อยากเป็นเจ้าของห้างเซ็นทรัล ซื้อ CPN กับ CPNREIT ต่างกันอย่างไร ?
CPN กับ CPNREIT เหมือนหรือต่างกันอย่างไร ?  ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง
21 เม.ย. 2566

อยากเป็นเจ้าของห้างเซ็นทรัล ซื้อ CPN กับ CPNREIT ต่างกันอย่างไร ? /โดย ลงทุนแมน
เซ็นทรัลในประเทศไทย มีทั้งหมด 37 แห่ง
โดยปี 2565 ที่ผ่านมา สามารถสร้างรายได้ ได้ราว 30,000 ล้านบาท
ถ้าเราอยากจะเป็นเจ้าของเซ็นทรัล เราอาจจะเคยเห็นว่า ในตลาดหุ้นไทย มีทั้ง CPN และ CPNREIT
แล้วรู้ไหมว่า CPN กับ CPNREIT เหมือนหรือต่างกันอย่างไร ? 
ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง
╔═══════════╗
ภาวะเงินเฟ้อ ตลาดผันผวนแบบนี้ ติดตามข่าวเศรษฐกิจแบบเน้น ๆ จากหลายเพจได้ใน Blockdit - คอนเทนต์แพลตฟอร์มที่มีผู้ใช้งานเป็นประจำ 2 ล้านคน ลองใช้ฟรี 
╚═══════════╝
เริ่มต้นจาก CPN กันก่อน
ลักษณะการทำธุรกิจของ CPN ก็คือ การพัฒนาหรือสร้างศูนย์การค้าแห่งใหม่ขึ้นมา และให้ผู้ขายสินค้าเข้ามาเช่าพื้นที่
ซึ่งการสร้างศูนย์การค้าแห่งใหม่ ก็มีขั้นตอนตั้งแต่
- หาซื้อหรือเช่าที่ดิน
- ก่อสร้าง และรีโนเวตให้อยู่ในสภาพใหม่เสมอ
- ติดต่อผู้เช่า ที่เป็นร้านค้าปลีก, ร้านอาหาร, แบรนด์สินค้าระดับประเทศ ไปจนถึงระดับโลก
- ทำการตลาด
นอกจากศูนย์การค้าเซ็นทรัล 37 แห่งแล้ว CPN ก็ยังมีอสังหาริมทรัพย์อื่นอีก
- ศูนย์การค้า เช่น เมกาบางนา, มาร์เช่ ทองหล่อ
- อาคารสำนักงาน 10 แห่ง เช่น G Tower
- โรงแรม 4 แห่ง เช่น Centara
- โครงการที่อยู่อาศัย 28 แห่ง เช่น คอนโดมิเนียม PHYLL
โดยรวม ๆ แล้ว CPN มีพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดราว 2,300,000 ตารางเมตร ส่วนรายได้ของ CPN ก็จะมาจาก
- รายได้จากค่าเช่าพื้นที่
- รายได้จากการขายโครงการที่อยู่อาศัย
- รายได้จากการขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT
แล้วกอง REIT คืออะไร ?
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ Real Estate Investment Trust หรือที่เรียกสั้น ๆ ว่า “REIT”
ลักษณะของ REIT อธิบายได้คร่าว ๆ แบบนี้
- มีลักษณะเหมือนกองทุนที่ระดมทุนจากนักลงทุน
- นำเงินจากกองทุน ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
- นำอสังหาริมทรัพย์ไปหาผลตอบแทน เช่น ค่าเช่า
- นำผลตอบแทนที่ได้ กลับมาจ่ายเป็นเงินปันผลให้ผู้ลงทุน
ถึงตรงนี้ เราก็น่าจะเห็นภาพรวมของ CPN กันแล้ว ทีนี้มาดูฝั่ง CPNREIT กันบ้าง ซึ่งก็เป็นกอง REIT ของเครือเซ็นทรัล
โดยเงินทุนจาก CPNREIT จะนำไปซื้อ “สิทธิในการปล่อยเช่า” ศูนย์การค้าเซ็นทรัล 7 แห่ง มาจาก CPN
ได้แก่ สาขาปิ่นเกล้า, พระราม 2, พระราม 3, พัทยา, มารีนา, เชียงใหม่ แอร์พอร์ต และลำปาง
รวมถึงอาคารสำนักงานอีก 4 แห่ง และโรงแรม Hilton พัทยา ด้วย
รวมพื้นที่ให้เช่าใน CPNREIT แล้ว จะมีทั้งหมดราว 360,000 ตารางเมตร
ซึ่งความสัมพันธ์ของ CPN กับ CPNREIT สามารถอธิบายได้แบบนี้
- CPN สร้างศูนย์การค้าขึ้นมาใหม่ และพัฒนาจนมีผู้เช่าสม่ำเสมอ โดยอาจมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย 90% ต่อปี
- ต่อมาก็อาจจะขายสิทธิในการปล่อยเช่า ของศูนย์การค้าบางแห่งให้ CPNREIT เป็นสัญญาระยะยาว เช่น 30 ปี
- CPN ได้รับเงินก้อนใหญ่ เพื่อนำไปพัฒนาโครงการใหม่ ๆ
- CPNREIT นำสิทธิในการปล่อยเช่า ไปปล่อยเช่าต่อ เมื่อครบสัญญา CPNREIT ก็คืนสิทธิในการปล่อยเช่ากลับไปให้ CPN เหมือนเดิม
จากรูปแบบธุรกิจที่แตกต่างกันของ CPN และ CPNREIT สามารถสรุปได้ว่า
ถ้าเราถือหุ้น CPN เราจะได้เป็นเจ้าของศูนย์การค้า, โรงแรม, อาคารสำนักงาน, โครงการที่อยู่อาศัย รวมเกือบ 100 แห่ง
สำหรับราคาหุ้น ก็จะมีความผันผวนมากกว่า
เพราะต้องรับความเสี่ยงจากการเข้าไปลงทุนในโครงการใหม่ ๆ ที่ต้องใช้เงินลงทุนมหาศาล โดยยังไม่แน่ว่าจะประสบความสำเร็จหรือไม่
ซึ่งก็เป็นทั้งโอกาสของนักลงทุนในการทำกำไร และมีความเสี่ยงที่จะขาดทุนเช่นกัน
ในส่วนของเงินปันผล จะได้ในสัดส่วนที่ค่อนข้างต่ำ เพราะ CPN จะต้องนำกำไรที่ทำได้ในแต่ละไตรมาส ไปหาโอกาสในการลงทุนต่อ มากกว่าจะจ่ายออกมาเป็นเงินปันผล
ในขณะที่ถ้าเราถือหน่วยลงทุน CPNREIT เราจะไม่ได้เป็นเจ้าของศูนย์การค้าเซ็นทรัล แต่จะได้เป็นเจ้าของสิทธิในการปล่อยเช่าระยะยาว ในศูนย์การค้าเซ็นทรัล 7 แห่ง, อาคารสำนักงาน 4 แห่ง และโรงแรม 1 แห่ง
และได้รับผลตอบแทน เป็นเงินปันผลที่สม่ำเสมอ จากค่าเช่าที่ค่อนข้างคงที่ และยังอาจปรับขึ้นได้ด้วย
แต่ก็อาจคาดหวังการเติบโตได้ยากกว่า เพราะกองทุนจะไม่ได้ไปลงทุนอะไรใหม่ ๆ เหมือน CPN..
╔═══════════╗
ภาวะเงินเฟ้อ ตลาดผันผวนแบบนี้ ติดตามข่าวเศรษฐกิจแบบเน้น ๆ จากหลายเพจได้ใน Blockdit - คอนเทนต์แพลตฟอร์มที่มีผู้ใช้งานเป็นประจำ 2 ล้านคน ลองใช้ฟรี 
╚═══════════╝
ติดตามลงทุนแมนได้ที่
Website - 
Blockdit - 
Facebook - 
Twitter - 
Instagram - 
YouTube - 
TikTok - 
Spotify - 
Apple Podcasts - 
Soundcloud - 
References
-รายงานประจำปี CPN
-รายงานประจำปี CPNREIT