Nova univerza
Evropska pravna fakulteta

Analiza tržišta nekretnina u Republici Hrvatskoj

Magistarski rad

Iva Nedić

Nova Gorica, 2022

Nova univerza
Evropska pravna fakulteta

Analiza tržišta nekretnina u Republici Hrvatskoj

Magistarski rad

Kandidatka:

Iva Nedić
Vpisna št.:

93204022
Štud. program:
Podiplomski magistrski študjiski program
Pravo in management nepremičnin II.
stopnje magistrski študijski program
Mentor:

prof. dr. Bojan Grum

Nova Gorica, 2022

IZJAVA O AVTORSTVU
S podpisom zagotavljam, da:
 je predloženo zaključno delo izključno rezultat mojega lastnega raziskovalnega dela;
 je delo pripravljeno v skladu s Tehničnimi navodili za izdelavo zaključnih del Nove
univerze ter pripombami mentorja in članov komisije;
 sem poskrbel/-a, da so dela in mnenja drugih avtorjev, ki jih uporabljam v
predloženem delu, navedena oz. citirana v skladu s fakultetnimi navodili;
 se zavedam, da je plagiatorstvo – predstavljanje tujih del, bodisi v obliki citata bodisi
v obliki dobesednega parafraziranja bodisi v grafični obliki, s katerim so tuje misli oz.
ideje predstavljene kot moje lastne – kaznivo po zakonu (Zakon o avtorski in
sorodnih pravicah (ZASP). Uradni list RS, št. 16/07 – uradno prečiščeno besedilo,
68/08, 110/13, 56/15, 63/16 – ZKUASP in 59/19);
 je elektronska oblika predloženega dela tehnično potrjena in ustrezna ter soglašam,
da Univerzitetna knjižnica Nove univerze objavi zaključno delo na spletnih straneh
pod pogoji, ki v nekomercialne namene dovoljujejo neomejeno reproduciranje,
distribucijo in dajanje na voljo javnosti ter predelavo z namenom prevoda, pod
pogojem, da je avtorstvo izvirnega dela ustrezno navedeno. Če je kasneje
reproduciran ali razširjan le del zaključnega dela, je to potrebno jasno označiti.
Dovoljenje nadaljnjega prenašanja pridobljenih pravic v skladu s to alinejo velja tudi
za prenos pravic na prosto dostopne digitalne knjižnice in repozitorije.

Zagreb, 31.10.2022                                                         Iva Nedić

2

SAŽETAK

Kroz povijest, pojam nekretnine bio je iznimno bitan. Najraniji podaci koji postoje o
nekretninama potječu iz kamenog doba kada špiljski čovjek nije obitavao samo u
špiljama, već je gradio i privremena skloništa. U 19. stoljeću osnovala se prva
brokerska kuća za nekretnine i shodno tome, počelo se oblikovati moderno tržište
nekretnina. Tržište nekretnina je specifičan sustav unutar kojeg dolazi do transakcija
koje uzrokuju promjenu prava vlasništva ili promjenu u korištenju prava koja proizlaze
iz nekretnina. Posljednjih godina tržište nekretnina raste a na njega utječu politički,
ekonomski, socijalni i tehnološki čimbenici. Tržište nekretnina se može objasniti kao
područje u okviru kojeg se razmjenjuju transakcije koje prouzrokuju izmjenu prava
vlasništva ili izmjenu u uporabi prava koja proistječu iz nekretnina. Analizirajući tržište
nekretnina poželjno je istaknuti prostor koji je osnovni čimbenik smještaja i
identificiranja određene nekretnine. U ovom magistarskom radu izvršena je analiza
tržišta nekretnina. Analizom je utvrđeno da je došlo do promjena na tržištu nekretnina
od razdoblja poslije ekonomske krize 2008. godine i danas. Također, na tržište
nekretnina utječu razni politički, ekonomski, socijalni i tehnološki čimbenici koji
uzrokuju porast cijena na tržištu nekretnina.

Ključne riječi: pojam nekretnine, tržište nekretnina, sustav, čimbenici, pravo
vlasništva

3

IZVLEČEK

Analiza trga nepremičnin v Republiki Hrvaški

Skozi zgodovino je bil koncept nepremičnin izjemno pomemben. Prvi dostopni
podatki o nepremičninah segajo v kameno dobo, ko jamarji niso živeli le v jamah,
ampak so si gradili tudi začasna bivališča. V 19. stoletju je bila ustanovljena prva
nepremičninsko posredniška hiša in temu primerno se je začel oblikovati sodobni
nepremičninski trg. Trg nepremičnin je specifičen sistem, znotraj katerega potekajo
transakcije, ki povzročijo spremembo lastninske pravice ali spremembo načina
uporabe pravice na nepremičnini. V zadnjih letih nepremičninski trg raste, a nanj
vplivajo politični, ekonomski, socialni in tehnološki dejavniki. Nepremičninski trg je
mogoče razložiti kot področje, znotraj katerega se izmenjujejo transakcije, ki
povzročajo zamenjavo lastninskih pravic ali zamenjavo pravic, ki izhajajo iz
nepremičnin. Pri analizi nepremičninskega trga je zaželeno izpostaviti prostor, ki je
osnovni dejavnik namestitve in identifikacije posamezne nepremičnine. V tem
magistrskem delu je bila izvedena analiza trga nepremičnin. Analiza je pokazala, da
je na nepremičninskem trgu prišlo do sprememb od obdobja po gospodarski krizi leta
2008 do danes. Prav tako na trg nepremičnin vplivajo različni politični, ekonomski,
socialni in tehnološki dejavniki, ki povzročajo rast cen na trgu nepremičnin.

Ključne besede: pojem nepremičnine, trg nepremičnin, sistem, dejavniki, lastninska
pravica

4

ABSTRACT

Analysis of the real estate market in the Republic of Croatia

Throughout history, the concept of real estate has been extremely important. The
earliest available data on real estate dates back to the Stone Age, when cavemen
not only lived in caves, but also built temporary shelters. In the 19th century, the first
real estate brokerage house was established, and accordingly, the modern real
estate market began to take shape. The real estate market is a specific system within
which transactions take place that cause a change in ownership rights or a change in
the way of using real estate rights. In recent years, the real estate market has been
growing, but it is influenced by political, economic, social and technological factors.
The real estate market can be explained as an area within which transactions are
exchanged that cause the exchange of ownership rights or the exchange of rights
arising from real estate. Analyzing the real estate market, it is desirable to highlight
space, which is the basic factor of accommodation and identification of a particular
property. In this master's thesis, an analysis of the real estate market was carried out.
The analysis found that there have been changes in the real estate market since the
period after the economic crisis in 2008 until today. Also, the real estate market is
affected by various political, economic, social and technological factors that cause
the price increase in the real estate market.

Key words: concept of real estate, real estate market, system, factors, property right

5

POVZETEK

Analiza trga nepremičnin v Republiki Hrvaški

Danes se srečujemo z različno literaturo, ki pojem nepremičnine razlaga na različne
načine, a vsaka pojasnjuje in opisuje omenjeni pojem. Nepremičnine predstavljajo
stvari v prostoru, ki ne morejo spremeniti svojega položaja, ne da bi spremenile ali
popolnoma porušile obstoječo strukturo. S pravnega vidika je nepremičnina
opredeljena kot zemljišče in tisto, kar je na njegovi površini ali pod njeno površino
trajno povezano z njim. Nepremičnina se tudi štejejo za katastrske parcele in so
določene s katastrskimi oznakami. Poleg tega katastrska parcela označuje določen
del zemljišča in je v katastru umeščena s svojo številko in imenom katastrske občine,
na območju katere se nahaja. V skladu s tem so nepremičnine določene po
katastrski parcelni številki in nazivu katastrske občine v vseh zemljiških knjigah in
evidencah nepremičnin. V pravu pojem nepremičnine včasih opredeljuje tudi
nekatere stvari, ki so po svoji naravi premične.

Nepremičnine so pomembna postavka za družbeni in ekonomski vidik. Zgodovinsko
gledano je prav ta lastnost nepremičnine pomembna, saj so se mnoge vojne bojevale
zaradi ozemelj, ki so imela pomembno geografsko lego. Prav tako je zelo pomembna
komponenta poleg ozemlja dejstvo, ali so na določenem ozemlju naravni viri. To so
na primer ozemlja, ki so bogata z rudami ali nafto, in takšna ozemlja so bila vedno
zanimiva za države, predvsem pa za tiste, ki so želele biti v vodstvu. V bližnji
prihodnosti bodo ozemlja, ki so bogata z naravnimi vodnimi viri, v središču zanimanja
mnogih držav in okoli njih bo veliko polemik. Glede na navedeno je pravilno in
optimalno ravnanje s prostorom lahko ključni dejavnik preventive onesnaževanja, pa
tudi številne polemike, ki so nastale predvsem zaradi človeškega faktorja.

Vse nepremičnine določa enotna cena, ki je opredeljena glede na določene
dejavnike. Za načelo, po katerem se določa tržna vrednost nepremičnine, je bistveno
pojmovanje verjetne cene, ki bo dosežena, če so izpolnjeni določeni posebni pogoji,
ki se nahajajo v opisu tržne ali druge opredeljene vrednosti. Dejavniki, ki tvorijo
vrednost posamezne nepremičnine, se nanašajo na lokacijo, princip gradnje,
energetsko učinkovitost in rabo posamezne nepremičnine. Velik pomen pa ima tudi
status zakonitosti, ki omogoča nepremičnini tako pravno utemeljenost kot tudi
zanesljivost glede upravljanja z nepremičnino. Poleg omenjenih dejavnikov,
pomembna je tudi starost nepremičnine in napeljave, ki se nahajajo znotraj določene
nepremičnine ter zgrajena komunalna infrastruktura. Omenjeni dejavniki so enako
pomembni, pri čemer se ne zmanjša pomen nobenega posameznega dejavnika, saj
so vsi bistveni za določitev vrednosti določene nepremičnine.

Trgi imajo različne značilnosti, ki jih ločijo od drugih trgov, čeprav imajo skoraj enak
princip delovanja. Prav tako ima nepremičninski trg svoje edinstvene lastnosti, ki
kažejo na specifičen sistem, sestavljen iz lastnosti, ki so združene v eno
6

komponento. V okviru te komponente veljajo določeni zakoni in norme obnašanja, ki
se nanašajo na vse udeležence in njihovo obnašanje v določenih situacijah.
Nepremičninski trg je mogoče razložiti kot področje, znotraj katerega se izmenjujejo
transakcije, ki povzročijo spremembo lastniških pravic ali spremembo uporabe pravic,
ki izhajajo iz nepremičnine. Pri analizi nepremičninskega trga je zaželeno izpostaviti
prostor, ki je osnovni dejavnik namestitve in identifikacije posamezne nepremičnine.
Nepremičninski trg je edinstven in se od drugih trgov razlikuje po številnih dejavnikih.
Nekateri izmed dejavnikov so: vrednost nepremičnine, poseben odnos človeka do
nepremičnine in vpliv države na nepremičninski trg. V večini primerov je vrednost
nepremičnine visoka in večina kupcev se pri poslih odloči za določeno kategorijo
zadolževanja. Skladno s tem obstaja razlog za nujnost finančnih institucij ter uporabo
zakonodajne, monetarne in fiskalne politike, ki je bistveno večja kot na drugih trgih.

Nepremičninski trg je v zadnjem času predmet različnih razprav v Republiki Hrvaški.
Če je trg v obdobju gospodarskega razvoja, nepremičninski trg svojim udeležencem
zagotavlja velik dohodek. Po drugi strani pa do sprememb na trgu vedno lahko pride
in negotovost je stalno prisotna. Zato se morate zavedati tega dejstva in nenehno
spremljati nepremičninski trg in dejavnike, ki nanj vplivajo. Nakup nepremičnine
pomeni pomemben korak v človekovem življenju, saj velja za enega vrsta investicije
in tudi reševanje problematike bivanja. Prav tako v današnjem času nakup
nepremičnine za posameznika ni lahka stvar. Cene gradbenega materiala in človeški
faktor so se podražili, zvišale pa so se tudi cene nepremičnin. Zanimanje za trg
nepremičnin v Republiki Hrvaški je bilo v obdobju od konca domovinske vojne do
nastopa gospodarske krize izjemno veliko. Ko pa je gospodarska kriza leta 2008
potrkala na vrata Hrvaške, je negativno vplivala na nepremičninski trg.
Nepremičninski trg je postajal vse bolj pasivna in se ni več gradilo kot v prejšnjem
obdobju, novozgrajena stanovanja pa niso bila prodana in so ostala prazna. Število
brezposelnih naraslo, država ni pobrala davkov od prodaje nepremičnin, banke niso
poravnale terjatev vlagateljev pa tudi od kupcev stanovanj. Skladno s tem se je
omenjeno stanje odrazilo na cenah nepremičnin, ki so začele padati. Ko so se
razmere umirile in je nepremičninski trg začel izhajati iz krize, so se razmere
stabilizirale. Po raziskavi Hrvaške gospodarske zbornice (2017) se bo v letu 2016
začelo okrevanje gospodarstva na Hrvaškem, s tem pa se bodo dvignile cene
stanovanjskih nepremičnin in novozgrajenih stanovanj. Od takrat cene nepremičnin
na Hrvaškem nenehno rastejo. Prav tako so na nepremičninski trg vplivali pandemija
covida-19 in dva potresa, ki sta zaznamovala leto 2021, ter vojna, ki še vedno divja
na evropskih tleh. Pandemija covida-19 je povzročila finančna presenečenja, ki so
povzročila inflacijo cen vseh produktov in storitev, kar je povzročilo rast cen na
nepremičninskem trgu tako v Evropi kot na Hrvaškem. Nepremičninski trg pa je v
obdobju pandemije covida-19 rasel hitreje od preostalega gospodarstva, kar pomeni,
da je rasel veliko hitreje kot plače in drugi dohodki. K rasti cen na nepremičninskem
trgu je prispevala tudi vojna v Ukrajini. Glede na navedeno je problem trga
nepremičnin v Republiki Hrvaški nepredvidljivost. Dejstvo je, da cene nepremičnin
rastejo zadnjih šest let in bodo rasle tudi v prihodnje. Posledično je na trgu
7

nepremičninski balon. Porajajo se vprašanja: Ali bo nepremičninski balon počil in
kdaj? Ali je glede na stanje na nepremičninskem trgu bolje kupiti ali najeti
nepremičnino? Ali obstaja tveganje, da se zgodi najhujše in zlom nepremičninskega
trga?

V magistrskem delu bomo uporabljali induktivno-deduktivno metodo, metodo
deskripcije, metodo primerjave, metodo kompilacije, metodo analize in metodo
sinteze. Prispevek bo uporabil tudi metodo anketiranja (izvedba anketiranja s
pomočjo vprašalnika).

Informacije bodo zbrane na naslednji način:

V prispevku bomo z uporabo induktivno-deduktivne metode ugotavljali trenutno
stanje
nepremičninskega
trga
v
Republiki
Hrvaški
na
podlagi
analize
nepremičninskega trga s pomočjo splošnih in posameznih dejstev.

V celotnem delu bo uporabljena metoda deskripcije. Uporabljen bo za opis principov
delovanja trga nepremičnin, opis prejšnjega in trenutnega stanja na trgu ter opis
dejavnikov, ki vplivajo na trg dela.

Primerjalno metodo bomo uporabili za skupne značilnosti in opažene podobnosti
dejavnikov, ki so predhodno vplivali na razpad trga, in tistih, ki se odražajo v
trenutnem stanju na trgu.

Pri delu bo uporabljena metoda kompilacije, ki bo pomagala ustvariti popolno analizo
trga nepremičnin. S pomočjo spoznanj drugih avtorjev o nepremičninskem trgu bo na
koncu prispevka podan popoln zaključek.

Za ugotavljanje vzročno-posledične zveze bo uporabljena analizna metoda. Z
metodo analize bodo raziskani vzroki in dejavniki, ki so vplivali na trg nepremičnin ter
kaj se je kot posledica teh dejavnikov dogajalo na trgu nepremičnin.

Metoda sinteze nam bo pomagala razumeti nepremičninski trg kot celoto. Na
nepremičninskem trgu je namreč veliko objektov, ki si niso enaki in so različno
obravnavani. Pojavljajo se tudi različne definicije in dejstva, ki bodo razložena skozi
delo in bodo pripeljala do razumevanja svetovnega nepremičninskega trga.

Hipoteza 1: Cene na nepremičninskem trgu rastejo hitreje kot na drugih trgih.

Prvo hipotezo bomo preverili s pomočjo primerjalne metode, in sicer tako, da bomo
rast cen na drugih trgih raziskovali z rastjo cen na trgu nepremičnin. S pomočjo
omenjene metode bo skupaj z dobljenimi rezultati in tržno primerjavo prišla do
zaključka.

8

Hipoteza 2: Rast obrestnih mer bi lahko upočasnila nakupe nepremičnin.

Drugo hipotezo bomo preučili skozi metodo deskripcije, kjer bo opisana obrestna
mera in njen vpliv na trg. Rast obrestnih mer je na nepremičninski trg vplivala že prej,
opisani pa bodo primeri, kdaj se je to zgodilo.

Hipoteza 3: Z rastjo neto plač se bodo povečale tudi cene nepremičnin.

Metoda analize bo uporabljena za dokazovanje tretje hipoteze. S pomočjo metode
analize bo ugotovljena vzročno-posledična povezava med rastjo neto plače in rastjo
cen nepremičnin.

Hipoteza 4: Pomanjkanje in pomanjkanje gradbenih materialov bo upočasnilo trg
nepremičnin.

S pomočjo induktivno-deduktivne metode bomo postavili četrto hipotezo. Splošna in
posamezna dejstva, ki so na voljo o pomanjkanju in pomanjkanju gradbenih
materialov, bodo pomagala sprejeti ali zavrniti zgornjo hipotezo.

Hipoteza 5: Nakup nepremičnine je donosnejši od dolgoročnega najema
nepremičnine.

Peto hipotezo bomo preverili z metodo kompilacije in metodo sinteze. Z metodo
kompilacije bomo s pomočjo znanja drugih avtorjev o cenah na trgu nepremičnin
prišli do popolne ugotovitve v zvezi s to hipotezo. Tudi to hipotezo bomo preverjali s
sintezno metodo, saj je trg nepremičnin sestavljen iz več vrst nepremičninskih
objektov, ki tvorijo celoto, vendar bo analizirana cena na trgu za posamezno vrsto
nepremičninskega objekta, da bi na koncu prišli do celovitega zaključka.

Ključni rezultati magistrskega dela bodo zaključki analize trga nepremičnin. Določeno
bo, kateri dejavniki vplivajo na trg nepremičnin. Poleg tega bo analiziran
nepremičninski trg po gospodarskem zlomu leta 2008 in trenutno. Primerjali bodo so
cene nepremičnin po krizi in cene nepremičnin danes. Za zaključek bo preučeno, ali
se bolj splača investirati v nakup nepremičnine ali ostati v dolgoročnem najemu
nepremičnine. Rezultati raziskave magistrskega dela bodo pripomogli k dopolnitvi
poznavanja trga nepremičnin za raziskovalce, ki se ukvarjajo z omenjeno tematiko.
Na strokovnem področju bomo v naši raziskavi analizirali stare in nove dejavnike, ki
vplivajo na trg nepremičnin. Vsak dan se pojavljajo novi dejavniki, njihov vpliv pa
bodo raziskovali in na ta način zapolnili vrzel, ki je manjkala v drugih raziskavah.
Sklepi magistrske naloge bodo lahko v pomoč pripravljavcem regionalne zakonodaje
pri pripravi novih strategij za trg nepremičnin. Razmere na nepremičninskem trgu se
vsak dan spreminjajo, zato je treba oblikovati nove pristope, ki bodo omogočili boljši
vpogled v dogajanje na nepremičninskem trgu. Doseženi rezultati bodo prispevali
stroke na način, da z raziskovanjem novih dejavnikov opazujemo nepremičninski trg
9

z drugačne perspektive. Prav tako bodo zbrani rezultati pomembni za hrvaške
državljane. Hrvaški državljani bodo lahko bolje razumeli nepremičninski trg in
njegovo delovanje. Posledično lahko državljani glede na zaporedje dobljenih
rezultatov ocenijo, kdaj se jim najbolj splača investirati v nepremičnine.

Magistrsko delo je razdeljeno na štirinajst poglavij in je sestavljeno iz teoretičnega in
raziskovalnega dela.

V prvem poglavju bodo opredeljeni problem, namen in cilji dela. Nadalje bodo
navedene hipoteze, ki so bile postavljene, metode, ki bodo uporabljene pri delu, opis
poglavja in pričakovani rezultati dela.

Drugo poglavje bo sestavljeno iz literature, ki bo uporabljena pri delu.

Pravne podlage oziroma tretje poglavje daje pregled pravnih predpisov, povezanih s
trgom nepremičnin v Republiki Hrvaški.

V četrtem poglavju z naslovom Metodologija so prikazani načini obdelave podatkov,
pridobljenih in uporabljenih pri delu.

V petem delu prispevka je pojasnjen pojem nepremičnine in na katere vrste so
nepremičnine razdeljene. Pojasnjene so tudi različne definicije pojma nepremičnine
ter številni kriteriji, po katerih se nepremičnine ločijo. Naslednje poglavje govori o
opredelitvi trga nepremičnin.

Prav tako bo šesto poglavje obravnavalo oceno stanja trga nepremičnin v Republiki
Hrvaški. Gospodarska kriza 2008 oziroma sedmo poglavje se osredotoča na
gospodarsko krizo in posledice, ki jih je imela na nacionalna gospodarstva.

V nadaljevanju bo opisan razvoj krize in opredeljeni razlogi za nastanek krize. Poleg
tega bo govora o vplivih krize na nepremičninski trg v Republiki Hrvaški.

Osmo poglavje se nanaša na trg nepremičnin in pravni okvir v zvezi s trgom.
Navedeni in obrazloženi bodo številni zakoni, ki se nanašajo na trg nepremičnin v
Republiki Hrvaški.

Sledi deveto poglavje, v katerem so navedeni dejavniki, ki vplivajo na trg dela.
Dejavniki, ki vplivajo na trg dela, so politični, ekonomski, socialni in tehnološki in
bodo pojasnjeni v tem poglavju.

Deseto poglavje oziroma praktični del obsega izvedba ankete in rezultati raziskave.
Anketa bo v obliki vprašalnika, rezultati raziskave pa bodo predstavljeni v tabelah in
grafikah.

10

Enajsto poglavje z naslovom Razprava predstavlja pregled znanja, pridobljenega v
raziskavi. Navedene hipoteze v prispevku v tem poglavju bodo sprejete ali zavrnjene.

V dvanajstem delu prispevka bo predstavljen zaključek, do katerega smo prišli na
podlagi rezultatov raziskave.

V zadnjem, štirinajstem poglavju, bo predstavljen seznam literature.

11

SADRŽAJ

1
UVOD
..................................................................................................................14
1.1 DEFINICIJA RAZMATRANOG PROBLEMA ....................................................14
1.2 SVRHA I CILJEVI
.............................................................................................15
1.3 PREDVIĐENE METODE I PRETPOSTAVKE
..................................................16
1.4 OPIS POGLAVLJA I OČEKIVANI REZULTATI RADA .....................................17
2 PREGLED LITERATURE .......................................................................................18
3 ZAKONSKE OSNOVE
............................................................................................19
4 METODOLOGIJA ...................................................................................................19
4.1
POSTUPAK IZVOĐENJA RADA
..................................................................20
5
OPĆENITO O NEKRETNINAMA ........................................................................20
5.1 DEFINIRANJE POJMA NEKRETNINE ............................................................22
5.2 VRSTE NEKRETNINA .....................................................................................23
6
TRŽIŠTE NEKRETNINA .....................................................................................24
6.1
STANJE NA TRŽIŠTU NEKRETNINA U REPUBLICI HRVATSKOJ
............27
6.1.1 Zakup i najam nekretnina
.......................................................................... 37
6.1.2 Kupoprodaja stanova i apartmana ............................................................ 43
6.1.3 Obiteljske kuće
.......................................................................................... 49
7 EKONOMSKA KRIZA 2008. GODINE
....................................................................56
7.1 RAZVITAK KRIZE ............................................................................................59
7.2 STANJE U REPUBLICI HRVATSKOJ NAKON KRIZE ....................................62
8 TRŽIŠTE NEKRETNINA I PRAVNI OKVIR ............................................................67
8.1 PRAVNI OKVIR U REPUBLICI HRVATSKOJ
..................................................68
9 ČIMBENICI KOJI UTJEČU NA TRŽIŠTE NEKRETNINA .......................................73
9.1 POLITIČKI ČIMBENICI ....................................................................................73
9.2 EKONOMSKI ČIMBENICI ................................................................................75
9.3 SOCIJALNI ČIMBENICI ...................................................................................78
9.4 TEHNOLOŠKI ČIMBENICI
...............................................................................79
10 PRAKTIČNI DIO ...................................................................................................83
10.1 PROVOĐENJE ANKETE ...............................................................................83
10.2 REZULTATI ISTRAŽIVANJA..........................................................................83
11 RASPRAVA ..........................................................................................................85
12 ZAKLJUČAK
.........................................................................................................88
12

13 IZVORI I LITERATURA ........................................................................................90
13.1 NEZAVISNE PUBLIKACIJE ...........................................................................90
13.2 ČLANCI IZ STRUČNIH ČASOPISA ...............................................................90
13.3 POGLAVLJA U KNJIGAMA I ZBORNICIMA ..................................................91
13.4 PRAVNI IZVORI .............................................................................................92
13.5 INTERNETSKI IZVORI
...................................................................................92

POPIS GRAFIKONA
Grafikon 1. Broj realiziranih transakcija nekretnina u Republici Hrvatskoj u periodu od
2002. do 2020.
...........................................................................................................28
Grafikon 2. Broj kupoprodajnih transakcija u kunama u 2019. i 2020. godini. ...........29
Grafikon 3. Vrijednost prodanih nekretnina u milijunima kuna u 2019. i 2020. godini.
 ..................................................................................................................................30
Grafikon 4. Broj kupoprodaja prema tipu nekretnine u 2019. i 2020. godini. .............31
Grafikon 5. Vrijednost prodanih nekretnina u milijunima kuna za 2019. i 2020. godinu
prema vrsti nekretnina. ..............................................................................................32
Grafikon 6. Broj kupoprodajnih transakcija stanova/apartmana u 2019. i 2020. godini
na razini Republike Hrvatske
.....................................................................................43
Grafikon 7. Vrijednost prodanih stanova/apartmana u milijunima kuna u 2019. i 2020.
godini na razini Republike Hrvatske ..........................................................................44
Grafikon 8. Broj kupoprodajnih transakcija u 2019. i 2020. godini na razini Republike
Hrvatske ....................................................................................................................50
Grafikon 9. Vrijednost prodanih obiteljskih kuća u milijunima kuna za 2019. i 2020.
godinu
........................................................................................................................51
Grafikon 10. Spolni sustav ispitanika
.........................................................................82
Grafikon 11. Visina prihoda .......................................................................................83
Grafikon 12. „Zašto se ne bi odlučili za kupnju nekretnine?“
.....................................83

POPIS SLIKA
Slika 1: Najčešća vrsta nekretnine u kupoprodajnim ugovorima u 2020. godini po
jedinicama lokalne samouprave ................................................................................35
Slika 2: Broj kupoprodajnih transakcija ostvarenih u 2020. godini po jedinicama
lokalne samouprave...................................................................................................37
13

Slika 3: Cjelokupna brojka ugovora na najmu i brojka ugovora o zakupu na nivou
županija, Grada Zagreba i 24 velika grada u 2020. godini ........................................38
Slika 4: Ugovori o zakupu i ugovori o najmu po županijama u 2020. godini ..............39
Slika 5: Ugovori o zakupu i ugovori o najmu iz ZKC-a velikih gradova u 2020. godini
 ..................................................................................................................................42
Slika 6: Broj kupoprodaja stanova/apartmana na županijskom nivou za 2020. godinu
 ..................................................................................................................................45
Slika 7: Broj prodanih stanova/apartmana i medijalna cijena stana/apartmana po
metru kvadratno u kunama na nivou županija, po županijama (ne uvrštavajući grad
koji je centar županije) i po gradovima središtima županija za 2019. i 2020. godini..46
Slika 8: Broj kupoprodaja obiteljskih kuća po županijama u 2020. godini
..................52
Slika 9: Broj prodanih obiteljskih kuća i medijalna cijena obiteljske kuće po metru
kvadratnom u kunama na nivou županija, po županijama (ne uvrštavajući grad koji je
središte županije) i po gradovima središtima županija za 2019. i 2020. godinu ........53
Slika 10: Prosječna postignuta cijena stanova za period od 2002 do 2015. godine po
metru kvadratnom
......................................................................................................60
Slika 11: Pad vrijednosti stambenih nekretnina u periodu od 2008. do 2015. godine
 .......................................................................................................................
………61
Slika 12: Prosječne cijene prodanih novih stanova po metru kvadratnom u kunama u
Republici Hrvatskoj
....................................................................................................64
Slika 13: Stope promjena prosječnih cijena prodanih novih stanova po metru
kvadratnom u kunama u Republici Hrvatskoj
.............................................................64
Slika 14: Indeksi proizvođačkih cijena na domaćem tržištu za građevinski materijal u
periodu od ožujka 2017. godine do ožujka 2022. godine………………………………78

POPIS TABLICA
Tablica 1: Broj transakcija prema kategoriji ugovora u 2019. i 2020. godini ............. 33
Tablica 2: Struktura ugovora o najmu zabilježeni u ZKC-u po županijama prema tipu
nekretnine u 2020. godini ..........................................................................................40

POPIS KORIŠTENIH KRATICA I AKRONIMA
BDP: Bruto domaći proizvod
ECOICOP: European Classification of Individual Consumption according to Purpose
HNB: Hrvatska narodna banka
SAD: Sjedinjene Američke Države
ZKC: Zbirka kupoprodajnih cijena
14

ZoG: Zakon o gradnji
ZoNS: Zakon o najmu stanova
ZoPnPN: Zakon o porezu na promet nekretnina
ZoPU: Zakon o prostornom uređenju
ZoPuPN: Zakon o posredovanju u prometu nekretnina
ZoPVN: Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina
ZoPZ: Zakon o poljoprivrednom zemljištu
ZoŠ: Zakon o šumama
ZoViDSP: Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
ZoZiKPP: Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora
ZoZK: Zakon o zemljišnim knjigama

1 UVOD
Obitavanje u određenom prostoru podrazumijeva se bazičnom životnom potrebom,
dok se nekretnine označavaju kao permanentan stambeni prostor. Kupovina
nekretnine nerijetko zahtijeva veću investiciju. U pojedinim državama od iznimne je
važnosti biti vlasnik nekretnine jer se navedeno povezuje uz bolji društveni status.
Sve učestalije, nekretnine se promatraju kroz spektar zarade zbog njihove potražnje i
u konačnici prodaje te posljedično cijene nekretnina rastu iz dana u dan.

1.1 DEFINICIJA RAZMATRANOG PROBLEMA

Tržište nekretnina u posljednje vrijeme je predmet raznih diskusija na području
Republike Hrvatske. Ako je na tržištu period ekonomskog razvoja, tržište nekretnina
omogućuje veliki prihod njegovim učesnicima. S druge strane, do izmjena na tržištu
uvijek može doći i nesigurnost je konstantno prisutna. Zato treba biti svjestan te
činjenice i neprestano pratiti kretanje tržišta nekretnina i čimbenike koji utječu na
njega.

Kupnja nekretnine označava bitan potez u čovjekovom životu jer se smatra jednom
vrstom ulaganja te također rješavanja problematike smještajnog pitanja. Također, u
današnje vrijeme kupovina nekretnine nije jednostavna stvar za pojedinca. Cijene
građevinskih materijala i ljudskog faktora su porasle pa s njima i cijene nekretnina.

Za tržište nekretnina u Republici Hrvatskoj postojala je ogromna zainteresiranost u
periodu od završetka Domovinskog rata do pojave gospodarske krize. Međutim, kada
je gospodarska kriza 2008. godine pokucala i na hrvatska vrata, ona se nepovoljno
odrazila na tržište nekretnina. Tržište nekretnina postajalo je sve pasivnije i nije se
15

više gradilo kao u prethodnom periodu, a novosagrađeni stanovi nisu se prodavali i
ostali su prazni. Brojka nezaposlenih je rasla, država nije ubirala poreze od prodaje
nekretnina, a banke nisu namirile potraživanja kako od investitora tako i od kupaca
stanova. Sukladno tome, spomenuta situacija se odrazila na cijene nekretnina koje
su počele padati. Kada se situacija smirila i kada je tržište nekretnina počelo izlaziti iz
krize, situacija se stabilizirala.

Prema istraživanju Hrvatske gospodarske komore (2017.), u 2016. godini
započinje oporavak gospodarstva u Hrvatskoj, a time i rast cijena stambenih
nekretnina i novosagrađenih stanova. Od tada cijene nekretnina u Hrvatskoj
kontinuirano rastu. Također, na tržište nekretnina utjecala je pandemija bolesti
COVID-19 i dva potresa koji su obilježili 2021. godinu, kao i rat koji i dalje bukti na
europskom tlu. Pandemija bolesti COVID-19 dovela je do financijskih iznenađenja
koji su doveli do inflacije cijena svih proizvoda i usluga, što je dovelo do povećanja
cijena na tržištu nekretnina kako u Europi, tako i u Hrvatskoj. Međutim, u periodu
pandemije bolesti COVID-19 dogodilo se to da se tržište nekretnina „odvojilo“ od
ostatka gospodarstva, što znači da je raslo puno brže od plaća i drugih prihoda.
Nadalje, rastu cijena na tržištu nekretnina doprinijelo je i ratno stanje u Ukrajini.

S obzirom na prethodno navedeno, problem tržišta nekretnina u Republici Hrvatskoj
je nepredvidljivost. Činjenica je ta da je cijena nekretnina posljednjih šest godina
rasla i da će i u budućnosti nastaviti rasti. Posljedično, na tržištu dolazi do
nekretninskog balona. Postavljaju se pitanja: Hoće li nekretninski balon puknuti i
kada? Je li bolje kupiti ili iznajmiti nekretninu s obzirom na stanje na tržištu
nekretnina? Postoji li rizik da dođe do najgoreg ishoda i tržište nekretnina doživi
slom?

1.2 SVRHA I CILJEVI

Svrha ovog magistarskog rada je analiza tržišta nekretnina u Republici Hrvatskoj. Uz
pomoć istraživanja objasnit će se kretanje cijena nekretnina i koji čimbenici utječu na
njihovu vrijednost. Na osnovi izvršenog istraživanja i konačnih rezultata dobit ćemo
sliku trenutačnog stanja na spomenutom tržištu. Konačni rezultati olakšat će
shvaćanje tijeka zbivanja koji se događaju na tržištu nekretnina.

Ciljevi su:

1. definirati trenutačno stanje na tržištu nekretnina

2. ustanoviti koji čimbenici utječu na tržište nekretnina

3. usporediti trenutačne cijene na tržištu nekretnina s cijenama nekretnina poslije
ekonomske krize 2008. godine
16

4. analizirati isplativost investiranja u kupnju nekretnine.

1.3 PREDVIĐENE METODE I PRETPOSTAVKE

U magistarskom radu koristit će se induktivno-deduktivna metoda, metoda
deskripcije, metoda komparacije, metoda kompilacije, metoda analize i metoda
sinteze.

U radu će se koristiti i metoda anketiranja (provođenje ankete uz pomoć upitnika).
Metoda anketiranja provest će se uz pomoć upitnika koji će se sastaviti. Upitnik će se
sastojati od pitanja koja su važna za provedbu analize tržišta nekretnina u Republici
Hrvatskoj. Nakon što se anketa odradi i rezultati prikažu, postavljene hipoteze u
ovome radu će se prihvatiti ili odbaciti.
Informacije će se prikupiti na sljedeći način:
Induktivno-deduktivna metoda koristit će se u radu da bi se temeljem analize tržišta
nekretnina uz pomoć općih i pojedinačnih činjenica ustanovilo trenutačno stanje na
tržištu nekretnina u Republici Hrvatskoj.
Metoda deskripcije provlačit će se kroz cijeli rad. Bit će upotrijebljena za opisivanje
principa tržišta nekretnina, opisivanje prijašnjeg i sadašnjeg stanja na tržištu te
opisivanje čimbenika koji utječu na tržište rada.
Komparativna metoda primjenit će se kod zajedničkih karakteristika i primjećenih
sličnosti čimbenika koji su prije utjecali na slom tržišta i onih koji se odražavaju na
trenutačno stanje na tržištu.
Metoda kompilacije iskoristit će se u radu kao pomoć u kreiranju kompletne analize
tržišta nekretnina. Uz pomoć saznanja drugih autora o tržištu nekretnina na kraju
rada donijet će se kompletan zaključak.
Za utvrđivanje uzročno-posljedične veze koristit će se metoda analize. Kroz metodu
analize istražit će se uzroci odnosno čimbenici koji su utjecali na tržište nekretnina i
što se dogodilo na tržištu nekretnina kao posljedica tih čimbenika.

Metoda sinteze pomoći će nam da razumijemo tržište nekretnina kao jednu cjelinu.
Naime, na tržištu nekretnina nalaze se mnogobrojni objekti koji nisu isti i drugačije se
tretiraju. Pojavljuju se različite definicije i činjenice koje će biti objašnjene kroz rad te
će doći do spoznaje tržišta nekretnina u globalu. Također, metoda sinteze koristit će
se u zaključku rada. Navedena metoda pomoći će definirati kompletan zaključak na
temu analize tržišta nekretnina u Republici Hrvatskoj.

17

Pretpostavljam da će problem nastati kod utvrđivanja porasta cijena nekretnina na
tržištu. S obzirom da su cijene na tržištu nekretnina stalno u rastu, i mijenjaju se iz
dana u dan bit će otežano napraviti preciznu usporedbu iz perioda poslije ekonomske
krize 2008. godine i danas.

Također, pretpostavljam da će se problem javiti kod utvrđivanja čimbenika koji utječu
na tržište nekretnina. Većina čimbenika se može definirati, ali postoji mogućnost da
će u međuvremenu nastati dodatni čimbenik ili čimbenici koji će isto utjecati na tržište
nekretnina.

1.4 OPIS POGLAVLJA I OČEKIVANI REZULTATI RADA

Magistarski rad podijeljen je u četrnaest poglavlja i sastoji se od teoretskog i
istraživačkog dijela.
U prvom poglavlju definirat će se problem, svrha i ciljevi rada. Nadalje, navest će se
hipoteze koje su postavljene, metode koje će se koristiti u radu, opis poglavlja te
očekivani rezultati rada.

Drugo poglavlje sastojat će se od literature koja će se koristiti u radu.

Zakonske osnove ili treće poglavlje daje uvid u pregled zakonske regulative koja se
odnosi na tržište nekretnina u Republici Hrvatskoj.

Četvrto poglavlje, naslova Metodologija prikazuje načine na koje će se obrađivati
podaci do kojih se dolazi i koji će se koristiti u radu.

U petom dijelu rada objašnjava se pojam nekretnine i na koje vrste se nekretnine
dijele. Objašnjavaju se i različite definicije pojma nekretnina kao i mnogi kriteriji
prema kojima se nekretnine razlikuju.

Naredno poglavlje odnosi se na definiranje tržišta nekretnina. Također, šesto
poglavlje bavit će se procjenom stanja tržišta nekretnina na području Republike
Hrvatske.

Ekonomska kriza 2008. godine ili sedmo poglavlje usmjereno je na ekonomsku krizu
i posljedice koje je imala na nacionalne ekonomije. Nastavno, bit će opisan razvitak
krize i razlozi krize bit će definirani. Uz to, obradit će se kakve je posljedice imala
kriza na tržište nekretnina u Republici Hrvatskoj.

Osmo poglavlje odnosi se na tržište nekretnina i pravni okvir koji je vezan uz tržište.
Brojni zakoni koji se referiraju na tržište nekretnina u Republici Hrvatskoj bit će
naznačeni i objašnjeni.

18

U nastavku slijedi deveto poglavlje u kojem će biti navedeni čimbenici koji utječu na
tržište rada. Čimbenici koji utječu na tržište rada su politički, ekonomski, socijalni i
tehnološki i oni će biti objašnjeni u ovom poglavlju.

Deseto poglavlje ili praktični dio sastoji se od provođenja ankete i rezultata
istraživanja. Anketa će biti u obliku upitnika, a rezultati istraživanja bit će prikazani
tabličnim i grafičkim prikazima.

Jedanaesto poglavlje, naslova Rasprava, pruža pregled spoznaja do kojih se došlo u
istraživanju. Navedene hipoteze u radu u ovom će se poglavlju prihvatiti ili odbaciti.
U dvanaestom dijelu rada bit će prikazan zaključak do kojeg se došlo na osnovi
rezultata istraživanja.
U zadnjim poglavljima – trinaestom i četrnaestom, bit će prikazan popis grafikona i
tablica te literature.

Ključni rezultati magistarskog rada obuhvatit će zaključke analize tržišta nekretnina.
Definirat će se koji to čimbenici utječu na tržište nekretnina. Nadalje, analizirat će se
tržište nekretnina nakon gospodarskog sloma 2008. godine i trenutno. Usporedit će
se cijene nekretnina nakon krize i cijene nekretnina danas. Zaključno, ispitat će se
isplati li se više ulagati u kupovinu nekretnine ili ostati u dugoročnom najmu
nekretnine.

Rezultati istraživanja magistarskog rada doprinijet će u upotpunjavanju znanja o
tržištu nekretnina istraživačima koji se bave navedenom tematikom. Što se tiče
područja stručnosti, naše istraživanje analizirat će stare ali i nove čimbenike koje
utječu na tržište nekretnina. Svakodnevno se pojavlju novi čimbenici i njihov utjecaj
će se istražiti i na taj način će se upotpuniti praznina koja je nedostajala kod ostalih
istraživanja.

Zaključci
magistarskog
rada
moći
će
pomoći
izrađivačima
regionalnog
zakonodavstva u pripremi novih strategija za tržište nekretnina. Stanje na tržištu
nekretnina mijenja se svakodnevno te se moraju osmisliti novi pristupi koji će
omogući bolji uvid u stanje na tržištu nekretnina. Ostvareni rezultati doprinijet će
profesiji na način da kroz istraživanje novih čimbenika promatra tržište nekretnina iz
drugačije perspektive. Također, prikupljeni rezultati bit će važni i za hrvatske
građane. Hrvatski građani moći će bolje razumijeti tržište nekretnina i kako tržište
funkcionira. Shodno tome, slijedom dobivenih rezultata, građani mogu procjeni kada
se najviše isplati investirati u nekretninu.

2 PREGLED LITERATURE
Opća literatura koja će se koristiti u radu je „Poslovanje o nekretninama” koju su
izdale Hrvatska gospodarska komora i Burza nekretnina, knjiga „Agent nekretnina”
19

grupe autora, knjiga „Kako kupovati i prodavati nekretnine” autora Darka Vrljića i
knjiga „Procjena vrijednosti nekretnina i sve oko toga” koju je izdao Novi informator.
Što se tiče strane literature u radu će se koristiti „Real Estate Investing: The Ultimate
Beginners' Guide to Real Estate Investing” Johna Jamesa i trinaesto izdanje „Real
Estate Finance and Investments” Williama B. Brueggemana i Jeffreyja D. Fishera.
Literatura koja pobliže bavi temom tržišta nekretnina a koja će se koristiti u radu su:
Izvještaj o tržištu nekretnina za 2016., 2017., 2018., 2019., 2020. i 2021. godinu i
Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske od 2012. do 2017. godine kao i
Pregled tržišta nekretnina za 2018., 2019. i 2020. godinu izdanih od strane
Ekonomskog instituta u Zagrebu. Također, upotrebljavat će se Hrčak – portal
hrvatskih znanstvenih i stručnih radova.
Koristit će se članci koji su dostupni na stranicama Hrvatske gospodarske komore,
Hrvatske narodne banke, Ministarstva financija, Burze nekretnina, Porezne uprave,
Dabra- digitalnog akademskog arhiva i repozitorija. Nadalje, upotrebljavat će se
članci dostupni na COBISSU i ResearchGateu.

3 ZAKONSKE OSNOVE
U radu će se koristiti zakoni i pravilnici o nekretninama u Republici Hrvatskoj. Koristit
će se Zakon o procjeni nekretnina kojim se utvrđuje procjena vrijednosti nekretnina,
sastav i nadležnosti procjeniteljskih povjerenstava, procjenitelji, metode i načini
procjenjivanja vrijednosti nekretnina itd. Zakon o gradnji, također će biti upotrijebljen
u radu jer se njime regulira područje građenja i projektiranja te održavanja i uporabe
građevina. Nadalje, Zakon o posredovanju u prometu nekretnina daje uvid u pitanja o
sklapanju ugovoru o posredovanju u nekretninama i općim uvjetima poslovanja te
Zakon o najmu stanova kojim se regulirala prava i obveze u vezi s najmom stana.
Završno, koristit će se Pravilnik o informacijskom sustavu tržišta nekretnina koji
određuje sadržaj i način upravljanja informacijskog sustava tržišta nekretnina, zbirki
kupoprodajnih cijena i koncepta približnih vrijednosti te način uporabe podataka iz
istih.

4 METODOLOGIJA
Kao što je već prije navedeno, osim metoda deskripcije, komparacije, kompilacije,
induktivno-deduktivne metode te metode analize i sinteze, u magistarskom radu će
se provesti i anketa uz pomoć upitnika.

20

4.1
POSTUPAK IZVOĐENJA RADA

U radu je postavljeno pet hipoteza i njih će se ispitati uz pomoć navedenih metoda:
Hipoteza 1: Cijene na tržištu nekretnina rastu brže nego na ostalim tržištima.

Prvu hipotezu provjerit ćemo uz pomoć metode komparacije, na način da će se
istražiti rast cijena na ostalim tržištima s rastom cijena na tržištu nekretnina. Uz
pomoć navedene metode uz dobivene rezultate i komparaciju tržišta doći će se do
zaključka.

Hipoteza 2: Kupnju nekretnina mogao bi usporiti rast kamatnih stopa.
Drugu hipotezu ispitat ćemo kroz metodu deskripcije, gdje će se opisati kamatna
stopa i njen utjecaj na tržište. Rast kamatne stope je i prije utjecao na tržište
nekretnina te će se opisivanjem navesti primjeri kada se to dogodilo.

Hipoteza 3: Povećanjem neto plaće rast će i cijene nekretnina.

Metoda analize upotrijebit će se za dokazivanje treće hipoteze. Uz pomoć metode
analize utvrdit će se uzročno-posljedična veza između rasta neto plaće i rasta cijena
nekretnina.

Hipoteza 4: Nestašica i manjak građevinskog materijala usporit će tržište nekretnina.

Uz pomoć induktivno-deduktivne metode ustanovit ćemo četvrtu hipotezu. Opće i
pojedinačne činjenice koje su dostupne o nestašici i manjku građevinskih materijala
pomoći će da se navedena hipoteza prihvati ili odbaci.

Hipoteza 5: Kupnja nekretnine isplativija je od dugoročnog najma nekretnine.

Petu hipotezu provjerit ćemo kroz metodu kompilacije i metodu sinteze. Metodom
kompilacije, uz pomoć saznanja drugih autora o cijenama na tržištu nekretnina doći
ćemo do cjelovitog zaključka vezanog uz ovu hipotezu. Također, ova hipoteza
provjerit će se uz metodu sinteze jer se tržište nekretnina sastoji od više vrsta
nekretninskih objekata koji tvore jednu cjelinu, ali će se analizirati cijena na tržištu za
svaku vrstu nekretninskog objekta da bi se na kraju došlo do cjelovitog zaključka.

5 OPĆENITO O NEKRETNINAMA
Sve nekretnine određene su nekom jedinstvenom cijenom koja se definira prema
određenim faktorima. Prema Šebalju (2018.), koncept tržišne vrijednosti nekretnina,
kao i ostale vrijednosti nekretnina, zasniva se na ideji vjerojatne cijene koja bi se
21

mogla postići uz ispunjavanje određenih specifičnih uvjeta, definiranih u opisu tržišne
ili neke druge vrijednosti.

Faktori koji formiraju vrijednost određene nekretnine primjenjuju se na lokaciju,
princip građenja, energetsku efikasnost te primjenu određene nekretnine. Međutim,
veliku važnost ima i status legaliteta koji nekretnini omogućuje da posjeduje legalnu
opravdanost kao i pouzdanost oko upravljanja nekretnine. Prema Josipović (2005.),
na tržište nekretnina utječe pravno uređenje nekretnina, oporezivanje, statusno
pravo, procjena vrijednosti nekretnina itd. Osim spomenutih faktora, na značaju se
daje i starosti nekretnine i instalacijama koje se smještene u sklopu određene
nekretnine te sagrađenoj komunalnoj infrastrukturi. Navedeni faktori su jednako važni
i ne umanjuje se važnost ni jednog faktora jer su svi bitni za utvrđivanje vrijednosti
određene nekretnine.

Faktor kao što je lokacija, čini svaku nekretninu jedinstvenom. Upravo zbog toga,
nekretninu je teško zamjeniti ili komparirati. U većini situacija, prostor je taj odlućujući
faktor koji pomaže u donošenju odluke oko određene nekretnine u odnosu na ostale.

Određena nekretnina posjeduje veću vrijednost i primamljivija je kupcu ako se nalazi
na dobroj lokaciji odnosno ako je u blizini važnih prometnica, povijesnih znamenitosti,
važnih turističkih atrakcija itd. Nadalje, plus je i ako je određena nekretnina lako
dostupna, tj. ako je kupac može pronaći bez poteškoća. S druge strane, prema
Greenu (2017.), najpametnije je ulagati u nekretnine koje se nalaze na području gdje
potražnja raste, a ne samo u nekretnine koje su geografski pristupačnije.

Osim lokacije, bitan faktor za definiranje vrijednosti određene nekretnine je status
legaliteta. Potrebno je imati čiste papire koji se odnose na postojeću nekretninu
odnosno česticu na kojoj se nekretnina nalazi. Također, važna je starost određene
nekretnine i instalacija te komunalna infrastruktura koja je izgrađena u sklopu
nekretnine. Novoizgrađene nekretnine imaju veće cijene na tržištu nekretnina od
starogradnje. Cijene nekretnina posljednjih su godina u porastu zbog različitih
čimbenika koji utječu na njih. Primjerice, zadnjih godinu dana cijena građevinskih
materijala je drastično narasla zbog pandemije bolesti COVID-19 i rata koji još traje,
a samim time, raste i cijena ljudskog rada. Zbog navedenog, vodi se računa o
principu građenja nekretnina i energetskoj efikasnosti.

Postoji više separiranih tržišta unutar tržišta nekretnina koja se razlučuju ovisno o
geografskom položaju nekretnine i kategoriji nekretnine. Općenito, nekretnine
sagledavamo kao posebne cjeline jer je svaka nekretnina na specifičnoj i drugačijoj
lokaciji. Radi toga, svaka nekretnina traži drugačiji pristup kao da se radi o drugačijim
tržištima. Primarni cilj svakog prodavatelja nekretnina je pronaći najadekvatnije
rješenje za prezentiranje nekretnine na tržištu kao i uočavanje parametara koji
određenu nekretninu čine jedinstvenom.
22

5.1 DEFINIRANJE POJMA NEKRETNINE

Danas se susrećemo s različitim literaturama koje interpretiraju pojam nekretnine na
različite načine ali svaka obrazlaže i opisuje spomenuti pojam. Nekretnine
predstavljaju stvari u prostoru koje ne mogu promijeniti položaj, a da im se pri tom ne
promjeni ili u potpunosti ne uništi postojeća struktura. Na primjer, prema
Breuggemanu i Fisheru (2008.), nekretnina je sve ono što osoba posjeduje. Oni
opisuju nekretninu kao sve ono što je u vlasništvu i što je dio imovine pojedinca.
Nekretnina svima nama znači život, osiguranje egzistencije stanovanja naše obitelji,
ali i prestiž u mjestu i načinu stanovanja. Kako se odlučiti kada, što i gdje kupiti?
Odluka o kupnji i prodaji velikoj većini ljudi zadaje i silne probleme te iziskuje dodatna
znanja ili pomoć onih koji to imaju i ovlašteni su za pružanje pomoći u tim poslovima.1
S pravnog gledišta, nekretnina se definira kao zemljišna čestica, kao i ono što je s
njom trajno povezano na njezinoj površini ili ispod njezine površine. Nekretnine se još
smatraju i katastarskim česticama te se određuju katastarskim oznakama. Nadalje,
katastarska čestica označava određeni dio zemljine površine te se nalazi u katastru
sa svojim brojem i nazivom katastarske općine na području na kojem se nalazi.
Shodno tome, nekretnine se utvrđuju po broju katastarske čestice i nazivu
katastarske općine u svim zemljišnim knjigama i isparavama o nekretninama. Prema
Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (2014.), predmet prava vlasništva
može biti svaka nekretnina i pokretnina, dok je objekt prava vlasništva pojedinačno
određena stvar. U pravu se ponekad pod pojmom nekretnine definiraju i određene
stvari koje su po svojoj prirodi pokretnine. Objekti stvarnih prava su tjelesni dijelovi
prirode različiti od ljudi, a služe ljudima (fizičkim i pravnim osobama) radi
zadovoljavanja njihovih materijalnih (ekonomskih) i duhovnih potreba ako po svojim
prirodnim osobinama i po zakonu (pravu) mogu biti u vlasti određenog pravnog
subjekta.2 Nekretnine su bitna stavka za društveni i gospodarski aspekt. Gledajući
povijesno, upravo je ta značajka nekretnina bitna jer su se zbog teritorija koji su imali
važnu geografsku poziciju vodili mnogi ratovi. Također, jako važna komponenta osim
teritorija ima i činjenica nalaze li se na određenom teritoriju prirodna bogatstva.
Primjerice, to su teritoriji koji su bogati rudama ili naftom i takvi teritoriji su uvijek bili
zanimljivi državama, a naročito onima koje su htjele biti u vodstvu. U skorije vrijeme
teritoriji koji su bogati prirodnim izvorima vode bit će u središtu interesa brojnih
država i oko njih će se voditi puno polemika. Vezano uz spomenuto, upravo ispravno
i optimalno upravljanje prostorom može biti ključni faktor u prevenciji onečišćenja,
kao i brojnih polemika koji su stvoreni prvenstveno zbog ljudskog faktora.

1 Jakobović et. al., 2017, str. 1.
2 Simonetti, 2009, str. 34.
23

5.2 VRSTE NEKRETNINA

Poželjno je diferencirati dvije osnovne skupine, kada se radi o kategorijama
nekretnina a to su zemljišta i građevine. Kategorija zemljišta primjenjenjuje se na
građevinsko zemljište, poljoprivredno zemljište i šumsko zemljište. Građevinsko
zemljište je zemljište unutar građevinskog područja te zemljište izvan građevinskog
područja obuhvaćeno građevnom česticom na kojoj je izgrađena građevina.3 Što se
tiče građevinskih zemljišta, zemljište koje je pripravno za građenje ili će u budućnosti
biti pripravno za građenje je zemljište koje je okaraktezirano kao neizgrađeno.

Nadalje, također postoji izgrađeno građevinsko zemljište koje se referira na zemljište
na kojem se nalazi infrastruktura. Razlika između izgrađenih i neizgrađenih zemljišta
nalazi se u kategoriji građevinskih zemljišta, dok se s druge strane razlika između
uređenih i neuređenih zemljišta može pronaći u kategoriji poljoprivrednih zemljišta.
Poljoprivrednim zemljištem,u smislu ovoga zakona, smatraju se poljoprivredne
površine koje su po načinu uporabe u katastru opisane kao: oranice, vrtovi, livade,
pašnjaci, voćnjaci, maslinici, vinogradi, ribnjaci, trstici i močvare, kao i drugo zemljište
koje se može privesti poljoprivrednoj proizvodnji sukladno prostornom planu.4 Treća
kategorija zemljišta je šumsko zemljište koje je okarakterizirano kao prirodno
bogatstvo te se na njega primjenjuje načelo održivog gospodarenja šumama.
Šumskim zemljištem smatraju se: zemljište na kojem se uzgaja šuma, šumski
rasadnici, šumski sjemenski objekti tipa sjemenska plantaža, roditeljska stabla, klon i
klonska smjesa; šumske prosjeke šire od 5 m, šumske prometnice i svijetle pruge uz
prometnice šire od 5 m; površine pod objektima namijenjenima prvenstveno
gospodarenju i zaštiti šuma; šumska stovarišta unutar šumskih kompleksa; neobraslo
zemljište koje je zbog svojih prirodnih obilježja i uvjeta gospodarenja predviđeno kao
najpovoljnije za uzgajanje šuma te trajnu proizvodnju drvne tvari i/ili općekorisnih
funkcija uz unapređenje bioeaznolikosti šuma: trstici, bare, i močvare unutar šumskih
kompleksa; trase vodovoda, odvodnje otpadnih voda (kanalizacije), naftovoda,
plinovoda, električnih i ostalih vodovoda širine veće od 5 m unutar šumskih
kompleksa te eksploatacijska polja unutar šumskogospodarskog područja.5

Druga velika skupina odnosi se na građevine.

Građevine i radovi na tim građevinama se s obzirom na zahtjevnost postupaka u vezi
s gradnjom prema ovome zakonu razvrstavaju u pet skupina, od zahtjevnijih prema
manje zahtjevnima, kako slijedi: 6

1. skupina – građevine koje se planiraju Državnim planom prostornog razvoja

3 ZoPU, 3. čl.
4 ZoPZ, 3. čl.
5 ZoŠ, 5. čl.
6 ZoG, 4. čl.
24

2. a skupina – građevine za koje se utvrđuju posebni uvjeti i provodi postupak
procjene utjecaja zahvata na okoliš, postupak ocjene o potrebi procjene
utjecaja na okoliš i/ili ocjene prihvatljivosti zahvata za ekološku mrežu

1. b skupina – građevine za koje se utvrđuju posebni uvjeti, a ne provodi
postupak donošenja rješenja o prihvatljivosti zahvata za okoliš, odnosno
postupka ocjene o potrebi procjene utjecaja na okoliš i/ili ocjene prihvatljivosti
zahvata za ekološku mrežu

3.a skupina – građevine za koje se ne utvrđuju posebni uvjeti

3.b skupina – zgrade stambene namjene čija građevinska (bruto) površina ne prelazi
400 m² i zgrade poljoprivredne namjene čija građevinska (bruto) površina ne prelazi
600 m², za koje se ne utvrđuju posebni uvjeti.

6 TRŽIŠTE NEKRETNINA
Tržišta posjeduju različite karakteristike koje ih razdvajaju u odnosu na druga tržišta
premda imaju gotovo identičan princip djelovanja. Također, i tržište nekretnina ima
svoje jedinstvenosti koje označavaju specifičan sustav koji se sastoji od značajka
koje se okupljaju u jednu komponentu. U sklopu te komponente vrijede određeni
zakoni kao i norme ponašanja koji se referiraju na sve sudionike i njihovo ponašanje
u određenim situacijama.
Tržište nekretnina se može objasniti kao područje u okviru kojeg se razmjenjuju
transkacije koje prouzrokuju izmjenu prava vlasništva ili izmjenu u uporabi prava koja
proistječu iz nekretnina. Analizirajući tržište nekretnina poželjno je istaknuti prostor
koji je osnovni čimbenik smještaja i identificiranja određene nekretnine.
Tržište nekretnina je jedinstveno te se zbog brojnih faktora diferencira u odnosu na
druga tržišta. Neki od faktora su sljedeći: vrijednost nekretnina, poseban odnos
čovjeka prema nekretnini i djelovanje države na tržište nekretnina. U većini
slučajeva, vrijednost nekretnina je velika i većina kupaca odlučuje se za određenu
kategoriju zaduživanju prilkom transakcija. Shodno tome, postoji povod za nužnost
financijskih ustanova te primjenu zakonodavne,monetarne i fiskalne politike koja je
osjetno veća u odnosu na druga tržišta. Prema Jamesu (2018.), pojedini investitori
mijenjaju nekretnine koje su kupili po povoljnoj cijeni kako bi što brže zaradili, dok s
druge strane pojedini investitori drže svoje nekretnine dovoljno dugo za povećanje
svoj dugoročne dobiti. Nadalje, država ima važnu zadaću na tržištu nekretnina te ona
djeluje na više razina. Uvođenjem poreza i pravnih legislativa izravno utječe na
zbivanje situacije na tržištu. U sklopu države, od velike je važnosti naglasiti funkciju
sudova koji su definirani kao državna tijela koja su bitna u rješavanju sporova i
izvršavanju zakona.
25

Kroz različite zakonske mehanizme, porezni sustav i građevinsku kontrolu koji su
vezani uz uporabu nekretnina i trgovanje odražava se djelovanje države na tržište
nekretnina. Država uveliko djeluje na tržište neketnina te se prvenstveno zbog toga
svaki postupak na tržištu nekretnina podrobno proučava. Važan faktor koji diferencira
tržište nekretnina od ostalih tržišta jest odnos čovjeka prema nekretninama. Odnos
čovjeka prema nekretninama sagledava se kroz tri različita kriterija: percepcije,
očekivanja i psihološke dobiti. Kada se proučavaju percepcije koje čovjek ima prema
nekretninama, većinom se primjeti da je na početnom mjestu koncept vlasništva koji
pruža čovjeku osjećaj stabilnosti, statusa i sigurnosti investicije koja većinom ne gubi
vrijednost. Faktor očekivanja čovjeka kod investicije u nekretninu uglavnom se
referira na buduće kontinuirano povećanje cijene nekretnine. Shodno tome, čovjek će
se radije opredijeliti za investiciju u određenu nekretninu, a ne, primjerice, kupnju
dionica. Prilikom donošenja odluke o investiranju u određenu nekretninu, veliku ulogu
kod čovjeka ima i faktor psihološke dobiti. Faktor psihološke dobiti izražen je i kod
velikih ulagača koji su nerijetko odlučni povećati cijenu određene nekretnine zbog
velike tendecije da postanu većinski vlasnici određene nekretnine.
Važno je istaknuti bitne značajke nekretnina kao predmeta ulaganja kada se
odrađuje analiza tržišta nekretnina. Pod te značajke ulaze: raznolikost, nepokretnost i
cijelovitost, slaba profitabilnost i niska dokumentiranost. Raznolikost predstavlja
nekretnine kao specifične te da je otežano iste uspoređivati ili zamijenjiti. Značajka
nepokretnosti i cijelovitosti odražava se na lokaciju te ju je praktički nemoguće
premjestiti te ima onemogućeno dijeljenje, dok s druge strane značajka slabe
profitabilnosti utječe na rješavanje problema vezanih uz preinaku portfelja. Niska
dokumentiranost je značajka kod koje je fokus na djelomičnim ekonomskim
podacima i slaboj razvidnosti. Prema Hallu (2003.), vrijeme je sve, a to se referira na
kupnju na tržištima koja se mogu unovčiti prije pada cijena. Također, prema Lindahlu
(2007.), ključna informacija za dobro ulaganje u tržište nekretnina je razumijevanje
ciklusa nekretnina.
Raznorazni sudionici djeluju na tržištu nekretnina, a oni su sljedeći: korisnici, država,
proizvođači te trgovci nekretninama. U grupu korisnika spadaju fizičke i pravne osobe
koje iznajmljuju ili kupuju nekretnine. Ako dođe do razlike u načinu življenja kod
određenog kupca, tada dolazi i do promjene određenih potreba. U tom trenutku,
dolazi do promjena u odnosu na početni moment odluke o kupnji nekretnine i
trenutnih nakana i težnja. Također, i država se nalazi među sudionicima koji utječu
na tržište nekretnina i ona ima veliku funkciju koja se odražava na više nivoa. Kao što
je već spomenuto, država zakonskim regulativama i nametima izravno regulira
okolnosti koje se događaju na tržištu. Za stavaranje određene nekretnine bitan
sudionik su proizvođači. U navedenu grupu ulaze arthitekti, građevinari, istraživači i
osobe koje ulažu u pojedinu nekretninu. Prvi korak je analiziranje tržišta i tendencija
korisnika u cilju pronalaženja ulagača kako bi se pokrenulo projektiranje. U slučaju
da su sakupljena zadana ulagačka sredstva i da su zakonske stavke sređene,
počinje gradnja u kojoj glavnu riječ vode građevinari koji su zaduženi za ostvarivanje
projekta. Navedene sudionike na tržištu nekretnina povezuje zadnji sudionik, a oni su
26

trgovci nekretninama. Bitnu ulogu imaju trgovci nekretnina jer provode odluke koje su
bitne za sve nivoe tržišta. Nadalje, u proširenom kontekstu u grupu trgovaca
nekretnina ulaze i knjigovođe, digitalne agencije, advokati,osiguratelji i brojni drugi.
Svi navedeni su izuzetno bitni i imaju značajnu funkciju i svaka nepravilnost u
izvršenju njihove uloge može voditi ka disbalansu tržišta.
Tržište nekretnina možemo podijeliti na nekoliko segmenata, a to su:7
 stambeno tržište
 tržište uredskih i maloprodajnih poslovnih prostora
 tržište industrijskog prostora i
 tržište hotelijerskog prostora.
Svaka od ovih kategorija može se dalje dijeliti na još sitnije potkategorije, primjerice
prema tipu nekretnina, lokacijskim faktorima ili cjenovnom rangu kako bi analiza
obuhvatila što više detalja. Pomoću njih se može što bolje opisati postojeća ponuda i
potražnja za određenim tipom nekretnina, ali i omogućiti predviđanje budućih
kretanja i potreba koje će se u srednjem roku javiti na tržištu nekretnina u skladu sa
stanjem u cjelokupnom gospodarstvu.8
Hrvatsko tržište nekretnina može se smatrati relativno malim, a industrija
građevinarstva i stanogradnje relativno mladom. Stambeno tržište, kao jedan
segment tržišta nekretnina svoj intenzivniji razvoj započinje sredinom devedesetih
godina prošlog stoljeća, nakon završetka Domovinskog rata. Stvaranje povoljnijih
uvjeta za razvoj tog dijela tržišta omogućeno je restrukturiranjem vlasničkih odnosa
te intenziviranjem prodaje stanova na kojima je postojalo stanarsko pravo, pri čemu
je nešto drukčija situacija bila u ruralnim i urbanim područjima Hrvatske.9
Tržište uredskih prostora u Hrvatskoj veoma je razvijeno, a tržište maloprodajnih
poslovnih prostora u zadnjih par godina doživljava snažan rast. Pri tome je važno
naglasiti kako je najveći dio uredskih i maloprodajnih poslovnih prostora koncentriran
u glavnom gradu Republike Hrvatske, gdje se nalazi gotovo 85 % od ukupnog
uredskog prostora. Stoga se može točnije reći kako se zagrebačko tržište uredskih
prostora može smatrati najrazvijenijim i najdinamičnijim segmentom tržišta
nekretnina u Hrvatskoj. Potražnja za uredskim prostorima je značajniji rast počela
bilježiti sredinom devedesetih godina prošlog stoljeća te su je većinom generirale
inozemne ambasade i međunarodne humanitarne organizacije, dok je u razdoblju
nakon 2000. potražnja za ovim oblikom prostora većinom proizlazila iz rastućih
potreba domaćih i sve većeg broja inozemnih kompanija. Također, u velikom dijelu

7 Boras, Tica, 2012, str. 3.
8 Ibid.
9 Ibid.
27

prošlog desetljeća, počevši od 2003. pa sve do danas, prisutan je kontinuiran rast
ponude poslovnog prostora.10
Tržište industrijskih i skladišnih prostora u Hrvatskoj i Zagrebu kao logističkom
središtu najslabije je razvijen dio tržišta nekretnina koji prvenstveno pati od problema
niske konkurentnosti. Razlog tomu su relativno visoke cijene zakupa koje su rezultat
visokih komunalnih i vodnih doprinosa, visokih poreza, visokih troškova izgradnje i
manjka ponude. Također, razina inozemnog ulaganja u ovaj segment tržišta u
glavnom gradu Hrvatske znatno je manja nego u glavnim gradovima srednje i
jugoistočne Europe zbog slabe transparentnosti, a dodatan problem predstavlja i
pomanjkanje financiranja od strane banaka. Sve to skupa formira cijenu najma koja
je u Hrvatskoj viša nego u susjednim zemljama.11
Na tržištu hotelijerskog prostora postoje određene posebnosti koje ga razlikuju od
ostalih, do sada obrađenih segmenata tržišta nekretnina. Prvenstveno, hoteli sami po
sebi ne generiraju potražnju za vlastitim prostorima, već je ona rezultat djelovanja
faktora poput lokalne poslovne aktivnosti, različitih pogodnosti i turističkih atrakcija
koji privlače turiste na određenu lokaciju. Drugim riječima, dok su na ostalim tržištima
područja na kojima se formiraju ponuda i potražnja identična (ili se preklapaju), u
slučaju hotelijerskog segmenta ova dva područja prostorno se razlikuju. U Hrvatskoj
je većina ukupne turističke potražnje generirana od strane inozemnih gostiju.12

6.1
STANJE NA TRŽIŠTU NEKRETNINA U REPUBLICI HRVATSKOJ

Važan faktor za Republiku Hrvatsku je prostor koji nju čini jedinstvenom i time kreira
razne šanse za poboljšanje ekonomskih okolnosti. Dobar zemljopisni položaj važan
je jer olakšava infrastrukturnu povezanost, i time proširuje mnoge putove koji su
vezani uz trgovinu s brojnim državama. Republika Hrvatska je zemlja koja je bogata
prirodnim ljepotama te ju upravo ta činjenica čini izuzetno atraktivnom, kako za
strance tako i za ulagatelje.
Kada se govori o predmetu potencijalnih transakcija na tržištu nekretnina u Hrvatskoj,
onda je to ukupna površina kopnenog dijela Republike Hrvatske koja iznosi 56.594
km2, odnosno 64,3 % ukupnog teritorija države zajedno ili bez građevina trajno
spojenih na nju. Prema istom izvoru šume i šumsko zemljište prostiru se na 26.887
km2 odnosno prekrivaju 47,5 % kopnenog teritorija Hrvatske, pri čemu prirodne šume
čine 95 % ukupne šumske površine, dok 5 % površina otpada na potpomognutu
obnovu (uključujući kulture i plantaže), poljoprivredne površine zauzimaju oko 47,6 %
kopnenog teritorija RH. Značajan dio poljoprivrednih površina ne koristi se za uzgoj
poljoprivrednih kultura. Prema podacima za 2018. godinu, korištene poljoprivredne
površine iznosile su 14.856,45 km2, odnosno 55,2 % ukupne poljoprivredne te 26,3

10 Ibid., str. 10.
11 Ibid., str. 13.
12 Ibid., str. 15.
28

% ukupne kopnene površine Republike Hrvatske. Prema podacima Popisa
stanovništva iz 2011. godine na kopnenom teritoriju Republike Hrvatske bilo je
ukupno 2.246.910 stanova, ukupne površine 168.651.195 m2, što znači da je
prosječna površina svih stanova bila 75 m2, dok je u više-stambenim zgradama
prosječni stan bio površine oko 60 m2. Za stanovanje je bilo pogodno 85,1 %
ukupnog broja izgrađenih stanova. Prema istom izvoru broj stanova koji se
povremeno koriste (stanovi za odmor i stanovi koji se koriste u vrijeme sezonskih
radova u poljoprivredi) iznosio je 262.769 i bio ukupne površine od 15.116.934 m2, a
prosječne od 59 m2. Nažalost, podaci o broju ostalih vrsta građevina u Hrvatskoj nisu
dostupni. Postotak izgrađenosti hrvatskog prostora iznosi 6,5 %. Prema podacima
Državnog zavoda za statistiku u 2019. godini ukupno je izgrađena 5.521 zgrada, od
čega je izgrađeno 4.316 stambenih i 1.205 nestambenih zgrada. Usporede li se ti
podaci s 2018. godinom, u 2019. godini se uočava rast ukupnog broja izgrađenih
zgrada za 11,9 %, rast broja izgrađenih stambenih zgrada za 12,8 % te rast izgradnje
nestambenih zgrada za 8,7 %. Promotri li se međugodišnje kretanje izgradnje po
vrstama nestambenih zgrada u 2019. godini, najveći rast u odnosu na 2018. godinu
zabilježen je kod uredskih zgrada (48,4 %), zatim kod industrijskih zgrada i skladišta
(22,1 %), zgrada za kulturno-umjetničku djelatnost, zabavu, obrazovanje i
zdravstvenu zaštitu (20,8 %) te kod zgrada za trgovinu na veliko i malo (17,1 %).
Međugodišnji rast izgradnje bilježe i zgrade za promet i komunikaciju, i to za 3,3 %. S
druge strane, u odnosu na godinu ranije u 2019. godini zabilježen je pad izgradnje
hotela i sličnih zgrada, i to za 11,3 % te pad izgradnje ostalih nestambenih zgrada, za
3,4 %.13
Grafikon 1. u nastavku prezentira broj realiziranih transakcija u Republici Hrvatskoj
od 2002. do 2020. godine.

13 Rašić et al., 2022, str. 15.
29

Grafikon 1: Broj realiziranih transakcija nekretnina u Republici Hrvatskoj u periodu od
2002. do 2020

Izvor: Ranilović, 2016, str. 5.

Kako je prikazano u Grafikonu 1., prema Raniloviću (2016.), najznačajniji broj
transakcija evidentiran je 2007. godine koji je dosegnuo sumu od 151.184
transakcije. S druge strane, 2015. godine evidentiran je najmanji broj realiziranih
transakcija u iznosu od 64.123. Također, iz Grafikona 1. primjetno je da nakon
ekonomske krize 2008. godine dolazi do enormnog pada transakcija koji će potrajati
do 2015. godine poslije koje dolazi do laganog rasta evidentiranih transakcija.
Prema podacima iz eNekretnina, ukupna vrijednost prodanih nekretnina u 2020.
godini iznosila je 40,023 milijarde kuna, što u odnosu na 2019. godinu predstavlja
povećanje od 0,5 %. Najveći broj transakcija pritom se odnosi na kupoprodaje
poljoprivrednog zemljišta, njih 34.322, što čini 33,3 % ukupnog broja kupoprodaja.
Zatim slijede kupoprodaje stanova/apartmana kojih je ostvareno 23.564, odnosno
22,9 % od ukupnog broja te kupoprodaje građevinskog zemljišta kojih je zabilježeno
16.215 (15,7 % ukupno ostvarenih transakcija). Kupoprodajnih transakcija obiteljskih
kuća zabilježeno je 13.825, što je činilo 13,4 % ukupnog broja ostvarenih
kupoprodaja na tržištu nekretnina 2019. godine. Usporedbe radi, u prethodne dvije
godine, 2018. i 2019. godini na tržištu nekretnina ostvaren je međugodišnji rast broja
kupoprodajnih transakcija za 1,4 % i 6,5 %.14

14  Ibid., str. 16.

0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000
110.000
120.000
130.000
140.000
150.000
160.0002002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020
Broj
ostvarenih
transakcija
nekretnina
107.365
117.336
128.942
130.049
140.614
151.184
145.755
111.719
97.874
92.581
75.305
71.837
67.849
64.123
73.815
72.854
75.200
74.370
69.220
30

Grafikoni 2. i 3. prikazani u nastavku prezentiraju broj kupoprodaja kao i vrijednost
prodanih nekretnina u milijunima kunama u 2019. i 2020. godini.

Grafikon 2: Broj kupoprodajnih transakcija u kunama u 2019. i 2020. godini

Izvor: Rašić et al., 2022, str. 15.

U Grafikonu 2. prezentirana je brojka kupoprodajnih transakcija. Brojka je u 2019.
godini bila veća te se ostvarilo 111.673 transakcija, dok je u 2020. godini bila niža sa
103.093 transakcija.

0
50.000
100.000
2019.
2020.
Broj kupoprodajnih
transakcija
111.673
103.093
31

Grafikon 3: Vrijednost prodanih nekretnina u milijunima kuna u 2019. i 2020. godini

Izvor: Rašić et al., 2022, str. 16.

Grafikon 3. prezentira vrijednost prodanih nekretnina u milijunima kuna za 2019. i
2020. godinu. Primjetno je uvećanje u 2020. godini s iznosom od 40.023,40 kuna za
razliku od 2019. godine s 38.829,60 kuna.
U usporedbi s 2019., pad broja kupoprodaja 2020. godine zabilježen je kod gotovo
svih vrsta nekretnina, izuzev kategorije ostalo (rast od 39,5 %) te različite nekretnine
(rast od 4,5 %). Pritom je najveće relativno smanjenje broja kupoprodaja zabilježeno
kod kuća za povremeni boravak, za 89,6 %, iza kojih slijede poslovni prostori i
poslovne zgrade, s padom broja kupoprodaja od 20,3 %. Nadalje, značajni
međugodišnji pad prodaje zabilježen je i kod vanjskih parkirnih mjesta, od 14,9 %,
zatim kod garaža, u visini od 14,7 %. Međugodišnji pad prodaje u 2020. godini bilježe
i stanovi/apartmani i šumska zemljišta, i to obje kategorije u visini od 11 %, iza kojih
slijede poljoprivredna zemljišta, s padom prodaje od 10,4 %. Ukupna vrijednost
prodanih nekretnina u 2020. godini iznosila je 40,023 milijarde kuna, što u odnosu na
2019. godinu predstavlja povećanje od 0,5 %. Prosječna vrijednost nekretnine kojom
se trgovalo u 2020. godini iznosila je 388.226 kune, dok je godinu dana ranije
iznosila 356.663 kune. Gledano u odnosu na ostvareni bruto domaći proizvod (BDP),
kupoprodajne transakcije nekretnina činile su 11 % BDP-a 2020. godine. Za
usporedbu, taj je udio 2019. godine iznosio 10 %. S obzirom na vrstu nekretnine,
najznačajniji udio u vrijednosti kupoprodaja na tržištu nekretnina u 2020. godini
bilježe stanovi na koje se odnosi 41,1 % vrijednosti ugovorenih kupoprodaja, zatim
slijede građevinska zemljišta s udjelom od 21,5 % te obiteljske kuće s udjelom od
0
20.000
40.000
2019.
2020.
Vrijednost prodanih nekretnina
u milijunima kuna
39.829,60
40.023,40
32

19,4 %. Gledano po vrsti nekretnine, u odnosu na 2019. godinu najveće povećanje
vrijednosti 2020. godine bilježi kategorija ostalo, čak 91 %, iza koje slijede šumska
zemljišta s povećanjem vrijednosti za 68,6 % te garaže za 26,7 %. Povećanje
vrijednosti u odnosu na 2019. bilježe i poslovni prostori i druge strane, najveće
smanjenje vrijednosti prodanih nekretnina zabilježeno je kod kuća za povremeni
boravak, u visini od 84,8 % te kod vanjskih parkirnih mjesta, u visini od 44 %. U
odnosu na godinu prije ukupna vrijednost prodanih stanova/apartmana u 2020.
godini smanjila se za 1,2 %, a poljoprivrednih zemljišta za čak 20,8 %.15
Grafikon 4. koji slijedi u nastavku prezentira broj kupoprodaja prema tipu nekretnine
u 2019. i 2020. godini.

Grafikon 4: Broj kupoprodaja prema tipu nekretnine u 2019. i 2020. godini

Izvor: Rašić et al., 2022, str. 17.

Prethodno prezentirani Grafikon 4. koji se referira na kupoprodaju prema tipu
nekretnina, najznačajniju brojku kupoprodaje u naznačenom periodu realizirao je u
segmentu poljoprivrednog zemljišta. Brojka transakcija u sektoru poljoprivrednog
zemljišta u periodu za 2019. doseže iznos od 38.315 transakcija, a u 2020. godini
iznos od 34.332 transakcije. Poljoprivredna zemljišta prati segment stanova i
apartmana s iznosom od 26.480 transakcija za 2019. godinu i 23.564 transakcije za
2020. godinu. Nadalje, segment građevinskog zemljišta nalazi se na trećem mjestu
po brojci transakcija sa 17.100 transakcija u 2019. godini i 16.216 transakcija u 2020.

15 Ibid., str. 17.

0
10000
20000
30000
40000
50000
Poljoprivredno zemljište
Stan/apartman
Građevinsko zemljište
Obiteljska kuća
Različite nekretnine
Šumsko zemljište
Poslovni prostor i poslovna zgrada
Ostalo
Parkirno-garažno mjesto
Garaža
Vanjsko parkirno mjesto
Stambena zgrada-kuća za povremeni boaravak
2020.
2019.
33

godini. S druge strane, na kraju ljestvice našli su se segment garaža s 1.676
transakcija u 2019. godini i 1.430 transakcija u 2020. godini, segment vanjskog
parkirnog mjesta sa 175 transakcija u 2019. godini i 149 transakcija u 2020. godini i
segment stambenih zgrada-kuća za povremeni boravak s 357 transakcija u 2019.
godini i značajnim smanjenjem u 2020. godini od 37 transakcija.
Također, slijedi još jedan grafikon, Grafikon 5. koji prezentira vrijednost prodanih
nekretnina u milijunima kuna za 2019. i 2020. godinu prema tipu nekretnina.

Grafikon 5: Vrijednost prodanih nekretnina u milijunima kuna za 2019. i 2020. godinu
prema vrsti nekretnina

Izvor: Rašić et al., 2022, str. 17.

Prikazani grafikon prezentira da segment stanova i apartmana zauzima prvo mjesto
sa 16.671,000 milijuna kuna u 2019. godini i 16.464,000 milijuna kuna u 2020. godini.
Nakon segmenta stanova i apartmana na drugom mjestu nalaze se građevinska
zemljišta s 8.414,000 milijuna kuna u 2019. godini i 8.604,000 milijuna kuna u 2020.
godini. Potom slijedi segment obiteljskih kuća sa 7.571.000 milijuna kuna za 2019.
godinu i 7.747.000 milijuna kuna za 2020. godinu. Na drugom kraju ljestvice nalaze
se segment šumskih zemljišta s 0,7 milijuna kuna u 2019. godini i 1.180.000 milijuna
kuna u 2020. godini, segment stambenih zgrada-kuća za povremeni boravak s
1.840.000 milijuna kuna u 2019. godini i značajnim smanjenjem od 0,28 milijuna
0
5.000
10.000
15.000
20.000Stan/apartmanGrađevinsko zemljišteObiteljska kućaPoslovni prostor i poslovna zgradaPoljoprivredno zemljišteOstaloRazličite nekretnineGaražaParkirno-garažno mjestoŠumsko zemljišteStambena zgrada-kuća za povremeni…Vanjsko parkirno mjesto
2019.
2020.
16.67
16.46
8.41
8.60
7.57
7.747
2.899
2.996
1.865
1.477
655
1.251
1.25
1.06
116
14
11
12
70
118
184
2
5
9
34

kuna u 2022. godini te segment vanjskog parkirnog mjesta s 0,05 milijuna kuna u
2019. godini i 0,09 milijuna kuna u 2020.godini.
U Tablici 1. prikazana je struktura transakcija prema vrsti ugovora za 2019. i 2020.
godinu. Najčešća transakcija na tržištu nekretnina u Republici Hrvatskoj u 2020.
godini bila je kupoprodaja kod koje je zabilježeno 103.093 transakcije. Istovremeno,
zabilježeno je 26.274 transakcija koje se odnose na najam te 46.473 transakcija koja
se odnosi na zakup. U usporedbi s 2019. godinom ukupan broj kupoprodaja u 2020.
godini bilježi međugodišnji pad od 7,7 %, broj transakcija vezanih uz najam smanjio
se za 6,2 %, a broj transakcija zakupa za 0,4 %.16

Tablica 1: Broj transakcija prema kategoriji ugovora u 2019. i 2020. godini

Vrsta
ugovora/godina

2019.

2020.

Godišnja stopa
promjene
Kupoprodaja
111.673
103.093
-7,7 %
Najam
28.012
26.274
-6,2 %
Zakup
46.648
46.473
-0,4 %
Ukupno
186.333
175.840
-5,6 %
Izvor: Rašić et al., 2022, str. 18.

U Tablici 1. kategorije ugovora imaju smanjenu brojku u 2020. godini u usporedbi s
2019. godinom od 5,6 %.
Županijska struktura kupoprodaja prema vrsti nekretnine u 2020. godini pokazuje da
su kupoprodaje stanova/apartmana dominantne u Gradu Zagrebu i Primorsko-
goranskoj županiji. Kupoprodaje građevinskog zemljišta prevladavaju u preostalim
obalnim županijama, s izuzetkom Istarske i Ličko-senjske županije u kojima najveći
dio kupoprodajnih transakcija čine kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta. U svim
ostalim županijama najveći dio kupoprodajnih transakcija odnosi se na poljoprivredno
zemljište. Promotri li se županijska distribucija kupoprodaja po vrsti nekretnine
vidljivo je da se stanovima/apartmanima najviše trgovalo u Gradu Zagrebu u kojem
su zabilježene 9.153 transakcije, što je činilo 38,8 % svih ostvarenih kupoprodaja
stanova/apartmana
na
hrvatskom
tržištu
2020.
godine.
Kupoprodaje
stanova/apartmana prevladavale su i u Primorsko-goranskoj županiji u kojoj je
ostvareno njih 2.168. Po broju kupoprodajnih transakcija građevinskog zemljišta

16 Ibid., str. 18.

35

prednjače Splitsko-dalmatinska županija s 2.299, Istarska županija s 2.252, Zadarska
s 2.105 te Primorsko-goranska županija s 2.097 kupoprodaja. Na ove četiri županije
odnosi se nešto više od polovice (54 %) svih kupoprodajnih transakcija građevinskog
zemljišta ostvarenih u Hrvatskoj 2020. godine. Značajan broj kupoprodaja
građevinskog zemljišta u 2020. godini zabilježen je i u Zagrebačkoj županiji, 1.213,
Šibensko-kninskoj županiji, 950 te Gradu Zagrebu, 908 kupoprodaja. Istovremeno,
poljoprivrednim se zemljištem najviše trgovalo u Koprivničko-križevačkoj i
Bjelovarsko-bilogorskoj županiji, gdje je ostvareno 4.357 i 3.657 kupoprodaja (23,3 %
svih kupoprodaja ove vrste nekretnine).17

Slika 1: Najčešća vrsta nekretnine u kupoprodajnim ugovorima u 2020. godini po
jedinicama lokalne samouprave

Izvor: Rašić et al., 2022, str. 19.

17 Ibid., str. 19.
36

Slika 1. prikazuje najčešću vrstu nekretnine u kupoprodajnim ugovorima po
jedinicama lokalne samouprave. Razlike između jedinica lokalne samouprave s
obzirom na vrstu nekretnine kojom se najčešće trguje ujedno odražavaju i razlike u
stupnju razvijenosti i strukturi gospodarstva određenog prostora. Kupoprodaje
stanova/apartmana učestalije su u urbanim središtima poput Rijeke, Zagreba, Splita i
Pule. Zanimljivo je i da sada u ovu skupinu pored većih gradova, ulaze i njihova
susjedna područja poput općine Viškovo u blizini Rijeke te grada Solina u blizini
Splita. Riječ je o lokalnim jedinicama koje obilježava prednost blizine većeg grada i
povoljnije cijene nekretnina. Zanimljivo je da su Solin i Viškovo lokalne jedinice koje
se nalaze pri samom vrhu popisa jedinica lokalne samouprave prema visini prirodnog
prirasta. Kupoprodaje građevinskog zemljišta prevladavaju u priobalnom pojasu
izvan većih gradskih naselja, na otocima te u dijelu zaleđa Istre i srednje Dalmacije.
Pri tome predvodi Sućuraj (Splitsko-dalmatinska županija), iza kojeg slijede Jasenice
i Sali (Zadarska županija), Lopar i Kostrena (Primorsko-goranska županija), Seget
(Splitsko-dalmatinska županija), Dubrovačko Primorje (Dubrovačko-neretvanska
županija), Poličnik, Novigrad i Kali (Zadarska županija) te Podbablje (Splitsko-
dalmatinska županija). Zanimljivo, građevinskim zemljištem najčešće se trgovalo i u
pet kontinentalnih jedinica lokalne samouprave, od kojih se dvije nalaze u
Varaždinskoj županiji, Ljubešćica i Lepoglava, dok se tri jedinice nalaze u
Zagrebačkoj županiji, to su Stupnik, Luka i Bistra. U dvadeset i četiri lokalne jedinice
najčešće se trgovalo obiteljskim kućama: u Orlima, Kravarskom, Pokupskom, Tuhlju,
Zagorskim Selima, Kloštru Ivaniću, Kneževim Vinogradima, Dražu, Čepinu, Belišću,
Kraljevcu na Sutli, Belom Manastiru, Brckovljanima, Loboru, Obrovcu, Mrkoplju,
Gornjem Knegincu, Bilju, Erdutu, Karlobagu, Brdovcu, Jakovlju, Valpovu i Daruvaru.
Transakcije šumskog zemljišta dominiraju u svega dvije općine, u Bosiljevu i
Hrvatskoj Kostajnici. U ostatku Hrvatske dominiraju kupoprodajne transakcije
poljoprivrednog zemljišta.18
Slika 2. prikazuje broj kupoprodajnih transakcija ostvarenih u 2020. godini po
jedinicama lokalne samouprave. Grad Zagreb se izdvaja s 14.863 kupoprodajne
transakcije. Zatim slijede urbana središta poput Zadra s 1.835 kupoprodaja, Osijeka
s 1.677 kupoprodaja, Splita s 1.551 te Rijeke s 1.321 kupoprodajnom transakcijom.
Na spomenutih pet gradova odnosi se jedna petina (20,3 %) svih kupoprodajnih
transakcija nekretnina ostvarenih 2020. godine. Nadalje, najveći broj jedinica lokalne
samouprave, njih 242 nalazi se u kategoriji od 101 do 500 kupoprodajnih transakcija,
133 lokalne jedinice zabilježilo je od 10 do 50, dok se u rasponu od 51 do 100
kupoprodaja nalazi 130 jedinica lokalne samouprave. Tek 25 jedinica bilježi od 23
501 do 1.000 kupoprodaja. Da se nekretninama intenzivnije trguje u manjem broju
lokalnih jedinica, ukazuje i podatak prema kojem se u 2020. godini 50 % svih
kupoprodaja (bez Grada Zagreba) odvijalo u 21 % lokalnih jedinica.19

18 Ibid., str. 21.
19 Ibid., str. 22.
37

Slika 2: Broj kupoprodajnih transakcija ostvarenih u 2020. godini po jedinicama
lokalne samouprave

Izvor: Rašić et al., 2022, str. 23.

6.1.1 Zakup i najam nekretnina
ZKC je evidencija o ostvarenom prometu na tržištu nekretnina, a vodi je nadležno
upravno tijelo, temeljem evidentiranih podataka iz isprava o kupoprodaji, najmu,
zakupu, pravu građenja i služnosti nekretnina, temeljem evaluacije tih podataka, a
sukladno važećim prostornim podacima. Za ugovore evidentirane u ZKC-u poznat je
podatak i o vrsti nekretnine koja je predmet zakupa odnosno najma. Kod prikaza
podataka o najmu i zakupu prema vrsti nekretnine ne prikazuju se podaci za one
županije i velike gradove u kojima je utvrđeno manje od 25 transakcija za pojedinu
vrstu nekretnine.20
Slika 3. prikazuje ukupan broj ugovora o najmu i zakupu zabilježen u 2020. godini i to
na razini 20 županija, Grada Zagreba i 24 velika grada. U tablici je prikazan i podatak

20 Ibid., str. 24.
38

o postotku ugovora koji se odnosi na ugovore evidentirane u Zbirkama kupoprodajnih
cijena županija odnosno velikih gradova. Na razini 20 županija u 2020. godini
evidentirano je ukupno 6.928 ugovora o najmu i 24.625 ugovora o zakupu. Od
ukupnog broja ugovora o najmu, svega 14,6 % (1.010) ugovora evidentirano je u
ZKC-u, dok kod ugovora o zakupu taj udio čini 19,4 % (4.776 ugovora). U istoj je
godini u 24 velika grada zabilježeno ukupno 10.986 ugovora o najmu i 14.970
ugovora o zakupu. Od ukupnog broja ugovora o najmu, svega 9,9 % ugovora
evidentirano je u ZKC-u, dok u ukupnom broju ugovora o zakupu ugovori evidentirani
u ZKC-u sudjeluju s 9,2 %. U Gradu Zagrebu u 2020. godini evidentirano je ukupno
8.360 ugovora o najmu i 7.078 ugovora o zakupu. Od ukupnog broja ugovora o
najmu, 48,9 % (4.087) ugovora evidentirano je u ZKC-u, dok kod ugovora o zakupu
taj udio čini 37,2 % (2.630 ugovora).21

Slika 3: Cjelokupna brojka ugovora na najmu i brojka ugovora o zakupu na nivou 20
županija, Grada Zagreba i 24 velika grada u 2020. godini

Izvor: Rašić et al., 2022, str. 24.

Županijska distribucija broja ugovora o najmu i ugovora o zakupu sklopljenih tijekom
2020. godine prikazana je na Slici 4. zajedno s podatkom o postotku ugovora koji se
odnosi na ugovore evidentirane u županijskim Zbirkama kupoprodajnih cijena.
Očekivano, najveći broj ugovora o najmu zabilježen je u Gradu Zagrebu, 8.360, što
čini više od polovice (54,7 %) ukupnog broja takvih ugovora evidentiranih na razini
svih županija 2020. godine. Nakon Grada Zagreba s više od tisuću ugovora slijede
Istarska (1.388) i Primorsko-goranska županija (1.263). Značajan broj ugovora o
najmu ostvaren je i u Splitsko-dalmatinskoj županiji, njih 816. Manje od 100 ugovora
o najmu bilježi pet županija, i to redom Vukovarsko-srijemska, Virovitičko-podravska,
Međimurska, Požeško-slavonska i Šibensko-kninska županija. U ostalim se
županijama broj evidentiranih ugovora o najmu kretao u rasponu od 113 ugovora u
Varaždinskoj županiji do 682 ugovora u Zagrebačkoj županiji. Prema udjelu ugovora
o najmu evidentiranih u ZKC-u u ukupnom broju ugovora prednjače Vukovarsko-

21 Ibid.
39

srijemska županija s udjelom od 75,7 %, Međimurska županija s udjelom od 75 % i
Zadarska županija s udjelom od 70,2 %. Više od polovine ugovora o najmu
evidentiranih u ZKC-u bilježi Požeško-slavonska (67,5 %), a iza nje slijede Splitsko-
dalmatinska županija s udjelom od 60 % i Šibensko-kninska županija s udjelom od
56,7 %. Zabrinjava podatak da se u devet županija taj udio kreće od 0 do 5,2 %.22

Slika 4: Ugovori o zakupu i ugovori o najmu po županijama u 2020. godini
 Izvor: Rašić et al., 2022, str. 25.

Slika 4. prikazuje i podatke o županijskoj distribuciji broja ugovora o zakupu u 2020.
godini. i ovdje se izdvaja Zagreb sa 7.078 ugovora. Zatim slijede Osječko- baranjska
županija s 4.098 ugovora, Vukovarsko-srijemska s 2.364 i Istarska županija s 2.159
ugovora o zakupu. U spomenute četiri županije ostvareno je 49,5 % ugovora o
zakupu 2020. godine evidentiranih na razini svih županija. U kategoriju od 1.000 do
2.000 ugovora ulazi osam županija: Zagrebačka, Virovitičko-podravska, Brodsko-

22 Ibid., str. 25.
40

posavska,
Splitsko-dalmatinska,
Primorsko-goranska,
Bjelovarsko-bilogorska,
Koprivničko-križevačka i Sisačko-moslavačka županija. Od ostalih županija najmanji
broj ugovora o zakupu nekretnine evidentiran je u Međimurskoj, njih 301, a najveći u
Varaždinskoj županiji, njih 980. Kod ugovora o zakupu uočava se nešto veći udio
ugovora koji su evidentirani u ZKC-u. Najveći postotak takvih ugovora zabilježen je u
Zadarskoj županiji (73,7 %), iza koje slijede Istarska (69,8 %), Šibensko-kninska
(69,7 %) i Splitsko-dalmatinska županija (60 %). U čak 12 županija taj udio je ispod
10 %, pri čemu u pet županija nema ni jednog ugovora koji je evidentiran u ZKC. To
su sljedeće županije: Brodsko-posavska, Bjelovarsko-bilogorska, Koprivničko-
križevačka, Karlovačka i Ličko-senjska županija.23
Ugovore o najmu koji su evidentirani u ZKC-u moguće je razdvojiti prema vrsti
nekretnine. Takvi podaci prikazani su u Tablici 2. za 17 županija uključujući i Grad
Zagreb. Najam stana prevladava u 14 županija, pri čemu se u Gradu Zagrebu,
Primorsko-goranskoj i Šibenskoj-županiji svi ugovori o najmu odnose na najam
stana/apartmana. Zatim slijede Splitsko-dalmatinska s 96,9 %, Dubrovačko-
neretvanska županija s 93,6 % i Istarska županija s 93,5 % ugovora o najmu stana u
ukupnom broju ugovora o najmu. U Zagrebačkoj i Karlovačkoj županiji svi ugovori o
najmu odnose se na najam obiteljske kuće, dok u Osječko-baranjskoj županiji
ugovori o najmu obiteljske kuće čine 52,2 % ukupnog broja ugovora o najmu. Za
ostale županije nisu dostupni podaci o evidentiranim ugovorima o najmu iz ZKC-a.24

Tablica 2: Struktura ugovora o najmu zabilježeni u ZKC-u po županijama prema tipu
nekretnine u 2020. godini

Županija

Stan/apartman
Obiteljske
kuća
Kuća za
povremeni
boravak

Ukupno
Grad Zagreb
100,0 %
0,0 %
0,0 %
100,0 %
Primorsko-goranska
100,0 %
0,0 %
0,0 %
100,0 %
Splitsko-dalmatinska
96,9 %
2,9 %
0,2 %
100,0 %
Istarska
93,5 %
0,0 %
0,0 %
100,0 %
Osječko-baranjska
47,8 %
52,2 %
0,0 %
100,0 %
Zagrebačka
0,0 %
100,0 %
0,0 %
100,0 %
Sisačko-moslavačka
65,9 %
31,7 %
2,4 %
100,0 %
Varaždinska
84,8 %
15,2 %
0,0 %
100,0 %
Zadarska
80,8 %
18,2 %
1,0 %
100,0 %
Međimurska
51,5 %
48,5 %
0,0 %
100,0 %
Vukovarsko-srijemska
64,2 %
35,8 %
0,0 %
100,0 %
Virovitičko-podravska
75,9 %
24,1 %
0,0 %
100,0 %

23 Ibid., str. 26.
24 Ibid.
41

Karlovačka
0,0 %
100,0 %
0,0 %
100,0 %
Šibensko-kninska
100,0 %
0,0 %
0,0 %
100,0 %
Krapinsko-zagorska
82,10 %
0,0 %
0,0 %
100,0 %
Dubrovačko-
neretvanska
93, 60 %
6,4 %
0,0 %
100,0 %
Požeško-slavonska
76,0 %
24,0 %
0,0 %
100,0 %
Izvor: Rašić et al., 2022, str. 27.

Tablica 2. prikazuje podatke o ugovorima o najmu ostvarenim u 25 velikih gradova u
2020. godini. Ovdje se izdvaja Zagreb s 8.360 ugovora o najmu, zatim slijedi Rijeka s
2.396 ugovora te Dubrovnik s 1.410 i Pula s 1.253 ugovora. U kategoriju od 500 do
1.000 ugovora o najmu ulaze gradovi Split (917), Osijek (666) i Zadar (595). Najmanji
broj ugovora o najmu, manje od 100, evidentiran je u Krapini (47), Pazinu (59),
Virovitici (62) i Požegi (98). U preostalim velikim gradovima broj ugovora o najmu
kretao se od 110 koliko je zabilježeno u Vinkovcima do 415 ugovora u Varaždinu.
Promotri li se udio koji u ukupnom broju ugovora o najmu čine ugovori evidentirani u
ZKC-u, uočava se kako najveći postotak takvih ugovora bilježe Pazin (79,7 %),
Osijek, (65,3 %), Velika Gorica (64,3 %), Vinkovci (57,3 %) i Slavonski Brod (50,1
%). U osam gradova u ZKC-u nema evidentiranih ugovora o najmu, dok u četiri
gradova (Split, Zadar i Samobor) ugovori iz ZKC-a čine od svega 0,5 do 1,2 %
ukupnog broja ugovora o najmu.25

25 Ibid., str. 28.
42

Slika 5: Ugovori o zakupu i ugovori o najmu iz ZKC-a velikih gradova u 2020. godini

Izvor: Rašić et al., 2022, str. 29.

Slika 5. prikazuje i podatke o broju ugovora o zakupu nekretnine za 25 velikih
gradova. Pored Zagreba s 7.078 ugovora o zakupu nekretnine, najveći broj ugovora
o zakupu zabilježen je u velikim gradovima poput Splita (2.288) i Rijeke (1.358). Više
od tisuću ugovora o zakupu evidentirano je u Požegi i Dubrovniku. U kategoriju od
501 do 1.000 ugovora o zakupu ulazi osam velikih gradova, dok 10 velikih gradova
bilježi od 100 do 500 takvih ugovora. Najmanje ugovora o zakupu, svega 66 bilježi
Krapina te zatim Pazin (72). Promotri li se podatak o tome koji udio ukupnog broja
evidentiranih ugovora o zakupu čine ugovori iz ZKC-a, vidljivo je kako najveći udio
takvih ugovora bilježi Pazin, 63,9 %, zatim Krapina, 56,1 % i Slavonski Brod, 54,2 %.
Šest gradova nema ni jedan ugovor o zakupu evidentiran u ZKC-u (Dubrovnik,
Karlovac, Samobor, Čakovec, Kaštela i Vukovar), dok se u osam gradova udio tih
43

ugovora u ukupnom broju ugovora kreće u rasponu od 0,3 % koliko je iznosio u
Požegi do 4,1 % u Koprivnici.26

6.1.2 Kupoprodaja stanova i apartmana
U 2020. godini ostvareno je 23.564 kupoprodaja stanova/apartmana ukupne
vrijednosti od 16,5 milijardi kuna. Prosječna vrijednost jedne kupoprodajne
transakcije iznosila je 698.680 kuna. U usporedbi s 2019. godinom ostvareno je 11 %
kupoprodaja manje, a vrijednost prodanih stanova/apartmana bilježi pad od 1,2 %.27
Grafikoni 6. i 7. prikazuju distribucijske pokazatelje kupoprodajnih cijena, veličina i
starosti prodanih stanova/apartmana u 2020. godini. S obzirom na to da distribucije
promatranih pokazatelja tržišta nekretnina obilježava asimetričnost, kao mjera
srednje vrijednosti ne koristi se aritmetička sredina, već se koristi medijan. Medijan je
položajna mjera srednje vrijednosti koja niz podataka uređenih po veličini dijeli na
dva jednako brojna dijela. Medijalna cijena stana/apartmana u 2020. godini iznosila
je 9.698 kuna, što ukazuje da je polovina stanova prodano po cijeni od 9.698 kuna i
manjoj, dok je druga polovina prodana po cijeni od 9.698 kuna i višoj.28

Grafikon 6: Broj kupoprodajnih transakcija stanova/apartmana u 2019. i 2020. godini
na razini Republike Hrvatske

Izvor: Rašić et al., 2022, str. 30.

26 Ibid., str. 30.
27 Ibid., str. 32.
28 Ibid.
0
15.000
30.000
2019.
2020.
Broj kupoprodajnih transakcija
26.480
23.564
44

U Grafikonu 6. prezentirana je brojka kupoprodajnih transakcija stanova/apartmana.
Brojka je u 2019. godini bila veća nego u 2020. godini te se ostvarilo 26.480
transakcija, dok se u 2020. godini realiziralo 23.564 transakcija.

Grafikon 7: Vrijednost prodanih stanova/apartmana u milijunima kuna u 2019. i 2020.
godini na razini Republike Hrvatske

Izvor: Rašić et al., 2022, str. 31.

Grafikon 7. predočava vrijednost prodanih stanova/apartmana u milijunima kuna za
2019. godinu sa 16.671,10 kuna i za 2020. godinu sa 16.463,70 kuna.
U nastavku slijedi Slika 6. na kojoj se nalazi brojka kupoprodaja stanova/apartmana
na županijskom nivou u 2020. godini.

0
10.000
20.000
2019.
2020.
Vrijednost prodanih
stanova/apartmana
16.671,10
16.463,70
45

Slika 6: Broj kupoprodaja stanova/apartmana na županijskom nivou za 2020. godinu

Izvor: Rašić et al., 2022, str. 32.

46

Slika 7: Broj prodanih stanova/apartmana i medijalna cijena stana/apartmana po
metru kvadratno u kunama na nivou županija, po županijama (ne uvrštavajući grad
koji je centar županije) i po gradovima središtima županija za 2019. i 2020. godini

47

Izvor: Rašić et al., 2022, str. 33.

Promatrano po županijama, Grad Zagreb se izdvaja s daleko najvećim brojem
kupoprodaja stanova/apartmana, njih 9.153 ili 38,8 % ukupnog broja kupoprodajnih
transakcija tržišta stanova/apartmana u Hrvatskoj 2020. godine (Slike 6. i 7.) Zatim
slijede Primorsko-goranska županija s 2.168, Splitsko-dalmatinska s 2.046 i Istarska
županija s ostvarenih 1.786 kupoprodaja. Više od tisuću kupoprodaja zabilježeno je i
u Zadarskoj (1.520), Osječko-baranjskoj (1.174) i Zagrebačkoj županiji (1.089).
Spomenutih sedam županija uključujući i Grad Zagreb tako ostvaruju gotovo 80 %
svih kupoprodaja stanova/apartmana ostvarenih u prošloj godini. Budući da se može
pretpostaviti kako se većina kupoprodaja stanova/apartmana odvija u gradovima
administrativnim sjedištima županija s većom koncentracijom stanovništva i
stambenih
nekretnina,
zanimljivo
je
analizirati
odnos
broja
kupoprodaja
48

stanova/apartmana ostvarenih u gradu sjedištu županije i broja kupoprodaja
ostvarenih
u
ostatku
županije.
Izrazito
visoka
koncentracija
kupoprodaja
stanova/apartmana u odnosu na ostatak županije 2020. godine obilježje je gradova
sjedišta kontinentalnih županija. Među njima predvodi Karlovac na području kojeg je
ostvareno 83,1 % ukupnog broja kupoprodaja stanova/apartmana u Karlovačkoj
županiji 2020. godine. Zatim slijede Čakovec s 80,4 %, Slavonski Brod sa 79,2 %,
Osijek sa 73,9 %, Sisak sa 66,7 %, Požege sa 65,4 % te Varaždin sa 64,1 %
ukupnog broja kupoprodaja stanova/apartmana ostvarenih na području svoje
županije. Nasuprot tome, u Ličko-senjskoj i Krapinsko-zagorskoj županiji veći dio
ukupnog broja kupoprodaja stanova/apartmana odvija se izvan područja grada
administrativnog sjedišta županije. Tako da se 2020. godine u Gospiću ostvarilo
svega 10,9 %, a u Krapini 16,1 % ukupnog županijskog prometa stanova/apartmana.
Obalne pak županije obilježava ravnomjernija raspodjela ostvarenih kupoprodaja
stanova/apartmana između grada sjedišta i ostatka županije. Tako se 2020. godine u
Rijeci ostvaruje 44,4 %, u Šibeniku 36 %, a u Splitu 45,2 % ukupnog broja
županijskih stanova/apartmana. U ukupnom broju kupoprodaja stanova/apartmana
ostvarenih na području svoje županije Zadar sudjeluje s 51,1%, a Dubrovnik s 50,8
%. Gledano na razini NUTS2 regija, 37,6 % kupoprodaja stanova/apartmana 2020.
godine ostvareno je na prostoru Jadranske Hrvatske, dok na preostale tri
kontinentalne NUTS2 regije otpada 62,4 % ukupnog broja kupoprodaja. Pri tome od
ukupnog broja kupoprodaja ostvarenih na području županija kontinentalnog dijela
zemlje, čak 62,3 % otpada na Grad Zagreb, zatim 8 % na Osječko-baranjsku i 7,4 %
na Zagrebačku županiju. S druge strane, 67,2 % kupoprodaja stanova/apartmana
ostvarenih 2020. godine na području Jadranske Hrvatske odnosi se na transakcije u
Splitsko-dalmatinskoj,
Primorsko-goranskoj i Istarskoj
županiji.
Gledano
na
međugodišnjoj razini, većina županija, njih 16 bilježi pad broja kupoprodaja
stanova/apartmana u 2020. godini (Slika 7.) Najveći međugodišnji pad broja
kupoprodaja stanova/apartmana pritom bilježi Varaždinska županija, od 51,9 %, iza
koje slijede Karlovačka županija s padom od 35,6 %, Splitska županija s padom od
23,7 % i Ličko-senjska županija s padom od 18,7 %. Pad broja kupoprodaja
stanova/apartmana u Varaždinskoj županiji najvećim se dijelom može pripisati
snažnom padu broja kupoprodaja u Varaždinu, od 61,1 %, dok ostatak županije
bilježi pad od 16,7 %. U svega pet županija u 2020. godini ostvaruje se veći broj
kupoprodaja stanova/apartmana nego godinu dana ranije, i to u Požeško-slavonskoj
(27,2 %), Vukovarsko-srijemskoj (24,4 %), Brodsko-posavskoj (9,6 %), Koprivničko-
križevačkoj (5,4 %) i Međimurskoj županiji (3,4 %). U Gradu Zagrebu se prodaja
stanova/apartmana na međugodišnjoj razini smanjila za 5,1 %. Usporede li se
odvojeno pokazatelji za grad sjedište županije i ostatak županije, najveća odstupanja
uočavaju se kod Rijeke, Pazina, Križevaca i Osijeka. Tako Rijeka bilježi značajno
manji pad broja kupoprodaja u odnosu na ostatak Primorsko-goranske županije, 6,8
% naspram 23,1 %. Nasuprot tome, u gradovima Pazin i Osijek ostvaren je snažniji
međugodišnji pad prometa stanova i apartmana nego u ostatku županije kojoj su
sjedište. U Pazinu je tako 2020. godine ostvareno 27,6 % manje kupoprodaja
stanova/apartmana nego 2019., a u ostatku Istarske županije 11,8 % manje.
49

Istovremeno, Osijek bilježi pad broja prodanih stanova/apartmana od 19,3 %, za
razliku od ostatka Osječko-baranjske županije koji ostvaruje pad od 10,8 %.
Koprivnica ostvaruje međugodišnje povećanje broja kupoprodaja stanova/apartmana
za 8,6 %, dok ostatak Koprivničko-križevačke županije bilježi rast prometa
stanova/apartmana od svega 2,6 %.29
Promotri li se međugodišnje kretanje medijalnih cijena prodanih stanova/apartmana
po županijama, vidljivo je da većina županija, njih 17, bilježi rast medijalne cijene
stanova/apartmana u 2020. godini. Pritom predvodi Karlovačka županija s rastom od
23,2 %, a nakon nje slijede Bjelovarsko-bilogorska županija s rastom od 15 % te
Brodsko-posavska županija s rastom od 14,9 %. Dvoznamenkasti međugodišnji rast
medijalne cijene stanova/apartmana zabilježen je i u Virovitičko-podravskoj, od 13 %
i Sisačko-moslavačkoj županiji, od 11 %. U preostalih se dvanaest županija godišnje
stope rasta medijalne cijene kreću u rasponu od 1,2 % u Požeško-slavonskoj do 8,9
% u Osječko-baranjskoj županiji. Istovremeno, pad medijalne cijene prodanih
stanova i apartmana zabilježen je u svega četiri županije, Istarskoj (-0,2 %),
Varaždinskoj (-0,9 %), Vukovarsko-srijemskoj (-6,2 %) i Koprivničko-križevačkoj
županiji (-7,9 %).30

6.1.3 Obiteljske kuće
U Hrvatskoj je 2020. godine ostvareno 13.825 kupoprodaja obiteljskih kuća ukupne
vrijednosti od 7,7 milijardi kuna. U usporedbi s prethodnom godinom ostvaren je pad
broja kupoprodaja za 1,3 %, dok je njihova ukupna vrijednost porasla za 2,3 %.
Prosječna vrijednost jedne kupoprodajne transakcije obiteljske kuće tako je u 2020.
godini iznosila 560.376 kuna, a jednu godinu prije 540.575 kuna.31

29 Ibid., str. 34.
30 Ibid., str. 38.
31 Ibid., str. 58.
50

Grafikon 8: Broj kupoprodajnih transakcija u 2019. i 2020. godini na razini Republike
Hrvatske

Izvor: Rašić et al., 2022, str. 34.

U Grafikonu broj 8. brojka kupoprodajnih transakcija obiteljskih kuća iznosi 14.066
transakcija za 2019. godinu, dok za 2020. godinu brojka kupoprodajnih transakcija
obiteljskih kuća iznosi 13.825 transakcija.

0
7.500
15.000
2019.
2020.
Broj kupoprodajnih
transakcija obiteljskih kuća
14.066
13.825
51

Grafikon 9: Vrijednost prodanih obiteljskih kuća u milijunima kuna za 2019. i 2020.
godinu

Izvor: Rašić et al., 2022, str. 35.

0
4.000
8.000
2019.
2020.
Vrijednost prodanih
obiteljskih kuća
7.571,30
7.747,20
52

Slika 8: Broj kupoprodaja obiteljskih kuća po županijama u 2020. godini

Izvor: Rašić et al., 2022, str. 59.

S više od 1.000 kupoprodaja obiteljskih kuća u 2020. godini predvode Osječko-
baranjska i Zagrebačka županija te Grad Zagreb. Osječko-baranjska županija bilježi
1.722 kupoprodaje obiteljskih kuća, Zagrebačka županija 1.462, a Grad Zagreb
1.272 kupoprodaje obiteljskih kuća Nakon njih slijede Zadarska županija s 815
kupoprodaja
obiteljskih
kuća te Primorsko-goranska,
Bjelovarsko-bilogorska,
Brodsko-posavska i Splitsko-dalmatinska županija s više od 700 kupoprodaja.
Kupoprodaje obiteljskih kuća ostvarene u navedenih osam županija čine gotovo dvije
trećine (59,8 %) svih kupoprodaja obiteljskih kuća u 2020. godini. S druge strane,
najmanji broj kupoprodaja zabilježen je u Ličko-senjskoj županiji, njih 200. U
preostalim se županijama broj prodanih obiteljskih kuća kretao u rasponu od 242 u
Dubrovačko-neretvanskoj do 662 u Koprivničko-križevačkoj županiji.32

32 Ibid., str. 59.
53

Slika 9: Broj prodanih obiteljskih kuća i medijalna cijena obiteljske kuće po metru
kvadratnom u kunama na nivou županija, po županijama (ne uvrštavajući grad koji je
središte županije) i po gradovima središtima županija za 2019. i 2020. godinu

54

Izvor: Rašić et al., 2022, str. 62.
55

Promotri li se kretanje medijalne cijene obiteljskih kuća na međugodišnjoj razini po
županijama u 2020. godini, uočava se rast cijena u većem broju županija, njih 13,
dok osam županija bilježi pad cijena. Najveći rast medijalne cijene obiteljske kuće
zabilježen je u Karlovačkoj županiji, od 263,6 %, iza koje slijede Virovitičko-
podravska županija s rastom cijene od 167,4 % i Bjelovarsko-bilogorska županija s
rastom od 66,7 %. U ostalim su se županijama međugodišnje stope rasta medijalne
cijene obiteljske kuće kretale od 2,2 % u Istarskoj do 48,8 % u Sisačko-moslavačkoj
županiji. Među županijama koje 2020. godine bilježe međugodišnji pad medijalne
cijene obiteljske kuće, predvodi Varaždinska županija sa stopom pada od 50 %.
Nakon nje slijedi Požeško-slavonska županija s padom medijalne cijene 29 % te
Krapinsko-zagorska s padom od 14,8 %. U preostalih su se pet županija godišnje
stope pada medijalne cijene kretale u rasponu od 8,7 % u Splitsko-dalmatinskoj do
2,7 % u Zagrebačkoj županiji. Usporedi li se međugodišnja promjena medijalne
cijene obiteljske kuće u gradu administrativnom sjedištu županije s ostatkom
županije, mogu se uočiti određene razlike. U osam županija na području grada
sjedišta županije zabilježen je međugodišnji rast medijalne cijene obiteljske kuće, dok
u ostatku županija dolazi do pada cijena. To su redom: Ličko-senjska županija,
Osječko-baranjska, Istarska, Krapinsko-zagorska, Primorsko-goranska, Šibensko-
kninska, Požeško-slavonska i Koprivničko-križevačka županija. U dvije županije,
Splitsko-dalmatinskoj i Varaždinskoj, medijalne cijene obiteljske kuće ostvaruju
međugodišnji pad i u gradu sjedištu županije i u ostatku županije, pri čemu je pad
snažniji u gradovima sjedištima. U preostalim županijama međugodišnji rast
medijalne cijene obiteljske kuće bilježi i grad sjedište županije i njen ostatak, pri
čemu gradovi Dubrovnik, Slavonski Brod, Karlovac, Čakovec, Zadar i Bjelovar
ostvaruju snažniji rast od ostatka županije, za razliku od Vukovara i Virovitice u
kojima je rast medijalne cijene bio niži od rasta u ostatku županije.33
Na pitanje „Je li kupnja nekretnine isplativija od dugoročnog najma“ treba odgovoriti
uz analizu trenutne situacije na tržištu nekretnina. Osim štednje u bankama,
investicija u nekretnine je na hrvatskom tržištu najomiljeniji oblik investiranja jer se
nekretnine ističu kao sigurno ulaganje. Trenutno povećana inflacija i opadajuće
kamatne stope stimuliraju ljude da ulažu u nekretnine i da na taj način zaštite novac.
Jedna od glavnih prednosti ulaganja u nekretnine je zaštita od inflacije. Trenutno
inflacija postaje sve veća. To bi moglo potrajati. Što je inflacija veća, novac brže gubi
na vrijednosti. No, isto se ne događa s nekretninama. Rastom cijena većinom raste i
cijena nekretnina. Druga prednost je dugoročni rast (aprecijacija) vrijednosti. Prema
podacima HNB-a, od početka 2002. do kraja 2020. vrijednost nekretnina je prosječno
u Hrvatskoj rasla 4,5 %. Naravno, postoje razlike u regijama. Dok su cijene
nekretnina u Zagrebu i na obali rasle i više, drugdje to nije bio slučaj.
Postoje i nedostaci. Prvi je nelikvidnost. Nekretninu se ne može uvijek lako prodati
ako nam zatreba novac. Posjedovanje nekretnine može biti trošak koji se ne može

33 Ibid., str. 63.
56

tako lako riješiti. Ako se nekretnina kupuje na kredit, postoji i rizik promjene kamatnih
stopa. U zadnje vrijeme sve više slušamo kako slijedi razdoblje rasta kamatnih stopa.
Dok većina banaka u početku daje fiksnu kamatnu stopu (najčešće do 5 godina),
nakon tog razdoblja ona se može i drastično promijeniti. Veća promjena donosi veće
troškove financiranja, dakle manju isplativost. Uvijek treba uračunati i rizik
nepopunjenosti. Jednostavno rečeno, možda se nekretnina neće moći iznajmiti svih
12 mjeseci u godini. Svaki mjesec nepopunjenosti donosi manju isplativost. Konačno,
prihodi od iznajmljivanja se računaju po jednostavnoj kamatnoj stopi. Dok će kod
drugih vrsta ulaganja dobivati „kamatu na kamatu“ koja će se vremenom povećavati,
to nije slučaj kod prihoda od najma.34
Nastavno, ispitivanjem ljudi koji žive na području Republike Hrvatske može se dobiti
uvid u odgovor na postavljeno pitanje. Ljudi smatraju da je bolja opcija kupnja stana
jer su cijene unajmljivanja i cijena rate kredita trenutno jednake, što se ne može reći
za ostale države u Europi gdje je cijena unajmljivanja nekretnine izrazito manja nego
kupnja nekretnine.

7 EKONOMSKA KRIZA 2008. GODINE
Kolaps i nagli pad financijske aktivnosti koji se očituje ozbiljnim implikacijama na
prihod, brojku zaposlenih, nivo proizvodnje i dr. označava ekonomsku krizu. U većini
slučajeva, ekonomska kriza reflektira se na etapu poslovnog perioda kada dolazi do
blokade ekonomskog uzleta te se posljedično događa iznenadni pad. Opisane
okolnosti dovode do tržišta koje postaje nefunkcionalno, događaju se učestali
bankroti i otkazi i spuštaju se cijene ulaganja itd. Globalna financijska tržišta u zadnje
tri četvrtine stoljeća suočavaju se sa sve većim pritiskom. Kriza koja je započela s
izoliranim američkim slučajevima gubitaka na hipotekranom tržištu počela se širiti i
izvan granica SAD-a. Polako ali sigurno došlo je do povećanja rizika, pada likvidnosti
i sve se to odrazilo na velike financijske institucije koje su počele javno iznositi svoje
gubitke. Svi ti događaji izazvali su reakciju politike kako bi se kriza pokušala
zaustaviti.35 U razdoblju ekonomske krize ne dolazi do zarade od prodaje robe i
obavljanja usluga, povećava se zaduženost čime se doprinosi umanjenju ekonomske
aktivnosti i eventualnom ekonomskom oporavku. Nadalje, opisana situacija dovodi
do enormnih socijalnih poteškoća jer utječe na mnoge tvrtke, a neodgovarajući uvjeti
dijele se na gospodarske subjekte te posljedično ugrožava opću ekonomsku
situaciju. Kriza je nepredvidljiva te se stvaraju mnogi razlozi koji potiču njezino
napredovanje. Razlozi mogu biti sljedeći: ekonomski, politički, socijalni itd. Visoka
predviđanja, brza ulaganja, netočna monetarna politika i nedostatna potrošnja
povezuju se s ekonomskom krizom. Nagađanja su i dan-danas kao i kroz prošlost
jedan od ključnih krivaca za krize na gospodarskim tržištima. Također, nagađanja se

34 Vargić, 2022, e-izvor.
35 Felton, Reinhart, 2008, str. 1.
57

povezuju s reperkusijama do kojih dolazi zbog povećane težnje za dobiti. Špekulanti
u namjeri da u što većoj mjeri povećaju svoju dobit, upotrebljavaju razne strategije za
postizanje zadanih planova. Ako predvide da će cijena određene vrijednosnice
porasti, špekulanti nju kupuju odmah, a zatim će je prodavati za skuplji iznos i time
realizirati prihod. S druge strane, ako vrijednosnica izgubi na cijeni, špekulant se
mora nositi s troškom. Ekonomska kriza koja je počela 2008. godine počela je u
Sjedinjenim Američkim Državama, a njezine posljedice nisu se zadržale na
početnom teritoriju nego su se osjetile na svim tržištima. Nadalje, potrebno je
istaknuti da su ekonomskoj krizi potpomogla događanja na tržištu nekretnina koja su
naknadno bila triger za brojna dešavanja koja su pogodila cijeli svijet. Primarni krivac
navedene krize bio je ekonomski fenomen čiji je učinak bio slom tržišta hipotekarni
kredit.

Pored inherentne nestabilnosti financijskog sektora, korijene trenutačne krize
nalazimo u negativnim posljedicama niza neoliberalnih reformi koje su dominirale
ekonomskom politikom zapadnih zemalja od 80-ih godina prošloga stoljeća, pri čemu
se naglasak stavlja na odgovornost SAD-a. Neodrživ koncept razvoja temeljen na
potrošnji i „financijalizaciji” ekonomije, deregulacija financijskog tržišta koja je
pogodovala uvođenju niza rizičnih inovacija, smanjenje stope progresivnog poreznog
opterećenja i politika niskih kamatnih stopa neke su od najčešće spominjanih
pogrešaka u ekonomskoj politici SAD-a. U potrazi za profitom razvijeni su brojni
sofisticirani financijski mehanizmi, odnosno lansirani novi „proizvodi”, poput ročnica ili
terminskih poslova. Pritom je uveden niz inovacija (futures, swaps, options itd.), a
najsnažniji poticaj razvoju terminskih tržišta dalo je kupovanje vrijednosnica na kredit
ili uz marginu (udio koji kupac mora uplatiti u novcu pri kupnji vrijednosnica, dok
brokeru kao osiguranje ostaje deponirana vrijednosnica, kolateral). Na taj način
špekulanti su (financijskom polugom) određenim iznosom (ovisno o margini) mogli
stjecati vrijednosnice višestruko većeg iznosa.36

Kad se odlučimo za kupnju određene nekretnine, možemo naići na niz problema koji
ponekad izgledaju nerješivi i čine nam gotovo nepremostivu prepreku pri realizaciji
naše namjere.37 Realna potraživanja su stalno aktivna kada se radi o tržištu
nekretnina. S razlogom je tržište nekretnina povezano s poduzetnicima,
građevinarima, ekonomista i posrednicima te se na njega gleda kao na jedan od
bitnih pokretača financijskog rasta. Duže vremensko razdoblje prije nego što je došlo
do ekonomske krize nekretnine su imale povećane cijene. Zbog navedene činjenice,
smatralo se da će cijene nekretnina i dalje rasti kao i njihova potražnja. Obitelji koje
su imale nižu dobit dobile su šansu da otvaranjem kredita kupe odabranu nekretninu
iako se postavljalo pitanje hoće li se krediti moći otplatiti. Zbog novonastale situacije
na tržištu stvorila se velika brojka hipoteka koje su drugorazredne. Kada se radi o
spomenutim hipotekama, primjetno je da je poneki ugovaratelj kod ugovaranja

36 Mlikotić, 2010, str. 84.
37 Vrljić, 2005, str. 1.
58

hipotekarnih kredita dužan upravljati instrumentima osiguranja koji se referiraju na
sudužnika, hipoteku, udio od prihoda koji rata kredita ne treba prekoračiti i dr. S
obzirom na to da su banke privukle nove korisnike, banke su pokušale umanjiti
kriterije koji su trebali biti ispunjeni prilikom ugovaranja kredita, a time se uvećavala
činjenica da se korisnici ogluše. Samim time, narasla je dobit, tj. cijena.

Nadalje, rezerve su se punile od strane banaka i potom su ih prodavale investicijskim
bankama kao ugovore o hipotekarnim kreditima na sekundarnim tržištima. Banke u
normalnim uvjetima zarađuju veliku dobit i kada su u pitanju mali diskonti jer se u toj
situaciji radi o velikim iznosima. Opisana situacija dovela je do toga da je 2005.
godine i 2006. godine stavljena velika brojka drugorazrednih hipoteka na tržište. Čak
20 % od ukupno potvrđenih hipoteka u Sjedinjenim Američkim Državama nalazilo se
u tom razredu i one su imale vrijednost u vežem iznosu od tisuću milijardi američkih
dolara. Poslije toga te su hipoteke bile kupljene od strane ulagača, tj. bile su
upotrijebljene kao početna točka za plasiranje raznovrsnih proizlazećih produkata
koje su ocjenjivale kreditne agencije. Inicijalni ulagači su se tako osigurali od rizika
ogluhe, a spomenuti produkti su se naknadno pakirali i dalje prodavali. Iz opisane
situacije primjetno je da ako dođe do problema s drugorazrednim hipotekama koje
označavaju manji segment svjetskog gospodarskog tržišta, mogu se proizvesti jako
velike poteškoće.

Kako su cijene nekretnina koje su inače rasle uz pomoć hipotekarnih kredita koje se
moglo lako sklopiti uz malu kamatnu stopu doživjele neočekivani pad u Sjedinjenim
Američkim Državama, dolazi do početka ekonomske krize. Velikom broju
ugovaratelja hipotekarnih kredita nije bilo ni na kraj pameti da bi moglo doći do
uvećanja kamatnih stopa kojim bi se stvorio ogroman balon koji se počeo ispuhivati.
Ugovaratelji kredita nisu bili sposobni plaćati svoje obveze zbog povećanja kamatnih
stopa. Završno daljnjom prodajom kredita bankama u cijelom svijetu, došlo je do
pojave ekonomske krize koja se proširila na cijeli svijet.

„Smanjenje produktivnih investicija bilo je praćeno snažnim rastom potrošnje (pokriva
dvije trećine američke ekonomije) i nekontroliranom kreditnom ekspanzijom, na čemu
se, uz povlašten položaj dolara, temeljio brz ekonomski rast i održavanje visoke
stope zaposlenosti, uz cijenu gomilanja vanjskog duga. Rast zaduženosti kućanstava
u ozračju koje nije omogućavalo povećanje dohodaka, poticano od strane financijske
industrije, bilo je dijelom i politički motivirano. U predsjedničkim kampanjama George
W. Bush zalagao se za društvo vlasnika („ownership society”), a isti je program
preuzeo i Nicolas Sarkozy. Razloge nam objašnjava Alan Greenspan: ‘Bio sam u
potpunosti svjestan da ublažavanje dodjele hipotekarnih kredita povećava financijski
rizik i da stjecanjem vlasništva nad nekretninama zahvaljujući subvencioniranim
posudbama iskrivljuje zakone tržišta. Ali sam isto tako smatrao, i još uvijek smatram,
da povećanje broja vlasnika jača potporu tržišnom kapitalizmu. Smatrao sam, dakle, i
još uvijek smatram da je širenje vlasništva nad nekretninama vrijedno povećanog
59

rizika. Zaštita vlasničkog prava, s obzirom na njenu važnost u tržišnoj ekonomiji, traži
kritičnu masu vlasnika da bi se sačuvala politička potpora.’“38

7.1 RAZVITAK KRIZE

Početkom 2008. problemi koji su nastali na tržištu nekretnina i s time povezanim
drugorazrednim kreditima proširili su se na ostatak gospodarstva SAD-a. U periodu
između 2002. i 2007. SAD je ostvario razdoblje naglog i ubrzanog gospodarskog
rasta, no plaće samih radnika su stagnirale.39 Kao što je spomenuto, u sedmom
mjesecu 2006. godine nekretnine koje su se nalazile na američkom tržištu dotakle su
svoj maksimum i posljedično došlo je do pada tih istih nekretnina koje su sa sobom
vukle i potpuni krah tržišta drugorazrednih hipoteka koji se izrealizirao u osmom
mjesecu 2007. godine.

Osim u Sjedinjenim Američkim Državama, cijene nekretnina su zbog dostupnijeg
financiranja intenzivno rasle i u pojedinim europskim državama poput Irske,
Španjolske i Velike Britanije.40 Nakon toga, kroz cijelu 2008. godinu cijene
drugorazrednih hipoteka i nekretnina su i dalje padale. Iako su se države umiješale u
novonastalu situaciju, u Sjedinjenim Američkim Državama, Japanu i Europi kriza je
zahvatila još veći nivo koji se počeo širiti na svjetsko gospodarsko tržište. U devetom
mjesecu 2008. godine kriza zadobiva enormne posljedice kojima dolazi do iznimno
strašnih kreditnih smetnji, vrijednost na burzama značajno opada i kreira se kolaps
najznačajnih gospodarskih ustanova. Nadalje, gubi se povjerenje kreditnu moć
suradnika, cijena vrijednosnica pada, dok s druge strane kamatne stope koje se
referiraju na međubankovne kredite i državne vrijednosnice u devetom i desetom
mjesecu 2008. godine rastu do najviše razine koja je dogodila u posljednjih nekoliko
desetljeća. Na globalnom nivou, već u prvotnih deset dana desetog mjeseca dolazi
do pada cijena dionica u iznosu od 10 000 milijardi američkih dolara, a u cijeloj 2008.
godini evidentiran je pad od 40 %. Fannie Mae i Freddie Mac, najbitnije financijske
ustanove koje su upravljale većinom hipotekarnih kredita u Sjedinjenim Američkim
Državama našle su se ispred financijskog sloma. Izuzev gore spomenutih, pred
slomom su se našle Citigroup, Lehman Brothers, American International group koje
je inače bilo jedno od najznačajnih osiguravajućih društava. Sjedinjene Američke
Države su ocjenjivale AIG i Citigroup kao velike kompanije da bi doživjele bankrot
iako bi njihov krah imao značajni utjecaj na američku i globalnu ekonomsku
ravnotežu. Radi te činjenice Sjedinjene Američke Države su se umiješale sa
sredstvima koja su iznosila 150 milijardi američkih dolara kako bi zaštitili AIG te
također i Citigroup za čiji spas su dali garanciju u iznosu od 306 milijardi američkih
dolara. Nadalje, korporacije Lehman Brothers i Washington Mutual doživjeli su krah i
time su bili druga po redu najveća banka koja je doživjela slom u američkoj povijesti i
prvotna najveća tvrtka koja je doživjela krah u čitavoj američkoj povijesti. Navedena

38 Milkotić, 2010, str. 86.
39 Benolić, 2012, str. 121.
40 Vizek, 2009, str. 281.
60

događanja naznačila su kraj neovisnog bankarstva u Sjedinjenim Američkim
Državama.

Usporedno, europska dužnička kriza dostiže od 2010. do danas dramatične razmjere
i prijeti slomom kako Europske monetarne unije tako i nekih zemalja (Grčka,
Portugal, Španjolska, Italija) povlačeći za sobom temeljne ekonomske probleme
porast nezaposlenosti i pad GDP-a.41 Ekonomska kriza širila se iznimno brzo ne
ostavljajući niti jedno nacionalno gospodarstvo netaknutim. Svoje utjecaje širila je
diljem svijeta stvarajući iznimno nepovoljnu gospodarsku situaciju koja je rezultirala
brojnim gubicima na svim ekonomskim područjima. Dubina i jačina krize u nekom
nacionalnom gospodarstvu ovisi o stvarnoj snazi gospodarstva koju možemo mjeriti
indeksom preduvjeta rasta i momentom rasta. Krize u gospodarstvima s višim
indeksom preduvjeta rasta (ona gospodarstva koja su izgradila fundamentalne izvore
rasta) i pozitivnim momentom rasta vremenski kraće traju i ostavljaju manje
negativnih posljedica, za razliku od onih s nižim indeksima.42

Promatrajući zemlje koje su bile u razvoju može se ustanoviti da se ekonomska kriza
počela širiti posredstvom ekonomskog sustava i trgovinskim putem te je na taj način
pridonijela stvaranju mnogih problema koji su kulminirale užasnim posljedicama.
Države koje puno izvoze kao što su Indija i Kina, nastojale su ogroman izvozni pad
nadomjestiti stimulacijom domaće potrošnje. Zemlje koje su u tom periodu bile u
razvitku, najvećim dijelom su bile zahvaćene padom direktnih inozemnih investicija i
izvozom industrijske robe. Ekonomska kriza donijela je smanjenu potražnju te je
umanjena financijska djelatnost donijela općenito umanjenje stope inflacije, uz koju je
nastao i strah od deflacije. Slomom ekonomskih ustanova u Sjedinjenim Američkim
Državama počela je kriza koja se brzinom munje počela širiti na globalnoj razini i na
taj način uzrokovala zbrku u bankarskom sektoru u Europi. Tvrtka Hypo Real Estate
Holding zbog postojeće krize bila je zaštićena od strane Njemačke. Nadalje, banke
kao što su Halifax Bank of Scotland, Barclays i Royal Bank of Scotland bile su
restrukturirane utjecaj Velike Britanije, a Francuzi su isti potez odigrali za Banque
Nationale de Paris. Navedeni potezi uzrokovali su povećanje kamatnih stopa i
smanjenu ponudu jeftinijih kredita što se izravno reflektiralo na smanjena ulaganja i
individualnu potrošnju. Prodaja je primjetno opala kod robe koja se prodaje na kredite
kao što su automobili, a time su se počele stvarati zalihe a vrijednost dionica je
počela padati. Takav utjecaj na globalno tržište je rastao pa je prvotno Američka
središnja banka intervenirala, potom Europska središnja banka a naknadno i sedam
najistaknutijih banaka te se pri kraju 2008. godine kamatna stopa snižava na 3,25 %.

41 Benić, 2012, str. 848.
42 Škare, Stjepanović, 2009, str. 481.
61

Slika 10: Prosječna postignuta cijena stanova za period od 2002 do 2015. godine po
metru kvadratnom

Izvor: BN Komentar, Burza nekretnina, 2022, e-izvor.

Iz Slike 10. može se iščitati da je 2008. godine cijena metra kvadratnog iznosila
najviše za sva navedena područja, a to su područje Republike Hrvatske, područje
Grada Zagreba te područje priobalja. Nakon krize 2008. godine cijena opada za sva
tri navedena područja, izuzev 2012. godine kada samo na području priobalja cijena
metra kvadratnog drastično raste, čak do 2.025, dok nakon 2012. godine cijena
metra kvadratnog ponovno opada za područje priobalja skupa s drugim područjima.

Slika 11: Pad vrijednosti stambenih nekretnina u periodu od 2008. do 2015. godine

Izvor: BN Komentar, Burza nekretnina, 2022, e-izvor.

Slika 11. prikazuje pad vrijednosti stambenih nekretnina na području Republike
Hrvatske, području Grada Zagreba i području priobalja za vremenski period od 2008.
62

godine do 2015. godine. U odnosu na 2008. godinu, 2015. godine na području
Republike Hrvatske vrijednost se spustila za 26,52 %, za područje Grada Zagreba za
31,39 %, dok je za priobalno područje vrijednost pala za 19,88 %.

7.2 STANJE U REPUBLICI HRVATSKOJ NAKON KRIZE

U uvjetima visoke globaliziranosti gospodarstva financijske se krize poput valova šire
nacionalnim gospodarstvima. Izuzetak nije ni hrvatsko gospodarstvo koje se našlo na
udaru svjetske krize. Dubina i jačina krize u nekom nacionalnom gospodarstvu ovisi
o stvarnoj snazi gospodarstva koju možemo mjeriti indeksom preduvjeta rasta i
momentom rasta. Krize u gospodarstvima s visim indeksom preduvjeta rasta (ona
gospodarstva koja su izgradila fundamentalne izvore rasta) i pozitivnim momentom
rasta vremenski kraće traju i ostavljaju manje negativnih posljedica, za razliku od
onih s indeksima. Hrvatsko gospodarstvo bilježi nepovoljan indeks preduvjeta rasta i
negativan moment rasta te je ekonomski opravdano očekivati dublju i dugotrajniju
krizu u odnosu na druga nacionalna gospodarstva. Posljedice krize bile bi
dalekosežnije i dublje da središnja monetarna vlast nije vodila razumnu i opreznu
politiku u zadnjih nekoliko godina. Izlaz iz krize treba tražiti u koordiniranoj
makroekonomskoj politici koja će držati stopu nezaposlenosti između 14 i 16 % te
inflaciju između 2 i 14 %. Svako udaljavanje od ovih ravnotežnih (optimalnih) stopa
dodatno bi narušilo ionako negativan moment rasta i produbilo krizu. Fiskalnu politiku
treba racionalizirati i učiniti efikasnom u funkciji rasta jer bi značajniji pad agregatne
potražnje mogao usporiti gospodarstvo na putu prema izlasku iz krize.43

Posljedice koje bi mogle ostaviti hrvatsku privredu u jako lošem stanju treba pronaći
u prošlosti odnosno u devedesetim godinama 20. stoljeća. Devedesete godine 20.
stoljeća označio je rat koji se odrazio na sve postojeće državne razine, a također je i
utjecala i privatizacija koja se odvijala tada. Neadekvatan koncept privatizacije i
stvaranje sustava koji ugostiteljsku djelatnost postavlja kao glavnog nosioca
ekonomske aktivnosti države, uz zapostavljanje industrijskog sektora koji je jako
bitan, stvara današnje otežane probleme koji zahvaćaju cjelokupnu nacionalnu
privredu. Destruktivni učinci navedene krize primjetni su promatrajući direktna strana
ulaganja koja su u periodu od 2000. godine do 2008. godine ostvarivala konstantni
rast u iznosu od 4,2 milijarde eura godišnje. Naknadno, dvanaest mjeseci kasnije
umanjile su se na iznos od 2,1 milijardu eura, dok su 2010. godine dosegnule 281
milijuna eura što je znatno manje. Čak 2011. godine kada su se vrijednosti povisile
nisu uspjele doći do iznosa prije ekonomske krize. Tijekom duljeg vremenskog
razdoblja koje je označila visoka domaća pomama, specifično individualne potrošnje
koja se bazirala na principu zaduživanja, bila je primarni činilac koji je doprinijelo
konstantnom uvećanju cjelokupnog vanjskog zaduženja. Prema Rohatinskom

43 Ibid.
63

(2009.), presudno je u tom trenutku bilo spriječiti gubitak povjerenja štediša u
bankovni sustav i zadržati vjerodostojnost monetarne politike.

U globaliziranom svijetu postoje tolike međuzavisnosti među zemljama i njihovim
privredama, a posebno među njihovim bankama, da se problemi nastali u jednoj
zemlji (posebno velikoj kao SAD) prenose i na druge. S obzirom na strukturu
vlasništva u Hrvatskoj (93 % u stranim rukama), Hrvatska ne može biti izolirana od
poremećaja na svjetskom bankarskom tržištu.44

Bitan financijski pokazatelj prikazuje razliku između domaće štednje i investicija jer
pokazuje na visinu korištenja stranih novčanih resursa. Spomenuta stopa u Republici
Hrvatskoj ostvaruje negativan predznak, i ona je 2008. godine bila -10,9 % a 2010.
godine -6 %. Kada se spominju tranzicijske zemlje, vanjsko zaduživanje je izuzetno
zaduživanje koje je bitno za brzi rast. Zaduživanje je smisleno samo onda ako je
ulaganje na duže staze održivo i iznimno je važno da ulaganje nema stalnih troškova.
Republika Hrvatska nije bila jaki konkurent i bila je izloženija lošim posljedicama krize
zbog velike uvoznosti i male izvoznosti. Sve je više ljudi dobivalo otkaze zbog
posljedica ekonomske krize koja se odrazila na umanjenje proizvodnje i gašenjem
mnogih poduzeća i to je ostavilo loš utjecaj na demografsku kartu Republike
Hrvatske. Demografska karta je i u prijašnjem periodu bila pogoršana, a nakon krize
bilo je još gore. Puno mladih generacija otišlo je u strane države sa svojim familijama
radi boljeg posla i kvalitete života. Neizbježna posljedica u navedenoj lošoj
ekonomskoj i socijalnoj situaciji dovela je do odlijeva mozgova. Kada je kriza došla i
u našu zemlju, pokušavala se riješiti loša situacija. Hrvatska središnja banka koja je
bila predstavnik fiskalne vlasti trebala je na vrijeme intervenirati i potražiti optimalno
rješenje koje bi na najprimjereniji mogući način riješilo postojeću krizu, međutim
mnoge anomalije su se događale kroz povijest Republike Hrvatske koje, da ih nije
bilo, spomenuta kriza bi bila puno lakša. Prividno su drukčiji problemi s kojima se
gospodarska politika borila u prošlosti i trenutno. U trenutku ogromne ponude i
niskog iznosa inozemnog uloga glavni problem bio je kako limitirati rapidan dotok
kapitala koji se kroz povećani deficit koji se referirao na strane uplate platne bilance
te također na poveći vanjski dug pridonosi kreiranje disbalansa u državnoj privredi.
Izuzev spomenutog, tražio se način na koji će se izbalansirati potrošnja s trenutnim
primanjima, domaćim izvozom i proizvodnjom, što bi označavalo stvaranje
uravnoteženog gospodarskog rasta. Takva poteškoća uvjetuje uravnoteženo
funkcioniranje svih nivoa gospodarske politike, a naročito monetarne i fiskalne.
Hrvatska središnja banka utjecala je na umanjenje posljedica ekonomske krize kroz
vođenje pažljive monetarne politike kojom bi se mogli zaobići moguće buduće
posljedice, međutim točan izlazak iz krize traži mnoga razmišljanja o situaciji u kojoj
smo se našli te stvaranje pogodnih koncepata i izvršavanje politika koje bi ukazale na
najbrži izlazak iz novonastale situacije. Mnoga pitanja su ostala neriješena, a ta ista
pitanja se potežu iz skorije povijesti. Republika Hrvatska s ostavljanjem

44 Babić, 2008, str. 388.
64

neodgovorenih pitanja te također bez prikladnog plana razvitka državne privrede
neće biti sposobna održavati korak s državama Europske unije, nego će se održati
negativan model koji će s protekom vremena imati sve lošije učinke koje će u jednom
momentu postati nesavladive i krenut će potraga za ekstremnim rješenjem koje će
dubinski izmijeniti cjelokupnu državnu privredu.
Financijska kriza koja je inicirana u nekretninskom sektoru 2008. godine potaknula je
niz mjera kako se ista ne bi ponovila. Jedna od mjera kojom se nastoji spriječiti
ponavljanje krizne situacije je i transparentnost tržišta nekretnina. Iz navedenog
razloga donesena je Direktiva 2014/17/ЕU Europskog parlamenta i Vijeća od 4.
veljače 2014. o ugovorima o potrošačkim kreditima koji se odnose na stambene
nekretnine, kojom se od zemalja članica, među ostalim, traži da osiguraju postojanje
pouzdanih standarda vrednovanja nekretnina i njihovu primjenu od ovlaštenih osoba
te transparentno tržište nekretnina.45 U drugom polugodištu 2016. godine prosječna
cijena jednoga četvornog metra novih stanova koje su prodavala trgovačka društva i
druge pravne osobe iznosila je 9 899 kuna, što je 2,8 % manje nego u prvom
polugodištu te godine i 3,4 % manje nego u drugom polugodištu 2015. godine. U
odnosu na isto razdoblje prethodne godine, cijene su smanjene u Zagrebu za 12,7
%, dok su u ostalim naseljima porasle za 6,7 %.46

U 2016. godini započinje oporavak gospodarstva u Hrvatskoj, a time i rast cijena
stambenih nekretnina i novosagrađenih stanova. Od 2016. do 2020. cijene
prodanih novih stanova porasle su u Hrvatskoj za 26,8 %, pri tome u Zagrebu za
34,2 % i u ostalim naseljima Hrvatske za 16,9 %. U 2020. godini prodano je 3.140
novih stanova preko trgovačkih društava i drugih pravnih osoba po prosječnoj
cijeni od 12.869 kn, što je više za 16,7 % nego u 2016. Najveći pad broja stanova
zabilježen je kod POS stanova s 807 stanova u 2016. na samo 82 stana u 2020.
Istodobno je i cijena tih stanova u istom razdoblju manja za 1,3 % i iznosi 7.703 kn,
što je manje za 39,5 % od prosječne cijene prodanih stanova u Hrvatskoj 2020.47

45 Uhlir, 2018, str. 27.
46 Cijene prodanih novih stanova i dalje padaju, HGK, 2017, e-izvor.
47 Kelebuh, 2021, e-izvor.
65

Slika 12: Prosječne cijene prodanih novih stanova po metru kvadratnom u kunama u
Republici Hrvatskoj

Izvor: Kelebuh, 2021, e-izvor.

Slika 13: Stope promjena prosječnih cijena prodanih novih stanova po metru
kvadratnom u kunama u Republici Hrvatskoj
 Izvor: Kelebuh, 2021, e-izvor.

66

Na Slikama 12. i 13. prezentirani su podaci o prodajnim cijenama novih stanova od
2016. do prvog polugodišta 2021. U promatranom razdoblju najveći rast cijena
novih stanova zabilježen je u 2019. od 7,6 %, pri čemu u Zagrebu za 0,7 %, a u
ostalim naseljima za 13,8 %. Značajan rast cijena novih stanova zabilježen je i u
2017. za 7,0 % i to u Zagrebu za čak 15,8 %, a u ostalim naseljima Hrvatske za
1,0 %. U prvom polugodištu 2021. prosječna cijena metra kvadratnog novih
stanova koje su prodavala trgovačka društva i druge pravne osobe, bez POS-a,
iznosila je 13.550 kn. Ta cijena veća je za 5,8 % u odnosu na drugo polugodište
2020. i to za 4,7 % u odnosu na prvo polugodište 2020. Prosječna cijena metra
kvadratnog
stanova
POS-a
(na
temelju
Programa
društveno
poticane
stanogradnje) u prvom polugodištu 2021. iznosila je 7.499 kn. U istom razdoblju
ukupna prosječna cijena po metru kvadratnom svih prodanih stanova (bez obzira
na prodavatelja) iznosila je 13.385 kn.48 Kada se promatra ukupni indeks, koji
obuhvaća sve stambene objekte, vidljivo je da blag i nesiguran porast cijena
započinje u 2016. godini, što je slučaj i kada se promatraju postojeći stambeni
objekti. Kod novih stambenih objekata, pad cijena je tijekom posljednjih nekoliko
godina bio izraženiji nego kod postojećih stambenih objekata, a oporavak cijena
započinje tek s početkom 2017. godine.49 Što se tiče cijena na tržištu nekretnina,
one od 2016. godine rastu, ali cijene nekretnina su doživjele svoj vrhunac zadnje
dvije godine. Postavlja se pitanje: Rastu li cijene na tržištu nekretnina rastu brže
nego na ostalim tržištima? Gledamo li cijene od 2016. do 2021. godine, odgovor bi
bio potvrdan. Međutim, 2022. godine došlo je do ratnog stanja na području
Europske unije što je uzrokovalo inflaciju što je za posljedicu imalo rast cijena na
svim tržištima. Također, i pandemija bolesti COVID-19 je potpomognula u
prethodnom periodu da dođe do trenutnih cijena. U drugom polugodištu 2021.
prosječna cijena 1 m2 novih stanova koje su prodavala trgovačka društva i druge
pravne osobe, bez POS-a, iznosila je 14 130 kuna. Ta cijena veća je za 10,3 % u
odnosu na drugo polugodište 2020.50
Potrošačke cijene u Hrvatskoj porasle su u srpnju 12,3 % u odnosu na isti mjesec
prošle godine, što je najviša stopa inflacije od kada Državni zavod za statistiku vodi
te podatke, a ponajviše je posljedica rasta cijena goriva i hrane. Cijene dobara i
usluga za osobnu potrošnju, mjerene indeksom potrošačkih cijena, u srpnju su u
odnosu na lipanj porasle 0,4 %, dok su u odnosu na srpanj prošle godine skočile
12,3 %, pokazuje izvješće Državnog zavoda za statistiku. Rast cijena od 12,3 %
predstavlja ubrzanje u odnosu na lipanj, kada su cijene porasle 12,1 % na godišnjoj
razini. To je već treći mjesec zaredom kako su potrošačke cijene porasle po
dvoznamenkastim stopama. Promatrano prema glavnim skupinama klasifikacije
ECOICOP, na godišnjoj je razini u srpnju najveći porast potrošačkih cijena u prosjeku
zabilježen u skupini prijevoz, za 19,2 % te hrane i bezalkoholna pića, za 18,3 %. U
restoranima i hotelima cijene su na godišnjoj razini u prosjeku porasle 16,8 %. S

48 Ibid.
49 Slišković, 2018, e-izvor.
50 Cijene prodanih novih stanova u drugom polugodištu 2021. godine, DZS, 2022, e-izvor.
67

rastom od 14,1 % prate ih cijene pokućstva, opreme za kuću i redovito održavanje
kućanstva, dok su cijene rekreacije i kulture porasle 10 %. Cijene stanovanja, vode,
električne energije, plina i ostalih goriva porasle su, pak, 9,7 %, a odjeće i obuće 5,5
%. Najveći doprinos stopi porasta godišnjeg indeksa ostvaren je u skupinama hrana i
bezalkoholna pića (+4,75 postotnih bodova), prijevoz (+2,83 postotna boda),
stanovanje, voda, električna energija, plin i ostala goriva (+1,64 postotna boda),
restorani i hoteli (+0,84 postotna boda), pokućstvo, oprema za kuću i redovito
održavanje kućanstva (+0,80 postotnih bodova), rekreacija i kultura (+0,53 postotna
boda), razna dobra i usluge (+0,43 postotna boda) te odjeća i obuća (+0,32 postotna
boda). Promatrano prema posebnim skupinama, najveći porast cijena u prosjeku na
godišnjoj razini ostvaren je u skupini energija, za 20,6 % (doprinos porastu od +3,46
postotnih bodova). Na mjesečnoj razini najviše su u prosjeku porasle cijene u
skupinama restorani i hoteli, za 4,9 % (doprinos porastu od +0,24 postotna boda),
hrana i bezalkoholna pića, za 2,2 % (+0,57 postotnih bodova), rekreacija i kultura, za
2,0 % (+0,11 postotnih bodova), alkoholna pića i duhan, za 1,8 % (+0,09 postotnih
bodova), pokućstvo, oprema za kuću i redovito održavanje kućanstava, za 1,3 %
(+0,07 postotnih bodova), razna dobra i usluge, za 1,2 % (+0,07 postotnih bodova) te
prijevoz, za 0,5 % (+0,07 postotnih bodova). Porast cijena ublažio je pad cijena u
skupini odjeća i obuća, za 14,4 % (-0,84 postotna boda, sezonsko sniženje odjeće i
obuće) te u skupini komunikacija, za 0,9 % (-0,05 postotnih bodova).51
Prema navedenom, može se zaključiti da u trenutnom periodu cijene na tržištu
nekretnina ne rastu brže nego na ostalim tržištima.

8 TRŽIŠTE NEKRETNINA I PRAVNI OKVIR
Tržište nekretnina uvjetuje adekvatno izvršavanje Zakona na način kako bi svi
sudionici na tržištu nekretnina na najbolji mogući način nastojali neometano
izvršavati svoje zakonske norme. Zakonski mehanizam koji se referira na tržište
nekretnina objedinjuje poveću brojku zakona.

Navedeni zakoni su sljedeći:

 Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina

 Zakon o gradnji

 Zakon o posredovanju u prometu nekretnina

 Zakon o najmu stanova

51 Potrošačke cijene u srpnju porasle čak 12,3 % u odnosu na isti mjesec prošle godine, Zagorje
International, 2022, e-izvor.
68

 Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima

 Zakon o zemljišnim knjigama

 Zakon o porezu na promet nekretnina

 Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora

 Zakon o prostornom uređenju.

8.1 PRAVNI OKVIR U REPUBLICI HRVATSKOJ

Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina uređuje se procjena vrijednosti nekretnina,
određuju se procjenitelji, sastav i nadležnosti procjeniteljskih povjerenstava i visokog
procjeniteljskog povjerenstva, nadležnosti upravnih tijela županija, Grada Zagreba i
velikoga grada u provedbi ovoga zakona, metode procjenjivanja vrijednosti
nekretnina, način procjene vrijednosti prava i tereta koji utječu na vrijednost
nekretnine, način procjene iznosa naknade za izvlaštene nekretnine, način
prikupljanja, evidentiranja, evaluacije i izdavanja podataka potrebnih za procjene
vrijednosti nekretnina za sve nekretnine u Republici Hrvatskoj, neovisno o tome u
čijem su vlasništvu.52

Ovaj zakon primjenjuje se prilikom procjene vrijednosti nekretnina, njihovih sastavnih
dijelova, njihovih pripadaka i drugih stvarnih prava na nekretninama, kao tržišne
vrijednosti.
Procjena
vrijednosti
nekretnine
iz
stavka
1.
ovoga
članka
multidisciplinarni je postupak tržišnog vrednovanja prema zadacima naručitelja, koji
provode stalni sudski vještaci za procjenu nekretnina i stalni sudski procjenitelji, čije
ovlasti proizlaze iz posebnih propisa kojima se uređuje rad sudova i postupci
izvlaštenja. Ovaj zakon primjenjuje se i prilikom procjene vrijednosti nekretnina za
koje ne postoji tržište. U takvim slučajevima vrijednost nekretnine procjenjuje se na
temelju tržišnih modela.53

Zakonom o gradnji uređuje projektiranje, građenje, uporaba i održavanje građevina te
provedba upravnih i drugih postupaka s tim u vezi radi osiguranja zaštite i uređenja
prostora u skladu s propisima koji uređuju prostorno uređenje te osiguranja temeljnih
zahtjeva za građevinu i drugih uvjeta propisanih za građevine ovim zakonom i
propisima donesenim na temelju ovoga zakona i posebnim propisima.54

52 ZoPVN, čl. 1.
53 Ibid., čl. 3.
54 ZoG, čl. 1. st. 1.
69

Odredbe ovoga zakona primjenjuju se na gradnju svih građevina na području
Republike Hrvatske, osim na gradnju rudarskih objekata i postrojenja određenih
posebnim zakonom, gradnju vojnih građevina određenih posebnim propisima i
gradnju drugih građevina određenih posebnim zakonom. Odredbe ovoga zakona
koje se odnose na gradnju nove građevine na odgovarajući se način primjenjuju na
rekonstrukciju, održavanje i uklanjanje građevine, ako ovim zakonom ili propisom
donesenim na temelju ovoga zakona nije drukčije propisano.55
Zakonom o posredovanju u prometu nekretninama uređuju se uvjeti za obavljanje
djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina, sklapanje Ugovora o posredovanju u
prometu nekretnina, opći uvjeti poslovanja, prava i obveze posrednika u prometu
nekretnina,
agenata
posredovanja
u
prometu
nekretnina
i
nalogodavaca,
posrednička naknada, stručni ispit za obavljanje poslova agenta te nadzor i upravne
mjere nad obavljanjem posredovanja u prometu nekretnina.56

Zakonom o najmu stanova uređuju se prava i obveze u vezi s najmom i korištenjem
stana ili dijela stana.57

Ugovorom o najmu stana obvezuje se najmodavac predati stan za stanovanje
najmoprimcu uz za to određenu najamninu. Ugovorom o najmu stana uređuju se
međusobni odnosi ugovornih strana. Uvjete sklapanja ugovora o najmu stana koji
nisu propisani ovim zakonom stranke ugovaraju slobodno.58

Ugovor o najmu stana sklapa se s jednom osobom a iznimno s oba bračna druga.
Ugovor o najmu stana sklapa se u pisanom obliku.59

Ugovor o najmu stana sadrži osobito:60

1. ugovorne strane

2. opis stana, odnosno dijela stana koji se daje u najam

3. visinu najamnine i način plaćanja

4. vrstu troškova koji se plaćaju u vezi sa stanovanjem i način na koji će se
plaćati

5.  podatke o osobama koje će se zajedno s najmoprimcem koristiti stanom

55 Ibid., čl. 2.
56 ZoPuPN, čl. 1.
57 ZoNS, čl. 1.
58 Ibid., čl. 3.
59 Ibid., čl. 4.
60 Ibid., čl. 5.
70

6. vrijeme trajanja najma

7. odredbe o održavanju stana

8. odredbe o uporabi zajedničkih prostorija, zajedničkih dijelova i uređaja zgrade
i zemljišta koje služi zgradi

9. odredbe o primopredaji stana.

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima uspostavlja opće uređenje pripadanja
stvari osobama; pravila ovog zakona primjenjivat će se i na pripadanje stvari koje su
podvrgnute nekom posebnom pravnom uređenju, ako nisu s tim uređenjem u
suprotnosti.61

Predmet prava vlasništva i drugih stvarnih prava može biti svaka pokretna
(pokretnina) ili nepokretna stvar (nekretnina), osim onih koje nisu za to sposobne.
Stvari su u smislu ovoga zakona tjelesni dijelovi prirode, različiti od ljudi, koji služe
ljudima za uporabu. Uzima se da su stvari i sve drugo što je zakonom s njima
izjednačeno.
Nekretnine su čestice zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno
spojeno na površini ili ispod nje, ako zakonom nije drukčije određeno. Pokretnine su
stvari koje se mogu premjestiti s jednoga mjesta na drugo, a da im se ne povrijedi bit
(supstanca). Stvari koje su po svojoj naravi pokretne smatraju se u pravnom smislu
nepokretnima ako su pripadak nepokretne stvari ili ih zakon izjednačuje s
nekretninama. Prirodne sile su stvari u smislu ovoga zakona ako su podložne
ljudskoj vlasti. Zakonom mogu neke vrste prava ili bilo što drugo biti izjednačeno sa
stvarima; u takvu se to slučaju ubraja u pokretne stvari, a u nekretnine samo ako je
spojeno s vlasništvom nepokretnih stvari, ili je njihov teret, ili je zakonom proglašeno
nekretninom. U sumnji je li što pokretna ili nepokretna stvar, smatra se da je
pokretna.62
Zakon o zemljišnim knjigama uređuje se ustrojstvo, uređenje, vođenje i čuvanje
zemljišnih knjiga, određuje predmet i vrste upisa te vođenje zemljišnoknjižnih
postupaka.63

O pravnom stanju nekretnina na području Republike Hrvatske, mjerodavnom za
pravni promet, vode se zemljišne knjige, ako za neka zemljišta nije što posebno
određeno. U zemljišne knjige upisuju se stvarna prava na zemljištima, a i druga
prava za koja je to posebnim zakonima određeno. U zemljišne knjige upisuju se i

61 ZoViDSP, čl. 1. st. 5.
62 Ibid., čl. 2.
63 ZoZK, čl. 1.
71

druge činjenice važne za pravni promet za koje je to posebnim zakonima određeno.
Kad je upis u zemljišne knjige pretpostavka stjecanja, promjene, ograničenja i
prestanka prava na zemljištima, određuje se posebnim zakonom.64
Zemljište je u smislu ovoga zakona dio zemljine površine koji je u katastru označen
posebnim brojem i imenom katastarske općine u kojoj leži (katastarska čestica). Sve
što je sa zemljištem trajno povezano na površini ili ispod nje, u pravnom smislu,
sastavni je dio zemljišta i dijeli njegovu pravnu sudbinu te se sve odredbe ovoga
zakona utvrđene glede zemljišta odnose i na to, ako ovim zakonom nije drukčije
određeno.65
Zakon o porezu na promet nekretnina obračunava porez na promet nekretnina i
plaća ga prema odredbama navedenog zakona.
Prihod od poreza na promet nekretnina pripada jedinici lokalne samouprave na
području koje se nekretnina nalazi.66

Pojedini pojmovi u smislu ovoga zakona imaju sljedeće značenje:67
1. promet nekretnina je svako stjecanje vlasništva nekretnine u Republici
Hrvatskoj (u daljnjem tekstu: stjecanje nekretnine)
2. stjecanjem nekretnine smatra se kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje,
darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje
dosjelošću, stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja, stjecanje na
temelju odluka suda ili drugog tijela, stjecanje temeljem zakona te ostali načini
stjecanja nekretnina od drugih osoba
3. nekretnine su zemljišta i građevine
4. zemljišta su poljoprivredna, građevinska i druga zemljišta
5. građevine su stambene, poslovne i sve druge zgrade te njihovi dijelovi
6. tržišna vrijednost nekretnine je cijena nekretnine koja se postiže ili se može
postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze
7. isprava o stjecanju nekretnine je svaka isprava, javnobilježnički akt ili odluka
nadležnog tijela kojom dolazi do stjecanja ili promjene vlasništva nekretnine u
Republici Hrvatskoj.

Predmet oporezivanja je promet nekretnina. Iznimno od stavka 1. ovoga članka,
prometom nekretnina, u smislu ovoga zakona, ne smatra se stjecanje nekretnina na
koje se plaća porez na dodanu vrijednost.68 Porez na promet nekretnina plaća se pri
svakom prometu nekretnina odnosno pri svakom stjecanju vlasništva nekretnina, bez

64 Ibid., čl. 3.
65 Ibid., čl. 4.
66 ZoPnPN, čl. 2.
67 Ibid., čl. 4.
68 Ibid., čl. 5.
72

obzira na to stječu li se nekretnine naplatnim pravnim poslom, nasljeđivanjem,
darovanjem ili na drugi način bez naknade.69

Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora uređuje zasnivanje i prestanak
zakupa poslovnoga prostora te međusobna prava i obveze zakupodavca i zakupnika
neovisno o tome tko je zakupodavac, odnosno zakupnik. Ovim zakonom uređuje se i
prodaja poslovnoga prostora koji je vlasništvo Republike Hrvatske ili županija, Grada
Zagreba, gradova i općina (u daljnjem tekstu: jedinice lokalne i područne (regionalne)
samouprave) sadašnjem zakupniku. Pod kupoprodajom poslovnoga prostora iz
članka 1. stavka 1. ovoga zakona podrazumijeva se i prodaja suvlasničkog dijela na
određenom poslovnom prostoru. Predmetom kupoprodaje po odredbama ovoga
zakona mogu biti i poslovni prostori iz članka 1. stavka 1. ovoga zakona, koji u smislu
Zakona o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara imaju svojstvo kulturnog dobra, pod
uvjetima propisanim u tom zakonu. Na zakupne odnose koji nisu uređeni ovim
zakonom primjenjuju se opći propisi obveznoga prava o zakupu. Odredbe ovoga
zakona ne primjenjuju se na slučajeve privremenoga korištenja poslovnoga prostora
ili dijela poslovnoga prostora radi održavanja sajmova, priredaba, predavanja,
savjetovanja, skladištenja i čuvanja robe, ili u druge slične svrhe, a čije korištenje ne
traje duže od 30 dana.70
Zakonom o prostornom uređenju uređuje se sustav prostornog uređenja: ciljevi,
načela, subjekti prostornog uređenja, praćenje stanja u prostoru i području
prostornog uređenja, uvjeti planiranja prostora, donošenje Strategije prostornog
razvoja Republike Hrvatske, prostorni planovi uključujući njihovu izradu i postupak
donošenja, provedba prostornih planova, uređenje građevinskog zemljišta, imovinski
instituti uređenja građevinskog zemljišta, imovinski instituti uređenja građevinskog
zemljišta i nadzor.71

Prostornim uređenjem osiguravaju se uvjeti za korištenje (gospodarenje), zaštitu i
upravljanje prostorom Republike Hrvatske (u daljnjem tekstu: Država) te zaštićenim
ekološko-ribolovnim pojasom Republike Hrvatske i epikontinentalnim pojasom
Republike Hrvatske kao osobito vrijednim i ograničenim nacionalnim dobrom te se
time ostvaruju pretpostavke za društveni i gospodarski razvoj, zaštitu okoliša i
prirode, vrsnoću gradnje i racionalno korištenje prirodnih i kulturnih dobara.72

69 Financijsko-ekonomski okvir posredovanja u prometu nekretninama, HGK, 2018, e-izvor.
70 ZoZiKPP, čl. 1.
71 ZoPU, čl. 1.
72 Ibid., čl. 2.
73

9 ČIMBENICI KOJI UTJEČU NA TRŽIŠTE NEKRETNINA
Na tržište nekretnina odražavaju se čimbenici koji diktiraju njegovo kretanje. Utjecaj
čimbenika može biti pozitivan ili negativan te se ovisno o tome formiraju cijene na
navedenom tržištu.

Na tržište nekretnina utječu sljedeći čimbenici:

1. politički čimbenici

2. ekonomski čimbenici

3. socijalni čimbenici

4. tehnološki čimbenici.

9.1 POLITIČKI ČIMBENICI

Pojedini politički čimbenici koji utječu na tržište nekretnina su sljedeći:

 vladina politika i njezina regulacija

 pravosudni sustav.

Vladina politika na prvom mjestu treba biti efektivna. Navedena efektivnost daje
odgovor na pitanje obavlja li izabrana vlada obavlja svoju dužnost prema
predviđanjima te se, sukladno tome, postavlja se pitanje jesu li ljudi zadovoljni i
disciplinirano obavljaju posao i je li ostvaren cilj civilne usluge i javnog resora. Vlade
bi morale imati zadovoljavajući kvalitet civilne i javne usluge te također te utvrđeni
nivo samostalnosti daleko od političkih utjecaja, primjene javnih politika te legitimitet i
ustrajnost u primjenjivanju navedenih. Efektivnost je iznimno bitna metoda utjecaja
vladinih poslova i politika u vezi sa zacrtanim ciljevima. Navedena metoda je vrlo
bitna jer se ističe da poboljšana efektivnost vlade vodi ka povećanom gospodarskom
razvitku, izravnim inozemnim ulaganjima, kvalitetnijom društvenom infrastrukturom,
ulaganjima koja su javna, poboljšanim sistem nabavke te manjom brojkom
korumpiranih slučajeva.

Velik broj vlada aktivno upotrebljava stambene naknade i porezno plaćanje zbog
činjenice da se odražavaju kako na povećanu potražnju za nekretninama na tržištu,
tako i na donošenje odluka o najmu ili kupovini određene nekretnine. Umanjenje
plaćanja poreza bila je iznimno stimulirajuća odluka koja se odrazila na granu
građevinarstva u brojnim zemljama. Prema Laskowska i Torgomyan (2016.), kao
primjer može se navesti primjenjivanje poreznih umanjenja s vladine strane za period
74

od 1991. do 2004. za Poljsku. Porezna umanjenja reflektirala su se na izgradnju
obiteljskih kuća i stambenih zgrada te apartmana/stanova za najam. Skoro dva
milijuna Poljaka imalo je beneficije od navedenog umanjenja. S druge strane, u
Izraelu, stope poreza za vlasnike nekretnine su duple, ako je riječ o nekretnini koja
nije naseljena te ako je u većinskom vlasništvu stranaca. Takva vladina odluka potiče
najam nekretnine ili čak i prodaju nekretnine koja nije naseljena ili nije u uporabi.
Takvim postupanjem vlada želi spriječiti mogući manjak ponude na nekretninskom
tržištu što bi moglo dovesti do povećanja cijena nekretnina što bi bili potencijalno
neosnovano. Oprečan slučaj je Republika Hrvatska, u kojoj do 2013. godine nije
postojao porez na vlasništvo. Učinak navedene činjenice je taj da 90 % građana
Republike Hrvatske živi u svojoj nekretnini, i taj postotak je jedan od većih na
svjetskom nivou. Nekretninski vlasnici bili su obvezni podmirivati samo naknadu za
komunalije. Nedugo zatim, vlada je zapazila negativne učinke navedene politike pa je
naknada za komunalije nadomještena porezom na vlasništvo.

Prema istraživanju UN-a The Role of Government in the Housing Market: The
Experiences from Asia (2008.), zanimljivo je da se Južnu Koreju smatralo dobrim
primjerom upotrebe modela slobodnog tržišta, što bi impliciralo neznatnu važnost
efektivnosti vlade u određivanju cijena stambenih nekretnina. Zapravo, tržište
stambenih nekretnina u toj zemlji je karakterizirano sveobuhvatnim i direktnim
državnim intervencijama. Vlada kontrolira sve veće elemente tržišta, što uključuje,
cijene stambenih nekretnina, ponudu zemljišta, raspodjelu veličina stambenih
jedinica, zajmove sa subvencioniranom kamatnom stopom i drugo.

S druge strane, vladina regulacija je iznimno bitan čimbenik na tržištu nekretnina te
jedan od najbitnijih utjecaja na ponudu nekretninskih prostora. Izdaci za materijal i
rad nisu velike poteškoće za razvoj tržišta nekretnina. Nadalje, prepreke koje tvrtke
imaju prilikom ulaza na tržište nekretnina su poprilično male, a poznato je da na
tržištu nekretnina ne prevladavaju manje tvrtke. Iznimno bitna značajka za ponude na
tržištu nekretnina pripada prvenstveno zemljišnoj regulaciji te ona kreira posebne
troškove za građevinske poduhvate. Raspoloživost građevinskih zemljišta ne bi se
postavila kao barijera za ponude nekretnina u slučaju da bi se nekretnine mogle
izgraditi prema potražnji koja postoji na tržištu. Međutim, velik broj vlada nameće
određeni limit razvoju nekretnina što se tiče tipa i veličine nekretnine koja je dobila
odobrenje za gradnju na određenoj površini građevinskog zemljišta. S vremenom,
kriteriji za regulaciju su se povećali i trenutno se u njih uvrštavaju barijere urbanog
razvoja, minimalna površina zemljišta, redukcija visine i gustoće i dr. Mora biti u
svijesti da sve što je spomenuto, a tiče se regulacije protječe kroz lokalni sistem
vlasti, a većoj brojci zemalja navedeni postupak nije učinkovit i vremenski je
zahtjevan te i samim time, odluke su zakašnjele i iznos troška projekta raste.

Vladina regulacija za sudionike na tržištu nekretnina daje veće iznose troškova, što
sugerira veću cijenu nekretnina. S druge strane, regulacija ima kvalitetu i razumljivu
implementaciju te s važnim efektima vladine politike donosi jednostavniji sustav,
75

manju brojku koruptivnih slučajeva te unaprijeđeno ekonomsko i socijalno okružje. U
većem broju slučaja, ako je rad vlade učinkovit onda i nekretnine postaju jeftinije
odnosno pristupačne ljudima. Ova činjenica je iznimno bitna za ljude koji ostvaruju
niže prihode i koji upotrebljavaju mjere izdane od strane vlade za osigurana mjesta
obitavanja. Pravna vladavina mora doprinijeti pozitivnom učinku na iznose
nekretnina. Pretpostavka je da će stanovništvo više participirati u trgovini i općenito
na tržištu ako postoji zadovoljavajuća razina pravne vladavine što bi posljedično
dovelo do pojačane efikasnosti što se tiče definiranja cijena.

Drugi politički čimbenik je utjecaj pravosudnog sustava na tržište nekretnina.
Usporen ili skupi pravosudni sustav te nepotpuno izvršavanje zakona mogu se
odraziti na tržište nekretnina. Primjerice, ako se najmoprimac ne može naplatiti od
strane najmodavca, spomenuti može upotrijebiti pravosudni sustav za zahtijevanje
izgubljenog iznosa najma ili postupak deložacije iz nekretnine. U slučaju da takav
postupak najmodavca puno košta, on se može izjasniti da ne želi više sudjelovati na
tržištu nekretnina. Ako se ovakve situacije događanju u manjoj brojci, onda to ne
utječe na tržište nekretnina u globalu. Međutim, ako se ovaj problem događa često s
više sudionika koji više ne žele biti dio tržišta nekretnina, onda dolazi do situacije
smanjene ponude stanova. Posljedično, takva situacija uvećava cijene nekretnina na
tržištu. Primjerice, viši ekonomist Juan S. Mora-Sanguinetti ističe kako sporost
sudova u rješavanju slučajeva neplaćenih najamnina smanjuje tržište najma u
Španjolskoj.73 To stvara izravan učinak pravosudnog sustava na tržište nekretnina.

9.2 EKONOMSKI ČIMBENICI

Neki od ekonomskih čimbenika koji utječu na tržište nekretnina su:

 bruto domaći proizvod

 kamatne stope

 inflacija

 devizni tečaj

 povećanje neto plaće.

Bruto domaći proizvod je važan čimbenik u uspostavi cijena na nekretninskom
tržištu. Optimalni rast ekonomije ima za posljedicu uvećane cijene nekretnina. Bruto
domaći proizvod jedan je od najbitnijih čimbenika koji utječe na uvećanje prihoda

73 Mora-Sanguinetti, 2010.
76

stanovnika te upravo on reflektira povećanu potražnju za nekretninama. Suprotno
tome, postoji mišljenje da gospodarski rast koji traje duži vremenski period može
utjecati da nekretninska gradnja bude pojačano stimulirana te zbog toga može doći
do nepotrebne gradnje, čime se kreira veća brojka ponuda nekretnina nego što je
brojka potražnje. To dovodi do pada cijena na tržištu nekretnina.

Nadalje, porast bruto domaćeg proizvoda reflektira se na cjenovni indeks jer bruto
domaći proizvod predstavlja ekonomski napredak određene države, a ako on raste,
to se odražava i na veću platnu moć zemlje, korporacija i individualaca što označava
da će sudionici na tržištu s većim prihodom uvećati potražnju na tržištu nekretnina, a
samim time cijene će rasti.

Sljedeći ekonomski čimbenik je kamatna stopa. Kamatna stopa je povezana uz
kreditnu potražnju. Zakon o kreditiranju ima važnu ulogu kada se radi o cijenama
nekretnina na tržištu. Porast potražnje za nekretninama i porast njihove cijene
uvećavaju stimulativni kreditni učinci. Europska središnja banka najavila je uvećanje
kamatnih stopa za stambene kredite u 2022. godini. Prema informacijama iz
Hrvatske narodne banke, kamatna stopa za stambene kredite za 2022. iznosi 3,07 %
u hrvatskim kunama bez valutne klauzule, 3,04 % iznosi za stambene kredite u
eurima s valutnom klauzulom uz euro, a za stambene kredite u švicarskim francima s
valutnom klauzulom uz švicarski franak iznosi 2,68 %. Usporedbe radi, kamatna
stopa za stambene kredite u kunama bez valutne klauzule iznosila je 2018. godine
4,30 %, za stambene kredite u eurima s valutnom klauzulom uz euro iznosila je 4,38
%, a za stambene kredite u švicarskim francima s valutnom klauzulom uz švicarski
franak iznosila je 2,85 %.
Svi trendovi iz prve pandemijske 2020. nastavili su se i u 2021. godini. To se ne
odnosi samo na tržište nekretnina u Hrvatskoj, već i svakako na europsko pa i
svjetsko tržište. Kamata na kredite je i dalje iznimno niska, a držanje novca u banci
nije isplativo pa možemo zaključiti da je to glavni razlog povećanog interesa za
ulaganja u nekretnine.74

U većem broju slučajeva, kupovina određene nekretnine nemoguća je bez
kreditiranja te cijena kreditiranja tj. njena kamatna stopa u velikoj mjeri je bitna za
odluku o kupovini određene nekretnine. Ako je kamatna stopa niža, sudionici na
tržištu nekretnina će upotrijebiti jeftiniju ponudu novca i na taj način uvećati
nekretninsku potražnju a samim time i cijene nekretnina. S druge strane, ako je iznos
kamatne stop veći, to će usporiti odluku o kupnji određene nekretnine ili će doći do
odluke da se nekretnina neće kupiti. Takve odluke će usporiti nekretninsku potražnju
i spustiti cijene na tržištu nekretnina.

Brojna istraživanja su utvrdila negativnu međuovisnost između uvećanja kamatnih
stopa i cijena nekretnina. Kao uzrok se može navesti pristupačnije zaduživanje u

74 BN Komentar, Burza nekretnina, 2022, e-izvor.
77

sustavu hipoteka koje su manje te također i jeftinije kreditiranje. Jeftinije hipoteke i
kreditiranje daju veću mogućnost kupnje nekretnine i time se također uvećava
nekretninska potražnja. Ravnotežu na tržište nekretnina mogu donijeti ulagači u
nekretninske projekte jer njima niska stopa kamata označava idealno poslovno
ozračje za gradnju ili pak financijsko ulaganje za građenje novih nekretnina.

Inflacija je također jedan od ekonomskih čimbenika koji utječu na tržište nekretnina.
Inflacija može imati pozitivan učinak na tržište nekretnina i cijene na njemu. To se
objašnjava izdatkom za građenje nekretnine. Kada do inflacije dođe, posljedično se
uvećava cijena radova zbog rasta cijena materijala za izgradnju nekretnine. Kako bi
ostvarili željenu dobit, ulagači ili izvođač radova uvećat će iznos nekretnina za
prodaju. Troškovi nekretninske gradnje mogu biti sakriveni, gledajući na činjenicu da
izvođači radova mogu strpiti da dođe do idealnijeg momenta i ne dati u prodaju
nekretninu kada dođe do kraja izgradnje, u slučaju da potražnja za nekretninom ne
opravdava očekivanja. U tom smislu, inflacije cijena nekretnina može se iskazati u
narednom periodu tj. u budućnosti. S druge strane, inflacija se može negativno
odraziti na cijene na tržištu nekretnina. Kao što je već spomenuto, inflacija utječe na
rast cijena građevinskog materijala, a time i na rast cijena nekretnina. Rast cijena
građevinskom materijala može dovesti do prestanka gradnje nekretnina zbog
previsokih cijena ili nemogućnosti nabavljanja istih. Nekretnine u periodima inflacije
dosežu velike cijene i to može dovesti do manje brojke kupovine nekretnina što
negativno utječe na tržište nekretnina.

Predzadnji navedeni ekonomski čimbenik je devizni tečaj te on također utječe na
tržište nekretnina. Devizni tečaj je bitan parametar za utvrđivanje cijena na tržištu
nekretnina. Nadalje, nizak devizni tečaj pozitivno se odražava na tržišne cijene
nekretnina. Inozemna kućanstva ili ulagači zbog niskog deviznog tečaja imat će
priliku kupovine nekretnine u inozemstvu kada valuta zemlje u kojoj bi kupili
nekretninu pada u za razliku od strane valute. Zbog te činjenice, domaće tržište
nekretnina postaje primamljivije za strane ulagače koji će zbog uvećane potražnje za
nekretninama u drugim državama uvećati cijene na nekretninskom tržištu.

Povećanje neto plaće je ekonomski čimbenik koji utječe na tržište nekretnina. Ako su
ekonomski uvjeti dobri, ako je broj ljudi u radnom odnosu visok, a vezano uz to i
visoke plaće zaposlenih, to se onda reflektira na cijene na tržištu nekretnina. Vidljivo
iz Državnog zavoda za statistiku da se prosječna neto plaća izmijenjala kroz godine.
U 2016. godini prosječna neto plaća iznosila je 5.475,00 kuna.75 S druge strane,
prosječna neto plaća za 2022. iznosi 7.280,00 kuna.76

Ako dođe do povećanje neto plaća, potražnja na tržištu nekretnina će se uvećati a
time i cijene na nekretninskom tržištu. Zaposlenik koji će dobiti veću plaću, bit će u

75 Prosječna plaća u četvrtom kvartalu 2016. iznosi 5.475 kuna, MojaPlaća Hrvatska, 2016, e-izvor.
76 Prosječna plaća za prosinac iznosila je 7 280 kn, DZS, 2022, e-izvor.
78

boljem položaju što se tiče kupovine nekretnine. Spomenuti će imati priliku lakše
isplate kredita i lakše će se odlučiti za kupovinu na nekretninskom tržištu. To će za
posljedicu imati pozitivan rast što se tiče brojke prodaje nekretnina, a samim time
pozitivan rast prodaje imat će za posljedicu porast cijena nekretnina. Suprotno tome,
ako se zaposleniku godinama ne podiže neto plaća, a s obzirom na činjenicu da
cijene nekretnina rastu, on neće biti u mogućnosti kupovine nekretnine i to će
uzrokovati negativan trend na nekretninskom tržištu.

9.3 SOCIJALNI ČIMBENICI

Neki od socijalnih čimbenika koji se odražavaju na tržište nekretnina su:

 rast populacije

 stopa nezaposlenosti

 vrsta i mjesto zaposlenja.

Rast populacija spada pod grupu socijalnih čimbenika koji se reflektiraju na tržište
nekretnina. Povezanost između porasta brojke populacije i tržišta nekretnina je
logički zaključiva, s obzirom na to da veća brojka ljudi podrazumijeva i veću brojku
nekretnina, a s time rastu i cijene na tržištu nekretnina. Nadalje, bitan element je i
populacijska struktura. Najveći udjel u populacijskoj strukturi trebao bi se odražavati
na mlađe stanovništvo i stanovništvo srednjih godina. Navedeno stanovništvo trebalo
bi biti u radnom odnosu ili pred pristupanjem u bračni život te kupovno dostatno
osigurano. Spomenuti faktori omogućavaju da se porast cjelokupnog stanovništva
pozitivno odražava na cijene nekretnina na tržištu. Također, brojka stanovništva
određene zemlje odražava se na nekretninsku potražnju jer što veći broj ljudi ima
potrebu obitavati, potražnja na tržištu nekretnina bit će povećana što će posljedično
utjecati na rast cijena nekretnina.

Stopa nezaposlenosti je još jedan od navedenih socijalnih čimbenika koji se
reflektiraju na tržište nekretnina. Spomenuta stopa je iznimno bitna kod utvrđivanja
cijena na tržištu nekretnina. Ako dođe do porasta stope ljudi koji su zaposleni, logički
je zaključiti da će se predviđanja potrošača u smislu potrebnog prihoda početi
snižavati, i suprotno. Kako će se to odraziti na nekretninsko tržište, tako će se i stopa
ljudi bez radnog odnosa odraziti na viđenje domaćinstava kada se govori o kupovini i
očuvanju mjesta obitavanja. S obzirom na navedene konstatacije, ističe se činjenica
da stopa nezaposlenosti ima negativan utjecaj na rast tržišnih cijena nekretnina.

Treći socijalni faktor koji utječe na tržište nekretnina je vrsta i mjesto zaposlenja te
skupa s njime raste potražnja na tržištu nekretnina. Gradovi koji se nametnu kao
79

poslovna žarišta ili ako spomenuti gradovi obuhvaćaju zone industrijalizacije ponudit
će posao kompetentnim osoba i oni će zahtijevati da pronađu mjesto obitavanja u tim
istim gradovima. Primjerice, Detroit je poznati centar automobilske industrije u
Sjedinjenim Američkim Državama te taj grad pruža značajnu brojku radnih mjesta te
samim time utječe i na ostale grane industrije koji će imati u ponudi nove usluge i
sadržaje za domaćinstva. Posljedično, raste interes za kupnju nekretnina na području
spomenutog grada. S druge strane, potpuno oprečan primjer korisnosti radnoga
mjesta je rudnik zlata i on ima negativan utjecaj na tržište nekretnina. Kada se
iskopavanje zlata u rudniku dovede pri kraju, stanovništvo okolnih područja migrira s
područja rudnika na područje gdje će dobiti šansu za novo radno mjesto, što će za
posljedicu imati nenaseljeno područje odnosno grad, jer bez ponude radnih mjesta
tržište nekretnina propada.

9.4 TEHNOLOŠKI ČIMBENICI

Na tržište nekretnina utječu i sljedeći tehnološki čimbenici utječu:

 cijena građevinskog materijala

 nove tehnologije i materijali.

Cijena građevinskog materijala reflektira se na tržište nekretnine i ubraja se u
tehnološke čimbenike. Posljednjih nekoliko godina cijena građevinskog materijala je
značajno porasla. Rastom cijene građevinskog materijala raste i cijena rada i to za
posljedicu ima i rast cijena nekretnina. Također, kako raste cijena građevinskog
materijala, tako je i isti jako teško nabaviti i dolazi do situacija gdje ga se čeka i
značajniji vremenski period. To za učinak ima stagnaciju izgradnje nekretnina čime
se dolazi do negativnog trenda na tržištu nekretnina. Nadalje, kao što je već
naznačeno, rast cijena građevinskog materijala uzrokuje rast cijena nekretnina. Rast
cijena nekretnina rezultira smanjenjem brojke prodaje na tržištu nekretnina jer se ljudi
odlučuju pričekati određeno vrijeme ako dođe do pada istih.

80

Slika 14: Indeksi proizvođačkih cijena na domaćem tržištu za građevinski materijal u
periodu od ožujka 2017. godine do ožujka 2022. godine

Izvor: Indeks cijena građevnog materijala pri proizvođačima u ožujku 2022., Državni zavod
za statistiku, 2022, e-izvor.

Što se tiče područja domaćeg tržišta, proizvođačke cijene građevnog materijala u
trećem mjesecu 2022. godine za razliku od drugog mjeseca 2022. godine porasle su
za 1,2 %, dok su u odnosu s trećim mjesecom 2021. godine narasle za čak 8,1 %.
Kada se pogledaju prosječne proizvođačke cijene građevinskog materijala za 2015.
godinu za razliku od trećeg mjeseca 2022. godine, cijene su porasle za 14,0 %.
Hrvatska industrija građevnog materijala od 2020. godine upozorava na nezapamćen
rast cijena građevinskih materijala i to ne samo u Hrvatskoj već i u svijetu. Jedan od
istaknutijih materijala kojemu je porasla cijena je svakako željezo. Bitno je naglasiti
da su cijene građevinskog željeza porasle za 30 do 40 % dok su cijene specijalnih
vrsta armatura koje se ne proizvode u Hrvatskoj porasle preko 70 %.77 Smatra se da
je jedan od bitnijih učinaka na porast cijene građevinskog materijala investiranja u
sanaciju ekonomije u Sjedinjenim Američkim Državama, Kini i Europi. Uslijed
navedenog, potražnja za čelikom, drvom, cementom, bakrom, betonom i drugim
materijalnim raste. Poteškoća opskrbljenosti materijalom narušava regeneraciju

77  Dozan, 2021.
81

građevinske industrije a time i regeneraciju brojnih država, što utječe na tržište
nekretnina.

Pod tehnološke čimbenike ubraja se i korištenje novih tehnologija građenja
nekretnina i korištenje materijala za nastanak istih. Pod nove tehnologije i materijale
misli se na one koje imaju bolji ekološki učinak i manju troškovnu energiju. Prethodno
spomenuti okrenuti su „zelenom načinu izgradnje i trošenju energenata“. U izgradnji
nekretnina koriste se materijali koji su dugoročnije isplativiji. S obzirom na porast
cijena energenata, ovaj vid korištenja novih tehnologija i materijala postaje sve
popularniji. U zadnjih nekoliko godina za izgradnju i kupovinu pametnih kuća/zgrada
odlučuje se sve više domaćinstava. Bitna zadaća pametnih kuća/zgrada je
optimizacija trošenja energije u kućanstvu. One mogu kontrolirati temperaturu na
cijeloj razini kućanstva prema određenom sustavu rada. Također, vodi računa o
rasvjeti u kući/zgradi, sustavu hlađenja, protupožarnom mehanizmu te o paljenju i
gašenju električnih potrošača. Zbog navedenih prednosti i manjeg trošenja
energenata, nove tehnologije i materijali pozitivno utječu na tržište nekretnina na
svjetskoj razini a tako i u Hrvatskoj.

Također, među čimbenike koji utječu na hrvatsko tržište nekretnina mogu se još
ubrojiti pandemija bolesti COVID-19, razorni potres, ratno stanje na europskom tlu i
prelazak s hrvatske kune na eure.
Zagreb je 22. ožujka 2020. pogodio potres magnitude 5,5 po Richterovoj ljestvici
s epicentrom udaljenim samo sedam kilometara od središta grada. Pritom je
oštećen dio stambenog fonda Grada Zagreba. Samo desetak dana prije potresa,
11.
ožujka,
Svjetska
zdravstvena
organizacija
proglasila
je
pandemiju
uzrokovanu bolešću COVID-19. Pandemija i potres istovremeno su utjecali na
cijene i broj prodanih nekretnina u Zagrebu u prvoj polovini 2020. godine Pad
cijena zamijećen je na nekretninama koje su prije pandemije bile precijenjene i za
koje su bile postavljene nerealno visoke cijene, a uočavaju se i razlike u cijenama
pojedinih nekretnina, ovisno o kvaliteti gradnje i lokaciji. Prema podacima Državnog
zavoda za statistiku, prosječna cijena kvadratnog metra novoga stana u Hrvatskoj u
prvom polugodištu 2020. godine iznosila je 12.824 kune, što je 5,6 % više nego u
istom razdoblju 2019. godine. Pritom se prosječna cijena kvadratnog metra novog
stana u Zagrebu vratila na razine iz 2008. i prve polovice 2009. i iznosila je 14.299
kuna. To je čak 15,3 % više, odnosno približno tisuću kuna skuplje nego što su se
zagrebački novi kvadrati prodavali u istom razdoblju 2019. godine. S druge strane, u
ostatku Hrvatske cijene su na godišnjoj razini pale oko 4 % na prosječnih 11.263
kune po kvadratu.78
Zagrebački potres nije doveo ni do očekivanog pada transakcija nekretnina u
Zagrebu, ni do pada cijena, već se dogodilo upravo suprotno, povećali su se i

78 Aktualni trendovi na tržištu nekretnina u Hrvatskoj, B2nekretnine, 2021, e-izvor.
82

prosječni dnevni broj transakcija i medijalna prodajna cijena stanova. Analitičari
zaključuju da je potres eventualno promijenio preferencije kupaca koji su možda
radije kupovali novije stanove, a takvih je i više na tržištu. Tako je u slučaju Grada
Zagreba i Zagrebačke županije i Krapinsko-zagorske županije zabilježeno značajno
smanjenje medijalne starosti prodanih stana. No, istodobno je trend pada medijalne
starosti i prirodan jer na tržište kontinuirano pristižu i prodaju se novoizgrađeni
stanovi pa bi se moglo raditi i o nastavku prirodnih trendova vezanih uz kontinuiranu
ponudu stanova u novogradnji. Ipak, pokazalo se da su potresi i pandemija imali
utjecaja na tržište nekretnina u Hrvatskoj. Na tržištu nekretnina u 2020. godini
ostvarene su 103.093 kupoprodajne transakcije, što u odnosu na 2019. godinu
predstavlja pad od 7,7 %. Najveći broj transakcija pritom se odnosi na kupoprodaje
poljoprivrednog zemljišta, njih 34.322, što čini 33,3 % ukupnog broja kupoprodaja.
Zatim slijede kupoprodaje stanova/apartmana kojih je ostvareno 23.564, odnosno
22,9 % od ukupnog broja te kupoprodaje građevinskog zemljišta kojih je zabilježeno
16.215 (15,7 % ukupno ostvarenih transakcija). Kupoprodajnih transakcija obiteljskih
kuća zabilježeno je 13.825, što je činilo 13,4 % ukupnog broja ostvarenih
kupoprodaja na tržištu nekretnina 2019. godine. Usporedbe radi, u prethodne dvije
godine, 2018. i 2019. godini na tržištu nekretnina ostvaren je međugodišnji rast broja
kupoprodajnih transakcija za 1,4 % i 6,5 %. Istodobno, ukupna vrijednost prodanih
nekretnina u 2020. godini iznosila je 40,023 milijarde kuna, što u odnosu na 2019.
godinu predstavlja povećanje od 0,5 %. Prosječna vrijednost nekretnine kojom se
trgovalo u 2020. godini iznosila je 388.226 kune, dok je jednu godinu dana prije
iznosila 356.663 kune. Kupoprodajne transakcije nekretnina činile su 11 % BDP-a
2020. godine, s tim da najznačajniji udio u vrijednosti kupoprodaja na tržištu
nekretnina u 2020. godini bilježe stanovi, na koje se odnosi 41,1 % vrijednosti
ugovorenih kupoprodaja, zatim slijede građevinska zemljišta s udjelom od 21,5 % te
obiteljske kuće s udjelom od 19,4 %. U odnosu na prethodnu godinu ukupna
vrijednost prodanih stanova/apartmana u 2020. godini smanjila se za 1,2 %, a
poljoprivrednih zemljišta za čak 20,8 %.79 Prema istraživanju Eurostata (2022.),
distribucija stanovništva prema statusu posjeda, vrsti kućanstva i prihodovnoj skupini
u Republici Hrvatskoj rasla je kroz godine.
Što se tiče aktualnog rata u Ukrajini, rat je utjecao na povećanje inflacije, a to je za
posljedicu imalo još veći rast cijena. Inflacija je utjecala na sva tržišta pa tako i na
porast cijena građevinskog materijala. Cijene građevinskog materijala i energenata
se i dalje povećavaju, a to utječe na porast cijene izgradnje po metru kvadratnom.
Ovih dana postavlja se pitanje: „Hoće li se prelazak s kune na euro odraziti na
hrvatsko tržište nekretnina?”
Cijene proizvoda poskupjet će i kao posljedica zaokruživanja cijena. Međutim, kada
je riječ o cijenama nekretnina, one su i do sada bile transparentno označene dvjema
valutama kuni i euru. Prema tome bi cijene nekretnina trebale biti nepromijenjene jer
se efekt ulaska reflektira na cijenama koje se konvertiraju iz domaće valute u euro,

79 Crnjak, 2021.
83

na primjer zaokruživanjem „prema gore”, što onda rezultira rastom troškova života.
Samo uvođenje eura ne bi trebalo uopće utjecati na kretanje cijena nekretnina već
postojećih objekata, niti novogradnji, osim ako uslijed promjene valute ne dođe do
značajnijih promjena cijena materijala i usluga, što bi u teoriji moglo posljedično
utjecati i na tržište nekretnina. Do povećanja cijena novogradnji može doći zbog
povećanja plaća građevinskih radnika. Na povećanje plaća svojim radnicima
investitore i građevinske tvrtke natjerat će činjenica da za plaće kakve trenutno nude
radnicima u Hrvatskoj više nitko neće htjeti raditi. U Sloveniji su nakon prelaska na
euro zabilježili porast cijena specifičnih nekretnina i to onih koje se nalaze u
nerazvijenim mjestima, poput kuća u selima koje su postale zanimljive stranim
kupcima, dok domaće stanovništvo da tada nije uspjelo prepoznati potencijal takvih
nekretnina.80

10 PRAKTIČNI DIO
10.1 PROVOĐENJE ANKETE

Anketa je provedena na uzorku od ukupno 105 ispitanika. Anketa je provedena
putem društvenih mreža u vremenskom periodu od 8. rujna 2022. godine do 11.
rujna 2022. godine i sadržavala je ukupno osam pitanja. U ovoj anketi koristio se
namjerni uzorak, jer je istraživačica po vlastitom izboru odabrala skupine ispitanika
koji su sudjelovali u istraživanju. Ispitivanje se odvijalo u online okruženju pa se s
obzirom na to da ne posjeduju svi računalo i pristup internetu onemogućio se
probabilistički uzorak.

10.2 REZULTATI ISTRAŽIVANJA

Na Grafikonu 10. prikazan je spolni sastav ispitanika te prema tome možemo vidjeti
kako je ukupno sudjelovalo 55 (52,4 %) žena, 44 (41,9 %) muškaraca i 6 (5,7 %)
neizjašnjenih.

80 Konačno znamo kako je zagrebački potres utjecao na cijene i prodaju stanova, dogodile su se dvije
neočekivane stvari, Casa de Mar Real Estate, 2022, e-izvor.
84

Grafikon 10: Spolni sustav ispitanika

Izvor: autorica.

Najzastupljenija skupina u ovom istraživanju bile su osobe od 20 do 29 godina. Što
se tiče prihoda, u ovom istraživanju najzastupljenije su osobe s prihodom od
7.001,00 do 10.000,00 kuna (37,1 %). Visina prihoda prikazana je na Grafikonu 11.

Grafikon 11: Visina prihoda

Izvor: autorica.
Muško
42%
Žensko
52%
Ne želim se izjasniti
6%
Muško
Žensko
Ne želim se izjasniti
0
10
20
30
40
50
do 4.000,00
HRK
od 4.001,00 do
7.000,00 HRK
od 7.001,00 do
10.000,00 HRK
više od
10.000,00 HRK
ne želim se
izjasniti
do 4.000,00 HRK
od 4.001,00 do 7.000,00 HRK
od 7.001,00 do 10.000,00 HRK
više od 10.000,00 HRK
ne želim se izjasniti
85

Što se tiče odgovora na pitanje „Što mislite kakve su cijene nekretnina danas u
odnosu na cijene nekretnina nakon ekonomske krize 2008. godine?“, 81 sudionik
odgovorio je da su veće (77,1 %), 11 sudionika da su iste (10,5 %), a 13 sudionika
da ne prati tržište nekretnina (12,4 %).

Grafikon 12: „Zašto se ne bi odlučili za kupnju nekretnine?“

Izvor: autorica.

Ako je njihov odgovor bio negativan, uslijedilo je pitanje „Zašto se ne bi odlučili za
kupnju nekretnine?“ Najviše sudionika je odgovorilo negativno zbog već riješenog
stambenog pitanja, njih 24 (33,8 %), a drugi najčešći odgovor je bio zbog malih
primanja s 23 sudionika (32,4 %). Nadalje, treće mjesto je zauzela inflacija s 21
odgovorom (29,6 %), a četvrto je zauzelo preferiranje podstanarstva s ukupno 10
odgovora (14,1 %). Što se tiče ostalih odgovora, njih sedmero je napisalo da se ne bi
odlučili na kupnju nekretnini zbog zaduživanja.

11 RASPRAVA
S obzirom na situaciju koja se događa na tržištu nekretnina posljednjih godina,
zaključuje se da je najveći problem spomenutog tržišta upravo nepredvidljivost.
Svjedočili smo slomu tržišta 2008. godine kada su cijene počele drastično padati. Na
hrvatskom tržištu nekretnina kriza je trajala duži vremenski period, od 2008. godine
do 2015. godine. Naredne godine tržište se počelo obnavljati i cijene su krenule rasti.
Od 2016. godine cijene su u pozitivnom rastu i tržište nekretnina je ponovno doživjelo
svoj procvat. Međutim, zadnjih godina na tržište nekretnina utjecali su razni faktori.
Faktori poput bolesti COVID-19, razornih potresa, inflacije odrazili su se drastično na
povećanje cijena. Posljedično, na tržištu dolazi do nekretninskog balona. Postavljaju
se pitanja: Hoće li doći do puknuća nekretninskog balona i kada? Promatrajući
Već riješeno stambeno
pitanje
Mala primanja
Inflacija
Preferiranje
podstanarstva
Ostalo
Već riješeno stambeno pitanje
Mala primanja
Inflacija
Preferiranje podstanarstva
Ostalo
86

situaciju na tržištu nekretnina je li bolja opcija kupnja nekretnine ili njezin najam?
Hoće li ponovno doći do najgore mogućeg ishoda odnosno do ponovnog sloma
tržišta?

Osnovna suština ovog magistarskog rada je analiziranje tržišta nekretnina na
području Republike Hrvatske. Istraživanjem tržišta nekretnina utvrdit će se koji su to
faktori koji reguliraju tržište nekretnina i u kojem smjeru tržište nekretnina napreduje.
Kada se navedeno istraživanje završi, uvidjet će se definirani rezultati uz čiju pomoć
ćemo doći do aktualne situacije na tržištu nekretnina.

Nadalje, kao što je već spomenuto, prvi cilj magistarskog rada je utvrditi realno stanje
na tržištu nekretnina. Utvrđivanje realnog stanja moguće je samo uz definiranje
čimbenika koji utječu na tržište nekretnina, a to je još jedan zadatak magistarskog
rada. Također, od iznimne je važnosti odrediti cijene na tržištu nekretnina nakon
ekonomske krize 2008. godine i cijene koje su aktualne danas te napraviti njihovu
komparaciju. Završno, s obzirom na trenutnu inflaciju potrebno je napraviti analizu
isplativosti investiranja u kupovinu nekretnine da bi se razumjelo je li bolje nekretninu
iznajmiti ili kupiti.

Nastavno, u ovom magistarskom radu postavljeno je pet hipoteza:

H1: Cijene na tržištu nekretnina rastu brže nego na ostalim tržištima.

Cijene na tržištu nekretnina od 2016. godine rastu, a posljednjih godina te iste cijene
porasle su više nego ikada prije. Međutim, s obzirom na utjecaj pandemije bolesti
COVID-19 i trenutne ratne situacije na europskom tlu, došlo je do inflacije. Inflacija je
za posljedicu imala rast cijena ne samo na tržištu nekretnina, već i na svim tržištima.
Porast cijena na tržištima nije blag već drastičan. S obzirom na navedeno, ova
hipoteza nije potvrđena.

H2: Kupnju nekretnina mogao bi usporiti rast kamatnih stopa.

Većina ljudi prilikom kupovine nekretnine sklapa stambeni ugovor s bankom o
kreditiranju. Posljednjih godina kamatne stope su bile niske, međutim upravno vijeće
Središnje banke za euro povisilo je kamatne stope po prvi put u posljednjih jedanaest
godina i vrlo je vjerojatno da će kamatne stope nastaviti rasti. Kod zaduživanja,
kamatna stopa je bitan faktor. Ako je kamatna stopa niža, sudionici na tržištu
nekretnina će upotrijebiti jeftiniju ponudu novca i na taj način uvećati nekretninsku
potražnju, a samim time i cijene nekretnina. S druge strane, ako je iznos kamatne
stope veći, to će usporiti odluku o kupnji određene nekretnine ili će doći do odluke da
se nekretnina neće kupiti. Takve odluke će usporiti nekretninsku potražnju i spustiti
cijene na tržištu nekretnina. To potvrđuje drugu hipotezu.

H3: Povećanjem neto plaće rast će i cijene nekretnina.
87

Povećanje neto plaće reflektira se na tržište nekretnina. Potražnja na tržištu
nekretnina će se uvećati kao i sama cijena nekretnina na tržištu ako dođe do
povećanja neto plaća. To se može potkrijepiti s činjenicom da zaposlenik koji dobije
veću neto plaću odnosno ima bolja primanja ima bolju poziciju vezano za kupnju
nekretnine. Zaposlenik koji ima veću neto plaću brže će se odlučiti za kupovinu
nekretnine te će imati priliku za kreditiranje i lakšu otplatu kredita. Kao rezultat
navedenog, prodaja nekretnina će se povećati, a ako se poveća prodaja, onda će se
povećati i cijena nekretnina na tržištu. Temeljem toga, hipoteza se potvrđuje.

H4: Nestašica i manjak građevinskog materijala usporit će tržište nekretnina.

U zadnje vrijeme cijena građevinskog materijala je značajno porasla. Kako raste
cijena građevinskog materijala tako raste i cijena rada i to za rezultat ima i rast cijena
nekretnina. Nadalje, rastom cijena građevinskog materijala dolazi do problema s
nabavom istog te ga se čeka duže vrijeme. Kao posljedica, dolazi do mirovanja na
tržištu nekretnina. Izgradnja nekretnina ne napreduje kako bi trebala jer materijal nije
dostupan. Također, s obzirom na to da je cijena sirovina i energenata drastično
porasla, neki izvođači radova prekinuli su izgradnju zbog rasta troškova, a neki
projekti koji su u procesu nastajanja nisu se izrealizirali. Navedeno, potvrđuje treću
hipotezu.

H5: Kupnja nekretnine isplativija je od dugoročnog najma nekretnine

Kupnja nekretnine ima svoje prednosti i nedostatke. Jedna od prednosti je zaštita od
inflacije koja trenutno sve više i više raste. Sljedeća prednost je dugoročni rast
vrijednosti. Prema informacijama Hrvatske narodne banke, vrijednost nekretnina je
od 2002. godine narasla za 4,5 %. S druge strane, postoje i nedostaci vezani za
investiranje u nekretninu. Prvi nedostatak je nelikvidnost jer se nekretnina ponekad
ne može lako iznajmiti ili prodati te ona postaje trošak. Također, postoji i rizik
promjene kamatne stope. Kamatna stopa je nedavno narasla nakon jedanaest
godina mirovanja i sve je više indicija da će ona rasti i dalje. Sukladno tome, zbog
navedenih prednosti, ali i nedostataka hipoteza je djelomično potvrđena.

Analiza magistarskog rada dodatno je proširena provođenjem anketnog upitnika.
Anketni upitnik riješilo je 105 ispitanika. Najvažnija pitanja postavljena u anketnom
upitniku su: „Što mislite kakve su cijene nekretnina danas u odnosu na cijene
nekretnina nakon ekonomske krize 2008. godine?“ i „Zašto se ne bi odlučili za
kupnju nekretnine?“ ako su odgovorili na prethodno pitanje negativno, odnosno da se
ne bi odlučili za kupnju nekretnine u trenutnoj situaciji.

81 sudionik od ukupno njih 105 odgovorio je da su cijene nekretnina danas veće
nego cijene nakon ekonomske krize 2008. godine. S druge strane, 11 sudionika od
105, odgovorilo je da su cijene iste, a 13 sudionika od 105 da ne prati tržište
88

nekretnina. Zanimljiva je činjenica da se ni jedan sudionik nije odlučio za odgovor da
su cijene manje.

Na pitanje „Zašto se ne bi odlučili za kupnju nekretnine?“ 24 ispitanika odgovorilo
negativno zbog već riješenog stambenog pitanja, a drugi najčešći odgovor je bio
zbog malih primanja s čim se složilo 23 sudionika. Spomenuto se referira na hipotezu
da će povećanjem neto plaće rasti i cijene nekretnina jer ako ne dolazi do rasta neto
plaća tj. ako plaće ostaju male, neće biti potražnje na tržištu nekretnina i time će
cijene početi padati. Treće mjesto je zauzela inflacija s 21 odgovorom sudionika, a
četvrto je zauzelo preferiranje podstanarstva s ukupno 10 odgovora sudionika. Što se
tiče ostalih odgovora, njih sedmero je napisalo da se ne bi odlučili na kupnju
nekretnine zbog zaduživanja. Ova činjenica je zanimljiva, jer se može nadovezati na
hipotezu da bi kupnju nekretnina mogao usporiti rast kamatnih stopa. Spomenuto se
neizravno povezuje s hipotezom jer ako sudionici ne žele kupiti nekretninu zbog
zaduživanja, razlog tome može biti kamatna stopa koja trenutno raste.

12 ZAKLJUČAK
Kroz magistarski rad koji je fokusiran na analizu tržišta nekretnina u Republici
Hrvatskoj htio se približiti pojam nekretnine te način na koji funkcionira tržište
nekretnina. Nekretnine predstavljaju stvari u prostoru koje ne mogu promijeniti
položaj, a da im se pri tom ne promjeni ili u potpunosti ne uništi postojeća struktura.
S pravnog gledišta, nekretnina se definira kao zemljišna čestica, kao i ono što je s
njom trajno povezano na njezinoj površini ili ispod njezine površine. Nekretnine se još
smatraju i katastarskim česticama te se određuju katastarskim oznakama. Tržište
nekretnina je jedinstveno te se zbog brojnih faktora diferencira u odnosu na druga
tržišta. Shodno tome, tržište nekretnina se može objasniti kao područje u okviru
kojeg se razmjenjuju transakcije koje prouzrokuju izmjenu prava vlasništva ili izmjenu
u uporabi prava koja proistječu iz nekretnina.

Ekonomska kriza koja se dogodila 2008. godine uvelike je utjecala na stanje na
tržištu nekretnina te se ona postupno širila na globalnoj razini. Na jačinu i vremenski
okvir ekonomske krize, sagledavajući početak i ishod krize, može se odraziti trenutna
gospodarska situacija određene države. Ako određena država koja je zahvaćena
krizom posjeduje nezadovoljavajući indeks uvjeta razvitka i nezadovoljavajući
trenutak razvitka, onda će jačina i vremenski okvir ekonomske krize biti izraženiji.
Suprotno tome, ako određena država posjeduje zadovoljavajući uvjet razvitka i
zadovoljavajući trenutak razvitka, onda će jačina i vremenski okvir ekonomske krize
biti podnošljivija. Slomom hipotekarskog tržišta u Sjedinjenim Američkim Državama,
započela je ekonomska kriza koja se počela širiti na globalnoj razini te je zahvatila
sve zemlje svijeta te samim time i Republiku Hrvatsku. Ekonomska situacija na tržištu
Republike Hrvatske bila je u lošem stanju i u periodu prije krize pa se predvidjelo da
će ekonomska kriza imati snažne posljedice te da će trajati duži vremenski period.
89

Situacija na tržištu nekretnina Republike Hrvatske bila je dobra i ostvarivao se
pozitivan rast do 2008. godine te su se u trenutku krize počele ostvarivati negativne
posljedice na nekretninsko tržište. Ekonomska kriza se uvelike odrazila na sektor
gradnje koji je kao posljedicu tadašnje situacije počeo ostvarivati negativne ishode.
Navedeni negativni ishod primijećen je u narednom periodu, ali je postupno taj
negativni ishod umanjen pa je uslijedio period laganog gospodarskog rasta na tržištu
nekretnina. Gospodarska stabilizacija zabilježena je 2016. godine, ali usprkos rastu,
on je osjetno manji nego 2008. godine. Cijene nekretnina su poslije ekonomske krize
počele rasti. Navedeno je evidentirano 2016. godine, od kada su cijene nekretnina
počele rasti te su ove godine, 2022. cijene najviše.

Analizirajući hrvatsko tržište nekretnina dolazi se do podjele na više dijelova koji su
najbitniji kada se sagledava kako funkcionira tržište nekretnina u cijelosti. Na
hrvatskom tržištu nekretnina najvažnija kategorija nekretnina po postignutoj prodaji
su stanovi i apartmani, a poljoprivredna zemljišta su na početnoj poziciji po brojci
ostvarenih uplata. Na brojku potražnje za nekretninama i njihovu kupovinu iznimno
utječe lokacija same nekretnine. Zbog faktora lokacija, najznačajnija brojka
stanova/apartmana nalazi se na zagrebačkom prostoru i priobalju, dok se
najznačajnija brojka poljoprivrednih i šumskih zemljišta nalazi na unutrašnjem
prostoru
Republike
Hrvatske.
Upravo
zbog
spomenutog,
po
brojci
stanova/apartmana na početnim pozicijama nalaze se područje Istre, Primorsko-
goranske županije, Splitsko-dalmatinske županije i područje Grada Zagreba. Što se
tiče poljoprivrednih zemljišta, najveća brojka spomenutih nalazi se u Bjelovarsko-
bilogorskoj županiji, Koprivničko-križevačko županiji i Osječko-baranjskoj županiji.

Na tržištu nekretnina odvijaju se iznimno delikatni i fluidni procesi koji često pokazuju
realno stanje ekonomije određene države. Ako dolazi do mnogobrojnih izmjena
cijena na tržištu nekretnina, to može ukazati na buduće procese koji će se odviti na
cjelokupnom tržištu, bilo oni pozitivni ili negativni. Zbog toga je izuzetno poželjno
nadgledati stanje na tržištu te kontrolirati razne pokazatelje koji potencijalno mogu
reducirati rizične situacije koje se mogu dogoditi u sklopu novoformiranog scenarija.

90

13 LITERATURA I IZVORI
13.1 SAMOSTALNE PUBLIKACIJE
1. Brueggeman, B., Fisher, J. (2008). Real Estate Finance and Investments.
New York: McGraw-Hill.
2. Felton, A., Reinhart, C. (2008). Prva financijska kriza 21. stoljeća. Zagreb:
Novum d.o.o.
3. Green D. (2017). Long-Distance Real Estate Investing: How to Buy, Rehab,
and Manage Out-of-State Rental Properties. Denver: BiggerPockets
Publishing.
4. Hall, C. (2003). Timing the Real Estate Market. New York: McGraw-Hill.
5. Jakobović, G., et al. (2017). Agent prodaje nekretnina. Zagreb: Stručna knjižara.
6. James, J. (2018). Real Estate Investing: The Ultimate Beginners' Guide to
Real Estate Investing. Denver: BiggerPockets Publishing.
7. Josipović, T. (2005). Poslovanje nekretninama. Zagreb: Hrvatska gospodarska
komora.
8. Lindahl, D. (2007). Emerging Real Estate Markets. New Jersey: John Wiley &
Sons Inc.
9. Rašić, I., et al. (2022). Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske. Zagreb:
Ekonomski institut.
10.
Šebalj, A. (2018). Procjena vrijednosti nekretnina i sve oko toga. Zagreb: Novi
informator d.o.o.
11.
United Nations Human Settlements Programme (2008). The Role of
Government in the Housing Market: The Experiences from Asia. Nairobi: UN-
HABITAT.
12.
Vrljić, D. (2005). Kako kupovati i prodavati nekretnine. Zagreb: Vizura.

13.2 ČLANCI U ČASOPISIMA

1. Babić, M. (2008). Financijske spekulacije i ekonomska kriza. Obnovljeni Život:
časopis za filozofiju i religijske znanosti, 63(4), str. 385–388.
2. Benić, Đ. (2012). Ekonomska kriza u Europi i hrvatsko gospodarstvo.
Ekonomska misao i praksa, 21(2), str. 847–854.
3. Benolić, M. (2012). Svjetska ekonomska kriza: razvoj, utjecaj na Republiku
Hrvatsku i subjektivni stavovi studenata. Pravnik: časopis za pravna i
društvena pitanja, 46(92), str. 119–138.
91

4. Boras, T., Tica, J. (2012). Uloga tržišta nekretnina i građevinske industrije u
strategiji razvoja malog otvorenog gospodarstva. Razvojna strategija malog
nacionalnog
gospodarstva
u
globaliziranom
svijetu:
zbornik
radova.
Znanstveni skupovi / Hrvatska akademija znanosti i umjetnosti, 9, str. 321-
352.
5. Crnjak, M. (2021). Konačno znamo kako je zagrebački potres utjecao na
cijene i prodaju stanova, dogodile su se dvije neočekivane stvari. Poslovni
dnevnik, 10. 07. 2021. URL: https://www.poslovni.hr/nekretnine/konacno-
znamo-kako-je-zagrebacki-potres-utjecao-na-cijene-i-prodaju-stanova-
dogodile-su-se-dvije-neocekivane-stvari-4295741, 15. 08. 2022.
6. Dozan, J. (2021). Ništa od pada cijena materijala, ugroženi investicijski
projekti.
Poslovni
dnevnik,
30.
08.
2021.
URL:
https://www.poslovni.hr/hrvatska/nista-od-pada-cijena-materijala-ugrozeni-
investicijski-projekti-4303207, 15. 08. 2022.
7. Laskowska, E., Torgomyan, S. (2016). The Role of Government in the
Housing Market. Scientific Journal Warsaw University of Life Sciences -
SGGW. Problems of World Agriculture, 16(4), str. 205–212.
8. Mlikotić, S. (2010). Globalna financijska kriza – uzroci, tijek i posljedice.
Pravnik: časopis za pravna i društvena pitanja, 44(89), str. 83–94.
9. Mora-Sanguinetti, JS. (2010). The effect of institutions on European housing
markets: An economic analysis. Estudios Económicos, Banco de España, 77.
10.
Simonetti, P. (2009). Nekretnine kao objekti prava vlasništva i prava građenja.
Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci, 30(1), str. 33–62.
11.
Škare, M., Stjepanović, S. (2009). Analiza posljedica globalne krize na
hrvasko gospodarstvo i moguća rješenja. Ekonomija, 16(2), str. 481–504.
12.
Vizek, M. (2009). Priuštivost stanovanja u Hrvatskoj i odabranim europskim
zemljama. Revija za socijalnu politiku, 16(3), str. 281–297.

13.3 POGLAVLJA U KNJIGAMA I ZBORNICIMA
1. Financijsko-ekonomski okvir posredovanja u prometu nekretninama. (2018).
Zagreb: Hrvatska gospodarska komora, str. 1-2 (prikaz, stručni). URL:
https://www.hgk.hr/documents/porezi-i-financijsko-poslovanje
dopuna5aa109eb0fb95.pdf, 06. 09. 2022.
2. Ranilović, D. (2016). Tržište nekretnina u Hrvatskoj. Zagreb: Hrvatska
gospodarska
komora,
str.
7-8
(prikaz,
stručni).
URL:
https://www.hgk.hr/documents/prezentacija-trziste-nekretnina-u-
rh58944a8a4c51d.pdf, 10. 08. 2022.
92

3. Uhlir, Ž. (2018). Pregled tržišta nekretnina u RH. V: 30. Forum poslovanja
nekretninama. Zagreb: Hrvatska gospodarska komora-sektor za trgovinu, str.
27–28 (prikaz, stručni). URL: https://www.hgk.hr/documents/predavanje-
uhlirdocx5c08e3f291b8b.pdf, 09.08. 2022.

13.4 PRAVNI IZVORI

1. Zakon o gradnji (ZoG). NN, 153/13, 20/17, 39/19, 125/19.
2. Zakon o najmu stanova (ZoNS). NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18,
105/20.
3. Zakon o poljoprivrednom zemljištu (ZoPZ). NN 20/18, 115/18, 98/19, 57/22.
4. Zakon o porezu na promet nekretnina (ZoPnPN). NN 115/16, 106/18.
5. Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (ZoPuPN). NN, 107/07, 144/12,
14/14, 32/19.
6. Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (ZoPVN). NN 78/2015.
7. Zakon o prostornom uređenju (ZoPU). NN 153/13, 65/17, 114/18, 39/19,
98/19.
8. Zakon o šumama (ZoŠ). NN 68/18, 115/18, 98/19, 32/20, 145/20.
9. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (ZoViDSP). NN 91/96, 68/98,
137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 38/09, 153/09, 143/12,
152/14.
10.
Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (ZoZiKPP). NN 125/11,
64/15, 112/18.
11.
Zakon o zemljišnim knjigama (ZoZK). NN 63/19.

13.5 INTERNETSKI IZVORI

1. Aktualni trendovi na tržištu nekretnina u Hrvatskoj. B2nekretnine. URL:
https://b2nekretnine.hr/aktualni-trendovi-na-trzistu-nekretnina-u-hrvatskoj/, 08.
08. 2022.
2. BN Komentar. Burza nekretnina, 21. 01. 2022. URL: https://www.burza-
nekretnina.com/statistike, 03. 09. 2022.
3. Cijene prodanih novih stanova i dalje padaju. Hrvatska gospodarska komora,
10. 03. 2017. URL: https://www.hgk.hr/cijene-prodanih-novih-stanova-i-dalje-
padaju, 06. 09. 2022.
93

4. Cijene prodanih novih stanova u drugom polugodištu 2021. godine. Državni
zavod za statistiku, 08. 03. 2022. URL: https://podaci.dzs.hr/2021/hr/10233,
23. 08. 2022.
5. Distribution of population by tenure status, type of household and income
group.
Eurostat,
10.
06.
2022.
URL:
http://appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/show.do?dataset=ilc_lvho02, 11. 08.
2022.
6. Donosi li dolazak eura povećanje cijena nekretnina? Casa de Mar Real
Estate. URL: http://www.casademar.com/en/blog/1425, 27. 08. 2022.
7. Indeks cijena građevnog materijala pri proizvođačima u ožujku 2022. Državni
zavod za statistiku, 11. 04. 2022. URL: https://podaci.dzs.hr/2022/hr/29436,
23. 08. 2022.
8. Kelebuh, I. Kretanje cijena novih stanova u Hrvatskoj od 2016. do 2021. TEB
Poslovno
savjetovanje,
02.
11.
2021.
URL:
https://www.teb.hr/novosti/2021/kretanje-cijena-novih-stanova-u-hrvatskoj-od-
2016-do-2021, 29. 08. 2022.
9. Potrošačke cijene u srpnju porasle čak 12,3 % u odnosu na isti mjesec
prošle
godine.
Zagorje
International,
17.
08.
2022.
URL:
https://www.zagorje-international.hr/2022/08/17/potrosacke-cijene-u-srpnju-
porasle-cak-123-posto-u-odnosu-na-isti-mjesec-prosle-godine/, 18. 08. 2022.
10.
Prosječna plaća u četvrtom kvartalu 2016. iznosi 5.475 kuna. MojaPlaća
Hrvatska, 10. 01. 2017. URL: https://www.mojaplaca.hr/analize/prosjecna-
placa-u-cetvrtom-kvartalu-2016-iznosi-5-475-kuna/50249, 04. 09. 2022.
11.
Prosječna plaća za prosinac iznosila je 7 280 kn. Državni zavod za statistiku,
18. 02.2 022. URL: https://dzs.gov.hr/vijesti/prosjecna-placa-za-prosinac-
iznosila-je-7-280-kn/992, 21. 08. 2022.
12.
Rohatinski, Ž. Ekonomska kriza i monetarna politika. Hrvatska narodna banka,
08. 07. 2009. URL: https://www.hnb.hr/-/okrugli-stol-razreda-za-drustvene-
znanosti-kriza-i-okviri-ekonomske-politike-, 10. 08. 2022.
13.
Slišković, T. Nastavak pozitivnih trendova na hrvatskom tržištu. MacroHub, 19.
04. 2018. URL: https://macrohub.net.efzg.hr/analize/19-04-2018-nastavak-
pozitivnih-trendova-na-hrvatskom-stambenom-tr%C5%BEi%C5%A1tu, 17. 08.
2022.
14.
Vargić, H. Ulaganje u nekretnine za najam: koliko se isplati? Inkubator
izvrsnosti, 14. 03. 2022. URL: https://izvrsnost.hr/ulaganje-u-nekretnine, 20.
08. 2022.

94

PRILOG
Anketni upitnik

1. Spol
a) Muško
b) Žensko
c) Ne želim se izjasniti

2. Vaša dob _____ .

3. Trenutni status
a) Student
b) Nezaposlen
c) Zaposlen
d) Umirovljenik

4. Visina Vaših prihoda
a) Do 4000 kn
b) 4001 – 7000 kn
c) 7001 – 10 000 kn
d) Više od 10 000 kn
e) Ne želim se izjasniti

5.Što mislite kakve su cijene nekretnina danas u odnosu na cijene nekretnina nakon
ekonomske krize 2008. godine?
a) Veće
b) Manje
95

c) Iste
d) Ne pratim tržište nekretnina

6. Biste li se u trenutnoj situaciji odlučili za kupnju nekretnine?
a) Da, odlučio/la bih se za kupnju stana
b) Da, odlučio/la bih se za kupnju kuće
c) Ne bih se odlučio/la

7.Zašto se ne bi odlučili za kupnju nekretnine?
a) Zbog malih primanja
b) Zbog inflacije
c) Već imam riješeno stambeno pitanje
d) Više preferiram podstanarstvo
e) Ostalo

8.Ostalo:
_________________________________