Land registration
زمین کی رجسٹریشن مختلف نظاموں میں سے کوئی بھی ہے جس کے ذریعے ملکیت، قبضہ، یا زمین میں دیگر حقوق سے متعلق معاملات کو باضابطہ طور پر ریکارڈ کیا جاتا ہے (عام طور پر کسی سرکاری ایجنسی یا محکمہ کے ساتھ) تاکہ ملکیت کا ثبوت فراہم کیا جا سکے، لین دین کو آسان بنایا جا سکے، اور غیر قانونی تصفیے کو روکا جا سکے۔ زمین کی رجسٹریشن کے ذریعے درج کردہ معلومات اور فراہم کردہ تحفظ دائرہ اختیار کے لحاظ سے وسیع پیمانے پر مختلف ہوتے ہیں۔ عام قانون کے ممالک میں، خاص طور پر کامن ویلتھ آف نیشنز کے دائرہ اختیار میں، جب اعمال کے اندراج کے نظام کو تبدیل کیا جاتا ہے، تو عنوان کے اندراج کو وسیع پیمانے پر دو بنیادی اقسام میں درجہ بند کیا جاتا ہے: ٹورنز ٹائٹل سسٹم اور انگریزی سسٹم، جو ٹورنز سسٹم کا ایک ترمیم شدہ ورژن ہے۔ کیڈسٹرل سسٹم اور لینڈ رجسٹریشن دونوں قسم کے لینڈ ریکارڈنگ ہیں اور ایک دوسرے کی تکمیل کرتے ہیں۔ نفاذ امریکہ کینیڈا فاکلینڈ جزائر فاکلینڈ جزائر کی رجسٹری میں 1844 سے تمام کراؤن گرانٹس کی کاپیاں موجود ہیں۔ ریاستہائے متحدہ میں زمین کی رجسٹریشن ریاستہائے متحدہ میں انفرادی ریاستوں کا معاملہ ہے۔ اس طرح ہر ریاست اس ریاست کے اندر زمین کی ملکیت کے حوالے سے عہدیداروں، حکام، اور ان کے افعال اور فرائض کی وضاحت کرے گی، جیسا کہ مخصوص مرکزی مضمون میں مزید مکمل طور پر بیان کیا گیا ہے۔ جائیداد خریدنے کا سفر جائیداد کے اندراج کے بغیر نامکمل ہے ؛ جائیداد قانونی طور پر آپ کی ہونے سے پہلے آپ کو تمام ضروری دستاویزات کی ضرورت ہے۔ اگرچہ آپ اور بیچنے والے کے درمیان معاہدہ ہوتا ہے، لیکن ملکیت کی تبدیلی صرف اس وقت ہوتی ہے جب جائیداد حکومت کے ڈیٹا میں آپ کے نام کے تحت قانونی طور پر رجسٹرڈ ہوتی ہے۔ امریکہ میں جائیداد کی رجسٹریشن کا عمل لازمی ہے اور یہ ریاست کے لحاظ سے مختلف ہے۔ جائیداد کے اندراج کے بغیر گھر خریدنے کا راستہ نامکمل ہے ؛ گھر قانونی طور پر آپ کا ہونے سے پہلے آپ کے پاس تمام مطلوبہ دستاویزات ہونی چاہئیں۔ یورپ آسٹریا چیک جمہوریہ ڈنمارک فن لینڈ فن لینڈ کے نیشنل لینڈ سروے کے زیر انتظام ایک کیڈسٹرل نظام چلاتا ہے (فینیش:) فرانس فرانسیسی نظام ایک کیڈسٹر کا استعمال کرتا ہے، جسے فرانسیسی پبلک لینڈ رجسٹری کے ذریعے برقرار رکھا جاتا ہے۔ منصوبے زمین کے پارسل کی حدود ہیں لیکن زمین کے مالک یا عین حدود کی تفصیلات فراہم نہیں کرتے ہیں۔ جرمن سول کوڈ کے جرمنی § 873.1 میں یہ شرط عائد کی گئی ہے کہ زمین کے کسی پلاٹ کی ملکیت کی منتقلی، حق کے ساتھ زمین کے کسی پلاٹ کا بوجھ اور اس طرح کے حق کی منتقلی یا بوجھ کے لیے لینڈ رجسٹر (گرونڈبچ) میں رجسٹریشن کی ضرورت ہوتی ہے۔ قانون کے ذریعہ واضح طور پر فراہم کردہ مقدمات کے علاوہ، متعلقہ معاہدہ صرف اس کے اندراج پر پابند ہو جاتا ہے۔ مفاد عامہ کے مقاصد کے لیے استعمال ہونے والی زمین اس ضرورت سے مستثنی ہے۔ جمہوریہ آئرلینڈ میں لینڈ رجسٹریشن لازمی ہے، اور دو متوازی رجسٹریوں کو برقرار رکھا جاتا ہے: لینڈ رجسٹری (آئرش میں) اور رجسٹری آف ڈیڈز ()۔ آئرلینڈ میں یہ نظام انگریزی نظام کی پیروی کرتا ہے، لیکن ٹورنز نظام کی مخصوص خصوصیات کے ساتھ (مثال کے طور پر، کوئی بھی رجسٹر کا معائنہ کر سکتا ہے)۔ رابرٹ ٹورنز نے خود ریکارڈ آف ٹائٹل (آئرلینڈ) ایکٹ، 1865 کا مسودہ تیار کیا تاکہ خطاب کردہ عنوانات کو ریکارڈ کیا جا سکے۔ لینڈڈ اسٹیٹس کورٹ ایک رجسٹر، "ریکارڈ آف ٹائٹل"۔ اگرچہ ریکارڈ عوام کے لیے کھلا نہیں تھا، لیکن انڈیکس کا معائنہ کوئی بھی کر سکتا تھا، آج انڈیکس اور فولیو کو کوئی بھی انتظامی چارج کے ساتھ دیکھ سکتا ہے۔ ایکٹ کے تحت عنوان کی ریکارڈنگ رضاکارانہ تھی اور یہ ان وجوہات میں سے ایک تھی جس کی وجہ سے ایکٹ غیر موثر ثابت ہوا۔ لینڈ رجسٹری 1892 سے رجسٹرڈ زمین سے متعلق تمام لین دین (خریداری، فروخت، رہن، رہن اور دیگر بوجھ) کے اندراج سے نمٹ رہی ہے، اور زمین کے سرٹیفکیٹ جاری کرتی ہے جو 1 جنوری 2007 تک رجسٹرڈ مالک کے اچھے حق کی ریاستی ضمانت ہیں۔ رجسٹریشن آف ڈیڈز اینڈ ٹائٹل ایکٹ 2006 کی دفعہ 23 کی بنیاد پر لینڈ سرٹیفکیٹ کو ختم کر دیا گیا ہے۔ رجسٹر میں زمین کے ہر ٹکڑے-جو کاؤنٹی کے ذریعہ ترتیب دیا گیا ہے-کو ایک فولیو نمبر دیا جاتا ہے، جس کے تحت زمین سے متعلق تمام لین دین کی درخواست پر اور فیس کی ادائیگی کے بعد جانچ کی جا سکتی ہے، فی الحال 5 یورو (جون 2020 تک)۔ رقبے کے لحاظ سے تقریبا 90 فیصد زمین اور 85 فیصد ملکیت رجسٹرڈ ہے۔ رجسٹری آف ڈیڈز 1708 سے وصیت کے اندراج، شادی کے تصفیے، ٹائٹل ڈیڈز، رہن کے دستاویزات اور زمین پر حق دینے سے متعلق دیگر دستاویزات سے نمٹتی رہی ہے۔ یہ اصل میں کیتھولک کے ذریعہ زمین کی ملکیت سے متعلق قانون سازی کو نافذ کرنے کے لیے قائم کیا گیا تھا۔ ایک رجسٹرڈ دستاویز کو غیر رجسٹرڈ دستاویز پر ترجیح دی جاتی ہے۔ اصل اعمال اور ان کے نظام الاوقات کو رجسٹری کے ذریعے برقرار نہیں رکھا گیا تھا، بلکہ نقل و حمل اور رہن کے دستاویزات کے تفصیلی خلاصے (جنہیں "یادگار" کہا جاتا ہے) پر مہر لگائی جاتی ہے اور رجسٹرار کے ذریعے دائر کیا جاتا ہے۔ ان دستاویزات پر عام طور پر کم از کم ایک فریق اور اعمال کے گواہوں میں سے ایک کے دستخط ہوتے ہیں۔ کوئی سرٹیفکیٹ یا ملکیت کی ضمانت جاری نہیں کی جاتی ہے: رجسٹری محض کسی خاص جائیداد کے خلاف درج کردہ اعمال سے متعلق معلومات فراہم کرنے کی کوشش کرتی ہے-اور، خاص طور پر، جس آرڈر میں وہ درج کیے گئے تھے-جیسے کہ آخری نامزد مالک یا درج کیے جانے والے تازہ ترین رہن۔ دونوں رجسٹریوں کا انتظام پراپرٹی رجسٹریشن اتھارٹی کے ذریعے کیا جاتا ہے۔ رجسٹری آف ڈیڈز ایک جگہ پر قابض ہے، یعنی ہنریٹا اسٹریٹ، ڈبلن پر کنگز انس بلڈنگ کا نصف حصہ اور لینڈ رجسٹری کے دفاتر ڈبلن، واٹر فورڈ اور راسکومن میں ہیں، جس کا صدر دفتر فور کورٹس، ڈبلن میں واقع ہے۔ کووڈ-19 سے پہلے، دونوں عوام کے لیے آزادانہ طور پر قابل رسائی تھے اور جانے کے لیے ملاقات کی ضرورت نہیں تھی، لیکن اب کرتے ہیں۔ جب سے جمہوریہ آئرلینڈ نے 1922 میں آزادی حاصل کی ہے، اس کی رجسٹریوں نے صرف اس کی 26 کاؤنٹیوں (سابقہ آئرش فری اسٹیٹ، 1922-37) پر مشتمل زمین سے نمٹا ہے۔ 1922 کے بعد سے، شمالی آئرلینڈ کی بقیہ 6 کاؤنٹیوں کے پاس زمین کا اپنا الگ رجسٹر ہے جو اب شمالی آئرلینڈ کے محکمہ خزانہ اور عملے میں لینڈ اینڈ پراپرٹی سروسز کے زیر انتظام ہے۔ تاہم، ڈبلن میں رجسٹری آف ڈیڈز اب بھی اس مدت کے لیے 6 شمالی آئرش کاؤنٹیوں سے متعلق یادگاریں رکھتی ہے اور فراہم کرتی ہے۔ حالیہ قانون سازی کی تبدیلیوں کے تحت عنوان کی ریکارڈنگ اب لازمی ہے۔ انڈیکس اور فولیو تک عوامی رسائی ان افراد تک محدود ہے جن کا پراپرٹی رجسٹریشن اتھارٹی میں اکاؤنٹ ہے۔ آئرلینڈ میں پراپرٹی رجسٹریشن اتھارٹی یورپی لینڈ انفارمیشن سروس EULIS سے منسلک ہے۔ اٹلی لتھوانیا لینڈ رجسٹر (نیکلنوجاموجو ٹرٹو رجسٹرراس) میں غیر منقولہ جائیداد جیسے زمین اور عمارتوں کے بارے میں حقائق کے اعداد و شمار (رقبہ، اونچائی، حجم، تعمیر کا سال اور مالک کا نام) اور قانونی اعداد و شمار (مشترکہ ملکیت کے معاہدے، عدالتی فیصلے، آسانیاں، رہن) شامل ہیں۔ رئیل اسٹیٹ پر فروخت کا معاہدہ لینڈ رجسٹر میں رجسٹریشن کے بغیر بھی قانونی طور پر پابند ہے، جس کی واحد ضرورت نوٹری کے ذریعے معاہدے کی تصدیق ہے۔ تاہم، نئے مالک کے لیے جائیداد فروخت کرنے یا دوسری صورت میں منتقل کرنے، یا رہن درج کرنے کے لیے رجسٹریشن ضروری ہے۔ مزید برآں، صرف رجسٹریشن منتقلی کو تیسرے فریق کے خلاف بناتی ہے۔ اس ترمیم میں نیدرلینڈز پولینڈ روس کے مواد کا ترجمہ موجودہ روسی ویکیپیڈیا کے مضمون سے کیا گیا ہے: ru: τιτολ τορενσα ؛ انتساب کے لیے اس کی تاریخ دیکھیں۔ ٹورینز نظام کے فوائد اس کے وجود کے تقریبا فورا بعد روس میں دیکھے گئے، لیکن عارضی حکومت کا تختہ الٹنے کے لیے روسی قانونی نظام کو ختم کر دیا اور آئین ساز اسمبلی کے منتشر ہونے سے وہ تمام نظریات سامنے آئے جو روسی سامراجی قانون دانوں نے تاریخ میں پیش کیے۔ اب روس میں غیر منقولہ جائیداد کے حقوق کے اکاؤنٹنگ اور رجسٹریشن کے نظام کو چلانے کو مکمل نظام یا ٹورنز کیڈسٹرل سسٹم نہیں کہا جا سکتا، حالانکہ اس کے کچھ عناصر اور اصول ٹورنز کے عنوان سے مطابقت رکھتے ہیں۔ 2007 نمبر میں وفاقی قانون کی بنیاد پر ریاست کے رئیل اسٹیٹ کیڈسٹر کے ڈیٹا بیس میں روس میں منظم زمین، عمارتوں اور قدرتی مقامات کے لیے اکاؤنٹنگ۔ 221-ایف زیڈ "آن اسٹیٹ رئیل اسٹیٹ کیڈسٹر"۔ ان سہولیات کا اکاؤنٹ ہولڈر ایک اور ڈیٹا بیس میں کیا جاتا ہے: 1997 نمبر میں وفاقی قانون کی بنیاد پر غیر منقولہ جائیداد کے حقوق اور ان کے ساتھ لین دین کا یونیفائیڈ اسٹیٹ رجسٹر۔ 122-ایف زیڈ "رئیل اسٹیٹ کے حقوق کی ریاستی رجسٹریشن اور اس کے ساتھ لین دین پر"۔ دونوں قوانین نے اوپننیس کیڈسٹر اور رجسٹری کی معلومات قائم کیں، اور ان کے انتظام کے لیے ذمہ دار ایک واحد تنظیم-روزریسٹر کو تفویض کیا۔ رئیل اسٹیٹ کے جائیداد کے حقوق کے یونیفائیڈ اسٹیٹ رجسٹر میں داخلہ رئیل اسٹیٹ کے جائیداد کے حقوق کے ابھرنے کے لیے ایک ضروری اور کافی شرط ہے۔ پراپرٹی کے بارے میں معلومات کے لیے، جو کیڈسٹر اور رجسٹری میں موجود ہے، کافی تفصیلی اور منظم احاطہ کسی شے کے بارے میں سب سے زیادہ ضروری معلومات کھلا کیڈسٹرل نقشہ چلاتا ہے۔ کافی سادہ ویب فارم کے ساتھ کسی بھی آبجیکٹ پراپرٹی پر معلومات کا ایک حصہ پایا اور پڑھا جا سکتا ہے۔ تاہم، یہ قوانین ڈیٹا بیس میں موجود معلومات کی درستگی کے لیے ریاست کی فوری مکمل ذمہ داری قائم نہیں کرتے ہیں۔ 2015 میں، اسٹیٹ ڈوما نے ایک بل رجسٹر کیا ہے جس میں جائیداد کے مالکان کے بارے میں معلومات تک عوامی رسائی کا احاطہ کیا گیا ہے۔ اس بل کی حکومت نے حمایت کی تھی۔ کچھ ماہرین کے مطابق، معلومات کے کھلے پن کی پابندی سے غیر قانونی افزودگی کے عوامی معاملات کی شناخت کے امکانات کم ہو جاتے ہیں اور کاروباری خطرات بڑھ جاتے ہیں۔ برطانیہ میں کئی لینڈ رجسٹر ہیں، جن میں انگلینڈ اور ویلز کے لیے ایچ ایم لینڈ رجسٹری، اسکاٹ لینڈ کے رجسٹر، اور شمالی آئرلینڈ میں لینڈ اینڈ پراپرٹی سروسز شامل ہیں۔ انگلینڈ اور ویلز لینڈ رجسٹریشن ایکٹ 1862 کے تحت انگلینڈ اور ویلز میں زمین کی رجسٹریشن کا ایک قومی نظام پہلی بار آزمایا گیا تھا، یہ رجسٹر 1709 سے مڈل سیکس کاؤنٹی (لندن شہر کو چھوڑ کر) کے لیے کام کر رہا تھا۔ یہ رضاکارانہ قومی نظام غیر موثر ثابت ہوا اور 1875 اور 1897 میں مزید کوششوں کے بعد موجودہ نظام کو لینڈ رجسٹریشن ایکٹ 1925 کے ذریعے نافذ کیا گیا۔ اسے ایچ ایم لینڈ رجسٹری چلاتی ہے۔ وقت گزرنے کے ساتھ ساتھ ملک کے مختلف علاقوں کو حکم کے ذریعے لازمی رجسٹریشن کے علاقوں کے طور پر نامزد کیا گیا تھا اس لیے ملک کے مختلف حصوں میں لازمی رجسٹریشن دوسروں کے مقابلے میں تقریبا طویل رہی ہے۔ آخری آرڈر 1990 میں دیا گیا تھا، اس لیے اب زمین میں ہونے والے عملی طور پر تمام لین دین کے نتیجے میں لازمی رجسٹریشن ہوتی ہے۔ ایک فرق یہ ہے کہ موت کے بعد زمین کی ملکیت تبدیل کی جاتی ہے، جہاں زمین فروخت کرنے کے بجائے تحفے میں دی جاتی ہے ؛ یہ صرف اپریل 1998 میں لازمی طور پر رجسٹرڈ ہو گئیں۔ اسی طرح 1998 میں جب اس پر رہن بنایا گیا تو زمین کا اندراج کرنا لازمی ہو گیا۔ لینڈ رجسٹریشن ایکٹ 2002 1925 کے نظام کو کافی حد تک اپنی جگہ پر چھوڑ دیتا ہے لیکن جائیداد کی منتقلی اور اندراج کے لیے الیکٹرانک دستخطوں کا استعمال کرتے ہوئے الیکٹرانک نقل و حمل کے مستقبل کے لازمی تعارف کو قابل بناتا ہے۔ لینڈ رجسٹری یورپی لینڈ انفارمیشن سروس EULIS سے منسلک ہے۔ رجسٹریشن کی تفصیلات کسی بھی شخص کو مقررہ فیس کی ادائیگی پر دستیاب ہوتی ہیں۔ عنوان کے ریکارڈ کو تبدیل کرنے کی کوشش کرنے والے افراد کی شناخت کی تصدیق کے لیے حالیہ برسوں میں احتیاطی تدابیر متعارف کرائی گئی ہیں۔ کسی بھی ایسی زمین کے لیے کوئی تفصیلات ریکارڈ پر نہیں ہوں گی جس میں متعلقہ لین دین ریکارڈ نہیں کیا گیا ہو جیسا کہ اکثر ہوتا ہے اگر، مثال کے طور پر، کسی خاص علاقے میں لازمی رجسٹریشن کے تعارف سے پہلے ملکیت آخری بار منتقل کی گئی تھی۔ عنوان تک عوامی رسائی اور پی ڈی ایف فارمیٹ میں دائر کردہ منصوبے انگلینڈ اور ویلز کی لینڈ رجسٹری میں فیس کے لیے دستیاب ہیں۔ فضائی فوٹو گرافی پر حدود کے ڈیجیٹل ورژن تک عوامی رسائی لینڈ رجسٹری یوکے-میپ سرچ پر دستیاب ہے۔ قانونی حد زمین کی ملکیت کی قطعی علیحدگی سے متعلق ہے۔ یہ ایک پوشیدہ لکیر ہے جو ایک شخص کی زمین کو دوسرے شخص کی زمین سے تقسیم کرتی ہے۔ اس کی موٹائی یا چوڑائی نہیں ہوتی ہے اور عام طور پر، لیکن ہمیشہ نہیں، جسمانی حد کی خصوصیت جیسے دیوار، باڑ یا ہیج میں یا اس کے ساتھ کہیں گرتی ہے۔ قانونی حدود کی صحیح جگہیں رجسٹرڈ ٹائٹل پلان پر تقریبا کبھی نہیں دکھائی جاتی ہیں اور آرڈیننس سروے کے نقشوں پر نہیں دکھائی جاتی ہیں۔ لینڈ رجسٹری (انگلینڈ اور ویلز) اور آرڈیننس سروے کے درمیان ایک مشترکہ بیان میں وہ کہتے ہیں کہ: اسکاٹ لینڈ زمین کی رجسٹریشن کا نظام رکھنے والے دنیا کے پہلے ممالک میں سے ایک ہے۔ اسکاٹ لینڈ میں رجسٹریشن ایکٹ 1617 کے ذریعے "رجسٹر آف سیسائنز" کی تخلیق کے ساتھ زمین کی رجسٹریشن کا آغاز ہوا۔ مکمل بحث کے لیے، لینڈ رجسٹریشن (اسکاٹس قانون) دیکھیں شمالی آئرلینڈ میں لینڈ رجسٹریشن لینڈ اینڈ پراپرٹی سروسز کے ذریعے چلائی جاتی ہے، جو شمالی آئرلینڈ کے محکمہ خزانہ اور عملے کے اندر ایک ایگزیکٹو ایجنسی ہے۔ یکم اپریل 2007 سے پہلے اس سے لینڈ رجسٹرز ناردرن آئرلینڈ کی سرکاری ایجنسی نمٹتی تھی۔ ایشیا ہانگ کانگ لینڈ رجسٹری لینڈ رجسٹریشن آرڈیننس کا انتظام کرتی ہے اور عوامی اور سرکاری محکموں کے ذریعہ لینڈ رجسٹر اور متعلقہ ریکارڈ کی تلاش کے لیے سہولیات فراہم کرتی ہے۔ بلڈنگ مینجمنٹ آرڈیننس کے تحت مالکان کے کارپوریشنوں کے اندراج کی ذمہ داری اس کی ہے۔ ہندوستان میں زمین کی رجسٹریشن ہندوستان کی انفرادی ریاستوں کا معاملہ ہے۔ اس طرح ہر ریاست اس ریاست کے اندر زمین کی ملکیت کے حوالے سے عہدیداروں، حکام، اور ان کے افعال اور فرائض کی وضاحت کرے گی۔ ہر ریاست میں ریکارڈنگ اور انتظامی نظام مختلف ہوتے ہیں۔ حالیہ دنوں میں، مرکزی حکومت ہند اور کئی ریاستی حکومتوں نے ریاستی سطح کے زمینی ریکارڈ کو جدید بنانے کے لیے مختلف پروگرام شروع کیے ہیں۔ حکومت۔ یوپی نے اپنے شہریوں کے لیے زمین کے ریکارڈ حاصل کرنے کے تجربے کو آسان بنا دیا ہے۔ یوپی بھولیکھ ایک ڈیجیٹل سروس ہے جسے حکومت اتر پردیش نے اپنے شہریوں کے لیے اپنی زمینوں یا جائیدادوں کا ریکارڈ آن لائن رکھنے کے لیے شروع کیا ہے۔ دوسری ریاستوں نے بھی لینڈ ریکارڈ اور لینڈ رجسٹریشن کے لیے ڈیجیٹل سروس فراہم کی۔ اب ریاست میں سے کوئی بھی آسانی سے اپنی زمین سے متعلق معلومات کی جانچ کر سکتا ہے۔ اسرائیل جاپان ملائیشیا نیوزی لینڈ نیوزی لینڈ ٹورنز ٹائٹل سسٹم کا استعمال کرتا ہے، جسے اس نے 1870 میں اپنایا تھا، جس نے ڈیڈز رجسٹریشن سسٹم کی جگہ لی تھی۔ زمین کی رجسٹریشن لینڈ ٹرانسفر ایکٹ 1952 کے تحت ہوتی ہے۔ ڈیڈز سسٹم 1841 میں اور ٹورنز سسٹم 1870 میں متعارف کرایا گیا تھا۔ دونوں طریقے 1924 تک متوازی طور پر چلتے رہے جب لینڈ ٹرانسفر ایکٹ (ٹورنز سسٹم) کے تحت رجسٹریشن لازمی ہو گئی اور تمام جائیدادوں کے عنوانات جاری کرنے کا منصوبہ قائم کیا گیا۔ اگر ملکیت یا سروے کے بارے میں شکوک و شبہات ہوں تو ٹائٹل کے طور پر محدود یا پارسل کے طور پر محدود عنوان جاری کیا جا سکتا ہے۔ فلپائن لینڈ رجسٹریشن اتھارٹی () سنگاپور تھائی لینڈ اوشیانا آسٹریلیا