en: Many real estate firms in HCMC complain that it is difficult to determine land prices, when planning does not record cost escalation of labor and materials during construction.
Doanh nghiệp bất động sản TPHCM ‘than’ khó định giá đất
Góp ý cho dự thảo nghị định quy định giá đất, đại diện các doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM đã nêu một loạt vướng mắc trong khâu định giá.
"Không tìm được đơn vị tư vấn"
Sáng 14/6, tại TPHCM, Báo Thanh Niên đã tổ chức buổi hội thảo với chủ đề “Định giá đất: Đúng và đủ”. Đây là dịp để đại diện các doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản và chuyên gia kinh tế đóng góp ý kiến cho dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 (dự thảo) do Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng. 
Phát biểu tại hội thảo, ông Trần Quốc Dũng - Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh - cho hay, tiền sử dụng đất là khoản chi phí đầu vào đáng kể đối với một dự án nhà ở. Việc tính tiền đất quá cao, trong khi các chi phí của DN không được tính đủ, sẽ dẫn đến giá nhà tăng. 
Ông Dũng bày tỏ mong muốn việc tính tiền sử dụng đất có sự hài hoà giữa lợi ích Nhà nước, DN và người dân. Trong đó, các chi phí đầu tư hợp lý của DN cần ghi nhận đúng, đủ. 
"Dự thảo chưa ghi nhận 'chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng' và 'chi phí dự phòng' vào chi phí đầu tư của DN. Trên thực tế, một dự án sau khi định giá đất có thể mất 3-4 năm xây dựng, các chi phí phát sinh như trên là tất yếu. Do đó, cơ quan chức năng cần ghi nhận chi phí đầu tư cho DN để làm căn cứ xác định giá đất, ước tính tổng doanh thu của thửa đất" - ông Dũng đề xuất. 
Còn bà Đặng Thị Kim Oanh - Tổng giám đốc Kim Oanh Group - cho biết, công ty đang gặp vướng mắc về việc xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi điều chỉnh quy hoạch dự án. Đó là dự án có quy mô 50ha, trong đó có 23ha đã được duyệt quy hoạch đất ở. 
Theo bà Oanh, qua nhiều năm, quy hoạch dự án có sự thay đổi. Gần đây nhất, dự án “mất” 1ha do quy hoạch đường Vành đai 3 và mở rộng Quốc lộ 13 đi qua. Do đó, công ty cũng điều chỉnh theo công năng, lúc này dự án chỉ còn 18ha đất ở. 
“Diện tích đất ở của dự án hiện nay giảm 5ha so với quy hoạch ban đầu. Nhưng khi làm thủ tục đóng tiền sử dụng đất, cơ quan chức năng vẫn xác định công ty phải đóng cả ngàn tỷ đồng. Chúng tôi đã ký kết hợp tác với các đối tác Nhật Bản, hiện giờ không biết phải làm sao” - bà Kim Oanh chia sẻ. 
Nói về điểm nghẽn đầu tiên trong khâu định giá đất hiện nay, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành - cho rằng, đó là “không tìm được đơn vị tư vấn”. Một số khu đất chào thầu hơn 30 lần vẫn không có đơn vị nào tham gia. 
Cũng theo ông Nghĩa, tiền sử dụng đất hiện nay DN phải nộp bằng tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí và lợi nhuận định mức. Tuy nhiên, một số trường hợp tính doanh thu không phù hợp thực tế. Đơn cử như nguồn thu từ bãi giữ xe của chung cư vẫn được tính vào doanh thu, trong khi đây là hạng mục thuộc sở hữu chung của cư dân. 
Một bất cập nữa được ông Nghĩa chỉ ra là giá bán của chính dự án lại không được ghi nhận để làm cơ sở tính doanh thu. Ví dụ, một dự án đang được bán ra thị trường với giá 35 triệu đồng/m2 nhưng khi xác định doanh thu lại lấy dự án tương đồng với giá bán 50 triệu đồng/m2.  
“Lợi nhuận định mức của nhà ở thương mại được xác định bao nhiêu phần trăm cũng còn gây tranh cãi. Đây là vấn đề giữa DN, đơn vị tư vấn và cơ quan nhà nước chưa gặp nhau, dẫn đến nhiều hồ sơ định giá đất bị kéo dài. Phải làm sao tìm đáp án chung để Nhà nước thu tiền, DN đóng được và người dân được cấp sổ hồng” - ông Nghĩa trăn trở. 
DN tự kê khai và chịu trách nhiệm, cơ quan quản lý hậu kiểm 
Nêu ý kiến tại hội thảo, TS Trần Du Lịch cho rằng “giá” là sản phẩm của thị trường chứ không phải của Nhà nước. Có thị trường, có giao dịch thì mới có giá. Trên thế giới, các quốc gia đưa ra những phương pháp định giá và họ sử dụng vào mục đích thu thuế và trưng mua. Ở nước ta, định giá đất để thu tiền sử dụng đất. 
Theo ông, không chỉ TPHCM, nhiều dự án bất động sản tại các tỉnh thành khác đều ách tắc ở khâu định giá đất.
Ông từng đề xuất không thu tiền sử dụng đất mà nên chuyển sang đánh thuế tài sản. Khi đó, giá nhà sẽ không tăng quá cao. Người mua nhà ở hình thành tương lai không thể đầu cơ vì phải nghĩ đến việc đóng thuế. Việc quản lý của cơ quan chức năng cũng trở nên nhẹ nhàng. 
Riêng phương pháp thặng dư để tính giá đất tại nghị định quy định về giá đất sắp ban hành, theo TS Trần Du Lịch, nên làm rõ từng khoản để tính tổng doanh thu và chi phí đầu tư. Trên cơ sở đó, DN tự kê khai và nộp ngân sách nhà nước. Sau khi dự án hoàn tất, cơ quan quản lý sẽ hậu kiểm. Trường hợp có chênh lệch về chi phí đầu tư thì đánh thuế phần đó. 
“Đây là vấn đề phương pháp quản lý. Như khi góp ý kiến cho Luật Kinh doanh bất động sản, tôi đề xuất không nên quy định chung cư phải xây xong móng mới được bán, mà chỉ nên quy định toàn bộ tiền đặt mua của khách hàng phải chuyển vào tài khoản phong toả tại ngân hàng. Số tiền này chỉ được sử dụng vào mục đích duy nhất là xây dự án. Nếu ngân hàng giải ngân sai mục đích thì xử lý” - ông Lịch nêu quan điểm. 
Nhận xét nghị định quy định về giá là bài toán khó được giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường, TS Vũ Đình Ánh đồng thời cho rằng có sai lầm trong cách hiểu về giá và định giá. Đơn cử như, một mảnh đất nông nghiệp có giá 300 nghìn đồng/m2 nhưng khi chuyển mục đích sử dụng thành đất ở thì giá lên đến 3 triệu đồng/m2. 
Ông Ánh nhìn nhận phải trả lại việc định giá đất theo giá trị của lô đất, chứ không phải giá trị sử dụng của nó. Nghị định quy định về giá đất nên có các nội dung như: Định giá như thế nào? Ai chịu trách nhiệm? Việc sử dụng kết quả định giá đất ra sao? 
Đối với nghị định quy định về giá đất, ông Ánh kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường nên lùi thời điểm ban hành, có thể vào giữa tháng 7/2024, để có thêm thời gian tiếp thu ý kiến.
"Tránh sa đà vào quy định chi tiết các phương pháp định giá đất, nên thiết lập cơ chế để các đơn vị thẩm định giá đất thực hiện" - vị chuyên gia kinh tế này khuyến nghị.  

Nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP. HCM than khó trong việc định giá đất, khi quy hoạch không ghi nhận chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng.