Urbanizacija grada Zagreba i mijenjanje vrijednosti nekretnina

NOVA UNIVERZA
EVROPSKA PRAVNA FAKULTETA

URBANIZACIJA GRADA ZAGREBA I MIJENJANJE
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
Magistarski rad

Tina Bekić

Ljubljana, 2019.

NOVA UNIVERZA
EVROPSKA PRAVNA FAKULTETA

URBANIZACIJA GRADA ZAGREBA I MIJENJANJE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
MAGISTARSKI RAD

Kandidatkinja:                               Tina Bekić
Upisni broj: 93174045
Studijski program: magistarski studijski program Pravo in management nepremičnin

Mentor:                                          izr. prof. dr. Grum Bojan

Ljubljana, 2019.
Izjava o autorstvu i objava imena lektora
Svojim potpisom potvrđujem sljedeće:
• ovaj završni rad isključivo je rezultat mog vlastitog istraživačkog rada
• rad je ispravljen sukladno primjedbama mentora i članova povjerenstva
• svi korišteni izvori i mišljenja drugih autora koje koristim u završnom radu
propisno su navedeni odnosno citirani sukladno uputama fakulteta
• svjestan/svjesna sam da je plagiranje - predstavljanje tuđih djela, bilo u obliku
citata ili doslovnog parafraziranja, bilo u grafičkom obliku, kojim su tuđe misli
odnosno ideje predstavljene kao moje vlastite - kazneno djelo prema Zakonu o
autorskim i srodnim pravima (ZASP) – Uradni list RS, št. 21/1995, 9/2001,
30/2001 – ZCUKPIL, 43/2004, 17/2006, 114/2006 – ZUE, 139/2006, 68/2008,
110/2013, 56/2015, 63/2016
• elektronička verzija identična je onoj tiskanoj te dajem suglasnost za objavu
završnog rada na internetu
• završni rad lektorirao/lektorirala je Ivana Krajačić, prof. hrvatskog jezika i
književnosti

Mjesto i datum:                                                        Ime i prezime: Tina Bekić
Zagreb, 17.11.2019.

(vlastoručni potpis)

II

SAŽETAK I KLJUČNE RIJEČI
Sadržaj magistarskog rada je koncipiran na način da se čitatelj upozna s teorijskim
dijelom teme. Kroz teorijski dio rada definiraju se temeljni pojmovi i povijesni slijed
događaja kako bi čitatelj imao jasnu predodžbu rada. Nakon opisa razvoja grada
Zagreba, autorica navodi cijene nekretnina u Zagrebu u razdoblju od 1990. do 2008.
godine, kada dolazi do globalne financijske krize te nakon financijske krize do danas.
Na ovom dijelu rada temelje se i dvije postavljene hipoteze. U četvrtom i petom dijelu
magistarskog rada, piše se o procjeni vrijednosti nekretnina. Uvodi se čitatelja u opis
pojma nekretnina, njezinih karakteristika te načina na koji se procjenjuju nekretnine i
koje se metode pri tome koriste. Praktični dio rada obuhvaća primjenu teorijskog
znanja koje je autorica stekla tijekom istraživanja ove teme. Procjenjuju se nekretnine
i radi se njihova usporedba kako bi se prikazao odnos realnih cijena koje bi trebale biti
na tržištu te cijena koje stvarno jesu. Dio rada odnosi se na pravne izvore, koji se tiču
nekretnina i načina njihove procjene. Procjena nekretnina regulirana je 2015. godine
sa Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina i publikacijom Ekonomskog instituta
Zagreb pod nazivom „Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2012. – 2017.“.
U zaključnom dijelu rada autorica navodi svoje spoznaje i zaključke o temi. Navodi
prednosti i nedostatke koji su vezani uz metode procjene. Budući da u analitičko
eksperimentalnom dijelu autorica uspoređuje cijene određenih nekretnina, tj. navodi
cijene koje bi trebale biti na tržištu nekretnina i cijene koje stvarno jesu, dat će svoj
zaključak o uzrocima toga.

Ključne riječi: urbanizacija, nekretnine, procjena vrijednosti nekretnina, grad Zagreb,
metode procjene, tržišna vrijednost, tržište nekretnina, pravni izvori

III

ABSTRACT AND KEYWORDS
Content of the master's thesis is designed in such way that reader is introduced with
theoretical part of the topic. Through the theoretical part of paper, basic concepts and
historical sequence of events are defined so that reader has a clear image of the
paper. After describing development of Zagreb, author quotes real estate prices in
Zagreb from 1990 to 2008, when the global financial crisis occurred, until this day. Two
hypotheses are based on this part of the paper.The fourth and fifth part of the master's
thesis deals with valuation of real estate. Reader is introduced into description of the
real estate concept, its characteristics, how they are valued and which methods are
used. Practical part of the paper covers the application of theoretical knowledge
gained by author in research of this topic. Real estate is being evaluated and
compared in order to show relationship between the real prices and those that should
be on the market. Part of the paper deals with legal sources, concerning real estates
and how they are valued. Act on Valuation of Real Estate and a publication of Zagreb
Institute of Economics, entitled "Croatian Real Estate Market Review 2012 – 2017”,
regulated real estate appraisal in 2015. In concluding part of the paper, author states
insights and conclusions on the topic and lists advantages and disadvantages
associated with assessment methods. Since in the analytically experimental part
author compares prices of certain real estates, she will give her conclusion on causes
of prices.

Keywords: urbanization, real estate, real estate valuation, city of Zagreb, valuation
methods, market value, real estate market, legal sources

IV

POVZETEK IN KLJUČNE BESEDE
To diplomsko delo je sestavljeno iz devetih bistvenih delov, v katerih avtor bralce
kronološko predstavi sa vsakim delom prispevka. V prvem delu prispevka, bralca
seznani s izrazom urbanizacije in njenim postopkom tako v svetu kot na Hrvaškem.
Urbanizacija je zgodovinski in svetovni proces, ki se je začel pred približno pet tisoč
leti, ko so nastala prva mesta. V resnici je urbanizacija povečanje urbanog dela
prebivalstva. V 19. stoletju je bila industrijska revolucija, ki je bila prvi korak v resnični
urbanizaciji. Imela je daljnosežne učinke na gospodarstvo, na politični in družbeni
življenjski slog. Obstajajo tri stopnje urbanizacije, in sicer: predindustrijska, industrijska
in postindustrijska. Vsaka od teh stopenj je pomenilo stopnjo urbanizacije. Ta del
prispevka je pomemben, ker je teoretično izhodišče za preostanek prispevka in za
razumevanje, kako sta se Hrvaška in mesto Zagreb razvijala skozi zgodovino in kako
je ta razvoj vplival na cene nepremičnin v Zagrebu. Na začetku procesa urbanizacije,
in sicer v 1800. letih, je bilo le milijon mest, v devetdesetih pa 288. Leta 2018 je imela
Hrvaška 57% mestnega prebivalstva.
Hrvaška ima dolgo tradicijo urbanizacije, njeni začetki segajo v antične čase, ko so na
današnjih hrvaških otokih nastala prva grška mesta. Kljub temu danes Hrvaška spada
v skupino najmanj urbaniziranih držav. Da bi urbanizacijo sveta povezali s Hrvaško,
avtor v teoretičnem delu prispevka piše tudi o nastanku mesta Zagreb, njegovi
zgodovini, urbanizaciji, pa tudi o ceni nepremičnin v Zagrebu pred in po veliki finančni
krizi. Za Hrvaško in mesto Zagreb lahko rečemo, da že dolgo ohranjata agrarne
značilnosti. Čeprav so mesta na Hrvaškem imela gosto mrežo povezav, bila so dost
majhna. Avtor navaja kronologijo nastanka Zagreba z natančnimi leti in dogodki.
Cene nepremičnin v Zagrebu so se od leta 2000 do leta 2008 zvišale, dokler ni prišlo
do preveč visokog cenovnog balona, ki se je moral razpočiti in se je pojavila finančna
kriza iz katere je Hrvaška resnično izstopila šele 2015. Od leta 2008 do 2015 cene
nepremičnin na Hrvaškem in v Zagrebu stagnirajo, in šele po tem obdobju so se
zvišale.
V teoretičnem delu avtor opisuje koncept nepremičnine, njene glavne značilnosti ter
so opisane metode ocenjevanja nepremičnin.
Avtor je v raziskovalnem delu ocenil par nepremičnin. Uporabil je metodo primerjave
in je primerjal, ali je lokacija nepremičnine eden od razlogov, zakaj so cene med
nepremičninami z enakimi značilnostimi tako različne. Opazoval je številne vire in
portale, na katerih se prodajajo nepremičnine, in je opazil velike razlike v cenah. Zaradi
tega je postavil tudi eno hipotezo glede lokacije nepremičnine. Hipoteza 1: "Vpliv
položaja nepremičnin na ceno, nepremičnine bližje centru mesta so dražje." Poleg
lokacije, na ceno nepremičnine vplivajo tudi značilnosti same nepremičnine, notranja
dekoracija, ali je v bližini nepremičninske šole, vrtca, zdravstvenega doma, trgovin itn.
Vse tri hipoteze so povezane s tem raziskovalnim delom. Hipoteza 2: "S pristopom
Republike Hrvaške k Evropski uniji so se cene nepremičnin v prvem četrtletju zvišale."
Namen te hipoteze je bil primerjati cene nepremičnin, ki so bile pred letom 2013, ko
V

se je Hrvaška pridružila EU, in po pristopu. Avtor je opozoril, da je pred vstopom
Hrvaške v EU bilo veliko ugibanj o tem kaj se bo zgodilo oziroma kaj bi se moralo
zgoditi s cenami nepremičnin. Večina teh pričakovanj ni imela ekonomske ali pravne
podlage, ki bi lahko podpirala avtorjevo hipotezo.
Hipoteza 3: "Naslednja recesija bo znižala cene nepremičnin". Ta hipoteza je morda
najbolj zahtevna od vseh treh. Da bi dokazali ali ovrgli to tezo, je bilo od leta 2007 do
danes uporabljeno veliko podatkov. Vemo, da je recesijo povzročilo neskladje med
ponudbo in povpraševanjem, odhod delovne sile, zvišanje stopnje brezposelnosti,
zniževanje stopnje BDP itn. In kaj je to kaj povzroča rast cen nepremičnin na
Hrvaškem? S pristopom Hrvaške k EU se je povpraševanje po nepremičninah na
ozemlju Hrvaške povečalo, saj državljan ali pravna oseba iz ene od držav članic EU
pridobi pravico do lastništva nepremičnin v Republiki Hrvaški pod predpostavkami, ki
veljajo za državljane in pravne osebe s sedežem v Republiki Hrvaški. Prav te
ugodnosti za tujce so privedle do povpraševanja po nepremičninah in zvišanja cen
nepremičnin, ko so se na tržišču pojavili novi kupci. Rast cen stanovanj povzročajo
tudi dnevne najemnine, obseg novih gradenj pa narašča in gradbeni sektor se razvija.
Vlada Republike Hrvaške že od lanskega leta izvaja ukrepe za pomoč mladim, eden
izmed njih je subvencioniranje stanovanjskih kreditov, da bi olajšali stanovanja, tako
da država vrača del kredita. Subvencioniranje stanovanjskih kreditov v kratkem času
ustvarja „balon“, ker se cene zvišajo zaradi povpraševanja po nepremičninah. Če
vlada ne bi zagotovila te spodbude, verjetno ne bi prišlo do tolike rasti cen, ker ne bi
bilo toliko povpraševanja po nepremičninah.
Hipoteze tega diplomskega dela so podrobno opisane in razložene v predzadnjem
delu prispevka kje pokazuje ali je avtor uspel dokazati svoje predpostavke. Ločeno
poglavje obravnava določitev pravnih virov, ki so pomembni za cenitev nepremičnin.
Ocenjevanje nepremičnin je bilo urejeno šele leta 2015 z Zakonom o vrednotenju
nepremičnin in Pravilnikom o metodah vrednotenja nepremičnin. Ta zakon ureja
postopek vrednotenja nepremičnin na tržišču, predpisuje pa tudi način zbiranja,
evidentiranja in izdajanja podatkov s strani pooblaščenih cenilcev. V pravilniku so
opredeljene metode vrednotenja nepremičnin, katero metodo izbrati za vrednotenje
nepremičnin, elemente, oblike in vsebino ovrednotene študije. Obstaja tudi pravilnik o
informacijskem sistemu nepremičninskega tržišča, ki predpisuje, kako zagnati
aplikacijo za omrežje eNekretnine. Ta spletna aplikacija je sestavljena iz zbirke kupnin.
Lahko bi rekli, da tržišče nepremičnin trenutno propada, kar zahteva boljše urejanje in
boljše standarde vrednotenja teh istih nepremičnin. Ocenjevanje nepremičnin ni lahka
naloga, temveč multidisciplinarna dejavnost, ki zahteva nekaj znanja, izkušenj in
veščin.
Da bi tržišče nepremičnin bilo čim več učinkovito in da bi čim več poenostavili nekatere
poslovne procese, Republika Hrvaška uvaja nacionalni program za zemljiško knjigo in
kataster Vlade Republike Hrvaške pod naslovom »Urejeno zemljišče«. Spletna
aplikacija, o kateri smo pisali, služi kot instrument za izvajanje tega programa. Namen
VI

projekta je ustvariti edinstveno zbirko podatkov katastra in zemljiške knjige ter
aplikacijo za obdelavo teh podatkov. Postopek cenitve nepremičnin je zapleten in zato
so predpisani številni zakoni in predpisi, ki so pomembni za cenilca, in to so naslednji
predpisi:
• Zakon o vrednotenju nepremičnin (Uradni list 78/15)
• Zakon o zemljiški knjigi
• Pravilnik o informacijskem sistemu trga nepremičnin
• Zakon o lastništvu in drugih lastninskih pravicah
• Pravilnik o metodah vrednotenja nepremičnin
• Zakon o razlastitvi
• Zakon o prostorskem načrtovanju
• gradbeni zakon
• Zakon o upravljanju z državno lastnino
• Zakon o državni raziskavi in katastru nepremičnin
• Zakon o ravnanju z nezakonito zgrajenimi zgradbami
• Pravilnik o energetski certifikaciji stavb
• Mednarodni svet za vrednotenje (IVSC)
• Mednarodni računovodski standardi (MRS)
• Evropski standardi vrednotenja (EVS)
Ko je bil leta 2015 sprejet Zakon o vrednotenju nepremičnin in podzakonski akti, je to
pozitivno vplivalo na hrvaško gospodarstvo in razvoj nepremičnin. Tržišče se zlorablja
in takrat je treba oblikovati nove standarde in izboljšati pravni okvir za ureditev tržišča
nepremičnin. Država s predpisovanjem in sprejemanjem zakonov ureja načine
vrednotenja nepremičnin in tako ščiti interese svojih državljanov in drugih interesnih
skupin. Pomembno je, da pravni predpis in veljavni pravni okvir določajo osebe, ki
razumejo prakso cenitve nepremičnin. Avtor je že precej težko pisal o ocenjevanju
nepremičnin, ker to zahteva zelo širok spekter znanja in prakse, ki so pridobi z leti.
Avtor prispevek konča z zaključkom, v katerem navaja svoja spoznanja in zaključke
na temo. Navaja prednosti in slabosti metode primerjave, katere je uporabil pri
ocenjevanju vrednosti nepremičnine "X" in pri ocenjevanju vrednosti nepremičnine "Y".
Pri preučevanju vrednotenja tržne vrednosti nepremičnin je avtor opozoril, da je med
vrednotenjem dovoljeno uporabljati le tiste metode, ki jih določa zakon, in katera
metoda se bo najprej uporabila, je odvisno od razpoložljivosti podatkov in vrste
nepremičnine, ki se vrednoti. Pri ocenjevanju se vedno uporablja le ena metoda, druge
pa lahko služijo le kot pomožne metode. Cene nepremičnine ni mogoče določiti, če
nepremičnina ni bila prodana, saj se cena običajno pogaja ali prodaja na dražbi, zato
VII

cena, po kateri se oglašuje njena prodaja, ni vedno zadovoljiv kazalnik končne
prodajne cene.

Ključne besede: urbanizacija, nepremičnine, vrednotenje, tržna vrednost, primerjalna
metoda, zakon, pooblaščeni ocenjevalec

VIII

Sadržaj

1. UVOD ................................................................................................................................................ 1
1.1 DEFINICIJA PROBLEMA KOJI SE RAZMATRA U RADU ................................................. 1
1.2 HIPOTEZE MAGISTARSKOG RADA .................................................................................... 2
1.2.1 Potvrđivanje ili odbacivanje hipoteza magistarskog rada ............................................ 3
1.3 NAMJENA I CILJ RADA ........................................................................................................... 4
1.4 METODE ISTRAŽIVANJA........................................................................................................ 5
1.5 PROCJENA TRENUTNIH ISTRAŽIVANJA NA PODRUČJU KOJE SE     RAZMATRA 6
1.6 OČEKIVANI REZULTATI RADA ............................................................................................. 7
1.7 KRATAK OPIS POJEDINAČNIH POGLAVLJA .................................................................... 8
2. URBANIZACIJA ............................................................................................................................... 9
2.1 UTJECAJ INDUSTRIJSKE REVOLUCIJE NA PROCES URBANIZACIJE
...................... 9
2.2 PODJELA I STUPANJ URBANIZACIJE .............................................................................. 10
2.3 URBANIZACIJA SVIJETA
...................................................................................................... 12
3. POVIJEST GRADA ZAGREBA ................................................................................................... 18
3.1 NASTANAK GRADA ZAGREBA ........................................................................................... 20
3.2 GRAD ZAGREB DANAS ........................................................................................................ 22
3.3 CIJENE NEKRETNINA U ZAGREBU PRIJE I NAKON KRIZE
........................................ 25
3.3.1 Cjenovni baloni na tržištu nekretnina i svjetska kriza 2018. ...................................... 26
3.3.2 Cijene nekretnina u Zagrebu prije krize ........................................................................ 26
3.3.3. Cijene nekretnina u Zagrebu nakon krize do danas .................................................. 30
4. POJAM NEKRETNINA ................................................................................................................. 36
4.1 PROCJENITELJ ...................................................................................................................... 36
5. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA .............................................................................. 38
5.1 METODE PROCJENE NEKRETNINA ................................................................................. 38
5.1.1 Povijesni razvoj procjene nekretnina
............................................................................. 38
5.2 PRAVILNIK O METODAMA PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA...................... 40
5.2.1 Odabir metode za procjenu vrijednosti nekretnine prema Pravilniku o metodama
procjene vrijednosti nekretnina ................................................................................................ 40
5.3 DANAŠNJA METODOLOGIJA PROCJENE NEKRETNINA ............................................ 41
5.4 HEDONIČKI MODEL ODREĐIVANJA CIJENA
.................................................................. 47
5.5 INDEKS CIJENA STAMBENIH OBJEKATA ....................................................................... 48
5.6 MASOVNA PROCJENA NEKRETNINA .............................................................................. 50
6. PROCJENA NEKRETNINE „X“ ................................................................................................... 52
IX

6.1 METODA PROCJENE ............................................................................................................ 53
6.2 IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE ............................................................................ 54
6.3 USPOREDBA IZRAČUNATE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE I VRIJEDNOSTI KOJA
SE NALAZI NA TRŽIŠTU ............................................................................................................. 55
7. PROCJENA NEKRETNINE „Y“ ................................................................................................... 56
7.1 METODA PROCJENE ............................................................................................................ 57
7.2 IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE ............................................................................ 58
7.3 USPOREDBA IZRAČUNATE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE I VRIJEDNOSTI KOJA
SE NALAZI NA TRŽIŠTU ............................................................................................................. 59
8. PRAVNI IZVORI U REPUBLICI HRVATSKOJ
.......................................................................... 60
9. ODNOS REZULTATA ISTRAŽIVANJA I POSTAVLJENIH HIPOTEZA
................................ 66
10. ZAKLJUČAK
................................................................................................................................. 71
11. POPIS LITERATURE
.................................................................................................................. 73

X

Popis slika

Slika 1 – Položaj grada Zagreba, strana 23
Slika 2 – Broj prodanih novih stanova u Republici Hrvatskoj i Zagrebu u razdoblju od
2003. do prve polovice 2009., strana 28
Slika 3 – Struktura prosječne cijene stana u Zagrebu u razdoblju od 2003. do prve
polovine 2009., strana 29
Slika 4 – Cijene stanova u najvećim hrvatskim gradovima, strana 32
Slika 5 – Kretanje prosječnih traženih cijena kvadrata stanova i kuća u Gradu
Zagrebu, strana 33
Slika 6 – BN indeks kretanja cijena nekretnina, strana 34
Slika 7 – Tražene i postignute cijene na tržištu (1997. – 2018.), strana 34
Slika 8 – Shema izračuna tržišne vrijednosti troškovnom metodom, strana 42
Slika 9 – Poredbena metoda, strana 44
Slika 10 – Prosječni godišnji indeksi cijena stambenih objekata, strana 49
Slika 11 – Indeksi cijena stambenih objekata, strana 50
Slika 12 – Katastarska čestica nekretnine „X“, strana 52
Slika 13 – Katastarska čestica nekretnine „X“ – namjena, strana 53
Slika 14 – Katastarska čestica nekretnine „Y“, strana 56
Slika 15 – Katastarska čestica nekretnine „Y“ – namjena, strana 57
Slika 16 – Indeks cijena stambenih nekretnina, strana 67

XI

Popis tablica

Tablica 1 – Razvoj velikih gradova sa preko 100.000 stanovnika u Njemačkoj, strana
10
Tablica 2 – Evolutivni model međuovisnosti urbanizacije i mobilnosti stanovništva,
strana 12
Tablica 3 – Broj milijunskih gradova u razdoblju od 1800. godine do 1990. godine,
strana 13 - 14
Tablica 4 – Prikaz urbane populacije u postotcima u državama Azije i Europe od 1990.
do 2050., strana 16 - 17
Tablica 5 – Kronologija nastanka grada Zagreba, strana 21 - 22
Tablica 6 – Broj prodanih novih stanova u Republici Hrvatskoj i Zagrebu u razdoblju
od 2003. do prve polovice 2009., strana 27 - 28
Tablica 7 – Procjena vrijednosti zemljišta „X“, strana 54 - 55
Tablica 8 – Procjena vrijednosti zemljišta „Y“, strana 58 - 59

XII

Popis grafova

Graf 1 – Prikaz populacije i ukupan broj gradova u svijetu po naseljenosti, strana 15
Graf 2 – Usporedba perioda prije globalne financijske krize 2008. godine i danas,
strana 68
Graf 3 – Kretanja ključnih varijabli na tržištu nekretnina od 2014. do 2018. godine,
strana 69

XIII

Popis korištenih kratica
RH

Republika Hrvatska
EU

Europska unija
NN

Narodne novine
BNP
bruto nacionalni proizvod
SAD
Sjedinjene Američke Države
BDP
bruto domaći proizvod
Engl.
engleski
HGK
Hrvatska gospodarska komora
DZS
Državni zavod za statistiku
HNB
Hrvatska narodna banka
EUR
euro
EVS
European Valuation Standards
RICS
Royal Institution of Chartered Surveyor

1

1. UVOD
U ovom radu postoji par etapa s kojima autorica želi upoznati čitatelja. Prva je teorijski
dio u kojem se iznose svi osnovni temeljni pojmovi kako bi se lakše shvatila tematika
koja se proteže kroz cijeli rad. Nakon toga nas autorica upoznaje s pojmovnim
određenjem nekretnina i vrstama nekretnina koje postoje, a na to se nadovezuje
financijska globalna kriza 2008. godine, koja je jako utjecala na tržište nekretnina jer
je stvorila cjenovni balon na tržištu, koji je morao puknuti i dovesti do pada cijena
nekretnina.
Tržište nekretnina ima važan položaj u globalnom gospodarstvu, a njegov značaj
došao je do izražaja kada se dogodila velika financijska kriza 2008. godine. Ta
financijska kriza koja je inicirana u nekretninskom sektoru bila je jedan od razloga
razvitka niza mjera kako se nova financijska kriza ne bi dogodila. Jedna od mjera za
sprječavanje nastanka kriza je svakako transparentnost tržišta nekretnina. U Republici
Hrvatskoj je donesen Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina, u kojem su bile sadržane
odrede iz Direktive 2014/17/EU. S tim zakonom došlo je do prikupljanja i obrade
podataka o prometu nekretnina. To se sve radi preko mrežne aplikacije eNekretnine i
na taj način su postale javno dostupne informacije o stanju na tržištu nekretnina.
Nakon toga autorica uspoređuje cijene nekretnina prije krize i cijene nekretnina nakon
krize u gradu Zagrebu. Uočava da su cijene nekretnina prije krize bile puno veće, da
su građani imali puno više stambenih kredita. Nakon krize dolazi do razdoblja
stagnacije i tek u posljednjih 3 godine vidi se porast cijena nekretnina. U istraživačkom
dijelu rada, autorica je procjenjivala nekretnine i vršila usporedbe u cijenama pomoću
poredbene metode.
U predzadnjem dijelu rada navode se pravni izvori koji se tiču procjenjivanja vrijednosti
nekretnina.
U zadnjem dijelu autorica iznosi hipoteze koje je postavila te zaključke o njima na
temelju provedenih istraživanja.
Na kraju slijedi zaključak u kojem je autorica navela svoje spoznaje.
Tijekom pisanja magistarskog rada, autorica se služila stručnom literaturom, pravnim
propisima, stručnim člancima, internetskim izvorima te provjerenim i verificiranim
statističkim podacima.

1.1 DEFINICIJA PROBLEMA KOJI SE RAZMATRA U RADU
Tržište nekretnina ima iznimno velik i jak utjecaj na globalno gospodarstvo, što
pokazuju i krize koje su se pojavile kroz godine diljem cijelog svijeta i time nisu zaobišle
ni Hrvatsku. Tržište nekretnina je samo po sebi vrlo dinamično i ovisi o gospodarskim
kretanjima. Zadnja gospodarska kriza koja se dogodila 2007./2008. godine snažno je
uzdrmala svijet nekretnina. „Cijene nekretnina na američkom tržištu dosegle su
2

vrhunac u srpnju 2006., nakon čega je slijedio ozbiljan pad, koji je uzrokovao slom
tržišta drugorazrednih hipoteka (subprime mortgages) u kolovozu 2007. godine, zatim
širenje ogluha na druge hipotekarne razrede i probleme u međubankovnoj trgovini.
Tijekom 2008. zabilježen je daljnji pad cijena nekretnina od 17 %, a 40 %
drugorazrednih hipoteka iz 2006. postalo je problematično do druge polovice 2008.
Unatoč energičnim intervencijama države, u SAD-u, Japanu i Europi, tijekom 2008.
kriza se proširila i zahvatila globalno financijsko tržište.“1 Može se reći da na tržištu
nekretnina trenutno vlada kolaps, koji zahtijeva bolje ustrojenu pravnu regulativu i bolje
standarde vrednovanja tih istih nekretnina. „S obzirom kako je na području današnje
Republike Hrvatske zadnji puta napisan jedan sveobuhvatan propis koji je regulirao
procjene vrijednosti nekretnina, prije 80 godina, ne treba se čuditi nastanku brojnih
devijacija prilikom procjenjivanja nekretnina i potrebne korekcije u pristupu rada
procjenitelja na procjenama. Procjena vrijednosti nekretnina je multidisciplinarna
djelatnost koja zahtijeva specifična znanja, vještine i iskustvo. Procjenitelj bi trebao
poznavati osnove prava, ekonomije, graditeljstva i prostornog uređenja te posjedovati
dovoljno iskustva kako bi mogao ta svoja znanja korisno upotrijebiti.“2 Na mijenjanje
vrijednosti nekretnina utjecali su brojni čimbenici kroz povijest, kao što su seljenje
stanovništva iz ruralnih dijelova u gradove, promijene na ekonomskoj sceni (inflacija,
ekonomska kriza) pa i na kraju društvo. Cijene i vrijednosti nekretnina uvelike su se
promijenile od 11. stoljeća do danas, ali treba uzeti u obzir da je cijena novca bila
drugačija tada i danas.

Da bi se mogao vjerodostojno prikazati problem koji se razmatra u radu, prvo će se
definirati što su nekretnine i način njihove procjene i metode koje se koriste pri tome.
U istraživačkom dijelu rada bit će napravljene procjene vrijednosti dviju stambenih
nekretnina temeljem odabira adekvatne metode procjene i uzimajući u obzir
relevantne izvore podataka i same karakteristike nekretnine. Kroz rad se cijelo vrijeme
koristi Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina, koji je stupio na snagu 25. srpnja 2015.
godine i publikacije objavljene od strane Ekonomskog instituta Zagreb – „Pregled
tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2012.–2017.“. S tom publikacijom se prvi put u
Hrvatskoj povijesti javnosti na raspolaganje stavljaju temeljni podaci o tržištu
nekretnina, a to su podaci o prosječnim ostvarenim kupoprodajnim cijenama
nekretnina po tipovima nekretnina i po administrativnom ustroju Republike Hrvatske.

1.2 HIPOTEZE MAGISTARSKOG RADA
U radu su postavljene sljedeće istraživačke hipoteze:
1. Utjecaj pozicije nekretnine na cijenu, nekretnine bliže centru grada su skuplje.

1 Mlikotić, 2010, str. 87.
2 Uhlir, 2015, e-izvor
3

2. Ulaskom Republike Hrvatske u Europsku uniju cijene nekretnina su u prvom
tromjesečju porasle.
3. Sljedeća recesija će dovesti do pada cijena nekretnina.

Za dokazivanje ovih hipoteze postojala su ograničenja kao npr. nepostojanje
sveobuhvatnog propisa koji bi regulirao procjene vrijednosti nekretnina. Zakonom o
procjeni vrijednosti nekretnina uređuju se pitanja i načini procjene nekretnina, ali
jednako tako i usklađenosti nekretnina u cijenama i u sudskim postupcima. Upravo tim
Zakonom se određuje tko je procjenitelj i način na koji se vrše procjene nekretnina, a
posebno u Minimum Educational Requirements nalazi se popis potrebnih
kompetencija za procjenitelja. Ograničenja koja se javljaju pri rješavanju ovog
problema su upravo ta što ne postoji jedan sveobuhvatni propis koji bi regulirao
procjene vrijednosti nekretnina i upravo zato i postoje tolika odstupanja prilikom
procjena nekretnina.
Ograničenja se javljaju i u malom broju podataka jer je velika većina podataka kod
procjene određene nekretnine tajna te se ne mogu usporediti cijene prije krize i nakon
krize. Do svih podataka autorica ovog magistarskog rada došla je putem interneta ili
putem objava koje vrši grad Zagreb te uz pomoć statistika i evidencije koju vodi
Državni zavod za statistiku Republike Hrvatske.
Tijekom prikupljanja literature i upoznavanja s temom koju je autorica rada izabrala,
koristila je podatke koje je dobila od zagrebačkih sudskih vještaka.

1.2.1 Potvrđivanje ili odbacivanje hipoteza magistarskog rada
U ovom magistarskom radu autorica je postavila tri hipoteze, koje će biti potvrđene ili
opovrgnute. Nakon analize prikupljenih podataka, hipoteze će moći biti potvrđene ili
opovrgnute.

Hipoteza 1:
•
Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla
biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog
prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog oglašavanja,
pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile. Koriste se
tri metode prilikom procjene vrijednosti nekretnina, a to su: poredbena metoda,
prihodovna i troškovna. Hipoteza će biti potvrđena ako prikaže da se cijene jako
sličnih nekretnina razlikuju zbog geografske lokacije same nekretnine. Faktor
lokacije nekretnine je nezaobilazan u analizama stambenog tržišta, a u velikom
broju njih pokazao se kao značajan čimbenik koji oblikuje cijenu stambenog
prostora. Ako se to ne dokaže, hipoteza će biti opovrgnuta.
4

Hipoteza 2:
• Ova hipoteza će biti odbačena ukoliko autorica ne dokaže da su cijene
nekretnina bile manje prije ulaska RH u EU. Prije ulaska Republike Hrvatske u
Europsku uniju napravljena su brojna istraživanja koja su upućivala na porast
cijena nekretnina nakon ulaska u Europsku uniju. Autorica će temeljiti svoju
hipotezu na tim istraživanjima te na brojkama koje su stvarno nakon pristupa
Hrvatske u EU dokazale prijašnja istraživanja.

Hipoteza 3:
• Nakon dužeg perioda stagnacije koji je trajao do 2001. godine, tržište je u
sljedećih 5 godina postiglo snažan skok te je nakon 2006. godine ponovno ušlo
u mirniji ciklus, a do sredine 2008. tržište je počelo padati kada je došlo do
gospodarske krize, što znači da su se u skladu s tržištem kretale i cijene
nekretnina. Hrvatski portal „Njuškalo“ (2018.) proveo je istraživanje na 156
tisuća aktivnih oglasa nekretnina pa je tako zaključeno da cijene nekretnina na
godišnjoj razini ubrzano rastu, otprilike 4 % u odnosu na prošlu godinu (2017.).
Kuće su skuplje za 4 % dok su stanovi skuplji za čak 6,5 %. Gledajući gradove
u Hrvatskoj, Grad Zagreb je najtraženije područje za život te s potražnjom rastu
i cijene. Uzme li se u obzir 2017. godina, cijene nekretnina u 2018. u Zagrebu
su porasle za više od 9 %. Iako je Zagreb najtraženiji za život, ipak nije
najskuplji, već je to Dubrovnik i u odnosu na 2017. godinu bilježi rast od 18 %.
Gradovi koji stagniraju s cijenama su gradovi smješteni u području Slavonije.

Autorica magistarskog rada koristila je usporednu metodu i na temelju financijske krize
iz 2007. godine pokušat će dokazati da dolazi nova financijska kriza. Ta kriza na tržištu
nekretnina učinit će isto što je i 2007. godine, a to da su cijene nekretnina drastično i
naglo pale. Ako autorica uspije dokazati da se gospodarska kriza ponavlja svakih
desetak godina, hipoteza će biti potvrđena.

1.3 NAMJENA I CILJ RADA
Namjena ovog rada je pobliže objasniti što je urbanizacija te kako je tekao njezin
proces u gradu Zagrebu od nastanka grada pa sve do danas. Također, autorica ovog
magistarskog rada će na teoretski način i koristeći metode vrednovanja nekretnina
prikazati mijenjanje cijena nekretnina u gradu Zagrebu kroz vrijeme te utjecaj svjetske
financijske krize (2007.) na tržište nekretnina u Hrvatskoj.

Ciljevi magistarskog rada su:
•
Opisati osnovne metode za vrednovanje nekretnina (troškovna, prihodovna i
usporedna metoda)
5

•
Analizirati zakonsku regulativu i njezina primjena na tržištu nekretnina
•
Analiza cijena nekretnina prije krize 2007. godine i trenutnog stanja na tržištu.

1.4 METODE ISTRAŽIVANJA
Metodologijom rada određuju se kriteriji objektivnog procjenjivanja onoga što je
autorica naučila, tj. naučenih definicija, spoznaja i znanja o načinu procjene vrijednosti
nekretnina i na taj način autorica sama ispituje valjanosti svojih hipoteza. Osim što se
na taj način ispituju hipoteze, tako se prikazuje i njihova međusobna povezanost. U
magistarskom radu autorica je koristila stručnu literaturu i zakonsku regulativu koja se
tiče njegove teme.
Metode koje je autorica koristila u ovom radu su: hedonički model određivanja cijena,
troškovna metoda i metoda uspoređivanja vrijednosti.
Statistika cijena nekretnina u Republici Hrvatskoj nije još uvijek dovoljno razvijena, a
upravo točni i pouzdani podaci su potrebni kako bi se moglo odrediti kretanje cijena
na tržištu nekretnina. Da bi se mogao izračunati indeks cijena nekretnina, potrebno je
stalno pratiti kretanje cijene određene stambene jedinice, a to nije moguće. „Indeks
cijena stambenog prostora trebao bi upućivati na promjenu cijene stambenog prostora
nepromijenjene kvalitete na danoj lokaciji. Međutim, stambeni su prostori iznimno
heterogeni s obzirom na veličinu te kvalitativna i lokacijska obilježja, pa je pri izračunu
indeksa cijena stambenog prostora vrlo teško zadovoljiti princip usporedbe “čiste”
cijene. Usto, cijena nekretnine ne može se odrediti ako nekretnina nije prodana, jer se
cijena obično utvrđuje u pregovorima ili na aukcijama, pa cijena po kojoj se oglašava
njezina prodaja nije uvijek zadovoljavajući pokazatelj konačne prodajne cijene.
Dodatna je poteškoća i to što se nekretnine ne prodaju često.“3
Da bi se izračunao indeks cijena nekretnina, koristi se metoda koja se zove: hedonički
model određivanja cijena. Taj model nije pretjerano raširen na području Republike
Hrvatske te se o njemu može pročitati u svega nekoliko radova, od kojih se ističe rad
Josipa Tice i Tamare Slišković: Prostorna elastičnost traženih cijena stanova na
stambenom tržištu grada Zagreba. Hedonistički modeli se mogu koristiti i za
određivanje cijena bilo kojeg složenog dobra.
Državni zavod za statistiku Republike Hrvatske koristi tu metodu kako bi izračunao
cijenu stambenih objekata te će autorica magistarskog rada upravo preko te metode i
podataka dobivenih od strane Državnog zavoda za statistiku Republike Hrvatske
prikazati mijenjanje cijena stambenih objekata u zadnjih par godina.
Troškovna metoda je bazirana na izračunu troškova gradnje. Ideja je da kupac neće
nikada platiti nekretninu više nego što bi ga koštala izgradnja iste takve nekretnine na
istoj lokaciji. Troškovna metoda je pogodna za slučajeve gdje nema podataka kolika

3 Kunovac, D. e al. 2008.
6

je cijena postignuta kod kupoprodaje sličnih nekretnina. Najviše se i dalje koristi
troškovna metoda koja je najprimjerenija hrvatskim uvjetima zbog nerazvijenosti
tržišta, nepostojanja javne i dostupne baze podataka stvarnih transakcija te zbog
nerazvijenog gospodarstva.
Metoda uspoređivanja vrijednosti je vrlo pogodna za zemlje sa organiziranim tržištem
nekretnina i tamo gdje postoji vjerodostojna i kvalitetna baza podataka o do tada
provedenim kupoprodajama. Ova metoda se sastoji od usporedbe nekretnine, koja se
procjenjuje, s nizom sličnih nekretnina koje su bile prodane na istom području u
bliskom vremenskom razdoblju. Tržište se mijenja u vrlo kratkom roku pa ako su
podaci stari više od nekoliko mjeseci, ne mogu odraziti pravu sliku stanja na tržištu
nekretnina. Autorica će u radu usporediti dva stana koja se nalaze na sličnim
lokacijama te će se osvrnuti na zemlje u Europi i njihov način korištenja te metode.

1.5 PROCJENA TRENUTNIH ISTRAŽIVANJA NA PODRUČJU KOJE SE
RAZMATRA
Za potrebe ovog rada, autorica je koristila određena istraživanja koja će biti kroz rad
detaljnije opisana, a najviše su se od njih istaknula:
Milan Vresk, u Grad i urbanizacija (2002.) – kaže da se za urbanizaciju često kaže da
je to i povijesni i svjetski proces i da je u stalnom jačanju. U urbanizaciji se mogu
izdvojiti tri razdoblja, a to su: predindustrijsko ili agrarno, industrijsko te postindustrijsko
ili informacijsko.
Bjelajac, Vrdoljak Urbanizacija kao svjetski proces i njezine posljedice (2009.) –
dokazali su da je da je svijet danas dostigao zavidan stupanj urbaniziranosti (u
prosjeku oko 50 % stanovništva živi u gradovima).
 Lovrinčević, Vizek, Determinante cijena nekretnina u Republici Hrvatskoj i potencijalni
učinci liberalizacije tržišta nekretnina (2008.) – u ovom djelu autori su se bavili pitanjem
hoće li Hrvatska ulaskom u Europsku uniju imati porast cijena nekretnina. Njihove
analize su pokazale da će doći do povećanja jer će se povećati i životni standard
građana Hrvatske. Njihova istraživanja pokazala su se u većini točna i autorica
magistarskog rada će ih iskoristiti i potvrditi s točnim podacima.
Željko Uhlir, Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina i pripadajući pravilnici (2017.) –
kaže da je na temelju Zakona izrađen i usvojen Pravilnik o informacijskom sustavu
tržišta nekretnina (Pravilnik o eNekretninama), kojim se propisuju kupoprodajne cijene
i plan približnih cijena nekretnina te kako koristiti podatke iz njih. Također navodi da je
procjena vrijednosti nekretnina multidisciplinarna djelatnost koja zahtjeva specifična
znanja, vještine i iskustvo koje procjenitelji moraju imati, inače dolazi do velikih
odskakanja u cijenama nekretnina. On je mišljenja da ograničenje na jednu osnovnu
metodu proizlazi iz teoretske postavke da svakoj nekretnini uglavnom odgovara jedna
metoda vrednovanja. Ako se za jednu nekretninu koriste tri metode vrednovanja, jedna
7

bi dala pogrešnu procjenu i onda kada bi se pomiješali točni i netočni rezultati sigurno
bi dali krivu procjenu.
Đuro Benić, Ekonomska kriza u Europi i hrvatsko gospodarstvo (2012.) – kaže da je
uzrok krize 2007. godine bio nagli pad cijena nekretnina u SAD-u, koje su dugo prije
toga rasle zbog lakog načina uzimanja kredita uz niske kamatne stope. Tako je nastao
veliki balon ili bubble, koji je nakon nekog vremena počeo popuštati i došlo je do krize,
koja je uzrokovala pad cijena nekretnina. U svom radu navodi kako kriza nije nastala
2007., odnosno 2008. godine, ona je stvarana desetljećima, u prvom redu velikim
promjenama u udjelima rada i kapitala u korist kapitala u GDP-u, odnosno
nacionalnom dohotku (dok je u razvijenim zemljama krajem šezdesetih i početkom
sedamdesetih godina prošloga stoljeća udio rada iznosio oko 75 %, u Europi
početkom 21. stoljeća iznosi od 65 do 68 %) i posljedica toga bila je nerazmjer između
ponude i potražnje koji se godinama rješavao kreditima bez krize sve dok život iznad
dohodovne mogućnosti nije pukao. U Hrvatskoj se to moglo uočiti kroz izravne
inozemne investicije, koje su od 2000. godine do 2008. iznosile otprilike 4,2 milijarde
eura, a već u 2009. smanjile su se na 2,1 milijarde eura, a 2010. su iznosile oko 281
milijun kuna.

1.6 OČEKIVANI REZULTATI RADA
Nakon istraživanja autorica u ovom radu želi prikazati kako različiti faktori utječu na
cijenu nekretnina te proširit znanja o tržištu nekretnina u Republici Hrvatskoj i kako
pojedine varijable utječu na cijenu nekretnina. Koristeći brojnu literaturu, koja se tiče i
domaćeg i stranog tržišta, dobit će se puno jasnija slika kako su se prije kretale cijene
na tržištu nekretnina te kako se kreću danas. U radu će se opisati više metoda za
procjenu vrijednosti nekretnina, u Republici Hrvatskoj se i dalje koristi najviše
troškovna metoda, iako bi neke druge metode možda bile primjerenije.
Važnosti ovog rada i što autorica želi prikazati je odstupanje u cijenama nekretnina
koje imaju slične karakteristike. U radu će biti vidljivo kako urbanizacija grada Zagreba
mijenja cijene nekretnina i zašto svakih desetak godina dolazi do ekonomske krize i
zašto cijene nekretnina koje su u 2019. godini na vrhuncu moraju pasti.
Promatrajući literaturu i brojna istraživanja, autorica je shvatila da nema mnogo
literature o dolasku ekonomske krize za koju autorica smatra da će se dogoditi te
smatra da će njezin rad dati novi pogled na kretanje tržišta nekretnina kroz sljedeće
dvije godine. Svoje teze autorica će u radu obrazložiti s tablicama i grafovima. Smatra
da će to pomoći u budućnosti jer će se moći pretpostaviti kada će doći do sljedećih
ekonomskih kriza, tj. uslijed čega će dolaziti do kriza.

8

1.7 KRATAK OPIS POJEDINAČNIH POGLAVLJA
Ovaj rad obuhvaća dva dijela, prvi dio opisuje proces urbanizacije i njezin učinak na
razvitak grada Zagreba, a drugi dio se odnosi na procjenu vrijednosti nekretnina, način
na koji se procjenjuju nekretnine u Zagrebu i povezanost cijena nekretnina s
ekonomskim krizama. Autorica magistarskog rada želi opisati tijek događaja koji je
vodio do nastanka krize tržišta nekretnina te na taj način potvrditi svoju hipotezu o
nastanku nove krize na tržištu nekretnina 2020. godine.
U uvodnom dijelu magistarskog rada autorica će prikazati problem istraživanja, ciljeve,
hipoteze i metode istraživanja kojima se bavila u radu. U poglavlju broj 2. opisat će što
je urbanizacija i njezin razvitak u svijetu, a u poglavlju broj 3. opisat će razvitak grada
Zagreba sve do danas te cijene nekretnina prije i nakon globalne financijske krize u
Zagrebu. Četvrto i peto poglavlje upoznaju nas s procjenama vrijednosti nekretnina te
metode koje se koriste u procjeni nekretnina. U šestom i sedmom autorica je izabrala
nekoliko nekretnina i procijenila ih poredbenom metodom. U poglavlju broj 8. autorica
će nas upoznati s pravnim izvorima, kojima se služila tijekom pisanja magistarskog
rada. Rad završava potvrđivanjem ili opovrgavanjem postavljenih hipoteza te sa
zaključkom u devetom poglavlju.

9

2. URBANIZACIJA
Urbanizacija je povijesni i svjetski proces, koji je započeo prije otprilike pet tisuća
godina kada su nastali prvi gradovi. Točna definicija urbanizacije glasi: Urbanizacija
(lat. Urbanus što znači gradski) je porast udjela gradskog tj. urbanog stanovništva. To
je proces širenja gradskog stila života. Smanjivao bi se broj sela i naselja, a rastao bi
broj urbanih sredina. Te urbane sredine bile bi kulturna, obrazovna, financijska,
proizvodna središta. „Početci urbanizacije smještaju se u sred. XVIII. st. Njezin
temeljni uzrok bila je industr. revolucija, koju je pratio nagli razvoj prometa i povećanje
broja stanovnika u najrazvijenijim središtima, gradovima. Osim značajnih ekonomskih
elemenata (ponuda posla u gradovima), bitan pokretač urbanizacije bila je i želja za
sudjelovanjem u gradskom životu, njegovim ritualima, ali i u samoj ideji življenja u
najrazvijenijim, najciviliziranijim i najpoznatijim dijelovima svijeta. Istodobno, život na
selu činio se promašenim i besperspektivnim. Među najznačajnije poticaje
urbanizacije ubrajaju se povećanje proizvodnosti rada u poljoprivredi, smanjenje
potrebe rada na selu, usitnjavanje seoskoga poljoprivr. posjeda i osiromašenje
seljaka, razvoj industrije, povećavanje uslužnoga sektora, koji nudi mogućnosti
zapošljavanja, lakši i bolji uvjeti života u gradu.“4 Prije su gradovi imali manji broj
stanovnika jer su sami ograničavali broj građana u gradovima i na taj način se smatralo
da se tako zadržava bolja kvaliteta života.
U 19. stoljeću udio gradskog stanovništva u svijetu iznosio je oko 4 %, a danas više
od 50 % je gradskog stanovništva. Urbani stil života poboljšao je životne uvjete i
produžio se životni vijek, ako se usporedi s 19. stoljećem. U znanstvenom radu
„Urbanizacija kao svjetski proces“ Bjelac i Vrdoljak proveli su istraživanje u kojem su
konstatirali razlike u stupnju urbaniziranosti između razvijenih kojih je 75 % i
nerazvijenih regija svijeta kojih je 37 % među kojima je odnos 2000. godine bio 2:1 u
korist razvijenih. Napravili su projekciju buduće urbanizacije do 2030. godine kada će
se ta ista proporcija smanjiti na 1,5:1 te će u razvijenim regijama tada biti 82 %, a u
nerazvijenim regijama oko 55 % urbanog stanovništva.5

2.1 UTJECAJ INDUSTRIJSKE REVOLUCIJE NA PROCES URBANIZACIJE
Industrijska revolucija je proces koji je doveo do nagle promjene u načinu proizvodnje.
U 18. i 19. stoljeću u Engleskoj je došlo do sve jačeg iskorištavanja prirodnih dobara
(šuma, voda, ruda, zemlje i sl.) u gospodarske svrhe i možemo reći da je proces
industrijalizacije počeo od tuda i proširio se po zapadnoj Europi i u Sjevernoj Americi.
Prvi parni stroj je bio razlog prve snažne industrijske revolucije, za drugu se veže
pronalazak električne energije, a treća industrijska revolucija veže se za atomsku
energiju uz koju dolazi do razvitka računala.

4 Urbanizacija, Hrvatska enciklopedija, e-izvor
5 vidi Bjelac i Vrdoljak, 2009., str. 3
10

Zašto se povezuje industrijska revolucija s urbanizmom? Pa iz jednog razloga, a to je
da je prva industrijska revolucija imala dalekosežne posljedice i na ekonomske,
političke i kulturne prilike diljem svijeta te je bila razlog najvećih promjena u svijetu.
Gradovi su postali snažniji od sela, što prije nije bio slučaj jer je poljoprivreda bila
glavni način života. Počele su se stvarati nove društvene klase što je zahtijevalo i
drugačiji kulturni, društveni i politički poredak. Seosko stanovništvo koje je ostajalo
bez zemlje, počelo je prelaziti u gradove i tamo se naseljavati. „Pod utjecajem
industrijalizacije zapadnih zemalja stanovništvo evropskih gradova se naglo povećalo.
Tako se u toku 19. veka stanovništvo gradova sa preko 100.000 stanovnika uvećalo
sedam puta. Srednjo-evropski gradovi povećali su, od 12. veka do 1850. godine, broj
stanovnika na oko 22 miliona. Za daljih samo 7 decenija ono je naraslo na 45 miliona.“6

Tablica 1: Razvoj velikih gradova sa preko 100.000 stanovnika u Njemačkoj
Izvor: Autorski rad, prema: Maksimović, 1976., str. 144.

2.2 PODJELA I STUPANJ URBANIZACIJE
„Urbanizaciju možemo podijeliti na:
❖
PRIMARNU
❖
SEKUNDARNU
Pod primarnom urbanizacijom razumijevamo postanak i razvoj „formalnog grada“, tj.
koncentraciju stanovništva u granicama grada ili u njegovim rubnim zonama; stvaranje

6 Maksimović B., 1976., str. 144.
Godine
1871.
1880.
1890.
1900.
1910.
Broj gradova
preko 100.000
stanovnika

8

14

24

33

48
Broj
stanovnika u
tisućama

1969

3272

5998

13823

16711
Broj
stanovnika u %
od ukupnog
broja
stanovnika
Njemačke

4,8

7,2

12,1

16,2

21,3
11

karakterističnih gradskih demografskih struktura; koncentraciju i razvoj sekundarnih i
tercijarnih djelatnosti te širenje prostora sagrađenog urbanim sadržajem (stambenim
zgradama, tvornicama, parkovima, igralištima itd.) unutar ili izvan međa postojećih
gradova, Primarnom urbanizacijom nastaju, dakle, kompaktno sagrađene urbane
tvorevine
koje
postaju
žarišta
sekundarne
urbanizacije.
Podsekundarnom
urbanizacijom razumijevaju se populacijsko-demografske, socijalno-ekonomske,
funkcionalne, fizionomijske i druge promjene koje smanjuju agrarna obilježja u korist
urbanih obilježja ruralnih sredina. Te su promjene čvrsto povezane sa sve većim
mogućnostima socijalnog prestrukturiranja agrarnog stanovništva u neagrarno.“7
Kroz vrijeme sve je veći broj stanovništva koji je živo tako zvanim gradskim načinom
života, što je povlačilo za sobom i brojne fizionomijske i funkcionalne promjene u
ruralni područjima. Fizionomija se odnosi na izgled kuća, što se s vremenom sve više
mijenjalo dok nije došlo do promjene cjelokupnog izgleda naselja. Funkcionalnost je
značila da su ti prostori bili stambeni, ali uz to su isto bili mjesto rada te su bili
stambeno-radni centri. „Vidljivo je, dakle, da primarnom urbanizacijom nastaju
kompaktno sagrađena urbana područja s velikom koncentracijom stanovništva i
gradskih aktivnosti, dok sekundarnom urbanizacijom nastaju urbanizirana područja.“8
Poseban je problem određivanje stupnja urbanizacije. Stupanj urbanizacije se
računao tako da se izračuna udio gradskog stanovništva u ukupnom broju
stanovništva, ali to nije bilo sasvim točno jer se nije u obzir uzimao broj stanovništva
koji živi izvan grada, ali radi u gradu i vodi gradski stil života. U stupanj urbanizacije
također ulazi i koliko je društveno i ekonomski razvijena ta sredina.

„Postoje tri stadija urbanizacije, a to su:
❖
PRIJEINDUSTRIJSKI
❖
INDUSTRIJSKI
❖
POSLIJEINDUSTRIJSKI

Prijeindustrijski stadij obilježava vrlo nizak stupanj urbanizacije, većina zemalja u
ovom stupnju je još u razvoju. Gradovi su mali i mali je broj gradskog stanovništva.
Industrijski stadij urbanizacije se veže za razvoj industrije, po čemu je i ovaj stadij
dobio naziv. U ovom stadiju dolazi do koncentracije stanovništva u samom centru rada
i povećavanja broja stanovništva u gradovima. Od 2/3 ukupnog stanovništva, 1/3 živi
u gradovima.

7 Vresk, 2002., str. 18.
8 Ibid., str. 18.
12

Zadnji stadij je poslijeindustrijski stadiji urbanizacije. Stanovništvo počinje naseljavati
područja oko grada i tako nastaju nove urbane cjeline. Nekadašnja preseljavanja iz
sela u grad se smanjuje, a povećavaju se selidbe iz grada u okolice.
Urbanizacija ima i dva bitna procesa: socijalna pokretljivost i prostorna pokretljivost.
Socijalna pokretljivost označava mijenjanje položaja ljudi na društvenoj (socijalnoj)
ljestvici, dok je prostorna pokretljivost fizička pokretljivost pojedinaca i društvenih
grupa u određenom geografskom prostoru.“9

Tablica 2: Evolutivni model međuovisnosti urbanizacije i mobilnosti stanovništva
Stadij urbanizacije
migracija
Glavni
smjerovi
migracija
Dominantni
tipovi
migracija
Posljedice

PRIJEINDUSTRIJSKI

selo – selo

preseljavanje
(seobe)

urbanizacija slaba,
gradovi maleni

INDUSTRIJSKI

selo – grad

najprije
preseljavanja
selo – grad, a
zatim dnevne
migracije

brzi razvoj grada,
nekontrolirana
gradnja velikih
anglomeracija

POSLIJEINDUSTRIJSKI

grad –
okolica
grad – grad

dnevne
migracije,
preseljavanja
grad – okolica,
grad – grad

metropolitanizacija,
nastanak
metropolitanskih
regija
Izvor: Autorski rad, prema: Vresk, 2002., str. 20.

2.3 URBANIZACIJA SVIJETA
Velika većina gradova u Europi osnovana je do 19. stoljeća prije industrijske revolucije.
Gradovi u Europi su većinom podignuti u srednjem vijeku. Koliko god da su gradovi
rasli, sve do 20. stoljeća broj stanovništva koji je živio u gradu i vodio gradski stil života
bio je neznatan. Tek u 20. stoljeću događa se preokret i više od 20 % stanovništva
počinje živjeti u gradovima. Ako se usporedi 1900. godina i 2005. godine broj
stanovništva se udvostručio, s 3,3 milijarde na 6,6 milijardi stanovništva. Čitajući
brojnu literaturu i objavljena istraživanja, u radu „Urbanizacija kao svjetski proces i
njezine posljedice“, autora Bjelajac i Vrdoljak, autorica magistarskog rada uočila je da

9 Vresk, 2002., str. 19.-20.
13

su autori koristili Pearsonov koeficijent korelacije kako bi analizirali udjel urbanog
stanovništva u 195 država iz cijeloga svijeta povezujući ga s nekim drugim varijablama
od kojih bi neke mogle biti i posljedične. Analizirali su podatke koje su imali iz 1999.
godine o 195 država, kao što su površina u km2, broj stanovnika države i glavnog
grada, udio urbanog stanovništva, prosječna životna dob žena i muškaraca, natalitet i
mortalitet, BNP/stanovniku i potrošnja energije/stanovniku.10
 „Iz prikazanog materijala može se izvući nekoliko temeljnih posljedičnih hipoteza u
vezi s udjelom urbanog stanovništva koje se nastoji dokazati ovom analizom:
1. da je udjel urbanog stanovništva povezan s veličinom teritorija, brojem stanovnika i
BND/stanovniku na upravo proporcionalan način ovim pokazateljima (veća površina
teritorija, veći BND/stanovniku, veći broj stanovnika, veći udjel urbanog stanovništva);
2. da je udjel urbanog stanovništva povezan s natalitetom i mortalitetom te duljinom
trajanja života i to tako da je više urbanog stanovništva u zemlji, natalitet i mortalitet je
manji, a duljina trajanja života veća;
3. da je udjel urbanog stanovništva upravo proporcionalan potrošnji energije (više
urbanog stanovništva, veća potrošnja energije, manje urbanog stanovništva, manja
potrošnja energije); 4. da je udjel urbanog stanovništva upravo proporcionalan veličini
glavnog grada (veći udjel urbanog stanovništva u zemlji, više stanovnika u glavnom
gradu, manji udjel urbanog stanovništva u zemlji, manja veličina glavnog grada)“.11
Tablica 3 prikazuje broj milijunskih gradova u svijetu u razdoblju od 1800. godine do
1990. godine te se na taj način vidi razvitak procesa urbanizacije.

Tablica 3: Broj milijunskih gradova u razdoblju od 1800. godine do 1990. godine
GODINA
BROJ GRADOVA
1800.
1
1825.
2
1850.
3
1875.
6
1900.
16
1930.
39
1940.
41
1950.
80
1960.
113

10 Prema: Bjelajac i Vrdoljak, 2009., str. 9.-10.
11 Bjelajac i Vrdoljak, 2009., str. 9.-10.
14

1970.
149
1990.
288
Izvor: Vresk, 2002., str. 15.

Ako se gleda globalno, može se zaključiti da više ljudi živi u urbanim područjima nego
u ruralnim sredinama. 2018. godine čak 55 % svjetskog stanovništva živjelo je u
urbanim područjima. Pretpostavlja se da će čak 68 % stanovništva 2050. godine biti
urbano. Skoro polovica svjetske populacije živi u naseljima koja imaju nešto manje od
500.000 stanovnika, dok jedna osmina stanovnika živi u 33 mega grada koja broje
više od 10 milijuna stanovnika. Projicira se da će 2030. godine biti 43 mega grada.
Kako bi se bolje shvatio proces urbanizacije, autorica je izradila graf koji obuhvaća
podatke o broju gradova s više milijuna stanovnika od 1990. godine do 2018. godine
te projekcije za 2030. godinu.
„As the world continues to urbanize, sustainable development depends increasingly
on the successful management of urban growth, especially in low-income and lower-
middleincome countries where the most rapid urbanization is expected between now
and 2050. Integrated policies to improve the lives of both urban and rural dwellers are
needed, strengthening the linkages between urban and rural areas and building on
their existing economic, social and environmental ties.“12

12 United Nations, 2019., str. 7.
Dok se svijet i dalje urbanizira, održiv razvoj sve više ovisi o uspješnom upravljanju urbanim rastom,
posebno u zemljama s niskim dohotkom i zemljama s niže-srednjim dohotkom gdje se najbrža
urbanizacija očekuje između 2050. godine i sada. Integrirane politike su potrebne kako bi se poboljšao
život gradskih i ruralnih stanovnika te jačanje veza između urbanog i ruralnih područja i nadograđujući
postojeće ekonomske, socijalne i ekološke veze.
15

Graf 1: Prikaz populacije i ukupan broj gradova u svijetu po naseljenosti

Izvor: Autorski rad, prema: World Urbanization Prospects 2014, 2018, United
Nations, e-izvor.

Bilježi se podatak da je 2007. godine, prvi put u povijesti globalno urbano stanovništvo
premašilo globalno ruralno stanovništvo i od tada broj gradskog stanovništva sve brže
raste. Za Europu se pretpostavlja da će 80 % stanovništva biti urbano do 2040. godine.
Kako bi se shvatio rast gradova, autorica je priložila tablicu 4. u kojoj je prikazano
područje Azije i Europe od 1990. godine do 2018. godine (navedeni su točni podaci) i
pretpostavke za 2030. godinu i 2050. godinu. U tablici se nalaze i Republika Hrvatska
i Republika Slovenija, gdje Hrvatska za 2018. godinu bilježi 57 % urbanog
stanovništva, a Slovenija 55 %.
16

Tablica 4: Prikaz urbane populacije u postotcima u državama Azije i Europe od
1990. do 2050.
17

Izvor: World Urbanization Prospects 2014, 2018, United Nations, str. 23.
18

3. POVIJEST GRADA ZAGREBA
Grad Zagreb je doživio turbulentnu povijest. Najranija svjedočanstva o nazočnosti
prvih ljudi na prostoru današnjeg Zagreba potječu još iz starijega kamenog doba. Prvi
ljudi koji su boravili na području grada Zagreba obitavali su na obroncima Zagrebačke
gore. Nalazi koji svjedoče o tome pronađeni su u spilji Veternica na jugozapadnom
dijelu planine Medvednice.13 Pronađeni su brojni arheološki nalazi koji iscrpno
svjedoče o životu prvih ljudi na ovim prostorima. Pronađeni su nalazi tragova vatre i
ostataka ognjišta, oruđe izgrađeno od kamena i kosti stare 50.000 godina.
„U špilji su nađeni ostaci ognjišta i brojni artefakti (kameno oruđe i oružje) koje je
pripadalo suvremenicima krapinskog neandertalskog pračovjeka, čija starost je
utvrđena na oko 40.000 godina. Špilja Veternica služila je paleolitičkom lovcima kao
sklonište ili boravište. U mlađim naslagama Veternice (neolitik, brončano doba)
nađeno je nekoliko dobro očuvanih lubanja vrste Homo sapiens, te fragmenti keramike
i zemljanih posuda, ukrasa itd. što svjedoči o postojanju "grobnice iz neolitika". Isto
tako, nađeni su neki predmeti iz rimskog doba (svjetiljka uljanica, kopča rimskog
vojnika, novčići).“14
U mlađem kamenom dobu čovjek je svoje naseobine podizao u plodnim nizinama, u
dolinama bogatih vodotokova koji su na riječne obale nanosili plodan mulj i zemlju
crnicu. Takav obrat nalagala je potreba za vlastitom proizvodnjom hrane koja je
podrazumijevala zemljoradnju i stočarstvo. Zagrebačko je područje bilo upravo
idealno za nov način života i privređivanja u ondašnjim ljudskim zajednicama.
Brončano doba donijelo je daljnje promjene. Razvoj kovinarstva i jačanje proizvodnje
predmeta svakodnevne uporabe dali su poticaj trgovini. Pogodan smještaj i povoljni
prirodni uvjeti odrazili su se i na sve snažnije naseljavanje zagrebačkog prostora. O
tomu poglavito svjedoče grobnice, ostave i slučajni pojedinačni nalazi, ali i prva naselja
koja niču na užem gradskom području i u okolici. U kasnom brončanom dobu, koje je
trajalo od oko 1300. do 750/700. godine pr. Kr., ovim se krajevima prostirala kultura
polja sa žarama. Njezini su nositelji spaljivali pokojnike, a njihove ostatke pohranjivali
u žaru i polagali u zemljani grob. Uz pokojnika su kao popudbinu stavljali razne
predmete kojima se služio tijekom života.15
U antičkom dobu naselje Gradec je doživio nekoliko stoljeća stagnacije, odnosno
dogodila se propast naselja. Propast naselja dogodila se prije nego što su Panoniju
potkraj 4. stoljeća pr. Kr. zahvatile nove seobe Kelta koje su označile kraj starijeg i
početak mlađeg željeznog doba.16 U tim su seobenim valovima sudjelovali i keltski
Taurisci koji su tijekom 3. stoljeća pr. Kr. zaposjeli istočnoalpsko područje i zavladali
glavnim rudonosnim oblastima.17 Preradu željeza, napredniju bojnuopremu i malo

13 Gračanić, Nikolić Jakus i Grgin, 2012., str. 34.-44.
14 Špilja Veternica, Medvednica.info, e-izvor
15 Gračanić, Nikolić Jakus i Grgin, 2012., str. 34.-44.
16 Majnarić-Pandžić, 1994., str. 11.
17 Domić Kunić, 2003. str. 57.-58.
19

drugačije pogrebne običaje na ovo područje donijeli su Taurisci. „U rimskom carskom
dobu zagrebačko je područje u upravnom smislu pripadalo gradu Andautoniji. Na višoj
administrativnoj razini cijeli je taj prostor od prvih desetljeća 1. stoljeća pokrivala
pokrajina Panonija koja je još na pomolu istog stoljeća pripadala sjevernom dijelu
jedinstvenog Ilirika. No, početkom 2. stoljeća, za vladavine cara Trajana (98. – 117.),
Panonija je po okomici podijeljena na dvije zasebne pokrajine, Gornju Panoniju i Donju
Panoniju pa se područje andautonijske gradske općine otada nalazilo u Gornjoj
Panoniji. Prva dva stoljeća potpune rimske vlasti u ovim krajevima bila su vrijeme
slavnoga rimskog mira, zlatnoga doba Rimskog Carstva. Zagrebačko je područje bilo
gusto premreženo prometnicama. Razlog toga je što su zagrebačkim područjem
prolazile dvije velike državne ceste.“18
„U kasnoantičko doba dolazi do slabljenja rimske vlasti. Pritisak brojnih naroda onkraj
rimskog svijeta postao je do konca 4. stoljeća toliki da snaga rimskog oružja više nije
bila dostatna da mu se učinkovito odupire. U periodu od 4. do 6. stoljeća sačuvana su
rijetka svjedočanstva o političkim i gospodarskim odnosima tog razdoblja. U kasnom
6. stoljeću ovim su prostorom zavladali Avari i Slaveni. O tome svjedoče ostaci
pronađenih ranoavarskaih strijela.“19
„U 18. stoljeću granice zagrebačkih teritorijalnih jurisdikcija nisu se mijenjale. Bez
obzira što se granice nisu mijenjale, to ne znači da nije bilo sporova između:
• slobodnoga i kraljevskoga grada na brdu Gradecu zagrebačkom (libera regia
civitas Montis Graecensis Zagrabiensis)
• Kaptolu (Zagrabiense Capitulum)
• biskupskog grada (Arx episcopalis)
• Laške Vesi u biskupskom (Vicus Latinorum).

U tom periodu bilo je sve više sporova, ali sve manje nasilja. Drugim riječima, nasilje
među „običnim ljudima“ koji obuhvaćaju purgere, kmetove i druge žitelje je
iskorijenjeno. Tijekom 17. stoljeća evidentirani su povremeni napadu na imovinu i
domove, ali u suštini to se događalo u vanjskim naseljima koja su bila nezaštićena.
Gradski red su održavala i poduzetnici koji su bili pripadnici različitih slojeva
stanovništva. Može se pretpostaviti kako je pod franačkim utjecajem mjesna
slavenska zajednica zadobila čvršći ustroj i da je kaptolsko naselje postalo središte
slavenske župe. Istovremeno se postupno počelo vraćati kršćanstvo koje je u ovim
krajevima od sloma kasnoantičkih struktura bilo svedeno tek na zakržljale oblike.“20

18 Gračanin, H. et al., 2012., str. 10.
19 Ibid., str. 16.-18.
20 Ibid., str. 204.-205.
20

U 18. stoljeću je prevladavala barokna izgradnja. Tada se u Zagrebu prvi put počinju
otvarati manufakture te se Zagreb počinje razvijati kao urbano središte. „Ljudi su
promijenili svoj stav prema okolišu, a najprije su to počeli primjenjivati biskupi koji su
u 18. stoljeću sve više uređivali svoj okoliš i zidine. U promjeni odnosa prema okolišu
sve češće su sudjelovali gradečki „purgari”, osobito imućniji među njima, a napose
građani-plemići, koji su se u 18. stoljeću sve češće pojavljivali kao zemljoposjednici u
donjogradskom podgrađu i predgrađu. Vladavina Osmanskog Carstva od Srijema i
Zrmanje stvorila je temeljne pretpostavke da staleži Kraljevstva Dalmacije, Hrvatske i
Slavonije u Zagrebu budu usredotočeni na obnovu aspiracije. Nakon zrinsko-
frankopanske tragedije sve više jača habsburški kameralizam, merkantilizam i
fiziokratizam.“21
Moderna povijest Zagreba započinje sa Zagrepčanima 18. stoljeća – Pavom Ritterom
Vitezovićem i Maksimilijanom Vrhovcem. Vitezović je odigrao ključnu ulogu odlaskom
u Rim 1670. godine kada je u Rimu upoznao Ivana Lučića koji je bio utemeljitelj
hrvatske histografije. Povijesna jezgra grad Zagreba imala je ukupnu površinu od 40,8
km2, dok se stanovništvo jezgre grada Zagreba 1670. godine procjenjuje na 3600
stanovnika. Od toga broja 56 % otpada na gradec, a 44 % na biskupsko-kaptolski
Zagreb. Od šezdesetih godina 17. stoljeća pa sve do kraja 18. stoljeća porastao je
broj stanovnika Zagreba za nekoliko tisuća. „Zagreb se sve više smatra političkim
centrom i glavnim gradom Hrvatske i Slavonije što je naglašeno u Hrvatskom saboru
1557. godine kada sabor zabrinut zbog opasnosti od Turaka, preporučuje kralju
Ferdinandu da se „pobrine za svoju kraljevsku varoš na brdu Gradecu koja je glavni
grad ovih kraljevina“. 1606. godine, na poziv varoške uprave isusovci su preuzeli
napušteni samostan na današnjem Jezuitskom trgu. Započeli su bogatu
prosvjetiteljsku djelatnost i baroknu izgradnju grada. Već sljedeće godine osnovana je
isusovačka gimnazija sa šest razreda. Obavljala je redovitu humanističku naobrazbu
za više stotina učenika seljačkog, građanskog i plemićkog podrijetla. 1664. godine
isusovci su otvorili tiskaru, a pet godina poslije akademiju na kojoj se predavala
filozofija, teologija i pravo. Hrvatsko-ugarski kralj Leopold I. poveljom potvrđuje
Kraljevskoj akademiji pravo sveučilišta, a ovaj privilegij potvrđuje Hrvatski sabor.“22

3.1 NASTANAK GRADA ZAGREBA
Nastanak imena grada Zagreba u prošlosti se izvodio iz glagola „zagrabiti”, što znači
zaimati živu vodu, temeljem čega su ispredane brojne legende i priče, među kojima je
i ona o Manduši i zdencu.
„Današnji Zagreb izrastao je iz dvaju srednjovjekovnih naselja koja su se stoljećima
razvijala na dvama susjednim brežuljcima. Prvi pisani spomen Zagreba datira iz 1094.
godine kada je na Kaptolu osnovana biskupija, dok susjedni Gradec 1242. godine biva

21 Ibid., str. 204.
22 Vrdoljak, 2010., e-izvor
21

proglašen slobodnim kraljevskim gradom. Oba ta naselja bila su okružena čvrstim
bedemima i kulama, ostaci kojih su očuvani sve do danas. Za turskih najezda na
Europu, od XIV. do XVIII. stoljeća, Zagreb je važna pogranična utvrda. Barokna
obnova grada u XVII. i XVIII. stoljeću mijenja obličje Gradeca i Kaptola. Ruše se stare
drvene kuće a podižu raskošne palače, samostani i crkve. Bogatstvu grada pridonose
brojni trgovački sajmovi, prihodi od posjeda i mnoštvo obrtničkih radionica. U grad
doseljavaju imućne plemićke obitelji, kraljevi službenici, crkveni velikodostojnici i
bogati trgovci iz cijele Europe. Otvaraju se škole i bolnice, prihvaćaju se kulturni običaji
europskih prijestolnica. Grad prerasta svoje srednjovjekovne granice i širi se
prostranom ravnicom. Podižu se prvi perivoji i ladanjska imanja. Zagreb se potvrđuje
kao upravno, gospodarsko i kulturno središte Hrvatske.“23

Tablica 5: Kronologija nastanka grada Zagreba
GODINA
DOGAĐAJ
oko 600. n.e.
Propada staro rimsko naselje Šćitarjevo (Andautonia). Na ove
prostore dolaze Hrvati, a najstariji su dokazi o njihovom
boravku grobovi na Visokom brijegu u Velikoj Gorici.
879.
Zemlje između Save i Drave pa dakle i područje Zagreba, ulaze
u okvir hrvatske države kralja Tomislava, koji je 925. godine
okrunjen za prvoga hrvatskog kralja.
1094.
Ugarski kralj Ladislav osniva biskupiju
1134.
Izdana je pismena povelja u kojoj se spominju utemeljitelj
biskupije kralj Ladislav, prvi zagrebački biskup Duh i ostalo
svećenstvo.
1217.
Završena je gradnja i posvećena stolna crkva, koja je 1242.
godine teško stradala za provale Tatara.
1242.
Da bi se građanima odužio za pomoć koju su mu pružili pred
naletom Tatara, hrvatsko-ugarski kralj Bela IV. tadašnjem
Gradecu dodjeljuje Zlatnu bulu.
1355.
Spominje se prva ljekarna u Zagrebu.
1557.
Grad je ponovno u opasnosti, sada mu prijete Turci. Ali, baš se
te godine prvi puta spominje kao glavni grad.
1607.
Osnovana je Isusovačka gimnazija sa šest razreda.

23 Zagreb kroz stoljeća, infozagreb.hr, e-izvor
22

1624.
Grom je zapalio drveni krov stolne crkve, a požar se proširio.
Veliki požari izbili su još nekoliko puta, dok nisu prevladale kuće
od opeke.
1664.
Isusovci osnivaju prvu tiskaru u Zagrebu.
1669.
Hrvatsko-ugarski
kralj
Leopold
I.
poveljom
potvrđuje
Kraljevskoj akademiji pravo da bude sveučilište.
1767.
Kraljevsko vijeće određuje Varaždin za svoje privremeno
sjedište.
1771.
U Zagrebu počinje izlaziti prvi tjednik na latinskom jeziku
Ephemerides Zagrebienses.
1776.
Sjedište vlade vraća se iz Varaždina u Zagreb.
1834.
Na južnoj strani Markova trga počinje s radom prvo stalno
kazalište u Zagrebu.
1850.
Zagreb, objedinjavanjem svih dijelova, postaje jedinstveni
grad, a za prvog je gradonačelnika izabran Josip Kamauf, koji
je do tada bio varoški sudac Gradeca.
1862.
Otvorena prva željeznička pruga na relaciji Zidani Most –
Zagreb – Sisak.
1880.
U studenome grad je pogodio katastrofalan potres.
1891.
Gradskim ulicama kreće tramvaj kojega vuku konji. Prvi
električni tramvaj je u upotrebi od 1905.
Izvor: autorski rad, prema: infozagreb.hr, e-izvor

3.2 GRAD ZAGREB DANAS
Grad Zagreb je danas glavni grad Republike Hrvatske, po broju stanovnika najveći
grad u Hrvatskoj, zauzima površinu od 641 km2. Šire područje grada broji oko milijun
stanovnika, a sam grad prema popisu stanovništva iz 2011. godine broji 792.875
stanovnika. Zagreb je danas glavno kulturno, znanstveno, gospodarsko, političko i
administrativno središte Republike Hrvatske sa sjedištem Sabora, Predsjednika i
Vlade Republike Hrvatske. S obzirom da je Zagreb glavno središte Hrvatske,
nadležnosti i ovlasti grada Zagreba regulirane su Zakonom o Gradu Zagrebu
(„Narodne novine“ br. 62/01, 125/08, 36/09, 119/14).
Člankom 1. Zakona o Gradu Zagrebu ističe se kako se predmetnim zakonom uređuje
„položaj, djelokrug i ustroj Grada Zagreba, glavnog grada Republike Hrvatske“.24

24 ZOGZ, čl. 1.
23

Člankom 2. propisano je kako Grad Zagreb ima položaj županije,25 dok je člankom 3.
istog Zakona propisano kako Grad Zagreb ima svoj statut, koji u skladu sa zakonom,
uređuje njegov samoupravni djelokrug, njegova obilježja, javna priznanja, ustrojstvo,
ovlasti i način rada njegovih tijela, oblike neposrednog odlučivanja građana, suradnju
s drugim jedinicama lokalne i područne (regionalne) samouprave te druga pitanja od
važnosti za ostvarivanje prava i obveza Grada Zagreba.26

Slika 1: Položaj Grada Zagreba

Izvor: Turistička zajednica Zagrebačke županije, e-izvor

Djelokrug Grada Zagreba propisan je čl. 4. istog zakona, a normirano je da Zagreb „u
okviru svoga samoupravnog djelokruga obavlja poslovne iz djelokruga županije, te
druge poslove u skladu sa zakonom. Obavlja poslove državne uprave iz djelokruga
ureda državne uprave i drugih poslova državne uprave utvrđenih posebnim zakonom
u Gradu Zagrebu povjerava se upravnim tijelima Grada Zagreba“.27
Člankom 5. istog zakona propisan je ustroj Grada Zagreba, a ustroj obuhvaća:

25 Ibid., čl. 2.
26 Ibid., čl. 3.
27 Ibid., čl. 4.
24

• Gradsku skupštinu Grada Zagreba
• Izvršno tijelo Grada Zagreba.28
Gradska skupština grada Zagreba je predstavničko tijelo građana Grada Zagreba koje
donosi akte u okviru samoupravnog djelokruga Grada Zagreba te obavlja poslove u
skladu sa zakonom i statutom. Gradska skupština ima 51 gradskog zastupnika, a
način rada Gradske skupštine uređuje se poslovnikom Gradske skupštine, u skladu
sa zakonom i Statutom. Gradska skupština ima predsjednika i potpredsjednika, čiji se
broj utvrđuje Statutom. Predsjednik i potpredsjednik moraju svoju dužnost obnašati
profesionalno te provoditi odluke koje Gradska skupština izglasa.
Izvršno tijelo grada Zagreba je gradonačelnik Grada Zagreba. Člankom 7. Zakona o
Gradu Zagrebu propisano je kako „gradonačelnik predstavlja i zastupa Grad Zagreb i
nositelj je izvršnih poslova u Gradu Zagrebu. Gradonačelnik se bira na način propisan
zakonom kojim se uređuju lokalni izbori“.29 Nadalje, čl. 8. i 9. istog zakona je propisano
kako je „gradonačelnik odgovoran Vladi Republike Hrvatske za obavljanje poslova
državne uprave povjerenih upravnim tijelima Grada Zagreba. Vlada Republike
Hrvatske može u obavljanju poslova državne uprave davati gradonačelniku naredbe.
Gradonačelnik ima dva zamjenika koji se biraju na način propisan zakonom kojim se
uređuju lokalni izbori“.30
Člankom 1. Statuta Grada Zagreba propisano je kako je „Grad Zagreb, kao glavni grad
Republike Hrvatske, posebna je i jedinstvena, teritorijalna i upravna cjelina kojoj se
položaj, djelokrug i ustrojstvo uređuje Zakonom o Gradu Zagrebu. Grad Zagreb
jedinica je lokalne samouprave koja ujedno ima i položaj jedinice područne
(regionalne) samouprave – županije“.31
Sukladno čl. 2. Statuta, „Grad Zagreb je pravna osoba koju predstavlja i zastupa
gradonačelnik.“ Člankom 3. Statuta propisuje se djelokrug rada Grada Zagreba,
odnosno „samoupravni djelokrug Grada Zagreba, njegova obilježja, javna priznanja,
ustrojstvo, ovlasti i način rada njegovih tijela, mjesna samouprava, prava nacionalnih
manjina, ustrojstvo gradskih upravnih tijela i javnih službi, oblici neposrednog
odlučivanja građana, suradnja s drugim jedinicama lokalne i područne (regionalne)
samouprave te druga pitanja važna za ostvarivanje prava i obveza Grada Zagreba“.32
Grad Zagreb ima svoju zastavu, grb i počasni lanac gradonačelnika koji su propisani
čl. 8. i 9. Statuta. Opis grba istaknut je u čl. 8. st. 2. Statuta, a glasi: „U plavome polju
na zelenome brijegu nalazi se srebrni/bijeli grad sa trima kulama i otvorenim
zlatnim/žutim vratima; gore desno zlatna/žuta šesterokraka zvijezda, gore lijevo

28 Ibid., čl. 5.
29 Ibid., čl. 7.
30 Ibid., čl. 8.-9.
31 Statut Grada Zagreba, čl. 1.
32 Ibid., čl. 3.
25

srebrni/bijeli polumjesec.“33 Grb se zasniva na grbu Griča koji potječe iz 13. stoljeća.
U početku je pozadina bila crvene boje, a 1896. godine je konačno ustanovljena plava
boja pozadine koja je i danas.
Zastava Grada Zagreba opisana je st. 3. istog članka i Statuta, a opis zastave glasi:
„Zastava omjera 1:2 plave je boje sa žuto obrubljenim grbom grada u sredini.“34
„O uporabi grba i zastave Grada Zagreba, uključujući i njihovu stilizaciju te naziva
"Grad Zagreb" i njegovih izvedenica odlučuje gradonačelnik Grada Zagreba.“35

3.3 CIJENE NEKRETNINA U ZAGREBU PRIJE I NAKON KRIZE
Godine 2007. došlo je do financijske krize, koja je započela s krizom tržišta nekretnina
i slomom hipotekarnih kredita u Sjedinjenim Američkim Državama pod nazivom
„Subprime crisis“. Uzrok te krize je bio nagli i brzi pad cijena nekretnina u SAD-u, koji
se dogodio nakon dužeg razdoblja rasta cijena nekretnina u previsokim razmjerima.
Krizi je prethodilo i dugo razdoblje relativno niskih realnih i nominalnih kamatnih stopa.
Ta kriza ubrzo je zahvatila i ostatak svijeta. Može se reći da je kriza imala katastrofalne
posljedice. U Americi je nekoliko velikih banaka (Lehman Brothers Holdings Inc.) i
osiguravajućih društava proglasilo bankrot. Kriza je zahvatila prvo financijski i
bankarski sektor, ali ubrzo nakon toga počinje zahvaćati i realni sektor.
Hrvatsku je također zahvatila i imala je jako veliki utjecaj na hrvatsko gospodarstvo.
Povećala se nezaposlenost, stopa BDP-a je pala,36 brojne tvrtke su zatvorile svoja
vrata. Duži niz godina prije krize povećana je domaća potražnja, pogotovo privatna
potrošnja koja se temelji na postupku zaduživanja i tako je rasla vanjska zaduženost
Hrvatske. Zaduživanje je sasvim normalna pojava u zemljama koje se nalaze u
tranziciji, ali jedino ako su njihove investicije dugoročno rentabilne i ne ovise o tekućoj
potrošnji. „Do 2001., glavni izvor vanjskog zaduživanja su predstavljale posudbe
domaćeg javnog sektora te posudbe privatnog sektora za koje je jamčila država. U
razdoblju koje je slijedilo neposredno nakon privatizacije bankarskog sustava dolazi
do sustavnog zaokreta: između 2002. i 2005. raste kreditiranje privatnog domaćeg
sektora privatnim stranim izvorima. Upravo u navedenom razdoblju Hrvatska prelazi
iz srednje u visoko zaduženu zemlju. Vanjski dug je u periodu od 1999. do 2005. rastao
po prosječnoj stopi od 16 % godišnje. Inozemni je dug 1993. iznosio tek 14,4 % BDP-

33 Ibid., čl. 8. st. 2.
34 Ibid., čl. 8. st. 3.
35 Ibid., čl. 14. st. 1.
36 U ovom razdoblju dolazi do šestogodišnjeg pada BDP-a. Hrvatska je bila u onom broju zemalja koje
su u ovom razdoblju zabilježile najveći pad gospodarstva, jedino je Grčka imala veći pad od Hrvatske.
Realni BDP Hrvatske pao je za 8,6 %. BDP Hrvatske u 2015. povećan za 1,6 %, a u 2016. godini za
2,9 % pa je pad njegove realne razine u odnosu na pretkriznu 2008. smanjen na -8,4 %.
26

a, nakon čega je dramatično rastao, a 2010. probijena je psihološka granica; ukupni
vanjski dug premašio je vrijednost BDP-a.“37

3.3.1 Cjenovni baloni na tržištu nekretnina i svjetska kriza 2018.
Cjenovni balon na tržištu (engl. bubble) znači jako veliko povećanje cijena nekih
dobara, a da ne postoji osnovana podloga za takvo povećanje. U slučaju da dođe do
pucanja takvog balona, može doći do krize na tom tržištu i ostalim tržištima pa i do
krize svjetskog gospodarstva. „Kindelberger i Aliber (2005) opisuju balone kao nagli
porast cijena imovine s početnim porastom koji stvara očekivanja daljnjeg privlačenja
novih kupaca. Cjenovni balon može se definirati kao dramatično povećanje cijena
nakon kojeg slijedi dramatični pad cijena. Lind (2013) smatra da je ta tradicionalna
definicija problematična jer su joj osnove nejasne. Balon se nikada ne može objasniti
jednim čimbenikom, već je posljedica interakcije niza čimbenika. Postoje čimbenici koji
se koriste za izvođenje skupa pokazatelja koji djeluju kao upozoravajući signali o tome
hoće li nakon dramatičnog povećanja cijena doći do dramatičnog pada. Razvijeni
popis obuhvaća, primjerice, troškove kamata u odnosu na prihode kućanstava,
elastičnost ponude, očekivanja cijena i kreditne uvjete. Cooper (2009) smatra da je
najbolji pokazatelj rast kreditne aktivnosti. Kada je rast kreditne aktivnosti znatno veći
od ekonomskog rasta, onda se taj rast potiče stvaranjem kredita i neće se održati kada
kreditna ekspanzija stane. Rast domaćih kredita ne bi smio premašiti ekonomski rast
neke zemlje, izražen rastom BDP-a, iznad koeficijenta 2:1, jer se to smatra neodrživim
na dulji rok.“38
Svi ekonomski analitičari slažu se u tome da je do krize 2008. godine došlo zbog
pucanja balona na tržištu nekretnina u Americi te u mnogim drugim zemljama
(Engleska, Irska, Španjolska). Prvo se ta kriza osjetila na tržištu hipotekarnih kredita.
FED, u želji da potakne razvoj i rast SAD-a, dug niz godina je davao niske kamatne
stope, čime je došlo do napuhavanja cijena nekretnina i to je jedan od uzroka krize.

3.3.2 Cijene nekretnina u Zagrebu prije krize
Hrvatska je prije 2008. godine imala velike troškove zaduživanja koja su nastavila rasti
i s tim u korak počele su se smanjivati i hrvatske gospodarske aktivnosti. 2009. godine
je ustvari započelo razdoblje velike recesije na našem području.
Tržište nekretnina je nakon dužeg vremena stagnacije koji je trajao do 2001. godine u
sljedećih 5 godina postiglo snažan zamah pa je opet 2006. godine ušlo u mirniji ciklus
sve do polovine 2008. godine, kada je zbog gospodarske krize započeo nagli pad.

37 Benolić, 2012., str. 7.
38 Mustać, 2019., str. 2.
27

Ukoliko se gledaju transakcije nekretnina, možemo reći da postoje tri dominantne
kategorije nekretnina prema broju transakcija:
• stambeni prostor
• građevinsko zemljište
• poljoprivredno zemljište.
„Praćenje cijena stambenih nekretnina vrlo je važno za gospodarstvo. Stambena
imovina čini bitnu stavku imovine stanovništva i važnu komponentu njegova ukupnog
“bogatstva”. Stoga cijene stambenih nekretnina naposljetku, putem učinka bogatstva
na potrošnju kućanstava, izravno utječu i na agregatnu ekonomsku aktivnost. Osim
što djeluje na stanovništvo, cijena stambene imovine bitna je i za financijsku stabilnost
zemlje – nekretnine su, naime, tipičan kolateral pri zaduživanju poduzeća i
stanovništva kod poslovnih banaka i utječu na visinu kreditnog rizika koji banke
prihvaćaju. Viša razina cijena prelijeva se u višu vrijednost kolaterala pa se u razdoblju
rasta cijena olakšava kreditiranje te raste potražnja za kreditima kod zajmoprimatelja
s jedne strane, ali i ponuda kredita od strane zajmodavatelja s druge strane. Vrijedi i
obratno, smanjenje cijena utječe na pad vrijednost kolaterala, što direktno negativno
utječe na otpornost zajmoprimatelja i rast vjerojatnosti neispunjavanja obveza (engl.
probability of default) i potencijalnih gubitaka u financijskom sektoru slabeći time
gospodarske uvjete i povećavajući kreditni rizik kod zajmodavatelja.“39
Broj transakcija stambenih nekretnina doživio je vrhunac 2006. godine te je u 2007. i
2008. godini uslijedio pad tih istih nekretnina. Što se tiče građevinskog zemljišta, broj
kupoprodaja je relativno stabilan kroz godine, dok su poljoprivredna zemljišta od 2003.
do 2008. godine bile u stabilnom rastu.
Broj prodanih novih stanova je od 2003. godine bio u relativno stabilnom porastu, osim
2005. godine kad se bilježi manji pad u Zagrebu i nešto veći u ostalim naseljima. U
Zagrebu 2008. godine bilježi se porast, dok je u ostalim naseljima zabilježen blagi pad
u odnosu na 2007. godinu. Prema podacima na službenim stranicama Državnog
zavoda za statistiku, bilježi se stabilan porast cijene stanova do 2008., nakon koje
kreće pad.

Tablica 6: Broj prodanih novih stanova u Republici Hrvatskoj i Zagrebu u razdoblju
od 2003. do prve polovice 2009.

2003.

2004.

2005.

2006.

2007.

2008.

I. – VI.
2009.

39 Kunovac i Kotarac, 2019., str. 1.
28

Cijela
Hrvatska

1.436

2.166

1.482

2.109

2.580

2.543

1.500

Grad
Zagreb

680

978

765

956

1.414

1.535

808

Ostala
naselja

756

1.188

717

1153

1.166

1.008

692
Izvor: Autorski rad, prema: Državni zavod za statistiku, e-izvor

Kako bi se bolje mogle shvatiti oscilacije u cijenama, autorica rada prilaže i sliku
grafikona za razdoblje koje je navedeno u prethodnoj tablici.

Slika 2: Broj prodanih novih stanova u Republici Hrvatskoj i Zagrebu u razdoblju od
2003. do prve polovice 2009.

Izvor: Državni zavod za statistiku, e-izvor

Zagreb je u razdoblju od 2003. do 2008. godine imao i najveću prosječnu cijenu po
m2, ako se gleda s ostatkom Hrvatske. Tako je u 2003. prosječna cijena (kn/m2) u
29

Zagrebu iznosila 10.241 kn, dok je u ostatku Hrvatske bila 8.569 kn/m2. 2005. godine
dolazi do laganog pada pa je sada cijena 9.228 kn/m2, dok je u ostatku Hrvatske 8.912
kn/m2., 2008. opet raste na 14.315 kn/m2, a u prvoj polovici 2009. godine iznosi 14.295
kn/m2. kada se sagleda indeks cijena nekretnina,40 može se zaključiti da tražene cijene
stanova su podjednako padale i u Zagrebu i u cijeloj Hrvatskoj.
„Na razini Republike Hrvatske udio zemljišta u cijeni stana varira od 12 % do 21 %,
udio gradnje i dobiti izvođača od 59 % do 66 % te ostalih troškova od 16 % do 25 %.
U odnosu na Republiku Hrvatsku, u Zagrebu komponente strukture pokazuju
neznatno veće raspone: udio zemljišta u cijeni stana varira od 13 % do 24 %, udio
gradnje i dobiti izvođača od 54 % do 65 % te ostalih troškova od 15 % do 27 %.“41

Slika 3: Struktura prosječne cijene stana u Zagrebu u razdoblju od 2003. do prve
polovine 2009.

Izvor: Uređena zemlja, Studija tržišta nekretnina u Republici Hrvatskoj, 2009., e-
izvor

40 Indeks se bazira na traženim cijenama nekretnina. Prednost kod ovakvog načina računanja je u tome
što je dostupan veći uzorak nego pri alternativnim metodama.
41 UZ, 2009., str. 57.
30

3.3.3. Cijene nekretnina u Zagrebu nakon krize do danas
Cijene nekretnina u Hrvatskoj dosegnule su vrhunac 2008. godine, nakon čega su
počele padati. Cijene su padale sve do kraja 2015. godine. Ukupan pad cijena
nekretnina od 2008. do 2015. iznosio je 20 %, ali ako se pogleda cijelo razdoblje od
2002. do 2015. godine može se vidjeti da su cijene nekretnina u Hrvatskoj narasle za
61 %.
Grad Zagreb predstavlja najveće tržište nekretnina u Hrvatskoj. U razdoblju od 2012.
do 2017. godine prodaja stanova je porasla za 32 %. Treba se zapitati, zašto dolazi
do rasta cijene nekretnina? Postoji više razloga, a jedan od njih je sigurno i lokacija
same nekretnine. Lokacijske karakteristike mogu podrazumijevati položaj nekretnine
prema centru grada ili prema centru rada, ali i o karakteristikama susjedstva te blizini
brojnih ustanova (škole, vrtići, zdravstvene ustanove, dućani, parkovi itd.). U
oblikovanju cijene nekretnine uz lokacijske karakteristike sudjeluju i neka druga
obilježja, kao što su vanjski izgled nekretnine, veličina, katnost, opremljenost, unutarnji
dizajn, stil gradnje, itd.
„Pritisak na troškove može biti izražen u kratkom roku i može utjecati na očekivanja
budućih cijena, posebno ako dođe do naglog porasta potražnje. Taj trend se
trenutačno događa na priobalju, gdje je s obzirom na potražnju mala ponuda izvođača
radova. Slijedom toga cijene gradnje rastu. Cijene materijala i troškovi prijevoza
materijala također rastu. Zbog nedostatka radne snage, građevinari povisuju plaće
radnicima kako bi ih uspjeli zadržati. Investitoru u gradnju realno se povećavaju
troškovi gradnje zbog čega cijena konačnog proizvoda raste. U graditeljstvu je 2017.
ostvareno oko 5 % hrvatskog bruto domaćeg proizvoda s tendencijom rasta. Potkraj
2017. godine u graditeljstvu je radilo 67 307 radnika u 13 852 aktivnih pravnih
subjekata. Broj zaposlenih od siječnja do prosinca 2017. godine manji je za 1,2 % u
odnosu na isto razdoblje 2016. Vrijednost izvršenih radova 2017. bila je
20.180.147.000 kuna ili oko 2.705.077.000 eura (HGK, 2018.).“42
Iako je nakon financijske krize došlo do pada cijena nekretnina, kako je dolazilo do
gospodarskog oporavka, tako je došlo do rasta cijena nekretnina, kako u cijeloj
Hrvatskoj tako i u Zagrebu. Na jednom od portala za oglašavanje nekretnina
(Njuškalo.hr), prema njihovoj statistici, prosječna cijena stanova u Zagrebu danas je
otprilike 1.986 EUR/m2. Ako usporedimo Zagreb s ostalim gradovima u Hrvatskoj,
možemo uočiti da čak cijena stana po kvadratnom metru i nije najskuplja. Tako npr. u
gradu Zadru cijena je 2.134 EUR/m2, u Dubrovniku 3.828 EUR/m2, u Splitu 2.796
EUR/m2, u Šibeniku 1.499 EUR/m2, a u Umagu 2.080 EUR/m2. Najniže cijene po
kvadratnom metru su na području Slavonije, u Vukovaru su cijene stanova 685
EUR/m2. Prema portalu Njuškalo.hr, za stan od 50 kvadratnih metara u Zagrebu morat
ćete izdvojiti oko 100.000 EUR, a u Vukovaru za stan iste kvadrature oko 35.000 EUR.

42 Mustać, 2019., str. 83.
31

U Hrvatskoj postoji još jedan relevantan portal za oglašavanje nekretnina, a to je
Crozilla.com. Na njemu su cijene nešto drugačije nego na Njuškalu, ali to su sitne
razlike u cijenama. Prema Crozilla.news, cijene zagrebačkih stanova su na mjesečnoj
razini porasle za 0,5 %, tj. 9,3 % na godišnjoj razini. Tako se u kolovozu ove godine
za kvadratni metar stana u Zagrebu tražilo u prosjeku 2021 euro. Naravno, cijene nisu
iste na području cijelog grada jer se u obzir treba uzeti lokacija i neki drugi faktori kao
što su godina izgradnje, stanje u kojem se nekretnina nalazi, uređenost nekretnine itd.
U srpnju ove godine cijene novih, luksuzno uređenih ili adaptiranih stanova na dobrim
lokacijama penjale su se i preko 6000 eura po metru kvadratnom. Ali, uzimamo u obzir
da se tu radi o atraktivnim kvartovima u Zagrebu. Na rubnim dijelovima grada mogu
se pronaći stanovi od 1000 eura po metru kvadratnom. Stanovi su uvijek više traženi
nego kuće, pogotovo manji stanovi po kvadraturi, najviše garsonijere. Za kvadratni
metar kuće, s okućnicom i pripadajućim objektima u prosjeku iznosi oko 1335 eura.
Ako se gleda odnos lipanj – kolovoz ove godine, vidi se da su porasle oko 0,4 %,
odnosno 6,9 % u odnosu na prošlu godinu.
Smatra se da je jedan od uzroka za tako veliki porast cijena stanova i pojava stanova
za dnevni ili mjesečni najam pa se veliki broj zagrebačkih stanova kupuje i za
iznajmljivanje. Najtraženiji zagrebački kvartovi za kupnju stanova su Centar,
Trešnjevka, Maksimir, Dubrava i Jarun. Rast cijene stanova u Hrvatskoj traje 40
mjeseci za redom, točnije od početka 2016.
Na tržištu vlada cjenovni balon, koji se stvara zbog očekivanja da će nekretnina u
budućnosti imati još veću cijenu i da će ju biti moguće brzo unovčiti.

32

Slika 4: Cijene stanova u najvećim hrvatskim gradovima
Izvor: Kvadrat stana u Zagrebu 2000 eura:Cijene stanova su na vrhuncu, bazen
kupaca se prazni, tportal.hr, 2019. e-izvor

33

Slika 5: Kretanje prosječnih traženih cijena kvadrata stanova i kuća u Gradu
Zagrebu

Izvor: Usporava rast cijena nekretnina u Hrvatskoj, privredni.hr,2019., e-izvor

Na burzi nekretnina burzovni indeks (BN) prema njihovim statistikama je u odnosu na
isto razdoblje prošle godine (mjesec srpanj) narastao za čak 4,68 %, a kada se gleda
u odnosu na početak godine za 3,61 %. Od 2008. godine cijene nekretnina (stambene
posebno) su tek početkom ove godine doživjele svoj najviši rast. „Porast tražene cijene
nekretnina je još uvijek za nekoliko postotaka veći nego što je rast realiziranim
vrijednostima nekretnina. Većina oglašenih nekretnina ipak ne pronalazi kupca što
jasno pokazuje da su nekretnine uglavnom precijenjene. Stambena novogradnja je i
dalje motor rasta prosječnim cijenama i sve teže vuče cijene rabljenim nekretninama,
jer će kupaca u narednom periodu biti sve manje. Početkom jeseni će se još
kratkotrajno osjetiti povećanje potražnje za određenim nekretninama zbog državnih
subvencija.“43

43 BN Komentar, Burza nekretnina, 2019., e-izvor
34

BN indeks je jedinstveni indeks koji prati kretanje cijena stambenih kredita na području
Hrvatske. Temelji se na podacima postignutih cijena tipičnih nekretnina na tipičnim
lokacijama iz baze Burze nekretnina. Objavljuje se jedanput mjesečno.

Slika 6: BN indeks kretanja cijena nekretnina

Izvor: BN Komentar, Burza nekretnina, 2019., e-izvor

Slika 7: Tražene i postignute cijene na tržištu (1997. – 2018.)

Izvor: BN Komentar, Burza nekretnina, 2019., e-izvor

Iz zadnjeg grafa se vidi kako 2005. godine dolazi do razilaženja između traženih cijena
i postignutih cijena gdje su tražene cijene više nego postignute i taj trend je sve do
2010. godine kada dolazi do izjednačavanja cijena. Opet 2014. godine dolazi do slične
situacije, gdje su tražene cijene više od postignutih cijena, ali nije u tako velikom
35

razmjeru kao što je to bilo u razdoblju od 2004. do 2010. godine. To razilaženje u
cijenama još je uvijek prisutno na tržištu nekretnina.
Na slici 6. može se vidjeti da je indeks cijena od početka ove godine u stalnom porastu.

36

4. POJAM NEKRETNINA
Nekretnine su stvari koje ne mogu mijenjati svoj položaj u prostoru a da im se pri tome
ne uništi ili promijeni dosadašnja struktura. Nekretninama se smatraju u prvom redu
zemljišta, ali osim zemljišta nekretninama se smatra i sve ono što se nalazi na
zemljištu, točnije sve ono što je sa zemljištem trajno povezano bilo mehaničkim putem
ili organski. To znači da se nekretninama smatraju i zgrade (stambene jedinice,
poslovni prostori), koje su sagrađene s namjerom da na zemljištu trajno ostanu.
„Pojedinačnu nekretninu čini zemljišna čestica, uključujući i sve što je s njom
razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje; ali kad je više zemljišnih
čestica upisano u zemljišnoj knjizi u isti zemljišnoknjižni uložak, one su pravno
sjedinjene u jedno tijelo (zemljišnoknjižno tijelo), koje je kao takvo jedna nekretnina.“44
U Zakonu o porezu na promet, nekretninama se smatraju zemljišta i građevine.
Zemljišta mogu biti poljoprivredna, građevinska i druga zemljišta, a građevinama se
smatraju stambene, poslovne i druge vrste zgrada i svi njihovi pripadajući dijelovi.
Poljoprivrednim zemljištima se smatraju oranice, pašnjaci, livade, vrtovi i sl. Prema
Zakonu o prostornom uređenju, građevinska zemljišta su zemljišta unutar granica
građevinskog prostora, ali i zemljišta izvan građevinskog prostora obuhvaćenog
građevnom česticom na kojoj je izgrađena građevina.45 Zemljišta mogu biti izgrađena
i ne izgrađena. Izgrađeni dio građevinskog zemljišta je dio zemljišta koji je određen
prostornim planom i koje je izgrađeno, a neizgrađeni dio je područje određeno
prostornim planom i planirano je za daljnji razvoj.
Izgrađena zemljišta su stambene nekretnine, koje mogu biti kuće i zgrade sa
stanovima i svim pripadajućim objektima te nekretnine za odmor (vikendice), uredske
nekretnine, industrijske nekretnine, trgovačke nekretnine itd.

4.1 PROCJENITELJ
U Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina, točnije u čl. 9. piše tko je procjenitelj
nekretnina i na koji način je dužan obavljati svoj posao.
Procjenitelj je fizička osoba koja je stalni sudski vještak za procjenu nekretnina tj.
pravna osoba koja ispunjava uvjete koji su potrebni za sudska vještačenja, u skladu s
posebnim propisom kojim se uvjeti, postupak imenovanja, prava i dužnosti stalnih
sudskih vještaka. Procjenitelj može biti i stalni sudski procjenitelj imenovan u skladu s
posebnim propisom kojim se uređuju uvjeti, postupak imenovanja, prava i dužnosti
stalnih sudskih procjenitelja.46 Dužan je obavljati poslove stručno, neovisno i
nepristrano te mora iznijeti sve okolnosti koje su dovele ili bi mogle dovesti do sukoba
interesa ili njegovu neovisnost u pitanje. Njegov posao je izraditi procjembeni elaborat,
koji mora biti u skladu sa propisima i pravilima struke. Ako procjenitelj smatra da nije

44 ZOVIDSP, čl. 9. st. 1.
45 ZOPU, čl. 3. st. 9.
46 ZOPVN, čl. 9. st. 1.
37

kompetentan za procjenu određene nekretnine, dužan je u izradu elaborata uključiti i
specijaliziranog stručnjaka za pojedina pitanja. Procjenitelj mora poštivati Etički
kodeks te mora biti spreman preuzeti odgovornost za ispravnost procjene te mora
izvršavati svoje obveze prema klijentima u skladu s najvišim standardima etike.
„Nivo znanja koje mora posjedovati procjenitelj, a sukladno EVS/RICS47, je:
• Razumijevati načela ekonomske teorije, primijenjenu ekonomiju nekretnina te
poslovanja i financija.
• Opće znanje o oglašavanju nekretnina, energetskoj učinkovitosti, zaštiti okoliša
i resursa, gradnji i konstrukcijama te prostornom planiranju.
• Dubinsko znanje pravnih propisa o nekretninama, propisa koji uređuju gradnju
i prostorno uređenje, javnih politika, profesionalne prakse vrednovanja,
propisanih načela i metoda procjene tržišne vrijednosti nekretnina te principe
tržišta nekretnina.“48
U čl. 10. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina spominje se i procjeniteljsko
povjerenstvo, koje se osniva za područje županije, tj. velikog grada radi stručne
analize i evaluacije podataka te davanja stručnih prijedloga i mišljenja o tržištu
nekretnina. Sve troškove tog povjerenstva snosi grad na čijem je području osnovano.
Zadaće koje Povjerenstvo pri županiji, odnosno većem gradu obavlja su:
• daje stručne prijedloge i mišljenja u pripremi konačnih zaključaka u vezi s
prijedlogom plana približnih vrijednosti, nužnim podatcima i drugim podatcima
koji su potrebni za procjenu vrijednosti nekretnina na temelju podataka iz zbirke
kupoprodajnih cijena

• daje stručne prijedloge i mišljenja u pripremi konačnih zaključaka u vezi s
predloženim pregledom o promjenama i razvoju na tržištu nekretnina (u
daljnjem tekstu: Izvješće o tržištu nekretnina) za svoje područje nadležnosti

• daje mišljenje o usklađenosti izrađenih procjembenih elaborata s odredbama
ovoga Zakona na zahtjev jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave,
za svoje potrebe

• vrši razmjenu približnih vrijednosti, izvješća o tržištu nekretnina, nužnih i drugih
podataka za procjenu vrijednosti nekretnina s drugim povjerenstvima

•  i druge stručne poslove.49

47 EVS – European Valuation Standards, RICS – Royal Institution of Chartered Surveyor
48 Pravilnik i procedure procjena vrijednosti nekretnina, 2007, str. 15.
49 ZOPVN, čl. 12. st. 1.
38

5. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
Govoreći o procjeni vrijednosti nekretnina, bitno je naglasiti da se ista vrši radi potrebe
određivanja njezine vrijednosti u sadašnjem trenutku, ali s razmatranjem o budućoj
ulozi nekretnine, a ona predstavlja iznos svih prihoda koju može donijeti.
S obzirom da se vrijednost nekretnine mjeri u njezinoj prodajnoj cijeni, odnosno u
novcu, prodajne cijena u tom kontekstu bi bila protuvrijednost, odnosno iznos koji je
za nju plaćen. Procjenu vrijednosti vrši procjenitelj vrijednosti nekretnina, čiji je osnovni
zadatak upotrijebiti različite metode procjene nekretnina s ciljem predviđanja prodajne
cijene nekretnine. Osim ranije navedenog cilja, drugi cilj je procjena budućeg ishoda
nekretnine, odnosno koliko bi u budućnosti ta nekretnina mogla donijeti prihoda.
Prije procjene nekretnine određuje se metoda kojom se utvrđuje objektivna vrijednost
nekretnine. Primarni elementi koje treba uzeti u obzir za procjenu vrijednosti
nekretnine su:
1. svojstva, geometrijski i položajni elementi poput površine, oblika, lokacije i
udaljenosti,
2. zakonska regulativa u okviru slobode tržišta,
3. socijalno-gospodarski elementi
4. zasićenost, ponuda-potražnja
5. legalitet.50
Svaka procjena prodaje nekretnina, u svojoj osnovi, temelji se na predviđanju. Prilikom
predviđanja procjenitelj mora uzeti u obzir sve buduće utjecaje, a koje obuhvaćaju i
promjenu u zakonskoj regulativi, gospodarska kretanja, promjenu socijalne politike i
slično. Svi ranije navedeni faktor, i primarni i sekundarni, imaju za posljedicu procjenu
faktora kupovne moći.

5.1 METODE PROCJENE NEKRETNINA
5.1.1 Povijesni razvoj procjene nekretnina
Metodologija procjene nekretnina imala je svoj povijesni put, koji u Republici Hrvatskoj
započinje početkom prošlog stoljeća. Prva metoda koja je općenito bila aktivna,
odnosno temeljem koje se vršila procjena nekretnina, bila je tzv. Ungernova metoda
koja danas nije u primjeni, ali je značajna jer je upravo ovom metodom započeo
početak metodologijskog razvoja procjene nekretnina. 1936. godine, Zagreb donosi
Pravilnik općine Grada Zagreba za procjenu nekretnina koji je nastao pod autorstvom
inženjera Vlade Vernera. U ovom Pravilniku, Verner se aktivno zalagao za jedinstven
princip procjene nekretnina, a primjenjivao je formulu za umanjenje koja je glasila:

50 Prema: Žarko, 2008., str. 30.
39

u = 0,8 x n/N x (n+N)/2N
Ova formula je još i danas u primjeni. U ranije navedenom Pravilniku, bilo je navedeno
„da je prometna vrijednost nekog objekta suma u novcu koju bi u normalnim prilikama
mogla izdati razborita osoba prema mjesnim prometnim prilikama i prema mogućnosti
uporabe nekretnine“.51
Metodologija inženjera Vernera koristila se aktivno sve do 1984. godine. Te godine je
Republički komitet za građevinarstvo, stambeno-komunalne poslove i zaštitu
čovjekove okoline izdao jedinstvena Uputstva o načinu utvrđivanja građanske
vrijednosti ekspropiranih objekata. Analiziranjem ovih Uputstava uočeno je kako su
modificirane formule za umanjenje utvrđene i Pravilnikom općine Grada Zagreba za
procjenu nekretnina, a umanjuju se za vrijednost radova. Ovo Uputstvo je na teritoriju
Republike Hrvatske bilo široko prihvaćeno, a i danas se primjenjuje kao jedna od
metoda za procjenu nekretnina. Fokus ove metode usmjeren je na troškove pa je
shodno tome i nazvana troškovna metoda. Prilikom primjene troškovne metode
potrebno je utvrditi ponovnu vrijednost nekretnine, odnosno njezinu građevinsku
vrijednost (skraćeno NGV). Ova vrijednost predstavlja „onu cijenu po kojoj se može
izgraditi neki objekt, bez zemljišta, komunalija i ostalih troškova“.52 Kada se primjenjuje
troškovna metoda, mora se utvrditi troškovnik svih izvedivih radova na nekretnini, ali
u praksi to se često ne radi. Razlog toga počiva u činjenici da takva temeljita procjena
oduzima puno vremena i novca. U slučajevima kada se radi troškovnik, utvrđuje se
fizička starost i stanje građevine pa se NGV izračunava umanjenjem vrijednosti dobiva
se sadašnja vrijednost nekretnine (skraćeno SGV). Sadašnja vrijednost nekretnine
predstavlja osnovu za dobivanje tržišne vrijednosti. Za takvu procjenu koriste se
određeni koeficijenti koji utječu na građevinu, a obuhvaćaju:
• lokaciju,
• položaj nekretnine,
• funkcionalnost i ekonomsku zastarjelost nekretnine,
• raniju održavanost nekretnine,
• komunalnu opremljenost,
• ponudu i potražnju.
Shodno svemu ranije navedenom, tržišna vrijednost procjene nekretnina u prošlosti
se odnosila na utvrđivanje sadašnje vrijednosti nekretnine.

51 Ibid., str. 31.
52 Ibid.
40

5.2 PRAVILNIK O METODAMA PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina donesen je 2015. godine. U tom
Pravilniku se razrađuju osnovne metode procjene vrijednosti nekretnina, razrada
kakvoće nekretnina i interkvalitativno izjednačenje, izvođenje nužnih podataka, odabir
metode za procjenu vrijednosti nekretnina, elementi te oblik i sadržaj procjembenog
elaborata.53 U ovom pravilniku razrađuju se poredbena, prihodovna i troškovna
metoda.

5.2.1 Odabir metode za procjenu vrijednosti nekretnine prema Pravilniku o
metodama procjene vrijednosti nekretnina
„Kod izgrađenih katastarskih čestica za odabir metode i odabir podataka razmatra se
trenutno i buduće korištenje nekretnine. Buduće korištenje nekretnine se odabire
prema korištenju koje se uobičajeno ostvaruje ako je pravno dopustivo, gospodarski
opravdano, fizički izvedivo i dokazivo.
Buduće korištenje nekretnine ne smije imati uporište u rizičnim (špekulativnim)
očekivanjima već se mora temeljiti na prostornim planovima te drugim pravnim i
stvarnim okolnostima (primjerice potražnja za gradnjom, investicijski projekti jedinice
lokalne samouprave, programi gradnje jedinice lokalne samouprave, sklopljeni
ugovori o financiraju izgradnje komunalne infrastrukture s jedinicom lokalne
samouprave, struktura naselja i dr.), u protivnom se takvi procjembeni elaborati neće
uzeti u obzir.“54
U ovom Pravilniku, nekretnine se dijele prema vrsti korištenja na:
• najamne stambene nekretnine – to su one nekretnine koje se prema ukupnom
godišnjem prihodu koriste preko 80 % za stanovanje
• poslovne nekretnine – to su one nekretnine koje se prema ukupnom godišnjem
prihodu koriste preko 80 % za zakup pravnim osobama, obrtnicima i drugim
poslovnim oblicima fizičkih osoba
• nekretnine mješovite namjene – to su one nekretnine koje se djelomično koriste
za najam a djelomično za zakup, a nisu najamne stambene nekretnine,
poslovne nekretnine, obiteljske kuće
• nekretnine stambene namjene – to su one nekretnine koje se koriste preko 70
% u svrhu osobnog stanovanja, primjerice višestambene zgrade ili obiteljske
kuće.55

53 POMPVN, čl. 1. st. 1.
54 Ibid., čl. 29.
55 Ibid., čl. 30. st. 1.
41

Kada se primjenjuje prihodovna metoda, onda se položaj na tržištu nekretnina utvrđuje
na način da se uzmu u obzir prihodovni odnosi, kamatne stope na nekretninu, troškovi
gospodarenja i još neke druge situacije i okolnosti koje utječu na vrijednost nekretnine.

5.3 DANAŠNJA METODOLOGIJA PROCJENE NEKRETNINA
Prilikom procjene nekretnina osnovni postulati na kojima se temelji današnja
metodologija su fokusirani na procjenu nekretnine s ciljem stjecanja sporazuma
između prodavatelja i kupca nekretnine. Procjena nekretnina vrši se temeljem
kombiniranih metoda. Nakon procjene nekretnine procjenitelj sačinjava izvješće, a isto
izrađuje temeljem svog iskustva za procjenu nekretnine. Osim iskustva bitnu ulogu u
procjeni nekretnina ima i vizualizacija o budućim čimbenicima koji će utjecati na
nekretninu, odnosno njezinu vrijednost. Nakon sagledavanja svih bitnih čimbenika
uslijed zatečenog stanja na terenu, saznanja o istom interpretira i prikazuje rezultatima
metodoloških pristupa.
Danas se koriste tri osnovne metode za procjenu nekretnina:
1.
Troškovna metoda, metoda utvrđivanja stvarne vrijednosti ili statička metoda.
2.
Poredbena metoda ili metoda uspoređivanja vrijednosti
3.
Prihodovna metoda.
Troškovna metoda uvedena je, kako je već ranije i navedeno, 1984. godine
Uputstvima o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropiranih objekata.
Stupanjem na snagu ovih Uputstava Pravilnik općine grada Zagreba za procjenu
stavljen je van snage. Troškovna metoda usmjerena je na izračun troškova gradnje.
Osnovna ideja ove metode je da kupac neće nikada platiti nekretninu više nego što bi
ga koštala izgradnja takve nekretnine na istoj lokaciji. Korištenjem ove metode
procjena cijene nekretnine dobiva dodavajuću procjenu vrijednosti zemljišta. Drugim
riječima, prilikom procjene nekretnine tada se vrši i procjena vrijednosti zemljišta. Na
takav način se utvrđuje nova građevinska vrijednost koja „predstavlja cijenu po kojoj
se može izgraditi neki objekt, bez zemljišta, komunalija i ostalih troškova“.56 Cijena
nekretnine opada radi starosti (amortizacije) nekretnine, a ona se oduzima kako bi se
dobila neto vrijednost nekretnine, odnosno sadašnja građevinska vrijednost. Sadašnja
građevinska vrijednost je osnova za procjenu vrijednosti nekretnine. Treba razlikovati
reprodukcijske i zamjenske troškove. Reprodukcijski troškovi su troškovi koji bi bili
potrebni da se, prema današnjim cijenama materijala i tehnologije, izgradi potpuno
jednaka građevina, s jednakom kvalitetom izgradnje. Zamjenski troškovi su troškovi
koji su potrebni da se po današnjim cijenama izgradi građevina jednake uporabne
vrijednosti, ali izgrađena prema današnjim standardima i tehničkim normativima. Po
troškovnoj metodi, potrebno bi bilo učiniti troškovnik svih radova na građevini, međutim

56 Ibid., str. 31.
42

to se uobičajeno ne čini zbog brzine i ekonomičnosti, a moguće je da dođe do greške
zbog mogućnosti neobuhvaćanja nekih stavki radi obujma.
Troškovna metoda koristi se u slučajevima kada ne postoji podaci o cijenama koje su
postignute nakon kupoprodaje sličnih nekretnina. Na teritoriju Republike Hrvatske ovo
je najučestalije korištena metode procjene nekretnina.57

Slika 8: Shema izračuna tržišne vrijednosti troškovnom metodom

Izvor: izradio autor, prema Štefančić i Stojević, 2017., PBZ NEKRETNINE - 2017/03
- Pravilnik I procedure procjena vrijednosti nekretnine, e-izvor

57 Ibid., str. 32.-33.

IZRAČUN TROŠKOVNOM METODOM
Vrijednost zemljišta (Cz)
Vrijednost doprinosa ipriključaka
(Kd)
Vrijednost radova na okolišu (O)
Vrijednost intelektualnih usluga
kod gradnje (Iu)
Amortizirana vrijednost
zamjenske zgrade (SV)
SADAŠNJA GRAĐEVINSKA/TROŠKOVNA VRIJEDNOST
NEKRETNINE (SGV=Cz+SV+Kd+Iu+O)
(F)/Koeficjent za prilagodbu izračunava se iz
• Lokalni položaj
• Starost
• Veličina
• Opće stanje
• uporaba (stambena ili poslovna)
• Posebni elementi (legalitet)
• Odnos ponude i potražnje (položaj na tržištu RH ILI
korištenjem kpt = Cp / TV (a po objavi koeficijenata kpt od
strane procjeniteljskih povjerenstava ili vlastitim izračunom do
objave iz "veličina"; "uporaba"; "pos elementi; fct razv)

+ / - POSEBNA OBILJEŽJA
NEKRETNINE (PO)
TRŽIŠNA V RIJEDNOST
NEKRETNINE TV = SGV * F (ili kpt) +/-
PO
43

Poredbena metoda (metoda prodaje usporedbe) je pogodna za države u kojima je
organizirano tržište nekretnina. Drugim riječima, ova metoda je najprikladnija u onim
državama kod kojih postoji baza podataka o nekretninama, odnosno kod kojih se vrši
uredna evidencija. Pristup ove metode temelji se na usporedbi nekretnine, koja se
procjenjuje, sa nizom sličnih nekretnina koje su bile prodane na istom području u
bliskom vremenskom razdoblju. Prodajne cijene nekretnina, koje se ocijene
najsličnijima, daju spektar cijena u kojem će biti određena vrijednost nekretnine koja
se procjenjuje. U tu svrhu se uzimaju različiti elementi: financijaški termini, uvjeti
prodaje, stanje tržišta, lokacija itd. Nakon toga se primjenjuju novčana vrednovanja
prema svakoj nekretnini upotrjebljenoj za usporedbu s obzirom na interese
nekretnine.58 Prilikom opisa ove metode može se uočiti komparativni kriterij, odnosno
jedna nekretnina se uspoređuje s drugom i na temelju toga se daje opći dojam o
vrijednosti nekretnine. Kod ove metode u obzir se uzimaju podaci o izvršenim
kupoprodajama sličnih nekretnina, gdje se nakon međuvremenskog i položajnog
izjednačavanja (kod zemljišta se radi još i izjednačavanje po spremnosti za gradnju i
mjeri korištenja) te uz primjenu koeficijenata za preračunavanje tržišno bitnih svojstva
nekretnine, usporedbom, određuje vrijednost procjenjivane nekretnine po jedinici
mjere.59 Bitno je znati temeljna obilježja procjenjivane nekretnine i obilježja nekretnina
koje služe za usporedbu. Ova metoda se temelji na direktnim podacima s tržišta.
U tranzitnim zemljama ne postoji tržište u kojem bi se jedna nekretnina mogla
usporediti s drugom nekretninom pa su shodno tome u obzir uzete sljedeće
karakteristike:
• lokaciju zemljišta: topografiju, karakteristike tla, korisna površina, blizina ceste,
prilaz ulici, pristup komunikacijama, udaljenost od prodavaonica, neposredne
nepoželjnosti (buka, zagađivači itd.)
• veličinu zgrade: površina kata, ukupna površina, površina za iznajmljivanje,
volumen, visina zgrade, visina plafona, broj katova, broj apartmana - kvalitetu
konstrukcije: kvaliteta materijala, izvedba, arhitektura
• konstrukcijske materijale: temelji, okviri, katovi, zidovi (unutarnji i vanjski),
plafon, krov
• ostale značajke zgrade: broj soba po tipovima, grijanje, ventilacija, cjevovodi,
zaštita od požara
• dodatne konstrukcije: terase, balkoni, bazeni, garaže, liftovi
• dizajn: uporabna svrha, arhitekturni stil, oblik zgrade, tip krova, broj kuteva

58 Ibid., str. 31.
59 PIPPVN, str. 27.
44

• starost (vremensku uporabljivost): kronološka starost, efektivna starost,
ekonomski vremenska uporabljivost, stanje itd.
Da bi se češće koristio ovakav način procjene nekretnina, potrebno je izraditi kvalitetnu
i sveobuhvatnu bazu podataka koju Hrvatska nema, ali upravo donošenjem Zakona o
procjeni vrijednosti nekretnina baza bi se trebala formirati. U hrvatskoj jedina baza
podataka koja je dostupna su eNekretnine, ali ona sadrži samo djelomične podatke
kao što su datum i iznos transakcije i površina. Baza eNekretnina ustvari predstavlja
podatke Porezne uprave o iznosima koji su navedeni u kupoprodajnim ugovorima.60

Slika 9: Poredbena metoda

Izvor: Štefančić i Stojević, PBZ NEKRETNINE - 2017/03 - Pravilnik I procedure
procjena vrijednosti nekretnine, 2017, e-izvor

Prihodovna metoda je metoda koja se temelji na ideji da nekretnina vrijedi onoliko
koliko može svom vlasniku čistog prihoda u preostalom vremenu korištenja
nekretnine. Osnova te metode je korištenje budućih novčanih prihoda nekretnine na
današnju vrijednost. Njezine temeljne pretpostavke su:
• stopa kapitalizacije (Yield-Y) je konstantna
• godišnji Neto Operativni Prihod (NOP) je konstantan a temeljne pretpostavke
za određivanje stopa kapitalizacije su:

60 Prema: Horvat, 2007., str. 10.-11.
45

o tržišno održivi podaci
o pravilo koje vrijedi za financijsko poslovanje : manji rizik – manja kamata
(stopa kapitalizacija-Y), veći rizik – veća kamata (stopa kapitalizacije-
Y).61
Ta metoda ima još dvije podvrste modela, a to su:
• direktna kapitalizacija koja se zasniva na odnosu jednogodišnjeg prinosa
nekretnine i vrijednosti nekretnine, koji se izvode iz realiziranog prometa
nekretnina, a izražava se uz pomoć stope kapitalizacije ili kamatne stope na
nekretnine;
• kapitalizacija prinosa je usmjerena na procjenu nekretnina koje se temelje na
kapitalizaciji dobiti. Primjenom ove metode procjenitelj pokušava odrediti
sadašnju vrijednost nekretnine, temeljem čega će dobiti rezultat, odnosno što
se od nje može očekivati u budućnosti. Procjenitelj procjenjuje bruto dobit koju
nekretnina nosi, ali ocjenjuje i troškove vezane za upravljanje nekretninom i
njezino održavanje. U ovom slučaju govori se o kapitalizaciji dobiti.
Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviđane prihode u budućnosti,
uzimajući u obzir moguće rizike, pretvaramo u jedinstvenu vrijednost u
sadašnjosti. Ovaj se postupak može upotrijebiti samo kod vrednovanja
nekretnina koje ostvaruju dobit. Dobit je odnos godišnjeg prihoda i vrijednosti
investicije izražen u postocima. Za metodu kapitalizacije prihoda mjeri se
trenutna vrijednost budućih beneficija nekretnina. U trenutnu ukupnu vrijednost
mogu biti ukomponirani protok prihoda i vrijednost pri ponovnoj prodaji
nekretnine.62
Za razumijevanje ove metode potrebno je razlikovati godišnji bruto prihod i godišnji
neto prihod. U prvom slučaju to je prihod od nekretnine, dok je u drugom slučaju to
razlika ukupnog iznosa za troškove, amortizaciju, poreze, održavanje i rizik od
izostanka najamnine. Stopa izračuna kapitalizacije je bitna za proračun i vrijednost
nekretnine. Iz proračuna je evidentno kako je u slučaju niže kamate, viša vrijednost
nekretnine, i obrnuto. Ipak primjenom ove metode valja računati i na rizik koji je
prisutan zbog stope kapitalizacije. Dosadašnja praksa je pokazala da obiteljske kuće
i nekretnine podliježu manjem riziku. S bankarskog aspekta, vrijedi pravilo mali rizik –
niska kamata, veliki rizik – visoka kamata.63

Shema za izvođenje stope kapitalizacije iz kamatne stope tržišta kapitala je sljedeća:
„Renta na sekundarnom tržištu
-
odbitak za prilagodbu vrijednosti novca

61 PIPPVN, str. 32.
62 Prema: Horvat, T., 2007., str. 13.-14.
63 PIPPVN, str. 33
46

+
opći rizik
+
mala mobilnost investicije
_____________________________________
=
Stopa kapitalizacije (ili brzina kapitalizacije)
Primjer za turističku nekretninu:
Renta na sekundarnom tržištu

5,00 %
-
odbitak za prilagodbu vrijednosti novca
0,00 %
+
opći rizik

2,50 %
+
mala mobilnost investicija

2,00 %
_____________________________________________
=
Stopa (brzina) kapitalizacije

9,50 %

Primjer za obiteljsku kuću:
Renta sekundarnog tržišta

5,00 %
-
vrijednost za prilagodbu vrijednosti novca
1,50 %
+
opći rizik

0,00 %
+
mala mobilnost investicije

0,00 %
_____________________________________________
=
Stopa kapitalizacije

3,50 %

Kod nas se često koristi linearni način izračuna:
INV = CF/i
i – stopa kapitalizacije
CF – neto godišnji prihod
INV – vrijednost nekretnine“64

Prihodovna metoda se prema Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina i Pravilniku o
metodama procjene vrijednosti nekretnina može utvrditi na temelju tri inačice
prihodovne metode:
• opća prihodovna metode (tzv. dvotračna prihodovna metoda)

64 Ibid., str. 34.-35.
47

PV = (PG – VZ × p/100) × M + VZ

p = kamatna stopa nekretnine;
           n = predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja građevine
M = (qn–1)/qn(q–1) ; q = 1 + (p/100)
• pojednostavljena prihodovna metoda (tzv. jednotračna prihodovna metoda)
PV = PG × M + VZ/qn
( =kapitalizirani čisti prihod građ. + diskontirana vrijednost zemljišta)
           PV = PG × M
• periodična prihodovna metoda65
b
i
-
b
1
i
q
PRV
q
PG
PV
−

+

=

             PRV = PGPR × MPR + VZ × q-PR
             PR = n − b

5.4 HEDONIČKI MODEL ODREĐIVANJA CIJENA
„Kao što joj i samo ime kaže hedoničkom metodom se procjenjuje zadovoljstvo ili
korisnost s malim promjenama atributa određenog dobra. Hedonički modeli vrijednosti
nekretnina koriste tržišnu cijenu nekretnine koju potom razlome na komponente
(karakteristike nekretnine, karakteristike naselja u kojem se nalazi nekretnina, ekološki
uvjeti naselja itd.). Pomoću njih moguće je izmjeriti graničnu spremnost na plaćanje
za malene promjene atributa. Hedonički modeli, bilo da se radi o vrednovanju
nekretnina ili nadnicama, imaju zajedničku osobinu a to je da koriste statističku metodu
višestruke regresijske analize.“66 S ovom metodom može se izračunati kako pojedine
karakteristike utječu na cijenu, tj. nadnice. Ova metoda je od pomoći prilikom kreiranja
cijena jer se preko nje mogu vidjeti koje su potrošačke preferencije.
Kada se gleda Hrvatska i dostupna literatura o ovom modelu ili istraživanja o ovoj
metodu su rijetka. O tome postoji tek par radova. Jedan o radova koji je autorici
zaplijenio pozornost je rad autora Tice i Slišković, koji pomoću ove metode pokušavaju

65 n=predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja građevine, b=broj perioda(kod godišnjeg razmatranja)
unutar razmatranog razdoblja(maksimalno 10 godina), PR=preostalo razdoblje
66 Radman, 2017, str: 10.
Suma diskontiranih čistih
prihoda građevine unutar
razmatranog razdoblja
Diskontirana preostala
vrijednost kat. čestice
48

povezati cijenu stambenog prostora i lokacije. Budući da se jedna od autoričinih
hipoteza tiče dokazivanja povezanosti lokacije i cijene stambenog prostora, rad ovih
autora posebno ju je zainteresirao.
Jedan od važnijih čimbenika koji utječe na cijenu nekretnina na tržištu je sigurno
lokacija tih samih nekretnina. Lokacija može značiti položaj nekretnine u odnosu na
centar grada ili centru zaposlenosti, ali i specifikacijama okruženja, kao npr. nalazi li
se nekretnina u blizini škola, vrtića, bolnica, trgovina itd. Također na cijenu utječu i
druge karakteristike nekretnine, kao npr. interijer prostora, očuvanost nekretnine,
katnost, opremljenost i mnoge druge karakteristike. Hedoničkom metodom se ustvari
utvrđuje u kojoj mjeri svaka od karakteristika pridonosi cijeni.
Hedonički modeli se mogu koristiti i za konstruiranje i određivanje cijena bilo kojeg
dobra. Tako su ustvari prvi hedonički modeli korišteni za izradu indeksa cijena
automobila. „Metodu hedoničkih regresija u Hrvatskoj su koristili Kunovac et al. (2008)
u svrhu izračunavanja indeksa cijena nekretnina u Hrvatskoj te Botrić i Kordej de Villa
(2005) za utvrđivanje regionalnih čimbenika na hrvatskom stambenom tržištu. Kako bi
uzele u obzir regionalne razlike, autorice su u modelu koristile binarne (engl. dummy)
varijable za pojedine regije. Uvrštavanje dodatnih prostornih varijabli (uz udaljenost)
često može poboljšati eskplanatornu i predviđačku moć hedoničkog modela, a upravo
jedan od načina je uključivanje lokacijskih dummy varijabli koje predstavljaju pojedine,
prostorno uže segmente tržišta (Keskin, 2008).  U praksi se u analizama zagrebačkog
stambenog tržišta često koriste dummy varijable za pojedina naselja i gradske četvrti
pri izračunavanju prosječnih cijena u pojedinim prostornim segmentima. Prema ranije
opisanoj ekonomskoj teoriji ponuđene rente, potrebno je primarno promatrati
povezanost prostorne i/ili vremenske udaljenosti s cijenama stanovanja, pošto ista
aproksimira troškove dnevnih migracija koji su prema teoriji ključni za određivanje
cijena.“67 Rezultat rada autora Tice i Slišković je dokazao kako udaljenost nekretnine,
tj. trošak dnevnih migracija utječe na cijenu nekretnine.

5.5 INDEKS CIJENA STAMBENIH OBJEKATA
„Indeks cijena stambenih objekata mjeri kretanje tržišnih cijena stambenih objekata,
koja su kupila kućanstva neovisno o prethodnom vlasniku ili svrsi upotrebe. Vrijednost
zemljišta uključena je u tržišnu cijenu.“68 Taj indeks sadrži sve raspoložive podatke o
transakcijama stambenih objekata na području Hrvatske, bilo da se radi o kućama,
stanovima ili apartmanima. „Osnovni izvor podataka za izradu pondera su vrijednosti
transakcija stambenih objekata kupljenih u prethodnoj godini. Ponderi su preračun
prema kretanju cijena stambenih objekata posljednjeg tromjesečja prethodne
godine.“69

67 Šlišković i Tica, 2016., str. 28.
68 DZS, 2019, e-izvor.
69 Ibid.
49

Metoda izračuna indeksa počinje izračunom indeksa na temelju unaprijed već
definiranih hedonističkih regresijskih modela, čije su varijable definirane na već
postojećim podacima o svojstvima stambenih objekata.

Slika 10: Prosječni godišnji indeksi cijena stambenih objekata
Izvor: Indeksi cijena stambenih objekata, DZS, e-izvor.
Prosječni godišnji indeksi (Ø 2015. = 100)
2)
Prosječne godišnje stope promjene, %  (prethodna godina = 100)
3)
Annual average indices (Ø 2015 = 100)
2)
Annual average rates of change , % (previous year = 100)
3)
Godina
ukupno
novi
stambeni
objekti
postojeći
stambeni
objekti
Grad
Zagreb
Jadran
Ostalo
ukupno
novi
stambeni
objekti
postojeći
stambeni
objekti
Grad
Zagreb
Jadran
Ostalo
Year
Total
New
dwellings
Existing
dwellings
City of
Zagreb
Adriatic
coast
Other
Total
New
dwellings
Existing
dwellings
City of
Zagreb
Adriatic
coast
Other
2002.
62,10
…
…
68,83
52,47
70,14
…
…
…
…
…
…
2003.
72,70
…
…
79,27
64,09
78,55
17,1
…
…
15,2
22,1
12,0
2004.
83,49
…
…
91,95
74,08
85,20
14,8
…
…
16,0
15,6
8,5
2005.
94,32
…
…
103,31
84,59
95,57
13,0
…
…
12,4
14,2
12,2
2006.
107,79
…
…
116,34
98,52
108,56
14,3
…
…
12,6
16,5
13,6
2007.
122,72
…
…
133,42
113,69
117,96
13,9
…
…
14,7
15,4
8,7
2008.
124,14
123,13
125,90
132,71
118,35
117,44
1,2
…
…
-0,5
4,1
-0,4
2009.
117,93
120,53
117,31
123,47
114,37
113,62
-5,0
-2,1
-6,8
-7,0
-3,4
-3,3
2010.
110,47
111,08
111,17
112,53
109,39
109,09
-6,3
-7,8
-5,2
-8,9
-4,4
-4,0
2011.
110,66
113,05
110,08
112,11
110,70
108,55
0,2
1,8
-1,0
-0,4
1,2
-0,5
2012.
108,93
112,75
107,29
109,92
108,74
108,04
-1,6
-0,3
-2,5
-2,0
-1,8
-0,5
2013.
104,63
108,86
102,74
103,51
105,52
103,61
-3,9
-3,5
-4,2
-5,8
-3,0
-4,1
2014.
102,98
106,55
101,43
102,18
103,37
102,80
-1,6
-2,1
-1,3
-1,3
-2,0
-0,8
2015.
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
-2,9
-6,1
-1,4
-2,1
-3,3
-2,7
2016.
100,89
96,60
101,81
100,72
101,32
99,18
0,9
-3,4
1,8
0,7
1,3
-0,8
2017.
104,75
96,52
106,45
105,08
105,74
99,73
3,8
-0,1
4,6
4,3
4,4
0,6
2018.
111,14
99,95
113,44
116,37
111,39
100,26
6,1
3,6
6,6
10,7
5,3
0,5
50

Slika 11: Indeksi cijena stambenih objekata
Izvor: Indeksi cijena stambenih objekata, DZS, e-izvor.

5.6 MASOVNA PROCJENA NEKRETNINA
Pitanje masovne procjene nekretnina u Republici Hrvatskoj uređeno je Uredbom o
masovnoj procjeni nekretnina kojom je utemeljeno pitanje masovne procjene
vrijednosti nekretnina, i to: metoda masovne procjene vrijednosti nekretnina, razrada
modela za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina te nužni podaci, postupci
korištenja i evaluacije podataka za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina na
području Republike Hrvatske. Uredba se predlaže za donošenje na temelju čl. 56. st.
3. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina. Odabirom metode za masovnu procjenu
vrijednosti nekretnina zaključno se zaokružuje sustav za procjenu vrijednosti
nekretnina u Republici Hrvatskoj.
Na temelju Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina, metoda masovne procjene
vrijednosti nekretnina predstavlja skup statističkih i drugih analitičkih postupaka
obrade podataka o tržištu nekretnina koje, uzimajući u obzir opće načine procjene
vrijednosti nekretnina i statističke kriterije kvalitete, omogućuju masovnu procjenu
vrijednosti velikog broja nekretnina na određeni datum.70
U međunarodnoj praksi masovnih procjena moguće je pronaći nekoliko osnovnih
metoda uz brojne kombinacije i podvrste:

70 Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja, 2018., e-izvor
Indeksi (Ø  2015. = 100)
2)
Tromjesečne  stope promjene, % (prethodno tromjesečje = 100)
3)
Indices (Ø 2015 = 100)
2)
Quartely rates of change , % (previous quarter = 100)
3)
Godina
Tromjesečje
ukupno
novi
stambeni
objekti
postojeći
stambeni
objekti
Grad
Zagreb
Jadran
Ostalo
ukupno
novi
stambeni
objekti
postojeći
stambeni
objekti
Grad
Zagreb
Jadran
Ostalo
Year
Quarter
Total
New
dwellings
Existing
dwellings
City of
Zagreb
Adriatic
coast
Other
Total
New
dwellings
Existing
dwellings
City of
Zagreb
Adriatic
coast
Other
2016.
Q1
101,21
99,07
101,73
100,43
101,77
100,21
1,3
-0,4
1,5
1,8
1,3
0,0
Q2
100,28
95,80
101,23
99,91
100,33
100,52
-0,9
-3,3
-0,5
-0,5
-1,4
0,3
Q3
101,31
96,67
102,30
101,96
101,80
97,74
1,0
0,9
1,1
2,1
1,5
-2,8
Q4
100,75
94,84
101,97
100,56
101,39
98,26
-0,6
-1,9
-0,3
-1,4
-0,4
0,5
2017.
Q1
100,85
92,86
102,51
100,72
102,25
95,53
0,1
-2,1
0,5
0,2
0,8
-2,8
Q2
104,55
96,71
106,17
102,69
106,58
100,93
3,7
4,1
3,6
2,0
4,2
5,7
Q3
105,13
97,76
106,65
106,45
105,46
100,20
0,6
1,1
0,5
3,7
-1,1
-0,7
Q4
108,45
98,73
110,46
110,46
108,67
102,26
3,2
1,0
3,6
3,8
3,0
2,1
2018.
Q1
109,44
99,03
111,59
112,19
110,54
99,57
0,9
0,3
1,0
1,6
1,7
-2,6
Q2
109,26
98,51
111,47
114,51
109,33
98,94
-0,2
-0,5
-0,1
2,1
-1,1
-0,6
Q3
112,32
100,78
114,68
118,96
112,20
100,51
2,8
2,3
2,9
3,9
2,6
1,6
Q4
113,54
101,49
116,00
119,82
113,50
102,00
1,1
0,7
1,2
0,7
1,2
1,5
2019.
Q1
117,55
109,00
119,52
125,02
118,67
100,59
3,5
7,4
3,0
4,3
4,6
-1,4
51

1.
Višestruke regresijske analize (MRA);
2.
Analize neuralnim mrežama (ANN) i
3.
Analize ekspertnim sustavima (ESA).

52

6. PROCJENA NEKRETNINE „X“
U ovome dijelu rada procijenit će se vrijednost nekretnine „X“ – građevinskog
zemljišta. Nekretnina se nalazi u Zagrebu, gradska četvrt Maksimir, katastarska
čestica 3153 i 3154, katastarska općina Remete. Zemljište je ukupne površine 1050
m2. Nalazi se u stambenoj zoni (S), okruženo javnom zelenom površinom – gradske
park šume (Z2), a u širem krugu nalaze se stambena zona (S), zaštitna zelena
površina (Z) te površina mješovite – pretežno stambene namjene (M1). Po urbanim
pravilima grada Zagreba, za navedene čestice vrijedi pravilo izgradnje 2.2. (najmanja
površina građevne čestice je 600 m2; najveća izgrađenost građevne čestice je 30 %;
najveći GBP 400 m2 za samostojeće, a 300 m2 za poluugrađene građevine; najveća
visina je tri nadzemne etaže, pri čemu se treća etaža oblikuje kao potkrovlje ili uvučeni
kat).
Direktan pristup nekretnini nije moguć budući da pristupna cesta ne postoji, a sama
nekretnina je, kao što je spomenuto, okružena javnom zelenom površinom – gradske
park šume (Z2). Prema tome se zaključuje kako je pristup nekretnini moguć jedino uz
upis prava služnosti, a kojeg prema e_zk izvatku trenutno nema.

Slika 12: Katastarska čestica nekretnine „X“

Izvor: Zagrebačka infrastruktura prostornih podataka, geoportal Zagreb, e-izvor.

53

Slika 13: Katastarska čestica nekretnine „X“ – namjena

Izvor: Zagrebačka infrastruktura prostornih podataka, geoportal Zagreb, e-izvor.

6.1 METODA PROCJENE
Prema Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina, za procjenu nekretnina koriste se
poredbena, prihodovna i troškovna metoda. „Poredbena metoda u prvom je redu
primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta.“71
Prema tome, za procjenu nekretnine koristit će se poredbena metoda, a osnova
procjene bit će tržišna vrijednost. Na nekretnini nema tereta. Nekretnina nije u
upotrebi, a čestice 3153 i 3154, koje čine predmetnu nekretninu, nisu izgrađene.
U poredbenoj metodi koriste se podaci stvarne kupoprodajne cijene nekretnina koje
se nalaze blizu uspoređivane nekretnine kako bi se postigla ujednačenost rezultata
prema tržišnoj vrijednosti promatranih nekretnina. Za procjenu predmetne nekretnine
poredbenom metodom, uzet će se u obzir još tri nekretnine iste namjene, u istoj
gradskoj četvrti, što sličnijih atributa. Iz promatranih nekretnina će se odrediti njihova
bitna svojstva, a u usporedbi će se koristiti matematički alati vrijednosne prilagodbe
kako bi procjena i usporedba bile što preciznije. Ako je u usporedbi stanje jedne od
nekretnina lošije ili bolje od druge, koristit će se koeficijent smanjivanja ili povećanja
vrijednosti, izražen u postotcima. Koeficijenti se primjenjuju prema Pravilniku o
metodama procjene vrijednosti nekretnina, a gdje to nije moguće, primjenjuju se
hipotetski koeficijenti radi točnijeg izračuna procjene.

71 ZOPVN, čl. 24.
54

Sve promatrane nekretnine će biti nekretnine koje su trenutno na prodaju, a autorica
će koristiti cijene istaknute od agencija za posredovanje u nekretninama.

6.2 IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
U nastavku slijedi tablica izračuna vrijednosti nekretnine prema poredbenoj metodi.
Svi relevantni elementi za prilagodbu su prikazani u tablici. Vlasničko pravni elementi
nisu prikazani u tablici budući da su svim promatranim nekretninama oni isti – knjižno
vlasništvo i stvarni vlasnici svih nekretnina, bez tereta na njima.

Tablica 7: Procjena vrijednosti zemljišta „X“
PODACI O NEKRETNINAMA
Nekretnina
Predmetna
Usporedna
1
Usporedna
2
Usporedna
3
Grad
Zagreb
Zagreb
Zagreb
Zagreb
Gradska četvrt
Maksimir
Maksimir
Maksimir
Maksimir
Namjena
građevinsko
građevinsko
građevinsko
građevinsko
Površina
1050 m2
1200 m2
1237 m2
900 m2
Cijena (€)
?
228.000
150.000
125.000
Cijena po m2 (€)
?
190
121
139

VRIJEDNOSNA PRILAGODBA
Lokacija
-
malo bolja
slična
slična
Prilagodba
-
-5%
0%
0%

Površina
1050 m2
1200 m2
1237 m2
900 m2
Prilagodba
-
0%
0%
0%

Pristup
loš
bolji
bolji
bolji
Prilagodba
-
-10%
-10%
-10%

Atraktivnost
dobra
dobra
lošija
dobra
Prilagodba
-
0%
10%
0%

Presjek terena
koso
ravno
ravno
koso
Prilagodba
-
-10%
-10%
0%

Komunalna infrastruktura
nema
sve
sve
sve
Prilagodba
-
-30%
-30%
-30%

Ukupna prilagodba
-
-55%
-40%
-40%

Prilagođena cijena po m2 (€)
-
85,5
72,6
83,4
55

Procijenjena cijena po m2
(€)
80,5
-
-
-
Procijenjena cijena (€)
84.525
-
-
-
Izvor: autorski rad

6.3 USPOREDBA IZRAČUNATE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE I VRIJEDNOSTI
KOJA SE NALAZI NA TRŽIŠTU
Prema izračunatoj procjeni, koristeći poredbenu metodu, vrijednost predmetne
nekretnine iznosi 84.525 EUR, odnosno 625.178,01 HRK (izračun prema srednjoj
vrijednosti tečaja na dan vrjednovanja).
Uvidom u podatke agencije za posredovanje u nekretninama, prodajna cijena
predmetne nekretnine iznosi 83.900 EUR, odnosno 620.555,28 HRK (izračun prema
srednjoj vrijednosti tečaja na dan vrjednovanja).
Vidljivo je kako je razlika u procijenjenoj i stvarnoj prodajnoj cijeni predmetne
nekretnine relativno mala. Razlika procijenjene i stvarne vrijednosti iznosi 625 EUR,
odnosno 4.622,72 HRK (izračun prema srednjoj vrijednosti tečaja na dan
vrjednovanja). Rezultat pokazuje uspješnost poredbene metode.

56

7. PROCJENA NEKRETNINE „Y“
Cilj ovog dijela rada je procjena vrijednosti nekretnine „Y“ – građevinskog zemljišta,
svrha čega je dokazati hipotezu kako položaj nekretnine utječe na cijenu nekretnine,
odnosno da nekretnine bliže centru imaju višu cijenu. Predmetna nekretnina se nalazi
u Zagrebu, gradska četvrt Tuškanac, katastarska čestica 221/2, katastarska općina
Centar. Zemljište je ukupne površine 1150 m2. Zemljište se nalazi u stambenoj zoni
namjene (S), a u širem krugu nalaze se stambena zona (S), zaštitna zelena površina
(Z), zona javne i društvene namjene (D), zona posebne namjene (N). Za navedenu
česticu vrijedi urbano pravilo izgradnje 1.3. (najmanja površina građevne čestice je
700 m², najmanja širina građevne čestice uz ulicu je 20,0 m; najveća izgrađenost
građevne čestice je 25 %; najveći GBP je 500 m²; najveća visina građevine je tri
nadzemne etaže, pri čemu se treća etaža oblikuje kao potkrovlje ili uvučeni kat).
Nekretnina ima direktan pristup cesti, uz pristup svoj komunalnoj infrastrukturi. Prema
e_zk izvatku, na nekretnini nema upisanih prava služnosti.72

Slika 14: Katastarska čestica nekretnine „Y“

Izvor: Zagrebačka infrastruktura prostornih podataka, geoportal Zagreb, e-izvor.

72 Zagrebačka infrastruktura prostornih podataka, geoportal Zagreb, e-izvor
57

Slika 15: Katastarska čestica nekretnine „Y“ – namjena

Izvor: Zagrebačka infrastruktura prostornih podataka, geoportal Zagreb, e-izvor.

7.1 METODA PROCJENE
Kao što je spomenuto ranije, prema Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina za
procjenu nekretnina koriste se poredbena, prihodovna i troškovna metoda, a
poredbena metoda je u prvom redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti
zemljišta.
Za procjenu nekretnine „Y“ koristit će se također poredbena metoda, a osnova
procjene će isto biti tržišna vrijednost. Na nekretnini nema tereta. Nekretnina nije u
upotrebi, a čestica 221/2, koja čini predmetnu nekretninu, nije izgrađena.
U prethodnom dijelu rada objašnjen je način primjene poredbene metode, a za
procjenu ove predmetne nekretnine uzet će se u obzir, isto kao u prethodnoj, još tri
nekretnine iste namjene, u istoj ili vrlo sličnoj gradskoj četvrti, što sličnijih atributa. Iz
promatranih nekretnina će se odrediti njihova bitna svojstva, a u usporedbi će se
koristiti matematički alati vrijednosne prilagodbe kako bi procjena i usporedba bile što
preciznije. Ako je u usporedbi stanje jedne od nekretnina lošije ili bolje od druge,
koristit će se koeficijent smanjivanja ili povećanja vrijednosti, izražen u postotcima.
Koeficijenti se primjenjuju prema Pravilniku o metodama procjene vrijednosti
nekretnina, a gdje to nije moguće, primjenjuju se hipotetski koeficijenti radi točnijeg
izračuna procjene. Predmetna nekretnina trenutno nije istaknuta za prodaju, a
58

promatrane nekretnine koje će se koristiti za usporedbu u poredbenoj metodi bit će
nekretnine koje su trenutno na prodaju, dok će autorica koristiti cijene istaknute od
agencija za posredovanje u nekretninama.

7.2 IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
U nastavku slijedi tablica izračuna vrijednosti nekretnine prema poredbenoj metodi.
Svi relevantni elementi za prilagodbu su prikazani u tablici. Vlasničko pravni elementi
nisu prikazani u tablici budući da su svim promatranim nekretninama oni isti – knjižno
vlasništvo i stvarni vlasnici svih nekretnina, bez tereta na njima.

Tablica 8: Procjena vrijednosti zemljišta „Y“
PODACI O NEKRETNINAMA
Nekretnina
Predmetna
Usporedna 1
Usporedna 2
Usporedna 3
Grad
Zagreb
Zagreb
Zagreb
Zagreb
Gradska četvrt
Tuškanac
Tuškanac
Tuškanac
Medveščak
Namjena
građevinsko
građevinsko
građevinsko
građevinsko
Površina
1150 m2
900 m2
900 m2
1300 m2
Cijena (€)
?
450.000
460.000
690.000
Cijena po m2 (€)
?
500
511
530

VRIJEDNOSNA PRILAGODBA
Lokacija
-
slična
slična
slična
Prilagodba
-
0%
0%
0%

Površina
1150 m2
900 m2
901 m2
1300 m2
Prilagodba
-
0%
0%
0%

Pristup
dobar
lošiji
jednak
lošiji
Prilagodba
-
5%
0%
5%

Atraktivnost
dobra
dobra
dobra
dobra
Prilagodba
-
0%
0%
0%

Presjek terena
ravno
ravno
ravno
koso
Prilagodba
-
0%
0%
-10%

Komunalna infrastruktura
sve
sve
sve
sve
Prilagodba
-
0%
0%
0%

Ukupna prilagodba
-
5%
0%
-5%

59

Prilagođena cijena po m2 (€)
-
525
511
503,5

Procijenjena cijena po m2 (€)
513,2
-
-
-
Procijenjena cijena (€)
590.146
-
-
-

Izvor: autorski rad

7.3 USPOREDBA IZRAČUNATE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE I VRIJEDNOSTI
KOJA SE NALAZI NA TRŽIŠTU
Prema izračunatoj procjeni, koristeći poredbenu metodu, vrijednost predmetne
nekretnine iznosi 590.146 EUR, odnosno 4.366.652,54 HRK (izračun prema srednjoj
vrijednosti tečaja na dan vrjednovanja).
Budući da se poredbena metoda smatra prilično točnom metodom izračuna vrijednosti
nekretnine, može se zaključiti kako je dobivena procijenjena vrijednost predmetne
nekretnine vrlo slična stvarnoj tržišnoj vrijednosti koju bi predmetna nekretnina imala
u slučaju prodaje.

60

8. PRAVNI IZVORI U REPUBLICI HRVATSKOJ
U Republici Hrvatskoj procjena vrijednosti nekretnina definirana je sljedećim
zakonima, pravilnicima i uredbama:
• Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina
• Uredba o masovnoj procjeni nekretnina
• Zakonom o prostornom uređenju
• Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina
• Pravilnik o informacijskom sustavu tržišta nekretnina.
Zakon o procjeni nekretnina stupio je na snagu 25. srpnja 2015. godine. Taj zakon se
bavi tržišnom vrijednosti nekretnina koja se procjenjuje pomoću tri metode i sedam
postupaka, ali također je i popisan način na koji se prikupljaju podaci koje procjenitelji
dobiju primjenjujući propisanu metodologiju te potom evaluiraju i dalje koriste.73
Člankom 1. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina, propisano je kako se tim
zakonom „uređuje procjena vrijednosti nekretnina, određuju se procjenitelji, sastav i
nadležnosti procjeniteljskih povjerenstava i visokog procjeniteljskog povjerenstva,
nadležnosti upravnih tijela županija, Grada Zagreba i velikoga grada u provedbi ovoga
Zakona, metode procjenjivanja vrijednosti nekretnina, način procjene vrijednosti prava
i tereta koji utječu na vrijednost nekretnine, način procjene iznosa naknade za
izvlaštene nekretnine, način prikupljanja, evidentiranja, evaluacije i izdavanja
podataka potrebnih za procjene vrijednosti nekretnina za sve nekretnine u Republici
Hrvatskoj, neovisno o tome u čijem su vlasništvu“.74
Ovaj zakon je u Republici Hrvatskoj usklađen s Direktivom 2014/17/EU Europskog
parlamenta i Vijeća o ugovorima o potrošačkim kreditima koji se odnose na stambene
nekretnine i o izmjeni direktiva 2008/48/EZ i 2013/36/EU i Uredbe (EU) broj 1093/2010
(tekst važan za EGP) (SL L 60, 28. 2. 2014.). Područje primjene Zakona određeno je
čl. 3. pa je tako istaknuto kako ovaj zakon „primjenjuje se prilikom procjene vrijednosti
nekretnina, njihovih sastavnih dijelova, njihovih pripadaka i drugih stvarnih prava na
nekretninama, kao tržišne vrijednosti. Procjena vrijednosti nekretnine multidisciplinarni
je postupak tržišnog vrednovanja prema zadatcima naručitelja, koji provode stalni
sudski vještaci za procjenu nekretnina i stalni sudski procjenitelji, čije ovlasti proizlaze
iz posebnih propisa kojima se uređuje rad sudova i postupci izvlaštenja. Odredbe ovog
Zakona primjenjuju se i prilikom procjene vrijednosti nekretnina za koje ne postoji
tržište. U takvim slučajevima vrijednost nekretnine procjenjuje se na temelju tržišnih
modela“.75

73 Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja Republike Hrvatske, 2019., e-izvor
74 ZOPVN, čl. 1.
75 Ibid., čl. 3.
61

Sukladno važećim zakonskim propisima, u Republici Hrvatskoj je aktivan informacijski
sustav tržišta nekretnina koji je ujedno propisan čl. 6. istoga zakona. „Ministarstvo
nadležno za poslove graditeljstva i prostornog uređenja uspostavit će i održavati
informacijski sustav tržišta nekretnina za potrebe provedbe ovoga Zakona i drugih
propisa.“76
Također, u smislu ovoga zakona, bitno je analizirati i zbirku kupoprodajnih cijena.
Sukladno članku 7., Zbirka kupoprodajnih cijena je „evidencija o ostvarenom prometu
na tržištu nekretnina na području županije, Grada Zagreba, odnosno velikoga grada.
Zbirku kupoprodajnih cijena vodi upravno tijelo županije, Grada Zagreba, odnosno
velikoga grada za svoje područje temeljem evidentiranih podataka iz isprava o prodaji
ili drugom načinu raspolaganja nekretninama naplatnim putem, te temeljem evaluacije
tih podataka“.77
Već ranije je istaknuto kako je za procjenu vrijednosti nekretnine potrebno izraditi plan
procjene približne vrijednosti nekretnine. Shodno tome, plan procjene približne
vrijednosti propisan je čl. 8. istoga zakona, a isti obuhvaća „kartografski prikaz
cjenovnih blokova na području županije ili Grada Zagreba, odnosno velikoga grada. U
planu približnih vrijednosti formiraju se cjenovni blokovi na osnovi približnih vrijednosti
zemljišta.“78
Govoreći o procjenitelju, koji je već ranije naveden kao bitna osoba za procjenu
nekretnina, u smislu čl. 9. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina, procjenitelj je
„fizička osoba stalni sudski vještak za procjenu nekretnina odnosno pravna osoba koja
ispunjava uvjete za sudska vještačenja, u skladu s posebnim propisom kojim se
uređuju uvjeti, postupak imenovanja, prava i dužnosti stalnih sudskih vještaka.
Procjenitelj može biti i stalni sudski procjenitelj imenovan u skladu s posebnim
propisom kojim se uređuju uvjeti, postupak imenovanja, prava i dužnosti stalnih
sudskih procjenitelja. Procjenitelj je dužan poslove za koje je ovlašten obavljati
stručno, neovisno i nepristrano, te iznijeti sve okolnosti koje dovode u pitanje njegovu
nepristranost ili moguć sukob interesa. Procjenitelj potpisuje izjavu o nepristranosti i
neovisnosti koja je sastavni dio procjembenog elaborata“.79 Također se u zakonu
spominje i procjeniteljsko povjerenstvo koje se osniva radi stručne analize i evaluacije
podataka te davanja stručnog mišljenja o tržištu nekretnina za područje županije,
odnosno velikog grada (grad Zagreb).
Člankom 21. Zakona propisan je Opći način procjene nekretnina pa se tako ističe kako
je osnovica za vrjednovanje nekretnina, prema tom zakonu, tržišna vrijednost
nekretnine koja se utvrđuje prema propisanim metodama za procjenu vrijednosti
nekretnina. Metode za procjenu vrijednosti nekretnina, koje su ranije podrobnije
opisane, su ujedno propisane i čl. 23. Zakona, a istim se ističe kako za izradu „procjene

76 Ibid., čl. 6.
77 Ibid., čl. 7.
78 Ibid., čl. 8.
79 Ibid., čl. 9.
62

vrijednosti nekretnina na temelju ovoga Zakona koriste se sljedeće propisane metode:
poredbena metoda, prihodovna metoda i troškovna metoda. Metoda se odabire prema
vrsti procjenjivane nekretnine, uzimajući u obzir postojeće običaje u uobičajenom
poslovnom prometu druge okolnosti pojedinog slučaja, osobito u odnosu na
raspoložive podatke. Odabir metode detaljno se obrazlaže u procjembenom
elaboratu“.80 Člankom 24. propisani su načini odabira procjene vrijednosti nekretnina
prema vrsti nekretnine. Osim navedenih metoda, postoje i posebni načini procjene
vrijednosti nekretnina, a isti su propisani čl. 26. u okviru osnove za procjenu vrijednosti
prava građenja.
Već ranije je opisano kako je za procjenu vrijednosti nekretnine uključena i ostala
procjena, a u smislu čl. 29. to je procjena služnosti. Navedenim člankom istaknuto je
kako „prilikom utvrđivanja tržišne vrijednosti prava služnosti procjenitelj je dužan uzeti
u obzir tržišnu vrijednost zemljišta neopterećenog pravom služnosti, kamatu na
nekretnine, stupanj okrnjenosti pravom služnosti opterećene nekretnine, veličinu
prostora za izvršavanje služnosti na poslužnoj nekretnini (pojasa ili puta) ili mjera
korištenja cijele nekretnine“.81 Nadalje, osnova za procjenu vrijednosti služnosti puta
propisana je čl. 30., a odnosi se na umanjenje vrijednosti prostora koje proizvode
služnost puta.
Osim Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina, drugi akt koji uređuje predmetno
područje je Uredba o masovnoj procjeni vrijednosti nekretnina. Uredbom o masovnoj
prodaji nekretnina u čl. 1. su propisane „metode masovne procjene vrijednosti
nekretnina, razrada modela za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina, te nužni
podaci, postupci korištenja i evaluacije podataka za masovnu procjenu vrijednosti
nekretnina na području Republike Hrvatske“.82 Uredba o masovnoj procjeni vrijednosti
nekretnina primjenjuje se „prilikom masovne procjene vrijednosti nekretnina, za
procjenu vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta, zgrada i njihovih posebnih
dijelova koje se koriste za stanovanje ili najam te za poslovne zgrade i prostore“.83
Člankom 4. Uredbe propisane su osnove za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina.
Metode za masovnu procjenu nekretnina propisane su čl. 5. Uredbe, a koriste se
metode „višestruke regresijske analize koja podrazumijeva rješavanje jednadžbi
matematičko-statističkih modela kojima se s primjerenom točnošću procjenjuju odnosi
između pojava i karakteristika na tržištu nekretnina“.84 Modeli za masovnu procjenu
vrijednosti nekretnina propisani su čl. 6. Uredbe, a kako bi masovna procjena
vrijednosti nekretnina bila pravilno procijenjena potrebni su određeni podaci koji su
propisani čl. 7. Uredbe.
Zakon o prostornom uređenju uređuje sustav prostornog uređenja:

80 Ibid., čl. 23.
81 Ibid., čl. 29.
82 UOMPVN, čl. 1.
83 Ibid., čl. 2.
84 Ibid., čl. 5.
63

• ciljevi, načela i subjekti prostornog uređenja,
• praćenje stanja u prostoru i području prostornog uređenja,
• uvjeti planiranja prostora,
• donošenje Strategije prostornog razvoja Republike Hrvatske, p
• prostorni planovi uključujući njihovu izradu i postupak donošenja,
• provedba prostornih planova,
• uređenje građevinskog zemljišta,
• imovinski instituti uređenja građevinskog zemljišta i
• nadzor.85
Ovaj zakon i prostorni podaci su osnovni elementi za izračun vrijednosti nekretnina.
„Ciljevi prostornog uređenja su:
1. ravnomjeran prostorni razvoj usklađen s gospodarskim, društvenim i okolišnim
polazištima
2. prostorna održivost u odnosu na racionalno korištenje i očuvanje kapaciteta
prostora na kopnu, moru i u podmorju u svrhu učinkovite zaštite prostora
3. povezivanje teritorija Države s europskim sustavima prostornog uređenja
4. njegovanje i razvijanje regionalnih prostornih osobitosti
5. međusobno usklađen i dopunjujući razmještaj različitih ljudskih djelatnosti i
aktivnosti u prostoru radi funkcionalnog i skladnog razvoja zajednice uz zaštitu
integralnih vrijednosti prostora
6. razumno korištenje i zaštita prirodnih dobara, očuvanje prirode, zaštita okoliša i
prevencija od rizika onečišćenja
7. zaštita kulturnih dobara i vrijednosti
8. dobro organizirana raspodjela i uređenje građevinskog zemljišta
9. kvalitetan i human razvoj gradskih i ruralnih naselja, razvoj zelene infrastrukture te
siguran, zdrav, društveno funkcionalan životni i radni okoliš
10. cjelovitost vrijednih obalnih ekosustava i kakvoća mora za kupanje i rekreaciju
11. odgovarajući prometni sustav, osobito javni prijevoz
12. opskrba, funkcionalna pristupačnost i uporaba usluga i građevina za potrebe
različitih skupina stanovništva, osobito djece, starijih ljudi i osoba smanjenih
sposobnosti i pokretljivosti

85 ZOPU, čl. 1.
64

13. kvaliteta, kultura i ljepota prostornog i arhitektonskog oblikovanja
14. stvaranje visokovrijednog izgrađenog prostora s uvažavanjem specifičnosti
pojedinih cjelina te razvijanjem zelene infrastrukture uz poštivanje prirodnog i urbanog
krajobraza i kulturnog naslijeđa, a posebice uređenja ugostiteljskoturističkih područja
na obalnom i kopnenom području uz zaštitu užeg obalnog pojasa od građenja
15. prostorni uvjeti za razvoj gospodarstva 16. nacionalna sigurnost i obrana Države
te zaštita od prirodnih i drugih nesreća.“86

Načela na kojima se temelji prostorno uređenje su:
• integralnog pristupa u prostornom planiranju
• uvažavanja znanstveno i stručno utvrđenih činjenica
• prostorne održivosti razvitka i vrsnoće gradnje
• ostvarivanja i zaštite javnog i pojedinačnog interesa
• horizontalne integracije u zaštiti prostora
• vertikalne integracije javnosti i slobodnog pristupa podacima i dokumentima
značajnim za prostorno uređenja.
„Prostornim planovima se u svrhu ostvarivanja ciljeva prostornog uređenja, sukladno
s načelima prostornog uređenja uređuje svrhovita organizacija, korištenje i namjena
prostora te uvjeti za uređenje, unaprjeđenje i zaštitu prostora Države, županija,
gradova i općina.“ 87
„Na osnovi Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina, donesen je Pravilnik o metodama
procjene vrijednosti nekretnina. U njemu se razrađuju osnovne metode procjene
vrijednosti nekretnina i njihov odabir, razrađuje se kvaliteta nekretnina, izvođenje
nužnih podataka te elementi, sadržaj i oblik procjembenog elaborata.“88
„Kako bi se u cijelosti uspostavio sustav za procjenu vrijednosti nekretnina u Republici
Hrvatskoj, bilo je potrebno podzakonskim aktom razraditi organizirano prikupljanje,
evaluaciju i izdavanje podataka nužnih za procjene. Na temelju Zakona, članak 6.,
izrađen je i usvojen Pravilnik o informacijskom sustavu tržišta nekretnina (NN 114/15)
(dalje: Pravilnik o eNekretninama), kojim se propisuje sadržaj i način vođenja mrežne
aplikacije eNekretnine, a koja se sastoji od zbirke kupoprodajnih cijena (dalje: ZKC) i
plana približnih vrijednosti nekretnina (dalje: plan vrijednosti), te način korištenja
podataka iz istih. Aplikaciju eNekretnine izrađuje APIS-IT d.o.o. i ona je prijavljena za
refundaciju utrošenih sredstava iz EU fondova.“89

86 Ibid., čl. 6.
87 Ibid., čl. 53
88 Prema Uhlir, 2015., str. 1., e-izvor
89 Prema Uhlir, 2015., str. 1., e-izvor
65

Donošenje Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina počinje se stabilizirati područje
procjene vrijednosti nekretnina. Postojala je velika potreba za zakonskom regulativom
koja bi uredila to područje poslovanja. Bilo ju je potrebno regulirati i zbog Direktiva EU-
a. Željko Uhlir u jednom od svojih predavanja najbolje opisao stanje regulative za
procjenu vrijednosti nekretnina: „S obzirom kako je na području današnje Republike
Hrvatske zadnji puta napisan jedan sveobuhvatan propis koji je regulirao procjene
vrijednosti nekretnina, prije 80 godina, ne treba se čuditi nastanku brojnih devijacija
prilikom procjenjivanja nekretnina i potrebne korekcije u pristupu rada procjenitelja na
procjenama. Procjena vrijednosti nekretnina je multidisciplinarna djelatnost koja
zahtijeva specifična znanja, vještine i iskustvo. Procjenitelj bi trebao poznavati osnove
prava, ekonomije, graditeljstva i prostornog uređenja te posjedovati dovoljno iskustva
kako bi mogao ta svoja znanja korisno upotrijebiti.“90

90 Ibid., str. 2.
66

9. ODNOS REZULTATA ISTRAŽIVANJA I POSTAVLJENIH HIPOTEZA
Za ovaj magistarski rad postavljene su tri hipoteze. Nakon provedenog istraživanja,
autorica prikazuje odnos rezultata istraživanja i postavljenih hipoteza.
HIPOTEZA 1: „Utjecaj pozicije nekretnine na cijenu, nekretnine bliže centru grada su
skuplje“. Ova hipoteza je potvrđena pod poglavljem broj šest i sedam. Autorica rada
je uspoređivala tri nekretnine iste namjene, u istoj ili vrlo sličnoj gradskoj četvrti, što
sličnijih atributa kako bi dokazao svoju hipotezu. Iz rezultata procjene nekretnine „X“
te procjene nekretnine „Y“, može se zaključiti kako je vrijednost nekretnine „X“, iako
smještene na vrlo dobroj i atraktivnoj lokaciji, ipak znatno niža nego vrijednost
nekretnine „Y“. Nekretnina „X“ ima cijenu od 80,5 EUR po metru kvadratnom, dok
nekretnina „Y“ ima cijenu od 513,2 EUR po metru kvadratnom, što pokazuje izuzetno
veliku razliku u cijeni. Rezultati tih dvaju procjena dokazuju hipotezu da položaj
nekretnine utječe na cijenu nekretnine, odnosno da nekretnine bliže centru imaju višu
cijenu.
HIPOTEZA 2: „Ulaskom Republike Hrvatske u Europsku uniju cijene nekretnina su u
prvom tromjesečju porasle“. Dana 1. srpnja 2013. godine Hrvatska je postala 28.
punopravna članica Europske unije. Prilikom čitanja brojne dostupne literature i
provođenja istraživanja, autorica ovog rada nije potvrdila ovu hipotezu. Dio očekivanja
je bio da će pristup Hrvatske u EU održati cijene nekretnina nepromijenjenima ili da će
se čak povećati, no to se nije dogodilo. U 2012. i 2013. godini cijene nekretnina su se
počele smanjivati. Prosječna cijena prodanih stanova u 2013. godini bila je manja za
čak 9,9 % u odnosu na 2012. godinu, u odnosu na 2008. godinu čak 13,8 %. 2014.
godine pad cijena nekretnina je zaustavljen i cijena prodanih stanova se povećala za
0,9 % po četvornome metru. Zabilježen je rast cijena nekretnina u Estoniji, Letoniji,
Sloveniji i Češkoj nakon ulaska u EU, dok su primjerice u Poljskoj i Slovačkoj cijene
pale, a u Mađarskoj su cijene stagnirale. Upravo zato su postojali razni mitovi da će
cijene nekretnina u Hrvatskoj porasti odmah u prvom tromjesečju nakon ulaska u EU,
ali to se nije dogodilo. Budući da su u Hrvatskoj cijene nekretnina u trenutku
pristupanja u EU bile skuplje u odnosu na većinu ostalih zemalja u regiji nije bilo
osnove za njihovo povećanje. Na kretnje cijena utječe više čimbenika, kao realna
kamatna stopa na dugoročne kredite s valutnom klauzulom, obujam građevinskih
radova, realni bruto domaći proizvod itd., a ne samo ulazak u EU. Cijene nekretnina
su se počele povećavati nakon nekoliko godina zato jer je porastao i životni standard
građana te je došlo do jakog razvoja turizma, gdje su se pojavili stranci koji su počeli
kupovati nekretnine. Porast cijena se dogodio, ali ne u prvom tromjesečju nakon
pristupa Hrvatske u EU, već par godina iza toga. Od 2000. do 2008. godine u Hrvatskoj
se jako puno ulagalo u nekretnine te je i sama izgradnja stambenih objekata bila u
rastu, a u razdoblju od 2008. do 2015. godine, građevinarstvo je bilo u padu. Tek 2016.
godine dolazi do porasta građevinskih radova. Na slici 16. autorica je obilježila godinu
ulaska Hrvatske u EU, kako bi naglasila vrijeme stagnacije cijena nekretnina i obilježila
je 2017. godinu kada je zabilježen lagani rast cijena.
67

Slika 16: Indeks cijena stambenih nekretnina

Izvor: DZS, obilježila autorica

HIPOTEZA 3: „Sljedeća recesija će dovesti do pada cijena nekretnina“. Budući da je
autorica ovog magistarskog rada zaposlena u ekonomskom sektoru, zainteresirala se
za moguću krizu koja će se dogoditi u svijetu.
Postoji nekoliko znakova da će doći do krize, a takvi isti znakovi su se pojavljivali i
2007. godine. Postoji nešto što se zove Križ smrti (Death Cross), a to je indikator koji
spada u tehničku analizu, a popularan je među velikim investitorima na financijskim
tržištima. Taj križ smrti je 2001. godine i 2008. godine najavio recesiju. Radi se o
situaciji u kojoj 50-dnevni pomični prosjek na grafikonu cijene pojedinog instrumenta
padne ispod 200-dnevnog pomičnog prosjeka, a često prethodi velikom padu. Na S&P
500 indeksu91 se prije nekoliko mjeseci križ smrti, a posljednja dva puta dogodio se
2001. i 2008. godine. Godine 2001. došlo je do pucanja Dot Com balona, dok 2008.
godine do najveće globalne financijske krize. No, trenutni križ smrti što se događa
podsjeća na 2001. i 2008. godinu. Raste javni dug i novi cjenovni balon na tržištu
nekretnina koji bi mogao uskoro puknuti, a i FED već duži niz godina vodi ekspanzivnu
monetarnu politiku. Mora se uzeti u obzir da je Njemačka, kao najjači europski div,
počela ulaziti u recesiju. I to je pokazatelj da ako kriza kuca na vrata jačim ekonomskim
državama od Hrvatske, pokucat će i na naša vrata.

91 S&P 500 indeks je kratica za Standard&Poorś 500 indeks, što je indeks najvećih po vrijednosti
američkih trovačkih društava izlistanih na NYSE(New York burza) i NASDAQ (američka elektronička
burza dionica)
68

Također, dovoljno je pogledati neke ekonomske pokazatelje. Naime, udio djelomično
nadoknadivih i potpuno nenadoknadivih kredita u ukupnim kreditima znatno raste još
od sredine 2009. godine.
Isto tako, uzimajući u obzir realni BDP, prosječnu neto plaću i osobna potrošnju
građana, vidljivo je kako su kretanja tih ekonomskih komponenti zadnjih godina gotovo
jednaka kretanjima prije krize iz 2008. godine. Nadalje, uzimajući u obzir prosječnu
cijenu nekretnina u Republici Hrvatskoj, prosječnu neto plaću u Republici Hrvatskoj te
ukupnu količinu novca koja je podignuta putem stambenih kredita, vidi se nejednaka
putanja navedenih varijabli. Detaljnije slijedi u grafovima.

Graf 2: Usporedba perioda prije globalne financijske krize 2008. godine i danas

Izvor: autorski rad
U grafu 2. prikazana je usporedba triju ekonomskih varijabli (realni BDP, prosječna
neto plaća, osobna potrošnja) u periodu od 2004. do 2008. godine te od 2014. do
2018. godine. Kada se navedene varijable promatraju paralelno, vidi se kako su
kretanja tih varijabli u prikazana dva perioda gotovo jednaka, odnosno gotovo jednaki
su omjeri stopa promjena između varijabli u odabrana dva perioda. Iz toga se može
zaključiti kako se, uzimajući u obzir navedene ekonomske varijable, trenutno ponavlja
situacija na tržištu koja je bila u periodu prije globalne financijske krize 2008. godine,
što bi mogao biti jedan od pokazatelja iduće financijske krize ili recesije.

Realni BDP
Prosječna neto plaća
Osobna potrošnja
2014.-2018.
11,99%
12,79%
11,99%
2004.-2008.
17,12%
24,08%
15,44%
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
35,00%
40,00%
2004.-2008.
2014.-2018.
69

Graf 3: Kretanja ključnih varijabli na tržištu nekretnina od 2014. do 2018. godine

Izvor: autorski rad
U grafu 3. prikazana su kretanja triju ključnih varijabli na tržištu nekretnina (prosječna
cijena nekretnina, prosječna neto plaća, ukupna količina novca podignuta putem
stambenih kredita) u periodu od 2014. do 2018. godine kako bi se promotrilo kreću li
se one u otprilike istim omjerima. Iz grafa se jasno vidi kako kretanja navedenih
varijabli nisu slična, odnosno ne prate se međusobno. Veliki nerazmjer vidljiv je 2015.
godine gdje su prosječne cijene nekretnina izrazito naglo porasle u odnosu na
prethodnu godinu, a prosječna neto plaća i ukupna količina novca podignuta putem
stambenih kredita su bile u relativno malom porastu. Također, 2016. godina ponovno
pokazuje nerazmjer gdje dolazi do izrazitog pada ukupne količine novaca podignute
putem stambenih kredita u odnosu na prethodnu godinu, dok su prosječne cijene
nekretnina i prosječna neto plaća pale mnogo manje. Zanimljiva je 2018. godina u
kojoj su, u odnosu na prethodnu godinu, prosječna cijena nekretnina i prosječna neto
plaća pale, ali je ukupna količina novca podignuta putem stambenih kredita narasla.
To bi moglo značiti kako je, bez obzira na rast podignutog novca putem stambenih
kredita, potražnja stagnirala u odnosu na ponudu te tako uzrokovala minimalan porast
cijena nekretnina na tržištu. Konačno, iz grafa se zaključuje kako rast cijena nekretnina
usporava, što bi mogao biti pokazatelj zasićenja tržišta i kraj napuhavanja balona
cijena, odnosno pokazatelj vrlo bliskog trenutka nekretninske krize ili recesije.
Autorica rada pretpostavlja ovu hipotezu potvrđenom jer smatra kako relevantni
ekonomski pokazatelji ukazuju na osjetljivost tržišta nekretnina u slučaju financijske
krize ili recesije. Cijene nekretnina mogle bi još kratko vrijeme rasti dok se balon ne
napuše do kraja, a tada dolazi do pucanja. Porast cijena nekretnina u Republici
2014
2015
2016
2017
2018
Prosječna cijena nekretnina
-13,88%
7,33%
-2,49%
3,94%
2,67%
Prosječna neto plaća
0,35%
3,18%
-0,44%
5,28%
4,28%
Stambeni krediti
-2,60%
0,49%
-14,47%
-1,52%
3,51%
-20,00%
-15,00%
-10,00%
-5,00%
0,00%
5,00%
10,00%
Prosječna cijena nekretnina
Prosječna neto plaća
Stambeni krediti
70

Hrvatskoj još neko vrijeme može uzrokovati i povećana turistička aktivnost, čime je i
blago povećana potražnja za stanovima, ali autorica smatra kako će to biti vrlo kratkog
vremenskog trajanja. Naime, u Hrvatskoj je ove godine bio manji broj turističkih
noćenja nego prethodne te ako se nastavi takva tradicija dogodit će se stagnacija
gospodarstva, a onda i sama recesija. Također, kada se gleda ponuda i potražnja
nekretnina na tržištu, uočava se da su one skoro izjednačene pa tako unatoč
povećanim aktivnostima na području stambenih kredita, ne dolazi do značajnijeg rasta
prosječnih cijena nekretnina. Isto tako, mnoge oročene štednje se likvidiraju zbog
niskih kamatnih stopa i realociraju se sredstva u kupovinu stanova, a budući da
ponuda ne raste, tržište nekretnina dolazi do svog zasićenja. Povećani broj likvidiranih
oročenih štednji može uzrokovati poremećaje u bankarskom poslovanju, a kada se
poremeti bankarsko poslovanje, pada i potražnja za nekretninama, a takav scenarij
odmah osjeti i građevinska industrija koja bi time utjecala na dodatan pad ponude na
tržištu nekretnina.

71

10. ZAKLJUČAK
Rad daje detaljan uvid u kretanje cijena na tržištu nekretnina. Autoricu rada je
zanimalo zašto se stalno mijenjaju cijene nekretnina na tržištu i zašto dolazi do
stvaranja cjenovnih balona. Kako bi bolje razumjela navedeno i došla do nekih
zaključaka, autorica je odgovore morala potražiti u uzrocima velike financijske krize
koja se dogodila 2008. godine. Kako bi došla do točnih podataka, autorica se koristi
podacima Hrvatske narodne banke i Državnog zavoda za statistiku jer oni objavljuju i
čuvaju vjerodostojne podatke o kretanjima cijena nekretnina. Problem u svemu tome
je to što Republika Hrvatska još uvijek nema masovni sustav za vrednovanje
nekretnina koji bi bio kao svojevrsna baza svih potrebnih podataka o određenoj
nekretnini.
U razdoblju prije krize, od 2000. godine do 2008. godine, cijene nekretnina bile su jako
velike i puno veći broj stanovništva imao je stambene kredite. Nakon krize koja je
uzrokovana pumpanjem cijena nekretnina, bankarskim davanjem povoljnih stambenih
kredita i pucanjem cjenovnog balona, dolazi do stagnacije u cijenama nekretnina.
Zašto je tome tako? Nakon krize brojna istraživanja su pokazivala da je veliki broj ljudi
financijski nepismen te da je potrebno stanovništvo laičkim rječnikom uputiti u
određene pojmove. Ako se gleda sadašnjost, vidi se da je manji broj kredita, ali je li
taj manji broj kredita uzrokovan strahom da se ne dogodi nova kriza ili su se ljudi
jednostavno osvijestili po pitanju financijske pismenosti, ne može se točno znati.
Autorica je u radu postavila tri hipoteze koje prate jedna drugu.
Hipoteza 1: „Utjecaj pozicije nekretnine na cijenu, nekretnine bliže centru grada su
skuplje“. Znamo da mnoge karakteristike nekretnina utječu na njihovu tržišnu cijenu
pa tako jedna od tih je i lokacija. Ta lokacija ovisi uspoređuje li se nekretnina prema
centru grada ili centru zaposlenosti ili nekom drugom obilježju. Kako bi dokazala ovu
hipotezu, autorica je procijenila dvije nekretnine metodom procjene te dobila određeni
novčani iznos. Bitno je da su te dvije nekretnine bile vrlo sličnih karakteristika i uočeno
je da se razlikuju po cijeni i da je ona nekretnina bliža centru gradu puno skuplja nego
ona koja to nije. Može se zaključiti kako je vrijednost nekretnine „X“, iako smještene
na vrlo dobroj i atraktivnoj lokaciji, ipak znatno niža nego vrijednost nekretnine „Y“.
Nekretnina „X“ ima cijenu od 80,5 EUR po metru kvadratnom, dok nekretnina „Y“ ima
cijenu od 513,2 EUR po metru kvadratnom, što pokazuje izuzetno veliku razliku u
cijeni. Time je autorica potvrdila svoju hipotezu.
Hipoteza 2: „Ulaskom Republike Hrvatske u Europsku uniju cijene nekretnina su u
prvom tromjesečju porasle“. Republika Hrvatska je EU-u pristupila 2013. godine, a
tada je bilo puno špekulacija o tome kako će u Hrvatskoj odmah u prva tri mjeseca
skočiti cijene nekretnina. Kako bi dokazala svoju tezu, autorica je koristila dostupne
podatke od HNB-a i DZS-a te je usporedila cijene stanova koje su bile prije 2013.
godine i prva tri mjeseca nakon pristupa Hrvatske u srpnju 2013. godine. Uočila je da
nema nikakvog porasta cijena, štoviše, cijene su stagnirale ne samo u prvom
72

tromjesečju nego do početka 2014. godine. Na kretnje cijena utječe više čimbenika,
kao realna kamatna stopa na dugoročne kredite s valutnom klauzulom, obujam
građevinskih radova, realni bruto domaći proizvod itd., a ne samo ulazak u EU. Cijene
nekretnina su se počele povećavati nakon nekoliko godina zato jer je porastao i životni
standard građana te je došlo do jakog razvoja turizma gdje su se pojavili stranci koji
su počeli kupovati nekretnine. Time je autorica opovrgnuo svoju hipotezu.
Hipoteza 3: „Sljedeća recesija će dovesti do pada cijena nekretnina“. Do krize 2008.
godine došlo je zbog prenapuhavanja cijena na tržištu nekretnina i logičan slijed nakon
toga je bio da nakon dužeg razdoblja velikog rasta dođe do naglog pada. U zadnjih
godinu dana jako često možemo pročitati da će se dogoditi nova financijska kriza i da
će nas pogoditi jače nego zadnja, od koje se još realno gledajući nismo u potpunosti
oporavili. Kako bi dokazala svoju hipotezu, autorica je koristila nekoliko varijabli koje
je kasnije uspoređivala. Uzimajući u obzir realni BDP, prosječnu neto plaću i osobna
potrošnju građana, vidljivo je kako su kretanja tih ekonomskih komponenti zadnjih
godina gotovo jednaka kretanjima prije krize iz 2008. godine. Također, uzimajući u
obzir prosječnu cijenu nekretnina u Republici Hrvatskoj, prosječnu neto plaću u
Republici Hrvatskoj te ukupnu količinu novca koja je podignuta putem stambenih
kredita, vidi se nejednaka putanja navedenih varijabli. Autorica je uvijek uspoređivala
razdoblja 2004. – 2008. i 2014. – 2018. i kada se promatraju te varijable paralelno,
vidi se kako su kretanja tih varijabli u prikazana dva perioda gotovo jednaka, odnosno
gotovo jednaki su omjeri stopa promjena između varijabli. Autorica smatra kako
relevantni ekonomski pokazatelji ukazuju na osjetljivost tržišta nekretnina u slučaju
financijske krize ili recesije. Autorica smatra hipotezu potvrđenom.
U ovom radu autorica je došla do korisnih saznanja, a to je da lokacija i neke
karakteristike stambenih nekretnina utječu na cijenu nekretnine. Također, ulazak u EU
je Hrvatskoj donio povećan izvoz robe, ali prosječne plaće građana nisu se prilagodile
europskim standardima. Autorica je usporedbom dobivenih podataka došla do
zaključka kako će nastupiti nova recesija za koju Hrvatska nije spremna jer nije
osigurala mjere zaštite od takvih situacija.

73

11. POPIS LITERATURE
Samostalne publikacije:
1.
Bubrić, M. (2010). Donji grad - blokovi : katalog. Zagreb: Studio Hrg.
2.
Cellmer, R. (2015). Real estate valuation for special purposes. Zagreb: Croatian
Information Technology Society.
3.
Crljenko, I. (1997). Utjecaj nekih sociogeografskih čimbenika na morfogenezu
zagrebačke Dubrave. Zagreb, Matična publikac. Hrvatski geografski glasnik.
4.
Crnetić, T. et al. (2005). Prenamjena zelenih površina na prostoru budućeg
pothodnika i pješačko-biciklističke staze u naseljima Trokut-Trnsko. Zagreb:
Matična publikac. Agronomski glasnik - Glasilo Hrvatskog agronomskog društva
5.
Čaldarović, O. (1987). Suvremeno društvo i urbanizacija.         Zagreb: Školska
knjiga.
6.
Doklestić, B. (2010). Zagrebačke urbanističke promenade. Zagreb: Studio Hrg.
7.
Domić Kunić, A. (2003). Plinijeva geografija i etnografija Ilirika. Zagreb:
Filozofski fakultet u Zagrebu, Arheološki zavod.
8.
 Cijene prodanih novih stanova od 1990.-2010. (2012). Zagreb: Državni zavod
za statistiku Republike Hrvatske.
9.
Gračanin, H. et al. (2012). Povijest grada Zagreba. Zagreb: Novi liber
10. Gudelj, M. (2018). Tržište nekretnina u Republici Hrvatskoj. Split: Sveučilište u
Splitu-Ekonomski fakultet.
11. Horvat, R. (2016). Prošlost grada Zagreba. Impresum Zagreb: Good Book.
12. Horvat, T. (2007). Procjena vrijednosti stambenog objekta troškovnom
metodom. Zagreb: Geodetski fakultet.
13. Hren, J. (2003), Urbanizacija Podsljemena. (magistarski rad). Zagreb:
Prirodoslovno-matematički fakultet.
14. Hrvoje, G. (2012). Od prethistorije do 1918. Zagreb: Impresum.
15. Hutinec, G., Goldstein, I. (2013). 20. i 21. stoljeće. Zagreb: Impresum
16. Jukić, T. (1997). Strukturalne promjene rubnih dijelova grada - prilog
proučavanju urbanističkog razvoja Zagreba. (doktorska disertacija). Zagreb:
Impresum
17. Jukić, T. (1999), Povijesno-urbanistički razvoj područja Peščenice-sjever u
Zagrebu. Zagreb: Prostor.
18. Karač, Z., Žunić,  A. (2013). Antologijski arhitektonski vodič Zagreba. Zagreb:
UPI-2M PLUS i Arhitektonski fakultet Sveučilišta u Zagrebu.
19. Klemenčić, M. (2013). Črnomerec. Zagreb: Matična publikac.
74

20. Knežević, S. (1996). Zagrebačka zelena potkova. Zagreb: Školska knjiga.
21. Kovačević, A. (2010). Prostorni razvoj Zagreba prema dokumentima prostornog
uređenja. Zagreb: Impresum Zagreb
22. Krtalić V. (2007.) Načela procjene tržišne vrijednosti nekretnina: razlozi zbog
kojih bi trebalo donijeti Načela procjene tržišne vrijednosti nekretnina:
objašnjenja odredbi Načela procjene tržišne vrijednosti nekretnina. Zagreb:
Hrvatsko društvo sudskih vještaka.
23. Laslo, A. (2010). Arhitektonski vodič ZAGREB 1898. – 2010. Zagreb: Arhitekst
d.o.o.
24. Lukić, A. et al. (1997), Suburbanizacija i kvaliteta življenja u zagrebačkom
zelenom prstenu: primjer općine. Zagreb: Hrvatski geografski glasnik.
25. Maksimović, B. (1976), Istorija urbanizma, knjiga druga – NOVI VEK. Beograd:
Izdavačko – informativni centar studenata.
26. Maretić, M. (1996). Prilog istraživanju centara zagrebačkih naselja Trnskog i
Zapruđa. Zagreb: Prostor.
27. Mattioni, V. (2003). Zagreb se mijenja. Zagreb: Impresum Zagreb.
28. Mlinar, I. (2007). Urbanistička obilježja zagrebačkih stambenih naselja
izgrađenih od 1918. do 1963. godine. Zagreb: Impresum Zagreb.
29. Mlinar, I. (2009). Zagrebačka stambena naselja nakon 2000. godine: natječaji i
realizacije. Zagreb: Prostor.
30. Mlinar,
I.
(2014).
Remetinečki
gaj:
početak
sustavne
urbanizacije
novozagrebačkog područja: ususret šezdesetoj godini Remetinečkog gaja,
Zagreb: Printera grupa.
31. Mustać, J. (2019.). Cjenovni balon na tržištu nekretnina u Republici Hrvatskoj,
Zadar: Sveučilište u Zadru.
32. Osnove dugoročnog razvoja grada Zagreba. (1982), Centar za ekonomski
razvoj grada Zagreba. Zagreb: Ekonomski institut Zagreb, Urbanistički zavod
grada Zagreba
33. Pavić, Ž. (2001). Od antičkog do globalnog grada. Zagreb: Društveno
Veleučilište Zagreb, Sveučilišna tiskara.
34. Perić, I. (2006). Zagreb od 1850. do suvremenog velegrada. Zagreb: Impresum.
35. Prelogović, V. (2008). Socio-prostorna polarizacija u Zagrebu. Zagreb:
Impresum.
36. Radanović, S. (1990). Urbanizacija južne prigradske zone Zagreba (na
primjerima izabranih naselja). Zagreb: Arhitektonski fakultet Sveučilišta u
Zagrebu.
75

37. Radić, S. (1995), Današnja financijalna znanost, Opatija: MENORA.
38. Simonetti, P. (2001), Rasprave iz stvarnog prava, Rijeka: Pravni fakultet
Sveučilišta u Rijeci
39. Slukan-Altić, M. (1999), Prostorni razvoj grada Zagreba od polovice 19. stoljeća
na temelju katastarskih izvora, Zagreb: Impresum.
40. Soko-Van (2005), Hrvatska likovna enciklopedija, Zagreb: Leksikografski zavod
Miroslav Krleža
41. Svirčić Gotovac, A., Zlatar, J. (1997), Urban processes in Zagreb : residential
and commercial developments, Zagreb: Hrvatski geografski glasnik
42. Šebalj A. et al. (2018), Procjena vrijednosti nekretnina i sve oko toga, Zagreb:
Novi informator doo.
43. Štefančić D., Stojević I. (2017). PBZ NEKRETNINE – 2017/03 - PRAVILNIK I
PROCEDURE PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA. Zagreb, PBZ
Nekretnine
44. Thomas J. Sargent, Francois R. Velde (2003), The big problem of small change,
published by Princeton University Press, New Jersey
45. Tomić, H. (2010), Analiza geoprostornih podataka za potrebe vrednovanja
nekretnina u urbanim područjima. Zagreb: Sveučilište u Zagrebu-Geodetski
fakultet, Zagreb
46. Uhlir, Ž., Majčica, B. (2016). Priručnik za procjenu vrijednosti nekretnina,
Zagreb: Društvo građevinskih inženjera Zagreb.
47.  World Urbanization Prospects 2018. (2019.).  Highlights, Deparment of
Economic and Social Affairs New York: United Nations.

48. Vresk, M. (1990). Grad u regionalnom i urbanom planiranju. Zagreb: Školska
knjiga.
49. Vresk, M. (2002). Grad i urbanizacija: osnove urbane geografije, Zagreb:
Školska knjiga.
50. Vresk, M. (2002). Razvoj urbanih sistema u svijetu: geografski pregled. Zagreb:
Školska knjiga.
Zbornik radova:
51. Bjelajac, S., Vrdoljak D. (2009), Urbanizacija kao svjetski proces i njezine
posljedice, Zbornik radova Filozofskog fakulteta u Splitu, No. 2-3, str. 3.-19.
52. Majnarić-Pandžić, N. (1994.), Prapovijesna naselja na Gradecu, u zborniku:
Zagrebački Gradec 1242-1850., Zagreb, Filozofski fakultet Sveučilišta u
Zagrebu, str. 1.-12.
76

Članci:
53. Benić, Đ. (2012), Ekonomska kriza u Europi i Hrvatsko gospodarstvo,
Ekonomska misao i praksa, No. 2., str. 847.-854.
54. Benolić, M. (2012.), Svjetska ekonomska kriza: razvoj, utjecaj na Republiku
Hrvatsku i subjektivni stavovi studenata, Zagreb, Pravnik: časopis za pravna i
društvena pitanja, Vol. 46 No. 92, str. 119.-138.

55. Boras, T., Tica, J. (2013), Prostorna elastičnost traženih cijena stanova na
stambenom tržištu Grada Zagreba, EFZG working paper series, No. 04, str: 1.-
21.

56. Bratić, V. (2006), Tax expenditure in Croatia: personal income, corporate
income, real estate transfers and value added tax, Financial Theory and
Practice, Institute of Public Finance, vol. 30 No. 2, str. 101.-111.
57. Brown, J. R. (2010), Political Risk and Discount Rates: Evidence from the
Croatian Pension System, NBER Retirement Research Center Paper No. NB
10-07, http://projects.nber.org/projects_backend/rrc/papers/orrc10-07.pdf, str.
1.-49.
58. Chen, J., (2011), One decade of urban housing reform in China: Urban housing
price dynamics and the role of migration and urbanization, 1995-2005, Habitat
International, Volume 35, Issue 1, str: 1.-8.
59. Fuerst-Bjeliš, B., (1996) Zagreb – periodizacija razvoja gradske aglomeracije,
Hrvatski geografski glasnik, Vol.58 No. 1., str: 89.-95.

60. Kahn M.E., Walsh, R. (2014), Cities and the environment,  NBER Working Paper
No. 20503, https://www.nber.org/papers/w20503.pdf, National Bureau of
economic research, str. 1.-100.
61. Kunovac, D., Kotarac K. (2019), Cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj,
Hrvatska
Narodna
Banka,
Pregled
P-41
https://www.hnb.hr/documents/20182/2626448/p-041.pdf/a46c4569-30fc-
4bb9-80e5-4f5953762d25, str: 1.-60.
62. Kunovac, D. e al., (2008), Primjena hedonističke metode za izračunavanje
indeksa cijena nekretnina u Hrvatskoj, Hrvatska Narodna banka, br. I-20, str: 1.-
44.

77

63. Lovrinčević, Ž., Vizek M. (2008): Determinantne cijene nekretnina u Republici
Hrvatskoj I potencijalni učinci liberalizacije tržišta nekretnina, Ekonomski
pregled, Vol. 59, No. 12
64. Mlikotić, S. (2010), Globalna financijska kriza - uzroci, tijek i posljedice, Pravnik,
Vol. 44, No. 89, str: 83.-94.
65. Puri, M., Rocholl, J., Steffen, S. (2011), Global retail lending in the aftermath of
the US financial crisis: Distinguishing between supply and demand effects,
Journal of Financial Economics, Elsevier, vol. 100(3), str: 556.-578.
66. Szil´ard R´acz, (2015), Regional Development in Croatia from the turn of
Millennium to the EU accession, February 2015., Munich Persona RePEc
Archive, No.73960, Vol. 4, str: 87.-105.

67. Šlišković, T., Tica, J. (2016), Prostorna elastičnost traženih cijena stanova na
stambenom tržištu grada Zagreba, Ekonomska misao i praksa, No. 1, 2016,
https://hrcak.srce.hr/160033

68. Tica, J., Šimičić S. (2010), Usklađenost kretanja cijena imovine na tržištu
kapitala i tržištu nekretnina u Hrvatskoj s cijenama imovine u razvijenim
zemljama, Zbornik Ekonomskog fakulteta u Zagrebu, Vol. 8, No. 2, str: 23.-44.
69. Uređena zemlja (2019), Studija tržišta nekretnina u Republici Hrvatskoj,
izdavač: Ministarstvo pravosuđa Republike Hrvatske, str: 1.-119.
70. Vresk, M., (1997), Suburbanizacija Zagreba,  Hrvaski geografski glasnik, Vol.
59 No. 1., str: 49.-70.

71. Vresk, M., (1990), Urbanizacija Hrvatske u svjetlu dinamike izgradnje i
opremljenosti stanova, Aca Geographica Coatica, Vol. 25 No. 1., str: 23.-39.

72. Žarko, Ž., (2008) Metodologija procjene vrijednosti nekretnine, Zagreb, HGK –
Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama,
str: 30.-44.

73. Žuljić, S., (1974), Razvoj Zagreba i urbanizacija Središnje Hrvatske, 1974.,
Geografski glasnik, broj 36/37, str: 43.- 57.

Izvori prava:
74. European Valuation Standards (EVS),
75. International Valuation Standards Council (IVSC)
78

76. Pravilnik o informacijskom sustavu tržišta nekretnina, Narodne novine, br.
114/2015
77. Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina, Narodne novine, br.
105/2015
78. Statut Grada Zagreba
79. Uredba o masovnoj procjeni vrijednosti nekretnina, Narodne novine, br. 28/2019
80. Zakon o Gradu Zagrebu, Narodne novine , br. 62/2001, 125/2008, 36/2009,
119/2014
81. Zakon o porezu na promet nekretnina, Narodne novine, br. 115/2016, 106/2018,
82. Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina, Narodne novine, br. 78/2015
83. Zakon o prostornom uređenju, Narodne novine, br. 153/2013, 65/2017,
114/2018, 39/2019
84. Zakon o zemljišnim knjigama, Narodne novine, br. 91/96, 68/98, 137/99, 114/01,
100/04, 107/07, 152/08, 126/10, 55/13, 60/13, 108/17, 16.11.2017
85. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Narodne novine,  br. 91/96,
68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09,
153/09, 143/12, 152/14

Internetski izvori:
86. BN Komentar. Burza nekretnina – statistika, 2019. URL:http://www.burza-
nekretnina.com/statistike, pristup: 10.09.2019.
87. Indeksi cijena stambenih objekata. Državni zavod za statistiku. URL:
https://www.google.com/search?q=Prosje%C4%8Dni+godi%C5%A1nji+indeks
i+cijena+stambenih+objekata&oq=Prosje%C4%8Dni+godi%C5%A1nji+indeksi
+cijena+stambenih+objekata&aqs=chrome..69i57.836j0j8&sourceid=chrome&i
e=UTF-8, pristup: 12.09.2019.
88. Tkalc, M., Vizek, M., Žilić, I. Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske
2012.–2017.
2018.,
URL:https://drive.google.com/file/d/1lsMGNnMcDz1NPRiX3EE2SCp5McyVygr
I/view, pristup: 01.09.2019.
89. Odluka o donošenju Generalnoga urbanističkog plana grada Zagreba (16/07,
8/09, 7/13, 9/16, 12/16-pročišćeni tekst) Grad Zagreb – službene stranice, 18.
srpnja
2016.
URL:
https://www.zagreb.hr/UserDocsImages/arhiva/prostorni_planovi/GUP%20ZA
GREBA_USVOJENI%20plan%206-
79

2016/Odluka%20o%20dono%C5%A1enju%20GUP-
a%20grada%20Zagreba_SGGZ%2012-16-procis.pdf, pristup: 12.08.2019.
90. Urbanizacija.
Hrvatska
enciklopedija.
URL:http://www.enciklopedija.hr/natuknica.aspx?ID=63319,
pistup:
30.05.2019.
91. Kvadrat stana u Zagrebu 2000 eura:Cijene stanova su na vrhuncu, bazen
kupaca
se
prazni.
tportal.hr,
2019.
URL:
https://www.tportal.hr/biznis/clanak/kvadrat-stana-u-zagrebu-2000-eura-cijene-
stanova-su-na-vrhuncu-bazen-kupaca-se-prazni-foto-20190506,
pristup:
10.09.2019.
92. Masovna procjena vrijednosti nekretnina na eSavjetovanju. Ministarstvo
graditeljstva
i
prostornog
uređenja,
28.12.2018.
URL:https://mgipu.gov.hr/vijesti/masovna-procjena-vrijednosti-nekretnina-na-
esavjetovanju/8872, pristup: 22.06.2019.

93. Procjena vrijednosti nekretnina. Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja
Republike Hrvatske, 06.05.2019. URL:https://mgipu.gov.hr/o-ministarstvu-
15/djelokrug/procjena-vrijednosti-nekretnina-8292/8292, pristup:15.08.2019.
94. Špilja
Veternica,
Medvednica.info,
URL:http://www.medvednica.info/2010/10/veternica.html, pristup: 18.06.2019.
95. Usporava rast cijena nekretnina u Hrvatskoj. privredni.hr, 2019. URL:
https://privredni.hr/usporava-rast-cijena-nekretnina-u-hrvatskoj,
pristup:
10.09.2019.
96. Vrdoljak,
T.
Povijest
grada
Zagreba.
Hrvijeti,
18.03.2010.,
URL:http://www.hrsvijet.net/index.php/magazin/28-vijesti/povijesni-
identitet/3423-povijest-grada-zagreba, pristup: 19.06.2019.

97. Werner, J. (2001). Results of a comparative study of comercial property taxation
in Europe 2001. architexture. URL:https://eres.architexturez.net/doc/oai-eres-
id-eres2001-298, pristup: 23.08.2019.
98. Zagreb
kroz
stoljeća.
infozagreb.hr.
URL:http://www.infozagreb.hr/o-
zagrebu/zagreb-kroz-stoljeca, pristup: 19.06.219.
99. Zagrebačka infrastruktura prostornih podataka. geoportal Zagreb. URL:
https://geoportal.zagreb.hr/Karta?tk=2, pristup: 15.09.2019.
100. Zagrebačka županija. Turistička zajednica Zagrebačke županije. URL:
http://www.tzzz.hr/tz/karta-zupanije, pristup: 19.06.2019.