เจาะลึก.. ตลาดอสังหาฯ ห่วงอุปทานล้นบางพื้นที่ - FINNOMENA
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกบทความพิเศษเรื่อง “การประเมินอุปทานอาคารชุดคงค้างในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล:ภาวะและความท้าทายข้างหน้า
29 ก.ย. 2560

โดยระบุว่า ภาพรวมอุปทานอาคารชุดยังไม่น่ากังวลว่าจะเกิดภาวะล้นตลาด สะท้อนจากระยะเวลาขายหมดไม่ได้แตกต่างจากค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 3 ปี อย่างไรก็ตาม ยังต้องติดตามความเสี่ยงของอาคารชุดในบางทำเลและบางระดับราคาในระยะข้างหน้า ความไม่แน่นอนที่อาจเกิดขึ้นจะเป็นความท้าทายแก่ผู้มีบทบาทสำคัญทั้งผู้ประกอบการ ธนาคารพาณิชย์และภาครัฐ
ช่วงที่ผ่านมาเราได้ยินการนำเสนอข่าวว่ามีอาคารชุดเปิดโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก จนตอนนี้เกิดภาวะอุปทานล้นตลาด (Over Supply) หากพิจารณาข้อมูลอาคารชุดคงค้างสะสม (Unsold Units) ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่า มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยจำนวนอาคารชุดคงค้างสะสม ณ ครึ่งแรกของปี 2560 อยู่ที่ 75,986 หน่วย ปรับสูงกว่าค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 3 ปี (2557-2559) ที่อยู่ที่ 66,894 หน่วย
เมื่อเห็นข้อมูลนี้ อาจเกิดคำถามว่า ขณะนี้กำลังเกิดความเสี่ยงด้าน “อุปทานล้น” (Over Supply) ในตลาดอาคารชุดหรือไม่อย่างไร
การประเมินความเสี่ยงด้านอุปทานล้นตลาดว่ามีมากเกินไปจนเป็นปัญหาหรือไม่นั้น นอกจากจะพิจารณาจำนวน อาคารชุดคงค้างแล้ว ยังต้องพิจารณาถึงระยะเวลาขายหมด (Time to go) ประกอบด้วย ระยะเวลาขายหมดเป็นการคำนวณระยะเวลาในการขายอาคารชุดคงค้างในตลาดจนหมดได้เร็ว เพียงใดภายใต้ข้อสมมติว่า ไม่มีการเปิดอาคารชุด เพิ่มเติมในตลาดและมียอดขายต่อเดือนเท่ากับค่าเฉลี่ย 12 เดือนย้อนหลัง ดังนั้น จึงกล่าวได้ว่าระยะเวลาที่ใช้ในการขายอาคารชุดคงค้างได้หมดเป็นเครื่องชี้ความต้องการซื้อของผู้บริโภคว่ายังสอดคล้องกับจำนวนอาคารชุดในตลาดหรือไม่
หากระยะเวลาขายหมดอยู่ในระดับต่ำ สะท้อนว่าตลาดยังมีความสมดุล มีอุปสงค์เพียงพอรองรับอุปทานคงค้างในปัจจุบัน แต่หากระยะเวลาขายหมดนานขึ้น สะท้อนว่าความเสี่ยงของอุปทานล้นตลาดมีเพิ่มขึ้น
สถานการณ์อุปทานอาคารชุดในภาพรวมของเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังไม่น่ากังวล แต่ต้องติดตามความเสี่ยงของอาคารชุดในบางทำเลที่มีอาคารชุดคงค้างอยู่ในระดับสูงและใช้ระยะเวลาขายหมดค่อนข้างนาน
จากข้อมูลล่าสุด ณ ครึ่งแรกของปี 2560 อาคารชุดในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลมีระยะเวลาขายหมดอยู่ที่ 15 เดือน ซึ่งไม่ได้แตกต่างจากค่าเฉลี่ย 3 ปีก่อน (2557-2559) และสูงกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปี ย้อนหลัง 2550-2559 เล็กน้อยที่ 12 เดือน จากข้อเท็จจริงนี้ อาจสรุปได้ว่า ความเสี่ยงอุปทานล้นตลาดของอาคารชุดในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลในภาพ รวมยังไม่น่ากังวลมากนัก
อย่างไรก็ดี หากเจาะลึกลงไปทั้งในมิติพื้นที่และระดับราคาของอาคารชุด พบว่า มีอาคารชุดบางพื้นที่มีอุปทานคงค้างอยู่ในระดับสูงและต้องใช้ระยะเวลาขายหมดค่อนข้างนาน ซึ่งอาจเป็นการสะสมความเสี่ยงที่ต้องติดตามในระยะต่อไป เช่น พื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว(แบริ่ง-สมุทรปราการ) และ ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง (คลองบางไผ่-เตาปูน) (ภาพที่ 2)
โดยจากข้อมูล ณ ครึ่งแรกของปี 2560 พบว่า อาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียวมีอาคารชุดคงค้าง 8,844 หน่วย (12% ของอาคารชุดคงค้างทั้งหมด) มีระยะเวลาขายหมด 23 เดือน ส่วนใหญ่เป็นอาคารชุดระดับราคา 1-2 ล้านบาท ส่วนอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงมีอาคารชุดคงค้าง 14,802 หน่วย 19% ของอาคารชุดคงค้างทั้งหมด มีระยะเวลาขายหมด 42 เดือน ส่วนใหญ่เป็นอาคารชุดระดับราคา 2-3 ล้านบาท
นอกจากนี้ เมื่อพิจารณาลึกลงไป ในรายละเอียดพบว่า อาคารชุดแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงในเขตจังหวัดนนทบุรีมีระยะเวลาขายหมด 49 เดือน นานกว่าอาคารชุดแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงในเขตจังหวัดกรุงเทพฯ ที่ 22 เดือน ซึ่งสาเหตุเป็นเพราะผู้ประกอบการมีการเร่งเปิดโครงการอาคารชุดค่อนข้างมากก่อนมีการประกาศใช้ผังเมืองใหม่
อย่างไรก็ดี คาดว่าจะมีปัจจัยบวกจากการเชื่อมต่อสถานีรถไฟฟ้าบางซื่อ-เตาปูน จะมีส่วนช่วยเพิ่มความต้องการซื้ออาคารชุดและช่วยระบายอาคารชุด คงค้างได้เร็วขึ้น
ปัจจัยสำคัญที่ต้องติดตามในระยะต่อไป คือ การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ ทำให้มีรถไฟฟ้าเส้นใหม่ๆ เพิ่มขึ้นในอนาคต ในขณะที่ผู้ประกอบการมีแนวโน้มลดการพึ่งพาแหล่งเงินทุนจากธนาคารพาณิชย์และหันมาระดมทุนผ่านตลาดตราสารหนี้ รวมถึงร่วมทุนกับบริษัทต่างประเทศ (Joint Venture) ทำให้สามารถเปิดโครงการได้ง่ายกว่าในอดีตซึ่งอาจนำไปสู่ปัญหาอุปทานอาคารชุดล้นตลาดได้ถ้าไม่ระมัดระวัง
ขณะที่ธนาคารพาณิชย์ระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้นโดยเน้นปล่อยสินเชื่อให้ลูกค้ากลุ่มที่มีรายได้ประจำซึ่งมีความเสี่ยงต่ำ ในระยะต่อไปจึงจำเป็นต้องติดตามสถานการณ์เศรษฐกิจอย่างใกล้ชิด เนื่องจากหากเศรษฐกิจขยายตัวไม่เป็นไปตามที่หลายฝ่ายคาดไว้ อาจทำให้ธนาคารพาณิชย์จำเป็นต้องเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้นและส่งผลกระทบต่ออุปสงค์อาคารชุดในอนาคตได้
ส่วนภาครัฐต้องให้ข้อมูลเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกต้อง ครอบคลุม และทันกาลแก่ประชาชนผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และภาคสถาบันการเงิน เพื่อให้ทุกฝ่ายสามารถวางแผนและประเมินสถานการณ์ต่างๆ ได้อย่างถูกต้อง เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดความเสี่ยงอุปทานล้นตลาดในอนาคต
Source : กรุงเทพธุรกิจ
ที่มา : http://daily.bangkokbiznews.com/detail/310480
แท็ก:
แชร์บทความ: