Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016
رئیل اسٹیٹ (ریگولیشن اینڈ ڈویلپمنٹ) ایکٹ، 2016 ہندوستان کی پارلیمنٹ کا ایک ایکٹ ہے جو گھر خریدنے والوں کی حفاظت کے ساتھ ساتھ رئیل اسٹیٹ انڈسٹری میں سرمایہ کاری کو فروغ دینے میں مدد کرتا ہے۔ یہ ایکٹ رئیل اسٹیٹ سیکٹر کے ضابطے کے لیے ہر ریاست میں ایک رئیل اسٹیٹ ریگولیٹری اتھارٹی (آر ای آر اے) قائم کرتا ہے اور تنازعات کے جلد حل کے لیے ایک عدالتی ادارے کے طور پر بھی کام کرتا ہے۔ یہ بل راجیہ سبھا نے 10 مارچ 2016 کو اور لوک سبھا نے 15 مارچ 2016 کو منظور کیا تھا۔ یہ قانون 1 مئی 2016 کو نافذ ہوا جس میں 92 میں سے 61 دفعات کو نوٹیفائی کیا گیا۔ بقیہ دفعات 1 مئی 2017 کو نافذ العمل ہوئیں۔ مرکزی اور ریاستی حکومتیں چھ ماہ کی قانونی مدت کے اندر ایکٹ کے تحت قواعد کو مطلع کرنے کے ذمہ دار ہیں۔ رئیل اسٹیٹ ریگولیٹری اتھارٹی (آر ای آر اے) بل 2013 میں پیش کیا گیا تھا۔ دسمبر 2015 میں، ہندوستان کی مرکزی کابینہ نے بل کی جانچ کرنے والی راجیہ سبھا کمیٹی کی سفارشات کی بنیاد پر بل میں 20 بڑی ترامیم کو منظوری دی تھی۔ اس بل کو سلیکشن کمیٹی کو بھیج دیا گیا تھا، جس نے جولائی 2015 میں اپنی رپورٹ پیش کی تھی۔ تاہم، کانگریس، لیفٹ اور اے آئی ڈی ایم کے نے اختلاف رائے کے نوٹوں کے ذریعے اس رپورٹ پر اپنے تحفظات کا اظہار کیا تھا۔ راجیہ سبھا نے 10 مارچ 2016 کو اس بل کی منظوری دی اور لوک سبھا نے 15 مارچ 2016 کو اس کی منظوری دی۔ اس کے بعد، ریرا ایکٹ کے سیکشن 1 کے ذریعے حاصل کردہ اختیارات کے ذریعے، ہاؤسنگ اور شہری غربت کے خاتمے کی وزارت نوٹیفکیشن ایس او کے ذریعے۔ 1544 (ای) مورخہ 26.04.2016 نے یکم مئی 2016 کو 92 حصوں میں سے 61 حصوں کو مطلع کیا اور نوٹیفکیشن ایس او کے ذریعے۔ 1216 (ای) مورخہ 19.04.2017 نے بقیہ 31 حصوں کو مطلع کیا۔ ڈھانچہ ریرا ایکٹ 2016 کو 10 ابواب میں تقسیم کیا گیا ہے، جسے مزید 92 حصوں میں درجہ بند کیا گیا ہے۔ یہ ایکٹ تمہید سے شروع ہوتا ہے، عنوان، وسعت اور آغاز، رئیل اسٹیٹ منصوبوں اور رئیل اسٹیٹ ایجنٹوں کی رجسٹریشن، پروموٹر کے افعال اور فرائض، الاٹیز کے حقوق اور فرائض، رئیل اسٹیٹ ریگولیٹری اتھارٹی، سنٹرل ایڈوائزری کونسل، رئیل اسٹیٹ اپیلیٹ ٹریبونل، مختلف جرائم، جرمانے، اور فیصلے، مالیات، اکاؤنٹس، آڈٹ، اور رپورٹس اور دیگر متفرق دفعات کے بارے میں فراہم کرتا ہے۔ ذیل میں ریرا ایکٹ 2016 کا خاکہ ٹیبلولر شکل میں ہے-پرنسپل پروویژنز ڈیفینیشن شق ایکٹ کے سیکشن 2 کے تحت تعریف کی شق پورے ایکٹ میں استعمال ہونے والی متعدد اصطلاحات کے معنی کو درج کرتی ہے۔ ذیل میں ایک جدول ہے جس میں اہم تعریفیں درج ہیں-رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ اور رئیل اسٹیٹ ایجنٹوں کی رجسٹریشن ایکٹ میں رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ اور رئیل اسٹیٹ ایجنٹ کی رجسٹریشن پالیسی اور سیکشن 3 کے تحت متعلقہ دفعات شامل ہیں۔ ایکٹ کے سیکشن 3 کی ذیلی دفعہ (1) تمام رئیل اسٹیٹ پروجیکٹوں کے لیے کسی پروجیکٹ کو شروع کرنے کے لیے آر ای آر اے کے ساتھ اندراج کرنا لازمی بناتی ہے تاکہ پروجیکٹ کی مارکیٹنگ اور عمل درآمد میں زیادہ شفافیت فراہم کی جا سکے۔ جاری پروجیکٹوں کے لیے جنہیں ایکٹ کے آغاز کی تاریخ پر تکمیل کا سرٹیفکیٹ نہیں ملا ہے، انہیں 3 ماہ کے اندر رجسٹریشن کروانی ہوگی۔ ہر ریاست آر ای آر اے کو پروموٹر کی طرف سے جمع کرائی گئی درخواست کی تاریخ سے 30 دن کے اندر رجسٹریشن کے لیے درخواست کو منظور یا مسترد کرنا ہوگا۔ کامیاب رجسٹریشن کے بعد، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے پروموٹر کو ریاستی آر ای آر اے کی ویب سائٹ پر ضروری تفصیلات کو پر کرنے کے لیے رجسٹریشن نمبر، لاگ ان آئی ڈی اور پاس ورڈ فراہم کیا جائے گا۔ اگر پروموٹر اندراج کرنے میں ناکام رہتا ہے، تو وہ جرمانے کا ذمہ دار ہوگا جو پروجیکٹ کی تخمینہ لاگت کے 10 فیصد تک جرمانے تک بڑھ سکتا ہے۔ مزید برآں، اگر وہ ریاستی ریرا کے جاری کردہ احکامات، ہدایات یا فیصلوں کی تعمیل نہیں کرتا ہے، تو اسے تین سال تک کی قید یا جرمانے کی سزا دی جائے گی جو منصوبے کی تخمینہ لاگت کے مزید 10 فیصد تک بڑھ سکتی ہے۔ جائیدادوں کی فروخت یا خریداری میں سہولت فراہم کرنے والے رئیل اسٹیٹ ایجنٹوں کو پہلے سے رجسٹریشن کرانا ضروری ہے۔ ایسے ایجنٹوں کو ہر ریاست یا مرکز کے زیر انتظام علاقے کے لیے ایک واحد رجسٹریشن نمبر جاری کیا جائے گا، جس کا حوالہ ایجنٹ کو اس کی طرف سے سہولت فراہم کردہ ہر فروخت میں دینا ہوگا۔ اگر کوئی رئیل اسٹیٹ ایجنٹ سیکشن 9 (رئیل اسٹیٹ ایجنٹ کا اندراج) اور سیکشن 10 (رئیل اسٹیٹ ایجنٹ کے افعال اور فرائض) کو رجسٹر کرنے یا اس کی خلاف ورزی کرنے میں ناکام رہتا ہے، تو وہ ہر روز 10,000 روپے کے قابل ادائیگی جرمانے کا ذمہ دار ہوگا جس کے دوران اس طرح کا ڈیفالٹ جاری رہتا ہے۔ یہ جرمانہ مجموعی طور پر رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے پلاٹ، اپارٹمنٹ یا عمارت کی لاگت کا 5 فیصد تک بڑھ سکتا ہے۔ رئیل اسٹیٹ ریگولیٹری اتھارٹی اور اپیلٹ ٹریبونل کا قیام ایکٹ کے سیکشن 20 اور 43 کے تحت اسٹیبلشمنٹ رہائشی اور تجارتی دونوں منصوبوں سے متعلق لین دین کو منظم کرنے اور ان کی بروقت تکمیل اور حوالگی کو یقینی بنانے کے لیے ریاستی سطح کے رئیل اسٹیٹ ریگولیٹری اتھارٹیز کے قیام میں مدد کرے گا۔ اپیلیٹ ٹریبونلز کو اب 60 دنوں میں مقدمات کا فیصلہ کرنے کی ضرورت ہوگی جب کہ پہلے 90 دن کا التزام تھا اور ریگولیٹری اتھارٹیز کو 60 دنوں میں شکایات کو نمٹانے کی ضرورت تھی جبکہ پہلے کے بل میں کوئی وقت کی حد نہیں بتائی گئی تھی۔ ایکٹ کے باب VIII کی دفعات 59 سے 72 تک جرائم، جرمانے اور فیصلے سے متعلق دفعات فراہم کرتی ہیں۔ رجسٹریشن نہ کرنے کی سزا ایکٹ کی دفعہ 59، 60 اور 62 ریرا کے تحت رجسٹریشن نہ کرنے پر پروموٹروں اور رئیل اسٹیٹ ایجنٹوں کو سزا فراہم کرتی ہے۔ ذیل میں ایک جدول ہے جس میں جرمانے اور قید کی وضاحت کی گئی ہے-احکامات، فیصلوں یا ہدایات کی عدم تعمیل کی سزا گھر خریدنے والوں کا تحفظ ایکٹ بے حساب رقم کو اس شعبے میں ڈالنے سے منع کرتا ہے، اور اب تک 70 فیصد رقم چیک کے ذریعے بینک کھاتوں میں لازمی طور پر جمع کرنی پڑتی ہے۔ ایکٹ میں شامل صارفین کے لیے ایک بڑا فائدہ یہ ہے کہ بلڈرز کو سپر بلٹ اپ ایریا کی بجائے قالین کے علاقے کی بنیاد پر قیمتوں کا حوالہ دینا ہوگا۔ ایکٹ میں کہا گیا ہے کہ قالین کے علاقے میں باورچی خانے اور بیت الخلاء جیسی قابل استعمال جگہیں شامل ہیں۔ ریرا کے تحت، معماروں کے لیے قالین کے علاقے کا انکشاف کرنا لازمی ہے۔ ایکٹ کے ریرا سیکشن 84 کے تحت ریاستی ضابطے فراہم کرتے ہیں کہ ایکٹ کے نافذ ہونے کے چھ ماہ کے اندر، ہر ریاستی حکومت ایکٹ کی دفعات پر عمل درآمد کے لیے قواعد بنائے گی۔ مذکورہ قواعد کو ریاستی حکومت کے ذریعے مطلع کیا جانا ہے۔ 31 اکتوبر 2016 کو مرکزی حکومت نے رئیل اسٹیٹ (ریگولیشن اینڈ ڈیولپمنٹ) (جنرل) رولز، 2016 جاری کیا، جس کا نوٹیفکیشن ہاؤسنگ اور شہری غربت کے خاتمے کی وزارت (ایچ یو پی اے) نے جاری کیا۔ مرکزی حکومت کی طرف سے اس طرح جاری کردہ قواعد ان پانچ مرکز کے زیر انتظام علاقوں پر لاگو ہوتے ہیں جن میں مقننہ نہیں ہے یعنی انڈمان اور نکوبار جزائر، دادرا اور نگر حویلی، دمن اور دیو، لکشدیپ اور چندی گڑھ۔ قواعد تبصرے کے لیے ڈرافٹ کی پیشگی ریلیز کے بعد جاری کیے گئے ہیں۔ 13 جولائی 2019 تک اروناچل پردیش، میگھالیہ، سکم اور ناگالینڈ نے قواعد کو نوٹیفائی نہیں کیا ہے۔ پانچ شمال مشرقی ریاستوں کے معاملے میں، آر ای آر اے ایکٹ کو کچھ آئینی چیلنجوں کا سامنا ہے کیونکہ ان ریاستوں میں زمین کمیونٹی کی ملکیت ہے۔ مغربی بنگال نے مغربی بنگال ہاؤسنگ انڈسٹری ریگولیٹری ایکٹ، 2017 کے نام سے ایک ایسا ہی قانون نوٹیفائی کیا، جو یکم جون 2018 سے نافذ ہوا۔ تاہم، جولائی 2019 تک، بہت سی ریاستوں نے قانون کو نافذ نہیں کیا ہے اور وہ مستقل ریگولیٹر، اپیلٹ اتھارٹی یا ویب سائٹ کو مطلع کرنے میں ناکام رہی ہیں۔ جولائی 2019 تک مختلف ریاستوں کی طرف سے نفاذ کی صورتحال کو ظاہر کرنے والا چارٹ یہاں دیکھا جا سکتا ہے۔ ۔