범세계적인 금융위기 이후 우리나라의 주택시장도 구조적 전환을 겪고 있다. 공급자 중심의 투기적 주택시장에서 벗어나 수요자 중심의 투자적 시장으로 바뀌고 있다. 주택임차시장이 대표적 시장 흐름이다. 주택시장의 구조 변화는 사용자비용(user cost) 관점에서 해석하면 쉽게 알 수 있는 현상이다. 주택가격이 급등하던 시대에는 주택가격 상승분이 전세가격에 반영되어 전세는 상대적으로 저렴하였다. 전세보증금은 내집 마련자금의 주요 조달수단이어서 전세 선호가 두드러졌다. 당시에 전세는 임차시장의 지배적 유형이었다. 하지만 주택가격이 떨어지면서 자가 소유가 전세보다 사용자비용이 높아져 임대인 입장에서는 전세가격을 인상하여 사용자비용을 상쇄하려한다. 또한, 지속적인 저금리는 주택을 자본이익 획득의 주요 투자재로 여기게 되었다. 주택시장을 둘러 싼 이러한 상황 변화는 전통적인 전세 위주의 임차시장을 월세로 전환시키는 요인이다. 월세 전환 증가와 월세 주택의 공급 미흡에 따른 전세 부족은 전세 가격을 인상시켰다. 더욱이 월세의 수급불균형에 따라 전월세전환율도 높아지면서 저소득·서민은 주거비 부담과 함께 주거불안도 커지고 주거복지도 악화되고 있다.
어떤 관점으로 주택임차시장을 이해하면 한국 주택시장의 구조 변화를 파악할 수 있어
사용자비용(user cost) 관점