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Urteilskopf
113 V 205
33. Extrait de l'arrêt du 25 août 1987 dans la cause R. contre Caisse-assurance suisse de maladie et accidents KFW et Tribunal administratif du canton de Neuchâtel

regeste:
Regeste
Art. 2 Abs. 1 lit. a, 7 Abs. 1 lit. e und 9 Abs. 3 KUVG, Art. 16 ff. Vo V:
Bestimmung der Höhe der Mitgliederbeiträge bei Freizügigkeit infolge Auflösung einer Krankenkasse durch Fusion. Das kantonale Recht darf die übernehmende Kasse nicht verpflichten, die Versicherten der früheren Kasse zu den Bedingungen gemäss ursprünglichem Eintrittsalter zu übernehmen, wenn die Fusion wegen der ungenügenden technischen Reserven dieser Kasse nötig geworden ist.

text:
Sachverhalt
ab Seite 205
BGE 113 V 205 S. 205
A.-
Par une loi du 26 juin 1979, entrée en vigueur le 1er janvier 1981, le Grand Conseil neuchâtelois a déclaré obligatoire l'assurance en cas de maladie, pour une majorité de la population domiciliée dans le canton de Neuchâtel. En application de cette loi, le Conseil d'Etat a édicté un règlement d'exécution (RAMO), du 9 juillet 1980, dont l'art. 35 disposait ce qui suit (version en vigueur jusqu'au 31 décembre 1986):
"L'assuré qui a droit au libre passage au sens de l'
art. 7 LAMA
, doit être admis dans la nouvelle caisse avec le groupe d'âge dont il bénéficiait dans l'ancienne caisse.
BGE 113 V 205 S. 206
L'assuré qui n'a pas droit au libre passage doit être admis dans le groupe d'âge correspondant à son âge réel."
B.-
Au cours de l'année 1985, la Caisse-maladie et accidents Krankenfürsorge Winterthur (ci-après la KFW) et la Société de secours en cas de maladie M. H. ont conclu un contrat de fusion qui contenait, entre autres clauses, les dispositions suivantes:
"1. Les membres de la M. H. sont repris par la KFW avec effet au 1er janvier 1986, conformément aux assurances existantes et maintien des droits aux prestations, et ceci sans nouvelles réserves. Lorsqu'il n'existe pas d'assurance équivalente, la conversion des assurances se fait au profit du membre, sans diminution de la protection d'assurance.
2. Les membres de la M. H. ont droit au libre passage légal pour le cas où ils ne voudraient pas adhérer à la KFW.
3. Jusqu'à l'âge statutaire maximal (65 ans), il est possible de s'assurer pour des prestations supérieures. Toutes les catégories d'assurance de la KFW sont accessibles aux membres de la M. H.
4. Il est appliqué aux assurés de plus de 60 ans le libre passage du Concordat, c'est-à-dire qu'ils sont attribués au groupe d'âge d'entrée de 51 à 60 ans.
5. Les assurés de moins de 60 ans sont attribués au groupe d'âge KFW correspondant à leur âge effectif au moment de la fusion."
Cette fusion a été nécessitée par une insuffisance des réserves techniques de la M. H. et elle a abouti à la dissolution de cette caisse.
C.-
Charles R., né en 1932, était assuré depuis 1940 à la M. H. Le 23 décembre 1985, la KFW a établi à son intention un certificat d'affiliation dont résultait une cotisation notablement supérieure à celle qu'il payait précédemment comme membre de la M. H. Cette différence s'expliquait, notamment, par le fait que l'assuré devait acquitter auprès de la nouvelle caisse la même cotisation que celle qui était généralement exigée des nouveaux affiliés ayant le même âge que lui, conformément à l'art. 5 du contrat de fusion.
Par lettre du 5 mars 1986, Charles R. a demandé à la KFW de l'admettre dans le groupe d'âge dont il faisait auparavant partie et, en conséquence, de réduire dans une proportion correspondante le montant de sa cotisation. Cette requête a été rejetée par une décision de la KFW, du 11 mars 1986.
D.-
Estimant que ce refus violait l'art. 35 RAMO, Charles R. a recouru devant le Tribunal administratif du canton de Neuchâtel, qui a rejeté son recours. En bref, le tribunal a considéré que
BGE 113 V 205 S. 207
la disposition réglementaire cantonale invoquée était contraire au droit fédéral, qui autorise expressément les caisses à percevoir, en cas de libre passage, une cotisation identique à celle qui est prévue pour les nouveaux assurés (jugement du 12 juin 1986).
E.-
Charles R. interjette recours de droit administratif contre ce jugement, dont il demande l'annulation, en concluant à ce que la KFW admette "les assurés transférés de la caisse-maladie M. H. au groupe d'âge attribué par cette dernière".
La KFW conclut au rejet du recours. Quant à l'Office fédéral des assurances sociales, il renonce, au terme de ses observations, à présenter une proposition formelle.
Erwägungen
Extrait des considérants:
3.
a) Selon l'
art. 1er al. 1 LAMA
, la Confédération encourage l'assurance en cas de maladie en accordant, conformément à la loi, des subsides aux caisses-maladie. Toutes les caisses d'assurance en cas de maladie qui satisfont aux dispositions de la LAMA ont droit aux subsides fédéraux; elles s'organisent à leur gré, en tant que la loi ne contient pas de disposition contraire (
art. 1er al. 2 LAMA
).
Comme cela résulte de l'
art. 2 al. 1 LAMA
, le droit fédéral n'institue pas une assurance-maladie obligatoire, mais il laisse aux cantons la faculté de prévoir une telle obligation, en général ou pour certaines catégories de personnes (let. a); en outre, il n'exige pas de ces derniers qu'ils allouent des subsides aux caisses-maladie (LÜÖND, Die obligatorische Krankenversicherung nach kantonalem Recht, in SZS 1979, p. 49; STEINMANN, Die Stellung der Kantone in der Krankenversicherung unter besonderer Berücksichtigung des Obligatoriums, thèse Zurich 1973, p. 82).
b) Le canton de Neuchâtel a fait usage de la délégation de compétence susmentionnée par la loi du 26 juin 1979, portant sur "l'assurance-maladie obligatoire pour la couverture des frais médicaux et pharmaceutiques" (RSN 821.10), en exécution de laquelle le Conseil d'Etat neuchâtelois a édicté le RAMO (RSN 821.101). Selon l'
art. 2 LAMO
, l'Etat soutient et encourage l'assurance-maladie; il peut participer financièrement à des mesures de prophylaxie. Sous réserve d'exceptions énumérées à l'art. 4, la loi s'applique à toutes les personnes domiciliées dans le canton (
art. 3 LAMO
). Elle contient, à son titre II, des dispositions sur les caisses conventionnées (chapitre premier), la procédure d'admission des
BGE 113 V 205 S. 208
assurés (chapitre II), les cotisations des assurés (chapitre III) et les prestations des caisses (chapitre IV).
Sont admises à participer au régime de l'assurance obligatoire les caisses conventionnées, c'est-à-dire les caisses affiliées à la Fédération cantonale neuchâteloise des sociétés de secours mutuels (FCNM), avec laquelle l'Etat a conclu une convention, ainsi que les autres caisses reconnues qui ont adhéré à ladite convention (
art. 9, 11 et 12 LAMO
).
La KFW est une caisse conventionnée au sens de ces dispositions.
4.
a) En application du principe de la mutualité (
art. 3 al. 3 LAMA
), l'art. 16 de l'Ordonnance V sur l'assurance-maladie concernant la reconnaissance des caisses-maladie et des fédérations de réassurance, ainsi que leur sécurité financière (Ord. V; RS 832.121), pose la règle selon laquelle à des prestations égales doivent correspondre des cotisations égales. Cette règle est toutefois assortie d'exceptions, énumérées aux art. 17 à 21 de la même ordonnance. Ainsi, les cotisations peuvent être échelonnées selon l'âge d'entrée des assurés; est alors déterminant, pour le montant de la cotisation, l'âge de l'intéressé lors de l'entrée dans la caisse (art. 17 Ord. V; cf. également
art. 6bis LAMA
).
b) Les caisses-maladie ont, d'autre part, la faculté - voire dans certains cas l'obligation - de se dissoudre ou de renoncer à la reconnaissance qui leur donne droit aux subsides fédéraux (cf.
art. 1er al. 3 LAMA
). La dissolution intervient généralement par voie de fusion avec une autre caisse reconnue, celle-ci reprenant la totalité de l'effectif de la caisse dissoute (BONER/HOLZHERR, Fiche juridique suisse No 1314 p. 4). Dans une telle éventualité, les assurés bénéficient du droit au libre passage (
art. 7 al. 1 let
. e LAMA): les conditions d'admission relatives à l'âge et à l'état de santé ne leur sont alors pas opposables (
art. 9 al. 1 LAMA
); la nouvelle caisse a l'obligation de leur garantir les prestations qui leur étaient assurées précédemment (
art. 9 al. 2 LAMA
). En outre, le passant doit payer au plus la cotisation prévue pour les nouveaux affiliés du même âge; s'il a dépassé l'âge maximal d'admission prévu par les statuts, il sera considéré, pour la fixation de la cotisation, comme ayant un an de plus que ledit âge (
art. 9 al. 3 LAMA
).
c) Il résulte de cette réglementation que le passant ne saurait exiger, quant au montant de sa cotisation, le maintien de droits antérieurement acquis en raison de son âge d'entrée dans l'ancienne caisse (cf. également
ATF 112 V 123
consid. 4d). Cette situation
BGE 113 V 205 S. 209
est le corollaire de l'indépendance financière qui existe entre les diverses caisses-maladie (RAUBER, Die Freizügigkeit nach KVG, thèse Berne 1985, p. 83 note 45); elle s'explique par le souci d'éviter que la nouvelle caisse n'assume une charge financière disproportionnée à ses ressources et, par conséquent, incompatible avec une saine gestion (message du Conseil fédéral concernant les assurances contre les maladies et les accidents du 10 décembre 1906, FF 1906 VI 317). De fait, comme le risque de maladie augmente avec l'âge, le passant est souvent tenu de payer une cotisation notablement plus élevée que celle qu'il acquittait auparavant. Dans une certaine mesure, le législateur fédéral a tenu compte de cet inconvénient, lors de la révision partielle de la loi, en 1964, en instituant un régime spécial pour les assurés ayant dépassé l'âge maximal d'admission prévu par les statuts (RAUBER, op.cit., p. 83-84; message du Conseil fédéral à l'appui d'un projet de loi modifiant le titre premier de la loi sur l'assurance en cas de maladie et d'accidents du 5 juin 1961, FF 1961 I 1455).
5.
a) Par l'art. 35 RAMO, le Conseil d'Etat neuchâtelois a imposé aux caisses-maladie d'admettre le passant aux conditions d'entrée les plus favorables, puisque ce dernier doit être admis "avec le groupe d'âge dont il bénéficiait dans l'ancienne caisse".
Les premiers juges considèrent cette disposition réglementaire comme contraire au droit fédéral: selon eux, celui-ci reconnaît aux caisses la pleine liberté "de tenir compte ou d'ignorer les années antérieures d'affiliation des passants". Le recourant conteste cette interprétation et soutient que l'
art. 9 al. 3 LAMA
pose des exigences minimales, auxquelles le droit cantonal peut déroger, en étendant les droits de l'assuré en situation de libre passage.
Quant à l'Office fédéral des assurances sociales, il exprime un avis plus nuancé, en ce sens que l'art. 35 RAMO ne saurait s'appliquer en cas d'absorption d'une caisse déficitaire, à l'effectif vieillissant et qui n'est pas en mesure de verser à la caisse reprenante "un montant convenable comme somme d'achat".
b) L'opinion du recourant ne peut pas être partagée, à tout le moins dans l'hypothèse d'une fusion qui - comme c'est le cas en l'espèce - a été nécessitée par l'insuffisance des réserves techniques de la caisse absorbée. Sans doute les cantons qui ont fait usage de la compétence déléguée par l'
art. 2 al. 1 let. a LAMA
sont-ils libres de réglementer sur leur territoire l'assurance-maladie dans le sens d'une protection renforcée des droits des assurés (voir à ce sujet: MARMY, L'assurance-maladie dans le canton de Fribourg, p. 26 ss;
BGE 113 V 205 S. 210
STEINMANN, op.cit., p. 52 ss; LÜÖND, loc.cit., p. 47; MAURER, Schweizerisches Sozialversicherungsrecht, vol. II, p. 304). Ainsi les caisses-maladie ont-elles parfois l'obligation d'accepter les assurés sans la moindre réserve, de renoncer à limiter dans le temps la durée du droit aux prestations en cas d'hospitalisation ou à exclure un affilié pour défaut de paiement de cotisations; cela implique d'ailleurs, la plupart du temps, une prise en charge par les pouvoirs publics des coûts supplémentaires en résultant. Cependant, les cantons n'ont pas une liberté absolue en ce domaine. Ils doivent respecter les exigences minimales posées par la LAMA (MAURER, op.cit., p. 304; BONER/HOLZHERR, Fiche juridique suisse No 1313 p. 4), ainsi que les principes fondamentaux de l'assurance-maladie sociale, plus particulièrement le principe de la mutualité et de l'égalité de traitement qui en découle. Ce principe exige que les membres se garantissent mutuellement les mêmes avantages sans autre distinction que celle qui résulte des cotisations fournies et en excluant toute idée de bénéfice ou, en d'autres termes, postule l'équilibre des cotisations et des prestations et, à situations identiques, leur égalité (
ATF 112 V 295
consid. 3b,
ATF 111 V 139
consid. 1a); il interdit aussi qu'un assuré jouisse d'avantages que la caisse n'accorde pas à ses autres affiliés se trouvant dans une situation comparable (cf. VIRET, Le principe de la mutualité dans l'assurance-maladie sociale, in Mélanges André Grisel, p. 609). Or, la solution envisagée par l'art. 35 RAMO revient en l'espèce à imposer à une caisse-maladie d'admettre - aux conditions de l'âge d'entrée initial - les assurés d'une caisse qui a été sans doute mal gérée et qui, en raison précisément d'une insuffisance de réserves techniques, doit entrer en liquidation. En particulier, l'on est fondé à considérer que, si une telle situation s'est produite, c'est parce que le niveau des cotisations perçues par cette caisse était également insuffisant. Entrer dans les vues du recourant conduirait donc à faire supporter par la communauté des risques de la caisse absorbante les conséquences d'une gestion à cet égard insatisfaisante. En cela, le principe de l'égalité de traitement entre les affiliés d'une seule et même caisse se trouverait violé.
Au demeurant, si elle devait être confirmée, la solution retenue par le Conseil d'Etat neuchâtelois empêcherait certaines caisses en difficultés, notamment celles qui comptent une majorité d'assurés âgés, de trouver un partenaire en vue d'opérer une fusion. Or, l'intérêt des affiliés de ces caisses est de trouver rapidement un nouvel assureur qui leur garantisse un sociétariat sans réserves,
BGE 113 V 205 S. 211
ainsi que le niveau des prestations antérieurement assurées; à défaut, ils pourraient être astreints au paiement d'une cotisation extraordinaire, afin d'éviter une liquidation pure et simple.
Enfin, il sied d'observer que, récemment, le Grand Conseil neuchâtelois s'est montré conscient de la nécessité d'opérer une distinction selon que l'entrée dans une autre caisse résulte d'une sortie individuelle ou d'une dissolution. En effet, à l'occasion d'une révision partielle de la LAMO, du 22 mai 1986, le contenu de l'art. 35 RAMO a été corrigé par une modification de l'
art. 13 LAMO
, qui a désormais la teneur suivante:
"1 Les personnes soumises à l'assurance obligatoire choisissent la caisse à laquelle elles désirent être affiliées.
2 L'assuré qui a droit au libre passage au sens de l'article 7 LAMA doit être admis dans la nouvelle caisse avec le groupe d'âge dont il bénéficiait dans l'ancienne caisse.
3 L'assuré qui n'a pas droit au libre passage doit être admis dans le groupe d'âge correspondant à son âge réel.
4 Demeurent réservés les cas de fusion entre caisses conventionnées."
Par cette modification, qui est entrée en vigueur le 1er janvier 1987, le législateur cantonal a voulu "prévenir certaines difficultés en cas de fusion des caisses conventionnées" (rapport de la commission du Grand Conseil chargée de l'examen du projet de loi portant révision de la LAMO, du 6 février 1986, p. 14) et, à cet égard, il y a tout lieu de penser qu'il entendait, précisément, empêcher qu'une caisse absorbante ne doive assumer sans restriction les conséquences d'une gestion déficitaire.
Certes, on peut se demander si le nouvel
art. 13 LAMO
est pleinement compatible avec le droit fédéral, quant à son alinéa 2 et, en particulier, s'il n'eût pas fallu réserver, également, certains cas de sortie individuelle pour lesquels l'affiliation aux conditions de l'âge d'entrée initial violerait le principe d'égalité de traitement. La solution du présent litige n'exige toutefois pas que l'on se prononce sur cette question, le recours se révélant de toute façon mal fondé, compte tenu de ce qui a été dit plus haut.


canton: CH

region: Federation

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Urteilskopf
96 IV 185
42. Estratto della sentenza 2 ottobre 1970 della Corte di cassazione penale nella causa Soldati contro Procura pubblica sopraccenerina del Cantone Ticino

regeste:
Regeste
Art. 148 und 151 StGB
Durch das ungerechtfertigte Entfernen von Lochkarten und durch die Eingabe falscher Daten in einen Elektronenrechner werden Personen, nicht nur die Maschine, irregeführt. Kausalzusammenhang zwischen den täuschenden Manövern und dem Irrtum des Bedienungspersonals (Erw. 1).
Unter einem schädigenden Verhalten, zu dem der Irrende bestimmt werden kann, ist jede Handlung, Duldung oder Unterlassung zu verstehen, die geeignet ist, eine Vermögensverminderung herbeizuführen (Erw. 2).
Art. 110, 251 und 317 StGB
Schriften, die geeignet sind, eine Tatsache von rechtlicher Bedeutung zu beweisen. Herstellung falscher Urkunden (Erw. 3).

text:
Sachverhalt
ab Seite 186
BGE 96 IV 185 S. 186
A.-
Dal 1. settembre 1964 Curzio Soldati era alle dipendenze dello Stato in qualità di capooperatore del Centro elettronico. Egli aveva come mansione di dirigere l'ufficio operativo del Centro, che si suddivideva in 3 sezioni, cioé: il reparto perforazioni schede, il reparto operativo vero e proprio e il reparto informazioni. Era pure di sua competenza il rilascio ai contribuenti, che ne facevano richiesta, di estratti conto compilati dalle impiegate, firmati e timbrati dal capo-operatore.
Nel Cantone Ticino i dati delle imposte cantonali, dell'imposta per la difesa nazionale e dell'imposta di circolazione sono elaborati nel Centro elettronico secondo il sistema delle schede perforate. Oltre alla scheda programma determinante il metodo d'elaborazione occorrono diverse altre schede, specialmente la scheda indirizzo, che registra le generalità di ogni contribuente, e la scheda di calcolo per le operazioni concernenti il reddito, la sostanza, l'imposta preventiva, il riparto intercantonale, la motivazione e l'assoggettamento. La scheda di calcolo è compilata con perforatrice sulla scorta delle dichiarazioni fiscali inviate al Centro elettronico dagli Uffici di tassazione. L'elaborazione di queste schede e di altre ancora conduce in una prima fase del procedimento, da un lato, alla stampa della richiesta di acconto da trasmettere al contribuente, d'altro lato alla stampa delle schede debitori 1. I pagamenti eseguiti dal contribuente vengono registrati, sulla base della polizza postale di versamento, dalla perforatrice sulla scheda pagamento. In seguito, la scheda è messa in uno speciale contenitore. In determinati intervalli di tempo, le schede pagamento vengono elaborate meccanicamente, insieme alle schede debitori, da un operatore del Centro elettronico. È così che i pagamenti sono trascritti sulla parte inferiore della scheda debitori 1. Se i pagamenti corrispondono al debito fiscale, la scheda debitori è saldata. Il debito fiscale è allora considerato estinto, per cui non ci sarà né procedura di diffida, né procedura esecutiva.
B.-
Soldati ha abusato della sua funzione di capo operatore del Centro elettronico, come si può dedurre dagli antefatti seguenti, che sono accaduti dal 1965 al 1969.
Egli ha sottratto le sue personali partite d'imposte cantonali, d'imposta per la difesa nazionale e d'imposta di circolazione, per un ammontare complessivo di Fr. 2'373.50, e le partite d'imposta cantonale di J. per un ammontare di Fr. 1490.30. Per tale intento, l'imputato ha sottratto dalle cassette le schede
BGE 96 IV 185 S. 187
perforate concernenti le sue proprie partite d'imposta e quelle di J., evitando con ciò i richiami e la susseguente procedura esecutiva.
Inoltre, egli ha sottratto partite d'imposte cantonali, d'imposta per la difesa nazionale e d'imposta di circolazione, dovute da terze persone, allestendo personalmente le schede perforate di pagamento per questi contribuenti, benché non fossero stati effettuati i relativi versamenti. Queste schede, così elaborate, venivano unite alle altre e servivano agli operatori per saldare le schede debitori dei corrispettivi contribuenti. Con la perforazione di una o più schede pagamento fittizie, le schede debitori 1, e pertanto le partite dei contribuenti, risultavano pareggiate. I contribuenti così favoriti non ebbero in tal modo da pagare le loro imposte. In questo modo furono sottratte:
- le imposte cantonali dovute da B. per: Fr. 2 397.--
- le imposte cantonali dovute da D. per: " 183.30
- le imposte cantonali dovute da G. per: " 2 826.80
- le imposte cantonali, l'IDN e l'imposta di circo-
lazione dovute da N. per complessivi: "13 915.30
- le imposte cantonali, l'IDN e l'imposta di circo-
lazione dovute da Sc. per complessivi: " 4 888.20
- le imposte cantonali dovute da S. per: " 864.20
Nei casi B., N. e Sc., Curzio Soldati è proceduto in tale maniera per compensare i suoi debiti personali verso questi tre contribuenti con i debiti fiscali di quest'ultimi. Di fronte a loro, Soldati si avvalse del pretesto di pagare per loro le imposte dovute. Egli ha poi favorito i tre contribuenti D., G. e J. senza che essi ne sapessero qualcosa.
La Confederazione svizzera e il Cantone Ticino hanno subito un danno di circa Fr. 28 938,60.
C.-
Soldati ha rilasciato un estratto conto del Centro elettronico del Dipartimento delle finanze alle persone suenunciate, nel quale erano attestati pagamenti di imposte che non furono mai eseguiti. Questi estratti conto, redatti nel modulo ufficiale del Centro elettronico, recavano in calce il timbro del Centro elettronico medesimo e la firma del capo operatore Soldati, rispettivamente furono allestiti su carta da lettera con l'intestazione del Centro elettronico.
D.-
Il 28 aprile 1970, la Corte di cassazione e di revisione penale del Cantone Ticino confermava la decisione della Corte delle Assise correzionali che condannava Soldati alla pena di
BGE 96 IV 185 S. 188
15 mesi di detenzione, da dedursi il carcere preventivo sofferto, per causa di truffa di complessivi Fr. 28 938.60 e di falsità in atti secondo l'art. 317 CP.
E.-
Soldati ha presentato ricorso per cassazione al Tribunale federale, chiedendo di annullare la decisione impugnata e di rinviare la pratica all'istanza precedente, affinché lo dichiarasse colpevole di truffa e di falsità in atti solo nel caso B. e lo condannasse ad una pena inferiore ai 12 mesi, con la sospensione condizionale durante un periodo di prova di 2 anni. Il ricorrente contesta di essersi reso colpevole di truffa negli altri casi, perché non ha ingannato alcuna persona fisica e non c'é stato atto di disposizione patrimoniale. Tanto meno esisterebbe, in questi casi, falsità in atti, poiché gli scritti redatti da lui non sarebbero stati destinati a provare il loro contenuto.
F.-
Il Procuratore pubblico sopraccenerino ha proposto la reiezione del ricorso.
Erwägungen
Considerando in diritto:
1.
Il ricorrente contesta di aver ingannato chicchessia o approfittato dell'errore in cui si fosse trovato qualcuno per indurlo ad atti pregiudizievoli al patrimonio proprio od altrui. In casu, dovrebbe essere escluso l'inganno, perché materialmente impossibile, tutte le fasi decisive del procedimento essendosi svolte automaticamente. Soldati fa, insomma, valere di aver ingannato una macchina, non invece una persona.
Questa opinione disconosce il fatto che la macchina elettronica può compiere un lavoro solo se esso è comandato secondo un programma elaborato dall'uomo, e che i dati forniti sono pure compilati dall'uomo. La macchina esegue, in definitiva, un lavoro programmato dall'uomo: essa compie un lavoro di elaborazione dei dati, di modo che l'uomo può fare assegnamento su un determinato risultato corrispondente al programma e ai dati informativi da lui forniti (v. P. SIDLER: Der Schutz von Computerprogrammen im Urheber- und Wettbewerbsrecht, Tesi Berna 1968, p. 5 e segg). Nel caso in esame, anche gli organi dell'Amministrazione cantonale delle contribuzioni, in collaborazione con il Centro elettronico, si attendevano dall'ordinatore un risultato completo e fededegno. Tuttavia, la macchina non poteva prestare tale lavoro: in effetti, gli operatori, da un lato, non avevano alimentato la macchina con i dati necessari all'elaborazione automatica, il ricorrente avendo sottratto
BGE 96 IV 185 S. 189
talune schede, d'altro lato, avevano fornito all'elaboratore elettronico dati che non corrispondevano alla verità. Come l'istanza precedente ha giustamente rilevato, furono ingannati, in ambedue i casi, oltre alla macchina, anche talune persone, cioé gli organi del Centro elettronico e dell'Amministrazione delle contribuzioni. Essi s'attendevano che l'elaboratore, sulla base del programma prescritto e dei dati comunicati specialmente dalle schede di calcolo e dalle schede di pagamento, fornisse informazioni fededegne, che permettessero di desumere se le imposte fossero state pagate dai singoli contribuenti completamente, oppure solo in parte, oppure non del tutto. Il ricorrente sottrasse dalle cassette le schede perforate concernenti le sue proprie partite d'imposta e quelle di J. e, negli altri casi, perforò schede di pagamento fittizie. Di conseguenza, egli e J. non sono affatto apparsi come contribuenti nel risultato finale dell'elaboratore elettronico, rispettivamente i debiti fiscali ancora esistenti degli altri contribuenti menzionati vennero annunciati come pagati. Naturalmente, gli organi statali che si servirono dell'elaboratore avevano sempre supposto che il risultato conseguito fosse completo e materialmente giusto, ciò che invece non si era avverato. Non si può pertanto negare che siano state ingannate delle persone.
Inconcludente si rivela il paragone fatto da Soldati con il funzionamento fraudolento di un apparecchio automatico, punibile, secondo il ricorrente, solo ai sensi dell'art. 151, non invece ai sensi dell'art. 148 CP, siccome verrebbe a mancare il rapporto intellettuale tra autore e vittima. Soldati pone a confronto due cose non paragonabili tra loro. L'apparecchio automatico accorda una prestazione a colui che lo mette in azione con una moneta, rispettivamente, nel caso dell'art. 151 CP, con un oggetto che per la forma e il peso sia analogo a una moneta, senza che il proprietario dell'automatico debba a sua volta essere direttamente attivo. Altrimenti si procede invece nel Centro elettronico. Prescindendo dal fatto che questa macchina non accorda a un terzo sconosciuto che la metta in funzione una prestazione effettuabile solo dietro pagamento, l'elaboratore elettronico lavora secondo un programma prescritto che si sviluppa in determinate fasi, introdotte e ordinate da operazioni eseguite dagli organi del relativo reparto amministrativo. Dopo che l'elaboratore ha assunto il programma tramite il lettore, gli operatori devono introdurre le schede indirizzo
BGE 96 IV 185 S. 190
e le schede di calcolo per ottenere la tassazione del contribuente; i pagamenti effettuati dal contribuente vengono perforati sulle schede pagamento; in seguito, gli operatori devono introdurre le schede di pagamento, insieme alle schede debitori, nell'elaboratore elettronico per poter costatare se le imposte furono o no pagate. Come l'istanza precedente ha costatato in modo vincolante, gli operatori sono partiti dalla premessa che l'elaborazione elettronica delle schede indirizzo e delle schede di calcolo fosse completa e che il contenuto delle schede pagamento fosse conforme a verità. Queste erano anche le condizioni affinché l'elaboratore potesse dare un risultato completo e giusto. Gli addetti al Centro elettronico dovevano poter agire nella convinzione che alcun elemento anomalo, in particolare nessuna scheda fittizia o nessuna sottrazione di schede si fosse verificata. Per le macchinazioni poste in atto da Soldati, gli addetti al Centro, involontari partecipi della frode, sono incorsi in un errore, dovuto al fatto che da un lato mancavano le schede del ricorrente e di J. e che d'altro lato esistevano fra le schede di pagamento una serie di schede fittizie che non furono perforate sulla base di versamenti effettuati con polizze postali. Con ciò è chiaramente dimostrata l'esistenza del nesso causale tra gli inganni posti in atto dal ricorrente e l'errore commesso dagli operatori. Senza importanza è invece il fatto per cui il lavoro degli operatori - messo in relazione alla prestazione dell'elaboratore - rappresenti un ben piccolo contributo. Invero, senza il lavoro degli operatori anche la macchina non avrebbe potuto assolvere la sua specifica funzione di elaborare i dati ricevuti.
2.
A torto il ricorrente contesta di aver compiuto un atto di disposizione del patrimonio delle persone ingannate. Senza le sue macchinazioni gli operatori, nei casi S. e J., avrebbero introdotto nell'elaboratore le schede indirizzo e le schede di calcolo come pure le altre schede perforate necessarie allo scopo. Per quanto concerne gli altri casi, gli operatori avrebbero impiegato, esclusivamente sulla base di schede postali di versamento, schede di pagamento perforate conformemente alla realtà. Le schede debitori del ricorrente e dei contribuenti da lui favoriti non sarebbero in tal caso risultate saldate; gli operatori avrebbero poi introdotto queste schede, non ancora saldate, nell'elaboratore elettronico per l'ulteriore procedura d'incasso (con eventuale diffida e precetto esecutivo). Le operazioni
BGE 96 IV 185 S. 191
fraudolenti del Soldati impedirono però di alimentare l'elaboratore con le schede di tutti i contribuenti, rispettivamente indussero gli addetti a tali funzioni ad introdurre nella macchina schede che erano in parte fittizie. Ciò ebbe come conseguenza che il risultato del lavoro prestato dalla macchina nelle pratiche litigiose non ha reso necessario l'ulteriore procedimento, per cui fu tralasciato di eseguire l'incasso dei debiti fiscali per lo Stato. Soldati ha indotto gli operatori del Centro elettronico ad eseguire atti tali da causare una diminuzione del patrimonio statale. Dottrina e prassi predominanti sono consoni nell'affermare che una disposizione patrimoniale ai sensi dell'art. 148 CP può essere provocata anche omettendo un'azione che un terzo avrebbe eseguito, qualora non vi fosse stato inganno. Riferendosi a GERMANN, Das Verbrechen, p. 277, HAFTER, AT, p. 265, LOGOZ, Commentaire, N. 5 ad art. 148, la Corte di cassazione ha deciso nella sentenza inedita, in re Lauper, del 9 marzo 1956, che per atti pregiudizievoli ai quali può essere indotta la persona ingannata, deve essere intesa ogni azione, tolleranza od omissione, propria a causare una diminuzione patrimoniale.
3.
L'istanza precedente ha dichiarato il ricorrente colpevole di falsità in atti ai sensi dell'art. 317, num. 1, cpv. 2 CP, avendo egli consegnato ai contribuenti D., G., N. e Sc. un estratto conto del Centro elettronico dal quale risultavano come saldate partite d'imposta che in realtà non lo erano. Gli estratti conto per D., G. e N. furono allestiti su modulo ufficiale del Centro elettronico e recavano in calce il timbro di quest'ultimo e la firma del Soldati stesso; l'estratto conto destinato a Sc. fu redatto su carta da lettere del Centro elettronico con allegato un biglietto firmato dal Soldati. Il ricorrente contesta che quegli estratti conto debbano essere considerati documenti secondo l'art. 110 CP, perché non erano né destinati né atti a comprovare il loro contenuto.
Come ha asserito a più riprese la Corte di cassazione, non ogni menzogna espressa per iscritto costituisce formazione di di documento falso ai sensi della legge. Lo è soltanto, qualora lo scritto è destinato o atto a esporre e certificare il fatto mendace, in altre parole, a fornirne la prova (RU 88 IV 34). La qualifica di documento va già riconosciuta quando lo scritto, in concreto (RU 77 IV 176), sia destinato o atto a provare un fatto di portata giuridica (RU 95 IV 71). Non è tuttavia necessario che la
BGE 96 IV 185 S. 192
prova venga fornita in modo completo e irrefutabile; anzi, è sufficiente che lo scritto abbia a comprovare il suo contenuto, fintanto che non si manifesti il contrario (RU 91 IV 7, 95 IV 71). Gli estratti conto consegnati da Soldati ai citati contribuenti certificavano l'avvenuto pagamento di imposte, dunque un fatto di indubbia portata giuridica, ciò che neppure il ricorrente contesta.
Gli estratti conto di cui si tratta, allestiti normalmente dal Servizio informativo del Centro elettronico e firmati dal capo operatore, sono per loro natura destinati a ragguagliare il contribuente sullo stato del suo debito fiscale. Essi non vengono inviati d'ufficio a tutti i contribuenti, ma solo a coloro che ne fanno domanda. Se questi estratti conto fossero destinati a comprovare - come una ricevuta - il pagamento delle imposte (vedi RU 76 IV 152), bisognerebbe inviarli ad ogni contribuente. Intanto, non esiste normalmente motivo per procedere in tal guisa, poiché il contribuente può provare i suoi pagamenti tramite la ricevuta postale, mentre la cedola della polizza di versamento è trasmessa - come prova dell'avvenuto pagamento - all'Amministrazione delle contribuzioni e al Centro elettronico. Se invece il contribuente non venisse in possesso di tale documento probatorio, sia perché lo abbia perso, sia perché un terzo abbia pagate le imposte per lui ed ha trattenuto presso di sè la ricevuta postale, può provare l'avvenuto pagamento con l'estratto conto ufficiale, almeno fintanto che non sia dimostrato il contrario.
Gli estratti conto, consegnati a N. e a Sc. da parte del ricorrente, possono essere in questo senso reputati documenti atti a provare un fatto di portata giuridica. Soldati, che era debitore dei due contribuenti, aveva promesso a quest'ultimi di pagare, a saldo dei suoi propri debiti verso di loro, le imposte che erano loro addebitate. Rimettendo ai due contribuenti degli estratti conto, nei quali figuravano come pagate le loro imposte, egli allestiva scritti atti a provare, fino alla dimostrazione del contrario, gli avvenuti versamenti di fronte ad eventuali pretese dello Stato. Si aggiunga poi che Soldati aveva un interesse al rilascio di questi estratti conto, dal momento che poteva, con ciò, simulare di aver pagato le imposte per i suoi creditori. Del resto, i documenti furono destinati dal ricorrente a provare in tal senso il fatto mendace dell'effettuato versamento. Ciò è pure illustrato dall'evenienza secondo cui Soldati, almeno per quanto
BGE 96 IV 185 S. 193
concerne il caso N., allestì l'estratto conto senza che il contribuente glielo richiedesse. Irrilevante è il fatto che gli estratti conto attestavano soltanto il pagamento delle imposte, senza precisare che il versamento era effettuato da Soldati. L'allusione fatta da Soldati a RU 88 IV 35 non è pertinente, poiché in quella sentenza si trattava di una fattura con la quale si voleva comprovare l'esistenza di un credito, mentre in casu si tratta invece di un'attestazione di pagamento effettuato.
Ma anche gli estratti conto allestiti per D. e G. erano pure destinati a provare un fatto di portata giuridica, anche se lo stesso G. non poteva spiegarsi come ciò fosse accaduto, siccome egli sapeva di non aver ancora pagato le sue imposte. Quest'ultima circostanza non aveva però tolto allo scritto la sua idoneità a provare un fatto di portata giuridica e non escludeva la possibilità di impiegare, al momento opportuno, quell'estratto conto come mezzo di prova. Se si volesse negare allo scritto la qualifica di documento, perché G. sapeva del suo contenuto suppositizio, anche colui che facesse uso di un documento mendace, pur conoscendone il contenuto inveritiero, non potrebbe essere punito secondo l'art. 251 num. 1 cpv. 3 CP; ma, allora, questa norma perderebbe il suo senso. Non si può mettere in dubbio che gli scritti in parola erano atti a provare il loro contenuto con la motivazione secondo cui essi sarebbero inscindibili dagli atti in possesso dello Stato (richiami, interpellazioni, precetti esecutivi) e che quest'ultimi, essendo in contraddizione con gli scritti rilasciati dal Soldati, formerebbero la negazione di questi scritti medesimi, i quali a loro volta costituirebbero non la prova, ma l'antiprova del loro contenuto. Questa argomentazione del ricorrente ignora ad ogni modo che nella procedura di rigetto d'opposizione si può provare con documenti l'estinzione del debito (art. 81 cpv. 1 LEF) persino nei casi di tassazioni fiscali divenute effettive (a cui seguirono quindi i richiami, le interpellazioni e l'intimazione del precetto esecutivo). Ciò presuppone necessariamente una contraddizione tra gli atti prodotti nel corso della procedura dalle Autorità fiscali e l'atto fornito dall'escusso. Non per questo tuttavia può venir meno al documento presentato dall'escusso l'idoneità a provare un fatto di portata giuridica, anche se, per tale rispetto, si debba considerare dubbia la forza probante di tale atto. Quest'ultima però, a sua volta, non ha nulla a che fare con la sua destinazione atta a provare un
BGE 96 IV 185 S. 194
fatto di portata giuridica (RU 81 IV 240/241). Nel resto occorre ancora rilevare che lo Stato può far valere le sue pretese anche senza procedere necessariamente per via esecutiva, ma rivolgendosi direttamente ai contribuenti, proprio come avvenne nei casi presenti, dopo conosciute le macchinazioni di Soldati.
Dispositiv
Il Tribunale federale pronuncia:
Il ricorso è parzialmente accolto. La sentenza impugnata è annullata nella misura in cui punisce il ricorrente, ai sensi dell'art. 148 CP, nei casi D., G., S. e J.; la causa è trasmessa all'istanza precedente per nuova decisione, nel senso dei considerandi.


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Urteilskopf
106 Ib 65
13. Estratto della sentenza 14 marzo 1980 della II Corte di diritto pubblico nella causa Divisione federale della giustizia c. X. S.A. e Commissione cantonale di ricorso del Cantone Ticino per l'applicazione del DAFE (ricorso di diritto amministrativo)

regeste:
Regeste
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Beteiligung an der Kapitalerhöhung einer Immobiliengesellschaft (
Art. 2 lit. c BewB
und
Art. 1 und 2 Abs. 1 BewV
).
1. Der Bewilligungspflicht unterliegt nicht die Kapitalerhöhung als solche, sondern der Erwerb von Anteilen an der Immobiliengesellschaft durch Personen im Ausland (oder der mit der Erhöhung verbundene spätere Erwerb von Grundstücken in der Schweiz). Die zuständige Behörde hat folglich zu prüfen, ob sich unter den Zeichnern Personen befinden, die der Bewilligungspflicht unterstehen; sie hat zu diesem Zweck Informationen von denjenigen Personen zu verlangen, die nach
Art. 15 BewB
auskunftpflichtig sind (E. 2).
2. Bei der Beurteilung ob eine Gesellschaft als Immobiliengesellschaft im Sinne von
Art. 1 Abs. 1 BewV
zu betrachten ist, steht der zuständigen Behörde ein gewisses Ermessen zu. Wie verhält es sich, wenn der Bilanzwert der unbeweglichen Aktiven rund 50% der Aktiven beträgt? (E. 2c, e).
3. Die Person im Ausland, die Anteile an einer Immobiliengesellschaft erwerben will, hat das Vorhandensein eines schutzwürdigen Interesses gemäss
Art. 6 Abs. 1 und 2 BewB
nachzuweisen (E. 3a).
4. Die Erwägungen des Bundesgerichts im Urteil
BGE 102 Ib 135
ff. gelten auch für Personen im Ausland, die Anteile an einer schweizerischen Immobiliengesellschaft zeichnen oder erwerben, welche in der Schweiz bereits Handel oder Gewerbe treibt. Grundsätzlich und vorbehältlich besonderer Umstände kann somit die Bewilligung dem ausländischen Erwerber nur erteilt werden, wenn er beabsichtigt, sich persönlich an Geschäftsführung oder Verwaltung der Gesellschaft zu beteiligen, denn sonst ist anzunehmen, das Interesse an der Kapitalanlage überwiege, weshalb die Bewilligung zu verweigern ist (E. 3b).
5. Bedingungen und Auflagen, mit denen die Bewilligung zum Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften verbunden werden kann (
Art. 8 BewB
,
Art. 17 Abs. 2 lit. d BewV
). Für die Sperrfrist gemäss
Art. 17 Abs. 2 lit. d BewV
ist Art. 17 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 BewV analog anwendbar (E. 4).
6. Tragweite von
Art. 23 Abs. 1 und 2 BewV
im konkreten Fall. Rückweisung der Sache zu neuer Entscheidung im Sinne von
Art. 114 Abs. 2 Satz 2 OG
an die erste kantonale Instanz (E. 5).

text:
Sachverhalt
ab Seite 67
BGE 106 Ib 65 S. 67
La X. è una società anonima costituita il 29 febbraio 1968 con un capitale sociale di 52'000 franchi, suddiviso in 52 azioni al portatore interamente liberate. Lo scopo sociale consiste nell'esercizio di un'officina di precisione, nello stampaggio di materie plastiche, nel loro commercio, nonché nell'esecuzione di tutte le operazioni commerciali,
BGE 106 Ib 65 S. 68
finanziarie, mobiliari ed immobiliari connesse con il detto scopo od idonee a favorirne l'oggetto; essa può inoltre aprire filiali ed agenzie tanto in Svizzera quanto all'estero. Con la sua costituzione, la X. S.A. riprendeva e continuava l'attività commerciale della società in nome collettivo R. & P., assumendo quindi l'attivo e il passivo di questa società, che veniva liquidata e cancellata dal registro di commercio. Ad una data che non risulta dall'incarto e con sottoscrittori di cui non si conosce l'identità, la X. S.A. aumentava poi il suo capitale sociale a 400'000 franchi, ed in seguito trasferiva anche la propria sede da Chiasso a C. nel distretto di Lugano ove, su fondi di sua proprietà, sono ubicati gli stabilimenti industriali.
Il 7 luglio 1977 la X. S.A., per il tramite del suo legale, annunciava all'Autorità di prima istanza del distretto di Lugano d'essere intenzionata a riaumentare il proprio capitale sino ad un milione di franchi, mediante l'emissione di 600 nuove azioni al portatore, presumibilmente sottoscritte - almeno in parte - da persone con domicilio o sede all'estero. Richiamandosi inoltre agli
art. 6 cpv. 2 lett. b DAFE
e 13 OAFE, essa postulava anche esplicitamente il rilascio dell'autorizzazione. Il 6 febbraio successivo, la società richiedente trasmetteva poi all'Autorità distrettuale il proprio bilancio al 31 dicembre 1976: da questo bilancio si desumeva che, per un valore totale degli attivi reali pari a Fr. 1'687'967,27, ovverosia Fr. 1'882'289,55 meno le perdite riportate, gli immobili (terreni, fabbricati ed istallazioni generali) erano valutati a Fr. 815'000.-- e le ipoteche iscritte al passivo per un importo di 510'000 franchi.
Con decisione 21 febbraio 1978 fondata sull'
art. 6 cpv. 2 lett. b DAFE
, l'Autorità di prima istanza accordava l'autorizzazione per l'aumento del capitale sociale, imponendo tuttavia alla richiedente l'obbligo di depositare le azioni per un periodo di 10 anni presso la Banca dello Stato del Cantone Ticino. Contro questa decisione, ed in particolare contro il citato obbligo di depositare le azioni, la X. S.A. si aggravava alla Commissione cantonale di ricorso per l'applicazione del DAFE (CCR), postulando l'annullamento di una misura che, a parer suo, risultava essere "ingiustificata e gravemente paralizzante". La società resistente sollevava inoltre la questione di sapere se il prospettato aumento del capitale sociale fosse realmente soggetto all'autorizzazione, riconoscendo che la detta
BGE 106 Ib 65 S. 69
autorizzazione era stata certo domandata, ma soltanto "a titolo prudenziale, per evitare dei nefasti blocchi del capitale in sede di iscrizione a registro di commercio".
Con decisione 16 giugno 1978, la CCR accoglieva il gravame, rilevando in sostanza che, non essendo adempiute le condizioni d'applicazione dell'
art. 1 OAFE
, il rilascio del permesso s'avverava frustraneo, ancorché la resistente potesse comunque prevalersi d'un interesse legittimo giusta l'
art. 6 cpv. 2 lett. b DAFE
. Per quanto concerne l'obbligo di depositar le azioni presso la Banca dello Stato, la CCR lo riteneva in concreto "eccessivamente pesante", dal momento che il prospettato aumento del capitale sociale non era destinato "a finanziare l'acquisto di fondi o altri diritti equivalenti": a parer suo, codesto aumento andava quindi autorizzato "senza subordinazione ad alcun vincolo restrittivo".
Con tempestivo ricorso di diritto amministrativo, la Divisione federale della giustizia (DFG) - ora Ufficio federale di giustizia - ha impugnato la cennata pronunzia della CCR, chiedendo al Tribunale federale di annullarla e di ritornare gli atti all'istanza inferiore per nuova decisione ai sensi dei considerandi. In sostanza, essa rimprovera alle autorità cantonali di non aver accertato i fatti rilevanti per l'applicazione degli art. 2 lett. c, 6 cpv. 2/3 DAFE, 1, 2, 13 e 17 OAFE, disattendendo in tal modo l'
art. 23 OAFE
.
Erwägungen
Considerando in diritto:
2.
Ai fini del giudizio, occorre vagliare in primo luogo se, contrariamente all'opinione negativa espressa dall'autorità ricorsuale, sussisteva nel concreto caso l'obbligo dell'autorizzazione: trattasi infatti d'una questione pregiudiziale, che non è stata definitivamente risolta, e che il Tribunale federale deve comunque sindacare d'ufficio giusta l'
art. 114 cpv. 1 OG
(
DTF 104 Ib 143
consid. 1).
a) Secondo l'art. 2 lett. c DAFE, all'acquisto di fondi in proprietà da parte di persone all'estero (art. 1), è parificato l'acquisto, sia esso originario o derivato, di quote del patrimonio delle società cosiddette immobiliari, la cui nozione è poi precisata dall'
art. 1 OAFE
. Per le persone con domicilio o sede all'estero, la partecipazione alla costituzione o all'aumento di capitale d'una siffatta società, che vale
BGE 106 Ib 65 S. 70
appunto quale acquisto di quote ai sensi dell'art. 2 lett. c DAFE, è quindi subordinato all'autorizzazione della competente autorità cantonale (
art. 2 cpv. 1 OAFE
). Contrariamente a quanto la X. S.A. e l'Autorità di prima istanza sembrano assumere, soggetto ad autorizzazione per prassi costante non è però l'aumento di capitale in sé, bensì l'acquisto di quote da parte di persone all'estero o il susseguente acquisto di fondi in Svizzera legato all'operazione stessa, e ciò anche se si deve concedere che il rifiuto dell'autorizzazione necessaria per l'acquisto delle quote può aver per conseguenza l'impossibilità di procedere al prospettato aumento del capitale sociale (
DTF 100 Ib 478
consid. 3; sentenza inedita 22 dicembre 1976 in re Immobiliare Piazza Riscossa S.A., consid. 2b). In caso d'aumento del capitale di una società immobiliare ai sensi dell'
art. 1 OAFE
, la competente autorità deve quindi accertare se, fra gli acquirenti sottoscrittori, vi sono persone che soggiacciono al regime autorizzativo, rivolgendosi per questo scopo alle persone che debbono fornire ragguagli e produrre documenti giusta l'
art. 15 DAFE
, ed in particolare a quelle che hanno partecipato alla preparazione, al finanziamento o alla conclusione di affari a tenore dell'
art. 2 DAFE
(sentenza 14 novembre 1975 in re DFG c. Société immobilière Rue de Lausanne, apparsa nella Revue suisse du notariat et du registre foncier (RNRF) 58/1977, pag. 58 consid. 2).
b) Nel caso in esame, le autorità cantonali di prima e seconda istanza non hanno esperito affatto questa ricerca e rimangono quindi tuttora sconosciuti non solo l'identità dei sottoscrittori stranieri che hanno partecipato all'aumento di capitale della società resistente, ma anche il numero di azioni in tal modo assunte da persone all'estero, assoggettate, come tali, al regime autorizzativo. Tale inchiesta è stata probabilmente ritenuta inutile dall'Autorità distrettuale poiché, dovendo il nuovo capitale esser sottoscritto - almeno in parte - da persone o società finanziarie con sede all'estero, essa ha considerato a torto che l'aumento di capitale era di per sé soggetto all'autorizzazione stessa. D'altra parte, la CCR ha rinunciato ad ogni ricerca sull'identità dei sottoscrittori stranieri poiché la X. S.A. non era a parer suo una società immobiliare giusta gli art. 2 lett. c DAFE e 1 OAFE. Questa conclusione non è tuttavia condivisa dall'autorità ricorrente, che la giudica affrettata o quantomeno opinabile.
BGE 106 Ib 65 S. 71
c) Come già rilevato poc'anzi, l'
art. 1 OAFE
precisa la nozione di società immobiliare, le cui quote possono essere acquistate da persone all'estero soltanto con l'assenso dell'autorità competente (art. 1 e 2 lett. c DAFE). A tal proposito, giova invero rilevare che il vecchio testo dell'
art. 1 OAFE
(RU 1974, 95) era concettualmente più preciso di quello oggi in vigore: secondo il cpv. 1 di tale disposto, era da considerarsi infatti immobiliare giusta l'art. 2 lett. c DAFE la società con sede in Svizzera o all'estero i cui attivi, al momento dell'acquisto di quote, consistevano per più della metà in diritti su fondi non situati esclusivamente all'estero. Con la novella dell'11 febbraio 1976 (RU 1976, 607) s'è abbandonata invece qualsiasi precisazione quantitativa, prevedendo unicamente che la società è immobiliare a norma di legge allorché gli attivi sono costituiti principalmente di diritti su fondi non situati esclusivamente o quasi esclusivamente all'estero. Ciò non significa tuttavia che il campo d'applicazione dell'art. 2 lett. c DAFE sia stato ridotto poiché, rinunciando a fissare limiti troppo precisi ed attenuando per conseguenza la definizione della società immobiliare, il Consiglio federale ha voluto soltanto lasciare in quest'ambito alla competente autorità cantonale un certo margine di apprezzamento.
Nella fattispecie, si desume dai bilanci della X. S.A. al 31 dicembre 1976, 31 dicembre 1977 e 30 giugno 1978 che gli immobili (terreni, fabbricati ed installazioni generali, senza le macchine) rappresentano, dopo deduzione delle perdite registrate all'attivo, quasi la metà degli attivi reali. Certo, il carattere immobiliare della società resistente non era comprovato d'acchito, ma non si deve dimenticare che gli attivi immobiliari sono stimati secondo il bilancio ove quest'ultimo corrisponda alla situazione effettiva (
art. 1 cpv. 2 OAFE
). In caso di dubbio a questo proposito, e segnatamente allorché gli attivi immobiliari sono registrati - come in casu - per un valore che sfiora il 50% del totale degli attivi reali, la competente autorità cantonale non può quindi scartare l'applicazione dell'art. 2 lett. c DAFE senza vagliare in particolare se i valori iscritti a bilancio corrispondono alla realtà oggettiva, ed acquisire in tal modo la certezza che gli attivi sociali non sono realmente costituiti, in misura preponderante, da diritti su fondi situati in Svizzera.
d) Nel concreto caso, v'erano poi particolari ragioni che dovevano spingere l'autorità ricorsuale ad eseguire quest'accertamento prima di escludere senza indugi qualsiasi applicazione dell'art. 2 lett. c DAFE.
BGE 106 Ib 65 S. 72
Basti pensare che la stessa società richiedente pareva aver ammesso di motuproprio la necessità di un'autorizzazione, tant'è vero che con l'istanza del 7 luglio 1977 (redatta e sottoscritta dal suo legale) ne aveva postulato il rilascio senza obiettare alcunché circa l'assoggettamento alla disciplina autorizzativa. Anche se più tardi, essa ha invero espresso taluni dubbi sulla concreta sussistenza di codesto vincolo, la resistente non ha comunque discusso l'adempimento delle condizioni d'applicazione della suddetta norma, ma s'è limitata invece ad insistere sulla natura industriale dei suoi beni immobili, ciò che risulta peraltro ininfluente nell'ambito dell'
art. 1 OAFE
.
e) Se ne deve concludere che la CCR non poteva, sulla scorta del solo bilancio al 31 dicembre 1976, ritenere la società richiedente non "immobiliare" ai sensi degli art. 2 lett. c DAFE e 1 OAFE. Se la CCR voleva revocare seriamente in dubbio il principio stesso dell'assoggettamento, implicitamente accettato dalla resistente e dall'Autorità di prima istanza, doveva allora chiarire la questione con compiutezza, verificare in modo più preciso il valore reale degli immobili, ed accertare quindi che codesti fondi non costituivano, in effetti, la parte precipua del patrimonio sociale.
3.
Non potendosi escludere di primo acchito l'eventuale applicazione dell'art. 2 lett. c DAFE, occorre vagliare ora se le autorità cantonali hanno legittimamente concesso alla resistente la postulata autorizzazione.
a) Estendendo l'obbligo autorizzativo all'acquisto di quote di società immobiliari (art. 2 lett. c DAFE), il legislatore federale non ha comunque previsto di rinunciare in tal caso all'esigenza di un interesse legittimo, interesse che l'acquirente straniero deve ognora dimostrare per ottenere l'autorizzazione. D'altronde, se si dovesse derogare in questo campo alla norma generale dell'
art. 6 cpv. 1 DAFE
, non solo si comprometterebbe lo scopo perseguito dalla legislazione federale, ma per la persona con domicilio o sede all'estero la sottoscrizione o l'acquisto di quote di società immobiliari costituirebbe spesso un puro collocamento di capitali, vietato per principio dall'
art. 6 cpv. 3 DAFE
(cfr.
DTF 104 Ib 150
consid. 4; sentenza 28 novembre 1975 in re H., apparsa nella Rivista di diritto amministrativo ticinese (RDAT) 1977, n. 98 pag. 192). Come già rilevato dalla vecchia Commissione federale di ricorso (CFR) prevista dall'
art. 8 del
BGE 106 Ib 65 S. 73
decreto federale 23 marzo 1961 (RU 1961, 213), l'acquirente straniero di codeste quote patrimoniali deve quindi comprovare l'esistenza di un interesse legittimo, mentre in caso contrario l'autorizzazione dev'essere rifiutata (decisione 19 dicembre 1962 apparsa nella RNRF 44/1963, pag. 59 consid. 1). Da questa giurisprudenza non v'è motivo di scostarsi, ancorché debbasi ricordare ora che, con l'entrata in vigore del decreto federale 24 giugno 1970 (RU 1970, 1195), l'
art. 6 cpv. 2 DAFE
enumera ormai in modo esaustivo i casi in cui l'interesse alla transazione è ritenuto legittimo (sentenze 27 ottobre 1972 in re Wozchod Handelsbank AG e in re DFG c. Rouart, RNRF 54/1973 pag. 119 consid. 3 e pag. 124 consid. 2; sentenza 26 marzo 1975 in re DFG, parzialmente pubblicata nella RDAT 1977, n. 93 pag. 187; sentenza 22 dicembre 1976 in re M., Rep. 1978, pag. 34 consid. 3b).
b) Giusta l'
art. 6 cpv. 2 lett. b DAFE
, l'acquirente straniero dimostra un interesse legittimo e può ottenere l'autorizzazione se il fondo gli serve, interamente o essenzialmente, per esercire lo stabilimento d'impresa di un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma commerciale. Ciò significa, in pratica, che lo stesso acquirente deve anche assumere la direzione effettiva dell'impresa, poiché altrimenti l'acquisto è considerato fatto a scopi di collocamento di capitali e, salvo precise eccezioni, l'interesse non è più reputato legittimo in virtù dell'
art. 6 cpv. 3 DAFE
(v. in tal senso l'art. 13 cpv. 2 dell'ordinanza del 21 dicembre 1973 (RU 1974, 95) in vigore sino alla modificazione dell'11 febbraio 1976;
DTF 102 Ib 135
consid. 1; decisione 11 novembre 1964 della CFR, RNRF 46/1965, pag. 233 consid. 2). Come già rilevato in giurisprudenza, l'
art. 6 cpv. 2 lett. b DAFE
- che concerne soprattutto le imprese che già esercitano un'attività industriale all'estero e che prevedono altresì d'impiantarsi in Svizzera - non esclude invero a priori il rilascio di un'autorizzazione all'industriale o al commerciante che vuole esercire nel nostro Paese un unico stabilimento d'impresa, pur conservando all'estero il suo domicilio: salvo casi eccezionali, una richiesta a tal fine formulata dall'acquirente straniero e fondata sull'impegno a dirigere l'impresa dall'estero esula tuttavia dalle previsioni del legislatore, merita per conseguenza un esame approfondito, e può così essere accolta soltanto se è accertato che il richiedente non
BGE 106 Ib 65 S. 74
intende conservare in Svizzera, con un pretesto, un investimento di capitali (
DTF 102 Ib 135
/136 consid. 2a). Ora, queste considerazioni, che attengono all'acquisto di un fondo in vista dell'esercizio di uno stabilimento d'impresa, valgono, a non averne dubbi, anche per la persona all'estero che sottoscrive o acquista quote di una società immobiliare che già esercita in Svizzera un'industria o un commercio. In linea di principio, e salvo circostanze eccezionali, l'acquirente straniero potrà quindi ottenere l'autorizzazione soltanto se intende partecipare egli stesso alla gestione o alla direzione dell'impresa, poiché nel contrario caso si riterrà invece prevalente il desiderio di collocare capitali e la detta autorizzazione dovrà esser rifiutata.
c) Nella fattispecie concreta, non è certo impossibile che l'autorizzazione possa finalmente esser concessa, né la ricorrente esclude peraltro una simile evenienza. Comunque sia, le competenti autorità cantonali non potevano rilasciare codesta autorizzazione senza previamente accertare che la partecipazione all'aumento del capitale sociale della X. S.A. non costituiva in realtà, per i sottoscrittori stranieri, un semplice investimento di capitali ai sensi dell'
art. 6 cpv. 3 DAFE
. Orbene, in effetti, le dette autorità non hanno neppure tentato di conoscere l'identità dei sottoscrittori stranieri, per il che si ignora a tutt'oggi se codesti sottoscrittori possono dimostrare un interesse legittimo, e quindi prevalersene, giusta l'
art. 6 cpv. 2 lett. b DAFE
. Nella misura in cui la ricorrente rimprovera alle autorità cantonali, ed in particolare alla CCR, di non aver "accertato in modo conveniente i fatti decisivi e necessari alla soluzione del caso", la sua censura s'avvera pertanto fondata, ed il ricorso su tal punto dev'essere accolto.
d) Per completezza, giova poi osservare che l'"interesse legittimo all'acquisto del fondo" può essere soltanto quello che l'acquirente straniero deve comprovare, mentre l'interesse dei terzi o l'interesse pubblico sono, in quest'ambito, assolutamente ininfluenti (decisione 12 luglio 1967 della CFR, RNRF 49/1968, pag. 237 consid. 3). Ciò significa in casu che la competente autorità cantonale non potrà prendere in considerazione l'interesse della X. S.A. a poter aumentare il proprio capitale sociale per ristabilire poi la sua situazione economica o finanziaria, anche se codesto interesse appare di per sé evidente e giustificato.
4.
Giusta l'
art. 8 DAFE
, l'autorizzazione può essere subordinata a condizioni od oneri per garantire un'utilizzazione del fondo conforme
BGE 106 Ib 65 S. 75
agli scopi fatti valere dall'acquirente (cpv. 1, 1a frase); gli oneri sono inoltre menzionati nel registro fondiario (cpv. 2). Sennonché l'
art. 17 OAFE
, che è disposizione esecutiva dell'
art. 8 DAFE
, precisa tra l'altro che, in caso d'autorizzazione per l'acquisto di quote di società immobiliari, l'acquirente deve almeno assumere - in linea di principio - l'obbligo di non alienarle o darle in pegno durante il divieto di alienazione e di deporle irrevocabilmente presso una cassa di depositi (
art. 633 cpv. 3 CO
) alla sede dell'Autorità di prima istanza (cpv. 2 lett. d). Per quanto concerne il cennato divieto d'alienare ("délai de blocage", "Sperrfrist"), torna poi applicabile per analogia l'art. 17 cpv. 2 lett. b n. 1 OAFE, a tenor del quale un onere che garantisce un'utilizzazione del fondo conforme agli scopi fatti valere dall'acquirente, in caso d'autorizzazione per l'acquisto di diritti su fondi che servono come stabilimenti d'impresa (
art. 6 cpv. 2 lett. b DAFE
), è segnatamente costituito da un divieto d'alienazione di 10 anni a contare dall'acquisto. In queste condizioni, l'autorità cantonale non ha praticamente scelta: se non sussistono particolari ragioni che lo rendono d'acchito frustraneo, essa deve quindi imporre all'acquirente straniero l'obbligo di depositare le rispettive quote presso la cassa di depositi, poiché soltanto in tal modo si potrà prevenire con efficacia l'eventuale rivendita di codeste quote a persone non autorizzate.
Nel concreto caso, la CCR ha annullato il vincolo a cui l'Autorità di prima istanza aveva subordinato il rilascio dell'autorizzazione poiché, a parer suo, il detto vincolo sarebbe risultato "eccessivamente pesante per la X. S.A. in relazione al fatto che l'aumento di capitale non [era] destinato a finanziare l'acquisto di fondi o altri diritti equivalenti" (decisione impugnata, consid. 5 in fine). Sennonché questo argomento non cade in acconcio neppure nell'ambito del principio della proporzionalità, poiché l'obbligo di deporre le azioni presso la Banca cantonale non sarebbe comunque imposto alla società resistente, ma ai singoli sottoscrittori stranieri autorizzati come tali a partecipare all'aumento del capitale sociale. Se ne deve concludere che l'impugnata pronunzia della CCR è lesiva del diritto federale, ed in particolare dell'art. 17 cpv. 2 lett. d OAFE: il ricorso di diritto amministrativo s'avvera dunque fondato anche su questo punto.
5.
a) Secondo l'
art. 23 OAFE
, le autorità accertano i fatti d'ufficio (cpv. 1) e possono fondarsi soltanto su allegazioni da esse esaminate
BGE 106 Ib 65 S. 76
e di cui hanno all'occorrenza assunto le prove (cpv. 2). Tanto il decreto federale, quanto l'ordinanza d'esecuzione non contengono tuttavia altre indicazioni procedurali che debbono esser seguite per stabilire se la sottoscrizione d'azioni di una società anonima i cui fondi rappresentano quasi la metà degli attivi reali è subordinata o meno all'autorizzazione giusta gli art. 1 e 2 lett. c DAFE, e se l'autorizzazione stessa può esser concessa in virtù dell'
art. 6 cpv. 2 lett. b DAFE
. Per prassi costante, le competenti autorità debbono comunque esperire una procedura d'accertamento - che può rivelarsi particolarmente impegnativa e condurre invero a risultati non sempre assolutamente sicuri - facendo tutto ciò che di necessità occorre per poter acclarare tale questione, e non possono certo limitarsi - in particolare - ad accettare le sole dichiarazioni rilasciate all'uopo dai dirigenti della società (
DTF 101 Ib 396
consid. 6;
DTF 100 Ib 359
/360 consid. 1). Se codeste autorità possono appurare che la società di cui trattasi è immobiliare ai sensi dell'
art. 1 OAFE
, debbono allora conoscere, in ogni caso, l'identità dei sottoscrittori stranieri, poiché l'autorizzazione può comunque essere accordata soltanto alle persone che partecipano all'aumento del capitale, non invece alla società immobiliare come tale. Orbene nel concreto caso, le autorità cantonali di prima e di seconda istanza non hanno assunto prove determinanti in quest'ambito né hanno accertato i fatti in modo completo: le loro decisioni implicano pertanto una violazione diretta dell'
art. 23 OAFE
, ovverosia d'una disposizione essenziale di procedura ai sensi dell'
art. 105 cpv. 2 OG
(
DTF 102 Ib 127
consid. 2a;
DTF 100 Ib 360
).
b) Se annulla la decisione impugnata, il Tribunale federale giudica esso medesimo nel merito, se del caso dopo una nuova assunzione di prove, o rimanda la causa per nuova decisione alla precedente istanza; se quest'ultima ha giudicato come istanza di ricorso, la causa può esser rinviata alla prima istanza (
art. 114 cpv. 2 OG
;
DTF 101 Ib 396
/397 consid. 7; sentenza 28 novembre 1975 in re H., RDAT 1977, n. 98 pag. 193).
Nel caso in esame, il rinvio della causa all'autorità cantonale appare giustificato, poiché le questioni ancora litigiose non possono certo esser decise sulla sola scorta degli atti acquisiti ora all'incarto. D'altra parte, appare anche opportuno rimandare la causa stessa all'Autorità di prima istanza per garantire in casu agli interessati la doppia giurisdizione in sede cantonale (cfr.
DTF 102 V 184
). Prima di emanare una
BGE 106 Ib 65 S. 77
nuova decisione, la detta autorità dovrà pertanto procedere ad un nuovo esame delle circostanze ed esperire un'inchiesta approfondita onde accertare - nella misura del possibile - tutti i fatti giuridicamente rilevanti (
art. 23 cpv. 1 OAFE
). In primo luogo, essa dovrà quindi appurare la questione dell'assoggettamento al regime autorizzativo e verificare in particolare se la X. S.A. dev'esser considerata come società immobiliare ai sensi degli art. 2 lett. c DAFE e 1 OAFE. In caso affermativo, l'Autorità di prima istanza avrà allora il preciso dovere di ragguagliarsi sull'identità dei sottoscrittori stranieri e controllare in tal modo se ogni partecipante all'aumento del capitale sociale può effettivamente prevalersi d'un interesse legittimo giusta l'
art. 6 cpv. 2 lett. b DAFE
. Ove l'autorizzazione potesse poi esser concessa, la detta autorità dovrà ancora stabilire se, nella concreta fattispecie, eventualmente sussistano particolari ragioni che consentano di derogare - in via d'eccezione - all'imperativo disposto di cui all'art. 17 cpv. 2 lett. d OAFE.
Dispositiv
Il Tribunale federale pronuncia:
Il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e la causa è rinviata all'Autorità di prima istanza per nuova decisione ai sensi dei considerandi.


header:
Urteilskopf
137 III 389
58. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour de droit civil dans la cause H.X. et F.X. contre Y. (recours en matière civile)
4A_189/2011 du 4 juillet 2011

regeste:
Regeste a
Miete; Berechnung des Streitwerts bei Anfechtung einer Kündigung (
Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG
;
Art. 271a Abs. 1 lit. e OR
).
Ficht der Mieter die Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses an, entspricht der Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung ist dabei die dreijährige Frist nach
Art. 271a Abs. 1 lit. e OR
zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf; den Beginn der Frist (
dies a quo
) bildet - mit Blick auf die Berechnung des Streitwerts - das Datum des angefochtenen kantonalen Entscheides. Sodann ist zu prüfen, auf welchen Zeitpunkt nach Ablauf der Schutzfrist eine Kündigung frühestens ausgesprochen werden kann (E. 1.1).
Regeste b
Subsidiäre ordentliche Kündigung für den Fall der Unzulässigkeit der ausserordentlichen.
Es ist zulässig, dem Mieter subsidiär eine ordentliche Kündigung zukommen zu lassen, die Wirkung entfalten soll, falls sich die auf einen ausserordentlichen Kündigungsgrund gestützte Kündigung als unzulässig erweisen sollte. Der Wille, subsidiär ein derartiges Gestaltungsrecht auszuüben, muss allerdings deutlich zum Ausdruck gebracht werden. Voraussetzung in casu nicht erfüllt (E. 8.4).

text:
Erwägungen
ab Seite 390
BGE 137 III 389 S. 390
Extrait des considérants:
1.
1.1
Dans les causes de droit du bail à loyer, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. (
art. 74 al. 1 let. a LTF
). Lorsque le recours est dirigé comme en l'espèce contre une décision finale, la valeur litigieuse est déterminée par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité cantonale de dernière instance (cf.
art. 51 al. 1 let. a LTF
).
In casu
, la Chambre d'appel était saisie d'une conclusion principale tendant à faire annuler la résiliation d'un bail de durée indéterminée (cf.
art. 255 al. 3 CO
et
ATF 114 II 165
consid. 2b). En pareil cas, la valeur litigieuse équivaut au loyer de la période minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné (cf.
ATF 136 III 196
consid. 1.1;
ATF 111 II 384
consid. 1 p. 386; cf. aussi
ATF 119 II 147
consid. 1 p. 149). Si la contestation émane du locataire, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'
art. 271a al. 1 let
. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation signifiée après une procédure judiciaire (
ATF 136 III 196
BGE 137 III 389 S. 391
consid. 1.1 p. 197 et les arrêts cités; cf., sous l'AMSL,
ATF 111 II 384
consid. 1 p. 386).
Dans le cas présent, le loyer mensuel est de 400 fr., soit 4'800 fr. par année. Il ne ressort pas de l'arrêt attaqué que des charges soient dues en sus de ce montant (à ce sujet, cf. PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4
e
éd. 1996, n° 27 ad
art. 273 CO
). Si l'on se réfère au seul délai de protection de trois ans, la valeur litigieuse de 15'000 fr. n'est pas atteinte (3 x 4'800 fr. = 14'400 fr.). Il faut toutefois avoir égard au fait que le délai triennal est une durée minimale et que la période déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse s'étend jusqu'à la prochaine échéance pour laquelle un nouveau congé peut être donné. Quant au
dies a quo
, qui court en principe dès la fin de la procédure judiciaire (cf.
art. 271a al. 1 let
. e CO), il ne saurait être fixé en supputant la date du futur arrêt fédéral. En effet, la valeur litigieuse doit être déterminable lors du dépôt du recours et la recevabilité de celui-ci ne peut logiquement dépendre d'un élément postérieur à ce moment. Il convient donc de se référer à la date de la décision cantonale, dès lors que la situation existant devant l'autorité précédente est celle qui prévaut en général pour la détermination de la valeur litigieuse (cf.
art. 51 al. 1 let. a LTF
; arrêt 4A_187/2011 du 9 juin 2011 consid. 1.1).
En l'espèce, la période de trois ans serait échue le 14 février 2014; à ce moment-là, le terme de résiliation contractuel le plus proche serait le 14 juillet 2014 (cf. HIGI, op. cit., n° 30 ad
art. 273 CO
). La valeur litigieuse porte ainsi sur trois ans et cinq mois de loyer, soit 16'400 fr. (3 x 4'800 fr. + 5 x 400 fr.); ce montant excède le seuil fixé par l'
art. 74 al. 1 let. a LTF
.
(...)
8.
8.4
8.4.1
Selon les constatations de la cour cantonale, les recourants ont résilié le bail de l'intimée par avis officiel du 20 juin 2008 pour le 31 octobre 2008. Interrogés sur les motifs du congé, ils ont indiqué qu'ils souhaitaient installer dans l'appartement la soeur du recourant qui désirait s'établir à Genève. Ils ont également invoqué l'insuffisance de rendement de l'immeuble. Dans leur demande déposée devant le Tribunal des baux et loyers, ils ont expliqué qu'il n'était pas contradictoire de souhaiter installer un proche dans la chose louée tout en exigeant de ce proche qu'il paie un loyer supérieur à celui payé par la locataire en place.
BGE 137 III 389 S. 392
8.4.2
Les recourants ont déclaré résilier le contrat pour le prochain terme légal, à savoir la fin du prochain trimestre de bail (
art. 266c CO
; cf. DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 650), soit à une date antérieure au terme contractuel échéant le 14 juillet 2009. A l'appui du congé, ils ont invoqué deux motifs de résiliation, l'un extraordinaire, imposant précisément le respect du terme légal (
art. 261 al. 2 let. a CO
), l'autre ordinaire, soumis au terme contractuel plus éloigné (art. 266a al. 1
in fine
CO). La cour cantonale a considéré que le congé signifié était un congé extraordinaire fondé sur l'
art. 261 al. 2 let. a CO
. Les parties ne contestent pas ce point. Elles divergent sur la question de savoir si les recourants ont de surcroît signifié un congé ordinaire en raison du rendement insuffisant.
Sur le principe, il faut reconnaître, avec la doctrine, la possibilité de signifier une deuxième résiliation "subsidiaire", appelée à déployer ses effets uniquement si le premier congé n'est pas valable. En l'espèce toutefois, une manifestation de volonté des recourants en ce sens fait défaut. Il ne ressort pas du jugement que l'intimée ait compris que les recourants lui signifiaient subsidiairement un congé ordinaire, et le principe de la confiance n'imposait pas non plus une telle interprétation. Les recourants n'ont pas notifié un deuxième avis de congé - cas envisagé par la doctrine - dénonçant le bail pour le 14 juillet 2009. Il n'est pas nécessaire d'examiner plus avant si la résiliation subsidiaire peut être signifiée dans le même avis que la résiliation principale, puisque de toute façon les recourants n'ont pas manifesté une telle volonté dans l'unique avis de congé qu'ils ont adressé à l'intimée. En effet, ils n'y ont indiqué qu'une date d'échéance anticipée, à l'appui de laquelle ils ont invoqué deux motifs dont un seul justifiait la résiliation anticipée. Les parties s'accordent sur le fait que les recourants ont voulu opérer une résiliation anticipée fondée sur un besoin urgent des locaux. Dans un tel contexte, l'intimée pouvait de bonne foi partir du principe que le rendement insuffisant était un motif accessoire et superfétatoire, dès lors qu'il ne pouvait être invoqué indépendamment du motif principal fondé sur le besoin propre, qui seul justifiait le congé anticipé; les recourants n'ont du reste rien dit d'autre lorsqu'ils se sont justifiés sur la compatibilité des deux motifs invoqués. On ne saurait adopter une autre interprétation qui se fonderait sur la prémisse que la date d'échéance serait à la fois correcte pour l'un des motifs invoqués et erronée pour l'autre motif; l'
art. 266a al. 2 CO
ne saurait trouver application dans un tel cas de figure.
BGE 137 III 389 S. 393
Les recourants objectent qu'ils ont de bonne foi invoqué tous les motifs les ayant conduits à résilier le bail et qu'ils se trouvent discriminés par rapport à un hypothétique bailleur qui se serait limité à faire valoir le motif du rendement insuffisant, car dans ce dernier cas, le correctif de l'
art. 266a al. 2 CO
aurait sans nul doute été appliqué; la Chambre d'appel aurait "remis en cause" leur réelle intention. Le grief n'est pas fondé; les recourants méconnaissent tout simplement le fait que l'auteur d'une manifestation de volonté équivoque doit, sans égard à sa volonté réelle, se laisser imputer le sens que le destinataire pouvait de bonne foi lui donner.
Ainsi, faute pour les recourants d'avoir manifesté la volonté d'exercer un droit formateur "subsidiaire" tendant à la résiliation ordinaire du contrat pour le prochain terme contractuel, l'autorité précédente n'avait pas à entrer en matière sur le motif du rendement insuffisant. Le grief doit ainsi être rejeté.


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Urteilskopf
122 II 246
35. Auszug aus dem Urteil der I. öffentlichrechtlichen Abteilung vom 17. Juni 1996 i.S. Schweizerische Bundesbahnen, Kreisdirektion III, gegen First Church of Christ, Scientist, und Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10 (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)

regeste:
Regeste
Teilenteignung, Belastung eines Kirchengrundstücks mit einem Tunnelbau- und Eisenbahnbetriebsservitut, Entschädigungsbemessung.
Wirft die bestehende Nutzung eines überbauten Grundstücks keinen Ertrag ab und wäre ein solcher auch bei einem Umbau nicht zu erzielen, so ist die Entschädigung für ein auf dem Enteignungswege auferlegtes Tunnelbau- und Bahnbetriebsservitut anhand des Minderwertes zu bestimmen, den die Parzelle als Baugrundstück durch die servitutsbedingte Beeinträchtigung der unterirdischen Nutzung erleidet.

text:
Sachverhalt
ab Seite 247
BGE 122 II 246 S. 247
Die religiöse Gemeinschaft "First Church of Christ, Scientist" ist Eigentümerin der rund 4000 m2 umfassenden Parzelle Nr. 2823 in Zürich-Hottingen. Das nahezu rechteckige Grundstück liegt in der Wohnzone B (4 Geschosse, Wohnanteil 75%) zwischen der Merkur-, der Kreuzbühl- und der Kreuzstrasse und grenzt auf der vierten Seite an ein Schulhaus-Areal. Auf der Parzelle stehen eine Kirche, die in den dreissiger Jahren erstellt worden ist, sowie eine ebenfalls kirchlichen Zwecken dienende Anbaute.
Die Liegenschaft der "First Church of Christ, Scientist" ist für den Bau der - inzwischen erstellten und in Betrieb genommenen - Zürcher S-Bahn bzw. der zwei von Stadelhofen nach Stettbach führenden S-Bahn-Tunnels beansprucht worden. Die beiden in einem Abstand von rund 17 m verlaufenden Tunnelröhren durchqueren das Kirchengrundstück in einer Tiefe von 7 bis 8 m von der Oberfläche bis zum Tunnelscheitel. In einem Kubus von 6 m Breite ab Tunnelachse und 3,55 m Höhe ab Tunnelscheitel besteht ein Bauverbot. Über diesen Kuben darf die - gleichmässige - Baubelastung 1,5 kg/cm2 nicht überschreiten. Zwischen den beiden Röhren verbleibt somit nur noch ein rund 12 m breiter baulich frei nutzbarer Raum.
Da die für den Bau und den Betrieb der S-Bahn erforderlichen Dienstbarkeiten nicht freihändig erworben werden konnten, liessen die Schweizerischen Bundesbahnen (SBB), Kreisdirektion III, durch den Präsidenten der Eidgenössischen Schätzungskommission, Kreis 10, gegen die "First Church of Christ, Scientist" ein Enteignungsverfahren eröffnen. Nach der Einigungsverhandlung, an der sich die Parteien nur zum Teil verständigen konnten, sowie weiteren erfolglosen Vergleichsverhandlungen verpflichtete die Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, die SBB mit Urteil vom 16. Dezember 1991, der Enteigneten für die Einräumung des Tunnelbau- und Eisenbahnbetriebsservituts eine Entschädigung von
BGE 122 II 246 S. 248
Fr. 2'611'000.-- zu bezahlen, verzinsbar ab Datum der vorzeitigen Besitzeinweisung.
Die Schweizerischen Bundesbahnen, Kreisdirektion III, haben gegen den Entscheid der Schätzungskommission Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben und beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass der Enteigneten für die Einräumung des Tunnelbau- und Eisenbahnbetriebsservituts keine Entschädigung zustehe; eventuell sei die Entschädigung gerichtlich neu festzusetzen. Das Bundesgericht heisst die Beschwerde teilweise gut und legt die Entschädigung für die Teilenteignung auf Fr. 2'400'000.-- fest.
Erwägungen
Aus den Erwägungen:
2.
a) Die Schätzungskommission ist bei der Entschädigungsbemessung davon ausgegangen, dass die zwangsweise eingeräumten Dienstbarkeiten die Enteignete daran hinderten, unter den bestehenden Kirchenbauten im Bereich der Tunnelröhren weitere Untergeschosse - zwei Geschosse mit Parkflächen und eines mit Lagerräumen, Archiven und technischen Einrichtungen - zu errichten. Sie hat weiter angenommen, dass sich die jährliche Miete für jeden Parkplatz auf Fr. 2'400.-- und für die Lagerflächen auf Fr. 140.--/m2 belaufen hätte; daraus ergebe sich, kapitalisiert zu 6,5%, ein Bruttoertragswert von Fr. 36'923.-- pro Autoabstellplatz sowie von Fr. 2'153.-- pro m2 Lagerfläche. Die Baukosten für den unterirdischen Kubus veranschlagte die Schätzungskommission auf Fr. 390.--/m3 oder Fr. 25'272.-- für jeden Abstellplatz und Fr. 1'053.-- pro m2 Lagerfläche. Kapitalisiert resultiere somit ein Ertragsverlust von Fr. 485.--/m2 für die Parkfläche und von Fr. 1'100.--/m2 für die Lagerfläche, woraus ein (gewichteter) Mittelwert von Fr. 690.--/m2 berechnet werden könne. Bezogen auf die Gesamtfläche von 3784 m2, die infolge des Tunnelbaus eingebüsst werde, ergebe sich demnach ein Schaden von Fr. 2'611'000.--. Einen weiteren Minderwert der von der Enteignung nicht betroffenen Grundstücksteile hat die Schätzungskommission verneint.
b) In ihrer Beschwerde kritisieren die SBB nicht in erster Linie die von der Schätzungskommission angestellten Berechnungen, sondern die diesen zugrundeliegenden Annahmen. Einerseits heben sie hervor, dass Parkhäuser kaum noch bewilligt würden und für Lager- und Archivräume angesichts der kirchlichen Nutzung der Liegenschaft kein Bedarf bestehe. Andererseits
BGE 122 II 246 S. 249
machen die Enteignerinnen geltend, dass die Kosten für die unterirdische Erweiterung der bestehenden Überbauung ein Mehrfaches des von der Schätzungskommission angenommen Betrages von Fr. 390.--/m3 ausmachen würden und daher ein solcher Ausbau ein Verlustgeschäft wäre. Im übrigen dürfe ohnehin nicht von einer kommerziellen Nutzung als sog. besseren Verwendung im Sinne von
Art. 20 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Enteignung (EntG, SR 711)
des fraglichen Grundstücks ausgegangen werden, da eine solche nach den eigenen Erklärungen der Enteigneten höchst unwahrscheinlich sei.
Die SBB kommen daher zum Schluss, dass der Kirche für die ihr auf dem Enteignungswege auferlegten Servitute keine Entschädigung zuzusprechen sei, und sie betonen, dass die teilenteignete Liegenschaft durch die Zürcher S-Bahn und die dadurch verbesserte Erreichbarkeit als überkommunale Begegnungsstätte der Kirchgemeinschaft wesentlich aufgewertet worden sei.
3.
Die SBB beanstanden die von der Schätzungskommission angestellte Schadensberechnung mit gutem Grund. Nach einhelliger Auffassung der bundesgerichtlichen Experten ist es tatsächlich ausgeschlossen, unter den bestehenden Gebäuden die ins Auge gefassten Untergeschosse zu einem Kostenaufwand von bloss Fr. 390.--/m3 zu errichten. Zu diesen Kosten könnte das unterirdische Bauvolumen bei den gegebenen geologischen Verhältnissen nur erstellt werden, wenn das fragliche Grundstück noch frei von Bauten wäre. Die Schätzungskommission hat also übersehen, dass die bestehenden Gebäude nicht nur hätten unterfangen, sondern auch neu abgestützt werden müssen. Der für den Erweiterungsbau erforderliche finanzielle Aufwand hätte sich daher auf das Zwei- bis Dreifache des von der Schätzungskommission eingesetzten Betrages belaufen und jede Rendite illusorisch werden lassen. Den Annahmen der Schätzungskommission ist somit nicht zu folgen. Das heisst allerdings, wie sich aus dem folgenden ergibt, noch nicht, dass der Enteigneten kein Entschädigungsanspruch zustehe.
4.
Dienstbarkeiten sind keine Marktgüter, keine Handelsware und weisen daher keinen Verkehrswert im Sinne von
Art. 19 lit. a EntG
auf. Werden, wie hier, Dienstbarkeiten auf dem Enteignungswege auf einem Grundstück errichtet, oder wird ein bestehendes Servitut zwangsweise aufgehoben oder eingeschränkt, so gelangen für die Bemessung der Entschädigung die Regeln über die Teilenteignung gemäss
Art. 19 lit. b EntG
zur Anwendung. Nach der sog. Differenzmethode hat der Enteignete im ersten Fall Anspruch auf Ersatz der Wertdifferenz, die sich zwischen dem Verkehrswert des unbelasteten und
BGE 122 II 246 S. 250
jenem des belasteten Grundstücks ergibt; im zweiten Fall ist ihm der Unterschied zu vergüten, die sich aus der Gegenüberstellung des Wertes des servitutsbegünstigten Grundstücks und jenem des Bodens ohne Dienstbarkeitsberechtigung ergibt. Neben diesem Minderwert sind allfällige weitere Nachteile zu ersetzen, die sich nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen lassen (
Art. 19 lit. c EntG
). Massgebend ist in jedem Fall die Vermögenslage des Enteigneten (
BGE 102 Ib 173
E. 2, 121 II 436 E. 8a; s.a.
BGE 114 Ib 321
E. 3,
BGE 106 Ib 241
E. 3 S. 245, je mit Hinweisen).
Aus diesen Grundsätzen ergibt sich hier folgendes:
a) Der Verkehrswert der enteigneten Liegenschaft entspricht dem Erlös, der bei Veräusserung im freien Handel am massgebenden Stichtag objektiverweise hätte erzielt werden können (
BGE 106 Ib 223
E. 3a; HESS/WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes, Bd. I, N. 50 zu
Art. 19 EntG
). Bei der Bestimmung des Preises, den irgendein Käufer für die Liegenschaft bezahlt hätte, ist zunächst davon auszugehen, dass es nach den Darlegungen der Experten ausgeschlossen ist, das Kirchengebäude und die Anbauten einem Umbau zu unterziehen, der eine nach Bauordnung zulässige und gewinnbringende Nutzung erlauben würde. Die bestehenden Kirchenbauten müssen daher - ungeachtet der bemerkenswerten Bauart und der keineswegs billigen Ausführung - wirtschaftlich als Abbruchobjekte betrachtet werden, für die ein Erwerber nichts oder höchstens einen symbolischen Preis bezahlen würde. Unter diesen Umständen besteht der Wert der Liegenschaft allein im Wert des Bodens als Bauland. Als Baugrundstück weist die umstrittene Parzelle eine nahezu ideale Form und Fläche auf und befindet sich zudem an günstiger Geschäftslage in Nähe des Stadtzentrums. Ihr Wert darf daher nach Meinung der Experten im Vergleich mit den im bundesgerichtlichen Urteil vom 6. November 1991 i.S. Staat Zürich gegen Erben de Stoutz (E. 2b) genannten Preisen, die den Parteien bekannt sind, auf insgesamt 16 Millionen Franken festgesetzt werden, was ungefähr einem Quadratmeterpreis von Fr. 4'000.-- entspricht.
b) Die Errichtung der für den Bau und Betrieb der Eisenbahnanlagen notwendigen Servitute hat zur Folge, dass die durch die Bauordnung an sich nicht begrenzte unterirdische bauliche Nutzung der Parzelle auf ein einziges Untergeschoss beschränkt wird. Weiter müsste ein Neubau wegen der Belastungsbeschränkung auf eine Fundamentplatte gestellt werden, die zwischen und neben den Tunnelröhren abgestützt werden müsste. Der Bau eines
BGE 122 II 246 S. 251
solchen Fundamentes verursacht beträchtliche Mehrkosten. Diese Verteuerung der Baukosten sowie die geschilderte Einschränkung der unterirdischen Nutzung führen zu einem Minderwert der Liegenschaft, der nach Auffassung der bundesgerichtlichen Experten die Höhe von 15% des Verkehrswertes erreicht, sich also auf 2,4 Millionen Franken beläuft. Das Bundesgericht hat keinen Anlass, von dieser Schätzung seiner Gutachter und der hiezu vorgebrachten Begründung - die weder auf einem Irrtum beruht noch Widersprüche enthält oder lückenhaft wäre - abzuweichen.
c) Die Enteignerinnen wenden gegen diese Betrachtungsweise ein, die Enteignete beabsichtige nach ihrer eigenen Darstellung nicht, die heutige Nutzung ihres Grundstücks aufzugeben, dieses zu verkaufen oder selbst neu zu überbauen. Es dürfe daher nicht von einer besseren Verwendung im Sinne von
Art. 20 Abs. 1 EntG
ausgegangen werden. Dieser Einwand ist jedoch unbehelflich. Ausschlaggebend ist hier wie dargelegt allein, dass die heutigen Bauten auf dem enteigneten Grundstück rein wirtschaftlich betrachtet keinen Wert aufweisen, dass sich der Wert des Grundstücks in dessen Baulandqualität konzentriert und dass dieser Baulandwert durch das Werk der Enteignerinnen beeinträchtigt worden ist. Die Enteignete hat dadurch eine wirtschaftliche Einbusse erlitten, für die sie entschädigt werden muss.
Im weiteren kann der Umstand, dass das Kirchengebäude als Werk von Architekt Hans Hofmann im kommunalen Inventar der allenfalls schützenswerten Bauten verzeichnet ist, ebenfalls nicht zu einer Reduktion oder zur Streichung der Enteignungsentschädigung führen. Die Aufnahme in das Inventar hat nur zur Folge, dass am fraglichen Objekt ohne Bewilligung der zuständigen Behörde keine tatsächlichen Veränderungen vorgenommen werden können. Dieses Veränderungsverbot fällt jedoch dahin, wenn innert Jahresfrist keine endgültige Schutzmassnahme angeordnet wird (vgl. § 209 des Zürcher Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht vom 7. September 1975). Eine solche Unterschutzstellung ist bisher nicht erfolgt. Sollte die Kirche in Zukunft tatsächlich einmal zum Denkmalschutzobjekt erklärt werden, so wird im dannzumaligen Entschädigungsverfahren wegen materieller Enteignung den Eisenbahn-Dienstbarkeiten und der dadurch bewirkten Entwertung der Liegenschaft Rechnung getragen werden müssen. Würde also der eingetretene Schaden heute nicht ersetzt, so hätte die Eigentümerin auch keine Möglichkeit, sich in einem späteren Verfahren schadlos zu halten.
BGE 122 II 246 S. 252
Schliesslich liesse es sich entgegen der Meinung der Enteignerinnen nicht rechtfertigen, die Enteignungsentschädigung im Hinblick auf die durch den Bahnbau bewirkte Verbesserung der Verkehrs- und Erschliessungsverhältnisse zu mindern. Der Betrieb der S-Bahn bringt keinen Sondervorteil für die Enteignete, sondern kommt allen Anwohnern zugute und kann daher nicht an die Enteignungsentschädigung angerechnet werden (vgl.
Art. 22 EntG
; HESS/WEIBEL, a.a.O., N. 4 zu
Art. 22 EntG
).


header:
Urteilskopf
80 I 312
50. Arrêt du 20 octobre 1954 dans la cause Keller contre Reber.

regeste:
Regeste
Massnahmen gegen die Wohnungsnot. Willkür und rechtsungleiche Behandlung.
Ein Entscheid, der die Anwendbarkeit der Mieterschutzbestimmungen im Falle der vom Vermieter wegen Todes des Mieters ausgesprochenen Kündigung (
Art. 270 OR
) ablehnt, verstösst gegen
Art. 4 BV
.

text:
Sachverhalt
ab Seite 312
BGE 80 I 312 S. 312
A.-
Le 4 juin 1935, Samuel Reber a remis à bail à Adolphe Keller un logement de trois pièces, sis à Neuchâtel, Escaliers de l'Immobilière no 5. Adolphe Keller est décédé à la fin de 1953 en laissant son épouse et un fils mineur.
Par lettre du 22 février 1954, Samuel Reber a fait savoir à dame Keller qu'il résiliait le bail pour le 24 juin 1954. Il a donné comme motif la mort du preneur. Le 3 mars 1954, dame Keller s'est adressée au bureau du logement de Neuchâtel, en déclarant faire opposition à ce congé. Invité à se déterminer, Samuel Reber a écrit au bureau du logement le 12 mars 1954, en lui disant que la résiliation était justifiée par "la conduite du preneur et de sa famille", qui donnait "lieu à des plaintes fondées". Toutefois, lors d'une audience d'instruction du 8 avril 1954, il s'est derechef fondé sur la mort du preneur.
Le 27 avril 1954, le Conseil communal de la ville de Neuchâtel s'est déclaré compétent pour autant qu'il s'agisse d'un congé ordinaire (art. 267 CO), a renvoyé les parties devant les tribunaux civils pour faire trancher la question de la nature du congé signifié par Samuel Reber et a suspendu la procédure jusqu'à droit connu sur ce point.
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Le Conseil communal a estimé devoir être fixé avant toutes choses sur la nature du congé. En effet, dit-il, les dispositions exceptionnelles de l'ordonnance du Conseil fédéral du 30 décembre 1953 concernant le contrôle des loyers et la limitation du droit de résiliation (ci-après OCL) ne sont applicables qu'au congé ordinaire des art. 259 al. 2 et 267 CO et non à la résiliation intervenue en raison de la mort du preneur.
Samuel Reber a déféré la cause à la Commission cantonale de recours pour les mesures contre la pénurie de logements. Par prononcé du 2 juin 1954, la commission a annulé la décision du Conseil communal. Elle a déclaré l'opposition de dame Keller irrecevable dans la mesure où le congé était fondé sur la mort du preneur, l'OCL étant inapplicable en pareil cas. Elle l'a déclarée sans objet en tant que le congé avait été motivé à un moment donné par le comportement du preneur et de sa famille. En effet, comme il en avait le droit, le bailleur avait renoncé en définitive à ce grief pour ne plus se prévaloir que du décès du locataire. Du moment que seul ce dernier moyen demeurait, il était inutile de suspendre la procédure pour faire trancher par les tribunaux ordinaires la question de la nature du congé.
B.-
Dame Keller interjette un recours de droit public pour violation de l'art. 4 Cst. contre la décision de la commission cantonale. A son avis, il est arbitraire de dire que la législation spéciale en matière de pénurie de logements n'est pas applicable lorsque le bail a été résilié en raison de la mort du preneur. La décision attaquée doit donc être annulée et la cause renvoyée à la commission pour qu'elle statue sur le fond.
L'autorité cantonale déclare n'avoir aucune observation à présenter. Samuel Reber conclut au rejet du recours.
Erwägungen
Considérant en droit:
1.
En sa qualité de juridiction constitutionnelle, le Tribunal fédéral n'a en principe d'autre pouvoir que celui
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d'annuler les décisions cantonales contraires à la constitution. Dans la mesure où les conclusions de la recourante excèdent ce pouvoir, elles sont irrecevables (RO 77 I 2, 217/218).
2.
Selon la décision attaquée, qui n'est pas critiquée sur ce point, l'intimé ne fait plus valoir aujourd'hui qu'un seul motif de résiliation, la mort du preneur (art. 270 CO). Il n'est pas contesté d'autre part que le congé signifié le 22 février 1954 est régulier du point de vue du droit civil. Dès lors, il s'agit uniquement de rechercher s'il est compatible avec l'art. 4 Cst. de déclarer irrecevable une requête en annulation d'une résiliation fondée sur l'art. 270 CO en affirmant, comme l'a fait la juridiction cantonale, que la résiliation du bail en cas de décès du locataire n'est pas soumise aux règles spéciales des art. 30 ss. OCL.
L'intimé soutient que cette question doit être résolue affirmativement. A l'appui de sa thèse, il cite l'opinion émise par COMMENT sous le régime de l'APL (Le bail et la législation exceptionnelle en matière de protection des locataires vus sous l'angle de la jurisprudence fédérale, ZBJV, 84, p. 156/157), opinion valable aujourd'hui encore puisque, sous réserve de quelques modifications rédactionnelles, les art. 30 ss. OCL ont simplement repris les art. 4 ss. APL. COMMENT doute que l'APL, qui est applicable au congé ordinaire, le soit aussi à l'hypothèse spéciale envisagée par l'art. 270 CO. En effet, dit-il, "la base légale ... paraît faire défaut. Ce cas aurait dû être expressément prévu comme celui de l'
art. 259 2
e al. CO".
Toutefois cette opinion ne pourrait être retenue que si le terme de congé figurant aux art. 4 APL et 30 OCL avait un sens limité et visait uniquement le congé ordinaire valable moyennant la simple observation d'un délai légal ou contractuel (art. 267 et 290 CO) par opposition à la résiliation extraordinaire dépendant de circonstances de fait particulières. Or le Tribunal fédéral a jugé que les règles sur la protection des locataires ne font pas cette distinction (arrêt non publié du 3 juin 1946 dans la cause
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Genossenschaft Cinéma). Celle-ci ne reposerait d'ailleurs sur aucune différence de nature entre le congé ordinaire et la résiliation de l'art. 270 CO. En effet, les héritiers du locataire décédé lui succèdent dans tous ses droits et obligations. En conséquence, l'épouse, en sa qualité d'héritière, devient locataire, exactement au même titre que le défunt et sous la seule réserve des droits conférés au bailleur par l'art. 270 CO. Ainsi donc, quand celui-ci dénonce la convention, il lui signifie un véritable congé. De plus, une distinction de ce genre ne se concilierait pas avec le but que poursuit la législation spéciale en matière de protection des locataires. Lorsque le preneur décède, sa veuve et ses enfants ont souvent un plus grand besoin encore de la protection de la loi et l'on ne voit pas de motif sérieux de les en priver.
Du moment que ni l'APL ni l'OCL ne distinguent le congé ordinaire de la résiliation extraordinaire, il n'était nullement nécessaire de déclarer expressément les règles sur la protection des locataires applicables au cas de l'art. 270 CO. Cette conséquence découle sans autre difficulté des art. 4 APL et 30 OCL, de leur sens et de leur but. Pour qu'il en soit autrement, il faudrait une disposition spéciale privant les héritiers du preneur du droit de se prévaloir des mesures en faveur des locataires.
Il est vrai que l'OCL, comme l'APL, contient une disposition prévoyant expressément son application au cas de l'art. 259 al. 2 CO. Mais peu importe, car, dans l'hypothèse envisagée par cette disposition, la situation juridique est toute différente de celle de l'art. 270 CO. En effet, le tiers acquéreur de l'immeuble loué ne devient pas partie au contrat du simple fait de son acquisition. Il est uniquement tenu - en vertu de la loi et non en vertu du contrat - de souffrir la présence du preneur dans les locaux jusqu'au plus prochain terme légal ou contractuel. Aussi bien le CO, l'APL et l'OCL ne le désignent-ils pas comme bailleur mais comme "tiers acquéreur" ou comme "acquéreur". Il ne devient partie au contrat de bail que dans la mesure où
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il ne fait pas usage de son droit de le dénoncer. Il possède donc un statut très particulier et le congé qu'il donne ne pourrait pas être assimilé sans autre indication à la résiliation notifiée par l'une des parties contractantes à l'autre, ni donc être soumis aux restrictions de l'art. 30 al. 1 OCL.
Ainsi l'argument tiré de l'indication expresse de l'art. 259 al. 2 CO apparaît comme un argument de pure forme, qui ne résiste pas à un examen du point de vue du droit matériel. D'autre part, aucune raison sérieuse ne permet de dire que l'OCL distingue entre le congé ordinaire et la résiliation extraordinaire. Dans ces conditions, il est arbitraire de soutenir que les règles sur la protection des locataires sont inapplicables au congé signifié par le bailleur en cas de décès du preneur et que l'opposition à la résiliation fondée sur ce motif est irrecevable. De plus, cela constitue une inégalité de traitement, car il n'y a pas, entre le congé de l'art. 267 CO et celui de l'art. 270 CO, une différence de fait telle qu'un régime juridique particulier s'impose dans chacun de ces cas du point de vue des mesures relatives à la protection des locataires. La décision attaquée viole donc l'art. 4 Cst. et doit dès lors être annulée.
Dispositiv
Par ces motifs, le Tribunal fédéral
admet le recours en tant qu'il est recevable et annule la décision attaquée.