Procjena vrijednosti nekretnina kao preduvjet za uvođenje oporezivanja nekretnina u Republici Hrvatskoj

<s> ovaj završni rad iskljuĉivo je rezultat mog vlastitog istraţivaĉkog rada  rad je ispravljen sukladno primjedbama mentora i ĉlanova povjerenstva  svi korišteni izvori i mišljenja drugih autora koje koristim u završnom radu propisno su navedeni odnosno citirani sukladno uputama fakulteta  svjestan/svjesna sam da je plagiranje – predstavljanje tuĊih djela, bilo u obliku citata ili doslovnog parafraziranja, bilo u grafiĉkom obliku, kojim su tuĊe misli odnosno ideje predstavljene kao moje vlastite – kazneno djelo prema Zakonu o autorskim i srodnim pravima (ZASP) – Uradni list RS, št.</s><s>21/1995, 9/2001, 110/2013, 56/2015, 63/2016</s>
<s>Prvi dio magistarskog rada obuhvaća teoriju.</s><s>Definiraju se osnovni pojmovi nekretnine s pravnog stajališta, opisuju se osnovne znaĉajke vrednovanja nekretnina, potreba procjene vrijednosti nekretnina, postupak, metode procjene koje se primjenjuju…</s><s>U nastavku rada prikazan je trenutni naĉin oporezivanja nekretnina u RH te se analiziraju i preduvjeti koji su neophodni za uvoĊenje oporezivanja nekretnina u RH, i to kroz analizu stanja zemljišnih knjiga i ostalih evidencija, utvrĊivanja osnovice poreza na nekretnine kao i provedbu masovne procjene vrijednosti nekretnina.</s>
<s>Slijedi ispitivanje postavljenih hipoteza.</s><s>Hipoteza 1 ispituje pretpostavku da porez na nekretnine izaziva nezadovoljstvo jer ima negativan utjecaj na ukupno porezno opterećenje graĊana s obzirom na to da su im prihodi i imovina već ionako previše porezno opterećeni.</s><s>Hipoteza 2 ispituje pretpostavku da porez na nekretnine negativno utjeĉe na turizam, a time i na ekonomiju i zaposlenost.</s><s>Hipoteza 3 ispituje pretpostavku o tome dovodi li uvoĊenje novih poreza i neprestano mijenjanje stopa postojećih poreza do negativnih ekonomskih uĉinaka, smanjenja kupovne moći graĊana kao i iseljavanja mladih koji nemaju riješeno stambeno pitanje.</s><s>Sve hipoteze su potvrĊene.</s>
<s>U zakljuĉnom dijelu rada ukazuje se i na naĉin oporezivanja nekretnina u drţavama svijeta, odnosno EU-u, s posebnim osvrtom na proces uvoĊenja oporezivanja nekretnina u Republici Sloveniji s obzirom na to da su i Republika Hrvatska i Republika Slovenija nastale raspadom drţava bivše Jugoslavije te imaju sliĉnu problematiku vezanu za zemljišne knjige.</s><s>Bit će navedene prednosti i nedostaci oporezivanja imovine te opravdanje za njegovo uvoĊenje uz komentare struĉne javnosti.</s>
<s>V uvodnem delu magistrske naloge so opredeljeni osnovni pojmi nepremiĉnine s pravnega vidika, skladno z Zakonom o lastništvu in drugih stvarnih pravicah ter so opisane osnovne znaĉilnosti vrednotenja nepremiĉnin kot tudi osnovni pojmi, ki so pomembni za razumevanje vrednotenja nepremiĉnin.</s><s>Nato je naveden namen (potreba) vrednotenja nepremiĉnin, s prikazom izvajanja vrednotenja nepremiĉnin skozi zgodovino, ki mu sledi predstavitev postopka vrednotenja nepremiĉnin skozi faze oz. prikaz postopka vrednotenja nepremiĉnin ter uporabljena metoda vrednotenja</s>
<s>V nadaljevanju je prikazan trenutni naĉin obdavĉitve nepremiĉnin v Republiki Hrvaški, ki je opredeljen v Zakonu o financiranju enot lokalne in obmoĉne (regionalne) samouprave, Zakonu o lokalnih davkih in Zakonu o davku na promet z nepremiĉninami, in sicer skozi vrste davkov na nepremiĉnine kot tudi skozi nedavĉne dajatve na nepremiĉnine (komunalna pristojbina in komunalni prispevek).</s><s>Po tem se analizirajo tudi predpogoji, nujni za uvedbo obdavĉitve nepremiĉnin v Republiki Hrvaški in sicer s pomoĉjo analize stanja zemljiških knjig in drugih evidenc, doloĉanja davĉne osnove davka na nepremiĉnine, kot tudi izvajanje mnoţiĉnega vrednotenja nepremiĉnin, v skladu s Pravilnikom o metodah vrednotenja nepremiĉnin in Uredbe o mnoţiĉnem vrednotenju nepremiĉnin, ki je bila izdana v zaĉetku tega leta.</s><s>Nato se skupaj z analizo finanĉne vloge premoţenjskih davkov oz. davkov na nepremiĉnine prikazujejo in analizirajo podatki o obdavĉitvi nepremiĉnin v svetu oz. v drţavah ĉlanicah Evropske unije.</s>
<s>V raziskovalnem delu naloge so analizirane postavljene hipoteze z anketnim izpraševanjem kot tudi z analizo statistiĉnih podatkov.</s><s>Hipoteza 1 preizkuša domnevo, da davek na nepremiĉnine povzroĉa nezadovoljstvo, ker negativno vpliva na skupno davĉno breme drţavljanov, saj so njihovi dohodki in premoţenje ţe preveĉ obdavĉeni.</s>
<s>Hipoteza 2 preizkuša domnevo, da davek na nepremiĉnine negativno vpliva na turizem in s tem na gospodarstvo in zaposlovanje.</s><s>Hipoteza 3 preizkuša domnevo, ali uvedba novih davkov in nenehno spreminjanje obstojeĉih davĉnih stopenj vodi do negativnih ekonomskih uĉinkov, zmanjšanja kupne moĉi drţavljanov in izselitve mladih, ki nimajo urejenega stanovanjskega vprašanja.</s>
<s>Hipoteze so bile preizkušene z anketnim vprašalnikom, ki je po elektronski poti poslan anketirancem in na katerega je odgovorilo 102 oseb.</s><s>Vprašalnik je bil sestavljen iz štirih delov.</s><s>V prvem delu so zbrani demografski podatki o izpraševancih, da se dobi vpogled v starost, spol, izobrazbo, zaposlitveni status izpraševancev in druge splošne informacije.</s><s>Na vprašalnik je odgovorilo najveĉ ţensk (63,7%), prevladujejo izpraševanci s srednjo izobrazbo (46,1%) in starostjo 45–54 let (47,1%).</s><s>73,5% izpraševancev je zaposlenih, veĉ kot 50% pa jih je v zadnjih 10 letih kupilo/prodalo ali podedovalo nepremiĉnino, torej, sreĉali so se s trenutno obdavĉitvijo nepremiĉnin.</s>
<s>Drugi del vprašalnika, ki se je nanašal na posest nepremiĉnin, je pokazal, da imajo tri ĉetrtine izpraševancev (75,5%) poleg nepremiĉnin, v katerih ţivijo, tudi drugo nepremiĉnino (hišo, stanovanje, vikend), ki jih veĉinoma uporabljajo za poĉitnice (36,3%), za turizem ali trajno oddajanje pa skupno 27,4%.</s><s>Tretji del vprašalnika, ki se nanaša na obdavĉitev nepremiĉnin in davĉno obremenitev drţavljanov, kaţe, da 92,2% izpraševancev meni, da komunalni prispevek in komunalna pristojbina, ki se trenutno plaĉujejo kot nedavĉna dajatev, predstavljajo zadostne dajatve na nepremiĉnine, v zvezi z zneskom davka, ki se plaĉuje za poĉitniške hiše, 50% izpraševancev meni, da je primeren, 29,4% pa da je previsok.</s><s>Velika veĉina izpraševancev meni, da nov naĉin obdavĉitve nepremiĉnin na Hrvaškem (70,6%) ni potreben in da ne bi bil praviĉen (87,3%).</s><s>94,1% izpraševancev je izjavilo, da bi uvedba tega davka povzroĉila poveĉanje davĉne obremenitve drţavljanov, katerih dohodek in premoţenje je ţe prekomerno obdavĉeno z dohodnino in davkom na potrošnjo ter da bi njegova uvedba ogrozila standard socialno ogroţenih skupin.</s>
<s>Zadnji del vprašalnika je obravnaval vpliv obdavĉitve nepremiĉnin na turizem in pokazal, da je 25,5% vprašanih uporabljalo dodatne nepremiĉnine v turistiĉne namene, nekateri so ustvarili dodaten dohodek, za nekatere anketirance pa je to glavni vir dohodka.</s><s>87,3% vprašanih meni, da bi uvedba obdavĉitve nepremiĉnin negativno vplivala na realizacijo prihodkov od turizma, in to ne le za drţavljane, temveĉ tudi za drţavo, saj bi se poveĉale cene prenoĉitev pri zasebnih najemodajalcih, ki imajo polovico nastanitvenih kapacitet v skupnih nastanitvenih zmogljivostih, kar bi poslediĉno povzroĉilo zmanjšanje števila turistov v zasebnih sobah.</s><s>Poleg zmanjšanja števila turistov, se zmanjšuje tudi število zaposlenih v tej panogi.</s><s>Torej, z zmanjšanjem števila turistov v zasebnih sobah se zmanjšuje dohodek zasebnih najemnikov, kar ima za posledico tudi niţji priliv od davĉnih dajatev v drţavno blagajno.</s>
<s>Poleg podatkov, pridobljenih iz raziskav, izvedenih za dokazovanje hipoteze 1 in hipoteze 2, so bili uporabljeni tudi podatki iz sekundarnih virov, oz. statistiĉni podatki, predstavljeni skozi veĉletno obdobje.</s>
<s>Za bolj relevantno dokazovanje hipoteze 1, so analizirani statistiĉni podatki o deleţu davka na nepremiĉnine v bruto domaĉem proizvodu ter skupnih davkih, ki kaţejo zelo majhen, skoraj zanemarljiv deleţ v celotnih davkih, oz. deleţ prihodkov v bruto domaĉem proizvodu.</s>
<s>Za hipotezo 2 so bili uporabljeni statistiĉni podatki o deleţu zasebnih najemnikov oz. nastanitvenih enot v zasebnih sobah v celotnem turizmu, ki kaţejo, da se je ta deleţ iz leta v leto poveĉeval in v letu 2015 dosegel 55,9% ter da je deleţ prihodkov od turizma v skupnem bruto domaĉem proizvodu Republike Hrvaške v letu 2018 znašal skoraj 20%.</s><s>Iz teh podatkov in rezultatov raziskave je mogoĉe sklepati, da bi obdavĉitev nepremiĉnin negativno vplivala na turizem, pa tudi na celoten proraĉun Republike Hrvaške.</s>
<s>Hipotezo 3 smo dokazovali s statistiĉnimi podatki, in sicer skozi vpliv obdavĉitve nepremiĉnin na gradbeni sektor, z opazovanjem in analizo podatkov o vplivu zmanjšanega obsega gradnje na ta in druge sorodne sektorje.</s><s>Uvedba obdavĉitve nepremiĉnin bi povzroĉila zmanjšanje gradnje novih stanovanj (po podatkih iz izvedene raziskave), torej zmanjšanje gradbenih del, kar vpliva tudi na vse druge veje gospodarstva, povezane z gradbeništvom.</s><s>Potrjene so bile vse postavljene hipoteze.</s><s>Po preuĉitvi in dokazovanju postavljenih hipotez opozarjamo tudi na naĉin obdavĉitve nepremiĉnin v drţavah sveta, torej v Evropski uniji, s posebnim poudarkom na postopek uvajanja obdavĉitve nepremiĉnin v Republiki Sloveniji, saj sta tako Hrvaška kot Republika Slovenija sosednji drţavi, ki sta nastali z razpadom drţav nekdanje Jugoslavije in imata (sta imeli) podobno problematiko povezano z zemljiškimi knjigami.</s><s>Nato je bil analiziran Osnutek predloga zakona o obdavĉitvi nepremiĉnin v Republiki Hrvaški iz leta 2012, ki ni bil nikoli sprejet ali izveden.</s><s>Omenjene bodo tudi prednosti oz. slabosti obdavĉitve premoţenja (nepremiĉnin), prav tako pa tudi utemeljitev za njeno uvedbo s komentarji strokovne javnosti, pri ĉemer je vedno nepogrešljiv obstoj nasprotnika in pa tudi zagovornika tako tega, kot tudi vseh drugih vrst in oblik davkov.</s>
<s>Ker poskuša Republika Hrvaška ţe od leta 2013 uvesti obdavĉitev nepremiĉnin, so avtorico zanimali razlogi za trajno odlašanje z uvedbo tega davka, pa tudi rezultati njegovega pobiranja oz. vpliva na gospodarstvo in potrebe po pobiranju tega davka.</s><s>Na podlagi preuĉevanja strokovne in druge literature je postalo jasno, da je za uvedbo davka na nepremiĉnine treba izvesti zapletene, zahtevne in drage priprave, ki jih v kratkem ĉasu ni mogoĉe izvesti kot bi si ţeleli.</s><s>Ne glede na to, da se izvaja digitalizacija katastra in zemljiških knjig pod naslovom Urejena dežela ter je oblikovan Skupni zemljiškoknjižni in katastrski informacijski sistem (JIS), še vedno ni mogoĉe zaĉeti obdavĉitve nepremiĉnin, saj so v njih vsebovani podatki nepopolni ali netoĉni.</s><s>Najprej je treba izvesti geodetsko merjenje, ki ne ustreza dejanskemu stanju na terenu, podatki, ki jih vsebuje, pa v veliki meri temeljijo na meritvah iz 19. stoletja.</s><s>Od geodetskih meritev so veliko bolj problematiĉne neurejene zemljiške knjige, ki niso ne toĉne, ne posodobljene in med drugim vkljuĉujejo podatke o lastnikih nepremiĉnin, ki so umrli pred nekaj desetletji in za katere niso izvedene zapušĉinske razprave.</s><s>Poleg zgoraj navedenega je treba dokonĉati tudi postopek legalizacije nezakonito zgrajenih objektov, ki traja ţe nekaj let.</s><s>Nato je treba opraviti tudi vrednotenje nepremiĉnin.</s><s>Po zakljuĉku vsega zgoraj navedenega je mogoĉe podatke iz vseh teh baz povezati, po tem pa je mogoĉe zakon o davku na nepremiĉnine sprejeti oz. izvajati.</s>
<s>gospodarstvo drţavo.</s><s>Predstavljen je in analiziran deleţ tega davka v drţavah sveta oz.</s><s>Evropske unije, ki pa v veĉini drţav znaša pribliţno 1% vseh doseţenih davĉnih prihodkov in se dejansko šteje za t.i. bagatelni davek.</s><s>Na ravni Evropske unije ne obstaja enotna doloĉba o višini ali obliki obdavĉitve nepremiĉnin.</s><s>V zakljuĉnem delu naloge so predstavljeni cilji izvedene raziskave, navedeni so predlogi, ki bi lahko bili pomemben prispevek za znanost, predvsem pa za zakonodajalce, in sicer tiste, ki se nanašajo na nepremiĉnine.</s><s>Za uvedbo davka na nepremiĉnine v Republiki Hrvaški je namreĉ treba izvesti zelo zapletene priprave, ki po vzoru sosednje Republike Slovenije lahko trajajo deset ali veĉ let.</s><s>Zato nikakor ni mogoĉe zaĉeti z obdavĉitvijo nepremiĉnin po nujnem postopku, kot smo poskušali ţe leta 2013, saj še niti danes niso ustvarjeni vsi predpogoji.</s><s>Kljuĉne besede: vrednotenje, vrednost, davek, nepremiĉnina, Republika Hrvaška.</s>
<s>1.1.</s><s>Definiranje podruĉja istraţivanja, problema i istraţivaĉkih hipoteza 1.3.</s><s>Pregled dosadašnjih istraţivanja na podruĉju oporezivanja nekretnina ...........</s><s>3 1.5.</s><s>Oĉekivani rezultati istraţivanja i doprinos znanosti i struci 4.1.</s><s>Općenito o potrebi (svrsi) procjene vrijednosti nekretnina 4.3.</s><s>Postupak procjene vrijednosti nekretnina 4.3.4.</s><s>Odabir metode odnosno postupka procjene 4.3.4.2.</s><s>Prihodovna metoda</s>
<s>5.1.2.1.</s><s>Porez na promet nekretnina pri nasljeĊivanju i darovanju 5.1.3.</s><s>Porez na dohodak od imovine i imovinskih prava (nekretnina) 5.1.3.2.</s><s>Porez na dohodak od imovine na osnovi najma ili zakupa nekretnina 5.1.4.</s><s>Parcijalni porezi na nekretnine u Republici Hrvatskoj 5.2.</s><s>Neporezna davanja na nekretnine u RH (komunalna naknada, komunalni doprinos)</s>
<s>6. PREDUVJETI ZA UVOĐENJE OPOREZIVANJA NEKRETNINA U RH 6.3.</s><s>Masovna procjena vrijednosti nekretnina 7.2.</s><s>Prikaz i analiza poreza na imovinu u Republici Hrvatskoj u odnosu na zemlje 7.3.1.</s><s>Utjecaj oporezivanja nekretnina na gospodarstvo i zaposlenost u RH ....</s><s>52 7.3.1.2.</s><s>Rezultati istraţivanja vezani za oporezivanje nekretnina i porezno opterećenje graĊana</s>
<s>7.3.2.</s><s>Utjecaj oporezivanja nekretnina na turizam u RH 7.3.2.1.</s><s>Rezultati istraţivanja vezani za utjecaj oporezivanja nekretnina na 7.3.2.2.</s><s>Analiza statistiĉkih podataka vezanih za utjecaj oporezivanja 7.3.3.</s><s>Utjecaj oporezivanja nekretnina na graĊevinski sektor u RH i ostale grane 7.3.3.1.</s><s>Analiza statistiĉkih podataka vezanih za utjecaj oporezivanja 8. NAĈIN OPOREZIVANJA IMOVINE U SUVREMENIM DRŢAVAMA SVIJETA 8.2.</s><s>Procjena vrijednosti nekretnina i uvoĊenje poreza na nekretnine u Sloveniji 9. ANALIZA NACRTA PRIJEDLOGA ZAKONA O UVOĐENJU OPOREZIVANJA NEKRETNINA U RH I ZAKONA O LOKALNIM POREZIMA 9.1.</s><s>Analiza Nacrta prijedloga Zakona o uvoĊenju oporezivanja nekretnina u RH iz 9.4.</s><s>Opravdanje oporezivanja imovine</s>
<s>Tablica 1: Obraĉun poreza na dohodak od najma nekretnine Tablica 2: Porezi na nekretnine u Republici Hrvatskoj Tablica 3: Porezi na imovinu kao % ukupnog poreza Tablica 4: Porezi na imovinu kao % ukupnog poreza – Periodiĉni porezi na nekretnine</s>
<s>Tablica 5: Porezi na imovinu kao % BDP-a – Periodiĉni porezi na nekretnine Tablica 6: Smještajni kapaciteti po vrstama objekata u razdoblju 1980. – 2015. u RH Tablica 7: Noćenja turista po vrstama objekata u razdoblju 1980. – 2015. (u 000) Tablica 8: Prihodi od turizma od 2017. do 2018. godine Tablica 9: Statistiĉka izvješća za graĊevinarstvo u razdoblju 2005. – 2017.</s><s>Tablica 10: Pregled poreza na nekretnine u zemljama EU-27 (za fiziĉke osobe, stanje Tablica 11:Usporedba komunalne naknade i poreza na nekretnine uz korištenje olakšice za trajno stanovanje prema odluci lokalne samouprave Tablica 12: Usporedba komunalne naknade i poreza na nekretnine uz korištenje olakšice za povremeno stanovanje prema odluci lokalne samouprave Tablica 13: Usporedba komunalne naknade i poreza na nekretnine bez korištenja olakšice – „treća“ nekretnina</s>
<s>Grafikon 3: Najviši stupanj obrazovanja ispitanika Grafikon 4: Status zaposlenosti ispitanika Grafikon 5: Kvadratura stambenog prostora ispitanika Grafikon 6: Naĉin stjecanja stambenog prostora Grafikon 7: Koliĉina dodatnih nekretnina koje posjeduju ispitanici Grafikon 8: Uĉestalost odlazaka ispitanika u drugu nekretninu Grafikon 9: Razlozi posjedovanja dodatnih nekretnina ispitanika Grafikon 10: Korištenje druge nekretnine u svrhu ostvarivanja prihoda Grafikon 11: Vrsta zemljišta koje posjeduju ispitanici Grafikon 12: Upoznatost ispitanika s trenutnim naĉinom oporezivanja nekretnina u Grafikon 13: Mišljenje ispitanika o visini komunalne naknade Grafikon 14: Mišljenje ispitanika o visini poreza na kuće za odmor Grafikon 15: Mišljenje ispitanika o razlozima smanjenja poreza na promet nekretnina Grafikon 16: Mišljenje ispitanika o trenutnoj stopi poreza na promet od 3 % Grafikon 17: Mišljenje ispitanika o potrebi uvoĊenja novog naĉina oporezivanja nekretnina u RH</s>
<s>Grafikon 18: Mišljenje ispitanika o pravednosti novog naĉina oporezivanja nekretnina Grafikon 19: Mišljenje ispitanika o poreznom opterećenju nastalom zbog novog naĉina oporezivanja nekretnina</s>
<s>Grafikon 22: Mišljenje ispitanika o visini poreza Grafikon 23: Mišljenje ispitanika o poreznom opterećenju prihoda i imovine graĊana Grafikon 24: Mišljenje ispitanika o razlozima uvoĊenja novog naĉina oporezivanja nekretnina u RH</s>
<s>Grafikon 27: Mišljenje ispitanika o potrebi oporezivanja zemljišta Grafikon 28: Korištenje nekretnine za turizam Grafikon 29: Mišljenje ispitanika o utjecaju oporezivanja nekretnina na smanjenje prihoda od turizma kod privatnih iznajmljivaĉa Grafikon 30: Mišljenje ispitanika o utjecaju oporezivanja nekretnina na cijenu noćenja i broj turista kod privatnih iznajmljivaĉa Grafikon 31: Smještajni kapaciteti u privatnim sobama u odnosu na ukupne kapacitete u razdoblju 1980. – 2015.</s>
<s>Grafikon 32: Noćenja turista u privatnim sobama u razdoblju 1980. – 2015.</s><s>Grafikon 33: Broj zaposlenih u djelatnosti smještaja, pripreme i usluţivanja hranom u razdoblju 2003. – 2018.</s>
<s>Grafikon 34: Udjel turizma u ukupnom BDP-u 2018. godine Grafikon 35: Statistiĉka izvješća za graĊevinarstvo u razdoblju 2005. – 2017.</s><s>Grafikon 36: Kretanje kupoprodaje stambenih nekretnina u Hrvatskoj Popis korištenih kratica i akronima</s>
<s>UMPVN – Uredba o masovnoj procjeni vrijednosti nekretnina ZFJLP(R)S– Zakon o financiranju jedinica lokalne i podruĉne (regionalne) samouprave</s>
<s>ZFJLP(R)S-B – Zakon o izmjenama i dopunama zakona o financiranju jedinica lokalne i podruĉne (regionalne) samouprave ZKG – Zakon o komunalnom gospodarstvu</s>
<s>ZPVN – Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina ZPPN – Zakon o porezu na promet nekretnina ZPPN-B – Zakon o izmjenama i dopunama zakona o porezu na promet nekretnina ZVDSP – Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Popis prijevoda i stranih izraza</s>
<s>1.1.</s><s>Definiranje podruĉja istraživanja, problema i istraživaĉkih hipoteza Oporezivanje imovine, odnosno nekretnina je jedan od najstarijih oblika oporezivanja, a i u današnje vrijeme nezaobilazan naĉin prikupljanja prihoda za financiranje proraĉunskih rashoda.1 Prisutan je u gotovo svim suvremenim drţavama, s time da se naĉin oporezivanja razlikuje od drţave do drţave.</s><s>Kada se govori o oporezivanju imovine, uobiĉajeno je da se smatra da su to nekretnine koje ĉine zemljišta i graĊevine, a sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.2 Udio poreza na imovinu u ukupnim prihodima drţavnog proraĉuna vrlo je malen te se smatra bagatelnim porezom, ali je relativno izdašan prihod jedinica lokalne (regionalne) samouprave.3 Bez obzira na to što se radi o bagatelnim drţavnim prihodima od ove vrste poreza, on svejedno predstavlja veliko opterećenje njegovim obveznicima jer se ovi porezi ubiru kontinuirano, i to najĉešće jednom godišnje4 što za obveznike predstavlja velik financijski teret.</s><s>Po tome se razlikuju od ostalih poreza kao, na primjer, poreza na dodanu vrijednost koji se plaća prilikom kupnje roba ili usluga i već je sadrţan u cijeni, dakle, na neki je naĉin nevidljiv.</s><s>Sliĉna je situacija i s porezom na dohodak koji se plaća po odbitku iz plaće ili nekog drugog dohotka.</s><s>Oporezivanje imovine najĉešće se opravdava potrebom za uvoĊenjem veće pravednosti u sustavu oporezivanja5 i bez obzira na to što se radi o bagatelnom prihodu, drţava ga se ne ţeli odreći.</s>
<s>Da bi se oporezivanje nekretnina moglo kvalitetno napraviti, potrebno je provesti procjenu vrijednosti nekretnina.</s><s>Naravno, da bi se procjena vrijednosti nekretnina mogla kvalitetno obaviti, potrebno je zadovoljiti niz preduvjeta, a koji su izmeĊu ostalog definirani i Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina.</s><s>Dakle, radi se o vrlo sloţenom, kompleksnom i dugotrajnom poslu koji zahtijeva kompetencije, odnosno znanja iz raznih podruĉja, i to iz podruĉja prava, ekonomije, arhitekture, graĊevinarstva, agronomije (kod procjene poljoprivrednih zemljišta), prostornog ureĊenja kao i odreĊena iskustva i vještine.</s><s>Radi se o multidisciplinarnom postupku trţišnog vrednovanja za ĉije je kvalitetno obavljanje potrebna širina znanja ovlaštenih osoba i to iz razliĉitih podruĉja, ali i vrlo vaţno iskustvo i stalno usavršavanje i educiranje procjenitelja.6 Najveći problem za kvalitetnu procjenu vrijednosti nekretnina, a time i pravedno oporezivanje predstavljaju dostupni podaci.</s><s>Prije svega se zahtijeva sreĊenost zemljišnih knjiga i drugih baza podataka, a temeljem kojih se dolazi do kvalitetne procjene vrijednosti nekretnina koje se oporezuju te uspostava kvalitetnog registra nekretnina koji će sadrţavati sve potrebne podatke.</s><s>Isto tako vaţno je stalno aţuriranje podataka jer se vrijednosti nekretnina mijenjaju ovisno o ekonomskim, politiĉkim, socijalnim i drugim ĉimbenicima.</s><s>Postupak uvoĊenja oporezivanja imovine vrlo je sloţen, dugotrajan i skup proces koji zahtijeva angaţiranje velikog broja struĉnjaka, drţavnih i ostalih institucija.</s><s>2 vidi ZVDSP</s>
<s>U Republici Hrvatskoj se već duţe vrijeme pokušava uvesti oporezivanje imovine, odnosno nekretnina, a da nisu stvoreni preduvjeti.</s><s>Osim donošenja niza zakona i ostalih pravnih akata koji se odnose na oporezivanje nekretnina, potrebno je obaviti vrlo sloţene, dugotrajne i skupe pripreme.</s><s>Prije svega, potrebno je završiti proces legalizacije, srediti zemljišne knjige, povezati sve potrebne baze podataka, napraviti procjenu vrijednosti nekretnina, a što nije moguće kvalitetno obaviti u kratkom roku.</s><s>Vrlo je vaţno utvrditi i isplativost uvoĊenja ovog poreza kao i ekonomske, gospodarske i socijalne posljedice kako za drţavu tako i za stanovništvo.</s><s>HIPOTEZE koje će biti analizirane u radu su sljedeće: Hipoteza 1: Anketirani su mišljenja da bi porez na nekretnine izazivao nezadovoljstvo jer bi imao negativan utjecaj na ukupno porezno opterećenje graĊana obzirom da su im prihodi i imovina već ionako previše porezno opterećeni.</s><s>Hipoteza 2: Porez na nekretnine negativno utjeĉe na turizam, a time i na ekonomiju i zaposlenost.</s>
<s>Hipoteza 3: UvoĊenje novih poreza i neprestano mijenjanje stopa postojećih poreza dovodi do negativnih ekonomskih uĉinaka, smanjenja kupovne moći graĊana kao i iseljavanja mladih koji nemaju riješeno stambeno pitanje.</s><s>Za dokazivanje postavljenih hipoteza nije moguće utvrditi apsolutno sve ĉimbenike koji se odnose na rješavanje problema.</s><s>Podaci koji su vezani za procijenjene vrijednosti nekretnina su dostupni iskljuĉivo ovlaštenim osobama Porezne uprave, Ministarstva graditeljstva i prostornog ureĊenje, procjeniteljima i drugim ovlaštenim osobama te nisu javno dostupni, a što predstavlja jedno od ograniĉenja u dokazivanju hipoteza.</s><s>Zbog spomenutog ograniĉenja odnosno nemogućnosti pristupu spomenutim podacima, analiza i rješavanje postavljenih hipoteza su usmjereni prema javno dostupnim podacima i njihovoj analizi kao i provoĊenjem istraţivanja putem ankete.</s>
<s>Naravno, i kod provoĊenja istraţivanja putem ankete postoji ograniĉenje zbog nespremnosti ispitanika za sudjelovanje u istraţivanju, ali i zbog velikog broja anketnih pitanja koja su neophodna zbog kvalitetnog rješavanja problema pri ĉemu ispitanici koji su zapoĉeli odgovarati na postavljena pitanja vrlo brzo odustanu i ne odgovore na sva postavljena pitanja.</s>
<s>Uz navedeno, ograniĉenje je i u pronalaţenju adekvatne literature s obzirom na to da je u Hrvatskoj ovo podruĉje još nedovoljno analizirano, a zakoni vezani za temu se vrlo ĉesto mijenjaju.</s><s>Upravo zbog ĉestih promjena zakona i ostalih zakonskih akata, literatura koja postoji i dostupna je, uglavnom nije primjenjiva.</s><s>Da se radi još uvijek o nepoznatom terenu, moţe se vidjeti na primjeru Nacrta prijedloga Zakona o oporezivanju nekretnina koji je pisan na temelju njemaĉkog zakona te u Hrvatskoj baš i nije u potpunosti primjenjiv zbog niza prepreka i neriješenih pitanja te nije stupio Ograniĉenje prilikom pisanja rada ĉini i nedovoljna širina znanja autorice o ovoj temi (jer se ne bavi ovim podruĉjem) kao i nedovoljnim poznavanjem pravnih propisa i zakona koji su bitni za potpuno razumijevanje i analizu ovog podruĉja.</s><s>1.2.</s><s>Svrha i ciljevi istraživanja</s>
<s>Magistarski rad se sastoji od teorijskog i istraţivaĉko-analitiĉkog dijela u kojem se na temelju provedenih istraţivanja putem anketa kao i temeljem statistiĉkih javno dostupnih podataka analizira potreba uvoĊenja poreza na nekretnine u Republici Hrvatskoj te se ukazuje na prednosti i nedostatke uvoĊenjem ovog poreza, ali i na sve radnje i prepreke koje mu prethode.</s>
<s>Ciljevi magistarskog rada su: o definirati svrhu, postupak i metode procjene vrijednosti nekretnina; o objasniti trenutni naĉin oporezivanja nekretnina u Republici Hrvatskoj kroz razne vrste poreza kao i neporezna davanja na nekretnine (komunalna naknada i komunalni doprinos);</s>
<s>Hrvatskoj; o analizirati oporezivanje nekretnina u zemljama EU-a s posebnim osvrtom na oporezivanje nekretnina u susjednoj Republici Sloveniji; o na temelju provedenog istraţivanja putem ankete kao i analizom dostupnih podataka iz sekundarnih izvora dokazati kakav će utjecaj uvoĊenje oporezivanja nekretnina imati na graĊane, gospodarstvo, odnosno na ukupnu ekonomiju Republike Hrvatske.</s><s>1.3.</s><s>Pregled dosadašnjih istraživanja na podruĉju oporezivanja nekretnina Postoji niz struĉnih odnosno istraţivaĉkih radova koji se bave sliĉnom temom, odnosno procjenom vrijednosti nekretnina ili oporezivanjem nekretnina kao npr. 1. Doktorski rad Hrvoja Tomića pod nazivom „Analiza geoprostornih podataka za potrebe vrednovanja nekretnina u urbanim podruĉjima“ (Zagreb, 2010.) u kojem se uz osnovna teorijska razmatranja o procjeni vrijednosti nekretnina osvrće na pregled svjetskih i europskih sustava masovne procjene nekretnina kao i trenutnim stanjem vrednovanja nekretnina u Hrvatskoj.</s><s>Istraţivaĉki dio rada je baziran na analizi prostornih podataka kroz geo-informacijske sustave, a u svrhu uspostave sustava masovnog vrednovanja s izvedbom testnog sustava razvijenog u okviru rada.</s>
<s>2. U istraţivaĉkom radu pod nazivom „Istraţivaĉki rad: Pojedini elementi poreza na nekretnine u nekoliko evropskih zemalja“ koji je izradio Istraţivaĉki centar Skupštine Crne Gore (Podgorica, 2018.) analizirani su odnosno usporeĊivani naĉini oporezivanja nekretnina u nekoliko zemalja i to u Hrvatskoj, Sloveniji, Srbiji, Italiji, MaĊarskoj i Njemaĉkoj.</s><s>U radu su analizirani, odnosno prikazani osnovni elementi zakona koji se odnose na oporezivanje nekretnina u spomenutih drţavama.</s>
<s>3. Nikolina Kovaĉ u struĉnom radu „Oporezivanje nekretnina u Republici Hrvatskoj“ (Osijek, 2018.) predstavlja naĉine oporezivanja nekretnina u Republici Hrvatskoj s osvrtom na Zakon o porezu na promet nekretnina i naĉinom oporezivanja nekretnina u nekim europskim zemljama.</s>
<s>4. Nenad Kukić i Sandra Švaljek u svom struĉnom radu „Porez na nekretnine: osnovne znaĉajke i rasprava o uvoĊenju u Hrvatskoj“ (Zagreb, 2012.) opisuju osnovna obiljeţja poreza na vlasništvo nad nekretninama, naĉin utvrĊivanja porezne osnovice te donose prednosti i nedostatke primjene ovog poreza.</s><s>U radu opisuju i masovnu procjenu nekretnina kao preduvjet za uvoĊenje oporezivanja nekretnina, a osvrću se i na razvoj i provedbu masovne procjene vrijednosti nekretnina u Sloveniji kao i na znaĉaj poreza na nekretnine na porezne prihode u zemljama Europske unije.</s>
<s>5. Ivana Rašić Bakarić u preglednom ĉlanku pod nazivom „Osnovne znaĉajke poreza na nekretnine: njegova primjena u Hrvatskoj i ostalim zemljama ĉlanicama Europske unije“ (Zagreb, 2014.) analizira osnovna obiljeţja poreza na vlasništvo nad nekretninama te vaţnost prihoda od poreza na nekretninama u ukupnim prihodima u Europskoj uniji.</s><s>UsporeĊuje i naĉin oporezivanja nekretnina u Hrvatskoj i ostalim zemljama ĉlanicama Europske unije.</s><s>Ovaj rad se razlikuje od navedenih radova po tome što objedinjuje proces procjene vrijednosti nekretnina, prikaz trenutnog naĉina oporezivanja nekretnina u Hrvatskoj s osvrtom na naĉin oporezivanja nekretnina u nekim europskim drţavama te procese koje još treba dovršiti i implementirati kako bi se oporezivanje nekretnina moglo provesti.</s><s>Dakle, navedeni radovi se bave samo jednim segmentom, ili samo procjenom vrijednosti nekretnina ili samo naĉinom oporezivanja nekretnina.</s><s>U ovom se radu pomoću postavljenih hipoteza dokazuje utjecaj uvoĊenja poreza na nekretnine, na graĊane kao i posljedice koje su moguće uvoĊenjem ovog poreza, i to kroz utjecaj na graĊevinski sektor i turizam, odnosno na cjelokupno gospodarstvo, ekonomiju i zaposlenost, iseljavanje mladih obitelji, a što nije analizirano kao ni istraţeno ni u jednom navedenom radu.</s><s>Iz postavljenih hipoteza se analizira potreba i isplativost uvoĊenja oporezivanja nekretnina u Republici Hrvatskoj.</s><s>1.4.</s><s>Opis metodologije istraživanja</s>
<s>Metodologija magistarskog rada ukljuĉivat će primjenu metode ispitivanja putem anketnog upitnika u cilju utvrĊivanja ĉimbenika (prevelike stope poreza, uvoĊenje novog poreza, preveliko porezno opterećenje imovine i prihoda) koji utjeĉu na nezadovoljstvo graĊana zbog uvoĊenja oporezivanja nekretnina.</s><s>Dobiveni rezultati ankete će se interpretirati, na temelju ĉega će se doći do zakljuĉka.</s><s>Dobiveni rezultati anketnog ispitivanja bit će upotpunjeni i primjenom statistiĉke metode, i to kroz analizu podataka o udjelu poreza na nekretnine u ukupnim poreznim prihodima i podacima o bruto društvenom proizvodu.</s>
<s>Primjena statistiĉke metode koristi se za utvrĊivanje utjecaja oporezivanja nekretnina na turizam u Hrvatskoj (privatni iznajmljivaĉi – vlasnici nekretnina) kroz analizu podataka o udjelu privatnih smještajnih kapaciteta u ukupnim smještajnim kapacitetima, udjelu ostvarenih noćenja kod privatnih iznajmljivaĉa – vlasnika nekretnina u ukupnom ostvarenom prihodu od noćenja u Hrvatskoj, broju zaposlenih, udjelu prihoda od turizma te bruto domaćem proizvodu.</s><s>Dobiveni rezultati će biti obraĊeni i interpretirani.</s><s>Osim provedene analize statistiĉkom metodom koristit će se i metoda ispitivanja, i to kako bi se dobilo mišljenje graĊana o utjecaju uvoĊenja oporezivanja nekretnina na turizam odnosno na ostvarivanje prihoda graĊana.</s><s>U oba navedena sluĉaja, na temelju podataka dobivenih metodom ispitivanja (ankete) i statistiĉkom metodom (analizom i interpretacijom rezultata), utvrdit će se toĉnost navedenih spoznaja.</s>
<s>Kod provjere utjecaja oporezivanja nekretnina na ekonomiju i gospodarstvo koristit će se statistiĉka metoda pomoću koje će se analizirati prije svega utjecaj uvoĊenja poreza na nekretnine na graĊevinski sektor, i to kroz razne varijable (praćene kroz nekoliko godina) kao što su kretanje potraţnje za nekretninama, smanjenje obujma gradnje, vrijednost izvršenih radova, potreba za radnicima na gradilištima te ukupna potrošnja energije u graĊevinskoj djelatnosti.</s><s>Temeljem prikupljenih i obraĊenih podataka ovom metodom, analizirat će se i interpretirati dobiveni rezultati.</s><s>1.5.</s><s>Oĉekivani rezultati istraživanja i doprinos znanosti i struci Oĉekivani rezultati istraţivanja proizlaze iz postavljenih hipoteza.</s><s>Shodno tome prvi oĉekivani rezultat je da uvoĊenje poreza na nekretnine izaziva nezadovoljstvo kod graĊana jer ima negativan utjecaj na njihovo ukupno porezno opterećenje obzirom da su im prihodi i imovina već ionako previše porezno opterećeni.</s><s>Drugi oĉekivani rezultat je da porez na nekretnine negativno utjeĉe na turizam koji ĉini znaĉajan udio u bruto društvenom proizvodu Republike Hrvatske, a treći oĉekivani rezultat je da uvoĊenje novih poreza i neprestano mijenjanje stopa postojećih poreza dovodi do negativnih ekonomskih uĉinaka, smanjenja kupovne moći graĊana kao i iseljavanja mladih koji nemaju riješeno stambeno pitanje.</s><s>Ovaj rad mogao bi doprinijeti kako znanosti tako i struci i to u sagledavanju šire slike problematike ove teme.</s><s>Osim toga, trebao bi biti koristan i politiĉarima kada predlaţu zakone vezane za oporezivanje nekretnina, ali i prilikom donošenja ostalih zakona vezanih za porezno opterećenje graĊana.</s><s>Moţda ih i potakne da prije predlaganja pojedinog zakona detaljno istraţe, naravno uz pomoć struĉnjaka, sve pozitivne i negativne strane njegovog donošenja, odnosno kolika je korist ili šteta od donošenja ţeljenog zakona kako za drţavu, odnosno gospodarstvo tako i za graĊane.</s><s>Provedenim istraţivanjem i analizom prikupljenih statistiĉkih podataka se oĉekuje dokazivanje postavljenih hipoteza.</s><s>Dakle, temeljem postavljenih i analiziranih hipoteza dolazi se do sljedećeg rezultata: o u Republici Hrvatskoj nisu stvoreni administrativni i pravni uvjeti za uvoĊenje oporezivanja nekretnina;</s>
<s>Hrvatskoj; o graĊani su i bez novog poreza na nekretnine previše porezno opterećeni i svaki novi porez negativno utjeĉe na njihov ţivotni standard; o nekretnine u Republici Hrvatskoj ne bi trebalo dodatno opteretiti uvoĊenjem novih poreza.</s>
<s>Osim rezultata dobivenih provjerom hipoteza bilo bi poţeljno i: o uskladiti sve evidencije i baze podataka koje se odnose na nekretnine o provesti kvalitetnu masovnu procjenu nekretnina bez obzira na uvoĊenje (neuvoĊenje) poreza na nekretnine, a u svrhu toĉnijih podataka neophodnih za trţište nekretnina, potrebe banaka prilikom odobravanja hipotekarnih kredita, utvrĊivanja porezne osnovice kod poreza na promet nekretnina i niza drugih potreba.</s>
<s>U povijesno-teorijskom dijelu rada bit će definirano znaĉenje nekretnine s pravnog stajališta, a prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te opisane osnovne znaĉajke vrednovanja nekretnina kao i osnovni pojmovi koji su bitni za razumijevanje procjene vrijednosti nekretnina Nakon toga će biti iznesena svrha (potreba) procjene vrijednosti nekretnina s prikazom provoĊenja procjene vrijednosti nekretnina kroz povijest.</s><s>Zatim slijedi navoĊenje procesa vrednovanja nekretnina kroz faze, odnosno prikaz postupka procjene vrijednosti nekretnina kao i metoda procjene koje se primjenjuju (poredbena, prihodovna i troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina), i to prema odredbama Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina i Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina.</s><s>U nastavku će biti prikazan trenutni naĉin oporezivanja nekretnina u Republici Hrvatskoj koji je definiran Zakonom o financiranju jedinica lokalne i podruĉne (regionalne) samouprave kao i Zakonom o porezu na porez nekretnina, i to kroz vrste poreza na nekretnine kao i kroz neporezna davanja na nekretnine, a što će biti analizirano i kroz primjere.</s><s>Za razumijevanje teme vaţno je analizirati i preduvjete koji su neophodni za uvoĊenje oporezivanja nekretnina u Republici Hrvatskoj, i to kroz analizu stanja zemljišnih knjiga i ostalih evidencija, utvrĊivanja osnovice poreza na nekretnine kao i provedbu masovne procjene vrijednosti nekretnina sukladno Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina.</s>
<s>Definiranje svih navedenih pojmova i postupaka je bitno za razumijevanje sljedećeg dijela rada odnosno analitiĉko-eksperimentalnog dijela.</s><s>U analitiĉko-eksperimentalnom dijelu rada bit će analizirana financijska uloga imovinskih poreza odnosno poreza na nekretnine u Republici Hrvatskoj, ali i prikaz statistiĉkih podataka te analiza oporezivanja nekretnina u raznim drţavama svijeta.</s><s>Osim toga, postavljene hipoteze će biti prikazane i kroz analizu utjecaja oporezivanja nekretnina na turizam, graĊevinski sektor i zapošljavanje.</s><s>U ovome će dijelu biti prikazan i naĉin oporezivanja nekretnina u drţavama Europske unije s posebnim osvrtom na proces uvoĊenja oporezivanja nekretnina u Republici Sloveniji obzirom da su i Republika Hrvatska i Republika Slovenija susjedne drţave, nastale raspadom drţava bivše Jugoslavije te imaju (imale su) sliĉnu problematiku vezanu za zemljišne knjige.</s>
<s>Za bolje razumijevanje i dokazivanje postavljenih hipoteza bit će analiziran Nacrt prijedloga Zakona o oporezivanju nekretnina u Republici Hrvatskoj iz 2012. godine koji nikada nije doţivio usvajanje, a time ni primjenu kao i Zakon o lokalnim porezima koji je izglasan, ali je odgoĊena njegova primjena.</s><s>Bit će navedene i prednosti, odnosno nedostaci uvoĊenja poreza na nekretnine u Republici Hrvatskoj kao i opravdanje za njegovo uvoĊenje uz komentare struĉne javnosti.</s><s>U zakljuĉnom dijelu rada bit će izneseni rezultati postavljenih hipoteza odnosno stavovi ispitanika kao i utvrĊene ĉinjenice na temelju prikupljenih i obraĊenih podataka iz analitiĉko-perspektivnog dijela rada.</s><s>2. PRAVNA DEFINICIJA NEKRETNINE</s>
<s>Kada govorimo o nekretninama, postoji cijeli niz definicija koje se koriste u literaturi, a koje se razlikuju prvenstveno zbog raznolikosti znanstvenih disciplina odnosno svrhe za koju se primjenjuju.</s>
<s>Ovdje je za razumijevanje nekretnina neophodno spomenuti definiciju navedenu u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, a koja glasi: „Nekretnine su ĉestice zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje, ako zakonom nije drukĉije odreĊeno.“ 7 Kod procjene vrijednosti nekretnina, vaţno je razumijevanje i sljedećih osobina nekretnine, a koje su takoĊer definirane spomenutim Zakonom, i to:8 o Nekretnine su u širem smislu prostorno ograniĉeni dijelovi zemljišta i svega što je sa zemljištem relativno trajno spojeno i to prirodno ili umjetno, na njenoj površini ili ispod nje.</s>
<s>3. zakljuĉnog dijela. o Dijelovi nekretnine su i trava, drveće, plodovi kao i sve upotrebljive stvari koje zemlja raĊa na svojoj površini i to tako dugo dok se ne odvoje od zemlje. o Sve ono što je izgraĊeno na površini zemlje, iznad ili ispod nje s namjerom da tamo i trajno ostane ili je pak u nekretninu ugraĊeno, dograĊeno ili na bilo koji naĉin s njom trajno spojeno, smatra se dijelom te nekretnine i tako dugo dok se od nje ne odvoji.</s><s>MeĊutim, zgrade i sve ono što je sa zemljištem spojeno samo privremeno, odnosno zbog neke prolazne namjene, ne smatra se dijelom tog zemljišta.</s><s>9</s>
<s>Osim navedenih definicija nekretnine, vaţno je definirati i pojam prava vlasništva.</s><s>Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, „pravo vlasništva je stvarno pravo na odreĊenoj stvari koje ovlašćuje svoga nositelja da s tom stvari i koristima od nje ĉini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga iskljuĉi, ako to nije protivno tuĊim pravima ni zakonskim ograniĉenjima.</s><s>“10 3. OPĆENITO O VREDNOVANJU NEKRETNINA I PROCJENITELJIMA Vrednovanje, odnosno procjena vrijednosti nekretnina je vrlo sloţen, kompleksan i dugotrajan posao koji zahtijeva kompetencije, odnosno znanja iz raznih podruĉja, i to iz podruĉja prava, ekonomije, arhitekture, graĊevinarstva, agronomije (kod procjene poljoprivrednih zemljišta), prostornog ureĊenja kao i odreĊena iskustva i vještine.</s><s>Dakle, radi se o multidisciplinarnom postupku trţišnog vrednovanja, a koji se provodi sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15), Pravilniku o metodama</s>
<s>Pravilniku informacijskom sustavu trţišta nekretnina (NN 114/15, 122/15).</s><s>Naravno, osim navedenih zakona i pravilnika, neophodno je poznavanje i primjena niza drugih zakona, pravilnika, uredbi i standarda neophodnih za kvalitetnu procjenu vrijednosti nekretnina.</s>
<s>Procjenu vrijednosti nekretnina u Republici Hrvatskoj, sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina, provode iskljuĉivo ovlaštene osobe, i to stalni sudski procjenitelji i stalni sudski vještaci za procjenu nekretnina, a koju obavljaju prema zadacima naruĉitelja.</s><s>Prema spomenutom Zakonu, procjenitelj je obvezan procjenu pojedine nekretnine obaviti struĉno, neovisno i nepristrano, iznoseći sve okolnosti koje dovode u pitanje njegovu nepristranost ili moguć sukob interesa te se mora pridrţavati pravila Etiĉkog kodeksa struke.</s><s>Procjembeni elaborat treba izraditi toĉno, i to u skladu s propisima i pravilima struke pri ĉemu ne smije prijeći granice svoje nadleţnosti te u potpunosti mora preuzeti odgovornost za ispravnost procjene.</s><s>Procjenitelj je obvezan poštovati i Etiĉki kodeks te preuzeti odgovornost za toĉnost procjene.11</s>
<s>Podruĉja kompetencija su podijeljena u tri razine znanja, i to: o Procjenitelji trebaju razumjeti osnovna naĉela ekonomije, financija i poslovanja te primijenjenu ekonomiju nekretnina odnosno utjecaj općih ekonomskih ĉimbenika na trţište nekretnina te odnos ponude i potraţnje. o Trebaju imati opće znanje o oglašavanju nekretnina, znanje o kljuĉnim elementima dizajna i izgradnje zgrada, energetskoj uĉinkovitosti zgrada, zaštiti okoliša i prostornom planiranju.</s>
<s>kompetencije procjenitelja. o I na kraju, procjenitelji moraju imati detaljno znanje o zakonima i pravilnicima koji se odnose na nekretnine kao i propisima koji ureĊuju gradnju te prostorno ureĊenje, trebaju detaljno poznavati naĉela i metode procjene vrijednosti nekretnina, razumjeti relevantne politike svih razina vlasti koje se odnose na nekretnine te imati potrebna praktiĉna znanja.13 S obzirom na to da su podaci o nekretninama povezani s gradnjom i prostornim ureĊenjem, neizostavna je povezanost vrednovanja nekretnina s prostornim ureĊenjem.</s>
<s>Slijedom toga je vaţno da procjenitelj u terenskom obilasku nekretnina utvrdi stvarno stanje nekretnine te je li provedba u skladu s urbanistiĉkim planom.</s><s>Naravno, procjenitelj sva navedena znanja treba neprestano usavršavati i pratiti izmjene i dopune zakona te ostalih pravnih normi kao i promjene na trţištu nekretnina.</s><s>Dakle, osim poznavanja zakona, propisa i drugih normi te dostupnosti potrebnih podataka, za kvalitetnu procjenu vrijednosti nekretnina neophodno je iskustvo i vještina procjenitelja.</s>
<s>Osim toga, procjenitelj mora neprestano dopunjavati svoje znanje, stalno pratiti izmjene i dopune zakona i propisa, sudjelovati na struĉnim skupovima i seminarima, a kako bi kvalitetno i struĉno obavljao procjene vrijednosti nekretnina.14 11 vidi ZPVN</s>
<s>12 TEGoVA je europska neprofitna udruga, sastoji se od 71 udruge procjenitelja iz 37 zemalja koje predstavljaju više od 70.000 procjenitelja u Europi.</s><s>Hrvatsko društvo sudskih vještaka i procjenitelja ĉlan je organizacije TEGoVA.</s><s>13 Minimum Educational Requirements (MER), 2011., str. 3. U literaturi se spominju ĉetiri glavna ĉimbenika koji utjeĉu na vrijednost nekretnine, a o društveni ĉimbenici</s>
<s>Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina se iskljuĉivo bavi trţišnom vrijednosti nekretnina koja se procjenjuje pomoću tri metode (poredbena, prihodovna i troškovna metoda) i sedam postupaka a propisan je i naĉin prikupljanja podataka potrebnih procjeniteljima.</s>
<s>nazivom eNekretnine, omogućen je pristup podacima, i to ovlaštenim procjeniteljima i posrednicima u prometu nekretnina, a koji su im neophodni za kvalitetan rad.</s><s>Ova baza podataka sadrţi podatke o broju transakcija za pojedino podruĉje, vrste nekretnina i podatke o nekretnini koja je bila predmet transakcije – stan, kuća, poslovni prostor, poljoprivredno, graĊevinsko, šumsko zemljište, postignute cijene itd., a u svrhu osiguranja transparentnosti trţišta nekretnina.16 3.1.</s><s>Osnovni pojmovi bitni kod procjene vrijednosti U Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina, NN 78/15 u ĉlanku 4. definirani su pojmovi neophodni za kvalitetno vrednovanje.</s><s>Ovdje će biti navedeni samo neki koji su specifiĉni za ovo podruĉje dok je većina ostalih poznata iz drugih podruĉja kao što su pravo, raĉunovodstvo itd.</s>
<s>„cjenovni blokovi su definirani kao grupe katastarskih ĉestica koje prema lokalnim uvjetima na trţištu nekretnina postiţu sliĉnu cijenu čisti prihod je razlika izmeĊu ukupnoga godišnjeg prihoda i troškova gospodarenja daljnja</s>
<s>površinu katastarske ĉestice, oblik katastarske ĉestice i svojstva tla (bonitet, pogodnosti za gradnju, oneĉišćenje i sl.), a na izgraĊenoj graĊevnoj ĉestici to su stanje graĊevine, njezina namjena, godina graĊenja, naĉin gradnje, oblikovanje, veliĉina, opremljenost, energetska svojstva i energetski razred te prinos od njezina korištenja dan kakvoće predstavlja datum na koji se odnosi stanje (kakvoća) nekretnine koje je mjerodavno za procjenu vrijednosti nekretnine dan vrednovanja predstavlja datum na koji se odnosi procjena vrijednosti nekretnine evaluacija podataka obuhvaća evidentiranje obiljeţja koja utjeĉu na vrijednost nekretnine, evidentiranje daljnjih obiljeţja nekretnine i evidentiranje drugih obiljeţja u ovisnosti o osobitostima lokalnog trţišta nekretnina u zbirku kupoprodajnih cijena te izvoĊenje nuţnih podataka iz zbirke kupoprodajnih cijena 16 Procjena vrijednosti nekretnina, Ministarstvo graditeljstva i prostornog ureĊenja, e-izvor kategorije zemljišta utvrĊuju se prema ureĊenosti katastarske ĉestice za gradnju na temelju prostornih planova i na temelju tehniĉkih, stvarnih i gospodarskih obiljeţja, uzimajući u obzir uvjete zaštite okoliša i ostale utjecajne ĉimbenike koeficijenti za preračunavanje jesu koeficijenti pomoću kojih se preraĉunavaju razlike u vrijednosti istovrsnih nekretnina zbog odstupanja u njihovim obiljeţjima koeficijenti za prilagodbu jesu koeficijenti koji se izvode iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena i izraĉunanih vrijednosti istih nekretnina, a obuhvaćaju koeficijente za prilagodbu troškovne vrijednosti i koeficijente za prilagodbu prava graĊenja</s>
<s>površinu obilježja koja utječu na vrijednost nekretnine (obilježja nekretnine) jesu pravna i stvarna svojstva nekretnine kao kategorija zemljišta, namjena površina, naĉin korištenja i ureĊenje površina, prava i tereti koji utjeĉu na vrijednost, doprinosi i prikljuĉci, akti o gradnji, poloţajna obiljeţja, vrijeme ĉekanja, predvidivi ostatak odrţivog vijeka korištenja i daljnja obiljeţja nekretnine odstupanja u kakvoći su razlike izmeĊu obiljeţja poredbenih nekretnina koja utjeĉu na vrijednost nekretnine.</s>
<s>površinu posebna značajna obilježja procjenjivane nekretnine su obiljeţja koja znaĉajno utjeĉu na vrijednost nekretnine i koja se mogu pojaviti vezano uz obiljeţja nekretnine, a primarno obuhvaćaju gospodarsku zastarjelost, natprosjeĉno stanje odrţavanja, graĊevinske nedostatke, graĊevinske štete, svojstvo kulturnog dobra ili zaštićenog prirodnog dobra i znaĉajna odstupanja prihoda koji se mogu postići na trţištu predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja jest broj godina u kojima je graĊevinu moguće još gospodarski koristiti dopuštenim naĉinom korištenja, a moţe se produţiti odrţavanjem, rekonstrukcijom i osuvremenjivanjem, odnosno bitnim poboljšanjem uvjeta uporabe, osobito glede povećanja energetske uĉinkovitosti, ili se moţe i skratiti izostankom navedenih mjera ili neprikladnim aktivnostima tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, izmeĊu voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po trţišnim uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri ĉemu je svaka stranka</s>
<s>4.1.</s><s>Općenito o potrebi (svrsi) procjene vrijednosti nekretnina Da bi se procjena vrijednosti nekretnina uopće mogla provesti, potrebno je zadovoljiti tri osnovna uvjeta, a to su:</s>
<s>o postojanje nekretnine, o potreba za podatkom o vrijednosti nekretnine, o mogućnost da se vrijednost nekretnine izrazi u novcu.18 Poznavanje vrijednosti nekretnina je neophodno zbog primjene u mnogim segmentima, a prvenstveno zbog kvalitetnog upravljanja i raspolaganja nekretninama bilo da su one u vlasništvu fiziĉke ili pravne osobe ili su pak vlasništvo drţave, odnosno jedinica lokalne i podruĉne samouprave.</s><s>Potrebna nam je zbog utvrĊivanja trenutne vrijednost nekretnine, ali uzimajući u obzir i moguće utjecanje u budućnosti.</s><s>Poznavanje vrijednosti nekretnine jedna je od njenih osnovnih znaĉajki i kao takva je neophodna u sljedećim sluĉajevima:</s>
<s>o kod osiguranja nekretnine, o u prometu nekretnina – pomaţe prodavatelju u formiranju prodajne cijene, ali i kupcu u definiranju ponudbene cijene, o kod oporezivanja (utvrĊivanje porezne osnovice za porez na promet nekretnina ili poreza na kuće za odmor, poreza na nasljedstva...), o kod izrade investicijskih planova,</s>
<s>o kod podizanja hipotekarnih kredita, o prilikom razvrgnuća suvlasniĉkih zajednica, o za utvrĊivanje osnovice prilikom naplate naknade u javnobiljeţniĉkim i sudskim procesima,</s>
<s>o u postupcima izvlaštenja, o kod ulaganja u nekretninu, odnosno kod povećanja njene vrijednosti ili pak umanjenja vrijednosti i opterećenja nekretnine, o za revidiranje knjigovodstvene vrijednosti nekretnina u poslovnim knjigama i drugim sluĉajevima.19</s>
<s>U navedenim sluĉajevima nam je potrebna procjena vrijednosti pojedinaĉne nekretnine dok nam je za potrebe kvalitetnog upravljanja prostorom neophodna procjena velikog broja nekretnina na nekom podruĉju.</s><s>Dakle, radi se o masovnoj procjeni nekretnina koja se uglavnom koristi kod oporezivanja nekretnina (oporezivanja vlasništva ili posjeda na nekretninama) kao i pomoć u djelovanju na trţištu nekretnina.</s>
<s>4.2.</s><s>Procjena vrijednosti nekretnina kroz povijest Procjena vrijednosti nekretnina seţe daleko u prošlost.</s><s>Javlja se još u vrijeme razmjene dobara.</s><s>Ovdje ćemo navesti samo neke od preteĉa procjene vrijednosti nekretnina.</s><s>Tako na primjer, jedan od prvih zapisa moţemo naći u Starom zavjetu Biblije, gdje Abraham nudi srebro za zemlju u kojoj će pokopati svoju ţenu Saru, a Efton procjenjuje vrijednost zemljišta na 400 šekela srebra.</s><s>Dakle, kupac i prodavatelj su se pogodili na temelju prodavateljeve procjene vrijednosti.</s><s>Stari Grci su već definirali pojam vrijednosti pa je tako Aristotel rekao da je vrijednost imovine stvorena za ĉovjeka te da ona postoji samo u razumu pojedinca.</s><s>Nakon antiĉkog doba nije postojalo zanimanje za teoriju vrijednosti i to sve do doba skolastike do kada se primjenjivalo crkveno naĉelo prema kojemu se zemlja smatrala kao dar Boţji i kao takva je bila vlasništvo Crkve ili drţave.</s><s>1523. godine u Engleskoj je Fitzherbert objavio dva teksta pod nazivom „Knjiga o poljoprivredi“ i „Knjiga o procjeni zemljišta“ što zapravo ĉini prvi zapis koji ukazuje na postojanje struĉne procjene zemljišta, a naglasak je bio na mjerenju zemljišta i utvrĊivanju vrijednosti na osnovu najamnine budući da je većina zemlje tada bila u crkvenom vlasništvu ili pak vlasništvu zemljoposjednika.</s><s>Sredinom 18. stoljeća razvojem infrastrukture, širenjem velikih gradova i pojavom privatnog vlasništva dolazi do pojaĉane potrebe za procjenom nekretnina, i to prvenstveno zbog potrebe za prisilnim otkupom kao i oduzimanjem zemljišta.</s><s>Slijedom toga se u Engleskoj 1834. godine zapoĉelo s razmatranjem naĉina kojim bi se na zakonit naĉin uredilo pravo sluţnost i pravo prisilne kupnje zemljišta.</s><s>Upravo navedeno ureĊivanje prava se danas smatra poĉetkom stvaranja procesa procjene vrijednosti nekretnina.</s><s>Tako se 60-tih godina 19. stoljeća u Engleskoj već zapoĉinje s procjenom vrijednosti nekretnina na temelju trţišnih vrijednosti, a u svrhu njihova oporezivanja.</s><s>Razvojem ekonomske teorije, jedan od vodećih ekonomista s poĉetka 19. stoljeća, Adam Smith prvi objašnjava definiciju pojma trţišne vrijednosti i investicijske vrijednosti.</s><s>On je razlikovao razmjensku i uporabnu vrijednost te je kao temelj razliĉitih vrijednosti uzeo cijenu proizvoda u koju su bile ukljuĉene i kamate i korist.</s><s>Prema tzv. Austrijskoj školi (19. stoljeće) smatrano je da je cijena aktivne imovine odreĊena cijenom posljednje jedinice te da troškovi proizvodnje utjeĉu na cijenu iskljuĉivo veliĉinom.</s><s>Razlikovali su troškove proizvodnje i cijenu.</s><s>Tijekom 20. stoljeća razvijaju se razne teorije i naĉini procjene vrijednosti nekretnina, a koji se mijenjaju ovisno o promjenama koje se dogaĊaju na podruĉju ekonomije nekretnina, a zbog uloge drţave i ĉestih gospodarskih promjena.</s><s>Tako je Gustav Cassel s poĉetka 20. stoljeća je smatrao da se trţišna vrijednost, povrat kapitala i troškovi proizvodnje moraju dodirivati u istoj toĉki, a krajem 1920. godine je Arthur Metzke predstavio ideju o „tri komponente vrijednosti“, a to su trţišna vrijednost, prinos na kapital i trošak.</s><s>S obzirom na to da dolazi do brzog rasta cijena zemljišta, uspostavlja se teorija trţišne vrijednosti, a zbog koje teorija prinosa više nije primjenjiva.</s><s>„Prava vrijednost nekretnine je cijena po kojoj je nekretnina prodana na slobodnom trţištu na odreĊenom podruĉju.</s><s>Vrijednost je trţišna cijena, što znaĉi, ona cijena koja je plaćena na trţištu.“ Iz navedene definicije proizlazi da se vrijednost nekretnine formira u skladu s trţišnim okruţenjem, odnosno vrijednošću usporedive nekretnine na nekom podruĉju.</s><s>1929. godine dolazi do potpunog ekonomskog sloma, a koji je bio posljedica potpune promjene naĉina ekonomskog promišljanja.</s><s>U razdoblju od 1929. do 1932. godine trţišne cijene su se prepolovile pa primjena teorije trţišnih cijena više nije bila moguća te je razvijena teorija budućeg povrata kapitala (nekretnina) koja se primjenjivala gotovo trideset godina.</s><s>1949. godine Richard U. Ratcliff ponovo u upotrebu vraća teoriju trţišne vrijednosti, ali uz uvoĊenje novih pogleda pa smatra da je jedina vrijednost imovine ona vrijednost koju je ĉovjek pripisao.</s><s>Dakle, razvio je teoriju uporabne, odnosno subjektivne vrijednosti, a to je ona vrijednost koju ĉovjek odreĊuje za oĉekivanu korist, zadovoljstvo ili novac, a ta se vrijednost ne moţe toĉno odrediti.20</s>
<s>Naĉelo ovisnosti je jedan od najznaĉajnijih ĉimbenika koji odreĊuje vrijednost nekretnine, a povezano je s utjecajima na lokaciju.</s><s>Prema tome, lokacija ovisi o fiziĉkoj povezanosti zemljišta s naĉinom korištenja zemlje u okolini kao i o blizini susjedstva, podruĉju ili kvartu odnosno udaljenosti zemljišta od gospodarskog okruţenja.</s><s>Naĉelo adekvatnosti pokazuje koliko dobro se stil i razina koristi i usluga koje nudi razvoj zemljišta, podudaraju s potrebama i oĉekivanjima trţišta.</s><s>Naĉelo ponude i potraţnje temelji se na meĊusobnoj ravnoteţi na trţištu nekretnina pri ĉemu je ponuda koliĉina raspoloţivih dobara po odreĊenoj cijeni, a potraţnja je koliĉina dobara koja ţelimo kupiti po odreĊenoj cijeni.</s><s>Konkurencija je povezana s ravnoteţom izmeĊu visine dobiti i ponude na trţištu pa će se shodno tome na trţištu pojaviti nova konkurencija u trenutku kada se ostvaruje profit koji je iznad razine koja je potrebna za plaćanje svih dijelova proizvodnje i koja će uzrokovati pad dobiti.</s><s>Naĉelo promjene znaĉi da se vrijednosti nekretnina mijenjaju s vremenom.</s><s>Naĉelo najbolje uporabe je prema Babcocku (1932.) vezano za zemljište i predstavlja onu uporabu koja će u trenutku vrednovanja doprinijeti odreĊivanju najveće vrijednosti pri ĉemu vrijednost mora biti u skladu sa zakonom te fiziĉki moguća i financijski izvediva.21</s>
<s>Vrednovanje nekretnina na podruĉju današnje Republike Hrvatske provodilo se već od samog poĉetka prošlog stoljeća i to tzv. Ungerovom metodom koja se danas više ne primjenjuje.</s><s>MeĊutim, 1936. godine je Grad Zagreb donio Pravilnik Općine grada Zagreba za procjenu nekretnina autora ing. Vlade Vernera.22 Ovaj Pravilnik je bio ravnopravan struĉnoj literaturi iz središnje Europe i imao je iznimnu vrijednost jer je bio napisan kao priruĉnik.</s><s>U njemu je bio objavljen velik broj analiza obavljenih procjena koje su nastale tijekom šest godine prije njegovog samog objavljivanja, a prema statistici Gradskog poglavarstva bilo ih je 18.000.</s><s>Pravilnikom se propisuju postupci u razliĉitim sluĉajevima procjena nekretnina, a definiraju se i razni pojmovi koji su neophodni u procjeni vrijednosti nekretnina i to: prometna vrijednost nekretnine, nova graĊevna vrijednost i graĊevna vrijednost, rentabilna vrijednost, hipotekarna vrijednost, sadašnja vrijednost doţivotnog uţivanja, sadašnja vrijednost nekretnine, kapitalizirani prihod, kamatnjak nekretnina i dr. Analiziran je problem trajanja zgrade te umanjenje njene vrijednosti zbog starosti, kao i ĉimbenika koji utjeĉu na trajnost zgrade, a time i njenu vrijednost.</s><s>Temeljem navedenog je propisano znaĉenje gospodarskog zastarijevanja zgrade koje se odnosi na ocjenu poloţaja zgrade, adekvatnosti tlocrtnog rasporeda, uvjeta stanovanja i sliĉno.</s><s>Slijedom navedenog je definirana formula za umanjenje graĊevne vrijednosti zgrade zbog njene starosti, a ona glasi:</s>
<s>Dok se kroz povijest pokušavalo opisati umanjenje vrijednosti graĊevina zbog njihove starosti, ovim Pravilnikom se pak primjenjuje linearno umanjenje graĊevne vrijednosti tvorniĉkih zgrada zbog napretka tehnike i razvoja suvremenih djelatnosti.24 Vernerov pravilnik se prestaje primjenjivati nakon Drugog svjetskog rata, i to zbog promjene društvenog ureĊenja, a koje se temeljilo na društvenom vlasništvu i dogovornoj ekonomiji.</s><s>Nakon dugaĉkog perioda bez propisa i literature, specifiĉna pitanja koja bi se pojavila, pokušavala su se riješiti donošenjem parcijalnih namjenskih propisa.</s><s>Upravo je tako 1980. godine donesen Prijedlog normativa za procjenu građevinskih objekata u postupku uređenja zemljišta USIZ-a komunalnih djelatnosti Zagreba, a kojim je definiran pojam i sadrţaj procjembenog elaborata te odreĊen zadatak procjene graĊevinskih objekata kao što su graĊevinska vrijednost novog objekta, umanjenje graĊevinske vrijednosti stambenog objekta te udio u troškovima ureĊenja zemljišta.</s><s>Ubrzo nakon toga je 1984. godine doneseno Uputstvo o načinu utvrđivanja vrijednosti i revalorizaciji stanova i stambenih zgrada u vlasništvu građana prema kojem se primjenom bodovanja odreĊuje vrijednost stanova i stambenih zgrada.</s><s>Ubrzo nakon toga, iste godine, Republiĉki komitet za graĊevinarstvo, stambeno komunalne poslove i zaštitu ĉovjekove okoline, donosi Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata, a svrha kojeg je procijeniti vrijednost nekretnina jedino na temelju troškova koji bi nastali kod izgradnje istog takvog novog objekta, ali bez utjecaja trţišta na vrijednost nekretnine.</s><s>Ovime je zapravo Vernerova metoda procjene vrijednosti prilagoĊena tako da je umanjenje podijeljeno prema vrstama radova, i to na graĊevinske, instalaterske i obrtniĉke radove.</s><s>Dakle, ova metoda se temelji na troškovima te se ona i danas primjenjuje kao jedna od metoda za procjenu nekretnina i to pod nazivom troškovna metoda.</s><s>1987. godine donesen je pak Pravilnik o načinu utvrđivanja vrijednosti i kvalitete stana te načinu i postupku utvrđivanja visine stanarine za pojedini stan prema kojem se kvaliteta i vrijednost stana odreĊuju primjenom bodovanja pri ĉemu je vaţan materijal od kojeg je zgrada napravljena, konstrukcija zgrade, opremljenost i poloţaj stana u zgradi.</s><s>Ubrzo se donosi niz Uredaba, Pravilnika i Zakona kojima se propisuje naĉin utvrĊivanja visine cijene stana pa se odreĊuju zone u koje pripadaju pojedina naselja, definira se vrijednost i izgraĊenost graĊevinske parcele, odreĊuju urbanistiĉki koeficijenti, promatraju demografska kretanja, poloţaj stan u odnosu na naselja, poloţaj stana u samoj zgradi i drugo.</s><s>Osamostaljenjem Republike Hrvatske i prelaskom društvenog vlasništva u privatno vlasništvo te prelaskom iz dogovorne u trţišnu ekonomiju, donosi se niz zakona kojima bi se trebalo regulirati pravo vlasništva, izvlaštenja, pretvorbe društvene imovine i drugih.</s><s>Jedan od njih je i Zakon o pretvorbi društvenih poduzeća prema kojemu se vrednovanje nekretnina provodi prema graĊevinskim troškovima uz napomenu da procjenitelj moţe provesti ocjenu vrijednosti na temelju kriterija koji se mogu obrazloţiti ili dokumentirati, a što je otvorilo mogućnost subjektivne procjene vrijednosti nekretnina.</s><s>Promjenom društvenog ureĊenja ukazala se i potreba za odreĊivanje vrijednosti oduzetih nekretnina i poduzeća te je 1996. godine donesen Zakon o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, tzv. zakon o denacionalizaciji.</s><s>Grad Zagreb je pak uvidio potrebu se u vrednovanje nekretnina uvedu trţišni elementi, odnosno da se ukljuĉi gospodarska iskoristivost zemljišta pa je slijedom toga donio Zaključak o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta, prema kojem se kod prodaje gradskog zemljišta odreĊivala poĉetna cijena i to na osnovi komunalnih zona kao i mogućoj gospodarskoj iskoristivosti zemljišta.</s><s>Iz svih navedenih primjera raznih zakona i propisa koji su primjenjivani u Republici Hrvatskoj, vidljivo je da su nedostajali cjeloviti propisi koji obuhvaćaju sve segmente bitne za kvalitetnu procjenu vrijednosti nekretnina, a zbog ĉega je i nestalo struĉno vrednovanje nekretnina na temelju trţišne osnovice.</s><s>Osim nepostojanja adekvatnih zakona i pravilnika, u Republici Hrvatskoj nije postojala ni struĉna literatura, već se uglavnom koristila strana literatura, što je dovelo do mnogih odstupanja od izvornih naĉela i metoda te subjektivnih tumaĉenja samih procjenitelja, što u konaĉnici rezultira nizom nepravilnosti.25</s>
<s>Tek je 2005. godine objavljen prvi struĉni rad o vrednovanju nekretnina, a to je bio zbornik radova pod nazivom Poslovanje nekretninama.</s><s>Zbornik obraĊuje cijeli niz tema vezanih za promet i procjenu vrijednosti nekretnina, i to s pravnog, graĊevinskog, prostornog, marketinškog, poreznog i financijskog aspekta.</s><s>Osim toga, iste je godine odrţano II.</s><s>Stručno savjetovanje o procjenama nekretnina u organizaciji Hrvatskog društva sudskih vještaka (HDSV).</s><s>Rezultat ovog savjetovanja bilo je stvaranje potrebe za izradom pravila prema kojima bi se procjena vrijednosti nekretnina u Republici Hrvatskoj mogla provoditi jedinstvenom metodologijom.</s><s>Slijedom toga je Hrvatsko društvo sudskih vještaka pristupilo izradi Prijedloga nacrta Načela procjene tržišne vrijednosti nekretnina, a koji je objavljen 2007. godine i bio je temelj za raspravu.</s><s>Ovaj prijedlog sadrţi osnovna naĉela vrednovanja nekretnina, i to primjenom trţišne osnovice, definira neophodne podatke potrebne za procjenu nekretnina, a koje proizlaze iz trţišta nekretnina, a upotrebljava i pojam kamatne stope nekretnina.</s><s>Osim toga, navodi i tri temeljna postupka kod procjene vrijednosti nekretnina.</s><s>Ovaj je prijedlog nastao na temelju njemaĉkih propisa i to Građevinskog zakonika iz 1997. godine i Uredbe o određivanju tržišne vrijednosti zemljišta iz 1988. godine.</s><s>Poznato je da su njemaĉki propisi precizno definirani i gotovo da ne omogućuju slobodnu interpretaciju.</s><s>MeĊutim, u hrvatskom prijedlogu je bilo puno nedovršenih dijelova pa zbog neusklaĊenosti njemaĉke i hrvatske pravne regulative ovaj prijedlog nije u potpunosti prihvaćen u Republici Hrvatskoj, ali je ipak bio smjernica pri izradi Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina.</s><s>Gradska skupština Grada Zagreba je bez obzira na spomenute nedostatke i pravnu neusklaĊenost, 2012. godine donijela Odluku o utvrđivanju tržišne vrijednosti nekretnina koja je nastala upravo prema uzoru na ranije spomenuti njemaĉki zakonik i uredbu.</s><s>Prema njima se definiraju naĉela i postupci utvrĊivanja trţišne vrijednosti nekretnina, registar pomoćnih podataka, odreĊuje povjerenstvo zaduţeno za vrednovanje, naĉin utvrĊivanja poĉetne vrijednosti naknade za pravo graĊenja stambenih, komercijalnih, gospodarskih i drugih graĊevina.</s><s>Osim navedenog, definiraju se i pojmovi bitni kod vrednovanja nekretnina kao što su: trţišna vrijednost nekretnine, uvjeti za procjenitelje (vještake), naĉela utvrĊivanja trţišne vrijednosti nekretnina, zbirka kupoprodajnih cijena, plan pribliţnih vrijednosti i drugi.</s><s>26 „Nedostatak sustavnih pravila za procjenu vrijednosti nekretnina na razini drţave uzrokovao je brojne nepravilnosti u praksi prilikom procjene vrijednosti nekretnina za trţište, kao i procjene vrijednosti nekretnina u odreĊenim postupcima, primjerice u postupcima izvlaštenja ili u postupcima raspolaganja nekretninama u vlasništvu JLP(R)S te središnje drţave.</s><s>Zateĉeno stanje u podruĉju procjena vrijednosti nekretnina postalo je uzrokom pravne nesigurnosti za vlasnike i kupce nekretnina, ali i za potencijalne investitore, pa je Ministarstvo graditeljstva i prostornoga ureĊenja (u daljnjem tekstu: MGIPU) odluĉilo normativno urediti to podruĉje.</s><s>“27 Osim navedenih nepravilnosti, i Odluka Grada Zagreba na neki je naĉin bila poticaj za donošenje adekvatnih propisa i pravila za procjenu vrijednosti nekretnina na nivou cijele drţave.</s><s>Tako je najprije 2013. godine donesen Zakon o prostornom uređenju jer su podaci o nekretninama povezani s prostornim ureĊenjem i gradnjom, te ĉine podlogu za donošenje Uredbe o procjeni vrijednosti nekretnina te Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina, a kojima je regulirano pitanje procjene vrijednosti nekretnina na trţišnoj osnovici te su definirana osnovna pitanja procjene vrijednosti nekretnina i detaljno su razraĊene metode procjene vrijednosti nekretnina i to primjenjujući standarde i propise zemalja Europske unije.</s><s>Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina je bila temelj za uspostavu sustava procjene, a temelji se na tri stupa:</s>
<s>U Uredbi i Pravilniku su uoĉene mnoge nepravilnosti i to prije svega nedovoljna znanja procjenitelja, nedostatak podataka, nepridrţavanje propisa te nedostatak metode za masovnu procjenu nekretnina.</s><s>Kako bi se otklonile spomenute nepravilnosti, 2015. godine donesen je Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina kojim se te praznine uklanjaju, a spomenuti zakon je ujedno i jedan od preduvjeta za usvajanje Direktive Europskog parlamenta i Vijeća te Uredbe Europske unije koje se odnose na nekretnine.28</s>
<s>4.3.</s><s>Postupak procjene vrijednosti nekretnina Procjena vrijednosti nekretnine je vrlo sloţen proces koji je podijeljen u tri osnovne o priprema,</s>
<s>Naravno, da bi se procjena vrijednosti nekretnina provela kvalitetno, vaţan je i detaljniji prikaz radnji koje je potrebno obaviti, a sastoji se od sljedećih faza: 1. odreĊivanje svrhe</s>
<s>Kod pristupa izradi procjene vrijednosti nekretnine vrlo je vaţno znati koja je njena svrha.</s><s>Kao što je već ranije navedeno, svrha procjene moţe biti osiguranje imovine, kupoprodaja, zalog za kredit, investiranje, sudski postupak, izvlaštenje, razvrgnuće suvlasništva i dr.31</s>
<s>Dakle, ovisno o tome koja je svrha procjene, bit će upotrijebljena, odnosno primijenjena i adekvatna metoda te uzete u obzir sve okolnosti bitne za kvalitetnu procjenu.</s><s>OdreĊivanje je prvi pripremni korak u utvrĊivanju vrijednosti nekretnine.</s><s>4.3.2.</s><s>Zadavanje zadatka procjenitelju</s>
<s>Drugi korak u fazi pripreme je zadavanje zadatka procjenitelju pri ĉemu naruĉitelj mora prvenstveno navesti svrhu procjene te sve bitne podatke kao i eventualne specifiĉnosti vezane za nekretninu koja se procjenjuje.</s><s>4.3.3.</s><s>Odabir osnovice</s>
<s>Nakon odreĊivanja svrhe i zadavanja zadatka procjenitelju slijedi odabir osnovice za procjenu vrijednosti nekretnina.</s><s>Osnovice su prema IVSC-u podijeljene u tri kategorije:</s>
<s>4.3.1.</s><s>OdreĊivanje svrhe o trţišna vrijednost – predstavlja cijenu nekretnine koja bi se mogla postići u hipotetskoj prodaji na slobodnom i svima dostupnom trţištu o investicijska vrijednost – predstavlja cijenu nekretnine za odreĊenog investitora i njegove posebne uvjete s time da ona ne mora biti prihvatljiva drugim osobama</s>
<s>4.3.1.</s><s>OdreĊivanje svrhe o fer vrijednost – predstavlja cijenu nekretnine koja je racionalno dogovorena izmeĊu dvije odreĊene stranke prema njihovim posebnim uvjetima s ciljem ostvarivanja transakcije.32</s>
<s>4.3.4.</s><s>Odabir metode odnosno postupka procjene Metoda prema kojoj će se izraditi procjena vrijednosti nekretnine odreĊuje se prvenstveno prema vrsti nekretnine i svrsi procjene pri ĉemu treba uzeti u obzir i raspoloţive podatke kao i ostale okolnosti pojedinog sluĉaja, a prema raspoloţivim podacima.</s><s>Odabir metode se detaljno obrazlaţe u procjembenom elaboratu koji izraĊuje procjenitelj.33</s>
<s>32 International Valuation Standards, 2010., str.23.</s><s>Kao osnovica za utvrĊivanje vrijednosti nekretnina uzima se trţišna vrijednost nekretnine i to sukladno propisanim metodama za procjenu vrijednosti nekretnina.</s><s>Iznimno se u troškovnoj metodi kao osnovica za procjenu vrijednosti nekretnina ne uzima trţišna vrijednost nekretnine, već se troškovna vrijednost nekretnine uz primjenu koeficijenta prilagodbe preraĉunava u trţišnu vrijednost.34 Kod izrade procjene vrijednosti nekretnine treba voditi brigu o općim vrijednosnim odnosima na trţištu nekretnina – prilagodbi lokalnom trţištu te stanju i kvaliteti procjenjivane nekretnine.35 Stanje nekretnine se procjenjuje na temelju stvarnih fiziĉko-tehniĉkih pokazatelja u usporedbi s pokazateljima koji se temelje na brizi o nekretnini po naĉelu dobrog gospodara.</s>
<s>Prema Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina, a u svrhu odabira adekvatne metode procjene vrijednosti nekretnina, bitno je razlikovati nekretnine prema vrsti korištenja, i to:36</s>
<s>4.3.1.</s><s>OdreĊivanje svrhe o najamne stambene nekretnine (prema ukupnom godišnjem prihodu koriste o poslovne nekretnine (prema ukupnom godišnjem prihodu koriste se preko 80 % za zakup pravnim osobama, obrtnicima i drugim poslovnim oblicima fiziĉkih osoba)</s>
<s>4.3.1.</s><s>OdreĊivanje svrhe o nekretnine mješovite namjene (djelomiĉno se koriste za najam, a djelomiĉno za zakup, a nisu ni najamne stambene ni poslovne nekretnine ni obiteljske kuće),</s>
<s>4.3.1.</s><s>OdreĊivanje svrhe o nekretnine stambene namjene (koriste se preko 70 % u svrhu osobnog stanovanja kao npr. obiteljske kuće ili višestambene zgrade).</s><s>U Republici Hrvatskoj se prema Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15) i Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina (105/15) primjenjuju sljedeće metode:</s>
<s>U poredbenoj metodi se kao osnova za utvrĊivanje poredbene vrijednosti uzimaju podaci o izvršenim kupoprodajama onih nekretnina koje pokazuju dovoljno podudarnih karakteristika s procjenjivanom nekretninom.</s><s>37 Ova metoda je primjerena za utvrĊivanje trţišne vrijednosti neizgraĊenih i izgraĊenih zemljišta, a upotrebljava se i za procjenu vrijednosti samostojećih, poluugraĊenih i ugraĊenih obiteljskih kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaţa, ali i drugih graĊevina kao što su poslovni prostori te parkirna mjesta i sliĉno.</s><s>Poredbenom metodom se vrijednost nekretnine procjenjuje temeljem najmanje tri kupoprodajne 36 PMPVN, Ĉlanak 30.</s>
<s>4.3.4.1.</s><s>Poredbena metoda cijene (transakcije) poredbenih nekretnina38 iako bi naravno bilo optimalnije da se vrijednost nekretnine utvrĊuje na temelju većeg broja kupoprodajnih cijena poredbenih nekretnina (u literaturi se najĉešće govori od sedam do osam kupoprodajnih cijena).</s><s>MeĊutim, zbog nedovoljnog broja nekih vrsta nekretnina i trţišnih aktivnosti u pojedinim podruĉjima, Zakonom su propisane najmanje tri transakcije.</s>
<s>Ova metoda se moţe primijeniti za procjenu najvećeg broja nekretnina, naravno uz uvjet da postoji dovoljan broj nedavnih i pouzdanih transakcija.39 Poredbena metoda je pogodna u onim drţavama gdje postoje vjerodostojne baze podataka o provedenim transakcijama.</s>
<s>Iako prema Zakonu ni jednoj metodi nije dana prednost, struĉnjaci neformalno upravo poredbenoj metodi procjene nekretnina daju prednost jer smatraju da je uvjerljiva, prihvatljiva i vjerodostojna.</s><s>Ova metoda je najprimjenjivanija metoda u Republici Hrvatskoj.</s><s>„Ekonomska logika poredbene metode jest ta da niti jedan upućeni investitor ne bi za nekretninu platio više nego što su drugi investitori nedavno platili za poredbene nekretnine, uz pretpostavku da se opći vrijednosni odnosi na trţištu nekretnina nisu promijenili.</s><s>“40 Dakle, uvjeti za primjenu poredbene metode su:41 o odgovarajuća vrsta nekretnine</s>
<s>optimalno 7 do 8 nekretnina o prihvatljiva kada granice dodataka ili odbitaka (odstupanja) nisu veći od 40 %, a starost poredbenih cijena nije veća od 4 godine u odnosu na dan vrednovanja.</s>
<s>Prema Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina,42 dopušteno je korištenje podataka s drugih podruĉja koji pokazuju usporedivost prema gospodarskim, prostornim, prostorno-planskim i demografskim pokazateljima.</s><s>Kod primjene poredbene metode procjene vrijednosti nekretnina razlikujemo dvije vrste usporedbe cijena, a to su:43</s>
<s>Kod neposredne usporedbe cijena trţišna vrijednost nekretnine se utvrĊuje direktno iz poredbenih cijena, a koje su ugovorene s danom vrednovanja katastarske ĉestice i pokazuju podudarna obiljeţja procjenjivanog zemljišta.</s><s>Kod posredne usporedbe cijena poredbene cijene se preraĉunavaju što bliţe danu vrednovanja, odnosno obiljeţjima stanja procjenjivane katastarske ĉestice.</s><s>39 The Appraisal of Real Estate, 2013., str. 380. 4.3.4.2.</s><s>Prihodovna metoda</s>
<s>Prihodovna metoda je primjerena za utvrĊivanje trţišne vrijednosti izgraĊenih zemljišta na kojima se nalaze gospodarske nekretnine, industrijske, najamne i druge nekretnine, a svrha kojih je stvaranje prihoda.44 U ovoj metodi se prihodovna vrijednost utvrĊuje na temelju prihoda koji se postiţu na trţištu nekretnina.</s><s>U sluĉaju da su ti odnosi u dogledno vrijeme bili podloţni bitnim odstupanjima ili pak odstupaju od prihoda koji se postiţu na trţištu, tada se prihodovna vrijednost moţe utvrditi i na temelju periodiĉki razliĉitih prihoda.</s><s>„Ekonomska logika prihodovne metode jest da nijedan upućeni investitor nekretninu neće platiti više od onoga što će vratiti od njezina korištenja.</s><s>“45 Prema Appraising Institute,46 prihodovna metoda dijeli se u dvije osnovne skupine unutar iste vrste pri ĉemu se uvijek radi o diskontiranim budućim prihodima nekretnine, a to su:</s>
<s>Direktna kapitalizacija se izraţava uz pomoć stope kapitalizacije, a temelji se na odnosu prihoda i vrijednosti nekretnine tijekom jedne godine koji se dobivaju iz ostvarenog prometa nekretnina.</s>
<s>Kapitalizacija prinosa se temelji na procjeni prihoda nekretnine kroz dugogodišnje razdoblje te vrijednosti na kraju razdoblja koje se promatra i koje se svodi na sadašnju vrijednost nekretnine primjenom stope prinosa.</s><s>Ova metoda se primjenjuje za utvrĊivanje investicijske vrijednosti, ali nije primjerena za utvrĊivanje trţišne vrijednosti nekretnina.</s>
<s>Troškovna metoda je primjerena za utvrĊivanje trţišne vrijednosti izgraĊenih graĊevinskih zemljišta na kojima se nalaze zgrade javne namjene i druge graĊevine koje nisu izgraĊene u svrhu stvaranja prihoda, a posebno samostojeće, poluugraĊene i ugraĊene obiteljske kuće koje prema svojim obiljeţjima nisu usporedive.</s><s>Ova metoda se primjenjuje i kod procjene vrijednosti šteta kao i nedostataka na graĊevinama te naknadnih ulaganja u graĊevine.47 MeĊutim, budući da utrošak materijala i rada ništa ne govore o trţišnoj vrijednosti predmetne nekretnine, rezultat dobiven ovom metodom treba korigirati prema trţišnim uvjetima.48 Dakle, primjenom ove metode, do vrijednosti nekretnine dolazi se preko troškova gradnje i pripadajućeg zemljišta na naĉin da se uzmu u obzir normalni 46 The Appraisal of Real Estate, 2013., str. 46. troškovi gradnje koji se umanjuju zbog utjecaja starosti, raznih nedostataka i štete nastale na graĊevini i niza drugih okolnosti koje utjeĉu na vrijednost nekretnine.49 „Ekonomska logika troškovne metode upravo je u tome da niti jedan racionalni investitor neće za postojeću nekretninu platiti više nego što bi bio trošak kupnje zemljišta i gradnje na njemu.</s><s>“50</s>
<s>Prije prikupljanja podataka potrebno je definirati sva obiljeţja koja utjeĉu na vrijednost procjenjivane nekretnine.</s><s>Naime, kvalitetni i pravi podaci su jedan od osnovnih preduvjeta za kvalitetnu procjenu nekretnine, a bez obzira na metodu procjene koja se primjenjuje.</s><s>Dakle, podaci moraju biti toĉni, provjereni i pouzdani.</s><s>Do podataka se moţe doći iz raznih izvora pa prema vrsti prikupljanja razlikujemo:51 o primarne podatke – do kojih se dolazi direktno na izvoru gdje su prikupljeni kao npr. zemljišne knjige, katastar i sliĉno te o sekundarne podatke – koji su već obraĊeni do neke razine kao npr. podaci u eNekretninama.</s>
<s>Na mikrorazini se prikupljaju podaci koji ovise o lokaciji nekretnine i njenoj vrsti.</s><s>S obzirom na to da se prikupljeni podaci prvenstveno odnose na samu nekretninu, ovdje su nam neophodni podaci o obiljeţjima nekretnine koja utjeĉu na njenu vrijednost.</s><s>Radi se o pravnim i stvarnim svojstvima nekretnine kao što su namjena, naĉin korištenja te ureĊenje površine, kategorija zemljišta, prava i tereti koji utjeĉu na vrijednost, poloţajna obiljeţja (npr. prometna povezanost, poloţaj stambenih i poslovnih zgrada i njihov utjecaj na okoliš), prikljuĉci, ostatak odrţivog vijeka korištenja.</s>
<s>Osim navedenih obiljeţja, vaţna su i tzv. daljnja obiljeţja nekretnine, a koja obuhvaćaju njeno stvarno korištenje, prihode, površinu i oblik katastarske ĉestice te svojstva tla (pogodnost za gradnju, oneĉišćenje i sl.), dok su na izgraĊenoj graĊevinskoj ĉestici to stanje graĊevine, godina gradnje, namjena, veliĉina, naĉin gradnje, opremljenost, prinos od njezina korištenja te energetska svojstva i energetski razred.</s>
<s>Na makrorazini se takoĊer prikupljaju podaci koji ovise o lokaciji i vrsti nekretnine, a odnose se na zakonske okvire, porezne obveze, pokazatelje na trţištu nekretnina, demografski razvoj i drugo, te se primjenjuje tzv. indeks razvijenosti za ĉiji se izraĉun koriste pokazatelji stope nezaposlenosti, dohotka po stanovniku, kretanja 49 PMPVN, Ĉlanak 32. stavak 3.</s>
<s>o makrorazini. stanovništva, stope obrazovanja stanovništva i sliĉno.</s><s>Na mikrorazini su vaţna i tzv. posebna znaĉajna obiljeţja nekretnine koja bitno utjeĉu na vrijednost pojedine nekretnine, a javljaju se vezano za obiljeţja nekretnine.</s><s>Prvenstveno se odnose na gospodarsku zastarjelost nekretnine, svojstvo zaštićenog kulturnog odnosno prirodnog dobra, stanje odrţavanja te graĊevinske nedostatke ili graĊevinske štete, ali i znatna odstupanja od prihoda koji bi se mogli postići na trţištu.53 4.3.6.</s><s>Analiza podataka</s>
<s>Po završetku svih prethodnih faza, prikupljene podatke je potrebno analizirati ovisno o odabranoj metodi procjene.</s><s>Analiza na temelju prikupljenih podataka moţe se obaviti na razliĉite naĉine, a najĉešći naĉini su: o statistiĉka analiza – ovisno o tipu podataka provodi se na dva naĉina odnosno deskriptivnom ili reprezentativnom statistiĉkom analizom o analiza trţišta – prouĉavaju se podaci o ponudi i potraţnji odreĊene vrste nekretnina odnosno trendovima na trţištu nekretnina; pregled trţišta nekretnina RH, odnosno pregled pribliţnih vrijednosti svake godine objavljuje Ministarstvo graditeljstva i prostornog ureĊenja o primjena odabrane metode za procjenu vrijednosti nekretnina pri ĉemu je vaţno uzeti u obzir utjecaj starenja zgrade kao i energetske uĉinkovitosti.54 Svaka nekretnina, odnosno zgrada ima svoj ţivotni ciklus koji se proteţe od razvojne faze preko faze pune gospodarske efikasnosti, a tijekom vremena prelazi u fazu zastarijevanja.</s>
<s>Pod utjecajem protoka vremena dolazi do smanjenja gospodarske upotrebljivosti zgrade odnosno smanjenja preostalog vijeka korištenja zgrade ĉime ona sve manje odgovara standardu novoizgraĊene zgrade pa time u odreĊenom trenutku dolazi do nemogućnosti njenog korištenja.55</s>
<s>Za kompletno utvrĊivanje gubitka vrijednosti zbog starenja, neophodno je prilikom analize rastavljanja zgrade na dijelove, deprecijaciju nekretnine razmotriti u tri podruĉja, i to:56</s>
<s>3. vanjsko zastarijevanje – negativni utjecaji u okolici nekretnine.</s><s>Naravno, ovdje je vrlo vaţno prikupljanje podataka na licu mjesta (oĉevid na licu mjesta i fotografiranje) te iskustvo i zapaţanje procjenitelja kako bi prepoznao gospodarsko zastarijevanje zgrade i ispravno ga kvantificirao.</s><s>U Republici Hrvatskoj je prema Zakonu o gradnji obvezno i utvrĊivanje energetske uĉinkovitosti zgrade, odnosno stana koji se prodaje ili daje u najam pri ĉemu energetski certifikat ne smije biti stariji od 10 godina.57 56 The Appraisal of Real Estate, 2013., str. 614.</s><s>MeĊutim, ovisno o razvijenosti trţišta nekretnina i još uvijek velikom broju starih nekretnina koje nisu prošle energetsku obnovu, energetska uĉinkovitost još uvijek nema znaĉajan utjecaj na vrijednost nekretnina.</s><s>4.3.7.</s><s>Prikaz rezultata i dokumentiranje Prikaz rezultata predstavlja posljednji korak kod procjene vrijednosti nekretnine, treba biti u skladu s naĉelima tehniĉke dokumentacije, a to znaĉi da treba biti toĉan, potpun, pregledan, nedvosmislen i dokumentiran, i to samo s onim materijalima koji su nuţni.</s><s>Podaci i metode u procjembenom elaboratu trebaju biti obrazloţeni odnosno argumentirani, ali naravno transparentni i provjerljivi.58 Prema Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina, procjembeni elaborat treba sadrţavati: 59</s>
<s>struĉne i druge literature, o zadatak s danom vrednovanja, danom kakvoće, opisom procjenjivane nekretnine, prostornim podacima nekretnine i dr., o rezultate obavljenog oĉevida s priloţenim fotografijama o stanju nekretnine o definiranje kakvoće nekretnine navodeći njena obiljeţja, a koja utjeĉu na vrijednost nekretnine,</s>
<s>struĉne i druge literature, o analizu vrijednosnih odnosa na trţištu nekretnina, o prikaz i analizu prikupljenih podataka uz obavezno navoĊenje izvora, o obrazloţenje odabira metode procjene vrijednosti nekretnine, o razne analize sukladno odnosima na trţištu nekretnina i dr. o statistiĉku obradu i izraĉun,</s>
<s>struĉne i druge literature, o zakljuĉak s napomenom vezanom za obraĉun vaţećih poreza, datumom i mjestom izrade elaborata te potpisom i peĉatom procjenitelja, o priloge koji su neophodni za izradu elaborata kao što su npr. podaci iz graĊevinske i lokacijske dozvole, izvadak iz prostornih planova, projekti, lokacijske informacije, podaci iz zemljišnih knjiga i drugo kao i pomoćne izraĉune korištene za potrebe procjene nekretnine.</s><s>5. TRENUTNI NAĈIN OPOREZIVANJA NEKRETNINA U RH 5.1.</s><s>Vrste poreza na nekretnine u Republici Hrvatskoj Pod oporezivanjem nekretnina uglavnom se misli na porez na vlasništvo nekretnina.</s><s>MeĊutim, nekretnine se mogu oporezivati i drugim porezima, i to: 1. porezom na vlasništvo nekretnina;</s>
<s>Porez na vlasništvo nekretnina plaća se najĉešće godišnje, i to na temelju vlasništva nekretnina, obiĉno zgrada i zemljišta.</s><s>Osnovicu za oporezivanje ĉini procijenjena vrijednost nekretnine koju odreĊuju porezne vlasti na temelju trţišne procijene nekretnine, lokacije, veliĉine, kvalitete i ostalih kriterija.</s><s>U Hrvatskoj se za sada primjenjuje samo na kuće za odmor, pri ĉemu je obveznik plaćanja ovog poreza svaki vlasnik kuće za odmor, bilo fiziĉka ili pravna osoba.</s><s>Porez na kuće za odmor je prihod proraĉuna jedinica lokalne vlasti, dakle općina i gradova gdje se kuća nalazi.</s><s>Kućom za odmor smatra se svaka zgrada ili dio zgrade ili stan, koji se koriste povremeno ili sezonski.</s><s>Kućom za odmor ne smatraju se gospodarske zgrade koje sluţe za smještaj poljoprivrednih strojeva, oruĊa i drugog pribora.</s><s>Visinu poreza po ĉetvornom metru korisne površine kuće za odmor odreĊuje grad ili općina, a vlasnik ga plaća godišnje.</s><s>Porez moţe iznositi u rasponu od pet do petnaest kuna po ĉetvornom metru korisne površine, a ovisi o lokaciji, starosti, stanju u kojem se nalazi infrastruktura kao i o nizu drugih okolnosti vaţnih za korištenje kuće za odmor.</s><s>Vlasnici kuća za odmor obvezni su dostaviti podatke o kući i njezinoj površini nadleţnom poreznom tijelu.60</s>
<s>Porez na kuće za odmor ne plaća se na:61  kuće za odmor za vrijeme dok su u njima smješteni prognanici i izbjeglice;  kuće za odmor koje se ne mogu koristiti zbog ratnih razaranja, prirodnih nepogoda (poţar, poplava ili potres) te starosti i trošnosti;  odmarališta u vlasništvu jedinica lokalne i podruĉne (regionalne) samouprave koja sluţe za smještaj djece do 15 godina starosti.</s><s>Osim navedenog, mogu se propisati i druga osloboĊenja od plaćanja poreza na kuće za odmor iz socijalnih i gospodarskih razloga.</s><s>Ova osloboĊenja moguća su iskljuĉivo temeljem odluke koju donosi općina ili grad.</s><s>Oporezivanje kuća za odmor se trebalo prestati primjenjivati od 01.01.2018. godine kada je stupio na snagu Zakon o lokalnim porezima, odnosno kada je trebala zapoĉeti primjena oporezivanja nekretnina.62 MeĊutim, s obzirom na to da je odgoĊeno oporezivanje nekretnina prema spomenutom zakonu, porez na kuće za odmor se i dalje naplaćuje.</s>
<s>Porezom na promet nekretnina oporezuje se promjena vlasništva nekretnina, tj. kada se kupuje, prodaje, zamjenjuje, daruje ili nasljeĊuje.63 Nekretninama se smatraju zemljišta i graĊevine pri ĉemu se razlikuje porezni tretman nove i stare nekretnine, odnosno, prometom nekretnina ne smatra se stjecanje novosagraĊenih graĊevina koje se oporezuju prema Zakonu o porezu na dodanu vrijednost.</s><s>NovosagraĊenim 60 Vlasnik kuće za odmor, Porezna uprava, e-izvor graĊevinama smatraju se graĊevine ili njihovi dijelovi koji su sagraĊeni, isporuĉeni ili plaćeni nakon 1. sijeĉnja 1998.64 Porezni obveznik poreza na promet nekretninama je stjecatelj nekretnine, a prihod od ovog poreza pripada jedinicama lokalne i regionalne samouprave (gradovima i općinama).65 Dakle, s obzirom na to da nekretnine nisu mobilne, odnosno da su ĉvrsto vezane za neko podruĉje, one se oporezuju tamo gdje se predmetna nekretnina nalazi.66 5.1.2.1.</s><s>Porez na promet nekretnina pri nasljeĊivanju i darovanju Porez na nasljedstva i darove pripada skupini imovinskih poreza, a prema relevantnom pokazatelju za grupiranje tih poreza, ovaj je porez svrstan u skupinu imovinskih poreza u širem smislu.</s><s>On se ubire kada dolazi do prijenosa vlasništva na imovini, ali bez naknade, pri ĉemu razlikujemo dva modela.</s><s>Prvi se odnosi na prijenos vlasništva na imovini, i to s ostavitelja na nasljednika, ĉime se stjeĉe osnova za plaćanje poreza na nasljedstva, dok se drugi model odnosi na prijenos vlasništva na imovini s darodavatelja na daroprimatelja, što se oporezuje primjenom poreza na darove.67</s>
<s>Predmet oporezivanja porezom na nasljedstva i darove su pokretna i nepokretna imovina.</s><s>Zakonom o financiranju jedinica lokalne i podruĉne (regionalne) samouprave (NN 115/16) ureĊeno je oporezivanje naslijeĊene ili darovane pokretne imovine, dok je Zakonom o porezu na promet nekretnina (NN 115/16) ureĊeno oporezivanje naslijeĊene ili darovane nepokretne imovine.</s><s>Obveznici poreza na nasljedstva i darove jesu fiziĉke i pravne osobe koje na teritoriju Republike Hrvatske naslijede ili prime na dar imovinu na koju se plaća taj porez.</s><s>Porez na promet nekretnina pri nasljeĊivanju i darovanju plaća stjecatelj nekretnine po stopi od 3 % na trţišnu vrijednost nekretnine, i to u trenutku nastanka porezne obveze.</s>
<s>MeĊutim, porez na promet nekretnina pri nasljeĊivanju, darovanju i drugom stjecanju nekretnina bez naknade u Hrvatskoj ne plaćaju: 68  braĉni drug, potomci i preci te posvojenici umrlog ili darovatelja, a koji ĉine uspravnu liniju,</s>
<s> pravne i fiziĉke osobe kojima Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i podruĉne samouprave daruje, odnosno daje nekretnine bez naknade, a zbog odštete ili iz nekih drugih razloga u vezi s Domovinskim ratom,  bivši braĉni drugovi kada ureĊuju svoje imovinske odnose.</s><s>5.1.2.2.</s><s>Porez na promet u sluĉaju kupoprodaje nekretnina 65 Porezni sustav Republike Hrvatske, Porezna uprava, e-izvor Porez na promet u sluĉaju kupoprodaje nekretnina plaća kupac nekretnine po stopi od 3 % na trţišnu vrijednost u trenutku njezina stjecanja.</s><s>69 Za vrijeme primjene poreza na promet nekretnina po stopi od 5 % koji je bio na snazi do 31.12.2016. godine, graĊani su bili osloboĊeni plaćanja ovog poreza ako su kupovali prvu nekretninu (stan ili kuću) kojom su rješavali vlastito stambeno pitanje.</s><s>Uvjet za ovu olakšicu bio je da su bili hrvatski drţavljani, da su imali prijavljeno prebivalište u mjestu i na adresi gdje se nekretnina nalazi te da veliĉina nekretnine (ovisno o broju ĉlanova) ne prelazi površinu:70  1 osoba 50 m2 stambenog prostora,</s>
<s> 7 i više osoba 120 m2 stambenog prostora.</s><s>Ako je površina nekretnine prelazila navedene površine, tada se porez na promet nekretnina plaćao samo na razliku površine graĊevine.</s><s>U sluĉaju da je porezni obveznik u trenutku stjecanja nekretnine bio osloboĊen od plaćanja poreza na promet nekretnina, a onda je tu nekretninu u roku od 3 godine od dana stjecanja otuĊio, iznajmio ili se obveznik ili njegov braĉni drug odjavio s te adrese ili ako Porezna uprava naknadno utvrdi da nisu ispunjeni uvjeti za porezno osloboĊenje, tada se, prema Zakonu, porez na promet nekretnina plaća naknadno bez obzira na to što je porezni obveznik već ostvario osloboĊenje od plaćanja ovog poreza.71</s>
<s>Smanjenjem stope poreza na promet nekretnina, ukinuta je ova olakšica.</s><s>Osim promjene stope poreza na nekretnine promijenjena je i pripadnost prihoda od ovog poreza, tako da on u cijelosti pripada jedinici lokalne samouprave odnosno gradu ili općini na podruĉju koje se nalazi nekretnina.</s><s>U obrazloţenju uz Prijedlog zakona o porezu na promet nekretnina iz studenog 2016. godine,72 Vlada RH je kao razlog ukidanja ove olakšice navela izbjegavanje nepravedne diskriminacije, a što se kompenzira smanjenjem stope ovog poreza.</s><s>Navode da smanjenje porezne stope jedinicama lokalne samouprave neće smanjiti prihod, već će on biti nadomješten prihodom poreznih obveznika koji su bili osloboĊeni plaćanja poreza kod kupnje prve nekretnine, a u svrhu rješavanja stambenog pitanja.73 71 Oporezivanje prometa nekretnina, 2016., str. 21.-22. 72 Konaĉni prijedlog Zakona o porezu na promet nekretnina, 2016.,str. 13. 73 Umjesto porezne olakšice, a u svrhu stambenog zbrinjavanja mladih obitelji, Vlada RH je 2018. godine uvela subvencioniranje stambenih kredita, a što je ujedno i mjera demografske politike prema kojoj se za svako roĊeno dijete rok subvencioniranja produţava za još dvije godine.</s><s>MeĊutim, prema Zakonu o porezu na promet nekretnina, i dalje postoje osloboĊenja od plaćanja poreza na promet nekretnina pa ga tako, primjerice, ne plaćaju:74  Republika Hrvatska i jedinice lokalne i podruĉne (regionalne) samouprave, tijela drţavne vlasti, javne ustanove, zaklade i fondacije, Crveni kriţ i sliĉne humanitarne udruge osnovane na temelju posebnih propisa,  graĊani koji stjeĉu nekretnine u postupku vraćanja ranije oduzete imovine,  prognanici i izbjeglice koji stjeĉu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u inozemstvu,</s>
<s> braĉni drug, potomci i preci koji ĉine uspravnu liniju.</s><s>5.1.3.</s><s>Porez na dohodak od imovine i imovinskih prava (nekretnina) Prema Zakonu o porezu na dohodak, dohodak od imovine i imovinskih prava definiran je kao „...razlika izmeĊu primitaka po osnovi najamnine, zakupnine, iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organiziranja kampova, primitaka od vremenski ograniĉenog ustupa autorskih prava, prava industrijskog vlasništva i drugih imovinskih prava u skladu s posebnim propisima, primitaka od otuĊenja nekretnina i imovinskih prava i izdataka koji su poreznom obvezniku u poreznom razdoblju nastali u svezi s tim primicima“.75 5.1.3.1.</s><s>Porez na dohodak od nekretnine</s>
<s>Porez na dohodak od imovine i imovinskih prava odnosi se na nekretnine koje njegovom vlasniku donose korist odnosno donose mu odreĊeni dohodak, i to od najma ili prodaje.</s><s>U Republici Hrvatskoj postoji kao porez na dohodak od najma nekretnina i porez na dohodak od prodaje nekretnina, a reguliran je Zakonom o porezu na dohodak (NN 115/16).</s>
<s>5.1.3.2.</s><s>Porez na dohodak od imovine na osnovi najma ili zakupa nekretnina Porez na dohodak od najma ili zakupa nekretnina plaća najmodavac po stopi od 12 % na poreznu osnovicu uvećanu za prirez, i to na visinu najamnine umanjene za 30 % na ime troškova koji su nastali vezano za iznajmljivanje (paušalni troškovi).76 U sljedećoj tablici prikazan je primjer obraĉuna poreza na dohodak od najma nekretnine gdje je fiziĉka osoba dala u najam stan u Zagrebu, a ĉija mjeseĉna najamnina iznosi 2.000,00 kn.</s>
<s>5.1.3.3.</s><s>Porez na dohodak od imovinskih prava Kod poreza na dohodak od imovinskih prava predujam poreza obraĉunava, obustavlja i uplaćuje isplatitelj primitka u obliku poreza po odbitku istovremeno s isplatom primitka po stopi od 24 %, i to od ukupne naknade.77 5.1.3.4.</s><s>Porez na dohodak od prodaje nekretnina Porez na dohodak od prodaje nekretnina plaća prodavatelj ako prodaje nekretninu u roku od tri godine od njezine kupnje, a nakon tog roka taj se porez više ne treba plaćati.</s><s>Porez se plaća po stopi od 25 % na vrijednost razlike izmeĊu prihoda od prodaje nekretnine koja se utvrĊuje prema trţišnoj vrijednosti i nabavne cijene nekretnine uvećane za rast proizvoĊaĉkih cijena industrijskih proizvoda.78 Dakle, rezimirajući dosad navedeno, nekretnine u Hrvatskoj već oporezuju s pet vrsta 1. porezom na kuće za odmor,</s>
<s>2. porezom na promet nekretnina pri nasljeĊivanju i darovanju, 3. porezom na promet u sluĉaju kupoprodaje nekretnina, 4. porezom na dohodak od najma i</s>
<s>5. porezom na dohodak od prodaje nekretnina.</s><s>U sljedećoj tablici je dan prikaz ovih poreza s podacima o tome tko je porezni obveznik, što predstavlja poreznu osnovicu kao i podacima o visini, odnosno stopi poreza i pripadnosti poreza.</s>
<s>Izvor: rad autorice prema podacima Porezne uprave RH, e-izvor 5.1.4.</s><s>Parcijalni porezi na nekretnine u Republici Hrvatskoj Prema Zakonu o financiranju jedinica lokalne i podruĉne (regionalne) samouprave (NN 59/01), svojedobno je uvedeno i plaćanje dodatnih posebnih ili parcijalnih poreza na nekretnine, a to su:</s>
<s>proizvoda o porez na neizgraĊeno graĊevno zemljište, o porez na neobraĊeno obradivo poljoprivredno zemljište, o porez na nekorištene poduzetniĉke nekretnine, o porez na kuće za odmor.</s>
<s>Razlozi uvoĊenja ovih dodatnih parcijalnih poreza na nekretnine leţali su u poticanju korištenja imovine pa fiskalni uĉinak kod takvih poreza nije bio u prvom planu.</s><s>Porez na neizgraĊeno graĊevno zemljište, porez na neobraĊeno obradivo poljoprivredno zemljište kao i porez na neiskorištene poduzetniĉke nekretnine uveden je 2001. godine, meĊutim navedeni porezi smatrani su protuzakonitim i protuustavnim te je na njih uloţen velik broj prigovora.</s><s>Slijedom toga, odlukom Ustavnog suda Republike Hrvatske iz 2007. godine ukinuta je primjena ovih poreza jer su proglašeni neustavnim.80 Ovi su porezi imali vrlo malen udio u ukupnoj strukturi prihoda drţave, tako da njihovo ukidanje nije predstavljalo znaĉajan gubitak za drţavni proraĉun.</s>
<s>U nastavku su prema Zakonu o financiranju jedinica lokalne samouprave definirana obiljeţja navedenih parcijalnih poreza koje su mogle uvesti općine ili gradovi, a koji su ukinuti spomenutom odlukom Ustavnog suda: Porez na neizgraĊeno graĊevno zemljište je porez ĉiji su obveznici plaćanja bile fiziĉke ili pravne osobe, a koje su vlasnici tog zemljišta.</s><s>Visina poreza ovisila je o veliĉini, lokaciji i drugim karakteristikama zemljišta.</s><s>NeizgraĊenim graĊevinskim zemljištem smatralo se zemljište koje se nalazilo unutar granica graĊevnog podruĉja naselja na koje se u skladu s prostornim planom mogu graditi graĊevine za stambene, poslovne i druge namjene, a na kojemu nije izgraĊena nikakva graĊevina.</s><s>NeizgraĊenim graĊevinskim zemljištem smatralo se i zemljište na kojemu postoji privremena graĊevina za ĉiju izgradnju nije bilo potrebno odobrenje za gradnju kao i zemljište na kojemu su se nalazili ostaci nekadašnje graĊevine.81 Porez na neizgraĊeno graĊevno zemljište utvrĊivao se u apsolutnom iznosu, i to od jedne do pet kuna po ĉetvornom metru neizgraĊenog zemljišta.</s><s>Razlozi ovakvom naĉinu utvrĊivanja iznosa poreza leţi u nedostatku podataka o trţišnoj vrijednosti nekretnina, kao i neureĊenim zemljišnim knjigama.</s><s>Obveznici ovog poreza morali su nadleţnom poreznom tijelu do 31. oţujka godine za koju se utvrĊivao porez, dostaviti podatke o mjestu i veliĉini neizgraĊenog zemljišta, a porez se plaćao u roku od 15 dana od dana dostave rješenja o utvrĊivanju toga poreza.82 Obveznici plaćanja poreza na neobraĊeno obradivo poljoprivredno zemljište bili su vlasnici ili zakupci toga zemljišta, i to ako zemljište ne bi obraĊivali godinu dana.</s><s>Poreznu osnovicu za oporezivanje ovim porezom ĉinila je površina neobraĊenog obradivog poljoprivrednog zemljišta izraţena u hektarima.</s><s>Visinu poreza na neobraĊeno obradivo poljoprivredno zemljište odreĊivale su općine ili gradovi ovisno o lokaciji, veliĉini, klasi, kulturi, kao i drugim okolnostima koje su bitne za korištenje ovakvog zemljišta.83 Porez se plaćao u utvrĊenom apsolutnom iznosu od 250,00 do 1. na livade do 250,00 kuna godišnje,</s>
<s>3. na povrtnjake do 800,00 kuna godišnje, 4. na voćnjake do 1.000,00 kuna godišnje, 5. na maslinike do 1.000,00 kuna godišnje, 6. na vinograde do 1.000,00 kuna godišnje.</s><s>Porez na neobraĊeno obradivo poljoprivredno zemljište nije se plaćao na zemljište koje je povjereno na privremeno upravljanje općini ili gradu.</s><s>Osim toga, općina ili grad mogli su propisati i osloboĊenja od plaćanja ovog poreza, i to ovisno o mjestu (brdsko-planinsko), veliĉini, klasi i kulturi zemljišta, kao i zbog nesposobnosti za rad poreznog obveznika zbog bolesti ili starosti.85 Obveznici ovog poreza morali su nadleţnom poreznom tijelu do 31. oţujka godine za koju se utvrĊivao porez, dostaviti podatke o mjestu, veliĉini, klasi i kulturi zemljišta koje se ne obraĊuje.</s><s>Porez se plaćao u roku od 15 dana od dana dostave rješenja o utvrĊivanju toga poreza.86 Porez na nekorištene poduzetniĉke nekretnine plaćao se na nekretnine koje su namijenjene obavljanju poduzetniĉkih djelatnosti (proizvodni i drugi poslovni prostor), a u kojima se nije obavljala djelatnost godinu dana.</s><s>Porezni obveznik je bila svaka fiziĉka ili pravna osoba, vlasnik nekorištenih poduzetniĉkih nekretnina.</s><s>Kod poreza na nekorištene poduzetniĉke nekretnine, poreznu osnovicu ĉinila je korisna površina nekretnine izraţena u ĉetvornim metrima, a iznosila je od pet do petnaest kuna.</s><s>Ovaj porez nije se plaćao na nekretnine koje su bile povjerene na privremeno upravljanje općini ili gradu, kao ni na nekretnine koje su bile kulturno dobro.</s><s>Općina ili grad mogli su propisati i osloboĊenja od plaćanja ovog poreza, i to u sluĉaju više sile, prirodnih nepogoda ili ako su postojale neke druge prepreke u njihovu korištenju.</s><s>Obveznici poreza na neiskorištene poduzetniĉke nekretnine morali su nadleţnom poreznom tijelu do 31. oţujka godine za koju se utvrĊivao porez dostaviti podatke o neiskorištenim poduzetniĉkim nekretninama.</s><s>Porez se plaćao u roku od 15 dana od dana dostave rješenja o utvrĊivanju toga poreza.87 Spomenuta tri poreza su ukinuta, no još uvijek je na snazi porez na kuće za odmor koji je uveden 1993. godine.</s><s>Kao što je već ranije navedeno, porezni obveznik poreza na kuće za odmor je svaka fiziĉka ili pravna osoba vlasnik kuće za odmor, a porezna osnovica je ĉetvorni metar korisne površine koja se plaća u godišnjem iznosu koji propisuje grad ili općina, a iznosi od pet do petnaest kuna.88 5.2.</s><s>Neporezna davanja na nekretnine u RH (komunalna naknada, komunalni doprinos)</s>
<s>Uz nekretnine se veţu i neporezna davanja u vidu komunalnih naknada i komunalnih doprinosa koji su izvor prihoda jedinica lokalne i podruĉne (regionalne) samouprave te znaĉajno pridonose ukupnim prihodima od imovine, odnosno nekretnina.</s><s>Visinu komunalne naknade i doprinosa odreĊuju općine i gradovi na ĉijem se podruĉju nekretnina nalazi, a prikupljenim sredstvima se financira graĊenje i odrţavanje komunalne infrastrukture.</s><s>Komunalna naknada i komunalni doprinos propisani su odredbama Zakona o komunalnom gospodarstvu (NN 68/18, NN 110/18).</s><s>Dakle, komunalna naknada i komunalni doprinos predstavljaju neporezni prihod koji je vrlo sliĉan porezu na vlasništvo nekretnina i prihod je proraĉuna jedinice lokalne samouprave, a koristi se za financiranje odrţavanja i graĊenja komunalne 88 Vlasnik kuće za odmor, Porezna uprava, e-izvor infrastrukture, a moţe se koristiti i za financiranje školstva, zdravstva, socijalne djelatnosti.</s><s>Komunalnu naknadu obvezni su plaćati vlasnici, odnosno korisnici stambenog, poslovnog i garaţnog prostora, graĊevinskog zemljišta na kojemu se obavlja poslovna djelatnost te neizgraĊenog graĊevinskog zemljišta.</s><s>Komunalni doprinos se koristi samo za financiranje graĊenja i odrţavanja komunalne infrastrukture.89</s>
<s>Komunalna naknada i komunalni doprinos, bez obzira na to što nisu porez na imovinu, vezani su za vlasništvo nekretnina i prihod su jedinica lokalne samouprave.</s><s>5.2.1.</s><s>Komunalna naknada</s>
<s>Komunalnu naknadu konstantno plaćaju vlasnici odnosno korisnici90 za stambeni, garaţni i poslovni prostor kao i za graĊevinsko zemljište koje sluţi obavljanju poslovne djelatnosti i za neizgraĊeno graĊevinsko zemljište na kojem se mogu graditi stambene i poslovne zgrade, a na kojemu nije izgraĊena zgrada ili na kojemu postoji privremena graĊevina za ĉiju izgradnju nije potrebna graĊevinska dozvola kao i zemljište na kojemu se nalazi ruševina zgrade.91 Jedinice lokalne samouprave donose odluku o podruĉjima u kojima se naplaćuje komunalna naknada odnosno definiraju rok plaćanja naknade, koeficijente zone (s obzirom na ureĊenost i opremljenost podruĉja komunalnom infrastrukturom) kao i koeficijente namjene nekretnine (stambeni, poslovni, garaţni prostor …), za koje se plaća komunalna naknada.92</s>
<s>Komunalna naknada se obraĉunava se po ĉetvornome metru površine (m2) nekretnine za koju se utvrĊuje obveza plaćanja komunalne naknade, a plaća se mjeseĉno.93</s>
<s>Komunalni doprinos se plaća za graĊenje i korištenje objekata komunalne infrastrukture, a plaća ga vlasnik graĊevne ĉestice na kojoj se gradi graĊevina, 89 ZKG</s>
<s>5.2.2.</s><s>Komunalni doprinos odnosno investitor.95 Za razliku od komunalne naknade koja se plaća mjeseĉno, komunalni doprinos se plaća jednokratno.</s><s>Sredstva prikupljena od komunalnog doprinosa koriste se za:  graĊenje objekata i ureĊaja komunalne infrastrukture (javne površine, nerazvrstane ceste, groblja i krematorije, javnu rasvjetu);  pribavljanje zemljišta na kojima se grade objekti i ureĊaji komunalne infrastrukture (javne površine, nerazvrstane ceste, groblja i krematoriji, javna rasvjeta),</s>
<s> rušenje postojećih objekata i ureĊaja, premještanje postojećih instalacija, te radova vezanih za sanaciji toga zemljišta.96 Komunalni doprinos obraĉunava se u skladu s obujmom, odnosno po kubnom metru graĊevine (m3) koja se gradi na graĊevnoj ĉestici, a kod graĊevine koja se uklanja zbog graĊenja nove graĊevine ili kada se postojeća graĊevina dograĊuje, tada se komunalni doprinos obraĉunava na razliku u obujmu u odnosu na prijašnju graĊevinu.97</s>
<s>Kvalitetno uvoĊenje poreza na nekretnine u porezni sustav neke drţave zahtijeva dugotrajne i opseţne pripreme, struĉnost, sudjelovanje niza drţavnih tijela kao i izdvajanje znaĉajnog iznosa financijskih sredstava.</s><s>Oporezivanje nekretnina prije svega zahtijeva kvalitetnu procjenu zemljišta i graĊevina koje su predmet oporezivanja s nizom obiljeţja koja imaju, a na temelju kojih se moţe pristupiti odabiru naĉina odreĊivanja porezne osnovice.</s><s>Za uvoĊenje poreza na nekretnine znaĉajnu ulogu imaju i Zemljišne knjige koje u Republici Hrvatskoj još uvijek nisu sreĊene, a što predstavlja dodatnu oteţavajuću okolnost.</s><s>U svrhu što kvalitetnije povezanosti podataka iz svih baza Vlada Republike Hrvatske je uz sufinanciranje Svjetske banke 2003. godine pokrenula tzv. Nacionalni program sređivanja zemljišnih knjiga i katastra i to uz pomoć Drţavne geodetske uprave koja vodi katastarske evidencije i Ministarstva pravosuĊa koje vodi Zemljišne knjige.</s><s>Ovaj program sreĊivanja zemljišnih knjiga i katastra nazvan je UreĊena zemlja, a u okviru kojeg je pak razvijen Zajedniĉki informacijski sustav zemljišnih knjiga i katastra (ZIS).</s><s>Uspostavom ovog sustava stvorena je jedinstvena baza podataka i aplikacija za voĊenje i odrţavanje podataka katastra i zemljišne knjige te graĊani na jednom mjestu mogu vidjeti vlasniĉku strukturu nekretnine i njezin smještaj u prostoru te brojne druge podatke.98</s>
<s>97 ZKG, Ĉlanak 81.stavak 1. i ĉlanak 82. stavak 1. 98 Dobro došli u ureĊenu zemlju!, UreĊena zemlja, e-izvor Vlada Republike Hrvatske je u travnju 2018. godine prihvatila Nacionalni program reformi kojim je planirano unaprijediti i povezati sustav zemljišnih knjiga i katastra.</s><s>Naime, iako se već više od deset godina provode razne aktivnosti i projekti u svrhu njihova unapreĊenja, aţuriranja i uĉinkovitosti, sustav još uvijek nije na ţeljenoj razini.</s><s>Za realizaciju projekta neophodno je usklaĊivanje podataka u zemljišnim knjigama i katastru, a ĉime će se osigurati pravna sigurnost, potaknuti i ubrzati procesi ulaganja te poboljšati funkcioniranje trţišta nekretnina.</s><s>Planira se i donošenje tzv. Detaljnog plana izlaganja katastarskih izmjera i osnivanja i obnove zemljišnih knjiga kao osnove za provoĊenje navedenih postupaka, odnosno osnivanja i obnove zemljišnih knjiga za one katastarske općine za koje su provedene katastarske izmjere, potvrĊen elaborat izmjere, a nisu provedeni postupci izlaganja te osnivanja i obnove zemljišne knjige.</s><s>Sukladno Zakonu o zemljišnim knjigama prema kojem je predviĊena uspostava jedinstvenog registra vlasništva, pokrenut će se postupak pojedinaĉnog preoblikovanja zemljišne knjige i katastra u Bazu zemljišnih podataka, a u kojoj će se nalaziti usklaĊeni katastarski i zemljišnoknjiţni registri.</s><s>Navedeno se planira realizirati bez provoĊenja novih katastarskih izmjera i to primjenom aplikacija iz elektroniĉke baze podataka i elektroniĉkim prijenosom svih usklaĊenih podataka.</s><s>Osim unapreĊenja sustava planira se i uspostava metodologije za buduću procjenu vrijednosti nekretnina i to primjenom masovne procjene nekretnina.</s><s>ProvoĊenje masovne procjene vrijednosti nekretnina podrazumijeva uvoĊenje suvremenog sustava procjenjivanja vrijednosti nekretnina, a koji bi trebao doprinijeti pravnoj sigurnosti kako za vlasnike nekretnina, tako i za buduće investitore te osigurati ujednaĉenost procjene vrijednosti nekretnina u sudskim postupcima i postupcima izvlaštenja.</s><s>Provedbom ove aktivnosti stvorit će se temelj za masovnu procjenu nekretnina.</s><s>U Republici Hrvatskoj još uvijek ne postoji registar nekretnina, a zbog ĉega nekretnine nije moguće kvantificirati, definirati kategorije nekretnina, a time ni procijeniti njihovo stanje odnosno samu vrijednost nekretnina.</s><s>Zbog toga se planira uvoĊenje tzv. cjenovnih blokova koji će biti glavni alat za pitanje parametra lokacije pri masovnim procjenama nekretnina, odnosno isti će dati osnovu za procjenjivanje trţišne vrijednosti nekretnina na temelju utjecaja lokacije na vrijednost nekretnine.</s><s>Vlada Republike Hrvatske smatra da je upravo uvoĊenje cjenovnih blokova mjera koja je vaţna za gospodarstvo te da će stvaranjem pouzdanog sustava smanjiti riziĉnost ulaganja u nekretnine i time poticati ulaganje.</s><s>Osim navedenog, izradit će se i Plan orijentacijskih vrijednosti zemljišta – eNekretnine.99 Slijedom navedenog je Ministarstvo gospodarstva najavilo poĉetak masovne procjene nekretnina donijevši poĉetkom 2019. godine Uredbu o masovnoj procjeni vrijednosti nekretnina.</s><s>Vijeće Europske komisije u svojoj preporuci vezanoj za Nacionalni program reformi Hrvatske za 2018. godinu kritizira odgaĊanje uvoĊenja periodiĉnog poreza na nekretnine i navodi da nema naznaka kada će se poĉeti primjenjivati i hoće li uopće.</s><s>Navode i da Hrvatska ima nizak udio prihoda od periodiĉnog oporezivanja imovine te da bi uvoĊenje ovog poreza jedinicama lokalne i podruĉne (regionalne) samouprave osigurao stabilne i predvidljive izvore prihoda te preporuĉuju da Hrvatska tijekom 2018. i 2019. godine uvede periodiĉni porez na nekretnine.100 Uĉinkovitije bi moţda bilo smanjiti broj jedinica lokalne i regionalne samouprave kojih u Hrvatskoj ima velik broj.</s><s>Gotovo svako veće selo je općina, dakle postoji velik broj 99 Nacionalni program reformi 2018., 2018., str. 29.-30. 100 Preporuka za PREPORUKU VIJEĆA o Nacionalnom programu reformi Hrvatske za 2018., 2018., administracije i svega što je potrebno za funkcioniranje jedinice lokalne (regionalne) samouprave.</s><s>Smanjenjem odnosno spajanjem više manjih jedinica lokalne i podruĉne(regionalne) samouprave smanjili bi se troškovi njihova postojanja te bi se upravo ta sredstva mogla ulagati u razvoj infrastrukture i ostalih ĉimbenika za kvalitetan ţivot na tim podruĉjima.</s>
<s>Upravo i Vijeće Europske komisije u svojoj preporuci navodi da u Hrvatskoj postoji teritorijalna rascjepkanost javne uprave odnosno velik broj manjih jedinica lokalne i podruĉne (regionalne) samouprave koje nemaju adekvatnih kako administrativnih tako i financijskih sredstava za obavljanje decentraliziranih funkcija.101 Odgovor na preporuku Vijeća Europske komisije iz 2018. daje Vlada RH u Nacionalnom programu reformi Hrvatske za 2019. godinu u kojem navode da je izmjenama Zakona o lokalnim porezima iz 2017. godine ukinuto uvoĊenje poreza na nekretnine, a da su Jedinice lokalne i podruĉne (regionalne) samouprave aţurirale podatke koje se vode u evidencijama komunalne naknade vezano za nekretnine.</s><s>Zbog provedenog aţuriranja podataka došlo je do povećanja prihoda od komunalnih naknada.102 Dakle, nigdje se ne navodi da će postupiti prema danoj preporuci.</s><s>To bi se moglo tumaĉiti na razne naĉine ili da još treba obaviti puno posla koji prethodi uvoĊenju oporezivanja nekretnina ili da uvoĊenje oporezivanja nekretnina u danom trenutku nije dobra politiĉka odluka ili da uopće neće pristupiti uvoĊenju spomenutog poreza na nekretnine.</s><s>Naravno, vrijeme će pokazati koje od navedenih tumaĉenja se pokazalo toĉnim.</s>
<s>MeĊutim, bez obzira na uspostavu svih sustava, podaci koji se u njima nalaze su netoĉni i nepotpuni.</s><s>U ovom sustavu nalazi se oko 900.000 vlasnika nekretnina, meĊutim zemljišni podaci koji su digitalizirani nisu u potpunosti toĉni.</s><s>Naime, podaci se dobrim dijelom baziraju na katastarskim izmjerama koje datiraju još iz 19. stoljeća i nisu revidirane.</s><s>Prema rijeĉima struĉnjaka, samo 5 % podataka koji se nalaze u ovom sustavu odgovara stvarnom stanju.</s><s>Prema podacima Ministarstva graditeljstva oko 800.000 objekata uopće nije evidentirano ni u katastru ni u zemljišnim knjigama.</s><s>Osim spomenutih problema u Hrvatskoj još ne postoji baza s procjenom nekretnina.</s><s>Slijedom iznesenog, oporezivanje nekretnina u Hrvatskoj nije moguće uvesti na naĉin da bude pravedno sve dok se u potpunosti ne obnove podaci u katastru i zemljišnim knjigama.</s><s>Ako bi se ipak uveo, Ustavni sud imao bi pune ruke posla i gotovo svaki od ovih 95 % sluĉajeva koji ne odgovara stvarnom stanju bio bi srušen na tom Sudu.</s><s>Za potpuno sreĊivanje zemljišnih knjiga, katastra i drugih evidencija te provedbu masovne procjene nekretnina potrebno je moţda i dvadeset godina i ogromna koliĉina financijskih sredstava.</s><s>Naravno, bez obzira na to hoće li se uvoditi oporezivanje nekretnina ili ne, svakako bi najprije trebalo osigurati sredstva za kvalitetno sreĊivanje podataka zemljišnih knjiga i ostalih povezanih evidencija na naĉin da oni odgovaraju stvarnom stanju, a zbog utvrĊivanja vlasništva, investicijskih ulaganja, trţišta nekretnina i drugog.103 Pravedan porez na nekretnine u Hrvatskoj se ne moţe uvesti dok stanje u katastru i zemljišnim knjigama ne bude odgovaralo stvarnom stanju na terenu.</s><s>UvoĊenje poreza na nekretnine po hitnom postupku, a kako ga se stalno ţeli uvesti, dovest će 102 Nacionalni program reformi 2019., 2019., str. 10. do velikog broja tuţbi pri ĉemu bi ih velik broj pao na Ustavnom sudu što bi dodatno opteretilo drţavnu administraciju, a time i drţavni budţet.</s><s>Dakle, sve bi opet palo na leĊa graĊana koji bi izdvajanjem iz svog dohotka (plaćajući razne vrste poreza i ostalih nameta) zapravo snosili posljedice ishitrenog i nepripremljenog sustava za provedbu oporezivanja imovine.</s>
<s>U ovom trenutku je sigurno da se još ne moţe pristupiti oporezivanju nekretnina odnosno uvoĊenju periodiĉnog poreza na nekretnine jer nisu stvoreni svi uvjeti za to.</s><s>6.2.</s><s>UtvrĊivanje osnovice poreza na nekretnine Postoji nekoliko metoda odnosno naĉina utvrĊivanja osnovice poreza na nekretnine.</s><s>Osnovica poreza na nekretnine moţe se utvrditi na temelju izvora oporezivanja pri ĉemu je porezna osnovica sama imovina odnosno nekretnina, a mogu biti tzv. realni porezi kod kojih se prilikom oporezivanja ulazi u samu supstancu nekretnine i nominalni kod kojih se porez plaća iz prihoda od nekretnine odnosno ostvarenog dohotka.</s><s>Ubiranje realnog poreza trebalo bi se primjenjivati samo u iznimnim situacijama.</s><s>Jedan od kriterija podjele poreza je i uĉestalost njihova ubiranja pa oni mogu biti periodiĉni porezi i jednokratni porezi.104 Osnovica poreza na nekretnine moţe se utvrditi prema vrijednosti imovine pa takve poreze nazivamo i ad valorem porezima na nekretnine ili prema nekim fiziĉkim obiljeţjima nekretnine kao što su površina zemljišta, površina odnosno volumen zgrade, stana, kuće i dr., a nazivamo ih još i specifiĉnim porezima na nekretnine.</s><s>Oporezivanje imovine prema fiziĉkim jedinicama s jedne je strane objektivno, jednostavno i toĉno, a s druge strane nepravedno jer ne uvaţava naĉelo gospodarske snage, kao ni naĉelo korisnosti.</s><s>Njihovo aţuriranje i administrativno voĊenje relativno je jednostavno, a time i jeftinije, meĊutim primjena specifiĉnih poreza na nekretnine koristi se samo u iznimnim sluĉajevima.</s><s>Za razliku od utvrĊivanja porezne osnovice prema fiziĉkim jedinicama koje je relativno jeftino i jednostavno, utvrĊivanje porezne osnovice prema vrijednosti imovine jest vrlo zahtjevan, sloţen i osjetljiv posao za ĉije utvrĊivanje porezne osnovice kao što je već izneseno i u prvom dijelu rada, postoje tri osnovne metode: o poredbena metoda (metoda usporedivih prodaja), o prihodovna metoda (metoda kapitalizacije dohodaka) i o troškovna metoda (metoda troškova gradnje).</s><s>Najĉešće se primjenjuje poredbena metoda kod koje se osnovica poreza na nekretnine odreĊuje na temelju prodajne vrijednosti nekretnina pri ĉemu se kao prodajna vrijednost nekretnine moţe uzeti procijenjena vrijednost nekretnine po kojoj bi se ona mogla prodati ili cijena po kojoj je nedavno prodana na trţištu.</s><s>Da bi se mogla primijeniti poredbena metoda pomoću trţišnih vrijednosti, nuţno je postojanje potrebnih baza podataka, njihova toĉnost kao i stalno aţuriranje.</s><s>Isto tako, cijene nekretnina su podloţne uĉestalim promjenama koje nastaju zbog trţišnih okolnosti, a zbog ĉega je potrebno u odreĊenim vremenskim intervalima ponavljati procjene vrijednosti nekretnina.</s><s>Osim toga, kod primjene metode usporedivih prodaja, treba uzeti u obzir specifiĉnosti nekretnine koja se procjenjuje, kao što su starost, kvaliteta gradnje, veliĉina, raspoloţiva komunalna infrastruktura, blizina opskrbnih centara, prometnica, postojanje rekreacijskih i kulturnih sadrţaja i sl. jer ne postoje dvije identiĉne nekretnine.</s><s>Uzimajući u obzir sve postojeće parametre, vrlo je teško utvrditi stvarnu vrijednost nekretnine te se vrlo ĉesto javljaju razlike izmeĊu vrijednosti koja je utvrĊena u poreznom rješenju i stvarne trţišne vrijednosti.</s><s>Ova metoda uglavnom se primjenjuje za one nekretnine kod kojih postoji dovoljno transakcija na trţištu, dakle kada postoji dovoljan broj podataka za usporedbu.</s><s>Kod primjene metode kapitalizacije dohodaka, procjenjuje se godišnja renta koju neka nekretnina moţe ostvariti na trţištu, a ta se renta kapitalizira faktorom kapitalizacije koji se utvrĊuje na temelju analize ostvarenih prodajnih cijena nekretnina koje su sluţile iznajmljivanju kao i njihovom usporedbom s ranije ostvarenim najamninama.</s><s>Primjenom ispravnog faktora kapitalizacije trebalo bi se doći do jednake vrijednosti nekretnine koja je utvrĊena na temelju metode usporedivih prodaja.</s><s>MeĊutim, razlika moţe nastati ako su oĉekivane rente u budućnosti razliĉite od sadašnjih, što je posljedica nepredvidivih ekonomskih, socijalnih, politiĉkih i drugih utjecaja.</s><s>Iz tog razloga bolja je primjena metode usporedivih prodaja od metode kapitalizacije dohodaka, ali uz uvjet stalnog aţuriranja podataka.</s><s>Osim toga, metoda kapitalizacije dohodaka primjenjivija je za utvrĊivanje osnovice poreza na nekretnine u podruĉjima gdje se nekretnine više iznajmljuju, a rjeĊe prodaju.</s><s>Za utvrĊivanje osnovice poreza na nekretnine primjenom metode troškova gradnje vaţna je informacija o troškovima gradnje novih zgrada odnosno kuća koje imaju iste karakteristike, pri ĉemu su relevantne informacije o poznatim troškovima gradnje, procjenama struĉnih osoba ili na temelju statistiĉkih podataka o troškovima.</s><s>Troškovi gradnje se umanjuju za vrijednost zemljišta i amortizaciju.105</s>
<s>6.3.</s><s>Masovna procjena vrijednosti nekretnina Masovna procjena se osim za potrebe oporezivanja nekretnina upotrebljava i za utvrĊivanje osnovice kod plaćanja poreza na promet nekretnina, za utvrĊivanje okvirne cijene kod kupoprodaje, osiguranja i dr. Provodi se kada je potrebno procijeniti vrijednost velikog broja nekretnina, odnosno kada nije moguće obaviti pojedinaĉnu procjenu svake nekretnine u relativno kratkom vremenskom periodu, a to je najĉešće kod uvoĊenja oporezivanja nekretnina.106 IAAO masovnu procjenu vrijednosti nekretnina definira kao postupak vrednovanja skupine nekretnina na odreĊeni datum uz upotrebu uobiĉajenih podataka, standardnih metoda i statistiĉkih provjera.</s><s>Dakle, da bi odredili vrijednost nekretnine, procjenitelji bi osim matematiĉkih formula i tablica trebali koristiti i podatke o svojstvima pojedine nekretnine, a koji bi trebali biti toĉni, potpuni i trenutni.107 Kod masovne procjene nekretnina, uglavnom se primjenjuje poredbena metoda ili kako je neki nazivaju metoda usporedivih prodaja.</s><s>I masovna procjena nekretnina je vrlo sloţen i dugotrajan posao u koji je ukljuĉen niz institucija i drţavnih tijela, a zahtjeva i znatnu koliĉinu financijskih sredstava, a sastoji se od izrade tzv. Fiskalnog katastra (osnovnog opisa nekretnine), zatim prikupljanja trţišnih informacija, procjene vrijednosti nekretnina i na kraju komunikacije s poreznim obveznicima.108 107 Guidance on International Mass Appraisal and Related Tax Policy, 2014., str. 13 Preduvjet za uvoĊenje poreza na nekretnine je donošenje odgovarajućih zakona i pravilnika kao i propisanih metoda vrednovanja nekretnina, kompetentnost ovlaštenih procjenitelji te formiranje Fiskalnog katastra.</s><s>Fiskalni katastar treba sadrţavati podatke o površini zemljišta, a za graĊevine podatke o površini, starosti i kvaliteti gradnje, na temelju kojih bi se moglo pristupiti procjeni vrijednosti nekretnina.</s><s>Podaci o vlasniku nekretnine, odnosno poreznom obvezniku nisu nuţni u ovoj fazi procjene nekretnine, ali će biti potrebni na kraju, dakle u fazi naplate poreza.</s><s>Izrada Fiskalnog katastra najskuplji je dio uvoĊenja poreza na nekretnine.</s><s>Prikupljanje trţišnih informacija o prodajama ili najmu, ovisno o tome koja se metoda primjenjuje (metoda usporedivih prodaja ili metoda kapitalizacije dohotka), sljedeći je korak u procesu masovne procjene vrijednosti nekretnina.</s><s>Prikupljanje informacija i unošenje u baze podataka potrebno je obavljati kroz duţe vremensko razdoblje, a kako bi raspolagali sa što većom koliĉinom podataka koji će se moći usporeĊivati i kako bi podaci o vrijednosti nekretnina bili što realniji.</s><s>Nakon prikupljanja potrebnih informacija i formiranja baze podataka slijedi procjena vrijednosti nekretnina koja obuhvaća analizu trţišta, oblikovanje i izraĉun vrijednosti nekretnine te provjeru procijenjenih vrijednosti nekretnina.</s><s>Pomoću analize trţišta utvrĊuju se razne karakteristike nekretnina koje utjeĉu na prodajne cijene, kao što su lokacija, površina zemljišta, veliĉina, starost i kvaliteta graĊevine i dr. Na temelju ovih analiza baziraju se modeli procjene i izraĉun vrijednosti nekretnina.</s><s>Procijenjene vrijednosti nekretnina potrebno je provjeriti, prvenstveno zbog postojanja specifiĉnih nekretnina, kao što su nekretnine na neobiĉnim lokacijama, nekretnine s posebnom namjenom i sl.</s><s>Po završenoj</s>
<s>poreznim obveznicima, odnosno vlasnicima nekretnina, a ona podrazumijeva slanje obavijesti o procjeni vrijednosti nekretnina odnosno razrez poreza, a nakon ĉega slijedi ţalbeni postupak.</s><s>Provedba masovne procjene vrijednosti nekretnina nemoguća je bez sudjelovanja velikog broja drţavnih tijela, institucija, ministarstava i struĉnih osoba.</s><s>Tako na primjer, procjenu vrijednosti nekretnina za potrebe oporezivanja najĉešće obavlja porezno tijelo u suradnji sa specijaliziranim institucijama zaduţenim za registraciju vlasništva na nekretninama, kao što su zemljišno-knjiţni uredi, odnosno nadleţna ministarstva, zatim institucijama zaduţenim za evidenciju nekretnina, kao što su geodetske uprave i katastri, jedinicama lokalne samouprave, kao i ovlaštenim privatnim procjeniteljskim društvima.</s><s>Ovaj proces masovne procjene vrlo je sloţen, dugotrajan i zahtjeva velika financijska sredstva.</s><s>MeĊutim, osim za potrebe oporezivanja nekretnina, jednom kada se uspostavi ovaj registar, podaci mogu osim poreznim tijelima sluţiti i drugim drţavnim institucijama u svrhu ostvarivanja odreĊenih prava graĊana.109</s>
<s>I Vlada RH je ove godine donijela Uredbu za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina (NN 28/19), a kojom se po prvi puta u Republici Hrvatskoj ureĊuju osnovna pitanja masovne procjene vrijednosti nekretnina, a koja se veţe na Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina donesen još 2015. godine.</s><s>Mnogi smatraju da se donošenjem ove Uredbe opet razmišlja o uvoĊenju poreza na nekretnine u Hrvatskoj.</s><s>Prema Uredbi je odreĊen naĉin utvrĊivanja identifikacije nekretnina, a kao osnovica za vrednovanje nekretnina uzimaju se prilagoĊene trţišne vrijednosti nekretnina.</s><s>Za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina se koristi metoda višestruke regresijske analize (MRA), a modeli za masovnu procjenu se temelje na poredbenoj, prihodovnoj i troškovnoj metodi.</s><s>Navodi se i da primjena metode masovne procjene vrijednosti nekretnina moţe zapoĉeti tek po završetku potpune uspostave informacijskog sustava eNekretnine.110</s>
<s>Metoda višestruke regresijske analize, koju je odabrala Vlada RH se najviše primjenjuje u meĊunarodnoj praksi, a osim nje postoje još dvije metode i to analiza neuralnim mreţama (ANN) i analiza ekspertnim sustavima (ESA).</s><s>Naime, Ministarstvo graditeljstva i prostornog ureĊenja RH je temeljem provedene analize Ekonomskog instituta iz Zagreba izabralo metodu regresijske analize zbog kompaktne matematiĉko-statistiĉke podloge i zbog stanja raspoloţivih podataka.111 Osnovni podaci koji su neophodni za provedbu masovne procjene nekretnina, a prema ovoj Uredbi obuhvaćaju sljedeće: „...obiljeţja vrste nekretnine, podatke o realiziranom prometu nekretnina, lokaciju, ploštinu, predvidivi ostatak odrţivog vijeka korištenja i infrastrukturu.</s><s>“112 Kada govorimo o obiljeţju vrste nekretnine, misli se na njegovu namjenu, poloţaj koji ima u zgradi, broj katova, postojanje dizala te vrstu grijanja.113 Podaci o lokaciji nekretnine su oni iz plana pribliţnih vrijednosti dok se za podatke o realiziranom prometu nekretnina koriste podaci koji se nalaze u zbirci kupoprodajnih cijena.</s><s>Svi navedeni podaci dostupni su kroz informacijski sustav eNekretnine,114 a koji kao što je već navedeno nije u potpunosti uspostavljen, a pristup kojemu imaju iskljuĉivo ovlaštene osobe.</s><s>7. FINANCIJSKA ULOGA IMOVINSKIH POREZA</s>
<s>Središnji dio rada je analiza financijske uloge imovinskih poreza odnosno poreza na nekretnine u Republici Hrvatskoj, ali i prikaz statistiĉkih podataka te analiza oporezivanja nekretnina u zemljama Europske unije s posebnim osvrtom na proces uvoĊenja oporezivanja nekretnina u Republici Sloveniji s obzirom na to da su i Republika Hrvatska i Republika Slovenija susjedne drţave, nastale raspadom drţava bivše Jugoslavije te imaju (imale su) sliĉnu problematiku vezanu za zemljišne knjige.</s><s>U ovom dijelu rada se ispituju i postavljene hipoteze koje će biti prikazane kroz analizu utjecaja oporezivanja nekretnina na porezno opterećenje graĊana, turizam, graĊevinski sektor i zapošljavanje.</s><s>Za bolje razumijevanje i dokazivanje postavljenih hipoteza bit će analiziran i Nacrt prijedloga Zakona o oporezivanju nekretnina u Republici Hrvatskoj iz 2012. godine koji nikada nije doţivio usvajanje, a time ni primjenu.</s><s>Bit će navedene i prednosti odnosno nedostaci uvoĊenja poreza na nekretnine u Republici Hrvatskoj kao i opravdanje za njegovo uvoĊenje uz komentare struĉne javnosti.</s>
<s>Oporezivanje imovine, odnosno nekretnina je sa stajališta drţave najpovoljnija i najprikladnija opcija za prikupljanje sredstava u drţavni proraĉun, i to prvenstveno iz razloga što su zgrade i zemljišta vidljivi te je poreznim obveznicima puno teţe izbjeći ovaj porez za razliku od mnogih drugih vrsta poreza.115 U suvremenim drţavama imovina se oporezuje na razne naĉine, primjenom razliĉitih vrsta poreznih stopa i razliĉitih modaliteta, dakle nemaju sve isti pristup oporezivanju imovine.</s><s>Dakle, neke drţave upotrebljavaju proporcionalne porezne stope, a neke progresivne porezne stope.</s><s>Isto tako, u nekim drţavama se do odreĊenog iznosa vrijednosti imovine primjenjuje paušalni iznos, a na razliku iznad te vrijednosti primjenjuje se odreĊena porezna stopa.</s><s>Pojedine zemlje oporezuju samo imovinu fiziĉkih osoba, a u pojedinim zemljama se oporezuje i imovina pravnih osoba.</s><s>Postoje nekoliko naĉelnih skupina oporezivanja imovine u suvremenim drţavama pa se u nekim drţavama oporezuje iskljuĉivo nepokretna imovinska vrijednost, u nekim drţavama postoji pak zakonski popis u kojem su taksativno navedene imovinske vrijednosti koje se nalaze u tuzemstvu i podlijeţu oporezivanju, a obiĉno sadrţe tuzemnu nepokretnu i djelomiĉno pokretnu trgovinu.</s><s>Neke drţave oporezuju pak ukupnu imovinsku vrijednost koja se nalazi u tuzemstvu ili se promatra kao tuzemna imovina.</s><s>Drţave Europske unije nemaju jedinstven sustav oporezivanja imovine već se on razlikuje od drţave do drţave.</s><s>U nekima se primjenjuje opći ili sintetiĉki porez na imovinu, u nekim pojedinaĉni ili parcijalni porez na pojedine dijelove imovine, dok neke drţave imaju kombinaciju, odnosno uz opći porez na imovinu primjenjuju i pojedinaĉne ili parcijalne poreze na pojedine dijelove imovine, a ti se porezi u pravilu ubiru jednom godišnje.</s><s>Finska, Francuska, Luksemburg, Nizozemska, Švedska i Španjolska u svojim poreznim sustavima primjenjuju porez na ukupnu imovinu, a pored poreza na ukupnu imovinu u tim se drţavama ubire i porez na pojedinu imovinu, osim u Luksemburgu.</s><s>Za razliku od ovih drţava, u nekima se ne primjenjuje porez na ukupnu imovinu, već se primjenjuje porez na pojedinu imovinu, a to je uglavnom porez na nekretnine koje ĉine zemlja i zgrada, i to u Austriji, Grĉkoj, Danskoj, Italiji, Njemaĉkoj, Portugalu i Ujedinjenom Kraljevstvu, kao i u europskim tranzicijskim drţavama.</s><s>MeĊutim, u novijim ĉlanicama Europske unije se osim nekretnina oporezuju i pokretnine, kao npr. u Hrvatskoj gdje se oporezuju i motorna vozila i plovila i susjednoj Sloveniji gdje se oporezuju i plovila.116 7.2.</s><s>Prikaz i analiza poreza na imovinu u Republici Hrvatskoj u odnosu na zemlje Europske unije</s>
<s>U ovome dijelu će biti prikazan udio poreza na imovinu, odnosno periodiĉnih poreza na nekretnine u Republici Hrvatskoj i ostalim zemljama Europske unije u ukupnim poreznim prihodima, a kako bi se pokazalo da je udio ovih poreza u većini zemalja vrlo malen.</s>
<s>Promatrajući podatke u Tablici 3 o strukturi poreza na imovinu u ukupnim poreznim prihodima u razdoblju od 2005. do 2017. godine u zemljama Europske unije moţe se vidjeti da se Hrvatska nalazi na samom dnu ljestvice (na 25. mjestu), odnosno daleko ispod prosjeka EU-a ĉiji se prihodi od imovinskih poreza u promatranom razdoblju Hrvatske se nalaze jedino Slovaĉka, Litva i Estonija.</s><s>U Slovaĉkoj se u promatranom razdoblju udio imovinskih poreza kreće izmeĊu 1,3 % i 1,5 %, a u Litvi udjeli ovih poreza dosta variraju pa tako s 1,9 % 2005. godine rastu na 2,5 % u 2010. godini, a nakon ĉega su u stalnom smanjenju te 2017. godine iznose 1,3 %, a u Estoniji s 1,3 % koliko su iznosili 2005. uglavnom imaju tendenciju smanjenja te 2017. godine iznose 0,9 %.</s><s>Osim spomenutih zemalja, vrlo sliĉno stanje je i u susjednoj Sloveniji Promatrajući vrlo razvijenu Njemaĉku, moţemo primijetiti da se udio imovinskih poreza kreće izmeĊu 2,2 % i 2,9 % i daleko je ispod prosjeka EU-a.</s><s>Iznad prosjeka EU-a je Ujedinjeno Kraljevstvo gdje udio imovinskih poreza uglavnom raste, i to od 11,6 % do 12,6 % koliko iznosi 2017. godine, kao i Francuska gdje je udio ovog poreza takoĊer u stalnom rastu i to od 7,2 % 2005. godine do 10,6 % 2017. godine.</s><s>Moţe se zakljuĉiti da je udio poreza na imovinu na vrlo sliĉnoj razini u svim bivšim komunistiĉkim drţavama, odnosno u novijim ĉlanicama Europske unije te u većini drţava ĉini relativno malen udjel u ukupnim poreznim prihodima.</s><s>Tablica 3: Porezi na imovinu kao % ukupnog poreza Rangiranje</s>
<s>Izvor: Obrada autorice prema podacima European Commission, e-izvor U Tablici 4 prikazan je udio periodiĉnih poreza na nekretnine u ukupnim porezima zemalja Europske unije u razdoblju od 2005. do 2017. godine.</s><s>Iz Tablice je vidljivo da je prihod od ovih poreza u Republici Hrvatskoj na pretposljednjem mjestu i iznosi svega 0,1 % dok se prosjek na razini Europske unije (EU-28) kreće izmeĊu 3,1 % i 4,3 %.</s><s>Slijedom navedenih podataka o udjelu periodiĉnog poreza na nekretnine u Hrvatskoj od svega 0,1 % ne ĉudi preporuka Europske komisije iz 2014. godine o reformi periodiĉnog oporezivanja imovine, odnosno nekretnina u Hrvatskoj.117 Daleko ispod prosjeka Europske unije su i Luksemburg, Austrija i Ĉeška gdje je udio periodiĉnih poreza na nekretnine manji od 1 %.</s><s>Ispod ovog prosjeka je i vrlo razvijena Njemaĉka gdje se udio ovog poreza kreće izmeĊu svega 1,1 % i 1,2 %, a npr. u susjednoj Sloveniji je izmeĊu 1,1 % i 1,4 %.</s><s>Najviši udio poreza, a koji je viši i 117 Radni dokument sluţbi Komisije – Izvješće za Hrvatsku 2015. s detaljnim preispitivanjem o sprjeĉavanju i ispravljanju makroekonomskih neravnoteţa, 2015., str. 45.</s><s>Tablica 4: Porezi na imovinu kao % ukupnog poreza – Periodiĉni porezi na nekretnine Rangiranje</s>
<s>Izvor: Obrada autorice prema podacima European Commission, e-izvor U Tablici 5 prikazan je udio periodiĉnih poreza na nekretnine u ukupnom bruto društvenom proizvodu (BDP-u) zemalja Europske unije u razdoblju od 2005. do 2017. godine.</s><s>Iz tablice je vidljivo da je prihod od ovih poreza u Republici Hrvatskoj na pretposljednjem mjestu, odnosno gotovo da i ne postoji.</s><s>Naime, od 2005. do 2016. godine udio je bio 0,0 %, a 2017. godine iznosi 0,1 % dok se prosjek na razini Daleko ispod prosjeka Europske unije i ovdje su Luksemburg s 0,1 %, Austrija 0,2 %, razvijenoj Njemaĉkoj gdje je udio ovog poreza u BDP-u svega 0,4 % dok je u Sloveniji 0,5 %.</s><s>U najvećem broju drţava udio poreza na nekretnine u BDP-u kreće do 2,0 %), dok su sve ostale drţave ispod prosjeka EU-28.</s><s>Iz navedene analize i prikaza u moţe se zakljuĉiti da je udio poreza na nekretnine u BDP-u uglavnom manji od 1 % i takoĊer kao i u prethodnim prikazima je vidljivo da ne ovisi o razvijenosti drţave.</s>
<s>Izvor: Obrada autorice prema podacima European Commission, e-izvor 7.3.</s><s>Prikaz i analiza rezultata provedenog istraživanja Hipoteze postavljene u radu se jednim dijelom provjeravaju metodom ispitivanja pomoću anketnih upitnika koji su elektronskim putem poslani ispitanicima.</s><s>Istraţivanje je provedeno tijekom kolovoza i poĉetkom rujna 2019. godine.</s><s>Upitnik je poslan na 235 e-mail adresa sa zamolbom svakome od primatelja upitnika da ga proslijedi i svojim kontaktima, a kako bi se dobilo što više odgovora i kako bi provedeno istraţivanje bilo što relevantnije, a ispitanicima je bila zajamĉena anonimnost.</s><s>Na upitnik su odgovorile 102 osobe.</s><s>Upitnik sadrţi ukupno 51 pitanje, a podijeljen je na ĉetiri dijela.</s><s>Prvi dio upitnika odnosi se na demografske podatke, drugi na posjedovanje nekretnina, treći na oporezivanje nekretnina odnosno porezno opterećenje, a ĉetvrti dio se odnosi na utjecaj oporezivanja nekretnina na turizam.</s><s>Za obradu dobivenih rezultata istraţivanja korišten je program Microsoft Excel pomoću kojeg su izraĊene tablice i grafikoni, a zbog preglednijeg prikaza dobivenih rezultata istraţivanja.</s><s>U radu će biti grafiĉki prikazani i analizirani samo oni odgovori koji su bitni za dokazivanje postavljenih hipoteza dok kontrolna pitanja (odgovori) neće biti posebno analizirani.</s>
<s>Prvi dio upitnika o demografskim podacima ispitanika sastoji se od 13 pitanja, a ţeljelo se prikupiti podatke o dobi, struĉnoj spremi, obiteljskom statusu ispitanika, broju djece odnosno ukupnom broju osoba u kućanstvu i radnom statusu.</s><s>Osim navedenog, a obzirom na temu, ţeljelo se prikupiti informacije i o tome gdje ispitanici stanuju, veliĉini njihovog stambenog prostora i naĉinu na koji su ga stekli.</s><s>U prvome dijelu u kojem se prikupljaju opće informacije postavljeno je i pitanje o tome jesu li ispitanici u posljednjih deset godina kupili, prodali ili naslijedili neku nekretninu.</s><s>Navedena pitanja su postavljena u ovome dijelu kako bi se utvrdila relevantnost odgovora koji će biti dani u nastavku upitnika, a koji se odnose na razumijevanje oporezivanja nekretnina.</s>
<s>Rezultati prvog dijela upitnika su sljedeći: Kao što je već ranije navedeno, na anketni upitnik je odgovorilo 102 ispitanika od ĉega je najviše sudjelovalo ţena, njih 65 što predstavlja 63,7 % od ukupnog broja ispitanika dok je 37 muškarca odgovorilo na upitnik što je 36,3 % od ukupnog broja ispitanika.</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.</s><s>Na upitnik je odgovorilo najviše ispitanika dobne skupine od 45 do 54 godine, i to ĉak 47,1 %, a najmanji broj, odnosno 11,8 % ispitanika je dobne skupine od 35 do 44 godine, dok je 13,7 % ispitanika u dobi od 25 do 34 godine, 14,7 % ispitanika u dobi od 55 do 64 godine, a 12,7 % ispitanika su dobi od 65 godina i stariji.</s><s>Na upitnik nije odgovorio ni jedan ispitanik mlaĊi od 24 godine.</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.</s><s>Najveći broj ispitanik ima završenu srednju školu (46,1 %), 29,4 % visoku, 19,6 % višu, dok samo 2,9 % ima završen magisterij te 2 % doktorat, a ni jedan ispitanik nije imao završenu samo osnovnu školu.</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019. 81,4 % ispitanika su oţenjeni ili u vezi, a 18,6 % su samci.</s><s>Najviše je ispitanika s djece dok samo 5,9 % ispitanika ima troje djece, a nije bilo ispitanika s ĉetvero ili više djece.</s>
<s>Najveći dio ispitanika je zaposleno (73,5 %), dok je umirovljenika 12,7 %.</s><s>9,8 % ispitanika ima neki drugi status, a samo 3,9 % ispitanika su nezaposleni dok meĊu ispitanicima nije bilo ni jednog studenta.</s><s>Grafikon 4: Status zaposlenosti ispitanika nezaposlen</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019. stambenoj zgradi, 44,1 % u obiteljskoj kući, a 1 % ih ţivi u nekom drugom prostoru.</s><s>Najveći broj ispitanika, odnosno 41,2 % ţivi u prostoru veliĉine izmeĊu 61 m2 i 80 m2, 24,5 % ţivi u prostoru od 100 m2 ili većem, a 15,7 % ţivi u prostoru veliĉine izmeĊu prostoru do 40 m2.</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019. 24,5 % ispitanika je stan u kojem ţivi naslijedilo, a 22,5 % ih je stan kupilo na kredit dok ih je 21,6 % stan kupilo od ušteĊevine, a 31,4 % ispitanika je stan steklo na neki drugi naĉin, odnosno vjerojatno su ili podstanari ili ţive kod roditelja ili nešto drugo.</s><s>Grafikon 6: Naĉin stjecanja stambenog prostora kupnja od ušteĊevine</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.</s><s>Ĉak 61,8 % ispitanika je u posljednjih 10 godina kupilo ili prodalo neku nekretninu, a 51 % ih je naslijedilo nekretninu.</s>
<s>7.3.1.</s><s>Utjecaj oporezivanja nekretnina na gospodarstvo i zaposlenost u RH U ovom dijelu rada bit će analizirani rezultati drugog i trećeg dijela upitnika koji se odnose na posjedovanje i oporezivanje nekretnina te porezno opterećenje graĊana, a u svrhu dokazivanja hipoteze 1 koja glasi: Anketirani su mišljenja da bi porez na nekretnine izazivao nezadovoljstvo jer bi imao negativan utjecaj na ukupno porezno opterećenje graĊana s obzirom na to da su im prihodi i imovina već ionako previše porezno opterećeni.</s>
<s>7.3.1.1.</s><s>Rezultati istraživanja vezani za posjedovanje nekretnina Drugi dio upitnika odnosi se na pitanja vezana za posjedovanje nekretnina, a sastoji se od 10 pitanja.</s><s>U ovom dijelu upitnika su prikupljani podaci o tome posjeduju li ispitanici osim nekretnine u kojoj stanuju i druge nekretnine odnosno imaju li drugu kuću, stan ili vikendicu za odmor te koliko imaju takvih nekretnina.</s><s>Ako posjeduju drugu nekretninu pitalo ih se koliko ĉesto tamo odlaze, a kako bi se saznalo je li im ta nekretnina potrebna te koji su razlozi kupnje, odnosno posjedovanja dodatnih nekretnina, je li to za odmor, za ostvarivanje dodatnih prihoda ili je naĉin štednje.</s><s>Ako drugu nekretninu koriste za ostvarivanje prihoda je li im to dodatni ili osnovni izvor prihoda.</s><s>Upitnik sadrţi i pitanja vezana za zemljišta, odnosno jesu li zemljišta ako ih posjeduju poljoprivredna i/ili graĊevinska.</s><s>Ako posjeduju poljoprivredna zemljišta i obraĊuju ih, predstavlja li im to dodatni izvor prihoda ili ih obraĊuju samo za vlastite potrebe.</s>
<s>Rezultati drugog dijela upitnika su sljedeći: Na pitanje imaju li osim nekretnine u kojoj stanuju i dodatnu kuću, stan ili vikendicu, 75,5 % ispitanika je odgovorilo da ima drugu nekretninu, a preostalih 24,5 % da nema.</s><s>Većina ispitanika (koji imaju drugu nekretninu) ima jednu dodatnu nekretninu ispitanika.</s><s>Dakle, 75,5 % ispitanika posjeduje dodatnu nekretninu (jednu ili više njih) što predstavlja dosta velik udio.</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.</s><s>Većina ispitanika koji imaju dodatne nekretnine, uglavnom ih koriste povremeno i to odlazi svaki vikend iz ĉega se moţe zakljuĉiti da se nekretnina nalazi blizu mjesta stanovanja.</s><s>9,8 % ispitanika ih nekretninu odlazi samo jednom godišnje, a 8,8 % ih odlazi u drugu nekretninu jednom mjeseĉno.</s><s>Dakle, iz navedenih rezultata je vidljivo da većina ispitanika koji posjeduju nekretninu zaista je i koriste dok ih samo 9,8 % u nju odlazi jednom godišnje.</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.</s><s>Većina ispitanika koji imaju dodatnu nekretninu ju koriste za odmor (36,3 %), a 18,6 % ih nekretnine koristi za turizam, odnosno 8,8 % za stalno iznajmljivanje.</s><s>Samo 4,9 % ispitanika je smatralo da je bolje kupiti nekretninu umjesto novac štedjeti u banci, a 6,9 % ispitanika je nekretninu kupilo zbog povoljnih uvjeta pa je za pretpostaviti da su to upravo ovi ispitanici koji su u prethodnom pitanju odgovorili da nekretninu koriste samo jednom godišnje.</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.</s><s>Znatan broj ispitanika koji imaju dodatnu nekretninu koriste ju za ostvarivanje prihoda, ĉak 32,4 %, a 43,1 % ih nekretninu koristi za vlastite potrebe.</s><s>Od spomenutih 32,4 % ispitanika koji nekretninu koriste za ostvarivanje prihoda, za njih 16,7 % dohodak od najma nekretnine predstavlja dodatni izvor prihoda, a za 15,7 % je to osnovni izvor prihoda.</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.</s><s>Većina ispitanika, odnosno 51 % osim nekretnina ima i zemljište pri ĉemu ih 12,7 % ima poljoprivredno, 9,8 % graĊevinsko, a 21,6 % i poljoprivredno i graĊevinsko zemljište dok 7,8 % ispitanika ima drugu vrstu zemljišta (vjerojatno šume i sliĉno).</s><s>Ĉak 30,4 % ispitanika koji imaju poljoprivredno zemljište ga i obraĊuje, a samo 4,9 % ga ne obraĊuje s time da ih većina ispitanika koji imaju poljoprivredno zemljište obraĊuje za vlastite potrebe i to 19,6 %, a 10,8 % kombinirano i za vlastite potrebe i za ostvarivanje dodatnih prihoda.</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.</s><s>Rezimirajući provedeno istraţivanje, a vezanog za posjedovanje nekretnina, moţe se zakljuĉiti da većina ispitanika posjeduje dodatnu nekretninu koju uglavnom koriste za odmor odnosno za ostvarivanje prihoda od iznajmljivanja (stalno iznajmljivanje ili turizam).</s><s>Isto tako, preko 50 % ispitanika ima neku vrstu zemljišta (poljoprivredno i/ili graĊevinsko i drugo kao što su šume i sliĉno) pri ĉemu poljoprivredna zemljišta uglavnom obraĊuju i to za vlastite potrebe.</s><s>7.3.1.2.</s><s>Rezultati istraživanja vezani za oporezivanje nekretnina i porezno opterećenje graĊana</s>
<s>Treći dio upitnika odnosi se na oporezivanje nekretnina i porezno opterećenje graĊana, a sastoji se od 22 pitanja.</s><s>U ovom dijelu upitnika su prikupljani podaci o poznavanju trenutnog naĉina oporezivanja nekretnina te mišljenja o tome jesu li komunalna naknada i komunalni doprinos te porez na kuće za odmor koji se trenutno plaćaju, dovoljan namet na nekretnine.</s><s>Osim navedenog traţilo se mišljenje o razlogu smanjenja stope poreza na promet nekretnina te je li ona primjerena.</s><s>Prikupljani su i podaci vezani za prijedlog oporezivanja nekretnina kojeg je Vlada RH ţeljela uvesti još 2013. godine te je li on pravedan i bi li se uopće trebao mijenjati naĉin oporezivanja nekretnina te mišljenje o trenutnom cjelokupnom poreznom opterećenju graĊana.</s><s>Na kraju ovog dijela upitnika ispitanici su trebali odgovoriti kako bi novi naĉin oporezivanja utjecao na nekretnine, odnosno bi li došlo do povećane prodaje nekretnina, povećanja cijena najmova, odnosno stanarine te što bi uĉinili s dodatnim nekretninama, bi li ih zadrţali, prodali ili poklonili djeci...</s><s>Isto tako su traţena mišljenja o utjecaju oporezivanja nekretnina na standard najsiromašnije, odnosno najstarije populacije.</s>
<s>Prema rezultatima ispitivanja vidljivo je da samo 8,8 % ispitanika nije uopće upoznato s trenutnim naĉinom oporezivanja nekretnina dok ih je 30,4 % upoznato, a najviše ispitanika djelomiĉno poznaje naĉin oporezivanja nekretnina iz ĉega se moţe zakljuĉiti da najveći dio ispitanika ima odreĊena znanja o oporezivanju nekretnina, a što je logiĉno s obzirom na to da su prema dosadašnjim rezultatima upitnika uglavnom ili naslijedili nekretnine (51 % ispitanika) ili kupili nekretnine (61,8 % ispitanika) te su se morali susresti s njihovim oporezivanjem.</s><s>Grafikon 12: Upoznatost ispitanika s trenutnim naĉinom oporezivanja nekretnina u RH</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.</s><s>Kada govorimo o komunalnoj naknadi i komunalnom doprinosu, a koji se trenutno plaćaju na nekretnine, 92,2 % ispitanika smatra da je ovakav oblik nameta na nekretnine dovoljan, a 7,8 % ih ne zna je li to dovoljno.</s><s>Grafikon 13: Mišljenje ispitanika o visini komunalne naknade dovoljno visoka</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.</s><s>Bez obzira na to što najveći dio ispitanika (75,5 %) ima dodatni stan, kuću ili vikendicu, ĉak 50,0 % ih smatra da porez koji se sada plaća na kuće za odmor (godišnje u iznosu od 5 do 15 kuna po metru kvadratnom) je primjeren, 29,4 % ih Grafikon 14: Mišljenje ispitanika o visini poreza na kuće za odmor prenizak</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.</s><s>Na pitanje što misle je li smanjenje poreza na promet nekretnina najprije s 5 % na 4 %, a od ove godine i na 3 %, mjera porezne politike u svrhu smanjenja poreznog opterećenja ili je u pitanju samo politiĉki potez, 64,7 % ispitanika smatra da se radi o politiĉkom potezu, 3,9 % ih ne zna koji su razlozi, a preostalih 31,4 % ih smatra da je u pitanju mjera porezne politike.</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.</s><s>Bez obzira na smanjenje poreza na promet nekretnina na 3 % većina ispitanika odnosno 64,7 % smatra da je ova stopa još uvijek previsoka, 23,5 % ih smatra da je primjerena dok 11,8 % ne zna, a ni jedan ispitanik ne smatra da je stopa preniska.</s><s>Grafikon 16: Mišljenje ispitanika o trenutnoj stopi poreza na promet od 3 % preniska</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019. 70,6 % ispitanika misli da nije potreban novi naĉin oporezivanja u Hrvatskoj, dok ih 10,8 % smatra da je potreban, a 18,6 % ih ne zna.</s><s>Ovako velik postotak protivnika uvoĊenja novog naĉina oporezivanja leţi vjerojatno u ĉinjenici da ispitanici ne vole porezne reforme, naroĉito ako se radi o povećanju njihovih poreznih obveza.</s><s>Grafikon 17: Mišljenje ispitanika o potrebi uvoĊenja novog naĉina oporezivanja nekretnina u RH</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.</s><s>Na pitanje smatraju li da je pravedno oporezivanje svih stambenih i poslovnih nekretnina te garaţa i ostalih prostora kao i neizgraĊenog graĊevinskog zemljišta, 87,3 % ispitanika smatra da to nije pravedno, a samo 8,8 % da je pravedno dok ih 3,9 % ne zna.</s><s>Naime, ovakav naĉin oporezivanja nekretnina je uvršten u Zakon o lokalnim porezima koji je na snazi od 1.1.2018. godine, ali je odgoĊena njegova primjena, a prema kojem bi komunalnu naknadu i porez na kuće za odmor trebao zamijeniti novi porez na nekretnine.</s><s>Oporezivale bi se sve stambene i poslovne nekretnine, garaţe... kao i neizgraĊeno graĊevinsko zemljište, i to prema njihovoj procijenjenoj vrijednosti.</s><s>Iz navedenog proizlaze logiĉni odgovori 94,1 % ispitanika koji smatraju da bi se spomenutim naĉinom oporezivanja nekretnina povećalo porezno opterećenje, ni jedan ispitanik ne smatra da bi se porezno opterećenje smanjilo, a samo 2,9 % ih misli da bi ostalo nepromijenjeno dok ih 2,9 % ne zna.</s><s>Grafikon 18: Mišljenje ispitanika o pravednosti novog naĉina oporezivanja nekretnina u RH</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.</s><s>Grafikon 19: Mišljenje ispitanika o poreznom opterećenju nastalom zbog novog naĉina oporezivanja nekretnina</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.</s><s>Većina ispitanika, odnosno njih 45,1 % smatra da se porez na nekretnine uopće ne bi trebao plaćati, 27,5 % ih ne zna, 16,7 % smatra da bi se trebao plaćati mjeseĉno, a Na pitanje o utjecaju uvoĊenja spomenutog naĉina oporezivanja nekretnina na njihovu prodaju, 45,1 % ispitanika smatra da bi postojao utjecaj, 46,1 % smatra da bi utjecaj bio djelomiĉan, a samo 5,9 % smatra da oporezivanje ne bi utjecalo na prodaju, dok ih 2,9 % ne zna.</s><s>Sliĉno, većina ispitanika, odnosno 74,5 % smatra da bi se zbog novog naĉina oporezivanja smanjila izgradnja novih stanova, 13,7 % misli da bi ostala na istoj razini, a 11,8 % ne zna dok nitko ne smatra da bi se povećala izgradnja novih stanova.</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.</s><s>Grafikon 21: Mišljenje ispitanika o utjecaju novog naĉina oporezivanja nekretnina na izgradnju novih stanova</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.</s><s>Na pitanja o visini poreza na dohodak i poreza na potrošnju (PDV-a) svi ispitanici imaju jedinstveno mišljenje i smatraju da je previsok, a isto tako 100 % ispitanika smatra da su prihodi i imovina graĊana već dovoljno porezno opterećeni.</s><s>Grafikon 22: Mišljenje ispitanika o visini poreza previsok</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.</s><s>Grafikon 23: Mišljenje ispitanika o poreznom opterećenju prihoda i imovine graĊana</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.</s><s>Prema mišljenju 56,9 % ispitanika, Hrvatska ţeli uvesti porez na nekretnine zbog ostvarivanja dodatnih prihoda, odnosno punjenja drţavne blagajne, a 37,3 % smatra da se radi o pritisku Europske unije dok samo 5,9 % smatra da je cilj pravednost kod oporezivanja nekretnina.</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.</s><s>S obzirom na to da prema odgovorima ispitanika u ranijim pitanjima, većina dodatnu nekretninu posjeduje u svrhu odmora ili ostvarivanja prihoda, tada ne ĉudi da bi 44,1 % ispitanika koji posjeduju dodatnu nekretninu istu zadrţali, a samo 1 % bi je prodao dok bi 22,5 % razmišljalo o prodaji, a 7,8 % bi ih nekretnine prepisalo na djecu.</s><s>Grafikon 25: Mišljenje ispitanika o zadržavanju nekretnina u sluĉaju uvoĊenja novog naĉina oporezivanja</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.</s><s>Gotovo svi ispitanici koji bi zadrţali nekretninu, a koja im sluţi za ostvarivanje dohotka, uredno bi prijavili podstanare ili turiste i platili porez na dohodak dok samo 1 % ih ne bi prijavilo podstanare ili turiste i izbjegli bi plaćanje poreza na dohodak.</s><s>100 % ispitanika smatra da bi se uvoĊenjem poreza na nekretnine povećala cijena stanarine zbog većih izdataka stanodavaca te da bi došlo do stvaranja socijalno ugroţenih podstanarskih obitelji koje ne mogu plaćati visoke stanarine, a predstavljalo bi i udar na standard najsiromašnije odnosno najstarije populacije.</s><s>Da bi oporezivanjem zemljišta mogla biti ugroţena i egzistencija starijih ljudi koji ţive od vrlo niske mirovine i ne mogu plaćati ovaj porez, smatra 98 % ispitanika, a samo 2 % ih smatra suprotno.</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.</s><s>U sluĉaju uvoĊenja oporezivanja nekretnina 76,5 % ispitanika smatra da se zemljišta ne bi trebala oporezivati, a 6,9 % misli da bi trebala dok ih 16,7 % ne zna.</s><s>Grafikon 27: Mišljenje ispitanika o potrebi oporezivanja zemljišta zemljišta ne bi trebalo</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.</s><s>Rezimirajući provedeno istraţivanje, a vezanog za uvoĊenje oporezivanja nekretnina i porezno opterećenje graĊana, moţe se zakljuĉiti da je najveći broj ispitanika protiv uvoĊenja novog poreza na nekretnine ukljuĉujući i zemljišta te da ovakav naĉin oporezivanja nije pravedan.</s><s>Svi ispitanici su mišljenja da su porezi koje plaćaju graĊani (porez na dohodak, porez na potrošnju – PDV) previsoki te da su prihodi i imovina graĊana već dovoljno, odnosno previše opterećeni.</s><s>Isto tako su mišljenja da bi oporezivanje nekretnina negativno utjecalo na izgradnju novih stanova, a došlo bi i do ugroţavanja egzistencije kako podstanara tako i starije populacije koja ţivi od vrlo niskih mirovina.</s>
<s>7.3.2.</s><s>Utjecaj oporezivanja nekretnina na turizam u RH U ovom dijelu rada se ispituje hipoteza 2: Porez na nekretnine negativno utjeĉe na turizam, a time i na ekonomiju i zaposlenost.</s><s>Predmet prouĉavanja u okviru ove metode jest saznati mišljenje graĊana o utjecaju uvoĊenja oporezivanja nekretnina na turizam, odnosno kako bi se oporezivanje odrazilo na zadrţavanje nekretnina koje posjeduju i od kojih ostvaruju dodatne prihode ili im je to jedini izvor prihoda.</s><s>Hipoteza se jednim dijelom provjerava metodom ispitivanja pomoću anketnih upitnika.</s><s>Zbog vjerodostojnijeg dokazivanja ove hipoteze bit će upotrijebljeni i podaci iz sekundarnih izvora odnosno statistiĉki podaci prikazani kroz duţi niz godina.</s><s>Pomoću njih će se pokazati udio privatnih smještajnih kapaciteta u ukupnim smještajnim kapacitetima Hrvatske kao i udio ostvarenih noćenja (prihoda) od privatnih iznajmljivaĉa u odnosu na ukupno ostvaren prihod od noćenja.</s><s>Kroz broj zaposlenih koji se nalaze u djelatnosti turizma, a vezan je za privatne iznajmljivaĉe, bit će ukazano na eventualne posljedice koje mogu nastati uvoĊenjem oporezivanja nekretnina.</s>
<s>Dakle, pomoću spomenutih statistiĉkih podataka ţeljelo se pokazati koliki je udio privatnih iznajmljivaĉa u ukupnim smještajnim kapacitetima te što se dogodi kada doĊe do pada ili rasta smještajnih kapaciteta kod privatnih iznajmljivaĉa (privatne sobe, apartmani i sliĉno).</s>
<s>Ĉetvrti dio upitnika odnosi se na utjecaj oporezivanja nekretnina na turizam, a sastoji se od 6 pitanja.</s><s>U ovom dijelu upitnika se prikupljaju podaci o iznajmljivanju dodatnih nekretnina u turistiĉke svrhe te je li im to osnovni ili dodatni izvor prihoda kao i podaci o tome što bi u sluĉaju uvoĊenja novog naĉina oporezivanja uĉinili s tim nekretninama.</s><s>Ispitanici su trebali odgovoriti i što misle bi li se povećala cijena noćenja kod privatnih iznajmljivaĉa i kako bi to utjecalo na broj turista, odnosno na ostvarivanje prihoda od turizma.</s>
<s>Prema rezultatima ispitivanja vidljivo je da od onih koji posjeduju dodatnu nekretninu 25,5 % ju iznajmljuje u turistiĉke svrhe, a 50 % ju ne iznajmljuje.</s><s>12,7 % ispitanika od najma nekretnine u turistiĉke svrhe, dodatne nekretnine koristi za ostvarivanje osnovnog prihoda, a isto toliko ispitanika (12,7 %) je to dodatni izvor prihoda, dok ostali ispitanici dodatnu nekretninu ne koriste za najam, odnosno ne posjeduju dodatnu nekretninu.</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.</s><s>Većina ispitanika koji posjeduju nekretnine za ostvarivanje dohotka od najma u turistiĉke svrhe ih ne bi prodali već bi ih i dalje koristili za turizam – njih 15,7 %, a 5,9 % bi nekretnine poklonilo djeci dok ih 2,9 % ne zna što bi uĉinili.</s><s>S obzirom na to da prema statistiĉkim podacima više od 55 % ukupnih smještajnih kapaciteta otpada na privatne iznajmljivaĉe, 87,3 % ispitanika smatra da bi uvoĊenje oporezivanja nekretnina negativno utjecalo na prihod od turizma i za graĊane i za drţavu dok ih 12,7 % ima suprotno mišljenje.</s><s>Grafikon 29: Mišljenje ispitanika o utjecaju oporezivanja nekretnina na smanjenje prihoda od turizma kod privatnih iznajmljivaĉa ugroţava ostvarivanje</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.</s><s>Sliĉno tome, 98 % ispitanika smatra da bi se uvoĊenjem poreza na nekretnine povećala i cijena noćenja kod privatnih iznajmljivaĉa, a zbog većih izdataka koje bi imali iznajmljivaĉi te da bi zbog povećane cijene noćenja došlo i do smanjenja broja turista u privatnim sobama misli 82,4 % ispitanika.</s><s>Grafikon 30: Mišljenje ispitanika o utjecaju oporezivanja nekretnina na cijenu noćenja i broj turista kod privatnih iznajmljivaĉa Tvrdnja</s>
<s>Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.</s><s>Rezimirajući provedeno istraţivanje, a vezano za utjecaj oporezivanja nekretnina na turizam, moţe se zakljuĉiti da bi uvoĊenje ovog poreza negativno utjecalo na turizam zbog povećanja cijene noćenja kod privatnih iznajmljivaĉa, smanjenja broja turista, a ĉime dolazi do smanjenja prihoda od turizma što u konaĉnici smanjuje prihode graĊana, ali i prihode drţave.</s>
<s>U ovom dijelu rada bit će prikazani statistiĉki podaci o smještajnim kapacitetima po vrstama objekata s posebnim osvrtom na broj smještajnih kapaciteta u privatnim sobama odnosno kod privatnih iznajmljivaĉa.</s><s>Navedeno se analizira kako bi se pokazalo koliki je udjel privatnih soba u ukupnim smještajnim kapacitetima te što bi se dogodilo u sluĉaju uvoĊenja oporezivanja nekretnina s iskorištenosti smještajnih kapaciteta kod privatnih iznajmljivaĉa, a obzirom na rezultate provedenog istraţivanja.</s>
<s>U Tablici 6 su prikazani smještajni kapaciteti po vrstama objekata u Hrvatskoj u razdoblju 1980. – 2015.</s><s>Vidljivo je da se iz godine u godinu najviše povećavao broj postelja u privatnim sobama odnosno kod privatnih iznajmljivaĉa pa je tako 1980. godine iznosio 196.034 postelja i povećavao se do 1990. godine, a onda je zbog rata u Hrvatskoj pao na 125.370.</s><s>Nakon završetka rata, broj postelja kod privatnih iznajmljivaĉa je u stalnom rastu te 2015. doseţe broj od 575.428 postelja.</s><s>Promatrajući spomenute apsolutne iznose u privatnim sobama kao udjele u ukupnom broju postelja, 1980. godine udio je bio 28,33 % da bi se 1990. povećao na 30,61 % kada je poĉeo padati i 1995. godine je iznosio 20,60 % da bi 2015. godine udio privatnih soba u ukupnim smještajnim kapacitetima iznosio 55,90 %.</s><s>Dakle, usporeĊujući broj postelja 2015. u odnosu na poslijeratnu 1995. godinu u pojedinim objektima kao što su hoteli, turistiĉka naselja, kampovi i drugi došlo je do smanjenja broja postelja, odnosno smještajnih kapaciteta dok je broj postelja kod privatnih iznajmljivaĉa povećan za 358,98 % što je ujedno i najveće povećanje smještajnih kapaciteta promatrajući 2015. u odnosu na 1995. godinu.</s><s>Tablica 6: Smještajni kapaciteti po vrstama objekata u razdoblju 1980. – 2015. u Smještajni kapaciteti po vrstama objekata 1980. – 2015. broj postelja</s>
<s>Izvor: obrada autorice prema podacima Ministarstva turizma RH, 2019.</s><s>Grafikon 31: Smještajni kapaciteti u privatnim sobama u odnosu na ukupne kapacitete u razdoblju 1980. – 2015.</s>
<s>Izvor: obrada autorice prema podacima Ministarstva turizma RH, 2019.</s><s>U Tablici 7 i Grafikonu 32 je prikazan ostvaren turistiĉki promet po vrstama objekata u Hrvatskoj u razdoblju 1980. – 2015., odnosno ostvarena noćenja po vrstama objekata.</s><s>I ovdje je vidljivo da se iz godine u godinu najviše povećavao broj noćenja u privatnim sobama odnosno kod privatnih iznajmljivaĉa pa je tako 1980. godine iznosio 10.406.000 i povećavao se do 1985. godine, a onda je zbog rata u Hrvatskoj padao te je 1995. iznosio svega 840.000.</s><s>MeĊutim, nakon završetka rata, broj noćenja kod privatnih iznajmljivaĉa je u stalnom rastu te 2015. doseţe broj od 30.664.000 noćenja.</s><s>Promatrajući spomenute apsolutne iznose u privatnim sobama kao udjele u ukupno ostvarenom broju noćenja, 1980. godine udio je bio 19,4 %% da bi 1995. pao na svega 6,5 % nakon ĉega je ponovo poĉeo rasti te je 2015. godine Dakle, i ovdje se usporeĊuje broj noćenja 2015. u odnosu na poslijeratnu 1995. godinu te je vidljivo da je broj noćenja kod privatnih iznajmljivaĉa drastiĉno povećan i to s 840.000 noćenja 1995. godine povećan je na 30.664.000 noćenja 2015. godine, a što ukazuje na povećanje za ogromnih 3.550,48 % dok je povećanje noćenja u ostalim smještajnim kapacitetima bitno manje u odnosu na navedeno.</s><s>Svrha prikaza broja noćenja odnosno broja smještajnih kapaciteta u privatnim sobama je pokazati koliki je udjel u ukupnim noćenjima, odnosno ukupnim smještajnim kapacitetima, a kako bi se pokazao utjecaj njihova smanjenja na ukupno ostvarene prihode od turizma i broj zaposlenih.</s><s>Tablica 7: Noćenja turista po vrstama objekata u razdoblju 1980. – 2015. (u 000) Noćenja turista po vrstama objekata 1980. – 2015. (u 000) broj noćenja</s>
<s>Izvor: obrada autorice prema podacima Ministarstva turizma RH, 2019.</s><s>Grafikon 32: Noćenja turista u privatnim sobama u razdoblju 1980. – 2015.</s>
<s>Izvor: obrada autorice prema podacima Ministarstva turizma RH, 2019.</s><s>Promatrajući Grafikon 33 s podacima o udjelu broja zaposlenih u djelatnosti pruţanja smještaja, pripreme i usluţivanja hranom u razdoblju od 2003. do 2018. godine, vidljivo je da je udio zaposlenih u obrtu i slobodnim profesijama, dakle broj zaposlenih koji rade kod privatnih iznajmljivaĉa izmeĊu 30 % i 50 % od ukupnog broja zaposlenih u ovoj djelatnosti gledajući promatrano razdoblje, a što je dosta velik udio.</s><s>Dakle, smanjenjem broja noćenja kod privatnih iznajmljivaĉa, smanjit će se i potreba za brojem zaposlenih u ovoj djelatnosti.</s><s>Grafikon 33: Broj zaposlenih u djelatnosti smještaja, pripreme i usluživanja hranom u razdoblju 2003. – 2018.</s>
<s>Izvor: obrada autorice prema podacima Ministarstva turizma RH, 2019.</s><s>Dakle, iz navedenih podataka i temeljem provedenog istraţivanja se moţe doći do zakljuĉka da bi uvoĊenjem oporezivanja nekretnina došlo do smanjenja broja noćenja kod privatnih iznajmljivaĉa ĉiji je udio prema podacima iz 2015. bio ĉak 42,8 % od ukupnog broja ostvarenih noćenja u RH.</s><s>Zbog smanjenja broja noćenja, dolazi i do pada broja zaposlenih koji rade u djelatnosti obrta i slobodnih zanimanja, dakle kod privatnih iznajmljivaĉa, a što za posljedicu ima i smanjenje prihoda od turizma što direktno utjeĉe na privatne iznajmljivaĉe kao i sve djelatnosti povezane s turizmom te naravno na smanjenje prihoda drţavnog budţeta.</s><s>Prema podacima iz 2017. i 2018. godine, prihod od turizma u BDP-u RH ima znaĉajan udio, iznosi gotovo 20 % ukupnog BDP-a RH te bi smanjenje prihoda od turizma znatno smanjilo ovaj udio, a drţava bi tzv. „proraĉunske rupe“ morala puniti nekim drugim izvorima prihoda.</s>
<s>Izvor: obrada autorice prema podacima Ministarstva turizma RH temeljenim na podacima Dakle, temeljem provedenog istraţivanja u kombinaciji s analizom statistiĉkih podataka moţe se zakljuĉiti da uvoĊenje oporezivanja nekretnina ima negativan utjecaj na turizam te se hipoteza 2 moţe potvrditi.</s><s>7.3.3.</s><s>Utjecaj oporezivanja nekretnina na graĊevinski sektor u RH i ostale grane povezane s njim</s>
<s>U ovom poglavlju se dokazuje hipoteza 3 koja glasi: UvoĊenje novih poreza i neprestano mijenjanje stopa postojećih poreza dovodi do negativnih ekonomskih uĉinaka, smanjenja kupovne moći graĊana kao i iseljavanja mladih koji nemaju riješeno stambeno pitanje.</s>
<s>Hipoteza se provjerava temeljem statistiĉkih podataka iz sekundarnih izvora.</s><s>Predmet prouĉavanja u okviru ove metode jest kroz duţi niz godina prikazati što se dogaĊa u trenutku smanjenja obima poslova u graĊevinskom sektoru i utjecaj smanjenog obima gradnje na cjelokupno gospodarstvo i ekonomiju.</s><s>Navedena analiza se koristi u provjeri hipoteze o utjecaju uvoĊenja oporezivanja nekretnina na graĊevinski sektor i s njim povezanih sektora.</s><s>Bit će ukazano na eventualne posljedice koje mogu nastati uvoĊenjem oporezivanja nekretnina.</s><s>7.3.3.1.</s><s>Analiza statistiĉkih podataka vezanih za utjecaj oporezivanja nekretnina na graĊevinski sektor</s>
<s>Dakle, promatrajući tablicu 9 i grafikon 35, vidljivo je da se povećanjem vrijednosti izvršenih graĊevinskih radova povećava i potrošnja energije u graĊevinskoj djelatnosti, odnosno smanjenjem vrijednosti graĊevinskih radova smanjuje se i potrošnja energije potrebne za obavljanje tih radova (elektriĉna energija, plin, benzin, dizelska goriva, maziva i drugo).</s><s>Povećanjem obima graĊevinskih radova raste i potreba za radnicima i obrnuto.</s><s>Dakle, povećanje odnosno smanjenje graĊevinskih radova utjeĉe i na ostale grane ekonomije koje su direktno povezane s graĊevinarstvom.</s>
<s>Iz grafikona 35 je vidljivo i da je graĊevinski sektor rastao od 2005. do 2008. godine, a 2009. godine poĉinje drastiĉno padati zbog recesije koja je uzrokovala smanjenje potraţnje za nekretninama.</s><s>Ponovni oporavak graĊevinskog sektora zapoĉinje laganim rastom tek 2015. godine.</s>
<s>Navedeni podaci su korišteni u svrhu dokazivanja postavljene hipoteze, odnosno kako bi se dokazalo kakvi su uĉinci povećanja, odnosno smanjenja graĊevinskih radova i utjecaj na ostale grane ekonomije, a za primjer su usporeĊivani podaci o graĊevinskim radovima prije krize, dakle do 2009. godine, tijekom kriznih godina kada se obim graĊevinskih radova smanjio pa sve do ponovnog oporavka.</s><s>S obzirom na to na postavljenu hipotezu i rezultate provedenog istraţivanja, vidljivo je da bi se uvoĊenjem oporezivanja nekretnina bitno smanjila izgradnja novih stanova.</s><s>To se moţe potvrditi ranije analiziranim rezultatima istraţivanja koji pokazuju da 74,5 % ispitanika smatra da bi se zbog novog naĉina oporezivanja smanjila izgradnja novih stanova, 13,7 % misli da bi ostala na istoj razini, a 11,8 % ne zna dok nema ispitanika koji smatraju da bi se povećala izgradnja novih stanova.</s><s>Prema ranije analiziranim rezultatima provedenog istraţivanja prema kojem bi u sluĉaju uvoĊenja spomenutog poreza na nekretnine došlo do povećanja poreznog opterećenja graĊana te smanjenog obujma gradnje nekretnina, za posljedicu ima i smanjenje potraţnje za stanovima zbog smanjenja kupovne moći.</s><s>Dakle, graĊani bi više morali izdvajati za poreze te bi manje mogli uštedjeti i ne bi mogli kupovati nekretnine.</s><s>Sliĉna situacija je bila i u vrijeme recesije kada su graĊani bili dodatno opterećeni kriznim porezima zbog ĉega je izmeĊu ostalog bitno smanjena i potraţnja za stanovima (vidljivo iz Grafikona 36) te je došlo do pada u graĊevinskom sektoru, a što je naravno utjecalo i na ostale grane ekonomije, a time i na zaposlenost.</s><s>Povećanjem nezaposlenosti smanjuje se i mogućnost graĊana za kupnjom novih nekretnina i rješavanjem stambenog pitanja, a što u krajnosti rezultira iseljavanjem prvenstveno mlaĊih obitelji.</s>
<s>Izvor: obrada autorice prema podacima Ranilović, Ministarstvo financija – preuzeto s HGK, Dakle, slijedom analiziranih statistiĉki podataka o rastu, odnosno padu u graĊevinskom sektoru i njegovom utjecaju na ekonomiju, zaposlenost i iseljavanje moţe se potvrditi postavljena hipoteza 3. 8. NAĈIN OPOREZIVANJA IMOVINE U SUVREMENIM DRŽAVAMA SVIJETA U suvremenim drţavama imovina se oporezuje na razne naĉine, primjenom razliĉitih vrsta poreznih stopa i razliĉitih modaliteta, dakle nemaju sve isti pristup oporezivanju imovine.</s><s>Dakle, neke drţave upotrebljavaju proporcionalne porezne stope, a neke progresivne porezne stope.</s><s>Isto tako, u nekim drţavama se do odreĊenog iznosa vrijednosti imovine primjenjuje paušalni iznos, a na razliku iznad te vrijednosti primjenjuje se odreĊena porezna stopa.</s><s>Pojedine zemlje oporezuju samo imovinu fiziĉkih osoba, a u pojedinim zemljama se oporezuje i imovina pravnih osoba.</s><s>Postoje nekoliko naĉelnih skupina oporezivanja imovine u suvremenim drţavama pa se u nekim drţavama oporezuje iskljuĉivo nepokretna imovinska vrijednost, u nekim drţavama postoji pak zakonski popis u kojem su taksativno navedene imovinske vrijednosti koje se nalaze u tuzemstvu i podlijeţu oporezivanju, a obiĉno sadrţe tuzemnu nepokretnu i djelomiĉno pokretnu trgovinu.</s><s>Neke drţave oporezuju pak ukupnu imovinsku vrijednost koja se nalazi u tuzemstvu ili se promatra kao tuzemna imovina.118</s>
<s>Drţave Europske unije nemaju jedinstven sustav oporezivanja imovine.</s><s>U nekima se primjenjuje opći ili sintetiĉki porez na imovinu, u nekim pojedinaĉni ili parcijalni porez na pojedine dijelove imovine, dok neke drţave imaju kombinaciju, odnosno uz opći porez na imovinu primjenjuju i pojedinaĉne ili parcijalne poreze na pojedine dijelove imovine, a ti se porezi u pravilu ubiru jednom godišnje.</s><s>8.1.</s><s>Porez na nekretnine u zemljama Europske unije Porez na nekretnine primjenjuje se u nekom obliku u gotovo svim drţavama Europske unije, osim na Malti119 koja ne prikuplja porez vezan za vlasništvo nad nekretninama.</s><s>Osnovica koja se oporezuje, kao ni stope, nisu jedinstvene u svim ĉlanicama Europske unije, razlikuju se od drţave do drţave.120 U nastavku je dan prikaz poreza na nekretnine u zemljama EU-27, dakle 2009. godine prije ulaska Hrvatske u Europsku uniju, budući da nema aţuriranih novijih podataka kojima bi autorica imala pristup.</s><s>Prema navedenom prikazu, obveznici plaćanja poreza na nekretnine su fiziĉke i pravne osobe koje su vlasnici, odnosno korisnici stambenog ili poslovnog prostora ili zemljišta osim u Francuskoj u kojoj su vlasnici obveznici plaćanja poreza na vlasništvo stambene nekretnine, a porez na stanovanje plaćaju osobe koje stanuju u 119 prema podacima iz 2009. godine</s>
<s>Broj kupoprodaja nekom stambenom objektu.</s><s>U svim zemljama oporezuju se nekretnine koje obuhvaćaju graĊevine i zemljište, osim u Estoniji gdje se porez na nekretnine plaća samo na zemljište te u Hrvatskoj gdje se plaća samo porez na kuće za odmor.</s><s>Osnovica poreza na nekretnine uglavnom je vrijednost nekretnine koju procjenjuju lokalne vlasti.</s><s>U nekim drţavama osnovica poreza je procijenjena vrijednost nekretnine (Austrija, Bugarska, Cipar, Luksemburg, Nizozemska, Slovaĉka, Ujedinjeno Kraljevstvo) dok u nekim drţavama osnovicu ĉini katastarska vrijednost nekretnine (Danska, Estonija, Italija, Latvija, Litva, Njemaĉka, Španjolska, Švedska).</s><s>U Francuskoj se porezna osnovica utvrĊuje temeljem rentne vrijednosti nekretnine na trţištu, a primjenjuje se i kod poreza na vlasništvo i kod poreza na stanovanje.</s><s>U Ĉeškoj, Grĉkoj, Poljskoj i Slovaĉkoj porezna osnovica se pak odreĊuje primjenom odreĊenih koeficijenata na površinu nekretnine.</s><s>Kao što je vidljivo u Tablici 10, porezne stope u zemljama EU-a se uglavnom kreću od 0,1 % do maksimalno 3,4 %, meĊutim u najvećem broju drţava porezne stope koje se primjenjuju nisu veće od 1 %.</s>
<s>8.2.</s><s>Procjena vrijednosti nekretnina i uvoĊenje poreza na nekretnine u Sloveniji S obzirom na to da je stanje zemljišnih knjiga i ostalih evidencija u Republici Sloveniji vrlo sliĉno kao i u Hrvatskoj, zanimljivo je bilo analizirati cijeli proces priprema koji je prethodio uvoĊenju oporezivanja nekretnina u toj drţavi.</s><s>Da se radi o sloţenom, dugotrajnom i zahtjevnom procesu, pokazuje nam primjer provedbe masovne procjene vrijednosti nekretnina po trţišnim cijenama u susjednoj Sloveniji koji je trajao više od jednog desetljeća.</s><s>Oni su 1999. godine zapoĉeli s projektom modernizacije uknjiţbe nekretnina, a ĉiji je sastavni dio bila i masovna procjena vrijednosti za potrebe oporezivanja.</s><s>Modernizacija uknjiţbe nekretnina trajala je pet godina, od 2000. do 2005. godine i bila je preduvjet za utvrĊivanje trţišne vrijednosti nekretnina kao osnovice za njihovo oporezivanje.</s><s>Tijekom provedbe ovog projekta u potpunosti su digitalizirani i meĊusobno povezani katastar zemljišta i katastar graĊevina, meĊutim prepreku cjelovitoj procjeni vrijednosti nekretnina predstavljala je ĉinjenica da gotovo 80 % graĊevina i dijelova graĊevina nije bio registriran ni u zemljišnim knjigama ni u katastru.</s><s>Slijedom toga 2006. godine donijeli su Zakon o registraciji nekretnina prema kojem je osnovan Registar nekretnina kao baza podataka svih nekretnina u zemlji.</s><s>Prikupljanje podataka trajalo je godinu dana, a još jednu godinu trajala je uspostava Registra.</s><s>U registru se od 2010. godine nalaze i procijenjene vrijednosti nekretnina.</s><s>Dakle, danas je taj registar sveobuhvatan, pristup registru moguć je preko interneta i besplatan je, a podaci se aţuriraju na dnevnoj bazi.</s><s>Ukupni troškovi uspostave Registra iznosili su oko 11 milijuna eura ili svega 0,8 % ukupnih poreznih prihoda koji su prikupljeni 2011. godine.121</s>
<s>Slovenska vlada je odredila nekoliko kriterija i stopa po kojima bi se plaćao porez na nekretnine.</s><s>Na stanove i kuće u kojima ţive vlasnici, trebali su plaćati porez od 0,15 % od vrijednosti nekretnine, a na prazne od 0,50 %, na nekretnine ĉija je vrijednost veća od 500 000 eura, a u kojim ţive vlasnici bila je odreĊena stopa poreza od 0,40 %, a na prazne 0,75 %, dok je na poslovne i industrijske nekretnine porezna stopa iznosila 0,75 %, na energetske objekte 0,40 %, a na poljoprivredne zgrade 0,30 %.</s><s>Za poljoprivredna zemljišta bila je predviĊena stopa poreza od 0,15 %, a za šume 0,07 % od vrijednosti iz registra koji je uspostavljen 2010. godine.122 Iako je osnovni cilj provedbe masovne procjene vrijednosti nekretnina u Sloveniji bilo uvoĊenje poreza na nekretnine, on iz politiĉkih razloga nije odmah uveden.</s><s>Tek je u studenom 2013. godine slovenska vlada usvojila zakon o porezu na nekretnine, a koji je na snagu stupio 1. sijeĉnja 2014. godine.</s><s>MeĊutim, već je u oţujku Ustavni sud poništio navedeni zakon u cijelosti jer su ocijenili da su kljuĉne odredbe zakona o nekretninama neustavne.</s><s>U svojoj odluci ustavni suci su upozorili da je porez na nekretnine u osnovi općinski porez, dok zakon sredstva u najvećoj mjeri dodjeljuje drţavnom proraĉunu, što je problematiĉno jer drţava mora osigurati financijsku odrţivost lokalnih zajednica.</s><s>Navode da će se do daljnjega i dalje naplaćivati doprinos na komunalno ureĊeno zemljište koji će pripadati općinama.</s><s>Osim toga, osporili su i model masovne procjene vrijednosti nekretnina koji je primijenjen zakonom o porezu na nekretnine, navodeći da on ne regulira na jasan i definiran 122 Zakon o davku na nepremiĉnine</s>
<s>nekretnine. naĉin pravni poloţaj poreznih obveznika.</s><s>Tako su stambene površine istih kvadratura procijenjene razliĉito, što je arbitrarno i ovisi o nizu ĉimbenika kao, na primjer, o tome radi li se o gradu ili selu, koja je lokacija nekretnine, kakva je dostupnost razliĉitih usluţnih servisa, a ustavni sud ocijenio je da je vlada u naĉinu vrednovanja nekretnine neovlašteno preuzela ulogu zakonodavca jer se to rješavalo uredbom.</s><s>Ustavni sud ocijenio je da je zakon sadrţavao element kojim je kršio pravo graĊana na jednakost pred zakonom jer je uspostavio razliĉite porezne stope za „rezidencijalne“ i „nerezidencijalne“ stambene površine, odnosno niţe stope za vlasnike koji ţive u stanovima, a više za vlasnike stanova koji su prazni ili se iznajmljuju.123</s>
<s>MeĊutim, oĉito ni Slovenija ne odustaje od uvoĊenja oporezivanja nekretnina, a što je razumljivo s obzirom na to da su prema procjeni iz 2014. godine planirali ubrati oko 400 milijuna eura godišnje, a što je dva puta više od trenutnih prihoda od komunalnih taksi na zemljište i poreza na imovinu.</s><s>Vjerojatno iz navedenog razloga (punjenje drţavne blagajne) ponovo kreću s provedbom nove metodologije izraĉuna vrijednosti stanova, kuća i zemljišta pa su u svibnju ove godine donijeli zakon o jedinstvenoj valorizaciji nekretnina i uspostavi evidencije s njihovim vrijednostima.</s><s>Bez obzira na to što je zakon donesen po hitnom postupku, rok za prihvaćanje nove metodologije izraĉuna vrijednosti nekretnina se pomiĉe na 2020. godinu s obzirom na to da o njemu još treba biti provedena i rasprava.</s><s>Nakon toga će vlasnici nekretnina od geodetske uprave dobiti nove izraĉune vrijednosti.</s><s>Dakle, za oĉekivati je da će novi naĉin oporezivanja zapoĉeti tek krajem 2020. godine ili što je vjerojatnije tek 2021. godine.124</s>
<s>Oĉito je da proces uvoĊenja poreza na nekretnine uopće nije jednostavno provesti obzirom da pripreme za njegovo uvoĊenje u susjednoj Sloveniji traju već gotovo 20 godina.</s><s>Problem s uvoĊenjem ovog poreza, baš kao i u Hrvatskoj, ne leţi samo u velikom otporu vlasnika nekretnina i javnosti već prvenstveno u nesreĊenim zemljišnim knjigama.</s>
<s>9. ANALIZA NACRTA PRIJEDLOGA ZAKONA O UVOĐENJU OPOREZIVANJA NEKRETNINA U RH I ZAKONA O LOKALNIM POREZIMA Vlada Republika Hrvatska je 2012. godine izradila Nacrt prijedloga Zakona o porezu na nekretnine125 prema kojemu je pokušala uvesti oporezivanje nekretnina u Republici Hrvatskoj već od 2013. godine bez obzira što nisu bili stvoreni svi preduvjeti za njegovo uvoĊenje, a nisu još u potpunosti stvoreni ni danas.</s><s>Navedeni Nacrt prijedloga zakona nije išao u daljnju proceduru obzirom na velik otpor prije svega struĉne javnosti, ali i graĊana.</s><s>MeĊutim, Vlada Republike Hrvatske je krajem 2016. godine donijela Zakon o lokalnim porezima koji je stupio na snagu 1.1.2017. godine, a u koji je uvršten novi naĉin oporezivanja nekretnina ĉija je primjena trebala zapoĉeti 1.1.2018.</s><s>MeĊutim, ni 1.1.2018. nije zapoĉela primjena novog naĉina 123 U Sloveniji raste PDV jer je ustavni sud srušio porez na nekretnine, Narod.HR, 2014., e-izvor 124 Slovenija izglasala valorizaciju nekretnina, porez na nekretnine nakon 2020., N1 Hrvatska, 2019.,eizvor</s>
<s>125 Nacrt prijedloga zakona o porezu na nekretnine, 2012. oporezivanja nekretnina i to, za pretpostaviti je, ponovno zbog velikog pritiska javnosti i graĊana, a vjerojatno i zbog spoznaje da nisu stvoreni administrativni i drugi uvjeti za uvoĊenje ovog poreza.</s>
<s>U nastavku rada se nalazi analiza spomenutog Nacrta prijedloga Zakona o oporezivanju nekretnina kao i Zakona o lokalnim porezima, a kako bi se potvrdili rezultati provedenog istraţivanja, a time i postavljene hipoteze.</s><s>9.1.</s><s>Analiza Nacrta prijedloga Zakona o uvoĊenju oporezivanja nekretnina u RH Analizirajući Nacrt prijedloga Zakona iz 2012. godine u kojem se nekretnine izdvajaju kao predmet oporezivanja, moţe se uoĉiti direktna nepravednost u poreznom opterećenju i zahvatu u postojeću supstancu imovine graĊana RH.</s><s>Navodi se da bi zbog uvoĊenja transparentnosti i pravednosti oporezivanja trebalo smanjiti postojeće opterećenje cijene rada.</s><s>Zbog toga je potrebno prebacivanje dijela poreznog opterećenja s cijene rada na oporezivanje imovine, a u svrhu poboljšanja kvalitete ţivota kao i smanjenje odnosno ukidanje opterećujućih poreza i drugih parafiskalnih davanja.</s><s>Ovim prijedlogom Zakona o porezu na nekretnine navodi se da bi se oporezivanje temeljilo na plaćanju ovisno o vrijednosti imovine te bi se ukinula postojeća davanja na vlasništvo nekretnina, a to su komunalne naknade i porez na kuće za odmor.126</s>
<s>Kao što je već ranije u radu navedeno, komunalne naknade su neporezni prihod lokalnih jedinica koji se ne slijeva u lokalne proraĉune, već je prihod lokalnih komunalnih poduzeća.</s><s>On je zapravo naknada za pruţene usluge lokalne uprave za razliku od poreza ĉije je jedno od osnovnih obiljeţja da nema namjenu.</s><s>U Zakonu o komunalnom gospodarstvu navodi se da je komunalna naknada prihod proraĉuna jedinice lokalne samouprave, a sredstva komunalne naknade namijenjena su financiranju odvodnje atmosferskih voda, odrţavanju ĉistoće u dijelu koji se odnosi na ĉišćenje javnih površina te odrţavanje javnih površina, nerazvrstanih cesta, groblja i krematorija te javne rasvjete.</s><s>U ĉlanku 3. prijedloga Zakona navodi se i da jedinica lokalne samouprave mora najmanje 10 % prihoda od poreza na nekretnine namijeniti za financiranje komunalnih djelatnosti.</s><s>Ni ova odredba nema baš previše smisla i iz nje proizlazi niz nelogiĉnosti.</s><s>Tako se stalno istiĉe kako će se umjesto komunalne naknade uvesti porez na nekretnine, što bi se moglo protumaĉiti da se radi o istoj stvari, samo drugom imenu, kao i to da će iznosi tih poreza biti gotovo isti kao i iznosi komunalnih naknada, dakle porezno opterećenje graĊana neće se promijeniti, kao ni iznos koji će se ubrati ovim porezom.</s><s>MeĊutim, ako će iznosi koji će se ubirati porezom na nekretnine biti isti ili gotovo isti kao sadašnje komunalne naknade, kako će onda, a kako se navodi, samo 10 % prihoda od poreza na nekretnine biti dovoljno za financiranje komunalnih djelatnosti.</s><s>Iz toga bi se moglo zakljuĉiti da je trenutna komunalna naknada previsoka ili, što je vjerojatnije, da se ubiranjem ovog poreza na nekretnine ipak oĉekuju mnogo veći prihodi od onih koje daju trenutne komunalne naknade jer zašto bi toliko inzistirali na promjeni naziva poreza, odnosno naknade ako će iznos koji se oĉekuje od ubiranja biti gotovo isti.</s><s>Prema ovom prijedlogu Zakona, predmet oporezivanja jesu sve nekretnine, izgraĊene i neizgraĊene, a koje se nalaze unutar granica graĊevnog podruĉja naselja, na kojem se u skladu s prostornim planom, mogu graditi graĊevine za stambene, poslovne, sportske i druge namjene.</s><s>Sve ove nekretnine upisuju se u Fiskalni katastar koji se nalazi u nadleţnosti Porezne uprave.127 MeĊutim, Fiskalni katastar u trenutku izrade prijedloga ovog Zakona nije postojao te njegovo uvoĊenje zahtijeva mnogo vremena i financijskih sredstava.</s><s>On bi se trebao zasnivati na podacima katastra, odnosno Drţavne geodetske uprave kao i zemljišnih knjiga..</s><s>Dodatni, a moţda i najveći problem uvoĊenju Fiskalnog katastra su upravo nesreĊene zemljišne knjige, odnosno neusklaĊenost evidencija, katastra i zemljišnih knjiga sa stvarnim stanjem na terenu.</s>
<s>Kao što je već ranije spomenuto, više od 70 % podataka katastra temelji se na izmjeri iz 19. stoljeća te su poloţaj, oblik i površina parcela veoma upitni.128 TakoĊer, znatna koliĉina podataka katastra nije povezana s OIB-om ili nekim drugim jedinstvenim brojem posjednika/vlasnika parcele, a mnogi vlasnici koji su upisani u zemljišne knjige su mrtvi već više desetljeća.</s><s>Isto tako, znaĉajan broj izgraĊenih objekata nije evidentiran u katastru ili su evidentirani pogrešno što će se djelomiĉno urediti legalizacijom ĉija provedba još uvijek nije u potpunosti završena.</s><s>Prvi rok za predaju zahtjeva za legalizaciju bespravno izgraĊenih objekata bio je 30. lipnja 2013. godine, ali s obzirom na velik broj zahtjeva za legalizaciju kao i velik broj još uvijek nelegaliziranih objekata, a za koje nisu bili ni podneseni zahtjevi, Vlada RH je odluĉila produţiti taj rok i to do 30. lipnja 2018. godine.</s><s>Dakle, radi se o dugotrajnom i zahtjevnom procesu te bez obzira na produţenje roka za podnošenje zahtjeva za legalizaciju za ĉak pet godina, još uvijek postoji velik broj bespravno sagraĊenih objekata za koje nije podnesen zahtjev.</s><s>Naime, proces legalizacije iziskuje izdvajanje priliĉne svote novca, i to ĉak nekoliko desetaka tisuća kuna, što je većini graĊana nemoguće izdvojiti.</s><s>Vjerojatno će se rok za podnošenje zahtjeva još produţavati, što znaĉi i produţavanje rješavanja tih zahtjeva, a time i sreĊivanja baza podataka.</s><s>Dakle, podaci u zemljišnim knjigama još uvijek nisu potpuni i toĉni, a oni su, izmeĊu ostalog, osnova za pravedno utvrĊivanje porezne osnovice.</s><s>Trebalo bi krenuti obrnutim putem, najprije završiti proces legalizacije, srediti zemljišne knjige odnosno Fiskalni katastar, a nakon ĉega je tek moguće eventualno oporezivanje nekretnina.</s><s>Nadalje, poreznim obveznikom, prema prijedlogu Zakona, smatra se stvarni korisnik nekretnine, a koji moţe biti vlasnik, stanar ili posjednik.</s><s>Ako se ne moţe utvrditi porezni obveznik, onda se poreznim obveznikom proglašava sama nekretnina, koja se zaduţuje porezom.129</s>
<s>MeĊutim, jedno od općih poreznih naĉela glasi da porez na vlasništvo nekretnina ne bi smio zadirati u njenu supstancu nekretnine, odnosno da se plaćanje tog poreza ne smije podmirivati iz vrijednosti nekretnine, dakle porez samo glasi na nekretninu, ali se zapravo treba plaćati iz dohotka poreznog obveznika.</s><s>Prema tome bi svako 129 Nacrt prijedloga zakona o porezu na nekretnine, 2012.,Šstr.</s><s>3.Ć oporezivanje koje bi zahvaćalo dio supstance imovine vlasnika znaĉilo prevaljivanje imovine od graĊana prema javnom sektoru, a ĉime bi to prevaljivanje imalo niz negativnih ekonomskih i socijalnih posljedica.130 Porezna osnovica, prema Nacrtu prijedloga zakona, predlaţe se kao 70 % fiskalne vrijednosti, a fiskalna vrijednost bi se utvrĊivala postupkom masovne procjene nekretnina koje su upisane u Fiskalni katastar pri ĉemu se vrijednost nekretnine odreĊuje u skladu s trţišnim vrijednostima odnosno cijenama predmetne nekretnine.</s><s>Porezna stopa poreza na nekretnine iznosila bi 1,5 % na poreznu osnovicu izraţenu kao 70 % fiskalne vrijednosti.</s><s>PredviĊene su i neke olakšice, tako da bi se prije primjene porezne stope porezna osnovica poreza na nekretnine umanjila za poreznu olakšicu za trajno stanovanje ili poreznu olakšicu za povremeno stanovanje ili pak poreznu olakšicu za djelatnost.</s><s>Pri tom se porezna olakšica ne bi primjenjivala za nekretnine koje se ne koriste ili nisu u funkciji ili pak nisu legalizirane.131 Dakle, slijedom prethodno navedenog, porezna osnovica i porezna stopa se utvrĊuju na sljedeći naĉin:132</s>
<s>nekretnine. o 70 % fiskalne vrijednosti umanjene za: o olakšicu za trajno stanovanje (od 88 % do 95 % porezne osnovice) ili o olakšicu za povremeno stanovanje (od 70 % do 85 % porezne osnovice) ili</s>
<s>Tablica 11: o bez umanjenja za nekretnine koje se ne koriste. o Porez na nekretnine = porezna osnovica nakon umanjenja x 1,5 %.</s><s>U Nacrtu prijedlogu zakona navodi se i postizanje naĉela pravednosti jer će vlasnici vrjednijih nekretnina primjenjujuću istu stopu i olakšicu, plaćati apsolutno više poreza.</s><s>Za sve nekretnine koje ne sluţe za trajno ili povremeno stanovanje ili se u njima ne obavlja djelatnost, porezna bi se osnovica utvrĊivala bez olakšice, a iz ĉega proizlazi da se taj tzv. višak nekretnina znatnije oporezuje,133 dakle radi se na neki naĉin o kaţnjavanju graĊana, odnosno poreznih obveznika.</s><s>Isto tako, navodi se da je tek potrebno formirati Fiskalni katastar, odnosno bazu svih potrebnih podataka, a zatim se navodi da zakon treba stupiti na snagu već od 1.1.2013. godine.</s><s>S obzirom na to da je uspostava Fiskalnog katastra odnosno povezivanja svih baza podataka, a prije svega „punjenja“ tih baza s ispravnim podacima, opseţan i dugotrajan posao koji traje i nekoliko godina odnosno desetljeća, a što se moţe vidjeti i iz primjera susjedne Slovenije, zaista nije jasno na koji naĉin je bilo moguće uvesti oporezivanje nekretnina prema ovom prijedlogu zakona.</s><s>Osim svega navedenog, poseban problem predstavlja vrednovanje nekretnina prema trţišnim vrijednostima.</s><s>Nekretnine su heterogena dobra i teško je po svim kriterijima naći dvije posve identiĉne.</s><s>Na njihovu vrijednost kao što je već ranije spomenuto utjeĉe niz ĉimbenika: lokacija, starost, kvaliteta gradnje i opreme, poloţaj u zgradi i sl.</s><s>Vrijednost zemlje pak ovisi o lokaciji, kvaliteti i veliĉini, kao i kvaliteti okoliša.</s><s>Zato 131 Nacrt prijedloga zakona o porezu na nekretnine, 2012., Šstr.</s><s>3.Ć 132 Porez na nekretnine u funkciji rasterećenja cijene rada i financiranja decentraliziranih funkcija, 133 Nacrt prijedloga zakona o porezu na nekretnine, 2012., Šstr.</s><s>4.Ć je teško utvrditi stvarnu vrijednost nekretnine pa ĉesto nastaju razlike izmeĊu vrijednosti utvrĊene poreznim rješenjem i trţišne vrijednosti.</s><s>Vrednovanje imovine dodatno komplicira inflacija pa svake godine treba revalorizirati imovinu kako bi se zadrţala stalnost njezine realne vrijednosti.134 Dakle, ovdje se radi o kaţnjavanju onih koji su ostvarujući dohodak od rada i pri tom plaćajući poreze i doprinose štedjeli i ušteĊeni dio dohotka pretvorili u imovinu, za razliku od onih koji su kompletan dohodak potrošili na, primjerice, putovanja i na taj naĉin izbjegli plaćanje imovinskih poreza.</s><s>U nastavku slijedi usporedni prikaz i izraĉun plaćanja komunalnih naknada koje su u trenutku izrade ovog zakona opterećivale nekretnine odnosno graĊane (koje su prema ovom prijedlogu trebale biti ukinute) i poreza na nekretnine prema spomenutom neusvojenom prijedlogu zakona, a kako bi se zornije prikazale razlike izmeĊu poreznog opterećenja graĊana uz primjenu raznih olakšica.</s>
<s>Usporedba komunalne naknade i poreza na nekretnine uz korištenje olakšice za trajno stanovanje prema odluci lokalne samouprave Opis</s>
<s>Izvor: obrada autorice prema podacima Ministarstva financija RH, 2012a, str. 24.</s><s>Tablica 12: Usporedba komunalne naknade i poreza na nekretnine uz korištenje olakšice za povremeno stanovanje prema odluci lokalne samouprave</s>
<s>Izvor: obrada autorice prema podacima Ministarstva financija RH, 2012a, str. 25.</s><s>Tablica 13: Usporedba komunalne naknade i poreza na nekretnine bez korištenja olakšice – „treća“ nekretnina Opis</s>
<s>Izvor: obrada autorice prema podacima Ministarstva financija RH, 2012a, str. 26.</s><s>Tablica 14: Usporedba plaćanja poreza na nekretnine ovisno o olakšici Opis</s>
<s>Izvor: obrada autorice prema podacima Ministarstva financija RH, 2012a, str. 27.</s><s>Analizirajući prethodne tablice u kojima se usporeĊuju komunalne naknade koje su bile u primjeni 2012. godine (a i danas se primjenjuju) i porez na nekretnine prema Nacrtu prijedloga Zakona o porezu na nekretnine iz 2012., vidljivo je sljedeće:  uz korištenje olakšice koja bi se odobravala za nekretnine koje sluţe za trajno stanovanje (prikaz u Tablici 11), godišnja obveza poreza na nekretnine bi varirala te bi kod moguće olakšice od 95 % bila niţa od trenutne godišnje komunalne naknade, dok bi uz priznanje olakšice od 88 % godišnja obveza poreza bila veća od komunalne naknade,</s>
<s> uz korištenje olakšice za povremeno stanovanje prema odluci lokalne samouprave (prikaz u Tablici 12), godišnja obveza poreza na nekretnine bila bi manja od trenutno primjenjive godišnje komunalne naknade i poreza na kuće za  bez korištenja olakšice, dakle ako se radi o trećoj nekretnini (prikaz u Tablici 13), godišnja obveza poreza na nekretnine bila bi višestruko veća od današnje godišnje komunalne naknade.</s>
<s>Iz ove analize moţe se zakljuĉiti da je porez na nekretnine koje se upotrebljavaju trebao padati, dok je porez na nekretnine koje se ne upotrebljavaju za stanovanje (kuće za odmor, druga nekretnina, treća i ostale dodatne nekretnine) trebao znaĉajno rasti.</s>
<s>S obzirom na to da, prema rezultatima provedenog istraţivanja, Hrvati imaju velik broj dodatnih nekretnina, razumljiv je otpor prema ovom Nacrtu prijedloga zakona koji nije usvojen.</s>
<s>Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16) poĉeo se primjenjivati od 1.1.2017. dok se dio koji se odnosi na oporezivanje nekretnina trebao poĉeti primjenjivati 1.1.2018.</s><s>Bez obzira na to što je spomenuti Zakon o oporezivanju nekretnina na snazi zbog jakih reakcija javnosti, on se za sada ne primjenjuje, odnosno odgoĊena je njegova primjena.</s>
<s>Prema tom zakonu, trebale bi se oporezivati sve nekretnine, dakle i graĊevinsko zemljište s time da je Ministarstvo graditeljstva predloţilo da se uz porez na nekretnine uvede i plaćanje graĊevinske rente.</s><s>Dakle, graĊevinska zemljišta bila bi dvostruko porezno opterećena.</s><s>Dakle, oporezivale bi se sve nekretnine pa i neizgraĊeno graĊevinsko zemljište na kojem je zapoĉela gradnja ili neizgraĊeno graĊevinsko zemljište ako su protekle dvije godine od pravomoćnosti graĊevinske dozvole odnosno od dana izdavanja glavnog projekta.</s><s>Ovog su poreza osloboĊene nekretnine u vlasništvu jedinica lokalne samouprave.</s><s>Na sakralne objekte u kojima se obavljaju vjerski obredi kao i na neizgraĊeno graĊevinsko zemljište u vlasništvu jedinica lokalne samouprave se takoĊer ne plaća porez na nekretnine.</s><s>S obzirom na nesreĊenost zemljišnih knjiga i nepovezanost baza podataka, velik je broj nekretnina kojima je nepoznat vlasnik ili nema valjane pravne osnove za posjedovanjem.</s><s>U tom sluĉaju su nesamostalni posjednici nekretnine obvezni dati izjavu s podacima tko se smatra poreznim obveznikom.</s><s>U sluĉaju da se ne moţe utvrditi tko je porezni obveznik, tada se obveznikom plaćanja poreza smatra nekretnina.135 Navedeno je da se porez na nekretnine obraĉunava na neto površinu nekretnine kao i na stvarnu površinu zemljišta, a dobiva se mnoţenjem površine nekretnine (u metrima kvadratnim) s vrijednošću boda (B), koeficijentom zone (Kz), koeficijentom namjene (Kn), koeficijentom stanja (Ks) i koeficijentom dobi (Kd).136 Prema ovom Zakonu vrijednost boda (B) i koeficijent zone (Kz) odreĊuju jedinice lokalne samouprave i to prema vlastitim mjerilima, a ovisno o poloţaju i komunalnoj opremljenosti podruĉja.</s>
<s>Koeficijent namjene (Kn) ovisi o vrsti nekretnine pa tako za stambeni prostor koji sluţi za trajno stanovanje, garaţni prostor kao i ostale pomoćne prostorije iznosi 1 dok za neizgraĊeno graĊevinsko zemljište koeficijent je 0,5.</s><s>Ako se radio o stambenom prostoru koji sluţi za iznajmljivanje tada se prethodno navedeni koeficijent namjene uvećava i to prema odluci jedinice lokalne samouprave, a u skladu s propisanim minimalnim i maksimalnim koeficijentom.</s><s>Radi utvrĊivanja ispravnog koeficijenta, nadleţno tijelo je ovlašteno prikupljati podatke o drugim osobama povezanim s nekretninom, a kako bi se izbjegla manipulacija graĊana koji bi trajno stanovanje prijavljivali u prostoru koji im sluţi za iznajmljivanje, a kako bi izbjegli plaćanje poreza na nekretnine.</s><s>Dakle, nadleţno tijelo je izmeĊu ostalog ovlašteno provjeriti podatke iz osobnih dokumenata, mjesto gdje je je zasnovan radni odnos, mjesto gdje se nalazi lijeĉnik obiteljske medicine, mjesto podnošenja porezne prijave, mjesto gdje djeca pohaĊaju školu, izjavu svjedoka kao i ostale potrebne podatke.137 Što se tiĉe koeficijenta stanja (Ks), on za zemljišta iznosi 1, a kod prostora postoji raspon koji se kreće od 0,8 do 1,2.</s><s>Tako za prostore koji su prikladni za uporabu koeficijent iznosi 1, za prostore koji nisu prikladni za uporabu zbog oštećenja koeficijent iznosi 0,8, a ako je prostor koji je prikladan za uporabu ima još i dodatne sadrţaje tada koeficijent iznosi 1,2. 138 Na iznos poreza na nekretnine utjeĉe i koeficijent dobi (Kd), a koji se utvrĊuje prema godini izgradnje nekretnine.</s><s>Za starije nekretnine koeficijent je manji, a za novije naravno veći dok za zemljišta koeficijent dobi iznosi fiksno 1. Za nekretnine izgraĊene do 1940. godine koeficijent je 0,8, za one izmeĊu 1941. i 1970. godine koeficijent je 1, od 1988. do 2005. godine koeficijent je 1,1, a za one izgraĊene nakon 2006. godine i nadalje koeficijent je 1,2.</s><s>MeĊutim, ako je na starijoj nekretnini izvedena rekonstrukcija, tada se koeficijent odreĊuje prema razdoblju te rekonstrukcije.139</s>
<s>S obzirom na to da u navedenoj formuli ima mnogo nepoznanica, oĉito je da jedinice lokalne samouprave imaju pune ruke posla.</s><s>Tako su općine i gradovi prije ţeljene primjene zakona, a tijekom ljetnih mjeseci 2017. godine, slali graĊanima vrlo sloţene upitnike o nekretninama koje su trebali popuniti i poslati do 31. listopada 2017. godine.</s><s>Izgledno je da nadleţne institucije nisu raspolagale dovoljnom koliĉinom podataka na temelju kojih bi mogli odrediti iznos porezne naknade za pojedinu nekretninu te su podatke ţeljeli prikupiti od graĊana.</s><s>Dakle, osim što su za obradu tih podataka i izdavanje rješenja imali samo dva mjeseca prije poĉetka primjene ovog zakona, upitna je i toĉnost tih podataka kao i nerazumijevanje graĊana vezana za poslane upitnike.</s><s>Osim toga, navedeno je da ako graĊani neće dostaviti traţene podatke, da će im se porez razrezati na osnovi podataka kojima raspolaţu općine i gradovi, i to s najvećim koeficijentima koje predviĊa Zakon.</s><s>Oĉito se zbog velikog broja upita graĊana i nejasnoća oko popunjavanja upitnika kao i snaţnog pritiska javnosti odustalo od primjene ovog zakona, odnosno odgodila se njegova primjena.</s><s>9.3.</s><s>Prednosti i nedostaci oporezivanja imovine Oporezivanje imovine, bez obzira u kojoj se drţavi ţeli uvesti, uglavnom dijeli politiĉku, struĉnu i znanstvenu javnost.</s><s>Dakle, uvijek postoje oni koji su zagovornici oporezivanja imovine i navode prednosti kao i oni koji su protivnici.</s><s>Protivnici oporezivanja imovine uglavnom istiĉu da imovinski porezi iskazuju veliki nerazmjer izmeĊu poreznih prihoda i uĉinaka koje oporezivanje imovine ima na nacionalno gospodarstvo, kao i gospodarstvo pojedinca, te da je šteta po nacionalno gospodarstvo od oporezivanja imovine mnogo veća od koristi koju drţava moţe postići oporezivanjem te imovine.</s>
<s> mogućnost da se njime jaĉe oporezuju fundirani izvori (prihodi od imovine smatrani su većim pokazateljima gospodarske snage, trajniji su, neprekidni, stalni i sigurniji);</s>
<s> jamstvo odreĊene socijalne sigurnosti njezinu vlasniku;  stjecanje dodatnih javnih prihoda (posebno sa ciljem financiranja lokalnih jedinica);</s>
<s> oporezivanjem imovine moţe se postići i smanjenje najviše stope poreza na dohodak, a da ukupna porezna progresivnost ne bude narušena;  prednost je i njegova kontrolna uloga (mogućnost da se njime isprave propusti u oporezivanju prethodnih godina);</s>
<s> sa socijalnog stajališta, ono je ocjenjeno kao pozitivno jer pruţa jamstvo odreĊene socijalne sigurnosti njezinu vlasniku, a i vlasnik koji posjeduje imovinu lakše stjeĉe moć, utjecaj, kreditnu sposobnost, a što mu omogućava uvećanje dohotka; i</s>
<s> gospodarsko-politiĉki razlozi koji su usmjereni na ţeljeno ponašanje poreznih obveznika kao primjerice, oporezivanje neobraĊenih poljoprivrednih površina s gospodarsko-politiĉkim ciljem ponovnog pokretanja i razvoja poljoprivrede.</s><s>Protivnici uvoĊenja poreza na imovinu navode sljedeće nedostatke njegova uvoĊenja:141</s>
<s> Problem utvrĊivanja porezne osnovice; vrijednost kuće ili stana istih kvaliteta ovisi o lokaciji, komunalnoj infrastrukturi, a najteţe je, primjerice, kod umjetniĉkih skulptura procijeniti njezinu vrijednost, a time i poreznu osnovicu;  Problem odvajanja fundiranih od nefundiranih izvora ekonomske snage;  Sporna je kontrolna uloga imovinskih poreza jer se time pretpostavlja da je svaka imovina steĉena na nezakonit naĉin te da se prethodno izbjeglo plaćanje nekog poreza;</s>
<s> Njime se zadire u privatnu sferu poreznog obveznika;  Upitno je i oporezivanje imovine pravnih osoba jer imovina ima razliĉitu ulogu kod fiziĉkih i kod pravnih osoba.</s><s>Povećanjem poreznog opterećenja pravnoj osobi, poduzeće dolazi u nepovoljan poloţaj, pogoršava mu uvjete poslovanja;  Oporezivanje imovine pravnih osoba (poslovnih nekretnina) moţe posredno utjecati na strukturu kapitala, troškove proizvodnje, kao i na konkurentnost i na taj naĉin imati negativne ekonomske posljedice.</s><s>Isto tako, velik je nedostatak što se oporezuje poslovna imovina – nekretnine samo trgovaĉkih društava koja su u privatnom vlasništvu, a ne i onih u drţavnom vlasništvu;  Pod odreĊenim uvjetima, imovinski porez moţe biti porez na supstancu (realni porez na imovinu) jer se pristupa oporezivanju imovine bez obzira na (ne)ostvarene prihode, a što moţe dovesti do gubitka materijalne supstance, odnosno imovine, a tako i do uništavanja poreznog predmeta.</s><s>Dakle, na neki naĉin prisiljava vlasnika nekretnine na njezinu prodaju kako bi izbjegao porez;  Smatra se kako imovinskim porezom zapravo dolazi do dvostrukog oporezivanja jer se jednom oporezuje porezom na dohodak (u fazi nastanka dohotka), a drugi put porezom na imovinu kupljenu sredstvima već oporezovanog dohotka.</s><s>Na taj je naĉin osoba koja je ušteĊeni dio dohotka pretvorila u imovinu kaţnjena u odnosu na osobu koja je cijeli dohodak potrošila i tako „izbjegla“ plaćanje imovinskih poreza; i  Skupo uvoĊenje i administriranje tog poreza naroĉito u prvim godinama primjene.</s>
<s>Bez obzira na sve nedostatke koji su navedeni u prethodnom poglavlju, postoje brojni razlozi postojanja poreza na imovinu, a oni se mogu rašĉlaniti na sljedeće razloge:  Fiskalne razlozi – takav porez predstavlja dopunski izvor prikupljanja javnih prihoda;</s>
<s> Razlozi socijalno-politiĉke prirode – ostvarenje naĉela pravednosti u oporezivanju i veće porezno opterećenje fundiranih izvora;  Razlozi politiĉke prirode – ĉime su osigurana sredstva za financiranje potreba lokalnih tijela; i</s>
<s> Razlozi porezno-tehniĉke prirode – smanjena mogućnost porezne evazije, naroĉito pri oporezivanju nekretnina, vozila, plovila.142 Problemi koji se odnose na opravdanje kod ubiranja poreza na imovinu nisu samo problem sadašnjice, već se proteţu i nekoliko stoljeća unazad i usmjereni su ka traţenju najboljeg naĉina na koji će se to uĉiniti, a da pri tome njegova primjena bude opravdana.</s><s>Imovina je na specifiĉan naĉin pohranjen dohodak te ona svom vlasniku omogućuje upotrebu.</s><s>Nakon te upotrebe vlasniku „uvijek nešto ostane“, što ne pruţa uporište za opravdanje da se to „nešto“ (opet) oporezuje.</s><s>Dakle, taj pohranjeni dohodak već je oporezivan u trenutku njegova nastanka, jednako tako i imovina koja je naslijeĊena ili darovana takoĊer je već oporezivana porezom na nasljedstva i darove i nema logiĉnosti da se već oporezivani i nekorišteni dohodak ponovo optereti porezom i to ĉak svake godine ponovo, na isti pohranjeni dohodak.</s><s>Opravdanje za ubiranje poreza na imovinu traţi se i nalazi u teoriji cijene, kao i u teoriji koja poĉiva na naĉelu plaćanja poreza prema ekonomskoj snazi, a u novije se vrijeme, mjesto i uloga poreza na imovinu u poreznim sustavima suvremenih zemalja zagovara i brani i isticanjem argumenata da taj porez predstavlja pogodan instrument redistribucije dohotka i imovine, kao i politike alokacije resursa, a osim toga se istiĉe uloga poreza na imovinu kao kontrolnog odnosno dopunskog poreza.143 Teorija cijene nastala je prije nekoliko stoljeća, u vrijeme kada se smatralo da je stvaranje i oĉuvanje imovine moguće jedino uz zaštitu drţave, a imovinu je uglavnom ĉinilo zemljište.</s><s>S protekom vremena znaĉenje poreza na imovinu kao cijene za zaštitu što je daje drţava postojalo je sve upitnije jer bi njezinom primjenom oni subjekti ĉija je imovina jaĉe ugroţena, morali plaćati i veći porez.</s><s>Opravdanje za uvoĊenje poreza na imovinu koje se temelji na naĉelu plaćanja poreza prema ekonomskoj snazi moţe se promatrati s dva aspekta.</s><s>Prema jednom, smatra se da posjedovanje imovine predstavlja jamstvo za prihod od imovine koji sigurno pritjeĉe njegovu vlasniku, dok prema drugom imovina (sama po sebi) pokazuje da postoji porezna snaga, a da pri tom uopće ne mora donositi nikakve prihode.</s><s>Gledajući s fiskalnog stajališta, porez na nekretnine moţe osigurati relativno izdašne porezne prihode jer porezna osnovica moţe obuhvatiti ĉitavu površinu – zemljište kao i sve graĊevine na tom zemljištu.</s><s>Opravdanje leţi u tome što je njegova osnovica vidljiva i lako se moţe identificirati, a zbog ĉega je porez na nekretnine teţe izbjeći od poreza na dohodak ili poreza na dobit.</s><s>U prilog uvoĊenja poreza na nekretnine ide i ĉinjenica da je, nakon što se jednom uvede, ubiranje takvog poreza jednostavno i relativno jeftino.144</s>
<s>Neka istraţivanja pokazala su da je veći udio poreza na imovinu u strukturi poreznih prihoda koji su povezani s višim razinama BDP-a po stanovniku zbog ĉega periodiĉni porezi na nekretnine kao posebna skupina imovinskih poreza, imaju najmanji negativan utjecaj na ekonomski rast.145 Upravo se zbog toga smatra da bi se što veći dio poreznog tereta trebao s rada preseliti na potrošnju i imovinu – nekretnine, a ĉime bi se potaknulo zapošljavanje.146</s>
<s>Porezi na nekretnine mogu osigurati primjenu naĉela plaćanja poreza prema gospodarskoj snazi, dakle mogu posluţiti kao sredstvo ostvarivanja ciljeva distribucijske politike.</s><s>Smatra se da je imovina općenito dobra mjera bogatstva i gospodarske snage prema ĉemu se porezni obveznici oporezuju u skladu s njihovom gospodarskom snagom.</s><s>MeĊutim, na taj naĉin dolazi do dvostrukog oporezivanja iste porezne osnovice, jer se nekretnine kupuju iz ostvarenog dohotka koji je već oporezovan, nakon ĉega se kupljene nekretnine ponovo oporezuju porezom na nekretnine.147</s>
<s>Prema nekim istraţivanjima, proizlazi da se udio poreza na nekretnine smanjuje s povećanjem godišnjeg dohotka, a što znaĉi da je regresivan.</s><s>MeĊutim, ako se kao mjera dohotka uzme cjeloţivotni dohodak, tada je porez na nekretnine progresivan.148</s>
<s>Opravdanje za oporezivanje nekretnina moţe biti povezano sa ciljevima koji su vezani uz funkcioniranje lokalnih jedinica vlasti na naĉin da su vidljivi poreznim obveznicima, a zbog ĉega kod njih stvaraju interes za lokalnu zajednicu, odnosno kvalitetan naĉin upotrebe sredstava prikupljenih tim porezom na lokalnoj razini i odgovornije postupanje lokalnih vlasti, a za dobrobit cijele lokalne zajednice.</s><s>To se prije svega odnosi na ciljeve vezane uz efikasnost trţišta nekretnina i razvoja prostora.149</s>
<s>Porez na vlasništvo nad nekretninama u odnosu na porez na promet nekretnina ima niz prednosti.</s><s>Tako se porez na promet nekretnina plaća kod svakog prometa nekretnina ovisno o ukupnoj vrijednosti nekretnine i na taj naĉin kaţnjava one koji ĉešće kupuju i prodaju nekretnine, a što moţe pridonijeti drţanju nekretnina.</s><s>Zbog toga, neki struĉnjaci preporuĉuju da bi stopa poreza na nekretnine trebala biti što niţa, ĉak niţa od 2 %,150 a što bi rezultiralo većim brojem transakcija, a time i višim prihodima lokalne zajednice.</s><s>Naime, s obzirom na to da prihodi od poreza na promet nekretnina ovise ne samo o vrijednosti nekretnina koje su predmet transakcije nego i o koliĉini transakcija, podloţni su većim cikliĉkim oscilacijama od prihoda koji se mogu prikupiti oporezivanjem vlasništva nad nekretninom.151 9.5.</s><s>Komentari struĉne javnosti vezani za procjenu vrijednosti nekretnina i uvoĊenje oporezivanja nekretnina u RH</s>
<s>U Republici Hrvatskoj se već dva puta pokušalo uvesti oporezivanje nekretnina i to 2013. te ponovo 2017. godine, ali i to je odgoĊeno za 2018. godinu te bez obzira što je na snazi, zakon se ne primjenjuje.</s><s>Naravno, kod uvoĊenja svakog zakona, odnosno novog poreza uvijek postoje struĉnjaci koji se s njim slaţu i oni koji se ne slaţu.</s>
<s>Neki od komentara struĉnjaka su: o Gledajući s ekonomskog stajališta, ovakav bi se porez trebao uvoditi kroz deset do dvadeset godina, nakon procesa prilagodbe jer je većina nekretnina u RH izgraĊena u vrijeme kada nije vladala trţišna ekonomija.</s><s>Osim toga, obzirom da se svaki porez plaća iz ostvarenog dohotka, a dohodak u Hrvatskoj ne raste ne bi se smjelo uvoditi novi porez jer se time stvara opterećenje graĊana, a što je udar na njihov standard.</s><s>Postoji i problem s nekretninama koje njihovi nasljednici nisu nikada vidjeli, a morat će na nju plaćati porez.</s><s>Dakle, od tih nekretnina nemaju nikakvu korist već samo trošak te će ju jeftino prodati uglavnom strancima.</s><s>Porezi se ne ubiru kako bi se hranila drţavna administracija već moraju imati svoju svrhu.</s><s>Tako se od poreza na imovinu financira vodovod, komunalna infrastruktura, zelenilo i dr., a što će doprinijeti porastu vrijednosti imovine jer će okoliš biti ljepši, ureĊeniji i sigurniji.152 o Bolje je oporezivati imovinu nego dohodak od rada i kapitala jer se time moţe oĉekivati manje negativan uĉinak na ekonomsku aktivnost, ali to je logiĉno kada se postavi izvan konteksta ukupne visine poreznog opterećenja te je naĉelno manje štetno oporezivati imovinu jer su negativni uĉinci od ovog poreza slabiji u usporedbi s oporezivanjem rada i kapitala.</s><s>Pogrešno je misliti da je porez na nekretnine dvostruki namet na dohodak koji je već jednom oporezovan.</s><s>Ĉini se da je dohodak akumuliran pa je umjesto štednje u banci uloţen u nekretnine, ali nije tako jer novac u banci nosi kamatu, ulog u dionice nosi dobit, a štednja u nekretninama nosi rentu.</s><s>Kad se nekretnina iznajmljuje, renta je vidljiv tok dohotka od najma koji se oporezuje porezom na dohodak, a ako se nekretnina ne iznajmljuje, ona vlasniku pruţa uslugu stanovanja te je to nenovĉani povrat na kapital uloţen u nekretninu.</s><s>Dakle, porez na nekretninu ima obiljeţje poreza na rentu, a ne na glavnicu i taj porezni oblik ujednaĉava oporezivanje razliĉitih oblika dohotka od kapitala, a koji se u Hrvatskoj već plaćaju.153 o UvoĊenje poreza na nekretnine je nuţno zbog toga što ovaj porez osigurava stabilne izvore prihoda jedinicama lokalne samouprave, a iz kojih se moraju financirati komunalne usluge.</s><s>Najniţe komunalne naknade imaju jedinice lokalne samouprave na moru, a imaju najviše nekretnina i najlošije razvijenu komunalnu infrastrukturu.</s><s>Osim toga, gotovo sve europske zemlje imaju uveden ovaj porezni oblik i ne postoje dovoljno kvalitetni argumenti za odgaĊanje njegovog uvoĊenja.</s><s>Najveći protivnici uvoĊenja ovog poreza su vlasnici brojnih nekretnina koje iznajmljuju, a vrlo ĉesto i izbjegavaju plaćanje poreza na dohodak.154 o Oporezivanje nekretnina na temelju masovne procjene je nepošteno jer sustav automatski odreĊuje vrijednost pojedine nekretnine na temelju koje se odreĊuje porez.</s><s>Ovakvim naĉinom procjene sve kuće u istoj ulici odnosno svi stanovi u istoj zgradi vrijede jednako što je naravno nemoguće jer su neki od njih odrţavani, a drugi su zapušteni pa ĉak i u raspadnutom stanju.</s><s>Neke od ureĊenih zemalja kao što je Nizozemska, odustale su od masovne procjene nekretnina upravo zbog spomenutog razloga.</s><s>Osim sustava za masovnu procjenu, sustav Porezne uprave pod nazivom eNekretnine nije dobro posloţen te su cijene u njemu nerealne i nema nadzora struĉnih osoba.</s><s>Ĉak je i Europska komisija protiv masovne procjene nekretnina, a protiv nje se pobunilo i više od 70.000 procjenitelja iz 37 zemalja te ne vide opravdanje ovakvog postupanja Ministarstva graditeljstva.155</s>
<s>Neki od komentara struĉnjaka su: o Zakon o procjeni nekretnina nije napisan, već nespretno preveden iz njemaĉkog zakona iako u hrvatskoj stvarnosti je neprovediv zbog neureĊenosti baze podataka.</s><s>Osim toga, u Hrvatskoj je baza podataka e152 tako navodi ekonomist Ljubo Jurĉić, Jurĉić: Nekretnine ćemo zbog poreza prodavati u bescjenje, N1 Hrvatska, 2017., e-izvor</s>
<s>153 tako navodi ekonomist Velimir Šonje: Šonje, 2017., e-izvor 154 tako misli ekonomist Damir Novotny: „Porez na nekretnine je dobra stvar evo i zašto“ Poznati hrvatski ekonomist detaljno objasnio zašto je sporni porez nuţan za Hrvatsku, Jutarnji.hr, 2017., e-izvor</s>
<s>155 tako misli Melita Bestvina: Pandţić, 2018., e-izvor Nekretnina djelomiĉno formirana samo za neke vrste nekretnina.</s><s>Baza podataka se formira od kupoprodajnih ugovora koji se prijavljuju u svrhu podmirenja porezne obveze (plaćanja poreza na promet nekretnina) i oni nisu verificirani od struĉnih procjenitelja te ĉesto sadrţe kupoprodajne cijene koje su rezultat spekulacija, a u svrhu umanjenja vrijednosti zbog izbjegavanja obveze plaćanja poreza.</s><s>Dakle, postojeća baza podataka nije nimalo realna.156</s>
<s>10.</s><s>INTERPRETACIJA POSTAVLJENIH HIPOTEZA Postavljena je Hipoteza 1: Anketirani su mišljenja da bi porez na nekretnine izazivao nezadovoljstvo jer bi imao negativan utjecaj na ukupno porezno opterećenje građana obzirom da su im prihodi i imovina već ionako previše porezno opterećeni.</s><s>Hipoteza se provjerava metodom ispitivanja pomoću anketnih upitnika koji su elektronskim putem bili poslani ispitanicima.</s><s>Predmet prouĉavanja u okviru ove metode jest saznati mišljenje graĊana o zadovoljstvu uslijed uvoĊenja oporezivanja nekretnina i mišljenje o postojećem poreznom opterećenju.</s><s>Podaci prikupljeni iz provedenog istraţivanja u kojem je sudjelovalo 102 ispitanika su obraĊeni u programu Microsoft Excel pomoću kojeg su izraĊeni grafikoni, a zbog preglednijeg prikaza dobivenih rezultata istraţivanja.</s><s>U radu su grafiĉki prikazani i analizirani samo oni odgovori koji su bitni za dokazivanje postavljene hipoteze dok kontrolna pitanja (odgovori) nisu posebno analizirana.</s><s>Rezultati istraţivanja su pokazali da nešto više od tri ĉetvrtine ispitanika (75,5 %) ima dodatnu nekretninu koju uglavnom koristi za odmor ili za ostvarivanje prihoda te da je komunalna naknada kao i porez koji se trenutno plaća na kuće za odmor dovoljan namet na nekretnine i da ne bi trebalo uvoditi novi naĉin oporezivanja nekretnina.</s><s>Što se tiĉe uvoĊenja novog naĉina oporezivanja po kojem bi se oporezivale sve stambene i poslovne nekretnine, garaţe i ostali pomoćni prostori kao i neizgraĊeno graĊevinsko zemljište, mišljenje ispitanika je da takav naĉin oporezivanja nije pravedan te da bi se povećalo porezno opterećenje pri ĉemu su već porezi koje plaćaju na dohodak i na potrošnju preveliki.</s><s>Na temelju dobivenih rezultata istraţivanja odnosno mišljenja ispitanika se moţe potvrditi postavljena hipoteza 1.</s>
<s>Hipoteza se provjerava metodom ispitivanja pomoću anketnih upitnika koji su elektronskim putem bili poslani ispitanicima.</s><s>Predmet prouĉavanja u okviru ove metode jest saznati mišljenje graĊana o utjecaju uvoĊenja oporezivanja nekretnina 156 tako navode sudski vještaci i procjenitelji: Prijedlozi za izmjene zakona o procjeni vrijednosti nekretnina i pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina, HDSVIP-a, 2015., str. 1., 8. na turizam, odnosno kako bi se oporezivanje odrazilo na cijenu noćenja i broj turista te na zadrţavanje nekretnina koje posjeduju i od kojih ostvaruju dodatne prihode ili im je to jedini izvor prihoda.</s><s>Zbog vjerodostojnijeg dokazivanja ove hipoteze korišteni su i podaci iz sekundarnih izvora, odnosno statistiĉki podaci prikazani kroz duţi niz godina, a kako bi se ukazalo na posljedice koje mogu nastati uvoĊenjem poreza na nekretnine.</s>
<s>Podaci prikupljeni iz provedenog istraţivanja u kojem je sudjelovalo 102 ispitanika su obraĊeni u programu Microsoft Excel pomoću kojeg su izraĊeni grafikoni, a i statistiĉki podaci su prikazani pomoću tablica i grafikona, a zbog preglednijeg prikaza dobivenih rezultata.</s>
<s>Rezultati istraţivanja su pokazali da gotovo jedna ĉetvrtina ispitanika iznajmljuje dodatne nekretnine u turistiĉke svrhe s time da je gotovo polovini njih to osnovni izvor prihoda, a ostalima dodatni izvor prihoda.</s><s>Isto tako, polovina onih koji nekretnine koriste za najam u turistiĉke svrhe ih ne bi prodali već bi ih ili poklonili djeci ili zadrţali.</s><s>MeĊutim, s obzirom na to da više od 55 % smještajnih kapaciteta pripada privatnim iznajmljivaĉima, velik broj ispitanika smatra da bi uvoĊenje oporezivanja nekretnina ugrozilo ostvarivanje prihoda od turizma što bi negativno utjecalo i na graĊane i na drţavu, a zbog povećanja cijena noćenja zbog većih izdataka iznajmljivaĉa ĉime bi se smanjio broj turista u privatnim sobama.</s><s>Rezultati istraţivanja su upotpunjeni statistiĉkim podacima koji pokazuju da je udio smještajnih kapaciteta kod privatnih iznajmljivaĉa rastao iz godine u godinu i dosegao udio od 55,9 % 2015. godine (za koju su raspoloţivi podaci).</s><s>Isto tako je rastao i broj noćenja kod privatnih iznajmljivaĉa ĉiji je indeks rasta od 1995. do 2015. godine ogromnih 3.650,48 %.</s><s>Ovim podacima se ţeljelo pokazati da je velik udio turizma kod privatnih iznajmljivaĉa te da temeljem rezultata provedenog istraţivanja prema kojem bi se uvoĊenjem oporezivanja nekretnina smanjio broj noćenja odnosno broj turista u privatnim sobama, moţe doći do negativnog utjecaja na cjelokupni turizam Hrvatske kao i do povećanja broja nezaposlenih koji rade u sektoru turizma, a što je takoĊer vidljivo iz statistiĉkih podataka.</s><s>Prema podacima, udio prihoda od turizma ĉini gotovo jednu petinu ukupnog BDP-a Hrvatske te bi smanjenje prihoda od turizma moglo bitno smanjiti prihode drţave.</s><s>Na temelju dobivenih rezultata istraţivanja, odnosno mišljenja ispitanika kao i zakljuĉaka proizašlih iz navedenih statistiĉkih podataka, moţe se potvrditi postavljena hipoteza 2.</s>
<s>Postavljena je Hipoteza 3: Uvođenje novih poreza i neprestano mijenjanje stopa postojećih poreza dovodi do negativnih ekonomskih učinaka, smanjenja kupovne moći građana kao i iseljavanja mladih koji nemaju riješeno stambeno pitanje.</s><s>Hipoteza se provjerava statistiĉkom metodom iz sekundarnih izvora.</s><s>Predmet prouĉavanja u okviru ove metode jest kroz duţi niz godina prikazati što se dogaĊa u trenutku smanjenja obima poslova u graĊevinskom sektoru i utjecaj smanjenog obima gradnje na cjelokupno gospodarstvo i ekonomiju.</s><s>Navedena analiza se koristi u provjeri hipoteze o utjecaju uvoĊenja oporezivanja nekretnina na graĊevinski sektor i s njim povezanih sektora.</s><s>Temeljem navedenih analiza, ukazuje se na eventualne posljedice koje mogu nastati uvoĊenjem oporezivanja nekretnina.</s><s>Prikupljeni podaci su obraĊeni, interpretirani i prikazani pomoću tablica i grafikona te su opisno analizirane uoĉene promjene.</s>
<s>Prema statistiĉkim podacima vezanim za graĊevinarstvo, ţeljelo se pokazati da uvoĊenje oporezivanja nekretnina ima isti ili sliĉni efekt kao i razdoblje recesije kada je uveden krizni porez, a koji je ostavi traga kako na graĊevinski sektor tako i na sve ostale grane ekonomije koje su s njim povezane.</s><s>Dakle, iz prikazanih statistiĉkih podataka prema kojima smanjenjem vrijednosti izvršenih graĊevinskih radova dolazi i do smanjenja potrošnje energije u graĊevinskoj djelatnosti (elektriĉna energija, plin, benzin, dizelska goriva, maziva i dr.) kao i smanjenja potrebnog broja radnika na gradilištima.</s><s>Naravno, smanjenjem graĊevinskih radova dolazi i do smanjenja u drugim</s>
<s>Povećanjem nezaposlenosti dolazi i do smanjenja kupovne moći graĊana, dakle smanjenja kupoprodaje stambenih nekretnina.</s><s>GraĊani, uglavnom graĊevinski radnici koji nemaju riješeno stambeno pitanje kao ni zaposlenje, traţe posao u inozemstvu.</s><s>Temeljem analiziranih statistiĉkih podataka i iz njih proizašlih zakljuĉaka, moţe se potvrditi postavljena hipoteza 3.</s>
<s>Za uvoĊenje oporezivanja nekretnina u Republici Hrvatskoj potrebno je obaviti niz vrlo sloţenih i dugotrajnih priprema.</s><s>Osim donošenja zakona kojima se reguliraju pravni aspekti, potrebno je stvoriti sve uvjete koji prethode najprije kvalitetnoj procjeni vrijednosti nekretnina, a tek na kraju i oporezivanju nekretnina.</s><s>Dakle, najprije je potrebno provesti geodetske izmjere zemljišta i sreĊivanje zemljišnih knjiga.</s><s>S obzirom na to da podaci koji se nalaze u zemljišnim knjigama najvećim dijelom nisu toĉni, upravo ovaj segment predstavlja najteţi, najdugotrajniji i najskuplji dio posla.</s><s>Osim što je potrebno pokrenuti ostavinske rasprave budući da su kao vlasnici zemljišta upisane osobe koje su umrle prije ĉak 50 godina, potrebno je obaviti i parcelaciju obzirom da kod velikog broja zemljišta postoje suvlasnici te završiti proces legalizacije bespravno sagraĊenih objekata.</s><s>Sve navedeno iziskuje mnogo vremena, angaţmana struĉnih osoba i naravno veliku koliĉinu financijskih sredstava.</s><s>Tek po završetku ovog postupka moguće je povezati i aţurirati baze podataka koje će pokazivati stvarno stanje i zapoĉeti s procjenom vrijednosti nekretnina koja takoĊer iziskuje mnogo vremena.</s><s>Ako se ţeli napraviti kvalitetna, odnosno realna procjena, bilo bi nuţno obići svaki kutak Hrvatske i procijeniti svaku nekretninu posebno.</s><s>Procjena svake nekretnine posebno je neophodna ako se ţeli izbjeći velik broj tuţbi obzirom da u Hrvatskoj postoji mnogo nekretnina (uglavnom kuća i gospodarskih objekata) koje su u derutnom stanju i samo što se ne sruše te u njima nitko ne ţivi, a odmah pored njih se nalazi nekretnina koja je odrţavana i obnovljena.</s><s>Dakle, te dvije nekretnine nikako ne mogu imati istu vrijednost te se bez izlaska na teren nikako ne moţe utvrditi poštena vrijednost nekretnine.</s><s>Naravno, još uvijek će postojati oni koji će smatrati da su im nekretnine nepošteno (previše) procijenjene, ali će se ovakvim naĉinom to svesti na minimum.</s><s>Završetkom svih ovih postupaka i aţuriranjem baza podataka trebalo bi napraviti informativni izraĉun poreza na nekretnine i usporediti ga sa sadašnjim davanjima (komunalna naknada, porez na kuće za odmor), a koji se ne bi trebao bitno razlikovati (biti viši) od trenutnih davanja te o tome obavijestiti vlasnike nekretnina i nikako ne krenuti odmah s oporezivanjem jer to kod ljudi odmah stvara otpor.</s><s>S obzirom na dugotrajnost priprema koje prethode kvalitetnom oporezivanju nekretnina, a koje su u susjednoj Sloveniji trajale više od 10 godina i još uvijek nisu otklonjene sve manjkavosti, ovaj proces u Hrvatskoj ne moţe trajati manje od 20 godina s obzirom na vrlo loše stanje zemljišnih knjiga i ostalih evidencija, sporost administracije te nešto veću površinu zemlje.</s><s>Ovaj rad bi mogao doprinijeti kako znanosti tako i struci i to u sagledavanju šire slike problematike ove teme.</s><s>Osim toga, trebao bi biti koristan i politiĉarima kada predlaţu zakone vezane za oporezivanje nekretnina, ali i prilikom donošenja ostalih zakona vezanih za porezno opterećenje graĊana.</s><s>Isto tako, rad bi im trebao ukazati na to da se ovaj postupak uvoĊenja poreza na nekretnine ne moţe uvesti po hitnom postupku kako su oni ţeljeli, a vjerojatno zbog potrebe punjenja drţavne blagajne, već se radi o sloţenom i dugotrajnom postupku, a za što je najbolji primjer susjedna Slovenija koja je kao i Hrvatska nastala raspadom bivše Jugoslavije i ima sliĉnu problematiku kako sa zemljišnim knjigama tako i s ostalim evidencijama, a u pitanju je i sliĉan mentalitet ljudi i njihov negativni stav prema ovom porezu.</s><s>Rad ih moţda i potakne da prije predlaganja pojedinog zakona detaljno istraţe, naravno uz pomoć struĉnjaka, sve pozitivne i negativne strane njegovog donošenja, odnosno kolika je korist ili šteta od donošenja ţeljenog zakona kako za drţavu, odnosno gospodarstvo tako i za graĊane.</s>
<s>Osim rezultata dobivenih provjerom hipoteza bilo bi poţeljno i: o Srediti zemljišne knjige i geodetske izmjere te uskladiti sve evidencije i baze podataka koje se odnose na nekretnine te ih redovito aţurirati o Provesti kvalitetnu procjenu vrijednosti nekretnina bez obzira na uvoĊenje (neuvoĊenje) poreza na nekretnine, a u svrhu toĉnijih podataka neophodnih za trţište nekretnina, potrebe banaka prilikom odobravanja hipotekarnih kredita, utvrĊivanja porezne osnovice kod poreza na promet nekretnina i niza drugih potreba</s>
<s>11.</s><s>ZAKLJUĈAK o Poduzeti mjere stabilne porezne i ekonomske politike kojima bi se izbjeglo neprestano mijenjanje stopa postojećih poreza i uvoĊenja novih poreza jer to dovodi do negativnih ekonomskih uĉinaka i odbija strane, ali i domaće investitore koji su zainteresirani za investiranje u Hrvatsku.</s><s>Porezni sustav trebao bi poreznom politikom djelovati stimulativno na poticanje investicija, što direktno utjeĉe na zapošljavanje, koje pak za posljedicu ima smanjenje rashoda, kao što su izdvajanja za socijalne pomoći nezaposlenima te povećanje prihoda od poreza iz plaća zaposlenih.</s><s>12.</s><s>POPIS LITERATURE I IZVORA</s>
<s>Mijatović, N. (2004).</s><s>Oporezivanje imovine s posebnim osvrtom na oporezivanje nasljedstva i darova, Zagreb: Pravni fakultet Nacrt prijedloga Zakona o porezu na nekretnine (2012).</s><s>Zagreb, Ministarstvo financija Republike Hrvatske</s>
<s>Porez na nekretnine u funkciji rasterećenja cijene rada i financiranja decentraliziranih funkcija, (2012a).</s><s>Zagreb, Ministarstvo financija RH Preporuka za PREPORUKU VIJEĆA o Nacionalnom programu reformi Hrvatske za 2018. (2018).</s><s>Bruxelles, Europska komisija Prijedlozi za izmjene zakona o procjeni vrijednosti nekretnina i pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (2015).</s><s>Zagreb, HDSVIP Radni dokument sluţbi Komisije – Izvješće za Hrvatsku 2015. s detaljnim preispitivanjem o sprjeĉavanju i ispravljanju makroekonomskih neravnoteţa (2015).</s><s>Bruxelles, Europska komisija</s>
<s>Uhlir, Ţ., Majĉica, B. (2016).</s><s>Priruĉnik za procjenu vrijednosti nekretnina, Zagreb: Društvo graĊevinskih inţenjera i tehniĉara Vuraić Kudeljan, M. (2017).</s><s>Porez na nekretnine i lokalni porezi: novine u lokalnim porezima s posebnim osvrtom na porez na nekretnine, Zagreb: TIM4PIN</s>
<s>7. Kukić, N., Švaljek, S. (2012).</s><s>Porez na nekretnine: osnovne znaĉajke i rasprava o uvoĊenju u Hrvatskoj, struĉni rad, Privredna kretanja i ekonomska 8. Rašić-Bakarić, I. (2014).</s><s>Osnovne znaĉajke poreza na nekretnine: Njegova primjena u Hrvatskoj i ostalim zemljama ĉlanicama Europske unije, Ekonomski 9. Ţeljko, Ţ. (2015).</s><s>Metodologije procjene vrijednosti nekretnina, struĉni rad, HGK – Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama, str. 30.-44.</s>
<s>Ţunić-Kovaĉević, N. (2007).</s><s>Trebaju li nam promjene u nekim aspektima oporezivanja (nepokretne) imovine?, Zbornik Pravnog fakulteta Sveuĉilišta u 12.3.</s><s>Internetski izvori</s>
<s>zemlja, https://oss.uredjenazemlja.hr/public/index.jsp,pristup: 18.05.2019. 2. Energetsko certificiranje zgrada, Ministarstvo graditeljstva i prostornog ureĊenja</s>
<s>taxes, https://ec.europa.eu/taxation_customs/business/economic-analysistaxation/data-taxation_en, pristup: 24.07.2019. 4. Grgas, G. Nije toĉno, ali je digitalno - Hoće li katastar i zemljišne knjige 2020. ţute i šupljikave papire iz doba cara Franje Josipa moći pospremiti u muzej?, Globus – Jutarnji hr, 14.04.2018., URL: https://www.jutarnji.hr/globus/Globusbiznis/nije-tocno-ali-je-digitalno-hoce-li-katastar-i-zemljisne-knjige-2020-zute-isupljikave-papire-iz-doba-cara-franje-josipa-moci-pospremiti-umuzej/7242606/, pristup: 16.04.2019.</s>
<s>Hrvatska, http://hr.n1info.com/Regija/a402001/Slovenija-izglasala-valorizacijunekretnina-porez-na-nekretnine-nakon-2020.html, pristup: 29.07.2019. 6. Jurĉić: Nekretnine ćemo zbog poreza prodavati u bescjenje, N1 Hrvatska, http://hr.n1info.com/Vijesti/a222025/Jurcic-Nekretninecemo-zbog-poreza-prodavati-u-bescjenje.html, pristup 31.05.2019. 7. Masovna procjena vrijednosti nekretnina na eSavjetovanju, Ministarstvo graditeljstva</s>
<s>ureĊenja https://mgipu.gov.hr/vijesti/masovna-procjena-vrijednosti-nekretnina-naesavjetovanju/8872, pristup: 07.03.2019. 8. Pandţić, I. Ipak porez?</s><s>Pokreću masovnu procjenu vrijednosti nekretnina, 24 sata.hr, 28.12.2018., URL: https://www.24sata.hr/news/ipak-porez-pokrecumasovnu -procjenu-vrijednosti-nekretnina-606694, pristup: 07.03.2019. 9. „Porez na nekretnine je dobra stvar evo i zašto“ Poznati hrvatski ekonomist detaljno objasnio zašto je sporni porez nuţan za Hrvatsku, Jutarnji.hr, 102</s>
<s>Hrvatskoj, https://www.hgk.hr/documents/prezentacija-trziste-nekretnina-urh58944a8a4c51d.pdf, pristup: 24.07.2019.</s><s>Šonje, V. Analiza uglednog ekonomskog struĉnjaka – Novi model poreza na nekretnine će najviše ići na teret graĊana!, Jutarnji.hr, 24.04.2017., URL: https://www.jutarnji.hr/vijesti/hrvatska/analiza-uglednog-ekonomskogstrucnjaka-novi-model-poreza-na-nekretnine-ce-najvise-ici-na-teretgradana/5947605/, pristup: 16.04.2018.</s>
<s>U Sloveniji raste PDV jer je ustavni sud srušio porez na nekretnine, Narod.HR, 31.03.2014., URL: https://narod.hr/eu/u-sloveniji-raste-pdv-jer-je-ustavni-sudsrusio-porez-na-nekretnine, pristup: 31.05.2019.</s><s>Vlasnik kuće za odmor, Porezna uprava, URL: https://www.poreznauprava.hr/Gradani/Stranice/Nekretnine/Vlasnik-kuce-za-odmor.aspx, pristup:</s>
<s>1. Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-1559/2001 i U-I2355/2002 od 21. veljaĉe 2007, NN 226/07 2. Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina, NN, br. 105/2015 3. Uredba o masovnoj procjeni vrijednosti nekretnina, NN, br. 28/19 4. Zakon o davku na nepremiĉnine, Uradni list RS, št.</s><s>101/2013. 5. Zakon o financiranju jedinica lokalne i podruĉne (regionalne) samouprave, NN 132/2006, 73/2008, 25/2012, 147/2014, 100/2015,127/2017 6. Zakon o izmjenama i dopunama zakona o financiranju jedinica lokalne i podruĉne (regionalne) samouprave, 59/2001 7. Zakon o izmjenama i dopunama zakona o porezu na promet nekretnina, NN 8. Zakon o komunalnom gospodarstvu, NN br. 68/18, 110/18 9. Zakon o lokalnim porezima, NN 115/16, NN 101/17 103</s>
<s>Zakon o porezu na promet nekretnina, NN br. 69/97, 115/16 Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina, NN, br. 78/2015 Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, NN, br. 91/96, 68/98, 137/99, 152/14</s>
<s>Poštovani, ovim putem Vas pozivam i molim da sudjelujete u istraživanju u svrhu izrade završnog rada.</s><s>Za ispunjavanje ankete potrebno je svega nekoliko minuta.</s><s>Molim da odaberete onaj odgovor koji najbolje odgovara svakoj ponuđenoj tvrdnji odnosno pitanju.</s><s>Ujedno Vas molim da upitnik proslijedite svojim kontaktima kako bi istraživanje obuhvatilo što veći broj ispitanika.</s><s>Anketa je potpuno anonimna, a rezultati će biti obrađeni i analizirani u obliku zbirnih odgovora.</s>
<s>8. Naselje u kojem stanujete nalazi se u: 9. Kvadratura vašeg stambenog prostora iznosi: Trenutno stanujete u:</s>
<s>1. Imate li osim nekretnine u kojoj stanujete i kuću, stan ili vikendicu za odmor?</s><s>2. Koliko nekretnina (kuća, stanova, vikendica) posjedujete osim one u kojoj stanujete?</s>
<s>4. Koji su razlozi kupnje (posjedovanja) dodatnih nekretnina?</s><s>2. Naĉin štednje - umjesto štednje u banci 3. Za stalno iznajmljivanje</s>
<s>3. Ne posjedujem poljoprivredno zemljište ObraĊujete li poljoprivredno zemljište za vlastite potrebe ili za ostvarivanje dodatnih prihoda?</s>
<s>3. Za vlastite potrebe i ostvarivanje prihoda 4. Ne obraĊujem poljoprivredno zemljište 5. Ne posjedujem poljoprivredno zemljište OPOREZIVANJE NEKRETNINA I POREZNO OPTEREĆENJE 1. Jeste li upoznati s trenutnim naĉinom oporezivanja nekretnina u RH?</s><s>3. Djelomiĉno</s>
<s>2. Smatrate li komunalnu naknadu i komunalni doprinos koji se trenutno plaćaju svaki mjesec, dovoljnim nametom na nekretnine?</s><s>3. Prema Vašem mišljenju, porez na kuće za odmor koji se plaća godišnje u 1. prenizak</s>
<s>4. Smatrate li da smanjenje poreza na promet nekretnina u RH najprije s 5 % na 4 %, a od ove godine na 3 % predstavlja mjeru porezne politike odnosno smanjenje poreznog opterećenja graĊana ili je u pitanju samo politiĉki potez?</s><s>1. Smanjenje poreza na promet nekretnina je MJERA POREZNE POLITIKE</s>
<s>2. Smanjenje poreza na promet nekretnina je POLITIĈKI POTEZ 5. Prema Vašem mišljenju, trenutna stopa poreza na promet nekretnina od 3 % 1. Preniska</s>
<s>6. Je li prema Vašem mišljenju potreban novi naĉin oporezivanja nekretnina u 7. Prema novom Zakonu ĉija je primjena trebala zapoĉeti 1.1.2018. godine, ali je odgoĊena, komunalnu naknadu i porez na kuće za odmor bi trebao zamijeniti novi porez na nekretnine.</s><s>Oporezivale bi se sve stambene i poslovne nekretnine, garaţe... kao i neizgraĊeno graĊevinsko zemljište i to prema njihovoj procijenjenoj vrijednosti.</s><s>Smatrate li da je takav naĉin oporezivanja nekretnina pravedan?</s>
<s>8. Što mislite, kakvo bi bilo porezno opterećenje graĊana prema prijedlogu spomenutog naĉina oporezivanja nekretnina u RH?</s><s>1. Povećalo bi se porezno opterećenje graĊana 2. Smanjilo bi se porezno opterećenje graĊana 3. Porezno opterećenje se ne bi mijenjalo 9. Porez na nekretnine trebao bi se plaćati: 1. mjeseĉno</s>
<s>1. Smanjila bi se izgradnja novih stanova 2. Povećala bi se izgradnja novih stanova 3. Izgradnja novih stanova bi ostala na istoj razini Smatrate li da je porez na dohodak previsok?</s><s>Smatrate li da je porez na potrošnju (PDV) previsok?</s><s>Smatrate li da su prihodi graĊana i imovina već dovoljno porezno opterećeni?</s><s>Prema Vašem mišljenju, RH ţeli uvesti porez na nekretnine zbog: 1. pravednog naĉina oporezivanja nekretnina 2. pritisaka Europske unije da se uvede porez na nekretnine 3. ostvarivanja dodatnih prihoda odnosno punjenja drţavne blagajne U sluĉaju uvoĊenja oporezivanja nekretnina, dodatnu nekretninu (koja Vam ne sluţi za stanovanje) bi:</s>
<s>Ako bi zadrţali nekretninu te ju i dalje iznajmljivali, tada bi: 1. uredno prijavili podstanare ili turiste i platili porez na dohodak od najma 2. ne bi prijavili podstanare ili turiste i izbjegli plaćanje poreza na dohodak od najma</s>
<s>Smatrate li da bi se uvoĊenjem poreza na nekretnine povećala cijena stanarine, a zbog većih izdataka stanodavaca?</s><s>Smatrate li da bi uvoĊenjem poreza na nekretnine došlo do stvaranja socijalno ugroţenih podstanarskih obitelji koji ne bi mogli plaćati visoke stanarine?</s>
<s>Smatrate li da bi uvoĊenje oporezivanja nekretnina predstavljalo udar na standard najsiromašnije odnosno najstarije populacije stanovništva?</s><s>Ukoliko bi se ipak uvelo oporezivanje nekretnina, smatrate li da bi se trebalo oporezivati i zemljišta?</s>
<s>Smatrate li da bi oporezivanjem zemljišta mogla biti ugroţena egzistencija starijih ljudi (vlasnika zemljišta) koji ţive od vrlo niske mirovine i ne mogu plaćati dodatni porez?</s>
<s>UTJECAJ OPOREZIVANJA NEKRETNINA NA TURIZAM 1. Iznajmljujete li neku od dodatnih nekretnina (u kojima ne stanujete) u turistiĉke svrhe?</s>
<s>2. I dalje ih koristili u turistiĉke svrhe 3. Ne posjedujem nekretnine za korištenje u turistiĉke svrhe 4. Poklonili ih djeci</s>
<s>4. Prema statistiĉkim podacima, u posljednjih nekoliko godina, udio smještajnih kapaciteta u privatnim sobama je u odnosu na ukupne smještajne kapacitete veći od 55 %.</s><s>Dakle, najveći udio turizma otpada na privatne iznajmljivaĉe.</s><s>Smatrate li da bi uvoĊenje oporezivanja nekretnina ugrozilo ostvarivanje prihoda od turizma kako za graĊane tako i za drţavu?</s><s>111</s>
<s>5. Smatrate li da bi se uvoĊenjem poreza na nekretnine povećala cijena noćenja kod privatnih iznajmljivaĉa (zbog većih izdataka iznajmljivaĉa)?</s><s>6. Smatrate li da bi se zbog većih cijena noćenja u privatnim sobama smanjio i broj turista?</s>