Analiza tržišta nekretnina u Republici Hrvatskoj

<s> je predloženo zaključno delo izključno rezultat mojega lastnega raziskovalnega dela;  je delo pripravljeno v skladu s Tehničnimi navodili za izdelavo zaključnih del Nove univerze ter pripombami mentorja in članov komisije;  sem poskrbel/-a, da so dela in mnenja drugih avtorjev, ki jih uporabljam v predloženem delu, navedena oz. citirana v skladu s fakultetnimi navodili;  se zavedam, da je plagiatorstvo – predstavljanje tujih del, bodisi v obliki citata bodisi v obliki dobesednega parafraziranja bodisi v grafični obliki, s katerim so tuje misli oz. ideje predstavljene kot moje lastne – kaznivo po zakonu (Zakon o avtorski in sorodnih pravicah (ZASP).</s><s>Uradni list RS, št.</s><s>16/07 – uradno prečiščeno besedilo,  je elektronska oblika predloženega dela tehnično potrjena in ustrezna ter soglašam, da Univerzitetna knjižnica Nove univerze objavi zaključno delo na spletnih straneh pod pogoji, ki v nekomercialne namene dovoljujejo neomejeno reproduciranje, distribucijo in dajanje na voljo javnosti ter predelavo z namenom prevoda, pod pogojem, da je avtorstvo izvirnega dela ustrezno navedeno.</s><s>Če je kasneje reproduciran ali razširjan le del zaključnega dela, je to potrebno jasno označiti.</s><s>Dovoljenje nadaljnjega prenašanja pridobljenih pravic v skladu s to alinejo velja tudi za prenos pravic na prosto dostopne digitalne knjižnice in repozitorije.</s>
<s>Kroz povijest, pojam nekretnine bio je iznimno bitan.</s><s>Najraniji podaci koji postoje o nekretninama potječu iz kamenog doba kada špiljski čovjek nije obitavao samo u špiljama, već je gradio i privremena skloništa.</s><s>U 19. stoljeću osnovala se prva brokerska kuća za nekretnine i shodno tome, počelo se oblikovati moderno tržište nekretnina.</s><s>Tržište nekretnina je specifičan sustav unutar kojeg dolazi do transakcija koje uzrokuju promjenu prava vlasništva ili promjenu u korištenju prava koja proizlaze iz nekretnina.</s><s>Posljednjih godina tržište nekretnina raste a na njega utječu politički, ekonomski, socijalni i tehnološki čimbenici.</s><s>Tržište nekretnina se može objasniti kao područje u okviru kojeg se razmjenjuju transakcije koje prouzrokuju izmjenu prava vlasništva ili izmjenu u uporabi prava koja proistječu iz nekretnina.</s><s>Analizirajući tržište nekretnina poželjno je istaknuti prostor koji je osnovni čimbenik smještaja i identificiranja određene nekretnine.</s><s>U ovom magistarskom radu izvršena je analiza tržišta nekretnina.</s><s>Analizom je utvrđeno da je došlo do promjena na tržištu nekretnina od razdoblja poslije ekonomske krize 2008. godine i danas.</s><s>Također, na tržište nekretnina utječu razni politički, ekonomski, socijalni i tehnološki čimbenici koji uzrokuju porast cijena na tržištu nekretnina.</s><s>Ključne riječi: pojam nekretnine, tržište nekretnina, sustav, čimbenici, pravo vlasništva</s>
<s>Analiza trga nepremičnin v Republiki Hrvaški Skozi zgodovino je bil koncept nepremičnin izjemno pomemben.</s><s>Prvi dostopni podatki o nepremičninah segajo v kameno dobo, ko jamarji niso živeli le v jamah, ampak so si gradili tudi začasna bivališča.</s><s>V 19. stoletju je bila ustanovljena prva nepremičninsko posredniška hiša in temu primerno se je začel oblikovati sodobni nepremičninski trg.</s><s>Trg nepremičnin je specifičen sistem, znotraj katerega potekajo transakcije, ki povzročijo spremembo lastninske pravice ali spremembo načina uporabe pravice na nepremičnini.</s><s>V zadnjih letih nepremičninski trg raste, a nanj vplivajo politični, ekonomski, socialni in tehnološki dejavniki.</s><s>Nepremičninski trg je mogoče razložiti kot področje, znotraj katerega se izmenjujejo transakcije, ki povzročajo zamenjavo lastninskih pravic ali zamenjavo pravic, ki izhajajo iz nepremičnin.</s><s>Pri analizi nepremičninskega trga je zaželeno izpostaviti prostor, ki je osnovni dejavnik namestitve in identifikacije posamezne nepremičnine.</s><s>V tem magistrskem delu je bila izvedena analiza trga nepremičnin.</s><s>Analiza je pokazala, da je na nepremičninskem trgu prišlo do sprememb od obdobja po gospodarski krizi leta 2008 do danes.</s><s>Prav tako na trg nepremičnin vplivajo različni politični, ekonomski, socialni in tehnološki dejavniki, ki povzročajo rast cen na trgu nepremičnin.</s><s>Ključne besede: pojem nepremičnine, trg nepremičnin, sistem, dejavniki, lastninska pravica</s>
<s>Analiza trga nepremičnin v Republiki Hrvaški Danes se srečujemo z različno literaturo, ki pojem nepremičnine razlaga na različne načine, a vsaka pojasnjuje in opisuje omenjeni pojem.</s><s>Nepremičnine predstavljajo stvari v prostoru, ki ne morejo spremeniti svojega položaja, ne da bi spremenile ali popolnoma porušile obstoječo strukturo.</s><s>S pravnega vidika je nepremičnina opredeljena kot zemljišče in tisto, kar je na njegovi površini ali pod njeno površino trajno povezano z njim.</s><s>Nepremičnina se tudi štejejo za katastrske parcele in so določene s katastrskimi oznakami.</s><s>Poleg tega katastrska parcela označuje določen del zemljišča in je v katastru umeščena s svojo številko in imenom katastrske občine, na območju katere se nahaja.</s><s>V skladu s tem so nepremičnine določene po katastrski parcelni številki in nazivu katastrske občine v vseh zemljiških knjigah in evidencah nepremičnin.</s><s>V pravu pojem nepremičnine včasih opredeljuje tudi nekatere stvari, ki so po svoji naravi premične.</s><s>Nepremičnine so pomembna postavka za družbeni in ekonomski vidik.</s><s>Zgodovinsko gledano je prav ta lastnost nepremičnine pomembna, saj so se mnoge vojne bojevale zaradi ozemelj, ki so imela pomembno geografsko lego.</s><s>Prav tako je zelo pomembna komponenta poleg ozemlja dejstvo, ali so na določenem ozemlju naravni viri.</s><s>To so na primer ozemlja, ki so bogata z rudami ali nafto, in takšna ozemlja so bila vedno zanimiva za države, predvsem pa za tiste, ki so želele biti v vodstvu.</s><s>V bližnji prihodnosti bodo ozemlja, ki so bogata z naravnimi vodnimi viri, v središču zanimanja mnogih držav in okoli njih bo veliko polemik.</s><s>Glede na navedeno je pravilno in optimalno ravnanje s prostorom lahko ključni dejavnik preventive onesnaževanja, pa tudi številne polemike, ki so nastale predvsem zaradi človeškega faktorja.</s><s>Vse nepremičnine določa enotna cena, ki je opredeljena glede na določene dejavnike.</s><s>Za načelo, po katerem se določa tržna vrednost nepremičnine, je bistveno pojmovanje verjetne cene, ki bo dosežena, če so izpolnjeni določeni posebni pogoji, ki se nahajajo v opisu tržne ali druge opredeljene vrednosti.</s><s>Dejavniki, ki tvorijo vrednost posamezne nepremičnine, se nanašajo na lokacijo, princip gradnje, energetsko učinkovitost in rabo posamezne nepremičnine.</s><s>Velik pomen pa ima tudi status zakonitosti, ki omogoča nepremičnini tako pravno utemeljenost kot tudi zanesljivost glede upravljanja z nepremičnino.</s><s>Poleg omenjenih dejavnikov, pomembna je tudi starost nepremičnine in napeljave, ki se nahajajo znotraj določene nepremičnine ter zgrajena komunalna infrastruktura.</s><s>Omenjeni dejavniki so enako pomembni, pri čemer se ne zmanjša pomen nobenega posameznega dejavnika, saj so vsi bistveni za določitev vrednosti določene nepremičnine.</s><s>Trgi imajo različne značilnosti, ki jih ločijo od drugih trgov, čeprav imajo skoraj enak princip delovanja.</s><s>Prav tako ima nepremičninski trg svoje edinstvene lastnosti, ki kažejo na specifičen sistem, sestavljen iz lastnosti, ki so združene v eno komponento.</s><s>V okviru te komponente veljajo določeni zakoni in norme obnašanja, ki se nanašajo na vse udeležence in njihovo obnašanje v določenih situacijah.</s><s>Nepremičninski trg je mogoče razložiti kot področje, znotraj katerega se izmenjujejo transakcije, ki povzročijo spremembo lastniških pravic ali spremembo uporabe pravic, ki izhajajo iz nepremičnine.</s><s>Pri analizi nepremičninskega trga je zaželeno izpostaviti prostor, ki je osnovni dejavnik namestitve in identifikacije posamezne nepremičnine.</s><s>Nepremičninski trg je edinstven in se od drugih trgov razlikuje po številnih dejavnikih.</s><s>Nekateri izmed dejavnikov so: vrednost nepremičnine, poseben odnos človeka do nepremičnine in vpliv države na nepremičninski trg.</s><s>V večini primerov je vrednost nepremičnine visoka in večina kupcev se pri poslih odloči za določeno kategorijo zadolževanja.</s><s>Skladno s tem obstaja razlog za nujnost finančnih institucij ter uporabo zakonodajne, monetarne in fiskalne politike, ki je bistveno večja kot na drugih trgih.</s><s>Nepremičninski trg je v zadnjem času predmet različnih razprav v Republiki Hrvaški.</s><s>Če je trg v obdobju gospodarskega razvoja, nepremičninski trg svojim udeležencem zagotavlja velik dohodek.</s><s>Po drugi strani pa do sprememb na trgu vedno lahko pride in negotovost je stalno prisotna.</s><s>Zato se morate zavedati tega dejstva in nenehno spremljati nepremičninski trg in dejavnike, ki nanj vplivajo.</s><s>Nakup nepremičnine pomeni pomemben korak v človekovem življenju, saj velja za enega vrsta investicije in tudi reševanje problematike bivanja.</s><s>Prav tako v današnjem času nakup nepremičnine za posameznika ni lahka stvar.</s><s>Cene gradbenega materiala in človeški faktor so se podražili, zvišale pa so se tudi cene nepremičnin.</s><s>Zanimanje za trg nepremičnin v Republiki Hrvaški je bilo v obdobju od konca domovinske vojne do nastopa gospodarske krize izjemno veliko.</s><s>Ko pa je gospodarska kriza leta 2008 potrkala na vrata Hrvaške, je negativno vplivala na nepremičninski trg.</s><s>Nepremičninski trg je postajal vse bolj pasivna in se ni več gradilo kot v prejšnjem obdobju, novozgrajena stanovanja pa niso bila prodana in so ostala prazna.</s><s>Število brezposelnih naraslo, država ni pobrala davkov od prodaje nepremičnin, banke niso poravnale terjatev vlagateljev pa tudi od kupcev stanovanj.</s><s>Skladno s tem se je omenjeno stanje odrazilo na cenah nepremičnin, ki so začele padati.</s><s>Ko so se razmere umirile in je nepremičninski trg začel izhajati iz krize, so se razmere stabilizirale.</s><s>Po raziskavi Hrvaške gospodarske zbornice (2017) se bo v letu 2016 začelo okrevanje gospodarstva na Hrvaškem, s tem pa se bodo dvignile cene stanovanjskih nepremičnin in novozgrajenih stanovanj.</s><s>Od takrat cene nepremičnin na Hrvaškem nenehno rastejo.</s><s>Prav tako so na nepremičninski trg vplivali pandemija covida-19 in dva potresa, ki sta zaznamovala leto 2021, ter vojna, ki še vedno divja na evropskih tleh.</s><s>Pandemija covida-19 je povzročila finančna presenečenja, ki so povzročila inflacijo cen vseh produktov in storitev, kar je povzročilo rast cen na nepremičninskem trgu tako v Evropi kot na Hrvaškem.</s><s>Nepremičninski trg pa je v obdobju pandemije covida-19 rasel hitreje od preostalega gospodarstva, kar pomeni, da je rasel veliko hitreje kot plače in drugi dohodki.</s><s>K rasti cen na nepremičninskem trgu je prispevala tudi vojna v Ukrajini.</s><s>Glede na navedeno je problem trga nepremičnin v Republiki Hrvaški nepredvidljivost.</s><s>Dejstvo je, da cene nepremičnin rastejo zadnjih šest let in bodo rasle tudi v prihodnje.</s><s>Posledično je na trgu nepremičninski balon.</s><s>Porajajo se vprašanja: Ali bo nepremičninski balon počil in kdaj?</s><s>Ali je glede na stanje na nepremičninskem trgu bolje kupiti ali najeti nepremičnino?</s><s>Ali obstaja tveganje, da se zgodi najhujše in zlom nepremičninskega V magistrskem delu bomo uporabljali induktivno-deduktivno metodo, metodo deskripcije, metodo primerjave, metodo kompilacije, metodo analize in metodo sinteze.</s><s>Prispevek bo uporabil tudi metodo anketiranja (izvedba anketiranja s pomočjo vprašalnika).</s>
<s>Informacije bodo zbrane na naslednji način: V prispevku bomo z uporabo induktivno-deduktivne metode ugotavljali trenutno stanje</s>
<s>analize nepremičninskega trga s pomočjo splošnih in posameznih dejstev.</s><s>V celotnem delu bo uporabljena metoda deskripcije.</s><s>Uporabljen bo za opis principov delovanja trga nepremičnin, opis prejšnjega in trenutnega stanja na trgu ter opis dejavnikov, ki vplivajo na trg dela.</s>
<s>Primerjalno metodo bomo uporabili za skupne značilnosti in opažene podobnosti dejavnikov, ki so predhodno vplivali na razpad trga, in tistih, ki se odražajo v trenutnem stanju na trgu.</s>
<s>Pri delu bo uporabljena metoda kompilacije, ki bo pomagala ustvariti popolno analizo trga nepremičnin.</s><s>S pomočjo spoznanj drugih avtorjev o nepremičninskem trgu bo na koncu prispevka podan popoln zaključek.</s>
<s>Za ugotavljanje vzročno-posledične zveze bo uporabljena analizna metoda.</s><s>Z metodo analize bodo raziskani vzroki in dejavniki, ki so vplivali na trg nepremičnin ter kaj se je kot posledica teh dejavnikov dogajalo na trgu nepremičnin.</s><s>Metoda sinteze nam bo pomagala razumeti nepremičninski trg kot celoto.</s><s>Na nepremičninskem trgu je namreč veliko objektov, ki si niso enaki in so različno obravnavani.</s><s>Pojavljajo se tudi različne definicije in dejstva, ki bodo razložena skozi delo in bodo pripeljala do razumevanja svetovnega nepremičninskega trga.</s><s>Hipoteza 1: Cene na nepremičninskem trgu rastejo hitreje kot na drugih trgih.</s><s>Prvo hipotezo bomo preverili s pomočjo primerjalne metode, in sicer tako, da bomo rast cen na drugih trgih raziskovali z rastjo cen na trgu nepremičnin.</s><s>S pomočjo omenjene metode bo skupaj z dobljenimi rezultati in tržno primerjavo prišla do zaključka.</s>
<s>Hipoteza 2: Rast obrestnih mer bi lahko upočasnila nakupe nepremičnin.</s><s>Drugo hipotezo bomo preučili skozi metodo deskripcije, kjer bo opisana obrestna mera in njen vpliv na trg.</s><s>Rast obrestnih mer je na nepremičninski trg vplivala že prej, opisani pa bodo primeri, kdaj se je to zgodilo.</s><s>Hipoteza 3: Z rastjo neto plač se bodo povečale tudi cene nepremičnin.</s><s>Metoda analize bo uporabljena za dokazovanje tretje hipoteze.</s><s>S pomočjo metode analize bo ugotovljena vzročno-posledična povezava med rastjo neto plače in rastjo cen nepremičnin.</s>
<s>S pomočjo induktivno-deduktivne metode bomo postavili četrto hipotezo.</s><s>Splošna in posamezna dejstva, ki so na voljo o pomanjkanju in pomanjkanju gradbenih materialov, bodo pomagala sprejeti ali zavrniti zgornjo hipotezo.</s><s>Hipoteza 5: Nakup nepremičnine je donosnejši od dolgoročnega najema nepremičnine.</s>
<s>Peto hipotezo bomo preverili z metodo kompilacije in metodo sinteze.</s><s>Z metodo kompilacije bomo s pomočjo znanja drugih avtorjev o cenah na trgu nepremičnin prišli do popolne ugotovitve v zvezi s to hipotezo.</s><s>Tudi to hipotezo bomo preverjali s sintezno metodo, saj je trg nepremičnin sestavljen iz več vrst nepremičninskih objektov, ki tvorijo celoto, vendar bo analizirana cena na trgu za posamezno vrsto nepremičninskega objekta, da bi na koncu prišli do celovitega zaključka.</s><s>Ključni rezultati magistrskega dela bodo zaključki analize trga nepremičnin.</s><s>Določeno bo, kateri dejavniki vplivajo na trg nepremičnin.</s><s>Poleg tega bo analiziran nepremičninski trg po gospodarskem zlomu leta 2008 in trenutno.</s><s>Primerjali bodo so cene nepremičnin po krizi in cene nepremičnin danes.</s><s>Za zaključek bo preučeno, ali se bolj splača investirati v nakup nepremičnine ali ostati v dolgoročnem najemu nepremičnine.</s><s>Rezultati raziskave magistrskega dela bodo pripomogli k dopolnitvi poznavanja trga nepremičnin za raziskovalce, ki se ukvarjajo z omenjeno tematiko.</s><s>Na strokovnem področju bomo v naši raziskavi analizirali stare in nove dejavnike, ki vplivajo na trg nepremičnin.</s><s>Vsak dan se pojavljajo novi dejavniki, njihov vpliv pa bodo raziskovali in na ta način zapolnili vrzel, ki je manjkala v drugih raziskavah.</s><s>Sklepi magistrske naloge bodo lahko v pomoč pripravljavcem regionalne zakonodaje pri pripravi novih strategij za trg nepremičnin.</s><s>Razmere na nepremičninskem trgu se vsak dan spreminjajo, zato je treba oblikovati nove pristope, ki bodo omogočili boljši vpogled v dogajanje na nepremičninskem trgu.</s><s>Doseženi rezultati bodo prispevali stroke na način, da z raziskovanjem novih dejavnikov opazujemo nepremičninski trg z drugačne perspektive.</s><s>Prav tako bodo zbrani rezultati pomembni za hrvaške državljane.</s><s>Hrvaški državljani bodo lahko bolje razumeli nepremičninski trg in njegovo delovanje.</s><s>Posledično lahko državljani glede na zaporedje dobljenih rezultatov ocenijo, kdaj se jim najbolj splača investirati v nepremičnine.</s><s>Magistrsko delo je razdeljeno na štirinajst poglavij in je sestavljeno iz teoretičnega in raziskovalnega dela.</s>
<s>V prvem poglavju bodo opredeljeni problem, namen in cilji dela.</s><s>Nadalje bodo navedene hipoteze, ki so bile postavljene, metode, ki bodo uporabljene pri delu, opis poglavja in pričakovani rezultati dela.</s>
<s>Drugo poglavje bo sestavljeno iz literature, ki bo uporabljena pri delu.</s><s>Pravne podlage oziroma tretje poglavje daje pregled pravnih predpisov, povezanih s trgom nepremičnin v Republiki Hrvaški.</s>
<s>V petem delu prispevka je pojasnjen pojem nepremičnine in na katere vrste so nepremičnine razdeljene.</s><s>Pojasnjene so tudi različne definicije pojma nepremičnine ter številni kriteriji, po katerih se nepremičnine ločijo.</s><s>Naslednje poglavje govori o opredelitvi trga nepremičnin.</s>
<s>Prav tako bo šesto poglavje obravnavalo oceno stanja trga nepremičnin v Republiki Hrvaški.</s><s>Gospodarska kriza 2008 oziroma sedmo poglavje se osredotoča na gospodarsko krizo in posledice, ki jih je imela na nacionalna gospodarstva.</s><s>V nadaljevanju bo opisan razvoj krize in opredeljeni razlogi za nastanek krize.</s><s>Poleg tega bo govora o vplivih krize na nepremičninski trg v Republiki Hrvaški.</s><s>Osmo poglavje se nanaša na trg nepremičnin in pravni okvir v zvezi s trgom.</s><s>Navedeni in obrazloženi bodo številni zakoni, ki se nanašajo na trg nepremičnin v Republiki Hrvaški.</s>
<s>Sledi deveto poglavje, v katerem so navedeni dejavniki, ki vplivajo na trg dela.</s><s>Dejavniki, ki vplivajo na trg dela, so politični, ekonomski, socialni in tehnološki in bodo pojasnjeni v tem poglavju.</s>
<s>Deseto poglavje oziroma praktični del obsega izvedba ankete in rezultati raziskave.</s><s>Anketa bo v obliki vprašalnika, rezultati raziskave pa bodo predstavljeni v tabelah in grafikah.</s>
<s>Enajsto poglavje z naslovom Razprava predstavlja pregled znanja, pridobljenega v raziskavi.</s><s>Navedene hipoteze v prispevku v tem poglavju bodo sprejete ali zavrnjene.</s><s>V dvanajstem delu prispevka bo predstavljen zaključek, do katerega smo prišli na podlagi rezultatov raziskave.</s>
<s>Grafikon 1. Broj realiziranih transakcija nekretnina u Republici Hrvatskoj u periodu od Grafikon 3. Vrijednost prodanih nekretnina u milijunima kuna u 2019. i 2020. godini.</s><s>Grafikon 5. Vrijednost prodanih nekretnina u milijunima kuna za 2019. i 2020. godinu Grafikon 6. Broj kupoprodajnih transakcija stanova/apartmana u 2019. i 2020. godini na razini Republike Hrvatske</s>
<s>Grafikon 7. Vrijednost prodanih stanova/apartmana u milijunima kuna u 2019. i 2020.</s><s>Grafikon 8. Broj kupoprodajnih transakcija u 2019. i 2020. godini na razini Republike Grafikon 9. Vrijednost prodanih obiteljskih kuća u milijunima kuna za 2019. i 2020. godinu</s>
<s>Slika 1: Najčešća vrsta nekretnine u kupoprodajnim ugovorima u 2020. godini po Slika 2: Broj kupoprodajnih transakcija ostvarenih u 2020. godini po jedinicama Slika 3: Cjelokupna brojka ugovora na najmu i brojka ugovora o zakupu na nivou Slika 5: Ugovori o zakupu i ugovori o najmu iz ZKC-a velikih gradova u 2020. godini Slika 6: Broj kupoprodaja stanova/apartmana na županijskom nivou za 2020. godinu Slika 7: Broj prodanih stanova/apartmana i medijalna cijena stana/apartmana po metru kvadratno u kunama na nivou županija, po županijama (ne uvrštavajući grad koji je centar županije) i po gradovima središtima županija za 2019. i 2020. godini..46 Slika 8: Broj kupoprodaja obiteljskih kuća po županijama u 2020. godini Slika 9: Broj prodanih obiteljskih kuća i medijalna cijena obiteljske kuće po metru kvadratnom u kunama na nivou županija, po županijama (ne uvrštavajući grad koji je središte županije) i po gradovima središtima županija za 2019. i 2020. godinu ........53 Slika 10: Prosječna postignuta cijena stanova za period od 2002 do 2015. godine po metru kvadratnom</s>
<s>Slika 11: Pad vrijednosti stambenih nekretnina u periodu od 2008. do 2015. godine Slika 12: Prosječne cijene prodanih novih stanova po metru kvadratnom u kunama u Republici Hrvatskoj</s>
<s>Slika 13: Stope promjena prosječnih cijena prodanih novih stanova po metru kvadratnom u kunama u Republici Hrvatskoj Slika 14: Indeksi proizvođačkih cijena na domaćem tržištu za građevinski materijal u POPIS TABLICA</s>
<s>ZoPuPN: Zakon o posredovanju u prometu nekretnina ZoPVN: Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina ZoPZ: Zakon o poljoprivrednom zemljištu</s>
<s>ZoViDSP: Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ZoZiKPP: Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora ZoZK: Zakon o zemljišnim knjigama</s>
<s>Obitavanje u određenom prostoru podrazumijeva se bazičnom životnom potrebom, dok se nekretnine označavaju kao permanentan stambeni prostor.</s><s>Kupovina nekretnine nerijetko zahtijeva veću investiciju.</s><s>U pojedinim državama od iznimne je važnosti biti vlasnik nekretnine jer se navedeno povezuje uz bolji društveni status.</s><s>Sve učestalije, nekretnine se promatraju kroz spektar zarade zbog njihove potražnje i u konačnici prodaje te posljedično cijene nekretnina rastu iz dana u dan.</s><s>1.1 DEFINICIJA RAZMATRANOG PROBLEMA</s>
<s>Tržište nekretnina u posljednje vrijeme je predmet raznih diskusija na području Republike Hrvatske.</s><s>Ako je na tržištu period ekonomskog razvoja, tržište nekretnina omogućuje veliki prihod njegovim učesnicima.</s><s>S druge strane, do izmjena na tržištu uvijek može doći i nesigurnost je konstantno prisutna.</s><s>Zato treba biti svjestan te činjenice i neprestano pratiti kretanje tržišta nekretnina i čimbenike koji utječu na njega.</s>
<s>Kupnja nekretnine označava bitan potez u čovjekovom životu jer se smatra jednom vrstom ulaganja te također rješavanja problematike smještajnog pitanja.</s><s>Također, u današnje vrijeme kupovina nekretnine nije jednostavna stvar za pojedinca.</s><s>Cijene građevinskih materijala i ljudskog faktora su porasle pa s njima i cijene nekretnina.</s><s>Za tržište nekretnina u Republici Hrvatskoj postojala je ogromna zainteresiranost u periodu od završetka Domovinskog rata do pojave gospodarske krize.</s><s>Međutim, kada je gospodarska kriza 2008. godine pokucala i na hrvatska vrata, ona se nepovoljno odrazila na tržište nekretnina.</s><s>Tržište nekretnina postajalo je sve pasivnije i nije se više gradilo kao u prethodnom periodu, a novosagrađeni stanovi nisu se prodavali i ostali su prazni.</s><s>Brojka nezaposlenih je rasla, država nije ubirala poreze od prodaje nekretnina, a banke nisu namirile potraživanja kako od investitora tako i od kupaca stanova.</s><s>Sukladno tome, spomenuta situacija se odrazila na cijene nekretnina koje su počele padati.</s><s>Kada se situacija smirila i kada je tržište nekretnina počelo izlaziti iz krize, situacija se stabilizirala.</s>
<s>Prema istraživanju Hrvatske gospodarske komore (2017.), u 2016. godini započinje oporavak gospodarstva u Hrvatskoj, a time i rast cijena stambenih nekretnina i novosagrađenih stanova.</s><s>Od tada cijene nekretnina u Hrvatskoj kontinuirano rastu.</s><s>Također, na tržište nekretnina utjecala je pandemija bolesti COVID-19 i dva potresa koji su obilježili 2021. godinu, kao i rat koji i dalje bukti na europskom tlu.</s><s>Pandemija bolesti COVID-19 dovela je do financijskih iznenađenja koji su doveli do inflacije cijena svih proizvoda i usluga, što je dovelo do povećanja cijena na tržištu nekretnina kako u Europi, tako i u Hrvatskoj.</s><s>Međutim, u periodu pandemije bolesti COVID-19 dogodilo se to da se tržište nekretnina „odvojilo“ od ostatka gospodarstva, što znači da je raslo puno brže od plaća i drugih prihoda.</s><s>Nadalje, rastu cijena na tržištu nekretnina doprinijelo je i ratno stanje u Ukrajini.</s><s>S obzirom na prethodno navedeno, problem tržišta nekretnina u Republici Hrvatskoj je nepredvidljivost.</s><s>Činjenica je ta da je cijena nekretnina posljednjih šest godina rasla i da će i u budućnosti nastaviti rasti.</s><s>Posljedično, na tržištu dolazi do nekretninskog balona.</s><s>Postavljaju se pitanja: Hoće li nekretninski balon puknuti i kada?</s><s>Je li bolje kupiti ili iznajmiti nekretninu s obzirom na stanje na tržištu nekretnina?</s><s>Postoji li rizik da dođe do najgoreg ishoda i tržište nekretnina doživi 1.2 SVRHA I CILJEVI</s>
<s>Svrha ovog magistarskog rada je analiza tržišta nekretnina u Republici Hrvatskoj.</s><s>Uz pomoć istraživanja objasnit će se kretanje cijena nekretnina i koji čimbenici utječu na njihovu vrijednost.</s><s>Na osnovi izvršenog istraživanja i konačnih rezultata dobit ćemo sliku trenutačnog stanja na spomenutom tržištu.</s><s>Konačni rezultati olakšat će shvaćanje tijeka zbivanja koji se događaju na tržištu nekretnina.</s>
<s>1. definirati trenutačno stanje na tržištu nekretnina 2. ustanoviti koji čimbenici utječu na tržište nekretnina 3. usporediti trenutačne cijene na tržištu nekretnina s cijenama nekretnina poslije ekonomske krize 2008. godine</s>
<s>U magistarskom radu koristit će se induktivno-deduktivna metoda, metoda deskripcije, metoda komparacije, metoda kompilacije, metoda analize i metoda sinteze.</s>
<s>U radu će se koristiti i metoda anketiranja (provođenje ankete uz pomoć upitnika).</s><s>Metoda anketiranja provest će se uz pomoć upitnika koji će se sastaviti.</s><s>Upitnik će se sastojati od pitanja koja su važna za provedbu analize tržišta nekretnina u Republici Hrvatskoj.</s><s>Nakon što se anketa odradi i rezultati prikažu, postavljene hipoteze u ovome radu će se prihvatiti ili odbaciti.</s><s>Informacije će se prikupiti na sljedeći način: Induktivno-deduktivna metoda koristit će se u radu da bi se temeljem analize tržišta nekretnina uz pomoć općih i pojedinačnih činjenica ustanovilo trenutačno stanje na tržištu nekretnina u Republici Hrvatskoj.</s><s>Metoda deskripcije provlačit će se kroz cijeli rad.</s><s>Bit će upotrijebljena za opisivanje principa tržišta nekretnina, opisivanje prijašnjeg i sadašnjeg stanja na tržištu te opisivanje čimbenika koji utječu na tržište rada.</s><s>Komparativna metoda primjenit će se kod zajedničkih karakteristika i primjećenih sličnosti čimbenika koji su prije utjecali na slom tržišta i onih koji se odražavaju na trenutačno stanje na tržištu.</s>
<s>Metoda kompilacije iskoristit će se u radu kao pomoć u kreiranju kompletne analize tržišta nekretnina.</s><s>Uz pomoć saznanja drugih autora o tržištu nekretnina na kraju rada donijet će se kompletan zaključak.</s>
<s>Za utvrđivanje uzročno-posljedične veze koristit će se metoda analize.</s><s>Kroz metodu analize istražit će se uzroci odnosno čimbenici koji su utjecali na tržište nekretnina i što se dogodilo na tržištu nekretnina kao posljedica tih čimbenika.</s><s>Metoda sinteze pomoći će nam da razumijemo tržište nekretnina kao jednu cjelinu.</s><s>Naime, na tržištu nekretnina nalaze se mnogobrojni objekti koji nisu isti i drugačije se tretiraju.</s><s>Pojavljuju se različite definicije i činjenice koje će biti objašnjene kroz rad te će doći do spoznaje tržišta nekretnina u globalu.</s><s>Također, metoda sinteze koristit će se u zaključku rada.</s><s>Navedena metoda pomoći će definirati kompletan zaključak na temu analize tržišta nekretnina u Republici Hrvatskoj.</s><s>Pretpostavljam da će problem nastati kod utvrđivanja porasta cijena nekretnina na tržištu.</s><s>S obzirom da su cijene na tržištu nekretnina stalno u rastu, i mijenjaju se iz dana u dan bit će otežano napraviti preciznu usporedbu iz perioda poslije ekonomske krize 2008. godine i danas.</s>
<s>Također, pretpostavljam da će se problem javiti kod utvrđivanja čimbenika koji utječu na tržište nekretnina.</s><s>Većina čimbenika se može definirati, ali postoji mogućnost da će u međuvremenu nastati dodatni čimbenik ili čimbenici koji će isto utjecati na tržište nekretnina.</s>
<s>1.4 OPIS POGLAVLJA I OČEKIVANI REZULTATI RADA Magistarski rad podijeljen je u četrnaest poglavlja i sastoji se od teoretskog i istraživačkog dijela.</s>
<s>U prvom poglavlju definirat će se problem, svrha i ciljevi rada.</s><s>Nadalje, navest će se hipoteze koje su postavljene, metode koje će se koristiti u radu, opis poglavlja te očekivani rezultati rada.</s>
<s>Drugo poglavlje sastojat će se od literature koja će se koristiti u radu.</s><s>Zakonske osnove ili treće poglavlje daje uvid u pregled zakonske regulative koja se odnosi na tržište nekretnina u Republici Hrvatskoj.</s><s>Četvrto poglavlje, naslova Metodologija prikazuje načine na koje će se obrađivati podaci do kojih se dolazi i koji će se koristiti u radu.</s><s>U petom dijelu rada objašnjava se pojam nekretnine i na koje vrste se nekretnine dijele.</s><s>Objašnjavaju se i različite definicije pojma nekretnina kao i mnogi kriteriji prema kojima se nekretnine razlikuju.</s>
<s>Naredno poglavlje odnosi se na definiranje tržišta nekretnina.</s><s>Također, šesto poglavlje bavit će se procjenom stanja tržišta nekretnina na području Republike Hrvatske.</s>
<s>Ekonomska kriza 2008. godine ili sedmo poglavlje usmjereno je na ekonomsku krizu i posljedice koje je imala na nacionalne ekonomije.</s><s>Nastavno, bit će opisan razvitak krize i razlozi krize bit će definirani.</s><s>Uz to, obradit će se kakve je posljedice imala kriza na tržište nekretnina u Republici Hrvatskoj.</s><s>Osmo poglavlje odnosi se na tržište nekretnina i pravni okvir koji je vezan uz tržište.</s><s>Brojni zakoni koji se referiraju na tržište nekretnina u Republici Hrvatskoj bit će naznačeni i objašnjeni.</s>
<s>U nastavku slijedi deveto poglavlje u kojem će biti navedeni čimbenici koji utječu na tržište rada.</s><s>Čimbenici koji utječu na tržište rada su politički, ekonomski, socijalni i tehnološki i oni će biti objašnjeni u ovom poglavlju.</s><s>Deseto poglavlje ili praktični dio sastoji se od provođenja ankete i rezultata istraživanja.</s><s>Anketa će biti u obliku upitnika, a rezultati istraživanja bit će prikazani tabličnim i grafičkim prikazima.</s>
<s>Jedanaesto poglavlje, naslova Rasprava, pruža pregled spoznaja do kojih se došlo u istraživanju.</s><s>Navedene hipoteze u radu u ovom će se poglavlju prihvatiti ili odbaciti.</s><s>U dvanaestom dijelu rada bit će prikazan zaključak do kojeg se došlo na osnovi rezultata istraživanja.</s>
<s>Ključni rezultati magistarskog rada obuhvatit će zaključke analize tržišta nekretnina.</s><s>Definirat će se koji to čimbenici utječu na tržište nekretnina.</s><s>Nadalje, analizirat će se tržište nekretnina nakon gospodarskog sloma 2008. godine i trenutno.</s><s>Usporedit će se cijene nekretnina nakon krize i cijene nekretnina danas.</s><s>Zaključno, ispitat će se isplati li se više ulagati u kupovinu nekretnine ili ostati u dugoročnom najmu nekretnine.</s>
<s>Rezultati istraživanja magistarskog rada doprinijet će u upotpunjavanju znanja o tržištu nekretnina istraživačima koji se bave navedenom tematikom.</s><s>Što se tiče područja stručnosti, naše istraživanje analizirat će stare ali i nove čimbenike koje utječu na tržište nekretnina.</s><s>Svakodnevno se pojavlju novi čimbenici i njihov utjecaj će se istražiti i na taj način će se upotpuniti praznina koja je nedostajala kod ostalih istraživanja.</s>
<s>regionalnog zakonodavstva u pripremi novih strategija za tržište nekretnina.</s><s>Stanje na tržištu nekretnina mijenja se svakodnevno te se moraju osmisliti novi pristupi koji će omogući bolji uvid u stanje na tržištu nekretnina.</s><s>Ostvareni rezultati doprinijet će profesiji na način da kroz istraživanje novih čimbenika promatra tržište nekretnina iz drugačije perspektive.</s><s>Također, prikupljeni rezultati bit će važni i za hrvatske građane.</s><s>Hrvatski građani moći će bolje razumijeti tržište nekretnina i kako tržište funkcionira.</s><s>Shodno tome, slijedom dobivenih rezultata, građani mogu procjeni kada se najviše isplati investirati u nekretninu.</s><s>2 PREGLED LITERATURE</s>
<s>Opća literatura koja će se koristiti u radu je „Poslovanje o nekretninama” koju su izdale Hrvatska gospodarska komora i Burza nekretnina, knjiga „Agent nekretnina” grupe autora, knjiga „Kako kupovati i prodavati nekretnine” autora Darka Vrljića i knjiga „Procjena vrijednosti nekretnina i sve oko toga” koju je izdao Novi informator.</s><s>Što se tiče strane literature u radu će se koristiti „Real Estate Investing: The Ultimate Beginners' Guide to Real Estate Investing” Johna Jamesa i trinaesto izdanje „Real Estate Finance and Investments” Williama B. Brueggemana i Jeffreyja D. Fishera.</s><s>Literatura koja pobliže bavi temom tržišta nekretnina a koja će se koristiti u radu su: Izvještaj o tržištu nekretnina za 2016., 2017., 2018., 2019., 2020. i 2021. godinu i Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske od 2012. do 2017. godine kao i Pregled tržišta nekretnina za 2018., 2019. i 2020. godinu izdanih od strane Ekonomskog instituta u Zagrebu.</s><s>Također, upotrebljavat će se Hrčak – portal hrvatskih znanstvenih i stručnih radova.</s><s>Koristit će se članci koji su dostupni na stranicama Hrvatske gospodarske komore, Hrvatske narodne banke, Ministarstva financija, Burze nekretnina, Porezne uprave, Dabra- digitalnog akademskog arhiva i repozitorija.</s><s>Nadalje, upotrebljavat će se članci dostupni na COBISSU i ResearchGateu.</s><s>3 ZAKONSKE OSNOVE</s>
<s>U radu će se koristiti zakoni i pravilnici o nekretninama u Republici Hrvatskoj.</s><s>Koristit će se Zakon o procjeni nekretnina kojim se utvrđuje procjena vrijednosti nekretnina, sastav i nadležnosti procjeniteljskih povjerenstava, procjenitelji, metode i načini procjenjivanja vrijednosti nekretnina itd.</s><s>Zakon o gradnji, također će biti upotrijebljen u radu jer se njime regulira područje građenja i projektiranja te održavanja i uporabe građevina.</s><s>Nadalje, Zakon o posredovanju u prometu nekretnina daje uvid u pitanja o sklapanju ugovoru o posredovanju u nekretninama i općim uvjetima poslovanja te Zakon o najmu stanova kojim se regulirala prava i obveze u vezi s najmom stana.</s><s>Završno, koristit će se Pravilnik o informacijskom sustavu tržišta nekretnina koji određuje sadržaj i način upravljanja informacijskog sustava tržišta nekretnina, zbirki kupoprodajnih cijena i koncepta približnih vrijednosti te način uporabe podataka iz istih.</s>
<s>Kao što je već prije navedeno, osim metoda deskripcije, komparacije, kompilacije, induktivno-deduktivne metode te metode analize i sinteze, u magistarskom radu će se provesti i anketa uz pomoć upitnika.</s>
<s>U radu je postavljeno pet hipoteza i njih će se ispitati uz pomoć navedenih metoda: Hipoteza 1: Cijene na tržištu nekretnina rastu brže nego na ostalim tržištima.</s><s>Prvu hipotezu provjerit ćemo uz pomoć metode komparacije, na način da će se istražiti rast cijena na ostalim tržištima s rastom cijena na tržištu nekretnina.</s><s>Uz pomoć navedene metode uz dobivene rezultate i komparaciju tržišta doći će se do zaključka.</s>
<s>Hipoteza 2: Kupnju nekretnina mogao bi usporiti rast kamatnih stopa.</s><s>Drugu hipotezu ispitat ćemo kroz metodu deskripcije, gdje će se opisati kamatna stopa i njen utjecaj na tržište.</s><s>Rast kamatne stope je i prije utjecao na tržište nekretnina te će se opisivanjem navesti primjeri kada se to dogodilo.</s><s>Hipoteza 3: Povećanjem neto plaće rast će i cijene nekretnina.</s><s>Metoda analize upotrijebit će se za dokazivanje treće hipoteze.</s><s>Uz pomoć metode analize utvrdit će se uzročno-posljedična veza između rasta neto plaće i rasta cijena nekretnina.</s>
<s>Hipoteza 4: Nestašica i manjak građevinskog materijala usporit će tržište nekretnina.</s><s>Uz pomoć induktivno-deduktivne metode ustanovit ćemo četvrtu hipotezu.</s><s>Opće i pojedinačne činjenice koje su dostupne o nestašici i manjku građevinskih materijala pomoći će da se navedena hipoteza prihvati ili odbaci.</s><s>Hipoteza 5: Kupnja nekretnine isplativija je od dugoročnog najma nekretnine.</s><s>Petu hipotezu provjerit ćemo kroz metodu kompilacije i metodu sinteze.</s><s>Metodom kompilacije, uz pomoć saznanja drugih autora o cijenama na tržištu nekretnina doći ćemo do cjelovitog zaključka vezanog uz ovu hipotezu.</s><s>Također, ova hipoteza provjerit će se uz metodu sinteze jer se tržište nekretnina sastoji od više vrsta nekretninskih objekata koji tvore jednu cjelinu, ali će se analizirati cijena na tržištu za svaku vrstu nekretninskog objekta da bi se na kraju došlo do cjelovitog zaključka.</s><s>5 OPĆENITO O NEKRETNINAMA</s>
<s>Sve nekretnine određene su nekom jedinstvenom cijenom koja se definira prema određenim faktorima.</s><s>Prema Šebalju (2018.), koncept tržišne vrijednosti nekretnina, kao i ostale vrijednosti nekretnina, zasniva se na ideji vjerojatne cijene koja bi se mogla postići uz ispunjavanje određenih specifičnih uvjeta, definiranih u opisu tržišne ili neke druge vrijednosti.</s>
<s>Faktori koji formiraju vrijednost određene nekretnine primjenjuju se na lokaciju, princip građenja, energetsku efikasnost te primjenu određene nekretnine.</s><s>Međutim, veliku važnost ima i status legaliteta koji nekretnini omogućuje da posjeduje legalnu opravdanost kao i pouzdanost oko upravljanja nekretnine.</s><s>Prema Josipović (2005.), na tržište nekretnina utječe pravno uređenje nekretnina, oporezivanje, statusno pravo, procjena vrijednosti nekretnina itd.</s><s>Osim spomenutih faktora, na značaju se daje i starosti nekretnine i instalacijama koje se smještene u sklopu određene nekretnine te sagrađenoj komunalnoj infrastrukturi.</s><s>Navedeni faktori su jednako važni i ne umanjuje se važnost ni jednog faktora jer su svi bitni za utvrđivanje vrijednosti određene nekretnine.</s>
<s>Faktor kao što je lokacija, čini svaku nekretninu jedinstvenom.</s><s>Upravo zbog toga, nekretninu je teško zamjeniti ili komparirati.</s><s>U većini situacija, prostor je taj odlućujući faktor koji pomaže u donošenju odluke oko određene nekretnine u odnosu na ostale.</s><s>Određena nekretnina posjeduje veću vrijednost i primamljivija je kupcu ako se nalazi na dobroj lokaciji odnosno ako je u blizini važnih prometnica, povijesnih znamenitosti, važnih turističkih atrakcija itd.</s><s>Nadalje, plus je i ako je određena nekretnina lako dostupna, tj. ako je kupac može pronaći bez poteškoća.</s><s>S druge strane, prema Greenu (2017.), najpametnije je ulagati u nekretnine koje se nalaze na području gdje potražnja raste, a ne samo u nekretnine koje su geografski pristupačnije.</s><s>Osim lokacije, bitan faktor za definiranje vrijednosti određene nekretnine je status legaliteta.</s><s>Potrebno je imati čiste papire koji se odnose na postojeću nekretninu odnosno česticu na kojoj se nekretnina nalazi.</s><s>Također, važna je starost određene nekretnine i instalacija te komunalna infrastruktura koja je izgrađena u sklopu nekretnine.</s><s>Novoizgrađene nekretnine imaju veće cijene na tržištu nekretnina od starogradnje.</s><s>Cijene nekretnina posljednjih su godina u porastu zbog različitih čimbenika koji utječu na njih.</s><s>Primjerice, zadnjih godinu dana cijena građevinskih materijala je drastično narasla zbog pandemije bolesti COVID-19 i rata koji još traje, a samim time, raste i cijena ljudskog rada.</s><s>Zbog navedenog, vodi se računa o principu građenja nekretnina i energetskoj efikasnosti.</s><s>Postoji više separiranih tržišta unutar tržišta nekretnina koja se razlučuju ovisno o geografskom položaju nekretnine i kategoriji nekretnine.</s><s>Općenito, nekretnine sagledavamo kao posebne cjeline jer je svaka nekretnina na specifičnoj i drugačijoj lokaciji.</s><s>Radi toga, svaka nekretnina traži drugačiji pristup kao da se radi o drugačijim tržištima.</s><s>Primarni cilj svakog prodavatelja nekretnina je pronaći najadekvatnije rješenje za prezentiranje nekretnine na tržištu kao i uočavanje parametara koji određenu nekretninu čine jedinstvenom.</s>
<s>Danas se susrećemo s različitim literaturama koje interpretiraju pojam nekretnine na različite načine ali svaka obrazlaže i opisuje spomenuti pojam.</s><s>Nekretnine predstavljaju stvari u prostoru koje ne mogu promijeniti položaj, a da im se pri tom ne promjeni ili u potpunosti ne uništi postojeća struktura.</s><s>Na primjer, prema Breuggemanu i Fisheru (2008.), nekretnina je sve ono što osoba posjeduje.</s><s>Oni opisuju nekretninu kao sve ono što je u vlasništvu i što je dio imovine pojedinca.</s><s>Nekretnina svima nama znači život, osiguranje egzistencije stanovanja naše obitelji, ali i prestiž u mjestu i načinu stanovanja.</s><s>Kako se odlučiti kada, što i gdje kupiti?</s><s>Odluka o kupnji i prodaji velikoj većini ljudi zadaje i silne probleme te iziskuje dodatna znanja ili pomoć onih koji to imaju i ovlašteni su za pružanje pomoći u tim poslovima.1 S pravnog gledišta, nekretnina se definira kao zemljišna čestica, kao i ono što je s njom trajno povezano na njezinoj površini ili ispod njezine površine.</s><s>Nekretnine se još smatraju i katastarskim česticama te se određuju katastarskim oznakama.</s><s>Nadalje, katastarska čestica označava određeni dio zemljine površine te se nalazi u katastru sa svojim brojem i nazivom katastarske općine na području na kojem se nalazi.</s><s>Shodno tome, nekretnine se utvrđuju po broju katastarske čestice i nazivu katastarske općine u svim zemljišnim knjigama i isparavama o nekretninama.</s><s>Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (2014.), predmet prava vlasništva može biti svaka nekretnina i pokretnina, dok je objekt prava vlasništva pojedinačno određena stvar.</s><s>U pravu se ponekad pod pojmom nekretnine definiraju i određene stvari koje su po svojoj prirodi pokretnine.</s><s>Objekti stvarnih prava su tjelesni dijelovi prirode različiti od ljudi, a služe ljudima (fizičkim i pravnim osobama) radi zadovoljavanja njihovih materijalnih (ekonomskih) i duhovnih potreba ako po svojim prirodnim osobinama i po zakonu (pravu) mogu biti u vlasti određenog pravnog subjekta.2 Nekretnine su bitna stavka za društveni i gospodarski aspekt.</s><s>Gledajući povijesno, upravo je ta značajka nekretnina bitna jer su se zbog teritorija koji su imali važnu geografsku poziciju vodili mnogi ratovi.</s><s>Također, jako važna komponenta osim teritorija ima i činjenica nalaze li se na određenom teritoriju prirodna bogatstva.</s><s>Primjerice, to su teritoriji koji su bogati rudama ili naftom i takvi teritoriji su uvijek bili zanimljivi državama, a naročito onima koje su htjele biti u vodstvu.</s><s>U skorije vrijeme teritoriji koji su bogati prirodnim izvorima vode bit će u središtu interesa brojnih država i oko njih će se voditi puno polemika.</s><s>Vezano uz spomenuto, upravo ispravno i optimalno upravljanje prostorom može biti ključni faktor u prevenciji onečišćenja, kao i brojnih polemika koji su stvoreni prvenstveno zbog ljudskog faktora.</s><s>5.2 VRSTE NEKRETNINA</s>
<s>Poželjno je diferencirati dvije osnovne skupine, kada se radi o kategorijama nekretnina a to su zemljišta i građevine.</s><s>Kategorija zemljišta primjenjenjuje se na građevinsko zemljište, poljoprivredno zemljište i šumsko zemljište.</s><s>Građevinsko zemljište je zemljište unutar građevinskog područja te zemljište izvan građevinskog područja obuhvaćeno građevnom česticom na kojoj je izgrađena građevina.3 Što se tiče građevinskih zemljišta, zemljište koje je pripravno za građenje ili će u budućnosti biti pripravno za građenje je zemljište koje je okaraktezirano kao neizgrađeno.</s><s>Nadalje, također postoji izgrađeno građevinsko zemljište koje se referira na zemljište na kojem se nalazi infrastruktura.</s><s>Razlika između izgrađenih i neizgrađenih zemljišta nalazi se u kategoriji građevinskih zemljišta, dok se s druge strane razlika između uređenih i neuređenih zemljišta može pronaći u kategoriji poljoprivrednih zemljišta.</s><s>Poljoprivrednim zemljištem,u smislu ovoga zakona, smatraju se poljoprivredne površine koje su po načinu uporabe u katastru opisane kao: oranice, vrtovi, livade, pašnjaci, voćnjaci, maslinici, vinogradi, ribnjaci, trstici i močvare, kao i drugo zemljište koje se može privesti poljoprivrednoj proizvodnji sukladno prostornom planu.4 Treća kategorija zemljišta je šumsko zemljište koje je okarakterizirano kao prirodno bogatstvo te se na njega primjenjuje načelo održivog gospodarenja šumama.</s><s>Šumskim zemljištem smatraju se: zemljište na kojem se uzgaja šuma, šumski rasadnici, šumski sjemenski objekti tipa sjemenska plantaža, roditeljska stabla, klon i klonska smjesa; šumske prosjeke šire od 5 m, šumske prometnice i svijetle pruge uz prometnice šire od 5 m; površine pod objektima namijenjenima prvenstveno gospodarenju i zaštiti šuma; šumska stovarišta unutar šumskih kompleksa; neobraslo zemljište koje je zbog svojih prirodnih obilježja i uvjeta gospodarenja predviđeno kao najpovoljnije za uzgajanje šuma te trajnu proizvodnju drvne tvari i/ili općekorisnih funkcija uz unapređenje bioeaznolikosti šuma: trstici, bare, i močvare unutar šumskih kompleksa; trase vodovoda, odvodnje otpadnih voda (kanalizacije), naftovoda, plinovoda, električnih i ostalih vodovoda širine veće od 5 m unutar šumskih kompleksa te eksploatacijska polja unutar šumskogospodarskog područja.5 Druga velika skupina odnosi se na građevine.</s><s>Građevine i radovi na tim građevinama se s obzirom na zahtjevnost postupaka u vezi s gradnjom prema ovome zakonu razvrstavaju u pet skupina, od zahtjevnijih prema manje zahtjevnima, kako slijedi: 6</s>
<s>1. skupina – građevine koje se planiraju Državnim planom prostornog razvoja 2. a skupina – građevine za koje se utvrđuju posebni uvjeti i provodi postupak procjene utjecaja zahvata na okoliš, postupak ocjene o potrebi procjene utjecaja na okoliš i/ili ocjene prihvatljivosti zahvata za ekološku mrežu 1. b skupina – građevine za koje se utvrđuju posebni uvjeti, a ne provodi postupak donošenja rješenja o prihvatljivosti zahvata za okoliš, odnosno postupka ocjene o potrebi procjene utjecaja na okoliš i/ili ocjene prihvatljivosti zahvata za ekološku mrežu</s>
<s>3.a skupina – građevine za koje se ne utvrđuju posebni uvjeti 3.b skupina – zgrade stambene namjene čija građevinska (bruto) površina ne prelazi 400 m² i zgrade poljoprivredne namjene čija građevinska (bruto) površina ne prelazi 600 m², za koje se ne utvrđuju posebni uvjeti.</s><s>6 TRŽIŠTE NEKRETNINA</s>
<s>Tržišta posjeduju različite karakteristike koje ih razdvajaju u odnosu na druga tržišta premda imaju gotovo identičan princip djelovanja.</s><s>Također, i tržište nekretnina ima svoje jedinstvenosti koje označavaju specifičan sustav koji se sastoji od značajka koje se okupljaju u jednu komponentu.</s><s>U sklopu te komponente vrijede određeni zakoni kao i norme ponašanja koji se referiraju na sve sudionike i njihovo ponašanje u određenim situacijama.</s>
<s>Tržište nekretnina se može objasniti kao područje u okviru kojeg se razmjenjuju transkacije koje prouzrokuju izmjenu prava vlasništva ili izmjenu u uporabi prava koja proistječu iz nekretnina.</s><s>Analizirajući tržište nekretnina poželjno je istaknuti prostor koji je osnovni čimbenik smještaja i identificiranja određene nekretnine.</s><s>Tržište nekretnina je jedinstveno te se zbog brojnih faktora diferencira u odnosu na druga tržišta.</s><s>Neki od faktora su sljedeći: vrijednost nekretnina, poseban odnos čovjeka prema nekretnini i djelovanje države na tržište nekretnina.</s><s>U većini slučajeva, vrijednost nekretnina je velika i većina kupaca odlučuje se za određenu kategoriju zaduživanju prilkom transakcija.</s><s>Shodno tome, postoji povod za nužnost financijskih ustanova te primjenu zakonodavne,monetarne i fiskalne politike koja je osjetno veća u odnosu na druga tržišta.</s><s>Prema Jamesu (2018.), pojedini investitori mijenjaju nekretnine koje su kupili po povoljnoj cijeni kako bi što brže zaradili, dok s druge strane pojedini investitori drže svoje nekretnine dovoljno dugo za povećanje svoj dugoročne dobiti.</s><s>Nadalje, država ima važnu zadaću na tržištu nekretnina te ona djeluje na više razina.</s><s>Uvođenjem poreza i pravnih legislativa izravno utječe na zbivanje situacije na tržištu.</s><s>U sklopu države, od velike je važnosti naglasiti funkciju sudova koji su definirani kao državna tijela koja su bitna u rješavanju sporova i izvršavanju zakona.</s>
<s>Kroz različite zakonske mehanizme, porezni sustav i građevinsku kontrolu koji su vezani uz uporabu nekretnina i trgovanje odražava se djelovanje države na tržište nekretnina.</s><s>Država uveliko djeluje na tržište neketnina te se prvenstveno zbog toga svaki postupak na tržištu nekretnina podrobno proučava.</s><s>Važan faktor koji diferencira tržište nekretnina od ostalih tržišta jest odnos čovjeka prema nekretninama.</s><s>Odnos čovjeka prema nekretninama sagledava se kroz tri različita kriterija: percepcije, očekivanja i psihološke dobiti.</s><s>Kada se proučavaju percepcije koje čovjek ima prema nekretninama, većinom se primjeti da je na početnom mjestu koncept vlasništva koji pruža čovjeku osjećaj stabilnosti, statusa i sigurnosti investicije koja većinom ne gubi vrijednost.</s><s>Faktor očekivanja čovjeka kod investicije u nekretninu uglavnom se referira na buduće kontinuirano povećanje cijene nekretnine.</s><s>Shodno tome, čovjek će se radije opredijeliti za investiciju u određenu nekretninu, a ne, primjerice, kupnju dionica.</s><s>Prilikom donošenja odluke o investiranju u određenu nekretninu, veliku ulogu kod čovjeka ima i faktor psihološke dobiti.</s><s>Faktor psihološke dobiti izražen je i kod velikih ulagača koji su nerijetko odlučni povećati cijenu određene nekretnine zbog velike tendecije da postanu većinski vlasnici određene nekretnine.</s><s>Važno je istaknuti bitne značajke nekretnina kao predmeta ulaganja kada se odrađuje analiza tržišta nekretnina.</s><s>Pod te značajke ulaze: raznolikost, nepokretnost i cijelovitost, slaba profitabilnost i niska dokumentiranost.</s><s>Raznolikost predstavlja nekretnine kao specifične te da je otežano iste uspoređivati ili zamijenjiti.</s><s>Značajka nepokretnosti i cijelovitosti odražava se na lokaciju te ju je praktički nemoguće premjestiti te ima onemogućeno dijeljenje, dok s druge strane značajka slabe profitabilnosti utječe na rješavanje problema vezanih uz preinaku portfelja.</s><s>Niska dokumentiranost je značajka kod koje je fokus na djelomičnim ekonomskim podacima i slaboj razvidnosti.</s><s>Prema Hallu (2003.), vrijeme je sve, a to se referira na kupnju na tržištima koja se mogu unovčiti prije pada cijena.</s><s>Također, prema Lindahlu (2007.), ključna informacija za dobro ulaganje u tržište nekretnina je razumijevanje ciklusa nekretnina.</s>
<s>Raznorazni sudionici djeluju na tržištu nekretnina, a oni su sljedeći: korisnici, država, proizvođači te trgovci nekretninama.</s><s>U grupu korisnika spadaju fizičke i pravne osobe koje iznajmljuju ili kupuju nekretnine.</s><s>Ako dođe do razlike u načinu življenja kod određenog kupca, tada dolazi i do promjene određenih potreba.</s><s>U tom trenutku, dolazi do promjena u odnosu na početni moment odluke o kupnji nekretnine i trenutnih nakana i težnja.</s><s>Također, i država se nalazi među sudionicima koji utječu na tržište nekretnina i ona ima veliku funkciju koja se odražava na više nivoa.</s><s>Kao što je već spomenuto, država zakonskim regulativama i nametima izravno regulira okolnosti koje se događaju na tržištu.</s><s>Za stavaranje određene nekretnine bitan sudionik su proizvođači.</s><s>U navedenu grupu ulaze arthitekti, građevinari, istraživači i osobe koje ulažu u pojedinu nekretninu.</s><s>Prvi korak je analiziranje tržišta i tendencija korisnika u cilju pronalaženja ulagača kako bi se pokrenulo projektiranje.</s><s>U slučaju da su sakupljena zadana ulagačka sredstva i da su zakonske stavke sređene, počinje gradnja u kojoj glavnu riječ vode građevinari koji su zaduženi za ostvarivanje projekta.</s><s>Navedene sudionike na tržištu nekretnina povezuje zadnji sudionik, a oni su trgovci nekretninama.</s><s>Bitnu ulogu imaju trgovci nekretnina jer provode odluke koje su bitne za sve nivoe tržišta.</s><s>Nadalje, u proširenom kontekstu u grupu trgovaca nekretnina ulaze i knjigovođe, digitalne agencije, advokati,osiguratelji i brojni drugi.</s><s>Svi navedeni su izuzetno bitni i imaju značajnu funkciju i svaka nepravilnost u izvršenju njihove uloge može voditi ka disbalansu tržišta.</s><s>Tržište nekretnina možemo podijeliti na nekoliko segmenata, a to su:7  stambeno tržište</s>
<s>Svaka od ovih kategorija može se dalje dijeliti na još sitnije potkategorije, primjerice prema tipu nekretnina, lokacijskim faktorima ili cjenovnom rangu kako bi analiza obuhvatila što više detalja.</s><s>Pomoću njih se može što bolje opisati postojeća ponuda i potražnja za određenim tipom nekretnina, ali i omogućiti predviđanje budućih kretanja i potreba koje će se u srednjem roku javiti na tržištu nekretnina u skladu sa stanjem u cjelokupnom gospodarstvu.8</s>
<s>Hrvatsko tržište nekretnina može se smatrati relativno malim, a industrija građevinarstva i stanogradnje relativno mladom.</s><s>Stambeno tržište, kao jedan segment tržišta nekretnina svoj intenzivniji razvoj započinje sredinom devedesetih godina prošlog stoljeća, nakon završetka Domovinskog rata.</s><s>Stvaranje povoljnijih uvjeta za razvoj tog dijela tržišta omogućeno je restrukturiranjem vlasničkih odnosa te intenziviranjem prodaje stanova na kojima je postojalo stanarsko pravo, pri čemu je nešto drukčija situacija bila u ruralnim i urbanim područjima Hrvatske.9 Tržište uredskih prostora u Hrvatskoj veoma je razvijeno, a tržište maloprodajnih poslovnih prostora u zadnjih par godina doživljava snažan rast.</s><s>Pri tome je važno naglasiti kako je najveći dio uredskih i maloprodajnih poslovnih prostora koncentriran u glavnom gradu Republike Hrvatske, gdje se nalazi gotovo 85 % od ukupnog uredskog prostora.</s><s>Stoga se može točnije reći kako se zagrebačko tržište uredskih prostora može smatrati najrazvijenijim i najdinamičnijim segmentom tržišta nekretnina u Hrvatskoj.</s><s>Potražnja za uredskim prostorima je značajniji rast počela bilježiti sredinom devedesetih godina prošlog stoljeća te su je većinom generirale inozemne ambasade i međunarodne humanitarne organizacije, dok je u razdoblju nakon 2000. potražnja za ovim oblikom prostora većinom proizlazila iz rastućih potreba domaćih i sve većeg broja inozemnih kompanija.</s><s>Također, u velikom dijelu prošlog desetljeća, počevši od 2003. pa sve do danas, prisutan je kontinuiran rast ponude poslovnog prostora.10</s>
<s>Tržište industrijskih i skladišnih prostora u Hrvatskoj i Zagrebu kao logističkom središtu najslabije je razvijen dio tržišta nekretnina koji prvenstveno pati od problema niske konkurentnosti.</s><s>Razlog tomu su relativno visoke cijene zakupa koje su rezultat visokih komunalnih i vodnih doprinosa, visokih poreza, visokih troškova izgradnje i manjka ponude.</s><s>Također, razina inozemnog ulaganja u ovaj segment tržišta u glavnom gradu Hrvatske znatno je manja nego u glavnim gradovima srednje i jugoistočne Europe zbog slabe transparentnosti, a dodatan problem predstavlja i pomanjkanje financiranja od strane banaka.</s><s>Sve to skupa formira cijenu najma koja je u Hrvatskoj viša nego u susjednim zemljama.11 Na tržištu hotelijerskog prostora postoje određene posebnosti koje ga razlikuju od ostalih, do sada obrađenih segmenata tržišta nekretnina.</s><s>Prvenstveno, hoteli sami po sebi ne generiraju potražnju za vlastitim prostorima, već je ona rezultat djelovanja faktora poput lokalne poslovne aktivnosti, različitih pogodnosti i turističkih atrakcija koji privlače turiste na određenu lokaciju.</s><s>Drugim riječima, dok su na ostalim tržištima područja na kojima se formiraju ponuda i potražnja identična (ili se preklapaju), u slučaju hotelijerskog segmenta ova dva područja prostorno se razlikuju.</s><s>U Hrvatskoj je većina ukupne turističke potražnje generirana od strane inozemnih gostiju.12 STANJE NA TRŽIŠTU NEKRETNINA U REPUBLICI HRVATSKOJ Važan faktor za Republiku Hrvatsku je prostor koji nju čini jedinstvenom i time kreira razne šanse za poboljšanje ekonomskih okolnosti.</s><s>Dobar zemljopisni položaj važan je jer olakšava infrastrukturnu povezanost, i time proširuje mnoge putove koji su vezani uz trgovinu s brojnim državama.</s><s>Republika Hrvatska je zemlja koja je bogata prirodnim ljepotama te ju upravo ta činjenica čini izuzetno atraktivnom, kako za strance tako i za ulagatelje.</s>
<s>Kada se govori o predmetu potencijalnih transakcija na tržištu nekretnina u Hrvatskoj, onda je to ukupna površina kopnenog dijela Republike Hrvatske koja iznosi 56.594 km2, odnosno 64,3 % ukupnog teritorija države zajedno ili bez građevina trajno spojenih na nju.</s><s>Prema istom izvoru šume i šumsko zemljište prostiru se na 26.887 km2 odnosno prekrivaju 47,5 % kopnenog teritorija Hrvatske, pri čemu prirodne šume čine 95 % ukupne šumske površine, dok 5 % površina otpada na potpomognutu obnovu (uključujući kulture i plantaže), poljoprivredne površine zauzimaju oko 47,6 % kopnenog teritorija RH.</s><s>Značajan dio poljoprivrednih površina ne koristi se za uzgoj poljoprivrednih kultura.</s><s>Prema podacima za 2018. godinu, korištene poljoprivredne površine iznosile su 14.856,45 km2, odnosno 55,2 % ukupne poljoprivredne te 26,3 % ukupne kopnene površine Republike Hrvatske.</s><s>Prema podacima Popisa stanovništva iz 2011. godine na kopnenom teritoriju Republike Hrvatske bilo je ukupno 2.246.910 stanova, ukupne površine 168.651.195 m2, što znači da je prosječna površina svih stanova bila 75 m2, dok je u više-stambenim zgradama prosječni stan bio površine oko 60 m2.</s><s>Za stanovanje je bilo pogodno 85,1 % ukupnog broja izgrađenih stanova.</s><s>Prema istom izvoru broj stanova koji se povremeno koriste (stanovi za odmor i stanovi koji se koriste u vrijeme sezonskih radova u poljoprivredi) iznosio je 262.769 i bio ukupne površine od 15.116.934 m2, a prosječne od 59 m2.</s><s>Nažalost, podaci o broju ostalih vrsta građevina u Hrvatskoj nisu dostupni.</s><s>Postotak izgrađenosti hrvatskog prostora iznosi 6,5 %.</s><s>Prema podacima Državnog zavoda za statistiku u 2019. godini ukupno je izgrađena 5.521 zgrada, od čega je izgrađeno 4.316 stambenih i 1.205 nestambenih zgrada.</s><s>Usporede li se ti podaci s 2018. godinom, u 2019. godini se uočava rast ukupnog broja izgrađenih zgrada za 11,9 %, rast broja izgrađenih stambenih zgrada za 12,8 % te rast izgradnje nestambenih zgrada za 8,7 %.</s><s>Promotri li se međugodišnje kretanje izgradnje po vrstama nestambenih zgrada u 2019. godini, najveći rast u odnosu na 2018. godinu zabilježen je kod uredskih zgrada (48,4 %), zatim kod industrijskih zgrada i skladišta (22,1 %), zgrada za kulturno-umjetničku djelatnost, zabavu, obrazovanje i zdravstvenu zaštitu (20,8 %) te kod zgrada za trgovinu na veliko i malo (17,1 %).</s><s>Međugodišnji rast izgradnje bilježe i zgrade za promet i komunikaciju, i to za 3,3 %.</s><s>S druge strane, u odnosu na godinu ranije u 2019. godini zabilježen je pad izgradnje hotela i sličnih zgrada, i to za 11,3 % te pad izgradnje ostalih nestambenih zgrada, za Grafikon 1. u nastavku prezentira broj realiziranih transakcija u Republici Hrvatskoj Grafikon 1: Broj realiziranih transakcija nekretnina u Republici Hrvatskoj u periodu od 2002. do 2020</s>
<s>Kako je prikazano u Grafikonu 1., prema Raniloviću (2016.), najznačajniji broj transakcija evidentiran je 2007. godine koji je dosegnuo sumu od 151.184 transakcije.</s><s>S druge strane, 2015. godine evidentiran je najmanji broj realiziranih transakcija u iznosu od 64.123.</s><s>Također, iz Grafikona 1. primjetno je da nakon ekonomske krize 2008. godine dolazi do enormnog pada transakcija koji će potrajati do 2015. godine poslije koje dolazi do laganog rasta evidentiranih transakcija.</s><s>Prema podacima iz eNekretnina, ukupna vrijednost prodanih nekretnina u 2020. godini iznosila je 40,023 milijarde kuna, što u odnosu na 2019. godinu predstavlja povećanje od 0,5 %.</s><s>Najveći broj transakcija pritom se odnosi na kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta, njih 34.322, što čini 33,3 % ukupnog broja kupoprodaja.</s><s>Zatim slijede kupoprodaje stanova/apartmana kojih je ostvareno 23.564, odnosno 22,9 % od ukupnog broja te kupoprodaje građevinskog zemljišta kojih je zabilježeno 16.215 (15,7 % ukupno ostvarenih transakcija).</s><s>Kupoprodajnih transakcija obiteljskih kuća zabilježeno je 13.825, što je činilo 13,4 % ukupnog broja ostvarenih kupoprodaja na tržištu nekretnina 2019. godine.</s><s>Usporedbe radi, u prethodne dvije godine, 2018. i 2019. godini na tržištu nekretnina ostvaren je međugodišnji rast broja kupoprodajnih transakcija za 1,4 % i 6,5 %.14 10.000</s>
<s>Grafikoni 2. i 3. prikazani u nastavku prezentiraju broj kupoprodaja kao i vrijednost prodanih nekretnina u milijunima kunama u 2019. i 2020. godini.</s><s>Grafikon 2: Broj kupoprodajnih transakcija u kunama u 2019. i 2020. godini U Grafikonu 2. prezentirana je brojka kupoprodajnih transakcija.</s><s>Brojka je u 2019. godini bila veća te se ostvarilo 111.673 transakcija, dok je u 2020. godini bila niža sa 103.093 transakcija.</s>
<s>Grafikon 3: Vrijednost prodanih nekretnina u milijunima kuna u 2019. i 2020. godini Grafikon 3. prezentira vrijednost prodanih nekretnina u milijunima kuna za 2019. i 2020. godinu.</s><s>Primjetno je uvećanje u 2020. godini s iznosom od 40.023,40 kuna za razliku od 2019. godine s 38.829,60 kuna.</s><s>U usporedbi s 2019., pad broja kupoprodaja 2020. godine zabilježen je kod gotovo svih vrsta nekretnina, izuzev kategorije ostalo (rast od 39,5 %) te različite nekretnine (rast od 4,5 %).</s><s>Pritom je najveće relativno smanjenje broja kupoprodaja zabilježeno kod kuća za povremeni boravak, za 89,6 %, iza kojih slijede poslovni prostori i poslovne zgrade, s padom broja kupoprodaja od 20,3 %.</s><s>Nadalje, značajni međugodišnji pad prodaje zabilježen je i kod vanjskih parkirnih mjesta, od 14,9 %, zatim kod garaža, u visini od 14,7 %.</s><s>Međugodišnji pad prodaje u 2020. godini bilježe i stanovi/apartmani i šumska zemljišta, i to obje kategorije u visini od 11 %, iza kojih slijede poljoprivredna zemljišta, s padom prodaje od 10,4 %.</s><s>Ukupna vrijednost prodanih nekretnina u 2020. godini iznosila je 40,023 milijarde kuna, što u odnosu na 2019. godinu predstavlja povećanje od 0,5 %.</s><s>Prosječna vrijednost nekretnine kojom se trgovalo u 2020. godini iznosila je 388.226 kune, dok je godinu dana ranije iznosila 356.663 kune.</s><s>Gledano u odnosu na ostvareni bruto domaći proizvod (BDP), kupoprodajne transakcije nekretnina činile su 11 % BDP-a 2020. godine.</s><s>Za usporedbu, taj je udio 2019. godine iznosio 10 %.</s><s>S obzirom na vrstu nekretnine, najznačajniji udio u vrijednosti kupoprodaja na tržištu nekretnina u 2020. godini bilježe stanovi na koje se odnosi 41,1 % vrijednosti ugovorenih kupoprodaja, zatim slijede građevinska zemljišta s udjelom od 21,5 % te obiteljske kuće s udjelom od 20.000</s>
<s>19,4 %.</s><s>Gledano po vrsti nekretnine, u odnosu na 2019. godinu najveće povećanje vrijednosti 2020. godine bilježi kategorija ostalo, čak 91 %, iza koje slijede šumska zemljišta s povećanjem vrijednosti za 68,6 % te garaže za 26,7 %.</s><s>Povećanje vrijednosti u odnosu na 2019. bilježe i poslovni prostori i druge strane, najveće smanjenje vrijednosti prodanih nekretnina zabilježeno je kod kuća za povremeni boravak, u visini od 84,8 % te kod vanjskih parkirnih mjesta, u visini od 44 %.</s><s>U odnosu na godinu prije ukupna vrijednost prodanih stanova/apartmana u 2020. godini smanjila se za 1,2 %, a poljoprivrednih zemljišta za čak 20,8 %.15 Grafikon 4. koji slijedi u nastavku prezentira broj kupoprodaja prema tipu nekretnine Grafikon 4: Broj kupoprodaja prema tipu nekretnine u 2019. i 2020. godini Prethodno prezentirani Grafikon 4. koji se referira na kupoprodaju prema tipu nekretnina, najznačajniju brojku kupoprodaje u naznačenom periodu realizirao je u segmentu poljoprivrednog zemljišta.</s><s>Brojka transakcija u sektoru poljoprivrednog zemljišta u periodu za 2019. doseže iznos od 38.315 transakcija, a u 2020. godini iznos od 34.332 transakcije.</s><s>Poljoprivredna zemljišta prati segment stanova i apartmana s iznosom od 26.480 transakcija za 2019. godinu i 23.564 transakcije za 2020. godinu.</s><s>Nadalje, segment građevinskog zemljišta nalazi se na trećem mjestu po brojci transakcija sa 17.100 transakcija u 2019. godini i 16.216 transakcija u 2020. 10000</s>
<s>Stambena zgrada-kuća za povremeni boaravak godini.</s><s>S druge strane, na kraju ljestvice našli su se segment garaža s 1.676 transakcija u 2019. godini i 1.430 transakcija u 2020. godini, segment vanjskog parkirnog mjesta sa 175 transakcija u 2019. godini i 149 transakcija u 2020. godini i segment stambenih zgrada-kuća za povremeni boravak s 357 transakcija u 2019. godini i značajnim smanjenjem u 2020. godini od 37 transakcija.</s><s>Također, slijedi još jedan grafikon, Grafikon 5. koji prezentira vrijednost prodanih nekretnina u milijunima kuna za 2019. i 2020. godinu prema tipu nekretnina.</s><s>Grafikon 5: Vrijednost prodanih nekretnina u milijunima kuna za 2019. i 2020. godinu prema vrsti nekretnina</s>
<s>Prikazani grafikon prezentira da segment stanova i apartmana zauzima prvo mjesto sa 16.671,000 milijuna kuna u 2019. godini i 16.464,000 milijuna kuna u 2020. godini.</s><s>Nakon segmenta stanova i apartmana na drugom mjestu nalaze se građevinska zemljišta s 8.414,000 milijuna kuna u 2019. godini i 8.604,000 milijuna kuna u 2020. godini.</s><s>Potom slijedi segment obiteljskih kuća sa 7.571.000 milijuna kuna za 2019. godinu i 7.747.000 milijuna kuna za 2020. godinu.</s><s>Na drugom kraju ljestvice nalaze se segment šumskih zemljišta s 0,7 milijuna kuna u 2019. godini i 1.180.000 milijuna kuna u 2020. godini, segment stambenih zgrada-kuća za povremeni boravak s 1.840.000 milijuna kuna u 2019. godini i značajnim smanjenjem od 0,28 milijuna 10.000</s>
<s>184 kuna u 2022. godini te segment vanjskog parkirnog mjesta s 0,05 milijuna kuna u 2019. godini i 0,09 milijuna kuna u 2020.godini.</s><s>U Tablici 1. prikazana je struktura transakcija prema vrsti ugovora za 2019. i 2020. godinu.</s><s>Najčešća transakcija na tržištu nekretnina u Republici Hrvatskoj u 2020. godini bila je kupoprodaja kod koje je zabilježeno 103.093 transakcije.</s><s>Istovremeno, zabilježeno je 26.274 transakcija koje se odnose na najam te 46.473 transakcija koja se odnosi na zakup.</s><s>U usporedbi s 2019. godinom ukupan broj kupoprodaja u 2020. godini bilježi međugodišnji pad od 7,7 %, broj transakcija vezanih uz najam smanjio Tablica 1: Broj transakcija prema kategoriji ugovora u 2019. i 2020. godini Vrsta</s>
<s>U Tablici 1. kategorije ugovora imaju smanjenu brojku u 2020. godini u usporedbi s Županijska struktura kupoprodaja prema vrsti nekretnine u 2020. godini pokazuje da su kupoprodaje stanova/apartmana dominantne u Gradu Zagrebu i Primorskogoranskoj županiji.</s><s>Kupoprodaje građevinskog zemljišta prevladavaju u preostalim obalnim županijama, s izuzetkom Istarske i Ličko-senjske županije u kojima najveći dio kupoprodajnih transakcija čine kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta.</s><s>U svim ostalim županijama najveći dio kupoprodajnih transakcija odnosi se na poljoprivredno zemljište.</s><s>Promotri li se županijska distribucija kupoprodaja po vrsti nekretnine vidljivo je da se stanovima/apartmanima najviše trgovalo u Gradu Zagrebu u kojem su zabilježene 9.153 transakcije, što je činilo 38,8 % svih ostvarenih kupoprodaja stanova/apartmana</s>
<s>Kupoprodaje stanova/apartmana prevladavale su i u Primorsko-goranskoj županiji u kojoj je ostvareno njih 2.168.</s><s>Po broju kupoprodajnih transakcija građevinskog zemljišta prednjače Splitsko-dalmatinska županija s 2.299, Istarska županija s 2.252, Zadarska s 2.105 te Primorsko-goranska županija s 2.097 kupoprodaja.</s><s>Na ove četiri županije odnosi se nešto više od polovice (54 %) svih kupoprodajnih transakcija građevinskog zemljišta ostvarenih u Hrvatskoj 2020. godine.</s><s>Značajan broj kupoprodaja građevinskog zemljišta u 2020. godini zabilježen je i u Zagrebačkoj županiji, 1.213, Šibensko-kninskoj županiji, 950 te Gradu Zagrebu, 908 kupoprodaja.</s><s>Istovremeno, poljoprivrednim se zemljištem najviše trgovalo u Koprivničko-križevačkoj i Bjelovarsko-bilogorskoj županiji, gdje je ostvareno 4.357 i 3.657 kupoprodaja (23,3 % svih kupoprodaja ove vrste nekretnine).17 Slika 1: Najčešća vrsta nekretnine u kupoprodajnim ugovorima u 2020. godini po jedinicama lokalne samouprave</s>
<s>Slika 1. prikazuje najčešću vrstu nekretnine u kupoprodajnim ugovorima po jedinicama lokalne samouprave.</s><s>Razlike između jedinica lokalne samouprave s obzirom na vrstu nekretnine kojom se najčešće trguje ujedno odražavaju i razlike u stupnju razvijenosti i strukturi gospodarstva određenog prostora.</s><s>Kupoprodaje stanova/apartmana učestalije su u urbanim središtima poput Rijeke, Zagreba, Splita i Pule.</s><s>Zanimljivo je i da sada u ovu skupinu pored većih gradova, ulaze i njihova susjedna područja poput općine Viškovo u blizini Rijeke te grada Solina u blizini Splita.</s><s>Riječ je o lokalnim jedinicama koje obilježava prednost blizine većeg grada i povoljnije cijene nekretnina.</s><s>Zanimljivo je da su Solin i Viškovo lokalne jedinice koje se nalaze pri samom vrhu popisa jedinica lokalne samouprave prema visini prirodnog prirasta.</s><s>Kupoprodaje građevinskog zemljišta prevladavaju u priobalnom pojasu izvan većih gradskih naselja, na otocima te u dijelu zaleđa Istre i srednje Dalmacije.</s><s>Pri tome predvodi Sućuraj (Splitsko-dalmatinska županija), iza kojeg slijede Jasenice i Sali (Zadarska županija), Lopar i Kostrena (Primorsko-goranska županija), Seget (Splitsko-dalmatinska županija), Dubrovačko Primorje (Dubrovačko-neretvanska županija), Poličnik, Novigrad i Kali (Zadarska županija) te Podbablje (Splitskodalmatinska županija).</s><s>Zanimljivo, građevinskim zemljištem najčešće se trgovalo i u pet kontinentalnih jedinica lokalne samouprave, od kojih se dvije nalaze u Varaždinskoj županiji, Ljubešćica i Lepoglava, dok se tri jedinice nalaze u Zagrebačkoj županiji, to su Stupnik, Luka i Bistra.</s><s>U dvadeset i četiri lokalne jedinice najčešće se trgovalo obiteljskim kućama: u Orlima, Kravarskom, Pokupskom, Tuhlju, Zagorskim Selima, Kloštru Ivaniću, Kneževim Vinogradima, Dražu, Čepinu, Belišću, Kraljevcu na Sutli, Belom Manastiru, Brckovljanima, Loboru, Obrovcu, Mrkoplju, Gornjem Knegincu, Bilju, Erdutu, Karlobagu, Brdovcu, Jakovlju, Valpovu i Daruvaru.</s><s>Transakcije šumskog zemljišta dominiraju u svega dvije općine, u Bosiljevu i Hrvatskoj Kostajnici.</s><s>U ostatku Hrvatske dominiraju kupoprodajne transakcije poljoprivrednog zemljišta.18</s>
<s>Slika 2. prikazuje broj kupoprodajnih transakcija ostvarenih u 2020. godini po jedinicama lokalne samouprave.</s><s>Grad Zagreb se izdvaja s 14.863 kupoprodajne transakcije.</s><s>Zatim slijede urbana središta poput Zadra s 1.835 kupoprodaja, Osijeka s 1.677 kupoprodaja, Splita s 1.551 te Rijeke s 1.321 kupoprodajnom transakcijom.</s><s>Na spomenutih pet gradova odnosi se jedna petina (20,3 %) svih kupoprodajnih transakcija nekretnina ostvarenih 2020. godine.</s><s>Nadalje, najveći broj jedinica lokalne samouprave, njih 242 nalazi se u kategoriji od 101 do 500 kupoprodajnih transakcija, 133 lokalne jedinice zabilježilo je od 10 do 50, dok se u rasponu od 51 do 100 kupoprodaja nalazi 130 jedinica lokalne samouprave.</s><s>Tek 25 jedinica bilježi od 23 501 do 1.000 kupoprodaja.</s><s>Da se nekretninama intenzivnije trguje u manjem broju lokalnih jedinica, ukazuje i podatak prema kojem se u 2020. godini 50 % svih kupoprodaja (bez Grada Zagreba) odvijalo u 21 % lokalnih jedinica.19 Slika 2: Broj kupoprodajnih transakcija ostvarenih u 2020. godini po jedinicama lokalne samouprave</s>
<s>ZKC je evidencija o ostvarenom prometu na tržištu nekretnina, a vodi je nadležno upravno tijelo, temeljem evidentiranih podataka iz isprava o kupoprodaji, najmu, zakupu, pravu građenja i služnosti nekretnina, temeljem evaluacije tih podataka, a sukladno važećim prostornim podacima.</s><s>Za ugovore evidentirane u ZKC-u poznat je podatak i o vrsti nekretnine koja je predmet zakupa odnosno najma.</s><s>Kod prikaza podataka o najmu i zakupu prema vrsti nekretnine ne prikazuju se podaci za one županije i velike gradove u kojima je utvrđeno manje od 25 transakcija za pojedinu vrstu nekretnine.20</s>
<s>Slika 3. prikazuje ukupan broj ugovora o najmu i zakupu zabilježen u 2020. godini i to na razini 20 županija, Grada Zagreba i 24 velika grada.</s><s>U tablici je prikazan i podatak o postotku ugovora koji se odnosi na ugovore evidentirane u Zbirkama kupoprodajnih cijena županija odnosno velikih gradova.</s><s>Na razini 20 županija u 2020. godini evidentirano je ukupno 6.928 ugovora o najmu i 24.625 ugovora o zakupu.</s><s>Od ukupnog broja ugovora o najmu, svega 14,6 % (1.010) ugovora evidentirano je u ZKC-u, dok kod ugovora o zakupu taj udio čini 19,4 % (4.776 ugovora).</s><s>U istoj je godini u 24 velika grada zabilježeno ukupno 10.986 ugovora o najmu i 14.970 ugovora o zakupu.</s><s>Od ukupnog broja ugovora o najmu, svega 9,9 % ugovora evidentirano je u ZKC-u, dok u ukupnom broju ugovora o zakupu ugovori evidentirani u ZKC-u sudjeluju s 9,2 %.</s><s>U Gradu Zagrebu u 2020. godini evidentirano je ukupno 8.360 ugovora o najmu i 7.078 ugovora o zakupu.</s><s>Od ukupnog broja ugovora o najmu, 48,9 % (4.087) ugovora evidentirano je u ZKC-u, dok kod ugovora o zakupu Slika 3: Cjelokupna brojka ugovora na najmu i brojka ugovora o zakupu na nivou 20 županija, Grada Zagreba i 24 velika grada u 2020. godini Županijska distribucija broja ugovora o najmu i ugovora o zakupu sklopljenih tijekom 2020. godine prikazana je na Slici 4. zajedno s podatkom o postotku ugovora koji se odnosi na ugovore evidentirane u županijskim Zbirkama kupoprodajnih cijena.</s><s>Očekivano, najveći broj ugovora o najmu zabilježen je u Gradu Zagrebu, 8.360, što čini više od polovice (54,7 %) ukupnog broja takvih ugovora evidentiranih na razini svih županija 2020. godine.</s><s>Nakon Grada Zagreba s više od tisuću ugovora slijede Istarska (1.388) i Primorsko-goranska županija (1.263).</s><s>Značajan broj ugovora o najmu ostvaren je i u Splitsko-dalmatinskoj županiji, njih 816.</s><s>Manje od 100 ugovora o najmu bilježi pet županija, i to redom Vukovarsko-srijemska, Virovitičko-podravska, Međimurska, Požeško-slavonska i Šibensko-kninska županija.</s><s>U ostalim se županijama broj evidentiranih ugovora o najmu kretao u rasponu od 113 ugovora u Varaždinskoj županiji do 682 ugovora u Zagrebačkoj županiji.</s><s>Prema udjelu ugovora o najmu evidentiranih u ZKC-u u ukupnom broju ugovora prednjače Vukovarskosrijemska županija s udjelom od 75,7 %, Međimurska županija s udjelom od 75 % i Zadarska županija s udjelom od 70,2 %.</s><s>Više od polovine ugovora o najmu evidentiranih u ZKC-u bilježi Požeško-slavonska (67,5 %), a iza nje slijede Splitskodalmatinska županija s udjelom od 60 % i Šibensko-kninska županija s udjelom od 56,7 %.</s><s>Zabrinjava podatak da se u devet županija taj udio kreće od 0 do 5,2 %.22 Slika 4: Ugovori o zakupu i ugovori o najmu po županijama u 2020. godini Slika 4. prikazuje i podatke o županijskoj distribuciji broja ugovora o zakupu u 2020. godini. i ovdje se izdvaja Zagreb sa 7.078 ugovora.</s><s>Zatim slijede Osječko- baranjska županija s 4.098 ugovora, Vukovarsko-srijemska s 2.364 i Istarska županija s 2.159 ugovora o zakupu.</s><s>U spomenute četiri županije ostvareno je 49,5 % ugovora o zakupu 2020. godine evidentiranih na razini svih županija.</s><s>U kategoriju od 1.000 do 2.000 ugovora ulazi osam županija: Zagrebačka, Virovitičko-podravska, Brodskoposavska,</s>
<s>Koprivničko-križevačka i Sisačko-moslavačka županija.</s><s>Od ostalih županija najmanji broj ugovora o zakupu nekretnine evidentiran je u Međimurskoj, njih 301, a najveći u Varaždinskoj županiji, njih 980.</s><s>Kod ugovora o zakupu uočava se nešto veći udio ugovora koji su evidentirani u ZKC-u.</s><s>Najveći postotak takvih ugovora zabilježen je u Zadarskoj županiji (73,7 %), iza koje slijede Istarska (69,8 %), Šibensko-kninska (69,7 %) i Splitsko-dalmatinska županija (60 %).</s><s>U čak 12 županija taj udio je ispod 10 %, pri čemu u pet županija nema ni jednog ugovora koji je evidentiran u ZKC.</s><s>To su sljedeće županije: Brodsko-posavska, Bjelovarsko-bilogorska, Koprivničkokriževačka, Karlovačka i Ličko-senjska županija.23 Ugovore o najmu koji su evidentirani u ZKC-u moguće je razdvojiti prema vrsti nekretnine.</s><s>Takvi podaci prikazani su u Tablici 2. za 17 županija uključujući i Grad Zagreb.</s><s>Najam stana prevladava u 14 županija, pri čemu se u Gradu Zagrebu, Primorsko-goranskoj i Šibenskoj-županiji svi ugovori o najmu odnose na najam stana/apartmana.</s><s>Zatim slijede Splitsko-dalmatinska s 96,9 %, Dubrovačkoneretvanska županija s 93,6 % i Istarska županija s 93,5 % ugovora o najmu stana u ukupnom broju ugovora o najmu.</s><s>U Zagrebačkoj i Karlovačkoj županiji svi ugovori o najmu odnose se na najam obiteljske kuće, dok u Osječko-baranjskoj županiji ugovori o najmu obiteljske kuće čine 52,2 % ukupnog broja ugovora o najmu.</s><s>Za ostale županije nisu dostupni podaci o evidentiranim ugovorima o najmu iz ZKC-a.24 Tablica 2: Struktura ugovora o najmu zabilježeni u ZKC-u po županijama prema tipu nekretnine u 2020. godini</s>
<s>Tablica 2. prikazuje podatke o ugovorima o najmu ostvarenim u 25 velikih gradova u 2020. godini.</s><s>Ovdje se izdvaja Zagreb s 8.360 ugovora o najmu, zatim slijedi Rijeka s 2.396 ugovora te Dubrovnik s 1.410 i Pula s 1.253 ugovora.</s><s>U kategoriju od 500 do 1.000 ugovora o najmu ulaze gradovi Split (917), Osijek (666) i Zadar (595).</s><s>Najmanji broj ugovora o najmu, manje od 100, evidentiran je u Krapini (47), Pazinu (59), Virovitici (62) i Požegi (98).</s><s>U preostalim velikim gradovima broj ugovora o najmu kretao se od 110 koliko je zabilježeno u Vinkovcima do 415 ugovora u Varaždinu.</s><s>Promotri li se udio koji u ukupnom broju ugovora o najmu čine ugovori evidentirani u ZKC-u, uočava se kako najveći postotak takvih ugovora bilježe Pazin (79,7 %), %).</s><s>U osam gradova u ZKC-u nema evidentiranih ugovora o najmu, dok u četiri gradova (Split, Zadar i Samobor) ugovori iz ZKC-a čine od svega 0,5 do 1,2 % ukupnog broja ugovora o najmu.25</s>
<s>Slika 5: Ugovori o zakupu i ugovori o najmu iz ZKC-a velikih gradova u 2020. godini Slika 5. prikazuje i podatke o broju ugovora o zakupu nekretnine za 25 velikih gradova.</s><s>Pored Zagreba s 7.078 ugovora o zakupu nekretnine, najveći broj ugovora o zakupu zabilježen je u velikim gradovima poput Splita (2.288) i Rijeke (1.358).</s><s>Više od tisuću ugovora o zakupu evidentirano je u Požegi i Dubrovniku.</s><s>U kategoriju od 501 do 1.000 ugovora o zakupu ulazi osam velikih gradova, dok 10 velikih gradova bilježi od 100 do 500 takvih ugovora.</s><s>Najmanje ugovora o zakupu, svega 66 bilježi Krapina te zatim Pazin (72).</s><s>Promotri li se podatak o tome koji udio ukupnog broja evidentiranih ugovora o zakupu čine ugovori iz ZKC-a, vidljivo je kako najveći udio Šest gradova nema ni jedan ugovor o zakupu evidentiran u ZKC-u (Dubrovnik, Karlovac, Samobor, Čakovec, Kaštela i Vukovar), dok se u osam gradova udio tih ugovora u ukupnom broju ugovora kreće u rasponu od 0,3 % koliko je iznosio u Požegi do 4,1 % u Koprivnici.26</s>
<s>U 2020. godini ostvareno je 23.564 kupoprodaja stanova/apartmana ukupne vrijednosti od 16,5 milijardi kuna.</s><s>Prosječna vrijednost jedne kupoprodajne transakcije iznosila je 698.680 kuna.</s><s>U usporedbi s 2019. godinom ostvareno je 11 % kupoprodaja manje, a vrijednost prodanih stanova/apartmana bilježi pad od 1,2 %.27 Grafikoni 6. i 7. prikazuju distribucijske pokazatelje kupoprodajnih cijena, veličina i starosti prodanih stanova/apartmana u 2020. godini.</s><s>S obzirom na to da distribucije promatranih pokazatelja tržišta nekretnina obilježava asimetričnost, kao mjera srednje vrijednosti ne koristi se aritmetička sredina, već se koristi medijan.</s><s>Medijan je položajna mjera srednje vrijednosti koja niz podataka uređenih po veličini dijeli na dva jednako brojna dijela.</s><s>Medijalna cijena stana/apartmana u 2020. godini iznosila je 9.698 kuna, što ukazuje da je polovina stanova prodano po cijeni od 9.698 kuna i manjoj, dok je druga polovina prodana po cijeni od 9.698 kuna i višoj.28 Grafikon 6: Broj kupoprodajnih transakcija stanova/apartmana u 2019. i 2020. godini na razini Republike Hrvatske</s>
<s>U Grafikonu 6. prezentirana je brojka kupoprodajnih transakcija stanova/apartmana.</s><s>Brojka je u 2019. godini bila veća nego u 2020. godini te se ostvarilo 26.480 transakcija, dok se u 2020. godini realiziralo 23.564 transakcija.</s><s>Grafikon 7: Vrijednost prodanih stanova/apartmana u milijunima kuna u 2019. i 2020. godini na razini Republike Hrvatske</s>
<s>Grafikon 7. predočava vrijednost prodanih stanova/apartmana u milijunima kuna za 2019. godinu sa 16.671,10 kuna i za 2020. godinu sa 16.463,70 kuna.</s><s>U nastavku slijedi Slika 6. na kojoj se nalazi brojka kupoprodaja stanova/apartmana na županijskom nivou u 2020. godini.</s>
<s>Slika 6: Broj kupoprodaja stanova/apartmana na županijskom nivou za 2020. godinu Slika 7: Broj prodanih stanova/apartmana i medijalna cijena stana/apartmana po metru kvadratno u kunama na nivou županija, po županijama (ne uvrštavajući grad koji je centar županije) i po gradovima središtima županija za 2019. i 2020. godini Promatrano po županijama, Grad Zagreb se izdvaja s daleko najvećim brojem kupoprodaja stanova/apartmana, njih 9.153 ili 38,8 % ukupnog broja kupoprodajnih transakcija tržišta stanova/apartmana u Hrvatskoj 2020. godine (Slike 6. i 7.) Zatim slijede Primorsko-goranska županija s 2.168, Splitsko-dalmatinska s 2.046 i Istarska županija s ostvarenih 1.786 kupoprodaja.</s><s>Više od tisuću kupoprodaja zabilježeno je i u Zadarskoj (1.520), Osječko-baranjskoj (1.174) i Zagrebačkoj županiji (1.089).</s><s>Spomenutih sedam županija uključujući i Grad Zagreb tako ostvaruju gotovo 80 % svih kupoprodaja stanova/apartmana ostvarenih u prošloj godini.</s><s>Budući da se može pretpostaviti kako se većina kupoprodaja stanova/apartmana odvija u gradovima administrativnim sjedištima županija s većom koncentracijom stanovništva i stambenih</s>
<s>kupoprodaja stanova/apartmana u odnosu na ostatak županije 2020. godine obilježje je gradova sjedišta kontinentalnih županija.</s><s>Među njima predvodi Karlovac na području kojeg je ostvareno 83,1 % ukupnog broja kupoprodaja stanova/apartmana u Karlovačkoj županiji 2020. godine.</s><s>Zatim slijede Čakovec s 80,4 %, Slavonski Brod sa 79,2 %, ukupnog broja kupoprodaja stanova/apartmana ostvarenih na području svoje županije.</s><s>Nasuprot tome, u Ličko-senjskoj i Krapinsko-zagorskoj županiji veći dio ukupnog broja kupoprodaja stanova/apartmana odvija se izvan područja grada administrativnog sjedišta županije.</s><s>Tako da se 2020. godine u Gospiću ostvarilo svega 10,9 %, a u Krapini 16,1 % ukupnog županijskog prometa stanova/apartmana.</s><s>Obalne pak županije obilježava ravnomjernija raspodjela ostvarenih kupoprodaja stanova/apartmana između grada sjedišta i ostatka županije.</s><s>Tako se 2020. godine u Rijeci ostvaruje 44,4 %, u Šibeniku 36 %, a u Splitu 45,2 % ukupnog broja županijskih stanova/apartmana.</s><s>U ukupnom broju kupoprodaja stanova/apartmana ostvarenih na području svoje županije Zadar sudjeluje s 51,1%, a Dubrovnik s 50,8 %.</s><s>Gledano na razini NUTS2 regija, 37,6 % kupoprodaja stanova/apartmana 2020. godine ostvareno je na prostoru Jadranske Hrvatske, dok na preostale tri kontinentalne NUTS2 regije otpada 62,4 % ukupnog broja kupoprodaja.</s><s>Pri tome od ukupnog broja kupoprodaja ostvarenih na području županija kontinentalnog dijela zemlje, čak 62,3 % otpada na Grad Zagreb, zatim 8 % na Osječko-baranjsku i 7,4 % na Zagrebačku županiju.</s><s>S druge strane, 67,2 % kupoprodaja stanova/apartmana ostvarenih 2020. godine na području Jadranske Hrvatske odnosi se na transakcije u Splitsko-dalmatinskoj,</s>
<s>Gledano međugodišnjoj razini, većina županija, njih 16 bilježi pad broja kupoprodaja stanova/apartmana u 2020. godini (Slika 7.) Najveći međugodišnji pad broja kupoprodaja stanova/apartmana pritom bilježi Varaždinska županija, od 51,9 %, iza koje slijede Karlovačka županija s padom od 35,6 %, Splitska županija s padom od 23,7 % i Ličko-senjska županija s padom od 18,7 %.</s><s>Pad broja kupoprodaja stanova/apartmana u Varaždinskoj županiji najvećim se dijelom može pripisati snažnom padu broja kupoprodaja u Varaždinu, od 61,1 %, dok ostatak županije bilježi pad od 16,7 %.</s><s>U svega pet županija u 2020. godini ostvaruje se veći broj kupoprodaja stanova/apartmana nego godinu dana ranije, i to u Požeško-slavonskoj križevačkoj (5,4 %) i Međimurskoj županiji (3,4 %).</s><s>U Gradu Zagrebu se prodaja stanova/apartmana na međugodišnjoj razini smanjila za 5,1 %.</s><s>Usporede li se odvojeno pokazatelji za grad sjedište županije i ostatak županije, najveća odstupanja uočavaju se kod Rijeke, Pazina, Križevaca i Osijeka.</s><s>Tako Rijeka bilježi značajno manji pad broja kupoprodaja u odnosu na ostatak Primorsko-goranske županije, 6,8 % naspram 23,1 %.</s><s>Nasuprot tome, u gradovima Pazin i Osijek ostvaren je snažniji međugodišnji pad prometa stanova i apartmana nego u ostatku županije kojoj su sjedište.</s><s>U Pazinu je tako 2020. godine ostvareno 27,6 % manje kupoprodaja stanova/apartmana nego 2019., a u ostatku Istarske županije 11,8 % manje.</s><s>Istovremeno, Osijek bilježi pad broja prodanih stanova/apartmana od 19,3 %, za razliku od ostatka Osječko-baranjske županije koji ostvaruje pad od 10,8 %.</s><s>Koprivnica ostvaruje međugodišnje povećanje broja kupoprodaja stanova/apartmana za 8,6 %, dok ostatak Koprivničko-križevačke županije bilježi rast prometa stanova/apartmana od svega 2,6 %.29</s>
<s>Promotri li se međugodišnje kretanje medijalnih cijena prodanih stanova/apartmana po županijama, vidljivo je da većina županija, njih 17, bilježi rast medijalne cijene stanova/apartmana u 2020. godini.</s><s>Pritom predvodi Karlovačka županija s rastom od 23,2 %, a nakon nje slijede Bjelovarsko-bilogorska županija s rastom od 15 % te Brodsko-posavska županija s rastom od 14,9 %.</s><s>Dvoznamenkasti međugodišnji rast medijalne cijene stanova/apartmana zabilježen je i u Virovitičko-podravskoj, od 13 % i Sisačko-moslavačkoj županiji, od 11 %.</s><s>U preostalih se dvanaest županija godišnje stope rasta medijalne cijene kreću u rasponu od 1,2 % u Požeško-slavonskoj do 8,9 % u Osječko-baranjskoj županiji.</s><s>Istovremeno, pad medijalne cijene prodanih stanova i apartmana zabilježen je u svega četiri županije, Istarskoj (-0,2 %), Varaždinskoj (-0,9 %), Vukovarsko-srijemskoj (-6,2 %) i Koprivničko-križevačkoj 6.1.3 Obiteljske kuće</s>
<s>U Hrvatskoj je 2020. godine ostvareno 13.825 kupoprodaja obiteljskih kuća ukupne vrijednosti od 7,7 milijardi kuna.</s><s>U usporedbi s prethodnom godinom ostvaren je pad broja kupoprodaja za 1,3 %, dok je njihova ukupna vrijednost porasla za 2,3 %.</s><s>Prosječna vrijednost jedne kupoprodajne transakcije obiteljske kuće tako je u 2020. godini iznosila 560.376 kuna, a jednu godinu prije 540.575 kuna.31 Grafikon 8: Broj kupoprodajnih transakcija u 2019. i 2020. godini na razini Republike Hrvatske</s>
<s>U Grafikonu broj 8. brojka kupoprodajnih transakcija obiteljskih kuća iznosi 14.066 transakcija za 2019. godinu, dok za 2020. godinu brojka kupoprodajnih transakcija obiteljskih kuća iznosi 13.825 transakcija.</s><s>15.000</s>
<s>Slika 8: Broj kupoprodaja obiteljskih kuća po županijama u 2020. godini S više od 1.000 kupoprodaja obiteljskih kuća u 2020. godini predvode Osječkobaranjska i Zagrebačka županija te Grad Zagreb.</s><s>Osječko-baranjska županija bilježi 1.722 kupoprodaje obiteljskih kuća, Zagrebačka županija 1.462, a Grad Zagreb 1.272 kupoprodaje obiteljskih kuća Nakon njih slijede Zadarska županija s 815 kupoprodaja</s>
<s>Brodsko-posavska i Splitsko-dalmatinska županija s više od 700 kupoprodaja.</s><s>Kupoprodaje obiteljskih kuća ostvarene u navedenih osam županija čine gotovo dvije trećine (59,8 %) svih kupoprodaja obiteljskih kuća u 2020. godini.</s><s>S druge strane, najmanji broj kupoprodaja zabilježen je u Ličko-senjskoj županiji, njih 200.</s><s>U preostalim se županijama broj prodanih obiteljskih kuća kretao u rasponu od 242 u Dubrovačko-neretvanskoj do 662 u Koprivničko-križevačkoj županiji.32 Slika 9: Broj prodanih obiteljskih kuća i medijalna cijena obiteljske kuće po metru kvadratnom u kunama na nivou županija, po županijama (ne uvrštavajući grad koji je središte županije) i po gradovima središtima županija za 2019. i 2020. godinu Promotri li se kretanje medijalne cijene obiteljskih kuća na međugodišnjoj razini po županijama u 2020. godini, uočava se rast cijena u većem broju županija, njih 13, dok osam županija bilježi pad cijena.</s><s>Najveći rast medijalne cijene obiteljske kuće zabilježen je u Karlovačkoj županiji, od 263,6 %, iza koje slijede Virovitičkopodravska županija s rastom cijene od 167,4 % i Bjelovarsko-bilogorska županija s rastom od 66,7 %.</s><s>U ostalim su se županijama međugodišnje stope rasta medijalne cijene obiteljske kuće kretale od 2,2 % u Istarskoj do 48,8 % u Sisačko-moslavačkoj županiji.</s><s>Među županijama koje 2020. godine bilježe međugodišnji pad medijalne cijene obiteljske kuće, predvodi Varaždinska županija sa stopom pada od 50 %.</s><s>Nakon nje slijedi Požeško-slavonska županija s padom medijalne cijene 29 % te Krapinsko-zagorska s padom od 14,8 %.</s><s>U preostalih su se pet županija godišnje stope pada medijalne cijene kretale u rasponu od 8,7 % u Splitsko-dalmatinskoj do 2,7 % u Zagrebačkoj županiji.</s><s>Usporedi li se međugodišnja promjena medijalne cijene obiteljske kuće u gradu administrativnom sjedištu županije s ostatkom županije, mogu se uočiti određene razlike.</s><s>U osam županija na području grada sjedišta županije zabilježen je međugodišnji rast medijalne cijene obiteljske kuće, dok u ostatku županija dolazi do pada cijena.</s><s>To su redom: Ličko-senjska županija, Osječko-baranjska, Istarska, Krapinsko-zagorska, Primorsko-goranska, Šibenskokninska, Požeško-slavonska i Koprivničko-križevačka županija.</s><s>U dvije županije, Splitsko-dalmatinskoj i Varaždinskoj, medijalne cijene obiteljske kuće ostvaruju međugodišnji pad i u gradu sjedištu županije i u ostatku županije, pri čemu je pad snažniji u gradovima sjedištima.</s><s>U preostalim županijama međugodišnji rast medijalne cijene obiteljske kuće bilježi i grad sjedište županije i njen ostatak, pri čemu gradovi Dubrovnik, Slavonski Brod, Karlovac, Čakovec, Zadar i Bjelovar ostvaruju snažniji rast od ostatka županije, za razliku od Vukovara i Virovitice u kojima je rast medijalne cijene bio niži od rasta u ostatku županije.33 Na pitanje „Je li kupnja nekretnine isplativija od dugoročnog najma“ treba odgovoriti uz analizu trenutne situacije na tržištu nekretnina.</s><s>Osim štednje u bankama, investicija u nekretnine je na hrvatskom tržištu najomiljeniji oblik investiranja jer se nekretnine ističu kao sigurno ulaganje.</s><s>Trenutno povećana inflacija i opadajuće kamatne stope stimuliraju ljude da ulažu u nekretnine i da na taj način zaštite novac.</s><s>Jedna od glavnih prednosti ulaganja u nekretnine je zaštita od inflacije.</s><s>Trenutno inflacija postaje sve veća.</s><s>To bi moglo potrajati.</s><s>Što je inflacija veća, novac brže gubi na vrijednosti.</s><s>No, isto se ne događa s nekretninama.</s><s>Rastom cijena većinom raste i cijena nekretnina.</s><s>Druga prednost je dugoročni rast (aprecijacija) vrijednosti.</s><s>Prema podacima HNB-a, od početka 2002. do kraja 2020. vrijednost nekretnina je prosječno u Hrvatskoj rasla 4,5 %.</s><s>Naravno, postoje razlike u regijama.</s><s>Dok su cijene nekretnina u Zagrebu i na obali rasle i više, drugdje to nije bio slučaj.</s><s>Postoje i nedostaci.</s><s>Prvi je nelikvidnost.</s><s>Nekretninu se ne može uvijek lako prodati ako nam zatreba novac.</s><s>Posjedovanje nekretnine može biti trošak koji se ne može tako lako riješiti.</s><s>Ako se nekretnina kupuje na kredit, postoji i rizik promjene kamatnih stopa.</s><s>U zadnje vrijeme sve više slušamo kako slijedi razdoblje rasta kamatnih stopa.</s><s>Dok većina banaka u početku daje fiksnu kamatnu stopu (najčešće do 5 godina), nakon tog razdoblja ona se može i drastično promijeniti.</s><s>Veća promjena donosi veće troškove financiranja, dakle manju isplativost.</s><s>Uvijek treba uračunati i rizik nepopunjenosti.</s><s>Jednostavno rečeno, možda se nekretnina neće moći iznajmiti svih 12 mjeseci u godini.</s><s>Svaki mjesec nepopunjenosti donosi manju isplativost.</s><s>Konačno, prihodi od iznajmljivanja se računaju po jednostavnoj kamatnoj stopi.</s><s>Dok će kod drugih vrsta ulaganja dobivati „kamatu na kamatu“ koja će se vremenom povećavati, to nije slučaj kod prihoda od najma.34</s>
<s>Nastavno, ispitivanjem ljudi koji žive na području Republike Hrvatske može se dobiti uvid u odgovor na postavljeno pitanje.</s><s>Ljudi smatraju da je bolja opcija kupnja stana jer su cijene unajmljivanja i cijena rate kredita trenutno jednake, što se ne može reći za ostale države u Europi gdje je cijena unajmljivanja nekretnine izrazito manja nego kupnja nekretnine.</s>
<s>Kolaps i nagli pad financijske aktivnosti koji se očituje ozbiljnim implikacijama na prihod, brojku zaposlenih, nivo proizvodnje i dr. označava ekonomsku krizu.</s><s>U većini slučajeva, ekonomska kriza reflektira se na etapu poslovnog perioda kada dolazi do blokade ekonomskog uzleta te se posljedično događa iznenadni pad.</s><s>Opisane okolnosti dovode do tržišta koje postaje nefunkcionalno, događaju se učestali bankroti i otkazi i spuštaju se cijene ulaganja itd.</s><s>Globalna financijska tržišta u zadnje tri četvrtine stoljeća suočavaju se sa sve većim pritiskom.</s><s>Kriza koja je započela s izoliranim američkim slučajevima gubitaka na hipotekranom tržištu počela se širiti i izvan granica SAD-a.</s><s>Polako ali sigurno došlo je do povećanja rizika, pada likvidnosti i sve se to odrazilo na velike financijske institucije koje su počele javno iznositi svoje gubitke.</s><s>Svi ti događaji izazvali su reakciju politike kako bi se kriza pokušala zaustaviti.35 U razdoblju ekonomske krize ne dolazi do zarade od prodaje robe i obavljanja usluga, povećava se zaduženost čime se doprinosi umanjenju ekonomske aktivnosti i eventualnom ekonomskom oporavku.</s><s>Nadalje, opisana situacija dovodi do enormnih socijalnih poteškoća jer utječe na mnoge tvrtke, a neodgovarajući uvjeti dijele se na gospodarske subjekte te posljedično ugrožava opću ekonomsku situaciju.</s><s>Kriza je nepredvidljiva te se stvaraju mnogi razlozi koji potiču njezino napredovanje.</s><s>Razlozi mogu biti sljedeći: ekonomski, politički, socijalni itd.</s><s>Visoka predviđanja, brza ulaganja, netočna monetarna politika i nedostatna potrošnja povezuju se s ekonomskom krizom.</s><s>Nagađanja su i dan-danas kao i kroz prošlost jedan od ključnih krivaca za krize na gospodarskim tržištima.</s><s>Također, nagađanja se povezuju s reperkusijama do kojih dolazi zbog povećane težnje za dobiti.</s><s>Špekulanti u namjeri da u što većoj mjeri povećaju svoju dobit, upotrebljavaju razne strategije za postizanje zadanih planova.</s><s>Ako predvide da će cijena određene vrijednosnice porasti, špekulanti nju kupuju odmah, a zatim će je prodavati za skuplji iznos i time realizirati prihod.</s><s>S druge strane, ako vrijednosnica izgubi na cijeni, špekulant se mora nositi s troškom.</s><s>Ekonomska kriza koja je počela 2008. godine počela je u Sjedinjenim Američkim Državama, a njezine posljedice nisu se zadržale na početnom teritoriju nego su se osjetile na svim tržištima.</s><s>Nadalje, potrebno je istaknuti da su ekonomskoj krizi potpomogla događanja na tržištu nekretnina koja su naknadno bila triger za brojna dešavanja koja su pogodila cijeli svijet.</s><s>Primarni krivac navedene krize bio je ekonomski fenomen čiji je učinak bio slom tržišta hipotekarni kredit.</s>
<s>Pored inherentne nestabilnosti financijskog sektora, korijene trenutačne krize nalazimo u negativnim posljedicama niza neoliberalnih reformi koje su dominirale ekonomskom politikom zapadnih zemalja od 80-ih godina prošloga stoljeća, pri čemu se naglasak stavlja na odgovornost SAD-a.</s><s>Neodrživ koncept razvoja temeljen na potrošnji i „financijalizaciji” ekonomije, deregulacija financijskog tržišta koja je pogodovala uvođenju niza rizičnih inovacija, smanjenje stope progresivnog poreznog opterećenja i politika niskih kamatnih stopa neke su od najčešće spominjanih pogrešaka u ekonomskoj politici SAD-a.</s><s>U potrazi za profitom razvijeni su brojni sofisticirani financijski mehanizmi, odnosno lansirani novi „proizvodi”, poput ročnica ili terminskih poslova.</s><s>Pritom je uveden niz inovacija (futures, swaps, options itd.), a najsnažniji poticaj razvoju terminskih tržišta dalo je kupovanje vrijednosnica na kredit ili uz marginu (udio koji kupac mora uplatiti u novcu pri kupnji vrijednosnica, dok brokeru kao osiguranje ostaje deponirana vrijednosnica, kolateral).</s><s>Na taj način špekulanti su (financijskom polugom) određenim iznosom (ovisno o margini) mogli stjecati vrijednosnice višestruko većeg iznosa.36 Kad se odlučimo za kupnju određene nekretnine, možemo naići na niz problema koji ponekad izgledaju nerješivi i čine nam gotovo nepremostivu prepreku pri realizaciji naše namjere.37 Realna potraživanja su stalno aktivna kada se radi o tržištu nekretnina.</s><s>S razlogom je tržište nekretnina povezano s poduzetnicima, građevinarima, ekonomista i posrednicima te se na njega gleda kao na jedan od bitnih pokretača financijskog rasta.</s><s>Duže vremensko razdoblje prije nego što je došlo do ekonomske krize nekretnine su imale povećane cijene.</s><s>Zbog navedene činjenice, smatralo se da će cijene nekretnina i dalje rasti kao i njihova potražnja.</s><s>Obitelji koje su imale nižu dobit dobile su šansu da otvaranjem kredita kupe odabranu nekretninu iako se postavljalo pitanje hoće li se krediti moći otplatiti.</s><s>Zbog novonastale situacije na tržištu stvorila se velika brojka hipoteka koje su drugorazredne.</s><s>Kada se radi o spomenutim hipotekama, primjetno je da je poneki ugovaratelj kod ugovaranja hipotekarnih kredita dužan upravljati instrumentima osiguranja koji se referiraju na sudužnika, hipoteku, udio od prihoda koji rata kredita ne treba prekoračiti i dr. S obzirom na to da su banke privukle nove korisnike, banke su pokušale umanjiti kriterije koji su trebali biti ispunjeni prilikom ugovaranja kredita, a time se uvećavala činjenica da se korisnici ogluše.</s><s>Samim time, narasla je dobit, tj. cijena.</s><s>Nadalje, rezerve su se punile od strane banaka i potom su ih prodavale investicijskim bankama kao ugovore o hipotekarnim kreditima na sekundarnim tržištima.</s><s>Banke u normalnim uvjetima zarađuju veliku dobit i kada su u pitanju mali diskonti jer se u toj situaciji radi o velikim iznosima.</s><s>Opisana situacija dovela je do toga da je 2005. godine i 2006. godine stavljena velika brojka drugorazrednih hipoteka na tržište.</s><s>Čak 20 % od ukupno potvrđenih hipoteka u Sjedinjenim Američkim Državama nalazilo se u tom razredu i one su imale vrijednost u vežem iznosu od tisuću milijardi američkih dolara.</s><s>Poslije toga te su hipoteke bile kupljene od strane ulagača, tj. bile su upotrijebljene kao početna točka za plasiranje raznovrsnih proizlazećih produkata koje su ocjenjivale kreditne agencije.</s><s>Inicijalni ulagači su se tako osigurali od rizika ogluhe, a spomenuti produkti su se naknadno pakirali i dalje prodavali.</s><s>Iz opisane situacije primjetno je da ako dođe do problema s drugorazrednim hipotekama koje označavaju manji segment svjetskog gospodarskog tržišta, mogu se proizvesti jako velike poteškoće.</s>
<s>Kako su cijene nekretnina koje su inače rasle uz pomoć hipotekarnih kredita koje se moglo lako sklopiti uz malu kamatnu stopu doživjele neočekivani pad u Sjedinjenim Američkim Državama, dolazi do početka ekonomske krize.</s><s>Velikom broju ugovaratelja hipotekarnih kredita nije bilo ni na kraj pameti da bi moglo doći do uvećanja kamatnih stopa kojim bi se stvorio ogroman balon koji se počeo ispuhivati.</s><s>Ugovaratelji kredita nisu bili sposobni plaćati svoje obveze zbog povećanja kamatnih stopa.</s><s>Završno daljnjom prodajom kredita bankama u cijelom svijetu, došlo je do pojave ekonomske krize koja se proširila na cijeli svijet.</s><s>„Smanjenje produktivnih investicija bilo je praćeno snažnim rastom potrošnje (pokriva dvije trećine američke ekonomije) i nekontroliranom kreditnom ekspanzijom, na čemu se, uz povlašten položaj dolara, temeljio brz ekonomski rast i održavanje visoke stope zaposlenosti, uz cijenu gomilanja vanjskog duga.</s><s>Rast zaduženosti kućanstava u ozračju koje nije omogućavalo povećanje dohodaka, poticano od strane financijske industrije, bilo je dijelom i politički motivirano.</s><s>U predsjedničkim kampanjama George W. Bush zalagao se za društvo vlasnika („ownership society”), a isti je program preuzeo i Nicolas Sarkozy.</s><s>Razloge nam objašnjava Alan Greenspan: ‘Bio sam u potpunosti svjestan da ublažavanje dodjele hipotekarnih kredita povećava financijski rizik i da stjecanjem vlasništva nad nekretninama zahvaljujući subvencioniranim posudbama iskrivljuje zakone tržišta.</s><s>Ali sam isto tako smatrao, i još uvijek smatram, da povećanje broja vlasnika jača potporu tržišnom kapitalizmu.</s><s>Smatrao sam, dakle, i još uvijek smatram da je širenje vlasništva nad nekretninama vrijedno povećanog rizika.</s><s>Zaštita vlasničkog prava, s obzirom na njenu važnost u tržišnoj ekonomiji, traži kritičnu masu vlasnika da bi se sačuvala politička potpora.’“38 7.1 RAZVITAK KRIZE</s>
<s>Početkom 2008. problemi koji su nastali na tržištu nekretnina i s time povezanim drugorazrednim kreditima proširili su se na ostatak gospodarstva SAD-a.</s><s>U periodu između 2002. i 2007.</s><s>SAD je ostvario razdoblje naglog i ubrzanog gospodarskog rasta, no plaće samih radnika su stagnirale.39 Kao što je spomenuto, u sedmom mjesecu 2006. godine nekretnine koje su se nalazile na američkom tržištu dotakle su svoj maksimum i posljedično došlo je do pada tih istih nekretnina koje su sa sobom vukle i potpuni krah tržišta drugorazrednih hipoteka koji se izrealizirao u osmom mjesecu 2007. godine.</s>
<s>Osim u Sjedinjenim Američkim Državama, cijene nekretnina su zbog dostupnijeg financiranja intenzivno rasle i u pojedinim europskim državama poput Irske, Španjolske i Velike Britanije.40 Nakon toga, kroz cijelu 2008. godinu cijene drugorazrednih hipoteka i nekretnina su i dalje padale.</s><s>Iako su se države umiješale u novonastalu situaciju, u Sjedinjenim Američkim Državama, Japanu i Europi kriza je zahvatila još veći nivo koji se počeo širiti na svjetsko gospodarsko tržište.</s><s>U devetom mjesecu 2008. godine kriza zadobiva enormne posljedice kojima dolazi do iznimno strašnih kreditnih smetnji, vrijednost na burzama značajno opada i kreira se kolaps najznačajnih gospodarskih ustanova.</s><s>Nadalje, gubi se povjerenje kreditnu moć suradnika, cijena vrijednosnica pada, dok s druge strane kamatne stope koje se referiraju na međubankovne kredite i državne vrijednosnice u devetom i desetom mjesecu 2008. godine rastu do najviše razine koja je dogodila u posljednjih nekoliko desetljeća.</s><s>Na globalnom nivou, već u prvotnih deset dana desetog mjeseca dolazi do pada cijena dionica u iznosu od 10 000 milijardi američkih dolara, a u cijeloj 2008. godini evidentiran je pad od 40 %.</s><s>Fannie Mae i Freddie Mac, najbitnije financijske ustanove koje su upravljale većinom hipotekarnih kredita u Sjedinjenim Američkim Državama našle su se ispred financijskog sloma.</s><s>Izuzev gore spomenutih, pred slomom su se našle Citigroup, Lehman Brothers, American International group koje je inače bilo jedno od najznačajnih osiguravajućih društava.</s><s>Sjedinjene Američke Države su ocjenjivale AIG i Citigroup kao velike kompanije da bi doživjele bankrot iako bi njihov krah imao značajni utjecaj na američku i globalnu ekonomsku ravnotežu.</s><s>Radi te činjenice Sjedinjene Američke Države su se umiješale sa sredstvima koja su iznosila 150 milijardi američkih dolara kako bi zaštitili AIG te također i Citigroup za čiji spas su dali garanciju u iznosu od 306 milijardi američkih dolara.</s><s>Nadalje, korporacije Lehman Brothers i Washington Mutual doživjeli su krah i time su bili druga po redu najveća banka koja je doživjela slom u američkoj povijesti i prvotna najveća tvrtka koja je doživjela krah u čitavoj američkoj povijesti.</s><s>Navedena događanja naznačila su kraj neovisnog bankarstva u Sjedinjenim Američkim Državama.</s>
<s>Usporedno, europska dužnička kriza dostiže od 2010. do danas dramatične razmjere i prijeti slomom kako Europske monetarne unije tako i nekih zemalja (Grčka, Portugal, Španjolska, Italija) povlačeći za sobom temeljne ekonomske probleme porast nezaposlenosti i pad GDP-a.41 Ekonomska kriza širila se iznimno brzo ne ostavljajući niti jedno nacionalno gospodarstvo netaknutim.</s><s>Svoje utjecaje širila je diljem svijeta stvarajući iznimno nepovoljnu gospodarsku situaciju koja je rezultirala brojnim gubicima na svim ekonomskim područjima.</s><s>Dubina i jačina krize u nekom nacionalnom gospodarstvu ovisi o stvarnoj snazi gospodarstva koju možemo mjeriti indeksom preduvjeta rasta i momentom rasta.</s><s>Krize u gospodarstvima s višim indeksom preduvjeta rasta (ona gospodarstva koja su izgradila fundamentalne izvore rasta) i pozitivnim momentom rasta vremenski kraće traju i ostavljaju manje negativnih posljedica, za razliku od onih s nižim indeksima.42 Promatrajući zemlje koje su bile u razvoju može se ustanoviti da se ekonomska kriza počela širiti posredstvom ekonomskog sustava i trgovinskim putem te je na taj način pridonijela stvaranju mnogih problema koji su kulminirale užasnim posljedicama.</s><s>Države koje puno izvoze kao što su Indija i Kina, nastojale su ogroman izvozni pad nadomjestiti stimulacijom domaće potrošnje.</s><s>Zemlje koje su u tom periodu bile u razvitku, najvećim dijelom su bile zahvaćene padom direktnih inozemnih investicija i izvozom industrijske robe.</s><s>Ekonomska kriza donijela je smanjenu potražnju te je umanjena financijska djelatnost donijela općenito umanjenje stope inflacije, uz koju je nastao i strah od deflacije.</s><s>Slomom ekonomskih ustanova u Sjedinjenim Američkim Državama počela je kriza koja se brzinom munje počela širiti na globalnoj razini i na taj način uzrokovala zbrku u bankarskom sektoru u Europi.</s><s>Tvrtka Hypo Real Estate Holding zbog postojeće krize bila je zaštićena od strane Njemačke.</s><s>Nadalje, banke kao što su Halifax Bank of Scotland, Barclays i Royal Bank of Scotland bile su restrukturirane utjecaj Velike Britanije, a Francuzi su isti potez odigrali za Banque Nationale de Paris.</s><s>Navedeni potezi uzrokovali su povećanje kamatnih stopa i smanjenu ponudu jeftinijih kredita što se izravno reflektiralo na smanjena ulaganja i individualnu potrošnju.</s><s>Prodaja je primjetno opala kod robe koja se prodaje na kredite kao što su automobili, a time su se počele stvarati zalihe a vrijednost dionica je počela padati.</s><s>Takav utjecaj na globalno tržište je rastao pa je prvotno Američka središnja banka intervenirala, potom Europska središnja banka a naknadno i sedam najistaknutijih banaka te se pri kraju 2008. godine kamatna stopa snižava na 3,25 %.</s><s>42 Škare, Stjepanović, 2009, str. 481.</s>
<s>Izvor: BN Komentar, Burza nekretnina, 2022, e-izvor.</s><s>Iz Slike 10. može se iščitati da je 2008. godine cijena metra kvadratnog iznosila najviše za sva navedena područja, a to su područje Republike Hrvatske, područje Grada Zagreba te područje priobalja.</s><s>Nakon krize 2008. godine cijena opada za sva tri navedena područja, izuzev 2012. godine kada samo na području priobalja cijena metra kvadratnog drastično raste, čak do 2.025, dok nakon 2012. godine cijena metra kvadratnog ponovno opada za područje priobalja skupa s drugim područjima.</s><s>Slika 11: Pad vrijednosti stambenih nekretnina u periodu od 2008. do 2015. godine Izvor: BN Komentar, Burza nekretnina, 2022, e-izvor.</s><s>Slika 11. prikazuje pad vrijednosti stambenih nekretnina na području Republike Hrvatske, području Grada Zagreba i području priobalja za vremenski period od 2008. godine do 2015. godine.</s><s>U odnosu na 2008. godinu, 2015. godine na području Republike Hrvatske vrijednost se spustila za 26,52 %, za područje Grada Zagreba za 31,39 %, dok je za priobalno područje vrijednost pala za 19,88 %.</s><s>7.2 STANJE U REPUBLICI HRVATSKOJ NAKON KRIZE U uvjetima visoke globaliziranosti gospodarstva financijske se krize poput valova šire nacionalnim gospodarstvima.</s><s>Izuzetak nije ni hrvatsko gospodarstvo koje se našlo na udaru svjetske krize.</s><s>Dubina i jačina krize u nekom nacionalnom gospodarstvu ovisi o stvarnoj snazi gospodarstva koju možemo mjeriti indeksom preduvjeta rasta i momentom rasta.</s><s>Krize u gospodarstvima s visim indeksom preduvjeta rasta (ona gospodarstva koja su izgradila fundamentalne izvore rasta) i pozitivnim momentom rasta vremenski kraće traju i ostavljaju manje negativnih posljedica, za razliku od onih s indeksima.</s><s>Hrvatsko gospodarstvo bilježi nepovoljan indeks preduvjeta rasta i negativan moment rasta te je ekonomski opravdano očekivati dublju i dugotrajniju krizu u odnosu na druga nacionalna gospodarstva.</s><s>Posljedice krize bile bi dalekosežnije i dublje da središnja monetarna vlast nije vodila razumnu i opreznu politiku u zadnjih nekoliko godina.</s><s>Izlaz iz krize treba tražiti u koordiniranoj makroekonomskoj politici koja će držati stopu nezaposlenosti između 14 i 16 % te inflaciju između 2 i 14 %.</s><s>Svako udaljavanje od ovih ravnotežnih (optimalnih) stopa dodatno bi narušilo ionako negativan moment rasta i produbilo krizu.</s><s>Fiskalnu politiku treba racionalizirati i učiniti efikasnom u funkciji rasta jer bi značajniji pad agregatne potražnje mogao usporiti gospodarstvo na putu prema izlasku iz krize.43 Posljedice koje bi mogle ostaviti hrvatsku privredu u jako lošem stanju treba pronaći u prošlosti odnosno u devedesetim godinama 20. stoljeća.</s><s>Devedesete godine 20. stoljeća označio je rat koji se odrazio na sve postojeće državne razine, a također je i utjecala i privatizacija koja se odvijala tada.</s><s>Neadekvatan koncept privatizacije i stvaranje sustava koji ugostiteljsku djelatnost postavlja kao glavnog nosioca ekonomske aktivnosti države, uz zapostavljanje industrijskog sektora koji je jako bitan, stvara današnje otežane probleme koji zahvaćaju cjelokupnu nacionalnu privredu.</s><s>Destruktivni učinci navedene krize primjetni su promatrajući direktna strana ulaganja koja su u periodu od 2000. godine do 2008. godine ostvarivala konstantni rast u iznosu od 4,2 milijarde eura godišnje.</s><s>Naknadno, dvanaest mjeseci kasnije umanjile su se na iznos od 2,1 milijardu eura, dok su 2010. godine dosegnule 281 milijuna eura što je znatno manje.</s><s>Čak 2011. godine kada su se vrijednosti povisile nisu uspjele doći do iznosa prije ekonomske krize.</s><s>Tijekom duljeg vremenskog razdoblja koje je označila visoka domaća pomama, specifično individualne potrošnje koja se bazirala na principu zaduživanja, bila je primarni činilac koji je doprinijelo konstantnom uvećanju cjelokupnog vanjskog zaduženja.</s><s>Prema Rohatinskom (2009.), presudno je u tom trenutku bilo spriječiti gubitak povjerenja štediša u bankovni sustav i zadržati vjerodostojnost monetarne politike.</s><s>U globaliziranom svijetu postoje tolike međuzavisnosti među zemljama i njihovim privredama, a posebno među njihovim bankama, da se problemi nastali u jednoj zemlji (posebno velikoj kao SAD) prenose i na druge.</s><s>S obzirom na strukturu vlasništva u Hrvatskoj (93 % u stranim rukama), Hrvatska ne može biti izolirana od poremećaja na svjetskom bankarskom tržištu.44 Bitan financijski pokazatelj prikazuje razliku između domaće štednje i investicija jer pokazuje na visinu korištenja stranih novčanih resursa.</s><s>Spomenuta stopa u Republici Hrvatskoj ostvaruje negativan predznak, i ona je 2008. godine bila -10,9 % a 2010. godine -6 %.</s><s>Kada se spominju tranzicijske zemlje, vanjsko zaduživanje je izuzetno zaduživanje koje je bitno za brzi rast.</s><s>Zaduživanje je smisleno samo onda ako je ulaganje na duže staze održivo i iznimno je važno da ulaganje nema stalnih troškova.</s><s>Republika Hrvatska nije bila jaki konkurent i bila je izloženija lošim posljedicama krize zbog velike uvoznosti i male izvoznosti.</s><s>Sve je više ljudi dobivalo otkaze zbog posljedica ekonomske krize koja se odrazila na umanjenje proizvodnje i gašenjem mnogih poduzeća i to je ostavilo loš utjecaj na demografsku kartu Republike Hrvatske.</s><s>Demografska karta je i u prijašnjem periodu bila pogoršana, a nakon krize bilo je još gore.</s><s>Puno mladih generacija otišlo je u strane države sa svojim familijama radi boljeg posla i kvalitete života.</s><s>Neizbježna posljedica u navedenoj lošoj ekonomskoj i socijalnoj situaciji dovela je do odlijeva mozgova.</s><s>Kada je kriza došla i u našu zemlju, pokušavala se riješiti loša situacija.</s><s>Hrvatska središnja banka koja je bila predstavnik fiskalne vlasti trebala je na vrijeme intervenirati i potražiti optimalno rješenje koje bi na najprimjereniji mogući način riješilo postojeću krizu, međutim mnoge anomalije su se događale kroz povijest Republike Hrvatske koje, da ih nije bilo, spomenuta kriza bi bila puno lakša.</s><s>Prividno su drukčiji problemi s kojima se gospodarska politika borila u prošlosti i trenutno.</s><s>U trenutku ogromne ponude i niskog iznosa inozemnog uloga glavni problem bio je kako limitirati rapidan dotok kapitala koji se kroz povećani deficit koji se referirao na strane uplate platne bilance te također na poveći vanjski dug pridonosi kreiranje disbalansa u državnoj privredi.</s><s>Izuzev spomenutog, tražio se način na koji će se izbalansirati potrošnja s trenutnim primanjima, domaćim izvozom i proizvodnjom, što bi označavalo stvaranje uravnoteženog gospodarskog rasta.</s><s>Takva poteškoća uvjetuje uravnoteženo funkcioniranje svih nivoa gospodarske politike, a naročito monetarne i fiskalne.</s><s>Hrvatska središnja banka utjecala je na umanjenje posljedica ekonomske krize kroz vođenje pažljive monetarne politike kojom bi se mogli zaobići moguće buduće posljedice, međutim točan izlazak iz krize traži mnoga razmišljanja o situaciji u kojoj smo se našli te stvaranje pogodnih koncepata i izvršavanje politika koje bi ukazale na najbrži izlazak iz novonastale situacije.</s><s>Mnoga pitanja su ostala neriješena, a ta ista pitanja se potežu iz skorije povijesti.</s><s>Republika Hrvatska s ostavljanjem neodgovorenih pitanja te također bez prikladnog plana razvitka državne privrede neće biti sposobna održavati korak s državama Europske unije, nego će se održati negativan model koji će s protekom vremena imati sve lošije učinke koje će u jednom momentu postati nesavladive i krenut će potraga za ekstremnim rješenjem koje će dubinski izmijeniti cjelokupnu državnu privredu.</s><s>Financijska kriza koja je inicirana u nekretninskom sektoru 2008. godine potaknula je niz mjera kako se ista ne bi ponovila.</s><s>Jedna od mjera kojom se nastoji spriječiti ponavljanje krizne situacije je i transparentnost tržišta nekretnina.</s><s>Iz navedenog razloga donesena je Direktiva 2014/17/ЕU Europskog parlamenta i Vijeća od 4. veljače 2014. o ugovorima o potrošačkim kreditima koji se odnose na stambene nekretnine, kojom se od zemalja članica, među ostalim, traži da osiguraju postojanje pouzdanih standarda vrednovanja nekretnina i njihovu primjenu od ovlaštenih osoba te transparentno tržište nekretnina.45 U drugom polugodištu 2016. godine prosječna cijena jednoga četvornog metra novih stanova koje su prodavala trgovačka društva i druge pravne osobe iznosila je 9 899 kuna, što je 2,8 % manje nego u prvom polugodištu te godine i 3,4 % manje nego u drugom polugodištu 2015. godine.</s><s>U odnosu na isto razdoblje prethodne godine, cijene su smanjene u Zagrebu za 12,7 U 2016. godini započinje oporavak gospodarstva u Hrvatskoj, a time i rast cijena stambenih nekretnina i novosagrađenih stanova.</s><s>Od 2016. do 2020. cijene prodanih novih stanova porasle su u Hrvatskoj za 26,8 %, pri tome u Zagrebu za 34,2 % i u ostalim naseljima Hrvatske za 16,9 %.</s><s>U 2020. godini prodano je 3.140 novih stanova preko trgovačkih društava i drugih pravnih osoba po prosječnoj cijeni od 12.869 kn, što je više za 16,7 % nego u 2016.</s><s>Najveći pad broja stanova zabilježen je kod POS stanova s 807 stanova u 2016. na samo 82 stana u 2020.</s><s>Istodobno je i cijena tih stanova u istom razdoblju manja za 1,3 % i iznosi 7.703 kn, što je manje za 39,5 % od prosječne cijene prodanih stanova u Hrvatskoj 2020.47 46 Cijene prodanih novih stanova i dalje padaju, HGK, 2017, e-izvor.</s><s>47 Kelebuh, 2021, e-izvor.</s>
<s>Slika 13: Stope promjena prosječnih cijena prodanih novih stanova po metru kvadratnom u kunama u Republici Hrvatskoj Izvor: Kelebuh, 2021, e-izvor.</s>
<s>Na Slikama 12. i 13. prezentirani su podaci o prodajnim cijenama novih stanova od 2016. do prvog polugodišta 2021.</s><s>U promatranom razdoblju najveći rast cijena ostalim naseljima za 13,8 %.</s><s>Značajan rast cijena novih stanova zabilježen je i u 1,0 %.</s><s>U prvom polugodištu 2021. prosječna cijena metra kvadratnog novih stanova koje su prodavala trgovačka društva i druge pravne osobe, bez POS-a, iznosila je 13.550 kn.</s><s>Ta cijena veća je za 5,8 % u odnosu na drugo polugodište 2020. i to za 4,7 % u odnosu na prvo polugodište 2020.</s><s>Prosječna cijena metra kvadratnog</s>
<s>poticane stanogradnje) u prvom polugodištu 2021. iznosila je 7.499 kn.</s><s>U istom razdoblju ukupna prosječna cijena po metru kvadratnom svih prodanih stanova (bez obzira na prodavatelja) iznosila je 13.385 kn.48 Kada se promatra ukupni indeks, koji obuhvaća sve stambene objekte, vidljivo je da blag i nesiguran porast cijena započinje u 2016. godini, što je slučaj i kada se promatraju postojeći stambeni objekti.</s><s>Kod novih stambenih objekata, pad cijena je tijekom posljednjih nekoliko godina bio izraženiji nego kod postojećih stambenih objekata, a oporavak cijena započinje tek s početkom 2017. godine.49 Što se tiče cijena na tržištu nekretnina, one od 2016. godine rastu, ali cijene nekretnina su doživjele svoj vrhunac zadnje dvije godine.</s><s>Postavlja se pitanje: Rastu li cijene na tržištu nekretnina rastu brže nego na ostalim tržištima?</s><s>Gledamo li cijene od 2016. do 2021. godine, odgovor bi bio potvrdan.</s><s>Međutim, 2022. godine došlo je do ratnog stanja na području Europske unije što je uzrokovalo inflaciju što je za posljedicu imalo rast cijena na svim tržištima.</s><s>Također, i pandemija bolesti COVID-19 je potpomognula u prethodnom periodu da dođe do trenutnih cijena.</s><s>U drugom polugodištu 2021. prosječna cijena 1 m2 novih stanova koje su prodavala trgovačka društva i druge pravne osobe, bez POS-a, iznosila je 14 130 kuna.</s><s>Ta cijena veća je za 10,3 % u odnosu na drugo polugodište 2020.50</s>
<s>Potrošačke cijene u Hrvatskoj porasle su u srpnju 12,3 % u odnosu na isti mjesec prošle godine, što je najviša stopa inflacije od kada Državni zavod za statistiku vodi te podatke, a ponajviše je posljedica rasta cijena goriva i hrane.</s><s>Cijene dobara i usluga za osobnu potrošnju, mjerene indeksom potrošačkih cijena, u srpnju su u odnosu na lipanj porasle 0,4 %, dok su u odnosu na srpanj prošle godine skočile 12,3 %, pokazuje izvješće Državnog zavoda za statistiku.</s><s>Rast cijena od 12,3 % predstavlja ubrzanje u odnosu na lipanj, kada su cijene porasle 12,1 % na godišnjoj razini.</s><s>To je već treći mjesec zaredom kako su potrošačke cijene porasle po dvoznamenkastim stopama.</s><s>Promatrano prema glavnim skupinama klasifikacije ECOICOP, na godišnjoj je razini u srpnju najveći porast potrošačkih cijena u prosjeku zabilježen u skupini prijevoz, za 19,2 % te hrane i bezalkoholna pića, za 18,3 %.</s><s>U restoranima i hotelima cijene su na godišnjoj razini u prosjeku porasle 16,8 %.</s><s>S 49 Slišković, 2018, e-izvor.</s>
<s>50 Cijene prodanih novih stanova u drugom polugodištu 2021. godine, DZS, 2022, e-izvor. rastom od 14,1 % prate ih cijene pokućstva, opreme za kuću i redovito održavanje kućanstva, dok su cijene rekreacije i kulture porasle 10 %.</s><s>Cijene stanovanja, vode, električne energije, plina i ostalih goriva porasle su, pak, 9,7 %, a odjeće i obuće 5,5 %.</s><s>Najveći doprinos stopi porasta godišnjeg indeksa ostvaren je u skupinama hrana i bezalkoholna pića (+4,75 postotnih bodova), prijevoz (+2,83 postotna boda), stanovanje, voda, električna energija, plin i ostala goriva (+1,64 postotna boda), restorani i hoteli (+0,84 postotna boda), pokućstvo, oprema za kuću i redovito održavanje kućanstva (+0,80 postotnih bodova), rekreacija i kultura (+0,53 postotna boda), razna dobra i usluge (+0,43 postotna boda) te odjeća i obuća (+0,32 postotna boda).</s><s>Promatrano prema posebnim skupinama, najveći porast cijena u prosjeku na godišnjoj razini ostvaren je u skupini energija, za 20,6 % (doprinos porastu od +3,46 postotnih bodova).</s><s>Na mjesečnoj razini najviše su u prosjeku porasle cijene u skupinama restorani i hoteli, za 4,9 % (doprinos porastu od +0,24 postotna boda), hrana i bezalkoholna pića, za 2,2 % (+0,57 postotnih bodova), rekreacija i kultura, za bodova), pokućstvo, oprema za kuću i redovito održavanje kućanstava, za 1,3 % prijevoz, za 0,5 % (+0,07 postotnih bodova).</s><s>Porast cijena ublažio je pad cijena u skupini odjeća i obuća, za 14,4 % (-0,84 postotna boda, sezonsko sniženje odjeće i obuće) te u skupini komunikacija, za 0,9 % (-0,05 postotnih bodova).51 Prema navedenom, može se zaključiti da u trenutnom periodu cijene na tržištu nekretnina ne rastu brže nego na ostalim tržištima.</s><s>8 TRŽIŠTE NEKRETNINA I PRAVNI OKVIR</s>
<s>Tržište nekretnina uvjetuje adekvatno izvršavanje Zakona na način kako bi svi sudionici na tržištu nekretnina na najbolji mogući način nastojali neometano izvršavati svoje zakonske norme.</s><s>Zakonski mehanizam koji se referira na tržište nekretnina objedinjuje poveću brojku zakona.</s>
<s>Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina uređuje se procjena vrijednosti nekretnina, određuju se procjenitelji, sastav i nadležnosti procjeniteljskih povjerenstava i visokog procjeniteljskog povjerenstva, nadležnosti upravnih tijela županija, Grada Zagreba i velikoga grada u provedbi ovoga zakona, metode procjenjivanja vrijednosti nekretnina, način procjene vrijednosti prava i tereta koji utječu na vrijednost nekretnine, način procjene iznosa naknade za izvlaštene nekretnine, način prikupljanja, evidentiranja, evaluacije i izdavanja podataka potrebnih za procjene vrijednosti nekretnina za sve nekretnine u Republici Hrvatskoj, neovisno o tome u čijem su vlasništvu.52</s>
<s>Ovaj zakon primjenjuje se prilikom procjene vrijednosti nekretnina, njihovih sastavnih dijelova, njihovih pripadaka i drugih stvarnih prava na nekretninama, kao tržišne vrijednosti.</s>
<s>članka multidisciplinarni je postupak tržišnog vrednovanja prema zadacima naručitelja, koji provode stalni sudski vještaci za procjenu nekretnina i stalni sudski procjenitelji, čije ovlasti proizlaze iz posebnih propisa kojima se uređuje rad sudova i postupci izvlaštenja.</s><s>Ovaj zakon primjenjuje se i prilikom procjene vrijednosti nekretnina za koje ne postoji tržište.</s><s>U takvim slučajevima vrijednost nekretnine procjenjuje se na temelju tržišnih modela.53</s>
<s>Zakonom o gradnji uređuje projektiranje, građenje, uporaba i održavanje građevina te provedba upravnih i drugih postupaka s tim u vezi radi osiguranja zaštite i uređenja prostora u skladu s propisima koji uređuju prostorno uređenje te osiguranja temeljnih zahtjeva za građevinu i drugih uvjeta propisanih za građevine ovim zakonom i propisima donesenim na temelju ovoga zakona i posebnim propisima.54 Odredbe ovoga zakona primjenjuju se na gradnju svih građevina na području Republike Hrvatske, osim na gradnju rudarskih objekata i postrojenja određenih posebnim zakonom, gradnju vojnih građevina određenih posebnim propisima i gradnju drugih građevina određenih posebnim zakonom.</s><s>Odredbe ovoga zakona koje se odnose na gradnju nove građevine na odgovarajući se način primjenjuju na rekonstrukciju, održavanje i uklanjanje građevine, ako ovim zakonom ili propisom donesenim na temelju ovoga zakona nije drukčije propisano.55 Zakonom o posredovanju u prometu nekretninama uređuju se uvjeti za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina, sklapanje Ugovora o posredovanju u prometu nekretnina, opći uvjeti poslovanja, prava i obveze posrednika u prometu nekretnina,</s>
<s>nalogodavaca, posrednička naknada, stručni ispit za obavljanje poslova agenta te nadzor i upravne mjere nad obavljanjem posredovanja u prometu nekretnina.56 Zakonom o najmu stanova uređuju se prava i obveze u vezi s najmom i korištenjem stana ili dijela stana.57</s>
<s>Ugovorom o najmu stana obvezuje se najmodavac predati stan za stanovanje najmoprimcu uz za to određenu najamninu.</s><s>Ugovorom o najmu stana uređuju se međusobni odnosi ugovornih strana.</s><s>Uvjete sklapanja ugovora o najmu stana koji nisu propisani ovim zakonom stranke ugovaraju slobodno.58 Ugovor o najmu stana sklapa se s jednom osobom a iznimno s oba bračna druga.</s><s>Ugovor o najmu stana sklapa se u pisanom obliku.59 Ugovor o najmu stana sadrži osobito:60</s>
<s>Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima uspostavlja opće uređenje pripadanja stvari osobama; pravila ovog zakona primjenjivat će se i na pripadanje stvari koje su podvrgnute nekom posebnom pravnom uređenju, ako nisu s tim uređenjem u suprotnosti.61</s>
<s>Predmet prava vlasništva i drugih stvarnih prava može biti svaka pokretna (pokretnina) ili nepokretna stvar (nekretnina), osim onih koje nisu za to sposobne.</s><s>Stvari su u smislu ovoga zakona tjelesni dijelovi prirode, različiti od ljudi, koji služe ljudima za uporabu.</s><s>Uzima se da su stvari i sve drugo što je zakonom s njima izjednačeno.</s>
<s>Nekretnine su čestice zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje, ako zakonom nije drukčije određeno.</s><s>Pokretnine su stvari koje se mogu premjestiti s jednoga mjesta na drugo, a da im se ne povrijedi bit (supstanca).</s><s>Stvari koje su po svojoj naravi pokretne smatraju se u pravnom smislu nepokretnima ako su pripadak nepokretne stvari ili ih zakon izjednačuje s nekretninama.</s><s>Prirodne sile su stvari u smislu ovoga zakona ako su podložne ljudskoj vlasti.</s><s>Zakonom mogu neke vrste prava ili bilo što drugo biti izjednačeno sa stvarima; u takvu se to slučaju ubraja u pokretne stvari, a u nekretnine samo ako je spojeno s vlasništvom nepokretnih stvari, ili je njihov teret, ili je zakonom proglašeno nekretninom.</s><s>U sumnji je li što pokretna ili nepokretna stvar, smatra se da je pokretna.62</s>
<s>Zakon o zemljišnim knjigama uređuje se ustrojstvo, uređenje, vođenje i čuvanje zemljišnih knjiga, određuje predmet i vrste upisa te vođenje zemljišnoknjižnih postupaka.63</s>
<s>O pravnom stanju nekretnina na području Republike Hrvatske, mjerodavnom za pravni promet, vode se zemljišne knjige, ako za neka zemljišta nije što posebno određeno.</s><s>U zemljišne knjige upisuju se stvarna prava na zemljištima, a i druga prava za koja je to posebnim zakonima određeno.</s><s>U zemljišne knjige upisuju se i druge činjenice važne za pravni promet za koje je to posebnim zakonima određeno.</s><s>Kad je upis u zemljišne knjige pretpostavka stjecanja, promjene, ograničenja i prestanka prava na zemljištima, određuje se posebnim zakonom.64 Zemljište je u smislu ovoga zakona dio zemljine površine koji je u katastru označen posebnim brojem i imenom katastarske općine u kojoj leži (katastarska čestica).</s><s>Sve što je sa zemljištem trajno povezano na površini ili ispod nje, u pravnom smislu, sastavni je dio zemljišta i dijeli njegovu pravnu sudbinu te se sve odredbe ovoga zakona utvrđene glede zemljišta odnose i na to, ako ovim zakonom nije drukčije određeno.65</s>
<s>Zakon o porezu na promet nekretnina obračunava porez na promet nekretnina i plaća ga prema odredbama navedenog zakona.</s><s>Prihod od poreza na promet nekretnina pripada jedinici lokalne samouprave na području koje se nekretnina nalazi.66</s>
<s>Pojedini pojmovi u smislu ovoga zakona imaju sljedeće značenje:67 1. promet nekretnina je svako stjecanje vlasništva nekretnine u Republici Hrvatskoj (u daljnjem tekstu: stjecanje nekretnine) 2. stjecanjem nekretnine smatra se kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje dosjelošću, stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja, stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela, stjecanje temeljem zakona te ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba</s>
<s>4. zemljišta su poljoprivredna, građevinska i druga zemljišta 5. građevine su stambene, poslovne i sve druge zgrade te njihovi dijelovi 6. tržišna vrijednost nekretnine je cijena nekretnine koja se postiže ili se može postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze 7. isprava o stjecanju nekretnine je svaka isprava, javnobilježnički akt ili odluka nadležnog tijela kojom dolazi do stjecanja ili promjene vlasništva nekretnine u Republici Hrvatskoj.</s>
<s>Predmet oporezivanja je promet nekretnina.</s><s>Iznimno od stavka 1. ovoga članka, prometom nekretnina, u smislu ovoga zakona, ne smatra se stjecanje nekretnina na koje se plaća porez na dodanu vrijednost.68 Porez na promet nekretnina plaća se pri svakom prometu nekretnina odnosno pri svakom stjecanju vlasništva nekretnina, bez obzira na to stječu li se nekretnine naplatnim pravnim poslom, nasljeđivanjem, darovanjem ili na drugi način bez naknade.69 Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora uređuje zasnivanje i prestanak zakupa poslovnoga prostora te međusobna prava i obveze zakupodavca i zakupnika neovisno o tome tko je zakupodavac, odnosno zakupnik.</s><s>Ovim zakonom uređuje se i prodaja poslovnoga prostora koji je vlasništvo Republike Hrvatske ili županija, Grada Zagreba, gradova i općina (u daljnjem tekstu: jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave) sadašnjem zakupniku.</s><s>Pod kupoprodajom poslovnoga prostora iz članka 1. stavka 1. ovoga zakona podrazumijeva se i prodaja suvlasničkog dijela na određenom poslovnom prostoru.</s><s>Predmetom kupoprodaje po odredbama ovoga zakona mogu biti i poslovni prostori iz članka 1. stavka 1. ovoga zakona, koji u smislu Zakona o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara imaju svojstvo kulturnog dobra, pod uvjetima propisanim u tom zakonu.</s><s>Na zakupne odnose koji nisu uređeni ovim zakonom primjenjuju se opći propisi obveznoga prava o zakupu.</s><s>Odredbe ovoga zakona ne primjenjuju se na slučajeve privremenoga korištenja poslovnoga prostora ili dijela poslovnoga prostora radi održavanja sajmova, priredaba, predavanja, savjetovanja, skladištenja i čuvanja robe, ili u druge slične svrhe, a čije korištenje ne traje duže od 30 dana.70</s>
<s>Zakonom o prostornom uređenju uređuje se sustav prostornog uređenja: ciljevi, načela, subjekti prostornog uređenja, praćenje stanja u prostoru i području prostornog uređenja, uvjeti planiranja prostora, donošenje Strategije prostornog razvoja Republike Hrvatske, prostorni planovi uključujući njihovu izradu i postupak donošenja, provedba prostornih planova, uređenje građevinskog zemljišta, imovinski instituti uređenja građevinskog zemljišta, imovinski instituti uređenja građevinskog zemljišta i nadzor.71</s>
<s>Prostornim uređenjem osiguravaju se uvjeti za korištenje (gospodarenje), zaštitu i upravljanje prostorom Republike Hrvatske (u daljnjem tekstu: Država) te zaštićenim ekološko-ribolovnim pojasom Republike Hrvatske i epikontinentalnim pojasom Republike Hrvatske kao osobito vrijednim i ograničenim nacionalnim dobrom te se time ostvaruju pretpostavke za društveni i gospodarski razvoj, zaštitu okoliša i prirode, vrsnoću gradnje i racionalno korištenje prirodnih i kulturnih dobara.72 69 Financijsko-ekonomski okvir posredovanja u prometu nekretninama, HGK, 2018, e-izvor.</s><s>9 ČIMBENICI KOJI UTJEČU NA TRŽIŠTE NEKRETNINA Na tržište nekretnina odražavaju se čimbenici koji diktiraju njegovo kretanje.</s><s>Utjecaj čimbenika može biti pozitivan ili negativan te se ovisno o tome formiraju cijene na navedenom tržištu.</s>
<s>Vladina politika na prvom mjestu treba biti efektivna.</s><s>Navedena efektivnost daje odgovor na pitanje obavlja li izabrana vlada obavlja svoju dužnost prema predviđanjima te se, sukladno tome, postavlja se pitanje jesu li ljudi zadovoljni i disciplinirano obavljaju posao i je li ostvaren cilj civilne usluge i javnog resora.</s><s>Vlade bi morale imati zadovoljavajući kvalitet civilne i javne usluge te također te utvrđeni nivo samostalnosti daleko od političkih utjecaja, primjene javnih politika te legitimitet i ustrajnost u primjenjivanju navedenih.</s><s>Efektivnost je iznimno bitna metoda utjecaja vladinih poslova i politika u vezi sa zacrtanim ciljevima.</s><s>Navedena metoda je vrlo bitna jer se ističe da poboljšana efektivnost vlade vodi ka povećanom gospodarskom razvitku, izravnim inozemnim ulaganjima, kvalitetnijom društvenom infrastrukturom, ulaganjima koja su javna, poboljšanim sistem nabavke te manjom brojkom korumpiranih slučajeva.</s>
<s>Velik broj vlada aktivno upotrebljava stambene naknade i porezno plaćanje zbog činjenice da se odražavaju kako na povećanu potražnju za nekretninama na tržištu, tako i na donošenje odluka o najmu ili kupovini određene nekretnine.</s><s>Umanjenje plaćanja poreza bila je iznimno stimulirajuća odluka koja se odrazila na granu građevinarstva u brojnim zemljama.</s><s>Prema Laskowska i Torgomyan (2016.), kao primjer može se navesti primjenjivanje poreznih umanjenja s vladine strane za period od 1991. do 2004. za Poljsku.</s><s>Porezna umanjenja reflektirala su se na izgradnju obiteljskih kuća i stambenih zgrada te apartmana/stanova za najam.</s><s>Skoro dva milijuna Poljaka imalo je beneficije od navedenog umanjenja.</s><s>S druge strane, u Izraelu, stope poreza za vlasnike nekretnine su duple, ako je riječ o nekretnini koja nije naseljena te ako je u većinskom vlasništvu stranaca.</s><s>Takva vladina odluka potiče najam nekretnine ili čak i prodaju nekretnine koja nije naseljena ili nije u uporabi.</s><s>Takvim postupanjem vlada želi spriječiti mogući manjak ponude na nekretninskom tržištu što bi moglo dovesti do povećanja cijena nekretnina što bi bili potencijalno neosnovano.</s><s>Oprečan slučaj je Republika Hrvatska, u kojoj do 2013. godine nije postojao porez na vlasništvo.</s><s>Učinak navedene činjenice je taj da 90 % građana Republike Hrvatske živi u svojoj nekretnini, i taj postotak je jedan od većih na svjetskom nivou.</s><s>Nekretninski vlasnici bili su obvezni podmirivati samo naknadu za komunalije.</s><s>Nedugo zatim, vlada je zapazila negativne učinke navedene politike pa je naknada za komunalije nadomještena porezom na vlasništvo.</s><s>Prema istraživanju UN-a The Role of Government in the Housing Market: The Experiences from Asia (2008.), zanimljivo je da se Južnu Koreju smatralo dobrim primjerom upotrebe modela slobodnog tržišta, što bi impliciralo neznatnu važnost efektivnosti vlade u određivanju cijena stambenih nekretnina.</s><s>Zapravo, tržište stambenih nekretnina u toj zemlji je karakterizirano sveobuhvatnim i direktnim državnim intervencijama.</s><s>Vlada kontrolira sve veće elemente tržišta, što uključuje, cijene stambenih nekretnina, ponudu zemljišta, raspodjelu veličina stambenih jedinica, zajmove sa subvencioniranom kamatnom stopom i drugo.</s><s>S druge strane, vladina regulacija je iznimno bitan čimbenik na tržištu nekretnina te jedan od najbitnijih utjecaja na ponudu nekretninskih prostora.</s><s>Izdaci za materijal i rad nisu velike poteškoće za razvoj tržišta nekretnina.</s><s>Nadalje, prepreke koje tvrtke imaju prilikom ulaza na tržište nekretnina su poprilično male, a poznato je da na tržištu nekretnina ne prevladavaju manje tvrtke.</s><s>Iznimno bitna značajka za ponude na tržištu nekretnina pripada prvenstveno zemljišnoj regulaciji te ona kreira posebne troškove za građevinske poduhvate.</s><s>Raspoloživost građevinskih zemljišta ne bi se postavila kao barijera za ponude nekretnina u slučaju da bi se nekretnine mogle izgraditi prema potražnji koja postoji na tržištu.</s><s>Međutim, velik broj vlada nameće određeni limit razvoju nekretnina što se tiče tipa i veličine nekretnine koja je dobila odobrenje za gradnju na određenoj površini građevinskog zemljišta.</s><s>S vremenom, kriteriji za regulaciju su se povećali i trenutno se u njih uvrštavaju barijere urbanog razvoja, minimalna površina zemljišta, redukcija visine i gustoće i dr. Mora biti u svijesti da sve što je spomenuto, a tiče se regulacije protječe kroz lokalni sistem vlasti, a većoj brojci zemalja navedeni postupak nije učinkovit i vremenski je zahtjevan te i samim time, odluke su zakašnjele i iznos troška projekta raste.</s><s>Vladina regulacija za sudionike na tržištu nekretnina daje veće iznose troškova, što sugerira veću cijenu nekretnina.</s><s>S druge strane, regulacija ima kvalitetu i razumljivu implementaciju te s važnim efektima vladine politike donosi jednostavniji sustav, manju brojku koruptivnih slučajeva te unaprijeđeno ekonomsko i socijalno okružje.</s><s>U većem broju slučaja, ako je rad vlade učinkovit onda i nekretnine postaju jeftinije odnosno pristupačne ljudima.</s><s>Ova činjenica je iznimno bitna za ljude koji ostvaruju niže prihode i koji upotrebljavaju mjere izdane od strane vlade za osigurana mjesta obitavanja.</s><s>Pravna vladavina mora doprinijeti pozitivnom učinku na iznose nekretnina.</s><s>Pretpostavka je da će stanovništvo više participirati u trgovini i općenito na tržištu ako postoji zadovoljavajuća razina pravne vladavine što bi posljedično dovelo do pojačane efikasnosti što se tiče definiranja cijena.</s><s>Drugi politički čimbenik je utjecaj pravosudnog sustava na tržište nekretnina.</s><s>Usporen ili skupi pravosudni sustav te nepotpuno izvršavanje zakona mogu se odraziti na tržište nekretnina.</s><s>Primjerice, ako se najmoprimac ne može naplatiti od strane najmodavca, spomenuti može upotrijebiti pravosudni sustav za zahtijevanje izgubljenog iznosa najma ili postupak deložacije iz nekretnine.</s><s>U slučaju da takav postupak najmodavca puno košta, on se može izjasniti da ne želi više sudjelovati na tržištu nekretnina.</s><s>Ako se ovakve situacije događanju u manjoj brojci, onda to ne utječe na tržište nekretnina u globalu.</s><s>Međutim, ako se ovaj problem događa često s više sudionika koji više ne žele biti dio tržišta nekretnina, onda dolazi do situacije smanjene ponude stanova.</s><s>Posljedično, takva situacija uvećava cijene nekretnina na tržištu.</s><s>Primjerice, viši ekonomist Juan S. Mora-Sanguinetti ističe kako sporost sudova u rješavanju slučajeva neplaćenih najamnina smanjuje tržište najma u Španjolskoj.73 To stvara izravan učinak pravosudnog sustava na tržište nekretnina.</s><s>9.2 EKONOMSKI ČIMBENICI</s>
<s>Bruto domaći proizvod je važan čimbenik u uspostavi cijena na nekretninskom tržištu.</s><s>Optimalni rast ekonomije ima za posljedicu uvećane cijene nekretnina.</s><s>Bruto domaći proizvod jedan je od najbitnijih čimbenika koji utječe na uvećanje prihoda 73 Mora-Sanguinetti, 2010.</s>
<s> povećanje neto plaće. stanovnika te upravo on reflektira povećanu potražnju za nekretninama.</s><s>Suprotno tome, postoji mišljenje da gospodarski rast koji traje duži vremenski period može utjecati da nekretninska gradnja bude pojačano stimulirana te zbog toga može doći do nepotrebne gradnje, čime se kreira veća brojka ponuda nekretnina nego što je brojka potražnje.</s><s>To dovodi do pada cijena na tržištu nekretnina.</s><s>Nadalje, porast bruto domaćeg proizvoda reflektira se na cjenovni indeks jer bruto domaći proizvod predstavlja ekonomski napredak određene države, a ako on raste, to se odražava i na veću platnu moć zemlje, korporacija i individualaca što označava da će sudionici na tržištu s većim prihodom uvećati potražnju na tržištu nekretnina, a samim time cijene će rasti.</s>
<s>Sljedeći ekonomski čimbenik je kamatna stopa.</s><s>Kamatna stopa je povezana uz kreditnu potražnju.</s><s>Zakon o kreditiranju ima važnu ulogu kada se radi o cijenama nekretnina na tržištu.</s><s>Porast potražnje za nekretninama i porast njihove cijene uvećavaju stimulativni kreditni učinci.</s><s>Europska središnja banka najavila je uvećanje kamatnih stopa za stambene kredite u 2022. godini.</s><s>Prema informacijama iz Hrvatske narodne banke, kamatna stopa za stambene kredite za 2022. iznosi 3,07 % u hrvatskim kunama bez valutne klauzule, 3,04 % iznosi za stambene kredite u eurima s valutnom klauzulom uz euro, a za stambene kredite u švicarskim francima s valutnom klauzulom uz švicarski franak iznosi 2,68 %.</s><s>Usporedbe radi, kamatna stopa za stambene kredite u kunama bez valutne klauzule iznosila je 2018. godine 4,30 %, za stambene kredite u eurima s valutnom klauzulom uz euro iznosila je 4,38 %, a za stambene kredite u švicarskim francima s valutnom klauzulom uz švicarski franak iznosila je 2,85 %.</s>
<s>Svi trendovi iz prve pandemijske 2020. nastavili su se i u 2021. godini.</s><s>To se ne odnosi samo na tržište nekretnina u Hrvatskoj, već i svakako na europsko pa i svjetsko tržište.</s><s>Kamata na kredite je i dalje iznimno niska, a držanje novca u banci nije isplativo pa možemo zaključiti da je to glavni razlog povećanog interesa za ulaganja u nekretnine.74</s>
<s>U većem broju slučajeva, kupovina određene nekretnine nemoguća je bez kreditiranja te cijena kreditiranja tj. njena kamatna stopa u velikoj mjeri je bitna za odluku o kupovini određene nekretnine.</s><s>Ako je kamatna stopa niža, sudionici na tržištu nekretnina će upotrijebiti jeftiniju ponudu novca i na taj način uvećati nekretninsku potražnju a samim time i cijene nekretnina.</s><s>S druge strane, ako je iznos kamatne stop veći, to će usporiti odluku o kupnji određene nekretnine ili će doći do odluke da se nekretnina neće kupiti.</s><s>Takve odluke će usporiti nekretninsku potražnju i spustiti cijene na tržištu nekretnina.</s><s>Brojna istraživanja su utvrdila negativnu međuovisnost između uvećanja kamatnih stopa i cijena nekretnina.</s><s>Kao uzrok se može navesti pristupačnije zaduživanje u 74 BN Komentar, Burza nekretnina, 2022, e-izvor. sustavu hipoteka koje su manje te također i jeftinije kreditiranje.</s><s>Jeftinije hipoteke i kreditiranje daju veću mogućnost kupnje nekretnine i time se također uvećava nekretninska potražnja.</s><s>Ravnotežu na tržište nekretnina mogu donijeti ulagači u nekretninske projekte jer njima niska stopa kamata označava idealno poslovno ozračje za gradnju ili pak financijsko ulaganje za građenje novih nekretnina.</s><s>Inflacija je također jedan od ekonomskih čimbenika koji utječu na tržište nekretnina.</s><s>Inflacija može imati pozitivan učinak na tržište nekretnina i cijene na njemu.</s><s>To se objašnjava izdatkom za građenje nekretnine.</s><s>Kada do inflacije dođe, posljedično se uvećava cijena radova zbog rasta cijena materijala za izgradnju nekretnine.</s><s>Kako bi ostvarili željenu dobit, ulagači ili izvođač radova uvećat će iznos nekretnina za prodaju.</s><s>Troškovi nekretninske gradnje mogu biti sakriveni, gledajući na činjenicu da izvođači radova mogu strpiti da dođe do idealnijeg momenta i ne dati u prodaju nekretninu kada dođe do kraja izgradnje, u slučaju da potražnja za nekretninom ne opravdava očekivanja.</s><s>U tom smislu, inflacije cijena nekretnina može se iskazati u narednom periodu tj. u budućnosti.</s><s>S druge strane, inflacija se može negativno odraziti na cijene na tržištu nekretnina.</s><s>Kao što je već spomenuto, inflacija utječe na rast cijena građevinskog materijala, a time i na rast cijena nekretnina.</s><s>Rast cijena građevinskom materijala može dovesti do prestanka gradnje nekretnina zbog previsokih cijena ili nemogućnosti nabavljanja istih.</s><s>Nekretnine u periodima inflacije dosežu velike cijene i to može dovesti do manje brojke kupovine nekretnina što negativno utječe na tržište nekretnina.</s>
<s>Predzadnji navedeni ekonomski čimbenik je devizni tečaj te on također utječe na tržište nekretnina.</s><s>Devizni tečaj je bitan parametar za utvrđivanje cijena na tržištu nekretnina.</s><s>Nadalje, nizak devizni tečaj pozitivno se odražava na tržišne cijene nekretnina.</s><s>Inozemna kućanstva ili ulagači zbog niskog deviznog tečaja imat će priliku kupovine nekretnine u inozemstvu kada valuta zemlje u kojoj bi kupili nekretninu pada u za razliku od strane valute.</s><s>Zbog te činjenice, domaće tržište nekretnina postaje primamljivije za strane ulagače koji će zbog uvećane potražnje za nekretninama u drugim državama uvećati cijene na nekretninskom tržištu.</s><s>Povećanje neto plaće je ekonomski čimbenik koji utječe na tržište nekretnina.</s><s>Ako su ekonomski uvjeti dobri, ako je broj ljudi u radnom odnosu visok, a vezano uz to i visoke plaće zaposlenih, to se onda reflektira na cijene na tržištu nekretnina.</s><s>Vidljivo iz Državnog zavoda za statistiku da se prosječna neto plaća izmijenjala kroz godine.</s><s>U 2016. godini prosječna neto plaća iznosila je 5.475,00 kuna.75 S druge strane, prosječna neto plaća za 2022. iznosi 7.280,00 kuna.76 Ako dođe do povećanje neto plaća, potražnja na tržištu nekretnina će se uvećati a time i cijene na nekretninskom tržištu.</s><s>Zaposlenik koji će dobiti veću plaću, bit će u 75 Prosječna plaća u četvrtom kvartalu 2016. iznosi 5.475 kuna, MojaPlaća Hrvatska, 2016, e-izvor.</s><s>76 Prosječna plaća za prosinac iznosila je 7 280 kn, DZS, 2022, e-izvor. boljem položaju što se tiče kupovine nekretnine.</s><s>Spomenuti će imati priliku lakše isplate kredita i lakše će se odlučiti za kupovinu na nekretninskom tržištu.</s><s>To će za posljedicu imati pozitivan rast što se tiče brojke prodaje nekretnina, a samim time pozitivan rast prodaje imat će za posljedicu porast cijena nekretnina.</s><s>Suprotno tome, ako se zaposleniku godinama ne podiže neto plaća, a s obzirom na činjenicu da cijene nekretnina rastu, on neće biti u mogućnosti kupovine nekretnine i to će uzrokovati negativan trend na nekretninskom tržištu.</s><s>9.3 SOCIJALNI ČIMBENICI</s>
<s>Rast populacija spada pod grupu socijalnih čimbenika koji se reflektiraju na tržište nekretnina.</s><s>Povezanost između porasta brojke populacije i tržišta nekretnina je logički zaključiva, s obzirom na to da veća brojka ljudi podrazumijeva i veću brojku nekretnina, a s time rastu i cijene na tržištu nekretnina.</s><s>Nadalje, bitan element je i populacijska struktura.</s><s>Najveći udjel u populacijskoj strukturi trebao bi se odražavati na mlađe stanovništvo i stanovništvo srednjih godina.</s><s>Navedeno stanovništvo trebalo bi biti u radnom odnosu ili pred pristupanjem u bračni život te kupovno dostatno osigurano.</s><s>Spomenuti faktori omogućavaju da se porast cjelokupnog stanovništva pozitivno odražava na cijene nekretnina na tržištu.</s><s>Također, brojka stanovništva određene zemlje odražava se na nekretninsku potražnju jer što veći broj ljudi ima potrebu obitavati, potražnja na tržištu nekretnina bit će povećana što će posljedično utjecati na rast cijena nekretnina.</s>
<s>Stopa nezaposlenosti je još jedan od navedenih socijalnih čimbenika koji se reflektiraju na tržište nekretnina.</s><s>Spomenuta stopa je iznimno bitna kod utvrđivanja cijena na tržištu nekretnina.</s><s>Ako dođe do porasta stope ljudi koji su zaposleni, logički je zaključiti da će se predviđanja potrošača u smislu potrebnog prihoda početi snižavati, i suprotno.</s><s>Kako će se to odraziti na nekretninsko tržište, tako će se i stopa ljudi bez radnog odnosa odraziti na viđenje domaćinstava kada se govori o kupovini i očuvanju mjesta obitavanja.</s><s>S obzirom na navedene konstatacije, ističe se činjenica da stopa nezaposlenosti ima negativan utjecaj na rast tržišnih cijena nekretnina.</s><s>Treći socijalni faktor koji utječe na tržište nekretnina je vrsta i mjesto zaposlenja te skupa s njime raste potražnja na tržištu nekretnina.</s><s>Gradovi koji se nametnu kao poslovna žarišta ili ako spomenuti gradovi obuhvaćaju zone industrijalizacije ponudit će posao kompetentnim osoba i oni će zahtijevati da pronađu mjesto obitavanja u tim istim gradovima.</s><s>Primjerice, Detroit je poznati centar automobilske industrije u Sjedinjenim Američkim Državama te taj grad pruža značajnu brojku radnih mjesta te samim time utječe i na ostale grane industrije koji će imati u ponudi nove usluge i sadržaje za domaćinstva.</s><s>Posljedično, raste interes za kupnju nekretnina na području spomenutog grada.</s><s>S druge strane, potpuno oprečan primjer korisnosti radnoga mjesta je rudnik zlata i on ima negativan utjecaj na tržište nekretnina.</s><s>Kada se iskopavanje zlata u rudniku dovede pri kraju, stanovništvo okolnih područja migrira s područja rudnika na područje gdje će dobiti šansu za novo radno mjesto, što će za posljedicu imati nenaseljeno područje odnosno grad, jer bez ponude radnih mjesta tržište nekretnina propada.</s>
<s>Cijena građevinskog materijala reflektira se na tržište nekretnine i ubraja se u tehnološke čimbenike.</s><s>Posljednjih nekoliko godina cijena građevinskog materijala je značajno porasla.</s><s>Rastom cijene građevinskog materijala raste i cijena rada i to za posljedicu ima i rast cijena nekretnina.</s><s>Također, kako raste cijena građevinskog materijala, tako je i isti jako teško nabaviti i dolazi do situacija gdje ga se čeka i značajniji vremenski period.</s><s>To za učinak ima stagnaciju izgradnje nekretnina čime se dolazi do negativnog trenda na tržištu nekretnina.</s><s>Nadalje, kao što je već naznačeno, rast cijena građevinskog materijala uzrokuje rast cijena nekretnina.</s><s>Rast cijena nekretnina rezultira smanjenjem brojke prodaje na tržištu nekretnina jer se ljudi odlučuju pričekati određeno vrijeme ako dođe do pada istih.</s><s>Slika 14: Indeksi proizvođačkih cijena na domaćem tržištu za građevinski materijal u periodu od ožujka 2017. godine do ožujka 2022. godine Izvor: Indeks cijena građevnog materijala pri proizvođačima u ožujku 2022., Državni zavod za statistiku, 2022, e-izvor.</s>
<s>Što se tiče područja domaćeg tržišta, proizvođačke cijene građevnog materijala u trećem mjesecu 2022. godine za razliku od drugog mjeseca 2022. godine porasle su Kada se pogledaju prosječne proizvođačke cijene građevinskog materijala za 2015. godinu za razliku od trećeg mjeseca 2022. godine, cijene su porasle za 14,0 %.</s><s>Hrvatska industrija građevnog materijala od 2020. godine upozorava na nezapamćen rast cijena građevinskih materijala i to ne samo u Hrvatskoj već i u svijetu.</s><s>Jedan od istaknutijih materijala kojemu je porasla cijena je svakako željezo.</s><s>Bitno je naglasiti da su cijene građevinskog željeza porasle za 30 do 40 % dok su cijene specijalnih vrsta armatura koje se ne proizvode u Hrvatskoj porasle preko 70 %.77 Smatra se da je jedan od bitnijih učinaka na porast cijene građevinskog materijala investiranja u sanaciju ekonomije u Sjedinjenim Američkim Državama, Kini i Europi.</s><s>Uslijed navedenog, potražnja za čelikom, drvom, cementom, bakrom, betonom i drugim materijalnim raste.</s><s>Poteškoća opskrbljenosti materijalom narušava regeneraciju građevinske industrije a time i regeneraciju brojnih država, što utječe na tržište nekretnina.</s>
<s>Pod tehnološke čimbenike ubraja se i korištenje novih tehnologija građenja nekretnina i korištenje materijala za nastanak istih.</s><s>Pod nove tehnologije i materijale misli se na one koje imaju bolji ekološki učinak i manju troškovnu energiju.</s><s>Prethodno spomenuti okrenuti su „zelenom načinu izgradnje i trošenju energenata“.</s><s>U izgradnji nekretnina koriste se materijali koji su dugoročnije isplativiji.</s><s>S obzirom na porast cijena energenata, ovaj vid korištenja novih tehnologija i materijala postaje sve popularniji.</s><s>U zadnjih nekoliko godina za izgradnju i kupovinu pametnih kuća/zgrada odlučuje se sve više domaćinstava.</s><s>Bitna zadaća pametnih kuća/zgrada je optimizacija trošenja energije u kućanstvu.</s><s>One mogu kontrolirati temperaturu na cijeloj razini kućanstva prema određenom sustavu rada.</s><s>Također, vodi računa o rasvjeti u kući/zgradi, sustavu hlađenja, protupožarnom mehanizmu te o paljenju i gašenju električnih potrošača.</s><s>Zbog navedenih prednosti i manjeg trošenja energenata, nove tehnologije i materijali pozitivno utječu na tržište nekretnina na svjetskoj razini a tako i u Hrvatskoj.</s>
<s>Također, među čimbenike koji utječu na hrvatsko tržište nekretnina mogu se još ubrojiti pandemija bolesti COVID-19, razorni potres, ratno stanje na europskom tlu i prelazak s hrvatske kune na eure.</s>
<s>Zagreb je 22. ožujka 2020. pogodio potres magnitude 5,5 po Richterovoj ljestvici s epicentrom udaljenim samo sedam kilometara od središta grada.</s><s>Pritom je oštećen dio stambenog fonda Grada Zagreba.</s><s>Samo desetak dana prije potresa, ožujka,</s>
<s>pandemiju uzrokovanu bolešću COVID-19.</s><s>Pandemija i potres istovremeno su utjecali na cijene i broj prodanih nekretnina u Zagrebu u prvoj polovini 2020. godine Pad cijena zamijećen je na nekretninama koje su prije pandemije bile precijenjene i za koje su bile postavljene nerealno visoke cijene, a uočavaju se i razlike u cijenama pojedinih nekretnina, ovisno o kvaliteti gradnje i lokaciji.</s><s>Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, prosječna cijena kvadratnog metra novoga stana u Hrvatskoj u prvom polugodištu 2020. godine iznosila je 12.824 kune, što je 5,6 % više nego u istom razdoblju 2019. godine.</s><s>Pritom se prosječna cijena kvadratnog metra novog stana u Zagrebu vratila na razine iz 2008. i prve polovice 2009. i iznosila je 14.299 kuna.</s><s>To je čak 15,3 % više, odnosno približno tisuću kuna skuplje nego što su se zagrebački novi kvadrati prodavali u istom razdoblju 2019. godine.</s><s>S druge strane, u ostatku Hrvatske cijene su na godišnjoj razini pale oko 4 % na prosječnih 11.263 kune po kvadratu.78</s>
<s>Zagrebački potres nije doveo ni do očekivanog pada transakcija nekretnina u Zagrebu, ni do pada cijena, već se dogodilo upravo suprotno, povećali su se i 78 Aktualni trendovi na tržištu nekretnina u Hrvatskoj, B2nekretnine, 2021, e-izvor. prosječni dnevni broj transakcija i medijalna prodajna cijena stanova.</s><s>Analitičari zaključuju da je potres eventualno promijenio preferencije kupaca koji su možda radije kupovali novije stanove, a takvih je i više na tržištu.</s><s>Tako je u slučaju Grada Zagreba i Zagrebačke županije i Krapinsko-zagorske županije zabilježeno značajno smanjenje medijalne starosti prodanih stana.</s><s>No, istodobno je trend pada medijalne starosti i prirodan jer na tržište kontinuirano pristižu i prodaju se novoizgrađeni stanovi pa bi se moglo raditi i o nastavku prirodnih trendova vezanih uz kontinuiranu ponudu stanova u novogradnji.</s><s>Ipak, pokazalo se da su potresi i pandemija imali utjecaja na tržište nekretnina u Hrvatskoj.</s><s>Na tržištu nekretnina u 2020. godini ostvarene su 103.093 kupoprodajne transakcije, što u odnosu na 2019. godinu predstavlja pad od 7,7 %.</s><s>Najveći broj transakcija pritom se odnosi na kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta, njih 34.322, što čini 33,3 % ukupnog broja kupoprodaja.</s><s>Zatim slijede kupoprodaje stanova/apartmana kojih je ostvareno 23.564, odnosno 22,9 % od ukupnog broja te kupoprodaje građevinskog zemljišta kojih je zabilježeno 16.215 (15,7 % ukupno ostvarenih transakcija).</s><s>Kupoprodajnih transakcija obiteljskih kuća zabilježeno je 13.825, što je činilo 13,4 % ukupnog broja ostvarenih kupoprodaja na tržištu nekretnina 2019. godine.</s><s>Usporedbe radi, u prethodne dvije godine, 2018. i 2019. godini na tržištu nekretnina ostvaren je međugodišnji rast broja kupoprodajnih transakcija za 1,4 % i 6,5 %.</s><s>Istodobno, ukupna vrijednost prodanih nekretnina u 2020. godini iznosila je 40,023 milijarde kuna, što u odnosu na 2019. godinu predstavlja povećanje od 0,5 %.</s><s>Prosječna vrijednost nekretnine kojom se trgovalo u 2020. godini iznosila je 388.226 kune, dok je jednu godinu dana prije iznosila 356.663 kune.</s><s>Kupoprodajne transakcije nekretnina činile su 11 % BDP-a 2020. godine, s tim da najznačajniji udio u vrijednosti kupoprodaja na tržištu nekretnina u 2020. godini bilježe stanovi, na koje se odnosi 41,1 % vrijednosti ugovorenih kupoprodaja, zatim slijede građevinska zemljišta s udjelom od 21,5 % te obiteljske kuće s udjelom od 19,4 %.</s><s>U odnosu na prethodnu godinu ukupna vrijednost prodanih stanova/apartmana u 2020. godini smanjila se za 1,2 %, a poljoprivrednih zemljišta za čak 20,8 %.79 Prema istraživanju Eurostata (2022.), distribucija stanovništva prema statusu posjeda, vrsti kućanstva i prihodovnoj skupini u Republici Hrvatskoj rasla je kroz godine.</s><s>Što se tiče aktualnog rata u Ukrajini, rat je utjecao na povećanje inflacije, a to je za posljedicu imalo još veći rast cijena.</s><s>Inflacija je utjecala na sva tržišta pa tako i na porast cijena građevinskog materijala.</s><s>Cijene građevinskog materijala i energenata se i dalje povećavaju, a to utječe na porast cijene izgradnje po metru kvadratnom.</s><s>Ovih dana postavlja se pitanje: „Hoće li se prelazak s kune na euro odraziti na hrvatsko tržište nekretnina?”</s>
<s>Cijene proizvoda poskupjet će i kao posljedica zaokruživanja cijena.</s><s>Međutim, kada je riječ o cijenama nekretnina, one su i do sada bile transparentno označene dvjema valutama kuni i euru.</s><s>Prema tome bi cijene nekretnina trebale biti nepromijenjene jer se efekt ulaska reflektira na cijenama koje se konvertiraju iz domaće valute u euro, 79 Crnjak, 2021.</s>
<s>pandemiju na primjer zaokruživanjem „prema gore”, što onda rezultira rastom troškova života.</s><s>Samo uvođenje eura ne bi trebalo uopće utjecati na kretanje cijena nekretnina već postojećih objekata, niti novogradnji, osim ako uslijed promjene valute ne dođe do značajnijih promjena cijena materijala i usluga, što bi u teoriji moglo posljedično utjecati i na tržište nekretnina.</s><s>Do povećanja cijena novogradnji može doći zbog povećanja plaća građevinskih radnika.</s><s>Na povećanje plaća svojim radnicima investitore i građevinske tvrtke natjerat će činjenica da za plaće kakve trenutno nude radnicima u Hrvatskoj više nitko neće htjeti raditi.</s><s>U Sloveniji su nakon prelaska na euro zabilježili porast cijena specifičnih nekretnina i to onih koje se nalaze u nerazvijenim mjestima, poput kuća u selima koje su postale zanimljive stranim kupcima, dok domaće stanovništvo da tada nije uspjelo prepoznati potencijal takvih nekretnina.80</s>
<s>Anketa je provedena na uzorku od ukupno 105 ispitanika.</s><s>Anketa je provedena putem društvenih mreža u vremenskom periodu od 8. rujna 2022. godine do 11. rujna 2022. godine i sadržavala je ukupno osam pitanja.</s><s>U ovoj anketi koristio se namjerni uzorak, jer je istraživačica po vlastitom izboru odabrala skupine ispitanika koji su sudjelovali u istraživanju.</s><s>Ispitivanje se odvijalo u online okruženju pa se s obzirom na to da ne posjeduju svi računalo i pristup internetu onemogućio se probabilistički uzorak.</s>
<s>80 Konačno znamo kako je zagrebački potres utjecao na cijene i prodaju stanova, dogodile su se dvije neočekivane stvari, Casa de Mar Real Estate, 2022, e-izvor.</s>
<s>Najzastupljenija skupina u ovom istraživanju bile su osobe od 20 do 29 godina.</s><s>Što se tiče prihoda, u ovom istraživanju najzastupljenije su osobe s prihodom od 7.001,00 do 10.000,00 kuna (37,1 %).</s><s>Visina prihoda prikazana je na Grafikonu 11.</s>
<s>Što se tiče odgovora na pitanje „Što mislite kakve su cijene nekretnina danas u odnosu na cijene nekretnina nakon ekonomske krize 2008. godine?“, 81 sudionik da ne prati tržište nekretnina (12,4 %).</s><s>Grafikon 12: „Zašto se ne bi odlučili za kupnju nekretnine?“ Izvor: autorica.</s>
<s>Ako je njihov odgovor bio negativan, uslijedilo je pitanje „Zašto se ne bi odlučili za kupnju nekretnine?“ Najviše sudionika je odgovorilo negativno zbog već riješenog stambenog pitanja, njih 24 (33,8 %), a drugi najčešći odgovor je bio zbog malih primanja s 23 sudionika (32,4 %).</s><s>Nadalje, treće mjesto je zauzela inflacija s 21 odgovorom (29,6 %), a četvrto je zauzelo preferiranje podstanarstva s ukupno 10 odgovora (14,1 %).</s><s>Što se tiče ostalih odgovora, njih sedmero je napisalo da se ne bi odlučili na kupnju nekretnini zbog zaduživanja.</s><s>11 RASPRAVA</s>
<s>S obzirom na situaciju koja se događa na tržištu nekretnina posljednjih godina, zaključuje se da je najveći problem spomenutog tržišta upravo nepredvidljivost.</s><s>Svjedočili smo slomu tržišta 2008. godine kada su cijene počele drastično padati.</s><s>Na hrvatskom tržištu nekretnina kriza je trajala duži vremenski period, od 2008. godine do 2015. godine.</s><s>Naredne godine tržište se počelo obnavljati i cijene su krenule rasti.</s><s>Od 2016. godine cijene su u pozitivnom rastu i tržište nekretnina je ponovno doživjelo svoj procvat.</s><s>Međutim, zadnjih godina na tržište nekretnina utjecali su razni faktori.</s><s>Faktori poput bolesti COVID-19, razornih potresa, inflacije odrazili su se drastično na povećanje cijena.</s><s>Posljedično, na tržištu dolazi do nekretninskog balona.</s><s>Postavljaju se pitanja: Hoće li doći do puknuća nekretninskog balona i kada?</s><s>Promatrajući Već riješeno stambeno</s>
<s>Ostalo situaciju na tržištu nekretnina je li bolja opcija kupnja nekretnine ili njezin najam?</s><s>Hoće li ponovno doći do najgore mogućeg ishoda odnosno do ponovnog sloma tržišta?</s>
<s>Osnovna suština ovog magistarskog rada je analiziranje tržišta nekretnina na području Republike Hrvatske.</s><s>Istraživanjem tržišta nekretnina utvrdit će se koji su to faktori koji reguliraju tržište nekretnina i u kojem smjeru tržište nekretnina napreduje.</s><s>Kada se navedeno istraživanje završi, uvidjet će se definirani rezultati uz čiju pomoć ćemo doći do aktualne situacije na tržištu nekretnina.</s><s>Nadalje, kao što je već spomenuto, prvi cilj magistarskog rada je utvrditi realno stanje na tržištu nekretnina.</s><s>Utvrđivanje realnog stanja moguće je samo uz definiranje čimbenika koji utječu na tržište nekretnina, a to je još jedan zadatak magistarskog rada.</s><s>Također, od iznimne je važnosti odrediti cijene na tržištu nekretnina nakon ekonomske krize 2008. godine i cijene koje su aktualne danas te napraviti njihovu komparaciju.</s><s>Završno, s obzirom na trenutnu inflaciju potrebno je napraviti analizu isplativosti investiranja u kupovinu nekretnine da bi se razumjelo je li bolje nekretninu iznajmiti ili kupiti.</s>
<s>Nastavno, u ovom magistarskom radu postavljeno je pet hipoteza: H1: Cijene na tržištu nekretnina rastu brže nego na ostalim tržištima.</s><s>Cijene na tržištu nekretnina od 2016. godine rastu, a posljednjih godina te iste cijene porasle su više nego ikada prije.</s><s>Međutim, s obzirom na utjecaj pandemije bolesti COVID-19 i trenutne ratne situacije na europskom tlu, došlo je do inflacije.</s><s>Inflacija je za posljedicu imala rast cijena ne samo na tržištu nekretnina, već i na svim tržištima.</s><s>Porast cijena na tržištima nije blag već drastičan.</s><s>S obzirom na navedeno, ova hipoteza nije potvrđena.</s>
<s>H2: Kupnju nekretnina mogao bi usporiti rast kamatnih stopa.</s><s>Većina ljudi prilikom kupovine nekretnine sklapa stambeni ugovor s bankom o kreditiranju.</s><s>Posljednjih godina kamatne stope su bile niske, međutim upravno vijeće Središnje banke za euro povisilo je kamatne stope po prvi put u posljednjih jedanaest godina i vrlo je vjerojatno da će kamatne stope nastaviti rasti.</s><s>Kod zaduživanja, kamatna stopa je bitan faktor.</s><s>Ako je kamatna stopa niža, sudionici na tržištu nekretnina će upotrijebiti jeftiniju ponudu novca i na taj način uvećati nekretninsku potražnju, a samim time i cijene nekretnina.</s><s>S druge strane, ako je iznos kamatne stope veći, to će usporiti odluku o kupnji određene nekretnine ili će doći do odluke da se nekretnina neće kupiti.</s><s>Takve odluke će usporiti nekretninsku potražnju i spustiti cijene na tržištu nekretnina.</s><s>To potvrđuje drugu hipotezu.</s><s>H3: Povećanjem neto plaće rast će i cijene nekretnina.</s><s>Povećanje neto plaće reflektira se na tržište nekretnina.</s><s>Potražnja na tržištu nekretnina će se uvećati kao i sama cijena nekretnina na tržištu ako dođe do povećanja neto plaća.</s><s>To se može potkrijepiti s činjenicom da zaposlenik koji dobije veću neto plaću odnosno ima bolja primanja ima bolju poziciju vezano za kupnju nekretnine.</s><s>Zaposlenik koji ima veću neto plaću brže će se odlučiti za kupovinu nekretnine te će imati priliku za kreditiranje i lakšu otplatu kredita.</s><s>Kao rezultat navedenog, prodaja nekretnina će se povećati, a ako se poveća prodaja, onda će se povećati i cijena nekretnina na tržištu.</s><s>Temeljem toga, hipoteza se potvrđuje.</s><s>H4: Nestašica i manjak građevinskog materijala usporit će tržište nekretnina.</s><s>U zadnje vrijeme cijena građevinskog materijala je značajno porasla.</s><s>Kako raste cijena građevinskog materijala tako raste i cijena rada i to za rezultat ima i rast cijena nekretnina.</s><s>Nadalje, rastom cijena građevinskog materijala dolazi do problema s nabavom istog te ga se čeka duže vrijeme.</s><s>Kao posljedica, dolazi do mirovanja na tržištu nekretnina.</s><s>Izgradnja nekretnina ne napreduje kako bi trebala jer materijal nije dostupan.</s><s>Također, s obzirom na to da je cijena sirovina i energenata drastično porasla, neki izvođači radova prekinuli su izgradnju zbog rasta troškova, a neki projekti koji su u procesu nastajanja nisu se izrealizirali.</s><s>Navedeno, potvrđuje treću hipotezu.</s>
<s>H5: Kupnja nekretnine isplativija je od dugoročnog najma nekretnine Kupnja nekretnine ima svoje prednosti i nedostatke.</s><s>Jedna od prednosti je zaštita od inflacije koja trenutno sve više i više raste.</s><s>Sljedeća prednost je dugoročni rast vrijednosti.</s><s>Prema informacijama Hrvatske narodne banke, vrijednost nekretnina je od 2002. godine narasla za 4,5 %.</s><s>S druge strane, postoje i nedostaci vezani za investiranje u nekretninu.</s><s>Prvi nedostatak je nelikvidnost jer se nekretnina ponekad ne može lako iznajmiti ili prodati te ona postaje trošak.</s><s>Također, postoji i rizik promjene kamatne stope.</s><s>Kamatna stopa je nedavno narasla nakon jedanaest godina mirovanja i sve je više indicija da će ona rasti i dalje.</s><s>Sukladno tome, zbog navedenih prednosti, ali i nedostataka hipoteza je djelomično potvrđena.</s><s>Analiza magistarskog rada dodatno je proširena provođenjem anketnog upitnika.</s><s>Anketni upitnik riješilo je 105 ispitanika.</s><s>Najvažnija pitanja postavljena u anketnom upitniku su: „Što mislite kakve su cijene nekretnina danas u odnosu na cijene nekretnina nakon ekonomske krize 2008. godine?“ i „Zašto se ne bi odlučili za kupnju nekretnine?“ ako su odgovorili na prethodno pitanje negativno, odnosno da se ne bi odlučili za kupnju nekretnine u trenutnoj situaciji.</s><s>81 sudionik od ukupno njih 105 odgovorio je da su cijene nekretnina danas veće nego cijene nakon ekonomske krize 2008. godine.</s><s>S druge strane, 11 sudionika od 105, odgovorilo je da su cijene iste, a 13 sudionika od 105 da ne prati tržište nekretnina.</s><s>Zanimljiva je činjenica da se ni jedan sudionik nije odlučio za odgovor da su cijene manje.</s>
<s>Na pitanje „Zašto se ne bi odlučili za kupnju nekretnine?“ 24 ispitanika odgovorilo negativno zbog već riješenog stambenog pitanja, a drugi najčešći odgovor je bio zbog malih primanja s čim se složilo 23 sudionika.</s><s>Spomenuto se referira na hipotezu da će povećanjem neto plaće rasti i cijene nekretnina jer ako ne dolazi do rasta neto plaća tj. ako plaće ostaju male, neće biti potražnje na tržištu nekretnina i time će cijene početi padati.</s><s>Treće mjesto je zauzela inflacija s 21 odgovorom sudionika, a četvrto je zauzelo preferiranje podstanarstva s ukupno 10 odgovora sudionika.</s><s>Što se tiče ostalih odgovora, njih sedmero je napisalo da se ne bi odlučili na kupnju nekretnine zbog zaduživanja.</s><s>Ova činjenica je zanimljiva, jer se može nadovezati na hipotezu da bi kupnju nekretnina mogao usporiti rast kamatnih stopa.</s><s>Spomenuto se neizravno povezuje s hipotezom jer ako sudionici ne žele kupiti nekretninu zbog zaduživanja, razlog tome može biti kamatna stopa koja trenutno raste.</s><s>12 ZAKLJUČAK</s>
<s>Kroz magistarski rad koji je fokusiran na analizu tržišta nekretnina u Republici Hrvatskoj htio se približiti pojam nekretnine te način na koji funkcionira tržište nekretnina.</s><s>Nekretnine predstavljaju stvari u prostoru koje ne mogu promijeniti položaj, a da im se pri tom ne promjeni ili u potpunosti ne uništi postojeća struktura.</s><s>S pravnog gledišta, nekretnina se definira kao zemljišna čestica, kao i ono što je s njom trajno povezano na njezinoj površini ili ispod njezine površine.</s><s>Nekretnine se još smatraju i katastarskim česticama te se određuju katastarskim oznakama.</s><s>Tržište nekretnina je jedinstveno te se zbog brojnih faktora diferencira u odnosu na druga tržišta.</s><s>Shodno tome, tržište nekretnina se može objasniti kao područje u okviru kojeg se razmjenjuju transakcije koje prouzrokuju izmjenu prava vlasništva ili izmjenu u uporabi prava koja proistječu iz nekretnina.</s><s>Ekonomska kriza koja se dogodila 2008. godine uvelike je utjecala na stanje na tržištu nekretnina te se ona postupno širila na globalnoj razini.</s><s>Na jačinu i vremenski okvir ekonomske krize, sagledavajući početak i ishod krize, može se odraziti trenutna gospodarska situacija određene države.</s><s>Ako određena država koja je zahvaćena krizom posjeduje nezadovoljavajući indeks uvjeta razvitka i nezadovoljavajući trenutak razvitka, onda će jačina i vremenski okvir ekonomske krize biti izraženiji.</s><s>Suprotno tome, ako određena država posjeduje zadovoljavajući uvjet razvitka i zadovoljavajući trenutak razvitka, onda će jačina i vremenski okvir ekonomske krize biti podnošljivija.</s><s>Slomom hipotekarskog tržišta u Sjedinjenim Američkim Državama, započela je ekonomska kriza koja se počela širiti na globalnoj razini te je zahvatila sve zemlje svijeta te samim time i Republiku Hrvatsku.</s><s>Ekonomska situacija na tržištu Republike Hrvatske bila je u lošem stanju i u periodu prije krize pa se predvidjelo da će ekonomska kriza imati snažne posljedice te da će trajati duži vremenski period.</s><s>Situacija na tržištu nekretnina Republike Hrvatske bila je dobra i ostvarivao se pozitivan rast do 2008. godine te su se u trenutku krize počele ostvarivati negativne posljedice na nekretninsko tržište.</s><s>Ekonomska kriza se uvelike odrazila na sektor gradnje koji je kao posljedicu tadašnje situacije počeo ostvarivati negativne ishode.</s><s>Navedeni negativni ishod primijećen je u narednom periodu, ali je postupno taj negativni ishod umanjen pa je uslijedio period laganog gospodarskog rasta na tržištu nekretnina.</s><s>Gospodarska stabilizacija zabilježena je 2016. godine, ali usprkos rastu, on je osjetno manji nego 2008. godine.</s><s>Cijene nekretnina su poslije ekonomske krize počele rasti.</s><s>Navedeno je evidentirano 2016. godine, od kada su cijene nekretnina počele rasti te su ove godine, 2022. cijene najviše.</s><s>Analizirajući hrvatsko tržište nekretnina dolazi se do podjele na više dijelova koji su najbitniji kada se sagledava kako funkcionira tržište nekretnina u cijelosti.</s><s>Na hrvatskom tržištu nekretnina najvažnija kategorija nekretnina po postignutoj prodaji su stanovi i apartmani, a poljoprivredna zemljišta su na početnoj poziciji po brojci ostvarenih uplata.</s><s>Na brojku potražnje za nekretninama i njihovu kupovinu iznimno utječe lokacija same nekretnine.</s><s>Zbog faktora lokacija, najznačajnija brojka stanova/apartmana nalazi se na zagrebačkom prostoru i priobalju, dok se najznačajnija brojka poljoprivrednih i šumskih zemljišta nalazi na unutrašnjem prostoru</s>
<s>brojci stanova/apartmana na početnim pozicijama nalaze se područje Istre, Primorskogoranske županije, Splitsko-dalmatinske županije i područje Grada Zagreba.</s><s>Što se tiče poljoprivrednih zemljišta, najveća brojka spomenutih nalazi se u Bjelovarskobilogorskoj županiji, Koprivničko-križevačko županiji i Osječko-baranjskoj županiji.</s><s>Na tržištu nekretnina odvijaju se iznimno delikatni i fluidni procesi koji često pokazuju realno stanje ekonomije određene države.</s><s>Ako dolazi do mnogobrojnih izmjena cijena na tržištu nekretnina, to može ukazati na buduće procese koji će se odviti na cjelokupnom tržištu, bilo oni pozitivni ili negativni.</s><s>Zbog toga je izuzetno poželjno nadgledati stanje na tržištu te kontrolirati razne pokazatelje koji potencijalno mogu reducirati rizične situacije koje se mogu dogoditi u sklopu novoformiranog scenarija.</s><s>13 LITERATURA I IZVORI</s>
<s>1. Babić, M. (2008).</s><s>Financijske spekulacije i ekonomska kriza.</s><s>Obnovljeni Život: časopis za filozofiju i religijske znanosti, 63(4), str. 385–388. 2. Benić, Đ. (2012).</s><s>Ekonomska kriza u Europi i hrvatsko gospodarstvo.</s><s>Ekonomska misao i praksa, 21(2), str. 847–854. 3. Benolić, M. (2012).</s><s>Svjetska ekonomska kriza: razvoj, utjecaj na Republiku Hrvatsku i subjektivni stavovi studenata.</s><s>Pravnik: časopis za pravna i društvena pitanja, 46(92), str. 119–138. 4. Boras, T., Tica, J. (2012).</s><s>Uloga tržišta nekretnina i građevinske industrije u strategiji razvoja malog otvorenog gospodarstva.</s><s>Razvojna strategija malog nacionalnog</s>
<s>Znanstveni skupovi / Hrvatska akademija znanosti i umjetnosti, 9, str. 3215.</s><s>Crnjak, M. (2021).</s><s>Konačno znamo kako je zagrebački potres utjecao na cijene i prodaju stanova, dogodile su se dvije neočekivane stvari.</s><s>Poslovni dnevnik, 10. 07. 2021.</s><s>URL: https://www.poslovni.hr/nekretnine/konacnoznamo-kako-je-zagrebacki-potres-utjecao-na-cijene-i-prodaju-stanovadogodile-su-se-dvije-neocekivane-stvari-4295741, 15. 08. 2022. 6. Dozan, J. (2021).</s><s>Ništa od pada cijena materijala, ugroženi investicijski projekti.</s>
<s>1. Aktualni trendovi na tržištu nekretnina u Hrvatskoj.</s><s>B2nekretnine.</s><s>URL: https://b2nekretnine.hr/aktualni-trendovi-na-trzistu-nekretnina-u-hrvatskoj/, 08. 2. BN Komentar.</s><s>Burza nekretnina, 21. 01. 2022.</s><s>URL: https://www.burzanekretnina.com/statistike, 03. 09. 2022. 3. Cijene prodanih novih stanova i dalje padaju.</s><s>Hrvatska gospodarska komora, 10. 03. 2017.</s><s>URL: https://www.hgk.hr/cijene-prodanih-novih-stanova-i-dalje4.</s><s>Cijene prodanih novih stanova u drugom polugodištu 2021. godine.</s><s>Državni zavod za statistiku, 08. 03. 2022.</s><s>URL: https://podaci.dzs.hr/2021/hr/10233, 5. Distribution of population by tenure status, type of household and income group.</s>
<s>Eurostat, http://appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/show.do?dataset=ilc_lvho02, 11. 08. 6. Donosi li dolazak eura povećanje cijena nekretnina?</s><s>Casa de Mar Real 7. Indeks cijena građevnog materijala pri proizvođačima u ožujku 2022.</s><s>Državni zavod za statistiku, 11. 04. 2022.</s><s>URL: https://podaci.dzs.hr/2022/hr/29436, 8. Kelebuh, I. Kretanje cijena novih stanova u Hrvatskoj od 2016. do 2021.</s><s>TEB Poslovno</s>
<s>savjetovanje, https://www.teb.hr/novosti/2021/kretanje-cijena-novih-stanova-u-hrvatskoj-od9.</s><s>Potrošačke cijene u srpnju porasle čak 12,3 % u odnosu na isti mjesec prošle</s>
<s>6. Biste li se u trenutnoj situaciji odlučili za kupnju nekretnine? a) Da, odlučio/la bih se za kupnju stana b) Da, odlučio/la bih se za kupnju kuće</s>