管理不善、业主不交费的责任全在公司身上的内容，这充分印证了上诉人的主张，故一审法院查明的事实严重不清，导致判决错误，应当予以纠正。二、被上诉人提供的不符合同约定的服务，属于严重的违约行为，一审判决要求上诉人全额交纳物业费无事实和法律依据，物业费应当依法予以减免50%（其中2018年9月5日之前的物业费免交）。因被上诉人在2018年9月5日发出的告示也承认自己在此之前完全没尽责，且表示从即日起再开始征收物业费，故在此之前的物业费应当予以免交。业主们也是看到被上诉人的告示后才愿意给其一次改过自新的机会，愿意继续接受其服务，但被上诉人依旧是故技重演，为小区服务的质量没有任何改善，故在此期间的物业费应当只需交50％符合公平原则。综上所述，只有被上诉人履行的内容符合合同约定才有权收取全额物业费，但从小区几百户业主拒交的行为来看，被上诉人的不作为和失职引起了群众的公愤，故根据司法解释和民法的公平原则，应当依法减免物业费。被上诉人信阳永泰物业服务有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。一、被上诉人已经履行了物业服务的义务，上诉人应当全额支付物业费。被上诉人在原审已经向法院提交了相关证据证明被上诉人已经履行了物业服务的义务。原审中，被上诉人提交了物业公司在小区提供服务的部分图片，包含监控、安保、绿化、垃圾清运，向开发商及房管中心反映房屋漏水情况、修复报告以及解决方案等相关证据，足以证明物业公司已经尽到了物业服务的义务。1、上诉人居住的小区自2008年交房之初，小区的监控分布就比较少，物业公司进驻之后，为保障小区业主的人身及财产安全，在小区加装了部分监控设施，也在日常工作中对设施设备进行维护。门岗处也有保安进行正常的秩序维护，物业公司己经尽到了相关义务。2、因小区交付长达13年之久；随着经济的发展，小区机动车及非机动车辆日益增长。部分业主将车辆停放于消防通道，物业公司在发现之后积极与业主沟通，制止业主停放。但物业公司无执法权。无权对乱停放的车辆进行实质性的处理。物业公司己经向执法部门上报相关情况，后续也会配合执法部分工作对相关问题进行处理。同时，需要说明的是，小区的环境不仅需要物业公司的日常管理与服务，也是需要业主来共同进行维护的。二、上诉人自2013年起至今，拖欠被上诉人近八年的物业费，的物业服务也是有成本的，除了人工成本，还有各项维修维护的支出也是需要靠业主缴纳物业费来支撑的。小区业主及作为物业服务的受益人，在物业公司实际提供服务的前提下，按照约定缴纳相关费用是其义务。物业公司在该小区提供物业服务是事实，上诉人长期逃避其支付物业费的义务，势必不利于小区的和谐，导致物业公司无法开展工作。物业公司的生存基于业主缴纳的物业费，物业服务的提供也基于此，若业主均以各种理由拒交物业费，势必会导致物业公司入不敷出，物业服务质量恶化，最终退出小区，导致小区陷入无人管理的混乱状态。因此，上诉人应当按时足额交纳物业费。物业服务是长期的、整体的、动态的，上诉人在小区服务长达十三年，一直在兢兢业业的履行物业服务的义务。小区的物业费标准相对较低，在如此低的收费标准下，物业公司己经在义务范围内尽到了最大的义务。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依法应当予以维持。信阳永泰物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的物业费3411.85元（截止到2020年12月31日）；2、判令被告支付从逾期之日起按照年利率15.4%的标准向原告支付滞纳金至物业费、滞纳金完全付清之日（暂计算截至2021年1月5日滞纳金2076.96元）；3、依法判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告唐影购买淮滨花园小区一期1号楼5单元409房产一套，房屋总面积93.22平方米，2012年3月6日，原告信阳永泰物业有限公司（甲方）与唐影（乙方）签订《淮滨花园小区前期物业服务合同》，协议约定：前期物业服务时间是指从唐影接到售房单位开出的《房屋交接单》之日起至业主大会委托业主委员会与原告签订《物业服务合同》时止。物业费标准为住宅0.25元/平方米/月（2014年后改为0.4元/平方米/月）。自被告唐影入住以来，一直按照双方约定的金额缴纳物业服务费，但自从2013年1月起，被告一直未缴纳物业费，经原告多次催收仍不缴纳。合同签订后，原告提供了基本的物业服务，主要包括小区的日常垃圾清理、日常卫生打扫，向有关部门积极反应业主房屋漏水，道路积水情况等。另查明，截止到起诉之日，淮滨花园一期仍未成立业主委员会，消防通道不能正常使用，安保人员年纪较大。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为小区提供了绿化、安保等基本物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务，且被告对欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为住宅0.25元/平方米/月（2014年后改为0.4元/平方米/月），被告欠缴时间为2013年1月1日至2020年12月31日，被告应缴纳物业费为3411.85元，原告诉求被告缴纳3411.85元物业费存在事实和法律依据，故法院对原告要求被告缴纳3411.85元物业费的主张予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的诉求，因被告未按约支付物业管理费系不满原告的物业服务质量，并非恶意拖欠，且根据原、被告当庭陈述显示，原告的服务质量确有一定瑕疵，故法院对该项诉求，不予支持。关于被告辩称物业服务不到位、设施维护维修不及时、不完善等问题，原告已实际提供基本物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告唐影于本判决生效之日起十日内给付原告信阳永泰物业服务有限公司拖欠物业费3411.85元；二、驳回信阳永泰物业服务有限公司其他诉讼请求。二审中，上诉人提供了2021年７月18日拍的16页照片和网上链接视频，以证明被上诉人未完全履行物业服务义务；另提供2021年６月３日被上诉人的服务公告，被上诉人决定于2021年９月３日退出物业服务。被上诉人提供10页照片以证明履行了物业服务义务。被上诉人对2021年６月３日的服务公告认可。二审其它查明事实与一审基本一致。", "footer": "审判长胡晓峰审判员徐宏审判员邰本海二〇二一年八月十三日法官助理李艺璇书记员许哲瑞", "header": "河南省信阳市中级人民法院民事判决书（2021）豫15民终3062号上诉人（原审被告）：唐影，女，汉族，1976年3月8日生，现居住河南省淮滨县。委托诉讼代理人：胡睿，河南豫金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：信阳永泰物业服务有限公司，住所地：河南省信阳市浉河区工业路331号，实际办公地址：河南省淮滨县北城淮滨花园小区。统一社会信用代码：91411500MA404K6Q1T。法定代表人：李培涵。委托诉讼代理人：韩艳鸽，河南豫龙律师事务所律师。上诉人唐影因与被上诉人信阳永泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省淮滨县人民法院（2021）豫1527民初865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人胡睿，被上诉人的委托诉讼代理人韩艳鸽参加了诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "本院依照《中华人民共和国民法典》第五百九十二条、第九百三十七条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持河南省淮滨县人民法院（2021）豫1527民初865号民事判决第二项即“驳回信阳永泰物业服务有限公司其他诉讼请求”。二、变更河南省淮滨县人民法院（2021）豫1527民初865号民事判决第一项为：唐影于判决生效之日起十日内给付信阳永泰物业服务有限公司拖欠物业费2047.11元。一审案件受理费25元由被上诉人信阳永泰物业服务有限公司负担，二审案件受理费50元由上诉人唐影负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告支付拖欠的物业费3411.85元（截止到2020年12月31日）", "judgment": [ "fully supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判令被告支付从逾期之日起按照年利率15.4%的标准向原告支付滞纳金至物业费、滞纳金完全付清之日（暂计算截至2021年1月5日滞纳金2076.96元）", 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8,789	{ "claim": "原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1请求依法判令被告立即向原告给付物业服务费56131.6元（物业服务费暂计至2022年12月31日，后续物业服务费以实际结清之日止计算）；2、判令被告支付逾期付款的违约金（违约金按照逾期应付物业服务费的3‰／日计算至实际缴清全部物业服务费之日止）；3、判令本案诉讼费及其他费用由被告承担。", "court_view": "本院认为，被告与广东碧桂园物业管理有限公司咸宁分公司签订的《碧桂园·温泉城前期物业服务协议》、原告与碧桂园温泉小区业主委员会签订的《碧桂园·温泉城物业服务合同》，未违反有关法律法规的规定，应为有效合同，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定，原告与业主委员会签订的物业合同对业主具有同样的法律约束力，原、被告均应按合同的约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点：一、关于被告是否已收房的问题。涉案房屋于2011年1月10日办理了《工程竣工验收备案证明书》，符合交房条件，出卖人房地产公司在《商品房买卖合同》约定的交房时间之前于2011年3月29日已书面通知买受人被告在合同约定交房时间2011年3月30日办理交房交付手续，但被告至今逾期办理交房手续。根据被告与出卖人房地产公司签订的《商品房买卖合同》附件四第十三条交楼手续的约定，被告未按通知在2011年3月30日办理收房手续，应认定2011年3月30日视为被告收房。该《商品房买卖合同》并未约定以交付钥匙为交房条件，被告辩称物业公司拒交钥匙，出卖人房地产公司未向被告履行交付房屋义务的意见，不符合合同约定交房方式，同时，被告对物业公司拒交钥匙也未提供有效证据证明。故对被告该辩称意见，本院不予采信。二、原告主张被告支付物业费及违约金能否支持，违约金约定是否过高的问题。只要开发商符合交房规定且已通知业主收房，业主就需要交纳物业费，物业费是按照业主收到通知书确定缴纳物业费之日起算。被告于2011年3月30日收到开发商通知收房，逾期视为收房。被告存在怠于收房事实，被告不能以未领取钥匙、未入住为由拒交物业服务费。在原告履行服务管理义务后，被告黄某军未按合同约定按时缴纳原告物业服务费，构成违约，应承担违约责任。被告应付2011年5月1日至2022年12月31日期间下欠的物业服务费为51131.6元。原告主张该期间物业服务费，合理部分本院依法予以支持。被告辩称不应支付物业服务费的意见，本院不予采信。物业公司未按时收取物业费的损失就是物业费利息，原告主张按合同约定被告从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金，约定的违约金标准过高，本院酌情予以调整，应当根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定对违约金予以调减，即2019年8月20日之前的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至所欠物业费实际付清之日止的违约金，酌情参照当时一年期贷款市场报价利率计算。原告主张的后期物业服务费，未明确具体欠物业费的时间段，原告可另行主张，本院不予处理。被告辩称原告主张逾期付款违约金过高，本院予以采信。三、原告的主张是否超过了诉讼时效的问题。物业服务合同属于分期履行的连续性合同，双方之间形成的是定期给付之债，该债务系在同一物业服务合同项下产生，具有整体性和关联性，诉讼时效期间，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条和第一百八十九条的规定，应从最后一期物业费履行期限届满之日起计算，诉讼时效未超过法律的三年诉讼时效期间；被告于2022年11月22日向原告缴纳物业服务费5000元，根据《中华人民共和国民法典》第一百九十五条第二项的规定，属义务人同意履行，诉讼时效中断，诉讼时效重新计算，即诉讼时效期间从2022年11月22日次日开始计算三年，诉讼时效期间也未超过。故原告的主张，未超过诉讼时效，被告的该辩称本院不予采信。", "fact_description": "事实和理由：被告购买的位于咸宁碧桂园温泉城龙潭柳色苑区××街××号房屋，建筑面积为212.75平方米，花园面积为163.62平方米。2018年4月28日，原告与碧桂园温泉小区业主委员会签订《碧桂园温泉城物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）一份，合同约定由原告碧桂园生活服务公司为咸宁碧桂园温泉城项目全体业主提供物业管理服务，服务区内业主按照房屋建筑面积每月每平方米1.5元，花园面积每月每平方米0.5元的标准向原告交纳物业服务费（建筑房屋面积与房管部门的最终测绘面积不一致的，以房管部门最终测绘面积为准），物业服务期限为2018年4月28日至2023年4月28日止，并自动续期。《物业服务合同》约定了物业公司（原告）应提供的物业服务的范围和具体内容，同时明确约定，如业主（被告）未及时足额交纳物业服务费的，每逾期一日按应付物业服务费的3‰向服务方（原告）交纳违约金。上述《物业服务合同》签订后，原告按照约定向包括被告在内的碧桂园温泉城小区所有业主提供物业服务，但被告未按合同约定按时足额向原告交付物业服务费。原告按照合同约定和法律法规规定，多次催缴并告知被告，但被告至今仍未缴清其欠缴的物业服务费。自2011年5月1日至2022年12月31日止，被告欠缴的物业服务费共计56131.6元。同时根据《物业服务合同》约定，被告还应向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金（每逾期一日按应付物业服务费的3‰）。根据《物业服务合同》第三十四条之规定，被告同意以所购物业地址作为文件送达地址。综上所述，被告的行为已严重失信且已违约，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告黄某军辩称：一、原告无权向被告收取物业服务费56131.6元和逾期付款违约金，案外人咸宁碧桂园房地产开发有限公司(下称\"地产公司\")未履行交付房屋义务，且原告越权阻碍案外人交房，物业服务合同尚未履行。2010年5月22日，被告与案外人地产公司签订《商品房买卖合同》，第四条约定“花园面积为161平方米”，“甲方应按399.63元/月向乙方交纳综合管理服务费”。并非原告认为的花园面积为163.62平方米(即物业服务费并非400.94元/月)。2011年3月29日，地产公司向被告发送《收楼通知书》(附件：《收楼程序指引)、《收楼须知》)，通知被告2011年3月30日将交付案涉房屋，《收楼程序指引》载明“业主完成销售中心收楼手续后，前往物业服务中心继续办理收楼手续，物业服务中心确认业主身份后，应将全套钥匙交给业主。\"据此，2011年4月7日，被告前往物业服务中心办理收楼手续，对接工作人员为杨海鸥(地产公司员工)，却被该工作人员告知须先预交2年物业费才能交付房屋钥匙，被告对此提出异议，要求先交房屋钥匙后交物业费，遭到拒绝。2011年至今，被告多次前往原告处进行协商，要求按照案外人地产公司的收房手续交付房屋钥匙，但原告始终坚持先交物业费后协助案外人地产公司交付房屋钥匙，实际阻碍了案外人地产公司交房。根据国务院《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主其负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。因此，被告支付物业服务费的前提是房屋已经完成交付，而原告以预交物业费为由阻碍地产公司交房，造成地产公司至今仍未向被告履行交付房屋义务，故被告无需支付物业服务费，亦不存在逾期付款违约金。二、即便暂且搁置物业服务费的争议，被告认为，原告主张的逾期付款违约金明显过高。原告主张违约金按照逾期应付物业服务费的千分之三/日计算至实际缴清全部物业服务费之日，原告所提供证据中逾期违约金高达141269.89元。不论是以原告所谓实际损失(其主张的欠缴物业服务费金额)的30%来计算，还是以按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)的4倍来衡量，千分之三每日即年化0.3%*365=109.5%，明显过高。三、原告主张欠付的物业服务费及逾期付款违约金存在诉讼时效问题。原告主张2011年5月1日至2022年12月31日的物业服务费及逾期付款违约金，但根据原告提供的证据显示，原告仅提供了2017年3月25日EMS催缴物业服务费的EMS单据和2022年1月18日催缴物业服务费的短信。为保证时效问题，恳请法庭要求原告提供自2011年5月1日至2022年12月31日连续的催缴物业服务费并有效送达被告的证明。四、即便在案外人地产公司未履行交付房屋义务的情况下，被告为表示协商解决诚意，已向原告预交了5000元物业服务费。2022年11月22日，原告的工作人员何翠要求被告先行支付5000元物业服务费以表明协商解决的友好态度，被告为表诚意于同日预交5000元物业费。后原告通知被告2023年3月30日去调解中心调解，调解当日，被告前往原告处要求原告协助案外人地产公司交付房屋钥匙，但再次遭到拒绝，原告要求被告先去调解中心解决物业费问题，调解中，被告亦反复多次陈述原告阻碍交付房屋钥匙事实。综上，为维护被告的合法权益，请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2010年5月22日，被告黄某军与咸宁碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被告黄某军向咸宁碧桂园房地产开发有限公司购买咸宁碧桂园·温泉城龙潭柳色苑区××街××号房屋。该《商品房买卖合同》附件四第十三条约定交楼手续：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容删除，修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房”。同日，被告黄某军与广东碧桂园物业管理有限公司咸宁分公司签订了一份《碧桂园·温泉城前期物业服务协议》，合同第四条约定：甲方（被告）缴纳的综合管理服务费标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用面积之和）每月每平方米1.5元及花园面积每月每平方米0.5元计收，该物业的套内建筑面积为204.82平方米，公用分摊的面积为7.93平方米，花园面积为161平方米，按上述计算方式、标准，甲方应按每月399.63元向乙方（原告）交纳综合管理服务费,上述约定面积与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门最终测绘的面积为准；合同第六条约定：被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式于每月5日向甲方扣收上月的物业服务费；合同第十六约定逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金；合同对物业服务内容和质量要求、物业服务相关费用、物业的经营和管理、双方权利义务等内容作了明确约定。合同签订后，原告提供物业管理服务。2011年1月10日，涉案房屋龙潭柳色（一）工程办理了《工程竣工验收备案证明书》。2011年3月29日，咸宁碧桂园房地产开发有限公司向被告送达了收楼通知书，通知书内容为该商品房可按《商品房买卖合同》于2011年3月30日交付给买受人，物业服务费从2011年5月1日起计收。被告收到通知书后未按期办理收房手续。2018年4月28日，原告与碧桂园温泉小区业主委员会签订《碧桂园·温泉城物业服务合同》，合同约定物业服务期限自2018年4月1日起至2021年3月31日止，业主按月缴纳物业服务费，每次交费的具体时间为每月10日前向被告缴纳物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金，该合同对物业服务内容和质量要求、物业服务相关费用、物业的经营和管理、双方权利义务等作了明确约定。2021年9月27日，原告与碧桂园温泉小区业主委员会续签订了一份《碧桂园·温泉城物业服务合同》，合同约定物业服务期限自2021年4月1日起至2023年3月31日止，合同约定的其他内容与前面合同一致。被告黄某军的房屋建筑面积经房产部门测绘核定为212.75平方米，花园面积163.62平方米，按合同的约定，被告每月应向原告交纳物业服务费400.94元。2022年11月22日，被告黄某军向原告缴纳物业服务费5000元。被告黄某军拖欠原告2011年5月1日至2022年12月31日期间下欠物业服务费51131.6元（【（212.75㎡×1.5元／月／㎡＋163.62㎡×0.5元／月／㎡）×140个月-5000元】），经原告多次催讨，被告未予缴纳。被告黄某军至今未领取钥匙，也未办理入住手续。同时查明：原告自设立至今名称进行过4次变更，其中2008年4月22日设立时名称为广东碧桂园物业管理有限公司咸宁分公司，2013年2月28日变更为广东碧桂园物业服务有限公司咸宁分公司，2015年12月10日变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司咸宁分公司，2019年4月4日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司咸宁分公司，2020年6月30日变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司咸宁分公司。", "footer": "审判员汪向阳二〇二三年四月二十六日书记员曾恬", "header": "湖北省咸宁市咸安区人民法院民事判决书（2023）鄂1202民初1593号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司咸宁分公司，（以下简称碧桂园物业公司）,住所地：咸宁市咸安区盘泗洲咸宁碧桂园1栋。统一社会信用代码：91421200673681787W。负责人：杨安琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：童威，湖北开成律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：黄某军，男，汉族，1961年2月1日出生，住湖北省武汉市。委托诉讼代理人：刘怡琳、姜珊（实习律师），北京盈科（武汉）律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告碧桂园物业公司诉被告黄某军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司委托诉讼代理人童威，被告黄某军及其委托诉讼代理人刘怡琳、姜珊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十五条第二项、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决如下：一、被告黄某军应在本判决生效后十五日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司咸宁分公司支付自2011年5月1日起至2022年12月31日期间下欠的物业服务费51131.6元，并向原告支付违约金（以当年应交物业费为基数，自2011年5月1日起至2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至实际付清之日止按照当时一年期贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司咸宁分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1091元，减半收取546元，由被告黄某军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。" }	{ "claim": "黄某上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实后予以改判；2.由物业公司承担本案的全部诉讼费用。", "court_view": "本院认为，关于黄某是否应向物业公司支付自2011年5月1日起至2022年12月31日期间下欠的物业服务费。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，黄某与广东某物业管理有限公司咸宁分公司签订了前期物业服务协议，物业公司与碧桂园温泉小区业主委员会签订物业服务合同，上述合同的约定对黄某及物业公司具有约束力，黄某应当向物业公司支付物业服务费。出卖人房地产公司在《商品房买卖合同》约定的交房时间之前书面通知了黄某办理交房交付手续，但黄某逾期办理交房手续。黄某提出的其一直未办理交房手续，不应当支付物业服务费，及其所支付的5000元物业服务费是预交的主张，缺乏事实和法律依据，不应得到支持。由于黄某对咸宁碧桂园房地产开发有限公司交付的房屋一直没有取得钥匙，物业公司作为受托交付钥匙的一方，也未向黄某交付钥匙，双方对钥匙的交付各执一词。物业公司起诉黄某未支付物业服务费，又在黄某要求交付钥匙时，对黄某的业主身份又提出异议。黄某至今未收房，亦未实际入住。鉴于本案实际情况，酌定黄某承担合同约定物业服务费的70%，对于物业公司所主张的违约金亦不予支持。黄某应向物业公司支付2011年5月1日至2022年12月31日期间的物业服务费39292.12元(56131.6元×70%），在扣减已经支付的5000元后，黄某应向物业公司支付34292.12元。综上所述，黄某的上诉请求部分成立。", "fact_description": "事实和理由：一审法院事实认定错误。黄某在一审庭审中已经阐明，其在收到收楼通知后，于2011年4月7日（收楼通知载明2011年5月1日开始计收物业费，在这之前办理手续都是允许的）前往办理收楼手续。在前往物业服务中心办理第二部分收楼手续时，却被告知须先预交2年物业费才能交付房屋钥匙，黄某对此提出异议，要求先交房屋钥匙后交物业费，遭到拒绝。2011年至今，黄某多次前往物业公司进行协商，要求按照案外人地产公司的收房手续交付房屋钥匙，但物业公司始终坚持先交物业费后协助案外人地产公司交付房屋钥匙，实际阻碍了案外人地产公司交房。黄某数年来多次去收房，物业公司均以未交物业费而阻碍办理交房手续（更无法入住），只要办理了交房手续，即使未入住，黄某也同意缴纳物业费。黄某对缴纳的5000元物业服务费性质认为是“预交”，而不是“补交”。一审法院适用法律错误。前期物业服务合同是由开发商与物业公司签订。在常规物业管理服务期间，业主大会选举的业主委员会成立后，物业服务合同应该由业主大会授权业主委员会与物业公司签订。所以，业委会签物业合同是代表全体业主所签，要有业主大会授权才合法。黄某直至此次被起诉，才知道有业委会的存在，且从未参与过业主投票表决，其保留另案请求撤销业委会作出的决定的权利。物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。黄某诉求以及主张的理由依据缺乏事实和法律依据。一审庭审过程中，物业公司提供了充足证据证明案涉商品房已经达到交付条件，并且书面通知黄某收房，黄某也明确收到了收房通知书。按照房屋买卖合同约定，视为房屋已交付给黄某，按照前期物业服务合同、和业主委员会签订的物业服务合同有权收取物业费。业主委员会的成立是由社区和政府部门指导下，由业主选举成立的，黄某对选举程序有异议应当另案主张诉求。黄某称物业公司拒绝交付房屋的依据不足，一审时黄某提交的录音资料，物业公司同意交付房屋，也明确告知黄某需要提交相应手续。黄某的陈述不属实，一审判决正确，请求维持。物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令黄某立即向物业公司给付物业服务费56131.6元（物业服务费暂计至2022年12月31日，后续物业服务费以实际结清之日止计算）；2.判令黄某支付逾期付款的违约金（违约金按照逾期应付物业服务费的3%/日计算至实际缴清全部物业服务费之日止）；3.判令本案诉讼费及其他费用由黄某承担。一审法院认定事实：2010年5月22日，黄某与咸宁碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定黄某向咸宁碧桂园房地产开发有限公司购买咸宁碧桂园.温泉城龙潭柳色苑区××街××号房屋。该《商品房买卖合同》附件四第十三条约定交楼手续：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容删除，修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房”。同日，黄某与广东某物业管理有限公司咸宁分公司签订了一份《碧桂园.温泉城前期物业服务协议》，合同第四条约定：甲方（黄某）缴纳的综合管理服务费标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用面积之和）每月每平方米1.5元及花园面积每月每平方米0.5元计收，该物业的套内建筑面积为204.82平方米，公用分摊的面积为7.93平方米，花园面积为161平方米，按上述计算方式、标准，甲方应按每月399.63元向乙方（物业公司）交纳综合管理服务费，上述约定面积与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门最终测绘的面积为准；合同第六条约定：黄某应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论黄某是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式于每月5日向甲方扣收上月的物业服务费；合同第十六约定逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金；合同对物业服务内容和质量要求、物业服务相关费用、物业的经营和管理、双方权利义务等内容作了明确约定。合同签订后，物业公司提供物业管理服务。2011年1月10日，涉案房屋龙潭柳色（一）工程办理了《工程竣工验收备案证明书》。2011年3月29日，咸宁碧桂园房地产开发有限公司向黄某送达了收楼通知书，通知书内容为该商品房可按《商品房买卖合同》于2011年3月30日交付给买受人，物业服务费从2011年5月1日起计收。黄某收到通知书后未按期办理收房手续。2018年4月28日，物业公司与碧桂园温泉小区业主委员会签订《碧桂园.温泉城物业服务合同》，合同约定物业服务期限自2018年4月1日起至2021年3月31日止，业主按月缴纳物业服务费，每次交费的具体时间为每月10日前向黄某缴纳物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3%交纳违约金，该合同对物业服务内容和质量要求、物业服务相关费用、物业的经营和管理、双方权利义务等作了明确约定。2021年9月27日，物业公司与碧桂园温泉小区业主委员会续签订了一份《碧桂园.温泉城物业服务合同》，合同约定物业服务期限自2021年4月1日起至2023年3月31日止，合同约定的其他内容与前面合同一致。黄某的房屋建筑面积经房产部门测绘核定为212.75平方米，花园面积163.62平方米，按合同的约定，黄某每月应向物业公司交纳物业服务费400.94元。2022年11月22日，黄某向物业公司缴纳物业服务费5000元。黄某拖欠物业公司2011年5月1日至2022年12月31日期间下欠物业服务费51131.6元（【（212.75㎡×1.5元／月／㎡＋163.62㎡×0.5元／月／㎡）×140个月-5000元】），经物业公司多次催讨，黄某未予缴纳。黄某至今未领取钥匙，也未办理入住手续。同时查明：物业公司自设立至今名称进行过4次变更，其中2008年4月22日设立时名称为广东某物业管理有限公司咸宁分公司，2013年2月28日变更为广东碧桂园物业服务有限公司咸宁分公司，2015年12月10日变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司咸宁分公司，2019年4月4日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司咸宁分公司，2020年6月30日变更为某生活服务集团股份有限公司咸宁分公司。一审法院认为，黄某与广东某物业管理有限公司咸宁分公司签订的《碧桂园.温泉城前期物业服务协议》、物业公司与碧桂园温泉小区业主委员会签订的《碧桂园.温泉城物业服务合同》，未违反有关法律法规的规定，应为有效合同，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定，物业公司与业主委员会签订的物业合同对业主具有同样的法律约束力，双方均应按合同的约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点：一、关于黄某是否已收房的问题。涉案房屋于2011年1月10日办理了《工程竣工验收备案证明书》，符合交房条件，出卖人房地产公司在《商品房买卖合同》约定的交房时间之前于2011年3月29日已书面通知买受人黄某在合同约定交房时间2011年3月30日办理交房交付手续，但黄某至今逾期办理交房手续。根据黄某与出卖人房地产公司签订的《商品房买卖合同》附件四第十三条交楼手续的约定，黄某未按通知在2011年3月30日办理收房手续，应认定2011年3月30日视为黄某收房。该《商品房买卖合同》并未约定以交付钥匙为交房条件，黄某辩称物业公司拒交钥匙，出卖人房地产公司未向黄某履行交付房屋义务的意见，不符合合同约定交房方式，同时，黄某对物业公司拒交钥匙也未提供有效证据证明。故对黄某该辩称意见，不予采信。二、物业公司主张黄某支付物业费及违约金能否支持，违约金约定是否过高的问题。只要开发商符合交房规定且已通知业主收房，业主就需要交纳物业费，物业费是按照业主收到通知书确定缴纳物业费之日起算。黄某于2011年3月30日收到开发商通知收房，逾期视为收房。黄某存在怠于收房事实，不能以未领取钥匙、未入住为由拒交物业服务费。在物业公司履行服务管理义务后，黄某未按合同约定按时缴纳物业服务费，构成违约，应承担违约责任。黄某应付2011年5月1日至2022年12月31日期间下欠的物业服务费为51131.6元。物业公司主张该期间物业服务费，对合理部分，依法予以支持。黄某辩称不应支付物业服务费的意见，不予采信。物业公司未按时收取物业费的损失就是物业费利息，物业公司主张按合同约定黄某从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金，约定的违约金标准过高，酌情予以调整，应当根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定对违约金予以调减，即2019年8月20日之前的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至所欠物业费实际付清之日止的违约金，酌情参照当时一年期贷款市场报价利率计算。物业公司主张的后期物业服务费，未明确具体欠物业费的时间段，物业公司可另行主张，本案中不予处理。黄某辩称物业公司主张逾期付款违约金过高，予以采信。三、物业公司的主张是否超过了诉讼时效的问题。物业服务合同属于分期履行的连续性合同，双方之间形成的是定期给付之债，该债务系在同一物业服务合同项下产生，具有整体性和关联性，诉讼时效期间，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条和第一百八十九条的规定，应从最后一期物业费履行期限届满之日起计算，诉讼时效未超过法律的三年诉讼时效期间；黄某于2022年11月22日向物业公司缴纳物业服务费5000元，根据《中华人民共和国民法典》第一百九十五条第二项的规定，属义务人同意履行，诉讼时效中断，诉讼时效重新计算，即诉讼时效期间从2022年11月22日次日开始计算三年，诉讼时效期间也未超过。故物业公司的主张，未超过诉讼时效，对黄某的该辩称不予采信。综上，据此判决：一、黄某应在判决生效后十五日内向某生活服务集团股份有限公司咸宁分公司支付自2011年5月1日起至2022年12月31日期间下欠的物业服务费51131.6元，并向某生活服务集团股份有限公司咸宁分公司支付违约金（以当年应交物业费为基数，自2011年5月1日起至2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至实际付清之日止按照当时一年期贷款市场报价利率计算）。二、驳回某生活服务集团股份有限公司咸宁分公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1091元，减半收取546元，由黄某承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实属实，本院继续予以确认。", "footer": "审判长徐庆审判员张涛审判员沈朝明二〇二三年六月二十七日书记员谭振哲附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；", "header": "湖北省咸宁市中级人民法院民事判决书（2023）鄂12民终1298号上诉人（原审被告）：黄某，男，1961年2月1日出生，汉族，住湖北省武汉市。委托诉讼代理人：刘怡琳，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜珊，北京盈科（武汉）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：某生活服务集团股份有限公司咸宁分公司，住所地湖北省咸宁市咸安区。负责人：杨某，该公司总经理。委托诉讼代理人：童威，湖北开成律师事务所律师。上诉人黄某因与被上诉人某生活服务集团股份有限公司咸宁分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2023）鄂1202民初1593号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省咸宁市咸安区人民法院（2023）鄂1202民初1593号民事判决；二、黄某应在判决生效后十五日内向某生活服务集团股份有限公司咸宁分公司支付自2011年5月1日起至2022年12月31日期间下欠的物业服务费34292.12元；三、驳回某生活服务集团股份有限公司咸宁分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行。二审案件受理费1091元，由黄某负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "请求依法判令被告立即向原告给付物业服务费56131.6元（物业服务费暂计至2022年12月31日，后续物业服务费以实际结清之日止计算）", "judgment": [ "partially supported", "partially 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8,790	{ "claim": "原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费4867.8元（截止到2020年12月31日）；2、判令被告支付从逾期之日起按照年利率15.4%的标准向原告支付滞纳金至物业费、滞纳金完全付清之日（暂计算截至2021年1月5日滞纳金2963.23元）；3、依法判令本案诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为小区提供了绿化、安保等基本物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务，且被告对欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为住宅0.25元/平方米/月（2014年后改为0.4元/平方米/月），被告欠缴时间为2013年1月1日至2020年12月31日，被告应缴纳物业费为4867.8元，原告诉求被告缴纳4867.8元物业费存在事实和法律依据，故本院对原告要求被告缴纳4867.8元物业费的主张予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的诉求，本院认为，因被告未按约支付物业管理费系不满原告的物业服务质量，并非恶意拖欠，且根据原、被告当庭陈述显示，原告的服务质量确有一定瑕疵，故本院对该项诉求，不予支持。关于被告辩称物业服务不到位、设施维护维修不及时、不完善等问题，本院认为，原告已实际提供基本物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。", "fact_description": "事实与理由：2012年3月5日，原告与被告签订前期物业服务合同，被告赵晨是淮滨花园小区一期7号楼1单元402房屋业主，房屋总面积133平方米，合同第七条约定：“一、物业服务费由甲方按0.25元/平方米每月向业主（或交费义务人）收取。二、如政府发布的指导价有调整，上述价格随之调整。三、缴纳费用时间：每月1-5日前缴纳下个月的物业服务费。”2014年淮滨县物价管理办公室审核淮滨花园物业管理服务费：住宅0.4元/平方米/月。合同第十一条第四项约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金。自被告入住以来，被告一直按照双方约定的金额缴纳物业服务费，但自从2013年1月1日起至今，被告一直拒不缴纳物业费，经原告多次催收仍不缴纳。综上，被告拖欠物业费的行为构成违约，为此特诉至法院。被告代理人孙启云、蔡保运辩称，物业服务存在瑕疵，公共区域养护不到位，房屋漏水物业也不管，门岗上只有一个年纪大的人做保安，楼梯间大部分都是在自己清理，车辆乱停乱放，物业占用消防通道，门岗出租的费用没有公布给业主知晓，小区环境差，积水很深，垃圾到处都是，车辆被盗后找物业不理睬，存在安全隐患。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、前期物业服务合同、淮滨县价格收费备案表，催缴通知书；2、监控、安保、绿化说明、监控图片，绿化图片，垃圾清运图片，向开发商反映房屋漏水及道理积水的情况、向房管中心反映房屋漏水修复的报告以及解决方案，物业收入及开支情况说明。证明物业提供安保、绿化、清洁等基本服务，被告拖欠物业费导致原告服务受到影响。3、原告的诉求清单等。被告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：照片若干张、U盘一个。为查明案件事实，本院依法调取了相关证据：小区照片若干张、证人王某、王新证言。经审理查明：被告赵晨购买淮滨花园小区一期7号楼1单元402房产一套，房屋总面积133平方米，2012年3月5日，原告信阳永泰物业有限公司（甲方）与赵晨（乙方）签订《淮滨花园小区前期物业服务合同》，协议约定：前期物业服务时间是指从赵晨接到售房单位开出的《房屋交接单》之日起至业主大会委托业主委员会与原告签订《物业服务合同》时止。物业费标准为住宅0.25元/平方米/月（2014年后改为0.4元/平方米/月）。自被告赵晨入住以来，一直按照双方约定的金额缴纳物业服务费，但自从2013年1月起，被告一直未缴纳物业费，经原告多次催收仍不缴纳。合同签订后，原告提供了基本的物业服务，主要包括小区的日常垃圾清理、日常卫生打扫，向有关部门积极反映业主房屋漏水，道路积水情况等。另查明，截止到起诉之日，淮滨花园一期仍未成立业主委员会，消防通道不能正常使用，安保人员年纪较大。以上查明事实，有原被告双方提交证据、本院依职权调取的证据、记录在本案庭审笔录在卷佐证。", "footer": "审判员李丹二〇二一年五月二十一日书记员柳兆运", "header": "河南省淮滨县人民法院民事判决书(2021）豫1527民初859号原告：信阳永泰物业服务有限公司，住所地：河南省信阳市浉河区工业路331号，实际办公地址：河南省淮滨县北城淮滨花园小区。统一社会信用代码：91411500MA404K6Q1T。法定代表人：李培涵。委托代理人：王新，系信阳永泰物业服务有限公司工作人员，代理权限：特别授权。委托代理人：张洪乾，河南全为律师事务所律师。代理权限：一般授权。被告：赵晨，女，汉族，1985年4月27日生，户籍地：河南省淮滨县，现居住河南省淮滨县。委托代理人：孙启云、蔡保运，均系本案被告。原告信阳永泰物业服务有限公司诉被告赵晨物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员李丹适用简易程序，于2021年3月26日公开开庭审理，原告委托代理人王**新、张洪乾，被告代理人孙启云、蔡保运均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵晨于本判决生效之日起十日内给付原告信阳永泰物业服务有限公司拖欠物业费4867.8元；二、驳回信阳永泰物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告赵晨承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。" }	{ "claim": "上诉人赵晨上诉请求：1、依法撤销原判,发回重审或改判上诉人只交50%的物业费且免交2018年9月5日之前的物业费;2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。", "court_view": "本院认为，双方签订的《前期物业服务合同》，合法有效。被上诉人应该依合同约定提供物业服务，上诉人应当依合同约定支付物业费。从上诉人提供的照片和网上链接视频看，上诉人所在的淮滨花园小区物业管理混乱，消防通道被占用，饭店后门外接大量排气管，电线和变压器乱拉、乱放，存在一定的安全隐患，同时楼道间小广告横行，垃圾桶脏、破、旧，绿化带杂草丛生，路边堆积的废弃建筑材料无人认领，废弃物品、生活垃圾乱丢乱堆现象严重。下水道管道堵塞，造成小区单元楼地下室积水。被上诉人在2018年9月5日的告示中亦认可内部管理不善，责任完全在自己公司等内容，故被上诉人未完全尽到合同义务；一审法院对此认定有误，二审予以纠正。同时，上诉人多年未交纳物业费，亦违反了合同义务；考虑到双方均有违反合同义务行为，无法确定哪方先违反合同义务，被上诉人多年来毕竟提供了一定的物业服务，小区的物业费标准相对较低等各方面因素情况下，本院酌定上诉人向被上诉人交纳一审判决确定的未交纳物业费的60％。综上所述，赵晨的上诉请求部分成立。", "fact_description": "事实与理由:原审查明的事实不清,适用法律错误,导致本案判决严重错误。一、被上诉人物业服务期间不作为、严重失职,上诉人在一审提交的证据足以证实,然一审法院对上诉人提交的证据熟视无睹,认定被上诉人按合同约定提供了物业管理和服务系严重的事实审理错误。1、安保服务是物业服务最基础的一项,被上诉人在服务期间严重失职,导致小区门卫常年只有一位年纪大的人把守(有时甚至没有人把守),外来人员、小偷随意进出小区,导致小区里不少业主丢失车辆、家中被盗的事情不断发生,常年查看不到保安在小区内巡查,小区监控也是残缺不堪,如此的服务方式让小区业主的居住环境存在极大的不安全因素,被上诉人的服务严重违背了《前期物业合同》第四条第七项的规定。2、小区消防存在极大安全隐患,首先因保安人员的严重缺乏导致小区车辆管理混乱,乱停乱放占用消防通道,被上诉人却从来不监管,严重违背合同第四条第八项之规定;其次,消防设施设备常年不检查、不更换,严重违背合同第四条第九项之规定。如此失职服务的方式置全体业主的人身安全于不顾,然而这种状态却已经形成了常态,如何让业主放心的交纳物业费?3、合同第四条第四项约定小区共用设施的日常维修养护内容，其中化粪池清理这一项被上诉人从未进行处理过，小区建成至今数十年，被上诉人连这最基本的一项服务都没有达到，谁还愿意交物业费？更不要提条款约定的道路、车棚等项目的养护了，被上诉人系严重违约。4、合同第四条第六项约定的公共环境卫生的清洁也是极其差劲，小区的垃圾箱因上诉人常年不及时清理导致垃圾堆积成山，夏天的时候更是苍蝇横飞、恶臭不断，业主们多次对被上诉人进行劝说，然被上诉人仍旧无动于衷，如此恶劣的态度让业主们极度不满，被上诉人不作为和失职的行为远远不止于此，小区上千户业主，有60％以上的业主都不愿意交物业费，其中缘由可想而知，一审中上诉人提交了相关证据，但一审法院却熟视无睹依旧认定“被上诉人按合同约定提供了绿化、安保等基本服务”系严重认定错误，2018年9月5日由被上诉人单方发出的告示中也自认了内部管理不善、业主不交费的责任全在公司身上的内容，这充分印证了上诉人的主张，故一审法院查明的事实严重不清，导致判决错误，应当予以纠正。二、被上诉人提供的不符合同约定的服务，属于严重的违约行为，一审判决要求上诉人全额交纳物业费无事实和法律依据，物业费应当依法予以减免50%（其中2018年9月5日之前的物业费免交）。因被上诉人在2018年9月5日发出的告示也承认自己在此之前完全没尽责，且表示从即日起再开始征收物业费，故在此之前的物业费应当予以免交。业主们也是看到被上诉人的告示后才愿意给其一次改过自新的机会，愿意继续接受其服务，但被上诉人依旧是故技重演，为小区服务的质量没有任何改善，故在此期间的物业费应当只需交50％符合公平原则。综上所述，只有被上诉人履行的内容符合合同约定才有权收取全额物业费，但从小区几百户业主拒交的行为来看，被上诉人的不作为和失职引起了群众的公愤，故根据司法解释和民法的公平原则，应当依法减免物业费。被上诉人信阳永泰物业服务有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。一、被上诉人已经履行了物业服务的义务，上诉人应当全额支付物业费。被上诉人在原审已经向法院提交了相关证据证明被上诉人已经履行了物业服务的义务。原审中，被上诉人提交了物业公司在小区提供服务的部分图片，包含监控、安保、绿化、垃圾清运，向开发商及房管中心反映房屋漏水情况、修复报告以及解决方案等相关证据，足以证明物业公司已经尽到了物业服务的义务。1、上诉人居住的小区自2008年交房之初，小区的监控分布就比较少，物业公司进驻之后，为保障小区业主的人身及财产安全，在小区加装了部分监控设施，也在日常工作中对设施设备进行维护。门岗处也有保安进行正常的秩序维护，物业公司己经尽到了相关义务。2、因小区交付长达13年之久；随着经济的发展，小区机动车及非机动车辆日益增长。部分业主将车辆停放于消防通道，物业公司在发现之后积极与业主沟通，制止业主停放。但物业公司无执法权。无权对乱停放的车辆进行实质性的处理。物业公司己经向执法部门上报相关情况，后续也会配合执法部分工作对相关问题进行处理。同时，需要说明的是，小区的环境不仅需要物业公司的日常管理与服务，也是需要业主来共同进行维护的。二、上诉人自2013年起至今，拖欠被上诉人近八年的物业费，的物业服务也是有成本的，除了人工成本，还有各项维修维护的支出也是需要靠业主缴纳物业费来支撑的。小区业主及作为物业服务的受益人，在物业公司实际提供服务的前提下，按照约定缴纳相关费用是其义务。物业公司在该小区提供物业服务是事实，上诉人长期逃避其支付物业费的义务，势必不利于小区的和谐，导致物业公司无法开展工作。物业公司的生存基于业主缴纳的物业费，物业服务的提供也基于此，若业主均以各种理由拒交物业费，势必会导致物业公司入不敷出，物业服务质量恶化，最终退出小区，导致小区陷入无人管理的混乱状态。因此，上诉人应当按时足额交纳物业费。物业服务是长期的、整体的、动态的，上诉人在小区服务长达十三年，一直在兢兢业业的履行物业服务的义务。小区的物业费标准相对较低，在如此低的收费标准下，物业公司己经在义务范围内尽到了最大的义务。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依法应当予以维持。信阳永泰物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的物业费4867.8元（截止到2020年12月31日）；2、判令被告支付从逾期之日起按照年利率15.4%的标准向原告支付滞纳金至物业费、滞纳金完全付清之日（暂计算截至2021年1月5日滞纳金2963.23元）；3、依法判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告赵晨购买淮滨花园小区一期7号楼1单元402房产一套，房屋总面积133平方米，2012年3月5日，原告信阳永泰物业有限公司（甲方）与赵晨（乙方）签订《淮滨花园小区前期物业服务合同》，协议约定：前期物业服务时间是指从赵晨接到售房单位开出的《房屋交接单》之日起至业主大会委托业主委员会与原告签订《物业服务合同》时止。物业费标准为住宅0.25元/平方米/月（2014年后改为0.4元/平方米/月）。自被告赵晨入住以来，一直按照双方约定的金额缴纳物业服务费，但自从2013年1月起，被告一直未缴纳物业费，经原告多次催收仍不缴纳。合同签订后，原告提供了基本的物业服务，主要包括小区的日常垃圾清理、日常卫生打扫，向有关部门积极反映业主房屋漏水，道路积水情况等。另查明，截止到起诉之日，淮滨花园一期仍未成立业主委员会，消防通道不能正常使用，安保人员年纪较大。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为小区提供了绿化、安保等基本物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务，且被告对欠费事实无异议，故法院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为住宅0.25元/平方米/月（2014年后改为0.4元/平方米/月），被告欠缴时间为2013年1月1日至2020年12月31日，被告应缴纳物业费为4867.8元，原告诉求被告缴纳4867.8元物业费存在事实和法律依据，故法院对原告要求被告缴纳4867.8元物业费的主张予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的诉求，因被告未按约支付物业管理费系不满原告的物业服务质量，并非恶意拖欠，且根据原、被告当庭陈述显示，原告的服务质量确有一定瑕疵，故本院对该项诉求，不予支持。关于被告辩称物业服务不到位、设施维护维修不及时、不完善等问题，原告已实际提供基本物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第九百四十四条之规定，判决：一、被告赵晨于本判决生效之日起十日内给付原告信阳永泰物业服务有限公司拖欠物业费4867.8元；二、驳回信阳永泰物业服务有限公司其他诉讼请求。二审中，上诉人提供了2021年７月18日拍的16页照片和网上链接视频，以证明被上诉人未完全履行物业服务义务；另提供2021年６月３日被上诉人的服务公告，被上诉人决定于2021年９月３日退出物业服务。被上诉人提供10页照片以证明履行了物业服务义务。被上诉人对2021年６月３日的服务公告认可。二审其它查明事实与一审基本一致。", "footer": "审判长胡晓峰审判员徐宏审判员邰本海二〇二一年八月十三日法官助理李艺璇书记员许哲瑞", "header": "河南省信阳市中级人民法院民事判决书（2021）豫15民终3063号上诉人（原审被告）：赵晨，女，汉族，1985年4月27日生，户籍地：河南省淮滨县，现居住河南省淮滨县。委托诉讼代理人：胡睿，河南豫金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：信阳永泰物业服务有限公司，住所地：河南省信阳市浉河区工业路331号，实际办公地址：河南省淮滨县北城淮滨花园小区。统一社会信用代码：91411500MA404K6Q1T。法定代表人：李培涵。委托诉讼代理人：韩艳鸽，河南豫龙律师事务所律师。上诉人赵晨因与被上诉人信阳永泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省淮滨县人民法院（2021）豫1527民初859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人胡睿，被上诉人的委托诉讼代理人韩艳鸽参加了诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "本院依照《中华人民共和国民法典》第五百九十二条、第九百三十七条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持河南省淮滨县人民法院（2021）豫1527民初859号民事判决第二项即“驳回信阳永泰物业服务有限公司其他诉讼请求”。二、变更河南省淮滨县人民法院（2021）豫1527民初859号民事判决第一项为：赵晨于判决生效之日起十日内给付信阳永泰物业服务有限公司拖欠物业费2047.11元。一审案件受理费25元由被上诉人信阳永泰物业服务有限公司负担，二审案件受理费50元由上诉人赵晨负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告支付拖欠的物业费4867.8元（截止到2020年12月31日）", "judgment": [ "fully supported", "partially supported" ] }, { "claim": 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8,791	{ "claim": "原告巨擎实业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的物业服务费41960元（2016年4月26日至2020年4月26日）；2.判令被告支付原告代其垫付的供热费23076元；3.判令被告支付上述费用自违约之日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算的利息，自2019年8月20日起至上述费用全部给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（暂计至2020年12月1日，产生的利息合计为7682元）；以上合计72718元；4.本案的诉讼费用由被告承担。", "court_view": "本院认为：一、诉讼时效问题。因林岩自2016年4月26日入户至今一直未交纳物业费，其违约行为呈持续状态，故原告起诉未超过诉讼时效期间，对林岩抗辩原告起诉超过诉讼时效期间的观点本院不予采纳。二、林岩是否应承担物业费给付责任问题。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”本案中，亚琦房地产公司与巨擎物业公司订立的前期物业服务合同，依法对业主林岩具有法律约束力，且林岩在该前期物业服务合同已签字确认，其对物业服务人、物业服务事项、物业费收费标准等均已知晓，其以装修后一直闲置未能经营为由拒绝支付物业费于法无据，林岩应依约履行交纳物业费的义务，其未依约交纳物业费，已构成违约，应承担相应违约责任。故对原告要求林岩支付物业服务费的诉讼请求本院予以支持，但鉴于亚琦房地产公司与林岩之间签订的协议书中约定免三年物业费，故本案中仅支持林岩向原告支付一年物业费。关于林岩抗辩原告提供物业服务存在瑕疵问题，其提供的证据不足以证明此事实，本院对其抗辩观点不予采纳。关于原告要求林岩自违约之日起至实际给付之日止支付利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。至于原告要求林岩支付供热费及相应利息的诉讼请求，原告系基于债权转让的事实提出诉请，此与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，可另行解决，本案中不予裁判。", "fact_description": "事实与理由：原告与吉林亚琦房地产开发有限公司于2014年6月签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的吉林国际物流商贸城提供物业管理服务，原告提供物业服务的受益人为该商贸城内的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，每月每平方米5元标准收取，《前期物业服务合同》第四章第十条约定：“水电、燃气、供热由业主按吉林市物价局标准按实际使用缴纳”。被告系原告服务的吉林国际物流商贸城xx号业主，建筑面积共计为139.86平方米。合同履行至今，原告按合同约定为商贸城提供了优质高效的物业管理服务，但被告拒不履行自己的缴费义务，且在使用过程中，原告为被告垫付供热费27811元，以上费用经原告催缴被告仍未向原告支付。由于被告拖欠上述费用影响原告正常运营，严重损害了原告及其他业主的权益，故原告诉至法院。被告林岩辩称：一、原告的起诉已超过法律规定的诉讼时效期间，原告在五年之内没有履行法定书面催交必定程序，因此请求人民法院依法驳回原告的起诉。二、被告购买亚琦公司的商铺未经消防部门验收，虽然2016年5月1日亚琦公司对吉林国际物流商贸城五金区和大厅宣布开业，实际上一天都没有营业，2017年12月吉林市消防支队进行消防安全大检查后对亚琦公司所开发的商业用房、办公楼及附属设施下达了行政处罚决定书，责令停止使用。因此该商铺闲置至今。三、原告没有尽到物业服务的最基本的义务。被告每年去房屋看的时候发现商铺楼前、楼后到处都是大、小便，垃圾成堆到处可见，唯一只是亚琦公司办公大楼门前是干净的，冬季积雪达到20至30公分无人清理和打扫，被告有充分的证据证明原告根本没有尽到最起码的物业服务义务。四、2015年11月被告购买商铺时亚琦公司向被告宣传承诺，凡是购买商铺的业户免五年物业费，免三年供热费。2015年12月3日，双方签订了协议书，约定亚琦公司承诺自2015年12月31日前结清房款及进户费的，可以享受2015年度免费供热（2015年或2016年的一年供热），甲方同意，甲方对2015年12月31日前结清房款的乙方减免三年物业费（2016年5月1日至2019年4月30日）。该协议已产生效力，双方应当履行。综上所述，原告的起诉没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年11月30日，林岩与吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦房地产公司）签订商品房买卖合同（预售），约定林岩购买亚琦房地产公司建设的吉林国际物流商贸城xx号商铺，建筑面积共计139.86平方米。林岩如约交纳了购房款，并办理了商品房备案登记，于2016年4月26日办理入户。该商铺至今未能办理产权登记。林岩对商铺进行简单装修后至今未进行经营。2014年6月，亚琦房地产公司与吉林巨擎物业服务有限公司（以下简称巨擎物业公司）签订吉林国际物流商贸城前期物业服务合同，约定亚琦房地产公司聘请巨擎物业公司对吉林国际物流商贸城提供前期物业管理服务，物业服务收费采取包干制方式，物流库房、写字楼（办公楼）、商铺等经营性用房收费标准为每月每平方米5元，业主应从房屋交付（交钥匙）之日起计交物业管理服务费，为启动小区的物业管理工作，业主在首次办理入户手续时应一次性交清1年（即12个月）物业公共性服务费，之后业主应在每次到期前的30日前主动到本小区物业服务中心交纳当年应交的各项费用，如逾期交纳，从下月1日起将按《业主临时规约》的约定进行催交和加收滞纳金（应缴费的3‰/日）。该协议并约定了双方其他权利义务。林岩在该协议尾页签字确认。2015年11月，亚琦房地产公司（甲方）与林岩（乙方）签订确保亚琦吉林国际物流商贸城五金区五一开业协议书，约定：一、甲方承诺：1.2015年12月31日前结清房款及进户费的乙方可以享受2015年度免费供热（免费供热时间2015年或2016年的一年供热），甲方同意甲方对2015年12月31日前结清房款的乙方减免三年物业费（2016年5月1日至2019年4月30日），三年后物业费标准参照吉林市物价局及同行业的收费标准；2.五金营业大厅在5月1日之前开业。二、乙方承诺：1.乙方必须在2015年12月31日前结清房款及入户费，如不能如期缴纳房款并办理入户者，不享受本协议的优惠政策；2.乙方必须在2016年4月15日前装修完毕达到开业标准，并经甲方验收；3.如乙方在2016年5月1日未能如期开业的商户，乙方自愿不享受放款中所有优惠折扣、礼包及免费一年供热、免三年物业费的相关优惠政策，甲方有权将上述所有优惠则算成现金一并收回；协议书还约定了其他权利义务。另查明，巨擎物业公司于2020年11月27日变更名称为巨擎实业公司。林岩自入户后一直未交纳物业费，巨擎实业公司于2021年1月11日向林岩发出催缴通知，限其三日内交纳物业费及供热费，逾期林岩仍未交纳上述费用，巨擎实业公司诉至法院。上述事实，有商品房买卖合同、特快专递邮件、照片、催缴通知、吉林国际物流商贸城前期物业服务合同、（2020）吉0204民初906号民事判决书、确保亚琦吉林国际物流商贸城五金区五一开业协议书及当事人当庭陈述在卷佐证。", "footer": "审判员刘文妹二〇二一年一月二十九日书记员杨伊元", "header": "吉林省吉林市船营区人民法院民事判决书（2021）吉0204民初472号原告：吉林巨擎实业有限公司，住所地吉林市船营区。法定代表人：赵丽佳，总经理。委托诉讼代理人：孙姝婷，吉林巡达律师事务所律师。被告：林岩，男，1967年10月1日出生，汉族，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：庞维君，吉林市昌邑区东市商贸法律服务所法律工作者。原告吉林巨擎实业有限公司（以下简称巨擎实业公司）与被告林岩物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巨擎实业公司的委托诉讼代理人孙姝婷，被告林岩及其委托诉讼代理人庞维君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告林岩于本判决生效之日起七日内向原告吉林巨擎实业有限公司支付物业服务费8362元；二、被告林岩给付原告吉林巨擎实业有限公司逾期交纳物业费利息损失，以8362元为基数，自2019年4月27日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算，与第一项义务同时履行；三、驳回原告吉林巨擎实业有限公司其他诉讼请求。被告林岩如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费809元，由原告吉林巨擎实业有限公司负担759元（已交纳），由被告林岩负担50元（原告吉林巨擎实业有限公司已垫付），被告林岩负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。" }	{ "claim": "林岩上诉请求为：一、撤销一审法院民事判决，依法改判驳回巨擎公司全部诉讼请求。二、一审、二审诉讼费由巨擎公司承担。", "court_view": "本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。林岩作为业主在前期物业服务合同上签字，巨擎公司为案涉经营区域提供物业服务，双方之间形成了物业服务合同关系。巨擎公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，林岩应依约缴纳物业费，对于物业公司的物业服务质量、收费标准等问题，林岩可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗。关于物业费收费标准问题。当事人应当按照合同约定的内容，全面履行合同义务。经查，案涉小区前期物业合同约定的物业费标准为5元/平方米。林岩在前期物业服务合同上签字确认，其应当按照合同约定的标准缴纳物业费用。同时，根据亚琦房地产公司与林岩之间对物业费进行减免的约定，属于开发商对购房者的优惠条件，并不直接约束超出减免期限后物业公司与业主之间的物业服务合同内容。目前，双方的物业服务合同尚未解除，亦未对减免后的物业费收费标准进行协商并达成新的合意，结合本案实际的物业费减免情况，一审判决林岩按照合同约定的标准支付物业费并无不妥。林岩虽然主张合同约定的物业费标准远远超过平均水平，应予以降低，但该主张在本案中没有合同约定亦缺乏法律依据支持。关于逾期利息问题。经查，案涉房屋为商业区域的经营性用房，位于吉林国际物流商贸城所规划的“五金区”。现吉林国际物流商贸城除五金区外，其他区域均处于未正常运营状态，物业的配套设施及周边环境存在缺陷，经营场所未通过公安消防部门的验收。根据林岩二审期间所提供的新证据以及现场实际调查情况来看，案涉区域的物业服务确有需要进一步完善的部分。案涉商铺经营环境不良以及巨擎公司物业服务质量存在瑕疵，林岩并非主观恶意拖欠物业费，故其不应承担逾期交纳物业费的利息损失。关于本案诉讼时效问题。本案中，林岩购买案涉房屋时，亚琦房地产公司对其购买后三年的物业费用进行了减免。在减免期间，物业公司无需向林岩主张相关权利，故本案的诉讼时效应自物业费减免期限届满之后起算。一审法院认为巨擎公司起诉未超过诉讼时效期间正确。综上所述，林岩的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实不清，本院予以纠正。", "fact_description": "事实和理由：一、一审法院判决林岩应当按照《前期物业服务合同》的约定给付物业管理费系法律适用错误。吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦房地产公司）与巨擎公司签订吉林国际物流商贸城《前期物业服务合同》，约定亚琦房地产公司聘请巨擎公司对吉林国际物流商贸城提供前期物业管理服务。林岩与亚琦房地产公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定林岩购买亚琦房地产公司开发的吉林国际物流商贸城商铺，林岩在《前期物业服务合同》上签字确认。林岩购买亚琦房地产公司开发的商铺并同意由巨擎公司提供物业服务，目的是亚琦房地产公司确保其开发的吉林国际物流商贸城五金区能够在2016年5月1日盛大开业，林岩购买的商铺能够从事经营活动。但是由于亚琦房地产公司的原因，吉林国际物流商贸城至今未开业，亚琦房地产公司所开发的商铺至今也未实际投入使用，全体商铺至今未按照约定入驻，巨擎公司自2014年至今也并未按照《前期物业服务合同》的约定提供物业服务。林岩与巨擎公司订立《前期物业服务合同》的目的在于与其达成一份公平交换的契约，但是现在作为合同赖以成立的基础事实和环境发生了变动，若按照《前期物业服务合同》约定的物业管理费标准强制履行，将对林岩造成重大损失，导致双方利益发生不正常的倾斜。因此《前期物业服务合同》因情势变更而失去了合理性。在此情况下判令林岩仍然按照《前期物业服务合同》约定的标准向巨擎公司交纳物业管理费，明显是有失公平，违背了诚实信用原则。二、一审法院关于判决林岩给付物业管理费的数额系认定错误，即便巨擎公司提供了物业服务，判决给付的数额与其提供的物业服务不相适应。根据《吉林省物业管理办法》规定，物业管理服务内容由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，收费项目应当与服务内容一致。物业服务收费应当遵循合理、公平以及与服务水平相适应的原则。（一）《前期物业服务合同》中约定物业服务费用主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部分、共用设施设备的日常运行维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域养护费用；物业管理公共区域秩序维护费用等。故物业服务企业在提供物业服务时应当满足法律规定及合同约定的标准，只有在达到标准的情况下才能主张全额的物业服务费用。但是本案的情况是吉林国际物流商贸城自2014年至今未开业也无商铺入驻，若说巨擎公司按照《前期物业服务合同》的标准提供物业服务很难具有说服力，不符合常理。（二）一审法院对于举证责任的分配存在错误，一审法院仅仅以林岩提供的证据不足以证明巨擎公司物业服务存在瑕疵为由，不予采纳其的抗辩理由有违公平原则。本案中林岩与巨擎公司的物业服务合同纠纷并不同于普通的情况，而是在合同签订时赖以存在的基础事实发生重大变更的情况下发生的纠纷。在这种情况下，巨擎公司是否按照《前期物业服务合同》提供物业服务尚不明朗，有待考证。且根据法律规定应当由负履行义务的一方承担举证责任，因此一审法院在不考虑目前情况及合理常识的情况下径行认定巨擎公司已经完全履行了合同义务过于草率。巨擎公司应当举证证明即便订立合同时的客观情况已经发生了变化，但是其仍然按照合同约定完成了物业服务，林岩应当支付相应对价。且根据《吉林市物业管理条例实施细则》第十八条“物业服务企业应当于每年6月、12月向业主公布一次物业服务费用的收支情况”的规定，向业主公布收支情况本就是巨擎公司应当承担的责任。故让巨擎公司承担举证义务不违反法律规定，同时能够使法院查明巨擎公司的实际履行情况。（三）即便是林岩应当向巨擎公司支付物业管理费，因巨擎公司并未按照《前期物业服务合同》约定的标准向业主提供物业服务，取费的标准也不应当是《前期物业服务合同》约定的5元/平方米，而应当是与其提供的物业服务水平相适应的取费标准。且巨擎公司对一些业主的取费标准为1.5元/平方米，进一步能够证明巨擎公司明知其提供的物业服务未达到5元/平方米的标准，故根据《物业服务收费管理办法》第十条之规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。”巨擎公司已经通过实际履行的方式对物业服务费的取费标准进行变更，变更的效力应当及于全部业主。另外，根据《前期物业服务合同》第七条第二款约定：“如逾期缴纳，从下月1日起加收滞纳金。”基此，即便存在延期支付物业费的问题，逾期缴纳物业费的利息损失也应从逾期缴纳的次月1日开始计算，而非逾期缴纳的次日开始计算。况且，吉林市公安局消防支队于2018年1月5日针对涉案房屋发出行政处罚决定书，明确载明责令停止使用涉案房屋，此时《前期物业服务合同》赖以订立的客观基础实施已发生变化，涉案房屋截至该处罚决定下发时，已不再需要物业公司提供服务，即不再需要缴纳物业费，若继续履行原合同约定的义务，将导致当事人之间利益明显失衡，对林岩来讲显失公平，违反公平、等价有偿原则的标准。三、一审法院以林岩的违约行为呈持续状态，故巨擎公司的起诉并未超过诉讼时效期间系法律适用错误。根据《前期物业服务合同》“业主在首次办理入户手续时应一次性交清1年物业公共性服务费。之后业主应在每次到期前的30日前主动到本小区物业服务中心交纳当年应交的各项费用”可知，每年林岩应当交纳的物业管理费是在合同履行过程中不断产生的定期给付义务，履行期限届满后均为独立债务，具有可计算性和可分性，应当自每一期债务履行期限届满后分别认定诉讼时效的起算时间，不能以林岩未交纳物业管理费行为一直持续为由认定诉讼时效期间未经过。因此本案中巨擎公司主张的部分物业管理费已经超过了诉讼时效，应当驳回其对该部分诉讼费用的起诉。此外由于巨擎公司至今未按照《前期物业服务合同》提供物业管理服务，故其在2021年之前均未向林岩主张过未付的物业管理费。巨擎公司本次提起诉讼，完全是基于亚琦房地产公司是巨擎公司的唯一股东，二者之间具有关联、利益关系。由于亚琦房地产公司原因未按照《商品房买卖合同》（预售）约定的时间为全体业主办理不动产权属证书导致了大量诉讼，巨擎公司和亚琦房地产公司为了规避另案败诉的违约金给付责任才起诉林岩支付物业管理费，巨擎公司和亚琦房地产公司的行为是恶意逃避债务，损害林岩的合法权益。因此一审法院认定诉讼时效期间未经过系适用法律错误，应当予以纠正。综上，一审法院适用法律错误，举证责任分配错误，望二审法院依法支持林岩的上诉请求。巨擎公司辩称，一、关于情势变更原则，林岩没有证据证明履行物业合同客观条件发生变化，目前仍是林岩在使用房屋，就应该依法缴纳物业费；二、一审法院对于物业费给付以及巨擎公司履行物业服务合同中是否存在瑕疵也已经进行审理和调查，证明巨擎公司的物业服务符合标准要求，并且有权要求林岩支付物业费，关于吉林市消防支队2018年的处罚决定书是管理型条款，在林岩已经接收并实际占有使用房屋的情况下，依法缴纳物业费，依据的是前期物业服务合同，而不受行政处罚的影响；三、本案起诉未超过诉讼时效，因为林岩的违约行为处于一种持续状态，其并未在合同中约定以此后的物业费如何缴纳，那么就应当依法持续计算，合同中对于缴纳的期限办法除了第一年有约定外就没有其他约定，不存在诉讼时效的问题。综上，一审判决认定事实及适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。巨擎公司向一审法院起诉请求：1.判令林岩支付拖欠巨擎公司的物业服务费41,960元（2016年4月26日至2020年4月26日）；2.判令林岩支付巨擎公司代其垫付的供热费23,076元；3.判令林岩支付上述费用自违约之日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算的利息，自2019年8月20日起至上述费用全部给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（暂计至2020年12月1日，产生的利息合计为7682元）。以上合计72,718元；4.本案的诉讼费用由林岩承担。一审法院认定事实：2015年11月30日，林岩与亚琦房地产公司签订商品房买卖合同（预售），约定林岩购买亚琦房地产公司建设的吉林国际物流商贸城XXX号商铺，建筑面积共计139.86平方米。林岩如约交纳了购房款，并办理了商品房备案登记，于2016年4月26日办理入户。该商铺至今未能办理产权登记。林岩对商铺进行简单装修后至今未进行经营。2014年6月，亚琦房地产公司与吉林巨擎物业服务有限公司签订吉林国际物流商贸城前期物业服务合同，约定亚琦房地产公司聘请吉林巨擎物业服务有限公司对吉林国际物流商贸城提供前期物业管理服务，物业服务收费采取包干制方式，物流库房、写字楼（办公楼）、商铺等经营性用房收费标准为每月每平方米5元，业主应从房屋交付（交钥匙）之日起计交物业管理服务费，为启动小区的物业管理工作，业主在首次办理入户手续时应一次性交清1年（即12个月）物业公共性服务费，之后业主应在每次到期前的30日前主动到本小区物业服务中心交纳当年应交的各项费用，如逾期交纳，从下月1日起将按《业主临时规约》的约定进行催交和加收滞纳金（应缴费的3‰／日）。该协议并约定了双方其他权利义务。林岩在该协议尾页签字确认。2015年11月，亚琦房地产公司（甲方）与林岩（乙方）签订确保亚琦吉林国际物流商贸城五金区五一开业协议书，约定：一、甲方承诺：1.2015年12月31日前结清房款及进户费的乙方可以享受2015年度免费供热（免费供热时间2015年或2016年的一年供热），甲方同意甲方对2015年12月31日前结清房款的乙方减免三年物业费（2016年5月1日至2019年4月30日），三年后物业费标准参照吉林市物价局及同行业的收费标准；2．五金营业大厅在5月1日之前开业。二、乙方承诺：1．乙方必须在2015年12月31日前结清房款及入户费，如不能如期缴纳房款并办理入户者，不享受本协议的优惠政策；2．乙方必须在2016年4月15日前装修完毕达到开业标准，并经甲方验收；3．如乙方在2016年5月1日未能如期开业的商户，乙方自愿不享受放款中所有优惠折扣、礼包及免费一年供热、免三年物业费的相关优惠政策，甲方有权将上述所有优惠则算成现金一并收回；协议书还约定了其他权利义务。吉林巨擎物业服务有限公司于2020年11月27日变更名称为巨擎公司。林岩自入户后一直未交纳物业费，巨擎公司于2021年1月11日向林岩发出催缴通知，限其三日内交纳物业费及供热费，逾期林岩仍未交纳上述费用，巨擎公司诉至法院。一审法院认为：一、诉讼时效问题。因林岩自2016年4月26日入户至今一直未交纳物业费，其违约行为呈持续状态，故巨擎公司起诉未超过诉讼时效期间，对林岩抗辩巨擎公司起诉超过诉讼时效期间的观点法院不予采纳。二、林岩是否应承担物业费给付责任问题。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”本案中，亚琦房地产公司与吉林巨擎物业服务有限公司订立的前期物业服务合同，依法对业主林岩具有法律约束力，且林岩在该前期物业服务合同已签字确认，其对物业服务人、物业服务事项、物业费收费标准等均已知晓，其以装修后一直闲置未能经营为由拒绝支付物业费于法无据，林岩应依约履行交纳物业费的义务，其未依约交纳物业费，已构成违约，应承担相应违约责任。故对巨擎公司要求林岩支付物业服务费的诉讼请求法院予以支持，但鉴于亚琦房地产公司与林岩之间签订的协议书中约定免三年物业费，故本案中仅支持林岩向巨擎公司支付一年物业费。关于林岩抗辩巨擎公司提供物业服务存在瑕疵问题，其提供的证据不足以证明此事实，法院对其抗辩观点不予采纳。关于巨擎公司要求林岩自违约之日起至实际给付之日止支付利息的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。至于巨擎公司要求林岩支付供热费及相应利息的诉讼请求，巨擎公司系基于债权转让的事实提出诉请，此与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，可另行解决，本案中不予裁判。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定作出判决：一、林岩于判决生效之日起七日内向巨擎公司支付物业服务费8362元；二、林岩给付巨擎公司逾期交纳物业费利息损失，以8362元为基数，自2019年4月27日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算，与第一项义务同时履行；三、驳回巨擎公司其他诉讼请求。案件受理费809元，由巨擎公司负担759元（已交纳），由林岩负担50元（巨擎公司已垫付），林岩负担部分于判决生效之日起七日内向法院交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。林岩向本院提交的证据如下：证据一、1.吉林巨擎物业服务有限公司收款专用收据一份、2.商品房买卖合同（预售）一份及物业费收款专用收据一份、3.经亚琦公司招商经理批复的全体业主反映的问题解决方案材料一份。证明：即便是林岩应当向巨擎公司支付物业管理费，因巨擎公司并未按照《前期物业服务合同》约定的标准向业主提供物业服务，取费的标准也不应当是《前期物业服务合同》约定的5元/平方米，而应当是与其提供的物业服务水平相适应的取费标准。巨擎公司已经通过实际履行的方式对物业服务费的取费标准进行变更，变更的效力应当及于全部业主，故即便收取标准也应当是1.5元/平方米。证据二、百业国际五金汽配城物业费收费单两份。证明：根据《确保亚琦吉林国际物流商贸城五金区五一开业协议书》约定，巨擎公司同意对2015年12月31日前结清房款的减免三年物业费（2016年5月1日至2019年4月30日），三年后物业费标准，参照吉林市物价局及同行业的收费标准。根据合同约定，林岩走访调查了亚琦吉林国际物流商贸城同地段、同水平的已经正常营业并且提供完成物业服务的其他商贸城，获悉收费标准为1.9元/平方米。即便支付也应当按照巨擎公司调整后的1.5元/平方米进行支付；证据三、光盘两张。证明：巨擎公司未提供物业服务，若按照5元/平方米收取物业款显失公平，有违诚实信用原则。巨擎公司质证称，对证据一，1.收据真实性无异议，对证明问题有异议，无法证明收费的时间、标准、具体金额；2.商品房买卖合同真实性无异议，但对证明问题有异议，前期物业服务合同中已经载明物业费为每平米每月5元，该物业为商业物业，不是住宅，商业物业的标准与住宅的物业标准不一致，所以5元的标准实际上从商场的服务标准来讲是过低的，应该按照前期物业服务合同中约定的物业标准收费，一审判决是正确的，如果林岩认为收费标准过高应该依法行使撤销权，而不是抗辩权。3.对解决方案的真实性不予认可，没有原件，而且该内容也是针对开发公司的，与物业公司无关；对证据二收费单的真实性无法确认，没有百业国际五金汽配城的公章，该证据与本案没有关联性。如果林岩认为收费过高，应依法在一年内予以变更或撤销，目前已经过了六年多，没有申请撤销实际上是对收费标准的认可；对证据三，该视听资料类似内容已经在一审过程中予以出示，一审法院已经进行了审查，如果林岩认为服务过程中存在瑕疵可以提出反诉或者抗辩减少物业费，该份证据不能证明巨擎公司的物业服务不符合标准。本院经审查认为，对于林岩所提供的证据一，仅能证明巨擎公司对个别业主的物业收费情况，不能认为巨擎公司对于整体的收费标准进行了调整，并与全体业主达成了合意，本院不予采信；对于证据二，为其他商场的物业费收费凭证，缺少出具单位的盖章，巨擎公司对其真实性亦不予认可，且无法证明双方所约定的吉林市物价局及同行业的收费具体标准，本院不予采信；对于证据三，能证明巨擎公司的物业服务存在一定的瑕疵，本院予以采信。巨擎公司二审期间未提供新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。另查明：吉林国际物流商贸城除五金区外，其他区域处于未正常运营状态。巨擎公司所进行的物业服务，存在一定瑕疵。", "footer": "审判长刘福祝审判员李炜审判员郝振翔二〇二一年五月二十七日书记员周双媛", "header": "吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2021）吉02民终745号上诉人（原审被告）：林岩，男，1967年10月1日出生，汉族，吉林市液晶供销公司职员，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：艾钰琳，吉林权维律师事务所律师。委托诉讼代理人：张倩，吉林权维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林巨擎实业有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。法定代表人：赵丽佳，总经理。委托诉讼代理人：曲红智，吉林常春（吉林）律师事务所律师。上诉人林岩因与被上诉人吉林巨擎实业有限公司（以下简称巨擎公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林岩及其委托代理人艾钰琳、张倩，被上诉人巨擎公司的委托诉讼代理人曲红智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初472号民事判决第一项；二、撤销吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初472号民事判决第二项、第三项；三、驳回吉林巨擎实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决规定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费809元，二审案件受理费50元，合计859元，由吉林巨擎实业有限公司负担760元，林岩负担99元。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告支付拖欠原告的物业服务费41960元（2016年4月26日至2020年4月26日）", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判令被告支付原告代其垫付的供热费23076元", "judgment": [ "not supported", "not supported" ] }, { 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8,792	{ "claim": "原告居美家美物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2020年1月1日至2020年12月31日止期间所欠物业服务费119591.83元。2、本案诉讼费由被告方承担。", "court_view": "本院认为：被告作为涉案小区的开发建设单位，虽与之前的物业公司在前期物业服务合同约定，其未售出的房屋、自用的办公用房及住宅房不支付物业费，但并未与现在的原告作物业费免交约定，因此，作为小区物业服务管理范畴，对照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”、《物业管理收费管理办法》第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”、《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十九条“物业管理公共性服务费由业主入住之日起(以交锁匙为准)按月交纳。房地产开发经营单位自用房或未售出房屋的物业管理公共性服务费由开发经营单位或包销商支付。……”的规定，因此，前期物业合同的约定并不能免除被告对其未售出房屋、自用房支付物业费业务。在原告已按物业合同约定履行公共物业服务后，按照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。……”的规定，被告应负向原告支付相应物业服务费的义务。因被告未向原告缴纳2020年1月1日至今未出售房屋及其自用房物业费，故原告以此请求被告支付的诉讼主张，因事实及理由充分，合法有据，本院予以支持。根据庭审中双方核实认可的事实：被告尚有3套共计352.08m2的房屋未售；17套共计面积1857.31m2的房屋已售未交付购房人；2020年3月26日，被告向正安县城投公司移交15套安置还房2010.15m2，2021年2月8日移交安置还房1套128.12m2；2021年1-3月，被告向物业买受人交付房屋5套共615.89m2，结合原告在其服务期间的服务质量经量化考核为75.18分实际，按照物业服务质价等偿原则，按欠费时间满0.5月不足1月按0.5月计，酌定由被告按其服务质量75.18%的比例标准，支付原告2020年1月1日至12月31日止的物业费共计32480元，其中：一、4套于2020年期间交付的房屋应支付2060元，分别为717元+（112.34m2×1元/月/m2×8.5个月×75.18%）+414元（100.3m2×1元/月/m2×5.5个月×75.18%）+580元（96.46m2×1元/月/m2×8个月×75.18%）+349元（84.46m2×1元/月/m2×5.5个月×75.18%）；二、已销售未交付购房人的17套房屋应支付16755元（1857.31m2×1元/月/m2×12个月×75.18%）；三、3套未售房屋应支付3176元（352.08m2×1元/月/m2×12个月×75.18%）；四、2021年物业买受人才接房的5套房屋应支付5556元（615.89m2×1元/月/m2×12个月×75.18%）；五、2020年3月26日向城投公司移交的15套安置房应支付3778元（2010.15m2×1元/月/m2×2.5个月×75.18%），2021年2月8日移交的1套安置房应支付1155元（128.12m2×1元/月/m2×12个月×75.18%）。原告诉请超出部分，本院不予支持。因法律明确规定已售出但未交付房屋的物业费由建设单位承担，同时小区业主委员会属业主大会的执行机构，是业主依法行使自身权利的体现，代表业主签订的物业服务合同对包括被告未售出房屋或自用房物业均具有法律约束力，物业收费标准依据于物业合同约定，之前的前期物业收标准并不能作为后期物业收费的法律限定，故被告以此认为侵害业主权益请求予以撤销的理由于法不充分，且即便解除或撤销应依法定程序，故被告以此上述理由拒交物业费的抗辩主张于事实及理由不充分，本院不予采纳。", "fact_description": "事实及理由：被告作为开发建设单位，承建“世纪福园大厦·三号路A组团”小区（简称“世纪大厦”小区）。2018年12月10日，原告与小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同第四章第九条第一款约定原告为小区提供物业服务，并按高层（电梯）住宅1元/月/m2标准收取物业费。后因被告聘请的正安县国方物业有限责任公司拒不撤场，致原告于2020年1月1日起才正式进驻该小区提供物业服务。截至2020年12月30日，小区尚有86套房屋未办理接房手续又未缴纳物业服务费，另有6套房屋已有买受人接房但尚未结清物业费，根据《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》等规定，前述92套空置房的物业费应由被告承担。2021年2月3日，原告以通知方式催收被告缴纳物业费，被告置之不理，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告世纪福元房开公司辩称：一、原告的物业费收费标准1元/月/m2高于原前期物业0.8元/月/m2的标准，原告擅自提高25%。原告进驻小区前，已与前期物业公司签订的《前期物业服务合同》约定被告未销售的房屋、自用办公房和住宅房不支付物业费，原告的行为已损害了小区业主的合法权益，而且原告的管理人员何明超与小区业委员会主任何明勇系兄弟关系，存在利益关系，根据《中华人民共和国民法典》第280条的规定，原告与小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》应当无效，依法应予以撤销；二、原告诉称被告有86套空置房于事实不符，86套房屋中，除3套未销售外，其余均不属空置房，其中有58套为正安县政府的安置还房，另外25套房屋被告已销售，已销售的这25套房屋中，有7套购房人已接房，另18套房屋已于2016年2月2日和2019年9月26日在《正安报》、正安电视台公示接房公告，被告已履行了交付房屋告知义务，责任不在于被告。已接房的原告未要求缴纳物业费，视为原告自动放弃，不应当由被告承担。未接房入住的，原告应向购房人收取。三、原告所请求的上述房屋门上大多张贴了小广告，说明原告未履行物业管理职责，业主有权拒绝缴纳物业费。故请求驳回原告的诉讼请求。当事人分别围绕各自主张依法向本院提供了如下证据，原告提供的证据有：《物业服务合同》、《告知》、《告知书》、《证明》、《接房移交物管通知书》、接房证明、物业费《收款收据》、《商品房销售情况汇总表》、《通知》、邮寄快递单。被告提供的证据有：《世纪大厦2019年物业服务费收费通知》、《前期物业服务合同》、《房屋信息统计表》、《世纪福园大厦还房统计表》、《一小片区E栋安置还房移交清单》、《房屋买卖合同》、《房屋征收补偿与安置协议书》、《正安报》刊登的交房公告、《播出证明》、播出的《接房公告》视频截图、原告服务不到位的照片。本院经审理认定事实如下：被告世纪福元房开公司系“世纪福园大厦·三号路A组团”的建设单位。在原告入驻小区服务之前，与前期的正安县国方物业有限责任公司在《前期物业服务合同》中约定，被告未销售的房屋、自用办公用房、住宅房不支付物业服务费和管理。2018年12月10日，原告与小区业委会签订了《物业服务委托合同》，合同约定，世纪大厦小区业委会选聘原告对小区全体业主公共部位、公共设施设备提供物业管理服务事宜。服务的内容为：物业共用部位的巡视和管理、共用设施设备的运行、维护、养护和管理、共用部位和相关场地的公共清洁卫生、车辆停放和进出秩序维护、公共秩序维护、治安突发事件的应急处理等事项的协助服务、装饰装修管理服务等。物业收费为包干制，由业主（含建设单位未销售物业）按年按电梯1元/月/m2，商业按2元/月/m2缴纳物业费。合同有效期为5年，自2018年12月10日至2023年12月10日止。合同并约定了其他事项。因前期物业公司正安县国方物业有限责任公司拖延退场，致使原告才于2020年1月1日才正式入住涉案小区提供物业服务至今。原告因认为被告尚有86套房屋未办理交房手续，有6套买受人已接房但未结清物业费，共92套面积10157.83m2的房屋未缴纳物业费，2021年2月3日，原告经邮寄方式向被告催缴物业费未果后，向本院提起诉讼，请求被告支付物业费119591.83元并承担本案诉讼费。另查明，2021年4月8日，本院会同正安县住建局、文昌社区、消费者协会、消防救援大队，对原告的物业服务质量现场查验存在：个别消防通道脏乱差、杂物堆放；废弃摩托车乱停乱放；步梯楼道垃圾长期未清理；个别空置房门上广告乱贴，旧沙发等废弃物及垃圾未清理清运；平台青苔及建筑垃圾未清理；保安无着装，无空置房管理巡查记录，无安全巡视巡逻登记；一处排污管道破损未维护；无违章建筑向相关部门报告记录等服务质量瑕疵及服务不到位情况，经量化考评评分为75.18分。对原、被告提供证据，经庭审质证，均因符合证据的“三性”，本院予以确认。", "footer": "审判员焦苑二〇二一年四月二十八日法官助理黄远喻书记员雷涛", "header": "贵州省正安县人民法院民事判决书（2021）黔0324民初1578号原告：遵义市居美家美物业管理有限责任公司（以下简称“居美家美物业公司”）。统一社会代码:91520324MA6HA8333E（1-1）。住所地：正安县凤仪镇北苑社区佳合楼201号。法定代表人：陈琴，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何帅，系重庆华升（正安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩倩。被告：遵义世纪福元房地产开发有限公司（以下简称“世纪福元房开公司”）。统一社会信用代码：91520324670734417U。住所地：正安县桐都大道世纪福园10栋2楼。法定代表人：雷波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：何银明。原告遵义市居美家美物业管理有限责任公司与被告遵义世纪福元房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案受理后，依法适用简易程序于2021年月19日上午9时在本院第十五审判庭公开开庭进行审理。原告遵义市居美家美物业管理有限责任公司委托诉讼代理人何帅、被告遵义世纪福元房地产开发有限公司委托诉讼代理人何银明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。", "judgment": "综上，为保护物业企业的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条第一款、《物业管理收费管理办法》第十六条、《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十九条之规定，判决如下：一、限被告遵义世纪福元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告遵义市居美家美物业管理有限责任公司2020年1月1日至2020年12月31日止未售或已售未交付物业买受人房屋、自用房物业费共计32480元；如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告遵义市居美家美物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本案诉讼费2692元，减半收取1346元，由原告遵义市居美家美物业管理有限责任公司负担982元，由被告遵义世纪福元房地产开发有限公司负担364元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于遵义市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。" }	{ "claim": "世纪福元房开公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费及其他费用由被上诉人承担。", "court_view": "本院认为，依据《物业管理收费管理办法》第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”之规定，一审已查明，涉案小区有26套房屋已经销售，包括买受人未接房的17套，和买受人于2020年或2021年期间接房的9套，结合世纪福元房开公司在一审中举示的证据，该公司已通过当地媒体公告通知买受人接房，且涉案小区多数业主皆已接房及入住，一审认定该26套房屋未交付系世纪福元房开公司的原因不当，参照一审判决的计算标准，该26套房屋的物管费24371元应予以扣除，不应由世纪福元房开公司缴纳，居美家美物业公司可另案向该26套房屋的所有人主张权利。世纪福元房开公司主张的空置房屋物业费按50%-70%的标准收取，缺乏法律及事实依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院依法予以改判。", "fact_description": "事实与理由：1.物业买受人已在被上诉人处办理接房入住手续的，以及上诉人已销售但物业买受人未接房的房屋，物业费不应当由上诉人承担。2.上诉人未销售的3套房屋和上诉人已销售但物业买受人未接房的17套房屋，因长期处于空置状态，其物业费计算标准和已入住物业买受人一样，显然不合理和不公平。居美家美物业公司未针对世纪福元房开公司的上诉请求及理由作书面答辩。居美家美物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令世纪福元房开公司支付2020年1月1日至2020年12月31日止期间所欠物业服务费119591.83元。2.本案诉讼费由世纪福元房开公司方承担。一审法院认定事实：世纪福元房开公司系“世纪福园大厦·三号路A组团”的建设单位。在居美家美物业公司入驻小区服务之前，与前期的正安县国方物业有限责任公司在《前期物业服务合同》中约定，世纪福元房开公司未销售的房屋、自用办公用房、住宅房不支付物业服务费和管理。2018年12月10日，居美家美物业公司与小区业委会签订了《物业服务委托合同》，合同约定，世纪大厦小区业委会选聘居美家美物业公司对小区全体业主公共部位、公共设施设备提供物业管理服务事宜。服务的内容为：物业共用部位的巡视和管理、共用设施设备的运行、维护、养护和管理、共用部位和相关场地的公共清洁卫生、车辆停放和进出秩序维护、公共秩序维护、治安突发事件的应急处理等事项的协助服务、装饰装修管理服务等。物业收费为包干制，由业主（含建设单位未销售物业）按年按电梯1元/月/m2，商业按2元/月/m2缴纳物业费。合同有效期为5年，自2018年12月10日至2023年12月10日止。合同并约定了其他事项。因前期物业公司正安县国方物业有限责任公司拖延退场，致使居美家美物业公司于2020年1月1日才正式入住涉案小区提供物业服务至今。居美家美物业公司因认为尚有86套房屋未办理交房手续，有6套买受人已接房但未结清物业费，共92套面积10157.83m2的房屋未缴纳物业费，2021年2月3日，居美家美物业公司经邮寄方式催缴物业费未果后，向一审法院提起诉讼。另查明，2021年4月8日，一审法院会同正安县住建局、文昌社区、消费者协会、消防救援大队，对居美家美物业公司的物业服务质量现场查验存在：个别消防通道脏乱差、杂物堆放；废弃摩托车乱停乱放；步梯楼道垃圾长期未清理；个别空置房门上广告乱贴，旧沙发等废弃物及垃圾未清理清运；平台青苔及建筑垃圾未清理；保安无着装，无空置房管理巡查记录，无安全巡视巡逻登记；一处排污管道破损未维护；无违章建筑向相关部门报告记录等服务质量瑕疵及服务不到位情况，经量化考评评分为75.18分。一审法院认为，世纪福元房开公司作为涉案小区的开发建设单位，虽与之前的物业公司在前期物业服务合同约定，其未售出的房屋、自用的办公用房及住宅房不支付物业费，但并未与居美家美物业公司作物业费免交约定，因此，作为小区物业服务管理范畴，对照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”《物业管理收费管理办法》第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十九条“物业管理公共性服务费由业主入住之日起(以交锁匙为准)按月交纳。房地产开发经营单位自用房或未售出房屋的物业管理公共性服务费由开发经营单位或包销商支付。……”的规定，因此，前期物业合同的约定并不能免除世纪福元房开公司对其未售出房屋、自用房支付物业费业务。在居美家美物业公司已按物业合同约定履行公共物业服务后，按照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。……”的规定，世纪福元房开公司有支付相应物业服务费的义务。根据庭审中双方核实认可的事实：世纪福元房开公司尚有3套共计352.08m2的房屋未售；17套共计面积1857.31m2的房屋已售未交付购房人；2020年3月26日，世纪福元房开公司向正安县城投公司移交15套安置还房2010.15m2，2021年2月8日移交安置还房1套128.12m2；2021年1-3月，世纪福元房开公司向物业买受人交付房屋5套共615.89m2，结合居美家美物业公司的服务质量经量化考核为75.18分实际，按照物业服务质价等偿原则，按欠费时间满0.5月不足1月按0.5月计，酌定由居美家美物业公司按其服务质量75.18%的比例标准，支付原告2020年1月1日至12月31日止的物业费共计32480元，其中：一、4套于2020年期间交付的房屋应支付2060元，分别为717元+（112.34m2×1元/月/m2×8.5个月×75.18%）+414元（100.3m2×1元/月/m2×5.5个月×75.18%）+580元（96.46m2×1元/月/m2×8个月×75.18%）+349元（84.46m2×1元/月/m2×5.5个月×75.18%）；二、已销售未交付购房人的17套房屋应支付16755元（1857.31m2×1元/月/m2×12个月×75.18%）；三、3套未售房屋应支付3176元（352.08m2×1元/月/m2×12个月×75.18%）；四、2021年物业买受人才接房的5套房屋应支付5556元（615.89m2×1元/月/m2×12个月×75.18%）；五、2020年3月26日向城投公司移交的15套安置房应支付3778元（2010.15m2×1元/月/m2×2.5个月×75.18%），2021年2月8日移交的1套安置房应支付1155元（128.12m2×1元/月/m2×12个月×75.18%）。因法律明确规定已售出但未交付房屋的物业费由建设单位承担，同时小区业主委员会属业主大会的执行机构，是业主依法行使自身权利的体现，代表业主签订的物业服务合同对包括居美家美物业公司未售出房屋或自用房物业均具有法律约束力，物业收费标准依据于物业合同约定，之前的前期物业收标准并不能作为后期物业收费的法律限定，故世纪福元房开公司以此认为侵害业主权益请求予以撤销的理由于法不充分，且即便解除或撤销应依法定程序，故世纪福元房开公司以此上述理由拒交物业费的抗辩主张于事实及理由不充分，不予采纳。综上，为保护物业企业的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条第一款、《物业管理收费管理办法》第十六条、《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十九条之规定，判决：一、限被告遵义世纪福元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告遵义市居美家美物业管理有限责任公司2020年1月1日至2020年12月31日止未售或已售未交付物业买受人房屋、自用房物业费共计32480元；二、驳回原告遵义市居美家美物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本案诉讼费2692元，减半收取1346元，由原告遵义市居美家美物业管理有限责任公司负担982元，由被告遵义世纪福元房地产开发有限公司负担364元。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。", "footer": "审判长施正高审判员谭应勇审判员杨恩高二〇二一年六月二十五日法官助理王薇书记员冯滢", "header": "贵州省遵义市中级人民法院民事判决书（2021）黔03民终5154号上诉人（原审被告）：遵义世纪福元房地产开发有限公司。住所地：贵州省正安县桐都大道世纪福园10栋2楼。统一社会信用代码：91520324670734417U。法定代表人：雷波，该公司经理。委托诉讼代理人：何银明，该公司员工。被上诉人（原审原告）：遵义市居美家美物业管理有限责任公司。住所地：正安县凤仪镇北苑社区佳合楼201号。统一社会代码:91520324MA6HA8333E（1-1）。法定代表人：陈琴，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：何帅，重庆华升（正安）律师事务所律师。上诉人遵义世纪福元房地产开发有限公司（以下简称世纪福元房开公司）因与被上诉人遵义市居美家美物业管理有限责任公司（以下简称居美家美物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省正安县人民法院（2021）黔0324民初1578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省正安县人民法院（2021）黔0324民初1578号民事判决；二、限遵义世纪福元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付遵义市居美家美物业管理有限责任公司2020年1月1日至2020年12月31日物业费共计8109元；二、驳回原告遵义市居美家美物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1346元，二审案件受理费2692元，共计4038元，由遵义市居美家美物业管理有限责任公司负担3500元，由世纪福元房开公司负担538元。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "判令被告支付原告2020年1月1日至2020年12月31日止期间所欠物业服务费119591.83元", "judgment": [ "partially supported", 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8,793	{ "claim": "信立泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业费1,743.6元（自2017年11月29日至2020年11月28日）及滞纳金1,743.6元，共计3487.2；2、判令被告给付原告水费299.3元；3、本案一切费用由被告承担。", "court_view": "本院认为，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。信立泰物业公司自2016年11月28日与武安市康佳苑南区业主委员会签订《物业管理合同书》后，开始向该小区提供物业服务，每年签订一次，直至2019年11月27日，因该小区没有选举产生新的业主委员会，信立泰物业公司在未重新签订物业管理合同的情况下，继续向该小区提供了物业服务，以上事实清楚，证据确实，本院予以认定。《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法做出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期”，信立泰物业公司向武安市康佳苑南区提供物业服务期限届满后，因小区没有选举产生新的业主委员会，导致小区没有与信立泰物业公司依法续签2020年度《物业管理合同书》，也未另聘其他物业服务公司，信立泰物业服务公司在此情况下，继续按原物业服合同约定向该小区提供了物业管理和服务内容，应视为原物业服务合同继续有效，服务期限为不定期。故，吕庆华作为本小区业主应当按照原物业合同约定向信立泰物业公司支付物业费，信立泰物业公司请求吕庆华给付物业费1,743.6元、滞纳金1,743.6元、水费299.3元，共计3,786.5元；根据本案查明的事实，吕庆华应按照原物业服务合同约定，给付信立泰物业服务公司2017年至2020年度物业费1,634.58元、滞纳金3.63元，水费299.3元，共计1,937.51元，超过部分款项本院不予支持。吕庆华辩称，本诉原告主体资格不适格，应驳回信立泰物业公司的起诉，该抗辩理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信；其辩称信立泰物业公司手中持有小区业主暖气安装费剩余款项至今未给业主公布账，有权拒绝再交物业费，该抗辩理由与本案非同一法律关系，本案不作处理。", "fact_description": "事实和理由：2016年11月28日，信立泰物业公司开始向武安市康佳苑南区提供物业服务，2019年9月27日，该小区业主委员会全体成员向武安市房地产管理处辞职。2019年10月8日，武安市房地产管理处向该小区书面通知，责令该小区业主委员会暂停行使业委会职责。2019年11月28日，物业合同到期后，经原告向武安市房地产管理处申请提出退出对该小区提供物业服务，房管处口头决定让我公司按原合同执行，继续向该小区提供物业服务。吕庆华居住该小区3号楼1单元401室，面积100.97平米，按原合同约定吕庆华应向信立泰物业公司缴纳2017年11月29日至2020年11月28日物业费1,743.6元、水费299.3元，至今未交。吕庆华辩称，本诉原告主体资格不适格，应驳回信立泰物业公司对我的起诉。原业委会与信立泰物业公司约定的物业服务合同期限为一年，每满一年签订一次，原合同于2019年11月27日到期，后因信立泰物业公司在第三期合同未到期时，在小区内多次停水、殴打业主、强揽工程、私刻公章等，导致小区业主决定不再聘用该公司物业服务。现已有135户业主联合签名，向房管处递交了辞退该公司的申请，面积和住户均达到2/3，解除信立泰物业公司的物业服务合同完全有效。信立泰物业服务公司手中持有小区业主暖气安装费，安装完暖气后剩余款项至今未给业主公布，所以我有权拒绝再交物业费。信立泰物业公司向本院提交证据：1．信立泰物业公司营业执照、法人代表身份证明各一份，用以证明原告主体适格；2．物业服务合同一份，用以证明原、被告系物业服合同关系，合同约定每平米收取物业费0.45元/月，缴费时间是每年的11月29日，逾期三个月按日物业费千分之三收取滞纳金，信立泰物业公司有权收取物业费；3．武安市房地产管理处通知照片一张，用以证明2019年10月8日，武安市房地产管理处通知康佳苑南区业主委员会暂停行使业主委员会的权利，业委会已经解散；4．武安市公安局城关派出所告知书照片一张，用以证明2020年7月28日，武安市公安局城关派出所通知信立泰物业公司与武安市康佳苑南区之间物业合同继续有效；5．信立泰物业公司替吕庆华代缴水费条六张、用以证明信立泰物业公司代吕庆华交水费299.3元；6．信立泰物业公司缴纳十个月电费共计一百五十九张，用以证明信立泰物业公司向吕庆华所在小区实际提供了物业服务行为。吕庆华向本院提交证据：1．收条一张，用以证明2018年9月9日，业主委员会会计李崇贞收取吕庆华物业费565元，并已转交信立泰物业公司；2．反诉状一份，用以证明吕庆华对本案曾进行反诉并提交证据，由于反诉未被准许，才将证据重新整理并提交，不存在逾期举证；3．吕庆华住宅外墙体照片四张，用以证明信立泰物业公司服务不到位，吕庆华外墙皮脱落，自2018年至今未进行维修；4．吕庆华家可视门铃照片二张，用以证明信立泰物业公司只顾收取门铃费用，且不予正常维修，导致门铃不能正常使用。为查明本案事实，本院依法调取“武安市房地产管理处关于信立泰物业公司履行物业服务合同的情况说明”一份，用以证明信立泰物业服务公司在与武安市康佳苑南区签订的《物业服务合同书》到期后，继续为该小区提供物业服务和管理的事实。本院经审理查明事实如下：2016年11月28日，信立泰物业公司与武安市康佳苑南区业主委员会签订《物业管理合同书》一份，开始向该小区提供物业服务，直至2019年9月27日，每年签订一次《物业管理合同书》，提供当年物业服务。《物业管理合同书》中第十六条其中规定：1．本物业管理服务费，住宅房屋由乙方按每户0.45元/月/平方米收取物业费；3．业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天物业管理费的3‰元收取滞纳金（本合同签订后的日期顺延三个月、之后视为逾期）。2019年10月8日，因小区业主委员会部分人员向武安市房地产管理处提出辞职，武安市房地产管理处做出书面通知，张贴武安市康佳苑南区，通知小区业主委员会暂停行使业主委员会职责，由小区所在地中山社区居民委员会在街道办事处指导和监督下代行业委会职责。2019年11月28日，物业合同到期后，因小区没有选举产生新的业主委员会，致信立泰物业公司合同到期后未能继续签订物业服务合同，期间，信立泰物业公司继续按照原《物业管理合同书》约定向该小区提供物业服务和管理。吕庆华系康佳苑南区业主，居住该小区楼**，住宅，住宅面积100平米，按原物业合同约定吕庆华应向信立泰物业公缴纳2017年11月29日至2020年11月28日物业费1,634.58元（100.97平米/使用面积×0.45元/收费标准×36个月/3年），逾期滞纳金3.63元（1,634.58元/3年物业费÷1095天/3年×3‰/滞纳金比例×810天/逾期天数），水费299.3元（73方/水量×4.1元/水费3.5元＋加压费0.6元），共计1,937.51元，至今未交。", "footer": "审判员野进明二〇二一年二月一日书记员王彦朕附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。第九百四十八条：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。《物业管理条例》第三十四条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……", "header": "河北省武安市人民法院民事判决书（2020）冀0481民初2772号原告：武安市信立泰物业服务有限公司，住所地武安市光明街北段路西。法定代表人：王政雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：白红星，武安市民声法律事务所法律工作者。被告：吕庆华，男，1973年3月20日出生，汉族，武安市人，现住武安市。委托诉讼代理人：韩世印，武安市阳光法律服务所法律工作者。原告武安市信立泰物业服务有限公司（以下简称信立泰物业公司）与被告吕庆华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信立泰物业公司委托诉讼代理人白红星、被告吕庆华及其委托诉讼代理人韩世印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条、第九百四十八条，《物业管理条例》第三十四条、第三十五条、第四十条、第四十一条第一款规定，判决如下：一、吕庆华于本判决生效之日起十日内给付武安市信立泰物业服务有限公司物业费1,634.58元、滞纳金3.63元，水费299.3元，共计1,937.51元；二、驳回武安市信立泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由吕庆华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。" }	{ "claim": "吕庆华上诉请求：1、请求撤销河北省武安市人民法院（2020）冀0481民初2772号民事判决，判决驳回信立泰物业公司的诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由信立泰物业公司承担。", "court_view": "本院认为，关于吕庆华是否应向信立泰物业公司支付2020年度物业费及水费的问题。2016年11月28日开始信立泰物业公司与武安市康佳苑南区业主委员会建立物业服务合同关系，开始向该小区提供物业服务，双方每年签订一次《物业管理合同书》，2019年10月8日小区业主委员会部分委员辞职，武安市房地产管理处做出书面通知小区由地中山社区居民委员会代行职责，但是2019年11月27日《物业管理合同书》到期后，双方未继续签订物业服务合同。部分业主因信立泰物业公司服务问题和使用小区维修基金问题双方产生矛盾，拒绝向信立泰物业公司缴纳物业费，并由剩余业委会委员组织小区进行自治，并缴纳了2020年6月1日后部分公用水费、电费，同时于2020年6月1日起收取了部分业主的物业费。双方物业合同到期届满后，虽然没有续签合同，但是信立泰物业公司未撤出该小区，并提供了相应的证据证明缴纳了2020年度部分公用水、电费。因吕庆华提交的证据不足以证明信立泰物业公司在2019年11月28日到2020年5月31日未提供物业服务，故其应当支付此期间的物业服务费272.62元。关于2019年物业费是否应予支付的问题，因信立泰物业公司与业主委员会之间签订有《物业管理合同书》，吕庆华应按照合同约定缴纳物业费。因此，吕庆华应支付2017年至2020年5月31日物业费共计1363.1元。信立泰物业公司起诉请求逾期滞纳金没有事实依据，本院不予支持。综上所述，吕庆华的上诉请求部分成立。", "fact_description": "事实和理由：1、一审法院认定信立泰物业公司2020年度仍然为吕庆华提供物业服务，缺乏事实依据和证据支持。截止到2019年11月28日止，双方就未再签订物业合同，吕庆华就不再接受信立泰物业公司的物业服务，信立泰物业公司实际上也不再尽物业服务义务，而是由吕庆华及其他业主自行组织并筹集资金安排人员打扫卫生、进行物业管理活动。一审法院对信立泰物业公司未提供实际物业服务只字未提，却错误认定虽双方未签订物业合同但已提供物业服务，并错误判决让吕庆华支付2020年全年度物业费缺乏事实和证据支持。信立泰物业公司有营业执照以及派出所张贴公告称其合法，不等于为吕庆华提供了物业服务，除信立泰物业公司在一审提供了替吕庆华交水电费收据之外，无任何物业服务证据，况且吕庆华在2018年就多次要求信立泰物业公司为其修护脱落墙体，而且通过业委会成员李崇贞口头答应先修墙体后交2019年物业费，可信立泰物业公司却置之不理，至今未修理墙体，所以我至今未交物业费。甚至信立泰物业公司多次故意将吕庆华的水电、门铃切断，导致吕庆华有权拒交物业费。2020年信立泰物业公司未提供服务，吕庆华也勿需缴纳物业费。2、一审判决适用法律错误，本案中自2019年11月28日起，信立泰物业公司实际上就停止为吕庆华提供物业服务，而一审法院却错误引用《中华人民共和国民法典》的规定，针对实际上未提供物业服务的信立泰物业公司错误判决让吕庆华支付物业费，系适用法律严重错误。3、由于2020年下半年信立泰物业公司未提供物业服务，根本就不应收取任何物业费，一审却判决让吕庆华承担2020年全年度物业费，明显属于判决结果错误。综上，吕庆华依法上诉，请支持上诉请求。信立泰物业公司答辩称，1、一审法院认定事实正确，吕庆华称一审法院认定事实缺乏事实依据和证据支持不能成立。本案是物业服务合同纠纷，信立泰物业公司从2016年11月28日开始向武安市康佳苑南区提供物业服务，信立泰物业公司在一审中提交了6份证据及法院调取的《武安市房地产管理处关于信立泰物业服务公司履行物业服务合同的情况说明》一份，信立泰物业公司完成了举证义务。特别是2020年春天我们全体物业人员不遗余力，确保疫情防控工作紧张有序、繁而不乱，为保护吕庆华及全小区的业主的生命安全，在疫情防控战役中发挥物业人的重要作用。可是吕庆华不理解信立泰物业公司的辛苦，拒绝缴纳物业费、水费，让人很寒心。无奈信立泰物业公司才向法院起诉，以保护信立泰物业公司的利益。信立泰物业公司给武安市康佳苑南区提供全年物业服务这是事实，就是现在信立泰物业公司还在为其服务。另外，吕庆华在上诉状中也未能说明一审法院认定事实中错在何处，所以信立泰物业公司认定一审认定事实错误的上诉理由不成立。2、一审法院适用法律正确。一般原则是新法优于旧法，特别法优于一般法。《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起实施，本案于2021年2月1日判决，民法典规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定的，而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，由此可见一审法院适用《中华人民共和国民法典》正确。依据我国民事诉讼法谁主张谁举证的原则，吕庆华在一审的举证期限内没有对自己的主张提供相应的证据证明，应当承担举证不能的法律后果。综上所述，一审人民法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。信立泰物业公司向一审法院起诉请求：1、判令吕庆华给付信立泰物业公司物业费1743.6元（自2017年11月29日至2020年11月28日）及滞纳金1743.6元，共计3487.2元；2、判令吕庆华给付信立泰物业公司水费299.3元；3、本案一切费用由吕庆华承担。一审法院认定事实：2016年11月28日，信立泰物业公司与武安市康佳苑南区业主委员会签订《物业管理合同书》一份，开始向该小区提供物业服务，直至2019年9月27日，每年签订一次《物业管理合同书》，提供当年物业服务。《物业管理合同书》中第十六条其中规定：1．本物业管理服务费，住宅房屋由乙方（信立泰物业公司）按每户0.45元/月/平方米收取物业费；3．业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天物业管理费的3‰元收取滞纳金（本合同签订后的日期顺延3个月、之后视为逾期）。2019年10月8日，因小区业主委员会部分人员向武安市房地产管理处提出辞职，武安市房地产管理处做出书面通知，张贴武安市康佳苑南区，通知小区业主委员会暂停行使业主委员会职责，由小区所在地中山社区居民委员会在街道办事处指导和监督下代行业委会职责。2019年11月28日，物业合同到期后，因小区没有选举产生新的业主委员会，致信立泰物业公司合同到期后未能继续签订物业服务合同，期间，信立泰物业公司继续按照原《物业管理合同书》约定向该小区提供物业服务和管理。吕庆华系康佳苑南区业主，居住该小区3号楼1单元401室，住宅面积100.97平米，按原物业合同约定吕庆华应向信立泰物业公缴纳2017年11月29日至2020年11月28日物业费1634.58元（100.97平米/使用面积×0.45元/收费标准×36个月/3年），逾期滞纳金3.63元（1634.58元/3年物业费÷1095天/3年×3‰/滞纳金比例×810天/逾期天数），水费299.3元（73方/水量×4.1元/水费3.5元＋加压费0.6元），共计1937.51元，至今未交。一审法院认为，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。信立泰物业公司自2016年11月28日与武安市康佳苑南区业主委员会签订《物业管理合同书》后，开始向该小区提供物业服务，每年签订一次，直至2019年11月27日，因该小区没有选举产生新的业主委员会，信立泰物业公司在未重新签订物业管理合同的情况下，继续向该小区提供了物业服务，以上事实清楚，证据确实，予以认定。《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法做出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期”，信立泰物业公司向武安市康佳苑南区提供物业服务期限届满后，因小区没有选举产生新的业主委员会，导致小区没有与信立泰物业公司依法续签2020年度《物业管理合同书》，也未另聘其他物业服务公司，信立泰物业服务公司在此情况下，继续按原物业服合同约定向该小区提供了物业管理和服务内容，应视为原物业服务合同继续有效，服务期限为不定期。故，吕庆华作为本小区业主应当按照原物业合同约定向信立泰物业公司支付物业费，信立泰物业公司请求吕庆华给付物业费1743.6元、滞纳金1743.6元、水费299.3元，共计3786.5元；根据本案查明的事实，吕庆华应按照原物业服务合同约定，给付信立泰物业服务公司2017年至2020年度物业费1634.58元、滞纳金3.63元，水费299.3元，共计1937.51元，超过部分款项不予支持。吕庆华辩称，本诉信立泰物业公司主体资格不适格，应驳回信立泰物业公司的起诉，该抗辩理由缺乏事实和法律依据，不予采信；辩称信立泰物业公司手中持有小区业主暖气安装费剩余款项至今未给业主公布账，有权拒绝再交物业费，该抗辩理由与本案非同一法律关系，本案不作处理。判决：1、吕庆华于本判决生效之日起十日内给付武安市信立泰物业服务有限公司物业服务费1634.58元、滞纳金3.63元，水费299.3元，共计1937.51元；2、驳回武安市信立泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由吕庆华负担。经二审查明，吕庆华向本院提交如下证据，证据1、照片两张，证明业主自发打扫小区卫生。证据2、水电费缴纳凭证7张，基础维修收费条10张，购买物业物品票据8张，付小区清扫人员卫生费6张。小区业主自发缴纳物业费凭证8张。证明涉案小区从2020年5月20日起实行自治物业管理。信立泰物业公司质证称，对上述证据均不认可，该证据与本案并无关联性，不能证明吕庆华等人进行了物业服务，水电费票据也不能证明其自行提供物业服务，他们的行为是非法行为，信立泰物业公司一直在小区为业主提供物业服务。信立泰物业公司向本院提交，2020年信立泰物业公司收取的物业费收据、水费和电费缴纳凭证，证明信立泰物业公司履行了物业服务。吕庆华质证称，真实性不予认可，证明目的不予认可。其他案件事实与一审查明一致。", "footer": "审判长刘勇审判员田莉审判员左建阔二〇二一年四月二十八日书记员田子豪", "header": "河北省邯郸市中级人民法院民事判决书（2021）冀04民终2529号上诉人（原审原告）：吕庆华，男，1973年3月20日出生，汉族，武安市人，现住武安市。被上诉人（原审被告）：武安市信立泰物业服务有限公司，住所地武安市光明街北段路西。法定代表人：王政雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：白红星，武安市民声法律事务所法律工作者。委托诉讼代理人：王海芳，该公司员工。上诉人吕庆华因与被上诉人武安市信立泰物业服务有限公司（以下简称信立泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省武安市人民法院（2020）冀0481民初2772号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人吕庆华，被上诉人委托诉讼代理人白红星、王海芳到庭参加了诉讼。现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持河北省武安市人民法院（2020）冀0481民初2772号民事判决第二项；二、变更河北省武安市人民法院（2020）冀0481民初2772号民事判决第一项为，吕庆华于本判决生效之日起十日内给付武安市信立泰物业服务有限公司物业服务费1363.1元、水费299.3元，共计1662.4元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由吕庆华负担12.5元，由武安市信立泰物业服务有限公司负担12.5元；二审案件受理费50元，由吕庆华负担12.5元，由武安市信立泰物业服务有限公司负担12.5元。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告给付原告物业费1,743.6元（自2017年11月29日至2020年11月28日）及滞纳金1,743.6元，共计3487.2", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] }, { "claim": "判令被告给付原告水费299.3元", "judgment": [ "fully supported", "fully supported" ] }, { "claim": "本案一切费用由被告承担", "judgment": [ "fully supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,794	{ "claim": "原告武冈市红泰物业服务有限责任公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告邹国付支付物业费725元，违约金73元，合计798元；2、本案的诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为：原告与被告双方之间的物业服务合同成立并生效。原告要求被告支付所欠的物业管理费及支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告邹国付经依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。", "fact_description": "事实与理由：原告根据合同在武冈市玉秀花园小区提供物业管理服务。被告作为该小区业主，其房屋产权面积120.79㎡，约定物业费按年交纳，交费标准1元/㎡/月，逾期按月收取10%的违约金。2019年6月30日至2019年12月31日期间，被告欠物业费725元、违约金73元（合计798元）。经催收未果，故起诉提出以上请求。被告邹国付未到庭答辩。原告武冈市红泰物业服务有限责任公司围绕诉讼请求，依法提交的证据经审查证据的关联性、合法性、客观性，符合证据的三性，当庭予以采信，根据采信的证据认定事实，原告诉称基本属实。", "footer": "审判员邓冬梅二〇二一年二月五日法官助理王丽丽代理书记员舒越附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。", "header": "湖南省武冈市人民法院民事判决书（2021）湘0581民初345号原告：武冈市红泰物业服务有限责任公司，地址武冈市辕门口办事处柳山路**。法定代表人：李海滨，男，系该公司经理。特别授权委托诉讼代理人：李兰，女，1990年3月25日出生，汉族，湖南省武冈市人，住武冈市。被告：邹国付，男，1960年1月12日出生，汉族，湖南省武冈市人，户籍地武冈市，现住武冈市。原告武冈市红泰物业服务有限责任公司与被告邹国付物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月25日受理后，依法适用简易程序。由审判员邓冬梅独任审理，代理书记员舒越担任记录。原告武冈市红泰物业服务有限责任公司的法定代表人李海滨到庭参加诉讼，被告邹国付经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "为此，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告邹国付支付原告武冈市红泰物业服务有限责任公司物业费人民币725元，违约金73元，合计798元。此款限判决生效后十日内付清。当事人如未按判决书指定的期限履行给付金钱的义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍承担迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告邹国付负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。" }	{ "claim": "邹国付上诉请求：1、撤销湖南省武冈市人民法院（2021）湘0581民初345号民事判决，依法改判其无须向武冈市红泰物业服务有限责任公司支付物业费及违约金。2、由武冈市红泰物业服务有限责任公司承担一、二审的诉讼费。", "court_view": "本院认为，根据邹国付于二审期间提交的物业缴费单和收款收据以及武冈市红泰物业服务有限责任公司提交的情况说明可知邹国付已经交纳案涉物业费。关于邹国付提出要求武冈市红泰物业服务有限责任公司向其赔礼道歉、赔偿名誉金、精神损害金等上诉理由，不属于本案二审审理范围。另查实，一审法院依法向邹国付送达了传票等法律文书。综上所述，一审判决认定事实错误，应予纠正。", "fact_description": "事实和理由：武冈市红泰物业服务有限责任公司诉称邹国付欠其物业费的事实不存在，一审法院没有认真审核本案的真实性，没有深入调查，且没有通知邹国付参加开庭。导致一审产生错误的判决。故请求二审法院判决武冈市红泰物业服务有限责任公司向邹国付书面赔礼道歉，赔偿精神损害金等。武冈市红泰物业服务有限责任公司辩称，经核实邹国付已经交纳了2019年的物业费，因缴费名字错误，误以为邹国付没有交纳物业费，故请求撤销一审判决。武冈市红泰物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判令邹国付支付物业费725元，违约金73元，合计798元；2、本案的诉讼费由邹国付承担。一审法院认定事实：武冈市红泰物业服务有限责任公司根据合同在武冈市某某小区提供物业管理服务。邹国付作为该小区业主，其房屋产权面积120.79㎡，约定物业费按年交纳，交费标准1元/㎡/月，逾期按月收取10%的违约金。2019年6月30日至2019年12月31日期间，邹国付欠物业费725元、违约金73元（合计798元）。武冈市红泰物业服务有限责任公司围绕诉讼请求，依法提交的证据经审查证据的关联性、合法性、客观性，符合证据的三性，当庭予以采信，根据采信的证据认定事实，武冈市红泰物业服务有限责任公司诉称基本属实。一审法院认为，武冈市红泰物业服务有限责任公司与邹国付之间的物业服务合同成立并生效。武冈市红泰物业服务有限责任公司要求邹国付支付所欠的物业管理费及支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。邹国付经依法传唤未到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：邹国付支付武冈市红泰物业服务有限责任公司物业费人民币725元，违约金73元，合计798元。此款限判决生效后十日内付清。本案诉讼费50元，减半收取25元，由邹国付负担。本院二审期间，邹国付提交了一份物业缴费单和收款收据，拟证实其已经交纳了截止至2019年12月31号的物业费。武冈市红泰物业服务有限责任公司对此没有异议，并提交了一份情况说明，证实邹国付已交纳案涉物业费。本院经审查认为，邹国付提交的物业缴费单和收款收据，武冈市红泰物业服务有限责任公司没有异议，且能证实本案的基本事实，本院予以采信。本院经审理查明，邹国付于2020年9月9日向武冈市红泰物业服务有限责任公司交纳了2019年12月31日前的物业管理费。", "footer": "审判长廖莎菲审判员罗松审判员肖碧兰二〇二一年五月五日法官助理杨碧波书记员朱文利附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……", "header": "湖南省邵阳市中级人民法院民事判决书（2021）湘05民终882号上诉人（原审被告）：邹国付。被上诉人（原审原告）：武冈市红泰物业服务有限责任公司。法定代表人：李海滨，系该公司经理。委托诉讼代理人：李兰，系该公司员工。上诉人邹国付因与被上诉人武冈市红泰物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省武冈市人民法院（2021）湘0581民初345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖南省武冈市人民法院（2021）湘0581民初345号民事判决；二、驳回武冈市红泰物业服务有限责任公司的全部诉讼请求。本案一、二审案件受理费共计75元，由武冈市红泰物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告邹国付支付物业费725元，违约金73元，合计798元", "judgment": [ "fully supported", "not supported" ] }, { "claim": "本案的诉讼费由被告承担", "judgment": [ "fully supported", "not supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,795	{ "claim": "原告向本院提出诉讼请求：要求被告董利华支付物业管理费用22,807元，车位费4,200元，违约金2,700.7元。", "court_view": "本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。根据双方的诉辩意见及相应证据，原告已为半山壹号小区提供了合同约定的相关项目的物业服务，其服务确实存在一些瑕疵，但不应认定为重大瑕疵。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍为案涉小区全体业主提供物业服务，而此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的，被告采取违反合同约定欠付物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励，因此，对被告拒绝交纳物业费的抗辩意见，本院不予采纳。原告主张被告给付自2013年1月16日至2020年12月31日物业费22,794元的诉讼请求，有事实基础和法律依据，本院予以支持。关于被告是否应支付滞纳金一节。本院认为，原告主张的滞纳金具有违约金性质，虽然被告拖欠物业费的行为不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，亦为进一步督促原告完善其物业服务，对原告主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。", "fact_description": "双方对下列要素事实没有争议：原告系大连高新技术产业园区半山壹号小区的物业服务企业，被告系该小区业主，名下房屋位于半山壹号小区6-2-602，建筑面积为132.6平方米，物业费标准为1.80元/月/平方米，被告尚未向原告支付自2013年1月16日至2020年12月31日的物业费22,794元。双方争议的要素：原告提供的物业服务是否严重违约不达标。本院结合庭审的举证、质证，对上述争议的要素确定为：关于原告是否按照合同约定履行了物业服务义务，被告拒绝交纳物业费的抗辩理由是否成立一节。", "footer": "审判员高琳琳二〇二一年七月五日法官助理孙艺书记员胡婉莹附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。", "header": "大连高新技术产业园区人民法院民事判决书（2021）辽0293民初715号原告：大连高新园区海创物业管理有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区爱贤街8号19层-1号，统一社会信用代码：91210231683005491T。法定代表人：王世国，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘鲜芳，辽宁华金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅清，辽宁华金律师事务所律师。被告：董利华，女，1956年1月15日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。原告大连高新园区海创物业管理有限公司与被告董利华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连高新园区海创物业管理有限公司委托诉讼代理人李雅清，被告董利华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，判决如下：一、被告董利华于本判决生效之日起十日内给付原告大连高新园区海创物业管理有限公司自2013年1月16日至2020年12月31日物业费22,794元、车位费4,200元；二、驳回原告大连高新园区海创物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272元（已减半收取），由原告大连高新园区海创物业管理有限公司负担34元、被告董利华负担238元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。" }	{ "claim": "上诉人董利华上诉请求：1、撤销大连高新技术产业园区人民法院做出的(2021)辽0293民初715号错误判决；2、大连高新技术产业园区人民法院回避审理大连高新园区海创物业管理有限公司与海创中冶焦耐项目【半山壹号】业主的物业纠纷案；3、判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。4、本业主在一审答辩状中的诉讼时效抗辩，一审法院并没有对相关事宜给出合理说法。", "court_view": "本院认为，被上诉人是案涉小区的物业服务单位，上诉人是小区业主，双方成立物业服务合同关系，在被上诉人已为案涉小区提供了基本物业服务的情况下，上诉人应当按约交费。上诉人拖欠物业费和车位费是不争的事实，故被上诉人要求上诉人给付所欠物业费、车位费于法有据，应予支持。但由于被上诉人主张上诉人拖欠物业费的期间为2013年1月16日至2020年12月31日，上诉人在二审举证证明其已交纳了2013年12月31日之前的物业费，被上诉人对此予以认可，故上诉人尚欠物业费期间应当从2014年1月1日起算。又因为上诉人在一审期间提出了时效抗辩，而被上诉人在一、二审中均未能提供有效证据证明其进行过有效催收，能够引起时效中断，故被上诉人诉请的物业费、车位费部分已过诉讼时效，一审全部予以支持不当，予以纠正；被上诉人提起本案诉讼日向前推三年（2017年8月30日）起算的物业费、车位费，本院予以支持。因此，上诉人应付截至2020年12月31日的物业费9547.2元=132.6平方米1.80元/月/平方米40个月，应付截至2020年1月14日的车位费1425元=600元/年÷12个月28.5个月。上诉人认为被上诉人提供合格的物业服务与被上诉人交纳物业费是互负义务，在被上诉人未能提供合格物业服务的情况下，上诉人可以行使同时履行抗辩权，拒绝交费。对此，本院认为，物业服务面向小区全体业主，其服务范围包括整个物业管理区域的公共部分，物业服务企业一旦接受委托，便需在合同期内提供持续的物业服务，难以因个别业主的不满或拒绝接受而停止服务，其所服务的公共区域也很难被限定由特定对象或排除特定对象来享受。正是基于物业服务具有上述整体性、持续性和不可分割性的特点，业主个人的同时履行抗辩权不能在物业服务合同纠纷中使用，单个业主以其对物业服务的不满主张同时履行抗辩权而拒绝交纳物业费，明显有悖于诚实信用原则和公平原则，不能得到支持。但被上诉人如确存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、公示等义务，上诉人可另行诉请被上诉人履行义务、采取补救措施或者赔偿损失。", "fact_description": "主要事实和理由：一、一审违反法律程序，一同审理了案涉小区多起案件，没有直播，没有正式开庭，法庭秩序混乱；且捏造事实，执法不公，预判结果。二、上诉人在一审提出了时效抗辩，一审未予论述。三、一审遗漏如下事实：1、前期物业合同无效；2、被上诉人拒不履行房屋保修责任，也未按物业合同约定提供合格的物业服务，小区物业服务多方面都不合格，业主有权行使同时履行抗辩权，拒绝交纳物业费。被上诉人大连高新园区海创物业管理有限公司不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。大连高新园区海创物业管理有限公司向一审法院起诉请求：要求被告董利华支付物业管理费用22,807元，车位费4200元，违约金2700.7元。一审法院经审理查明，原告系大连高新技术产业园区半山壹号小区的物业服务企业，被告系该小区业主，名下房屋位于半山壹号小区6-2-602，建筑面积为132.6平方米，物业费标准为1.80元/月/平方米，被告尚未向原告支付自2013年1月16日至2020年12月31日的物业费22,794元。一审法院认为，关于原告是否按照合同约定履行了物业服务义务，被告拒绝交纳物业费的抗辩理由是否成立一节。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。根据双方的诉辩意见及相应证据，原告已为半山壹号小区提供了合同约定的相关项目的物业服务，其服务确实存在一些瑕疵，但不应认定为重大瑕疵。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍为案涉小区全体业主提供物业服务，而此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的，被告采取违反合同约定欠付物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励，因此，对被告拒绝交纳物业费的抗辩意见，不予采纳。原告主张被告给付自2013年1月16日至2020年12月31日物业费22,794元的诉讼请求，有事实基础和法律依据，予以支持。关于被告是否应支付滞纳金一节。原告主张的滞纳金具有违约金性质，虽然被告拖欠物业费的行为不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，亦为进一步督促原告完善其物业服务，对原告主张滞纳金的诉讼请求，不予支持。判决如下：一、被告董利华于判决生效之日起十日内给付原告大连高新园区海创物业管理有限公司自2013年1月16日至2020年12月31日物业费22,794元、车位费4200元；二、驳回原告大连高新园区海创物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272元（已减半收取），由原告大连高新园区海创物业管理有限公司负担34元、被告董利华负担238元（此款原告已预交，被告于判决生效之日起十日内给付）。二审中，双方均提交了新证据。上诉人提交四组新证据：一是一组手机拍摄的照片，拟证明物业服务不到位；二是一组图片证据，拟证明案涉房屋存在漏雨问题、小区存在绿化、环保、消防等问题；三是证人姚某的证言，拟证明一审庭审笔录多处造假，不能作为审判依据；四是物业费收据，拟证明上诉人的物业费已交至2013年12月31日。被上诉人质证意见：对上诉人证据一、二的真实性、合法性、关联性均不予认可，上诉人无法核实这些照片的真实性，这些材料都不属于新证据，也不是拒付物业费的理由。对证人证言内容不予认可，该证人是另一案件的当事人，与上诉人在彼此案件中相互作证，一审采取要素式审判模式，程序不违法。对上诉人证据四予以认可。被上诉人提交两份电话催费文字记录作为新证据，拟证明2017年和2019年，被上诉人工作人员进行过两次催费。上诉人对被上诉人新证据的真实性不予认可，要求被上诉人提供催费录音，被上诉人无法提供。对于双方新证据，本院采纳双方的质证意见，对上诉人新证据一、二、三和被上诉人新证据均不予采信，对上诉人新证据四予以采信。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。补充查明如下四节事实：1.一审要素式庭审笔录第四页“被告填写与案件相关的以下内容”部分，上诉人手书：诉送（讼）3年失（时）效是由于不作为造成的，房屋至今未解决。2.上诉人已交付至2013年12月31日前的物业费，大连高新技术产业园区凌创资产管理中心是收费单位，并出具收费发票。3.案涉小区的车位费标准是600元/年，被上诉人主张上诉人欠付2014年初至2020年底的车位费4200元。4.被上诉人于2020年8月30日向大连高新技术产业园区人民法院递交起诉状。", "footer": "审判长王慧莹审判员王迪审判员毕春燕二〇二一年八月十日书记员张怡", "header": "辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2021）辽02民终6334号上诉人（原审被告）：董利华，女，1956年1月15日生，汉族，现住大连。被上诉人（原审原告）：大连高新园区海创物业管理有限公司，住所地大连高新技术产业园区爱贤街*****，统一社会信用代码：91210231683005491T。法定代表人：王世国，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘鲜芳，辽宁华金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅清，辽宁华金律师事务所律师。上诉人董利华因与被上诉人大连高新园区海创物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初715号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初715号民事判决第二项；二、变更大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初715号民事判决第一项为：董利华于本判决生效之日起十日内给付大连高新园区海创物业管理有限公司截至2020年12月31日的物业费9547.2元和截至2020年1月14日的车位费1425元；三、驳回大连高新园区海创物业管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费272元，二审案件受理费272元，合计544元，由上诉人董利华负担200元，由大连高新园区海创物业管理有限公司负担344元。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "要求被告董利华支付物业管理费用22,807元，车位费4,200元，违约金2,700.7元", "judgment": [ "partially supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,796	{ "claim": "原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告连带赔偿原告各项损失22220元。2、本案的诉讼等费用由二被告承担。", "court_view": "本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据证明或证据不足以证明的，负有举证责任的当事人应承担不利后果。本案中，原告家中确因漏水遭受损失，经本院释明，原告明确表示系二被告共同侵权所致，要求二被告共同承担赔偿责任，故原告应对侵权行为、主观过错、损害事实及因果关系负有举证责任。经二被告举证及本院所查明的事实，能够证明排水故障系因地下主管线被水泥块堵塞致污水返流，而直接原因系原告家中地漏堵住才致使污水顺排水管线返至被告庞久营家中溢出后又渗漏到原告房屋。另，被告庞久营对原告主张堵塞的水泥块系因被告庞久营装修时造成的事实不予认可，原告所提供的证据不能证明其主张；原告亦无证据证明被告巨峰物业实施了侵权行为，故本院对二被告的抗辩意见予以采信，对原告要求二被告共同赔偿损失的诉讼请求不予支持。鉴定结论认定原告财产损失的数额15621元,原告支出鉴定费3000元,本院予以确认,但原告要求二被告承担鉴定费,依据不足。", "fact_description": "事实和理由：原告有一使用权房，坐落于抚顺市新抚区，原告使用该房屋储存茶叶、琥珀枕及琥珀制品等货品。被告庞久营为原告楼上房屋（抚顺市新抚区千金路19栋4单元207号）所有权人。被告抚顺市巨峰物业管理中心为案涉房屋管理人（产权人）。2020年11月16日下午，因楼上庞久营房屋厕所管线堵塞造成积水，流淌至楼下原告房屋，造成屋内电器损坏，墙皮脱落，部分地板凸起，家具变形，茶叶、琥珀等货品被侵蚀。更为严重的是由于楼上流下来的粪便水，室内臭恶气味，原告储存的茶叶、琥珀枕等货品被脏水侵蚀污染毁损。为此原告就此事同二被告协商赔偿事宜未果。相隔10天，即2020年11月27日，楼上庞久营房屋厕所管道再次堵塞积水，原告房屋及物品、货品被第二次毁损、粪水侵蚀，两次漏水事件给原告造成严重经济损失。但二被告互相推诿赔偿责任，致原告损失至今未得到赔偿。为维护合法权益，原告诉至法院，望法院判如所请。被告庞久营辩称，1、请求法院驳回原告的诉讼请求。2、因为原告擅自改动排水管线，答辩人无责任。3、答辩人不承担本案诉讼费及其他任何费用。理由如下：原告所述2020年11月16日的事实不属实，答辩人房屋处于闲置状态，无生活排水，此次漏水系一层地下约1米处排水主干管道堵塞，加之原告擅自改动其房屋内下水管线，造成大量污水无法从一层排出，返到二楼，造成答辩人房屋积水，进而流淌至原告房屋。且答辩人发现屋内积水后曾第一时间处理，并积极联系原告，但原告家中处于无人状态。原告所述2020年11月27日二次漏水的事实不符，该次漏水系答辩人邻居201室卫生间溢出污水所致。因原告自己管理不善，且在第一次发生排水故障后，原告并未及时采取抢救措施，造成其损失扩大；且评估不及时，不能反映当时损失的真实情况，故应由其自身承担责任。综上，答辩人无责任，不应承担任何赔偿。被告抚顺市巨峰物业管理中心辩称，1、原告诉求缺乏依据，答辩人无责任。2、被告庞久营陈述事实属实，系原告擅自改动管线造成堵塞，违反物业管理法第八条、第十二条，应由其自身承担责任。3、本次排水故障系主干管道水泥块堵塞所致，物业已积极履行职责并及时抢修，排除堵塞物。如不能确认堵塞物，可要求楼上至楼下所有使用该下水管的业主共同承担责任。4、物业不承担本案诉讼费及评估费，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告刘春利和被告庞久营系邻居关系，均为抚顺市新抚区千金路19栋4单元业主，原告刘春利家住107号，被告庞久营家住原告家楼上207号。被告抚顺市巨峰物业管理中心（以下简称巨峰物业）系原告刘春利及被告庞久营所住小区的物业管理公司。2020年11月16日，因下水主管线堵塞，造成污水直接返到二楼被告庞久营家中，并向原告家中渗漏。被告庞久营及时通知了被告巨峰物业并联系原告，被告巨峰物业对该起故障进行维修排查，但未找出原因。2020年11月27日，原告家中再次遭受渗水，原告主张仍系被告庞久营家漏水所致，但被告庞久营予以否认。后被告巨峰物业查找出排水主管线堵塞原因系下水主管道位于一层101户内地面下约1米深处有水泥块所致，并进行了及时抢修清理。而污水之所以返到二楼被告庞久营家中系因原告自行将自家屋内下水地漏堵住，在下水主管线无法及时排水的情况下直接顺管线从二楼被告庞久营家中溢出，而不是从一楼原告家中溢出。庭审中，经本院释明，原告明确表示以侵权责任纠纷要求二被告共同赔偿损失，二被告以辩称理由不同意赔偿。案件审理过程中，原告申请对其损失进行鉴定评估。本院通过抚顺市中级人民法院技术处选定辽宁森奕房地产土地资产评估有限公司对原告墙体、地板、茶叶等物品损失进行鉴定。该公司于2021年5月12日出具评估意见，原告物品损失合计15621元。原告发生鉴定评估费用3000元。本院确认的上述事实，有原、被告陈述、现场照片、公有住房房票、证人证言等证据在案为凭。上述证据经开庭质证和本院审查，证明效力本院予以确认。", "footer": "审判员吴中旭二〇二一年七月十六日代书记员陈世芳", "header": "抚顺市新抚区人民法院民事判决书（2021）辽0402民初499号原告刘春利，男，1961年4月3日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托代理人张静杰，系辽宁恒煜律师事务所律师。被告庞久营，男，1954年1月29日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托代理人庞丽珍，女，1956年10月16日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被告抚顺市巨峰物业管理中心，住所地：抚顺市东洲区新屯街煤都路七号。法定代表人时维峰，系该公司经理。委托代理人卢思国，系抚顺市顺城区城东法律服务所法律工作者。原告刘春利与被告庞久营、抚顺市巨峰物业管理中心财产损害赔偿纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘春利及委托代理人张静杰，被告庞久营及委托代理人庞丽珍，被告抚顺市巨峰物业管理中心的法定代表人时维峰、委托代理人卢思国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘春利的诉讼请求。案件受理费550元，本院减半收取275元，由原告刘春利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。" }	{ "claim": "刘春利上诉请求：1、撤销一审判决、改判支持刘春利一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由巨峰物业、庞久营负担。", "court_view": "本院认为，巨峰物业作为案涉小区的物业公司，具有公共设施维护义务，主下水管道属于公共设施之一，巨峰物业具有疏通下水，保证业主正常使用的义务，因此巨峰物业对本案刘春利的损失具有一定过错。根据案涉小区的实际情况，本院依法酌定巨峰物业承担30%的责任。一审中经过中介机构鉴定，刘春利的损失合计15621元，刘春利为此发生鉴定评估费3000元，故巨峰物业应赔偿刘春利损失4686.3元。综上，刘春利的部分上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。", "fact_description": "事实与理由：庞久营在排水管堵塞之前对其房屋进行了装修，水泥块系其装修时产生的。巨峰物业在发现排水管堵塞后没有及时维修，造成了刘春利的经济损失，同时巨峰物业排污井常年失修，至今排污井向道路上排放污水。刘春利在27年前将自家下水管改线到排污井是经过物业公司同意的，且与水泥块堵塞下水并无关系。庞久营辩称，庞久营仅拆除了厨房隔墙，并没有对排水管线进行装修，故水泥块与庞久营无关。庞久营拆除厨房隔墙的行为与排水主干管道堵塞没有因果关系，刘春利没有证据证明是庞久营造成排水主干管道堵塞。刘春利擅自更改其卫生间排水管线，抹死厨房地漏，造成了污水返水至二楼后，漏入刘春利家中，刘春利应对此承担全部责任，并应在限期之内恢复建筑排水管线原样，否则以后下水主干管道再次堵塞时，还会向二楼返污水，刘春利应承担全部责任，其房屋漏水责任自负。刘春利并没有证据证明其修改下水管线经过物业公司同意。庞久营不承担任何赔偿责任。巨峰物业辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确。巨峰物业依法履行物业职责对本案并无责任。刘春利擅自改动排水管线，造成管道堵塞，违反有关物业的相关法律规定，应自行承担责任。刘春利对房屋管理不善，房屋长期无人居住，无人值守，不给物业、街道社区留联系电话。巨峰物业不承担本案诉讼费及评估费。如不能确认具体侵权人，可要求所有使用该下水的业主共同承担责任。另外刘春利租赁的是公房，其已多年未缴纳租金，巨峰物业多次积极抢修，已经尽到了义务，亦未收取业主的维修费。刘春利向一审法院起诉请求：1、判令庞久营与巨峰物业连带赔偿各项损失22220元；2、案件受理费等费用由庞久营、巨峰物业负担。一审法院认定事实：刘春利和庞久营系邻居关系，均为抚顺市新抚区千金路19栋4单元业主，刘春利家住107号，庞久营家住刘春利家楼上207号。巨峰物业系刘春利及庞久营所住小区的物业管理公司。2020年11月16日，因下水主管线堵塞，造成污水直接返到二楼庞久营家中，并向刘春利家中渗漏。庞久营及时通知了巨峰物业并联系刘春利，巨峰物业对该起故障进行维修排查，但未找出原因。2020年11月27日，刘春利家中再次遭受渗水，刘春利主张仍系庞久营家漏水所致，但庞久营予以否认。后巨峰物业查找出排水主管线堵塞原因系下水主管道位于一层101户内地面下约1米深处有水泥块所致，并进行了及时抢修清理。而污水之所以返到二楼庞久营家中系因刘春利自行将自家屋内下水地漏堵住，在下水主管线无法及时排水的情况下直接顺管线从二楼庞久营家中溢出，而不是从一楼刘春利家中溢出。庭审中，经一审法院释明，刘春利明确表示以侵权责任纠纷要求庞久营与巨峰物业共同赔偿损失，庞久营与巨峰物业以辩称理由不同意赔偿。案件审理过程中，刘春利申请对其损失进行鉴定评估。一审法院通过抚顺市中级人民法院技术处选定辽宁森奕房地产土地资产评估有限公司对刘春利墙体、地板、茶叶等物品损失进行鉴定。该公司于2021年5月12日出具评估意见，刘春利物品损失合计15621元。刘春利发生鉴定评估费用3000元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据证明或证据不足以证明的，负有举证责任的当事人应承担不利后果。本案中，刘春利家中确因漏水遭受损失，经一审法院释明，刘春利明确表示系庞久营与巨峰物业共同侵权所致，要求庞久营与巨峰物业共同承担赔偿责任，故刘春利应对侵权行为、主观过错、损害事实及因果关系负有举证责任。经庞久营与巨峰物业举证及一审法院所查明的事实，能够证明排水故障系因地下主管线被水泥块堵塞致污水返流，而直接原因系刘春利家中地漏堵住才致使污水顺排水管线返至庞久营家中溢出后又渗漏到刘春利房屋。另，庞久营对刘春利主张堵塞的水泥块系因庞久营装修时造成的事实不予认可，刘春利所提供的证据不能证明其主张，亦无证据证明巨峰物业实施了侵权行为，故一审法院对庞久营与巨峰物业的抗辩意见予以采信，对刘春利要求庞久营与巨峰物业共同赔偿损失的诉讼请求不予支持。鉴定结论认定刘春利财产损失的数额15621元，刘春利支出鉴定费3000元，一审法院予以确认，但刘春利要求庞久营与巨峰物业承担鉴定费，依据不足。综上，判决：驳回刘春利的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由原告刘春利负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。刘春利提交2021年9月15日拍摄照片7张，证明下水井还在返水，其房屋受损情况，一楼窗边还有庞久营装修垃圾。庞久营质证称，家中卫生间没有返水而是厨房地漏处返水，装修垃圾不是庞久营的。其他照片与庞久营无关。巨峰物业质证称，下水井没有返水，如果返水物业公司会及时维修，照片上看不出现在返水，其他照片与物业公司无关。庞久营提交2020年11月拍摄的照片2张，证明厨房和卫生间没有装修，也没有改动下水。刘春利质证称，不知道是否装修，在返水前其卫生间就漏水了。巨峰物业质证称，不清楚具体情况，当时没有去庞久营家查看。巨峰物业提交照片1张，证明下水井没有返水。刘春利称，现在还在冒水，路边有粪便的痕迹。庞久营质证称，与我无关。对二审当事人争议的事实，本院认定如下：楼外下水井是否返水及是否存在装修垃圾与本案无关；刘春利家中房屋受损的事实当事人并无争议；庞久营提供的照片并不能证明其未对厨房及卫生间进行施工。巨峰物业提供照片与本案不具有关联性。一审法院查明的事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。", "footer": "审判长张明明审判员王爽审判员王炜二〇二一年九月二十九日法官助理高扬代书记员汪晓云", "header": "辽宁省抚顺市中级人民法院民事判决书（2021）辽04民终2503号上诉人（原审原告）：刘春利，男，1961年4月3日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。被上诉人（原审被告）：庞久营，男，1954年1月29日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。被上诉人（原审被告）：抚顺市巨峰物业管理中心，住所地辽宁省抚顺市东洲区新屯街煤都路七号。法定代表人：时维峰，该公司经理。委托诉讼代理人：卢思国，抚顺市顺城区城东法律服务所法律工作者。上诉人刘春利与被上诉人庞久营、抚顺市巨峰物业管理中心（以下简称巨峰物业）财产损害赔偿纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2021）辽0402民初499号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销抚顺市新抚区人民法院（2021）辽0402民初499号民事判决；二、抚顺市巨峰物业管理中心于本判决生效后十日内赔偿刘春利损失4686.3元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回刘春利其他诉讼请求。一审案件受理费550元，减半收取275元，由刘春利负担192.5元；由抚顺市巨峰物业管理中心负担82.5元。鉴定费3000元，由刘春利负担2100元，由抚顺市巨峰物业管理中心负担900元。二审案件受理费355元，由刘春利负担248.5元，由抚顺市巨峰物业管理中心负担106.5元。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "请求法院判令二被告连带赔偿原告各项损失22220元", "judgment": [ "not supported", "partially supported" ] }, { "claim": "本案的诉讼等费用由二被告承担", "judgment": [ "not supported", "partially supported" ] } ]	[ { "article": "第六条", "law": "《中华人民共和国侵权责任法》" }, { "article": "第一百七十条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" }, { "article": "第二百五十三条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,797	{ "claim": "原告向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告支付原告物业费1511元；2.本案案件受理费等由被告承担。", "court_view": "本院认为，本案争议的主要焦点是：1.被告是否接收了原告的物业管理。2.物业的收费标准。3.原告向被告主张物业费有无事实依据。4.被告拒绝缴纳物业费的理由是否正当。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的某甲公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助某甲公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与某丙公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，甘肃某某房地产开发有限公司与某某某甲公司签订《前期物业服务合同》，选聘某某某甲公司为颐和名都小区的前期物业服务人，物业管理服务期限为房屋交付之日起至业主委员会成立且选聘新的某某服务公司，王某梅购买了颐和名都小区3Ｎ-4-1301房，并办理了入住手续，且实际已入住，系颐和名都小区的业主，该合同对王某梅具有法律约束力。某丁公司按照约定和物业管理法规的规定履行了服务义务；王某梅入住颐和名都小区且缴纳了2020年、2021年部分物业管理费，接受了物业服务，作为业主应当按时向某甲公司足额交纳物业管理费，以便某甲公司对小区进行管理。王某梅举证证据照片证明了颐和名都小区的环境现状，某某某甲公司亦承认在提供物业服务过程中确实存在着一定瑕疵，比如小区卫生差、基础设施不完整、电子门损害等问题，并非根本违约。皋兰县发展和改革局核准同意按照一星级收费标准进行收费，多层住宅每月每平方米0.4元；高层住宅每月每平方米1.2元。某某某甲公司按照一星级物业收费标准主张物业费有事实和法律依据。王某梅应向某某某甲公司缴纳2021年物业管理费1511元。业主对于某某服务公司怠于履行物业管理职责的，可以积极地依法通过合法的途径向相关房屋行政管理部门反映，甚或向法院起诉，而不单是以消极地拒绝缴纳物业费来对抗。故对王某梅的抗辩意见本院不予采纳。", "fact_description": "事实与理由：原告在开发商向被告交付房屋后，原告按照和开发商的协议约定，向被告房屋所在地物业提供了协议约定的物业服务。被告起初也按照《兰发改(2020)102号》文件向原告支付物业管理费，但自2021年开始以各种理由推诿拒不按时支付物业费，虽经原告多次催要，但被告仍拒不支付，现原告特提起诉讼，望判如所请。原告为证明自己的主张提供证据如下：前期物业服务合同一份；物业费催缴通知；收据一份。证明被告之前已缴费的事实，自2021年未缴费的事实。被告质证意见：前期物业服务合同与本案无关，催费通知没见过，收据真实性无异议。被告辩称，物业费2017年是350元,2018年是400元，自2019年至2020年是半年480元，全年960元，之前是按时缴纳物业费的，是某甲公司不按照物业服务合同提供相应服务的，还擅自增加收费项目，扩大收费范围，提高收费标准，某甲公司违约在先，其才缓交物业费。某甲公司采取停水、停电、停电梯，二次供热等方式催交物业费，造成业主不便。物业不履行义务，被告也不履行义务。法律规定，某甲公司不能按照停水停电来催交物业费。但某甲公司现在已采取此类行为，被告要行使知情权，明确1151元是从何产生的，享受了哪些服务，要求某甲公司公布业主知情范围的原材料如消防设施、物业费开支明细等。被告为证明自己的主张提供证据如下：12张聊天记录，四张物业环境图片。证明未享受到物业的服务。原告质证意见：第一张是业主造成的，物业有指定的位置放垃圾，业主不配合导致的。第二张是开发商未施工完毕的，至于垃圾清理问题，现在某甲公司只有一个保洁，只能保证目前的清洁度。其余照片也是施工问题造成的。微信聊天记录大多是2019年的，有部分记录是2021年的，2021年已有业委会，某乙公司的收费明细，业主可以自行去看。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2015年7月11日，甘肃某某房地产开发有限公司（甲方）与某某某甲公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方为颐和名都（物业名称）提供前期物业服务的某甲公司。合同中约定了双方的权利与义务。物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准如下：多层住宅每月每平方米0.4元；高层住宅每月每平方米1.2元。物业管理服务期限为房屋交付之日起至业主委员会成立且选聘新的某某服务公司。王某梅购买甘肃某某房地产开发有限公司开发的颐和名都小区3Ｎ-4-1301房。2020年5月9日，王某梅支付2020年3、4月160元、2020年5月至2021年4月物业费1511元；王某梅拖欠某某某甲公司2021年物业管理费1511元。2022年5月6日，某某某甲公司在小区内张贴了催缴通知，催收拖欠的物业费。另查明，某某物业管理有限公司于2015年7月2日注册成立，经营期限2015年7月2日至2035年7月1日。2020年5月2日，某某某甲公司向皋兰县发展和改革局申请，皋兰县发展和改革局核准同意按照一星级收费标准进行收费，多层住宅每月每平方米0.4元；高层住宅每月每平方米1.2元。", "footer": "审判员白种明二〇二三年七月二十七日书记员安军霞", "header": "甘肃省皋兰县人民法院民事判决书（2023）甘0122民初165号原告:某某物业管理有限公司，住所地甘肃省皋兰县。法定代表人：丁某朋。委托诉讼代理人:丁某龙。被告：王某梅，女，1969年4月21日出生，汉族，住甘肃省皋兰县。原告某某物业管理有限公司（以下简称某某某甲公司）与被告王某梅物业服务合同纠纷一案，本院于2023年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁某龙，被告王某梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条规定，判决如下：被告王某梅于本判决生效之日起五日内向原告某某物业管理有限公司缴纳物业管理费1511元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告王某梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。" }	{ "claim": "王玉梅上诉请求：1．撤销甘肃省皋兰县人民法院（2023）甘0122民初165号民事判决，改判驳回颐和名都物业公司的全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由颐和名都物业公司承担。", "court_view": "本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。颐和名都物业公司提交的证据仅能证明其系案涉小区的物业服务企业，未提交证据证明其公司为该小区提供了物业服务，现王玉梅对颐和名都物业公司对案涉小区提供了物业服务并不认可，颐和名都物业公司应当承担举证不能的法律后果，另根据王玉梅提交的证据，颐和名都物业公司尚存2,000元款项未退还王玉梅，颐和名都物业公司主张该款项双方协商逐年进行退还但未提交证据予以证明，王玉梅对此亦不予认可，颐和名都物业公司主张王玉梅欠付1,511元物业费，同时认可欠付王玉梅款项2,100元，颐和名都物业公司与王玉梅之间互负债务，应当予以抵顶。综上，一审判令王玉梅支付颐和名都物业公司1,511元错误，本院予以纠正。王玉梅的上诉理由成立，本院予以支持。", "fact_description": "事实与理由：1．颐和名都物业公司没有配备相应物业服务人员，降低成本开支，导致小区环境脏乱、电梯多次停运、监控设施瘫痪、消防管道多次破裂漏水、极大地损害了业主的合法权益，颐和名都物业公司提交的证据均不能证明其提供了达标的物业服务，无权向王玉梅主张物业费，一审判决支持颐和名都物业公司的诉讼请求错误。2．涉案小区开发商甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司（以下简称盛世豪龙公司）与王玉梅签订房屋买卖合同中并未包含前期物业服务合同等附件，盛世豪龙公司与颐和名都物业公司签订的前期物业合同仅对双方具有约束力，不能约束王玉梅。3．颐和名都物业公司未返还王玉梅交纳的装修押金，应当予以退还或抵扣物业费。综上提出上诉，请求支持王玉梅的上诉请求。颐和名都物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，王玉梅的上诉请求不能成立，应予驳回。颐和名都物业公司向一审法院起诉请求：1．判令王玉梅支付颐和名都物业公司物业费1,511元；2．案件受理费由王玉梅承担。一审法院认定事实：2015年7月11日，盛世豪龙公司与颐和名都物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定盛世豪龙公司选聘颐和名都物业公司为颐和名都小区提供前期物业服务。物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准为多层住宅每月每平方米0.4元；高层住宅每月每平方米1.2元。物业管理服务期限为房屋交付之日起至业主委员会成立且选聘新的物业服务公司。王玉梅购买颐和名都小区3N-4-1301房。2020年5月9日，王玉梅支付2020年3、4月160元、2020年5月至2021年4月物业费1,511元；王玉梅拖欠颐和名都物业公司2021年物业管理费1,511元。2022年5月6日，颐和名都物业公司在小区内张贴了催缴通知，催收拖欠的物业费。颐和名都物业公司于2015年7月2日注册成立，经营期限2015年7月2日至2035年7月1日。2020年5月2日，颐和名都物业公司向皋兰县发展和改革局申请，皋兰县发展和改革局核准同意按照一星级收费标准进行收费，多层住宅每月每平方米0.4元；高层住宅每月每平方米1.2元。一审法院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，盛世豪龙公司与颐和名都物业公司签订《前期物业服务合同》，选聘颐和名都物业公司为颐和名都小区的前期物业服务人，物业管理服务期限为房屋交付之日起至业主委员会成立且选聘新的物业服务公司，王玉梅购买了颐和名都小区3N-4-1301房，并办理了入住手续，且实际已入住，系颐和名都小区的业主，该合同对王玉梅具有法律约束力。颐和名都物业公司按照约定和物业管理法规的规定履行了服务义务；王玉梅入住颐和名都小区且缴纳了2020年、2021年部分物业管理费，接受了物业服务，作为业主应当按时足额交纳物业管理费，以便物业公司对小区进行管理。王玉梅举证证据照片证明了颐和名都小区的环境现状，颐和名都物业公司亦承认在提供物业服务过程中确实存在着一定瑕疵，比如小区卫生差、基础设施不完整、电子门损害等问题，并非根本违约。皋兰县发展和改革局核准同意按照一星级收费标准进行收费，多层住宅每月每平方米0.4元；高层住宅每月每平方米1.2元。颐和名都物业公司按照一星级物业收费标准主张物业费有事实和法律依据。王玉梅应向颐和名都物业公司缴纳2021年物业管理费1,511元。业主对于物业服务公司怠于履行物业管理职责的，可以积极地依法通过合法的途径向相关房屋行政管理部门反映，甚或向法院起诉，而不单是以消极地拒绝缴纳物业费来对抗。故对王玉梅的抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条规定，判决王玉梅于判决生效之日起五日内向颐和名都物业公司交纳物业管理费1,511元。案件受理费减半收取计25元，由王玉梅负担。二审中，王玉梅提交：1．收据3份、2.转账凭证1份、3．入住费用明细一份，证明颐和名都物业公司尚有部分装修押金及预交的物业费未退还王玉梅。颐和名都物业公司质证认认可王玉梅预交物业费1,000元，装修押金1,000元未退还，但双方已经约定逐年进行退还，剩余款项现用于水费充值。本院经审查认为王玉梅提交的证据结合颐和名都物业公司的陈述能够证明颐和名都物业公司尚有2,000元款项未返还王玉梅，故对该证据的证明目的予以认可。颐和名都物业公司提交微信聊天记录、付款申请表、收条等不能确认主体身份，提交的道路维修合同、电梯保养服务合同、建筑消防设施维修合同、垃圾清运合同所涉小区均为双博龙小区而非涉案颐和名都小区，故对颐和名都物业公司的证明目的本院不予采信。一审查明的事实基本清楚，本院予以确认。二审另查明，王玉梅向颐和名都物业公司预交了物业费及装修押金2,000元。", "footer": "审判长张茜审判员何佳审判员王晶琦二〇二三年十二月七日法官助理马进进书记员秦旭娟", "header": "甘肃省兰州市中级人民法院民事判决书（2023）甘01民终7010号上诉人（原审被告）：王玉梅，女，1969年4月21日出生，汉族，住甘肃省皋兰县。被上诉人（原审原告）：皋兰颐和名都物业管理有限公司，住所地甘肃省皋兰县石洞镇北辰南路65号25号楼4单元702室。法定代表人：丁志朋，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁志龙，男，该公司员工。上诉人王玉梅因与被上诉人皋兰颐和名都物业管理有限公司（以下简称颐和名都物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省皋兰县人民法院（2023）甘0122民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年9月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省皋兰县人民法院（2023）甘0122民初165号民事判决；二、驳回皋兰颐和名都物业管理有限公司的诉讼请求；一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由皋兰颐和名都物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "依法判令被告支付原告物业费1511元", "judgment": [ "fully supported", "not supported" ] }, { "claim": "本案案件受理费等由被告承担", "judgment": [ "fully supported", "not supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十七条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true
8,798	{ "claim": "兰州鸿安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付欠付的物业费、公摊电费、代收垃圾清运费2116.8元；2、请求依法判令被告向原告支付逾期付款违约金84.77元（自2022年1月1日计算至2023年1月31日，逾期付款违约金按年利率3.65%计算，其余违约金计算至全部费用付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。", "court_view": "本院认为，依法成立的合同受到法律保护，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《物业管理服务协议》明确了双方间的权利义务，被告作为原告兰州鸿安物业管理有限公司的服务对象，应当按照合同约定按时向原告交纳物业相关费用。庭审中，被告认可拖欠物业费的事实，但以水表损坏致房屋被浸泡为由抗辩应当减免物业费，违反了双方签订的《物业管理服务协议》，故被告的抗辩意见本院不予采纳。对原告要求被告支付兰州鸿安国际广场××号楼××室自2021年1月1日至2021年12月31日期间产生的物业费、公摊电费、代收垃圾清运费2116.8元的诉请，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的请求，因原告未尽到相应的责任，本院不予支持。", "fact_description": "以上1-2项暂时合计2201.57元。事实与理由：2010年12月11日，被告与兰州鸿安置业有限公司签订“鸿安国际广场内部认购协议”，被告购买了兰州鸿安置业有限公司开发的鸿安国际广场××号楼××层Ｂ室的房屋（该房屋后登记为××号楼××室）。经兰州鸿安置业有限公司前期指定，兰州市物价局、兰州市发展和改革委员会分别核定了原告对鸿安国际广场的物业服务收费标准。2012年10月12日，原、被告签订了“物业管理服务协议”，约定由原告为被告提供物业服务，前期被告一直向原告缴纳物业费、公摊电费、代收垃圾清运费等相关费用，但2021年1月1日至2021年12月31日的物业费、公摊电费、代收垃圾清运费，被告仍欠付2116.8元未向原告付清。综上，原告按合同约定向被告提供了物业服务，被告也应按合同向原告支付相应费用，但经原告多次催要，被告仍拖欠部分费用。故原告为维护其合法权益，诉至法院，望判如所请。被告杨淑芳辩称，1、2012年10月12日与前期物业签订的物业服务合同，已超过三年。2、根据《中华人民共和国民法典》相关规定，原告占用了全体业主公共区域，通过出租进行盈利活动，对共有部分产生的收益应归业主共有。3、原告多次采取违法停止公共服务的行为（停止充水、充电），导致被告2021年1月至9月期间无法正常居住，侵犯了答辩人的基本生活权利，原告应当承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，被告杨淑芳系兰州鸿安国际广场××号楼××室的业主，原告鸿安物业系鸿安国际广场小区的物业管理公司，双方于2012年10月12日签订了物业管理服务协议，约定了原、被告之间的权利义务。在庭审中，被告对2021年1月1日至2021年12月31日期间拖欠原告物业相关费用2116.8元的事实予以认可，但2021年1月至2021年9月期间因房屋水表损坏，原告未及时解决，致使被告无法正常居住，被告遂未交上述年度的物业费。双方沟通未果，故原告诉至本院，请求依法处理。", "footer": "审判员田明二〇二三年五月十六日书记员沈长明", "header": "甘肃省兰州市西固区人民法院民事判决书（2023）甘0104民初732号原告：兰州鸿安物业管理有限公司，住所地兰州市西固区西固中街101号。法定代表人：杨珍焰，该公司总经理。委托诉讼代理人：巩俊如，甘肃诺典律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思帆，甘肃诺典律师事务所律师。被告：杨淑芳，女，1963年3月10日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。委托诉讼代理人：赵宴，男，系杨淑芳之子。原告兰州鸿安物业管理有限公司（以下简称鸿安物业）与被告杨淑芳物业服务合同纠纷一案，本院于2023年2月20日立案后，依法适用简易程序审理。2023年5月12日公开开庭进行了审理。原告兰州鸿安物业管理有限公司的委托代理人巩俊如、陈思帆与被告杨淑芳的委托代理人赵宴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百六十九条、第五百零九条之规定，判决如下：一、被告杨淑芳于本判决生效之日起十日内一次性支付原告兰州鸿安物业管理有限公司物业费、公摊电费、代收垃圾清运费共计2116.8元；二、驳回原告兰州鸿安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费25元，由被告杨淑芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。" }	{ "claim": "杨某芳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由某某物业承担。", "court_view": "本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。某某物业于杨某芳签订的《物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思的表示，符合法律规定，为有效合同对双方具有拘束力。某某物业为案涉小区提供物业服务，杨某芳作为业主，应当向某某物业交纳物业费等相关费用。依据查明的事实，杨某芳自2021年1月1日至2021年12月31日期间产生的物业费、公摊电费、代收垃圾清运费未向某某物业交纳，现某某物业诉请杨某芳交纳上述费用符合法律规定，本院予以支持。杨某芳上诉主张，物业费核定的标准是1.49元／月／平方米，某某物业依据1.495元／月／平方米收费无合法依据，另该核定的标准未予公示，对其不发生法律效力。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”故，本院对于杨某芳上诉主张物业费核定标准是1.49元／月／平方米予以支持。某某物业超出核定标准收费，无事实及法律依据，本院对其超出核定标准部分不予支持。杨某芳上诉主张，某某物业未对收费标准进行公示，但其未向本院提交相应证据证实，本院不予支持。杨某芳应依照1.49元／月／平方米的物业费收取标准向某某物业缴纳物业费。杨某芳上诉公摊水电费无明细不予认可，本院认为，公摊电费系小区公共亮化费、楼道亮化费、共有设施等运行产生的费用，系客观实际产生的费用，且杨某芳未举证证明某某物业的收费超出合理范围，故杨某芳该主张本院不予支持。据此，杨某芳应向某某物业支付2021年1月1日至2021年12月31日的物业费1867.74元，公摊电费182.40元、垃圾清理费60元，共计2110.14元。杨某芳上诉主张，某某物业未履行物业服务的维修义务，其家中水表漏水至其不能居住直到2021年9月24日恢复正常，某某物业应承担违约责任。《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”即业主对物业服务不满意，应采取积极的措施维护自身的合法权益，法律、法规未赋予业主以拒交物业费的方式进行抗辩的权利，故对于杨某芳该上诉主张，本院不予支持。杨某芳上诉主张某某物业公司并未对公共收益进行分担，严重损害业主权益。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，小区公共收益非本案审理范围，杨某芳可另行主张。综上，杨某芳的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定的部分事实错误，本院予以纠正。", "fact_description": "事实与理由:1.一审对某某物业停止物业服务，未尽到相应物业服务的违约责任未予认定。某某物业于2021年1月1日至2021年12月31日物业纠纷起诉，后因杨某芳提供相应证据，某某物业撤诉。现某某物业再次起诉，因家中水表漏水被泡，某某物业未及时采取措施造成杨某芳无法居住，至2021年9月24日才恢复正常。2.某某物业未按规定收费，违法收费。2019年12月之前未按1.3元／月／平方米收费，2019年12月之后按1.49元／月／平方米收费，虽经核定但未按照法律规定进行公示。3.某某物业并未对公共收益进行分担，严重损害业主权益。4.某某物业主张的物业费按1.495元／月／平方米收费无依据，公摊水电费无分担明细，缴费凭证，不予认可。一审认定事实错误、法律适用错误。杨某芳遂提出上诉，请求支持其上诉请求。某某物业辩称，1.杨某芳房屋被泡水致其房屋不能正常使用，双方已在另案调解处理。2.物业费上涨是经相关行政部门核定，并在小区公示，非自行上涨。3.公共收益，仅有电梯广告收益，并在小区电梯内张贴。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。某某物业向一审法院起诉请求：1.判令杨某芳向某某物业支付物业费、公摊电费、代收垃圾清运费2116.8元；2.判令杨某芳向某某物业支付逾期付款违约金84.77元（自2022年1月1日计算至2023年1月31日，逾期付款违约金按年利率3.65%计算，其余违约金计算至全部费用付清之日止）；3.诉讼费由杨某芳承担。一审法院认定事实：杨某芳系兰州鸿安国广场号楼室的业主，某某物业系鸿安国际广场小区的物业管理公司，双方于2012年10月12日签订了物业管理服务协议，约定了双方之间的权利义务。在庭审中，杨某芳对2021年1月1日至2021年12月31日期间拖欠某某物业相关物业费用2116.8元的事实予以认可，但2021年1月至2021年9月期间因房屋水表损坏，某某物业未及时解决，致使杨某芳无法正常居住，杨某芳遂未交上述年度的物业费。双方沟通未果，故某某物业诉至一审法院，请求依法处理。一审法院认为，依法成立的合同受到法律保护，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。双方签订的《物业管理服务协议》明确了双方间的权利义务，杨某芳作为某某物业的服务对象，应当按照合同约定按时向某某物业交纳物业相关费用。庭审中，杨某芳认可拖欠物业费的事实，但以水表损坏致房屋被浸泡为由抗辩应当减免物业费，违反了双方签订的《物业管理服务协议》，故杨某芳的抗辩意见不予采纳。对某某物业要求杨某芳支付兰州鸿安国广场号楼室自2021年1月1日至2021年12月31日期间产生的物业费、公摊电费、代收垃圾清运费2116.8元的诉请，予以支持。对于某某物业要求杨某芳支付违约金的请求，因某某物业未尽到相应的责任，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百六十九条、第五百零九条之规定判决：一、杨某芳于本判决生效之日起十日内一次性支付某某物业物业费、公摊电费、代收垃圾清运费共计2116.8元；二、驳回某某物业的其他诉讼请求。已减半收取的案件受理费25元，由杨某芳负担。二审中，杨某芳提交兰州市西固区住房和城乡建设局于2020年12月31日出具的关于肖徐信访事项答复意见书。证明某某物业停止公共服务、物业服务，存在违法违规行为。本院经审查认为，该证据虽载明该物业公司不得因个人未缴纳物业服务费擅自停止小区公共服务和物业服务，并向其下发整改通知书，但该整改通知书系2020年12月31日出具，本案发生的物业纠纷系2021年度，故对其证明目的本院不予采信。二审审理查明，兰发改物业（2020）31号兰州市发展和改革委员会文件关于核定兰州某某物业管理有限公司鸿安国际广场物业服务收费标准的通知中记载，西固区鸿安国际广场高层住宅收费标准1.49元／月／平方米。一审查明的事实清楚，本院予以确认。", "footer": "审判长何佳审判员雷红荣审?判?员???王晶琦二〇二三年十月七日法官助理李华伟书记员窦其祯", "header": "甘肃省兰州市中级人民法院民事判决书(2023)甘01民终4920号上诉人（原审被告）：杨某芳，女，1963年3月10日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。委托诉讼代理人：赵某（杨某芳之子），住甘肃省兰州市西固区。被上诉人（原审原告）：兰州某某物业管理有限公司，住所地兰州市西固区。法定代表人：杨某焰。委托诉讼代理人：巩俊如，甘肃诺典律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思帆，甘肃诺典律师事务所律师。上诉人杨某芳因与被上诉人兰州某某物业管理有限公司（以下简称某某物业）物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市西固区人民法院（2023）甘0104民初732号民事判决，向本院提出上诉。本院于2023年7月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定,判决如下:一、撤销甘肃省兰州市西固区人民法院（2023）甘0104民初732号民事判决第二项；二、变更甘肃省兰州市西固区人民法院（2023）甘0104民初732号民事判决第一项为：杨某芳于本判决生效之日起10日内一次性支付兰州某某物业管理有限公司物业费、公摊电费、代收垃圾清运费2110.14元；三、驳回兰州某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由杨某芳负担；二审案件受理费50元，由杨某芳负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "legal application errors" ]	[ { "claim": "请求依法判令被告向原告支付欠付的物业费、公摊电费、代收垃圾清运费2116.8元", "judgment": [ "fully supported", "partially supported" ] }, { "claim": "请求依法判令被告向原告支付逾期付款违约金84.77元（自2022年1月1日计算至2023年1月31日，逾期付款违约金按年利率3.65%计算，其余违约金计算至全部费用付清之日止）", 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8,799	{ "claim": "原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业费4788元（其中2019年640元、2020年2074元、2021年2074元）；2．本案案件受理费等由被告承担。", "court_view": "本院认为，本案争议的主要焦点是：1．被告是否接收了原告的物业管理。2．物业的收费标准。3．原告向被告主张物业费有无事实依据。4．被告拒绝缴纳物业费的理由是否正当。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的某乙公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助某乙公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与某丙公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，甘肃某某房地产开发有限公司与某丁公司签订《前期物业服务合同》，选聘颐和名都某乙公司为颐和名都小区的前期物业服务人，物业管理服务期限为房屋交付之日起至业主委员会成立且选聘新的某某服务公司，魏某邦购买了颐和名都小区2Ｎ-4-1001房，2018年9月16日办理了入住手续，系颐和名都小区的业主，该合同对魏某邦具有法律约束力。颐和名都某乙公司按照约定和物业管理法规的规定履行了服务义务。魏某邦办理了入住颐和名都小区手续，接受了物业服务，作为业主应当按时向某乙公司足额交纳物业管理费，以便某乙公司对小区进行管理。魏某邦举证证据照片证明了颐和名都小区的环境现状，颐和名都某乙公司亦承认在提供物业服务过程中确实存在着一定瑕疵，比如小区卫生差、基础设施不完整、电子门损害等问题，并非根本违约。皋兰县发展和改革局核准同意按照一星级收费标准进行收费，多层住宅每月每平方米0.4元；高层住宅每月每平方米1.2元。颐和名都某乙公司按照一星级物业收费标准主张物业费有事实和法律依据。魏某邦应向颐和名都某乙公司缴纳2019年物业管理费160元、2020年物业管理费2074元、2021年物业管理费2074元。业主对于某某服务公司怠于履行物业管理职责的，可以积极地依法通过合法的途径向相关房屋行政管理部门反映，甚或向法院起诉，而不单是以消极地拒绝缴纳物业费来对抗。魏某邦抗辩其购买的房产首登在某甲公司名下，至今无法办理房产证，其不是真正的房屋所有权人，不应缴纳物业费。魏某邦签订有商品房买卖合同，合同中约定了相关的权利与义务，与本案非同一法律关系，应另行途径处理，魏某邦提出的理由不属于可拒交物业费的正当理由，故对魏某邦的抗辩理由本院不予采纳。", "fact_description": "事实与理由：原告在开发商向被告交付房屋后，原告按照和开发商的协议约定，向被告房屋所在地物业提供了协议约定的物业服务。被告起初也按照《兰发改（2020)102号》文件向原告支付物业管理费，但自2019年开始以各种理由推诿拒不按时支付物业费，虽经原告多次催要但被告仍拒不支付，现原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。原告为证明自己的主张提供证据如下：1．前期物业服务合同一份。证明开发商和某乙公司签订物业服务合同。2015年7月1日，开发商已经委托某乙公司开始物业服务。服务范围在合同中有约定。2．批文一份。证明物价局定价的收费标准。3．收据二份，证明被告之前交过物业费。4．物业费催收通知三份。证明被告拖欠物业费的事实，原告催告的事实。被告质证意见是：首先开发商和某乙公司的法定代表人是父子关系，不知道该合同是否有效。房管局的工作人员说该某乙公司没有资质。收费标准都没有，合同本人没有签，也跟开发商没有签订物业合同。被告以停电、停暖、停电梯的方式催收的，民法典明确规定不得以以上方式催缴物业费。被告辩称，2017年签订合同，但从未入住。2018年在拍卖网上看到该房屋被拍卖。通过法院执行裁定书才得知早在2013年案涉房屋就备案在某甲公司名下，本人虽然和开发商签订了合同，但是该合同目的不能实现。物业费应该向某甲公司收取。当时给开发商交钱19097元，实际我没有入住，办理入住只给我了发票。交了钱后就被查封了。因案涉房屋本人一直在维权。被告为证明自己的主张提供证据如下：1．收据一份，入住费，其中契税8000余元，该笔费用是某乙公司收的。装修押金，契税，预交物业费都没有退，公共维修基金房管局没有备案，不知去向。房子不在被告名下，契税应退还。原告质证意见是：收据无异议。证明内容不认可，某乙公司帮开发商代收了费用，被告要退，另案起诉。装修押金及预收物业费是某乙公司收的。2．判决书、裁定书、拍卖通知书。证明房子登记在某甲公司名下，且被司法拍卖。原告质证意见是：真实性认可，但是没有拍卖。3．网拍情况截图，房管局证明一份。证明2013年案涉房屋已经备案在某甲公司名下，房子处于查封状态。没有入住。原告质证意见是：对证明本身无异议，对证明目的有异议，因为开发商给了购房合同。补充一下，被告如果2019年没有交的话，被告现在应该交6222元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2015年7月11日，甘肃某某房地产开发有限公司（甲方）与颐和名都某乙公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方为颐和名都（物业名称）提供前期物业服务的某乙公司。合同中约定了双方的权利与义务。物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准如下：多层住宅每月每平方米0.4元；高层住宅每月每平方米1.2元。物业管理服务期限为房屋交付之日起至业主委员会成立且选聘新的某某服务公司。2016年8月24日，甘肃某某房地产开发有限公司（出卖方）与魏某邦（买受方）签订《商品房买卖合同》，合同约定魏某邦购买出卖方开发的颐和名都小区2Ｎ-4-1001房，用途为住宅，属框架结构，建筑面积144.03㎡，其中套内建筑面积123.63㎡，公共部位与公用房屋分摊面积为20.4㎡，房屋总价款573239元。2018年9月16日，魏某邦办理了入住手续，并与颐和名都某乙公司签订了《住宅室内装修管理服务协议》。魏某邦拖欠颐和名都某乙公司2019年物业管理费640元、2020年物业管理费2074元、2021年物业管理费2074元。2022年5月6日，颐和名都某乙公司在小区内张贴了催缴通知，催收拖欠的物业费。另查明，某某物业管理有限公司于2015年7月2日注册成立，经营期限2015年7月2日至2035年7月1日。2020年5月2日，颐和名都某乙公司向皋兰县发展和改革局申请，皋兰县发展和改革局核准同意按照一星级收费标准进行收费，多层住宅每月每平方米0.4元；高层住宅每月每平方米1.2元。", "footer": "审判员陈志俊二〇二三年七月二十七日书记员王爱玢", "header": "甘肃省皋兰县人民法院民事判决书（2023）甘0122民初168号原告：某某物业管理有限公司，住所地甘肃省皋兰县。法定代表人：丁某朋。委托诉讼代理人：丁某龙。被告：魏某邦，男，汉族，1988年9月12日出生，住甘肃省皋兰县。原告某某物业管理有限公司（以下简称颐和名都某乙公司）与被告魏某邦物业服务合同纠纷一案，本院于2023年2月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁某龙，被告魏某邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。", "judgment": "综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款、第五百七十七条、第九百四十四条规定，判决如下：被告魏某邦于本判决生效之日起五日内向原告某某物业管理有限公司缴纳物业管理费4788元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告魏某邦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。" }	{ "claim": "魏岱邦上诉请求：1.撤销甘肃省皋兰县人民法院（2023）甘0122民初168号民事判决，将本案发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由颐和名都物业公司承担。", "court_view": "本院认为，本案二审争议焦点为颐和名都物业公司主张的物业费是否应予支持。魏岱邦上诉主张案涉房屋既未备案在其名下，亦未实际入住，故不交纳物业费。颐和名都物业公司认可魏岱邦未入住的事实，但认为魏岱邦已完成收房，故应自收房之日起交纳物业费。对此,本院认为，物业服务合同是指物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案中，虽然魏岱邦与甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，并于2018年9月16日签署了住房交验单和装饰装修管理服务协议，但魏岱邦并未实际入住。魏岱邦提交的证据显示案涉房屋未备案在其名下，且仍无法办理产权变更登记事项，在案涉房屋权属尚存争议、魏岱邦未实际占有使用的情况下，颐和名都物业公司主张其向魏岱邦提供了物业服务与事实相悖，故本院对魏岱邦不交纳物业费的上诉理由予以支持。综上所述，魏岱邦的上诉请求成立，本院予以支持。", "fact_description": "事实和理由：1.原审判决认定事实错误。魏岱邦自始至终没有提交过照片作为证据，但原审判决却认定“魏岱邦举证证据照片证明了颐和名都小区的环境现状......”，一审法院用不存在的证据照片作为判决依据与事实不符。2.早在2013年11月22日,开发商就和甘肃万城建筑工程有限公司签订了商品房买卖合同，将案涉房屋备案在甘肃万城建筑工程有限责任公司名下，后于2017年8月4日被兰州市中级人民法院查封后经过两次拍卖流拍，至今仍被兰州市中级人民法院查封中,魏岱邦购买案涉房屋时开发商未告知房屋状况，在2018年9月16日办理入住手续时颐和名都物业公司也未如实告知上述情况,魏岱邦缴纳入住费后,于2018年10月才在司法拍卖网发现这一切，此时案涉房屋已被法院查封和强制拍卖，所有权已发生变化，魏岱邦无权使用、无法入住，故无需支付物业费。请求二审支持其上诉请求。颐和名都物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，魏岱邦上诉主张的房屋被查封等事实与颐和名都物业公司无关，请求驳回上诉，维持原判。颐和名都物业公司向一审法院起诉请求：1.判令魏岱邦支付物业费4788元（其中2019年640元、2020年2074元、2021年2074元）；2.本案案件受理费等由魏岱邦承担。一审法院认定事实：2015年7月11日，甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司（甲方）与颐和名都物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方为颐和名都（物业名称）提供前期物业服务的物业公司。合同中约定了双方的权利与义务。物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准如下：多层住宅每月每平方米0.4元；高层住宅每月每平方米1.2元。物业管理服务期限为房屋交付之日起至业主委员会成立且选聘新的物业服务公司。2016年8月24日，甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司（出卖方）与魏岱邦（买受方）签订《商品房买卖合同》，合同约定魏岱邦购买出卖方开发的颐和名都小区2N-4-1001房，用途为住宅，属框架结构，建筑面积144.03㎡，其中套内建筑面积123.63㎡，公共部位与公用房屋分摊面积为20.4㎡，房屋总价款573239元。2018年9月16日，魏岱邦办理了入住手续，并与颐和名都物业公司签订了《住宅室内装修管理服务协议》。魏岱邦拖欠颐和名都物业公司2019年物业管理费640元、2020年物业管理费2074元、2021年物业管理费2074元。2022年5月6日，颐和名都物业公司在小区内张贴了催缴通知，催收拖欠的物业费。另查明，皋兰颐和名都物业管理有限公司于2015年7月2日注册成立，经营期限2015年7月2日至2035年7月1日。2020年5月2日，颐和名都物业公司向皋兰县发展和改革局申请，皋兰县发展和改革局核准同意按照一星级收费标准进行收费，多层住宅每月每平方米0.4元；高层住宅每月每平方米1.2元。一审法院认为，本案争议的主要焦点是：1.魏岱邦是否接受了颐和名都物业公司的物业管理;2.物业的收费标准;3.颐和名都物业公司向魏岱邦主张物业费有无事实依据;4.魏岱邦拒绝缴纳物业费的理由是否正当。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司与颐和名都物业公司签订《前期物业服务合同》，选聘颐和名都物业公司为颐和名都小区的前期物业服务人，物业管理服务期限为房屋交付之日起至业主委员会成立且选聘新的物业服务公司，魏岱邦购买了颐和名都小区2N-4-1001房，2018年9月16日办理了入住手续，系颐和名都小区的业主，该合同对魏岱邦具有法律约束力。颐和名都物业公司按照约定和物业管理法规的规定履行了服务义务。魏岱邦办理了入住颐和名都小区手续，接受了物业服务，作为业主应当按时向物业公司足额交纳物业管理费，以便物业公司对小区进行管理。魏岱邦举证证据照片证明了颐和名都小区的环境现状，颐和名都物业公司亦承认在提供物业服务过程中确实存在着一定瑕疵，比如小区卫生差、基础设施不完整、电子门损害等问题，并非根本违约。皋兰县发展和改革局核准同意按照一星级收费标准进行收费，多层住宅每月每平方米0.4元；高层住宅每月每平方米1.2元。颐和名都物业公司按照一星级物业收费标准主张物业费有事实和法律依据。魏岱邦应向颐和名都物业公司缴纳2019年物业管理费160元、2020年物业管理费2074元、2021年物业管理费2074元。业主对于物业服务公司怠于履行物业管理职责的，可以积极地依法通过合法的途径向相关房屋行政管理部门反映，甚或向法院起诉，而不单是以消极地拒绝缴纳物业费来对抗。魏岱邦抗辩其购买的房产首登在万城公司名下，至今无法办理房产证，其不是真正的房屋所有权人，不应缴纳物业费。魏岱邦签订有商品房买卖合同，合同中约定了相关的权利与义务，与本案非同一法律关系，应另行途径处理，魏岱邦提出的理由不属于可拒交物业费的正当理由，故对魏岱邦的抗辩理由一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款、第五百七十七条、第九百四十四条规定，判决:魏岱邦于本判决生效之日起五日内向颐和名都物业公司缴纳物业管理费4788元。案件受理费减半收取计25元，由魏岱邦负担。本院二审期间，魏岱邦提交两份民事裁定书，欲证明案涉房屋未备案在魏岱邦名下，且已被法院查封拍卖。颐和名都物业公司未提交证据。本院组织当事人进行了质证。颐和名都物业公司对裁定书的真实性无异议，但认为与本案无关，对证明目的不予认可。本院经审查认为，甘肃省皋兰县人民法院（2022）甘0122民初1436号民事裁定已被我院（2023）甘01民终6977号民事裁定撤销并发回重审，未发生法律效力，故本院不予采信。本院二审查明，2018年10月10日，我院作出（2018）甘01执340号之一执行裁定书，拍卖案外人甘肃万城建筑工程有限责任公司名下包括案涉房屋在内的55套房屋。2023年3月29日皋兰县房地产服务中心出具证明一份，证明案涉房屋于2013年11月22日备案在甘肃万城建筑工程有限责任公司名下。一审查明的其他事实基本清楚，本院予以确认。", "footer": "审判长王晶琦审判员黄薇审判员何佳二〇二三年十二月十二日法官助理崔昱炘书记员窦其祯", "header": "甘肃省兰州市中级人民法院民事判决书（2023）甘01民终7013号上诉人（原审被告）：魏岱邦，男，1988年9月12日出生，汉族，住甘肃省皋兰县。被上诉人（原审原告）：皋兰颐和名都物业管理有限公司，住所地甘肃省皋兰县石洞镇北辰南路65号25号楼4单元702室。法定代表人：丁志朋，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁志龙，男，该公司物业经理。上诉人魏岱邦因与被上诉人皋兰颐和名都物业管理有限公司（以下简称颐和名都物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省皋兰县人民法院（2023）甘0122民初168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年9月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。", "judgment": "依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省皋兰县人民法院（2023）甘0122民初168号民事判决；二、驳回皋兰颐和名都物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由皋兰颐和名都物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。" }	true	[ "factual determination errors" ]	[ { "claim": "判令被告支付原告物业费4788元（其中2019年640元、2020年2074元、2021年2074元）", "judgment": [ "fully supported", "not supported" ] }, { "claim": "本案案件受理费等由被告承担", "judgment": [ "fully supported", "not supported" ] } ]	[ { "article": "第一百七十七条", "law": "《中华人民共和国民事诉讼法》" } ]	true

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