Upravljanje i raspolaganje nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske

<s>• je predloženo zaključno delo izključno rezultat mojega lastnega raziskovalnega dela; • je delo pripravljeno v skladu s Tehničnimi navodili za izdelavo zaključnih del Nove univerze ter pripombami mentorja in članov komisije; • sem poskrbel/-a, da so dela in mnenja drugih avtorjev, ki jih uporabljam v predloženem delu, navedena oz. citirana v skladu s fakultetnimi navodili; • se zavedam, da je plagiatorstvo – predstavljanje tujih del, bodisi v obliki citata bodisi v obliki dobesednega parafraziranja bodisi v grafični obliki, s katerim so tuje misli oz. ideje predstavljene kot moje lastne – kaznivo po zakonu (Zakon o avtorski in sorodnih pravicah (ZASP).</s><s>Uradni list RS, št.</s><s>16/07 – uradno prečiščeno besedilo, 68/08, • je elektronska oblika predloženega dela tehnično potrjena in ustrezna ter soglašam, da Univerzitetna knjižnica Nove univerze objavi zaključno delo na spletnih straneh pod pogoji, ki v nekomercialne namene dovoljujejo neomejeno reproduciranje, distribucijo in dajanje na voljo javnosti ter predelavo z namenom prevoda, pod pogojem, da je avtorstvo izvirnega dela ustrezno navedeno.</s><s>Če je kasneje reproduciran ali razširjan le del zaključnega dela, je to potrebno jasno označiti.</s><s>Dovoljenje nadaljnjega prenašanja pridobljenih pravic v skladu s to alinejo velja tudi za prenos pravic na prosto dostopne digitalne knjižnice in repozitorije.</s>
<s>Republika Hrvatska u svom vlasništvu raspolaže mnogobrojnim oblicima imovine, a jednim od najvrjednijih možemo smatrati nekretnine.</s><s>Svojim upravljanjem i raspolaganjem istima trebala bi biti primjer drugima, s obzirom na to da pametnim upravljanjem može profitirati cijela zajednica.</s><s>Uzimajući u obzir teret prošlosti koji i danas utječe na upravljanje i raspolaganje nekretninama, vidimo da protekom godina nema velikog napretka u učinkovitosti.</s><s>Troškovi upravljanja svakim danom se povećavaju, a ne možemo dostići zemlje koje su već provele reforme javnog sektora i povećale učinkovitost što je i prikazano u drugom dijelu rada gdje je provedena analiza europskih država koje su članice organizacije PuRE-Net.</s><s>Središnji registar državne imovine još uvijek nije uspostavljen pa upravljanje cjelokupnom državnom imovinom nije centralizirano te se još uvijek ne možemo sa sigurnošću pouzdati u jednu instituciju prilikom rješavanja problema.</s><s>Gospodarska kriza trebala bi biti poticaj za aktivaciju svih neaktivnih nekretnina, a time pokazati znanje države u upravljanju i menadžmentu.</s><s>U radu će se, uz objašnjenja osnovnih pojmova vezanih uz državne nekretnine te upravljanje i raspolaganje njima, prikazati problematika ključna u trenutnom razvoju te smjernice kojima bi se država trebala voditi u svojoj upravljačkoj ulozi.</s><s>Ključne riječi: državne nekretnine, upravljanje, raspolaganje, središnji registar državne imovine, PuRE-Net</s>
<s>Republika Hrvaška ima v lasti številne oblike lastnine, med najvrednejše pa lahko štejemo nepremičnine.</s><s>Z upravljanjem in odlaganjem naj bo zgled drugim, saj lahko pametno gospodarjenje koristi celotni skupnosti.</s><s>Upoštevajoč breme preteklosti, ki še danes vpliva na upravljanje in razpolaganje z nepremičninami, vidimo, da velikega napredka v učinkovitosti v preteklih letih ni bilo.</s><s>Stroški upravljanja se iz dneva v dan povečujejo in ne moremo dohajati držav, ki so že izvedle reforme javnega sektorja in povečale učinkovitost, kar je prikazano v drugem delu prispevka, kjer je predstavljena analiza evropskih držav, ki so članice mreže PuRE-Net. organizacija je bila izvedena.</s><s>Centralni register državnega premoženja še ni vzpostavljen, zato upravljanje vsega državnega premoženja ni centralizirano, pri reševanju problemov pa se še vedno ne moremo samozavestno zanesti na eno institucijo.</s><s>Gospodarska kriza bi morala biti spodbuda za aktiviranje vseh nedelujočih nepremičnin in s tem pokazati znanje države v upravljanju in upravljanju.</s><s>Poleg razlag osnovnih pojmov v zvezi z državnimi nepremičninami ter njihovim upravljanjem in razpolaganjem bodo v prispevku predstavljena ključna vprašanja sedanjega razvoja ter smernice, ki jih mora država voditi pri svoji upravljavski vlogi.</s>
<s>Tema tega dela so nepremičnine v lasti Republike Hrvaške (v nadaljevanju ROC) ter način upravljanja in razpolaganja z njimi.</s><s>Delo bo analiziralo zakone in predpise, na podlagi katerih se upravlja, ter njene pojavne oblike in načela, po katerih se upravlja.</s><s>Teoretično bodo opredeljeni vsi vidiki v zvezi z upravljanjem in razpolaganjem z nepremičninami v lasti Republike Hrvaške ter izpostavljene pomanjkljivosti in pomanjkljivosti v zvezi z istim.1</s>
<s>Državne in družbene nepremičnine so v zadnjih treh desetletjih doživele več faz tranzicije, pomembnih za gospodarsko in gospodarsko rast ter razvoj Republike Hrvaške.</s><s>Že dejstvo o raznolikosti in velikem obsegu pojmovanja nepremičnine države kaže na zahtevnost upravljanja in razpolaganja z njimi ter s tem postavljanja pravnih in institucionalnih okvirov, na podlagi katerih se določa razmerje med sredstvi, ki jih država, kot lastnik, vanje vlaga in kaj se da z njegovo prodajo ali z odstopom pravice do uporabe, pozitivno za državo.2</s>
<s>Po procesu pretvorbe in privatizacije v devetdesetih letih prejšnjega stoletja, ki slovi po negativnem upravljavskem procesu, ki je povzročil veliko nezaupanje v državo, smo skozi čas doživeli več sprememb v zakonodajnem in institucionalnem okviru.</s><s>Sledijo določenim gospodarskim dogajanjem in se prilagajajo trendom, kar pripelje do današnjega sistema, ki vse več sredstev vlaga v izboljšanje upravljanja in razpolaganja s svojim premoženjem.</s><s>V tem kontekstu je treba prepoznati potencial državnih nepremičnin v vseh njihovih oblikah in možnosti aktivacije ter tako z ravnanjem dobrega gospodarstvenika spodbujati rast in razvoj skupnega dobrega.3 Sistem zemljiških knjig in katastrov znotraj Republike Hrvaške še vedno ni usklajen, zato je logično sklepati, da prav tako povzroča težave pri razpolaganju in upravljanju državnih delov.</s><s>Lastninski sistem v republiki je osnova pravilnega upravljanja, brez katerega ni mogoče izkoristiti celotnega potenciala državnega premoženja v vseh njegovih oblikah in možnostih.</s><s>Da bi lahko spodbudili gospodarsko in gospodarsko rast, je treba vložiti določena sredstva, ki bi v določenem časovnem obdobju povečala različne prihodke.</s><s>Pridemo do vprašanja idealnega razmerja vloženih sredstev, prodaje ali odstopa pravice do uporabe, da bo izid za državo pozitiven.4 Namen tega prispevka je podrobneje pojasniti vrste nepremičnin, ki so v lasti Republike Hrvaške, in kako se je upravljanje z njimi razvijalo od ustanovitve Republike do danes.</s><s>Prav tako bodo pomanjkljivosti zakonske ureditve prikazane na praktičnem primeru 1 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor. problematike najemniških pravic.</s><s>Po opravljeni magistrski nalogi naj bi prinesli naslednje rezultate; avtor prispevka in drugi bralci bodo spoznali vrste nepremičnin, s katerimi upravlja in razpolaga Republika Hrvaška, teoretično poznavanje pravnega okvira upravljanja in razpolaganja z nepremičninami države ter celotnega sistema lastninske strukture.</s><s>Avtor bo pridobil izkušnje pri upravljanju in razpolaganju z državnimi nepremičninami i raziskovalni del dela naj prikaže vse prednosti in slabosti lastništva velikega števila državnih nepremičnin.</s><s>Cilji magistrskega dela so opisati videz državnih nepremičnin ter načine upravljanja in razpolaganja z njimi.</s><s>Analizirana bo uporaba pravnih predpisov na nepremičninah v državni lasti in izpostavljena problematika najemniških pravic, ki predstavljajo veliko obremenitev.</s><s>PuRe-Net je organizacija, ki združuje vse organe, katerih delokrog je upravljanje in razpolaganje z nepremičninami v lasti države in v zvezi s tem bomo upravljanje in razpolaganje z nepremičninami v lasti Republike Hrvaške primerjali z upravljanjem in razpolaganjem v drugih državah članicah Evropske unije (v nadaljevanju EU).5 1.2.</s><s>METODE IN NAČINI ZBIRANJA INFORMACIJ Za podrobnejšo razlago načina upravljanja z nepremičninami v lasti Republike Hrvaške se uporablja Zakon o upravljanju državnega premoženja (v nadaljevanju ZOUDI), ki ga je hrvaški sabor sprejel na svoji seji in je začel veljati 1. 14. junij 2018.6 leta.</s><s>Predmetni zakon prvič v Republiki Hrvaški ureja dokumente in načela upravljanja državnega premoženja.7</s>
<s>Na podlagi drugih zakonov in predpisov bomo analizirali načine financiranja nepremičnin iz lastnih prihodkov s prodajo, zakupom, najemom, koncesijo, služnostjo in stavbno pravico ter financiranje iz državnega proračuna.</s><s>Narejen bo pregled organov Republike Hrvaške, pristojnih za razpolaganje in upravljanje državnih nepremičnin (Ministrstvo za prostor, gradnjo in državno lastnino, Državne nekretnine d.o.o. in Center za prestrukturiranje in prodajo, ki delujejo na podlagi Zakona o organizaciji in delovanju organov državne uprave (v nadaljevanju ZOUDTDU)8 in bo predstavil relevantno sodno prakso o pridobivanju premoženja v Republiki Hrvaški.</s><s>Isti organi upravljajo in razpolagajo z nepremičninami na podlagi dveh glavnih aktov, in sicer strategijo ravnanja z državnim premoženjem9, ki se sprejema za sedemletno obdobje, in letni načrt ravnanja z državnim premoženjem, ki se sprejema letno.10 Metode, uporabljene pri izdelavi magistrskega dela, so metoda analize, induktivna metoda, deskriptivna metoda in primerjalna metoda.</s><s>V tej raziskavi, ki je bila opravljena za namene pisanja magistrske naloge, so primerjalne metode izpostavile 5 About the network, Public Real Estate Network, e-izvor.</s><s>9 Strategija upravljanja državnom imovinom za razdoblje 2019. – 2025. godine, 2019, preambula.</s><s>10 Godišnji plan upravljanja državnom imovinom, 2021, preambula. pomanjkljivosti upravljanja in odlaganja v Republiki Hrvaški v primerjavi z drugimi državami ter prišle do konkretnih rešitev, ki bi pripeljale do aktivacije neizkoriščenega stanja. nepremičnine in reševanje drugih vprašanj.</s><s>Za teoretični del naloge so bili uporabljeni sekundarni viri podatkov v hrvaškem in angleškem jeziku, v katerem so bile predstavljene vrste nepremičnin v lasti Republike Hrvaške ter upravljanje in razpolaganje z njimi.</s><s>Uporabljeni so bili tudi pravni predpisi Republike Hrvaške in drugi internetni viri strokovnih institucij države.11 Metoda analize je metoda, ki se bo uporabljala v začetni fazi znanstvenega raziskovanja, kompleksne pojme pa razčleni na enostavnejše in jih analizira posamezno.</s><s>Z uporabo pravnih predpisov in sorodne pravne literature bodo nekateri zapleteni pojmi razčlenjeni, da bo delo čim bolj pregledno.</s><s>To bi pomenilo, da bo podrobneje razložil vse vrste nepremičnin, ki so v lasti Republike Hrvaške, in kako se je razvijalo upravljanje z njimi od ustanovitve Republike do danes.12 Metoda študije primera je kvalitativna metoda, s katero se proučuje konkreten primer.</s><s>Tako bo na praktičnih primerih praznega stanovanja, stanovanja, ki ga uporablja uporabnik brez pravne podlage, zaščitenih najemnikov in uporabnikov s pravico uporabe, izdelana ocena letnih stroškov lastnika glede na dohodek, ki ga ustvari.13 Primerjalna metoda je metoda, ki vzpostavlja vzporednice z drugimi predmeti preučevanja.</s><s>Za nas je koristno pridobivanje in odkrivanje določenih podatkov, da postanejo bolj razumljiv predmet proučevanja.</s><s>V tem magistrskem delu bomo primerjali upravljanje in razpolaganje z nepremičninami v Republiki Hrvaški glede na druge članice Evropske unije.14</s>
<s>Metoda sinteze je postopek znanstvenega raziskovanja in razlage s sintezo preprostih sodb v kompleksnejše.</s><s>Takšno metodo bomo uporabili proti koncu vsake enote, da bomo znanje sistematizirali po zakonih formalne logike in na podlagi tega naredili veljaven sklep.15</s>
<s>Za namene raziskave so bile postavljene tri hipoteze, ki služijo kot vodilo raziskave.</s><s>Raziskovalno delo bodo potrdili, zavrnili ali delno potrdili.</s><s>S primerjalno metodo javno dostopnih podatkov bo vsaka metoda preverjena, glede na to, da je država na podlagi ZOUDI dolžna sprejeti Strategijo ravnanja s premoženjem države in Letni načrt ravnanja s premoženjem države, ki določa določa usmeritve in cilje upravljanja državnega premoženja glede na gospodarske interese Republike Hrvaške.16 16 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor.</s><s>»S privatizacijo nedelujočega državnega portfelja bi se država znebila stroškov vzdrževanja in pridobila sredstva za nove investicije« je prva hipoteza, raziskava pa bo to hipotezo sprejela, če bo dokazano, da je država oziroma njeni pooblaščenci po prodaji neaktivne nepremičnine, lahko dolgoročno dosežete več dobička kot če nepremičnino obdržite v svoji lasti.</s><s>Če se izkaže, da bo država po prodaji nedelujočega portfelja imela dolgoročno korist in tudi z njegovo ohranitvijo, bo hipoteza delno sprejeta.</s><s>Če pa bo raziskava pokazala, da bo država s prodajo zaslužila manj kot z hrambo in vzdrževanjem, bo hipoteza zavrnjena.</s><s>Predmetno hipotezo bomo preverili s primerjalno analizo podatkov enega državno stanovanje.</s><s>Vrednost stanovanja po prodaji, upoštevajoč tržno vrednost nepremičnine v letu 2023, se bo primerjala z vrednostjo iste nepremičnine, ki ostaja v državni lasti, a ni aktivna in ima država zanjo stroške.</s><s>Lastništvo nepremičnine prinaša določene obveznosti v zvezi z njo, zato je država dolžna izpolnjevati svoje obveznosti v zvezi z rednim vzdrževanjem nepremičnine.</s><s>Neaktivne nepremičnine državi ne prinašajo prihodkov, po drugi strani pa država plačuje upravnikom, pavšalne zneske režijskih stroškov, financira posojila, ki jih najema večina solastnikov, menja dotrajane dele, ipd.</s><s>Takšne nepremičnine zahtevajo glede na situacijo veliko več vlaganj, kot bi jih pridobila država, ko bi jih dala v komercialno uporabo.</s><s>Njihova prodaja bi povzročila povečanje državnega proračuna, iz katerega bi lahko ista sredstva porabili za druge, koristnejše namene.17 »Aktivacija neizkoriščenih nepremičnin ter komercializacija in spodbujanje investicij bi vodila k učinkovitejšemu gospodarjenju« je druga hipoteza, raziskava pa bo to hipotezo sprejela, če bo dokazano, da z vlaganjem v obnovo nepremičnine in dajanjem v uporabo. v komercialne namene država spodbuja učinkovitejše gospodarjenje.</s><s>Če se bodo pri vlaganju v državne nepremičnine pojavili določeni zapleti in če bo to le delna rešitev za trenutno stanje nepremičnin, bo hipoteza delno sprejeta.</s><s>Hipoteza bo zavrnjena, če bo ugotovljeno, da je preveliko breme za državo in da ni dobičkonosna.</s><s>S podrobno analizo neizkoriščenih nepremičnin in vrednosti, ki jo je treba vanje vložiti, da bi jih aktivirali, bo avtor preveril obravnavano hipotezo.</s><s>Ali ob upoštevanju tržne vrednosti najemnine in vloženih sredstev, potrebnih za aktiviranje nepremičnine, omogoča učinkovitejše upravljanje ali dolgoročno ni bolj donosno.</s><s>Neizkoriščene nepremičnine so problem za Republiko Hrvaško, saj so bile izključene iz investicijskih načrtov, kar vodi v zaostanek v prostorskem in gospodarskem razvoju.</s><s>Priča smo katastrofam, ki so povzročile uničujoče posledice, ki bi jih preprečili ali zmanjšali, če bi več pozornosti namenili vlaganju v obstoječi neaktivni portfelj.</s><s>S tem bi ga aktivirali v komercialne namene, kar bi povzročilo pozitiven premik.18 »Rešitev</s>
<s>dedovanja stanovanjskih pravic, ki pomeni veliko obremenitev države« je zadnja hipoteza, ki bo sprejeta, če se ugotovi, da problem lastništva ustvarja preveč breme države, saj najemna pravica ščiti najemnike bolj, kot bi jih sicer morala, kar ustvarja dolgoročen problem najemnikov brez pravne podlage, ki uporabljajo nepremičnino brez plačila nadomestila.</s><s>Če je lastninska ureditev le delno razvita, bo hipoteza delno sprejeta.</s><s>Če ugotovimo, da je lastniška struktura zadovoljiva in nima vpliva na vprašanje najemniških pravic, potem hipotezo zavrnemo.</s><s>Avtor bo predmetno hipotezo preveril z analizo pravnih predpisov in primerov sodne prakse v primerih proti Republiki Hrvaški.</s><s>Glede na velik problem lastninske ureditve v zemljiških knjigah Republike Hrvaške in po razlastitvi pridemo do prenosa lastninske pravice na Republiko Hrvaško zaradi nemožnosti vrnitve le-tega dejanskemu lastniku.</s><s>Socialistična dediščina prinaša najemne pravice, ki bremenijo državo, saj predpisi urejajo dajatve za uporabo nepremičnin, ki pogosto ne zadoščajo niti za stroške rednega vzdrževanja.19 V prispevku so omenjene Strategije ravnanja z državnim premoženjem in letni načrti, ki opredeljujejo vnaprej določene jasne načrte ravnanja z nepremičninami v državni lasti.</s><s>Predstavljena je bila tudi Državna razvojna strategija do leta 2030, ki jo financira Evropski sklad za regionalni razvoj.</s><s>V nadaljevanju bomo navedli nekatere vire in avtorje, ki so citirani v celotnem delu.20 Strokovno delo »Specifičnosti upravljanja državnega premoženja v Republiki Hrvaški s sklicevanjem na mednarodne izkušnje« avtorice Željke Fruk (2015) pravi, da problematika upravljanja državnega premoženja vpliva na dolgoročni razvoj Republike Hrvaške, in da so začetek zaznamovali netransparentnost, neučinkovitost in malomarnost.</s><s>Glavni cilj, ki bi ga dosegli s kakovostnim upravljanjem državnega premoženja, je povezan s povečanjem prihodkov, saj upravljanje državnega premoženja ne daje finančnega učinka, ki bi ga moral.</s><s>Strokovno delo »K učinkovitemu upravljanju državnega premoženja« Mihaela Grubišića, Mustafe Nušinovića in Gorana Roje nam pove, da moramo upravljanje javnega premoženja razumeti kot dolgotrajen proces, ki zahteva določene zakonske prilagoditve in profesionalizacijo dela.</s><s>Nepopolne baze podatkov ustvarjajo nepotrebne poslovne procese in neusklajene aktivnosti.</s><s>Ni nujno, da vse javno premoženje, ki je dano v uporabo, ustvarja dobiček, nekateri deli so nujni za izpolnjevanje določenih družbenih ciljev, preostali del takega premoženja pa je treba uporabljati racionalno.</s><s>Izhodišče naj bodo neto prihodki od najemnin/lizingov, koncesij itd., uspešnost upravljanja državnega premoženja pa naj se meri z zadovoljevanjem potreb državljanov.</s><s>Strokovno delo »Upravljanje premoženja in obveznosti javnega sektorja« avtorja Anteja Baje obravnava vprašanje pomanjkanja jasne vizije in poslanstva upravljanja in razpolaganja s premoženjem v lasti Republike Hrvaške.</s><s>Tovrstna vprašanja se premalo pojavljajo v javnih razpravah, zato tudi razvoj nepremičninskega trga zaostaja.</s><s>Reševanje premoženjsko pravnih razmerij je osnova gospodarjenja in tega še vedno nismo vzpostavili.</s><s>Pomen tega dela in tisto, kar želi prikazati, je problematika zakonodajne ureditve, za katero se že leta bije bitka glede najemniških pravic in problematike najemnikov, ki uporabljajo nepremičnine brez pravne podlage.</s><s>Zakonodaja v tem primeru daje prednost posesti, ne lastnini, takšno vprašanje pa se lahko rešuje leta.</s><s>Predstavitev upravljanja in razpolaganja z državnim premoženjem, ki bo podana v tem prispevku, bo dala odgovore na vprašanja v zvezi s pomanjkljivostmi in pomanjkljivostmi, ki se pogosto pripisujejo državnemu portfelju, primerjava z drugimi državami pa daje strateški navdih za uvedbo novosti, ki bi pozitivno vplivale na poslovanje s poslovnimi nepremičninami.21</s>
<s>Rezultati predmetne raziskave bi se lahko uporabili pri oblikovanju nove strategije ravnanja z državnim premoženjem in predstavljali spodbudo za prihodnje raziskave, ki bi vodile do rezultatov, koristnih za vse organe, pristojne za upravljanje in razpolaganje z nepremičninami države.22</s>
<s>3) Načela upravljanja državnega premoženja 4) Upravljanje in razpolaganje z nepremičninami države 5) Organi, pristojni za upravljanje in razpolaganje z državnim premoženjem 6) Analiza držav članic PuRe-net</s>
<s>V uvodnem delu magistrske naloge je predstavljena tema naloge in podane smernice za njeno pisanje.</s><s>Opredeljeni so problemi, cilji dela, metode, ki jih bomo pri delu uporabljali, hipoteze, pričakovani rezultati dela in na kratko predstavljena struktura dela.</s><s>V nadaljevanju dela so predstavljene vse oblike državnega premoženja, podrobneje pa so pojasnjene nepremičnine, ki so v središču dela.</s><s>Načela upravljanja državne lastnine veljajo za temelj, ki vodi vedenje ali presojo.</s><s>Zakon ga določa kot pravilo, ki ga je treba upoštevati.</s><s>4 načela so navedena in podrobneje razložena.</s><s>Predstavljene so aktivnosti pri upravljanju in razpolaganju z nepremičninami v državni lasti.</s><s>Vsaka dejavnost je urejena z zakonskimi določili, ki jo naredijo pravno sprejemljivo.</s><s>Predstavljeni so tudi organi, pristojni za dejavnosti v zvezi z upravljanjem in razpolaganjem s premoženjem države.</s><s>PuRE-Net je organizacija, katere cilj je združevanje organov evropskih držav, katerih dejavnosti na področju nepremičnin so javnega pomena.</s><s>Vsaka država je specifična in ima določeno število nepremičnin, s katerimi razpolaga in upravlja in je tako lahko zgled Republiki Hrvaški pri poslovanju s poslovnimi nepremičninami.</s><s>Na koncu je na primerih sodne prakse predstavljena 21 Ibid</s>
<s>Slika 1. Prikaz zapisnika o bodovanju stana Slika 3. Prikaz koeficijenta demografskih kretanja i izračun visine zaštićene POPIS TABLICA</s>
<s>Tablica 1. Prikaz prednosti i nedostataka najma, odnosno kupoprodaje stanova u Tablica 2. Tablica tržišne vrijednosti stana od 50 m² u Ilici u Zagrebu Tablica 4. Prikaz izračuna zaštićene najamnine na primjeru autorice koja bi sama živjela u stanu</s>
<s>BIMA: Bundesanstalt fur Immobilienaufgaben CERP: Centar za restrukturiranje i prodaju DUUDI: Državni ured za upravljanje državnom imovinom GPA: Government Property Agency</s>
<s>ZUDTDU: Zakon o ustrojstvu i djelokrugu tijela državne uprave POPIS HRVATSKIH PRIJEVODA STRANIH IZRAZA Prijevod s engleskog jezika</s>
<s>BILMA has gone green – BILMA je pozelenila Central Government Real Estate Agency – Agencija za nekretnine središnje države co–working – zajednički radni prostor</s>
<s>Tema ovog rada su nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske (dalje RH) te način upravljanja i raspolaganja istima.</s><s>Unutar rada analizirat će se zakoni i propisi temeljem kojih se nekretninama u vlasništvu RH raspolaže te objasniti pojavni oblici i načela upravljanja.</s><s>Teoretski će se definirati svi aspekti koji se tiču upravljanja i raspolaganja nekretninama u vlasništvu RH te istaknuti nedostatke i manjkavosti vezane uz isto.24 PREDMET I CILJ RADA</s>
<s>Državne i društvene nekretnine su kroz posljednja tri desetljeća doživjele nekoliko faza tranzicije značajnih za gospodarski i ekonomski rast i razvoj RH.</s><s>Sama činjenica o raznolikosti i značajnom opsegu pojma državnih nekretnina upućuje na to da je njima zahtjevno upravljati i raspolagati, a samim time postaviti zakonske i institucionalne okvire na temelju kojih će omjer sredstava koje država kao vlasnik u njih ulaže i onog što može uprihoditi njezinom prodajom ili ustupanjem prava na njezino korištenje biti pozitivan za državu.25</s>
<s>Nakon procesa pretvorbe i privatizacije 90-ih godina dvadestog stoljeća koji slovi negativnim procesom upravljanja, što je dovelo do velikog nepovjerenja u državu, protekom</s>
<s>zakonodavnih institucionalnih okvira.</s><s>Iste su praćene određenim gospodarskim zbivanjima te prilagođavane trendovima što dovodi do današnjeg sustava koji sve više sredstava polaže za unaprjeđenja upravljanja i raspolaganja njezinom imovinom.26 U tom kontekstu potrebno je prepoznati potencijal državnih nekretnina u svim njezinim oblicima te mogućnostima aktiviranja, a samim time potaknuti rast i razvoj općeg dobra postupajući u maniri dobroga gospodarstvenika.</s><s>Sustav zemljišnih knjiga i katastra unutar RH nije još uvijek usklađen stoga je logično zaključiti kako isto stvara poteškoće kod raspolaganja i upravljanja državnih dijelova.</s><s>Vlasnički sustav unutar Republike temelj je valjanog upravljanja bez kojeg se ne može iskoristiti ukupan potencijal državne imovine u svim oblicima i mogućnostima.</s><s>Da bi se mogao potaknuti gospodarski i ekonomski rast, potrebno je uložiti određena sredstva koja bi se protekom određenog vremena povećali razni prihodi.</s><s>Dolazimo do pitanja idealnog omjera uloženih sredstava, prodaje ili ustupanja prava na njezino korištenje kako bi bio ishod za državu bio pozitivan.27</s>
<s>Namjena ovog rada je pobliže objasniti vrste nekretnina koje su vlasništvo Republike Hrvatske te kako se razvijalo upravljanje istih od osnutka Republike do danas.</s><s>Isto tako će se na praktičnom primjeru problematike koju čine stanarska prava prikazati 24 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor. nedostaci u zakonskoj regulativi.</s><s>Ciljevi ovog magistarskog rada su opisati pojavne oblike državnih nekretnina te načine upravljanja i raspolaganja istima.</s><s>Analizirat će se primjena zakonske regulative na nekretnine u državnom vlasništvu te ukazati na problematiku stanarskih prava koji stvaraju velik teret.</s><s>PuRe-Net je organizacija koja objedinjuje sva tijela u čijem su djelokrugu upravljanje i raspolaganje nekretninama u vlasništvu države, a s tim u vezi usporedit ćemo upravljanje i raspolaganje nekretninama u vlasništvu RH s upravljanjem i raspolaganjem njima u drugim državama članicama Europske unije (dalje EU).28 1.2 METODE I NAČINI PRIKUPLJANJA INFORMACIJA Da bi se pobliže objasnio način upravljanja nekretninama u vlasništvu RH, koristi se Zakon o upravljanju državnom imovinom (dalje ZUDI) koji je Hrvatski sabor donio na sjednici, a stupio je na snagu 14. 6. 2018. godine.29 Predmetnim zakonom se prvi put u RH uređuju dokumenti te načela upravljanja državnom imovinom.30 Na temelju ostalih zakona i propisa analizirat ćemo načine financiranja nekretnina iz vlastitog prihoda putem prodaje, zakupa, najma, koncesije, služnosti i prava građenja te financiranje iz državnog proračuna.</s><s>Napravit će se osvrt na tijela RH nadležna za raspolaganje i upravljanje državnim nekretninama (Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, Državne nekretnine d.o.o. i Centar za restrukturiranje i prodaju koji djeluju temeljem Zakona o ustrojstvu i djelokrugu tijela državne uprave (dalje ZUDTDU) 31 te prikazati relevantnu sudsku praksu stjecaja vlasništva RH.</s><s>Ista tijela upravljanju i raspolažu nekretninama na temelju dva glavna dokumenta, a to je Strategija upravljanja državnom imovinom32 koja se donosi za sedmogodišnje razdoblje i Godišnji plan upravljanja državnom imovinom33 koji se donosi na godišnjoj razini.</s>
<s>Metode koje su korištene prilikom izrade magistarskog rada su metoda analize, induktivna metoda, deskriptivna metoda i metoda komparacije.</s><s>U ovom istraživanju, koje je provedeno u svrhu pisanja magistarskog rada, metodama usporedbe naglašavaju se nedostaci upravljanja i raspolaganja u RH s obzirom na ostale zemlje te dolazi do konkretnih rješenja koji bi doveli do aktivacije neiskorištenih državnih nekretnina te rješavanja ostale problematike.</s><s>Sekundarni izvori podataka na hrvatskom i engleskom jeziku korišteni su za teorijski dio rada u kojem su prikazane vrste nekretnina koje su u vlasništvu RH te upravljanje i raspolaganje istima.</s><s>Također su korišteni zakonski propisi RH te ostali internetski izvori stručnih institucija države.34 28 About the network, Public Real Estate Network, e-izvor.</s><s>32 Strategija upravljanja državnom imovinom za razdoblje 2019. – 2025. godine, 2019, preambula.</s><s>33 Godišnji plan upravljanja državnom imovinom, 2021, preambula.</s><s>Metoda analize je metoda koja će se koristiti u početnoj fazi znanstvenog istraživanja te se njome raščlanjuju složeni pojmovi na jednostavnije, a isti se analiziraju svaki pojedinačno.</s><s>Korištenjem zakonskih propisa i pripadajuće pravne literature raščlanit će se određeni složeni pojmovi kako bi rad bio što jasniji.</s><s>To bi značilo da će se njome pobliže objasniti sve vrste nekretnina koje su vlasništvu Republike Hrvatske te kako se razvijalo upravljanje istima od osnutka Republike do danas.35 Metoda studije slučaja je kvalitativna metoda kojom se određeni slučaj proučava.</s><s>Tako će se na praktičnim primjerima praznog stana, stana koji koristi korisnik bez pravne osnove, zaštićenih najmoprimaca i korisnika s pravom korištenja, izvršiti procjena godišnjih troškova vlasnika s obzirom na prihod koji ostvaruje.36 Komparativna metoda je metoda kojom se uspostavljaju paralele s drugim objektima proučavanja.</s><s>Koristi nam za dobivanje i otkrivanje konkretnih podataka kako bi nam bio razumljiviji predmet proučavanja.</s><s>Kroz ovaj magistarski rad usporedit će se upravljanje i raspolaganje nekretninama u Republici Hrvatskoj s obzirom na ostale članice Europske unije.37</s>
<s>Metoda sinteze je postupak znanstvenog istraživanja i objašnjavanja putem sinteze jednostavnih sudova u složenije.</s><s>Takva metoda koristit će se pred kraj svake cjeline kako bi se sistematiziralo znanje prema zakonitostima formalne logike te će se na temelju iste donijeti valjani zaključak.38 Za potrebe istraživanja postavljene su tri hipoteze, a iste služe kao smjernice istraživanju.</s><s>One će istraživanje rada potvrditi, odbaciti ili djelomično potvrditi.</s><s>Komparativnom metodom javno dostupnih podataka provjerit će se svaka metoda s obzirom na to da je država temeljem ZOUDI-a dužna donijeti Strategiju o upravljanju državnom imovinom te Godišnji plan upravljanja državnom imovinom koji iznosi smjernice i ciljeve upravljanja državnom imovinom s obzirom na gospodarske interese „Privatizacijom državnog portfelja koji je neaktivan država bi se riješila troška održavanja, a uprihodila sredstva za nova ulaganja“ prva je hipoteza i istraživanje će ovu hipotezu prihvatiti ako se dokaže da država, odnosno njezini ovlašteni, nakon prodaje nekretnina koje su neaktivne, mogu dugoročno ostvariti više dobiti nego zadržavanjem nekretnine u svojem vlasništvu.</s><s>Ako se ispostavi kako će nakon prodaje neaktivnog portfelja država dugoročno imati koristi kao i zadržavanjem iste, tada će hipoteza biti djelomično prihvaćena.</s><s>Ako pak istraživanje pokaže da će država manje 39 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor. uprihoditi prodajom nego zadržavanjem i održavanjem iste, hipoteza će biti odbačena.</s><s>Predmetna hipoteza provjerit će se usporednom analizom podataka jednog državnog stana.</s><s>Usporedit će se vrijednost stana nakon prodaje, uzevši u obzir tržišnu vrijednost nekretnina 2023. godine, s vrijednosti iste nekretnine koja ostaje u državnom vlasništvu no nije aktivna te država ima troškove za nju.</s><s>Vlasništvo nekretnina za sobom povlači i određene obveze vezane za iste stoga je država dužna izvršavati svoje obveze vezane za redovno održavanje nekretnina.</s><s>Nekretnine koje nisu aktivne ne donose državi nikakav prihod, dok s druge strane država plaća naknade Upraviteljima, paušalne iznose režijskih troškova, financira kredite većine suvlasnika, vrši zamjenu dotrajalih dijelova i sl.</s><s>S obzirom na situaciju, takve nekretnine iziskuju puno više ulaganja no što bi država uprihodila nakon stavljanja istih u komercijalne uporabu.</s><s>Prodaja istih dovela bi do povećanja državnog proračuna iz kojih bi ista sredstva mogla ići u druge korisnije svrhe.40</s>
<s>„Aktivacijom neiskorištenih nekretnina te komercijalizacijom i poticanjem investicija došlo bi do učinkovitijeg upravljanja“ druga je hipoteza i istraživanje će ovu hipotezu prihvatiti ako se dokaže da ulaganjem u obnovu nekretnina te stavljanjem istih u uporabu u komercijalne svrhe država potiče učinkovitije upravljanje.</s><s>Ako nastaju određene komplikacije prilikom investiranja u državne nekretnine te ako je isto samo djelomično rješenje za trenutno stanje nekretnina, tada će hipoteza biti djelomično prihvaćena.</s><s>Hipoteza će biti odbačena ako se utvrdi kako je za državu to prevelik teret, te isto nije isplativo.</s><s>Detaljnom analizom neiskorištenih nekretnina te vrijednosti koju je potrebno uložiti u istu kako bi se aktivirala, autor će doći do provjere predmetne hipoteze.</s><s>S obzirom na tržišnu vrijednost najma i uloženih sredstava nužnih za aktivaciju nekretnine, dolazi li do učinkovitijeg upravljanja ili to dugoročno nije isplativije.</s><s>Neiskorištene nekretnine problem su Republike Hrvatske s obzirom na to da su iste izdvojene iz investicijskih planova što dovodi do zaostatka prostornog i gospodarskog razvoja.</s><s>Svjedoci smo katastrofa koje su uzrokovale razorne posljedice, a iste bi bile spriječene ili manje da se veća pažnja posvećivala investiranjem u postojeći neaktivan portfelj.</s><s>Time bi se isti aktivirao u komercijalne svrhe što bi dovelo do pozitivnog pomaka.41</s>
<s>„Rješavanjem problema vlasništva riješio bi se problem socijalističkog nasljeđa stanarskih prava koji za sobom vuče velik teret državi“ posljednja je hipoteza, a ista će biti prihvaćena ako se utvrdi da problem vlasništva stvara prevelik teret državi s obzirom na to da stanarska prava štite najmoprimce više nego što bi trebalo, a time nastaje dugoročan problem najmoprimaca bez pravne osnove koji koriste nekretnine bez plaćanja naknade.</s><s>Ako je vlasnička regulativa samo djelomično razvijena, tada će hipoteza biti djelomično prihvaćena.</s><s>Ako utvrdimo da je vlasnička struktura zadovoljavajuća te nema nikakvog utjecaja na problematiku stanarskih prava, tada će hipoteza biti odbačena.</s><s>Autor će provjeriti predmetnu hipotezu analizom zakonske regulative te primjerima sudske prakse u predmetima protiv Republike Hrvatske.</s><s>S obzirom na velik problem vlasničke regulacije u Zemljišnim knjigama RH, a nakon eksproprijacije, dolazimo do prijenosa vlasništva na Republiku Hrvatsku zbog nemogućnost povrata stvarnom vlasniku.</s><s>Socijalističko nasljeđe vuče za sobom posljedicu stanarskih prava koja stvaraju teret državi s obzirom na to da su propisom regulirane naknade za korištenje nekretnina koje često nisu dovoljne ni za trošak redovnog održavanja.42</s>
<s>Kroz rad se spominju Strategije upravljanja državnom imovinom te Godišnji planovi u kojima se definiraju unaprijed određeni jasni planovi za upravljanje nekretninama u državnom vlasništvu.</s><s>Isto tako, prikazana je Nacionalna razvojna strategija do 2030. godine, koju financira Europski fond za regionalni razvoj.43 Stručni rad „Specifičnost upravljanja državnom imovinom u Republici Hrvatskoj uz osvrt na međunarodna iskustva“ Željke Fruk (2015.) govori o tome kako pitanje upravljanja državnom imovinom ima utjecaj na dugoročni razvoj Republike Hrvatske, a da je početak obilježen netransparentno, neučinkovito i nemarno.</s><s>Glavni cilj koji bi se ostvario kvalitetnim upravljanjem državnom imovinom odnosi se na povećanje prihoda s obzirom na to da upravljanje državnom imovinom ne daje financijski učinak kakav bi trebao.</s><s>Stručni rad „Prema učinkovitom upravljanju državnom imovinom“ Mihaela Grubišića, Mustafe Nušinovića i Gorana Roje govori kako upravljanje javnom imovinom moramo shvatiti kao dugoročni proces koji zahtijeva određene zakonske prilagodbe te profesionalizaciju poslova.</s><s>Nepotpune baze podataka stvaraju nepotrebne poslovne procese i nekoordinirane aktivnosti.</s><s>Sva javna imovina koja se stavlja u uporabu ne mora uvijek ostvariti dobit, pojedini dijelovi potrebni su za ispunjenje određenih društvenih ciljeva, dok bi se ostatak takve imovine trebao racionalno iskoristiti.</s><s>Neto prihod od najma/zakupa, koncesije i dr. trebao bi biti polazni faktor, a uspješnost upravljanja državnom imovinom trebao bi se mjeriti zadovoljenim potrebama građana.</s><s>Stručni rad „Upravljanje imovinom i obvezama javnog sektora“ Ante Baje osvrće se na problematiku nedostatka jasne vizije i misije upravljanje i raspolaganja imovinom u vlasništvu Republike Hrvatske.</s><s>Takva problematika nedovoljno se pojavljuje u javnim raspravama, a razvoj tržišta nekretnina iz tog razloga zaostaje.</s><s>Rješavanje imovinsko-pravnih odnosa temelj je upravljanja, a mi ga još uvijek nismo uspostavili.</s><s>Važnost ovog rada i ono što se želi njime prikazati je problematika u zakonodavnoj regulativi zbog koje se godinama vodi bitka oko stanarskih prava i problema stanara koji nekretnine koriste bez pravne osnove.</s><s>Zakonodavstvo u tom slučaju prednost daje posjedu, a ne vlasništvu te se takva problematika može rješavati godinama.</s><s>Prikaz upravljanja i raspolaganja državnom imovinom koja će biti napravljena u ovom radu dat će odgovore na pitanja vezana uz nedostatke i manjkavosti koje se često pripisuju državnom portfelju dok usporedba s ostalim zemljama daje stratešku inspiraciju za uvođenjem novina koje bi pozitivno utjecale na komercijalno poslovanje nekretninama.44</s>
<s>Rezultati predmetnog istraživanja mogli bi koristiti prilikom izrade nove strategije upravljanja državnom imovinom te dati poticaj za buduća istraživanja koja bi dovela do rezultata korisnih za sva tijela nadležna za upravljanje i raspolaganje državnim nekretninama.45</s>
<s>4) Upravljanje i raspolaganje državnim nekretninama 5) Tijela nadležna za upravljanje i raspolaganje državnom imovinom 6) Analiza država članica PuRe-net-a</s>
<s>U uvodnom dijelu magistarskog rada predstavljena je tema rada te su iznesene smjernice za pisanje istog.</s><s>Definirani su problemi, ciljevi rada, metode koje će se koristiti u radu, iznesene su hipoteze, očekivani rezultati rada i kratko je predstavljena struktura rada.</s><s>U nastavku rada izneseni su svi pojavni oblici državne imovine, a pobliže su objašnjene nekretnine na kojima je naglasak u radu.</s><s>Načela upravljanja državnom imovinom smatraju se temeljom koji je vodič za ponašanje ili procjenu.</s><s>Zakon ga definira kao pravilo kojeg bi se trebalo pridržavati.</s><s>Navedena su 4 načela te su pobliže objašnjena.</s><s>Prikazane su aktivnosti prilikom upravljanja i raspolaganja nekretninama u državnom vlasništvu.</s><s>Svaka aktivnost regulirana je zakonskim odredbama koje takve čine pravno prihvatljivima.</s><s>Prikazana su i tijela koja su nadležna za aktivnosti vezane za upravljanje i raspolaganje državnom imovinom.</s><s>PuRE-Net je organizacija koja ima cilj okupiti tijela europskih država kojima su aktivnosti vezane za nekretnine od javne važnosti.</s><s>Svaka država je specifična te ima određen broj nekretnina kojima raspolaže i upravlja i tako može biti primjer Republici Hrvatskoj u komercijalnom poslovanju nekretninama.</s><s>Na kraju je prikazana problematika, iznesena u prijašnjim poglavljima, na primjerima sudske prakse, a u zaključnom dijelu prikazane su zaključne misli koje su povezane s cjelokupnim radom.46 46 About the network, Public Real Estate Network, e-izvor.</s><s>2 POJAVNI OBLICI DRŽAVNE IMOVINE</s>
<s>Želimo li definirati imovinu, tada ćemo to učiniti u više koraka.</s><s>Naime, imovina je u pravnom smislu predstavljena kao skup svih subjektivnih prava koja su predstavljena jednim nositeljem.47 S druge pak strane, imovinu možemo promatrati iz ekonomskog ugla kao resurs koji kontrolira poduzeće na temelju rezultata prošlih događaja iz kojih se očekuje priljev budućih ekonomskih koristi.</s><s>Podijeljena je prema pojavnim oblicima na materijalnu i nematerijalnu imovinu, a prema trajnosti na dugotrajnu i kratkotrajnu imovinu.48</s>
<s>U državnu imovinu spadaju sve pokretnine, nekretnine, poslovni udjeli te prava i potraživanja koja su u vlasništvu RH neovisno o trenutnom korisniku iste.</s><s>Preciznije određeno, državna imovina sastoji se i od dionica i poslovnih udjela u trgovačkim društvima za koje se RH smatra imateljem.</s><s>Također, ovdje spadaju nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske (njihovo upravljanje i raspolaganje regulirano je ZUDIom te drugim posebnim zakonima), dionice i poslovni udjeli u trgovačkim društvima imatelja Državne agencije za osiguranje štednih uloga i sanaciju banke, a koja su stečena u postupcima sanacije i privatizacije banke, dionice i poslovni udjeli u trgovačkim društvima te nekretnine čiji su imatelji odnosno vlasnici zavodi i druge pravne osobe čiji je osnivač RH kao i ranija imovina Agencije za upravljanje državnom imovinom koja je stečena temeljem članka 49. stavka 3. ZUDI-a.49 Sveobuhvatna imovina Republike Hrvatske kontinuirano je ažurirana te zavedena u Središnjem registru državne imovine koji je donesen sukladno odredbama Zakona o središnjem registru državne imovine.50 Središnji državni ured za razvoj digitalnog društva je tijelo koje je nastalo kao stručna podrška Vladi i kao takvo vrši nadzor registra državne imovine.</s>
<s>Načela su određena kao osnova odnosno temelj koji pokazuje smjer za ponašanje ili procjenu.51 U zakonu se definira kao pravilo kojeg se treba ili obično treba pridržavati, može ga se poželjno slijediti ili pak je neizbježna posljedica nečega, kao što su zakoni promatrani u prirodi ili način konstruiranja sustava.52 Čitav institut zemljišnih knjiga zasnovan je na tim pravnim pravilima koji se ističu u ovim slučajevima.</s><s>Upravljanje državnom imovinom temeljeno je na četiri načela, a to su načelo javnosti, načelo predvidljivosti, načelo učinkovitosti i načelo odgovornosti.53 48 Odluka o objavljivanju Hrvatskih standarda financijskog izvještavanja, 1. članak.</s><s>50 Zakon o Središnjem registru državne imovine, 1. članak.</s><s>3.1 NAČELO JAVNOSTI</s>
<s>Načelo javnosti ima formalnu i materijalnu stranu, što bi značilo da se kod formalne strane isto manifestira u tome što svatko može razgledavati zemljišnu knjigu, kao i uzimati zemljišne izvatke bez dokazivanja kakvog posebnog pravnog interesa.</s><s>Vjerodostojnost istih izvadaka čini materijalnu stranu ovog načela.54 Načelo javnosti upravljanja državnom imovinom osigurava se propisivanjem pregledanih pravila i kriterija upravljanja i raspolaganja državnom imovinom u obliku propisa i drugih akata koji se donose na temelju ZUDI-a te njihovom javnom objavom.</s><s>Isto tako i određivanjem ciljeva upravljanja i raspolaganja državnom imovinom, redovitim upoznavanjem javnosti s aktivnostima tijela koja upravljaju i raspolažu državnom imovinom, javnom objavom najvažnijih odluka i vođenjem registra državne imovine.55 3.2 NAČELO PREDVIDIVOSTI</s>
<s>Načelo predvidivosti ostvaruje se jednakim postupanjem u istim ili sličnim slučajevima.</s><s>Upravljanje i raspolaganje državnom imovinom mora biti predvidljivo za uprave, dioničare i članove trgovačkih društava u kojima dionicama ili poslovnim udjelima upravlja tijelo kojemu je ta ovlast dana u nadležnost.</s><s>56 3.3 NAČELO UČINKOVITOSTI</s>
<s>Načelo učinkovitosti podrazumijeva da se državnom imovinom upravlja i raspolaže ekonomično u svrhu ostvarivanja gospodarskih, infrastrukturnih, ekonomskih i drugih ciljeva koji su određeni strategijom i planom upravljanja kao javni interes.57 3.4 NAČELO ODGOVORNOSTI</s>
<s>Načelo odgovornosti temelji se na nadzoru nad upravljanjem državnom imovinom, izvješćivanjem o postignutim ciljevima i učincima upravljanja državnom imovinom.</s><s>Isto tako osigurava se potpisivanjem ovlasti i dužnosti pojedinih nositelja funkcija upravljanja i raspolaganja državnom imovinom te poduzimanjem mjera protiv nositelja funkcija koji ne postupaju sukladno propisima.58 4 UPRAVLJANJE I RASPOLAGANJE DRŽAVNIM NEKRETNINAMA 4.1 AKTIVNOSTI PRILIKOM UPRAVLJANJA DRŽAVNIM NEKRETNINAMA MPGDI je propisao aktivnosti kojima se RH bavi prilikom upravljanja nekretninama.</s><s>Potrebno je svakodnevno provoditi razne postupke potrebne za upravljanje nekretninama, održavati nekretnine tekućim i investicijskim ulaganjima, regulirati vlasničkopravni status svih nekretnina, regulirati vlasništvo i druga stvarna prava, sudjelovati u prostornim rješenjima za nekretnine te dodjeljivati nekretnine drugim tijelima ovisno o njihovim potrebama.59</s>
<s>Kod analize upravljanja državnim nekretninama dolazimo do jedne povijesne „kočnice“ u rješavanju imovinsko-pravnih odnosa vezane uz imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske vlasti.</s><s>Prošlo je mnogo godina prije donošenja konkretnog zakona kojima se rješavaju stari predmeti, a samim time postoji niz zapreka u vođenju istih postupaka.</s><s>Upravljanje i raspolaganje državnom imovinom usko je povezano Zakonom o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine (Narodne novine br. 92/9 i 92/99) koji je na snazi od 1. siječnja 1997. godine.60 Osim istog zakona, postupak cijelog predmeta o naknadi provodi se prema odredbama Zakona o općem upravnom postupku.61 Isti propisuje da se temeljem službene osobe provodi postupak potreban za razjašnjenje stvari ili u slučajevima dviju stranaka koje imaju suprotne interese ili kod saslušanja svjedoka ili vještaka.</s><s>Prvostupanjsko tijelo je u takvim slučajevima dužno saslušati sve stranke u postupku te štititi njihova prava i obveze.</s><s>Primjenom istih zakona dio nekretnina prelazi u vlasništvo RH.</s><s>Ustavni sud je isti zakon donio u cilju povrata prava prijašnjim vlasnicima koji su to pravo izgubili nacionalizacijom.</s><s>Vrlo je teško s obzirom na značajan vremenski period od oduzimanja imovine subjektima koji su nositelji istog prava naknaditi apsolutni povrat imovine.</s><s>Naknade te uvjeti za povrat imovine koja je oduzeta prijašnjim vlasnicima od strane jugoslavenske komunističke vlasti, a prenese na u državno društveno ili općenarodno vlasništvo vuče za sobom mnogo problema te neki slučajevi stari preko dvadeset godina još uvijek nisu riješeni.</s><s>Prijašnji vlasnici bili su zakonski obvezani rokovima za podnošenje zahtjeva za donošenjem rješenje o povratu imovine.</s><s>Godine 1997. rok je bio od 1. siječnja do 1. srpnja, a drugi rok određen je od 5. srpnja 2002. godine do 7. siječnja 2003. godine.</s><s>Naknada za oduzetu imovinu provodila se u obliku povrata iste imovine prijašnjem vlasniku, no ako isto nije bilo moguće, tada je istom pripalo pravo na novčanu naknadu, vrijednosne papire ili je iznimka bila u naravi.</s><s>Propisana su jasna mjerila za utvrđivanje visine naknade, a donesen je i Pravilnik o mjerilima za utvrđivanje naknade za oduzeto građevinsko zemljište i poslovni prostor (Narodne novine br. 204/03 i 3/04).</s><s>Imamo mnogo primjera tvornica, poslovnih prostora, zgrada i sl. kojima nitko nije mogao prometovati na bilo koji način nakon utvrđivanja kako je 59 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor.</s><s>60 Zakon o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, 1. članak.</s><s>61 Zakon o općem upravnom postupku, 2. članak. ista oduzeta u procesu nacionalizacije.</s><s>Prijašnji vlasnik, koji se smatra fizičkom ili pravnom osobom kojoj je oduzeta imovina na temelju Zakona o naknadi, dužan je sam provesti postupak dostavom Zahtjeva Državnom odvjetništvu RH koje je na položaju stranke u postupku.</s><s>Zahtjev se podnosi u roku od šest mjeseci od dana donošenje Zakona o naknadi, a isti će se odbaciti protekom roka.</s><s>RH stječe pravo vlasništva ako se zahtjev ne podnese ili pak je pravomoćno odbijen.</s><s>Predmetom naknade smatraju se sve pokretnine kao i brodovi i brodice, poduzeća, građevinska zemljišta, poljoprivredna zemljišta sa šumama i šumskim zemljištima te ostale poslovne i stambene zgrade, stanovi i poslovni prostori te ostali posebni dijelovi s pripadajućim zemljištem.</s><s>S obzirom na poveći vremenski period, prava iz ovog Zakona tiču se prijašnjih vlasnika te nasljednika njihovog prvog nasljednog reda.</s><s>Iz tog razloga je bitno održati sudsku raspravu kako bi se odredio povijesni slijed te raščlanili nasljednici.</s><s>U slučajevima oduzimanja imovine temeljem sudske presude za kazneno djelo, ista će se vratiti ili dati naknada ako su presude donesene od strane jugoslavenskih sudova u periodu od 15. svibnja 1945. do 25. lipnja 1991. godine.62 Rješenje donosi Gradski ured za opću upravu i imovinsko-pravne poslove temeljem članka 69.</s><s>Zakona o naknadi i članka 10.</s><s>Odluke o ustrojstvu i djelokrugu gradskih upravnih tijela.</s><s>Unutar rješenja utvrđuje se pravo vlasništva ili suvlasništva, a obveznik vraćanja izreke je Grad.</s><s>U slučajevima povrata stanova u kojima su iste nastavili koristiti, zajedno s članovima obiteljskog domaćinstva, najmoprimci sukladno odredbama posebnog zakona, RH je u tim slučajevima dužna sklopiti sa zaštićenim najmoprimcima ugovore o najmu stanova kojima će urediti vlasnički ili suvlasnički dio i međusobna prava i obveze sukladno odredbama posebnog zakona u roku od 60 dana od dana pravomoćnosti rješenja.</s><s>Zaštićeni najmoprimci mogu zahtijevati ostvarenje svog prava podnošenjem tužbe nadležnom sudu u roku od 60 dana ako vlasnik stanova odbije sklopiti ugovore o najmu.</s><s>Ugovor o najmu tada u cijelosti zamjenjuje odluka suda.</s><s>Općinski građanski sud provodi po službenoj dužnosti promjenu zemljišnoknjižnog stanja odmah po pravomoćnosti.63 Nakon podnošenja zahtjeva te priloženih isprava kao dokaznog materijala, od tog tijela za istu nekretninu potrebno je utvrditi čije vlasništvo je bila predmetna nekretnina koja je konfiscirana te prenesena u vlasništvu Federativne Narodne Republike Jugoslavije na temelju odredbi Zakona u konfiskaciji imovine i izvršenju konfiskacije (Službeni list DFJ br. 6/45).</s><s>U slučajevima kada tadašnji vlasnik nije živ potrebno je utvrditi njegove zakonske nasljednike.64</s>
<s>64 Zakon o konfiskaciji imovine i izvršenju konfiskacije, 1. članak.</s><s>Raspolaganje nekretninama u RH aktivnost je koja se izvršava na dva načina, javnim nadmetanjem i javnim prikupljanje ponuda dok u određenim slučajevima država raspolaže nekretninama po posebnim uvjetima.</s><s>Sukladno unaprijed utvrđenim uvjetima, provodi se javno nadmetanje.</s><s>Javno se raspolaže nekretninama tako što se s ponuditeljem sklapa ugovor nakon što je isti ponudio najveću cijenu nakon početne.</s><s>Drugi način javnog prikupljanja ponuda provodi se prema unaprijed utvrđenim uvjetima tako što se pozivaju određene (postojeći korisnici) ili neodređene osobe (ostali fizički ili pravni subjekti) da predaju svoju ponudu putem javnog poziva.65 Kod ostvarivanja prava služnosti te razvrgnuća suvlasničke zajednice na nekretninama čiji je vlasnik RH, provodi se, u skladu s prostornim planom, neposredna pogodba.</s><s>Uvjet je da je prethodno interes iskazala zainteresirana osoba ili nadležno tijelo RH.</s><s>Određenim nekretninama može se iznimno raspolagati bez javnog nadmetanja ili javnog prikupljanja ponuda.</s><s>Tako se može raspolagati nekretninama po tržišnoj cijeni kada se radi o nekretninama s kojima upravljaju jedinice lokalne i područne samouprave te pravne osobe koje su u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu RH odnosno vlasništvu jedinica lokalne i područne samouprave, a kojima je cilj i interes razvoj gospodarskog i socijalnog napretka građana.</s><s>Isto tako može se raspolagati bez javnog nadmetanja i prikupljanja ponuda kada je riječ o nekretnini na kojoj se realizira neki investicijski projekt koji je od strateške važnosti za RH, osobi kojoj je dio zemljišta potreban za formiranje neizgrađene građevinske čestice u skladu s lokacijskim dozvolama ili daljnjim planom uređenja, osim ako taj dio ne prelazi 20 % površine planirane građevinske čestice i sl.66</s>
<s>Osim za nekretnine koje se daju na uporabu, za sve ostale vrste raspolaganja nekretnina u vlasništvu RH prije raspolaganja potrebno je izvršiti procjenu tržišne vrijednosti sukladno posebnim propisima.</s><s>Takva procjena tržišne vrijednosti služi kao početna cijena prilikom raspolaganja imovinom i ona u prvom krugu raspolaganja nekretninama ne smije biti manja od navedene cijene u procjeni.67 Ovisno o procijenjenoj vrijednosti nekretnina, postoje različito definirane ovlasti za donošenje odluka.</s><s>Kada se radi o odlukama za koje je procjena vrijednosti nekretnine do ili jednaka iznosu 7.500.000,00 kuna, tada sve odluke vezane uz raspolaganje državnom imovinom donosi ministar nadležan za upravljanje državnom imovinom.</s><s>Ako se radi o nekretninama čija je procjena vrijednosti veća od 7.500.000,00 kuna, tada sve odluke vezane uz raspolaganje državnom imovinom donosi Vlada RH.</s><s>Sve podzakonske akte o raspolaganju i upravljanju imovinom u vlasništvu RH donosi Vlada RH na prijedlog ministra nadležnog za upravljanje državnom imovinom.68 65 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor.</s><s>Što se tiče naknada za korištenje, nekretninama koje su od posebnog interesa jedinicama lokalne i područne regionalne samouprave može se raspolagati bez određene naknade.</s><s>Lokalne i područne regionalne samouprave oslobođene su plaćanja naknade za korištenje nekretnina jedino u slučaju ako se te nekretnine koriste u svrhu poticanja gospodarskog napretka i razvoja, socijalne dobrobiti građana (stambeno zbrinjavanje, integracija osoba s invaliditetom u društvo i sl.), demografskog razvitka u svim krajevima RH, ostvarenja projekata izgradnje koji su od općeg, javnog ili kulturalnog interesa (npr. izgradnja vrtića i škola, muzeja, sportskih objekata i dr.).</s><s>Ostvarivanje ovakvog oblika korištenja nekretnina može se ostvariti isključivo na zahtjev jedinica lokalne i područne regionalne samouprave.69 Za potrebe tijela državnih uprava, ali i korisnike državnog proračuna, MPGDI može u posebnim slučajevima dodijeliti nekretnine na korištenje uz naknadu ili bez nje.</s><s>Bez naknade, a u svrhu rada državne uprave daju se prostori sukladno kriteriju površine radnog prostora po zaposleniku (maksimalno petnaest metara kvadratnih) i drugim tijelima koji su proračunski korisnici državnog proračuna.</s><s>Nekretnine koje se dodjeljuju na korištenje državnim tijelima uz naknadu dodjeljuju se korisnicima koji ne posluju preko računa državnog proračuna, pravnim osobama s javnim ovlastima, trgovačkim društvima u 1/1 vlasništvu Republike Hrvatske, parlamentarnim političkim strankama i nezavisnim saborskim zastupnicima za potrebe obavljanja poslova iz njihova djelokruga.70</s>
<s>Zakon o proračunu RH temelj je na kojem se provodi financiranje nekretnina iz državnog proračuna.</s><s>Godišnje se na temelju njega osiguravaju sredstva koja su potrebna za upravljanje i održavanje nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske.</s><s>Financiranje nekretnina na taj je način direktno povezano s fiskalnom politikom države što znači da se tako osiguravaju sredstva dovoljna samo za podmirenje osnovnih troškova uporabe i funkcioniranja postojećih nekretnina.</s><s>Financiranje nekretnina može se provoditi na dva načina, isto je moguće i financiranjem iz vlastitih prihoda na temelju upravljanja i raspolaganja putem koncesije, prava građenja, služnosti, zakupa i prodaje.71</s>
<s>Dva su načina prodaje nekretnina u vlasništvu RH, a to su javni natječaj ili neposredna pogodba.</s><s>Kupnja nekretnine odvija se u obliku javnog nadmetanja i javnog prikupljanja ponuda koji se provode u obliku javnog poziva za podnošenje ponuda, a za isto je nadležno MPGDI temeljem ZUDI-a.</s><s>Javni poziv mora biti objavljen na stranicama MPGDI-a, stranicama Narodnih novina te na stranicama Hrvatske gospodarske komore.</s><s>Unutar javnog poziva nalazi se opis nekretnine u kojem su naznačeni 70 Uredba o mjerilima i kriterijima dodjele na korištenje nekretnina za potrebe tijela državne uprave ili drugih tijela korisnika državnog proračuna te drugih osoba, 12. članak.</s><s>71 Zakon o proračunu, 62. članak.</s>
<s>4.2.1 Prodaja nekretnine katastarska čestica zemljišta, knjižni uložak, katastarska općina u kojoj se nalazi i površina.</s><s>Početna cijena naznačena je uz iznos jamčevine te broj zemljišnoknjižnog izvatka katastarske općine i površinu.72 Potrebno je naglasiti problematiku prodaje građevinskog zemljišta iz kojeg je potrebno izdvojiti šumu i šumska zemljišta.</s><s>Mnogobrojnim investicijama praksa je pokazala kako je bilo potrebno izdvojiti šumsko zemljište iz šumsko gospodarskih planova te su u tim slučajevima obračunati iznosi bili veoma visoki.</s><s>Ministarstvo poljoprivrede je iz tog razloga donijelo Odluku o vrijednosti boda za određivanje naknade za smanjenje općekorisne funkcije šuma te je vrijednost smanjena od 30 % do 90 % ovisno o vrsti šumskog rasta na tom području.73 Time se trošak znatno smanjio, a investicijski projekti vidno ubrzao.</s><s>Ministarstvo u svojem javnom pozivu iznosi rok za podnošenje ponuda te mjesto i vrijeme javnog otvaranja.</s><s>Ponude se podnose za svaku pojedinu nekretninu u posebnoj zatvorenoj omotnici.</s><s>Na prednjoj strani te poleđini piše oznaka: „ponuda za kupnju nekretnine, ne otvarati do isteka roka za podnošenje ponuda“.</s><s>S obzirom na to da se unutar ponude nalaze razni podaci, ponuditelj je suglasan kako će Ministarstvo koristiti prikupljati i obrađivati predmetne podatke samo u svrhu provedbe postupka javnog natječaja, a sve sukladno propisima o zaštiti osobnih podataka.74</s>
<s>Bitno je ponudu podnijeti u pisarnicu MPGDI-a ili putem pošte do određenog roka, a dan predaje smatra se danom zaprimanja ponuda u MPGDI-i, a ne razmatraju se one ponude koje su dostavljene nakon zadanog roka te se smatraju zakašnjelim.</s><s>Svako otvaranje ponude je javno te se održava u prostorijama MPGDI-a u točno određeno vrijeme.</s><s>Uvjeti natječaja naznačeni su na stranicama te se nekretnine prodaju u zatečenom stanju.</s><s>Sve fizičke osobe s hrvatskim državljanstvom te državljanstvom europskog gospodarskog prostora te država s kojima RH ima ugovor mogu sudjelovati u postupku javnog prikupljanje ponuda.</s><s>Te osobe mogu sudjelovati ako imaju sjedište u RH ili državi europskog gospodarskog prostora.75 Cilj je svakog ponuditelja biti najpovoljniji, odnosno ponuditelj čija je ponuda najviša odnosno veća od početne cijene izražene u eurima.</s><s>Ponuda s najvećim iznosom će se smatrati valjanom ako ponuditelj dostavi za istu nekretninu više ponuda, a pravo na povrat jamčevine gubi se u slučaju odustanka ponuditelja prije potpisivanja ugovora.</s><s>MPGDI ima pravo odustati od prodaje nekretnine te u tom slučaju izvršava povrat uplaćene jamčevine ponuditelja bez kamate za predmetno razdoblje od uplate do isplate, a nije dužan snositi materijalnu ili drugu odgovornost te iznositi razloge odustanka.</s><s>Jamčevina se nakon odabira uračunava u kupoprodajnu cijenu, a ostalim ponuditeljima se ista vraća bez ranije navedene kamate.</s><s>Nakon dostave 72 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor.</s><s>73 Pravilnik o utvrđivanju naknade za šumu i šumsko zemljište, 4. članak.</s><s>74 Zakon o zaštiti osobnih podataka, 1. članak.</s><s>75 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor. kupoprodajnog ugovora ponuditelj je u obvezi isti potpisati te dostaviti MPGDI-u.</s><s>Sadržaj ponude mora biti cjelovit što znači da svaka ponuda mora sadržavati kupoprodajnu cijenu u eurima, sve potrebne podatke o podnositelju ponude te ostalu dokumentaciju koja je u tom razdoblju važeća.</s><s>Potrebno je ponudu numerirati tako da se svaki broj stranice i dokumentacije posebno označi to je potrebno uvezati te spojiti vrpcom, a ako postupak neće biti napravljen, ponuda će se smatrati nevaljalom i kao takva izaći iz razmatranja.76</s>
<s>Postupak javnog nadmetanja propisuje MPGDI u Odluci o načinu i postupku provedbe usmene javne dražbe prilikom raspolaganje nekretninama putem javnog nadmetanja koje se provodi kao javni poziv upućen neodređenom krugu osoba.77 Ministar, koji u svojoj nadležnosti ima državnu imovinu, zadužen je za imenovanje osoba povjerenstva za provedbu javnog nadmetanja putem usmene javne dražbe.</s><s>Iste sastavljaju zapisnik o provedenom postupku te ga predlažu nadležnom tijelu u svrhu donošenja odluke.78</s>
<s>Raspolaganje neposrednom pogodbom definirano je člankom 15.</s><s>Uredbe o postupcima koji prethode sklapanju pravnih poslova raspolaganje nekretninama u vlasništvu RH, a prodaja bez javnog natječaja nekretnina moguća je u slučajevima razrješavanja sporova imovinsko-pravnih odnosa između RH i trećih osoba.</s><s>Predmetna uredba u svrhu prodaje, razvrgnuća suvlasničke zajednice, zamjene, davanje u zakup ili najam ili drugim postupcima u vezi sa stjecanjem nekretnina i drugim stvarnim pravima u korist RH diktira početne iznose.79 Uredba nalaže da prije svakog raspolaganja nekretninama u vlasništvu RH izvrši procjenu tržišne vrijednosti, a ista se obavlja putem ovlaštene osobe koja je izabrana putem postupka javne nabave.</s><s>Nadležni za poslove državne imovine donose odluku o raspolaganju nekretninama čija procijenjena vrijednost ne prelazi iznos od 7,500.000 kn, odnosno u slučaju višeg iznosa istu odluku donosi Vlada RH.80 Usmena javlja dražba započinje utvrđivanjem broja dospjelih prijava za sudjelovanje na istoj.</s><s>Sastavlja se lista ponuditelja, uzimaju se podaci svih prijavljenih subjekata, usmeno se predstavlja način i postupak održavanja dražbe te iznosi redoslijed pristiglih ponuda.</s><s>Prijava koju MPGDI prvu zaprimi prva je u redoslijedu, a ostale ponude 76 Opći uvjeti za podnošenje ponuda, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, 77 Odluka o načinu i postupku provedbe usmene javne dražbe prilikom raspolaganje nekretninama putem javnog nadmetanja koje se provodi kao javni poziv upućen ne određenom krugu osoba, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor.</s><s>78 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor.</s><s>79 Uredba o postupcima koji prethode sklapanju pravnih poslova raspolaganja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske, 15. članak.</s>
<s>4.2.1 Prodaja nekretnine utvrđuju se prema vremenu primitka u MPGDI.</s><s>U slučaju dvije ponude pristigle u isto vrijeme uzima se u obzir urudžbeni broj, nakon istog slijedi usmeno objavljivanje početnih iznosa od strane predsjednika povjerenstva.</s><s>Nakon čitanja iznosa pozivaju se ponuditelji prema utvrđenom redoslijedu kako bi se izjasnili o prihvatu ponude.</s><s>Ne prihvati li prvi od ponuditelja početni iznos, tada se isto ponavlja sljedećem ponuditelju sukladno utvrđenom redoslijedu, a nakon prvog prihvata ponude ponuditelja svakog sljedeće ponuditelja upita se želi li povisiti ponudu.</s><s>Odustankom se smatra kada ponuditelji ne prihvate početni iznos ili ne povise ponudu.81 Postupak se ponavlja sve dok ne sudjeluju svi ponuditelji, a zadnjeg će ponuditelja predsjednik povjerenstva tražiti da se izjasni o svojoj konačnoj ponudi te ako isti tri puta potvrditi svoju ponudu, dražba se zaključuje.</s><s>Ponuditelj koji posljednji povisi ponudu te tri puta potvrdi svoju konačnu odluku smatra se najpovoljnijim ponuditeljem.</s><s>Kod odustajanja ponuditelja od najvišeg iznosa predsjednik povjerenstva postavlja pitanje nudi li netko znak ili viši iznos od najbolje ponude, ako ne bude ponuditelja za veći ili jednak iznos predsjednik povjerenstva postavlja pitanje drugom najvećem ponuditelju ostaje li kod svoje ponude kako se dražba može zaključiti.</s><s>Ako drugi najveći ponuditelj ne ostane kod svoje ponude, smatra se da dražba nije uspjela.82 Tablica 1: Prikaz prednosti i nedostataka najma, odnosno kupoprodaje stanova u državnom vlasništvu</s>
<s>Prije stavljanja nekretnine u najam, istu je potrebno pripremiti.</s><s>Navodeći prednosti i nedostatke prodaje odnosno najma, potrebno je doći do konkretnih brojki temeljem kojih možemo napraviti analizu isplativosti prodaje u odnosu na ulaganje u adaptaciju i aktiviranje nekretnine u smislu najma.83 4.2.2 Davanje nekretnina u najam ili zakup Još se u rimskom pravu spominje ugovor o najmu kao oblik šireg ugovora poznat pod nazivom locatio-conductio.84 Isti je sadržavao najam, zakup te ugovor o službi i djelu.</s><s>Protekom vremena svaki je postao potpuno samostalan ugovor, a ZOO iz 2005. godine uređuje ugovor o najmu i ugovor o zakupu kao jedinstvene cjeline.85 ZOV jasno definira nekretninu te sve što čini nekretninu.86 Nekretninom se upravlja na način da se ista daje u najam ili zakup, a to pravo se stječe sklapanjem ugovora.</s><s>Prema Klariću, ugovor je dvostrani pravni posao što znači da nastaje očitovanjem volje najmanje dviju strana.87 Bez obzira na odredbu ZOO-a na temelju koje se ugovor može sklopiti u bilo 86 Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, 7. članak. kojem obliku, jasno je određeno kako to nije slučaj kod najma i zakupa.</s><s>Isti trebaju biti sklopljeni u pisanom obliku, inače je ugovor ništetan.88 Naknada za stanove u vlasništvu RH razlikuje se ovisno o namjeni te načinu korištenja, a razlikujemo stanove s ekonomskom najamninom, stanove za službene potrebe, stanove sa zaštićenom najamninom, stanove sa slobodno ugovorenom najamninom i stanove za korisnike bez pravne osnove.</s><s>Svaka od navedenih kategorija specifična je po svom pravnom temelju te načinu obračuna najamnine.</s><s>Institut stanarskog prava, kojeg je do tada uređivao Zakon o stambenim odnosima, u hrvatskom pravnom sustavu prestao je postojati donošenjem Zakona o najmu stanova koji je stupio na snagu 5. studenoga 1996. njime su uređena prava i obveze u vezi s najmom stana ili dijelom istog te korištenja njime.89</s>
<s>Zakon o najmu stanova primjenjiv je na sve stanove koji su kao takvi predmet najma te činjenica o titular vlasništvu na njemu (pravna ili fizička osoba) nema utjecaja u tom slučaju.90 Potrebno je ispunjenje pretpostavke da se osoba njime koristi ili želi koristiti u svrhu stanovanja, a ne privremenog smještaja ili neke druge namjere.</s><s>Isti zakon uređuje i bitne sadržaje ugovora o najmu; propisuje formu, visinu najamnine, načine plaćanja i vrijeme trajanja najma te druge odredbe vezane za održavanje i uporabu stana i zajedničkih prostorija.</s><s>2018. godine donesena je posljednja izmjena istog Zakona ti su njime poboljšani odnosi zaštićenih najmoprimaca i privatnih vlasnika te riješeno pitanje posredovanja države uz najmodavca te namirivanje razlike visine najamnine.91</s>
<s>Prema Klariću, stan je definiran kao skup prostorija s namjenom stanovanja koji sadrži prijeko potrebne sporedne prostorije, ima poseban ulaz, ali s istima čini zatvorenu građevinsku cjelinu.92</s>
<s>Najmodavac može i ne mora biti vlasnik stana, a najmoprimac je svaka fizička osoba.</s><s>Primjer nam je spomenuto trgovačko društvo Državne nekretnine koje je najmodavac, dok je vlasnik RH.</s><s>Ugovor se u pravilu sklapa s jednom osobom, a iznimka su oba bračna druga.</s><s>Pravo uporabe stana, osim najmoprimca, imaju njegovi članovi obiteljskog domaćinstva, a glavna obvezna najmodavca je predaja stana najmoprimcu te omogućavanje njegove uporabe prema odredbama ugovora.</s><s>Stan je u tu svrhu obvezan redovito održavati sukladno općim pravilima obveznog odnosa, a najmodavac odgovara u slučajevima eventualnih nedostataka i šteta.93 88 Ništetni su oni pravni poslovi koji ne proizvode pravne učinke koje bi, da su valjani, trebali proizvesti.</s><s>Nazivaju se i apsolutno ništetnim pravnim poslovima.</s><s>S njima se postupa kao da nisu sklopljeni, kao da pravno ne postoje.</s><s>Klarić, Vedriš, 2014, str. 137. 89 Zakon o najmu stanova, 1. članak.</s>
<s>Ugovor o najmu stana unutar članka koji navodi predmet ugovora mora jasno definirati koju nekretninu najmoprimac prima u najam gdje, se ona nalazi te od čega se sastoji.</s><s>Osim stana, potrebno je navesti koje ostale zajedničke prostorije i uređaji zgrade je najmoprimac ovlašten koristit, kako su ugovorne strane suglasne da će najmoprimac stan koristiti s određenim članovima obiteljskog domaćinstva te ako dođe do promjene podataka, tada je najmoprimac dužan obavijestiti najmodavca o počinjenim promjenama u roku od 30 dana od dana promjene.94 U slučaju dugovanja najamnine najmodavcu te štete na stanu i uređajima unutar njega, zakon najmodavcu pruža založno pravo na unesenom pokućanstvu i drugim pokretninama najmoprimca i njegove obitelji.</s><s>Također ima pravo stvari zadržati do ispunjenja tražbine.</s><s>Najmodavac je ograničen kod ometanja najmoprimca u uporabi stana, to bi značilo da najmodavac ne smije ulaziti u iznajmljeni stan bez prethodnog odobrenja najmoprimca, iznimka može biti hitan slučaj održavanja stana ili unaprijed dogovorena provjera.</s><s>Obveza najmoprimca je na vrijeme podmiriti najamninu sukladno roku navedenom u ugovoru ili propisu, time je ispunjena jedna od glavnih obveza ugovora.</s><s>Ako nije drugačije ugovoreno, najmoprimac je dužan plaćati troškove korištenja stana (npr. komunalna naknada) ili druge troškove u vezi sa stanovanjem (npr. naknada za trošak vode plina, električne energije i dr.).</s><s>Dužan je stan, za vrijeme trajanja najma, pažljivo čuvati s pozornošću urednog i savjesnog gospodara te ga vratiti nakon njegova isteka.</s><s>Sukladno tome, stan je dužan vratiti u stanju u kojem ga je primio.</s><s>Sve preinake u stanu najmoprimac je ovlašten raditi samo uz suglasnost najmodavca.</s><s>Isto vrijedi i za sve zajedničke prostorije i ostatak zgrade.95 Najmoprimac nije ovlašten davati dio ili cijeli stan u podnajam drugoj osobi ako mu to nije odobreno od strane najmoprimca.</s><s>U slučaju ugovora o podnajmu, dužan je isti dostaviti najmodavcu te nadležnoj Poreznoj upravi.</s><s>Predmetni stan najmoprimac je dužan koristiti samo i isključivo za stanovanje.</s><s>Zakon o najmu stanova nosi razloge zbog kojih najmodavac može otkazati ugovor o najmu ako najmoprimac koristi stan a ne ispunjava svoje obveze.</s><s>Najmodavac može najmoprimcu otkazati ugovor ako ne dolazi do ispunjenja obveza djelomično ili u potpunosti.</s><s>Tako se neplaćanje najamnine i drugih ugovorenih troškova uporaba stana za druge namjene i sl. smatra dovoljno dobrim razlogom za otkaz ugovora o najmu.</s><s>Najmodavac u tim slučajevima dužan je najmoprimca pismeno opomenuti te ograničiti rokom od 30 dana potrebnim za otklanjanje navedenih razloga za otkaz.</s><s>Izuzetak je ako najmoprimac više od dvaput postupi suprotno zakonu ili ugovoru, a tada nije potrebna opomena.</s><s>Opomenu je potrebno dostaviti u pisanoj formi u kojoj se navode razlozi za otkaz, u tom slučaju najmoprimac je dužan u otkaznom roku od tri mjeseca iseliti iz stana.</s><s>Ako je otkaz ugovora o najmu nastao sukladnom odredbom članka 21.</s><s>Zakona o najmu, tada se rok produžuje na šest mjeseci.</s><s>Ako najmoprimac suprotno Zakonu i otkazu ugovora o najmu ne iseli iz stana, najmodavac ima pravo zahtijevati njegovo iseljenje u tužbi pred nadležnim sudom.</s><s>Podmirenje tražbine s osnove najamnine i troškova korištenja stana potrebno je za tražiti pokretanjem ovršnog postupka u slučaju solemnizacije ugovora kod javnog bilježnika.96</s>
<s>Ekonomski najmoprimci su korisnici stanova u vlasništvu RH koji iste koriste temeljem ugovora o najmu stana s ekonomskom najamninom.</s><s>Isti su stanovi bili predmet javnog natječaja, što znači da je ugovorna strana bila fizička osoba koja je na ranije objavljen natječaju dala najvišu ponudu za najamninu predmetnog stana, a s istim je RH, sukladno svim važećim propisima, sklopila ugovor o najmu stana s ekonomskom najamninom.</s><s>S obzirom na druge kategorije stanova, analizom visine najamnine utvrđeno je kako su iste mnogo više od najamnina iz drugih kategorija stanova.</s><s>Njima se ostvaruje najveći prihod u odnosu na ostale kategorije s obzirom na to da je prosječna cijena 4,87 EUR/m2.</s><s>Valja naglasiti kako se ekonomska najamnina podmiruje u najvećem dijelu mnogo urednije s obzirom na ostale najmoprimce čime dobivamo dokaz o najisplativijoj kategoriji.97 Svakodnevni upiti pokazuju nam iskaz interesa ljudi za komercijalni najam stana što bi povećalo poslovni prihod svih tijela koje upravljaju takvom vrstom nekretnina, a samim time došlo bi do povećanja državnog proračuna, nekretnine bi si time stavile u funkciju, a neaktivan portfelj bi se aktivirao.</s><s>Dosad su zaprimljeni mnogi upiti za kupnju stanova od strane ekonomskih najmoprimaca kojima predmetni ugovori ističu.</s><s>Prema izvještaju trgovačkog društva Državne nekretnine, 2020. godine sklopljeno je 35 ugovora o najmu, a cijena najma povećana je s obzirom na postojeću, a time se visina najamnine Nakon isteka ugovora o najmu, MPGDI putem tijela koje upravlja stanom može ponuditi sklapanje novog ugovora o najmu predmetnog stana.</s><s>Najčešće se ugovor sklapana na određeno vrijeme u trajanju od 5 (pet) godina, a isti stupa na snagu danom solemnizacije (potvrde) tog ugovora od strane javnog bilježnika.99 Nakon prihvata ponude, potrebno je prije sklapanja novog ugovora o najmu uplatiti razliku jamčevine s obzirom na tri mjesečne najamnine koje se već nalaze u kao polog.</s><s>Osim prihvata ponude, potrebno je dostaviti potvrdu kojom se dokazuje kako dosadašnji najmoprimac nema dugovanja po osnovi javnih davanja o kojima službenu evidenciju vodi Ministarstvo financija – Porezna uprava.100 Do problema ekonomskog najma dolazi u situaciji neurednog podmirivanja obveze plaćanja najamnine ili kršenja sklopljenog ugovora nakon čega je potrebno isti raskinuti.</s><s>Postupak namirenja dospjele tražbine te iseljenja ekonomskog najmoprimca 96 Zakon o javnom bilježništvu, 54. članak.</s><s>97 Stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske, Državne nekretnine d.o.o., e-izvor.</s><s>100 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor. iz stana vrši se putem nadležnih općinskih državnih odvjetništva stoga je potrebno sukladno odredbama zakona o najmu stanova pravovremeno nadzirati korištenje istih te ispitati interes za kupnju predmetnih stanova.</s><s>S tim u vezi doneseni su prijedlozi rješenja koji navode kako prije samog isticanja sklopljenih ugovora potrebno je izraditi procjenu vrijednosti najma za te ugovore te iste produžiti, time se najmoprimcima osigurava sigurno korištenje unajmljenog stana te nastavak definiranog odnosa najmoprimca i najmodavca.101</s>
<s>Ekonomskim najmoprimcima koji se nalazi u mirnom posjedu stana više od 5 godina te uredno podmiruju svoje obveze, potrebno je omogućiti otkup stana ako ispunjavaju određene pretpostavke za otkup.</s><s>Potrebno je pokrenuti odgovarajuće sudske izvan sudske postupke radi iseljenja i isplate dugovanja kod korisnika koji u određenom vremenskom periodu ne podmiruju svoje obveze redovno ili ne poštuju zakon ili odredbe ugovora.</s><s>Odugovlačenjem i gomilanjem dugova stvara se nepotreban problem državi, a takvim najmoprimcima daje se još veći osjećaj slobode.102 Zakup je, prema Klariću, dvostrano obvezni, konsenzualni ugovor kojim je jedna strana (zakupodavac) obvezna uz naplatu zakupnine prepustiti drugoj strani (zakupniku) određenu stvar na korištenje.103 Zakupnik mora biti vlasnik stvari koja je predmet ugovora o zakupu ili pak ovlaštenik koji može prenijeti na drugog izvršavanje svojeg prava.</s><s>Ugovor o zakupu daje pravo zakupniku crpiti plodove zakupljenog objekta koji su kao takvi objekti zakupa sukladno navedenom.</s><s>U većini slučajeva su neke nekretnine, odnosno poslovne zgrade i prostorije, obradiva zemljišta i sl. predmet zakupa.</s><s>Također mogu biti druge nekretnine iz kojih se mogu samo crpiti plodovi, to su na primjer pašnjaci, kamenolomi i sl.</s><s>Obveze zakupodavca kao jedne ugovorne strane je predaja stvari u ispravnom stanju, odnosno stanju koje je idealno kako bi se zakupnik mogao koristiti tim predmetom koja koji je svrha sklopljenog zakupa.104 U suprotnom, zakupodavac je odgovoran zakupniku za materijalne nedostatke stvari.</s><s>Druga obveza zakupodavca je održavanje stvari u ispravnom stanju koje stvara idealne uvjete za korištenje predmetnim zakupom.</s><s>Zakupodavac snosi odgovornost za pravne nedostatke stvari te materijalne nedostatke stvari radi koje ih ugovoreni zakup nije nesmetano moguć.105 Isti ne smije obavljati bilo kakve izmjene na stvari koja je predmet zakupa s obzirom na to da zakupnik tada može biti ometen u korištenju tog predmeta, a tada ima pravo na smanjenje zakupnine.106 Zakupnik može dati stvar u zakup trećoj osobi temeljem ugovora o pod zakupu u kojem su uređena prava i obveze istih.</s><s>Time zakupodavac ne smije oštetiti stvar koja je predmet podzakupa, a zakupnik jamči za podzakupnika, odnosno da će isti stvar koristiti onako kako je ugovorom uređeno.</s><s>Tako Klarić objašnjava kako se ZOO pobrinuo dati zakupodavcu jedno značajno ovlaštenje, naplatiti se izravno od podzakupnika iznos koji isti duguje zakupniku na osnovi podzakupa.</s><s>Prestankom zakupa u svakom slučaju sukladno zakonu prestaje i podzakup.107 Drugi načini prestanka zakupa, sukladno zakonu, je istek vremena na koji je sklopljen ili pak je određen zakonom ili pak je ograničen zakonom.</s><s>Ako se zakupodavac ne protivi nastavku zakupa, zakupnik može nastaviti koristiti stvar pa se time smatra da je sklopljen novi ugovor pod uvjetima prethodnog.</s><s>Ako trajanje nije određeno niti se može ustanoviti na temelju drugih okolnosti, isti se može otkazati, a otkazni rok je 8 dana ako je stvar propala radi više sile ili je zakupljena stvar opasna za zdravlje.</s><s>Podzakup zakup može prestati bez otkaznog roka.108 RH kao zakupodavac svoje odnose uređuje unutar ugovora o zakupu poslovnog prostora, a sve je u skladu Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora.</s><s>Ovim zakonom uređena je i prodaja poslovnog prostora u vlasništvu države, gradova te županija i općina.</s><s>Opći propisi obveznog prava o zakupu tiču se onih odnosa koji ovim zakonom nisu uređeni.</s><s>Nakon sklapanja ugovora o zakupu poslovnog prostora, koji mora biti u pisanom obliku te solemniziran od strane javnog bilježnika s obzirom na to da je zakupodavac država ili jedinica lokalne i regionalne samouprave, zakupodavac mora predati prostor u dogovorenom roku.109 Zakupnik u slučaju nepoštovanja roka ima pravo ugovor raskinuti ili ga tužbom natjerati na predaju stvari, također se može raskinuti ugovor ili zahtijevati sniženje zakupnine.</s><s>Ako predmetni objekt nije u prikladnom stanju za obavljanje djelatnosti predviđene ugovorom za vrijeme trajanja zakupa, zakupodavac je u obvezi održavati prostor u prikladnom stanju.</s><s>To bi značilo da u slučaju potrebnih popravaka zakupnik, odnosno RH, dužan je potrebne radove izvesti u razumnom roku.</s><s>Ako se zakupnik nije mogao koristiti poslovnim prostorom za vrijeme trajanja radova, za to vrijeme nije dužan podmiriti zakupninu.110</s>
<s>Koncesija ima tri oblika, te je definirana Zakonom o koncesiji kao dopuštenje kojim javna vlast omogućuje određenom javnom subjektu korištenje određenih dobara, izvođenje određenih radova ili pak obavljanje određene djelatnosti za ona dobra koja su prema zakonu određena da su od posebnog interesa za RH.111 Pravo koncesije izričito se stječe ugovorom, a subjekti istog su davatelji koncesije, koncesionar i gospodarski subjekt.</s><s>Tijelo javne vlasti koje je na temelju propisa i zakona nadležno 109 U suprotnom je ugovor ništetan.</s><s>Klarić, Vedriš, 2014, str. 521. 111 Zakon o koncesiji, 7. članak.</s>
<s>4.2.3 Koncesija i pravo građenja za davanje koncesije, davatelj je koncesije koncesionaru ili osobi s kojom se ugovor sklapa, dok je gospodarski subjekt fizička ili pravna osoba koja nudi uslugu izvođenja radova.</s><s>Koncesijom se ostvaruje financijski interes s obzirom na to da se određenom subjektu daje pravo pružanja usluga ili izvođenja radova za one poslove i radove koji su određeni ugovorom.112</s>
<s>S jedne strane, u ime Republike Hrvatske, davatelji koncesije mogu biti Hrvatski sabor, Vlada Republike Hrvatske te druga tijela državne uprave.</s><s>U ime lokalne i područne samouprave nadležna za davanje koncesije su tijela jedinica lokalne i područne samouprave, dok s treće strane mogu biti posebnim zakonom određene osobe za davanje koncesije.113</s>
<s>Ugovor o koncesiji sklapa se isključivo na određeno vrijeme dok su moguća produljenja, a rok se mora odrediti sukladno propisima te isti ne smije ograničavati tržišno natjecanje više no što je potrebno s obzirom na to da bi se time ugrozilo osiguranje amortizacije stvarne vrijednosti ulaganja i povrata uloženog kapitala.114 Ministarstvo financija zaduženo je za nadzor provedbe koncesije te se isti provodi po službenoj dužnosti u dvije vrste.</s><s>Neposredni nadzor obavlja se kod nadzirane osobe ili na nekom drugom nadzornom mjestu dok se posredni nadzor obavlja uvidom u registar koncesija, provjerom odgovarajuće dokumentacije ili drugih dostupnih dokumenata.</s><s>Koncesija prestaje u slučajevima kada su ispunjeni svi zakonski uvjeti, jednostranim raskidom ugovora o koncesiji, raskidom istog radi javnog interesa te ostalim slučajevima određenim posebnim zakonom.115 Pravo građenja je, prema Zakonu o vlasništvu, definirano kao stvarno pravo na nečijem zemljištu koji daje svome nositelju ovlaštenje da na površini ili ispod nje napravi zgradu, dok je taj isti vlasnik dužan to trpjeti.116 RH također može osnovati pravo građenja na nekretninama u svojem vlasništvu.</s><s>Obično je to pravo osnovana na temelju pravnog posla.</s><s>Hrvatsko pravo građenja razlikuje se od austrijskog s obzirom na to da isto nije vremenski ograničeno, a prestaje ukinućem, prestankom korisnika, zaštitom povjerenje u zemljište knjige, propašću objekta, odreknućem ovlaštenika i dr.117 Pravilo nalaže da pravo građenja prestaje protekom vremena kako je bilo i ugovoreno što znači da nositelj istog gubi pravo vlasništva na zgradi s obzirom na to da je ista postala dijelom zemljišta.</s><s>Isto je prema Zakonu o vlasništvu definirano kao stvarno pravo na nečijem zemljištu koji daje svome 113 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor.</s><s>115 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor.</s><s>116 Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, 280. članak. nositelju ovlaštenje da na površini ili ispod nje napravi zgradu, dok je taj isti vlasnik dužan to trpjeti.118</s>
<s>Na poljoprivrednim zemljištima u vlasništvu države moguće je osnivanje prava građenja i prava služnosti na temelju Pravilnika o načinu i uvjetima osnivanja prava građenje prava služnosti na poljoprivrednom zemljištu u vlasništvu RH.</s><s>Pravilnik propisuje dokumentaciju, načine plaćanje naknade za osnivanje prava građenja i prava služnosti te sadržaj zahtjeva Ministarstva poljoprivrede podnosi se na prijedlog zainteresirane osobe.119</s>
<s>5 IZAZOVI KOD UPRAVLJANJA DRŽAVNIM NEKRETNINAMA Država se susreće s raznim problemima upravljanja državnom imovinom što je vremenski bitno što prije riješiti kako nam i ukazuju međunarodna iskustva.</s><s>Na prvom mjestu se nalazi problem mrtvog i ne kvalitetno iskorištenog kapitala na što nam ukazuju rezultati ekonomskih analiza provedenih na javnom sektoru.120 Isti za sobom veže sve veće troškove održavanja koji se povećavaju s obzirom na trenutnu ekonomsku situaciju u zemlji.</s><s>Loše upravljanje imovinom ne dovodi do obnove imovinske vrijednosti države.</s><s>Takvo upravljanje posebno je naglašeno nakon katastrofe izazvane potresom koja je dovela do potrebe za izgradnjom nove infrastrukture.</s><s>Troškovi obnove čine velik udio javnih rashoda.</s><s>Država je dugo stajala na mjestu ne donoseći konkretna rješenja u procesu obnove.</s><s>Prvi veliki korak očituje se tek u obnovi 134 državna stana u ukupno pet županija, koja su namijenjena za zbrinjavanje obitelji čiji su domovi stradali u potresu.</s><s>Takav projekt država provodi uz pomoć društva Državne nekretnine d.o.o.</s><s>Europski fond solidarnosti osigurao je potrebna sredstva s obzirom na to da je bilo potrebno uložiti 5 milijuna eura sredstava koja su potrebna za građevinske radove te opremanje stanova.121 MPGI donosi rješenje temeljem kojeg se predmetni stanovi daju u najam, a Vlada RH donijela je odluku temeljem koje su najmoprimci oslobođeni plaćanja najamnine za vrijeme trajanja stambenog zbrinjavanja.122 U vremenu trajanja obnove najmoprimci će biti smješteni u predmetne stanove dok se njihove nekretnine ne obnove/grade.</s><s>Prije takvog konkretnog rješenja država nije imala adekvatnog prostora za zbrinjavanje bez obzira na broj nekretnina koje ima u vlasništvu.123 118 Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, 280. članak.</s><s>119 Pravilnik o načinu i uvjetima osnivanja prava građenja i prava služnosti na poljoprivrednom zemljištu, 120 National Development Strategy Croatia 2030 Policy Note: State Asset Management, World bank 121 Prvi privremeni korisnici uselili u državne stanove, Državne nekretnine d.o.o., e-izvor.</s><s>122 Osvrt na Nacrt prijedloga Zakona o obnovi zgrada o obnovi zgrada oštećenih potresom.</s><s>Informator, 123 Stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske, Državne nekretnine d.o.o., e-izvor.</s><s>Još jedan pokazatelj neučinkovitog upravljanja državnom imovinom očituje se u tome da država od velikog broja imovine ne iskorištava prihode od korištenja.</s><s>Kratkoročni prihodi države trebali bi se posebice ostvariti u kriznim vremenima tako što bi ih država povećala od korištenja kapitala.</s><s>Prodaja ili drugi prijenosi imovine primjer su ostvarenja takvih prihoda koji u ovim slučajevima nisu ostvareni.</s><s>Pokazalo se da i gospodarstva sa stabilnim poreznim prihodima imaju potrebu za takvom vrstom priljeva.124 Pojedine lokacije ili nekretnine od posebne su važnosti kao turističke atrakcije države.</s><s>Primjer takve atrakcije nalazi se na brijunskom arhipelagu koji u sebi krije biser povijesne priče jednog od najpoznatijih država ovih prostora.</s><s>Pojedine nekretnine na tom području imaju status zaštićenog kulturnog dobra te kao takve nisu dostupne javnosti.</s><s>S obzirom na takvu situaciju, iste ne donose određen profit državi.</s><s>Trenutno se koriste uz dopuštenje Ureda predsjednika Vlade RH, a koriste ih dužnosnici ili druge osobe s pravom korištenja uz namjeru promicanja kulturnih i drugih interesa države.</s><s>Državne nekretnine upravljaju rezidencijama, zadužene su za pripremu objekata kod prijema stranih i domaćih visokih državnih tijela, a samo održavanje financirano je iz prihoda ovog Društva.</s><s>Buduća aktivacija predmetnih rezidencijalnih objekata dovela bi višestrukih nadopuna prihoda kako nas i navodi nacionalna strategija upravljanja državnom imovinom.125</s>
<s>Država je također vlasnica stanova koji su prazni i time stvaraju neaktivni portfelj.</s><s>Svrsishodnim se iskazuje takve stanove dati u najam ili prodaju ili dodijeliti drugim tijelima.</s><s>Stanovi iziskuju kontinuirane troškove paušalnih naknada i tekućeg održavanja nekretnina pričuva režije i drugo, a njima se s druge strane ne ostvaruje nikakav prihod.</s><s>S obzirom na znatan porast cijena najma stanova u posljednjih nekoliko godina, posebno u gradu Zagrebu, najam stanova čini se kao najučinkovitije rješenje.126</s>
<s>Cijene najma su visoke, a sve više je stanova koji nude dnevni ili kratkoročni najam čime je ponuda za dugoročni najam ograničena.</s><s>Mlade obitelji i parovi koji nisu kreditno sposobni kupovati stanove po sadašnjim tržišnim cijenama vidjeli bi potencijal u državnim stanovima.</s><s>U cilju stavljanja imovine u funkciju, a time smanjenja troškova održava, najefikasnije bilo bi stanove u koje nije potrebno uložiti mnogo sredstava, staviti na natječaj za najam.</s><s>Tijekom prijašnjih natječaja za najam te svakodnevnih upita, jasno je kako bi interes i odaziv za ovakvu vrstu aktivacije stanova bio jako velik.</s><s>Prema iskazu društva Državne nekretnine te MPGDI-a, svakodnevno se zaprimaju telefonski pozivi u kojima se građani raspituju za najam i prodaju nekretnina.127 124 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor.</s><s>Prije pokretanja natječaja za prodaju potrebno je pripremiti radnje izrade energetskog certifikata te procjene vrijednosti nekretnine.</s><s>Sustav zemljišnih knjiga i katastra unutar Republike Hrvatske nije još uvijek usklađen stoga je logično zaključiti kako isto stvara poteškoće kod raspolaganja i upravljanja državnih dijelova.</s><s>Vlasnički sustav unutar Republike temelj je valjanog upravljanja bez kojeg se ne može iskoristiti ukupan potencijal državne imovine u svim oblicima i mogućnostima.128 Da bi se mogao potaknuti gospodarski i ekonomski rast potrebno je uložiti određena sredstva koja bi se protekom određenog vremena povećali razni prihodi.</s><s>Dolazimo do pitanja idealnog omjera uloženih sredstava, prodaje ili ustupanja prava na njezino korištenje kako bi bio ishod za državu bio pozitivan.</s><s>S obzirom na to da je u ovome radu važno istražiti pitanje aktivacije neaktivnih nekretnina te komercijalizaciju i poticanje investicija, cilj istraživanja bio je potvrditi ili opovrgnuti predmetnu hipotezu.129 Problem RH svakako su neiskorištene nekretnine koje su izdvojene iz investicijskih planova, a isto dovodi do zaostatka prostornog i gospodarskog razvoja.</s><s>Da bi došlo do učinkovitog upravljanja nekretninama, potrebno je shvatiti nužnost ulaganja sredstava i promjene dosadašnjeg poslovanja.</s><s>Detaljnom analizom neiskorištenih nekretnina te vrijednosti koja je potrebno uložiti u istu kako bi se aktivirala provjerena je predmetna hipoteza.</s><s>S obzirom na tržišnu vrijednost najma i uloženih sredstava nužnih za aktivaciju nekretnine, dolazi do odgovora učinkovitijeg upravljanja i dugoročne isplativosti.130</s>
<s>U tablici br. 1. prikazana je analiza stana koji se nalazi u glavnoj ulici Grada Zagreba te se kao takav nalazi na „izvrsnoj lokaciji“.</s><s>Napravljena je usporedba isplativosti opcije 1 u kojoj država isti stan prodaje.</s><s>Stan se prodaje u lošem stanju što znači da nije useljiv te mu je potrebna potpuna adaptacija koja uključuje „grube i fine“ građevinske radove.</s><s>Opcija 2. uključuje ulaganje određenih novčanih sredstava kako bi se isti adaptirao te nakon adaptacije koristio u komercijalne svrhe, tj. država bi isti uprihodila dobivajući mjesečni iznos najamnine.131</s>
<s>Vlasništvo nekretnina za sobom povlači i određene obveze vezane za iste, stoga je država dužna izvršavati svoje obveze vezane za redovno održavanje nekretnina.</s><s>Nekretnine koje nisu aktivne ne donose državi nikakav prihod dok, s druge strane, država plaća naknade upraviteljima, paušalne iznose režijskih troškova, financira kredite podignute od strane većine suvlasnika, vrši zamjenu dotrajalih dijelova i sl.</s><s>Neaktivne nekretnine izdvojene su iz investicijskih planova što dovodi do zaostatka prostornog i gospodarskog razvoja.</s><s>Svjedoci smo katastrofa koje su uzrokovale razorne posljedice, a iste bi bile spriječene ili manje da se veća pažnja posvećivala investiranju u postojeći neaktivan portfelj.132 Tablica 3: Tablica troška za prazan stan iz Tablice 2.</s>
<s>Izvor: Cjenik usluga, Zagrebački holding, e-izvor; Cjenik usluga, VIO, e-izvor; Cjenik Iz tablice br. 2 vidljivo je da država snosi trošak na godišnjoj razini za stan od 50 m² u iznosu od 425,88 EUR/god.</s><s>Radi se o velikom trošku s obzirom na to da isti ne donosi nikakav prihod.</s><s>Prije aktiviranja nekretnine u komercijalne svrhe i poticanja gospodarskog i ekonomskog rasta potrebno je uložiti određena sredstva kako bi se protekom određenog vremena povećali prihodi.134 5.2 SLOBODNO UGOVORENI NAJMOPRIMCI</s>
<s>Slobodno ugovoreni najmoprimci koriste stanove u vlasništvu RH s pravom korištenja.</s><s>Takvi stanovi koriste se na temelju pravne osnove odnosno ugovora s jedinicama lokalne samouprave, gradovima i općinama.</s><s>Isti su najčešće sklopljeni na određeno vrijeme između gradova i općina i korisnika.</s><s>U trenutku sklapanja ugovora takvi korisnici nisu ispunjavali sve pretpostavke za stjecanje statusa zaštićenog 132 Stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske, Državne nekretnine d.o.o., e-izvor.</s><s>133 Iznosi u tablici prikazuju jedinične cijene izražene u EUR uvećane za PDV.</s><s>134 Stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske, Državne nekretnine d.o.o., e-izvor. najmoprimca.</s><s>Tako su najčešći razlozi posjedovanje drugog stana ili useljive kuće u svom vlasništvu ili obavljanje djelatnosti u predmetnom stanu.</s><s>Druga kategorija korisnika s kojima su gradovi ili općine sklapali ugovore o najmu stanova se slobodno ugovorenom najamninom su kulturni i javni djelatnici, znanstvenici ili druge osobe od interesa za grad ili općinu.</s><s>Osobe koje su se nalazile u teškom socijalno-zdravstvenom položaju, a u tom trenutku nisu imale riješeno stambeno pitanje ni drugu mogućnost izraza rješavanje istog, mogle su iskoristiti pomoć grada ili općine koji bi s njima sklopili ugovor o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom.</s><s>Takve osobe ispunjavale su uvjete Zakona o socijalnoj skrbi, a radi se u osobama s posebnim potrebama sa stopostotnim invaliditetom ovisnima o tuđoj brizi i njezi.135 Tu spadaju i korisnici određenih prava Zakona o hrvatskim braniteljima iz Domovinskog rata i članovima njihovih obitelji te drugim osobama koje su žrtve obiteljskog nasilja.136 Slobodno ugovoreni najmoprimci kod kategorija su koja ima veliku egzistenciju u RH s obzirom na to da do danas gradovi i općine i država nisu propisali uvjete i mjerila za davanje istih u najam.</s><s>Takvu kategoriju nije moguće precizno definirati, odnosno regulirati korištenje stanova spravom korištenja.</s><s>Članak 51.</s><s>Zakona o najmu propisao je Vladi RH i gradovima i općinama propisati takve uvjete i mjerila, no isto do danas nije doneseno.</s><s>S obzirom na navedeno, slobodno ugovorena najamnina obračunava se na nekoliko načina.</s><s>Odluka o utvrđivanju visine slobodno ugovorene najamnine donosi nam izračun prema kojem se najamnina računa u obliku dvostrukog mjesečnog iznosa zajedničke pričuve koja se podmiruje u stambenoj zgradi u kojoj se stan nalazi, to je najčešća metoda.</s><s>Etalonska cijena građenja koja trenutno iznosi 6 000,00 kn dobivena je računanjem na temelju Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine.137 Etalonska cijena građenja odnosni se na korisnu površinu stana.</s><s>Kategorija slobodno ugovorenih najmoprimaca relativno uredno i na vrijeme podmiruje svoje obveze za ugovorenu najamninu.</s><s>U slučajevima kada isti ne podmiruju redovno svoje obveze, prvi korak je raskidanje postojećeg ugovora te nakon toga pokretanje određenih sudskih i izvansudskih postupaka kojima bi se naplatili dugovani iznosi te takve dužnike iselili iz stana.138 RH ima problema sa slobodno ugovorenim najmoprimcima koji se nalaze u teškom socijalno-zdravstvenom položaju te su u ranijem vremenu od jedinica lokalne samouprave na temelju tog prava dobili određene stanove na korištenje.</s><s>Isti nemaju riješeno stambeno pitanje ni mogućnost za rješavanje istog.</s><s>Najčešće su to socijalni slučajevi čija primanja nisu dovoljna za podmirenje najamnina te ostalih životnih potreba.</s><s>Prijedlog rješenja glede takvih slučajeva je da se isti vrate na upravljanje ili predaju u vlasništvo jedinicama lokalne samouprave.</s><s>Slobodno ugovorenih 135 Zakon o socijalnoj skrbi, 3. članak.</s><s>136 Zakon o hrvatskim braniteljima iz Domovinskog rata i članovima njihovih obitelji, 1. članak.</s><s>137 Podatak o etalonskoj cijeni građenja, 1. članak.</s><s>138 Stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske, Državne nekretnine d.o.o., e-izvor. najmoprimci koji imaju status hrvatskih branitelja iz Domovinskog rata trebali bi se predati na upravljanje nadležnom Ministarstvu hrvatskih branitelja.139 ZOUDI propisuje mogućnost slobodno ugovorenim najmoprimcima da steknu pravo vlasništva stanova koje koriste.</s><s>Potrebno je ispunjavati pretpostavke propisane Odlukom o prodaji stanova u vlasništvu Republike Hrvatske što znači da moraju biti u mirnom posjedu stana više od 5 godina i uredna podmirivati obvezu najamnine.</s><s>Prijedlog rješenja je aktivirati proces donošenja spomenutih uvjeta i mjerila za davanje u najam stanova u vlasništvu RH gradova ili općina sukladno Zakonu o najmu.140 Slobodno ugovoreni najmoprimci na temelju Ugovora o najmu stana sklopljenog s jedinicom lokalne samouprave, a koji RH može preuzeti sukladno čl. 24.</s><s>Zakona o najmu ne smiju isti davati u podnajam bez dopuštenja najmodavca.</s><s>Podnajam se utvrđuje temeljem uvida u Zapisnik/Izvješće Ministarstva unutarnjih poslova.</s><s>Djelatnici navedenog tijela mogu tijekom terenske provjere utvrditi kako se u stanu nalaze treće osobe kojima je predmetni stan dat na korištenje osobama koje nisu navedene u ugovoru o najmu za vrijeme dulje od 30 dana bez dopuštenja najmodavca.</s><s>RH u obvezi je štititi svoje interese i voditi brigu o tome da se korisnici nekretnina kojima je ona vlasnik, pridržavaju svih ugovornih obveza i važećih zakonskih propisa.</s><s>Kod prvih znakova takvog ponašanja potrebno je dostaviti pisanu opomenu pred otkaz ugovora te pozvati da u roku od 30 (trideset) dana podmire dospjela potraživanja glede korištenja predmetnog stana te prethodno navedene osobe isele s obzirom na to da iste nemaju pravo korištenja stana.</s><s>Isti je potrebno predati na način da se u potpunosti isprazni od osoba i stvari, a ključevi predaju tijelu koje je nadležno za upravljanje istog.</s><s>Ako isti ne postupe po opomeni i navedenim zahtjevima u zadanom roku, smatra se da s njihove strane ne postoji namjera za dobrovoljnim podmirenjem predmetnog potraživanja te postupanja po traženom.</s><s>Tada se otkazuje ugovorni odnos te se pokreće postupak radi naplate potraživanja i iseljenja iz predmetnog stana pred nadležnim Općinskim državnim odvjetništvom.141 5.3 ZAŠTIĆENI NAJMOPRIMCI</s>
<s>Zaštićeni najmoprimci kategorija su korisnika koji također koriste stanove u vlasništvu RH.</s><s>Zakon o najmu stanova određuje da takvi najmoprimci koriste stanove temeljem Ugovora s jedinicama lokalne samouprave ili kao bivši nositelji stanarskog prava sukladno Zakonu o stambenim odosima.142</s>
<s>Zaštićeni najmoprimci plaćaju naknadu za korištenje takvih stanova sukladno Zakonu o najmu stanova i podzakonskim propisima Uredbe o uvjetima i mjerilima za 140 Odluka o prodaji stanova u vlasništvu Republike Hrvatske, 4. članak.</s><s>141 Stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske, Državne nekretnine d.o.o., e-izvor.</s><s>142 Zakon o najmu stanova, 8. članak.</s>
<s>425,88 utvrđivanje zaštićene najamnine, temeljem članka 7. stavka 3. Zakona u najmu stanova koji govori da ista najamnina ne može biti niža od iznosa potrebnog za namirenje troškova pričuve i temeljem etalonske cijene građenja.</s><s>Uredba o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine nam propisuje uvjete i mjerila za utvrđivanje zaštićene najamnine koja se koriste za računanje visine najamnine uzima u obzir opremljenost stana, troškove održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade te platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca.</s><s>Uredba donosi formulu prema kojoj se najamnina računa uzimajući u obzir korisnu površinu stana, građevinsku vrijednost etalonskog objekta po metru, broj bodova u zapisniku o bodovanju stana, koeficijent lokacije te koeficijent iskoristivosti stana.143 U slučajevima računanja visine zaštićene najamnine prema Uredbi događa se da je ista manja od iznosa pričuve koju RH podmiruje.</s><s>Kada se vrši korekcija, ta se najamnina izjednači s pričuvam što bi značilo da RH za korištenje takvih stanova ne dobije više no što i sama uloži u troškove održavanja.</s><s>Podatak u etalonskoj cijeni građena iznosi 6000 kn/m2 korisne površine stana te je jedan od oblika računanja zaštićene najamnine.</s><s>Njime se također utvrđuje najniža visina najamnine, a mijenja se ovisno o promjeni.</s><s>Prema dosadašnjim iskustvima, zaštićeni najmoprimci vrlo uredno i redovno podmiruju svoje tekuće obveze, a u slučajevima kada to nije slučaj ugovor o najmu se zaštićenom najamninom se raskida te se pokreće postupak radi isplate iseljenja putem nadležnih općinskih državnih odvjetništva.144 Jedinice područne i lokalne samouprave to jest gradovi i u općine u velikom broju prenose svoje stanove na RH i time RH postaje najmodavac.</s><s>To su zaštićeni najmoprimci koji imaju ugovore s ranije sklopljenim gradovima i općinama s obzirom na to da je mali postotak slučajeva gdje RH sklapa zaseban ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom jer odredbe Zakona o najmu stanova ne uvjetuju sklapanje novog ugovora već novi najmodavac odnosno RH preuzima prava i dužnosti dosadašnjeg najmodavca.145</s>
<s>Sklapanjem novih ugovora o zaštićenom najmu regulirala bi se prava i obveze RH i zaštićenih najmoprimaca, a proces prisilnog ispunjenja obveza bi se ubrzao s obzirom na to da bi se u ugovore uvela ovršna klauzula, a time parnični postupak izbjegao.</s><s>Ovršni postupak mogao bi se izravno pokrenuti temeljem sklopljenog ugovora što omogućava brži proces naplate dugovanja i iseljenja korisnika iz stanova.146 RH je donijela Odluku o prodaji stanova u vlasništvu RH u kojima propisuje uvjete na temelju kojih zaštićeni najmoprimci mogu podnjeti zahtjev za otkup stana koji koriste s obzirom na to da je za iste iskazan velik interes za otkup.</s><s>Isti mogu otkupiti stan ako 144 Podatak o etalonskoj cijeni građenja, 2. članak.</s><s>145 Stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske, Državne nekretnine d.o.o., e-izvor. imaju status zaštićenog nam najmoprimca temeljem ugovora o najmu koji su sklopili s RH, a zahtjev za otkup podnijeli su do 30. lipnja 2014. godine.</s><s>Uz zahtjev je potrebno priložiti dokumentaciju koja je Odlukom propisana.</s><s>Drugi način otkupa stana za zaštićene najmoprimce propisan je ZOUDI-om.</s><s>Dana je mogućnost otkupa pogodbom odnosno stjecanje prava vlasništva stana koji koriste na taj način uz odlukom utvrđenu naknadu vezanu za raspolaganje procjenom tržišne vrijednosti tih stanova.</s><s>Takav način uvjetovao je korisnike da je potrebno na dan 24. kolovoza 2018. godine nalaziti se u neprekinutom mirnom posjedu stanova duže od 5 godina i redovno podmirivati obveze za te stanove.147</s>
<s>Stoga zaključujemo da je potrebno redovito provoditi očevide u svrhu utvrđivanja statusa korisnika.</s><s>Poseban naglasak je na najmoprimcima koji ne podmiruju uredno svoje obveze.</s><s>Tako je potrebno utvrditi krše li se odredbe ugovora ili zakona odnosno koriste li zaštićeni najmoprimci stan u komercijalne svrhe ili pak vrše kakve nedopuštene preinake u stanu.</s><s>U tim slučajevima potrebno je u što kraćem vremenskom roku pokrenuti odgovarajuće sudske izvansudske postupke radi isplate i iseljenja istih.</s><s>Posebno je važno nastaviti suradnju s upraviteljima zgrada te predstavnicima suvlasnika radi točne ispravne evidencije po podataka o nekretninama i njihovim korisnicima to se iznimno važnim pokazalo u hitnim situacijama kada je dobra suradnja ishodila brzo i učinkovitom rješavanju problema u zgradi ili stanu u državnom vlasništvu.</s><s>Situaciju na terenu potrebno je sustavno i točno uskladiti s podacima iz internog registra nekretnina kako ne bi došlo do nepotrebnih propusta.148 Problematika zaštićenih najmoprimaca ne očituje se samo u zakašnjelom podmirivanju dospjelih obveza.</s><s>Postoje slučajevi u kojima najmoprimci rade probleme opasne po zdravlje ostalih stanara, a država kao vlasnik mora poduzeti niz radnji kako bi se problem uklonio.</s><s>Potrebno je kontaktirati sanitarnu inspekciju državnog inspektorata koja obavlja inspekcijski nadzor predmetnog stana jer je podnesena prijava zbog neprikladno korištenja istog od strane osoba sumnjiva ponašanja.</s><s>Informaciju o ponašanju najmoprimca najčešće se dobiva prema izjavi susjeda.</s><s>Djelokrug rada sanitarne inspekcije određen je Zakonom o državnom inspektoratu prema kojem sanitarni inspektor nije ovlašten obavljati nadzor ni poduzimati mjere u vezi s održavanjem higijene u stanovima odredbom članka 6. citiranog zakona.149 Djelokrug nadležnosti sanitarne inspekcije sastoji se u obavljanju poslova u području zaštite zdravlja ljudi, sigurnosti hrane i proizvoda za ljudsku potrošnju, buke, predmeta opće uporabe duhanskih i srodnih proizvoda, kemikalija i biocidnih proizvoda te neionizirajućeg zračenja.</s><s>Javnozdravstveni interes u smislu članka 6. stavka 9. navedenog zakona ostvaruje se provedbom mjera i postupaka koji su usmjereni na zaštitu zdravlja populacije ljudi određenog područje ili cijele države, a ne i nad 149 Zakon o Državnom inspektoratu, 6. članak. održavanjem higijene i ponašanjem pojedinca tijekom korištenja stana u stambenoj zgradi ili kući.150</s>
<s>Način održavanja i korištenja stambenih zgrada bilo da se odnosi na zajedničke ili posebne dijelove u vlasništvu pojedinca propisan je Zakonom o vlasništvu.</s><s>Slijedom navedenog, ističe se kako sve probleme unutar stambene zgrade dužni su rješavati Upravitelji zgrada sa skupom stanara i/ili vlasnicima posebnog dijela.151 Predstavnik stanara i/ili Upravitelj zgrade trebao bi ostvariti kontakt s problematičnim zaštićenim najmoprimcem u svrhu rješavanja problema koji nastaju zbog načina života u stanu, čime se stvara problem i šteta drugim stanarima.</s><s>S obzirom na to da zaštićeni najmoprimac neprikladno koristi stan, potrebno je podnijeti zahtjev Centru za socijalnu skrb za ostvarivanje prava iz socijalne skrbi ili potražiti neposredno najbliži rod za podnošenje zahtjeva o istome.</s><s>Postupak za ostvarivanje prava iz socijalne skrbi pokreće sama osoba, neposredno najbliži rod i po službenoj dužnosti kad postupak pokreće Centar za socijalnu skrb.</s><s>Centar za socijalnu skrb prije pokretanja postupka uzima u obzir obavijesti drugih ustanova, članova obitelji i upozorenja državnih i drugih javnih tijela.152</s>
<s>Dužnost održavanja stana određen je čl. 80 navedenog zakona, na način da je suvlasnik na čijem je dijelu utvrđeno vlasništvo određenog posebnog dijela nekretnine dužan za taj stan, odnosno drugu samostalnu prostoriju te za njima namijenjene uređaje osobito plinovodne, svjetlovodne, vodovodne, toplovodne i sanitarne naprave, kao i za sve druge pripatke tog posebnog dijela brinuti se i održavati ih tako da drugim suvlasnicima ne nastane nikakva šteta.</s><s>Za svu štetu koju drugi suvlasnici pretrpe u vezi s izvršavanjem obveze iz st. 1. čl. 80. citiranog zakona ili zbog njezina neizvršavanja odgovara im onaj suvlasnik čija je to bila dužnost i ako je to bila dužnost više suvlasnika, oni odgovaraju za štetu solidarno.</s><s>Zakon o vlasništvu u čl. 110. nudi zaštitu prava putem nadležnog suda, pa čak tražiti i isključenje iz zajednice pojedinca sukladno odredbi čl. 98. citiranog Zakona.153 IZRAČUN ZAŠTIĆENE NAJAMNINE</s>
<s>151 Stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske, Državne nekretnine d.o.o., e-izvor.</s><s>153 Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, 110. članak.</s>
<s>Slika 1: Prikaz zapisnika o bodovanju stana Izvor: Uredba o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine, 2. prilog.</s>
<s>Izvor: Uredba o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine, 3. prilog.</s><s>Slika 3: Prikaz koeficijenta demografskih kretanja i izračun visine zaštićene najamnine</s>
<s>Izvor: Uredba o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine, 4. i 5. prilog.</s><s>5.4 KORIŠTENJE NEKRETNINA BEZ PRAVNE OSNOVE Korisnici koji stan u vlasništvu RH koriste bez pravne osnove nazivaju se bespravnim korisnicima.</s><s>Najčešće su to korisnici kojima je istekla pravna osnova za korištenje stana.</s><s>To su slučajevi kada su isti živjeli u stanu s bivšim nositeljem stanarskog prava, no oni pravo na prijenos statusa ne ostvaruju isto.</s><s>Tako bespravnim korisnicima nazivaju se osobe koje su ušle u stan „na silu“.</s><s>Naknada za korištenje stanova takvim korisnicima računa se temeljem točke dva Odluke o utvrđivanju visine slobodno ugovoreni najamnine i iznosi 1,99 EUR/m2.154 S obzirom na to da takvi korisnici nemaju nikakvu pravno relevantnu osnovu za korištenje stana, trebalo bi ih primarnoj seliti iz stanova te vratiti imovinu stečenu bez osnove.</s><s>Nastavno na navedeno, trebalo bi putem nadležnih općinskih državnih odvjetništva pokrenuti postupak mirnog rješenja spora radi isplate dugovanja za naknadu za bespravno korištenje te iseljenja iz stanova potrebno je pokrenuti i druge kaznene postupke u slučajevima kada su bespravni korisnici na silu ušli u stanove.155</s>
<s>RH ulaže znatne napore kako bi se smanjila kategorija bespravnih korisnika.</s><s>Pokreću se prethodno navedeni sudski postupci, no količina se i dalje ne smanjuje kako bismo željeli.</s><s>Najvažniji razlog tome očituje se u niskoj cijeni naknade za bespravno korištenje usporedno s cijenama najma na tržištu.</s><s>U takvim dugotrajnim sudskim postupcima korisnici se često pozivaju na pravo na dom sukladno Konvenciji za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda (dalje Konvencija).156 ZOUDI takvim korisnicima također daje mogućnost otkupiti stanove neposrednom pogodbom.</s><s>Članak 41. govori da je potrebno na dan 24. kolovoza 2018. godine nalaziti se u neprekinutom mirnom posjedu stana duže od 5 godina te redovito podmirivati dospjelu obvezu za stan.</s><s>Državno odvjetništvo mišljenja je kako je nužno regulirati korištenje stanova u vlasništvu RH te da je rješavanje takvih situacija moguće riješiti odredbama ZOUDI-a.157</s>
<s>Postavlja se pitanje zašto bespravni korisnici ne žele otkupiti stan te riješiti svoje stambeno pitanje.</s><s>Jednostavnim matematičkih izračunom dolazimo do podatka koji nam pokazuje kako je dugoročno isplativije korisniku živjeti kao bespravan te plaćati naknadu državi nego otkupiti stan prema tržišnoj cijeni.</s><s>Tako smo množili 40 m², što nam označava kvadraturu jednosobnog stana, s jediničnom cijenom naknade za bespravno korištenje.</s><s>Nakon 3 godina dolazimo do iznosa od 28.656,00 EUR.</s><s>Taj iznos je mnogo manji od približnog iznosa potrebnog za kupnju nekretnine takve kvadrature.</s><s>S tim u vezi, napominjemo kako se u slučaju bespravnih korisnika mora oduzeti trošak održavanja stana, odnosno pričuve.</s><s>Ista je zakonom vezana za 155 Stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske, Državne nekretnine d.o.o., e-izvor.</s><s>156 (Europska) Konvencija za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, 8. članak, 1. stavak.</s><s>157 Stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske, Državne nekretnine d.o.o., e-izvor. vlasništvo, stoga pada na teret države, a bespravnim korisnicima preostaje najamnina i redovni režijski troškovi.158</s>
<s>S obzirom na to da se Odluka temeljem koje se određuje visina naknade za bespravno korištenje stana, nije mijenjala godinama, prijedlog rješenja je da se ista izmjeni u što kraćem roku.</s><s>Ista je odraz prošlih vremena kada su troškovi stanovanja bili mnogo manji.</s><s>Cijene energenata, troškovi održavanja i dr. doživjeli su povećanje.</s><s>To nas dovodi do zaključka da su takve „vrste najma“ najisplativije unutar države, a time postaju mamac mnogim ljudima koji u tome vide dobru priliku.159 Tablica 5: Izračun troška najamnine bespravnog korisnika stana od 40 m² Izvor: vlastiti rad</s>
<s>Prilikom uviđanja nekretnine stana u vlasništvu Republike Hrvatske, moguće je utvrditi kako se korisnik bavi nedopuštenim radnjama u stanu i zajedničkim prostorijama.</s><s>Ako su također radi navedenog zaprimljene više puta pritužbe predstavnika stanara, tada je tijelo, na čijem upravljanju se nalazi predmetna nekretnina, dužno u vidu opomene pred tužbu u kojoj je bespravni korisnik pozvan da zaustavi nedopuštene radnje u nekretnini i zajedničkim dijelovima zgrade te da takvim ponašanjem ne ugrožava sigurnost cijele zgrade i njezinih stanara.</s><s>Nakon pokretanja postupka pred nadležnim državnim odvjetništvom radi iseljenja, potrebno je kontaktirati Centar za socijalnu skrb i Ministarstvo unutarnjih poslova jer se takvim namjernim neodržavanjem nekretnine uništava imovina RH.160</s>
<s>Ovom analizom statusa korisnika stanova u vlasništvu RH dolazimo do potvrde posljednje hipoteze iznesene u uvodnom dijelu rada.</s><s>Naime, još uvijek postoji velik problem vlasničke regulacije u Zemljišnim knjigama RH.</s><s>Nakon eksproprijacije došlo je do prijenosa vlasništva na RH zbog nemogućnosti povrata stvarnom vlasniku.</s><s>Socijalističko nasljeđe vuče za sobom posljedicu stanarskih prava koja stvaraju teret državi s obzirom na to da su propisima regulirane naknade za korištenje nekretnina koje često nisu dovoljne ni za trošak redovnog održavanja (vidi tablicu troška praznog stana).161</s>
<s>Stanovi za službene potrebe obično se odnose na stambene jedinice koje su namijenjene za smještaj službenika ili zaposlenika javnih institucija, policijskih ili vojnih službenika te drugih državnih ili javnih službenika koji su raspoređeni na određeno radno mjesto ili dužnost izvan mjesta prebivališta.</s><s>U mnogim zemljama, država ili javne institucije posjeduju i upravljaju određenim brojem stanova ili stambenih jedinica koje se koriste za smještaj zaposlenika u službenim potrebama.</s><s>Stanovi se obično dodjeljuju službenicima na temelju njihovih radnih dužnosti i potreba te se koriste za privremeni ili stalni smještaj tijekom trajanja njihovih službenih obveza.162 Dodjela stanova za službene potrebe može se temeljiti na internim pravilima, propisima ili kolektivnim ugovorima koji reguliraju radne odnose u javnom sektoru.</s><s>U većini slučajeva stanovi za službene potrebe dodjeljuju se uzimajući u obzir hijerarhijski položaj, dužinu trajanja službenog zadatka ili radnog mjesta te druge relevantne kriterije koje određuje institucija ili organizacija.163 Upravljanje</s>
<s>održavanja, administracije, dodjelu te praćenje stanara i provođenje odgovarajućih pravila i propisa.</s><s>Cilj je osigurati adekvatan smještaj za službenike tijekom njihova službenog angažmana, olakšati njihove radne obveze i poboljšati produktivnost.</s><s>Pravila i postupci za dodjelu i upravljanje stanovima za službene potrebe mogu se razlikovati od zemlje do zemlje te ovise o internim propisima i zakonodavstvu svake države.164 RH je korištenje službenih stanova odredila raznim propisima.</s><s>ZOUDI u čl. 49. st. 2. nametnuo je donošenje Uredbe koja će sadržavati jasne smjernice kojim državnim dužnosnicima država ima pravo prepustiti korištenje stana za službene potrebe.</s><s>Najveći broj stanova za službene potrebe nalazi se na upravljanju Državnih nekretnina.</s><s>Društvo upravlja sa 127 stana, a najveći postotak stanova nalazi se u Gradu Zagrebu.</s><s>Državne nekretnine s korisnikom sklapaju ugovor o korištenju stana za službene potrebe kojim je regulirana naknada za korištenje stana te ostale stavke.</s><s>Donošenjem novog normativnog akta za utvrđivanje kriterija za raspolaganje stanovima za službe potrebe uredilo bi se pitanje načina dodjele takvih stanova.</s><s>Isto tako, potrebno je maksimalno popuniti sve stanove za službene potrebe, a praznim stanovima koji imaju taj status dugi niz godina, ukinuti te prenamijeniti prostor kako bi se isti mogao koristiti u ekonomske svrhe.165</s>
<s>Prigovor prava na dom podnosi se u slučajevima kada tužbeni zahtjev podnose stranke s prijedlogom da sud naloži tuženom iseljenje iz određene nekretnine, s obzirom na to da isti koristi bez pravne osnove.</s><s>U takvim slučajevima tuženi odgovaraju na tužbu kako su njegovi prednici i on nakon njih u posjedu stana dugi niz godina te su isti dobili na korištenje.</s><s>Kada u takvoj situaciji tuženici nemaju gdje iseliti, istaknut je prigovor prava na dom, a sud bi u tom slučaju trebao interes tuženika koji može izgubiti dom staviti ispred interesa tužitelja.</s><s>Sud pokušava utvrditi zadiranje u pravo na dom te jesu li predmetne prostorije adekvatne za život.</s><s>S jedne strane, tužitelj kao vlasnik ima pravo zahtijevati od osobe koja njegovu stvar drži u posjedu da mu istu preda temeljem članka 161. stavka 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima dok se nasuprot tome nalaze Konvencija za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda te Ustav Republike Hrvatske.</s><s>Odgovor na tužbu trebao bi sadržavati dokaz tuženika kako nema druge nekretnine za stanovanje niti bilo koji drugi smještaj te da mu prihodi nisu dovoljni za traženje istog s obzirom na standarde Republike Hrvatske.</s><s>Prema slučaju Bjedov protiv RH od 29. svibnja 2012. godine, dom čine prostorije s kojim je pojedinac ostvario dovoljno jako stvarno i trajnu kontinuiranu povezanost bez obzira na to stanuje li u njoj zakonito ili bez ovlaštenja.</s><s>Tako se navodi u presudi Čosić protiv Republike Hrvatske, od 15. siječnja 2009. godine kako se miješanjem smatra svaki čin države kojim se ograničava ili oduzima pravo na dom te propust države da se prava pojedinca zaštite od miješanja trećih osoba članak 8. stavak 2. Konvencije iznosi iznimke od zabrane miješanja.166</s>
<s>Kod testa razmjernosti koje bi trebao provoditi sud, naglasak je na odgovorima na pitanja koji ne bi trebali biti negativni.</s><s>U slučaju bilo kojeg negativnog pitanja iseljenje se smatra protivno Konvenciji.</s><s>Sud za ljudska prava je u pojedinim predmetima vođenim protiv Republike Hrvatske utvrdio neprovođenje testa razmjernosti, to bi značilo da su hrvatski sudovi utvrdili da ne postoji pravna osnova posjeda te je naloženo iseljenje.</s><s>Nije bilo utvrđeno je li miješanje bilo utemeljeno te kao takvo težilo postizanju legitimnog cilja.</s><s>Pravo svakog štiti od protupravnom zadiranja u njegov dom, ako se sporne prostorije utvrde kao takve, pravna osnova za njegovo korištenje u tom slučaju gubi primarno značenje, a svaki posjednik stana ili drugog prostora kojeg možemo poistovjetiti s njime ima pravo na javnopravnu zaštitu.</s><s>Tako je prema zaključku sudova temeljem sudske prakse utvrđeno kako postoji velika razlika između pojma doma definiranog u konvenciji i domaćem zakonodavstvu.</s><s>Konvencija ipak ne pruža apsolutno zaštitu pa sukladno tome možemo govoriti o ograničenju tog prava u slučajevima kada su zadovoljeni točno određeni kriteriji koje je postavio Europski sud za ljudska prava.167</s>
<s>166 ESLJP Bjedov protiv Hrvatske, br. 42150/12, 29. 5. 2012.</s><s>U predmetu br.</s><s>Ps-1/16-19 Općinskog suda u Slavonskom Brodu srednja škola vlasnik je nekretnine u kojoj se nalazi tuženik s obitelji od 1948. godine.</s><s>Ista podnosi zahtjev sudu s prijedlogom da se tuženiku naloži iseljenje iz predmetne nekretnine s obzirom na to da isti nema pravno relevantno osnovu za stjecanje posjeda.</s><s>Tuženik u svojoj obrani iznosi kako je od 1948. u posjedu stana, a isti je nastavio koristiti nakon svojih prednika koji su stan dobili na korištenje.</s><s>Nalazi se u mirnom posjedu stana i do podnošenja zahtjeva nikome nije smetao.</s><s>Tuženik se nalazi u lošem imovinskom stanju, nema nekretnine u koju bi mogao iseliti, lošeg je zdravstvenog stanja te bi takvo iseljenje prouzročilo veliki problem.</s><s>Tuženikov otac radio je u poduzeću koje je u tadašnje vrijeme bilo vlasnik stambenog prostora i gospodarske zgrade koja se nalazi pored istog.</s><s>Utvrđeno je da su kako su prednici tužitelja, tuženiku dozvolili život u predmetnom prostoru s obzirom na njegove socijalne uvjete, no Zakon o vlasništvu na strani je vlasnika s obzirom na to da mu isti daje za pravo da zahtijeva svoju stvar od osobe koja istu drži u posjedu.168</s>
<s>Europska konvencija ratificirana je 1997. godine te je iznad hrvatskih zakona unutar pravnog poretka države.</s><s>Članak 34. stavak 1. navodi kako je dom nepovrjediv te se svakome jamči njegovo štovanje i zaštitu obiteljskog i osobnog života.</s><s>U konkretnom slučaju dokazano je kako tuženik nema drugu nekretninu za stanovanje te mu je potreban nužni smještaj.</s><s>S obzirom na to da se nalazi u teškoj zdravstvenoj situaciji te nema prihoda formalni kriteriji zaštite je zadovoljen, a u tom slučaju radilo bi se o miješanju državne vlasti te bi se ograničavalo pravo na dom.</s><s>S obzirom na to da tuženik u predmetnoj nekretnini stanuje od svog rođenja te je u istoj osnovao obitelj, nedvojbeno se smatra kako se radi o domu s obzirom na to da je došlo do negativnog odgovora na jedno od eliminacijskih pitanja zaključujemo kako se radi o povredi prava na dom iz članka 8. Konvencije.</s><s>Time se smatra da interes vlasnika odnosno škole u ovom slučaju ne smije biti ispred interesa tuženika te dvije situacije ne mogu biti razmjerne s obzirom na tužiteljev status i situaciju u kojoj stanovanje tuženika ne ugrožava korisnike škole.</s><s>Uvidom u činjenično stanje utvrđeno je kako je zgrada u kojoj se nalazi predmetni stan podijeljena na dva dijela, a time tuženik ni tužitelj ne ugrožavaju jedan drugog.</s><s>Time rješavanje vlasničkog pitanja škole u konkretnom slučaju ne može biti ispred prava tuženog na poštovanje doma.169 U Republici Hrvatskoj postupak prisilnog iseljenja iz nekretnine reguliran je Zakonom o parničnom postupku, Zakonom o obveznim odnosima te Zakonom o zakupu i najmu.</s><s>Pravni postupak kojim se fizička ili pravna osoba prisilno uklanjaju iz nekretnina koje koriste naziva se deložacijom, a ista se obično primjenjuje zbog neizvršavanja ugovornih obveza ili neplaćanja najma ili kredita za nekretninu.</s><s>RH u situacijama ranije navedenim pokreće sudski postupak za deložaciju kako bi se povratio posjed nad tom nekretninom.</s><s>U postupku deložacije potrebno je podnijeti tužbu sudu i dokazati da je najmoprimac prekršio uvjete ugovora.</s><s>Sud tada donosi presudu kojom se određuje deložacija odnosno prisilno iseljenje najmoprimca iz nekretnine.</s><s>Nakon toga nadležne izvršiteljske službe provode presude i osiguravaju povratak posjeda nad nekretninom vlasniku.</s><s>Nakon što sud donese presudu o deložaciji, sudski izvršitelj provodi presudu.</s><s>Izvršitelj obavještava najmoprimca o datumu iseljenja, a u slučaju kada najmoprimac ne napusti nekretninu dragovoljno, izvršitelj će organizirati prisilno iseljenje uz asistenciju policije.</s><s>U slučajevima kada se smatra da će okolnosti slučaja biti takve da će se deložacija otežati, potrebno je uključiti policijske službenike.</s><s>Navodi se kako je potrebno procijeniti rizike koji su mogući kod same deložacije.</s><s>Tako se sam ovršenik i njegova reakcija mogu smatrati bitnim faktorima, stoga je prije same deložacije potrebno prikupiti što je moguće više informacija na temelju kojih bi se takvi rizici smanjili.</s><s>Važno je napomenuti da postupak deložacije može biti jako složen, a detalji se mogu razlikovati s obzirom na okolnosti i nadležnost.170 6 TIJELA NADLEŽNA ZA UPRAVLJANJE I RASPOLAGANJE DRŽAVNOM IMOVINOM</s>
<s>Ministarstvo prostornog uređenja graditeljstva i državne imovine (dalje MPGDI) tijelo je koje je prema Zakonu o ustrojstvu i djelokrugu tijela državne uprave postalo njegovim pravnim sljednikom i time preuzelo poslove bivšeg Ministarstva prostornog uređenja graditeljstva i državne imovine.</s><s>Sukladno tome, Ministarstvo je nadležno za upravne i druge poslove koji se tiču prostornog uređenja graditeljstva i stanovanja te drugih poslova koji se odnose na upravljanje i raspolaganje državnom imovinom koju isto tijelo ima na upravljanju.</s><s>Upravljanje državnom imovinom iz njihove nadležnosti manifestira se u 3 najvažnija dokumenta, a to je Godišnji plan upravljanja državnom imovinom, Izvješće o provedbi godišnjeg plana upravljanja državnom imovinom i Strategija upravljanja državnom imovinom.</s><s>Sva tri dokumenta međusobno su povezana te usklađena, a sadrže sve aktivnosti, strategije, projekte i sve ostale mjere za što učinkovitije i kvalitetnije upravljanje državnom imovinom u vlasništvu RH.</s><s>Nastavno na alate za učinkovitije planiranje upravljanje raspolaganja državnom imovinom, predmetni dokumenti sadrže podatke o realiziranim aktivnostima i mjerama unutar određenog vremena.</s><s>Osim predmetnog tijela uključena su i druga ministarstva u realizaciji prijedloga Izvješća o provedbi godišnjeg plana upravljanje državnom imovinom, isti se podnosi jednom godišnje Hrvatskom saboru, a sve sukladno Zakonu o upravljanje državnom imovinom.171</s>
<s>Finalnom razvojnom strategijom ostvaruje se vizija i misija razvoja koji su jasno definirani u drugom članku Zakona o Sustavu strateškog planiranja i upravljanja 171 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor. razvojem Republike Hrvatske.</s><s>Istim ciljem se, prema Zakonu, izravno podupire ostvarenje razvojnog smjera uz uporabu dostupnih resursa.172 Posljedice potresa koji su pogodili Hrvatsku u ožujku i prosincu 2020. godine dovele je do štete koja se procjenjuje na 17 milijardi EUR.</s><s>Takva prirodna katastrofa dovela je do aktivacije svih mnogih državnih tijela te iskorištavanje svih dostupnih sredstava kako bi se provela obnova.</s><s>S obzirom na velike procijenjene iznose, potrebno je postići suradnju kako na državnoj tako i na europskoj razini.</s><s>Vlada RH program obnove grada Zagreba i ostalih mjesta pogođenih potresom uzima kao prioritetnu reformu.</s><s>Sektor graditeljstva i ostale povezane djelatnosti, koristeći razne resurse, sudjeluje u obnovi javne infrastrukture te energetske učinkovitosti, a time aktivirajući vlastitu djelatnost.</s><s>Jedna od važnih mjera koju Vlada Republike Hrvatske poduzima kako bi pomogla osobama stradalih nekretnina u potresu je mjera financiranja najamnine za stambeno zbrinjavanje.</s><s>Ministarstvo je na temelju takve odluke objavilo javni poziv za financiranje najamnine za stambeno zbrinjavanje osoba čije su nekretnine stradale u potresu.</s><s>Nakon toga su istim građanima donesena rješenja kojima ostvaruju prava na financiranje najamnine za zamjenski stan, a sve s ciljem ublažavanja poteškoća u gospodarstvu.</s><s>Vlada je također provela mjere za zakupnike, iste mjere odnose se na probleme u poslovanju za vrijeme potresa te pandemije bolesti COVID-19 zakupnika čiji poslovni prostori bivaju oštećeni uslijed potresa.173 6.2 CENTAR ZA RESTRUKTURIRANJE I PRODAJU Tijelo nastalo u srpnju 2013. godine kao slijednik Agencije za upravljanje državnom imovinom posluje i danas s ciljem upravljanja u svojstvu zakonskog zastupnika dionica i poslovnih udjela u vlasništvu RH.</s><s>Financirano je, s jedne strane, iz vlastitih izvora putem priljeva od prodaje poslovnih udjela i dionica u vlasništvu RH ili pak iz drugih izvora kao što su naknade za upravljanje i raspolaganje dionicama društava u vlasništvu RH, Državne agencije za osiguranje štednih uloga i sanaciju banaka, Hrvatskog zavoda za mirovinsko osiguranje ili pak drugim sredstvima međunarodne pomoći ili programa i fondova Europske unije, a sve u skladu sa zakonom.174 Centar za restrukturiranje i prodaju (dalje CERP) je prije svakog raspolaganja dužan napraviti procjenu vrijednosti svoje imovine.</s><s>Ako je udio dionica i poslovnih udjela manji od 25 %, tada je CERP ovlašten sam napraviti procjenu.</s><s>Ako se nakon procjene utvrdi da je udio dionica i poslovnih prostora veći od 25 %, tada ravnatelj odabire ovlaštenu osobu koja obavlja procjenu vrijednosti.175 173 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor.</s><s>6.3 DRŽAVNE NEKRETNINE</s>
<s>Državno poduzeće za upravljanje državnom imovinom, Državne nekretnine d.o.o. osnovao je Državni ured za upravljanje državnom imovinom (dalje DUUDI) u studenome 2013. godine, temeljem odredbi čl. 21.</s><s>ZOUDI-a i uz suglasnost Vlade RH.</s><s>Iste godine RH upisana je kao jedini osnivač i član utemeljitelj društva.</s><s>Djelatnost društva bila je upravljanje određenim oblikom nekretnina u vlasništvu RH.</s><s>Prema odredbama članka 5. Izjave o osnivanju, Društvo je u okviru svog djelokruga poslovanja upravljalo i raspolagalo fondom stanova i poslovnih prostora koji su imali gospodarsku namjenu i održavali stambene objekte i druge nekretnine u vlasništvu RH kojima je raspolagalo Ministarstvo državne imovine, današnji MPGDI.176 Sve navedeno, daje mogućnost da osnovni izvori financiranja Društva budu vlastiti, dobiveni naplatom zakupnina poslovnih prostora, uključujući isplatu naknada za najamnine za korištenje diplomatsko-konzularnih ureda kao i naplatu najamnine i potraživanja za najamninu za korištenje stanova u vlasništvu države.</s><s>Dana 31. prosinca 2020. godine Društvo je upravljalo portfeljem od 5427 prostora, od čega 4086 stanova, 1325 poslovnih prostora, 9 prostora s posebnim statusom koji su u najmu diplomatsko-konzularnih ureda te 7 stambenih objekata koji koriste i danas su regulirani posebnim zakonodavstvom i njihova je svrha i dalje ista, odnosno da ih koristi Državni protokol, između ostalog, za događaje od posebnog interesa.177 Važno je napomenuti da, iako je Društvo samostalno u donošenju odluka, na njegove komercijalne aktivnosti u određenoj mjeri utječu odluke Osnivačkog tijela koje se odnose na dio portfelja praznih stanova i poslovnih prostora, što znači da Osnivačko tijelo odlučuje o vremenu kada se oni oglašavaju za najam.178 Dodatno, valja uočiti utjecaj dosadašnje vladine politike na buduće poslovanje Društva.</s><s>Naime, Vlada je donijela odluku o prodaji stanova najmoprimcima koji su i dalje vlasnici/korisnici najmanje pet godina.</s><s>Očekuje se da će ovo imati aktivan učinak na svakodnevno poslovanje jer dio portfelja Društva također podliježe ovoj odluci.</s><s>Razvijaju se sveobuhvatni alati za analizu i praćenje kako bi se predvidjeli učinci takve odluke.179</s>
<s>Kako je Društvo relativno mlado u postojanju i posluje manje od deset godine, treba napomenuti da je velik broj ugovora o zakupu naslijeđen od prethodnih tijela upravljanja, uz dugotrajne „povijesne"“ slučajeve.</s><s>Od 1.325 poslovnih prostora samo 135 ili 10,2 % bili su prostori s ugovorima o zakupu koje je potpisalo Društvo, gotovo 60 % bili su preneseni ugovori o zakupu od drugih tijela ili institucija koji su bili prijašnji 176 Stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske, Državne nekretnine d.o.o., e-izvor. upravitelji navedenih prostora, oko 8 % bili su zauzeti bespravnim zakupcima i 23 % je bilo prazno.180 Iako manjeg financijskog značaja zbog ugovorenih iznosa, slična situacija je i kod najma stanova.181</s>
<s>Od 4.086 stanova samo 20 % su ugovori o ekonomskom najmu potpisani od strane Društva, a od ukupnog broja, 31,4 % stanova ima stanare s nasljednim stanarskim pravom, odnosno stanarska prava koja nisu realizirana za kupnju stanova u postupku privatizacije.</s><s>Takvi najmoprimci, na temelju nasljednog stanarskog prava, plaćaju isključivo iznos rezerviranog fonda koji obvezni je doprinos u iznosu koji određuju suvlasnici nekretnine i vrsta je suvlasničkog fonda koji se koristi za redovno održavanje i potrebna ulaganja.182</s>
<s>Osim toga, 28,4 % stanova koriste najmoprimci s raznim privremenim ili trajnim ugovorima o najmu te najmoprimci koji bi imali poseban status da im ugovore o najmu daju druga državna tijela (branitelji) ili lokalna samouprava (socijalni slučajevi).</s><s>Rješenjem nadležnog tijela zakup im se obračunava u dvostrukom iznosu sredstava pričuve Također, 23,5 % su stanovi koje koriste najmoprimci za koje ne postoji zakonska osnova za takvo djelovanje (bespravni korisnici).</s><s>Ovim se najmoprimcima rješenjima nadležnog državnog tijela zakupnina obračunava po osnovici od 1,99 EUR po kvadratnom metru mjesečno.183</s>
<s>Dodatno, 2,8 % stanova koriste državni dužnosnici za vrijeme službenog imenovanja.</s><s>Ova vrsta ugovora o zakupu regulirana je odlukom nadležnog državnog tijela, a tvrtka ima ograničen utjecaj na visinu zakupnine.</s><s>Praznih stanova je 11,5 %.</s><s>Na kraju, Društvo upravlja sa 7 stambenih objekata za korištenje Državnog protokola i visokih Vladinih dužnosnika.</s><s>Ove nekretnine nalaze se u Zagrebu, na Brijunima i Hvaru.</s><s>Tvrtka je odgovorna za održavanje i ulaganja.</s><s>Poduzimaju se koraci s ciljem prilagodbe statusa nekih, kako bi mogli biti dostupni za komercijalni najam i/ili zakup.184 Misija Društva je postići transparentno i učinkovito upravljanje stanovima, poslovnim prostorima i stambenim objektima u vlasništvu RH osiguravajući njihovu održivost i dobrobit za društvo u cjelini.</s><s>Jedan od strateških ciljeva tvrtke je postići što veći broj ugovora o komercijalnom najmu koji reguliraju korištenje imovine/imanja u svom portfelju.185</s>
<s>Stoga, prilikom izvještavanja o rashodima i prihodima od državne imovine, Društvo je također u procesu definiranja ključnih pokazatelja uspješnosti na sljedećim razinama: broj Ugovora o poslovnom zakupu (kao ugovora dodijeljenih putem javnog nadmetanja), broj ugovora prebačenih u poslovni zakup (potpisani ugovori o poslovnom zakupu stanova koje su prethodno koristili najmoprimci za koje nije postojala zakonska osnova za takvo djelovanje).186 Društvo u tom smislu redovito poduzima pravne radnje, izvještavajući na temelju postignutog smanjenja oportunitetnih troškova (izračunato kao raspon od najniže do najviše cijene zakupa praznih stanova i poslovnih prostora odnosno izgubljenog prihoda), izvještavajući na temelju smanjenja iznosa plaćenog za komunalne troškove za prazne prostore, izvještavanje temeljeno na smanjenju iznosa plaćenih za komunalne troškove za prostore sa zakupcima koje plaća računovodstveni sustav Društva se prilagođava kako bi se osigurala financijska bilanca za svaku imovinu/nekretninu pružajući relevantne informacije o isplativosti i ekonomski interes u vlasništvu nad svakom imovinom, s ciljem utvrđivanja mogućeg ekonomskog interesa za daljnjim upravljanjem imovinom ili njezinim prijenosom MPGDI-u ili moguću prodaju, među ostalim argumentima, također u skladu s preporukom Ministarstva financija o prodaji raspršene i nedovoljno komercijalne državne imovine.187 Da zaključimo, Društvo ima značajne potencijale da značajno poboljša svoje poslovanje kroz stavljanje slobodnih prostora na tržište najma nekretnina, poboljšanje uvjeta prostora kojima upravlja, otvaranje stambenih objekata za komercijalnu namjenu, pripremu za povratak MPGDI-u raspršene i nekomercijalne objekte.</s><s>Dodatna važna uloga Društva je u procesu ažuriranja podataka u Registru državne imovine koji izrađuju MPGDI i Središnji državni ured za digitalizaciju.</s><s>Društvo u svojoj budućnosti vidi kao moderno i korisniku orijentirano društvo koje djeluje na području najma stambenih i poslovnih prostora, kroz organizirano, racionalno javno upravljanje i nadzor državne imovine u svom portfelju u ime građana RH.188 7 ANALIZA DRŽAVA ČLANICA PURE-NET-a</s>
<s>PuRe-Net je organizacija s ciljem okupljanja svih tijela unutar Europe čija je djelatnost usmjerena upravljanju i raspolaganju nekretnina u državnom vlasništvu.</s><s>Stručnjaci unutar svake organizacije imaju priliku razmijeniti znanja i iskustva prilikom upravljanja i raspolaganja državnim nekretninama.</s><s>Operativna, administrativna i strateška pitanja također su tema stalnih foruma organiziranih u cilju obuka rasprava i razvoja članova.</s><s>Članovi mogu biti privatne osobe, organizacije ili zaklade čija je odgovornost i djelokrug upravljanje i raspolaganje nekretninama u vlasništvu svojih zemalja.</s><s>Nastoje se uključiti sve agencije, ministarstva i druga tijela čiji djelokrug su državne nekretnine diljem Europe kako bi postali članovi organizacije.</s><s>Poticanje rasprava o pitanjima važnim za upravljanje nekretninama u javnom sektoru dovodi do učinkovitog vodstva u rješavanju pitanja od zajedničkog interesa.</s><s>Organizacija svoj početak bilježi još u 2007. godini dok je formalno postala pravna osoba 2011. godine.</s><s>Fokusirana je na radne stolove čija tema veže prikupljene podatke i znanja o raspolaganju i upravljanju javnim nekretninama.</s><s>Godišnja skupština imenuje radne stolove te odlučuje o upravnom odboru i radnom programu.</s><s>Upravni odbor brine o poslovanju udruge, sastoji se od predsjednika te najmanje pet članova iz različitih zemalja.</s><s>Dužnost mu je zastupati udrugu te osigurati vođenje poslovnih knjiga te u skladu sa zakonom.189 Konferencija održana u rujnu 2019. godine na kojem su sudjelovala trgovačka društva i tijela javne vlasti i drugi organizacijski oblici iz 19 europskih zemalja predstavljeni su gosti iz Kanade čija tema je bila „Fit for the future“.</s><s>Predstavnici domaćina Scottish Futures Trust kroz nekoliko predavanja prikazali su svoj rad i inovacije koje provode.</s><s>S tim u vezi, predstavljeno je 3D mapiranje dvoraca i spomenika kojima upravljaju primjer Stirling Castle.</s><s>Naglasili su kako su i oni dio trenda takozvane „centralizacije“ upravljanja portfeljem te da kroz svoje poslovanje ostvaruju uštede za škotsku Vladu.</s><s>Predstavnici Deloittea, konzultantskog društva, održali su predavanje o novim trendovima u takozvanom Work environmentu.</s><s>Radi se o fleksibilnim radnim prostorima dok se uredi više ne koriste.</s><s>Sve češće kompanije uzimaju zakup čitave katove zgrada, ukratko je prikazan koncept takozvanih Smart Buildings gdje se ostvaruju</s>
<s>rezerviranju konferencijskih sala, praćenju zaposlenika unutra zgrade i sl., a što generalno doprinosi znatnim uštedama kompanija.</s><s>Također, sve se više pribjegava konceptu tzv. Sharing Space gdje više različitih institucija koristi isti prostor.190 Bridget Workman iz The Changing Work predstavila je rezultate svog godišnjeg istraživanja Annual PuRe-Net Survey u kojem se sudjelovale čak 23 organizacije, a kao glavni trendovi prikazani su: centraliziranja upravljanja nekretninama koje koriste javna</s>
<s>menadžment, efikasnost/optimizacija radnog prostora, novi koncept radnog prostora.</s><s>Naglasak je stavljen na data (podatke) – open data odnosno važnost podatke o nekretninama i ostalom.191</s>
<s>Kratkim prezentacijama predstavile su se članice PuRe-Net organizacije te, među ostalima, i društvo Državne nekretnine d.o.o. koje je prezentiralo svoj portfelj i ulogu te istaknulo najvažnije u poslovanju 2019. godine.192 189 About the network, Public Real Estate Network, e-izvor.</s><s>Kao zajednički trendovi koji se povlače kao teme kroz prezentacije svih zemalja su obnovljivi izvori energije u zgradama, energetski učinkovita obnova zgrada, etička načela, društveno odgovorno poslovanje organizacija, jako vodstvo, kvaliteta, efikasnost i učinkovitost, sudjelovanje svih partnera u kreiranju politika (uključujući i korisnike), izgradnja stanova koji su dostupni po cijeni „običnom čovjeku“ (affordable housing).</s><s>U svakoj organizaciji spominje se problem nedostatak stambenog prostora savjetodavni poslovi, aktivnosti za Vladu i druga javna tijela, usredotočenost na korisnika (customer focused).</s><s>Facility management u širem smislu ima cilj sretan i zdrav radnik, zajednički plasman asset i facility managementa (kao potpore core businessu tvrtke), inteligentna zgrade/pametne nekretnine, cooworking projects, „dinamični“ ured, smanjivanje kvadrature po zaposlenom (cca 10 m²), open space office i dr.193</s>
<s>Predstavnici University of Edinburgh Business School, u svom izlaganju, kao glavne ciljeve upravljanja nekretninama istaknuli su ostvarivanje ciljeva organizacije čijim nekretninama se upravlja, učinkovito upravljanje, „napraviti više s manje“ i dr. U vježbi koja je provedena među sudionicima konferencije kao glavni problem većine organizacija istaknut je disbalans između strategije tvrtke i opće strategije (državne, više) – Lack of clarity from the above.</s><s>Objašnjen je također novi pojam TOTEX – total cost of building and maintance.194</s>
<s>Predstavnici UK Government Property Agency predstavili su koncept tzv. Government Hub-a zgrade u kojoj se nalaze različite državni uredi, s od 1000 do 10 000 zaposlenika; može biti jedna zgrada ili mali kampus koji izgleda kao nekoliko međusobno povezanih zgrada.</s><s>Naglasak je na tehnologiji, radna mjesta su „digitalna“ i promjenjiva.</s><s>UK GP Agency generalno reducira broj nekretnina u svom portfelju i naginje sve više izgradnji ovakvih projekata.195 U okviru konferencije organiziran je posjet modernoj samoodrživoj zgradi Škotskog parlamenta.</s><s>Izgradnja je dovršena 2004. godine po projektu španjolskog arhitekta Enrica Mirallesa.</s><s>Zgrada predstavlja odličan primjer modernog, suvremenog te samoodrživog objekta s jedne strane dok druge strane ima elemente tradicije i bogate škotske povijesti.</s><s>Zgrada je dovršena 2007. godine i u naravi predstavlja funkcionalni kompleks opremljen najmodernijim tehničkim uređajima sa sustavom sigurnosti razrađenim do detalja, no smatra se da su izazovi budućnosti jednaki i da svojim primjerom mogu koristiti nama, odnosno Republici Hrvatskoj.196 Mnoge države u svom izlaganju iznijele su nekoliko tema, uključujući tekuću digitalizaciju upravljanja zgradama i korisničkih objekata, usluga i stalnu potrebu za napretkom u postizanju klimatskih ciljeva, međutim, veliki izazov ovih godina je kako odgovoriti na utjecaj pandemije bolesti COVID-19.197 7.2.</s><s>DRŽAVE ČLANICE PURE-NET-a</s>
<s>Rijkvastgoedbedrijf – Central Government Real Estate Agency je dio Ministarstva unutarnjih poslova, a nastala je 2016. godine ujedinjenjem četiri agencije.</s><s>Osigurava smještaj državnim tijelima, upravlja nekretninama, prodaje nekretnine koje nisu više potrebne državi te rade na izgradnji novih nekretnina.</s><s>Sudjeluju u rekonstrukciji te održavanju postojećih nekretnina.</s><s>Zaduženi su za upravljanje nizozemskom kulturnom baštinom, a smatraju se vezom između države i komercijalnog sektora vezanog za nekretnine.198</s>
<s>Nizozemska je zemlja u kojoj je upravljanje i raspolaganje zgradama i zemljištima podijeljeno između različitih ministarstava kroz razne agencije i druga tijela.</s><s>Izvršna tijela okupljena su u „Real Estate Council of the Netherlands (RVR)“ ili tzv. državnom vijeću za nekretnine.</s><s>Istom vijeću je u cilju poboljšati suradnju između agencija za nekretnine, stvoriti veću učinkovitost i djelotvornost usluga koje pružaju organizacije te učiniti državu „snažnim igračem“ na tržištu nekretnina.</s><s>Portfelj se sastoji od 12,4 mil. m² te je najveći portfelj nekretnina u Nizozemskoj.</s><s>Tu spadaju zatvori, administrativne zgrade, vojne zgrade, muzeji i dr. 199</s>
<s>EMA (European Medicines Agency) je projekt koji je premješten iz Londona u Amsterdam te se sastoji od 1300 radnih jedinica na 16 katova koji su potpuno energetski neutralni.203</s>
<s>Godine 2020. misija je bila pronalaženje nove ravnoteže za poslovanje u eri nakon pandemije bolesti COVID-19.</s><s>Utjecaj nije u potpunosti bio vidljiv u tom trenutku, ali je bilo jasno da će imati veliki utjecaj na mnoge aspekte njihovog osnovnog poslovanja i poslovanja njihovih klijenata.</s><s>Ostali izazovi s kojima se susreću, osim pandemije bolesti COVID-19, su izazovi povezani s navedenim inicijativama i podrškom tekućem procesima digitalizacija i inovacija.</s><s>Cilj je nastaviti graditi Rava B20 program, a 2019. godine redefinirana je izjava o vizi i misiji.</s><s>U narednim godinama želi se nastaviti razvijati bolja organizacija koja ima veće društvene vrijednosti, a samim time veće zadovoljstvo kupaca.</s><s>Isto tako, naglasak je na kraćem vremenu isporuke pokrivanje troškova rada i sretnoj radnoj snazi.204 Tijelo radi na održivosti tako što vodi daljnje mjere za doprinos ciljevima nacionalne politike i posljedično energetskim sporazumima sklopljenim u Europskoj uniji.</s><s>Povećana je regionalna suradnja što znači da je suradnja u regijama s lokalnim vlastima bliža i bolja.</s><s>Sklapaju se dogovori u korist provedbe ciljeva politike središnje vlade, usmjerenost je na manjoj organizaciji koja je orijentirana na proces da svojim fokusom na kupcu u sklapanju sporazumnih ugovora s kupcima ili grupama kupaca za jednogodišnje i višegodišnji ciljeve.</s><s>Time se nastoje postići ciljevi iz energetskih sporazuma.205</s>
<s>Ministarstvo financija vodi projekte zajedničkih objekata i oni plaćaju najveći dio najamnine.</s><s>U nekim slučajevima postoji i izravna nadoknada troškova od strane korisnika, koju zatim ne plaća Ministarstvo financija.</s><s>Ovaj model financiranja primjenjuje se na zasebni projekt koji će osigurati zajednički uredski prostor za vladinu kombinaciju zakupodavaca od pet ili više podstanara u 13 manjih gradova diljem Estonije.</s><s>Ministarstvo financija pokrit će troškove najma zajedničkog poslovnog prostora (npr. prostor za korisničku službu, sobe za sastanke i dr., a druge državne institucije platit će za prostor koji samo oni koriste.206 Postavljeni su standardi za provedbu i upravljanje promjenama koje je pokrenula vladina politika.</s><s>Njihove su strategije uglavnom orijentirane na nekretnine, a propisi kojih se pridržavaju proširuju opseg transparentnosti i smanjuju otpad.207 206 Functional structure of organisation of state real estate, Riggi Kinniswara, e-izvor.</s><s>Postoji šira politika uštede javnog prostora, od 15 m²/radnoj stanici, koju je pokrenula Vlada, a koja se potiče proračunskim i savjetodavnim radnjama (kako bi se dobila pozitivna odluka o ulaganju, potrebno je dovoljno uštedjeti prostor, između nekoliko drugih kriterija), ali vođeni su primjerom nastojanja dizajniranja prostora na način da je ušteda prostora poželjna.208</s>
<s>Riggi Kinniswara as- Estonian State Real Estate ltd – osnovani 2001. godine radi što efikasnijeg upravljanja nekretninama čiji je vlasnik država; tvrtkom upravlja Ministarstvo financija, 1221. zgrada; nekretnine u vrijednosti 581 mil. EUR.</s><s>Razvija, stječe, upravlja, prodaje i održava državne nekretnine; obavlja sve radnje neposredno pred prodaju nekretnina, što uključuje i prethodno reguliranje pravnih odnosa, pregovaranje s klijentima; predradnje za davanje u najam; upravlja ugovorima o održavanju nekretnina; radi na povećanju energetske učinkovitosti nekretnina.</s><s>Klijenti su im ministarstva i državne agencije koje stvaraju optimalna, efikasna, održiva smještajna rješenja za državu u cjelini, prilagođena za specifične potrebe određenih državnih tijela, a s 230 zaposlenih rad je organiziran na način da se dio rada obavlja od kuće.209</s>
<s>Senate Properties partner je za radno okruženje i stručnjak finske Vlade.</s><s>Smatraju se pionirima novih načina rada i radnih okruženja.</s><s>Njihova centralizirana rješenja pomažu klijentima da poboljšaju svoju učinkovitost i uštede na troškovima prostorija.</s><s>Kvalificirani stručnjaci Senata upravljaju državnom imovinom i njezinim učinkovitim korištenjem.</s><s>Senat je također odgovoran za prodaju i razvoj imovine koju vlada više ne koristi.</s><s>Odgovornost je srž svih radnji Senata.210 Senate Properties ima urede na 11 lokacija širom Finske, a smatra se „partnerom“ Finske Vlade u pronalaženju rješenja vezano uz radnu okolinu.</s><s>Upravlja s 9300 zgrada na 6,2 milijuna m², a vrijednost nekretnina procijenjena je na 4,4 mil. EUR.</s><s>Tu se ubrajaju nekretnine za vojsku, zatvori, uredi, zgrade ministarstva, muzeji, škole i bolnice.</s><s>Pomažu klijentima povećati efikasnost i uštede na troškovima održavanja.</s><s>Upravljaju prostorima Vladinih nekretnina, a zaduženi su i za prodaju ili prenamjenu nekretnina koje se ne koriste neko vrijeme.</s><s>Nude rješenja oko održavanja, sigurnosti i osiguranja.</s><s>Njihovi zaposlenici imaju fleksibilno radno vrijeme te je njihov prostor za rad multifunkcionalan.</s><s>Senate Arene su forumi koji se organiziraju s ciljem rasprave o budućnosti radne okoline.</s><s>Princip rada očituje se u otvorenoj komunikaciji i jednakom pristupu prema svima.</s><s>Godine 2017., na temelju provedene ankete, tvrtka je 210 State real estate, Senate Properties, e-izvor. proglašena jednim od naj inspirirajućih mjesta za rad u Finskoj.</s><s>Smatra se da finska vlada treba biti „pionir u iznalaženju novih načina rada i radne okoline“.211 7.2.4 Francuska</s>
<s>Državni odjel za nekretnine zamjenjuje bivšu službu France Domaine, Generalnu upravu za javne financije (DGFP).</s><s>Iako zadržava cijeli opseg misija povezanih s državnom imovinskom politikom (PIE) te upravljanjem i vrednovanjem državne imovine, Državni odjel za nekretnine odgovoran je za upravljanje PIE-om i upravljanje jedinstvenim tijelom koje je zamijenilo različite nacionalne odbore vezano uz ovu javnu politiku.</s><s>Dio je francuskog Ministarstva financija, vrijednost nekretnina procijenjena je na 50 milijardi s obzirom na to da se prostire na 75 milijuna m².</s><s>U njegovu djelokrugu je upravljanje nekretninama u kojima su smještena državna tijela, održava ih kako bi im porasla vrijednost.</s><s>Radi na poboljšanju uvjeta za rad državnih službenika te na omogućavanju pružanja bolje javne usluge vodi specifične ili kompleksne projekte koji se odnose na nekretnine te je zadužen za rješavanje financijske i pravne problematike nekretnina, a to uključuje aktivnosti poput procjene vrijednosti, prodaje, kupnje i sl.212 Kolektiv se sastoji od 1500 zaposlenika od kojih je 100 u centrali u Parizu, a ostatak u regionalnim centrima.</s><s>Razvoj je usmjeren na IT sustavu kako bi se efikasnije upravljalo portfeljem državnih nekretnina.</s><s>Godine 2018. pokrenut je jedan od najvećih investicijskih programa koji je proširen po čitavoj zemlji s ciljem obnove nekretnina kod kojih bi naglasak bio na pitanjima okoliša te poboljšanja uvjeta rada.</s><s>Najviše problema odražava se kod prodaje nekretnina koje su neaktivne.213 7.2.5 Njemačka</s>
<s>Bundesanstalt fur Immobilienaufgaben (dalje BIMA) institut je za državne nekretnine osnovan 2005. godine pod nadzorom Ministarstva financija.</s><s>Upravlja s 19.000 nekretnina, a ima u vlasništvu 36 000 stanova.</s><s>Vrijednost ukupnog portfelja procijenjena je na 25,4 mil. EUR, a sastoji se od stambenih, industrijskih i komercijalnih nekretnina, vojnih ili bivših vojnih nekretnina te šuma i poljoprivrednog zemljišta.</s><s>Upravlja svakom od nekretnina u kojoj se nalazi državno tijelo te upravlja nekretninama u vlasništvu država prema modernim tržišnim principima.</s><s>Jedan je od najvećih njemačkih subjekata u poslu s nekretninama.</s><s>Standardizirani sustav upravljanja vrijedi za sve nekretnine.</s><s>Zadužena je za prodaju nekretnina koje država više ne koristi.214 Od 2015. godine Institut je zbrinuo preko 172 000,00 izbjeglica koje su pristigle u Njemačku.</s><s>Njemačka ima veliki problem s manjkom stambenog prostora, osobito u 212 Organization, The State Real Estate Directorate, e-izvor.</s><s>214 Facility Management, Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, e-izvor. velikim gradovima pa je BIMA dobila zadatak da napravi plan izgradnje stanova za državne službenike kako bi se umanjio pritisak na tržište nekretnina.</s><s>Česta organizacija simpozija na temu nekretnina i zaštite okoliša s aspekta „BIMA has gone green“.215</s>
<s>BIMA je središnji pružatelj usluga njemačke savezne vlade.</s><s>Djeluje u skladu s načelima komercijalnog poslovanja s ciljem postizanja troškovno svjesnog i ekonomičnog upravljanja portfeljem nekretnina.</s><s>Godine 2019. u saveznu je blagajnu uplaćeno približno 2,4 milijarde EUR (u 2018. otprilike 2,5 milijardi EUR).</s><s>BIMA je usmjerena na standardizirani sustav upravljanja nekretninama za većinu nekretnina koje koristi Savezna vlada za službene potrebe.</s><s>U budućnosti joj je cilj nastaviti unaprjeđivati njihove usluge u upravljanju nekretninama i učinkovitom korištenju prostora te povećavati strukturno stanje i energetsku učinkovitost državnih nekretnina.</s><s>Odjel BIMA-e, Federalna šumarska služba, pruža profesionalne usluge zaštite prirode, poljoprivrede i šumarstva.</s><s>Treba osigurati održivo, sustavno korištenje prirodnih resursa i zaštitu prirodnog okoliša.</s><s>Drugi glavni cilj je prodaja imovine koja više nije potrebna za potrebe Federalne vlade.</s><s>Konkretno, razvoj i marketing takozvanih pretvorbenih područja (nekretnine koje se više ne koriste za vojne zadaće) još uvijek je izazov za BlMA-u.</s><s>Sljedeće pitanje BIMA-e je izgradnja novih domova za potrebe stambenog zbrinjavanja.216</s>
<s>Government Property Agency ili državna agencija za imovinu (dalje GPA) izvršna je agencija za upravljanje dijela državnih nekretnina koje uključuju urede i skladišta, te istima pružaju potporu i ostale usluge državnim službenicima i vladinim klijentima.</s><s>Analizirajući upravljanje i raspolaganje nekretninama Ujedinjenog Kraljevstva vidimo kako su državni službenici podijeljeni u više odjela u više različitih zgrada što predstavlja neučinkovitu radnu organizaciju.</s><s>S tim u vezi zaključujemo da je menadžment upravljanje i raspolaganja nekretninama vrlo decentraliziran, a to se očituje u nizu različitih fizičkih i digitalnih standarda i rješenja.</s><s>GPA misija je stvoriti odlično mjesto za rad državnih službenika koji će drugima omogućiti pružanje izvrsnih javnih usluga, a time istima pružiti osjećaj vrijednosti za svoj rad koji svakodnevno obavljaju.217</s>
<s>GPA pomaže vladi u što učinkovitijem poslovanju s ciljem iskorištavanja nekretnina u najboljem mogućem obliku gradeći moderne komercijalne odnose velikih vrijednosti.</s><s>Njihova rješenja u potpunosti su usklađena politikom vlade što se očituje u zahtjevima usmjerenim očuvanju okoliša.</s><s>Stvara se i održava ugodna radna okolina za državne službenike koji rješavaju probleme s nekretninama njihovih klijenata kako bi se isti 217 Study on State asset management in the EU, KPMG and Bocconi University, e-izvor. mogli usredotočiti na svoju ulogu kvalitetnog upravljanja državnom imovinom.</s><s>Vlada takvim učinkovitim upravljanjem štedi, a istu dobit može uložiti u druge prioritete.218 Cilj agencije Government Property Agency (FSR) je biti pionir u upravljanju projektima javne gradnje i pribavljanju ugovora o najmu.</s><s>Cilj je poboljšati metode, učinkovitost kao i osigurati kvalitetu u javnim objektima.</s><s>Svrha FSR-a je razvijanje specijalističkih znanja u graditeljstvu na jednom mjestu unutar javnog sektora.</s><s>Državi kao velikom naručitelju u građevinarstvu smatra se iznimno važnim da ima vlastito znanje ove vrste.</s><s>Očekuje se da će FSR biti vodeći u standardizaciji formiranja nabave i razvoju metoda izgradnje, kao i u korištenju informacijske tehnologije u svom području.</s><s>FSR upravlja državnim građevinskim projektima i pruža savjetovanje o tehničkim pitanjima, nabavi i pripremi projekata.219</s>
<s>Office of Public Works (OPW) utemeljen je 131. godine te upravlja s 2000 zgrada i 70 spomenika kulture koji uključuju nacionalne spomenike, povijesne parkove i vrtove te druge kulturne zgrade.</s><s>Upravljaju s tri glavna područja, a to su upravljanje portfeljem nekretnina, upravljanje kulturnom baštinom i upravljanje rizikom od poplava nastojeći minimizirati posljedice poplava u čitavoj Irskoj.</s><s>Tijelo pronalazi smještaj za urede Vlade, upravlja većinom državnih nekretnina te nudi arhitektonske usluge u pogledu projektiranja novih zgrada za javne potrebe.</s><s>Poznati su po projektu Universal Acces Programme koji ima za cilj omogućiti pristup javnim zgradama svim osobama s invaliditetom.220</s>
<s>Misija Ureda za javne radove u Irskoj (OPW) je korištenje našeg iskustva i stručnosti kako bi ispunili svoju ulogu i odgovornosti s učinkovitim, održivim i inovativnim uslugama javnosti i našim klijentima, uz kompetentnost, predanost, profesionalizam i integritet.</s><s>OPW je uslužna organizacija, njezin je cilj je da bude usmjerena na klijente, da osiguraju pravovremenu isporuku usluga i osiguraju vrijednost ili novac.</s><s>Njihov zadatak pokriva dva glavna područja upravljanja portfeljem nekretnina uključujući usluge baštine i upravljanje rizikom od poplava.</s><s>Sva područja podržana su korporativnim uslugama.221</s>
<s>Državno dioničko društvo „Državne nekretnine“ najveći je upravitelj imovinom državnih nekretnina u Latviji, a najvažnije funkcije Republike su kvalitetno i stručno upravljati i razvijati imovinu u državnom vlasništvu i osigurati prostor za javne ustanove.</s><s>Osnovano je 1996. godine od strane Ministarstva financija.</s><s>Broji 500 prostora vrijednosti od 400,1 mil. EUR i 4100 zemljišta vrijednosti 100 mil. EUR, a neto profit iznosi 7,1 mil. EUR.</s><s>Strategija upravljanja predmetnog tijela odnosi se na očuvanje i uvećanje vrijednosti nekretnina u vlasništvu države, upravljanje nekretnina javnog interesa te potpora državi u iznalaženju adekvatnog prostora.</s><s>Tim se sastoji od 570 zaposlenika.</s><s>Aktivnosti poslovanja očituju se u raznim projektima od kojih su najvažniji projekti energetske učinkovitosti i očuvanja kulturne baštine, projekti vezani uz granične prijelaze, projekti revitalizacije, preseljenja državnih tijela radi uštede.</s><s>Projekt preseljenja odrazio se na Ministarstvu ekonomije koje je iz prostora veličine 20,000.00 m² preseljen u zgradu veličine 11,000.00 m² čime je došlo do uštede 510 000.00 EUR godišnje.</s><s>Smatraju kako se defragmentacijom, odnosno objedinjavanjem državnih tijela na jednom širem mjestu, omogućavaju veća produktivnost, brži protok informacija te znatna ušteda.222</s>
<s>Latvija je država koje daje veliku pažnju državnom vlasništvu što znači da osigurava gospodarski prosperitet zemlje što se odražava u gospodarskom razvoju u vremenu gospodarske krize kada je ista imala negativan učinak na društveni gospodarsku dobrobit zemlje.</s><s>Pokrenute su razne reforme kojima je aktivirana državna imovina što je dovelo do povećanja državnog proračuna te je ostvaren napredak unapređenju državnih poduzeća s obzirom na smjernice OECD-a.</s><s>Vrijednost poduzeća Latvije koja se nalaze u državnom vlasništvu na kraju 2014. godine iznosila je 4,81 000 000 000 EUR što bi značilo da je li to važan vlasnik oko 160 poduzeća koja su aktivna u raznim djelatnostima.</s><s>Unapređenje reformi državnih poduzeća uključivala su unapređenje politike vlasništva, povećanje transparentnosti svih podataka vezanih za državna poduzeća i vladajuće strukturu.223</s>
<s>Turto Bankas ili State Enterprise tijelo je osnovano 1995. godine od strane Vlade koja je reorganizirala komercijalnu banku u ovo društvo.</s><s>Godine 2014. isto se spaja sa State Property Fund od kojih društvo preuzima sve nekretnine i njihova prava i obveze.224 Upravlja s više od polovine svih nekretnina u vlasništvu države u koje ubrajamo bolnice, administrativne zgrade, studentske domove, koncertne dvorane i sl.</s><s>Tijelo se bavi implementacijom centralnog upravljanja državnim nekretninama, prodajom 222 Property of the Czech Republic, Ured pro Zastupovani Statu Ve Vecech Majetkovych, e-izvor.</s><s>224 About Turto Bankas, Turto Bankas, e-izvor. državnih učešća u poduzećima, upravlja javnim dugom, državnim zajmovima i jamstvima.</s><s>Bavi se prodajom nekretnina te također u njih ulaže.225 Svi završeni i tekući projekti nalaze se na internetskim stranicama, a najpoznatiji projekt veže se uz rekonstrukciju Vilnius concert and sport hall kompleksa, objekta u centru grada koji se smatrao kulturnom baštinom, no bio u vrlo lošem stanju.226 7.2.11 Republika Češka</s>
<s>Ured pro Zastupovani Statu Ve Vecech Majetkovych ili The Office for Government Representation in Property Affairs (dalje OGRP) osnovan je 2002. godine od strane Ministarstva financija.</s><s>Država ima 360 000 jedinica čija vrijednost iznosi 690 mil. EUR.</s><s>Isto tijelo zastupa državu u sudskim procesima koji se tiču državne imovine te daje pravne savjete vezana za upravljanje nekretninama drugim državnim tijelima, upravlja državnom imovinom te vodi brigu o smještaju državnih tijela po jedinicama.</s><s>Provodi izmjenu zakona u vezi s upravljanjem državnom imovinom.</s><s>Uvedena je promjena vezana za provedbu pravila centralizacije imovine u državnom vlasništvu.</s><s>Na temelju podataka Središnjeg registra upravnih zgrada daje se preporuka državnim komisijama za preseljenje o neučinkovitoj imovini te visokim iznosima najamnina koje plaćaju državne institucije.227</s>
<s>Misija tijela je postavljena je 2020. godine te se sastojala u pregovaranju s Gradom Pragom te finaliziranju novog državnog administrativnog kompleksa koji će nadzirati takvu administraciju.</s><s>Misija OGRPA je fokusiranje na raspolaganje i daljnje korištenje ili korištenje vlastite imovine u državnom vlasništvu koja se povećala.228 OGRPA je usluga državnih institucija koja se temelji na evaluaciji i upravljanju u Central Registeraf Adminiseratiqe dijelu njihovog programa, odnosno teoretizaciji na sudovima za krađe imovine.229</s>
<s>Bygningsstyrelsen – Danish Building and Property Agency je državna agencija koja je dio danskog Ministarstva prometa, izgradnje i stambenog zbrinjavanja, a osnovana je 2011. godine spajanjem triju tijela.</s><s>Državne nekretnine prostiru se na 2,8 mil. m² koje je u vlasništvu države, a 1,3 mil. m² iznajmljeno je od strane privatnih vlasnika.</s><s>U njezinom djelokrugu nalazi se najam svih nekretnina, prodaja, izgradnja, obnova i 227 State Property Management, The Office for Government Representation in Property Affairs, e-izvor. održavanje.</s><s>Definira se okvir za smještanje fakulteta, policije, sudova i vladinih ureda (ministarstva).230</s>
<s>Agencija se kontaktira u slučaju kada neko državno tijelo treba promijeniti lokaciju zbog organizacijskih promjena, agencija potom analizira potrebe korisnika i utvrđuje se najbolje rješenje koje se očituje u proširenju postojeće lokacije, smještaju u državnu ili privatnu nekretninu ili kupnja nekretnine.</s><s>Sve se to prezentira korisniku koji na kraju sam donosi konačnu odluku.</s><s>Ovaj sistem donosi do znatnih ušteda, osobito ako dolazi do preseljenja iz Kopenhagena u predgrađe.</s><s>Agencija vodi i brojne umjetničke projekte vezane uz zgrade.</s><s>Radi se na ukrašavanju zgrada, izradi grafita, svjetlosnih i videoinstalacija.</s><s>Ogledni primjer za korisnike nalazi se u četvrti u Kopenhagenu tzv. „zelena hippie četvrt“ gdje vladaju liberalniji zakoni.231 7.2.13 Slovačka</s>
<s>Slovačka je zemlja koja nema jedinstvenog tijela za upravljanje nekretninama.</s><s>Istima se upravlja putem različitih ministarstava i drugih organizacijskih oblika.</s><s>Kod svake aktivnosti upravljanja i raspolaganja nekretninama u vlasništvu države potrebna je zaključna suglasnost Ministarstva financija.</s><s>Tu vidimo sličnost s našim MPGDI-om koji je tijelo koje daje zaključnu odluku u RH.</s><s>Ministarstvo financija ima ulogu nadzora usklađenosti postupaka sa zakonom, a osim toga nadležno je za davanje suglasnosti za stupanje na snagu ugovora o prodaji ili najmu te poslova metodološkog centra.232 Država u svom vlasništvu ima rezidencijalne objekte, stanove i poljoprivredna zemljišta.</s><s>Ministarstvo na čijem je upravljanju nekretnina državnog vlasništva, zaduženo je za ulaganja, popravke i sl.</s><s>U postupku su uspostave Registra državne imovine u kojem bi se vršila evidencija cjelokupne imovine u vlasništvu države, ali i imovine čiji vlasnik nije država, ali se u njoj nalaze državna tijela.</s><s>Registar imovine vrlo je bitan s obzirom na to da se putem njega nekretnine daju u najam/zakup ili prodaju, a sadržava sve aktualne natječaje i rezultate istih.</s><s>Stajališta su kako je nužna centralna administracija za određenu vrstu imovine.233 Organizacija PuRe-Net pomogla nam je u razmatranju i detaljnijem istraživanju nekih od trendova, promjena, napretka i problema identificiranih u prethodnim pitanjima.</s><s>Mnoge organizacije i dalje su pod značajnim utjecajem centralizacije vlasništva nad imovinom i upravljanja i/ili centralizacije politike i kontrole.</s><s>Devet od šesnaest organizacija izvješćuje o velikom utjecaju, a još tri se aktivno pripremaju za promjenu dok dvije organizacije kažu da se ovaj utjecaj povećao zadnjih nekoliko godina.</s><s>230 Facility Management, Bygningsstyrelsen – Danish Building and Property Agency, e-izvor.</s><s>232 Institucije, pravo, proračun, Službene internetske stranice Europske unije, e-izvor.</s><s>Digitalizacija i korištenje strojnog učenja u pružanju građevinskih usluga također su se pokazali važnim trendovima.</s><s>Popularnost co-workinga i usputnih ureda koji se plaćaju po danu porasla je u posljednje dvije godine i nalazi se na dnevnom redu za dvanaest od šesnaest organizacija.234</s>
<s>Tri organizacije tvrde da se učinak povećao od prošle godine, iako se čini da se to još uvijek odnosi na predviđanje i pripremu, a ne na stvarno pružanje takvog prostora u ovom trenutku.</s><s>Samo jedna organizacija izvješćuje o velikom utjecaju sada (Finland Senate Properties) s obzirom na to da je prošle godine Senat izvijestio da se priprema za promjene, a to se gotovo sigurno odnosi na svijet prije pandemije bolesti COVID19.</s><s>Pandemija će bez sumnje dramatično promijeniti pristup co-workingu i drop-in uredima.</s><s>S porastom rada od kuće tijekom koronakrize, co-working uredi možda neće biti potrebni.</s><s>Alternativno, mogu promijeniti svoju funkciju u kratkom roku kako bi osigurali lokalno distribuirana radna mjesta te smanjili rizike okupljanja velikog broja ljudi u središnjim uredima i putovanja javnim prijevozom.</s><s>U konačnici, co-working uredi mogu postati lokalna središta s prostorom koji se može rezervirati posebno dizajniranim za vrste poslova koje je ljudima teško obavljati kod kuće, a to je suradnički kreativni rad koji je najbolje obavljati osobno u grupama i vrsta fokusiranog rada koji treba tihu koncentraciju koju je najbolje obaviti neometano na privatnom radnom mjestu.235</s>
<s>Povećanje partnerstva s privatnim sektorom i dalje je problem za većinu organizacija, a tri od šesnaest organizacija izvješćuju o rastućem utjecaju.</s><s>Dvije organizacije i dalje prijavljuju veliki utjecaj (Danska i Nizozemska).</s><s>Privatizacija upravljanja nekretninama ima mali ili nikakav utjecaj na većinu organizacija i to se nije promijenilo već nekoliko godina.236</s>
<s>Analizom država članica PuRe-Net-a dolazimo do zaključka kako uvelike kaskamo za velikom većinom istih.</s><s>RH nije riješila problem temelja na kojima upravljački sustav treba stajati, no radom na Internoj bazi nekretnina, dobrom iskoristivosti različitih fondova Europske unije te svakodnevnim napretkom možemo samo ići naprijed.</s><s>Ono što nam zapinje za oko u mnogim državama je pridodavanje velike pažnje državnom vlasništvu što kod nas od osnutka države do danas nije slučaj.</s><s>Tome u prilog ide činjenica o postupcima povrata oduzete imovine koji i danas nisu riješeni, a na koje ne nailazimo analizirajući druge države.</s><s>Potrebne su još uvijek velike strukturne reforme kako bi se država smatrala dobrim gospodarom svojih nekretnina.</s><s>Sam ZOUDI donesen je u pristupnim pregovorima ulaska RH u EU, s obzirom na to da je bilo potrebno donijeti nove zakone i implementirati ugovorene obveze kroz razne propise, a nakon 2018. godine nije do danas mijenjan.237 234 About the network, Public Real Estate Network, e-izvor.</s><s>8 SUDSKA PRAKSA U RH</s>
<s>U predmetu Škrtić protiv Hrvatske Europski sud za ljudska prava u Strazburu presudio je u korist tužiteljice smatrajući da je došlo do povrede članka 8. Konvencije za zaštitu ljudskim prava i temeljnih sloboda (dalje Konvencija).</s><s>Naime u zahtjevu broj 64982/12 podnositeljica zahtjeva Branka Škrtić podnijela je sudu na temelju članka 34.</s><s>Konvencije u srpnju 2012. godine tužbu protiv RH.</s><s>Tužiteljica i njezin suprug imali su stanarsko pravo na stanu u Karlovcu iz kojeg su 1991. godine iselili iz sigurnosnih razloga.</s><s>Nakon nesretnog događaja dodijeljen im je drugi stan na privremeno korištenje.</s><s>Supružnici su se razveli, no u istom stanu ostala je tužiteljica zajedno s dvoje djece.</s><s>Godine 2000. pokrenuta je deložacija od strane Grada Karlovca s obzirom na to da je isti bio vlasnik nekretnine, Odluka o korištenju stana bila je dodijeljena bivšem suprugu stoga je deložacija bila opravdana.</s><s>S obzirom na to da je korisnica u stanu boravila bez pravne osnove, Županijski sud u Karlovcu potvrdio je presudu iz 2009. godine, no tužiteljica je ponovno podnijela ustavnu tužbu tvrdeći kako je bila nositeljica stanarskog prava na stanu u Karlovcu iz kojeg je morala iseliti, ne svojom krivnjom.</s><s>Grad Karlovac dodijelio joj je drugi stan u dogovoru da će na istome imati stanarsko pravo.</s><s>Naglasila je kako predmetni stan za nju predstavlja egzistencijalno pitanje s obzirom na to da je u njemu živjela više od 20 godina te da se nebrojeno puta obraćala Gradu Karlovcu, a nije dobivala konkretne odgovore.238 Domaće mjerodavno pravo, kao što smo već spomenuli, u čl. 161.</s><s>Zakona o vlasništvu daje pravo vlasniku da svoju stvar zahtijeva od osobe koja je u posjedu iste.</s><s>Ponavljanje postupka povodom konačne presude Europskog suda za ljudska prava o povredi temeljnog ljudskog prava ili slobode sadržano je u čl. 428. dok čl. 8. Konvencije govori kako „svatko ima pravo na poštovanje svog privatnog i obiteljskog života, doma i dopisivanja, a javna vlast se neće miješati u ostvarivanje tog prava, osim u skladu sa zakonom i ako je u demokratskom društvu nužno radi interesa državne sigurnosti, javnog reda I mira, ili gospodarske dobrobiti zemlje, te radi sprječavanja nereda ili zločina, radi zaštite zdravlja ili morala ili radi zaštite prava i sloboda drugih“, a tužiteljica je smatrala da joj je isto povrijeđeno.239 S obzirom na dopuštenost tužbe, Vlada je smatrala kako nisu bila iscrpljena sva domaća pravna sredstva s obzirom na to da upravni spor protiv odluke Komisije nije pokrenut.</s><s>Sud je smatrao kako su u ovom slučaju iscrpljena sva domaća pravna sredstva s obzirom na to da se podnositeljica zahtjeva žalila na presudu prvostupanjskog te ustavnog suda iznoseći tvrdnje o povredi svog prava na poštovanje doma.</s><s>Slijedom navedenog, jasno je da pokretanje upravnog spora ne bi riješilo problem podnositeljice zahtjeva.</s><s>Iscrpljivanje domaćih pravnih sredstava bitno je kod zahtjeva koji je bio kasnije podignuti na međunarodnoj razini.</s><s>Time se domaćim 238 ESLJP Škrtić protiv Hrvatske, br. 64982/12, 5. 12. 2013. pravnim sredstvima pokušava ranije riješiti povreda konvencijskih prava prije podnošenja prigovora sudu.240</s>
<s>Podnositeljica zahtjeva smatrala je kako je bilo povrijeđeno njezino pravo na dom s obzirom na to da je joj je naloženo od strane suda iseljenje s obzirom na bespravno korištenje stana.</s><s>Nastavno na isto navela je kako je željela prihvatiti manji stan, no da Grad Karlovac nije u tom pogledu bio susretljiv.</s><s>Vlada je obrazložila kako podnositeljica zahtjeva nije mogla imati stanarsko pravo na predmetnom stanu te da je bilo opravdano tražiti povrat istog.</s><s>Predmetni stan bio je veličine 72,24 m² čime je isti premašio njezine potrebe.</s><s>Grad Karlovac zadužen je za dodjeljivanje stanova potrebitim osobama, no istome se podnositeljica zahtjeva nije nikad obratila.241 Prvu stavku koje je sud trebao razmotriti jest smatrali li se stan, koji je predmet tužbe, domom, a time može li se tvrditi kako je ista imala pravo iz članka 8. Konvencije.</s><s>U slučaju se jasno navodi kako se pojam doma iz članka 8. smatraju prostorije koje ne moraju biti u zakonitom posjetu te isti pojam ne ovisi o klasifikaciji domaćeg prava.</s><s>Činjenične okolnosti ovise o tome predstavljaju li određene prostorije dom.</s><s>Bitne su trajne i dovoljne veze s određenim mjesto te sukladno tome smatra se da određene prostorije mogu biti domom bez obzira na zakonitost posjeda.</s><s>U predmetnom stanu podnositeljica zahtjeva živjela je od 1991. stoga sud potvrđuje kako se u tom slučaju smatra kako postaje dovoljne i trajne veze sa stanom te ga se može smatrati domom.</s><s>S obzirom na to da je podnositeljici zahtjeva naloženo iseljenje zaključno s kolovozom 2009. godine, nakon što se Županijski sud u Karlovcu složio s prvostupanjskom presudom.</s><s>Isto se smatra miješanjem u pravo na poštovanje njezina doma bez obzira na njezino samovoljno napuštanje stana nakon konačne odluke.</s><s>Sudovi su donijeli odluku o napuštanju stana temeljem zakona koji uređuju vlasništvo jer vlasniku daju pravo tražiti povrat svoje stvari.</s><s>Sukladno navedenom, glavno pitanje ovog predmeta je nužnost iseljenja korisnice u demokratskom društvu, tj. je li takvo miješanje bilo razmjerno cilju koji se nastoji ostvariti.</s><s>Sud je u ovom slučaju naglasio kako je potrebno prije miješanja u pravo svake osobe ocijeniti razumnost mjera s obzirom na Konvenciju bez obzira što u ovom slučaju podnositeljica zahtjeva nema pravo stanovanja u predmetnom stanu.242</s>
<s>Sud je naveo kako je podnositeljica zahtjeva iz predmetnog stana morala otići sukladno okolnostima na koje nije mogla utjecati te je nastavno na navedeno postavljeno pitanje vezano za razmjernost njezina iseljenja te činjenicu kako je ista bila nositeljica stanarskog prava u stanu Karlovcu iz kojeg je morala iseliti bez svoje krivnje.</s><s>Nakon navedenog, Grad Karlovac koji je bio vlasnik, obećao je podnositeljici zahtjeva kako će joj biti dodijeljena stanarsko pravo na drugom stanu.</s><s>Najbitnija stavka je da za nju ovo predstavljalo egzistencijalno pitanje s obzirom na broj godina života u stanu i toga da se više puta obraćala gradu Karlovcu i dobila povratnu informaciju da „ne brine“.243</s>
<s>S obzirom na činjenicu da se radi o stanu u državnom vlasništvu, smatra se da interes države u kontroli svog vlasništva ne može doći ispred prava podnositeljice zahtjeva na njezin dom.</s><s>Osim toga, država nije dala nikakvo drugo objašnjenje kojim bi se smatralo kako je isto važnije.244</s>
<s>Domaća tijela u predmetu bila su ograničena prema nacionalnim zakonima s obzirom na to da nije postojalo zakonsko pravo stanovanja u predmetnom stanu.</s><s>Nacionalni sudovi su se također ograničili na pravni temelj stanovanja podnositeljice zahtjeva, no nije analizirana razmjernost mjere koju je potrebno primijeniti jer je podnositeljica zahtjeva prisilno iseljena iz stana koji se smatra njezinim domom.</s><s>Ista nije imala mogućnost iznošenja postupovne zaštite, a to nije bilo pošteno te je došlo do povrede čl. 8. Konvencije.</s><s>Sud je presudio kako je predmetni zahtjev dopušten te da RH treba podnositeljici zahtjeva isplatiti iznos od 3000 EUR na ime nematerijalne štete uz dodatan iznos pripadajućih kamata.245</s>
<s>Najvrjedniji oblik imovine koji RH ima u svom vlasništvu su nekretnine koje služe komercijalnoj svrsi te kojima se može pametnim upravljanjem i raspolaganjem državi stvoriti čisti profit.</s><s>Učinkovito upravljanje i raspolaganje nekretninama u državnom vlasništvu veliki je izazov u svim segmentima.</s><s>Želimo li raditi na strategiji, koja bi nam bila smjernica, potrebni su nam svi bitni podaci o svakoj pojedinoj nekretnini.</s><s>Već na početku dolazimo do problema s obzirom na to da evidencija o svim nekretninama nije sređena, zemljišne knjige ne pružaju na uvid u svu vlasničku strukturu, no iste nisu usklađene sa stanjem na terenu.</s><s>Zemlje u tranziciji pokrenule su procjenu svih nekretnina u državnom vlasništvu.</s><s>To nam ukazuje na prvi korak odnosno provođenje usklađivanja nakon točne evidencije u kojoj su prikazane sve nekretnine te njihov potencijal odnosno nedostaci.</s><s>Skup takvih informacija pruža nam temelj za donošenje strateških planova upravljanje i raspolaganje nekretninama.</s><s>Stalnom analizom postojećeg stanja poboljšala bi se koordinacija svih tijela koja imaju u svojoj nadležnosti nekretnine u državnom vlasništvu, a time bi se ubrzali svi procesi i povećala efikasnost.</s>
<s>S obzirom na to da država trenutno ne raspolaže informacijom koliko nekretnina se nalazi u njezinom vlasništvu, velika inventura državnih nekretnina započela je 2023. godine pod vodstvom ministra Branka Bačića, a svi najvažniji podaci nalazit će se u Središnjem registru državne imovine.</s><s>Isti će sadržavati sve nekretnine koje su na 243 ESLJP Škrtić protiv Hrvatske, br. 64982/12, 5. 12. 2013. upravljanju MPGI-a, CERP-a i Državnih nekretnina, ali i ostalih ministarstava kojima su iste dodijeljene na uporabu.</s><s>Naglasak će biti na transparentnosti javnih dražba koje će se provoditi putem ovog registra, a time će zastarjela procedura uporabe „kuverta“ otići u prošlost.</s>
<s>Cilj države trebao bi kao vlasniku pojedinih nekretnina temeljiti se na povećanju ekonomske učinkovitosti vodeći računa o povijesno vrijednim nekretninama.</s><s>Održavanje rezidencijalnih objekata čini veliki trošak državnog proračuna.</s><s>Iste bi trebalo aktivirati stavljajući ih u funkciju turističkih objekata.</s><s>Zajedno s povijesnom pričom stvarali bi posebnu cjelinu, a susjedne države mogu nam biti primjer takvog učinkovitog upravljanja.</s>
<s>Gospodarski rast trebao bi biti poticaj u pokretanju što učinkovitijeg upravljanja državnom imovinom s obzirom na to da ga se u doba recesije isto može pokrenuti, a time doprinijeti kvalitetnijem životu građana.</s><s>Veliki teret nose nekretnine koje nisu u funkciji, a održavanje i režije sve su veći.</s><s>Iste se smatraju mrtvim kapitalom države i u njima ne vidimo veći potencijal osim da se iste prodju.</s>
<s>Glavna mjera kod učinkovitog upravljanja nekretninama u vlasništvu države tiče se smanjenja portfelja putem prodaje, darovanja ili razvrgnuća suvlasničke zajednice.</s><s>Ista je navedena na vrhu svake ljestvice te je potvrdila autoričinu prvu hipotezu.</s><s>Važno je prednost dati ekonomskoj politici čime bi se javni dug smanjio, a time povećao kreditni rejting.</s>
<s>Pravo građenja, služnosti, darovanja i sl. načini su temeljem kojih bi država aktivirala neiskorištenu imovinu, no potreban je porast investicijskih projekata.</s><s>Istim projektima poticala bi se konkurentnost, otvarala nova radna mjesta i postizao cilj gospodarskog rasta.</s><s>Gradovi i općine dobili bi poticaj za unaprjeđenje infrastrukture.</s><s>Nacionalizirana imovina je, zakonima donesenim 90-ih godina prošlog stoljeća, pretvorena u državnu i privatnu imovinu, no to još uvijek stvara teret s obzirom na to da mnogi slučajevi kasne s rješavanjem ili su riješeni tek nedavno.</s><s>U tim slučajevima naišli smo na mnoge nejednakosti koje su stvorile lošu sliku o državi kao „gospodaru“.</s><s>Europska unija nametnula je obvezu donošenja novih zakona kojima bi se rješavali problemi upravljanja državnom imovinom, zakoni i propisi su se više puta mijenjali, no još uvijek postoji problem nedostatka regulatornog okvira za djelovanje.</s><s>Takvim zakonima inicirali bi se postupci uknjižbe vlasništva nekretnina u zemljišnim knjigama te bi se one uskladile s katastarskim stanjem.</s><s>Velik broj nekretnina nalazi se u izvanknjižnom vlasništvu privatnih osoba i/ili RH nakon procesa povezivanja KPU i ZK, etažiranja ili geodetskih izmjera.</s>
<s>Velik problem države su korisnici koje je teško iseliti iz državnih stanova, a imaju određena prava glede stambenog zbrinjavanja.</s><s>To su korisnici teškog socijalnozdravstvenog stanja, a jedinice lokalne samouprave takve korisnike „prebacile“ su na državu.</s><s>MPGDI u tom slučaju ima manje ovlasti rješavati socijalne slučajeve s obzirom na Zakon o socijalnoj skrbi.</s><s>Takve korisnike upućuje se na Grad i Centar za socijalnu skrb kako bi ostvarili svoja prava.</s>
<s>Donošenjem većeg financijskog priljeva u proračun, isti bi se mogao preusmjeriti u poticanje gradnje, poduzetništva, privatnog sektora i sl. što bi uvelike utjecalo na gospodarski rast.</s>
<s>1. Konvencija za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda.</s><s>Međunarodni ugovori br. 2. Odluka o objavljivanju Hrvatskih standarda financijskog izvještavanja.</s><s>Narodne 3. Odluka o prodaji stanova u vlasništvu Republike Hrvatske.</s><s>Narodne novine br. 4. Podatak o etalonskoj cijeni građenja.</s><s>Narodne novine br. 154/2022. 5. Pravilnik o načinu i uvjetima osnivanja prava građenja i prava služnosti na poljoprivrednom zemljištu.</s><s>Narodne novine br. 84/2019. 6. Pravilnik o utvrđivanju naknade za šumu i šumsko zemljište.</s><s>Narodne novine br. 7. Uredba o mjerilima i kriterijima dodjele na korištenje nekretnina za potrebe tijela državne uprave ili drugih tijela korisnika državnog proračuna te drugih osoba.</s>
<s>https://hrvatska2030.hr/wpcontent/uploads/2020/10/State-Asset-Management.pdf, 20. 11. 2023. 12.</s><s>Study on State asset management in the EU.</s><s>KPMG and Bocconi University.</s><s>URL: https://ec.europa.eu/info/sites/default/files/economy, finance/dg_ecfin_am_final_report_pillar_3_method_notes.</s><s>2. 2. 2024. 13.</s><s>Odluka o načinu i postupku provedbe usmene javne dražbe prilikom raspolaganje nekretninama putem javnog nadmetanja koje se provodi kao javni poziv upućen neodređenom krugu osoba.</s><s>Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine.</s>