국토-환경계획 연동제에 대응한 전략환경영향평가 개선방안  도시·군관리계획재정비 및 개발제한구역 해제계획을 중심으로
최초 관리지역 세분 시 토지적성평가, 기 개발지인 우선개발지 등을 고려하여 계획관리지역으로 세분하였으나, 시군 전체를 대상으로 하였기 때문에 블록의 규모 등을 고려하여 미개발지도 계획관리지역에 다수 포함되었고, 실제 현재까지 개발이 일어나지 않은 토지가 많이 분포하고 있다. 2015년 전국 계획관리지역 내 미개발지는 83%로 추정된다(국토환경성평가 5등급지 제외 면적 기준). 실제 개발은 지구단위계획 등을 통한 계획적 입지와 개발행위허가 등을 통한 개별입지로 구분되며, 지자체나 토지주 입장에서는 제약이 많고 사업비가 높은 계획적 입지보다는 용도 지역 변경 후 개발행위허가를 통한 개별입지를 유도하는 것을 선호할 것으로 예상된다. 이에 따라 보전관리지역/생산관리지역 내 개인토지에서 개발이 필요할 경우 민원 등을 통한 계획관리지역으로 용도지역 변경을 요구하고 있으나, 도시관리계획(재정비) 수립 과정에서 관리지역 세분 기준에 부합하지 않거나 향후 개발 여부가 불투명할 경우 용도지역 변경을 제한하는 일이 발생한다.
토지 개발자는 제약 많고 사업비가 많이 드는 지역을 어떤 지역으로 변경해서 발전시키려 할까