en: The real estate market is showing signs of " cooling down " after the hot ups since the beginning of the year. There are areas falling by less than 50% of the selling price, but there are areas falling by more than 50%.
Trầy trật rao bán căn hộ, cơn sốt chung cư hạ nhiệt hết thời ‘ngáo giá’?
Rao bán căn chung cư cả tháng chưa có khách mua khiến chủ nhà tính giảm giá. Giá rao bán chung cư Hà Nội có xu hướng giảm sau đà tăng nóng.
Giá chung cư ngừng "sốt"
Chị Ngọc M. (Long Biên, Hà Nội) có một căn hộ chung cư rao bán cả tháng nay nhưng vẫn chưa tìm được khách mua. Chị M. thừa nhận, việc thanh khoản rất khó khăn, gần như không có người hỏi mua. Mặc dù hồi đầu năm căn hộ này được môi giới báo giá tăng theo từng tuần. 
“Cuối năm 2023, tôi đã nhận cọc bán căn hộ với giá 2,3 tỷ đồng nhưng do trục trặc về thủ tục nên giao dịch không được thực hiện. Cuối tháng 2 vừa qua, tôi nhận được thông báo từ môi giới, căn hộ đã được khách mua trả 2,7 tỷ đồng. 1 tuần sau, môi giới lại báo có khách mua sẵn sàng trả gần 2,9 tỷ đồng. Đến nay, khi có nhu cầu bán căn hộ, tôi rao bán giá 2,9 tỷ đồng mà cả tháng gần như không có người hỏi mua” - chị M. kể. 
Chị M. cho hay, gia đình đã tính phương án giảm giá để đẩy nhanh việc bán căn hộ.
Ghi nhận trên thị trường chung cư Hà Nội cho thấy, giá rao bán chung cư mấy tuần trở lại đây có xu hướng giảm. 
Anh Đăng Duy (Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, trước thời điểm nghỉ lễ 30/4 và 1/5, gia đình anh hỏi mua một căn hộ 3 phòng ngủ ở khu vực Mỹ Đình được môi giới báo giá 5,3 tỷ đồng. Nhưng gia đình anh chưa “chốt” vì thấy giá vẫn còn cao. Tuần này, môi giới báo lại căn hộ đó giảm còn 5,1 tỷ đồng.
Hay một căn hộ ở Nguyễn Xiển, cuối năm trước, giá rao bán 2,8 tỷ đồng. Sang đầu năm 2024 tăng lên 3,8 tỷ đồng thậm chí chủ nhà còn “quay xe” không bán thì đến nay môi giới báo giá còn khoảng 3,4 tỷ đồng.
“Sau gần 2 tháng tìm mua căn hộ, tôi thấy chung cư hiện đã bớt “ngáo giá” hơn so với đầu năm. Giá rao bán bắt đầu có xu hướng giảm, nhiều căn hộ giảm từ 100-200 triệu đồng. Gia đình tôi quyết định hoãn việc mua nhà thời điểm này để nghe ngóng xem tình hình chung cư như thế nào, chờ thị trường "qua đỉnh", anh Duy nói. 
Giám đốc một sàn bất động sản tại Hà Đông (Hà Nội) cho biết, từ nửa cuối tháng 4, thanh khoản căn hộ chung cư có dấu hiệu chậm lại. Tại một số dự án bàn giao lâu năm, giao dịch phát sinh trong tháng 4 giảm mạnh, bằng một nửa so với hai tháng trước đó.
“Do nhu cầu ở thực lớn trong khi nguồn cung ít nên giá chung cư tăng mạnh thời gian qua. Khi nguồn cung ách tắc, người có hàng sẽ có lợi thế trong việc đưa giá. Sau đà tăng giá nóng, hiện nay, người bán cũng quan sát, điều chỉnh giá kỳ vọng. Tôi cho rằng, giá chung cư Hà Nội sẽ có điều chỉnh, nhưng không nhiều. Trong ngắn hạn, phân khúc bình dân, trung cấp có thể sẽ tiếp tục duy trì đà tăng vì nhu cầu ở phân khúc này vẫn rất lớn. Tương lai gần, khi các luật mới có hiệu lực, có thể tháo gỡ cho nhiều dự án, giúp tăng nguồn cung trên thị trường. Khi nguồn cung tăng, giá chung cư sẽ giảm và ổn định hơn” - vị này nói.
Túi tiền người dân “thua xa” giá nhà
Số liệu từ báo cáo việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023 của Bộ Tài chính vừa gửi Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho thấy, số thu về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản giai đoạn 2017-2022 đều tăng so với số thu của năm trước liền kề.
Đến năm 2023, số thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản giảm mạnh. 
Giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân, lượng giao dịch sụt giảm, số thu về thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2023 giảm mạnh. Biểu đồ: Hồng Khanh  
Theo Bộ Tài chính, nguyên nhân do thị trường bất động sản đang trong thời điểm rất khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền, thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, thừa nhà ở cao cấp. 
Bên cạnh đó, giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên lượng giao dịch trên thị trường sụt giảm dẫn tới số thu về thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2023 giảm mạnh.
Ông Hoàng Hải Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) thừa nhận, việc khan hiếm nguồn cung kéo dài nhiều năm qua khiến giá bất động sản, trong đó có chung cư, bị đẩy giá tăng mạnh.
Có những dự án chung cư đã đi vào sử dụng từ 5-10 năm, thậm chí nhà tập thể cao tầng cũ cũng được đẩy giá khá cao. Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đầu năm 2024 tăng khoảng 38% so với năm 2019. 
Tuy nhiên, ông Hải nhận xét, một số chung cư có giá tăng đột biến rất ít giao dịch và gần như không phát sinh giao dịch.
Nhiều tháng qua, giá rao bán bất động sản ở hầu hết phân khúc đều bị đẩy lên cao, nhưng trên thực tế, ghi nhận tại một số phòng công chứng ở Hà Nội, giao dịch thực tế không tăng mạnh.
Trong 5 tháng qua, đăng ký biến động đất đai (gồm mua bán nhà chung cư và thổ cư) trên toàn thành phố không có nhiều biến động, không có sự tăng trưởng đột biến. Biểu đồ: Hồng Khanh
Theo Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội, thống kê tại Văn phòng trung tâm hồ sơ giao dịch đảm bảo tăng khoảng hơn 60%. Cụ thể, tháng 3/2023 là 3.317 hồ sơ; tháng 3/2024 là 5.049 hồ sơ. Trong khi đó, hồ sơ đăng ký biến động không tăng. Tháng 3/2023 là 5.050 hồ sơ, tháng 3/2024 là 3.112 hồ sơ.
Từ thực tế thị trường, chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cũng như người mua để ở cần cẩn trọng xem xét tính pháp lý, uy tín của chủ đầu tư, tính đồng bộ của hạ tầng khu vực dự án và chỉ nên mua sản phẩm có giá bán phù hợp thay vì mua gấp khi thị trường phấn khích. 

Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu " hạ nhiệt " sau những đợt tăng nóng từ đầu năm. Có những khu vực giảm đến dưới 50 % giá rao bán, nhưng có những khu vực giảm đến hơn 50 %.