ทริสคงเครดิตองค์กร-หุ้นกู้ PF ที่ BB+ เปลี่ยนแนวโน้ม”Developing”เป็น”คงที่”
ทริสคงเครดิตองค์กร-หุ้นกู้ PF ที่ BB+ เปลี่ยนแนวโน้ม"Developing"เป็น"คงที่"
21 พ.ค. 2558

ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF ที่ระดับ “BB+” ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังคงอันดับเครดิตหุ้นกู้มีการค้ำประกันบางส่วนของบริษัทที่ระดับ “BBB” และอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันที่ระดับ “BB+” นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังยกเลิกเครดิตพินิจ “Developing” หรือ “ยังไม่ชัดเจน” ของบริษัทโดยเปลี่ยนเป็นแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” แทน การทบทวนอันดับเครดิตดังกล่าวสะท้อนถึงการประเมินของทริสเรทติ้งว่าการซื้อกิจการของ บริษัท ไทย พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (TPROP) และบริษัทย่อยคือ บริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (GRAND) จะสำเร็จผลภายในเดือนกรกฎาคม 2558
ทั้งนี้ ผู้ถือหุ้นของบริษัทได้มีมติอนุมัติให้บริษัทเปลี่ยนแปลงวิธีการชำระเงินค่าตอบแทนในการซื้อกิจการจากเดิมที่ใช้วิธีการแลกหุ้นและ/หรือจ่ายเป็นตัวเงินมาเป็นวิธีการจ่ายเป็นตัวเงินเพียงวิธีเดียวเท่านั้น หากการซื้อกิจการดังกล่าวสำเร็จ สถานะทางธุรกิจของบริษัทคาดว่าจะดีขึ้นจากรายได้ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นจากธุรกิจโรงแรมและอาคารสำนักงานให้เช่าของ TPROP และ GRAND อย่างไรก็ตาม การซื้อกิจการดังกล่าวอาจทำให้สถานะการเงินของบริษัทอ่อนแอลงหากบริษัทก่อหนี้เพิ่มเพื่อการซื้อกิจการ
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะสามารถรักษาสถานะทางการเงินภายหลังจากการซื้อกิจการของ TPROP และ GRAND เอาไว้ได้ อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนและอัตรากำไรของบริษัทไม่ควรอ่อนแอลงจากระดับปัจจุบัน ทั้งนี้ คาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมสุทธิต่อโครงสร้างเงินทุนจะอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 66% นอกจากนี้ ยังคาดว่าบริษัทจะมีเงินทุนที่เพียงพอเพื่อลดความเสี่ยงด้านสภาพคล่องทางการเงินด้วยเช่นกัน
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจถูกปรับลดลงหากสถานะทางการเงินของบริษัทถดถอยลงจากระดับปัจจุบัน โดยอัตราส่วนเงินกู้รวมสุทธิต่อโครงสร้างเงินทุนที่เกินกว่า 67% และความเสี่ยงด้านสภาพคล่องทางการเงินที่เพิ่มขึ้นอาจเป็นสาเหตุที่ทำให้ถูกปรับลดอันดับเครดิตลงได้ ในทางตรงข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากสถานะทางการเงินของบริษัทดีขึ้น โดยอัตราส่วนเงินกู้รวมสุทธิต่อโครงสร้างเงินทุนควรอยู่ที่ระดับ 60%-65% และอัตรากำไรควรอยู่ที่ระดับ 10%-12% ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง
อันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงผลงานที่เป็นยอมรับของบริษัทในตลาดบ้านจัดสรรและแบรนด์สินค้าที่เป็นที่รู้จักในตลาดระดับกลางถึงบน อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่ค่อนข้างสูง ความสามารถในการทำกำไรที่ต่ำ และความกังวลในเรื่องสภาพคล่องทางการเงิน นอกจากนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูง ตลอดจนความกังวลในการเติบโตของเศรษฐกิจภายในประเทศที่ช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้ด้วย
ปัจจุบันนี้บริษัทอยู่ระหว่างการทำคำเสนอซื้อหลักทรัพย์ทั้งหมดของ TPROP โดยบริษัทจะชำระค่าตอบแทนเป็นตัวเงินในอัตราหุ้นละ 0.57 บาทให้แก่ผู้ถือหุ้นของ TPROP ที่ตอบรับคำเสนอซื้อ เนื่องจาก TPROP อยู่ระหว่างการฟื้นฟูกิจการ ดังนั้น จึงเป็นไปได้ค่อนข้างสูงที่บริษัทจะสามารถซื้อ TPROP ได้อย่างน้อย 75% หากบริษัทสามารถซื้อหุ้นทั้งหมดของ TPROP ได้ทั้งหมด บริษัทจะต้องจ่ายเงิน 1,820 ล้านบาท          
อย่างไรก็ตาม หากการทำคำเสนอซื้อดังกล่าวมีผู้ตอบรับคำเสนอซื้อน้อยกว่า 75% ของผู้ถือหุ้นของ TPROP แผนการซื้อกิจการจะถูกยกเลิก ทั้งนี้ หากบริษัทซื้อกิจการของ TPROP สำเร็จผลก็จะทำให้บริษัทมีอำนาจควบคุม 40.62% ใน GRAND ดังนั้น บริษัทก็จะต้องทำคำเสนอซื้อหลักทรัพย์ทั้งหมดของ GRAND ด้วย โดยบริษัทจะชำระค่าตอบแทนเป็นตัวเงินในอัตราหุ้นละ 1.29 บาทให้แก่ผู้ถือหุ้นของ GRAND ที่ตอบรับคำเสนอซื้อ ซึ่งคิดเป็นเงินจำนวน 2,108 ล้านบาท สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะซื้อกิจการของ TPROP และ GRAND โดยใช้แหล่งเงินทุนจากทั้งการเพิ่มทุนและการก่อหนี้เพิ่ม (ในสัดส่วนประมาณ 50:50)
ทั้งนี้ บริษัทจะเพิ่มทุนประมาณ 1,900 ล้านบาทโดยการจัดสรรหุ้นสามัญเพิ่มทุนของบริษัทให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิม ภายหลังจากการเพิ่มทุนแล้ว อัตราส่วนเงินกู้รวมสุทธิต่อโครงสร้างเงินทุน (ปรับปรุงการเช่าดำเนินงาน เงินสดในมือ และเงินฝากที่ติดภาระค้ำประกันแล้ว) คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 66% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 64% ณ สิ้นปี 2557 และ 65.5% ณ เดือนมีนาคม 2558 อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนเพิ่มขึ้นเป็น 1.9 เท่า ณ เดือนมีนาคม 2558 เพิ่มขึ้นจาก 1.8 เท่า ณ สิ้นปี 2557 ตามข้อกำหนดสิทธิของหุ้นกู้ของบริษัท บริษัทจะต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนต่ำกว่า 2 เท่า หากบริษัทไม่สามารถเพิ่มทุนได้ตามแผน คาดว่าบริษัทจะชะลอการซื้อที่ดินและการลงทุนในสินทรัพย์ให้เช่าอื่น ๆ ออกไปเพื่อที่ว่าโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะไม่เกินกว่าที่ระบุไว้ในข้อกำหนดสิทธิของหุ้นกู้ บริษัทมีแผนจะซื้อที่ดินจำนวน 3,000 ล้านบาทในปี 2558 และจะลงทุนประมาณ 725 ล้านบาทสำหรับสินทรัพย์ให้เช่า
บริษัทเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศซึ่งก่อตั้งในปี 2528 โดยนายชายนิด อรรถญาณสกุล และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2536 ณ เดือนมีนาคม 2558 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัย 47 โครงการมูลค่าประมาณ 110,000 ล้านบาท โครงการของบริษัทประกอบด้วยบ้านจัดสรร 70% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด และคอนโดมิเนียม 30% ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยเท่ากับ 4.6 ล้านบาทสำหรับบ้านจัดสรร และ 2.2 ล้านบาทสำหรับคอนโดมิเนียม ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2558 จำนวนหน่วยเหลือขายทั้งหมดมีมูลค่า 31,000 ล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) และมียอดขายรอรับรู้รายได้มูลค่า 7,000 ล้านบาท
ยอดขายในปี 2557 เท่ากับ 13,016 ล้านบาท เติบโต 20% จากช่วงปีที่แล้ว ยอดขายในช่วงไตรมาสแรกของปี 2558 เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาสเดียวกันของปี 2557 เป็น 2,773 ล้านบาท รายได้รวมของบริษัทในปี 2557 เพิ่มขึ้น 13% จากปีที่แล้วเป็น 12,416 ล้านบาท รายได้จากบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมคิดเป็น 60% และ 20% ของรายได้รวมตามลำดับ รายได้รวมในช่วงไตรมาสแรกของปี 2558 ลดลง 16% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วเป็น 2,403 ล้านบาทเนื่องจากยอดโอนคอนโดมิเนียมที่ลดลง ทั้งนี้ ในอีก 3 ปีข้างหน้ารายได้รวมของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ 15,000-18,000 ล้านบาทต่อปี โดยเพิ่มขึ้นจากคอนโดมิเนียมและรายได้ค่าเช่าจากโรงแรมและอาคารสำนักงาน
อัตรากำไรจากการดำเนินงานซึ่งวัดจากอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้จากการขายเท่ากับ 6%-9% ในช่วงปี 2555-2557 ลดลงจาก 11%-12% ในช่วงปี 2552-2554 เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่เพิ่มขึ้น อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทอยู่ในระดับสูงเนื่องจากการลงทุนจำนวนมากในโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมทำให้อัตราส่วนดังกล่าวเพิ่มขึ้นจาก 61%-62% ในช่วงปี 2553-2554 เป็น 65%-69% ในช่วงปี 2555 ถึงไตรมาสแรกของปี 2558  
สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทในช่วงปี 2555 ถึง 3 เดือนแรกของปี 2558 อ่อนแอลงเนื่องจากอัตราส่วนเงินกู้รวมและโครงสร้างเงินทุนที่สูงขึ้น อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมลดลงเป็น 2%-3% ในช่วงปี 2555 ถึงไตรมาสแรกของปี 2558 จาก 5% ในช่วงปี 2553-2554 และ 9% ในปี 2552 อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายเหลือเพียง 1 เท่าในช่วงปี 2555 ถึง 3 เดือนแรกของปี 2558 นอกจากนี้ บริษัทยังมีหุ้นกู้ระยะสั้นและหุ้นกู้ระยะยาวจำนวน 9,000 ล้านบาทที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในปี 2558 และ 4,600 ล้านบาทที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในปี 2559 โดยบริษัทมีแผนจะออกหุ้นกู้ระยะยาวทดแทนหุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระดังกล่าว