Urbanizacija grada Zagreba i mijenjanje vrijednosti nekretnina

<s>• ovaj završni rad isključivo je rezultat mog vlastitog istraživačkog rada • rad je ispravljen sukladno primjedbama mentora i članova povjerenstva • svi korišteni izvori i mišljenja drugih autora koje koristim u završnom radu propisno su navedeni odnosno citirani sukladno uputama fakulteta • svjestan/svjesna sam da je plagiranje - predstavljanje tuđih djela, bilo u obliku citata ili doslovnog parafraziranja, bilo u grafičkom obliku, kojim su tuđe misli odnosno ideje predstavljene kao moje vlastite - kazneno djelo prema Zakonu o autorskim i srodnim pravima (ZASP) – Uradni list RS, št.</s><s>21/1995, 9/2001, 110/2013, 56/2015, 63/2016</s>
<s>Sadržaj magistarskog rada je koncipiran na način da se čitatelj upozna s teorijskim dijelom teme.</s><s>Kroz teorijski dio rada definiraju se temeljni pojmovi i povijesni slijed događaja kako bi čitatelj imao jasnu predodžbu rada.</s><s>Nakon opisa razvoja grada Zagreba, autorica navodi cijene nekretnina u Zagrebu u razdoblju od 1990. do 2008. godine, kada dolazi do globalne financijske krize te nakon financijske krize do danas.</s><s>Na ovom dijelu rada temelje se i dvije postavljene hipoteze.</s><s>U četvrtom i petom dijelu magistarskog rada, piše se o procjeni vrijednosti nekretnina.</s><s>Uvodi se čitatelja u opis pojma nekretnina, njezinih karakteristika te načina na koji se procjenjuju nekretnine i koje se metode pri tome koriste.</s><s>Praktični dio rada obuhvaća primjenu teorijskog znanja koje je autorica stekla tijekom istraživanja ove teme.</s><s>Procjenjuju se nekretnine i radi se njihova usporedba kako bi se prikazao odnos realnih cijena koje bi trebale biti na tržištu te cijena koje stvarno jesu.</s><s>Dio rada odnosi se na pravne izvore, koji se tiču nekretnina i načina njihove procjene.</s><s>Procjena nekretnina regulirana je 2015. godine sa Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina i publikacijom Ekonomskog instituta Zagreb pod nazivom „Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2012. – 2017.“.</s><s>U zaključnom dijelu rada autorica navodi svoje spoznaje i zaključke o temi.</s><s>Navodi prednosti i nedostatke koji su vezani uz metode procjene.</s><s>Budući da u analitičko eksperimentalnom dijelu autorica uspoređuje cijene određenih nekretnina, tj. navodi cijene koje bi trebale biti na tržištu nekretnina i cijene koje stvarno jesu, dat će svoj zaključak o uzrocima toga.</s>
<s>Ključne riječi: urbanizacija, nekretnine, procjena vrijednosti nekretnina, grad Zagreb, metode procjene, tržišna vrijednost, tržište nekretnina, pravni izvori III</s>
<s>Keywords: urbanization, real estate, real estate valuation, city of Zagreb, valuation methods, market value, real estate market, legal sources POVZETEK IN KLJUČNE BESEDE</s>
<s>To diplomsko delo je sestavljeno iz devetih bistvenih delov, v katerih avtor bralce kronološko predstavi sa vsakim delom prispevka.</s><s>V prvem delu prispevka, bralca seznani s izrazom urbanizacije in njenim postopkom tako v svetu kot na Hrvaškem.</s><s>Urbanizacija je zgodovinski in svetovni proces, ki se je začel pred približno pet tisoč leti, ko so nastala prva mesta.</s><s>V resnici je urbanizacija povečanje urbanog dela prebivalstva.</s><s>V 19. stoletju je bila industrijska revolucija, ki je bila prvi korak v resnični urbanizaciji.</s><s>Imela je daljnosežne učinke na gospodarstvo, na politični in družbeni življenjski slog.</s><s>Obstajajo tri stopnje urbanizacije, in sicer: predindustrijska, industrijska in postindustrijska.</s><s>Vsaka od teh stopenj je pomenilo stopnjo urbanizacije.</s><s>Ta del prispevka je pomemben, ker je teoretično izhodišče za preostanek prispevka in za razumevanje, kako sta se Hrvaška in mesto Zagreb razvijala skozi zgodovino in kako je ta razvoj vplival na cene nepremičnin v Zagrebu.</s><s>Na začetku procesa urbanizacije, in sicer v 1800. letih, je bilo le milijon mest, v devetdesetih pa 288.</s><s>Leta 2018 je imela Hrvaška 57% mestnega prebivalstva.</s>
<s>Hrvaška ima dolgo tradicijo urbanizacije, njeni začetki segajo v antične čase, ko so na današnjih hrvaških otokih nastala prva grška mesta.</s><s>Kljub temu danes Hrvaška spada v skupino najmanj urbaniziranih držav.</s><s>Da bi urbanizacijo sveta povezali s Hrvaško, avtor v teoretičnem delu prispevka piše tudi o nastanku mesta Zagreb, njegovi zgodovini, urbanizaciji, pa tudi o ceni nepremičnin v Zagrebu pred in po veliki finančni krizi.</s><s>Za Hrvaško in mesto Zagreb lahko rečemo, da že dolgo ohranjata agrarne značilnosti.</s><s>Čeprav so mesta na Hrvaškem imela gosto mrežo povezav, bila so dost majhna.</s><s>Avtor navaja kronologijo nastanka Zagreba z natančnimi leti in dogodki.</s><s>Cene nepremičnin v Zagrebu so se od leta 2000 do leta 2008 zvišale, dokler ni prišlo do preveč visokog cenovnog balona, ki se je moral razpočiti in se je pojavila finančna kriza iz katere je Hrvaška resnično izstopila šele 2015.</s><s>Od leta 2008 do 2015 cene nepremičnin na Hrvaškem in v Zagrebu stagnirajo, in šele po tem obdobju so se zvišale.</s>
<s>V teoretičnem delu avtor opisuje koncept nepremičnine, njene glavne značilnosti ter so opisane metode ocenjevanja nepremičnin.</s><s>Avtor je v raziskovalnem delu ocenil par nepremičnin.</s><s>Uporabil je metodo primerjave in je primerjal, ali je lokacija nepremičnine eden od razlogov, zakaj so cene med nepremičninami z enakimi značilnostimi tako različne.</s><s>Opazoval je številne vire in portale, na katerih se prodajajo nepremičnine, in je opazil velike razlike v cenah.</s><s>Zaradi tega je postavil tudi eno hipotezo glede lokacije nepremičnine.</s><s>Hipoteza 1: "Vpliv položaja nepremičnin na ceno, nepremičnine bližje centru mesta so dražje." Poleg lokacije, na ceno nepremičnine vplivajo tudi značilnosti same nepremičnine, notranja dekoracija, ali je v bližini nepremičninske šole, vrtca, zdravstvenega doma, trgovin itn.</s><s>Vse tri hipoteze so povezane s tem raziskovalnim delom.</s><s>Hipoteza 2: "S pristopom Republike Hrvaške k Evropski uniji so se cene nepremičnin v prvem četrtletju zvišale." Namen te hipoteze je bil primerjati cene nepremičnin, ki so bile pred letom 2013, ko se je Hrvaška pridružila EU, in po pristopu.</s><s>Avtor je opozoril, da je pred vstopom Hrvaške v EU bilo veliko ugibanj o tem kaj se bo zgodilo oziroma kaj bi se moralo zgoditi s cenami nepremičnin.</s><s>Večina teh pričakovanj ni imela ekonomske ali pravne podlage, ki bi lahko podpirala avtorjevo hipotezo.</s><s>Hipoteza 3: "Naslednja recesija bo znižala cene nepremičnin".</s><s>Ta hipoteza je morda najbolj zahtevna od vseh treh.</s><s>Da bi dokazali ali ovrgli to tezo, je bilo od leta 2007 do danes uporabljeno veliko podatkov.</s><s>Vemo, da je recesijo povzročilo neskladje med ponudbo in povpraševanjem, odhod delovne sile, zvišanje stopnje brezposelnosti, zniževanje stopnje BDP itn.</s><s>In kaj je to kaj povzroča rast cen nepremičnin na Hrvaškem?</s><s>S pristopom Hrvaške k EU se je povpraševanje po nepremičninah na ozemlju Hrvaške povečalo, saj državljan ali pravna oseba iz ene od držav članic EU pridobi pravico do lastništva nepremičnin v Republiki Hrvaški pod predpostavkami, ki veljajo za državljane in pravne osebe s sedežem v Republiki Hrvaški.</s><s>Prav te ugodnosti za tujce so privedle do povpraševanja po nepremičninah in zvišanja cen nepremičnin, ko so se na tržišču pojavili novi kupci.</s><s>Rast cen stanovanj povzročajo tudi dnevne najemnine, obseg novih gradenj pa narašča in gradbeni sektor se razvija.</s><s>Vlada Republike Hrvaške že od lanskega leta izvaja ukrepe za pomoč mladim, eden izmed njih je subvencioniranje stanovanjskih kreditov, da bi olajšali stanovanja, tako da država vrača del kredita.</s><s>Subvencioniranje stanovanjskih kreditov v kratkem času ustvarja „balon“, ker se cene zvišajo zaradi povpraševanja po nepremičninah.</s><s>Če vlada ne bi zagotovila te spodbude, verjetno ne bi prišlo do tolike rasti cen, ker ne bi bilo toliko povpraševanja po nepremičninah.</s><s>Hipoteze tega diplomskega dela so podrobno opisane in razložene v predzadnjem delu prispevka kje pokazuje ali je avtor uspel dokazati svoje predpostavke.</s><s>Ločeno poglavje obravnava določitev pravnih virov, ki so pomembni za cenitev nepremičnin.</s><s>Ocenjevanje nepremičnin je bilo urejeno šele leta 2015 z Zakonom o vrednotenju nepremičnin in Pravilnikom o metodah vrednotenja nepremičnin.</s><s>Ta zakon ureja postopek vrednotenja nepremičnin na tržišču, predpisuje pa tudi način zbiranja, evidentiranja in izdajanja podatkov s strani pooblaščenih cenilcev.</s><s>V pravilniku so opredeljene metode vrednotenja nepremičnin, katero metodo izbrati za vrednotenje nepremičnin, elemente, oblike in vsebino ovrednotene študije.</s><s>Obstaja tudi pravilnik o informacijskem sistemu nepremičninskega tržišča, ki predpisuje, kako zagnati aplikacijo za omrežje eNekretnine.</s><s>Ta spletna aplikacija je sestavljena iz zbirke kupnin.</s><s>Lahko bi rekli, da tržišče nepremičnin trenutno propada, kar zahteva boljše urejanje in boljše standarde vrednotenja teh istih nepremičnin.</s><s>Ocenjevanje nepremičnin ni lahka naloga, temveč multidisciplinarna dejavnost, ki zahteva nekaj znanja, izkušenj in veščin.</s>
<s>Da bi tržišče nepremičnin bilo čim več učinkovito in da bi čim več poenostavili nekatere poslovne procese, Republika Hrvaška uvaja nacionalni program za zemljiško knjigo in kataster Vlade Republike Hrvaške pod naslovom »Urejeno zemljišče«.</s><s>Spletna aplikacija, o kateri smo pisali, služi kot instrument za izvajanje tega programa.</s><s>Namen projekta je ustvariti edinstveno zbirko podatkov katastra in zemljiške knjige ter aplikacijo za obdelavo teh podatkov.</s><s>Postopek cenitve nepremičnin je zapleten in zato so predpisani številni zakoni in predpisi, ki so pomembni za cenilca, in to so naslednji predpisi:</s>
<s>• Pravilnik o informacijskem sistemu trga nepremičnin • Zakon o lastništvu in drugih lastninskih pravicah • Pravilnik o metodah vrednotenja nepremičnin • Zakon o razlastitvi</s>
<s>• Zakon o upravljanju z državno lastnino • Zakon o državni raziskavi in katastru nepremičnin • Zakon o ravnanju z nezakonito zgrajenimi zgradbami • Pravilnik o energetski certifikaciji stavb • Mednarodni svet za vrednotenje (IVSC)</s>
<s>Ko je bil leta 2015 sprejet Zakon o vrednotenju nepremičnin in podzakonski akti, je to pozitivno vplivalo na hrvaško gospodarstvo in razvoj nepremičnin.</s><s>Tržišče se zlorablja in takrat je treba oblikovati nove standarde in izboljšati pravni okvir za ureditev tržišča nepremičnin.</s><s>Država s predpisovanjem in sprejemanjem zakonov ureja načine vrednotenja nepremičnin in tako ščiti interese svojih državljanov in drugih interesnih skupin.</s><s>Pomembno je, da pravni predpis in veljavni pravni okvir določajo osebe, ki razumejo prakso cenitve nepremičnin.</s><s>Avtor je že precej težko pisal o ocenjevanju nepremičnin, ker to zahteva zelo širok spekter znanja in prakse, ki so pridobi z leti.</s><s>Avtor prispevek konča z zaključkom, v katerem navaja svoja spoznanja in zaključke na temo.</s><s>Navaja prednosti in slabosti metode primerjave, katere je uporabil pri ocenjevanju vrednosti nepremičnine "X" in pri ocenjevanju vrednosti nepremičnine "Y".</s><s>Pri preučevanju vrednotenja tržne vrednosti nepremičnin je avtor opozoril, da je med vrednotenjem dovoljeno uporabljati le tiste metode, ki jih določa zakon, in katera metoda se bo najprej uporabila, je odvisno od razpoložljivosti podatkov in vrste nepremičnine, ki se vrednoti.</s><s>Pri ocenjevanju se vedno uporablja le ena metoda, druge pa lahko služijo le kot pomožne metode.</s><s>Cene nepremičnine ni mogoče določiti, če nepremičnina ni bila prodana, saj se cena običajno pogaja ali prodaja na dražbi, zato VII</s>
<s>Slika 1 – Položaj grada Zagreba, strana 23 Slika 2 – Broj prodanih novih stanova u Republici Hrvatskoj i Zagrebu u razdoblju od 2003. do prve polovice 2009., strana 28</s>
<s>Slika 4 – Cijene stanova u najvećim hrvatskim gradovima, strana 32 Slika 5 – Kretanje prosječnih traženih cijena kvadrata stanova i kuća u Gradu Zagrebu, strana 33</s>
<s>Slika 6 – BN indeks kretanja cijena nekretnina, strana 34 Slika 7 – Tražene i postignute cijene na tržištu (1997. – 2018.), strana 34 Slika 8 – Shema izračuna tržišne vrijednosti troškovnom metodom, strana 42 Slika 9 – Poredbena metoda, strana 44</s>
<s>Slika 10 – Prosječni godišnji indeksi cijena stambenih objekata, strana 49 Slika 11 – Indeksi cijena stambenih objekata, strana 50 Slika 12 – Katastarska čestica nekretnine „X“, strana 52 Slika 13 – Katastarska čestica nekretnine „X“ – namjena, strana 53 Slika 14 – Katastarska čestica nekretnine „Y“, strana 56 Slika 15 – Katastarska čestica nekretnine „Y“ – namjena, strana 57 Slika 16 – Indeks cijena stambenih nekretnina, strana 67 Popis tablica</s>
<s>Tablica 1 – Razvoj velikih gradova sa preko 100.000 stanovnika u Njemačkoj, strana Tablica 2 – Evolutivni model međuovisnosti urbanizacije i mobilnosti stanovništva, strana 12</s>
<s>Tablica 3 – Broj milijunskih gradova u razdoblju od 1800. godine do 1990. godine, Tablica 4 – Prikaz urbane populacije u postotcima u državama Azije i Europe od 1990.</s><s>Tablica 5 – Kronologija nastanka grada Zagreba, strana 21 - 22 Tablica 6 – Broj prodanih novih stanova u Republici Hrvatskoj i Zagrebu u razdoblju od 2003. do prve polovice 2009., strana 27 - 28 Tablica 7 – Procjena vrijednosti zemljišta „X“, strana 54 - 55 Tablica 8 – Procjena vrijednosti zemljišta „Y“, strana 58 - 59 XII</s>
<s>Graf 1 – Prikaz populacije i ukupan broj gradova u svijetu po naseljenosti, strana 15 Graf 2 – Usporedba perioda prije globalne financijske krize 2008. godine i danas, strana 68</s>
<s>U ovom radu postoji par etapa s kojima autorica želi upoznati čitatelja.</s><s>Prva je teorijski dio u kojem se iznose svi osnovni temeljni pojmovi kako bi se lakše shvatila tematika koja se proteže kroz cijeli rad.</s><s>Nakon toga nas autorica upoznaje s pojmovnim određenjem nekretnina i vrstama nekretnina koje postoje, a na to se nadovezuje financijska globalna kriza 2008. godine, koja je jako utjecala na tržište nekretnina jer je stvorila cjenovni balon na tržištu, koji je morao puknuti i dovesti do pada cijena nekretnina.</s>
<s>Tržište nekretnina ima važan položaj u globalnom gospodarstvu, a njegov značaj došao je do izražaja kada se dogodila velika financijska kriza 2008. godine.</s><s>Ta financijska kriza koja je inicirana u nekretninskom sektoru bila je jedan od razloga razvitka niza mjera kako se nova financijska kriza ne bi dogodila.</s><s>Jedna od mjera za sprječavanje nastanka kriza je svakako transparentnost tržišta nekretnina.</s><s>U Republici Hrvatskoj je donesen Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina, u kojem su bile sadržane odrede iz Direktive 2014/17/EU.</s><s>S tim zakonom došlo je do prikupljanja i obrade podataka o prometu nekretnina.</s><s>To se sve radi preko mrežne aplikacije eNekretnine i na taj način su postale javno dostupne informacije o stanju na tržištu nekretnina.</s><s>Nakon toga autorica uspoređuje cijene nekretnina prije krize i cijene nekretnina nakon krize u gradu Zagrebu.</s><s>Uočava da su cijene nekretnina prije krize bile puno veće, da su građani imali puno više stambenih kredita.</s><s>Nakon krize dolazi do razdoblja stagnacije i tek u posljednjih 3 godine vidi se porast cijena nekretnina.</s><s>U istraživačkom dijelu rada, autorica je procjenjivala nekretnine i vršila usporedbe u cijenama pomoću poredbene metode.</s>
<s>Na kraju slijedi zaključak u kojem je autorica navela svoje spoznaje.</s><s>Tijekom pisanja magistarskog rada, autorica se služila stručnom literaturom, pravnim propisima, stručnim člancima, internetskim izvorima te provjerenim i verificiranim statističkim podacima.</s>
<s>1.1 DEFINICIJA PROBLEMA KOJI SE RAZMATRA U RADU Tržište nekretnina ima iznimno velik i jak utjecaj na globalno gospodarstvo, što pokazuju i krize koje su se pojavile kroz godine diljem cijelog svijeta i time nisu zaobišle ni Hrvatsku.</s><s>Tržište nekretnina je samo po sebi vrlo dinamično i ovisi o gospodarskim kretanjima.</s><s>Zadnja gospodarska kriza koja se dogodila 2007./2008. godine snažno je uzdrmala svijet nekretnina.</s><s>„Cijene nekretnina na američkom tržištu dosegle su vrhunac u srpnju 2006., nakon čega je slijedio ozbiljan pad, koji je uzrokovao slom tržišta drugorazrednih hipoteka (subprime mortgages) u kolovozu 2007. godine, zatim širenje ogluha na druge hipotekarne razrede i probleme u međubankovnoj trgovini.</s><s>Tijekom 2008. zabilježen je daljnji pad cijena nekretnina od 17 %, a 40 % drugorazrednih hipoteka iz 2006. postalo je problematično do druge polovice 2008.</s><s>Unatoč energičnim intervencijama države, u SAD-u, Japanu i Europi, tijekom 2008. kriza se proširila i zahvatila globalno financijsko tržište.</s><s>“1 Može se reći da na tržištu nekretnina trenutno vlada kolaps, koji zahtijeva bolje ustrojenu pravnu regulativu i bolje standarde vrednovanja tih istih nekretnina.</s><s>„S obzirom kako je na području današnje Republike Hrvatske zadnji puta napisan jedan sveobuhvatan propis koji je regulirao procjene vrijednosti nekretnina, prije 80 godina, ne treba se čuditi nastanku brojnih devijacija prilikom procjenjivanja nekretnina i potrebne korekcije u pristupu rada procjenitelja na procjenama.</s><s>Procjena vrijednosti nekretnina je multidisciplinarna djelatnost koja zahtijeva specifična znanja, vještine i iskustvo.</s><s>Procjenitelj bi trebao poznavati osnove prava, ekonomije, graditeljstva i prostornog uređenja te posjedovati dovoljno iskustva kako bi mogao ta svoja znanja korisno upotrijebiti.</s><s>“2 Na mijenjanje vrijednosti nekretnina utjecali su brojni čimbenici kroz povijest, kao što su seljenje stanovništva iz ruralnih dijelova u gradove, promijene na ekonomskoj sceni (inflacija, ekonomska kriza) pa i na kraju društvo.</s><s>Cijene i vrijednosti nekretnina uvelike su se promijenile od 11. stoljeća do danas, ali treba uzeti u obzir da je cijena novca bila drugačija tada i danas.</s>
<s>Da bi se mogao vjerodostojno prikazati problem koji se razmatra u radu, prvo će se definirati što su nekretnine i način njihove procjene i metode koje se koriste pri tome.</s><s>U istraživačkom dijelu rada bit će napravljene procjene vrijednosti dviju stambenih nekretnina temeljem odabira adekvatne metode procjene i uzimajući u obzir relevantne izvore podataka i same karakteristike nekretnine.</s><s>Kroz rad se cijelo vrijeme koristi Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina, koji je stupio na snagu 25. srpnja 2015. godine i publikacije objavljene od strane Ekonomskog instituta Zagreb – „Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2012.–2017.“.</s><s>S tom publikacijom se prvi put u Hrvatskoj povijesti javnosti na raspolaganje stavljaju temeljni podaci o tržištu nekretnina, a to su podaci o prosječnim ostvarenim kupoprodajnim cijenama nekretnina po tipovima nekretnina i po administrativnom ustroju Republike Hrvatske.</s><s>1.2 HIPOTEZE MAGISTARSKOG RADA</s>
<s>U radu su postavljene sljedeće istraživačke hipoteze: 1. Utjecaj pozicije nekretnine na cijenu, nekretnine bliže centru grada su skuplje.</s><s>2. Ulaskom Republike Hrvatske u Europsku uniju cijene nekretnina su u prvom tromjesečju porasle.</s>
<s>3. Sljedeća recesija će dovesti do pada cijena nekretnina.</s><s>Za dokazivanje ovih hipoteze postojala su ograničenja kao npr. nepostojanje sveobuhvatnog propisa koji bi regulirao procjene vrijednosti nekretnina.</s><s>Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina uređuju se pitanja i načini procjene nekretnina, ali jednako tako i usklađenosti nekretnina u cijenama i u sudskim postupcima.</s><s>Upravo tim Zakonom se određuje tko je procjenitelj i način na koji se vrše procjene nekretnina, a posebno u Minimum Educational Requirements nalazi se popis potrebnih kompetencija za procjenitelja.</s><s>Ograničenja koja se javljaju pri rješavanju ovog problema su upravo ta što ne postoji jedan sveobuhvatni propis koji bi regulirao procjene vrijednosti nekretnina i upravo zato i postoje tolika odstupanja prilikom procjena nekretnina.</s>
<s>Ograničenja se javljaju i u malom broju podataka jer je velika većina podataka kod procjene određene nekretnine tajna te se ne mogu usporediti cijene prije krize i nakon krize.</s><s>Do svih podataka autorica ovog magistarskog rada došla je putem interneta ili putem objava koje vrši grad Zagreb te uz pomoć statistika i evidencije koju vodi Državni zavod za statistiku Republike Hrvatske.</s><s>Tijekom prikupljanja literature i upoznavanja s temom koju je autorica rada izabrala, koristila je podatke koje je dobila od zagrebačkih sudskih vještaka.</s><s>1.2.1 Potvrđivanje ili odbacivanje hipoteza magistarskog rada U ovom magistarskom radu autorica je postavila tri hipoteze, koje će biti potvrđene ili opovrgnute.</s><s>Nakon analize prikupljenih podataka, hipoteze će moći biti potvrđene ili opovrgnute.</s>
<s>Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile.</s><s>Koriste se tri metode prilikom procjene vrijednosti nekretnina, a to su: poredbena metoda, prihodovna i troškovna.</s><s>Hipoteza će biti potvrđena ako prikaže da se cijene jako sličnih nekretnina razlikuju zbog geografske lokacije same nekretnine.</s><s>Faktor lokacije nekretnine je nezaobilazan u analizama stambenog tržišta, a u velikom broju njih pokazao se kao značajan čimbenik koji oblikuje cijenu stambenog prostora.</s><s>Ako se to ne dokaže, hipoteza će biti opovrgnuta.</s>
<s>• Ova hipoteza će biti odbačena ukoliko autorica ne dokaže da su cijene nekretnina bile manje prije ulaska RH u EU.</s><s>Prije ulaska Republike Hrvatske u Europsku uniju napravljena su brojna istraživanja koja su upućivala na porast cijena nekretnina nakon ulaska u Europsku uniju.</s><s>Autorica će temeljiti svoju hipotezu na tim istraživanjima te na brojkama koje su stvarno nakon pristupa Hrvatske u EU dokazale prijašnja istraživanja.</s>
<s>• Nakon dužeg perioda stagnacije koji je trajao do 2001. godine, tržište je u sljedećih 5 godina postiglo snažan skok te je nakon 2006. godine ponovno ušlo u mirniji ciklus, a do sredine 2008. tržište je počelo padati kada je došlo do gospodarske krize, što znači da su se u skladu s tržištem kretale i cijene nekretnina.</s><s>Hrvatski portal „Njuškalo“ (2018.) proveo je istraživanje na 156 tisuća aktivnih oglasa nekretnina pa je tako zaključeno da cijene nekretnina na godišnjoj razini ubrzano rastu, otprilike 4 % u odnosu na prošlu godinu (2017.).</s><s>Kuće su skuplje za 4 % dok su stanovi skuplji za čak 6,5 %.</s><s>Gledajući gradove u Hrvatskoj, Grad Zagreb je najtraženije područje za život te s potražnjom rastu i cijene.</s><s>Uzme li se u obzir 2017. godina, cijene nekretnina u 2018. u Zagrebu su porasle za više od 9 %.</s><s>Iako je Zagreb najtraženiji za život, ipak nije najskuplji, već je to Dubrovnik i u odnosu na 2017. godinu bilježi rast od 18 %.</s><s>Gradovi koji stagniraju s cijenama su gradovi smješteni u području Slavonije.</s><s>Autorica magistarskog rada koristila je usporednu metodu i na temelju financijske krize iz 2007. godine pokušat će dokazati da dolazi nova financijska kriza.</s><s>Ta kriza na tržištu nekretnina učinit će isto što je i 2007. godine, a to da su cijene nekretnina drastično i naglo pale.</s><s>Ako autorica uspije dokazati da se gospodarska kriza ponavlja svakih desetak godina, hipoteza će biti potvrđena.</s><s>1.3 NAMJENA I CILJ RADA</s>
<s>Namjena ovog rada je pobliže objasniti što je urbanizacija te kako je tekao njezin proces u gradu Zagrebu od nastanka grada pa sve do danas.</s><s>Također, autorica ovog magistarskog rada će na teoretski način i koristeći metode vrednovanja nekretnina prikazati mijenjanje cijena nekretnina u gradu Zagrebu kroz vrijeme te utjecaj svjetske financijske krize (2007.) na tržište nekretnina u Hrvatskoj.</s>
<s>Analizirati zakonsku regulativu i njezina primjena na tržištu nekretnina Analiza cijena nekretnina prije krize 2007. godine i trenutnog stanja na tržištu.</s><s>1.4 METODE ISTRAŽIVANJA</s>
<s>Metodologijom rada određuju se kriteriji objektivnog procjenjivanja onoga što je autorica naučila, tj. naučenih definicija, spoznaja i znanja o načinu procjene vrijednosti nekretnina i na taj način autorica sama ispituje valjanosti svojih hipoteza.</s><s>Osim što se na taj način ispituju hipoteze, tako se prikazuje i njihova međusobna povezanost.</s><s>U magistarskom radu autorica je koristila stručnu literaturu i zakonsku regulativu koja se tiče njegove teme.</s>
<s>Metode koje je autorica koristila u ovom radu su: hedonički model određivanja cijena, troškovna metoda i metoda uspoređivanja vrijednosti.</s><s>Statistika cijena nekretnina u Republici Hrvatskoj nije još uvijek dovoljno razvijena, a upravo točni i pouzdani podaci su potrebni kako bi se moglo odrediti kretanje cijena na tržištu nekretnina.</s><s>Da bi se mogao izračunati indeks cijena nekretnina, potrebno je stalno pratiti kretanje cijene određene stambene jedinice, a to nije moguće.</s><s>„Indeks cijena stambenog prostora trebao bi upućivati na promjenu cijene stambenog prostora nepromijenjene kvalitete na danoj lokaciji.</s><s>Međutim, stambeni su prostori iznimno heterogeni s obzirom na veličinu te kvalitativna i lokacijska obilježja, pa je pri izračunu indeksa cijena stambenog prostora vrlo teško zadovoljiti princip usporedbe “čiste” cijene.</s><s>Usto, cijena nekretnine ne može se odrediti ako nekretnina nije prodana, jer se cijena obično utvrđuje u pregovorima ili na aukcijama, pa cijena po kojoj se oglašava njezina prodaja nije uvijek zadovoljavajući pokazatelj konačne prodajne cijene.</s><s>Dodatna je poteškoća i to što se nekretnine ne prodaju često.</s><s>“3 Da bi se izračunao indeks cijena nekretnina, koristi se metoda koja se zove: hedonički model određivanja cijena.</s><s>Taj model nije pretjerano raširen na području Republike Hrvatske te se o njemu može pročitati u svega nekoliko radova, od kojih se ističe rad Josipa Tice i Tamare Slišković: Prostorna elastičnost traženih cijena stanova na stambenom tržištu grada Zagreba.</s><s>Hedonistički modeli se mogu koristiti i za određivanje cijena bilo kojeg složenog dobra.</s><s>Državni zavod za statistiku Republike Hrvatske koristi tu metodu kako bi izračunao cijenu stambenih objekata te će autorica magistarskog rada upravo preko te metode i podataka dobivenih od strane Državnog zavoda za statistiku Republike Hrvatske prikazati mijenjanje cijena stambenih objekata u zadnjih par godina.</s><s>Troškovna metoda je bazirana na izračunu troškova gradnje.</s><s>Ideja je da kupac neće nikada platiti nekretninu više nego što bi ga koštala izgradnja iste takve nekretnine na istoj lokaciji.</s><s>Troškovna metoda je pogodna za slučajeve gdje nema podataka kolika je cijena postignuta kod kupoprodaje sličnih nekretnina.</s><s>Najviše se i dalje koristi troškovna metoda koja je najprimjerenija hrvatskim uvjetima zbog nerazvijenosti tržišta, nepostojanja javne i dostupne baze podataka stvarnih transakcija te zbog nerazvijenog gospodarstva.</s>
<s>Metoda uspoređivanja vrijednosti je vrlo pogodna za zemlje sa organiziranim tržištem nekretnina i tamo gdje postoji vjerodostojna i kvalitetna baza podataka o do tada provedenim kupoprodajama.</s><s>Ova metoda se sastoji od usporedbe nekretnine, koja se procjenjuje, s nizom sličnih nekretnina koje su bile prodane na istom području u bliskom vremenskom razdoblju.</s><s>Tržište se mijenja u vrlo kratkom roku pa ako su podaci stari više od nekoliko mjeseci, ne mogu odraziti pravu sliku stanja na tržištu nekretnina.</s><s>Autorica će u radu usporediti dva stana koja se nalaze na sličnim lokacijama te će se osvrnuti na zemlje u Europi i njihov način korištenja te metode.</s><s>1.5 PROCJENA TRENUTNIH ISTRAŽIVANJA NA PODRUČJU KOJE SE RAZMATRA</s>
<s>Za potrebe ovog rada, autorica je koristila određena istraživanja koja će biti kroz rad detaljnije opisana, a najviše su se od njih istaknula: Milan Vresk, u Grad i urbanizacija (2002.) – kaže da se za urbanizaciju često kaže da je to i povijesni i svjetski proces i da je u stalnom jačanju.</s><s>U urbanizaciji se mogu izdvojiti tri razdoblja, a to su: predindustrijsko ili agrarno, industrijsko te postindustrijsko ili informacijsko.</s>
<s>Bjelajac, Vrdoljak Urbanizacija kao svjetski proces i njezine posljedice (2009.) dokazali su da je da je svijet danas dostigao zavidan stupanj urbaniziranosti (u prosjeku oko 50 % stanovništva živi u gradovima).</s><s>Lovrinčević, Vizek, Determinante cijena nekretnina u Republici Hrvatskoj i potencijalni učinci liberalizacije tržišta nekretnina (2008.) – u ovom djelu autori su se bavili pitanjem hoće li Hrvatska ulaskom u Europsku uniju imati porast cijena nekretnina.</s><s>Njihove analize su pokazale da će doći do povećanja jer će se povećati i životni standard građana Hrvatske.</s><s>Njihova istraživanja pokazala su se u većini točna i autorica magistarskog rada će ih iskoristiti i potvrditi s točnim podacima.</s><s>Željko Uhlir, Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina i pripadajući pravilnici (2017.) kaže da je na temelju Zakona izrađen i usvojen Pravilnik o informacijskom sustavu tržišta nekretnina (Pravilnik o eNekretninama), kojim se propisuju kupoprodajne cijene i plan približnih cijena nekretnina te kako koristiti podatke iz njih.</s><s>Također navodi da je procjena vrijednosti nekretnina multidisciplinarna djelatnost koja zahtjeva specifična znanja, vještine i iskustvo koje procjenitelji moraju imati, inače dolazi do velikih odskakanja u cijenama nekretnina.</s><s>On je mišljenja da ograničenje na jednu osnovnu metodu proizlazi iz teoretske postavke da svakoj nekretnini uglavnom odgovara jedna metoda vrednovanja.</s><s>Ako se za jednu nekretninu koriste tri metode vrednovanja, jedna bi dala pogrešnu procjenu i onda kada bi se pomiješali točni i netočni rezultati sigurno bi dali krivu procjenu.</s>
<s>Đuro Benić, Ekonomska kriza u Europi i hrvatsko gospodarstvo (2012.) – kaže da je uzrok krize 2007. godine bio nagli pad cijena nekretnina u SAD-u, koje su dugo prije toga rasle zbog lakog načina uzimanja kredita uz niske kamatne stope.</s><s>Tako je nastao veliki balon ili bubble, koji je nakon nekog vremena počeo popuštati i došlo je do krize, koja je uzrokovala pad cijena nekretnina.</s><s>U svom radu navodi kako kriza nije nastala 2007., odnosno 2008. godine, ona je stvarana desetljećima, u prvom redu velikim promjenama u udjelima rada i kapitala u korist kapitala u GDP-u, odnosno nacionalnom dohotku (dok je u razvijenim zemljama krajem šezdesetih i početkom sedamdesetih godina prošloga stoljeća udio rada iznosio oko 75 %, u Europi početkom 21. stoljeća iznosi od 65 do 68 %) i posljedica toga bila je nerazmjer između ponude i potražnje koji se godinama rješavao kreditima bez krize sve dok život iznad dohodovne mogućnosti nije pukao.</s><s>U Hrvatskoj se to moglo uočiti kroz izravne inozemne investicije, koje su od 2000. godine do 2008. iznosile otprilike 4,2 milijarde eura, a već u 2009. smanjile su se na 2,1 milijarde eura, a 2010. su iznosile oko 281 milijun kuna.</s>
<s>Nakon istraživanja autorica u ovom radu želi prikazati kako različiti faktori utječu na cijenu nekretnina te proširit znanja o tržištu nekretnina u Republici Hrvatskoj i kako pojedine varijable utječu na cijenu nekretnina.</s><s>Koristeći brojnu literaturu, koja se tiče i domaćeg i stranog tržišta, dobit će se puno jasnija slika kako su se prije kretale cijene na tržištu nekretnina te kako se kreću danas.</s><s>U radu će se opisati više metoda za procjenu vrijednosti nekretnina, u Republici Hrvatskoj se i dalje koristi najviše troškovna metoda, iako bi neke druge metode možda bile primjerenije.</s><s>Važnosti ovog rada i što autorica želi prikazati je odstupanje u cijenama nekretnina koje imaju slične karakteristike.</s><s>U radu će biti vidljivo kako urbanizacija grada Zagreba mijenja cijene nekretnina i zašto svakih desetak godina dolazi do ekonomske krize i zašto cijene nekretnina koje su u 2019. godini na vrhuncu moraju pasti.</s><s>Promatrajući literaturu i brojna istraživanja, autorica je shvatila da nema mnogo literature o dolasku ekonomske krize za koju autorica smatra da će se dogoditi te smatra da će njezin rad dati novi pogled na kretanje tržišta nekretnina kroz sljedeće dvije godine.</s><s>Svoje teze autorica će u radu obrazložiti s tablicama i grafovima.</s><s>Smatra da će to pomoći u budućnosti jer će se moći pretpostaviti kada će doći do sljedećih ekonomskih kriza, tj. uslijed čega će dolaziti do kriza.</s><s>1.7 KRATAK OPIS POJEDINAČNIH POGLAVLJA</s>
<s>Ovaj rad obuhvaća dva dijela, prvi dio opisuje proces urbanizacije i njezin učinak na razvitak grada Zagreba, a drugi dio se odnosi na procjenu vrijednosti nekretnina, način na koji se procjenjuju nekretnine u Zagrebu i povezanost cijena nekretnina s ekonomskim krizama.</s><s>Autorica magistarskog rada želi opisati tijek događaja koji je vodio do nastanka krize tržišta nekretnina te na taj način potvrditi svoju hipotezu o nastanku nove krize na tržištu nekretnina 2020. godine.</s><s>U uvodnom dijelu magistarskog rada autorica će prikazati problem istraživanja, ciljeve, hipoteze i metode istraživanja kojima se bavila u radu.</s><s>U poglavlju broj 2. opisat će što je urbanizacija i njezin razvitak u svijetu, a u poglavlju broj 3. opisat će razvitak grada Zagreba sve do danas te cijene nekretnina prije i nakon globalne financijske krize u Zagrebu.</s><s>Četvrto i peto poglavlje upoznaju nas s procjenama vrijednosti nekretnina te metode koje se koriste u procjeni nekretnina.</s><s>U šestom i sedmom autorica je izabrala nekoliko nekretnina i procijenila ih poredbenom metodom.</s><s>U poglavlju broj 8. autorica će nas upoznati s pravnim izvorima, kojima se služila tijekom pisanja magistarskog rada.</s><s>Rad završava potvrđivanjem ili opovrgavanjem postavljenih hipoteza te sa zaključkom u devetom poglavlju.</s>
<s>Urbanizacija je povijesni i svjetski proces, koji je započeo prije otprilike pet tisuća godina kada su nastali prvi gradovi.</s><s>Točna definicija urbanizacije glasi: Urbanizacija (lat. Urbanus što znači gradski) je porast udjela gradskog tj. urbanog stanovništva.</s><s>To je proces širenja gradskog stila života.</s><s>Smanjivao bi se broj sela i naselja, a rastao bi broj urbanih sredina.</s><s>Te urbane sredine bile bi kulturna, obrazovna, financijska, proizvodna središta.</s><s>„Početci urbanizacije smještaju se u sred.</s><s>XVIII. st.</s><s>Njezin temeljni uzrok bila je industr. revolucija, koju je pratio nagli razvoj prometa i povećanje broja stanovnika u najrazvijenijim središtima, gradovima.</s><s>Osim značajnih ekonomskih elemenata (ponuda posla u gradovima), bitan pokretač urbanizacije bila je i želja za sudjelovanjem u gradskom životu, njegovim ritualima, ali i u samoj ideji življenja u najrazvijenijim, najciviliziranijim i najpoznatijim dijelovima svijeta.</s><s>Istodobno, život na selu činio se promašenim i besperspektivnim.</s><s>Među najznačajnije poticaje urbanizacije ubrajaju se povećanje proizvodnosti rada u poljoprivredi, smanjenje potrebe rada na selu, usitnjavanje seoskoga poljoprivr. posjeda i osiromašenje seljaka, razvoj industrije, povećavanje uslužnoga sektora, koji nudi mogućnosti zapošljavanja, lakši i bolji uvjeti života u gradu.</s><s>“4 Prije su gradovi imali manji broj stanovnika jer su sami ograničavali broj građana u gradovima i na taj način se smatralo da se tako zadržava bolja kvaliteta života.</s><s>U 19. stoljeću udio gradskog stanovništva u svijetu iznosio je oko 4 %, a danas više od 50 % je gradskog stanovništva.</s><s>Urbani stil života poboljšao je životne uvjete i produžio se životni vijek, ako se usporedi s 19. stoljećem.</s><s>U znanstvenom radu „Urbanizacija kao svjetski proces“ Bjelac i Vrdoljak proveli su istraživanje u kojem su konstatirali razlike u stupnju urbaniziranosti između razvijenih kojih je 75 % i nerazvijenih regija svijeta kojih je 37 % među kojima je odnos 2000. godine bio 2:1 u korist razvijenih.</s><s>Napravili su projekciju buduće urbanizacije do 2030. godine kada će se ta ista proporcija smanjiti na 1,5:1 te će u razvijenim regijama tada biti 82 %, a u nerazvijenim regijama oko 55 % urbanog stanovništva.5 2.1 UTJECAJ INDUSTRIJSKE REVOLUCIJE NA PROCES URBANIZACIJE Industrijska revolucija je proces koji je doveo do nagle promjene u načinu proizvodnje.</s><s>U 18. i 19. stoljeću u Engleskoj je došlo do sve jačeg iskorištavanja prirodnih dobara (šuma, voda, ruda, zemlje i sl.) u gospodarske svrhe i možemo reći da je proces industrijalizacije počeo od tuda i proširio se po zapadnoj Europi i u Sjevernoj Americi.</s><s>Prvi parni stroj je bio razlog prve snažne industrijske revolucije, za drugu se veže pronalazak električne energije, a treća industrijska revolucija veže se za atomsku energiju uz koju dolazi do razvitka računala.</s><s>4 Urbanizacija, Hrvatska enciklopedija, e-izvor Zašto se povezuje industrijska revolucija s urbanizmom?</s><s>Pa iz jednog razloga, a to je da je prva industrijska revolucija imala dalekosežne posljedice i na ekonomske, političke i kulturne prilike diljem svijeta te je bila razlog najvećih promjena u svijetu.</s><s>Gradovi su postali snažniji od sela, što prije nije bio slučaj jer je poljoprivreda bila glavni način života.</s><s>Počele su se stvarati nove društvene klase što je zahtijevalo i drugačiji kulturni, društveni i politički poredak.</s><s>Seosko stanovništvo koje je ostajalo bez zemlje, počelo je prelaziti u gradove i tamo se naseljavati.</s><s>„Pod utjecajem industrijalizacije zapadnih zemalja stanovništvo evropskih gradova se naglo povećalo.</s><s>Tako se u toku 19. veka stanovništvo gradova sa preko 100.000 stanovnika uvećalo sedam puta.</s><s>Srednjo-evropski gradovi povećali su, od 12. veka do 1850. godine, broj stanovnika na oko 22 miliona.</s><s>Za daljih samo 7 decenija ono je naraslo na 45 miliona.</s><s>“6 Tablica 1: Razvoj velikih gradova sa preko 100.000 stanovnika u Njemačkoj Izvor: Autorski rad, prema: Maksimović, 1976., str. 144. 2.2 PODJELA I STUPANJ URBANIZACIJE</s>
<s>Pod primarnom urbanizacijom razumijevamo postanak i razvoj „formalnog grada“, tj. koncentraciju stanovništva u granicama grada ili u njegovim rubnim zonama; stvaranje Godine</s>
<s>Njemačke karakterističnih gradskih demografskih struktura; koncentraciju i razvoj sekundarnih i tercijarnih djelatnosti te širenje prostora sagrađenog urbanim sadržajem (stambenim zgradama, tvornicama, parkovima, igralištima itd.) unutar ili izvan međa postojećih gradova, Primarnom urbanizacijom nastaju, dakle, kompaktno sagrađene urbane tvorevine</s>
<s>Podsekundarnom urbanizacijom razumijevaju se populacijsko-demografske, socijalno-ekonomske, funkcionalne, fizionomijske i druge promjene koje smanjuju agrarna obilježja u korist urbanih obilježja ruralnih sredina.</s><s>Te su promjene čvrsto povezane sa sve većim mogućnostima socijalnog prestrukturiranja agrarnog stanovništva u neagrarno.</s><s>“7 Kroz vrijeme sve je veći broj stanovništva koji je živo tako zvanim gradskim načinom života, što je povlačilo za sobom i brojne fizionomijske i funkcionalne promjene u ruralni područjima.</s><s>Fizionomija se odnosi na izgled kuća, što se s vremenom sve više mijenjalo dok nije došlo do promjene cjelokupnog izgleda naselja.</s><s>Funkcionalnost je značila da su ti prostori bili stambeni, ali uz to su isto bili mjesto rada te su bili stambeno-radni centri.</s><s>„Vidljivo je, dakle, da primarnom urbanizacijom nastaju kompaktno sagrađena urbana područja s velikom koncentracijom stanovništva i gradskih aktivnosti, dok sekundarnom urbanizacijom nastaju urbanizirana područja.</s><s>“8 Poseban je problem određivanje stupnja urbanizacije.</s><s>Stupanj urbanizacije se računao tako da se izračuna udio gradskog stanovništva u ukupnom broju stanovništva, ali to nije bilo sasvim točno jer se nije u obzir uzimao broj stanovništva koji živi izvan grada, ali radi u gradu i vodi gradski stil života.</s><s>U stupanj urbanizacije također ulazi i koliko je društveno i ekonomski razvijena ta sredina.</s><s>„Postoje tri stadija urbanizacije, a to su: PRIJEINDUSTRIJSKI</s>
<s>Prijeindustrijski stadij obilježava vrlo nizak stupanj urbanizacije, većina zemalja u ovom stupnju je još u razvoju.</s><s>Gradovi su mali i mali je broj gradskog stanovništva.</s><s>Industrijski stadij urbanizacije se veže za razvoj industrije, po čemu je i ovaj stadij dobio naziv.</s><s>U ovom stadiju dolazi do koncentracije stanovništva u samom centru rada i povećavanja broja stanovništva u gradovima.</s><s>Od 2/3 ukupnog stanovništva, 1/3 živi u gradovima.</s>
<s>Zadnji stadij je poslijeindustrijski stadiji urbanizacije.</s><s>Stanovništvo počinje naseljavati područja oko grada i tako nastaju nove urbane cjeline.</s><s>Nekadašnja preseljavanja iz sela u grad se smanjuje, a povećavaju se selidbe iz grada u okolice.</s><s>Urbanizacija ima i dva bitna procesa: socijalna pokretljivost i prostorna pokretljivost.</s><s>Socijalna pokretljivost označava mijenjanje položaja ljudi na društvenoj (socijalnoj) ljestvici, dok je prostorna pokretljivost fizička pokretljivost pojedinaca i društvenih grupa u određenom geografskom prostoru.</s><s>“9 Tablica 2: Evolutivni model međuovisnosti urbanizacije i mobilnosti stanovništva Stadij urbanizacije</s>
<s>Velika većina gradova u Europi osnovana je do 19. stoljeća prije industrijske revolucije.</s><s>Gradovi u Europi su većinom podignuti u srednjem vijeku.</s><s>Koliko god da su gradovi rasli, sve do 20. stoljeća broj stanovništva koji je živio u gradu i vodio gradski stil života bio je neznatan.</s><s>Tek u 20. stoljeću događa se preokret i više od 20 % stanovništva počinje živjeti u gradovima.</s><s>Ako se usporedi 1900. godina i 2005. godine broj stanovništva se udvostručio, s 3,3 milijarde na 6,6 milijardi stanovništva.</s><s>Čitajući brojnu literaturu i objavljena istraživanja, u radu „Urbanizacija kao svjetski proces i njezine posljedice“, autora Bjelajac i Vrdoljak, autorica magistarskog rada uočila je da su autori koristili Pearsonov koeficijent korelacije kako bi analizirali udjel urbanog stanovništva u 195 država iz cijeloga svijeta povezujući ga s nekim drugim varijablama od kojih bi neke mogle biti i posljedične.</s><s>Analizirali su podatke koje su imali iz 1999. godine o 195 država, kao što su površina u km2, broj stanovnika države i glavnog grada, udio urbanog stanovništva, prosječna životna dob žena i muškaraca, natalitet i mortalitet, BNP/stanovniku i potrošnja energije/stanovniku.10 „Iz prikazanog materijala može se izvući nekoliko temeljnih posljedičnih hipoteza u vezi s udjelom urbanog stanovništva koje se nastoji dokazati ovom analizom: 1. da je udjel urbanog stanovništva povezan s veličinom teritorija, brojem stanovnika i BND/stanovniku na upravo proporcionalan način ovim pokazateljima (veća površina teritorija, veći BND/stanovniku, veći broj stanovnika, veći udjel urbanog stanovništva); 2. da je udjel urbanog stanovništva povezan s natalitetom i mortalitetom te duljinom trajanja života i to tako da je više urbanog stanovništva u zemlji, natalitet i mortalitet je manji, a duljina trajanja života veća;</s>
<s>3. da je udjel urbanog stanovništva upravo proporcionalan potrošnji energije (više urbanog stanovništva, veća potrošnja energije, manje urbanog stanovništva, manja potrošnja energije); 4. da je udjel urbanog stanovništva upravo proporcionalan veličini glavnog grada (veći udjel urbanog stanovništva u zemlji, više stanovnika u glavnom gradu, manji udjel urbanog stanovništva u zemlji, manja veličina glavnog grada)“.11 Tablica 3 prikazuje broj milijunskih gradova u svijetu u razdoblju od 1800. godine do 1990. godine te se na taj način vidi razvitak procesa urbanizacije.</s><s>Tablica 3: Broj milijunskih gradova u razdoblju od 1800. godine do 1990. godine GODINA</s>
<s>Ako se gleda globalno, može se zaključiti da više ljudi živi u urbanim područjima nego u ruralnim sredinama.</s><s>2018. godine čak 55 % svjetskog stanovništva živjelo je u urbanim područjima.</s><s>Pretpostavlja se da će čak 68 % stanovništva 2050. godine biti urbano.</s><s>Skoro polovica svjetske populacije živi u naseljima koja imaju nešto manje od 500.000 stanovnika, dok jedna osmina stanovnika živi u 33 mega grada koja broje više od 10 milijuna stanovnika.</s><s>Projicira se da će 2030. godine biti 43 mega grada.</s><s>Kako bi se bolje shvatio proces urbanizacije, autorica je izradila graf koji obuhvaća podatke o broju gradova s više milijuna stanovnika od 1990. godine do 2018. godine te projekcije za 2030. godinu.</s>
<s>Bilježi se podatak da je 2007. godine, prvi put u povijesti globalno urbano stanovništvo premašilo globalno ruralno stanovništvo i od tada broj gradskog stanovništva sve brže raste.</s><s>Za Europu se pretpostavlja da će 80 % stanovništva biti urbano do 2040. godine.</s><s>Kako bi se shvatio rast gradova, autorica je priložila tablicu 4. u kojoj je prikazano područje Azije i Europe od 1990. godine do 2018. godine (navedeni su točni podaci) i pretpostavke za 2030. godinu i 2050. godinu.</s><s>U tablici se nalaze i Republika Hrvatska i Republika Slovenija, gdje Hrvatska za 2018. godinu bilježi 57 % urbanog stanovništva, a Slovenija 55 %.</s>
<s>Grad Zagreb je doživio turbulentnu povijest.</s><s>Najranija svjedočanstva o nazočnosti prvih ljudi na prostoru današnjeg Zagreba potječu još iz starijega kamenog doba.</s><s>Prvi ljudi koji su boravili na području grada Zagreba obitavali su na obroncima Zagrebačke gore.</s><s>Nalazi koji svjedoče o tome pronađeni su u spilji Veternica na jugozapadnom dijelu planine Medvednice.13 Pronađeni su brojni arheološki nalazi koji iscrpno svjedoče o životu prvih ljudi na ovim prostorima.</s><s>Pronađeni su nalazi tragova vatre i ostataka ognjišta, oruđe izgrađeno od kamena i kosti stare 50.000 godina.</s><s>„U špilji su nađeni ostaci ognjišta i brojni artefakti (kameno oruđe i oružje) koje je pripadalo suvremenicima krapinskog neandertalskog pračovjeka, čija starost je utvrđena na oko 40.000 godina.</s><s>Špilja Veternica služila je paleolitičkom lovcima kao sklonište ili boravište.</s><s>U mlađim naslagama Veternice (neolitik, brončano doba) nađeno je nekoliko dobro očuvanih lubanja vrste Homo sapiens, te fragmenti keramike i zemljanih posuda, ukrasa itd. što svjedoči o postojanju "grobnice iz neolitika".</s><s>Isto tako, nađeni su neki predmeti iz rimskog doba (svjetiljka uljanica, kopča rimskog vojnika, novčići).</s><s>“14</s>
<s>U mlađem kamenom dobu čovjek je svoje naseobine podizao u plodnim nizinama, u dolinama bogatih vodotokova koji su na riječne obale nanosili plodan mulj i zemlju crnicu.</s><s>Takav obrat nalagala je potreba za vlastitom proizvodnjom hrane koja je podrazumijevala zemljoradnju i stočarstvo.</s><s>Zagrebačko je područje bilo upravo idealno za nov način života i privređivanja u ondašnjim ljudskim zajednicama.</s><s>Brončano doba donijelo je daljnje promjene.</s><s>Razvoj kovinarstva i jačanje proizvodnje predmeta svakodnevne uporabe dali su poticaj trgovini.</s><s>Pogodan smještaj i povoljni prirodni uvjeti odrazili su se i na sve snažnije naseljavanje zagrebačkog prostora.</s><s>O tomu poglavito svjedoče grobnice, ostave i slučajni pojedinačni nalazi, ali i prva naselja koja niču na užem gradskom području i u okolici.</s><s>U kasnom brončanom dobu, koje je trajalo od oko 1300. do 750/700. godine pr.</s><s>Kr., ovim se krajevima prostirala kultura polja sa žarama.</s><s>Njezini su nositelji spaljivali pokojnike, a njihove ostatke pohranjivali u žaru i polagali u zemljani grob.</s><s>Uz pokojnika su kao popudbinu stavljali razne predmete kojima se služio tijekom života.15 U antičkom dobu naselje Gradec je doživio nekoliko stoljeća stagnacije, odnosno dogodila se propast naselja.</s><s>Propast naselja dogodila se prije nego što su Panoniju potkraj 4. stoljeća pr.</s><s>Kr. zahvatile nove seobe Kelta koje su označile kraj starijeg i početak mlađeg željeznog doba.16 U tim su seobenim valovima sudjelovali i keltski Taurisci koji su tijekom 3. stoljeća pr.</s><s>Kr. zaposjeli istočnoalpsko područje i zavladali glavnim rudonosnim oblastima.17 Preradu željeza, napredniju bojnuopremu i malo 14 Špilja Veternica, Medvednica.info, e-izvor 16 Majnarić-Pandžić, 1994., str. 11.</s>
<s>288 drugačije pogrebne običaje na ovo područje donijeli su Taurisci.</s><s>„U rimskom carskom dobu zagrebačko je područje u upravnom smislu pripadalo gradu Andautoniji.</s><s>Na višoj administrativnoj razini cijeli je taj prostor od prvih desetljeća 1. stoljeća pokrivala pokrajina Panonija koja je još na pomolu istog stoljeća pripadala sjevernom dijelu jedinstvenog Ilirika.</s><s>No, početkom 2. stoljeća, za vladavine cara Trajana (98. – 117.), Panonija je po okomici podijeljena na dvije zasebne pokrajine, Gornju Panoniju i Donju Panoniju pa se područje andautonijske gradske općine otada nalazilo u Gornjoj Panoniji.</s><s>Prva dva stoljeća potpune rimske vlasti u ovim krajevima bila su vrijeme slavnoga rimskog mira, zlatnoga doba Rimskog Carstva.</s><s>Zagrebačko je područje bilo gusto premreženo prometnicama.</s><s>Razlog toga je što su zagrebačkim područjem prolazile dvije velike državne ceste.</s><s>“18 „U kasnoantičko doba dolazi do slabljenja rimske vlasti.</s><s>Pritisak brojnih naroda onkraj rimskog svijeta postao je do konca 4. stoljeća toliki da snaga rimskog oružja više nije bila dostatna da mu se učinkovito odupire.</s><s>U periodu od 4. do 6. stoljeća sačuvana su rijetka svjedočanstva o političkim i gospodarskim odnosima tog razdoblja.</s><s>U kasnom 6. stoljeću ovim su prostorom zavladali Avari i Slaveni.</s><s>O tome svjedoče ostaci pronađenih ranoavarskaih strijela.</s><s>“19</s>
<s>„U 18. stoljeću granice zagrebačkih teritorijalnih jurisdikcija nisu se mijenjale.</s><s>Bez obzira što se granice nisu mijenjale, to ne znači da nije bilo sporova između: • slobodnoga i kraljevskoga grada na brdu Gradecu zagrebačkom (libera regia civitas Montis Graecensis Zagrabiensis)</s>
<s>• Laške Vesi u biskupskom (Vicus Latinorum).</s><s>U tom periodu bilo je sve više sporova, ali sve manje nasilja.</s><s>Drugim riječima, nasilje među „običnim ljudima“ koji obuhvaćaju purgere, kmetove i druge žitelje je iskorijenjeno.</s><s>Tijekom 17. stoljeća evidentirani su povremeni napadu na imovinu i domove, ali u suštini to se događalo u vanjskim naseljima koja su bila nezaštićena.</s><s>Gradski red su održavala i poduzetnici koji su bili pripadnici različitih slojeva stanovništva.</s><s>Može se pretpostaviti kako je pod franačkim utjecajem mjesna slavenska zajednica zadobila čvršći ustroj i da je kaptolsko naselje postalo središte slavenske župe.</s><s>Istovremeno se postupno počelo vraćati kršćanstvo koje je u ovim krajevima od sloma kasnoantičkih struktura bilo svedeno tek na zakržljale oblike.</s><s>“20 U 18. stoljeću je prevladavala barokna izgradnja.</s><s>Tada se u Zagrebu prvi put počinju otvarati manufakture te se Zagreb počinje razvijati kao urbano središte.</s><s>„Ljudi su promijenili svoj stav prema okolišu, a najprije su to počeli primjenjivati biskupi koji su u 18. stoljeću sve više uređivali svoj okoliš i zidine.</s><s>U promjeni odnosa prema okolišu sve češće su sudjelovali gradečki „purgari”, osobito imućniji među njima, a napose građani-plemići, koji su se u 18. stoljeću sve češće pojavljivali kao zemljoposjednici u donjogradskom podgrađu i predgrađu.</s><s>Vladavina Osmanskog Carstva od Srijema i Zrmanje stvorila je temeljne pretpostavke da staleži Kraljevstva Dalmacije, Hrvatske i Slavonije u Zagrebu budu usredotočeni na obnovu aspiracije.</s><s>Nakon zrinskofrankopanske tragedije sve više jača habsburški kameralizam, merkantilizam i fiziokratizam.</s><s>“21</s>
<s>Moderna povijest Zagreba započinje sa Zagrepčanima 18. stoljeća – Pavom Ritterom Vitezovićem i Maksimilijanom Vrhovcem.</s><s>Vitezović je odigrao ključnu ulogu odlaskom u Rim 1670. godine kada je u Rimu upoznao Ivana Lučića koji je bio utemeljitelj hrvatske histografije.</s><s>Povijesna jezgra grad Zagreba imala je ukupnu površinu od 40,8 km2, dok se stanovništvo jezgre grada Zagreba 1670. godine procjenjuje na 3600 stanovnika.</s><s>Od toga broja 56 % otpada na gradec, a 44 % na biskupsko-kaptolski Zagreb.</s><s>Od šezdesetih godina 17. stoljeća pa sve do kraja 18. stoljeća porastao je broj stanovnika Zagreba za nekoliko tisuća.</s><s>„Zagreb se sve više smatra političkim centrom i glavnim gradom Hrvatske i Slavonije što je naglašeno u Hrvatskom saboru 1557. godine kada sabor zabrinut zbog opasnosti od Turaka, preporučuje kralju Ferdinandu da se „pobrine za svoju kraljevsku varoš na brdu Gradecu koja je glavni grad ovih kraljevina“.</s><s>1606. godine, na poziv varoške uprave isusovci su preuzeli napušteni samostan na današnjem Jezuitskom trgu.</s><s>Započeli su bogatu prosvjetiteljsku djelatnost i baroknu izgradnju grada.</s><s>Već sljedeće godine osnovana je isusovačka gimnazija sa šest razreda.</s><s>Obavljala je redovitu humanističku naobrazbu za više stotina učenika seljačkog, građanskog i plemićkog podrijetla.</s><s>1664. godine isusovci su otvorili tiskaru, a pet godina poslije akademiju na kojoj se predavala filozofija, teologija i pravo.</s><s>Hrvatsko-ugarski kralj Leopold I. poveljom potvrđuje Kraljevskoj akademiji pravo sveučilišta, a ovaj privilegij potvrđuje Hrvatski sabor.</s><s>“22 3.1 NASTANAK GRADA ZAGREBA</s>
<s>Nastanak imena grada Zagreba u prošlosti se izvodio iz glagola „zagrabiti”, što znači zaimati živu vodu, temeljem čega su ispredane brojne legende i priče, među kojima je i ona o Manduši i zdencu.</s>
<s>„Današnji Zagreb izrastao je iz dvaju srednjovjekovnih naselja koja su se stoljećima razvijala na dvama susjednim brežuljcima.</s><s>Prvi pisani spomen Zagreba datira iz 1094. godine kada je na Kaptolu osnovana biskupija, dok susjedni Gradec 1242. godine biva 22 Vrdoljak, 2010., e-izvor</s>
<s>• biskupskog grada (Arx episcopalis) proglašen slobodnim kraljevskim gradom.</s><s>Oba ta naselja bila su okružena čvrstim bedemima i kulama, ostaci kojih su očuvani sve do danas.</s><s>Za turskih najezda na Europu, od XIV. do XVIII. stoljeća, Zagreb je važna pogranična utvrda.</s><s>Barokna obnova grada u XVII. i XVIII. stoljeću mijenja obličje Gradeca i Kaptola.</s><s>Ruše se stare drvene kuće a podižu raskošne palače, samostani i crkve.</s><s>Bogatstvu grada pridonose brojni trgovački sajmovi, prihodi od posjeda i mnoštvo obrtničkih radionica.</s><s>U grad doseljavaju imućne plemićke obitelji, kraljevi službenici, crkveni velikodostojnici i bogati trgovci iz cijele Europe.</s><s>Otvaraju se škole i bolnice, prihvaćaju se kulturni običaji europskih prijestolnica.</s><s>Grad prerasta svoje srednjovjekovne granice i širi se prostranom ravnicom.</s><s>Podižu se prvi perivoji i ladanjska imanja.</s><s>Zagreb se potvrđuje kao upravno, gospodarsko i kulturno središte Hrvatske.</s><s>“23 Tablica 5: Kronologija nastanka grada Zagreba GODINA</s>
<s>Propada staro rimsko naselje Šćitarjevo (Andautonia).</s><s>Na ove prostore dolaze Hrvati, a najstariji su dokazi o njihovom boravku grobovi na Visokom brijegu u Velikoj Gorici.</s><s>Zemlje između Save i Drave pa dakle i područje Zagreba, ulaze u okvir hrvatske države kralja Tomislava, koji je 925. godine okrunjen za prvoga hrvatskog kralja.</s>
<s>Izdana je pismena povelja u kojoj se spominju utemeljitelj biskupije kralj Ladislav, prvi zagrebački biskup Duh i ostalo svećenstvo.</s>
<s>Završena je gradnja i posvećena stolna crkva, koja je 1242. godine teško stradala za provale Tatara.</s><s>Da bi se građanima odužio za pomoć koju su mu pružili pred naletom Tatara, hrvatsko-ugarski kralj Bela IV. tadašnjem Gradecu dodjeljuje Zlatnu bulu.</s>
<s>Grad je ponovno u opasnosti, sada mu prijete Turci.</s><s>Ali, baš se te godine prvi puta spominje kao glavni grad.</s><s>Osnovana je Isusovačka gimnazija sa šest razreda.</s><s>23 Zagreb kroz stoljeća, infozagreb.hr, e-izvor Grom je zapalio drveni krov stolne crkve, a požar se proširio.</s><s>Veliki požari izbili su još nekoliko puta, dok nisu prevladale kuće Isusovci osnivaju prvu tiskaru u Zagrebu.</s>
<s>Kraljevskoj akademiji pravo da bude sveučilište.</s><s>Kraljevsko vijeće određuje Varaždin za svoje privremeno sjedište.</s>
<s>Sjedište vlade vraća se iz Varaždina u Zagreb.</s><s>Na južnoj strani Markova trga počinje s radom prvo stalno kazalište u Zagrebu.</s>
<s>Zagreb, objedinjavanjem svih dijelova, postaje jedinstveni grad, a za prvog je gradonačelnika izabran Josip Kamauf, koji je do tada bio varoški sudac Gradeca.</s>
<s>Otvorena prva željeznička pruga na relaciji Zidani Most U studenome grad je pogodio katastrofalan potres.</s><s>Gradskim ulicama kreće tramvaj kojega vuku konji.</s><s>Prvi električni tramvaj je u upotrebi od 1905.</s><s>Izvor: autorski rad, prema: infozagreb.hr, e-izvor 3.2 GRAD ZAGREB DANAS</s>
<s>Grad Zagreb je danas glavni grad Republike Hrvatske, po broju stanovnika najveći grad u Hrvatskoj, zauzima površinu od 641 km2.</s><s>Šire područje grada broji oko milijun stanovnika, a sam grad prema popisu stanovništva iz 2011. godine broji 792.875 stanovnika.</s><s>Zagreb je danas glavno kulturno, znanstveno, gospodarsko, političko i administrativno središte Republike Hrvatske sa sjedištem Sabora, Predsjednika i Vlade Republike Hrvatske.</s><s>S obzirom da je Zagreb glavno središte Hrvatske, nadležnosti i ovlasti grada Zagreba regulirane su Zakonom o Gradu Zagrebu Člankom 1. Zakona o Gradu Zagrebu ističe se kako se predmetnim zakonom uređuje „položaj, djelokrug i ustroj Grada Zagreba, glavnog grada Republike Hrvatske“.24 Člankom 2. propisano je kako Grad Zagreb ima položaj županije,25 dok je člankom 3. istog Zakona propisano kako Grad Zagreb ima svoj statut, koji u skladu sa zakonom, uređuje njegov samoupravni djelokrug, njegova obilježja, javna priznanja, ustrojstvo, ovlasti i način rada njegovih tijela, oblike neposrednog odlučivanja građana, suradnju s drugim jedinicama lokalne i područne (regionalne) samouprave te druga pitanja od važnosti za ostvarivanje prava i obveza Grada Zagreba.26 Slika 1: Položaj Grada Zagreba</s>
<s>Izvor: Turistička zajednica Zagrebačke županije, e-izvor Djelokrug Grada Zagreba propisan je čl. 4. istog zakona, a normirano je da Zagreb „u okviru svoga samoupravnog djelokruga obavlja poslovne iz djelokruga županije, te druge poslove u skladu sa zakonom.</s><s>Obavlja poslove državne uprave iz djelokruga ureda državne uprave i drugih poslova državne uprave utvrđenih posebnim zakonom u Gradu Zagrebu povjerava se upravnim tijelima Grada Zagreba“.27 Člankom 5. istog zakona propisan je ustroj Grada Zagreba, a ustroj obuhvaća: • Gradsku skupštinu Grada Zagreba</s>
<s>Gradska skupština grada Zagreba je predstavničko tijelo građana Grada Zagreba koje donosi akte u okviru samoupravnog djelokruga Grada Zagreba te obavlja poslove u skladu sa zakonom i statutom.</s><s>Gradska skupština ima 51 gradskog zastupnika, a način rada Gradske skupštine uređuje se poslovnikom Gradske skupštine, u skladu sa zakonom i Statutom.</s><s>Gradska skupština ima predsjednika i potpredsjednika, čiji se broj utvrđuje Statutom.</s><s>Predsjednik i potpredsjednik moraju svoju dužnost obnašati profesionalno te provoditi odluke koje Gradska skupština izglasa.</s><s>Izvršno tijelo grada Zagreba je gradonačelnik Grada Zagreba.</s><s>Člankom 7. Zakona o Gradu Zagrebu propisano je kako „gradonačelnik predstavlja i zastupa Grad Zagreb i nositelj je izvršnih poslova u Gradu Zagrebu.</s><s>Gradonačelnik se bira na način propisan zakonom kojim se uređuju lokalni izbori“.29 Nadalje, čl. 8. i 9. istog zakona je propisano kako je „gradonačelnik odgovoran Vladi Republike Hrvatske za obavljanje poslova državne uprave povjerenih upravnim tijelima Grada Zagreba.</s><s>Vlada Republike Hrvatske može u obavljanju poslova državne uprave davati gradonačelniku naredbe.</s><s>Gradonačelnik ima dva zamjenika koji se biraju na način propisan zakonom kojim se uređuju lokalni izbori“.30</s>
<s>Člankom 1. Statuta Grada Zagreba propisano je kako je „Grad Zagreb, kao glavni grad Republike Hrvatske, posebna je i jedinstvena, teritorijalna i upravna cjelina kojoj se položaj, djelokrug i ustrojstvo uređuje Zakonom o Gradu Zagrebu.</s><s>Grad Zagreb jedinica je lokalne samouprave koja ujedno ima i položaj jedinice područne (regionalne) samouprave – županije“.31</s>
<s>Sukladno čl. 2. Statuta, „Grad Zagreb je pravna osoba koju predstavlja i zastupa gradonačelnik.“ Člankom 3. Statuta propisuje se djelokrug rada Grada Zagreba, odnosno „samoupravni djelokrug Grada Zagreba, njegova obilježja, javna priznanja, ustrojstvo, ovlasti i način rada njegovih tijela, mjesna samouprava, prava nacionalnih manjina, ustrojstvo gradskih upravnih tijela i javnih službi, oblici neposrednog odlučivanja građana, suradnja s drugim jedinicama lokalne i područne (regionalne) samouprave te druga pitanja važna za ostvarivanje prava i obveza Grada Zagreba“.32 Grad Zagreb ima svoju zastavu, grb i počasni lanac gradonačelnika koji su propisani na zelenome brijegu nalazi se srebrni/bijeli grad sa trima kulama i otvorenim zlatnim/žutim vratima; gore desno zlatna/žuta šesterokraka zvijezda, gore lijevo 31 Statut Grada Zagreba, čl. 1.</s>
<s>• Izvršno tijelo Grada Zagreba.28 srebrni/bijeli polumjesec.</s><s>“33 Grb se zasniva na grbu Griča koji potječe iz 13. stoljeća.</s><s>U početku je pozadina bila crvene boje, a 1896. godine je konačno ustanovljena plava boja pozadine koja je i danas.</s>
<s>Zastava Grada Zagreba opisana je st. 3. istog članka i Statuta, a opis zastave glasi: „Zastava omjera 1:2 plave je boje sa žuto obrubljenim grbom grada u sredini.</s><s>“34 „O uporabi grba i zastave Grada Zagreba, uključujući i njihovu stilizaciju te naziva "Grad Zagreb" i njegovih izvedenica odlučuje gradonačelnik Grada Zagreba.</s><s>“35 3.3 CIJENE NEKRETNINA U ZAGREBU PRIJE I NAKON KRIZE Godine 2007. došlo je do financijske krize, koja je započela s krizom tržišta nekretnina i slomom hipotekarnih kredita u Sjedinjenim Američkim Državama pod nazivom „Subprime crisis“.</s><s>Uzrok te krize je bio nagli i brzi pad cijena nekretnina u SAD-u, koji se dogodio nakon dužeg razdoblja rasta cijena nekretnina u previsokim razmjerima.</s><s>Krizi je prethodilo i dugo razdoblje relativno niskih realnih i nominalnih kamatnih stopa.</s><s>Ta kriza ubrzo je zahvatila i ostatak svijeta.</s><s>Može se reći da je kriza imala katastrofalne posljedice.</s><s>U Americi je nekoliko velikih banaka (Lehman Brothers Holdings Inc.) i osiguravajućih društava proglasilo bankrot.</s><s>Kriza je zahvatila prvo financijski i bankarski sektor, ali ubrzo nakon toga počinje zahvaćati i realni sektor.</s><s>Hrvatsku je također zahvatila i imala je jako veliki utjecaj na hrvatsko gospodarstvo.</s><s>Povećala se nezaposlenost, stopa BDP-a je pala,36 brojne tvrtke su zatvorile svoja vrata.</s><s>Duži niz godina prije krize povećana je domaća potražnja, pogotovo privatna potrošnja koja se temelji na postupku zaduživanja i tako je rasla vanjska zaduženost Hrvatske.</s><s>Zaduživanje je sasvim normalna pojava u zemljama koje se nalaze u tranziciji, ali jedino ako su njihove investicije dugoročno rentabilne i ne ovise o tekućoj potrošnji.</s><s>„Do 2001., glavni izvor vanjskog zaduživanja su predstavljale posudbe domaćeg javnog sektora te posudbe privatnog sektora za koje je jamčila država.</s><s>U razdoblju koje je slijedilo neposredno nakon privatizacije bankarskog sustava dolazi do sustavnog zaokreta: između 2002. i 2005. raste kreditiranje privatnog domaćeg sektora privatnim stranim izvorima.</s><s>Upravo u navedenom razdoblju Hrvatska prelazi iz srednje u visoko zaduženu zemlju.</s><s>Vanjski dug je u periodu od 1999. do 2005. rastao po prosječnoj stopi od 16 % godišnje.</s><s>Inozemni je dug 1993. iznosio tek 14,4 % BDP36 U ovom razdoblju dolazi do šestogodišnjeg pada BDP-a.</s><s>Hrvatska je bila u onom broju zemalja koje su u ovom razdoblju zabilježile najveći pad gospodarstva, jedino je Grčka imala veći pad od Hrvatske.</s><s>2,9 % pa je pad njegove realne razine u odnosu na pretkriznu 2008. smanjen na -8,4 %. a, nakon čega je dramatično rastao, a 2010. probijena je psihološka granica; ukupni vanjski dug premašio je vrijednost BDP-a.</s><s>“37 3.3.1 Cjenovni baloni na tržištu nekretnina i svjetska kriza 2018.</s><s>Cjenovni balon na tržištu (engl. bubble) znači jako veliko povećanje cijena nekih dobara, a da ne postoji osnovana podloga za takvo povećanje.</s><s>U slučaju da dođe do pucanja takvog balona, može doći do krize na tom tržištu i ostalim tržištima pa i do krize svjetskog gospodarstva.</s><s>„Kindelberger i Aliber (2005) opisuju balone kao nagli porast cijena imovine s početnim porastom koji stvara očekivanja daljnjeg privlačenja novih kupaca.</s><s>Cjenovni balon može se definirati kao dramatično povećanje cijena nakon kojeg slijedi dramatični pad cijena.</s><s>Lind (2013) smatra da je ta tradicionalna definicija problematična jer su joj osnove nejasne.</s><s>Balon se nikada ne može objasniti jednim čimbenikom, već je posljedica interakcije niza čimbenika.</s><s>Postoje čimbenici koji se koriste za izvođenje skupa pokazatelja koji djeluju kao upozoravajući signali o tome hoće li nakon dramatičnog povećanja cijena doći do dramatičnog pada.</s><s>Razvijeni popis obuhvaća, primjerice, troškove kamata u odnosu na prihode kućanstava, elastičnost ponude, očekivanja cijena i kreditne uvjete.</s><s>Cooper (2009) smatra da je najbolji pokazatelj rast kreditne aktivnosti.</s><s>Kada je rast kreditne aktivnosti znatno veći od ekonomskog rasta, onda se taj rast potiče stvaranjem kredita i neće se održati kada kreditna ekspanzija stane.</s><s>Rast domaćih kredita ne bi smio premašiti ekonomski rast neke zemlje, izražen rastom BDP-a, iznad koeficijenta 2:1, jer se to smatra neodrživim na dulji rok.</s><s>“38</s>
<s>Svi ekonomski analitičari slažu se u tome da je do krize 2008. godine došlo zbog pucanja balona na tržištu nekretnina u Americi te u mnogim drugim zemljama (Engleska, Irska, Španjolska).</s><s>Prvo se ta kriza osjetila na tržištu hipotekarnih kredita.</s><s>FED, u želji da potakne razvoj i rast SAD-a, dug niz godina je davao niske kamatne stope, čime je došlo do napuhavanja cijena nekretnina i to je jedan od uzroka krize.</s><s>3.3.2 Cijene nekretnina u Zagrebu prije krize Hrvatska je prije 2008. godine imala velike troškove zaduživanja koja su nastavila rasti i s tim u korak počele su se smanjivati i hrvatske gospodarske aktivnosti.</s><s>2009. godine je ustvari započelo razdoblje velike recesije na našem području.</s><s>Tržište nekretnina je nakon dužeg vremena stagnacije koji je trajao do 2001. godine u sljedećih 5 godina postiglo snažan zamah pa je opet 2006. godine ušlo u mirniji ciklus sve do polovine 2008. godine, kada je zbog gospodarske krize započeo nagli pad.</s><s>Ukoliko se gledaju transakcije nekretnina, možemo reći da postoje tri dominantne kategorije nekretnina prema broju transakcija: • stambeni prostor</s>
<s>„Praćenje cijena stambenih nekretnina vrlo je važno za gospodarstvo.</s><s>Stambena imovina čini bitnu stavku imovine stanovništva i važnu komponentu njegova ukupnog “bogatstva”.</s><s>Stoga cijene stambenih nekretnina naposljetku, putem učinka bogatstva na potrošnju kućanstava, izravno utječu i na agregatnu ekonomsku aktivnost.</s><s>Osim što djeluje na stanovništvo, cijena stambene imovine bitna je i za financijsku stabilnost zemlje – nekretnine su, naime, tipičan kolateral pri zaduživanju poduzeća i stanovništva kod poslovnih banaka i utječu na visinu kreditnog rizika koji banke prihvaćaju.</s><s>Viša razina cijena prelijeva se u višu vrijednost kolaterala pa se u razdoblju rasta cijena olakšava kreditiranje te raste potražnja za kreditima kod zajmoprimatelja s jedne strane, ali i ponuda kredita od strane zajmodavatelja s druge strane.</s><s>Vrijedi i obratno, smanjenje cijena utječe na pad vrijednost kolaterala, što direktno negativno utječe na otpornost zajmoprimatelja i rast vjerojatnosti neispunjavanja obveza (engl. probability of default) i potencijalnih gubitaka u financijskom sektoru slabeći time gospodarske uvjete i povećavajući kreditni rizik kod zajmodavatelja.</s><s>“39 Broj transakcija stambenih nekretnina doživio je vrhunac 2006. godine te je u 2007. i 2008. godini uslijedio pad tih istih nekretnina.</s><s>Što se tiče građevinskog zemljišta, broj kupoprodaja je relativno stabilan kroz godine, dok su poljoprivredna zemljišta od 2003. do 2008. godine bile u stabilnom rastu.</s>
<s>Broj prodanih novih stanova je od 2003. godine bio u relativno stabilnom porastu, osim 2005. godine kad se bilježi manji pad u Zagrebu i nešto veći u ostalim naseljima.</s><s>U Zagrebu 2008. godine bilježi se porast, dok je u ostalim naseljima zabilježen blagi pad u odnosu na 2007. godinu.</s><s>Prema podacima na službenim stranicama Državnog zavoda za statistiku, bilježi se stabilan porast cijene stanova do 2008., nakon koje kreće pad.</s>
<s>Izvor: Autorski rad, prema: Državni zavod za statistiku, e-izvor Kako bi se bolje mogle shvatiti oscilacije u cijenama, autorica rada prilaže i sliku grafikona za razdoblje koje je navedeno u prethodnoj tablici.</s><s>Slika 2: Broj prodanih novih stanova u Republici Hrvatskoj i Zagrebu u razdoblju od 2003. do prve polovice 2009.</s>
<s>Izvor: Državni zavod za statistiku, e-izvor Zagreb je u razdoblju od 2003. do 2008. godine imao i najveću prosječnu cijenu po m2, ako se gleda s ostatkom Hrvatske.</s><s>Tako je u 2003. prosječna cijena (kn/m2) u Zagrebu iznosila 10.241 kn, dok je u ostatku Hrvatske bila 8.569 kn/m2.</s><s>2005. godine dolazi do laganog pada pa je sada cijena 9.228 kn/m2, dok je u ostatku Hrvatske 8.912 kn/m2., 2008. opet raste na 14.315 kn/m2, a u prvoj polovici 2009. godine iznosi 14.295 kn/m2. kada se sagleda indeks cijena nekretnina,40 može se zaključiti da tražene cijene stanova su podjednako padale i u Zagrebu i u cijeloj Hrvatskoj.</s><s>„Na razini Republike Hrvatske udio zemljišta u cijeni stana varira od 12 % do 21 %, udio gradnje i dobiti izvođača od 59 % do 66 % te ostalih troškova od 16 % do 25 %.</s><s>U odnosu na Republiku Hrvatsku, u Zagrebu komponente strukture pokazuju neznatno veće raspone: udio zemljišta u cijeni stana varira od 13 % do 24 %, udio Slika 3: Struktura prosječne cijene stana u Zagrebu u razdoblju od 2003. do prve polovine 2009.</s>
<s>40 Indeks se bazira na traženim cijenama nekretnina.</s><s>Prednost kod ovakvog načina računanja je u tome što je dostupan veći uzorak nego pri alternativnim metodama.</s><s>3.3.3.</s><s>Cijene nekretnina u Zagrebu nakon krize do danas Cijene nekretnina u Hrvatskoj dosegnule su vrhunac 2008. godine, nakon čega su počele padati.</s><s>Cijene su padale sve do kraja 2015. godine.</s><s>Ukupan pad cijena nekretnina od 2008. do 2015. iznosio je 20 %, ali ako se pogleda cijelo razdoblje od 2002. do 2015. godine može se vidjeti da su cijene nekretnina u Hrvatskoj narasle za Grad Zagreb predstavlja najveće tržište nekretnina u Hrvatskoj.</s><s>U razdoblju od 2012. do 2017. godine prodaja stanova je porasla za 32 %.</s><s>Treba se zapitati, zašto dolazi do rasta cijene nekretnina?</s><s>Postoji više razloga, a jedan od njih je sigurno i lokacija same nekretnine.</s><s>Lokacijske karakteristike mogu podrazumijevati položaj nekretnine prema centru grada ili prema centru rada, ali i o karakteristikama susjedstva te blizini brojnih ustanova (škole, vrtići, zdravstvene ustanove, dućani, parkovi itd.).</s><s>U oblikovanju cijene nekretnine uz lokacijske karakteristike sudjeluju i neka druga obilježja, kao što su vanjski izgled nekretnine, veličina, katnost, opremljenost, unutarnji dizajn, stil gradnje, itd.</s>
<s>„Pritisak na troškove može biti izražen u kratkom roku i može utjecati na očekivanja budućih cijena, posebno ako dođe do naglog porasta potražnje.</s><s>Taj trend se trenutačno događa na priobalju, gdje je s obzirom na potražnju mala ponuda izvođača radova.</s><s>Slijedom toga cijene gradnje rastu.</s><s>Cijene materijala i troškovi prijevoza materijala također rastu.</s><s>Zbog nedostatka radne snage, građevinari povisuju plaće radnicima kako bi ih uspjeli zadržati.</s><s>Investitoru u gradnju realno se povećavaju troškovi gradnje zbog čega cijena konačnog proizvoda raste.</s><s>U graditeljstvu je 2017. ostvareno oko 5 % hrvatskog bruto domaćeg proizvoda s tendencijom rasta.</s><s>Potkraj 2017. godine u graditeljstvu je radilo 67 307 radnika u 13 852 aktivnih pravnih subjekata.</s><s>Broj zaposlenih od siječnja do prosinca 2017. godine manji je za 1,2 % u odnosu na isto razdoblje 2016.</s><s>Vrijednost izvršenih radova 2017. bila je Iako je nakon financijske krize došlo do pada cijena nekretnina, kako je dolazilo do gospodarskog oporavka, tako je došlo do rasta cijena nekretnina, kako u cijeloj Hrvatskoj tako i u Zagrebu.</s><s>Na jednom od portala za oglašavanje nekretnina (Njuškalo.hr), prema njihovoj statistici, prosječna cijena stanova u Zagrebu danas je otprilike 1.986 EUR/m2.</s><s>Ako usporedimo Zagreb s ostalim gradovima u Hrvatskoj, možemo uočiti da čak cijena stana po kvadratnom metru i nije najskuplja.</s><s>Tako npr. u gradu Zadru cijena je 2.134 EUR/m2, u Dubrovniku 3.828 EUR/m2, u Splitu 2.796 EUR/m2, u Šibeniku 1.499 EUR/m2, a u Umagu 2.080 EUR/m2.</s><s>Najniže cijene po kvadratnom metru su na području Slavonije, u Vukovaru su cijene stanova 685 EUR/m2.</s><s>Prema portalu Njuškalo.hr, za stan od 50 kvadratnih metara u Zagrebu morat ćete izdvojiti oko 100.000 EUR, a u Vukovaru za stan iste kvadrature oko 35.000 EUR.</s><s>U Hrvatskoj postoji još jedan relevantan portal za oglašavanje nekretnina, a to je Crozilla.com.</s><s>Na njemu su cijene nešto drugačije nego na Njuškalu, ali to su sitne razlike u cijenama.</s><s>Prema Crozilla.news, cijene zagrebačkih stanova su na mjesečnoj razini porasle za 0,5 %, tj. 9,3 % na godišnjoj razini.</s><s>Tako se u kolovozu ove godine za kvadratni metar stana u Zagrebu tražilo u prosjeku 2021 euro.</s><s>Naravno, cijene nisu iste na području cijelog grada jer se u obzir treba uzeti lokacija i neki drugi faktori kao što su godina izgradnje, stanje u kojem se nekretnina nalazi, uređenost nekretnine itd.</s><s>U srpnju ove godine cijene novih, luksuzno uređenih ili adaptiranih stanova na dobrim lokacijama penjale su se i preko 6000 eura po metru kvadratnom.</s><s>Ali, uzimamo u obzir da se tu radi o atraktivnim kvartovima u Zagrebu.</s><s>Na rubnim dijelovima grada mogu se pronaći stanovi od 1000 eura po metru kvadratnom.</s><s>Stanovi su uvijek više traženi nego kuće, pogotovo manji stanovi po kvadraturi, najviše garsonijere.</s><s>Za kvadratni metar kuće, s okućnicom i pripadajućim objektima u prosjeku iznosi oko 1335 eura.</s><s>Ako se gleda odnos lipanj – kolovoz ove godine, vidi se da su porasle oko 0,4 %, odnosno 6,9 % u odnosu na prošlu godinu.</s><s>Smatra se da je jedan od uzroka za tako veliki porast cijena stanova i pojava stanova za dnevni ili mjesečni najam pa se veliki broj zagrebačkih stanova kupuje i za iznajmljivanje.</s><s>Najtraženiji zagrebački kvartovi za kupnju stanova su Centar, Trešnjevka, Maksimir, Dubrava i Jarun.</s><s>Rast cijene stanova u Hrvatskoj traje 40 mjeseci za redom, točnije od početka 2016.</s><s>Na tržištu vlada cjenovni balon, koji se stvara zbog očekivanja da će nekretnina u budućnosti imati još veću cijenu i da će ju biti moguće brzo unovčiti.</s><s>Slika 4: Cijene stanova u najvećim hrvatskim gradovima Izvor: Kvadrat stana u Zagrebu 2000 eura:Cijene stanova su na vrhuncu, bazen kupaca se prazni, tportal.hr, 2019. e-izvor Slika 5: Kretanje prosječnih traženih cijena kvadrata stanova i kuća u Gradu Zagrebu</s>
<s>Izvor: Usporava rast cijena nekretnina u Hrvatskoj, privredni.hr,2019., e-izvor Na burzi nekretnina burzovni indeks (BN) prema njihovim statistikama je u odnosu na isto razdoblje prošle godine (mjesec srpanj) narastao za čak 4,68 %, a kada se gleda u odnosu na početak godine za 3,61 %.</s><s>Od 2008. godine cijene nekretnina (stambene posebno) su tek početkom ove godine doživjele svoj najviši rast.</s><s>„Porast tražene cijene nekretnina je još uvijek za nekoliko postotaka veći nego što je rast realiziranim vrijednostima nekretnina.</s><s>Većina oglašenih nekretnina ipak ne pronalazi kupca što jasno pokazuje da su nekretnine uglavnom precijenjene.</s><s>Stambena novogradnja je i dalje motor rasta prosječnim cijenama i sve teže vuče cijene rabljenim nekretninama, jer će kupaca u narednom periodu biti sve manje.</s><s>Početkom jeseni će se još kratkotrajno osjetiti povećanje potražnje za određenim nekretninama zbog državnih subvencija.</s><s>“43</s>
<s>43 BN Komentar, Burza nekretnina, 2019., e-izvor BN indeks je jedinstveni indeks koji prati kretanje cijena stambenih kredita na području Hrvatske.</s><s>Temelji se na podacima postignutih cijena tipičnih nekretnina na tipičnim lokacijama iz baze Burze nekretnina.</s><s>Objavljuje se jedanput mjesečno.</s><s>Slika 6: BN indeks kretanja cijena nekretnina Izvor: BN Komentar, Burza nekretnina, 2019., e-izvor Slika 7: Tražene i postignute cijene na tržištu (1997. – 2018.) Izvor: BN Komentar, Burza nekretnina, 2019., e-izvor Iz zadnjeg grafa se vidi kako 2005. godine dolazi do razilaženja između traženih cijena i postignutih cijena gdje su tražene cijene više nego postignute i taj trend je sve do 2010. godine kada dolazi do izjednačavanja cijena.</s><s>Opet 2014. godine dolazi do slične situacije, gdje su tražene cijene više od postignutih cijena, ali nije u tako velikom razmjeru kao što je to bilo u razdoblju od 2004. do 2010. godine.</s><s>To razilaženje u cijenama još je uvijek prisutno na tržištu nekretnina.</s><s>Na slici 6. može se vidjeti da je indeks cijena od početka ove godine u stalnom porastu.</s><s>4. POJAM NEKRETNINA</s>
<s>Nekretnine su stvari koje ne mogu mijenjati svoj položaj u prostoru a da im se pri tome ne uništi ili promijeni dosadašnja struktura.</s><s>Nekretninama se smatraju u prvom redu zemljišta, ali osim zemljišta nekretninama se smatra i sve ono što se nalazi na zemljištu, točnije sve ono što je sa zemljištem trajno povezano bilo mehaničkim putem ili organski.</s><s>To znači da se nekretninama smatraju i zgrade (stambene jedinice, poslovni prostori), koje su sagrađene s namjerom da na zemljištu trajno ostanu.</s><s>„Pojedinačnu nekretninu čini zemljišna čestica, uključujući i sve što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje; ali kad je više zemljišnih čestica upisano u zemljišnoj knjizi u isti zemljišnoknjižni uložak, one su pravno sjedinjene u jedno tijelo (zemljišnoknjižno tijelo), koje je kao takvo jedna nekretnina.</s><s>“44 U Zakonu o porezu na promet, nekretninama se smatraju zemljišta i građevine.</s><s>Zemljišta mogu biti poljoprivredna, građevinska i druga zemljišta, a građevinama se smatraju stambene, poslovne i druge vrste zgrada i svi njihovi pripadajući dijelovi.</s><s>Poljoprivrednim zemljištima se smatraju oranice, pašnjaci, livade, vrtovi i sl.</s><s>Prema Zakonu o prostornom uređenju, građevinska zemljišta su zemljišta unutar granica građevinskog prostora, ali i zemljišta izvan građevinskog prostora obuhvaćenog građevnom česticom na kojoj je izgrađena građevina.45 Zemljišta mogu biti izgrađena i ne izgrađena.</s><s>Izgrađeni dio građevinskog zemljišta je dio zemljišta koji je određen prostornim planom i koje je izgrađeno, a neizgrađeni dio je područje određeno prostornim planom i planirano je za daljnji razvoj.</s><s>Izgrađena zemljišta su stambene nekretnine, koje mogu biti kuće i zgrade sa stanovima i svim pripadajućim objektima te nekretnine za odmor (vikendice), uredske nekretnine, industrijske nekretnine, trgovačke nekretnine itd. 4.1 PROCJENITELJ</s>
<s>U Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina, točnije u čl. 9. piše tko je procjenitelj nekretnina i na koji način je dužan obavljati svoj posao.</s><s>Procjenitelj je fizička osoba koja je stalni sudski vještak za procjenu nekretnina tj. pravna osoba koja ispunjava uvjete koji su potrebni za sudska vještačenja, u skladu s posebnim propisom kojim se uvjeti, postupak imenovanja, prava i dužnosti stalnih sudskih vještaka.</s><s>Procjenitelj može biti i stalni sudski procjenitelj imenovan u skladu s posebnim propisom kojim se uređuju uvjeti, postupak imenovanja, prava i dužnosti stalnih sudskih procjenitelja.46 Dužan je obavljati poslove stručno, neovisno i nepristrano te mora iznijeti sve okolnosti koje su dovele ili bi mogle dovesti do sukoba interesa ili njegovu neovisnost u pitanje.</s><s>Njegov posao je izraditi procjembeni elaborat, koji mora biti u skladu sa propisima i pravilima struke.</s><s>Ako procjenitelj smatra da nije kompetentan za procjenu određene nekretnine, dužan je u izradu elaborata uključiti i specijaliziranog stručnjaka za pojedina pitanja.</s><s>Procjenitelj mora poštivati Etički kodeks te mora biti spreman preuzeti odgovornost za ispravnost procjene te mora izvršavati svoje obveze prema klijentima u skladu s najvišim standardima etike.</s><s>„Nivo znanja koje mora posjedovati procjenitelj, a sukladno EVS/RICS47, je: • Razumijevati načela ekonomske teorije, primijenjenu ekonomiju nekretnina te poslovanja i financija.</s>
<s>• Opće znanje o oglašavanju nekretnina, energetskoj učinkovitosti, zaštiti okoliša i resursa, gradnji i konstrukcijama te prostornom planiranju. • Dubinsko znanje pravnih propisa o nekretninama, propisa koji uređuju gradnju i prostorno uređenje, javnih politika, profesionalne prakse vrednovanja, propisanih načela i metoda procjene tržišne vrijednosti nekretnina te principe tržišta nekretnina.</s><s>“48</s>
<s>U čl. 10.</s><s>Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina spominje se i procjeniteljsko povjerenstvo, koje se osniva za područje županije, tj. velikog grada radi stručne analize i evaluacije podataka te davanja stručnih prijedloga i mišljenja o tržištu nekretnina.</s><s>Sve troškove tog povjerenstva snosi grad na čijem je području osnovano.</s><s>Zadaće koje Povjerenstvo pri županiji, odnosno većem gradu obavlja su: • daje stručne prijedloge i mišljenja u pripremi konačnih zaključaka u vezi s prijedlogom plana približnih vrijednosti, nužnim podatcima i drugim podatcima koji su potrebni za procjenu vrijednosti nekretnina na temelju podataka iz zbirke kupoprodajnih cijena</s>
<s>• daje stručne prijedloge i mišljenja u pripremi konačnih zaključaka u vezi s predloženim pregledom o promjenama i razvoju na tržištu nekretnina (u daljnjem tekstu: Izvješće o tržištu nekretnina) za svoje područje nadležnosti • daje mišljenje o usklađenosti izrađenih procjembenih elaborata s odredbama ovoga Zakona na zahtjev jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, za svoje potrebe</s>
<s>• vrši razmjenu približnih vrijednosti, izvješća o tržištu nekretnina, nužnih i drugih podataka za procjenu vrijednosti nekretnina s drugim povjerenstvima • i druge stručne poslove.49</s>
<s>Govoreći o procjeni vrijednosti nekretnina, bitno je naglasiti da se ista vrši radi potrebe određivanja njezine vrijednosti u sadašnjem trenutku, ali s razmatranjem o budućoj ulozi nekretnine, a ona predstavlja iznos svih prihoda koju može donijeti.</s><s>S obzirom da se vrijednost nekretnine mjeri u njezinoj prodajnoj cijeni, odnosno u novcu, prodajne cijena u tom kontekstu bi bila protuvrijednost, odnosno iznos koji je za nju plaćen.</s><s>Procjenu vrijednosti vrši procjenitelj vrijednosti nekretnina, čiji je osnovni zadatak upotrijebiti različite metode procjene nekretnina s ciljem predviđanja prodajne cijene nekretnine.</s><s>Osim ranije navedenog cilja, drugi cilj je procjena budućeg ishoda nekretnine, odnosno koliko bi u budućnosti ta nekretnina mogla donijeti prihoda.</s><s>Prije procjene nekretnine određuje se metoda kojom se utvrđuje objektivna vrijednost nekretnine.</s><s>Primarni elementi koje treba uzeti u obzir za procjenu vrijednosti nekretnine su:</s>
<s>Svaka procjena prodaje nekretnina, u svojoj osnovi, temelji se na predviđanju.</s><s>Prilikom predviđanja procjenitelj mora uzeti u obzir sve buduće utjecaje, a koje obuhvaćaju i promjenu u zakonskoj regulativi, gospodarska kretanja, promjenu socijalne politike i slično.</s><s>Svi ranije navedeni faktor, i primarni i sekundarni, imaju za posljedicu procjenu faktora kupovne moći.</s>
<s>5.1.1 Povijesni razvoj procjene nekretnina Metodologija procjene nekretnina imala je svoj povijesni put, koji u Republici Hrvatskoj započinje početkom prošlog stoljeća.</s><s>Prva metoda koja je općenito bila aktivna, odnosno temeljem koje se vršila procjena nekretnina, bila je tzv. Ungernova metoda koja danas nije u primjeni, ali je značajna jer je upravo ovom metodom započeo početak metodologijskog razvoja procjene nekretnina.</s><s>1936. godine, Zagreb donosi Pravilnik općine Grada Zagreba za procjenu nekretnina koji je nastao pod autorstvom inženjera Vlade Vernera.</s><s>U ovom Pravilniku, Verner se aktivno zalagao za jedinstven princip procjene nekretnina, a primjenjivao je formulu za umanjenje koja je glasila: Ova formula je još i danas u primjeni.</s><s>U ranije navedenom Pravilniku, bilo je navedeno „da je prometna vrijednost nekog objekta suma u novcu koju bi u normalnim prilikama mogla izdati razborita osoba prema mjesnim prometnim prilikama i prema mogućnosti uporabe nekretnine“.51</s>
<s>Metodologija inženjera Vernera koristila se aktivno sve do 1984. godine.</s><s>Te godine je Republički komitet za građevinarstvo, stambeno-komunalne poslove i zaštitu čovjekove okoline izdao jedinstvena Uputstva o načinu utvrđivanja građanske vrijednosti ekspropiranih objekata.</s><s>Analiziranjem ovih Uputstava uočeno je kako su modificirane formule za umanjenje utvrđene i Pravilnikom općine Grada Zagreba za procjenu nekretnina, a umanjuju se za vrijednost radova.</s><s>Ovo Uputstvo je na teritoriju Republike Hrvatske bilo široko prihvaćeno, a i danas se primjenjuje kao jedna od metoda za procjenu nekretnina.</s><s>Fokus ove metode usmjeren je na troškove pa je shodno tome i nazvana troškovna metoda.</s><s>Prilikom primjene troškovne metode potrebno je utvrditi ponovnu vrijednost nekretnine, odnosno njezinu građevinsku vrijednost (skraćeno NGV).</s><s>Ova vrijednost predstavlja „onu cijenu po kojoj se može izgraditi neki objekt, bez zemljišta, komunalija i ostalih troškova“.52 Kada se primjenjuje troškovna metoda, mora se utvrditi troškovnik svih izvedivih radova na nekretnini, ali u praksi to se često ne radi.</s><s>Razlog toga počiva u činjenici da takva temeljita procjena oduzima puno vremena i novca.</s><s>U slučajevima kada se radi troškovnik, utvrđuje se fizička starost i stanje građevine pa se NGV izračunava umanjenjem vrijednosti dobiva se sadašnja vrijednost nekretnine (skraćeno SGV).</s><s>Sadašnja vrijednost nekretnine predstavlja osnovu za dobivanje tržišne vrijednosti.</s><s>Za takvu procjenu koriste se određeni koeficijenti koji utječu na građevinu, a obuhvaćaju: • položaj nekretnine,</s>
<s>Shodno svemu ranije navedenom, tržišna vrijednost procjene nekretnina u prošlosti se odnosila na utvrđivanje sadašnje vrijednosti nekretnine.</s><s>5.2 PRAVILNIK O METODAMA PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina donesen je 2015. godine.</s><s>U tom Pravilniku se razrađuju osnovne metode procjene vrijednosti nekretnina, razrada kakvoće nekretnina i interkvalitativno izjednačenje, izvođenje nužnih podataka, odabir metode za procjenu vrijednosti nekretnina, elementi te oblik i sadržaj procjembenog elaborata.53 U ovom pravilniku razrađuju se poredbena, prihodovna i troškovna metoda.</s>
<s>5.2.1 Odabir metode za procjenu vrijednosti nekretnine prema Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina „Kod izgrađenih katastarskih čestica za odabir metode i odabir podataka razmatra se trenutno i buduće korištenje nekretnine.</s><s>Buduće korištenje nekretnine se odabire prema korištenju koje se uobičajeno ostvaruje ako je pravno dopustivo, gospodarski opravdano, fizički izvedivo i dokazivo.</s>
<s>Buduće korištenje nekretnine ne smije imati uporište u rizičnim (špekulativnim) očekivanjima već se mora temeljiti na prostornim planovima te drugim pravnim i stvarnim okolnostima (primjerice potražnja za gradnjom, investicijski projekti jedinice lokalne samouprave, programi gradnje jedinice lokalne samouprave, sklopljeni ugovori o financiraju izgradnje komunalne infrastrukture s jedinicom lokalne samouprave, struktura naselja i dr.), u protivnom se takvi procjembeni elaborati neće uzeti u obzir.</s><s>“54</s>
<s>U ovom Pravilniku, nekretnine se dijele prema vrsti korištenja na: • najamne stambene nekretnine – to su one nekretnine koje se prema ukupnom godišnjem prihodu koriste preko 80 % za stanovanje • poslovne nekretnine – to su one nekretnine koje se prema ukupnom godišnjem prihodu koriste preko 80 % za zakup pravnim osobama, obrtnicima i drugim poslovnim oblicima fizičkih osoba</s>
<s>• nekretnine mješovite namjene – to su one nekretnine koje se djelomično koriste za najam a djelomično za zakup, a nisu najamne stambene nekretnine, poslovne nekretnine, obiteljske kuće</s>
<s>• nekretnine stambene namjene – to su one nekretnine koje se koriste preko 70 % u svrhu osobnog stanovanja, primjerice višestambene zgrade ili obiteljske kuće.55</s>
<s>Kada se primjenjuje prihodovna metoda, onda se položaj na tržištu nekretnina utvrđuje na način da se uzmu u obzir prihodovni odnosi, kamatne stope na nekretninu, troškovi gospodarenja i još neke druge situacije i okolnosti koje utječu na vrijednost nekretnine.</s><s>5.3 DANAŠNJA METODOLOGIJA PROCJENE NEKRETNINA Prilikom procjene nekretnina osnovni postulati na kojima se temelji današnja metodologija su fokusirani na procjenu nekretnine s ciljem stjecanja sporazuma između prodavatelja i kupca nekretnine.</s><s>Procjena nekretnina vrši se temeljem kombiniranih metoda.</s><s>Nakon procjene nekretnine procjenitelj sačinjava izvješće, a isto izrađuje temeljem svog iskustva za procjenu nekretnine.</s><s>Osim iskustva bitnu ulogu u procjeni nekretnina ima i vizualizacija o budućim čimbenicima koji će utjecati na nekretninu, odnosno njezinu vrijednost.</s><s>Nakon sagledavanja svih bitnih čimbenika uslijed zatečenog stanja na terenu, saznanja o istom interpretira i prikazuje rezultatima metodoloških pristupa.</s>
<s>Danas se koriste tri osnovne metode za procjenu nekretnina: Troškovna metoda, metoda utvrđivanja stvarne vrijednosti ili statička metoda.</s><s>Poredbena metoda ili metoda uspoređivanja vrijednosti Prihodovna metoda.</s>
<s>Troškovna metoda uvedena je, kako je već ranije i navedeno, 1984. godine Uputstvima o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropiranih objekata.</s><s>Stupanjem na snagu ovih Uputstava Pravilnik općine grada Zagreba za procjenu stavljen je van snage.</s><s>Troškovna metoda usmjerena je na izračun troškova gradnje.</s><s>Osnovna ideja ove metode je da kupac neće nikada platiti nekretninu više nego što bi ga koštala izgradnja takve nekretnine na istoj lokaciji.</s><s>Korištenjem ove metode procjena cijene nekretnine dobiva dodavajuću procjenu vrijednosti zemljišta.</s><s>Drugim riječima, prilikom procjene nekretnine tada se vrši i procjena vrijednosti zemljišta.</s><s>Na takav način se utvrđuje nova građevinska vrijednost koja „predstavlja cijenu po kojoj se može izgraditi neki objekt, bez zemljišta, komunalija i ostalih troškova“.56 Cijena nekretnine opada radi starosti (amortizacije) nekretnine, a ona se oduzima kako bi se dobila neto vrijednost nekretnine, odnosno sadašnja građevinska vrijednost.</s><s>Sadašnja građevinska vrijednost je osnova za procjenu vrijednosti nekretnine.</s><s>Treba razlikovati reprodukcijske i zamjenske troškove.</s><s>Reprodukcijski troškovi su troškovi koji bi bili potrebni da se, prema današnjim cijenama materijala i tehnologije, izgradi potpuno jednaka građevina, s jednakom kvalitetom izgradnje.</s><s>Zamjenski troškovi su troškovi koji su potrebni da se po današnjim cijenama izgradi građevina jednake uporabne vrijednosti, ali izgrađena prema današnjim standardima i tehničkim normativima.</s><s>Po troškovnoj metodi, potrebno bi bilo učiniti troškovnik svih radova na građevini, međutim to se uobičajeno ne čini zbog brzine i ekonomičnosti, a moguće je da dođe do greške zbog mogućnosti neobuhvaćanja nekih stavki radi obujma.</s><s>Troškovna metoda koristi se u slučajevima kada ne postoji podaci o cijenama koje su postignute nakon kupoprodaje sličnih nekretnina.</s><s>Na teritoriju Republike Hrvatske ovo je najučestalije korištena metode procjene nekretnina.57 Slika 8: Shema izračuna tržišne vrijednosti troškovnom metodom Izvor: izradio autor, prema Štefančić i Stojević, 2017., PBZ NEKRETNINE - 2017/03 - Pravilnik I procedure procjena vrijednosti nekretnine, e-izvor IZRAČUN TROŠKOVNOM METODOM</s>
<s>• Odnos ponude i potražnje (položaj na tržištu RH ILI korištenjem kpt = Cp / TV (a po objavi koeficijenata kpt od strane procjeniteljskih povjerenstava ili vlastitim izračunom do objave iz "veličina"; "uporaba"; "pos elementi; fct razv) NEKRETNINE (PO)</s>
<s>Poredbena metoda (metoda prodaje usporedbe) je pogodna za države u kojima je organizirano tržište nekretnina.</s><s>Drugim riječima, ova metoda je najprikladnija u onim državama kod kojih postoji baza podataka o nekretninama, odnosno kod kojih se vrši uredna evidencija.</s><s>Pristup ove metode temelji se na usporedbi nekretnine, koja se procjenjuje, sa nizom sličnih nekretnina koje su bile prodane na istom području u bliskom vremenskom razdoblju.</s><s>Prodajne cijene nekretnina, koje se ocijene najsličnijima, daju spektar cijena u kojem će biti određena vrijednost nekretnine koja se procjenjuje.</s><s>U tu svrhu se uzimaju različiti elementi: financijaški termini, uvjeti prodaje, stanje tržišta, lokacija itd.</s><s>Nakon toga se primjenjuju novčana vrednovanja prema svakoj nekretnini upotrjebljenoj za usporedbu s obzirom na interese nekretnine.58 Prilikom opisa ove metode može se uočiti komparativni kriterij, odnosno jedna nekretnina se uspoređuje s drugom i na temelju toga se daje opći dojam o vrijednosti nekretnine.</s><s>Kod ove metode u obzir se uzimaju podaci o izvršenim kupoprodajama sličnih nekretnina, gdje se nakon međuvremenskog i položajnog izjednačavanja (kod zemljišta se radi još i izjednačavanje po spremnosti za gradnju i mjeri korištenja) te uz primjenu koeficijenata za preračunavanje tržišno bitnih svojstva nekretnine, usporedbom, određuje vrijednost procjenjivane nekretnine po jedinici mjere.59 Bitno je znati temeljna obilježja procjenjivane nekretnine i obilježja nekretnina koje služe za usporedbu.</s><s>Ova metoda se temelji na direktnim podacima s tržišta.</s><s>U tranzitnim zemljama ne postoji tržište u kojem bi se jedna nekretnina mogla usporediti s drugom nekretninom pa su shodno tome u obzir uzete sljedeće karakteristike:</s>
<s>• lokaciju zemljišta: topografiju, karakteristike tla, korisna površina, blizina ceste, prilaz ulici, pristup komunikacijama, udaljenost od prodavaonica, neposredne nepoželjnosti (buka, zagađivači itd.)</s>
<s>• veličinu zgrade: površina kata, ukupna površina, površina za iznajmljivanje, volumen, visina zgrade, visina plafona, broj katova, broj apartmana - kvalitetu konstrukcije: kvaliteta materijala, izvedba, arhitektura • konstrukcijske materijale: temelji, okviri, katovi, zidovi (unutarnji i vanjski), plafon, krov</s>
<s>• dodatne konstrukcije: terase, balkoni, bazeni, garaže, liftovi • dizajn: uporabna svrha, arhitekturni stil, oblik zgrade, tip krova, broj kuteva • starost (vremensku uporabljivost): kronološka starost, efektivna starost, ekonomski vremenska uporabljivost, stanje itd.</s><s>Da bi se češće koristio ovakav način procjene nekretnina, potrebno je izraditi kvalitetnu i sveobuhvatnu bazu podataka koju Hrvatska nema, ali upravo donošenjem Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina baza bi se trebala formirati.</s><s>U hrvatskoj jedina baza podataka koja je dostupna su eNekretnine, ali ona sadrži samo djelomične podatke kao što su datum i iznos transakcije i površina.</s><s>Baza eNekretnina ustvari predstavlja podatke Porezne uprave o iznosima koji su navedeni u kupoprodajnim ugovorima.60 Slika 9: Poredbena metoda</s>
<s>Izvor: Štefančić i Stojević, PBZ NEKRETNINE - 2017/03 - Pravilnik I procedure procjena vrijednosti nekretnine, 2017, e-izvor Prihodovna metoda je metoda koja se temelji na ideji da nekretnina vrijedi onoliko koliko može svom vlasniku čistog prihoda u preostalom vremenu korištenja nekretnine.</s><s>Osnova te metode je korištenje budućih novčanih prihoda nekretnine na današnju vrijednost.</s><s>Njezine temeljne pretpostavke su: • stopa kapitalizacije (Yield-Y) je konstantna • godišnji Neto Operativni Prihod (NOP) je konstantan a temeljne pretpostavke za određivanje stopa kapitalizacije su:</s>
<s>o tržišno održivi podaci o pravilo koje vrijedi za financijsko poslovanje : manji rizik – manja kamata (stopa kapitalizacija-Y), veći rizik – veća kamata (stopa kapitalizacijeTa metoda ima još dvije podvrste modela, a to su: • direktna kapitalizacija koja se zasniva na odnosu jednogodišnjeg prinosa nekretnine i vrijednosti nekretnine, koji se izvode iz realiziranog prometa nekretnina, a izražava se uz pomoć stope kapitalizacije ili kamatne stope na nekretnine;</s>
<s>• kapitalizacija prinosa je usmjerena na procjenu nekretnina koje se temelje na kapitalizaciji dobiti.</s><s>Primjenom ove metode procjenitelj pokušava odrediti sadašnju vrijednost nekretnine, temeljem čega će dobiti rezultat, odnosno što se od nje može očekivati u budućnosti.</s><s>Procjenitelj procjenjuje bruto dobit koju nekretnina nosi, ali ocjenjuje i troškove vezane za upravljanje nekretninom i njezino održavanje.</s><s>U ovom slučaju govori se o kapitalizaciji dobiti.</s><s>Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviđane prihode u budućnosti, uzimajući u obzir moguće rizike, pretvaramo u jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti.</s><s>Ovaj se postupak može upotrijebiti samo kod vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit.</s><s>Dobit je odnos godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u postocima.</s><s>Za metodu kapitalizacije prihoda mjeri se trenutna vrijednost budućih beneficija nekretnina.</s><s>U trenutnu ukupnu vrijednost mogu biti ukomponirani protok prihoda i vrijednost pri ponovnoj prodaji nekretnine.62</s>
<s>Za razumijevanje ove metode potrebno je razlikovati godišnji bruto prihod i godišnji neto prihod.</s><s>U prvom slučaju to je prihod od nekretnine, dok je u drugom slučaju to razlika ukupnog iznosa za troškove, amortizaciju, poreze, održavanje i rizik od izostanka najamnine.</s><s>Stopa izračuna kapitalizacije je bitna za proračun i vrijednost nekretnine.</s><s>Iz proračuna je evidentno kako je u slučaju niže kamate, viša vrijednost nekretnine, i obrnuto.</s><s>Ipak primjenom ove metode valja računati i na rizik koji je prisutan zbog stope kapitalizacije.</s><s>Dosadašnja praksa je pokazala da obiteljske kuće i nekretnine podliježu manjem riziku.</s><s>S bankarskog aspekta, vrijedi pravilo mali rizik niska kamata, veliki rizik – visoka kamata.63 Shema za izvođenje stope kapitalizacije iz kamatne stope tržišta kapitala je sljedeća: „Renta na sekundarnom tržištu</s>
<s>Prihodovna metoda se prema Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina i Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina može utvrditi na temelju tri inačice prihodovne metode:</s>
<s>p = kamatna stopa nekretnine; n = predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja građevine • pojednostavljena prihodovna metoda (tzv. jednotračna prihodovna metoda) ( =kapitalizirani čisti prihod građ. + diskontirana vrijednost zemljišta) • periodična prihodovna metoda65</s>
<s>„Kao što joj i samo ime kaže hedoničkom metodom se procjenjuje zadovoljstvo ili korisnost s malim promjenama atributa određenog dobra.</s><s>Hedonički modeli vrijednosti nekretnina koriste tržišnu cijenu nekretnine koju potom razlome na komponente (karakteristike nekretnine, karakteristike naselja u kojem se nalazi nekretnina, ekološki uvjeti naselja itd.).</s><s>Pomoću njih moguće je izmjeriti graničnu spremnost na plaćanje za malene promjene atributa.</s><s>Hedonički modeli, bilo da se radi o vrednovanju nekretnina ili nadnicama, imaju zajedničku osobinu a to je da koriste statističku metodu višestruke regresijske analize.</s><s>“66 S ovom metodom može se izračunati kako pojedine karakteristike utječu na cijenu, tj. nadnice.</s><s>Ova metoda je od pomoći prilikom kreiranja cijena jer se preko nje mogu vidjeti koje su potrošačke preferencije.</s><s>Kada se gleda Hrvatska i dostupna literatura o ovom modelu ili istraživanja o ovoj metodu su rijetka.</s><s>O tome postoji tek par radova.</s><s>Jedan o radova koji je autorici zaplijenio pozornost je rad autora Tice i Slišković, koji pomoću ove metode pokušavaju 65 n=predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja građevine, b=broj perioda(kod godišnjeg razmatranja) unutar razmatranog razdoblja(maksimalno 10 godina), PR=preostalo razdoblje Suma diskontiranih čistih</s>
<s>vrijednost kat. čestice povezati cijenu stambenog prostora i lokacije.</s><s>Budući da se jedna od autoričinih hipoteza tiče dokazivanja povezanosti lokacije i cijene stambenog prostora, rad ovih autora posebno ju je zainteresirao.</s>
<s>Jedan od važnijih čimbenika koji utječe na cijenu nekretnina na tržištu je sigurno lokacija tih samih nekretnina.</s><s>Lokacija može značiti položaj nekretnine u odnosu na centar grada ili centru zaposlenosti, ali i specifikacijama okruženja, kao npr. nalazi li se nekretnina u blizini škola, vrtića, bolnica, trgovina itd.</s><s>Također na cijenu utječu i druge karakteristike nekretnine, kao npr. interijer prostora, očuvanost nekretnine, katnost, opremljenost i mnoge druge karakteristike.</s><s>Hedoničkom metodom se ustvari utvrđuje u kojoj mjeri svaka od karakteristika pridonosi cijeni.</s><s>Hedonički modeli se mogu koristiti i za konstruiranje i određivanje cijena bilo kojeg dobra.</s><s>Tako su ustvari prvi hedonički modeli korišteni za izradu indeksa cijena automobila.</s><s>„Metodu hedoničkih regresija u Hrvatskoj su koristili Kunovac et al. (2008) u svrhu izračunavanja indeksa cijena nekretnina u Hrvatskoj te Botrić i Kordej de Villa (2005) za utvrđivanje regionalnih čimbenika na hrvatskom stambenom tržištu.</s><s>Kako bi uzele u obzir regionalne razlike, autorice su u modelu koristile binarne (engl. dummy) varijable za pojedine regije.</s><s>Uvrštavanje dodatnih prostornih varijabli (uz udaljenost) često može poboljšati eskplanatornu i predviđačku moć hedoničkog modela, a upravo jedan od načina je uključivanje lokacijskih dummy varijabli koje predstavljaju pojedine, prostorno uže segmente tržišta (Keskin, 2008).</s><s>U praksi se u analizama zagrebačkog stambenog tržišta često koriste dummy varijable za pojedina naselja i gradske četvrti pri izračunavanju prosječnih cijena u pojedinim prostornim segmentima.</s><s>Prema ranije opisanoj ekonomskoj teoriji ponuđene rente, potrebno je primarno promatrati povezanost prostorne i/ili vremenske udaljenosti s cijenama stanovanja, pošto ista aproksimira troškove dnevnih migracija koji su prema teoriji ključni za određivanje cijena.</s><s>“67 Rezultat rada autora Tice i Slišković je dokazao kako udaljenost nekretnine, tj. trošak dnevnih migracija utječe na cijenu nekretnine.</s><s>5.5 INDEKS CIJENA STAMBENIH OBJEKATA</s>
<s>„Indeks cijena stambenih objekata mjeri kretanje tržišnih cijena stambenih objekata, koja su kupila kućanstva neovisno o prethodnom vlasniku ili svrsi upotrebe.</s><s>Vrijednost zemljišta uključena je u tržišnu cijenu.</s><s>“68 Taj indeks sadrži sve raspoložive podatke o transakcijama stambenih objekata na području Hrvatske, bilo da se radi o kućama, stanovima ili apartmanima.</s><s>„Osnovni izvor podataka za izradu pondera su vrijednosti transakcija stambenih objekata kupljenih u prethodnoj godini.</s><s>Ponderi su preračun prema kretanju cijena stambenih objekata posljednjeg tromjesečja prethodne godine.</s><s>“69</s>
<s>Metoda izračuna indeksa počinje izračunom indeksa na temelju unaprijed već definiranih hedonističkih regresijskih modela, čije su varijable definirane na već postojećim podacima o svojstvima stambenih objekata.</s><s>Slika 10: Prosječni godišnji indeksi cijena stambenih objekata Izvor: Indeksi cijena stambenih objekata, DZS, e-izvor.</s><s>Prosječni godišnji indeksi (Ø 2015. = 100) Prosječne godišnje stope promjene, % (prethodna godina = 100) Annual average indices (Ø 2015 = 100)</s>
<s>Pitanje masovne procjene nekretnina u Republici Hrvatskoj uređeno je Uredbom o masovnoj procjeni nekretnina kojom je utemeljeno pitanje masovne procjene vrijednosti nekretnina, i to: metoda masovne procjene vrijednosti nekretnina, razrada modela za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina te nužni podaci, postupci korištenja i evaluacije podataka za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina na području Republike Hrvatske.</s><s>Uredba se predlaže za donošenje na temelju čl. 56. st. 3. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina.</s><s>Odabirom metode za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina zaključno se zaokružuje sustav za procjenu vrijednosti nekretnina u Republici Hrvatskoj.</s>
<s>Na temelju Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina, metoda masovne procjene vrijednosti nekretnina predstavlja skup statističkih i drugih analitičkih postupaka obrade podataka o tržištu nekretnina koje, uzimajući u obzir opće načine procjene vrijednosti nekretnina i statističke kriterije kvalitete, omogućuju masovnu procjenu vrijednosti velikog broja nekretnina na određeni datum.70 U međunarodnoj praksi masovnih procjena moguće je pronaći nekoliko osnovnih metoda uz brojne kombinacije i podvrste: 70 Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja, 2018., e-izvor Tromjesečne stope promjene, % (prethodno tromjesečje = 100) Quartely rates of change , % (previous quarter = 100) Godina</s>
<s>U ovome dijelu rada procijenit će se vrijednost nekretnine „X“ – građevinskog zemljišta.</s><s>Nekretnina se nalazi u Zagrebu, gradska četvrt Maksimir, katastarska čestica 3153 i 3154, katastarska općina Remete.</s><s>Zemljište je ukupne površine 1050 m2.</s><s>Nalazi se u stambenoj zoni (S), okruženo javnom zelenom površinom – gradske park šume (Z2), a u širem krugu nalaze se stambena zona (S), zaštitna zelena površina (Z) te površina mješovite – pretežno stambene namjene (M1).</s><s>Po urbanim pravilima grada Zagreba, za navedene čestice vrijedi pravilo izgradnje 2.2. (najmanja površina građevne čestice je 600 m2; najveća izgrađenost građevne čestice je 30 %; najveći GBP 400 m2 za samostojeće, a 300 m2 za poluugrađene građevine; najveća visina je tri nadzemne etaže, pri čemu se treća etaža oblikuje kao potkrovlje ili uvučeni Direktan pristup nekretnini nije moguć budući da pristupna cesta ne postoji, a sama nekretnina je, kao što je spomenuto, okružena javnom zelenom površinom – gradske park šume (Z2).</s><s>Prema tome se zaključuje kako je pristup nekretnini moguć jedino uz upis prava služnosti, a kojeg prema e_zk izvatku trenutno nema.</s><s>Slika 12: Katastarska čestica nekretnine „X“ Izvor: Zagrebačka infrastruktura prostornih podataka, geoportal Zagreb, e-izvor.</s><s>Slika 13: Katastarska čestica nekretnine „X“ – namjena Izvor: Zagrebačka infrastruktura prostornih podataka, geoportal Zagreb, e-izvor.</s><s>6.1 METODA PROCJENE</s>
<s>Prema Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina, za procjenu nekretnina koriste se poredbena, prihodovna i troškovna metoda.</s><s>„Poredbena metoda u prvom je redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta.</s><s>“71 Prema tome, za procjenu nekretnine koristit će se poredbena metoda, a osnova procjene bit će tržišna vrijednost.</s><s>Na nekretnini nema tereta.</s><s>Nekretnina nije u upotrebi, a čestice 3153 i 3154, koje čine predmetnu nekretninu, nisu izgrađene.</s><s>U poredbenoj metodi koriste se podaci stvarne kupoprodajne cijene nekretnina koje se nalaze blizu uspoređivane nekretnine kako bi se postigla ujednačenost rezultata prema tržišnoj vrijednosti promatranih nekretnina.</s><s>Za procjenu predmetne nekretnine poredbenom metodom, uzet će se u obzir još tri nekretnine iste namjene, u istoj gradskoj četvrti, što sličnijih atributa.</s><s>Iz promatranih nekretnina će se odrediti njihova bitna svojstva, a u usporedbi će se koristiti matematički alati vrijednosne prilagodbe kako bi procjena i usporedba bile što preciznije.</s><s>Ako je u usporedbi stanje jedne od nekretnina lošije ili bolje od druge, koristit će se koeficijent smanjivanja ili povećanja vrijednosti, izražen u postotcima.</s><s>Koeficijenti se primjenjuju prema Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina, a gdje to nije moguće, primjenjuju se hipotetski koeficijenti radi točnijeg izračuna procjene.</s><s>Sve promatrane nekretnine će biti nekretnine koje su trenutno na prodaju, a autorica će koristiti cijene istaknute od agencija za posredovanje u nekretninama.</s><s>6.2 IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE</s>
<s>U nastavku slijedi tablica izračuna vrijednosti nekretnine prema poredbenoj metodi.</s><s>Svi relevantni elementi za prilagodbu su prikazani u tablici.</s><s>Vlasničko pravni elementi nisu prikazani u tablici budući da su svim promatranim nekretninama oni isti – knjižno vlasništvo i stvarni vlasnici svih nekretnina, bez tereta na njima.</s><s>Tablica 7: Procjena vrijednosti zemljišta „X“ PODACI O NEKRETNINAMA</s>
<s>Prema izračunatoj procjeni, koristeći poredbenu metodu, vrijednost predmetne nekretnine iznosi 84.525 EUR, odnosno 625.178,01 HRK (izračun prema srednjoj vrijednosti tečaja na dan vrjednovanja).</s><s>Uvidom u podatke agencije za posredovanje u nekretninama, prodajna cijena predmetne nekretnine iznosi 83.900 EUR, odnosno 620.555,28 HRK (izračun prema srednjoj vrijednosti tečaja na dan vrjednovanja).</s><s>Vidljivo je kako je razlika u procijenjenoj i stvarnoj prodajnoj cijeni predmetne nekretnine relativno mala.</s><s>Razlika procijenjene i stvarne vrijednosti iznosi 625 EUR, odnosno 4.622,72 HRK (izračun prema srednjoj vrijednosti tečaja na dan vrjednovanja).</s><s>Rezultat pokazuje uspješnost poredbene metode.</s><s>7. PROCJENA NEKRETNINE „Y“</s>
<s>Cilj ovog dijela rada je procjena vrijednosti nekretnine „Y“ – građevinskog zemljišta, svrha čega je dokazati hipotezu kako položaj nekretnine utječe na cijenu nekretnine, odnosno da nekretnine bliže centru imaju višu cijenu.</s><s>Predmetna nekretnina se nalazi u Zagrebu, gradska četvrt Tuškanac, katastarska čestica 221/2, katastarska općina Centar.</s><s>Zemljište je ukupne površine 1150 m2.</s><s>Zemljište se nalazi u stambenoj zoni namjene (S), a u širem krugu nalaze se stambena zona (S), zaštitna zelena površina (Z), zona javne i društvene namjene (D), zona posebne namjene (N).</s><s>Za navedenu česticu vrijedi urbano pravilo izgradnje 1.3. (najmanja površina građevne čestice je 700 m², najmanja širina građevne čestice uz ulicu je 20,0 m; najveća izgrađenost građevne čestice je 25 %; najveći GBP je 500 m²; najveća visina građevine je tri nadzemne etaže, pri čemu se treća etaža oblikuje kao potkrovlje ili uvučeni kat).</s><s>Nekretnina ima direktan pristup cesti, uz pristup svoj komunalnoj infrastrukturi.</s><s>Prema e_zk izvatku, na nekretnini nema upisanih prava služnosti.72 Slika 14: Katastarska čestica nekretnine „Y“ Izvor: Zagrebačka infrastruktura prostornih podataka, geoportal Zagreb, e-izvor.</s><s>72 Zagrebačka infrastruktura prostornih podataka, geoportal Zagreb, e-izvor Slika 15: Katastarska čestica nekretnine „Y“ – namjena Izvor: Zagrebačka infrastruktura prostornih podataka, geoportal Zagreb, e-izvor.</s><s>7.1 METODA PROCJENE</s>
<s>Kao što je spomenuto ranije, prema Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina za procjenu nekretnina koriste se poredbena, prihodovna i troškovna metoda, a poredbena metoda je u prvom redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti zemljišta.</s>
<s>Za procjenu nekretnine „Y“ koristit će se također poredbena metoda, a osnova procjene će isto biti tržišna vrijednost.</s><s>Na nekretnini nema tereta.</s><s>Nekretnina nije u upotrebi, a čestica 221/2, koja čini predmetnu nekretninu, nije izgrađena.</s><s>U prethodnom dijelu rada objašnjen je način primjene poredbene metode, a za procjenu ove predmetne nekretnine uzet će se u obzir, isto kao u prethodnoj, još tri nekretnine iste namjene, u istoj ili vrlo sličnoj gradskoj četvrti, što sličnijih atributa.</s><s>Iz promatranih nekretnina će se odrediti njihova bitna svojstva, a u usporedbi će se koristiti matematički alati vrijednosne prilagodbe kako bi procjena i usporedba bile što preciznije.</s><s>Ako je u usporedbi stanje jedne od nekretnina lošije ili bolje od druge, koristit će se koeficijent smanjivanja ili povećanja vrijednosti, izražen u postotcima.</s><s>Koeficijenti se primjenjuju prema Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina, a gdje to nije moguće, primjenjuju se hipotetski koeficijenti radi točnijeg izračuna procjene.</s><s>Predmetna nekretnina trenutno nije istaknuta za prodaju, a promatrane nekretnine koje će se koristiti za usporedbu u poredbenoj metodi bit će nekretnine koje su trenutno na prodaju, dok će autorica koristiti cijene istaknute od agencija za posredovanje u nekretninama.</s><s>7.2 IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE</s>
<s>U nastavku slijedi tablica izračuna vrijednosti nekretnine prema poredbenoj metodi.</s><s>Svi relevantni elementi za prilagodbu su prikazani u tablici.</s><s>Vlasničko pravni elementi nisu prikazani u tablici budući da su svim promatranim nekretninama oni isti – knjižno vlasništvo i stvarni vlasnici svih nekretnina, bez tereta na njima.</s><s>Tablica 8: Procjena vrijednosti zemljišta „Y“ PODACI O NEKRETNINAMA</s>
<s>Prema izračunatoj procjeni, koristeći poredbenu metodu, vrijednost predmetne nekretnine iznosi 590.146 EUR, odnosno 4.366.652,54 HRK (izračun prema srednjoj vrijednosti tečaja na dan vrjednovanja).</s><s>Budući da se poredbena metoda smatra prilično točnom metodom izračuna vrijednosti nekretnine, može se zaključiti kako je dobivena procijenjena vrijednost predmetne nekretnine vrlo slična stvarnoj tržišnoj vrijednosti koju bi predmetna nekretnina imala u slučaju prodaje.</s>
<s>• Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina • Pravilnik o informacijskom sustavu tržišta nekretnina.</s><s>Zakon o procjeni nekretnina stupio je na snagu 25. srpnja 2015. godine.</s><s>Taj zakon se bavi tržišnom vrijednosti nekretnina koja se procjenjuje pomoću tri metode i sedam postupaka, ali također je i popisan način na koji se prikupljaju podaci koje procjenitelji dobiju primjenjujući propisanu metodologiju te potom evaluiraju i dalje koriste.73 Člankom 1. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina, propisano je kako se tim zakonom „uređuje procjena vrijednosti nekretnina, određuju se procjenitelji, sastav i nadležnosti procjeniteljskih povjerenstava i visokog procjeniteljskog povjerenstva, nadležnosti upravnih tijela županija, Grada Zagreba i velikoga grada u provedbi ovoga Zakona, metode procjenjivanja vrijednosti nekretnina, način procjene vrijednosti prava i tereta koji utječu na vrijednost nekretnine, način procjene iznosa naknade za izvlaštene nekretnine, način prikupljanja, evidentiranja, evaluacije i izdavanja podataka potrebnih za procjene vrijednosti nekretnina za sve nekretnine u Republici Hrvatskoj, neovisno o tome u čijem su vlasništvu“.74 Ovaj zakon je u Republici Hrvatskoj usklađen s Direktivom 2014/17/EU Europskog parlamenta i Vijeća o ugovorima o potrošačkim kreditima koji se odnose na stambene nekretnine i o izmjeni direktiva 2008/48/EZ i 2013/36/EU i Uredbe (EU) broj 1093/2010 (tekst važan za EGP) (SL L 60, 28. 2. 2014.).</s><s>Područje primjene Zakona određeno je čl. 3. pa je tako istaknuto kako ovaj zakon „primjenjuje se prilikom procjene vrijednosti nekretnina, njihovih sastavnih dijelova, njihovih pripadaka i drugih stvarnih prava na nekretninama, kao tržišne vrijednosti.</s><s>Procjena vrijednosti nekretnine multidisciplinarni je postupak tržišnog vrednovanja prema zadatcima naručitelja, koji provode stalni sudski vještaci za procjenu nekretnina i stalni sudski procjenitelji, čije ovlasti proizlaze iz posebnih propisa kojima se uređuje rad sudova i postupci izvlaštenja.</s><s>Odredbe ovog Zakona primjenjuju se i prilikom procjene vrijednosti nekretnina za koje ne postoji tržište.</s><s>U takvim slučajevima vrijednost nekretnine procjenjuje se na temelju tržišnih modela“.75</s>
<s>73 Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja Republike Hrvatske, 2019., e-izvor Sukladno važećim zakonskim propisima, u Republici Hrvatskoj je aktivan informacijski sustav tržišta nekretnina koji je ujedno propisan čl. 6. istoga zakona.</s><s>„Ministarstvo nadležno za poslove graditeljstva i prostornog uređenja uspostavit će i održavati informacijski sustav tržišta nekretnina za potrebe provedbe ovoga Zakona i drugih propisa.</s><s>“76</s>
<s>Također, u smislu ovoga zakona, bitno je analizirati i zbirku kupoprodajnih cijena.</s><s>Sukladno članku 7., Zbirka kupoprodajnih cijena je „evidencija o ostvarenom prometu na tržištu nekretnina na području županije, Grada Zagreba, odnosno velikoga grada.</s><s>Zbirku kupoprodajnih cijena vodi upravno tijelo županije, Grada Zagreba, odnosno velikoga grada za svoje područje temeljem evidentiranih podataka iz isprava o prodaji ili drugom načinu raspolaganja nekretninama naplatnim putem, te temeljem evaluacije tih podataka“.77</s>
<s>Već ranije je istaknuto kako je za procjenu vrijednosti nekretnine potrebno izraditi plan procjene približne vrijednosti nekretnine.</s><s>Shodno tome, plan procjene približne vrijednosti propisan je čl. 8. istoga zakona, a isti obuhvaća „kartografski prikaz cjenovnih blokova na području županije ili Grada Zagreba, odnosno velikoga grada.</s><s>U planu približnih vrijednosti formiraju se cjenovni blokovi na osnovi približnih vrijednosti zemljišta.</s><s>“78</s>
<s>Govoreći o procjenitelju, koji je već ranije naveden kao bitna osoba za procjenu nekretnina, u smislu čl. 9. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina, procjenitelj je „fizička osoba stalni sudski vještak za procjenu nekretnina odnosno pravna osoba koja ispunjava uvjete za sudska vještačenja, u skladu s posebnim propisom kojim se uređuju uvjeti, postupak imenovanja, prava i dužnosti stalnih sudskih vještaka.</s><s>Procjenitelj može biti i stalni sudski procjenitelj imenovan u skladu s posebnim propisom kojim se uređuju uvjeti, postupak imenovanja, prava i dužnosti stalnih sudskih procjenitelja.</s><s>Procjenitelj je dužan poslove za koje je ovlašten obavljati stručno, neovisno i nepristrano, te iznijeti sve okolnosti koje dovode u pitanje njegovu nepristranost ili moguć sukob interesa.</s><s>Procjenitelj potpisuje izjavu o nepristranosti i neovisnosti koja je sastavni dio procjembenog elaborata“.79 Također se u zakonu spominje i procjeniteljsko povjerenstvo koje se osniva radi stručne analize i evaluacije podataka te davanja stručnog mišljenja o tržištu nekretnina za područje županije, odnosno velikog grada (grad Zagreb).</s>
<s>Člankom 21.</s><s>Zakona propisan je Opći način procjene nekretnina pa se tako ističe kako je osnovica za vrjednovanje nekretnina, prema tom zakonu, tržišna vrijednost nekretnine koja se utvrđuje prema propisanim metodama za procjenu vrijednosti nekretnina.</s><s>Metode za procjenu vrijednosti nekretnina, koje su ranije podrobnije opisane, su ujedno propisane i čl. 23.</s><s>Zakona, a istim se ističe kako za izradu „procjene vrijednosti nekretnina na temelju ovoga Zakona koriste se sljedeće propisane metode: poredbena metoda, prihodovna metoda i troškovna metoda.</s><s>Metoda se odabire prema vrsti procjenjivane nekretnine, uzimajući u obzir postojeće običaje u uobičajenom poslovnom prometu druge okolnosti pojedinog slučaja, osobito u odnosu na raspoložive podatke.</s><s>Odabir metode detaljno se obrazlaže u procjembenom elaboratu“.80 Člankom 24. propisani su načini odabira procjene vrijednosti nekretnina prema vrsti nekretnine.</s><s>Osim navedenih metoda, postoje i posebni načini procjene vrijednosti nekretnina, a isti su propisani čl. 26. u okviru osnove za procjenu vrijednosti prava građenja.</s>
<s>Već ranije je opisano kako je za procjenu vrijednosti nekretnine uključena i ostala procjena, a u smislu čl. 29. to je procjena služnosti.</s><s>Navedenim člankom istaknuto je kako „prilikom utvrđivanja tržišne vrijednosti prava služnosti procjenitelj je dužan uzeti u obzir tržišnu vrijednost zemljišta neopterećenog pravom služnosti, kamatu na nekretnine, stupanj okrnjenosti pravom služnosti opterećene nekretnine, veličinu prostora za izvršavanje služnosti na poslužnoj nekretnini (pojasa ili puta) ili mjera korištenja cijele nekretnine“.81 Nadalje, osnova za procjenu vrijednosti služnosti puta propisana je čl. 30., a odnosi se na umanjenje vrijednosti prostora koje proizvode služnost puta.</s>
<s>Osim Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina, drugi akt koji uređuje predmetno područje je Uredba o masovnoj procjeni vrijednosti nekretnina.</s><s>Uredbom o masovnoj prodaji nekretnina u čl. 1. su propisane „metode masovne procjene vrijednosti nekretnina, razrada modela za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina, te nužni podaci, postupci korištenja i evaluacije podataka za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina na području Republike Hrvatske“.82 Uredba o masovnoj procjeni vrijednosti nekretnina primjenjuje se „prilikom masovne procjene vrijednosti nekretnina, za procjenu vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta, zgrada i njihovih posebnih dijelova koje se koriste za stanovanje ili najam te za poslovne zgrade i prostore“.83 Člankom 4. Uredbe propisane su osnove za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina.</s><s>Metode za masovnu procjenu nekretnina propisane su čl. 5. Uredbe, a koriste se metode „višestruke regresijske analize koja podrazumijeva rješavanje jednadžbi matematičko-statističkih modela kojima se s primjerenom točnošću procjenjuju odnosi između pojava i karakteristika na tržištu nekretnina“.84 Modeli za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina propisani su čl. 6. Uredbe, a kako bi masovna procjena vrijednosti nekretnina bila pravilno procijenjena potrebni su određeni podaci koji su propisani čl. 7. Uredbe.</s>
<s>Zakon o prostornom uređenju uređuje sustav prostornog uređenja: • ciljevi, načela i subjekti prostornog uređenja, • praćenje stanja u prostoru i području prostornog uređenja, • uvjeti planiranja prostora,</s>
<s>• donošenje Strategije prostornog razvoja Republike Hrvatske, p • prostorni planovi uključujući njihovu izradu i postupak donošenja, • provedba prostornih planova,</s>
<s>• imovinski instituti uređenja građevinskog zemljišta i Ovaj zakon i prostorni podaci su osnovni elementi za izračun vrijednosti nekretnina.</s><s>„Ciljevi prostornog uređenja su:</s>
<s>2. prostorna održivost u odnosu na racionalno korištenje i očuvanje kapaciteta prostora na kopnu, moru i u podmorju u svrhu učinkovite zaštite prostora 3. povezivanje teritorija Države s europskim sustavima prostornog uređenja 4. njegovanje i razvijanje regionalnih prostornih osobitosti 5. međusobno usklađen i dopunjujući razmještaj različitih ljudskih djelatnosti i aktivnosti u prostoru radi funkcionalnog i skladnog razvoja zajednice uz zaštitu integralnih vrijednosti prostora</s>
<s>7. zaštita kulturnih dobara i vrijednosti 8. dobro organizirana raspodjela i uređenje građevinskog zemljišta 9. kvalitetan i human razvoj gradskih i ruralnih naselja, razvoj zelene infrastrukture te siguran, zdrav, društveno funkcionalan životni i radni okoliš 10. cjelovitost vrijednih obalnih ekosustava i kakvoća mora za kupanje i rekreaciju 11. odgovarajući prometni sustav, osobito javni prijevoz 12. opskrba, funkcionalna pristupačnost i uporaba usluga i građevina za potrebe različitih skupina stanovništva, osobito djece, starijih ljudi i osoba smanjenih sposobnosti i pokretljivosti</s>
<s>13. kvaliteta, kultura i ljepota prostornog i arhitektonskog oblikovanja 14. stvaranje visokovrijednog izgrađenog prostora s uvažavanjem specifičnosti pojedinih cjelina te razvijanjem zelene infrastrukture uz poštivanje prirodnog i urbanog krajobraza i kulturnog naslijeđa, a posebice uređenja ugostiteljskoturističkih područja na obalnom i kopnenom području uz zaštitu užeg obalnog pojasa od građenja 15. prostorni uvjeti za razvoj gospodarstva 16. nacionalna sigurnost i obrana Države te zaštita od prirodnih i drugih nesreća.</s><s>“86 Načela na kojima se temelji prostorno uređenje su: • integralnog pristupa u prostornom planiranju • uvažavanja znanstveno i stručno utvrđenih činjenica • prostorne održivosti razvitka i vrsnoće gradnje • ostvarivanja i zaštite javnog i pojedinačnog interesa • horizontalne integracije u zaštiti prostora • vertikalne integracije javnosti i slobodnog pristupa podacima i dokumentima značajnim za prostorno uređenja.</s>
<s>„Prostornim planovima se u svrhu ostvarivanja ciljeva prostornog uređenja, sukladno s načelima prostornog uređenja uređuje svrhovita organizacija, korištenje i namjena prostora te uvjeti za uređenje, unaprjeđenje i zaštitu prostora Države, županija, gradova i općina.“ 87</s>
<s>„Na osnovi Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina, donesen je Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina.</s><s>U njemu se razrađuju osnovne metode procjene vrijednosti nekretnina i njihov odabir, razrađuje se kvaliteta nekretnina, izvođenje nužnih podataka te elementi, sadržaj i oblik procjembenog elaborata.</s><s>“88 „Kako bi se u cijelosti uspostavio sustav za procjenu vrijednosti nekretnina u Republici Hrvatskoj, bilo je potrebno podzakonskim aktom razraditi organizirano prikupljanje, evaluaciju i izdavanje podataka nužnih za procjene.</s><s>Na temelju Zakona, članak 6., izrađen je i usvojen Pravilnik o informacijskom sustavu tržišta nekretnina (NN 114/15) (dalje: Pravilnik o eNekretninama), kojim se propisuje sadržaj i način vođenja mrežne aplikacije eNekretnine, a koja se sastoji od zbirke kupoprodajnih cijena (dalje: ZKC) i plana približnih vrijednosti nekretnina (dalje: plan vrijednosti), te način korištenja podataka iz istih.</s><s>Aplikaciju eNekretnine izrađuje APIS-IT d.o.o. i ona je prijavljena za refundaciju utrošenih sredstava iz EU fondova.</s><s>“89 Donošenje Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina počinje se stabilizirati područje procjene vrijednosti nekretnina.</s><s>Postojala je velika potreba za zakonskom regulativom koja bi uredila to područje poslovanja.</s><s>Bilo ju je potrebno regulirati i zbog Direktiva EUa.</s><s>Željko Uhlir u jednom od svojih predavanja najbolje opisao stanje regulative za procjenu vrijednosti nekretnina: „S obzirom kako je na području današnje Republike Hrvatske zadnji puta napisan jedan sveobuhvatan propis koji je regulirao procjene vrijednosti nekretnina, prije 80 godina, ne treba se čuditi nastanku brojnih devijacija prilikom procjenjivanja nekretnina i potrebne korekcije u pristupu rada procjenitelja na procjenama.</s><s>Procjena vrijednosti nekretnina je multidisciplinarna djelatnost koja zahtijeva specifična znanja, vještine i iskustvo.</s><s>Procjenitelj bi trebao poznavati osnove prava, ekonomije, graditeljstva i prostornog uređenja te posjedovati dovoljno iskustva kako bi mogao ta svoja znanja korisno upotrijebiti.</s><s>“90 9. ODNOS REZULTATA ISTRAŽIVANJA I POSTAVLJENIH HIPOTEZA Za ovaj magistarski rad postavljene su tri hipoteze.</s><s>Nakon provedenog istraživanja, autorica prikazuje odnos rezultata istraživanja i postavljenih hipoteza.</s><s>HIPOTEZA 1: „Utjecaj pozicije nekretnine na cijenu, nekretnine bliže centru grada su skuplje“.</s><s>Ova hipoteza je potvrđena pod poglavljem broj šest i sedam.</s><s>Autorica rada je uspoređivala tri nekretnine iste namjene, u istoj ili vrlo sličnoj gradskoj četvrti, što sličnijih atributa kako bi dokazao svoju hipotezu.</s><s>Iz rezultata procjene nekretnine „X“ te procjene nekretnine „Y“, može se zaključiti kako je vrijednost nekretnine „X“, iako smještene na vrlo dobroj i atraktivnoj lokaciji, ipak znatno niža nego vrijednost nekretnine „Y“.</s><s>Nekretnina „X“ ima cijenu od 80,5 EUR po metru kvadratnom, dok nekretnina „Y“ ima cijenu od 513,2 EUR po metru kvadratnom, što pokazuje izuzetno veliku razliku u cijeni.</s><s>Rezultati tih dvaju procjena dokazuju hipotezu da položaj nekretnine utječe na cijenu nekretnine, odnosno da nekretnine bliže centru imaju višu cijenu.</s>
<s>HIPOTEZA 2: „Ulaskom Republike Hrvatske u Europsku uniju cijene nekretnina su u prvom tromjesečju porasle“.</s><s>Dana 1. srpnja 2013. godine Hrvatska je postala 28. punopravna članica Europske unije.</s><s>Prilikom čitanja brojne dostupne literature i provođenja istraživanja, autorica ovog rada nije potvrdila ovu hipotezu.</s><s>Dio očekivanja je bio da će pristup Hrvatske u EU održati cijene nekretnina nepromijenjenima ili da će se čak povećati, no to se nije dogodilo.</s><s>U 2012. i 2013. godini cijene nekretnina su se počele smanjivati.</s><s>Prosječna cijena prodanih stanova u 2013. godini bila je manja za godine pad cijena nekretnina je zaustavljen i cijena prodanih stanova se povećala za 0,9 % po četvornome metru.</s><s>Zabilježen je rast cijena nekretnina u Estoniji, Letoniji, Sloveniji i Češkoj nakon ulaska u EU, dok su primjerice u Poljskoj i Slovačkoj cijene pale, a u Mađarskoj su cijene stagnirale.</s><s>Upravo zato su postojali razni mitovi da će cijene nekretnina u Hrvatskoj porasti odmah u prvom tromjesečju nakon ulaska u EU, ali to se nije dogodilo.</s><s>Budući da su u Hrvatskoj cijene nekretnina u trenutku pristupanja u EU bile skuplje u odnosu na većinu ostalih zemalja u regiji nije bilo osnove za njihovo povećanje.</s><s>Na kretnje cijena utječe više čimbenika, kao realna kamatna stopa na dugoročne kredite s valutnom klauzulom, obujam građevinskih radova, realni bruto domaći proizvod itd., a ne samo ulazak u EU.</s><s>Cijene nekretnina su se počele povećavati nakon nekoliko godina zato jer je porastao i životni standard građana te je došlo do jakog razvoja turizma, gdje su se pojavili stranci koji su počeli kupovati nekretnine.</s><s>Porast cijena se dogodio, ali ne u prvom tromjesečju nakon pristupa Hrvatske u EU, već par godina iza toga.</s><s>Od 2000. do 2008. godine u Hrvatskoj se jako puno ulagalo u nekretnine te je i sama izgradnja stambenih objekata bila u rastu, a u razdoblju od 2008. do 2015. godine, građevinarstvo je bilo u padu.</s><s>Tek 2016. godine dolazi do porasta građevinskih radova.</s><s>Na slici 16. autorica je obilježila godinu ulaska Hrvatske u EU, kako bi naglasila vrijeme stagnacije cijena nekretnina i obilježila je 2017. godinu kada je zabilježen lagani rast cijena.</s><s>Slika 16: Indeks cijena stambenih nekretnina Izvor: DZS, obilježila autorica</s>
<s>HIPOTEZA 3: „Sljedeća recesija će dovesti do pada cijena nekretnina“.</s><s>Budući da je autorica ovog magistarskog rada zaposlena u ekonomskom sektoru, zainteresirala se za moguću krizu koja će se dogoditi u svijetu.</s><s>Postoji nekoliko znakova da će doći do krize, a takvi isti znakovi su se pojavljivali i 2007. godine.</s><s>Postoji nešto što se zove Križ smrti (Death Cross), a to je indikator koji spada u tehničku analizu, a popularan je među velikim investitorima na financijskim tržištima.</s><s>Taj križ smrti je 2001. godine i 2008. godine najavio recesiju.</s><s>Radi se o situaciji u kojoj 50-dnevni pomični prosjek na grafikonu cijene pojedinog instrumenta padne ispod 200-dnevnog pomičnog prosjeka, a često prethodi velikom padu.</s><s>Na S&P 500 indeksu91 se prije nekoliko mjeseci križ smrti, a posljednja dva puta dogodio se 2001. i 2008. godine.</s><s>Godine 2001. došlo je do pucanja Dot Com balona, dok 2008. godine do najveće globalne financijske krize.</s><s>No, trenutni križ smrti što se događa podsjeća na 2001. i 2008. godinu.</s><s>Raste javni dug i novi cjenovni balon na tržištu nekretnina koji bi mogao uskoro puknuti, a i FED već duži niz godina vodi ekspanzivnu monetarnu politiku.</s><s>Mora se uzeti u obzir da je Njemačka, kao najjači europski div, počela ulaziti u recesiju.</s><s>I to je pokazatelj da ako kriza kuca na vrata jačim ekonomskim državama od Hrvatske, pokucat će i na naša vrata.</s><s>91 S&P 500 indeks je kratica za Standard&Poorś 500 indeks, što je indeks najvećih po vrijednosti američkih trovačkih društava izlistanih na NYSE(New York burza) i NASDAQ (američka elektronička burza dionica)</s>
<s>Također, dovoljno je pogledati neke ekonomske pokazatelje.</s><s>Naime, udio djelomično nadoknadivih i potpuno nenadoknadivih kredita u ukupnim kreditima znatno raste još od sredine 2009. godine.</s>
<s>Isto tako, uzimajući u obzir realni BDP, prosječnu neto plaću i osobna potrošnju građana, vidljivo je kako su kretanja tih ekonomskih komponenti zadnjih godina gotovo jednaka kretanjima prije krize iz 2008. godine.</s><s>Nadalje, uzimajući u obzir prosječnu cijenu nekretnina u Republici Hrvatskoj, prosječnu neto plaću u Republici Hrvatskoj te ukupnu količinu novca koja je podignuta putem stambenih kredita, vidi se nejednaka putanja navedenih varijabli.</s><s>Detaljnije slijedi u grafovima.</s><s>Graf 2: Usporedba perioda prije globalne financijske krize 2008. godine i danas Izvor: autorski rad</s>
<s>U grafu 2. prikazana je usporedba triju ekonomskih varijabli (realni BDP, prosječna neto plaća, osobna potrošnja) u periodu od 2004. do 2008. godine te od 2014. do 2018. godine.</s><s>Kada se navedene varijable promatraju paralelno, vidi se kako su kretanja tih varijabli u prikazana dva perioda gotovo jednaka, odnosno gotovo jednaki su omjeri stopa promjena između varijabli u odabrana dva perioda.</s><s>Iz toga se može zaključiti kako se, uzimajući u obzir navedene ekonomske varijable, trenutno ponavlja situacija na tržištu koja je bila u periodu prije globalne financijske krize 2008. godine, što bi mogao biti jedan od pokazatelja iduće financijske krize ili recesije.</s>
<s>U grafu 3. prikazana su kretanja triju ključnih varijabli na tržištu nekretnina (prosječna cijena nekretnina, prosječna neto plaća, ukupna količina novca podignuta putem stambenih kredita) u periodu od 2014. do 2018. godine kako bi se promotrilo kreću li se one u otprilike istim omjerima.</s><s>Iz grafa se jasno vidi kako kretanja navedenih varijabli nisu slična, odnosno ne prate se međusobno.</s><s>Veliki nerazmjer vidljiv je 2015. godine gdje su prosječne cijene nekretnina izrazito naglo porasle u odnosu na prethodnu godinu, a prosječna neto plaća i ukupna količina novca podignuta putem stambenih kredita su bile u relativno malom porastu.</s><s>Također, 2016. godina ponovno pokazuje nerazmjer gdje dolazi do izrazitog pada ukupne količine novaca podignute putem stambenih kredita u odnosu na prethodnu godinu, dok su prosječne cijene nekretnina i prosječna neto plaća pale mnogo manje.</s><s>Zanimljiva je 2018. godina u kojoj su, u odnosu na prethodnu godinu, prosječna cijena nekretnina i prosječna neto plaća pale, ali je ukupna količina novca podignuta putem stambenih kredita narasla.</s><s>To bi moglo značiti kako je, bez obzira na rast podignutog novca putem stambenih kredita, potražnja stagnirala u odnosu na ponudu te tako uzrokovala minimalan porast cijena nekretnina na tržištu.</s><s>Konačno, iz grafa se zaključuje kako rast cijena nekretnina usporava, što bi mogao biti pokazatelj zasićenja tržišta i kraj napuhavanja balona cijena, odnosno pokazatelj vrlo bliskog trenutka nekretninske krize ili recesije.</s><s>Autorica rada pretpostavlja ovu hipotezu potvrđenom jer smatra kako relevantni ekonomski pokazatelji ukazuju na osjetljivost tržišta nekretnina u slučaju financijske krize ili recesije.</s><s>Cijene nekretnina mogle bi još kratko vrijeme rasti dok se balon ne napuše do kraja, a tada dolazi do pucanja.</s><s>Porast cijena nekretnina u Republici 2014</s>
<s>Hrvatskoj još neko vrijeme može uzrokovati i povećana turistička aktivnost, čime je i blago povećana potražnja za stanovima, ali autorica smatra kako će to biti vrlo kratkog vremenskog trajanja.</s><s>Naime, u Hrvatskoj je ove godine bio manji broj turističkih noćenja nego prethodne te ako se nastavi takva tradicija dogodit će se stagnacija gospodarstva, a onda i sama recesija.</s><s>Također, kada se gleda ponuda i potražnja nekretnina na tržištu, uočava se da su one skoro izjednačene pa tako unatoč povećanim aktivnostima na području stambenih kredita, ne dolazi do značajnijeg rasta prosječnih cijena nekretnina.</s><s>Isto tako, mnoge oročene štednje se likvidiraju zbog niskih kamatnih stopa i realociraju se sredstva u kupovinu stanova, a budući da ponuda ne raste, tržište nekretnina dolazi do svog zasićenja.</s><s>Povećani broj likvidiranih oročenih štednji može uzrokovati poremećaje u bankarskom poslovanju, a kada se poremeti bankarsko poslovanje, pada i potražnja za nekretninama, a takav scenarij odmah osjeti i građevinska industrija koja bi time utjecala na dodatan pad ponude na tržištu nekretnina.</s>
<s>Rad daje detaljan uvid u kretanje cijena na tržištu nekretnina.</s><s>Autoricu rada je zanimalo zašto se stalno mijenjaju cijene nekretnina na tržištu i zašto dolazi do stvaranja cjenovnih balona.</s><s>Kako bi bolje razumjela navedeno i došla do nekih zaključaka, autorica je odgovore morala potražiti u uzrocima velike financijske krize koja se dogodila 2008. godine.</s><s>Kako bi došla do točnih podataka, autorica se koristi podacima Hrvatske narodne banke i Državnog zavoda za statistiku jer oni objavljuju i čuvaju vjerodostojne podatke o kretanjima cijena nekretnina.</s><s>Problem u svemu tome je to što Republika Hrvatska još uvijek nema masovni sustav za vrednovanje nekretnina koji bi bio kao svojevrsna baza svih potrebnih podataka o određenoj nekretnini.</s>
<s>U razdoblju prije krize, od 2000. godine do 2008. godine, cijene nekretnina bile su jako velike i puno veći broj stanovništva imao je stambene kredite.</s><s>Nakon krize koja je uzrokovana pumpanjem cijena nekretnina, bankarskim davanjem povoljnih stambenih kredita i pucanjem cjenovnog balona, dolazi do stagnacije u cijenama nekretnina.</s><s>Zašto je tome tako?</s><s>Nakon krize brojna istraživanja su pokazivala da je veliki broj ljudi financijski nepismen te da je potrebno stanovništvo laičkim rječnikom uputiti u određene pojmove.</s><s>Ako se gleda sadašnjost, vidi se da je manji broj kredita, ali je li taj manji broj kredita uzrokovan strahom da se ne dogodi nova kriza ili su se ljudi jednostavno osvijestili po pitanju financijske pismenosti, ne može se točno znati.</s><s>Autorica je u radu postavila tri hipoteze koje prate jedna drugu.</s><s>Hipoteza 1: „Utjecaj pozicije nekretnine na cijenu, nekretnine bliže centru grada su skuplje“.</s><s>Znamo da mnoge karakteristike nekretnina utječu na njihovu tržišnu cijenu pa tako jedna od tih je i lokacija.</s><s>Ta lokacija ovisi uspoređuje li se nekretnina prema centru grada ili centru zaposlenosti ili nekom drugom obilježju.</s><s>Kako bi dokazala ovu hipotezu, autorica je procijenila dvije nekretnine metodom procjene te dobila određeni novčani iznos.</s><s>Bitno je da su te dvije nekretnine bile vrlo sličnih karakteristika i uočeno je da se razlikuju po cijeni i da je ona nekretnina bliža centru gradu puno skuplja nego ona koja to nije.</s><s>Može se zaključiti kako je vrijednost nekretnine „X“, iako smještene na vrlo dobroj i atraktivnoj lokaciji, ipak znatno niža nego vrijednost nekretnine „Y“.</s><s>Nekretnina „X“ ima cijenu od 80,5 EUR po metru kvadratnom, dok nekretnina „Y“ ima cijenu od 513,2 EUR po metru kvadratnom, što pokazuje izuzetno veliku razliku u cijeni.</s><s>Time je autorica potvrdila svoju hipotezu.</s><s>Hipoteza 2: „Ulaskom Republike Hrvatske u Europsku uniju cijene nekretnina su u prvom tromjesečju porasle“.</s><s>Republika Hrvatska je EU-u pristupila 2013. godine, a tada je bilo puno špekulacija o tome kako će u Hrvatskoj odmah u prva tri mjeseca skočiti cijene nekretnina.</s><s>Kako bi dokazala svoju tezu, autorica je koristila dostupne podatke od HNB-a i DZS-a te je usporedila cijene stanova koje su bile prije 2013. godine i prva tri mjeseca nakon pristupa Hrvatske u srpnju 2013. godine.</s><s>Uočila je da nema nikakvog porasta cijena, štoviše, cijene su stagnirale ne samo u prvom tromjesečju nego do početka 2014. godine.</s><s>Na kretnje cijena utječe više čimbenika, kao realna kamatna stopa na dugoročne kredite s valutnom klauzulom, obujam građevinskih radova, realni bruto domaći proizvod itd., a ne samo ulazak u EU.</s><s>Cijene nekretnina su se počele povećavati nakon nekoliko godina zato jer je porastao i životni standard građana te je došlo do jakog razvoja turizma gdje su se pojavili stranci koji su počeli kupovati nekretnine.</s><s>Time je autorica opovrgnuo svoju hipotezu.</s><s>Hipoteza 3: „Sljedeća recesija će dovesti do pada cijena nekretnina“.</s><s>Do krize 2008. godine došlo je zbog prenapuhavanja cijena na tržištu nekretnina i logičan slijed nakon toga je bio da nakon dužeg razdoblja velikog rasta dođe do naglog pada.</s><s>U zadnjih godinu dana jako često možemo pročitati da će se dogoditi nova financijska kriza i da će nas pogoditi jače nego zadnja, od koje se još realno gledajući nismo u potpunosti oporavili.</s><s>Kako bi dokazala svoju hipotezu, autorica je koristila nekoliko varijabli koje je kasnije uspoređivala.</s><s>Uzimajući u obzir realni BDP, prosječnu neto plaću i osobna potrošnju građana, vidljivo je kako su kretanja tih ekonomskih komponenti zadnjih godina gotovo jednaka kretanjima prije krize iz 2008. godine.</s><s>Također, uzimajući u obzir prosječnu cijenu nekretnina u Republici Hrvatskoj, prosječnu neto plaću u Republici Hrvatskoj te ukupnu količinu novca koja je podignuta putem stambenih kredita, vidi se nejednaka putanja navedenih varijabli.</s><s>Autorica je uvijek uspoređivala razdoblja 2004. – 2008. i 2014. – 2018. i kada se promatraju te varijable paralelno, vidi se kako su kretanja tih varijabli u prikazana dva perioda gotovo jednaka, odnosno gotovo jednaki su omjeri stopa promjena između varijabli.</s><s>Autorica smatra kako relevantni ekonomski pokazatelji ukazuju na osjetljivost tržišta nekretnina u slučaju financijske krize ili recesije.</s><s>Autorica smatra hipotezu potvrđenom.</s><s>U ovom radu autorica je došla do korisnih saznanja, a to je da lokacija i neke karakteristike stambenih nekretnina utječu na cijenu nekretnine.</s><s>Također, ulazak u EU je Hrvatskoj donio povećan izvoz robe, ali prosječne plaće građana nisu se prilagodile europskim standardima.</s><s>Autorica je usporedbom dobivenih podataka došla do zaključka kako će nastupiti nova recesija za koju Hrvatska nije spremna jer nije osigurala mjere zaštite od takvih situacija.</s><s>11.</s><s>POPIS LITERATURE</s>
<s>22.</s><s>Krtalić V. (2007.) Načela procjene tržišne vrijednosti nekretnina: razlozi zbog kojih bi trebalo donijeti Načela procjene tržišne vrijednosti nekretnina: objašnjenja odredbi Načela procjene tržišne vrijednosti nekretnina.</s><s>Zagreb: Hrvatsko društvo sudskih vještaka.</s>
<s>32.</s><s>Osnove dugoročnog razvoja grada Zagreba. (1982), Centar za ekonomski razvoj grada Zagreba.</s><s>Zagreb: Ekonomski institut Zagreb, Urbanistički zavod grada Zagreba</s>
<s>tportal.hr, https://www.tportal.hr/biznis/clanak/kvadrat-stana-u-zagrebu-2000-eura-cijenestanova-su-na-vrhuncu-bazen-kupaca-se-prazni-foto-20190506, pristup:</s>