Buyer brokerage
একটি ক্রেতা দালাল বা ক্রেতা সংস্থা হল রিয়েল এস্টেট দালাল এবং তাদের এজেন্টদের অনুশীলন যা একটি রিয়েল এস্টেট লেনদেনে একজন ক্রেতার প্রতিনিধিত্ব করে, ডিফল্টরূপে, বিক্রেতাকে সরাসরি বা উপ-এজেন্ট হিসাবে প্রতিনিধিত্ব করার পরিবর্তে। যুক্তরাজ্য এবং অস্ট্রেলিয়ায়, সবচেয়ে সাধারণ শব্দ হল ক্রয় প্রতিনিধি। মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের বেশিরভাগ রাজ্য এবং কানাডার প্রদেশগুলিতে, 1990-এর দশক পর্যন্ত, বাড়ি খোঁজার জন্য রিয়েল এস্টেট ব্রোকারের এজেন্টের সাথে কাজ করা ক্রেতারা ব্রোকারেজের গ্রাহক ছিলেন, যেহেতু, সেই সময়ে বেশিরভাগ রাজ্যের বেশিরভাগ সাধারণ আইন অনুসারে, ব্রোকার কেবল বিক্রেতাদের প্রতিনিধিত্ব করতেন। শুধুমাত্র 1990-এর দশকের গোড়ার দিক থেকেই রাজ্যগুলি ক্রেতাদের সংস্থা তৈরি করার জন্য সংবিধিবদ্ধ আইন পাস করে। ক্রেতা সংস্থার অস্তিত্ব একচেটিয়াভাবে থাকতে পারে (যেখানে একটি ব্রোকারেজ ফার্ম শুধুমাত্র ক্রেতাদের প্রতিনিধিত্ব করতে পছন্দ করে এবং বিক্রেতাদের নয়, একচেটিয়া ক্রেতা প্রতিনিধি হিসাবে) অথবা একটি পূর্ণ-পরিষেবা সংস্থায়, ক্রেতাদের ক্লায়েন্ট হয়ে উঠার জন্য ক্রেতা সংস্থার প্রস্তাব দিয়ে। ক্রেতাদের কোনও দ্বৈত সংস্থার সঙ্গে একমত হতে হবে যদি তারা এমন একটি বাড়ি কিনতে চায় যা সেই সংস্থাটি বিক্রয়ের জন্য তালিকাভুক্ত করেছে এবং যার জন্য এটি বিক্রেতার প্রতিনিধিত্ব করে। দালালরা প্রতিনিধিত্ব করার জন্য একটি ক্রেতা-দালাল চুক্তি করতে পারে যদি ক্রেতা সম্পত্তি তালিকাভুক্ত দালাল ছাড়া অন্য কোনও দালালকে নিয়ে কাজ করে। কিছু ক্ষেত্রে যেখানে আইন দ্বারা দ্বৈত সংস্থার অনুমতি রয়েছে, এমনকি তালিকাভুক্ত দালালও ক্রেতার প্রতিনিধিত্ব করতে পারে। যদি ক্রেতা এই চুক্তিতে প্রবেশ না করেন, তবে তিনি দালালদের একজন গ্রাহক হয়ে থাকবেন যিনি তখন বিক্রেতার দালালদের উপ-প্রতিনিধি। ক্রেতা হিসাবে ক্রেতা উত্তর আমেরিকায় ক্রেতা সংস্থার অনুশীলন বৃদ্ধির সাথে সাথে, বিশেষত 1990-এর দশকের শেষের দিক থেকে বেশিরভাগ অঞ্চলে, এজেন্টরা (তাদের দালালদের অধীনে কাজ করা) একটি লিখিত "ক্রেতা সংস্থা চুক্তি" দিয়ে লেনদেনে ক্রেতাদের প্রতিনিধিত্ব করতে সক্ষম হয়েছে যা দালাল এবং বিক্রেতাদের মধ্যে "তালিকা চুক্তির" মতো নয় (প্রায়শই বিক্রেতা সংস্থা হিসাবে উল্লেখ করা হয়)। রিয়েল এস্টেট লাইসেন্সধারী, একজন ক্রেতার সাথে লিখিত চুক্তি করার পরে, শুধুমাত্র ক্রেতার জন্য কাজ করতে সম্মত হন এবং বিনিময়ে, ক্রেতা একচেটিয়া প্রতিনিধিত্ব করতে সম্মত হন। এই মুহুর্তে, একটি রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ ক্রেতার সর্বোত্তম স্বার্থে কাজ করে ক্রেতার প্রতি আনুগত্যের উপর শুল্ক ধার্য করে। তথ্য প্রকাশ না করে গোপনীয়তা যা ক্রেতার সর্বোত্তম শর্তাবলী নিয়ে আলোচনা করার ক্ষমতাকে প্রভাবিত করতে পারে। লেনদেনের অন্যান্য পক্ষের কাছে প্রকাশ করা যে লাইসেন্সধারী ক্রেতার প্রতিনিধি হিসাবে নিযুক্ত হয়েছেন। দালাল ক্রেতাদের পক্ষ থেকে মূল্য এবং শর্তাবলী নিয়ে আলোচনা করে এবং চুক্তি ফর্মে শূন্যস্থান পূরণ করে স্ট্যান্ডার্ড রিয়েল এস্টেট ক্রয় চুক্তি প্রস্তুত করে। ক্রেতার প্রতিনিধি ক্রেতার প্রত্যয়ী হিসাবে কাজ করে। ক্রেতা সংস্থার চুক্তি বিক্রেতাদের সাথে তালিকাভুক্তির চুক্তির মতো, ক্রেতাদের সাথে চুক্তির অবশ্যই একটি শুরু এবং শেষ তারিখ থাকতে হবে পাশাপাশি ক্রেতার দালালকে কীভাবে অর্থ প্রদান করতে হবে তা নির্দিষ্ট করতে হবে (বিক্রেতা বা ক্রেতা নিজেই)। উপরন্তু, এটি সমস্ত পক্ষের কর্তব্য এবং বাধ্যবাধকতা বর্ণনা করা উচিত। স্বার্থের দ্বন্দ্ব কীভাবে মোকাবিলা করা হবে তাও চুক্তিতে উল্লেখ করা উচিত। স্বার্থের দ্বন্দ্ব তখন ঘটতে পারে যখন কোনও প্রচলিত সংস্থার প্রতিনিধিত্বকারী কোনও ক্রেতা সেই সংস্থার প্রতিনিধিত্বকারী কোনও বিক্রেতার দ্বারা আগ্রহী হন। আরেকটি সম্ভাব্য স্বার্থের দ্বন্দ্ব ঘটতে পারে যখন একই সংস্থা একই সম্পত্তির জন্য প্রতিদ্বন্দ্বিতা করা দুই ক্রেতার প্রতিনিধিত্ব করে। একটি রিয়েল এস্টেট সংস্থার একটি লিখিত, উদ্দেশ্যমূলক নীতি থাকা উচিত যে এটি কীভাবে স্বার্থের দ্বন্দ্ব পরিচালনা করবে এবং এই নীতিটি যে কোনও সম্ভাব্য গ্রাহকের কাছে আগে থেকে প্রকাশ করা উচিত। ক্রেতা সংস্থা চুক্তি হল যেখানে একজন রিয়েল্টার রিয়েল এস্টেটের ক্রেতার প্রতিনিধিত্ব করেন। বিক্রেতা সংস্থার বিপরীতে 1990-এর দশকের গোড়ার দিকে "ক্রেতা সংস্থা" (ক্রেতা দালাল)-এর আবির্ভাবের সাথে, একজন রিয়েল এস্টেট এজেন্ট/ব্রোকার সম্মত হন এবং বাড়ি/সম্পত্তি কেনার ক্ষেত্রে ক্রেতার প্রতিনিধিত্ব করার জন্য চুক্তি করেন। এই প্রতিনিধিত্বের শর্তাবলী নির্ধারণের জন্য ক্রেতা সংস্থা চুক্তিগুলি তৈরি করা হয়েছিল। এগুলি লিস্টিং এজেন্ট এবং বিক্রেতাদের (সম্পত্তির মালিক) মধ্যে প্রয়োজনীয় লিখিত "লিস্টিং এগ্রিমেন্ট"-এর অনুরূপ। ক্রেতা সংস্থার চুক্তিগুলি ক্রেতা প্রতিনিধি এবং তার ক্রেতা গ্রাহকের মধ্যে সম্পর্কের প্রধান শর্তগুলি নির্ধারণ করে যার মধ্যে চুক্তির সময়কাল, অর্জিত/প্রদত্ত কমিশন এবং পক্ষগুলির বিভিন্ন অধিকার, কর্তব্য এবং বাধ্যবাধকতা রয়েছে। ক্রেতা এজেন্ট এই সম্পর্ক এবং চুক্তির অধীনে ক্রেতার প্রতি বিশ্বস্ত দায়িত্বের জন্য ঋণী, যার মধ্যে রয়েছে বিশ্বস্ততা, সততা, উদ্দেশ্যের প্রতি নিষ্ঠা, ক্রেতার সর্বোত্তম স্বার্থে কাজ করা ইত্যাদি। ক্রেতা সংস্থা চুক্তিতে ক্রেতার এজেন্টকে যে কমিশন প্রদান করা হবে, যদিও শেষ পর্যন্ত ক্রেতার বাধ্যবাধকতা, সাধারণত মাল্টিপল লিস্টিং সার্ভিসের ("এমএলএস") মাধ্যমে লিস্টিং এজেন্ট দ্বারা প্রদত্ত শেয়ার বা "কো-অপ" কমিশনের বিরুদ্ধে সম্পূর্ণ বা আংশিকভাবে অফসেট করা হয়। একচেটিয়া ক্রেতা এজেন্ট হলেন একজন রিয়েল এস্টেট এজেন্ট যিনি এমন একটি সংস্থার জন্য কাজ করেন যা কখনও রিয়েল এস্টেট লেনদেনে বিক্রেতাদের প্রতিনিধিত্ব করে না। একচেটিয়া ক্রেতা এজেন্ট (এবং তাদের ক্লায়েন্ট) এমন কোনও এজেন্টের সাথে কাজ করার স্বার্থের দ্বন্দ্ব এড়িয়ে চলেন যিনি তাদের তালিকা বা তাদের ফার্মের তালিকা প্রচার করেন। একজন ক্রেতার পক্ষে প্রতিনিধিত্ব থাকা উপকারী কারণ এজেন্ট সম্পত্তি সম্পর্কে তথ্য অর্জন এবং সেই তথ্যের ভিত্তিতে ক্রেতাকে পরামর্শ দেওয়ার জন্য দায়বদ্ধ। কোনও চুক্তি ছাড়া, ক্রেতার সর্বোত্তম স্বার্থের কথা মাথায় রেখে কাজ করার বাধ্যবাধকতা এজেন্টের নাও থাকতে পারে। একজন রিয়েল্টার যিনি ক্রেতার এজেন্ট হিসাবে কাজ করছেন তার স্বার্থের একটি অর্থনৈতিক দ্বন্দ্ব থাকতে পারে কারণ একজন নিযুক্ত ক্রেতার এজেন্টকে বেশি অর্থ প্রদান করা যেতে পারে যদি কোনও ক্রেতা কোনও সম্পত্তির জন্য বেশি অর্থ প্রদান করে তবে সামগ্রিকভাবে সেই অর্থনৈতিক প্রণোদনা সামগ্রিক কমিশনের তুলনায় তুলনামূলকভাবে কম হতে পারে। আরও দেখুন এক্সক্লুসিভ ক্রেতা এজেন্ট বা ইবিএ রিয়েল এস্টেট রিয়েল্টার মাল্টিপল লিস্টিং সার্ভিসেস এস্টেট এজেন্ট (যুক্তরাজ্য) যুক্তরাজ্যের সম্পত্তি সন্ধানকারী বিক্রয় পেশা রিয়েল এস্টেট শিল্পে ক্রয় এজেন্ট