Nova Univerza
Evropska pravna fakulteta

Upravljanje i raspolaganje nekretninama u vlasništvu
Republike Hrvatske

Magistrsko delo

Marija Matun

Ljubljana, 2023

Nova Univerza
Evropska pravna fakulteta

Upravljanje i raspolaganje nekretninama u vlasništvu
Republike Hrvatske

Magistrsko delo

Kandidatka:
Marija Matun
Vpisna št.:
93214032
Štud. program: Podiplomski studijski program Pravo in
management nepremičnin 2. stopnje

Mentor:
doc.dr. Aljoša Dežman

Ljubljana, 2023
1

IZJAVA O AVTORSTVU

S podpisom zagotavljam, da:
• je predloženo zaključno delo izključno rezultat mojega lastnega raziskovalnega dela;
• je delo pripravljeno v skladu s Tehničnimi navodili za izdelavo zaključnih del Nove
univerze ter pripombami mentorja in članov komisije;
• sem poskrbel/-a, da so dela in mnenja drugih avtorjev, ki jih uporabljam v
predloženem delu, navedena oz. citirana v skladu s fakultetnimi navodili;
• se zavedam, da je plagiatorstvo – predstavljanje tujih del, bodisi v obliki citata bodisi
v obliki dobesednega parafraziranja bodisi v grafični obliki, s katerim so tuje misli oz.
ideje predstavljene kot moje lastne – kaznivo po zakonu (Zakon o avtorski in sorodnih
pravicah (ZASP). Uradni list RS, št. 16/07 – uradno prečiščeno besedilo, 68/08,
110/13, 56/15, 63/16 – ZKUASP in 59/19);
• je elektronska oblika predloženega dela tehnično potrjena in ustrezna ter soglašam,
da Univerzitetna knjižnica Nove univerze objavi zaključno delo na spletnih straneh pod
pogoji, ki v nekomercialne namene dovoljujejo neomejeno reproduciranje, distribucijo
in dajanje na voljo javnosti ter predelavo z namenom prevoda, pod pogojem, da je
avtorstvo izvirnega dela ustrezno navedeno. Če je kasneje reproduciran ali razširjan
le del zaključnega dela, je to potrebno jasno označiti. Dovoljenje nadaljnjega
prenašanja pridobljenih pravic v skladu s to alinejo velja tudi za prenos pravic na prosto
dostopne digitalne knjižnice in repozitorije.

Zagreb, 18. 4. 2024

Marija Matun

2

SAŽETAK

Republika Hrvatska u svom vlasništvu raspolaže mnogobrojnim oblicima imovine, a
jednim od najvrjednijih možemo smatrati nekretnine. Svojim upravljanjem i
raspolaganjem istima trebala bi biti primjer drugima, s obzirom na to da pametnim
upravljanjem može profitirati cijela zajednica. Uzimajući u obzir teret prošlosti koji i
danas utječe na upravljanje i raspolaganje nekretninama, vidimo da protekom godina
nema velikog napretka u učinkovitosti. Troškovi upravljanja svakim danom se
povećavaju, a ne možemo dostići zemlje koje su već provele reforme javnog sektora i
povećale učinkovitost što je i prikazano u drugom dijelu rada gdje je provedena analiza
europskih država koje su članice organizacije PuRE-Net. Središnji registar državne
imovine još uvijek nije uspostavljen pa upravljanje cjelokupnom državnom imovinom
nije centralizirano te se još uvijek ne možemo sa sigurnošću pouzdati u jednu instituciju
prilikom rješavanja problema. Gospodarska kriza trebala bi biti poticaj za aktivaciju svih
neaktivnih nekretnina, a time pokazati znanje države u upravljanju i menadžmentu. U
radu će se, uz objašnjenja osnovnih pojmova vezanih uz državne nekretnine te
upravljanje i raspolaganje njima, prikazati problematika ključna u trenutnom razvoju te
smjernice kojima bi se država trebala voditi u svojoj upravljačkoj ulozi.

Ključne riječi: državne nekretnine, upravljanje, raspolaganje, središnji registar
državne imovine, PuRE-Net

3

IZVLEČEK

Republika Hrvaška ima v lasti številne oblike lastnine, med najvrednejše pa lahko
štejemo nepremičnine. Z upravljanjem in odlaganjem naj bo zgled drugim, saj lahko
pametno gospodarjenje koristi celotni skupnosti. Upoštevajoč breme preteklosti, ki še
danes vpliva na upravljanje in razpolaganje z nepremičninami, vidimo, da velikega
napredka v učinkovitosti v preteklih letih ni bilo. Stroški upravljanja se iz dneva v dan
povečujejo in ne moremo dohajati držav, ki so že izvedle reforme javnega sektorja in
povečale učinkovitost, kar je prikazano v drugem delu prispevka, kjer je predstavljena
analiza evropskih držav, ki so članice mreže PuRE-Net. organizacija je bila izvedena.
Centralni register državnega premoženja še ni vzpostavljen, zato upravljanje vsega
državnega premoženja ni centralizirano, pri reševanju problemov pa se še vedno ne
moremo samozavestno zanesti na eno institucijo. Gospodarska kriza bi morala biti
spodbuda za aktiviranje vseh nedelujočih nepremičnin in s tem pokazati znanje države
v upravljanju in upravljanju. Poleg razlag osnovnih pojmov v zvezi z državnimi
nepremičninami ter njihovim upravljanjem in razpolaganjem bodo v prispevku
predstavljena ključna vprašanja sedanjega razvoja ter smernice, ki jih mora država
voditi pri svoji upravljavski vlogi.

Ključne besede: nepremičnine države, upravljanje, razpolaganje, centralni register
državnega premoženja, PuRE-Net

4

ABSTRACT

Management and disposal of real estate owned by the Republic of Croatia

The Republic of Croatia owns numerous forms of property, and we can consider real
estate as one of the most valuable. It should be an example to others with its
management and disposal, since smart management can benefit the entire
community. Taking into account the burden of the past, which still affects the
management and disposal of real estate today, we see that there has been no great
progress in efficiency over the past years. Management costs are increasing every
day, and we cannot keep up with countries that have already implemented public
sector reforms and increased efficiency, which is shown in the second part of the
paper, where an analysis of European countries that are members of the PuRE-Net
organization was carried out. The central register of state property has not been
established yet, so the management of all state property is not centralized, and we still
cannot confidently rely on one institution when solving problems. The economic crisis
should be an incentive for the activation of all inactive real estate, thereby
demonstrating the state's knowledge in governance and management. In addition to
explanations of the basic terms related to state real estate and their management and
disposal, the paper will present key issues in the current development and the
guidelines by which the state should be guided in its management role.

Keywords: state real estate, management, disposal, central register of state property,
PuRE-Net

5

1. UVOD

Tema tega dela so nepremičnine v lasti Republike Hrvaške (v nadaljevanju ROC) ter
način upravljanja in razpolaganja z njimi. Delo bo analiziralo zakone in predpise, na
podlagi katerih se upravlja, ter njene pojavne oblike in načela, po katerih se upravlja.
Teoretično bodo opredeljeni vsi vidiki v zvezi z upravljanjem in razpolaganjem z
nepremičninami v lasti Republike Hrvaške ter izpostavljene pomanjkljivosti in
pomanjkljivosti v zvezi z istim.1

1.1 PREDMET IN CILJ DELA

Državne in družbene nepremičnine so v zadnjih treh desetletjih doživele več faz
tranzicije, pomembnih za gospodarsko in gospodarsko rast ter razvoj Republike
Hrvaške. Že dejstvo o raznolikosti in velikem obsegu pojmovanja nepremičnine države
kaže na zahtevnost upravljanja in razpolaganja z njimi ter s tem postavljanja pravnih
in institucionalnih okvirov, na podlagi katerih se določa razmerje med sredstvi, ki jih
država, kot lastnik, vanje vlaga in kaj se da z njegovo prodajo ali z odstopom pravice
do uporabe, pozitivno za državo.2

Po procesu pretvorbe in privatizacije v devetdesetih letih prejšnjega stoletja, ki slovi po
negativnem upravljavskem procesu, ki je povzročil veliko nezaupanje v državo, smo
skozi čas doživeli več sprememb v zakonodajnem in institucionalnem okviru. Sledijo
določenim gospodarskim dogajanjem in se prilagajajo trendom, kar pripelje do
današnjega sistema, ki vse več sredstev vlaga v izboljšanje upravljanja in razpolaganja
s svojim premoženjem. V tem kontekstu je treba prepoznati potencial državnih
nepremičnin v vseh njihovih oblikah in možnosti aktivacije ter tako z ravnanjem
dobrega gospodarstvenika spodbujati rast in razvoj skupnega dobrega.3

Sistem zemljiških knjig in katastrov znotraj Republike Hrvaške še vedno ni usklajen,
zato je logično sklepati, da prav tako povzroča težave pri razpolaganju in upravljanju
državnih delov. Lastninski sistem v republiki je osnova pravilnega upravljanja, brez
katerega ni mogoče izkoristiti celotnega potenciala državnega premoženja v vseh
njegovih oblikah in možnostih. Da bi lahko spodbudili gospodarsko in gospodarsko
rast, je treba vložiti določena sredstva, ki bi v določenem časovnem obdobju povečala
različne prihodke. Pridemo do vprašanja idealnega razmerja vloženih sredstev,
prodaje ali odstopa pravice do uporabe, da bo izid za državo pozitiven.4

Namen tega prispevka je podrobneje pojasniti vrste nepremičnin, ki so v lasti Republike
Hrvaške, in kako se je upravljanje z njimi razvijalo od ustanovitve Republike do danes.
Prav tako bodo pomanjkljivosti zakonske ureditve prikazane na praktičnem primeru

1 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor.
2 Ibid.
3 Ibid.
4 Ibid.
6

problematike najemniških pravic. Po opravljeni magistrski nalogi naj bi prinesli
naslednje rezultate; avtor prispevka in drugi bralci bodo spoznali vrste nepremičnin, s
katerimi upravlja in razpolaga Republika Hrvaška, teoretično poznavanje pravnega
okvira upravljanja in razpolaganja z nepremičninami države ter celotnega sistema
lastninske strukture. Avtor bo pridobil izkušnje pri upravljanju in razpolaganju z
državnimi nepremičninami i raziskovalni del dela naj prikaže vse prednosti in slabosti
lastništva velikega števila državnih nepremičnin. Cilji magistrskega dela so opisati
videz državnih nepremičnin ter načine upravljanja in razpolaganja z njimi. Analizirana
bo uporaba pravnih predpisov na nepremičninah v državni lasti in izpostavljena
problematika najemniških pravic, ki predstavljajo veliko obremenitev. PuRe-Net je
organizacija, ki združuje vse organe, katerih delokrog je upravljanje in razpolaganje z
nepremičninami v lasti države in v zvezi s tem bomo upravljanje in razpolaganje z
nepremičninami v lasti Republike Hrvaške primerjali z upravljanjem in razpolaganjem
v drugih državah članicah Evropske unije (v nadaljevanju EU).5

1.2. METODE IN NAČINI ZBIRANJA INFORMACIJ

Za podrobnejšo razlago načina upravljanja z nepremičninami v lasti Republike Hrvaške
se uporablja Zakon o upravljanju državnega premoženja (v nadaljevanju ZOUDI), ki
ga je hrvaški sabor sprejel na svoji seji in je začel veljati 1. 14. junij 2018.6 leta.
Predmetni zakon prvič v Republiki Hrvaški ureja dokumente in načela upravljanja
državnega premoženja.7

Na podlagi drugih zakonov in predpisov bomo analizirali načine financiranja
nepremičnin iz lastnih prihodkov s prodajo, zakupom, najemom, koncesijo, služnostjo
in stavbno pravico ter financiranje iz državnega proračuna. Narejen bo pregled
organov Republike Hrvaške, pristojnih za razpolaganje in upravljanje državnih
nepremičnin (Ministrstvo za prostor, gradnjo in državno lastnino, Državne nekretnine
d.o.o. in Center za prestrukturiranje in prodajo, ki delujejo na podlagi Zakona o
organizaciji in delovanju organov državne uprave (v nadaljevanju ZOUDTDU)8 in bo
predstavil relevantno sodno prakso o pridobivanju premoženja v Republiki Hrvaški.Isti
organi upravljajo in razpolagajo z nepremičninami na podlagi dveh glavnih aktov, in
sicer strategijo ravnanja z državnim premoženjem9, ki se sprejema za sedemletno
obdobje, in letni načrt ravnanja z državnim premoženjem, ki se sprejema letno.10

Metode, uporabljene pri izdelavi magistrskega dela, so metoda analize, induktivna
metoda, deskriptivna metoda in primerjalna metoda. V tej raziskavi, ki je bila opravljena
za namene pisanja magistrske naloge, so primerjalne metode izpostavile

5 About the network, Public Real Estate Network, e-izvor.
6 ZUDI,1. članak.
7 Ibid., 2. članak.
8 ZUDTDU,1. članak.
9 Strategija upravljanja državnom imovinom za razdoblje 2019. – 2025. godine, 2019, preambula.
10 Godišnji plan upravljanja državnom imovinom, 2021, preambula.
7

pomanjkljivosti upravljanja in odlaganja v Republiki Hrvaški v primerjavi z drugimi
državami ter prišle do konkretnih rešitev, ki bi pripeljale do aktivacije neizkoriščenega
stanja. nepremičnine in reševanje drugih vprašanj. Za teoretični del naloge so bili
uporabljeni sekundarni viri podatkov v hrvaškem in angleškem jeziku, v katerem so
bile predstavljene vrste nepremičnin v lasti Republike Hrvaške ter upravljanje in
razpolaganje z njimi. Uporabljeni so bili tudi pravni predpisi Republike Hrvaške in drugi
internetni viri strokovnih institucij države.11

Metoda analize je metoda, ki se bo uporabljala v začetni fazi znanstvenega
raziskovanja, kompleksne pojme pa razčleni na enostavnejše in jih analizira
posamezno. Z uporabo pravnih predpisov in sorodne pravne literature bodo nekateri
zapleteni pojmi razčlenjeni, da bo delo čim bolj pregledno. To bi pomenilo, da bo
podrobneje razložil vse vrste nepremičnin, ki so v lasti Republike Hrvaške, in kako se
je razvijalo upravljanje z njimi od ustanovitve Republike do danes.12

Metoda študije primera je kvalitativna metoda, s katero se proučuje konkreten primer.
Tako bo na praktičnih primerih praznega stanovanja, stanovanja, ki ga uporablja
uporabnik brez pravne podlage, zaščitenih najemnikov in uporabnikov s pravico
uporabe, izdelana ocena letnih stroškov lastnika glede na dohodek, ki ga ustvari.13

Primerjalna metoda je metoda, ki vzpostavlja vzporednice z drugimi predmeti
preučevanja. Za nas je koristno pridobivanje in odkrivanje določenih podatkov, da
postanejo bolj razumljiv predmet proučevanja. V tem magistrskem delu bomo primerjali
upravljanje in razpolaganje z nepremičninami v Republiki Hrvaški glede na druge
članice Evropske unije.14

Metoda sinteze je postopek znanstvenega raziskovanja in razlage s sintezo preprostih
sodb v kompleksnejše. Takšno metodo bomo uporabili proti koncu vsake enote, da
bomo znanje sistematizirali po zakonih formalne logike in na podlagi tega naredili
veljaven sklep.15

Za namene raziskave so bile postavljene tri hipoteze, ki služijo kot vodilo raziskave.
Raziskovalno delo bodo potrdili, zavrnili ali delno potrdili. S primerjalno metodo javno
dostopnih podatkov bo vsaka metoda preverjena, glede na to, da je država na podlagi
ZOUDI dolžna sprejeti Strategijo ravnanja s premoženjem države in Letni načrt
ravnanja s premoženjem države, ki določa določa usmeritve in cilje upravljanja
državnega premoženja glede na gospodarske interese Republike Hrvaške.16

11 Kukić, Markić, 2006, str. 48.
12 Ibid.
13 Ibid.
14 Ibid.
15 Ibid.
16 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor.
8

»S privatizacijo nedelujočega državnega portfelja bi se država znebila stroškov
vzdrževanja in pridobila sredstva za nove investicije« je prva hipoteza, raziskava pa
bo to hipotezo sprejela, če bo dokazano, da je država oziroma njeni pooblaščenci po
prodaji neaktivne nepremičnine, lahko dolgoročno dosežete več dobička kot če
nepremičnino obdržite v svoji lasti. Če se izkaže, da bo država po prodaji nedelujočega
portfelja imela dolgoročno korist in tudi z njegovo ohranitvijo, bo hipoteza delno
sprejeta. Če pa bo raziskava pokazala, da bo država s prodajo zaslužila manj kot z
hrambo in vzdrževanjem, bo hipoteza zavrnjena. Predmetno hipotezo bomo preverili s
primerjalno analizo podatkov enega državno stanovanje. Vrednost stanovanja po
prodaji, upoštevajoč tržno vrednost nepremičnine v letu 2023, se bo primerjala z
vrednostjo iste nepremičnine, ki ostaja v državni lasti, a ni aktivna in ima država zanjo
stroške. Lastništvo nepremičnine prinaša določene obveznosti v zvezi z njo, zato je
država dolžna izpolnjevati svoje obveznosti v zvezi z rednim vzdrževanjem
nepremičnine. Neaktivne nepremičnine državi ne prinašajo prihodkov, po drugi strani
pa država plačuje upravnikom, pavšalne zneske režijskih stroškov, financira posojila,
ki jih najema večina solastnikov, menja dotrajane dele, ipd. Takšne nepremičnine
zahtevajo glede na situacijo veliko več vlaganj, kot bi jih pridobila država, ko bi jih dala
v komercialno uporabo. Njihova prodaja bi povzročila povečanje državnega proračuna,
iz katerega bi lahko ista sredstva porabili za druge, koristnejše namene.17

»Aktivacija neizkoriščenih nepremičnin ter komercializacija in spodbujanje investicij bi
vodila k učinkovitejšemu gospodarjenju« je druga hipoteza, raziskava pa bo to
hipotezo sprejela, če bo dokazano, da z vlaganjem v obnovo nepremičnine in dajanjem
v uporabo. v komercialne namene država spodbuja učinkovitejše gospodarjenje. Če
se bodo pri vlaganju v državne nepremičnine pojavili določeni zapleti in če bo to le
delna rešitev za trenutno stanje nepremičnin, bo hipoteza delno sprejeta. Hipoteza bo
zavrnjena, če bo ugotovljeno, da je preveliko breme za državo in da ni dobičkonosna.
S podrobno analizo neizkoriščenih nepremičnin in vrednosti, ki jo je treba vanje vložiti,
da bi jih aktivirali, bo avtor preveril obravnavano hipotezo. Ali ob upoštevanju tržne
vrednosti najemnine in vloženih sredstev, potrebnih za aktiviranje nepremičnine,
omogoča učinkovitejše upravljanje ali dolgoročno ni bolj donosno. Neizkoriščene
nepremičnine so problem za Republiko Hrvaško, saj so bile izključene iz investicijskih
načrtov, kar vodi v zaostanek v prostorskem in gospodarskem razvoju. Priča smo
katastrofam, ki so povzročile uničujoče posledice, ki bi jih preprečili ali zmanjšali, če bi
več pozornosti namenili vlaganju v obstoječi neaktivni portfelj. S tem bi ga aktivirali v
komercialne namene, kar bi povzročilo pozitiven premik.18

»Rešitev
problema
lastništva
bi
rešila
problem
socialističnega
dedovanja
stanovanjskih pravic, ki pomeni veliko obremenitev države« je zadnja hipoteza, ki bo
sprejeta, če se ugotovi, da problem lastništva ustvarja preveč breme države, saj
najemna pravica ščiti najemnike bolj, kot bi jih sicer morala, kar ustvarja dolgoročen

17 Ibid.
18 Ibid.
9

problem najemnikov brez pravne podlage, ki uporabljajo nepremičnino brez plačila
nadomestila. Če je lastninska ureditev le delno razvita, bo hipoteza delno sprejeta. Če
ugotovimo, da je lastniška struktura zadovoljiva in nima vpliva na vprašanje
najemniških pravic, potem hipotezo zavrnemo. Avtor bo predmetno hipotezo preveril z
analizo pravnih predpisov in primerov sodne prakse v primerih proti Republiki Hrvaški.
Glede na velik problem lastninske ureditve v zemljiških knjigah Republike Hrvaške in
po razlastitvi pridemo do prenosa lastninske pravice na Republiko Hrvaško zaradi
nemožnosti vrnitve le-tega dejanskemu lastniku. Socialistična dediščina prinaša
najemne pravice, ki bremenijo državo, saj predpisi urejajo dajatve za uporabo
nepremičnin, ki pogosto ne zadoščajo niti za stroške rednega vzdrževanja.19

V prispevku so omenjene Strategije ravnanja z državnim premoženjem in letni načrti,
ki opredeljujejo vnaprej določene jasne načrte ravnanja z nepremičninami v državni
lasti. Predstavljena je bila tudi Državna razvojna strategija do leta 2030, ki jo financira
Evropski sklad za regionalni razvoj. V nadaljevanju bomo navedli nekatere vire in
avtorje, ki so citirani v celotnem delu.20

Strokovno delo »Specifičnosti upravljanja državnega premoženja v Republiki Hrvaški
s sklicevanjem na mednarodne izkušnje« avtorice Željke Fruk (2015) pravi, da
problematika upravljanja državnega premoženja vpliva na dolgoročni razvoj Republike
Hrvaške, in da so začetek zaznamovali netransparentnost, neučinkovitost in
malomarnost. Glavni cilj, ki bi ga dosegli s kakovostnim upravljanjem državnega
premoženja, je povezan s povečanjem prihodkov, saj upravljanje državnega
premoženja ne daje finančnega učinka, ki bi ga moral. Strokovno delo »K učinkovitemu
upravljanju državnega premoženja« Mihaela Grubišića, Mustafe Nušinovića in Gorana
Roje nam pove, da moramo upravljanje javnega premoženja razumeti kot dolgotrajen
proces, ki zahteva določene zakonske prilagoditve in profesionalizacijo dela.
Nepopolne baze podatkov ustvarjajo nepotrebne poslovne procese in neusklajene
aktivnosti. Ni nujno, da vse javno premoženje, ki je dano v uporabo, ustvarja dobiček,
nekateri deli so nujni za izpolnjevanje določenih družbenih ciljev, preostali del takega
premoženja pa je treba uporabljati racionalno. Izhodišče naj bodo neto prihodki od
najemnin/lizingov, koncesij itd., uspešnost upravljanja državnega premoženja pa naj
se meri z zadovoljevanjem potreb državljanov. Strokovno delo »Upravljanje
premoženja in obveznosti javnega sektorja« avtorja Anteja Baje obravnava vprašanje
pomanjkanja jasne vizije in poslanstva upravljanja in razpolaganja s premoženjem v
lasti Republike Hrvaške. Tovrstna vprašanja se premalo pojavljajo v javnih razpravah,
zato tudi razvoj nepremičninskega trga zaostaja. Reševanje premoženjsko pravnih
razmerij je osnova gospodarjenja in tega še vedno nismo vzpostavili. Pomen tega dela
in tisto, kar želi prikazati, je problematika zakonodajne ureditve, za katero se že leta
bije bitka glede najemniških pravic in problematike najemnikov, ki uporabljajo
nepremičnine brez pravne podlage. Zakonodaja v tem primeru daje prednost posesti,

19 Ibid.
20 Ibid.
10

ne lastnini, takšno vprašanje pa se lahko rešuje leta. Predstavitev upravljanja in
razpolaganja z državnim premoženjem, ki bo podana v tem prispevku, bo dala
odgovore na vprašanja v zvezi s pomanjkljivostmi in pomanjkljivostmi, ki se pogosto
pripisujejo državnemu portfelju, primerjava z drugimi državami pa daje strateški navdih
za uvedbo novosti, ki bi pozitivno vplivale na poslovanje s poslovnimi
nepremičninami.21

Rezultati predmetne raziskave bi se lahko uporabili pri oblikovanju nove strategije
ravnanja z državnim premoženjem in predstavljali spodbudo za prihodnje raziskave, ki
bi vodile do rezultatov, koristnih za vse organe, pristojne za upravljanje in razpolaganje
z nepremičninami države.22

1.3. STRUKTURA DELA

Struktura magistrskega dela je sestavljena iz 7 glavnih poglavij:

1. Uvod
2) Pojavne oblike državne lastnine
3) Načela upravljanja državnega premoženja
4) Upravljanje in razpolaganje z nepremičninami države
5) Organi, pristojni za upravljanje in razpolaganje z državnim premoženjem
6) Analiza držav članic PuRe-net
7) Sodna praksa v Republiki Hrvaški
8) Zaključek

V uvodnem delu magistrske naloge je predstavljena tema naloge in podane smernice
za njeno pisanje. Opredeljeni so problemi, cilji dela, metode, ki jih bomo pri delu
uporabljali, hipoteze, pričakovani rezultati dela in na kratko predstavljena struktura
dela. V nadaljevanju dela so predstavljene vse oblike državnega premoženja,
podrobneje pa so pojasnjene nepremičnine, ki so v središču dela. Načela upravljanja
državne lastnine veljajo za temelj, ki vodi vedenje ali presojo. Zakon ga določa kot
pravilo, ki ga je treba upoštevati. 4 načela so navedena in podrobneje razložena.
Predstavljene so aktivnosti pri upravljanju in razpolaganju z nepremičninami v državni
lasti. Vsaka dejavnost je urejena z zakonskimi določili, ki jo naredijo pravno
sprejemljivo. Predstavljeni so tudi organi, pristojni za dejavnosti v zvezi z upravljanjem
in razpolaganjem s premoženjem države. PuRE-Net je organizacija, katere cilj je
združevanje organov evropskih držav, katerih dejavnosti na področju nepremičnin so
javnega pomena. Vsaka država je specifična in ima določeno število nepremičnin, s
katerimi razpolaga in upravlja in je tako lahko zgled Republiki Hrvaški pri poslovanju s
poslovnimi nepremičninami. Na koncu je na primerih sodne prakse predstavljena

21 Ibid
22 Ibid.
11

problematika, predstavljena v prejšnjih poglavjih, v sklepnem delu pa so podane
sklepne misli, ki se navezujejo na celotno delo.23

23 About the network, Public Real Estate Network, e-izvor.
12

KAZALO SADRŽAJA

1 UVOD .................................................................................................................... 14
1.1
PREDMET I CILJ RADA
.............................................................................. 14
1.2 METODE I NAČINI PRIKUPLJANJA INFORMACIJA
......................................... 15
1.3
STRUKTURA RADA
.................................................................................... 19
2 POJAVNI OBLICI DRŽAVNE IMOVINE ................................................................ 20
3 NAČELA UPRAVLJANJA DRŽAVNOM IMOVINOM ............................................. 20
3.1 NAČELO JAVNOSTI .......................................................................................... 21
3.2 NAČELO PREDVIDIVOSTI ................................................................................ 21
3.3 NAČELO UČINKOVITOSTI ................................................................................ 21
3.4 NAČELO ODGOVORNOSTI .............................................................................. 21
4 UPRAVLJANJE I RASPOLAGANJE DRŽAVNIM NEKRETNINAMA .................... 22
4.1 AKTIVNOSTI PRILIKOM UPRAVLJANJA DRŽAVNIM NEKRETNINAMA
......... 22
4.2 AKTIVNOSTI PRILIKOM RASPOLAGANJA DRŽAVNIM NEKRETNINAMA ..... 23
4.2.1 Prodaja nekretnine
........................................................................................... 25
4.2.3 Koncesija i pravo građenja .............................................................................. 34
5 IZAZOVI KOD UPRAVLJANJA DRŽAVNIM NEKRETNINAMA
............................. 36
5.1 NEAKTIVAN PORTFELJ .................................................................................... 37
5.2 SLOBODNO UGOVORENI NAJMOPRIMCI ...................................................... 39
5.3 ZAŠTIĆENI NAJMOPRIMCI
............................................................................... 41
5.4 KORIŠTENJE NEKRETNINA BEZ PRAVNE OSNOVE ..................................... 49
5.5 STANOVI ZA SLUŽBENE POTREBE ................................................................ 51
5.6 PRIGOVOR PRAVA NA DOM
............................................................................ 52
6 TIJELA NADLEŽNA ZA UPRAVLJANJE I RASPOLAGANJE DRŽAVNOM
IMOVINOM ............................................................................................................... 54
6.1 MINISTARSTVO PROSTORNOG UREĐENJA, GRADITELJSTVA I DRŽAVNE
IMOVINE .................................................................................................................. 54
6.2 CENTAR ZA RESTRUKTURIRANJE I PRODAJU ............................................. 55
6.3 DRŽAVNE NEKRETNINE .................................................................................. 56
7 ANALIZA DRŽAVA ČLANICA PURE-NET-A
......................................................... 58
7.1 PURE-NET ČLANSTVO ..................................................................................... 58
7.2. DRŽAVE ČLANICE PURE-NET-A
..................................................................... 61
7.2.1 Nizozemska ..................................................................................................... 61
7.2.2 Estonija
............................................................................................................ 62
7.2.3 Finska .............................................................................................................. 63
7.2.4 Francuska
........................................................................................................ 64
7.2.5 Njemačka
......................................................................................................... 64
7.2.6 Velika Britanija
................................................................................................. 65
7.2.7 Island ............................................................................................................... 66
7.2.8 Irska
................................................................................................................. 66
7.2.9 Latvija .............................................................................................................. 67
7.2.10 Litva ............................................................................................................... 67
7.2.11 Republika Češka............................................................................................ 68
13

7.2.12 Republika Danska.......................................................................................... 68
7.2.13 Slovačka ........................................................................................................ 69
8 SUDSKA PRAKSA U RH
....................................................................................... 71
9 ZAKLJUČAK
.......................................................................................................... 73
10 POPIS LITERATURE I IZVORA .......................................................................... 76
10.1 SAMOSTALNE PUBLIKACIJE ......................................................................... 76
10.2 ČLANCI U ČASOPISIMA
.................................................................................. 76
10.3 PRAVNI IZVORI ............................................................................................... 76
10.4 SUDSKA PRAKSA ........................................................................................... 77
10.5 ELEKTRONSKI IZVORI
.................................................................................... 77

POPIS SLIKA

Slika 1. Prikaz zapisnika o bodovanju stana
............................................................. 46
Slika 2. Prikaz korisne površine stana ...................................................................... 47
Slika 3. Prikaz koeficijenta demografskih kretanja i izračun visine zaštićene
najamnine ................................................................................................................. 48

POPIS TABLICA

Tablica 1. Prikaz prednosti i nedostataka najma, odnosno kupoprodaje stanova u
državnom vlasništvu ................................................................................................. 28
Tablica 2. Tablica tržišne vrijednosti stana od 50 m² u Ilici u Zagrebu
...................... 38
Tablica 3. Tablica troška za prazan stan iz Tablice 2 ............................................... 39
Tablica 4. Prikaz izračuna zaštićene najamnine na primjeru autorice koja bi sama
živjela u stanu
........................................................................................................... 44
Tablica 5. Izračun troška najamnine bespravnog korisnika stana od 40 m².............. 50

POPIS UPOTRIJEBLJENIH KRATICA

BIMA: Bundesanstalt fur Immobilienaufgaben
CERP: Centar za restrukturiranje i prodaju
DUUDI: Državni ured za upravljanje državnom imovinom
GPA: Government Property Agency
EMA: European Medicines Agency
EU: Europska unija
EUR: Euro
KPU: Knjiga položenih ugovora
Konvencija: Konvencija za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda
MPGDI: Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine
OECD: Organisation for Economic Co-operation and Development
OGRPA: The Office for Government Representation in Property Affairs
OPW: Office of Public Works
RH: Republika Hrvatska
RVR: Real Estate Council of the Netherlands
14

ZK: Zemljišno-knjižni
ZOUDI: Zakon o upravljanju i raspolaganju državnom imovinom
ZON: Zakon o najmu
ZOO: Zakon o obveznim odnosima
ZUDTDU: Zakon o ustrojstvu i djelokrugu tijela državne uprave

POPIS HRVATSKIH PRIJEVODA STRANIH IZRAZA

Prijevod s engleskog jezika

BILMA has gone green – BILMA je pozelenila
Central Government Real Estate Agency – Agencija za nekretnine središnje države
co–working – zajednički radni prostor
Danish Building and Property Agency – Danska državna agencija
drop-in – Upad
energy neutral The Hague – Energetski neutralan: Haag
Estonian State Real Estate – Estonske državne nekretnine
Finland Senate Properties – Finske državne nekretnine
Fit for the future – Prikladan za budućnost
Office of Public Works – Ured za javne radove
Real Estate Council of the Netherlands – Vijeće za nekretnine Nizozemske
skills in the City – Vještine u gradu
Smart Buildings – Pametne zgrade
State Enterprise – Državno poduzeće
State Property Fund – Fond za državnu imovinu
The Government Property Agency – Državna agencija za imovinu
The Office for Government Representation in Property Affairs – Ured za zastupanje
vlade u imovinskim poslovima
Vilnius concert and sport hall kopleks – Koncertna i sportska dvorana Vilnius kopleksa
Work environment – Radno okruženje

Prijevod s latinskog jezika

Locatio – conductio – najam
Titular – vlasnik

Prijevod s njemačkog jezika

Bundesanstalt fur Immobilienaufgaben – Institut za državne nekretnine
14

1 UVOD

Tema ovog rada su nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske (dalje RH) te način
upravljanja i raspolaganja istima. Unutar rada analizirat će se zakoni i propisi temeljem
kojih se nekretninama u vlasništvu RH raspolaže te objasniti pojavni oblici i načela
upravljanja. Teoretski će se definirati svi aspekti koji se tiču upravljanja i raspolaganja
nekretninama u vlasništvu RH te istaknuti nedostatke i manjkavosti vezane uz isto.24

1.1
 PREDMET I CILJ RADA

Državne i društvene nekretnine su kroz posljednja tri desetljeća doživjele nekoliko faza
tranzicije značajnih za gospodarski i ekonomski rast i razvoj RH. Sama činjenica o
raznolikosti i značajnom opsegu pojma državnih nekretnina upućuje na to da je njima
zahtjevno upravljati i raspolagati, a samim time postaviti zakonske i institucionalne
okvire na temelju kojih će omjer sredstava koje država kao vlasnik u njih ulaže i onog
što može uprihoditi njezinom prodajom ili ustupanjem prava na njezino korištenje biti
pozitivan za državu.25

Nakon procesa pretvorbe i privatizacije 90-ih godina dvadestog stoljeća koji slovi
negativnim procesom upravljanja, što je dovelo do velikog nepovjerenja u državu,
protekom
određenog
vremena
imamo
nekoliko
promjena
zakonodavnih
i
institucionalnih okvira. Iste su praćene određenim gospodarskim zbivanjima te
prilagođavane trendovima što dovodi do današnjeg sustava koji sve više sredstava
polaže za unaprjeđenja upravljanja i raspolaganja njezinom imovinom.26

U tom kontekstu potrebno je prepoznati potencijal državnih nekretnina u svim njezinim
oblicima te mogućnostima aktiviranja, a samim time potaknuti rast i razvoj općeg dobra
postupajući u maniri dobroga gospodarstvenika. Sustav zemljišnih knjiga i katastra
unutar RH nije još uvijek usklađen stoga je logično zaključiti kako isto stvara poteškoće
kod raspolaganja i upravljanja državnih dijelova. Vlasnički sustav unutar Republike
temelj je valjanog upravljanja bez kojeg se ne može iskoristiti ukupan potencijal
državne imovine u svim oblicima i mogućnostima. Da bi se mogao potaknuti
gospodarski i ekonomski rast, potrebno je uložiti određena sredstva koja bi se
protekom određenog vremena povećali razni prihodi. Dolazimo do pitanja idealnog
omjera uloženih sredstava, prodaje ili ustupanja prava na njezino korištenje kako bi bio
ishod za državu bio pozitivan.27

Namjena ovog rada je pobliže objasniti vrste nekretnina koje su vlasništvo Republike
Hrvatske te kako se razvijalo upravljanje istih od osnutka Republike do danas. Isto tako
će se na praktičnom primjeru problematike koju čine stanarska prava prikazati

24 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor.
25 Ibid.
26 Ibid.
27 Ibid.
15

nedostaci u zakonskoj regulativi. Ciljevi ovog magistarskog rada su opisati pojavne
oblike državnih nekretnina te načine upravljanja i raspolaganja istima. Analizirat će se
primjena zakonske regulative na nekretnine u državnom vlasništvu te ukazati na
problematiku stanarskih prava koji stvaraju velik teret. PuRe-Net je organizacija koja
objedinjuje sva tijela u čijem su djelokrugu upravljanje i raspolaganje nekretninama u
vlasništvu države, a s tim u vezi usporedit ćemo upravljanje i raspolaganje
nekretninama u vlasništvu RH s upravljanjem i raspolaganjem njima u drugim
državama članicama Europske unije (dalje EU).28

1.2 METODE I NAČINI PRIKUPLJANJA INFORMACIJA

Da bi se pobliže objasnio način upravljanja nekretninama u vlasništvu RH, koristi se
Zakon o upravljanju državnom imovinom (dalje ZUDI) koji je Hrvatski sabor donio na
sjednici, a stupio je na snagu 14. 6. 2018. godine.29 Predmetnim zakonom se prvi put
u RH uređuju dokumenti te načela upravljanja državnom imovinom.30

Na temelju ostalih zakona i propisa analizirat ćemo načine financiranja nekretnina iz
vlastitog prihoda putem prodaje, zakupa, najma, koncesije, služnosti i prava građenja
te financiranje iz državnog proračuna. Napravit će se osvrt na tijela RH nadležna za
raspolaganje i upravljanje državnim nekretninama (Ministarstvo prostornog uređenja,
graditeljstva i državne imovine, Državne nekretnine d.o.o. i Centar za restrukturiranje i
prodaju koji djeluju temeljem Zakona o ustrojstvu i djelokrugu tijela državne uprave
(dalje ZUDTDU) 31 te prikazati relevantnu sudsku praksu stjecaja vlasništva RH. Ista
tijela upravljanju i raspolažu nekretninama na temelju dva glavna dokumenta, a to je
Strategija upravljanja državnom imovinom32 koja se donosi za sedmogodišnje
razdoblje i Godišnji plan upravljanja državnom imovinom33 koji se donosi na godišnjoj
razini.

Metode koje su korištene prilikom izrade magistarskog rada su metoda analize,
induktivna metoda, deskriptivna metoda i metoda komparacije. U ovom istraživanju,
koje je provedeno u svrhu pisanja magistarskog rada, metodama usporedbe
naglašavaju se nedostaci upravljanja i raspolaganja u RH s obzirom na ostale zemlje
te dolazi do konkretnih rješenja koji bi doveli do aktivacije neiskorištenih državnih
nekretnina te rješavanja ostale problematike. Sekundarni izvori podataka na
hrvatskom i engleskom jeziku korišteni su za teorijski dio rada u kojem su prikazane
vrste nekretnina koje su u vlasništvu RH te upravljanje i raspolaganje istima. Također
su korišteni zakonski propisi RH te ostali internetski izvori stručnih institucija države.34

28 About the network, Public Real Estate Network, e-izvor.
29 ZUDI, 1. članak.
30 Ibid., 2. članak.
31 ZUDTDU, 1. članak.
32 Strategija upravljanja državnom imovinom za razdoblje 2019. – 2025. godine, 2019, preambula.
33 Godišnji plan upravljanja državnom imovinom, 2021, preambula.
34 Kukić, Markić, 2006, str. 48.
16

Metoda analize je metoda koja će se koristiti u početnoj fazi znanstvenog istraživanja
te se njome raščlanjuju složeni pojmovi na jednostavnije, a isti se analiziraju svaki
pojedinačno. Korištenjem zakonskih propisa i pripadajuće pravne literature raščlanit
će se određeni složeni pojmovi kako bi rad bio što jasniji. To bi značilo da će se njome
pobliže objasniti sve vrste nekretnina koje su vlasništvu Republike Hrvatske te kako se
razvijalo upravljanje istima od osnutka Republike do danas.35

Metoda studije slučaja je kvalitativna metoda kojom se određeni slučaj proučava. Tako
će se na praktičnim primjerima praznog stana, stana koji koristi korisnik bez pravne
osnove, zaštićenih najmoprimaca i korisnika s pravom korištenja, izvršiti procjena
godišnjih troškova vlasnika s obzirom na prihod koji ostvaruje.36

Komparativna metoda je metoda kojom se uspostavljaju paralele s drugim objektima
proučavanja. Koristi nam za dobivanje i otkrivanje konkretnih podataka kako bi nam
bio razumljiviji predmet proučavanja. Kroz ovaj magistarski rad usporedit će se
upravljanje i raspolaganje nekretninama u Republici Hrvatskoj s obzirom na ostale
članice Europske unije.37

Metoda sinteze je postupak znanstvenog istraživanja i objašnjavanja putem sinteze
jednostavnih sudova u složenije. Takva metoda koristit će se pred kraj svake cjeline
kako bi se sistematiziralo znanje prema zakonitostima formalne logike te će se na
temelju iste donijeti valjani zaključak.38

Za potrebe istraživanja postavljene su tri hipoteze, a iste služe kao smjernice
istraživanju. One će istraživanje rada potvrditi, odbaciti ili djelomično potvrditi.
Komparativnom metodom javno dostupnih podataka provjerit će se svaka metoda s
obzirom na to da je država temeljem ZOUDI-a dužna donijeti Strategiju o upravljanju
državnom imovinom te Godišnji plan upravljanja državnom imovinom koji iznosi
smjernice i ciljeve upravljanja državnom imovinom s obzirom na gospodarske interese
RH.39

„Privatizacijom državnog portfelja koji je neaktivan država bi se riješila troška
održavanja, a uprihodila sredstva za nova ulaganja“ prva je hipoteza i istraživanje će
ovu hipotezu prihvatiti ako se dokaže da država, odnosno njezini ovlašteni, nakon
prodaje nekretnina koje su neaktivne, mogu dugoročno ostvariti više dobiti nego
zadržavanjem nekretnine u svojem vlasništvu. Ako se ispostavi kako će nakon prodaje
neaktivnog portfelja država dugoročno imati koristi kao i zadržavanjem iste, tada će
hipoteza biti djelomično prihvaćena. Ako pak istraživanje pokaže da će država manje

35 Ibid.
36 Ibid.
37 Ibid.
38 Ibid.
39 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor.
17

uprihoditi prodajom nego zadržavanjem i održavanjem iste, hipoteza će biti odbačena.
Predmetna hipoteza provjerit će se usporednom analizom podataka jednog državnog
stana. Usporedit će se vrijednost stana nakon prodaje, uzevši u obzir tržišnu vrijednost
nekretnina 2023. godine, s vrijednosti iste nekretnine koja ostaje u državnom
vlasništvu no nije aktivna te država ima troškove za nju. Vlasništvo nekretnina za
sobom povlači i određene obveze vezane za iste stoga je država dužna izvršavati svoje
obveze vezane za redovno održavanje nekretnina. Nekretnine koje nisu aktivne ne
donose državi nikakav prihod, dok s druge strane država plaća naknade Upraviteljima,
paušalne iznose režijskih troškova, financira kredite većine suvlasnika, vrši zamjenu
dotrajalih dijelova i sl. S obzirom na situaciju, takve nekretnine iziskuju puno više
ulaganja no što bi država uprihodila nakon stavljanja istih u komercijalne uporabu.
Prodaja istih dovela bi do povećanja državnog proračuna iz kojih bi ista sredstva mogla
ići u druge korisnije svrhe.40

„Aktivacijom neiskorištenih nekretnina te komercijalizacijom i poticanjem investicija
došlo bi do učinkovitijeg upravljanja“ druga je hipoteza i istraživanje će ovu hipotezu
prihvatiti ako se dokaže da ulaganjem u obnovu nekretnina te stavljanjem istih u
uporabu u komercijalne svrhe država potiče učinkovitije upravljanje. Ako nastaju
određene komplikacije prilikom investiranja u državne nekretnine te ako je isto samo
djelomično rješenje za trenutno stanje nekretnina, tada će hipoteza biti djelomično
prihvaćena. Hipoteza će biti odbačena ako se utvrdi kako je za državu to prevelik teret,
te isto nije isplativo. Detaljnom analizom neiskorištenih nekretnina te vrijednosti koju je
potrebno uložiti u istu kako bi se aktivirala, autor će doći do provjere predmetne
hipoteze. S obzirom na tržišnu vrijednost najma i uloženih sredstava nužnih za
aktivaciju nekretnine, dolazi li do učinkovitijeg upravljanja ili to dugoročno nije
isplativije. Neiskorištene nekretnine problem su Republike Hrvatske s obzirom na to
da su iste izdvojene iz investicijskih planova što dovodi do zaostatka prostornog i
gospodarskog razvoja. Svjedoci smo katastrofa koje su uzrokovale razorne posljedice,
a iste bi bile spriječene ili manje da se veća pažnja posvećivala investiranjem u
postojeći neaktivan portfelj. Time bi se isti aktivirao u komercijalne svrhe što bi dovelo
do pozitivnog pomaka.41

„Rješavanjem problema vlasništva riješio bi se problem socijalističkog nasljeđa
stanarskih prava koji za sobom vuče velik teret državi“ posljednja je hipoteza, a ista će
biti prihvaćena ako se utvrdi da problem vlasništva stvara prevelik teret državi s
obzirom na to da stanarska prava štite najmoprimce više nego što bi trebalo, a time
nastaje dugoročan problem najmoprimaca bez pravne osnove koji koriste nekretnine
bez plaćanja naknade. Ako je vlasnička regulativa samo djelomično razvijena, tada će
hipoteza biti djelomično prihvaćena. Ako utvrdimo da je vlasnička struktura
zadovoljavajuća te nema nikakvog utjecaja na problematiku stanarskih prava, tada će
hipoteza biti odbačena. Autor će provjeriti predmetnu hipotezu analizom zakonske

40 Ibid.
41 Ibid.
18

regulative te primjerima sudske prakse u predmetima protiv Republike Hrvatske. S
obzirom na velik problem vlasničke regulacije u Zemljišnim knjigama RH, a nakon
eksproprijacije, dolazimo do prijenosa vlasništva na Republiku Hrvatsku zbog
nemogućnost povrata stvarnom vlasniku. Socijalističko nasljeđe vuče za sobom
posljedicu stanarskih prava koja stvaraju teret državi s obzirom na to da su propisom
regulirane naknade za korištenje nekretnina koje često nisu dovoljne ni za trošak
redovnog održavanja.42

Kroz rad se spominju Strategije upravljanja državnom imovinom te Godišnji planovi u
kojima se definiraju unaprijed određeni jasni planovi za upravljanje nekretninama u
državnom vlasništvu. Isto tako, prikazana je Nacionalna razvojna strategija do 2030.
godine, koju financira Europski fond za regionalni razvoj.43

Stručni rad „Specifičnost upravljanja državnom imovinom u Republici Hrvatskoj uz
osvrt na međunarodna iskustva“ Željke Fruk (2015.) govori o tome kako pitanje
upravljanja državnom imovinom ima utjecaj na dugoročni razvoj Republike Hrvatske,
a da je početak obilježen netransparentno, neučinkovito i nemarno. Glavni cilj koji bi
se ostvario kvalitetnim upravljanjem državnom imovinom odnosi se na povećanje
prihoda s obzirom na to da upravljanje državnom imovinom ne daje financijski učinak
kakav bi trebao. Stručni rad „Prema učinkovitom upravljanju državnom imovinom“
Mihaela Grubišića, Mustafe Nušinovića i Gorana Roje govori kako upravljanje javnom
imovinom moramo shvatiti kao dugoročni proces koji zahtijeva određene zakonske
prilagodbe te profesionalizaciju poslova. Nepotpune baze podataka stvaraju
nepotrebne poslovne procese i nekoordinirane aktivnosti. Sva javna imovina koja se
stavlja u uporabu ne mora uvijek ostvariti dobit, pojedini dijelovi potrebni su za
ispunjenje određenih društvenih ciljeva, dok bi se ostatak takve imovine trebao
racionalno iskoristiti. Neto prihod od najma/zakupa, koncesije i dr. trebao bi biti polazni
faktor, a uspješnost upravljanja državnom imovinom trebao bi se mjeriti zadovoljenim
potrebama građana. Stručni rad „Upravljanje imovinom i obvezama javnog sektora“
Ante Baje osvrće se na problematiku nedostatka jasne vizije i misije upravljanje i
raspolaganja imovinom u vlasništvu Republike Hrvatske. Takva problematika
nedovoljno se pojavljuje u javnim raspravama, a razvoj tržišta nekretnina iz tog razloga
zaostaje. Rješavanje imovinsko-pravnih odnosa temelj je upravljanja, a mi ga još uvijek
nismo uspostavili. Važnost ovog rada i ono što se želi njime prikazati je problematika
u zakonodavnoj regulativi zbog koje se godinama vodi bitka oko stanarskih prava i
problema stanara koji nekretnine koriste bez pravne osnove. Zakonodavstvo u tom
slučaju prednost daje posjedu, a ne vlasništvu te se takva problematika može rješavati
godinama. Prikaz upravljanja i raspolaganja državnom imovinom koja će biti
napravljena u ovom radu dat će odgovore na pitanja vezana uz nedostatke i
manjkavosti koje se često pripisuju državnom portfelju dok usporedba s ostalim

42 Ibid.
43 Ibid.
19

zemljama daje stratešku inspiraciju za uvođenjem novina koje bi pozitivno utjecale na
komercijalno poslovanje nekretninama.44

Rezultati predmetnog istraživanja mogli bi koristiti prilikom izrade nove strategije
upravljanja državnom imovinom te dati poticaj za buduća istraživanja koja bi dovela do
rezultata korisnih za sva tijela nadležna za upravljanje i raspolaganje državnim
nekretninama.45

1.3
 STRUKTURA RADA

Strukturu ovog magistarskog rada čine 7 glavnih poglavlja:

1) Uvod
2) Pojavni oblici državne imovine
3) Načela upravljanja državnom imovinom
4) Upravljanje i raspolaganje državnim nekretninama
5) Tijela nadležna za upravljanje i raspolaganje državnom imovinom
6) Analiza država članica PuRe-net-a
7) Sudska praksa u Republici Hrvatskoj
8) Zaključak.

U uvodnom dijelu magistarskog rada predstavljena je tema rada te su iznesene
smjernice za pisanje istog. Definirani su problemi, ciljevi rada, metode koje će se
koristiti u radu, iznesene su hipoteze, očekivani rezultati rada i kratko je predstavljena
struktura rada. U nastavku rada izneseni su svi pojavni oblici državne imovine, a
pobliže su objašnjene nekretnine na kojima je naglasak u radu. Načela upravljanja
državnom imovinom smatraju se temeljom koji je vodič za ponašanje ili procjenu.
Zakon ga definira kao pravilo kojeg bi se trebalo pridržavati. Navedena su 4 načela te
su pobliže objašnjena. Prikazane su aktivnosti prilikom upravljanja i raspolaganja
nekretninama u državnom vlasništvu. Svaka aktivnost regulirana je zakonskim
odredbama koje takve čine pravno prihvatljivima. Prikazana su i tijela koja su nadležna
za aktivnosti vezane za upravljanje i raspolaganje državnom imovinom. PuRE-Net je
organizacija koja ima cilj okupiti tijela europskih država kojima su aktivnosti vezane za
nekretnine od javne važnosti. Svaka država je specifična te ima određen broj
nekretnina kojima raspolaže i upravlja i tako može biti primjer Republici Hrvatskoj u
komercijalnom poslovanju nekretninama. Na kraju je prikazana problematika, iznesena
u prijašnjim poglavljima, na primjerima sudske prakse, a u zaključnom dijelu prikazane
su zaključne misli koje su povezane s cjelokupnim radom.46

44 Ibid.
45 Ibid.
46 About the network, Public Real Estate Network, e-izvor.
20

2 POJAVNI OBLICI DRŽAVNE IMOVINE

Želimo li definirati imovinu, tada ćemo to učiniti u više koraka. Naime, imovina je u
pravnom smislu predstavljena kao skup svih subjektivnih prava koja su predstavljena
jednim nositeljem.47 S druge pak strane, imovinu možemo promatrati iz ekonomskog
ugla kao resurs koji kontrolira poduzeće na temelju rezultata prošlih događaja iz kojih
se očekuje priljev budućih ekonomskih koristi. Podijeljena je prema pojavnim oblicima
na materijalnu i nematerijalnu imovinu, a prema trajnosti na dugotrajnu i kratkotrajnu
imovinu.48

U državnu imovinu spadaju sve pokretnine, nekretnine, poslovni udjeli te prava i
potraživanja koja su u vlasništvu RH neovisno o trenutnom korisniku iste. Preciznije
određeno, državna imovina sastoji se i od dionica i poslovnih udjela u trgovačkim
društvima za koje se RH smatra imateljem. Također, ovdje spadaju nekretnine u
vlasništvu Republike Hrvatske (njihovo upravljanje i raspolaganje regulirano je ZUDI-
om te drugim posebnim zakonima), dionice i poslovni udjeli u trgovačkim društvima
imatelja Državne agencije za osiguranje štednih uloga i sanaciju banke, a koja su
stečena u postupcima sanacije i privatizacije banke, dionice i poslovni udjeli u
trgovačkim društvima te nekretnine čiji su imatelji odnosno vlasnici zavodi i druge
pravne osobe čiji je osnivač RH kao i ranija imovina Agencije za upravljanje državnom
imovinom koja je stečena temeljem članka 49. stavka 3. ZUDI-a.49

Sveobuhvatna imovina Republike Hrvatske kontinuirano je ažurirana te zavedena u
Središnjem registru državne imovine koji je donesen sukladno odredbama Zakona o
središnjem registru državne imovine.50 Središnji državni ured za razvoj digitalnog
društva je tijelo koje je nastalo kao stručna podrška Vladi i kao takvo vrši nadzor
registra državne imovine.

3 NAČELA UPRAVLJANJA DRŽAVNOM IMOVINOM

Načela su određena kao osnova odnosno temelj koji pokazuje smjer za ponašanje ili
procjenu.51 U zakonu se definira kao pravilo kojeg se treba ili obično treba pridržavati,
može ga se poželjno slijediti ili pak je neizbježna posljedica nečega, kao što su zakoni
promatrani u prirodi ili način konstruiranja sustava.52 Čitav institut zemljišnih knjiga
zasnovan je na tim pravnim pravilima koji se ističu u ovim slučajevima. Upravljanje
državnom imovinom temeljeno je na četiri načela, a to su načelo javnosti, načelo
predvidljivosti, načelo učinkovitosti i načelo odgovornosti.53

47 Klarić, Vedriš, 2014, str. 583.
48 Odluka o objavljivanju Hrvatskih standarda financijskog izvještavanja, 1. članak.
49 ZUDI, 49. članak.
50 Zakon o Središnjem registru državne imovine, 1. članak.
51 Klarić, Vedriš, 2014, str. 312.
52 ZUDI, 13. članak.
53 Klarić, Vedriš, 2014, str. 312.
21

3.1 NAČELO JAVNOSTI

Načelo javnosti ima formalnu i materijalnu stranu, što bi značilo da se kod formalne
strane isto manifestira u tome što svatko može razgledavati zemljišnu knjigu, kao i
uzimati zemljišne izvatke bez dokazivanja kakvog posebnog pravnog interesa.
Vjerodostojnost istih izvadaka čini materijalnu stranu ovog načela.54 Načelo javnosti
upravljanja državnom imovinom osigurava se propisivanjem pregledanih pravila i
kriterija upravljanja i raspolaganja državnom imovinom u obliku propisa i drugih akata
koji se donose na temelju ZUDI-a te njihovom javnom objavom. Isto tako i
određivanjem ciljeva upravljanja i raspolaganja državnom imovinom, redovitim
upoznavanjem javnosti s aktivnostima tijela koja upravljaju i raspolažu državnom
imovinom, javnom objavom najvažnijih odluka i vođenjem registra državne imovine.55

3.2 NAČELO PREDVIDIVOSTI

Načelo predvidivosti ostvaruje se jednakim postupanjem u istim ili sličnim slučajevima.
Upravljanje i raspolaganje državnom imovinom mora biti predvidljivo za uprave,
dioničare i članove trgovačkih društava u kojima dionicama ili poslovnim udjelima
upravlja tijelo kojemu je ta ovlast dana u nadležnost. 56

3.3 NAČELO UČINKOVITOSTI

Načelo učinkovitosti podrazumijeva da se državnom imovinom upravlja i raspolaže
ekonomično u svrhu ostvarivanja gospodarskih, infrastrukturnih, ekonomskih i drugih
ciljeva koji su određeni strategijom i planom upravljanja kao javni interes.57

3.4 NAČELO ODGOVORNOSTI

Načelo odgovornosti temelji se na nadzoru nad upravljanjem državnom imovinom,
izvješćivanjem o postignutim ciljevima i učincima upravljanja državnom imovinom. Isto
tako osigurava se potpisivanjem ovlasti i dužnosti pojedinih nositelja funkcija
upravljanja i raspolaganja državnom imovinom te poduzimanjem mjera protiv nositelja
funkcija koji ne postupaju sukladno propisima.58

54 Ibid., str. 313.
55 ZUDI, 15. članak.
56 Ibid., 17. članak.
57 Ibid., 16. članak.
58 Ibid., 14. članak.
22

4 UPRAVLJANJE I RASPOLAGANJE DRŽAVNIM NEKRETNINAMA

4.1 AKTIVNOSTI PRILIKOM UPRAVLJANJA DRŽAVNIM NEKRETNINAMA

MPGDI je propisao aktivnosti kojima se RH bavi prilikom upravljanja nekretninama.
Potrebno je svakodnevno provoditi razne postupke potrebne za upravljanje
nekretninama, održavati nekretnine tekućim i investicijskim ulaganjima, regulirati
vlasničkopravni status svih nekretnina, regulirati vlasništvo i druga stvarna prava,
sudjelovati u prostornim rješenjima za nekretnine te dodjeljivati nekretnine drugim
tijelima ovisno o njihovim potrebama.59

Kod analize upravljanja državnim nekretninama dolazimo do jedne povijesne „kočnice“
u rješavanju imovinsko-pravnih odnosa vezane uz imovinu oduzetu za vrijeme
jugoslavenske vlasti. Prošlo je mnogo godina prije donošenja konkretnog zakona
kojima se rješavaju stari predmeti, a samim time postoji niz zapreka u vođenju istih
postupaka. Upravljanje i raspolaganje državnom imovinom usko je povezano Zakonom
o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine
(Narodne novine br. 92/9 i 92/99) koji je na snazi od 1. siječnja 1997. godine.60 Osim
istog zakona, postupak cijelog predmeta o naknadi provodi se prema odredbama
Zakona o općem upravnom postupku.61 Isti propisuje da se temeljem službene osobe
provodi postupak potreban za razjašnjenje stvari ili u slučajevima dviju stranaka koje
imaju suprotne interese ili kod saslušanja svjedoka ili vještaka. Prvostupanjsko tijelo je
u takvim slučajevima dužno saslušati sve stranke u postupku te štititi njihova prava i
obveze. Primjenom istih zakona dio nekretnina prelazi u vlasništvo RH. Ustavni sud je
isti zakon donio u cilju povrata prava prijašnjim vlasnicima koji su to pravo izgubili
nacionalizacijom. Vrlo je teško s obzirom na značajan vremenski period od oduzimanja
imovine subjektima koji su nositelji istog prava naknaditi apsolutni povrat imovine.
 Naknade te uvjeti za povrat imovine koja je oduzeta prijašnjim vlasnicima od strane
jugoslavenske komunističke vlasti, a prenese na u državno društveno ili općenarodno
vlasništvo vuče za sobom mnogo problema te neki slučajevi stari preko dvadeset
godina još uvijek nisu riješeni. Prijašnji vlasnici bili su zakonski obvezani rokovima za
podnošenje zahtjeva za donošenjem rješenje o povratu imovine. Godine 1997. rok je
bio od 1. siječnja do 1. srpnja, a drugi rok određen je od 5. srpnja 2002. godine do 7.
siječnja 2003. godine. Naknada za oduzetu imovinu provodila se u obliku povrata iste
imovine prijašnjem vlasniku, no ako isto nije bilo moguće, tada je istom pripalo pravo
na novčanu naknadu, vrijednosne papire ili je iznimka bila u naravi. Propisana su jasna
mjerila za utvrđivanje visine naknade, a donesen je i Pravilnik o mjerilima za
utvrđivanje naknade za oduzeto građevinsko zemljište i poslovni prostor (Narodne
novine br. 204/03 i 3/04). Imamo mnogo primjera tvornica, poslovnih prostora, zgrada
i sl. kojima nitko nije mogao prometovati na bilo koji način nakon utvrđivanja kako je

59 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor.
60 Zakon o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, 1. članak.
61 Zakon o općem upravnom postupku, 2. članak.
23

ista oduzeta u procesu nacionalizacije. Prijašnji vlasnik, koji se smatra fizičkom ili
pravnom osobom kojoj je oduzeta imovina na temelju Zakona o naknadi, dužan je sam
provesti postupak dostavom Zahtjeva Državnom odvjetništvu RH koje je na položaju
stranke u postupku. Zahtjev se podnosi u roku od šest mjeseci od dana donošenje
Zakona o naknadi, a isti će se odbaciti protekom roka. RH stječe pravo vlasništva ako
se zahtjev ne podnese ili pak je pravomoćno odbijen. Predmetom naknade smatraju
se sve pokretnine kao i brodovi i brodice, poduzeća, građevinska zemljišta,
poljoprivredna zemljišta sa šumama i šumskim zemljištima te ostale poslovne i
stambene zgrade, stanovi i poslovni prostori te ostali posebni dijelovi s pripadajućim
zemljištem. S obzirom na poveći vremenski period, prava iz ovog Zakona tiču se
prijašnjih vlasnika te nasljednika njihovog prvog nasljednog reda. Iz tog razloga je bitno
održati sudsku raspravu kako bi se odredio povijesni slijed te raščlanili nasljednici. U
slučajevima oduzimanja imovine temeljem sudske presude za kazneno djelo, ista će
se vratiti ili dati naknada ako su presude donesene od strane jugoslavenskih sudova u
periodu od 15. svibnja 1945. do 25. lipnja 1991. godine.62

Rješenje donosi Gradski ured za opću upravu i imovinsko-pravne poslove temeljem
članka 69. Zakona o naknadi i članka 10. Odluke o ustrojstvu i djelokrugu gradskih
upravnih tijela. Unutar rješenja utvrđuje se pravo vlasništva ili suvlasništva, a obveznik
vraćanja izreke je Grad. U slučajevima povrata stanova u kojima su iste nastavili
koristiti, zajedno s članovima obiteljskog domaćinstva, najmoprimci sukladno
odredbama posebnog zakona, RH je u tim slučajevima dužna sklopiti sa zaštićenim
najmoprimcima ugovore o najmu stanova kojima će urediti vlasnički ili suvlasnički dio
i međusobna prava i obveze sukladno odredbama posebnog zakona u roku od 60 dana
od dana pravomoćnosti rješenja. Zaštićeni najmoprimci mogu zahtijevati ostvarenje
svog prava podnošenjem tužbe nadležnom sudu u roku od 60 dana ako vlasnik
stanova odbije sklopiti ugovore o najmu. Ugovor o najmu tada u cijelosti zamjenjuje
odluka suda. Općinski građanski sud provodi po službenoj dužnosti promjenu
zemljišnoknjižnog stanja odmah po pravomoćnosti.63

Nakon podnošenja zahtjeva te priloženih isprava kao dokaznog materijala, od tog tijela
za istu nekretninu potrebno je utvrditi čije vlasništvo je bila predmetna nekretnina koja
je konfiscirana te prenesena u vlasništvu Federativne Narodne Republike Jugoslavije
na temelju odredbi Zakona u konfiskaciji imovine i izvršenju konfiskacije (Službeni list
DFJ br. 6/45). U slučajevima kada tadašnji vlasnik nije živ potrebno je utvrditi njegove
zakonske nasljednike.64

4.2 AKTIVNOSTI PRILIKOM RASPOLAGANJA DRŽAVNIM NEKRETNINAMA

62 Glogoški, 2022, e-izvor.
63 Ibid.
64 Zakon o konfiskaciji imovine i izvršenju konfiskacije, 1. članak.
24

Raspolaganje nekretninama u RH aktivnost je koja se izvršava na dva načina, javnim
nadmetanjem i javnim prikupljanje ponuda dok u određenim slučajevima država
raspolaže nekretninama po posebnim uvjetima. Sukladno unaprijed utvrđenim
uvjetima, provodi se javno nadmetanje. Javno se raspolaže nekretninama tako što se
s ponuditeljem sklapa ugovor nakon što je isti ponudio najveću cijenu nakon početne.
Drugi način javnog prikupljanja ponuda provodi se prema unaprijed utvrđenim uvjetima
tako što se pozivaju određene (postojeći korisnici) ili neodređene osobe (ostali fizički
ili pravni subjekti) da predaju svoju ponudu putem javnog poziva.65

Kod ostvarivanja prava služnosti te razvrgnuća suvlasničke zajednice na nekretninama
čiji je vlasnik RH, provodi se, u skladu s prostornim planom, neposredna pogodba.
Uvjet je da je prethodno interes iskazala zainteresirana osoba ili nadležno tijelo RH.
Određenim nekretninama može se iznimno raspolagati bez javnog nadmetanja ili
javnog prikupljanja ponuda. Tako se može raspolagati nekretninama po tržišnoj cijeni
kada se radi o nekretninama s kojima upravljaju jedinice lokalne i područne
samouprave te pravne osobe koje su u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu RH odnosno
vlasništvu jedinica lokalne i područne samouprave, a kojima je cilj i interes razvoj
gospodarskog i socijalnog napretka građana. Isto tako može se raspolagati bez javnog
nadmetanja i prikupljanja ponuda kada je riječ o nekretnini na kojoj se realizira neki
investicijski projekt koji je od strateške važnosti za RH, osobi kojoj je dio zemljišta
potreban za formiranje neizgrađene građevinske čestice u skladu s lokacijskim
dozvolama ili daljnjim planom uređenja, osim ako taj dio ne prelazi 20 % površine
planirane građevinske čestice i sl.66

Osim za nekretnine koje se daju na uporabu, za sve ostale vrste raspolaganja
nekretnina u vlasništvu RH prije raspolaganja potrebno je izvršiti procjenu tržišne
vrijednosti sukladno posebnim propisima. Takva procjena tržišne vrijednosti služi kao
početna cijena prilikom raspolaganja imovinom i ona u prvom krugu raspolaganja
nekretninama ne smije biti manja od navedene cijene u procjeni.67

Ovisno o procijenjenoj vrijednosti nekretnina, postoje različito definirane ovlasti za
donošenje odluka. Kada se radi o odlukama za koje je procjena vrijednosti nekretnine
do ili jednaka iznosu 7.500.000,00 kuna, tada sve odluke vezane uz raspolaganje
državnom imovinom donosi ministar nadležan za upravljanje državnom imovinom. Ako
se radi o nekretninama čija je procjena vrijednosti veća od 7.500.000,00 kuna, tada
sve odluke vezane uz raspolaganje državnom imovinom donosi Vlada RH. Sve
podzakonske akte o raspolaganju i upravljanju imovinom u vlasništvu RH donosi Vlada
RH na prijedlog ministra nadležnog za upravljanje državnom imovinom.68

65 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor.
66 Ibid.
67 Ibid.
68 Ibid.
25

Što se tiče naknada za korištenje, nekretninama koje su od posebnog interesa
jedinicama lokalne i područne regionalne samouprave može se raspolagati bez
određene naknade. Lokalne i područne regionalne samouprave oslobođene su
plaćanja naknade za korištenje nekretnina jedino u slučaju ako se te nekretnine koriste
u svrhu poticanja gospodarskog napretka i razvoja, socijalne dobrobiti građana
(stambeno zbrinjavanje, integracija osoba s invaliditetom u društvo i sl.), demografskog
razvitka u svim krajevima RH, ostvarenja projekata izgradnje koji su od općeg, javnog
ili kulturalnog interesa (npr. izgradnja vrtića i škola, muzeja, sportskih objekata i dr.).
Ostvarivanje ovakvog oblika korištenja nekretnina može se ostvariti isključivo na
zahtjev jedinica lokalne i područne regionalne samouprave.69

Za potrebe tijela državnih uprava, ali i korisnike državnog proračuna, MPGDI može u
posebnim slučajevima dodijeliti nekretnine na korištenje uz naknadu ili bez nje. Bez
naknade, a u svrhu rada državne uprave daju se prostori sukladno kriteriju površine
radnog prostora po zaposleniku (maksimalno petnaest metara kvadratnih) i drugim
tijelima koji su proračunski korisnici državnog proračuna. Nekretnine koje se dodjeljuju
na korištenje državnim tijelima uz naknadu dodjeljuju se korisnicima koji ne posluju
preko računa državnog proračuna, pravnim osobama s javnim ovlastima, trgovačkim
društvima u 1/1 vlasništvu Republike Hrvatske, parlamentarnim političkim strankama i
nezavisnim saborskim zastupnicima za potrebe obavljanja poslova iz njihova
djelokruga.70

Zakon o proračunu RH temelj je na kojem se provodi financiranje nekretnina iz
državnog proračuna. Godišnje se na temelju njega osiguravaju sredstva koja su
potrebna za upravljanje i održavanje nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske.
Financiranje nekretnina na taj je način direktno povezano s fiskalnom politikom države
što znači da se tako osiguravaju sredstva dovoljna samo za podmirenje osnovnih
troškova uporabe i funkcioniranja postojećih nekretnina. Financiranje nekretnina može
se provoditi na dva načina, isto je moguće i financiranjem iz vlastitih prihoda na temelju
upravljanja i raspolaganja putem koncesije, prava građenja, služnosti, zakupa i
prodaje.71

4.2.1 Prodaja nekretnine

Dva su načina prodaje nekretnina u vlasništvu RH, a to su javni natječaj ili neposredna
pogodba. Kupnja nekretnine odvija se u obliku javnog nadmetanja i javnog prikupljanja
ponuda koji se provode u obliku javnog poziva za podnošenje ponuda, a za isto je
nadležno MPGDI temeljem ZUDI-a. Javni poziv mora biti objavljen na stranicama
MPGDI-a, stranicama Narodnih novina te na stranicama Hrvatske gospodarske
komore. Unutar javnog poziva nalazi se opis nekretnine u kojem su naznačeni

69 Ibid.
70 Uredba o mjerilima i kriterijima dodjele na korištenje nekretnina za potrebe tijela državne uprave ili
drugih tijela korisnika državnog proračuna te drugih osoba, 12. članak.
71 Zakon o proračunu, 62. članak.
26

katastarska čestica zemljišta, knjižni uložak, katastarska općina u kojoj se nalazi i
površina. Početna cijena naznačena je uz iznos jamčevine te broj zemljišnoknjižnog
izvatka katastarske općine i površinu.72

Potrebno je naglasiti problematiku prodaje građevinskog zemljišta iz kojeg je potrebno
izdvojiti šumu i šumska zemljišta. Mnogobrojnim investicijama praksa je pokazala kako
je bilo potrebno izdvojiti šumsko zemljište iz šumsko gospodarskih planova te su u tim
slučajevima obračunati iznosi bili veoma visoki. Ministarstvo poljoprivrede je iz tog
razloga donijelo Odluku o vrijednosti boda za određivanje naknade za smanjenje
općekorisne funkcije šuma te je vrijednost smanjena od 30 % do 90 % ovisno o vrsti
šumskog rasta na tom području.73 Time se trošak znatno smanjio, a investicijski
projekti vidno ubrzao. Ministarstvo u svojem javnom pozivu iznosi rok za podnošenje
ponuda te mjesto i vrijeme javnog otvaranja. Ponude se podnose za svaku pojedinu
nekretninu u posebnoj zatvorenoj omotnici. Na prednjoj strani te poleđini piše oznaka:
„ponuda za kupnju nekretnine, ne otvarati do isteka roka za podnošenje ponuda“. S
obzirom na to da se unutar ponude nalaze razni podaci, ponuditelj je suglasan kako
će Ministarstvo koristiti prikupljati i obrađivati predmetne podatke samo u svrhu
provedbe postupka javnog natječaja, a sve sukladno propisima o zaštiti osobnih
podataka.74

Bitno je ponudu podnijeti u pisarnicu MPGDI-a ili putem pošte do određenog roka, a
dan predaje smatra se danom zaprimanja ponuda u MPGDI-i, a ne razmatraju se one
ponude koje su dostavljene nakon zadanog roka te se smatraju zakašnjelim. Svako
otvaranje ponude je javno te se održava u prostorijama MPGDI-a u točno određeno
vrijeme. Uvjeti natječaja naznačeni su na stranicama te se nekretnine prodaju u
zatečenom stanju. Sve fizičke osobe s hrvatskim državljanstvom te državljanstvom
europskog gospodarskog prostora te država s kojima RH ima ugovor mogu sudjelovati
u postupku javnog prikupljanje ponuda. Te osobe mogu sudjelovati ako imaju sjedište
u RH ili državi europskog gospodarskog prostora.75

Cilj je svakog ponuditelja biti najpovoljniji, odnosno ponuditelj čija je ponuda najviša
odnosno veća od početne cijene izražene u eurima. Ponuda s najvećim iznosom će se
smatrati valjanom ako ponuditelj dostavi za istu nekretninu više ponuda, a pravo na
povrat jamčevine gubi se u slučaju odustanka ponuditelja prije potpisivanja ugovora.
MPGDI ima pravo odustati od prodaje nekretnine te u tom slučaju izvršava povrat
uplaćene jamčevine ponuditelja bez kamate za predmetno razdoblje od uplate do
isplate, a nije dužan snositi materijalnu ili drugu odgovornost te iznositi razloge
odustanka. Jamčevina se nakon odabira uračunava u kupoprodajnu cijenu, a ostalim
ponuditeljima se ista vraća bez ranije navedene kamate. Nakon dostave

72 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor.
73 Pravilnik o utvrđivanju naknade za šumu i šumsko zemljište, 4. članak.
74 Zakon o zaštiti osobnih podataka, 1. članak.
75 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor.
27

kupoprodajnog ugovora ponuditelj je u obvezi isti potpisati te dostaviti MPGDI-u.
Sadržaj ponude mora biti cjelovit što znači da svaka ponuda mora sadržavati
kupoprodajnu cijenu u eurima, sve potrebne podatke o podnositelju ponude te ostalu
dokumentaciju koja je u tom razdoblju važeća. Potrebno je ponudu numerirati tako da
se svaki broj stranice i dokumentacije posebno označi to je potrebno uvezati te spojiti
vrpcom, a ako postupak neće biti napravljen, ponuda će se smatrati nevaljalom i kao
takva izaći iz razmatranja.76

Postupak javnog nadmetanja propisuje MPGDI u Odluci o načinu i postupku provedbe
usmene javne dražbe prilikom raspolaganje nekretninama putem javnog nadmetanja
koje se provodi kao javni poziv upućen neodređenom krugu osoba.77

Ministar, koji u svojoj nadležnosti ima državnu imovinu, zadužen je za imenovanje
osoba povjerenstva za provedbu javnog nadmetanja putem usmene javne dražbe. Iste
sastavljaju zapisnik o provedenom postupku te ga predlažu nadležnom tijelu u svrhu
donošenja odluke.78

Raspolaganje neposrednom pogodbom definirano je člankom 15. Uredbe o
postupcima koji prethode sklapanju pravnih poslova raspolaganje nekretninama u
vlasništvu RH, a prodaja bez javnog natječaja nekretnina moguća je u slučajevima
razrješavanja sporova imovinsko-pravnih odnosa između RH i trećih osoba.
Predmetna uredba u svrhu prodaje, razvrgnuća suvlasničke zajednice, zamjene,
davanje u zakup ili najam ili drugim postupcima u vezi sa stjecanjem nekretnina i
drugim stvarnim pravima u korist RH diktira početne iznose.79

Uredba nalaže da prije svakog raspolaganja nekretninama u vlasništvu RH izvrši
procjenu tržišne vrijednosti, a ista se obavlja putem ovlaštene osobe koja je izabrana
putem postupka javne nabave. Nadležni za poslove državne imovine donose odluku o
raspolaganju nekretninama čija procijenjena vrijednost ne prelazi iznos od 7,500.000
kn, odnosno u slučaju višeg iznosa istu odluku donosi Vlada RH.80

Usmena javlja dražba započinje utvrđivanjem broja dospjelih prijava za sudjelovanje
na istoj. Sastavlja se lista ponuditelja, uzimaju se podaci svih prijavljenih subjekata,
usmeno se predstavlja način i postupak održavanja dražbe te iznosi redoslijed pristiglih
ponuda. Prijava koju MPGDI prvu zaprimi prva je u redoslijedu, a ostale ponude

76 Opći uvjeti za podnošenje ponuda, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine,
e-izvor.
77 Odluka o načinu i postupku provedbe usmene javne dražbe prilikom raspolaganje nekretninama
putem javnog nadmetanja koje se provodi kao javni poziv upućen ne određenom krugu osoba,
Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor.
78 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor.
79 Uredba o postupcima koji prethode sklapanju pravnih poslova raspolaganja nekretninama u vlasništvu
Republike Hrvatske, 15. članak.
80 Ibid.
28

utvrđuju se prema vremenu primitka u MPGDI. U slučaju dvije ponude pristigle u isto
vrijeme uzima se u obzir urudžbeni broj, nakon istog slijedi usmeno objavljivanje
početnih iznosa od strane predsjednika povjerenstva. Nakon čitanja iznosa pozivaju
se ponuditelji prema utvrđenom redoslijedu kako bi se izjasnili o prihvatu ponude. Ne
prihvati li prvi od ponuditelja početni iznos, tada se isto ponavlja sljedećem ponuditelju
sukladno utvrđenom redoslijedu, a nakon prvog prihvata ponude ponuditelja svakog
sljedeće ponuditelja upita se želi li povisiti ponudu. Odustankom se smatra kada
ponuditelji ne prihvate početni iznos ili ne povise ponudu.81

Postupak se ponavlja sve dok ne sudjeluju svi ponuditelji, a zadnjeg će ponuditelja
predsjednik povjerenstva tražiti da se izjasni o svojoj konačnoj ponudi te ako isti tri puta
potvrditi svoju ponudu, dražba se zaključuje. Ponuditelj koji posljednji povisi ponudu te
tri puta potvrdi svoju konačnu odluku smatra se najpovoljnijim ponuditeljem. Kod
odustajanja ponuditelja od najvišeg iznosa predsjednik povjerenstva postavlja pitanje
nudi li netko znak ili viši iznos od najbolje ponude, ako ne bude ponuditelja za veći ili
jednak iznos predsjednik povjerenstva postavlja pitanje drugom najvećem ponuditelju
ostaje li kod svoje ponude kako se dražba može zaključiti. Ako drugi najveći ponuditelj
ne ostane kod svoje ponude, smatra se da dražba nije uspjela.82

Tablica 1: Prikaz prednosti i nedostataka najma, odnosno kupoprodaje stanova u
državnom vlasništvu

Prednosti
Nedostaci
Najam
-
Vlasništvo je zadržano, a prihod
od
najma
se
ostvaruje
dugoročno
-
Prema
tržišnoj
situaciji,
vrijednost
stana
protekom
vremena će biti samo veća od
trenutne vrijednosti
-
Najmoprimac
preuzima
troškove tekućeg održavanja
stana

-
Troškovi zajedničke pričuve
-
Troškovi
u
slučaju
oštećenja stana
-
Troškovi
u
slučaju
nenadanih popravaka
-
Rizik raskida ugovora o
najmu prije isteka
-
Trošak aktivacije najma
-
Rizik
pada
tržišne
vrijednosti stana
-
Rizik
neodgovornog
ponašanja
najmoprimca
(npr. neplaćanje najamnine)

81 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor.
82 Ibid.
29

Kupoprodaja -
Ostvarenje „brzog“ prihoda u
tržišnoj vrijednosti stana
-
Brži i jednostavniji proces od
dugoročnog najma
-
Mogućnost ulaganja u druge
investicije
-
Smanjenje
broja
neaktivnoh
portfelja
-
Gubitak
troška
zajedničke
pričuve

-
Rizik od povećanja tržišne
vrijednosti stana
-
Gubitak dugoročnih prihoda
od mjesečnog najma

Izvor: vlastiti rad

Prije stavljanja nekretnine u najam, istu je potrebno pripremiti. Navodeći prednosti i
nedostatke prodaje odnosno najma, potrebno je doći do konkretnih brojki temeljem
kojih možemo napraviti analizu isplativosti prodaje u odnosu na ulaganje u adaptaciju
i aktiviranje nekretnine u smislu najma.83

4.2.2 Davanje nekretnina u najam ili zakup

Još se u rimskom pravu spominje ugovor o najmu kao oblik šireg ugovora poznat pod
nazivom locatio-conductio.84 Isti je sadržavao najam, zakup te ugovor o službi i djelu.
Protekom vremena svaki je postao potpuno samostalan ugovor, a ZOO iz 2005. godine
uređuje ugovor o najmu i ugovor o zakupu kao jedinstvene cjeline.85 ZOV jasno definira
nekretninu te sve što čini nekretninu.86 Nekretninom se upravlja na način da se ista
daje u najam ili zakup, a to pravo se stječe sklapanjem ugovora. Prema Klariću, ugovor
je dvostrani pravni posao što znači da nastaje očitovanjem volje najmanje dviju
strana.87 Bez obzira na odredbu ZOO-a na temelju koje se ugovor može sklopiti u bilo

83 Ibid.
84 Gavella et al., 2007, str 34.
85 ZOO, 550. članak.
86 Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, 7. članak.
87 Klarić, Vedriš, 2014, str. 401.
30

kojem obliku, jasno je određeno kako to nije slučaj kod najma i zakupa. Isti trebaju biti
sklopljeni u pisanom obliku, inače je ugovor ništetan.88

Naknada za stanove u vlasništvu RH razlikuje se ovisno o namjeni te načinu korištenja,
a razlikujemo stanove s ekonomskom najamninom, stanove za službene potrebe,
stanove sa zaštićenom najamninom, stanove sa slobodno ugovorenom najamninom i
stanove za korisnike bez pravne osnove. Svaka od navedenih kategorija specifična je
po svom pravnom temelju te načinu obračuna najamnine. Institut stanarskog prava,
kojeg je do tada uređivao Zakon o stambenim odnosima, u hrvatskom pravnom
sustavu prestao je postojati donošenjem Zakona o najmu stanova koji je stupio na
snagu 5. studenoga 1996. njime su uređena prava i obveze u vezi s najmom stana ili
dijelom istog te korištenja njime.89

Zakon o najmu stanova primjenjiv je na sve stanove koji su kao takvi predmet najma
te činjenica o titular vlasništvu na njemu (pravna ili fizička osoba) nema utjecaja u tom
slučaju.90 Potrebno je ispunjenje pretpostavke da se osoba njime koristi ili želi koristiti
u svrhu stanovanja, a ne privremenog smještaja ili neke druge namjere. Isti zakon
uređuje i bitne sadržaje ugovora o najmu; propisuje formu, visinu najamnine, načine
plaćanja i vrijeme trajanja najma te druge odredbe vezane za održavanje i uporabu
stana i zajedničkih prostorija. 2018. godine donesena je posljednja izmjena istog
Zakona ti su njime poboljšani odnosi zaštićenih najmoprimaca i privatnih vlasnika te
riješeno pitanje posredovanja države uz najmodavca te namirivanje razlike visine
najamnine.91

Prema Klariću, stan je definiran kao skup prostorija s namjenom stanovanja koji sadrži
prijeko potrebne sporedne prostorije, ima poseban ulaz, ali s istima čini zatvorenu
građevinsku cjelinu.92

Najmodavac može i ne mora biti vlasnik stana, a najmoprimac je svaka fizička osoba.
Primjer nam je spomenuto trgovačko društvo Državne nekretnine koje je najmodavac,
dok je vlasnik RH. Ugovor se u pravilu sklapa s jednom osobom, a iznimka su oba
bračna druga. Pravo uporabe stana, osim najmoprimca, imaju njegovi članovi
obiteljskog domaćinstva, a glavna obvezna najmodavca je predaja stana najmoprimcu
te omogućavanje njegove uporabe prema odredbama ugovora. Stan je u tu svrhu
obvezan redovito održavati sukladno općim pravilima obveznog odnosa, a najmodavac
odgovara u slučajevima eventualnih nedostataka i šteta.93

88 Ništetni su oni pravni poslovi koji ne proizvode pravne učinke koje bi, da su valjani, trebali proizvesti.
Nazivaju se i apsolutno ništetnim pravnim poslovima. S njima se postupa kao da nisu sklopljeni, kao da
pravno ne postoje. Klarić, Vedriš, 2014, str. 137.
89 Zakon o najmu stanova, 1. članak.
90 Ibid., 3. članak.
91 Ibid., 5. članak.
92 Klarić, Vedriš, 2014, str. 527.
93 Ibid.
31

Ugovor o najmu stana unutar članka koji navodi predmet ugovora mora jasno definirati
koju nekretninu najmoprimac prima u najam gdje, se ona nalazi te od čega se sastoji.
Osim stana, potrebno je navesti koje ostale zajedničke prostorije i uređaji zgrade je
najmoprimac ovlašten koristit, kako su ugovorne strane suglasne da će najmoprimac
stan koristiti s određenim članovima obiteljskog domaćinstva te ako dođe do promjene
podataka, tada je najmoprimac dužan obavijestiti najmodavca o počinjenim
promjenama u roku od 30 dana od dana promjene.94

U slučaju dugovanja najamnine najmodavcu te štete na stanu i uređajima unutar njega,
zakon najmodavcu pruža založno pravo na unesenom pokućanstvu i drugim
pokretninama najmoprimca i njegove obitelji. Također ima pravo stvari zadržati do
ispunjenja tražbine. Najmodavac je ograničen kod ometanja najmoprimca u uporabi
stana, to bi značilo da najmodavac ne smije ulaziti u iznajmljeni stan bez prethodnog
odobrenja najmoprimca, iznimka može biti hitan slučaj održavanja stana ili unaprijed
dogovorena provjera. Obveza najmoprimca je na vrijeme podmiriti najamninu sukladno
roku navedenom u ugovoru ili propisu, time je ispunjena jedna od glavnih obveza
ugovora. Ako nije drugačije ugovoreno, najmoprimac je dužan plaćati troškove
korištenja stana (npr. komunalna naknada) ili druge troškove u vezi sa stanovanjem
(npr. naknada za trošak vode plina, električne energije i dr.). Dužan je stan, za vrijeme
trajanja najma, pažljivo čuvati s pozornošću urednog i savjesnog gospodara te ga
vratiti nakon njegova isteka. Sukladno tome, stan je dužan vratiti u stanju u kojem ga
je primio. Sve preinake u stanu najmoprimac je ovlašten raditi samo uz suglasnost
najmodavca. Isto vrijedi i za sve zajedničke prostorije i ostatak zgrade.95

Najmoprimac nije ovlašten davati dio ili cijeli stan u podnajam drugoj osobi ako mu to
nije odobreno od strane najmoprimca. U slučaju ugovora o podnajmu, dužan je isti
dostaviti najmodavcu te nadležnoj Poreznoj upravi. Predmetni stan najmoprimac je
dužan koristiti samo i isključivo za stanovanje. Zakon o najmu stanova nosi razloge
zbog kojih najmodavac može otkazati ugovor o najmu ako najmoprimac koristi stan a
ne ispunjava svoje obveze. Najmodavac može najmoprimcu otkazati ugovor ako ne
dolazi do ispunjenja obveza djelomično ili u potpunosti. Tako se neplaćanje najamnine
i drugih ugovorenih troškova uporaba stana za druge namjene i sl. smatra dovoljno
dobrim razlogom za otkaz ugovora o najmu. Najmodavac u tim slučajevima dužan je
najmoprimca pismeno opomenuti te ograničiti rokom od 30 dana potrebnim za
otklanjanje navedenih razloga za otkaz. Izuzetak je ako najmoprimac više od dvaput
postupi suprotno zakonu ili ugovoru, a tada nije potrebna opomena. Opomenu je
potrebno dostaviti u pisanoj formi u kojoj se navode razlozi za otkaz, u tom slučaju
najmoprimac je dužan u otkaznom roku od tri mjeseca iseliti iz stana. Ako je otkaz
ugovora o najmu nastao sukladnom odredbom članka 21. Zakona o najmu, tada se
rok produžuje na šest mjeseci. Ako najmoprimac suprotno Zakonu i otkazu ugovora o

94 Ibid.
95 Ibid.
32

najmu ne iseli iz stana, najmodavac ima pravo zahtijevati njegovo iseljenje u tužbi pred
nadležnim sudom. Podmirenje tražbine s osnove najamnine i troškova korištenja stana
potrebno je za tražiti pokretanjem ovršnog postupka u slučaju solemnizacije ugovora
kod javnog bilježnika.96

Ekonomski najmoprimci su korisnici stanova u vlasništvu RH koji iste koriste temeljem
ugovora o najmu stana s ekonomskom najamninom. Isti su stanovi bili predmet javnog
natječaja, što znači da je ugovorna strana bila fizička osoba koja je na ranije objavljen
natječaju dala najvišu ponudu za najamninu predmetnog stana, a s istim je RH,
sukladno svim važećim propisima, sklopila ugovor o najmu stana s ekonomskom
najamninom. S obzirom na druge kategorije stanova, analizom visine najamnine
utvrđeno je kako su iste mnogo više od najamnina iz drugih kategorija stanova. Njima
se ostvaruje najveći prihod u odnosu na ostale kategorije s obzirom na to da je
prosječna cijena 4,87 EUR/m2. Valja naglasiti kako se ekonomska najamnina
podmiruje u najvećem dijelu mnogo urednije s obzirom na ostale najmoprimce čime
dobivamo dokaz o najisplativijoj kategoriji.97

Svakodnevni upiti pokazuju nam iskaz interesa ljudi za komercijalni najam stana što bi
povećalo poslovni prihod svih tijela koje upravljaju takvom vrstom nekretnina, a samim
time došlo bi do povećanja državnog proračuna, nekretnine bi si time stavile u funkciju,
a neaktivan portfelj bi se aktivirao. Dosad su zaprimljeni mnogi upiti za kupnju stanova
od strane ekonomskih najmoprimaca kojima predmetni ugovori ističu. Prema izvještaju
trgovačkog društva Državne nekretnine, 2020. godine sklopljeno je 35 ugovora o
najmu, a cijena najma povećana je s obzirom na postojeću, a time se visina najamnine
povećala za 71,63 %.98

Nakon isteka ugovora o najmu, MPGDI putem tijela koje upravlja stanom može
ponuditi sklapanje novog ugovora o najmu predmetnog stana. Najčešće se ugovor
sklapana na određeno vrijeme u trajanju od 5 (pet) godina, a isti stupa na snagu danom
solemnizacije (potvrde) tog ugovora od strane javnog bilježnika.99 Nakon prihvata
ponude, potrebno je prije sklapanja novog ugovora o najmu uplatiti razliku jamčevine
s obzirom na tri mjesečne najamnine koje se već nalaze u kao polog. Osim prihvata
ponude, potrebno je dostaviti potvrdu kojom se dokazuje kako dosadašnji najmoprimac
nema dugovanja po osnovi javnih davanja o kojima službenu evidenciju vodi
Ministarstvo financija – Porezna uprava.100

Do problema ekonomskog najma dolazi u situaciji neurednog podmirivanja obveze
plaćanja najamnine ili kršenja sklopljenog ugovora nakon čega je potrebno isti
raskinuti. Postupak namirenja dospjele tražbine te iseljenja ekonomskog najmoprimca

96 Zakon o javnom bilježništvu, 54. članak.
97 Stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske, Državne nekretnine d.o.o., e-izvor.
98 Ibid.
99 Ibid.
100 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor.
33

iz stana vrši se putem nadležnih općinskih državnih odvjetništva stoga je potrebno
sukladno odredbama zakona o najmu stanova pravovremeno nadzirati korištenje istih
te ispitati interes za kupnju predmetnih stanova. S tim u vezi doneseni su prijedlozi
rješenja koji navode kako prije samog isticanja sklopljenih ugovora potrebno je izraditi
procjenu vrijednosti najma za te ugovore te iste produžiti, time se najmoprimcima
osigurava sigurno korištenje unajmljenog stana te nastavak definiranog odnosa
najmoprimca i najmodavca.101

Ekonomskim najmoprimcima koji se nalazi u mirnom posjedu stana više od 5 godina
te uredno podmiruju svoje obveze, potrebno je omogućiti otkup stana ako ispunjavaju
određene pretpostavke za otkup. Potrebno je pokrenuti odgovarajuće sudske izvan
sudske postupke radi iseljenja i isplate dugovanja kod korisnika koji u određenom
vremenskom periodu ne podmiruju svoje obveze redovno ili ne poštuju zakon ili
odredbe ugovora. Odugovlačenjem i gomilanjem dugova stvara se nepotreban
problem državi, a takvim najmoprimcima daje se još veći osjećaj slobode.102

Zakup je, prema Klariću, dvostrano obvezni, konsenzualni ugovor kojim je jedna strana
(zakupodavac) obvezna uz naplatu zakupnine prepustiti drugoj strani (zakupniku)
određenu stvar na korištenje.103 Zakupnik mora biti vlasnik stvari koja je predmet
ugovora o zakupu ili pak ovlaštenik koji može prenijeti na drugog izvršavanje svojeg
prava. Ugovor o zakupu daje pravo zakupniku crpiti plodove zakupljenog objekta koji
su kao takvi objekti zakupa sukladno navedenom. U većini slučajeva su neke
nekretnine, odnosno poslovne zgrade i prostorije, obradiva zemljišta i sl. predmet
zakupa. Također mogu biti druge nekretnine iz kojih se mogu samo crpiti plodovi, to
su na primjer pašnjaci, kamenolomi i sl. Obveze zakupodavca kao jedne ugovorne
strane je predaja stvari u ispravnom stanju, odnosno stanju koje je idealno kako bi se
zakupnik mogao koristiti tim predmetom koja koji je svrha sklopljenog zakupa.104 U
suprotnom, zakupodavac je odgovoran zakupniku za materijalne nedostatke stvari.
Druga obveza zakupodavca je održavanje stvari u ispravnom stanju koje stvara
idealne uvjete za korištenje predmetnim zakupom. Zakupodavac snosi odgovornost za
pravne nedostatke stvari te materijalne nedostatke stvari radi koje ih ugovoreni zakup
nije nesmetano moguć.105 Isti ne smije obavljati bilo kakve izmjene na stvari koja je
predmet zakupa s obzirom na to da zakupnik tada može biti ometen u korištenju tog
predmeta, a tada ima pravo na smanjenje zakupnine.106

Zakupnik može dati stvar u zakup trećoj osobi temeljem ugovora o pod zakupu u kojem
su uređena prava i obveze istih. Time zakupodavac ne smije oštetiti stvar koja je
predmet podzakupa, a zakupnik jamči za podzakupnika, odnosno da će isti stvar

101 Ibid.
102 Ibid.
103 Klarić, Vedriš, 2014, str. 515.
104 ZOO, 522. članak,1. stavak.
105 Ibid., 522. članak, 2. stavak.
106 Ibid., 522. članak.
34

koristiti onako kako je ugovorom uređeno. Tako Klarić objašnjava kako se ZOO
pobrinuo dati zakupodavcu jedno značajno ovlaštenje, naplatiti se izravno od
podzakupnika iznos koji isti duguje zakupniku na osnovi podzakupa. Prestankom
zakupa u svakom slučaju sukladno zakonu prestaje i podzakup.107

Drugi načini prestanka zakupa, sukladno zakonu, je istek vremena na koji je sklopljen
ili pak je određen zakonom ili pak je ograničen zakonom. Ako se zakupodavac ne
protivi nastavku zakupa, zakupnik može nastaviti koristiti stvar pa se time smatra da je
sklopljen novi ugovor pod uvjetima prethodnog. Ako trajanje nije određeno niti se može
ustanoviti na temelju drugih okolnosti, isti se može otkazati, a otkazni rok je 8 dana
ako je stvar propala radi više sile ili je zakupljena stvar opasna za zdravlje. Podzakup
zakup može prestati bez otkaznog roka.108

RH kao zakupodavac svoje odnose uređuje unutar ugovora o zakupu poslovnog
prostora, a sve je u skladu Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora. Ovim
zakonom uređena je i prodaja poslovnog prostora u vlasništvu države, gradova te
županija i općina. Opći propisi obveznog prava o zakupu tiču se onih odnosa koji ovim
zakonom nisu uređeni. Nakon sklapanja ugovora o zakupu poslovnog prostora, koji
mora biti u pisanom obliku te solemniziran od strane javnog bilježnika s obzirom na to
da je zakupodavac država ili jedinica lokalne i regionalne samouprave, zakupodavac
mora predati prostor u dogovorenom roku.109

Zakupnik u slučaju nepoštovanja roka ima pravo ugovor raskinuti ili ga tužbom natjerati
na predaju stvari, također se može raskinuti ugovor ili zahtijevati sniženje zakupnine.
Ako predmetni objekt nije u prikladnom stanju za obavljanje djelatnosti predviđene
ugovorom za vrijeme trajanja zakupa, zakupodavac je u obvezi održavati prostor u
prikladnom stanju. To bi značilo da u slučaju potrebnih popravaka zakupnik, odnosno
RH, dužan je potrebne radove izvesti u razumnom roku. Ako se zakupnik nije mogao
koristiti poslovnim prostorom za vrijeme trajanja radova, za to vrijeme nije dužan
podmiriti zakupninu.110

4.2.3 Koncesija i pravo građenja

Koncesija ima tri oblika, te je definirana Zakonom o koncesiji kao dopuštenje kojim
javna vlast omogućuje određenom javnom subjektu korištenje određenih dobara,
izvođenje određenih radova ili pak obavljanje određene djelatnosti za ona dobra koja
su prema zakonu određena da su od posebnog interesa za RH.111 Pravo koncesije
izričito se stječe ugovorom, a subjekti istog su davatelji koncesije, koncesionar i
gospodarski subjekt. Tijelo javne vlasti koje je na temelju propisa i zakona nadležno

107 Klarić, Vedriš, 2014, str. 518.
108 Ibid., str. 519.
109 U suprotnom je ugovor ništetan. Klarić, Vedriš, 2014, str. 521.
110 Klarić, Vedriš, 2014, str. 518.
111 Zakon o koncesiji, 7. članak.
35

za davanje koncesije, davatelj je koncesije koncesionaru ili osobi s kojom se ugovor
sklapa, dok je gospodarski subjekt fizička ili pravna osoba koja nudi uslugu izvođenja
radova. Koncesijom se ostvaruje financijski interes s obzirom na to da se određenom
subjektu daje pravo pružanja usluga ili izvođenja radova za one poslove i radove koji
su određeni ugovorom.112

S jedne strane, u ime Republike Hrvatske, davatelji koncesije mogu biti Hrvatski sabor,
Vlada Republike Hrvatske te druga tijela državne uprave. U ime lokalne i područne
samouprave nadležna za davanje koncesije su tijela jedinica lokalne i područne
samouprave, dok s treće strane mogu biti posebnim zakonom određene osobe za
davanje koncesije.113

Ugovor o koncesiji sklapa se isključivo na određeno vrijeme dok su moguća
produljenja, a rok se mora odrediti sukladno propisima te isti ne smije ograničavati
tržišno natjecanje više no što je potrebno s obzirom na to da bi se time ugrozilo
osiguranje amortizacije stvarne vrijednosti ulaganja i povrata uloženog kapitala.114
Ministarstvo financija zaduženo je za nadzor provedbe koncesije te se isti provodi po
službenoj dužnosti u dvije vrste. Neposredni nadzor obavlja se kod nadzirane osobe
ili na nekom drugom nadzornom mjestu dok se posredni nadzor obavlja uvidom u
registar koncesija, provjerom odgovarajuće dokumentacije ili drugih dostupnih
dokumenata. Koncesija prestaje u slučajevima kada su ispunjeni svi zakonski uvjeti,
jednostranim raskidom ugovora o koncesiji, raskidom istog radi javnog interesa te
ostalim slučajevima određenim posebnim zakonom.115

Pravo građenja je, prema Zakonu o vlasništvu, definirano kao stvarno pravo na nečijem
zemljištu koji daje svome nositelju ovlaštenje da na površini ili ispod nje napravi zgradu,
dok je taj isti vlasnik dužan to trpjeti.116

RH također može osnovati pravo građenja na nekretninama u svojem vlasništvu.
Obično je to pravo osnovana na temelju pravnog posla. Hrvatsko pravo građenja
razlikuje se od austrijskog s obzirom na to da isto nije vremenski ograničeno, a prestaje
ukinućem, prestankom korisnika, zaštitom povjerenje u zemljište knjige, propašću
objekta, odreknućem ovlaštenika i dr.117 Pravilo nalaže da pravo građenja prestaje
protekom vremena kako je bilo i ugovoreno što znači da nositelj istog gubi pravo
vlasništva na zgradi s obzirom na to da je ista postala dijelom zemljišta. Isto je prema
Zakonu o vlasništvu definirano kao stvarno pravo na nečijem zemljištu koji daje svome

112 Klarić, Vedriš, 2014, str. 534.
113 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor.
114 Gavella et al., 2007, str 258.
115 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor.
116 Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, 280. članak.
117 Simonetti, 2011, str. 2.
36

nositelju ovlaštenje da na površini ili ispod nje napravi zgradu, dok je taj isti vlasnik
dužan to trpjeti.118

Na poljoprivrednim zemljištima u vlasništvu države moguće je osnivanje prava
građenja i prava služnosti na temelju Pravilnika o načinu i uvjetima osnivanja prava
građenje prava služnosti na poljoprivrednom zemljištu u vlasništvu RH. Pravilnik
propisuje dokumentaciju, načine plaćanje naknade za osnivanje prava građenja i prava
služnosti te sadržaj zahtjeva Ministarstva poljoprivrede podnosi se na prijedlog
zainteresirane osobe.119

5 IZAZOVI KOD UPRAVLJANJA DRŽAVNIM NEKRETNINAMA

Država se susreće s raznim problemima upravljanja državnom imovinom što je
vremenski bitno što prije riješiti kako nam i ukazuju međunarodna iskustva. Na prvom
mjestu se nalazi problem mrtvog i ne kvalitetno iskorištenog kapitala na što nam
ukazuju rezultati ekonomskih analiza provedenih na javnom sektoru.120 Isti za sobom
veže sve veće troškove održavanja koji se povećavaju s obzirom na trenutnu
ekonomsku situaciju u zemlji. Loše upravljanje imovinom ne dovodi do obnove
imovinske vrijednosti države. Takvo upravljanje posebno je naglašeno nakon
katastrofe izazvane potresom koja je dovela do potrebe za izgradnjom nove
infrastrukture. Troškovi obnove čine velik udio javnih rashoda. Država je dugo stajala
na mjestu ne donoseći konkretna rješenja u procesu obnove. Prvi veliki korak očituje
se tek u obnovi 134 državna stana u ukupno pet županija, koja su namijenjena za
zbrinjavanje obitelji čiji su domovi stradali u potresu. Takav projekt država provodi uz
pomoć društva Državne nekretnine d.o.o. Europski fond solidarnosti osigurao je
potrebna sredstva s obzirom na to da je bilo potrebno uložiti 5 milijuna eura sredstava
koja su potrebna za građevinske radove te opremanje stanova.121 MPGI donosi
rješenje temeljem kojeg se predmetni stanovi daju u najam, a Vlada RH donijela je
odluku temeljem koje su najmoprimci oslobođeni plaćanja najamnine za vrijeme
trajanja stambenog zbrinjavanja.122 U vremenu trajanja obnove najmoprimci će biti
smješteni u predmetne stanove dok se njihove nekretnine ne obnove/grade. Prije
takvog konkretnog rješenja država nije imala adekvatnog prostora za zbrinjavanje bez
obzira na broj nekretnina koje ima u vlasništvu.123

118 Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, 280. članak.
119 Pravilnik o načinu i uvjetima osnivanja prava građenja i prava služnosti na poljoprivrednom zemljištu,
1. članak.
120 National Development Strategy Croatia 2030 Policy Note: State Asset Management, World bank
group, e-izvor.
121 Prvi privremeni korisnici uselili u državne stanove, Državne nekretnine d.o.o., e-izvor.
122 Osvrt na Nacrt prijedloga Zakona o obnovi zgrada o obnovi zgrada oštećenih potresom. Informator,
e-izvor.
123 Stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske, Državne nekretnine d.o.o., e-izvor.
37

Još jedan pokazatelj neučinkovitog upravljanja državnom imovinom očituje se u tome
da država od velikog broja imovine ne iskorištava prihode od korištenja. Kratkoročni
prihodi države trebali bi se posebice ostvariti u kriznim vremenima tako što bi ih država
povećala od korištenja kapitala. Prodaja ili drugi prijenosi imovine primjer su ostvarenja
takvih prihoda koji u ovim slučajevima nisu ostvareni. Pokazalo se da i gospodarstva
sa stabilnim poreznim prihodima imaju potrebu za takvom vrstom priljeva.124

Pojedine lokacije ili nekretnine od posebne su važnosti kao turističke atrakcije države.
Primjer takve atrakcije nalazi se na brijunskom arhipelagu koji u sebi krije biser
povijesne priče jednog od najpoznatijih država ovih prostora. Pojedine nekretnine na
tom području imaju status zaštićenog kulturnog dobra te kao takve nisu dostupne
javnosti. S obzirom na takvu situaciju, iste ne donose određen profit državi. Trenutno
se koriste uz dopuštenje Ureda predsjednika Vlade RH, a koriste ih dužnosnici ili druge
osobe s pravom korištenja uz namjeru promicanja kulturnih i drugih interesa države.
Državne nekretnine upravljaju rezidencijama, zadužene su za pripremu objekata kod
prijema stranih i domaćih visokih državnih tijela, a samo održavanje financirano je iz
prihoda ovog Društva. Buduća aktivacija predmetnih rezidencijalnih objekata dovela bi
višestrukih nadopuna prihoda kako nas i navodi nacionalna strategija upravljanja
državnom imovinom.125

5.1 NEAKTIVAN PORTFELJ

Država je također vlasnica stanova koji su prazni i time stvaraju neaktivni portfelj.
Svrsishodnim se iskazuje takve stanove dati u najam ili prodaju ili dodijeliti drugim
tijelima. Stanovi iziskuju kontinuirane troškove paušalnih naknada i tekućeg
održavanja nekretnina pričuva režije i drugo, a njima se s druge strane ne ostvaruje
nikakav prihod. S obzirom na znatan porast cijena najma stanova u posljednjih
nekoliko godina, posebno u gradu Zagrebu, najam stanova čini se kao najučinkovitije
rješenje.126

Cijene najma su visoke, a sve više je stanova koji nude dnevni ili kratkoročni najam
čime je ponuda za dugoročni najam ograničena. Mlade obitelji i parovi koji nisu kreditno
sposobni kupovati stanove po sadašnjim tržišnim cijenama vidjeli bi potencijal u
državnim stanovima. U cilju stavljanja imovine u funkciju, a time smanjenja troškova
održava, najefikasnije bilo bi stanove u koje nije potrebno uložiti mnogo sredstava,
staviti na natječaj za najam. Tijekom prijašnjih natječaja za najam te svakodnevnih
upita, jasno je kako bi interes i odaziv za ovakvu vrstu aktivacije stanova bio jako velik.
Prema iskazu društva Državne nekretnine te MPGDI-a, svakodnevno se zaprimaju
telefonski pozivi u kojima se građani raspituju za najam i prodaju nekretnina.127

124 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor.
125 Ibid.
126 Ibid.
127 Ibid.
38

Prije pokretanja natječaja za prodaju potrebno je pripremiti radnje izrade energetskog
certifikata te procjene vrijednosti nekretnine. Sustav zemljišnih knjiga i katastra unutar
Republike Hrvatske nije još uvijek usklađen stoga je logično zaključiti kako isto stvara
poteškoće kod raspolaganja i upravljanja državnih dijelova. Vlasnički sustav unutar
Republike temelj je valjanog upravljanja bez kojeg se ne može iskoristiti ukupan
potencijal državne imovine u svim oblicima i mogućnostima.128

Da bi se mogao potaknuti gospodarski i ekonomski rast potrebno je uložiti određena
sredstva koja bi se protekom određenog vremena povećali razni prihodi. Dolazimo do
pitanja idealnog omjera uloženih sredstava, prodaje ili ustupanja prava na njezino
korištenje kako bi bio ishod za državu bio pozitivan. S obzirom na to da je u ovome
radu važno istražiti pitanje aktivacije neaktivnih nekretnina te komercijalizaciju i
poticanje investicija, cilj istraživanja bio je potvrditi ili opovrgnuti predmetnu hipotezu.129

Problem RH svakako su neiskorištene nekretnine koje su izdvojene iz investicijskih
planova, a isto dovodi do zaostatka prostornog i gospodarskog razvoja. Da bi došlo do
učinkovitog upravljanja nekretninama, potrebno je shvatiti nužnost ulaganja sredstava
i promjene dosadašnjeg poslovanja. Detaljnom analizom neiskorištenih nekretnina te
vrijednosti koja je potrebno uložiti u istu kako bi se aktivirala provjerena je predmetna
hipoteza. S obzirom na tržišnu vrijednost najma i uloženih sredstava nužnih za
aktivaciju nekretnine, dolazi do odgovora učinkovitijeg upravljanja i dugoročne
isplativosti.130

U tablici br. 1. prikazana je analiza stana koji se nalazi u glavnoj ulici Grada Zagreba
te se kao takav nalazi na „izvrsnoj lokaciji“. Napravljena je usporedba isplativosti opcije
1 u kojoj država isti stan prodaje. Stan se prodaje u lošem stanju što znači da nije
useljiv te mu je potrebna potpuna adaptacija koja uključuje „grube i fine“ građevinske
radove. Opcija 2. uključuje ulaganje određenih novčanih sredstava kako bi se isti
adaptirao te nakon adaptacije koristio u komercijalne svrhe, tj. država bi isti uprihodila
dobivajući mjesečni iznos najamnine.131

Tablica 2: Tablica tržišne vrijednosti stana od 50 m² u Ilici u Zagrebu
Vrsta
nekretnine
Lokacija
nekretnine
Kvadratura
Procjena
vrijednosti
stana na istoj
lokaciji/m2
Ukupna
vrijednost
stana
Stan
Ilica
79,
Zagreb
50
3000 EUR
150 000,00
EUR
Izvor: vlastiti rad

128 Ibid.
129 Ibid.
130 Ibid.
131 Ibid.
39

Vlasništvo nekretnina za sobom povlači i određene obveze vezane za iste, stoga je
država dužna izvršavati svoje obveze vezane za redovno održavanje nekretnina.
Nekretnine koje nisu aktivne ne donose državi nikakav prihod dok, s druge strane,
država plaća naknade upraviteljima, paušalne iznose režijskih troškova, financira
kredite podignute od strane većine suvlasnika, vrši zamjenu dotrajalih dijelova i sl.
Neaktivne nekretnine izdvojene su iz investicijskih planova što dovodi do zaostatka
prostornog i gospodarskog razvoja. Svjedoci smo katastrofa koje su uzrokovale
razorne posljedice, a iste bi bile spriječene ili manje da se veća pažnja posvećivala
investiranju u postojeći neaktivan portfelj.132

Tablica 3: Tablica troška za prazan stan iz Tablice 2.
Nekretnina
Jedinična
cijena
troška
Trošak za stan iz
tablice 1. /mj.
Trošak za stan iz
tablice 1. /god.
Pričuva
0,20
10
120
Komunalna naknada
4,16
4,16
50
Naknada
za
uređenje voda
0,20
10
120
Komunalni otpad
5,97
5,97
71,64
Fiksni
dio
vodne
usluge
2,51
2,51
30,12
Fiksni dio električne
usluge
2,85
2,85
34,2
Ukupno
-
35,49
425,88
Izvor: Cjenik usluga, Zagrebački holding, e-izvor; Cjenik usluga, VIO, e-izvor; Cjenik
usluga, HEP, e- izvor.133

Iz tablice br. 2 vidljivo je da država snosi trošak na godišnjoj razini za stan od 50 m² u
iznosu od 425,88 EUR/god. Radi se o velikom trošku s obzirom na to da isti ne donosi
nikakav prihod. Prije aktiviranja nekretnine u komercijalne svrhe i poticanja
gospodarskog i ekonomskog rasta potrebno je uložiti određena sredstva kako bi se
protekom određenog vremena povećali prihodi.134

5.2 SLOBODNO UGOVORENI NAJMOPRIMCI

Slobodno ugovoreni najmoprimci koriste stanove u vlasništvu RH s pravom korištenja.
Takvi stanovi koriste se na temelju pravne osnove odnosno ugovora s jedinicama
lokalne samouprave, gradovima i općinama. Isti su najčešće sklopljeni na određeno
vrijeme između gradova i općina i korisnika. U trenutku sklapanja ugovora takvi
korisnici nisu ispunjavali sve pretpostavke za stjecanje statusa zaštićenog

132 Stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske, Državne nekretnine d.o.o., e-izvor.
133 Iznosi u tablici prikazuju jedinične cijene izražene u EUR uvećane za PDV.
134 Stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske, Državne nekretnine d.o.o., e-izvor.
40

najmoprimca. Tako su najčešći razlozi posjedovanje drugog stana ili useljive kuće u
svom vlasništvu ili obavljanje djelatnosti u predmetnom stanu. Druga kategorija
korisnika s kojima su gradovi ili općine sklapali ugovore o najmu stanova se slobodno
ugovorenom najamninom su kulturni i javni djelatnici, znanstvenici ili druge osobe od
interesa za grad ili općinu. Osobe koje su se nalazile u teškom socijalno-zdravstvenom
položaju, a u tom trenutku nisu imale riješeno stambeno pitanje ni drugu mogućnost
izraza rješavanje istog, mogle su iskoristiti pomoć grada ili općine koji bi s njima sklopili
ugovor o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom. Takve osobe ispunjavale
su uvjete Zakona o socijalnoj skrbi, a radi se u osobama s posebnim potrebama sa
stopostotnim invaliditetom ovisnima o tuđoj brizi i njezi.135 Tu spadaju i korisnici
određenih prava Zakona o hrvatskim braniteljima iz Domovinskog rata i članovima
njihovih obitelji te drugim osobama koje su žrtve obiteljskog nasilja.136

Slobodno ugovoreni najmoprimci kod kategorija su koja ima veliku egzistenciju u RH s
obzirom na to da do danas gradovi i općine i država nisu propisali uvjete i mjerila za
davanje istih u najam. Takvu kategoriju nije moguće precizno definirati, odnosno
regulirati korištenje stanova spravom korištenja. Članak 51. Zakona o najmu propisao
je Vladi RH i gradovima i općinama propisati takve uvjete i mjerila, no isto do danas
nije doneseno. S obzirom na navedeno, slobodno ugovorena najamnina obračunava
se na nekoliko načina. Odluka o utvrđivanju visine slobodno ugovorene najamnine
donosi nam izračun prema kojem se najamnina računa u obliku dvostrukog mjesečnog
iznosa zajedničke pričuve koja se podmiruje u stambenoj zgradi u kojoj se stan nalazi,
to je najčešća metoda. Etalonska cijena građenja koja trenutno iznosi 6 000,00 kn
dobivena je računanjem na temelju Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje
zaštićene najamnine.137 Etalonska cijena građenja odnosni se na korisnu površinu
stana. Kategorija slobodno ugovorenih najmoprimaca relativno uredno i na vrijeme
podmiruje svoje obveze za ugovorenu najamninu. U slučajevima kada isti ne podmiruju
redovno svoje obveze, prvi korak je raskidanje postojećeg ugovora te nakon toga
pokretanje određenih sudskih i izvansudskih postupaka kojima bi se naplatili dugovani
iznosi te takve dužnike iselili iz stana.138

RH ima problema sa slobodno ugovorenim najmoprimcima koji se nalaze u teškom
socijalno-zdravstvenom položaju te su u ranijem vremenu od jedinica lokalne
samouprave na temelju tog prava dobili određene stanove na korištenje. Isti nemaju
riješeno stambeno pitanje ni mogućnost za rješavanje istog. Najčešće su to socijalni
slučajevi čija primanja nisu dovoljna za podmirenje najamnina te ostalih životnih
potreba. Prijedlog rješenja glede takvih slučajeva je da se isti vrate na upravljanje ili
predaju u vlasništvo jedinicama lokalne samouprave. Slobodno ugovorenih

135 Zakon o socijalnoj skrbi, 3. članak.
136 Zakon o hrvatskim braniteljima iz Domovinskog rata i članovima njihovih obitelji, 1. članak.
137 Podatak o etalonskoj cijeni građenja, 1. članak.
138 Stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske, Državne nekretnine d.o.o., e-izvor.
41

najmoprimci koji imaju status hrvatskih branitelja iz Domovinskog rata trebali bi se
predati na upravljanje nadležnom Ministarstvu hrvatskih branitelja.139

ZOUDI propisuje mogućnost slobodno ugovorenim najmoprimcima da steknu pravo
vlasništva stanova koje koriste. Potrebno je ispunjavati pretpostavke propisane
Odlukom o prodaji stanova u vlasništvu Republike Hrvatske što znači da moraju biti u
mirnom posjedu stana više od 5 godina i uredna podmirivati obvezu najamnine.
Prijedlog rješenja je aktivirati proces donošenja spomenutih uvjeta i mjerila za davanje
u najam stanova u vlasništvu RH gradova ili općina sukladno Zakonu o najmu.140

Slobodno ugovoreni najmoprimci na temelju Ugovora o najmu stana sklopljenog s
jedinicom lokalne samouprave, a koji RH može preuzeti sukladno čl. 24. Zakona o
najmu ne smiju isti davati u podnajam bez dopuštenja najmodavca. Podnajam se
utvrđuje temeljem uvida u Zapisnik/Izvješće Ministarstva unutarnjih poslova. Djelatnici
navedenog tijela mogu tijekom terenske provjere utvrditi kako se u stanu nalaze treće
osobe kojima je predmetni stan dat na korištenje osobama koje nisu navedene u
ugovoru o najmu za vrijeme dulje od 30 dana bez dopuštenja najmodavca. RH u obvezi
je štititi svoje interese i voditi brigu o tome da se korisnici nekretnina kojima je ona
vlasnik, pridržavaju svih ugovornih obveza i važećih zakonskih propisa. Kod prvih
znakova takvog ponašanja potrebno je dostaviti pisanu opomenu pred otkaz ugovora
te pozvati da u roku od 30 (trideset) dana podmire dospjela potraživanja glede
korištenja predmetnog stana te prethodno navedene osobe isele s obzirom na to da
iste nemaju pravo korištenja stana. Isti je potrebno predati na način da se u potpunosti
isprazni od osoba i stvari, a ključevi predaju tijelu koje je nadležno za upravljanje istog.
Ako isti ne postupe po opomeni i navedenim zahtjevima u zadanom roku, smatra se
da s njihove strane ne postoji namjera za dobrovoljnim podmirenjem predmetnog
potraživanja te postupanja po traženom. Tada se otkazuje ugovorni odnos te se
pokreće postupak radi naplate potraživanja i iseljenja iz predmetnog stana pred
nadležnim Općinskim državnim odvjetništvom.141

5.3 ZAŠTIĆENI NAJMOPRIMCI

Zaštićeni najmoprimci kategorija su korisnika koji također koriste stanove u vlasništvu
RH. Zakon o najmu stanova određuje da takvi najmoprimci koriste stanove temeljem
Ugovora s jedinicama lokalne samouprave ili kao bivši nositelji stanarskog prava
sukladno Zakonu o stambenim odosima.142

Zaštićeni najmoprimci plaćaju naknadu za korištenje takvih stanova sukladno Zakonu
o najmu stanova i podzakonskim propisima Uredbe o uvjetima i mjerilima za

139 Ibid.
140 Odluka o prodaji stanova u vlasništvu Republike Hrvatske, 4. članak.
141 Stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske, Državne nekretnine d.o.o., e-izvor.
142 Zakon o najmu stanova, 8. članak.
42

utvrđivanje zaštićene najamnine, temeljem članka 7. stavka 3. Zakona u najmu
stanova koji govori da ista najamnina ne može biti niža od iznosa potrebnog za
namirenje troškova pričuve i temeljem etalonske cijene građenja. Uredba o uvjetima i
mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine nam propisuje uvjete i mjerila za
utvrđivanje zaštićene najamnine koja se koriste za računanje visine najamnine uzima
u obzir opremljenost stana, troškove održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade
te platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca. Uredba donosi formulu
prema kojoj se najamnina računa uzimajući u obzir korisnu površinu stana,
građevinsku vrijednost etalonskog objekta po metru, broj bodova u zapisniku o
bodovanju stana, koeficijent lokacije te koeficijent iskoristivosti stana.143

U slučajevima računanja visine zaštićene najamnine prema Uredbi događa se da je
ista manja od iznosa pričuve koju RH podmiruje. Kada se vrši korekcija, ta se
najamnina izjednači s pričuvam što bi značilo da RH za korištenje takvih stanova ne
dobije više no što i sama uloži u troškove održavanja. Podatak u etalonskoj cijeni
građena iznosi 6000 kn/m2 korisne površine stana te je jedan od oblika računanja
zaštićene najamnine. Njime se također utvrđuje najniža visina najamnine, a mijenja se
ovisno o promjeni. Prema dosadašnjim iskustvima, zaštićeni najmoprimci vrlo uredno
i redovno podmiruju svoje tekuće obveze, a u slučajevima kada to nije slučaj ugovor o
najmu se zaštićenom najamninom se raskida te se pokreće postupak radi isplate
iseljenja putem nadležnih općinskih državnih odvjetništva.144

Jedinice područne i lokalne samouprave to jest gradovi i u općine u velikom broju
prenose svoje stanove na RH i time RH postaje najmodavac. To su zaštićeni
najmoprimci koji imaju ugovore s ranije sklopljenim gradovima i općinama s obzirom
na to da je mali postotak slučajeva gdje RH sklapa zaseban ugovor o najmu sa
zaštićenom najamninom jer odredbe Zakona o najmu stanova ne uvjetuju sklapanje
novog ugovora već novi najmodavac odnosno RH preuzima prava i dužnosti
dosadašnjeg najmodavca.145

Sklapanjem novih ugovora o zaštićenom najmu regulirala bi se prava i obveze RH i
zaštićenih najmoprimaca, a proces prisilnog ispunjenja obveza bi se ubrzao s obzirom
na to da bi se u ugovore uvela ovršna klauzula, a time parnični postupak izbjegao.
Ovršni postupak mogao bi se izravno pokrenuti temeljem sklopljenog ugovora što
omogućava brži proces naplate dugovanja i iseljenja korisnika iz stanova.146

RH je donijela Odluku o prodaji stanova u vlasništvu RH u kojima propisuje uvjete na
temelju kojih zaštićeni najmoprimci mogu podnjeti zahtjev za otkup stana koji koriste s
obzirom na to da je za iste iskazan velik interes za otkup. Isti mogu otkupiti stan ako

143 Ibid.
144 Podatak o etalonskoj cijeni građenja, 2. članak.
145 Stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske, Državne nekretnine d.o.o., e-izvor.
146 Ibid.
43

imaju status zaštićenog nam najmoprimca temeljem ugovora o najmu koji su sklopili s
RH, a zahtjev za otkup podnijeli su do 30. lipnja 2014. godine. Uz zahtjev je potrebno
priložiti dokumentaciju koja je Odlukom propisana. Drugi način otkupa stana za
zaštićene najmoprimce propisan je ZOUDI-om. Dana je mogućnost otkupa pogodbom
odnosno stjecanje prava vlasništva stana koji koriste na taj način uz odlukom utvrđenu
naknadu vezanu za raspolaganje procjenom tržišne vrijednosti tih stanova. Takav
način uvjetovao je korisnike da je potrebno na dan 24. kolovoza 2018. godine nalaziti
se u neprekinutom mirnom posjedu stanova duže od 5 godina i redovno podmirivati
obveze za te stanove.147

Stoga zaključujemo da je potrebno redovito provoditi očevide u svrhu utvrđivanja
statusa korisnika. Poseban naglasak je na najmoprimcima koji ne podmiruju uredno
svoje obveze. Tako je potrebno utvrditi krše li se odredbe ugovora ili zakona odnosno
koriste li zaštićeni najmoprimci stan u komercijalne svrhe ili pak vrše kakve
nedopuštene preinake u stanu. U tim slučajevima potrebno je u što kraćem
vremenskom roku pokrenuti odgovarajuće sudske izvansudske postupke radi isplate i
iseljenja istih. Posebno je važno nastaviti suradnju s upraviteljima zgrada te
predstavnicima suvlasnika radi točne ispravne evidencije po podataka o nekretninama
i njihovim korisnicima to se iznimno važnim pokazalo u hitnim situacijama kada je
dobra suradnja ishodila brzo i učinkovitom rješavanju problema u zgradi ili stanu u
državnom vlasništvu. Situaciju na terenu potrebno je sustavno i točno uskladiti s
podacima iz internog registra nekretnina kako ne bi došlo do nepotrebnih propusta.148

Problematika zaštićenih najmoprimaca ne očituje se samo u zakašnjelom podmirivanju
dospjelih obveza. Postoje slučajevi u kojima najmoprimci rade probleme opasne po
zdravlje ostalih stanara, a država kao vlasnik mora poduzeti niz radnji kako bi se
problem uklonio. Potrebno je kontaktirati sanitarnu inspekciju državnog inspektorata
koja obavlja inspekcijski nadzor predmetnog stana jer je podnesena prijava zbog
neprikladno korištenja istog od strane osoba sumnjiva ponašanja. Informaciju o
ponašanju najmoprimca najčešće se dobiva prema izjavi susjeda. Djelokrug rada
sanitarne inspekcije određen je Zakonom o državnom inspektoratu prema kojem
sanitarni inspektor nije ovlašten obavljati nadzor ni poduzimati mjere u vezi s
održavanjem higijene u stanovima odredbom članka 6. citiranog zakona.149 Djelokrug
nadležnosti sanitarne inspekcije sastoji se u obavljanju poslova u području zaštite
zdravlja ljudi, sigurnosti hrane i proizvoda za ljudsku potrošnju, buke, predmeta opće
uporabe duhanskih i srodnih proizvoda, kemikalija i biocidnih proizvoda te
neionizirajućeg zračenja. Javnozdravstveni interes u smislu članka 6. stavka 9.
navedenog zakona ostvaruje se provedbom mjera i postupaka koji su usmjereni na
zaštitu zdravlja populacije ljudi određenog područje ili cijele države, a ne i nad

147 Ibid.
148 Ibid.
149 Zakon o Državnom inspektoratu, 6. članak.
44

održavanjem higijene i ponašanjem pojedinca tijekom korištenja stana u stambenoj
zgradi ili kući.150

Način održavanja i korištenja stambenih zgrada bilo da se odnosi na zajedničke ili
posebne dijelove u vlasništvu pojedinca propisan je Zakonom o vlasništvu. Slijedom
navedenog, ističe se kako sve probleme unutar stambene zgrade dužni su rješavati
Upravitelji zgrada sa skupom stanara i/ili vlasnicima posebnog dijela.151

Predstavnik stanara i/ili Upravitelj zgrade trebao bi ostvariti kontakt s problematičnim
zaštićenim najmoprimcem u svrhu rješavanja problema koji nastaju zbog načina života
u stanu, čime se stvara problem i šteta drugim stanarima. S obzirom na to da zaštićeni
najmoprimac neprikladno koristi stan, potrebno je podnijeti zahtjev Centru za socijalnu
skrb za ostvarivanje prava iz socijalne skrbi ili potražiti neposredno najbliži rod za
podnošenje zahtjeva o istome. Postupak za ostvarivanje prava iz socijalne skrbi
pokreće sama osoba, neposredno najbliži rod i po službenoj dužnosti kad postupak
pokreće Centar za socijalnu skrb. Centar za socijalnu skrb prije pokretanja postupka
uzima u obzir obavijesti drugih ustanova, članova obitelji i upozorenja državnih i drugih
javnih tijela.152

Dužnost održavanja stana određen je čl. 80 navedenog zakona, na način da je
suvlasnik na čijem je dijelu utvrđeno vlasništvo određenog posebnog dijela nekretnine
dužan za taj stan, odnosno drugu samostalnu prostoriju te za njima namijenjene
uređaje osobito plinovodne, svjetlovodne, vodovodne, toplovodne i sanitarne naprave,
kao i za sve druge pripatke tog posebnog dijela brinuti se i održavati ih tako da drugim
suvlasnicima ne nastane nikakva šteta. Za svu štetu koju drugi suvlasnici pretrpe u
vezi s izvršavanjem obveze iz st. 1. čl. 80. citiranog zakona ili zbog njezina
neizvršavanja odgovara im onaj suvlasnik čija je to bila dužnost i ako je to bila dužnost
više suvlasnika, oni odgovaraju za štetu solidarno. Zakon o vlasništvu u čl. 110. nudi
zaštitu prava putem nadležnog suda, pa čak tražiti i isključenje iz zajednice pojedinca
sukladno odredbi čl. 98. citiranog Zakona.153

IZRAČUN ZAŠTIĆENE NAJAMNINE

Tablica 4: Prikaz izračuna zaštićene najamnine na primjeru autorice koja bi sama
živjela u stanu
1. Podaci o najmoprimcu

1.1.
Ime i prezime
Marija Matun
1.2.
OIB
123456789101

150 Ibid.
151 Stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske, Državne nekretnine d.o.o., e-izvor.
152 Ibid.
153 Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, 110. članak.
45

1.3.
Broj osoba u stanu
1
1.4.
Prosječni mjesečni prihod po
članu domaćinstva (EUR)
583,98
1.5.
Koeficijent primanja
1,88

2. Statistički podaci

2.1.
Broj bodova etalonskog objekta
116
2.2.
Građevinska vrijednost
etalonskog stana (EUR/m2)
704,36
2.3.
Prosječna neto plaća u RH za
prošlu godinu
790,00

3. Podaci o zgradi i zemljištu

3.1.
Grad/mjesto
Zagreb
3.2.
Koeficijent demografskih kretanja
(Kd)
1
3.3.
Adresa
Ilica 79
3.4.
Broj izgrađenih razina (R)
6
3.5.
Zona
1
3.6.
Koeficijent vrijednosti položaja
(Kz)
0,5
3.7.
Koeficijent lokacije
1,50
3.8.
Koeficijent pričuve stambene
zgrade
2,50

4. Podaci o stanu

4.1.
Položaj u zgradi
suteren
4.2.
Broj stana
0
4.3.
Neto korisna površina stana (P)
50,00 m²
4.4.
Broj bodova (B)
60
4.5.
Koeicijent iskoristivosti stana (KI)
0,60

5. Iznos zaštićene najamnine

5.1.
Minimalna zaštićena najamnina
(Nz_min)
10,00
5.2.
Zaštićena najamnina po čl. 7 toč.
3. Zakona o najmu (pričuva)
10,00
46

5.3.
Ugovorna zaštićena najamnina u
EUR
10,00
Izvor: vlastiti rad

Slika 1: Prikaz zapisnika o bodovanju stana

47

Izvor: Uredba o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine, 2. prilog.

Slika 2: Prikaz korisne površine stana

Izvor: Uredba o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine, 3. prilog.

48

Slika 3: Prikaz koeficijenta demografskih kretanja i izračun visine zaštićene
najamnine

Izvor: Uredba o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine, 4. i 5. prilog.

49

5.4 KORIŠTENJE NEKRETNINA BEZ PRAVNE OSNOVE

Korisnici koji stan u vlasništvu RH koriste bez pravne osnove nazivaju se bespravnim
korisnicima. Najčešće su to korisnici kojima je istekla pravna osnova za korištenje
stana. To su slučajevi kada su isti živjeli u stanu s bivšim nositeljem stanarskog prava,
no oni pravo na prijenos statusa ne ostvaruju isto. Tako bespravnim korisnicima
nazivaju se osobe koje su ušle u stan „na silu“. Naknada za korištenje stanova takvim
korisnicima računa se temeljem točke dva Odluke o utvrđivanju visine slobodno
ugovoreni najamnine i iznosi 1,99 EUR/m2.154 S obzirom na to da takvi korisnici nemaju
nikakvu pravno relevantnu osnovu za korištenje stana, trebalo bi ih primarnoj seliti iz
stanova te vratiti imovinu stečenu bez osnove. Nastavno na navedeno, trebalo bi
putem nadležnih općinskih državnih odvjetništva pokrenuti postupak mirnog rješenja
spora radi isplate dugovanja za naknadu za bespravno korištenje te iseljenja iz stanova
potrebno je pokrenuti i druge kaznene postupke u slučajevima kada su bespravni
korisnici na silu ušli u stanove.155

RH ulaže znatne napore kako bi se smanjila kategorija bespravnih korisnika. Pokreću
se prethodno navedeni sudski postupci, no količina se i dalje ne smanjuje kako bismo
željeli. Najvažniji razlog tome očituje se u niskoj cijeni naknade za bespravno korištenje
usporedno s cijenama najma na tržištu. U takvim dugotrajnim sudskim postupcima
korisnici se često pozivaju na pravo na dom sukladno Konvenciji za zaštitu ljudskih
prava i temeljnih sloboda (dalje Konvencija).156

ZOUDI takvim korisnicima također daje mogućnost otkupiti stanove neposrednom
pogodbom. Članak 41. govori da je potrebno na dan 24. kolovoza 2018. godine nalaziti
se u neprekinutom mirnom posjedu stana duže od 5 godina te redovito podmirivati
dospjelu obvezu za stan. Državno odvjetništvo mišljenja je kako je nužno regulirati
korištenje stanova u vlasništvu RH te da je rješavanje takvih situacija moguće riješiti
odredbama ZOUDI-a.157

Postavlja se pitanje zašto bespravni korisnici ne žele otkupiti stan te riješiti svoje
stambeno pitanje. Jednostavnim matematičkih izračunom dolazimo do podatka koji
nam pokazuje kako je dugoročno isplativije korisniku živjeti kao bespravan te plaćati
naknadu državi nego otkupiti stan prema tržišnoj cijeni. Tako smo množili 40 m², što
nam označava kvadraturu jednosobnog stana, s jediničnom cijenom naknade za
bespravno korištenje. Nakon 3 godina dolazimo do iznosa od 28.656,00 EUR. Taj
iznos je mnogo manji od približnog iznosa potrebnog za kupnju nekretnine takve
kvadrature. S tim u vezi, napominjemo kako se u slučaju bespravnih korisnika mora
oduzeti trošak održavanja stana, odnosno pričuve. Ista je zakonom vezana za

154 Ibid., toč. II.
155 Stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske, Državne nekretnine d.o.o., e-izvor.
156 (Europska) Konvencija za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, 8. članak, 1. stavak.
157 Stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske, Državne nekretnine d.o.o., e-izvor.
50

vlasništvo, stoga pada na teret države, a bespravnim korisnicima preostaje najamnina
i redovni režijski troškovi.158

S obzirom na to da se Odluka temeljem koje se određuje visina naknade za bespravno
korištenje stana, nije mijenjala godinama, prijedlog rješenja je da se ista izmjeni u što
kraćem roku. Ista je odraz prošlih vremena kada su troškovi stanovanja bili mnogo
manji. Cijene energenata, troškovi održavanja i dr. doživjeli su povećanje. To nas
dovodi do zaključka da su takve „vrste najma“ najisplativije unutar države, a time
postaju mamac mnogim ljudima koji u tome vide dobru priliku.159

Tablica 5: Izračun troška najamnine bespravnog korisnika stana od 40 m²

Izvor: vlastiti rad

Prilikom uviđanja nekretnine stana u vlasništvu Republike Hrvatske, moguće je utvrditi
kako se korisnik bavi nedopuštenim radnjama u stanu i zajedničkim prostorijama. Ako
su također radi navedenog zaprimljene više puta pritužbe predstavnika stanara, tada
je tijelo, na čijem upravljanju se nalazi predmetna nekretnina, dužno u vidu opomene
pred tužbu u kojoj je bespravni korisnik pozvan da zaustavi nedopuštene radnje u
nekretnini i zajedničkim dijelovima zgrade te da takvim ponašanjem ne ugrožava
sigurnost cijele zgrade i njezinih stanara. Nakon pokretanja postupka pred nadležnim
državnim odvjetništvom radi iseljenja, potrebno je kontaktirati Centar za socijalnu skrb
i Ministarstvo unutarnjih poslova jer se takvim namjernim neodržavanjem nekretnine
uništava imovina RH.160

Ovom analizom statusa korisnika stanova u vlasništvu RH dolazimo do potvrde
posljednje hipoteze iznesene u uvodnom dijelu rada. Naime, još uvijek postoji velik
problem vlasničke regulacije u Zemljišnim knjigama RH. Nakon eksproprijacije došlo
je do prijenosa vlasništva na RH zbog nemogućnosti povrata stvarnom vlasniku.
Socijalističko nasljeđe vuče za sobom posljedicu stanarskih prava koja stvaraju teret
državi s obzirom na to da su propisima regulirane naknade za korištenje nekretnina
koje često nisu dovoljne ni za trošak redovnog održavanja (vidi tablicu troška praznog
stana).161

158 Stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske, Državne nekretnine d.o.o., e-izvor.
159 Ibid.
160 Ibid.
161 Ibid.
Kvadratura stana
Jedinična cijena
najma po m²
Ukupni trošak u
godini
Ukupni trošak
nakon 30 godina
40 m²
1,99 EUR
955,20 EUR
28.656,00 EUR
51

5.5 STANOVI ZA SLUŽBENE POTREBE

Stanovi za službene potrebe obično se odnose na stambene jedinice koje su
namijenjene za smještaj službenika ili zaposlenika javnih institucija, policijskih ili vojnih
službenika te drugih državnih ili javnih službenika koji su raspoređeni na određeno
radno mjesto ili dužnost izvan mjesta prebivališta. U mnogim zemljama, država ili javne
institucije posjeduju i upravljaju određenim brojem stanova ili stambenih jedinica koje
se koriste za smještaj zaposlenika u službenim potrebama. Stanovi se obično
dodjeljuju službenicima na temelju njihovih radnih dužnosti i potreba te se koriste za
privremeni ili stalni smještaj tijekom trajanja njihovih službenih obveza.162

Dodjela stanova za službene potrebe može se temeljiti na internim pravilima,
propisima ili kolektivnim ugovorima koji reguliraju radne odnose u javnom sektoru. U
većini slučajeva stanovi za službene potrebe dodjeljuju se uzimajući u obzir
hijerarhijski položaj, dužinu trajanja službenog zadatka ili radnog mjesta te druge
relevantne kriterije koje određuje institucija ili organizacija.163

Upravljanje
stanovima
za
službene
potrebe
uključuje
trošak
održavanja,
administracije, dodjelu te praćenje stanara i provođenje odgovarajućih pravila i
propisa. Cilj je osigurati adekvatan smještaj za službenike tijekom njihova službenog
angažmana, olakšati njihove radne obveze i poboljšati produktivnost. Pravila i postupci
za dodjelu i upravljanje stanovima za službene potrebe mogu se razlikovati od zemlje
do zemlje te ovise o internim propisima i zakonodavstvu svake države.164

RH je korištenje službenih stanova odredila raznim propisima. ZOUDI u čl. 49. st. 2.
nametnuo je donošenje Uredbe koja će sadržavati jasne smjernice kojim državnim
dužnosnicima država ima pravo prepustiti korištenje stana za službene potrebe.
Najveći broj stanova za službene potrebe nalazi se na upravljanju Državnih nekretnina.
Društvo upravlja sa 127 stana, a najveći postotak stanova nalazi se u Gradu Zagrebu.
Državne nekretnine s korisnikom sklapaju ugovor o korištenju stana za službene
potrebe kojim je regulirana naknada za korištenje stana te ostale stavke. Donošenjem
novog normativnog akta za utvrđivanje kriterija za raspolaganje stanovima za službe
potrebe uredilo bi se pitanje načina dodjele takvih stanova. Isto tako, potrebno je
maksimalno popuniti sve stanove za službene potrebe, a praznim stanovima koji imaju
taj status dugi niz godina, ukinuti te prenamijeniti prostor kako bi se isti mogao koristiti
u ekonomske svrhe.165

162 Stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske, Državne nekretnine d.o.o., e-izvor.
163 Ibid.
164 Ibid.
165 Ibid.
52

5.6 PRIGOVOR PRAVA NA DOM

Prigovor prava na dom podnosi se u slučajevima kada tužbeni zahtjev podnose
stranke s prijedlogom da sud naloži tuženom iseljenje iz određene nekretnine, s
obzirom na to da isti koristi bez pravne osnove. U takvim slučajevima tuženi odgovaraju
na tužbu kako su njegovi prednici i on nakon njih u posjedu stana dugi niz godina te
su isti dobili na korištenje. Kada u takvoj situaciji tuženici nemaju gdje iseliti, istaknut
je prigovor prava na dom, a sud bi u tom slučaju trebao interes tuženika koji može
izgubiti dom staviti ispred interesa tužitelja. Sud pokušava utvrditi zadiranje u pravo na
dom te jesu li predmetne prostorije adekvatne za život. S jedne strane, tužitelj kao
vlasnik ima pravo zahtijevati od osobe koja njegovu stvar drži u posjedu da mu istu
preda temeljem članka 161. stavka 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
dok se nasuprot tome nalaze Konvencija za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda
te Ustav Republike Hrvatske. Odgovor na tužbu trebao bi sadržavati dokaz tuženika
kako nema druge nekretnine za stanovanje niti bilo koji drugi smještaj te da mu prihodi
nisu dovoljni za traženje istog s obzirom na standarde Republike Hrvatske. Prema
slučaju Bjedov protiv RH od 29. svibnja 2012. godine, dom čine prostorije s kojim je
pojedinac ostvario dovoljno jako stvarno i trajnu kontinuiranu povezanost bez obzira
na to stanuje li u njoj zakonito ili bez ovlaštenja. Tako se navodi u presudi Čosić protiv
Republike Hrvatske, od 15. siječnja 2009. godine kako se miješanjem smatra svaki čin
države kojim se ograničava ili oduzima pravo na dom te propust države da se prava
pojedinca zaštite od miješanja trećih osoba članak 8. stavak 2. Konvencije iznosi
iznimke od zabrane miješanja.166

Kod testa razmjernosti koje bi trebao provoditi sud, naglasak je na odgovorima na
pitanja koji ne bi trebali biti negativni. U slučaju bilo kojeg negativnog pitanja iseljenje
se smatra protivno Konvenciji. Sud za ljudska prava je u pojedinim predmetima
vođenim protiv Republike Hrvatske utvrdio neprovođenje testa razmjernosti, to bi
značilo da su hrvatski sudovi utvrdili da ne postoji pravna osnova posjeda te je
naloženo iseljenje. Nije bilo utvrđeno je li miješanje bilo utemeljeno te kao takvo težilo
postizanju legitimnog cilja. Pravo svakog štiti od protupravnom zadiranja u njegov dom,
ako se sporne prostorije utvrde kao takve, pravna osnova za njegovo korištenje u tom
slučaju gubi primarno značenje, a svaki posjednik stana ili drugog prostora kojeg
možemo poistovjetiti s njime ima pravo na javnopravnu zaštitu. Tako je prema
zaključku sudova temeljem sudske prakse utvrđeno kako postoji velika razlika između
pojma doma definiranog u konvenciji i domaćem zakonodavstvu. Konvencija ipak ne
pruža apsolutno zaštitu pa sukladno tome možemo govoriti o ograničenju tog prava u
slučajevima kada su zadovoljeni točno određeni kriteriji koje je postavio Europski sud
za ljudska prava.167

166 ESLJP Bjedov protiv Hrvatske, br. 42150/12, 29. 5. 2012.
167 Ibid.
53

U predmetu br.Ps-1/16-19 Općinskog suda u Slavonskom Brodu srednja škola vlasnik
je nekretnine u kojoj se nalazi tuženik s obitelji od 1948. godine. Ista podnosi zahtjev
sudu s prijedlogom da se tuženiku naloži iseljenje iz predmetne nekretnine s obzirom
na to da isti nema pravno relevantno osnovu za stjecanje posjeda. Tuženik u svojoj
obrani iznosi kako je od 1948. u posjedu stana, a isti je nastavio koristiti nakon svojih
prednika koji su stan dobili na korištenje. Nalazi se u mirnom posjedu stana i do
podnošenja zahtjeva nikome nije smetao. Tuženik se nalazi u lošem imovinskom
stanju, nema nekretnine u koju bi mogao iseliti, lošeg je zdravstvenog stanja te bi takvo
iseljenje prouzročilo veliki problem. Tuženikov otac radio je u poduzeću koje je u
tadašnje vrijeme bilo vlasnik stambenog prostora i gospodarske zgrade koja se nalazi
pored istog. Utvrđeno je da su kako su prednici tužitelja, tuženiku dozvolili život u
predmetnom prostoru s obzirom na njegove socijalne uvjete, no Zakon o vlasništvu na
strani je vlasnika s obzirom na to da mu isti daje za pravo da zahtijeva svoju stvar od
osobe koja istu drži u posjedu.168

Europska konvencija ratificirana je 1997. godine te je iznad hrvatskih zakona unutar
pravnog poretka države. Članak 34. stavak 1. navodi kako je dom nepovrjediv te se
svakome jamči njegovo štovanje i zaštitu obiteljskog i osobnog života. U konkretnom
slučaju dokazano je kako tuženik nema drugu nekretninu za stanovanje te mu je
potreban nužni smještaj. S obzirom na to da se nalazi u teškoj zdravstvenoj situaciji te
nema prihoda formalni kriteriji zaštite je zadovoljen, a u tom slučaju radilo bi se o
miješanju državne vlasti te bi se ograničavalo pravo na dom. S obzirom na to da
tuženik u predmetnoj nekretnini stanuje od svog rođenja te je u istoj osnovao obitelj,
nedvojbeno se smatra kako se radi o domu s obzirom na to da je došlo do negativnog
odgovora na jedno od eliminacijskih pitanja zaključujemo kako se radi o povredi prava
na dom iz članka 8. Konvencije. Time se smatra da interes vlasnika odnosno škole u
ovom slučaju ne smije biti ispred interesa tuženika te dvije situacije ne mogu biti
razmjerne s obzirom na tužiteljev status i situaciju u kojoj stanovanje tuženika ne
ugrožava korisnike škole. Uvidom u činjenično stanje utvrđeno je kako je zgrada u kojoj
se nalazi predmetni stan podijeljena na dva dijela, a time tuženik ni tužitelj ne
ugrožavaju jedan drugog. Time rješavanje vlasničkog pitanja škole u konkretnom
slučaju ne može biti ispred prava tuženog na poštovanje doma.169

U Republici Hrvatskoj postupak prisilnog iseljenja iz nekretnine reguliran je Zakonom
o parničnom postupku, Zakonom o obveznim odnosima te Zakonom o zakupu i najmu.
Pravni postupak kojim se fizička ili pravna osoba prisilno uklanjaju iz nekretnina koje
koriste naziva se deložacijom, a ista se obično primjenjuje zbog neizvršavanja
ugovornih obveza ili neplaćanja najma ili kredita za nekretninu. RH u situacijama ranije
navedenim pokreće sudski postupak za deložaciju kako bi se povratio posjed nad tom
nekretninom. U postupku deložacije potrebno je podnijeti tužbu sudu i dokazati da je
najmoprimac prekršio uvjete ugovora. Sud tada donosi presudu kojom se određuje

168 Općinski sud  u Slavonskom brodu br. Ps-1/16-19, 10. 3. 2017.
169 Ibid.
54

deložacija odnosno prisilno iseljenje najmoprimca iz nekretnine. Nakon toga nadležne
izvršiteljske službe provode presude i osiguravaju povratak posjeda nad nekretninom
vlasniku. Nakon što sud donese presudu o deložaciji, sudski izvršitelj provodi presudu.
Izvršitelj obavještava najmoprimca o datumu iseljenja, a u slučaju kada najmoprimac
ne napusti nekretninu dragovoljno, izvršitelj će organizirati prisilno iseljenje uz
asistenciju policije. U slučajevima kada se smatra da će okolnosti slučaja biti takve da
će se deložacija otežati, potrebno je uključiti policijske službenike. Navodi se kako je
potrebno procijeniti rizike koji su mogući kod same deložacije. Tako se sam ovršenik i
njegova reakcija mogu smatrati bitnim faktorima, stoga je prije same deložacije
potrebno prikupiti što je moguće više informacija na temelju kojih bi se takvi rizici
smanjili. Važno je napomenuti da postupak deložacije može biti jako složen, a detalji
se mogu razlikovati s obzirom na okolnosti i nadležnost.170

6 TIJELA NADLEŽNA ZA UPRAVLJANJE I RASPOLAGANJE DRŽAVNOM
IMOVINOM

6.1 MINISTARSTVO PROSTORNOG UREĐENJA, GRADITELJSTVA I DRŽAVNE
IMOVINE

Ministarstvo prostornog uređenja graditeljstva i državne imovine (dalje MPGDI) tijelo
je koje je prema Zakonu o ustrojstvu i djelokrugu tijela državne uprave postalo
njegovim pravnim sljednikom i time preuzelo poslove bivšeg Ministarstva prostornog
uređenja graditeljstva i državne imovine. Sukladno tome, Ministarstvo je nadležno za
upravne i druge poslove koji se tiču prostornog uređenja graditeljstva i stanovanja te
drugih poslova koji se odnose na upravljanje i raspolaganje državnom imovinom koju
isto tijelo ima na upravljanju. Upravljanje državnom imovinom iz njihove nadležnosti
manifestira se u 3 najvažnija dokumenta, a to je Godišnji plan upravljanja državnom
imovinom, Izvješće o provedbi godišnjeg plana upravljanja državnom imovinom i
Strategija upravljanja državnom imovinom. Sva tri dokumenta međusobno su
povezana te usklađena, a sadrže sve aktivnosti, strategije, projekte i sve ostale mjere
za što učinkovitije i kvalitetnije upravljanje državnom imovinom u vlasništvu RH.
Nastavno na alate za učinkovitije planiranje upravljanje raspolaganja državnom
imovinom, predmetni dokumenti sadrže podatke o realiziranim aktivnostima i mjerama
unutar određenog vremena. Osim predmetnog tijela uključena su i druga ministarstva
u realizaciji prijedloga Izvješća o provedbi godišnjeg plana upravljanje državnom
imovinom, isti se podnosi jednom godišnje Hrvatskom saboru, a sve sukladno Zakonu
o upravljanje državnom imovinom.171

Finalnom razvojnom strategijom ostvaruje se vizija i misija razvoja koji su jasno
definirani u drugom članku Zakona o Sustavu strateškog planiranja i upravljanja

170 Smolčić, 2007, str. 37.
171 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor.
55

razvojem Republike Hrvatske. Istim ciljem se, prema Zakonu, izravno podupire
ostvarenje razvojnog smjera uz uporabu dostupnih resursa.172

Posljedice potresa koji su pogodili Hrvatsku u ožujku i prosincu 2020. godine dovele je
do štete koja se procjenjuje na 17 milijardi EUR. Takva prirodna katastrofa dovela je
do aktivacije svih mnogih državnih tijela te iskorištavanje svih dostupnih sredstava
kako bi se provela obnova. S obzirom na velike procijenjene iznose, potrebno je postići
suradnju kako na državnoj tako i na europskoj razini. Vlada RH program obnove grada
Zagreba i ostalih mjesta pogođenih potresom uzima kao prioritetnu reformu. Sektor
graditeljstva i ostale povezane djelatnosti, koristeći razne resurse, sudjeluje u obnovi
javne infrastrukture te energetske učinkovitosti, a time aktivirajući vlastitu djelatnost.
Jedna od važnih mjera koju Vlada Republike Hrvatske poduzima kako bi pomogla
osobama stradalih nekretnina u potresu je mjera financiranja najamnine za stambeno
zbrinjavanje. Ministarstvo je na temelju takve odluke objavilo javni poziv za financiranje
najamnine za stambeno zbrinjavanje osoba čije su nekretnine stradale u potresu.
Nakon toga su istim građanima donesena rješenja kojima ostvaruju prava na
financiranje najamnine za zamjenski stan, a sve s ciljem ublažavanja poteškoća u
gospodarstvu. Vlada je također provela mjere za zakupnike, iste mjere odnose se na
probleme u poslovanju za vrijeme potresa te pandemije bolesti COVID-19 zakupnika
čiji poslovni prostori bivaju oštećeni uslijed potresa.173

6.2 CENTAR ZA RESTRUKTURIRANJE I PRODAJU

Tijelo nastalo u srpnju 2013. godine kao slijednik Agencije za upravljanje državnom
imovinom posluje i danas s ciljem upravljanja u svojstvu zakonskog zastupnika dionica
i poslovnih udjela u vlasništvu RH. Financirano je, s jedne strane, iz vlastitih izvora
putem priljeva od prodaje poslovnih udjela i dionica u vlasništvu RH ili pak iz drugih
izvora kao što su naknade za upravljanje i raspolaganje dionicama društava u
vlasništvu RH, Državne agencije za osiguranje štednih uloga i sanaciju banaka,
Hrvatskog zavoda za mirovinsko osiguranje ili pak drugim sredstvima međunarodne
pomoći ili programa i fondova Europske unije, a sve u skladu sa zakonom.174

Centar za restrukturiranje i prodaju (dalje CERP) je prije svakog raspolaganja dužan
napraviti procjenu vrijednosti svoje imovine. Ako je udio dionica i poslovnih udjela manji
od 25 %, tada je CERP ovlašten sam napraviti procjenu. Ako se nakon procjene utvrdi
da je udio dionica i poslovnih prostora veći od 25 %, tada ravnatelj odabire ovlaštenu
osobu koja obavlja procjenu vrijednosti.175

172 Ibid.
173 Državna imovina, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, e-izvor.
174 Ibid.
175 Ibid.
56

6.3 DRŽAVNE NEKRETNINE

Državno poduzeće za upravljanje državnom imovinom, Državne nekretnine d.o.o.
osnovao je Državni ured za upravljanje državnom imovinom (dalje DUUDI) u
studenome 2013. godine, temeljem odredbi čl. 21. ZOUDI-a i uz suglasnost Vlade RH.
Iste godine RH upisana je kao jedini osnivač i član utemeljitelj društva. Djelatnost
društva bila je upravljanje određenim oblikom nekretnina u vlasništvu RH. Prema
odredbama članka 5. Izjave o osnivanju, Društvo je u okviru svog djelokruga
poslovanja upravljalo i raspolagalo fondom stanova i poslovnih prostora koji su imali
gospodarsku namjenu i održavali stambene objekte i druge nekretnine u vlasništvu RH
kojima je raspolagalo Ministarstvo državne imovine, današnji MPGDI.176

Sve navedeno, daje mogućnost da osnovni izvori financiranja Društva budu vlastiti,
dobiveni naplatom zakupnina poslovnih prostora, uključujući isplatu naknada za
najamnine za korištenje diplomatsko-konzularnih ureda kao i naplatu najamnine i
potraživanja za najamninu za korištenje stanova u vlasništvu države. Dana 31.
prosinca 2020. godine Društvo je upravljalo portfeljem od 5427 prostora, od čega 4086
stanova, 1325 poslovnih prostora, 9 prostora s posebnim statusom koji su u najmu
diplomatsko-konzularnih ureda te 7 stambenih objekata koji koriste i danas su
regulirani posebnim zakonodavstvom i njihova je svrha i dalje ista, odnosno da ih koristi
Državni protokol, između ostalog, za događaje od posebnog interesa.177

Važno je napomenuti da, iako je Društvo samostalno u donošenju odluka, na njegove
komercijalne aktivnosti u određenoj mjeri utječu odluke Osnivačkog tijela koje se
odnose na dio portfelja praznih stanova i poslovnih prostora, što znači da Osnivačko
tijelo odlučuje o vremenu kada se oni oglašavaju za najam.178

Dodatno, valja uočiti utjecaj dosadašnje vladine politike na buduće poslovanje Društva.
Naime, Vlada je donijela odluku o prodaji stanova najmoprimcima koji su i dalje
vlasnici/korisnici najmanje pet godina. Očekuje se da će ovo imati aktivan učinak na
svakodnevno poslovanje jer dio portfelja Društva također podliježe ovoj odluci.
Razvijaju se sveobuhvatni alati za analizu i praćenje kako bi se predvidjeli učinci takve
odluke.179

Kako je Društvo relativno mlado u postojanju i posluje manje od deset godine, treba
napomenuti da je velik broj ugovora o zakupu naslijeđen od prethodnih tijela
upravljanja, uz dugotrajne „povijesne"“ slučajeve. Od 1.325 poslovnih prostora samo
135 ili 10,2 % bili su prostori s ugovorima o zakupu koje je potpisalo Društvo, gotovo
60 % bili su preneseni ugovori o zakupu od drugih tijela ili institucija koji su bili prijašnji

176 Stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske, Državne nekretnine d.o.o., e-izvor.
177 Ibid.
178 Ibid.
179 Ibid.
57

upravitelji navedenih prostora, oko 8 % bili su zauzeti bespravnim zakupcima i 23 % je
bilo prazno.180 Iako manjeg financijskog značaja zbog ugovorenih iznosa, slična
situacija je i kod najma stanova.181

Od 4.086 stanova samo 20 % su ugovori o ekonomskom najmu potpisani od strane
Društva, a od ukupnog broja, 31,4 % stanova ima stanare s nasljednim stanarskim
pravom, odnosno stanarska prava koja nisu realizirana za kupnju stanova u postupku
privatizacije. Takvi najmoprimci, na temelju nasljednog stanarskog prava, plaćaju
isključivo iznos rezerviranog fonda koji obvezni je doprinos u iznosu koji određuju
suvlasnici nekretnine i vrsta je suvlasničkog fonda koji se koristi za redovno održavanje
i potrebna ulaganja.182

Osim toga, 28,4 % stanova koriste najmoprimci s raznim privremenim ili trajnim
ugovorima o najmu te najmoprimci koji bi imali poseban status da im ugovore o najmu
daju druga državna tijela (branitelji) ili lokalna samouprava (socijalni slučajevi).
Rješenjem nadležnog tijela zakup im se obračunava u dvostrukom iznosu sredstava
pričuve Također, 23,5 % su stanovi koje koriste najmoprimci za koje ne postoji
zakonska osnova za takvo djelovanje (bespravni korisnici). Ovim se najmoprimcima
rješenjima nadležnog državnog tijela zakupnina obračunava po osnovici od 1,99 EUR
po kvadratnom metru mjesečno.183

Dodatno, 2,8 % stanova koriste državni dužnosnici za vrijeme službenog imenovanja.
Ova vrsta ugovora o zakupu regulirana je odlukom nadležnog državnog tijela, a tvrtka
ima ograničen utjecaj na visinu zakupnine. Praznih stanova je 11,5 %. Na kraju,
Društvo upravlja sa 7 stambenih objekata za korištenje Državnog protokola i visokih
Vladinih dužnosnika. Ove nekretnine nalaze se u Zagrebu, na Brijunima i Hvaru. Tvrtka
je odgovorna za održavanje i ulaganja. Poduzimaju se koraci s ciljem prilagodbe
statusa nekih, kako bi mogli biti dostupni za komercijalni najam i/ili zakup.184

Misija Društva je postići transparentno i učinkovito upravljanje stanovima, poslovnim
prostorima i stambenim objektima u vlasništvu RH osiguravajući njihovu održivost i
dobrobit za društvo u cjelini. Jedan od strateških ciljeva tvrtke je postići što veći broj
ugovora o komercijalnom najmu koji reguliraju korištenje imovine/imanja u svom
portfelju.185

Stoga, prilikom izvještavanja o rashodima i prihodima od državne imovine, Društvo je
također u procesu definiranja ključnih pokazatelja uspješnosti na sljedećim razinama:

180 Ibid.
181 Ibid.
182 Ibid.
183 Ibid.
184 Ibid.
185 Ibid.
58

broj Ugovora o poslovnom zakupu (kao ugovora dodijeljenih putem javnog
nadmetanja), broj ugovora prebačenih u poslovni zakup (potpisani ugovori o
poslovnom zakupu stanova koje su prethodno koristili najmoprimci za koje nije
postojala zakonska osnova za takvo djelovanje).186

Društvo u tom smislu redovito poduzima pravne radnje, izvještavajući na temelju
postignutog smanjenja oportunitetnih troškova (izračunato kao raspon od najniže do
najviše cijene zakupa praznih stanova i poslovnih prostora odnosno izgubljenog
prihoda), izvještavajući na temelju smanjenja iznosa plaćenog za komunalne troškove
za prazne prostore, izvještavanje temeljeno na smanjenju iznosa plaćenih za
komunalne troškove za prostore sa zakupcima koje plaća računovodstveni sustav
Društva se prilagođava kako bi se osigurala financijska bilanca za svaku
imovinu/nekretninu pružajući relevantne informacije o isplativosti i ekonomski interes
u vlasništvu nad svakom imovinom, s ciljem utvrđivanja mogućeg ekonomskog
interesa za daljnjim upravljanjem imovinom ili njezinim prijenosom MPGDI-u ili moguću
prodaju, među ostalim argumentima, također u skladu s preporukom Ministarstva
financija o prodaji raspršene i nedovoljno komercijalne državne imovine.187

Da zaključimo, Društvo ima značajne potencijale da značajno poboljša svoje
poslovanje kroz stavljanje slobodnih prostora na tržište najma nekretnina, poboljšanje
uvjeta prostora kojima upravlja, otvaranje stambenih objekata za komercijalnu
namjenu, pripremu za povratak MPGDI-u raspršene i nekomercijalne objekte. Dodatna
važna uloga Društva je u procesu ažuriranja podataka u Registru državne imovine koji
izrađuju MPGDI i Središnji državni ured za digitalizaciju. Društvo u svojoj budućnosti
vidi kao moderno i korisniku orijentirano društvo koje djeluje na području najma
stambenih i poslovnih prostora, kroz organizirano, racionalno javno upravljanje i
nadzor državne imovine u svom portfelju u ime građana RH.188

7 ANALIZA DRŽAVA ČLANICA PURE-NET-a

7.1 PURE-NET ČLANSTVO

PuRe-Net je organizacija s ciljem okupljanja svih tijela unutar Europe čija je djelatnost
usmjerena upravljanju i raspolaganju nekretnina u državnom vlasništvu. Stručnjaci
unutar svake organizacije imaju priliku razmijeniti znanja i iskustva prilikom upravljanja
i raspolaganja državnim nekretninama. Operativna, administrativna i strateška pitanja
također su tema stalnih foruma organiziranih u cilju obuka rasprava i razvoja članova.
Članovi mogu biti privatne osobe, organizacije ili zaklade čija je odgovornost i djelokrug
upravljanje i raspolaganje nekretninama u vlasništvu svojih zemalja. Nastoje se
uključiti sve agencije, ministarstva i druga tijela čiji djelokrug su državne nekretnine

186 Ibid.
187 Ibid.
188 Ibid.
59

diljem Europe kako bi postali članovi organizacije. Poticanje rasprava o pitanjima
važnim za upravljanje nekretninama u javnom sektoru dovodi do učinkovitog vodstva
u rješavanju pitanja od zajedničkog interesa. Organizacija svoj početak bilježi još u
2007. godini dok je formalno postala pravna osoba 2011. godine. Fokusirana je na
radne stolove čija tema veže prikupljene podatke i znanja o raspolaganju i upravljanju
javnim nekretninama. Godišnja skupština imenuje radne stolove te odlučuje o
upravnom odboru i radnom programu. Upravni odbor brine o poslovanju udruge,
sastoji se od predsjednika te najmanje pet članova iz različitih zemalja. Dužnost mu je
zastupati udrugu te osigurati vođenje poslovnih knjiga te u skladu sa zakonom.189

Konferencija održana u rujnu 2019. godine na kojem su sudjelovala trgovačka društva
i tijela javne vlasti i drugi organizacijski oblici iz 19 europskih zemalja predstavljeni su
gosti iz Kanade čija tema je bila „Fit for the future“. Predstavnici domaćina Scottish
Futures Trust kroz nekoliko predavanja prikazali su svoj rad i inovacije koje provode.
S tim u vezi, predstavljeno je 3D mapiranje dvoraca i spomenika kojima upravljaju –
primjer Stirling Castle. Naglasili su kako su i oni dio trenda takozvane „centralizacije“
upravljanja portfeljem te da kroz svoje poslovanje ostvaruju uštede za škotsku Vladu.
Predstavnici Deloittea, konzultantskog društva, održali su predavanje o novim
trendovima u takozvanom Work environmentu. Radi se o fleksibilnim radnim
prostorima dok se uredi više ne koriste. Sve češće kompanije uzimaju zakup čitave
katove zgrada, ukratko je prikazan koncept takozvanih Smart Buildings gdje se
ostvaruju
inovacije
u
rasvjeti,
grijanju,
zauzimanju
odnosno
rezerviranju
konferencijskih sala, praćenju zaposlenika unutra zgrade i sl., a što generalno
doprinosi znatnim uštedama kompanija. Također, sve se više pribjegava konceptu tzv.
Sharing Space gdje više različitih institucija koristi isti prostor.190

Bridget Workman iz The Changing Work predstavila je rezultate svog godišnjeg
istraživanja Annual PuRe-Net Survey u kojem se sudjelovale čak 23 organizacije, a
kao glavni trendovi prikazani su: centraliziranja upravljanja nekretninama koje koriste
javna
tijela
co-working/drop-in
spaces,
sustainable
building,
menadžment,
efikasnost/optimizacija radnog prostora, novi koncept radnog prostora. Naglasak je
stavljen na data (podatke) – open data odnosno važnost podatke o nekretninama i
ostalom.191

Kratkim prezentacijama predstavile su se članice PuRe-Net organizacije te, među
ostalima, i društvo Državne nekretnine d.o.o. koje je prezentiralo svoj portfelj i ulogu te
istaknulo najvažnije u poslovanju 2019. godine.192

189 About the network, Public Real Estate Network, e-izvor.
190 Ibid.
191 Ibid.
192 Ibid.
60

Kao zajednički trendovi koji se povlače kao teme kroz prezentacije svih zemalja su
obnovljivi izvori energije u zgradama, energetski učinkovita obnova zgrada, etička
načela, društveno odgovorno poslovanje organizacija, jako vodstvo, kvaliteta,
efikasnost i učinkovitost, sudjelovanje svih partnera u kreiranju politika (uključujući i
korisnike), izgradnja stanova koji su dostupni po cijeni „običnom čovjeku“ (affordable
housing). U svakoj organizaciji spominje se problem nedostatak stambenog prostora
savjetodavni poslovi, aktivnosti za Vladu i druga javna tijela, usredotočenost na
korisnika (customer focused). Facility management u širem smislu ima cilj sretan i
zdrav radnik, zajednički plasman asset i facility managementa (kao potpore core
businessu tvrtke), inteligentna zgrade/pametne nekretnine, cooworking projects,
„dinamični“ ured, smanjivanje kvadrature po zaposlenom (cca 10 m²), open space
office i dr.193

Predstavnici University of Edinburgh Business School, u svom izlaganju, kao glavne
ciljeve upravljanja nekretninama istaknuli su ostvarivanje ciljeva organizacije čijim
nekretninama se upravlja, učinkovito upravljanje, „napraviti više s manje“ i dr. U vježbi
koja je provedena među sudionicima konferencije kao glavni problem većine
organizacija istaknut je disbalans između strategije tvrtke i opće strategije (državne,
više) – Lack of clarity from the above. Objašnjen je također novi pojam TOTEX – total
cost of building and maintance.194

Predstavnici UK Government Property Agency predstavili su koncept tzv. Government
Hub-a zgrade u kojoj se nalaze različite državni uredi, s od 1000 do 10 000
zaposlenika; može biti jedna zgrada ili mali kampus koji izgleda kao nekoliko
međusobno povezanih zgrada. Naglasak je na tehnologiji, radna mjesta su „digitalna“
i promjenjiva. UK GP Agency generalno reducira broj nekretnina u svom portfelju i
naginje sve više izgradnji ovakvih projekata.195

U okviru konferencije organiziran je posjet modernoj samoodrživoj zgradi Škotskog
parlamenta. Izgradnja je dovršena 2004. godine po projektu španjolskog arhitekta
Enrica Mirallesa. Zgrada predstavlja odličan primjer modernog, suvremenog te
samoodrživog objekta s jedne strane dok druge strane ima elemente tradicije i bogate
škotske povijesti. Zgrada je dovršena 2007. godine i u naravi predstavlja funkcionalni
kompleks opremljen najmodernijim tehničkim uređajima sa sustavom sigurnosti
razrađenim do detalja, no smatra se da su izazovi budućnosti jednaki i da svojim
primjerom mogu koristiti nama, odnosno Republici Hrvatskoj.196

Mnoge države u svom izlaganju iznijele su nekoliko tema, uključujući tekuću
digitalizaciju upravljanja zgradama i korisničkih objekata, usluga i stalnu potrebu za

193 Ibid.
194 Ibid.
195 Ibid.
196 Ibid.
61

napretkom u postizanju klimatskih ciljeva, međutim, veliki izazov ovih godina je kako
odgovoriti na utjecaj pandemije bolesti COVID-19.197

7.2. DRŽAVE ČLANICE PURE-NET-a

7.2.1 Nizozemska

Rijkvastgoedbedrijf – Central Government Real Estate Agency je dio Ministarstva
unutarnjih poslova, a nastala je 2016. godine ujedinjenjem četiri agencije. Osigurava
smještaj državnim tijelima, upravlja nekretninama, prodaje nekretnine koje nisu više
potrebne državi te rade na izgradnji novih nekretnina. Sudjeluju u rekonstrukciji te
održavanju postojećih nekretnina. Zaduženi su za upravljanje nizozemskom kulturnom
baštinom, a smatraju se vezom između države i komercijalnog sektora vezanog za
nekretnine.198

Nizozemska je zemlja u kojoj je upravljanje i raspolaganje zgradama i zemljištima
podijeljeno između različitih ministarstava kroz razne agencije i druga tijela. Izvršna
tijela okupljena su u „Real Estate Council of the Netherlands (RVR)“ ili tzv. državnom
vijeću za nekretnine. Istom vijeću je u cilju poboljšati suradnju između agencija za
nekretnine, stvoriti veću učinkovitost i djelotvornost usluga koje pružaju organizacije te
učiniti državu „snažnim igračem“ na tržištu nekretnina. Portfelj se sastoji od 12,4 mil.
m² te je najveći portfelj nekretnina u Nizozemskoj. Tu spadaju zatvori, administrativne
zgrade, vojne zgrade, muzeji i dr. 199

Program agencije sastoji se od serije projekata u kojima se državne nekretnine koriste
kao sredstvo za ostvarivanje ciljeva poput održivog gospodarenja energijom,
zapošljavanja, regulacije prometa, stanovanja i sl. Sve navedeno radi se u suradnji s
drugim tijelima, osobito regionalnom samoupravom. Jedni od najzanimljivijih projekata
agencije su „Energy neutral The Hague“, „Skills in the City“ i „EMA (European
Medicines Agency)“.200

Energy neutral The Hague projekt je vezan uz uštedu i odgovorno gospodarenje
energijom. Sastoji se od 16 javnih zgrada koje će se kroz projekt učiniti energetski
neutralnima.201

Skills in the City je projekt u kojem se koriste prazni državni prostori kako bi se
nezaposlene mlade ljude educiralo da lakše pronađu posao.202

197 Ibid.
198 The Central Government Real Estate Agency, Ministerie van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties, e-izvor.
199 Ibid.
200 Ibid.
201 Ibid.
202 Ibid.
62

EMA (European Medicines Agency) je projekt koji je premješten iz Londona u
Amsterdam te se sastoji od 1300 radnih jedinica na 16 katova koji su potpuno
energetski neutralni.203
Godine 2020. misija je bila pronalaženje nove ravnoteže za poslovanje u eri nakon
pandemije bolesti COVID-19. Utjecaj nije u potpunosti bio vidljiv u tom trenutku, ali je
bilo jasno da će imati veliki utjecaj na mnoge aspekte njihovog osnovnog poslovanja i
poslovanja njihovih klijenata. Ostali izazovi s kojima se susreću, osim pandemije
bolesti COVID-19, su izazovi povezani s navedenim inicijativama i podrškom tekućem
procesima digitalizacija i inovacija. Cilj je nastaviti graditi Rava B20 program, a 2019.
godine redefinirana je izjava o vizi i misiji. U narednim godinama želi se nastaviti
razvijati bolja organizacija koja ima veće društvene vrijednosti, a samim time veće
zadovoljstvo kupaca. Isto tako, naglasak je na kraćem vremenu isporuke pokrivanje
troškova rada i sretnoj radnoj snazi.204

Tijelo radi na održivosti tako što vodi daljnje mjere za doprinos ciljevima nacionalne
politike i posljedično energetskim sporazumima sklopljenim u Europskoj uniji.
Povećana je regionalna suradnja što znači da je suradnja u regijama s lokalnim
vlastima bliža i bolja. Sklapaju se dogovori u korist provedbe ciljeva politike središnje
vlade, usmjerenost je na manjoj organizaciji koja je orijentirana na proces da svojim
fokusom na kupcu u sklapanju sporazumnih ugovora s kupcima ili grupama kupaca za
jednogodišnje i višegodišnji ciljeve. Time se nastoje postići ciljevi iz energetskih
sporazuma.205

7.2.2 Estonija

Ministarstvo financija vodi projekte zajedničkih objekata i oni plaćaju najveći dio
najamnine. U nekim slučajevima postoji i izravna nadoknada troškova od strane
korisnika, koju zatim ne plaća Ministarstvo financija. Ovaj model financiranja
primjenjuje se na zasebni projekt koji će osigurati zajednički uredski prostor za vladinu
kombinaciju zakupodavaca od pet ili više podstanara u 13 manjih gradova diljem
Estonije. Ministarstvo financija pokrit će troškove najma zajedničkog poslovnog
prostora (npr. prostor za korisničku službu, sobe za sastanke i dr., a druge državne
institucije platit će za prostor koji samo oni koriste.206

Postavljeni su standardi za provedbu i upravljanje promjenama koje je pokrenula
vladina politika. Njihove su strategije uglavnom orijentirane na nekretnine, a propisi
kojih se pridržavaju proširuju opseg transparentnosti i smanjuju otpad.207

203 Ibid.
204 Ibid.
205 Ibid.
206 Functional structure of organisation of state real estate, Riggi Kinniswara, e-izvor.
207 Ibid.
63

Postoji šira politika uštede javnog prostora, od 15 m²/radnoj stanici, koju je pokrenula
Vlada, a koja se potiče proračunskim i savjetodavnim radnjama (kako bi se dobila
pozitivna odluka o ulaganju, potrebno je dovoljno uštedjeti prostor, između nekoliko
drugih kriterija), ali vođeni su primjerom nastojanja dizajniranja prostora na način da je
ušteda prostora poželjna.208

Riggi Kinniswara as- Estonian State Real Estate ltd – osnovani 2001. godine radi što
efikasnijeg upravljanja nekretninama čiji je vlasnik država; tvrtkom upravlja
Ministarstvo financija, 1221. zgrada; nekretnine u vrijednosti 581 mil. EUR. Razvija,
stječe, upravlja, prodaje i održava državne nekretnine; obavlja sve radnje neposredno
pred prodaju nekretnina, što uključuje i prethodno reguliranje pravnih odnosa,
pregovaranje s klijentima; predradnje za davanje u najam; upravlja ugovorima o
održavanju nekretnina; radi na povećanju energetske učinkovitosti nekretnina. Klijenti
su im ministarstva i državne agencije koje stvaraju optimalna, efikasna, održiva
smještajna rješenja za državu u cjelini, prilagođena za specifične potrebe određenih
državnih tijela, a s 230 zaposlenih rad je organiziran na način da se dio rada obavlja
od kuće.209

7.2.3 Finska

Senate Properties partner je za radno okruženje i stručnjak finske Vlade. Smatraju se
pionirima novih načina rada i radnih okruženja. Njihova centralizirana rješenja pomažu
klijentima da poboljšaju svoju učinkovitost i uštede na troškovima prostorija.
Kvalificirani stručnjaci Senata upravljaju državnom imovinom i njezinim učinkovitim
korištenjem. Senat je također odgovoran za prodaju i razvoj imovine koju vlada više
ne koristi. Odgovornost je srž svih radnji Senata.210

Senate Properties ima urede na 11 lokacija širom Finske, a smatra se „partnerom“
Finske Vlade u pronalaženju rješenja vezano uz radnu okolinu. Upravlja s 9300 zgrada
na 6,2 milijuna m², a vrijednost nekretnina procijenjena je na 4,4 mil. EUR. Tu se
ubrajaju nekretnine za vojsku, zatvori, uredi, zgrade ministarstva, muzeji, škole i
bolnice. Pomažu klijentima povećati efikasnost i uštede na troškovima održavanja.
Upravljaju prostorima Vladinih nekretnina, a zaduženi su i za prodaju ili prenamjenu
nekretnina koje se ne koriste neko vrijeme. Nude rješenja oko održavanja, sigurnosti i
osiguranja. Njihovi zaposlenici imaju fleksibilno radno vrijeme te je njihov prostor za
rad multifunkcionalan. Senate Arene su forumi koji se organiziraju s ciljem rasprave o
budućnosti radne okoline. Princip rada očituje se u otvorenoj komunikaciji i jednakom
pristupu prema svima. Godine 2017., na temelju provedene ankete, tvrtka je

208 Ibid.
209 Ibid.
210 State real estate, Senate Properties, e-izvor.
64

proglašena jednim od naj inspirirajućih mjesta za rad u Finskoj. Smatra se da finska
vlada treba biti „pionir u iznalaženju novih načina rada i radne okoline“.211

7.2.4 Francuska

Državni odjel za nekretnine zamjenjuje bivšu službu France Domaine, Generalnu
upravu za javne financije (DGFP). Iako zadržava cijeli opseg misija povezanih s
državnom imovinskom politikom (PIE) te upravljanjem i vrednovanjem državne
imovine, Državni odjel za nekretnine odgovoran je za upravljanje PIE-om i upravljanje
jedinstvenim tijelom koje je zamijenilo različite nacionalne odbore vezano uz ovu javnu
politiku. Dio je francuskog Ministarstva financija, vrijednost nekretnina procijenjena je
na 50 milijardi s obzirom na to da se prostire na 75 milijuna m². U njegovu djelokrugu
je upravljanje nekretninama u kojima su smještena državna tijela, održava ih kako bi
im porasla vrijednost. Radi na poboljšanju uvjeta za rad državnih službenika te na
omogućavanju pružanja bolje javne usluge vodi specifične ili kompleksne projekte koji
se odnose na nekretnine te je zadužen za rješavanje financijske i pravne problematike
nekretnina, a to uključuje aktivnosti poput procjene vrijednosti, prodaje, kupnje i sl.212

Kolektiv se sastoji od 1500 zaposlenika od kojih je 100 u centrali u Parizu, a ostatak u
regionalnim centrima. Razvoj je usmjeren na IT sustavu kako bi se efikasnije upravljalo
portfeljem državnih nekretnina. Godine 2018. pokrenut je jedan od najvećih
investicijskih programa koji je proširen po čitavoj zemlji s ciljem obnove nekretnina kod
kojih bi naglasak bio na pitanjima okoliša te poboljšanja uvjeta rada. Najviše problema
odražava se kod prodaje nekretnina koje su neaktivne.213

7.2.5 Njemačka

Bundesanstalt fur Immobilienaufgaben (dalje BIMA) institut je za državne nekretnine
osnovan 2005. godine pod nadzorom Ministarstva financija. Upravlja s 19.000
nekretnina, a ima u vlasništvu 36 000 stanova. Vrijednost ukupnog portfelja
procijenjena je na 25,4 mil. EUR, a sastoji se od stambenih, industrijskih i komercijalnih
nekretnina, vojnih ili bivših vojnih nekretnina te šuma i poljoprivrednog zemljišta.
Upravlja svakom od nekretnina u kojoj se nalazi državno tijelo te upravlja nekretninama
u vlasništvu država prema modernim tržišnim principima. Jedan je od najvećih
njemačkih subjekata u poslu s nekretninama. Standardizirani sustav upravljanja vrijedi
za sve nekretnine. Zadužena je za prodaju nekretnina koje država više ne koristi.214

Od 2015. godine Institut je zbrinuo preko 172 000,00 izbjeglica koje su pristigle u
Njemačku. Njemačka ima veliki problem s manjkom stambenog prostora, osobito u

211 Ibid.
212 Organization, The State Real Estate Directorate, e-izvor.
213 Ibid.
214 Facility Management, Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, e-izvor.
65

velikim gradovima pa je BIMA dobila zadatak da napravi plan izgradnje stanova za
državne službenike kako bi se umanjio pritisak na tržište nekretnina. Česta
organizacija simpozija na temu nekretnina i zaštite okoliša s aspekta „BIMA has gone
green“.215

BIMA je središnji pružatelj usluga njemačke savezne vlade. Djeluje u skladu s načelima
komercijalnog poslovanja s ciljem postizanja troškovno svjesnog i ekonomičnog
upravljanja portfeljem nekretnina. Godine 2019. u saveznu je blagajnu uplaćeno
približno 2,4 milijarde EUR (u 2018. otprilike 2,5 milijardi EUR). BIMA je usmjerena na
standardizirani sustav upravljanja nekretninama za većinu nekretnina koje koristi
Savezna vlada za službene potrebe. U budućnosti joj je cilj nastaviti unaprjeđivati
njihove usluge u upravljanju nekretninama i učinkovitom korištenju prostora te
povećavati strukturno stanje i energetsku učinkovitost državnih nekretnina. Odjel
BIMA-e, Federalna šumarska služba, pruža profesionalne usluge zaštite prirode,
poljoprivrede i šumarstva. Treba osigurati održivo, sustavno korištenje prirodnih
resursa i zaštitu prirodnog okoliša. Drugi glavni cilj je prodaja imovine koja više nije
potrebna za potrebe Federalne vlade. Konkretno, razvoj i marketing takozvanih
pretvorbenih područja (nekretnine koje se više ne koriste za vojne zadaće) još uvijek
je izazov za BlMA-u. Sljedeće pitanje BIMA-e je izgradnja novih domova za potrebe
stambenog zbrinjavanja.216

7.2.6 Velika Britanija

Government Property Agency ili državna agencija za imovinu (dalje GPA) izvršna je
agencija za upravljanje dijela državnih nekretnina koje uključuju urede i skladišta, te
istima pružaju potporu i ostale usluge državnim službenicima i vladinim klijentima.
Analizirajući upravljanje i raspolaganje nekretninama Ujedinjenog Kraljevstva vidimo
kako su državni službenici podijeljeni u više odjela u više različitih zgrada što
predstavlja neučinkovitu radnu organizaciju. S tim u vezi zaključujemo da je
menadžment upravljanje i raspolaganja nekretninama vrlo decentraliziran, a to se
očituje u nizu različitih fizičkih i digitalnih standarda i rješenja. GPA misija je stvoriti
odlično mjesto za rad državnih službenika koji će drugima omogućiti pružanje izvrsnih
javnih usluga, a time istima pružiti osjećaj vrijednosti za svoj rad koji svakodnevno
obavljaju.217

GPA pomaže vladi u što učinkovitijem poslovanju s ciljem iskorištavanja nekretnina u
najboljem mogućem obliku gradeći moderne komercijalne odnose velikih vrijednosti.
Njihova rješenja u potpunosti su usklađena politikom vlade što se očituje u zahtjevima
usmjerenim očuvanju okoliša. Stvara se i održava ugodna radna okolina za državne
službenike koji rješavaju probleme s nekretninama njihovih klijenata kako bi se isti

215 Ibid.
216 Ibid.
217 Study on State asset management in the EU, KPMG and Bocconi University, e-izvor.
66

mogli usredotočiti na svoju ulogu kvalitetnog upravljanja državnom imovinom. Vlada
takvim učinkovitim upravljanjem štedi, a istu dobit može uložiti u druge prioritete.218

7.2.7 Island

Cilj agencije Government Property Agency (FSR) je biti pionir u upravljanju projektima
javne gradnje i pribavljanju ugovora o najmu. Cilj je poboljšati metode, učinkovitost kao
i osigurati kvalitetu u javnim objektima. Svrha FSR-a je razvijanje specijalističkih znanja
u graditeljstvu na jednom mjestu unutar javnog sektora. Državi kao velikom naručitelju
u građevinarstvu smatra se iznimno važnim da ima vlastito znanje ove vrste. Očekuje
se da će FSR biti vodeći u standardizaciji formiranja nabave i razvoju metoda
izgradnje, kao i u korištenju informacijske tehnologije u svom području. FSR upravlja
državnim građevinskim projektima i pruža savjetovanje o tehničkim pitanjima, nabavi i
pripremi projekata.219

7.2.8 Irska

Office of Public Works (OPW) utemeljen je 131. godine te upravlja s 2000 zgrada i 70
spomenika kulture koji uključuju nacionalne spomenike, povijesne parkove i vrtove te
druge kulturne zgrade. Upravljaju s tri glavna područja, a to su upravljanje portfeljem
nekretnina, upravljanje kulturnom baštinom i upravljanje rizikom od poplava nastojeći
minimizirati posljedice poplava u čitavoj Irskoj. Tijelo pronalazi smještaj za urede
Vlade, upravlja većinom državnih nekretnina te nudi arhitektonske usluge u pogledu
projektiranja novih zgrada za javne potrebe. Poznati su po projektu Universal Acces
Programme koji ima za cilj omogućiti pristup javnim zgradama svim osobama s
invaliditetom.220

Misija Ureda za javne radove u Irskoj (OPW) je korištenje našeg iskustva i stručnosti
kako bi ispunili svoju ulogu i odgovornosti s učinkovitim, održivim i inovativnim
uslugama javnosti i našim klijentima, uz kompetentnost, predanost, profesionalizam i
integritet. OPW je uslužna organizacija, njezin je cilj je da bude usmjerena na klijente,
da osiguraju pravovremenu isporuku usluga i osiguraju vrijednost ili novac. Njihov
zadatak pokriva dva glavna područja upravljanja portfeljem nekretnina uključujući
usluge baštine i upravljanje rizikom od poplava. Sva područja podržana su
korporativnim uslugama.221

218 Organisations, Government Property Agency, e-izvor.
219 Framkvæmdasýslan – Ríkiseignir, Government Construction Contracting Agency, e-izvor.
220 Departments, Office of Public Works, e-izvor.
221 Ibid.
67

7.2.9 Latvija

Državno dioničko društvo „Državne nekretnine“ najveći je upravitelj imovinom državnih
nekretnina u Latviji, a najvažnije funkcije Republike su kvalitetno i stručno upravljati i
razvijati imovinu u državnom vlasništvu i osigurati prostor za javne ustanove.
Osnovano je 1996. godine od strane Ministarstva financija. Broji 500 prostora
vrijednosti od 400,1 mil. EUR i 4100 zemljišta vrijednosti 100 mil. EUR, a neto profit
iznosi 7,1 mil. EUR. Strategija upravljanja predmetnog tijela odnosi se na očuvanje i
uvećanje vrijednosti nekretnina u vlasništvu države, upravljanje nekretnina javnog
interesa te potpora državi u iznalaženju adekvatnog prostora. Tim se sastoji od 570
zaposlenika. Aktivnosti poslovanja očituju se u raznim projektima od kojih su najvažniji
projekti energetske učinkovitosti i očuvanja kulturne baštine, projekti vezani uz
granične prijelaze, projekti revitalizacije, preseljenja državnih tijela radi uštede. Projekt
preseljenja odrazio se na Ministarstvu ekonomije koje je iz prostora veličine 20,000.00
m² preseljen u zgradu veličine 11,000.00 m² čime je došlo do uštede 510 000.00 EUR
godišnje. Smatraju kako se defragmentacijom, odnosno objedinjavanjem državnih
tijela na jednom širem mjestu, omogućavaju veća produktivnost, brži protok informacija
te znatna ušteda.222

Latvija je država koje daje veliku pažnju državnom vlasništvu što znači da osigurava
gospodarski prosperitet zemlje što se odražava u gospodarskom razvoju u vremenu
gospodarske krize kada je ista imala negativan učinak na društveni gospodarsku
dobrobit zemlje. Pokrenute su razne reforme kojima je aktivirana državna imovina što
je dovelo do povećanja državnog proračuna te je ostvaren napredak unapređenju
državnih poduzeća s obzirom na smjernice OECD-a. Vrijednost poduzeća Latvije koja
se nalaze u državnom vlasništvu na kraju 2014. godine iznosila je 4,81 000 000 000
EUR  što bi značilo da je li to važan vlasnik oko 160 poduzeća koja su aktivna u raznim
djelatnostima. Unapređenje reformi državnih poduzeća uključivala su unapređenje
politike vlasništva, povećanje transparentnosti svih podataka vezanih za državna
poduzeća i vladajuće strukturu.223

7.2.10 Litva

Turto Bankas ili State Enterprise tijelo je osnovano 1995. godine od strane Vlade koja
je reorganizirala komercijalnu banku u ovo društvo. Godine 2014. isto se spaja sa State
Property Fund od kojih društvo preuzima sve nekretnine i njihova prava i obveze.224

Upravlja s više od polovine svih nekretnina u vlasništvu države u koje ubrajamo
bolnice, administrativne zgrade, studentske domove, koncertne dvorane i sl. Tijelo se
bavi implementacijom centralnog upravljanja državnim nekretninama, prodajom

222 Property of the Czech Republic, Ured pro Zastupovani Statu Ve Vecech Majetkovych, e-izvor.
223 Ibid.
224 About Turto Bankas, Turto Bankas, e-izvor.
68

državnih učešća u poduzećima, upravlja javnim dugom, državnim zajmovima i
jamstvima. Bavi se prodajom nekretnina te također u njih ulaže.225

Svi završeni i tekući projekti nalaze se na internetskim stranicama, a najpoznatiji
projekt veže se uz rekonstrukciju Vilnius concert and sport hall kompleksa, objekta u
centru grada koji se smatrao kulturnom baštinom, no bio u vrlo lošem stanju.226

7.2.11 Republika Češka

Ured pro Zastupovani Statu Ve Vecech Majetkovych ili The Office for Government
Representation in Property Affairs (dalje OGRP) osnovan je 2002. godine od strane
Ministarstva financija. Država ima 360 000 jedinica čija vrijednost iznosi 690 mil. EUR.
Isto tijelo zastupa državu u sudskim procesima koji se tiču državne imovine te daje
pravne savjete vezana za upravljanje nekretninama drugim državnim tijelima, upravlja
državnom imovinom te vodi brigu o smještaju državnih tijela po jedinicama. Provodi
izmjenu zakona u vezi s upravljanjem državnom imovinom. Uvedena je promjena
vezana za provedbu pravila centralizacije imovine u državnom vlasništvu. Na temelju
podataka Središnjeg registra upravnih zgrada daje se preporuka državnim komisijama
za preseljenje o neučinkovitoj imovini te visokim iznosima najamnina koje plaćaju
državne institucije.227

Misija tijela je postavljena je 2020. godine te se sastojala u pregovaranju s Gradom
Pragom te finaliziranju novog državnog administrativnog kompleksa koji će nadzirati
takvu administraciju. Misija OGRPA je fokusiranje na raspolaganje i daljnje korištenje
ili korištenje vlastite imovine u državnom vlasništvu koja se povećala.228

OGRPA je usluga državnih institucija koja se temelji na evaluaciji i upravljanju u Central
Registeraf Adminiseratiqe dijelu njihovog programa, odnosno teoretizaciji na sudovima
za krađe imovine.229

7.2.12 Republika Danska

Bygningsstyrelsen – Danish Building and Property Agency je državna agencija koja je
dio danskog Ministarstva prometa, izgradnje i stambenog zbrinjavanja, a osnovana je
2011. godine spajanjem triju tijela. Državne nekretnine prostiru se na 2,8 mil. m² koje
je u vlasništvu države, a 1,3 mil. m² iznajmljeno je od strane privatnih vlasnika. U
njezinom djelokrugu nalazi se najam svih nekretnina, prodaja, izgradnja, obnova i

225 Ibid.
226 Ibid.
227 State Property Management, The Office for Government Representation in Property Affairs, e-izvor.
228 Ibid.
229 Ibid.
69

održavanje. Definira se okvir za smještanje fakulteta, policije, sudova i vladinih ureda
(ministarstva).230

Agencija se kontaktira u slučaju kada neko državno tijelo treba promijeniti lokaciju zbog
organizacijskih promjena, agencija potom analizira potrebe korisnika i utvrđuje se
najbolje rješenje koje se očituje u proširenju postojeće lokacije, smještaju u državnu ili
privatnu nekretninu ili kupnja nekretnine. Sve se to prezentira korisniku koji na kraju
sam donosi konačnu odluku. Ovaj sistem donosi do znatnih ušteda, osobito ako dolazi
do preseljenja iz Kopenhagena u predgrađe. Agencija vodi i brojne umjetničke projekte
vezane uz zgrade. Radi se na ukrašavanju zgrada, izradi grafita, svjetlosnih i
videoinstalacija. Ogledni primjer za korisnike nalazi se u četvrti u Kopenhagenu tzv.
„zelena hippie četvrt“ gdje vladaju liberalniji zakoni.231

7.2.13 Slovačka

Slovačka je zemlja koja nema jedinstvenog tijela za upravljanje nekretninama. Istima
se upravlja putem različitih ministarstava i drugih organizacijskih oblika. Kod svake
aktivnosti upravljanja i raspolaganja nekretninama u vlasništvu države potrebna je
zaključna suglasnost Ministarstva financija. Tu vidimo sličnost s našim MPGDI-om koji
je tijelo koje daje zaključnu odluku u RH. Ministarstvo financija ima ulogu nadzora
usklađenosti postupaka sa zakonom, a osim toga nadležno je za davanje suglasnosti
za stupanje na snagu ugovora o prodaji ili najmu te poslova metodološkog centra.232

Država u svom vlasništvu ima rezidencijalne objekte, stanove i poljoprivredna
zemljišta. Ministarstvo na čijem je upravljanju nekretnina državnog vlasništva,
zaduženo je za ulaganja, popravke i sl. U postupku su uspostave Registra državne
imovine u kojem bi se vršila evidencija cjelokupne imovine u vlasništvu države, ali i
imovine čiji vlasnik nije država, ali se u njoj nalaze državna tijela. Registar imovine vrlo
je bitan s obzirom na to da se putem njega nekretnine daju u najam/zakup ili prodaju,
a sadržava sve aktualne natječaje i rezultate istih. Stajališta su kako je nužna centralna
administracija za određenu vrstu imovine.233

Organizacija PuRe-Net pomogla nam je u razmatranju i detaljnijem istraživanju nekih
od trendova, promjena, napretka i problema identificiranih u prethodnim pitanjima.
Mnoge organizacije i dalje su pod značajnim utjecajem centralizacije vlasništva nad
imovinom i upravljanja i/ili centralizacije politike i kontrole. Devet od šesnaest
organizacija izvješćuje o velikom utjecaju, a još tri se aktivno pripremaju za promjenu
dok dvije organizacije kažu da se ovaj utjecaj povećao zadnjih nekoliko godina.

230 Facility Management, Bygningsstyrelsen – Danish Building and Property Agency, e-izvor.
231 Ibid.
232 Institucije, pravo, proračun, Službene internetske stranice Europske unije, e-izvor.
233 Ibid.
70

Digitalizacija i korištenje strojnog učenja u pružanju građevinskih usluga također su se
pokazali važnim trendovima. Popularnost co-workinga i usputnih ureda koji se plaćaju
po danu porasla je u posljednje dvije godine i nalazi se na dnevnom redu za dvanaest
od šesnaest organizacija.234

Tri organizacije tvrde da se učinak povećao od prošle godine, iako se čini da se to još
uvijek odnosi na predviđanje i pripremu, a ne na stvarno pružanje takvog prostora u
ovom trenutku. Samo jedna organizacija izvješćuje o velikom utjecaju sada (Finland
Senate Properties) s obzirom na to da je prošle godine Senat izvijestio da se priprema
za promjene, a to se gotovo sigurno odnosi na svijet prije pandemije bolesti COVID-
19. Pandemija će bez sumnje dramatično promijeniti pristup co-workingu i drop-in
uredima. S porastom rada od kuće tijekom koronakrize, co-working uredi možda neće
biti potrebni. Alternativno, mogu promijeniti svoju funkciju u kratkom roku kako bi
osigurali lokalno distribuirana radna mjesta te smanjili rizike okupljanja velikog broja
ljudi u središnjim uredima i putovanja javnim prijevozom. U konačnici, co-working uredi
mogu postati lokalna središta s prostorom koji se može rezervirati posebno
dizajniranim za vrste poslova koje je ljudima teško obavljati kod kuće, a to je suradnički
kreativni rad koji je najbolje obavljati osobno u grupama i vrsta fokusiranog rada koji
treba tihu koncentraciju koju je najbolje obaviti neometano na privatnom radnom
mjestu.235

Povećanje partnerstva s privatnim sektorom i dalje je problem za većinu organizacija,
a tri od šesnaest organizacija izvješćuju o rastućem utjecaju. Dvije organizacije i dalje
prijavljuju veliki utjecaj (Danska i Nizozemska). Privatizacija upravljanja nekretninama
ima mali ili nikakav utjecaj na većinu organizacija i to se nije promijenilo već nekoliko
godina.236

Analizom država članica PuRe-Net-a dolazimo do zaključka kako uvelike kaskamo za
velikom većinom istih. RH nije riješila problem temelja na kojima upravljački sustav
treba stajati, no radom na Internoj bazi nekretnina, dobrom iskoristivosti različitih
fondova Europske unije te svakodnevnim napretkom možemo samo ići naprijed. Ono
što nam zapinje za oko u mnogim državama je pridodavanje velike pažnje državnom
vlasništvu što kod nas od osnutka države do danas nije slučaj. Tome u prilog ide
činjenica o postupcima povrata oduzete imovine koji i danas nisu riješeni, a na koje ne
nailazimo analizirajući druge države. Potrebne su još uvijek velike strukturne reforme
kako bi se država smatrala dobrim gospodarom svojih nekretnina. Sam ZOUDI
donesen je u pristupnim pregovorima ulaska RH u EU, s obzirom na to da je bilo
potrebno donijeti nove zakone i implementirati ugovorene obveze kroz razne propise,
a nakon 2018. godine nije do danas mijenjan.237

234 About the network, Public Real Estate Network, e-izvor.
235 Ibid.
236 Ibid.
237 Ibid.
71

8 SUDSKA PRAKSA U RH

U predmetu Škrtić protiv Hrvatske Europski sud za ljudska prava u Strazburu presudio
je u korist tužiteljice smatrajući da je došlo do povrede članka 8. Konvencije za zaštitu
ljudskim prava i temeljnih sloboda (dalje Konvencija). Naime u zahtjevu broj 64982/12
podnositeljica zahtjeva Branka Škrtić podnijela je sudu na temelju članka 34.
Konvencije u srpnju 2012. godine tužbu protiv RH. Tužiteljica i njezin suprug imali su
stanarsko pravo na stanu u Karlovcu iz kojeg su 1991. godine iselili iz sigurnosnih
razloga. Nakon nesretnog događaja dodijeljen im je drugi stan na privremeno
korištenje. Supružnici su se razveli, no u istom stanu ostala je tužiteljica zajedno s
dvoje djece. Godine 2000. pokrenuta je deložacija od strane Grada Karlovca s obzirom
na to da je isti bio vlasnik nekretnine, Odluka o korištenju stana bila je dodijeljena
bivšem suprugu stoga je deložacija bila opravdana. S obzirom na to da je korisnica u
stanu boravila bez pravne osnove, Županijski sud u Karlovcu potvrdio je presudu iz
2009. godine, no tužiteljica je ponovno podnijela ustavnu tužbu tvrdeći kako je bila
nositeljica stanarskog prava na stanu u Karlovcu iz kojeg je morala iseliti, ne svojom
krivnjom. Grad Karlovac dodijelio joj je drugi stan u dogovoru da će na istome imati
stanarsko pravo. Naglasila je kako predmetni stan za nju predstavlja egzistencijalno
pitanje s obzirom na to da je u njemu živjela više od 20 godina te da se nebrojeno puta
obraćala Gradu Karlovcu, a nije dobivala konkretne odgovore.238

Domaće mjerodavno pravo, kao što smo već spomenuli, u čl. 161. Zakona o vlasništvu
daje pravo vlasniku da svoju stvar zahtijeva od osobe koja je u posjedu iste.
Ponavljanje postupka povodom konačne presude Europskog suda za ljudska prava o
povredi temeljnog ljudskog prava ili slobode sadržano je u čl. 428. dok čl. 8. Konvencije
govori kako „svatko ima pravo na poštovanje svog privatnog i obiteljskog života, doma
i dopisivanja, a javna vlast se neće miješati u ostvarivanje tog prava, osim u skladu sa
zakonom i ako je u demokratskom društvu nužno radi interesa državne sigurnosti,
javnog reda I mira, ili gospodarske dobrobiti zemlje, te radi sprječavanja nereda ili
zločina, radi zaštite zdravlja ili morala ili radi zaštite prava i sloboda drugih“, a tužiteljica
je smatrala da joj je isto povrijeđeno.239

S obzirom na dopuštenost tužbe, Vlada je smatrala kako nisu bila iscrpljena sva
domaća pravna sredstva s obzirom na to da upravni spor protiv odluke Komisije nije
pokrenut. Sud je smatrao kako su u ovom slučaju iscrpljena sva domaća pravna
sredstva s obzirom na to da se podnositeljica zahtjeva žalila na presudu
prvostupanjskog te ustavnog suda iznoseći tvrdnje o povredi svog prava na poštovanje
doma. Slijedom navedenog, jasno je da pokretanje upravnog spora ne bi riješilo
problem podnositeljice zahtjeva. Iscrpljivanje domaćih pravnih sredstava bitno je kod
zahtjeva koji je bio kasnije podignuti na međunarodnoj razini. Time se domaćim

238 ESLJP Škrtić protiv Hrvatske, br. 64982/12, 5. 12. 2013.
239 Ibid.
72

pravnim sredstvima pokušava ranije riješiti povreda konvencijskih prava prije
podnošenja prigovora sudu.240

Podnositeljica zahtjeva smatrala je kako je bilo povrijeđeno njezino pravo na dom s
obzirom na to da je joj je naloženo od strane suda iseljenje s obzirom na bespravno
korištenje stana. Nastavno na isto navela je kako je željela prihvatiti manji stan, no da
Grad Karlovac nije u tom pogledu bio susretljiv. Vlada je obrazložila kako podnositeljica
zahtjeva nije mogla imati stanarsko pravo na predmetnom stanu te da je bilo
opravdano tražiti povrat istog. Predmetni stan bio je veličine 72,24 m² čime je isti
premašio njezine potrebe. Grad Karlovac zadužen je za dodjeljivanje stanova
potrebitim osobama, no istome se podnositeljica zahtjeva nije nikad obratila.241

Prvu stavku koje je sud trebao razmotriti jest smatrali li se stan, koji je predmet tužbe,
domom, a time može li se tvrditi kako je ista imala pravo iz članka 8. Konvencije. U
slučaju se jasno navodi kako se pojam doma iz članka 8. smatraju prostorije koje ne
moraju biti u zakonitom posjetu te isti pojam ne ovisi o klasifikaciji domaćeg prava.
Činjenične okolnosti ovise o tome predstavljaju li određene prostorije dom. Bitne su
trajne i dovoljne veze s određenim mjesto te sukladno tome smatra se da određene
prostorije mogu biti domom bez obzira na zakonitost posjeda. U predmetnom stanu
podnositeljica zahtjeva živjela je od 1991. stoga sud potvrđuje kako se u tom slučaju
smatra kako postaje dovoljne i trajne veze sa stanom te ga se može smatrati domom.
S obzirom na to da je podnositeljici zahtjeva naloženo iseljenje zaključno s kolovozom
2009. godine, nakon što se Županijski sud u Karlovcu složio s prvostupanjskom
presudom. Isto se smatra miješanjem u pravo na poštovanje njezina doma bez obzira
na njezino samovoljno napuštanje stana nakon konačne odluke. Sudovi su donijeli
odluku o napuštanju stana temeljem zakona koji uređuju vlasništvo jer vlasniku daju
pravo tražiti povrat svoje stvari. Sukladno navedenom, glavno pitanje ovog predmeta
je nužnost iseljenja korisnice u demokratskom društvu, tj. je li takvo miješanje bilo
razmjerno cilju koji se nastoji ostvariti. Sud je u ovom slučaju naglasio kako je potrebno
prije miješanja u pravo svake osobe ocijeniti razumnost mjera s obzirom na Konvenciju
bez obzira što u ovom slučaju podnositeljica zahtjeva nema pravo stanovanja u
predmetnom stanu.242

Sud je naveo kako je podnositeljica zahtjeva iz predmetnog stana morala otići
sukladno okolnostima na koje nije mogla utjecati te je nastavno na navedeno
postavljeno pitanje vezano za razmjernost njezina iseljenja te činjenicu kako je ista bila
nositeljica stanarskog prava u stanu Karlovcu iz kojeg je morala iseliti bez svoje krivnje.
Nakon navedenog, Grad Karlovac koji je bio vlasnik, obećao je podnositeljici zahtjeva
kako će joj biti dodijeljena stanarsko pravo na drugom stanu. Najbitnija stavka je da za
nju ovo predstavljalo egzistencijalno pitanje s obzirom na broj godina života u stanu i

240 Ibid.
241 Ibid.
242 Ibid.
73

toga da se više puta obraćala gradu Karlovcu i dobila povratnu informaciju da „ne
brine“.243

S obzirom na činjenicu da se radi o stanu u državnom vlasništvu, smatra se da interes
države u kontroli svog vlasništva ne može doći ispred prava podnositeljice zahtjeva na
njezin dom. Osim toga, država nije dala nikakvo drugo objašnjenje kojim bi se smatralo
kako je isto važnije.244

Domaća tijela u predmetu bila su ograničena prema nacionalnim zakonima s obzirom
na to da nije postojalo zakonsko pravo stanovanja u predmetnom stanu. Nacionalni
sudovi su se također ograničili na pravni temelj stanovanja podnositeljice zahtjeva, no
nije analizirana razmjernost mjere koju je potrebno primijeniti jer je podnositeljica
zahtjeva prisilno iseljena iz stana koji se smatra njezinim domom. Ista nije imala
mogućnost iznošenja postupovne zaštite, a to nije bilo pošteno te je došlo do povrede
čl. 8. Konvencije. Sud je presudio kako je predmetni zahtjev dopušten te da RH treba
podnositeljici zahtjeva isplatiti iznos od 3000 EUR na ime nematerijalne štete uz
dodatan iznos pripadajućih kamata.245

9 ZAKLJUČAK

Najvrjedniji oblik imovine koji RH ima u svom vlasništvu su nekretnine koje služe
komercijalnoj svrsi te kojima se može pametnim upravljanjem i raspolaganjem državi
stvoriti čisti profit. Učinkovito upravljanje i raspolaganje nekretninama u državnom
vlasništvu veliki je izazov u svim segmentima. Želimo li raditi na strategiji, koja bi nam
bila smjernica, potrebni su nam svi bitni podaci o svakoj pojedinoj nekretnini. Već na
početku dolazimo do problema s obzirom na to da evidencija o svim nekretninama nije
sređena, zemljišne knjige ne pružaju na uvid u svu vlasničku strukturu, no iste nisu
usklađene sa stanjem na terenu. Zemlje u tranziciji pokrenule su procjenu svih
nekretnina u državnom vlasništvu. To nam ukazuje na prvi korak odnosno provođenje
usklađivanja nakon točne evidencije u kojoj su prikazane sve nekretnine te njihov
potencijal odnosno nedostaci. Skup takvih informacija pruža nam temelj za donošenje
strateških planova upravljanje i raspolaganje nekretninama. Stalnom analizom
postojećeg stanja poboljšala bi se koordinacija svih tijela koja imaju u svojoj
nadležnosti nekretnine u državnom vlasništvu, a time bi se ubrzali svi procesi i
povećala efikasnost.

S obzirom na to da država trenutno ne raspolaže informacijom koliko nekretnina se
nalazi u njezinom vlasništvu, velika inventura državnih nekretnina započela je 2023.
godine pod vodstvom ministra Branka Bačića, a svi najvažniji podaci nalazit će se u
Središnjem registru državne imovine. Isti će sadržavati sve nekretnine koje su na

243 ESLJP Škrtić protiv Hrvatske, br. 64982/12, 5. 12. 2013.
244 Ibid.
245 Ibid.
74

upravljanju MPGI-a, CERP-a i Državnih nekretnina, ali i ostalih ministarstava kojima
su iste dodijeljene na uporabu. Naglasak će biti na transparentnosti javnih dražba koje
će se provoditi putem ovog registra, a time će zastarjela procedura uporabe „kuverta“
otići u prošlost.

Cilj države trebao bi kao vlasniku pojedinih nekretnina temeljiti se na povećanju
ekonomske učinkovitosti vodeći računa o povijesno vrijednim nekretninama.
Održavanje rezidencijalnih objekata čini veliki trošak državnog proračuna. Iste bi
trebalo aktivirati stavljajući ih u funkciju turističkih objekata. Zajedno s povijesnom
pričom stvarali bi posebnu cjelinu, a susjedne države mogu nam biti primjer takvog
učinkovitog upravljanja.

Gospodarski rast trebao bi biti poticaj u pokretanju što učinkovitijeg upravljanja
državnom imovinom s obzirom na to da ga se u doba recesije isto može pokrenuti, a
time doprinijeti kvalitetnijem životu građana.
Veliki teret nose nekretnine koje nisu u funkciji, a održavanje i režije sve su veći. Iste
se smatraju mrtvim kapitalom države i u njima ne vidimo veći potencijal osim da se iste
prodju.

Glavna mjera kod učinkovitog upravljanja nekretninama u vlasništvu države tiče se
smanjenja portfelja putem prodaje, darovanja ili razvrgnuća suvlasničke zajednice. Ista
je navedena na vrhu svake ljestvice te je potvrdila autoričinu prvu hipotezu. Važno je
prednost dati ekonomskoj politici čime bi se javni dug smanjio, a time povećao kreditni
rejting.

Pravo građenja, služnosti, darovanja i sl. načini su temeljem kojih bi država aktivirala
neiskorištenu imovinu, no potreban je porast investicijskih projekata. Istim projektima
poticala bi se konkurentnost, otvarala nova radna mjesta i postizao cilj gospodarskog
rasta. Gradovi i općine dobili bi poticaj za unaprjeđenje infrastrukture.

Nacionalizirana imovina je, zakonima donesenim 90-ih godina prošlog stoljeća,
pretvorena u državnu i privatnu imovinu, no to još uvijek stvara teret s obzirom na to
da mnogi slučajevi kasne s rješavanjem ili su riješeni tek nedavno. U tim slučajevima
naišli smo na mnoge nejednakosti koje su stvorile lošu sliku o državi kao „gospodaru“.

Europska unija nametnula je obvezu donošenja novih zakona kojima bi se rješavali
problemi upravljanja državnom imovinom, zakoni i propisi su se više puta mijenjali, no
još uvijek postoji problem nedostatka regulatornog okvira za djelovanje. Takvim
zakonima inicirali bi se postupci uknjižbe vlasništva nekretnina u zemljišnim knjigama
te bi se one uskladile s katastarskim stanjem. Velik broj nekretnina nalazi se u
izvanknjižnom vlasništvu privatnih osoba i/ili RH nakon procesa povezivanja KPU i ZK,
etažiranja ili geodetskih izmjera.

75

Velik problem države su korisnici koje je teško iseliti iz državnih stanova, a imaju
određena prava glede stambenog zbrinjavanja. To su korisnici teškog socijalno-
zdravstvenog stanja, a jedinice lokalne samouprave takve korisnike „prebacile“ su na
državu. MPGDI u tom slučaju ima manje ovlasti rješavati socijalne slučajeve s obzirom
na Zakon o socijalnoj skrbi. Takve korisnike upućuje se na Grad i Centar za socijalnu
skrb kako bi ostvarili svoja prava.

Donošenjem većeg financijskog priljeva u proračun, isti bi se mogao preusmjeriti u
poticanje gradnje, poduzetništva, privatnog sektora i sl. što bi uvelike utjecalo na
gospodarski rast.

76

10 POPIS LITERATURE I IZVORA

10.1 SAMOSTALNE PUBLIKACIJE

1. Gavella, et al. (2007). Stvarno pravo. Zagreb: Narodne novine.
2. Godišnji plan upravljanja državnom imovinom. (2021). Zagreb: Vlada Republike
Hrvatske.
3. Klarić, P., Vedriš, M. (2014). Građansko pravo. Zagreb: Narodne novine.
4. Kukić, S., Markić, B. (2006). Metodologija društvenih znanosti. Mostar: Ekonomski
fakultet Sveučilišta u Mostaru.
5. Simonetti, P. (2011). Pravo građenja – trajanje i prestanak. Rijeka: Zbornik Pravnog
fakulteta Rijeka.
6. Strategija upravljanja državnom imovinom za razdoblje 2019. – 2025. (2019).
Zagreb: Hrvatski sabor.

10.2 ČLANCI U ČASOPISIMA

1. Bienenfeld, J. (2020). Osvrt na Nacrt prijedloga Zakona o obnovi zgrada o obnovi
zgrada oštećenih potresom. Informator, 70 (6630), str. 1-5.

10.3 PRAVNI IZVORI

1. Konvencija za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda. Međunarodni ugovori br.
18/97, 6/99, 14/02, 13/03, 9/05, 1/06, 2/10, 13/17.
2. Odluka o objavljivanju Hrvatskih standarda financijskog izvještavanja. Narodne
novine br. 86/2015.
3. Odluka o prodaji stanova u vlasništvu Republike Hrvatske. Narodne novine br.
78/2021.
4. Podatak o etalonskoj cijeni građenja. Narodne novine br. 154/2022.
5. Pravilnik o načinu i uvjetima osnivanja prava građenja i prava služnosti na
poljoprivrednom zemljištu. Narodne novine br. 84/2019.
6. Pravilnik o utvrđivanju naknade za šumu i šumsko zemljište. Narodne novine br.
12/2020.
7. Uredba o mjerilima i kriterijima dodjele na korištenje nekretnina za potrebe tijela
državne uprave ili drugih tijela korisnika državnog proračuna te drugih osoba.
Narodne novine br. 127/2013.
8. Uredba o postupcima koji prethode sklapanju pravnih poslova raspolaganja
nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske. Narodne novine br. 95/2018.
9. Zakon o Državnom inspektoratu. Narodne novine br. 115/18, 117/21, 67/23,
155/23.
10.
 Zakon o hrvatskim braniteljima iz Domovinskog rata i članovima njihovih obitelji.
Narodne novine br. 121/17, 98/19, 84/21.
11.
 Zakon o javnom bilježništvu. Narodne novine br. 78/93, 29/94, 162/98, 16/07,
75/09, 120/16, 57/22.
77

12.
 Zakon o koncesiji. Narodne novine br. 69/17, 107/20.
13.
 Zakon o konfiskaciji imovine i izvršenju konfiskacije. Službeni list Demokratske
Federativne Jugoslavije br. 40/1945, 71/1945, 70/1945, Službeni list FNRJ
br. 61/1946, 105/1946, 47/1951.
14.
Zakon o najmu stanova. Narodne novine br. 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18,
105/20.
15.
 Zakon o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke
vladavine. Narodne novine br. 92/96, 39/99, 42/99, 92/99, 43/00, 131/00, 27/01,
34/01, 65/01, 118/01, 80/02, 81/02, 98/19.
16.
 Zakon o obveznim odnosima (ZOO). Narodne novine br. 35/2005.
17.
 Zakon o općem upravnom postupku. Narodne novine br. 47/09, 110/21.
18.
 Zakon o proračunu. Narodne novine br. 144/21.
19.
 Zakon o socijalnoj skrbi. Narodne novine br. 18/22, 46/22, 119/22, 71/23.
20.
 Zakon o Središnjem registru državne imovine. Narodne novine br. 112/2018.
21.
 Zakon o upravljanju državnom imovinom. Narodne novine br. 52/2018.
22.
 Zakon o upravljanju državnom imovinom (ZOUDI). Narodne novine br. 145/10,
75/12.
23.
 Zakon o ustrojstvu i djelokrugu državne uprave (ZUDTDU). Narodne novine br.
85/2020.
24.
 Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Narodne novine br.
91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09,
 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17.
25.
 Zakon o zaštiti osobnih podataka. Narodne novine br. 106/2012.

10.4 SUDSKA PRAKSA

1. ESLJP Bjedov protiv Hrvatske, Europski sud za ljudska prava br. 42150/09, 29. 5.
2012.
2. ESLJP Škrtić protiv Hrvatske, Europski sud za ljudska prava br. 64982/12, 5. 12.
2013.
3. Općinski sud u Slavonskom brodu br. Ps-1/16-19, 10. 3. 2017.

10.5 ELEKTRONSKI IZVORI

1. About the network. Public Real Estate Network. URL: https://www.pure-net.org, 16.
11. 2023.
2. About Turto Bankas. Turto Bankas. URL: https://turtas.lt/en/about-us/, 20. 12. 2023.
3. Departments. Office of Public Works. URL: https://www.gov.ie/en/policy/87cc99-
government-owned-buildings/, 18. 12. 2023.
4. Državna imovina. Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine.
URL: https://mpgi.gov.hr/o-ministarstvu/djelokrug-50/drzavna-imovina-6188/6188, 3.
1. 2023.
5. Facility Management. Bygningsstyrelsen – Danish Building and Property Agency.
URL: https://en.bygst.dk/construction/art-in-government-buildings/, 16. 11. 2023.
78

6. Framkvæmdasýslan – Ríkiseignir. Government Construction Contracting Agency.
URL: https://www.fsre.is, 3. 1. 2024.
7. Functional structure of organisation of state real estate. Riggi Kinniswara. URL:
https://www.senaatti.fi/en/on-sale/real-estate-business/, 17. 12. 2023.
8. Glogoški, I. Naknada za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke
vlasti. URL: https://www.iusinfo.hr/aktualno/u-sredistu/naknada-oduzete-imovine-za-
vrijeme-jugoslavenske-komunisticke-vlasti-50175, 17. 12. 2023.
9. HEP. Cjenik usluga. URL: https://www.hep.hr/elektra/kucanstvo/tarifne-stavke-
cijene/1547, 15. 12. 2023.
10. Institucije, pravo, proračun. Službene internetske stranice Europske unije. URL:
ttps://european-union.europa.eu/institutions-law-budget_hr, 24. 11. 2023.
11. National Development Strategy Croatia 2030 Policy Note: State Asset
Management.
World
bank
group.
URL:
https://hrvatska2030.hr/wp-
content/uploads/2020/10/State-Asset-Management.pdf, 20. 11. 2023.
12. Study on State asset management in the EU. KPMG and Bocconi University. URL:
https://ec.europa.eu/info/sites/default/files/economy,
finance/dg_ecfin_am_final_report_pillar_3_method_notes. 2. 2. 2024.
13. Odluka o načinu i postupku provedbe usmene javne dražbe prilikom raspolaganje
nekretninama putem javnog nadmetanja koje se provodi kao javni poziv upućen
neodređenom krugu osoba. Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne
imovine.
URL:
https://mpgi.gov.hr/pristup-informacijama-16/zakoni-i-ostali-
propisi/podrucje-upravljanja-drzavnom-imovinom/10964, 3. 2. 2024.
14. Opći uvjeti za podnošenje ponuda. Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva
i državne imovine. URL: https://mpgi.gov.hr/natjecaji/nekretnine-13546/kupnja-
stanova-u-vlasnistvu-republike-hrvatske-2-22/javni-poziv-za-podnosenje-ponuda-za-
kupnju-stanova-u-vlasnistvu-republike-hrvatske-2-22/14635, 3. 2. 2024.
15. Organisations. Government Property Agency. URL:
https://www.gov.ie/en/policy/87cc99-government-owned-buildings/, 20. 2. 2024.
16. Organization. The State Real Estate Directorate. URL: https://www.senaatti.fi/en/,
17. 1. 2024.
17.
Organization.
The
State
Real
Estate
Directorate.
URL:
https://www.economie.gouv.fr/vous-orienter/organigramme/direction-immobilier-etat,
17. 1. 2024.
18. Property of the Czech Republic. Ured pro Zastupovani Statu Ve Vecech
Majetkovych. URL: https://www.uzsvm.cz, 2. 2. 2024.
19. Prvi privremeni korisnici uselili u državne stanove, Državne nekretnine d.o.o. URL:
https://hr-nekretnine.hr/prvi-privremeni-korisnici-uselili-u-stanove-drzavnih-
nekretnina/, 17. 1. 2024.
20. Stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske. Državne nekretnine d.o.o. URL:
https://hr-nekretnine.hr/nekretnine/, 17. 1. 2024.
21. State Property Management. The Office for Government Representation in
Property Affairs. URL: https://uzsvm.cz/news, 20. 11. 2023.
22. The Central Government Real Estate Agency. Ministerie van Binnenlandse Zaken
en Koninkrijksrelaties. URL: https://english.rijksvastgoedbedrijf.nl/, 20. 11. 2023.
79

23. Vodoopskrba i odvodnja. Cjenik usluga. URL: https://www.vio.hr/usluge/cijena-
vodnih-usluga/1517, 15. 12. 2023.
24. Zagrebački holding. Cjenik usluga. URL: https://www.zgh.hr/usluge/zona-za-
korisnike/cjenici-komunalne-usluge/108, 15. 12. 2023.