“ไซมิส แอสเสท” ยื่นไฟลิ่งขายไอพีโอ 320 ล้านหุ้น ลงเทรด SET ระดมทุนพัฒนาอสังหาฯ-คืนเงินกู้
"ไซมิส แอสเสท" หรือ SA ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย ยื่นไฟลิ่งขาย IPO 320 ล้านหุ้น จ่อเทรด SET ระดมทุนพัฒนาอสังหาฯ-คืนเงินกู้ มี บริษัท ที่ปรึกษา เอเซีย พลัส จำกัด เป็นที่ปรึกษาการเงิน
"ไซมิส แอสเสท" หรือ SA ยื่นไฟลิ่งขาย IPO 320 ล้านหุ้น จ่อเทรด SET ระดมทุนพัฒนาอสังหาฯ-คืนเงินกู้ มี บริษัท ที่ปรึกษา เอเซีย พลัส จำกัด เป็นที่ปรึกษาการเงิน
14 ก.พ. 2563

บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) หรือ SA ระบุว่า บริษัทยื่นไฟลิ่งเสนอขายหุ้นสามัญแก่ประชาชนเป็นครั้งแรก (IPO) จำนวนไม่เกิน 320 ล้านหุ้น คิดเป็นประมาณร้อยละ 25 ของหุ้นสามัญที่ออกและชำระแล้วทั้งหมดของบริษัท ภายหลังการเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนในครั้งนี้ โดยแบ่งเป็น หุ้นสามัญเพิ่มทุนจำนวนไม่เกิน 290 ล้านหุ้น  และอาจมีการจัดสรรหุ้นส่วนเกิน (Over-allotment) จำนวนไม่เกิน 30 ล้านหุ้น และบริษัทฯมีความประสงค์จะขอเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) โดยมีบริษัท ที่ปรึกษา เอเซีย พลัส จำกัด เป็นที่ปรึกษาทางการเงิน  และมีบริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส เป็นผู้จัดการการจัดจำหน่ายและรับประกันการจำหน่าย สำหรับวัตถุประสงค์การใช้เงินที่ได้รับจากการระดมทุนในครั้งนี้ เพื่อใช้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์, ชำระคืนเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน และเพิ่มเงินทุนหมุนเวียนของบริษัท
ทั้งนี้บริษัทฯประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยประเภทโครงการคอนโดมิเนียม บ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และโฮมออฟฟิศ และให้บริการบริหารงานนิติบุคคลให้กับโครงการต่างๆ ของบริษัท
โดยมีนโยบายพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลากหลายรูปแบบภายใต้แบรนด์ต่างๆ เช่น The Collection, Siamese Exclusive, Siamese Gioia, Siamese + สถานที่ และ Blossom เพื่อให้ครอบคลุมและตอบสนองต่อความต้องการของกลุ่มลูกค้าทุกระดับ
นอกจากนี้ บริษัทยังมุ่งเน้นในการสร้างความแตกต่างของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่จะพัฒนาขึ้นแต่ละแห่ง โดยการนำแนวคิดการพัฒนาโครงการรูปแบบใหม่ๆ รวมทั้งการนำนวัตกรรมและสิ่งอำนวยความสะดวกในรูปแบบต่าง ๆ เข้ามาใช้ เพื่อสร้างคุณค่าและจุดเด่นให้กับโครงการ เพื่อให้ลูกค้าสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพ มีมาตรฐาน ตั้งอยู่ในทำเลและสภาพแวดล้อมที่ดี ตอบโจทย์ทั้งกลุ่มนักลงทุนและกลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย ภายใต้แนวคิด Asset of Life “สร้างกำไรให้กับทุกการใช้ชีวิต”
ส่วนแผนธุรกิจในอนาคต บริษัทได้วางเป้าหมายพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมเป็นหลัก ทั้งแบบ High Rise และ Low Rise ในทำเลที่มีศักยภาพและมีแนวโน้มการเติบโตของความต้องการที่อยู่อาศัยในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานคร พร้อมกับการขยายสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นมากขึ้น เช่น โครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทมิกซ์ยูส (Mixed-use) ซึ่งจะมีทั้งอาคารชุดพักอาศัย อาคารสำนักงานให้เช่า พื้นที่ค้าปลีก และโรงแรมในพื้นที่บริเวณเดียวกัน รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในรูปแบบต่างๆ  เพื่อเพิ่มสัดส่วนรายได้จากธุรกิจที่สามารถสร้างรายได้ประจำและสม่ำเสมอ (Recurring Income) เพื่อเสริมสร้างรายได้และผลการดำเนินงานของบริษัทให้เติบโตอย่างมั่นคงในอนาคต
นอกเหนือจากการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อจำหน่าย สำหรับกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อห้องชุดเพื่อพักอาศัยแล้ว  บริษัทยังมีแผนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบอื่นๆ เพื่อเพิ่มสัดส่วนรายได้ของธุรกิจที่สามารถสร้างรายได้ประจำและสม่ำเสมอ (Recurring Income) เพื่อลดความเสี่ยงจากความผันผวนของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่เป็นธุรกิจหลักของบริษัทในปัจจุบัน โดยรูปแบบการพัฒนาโครงการในอนาคตของบริษัทสามารถแบ่งออกได้เป็น 3 รูปแบบ ดังนี้
โดยบริษัทจะคัดเลือกธุรกิจที่สนับสนุนภาพลักษณ์โครงการ และอำนวยความสะดวกแก่เจ้าของร่วม เช่น ร้านอาหาร คาเฟ่ ศูนย์สุขภาพ (Wellnes Center) เป็นต้น เพื่อเพิ่มสัดส่วนรายได้จากธุรกิจให้เช่าที่สร้างรายได้ประจำและสม่ำเสมอ และยังเป็นการเปิดโอกาสทางธุรกิจใหม่ให้กับบริษัทด้วย หรือหากมีนักลงทุนสนใจเข้าลงทุนบริษัทอาจพิจารณาจำหน่ายห้องชุดหรืออาคารดังกล่าวได้ ทั้งนี้ บริษัทมีแผนจะพัฒนาอาคารประเภทดังกล่าว ในโครงการ The Collection (Sukhumvit 16) โครงการ Siamese Exclusive Ratchada และโครงการ Siamese Rama 9 ซึ่งจะมีรูปแบบเป็นการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทมิกซ์ยูส (Mixed-use)
ทั้งนี้บริษัทได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมสำหรับโครงการที่อยู่ระหว่างการโอนกรรมสิทธิ์รวม 2 โครงการ ได้แก่ โครงการ Siamese Exclusive Queens สำหรับห้องชุดจำนวน 99 ห้อง ในนามโรงแรม 388 ควีนส์ โฮเต็ล (388 Queens Hotel) และโครงการ Blossom Condo @ Fashion Beyond สำหรับห้องชุดจำนวน 234 ห้อง ในนามโรงแรม คิวบอกซ์แบงคอกบลอสซั่ม (Q-Box Hotel Bangkok Blossom) โดยในห้องชุดทั้ง 2 โครงการดังกล่าว กลุ่มบริษัทถือครองห้องชุดจำนวน 86 ห้อง และจำนวน 93 ห้อง ตามลำดับ ซึ่งมีรูปแบบลักษณะการประกอบธุรกิจเช่นเดียวกับการให้บริการห้องชุดแบบมีบริการเพื่อปล่อยเช่า (Serviced Residence) ทั้งนี้ ณ วันที่ 30 กันยายน 2562 บริษัทมีรายได้จากธุรกิจโรงแรมคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 0.5 ของรายได้รวม
นอกจากนี้ ในอนาคตบริษัทยังมีแผนที่จะนำอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนประเภทต่างๆ เช่น โรงแรม อาคารชุดพักอาศัยแบบมีบริการ (Serviced Residence) และอาคารสำนักงานให้เช่า ขายเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เพื่อเพิ่มผลกำไรและสภาพคล่องเพื่อรองรับการลงทุนและการขยายธุรกิจของบริษัทในอนาคต หากพิจารณาแล้วเห็นว่าผลตอบแทนจากการดำเนินการดังกล่าวมีความเหมาะสม และสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหุ้นของบริษัทในอนาคต
โดย ณ วันที่ 30 กันยายน 2562 บริษัทมีที่ดินรอการพัฒนาซึ่งตั้งอยู่ในถนนรามอินทรา ในพื้นที่ใกล้เคียงกับโครงการไซมิส บลอสซั่ม แอท แฟชั่น เนื้อที่รวม 15 ไร่ ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวสามารถพัฒนาโครงการได้ทั้งแนวราบและแนวสูง และพื้นที่ดังกล่าวตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายสีชมพู (สถานีในอนาคต)
ด้านผลดำเนินงานของบริษัท ณ วันที่ 30 ก.ย.2562 มีสินทรัพย์รวม 12,860.6 ล้านบาท หนี้สินรวม 10,533.2 ล้านบาท ส่วนของผู้ถือหุ้นรวม 2,327.4 ล้านบาท ทั้งนี้ ในปี 59 -61 และในช่วง 9 เดือนแรกของปี 62 บริษัทมีรายได้รวมทั้งสิ้น 1,168.1 ล้านบาท 1,434.7 ล้านบาท 2,006.5 ล้านบาท และ 2,540.7 ล้านบาท ตามลำดับ
ในปี 59 บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จำนวน 1,064.5 ล้านบาท ซึ่งกว่าร้อยละ 73 เป็นรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโครงการ Siamese Surawong ซึ่งเริ่มก่อสร้างในไตรมาส 4 ปี 56 และเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ลูกค้าในไตรมาส 1 ปี 59 โดย ณ สิ้นปี 2559 บริษัทมีจำนวนโครงการที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์จำนวนทั้งสิ้น 8 โครงการ
ส่วนในปี 60 บริษัททยอยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโครงการ Siamese Surawong ต่อเนื่องจากปีก่อน และได้เริ่มโอนกรรมสิทธิ์ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเพิ่มเติมอีก 2 โครงการ ได้แก่ โครงการ Blossom Condo @ Fashion Altitude และโครงการ Siamese Kin ส่งผลให้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทในปี 60 มีจำนวน 1,304.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนจำนวน 239.7 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 22.5 นอกจากนี้ ในปี 59 – 60 บริษัทยังมีรายได้จากการให้บริการรับเหมาก่อสร้างทาวน์โฮมในโครงการ Siamese Blossom @ Fashion Plot A ภายหลังจากการขายที่ดินในโครงการดังกล่าวให้แก่ลูกค้า และมีรายได้จากการให้บริการบริหารงานนิติบุคคลให้กับโครงการต่างๆ ของบริษัท
ขณะที่ปี 61 รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทมีจำนวน 1,916 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 95.5 ของรายได้ทั้งหมด ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปีก่อนจำนวน 611.8 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 46.9 จากการรับรู้รายได้ของโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จเพิ่มเติมอีก 2 โครงการ ได้แก่ โครงการ Blossom Condo @ Fashion Beyond และโครงการ Blossom Condo @ Sathorn-Charoenrat ขณะที่รายได้จากการให้บริการในปี 2561 มีจำนวนลดลง เหลือเพียงรายได้จากการให้บริการบริหารงานนิติบุคคล
โดยบริษัทไม่มีรายได้จากการรับเหมาก่อสร้างเพิ่มเติม เนื่องจากบริษัทได้ก่อสร้างโครงการ Siamese Blossom @ Fashion Plot A แล้วเสร็จ เมื่อมีการขายจึงรับรู้เป็นรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งจำนวน และในช่วง 9 เดือนแรกของปี 62 บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จำนวน  2,491.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1,750 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 235.9 จากช่วงเดียวกันของปีก่อนซึ่งมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จำนวน 741.7 ล้านบาท เนื่องจากในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 บริษัทได้เริ่มโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จเพิ่มเติมอีก 1 โครงการ ได้แก่ โครงการ Siamese Exclusive 31 ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมประเภท High Rise ขนาดใหญ่ มูลค่าโครงการประมาณ 2,600 ล้านบาท
ในปี 59 – 61 กำไรสุทธิส่วนที่เป็นของบริษัทใหญ่มีจำนวน 35.8 ล้านบาท 67.4 ล้านบาท และ 181.8 ล้านบาท ตามลำดับ สำหรับในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 และ 2562 บริษัทมีกำไร(ขาดทุน)สุทธิที่เป็นของบริษัทใหญ่จำนวน (61.3) ล้านบาท และ 347.2 ล้านบาท ตามลำดับ การเพิ่มขึ้นดังกล่าวเป็นไปตามการเพิ่มขึ้นของกำไรสุทธิ
ช่วง 9 เดือนแรกของปี 62 บริษัทมีกำไรสุทธิ 338.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 404 ล้านบาท จากช่วงเดียวกันของปีก่อน อัตรากำไรสุทธิของบริษัทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 เท่ากับร้อยละ 13.3 เพิ่มขึ้นอย่างมีสาระสำคัญจากปี 2561 ซึ่งอยู่ที่ร้อยละ 8.8 จากการขายห้องชุดของโครงการคอนโดมิเนียมที่มีอัตรากำไรสูงได้เพิ่มขึ้น นอกจากนี้ ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 บริษัทยังมีสัดส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารต่อรายได้ที่ลดลง ซึ่งเป็นผลจากการที่บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น โดยค่าใช้จ่ายในการบริหารต่อรายได้รวมของบริษัทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 62 คิดเป็นเพียงร้อยละ 7.1 เมื่อเทียบกับร้อยละ 11.8 ในปี 61
ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2562 บริษัทมีทุนจดทะเบียนจำนวน 1,281,547,300 บาท โดยแบ่งออกเป็นหุ้นสามัญจำนวน 1,281,547,300 หุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1 บาท และมีทุนชำระแล้วจำนวน 961,547,300 บาท โดยแบ่งออกเป็นหุ้นสามัญจำนวน 961,547,300  หุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1 บาท ภายหลังการเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนให้แก่ประชาชนในครั้งนี้ บริษัทจะมีทุนชำระแล้วจำนวน 1,251,547,300 บาท แบ่งเป็นหุ้นสามัญจำนวน 1,251,547,300 หุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1 บาท (บนสมมติฐานว่าจะไม่มีการใช้สิทธิซื้อหุ้นส่วนเกินทั้งจำนวน หรือมีการจัดสรรหุ้นส่วนเกิน แต่ผู้จัดหาหุ้นส่วนเกิน (Over-Allotment Agent)ไม่ใช้สิทธิซื้อหุ้นเพิ่มทุนจากบริษัท) หรือทุนชำระแล้วจำนวน 1,281,547,300 บาท แบ่งเป็นหุ้นสามัญจำนวน 1,281,547,300 หุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1 บาท (บนสมมติฐานว่าจะมีการใช้สิทธิซื้อหุ้นส่วนเกินจากบริษัททั้งจำนวน)
ด้านโครงสร้างผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัทฯ ณ วันที่ 31 ธ.ค.2562 ประกอบด้วยนายขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ ถือหุ้น 397,901,200 หุ้น คิดเป็น 41.38%,  นายอุทร ภูษิตกาญจนา ถือหุ้น 172,291,400 หุ้น คิดเป็น 17.92%, นายธัญญะ วงศ์พรเพ็ญภาพ ถือหุ้น 124,500,000 หุ้น คิดเป็น 12.95% และนายกมล โอภาสกิตติ ถือหุ้น 118,686,500 หุ้น คิดเป็น 12.34%
บริษัทมีนโยบายจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหุ้นในอัตราไม่ต่ำกว่าร้อยละ 40 ของกำไรสุทธิของงบการเงินเฉพาะกิจการหลังหักสำรองต่างๆ ทุกประเภทที่กฎหมายและบริษัทกำหนดไว้ในแต่ละปี
นายขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ ประธานกรรมการบริหารและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ของ SA เปิดเผยว่า บริษัทฯ แบ่งการดำเนินธุรกิจเป็น 3 ส่วน ได้แก่  1.ธุรกิจพัฒนาและจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย อาทิ  แบรนด์ The Collection คอนโดมิเนียมระดับ Super Luxury, แบรนด์ Siamese Exclusive คอนโดมิเนียมระดับ High End ในย่าน CBD, แบรนด์ Siamese Gioia คอนโดมิเนียมระดับ Middle High สไตล์ Boutique ในย่านชุมชนเมือง, แบรนด์ Siamese คอนโดมิเนียมระดับ Middle High เน้นทำเลที่เดินทางสะดวก,  แบรนด์ Blossom คอนโดมิเนียมระดับ Urban Mass ในทำเลพื้นที่รอบนอก ใกล้แนวรถไฟฟ้า
2.ธุรกิจให้บริการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น ให้บริการบริหารนิติบุคคลอาคารชุด, ให้บริการนายหน้าจัดหาผู้เช่าห้องชุด และ 3.ธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ในรูปแบบการจำหน่ายห้องชุดที่มีบริการให้เช่า (Serviced Residence) เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและตอบสนองลูกค้าที่เป็นนักลงทุน
ทั้งนี้ ตลอดระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา บริษัทฯ เปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์แล้วทั้งสิ้น 20 โครงการ ประกอบด้วยคอนโดมิเนียม 16 โครงการ บ้านจัดสรร ทาวน์โฮมและโฮมออฟฟิศ 4 โครงการ รวมมูลค่าโครงการ 48,546 ล้านบาท โดยมีโครงการที่อยู่ระหว่างการขายในปัจจุบัน เช่น คอนโดมิเนียม Siamese Exclusive (Sukhumvit 31), คอนโดมิเนียม Blossom @ Sathorn-Charoenrat
“บริษัทฯ มุ่งมั่นที่จะเป็นหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของเมืองไทย เน้นการพัฒนาโครงการในทำเลใจกลางเมือง ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ใกล้ระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ เพื่อตอบสนองความต้องการและสร้างความคุ้มค่าให้แก่ผู้ซื้อ”นายขจรศิษฐ์ กล่าว