금융시장의 발전사와 주택금융시장의 형성 
베네치아 금융을 특징짓는 가장 큰 요소는 아마도 강제국채와 국채시장일 것이다. 베네치아 정부는 개인의 재산을 신성시한 것으로 추측되며, 재산에 부과되는 직접세 대신 관세를 비롯한 간접세와 국채를 이용해서 정부 재정을 조달하였다. 베네치아의 초기 국채는 자발적인 모습을 띠었는데, 1164년 12명의 부유한 시민이 1,150마르크의 은을 정부에 빌려주고 그 대가로 리알토 시장의 운영권을 받기로 한 계약이 국채의 최초 모습이었다. 그러나 1207년 무렵 국채는 강제적인 성격으로 전환하였다. 일정 수준 이상의 재산 규모를 가진 각 개인의 상속 재산을 정해진 방법에 의해 평가하고 이 평가액의 일정 비율에 해당하는 국채를 강제로 할당하기 시작하였다. 이 강제 국채에는 정해진 이자가 지급되었는데, 전쟁 등으로 재정이 곤란할 때 정부는 이율을 떨어뜨리거나 이자의 지급을 연기 혹은 중단하였다.
부유한 시민이 집을 난민에 빌려주고 리알토 시장의 운영권을 대가로 받기로 한 계약이 최초의 사채가 된 곳은 어디야