เวนคืนที่ดินกับภาษี ?
การขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่า คอนโด หรืออาคารและที่ดิน
2 พ.ย. 2555

โดย...สมชาย ชูเกตุ
การขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่า คอนโด หรืออาคารและที่ดิน เมื่อโอนไปให้บุคคลอื่นจะมีภาระภาษีตามประมวลรัษฎากร 3 ประเภทมาเกี่ยวข้อง ได้แก่ ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ นอกนั้นจะเป็นค่าโอน ค่าธรรมเนียมอื่นๆ ที่กรมที่ดินเป็นผู้จัดเก็บ
ประมวลรัษฎากรได้นิยามคำว่า ขาย หมายความรวมถึง ขายฝาก แลกเปลี่ยน ให้ โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าด้วยวิธีใด และไม่ว่าจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ ทีนี้ ก็มีเรื่องของการเวนคืนที่ดิน ผู้ที่เวนคืนที่ดินจะเป็นรัฐ ซึ่งต้องการนำที่ดินไปใช้สาธารณประโยชน์ ยิ่งในช่วงนี้หากท่านติดตามข่าวสารเรื่องการก่อสร้างรถไฟฟ้าทั้งที่อยู่บนดินและใต้ดิน รวมถึงการก่อสร้างถนนหนทางต่างๆ อีกเป็นจำนวนมาก เพื่อสร้างสิ่งที่เป็นพื้นฐานในการพัฒนาประเทศ ทำให้การคมนาคมสะดวกสบายขึ้น ความสะดวกสบายได้มาจากผู้เสียสละบางส่วน ซึ่งก็คือผู้ที่ถูกเวนคืน
โดยธรรมชาติของคนทั่วไปแล้วไม่อยากโยกย้ายออกจากสภาพแวดล้อมที่ตนเองอาศัยอยู่ เพราะมีความผูกพันในสภาพแวดล้อมนั้น โดยเฉพาะเจ้าของที่ดินที่มีที่ดินเพียงเล็กน้อยจะเครียดมาก ค่าชดเชยที่ได้รับเหมาะสมหรือไม่ ที่อยู่อาศัยแห่งใหม่จะเป็นอย่างไร ได้ปรับตัวกันใหม่ทั้งครอบครัวทีเดียว หากมีที่ดินเหลือเยอะหลังจากถูกเวนคืนที่ดินบางส่วนแล้วก็จะไม่คิดมากเท่าใด บางทีอาจจะแอบดีใจที่มูลค่าที่ดินของตนเองสูงขึ้นกว่าเดิมมาก
การเวนคืน หน่วยงานรัฐที่เวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นใดจะจ่ายค่าทดแทนหรือพูดง่ายๆ ภาษาชาวบ้านว่า ค่าชดเชย เงินค่าทดแทนที่ได้รับมานั้นต้องเสียภาษีหรือไม่ ถ้าเสียภาษีจะเสียภาษีอะไร เพราะกฎหมายถือว่า การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เหมือนกัน หากพิจารณาดูภาษีที่จัดเก็บตามประมวลรัษฎากรจะมีทั้งที่ยกเว้นภาษีและที่ต้องเสียภาษี สรุปได้ดังนี้
กรณีผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เป็นบุคคลธรรมดา เงินค่าทดแทนที่ได้รับจะได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 126 ข้อ 2 (29) ไม่ต้องนำเงินค่าทดแทนมาเสียภาษีแต่อย่างใด สำหรับภาษีธุรกิจเฉพาะก็ได้รับการยกเว้นภาษีตามพระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 342 มาตรา 4 (6) (ก) เช่นเดียวกัน ในส่วนของอากรแสตมป์จะได้รับการยกเว้นตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์
กรณีผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล เงินค่าทดแทนที่ได้รับจะต้องนำไปรวมรายได้เพื่อคำนวณกำไรสุทธิเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล และต้องนำค่าทดแทนเวนคืนไปเสียภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย เพราะการจัดตั้งบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลมีวัตถุประสงค์เพื่อค้าหากำไร เงินค่าทดแทนจากการเวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์จึงต้องนำไปเสียภาษีดังกล่าว ในส่วนของอากรแสตมป์จะได้รับยกเว้นตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ หรือไม่ต้องเสียเพราะได้รับการยกเว้นตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ เนื่องจากได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว
อย่างไรก็ตาม บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลที่ได้รับค่าทดแทนไม่ต้องนำค่าทดแทนมาเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล หากเป็นการให้ การโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่รัฐโดยที่ไม่รับเงินค่าทดแทนจะได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล นอกจากนั้น ภาษีธุรกิจเฉพาะก็ยังได้รับยกเว้นภาษี หากบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลได้มีการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลโดยไม่มีค่าตอบแทนเช่นเดียวกัน
การเวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นใด เป็นเรื่องที่เจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นไม่อยากพบเจอ เพราะไม่แน่ใจว่าค่าทดแทนที่รัฐชดเชยให้จะสูงกว่าราคาในท้องตลาดหรือไม่ หากราคาสูงกว่าก็พอจะยอมรับกับความสูญเสียที่ตนเองต้องออกจากสภาพแวดล้อมนั้น แต่ถ้าราคาต่ำกว่าท้องตลาดมากหรือเห็นว่าไม่เหมาะสม เจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นจะไม่ให้ก็ไม่ได้ ทางออกยังมี โดยสามารถที่จะร้องต่อหน่วยงานรัฐให้พิจารณาค่าทดแทนใหม่ แต่ก็มีเจ้าของที่ดินหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์บางรายที่ต้องการให้รัฐเวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ของตนเอง เพราะได้ราคาดีกว่าที่ตนเองขาย ดีไม่ดีหากมีที่ดินเยอะ ที่ดินส่วนที่เหลือมีมูลค่ามากกว่าเดิมอีกหลายเท่าตัวทีเดียว สวัสดีครับ