Procjena vrijednosti nekretnina kao preduvjet za uvođenje oporezivanja nekretnina u Republici Hrvatskoj

NOVA UNIVERZA
EVROPSKA PRAVNA FAKULTETA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA KAO
PREDUVJET ZA UVOĐENJE OPOREZIVANJA
NEKRETNINA U REPUBLICI HRVATSKOJ

Magistarski rad

Božica Obad

Ljubljana, 2019.

NOVA UNIVERZA
EVROPSKA PRAVNA FAKULTETA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA KAO PREDUVJET ZA UVOĐENJE
OPOREZIVANJA NEKRETNINA U REPUBLICI HRVATSKOJ

MAGISTARSKI RAD

Kandidatka: Boţica Obad
Vpisna št.: 93174036
Štud. program: magisterski študijski program Pravo in management nepremiĉnin
Mentor: izr. prof. dr. Bojan Grum

Ljubljana, 2019.

Izjava o autorstvu i objava imena lektora

Svojim potpisom potvrĊujem sljedeće:
 ovaj završni rad iskljuĉivo je rezultat mog vlastitog istraţivaĉkog rada
 rad je ispravljen sukladno primjedbama mentora i ĉlanova povjerenstva
 svi korišteni izvori i mišljenja drugih autora koje koristim u završnom radu
propisno su navedeni odnosno citirani sukladno uputama fakulteta
 svjestan/svjesna sam da je plagiranje – predstavljanje tuĊih djela, bilo u obliku
citata ili doslovnog parafraziranja, bilo u grafiĉkom obliku, kojim su tuĊe misli
odnosno ideje predstavljene kao moje vlastite – kazneno djelo prema Zakonu o
autorskim i srodnim pravima (ZASP) – Uradni list RS, št. 21/1995, 9/2001,
30/2001 – ZCUKPIL, 43/2004, 17/2006, 114/2006 – ZUE, 139/2006, 68/2008,
110/2013, 56/2015, 63/2016
 elektroniĉka verzija identiĉna je onoj tiskanoj te dajem suglasnost za objavu
završnog rada na internetu
 završni rad lektorirao/lektorirala je profesorica Ivana Krajaĉić

Zagreb, 22.11. 2019.

Ime i prezime: Boţica Obad

(vlastoruĉni potpis)

SAŽETAK

Prvi dio magistarskog rada obuhvaća teoriju. Definiraju se osnovni pojmovi
nekretnine s pravnog stajališta, opisuju se osnovne znaĉajke vrednovanja
nekretnina, potreba procjene vrijednosti nekretnina, postupak, metode procjene koje
se primjenjuju…  U nastavku rada prikazan je trenutni naĉin oporezivanja nekretnina
u RH te se analiziraju i preduvjeti koji su neophodni za uvoĊenje oporezivanja
nekretnina u RH, i to kroz analizu stanja zemljišnih knjiga i ostalih evidencija,
utvrĊivanja osnovice poreza na nekretnine kao i provedbu masovne procjene
vrijednosti nekretnina.
Slijedi ispitivanje postavljenih hipoteza. Hipoteza 1 ispituje pretpostavku da porez na
nekretnine izaziva nezadovoljstvo jer ima negativan utjecaj na ukupno porezno
opterećenje graĊana s obzirom na to da su im prihodi i imovina već ionako previše
porezno opterećeni. Hipoteza 2 ispituje pretpostavku da porez na nekretnine
negativno utjeĉe na turizam, a time i na ekonomiju i zaposlenost. Hipoteza 3 ispituje
pretpostavku o tome dovodi li uvoĊenje novih poreza i neprestano mijenjanje stopa
postojećih poreza do negativnih ekonomskih uĉinaka, smanjenja kupovne moći
graĊana kao i iseljavanja mladih koji nemaju riješeno stambeno pitanje. Sve hipoteze
su potvrĊene.
U zakljuĉnom dijelu rada ukazuje se i na naĉin oporezivanja nekretnina u drţavama
svijeta, odnosno EU-u, s posebnim osvrtom na proces uvoĊenja oporezivanja
nekretnina u Republici Sloveniji s obzirom na to da su i Republika Hrvatska i
Republika Slovenija nastale raspadom drţava bivše Jugoslavije te imaju sliĉnu
problematiku vezanu za zemljišne knjige. Bit će navedene prednosti i nedostaci
oporezivanja imovine te opravdanje za njegovo uvoĊenje uz komentare struĉne
javnosti.

Kljuĉne rijeĉi:
procjena, vrijednost, porez, nekretnina, Republika Hrvatska.

SUMMARY

The first part of this master's thesis covers theory: basic concepts of real estate
defined from a legal standpoint, description of basic features of real estate valuation,
the need for real estate valuation, real estate valuation process and methods
used…Furthermore, this thesis presents the current method of real estate taxation in
the Republic of Croatia, and the preconditions necessary for the introduction of real
estate taxation in the Republic of Croatia are presented through the analysis of land
registries and other records, the determination of the real estate tax base, as well as
the implementation of a mass valuation of real estate.
This is followed by an examination of the set hypotheses. Hypothesis 1 tests the
assumption that real estate tax causes dissatisfaction because it has a negative
impact on the total tax burden on citizens, since their income and assets are already
taxed too heavily. Hypothesis 2 tests the assumption that real estate taxes adversely
affect tourism, and thus the economy and employment. Hypothesis 3 tests the
assumption that the introduction of new taxes and the constant fluctuation in existing
tax rates lead to negative economic effects, a reduction in the purchasing power of
citizens, and the emigration of young people that have not yet bought property. All
the hypotheses have been confirmed.
In the conclusion, this thesis lays out methods of real estate taxation from around the
world and the EU. The process of the introduction of real estate taxation in the
Republic of Slovenia is given special attention because both the Republic of Croatia
and the Republic of Slovenia are countries established in the wake of the breakup of
Yugoslavia and have similar land registry issues. The advantages and disadvantages
of property taxation are discussed, as well as justification for its introduction
accompanied by the comments of the expert public.

Keywords: valuation, value, tax, real estate, Republic of Croatia.

POVZETEK

V uvodnem delu magistrske naloge so opredeljeni osnovni pojmi nepremiĉnine s
pravnega vidika, skladno z Zakonom o lastništvu in drugih stvarnih pravicah ter so
opisane osnovne znaĉilnosti vrednotenja nepremiĉnin kot tudi osnovni pojmi, ki so
pomembni za razumevanje vrednotenja nepremiĉnin. Nato je naveden namen
(potreba) vrednotenja nepremiĉnin, s prikazom izvajanja vrednotenja nepremiĉnin
skozi zgodovino, ki mu sledi predstavitev postopka vrednotenja nepremiĉnin skozi
faze oz. prikaz postopka vrednotenja nepremiĉnin ter uporabljena metoda
vrednotenja
(primerjalna,
dohodkovna
in
stroškovna
metoda
vrednotenja
nepremiĉnin), in sicer po doloĉbah Zakona o vrednotenju nepremiĉnin in Pravilnika o
metodah vrednotenja nepremiĉnin.

V nadaljevanju je prikazan trenutni naĉin obdavĉitve nepremiĉnin v Republiki
Hrvaški, ki je opredeljen v Zakonu o financiranju enot lokalne in obmoĉne
(regionalne) samouprave, Zakonu o lokalnih davkih in Zakonu o davku na promet z
nepremiĉninami, in sicer skozi vrste davkov na nepremiĉnine kot tudi skozi nedavĉne
dajatve na nepremiĉnine (komunalna pristojbina in komunalni prispevek). Po tem se
analizirajo tudi predpogoji, nujni za uvedbo obdavĉitve nepremiĉnin v Republiki
Hrvaški in sicer s pomoĉjo analize stanja zemljiških knjig in drugih evidenc, doloĉanja
davĉne osnove davka na nepremiĉnine, kot tudi izvajanje mnoţiĉnega vrednotenja
nepremiĉnin, v skladu s Pravilnikom o metodah vrednotenja nepremiĉnin in Uredbe o
mnoţiĉnem vrednotenju nepremiĉnin, ki je bila izdana v zaĉetku tega leta. Nato se
skupaj z analizo finanĉne vloge premoţenjskih davkov oz. davkov na nepremiĉnine
prikazujejo in analizirajo podatki o obdavĉitvi nepremiĉnin v svetu oz. v drţavah
ĉlanicah Evropske unije.

V raziskovalnem delu naloge so analizirane postavljene hipoteze z anketnim
izpraševanjem kot tudi z analizo statistiĉnih podatkov.

Hipoteza 1 preizkuša domnevo, da davek na nepremiĉnine povzroĉa nezadovoljstvo,
ker negativno vpliva na skupno davĉno breme drţavljanov, saj so njihovi dohodki in
premoţenje ţe preveĉ obdavĉeni.

Hipoteza 2 preizkuša domnevo, da davek na nepremiĉnine negativno vpliva na
turizem in s tem na gospodarstvo in zaposlovanje.

Hipoteza 3 preizkuša domnevo, ali uvedba novih davkov in nenehno spreminjanje
obstojeĉih davĉnih stopenj vodi do negativnih ekonomskih uĉinkov, zmanjšanja
kupne moĉi drţavljanov in izselitve mladih, ki nimajo urejenega stanovanjskega
vprašanja.

Hipoteze so bile preizkušene z anketnim vprašalnikom, ki je po elektronski poti
poslan anketirancem in na katerega je odgovorilo 102 oseb. Vprašalnik je bil
sestavljen iz štirih delov. V prvem delu so zbrani demografski podatki o
izpraševancih, da se dobi vpogled v starost, spol, izobrazbo, zaposlitveni status
izpraševancev in druge splošne informacije. Na vprašalnik je odgovorilo najveĉ ţensk
(63,7%), prevladujejo izpraševanci s srednjo izobrazbo (46,1%) in starostjo 45–54 let
(47,1%). 73,5% izpraševancev je zaposlenih, veĉ kot 50% pa jih je v zadnjih 10 letih

kupilo/prodalo ali podedovalo nepremiĉnino, torej, sreĉali so se s trenutno
obdavĉitvijo nepremiĉnin.

Drugi del vprašalnika, ki se je nanašal na posest nepremiĉnin, je pokazal, da imajo tri
ĉetrtine izpraševancev (75,5%) poleg nepremiĉnin, v katerih ţivijo, tudi drugo
nepremiĉnino (hišo, stanovanje, vikend), ki jih veĉinoma uporabljajo za poĉitnice
(36,3%), za turizem ali trajno oddajanje pa skupno 27,4%.

Tretji del vprašalnika, ki se nanaša na obdavĉitev nepremiĉnin in davĉno
obremenitev drţavljanov, kaţe, da 92,2% izpraševancev meni, da komunalni
prispevek in komunalna pristojbina, ki se trenutno plaĉujejo kot nedavĉna dajatev,
predstavljajo zadostne dajatve na nepremiĉnine, v zvezi z zneskom davka, ki se
plaĉuje za poĉitniške hiše, 50% izpraševancev meni, da je primeren, 29,4% pa da je
previsok. Velika veĉina izpraševancev meni, da nov naĉin obdavĉitve nepremiĉnin na
Hrvaškem (70,6%) ni potreben in da ne bi bil praviĉen (87,3%). 94,1% izpraševancev
je izjavilo, da bi uvedba tega davka povzroĉila poveĉanje davĉne obremenitve
drţavljanov, katerih dohodek in premoţenje je ţe prekomerno obdavĉeno z
dohodnino in davkom na potrošnjo ter da bi njegova uvedba ogrozila standard
socialno ogroţenih skupin.

Zadnji del vprašalnika je obravnaval vpliv obdavĉitve nepremiĉnin na turizem in
pokazal, da je 25,5% vprašanih uporabljalo dodatne nepremiĉnine v turistiĉne
namene, nekateri so ustvarili dodaten dohodek, za nekatere anketirance pa je to
glavni vir dohodka. 87,3% vprašanih meni, da bi uvedba obdavĉitve nepremiĉnin
negativno vplivala na realizacijo prihodkov od turizma, in to ne le za drţavljane,
temveĉ tudi za drţavo, saj bi se poveĉale cene prenoĉitev pri zasebnih
najemodajalcih, ki imajo polovico nastanitvenih kapacitet v skupnih nastanitvenih
zmogljivostih, kar bi poslediĉno povzroĉilo zmanjšanje števila turistov v zasebnih
sobah. Poleg zmanjšanja števila turistov, se zmanjšuje tudi število zaposlenih v tej
panogi. Torej, z zmanjšanjem števila turistov v zasebnih sobah se zmanjšuje
dohodek zasebnih najemnikov, kar ima za posledico tudi niţji priliv od davĉnih
dajatev v drţavno blagajno.

Poleg podatkov, pridobljenih iz raziskav, izvedenih za dokazovanje hipoteze 1 in
hipoteze 2, so bili uporabljeni tudi podatki iz sekundarnih virov, oz. statistiĉni podatki,
predstavljeni skozi veĉletno obdobje.

Za bolj relevantno dokazovanje hipoteze 1, so analizirani statistiĉni podatki o deleţu
davka na nepremiĉnine v bruto domaĉem proizvodu ter skupnih davkih, ki kaţejo
zelo majhen, skoraj zanemarljiv deleţ v celotnih davkih, oz. deleţ prihodkov v bruto
domaĉem proizvodu.

Za hipotezo 2 so bili uporabljeni statistiĉni podatki o deleţu zasebnih najemnikov oz.
nastanitvenih enot v zasebnih sobah v celotnem turizmu, ki kaţejo, da se je ta deleţ
iz leta v leto poveĉeval in v letu 2015 dosegel 55,9% ter da je deleţ prihodkov od
turizma v skupnem bruto domaĉem proizvodu Republike Hrvaške v letu 2018 znašal
skoraj 20%. Iz teh podatkov in rezultatov raziskave je mogoĉe sklepati, da bi
obdavĉitev nepremiĉnin negativno vplivala na turizem, pa tudi na celoten
proraĉun Republike Hrvaške.

Hipotezo 3 smo dokazovali s statistiĉnimi podatki, in sicer skozi vpliv obdavĉitve
nepremiĉnin na gradbeni sektor, z opazovanjem in analizo podatkov o vplivu
zmanjšanega obsega gradnje na ta in druge sorodne sektorje. Uvedba obdavĉitve
nepremiĉnin bi povzroĉila zmanjšanje gradnje novih stanovanj (po podatkih iz
izvedene raziskave), torej zmanjšanje gradbenih del, kar vpliva tudi na vse druge
veje gospodarstva, povezane z gradbeništvom.

Potrjene so bile vse postavljene hipoteze.

Po preuĉitvi in dokazovanju postavljenih hipotez opozarjamo tudi na naĉin obdavĉitve
nepremiĉnin v drţavah sveta, torej v Evropski uniji, s posebnim poudarkom na
postopek uvajanja obdavĉitve nepremiĉnin v Republiki Sloveniji, saj sta tako Hrvaška
kot Republika Slovenija sosednji drţavi, ki sta nastali z razpadom drţav nekdanje
Jugoslavije in imata (sta imeli) podobno problematiko povezano z zemljiškimi
knjigami. Nato je bil analiziran Osnutek predloga zakona o obdavĉitvi nepremiĉnin v
Republiki Hrvaški iz leta 2012, ki ni bil nikoli sprejet ali izveden. Omenjene bodo tudi
prednosti oz. slabosti obdavĉitve premoţenja (nepremiĉnin), prav tako pa tudi
utemeljitev za njeno uvedbo s komentarji strokovne javnosti, pri ĉemer je vedno
nepogrešljiv obstoj nasprotnika in pa tudi zagovornika tako tega, kot tudi vseh drugih
vrst in oblik davkov.

Ker poskuša Republika Hrvaška ţe od leta 2013 uvesti obdavĉitev nepremiĉnin, so
avtorico zanimali razlogi za trajno odlašanje z uvedbo tega davka, pa tudi rezultati
njegovega pobiranja oz. vpliva na gospodarstvo in potrebe po pobiranju tega
davka. Na podlagi preuĉevanja strokovne in druge literature je postalo jasno, da je za
uvedbo davka na nepremiĉnine treba izvesti zapletene, zahtevne in drage priprave,
ki jih v kratkem ĉasu ni mogoĉe izvesti kot bi si ţeleli. Ne glede na to, da se izvaja
digitalizacija katastra in zemljiških knjig pod naslovom Urejena dežela ter je oblikovan
Skupni zemljiškoknjižni in katastrski informacijski sistem (JIS), še vedno ni mogoĉe
zaĉeti obdavĉitve nepremiĉnin, saj so v njih vsebovani podatki nepopolni ali
netoĉni. Najprej je treba izvesti geodetsko merjenje, ki ne ustreza dejanskemu stanju
na terenu, podatki, ki jih vsebuje, pa v veliki meri temeljijo na meritvah iz 19.
stoletja. Od geodetskih meritev so veliko bolj problematiĉne neurejene zemljiške
knjige, ki niso ne toĉne, ne posodobljene in med drugim vkljuĉujejo podatke o
lastnikih nepremiĉnin, ki so umrli pred nekaj desetletji in za katere niso izvedene
zapušĉinske razprave. Poleg zgoraj navedenega je treba dokonĉati tudi postopek
legalizacije nezakonito zgrajenih objektov, ki traja ţe nekaj let. Nato je treba opraviti
tudi vrednotenje nepremiĉnin. Po zakljuĉku vsega zgoraj navedenega je mogoĉe
podatke iz vseh teh baz povezati, po tem pa je mogoĉe zakon o davku na
nepremiĉnine sprejeti oz. izvajati.

Seveda,
uvedba
kakršnega
koli
novega
davka
pri
drţavljanih
povzroĉa
nezadovoljstvo, zato so v nalogi, skozi izvedeno raziskavo in analizo statistiĉnih
podatkov,
analizirani
uĉinki
davkov
na
drţavljane,
gospodarstvo
oz.
drţavo. Predstavljen je in analiziran deleţ tega davka v drţavah sveta oz. Evropske
unije, ki pa v veĉini drţav znaša pribliţno 1% vseh doseţenih davĉnih prihodkov in se
dejansko šteje za t.i. bagatelni davek. Na ravni Evropske unije ne obstaja enotna
doloĉba o višini ali obliki obdavĉitve nepremiĉnin.

V zakljuĉnem delu naloge so predstavljeni cilji izvedene raziskave, navedeni so
predlogi, ki bi lahko bili pomemben prispevek za znanost, predvsem pa za
zakonodajalce, in sicer tiste, ki se nanašajo na nepremiĉnine. Za uvedbo davka na
nepremiĉnine v Republiki Hrvaški je namreĉ treba izvesti zelo zapletene priprave, ki
po vzoru sosednje Republike Slovenije lahko trajajo deset ali veĉ let. Zato nikakor ni
mogoĉe zaĉeti z obdavĉitvijo nepremiĉnin po nujnem postopku, kot smo poskušali ţe
leta 2013, saj še niti danes niso ustvarjeni vsi predpogoji.

Kljuĉne besede: vrednotenje, vrednost, davek, nepremiĉnina, Republika
Hrvaška.

Naslov: Vrednotenje nepremiĉnin kot predpogoj za uvedbo obdavĉitve nepremiĉnin
v Republiki Hrvaški

SADRŽAJ

1. UVOD ..................................................................................................................... 1
1.1. Definiranje podruĉja istraţivanja, problema i istraţivaĉkih hipoteza
................. 1
1.2. Svrha i ciljevi istraţivanja ................................................................................. 3
1.3. Pregled dosadašnjih istraţivanja na podruĉju oporezivanja nekretnina ........... 3
1.4. Opis metodologije istraţivanja ......................................................................... 4
1.5. Oĉekivani rezultati istraţivanja i doprinos znanosti i struci
............................... 5
1.6. Detaljan opis rada i odjeljaka ........................................................................... 6
2. PRAVNA DEFINICIJA NEKRETNINE .................................................................... 8
3. OPĆENITO O VREDNOVANJU NEKRETNINA I PROCJENITELJIMA ................. 8
3.1. Osnovni pojmovi bitni kod procjene vrijednosti .............................................. 10
4. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA ......................................................... 12
4.1. Općenito o potrebi (svrsi) procjene vrijednosti nekretnina
.............................. 12
4.2. Procjena vrijednosti nekretnina kroz povijest ................................................. 12
4.3. Postupak procjene vrijednosti nekretnina
....................................................... 17
4.3.1. OdreĊivanje svrhe ................................................................................... 18
4.3.2. Zadavanje zadatka procjenitelju .............................................................. 18
4.3.3. Odabir osnovice....................................................................................... 18
4.3.4. Odabir metode odnosno postupka procjene
............................................ 18
4.3.4.1. Poredbena metoda ........................................................................... 19
4.3.4.2. Prihodovna metoda
........................................................................... 21
4.3.4.3. Troškovna metoda ............................................................................ 21
4.3.5. Prikupljanje podataka .............................................................................. 22
4.3.6. Analiza podataka
..................................................................................... 23
4.3.7. Prikaz rezultata i dokumentiranje............................................................. 24
5. TRENUTNI NAĈIN OPOREZIVANJA NEKRETNINA U RH ................................. 24
5.1. Vrste poreza na nekretnine u Republici Hrvatskoj ......................................... 24
5.1.1. Porez na vlasništvo nekretnina
................................................................ 25
5.1.2. Porez na promet nekretnina .................................................................... 25
5.1.2.1. Porez na promet nekretnina pri nasljeĊivanju i darovanju
................. 26
5.1.2.2. Porez na promet u sluĉaju kupoprodaje nekretnina .......................... 26
5.1.3. Porez na dohodak od imovine i imovinskih prava (nekretnina)
................ 28
5.1.3.1. Porez na dohodak od nekretnine ...................................................... 28
5.1.3.2. Porez na dohodak od imovine na osnovi najma ili zakupa nekretnina

....................................................................................................................... 28
5.1.3.3. Porez na dohodak od imovinskih prava ............................................ 29
5.1.3.4. Porez na dohodak od prodaje nekretnina ......................................... 29
5.1.4. Parcijalni porezi na nekretnine u Republici Hrvatskoj
.............................. 30
5.2. Neporezna davanja na nekretnine u RH (komunalna naknada, komunalni
doprinos)
............................................................................................................... 32
5.2.1. Komunalna naknada
................................................................................ 33
5.2.2. Komunalni doprinos .................................................................................... 33
6. PREDUVJETI ZA UVOĐENJE OPOREZIVANJA NEKRETNINA U RH
............... 34
6.1. SreĊivanje zemljišnih knjiga ........................................................................... 34
6.2. UtvrĊivanje osnovice poreza na nekretnine ................................................... 37

6.3. Masovna procjena vrijednosti nekretnina
....................................................... 38
7. FINANCIJSKA ULOGA IMOVINSKIH POREZA ................................................... 40
7.1. Naĉin oporezivanja imovine u suvremenim drţavama svijeta ........................ 40
7.2. Prikaz i analiza poreza na imovinu u Republici Hrvatskoj u odnosu na zemlje
Europske unije ...................................................................................................... 41
7.3. Prikaz i analiza rezultata provedenog istraţivanja ............................................. 48
7.3.1. Utjecaj oporezivanja nekretnina na gospodarstvo i zaposlenost u RH .... 52
7.3.1.1. Rezultati istraţivanja vezani za posjedovanje nekretnina ................. 52
7.3.1.2. Rezultati istraţivanja vezani za oporezivanje nekretnina i porezno
opterećenje graĊana
...................................................................................... 55
7.3.2. Utjecaj oporezivanja nekretnina na turizam u RH
.................................... 65
7.3.2.1. Rezultati istraţivanja vezani za utjecaj oporezivanja nekretnina na
turizam ........................................................................................................... 66
7.3.2.2. Analiza statistiĉkih podataka vezanih za utjecaj oporezivanja
nekretnina na turizam .................................................................................... 68
7.3.3. Utjecaj oporezivanja nekretnina na graĊevinski sektor u RH i ostale grane
povezane s njim ................................................................................................ 73
7.3.3.1. Analiza statistiĉkih podataka vezanih za utjecaj oporezivanja
nekretnina na graĊevinski sektor ................................................................... 74
8. NAĈIN OPOREZIVANJA IMOVINE U SUVREMENIM DRŢAVAMA SVIJETA
..... 77
8.1. Porez na nekretnine u zemljama Europske unije ........................................... 77
8.2. Procjena vrijednosti nekretnina i uvoĊenje poreza na nekretnine u Sloveniji
. 80
9. ANALIZA NACRTA PRIJEDLOGA ZAKONA O UVOĐENJU OPOREZIVANJA
NEKRETNINA U RH I ZAKONA O LOKALNIM POREZIMA
..................................... 81
9.1. Analiza Nacrta prijedloga Zakona o uvoĊenju oporezivanja nekretnina u RH iz
2012. 82
9.2. Analiza Zakona o lokalnim porezima.............................................................. 88
9.3. Prednosti i nedostaci oporezivanja imovine ................................................... 90
9.4. Opravdanje oporezivanja imovine
.................................................................. 91
9.5. Komentari struĉne javnosti vezani za procjenu vrijednosti nekretnina i
uvoĊenje oporezivanja nekretnina u RH ............................................................... 93
10. INTERPRETACIJA POSTAVLJENIH HIPOTEZA .............................................. 95
11. ZAKLJUĈAK
....................................................................................................... 97
12. POPIS LITERATURE I IZVORA ......................................................................... 99
12.1. Samostalne publikacije ................................................................................ 99
12.2. Ĉlanci u ĉasopisu, publikacije .................................................................... 100
12.3. Internetski izvori ......................................................................................... 101
12.4. Izvori prava ................................................................................................ 102
12.5. Interni materijali
.......................................................................................... 103
13. PRILOZI
............................................................................................................ 104
UPITNIK
.............................................................................................................. 104

POPIS TABLICA
Tablica 1: Obraĉun poreza na dohodak od najma nekretnine
Tablica 2: Porezi na nekretnine u Republici Hrvatskoj
Tablica 3: Porezi na imovinu kao % ukupnog poreza
Tablica 4: Porezi na imovinu kao % ukupnog poreza – Periodiĉni porezi na
nekretnine
Tablica 5: Porezi na imovinu kao % BDP-a – Periodiĉni porezi na nekretnine
Tablica 6: Smještajni kapaciteti po vrstama objekata u razdoblju 1980. – 2015. u RH
Tablica 7: Noćenja turista po vrstama objekata u razdoblju 1980. – 2015. (u 000)
Tablica 8: Prihodi od turizma od 2017. do 2018. godine
Tablica 9: Statistiĉka izvješća za graĊevinarstvo u razdoblju 2005. – 2017.
Tablica 10: Pregled poreza na nekretnine u zemljama EU-27 (za fiziĉke osobe, stanje
kolovoz 2009. g.)
Tablica 11:Usporedba komunalne naknade i poreza na nekretnine uz korištenje
olakšice za trajno stanovanje prema odluci lokalne samouprave
Tablica 12: Usporedba komunalne naknade i poreza na nekretnine uz korištenje
olakšice za povremeno stanovanje prema odluci lokalne samouprave
Tablica 13: Usporedba komunalne naknade i poreza na nekretnine bez korištenja
olakšice – „treća“ nekretnina
Tablica 14: Usporedba plaćanja poreza na nekretnine ovisno o olakšici

POPIS GRAFIKONA
Grafikon 1: Spol ispitanika
Grafikon 2: Dob ispitanika
Grafikon 3: Najviši stupanj obrazovanja ispitanika
Grafikon 4: Status zaposlenosti ispitanika
Grafikon 5: Kvadratura stambenog prostora ispitanika
Grafikon 6: Naĉin stjecanja stambenog prostora
Grafikon 7: Koliĉina dodatnih nekretnina koje posjeduju ispitanici
Grafikon 8: Uĉestalost odlazaka ispitanika u drugu nekretninu
Grafikon 9: Razlozi posjedovanja dodatnih nekretnina ispitanika
Grafikon 10: Korištenje druge nekretnine u svrhu ostvarivanja prihoda
Grafikon 11: Vrsta zemljišta koje posjeduju ispitanici
Grafikon 12: Upoznatost ispitanika s trenutnim naĉinom oporezivanja nekretnina u
RH
Grafikon 13: Mišljenje ispitanika o visini komunalne naknade
Grafikon 14: Mišljenje ispitanika o visini poreza na kuće za odmor
Grafikon 15: Mišljenje ispitanika o razlozima smanjenja poreza na promet nekretnina

Grafikon 16: Mišljenje ispitanika o trenutnoj stopi poreza na promet od 3 %
Grafikon 17: Mišljenje ispitanika o potrebi uvoĊenja novog naĉina oporezivanja
nekretnina u RH
Grafikon 18: Mišljenje ispitanika o pravednosti novog naĉina oporezivanja nekretnina
u RH
Grafikon 19: Mišljenje ispitanika o poreznom opterećenju nastalom zbog novog
naĉina oporezivanja nekretnina
Grafikon 20: Mišljenje ispitanika o utjecaju novog naĉina oporezivanja nekretnina na
njihovu prodaju
Grafikon 21: Mišljenje ispitanika o utjecaju novog naĉina oporezivanja nekretnina na
izgradnju novih stanova
Grafikon 22: Mišljenje ispitanika o visini poreza
Grafikon 23: Mišljenje ispitanika o poreznom opterećenju prihoda i imovine graĊana
Grafikon 24: Mišljenje ispitanika o razlozima uvoĊenja novog naĉina oporezivanja
nekretnina u RH
Grafikon 25: Mišljenje ispitanika o zadrţavanju nekretnina u sluĉaju ovoĊenja novog
naĉina oporezivanja
Grafikon 26: Mišljenja ispitanika o utjecaju uvoĊenja oporezivanja nekretnina na
egzistenciju
Grafikon 27: Mišljenje ispitanika o potrebi oporezivanja zemljišta
Grafikon 28: Korištenje nekretnine za turizam
Grafikon 29: Mišljenje ispitanika o utjecaju oporezivanja nekretnina na smanjenje
prihoda od turizma kod privatnih iznajmljivaĉa
Grafikon 30: Mišljenje ispitanika o utjecaju oporezivanja nekretnina na cijenu noćenja
i broj turista kod privatnih iznajmljivaĉa
Grafikon 31: Smještajni kapaciteti u privatnim sobama u odnosu na ukupne
kapacitete u razdoblju 1980. – 2015.
Grafikon 32: Noćenja turista u privatnim sobama u razdoblju 1980. – 2015.
Grafikon 33: Broj zaposlenih u djelatnosti smještaja, pripreme i usluţivanja hranom u
razdoblju 2003. – 2018.
Grafikon 34: Udjel turizma u ukupnom BDP-u 2018. godine
Grafikon 35: Statistiĉka izvješća za graĊevinarstvo u razdoblju 2005. – 2017.
Grafikon 36: Kretanje kupoprodaje stambenih nekretnina u Hrvatskoj

Popis korištenih kratica i akronima

BDP – bruto društveni proizvod
dr. – drugo
DZS – Drţavni zavod za statistiku
EU – Europska unija
HDSVIP – Hrvatsko društvo sudskih vještaka i procjenitelja
HGK – Hrvatska gospodarska komora
itd. – i tako dalje
Kn – kuna
NN – Narodne novine
npr. – na primjer
OUSRH – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske
PDV – porez na dodanu vrijednost
PMPVN – Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina
RH – Republika Hrvatska
RS – Republika Slovenija
sl. – sliĉno
tzv. – tako zvan
UMPVN – Uredba o masovnoj procjeni vrijednosti nekretnina
ZFJLP(R)S– Zakon o financiranju jedinica lokalne i podruĉne (regionalne)
samouprave
ZFJLP(R)S-B – Zakon o izmjenama i dopunama zakona o financiranju jedinica
lokalne i podruĉne (regionalne) samouprave
ZKG – Zakon o komunalnom gospodarstvu
ZLP – Zakon o lokalnim porezima
ZPDOH – Zakon o porezu na dohodak
ZPVN – Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina
ZPPN – Zakon o porezu na promet nekretnina
ZPPN-B – Zakon o izmjenama i dopunama zakona o porezu na promet nekretnina
ZVDSP – Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima

Popis prijevoda i stranih izraza

European Commission – Europska komisija
European Valuation Standards (EVS) – europski standardi vrednovanja
International Valuation Standard Cuncil (IVSC) – Vijeće za standarde meĊunarodnog
vrednovanja
The European Group of Valuers Associations (TEGoVA) – Europska grupacija
udruţenja procjenitelja
1

1. UVOD

1.1. Definiranje podruĉja istraživanja, problema i istraživaĉkih hipoteza

Oporezivanje imovine, odnosno nekretnina je jedan od najstarijih oblika oporezivanja,
a i u današnje vrijeme nezaobilazan naĉin prikupljanja prihoda za financiranje
proraĉunskih rashoda.1 Prisutan je u gotovo svim suvremenim drţavama, s time da
se naĉin oporezivanja razlikuje od drţave do drţave. Kada se govori o oporezivanju
imovine, uobiĉajeno je da se smatra da su to nekretnine koje ĉine zemljišta i
graĊevine, a sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.2 Udio poreza
na imovinu u ukupnim prihodima drţavnog proraĉuna vrlo je malen te se smatra
bagatelnim porezom, ali je relativno izdašan prihod jedinica lokalne (regionalne)
samouprave.3 Bez obzira na to što se radi o bagatelnim drţavnim prihodima od ove
vrste poreza, on svejedno predstavlja veliko opterećenje njegovim obveznicima jer se
ovi porezi ubiru kontinuirano, i to najĉešće jednom godišnje4 što za obveznike
predstavlja velik financijski teret. Po tome se razlikuju od ostalih poreza kao, na
primjer, poreza na dodanu vrijednost koji se plaća prilikom kupnje roba ili usluga i već
je sadrţan u cijeni, dakle, na neki je naĉin nevidljiv. Sliĉna je situacija i s porezom na
dohodak koji se plaća po odbitku iz plaće ili nekog drugog dohotka. Oporezivanje
imovine najĉešće se opravdava potrebom za uvoĊenjem veće pravednosti u sustavu
oporezivanja5 i bez obzira na to što se radi o bagatelnom prihodu, drţava ga se ne
ţeli odreći.

Da bi se oporezivanje nekretnina moglo kvalitetno napraviti, potrebno je provesti
procjenu vrijednosti nekretnina. Naravno, da bi se procjena vrijednosti nekretnina
mogla kvalitetno obaviti, potrebno je zadovoljiti niz preduvjeta, a koji su izmeĊu
ostalog definirani i Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina. Dakle, radi se o vrlo
sloţenom, kompleksnom i dugotrajnom poslu koji zahtijeva kompetencije, odnosno
znanja iz raznih podruĉja, i to iz podruĉja prava, ekonomije, arhitekture,
graĊevinarstva, agronomije (kod procjene poljoprivrednih zemljišta), prostornog
ureĊenja kao i odreĊena iskustva i vještine. Radi se o multidisciplinarnom postupku
trţišnog vrednovanja za ĉije je kvalitetno obavljanje potrebna širina znanja ovlaštenih
osoba i to iz razliĉitih podruĉja, ali i vrlo vaţno iskustvo i stalno usavršavanje i
educiranje procjenitelja.6 Najveći problem za kvalitetnu procjenu vrijednosti
nekretnina, a time i pravedno oporezivanje predstavljaju dostupni podaci. Prije svega
se zahtijeva sreĊenost zemljišnih knjiga i drugih baza podataka, a temeljem kojih se
dolazi do kvalitetne procjene vrijednosti nekretnina koje se oporezuju te uspostava
kvalitetnog registra nekretnina koji će sadrţavati sve potrebne podatke. Isto tako
vaţno je stalno aţuriranje podataka jer se vrijednosti nekretnina mijenjaju ovisno o
ekonomskim, politiĉkim, socijalnim i drugim ĉimbenicima. Postupak uvoĊenja
oporezivanja imovine vrlo je sloţen, dugotrajan i skup proces koji zahtijeva
angaţiranje velikog broja struĉnjaka, drţavnih i ostalih institucija.

1 Kordić, Podborkić, 2010., str. 106.
2 vidi ZVDSP
3 Kordić, Podborkić, 2010., str. 106.
4 Mijatović, 2004., str. 37.
5 Ţunić-Kovaĉević, 2007., str. 4.
6 Uhlir, Majĉica, 2016., str. 12.
2

U Republici Hrvatskoj se već duţe vrijeme pokušava uvesti oporezivanje imovine,
odnosno nekretnina, a da nisu stvoreni preduvjeti. Osim donošenja niza zakona i
ostalih pravnih akata koji se odnose na oporezivanje nekretnina, potrebno je obaviti
vrlo sloţene, dugotrajne i skupe pripreme. Prije svega, potrebno je završiti proces
legalizacije, srediti zemljišne knjige, povezati sve potrebne baze podataka, napraviti
procjenu vrijednosti nekretnina, a što nije moguće kvalitetno obaviti u kratkom roku.
Vrlo je vaţno utvrditi i isplativost uvoĊenja ovog poreza kao i ekonomske,
gospodarske i socijalne posljedice kako za drţavu tako i za stanovništvo.

HIPOTEZE koje će biti analizirane u radu su sljedeće:

Hipoteza 1: Anketirani su mišljenja da bi porez na nekretnine izazivao
nezadovoljstvo jer bi imao negativan utjecaj na ukupno porezno opterećenje graĊana
obzirom da su im prihodi i imovina već ionako previše porezno opterećeni.

Hipoteza 2: Porez na nekretnine negativno utjeĉe na turizam, a time i na ekonomiju i
zaposlenost.

Hipoteza 3: UvoĊenje novih poreza i neprestano mijenjanje stopa postojećih poreza
dovodi do negativnih ekonomskih uĉinaka, smanjenja kupovne moći graĊana kao i
iseljavanja mladih koji nemaju riješeno stambeno pitanje.

Za dokazivanje postavljenih hipoteza nije moguće utvrditi apsolutno sve ĉimbenike
koji se odnose na rješavanje problema. Podaci koji su vezani za procijenjene
vrijednosti nekretnina su dostupni iskljuĉivo ovlaštenim osobama Porezne uprave,
Ministarstva graditeljstva i prostornog ureĊenje, procjeniteljima i drugim ovlaštenim
osobama te nisu javno dostupni, a što predstavlja jedno od ograniĉenja u
dokazivanju hipoteza. Zbog spomenutog ograniĉenja odnosno nemogućnosti
pristupu spomenutim podacima, analiza i rješavanje postavljenih hipoteza su
usmjereni prema javno dostupnim podacima i njihovoj analizi kao i provoĊenjem
istraţivanja putem ankete.

Naravno, i kod provoĊenja istraţivanja putem ankete postoji ograniĉenje zbog
nespremnosti ispitanika za sudjelovanje u istraţivanju, ali i zbog velikog broja
anketnih pitanja koja su neophodna zbog kvalitetnog rješavanja problema pri ĉemu
ispitanici koji su zapoĉeli odgovarati na postavljena pitanja vrlo brzo odustanu i ne
odgovore na sva postavljena pitanja.

Uz navedeno, ograniĉenje je i u pronalaţenju adekvatne literature s obzirom na to da
je u Hrvatskoj ovo podruĉje još nedovoljno analizirano, a zakoni vezani za temu se
vrlo ĉesto mijenjaju. Upravo zbog ĉestih promjena zakona i ostalih zakonskih akata,
literatura koja postoji i dostupna je, uglavnom nije primjenjiva. Da se radi još uvijek o
nepoznatom terenu, moţe se vidjeti na primjeru Nacrta prijedloga Zakona o
oporezivanju nekretnina koji je pisan na temelju njemaĉkog zakona te u Hrvatskoj
baš i nije u potpunosti primjenjiv zbog niza prepreka i neriješenih pitanja te nije stupio
na snagu.

Ograniĉenje prilikom pisanja rada ĉini i nedovoljna širina znanja autorice o ovoj temi
(jer se ne bavi ovim podruĉjem) kao i nedovoljnim poznavanjem pravnih propisa i
zakona koji su bitni za potpuno razumijevanje i analizu ovog podruĉja.
3

1.2. Svrha i ciljevi istraživanja

Magistarski rad se sastoji od teorijskog i istraţivaĉko-analitiĉkog dijela u kojem se na
temelju provedenih istraţivanja putem anketa kao i temeljem statistiĉkih javno
dostupnih podataka analizira potreba uvoĊenja poreza na nekretnine u Republici
Hrvatskoj te se ukazuje na prednosti i nedostatke uvoĊenjem ovog poreza, ali i na
sve radnje i prepreke koje mu prethode.
Ciljevi magistarskog rada su:
o definirati svrhu, postupak i metode procjene vrijednosti nekretnina;
o objasniti trenutni naĉin oporezivanja nekretnina u Republici Hrvatskoj kroz
razne vrste poreza kao i neporezna davanja na nekretnine (komunalna
naknada i komunalni doprinos);
o ukazati na preduvjete za uvoĊenje oporezivanja nekretnina u Republici
Hrvatskoj;
o analizirati oporezivanje nekretnina u zemljama EU-a s posebnim osvrtom
na oporezivanje nekretnina u susjednoj Republici Sloveniji;
o na temelju provedenog istraţivanja putem ankete kao i analizom
dostupnih podataka iz sekundarnih izvora dokazati kakav će utjecaj
uvoĊenje oporezivanja nekretnina imati na graĊane, gospodarstvo,
odnosno na ukupnu ekonomiju Republike Hrvatske.

1.3. Pregled dosadašnjih istraživanja na podruĉju oporezivanja nekretnina

Postoji niz struĉnih odnosno istraţivaĉkih radova koji se bave sliĉnom temom,
odnosno procjenom vrijednosti nekretnina ili oporezivanjem nekretnina kao npr.
1. Doktorski rad Hrvoja Tomića pod nazivom „Analiza geoprostornih podataka za
potrebe vrednovanja nekretnina u urbanim podruĉjima“ (Zagreb, 2010.) u kojem
se uz osnovna teorijska razmatranja o procjeni vrijednosti nekretnina osvrće na
pregled svjetskih i europskih sustava masovne procjene nekretnina kao i
trenutnim stanjem vrednovanja nekretnina u Hrvatskoj. Istraţivaĉki dio rada je
baziran na analizi prostornih podataka kroz geo-informacijske sustave, a u svrhu
uspostave sustava masovnog vrednovanja s izvedbom testnog sustava
razvijenog u okviru rada.
2. U istraţivaĉkom radu pod nazivom „Istraţivaĉki rad: Pojedini elementi poreza na
nekretnine u nekoliko evropskih zemalja“ koji je izradio Istraţivaĉki centar
Skupštine Crne Gore (Podgorica, 2018.) analizirani su odnosno usporeĊivani
naĉini oporezivanja nekretnina u nekoliko zemalja i to u Hrvatskoj, Sloveniji, Srbiji,
Italiji, MaĊarskoj i Njemaĉkoj. U radu su analizirani, odnosno prikazani osnovni
elementi zakona koji se odnose na oporezivanje nekretnina u spomenutih
drţavama.
3. Nikolina Kovaĉ u struĉnom radu „Oporezivanje nekretnina u Republici Hrvatskoj“
(Osijek, 2018.) predstavlja naĉine oporezivanja nekretnina u Republici Hrvatskoj s
4

osvrtom na Zakon o porezu na promet nekretnina i naĉinom oporezivanja
nekretnina u nekim europskim zemljama.

4. Nenad Kukić i Sandra Švaljek u svom struĉnom radu „Porez na nekretnine:
osnovne znaĉajke i rasprava o uvoĊenju u Hrvatskoj“ (Zagreb, 2012.) opisuju
osnovna obiljeţja poreza na vlasništvo nad nekretninama, naĉin utvrĊivanja
porezne osnovice te donose prednosti i nedostatke primjene ovog poreza. U radu
opisuju i masovnu procjenu nekretnina kao preduvjet za uvoĊenje oporezivanja
nekretnina, a osvrću se i na razvoj i provedbu masovne procjene vrijednosti
nekretnina u Sloveniji kao i na znaĉaj poreza na nekretnine na porezne prihode u
zemljama Europske unije.

5. Ivana Rašić Bakarić u preglednom ĉlanku pod nazivom „Osnovne znaĉajke
poreza na nekretnine: njegova primjena u Hrvatskoj i ostalim zemljama ĉlanicama
Europske unije“ (Zagreb, 2014.) analizira osnovna obiljeţja poreza na vlasništvo
nad nekretninama te vaţnost prihoda od poreza na nekretninama u ukupnim
prihodima u Europskoj uniji. UsporeĊuje i naĉin oporezivanja nekretnina u
Hrvatskoj i ostalim zemljama ĉlanicama Europske unije.

Ovaj rad se razlikuje od navedenih radova po tome što objedinjuje proces procjene
vrijednosti nekretnina, prikaz trenutnog naĉina oporezivanja nekretnina u Hrvatskoj s
osvrtom na naĉin oporezivanja nekretnina u nekim europskim drţavama te procese
koje još treba dovršiti i implementirati kako bi se oporezivanje nekretnina moglo
provesti. Dakle, navedeni radovi se bave samo jednim segmentom, ili samo
procjenom vrijednosti nekretnina ili samo naĉinom oporezivanja nekretnina. U ovom
se radu pomoću postavljenih hipoteza dokazuje utjecaj uvoĊenja poreza na
nekretnine, na graĊane kao i posljedice koje su moguće uvoĊenjem ovog poreza, i to
kroz utjecaj na graĊevinski sektor i turizam, odnosno na cjelokupno gospodarstvo,
ekonomiju i zaposlenost, iseljavanje mladih obitelji, a što nije analizirano kao ni
istraţeno ni u jednom navedenom radu. Iz postavljenih hipoteza se analizira potreba i
isplativost uvoĊenja oporezivanja nekretnina u Republici Hrvatskoj.

1.4. Opis metodologije istraživanja

Metodologija magistarskog rada ukljuĉivat će primjenu metode ispitivanja putem
anketnog upitnika u cilju utvrĊivanja ĉimbenika (prevelike stope poreza, uvoĊenje
novog poreza, preveliko porezno opterećenje imovine i prihoda) koji utjeĉu na
nezadovoljstvo graĊana zbog uvoĊenja oporezivanja nekretnina. Dobiveni rezultati
ankete će se interpretirati, na temelju ĉega će se doći do zakljuĉka. Dobiveni rezultati
anketnog ispitivanja bit će upotpunjeni i primjenom statistiĉke metode, i to kroz
analizu podataka o udjelu poreza na nekretnine u ukupnim poreznim prihodima i
podacima o bruto društvenom proizvodu.

Primjena statistiĉke metode koristi se za utvrĊivanje utjecaja oporezivanja nekretnina
na turizam u Hrvatskoj (privatni iznajmljivaĉi – vlasnici nekretnina) kroz analizu
podataka o udjelu privatnih smještajnih kapaciteta u ukupnim smještajnim
kapacitetima, udjelu ostvarenih noćenja kod privatnih iznajmljivaĉa – vlasnika
nekretnina u ukupnom ostvarenom prihodu od noćenja u Hrvatskoj, broju zaposlenih,
5

udjelu prihoda od turizma te bruto domaćem proizvodu. Dobiveni rezultati će biti
obraĊeni i interpretirani. Osim provedene analize statistiĉkom metodom koristit će se
i metoda ispitivanja, i to kako bi se dobilo mišljenje graĊana o utjecaju uvoĊenja
oporezivanja nekretnina na turizam odnosno na ostvarivanje prihoda graĊana. U oba
navedena sluĉaja, na temelju podataka dobivenih metodom ispitivanja (ankete) i
statistiĉkom metodom (analizom i interpretacijom rezultata), utvrdit će se toĉnost
navedenih spoznaja.

Kod provjere utjecaja oporezivanja nekretnina na ekonomiju i gospodarstvo koristit
će se statistiĉka metoda pomoću koje će se analizirati prije svega utjecaj uvoĊenja
poreza na nekretnine na graĊevinski sektor, i to kroz razne varijable (praćene kroz
nekoliko godina) kao što su kretanje potraţnje za nekretninama, smanjenje obujma
gradnje, vrijednost izvršenih radova, potreba za radnicima na gradilištima te ukupna
potrošnja energije u graĊevinskoj djelatnosti. Temeljem prikupljenih i obraĊenih
podataka ovom metodom, analizirat će se i interpretirati dobiveni rezultati.

1.5. Oĉekivani rezultati istraživanja i doprinos znanosti i struci

Oĉekivani rezultati istraţivanja proizlaze iz postavljenih hipoteza. Shodno tome prvi
oĉekivani rezultat je da uvoĊenje poreza na nekretnine izaziva nezadovoljstvo kod
graĊana jer ima negativan utjecaj na njihovo ukupno porezno opterećenje obzirom da
su im prihodi i imovina već ionako previše porezno opterećeni. Drugi oĉekivani
rezultat je da porez na nekretnine negativno utjeĉe na turizam koji ĉini znaĉajan udio
u bruto društvenom proizvodu Republike Hrvatske, a treći oĉekivani rezultat je da
uvoĊenje novih poreza i neprestano mijenjanje stopa postojećih poreza dovodi do
negativnih ekonomskih uĉinaka, smanjenja kupovne moći graĊana kao i iseljavanja
mladih koji nemaju riješeno stambeno pitanje.

Ovaj rad mogao bi doprinijeti kako znanosti tako i struci i to u sagledavanju šire slike
problematike ove teme. Osim toga, trebao bi biti koristan i politiĉarima kada predlaţu
zakone vezane za oporezivanje nekretnina, ali i prilikom donošenja ostalih zakona
vezanih za porezno opterećenje graĊana. Moţda ih i potakne da prije predlaganja
pojedinog zakona detaljno istraţe, naravno uz pomoć struĉnjaka, sve pozitivne i
negativne strane njegovog donošenja, odnosno kolika je korist ili šteta od donošenja
ţeljenog zakona kako za drţavu, odnosno gospodarstvo tako i za graĊane.

Provedenim istraţivanjem i analizom prikupljenih statistiĉkih podataka se oĉekuje
dokazivanje postavljenih hipoteza. Dakle, temeljem postavljenih i analiziranih
hipoteza dolazi se do sljedećeg rezultata:

o u Republici Hrvatskoj nisu stvoreni administrativni i pravni uvjeti za uvoĊenje
oporezivanja nekretnina;
o graĊani su i bez novog poreza na nekretnine previše porezno opterećeni i svaki
novi porez negativno utjeĉe na njihov ţivotni standard;
o nekretnine u Republici Hrvatskoj ne bi trebalo dodatno opteretiti uvoĊenjem novih
poreza.

Osim rezultata dobivenih provjerom hipoteza bilo bi poţeljno i:
6

o uskladiti sve evidencije i baze podataka koje se odnose na nekretnine
o provesti kvalitetnu masovnu procjenu nekretnina bez obzira na uvoĊenje
(neuvoĊenje) poreza na nekretnine, a u svrhu toĉnijih podataka neophodnih za
trţište nekretnina, potrebe banaka prilikom odobravanja hipotekarnih kredita,
utvrĊivanja porezne osnovice kod poreza na promet nekretnina i niza drugih
potreba.

1.6. Detaljan opis rada i odjeljaka

Rad će se sastojati od tri glavna dijela, i to:
1. povijesno-teorijskog dijela,
2. analitiĉko-eksperimentalnog dijela i
3. zakljuĉnog dijela.
U povijesno-teorijskom dijelu rada bit će definirano znaĉenje nekretnine s pravnog
stajališta, a prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te opisane
osnovne znaĉajke vrednovanja nekretnina kao i osnovni pojmovi koji su bitni za
razumijevanje procjene vrijednosti nekretnina Nakon toga će biti iznesena svrha
(potreba) procjene vrijednosti nekretnina s prikazom provoĊenja procjene vrijednosti
nekretnina kroz povijest. Zatim slijedi navoĊenje procesa vrednovanja nekretnina
kroz faze, odnosno prikaz postupka procjene vrijednosti nekretnina kao i metoda
procjene koje se primjenjuju (poredbena, prihodovna i troškovna metoda procjene
vrijednosti nekretnina), i to prema odredbama Zakona o procjeni vrijednosti
nekretnina i Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina. U nastavku će
biti prikazan trenutni naĉin oporezivanja nekretnina u Republici Hrvatskoj koji je
definiran Zakonom o financiranju jedinica lokalne i podruĉne (regionalne)
samouprave kao i Zakonom o porezu na porez nekretnina, i to kroz vrste poreza na
nekretnine kao i kroz neporezna davanja na nekretnine, a što će biti analizirano i kroz
primjere. Za razumijevanje teme vaţno je analizirati i preduvjete koji su neophodni za
uvoĊenje oporezivanja nekretnina u Republici Hrvatskoj, i to kroz analizu stanja
zemljišnih knjiga i ostalih evidencija, utvrĊivanja osnovice poreza na nekretnine kao i
provedbu masovne procjene vrijednosti nekretnina sukladno Pravilniku o metodama
procjene vrijednosti nekretnina.
Definiranje svih navedenih pojmova i postupaka je bitno za razumijevanje sljedećeg
dijela rada odnosno analitiĉko-eksperimentalnog dijela.

U analitiĉko-eksperimentalnom dijelu rada bit će analizirana financijska uloga
imovinskih poreza odnosno poreza na nekretnine u Republici Hrvatskoj, ali i prikaz
statistiĉkih podataka te analiza oporezivanja nekretnina u raznim drţavama svijeta.
Osim toga, postavljene hipoteze će biti prikazane i kroz analizu utjecaja oporezivanja
nekretnina na turizam, graĊevinski sektor i zapošljavanje. U ovome će dijelu biti
prikazan i naĉin oporezivanja nekretnina u drţavama Europske unije s posebnim
osvrtom na proces uvoĊenja oporezivanja nekretnina u Republici Sloveniji obzirom
da su i Republika Hrvatska i Republika Slovenija susjedne drţave, nastale raspadom
drţava bivše Jugoslavije te imaju (imale su) sliĉnu problematiku vezanu za zemljišne
knjige.

Za bolje razumijevanje i dokazivanje postavljenih hipoteza bit će analiziran Nacrt
prijedloga Zakona o oporezivanju nekretnina u Republici Hrvatskoj iz 2012. godine
7

koji nikada nije doţivio usvajanje, a time ni primjenu kao i Zakon o lokalnim porezima
koji je izglasan, ali je odgoĊena njegova primjena. Bit će navedene i prednosti,
odnosno nedostaci uvoĊenja poreza na nekretnine u Republici Hrvatskoj kao i
opravdanje za njegovo uvoĊenje uz komentare struĉne javnosti.

U zakljuĉnom dijelu rada bit će izneseni rezultati postavljenih hipoteza odnosno
stavovi ispitanika kao i utvrĊene ĉinjenice na temelju prikupljenih i obraĊenih
podataka iz analitiĉko-perspektivnog dijela rada.

8

2. PRAVNA DEFINICIJA NEKRETNINE

Kada govorimo o nekretninama, postoji cijeli niz definicija koje se koriste u literaturi, a
koje se razlikuju prvenstveno zbog raznolikosti znanstvenih disciplina odnosno svrhe
za koju se primjenjuju.

Ovdje je za razumijevanje nekretnina neophodno spomenuti definiciju navedenu u
Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, a koja glasi: „Nekretnine su ĉestice
zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili
ispod nje, ako zakonom nije drukĉije odreĊeno.“ 7

Kod procjene vrijednosti nekretnina, vaţno je razumijevanje i sljedećih osobina
nekretnine, a koje su takoĊer definirane spomenutim Zakonom, i to:8
o Nekretnine su u širem smislu prostorno ograniĉeni dijelovi zemljišta i svega što je
sa zemljištem relativno trajno spojeno i to prirodno ili umjetno, na njenoj površini
ili ispod nje.
o Dijelovi nekretnine su i trava, drveće, plodovi kao i sve upotrebljive stvari koje
zemlja raĊa na svojoj površini i to tako dugo dok se ne odvoje od zemlje.
o Sve ono što je izgraĊeno na površini zemlje, iznad ili ispod nje s namjerom da
tamo i trajno ostane ili je pak u nekretninu ugraĊeno, dograĊeno ili na bilo koji
naĉin s njom trajno spojeno, smatra se dijelom te nekretnine i tako dugo dok se
od nje ne odvoji. MeĊutim, zgrade i sve ono što je sa zemljištem spojeno samo
privremeno, odnosno zbog neke prolazne namjene, ne smatra se dijelom tog
zemljišta. 9

Osim navedenih definicija nekretnine, vaţno je definirati i pojam prava vlasništva.
Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, „pravo vlasništva je stvarno
pravo na odreĊenoj stvari koje ovlašćuje svoga nositelja da s tom stvari i koristima od
nje ĉini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga iskljuĉi, ako to nije protivno
tuĊim pravima ni zakonskim ograniĉenjima.“10

3. OPĆENITO O VREDNOVANJU NEKRETNINA I PROCJENITELJIMA

Vrednovanje, odnosno procjena vrijednosti nekretnina je vrlo sloţen, kompleksan i
dugotrajan posao koji zahtijeva kompetencije, odnosno znanja iz raznih podruĉja, i to
iz podruĉja prava, ekonomije, arhitekture, graĊevinarstva, agronomije (kod procjene
poljoprivrednih zemljišta), prostornog ureĊenja kao i odreĊena iskustva i vještine.
Dakle, radi se o multidisciplinarnom postupku trţišnog vrednovanja, a koji se provodi
sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15), Pravilniku o
metodama
procjene
vrijednosti
nekretnina
(NN
105/15)
te
Pravilniku
o
informacijskom sustavu trţišta nekretnina (NN 114/15, 122/15). Naravno, osim
navedenih zakona i pravilnika, neophodno je poznavanje i primjena niza drugih
zakona, pravilnika, uredbi i standarda neophodnih za kvalitetnu procjenu vrijednosti
nekretnina.

7 ZVDSP, Ĉlanak 2. stavak 3.
8 Ibid., Ĉlanak 9. stavci 1.-3.
9 Ibid., Ĉlanak 9. stavci 1.-3.
10 Ibid., Ĉlanak 30. stavak 1.
9

Procjenu vrijednosti nekretnina u Republici Hrvatskoj, sukladno Zakonu o procjeni
vrijednosti nekretnina, provode iskljuĉivo ovlaštene osobe, i to stalni sudski
procjenitelji i stalni sudski vještaci za procjenu nekretnina, a koju obavljaju prema
zadacima naruĉitelja. Prema spomenutom Zakonu, procjenitelj je obvezan procjenu
pojedine nekretnine obaviti struĉno, neovisno i nepristrano, iznoseći sve okolnosti
koje dovode u pitanje njegovu nepristranost ili moguć sukob interesa te se mora
pridrţavati pravila Etiĉkog kodeksa struke. Procjembeni elaborat treba izraditi toĉno, i
to u skladu s propisima i pravilima struke pri ĉemu ne smije prijeći granice svoje
nadleţnosti te u potpunosti mora preuzeti odgovornost za ispravnost procjene.
Procjenitelj je obvezan poštovati i Etiĉki kodeks te preuzeti odgovornost za toĉnost
procjene.11

Europska organizacija procjeniteljskih udruga – TEGoVA12 definirala je neophodne
kompetencije procjenitelja.
Podruĉja kompetencija su podijeljena u tri razine znanja, i to:
o Procjenitelji trebaju razumjeti osnovna naĉela ekonomije, financija i poslovanja te
primijenjenu ekonomiju nekretnina odnosno utjecaj općih ekonomskih ĉimbenika
na trţište nekretnina te odnos ponude i potraţnje.
o Trebaju imati opće znanje o oglašavanju nekretnina, znanje o kljuĉnim
elementima dizajna i izgradnje zgrada, energetskoj uĉinkovitosti zgrada, zaštiti
okoliša i prostornom planiranju.
o I na kraju, procjenitelji moraju imati detaljno znanje o zakonima i pravilnicima koji
se odnose na nekretnine kao i propisima koji ureĊuju gradnju te prostorno
ureĊenje, trebaju detaljno poznavati naĉela i metode procjene vrijednosti
nekretnina, razumjeti relevantne politike svih razina vlasti koje se odnose na
nekretnine te imati potrebna praktiĉna znanja.13

S obzirom na to da su podaci o nekretninama povezani s gradnjom i prostornim
ureĊenjem, neizostavna je povezanost vrednovanja nekretnina s prostornim
ureĊenjem.
Slijedom toga je vaţno da procjenitelj u terenskom obilasku nekretnina utvrdi stvarno
stanje nekretnine te je li provedba u skladu s urbanistiĉkim planom. Naravno,
procjenitelj sva navedena znanja treba neprestano usavršavati i pratiti izmjene i
dopune zakona te ostalih pravnih normi kao i promjene na trţištu nekretnina.

Dakle, osim poznavanja zakona, propisa i drugih normi te dostupnosti potrebnih
podataka, za kvalitetnu procjenu vrijednosti nekretnina neophodno je iskustvo i
vještina procjenitelja.

Osim toga, procjenitelj mora neprestano dopunjavati svoje znanje, stalno pratiti
izmjene i dopune zakona i propisa, sudjelovati na struĉnim skupovima i seminarima,
a kako bi kvalitetno i struĉno obavljao procjene vrijednosti nekretnina.14

11 vidi ZPVN
12 TEGoVA je europska neprofitna udruga, sastoji se od 71 udruge procjenitelja iz 37 zemalja koje
predstavljaju više od 70.000 procjenitelja u Europi. Hrvatsko društvo sudskih vještaka i
procjenitelja ĉlan je organizacije TEGoVA.
13 Minimum Educational Requirements (MER), 2011., str. 3.
14 Šebalj et al., 2018., str. 112.
10

U literaturi se spominju ĉetiri glavna ĉimbenika koji utjeĉu na vrijednost nekretnine, a
to su:
o društveni ĉimbenici
o ekonomski ĉimbenici
o utjecaj okoline
o drţavni i politiĉki ĉimbenici.15

Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina se iskljuĉivo bavi trţišnom vrijednosti
nekretnina koja se procjenjuje pomoću tri metode (poredbena, prihodovna i
troškovna metoda) i sedam postupaka a propisan je i naĉin prikupljanja podataka
potrebnih procjeniteljima.

Putem
informacijskog
sustava
trţišta
nekretnina
pod
nazivom
eNekretnine, omogućen je pristup podacima, i to ovlaštenim procjeniteljima i
posrednicima u prometu nekretnina, a koji su im neophodni za kvalitetan rad. Ova
baza podataka sadrţi podatke o broju transakcija za pojedino podruĉje, vrste
nekretnina i podatke o nekretnini koja je bila predmet transakcije – stan, kuća,
poslovni prostor, poljoprivredno, graĊevinsko, šumsko zemljište, postignute cijene
itd., a u svrhu osiguranja transparentnosti trţišta nekretnina.16

3.1. Osnovni pojmovi bitni kod procjene vrijednosti

U Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina, NN 78/15 u ĉlanku 4. definirani su
pojmovi neophodni za kvalitetno vrednovanje. Ovdje će biti navedeni samo neki koji
su specifiĉni za ovo podruĉje dok je većina ostalih poznata iz drugih podruĉja kao što
su pravo, raĉunovodstvo itd.

„cjenovni blokovi su definirani kao grupe katastarskih ĉestica koje prema lokalnim
uvjetima na trţištu nekretnina postiţu sliĉnu cijenu

čisti prihod je razlika izmeĊu ukupnoga godišnjeg prihoda i troškova gospodarenja

daljnja
obilježja
nekretnine obuhvaćaju stvarno
korištenje,
prihode,
površinu
katastarske ĉestice, oblik katastarske ĉestice i svojstva tla (bonitet, pogodnosti za
gradnju, oneĉišćenje i sl.), a na izgraĊenoj graĊevnoj ĉestici to su stanje graĊevine,
njezina namjena, godina graĊenja, naĉin gradnje, oblikovanje, veliĉina, opremljenost,
energetska svojstva i energetski razred te prinos od njezina korištenja

dan kakvoće predstavlja datum na koji se odnosi stanje (kakvoća) nekretnine koje je
mjerodavno za procjenu vrijednosti nekretnine

dan vrednovanja predstavlja datum na koji se odnosi procjena vrijednosti nekretnine

evaluacija podataka obuhvaća evidentiranje obiljeţja koja utjeĉu na vrijednost
nekretnine, evidentiranje daljnjih obiljeţja nekretnine i evidentiranje drugih obiljeţja u
ovisnosti o osobitostima lokalnog trţišta nekretnina u zbirku kupoprodajnih cijena te
izvoĊenje nuţnih podataka iz zbirke kupoprodajnih cijena

15 Tomić, 2010., str. 9.
16 Procjena vrijednosti nekretnina, Ministarstvo graditeljstva i prostornog ureĊenja, e-izvor
11

...

kategorije zemljišta utvrĊuju se prema ureĊenosti katastarske ĉestice za gradnju na
temelju prostornih planova i na temelju tehniĉkih, stvarnih i gospodarskih obiljeţja,
uzimajući u obzir uvjete zaštite okoliša i ostale utjecajne ĉimbenike

koeficijenti za preračunavanje jesu koeficijenti pomoću kojih se preraĉunavaju razlike
u vrijednosti istovrsnih nekretnina zbog odstupanja u njihovim obiljeţjima

koeficijenti za prilagodbu jesu koeficijenti koji se izvode iz odnosa prikladnih
kupoprodajnih cijena i izraĉunanih vrijednosti istih nekretnina, a obuhvaćaju
koeficijente za prilagodbu troškovne vrijednosti i koeficijente za prilagodbu prava
graĊenja
...

obilježja koja utječu na vrijednost nekretnine (obilježja nekretnine) jesu pravna i
stvarna svojstva nekretnine kao kategorija zemljišta, namjena površina, naĉin
korištenja i ureĊenje površina, prava i tereti koji utjeĉu na vrijednost, doprinosi i
prikljuĉci, akti o gradnji, poloţajna obiljeţja, vrijeme ĉekanja, predvidivi ostatak
odrţivog vijeka korištenja i daljnja obiljeţja nekretnine

...

odstupanja u kakvoći su razlike izmeĊu obiljeţja poredbenih nekretnina koja utjeĉu
na vrijednost nekretnine.

...

posebna značajna obilježja procjenjivane nekretnine su obiljeţja koja znaĉajno utjeĉu
na vrijednost nekretnine i koja se mogu pojaviti vezano uz obiljeţja nekretnine, a
primarno obuhvaćaju gospodarsku zastarjelost, natprosjeĉno stanje odrţavanja,
graĊevinske nedostatke, graĊevinske štete, svojstvo kulturnog dobra ili zaštićenog
prirodnog dobra i znaĉajna odstupanja prihoda koji se mogu postići na trţištu

predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja jest broj godina u kojima je graĊevinu
moguće još gospodarski koristiti dopuštenim naĉinom korištenja, a moţe se produţiti
odrţavanjem, rekonstrukcijom i osuvremenjivanjem, odnosno bitnim poboljšanjem
uvjeta uporabe, osobito glede povećanja energetske uĉinkovitosti, ili se moţe i
skratiti izostankom navedenih mjera ili neprikladnim aktivnostima

...

tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti
razmijenjena na dan vrednovanja, izmeĊu voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u
transakciji po trţišnim uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri ĉemu je svaka
stranka
postupila
upućeno,
razborito
i
bez
prisile.“17

17 ZPVN, Ĉlanak 4. stavak 1.
12

4. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
4.1. Općenito o potrebi (svrsi) procjene vrijednosti nekretnina

Da bi se procjena vrijednosti nekretnina uopće mogla provesti, potrebno je zadovoljiti
tri osnovna uvjeta, a to su:
o postojanje nekretnine,
o potreba za podatkom o vrijednosti nekretnine,
o mogućnost da se vrijednost nekretnine izrazi u novcu.18

Poznavanje vrijednosti nekretnina je neophodno zbog primjene u mnogim
segmentima, a prvenstveno zbog kvalitetnog upravljanja i raspolaganja nekretninama
bilo da su one u vlasništvu fiziĉke ili pravne osobe ili su pak vlasništvo drţave,
odnosno jedinica lokalne i podruĉne samouprave. Potrebna nam je zbog utvrĊivanja
trenutne vrijednost nekretnine, ali uzimajući u obzir i moguće utjecanje u budućnosti.
Poznavanje vrijednosti nekretnine jedna je od njenih osnovnih znaĉajki i kao takva je
neophodna u sljedećim sluĉajevima:
o kod osiguranja nekretnine,
o u prometu nekretnina – pomaţe prodavatelju u formiranju prodajne cijene,
ali i kupcu u definiranju ponudbene cijene,
o kod oporezivanja (utvrĊivanje porezne osnovice za porez na promet
nekretnina ili poreza na kuće za odmor, poreza na nasljedstva...),
o kod izrade investicijskih planova,
o kod podizanja hipotekarnih kredita,
o prilikom razvrgnuća suvlasniĉkih zajednica,
o za utvrĊivanje osnovice prilikom naplate naknade u javnobiljeţniĉkim i
sudskim procesima,
o u postupcima izvlaštenja,
o kod ulaganja u nekretninu, odnosno kod povećanja njene vrijednosti ili pak
umanjenja vrijednosti i opterećenja nekretnine,
o za revidiranje knjigovodstvene vrijednosti nekretnina u poslovnim knjigama
i drugim sluĉajevima.19

U navedenim sluĉajevima nam je potrebna procjena vrijednosti pojedinaĉne
nekretnine dok nam je za potrebe kvalitetnog upravljanja prostorom neophodna
procjena velikog broja nekretnina na nekom podruĉju. Dakle, radi se o masovnoj
procjeni nekretnina koja se uglavnom koristi kod oporezivanja nekretnina
(oporezivanja vlasništva ili posjeda na nekretninama) kao i pomoć u djelovanju na
trţištu nekretnina.

4.2. Procjena vrijednosti nekretnina kroz povijest

Procjena vrijednosti nekretnina seţe daleko u prošlost. Javlja se još u vrijeme
razmjene dobara. Ovdje ćemo navesti samo neke od preteĉa procjene vrijednosti
nekretnina. Tako na primjer, jedan od prvih zapisa moţemo naći u Starom zavjetu
Biblije, gdje Abraham nudi srebro za zemlju u kojoj će pokopati svoju ţenu Saru, a

18 Šebalj et al., 2018., str. 110.
19 Uhlir, Majĉica, 2016., str. 10.
13

Efton procjenjuje vrijednost zemljišta na 400 šekela srebra. Dakle, kupac i
prodavatelj su se pogodili na temelju prodavateljeve procjene vrijednosti. Stari Grci
su već definirali pojam vrijednosti pa je tako Aristotel rekao da je vrijednost imovine
stvorena za ĉovjeka te da ona postoji samo u razumu pojedinca. Nakon antiĉkog
doba nije postojalo zanimanje za teoriju vrijednosti i to sve do doba skolastike do
kada se primjenjivalo crkveno naĉelo prema kojemu se zemlja smatrala kao dar Boţji
i kao takva je bila vlasništvo Crkve ili drţave. 1523. godine u Engleskoj je Fitzherbert
objavio dva teksta pod nazivom „Knjiga o poljoprivredi“ i „Knjiga o procjeni zemljišta“
što zapravo ĉini prvi zapis koji ukazuje na postojanje struĉne procjene zemljišta, a
naglasak je bio na mjerenju zemljišta i utvrĊivanju vrijednosti na osnovu najamnine
budući da je većina zemlje tada bila u crkvenom vlasništvu ili pak vlasništvu
zemljoposjednika. Sredinom 18. stoljeća razvojem infrastrukture, širenjem velikih
gradova i pojavom privatnog vlasništva dolazi do pojaĉane potrebe za procjenom
nekretnina, i to prvenstveno zbog potrebe za prisilnim otkupom kao i oduzimanjem
zemljišta. Slijedom toga se u Engleskoj 1834. godine zapoĉelo s razmatranjem
naĉina kojim bi se na zakonit naĉin uredilo pravo sluţnost i pravo prisilne kupnje
zemljišta. Upravo navedeno ureĊivanje prava se danas smatra poĉetkom stvaranja
procesa procjene vrijednosti nekretnina. Tako se 60-tih godina 19. stoljeća u
Engleskoj već zapoĉinje s procjenom vrijednosti nekretnina na temelju trţišnih
vrijednosti, a u svrhu njihova oporezivanja. Razvojem ekonomske teorije, jedan od
vodećih ekonomista s poĉetka 19. stoljeća, Adam Smith prvi objašnjava definiciju
pojma trţišne vrijednosti i investicijske vrijednosti. On je razlikovao razmjensku i
uporabnu vrijednost te je kao temelj razliĉitih vrijednosti uzeo cijenu proizvoda u koju
su bile ukljuĉene i kamate i korist. Prema tzv. Austrijskoj školi (19. stoljeće) smatrano
je da je cijena aktivne imovine odreĊena cijenom posljednje jedinice te da troškovi
proizvodnje utjeĉu na cijenu iskljuĉivo veliĉinom. Razlikovali su troškove proizvodnje i
cijenu. Tijekom 20. stoljeća razvijaju se razne teorije i naĉini procjene vrijednosti
nekretnina, a koji se mijenjaju ovisno o promjenama koje se dogaĊaju na podruĉju
ekonomije nekretnina, a zbog uloge drţave i ĉestih gospodarskih promjena. Tako je
Gustav Cassel s poĉetka 20. stoljeća je smatrao da se trţišna vrijednost, povrat
kapitala i troškovi proizvodnje moraju dodirivati u istoj toĉki, a krajem 1920. godine je
Arthur Metzke predstavio ideju o „tri komponente vrijednosti“, a to su trţišna
vrijednost, prinos na kapital i trošak. S obzirom na to da dolazi do brzog rasta cijena
zemljišta, uspostavlja se teorija trţišne vrijednosti, a zbog koje teorija prinosa više
nije primjenjiva. „Prava vrijednost nekretnine je cijena po kojoj je nekretnina prodana
na slobodnom trţištu na odreĊenom podruĉju. Vrijednost je trţišna cijena, što znaĉi,
ona cijena koja je plaćena na trţištu.“ Iz navedene definicije proizlazi da se vrijednost
nekretnine formira u skladu s trţišnim okruţenjem, odnosno vrijednošću usporedive
nekretnine na nekom podruĉju. 1929. godine dolazi do potpunog ekonomskog sloma,
a koji je bio posljedica potpune promjene naĉina ekonomskog promišljanja. U
razdoblju od 1929. do 1932. godine trţišne cijene su se prepolovile pa primjena
teorije trţišnih cijena više nije bila moguća te je razvijena teorija budućeg povrata
kapitala (nekretnina) koja se primjenjivala gotovo trideset godina. 1949. godine
Richard U. Ratcliff ponovo u upotrebu vraća teoriju trţišne vrijednosti, ali uz uvoĊenje
novih pogleda pa smatra da je jedina vrijednost imovine ona vrijednost koju je ĉovjek
pripisao. Dakle, razvio je teoriju uporabne, odnosno subjektivne vrijednosti, a to je
ona vrijednost koju ĉovjek odreĊuje za oĉekivanu korist, zadovoljstvo ili novac, a ta
se vrijednost ne moţe toĉno odrediti.20

20 vidi Grum, 2012., str. 10.-13.
14

S trţišnim okruţenjem su, prema Ratcliffu, povezana naĉela koja ukljuĉuju:
o ovisnost,
o adekvatnost,
o ponudu i potraţnju,
o konkurenciju,
o promjenu i
o najbolju uporabu.
Naĉelo ovisnosti je jedan od najznaĉajnijih ĉimbenika koji odreĊuje vrijednost
nekretnine, a povezano je s utjecajima na lokaciju. Prema tome, lokacija ovisi o
fiziĉkoj povezanosti zemljišta s naĉinom korištenja zemlje u okolini kao i o blizini
susjedstva, podruĉju ili kvartu odnosno udaljenosti zemljišta od gospodarskog
okruţenja. Naĉelo adekvatnosti pokazuje koliko dobro se stil i razina koristi i usluga
koje nudi razvoj zemljišta, podudaraju s potrebama i oĉekivanjima trţišta. Naĉelo
ponude i potraţnje temelji se na meĊusobnoj ravnoteţi na trţištu nekretnina pri ĉemu
je ponuda koliĉina raspoloţivih dobara po odreĊenoj cijeni, a potraţnja je koliĉina
dobara koja ţelimo kupiti po odreĊenoj cijeni. Konkurencija je povezana s
ravnoteţom izmeĊu visine dobiti i ponude na trţištu pa će se shodno tome na trţištu
pojaviti nova konkurencija u trenutku kada se ostvaruje profit koji je iznad razine koja
je potrebna za plaćanje svih dijelova proizvodnje i koja će uzrokovati pad dobiti.
Naĉelo promjene znaĉi da se vrijednosti nekretnina mijenjaju s vremenom. Naĉelo
najbolje uporabe je prema Babcocku (1932.) vezano za zemljište i predstavlja onu
uporabu koja će u trenutku vrednovanja doprinijeti odreĊivanju najveće vrijednosti pri
ĉemu vrijednost mora biti u skladu sa zakonom te fiziĉki moguća i financijski
izvediva.21

Vrednovanje nekretnina na podruĉju današnje Republike Hrvatske provodilo se već
od samog poĉetka prošlog stoljeća i to tzv. Ungerovom metodom koja se danas više
ne primjenjuje. MeĊutim, 1936. godine je Grad Zagreb donio Pravilnik Općine grada
Zagreba za procjenu nekretnina autora ing. Vlade Vernera.22 Ovaj Pravilnik je bio
ravnopravan struĉnoj literaturi iz središnje Europe i imao je iznimnu vrijednost jer je
bio napisan kao priruĉnik. U njemu je bio objavljen velik broj analiza obavljenih
procjena koje su nastale tijekom šest godine prije njegovog samog objavljivanja, a
prema statistici Gradskog poglavarstva bilo ih je 18.000. Pravilnikom se propisuju
postupci u razliĉitim sluĉajevima procjena nekretnina, a definiraju se i razni pojmovi
koji su neophodni u procjeni vrijednosti nekretnina i to: prometna vrijednost
nekretnine, nova graĊevna vrijednost i graĊevna vrijednost, rentabilna vrijednost,
hipotekarna vrijednost, sadašnja vrijednost doţivotnog uţivanja, sadašnja vrijednost
nekretnine, kapitalizirani prihod, kamatnjak nekretnina i dr. Analiziran je problem
trajanja zgrade te umanjenje njene vrijednosti zbog starosti, kao i ĉimbenika koji
utjeĉu na trajnost zgrade, a time i njenu vrijednost. Temeljem navedenog je
propisano znaĉenje gospodarskog zastarijevanja zgrade koje se odnosi na ocjenu
poloţaja zgrade, adekvatnosti tlocrtnog rasporeda, uvjeta stanovanja i sliĉno.
Slijedom navedenog je definirana formula za umanjenje graĊevne vrijednosti zgrade
zbog njene starosti, a ona glasi:

U = 0,80 x n/N x (n+N)/2N

21 Kristl, 2018., str. [12.-13.]
22 Ţeljko, 2015., str. 31.
15

gdje je n = starost zgrade, a N = vjerojatno trajanje zgrade.23 Ova formula je i danas
u primjeni.

Dok se kroz povijest pokušavalo opisati umanjenje vrijednosti graĊevina zbog njihove
starosti, ovim Pravilnikom se pak primjenjuje linearno umanjenje graĊevne vrijednosti
tvorniĉkih zgrada zbog napretka tehnike i razvoja suvremenih djelatnosti.24

Vernerov pravilnik se prestaje primjenjivati nakon Drugog svjetskog rata, i to zbog
promjene društvenog ureĊenja, a koje se temeljilo na društvenom vlasništvu i
dogovornoj ekonomiji. Nakon dugaĉkog perioda bez propisa i literature, specifiĉna
pitanja koja bi se pojavila, pokušavala su se riješiti donošenjem parcijalnih
namjenskih propisa. Upravo je tako 1980. godine donesen Prijedlog normativa za
procjenu građevinskih objekata u postupku uređenja zemljišta USIZ-a komunalnih
djelatnosti Zagreba, a kojim je definiran pojam i sadrţaj procjembenog elaborata te
odreĊen zadatak procjene graĊevinskih objekata kao što su graĊevinska vrijednost
novog objekta, umanjenje graĊevinske vrijednosti stambenog objekta te udio u
troškovima ureĊenja zemljišta. Ubrzo nakon toga je 1984. godine doneseno Uputstvo
o načinu utvrđivanja vrijednosti i revalorizaciji stanova i stambenih zgrada u
vlasništvu građana prema kojem se primjenom bodovanja odreĊuje vrijednost
stanova i stambenih zgrada. Ubrzo nakon toga, iste godine, Republiĉki komitet za
graĊevinarstvo, stambeno komunalne poslove i zaštitu ĉovjekove okoline, donosi
Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata, a
svrha kojeg je procijeniti vrijednost nekretnina jedino na temelju troškova koji bi
nastali kod izgradnje istog takvog novog objekta, ali bez utjecaja trţišta na vrijednost
nekretnine. Ovime je zapravo Vernerova metoda procjene vrijednosti prilagoĊena
tako da je umanjenje podijeljeno prema vrstama radova, i to na graĊevinske,
instalaterske i obrtniĉke radove. Dakle, ova metoda se temelji na troškovima te se
ona i danas primjenjuje kao jedna od metoda za procjenu nekretnina i to pod
nazivom troškovna metoda. 1987. godine donesen je pak Pravilnik o načinu
utvrđivanja vrijednosti i kvalitete stana te načinu i postupku utvrđivanja visine
stanarine za pojedini stan prema kojem se kvaliteta i vrijednost stana odreĊuju
primjenom bodovanja pri ĉemu je vaţan materijal od kojeg je zgrada napravljena,
konstrukcija zgrade, opremljenost i poloţaj stana u zgradi. Ubrzo se donosi niz
Uredaba, Pravilnika i Zakona kojima se propisuje naĉin utvrĊivanja visine cijene
stana pa se odreĊuju zone u koje pripadaju pojedina naselja, definira se vrijednost i
izgraĊenost graĊevinske parcele, odreĊuju urbanistiĉki koeficijenti, promatraju
demografska kretanja, poloţaj stan u odnosu na naselja, poloţaj stana u samoj
zgradi i drugo. Osamostaljenjem Republike Hrvatske i prelaskom društvenog
vlasništva u privatno vlasništvo te prelaskom iz dogovorne u trţišnu ekonomiju,
donosi se niz zakona kojima bi se trebalo regulirati pravo vlasništva, izvlaštenja,
pretvorbe društvene imovine i drugih. Jedan od njih je i Zakon o pretvorbi društvenih
poduzeća prema kojemu se vrednovanje nekretnina provodi prema graĊevinskim
troškovima uz napomenu da procjenitelj moţe provesti ocjenu vrijednosti na temelju
kriterija koji se mogu obrazloţiti ili dokumentirati, a što je otvorilo mogućnost
subjektivne procjene vrijednosti nekretnina. Promjenom društvenog ureĊenja ukazala
se i potreba za odreĊivanje vrijednosti oduzetih nekretnina i poduzeća te je 1996.
godine donesen Zakon o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske
komunističke vladavine, tzv. zakon o denacionalizaciji. Grad Zagreb je pak uvidio

23 Verner U: Uhlir, Majĉica, 2016., str. 17.-18.
24 vidi Uhlir, Majĉica, 2016., str. 18.
16

potrebu se u vrednovanje nekretnina uvedu trţišni elementi, odnosno da se ukljuĉi
gospodarska iskoristivost zemljišta pa je slijedom toga donio Zaključak o utvrđivanju
početne cijene građevinskog zemljišta, prema kojem se kod prodaje gradskog
zemljišta odreĊivala poĉetna cijena i to na osnovi komunalnih zona kao i mogućoj
gospodarskoj iskoristivosti zemljišta. Iz svih navedenih primjera raznih zakona i
propisa koji su primjenjivani u Republici Hrvatskoj, vidljivo je da su nedostajali
cjeloviti propisi koji obuhvaćaju sve segmente bitne za kvalitetnu procjenu vrijednosti
nekretnina, a zbog ĉega je i nestalo struĉno vrednovanje nekretnina na temelju
trţišne osnovice. Osim nepostojanja adekvatnih zakona i pravilnika, u Republici
Hrvatskoj nije postojala ni struĉna literatura, već se uglavnom koristila strana
literatura, što je dovelo do mnogih odstupanja od izvornih naĉela i metoda te
subjektivnih tumaĉenja samih procjenitelja, što u konaĉnici rezultira nizom
nepravilnosti.25

Tek je 2005. godine objavljen prvi struĉni rad o vrednovanju nekretnina, a to je bio
zbornik radova pod nazivom Poslovanje nekretninama. Zbornik obraĊuje cijeli niz
tema vezanih za promet i procjenu vrijednosti nekretnina, i to s pravnog,
graĊevinskog, prostornog, marketinškog, poreznog i financijskog aspekta. Osim toga,
iste je godine odrţano II. Stručno savjetovanje o procjenama nekretnina u
organizaciji Hrvatskog društva sudskih vještaka (HDSV). Rezultat ovog savjetovanja
bilo je stvaranje potrebe za izradom pravila prema kojima bi se procjena vrijednosti
nekretnina u Republici Hrvatskoj mogla provoditi jedinstvenom metodologijom.
Slijedom toga je Hrvatsko društvo sudskih vještaka pristupilo izradi Prijedloga nacrta
Načela procjene tržišne vrijednosti nekretnina, a koji je objavljen 2007. godine i bio je
temelj za raspravu. Ovaj prijedlog sadrţi osnovna naĉela vrednovanja nekretnina, i to
primjenom trţišne osnovice, definira neophodne podatke potrebne za procjenu
nekretnina, a koje proizlaze iz trţišta nekretnina, a upotrebljava i pojam kamatne
stope nekretnina. Osim toga, navodi i tri temeljna postupka kod procjene vrijednosti
nekretnina. Ovaj je prijedlog nastao na temelju njemaĉkih propisa i to Građevinskog
zakonika iz 1997. godine i Uredbe o određivanju tržišne vrijednosti zemljišta iz 1988.
godine. Poznato je da su njemaĉki propisi precizno definirani i gotovo da ne
omogućuju slobodnu interpretaciju. MeĊutim, u hrvatskom prijedlogu je bilo puno
nedovršenih dijelova pa zbog neusklaĊenosti njemaĉke i hrvatske pravne regulative
ovaj prijedlog nije u potpunosti prihvaćen u Republici Hrvatskoj, ali je ipak bio
smjernica pri izradi Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina. Gradska skupština
Grada Zagreba je bez obzira na spomenute nedostatke i pravnu neusklaĊenost,
2012. godine donijela Odluku o utvrđivanju tržišne vrijednosti nekretnina koja je
nastala upravo prema uzoru na ranije spomenuti njemaĉki zakonik i uredbu. Prema
njima se definiraju naĉela i postupci utvrĊivanja trţišne vrijednosti nekretnina, registar
pomoćnih podataka, odreĊuje povjerenstvo zaduţeno za vrednovanje, naĉin
utvrĊivanja poĉetne vrijednosti naknade za pravo graĊenja stambenih, komercijalnih,
gospodarskih i drugih graĊevina. Osim navedenog, definiraju se i pojmovi bitni kod
vrednovanja nekretnina kao što su: trţišna vrijednost nekretnine, uvjeti za
procjenitelje (vještake), naĉela utvrĊivanja trţišne vrijednosti nekretnina, zbirka
kupoprodajnih cijena, plan pribliţnih vrijednosti i drugi. 26

„Nedostatak sustavnih pravila za procjenu vrijednosti nekretnina na razini drţave
uzrokovao je brojne nepravilnosti u praksi prilikom procjene vrijednosti nekretnina za

25 Ibid., str. 17.-20.
26 Ibid., str. 18.-23.
17

trţište, kao i procjene vrijednosti nekretnina u odreĊenim postupcima, primjerice u
postupcima izvlaštenja ili u postupcima raspolaganja nekretninama u vlasništvu
JLP(R)S te središnje drţave. Zateĉeno stanje u podruĉju procjena vrijednosti
nekretnina postalo je uzrokom pravne nesigurnosti za vlasnike i kupce nekretnina, ali
i za potencijalne investitore, pa je Ministarstvo graditeljstva i prostornoga ureĊenja (u
daljnjem tekstu: MGIPU) odluĉilo normativno urediti to podruĉje.“27

Osim navedenih nepravilnosti, i Odluka Grada Zagreba na neki je naĉin bila poticaj
za donošenje adekvatnih propisa i pravila za procjenu vrijednosti nekretnina na nivou
cijele drţave. Tako je najprije 2013. godine donesen Zakon o prostornom uređenju
jer su podaci o nekretninama povezani s prostornim ureĊenjem i gradnjom, te ĉine
podlogu za donošenje Uredbe o procjeni vrijednosti nekretnina te Pravilnika o
metodama procjene vrijednosti nekretnina, a kojima je regulirano pitanje procjene
vrijednosti nekretnina na trţišnoj osnovici te su definirana osnovna pitanja procjene
vrijednosti nekretnina i detaljno su razraĊene metode procjene vrijednosti nekretnina
i to primjenjujući standarde i propise zemalja Europske unije. Uredba o procjeni
vrijednosti nekretnina je bila temelj za uspostavu sustava procjene, a temelji se na tri
stupa:
o procjenitelji (osobe koje će obavljati procjenu),
o metode procjene,
o podaci neophodni za procjenu.
U Uredbi i Pravilniku su uoĉene mnoge nepravilnosti i to prije svega nedovoljna
znanja procjenitelja, nedostatak podataka, nepridrţavanje propisa te nedostatak
metode za masovnu procjenu nekretnina. Kako bi se otklonile spomenute
nepravilnosti, 2015. godine donesen je Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina kojim
se te praznine uklanjaju, a spomenuti zakon je ujedno i jedan od preduvjeta za
usvajanje Direktive Europskog parlamenta i Vijeća te Uredbe Europske unije koje se
odnose na nekretnine.28

4.3. Postupak procjene vrijednosti nekretnina

Procjena vrijednosti nekretnine je vrlo sloţen proces koji je podijeljen u tri osnovne
faze a to su:29
o priprema,
o provedba i
o izvještaj.
Naravno, da bi se procjena vrijednosti nekretnina provela kvalitetno, vaţan je i
detaljniji prikaz radnji koje je potrebno obaviti, a sastoji se od sljedećih faza:

1. odreĊivanje svrhe
2. zadavanje zadatka procjenitelju
3. odabir osnovice
4. odabir metode odnosno postupka procjene
5. prikupljanje podataka
6. analiza podataka

27 Ibid., str. 23.
28 Ibid., str. 23.- 25.
29 Ibid., str. 29.
18

7. prikaz rezultata i dokumentiranje.30

4.3.1. OdreĊivanje svrhe

Kod pristupa izradi procjene vrijednosti nekretnine vrlo je vaţno znati koja je njena
svrha. Kao što je već ranije navedeno, svrha procjene moţe biti osiguranje imovine,
kupoprodaja, zalog za kredit, investiranje, sudski postupak, izvlaštenje, razvrgnuće
suvlasništva i dr.31

Dakle, ovisno o tome koja je svrha procjene, bit će upotrijebljena, odnosno
primijenjena i adekvatna metoda te uzete u obzir sve okolnosti bitne za kvalitetnu
procjenu. OdreĊivanje je prvi pripremni korak u utvrĊivanju vrijednosti nekretnine.

4.3.2. Zadavanje zadatka procjenitelju

Drugi korak u fazi pripreme je zadavanje zadatka procjenitelju pri ĉemu naruĉitelj
mora prvenstveno navesti svrhu procjene te sve bitne podatke kao i eventualne
specifiĉnosti vezane za nekretninu koja se procjenjuje.

4.3.3. Odabir osnovice

Nakon odreĊivanja svrhe i zadavanja zadatka procjenitelju slijedi odabir osnovice za
procjenu vrijednosti nekretnina. Osnovice su prema IVSC-u podijeljene u tri
kategorije:
o trţišna vrijednost – predstavlja cijenu nekretnine koja bi se mogla postići u
hipotetskoj prodaji na slobodnom i svima dostupnom trţištu
o investicijska vrijednost – predstavlja cijenu nekretnine za odreĊenog
investitora i njegove posebne uvjete s time da ona ne mora biti prihvatljiva
drugim osobama
o fer vrijednost – predstavlja cijenu nekretnine koja je racionalno dogovorena
izmeĊu dvije odreĊene stranke prema njihovim posebnim uvjetima s ciljem
ostvarivanja transakcije.32

4.3.4. Odabir metode odnosno postupka procjene

Metoda prema kojoj će se izraditi procjena vrijednosti nekretnine odreĊuje se
prvenstveno prema vrsti nekretnine i svrsi procjene pri ĉemu treba uzeti u obzir i
raspoloţive podatke kao i ostale okolnosti pojedinog sluĉaja, a prema raspoloţivim
podacima. Odabir metode se detaljno obrazlaţe u procjembenom elaboratu koji
izraĊuje procjenitelj.33

30 Rezo, 2016., str. [35.]
31 Uhlir, Majĉica, 2016., str. 29.
32 International Valuation Standards, 2010., str.23.
33 ZPVN, Ĉlanak 23. stavci 1.-2.
19

Kao osnovica za utvrĊivanje vrijednosti nekretnina uzima se trţišna vrijednost
nekretnine i to sukladno propisanim metodama za procjenu vrijednosti nekretnina.
Iznimno se u troškovnoj metodi kao osnovica za procjenu vrijednosti nekretnina ne
uzima trţišna vrijednost nekretnine, već se troškovna vrijednost nekretnine uz
primjenu koeficijenta prilagodbe preraĉunava u trţišnu vrijednost.34

Kod izrade procjene vrijednosti nekretnine treba voditi brigu o općim vrijednosnim
odnosima na trţištu nekretnina – prilagodbi lokalnom trţištu te stanju i kvaliteti
procjenjivane nekretnine.35 Stanje nekretnine se procjenjuje na temelju stvarnih
fiziĉko-tehniĉkih pokazatelja u usporedbi s pokazateljima koji se temelje na brizi o
nekretnini po naĉelu dobrog gospodara.

Prema Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina, a u svrhu odabira
adekvatne metode procjene vrijednosti nekretnina, bitno je razlikovati nekretnine
prema vrsti korištenja, i to:36
o najamne stambene nekretnine (prema ukupnom godišnjem prihodu koriste
se preko 80 % za stanovanje),
o poslovne nekretnine (prema ukupnom godišnjem prihodu koriste se preko
80 % za zakup pravnim osobama, obrtnicima i drugim poslovnim oblicima
fiziĉkih osoba)
o nekretnine mješovite namjene (djelomiĉno se koriste za najam, a
djelomiĉno za zakup, a nisu ni najamne stambene ni poslovne nekretnine
ni obiteljske kuće),
o nekretnine stambene namjene (koriste se preko 70 % u svrhu osobnog
stanovanja kao npr. obiteljske kuće ili višestambene zgrade).

U Republici Hrvatskoj se prema Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15) i
Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina (105/15) primjenjuju sljedeće
metode:
1. poredbena metoda
2. prihodovna metoda
3. troškovna metoda.

4.3.4.1. Poredbena metoda

U poredbenoj metodi se kao osnova za utvrĊivanje poredbene vrijednosti uzimaju
podaci o izvršenim kupoprodajama onih nekretnina koje pokazuju dovoljno
podudarnih karakteristika s procjenjivanom nekretninom. 37

Ova metoda je primjerena za utvrĊivanje trţišne vrijednosti neizgraĊenih i izgraĊenih
zemljišta, a upotrebljava se i za procjenu vrijednosti samostojećih, poluugraĊenih i
ugraĊenih obiteljskih kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaţa, ali i drugih
graĊevina kao što su poslovni prostori te parkirna mjesta i sliĉno. Poredbenom
metodom se vrijednost nekretnine procjenjuje temeljem najmanje tri kupoprodajne

34 Ibid., Ĉlanak 21., stavak 1.
35 Ibid., Ĉlanak 23. stavak 4.
36 PMPVN, Ĉlanak 30.
37 Šebalj et al., 2018., str. 124.
20

cijene (transakcije) poredbenih nekretnina38 iako bi naravno bilo optimalnije da se
vrijednost nekretnine utvrĊuje na temelju većeg broja kupoprodajnih cijena
poredbenih nekretnina (u literaturi se najĉešće govori od sedam do osam
kupoprodajnih cijena). MeĊutim, zbog nedovoljnog broja nekih vrsta nekretnina i
trţišnih aktivnosti u pojedinim podruĉjima, Zakonom su propisane najmanje tri
transakcije.

Ova metoda se moţe primijeniti za procjenu najvećeg broja nekretnina, naravno uz
uvjet da postoji dovoljan broj nedavnih i pouzdanih transakcija.39 Poredbena metoda
je pogodna u onim drţavama gdje postoje vjerodostojne baze podataka o
provedenim transakcijama.

Iako prema Zakonu ni jednoj metodi nije dana prednost, struĉnjaci neformalno
upravo poredbenoj metodi procjene nekretnina daju prednost jer smatraju da je
uvjerljiva, prihvatljiva i vjerodostojna. Ova metoda je najprimjenjivanija metoda u
Republici Hrvatskoj. „Ekonomska logika poredbene metode jest ta da niti jedan
upućeni investitor ne bi za nekretninu platio više nego što su drugi investitori
nedavno platili za poredbene nekretnine, uz pretpostavku da se opći vrijednosni
odnosi na trţištu nekretnina nisu promijenili.“40

Dakle, uvjeti za primjenu poredbene metode su:41
o odgovarajuća vrsta nekretnine
o na raspolaganju dovoljan broj prikladnih nekretnina i to minimalno 3, a
optimalno 7 do 8 nekretnina
o prihvatljiva kada granice dodataka ili odbitaka (odstupanja) nisu veći od 40
%, a starost poredbenih cijena nije veća od 4 godine u odnosu na dan
vrednovanja.

Prema Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina,42 dopušteno je korištenje podataka s
drugih podruĉja koji pokazuju usporedivost prema gospodarskim, prostornim,
prostorno-planskim i demografskim pokazateljima.

Kod primjene poredbene metode procjene vrijednosti nekretnina razlikujemo dvije
vrste usporedbe cijena, a to su:43
1. neposredna usporedba cijena
2. posredna usporedba cijena.

Kod neposredne usporedbe cijena trţišna vrijednost nekretnine se utvrĊuje direktno
iz poredbenih cijena, a koje su ugovorene s danom vrednovanja katastarske ĉestice i
pokazuju podudarna obiljeţja procjenjivanog zemljišta.

Kod posredne usporedbe cijena poredbene cijene se preraĉunavaju što bliţe danu
vrednovanja, odnosno obiljeţjima stanja procjenjivane katastarske ĉestice.

38 ZPVN, Ĉlanak 24., stavak 1.
39 The Appraisal of Real Estate, 2013., str. 380.
40 Uhlir, Majĉica, 2016., str. 85
41 Ibid., str. 86.-87.
42 ZPVN, Ĉlanak 57. stavak 6.
43 Uhlir, Majĉica, 2016., str. 89.
21

4.3.4.2. Prihodovna metoda

Prihodovna metoda je primjerena za utvrĊivanje trţišne vrijednosti izgraĊenih
zemljišta na kojima se nalaze gospodarske nekretnine, industrijske, najamne i druge
nekretnine, a svrha kojih je stvaranje prihoda.44

U ovoj metodi se prihodovna vrijednost utvrĊuje na temelju prihoda koji se postiţu na
trţištu nekretnina. U sluĉaju da su ti odnosi u dogledno vrijeme bili podloţni bitnim
odstupanjima ili pak odstupaju od prihoda koji se postiţu na trţištu, tada se
prihodovna vrijednost moţe utvrditi i na temelju periodiĉki razliĉitih prihoda.
„Ekonomska logika prihodovne metode jest da nijedan upućeni investitor nekretninu
neće platiti više od onoga što će vratiti od njezina korištenja.“45

Prema Appraising Institute,46 prihodovna metoda dijeli se u dvije osnovne skupine
unutar iste vrste pri ĉemu se uvijek radi o diskontiranim budućim prihodima
nekretnine, a to su:
o direktna kapitalizacija
o kapitalizacija prinosa.

Direktna kapitalizacija se izraţava uz pomoć stope kapitalizacije, a temelji se na
odnosu prihoda i vrijednosti nekretnine tijekom jedne godine koji se dobivaju iz
ostvarenog prometa nekretnina.

Kapitalizacija prinosa se temelji na procjeni prihoda nekretnine kroz dugogodišnje
razdoblje te vrijednosti na kraju razdoblja koje se promatra i koje se svodi na
sadašnju vrijednost nekretnine primjenom stope prinosa. Ova metoda se primjenjuje
za utvrĊivanje investicijske vrijednosti, ali nije primjerena za utvrĊivanje trţišne
vrijednosti nekretnina.

4.3.4.3. Troškovna metoda

Troškovna metoda je primjerena za utvrĊivanje trţišne vrijednosti izgraĊenih
graĊevinskih zemljišta na kojima se nalaze zgrade javne namjene i druge graĊevine
koje nisu izgraĊene u svrhu stvaranja prihoda, a posebno samostojeće,
poluugraĊene i ugraĊene obiteljske kuće koje prema svojim obiljeţjima nisu
usporedive. Ova metoda se primjenjuje i kod procjene vrijednosti šteta kao i
nedostataka na graĊevinama te naknadnih ulaganja u graĊevine.47 MeĊutim, budući
da utrošak materijala i rada ništa ne govore o trţišnoj vrijednosti predmetne
nekretnine, rezultat dobiven ovom metodom treba korigirati prema trţišnim
uvjetima.48 Dakle, primjenom ove metode, do vrijednosti nekretnine dolazi se preko
troškova gradnje i pripadajućeg zemljišta na naĉin da se uzmu u obzir normalni

44 ZPVN, Ĉlanak 24. stavak 4.
45 Uhlir, Majĉica, 2016., str. 151.
46 The Appraisal of Real Estate, 2013., str. 46.
47 ZPVN, Ĉlanak 24. stavci 5. i 6.
48 Uhlir, Majĉica, 2016., str. 34.
22

troškovi gradnje koji se umanjuju zbog utjecaja starosti, raznih nedostataka i štete
nastale na graĊevini i niza drugih okolnosti koje utjeĉu na vrijednost nekretnine.49

„Ekonomska logika troškovne metode upravo je u tome da niti jedan racionalni
investitor neće za postojeću nekretninu platiti više nego što bi bio trošak kupnje
zemljišta i gradnje na njemu.“50

4.3.5. Prikupljanje podataka

Prije prikupljanja podataka potrebno je definirati sva obiljeţja koja utjeĉu na
vrijednost procjenjivane nekretnine. Naime, kvalitetni i pravi podaci su jedan od
osnovnih preduvjeta za kvalitetnu procjenu nekretnine, a bez obzira na metodu
procjene koja se primjenjuje. Dakle, podaci moraju biti toĉni, provjereni i pouzdani.

Do podataka se moţe doći iz raznih izvora pa prema vrsti prikupljanja razlikujemo:51
o primarne podatke – do kojih se dolazi direktno na izvoru gdje su
prikupljeni kao npr. zemljišne knjige, katastar i sliĉno te
o sekundarne podatke – koji su već obraĊeni do neke razine kao npr.
podaci u eNekretninama.

Prema razini prikupljanja podataka moguća je podjela na:52
o mikrorazini i
o makrorazini.

Na mikrorazini se prikupljaju podaci koji ovise o lokaciji nekretnine i njenoj vrsti. S
obzirom na to da se prikupljeni podaci prvenstveno odnose na samu nekretninu,
ovdje su nam neophodni podaci o obiljeţjima nekretnine koja utjeĉu na njenu
vrijednost. Radi se o pravnim i stvarnim svojstvima nekretnine kao što su namjena,
naĉin korištenja te ureĊenje površine, kategorija zemljišta, prava i tereti koji utjeĉu na
vrijednost, poloţajna obiljeţja (npr. prometna povezanost, poloţaj stambenih i
poslovnih zgrada i njihov utjecaj na okoliš), prikljuĉci, ostatak odrţivog vijeka
korištenja.

Osim navedenih obiljeţja, vaţna su i tzv. daljnja obiljeţja nekretnine, a koja
obuhvaćaju njeno stvarno korištenje, prihode, površinu i oblik katastarske ĉestice te
svojstva tla (pogodnost za gradnju, oneĉišćenje i sl.), dok su na izgraĊenoj
graĊevinskoj ĉestici to stanje graĊevine, godina gradnje, namjena, veliĉina, naĉin
gradnje, opremljenost, prinos od njezina korištenja te energetska svojstva i
energetski razred.

Na makrorazini se takoĊer prikupljaju podaci koji ovise o lokaciji i vrsti nekretnine, a
odnose se na zakonske okvire, porezne obveze, pokazatelje na trţištu nekretnina,
demografski razvoj i drugo, te se primjenjuje tzv. indeks razvijenosti za ĉiji se izraĉun
koriste pokazatelji stope nezaposlenosti, dohotka po stanovniku, kretanja

49 PMPVN, Ĉlanak 32. stavak 3.
50 Uhlir, Majĉica, 2016., str. 198.
51 Ibid., str. 35.
52 Ibid., str. 36.
23

stanovništva, stope obrazovanja stanovništva i sliĉno. Na mikrorazini su vaţna i tzv.
posebna znaĉajna obiljeţja nekretnine koja bitno utjeĉu na vrijednost pojedine
nekretnine, a javljaju se vezano za obiljeţja nekretnine. Prvenstveno se odnose na
gospodarsku zastarjelost nekretnine, svojstvo zaštićenog kulturnog odnosno
prirodnog dobra, stanje odrţavanja te graĊevinske nedostatke ili graĊevinske štete,
ali i znatna odstupanja od prihoda koji bi se mogli postići na trţištu.53

4.3.6. Analiza podataka

Po završetku svih prethodnih faza, prikupljene podatke je potrebno analizirati ovisno
o odabranoj metodi procjene. Analiza na temelju prikupljenih podataka moţe se
obaviti na razliĉite naĉine, a najĉešći naĉini su:
o statistiĉka analiza – ovisno o tipu podataka provodi se na dva naĉina
odnosno deskriptivnom ili reprezentativnom statistiĉkom analizom
o analiza trţišta – prouĉavaju se podaci o ponudi i potraţnji odreĊene vrste
nekretnina odnosno trendovima na trţištu nekretnina; pregled trţišta
nekretnina RH, odnosno pregled pribliţnih vrijednosti svake godine
objavljuje Ministarstvo graditeljstva i prostornog ureĊenja
o primjena odabrane metode za procjenu vrijednosti nekretnina pri ĉemu je
vaţno uzeti u obzir utjecaj starenja zgrade kao i energetske uĉinkovitosti.54

Svaka nekretnina, odnosno zgrada ima svoj ţivotni ciklus koji se proteţe od razvojne
faze preko faze pune gospodarske efikasnosti, a tijekom vremena prelazi u fazu
zastarijevanja.

Pod utjecajem protoka vremena dolazi do smanjenja gospodarske upotrebljivosti
zgrade odnosno smanjenja preostalog vijeka korištenja zgrade ĉime ona sve manje
odgovara standardu novoizgraĊene zgrade pa time u odreĊenom trenutku dolazi do
nemogućnosti njenog korištenja.55

Za kompletno utvrĊivanje gubitka vrijednosti zbog starenja, neophodno je prilikom
analize rastavljanja zgrade na dijelove, deprecijaciju nekretnine razmotriti u tri
podruĉja, i to:56
1. fiziĉko propadanje
2. funkcionalno zastarijevanje
3. vanjsko zastarijevanje – negativni utjecaji u okolici nekretnine.

Naravno, ovdje je vrlo vaţno prikupljanje podataka na licu mjesta (oĉevid na licu
mjesta i fotografiranje) te iskustvo i zapaţanje procjenitelja kako bi prepoznao
gospodarsko zastarijevanje zgrade i ispravno ga kvantificirao.

U Republici Hrvatskoj je prema Zakonu o gradnji obvezno i utvrĊivanje energetske
uĉinkovitosti zgrade, odnosno stana koji se prodaje ili daje u najam pri ĉemu
energetski certifikat ne smije biti stariji od 10 godina.57

53 ZPVN, Ĉlanak 4.; Uhlir, Majĉica, 2016., str. 36.-37.
54 Uhlir, Majĉica, 2016., str. 40.-41.
55 Kleiber, 2010., str. 1868.
56 The Appraisal of Real Estate, 2013., str. 614.
24

MeĊutim, ovisno o razvijenosti trţišta nekretnina i još uvijek velikom broju starih
nekretnina koje nisu prošle energetsku obnovu, energetska uĉinkovitost još uvijek
nema znaĉajan utjecaj na vrijednost nekretnina.

4.3.7. Prikaz rezultata i dokumentiranje

Prikaz rezultata predstavlja posljednji korak kod procjene vrijednosti nekretnine, treba
biti u skladu s naĉelima tehniĉke dokumentacije, a to znaĉi da treba biti toĉan,
potpun, pregledan, nedvosmislen i dokumentiran, i to samo s onim materijalima koji
su nuţni. Podaci i metode u procjembenom elaboratu trebaju biti obrazloţeni
odnosno argumentirani, ali naravno transparentni i provjerljivi.58

Prema Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina, procjembeni elaborat
treba sadrţavati: 59
o naslovnicu s općim podacima o nekretnini koja se procjenjuje, svrsi
procjene i procjenitelju te imenovanju,
o popis propisa odnosno zakona koji su primijenjeni kao i popis korištene
struĉne i druge literature,
o zadatak s danom vrednovanja, danom kakvoće, opisom procjenjivane
nekretnine, prostornim podacima nekretnine i dr.,
o rezultate obavljenog oĉevida s priloţenim fotografijama o stanju nekretnine
i dr.,
o definiranje kakvoće nekretnine navodeći njena obiljeţja, a koja utjeĉu na
vrijednost nekretnine,
o analizu vrijednosnih odnosa na trţištu nekretnina,
o prikaz i analizu prikupljenih podataka uz obavezno navoĊenje izvora,
o obrazloţenje odabira metode procjene vrijednosti nekretnine,
o razne analize sukladno odnosima na trţištu nekretnina i dr.
o statistiĉku obradu i izraĉun,
o zakljuĉak s napomenom vezanom za obraĉun vaţećih poreza, datumom i
mjestom izrade elaborata te potpisom i peĉatom procjenitelja,
o priloge koji su neophodni za izradu elaborata kao što su npr. podaci iz
graĊevinske i lokacijske dozvole, izvadak iz prostornih planova, projekti,
lokacijske informacije, podaci iz zemljišnih knjiga i drugo kao i pomoćne
izraĉune korištene za potrebe procjene nekretnine.

5. TRENUTNI NAĈIN OPOREZIVANJA NEKRETNINA U RH

5.1. Vrste poreza na nekretnine u Republici Hrvatskoj

Pod oporezivanjem nekretnina uglavnom se misli na porez na vlasništvo nekretnina.
MeĊutim, nekretnine se mogu oporezivati i drugim porezima, i to:
1. porezom na vlasništvo nekretnina;

57 Energetsko certificiranje zgrada, Ministarstvo graditeljstva i prostornog ureĊenja RH, e-izvor
58 Uhlir, Majĉica, 2016., str. 52.-53.
59 PMPVN, Ĉlanak 67.
25

2. porezom na promet nekretnina; i
3. porezom na dohodak od nekretnina.

5.1.1. Porez na vlasništvo nekretnina

Porez na vlasništvo nekretnina plaća se najĉešće godišnje, i to na temelju vlasništva
nekretnina, obiĉno zgrada i zemljišta. Osnovicu za oporezivanje ĉini procijenjena
vrijednost nekretnine koju odreĊuju porezne vlasti na temelju trţišne procijene
nekretnine, lokacije, veliĉine, kvalitete i ostalih kriterija. U Hrvatskoj se za sada
primjenjuje samo na kuće za odmor, pri ĉemu je obveznik plaćanja ovog poreza
svaki vlasnik kuće za odmor, bilo fiziĉka ili pravna osoba. Porez na kuće za odmor je
prihod proraĉuna jedinica lokalne vlasti, dakle općina i gradova gdje se kuća nalazi.
Kućom za odmor smatra se svaka zgrada ili dio zgrade ili stan, koji se koriste
povremeno ili sezonski. Kućom za odmor ne smatraju se gospodarske zgrade koje
sluţe za smještaj poljoprivrednih strojeva, oruĊa i drugog pribora.
Visinu poreza po ĉetvornom metru korisne površine kuće za odmor odreĊuje grad ili
općina, a vlasnik ga plaća godišnje. Porez moţe iznositi u rasponu od pet do
petnaest kuna po ĉetvornom metru korisne površine, a ovisi o lokaciji, starosti, stanju
u kojem se nalazi infrastruktura kao i o nizu drugih okolnosti vaţnih za korištenje
kuće za odmor. Vlasnici kuća za odmor obvezni su dostaviti podatke o kući i njezinoj
površini nadleţnom poreznom tijelu.60

Porez na kuće za odmor ne plaća se na:61
 kuće za odmor za vrijeme dok su u njima smješteni prognanici i izbjeglice;
 kuće za odmor koje se ne mogu koristiti zbog ratnih razaranja, prirodnih
nepogoda (poţar, poplava ili potres) te starosti i trošnosti;
 odmarališta u vlasništvu jedinica lokalne i podruĉne (regionalne)
samouprave koja sluţe za smještaj djece do 15 godina starosti.

Osim navedenog, mogu se propisati i druga osloboĊenja od plaćanja poreza na kuće
za odmor iz socijalnih i gospodarskih razloga. Ova osloboĊenja moguća su iskljuĉivo
temeljem odluke koju donosi općina ili grad.

Oporezivanje kuća za odmor se trebalo prestati primjenjivati od 01.01.2018. godine
kada je stupio na snagu Zakon o lokalnim porezima, odnosno kada je trebala
zapoĉeti primjena oporezivanja nekretnina.62 MeĊutim, s obzirom na to da je
odgoĊeno oporezivanje nekretnina prema spomenutom zakonu, porez na kuće za
odmor se i dalje naplaćuje.
5.1.2. Porez na promet nekretnina

Porezom na promet nekretnina oporezuje se promjena vlasništva nekretnina, tj. kada
se kupuje, prodaje, zamjenjuje, daruje ili nasljeĊuje.63 Nekretninama se smatraju
zemljišta i graĊevine pri ĉemu se razlikuje porezni tretman nove i stare nekretnine,
odnosno, prometom nekretnina ne smatra se stjecanje novosagraĊenih graĊevina
koje se oporezuju prema Zakonu o porezu na dodanu vrijednost. NovosagraĊenim

60 Vlasnik kuće za odmor, Porezna uprava, e-izvor
61 ZFJLP(R)S-B, Ĉlanak 29.
62 Vuraić Kudeljan, 2017., str. 17.
63 Šimović et al., 2010., str. 139.
26

graĊevinama smatraju se graĊevine ili njihovi dijelovi koji su sagraĊeni, isporuĉeni ili
plaćeni nakon 1. sijeĉnja 1998.64 Porezni obveznik poreza na promet nekretninama
je stjecatelj nekretnine, a prihod od ovog poreza pripada jedinicama lokalne i
regionalne samouprave (gradovima i općinama).65 Dakle, s obzirom na to da
nekretnine nisu mobilne, odnosno da su ĉvrsto vezane za neko podruĉje, one se
oporezuju tamo gdje se predmetna nekretnina nalazi.66

5.1.2.1. Porez na promet nekretnina pri nasljeĊivanju i darovanju
Porez na nasljedstva i darove pripada skupini imovinskih poreza, a prema
relevantnom pokazatelju za grupiranje tih poreza, ovaj je porez svrstan u skupinu
imovinskih poreza u širem smislu. On se ubire kada dolazi do prijenosa vlasništva na
imovini, ali bez naknade, pri ĉemu razlikujemo dva modela. Prvi se odnosi na
prijenos vlasništva na imovini, i to s ostavitelja na nasljednika, ĉime se stjeĉe osnova
za plaćanje poreza na nasljedstva, dok se drugi model odnosi na prijenos vlasništva
na imovini s darodavatelja na daroprimatelja, što se oporezuje primjenom poreza na
darove.67
Predmet oporezivanja porezom na nasljedstva i darove su pokretna i nepokretna
imovina. Zakonom o financiranju jedinica lokalne i podruĉne (regionalne)
samouprave (NN 115/16) ureĊeno je oporezivanje naslijeĊene ili darovane pokretne
imovine, dok je Zakonom o porezu na promet nekretnina (NN 115/16) ureĊeno
oporezivanje naslijeĊene ili darovane nepokretne imovine.
Obveznici poreza na nasljedstva i darove jesu fiziĉke i pravne osobe koje na teritoriju
Republike Hrvatske naslijede ili prime na dar imovinu na koju se plaća taj porez.
Porez na promet nekretnina pri nasljeĊivanju i darovanju plaća stjecatelj nekretnine
po stopi od 3 % na trţišnu vrijednost nekretnine, i to u trenutku nastanka porezne
obveze.
MeĊutim, porez na promet nekretnina pri nasljeĊivanju, darovanju i drugom stjecanju
nekretnina bez naknade u Hrvatskoj ne plaćaju: 68
 braĉni drug, potomci i preci te posvojenici umrlog ili darovatelja, a koji ĉine
uspravnu liniju,
 pravne i fiziĉke osobe kojima Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i podruĉne
samouprave daruje, odnosno daje nekretnine bez naknade, a zbog odštete ili
iz nekih drugih razloga u vezi s Domovinskim ratom,
 bivši braĉni drugovi kada ureĊuju svoje imovinske odnose.

5.1.2.2. Porez na promet u sluĉaju kupoprodaje nekretnina

64 Ibid., str. 140.
65 Porezni sustav Republike Hrvatske, Porezna uprava, e-izvor
66 Bienenfeld et al., 2015., str. 70.
67 Jelĉić, 2011., str. 184.
68 ZPPN, 2016., Ĉlanak 15.
27

Porez na promet u sluĉaju kupoprodaje nekretnina plaća kupac nekretnine po stopi
od 3 % na trţišnu vrijednost u trenutku njezina stjecanja. 69

Za vrijeme primjene poreza na promet nekretnina po stopi od 5 % koji je bio na snazi
do 31.12.2016. godine, graĊani su bili osloboĊeni plaćanja ovog poreza ako su
kupovali prvu nekretninu (stan ili kuću) kojom su rješavali vlastito stambeno pitanje.
Uvjet za ovu olakšicu bio je da su bili hrvatski drţavljani, da su imali prijavljeno
prebivalište u mjestu i na adresi gdje se nekretnina nalazi te da veliĉina nekretnine
(ovisno o broju ĉlanova) ne prelazi površinu:70

 1 osoba 50 m2 stambenog prostora,
 2 osobe 65 m2 stambenog prostora,
 3 osobe 80 m2 stambenog prostora,
 4 osobe 90 m2 stambenog prostora,
 5 osoba 100 m2 stambenog prostora,
 6 osoba 110 m2 stambenog prostora,
 7 i više osoba 120 m2 stambenog prostora.

Ako je površina nekretnine prelazila navedene površine, tada se porez na promet
nekretnina plaćao samo na razliku površine graĊevine.

U sluĉaju da je porezni obveznik u trenutku stjecanja nekretnine bio osloboĊen od
plaćanja poreza na promet nekretnina, a onda je tu nekretninu u roku od 3 godine od
dana stjecanja otuĊio, iznajmio ili se obveznik ili njegov braĉni drug odjavio s te
adrese ili ako Porezna uprava naknadno utvrdi da nisu ispunjeni uvjeti za porezno
osloboĊenje, tada se, prema Zakonu, porez na promet nekretnina plaća naknadno
bez obzira na to što je porezni obveznik već ostvario osloboĊenje od plaćanja ovog
poreza.71

Smanjenjem stope poreza na promet nekretnina, ukinuta je ova olakšica. Osim
promjene stope poreza na nekretnine promijenjena je i pripadnost prihoda od ovog
poreza, tako da on u cijelosti pripada jedinici lokalne samouprave odnosno gradu ili
općini na podruĉju koje se nalazi nekretnina. U obrazloţenju uz Prijedlog zakona o
porezu na promet nekretnina iz studenog 2016. godine,72 Vlada RH je kao razlog
ukidanja ove olakšice navela izbjegavanje nepravedne diskriminacije, a što se
kompenzira smanjenjem stope ovog poreza. Navode da smanjenje porezne stope
jedinicama lokalne samouprave neće smanjiti prihod, već će on biti nadomješten
prihodom poreznih obveznika koji su bili osloboĊeni plaćanja poreza kod kupnje prve
nekretnine, a u svrhu rješavanja stambenog pitanja.73

69 ZPPN-B, 2018., Ĉlanak 1.
70 ZPPN-B, 2011., Ĉlanak 11.a
71 Oporezivanje prometa nekretnina, 2016., str. 21.-22.
72 Konaĉni prijedlog Zakona o porezu na promet nekretnina, 2016.,str. 13.
73 Umjesto porezne olakšice, a u svrhu stambenog zbrinjavanja mladih obitelji, Vlada RH je 2018.
godine uvela subvencioniranje stambenih kredita, a što je ujedno i mjera demografske politike
prema kojoj se za svako roĊeno dijete rok subvencioniranja produţava za još dvije godine.
28

MeĊutim, prema Zakonu o porezu na promet nekretnina, i dalje postoje osloboĊenja
od plaćanja poreza na promet nekretnina pa ga tako, primjerice, ne plaćaju:74

 Republika Hrvatska i jedinice lokalne i podruĉne (regionalne) samouprave,
tijela drţavne vlasti, javne ustanove, zaklade i fondacije, Crveni kriţ i sliĉne
humanitarne udruge osnovane na temelju posebnih propisa,
 graĊani koji stjeĉu nekretnine u postupku vraćanja ranije oduzete imovine,
 prognanici i izbjeglice koji stjeĉu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u
inozemstvu,
 graĊani koji stjeĉu nekretnine u skladu s propisima prema kojima se ureĊuje
pretvorba društvenog vlasništva,
 graĊani koji kupuju stan ili stambenu zgradu (ukljuĉujući i zemljište), a na
kojem su imali stanarsko pravo,
 graĊani koji diobom zajedniĉkog vlasništva ili razvrgnućem suvlasništva stjeĉu
posebne dijelove nekretnine,
 braĉni drug, potomci i preci koji ĉine uspravnu liniju.

5.1.3. Porez na dohodak od imovine i imovinskih prava (nekretnina)
Prema Zakonu o porezu na dohodak, dohodak od imovine i imovinskih prava
definiran je kao „...razlika izmeĊu primitaka po osnovi najamnine, zakupnine,
iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organiziranja kampova,
primitaka od vremenski ograniĉenog ustupa autorskih prava, prava industrijskog
vlasništva i drugih imovinskih prava u skladu s posebnim propisima, primitaka od
otuĊenja nekretnina i imovinskih prava i izdataka koji su poreznom obvezniku u
poreznom razdoblju nastali u svezi s tim primicima“.75
5.1.3.1. Porez na dohodak od nekretnine
Porez na dohodak od imovine i imovinskih prava odnosi se na nekretnine koje
njegovom vlasniku donose korist odnosno donose mu odreĊeni dohodak, i to od
najma ili prodaje. U Republici Hrvatskoj postoji kao porez na dohodak od najma
nekretnina i porez na dohodak od prodaje nekretnina, a reguliran je Zakonom o
porezu na dohodak (NN 115/16).
5.1.3.2. Porez na dohodak od imovine na osnovi najma ili zakupa nekretnina
Porez na dohodak od najma ili zakupa nekretnina plaća najmodavac po stopi od 12
% na poreznu osnovicu uvećanu za prirez, i to na visinu najamnine umanjene za 30
% na ime troškova koji su nastali vezano za iznajmljivanje (paušalni troškovi).76
U sljedećoj tablici prikazan je primjer obraĉuna poreza na dohodak od najma
nekretnine gdje je fiziĉka osoba dala u najam stan u Zagrebu, a ĉija mjeseĉna
najamnina iznosi 2.000,00 kn.

74 ZPPN, 2016., Ĉlanak 13.
75 ZPDOH, Ĉlanak 56.
76 Ibid., Ĉlanak 57. i 62.
29

Tablica 1: Obraĉun poreza na dohodak od najma nekretnine
OPIS
IZNOS
(kuna)
1. Mjeseĉna najamnina (bruto primitak)
2.000,00
2. Porezno priznati izdatak / paušalni troškovi 30% / (1.*30%)
600,00
3. Porezna osnovica / dohodak / (1.-2.)
1.400,00
4. Iznos poreza po stopi od 15% (3.*12%)
168,00
5. Iznos prireza (4.*18%)
30,24
6. Ukupna porezna obveza (4.+5.)
198,24
7. Neto primitak (1.-6.)
1.801,76
Izvor: rad autorice

5.1.3.3. Porez na dohodak od imovinskih prava

Kod poreza na dohodak od imovinskih prava predujam poreza obraĉunava,
obustavlja i uplaćuje isplatitelj primitka u obliku poreza po odbitku istovremeno s
isplatom primitka po stopi od 24 %, i to od ukupne naknade.77

5.1.3.4. Porez na dohodak od prodaje nekretnina

Porez na dohodak od prodaje nekretnina plaća prodavatelj ako prodaje nekretninu u
roku od tri godine od njezine kupnje, a nakon tog roka taj se porez više ne treba
plaćati. Porez se plaća po stopi od 25 % na vrijednost razlike izmeĊu prihoda od
prodaje nekretnine koja se utvrĊuje prema trţišnoj vrijednosti i nabavne cijene
nekretnine uvećane za rast proizvoĊaĉkih cijena industrijskih proizvoda.78
Dakle, rezimirajući dosad navedeno, nekretnine u Hrvatskoj već oporezuju s pet vrsta
poreza, i to:79
1. porezom na kuće za odmor,
2. porezom na promet nekretnina pri nasljeĊivanju i darovanju,
3. porezom na promet u sluĉaju kupoprodaje nekretnina,
4. porezom na dohodak od najma i
5. porezom na dohodak od prodaje nekretnina.

U sljedećoj tablici je dan prikaz ovih poreza s podacima o tome tko je porezni
obveznik, što predstavlja poreznu osnovicu kao i podacima o visini, odnosno stopi
poreza i pripadnosti poreza.

77 Ibid., Ĉlanak 62. stavak 2.
78 Prodaja nekretnine, Središnji drţavni portal, e-izvor
79 Kesner-Škreb, 2012., str. 2.
30

Tablica 2: Porezi na nekretnine u Republici Hrvatskoj
Vrsta
poreza na
nekretnine
Naziv poreza
Porezni
obveznik
Porezna
osnovica/predmet
oporezivanja
Porezna
stopa
Pripadnost
poreza
Porez na
vlasništvo
nekretnine
Porez na kuće
za odmor
Vlasnik kuće
za odmor
Površina kuće za
odmor
5 – 15
kuna
godišnje
po m2
gradski/općinski
Porez na
nasljeĊivanje i
darovanje
Porez na
promet
nekretnina pri
nasljeĊivanju
Pravna i
fiziĉka osoba
koja naslijedi
nekretnine ili
ih primi na
dar
Trţišna vrijednost
nekretnine u
trenutku stjecanja
3%
gradski/općinski
Porez na
promet
Porez na
promet u
sluĉaju
kupoprodaje
nekretnina
Stjecatelj
nekretnine
Trţišna vrijednost
nekretnine u
trenutku nastanka
porezne obveze
3%
gradski/općinski
Porez na
dohodak od
nekretnine
Porez na
dohodak od
imovine na
temelju najma
nekretnine
Najmodavac
Svota najamnine,
umanjena za 30%
troškova
12% +
prirez
Zajedniĉki porezi
/ drţava, grad,
općina, ţupanija/
Porez na
dohodak od
prodaje
nekretnina
Prodavatelj
nekretnine
Primitak od prodaje
umanjen za
nabavnu vrijednost
i uvećan za rast
proizvoĊaĉkih
cijena industrijskih
proizvoda
25%
Izvor: rad autorice prema podacima Porezne uprave RH, e-izvor

5.1.4. Parcijalni porezi na nekretnine u Republici Hrvatskoj

Prema Zakonu o financiranju jedinica lokalne i podruĉne (regionalne) samouprave
(NN 59/01), svojedobno je uvedeno i plaćanje dodatnih posebnih ili parcijalnih poreza
na nekretnine, a to su:

o porez na neizgraĊeno graĊevno zemljište,
o porez na neobraĊeno obradivo poljoprivredno zemljište,
o porez na nekorištene poduzetniĉke nekretnine,
o porez na kuće za odmor.

Razlozi uvoĊenja ovih dodatnih parcijalnih poreza na nekretnine leţali su u poticanju
korištenja imovine pa fiskalni uĉinak kod takvih poreza nije bio u prvom planu.

31

Porez na neizgraĊeno graĊevno zemljište, porez na neobraĊeno obradivo
poljoprivredno zemljište kao i porez na neiskorištene poduzetniĉke nekretnine
uveden je 2001. godine, meĊutim navedeni porezi smatrani su protuzakonitim i
protuustavnim te je na njih uloţen velik broj prigovora. Slijedom toga, odlukom
Ustavnog suda Republike Hrvatske iz 2007. godine ukinuta je primjena ovih poreza
jer su proglašeni neustavnim.80 Ovi su porezi imali vrlo malen udio u ukupnoj strukturi
prihoda drţave, tako da njihovo ukidanje nije predstavljalo znaĉajan gubitak za
drţavni proraĉun.

U nastavku su prema Zakonu o financiranju jedinica lokalne samouprave definirana
obiljeţja navedenih parcijalnih poreza koje su mogle uvesti općine ili gradovi, a koji
su ukinuti spomenutom odlukom Ustavnog suda:

Porez na neizgraĊeno graĊevno zemljište je porez ĉiji su obveznici plaćanja bile
fiziĉke ili pravne osobe, a koje su vlasnici tog zemljišta. Visina poreza ovisila je o
veliĉini, lokaciji i drugim karakteristikama zemljišta. NeizgraĊenim graĊevinskim
zemljištem smatralo se zemljište koje se nalazilo unutar granica graĊevnog podruĉja
naselja na koje se u skladu s prostornim planom mogu graditi graĊevine za
stambene, poslovne i druge namjene, a na kojemu nije izgraĊena nikakva graĊevina.
NeizgraĊenim graĊevinskim zemljištem smatralo se i zemljište na kojemu postoji
privremena graĊevina za ĉiju izgradnju nije bilo potrebno odobrenje za gradnju kao i
zemljište na kojemu su se nalazili ostaci nekadašnje graĊevine.81

Porez na neizgraĊeno graĊevno zemljište utvrĊivao se u apsolutnom iznosu, i to od
jedne do pet kuna po ĉetvornom metru neizgraĊenog zemljišta. Razlozi ovakvom
naĉinu utvrĊivanja iznosa poreza leţi u nedostatku podataka o trţišnoj vrijednosti
nekretnina, kao i neureĊenim zemljišnim knjigama. Obveznici ovog poreza morali su
nadleţnom poreznom tijelu do 31. oţujka godine za koju se utvrĊivao porez, dostaviti
podatke o mjestu i veliĉini neizgraĊenog zemljišta, a porez se plaćao u roku od 15
dana od dana dostave rješenja o utvrĊivanju toga poreza.82

Obveznici plaćanja poreza na neobraĊeno obradivo poljoprivredno zemljište bili
su vlasnici ili zakupci toga zemljišta, i to ako zemljište ne bi obraĊivali godinu dana.
Poreznu osnovicu za oporezivanje ovim porezom ĉinila je površina neobraĊenog
obradivog poljoprivrednog zemljišta izraţena u hektarima. Visinu poreza na
neobraĊeno obradivo poljoprivredno zemljište odreĊivale su općine ili gradovi ovisno
o lokaciji, veliĉini, klasi, kulturi, kao i drugim okolnostima koje su bitne za korištenje
ovakvog zemljišta.83 Porez se plaćao u utvrĊenom apsolutnom iznosu od 250,00 do
1.000,00 kuna, i to:84

1. na livade do 250,00 kuna godišnje,
2. na oranice do 500,00 kuna godišnje,
3. na povrtnjake do 800,00 kuna godišnje,
4. na voćnjake do 1.000,00 kuna godišnje,
5. na maslinike do 1.000,00 kuna godišnje,

80 OUSRH broj:U-I-1559/2001 i U-I-2355/2002, 21.02. 2007.
81 ZFJLP(R)S-B, Ĉlanak 38.l
82 Ibid., Ĉlanci 38. m i 38.n
83 Ibid., Ĉlanci 38.a, 38.b, 38.c stavak 2. i stavak 3.
84 Ibid., Ĉlanak 38.c stavak 1.
32

6. na vinograde do 1.000,00 kuna godišnje.

Porez na neobraĊeno obradivo poljoprivredno zemljište nije se plaćao na zemljište
koje je povjereno na privremeno upravljanje općini ili gradu. Osim toga, općina ili
grad mogli su propisati i osloboĊenja od plaćanja ovog poreza, i to ovisno o mjestu
(brdsko-planinsko), veliĉini, klasi i kulturi zemljišta, kao i zbog nesposobnosti za rad
poreznog obveznika zbog bolesti ili starosti.85 Obveznici ovog poreza morali su
nadleţnom poreznom tijelu do 31. oţujka godine za koju se utvrĊivao porez, dostaviti
podatke o mjestu, veliĉini, klasi i kulturi zemljišta koje se ne obraĊuje. Porez se
plaćao u roku od 15 dana od dana dostave rješenja o utvrĊivanju toga poreza.86

Porez na nekorištene poduzetniĉke nekretnine plaćao se na nekretnine koje su
namijenjene obavljanju poduzetniĉkih djelatnosti (proizvodni i drugi poslovni prostor),
a u kojima se nije obavljala djelatnost godinu dana. Porezni obveznik je bila svaka
fiziĉka ili pravna osoba, vlasnik nekorištenih poduzetniĉkih nekretnina. Kod poreza na
nekorištene poduzetniĉke nekretnine, poreznu osnovicu ĉinila je korisna površina
nekretnine izraţena u ĉetvornim metrima, a iznosila je od pet do petnaest kuna. Ovaj
porez nije se plaćao na nekretnine koje su bile povjerene na privremeno upravljanje
općini ili gradu, kao ni na nekretnine koje su bile kulturno dobro. Općina ili grad mogli
su propisati i osloboĊenja od plaćanja ovog poreza, i to u sluĉaju više sile, prirodnih
nepogoda ili ako su postojale neke druge prepreke u njihovu korištenju. Obveznici
poreza na neiskorištene poduzetniĉke nekretnine morali su nadleţnom poreznom
tijelu do 31. oţujka godine za koju se utvrĊivao porez dostaviti podatke o
neiskorištenim poduzetniĉkim nekretninama. Porez se plaćao u roku od 15 dana od
dana dostave rješenja o utvrĊivanju toga poreza.87

Spomenuta tri poreza su ukinuta, no još uvijek je na snazi porez na kuće za odmor
koji je uveden 1993. godine. Kao što je već ranije navedeno, porezni obveznik
poreza na kuće za odmor je svaka fiziĉka ili pravna osoba vlasnik kuće za odmor, a
porezna osnovica je ĉetvorni metar korisne površine koja se plaća u godišnjem
iznosu koji propisuje grad ili općina, a iznosi od pet do petnaest kuna.88

5.2. Neporezna davanja na nekretnine u RH (komunalna naknada, komunalni
doprinos)

Uz nekretnine se veţu i neporezna davanja u vidu komunalnih naknada i komunalnih
doprinosa koji su izvor prihoda jedinica lokalne i podruĉne (regionalne) samouprave
te znaĉajno pridonose ukupnim prihodima od imovine, odnosno nekretnina. Visinu
komunalne naknade i doprinosa odreĊuju općine i gradovi na ĉijem se podruĉju
nekretnina nalazi, a prikupljenim sredstvima se financira graĊenje i odrţavanje
komunalne infrastrukture. Komunalna naknada i komunalni doprinos propisani su
odredbama Zakona o komunalnom gospodarstvu (NN 68/18, NN 110/18).
Dakle, komunalna naknada i komunalni doprinos predstavljaju neporezni prihod koji
je vrlo sliĉan porezu na vlasništvo nekretnina i prihod je proraĉuna jedinice lokalne
samouprave, a koristi se za financiranje odrţavanja i graĊenja komunalne

85 Ibid., Ĉlanak 38.d
86 Ibid., Ĉlanak 38.e stavak 2. i stavak 3.
87 Ibid., Ĉlanci 38.f – 38.k
88 Vlasnik kuće za odmor, Porezna uprava, e-izvor
33

infrastrukture, a moţe se koristiti i za financiranje školstva, zdravstva, socijalne
djelatnosti. Komunalnu naknadu obvezni su plaćati vlasnici, odnosno korisnici
stambenog, poslovnog i garaţnog prostora, graĊevinskog zemljišta na kojemu se
obavlja poslovna djelatnost te neizgraĊenog graĊevinskog zemljišta. Komunalni
doprinos se koristi samo za financiranje graĊenja i odrţavanja komunalne
infrastrukture.89

Komunalna naknada i komunalni doprinos, bez obzira na to što nisu porez na
imovinu, vezani su za vlasništvo nekretnina i prihod su jedinica lokalne samouprave.

5.2.1. Komunalna naknada

Komunalnu naknadu konstantno plaćaju vlasnici odnosno korisnici90 za stambeni,
garaţni i poslovni prostor kao i za graĊevinsko zemljište koje sluţi obavljanju
poslovne djelatnosti i za neizgraĊeno graĊevinsko zemljište na kojem se mogu graditi
stambene i poslovne zgrade, a na kojemu nije izgraĊena zgrada ili na kojemu postoji
privremena graĊevina za ĉiju izgradnju nije potrebna graĊevinska dozvola kao i
zemljište na kojemu se nalazi ruševina zgrade.91 Jedinice lokalne samouprave
donose odluku o podruĉjima u kojima se naplaćuje komunalna naknada odnosno
definiraju rok plaćanja naknade, koeficijente zone (s obzirom na ureĊenost i
opremljenost podruĉja komunalnom infrastrukturom) kao i koeficijente namjene
nekretnine (stambeni, poslovni, garaţni prostor …), za koje se plaća komunalna
naknada.92

Komunalna naknada se obraĉunava se po ĉetvornome metru površine (m2)
nekretnine za koju se utvrĊuje obveza plaćanja komunalne naknade, a plaća se
mjeseĉno.93

Iz komunalne naknade financira se obavljanje sljedećih komunalnih djelatnosti:
 odvodnja atmosferskih voda,
 odrţavanje ĉistoće u dijelu koji se odnosi na ĉišćenje javnih
površina,
 odrţavanje javnih površina,
 odrţavanje nerazvrstanih cesta,
 odrţavanja groblja i krematorija i
 javna rasvjeta. 94

5.2.2. Komunalni doprinos

Komunalni doprinos se plaća za graĊenje i korištenje objekata komunalne
infrastrukture, a plaća ga vlasnik graĊevne ĉestice na kojoj se gradi graĊevina,

89 ZKG
90 Ibid., Ĉlanak 93. stavak 1.
91 Ibid., Ĉlanak 92.
92 Ibid., Ĉlanak 95.
93 Ibid., Ĉlanak 99.
94 Gospodnetić, 2007., str. 125.-126.

34

odnosno investitor.95 Za razliku od komunalne naknade koja se plaća mjeseĉno,
komunalni doprinos se plaća jednokratno.

Sredstva prikupljena od komunalnog doprinosa koriste se za:
 graĊenje objekata i ureĊaja komunalne infrastrukture (javne površine,
nerazvrstane ceste, groblja i krematorije, javnu rasvjetu);
 pribavljanje zemljišta na kojima se grade objekti i ureĊaji komunalne
infrastrukture (javne površine, nerazvrstane ceste, groblja i krematoriji, javna
rasvjeta),
 rušenje postojećih objekata i ureĊaja, premještanje postojećih instalacija, te
radova vezanih za sanaciji toga zemljišta.96

Komunalni doprinos obraĉunava se u skladu s obujmom, odnosno po kubnom metru
graĊevine (m3) koja se gradi na graĊevnoj ĉestici, a kod graĊevine koja se uklanja
zbog graĊenja nove graĊevine ili kada se postojeća graĊevina dograĊuje, tada se
komunalni doprinos obraĉunava na razliku u obujmu u odnosu na prijašnju
graĊevinu.97

6. PREDUVJETI ZA UVOĐENJE OPOREZIVANJA NEKRETNINA U RH

6.1. SreĊivanje zemljišnih knjiga

Kvalitetno uvoĊenje poreza na nekretnine u porezni sustav neke drţave zahtijeva
dugotrajne i opseţne pripreme, struĉnost, sudjelovanje niza drţavnih tijela kao i
izdvajanje znaĉajnog iznosa financijskih sredstava. Oporezivanje nekretnina prije
svega zahtijeva kvalitetnu procjenu zemljišta i graĊevina koje su predmet
oporezivanja s nizom obiljeţja koja imaju, a na temelju kojih se moţe pristupiti
odabiru naĉina odreĊivanja porezne osnovice. Za uvoĊenje poreza na nekretnine
znaĉajnu ulogu imaju i Zemljišne knjige koje u Republici Hrvatskoj još uvijek nisu
sreĊene, a što predstavlja dodatnu oteţavajuću okolnost.

U svrhu što kvalitetnije povezanosti podataka iz svih baza Vlada Republike Hrvatske
je uz sufinanciranje Svjetske banke 2003. godine pokrenula tzv. Nacionalni program
sređivanja zemljišnih knjiga i katastra i to uz pomoć Drţavne geodetske uprave koja
vodi katastarske evidencije i Ministarstva pravosuĊa koje vodi Zemljišne knjige. Ovaj
program sreĊivanja zemljišnih knjiga i katastra nazvan je UreĊena zemlja, a u okviru
kojeg je pak razvijen Zajedniĉki informacijski sustav zemljišnih knjiga i katastra (ZIS).
Uspostavom ovog sustava stvorena je jedinstvena baza podataka i aplikacija za
voĊenje i odrţavanje podataka katastra i zemljišne knjige te graĊani na jednom
mjestu mogu vidjeti vlasniĉku strukturu nekretnine i njezin smještaj u prostoru te
brojne druge podatke.98

95 ZKG, Ĉlanak 76.stavak 1.
96 Gospodnetić, 2007., str. 132.
97 ZKG, Ĉlanak 81.stavak 1. i ĉlanak 82. stavak 1.
98 Dobro došli u ureĊenu zemlju!, UreĊena zemlja, e-izvor
35

Vlada Republike Hrvatske je u travnju 2018. godine prihvatila Nacionalni program
reformi kojim je planirano unaprijediti i povezati sustav zemljišnih knjiga i katastra.
Naime, iako se već više od deset godina provode razne aktivnosti i projekti u svrhu
njihova unapreĊenja, aţuriranja i uĉinkovitosti, sustav još uvijek nije na ţeljenoj
razini. Za realizaciju projekta neophodno je usklaĊivanje podataka u zemljišnim
knjigama i katastru, a ĉime će se osigurati pravna sigurnost, potaknuti i ubrzati
procesi ulaganja te poboljšati funkcioniranje trţišta nekretnina. Planira se i donošenje
tzv. Detaljnog plana izlaganja katastarskih izmjera i osnivanja i obnove zemljišnih
knjiga kao osnove za provoĊenje navedenih postupaka, odnosno osnivanja i obnove
zemljišnih knjiga za one katastarske općine za koje su provedene katastarske
izmjere, potvrĊen elaborat izmjere, a nisu provedeni postupci izlaganja te osnivanja i
obnove zemljišne knjige. Sukladno Zakonu o zemljišnim knjigama prema kojem je
predviĊena uspostava jedinstvenog registra vlasništva, pokrenut će se postupak
pojedinaĉnog preoblikovanja zemljišne knjige i katastra u Bazu zemljišnih podataka,
a u kojoj će se nalaziti usklaĊeni katastarski i zemljišnoknjiţni registri. Navedeno se
planira realizirati bez provoĊenja novih katastarskih izmjera i to primjenom aplikacija
iz elektroniĉke baze podataka i elektroniĉkim prijenosom svih usklaĊenih podataka.
Osim unapreĊenja sustava planira se i uspostava metodologije za buduću procjenu
vrijednosti nekretnina i to primjenom masovne procjene nekretnina. ProvoĊenje
masovne procjene vrijednosti nekretnina podrazumijeva uvoĊenje suvremenog
sustava procjenjivanja vrijednosti nekretnina, a koji bi trebao doprinijeti pravnoj
sigurnosti kako za vlasnike nekretnina, tako i za buduće investitore te osigurati
ujednaĉenost procjene vrijednosti nekretnina u sudskim postupcima i postupcima
izvlaštenja. Provedbom ove aktivnosti stvorit će se temelj za masovnu procjenu
nekretnina. U Republici Hrvatskoj još uvijek ne postoji registar nekretnina, a zbog
ĉega nekretnine nije moguće kvantificirati, definirati kategorije nekretnina, a time ni
procijeniti njihovo stanje odnosno samu vrijednost nekretnina. Zbog toga se planira
uvoĊenje tzv. cjenovnih blokova koji će biti glavni alat za pitanje parametra lokacije
pri masovnim procjenama nekretnina, odnosno isti će dati osnovu za procjenjivanje
trţišne vrijednosti nekretnina na temelju utjecaja lokacije na vrijednost nekretnine.
Vlada Republike Hrvatske smatra da je upravo uvoĊenje cjenovnih blokova mjera
koja je vaţna za gospodarstvo te da će stvaranjem pouzdanog sustava smanjiti
riziĉnost ulaganja u nekretnine i time poticati ulaganje. Osim navedenog, izradit će se
i Plan orijentacijskih vrijednosti zemljišta – eNekretnine.99 Slijedom navedenog je
Ministarstvo gospodarstva najavilo poĉetak masovne procjene nekretnina donijevši
poĉetkom 2019. godine Uredbu o masovnoj procjeni vrijednosti nekretnina.

Vijeće Europske komisije u svojoj preporuci vezanoj za Nacionalni program reformi
Hrvatske za 2018. godinu kritizira odgaĊanje uvoĊenja periodiĉnog poreza na
nekretnine i navodi da nema naznaka kada će se poĉeti primjenjivati i hoće li uopće.
Navode i da Hrvatska ima nizak udio prihoda od periodiĉnog oporezivanja imovine te
da bi uvoĊenje ovog poreza jedinicama lokalne i podruĉne (regionalne) samouprave
osigurao stabilne i predvidljive izvore prihoda te preporuĉuju da Hrvatska tijekom
2018. i 2019. godine uvede periodiĉni porez na nekretnine.100

Uĉinkovitije bi moţda bilo smanjiti broj jedinica lokalne i regionalne samouprave kojih
u Hrvatskoj ima velik broj. Gotovo svako veće selo je općina, dakle postoji velik broj

99 Nacionalni program reformi 2018., 2018., str. 29.-30.
100 Preporuka za PREPORUKU VIJEĆA o Nacionalnom programu reformi Hrvatske za 2018., 2018.,
str. 3., 5.
36

administracije i svega što je potrebno za funkcioniranje jedinice lokalne (regionalne)
samouprave. Smanjenjem odnosno spajanjem više manjih jedinica lokalne i
podruĉne(regionalne) samouprave smanjili bi se troškovi njihova postojanja te bi se
upravo ta sredstva mogla ulagati u razvoj infrastrukture i ostalih ĉimbenika za
kvalitetan ţivot na tim podruĉjima.

Upravo i Vijeće Europske komisije u svojoj preporuci navodi da u Hrvatskoj postoji
teritorijalna rascjepkanost javne uprave odnosno velik broj manjih jedinica lokalne i
podruĉne (regionalne) samouprave koje nemaju adekvatnih kako administrativnih
tako i financijskih sredstava za obavljanje decentraliziranih funkcija.101

Odgovor na preporuku Vijeća Europske komisije iz 2018. daje Vlada RH u
Nacionalnom programu reformi Hrvatske za 2019. godinu u kojem navode da je
izmjenama Zakona o lokalnim porezima iz 2017. godine ukinuto uvoĊenje poreza na
nekretnine, a da su Jedinice lokalne i podruĉne (regionalne) samouprave aţurirale
podatke koje se vode u evidencijama komunalne naknade vezano za nekretnine.
Zbog provedenog aţuriranja podataka došlo je do povećanja prihoda od komunalnih
naknada.102 Dakle, nigdje se ne navodi da će postupiti prema danoj preporuci. To bi
se moglo tumaĉiti na razne naĉine ili da još treba obaviti puno posla koji prethodi
uvoĊenju oporezivanja nekretnina ili da uvoĊenje oporezivanja nekretnina u danom
trenutku nije dobra politiĉka odluka ili da uopće neće pristupiti uvoĊenju spomenutog
poreza na nekretnine. Naravno, vrijeme će pokazati koje od navedenih tumaĉenja se
pokazalo toĉnim.

MeĊutim, bez obzira na uspostavu svih sustava, podaci koji se u njima nalaze su
netoĉni i nepotpuni. U ovom sustavu nalazi se oko 900.000 vlasnika nekretnina,
meĊutim zemljišni podaci koji su digitalizirani nisu u potpunosti toĉni. Naime, podaci
se dobrim dijelom baziraju na katastarskim izmjerama koje datiraju još iz 19. stoljeća
i nisu revidirane. Prema rijeĉima struĉnjaka, samo 5 % podataka koji se nalaze u
ovom sustavu odgovara stvarnom stanju. Prema podacima Ministarstva graditeljstva
oko 800.000 objekata uopće nije evidentirano ni u katastru ni u zemljišnim knjigama.
Osim spomenutih problema u Hrvatskoj još ne postoji baza s procjenom nekretnina.
Slijedom iznesenog, oporezivanje nekretnina u Hrvatskoj nije moguće uvesti na naĉin
da bude pravedno sve dok se u potpunosti ne obnove podaci u katastru i zemljišnim
knjigama. Ako bi se ipak uveo, Ustavni sud imao bi pune ruke posla i gotovo svaki od
ovih 95 % sluĉajeva koji ne odgovara stvarnom stanju bio bi srušen na tom Sudu. Za
potpuno sreĊivanje zemljišnih knjiga, katastra i drugih evidencija te provedbu
masovne procjene nekretnina potrebno je moţda i dvadeset godina i ogromna
koliĉina financijskih sredstava. Naravno, bez obzira na to hoće li se uvoditi
oporezivanje nekretnina ili ne, svakako bi najprije trebalo osigurati sredstva za
kvalitetno sreĊivanje podataka zemljišnih knjiga i ostalih povezanih evidencija na
naĉin da oni odgovaraju stvarnom stanju, a zbog utvrĊivanja vlasništva, investicijskih
ulaganja, trţišta nekretnina i drugog.103

Pravedan porez na nekretnine u Hrvatskoj se ne moţe uvesti dok stanje u katastru i
zemljišnim knjigama ne bude odgovaralo stvarnom stanju na terenu. UvoĊenje
poreza na nekretnine po hitnom postupku, a kako ga se stalno ţeli uvesti, dovest će

101 Ibid., str. 4.
102 Nacionalni program reformi 2019.,  2019., str. 10.
103 Grgas, 2018., e-izvor
37

do velikog broja tuţbi pri ĉemu bi ih velik broj pao na Ustavnom sudu što bi dodatno
opteretilo drţavnu administraciju, a time i drţavni budţet. Dakle, sve bi opet palo na
leĊa graĊana koji bi izdvajanjem iz svog dohotka (plaćajući razne vrste poreza i
ostalih nameta) zapravo snosili posljedice ishitrenog i nepripremljenog sustava za
provedbu oporezivanja imovine.

U ovom trenutku je sigurno da se još ne moţe pristupiti oporezivanju nekretnina
odnosno uvoĊenju periodiĉnog poreza na nekretnine jer nisu stvoreni svi uvjeti za to.

6.2. UtvrĊivanje osnovice poreza na nekretnine

Postoji nekoliko metoda odnosno naĉina utvrĊivanja osnovice poreza na nekretnine.
Osnovica poreza na nekretnine moţe se utvrditi na temelju izvora oporezivanja pri
ĉemu je porezna osnovica sama imovina odnosno nekretnina, a mogu biti tzv. realni
porezi kod kojih se prilikom oporezivanja ulazi u samu supstancu nekretnine i
nominalni kod kojih se porez plaća iz prihoda od nekretnine odnosno ostvarenog
dohotka. Ubiranje realnog poreza trebalo bi se primjenjivati samo u iznimnim
situacijama. Jedan od kriterija podjele poreza je i uĉestalost njihova ubiranja pa oni
mogu biti periodiĉni porezi i jednokratni porezi.104 Osnovica poreza na nekretnine
moţe se utvrditi prema vrijednosti imovine pa takve poreze nazivamo i ad valorem
porezima na nekretnine ili prema nekim fiziĉkim obiljeţjima nekretnine kao što su
površina zemljišta, površina odnosno volumen zgrade, stana, kuće i dr., a nazivamo
ih još i specifiĉnim porezima na nekretnine. Oporezivanje imovine prema fiziĉkim
jedinicama s jedne je strane objektivno, jednostavno i toĉno, a s druge strane
nepravedno jer ne uvaţava naĉelo gospodarske snage, kao ni naĉelo korisnosti.
Njihovo aţuriranje i administrativno voĊenje relativno je jednostavno, a time i jeftinije,
meĊutim primjena specifiĉnih poreza na nekretnine koristi se samo u iznimnim
sluĉajevima. Za razliku od utvrĊivanja porezne osnovice prema fiziĉkim jedinicama
koje je relativno jeftino i jednostavno, utvrĊivanje porezne osnovice prema vrijednosti
imovine jest vrlo zahtjevan, sloţen i osjetljiv posao za ĉije utvrĊivanje porezne
osnovice kao što je već izneseno i u prvom dijelu rada, postoje tri osnovne metode:

o poredbena metoda (metoda usporedivih prodaja),
o prihodovna metoda (metoda kapitalizacije dohodaka) i
o troškovna metoda (metoda troškova gradnje).
Najĉešće se primjenjuje poredbena metoda kod koje se osnovica poreza na
nekretnine odreĊuje na temelju prodajne vrijednosti nekretnina pri ĉemu se kao
prodajna vrijednost nekretnine moţe uzeti procijenjena vrijednost nekretnine po kojoj
bi se ona mogla prodati ili cijena po kojoj je nedavno prodana na trţištu. Da bi se
mogla primijeniti poredbena metoda pomoću trţišnih vrijednosti, nuţno je postojanje
potrebnih baza podataka, njihova toĉnost kao i stalno aţuriranje. Isto tako, cijene
nekretnina su podloţne uĉestalim promjenama koje nastaju zbog trţišnih okolnosti, a
zbog ĉega je potrebno u odreĊenim vremenskim intervalima ponavljati procjene
vrijednosti nekretnina. Osim toga, kod primjene metode usporedivih prodaja, treba
uzeti u obzir specifiĉnosti nekretnine koja se procjenjuje, kao što su starost, kvaliteta
gradnje, veliĉina, raspoloţiva komunalna infrastruktura, blizina opskrbnih centara,

104 Jelĉić, Jelĉić, 1998., str. 269.-270.
38

prometnica, postojanje rekreacijskih i kulturnih sadrţaja i sl. jer ne postoje dvije
identiĉne nekretnine. Uzimajući u obzir sve postojeće parametre, vrlo je teško utvrditi
stvarnu vrijednost nekretnine te se vrlo ĉesto javljaju razlike izmeĊu vrijednosti koja je
utvrĊena u poreznom rješenju i stvarne trţišne vrijednosti. Ova metoda uglavnom se
primjenjuje za one nekretnine kod kojih postoji dovoljno transakcija na trţištu, dakle
kada postoji dovoljan broj podataka za usporedbu. Kod primjene metode
kapitalizacije dohodaka, procjenjuje se godišnja renta koju neka nekretnina moţe
ostvariti na trţištu, a ta se renta kapitalizira faktorom kapitalizacije koji se utvrĊuje na
temelju analize ostvarenih prodajnih cijena nekretnina koje su sluţile iznajmljivanju
kao i njihovom usporedbom s ranije ostvarenim najamninama. Primjenom ispravnog
faktora kapitalizacije trebalo bi se doći do jednake vrijednosti nekretnine koja je
utvrĊena na temelju metode usporedivih prodaja. MeĊutim, razlika moţe nastati ako
su oĉekivane rente u budućnosti razliĉite od sadašnjih, što je posljedica nepredvidivih
ekonomskih, socijalnih, politiĉkih i drugih utjecaja. Iz tog razloga bolja je primjena
metode usporedivih prodaja od metode kapitalizacije dohodaka, ali uz uvjet stalnog
aţuriranja podataka. Osim toga, metoda kapitalizacije dohodaka primjenjivija je za
utvrĊivanje osnovice poreza na nekretnine u podruĉjima gdje se nekretnine više
iznajmljuju, a rjeĊe prodaju. Za utvrĊivanje osnovice poreza na nekretnine primjenom
metode troškova gradnje vaţna je informacija o troškovima gradnje novih zgrada
odnosno kuća koje imaju iste karakteristike, pri ĉemu su relevantne informacije o
poznatim troškovima gradnje, procjenama struĉnih osoba ili na temelju statistiĉkih
podataka o troškovima. Troškovi gradnje se umanjuju za vrijednost zemljišta i
amortizaciju.105

6.3. Masovna procjena vrijednosti nekretnina

Masovna procjena se osim za potrebe oporezivanja nekretnina upotrebljava i za
utvrĊivanje osnovice kod plaćanja poreza na promet nekretnina, za utvrĊivanje
okvirne cijene kod kupoprodaje, osiguranja i dr. Provodi se kada je potrebno
procijeniti vrijednost velikog broja nekretnina, odnosno kada nije moguće obaviti
pojedinaĉnu procjenu svake nekretnine u relativno kratkom vremenskom periodu, a
to je najĉešće kod uvoĊenja oporezivanja nekretnina.106 IAAO masovnu procjenu
vrijednosti nekretnina definira kao postupak vrednovanja skupine nekretnina na
odreĊeni datum uz upotrebu uobiĉajenih podataka, standardnih metoda i statistiĉkih
provjera. Dakle, da bi odredili vrijednost nekretnine, procjenitelji bi osim matematiĉkih
formula i tablica trebali koristiti i podatke o svojstvima pojedine nekretnine, a koji bi
trebali biti toĉni, potpuni i trenutni.107

Kod masovne procjene nekretnina, uglavnom se primjenjuje poredbena metoda ili
kako je neki nazivaju metoda usporedivih prodaja. I masovna procjena nekretnina je
vrlo sloţen i dugotrajan posao u koji je ukljuĉen niz institucija i drţavnih tijela, a
zahtjeva i znatnu koliĉinu financijskih sredstava, a sastoji se od izrade tzv. Fiskalnog
katastra (osnovnog opisa nekretnine), zatim prikupljanja trţišnih informacija, procjene
vrijednosti nekretnina i na kraju komunikacije s poreznim obveznicima.108

105 vidi: Kukić, Švaljek, 2012., str. 63.-65.
106 Uhlir, Majĉica, 2016., str. 280.
107 Guidance on International Mass Appraisal and Related Tax Policy, 2014., str. 13
108 Kukić, Švaljek, 2012., str. 66.-67.
39

Preduvjet za uvoĊenje poreza na nekretnine je donošenje odgovarajućih zakona i
pravilnika kao i propisanih metoda vrednovanja nekretnina, kompetentnost ovlaštenih
procjenitelji te formiranje Fiskalnog katastra. Fiskalni katastar treba sadrţavati
podatke o površini zemljišta, a za graĊevine podatke o površini, starosti i kvaliteti
gradnje, na temelju kojih bi se moglo pristupiti procjeni vrijednosti nekretnina. Podaci
o vlasniku nekretnine, odnosno poreznom obvezniku nisu nuţni u ovoj fazi procjene
nekretnine, ali će biti potrebni na kraju, dakle u fazi naplate poreza. Izrada Fiskalnog
katastra najskuplji je dio uvoĊenja poreza na nekretnine. Prikupljanje trţišnih
informacija o prodajama ili najmu, ovisno o tome koja se metoda primjenjuje (metoda
usporedivih prodaja ili metoda kapitalizacije dohotka), sljedeći je korak u procesu
masovne procjene vrijednosti nekretnina. Prikupljanje informacija i unošenje u baze
podataka potrebno je obavljati kroz duţe vremensko razdoblje, a kako bi raspolagali
sa što većom koliĉinom podataka koji će se moći usporeĊivati i kako bi podaci o
vrijednosti nekretnina bili što realniji. Nakon prikupljanja potrebnih informacija i
formiranja baze podataka slijedi procjena vrijednosti nekretnina koja obuhvaća
analizu trţišta, oblikovanje i izraĉun vrijednosti nekretnine te provjeru procijenjenih
vrijednosti nekretnina. Pomoću analize trţišta utvrĊuju se razne karakteristike
nekretnina koje utjeĉu na prodajne cijene, kao što su lokacija, površina zemljišta,
veliĉina, starost i kvaliteta graĊevine i dr. Na temelju ovih analiza baziraju se modeli
procjene i izraĉun vrijednosti nekretnina. Procijenjene vrijednosti nekretnina potrebno
je provjeriti, prvenstveno zbog postojanja specifiĉnih nekretnina, kao što su
nekretnine na neobiĉnim lokacijama, nekretnine s posebnom namjenom i sl. Po
završenoj
procjeni
vrijednosti
nekretnina
slijedi
komunikacija
s
poreznim
obveznicima, odnosno vlasnicima nekretnina, a ona podrazumijeva slanje obavijesti
o procjeni vrijednosti nekretnina odnosno razrez poreza, a nakon ĉega slijedi ţalbeni
postupak. Provedba masovne procjene vrijednosti nekretnina nemoguća je bez
sudjelovanja velikog broja drţavnih tijela, institucija, ministarstava i struĉnih osoba.
Tako na primjer, procjenu vrijednosti nekretnina za potrebe oporezivanja najĉešće
obavlja porezno tijelo u suradnji sa specijaliziranim institucijama zaduţenim za
registraciju vlasništva na nekretninama, kao što su zemljišno-knjiţni uredi, odnosno
nadleţna ministarstva, zatim institucijama zaduţenim za evidenciju nekretnina, kao
što su geodetske uprave i katastri, jedinicama lokalne samouprave, kao i ovlaštenim
privatnim procjeniteljskim društvima. Ovaj proces masovne procjene vrlo je sloţen,
dugotrajan i zahtjeva velika financijska sredstva. MeĊutim, osim za potrebe
oporezivanja nekretnina, jednom kada se uspostavi ovaj registar, podaci mogu osim
poreznim tijelima sluţiti i drugim drţavnim institucijama u svrhu ostvarivanja
odreĊenih prava graĊana.109

I Vlada RH je ove godine donijela Uredbu za masovnu procjenu vrijednosti
nekretnina (NN 28/19), a kojom se po prvi puta u Republici Hrvatskoj ureĊuju
osnovna pitanja masovne procjene vrijednosti nekretnina, a koja se veţe na Zakon o
procjeni vrijednosti nekretnina donesen još 2015. godine. Mnogi smatraju da se
donošenjem ove Uredbe opet razmišlja o uvoĊenju poreza na nekretnine u Hrvatskoj.

Prema Uredbi je odreĊen naĉin utvrĊivanja identifikacije nekretnina, a kao osnovica
za vrednovanje nekretnina uzimaju se prilagoĊene trţišne vrijednosti nekretnina. Za
masovnu procjenu vrijednosti nekretnina se koristi metoda višestruke regresijske
analize (MRA), a modeli za masovnu procjenu se temelje na poredbenoj, prihodovnoj

109 vidi Kukić, Švaljek, 2012., str. 66.-69.
40

i troškovnoj metodi. Navodi se i da primjena metode masovne procjene vrijednosti
nekretnina moţe zapoĉeti tek po završetku potpune uspostave informacijskog
sustava eNekretnine.110

Metoda višestruke regresijske analize, koju je odabrala Vlada RH se najviše
primjenjuje u meĊunarodnoj praksi, a osim nje postoje još dvije metode i to analiza
neuralnim mreţama (ANN) i analiza ekspertnim sustavima (ESA). Naime,
Ministarstvo graditeljstva i prostornog ureĊenja RH je temeljem provedene analize
Ekonomskog instituta iz Zagreba izabralo metodu regresijske analize zbog
kompaktne matematiĉko-statistiĉke podloge i zbog stanja raspoloţivih podataka.111
Osnovni podaci koji su neophodni za provedbu masovne procjene nekretnina, a
prema ovoj Uredbi obuhvaćaju sljedeće: „...obiljeţja vrste nekretnine, podatke o
realiziranom prometu nekretnina, lokaciju, ploštinu, predvidivi ostatak odrţivog vijeka
korištenja i infrastrukturu.“112 Kada govorimo o obiljeţju vrste nekretnine, misli se na
njegovu namjenu, poloţaj koji ima u zgradi, broj katova, postojanje dizala te vrstu
grijanja.113 Podaci o lokaciji nekretnine su oni iz plana pribliţnih vrijednosti dok se za
podatke o realiziranom prometu nekretnina koriste podaci koji se nalaze u zbirci
kupoprodajnih cijena. Svi navedeni podaci dostupni su kroz informacijski sustav
eNekretnine,114 a koji kao što je već navedeno nije u potpunosti uspostavljen, a
pristup kojemu imaju iskljuĉivo ovlaštene osobe.

7. FINANCIJSKA ULOGA IMOVINSKIH POREZA

Središnji dio rada je analiza financijske uloge imovinskih poreza odnosno poreza na
nekretnine u Republici Hrvatskoj, ali i prikaz statistiĉkih podataka te analiza
oporezivanja nekretnina u zemljama Europske unije s posebnim osvrtom na proces
uvoĊenja oporezivanja nekretnina u Republici Sloveniji s obzirom na to da su i
Republika Hrvatska i Republika Slovenija susjedne drţave, nastale raspadom drţava
bivše Jugoslavije te imaju (imale su) sliĉnu problematiku vezanu za zemljišne knjige.

U ovom dijelu rada se ispituju i postavljene hipoteze koje će biti prikazane kroz
analizu utjecaja oporezivanja nekretnina na porezno opterećenje graĊana, turizam,
graĊevinski sektor i zapošljavanje. Za bolje razumijevanje i dokazivanje postavljenih
hipoteza bit će analiziran i Nacrt prijedloga Zakona o oporezivanju nekretnina u
Republici Hrvatskoj iz 2012. godine koji nikada nije doţivio usvajanje, a time ni
primjenu. Bit će navedene i prednosti odnosno nedostaci uvoĊenja poreza na
nekretnine u Republici Hrvatskoj kao i opravdanje za njegovo uvoĊenje uz komentare
struĉne javnosti.

7.1. Naĉin oporezivanja imovine u suvremenim državama svijeta

110 UMPVN
111 Masovna procjena vrijednosti nekretnina na eSavjetovanju, Ministarstvo graditeljstva i prostornog
ureĊenja RH, 2018., e-izvor
112 UMPVN, Ĉlanak 7. stavak 1.
113 UMPVN, Ĉlanak 7. stavak 2.
114 UMPVN, Ĉlanak 7. stavak 3.
41

Oporezivanje imovine, odnosno nekretnina je sa stajališta drţave najpovoljnija i
najprikladnija opcija za prikupljanje sredstava u drţavni proraĉun, i to prvenstveno iz
razloga što su zgrade i zemljišta vidljivi te je poreznim obveznicima puno teţe izbjeći
ovaj porez za razliku od mnogih drugih vrsta poreza.115

U suvremenim drţavama imovina se oporezuje na razne naĉine, primjenom razliĉitih
vrsta poreznih stopa i razliĉitih modaliteta, dakle nemaju sve isti pristup oporezivanju
imovine. Dakle, neke drţave upotrebljavaju proporcionalne porezne stope, a neke
progresivne porezne stope. Isto tako, u nekim drţavama se do odreĊenog iznosa
vrijednosti imovine primjenjuje paušalni iznos, a na razliku iznad te vrijednosti
primjenjuje se odreĊena porezna stopa. Pojedine zemlje oporezuju samo imovinu
fiziĉkih osoba, a u pojedinim zemljama se oporezuje i imovina pravnih osoba. Postoje
nekoliko naĉelnih skupina oporezivanja imovine u suvremenim drţavama pa se u
nekim drţavama oporezuje iskljuĉivo nepokretna imovinska vrijednost, u nekim
drţavama postoji pak zakonski popis u kojem su taksativno navedene imovinske
vrijednosti koje se nalaze u tuzemstvu i podlijeţu oporezivanju, a obiĉno sadrţe
tuzemnu nepokretnu i djelomiĉno pokretnu trgovinu. Neke drţave oporezuju pak
ukupnu imovinsku vrijednost koja se nalazi u tuzemstvu ili se promatra kao tuzemna
imovina. Drţave Europske unije nemaju jedinstven sustav oporezivanja imovine već
se on razlikuje od drţave do drţave. U nekima se primjenjuje opći ili sintetiĉki porez
na imovinu, u nekim pojedinaĉni ili parcijalni porez na pojedine dijelove imovine, dok
neke drţave imaju kombinaciju, odnosno uz opći porez na imovinu primjenjuju i
pojedinaĉne ili parcijalne poreze na pojedine dijelove imovine, a ti se porezi u pravilu
ubiru jednom godišnje. Finska, Francuska, Luksemburg, Nizozemska, Švedska i
Španjolska u svojim poreznim sustavima primjenjuju porez na ukupnu imovinu, a
pored poreza na ukupnu imovinu u tim se drţavama ubire i porez na pojedinu
imovinu, osim u Luksemburgu. Za razliku od ovih drţava, u nekima se ne primjenjuje
porez na ukupnu imovinu, već se primjenjuje porez na pojedinu imovinu, a to je
uglavnom porez na nekretnine koje ĉine zemlja i zgrada, i to u Austriji, Grĉkoj,
Danskoj, Italiji, Njemaĉkoj, Portugalu i Ujedinjenom Kraljevstvu, kao i u europskim
tranzicijskim drţavama. MeĊutim, u novijim ĉlanicama Europske unije se osim
nekretnina oporezuju i pokretnine, kao npr. u Hrvatskoj gdje se oporezuju i motorna
vozila i plovila i susjednoj Sloveniji gdje se oporezuju i plovila.116

7.2. Prikaz i analiza poreza na imovinu u Republici Hrvatskoj u odnosu na
zemlje Europske unije

U ovome dijelu će biti prikazan udio poreza na imovinu, odnosno periodiĉnih poreza
na nekretnine u Republici Hrvatskoj i ostalim zemljama Europske unije u ukupnim
poreznim prihodima, a kako bi se pokazalo da je udio ovih poreza u većini zemalja
vrlo malen.

Promatrajući podatke u Tablici 3 o strukturi poreza na imovinu u ukupnim poreznim
prihodima u razdoblju od 2005. do 2017. godine u zemljama Europske unije moţe se
vidjeti da se Hrvatska nalazi na samom dnu ljestvice (na 25. mjestu), odnosno daleko

115 Ciprian, 2015., str. 66.
116 Mijatović, 2004., str. 72.-73.
42

ispod prosjeka EU-a ĉiji se prihodi od imovinskih poreza u promatranom razdoblju
kreću izmeĊu 5,9 % i 6,8 % dok se u Hrvatskoj kreću izmeĊu 1,3 % i 1,6 %. Poslije
Hrvatske se nalaze jedino Slovaĉka, Litva i Estonija. U Slovaĉkoj se u promatranom
razdoblju udio imovinskih poreza kreće izmeĊu 1,3 % i 1,5 %, a u Litvi udjeli ovih
poreza dosta variraju pa tako s 1,9 % 2005. godine rastu na 2,5 % u 2010. godini, a
nakon ĉega su u stalnom smanjenju te 2017. godine iznose 1,3 %, a u Estoniji s 1,3
% koliko su iznosili 2005. uglavnom imaju tendenciju smanjenja te 2017. godine
iznose 0,9 %. Osim spomenutih zemalja, vrlo sliĉno stanje je i u susjednoj Sloveniji
gdje se udio kreće izmeĊu 1,5 % i 1,9 % te Ĉeškoj izmeĊu 1,3 % i 1,7 %.

Promatrajući vrlo razvijenu Njemaĉku, moţemo primijetiti da se udio imovinskih
poreza kreće izmeĊu 2,2 % i 2,9 % i daleko je ispod prosjeka EU-a. Iznad prosjeka
EU-a je Ujedinjeno Kraljevstvo gdje udio imovinskih poreza uglavnom raste, i to od
11,6 % do 12,6 % koliko iznosi 2017. godine, kao i Francuska gdje je udio ovog
poreza takoĊer u stalnom rastu i to od 7,2 % 2005. godine do 10,6 % 2017. godine.

Moţe se zakljuĉiti da je udio poreza na imovinu na vrlo sliĉnoj razini u svim bivšim
komunistiĉkim drţavama, odnosno u novijim ĉlanicama Europske unije te u većini
drţava ĉini relativno malen udjel u ukupnim poreznim prihodima.

43

Tablica 3: Porezi na imovinu kao % ukupnog poreza

Rangiranje

2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2017
EU-28
5,9
6,1
6,0
6,0
5,6
5,8
6,0
6,3
6,4
6,6
6,8
6,8
6,6
0
EA-19
5,1
5,2
5,1
4,7
4,8
5,2
5,4
5,7
5,7
6,0
6,1
6,1
6,1
0
Belgija
6,8
7,1
7,0
6,8
6,8
7,1
7,5
7,8
8,0
8,0
8,0
8,1
8,0
5
Bugarska
1,3
1,9
2,1
2,2
1,9
1,9
2,1
3,0
3,1
3,1
3,3
3,0
2,9
19
Ĉeška
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
1,6
1,5
1,5
1,7
1,7
1,7
1,7
1,6
24
Danska
5,3
5,4
5,4
5,8
5,7
5,7
5,7
5,4
5,6
5,3
5,8
5,5
5,4
9
Njemaĉka
2,3
2,3
2,3
2,2
2,2
2,2
2,3
2,4
2,4
2,5
2,8
2,9
2,8
20
Estonija
1,3
1,2
1,3
1,3
1,0
1,1
1,2
1,3
1,2
1,1
1,1
1,0
0,9
28
Irska
7,6
8,7
7,9
6,2
5,1
5,0
5,7
6,1
6,2
6,7
5,6
4,7
4,8
11
Grĉka
6,1
7,1
7,0
7,4
7,5
6,0
8,2
8,2
9,2
8,2
8,8
8,4
8,3
3
Španjolska
8,6
9,0
8,3
7,3
7,0
6,8
6,4
7,5
7,8
8,1
8,5
8,3
8,0
4
Francuska
7,2
7,2
7,4
7,2
7,4
9,4
9,9
9,7
9,5
9,8
10,2
10,4
10,6
2
Hrvatska
1,3
1,5
1,5
1,6
1,5
1,3
1,4
1,3
1,4
1,3
1,4
1,3
1,3
25
Italija
4,9
4,9
4,8
4,1
5,1
4,3
5,0
5,9
6,0
6,5
6,3
6,4
5,9
7
Cipar
6,4
5,1
7,0
5,3
3,5
3,9
3,3
3,1
4,2
4,0
4,5
3,5
3,3
16
Letonija
4,0
3,8
3,4
2,6
3,0
3,6
3,9
4,0
3,8
4,0
3,9
3,8
3,6
14
Litva
1,9
1,8
1,7
1,7
2,2
2,5
2,3
2,2
1,6
1,7
1,7
1,4
1,3
27
Luksemburg
3,7
3,9
4,3
3,3
3,0
2,9
3,1
3,3
3,2
3,4
4,1
5,5
5,8
8
MaĊarska
2,2
2,1
1,9
2,1
2,0
3,0
3,0
3,1
3,3
3,4
3,4
2,9
3,0
17
Malta
4,8
4,6
4,8
3,9
3,2
3,1
3,1
3,0
2,7
2,7
3,2
3,6
3,5
15
Nizozemska
4,8
4,5
4,6
4,1
3,8
3,7
3,2
3,1
3,4
4,2
4,0
4,3
4,3
12
Austrija
1,5
1,6
1,6
1,5
1,5
1,6
2,0
2,1
1,9
1,8
2,0
2,0
1,8
22
Poljska
4,6
4,4
4,3
4,3
4,5
4,6
4,5
4,6
5,1
4,8
4,9
5,8
5,2
10
Portugal
5,9
6,1
6,3
6,0
6,2
5,6
5,6
5,5
5,4
5,6
5,8
5,8
6,0
6
Rumunjska
2,6
3,0
3,4
3,0
3,0
3,2
2,9
3,1
3,2
3,2
3,1
3,2
2,9
18
Slovenija
1,5
1,6
1,6
1,5
1,6
1,6
1,6
1,7
1,9
1,9
1,7
1,7
1,8
23
Slovaĉka
1,5
1,5
1,3
1,3
1,4
1,5
1,4
1,5
1,5
1,4
1,3
1,3
1,3
26
Finska
2,7
2,5
2,6
2,6
2,6
2,7
2,6
2,8
3,1
3,2
3,3
3,3
3,7
13
Švedska
2,9
2,9
2,4
2,3
2,3
2,4
2,4
2,6
2,8
2,7
2,7
2,8
2,6
21
Ujedinjeno
Kraljevstvo
11,6
12,1
12,2
15,0
12,2
11,6
11,7
11,9
12,6
12,8
12,7
12,7
12,6
1
Island
5,6
5,1
6,0
6,0
6,3
6,1
5,4
5,3
5,3
4,7
4,9
34,0
:

Norveška
2,3
2,2
2,5
2,3
2,6
2,6
2,5
2,5
2,7
2,7
2,8
2,9
2,9

Izvor: Obrada autorice prema podacima European Commission, e-izvor
44

U Tablici 4 prikazan je udio periodiĉnih poreza na nekretnine u ukupnim porezima
zemalja Europske unije u razdoblju od 2005. do 2017. godine. Iz Tablice je vidljivo da
je prihod od ovih poreza u Republici Hrvatskoj na pretposljednjem mjestu i iznosi
svega 0,1 % dok se prosjek na razini Europske unije (EU-28) kreće izmeĊu 3,1 % i
4,3 %. Slijedom navedenih podataka o udjelu periodiĉnog poreza na nekretnine u
Hrvatskoj od svega 0,1 % ne ĉudi preporuka Europske komisije iz 2014. godine o
reformi periodiĉnog oporezivanja imovine, odnosno nekretnina u Hrvatskoj.117

Daleko ispod prosjeka Europske unije su i Luksemburg, Austrija i Ĉeška gdje je udio
periodiĉnih poreza na nekretnine manji od 1 %. Ispod ovog prosjeka je i vrlo
razvijena Njemaĉka gdje se udio ovog poreza kreće izmeĊu svega 1,1 % i 1,2 %, a
npr. u susjednoj Sloveniji je izmeĊu 1,1 % i 1,4 %. Najviši udio poreza, a koji je viši i
od prosjeka EU-28 imaju Italija (varirao od 1,4 % do 3,9 %), Poljska (3,3 % do 3,9
%), Španjolska (2 % do 3,8 %), Danska (3,8 % do 4,5 %), Grĉka (varira od 2,6 % do
ĉak 7,6 %), Francuska (4,5 % do 7,1 %) i Ujedinjeno Kraljevstvo (8,6 % do 9,4 %).

117 Radni dokument sluţbi Komisije – Izvješće za Hrvatsku 2015. s detaljnim preispitivanjem o
sprjeĉavanju i ispravljanju makroekonomskih neravnoteţa, 2015., str. 45.
45

Tablica 4: Porezi na imovinu kao % ukupnog poreza – Periodiĉni porezi na nekretnine

Rangiranje

2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2017
EU-28
3,3
3,3
3,2
3,1
3,4
3,7
3,8
4,1
4,1
4,2
4,3
4,1
4,0
0
EA-19
2,3
2,3
2,3
2,2
2,5
2,9
3,0
3,4
3,4
3,5
3,5
3,4
3,3
0
Belgija
2,8
2,8
2,8
2,8
3,0
2,9
2,9
2,8
2,9
2,9
2,9
3,0
2,9
8
Bugarska
0,4
0,5
0,5
0,6
0,9
1,0
1,1
1,1
1,1
1,1
1,1
1,1
1,1
21
Ĉeška
0,4
0,4
0,4
0,4
0,5
0,7
0,6
0,7
0,7
0,7
0,7
0,6
0,6
24
Danska
3,7
3,8
3,8
4,2
4,5
4,5
4,5
4,4
4,4
4,2
4,4
4,4
4,3
4
Njemaĉka
1,2
1,2
1,1
1,1
1,2
1,2
1,2
1,2
1,1
1,1
1,1
1,1
1,1
20
Estonija
1,0
0,8
0,7
0,9
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
0,9
0,8
0,8
0,7
23
Irska
2,0
1,8
2,0
2,3
2,8
2,8
2,8
3,0
3,3
3,4
3,0
2,8
2,6
10
Grĉka
2,7
2,9
2,8
2,6
3,1
3,2
5,8
6,2
7,6
6,9
7,2
7,0
6,8
3
Španjolska
2,0
2,0
2,0
2,4
2,9
3,0
3,2
3,6
3,7
3,8
3,7
3,7
3,5
5
Francuska
4,4
4,4
4,5
4,6
5,1
6,8
7,0
6,9
6,8
6,9
7,0
7,1
7,0
2
Hrvatska
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
27
Italija
2,0
1,9
1,9
1,4
1,4
1,5
1,6
3,6
3,2
3,8
3,9
3,4
3,4
7
Cipar
2,9
4,0
5,6
4,2
2,6
3,0
2,6
2,4
3,6
3,5
3,6
2,5
2,4
12
Letonija
2,3
1,9
1,7
1,5
2,0
2,5
2,7
2,6
2,6
2,7
2,7
2,8
2,7
9
Litva
1,2
1,1
0,9
0,9
1,1
1,3
1,1
1,0
1,0
1,1
1,2
1,1
1,0
22
Luksemburg
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
26
MaĊarska
0,6
0,6
0,6
0,7
0,8
0,8
0,9
1,0
1,5
1,4
1,4
1,4
1,4
18
Malta
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
28
Nizozemska
1,6
1,5
1,5
1,5
1,7
1,7
1,7
1,8
2,0
2,4
2,3
2,2
2,2
14
Austrija
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
25
Poljska
3,9
3,6
3,3
3,4
3,7
3,6
3,5
3,7
3,9
3,9
3,8
3,6
3,5
6
Portugal
1,7
1,7
1,8
1,9
2,0
2,0
2,1
2,1
2,3
2,4
2,4
2,3
2,3
13
Rumunjska
1,8
2,0
2,3
2,1
2,4
2,5
2,3
2,3
2,4
2,3
2,2
2,4
2,4
11
Slovenija
1,1
1,2
1,1
1,1
1,3
1,3
1,3
1,4
1,5
1,4
1,4
1,4
1,4
17
Slovaĉka
1,4
1,4
1,3
1,3
1,4
1,5
1,4
1,5
1,5
1,4
1,3
1,3
1,3
19
Finska
1,0
1,1
1,1
1,1
1,3
1,5
1,4
1,5
1,5
1,7
1,7
1,8
1,8
15
Švedska
1,9
1,8
1,7
1,6
1,7
1,7
1,7
1,8
2,0
1,9
1,8
1,7
1,6
16
Ujedinjeno
Kraljevstvo
8,8
8,7
8,6
8,7
9,9
9,4
9,2
9,4
9,4
9,4
9,3
9,1
9,0
1
Island
3,1
3,2
3,7
4,5
5,2
4,8
4,4
4,2
4,1
3,7
3,8
2,7
:

Norveška
0,5
0,5
0,6
0,6
0,6
0,7
0,6
0,7
0,7
0,8
0,9
1,0
1,1

Izvor: Obrada autorice prema podacima European Commission, e-izvor

46

U Tablici 5 prikazan je udio periodiĉnih poreza na nekretnine u ukupnom bruto
društvenom proizvodu (BDP-u) zemalja Europske unije u razdoblju od 2005. do
2017. godine. Iz tablice je vidljivo da je prihod od ovih poreza u Republici Hrvatskoj
na pretposljednjem mjestu, odnosno gotovo da i ne postoji. Naime, od 2005. do
2016. godine udio je bio 0,0 %, a 2017. godine iznosi 0,1 % dok se prosjek na razini
Europske unije (EU-28) kreće izmeĊu 1,2 % i 1,6 %.

Daleko ispod prosjeka Europske unije i ovdje su Luksemburg s 0,1 %, Austrija 0,2 %,
Ĉeška izmeĊu 0,1 % i 0,2 %, Estonija izmeĊu 0,2 % i 0,3 % sliĉno kao i u vrlo
razvijenoj Njemaĉkoj gdje je udio ovog poreza u BDP-u svega 0,4 % dok je u
Sloveniji 0,5 %. U najvećem broju drţava udio poreza na nekretnine u BDP-u kreće
se izmeĊu 0,1 % i 0,9 %. Dosta iznad prosjeka EU-28 su Francuska (1,9 % do 3,2
%), Ujedinjeno Kraljevstvo (2,9 % do 3,1 %), Grĉka (0,8 % do 2,7 %), Danska (1,8 %
do 2,0 %), dok su sve ostale drţave ispod prosjeka EU-28.

Iz navedene analize i prikaza u moţe se zakljuĉiti da je udio poreza na nekretnine u
BDP-u uglavnom manji od 1 % i takoĊer kao i u prethodnim prikazima je vidljivo da
ne ovisi o razvijenosti drţave.
47

Tablica 5: Porezi na imovinu kao % BDP-a – Periodiĉni porezi na nekretnine

Rangiranje

2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2017
EU-28
1,2
1,2
1,2
1,2
1,2
1,4
1,4
1,6
1,6
1,6
1,6
1,6
1,6
0
EA-19
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
1,1
1,2
1,3
1,3
1,4
1,4
1,4
1,3
0
Belgija
1,2
1,2
1,2
1,2
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
6
Bugarska
0,1
0,2
0,2
0,2
0,2
0,3
0,3
0,3
0,3
0,3
0,3
0,3
0,3
21
Ĉeška
0,2
0,1
0,1
0,1
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
24
Danska
1,8
1,8
1,8
1,9
2,0
2,0
2,0
2,0
2,1
2,0
2,0
2,0
2,0
4
Njemaĉka
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
19
Estonija
0,3
0,2
0,2
0,3
0,3
0,3
0,3
0,3
0,3
0,3
0,3
0,3
0,2
23
Irska
0,6
0,6
0,6
0,7
0,8
0,8
0,8
0,8
1,0
1,0
0,7
0,7
0,6
15
Grĉka
0,8
0,9
0,9
0,8
1,0
1,0
1,9
2,2
2,7
2,5
2,7
2,7
2,7
3
Španjolska
0,7
0,7
0,7
0,8
0,9
1,0
1,0
1,1
1,2
1,3
1,2
1,2
1,2
7
Francuska
1,9
1,9
1,9
2,0
2,2
2,9
3,0
3,1
3,1
3,2
3,2
3,3
3,2
1
Hrvatska
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,1
27
Italija
0,8
0,8
0,8
0,6
0,6
0,6
0,6
1,5
1,4
1,7
1,7
1,4
1,4
5
Cipar
0,9
1,3
2,0
1,4
0,8
1,0
0,8
0,8
1,1
1,2
1,2
0,8
0,8
11
Letonija
0,6
0,6
0,5
0,4
0,6
0,7
0,8
0,8
0,8
0,8
0,8
0,9
0,8
10
Litva
0,3
0,3
0,3
0,3
0,3
0,4
0,3
0,3
0,3
0,3
0,3
0,3
0,3
22
Luksemburg
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
26
MaĊarska
0,2
0,2
0,2
0,3
0,3
0,3
0,3
0,4
0,6
0,5
0,5
0,5
0,5
17
Malta
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
28
Nizozemska
0,6
0,5
0,5
0,5
0,6
0,6
0,6
0,6
0,7
0,9
0,9
0,9
0,9
9
Austrija
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
25
Poljska
1,3
1,2
1,1
1,2
1,2
1,1
1,1
1,2
1,3
1,2
1,2
1,2
1,2
8
Portugal
0,5
0,5
0,6
0,6
0,6
0,6
0,7
0,7
0,8
0,8
0,8
0,8
0,8
12
Rumunjska
0,5
0,6
0,6
0,6
0,6
0,7
0,7
0,6
0,6
0,6
0,6
0,6
0,6
16
Slovenija
0,4
0,4
0,4
0,4
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
18
Slovaĉka
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
20
Finska
0,4
0,5
0,5
0,5
0,5
0,6
0,6
0,6
0,7
0,7
0,8
0,8
0,8
13
Švedska
0,9
0,8
0,8
0,7
0,8
0,7
0,7
0,8
0,8
0,8
0,8
0,8
0,7
14
Ujedinjeno
Kraljevstvo
2,9
2,9
2,9
3,0
3,2
3,1
3,1
3,1
3,1
3,1
3,1
3,0
3,1
2
Island
1,2
1,3
1,4
1,6
1,6
1,6
1,5
1,4
1,4
1,4
1,3
1,4
:

Norveška
0,2
0,2
0,2
0,2
0,3
0,3
0,3
0,3
0,3
0,3
0,4
0,4
0,4

Izvor: Obrada autorice prema podacima European Commission, e-izvor
48

7.3. Prikaz i analiza rezultata provedenog istraživanja

Hipoteze postavljene u radu se jednim dijelom provjeravaju metodom ispitivanja
pomoću anketnih upitnika koji su elektronskim putem poslani ispitanicima.
Istraţivanje je provedeno tijekom kolovoza i poĉetkom rujna 2019. godine. Upitnik je
poslan na 235 e-mail adresa sa zamolbom svakome od primatelja upitnika da ga
proslijedi i svojim kontaktima, a kako bi se dobilo što više odgovora i kako bi
provedeno istraţivanje bilo što relevantnije, a ispitanicima je bila zajamĉena
anonimnost. Na upitnik su odgovorile 102 osobe.
Upitnik sadrţi ukupno 51 pitanje, a podijeljen je na ĉetiri dijela. Prvi dio upitnika
odnosi se na demografske podatke, drugi na posjedovanje nekretnina, treći na
oporezivanje nekretnina odnosno porezno opterećenje, a ĉetvrti dio se odnosi na
utjecaj oporezivanja nekretnina na turizam.

Za obradu dobivenih rezultata istraţivanja korišten je program Microsoft Excel
pomoću kojeg su izraĊene tablice i grafikoni, a zbog preglednijeg prikaza dobivenih
rezultata istraţivanja. U radu će biti grafiĉki prikazani i analizirani samo oni odgovori
koji su bitni za dokazivanje postavljenih hipoteza dok kontrolna pitanja (odgovori)
neće biti posebno analizirani.

Prvi dio upitnika o demografskim podacima ispitanika sastoji se od 13 pitanja, a
ţeljelo se prikupiti podatke o dobi, struĉnoj spremi, obiteljskom statusu ispitanika,
broju djece odnosno ukupnom broju osoba u kućanstvu i radnom statusu. Osim
navedenog, a obzirom na temu, ţeljelo se prikupiti informacije i o tome gdje ispitanici
stanuju, veliĉini njihovog stambenog prostora i naĉinu na koji su ga stekli. U prvome
dijelu u kojem se prikupljaju opće informacije postavljeno je i pitanje o tome jesu li
ispitanici u posljednjih deset godina kupili, prodali ili naslijedili neku nekretninu.
Navedena pitanja su postavljena u ovome dijelu kako bi se utvrdila relevantnost
odgovora koji će biti dani u nastavku upitnika, a koji se odnose na razumijevanje
oporezivanja nekretnina.

Rezultati prvog dijela upitnika su sljedeći:
Kao što je već ranije navedeno, na anketni upitnik je odgovorilo 102 ispitanika od
ĉega je najviše sudjelovalo ţena, njih 65 što predstavlja 63,7 % od ukupnog broja
ispitanika dok je 37 muškarca odgovorilo na upitnik što je 36,3 % od ukupnog broja
ispitanika.

49

Grafikon 1: Spol ispitanika
36,3%
63,7%
Muški
Ţenski

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

Na upitnik je odgovorilo najviše ispitanika dobne skupine od 45 do 54 godine, i to ĉak
47,1 %, a najmanji broj, odnosno 11,8 % ispitanika je dobne skupine od 35 do 44
godine, dok je 13,7 % ispitanika u dobi od 25 do 34 godine, 14,7 % ispitanika u dobi
od 55 do 64 godine, a 12,7 % ispitanika su dobi od 65 godina i stariji. Na upitnik nije
odgovorio ni jedan ispitanik mlaĊi od 24 godine.

Grafikon 2: Dob ispitanika
0,0%
13,7%
11,8%
47,1%
14,7%
12,7%
manje od 24 god
25 - 34 god
35 - 44 god
45 - 54 god
55 - 64 god
65 god ili stariji

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

Najveći broj ispitanik ima završenu srednju školu (46,1 %), 29,4 % visoku, 19,6 %
višu, dok samo 2,9 % ima završen magisterij te 2 % doktorat, a ni jedan ispitanik nije
imao završenu samo osnovnu školu.

50

Grafikon 3: Najviši stupanj obrazovanja ispitanika
0,0%
46,1%
19,6%
29,4%
2,9%
2,0%
osnovna škola
SSS
VŠS
VSS
magisterij
doktorat

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

81,4 % ispitanika su oţenjeni ili u vezi, a 18,6 % su samci. Najviše je ispitanika s
dvoje djece, njih 41,2 %, jedno dijete ima 25,5 % ispitanika, a ĉak 27,5 % ih je bez
djece dok samo 5,9 % ispitanika ima troje djece, a nije bilo ispitanika s ĉetvero ili više
djece.

32,3 % ispitanika su troĉlane obitelji, a 27,5 % su ĉetveroĉlane, 15,7 % dvoĉlane, dok
je 10,8 % peteroĉlanih, 7,8 % ţive sami, a svega 5,9 % je obitelji sa šest ili više
ĉlanova.

Najveći dio ispitanika je zaposleno (73,5 %), dok je umirovljenika 12,7 %. 9,8 %
ispitanika ima neki drugi status, a samo 3,9 % ispitanika su nezaposleni dok meĊu
ispitanicima nije bilo ni jednog studenta.

Grafikon 4: Status zaposlenosti ispitanika
3,9%
73,5%
0,0%
12,7%
9,8%
nezaposlen
zaposlen
student
umirovljenik
drugo

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.
51

68,6 % ispitanika ţivi u gradu, a ostalih 31,4 % na selu pri ĉemu ih 54,9 % ţivi u
stambenoj zgradi, 44,1 % u obiteljskoj kući, a 1 % ih ţivi u nekom drugom prostoru.

Najveći broj ispitanika, odnosno 41,2 % ţivi u prostoru veliĉine izmeĊu 61 m2 i 80 m2,
24,5 % ţivi u prostoru od 100 m2 ili većem, a 15,7 % ţivi u prostoru veliĉine izmeĊu
81 m2 i 100 m2, dok 14,7 % ţivi u prostoru izmeĊu 41 m2 i 60 m2, a samo 3,9 % ţivi u
prostoru do 40 m2.

Grafikon 5: Kvadratura stambenog prostora ispitanika
3,9%
14,7%
41,2%
15,7%
24,5%
do 40 m2
izmeĊu 41 m2 i 60 m2
izmeĊu 61 m2 i 80 m2
izmeĊu 81 m2 i 100 m2
više od 100 m2

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

24,5 % ispitanika je stan u kojem ţivi naslijedilo, a 22,5 % ih je stan kupilo na kredit
dok ih je 21,6 % stan kupilo od ušteĊevine, a 31,4 % ispitanika je stan steklo na neki
drugi naĉin, odnosno vjerojatno su ili podstanari ili ţive kod roditelja ili nešto drugo.

Grafikon 6: Naĉin stjecanja stambenog prostora
21,6%
22,5%
24,5%
31,4%
kupnja od ušteĊevine
kupnja na kredit
nasljedstvo
drugo

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

52

Ĉak 61,8 % ispitanika je u posljednjih 10 godina kupilo ili prodalo neku nekretninu, a
51 % ih je naslijedilo nekretninu.

7.3.1. Utjecaj oporezivanja nekretnina na gospodarstvo i zaposlenost u RH

U ovom dijelu rada bit će analizirani rezultati drugog i trećeg dijela upitnika koji se
odnose na posjedovanje i oporezivanje nekretnina te porezno opterećenje graĊana,
a u svrhu dokazivanja hipoteze 1 koja glasi: Anketirani su mišljenja da bi porez na
nekretnine izazivao nezadovoljstvo jer bi imao negativan utjecaj na ukupno porezno
opterećenje graĊana s obzirom na to da su im prihodi i imovina već ionako previše
porezno opterećeni.

7.3.1.1. Rezultati istraživanja vezani za posjedovanje nekretnina

Drugi dio upitnika odnosi se na pitanja vezana za posjedovanje nekretnina, a sastoji
se od 10 pitanja. U ovom dijelu upitnika su prikupljani podaci o tome posjeduju li
ispitanici osim nekretnine u kojoj stanuju i druge nekretnine odnosno imaju li drugu
kuću, stan ili vikendicu za odmor te koliko imaju takvih nekretnina. Ako posjeduju
drugu nekretninu pitalo ih se koliko ĉesto tamo odlaze, a kako bi se saznalo je li im ta
nekretnina potrebna te koji su razlozi kupnje, odnosno posjedovanja dodatnih
nekretnina, je li to za odmor, za ostvarivanje dodatnih prihoda ili je naĉin štednje. Ako
drugu nekretninu koriste za ostvarivanje prihoda je li im to dodatni ili osnovni izvor
prihoda. Upitnik sadrţi i pitanja vezana za zemljišta, odnosno jesu li zemljišta ako ih
posjeduju poljoprivredna i/ili graĊevinska. Ako posjeduju poljoprivredna zemljišta i
obraĊuju ih, predstavlja li im to dodatni izvor prihoda ili ih obraĊuju samo za vlastite
potrebe.

Rezultati drugog dijela upitnika su sljedeći:
Na pitanje imaju li osim nekretnine u kojoj stanuju i dodatnu kuću, stan ili vikendicu,
75,5 % ispitanika je odgovorilo da ima drugu nekretninu, a preostalih 24,5 % da
nema. Većina ispitanika (koji imaju drugu nekretninu) ima jednu dodatnu nekretninu
(41,2 %), dvije nekretnine ih ima 7,8 % dok više nekretnina ima ĉak 26,5 %
ispitanika. Dakle, 75,5 % ispitanika posjeduje dodatnu nekretninu (jednu ili više njih)
što predstavlja dosta velik udio.
53

Grafikon 7: Koliĉina dodatnih nekretnina koje posjeduju ispitanici
24,5%
41,2%
7,8%
26,5%
niti jednu
1
2
više njih

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

Većina ispitanika koji imaju dodatne nekretnine, uglavnom ih koriste povremeno i to
27,5 %, a ĉak 22,5 % ih u drugu nekretninu odlazi nekoliko puta tjedno, a 6,9 % ih
odlazi svaki vikend iz ĉega se moţe zakljuĉiti da se nekretnina nalazi blizu mjesta
stanovanja. 9,8 % ispitanika ih nekretninu odlazi samo jednom godišnje, a 8,8 % ih
odlazi u drugu nekretninu jednom mjeseĉno. Dakle, iz navedenih rezultata je vidljivo
da većina ispitanika koji posjeduju nekretninu zaista je i koriste dok ih samo 9,8 % u
nju odlazi jednom godišnje.
Grafikon 8: Uĉestalost odlazaka ispitanika u drugu nekretninu
22,5%
6,9%
8,8%
9,8%
27,5%
24,5%
nekoliko puta tjedno
svaki vikend
jednom mjeseĉno
jednom godišnje
povremeno
ne posjeduju drugu
nekretninu

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

54

Većina ispitanika koji imaju dodatnu nekretninu ju koriste za odmor (36,3 %), a 18,6
% ih nekretnine koristi za turizam, odnosno 8,8 % za stalno iznajmljivanje. Samo 4,9
% ispitanika je smatralo da je bolje kupiti nekretninu umjesto novac štedjeti u banci, a
6,9 % ispitanika je nekretninu kupilo zbog povoljnih uvjeta pa je za pretpostaviti da su
to upravo ovi ispitanici koji su u prethodnom pitanju odgovorili da nekretninu koriste
samo jednom godišnje.

Grafikon 9: Razlozi posjedovanja dodatnih nekretnina ispitanika
36,3%
4,9%
8,8%
18,6%
6,9%
24,5%
0,0%
za odmor
način štednje (umjesto štednje u
banci)
za stalno iznajmljivanje
za turizam
zbog povoljnih uvjeta kupnje
ne posjeduju dodatne nekretnine
drugo

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

Znatan broj ispitanika koji imaju dodatnu nekretninu koriste ju za ostvarivanje
prihoda, ĉak 32,4 %, a 43,1 % ih nekretninu koristi za vlastite potrebe. Od
spomenutih 32,4 % ispitanika koji nekretninu koriste za ostvarivanje prihoda, za njih
16,7 % dohodak od najma nekretnine predstavlja dodatni izvor prihoda, a za 15,7 %
je to osnovni izvor prihoda.

Grafikon 10: Korištenje druge nekretnine u svrhu ostvarivanja prihoda
16,7%
15,7%
43,1%
24,5%
dodatni izvor prihoda
osnovni izvor prihoda
ne koriste ju za najam
ne posjeduju drugu
nekretninu

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.
55

Većina ispitanika, odnosno 51 % osim nekretnina ima i zemljište pri ĉemu ih 12,7 %
ima poljoprivredno, 9,8 % graĊevinsko, a 21,6 % i poljoprivredno i graĊevinsko
zemljište dok 7,8 % ispitanika ima drugu vrstu zemljišta (vjerojatno šume i sliĉno).
Ĉak 30,4 % ispitanika koji imaju poljoprivredno zemljište ga i obraĊuje, a samo 4,9 %
ga ne obraĊuje s time da ih većina ispitanika koji imaju poljoprivredno zemljište
obraĊuje za vlastite potrebe i to 19,6 %, a 10,8 % kombinirano i za vlastite potrebe i
za ostvarivanje dodatnih prihoda.

Grafikon 11: Vrsta zemljišta koje posjeduju ispitanici
12,7%
9,8%
21,6%
48,0%
7,8%
poljoprivredno
graĊevinsko
poljoprivredno i
graĊevinsko
ne posjeduju zemljište
drugo

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

Rezimirajući provedeno istraţivanje, a vezanog za posjedovanje nekretnina, moţe se
zakljuĉiti da većina ispitanika posjeduje dodatnu nekretninu koju uglavnom koriste za
odmor odnosno za ostvarivanje prihoda od iznajmljivanja (stalno iznajmljivanje ili
turizam). Isto tako, preko 50 % ispitanika ima neku vrstu zemljišta (poljoprivredno i/ili
graĊevinsko i drugo kao što su šume i sliĉno) pri ĉemu poljoprivredna zemljišta
uglavnom obraĊuju i to za vlastite potrebe.

7.3.1.2. Rezultati istraživanja vezani za oporezivanje nekretnina i porezno
opterećenje graĊana

Treći dio upitnika odnosi se na oporezivanje nekretnina i porezno opterećenje
graĊana, a sastoji se od 22 pitanja. U ovom dijelu upitnika su prikupljani podaci o
poznavanju trenutnog naĉina oporezivanja nekretnina te mišljenja o tome jesu li
komunalna naknada i komunalni doprinos te porez na kuće za odmor koji se trenutno
plaćaju, dovoljan namet na nekretnine. Osim navedenog traţilo se mišljenje o
razlogu smanjenja stope poreza na promet nekretnina te je li ona primjerena.
Prikupljani su i podaci vezani za prijedlog oporezivanja nekretnina kojeg je Vlada RH
ţeljela uvesti još 2013. godine te je li on pravedan i bi li se uopće trebao mijenjati
naĉin oporezivanja nekretnina te mišljenje o trenutnom cjelokupnom poreznom
opterećenju graĊana. Na kraju ovog dijela upitnika ispitanici su trebali odgovoriti kako
bi novi naĉin oporezivanja utjecao na nekretnine, odnosno bi li došlo do povećane
prodaje nekretnina, povećanja cijena najmova, odnosno stanarine te što bi uĉinili s
56

dodatnim nekretninama, bi li ih zadrţali, prodali ili poklonili djeci... Isto tako su
traţena mišljenja o utjecaju oporezivanja nekretnina na standard najsiromašnije,
odnosno najstarije populacije.

Prema rezultatima ispitivanja vidljivo je da samo 8,8 % ispitanika nije uopće upoznato
s trenutnim naĉinom oporezivanja nekretnina dok ih je 30,4 % upoznato, a najviše
ispitanika djelomiĉno poznaje naĉin oporezivanja nekretnina iz ĉega se moţe
zakljuĉiti da najveći dio ispitanika ima odreĊena znanja o oporezivanju nekretnina, a
što je logiĉno s obzirom na to da su prema dosadašnjim rezultatima upitnika
uglavnom ili naslijedili nekretnine (51 % ispitanika) ili kupili nekretnine (61,8 %
ispitanika) te su se morali susresti s njihovim oporezivanjem.

Grafikon 12: Upoznatost ispitanika s trenutnim naĉinom oporezivanja
nekretnina u RH
30,4%
8,8%
60,8%
upoznati
nisu upoznati
djelomiĉno

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

Kada govorimo o komunalnoj naknadi i komunalnom doprinosu, a koji se trenutno
plaćaju na nekretnine, 92,2 % ispitanika smatra da je ovakav oblik nameta na
nekretnine dovoljan, a 7,8 % ih ne zna je li to dovoljno.

57

Grafikon 13: Mišljenje ispitanika o visini komunalne naknade
92,2%
0,0%
7,8%
dovoljno visoka
niska
ne zna

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

Bez obzira na to što najveći dio ispitanika (75,5 %) ima dodatni stan, kuću ili
vikendicu, ĉak 50,0 % ih smatra da porez koji se sada plaća na kuće za odmor
(godišnje u iznosu od 5 do 15 kuna po metru kvadratnom) je primjeren, 29,4 % ih
smatra da je previsok, 3,9 % da je prenizak, a 16,7 % ne zna.

Grafikon 14: Mišljenje ispitanika o visini poreza na kuće za odmor
3,9%
29,4%
50,0%
16,7%
prenizak
previsok
primjeren
ne zna

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

Na pitanje što misle je li smanjenje poreza na promet nekretnina najprije s 5 % na 4
%, a od ove godine i na 3 %, mjera porezne politike u svrhu smanjenja poreznog
opterećenja ili je u pitanju samo politiĉki potez, 64,7 % ispitanika smatra da se radi o
politiĉkom potezu, 3,9 % ih ne zna koji su razlozi, a preostalih 31,4 % ih smatra da je
u pitanju mjera porezne politike.
58

Grafikon 15: Mišljenje ispitanika o razlozima smanjenja poreza na promet
nekretnina
31,4%
64,7%
3,9%
mjera porezne politike
politiĉki potez
ne zna

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

Bez obzira na smanjenje poreza na promet nekretnina na 3 % većina ispitanika
odnosno 64,7 % smatra da je ova stopa još uvijek previsoka, 23,5 % ih smatra da je
primjerena dok 11,8 % ne zna, a ni jedan ispitanik ne smatra da je stopa preniska.

Grafikon 16: Mišljenje ispitanika o trenutnoj stopi poreza na promet od 3 %
0,0%
64,7%
23,5%
11,8%
preniska
previsoka
primjerena
ne zna

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

70,6 % ispitanika misli da nije potreban novi naĉin oporezivanja u Hrvatskoj, dok ih
10,8 % smatra da je potreban, a 18,6 % ih ne zna. Ovako velik postotak protivnika
uvoĊenja novog naĉina oporezivanja leţi vjerojatno u ĉinjenici da ispitanici ne vole
porezne reforme, naroĉito ako se radi o povećanju njihovih poreznih obveza.

59

Grafikon 17: Mišljenje ispitanika o potrebi uvoĊenja novog naĉina oporezivanja
nekretnina u RH
10,8%
70,6%
18,6%
potreban je
nije potreban
ne zna

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

Na pitanje smatraju li da je pravedno oporezivanje svih stambenih i poslovnih
nekretnina te garaţa i ostalih prostora kao i neizgraĊenog graĊevinskog zemljišta,
87,3 % ispitanika smatra da to nije pravedno, a samo 8,8 % da je pravedno dok ih
3,9 % ne zna. Naime, ovakav naĉin oporezivanja nekretnina je uvršten u Zakon o
lokalnim porezima koji je na snazi od 1.1.2018. godine, ali je odgoĊena njegova
primjena, a prema kojem bi komunalnu naknadu i porez na kuće za odmor trebao
zamijeniti novi porez na nekretnine. Oporezivale bi se sve stambene i poslovne
nekretnine, garaţe... kao i neizgraĊeno graĊevinsko zemljište, i to prema njihovoj
procijenjenoj vrijednosti. Iz navedenog proizlaze logiĉni odgovori 94,1 % ispitanika
koji smatraju da bi se spomenutim naĉinom oporezivanja nekretnina povećalo
porezno opterećenje, ni jedan ispitanik ne smatra da bi se porezno opterećenje
smanjilo, a samo 2,9 % ih misli da bi ostalo nepromijenjeno dok ih 2,9 % ne zna.

60

Grafikon 18: Mišljenje ispitanika o pravednosti novog naĉina oporezivanja
nekretnina u RH
8,8%
87,3%
3,9%
pravedan je
nije pravedan
ne zna

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

Grafikon 19: Mišljenje ispitanika o poreznom opterećenju nastalom zbog novog
naĉina oporezivanja nekretnina
94,1%
0,0%
2,9%
2,9%
povećalo bi se
smanjilo bi se
ne bi se mijenjalo
ne zna

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

Većina ispitanika, odnosno njih 45,1 % smatra da se porez na nekretnine uopće ne bi
trebao plaćati, 27,5 % ih ne zna, 16,7 % smatra da bi se trebao plaćati mjeseĉno, a
10,8 % godišnje.

Na pitanje o utjecaju uvoĊenja spomenutog naĉina oporezivanja nekretnina na
njihovu prodaju, 45,1 % ispitanika smatra da bi postojao utjecaj, 46,1 % smatra da bi
utjecaj bio djelomiĉan, a samo 5,9 % smatra da oporezivanje ne bi utjecalo na
prodaju, dok ih 2,9 % ne zna. Sliĉno, većina ispitanika, odnosno 74,5 % smatra da bi
61

se zbog novog naĉina oporezivanja smanjila izgradnja novih stanova, 13,7 % misli da
bi ostala na istoj razini, a 11,8 % ne zna dok nitko ne smatra da bi se povećala
izgradnja novih stanova.

Grafikon 20: Mišljenje ispitanika o utjecaju novog naĉina oporezivanja
nekretnina na njihovu prodaju
45,1%
5,9%
46,1%
2,9%
utjecalo bi
ne bi utjecalo
djelomiĉno
ne zna

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

Grafikon 21: Mišljenje ispitanika o utjecaju novog naĉina oporezivanja
nekretnina na izgradnju novih stanova
74,5%
0,0%
13,7%
11,8%
smanjila bi se izgradnja
povećala bi se izgradnja
izgradnja bi na istoj
razini
ne zna

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

Na pitanja o visini poreza na dohodak i poreza na potrošnju (PDV-a) svi ispitanici
imaju jedinstveno mišljenje i smatraju da je previsok, a isto tako 100 % ispitanika
smatra da su prihodi i imovina graĊana već dovoljno porezno opterećeni.

62

Grafikon 22: Mišljenje ispitanika o visini poreza
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
80,0%
90,0%
100,0%
previsok
prenizak
Visina poreza
Udio ispitanika (%)
Porez na dohodak
Porez na potrošnju
(PDV)

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

Grafikon 23: Mišljenje ispitanika o poreznom opterećenju prihoda i imovine
graĊana
100,0%
0,0%
dovoljno opterećeni
nedovoljno opterećeni

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

Prema mišljenju 56,9 % ispitanika, Hrvatska ţeli uvesti porez na nekretnine zbog
ostvarivanja dodatnih prihoda, odnosno punjenja drţavne blagajne, a 37,3 % smatra
da se radi o pritisku Europske unije dok samo 5,9 % smatra da je cilj pravednost kod
oporezivanja nekretnina.
63

Grafikon 24: Mišljenje ispitanika o razlozima uvoĊenja novog naĉina
oporezivanja nekretnina u RH
5,9%
37,3%
56,9%
pravednost oporezivanja
nekretnina
pritisci Europske unije
punjenje drţavne
blagajne

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

S obzirom na to da prema odgovorima ispitanika u ranijim pitanjima, većina dodatnu
nekretninu posjeduje u svrhu odmora ili ostvarivanja prihoda, tada ne ĉudi da bi 44,1
% ispitanika koji posjeduju dodatnu nekretninu istu zadrţali, a samo 1 % bi je prodao
dok bi 22,5 % razmišljalo o prodaji, a 7,8 % bi ih nekretnine prepisalo na djecu.

Grafikon 25: Mišljenje ispitanika o zadržavanju nekretnina u sluĉaju uvoĊenja
novog naĉina oporezivanja
44,1%
1,0%
22,5%
7,8%
24,5%
zadrţali
prodali
razmišljali o prodaji
prepisali na djecu
ne posjeduju dodatnu
nekretninu

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

Gotovo svi ispitanici koji bi zadrţali nekretninu, a koja im sluţi za ostvarivanje
dohotka, uredno bi prijavili podstanare ili turiste i platili porez na dohodak dok samo 1
% ih ne bi prijavilo podstanare ili turiste i izbjegli bi plaćanje poreza na dohodak.

64

100 % ispitanika smatra da bi se uvoĊenjem poreza na nekretnine povećala cijena
stanarine zbog većih izdataka stanodavaca te da bi došlo do stvaranja socijalno
ugroţenih podstanarskih obitelji koje ne mogu plaćati visoke stanarine, a
predstavljalo bi i udar na standard najsiromašnije odnosno najstarije populacije.

Da bi oporezivanjem zemljišta mogla biti ugroţena i egzistencija starijih ljudi koji ţive
od vrlo niske mirovine i ne mogu plaćati ovaj porez, smatra 98 % ispitanika, a samo 2
% ih smatra suprotno.

Grafikon 26: Mišljenja ispitanika o utjecaju uvoĊenja oporezivanja nekretnina
na egzistenciju
0,0%
20,0%
40,0%
60,0%
80,0%
100,0%
povećava se
cijena
stanarine
stvaranje
socijalno
ugroženih
podstanarskih
obitelji
udar na
standard
najstarije
populacije
oporezivanjem
zemljišta se
ugrožava
egzistencija
starijih ljudi
Tvrdnja
Udio (%)
da
ne

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

U sluĉaju uvoĊenja oporezivanja nekretnina 76,5 % ispitanika smatra da se zemljišta
ne bi trebala oporezivati, a 6,9 % misli da bi trebala dok ih 16,7 % ne zna.

65

Grafikon 27: Mišljenje ispitanika o potrebi oporezivanja zemljišta
76,5%
6,9%
16,7%
zemljišta ne bi trebalo
oporezivati
zemljišta bi trebalo
oporezivati
ne zna

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

Rezimirajući provedeno istraţivanje, a vezanog za uvoĊenje oporezivanja nekretnina
i porezno opterećenje graĊana, moţe se zakljuĉiti da je najveći broj ispitanika protiv
uvoĊenja novog poreza na nekretnine ukljuĉujući i zemljišta te da ovakav naĉin
oporezivanja nije pravedan. Svi ispitanici su mišljenja da su porezi koje plaćaju
graĊani (porez na dohodak, porez na potrošnju – PDV) previsoki te da su prihodi i
imovina graĊana već dovoljno, odnosno previše opterećeni. Isto tako su mišljenja da
bi oporezivanje nekretnina negativno utjecalo na izgradnju novih stanova, a došlo bi i
do ugroţavanja egzistencije kako podstanara tako i starije populacije koja ţivi od vrlo
niskih mirovina.

7.3.2. Utjecaj oporezivanja nekretnina na turizam u RH

U ovom dijelu rada se ispituje hipoteza 2: Porez na nekretnine negativno utjeĉe na
turizam, a time i na ekonomiju i zaposlenost.

Predmet prouĉavanja u okviru ove metode jest saznati mišljenje graĊana o utjecaju
uvoĊenja oporezivanja nekretnina na turizam, odnosno kako bi se oporezivanje
odrazilo na zadrţavanje nekretnina koje posjeduju i od kojih ostvaruju dodatne
prihode ili im je to jedini izvor prihoda.
Hipoteza se jednim dijelom provjerava metodom ispitivanja pomoću anketnih
upitnika. Zbog vjerodostojnijeg dokazivanja ove hipoteze bit će upotrijebljeni i podaci
iz sekundarnih izvora odnosno statistiĉki podaci prikazani kroz duţi niz godina.
Pomoću njih će se pokazati udio privatnih smještajnih kapaciteta u ukupnim
smještajnim kapacitetima Hrvatske kao i udio ostvarenih noćenja (prihoda) od
privatnih iznajmljivaĉa u odnosu na ukupno ostvaren prihod od noćenja. Kroz broj
zaposlenih koji se nalaze u djelatnosti turizma, a vezan je za privatne iznajmljivaĉe,
66

bit će ukazano na eventualne posljedice koje mogu nastati uvoĊenjem oporezivanja
nekretnina.
Dakle, pomoću spomenutih statistiĉkih podataka ţeljelo se pokazati koliki je udio
privatnih iznajmljivaĉa u ukupnim smještajnim kapacitetima te što se dogodi kada
doĊe do pada ili rasta smještajnih kapaciteta kod privatnih iznajmljivaĉa (privatne
sobe, apartmani i sliĉno).

7.3.2.1. Rezultati istraživanja vezani za utjecaj oporezivanja nekretnina na
turizam

Ĉetvrti dio upitnika odnosi se na utjecaj oporezivanja nekretnina na turizam, a sastoji
se od 6 pitanja. U ovom dijelu upitnika se prikupljaju podaci o iznajmljivanju dodatnih
nekretnina u turistiĉke svrhe te je li im to osnovni ili dodatni izvor prihoda kao i podaci
o tome što bi u sluĉaju uvoĊenja novog naĉina oporezivanja uĉinili s tim
nekretninama. Ispitanici su trebali odgovoriti i što misle bi li se povećala cijena
noćenja kod privatnih iznajmljivaĉa i kako bi to utjecalo na broj turista, odnosno na
ostvarivanje prihoda od turizma.

Prema rezultatima ispitivanja vidljivo je da od onih koji posjeduju dodatnu nekretninu
25,5 % ju iznajmljuje u turistiĉke svrhe, a 50 % ju ne iznajmljuje. 12,7 % ispitanika od
najma nekretnine u turistiĉke svrhe, dodatne nekretnine koristi za ostvarivanje
osnovnog prihoda, a isto toliko ispitanika (12,7 %) je to dodatni izvor prihoda, dok
ostali ispitanici dodatnu nekretninu ne koriste za najam, odnosno ne posjeduju
dodatnu nekretninu.

Grafikon 28: Korištenje nekretnine za turizam
12,7%
12,7%
48,0%
26,5%
dodatni izvor prihoda
osnovni izvor prihoda
ne koriste za najam
ne posjeduju dodatnu
nekretninu

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

Većina ispitanika koji posjeduju nekretnine za ostvarivanje dohotka od najma u
turistiĉke svrhe ih ne bi prodali već bi ih i dalje koristili za turizam – njih 15,7 %, a 5,9
% bi nekretnine poklonilo djeci dok ih 2,9 % ne zna što bi uĉinili.
67

S obzirom na to da prema statistiĉkim podacima više od 55 % ukupnih smještajnih
kapaciteta otpada na privatne iznajmljivaĉe, 87,3 % ispitanika smatra da bi uvoĊenje
oporezivanja nekretnina negativno utjecalo na prihod od turizma i za graĊane i za
drţavu dok ih 12,7 % ima suprotno mišljenje.

Grafikon 29: Mišljenje ispitanika o utjecaju oporezivanja nekretnina na
smanjenje prihoda od turizma kod privatnih iznajmljivaĉa
87,3%
12,7%
ugroţava ostvarivanje
prihoda
ne ugroţava ostvarivanje
prihoda

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

Sliĉno tome, 98 % ispitanika smatra da bi se uvoĊenjem poreza na nekretnine
povećala i cijena noćenja kod privatnih iznajmljivaĉa, a zbog većih izdataka koje bi
imali iznajmljivaĉi te da bi zbog povećane cijene noćenja došlo i do smanjenja broja
turista u privatnim sobama misli 82,4 % ispitanika.

Grafikon 30: Mišljenje ispitanika o utjecaju oporezivanja nekretnina na cijenu
noćenja i broj turista kod privatnih iznajmljivaĉa
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
80,0%
90,0%
100,0%
da
ne
Tvrdnja
Postotak (%)
povećala bi se cijena
noćenja
smanjio bi se broj turista

Izvor: Rezultati anketnog istraţivanja, 2019.

68

Rezimirajući provedeno istraţivanje, a vezano za utjecaj oporezivanja nekretnina na
turizam, moţe se zakljuĉiti da bi uvoĊenje ovog poreza negativno utjecalo na turizam
zbog povećanja cijene noćenja kod privatnih iznajmljivaĉa, smanjenja broja turista, a
ĉime dolazi do smanjenja prihoda od turizma što u konaĉnici smanjuje prihode
graĊana, ali i prihode drţave.

7.3.2.2. Analiza statistiĉkih podataka vezanih za utjecaj oporezivanja nekretnina
na turizam

U ovom dijelu rada bit će prikazani statistiĉki podaci o smještajnim kapacitetima po
vrstama objekata s posebnim osvrtom na broj smještajnih kapaciteta u privatnim
sobama odnosno kod privatnih iznajmljivaĉa. Navedeno se analizira kako bi se
pokazalo koliki je udjel privatnih soba u ukupnim smještajnim kapacitetima te što bi
se dogodilo u sluĉaju uvoĊenja oporezivanja nekretnina s iskorištenosti smještajnih
kapaciteta kod privatnih iznajmljivaĉa, a obzirom na rezultate provedenog
istraţivanja.

U Tablici 6 su prikazani smještajni kapaciteti po vrstama objekata u Hrvatskoj u
razdoblju 1980. – 2015. Vidljivo je da se iz godine u godinu najviše povećavao broj
postelja u privatnim sobama odnosno kod privatnih iznajmljivaĉa pa je tako 1980.
godine iznosio 196.034 postelja i povećavao se do 1990. godine, a onda je zbog rata
u Hrvatskoj pao na 125.370. Nakon završetka rata, broj postelja kod privatnih
iznajmljivaĉa je u stalnom rastu te 2015. doseţe broj od 575.428 postelja.
Promatrajući spomenute apsolutne iznose u privatnim sobama kao udjele u ukupnom
broju postelja, 1980. godine udio je bio 28,33 % da bi se 1990. povećao na 30,61 %
kada je poĉeo padati i 1995. godine je iznosio 20,60 % da bi 2015. godine udio
privatnih soba u ukupnim smještajnim kapacitetima iznosio 55,90 %.

Dakle, usporeĊujući broj postelja 2015. u odnosu na poslijeratnu 1995. godinu u
pojedinim objektima kao što su hoteli, turistiĉka naselja, kampovi i drugi došlo je do
smanjenja broja postelja, odnosno smještajnih kapaciteta dok je broj postelja kod
privatnih iznajmljivaĉa povećan za 358,98 % što je ujedno i najveće povećanje
smještajnih kapaciteta promatrajući 2015. u odnosu na 1995. godinu.

69

Tablica 6: Smještajni kapaciteti po vrstama objekata u razdoblju 1980. – 2015. u
RH
Smještajni kapaciteti po vrstama objekata 1980. – 2015.

broj postelja

Vrsta objekta
1980.
1985.
1990.
1995.
2000.
2005.
2010.
2015.
Indeks
2015/1995
Hoteli i aparthoteli
113.177
127.802
142.917
138.535
126.656
115.776
122.879
135.322
97,68
Turistiĉka naselja
41.715
51.065
58.201
61.389
64.593
61.991
31.891
30.836
50,23
Kampovi
232.960
278.779
292.934
260.764
210.148
217.324
232.134
237.758
91,18
Privatne sobe
196.034
246.995
264.092
125.370
273.833
400.454
428.464
575.428
458,98
Ljeĉilišta
1.045
2.292
2.906
2.683
2.830
2.258
2.547
2.510
93,55
Radniĉka
odmarališta
68.228
76.061
69.319
6.996
11.657
11.124
7.429
2.749
39,29
Odmarališta
za
djecu / hosteli
25.742
27.397
19.853
3.321
6.192
4.667
5.934
11.692
352,06
Ostalo
13.099
9.860
12.458
9.568
14.279
95.616
78.673
33.017
345,08
UKUPNO
692.000
820.251
862.680
608.626
710.188
909.210
909.951
1.029.312
169,12

Udio privatnih
soba u ukupnim
smještajnim
kapacitetima
28,33%
30,11%
30,61%
20,60%
38,56%
44,04%
47,09%
55,90%

Izvor: obrada autorice prema podacima Ministarstva turizma RH, 2019.

Grafikon 31: Smještajni kapaciteti u privatnim sobama u odnosu na ukupne
kapacitete u razdoblju 1980. – 2015.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
1980.
1985.
1990.
1995.
2000.
2005.
2010.
2015.
Godina
Udio (%)
Ukupno
Privatne
sobe

Izvor: obrada autorice prema podacima Ministarstva turizma RH, 2019.
.

U Tablici 7 i Grafikonu 32 je prikazan ostvaren turistiĉki promet po vrstama objekata
u Hrvatskoj u razdoblju 1980. – 2015., odnosno ostvarena noćenja po vrstama
objekata. I ovdje je vidljivo da se iz godine u godinu najviše povećavao broj noćenja
u privatnim sobama odnosno kod privatnih iznajmljivaĉa pa je tako 1980. godine
iznosio 10.406.000 i povećavao se do 1985. godine, a onda je zbog rata u Hrvatskoj
padao te je 1995. iznosio svega 840.000. MeĊutim, nakon završetka rata, broj
70

noćenja kod privatnih iznajmljivaĉa je u stalnom rastu te 2015. doseţe broj od
30.664.000 noćenja. Promatrajući spomenute apsolutne iznose u privatnim sobama
kao udjele u ukupno ostvarenom broju noćenja, 1980. godine udio je bio 19,4 %% da
bi 1995. pao na svega 6,5 % nakon ĉega je ponovo poĉeo rasti te je 2015. godine
dosegao udio od 42,8 %.

Dakle, i ovdje se usporeĊuje broj noćenja 2015. u odnosu na poslijeratnu 1995.
godinu te je vidljivo da je broj noćenja kod privatnih iznajmljivaĉa drastiĉno povećan i
to s 840.000 noćenja 1995. godine povećan je na 30.664.000 noćenja 2015. godine,
a što ukazuje na povećanje za ogromnih 3.550,48 % dok je povećanje noćenja u
ostalim smještajnim kapacitetima bitno manje u odnosu na navedeno.

Svrha prikaza broja noćenja odnosno broja smještajnih kapaciteta u privatnim
sobama je pokazati koliki je udjel u ukupnim noćenjima, odnosno ukupnim
smještajnim kapacitetima, a kako bi se pokazao utjecaj njihova smanjenja na ukupno
ostvarene prihode od turizma i broj zaposlenih.

Tablica 7: Noćenja turista po vrstama objekata u razdoblju 1980. – 2015. (u 000)
Noćenja turista po vrstama objekata 1980. – 2015. (u 000)

broj noćenja

Vrsta objekta
1980.
1985.
1990.
1995.
2000.
2005.
2010.
2015.
Indeks
2015/1995
Hoteli i aparthoteli
17.521
20.975
20.716
5.587
13.164
14.960
15.045
17.461
312,53
Turistiĉka naselja
3.937
5.466
5.198
1.972
4.561
4.703
2.790
2.901
147,11
Kampovi
12.804
17.150
12.010
3.429
10.740
13.359
13.793
17.158
500,38
Privatne sobe
10.406
13.383
7.375
840
8.325
13.859
19.398
30.664
3650,48
Ljeĉilišta
327
593
617
162
253
203
197
204
125,93
Odmarališta
5.135
6.190
4.412
303
475
552
347
115
37,95
Hosteli
1.975
2.106
1.245
192
340
334
434
801
417,19
Ostalo
1.495
1.802
950
400
1.325
3.451
4.412
2.301
575,25
UKUPNO
53.600
67.665
52.523
12.885
39.183
51.421
56.416
71.605
555,72

Noćenja turista u
privatnim sobama
19,4%
19,8%
14,0%
6,5%
21,2%
27,0%
34,4%
42,8%

Izvor: obrada autorice prema podacima Ministarstva turizma RH, 2019.

71

Grafikon 32: Noćenja turista u privatnim sobama u razdoblju 1980. – 2015.
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
80,0%
90,0%
100,0%
1980.
1985.
1990.
1995.
2000.
2005.
2010.
2015.
Godina
Udio (%)
Privatne sobe
Ukupno

Izvor: obrada autorice prema podacima Ministarstva turizma RH, 2019.

Promatrajući Grafikon 33 s podacima o udjelu broja zaposlenih u djelatnosti pruţanja
smještaja, pripreme i usluţivanja hranom u razdoblju od 2003. do 2018. godine,
vidljivo je da je udio zaposlenih u obrtu i slobodnim profesijama, dakle broj
zaposlenih koji rade kod privatnih iznajmljivaĉa izmeĊu 30 % i 50 % od ukupnog
broja zaposlenih u ovoj djelatnosti gledajući promatrano razdoblje, a što je dosta velik
udio. Dakle, smanjenjem broja noćenja kod privatnih iznajmljivaĉa, smanjit će se i
potreba za brojem zaposlenih u ovoj djelatnosti.

72

Grafikon 33: Broj zaposlenih u djelatnosti smještaja, pripreme i usluživanja
hranom u razdoblju 2003. – 2018.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2003.
2004.
2005.
2006.
2007.
2008.
2009.
2010.
2011.
2012.
2013.
2014.
2015.
2016.
2017.
2018.
Godina
Udio (%)
o obrtu i slobodnim
profesijama
u pravnim osobama

Izvor: obrada autorice prema podacima Ministarstva turizma RH, 2019.

Dakle, iz navedenih podataka i temeljem provedenog istraţivanja se moţe doći do
zakljuĉka da bi uvoĊenjem oporezivanja nekretnina došlo do smanjenja broja
noćenja kod privatnih iznajmljivaĉa ĉiji je udio prema podacima iz 2015. bio ĉak 42,8
% od ukupnog broja ostvarenih noćenja u RH. Zbog smanjenja broja noćenja, dolazi i
do pada broja zaposlenih koji rade u djelatnosti obrta i slobodnih zanimanja, dakle
kod privatnih iznajmljivaĉa, a što za posljedicu ima i smanjenje prihoda od turizma
što direktno utjeĉe na privatne iznajmljivaĉe kao i sve djelatnosti povezane s
turizmom te naravno na smanjenje prihoda drţavnog budţeta.

Prema podacima iz 2017. i 2018. godine, prihod od turizma u BDP-u RH ima
znaĉajan udio, iznosi gotovo 20 % ukupnog BDP-a RH te bi smanjenje prihoda od
turizma znatno smanjilo ovaj udio, a drţava bi tzv. „proraĉunske rupe“ morala puniti
nekim drugim izvorima prihoda.

Tablica 8: Prihodi od turizma od 2017. do 2018. godine

2017.
2018.
(procjena)
INDEKS
2018./2017.
BDP (u mil. EUR)
48.462
51.527
106,3
PRIHODI OD TURIZMA (u mil. EUR)*
9.493
10.096,5
106,4
UDJEL TURIZMA U BDP-u (u %)
19,6
19,6
100,0
*Izvor: Hrvatska narodna banka

Izvor: Ministarstvo turizma RH prema podacima DZS-a, 2019.

73

Grafikon 34: Udjel turizma u ukupnom BDP-u 2018. godine
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Udjel turizma u BDP-u
Ukupni BDP
Udio (%)

Izvor: obrada autorice prema podacima Ministarstva turizma RH temeljenim na podacima
DZS-a, 2019.

Dakle, temeljem provedenog istraţivanja u kombinaciji s analizom statistiĉkih
podataka moţe se zakljuĉiti da uvoĊenje oporezivanja nekretnina ima negativan
utjecaj na turizam te se hipoteza 2 moţe potvrditi.

7.3.3. Utjecaj oporezivanja nekretnina na graĊevinski sektor u RH i ostale grane
povezane s njim

U ovom poglavlju se dokazuje hipoteza 3 koja glasi: UvoĊenje novih poreza i
neprestano mijenjanje stopa postojećih poreza dovodi do negativnih ekonomskih
uĉinaka, smanjenja kupovne moći graĊana kao i iseljavanja mladih koji nemaju
riješeno stambeno pitanje.

Hipoteza se provjerava temeljem statistiĉkih podataka iz sekundarnih izvora.
Predmet prouĉavanja u okviru ove metode jest kroz duţi niz godina prikazati što se
dogaĊa u trenutku smanjenja obima poslova u graĊevinskom sektoru i utjecaj
smanjenog obima gradnje na cjelokupno gospodarstvo i ekonomiju. Navedena
analiza se koristi u provjeri hipoteze o utjecaju uvoĊenja oporezivanja nekretnina na
graĊevinski sektor i s njim povezanih sektora. Bit će ukazano na eventualne
posljedice koje mogu nastati uvoĊenjem oporezivanja nekretnina.

74

7.3.3.1. Analiza statistiĉkih podataka vezanih za utjecaj oporezivanja nekretnina
na graĊevinski sektor

Dakle, promatrajući tablicu 9 i grafikon 35, vidljivo je da se povećanjem vrijednosti
izvršenih graĊevinskih radova povećava i potrošnja energije u graĊevinskoj
djelatnosti, odnosno smanjenjem vrijednosti graĊevinskih radova smanjuje se i
potrošnja energije potrebne za obavljanje tih radova (elektriĉna energija, plin, benzin,
dizelska goriva, maziva i drugo). Povećanjem obima graĊevinskih radova raste i
potreba za radnicima i obrnuto. Dakle, povećanje odnosno smanjenje graĊevinskih
radova utjeĉe i na ostale grane ekonomije koje su direktno povezane s
graĊevinarstvom.

Iz grafikona 35 je vidljivo i da je graĊevinski sektor rastao od 2005. do 2008. godine,
a 2009. godine poĉinje drastiĉno padati zbog recesije koja je uzrokovala smanjenje
potraţnje za nekretninama. Ponovni oporavak graĊevinskog sektora zapoĉinje
laganim rastom tek 2015. godine.

75

Tablica 9: Statistiĉka izvješća za graĊevinarstvo u razdoblju 2005. – 2017.
Godina
2005.
2006.
2007.
2008.
2009.
2010.
2011.
2012.
2013.
2014.
2015.
2016.
2017.
Prosjeĉan broj radnika na
gradilištima
54.682
57.770
62.327
67.887
64.610
55.399
50.218
46.002
43.531
41.177
41.037
41.639
42.389
Ukupna vrijednost izvršenih
graĊevinskih radova (u
kunama)
17.807.328
21.430.104
24.299.155
27.786.783
24.395.989
17.866.247
16.783.675
15.976.215
15.091.225
14.090.716
15.147.581
15.842.907
16.238.980
     zgrade
7.544.300
9.582.565
12.086.622
14.563.110
12.196.741
9.320.320
8.251.759
7.168.805
6.262.501
6.529.298
7.240.594
7.618.278
8.593.418
     ostale graĊevine
10.263.028
11.847.539
12.212.533
13.223.673
12.199.248
8.545.927
8.531.916
8.807.410
8.828.724
7.561.418
7.906.987
8.224.629
7.645.562
Ukupna potrošnja energije
u graĊevinskoj djelatnosti
(el. energija, plin, benzin,
dizelska goriva, maziva i dr.
(u kunama)
1.011.022
1.150.293
1.316.589
1.581.668
1.133.814
1.070.640
1.136.382
1.121.079
1.090.587
994.125
929.684
866.471
859.633
Izvor: obrada autorice prema podacima DZS-a - SI1378 (2010.), SI1406 (2011.), SI1433 (2012.), SI1462 (2013.), SI1490 (2014.), SI1514
(2015.), SI1538 (2016.), SI1563 (2017.), SI1593 (2018.), SI1615 (2019.)

Grafikon 35: Statistiĉka izvješća za graĊevinarstvo u razdoblju 2005. – 2017.
0
5.000.000
10.000.000
15.000.000
20.000.000
25.000.000
30.000.000
35.000.000
2005.
2006.
2007.
2008.
2009.
2010.
2011.
2012.
2013.
2014.
2015.
2016.
2017.
Ukupna
potrošnja
energije u
građevinskoj
djelatnosti (el.
energija, plin,
benzin, dizelska
goriva, maziva i
Ukupna
vrijednost
izvršenih
građevinskih
radova (u
Kunama)

Izvor: obrada autorice prema podacima DZS-a - SI1378 (2010.), SI1406 (2011.), SI1433 (2012.), SI1462 (2013.), SI1490 (2014.),
SI1514 (2015.), SI1538 (2016.), SI1563 (2017.), SI1593 (2018.), SI1615 (2019.)
76

Navedeni podaci su korišteni u svrhu dokazivanja postavljene hipoteze, odnosno
kako bi se dokazalo kakvi su uĉinci povećanja, odnosno smanjenja graĊevinskih
radova i utjecaj na ostale grane ekonomije, a za primjer su usporeĊivani podaci o
graĊevinskim radovima prije krize, dakle do 2009. godine, tijekom kriznih godina
kada se obim graĊevinskih radova smanjio pa sve do ponovnog oporavka. S obzirom
na to na postavljenu hipotezu i rezultate provedenog istraţivanja, vidljivo je da bi se
uvoĊenjem oporezivanja nekretnina bitno smanjila izgradnja novih stanova. To se
moţe potvrditi ranije analiziranim rezultatima istraţivanja koji pokazuju da 74,5 %
ispitanika smatra da bi se zbog novog naĉina oporezivanja smanjila izgradnja novih
stanova, 13,7 % misli da bi ostala na istoj razini, a 11,8 % ne zna dok nema
ispitanika koji smatraju da bi se povećala izgradnja novih stanova.

Prema ranije analiziranim rezultatima provedenog istraţivanja prema kojem bi u
sluĉaju uvoĊenja spomenutog poreza na nekretnine došlo do povećanja poreznog
opterećenja graĊana te smanjenog obujma gradnje nekretnina, za posljedicu ima i
smanjenje potraţnje za stanovima zbog smanjenja kupovne moći. Dakle, graĊani bi
više morali izdvajati za poreze te bi manje mogli uštedjeti i ne bi mogli kupovati
nekretnine. Sliĉna situacija je bila i u vrijeme recesije kada su graĊani bili dodatno
opterećeni kriznim porezima zbog ĉega je izmeĊu ostalog bitno smanjena i potraţnja
za stanovima (vidljivo iz Grafikona 36) te je došlo do pada u graĊevinskom sektoru, a
što je naravno utjecalo i na ostale grane ekonomije, a time i na zaposlenost.

Povećanjem nezaposlenosti smanjuje se i mogućnost graĊana za kupnjom novih
nekretnina i rješavanjem stambenog pitanja, a što u krajnosti rezultira iseljavanjem
prvenstveno mlaĊih obitelji.

Grafikon 36: Kretanje kupoprodaje stambenih nekretnina u Hrvatskoj
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Godina
Broj kupoprodaja

Izvor: obrada autorice prema podacima Ranilović, Ministarstvo financija – preuzeto s HGK,
2016., e- izvor

77

Dakle, slijedom analiziranih statistiĉki podataka o rastu, odnosno padu u
graĊevinskom sektoru i njegovom utjecaju na ekonomiju, zaposlenost i iseljavanje
moţe se potvrditi postavljena hipoteza 3.

8. NAĈIN OPOREZIVANJA IMOVINE U SUVREMENIM DRŽAVAMA SVIJETA

U suvremenim drţavama imovina se oporezuje na razne naĉine, primjenom razliĉitih
vrsta poreznih stopa i razliĉitih modaliteta, dakle nemaju sve isti pristup oporezivanju
imovine. Dakle, neke drţave upotrebljavaju proporcionalne porezne stope, a neke
progresivne porezne stope. Isto tako, u nekim drţavama se do odreĊenog iznosa
vrijednosti imovine primjenjuje paušalni iznos, a na razliku iznad te vrijednosti
primjenjuje se odreĊena porezna stopa. Pojedine zemlje oporezuju samo imovinu
fiziĉkih osoba, a u pojedinim zemljama se oporezuje i imovina pravnih osoba.

Postoje nekoliko naĉelnih skupina oporezivanja imovine u suvremenim drţavama pa
se u nekim drţavama oporezuje iskljuĉivo nepokretna imovinska vrijednost, u nekim
drţavama postoji pak zakonski popis u kojem su taksativno navedene imovinske
vrijednosti koje se nalaze u tuzemstvu i podlijeţu oporezivanju, a obiĉno sadrţe
tuzemnu nepokretnu i djelomiĉno pokretnu trgovinu. Neke drţave oporezuju pak
ukupnu imovinsku vrijednost koja se nalazi u tuzemstvu ili se promatra kao tuzemna
imovina.118

Drţave Europske unije nemaju jedinstven sustav oporezivanja imovine. U nekima se
primjenjuje opći ili sintetiĉki porez na imovinu, u nekim pojedinaĉni ili parcijalni porez
na pojedine dijelove imovine, dok neke drţave imaju kombinaciju, odnosno uz opći
porez na imovinu primjenjuju i pojedinaĉne ili parcijalne poreze na pojedine dijelove
imovine, a ti se porezi u pravilu ubiru jednom godišnje.

8.1. Porez na nekretnine u zemljama Europske unije

Porez na nekretnine primjenjuje se u nekom obliku u gotovo svim drţavama
Europske unije, osim na Malti119 koja ne prikuplja porez vezan za vlasništvo nad
nekretninama. Osnovica koja se oporezuje, kao ni stope, nisu jedinstvene u svim
ĉlanicama Europske unije, razlikuju se od drţave do drţave.120

U nastavku je dan prikaz poreza na nekretnine u zemljama EU-27, dakle 2009.
godine prije ulaska Hrvatske u Europsku uniju, budući da nema aţuriranih novijih
podataka kojima bi autorica imala pristup.

Prema navedenom prikazu, obveznici plaćanja poreza na nekretnine su fiziĉke i
pravne osobe koje su vlasnici, odnosno korisnici stambenog ili poslovnog prostora ili
zemljišta osim u Francuskoj u kojoj su vlasnici obveznici plaćanja poreza na
vlasništvo stambene nekretnine, a porez na stanovanje plaćaju osobe koje stanuju u

118 Mijatović, 2004., str. 72.
119 prema podacima iz 2009. godine
120 Kesner-Škreb, 2009., str. 3.
78

nekom stambenom objektu. U svim zemljama oporezuju se nekretnine koje
obuhvaćaju graĊevine i zemljište, osim u Estoniji gdje se porez na nekretnine plaća
samo na zemljište te u Hrvatskoj gdje se plaća samo porez na kuće za odmor.

Osnovica poreza na nekretnine uglavnom je vrijednost nekretnine koju procjenjuju
lokalne vlasti. U nekim drţavama osnovica poreza je procijenjena vrijednost
nekretnine (Austrija, Bugarska, Cipar, Luksemburg, Nizozemska, Slovaĉka,
Ujedinjeno Kraljevstvo) dok u nekim drţavama osnovicu ĉini katastarska vrijednost
nekretnine (Danska, Estonija, Italija, Latvija, Litva, Njemaĉka, Španjolska, Švedska).
U Francuskoj se porezna osnovica utvrĊuje temeljem rentne vrijednosti nekretnine na
trţištu, a primjenjuje se i kod poreza na vlasništvo i kod poreza na stanovanje. U
Ĉeškoj, Grĉkoj, Poljskoj i Slovaĉkoj porezna osnovica se pak odreĊuje primjenom
odreĊenih koeficijenata na površinu nekretnine.

Kao što je vidljivo u Tablici 10, porezne stope u zemljama EU-a se uglavnom kreću
od 0,1 % do maksimalno 3,4 %, meĊutim u najvećem broju drţava porezne stope
koje se primjenjuju nisu veće od 1 %.

Tablica 10: Pregled poreza na nekretnine u zemljama EU-27 (za fiziĉke osobe,
stanje kolovoz 2009. g.)
DRŽAVA
OSNOVICA
STOPA
NAPOMENA
Austrija
Procijenjena vrijednost
0,2 – 1%

Bugarska
Procijenjena vrijednost
0,05 – 0,2%
Za nekretninu u kojoj
porezni obveznik stanuje
odobrava se olakšica od
50%.
Cipar
Procijenjena vrijednost
0 – 0,4%
Porez se plaća na
procijenjenu trţišnu
vrijednost od 01. sijeĉnja
1980. g.
Ĉeška
Za zemlju – kupovna
cijena
0,25 – 0,75%

Za graĊevine – površina
tlocrta
1 – 10 CZK po m2

Danska
Porezna vrijednost
1,6 – 3,4%

Estonija
Trţišna vrijednost
zemljišta
0,1 – 2,5%
Porez se ubire samo na
zemljište.
Finska
Porezna vrijednost
0,5 – 1%

Francuska
Rentna vrijednost koju
odreĊuju lokalne vlasti
Koeficijenti koje
odreĊuju lokalne vlasti
Taxe fonciere (property
tax) plaća vlasnik, Taxe
d,habitation (residence
tax) plaća stanar. Ako
stanar stanuje u vlastitom
stanu plaća, oba poreza.
Njemaĉka
Fiskalna vrijednost
UtvrĊuje ih lokalna
vlast, u prosjeku 1,9%.

79

Grĉka
Procijenjena vrijednost
Drţavni porez 0,1%
Lokalni porez 0,025 –
0,035%
Osnovno stanovanje
osloboĊeno je plaćanja
drţavnog poreza.
MaĊarska
Trţišna vrijednost
Maksimum 3%

Irska
Rentna vrijednost koju
odreĊuju lokalne vlasti
Stope godišnje
utvrĊuju lokalne vlasti.
Porez se ne plaća na
stambeni prostor.
Italija
Imputirani dohodak od
nekretnine
0,4 – 0,7%
Osnovno stanovanje
osloboĊeno je plaćanja
poreza.
Latvija
Katastarska vrijednost
1%

Litva
Prosjeĉna trţišna
vrijednost
1%
Obveznici su samo pravne
osobe.
Luksemburg
Procijenjena vrijednost
0,7 – 1%

Nizozemska
Procijenjena vrijednost
Stope odreĊuju lokalne
jedinice.

Poljska
Površina tlocrta, zemlje
0,37 – 19,81 PLN po
m2

Portugal
Procijenjena vrijednost
0,2 – 1%
Izuzeto osnovno
stanovanje.
Rumunjska
Raĉunovodstvena
vrijednost
0,25 – 1,5%

Slovaĉka
Procijenjena vrijednost
Zemlja 0,25%
GraĊevine 1SKK po m2
Slovenija
Zakonom utvrĊena
vrijednost
0,1 – 1,5%
Prvih 160 m2 stana
osloboĊeno je poreza ako
vlasnik u njemu stanuje.
Španjolska
Katastarska vrijednost
0,3 – 0,4%

Švedska
Procijenjena vrijednost
0,5 – 1%
Drţavni porez na
graĊevine koje se koriste u
komercijalne i trgovaĉke
svrhe.
Procijenjena vrijednost
0,4 – 0,75%
Lokalni porez za graĊevine
u kojima se stanuje.
Ujedinjeno
Kraljevstvo
Procijenjena vrijednost
za council tax; rentna
vrijednost za national
non-domestic rate
Stope svake godine
odreĊuju lokalne vlasti.
Za privatno stanovanje
plaća se council tax.
Poduzeća plaćaju national
non-domestic rate.
Belgija
-
-
Nema porez na
nekretnine.
Postoji samo oblik poreza
na rentnu vrijednost
nekretnina za pravne
osobe
Malta
-
-
Nema porez na
nekretnine.
Izvor: IBFD u: Kesner-Škreb, 2009., str. 4.

80

8.2. Procjena vrijednosti nekretnina i uvoĊenje poreza na nekretnine u Sloveniji

S obzirom na to da je stanje zemljišnih knjiga i ostalih evidencija u Republici Sloveniji
vrlo sliĉno kao i u Hrvatskoj, zanimljivo je bilo analizirati cijeli proces priprema koji je
prethodio uvoĊenju oporezivanja nekretnina u toj drţavi.

Da se radi o sloţenom, dugotrajnom i zahtjevnom procesu, pokazuje nam primjer
provedbe masovne procjene vrijednosti nekretnina po trţišnim cijenama u susjednoj
Sloveniji koji je trajao više od jednog desetljeća. Oni su 1999. godine zapoĉeli s
projektom modernizacije uknjiţbe nekretnina, a ĉiji je sastavni dio bila i masovna
procjena vrijednosti za potrebe oporezivanja. Modernizacija uknjiţbe nekretnina
trajala je pet godina, od 2000. do 2005. godine i bila je preduvjet za utvrĊivanje
trţišne vrijednosti nekretnina kao osnovice za njihovo oporezivanje. Tijekom
provedbe ovog projekta u potpunosti su digitalizirani i meĊusobno povezani katastar
zemljišta i katastar graĊevina, meĊutim prepreku cjelovitoj procjeni vrijednosti
nekretnina predstavljala je ĉinjenica da gotovo 80 % graĊevina i dijelova graĊevina
nije bio registriran ni u zemljišnim knjigama ni u katastru. Slijedom toga 2006. godine
donijeli su Zakon o registraciji nekretnina prema kojem je osnovan Registar
nekretnina kao baza podataka svih nekretnina u zemlji. Prikupljanje podataka trajalo
je godinu dana, a još jednu godinu trajala je uspostava Registra. U registru se od
2010. godine nalaze i procijenjene vrijednosti nekretnina. Dakle, danas je taj registar
sveobuhvatan, pristup registru moguć je preko interneta i besplatan je, a podaci se
aţuriraju na dnevnoj bazi. Ukupni troškovi uspostave Registra iznosili su oko 11
milijuna eura ili svega 0,8 % ukupnih poreznih prihoda koji su prikupljeni 2011.
godine.121

Slovenska vlada je odredila nekoliko kriterija i stopa po kojima bi se plaćao porez na
nekretnine. Na stanove i kuće u kojima ţive vlasnici, trebali su plaćati porez od 0,15
% od vrijednosti nekretnine, a na prazne od 0,50 %, na nekretnine ĉija je vrijednost
veća od 500 000 eura, a u kojim ţive vlasnici bila je odreĊena stopa poreza od 0,40
%, a na prazne 0,75 %, dok je na poslovne i industrijske nekretnine porezna stopa
iznosila 0,75 %, na energetske objekte 0,40 %, a na poljoprivredne zgrade 0,30 %.
Za poljoprivredna zemljišta bila je predviĊena stopa poreza od 0,15 %, a za šume
0,07 % od vrijednosti iz registra koji je uspostavljen 2010. godine.122

Iako je osnovni cilj provedbe masovne procjene vrijednosti nekretnina u Sloveniji bilo
uvoĊenje poreza na nekretnine, on iz politiĉkih razloga nije odmah uveden. Tek je u
studenom 2013. godine slovenska vlada usvojila zakon o porezu na nekretnine, a
koji je na snagu stupio 1. sijeĉnja 2014. godine. MeĊutim, već je u oţujku Ustavni sud
poništio navedeni zakon u cijelosti jer su ocijenili da su kljuĉne odredbe zakona o
nekretninama neustavne. U svojoj odluci ustavni suci su upozorili da je porez na
nekretnine u osnovi općinski porez, dok zakon sredstva u najvećoj mjeri dodjeljuje
drţavnom proraĉunu, što je problematiĉno jer drţava mora osigurati financijsku
odrţivost lokalnih zajednica. Navode da će se do daljnjega i dalje naplaćivati
doprinos na komunalno ureĊeno zemljište koji će pripadati općinama. Osim toga,
osporili su i model masovne procjene vrijednosti nekretnina koji je primijenjen
zakonom o porezu na nekretnine, navodeći da on ne regulira na jasan i definiran

121 vidi Kukić, Švaljek, 2012., str. 69.-70.
122 Zakon o davku na nepremiĉnine
81

naĉin pravni poloţaj poreznih obveznika. Tako su stambene površine istih kvadratura
procijenjene razliĉito, što je arbitrarno i ovisi o nizu ĉimbenika kao, na primjer, o tome
radi li se o gradu ili selu, koja je lokacija nekretnine, kakva je dostupnost razliĉitih
usluţnih servisa, a ustavni sud ocijenio je da je vlada u naĉinu vrednovanja
nekretnine neovlašteno preuzela ulogu zakonodavca jer se to rješavalo uredbom.
Ustavni sud ocijenio je da je zakon sadrţavao element kojim je kršio pravo graĊana
na jednakost pred zakonom jer je uspostavio razliĉite porezne stope za
„rezidencijalne“ i „nerezidencijalne“ stambene površine, odnosno niţe stope za
vlasnike koji ţive u stanovima, a više za vlasnike stanova koji su prazni ili se
iznajmljuju.123

MeĊutim, oĉito ni Slovenija ne odustaje od uvoĊenja oporezivanja nekretnina, a što je
razumljivo s obzirom na to da su prema procjeni iz 2014. godine planirali ubrati oko
400 milijuna eura godišnje, a što je dva puta više od trenutnih prihoda od komunalnih
taksi na zemljište i poreza na imovinu. Vjerojatno iz navedenog razloga (punjenje
drţavne blagajne) ponovo kreću s provedbom nove metodologije izraĉuna vrijednosti
stanova, kuća i zemljišta pa su u svibnju ove godine donijeli zakon o jedinstvenoj
valorizaciji nekretnina i uspostavi evidencije s njihovim vrijednostima. Bez obzira na
to što je zakon donesen po hitnom postupku, rok za prihvaćanje nove metodologije
izraĉuna vrijednosti nekretnina se pomiĉe na 2020. godinu s obzirom na to da o
njemu još treba biti provedena i rasprava. Nakon toga će vlasnici nekretnina od
geodetske uprave dobiti nove izraĉune vrijednosti. Dakle, za oĉekivati je da će novi
naĉin oporezivanja zapoĉeti tek krajem 2020. godine ili što je vjerojatnije tek 2021.
godine.124

Oĉito je da proces uvoĊenja poreza na nekretnine uopće nije jednostavno provesti
obzirom da pripreme za njegovo uvoĊenje u susjednoj Sloveniji traju već gotovo 20
godina. Problem s uvoĊenjem ovog poreza, baš kao i u Hrvatskoj, ne leţi samo u
velikom otporu vlasnika nekretnina i javnosti već prvenstveno u nesreĊenim
zemljišnim knjigama.

9. ANALIZA NACRTA PRIJEDLOGA ZAKONA O UVOĐENJU OPOREZIVANJA
NEKRETNINA U RH I ZAKONA O LOKALNIM POREZIMA

Vlada Republika Hrvatska je 2012. godine izradila Nacrt prijedloga Zakona o porezu
na nekretnine125 prema kojemu je pokušala uvesti oporezivanje nekretnina u
Republici Hrvatskoj već od 2013. godine bez obzira što nisu bili stvoreni svi
preduvjeti za njegovo uvoĊenje, a nisu još u potpunosti stvoreni ni danas. Navedeni
Nacrt prijedloga zakona nije išao u daljnju proceduru obzirom na velik otpor prije
svega struĉne javnosti, ali i graĊana. MeĊutim, Vlada Republike Hrvatske je krajem
2016. godine donijela Zakon o lokalnim porezima koji je stupio na snagu 1.1.2017.
godine, a u koji je uvršten novi naĉin oporezivanja nekretnina ĉija je primjena trebala
zapoĉeti 1.1.2018. MeĊutim, ni 1.1.2018. nije zapoĉela primjena novog naĉina

123 U Sloveniji raste PDV jer je ustavni sud srušio porez na nekretnine, Narod.HR, 2014., e-izvor
124 Slovenija izglasala valorizaciju nekretnina, porez na nekretnine nakon 2020., N1 Hrvatska, 2019.,e-
izvor
125 Nacrt prijedloga zakona o porezu na nekretnine, 2012.
82

oporezivanja nekretnina i to, za pretpostaviti je, ponovno zbog velikog pritiska
javnosti i graĊana, a vjerojatno i zbog spoznaje da nisu stvoreni administrativni i drugi
uvjeti za uvoĊenje ovog poreza.

U nastavku rada se nalazi analiza spomenutog Nacrta prijedloga Zakona o
oporezivanju nekretnina kao i Zakona o lokalnim porezima, a kako bi se potvrdili
rezultati provedenog istraţivanja, a time i postavljene hipoteze.

9.1. Analiza Nacrta prijedloga Zakona o uvoĊenju oporezivanja nekretnina u RH
iz 2012.

Analizirajući Nacrt prijedloga Zakona iz 2012. godine u kojem se nekretnine izdvajaju
kao predmet oporezivanja, moţe se uoĉiti direktna nepravednost u poreznom
opterećenju i zahvatu u postojeću supstancu imovine graĊana RH. Navodi se da bi
zbog uvoĊenja transparentnosti i pravednosti oporezivanja trebalo smanjiti postojeće
opterećenje cijene rada. Zbog toga je potrebno prebacivanje dijela poreznog
opterećenja s cijene rada na oporezivanje imovine, a u svrhu poboljšanja kvalitete
ţivota kao i smanjenje odnosno ukidanje opterećujućih poreza i drugih parafiskalnih
davanja. Ovim prijedlogom Zakona o porezu na nekretnine navodi se da bi se
oporezivanje temeljilo na plaćanju ovisno o vrijednosti imovine te bi se ukinula
postojeća davanja na vlasništvo nekretnina, a to su komunalne naknade i porez na
kuće za odmor.126

Kao što je već ranije u radu navedeno, komunalne naknade su neporezni prihod
lokalnih jedinica koji se ne slijeva u lokalne proraĉune, već je prihod lokalnih
komunalnih poduzeća. On je zapravo naknada za pruţene usluge lokalne uprave za
razliku od poreza ĉije je jedno od osnovnih obiljeţja da nema namjenu. U Zakonu o
komunalnom gospodarstvu navodi se da je komunalna naknada prihod proraĉuna
jedinice lokalne samouprave, a sredstva komunalne naknade namijenjena su
financiranju odvodnje atmosferskih voda, odrţavanju ĉistoće u dijelu koji se odnosi
na ĉišćenje javnih površina te odrţavanje javnih površina, nerazvrstanih cesta,
groblja i krematorija te javne rasvjete.

U ĉlanku 3. prijedloga Zakona navodi se i da jedinica lokalne samouprave mora
najmanje 10 % prihoda od poreza na nekretnine namijeniti za financiranje
komunalnih djelatnosti. Ni ova odredba nema baš previše smisla i iz nje proizlazi niz
nelogiĉnosti. Tako se stalno istiĉe kako će se umjesto komunalne naknade uvesti
porez na nekretnine, što bi se moglo protumaĉiti da se radi o istoj stvari, samo
drugom imenu, kao i to da će iznosi tih poreza biti gotovo isti kao i iznosi komunalnih
naknada, dakle porezno opterećenje graĊana neće se promijeniti, kao ni iznos koji će
se ubrati ovim porezom. MeĊutim, ako će iznosi koji će se ubirati porezom na
nekretnine biti isti ili gotovo isti kao sadašnje komunalne naknade, kako će onda, a
kako se navodi, samo 10 % prihoda od poreza na nekretnine biti dovoljno za
financiranje komunalnih djelatnosti. Iz toga bi se moglo zakljuĉiti da je trenutna
komunalna naknada previsoka ili, što je vjerojatnije, da se ubiranjem ovog poreza na
nekretnine ipak oĉekuju mnogo veći prihodi od onih koje daju trenutne komunalne

126 Ibid., [str. 1.-2.]
83

naknade jer zašto bi toliko inzistirali na promjeni naziva poreza, odnosno naknade
ako će iznos koji se oĉekuje od ubiranja biti gotovo isti.

Prema ovom prijedlogu Zakona, predmet oporezivanja jesu sve nekretnine,
izgraĊene i neizgraĊene, a koje se nalaze unutar granica graĊevnog podruĉja
naselja, na kojem se u skladu s prostornim planom, mogu graditi graĊevine za
stambene, poslovne, sportske i druge namjene. Sve ove nekretnine upisuju se u
Fiskalni katastar koji se nalazi u nadleţnosti Porezne uprave.127 MeĊutim, Fiskalni
katastar u trenutku izrade prijedloga ovog Zakona nije postojao te njegovo uvoĊenje
zahtijeva mnogo vremena i financijskih sredstava. On bi se trebao zasnivati na
podacima katastra, odnosno Drţavne geodetske uprave kao i zemljišnih knjiga..
Dodatni, a moţda i najveći problem uvoĊenju Fiskalnog katastra su upravo
nesreĊene zemljišne knjige, odnosno neusklaĊenost evidencija, katastra i zemljišnih
knjiga sa stvarnim stanjem na terenu.

Kao što je već ranije spomenuto, više od 70 % podataka katastra temelji se na
izmjeri iz 19. stoljeća te su poloţaj, oblik i površina parcela veoma upitni.128 TakoĊer,
znatna koliĉina podataka katastra nije povezana s OIB-om ili nekim drugim
jedinstvenim brojem posjednika/vlasnika parcele, a mnogi vlasnici koji su upisani u
zemljišne knjige su mrtvi već više desetljeća. Isto tako, znaĉajan broj izgraĊenih
objekata nije evidentiran u katastru ili su evidentirani pogrešno što će se djelomiĉno
urediti legalizacijom ĉija provedba još uvijek nije u potpunosti završena. Prvi rok za
predaju zahtjeva za legalizaciju bespravno izgraĊenih objekata bio je 30. lipnja 2013.
godine, ali s obzirom na velik broj zahtjeva za legalizaciju kao i velik broj još uvijek
nelegaliziranih objekata, a za koje nisu bili ni podneseni zahtjevi, Vlada RH je
odluĉila produţiti taj rok i to do 30. lipnja 2018. godine. Dakle, radi se o dugotrajnom i
zahtjevnom procesu te bez obzira na produţenje roka za podnošenje zahtjeva za
legalizaciju za ĉak pet godina, još uvijek postoji velik broj bespravno sagraĊenih
objekata za koje nije podnesen zahtjev. Naime, proces legalizacije iziskuje izdvajanje
priliĉne svote novca, i to ĉak nekoliko desetaka tisuća kuna, što je većini graĊana
nemoguće izdvojiti. Vjerojatno će se rok za podnošenje zahtjeva još produţavati, što
znaĉi i produţavanje rješavanja tih zahtjeva, a time i sreĊivanja baza podataka.

Dakle, podaci u zemljišnim knjigama još uvijek nisu potpuni i toĉni, a oni su, izmeĊu
ostalog, osnova za pravedno utvrĊivanje porezne osnovice. Trebalo bi krenuti
obrnutim putem, najprije završiti proces legalizacije, srediti zemljišne knjige odnosno
Fiskalni katastar, a nakon ĉega je tek moguće eventualno oporezivanje nekretnina.

Nadalje, poreznim obveznikom, prema prijedlogu Zakona, smatra se stvarni korisnik
nekretnine, a koji moţe biti vlasnik, stanar ili posjednik. Ako se ne moţe utvrditi
porezni obveznik, onda se poreznim obveznikom proglašava sama nekretnina, koja
se zaduţuje porezom.129

MeĊutim, jedno od općih poreznih naĉela glasi da porez na vlasništvo nekretnina ne
bi smio zadirati u njenu supstancu nekretnine, odnosno da se plaćanje tog poreza ne
smije podmirivati iz vrijednosti nekretnine, dakle porez samo glasi na nekretninu, ali
se zapravo treba plaćati iz dohotka poreznog obveznika. Prema tome bi svako

127 Ibid., [str. 3.]
128 Butorac, 2017., str. 144.
129 Nacrt prijedloga zakona o porezu na nekretnine, 2012.,[str. 3.]
84

oporezivanje koje bi zahvaćalo dio supstance imovine vlasnika znaĉilo prevaljivanje
imovine od graĊana prema javnom sektoru, a ĉime bi to prevaljivanje imalo niz
negativnih ekonomskih i socijalnih posljedica.130

Porezna osnovica, prema Nacrtu prijedloga zakona, predlaţe se kao 70 % fiskalne
vrijednosti, a fiskalna vrijednost bi se utvrĊivala postupkom masovne procjene
nekretnina koje su upisane u Fiskalni katastar pri ĉemu se vrijednost nekretnine
odreĊuje u skladu s trţišnim vrijednostima odnosno cijenama predmetne nekretnine.
Porezna stopa poreza na nekretnine iznosila bi 1,5 % na poreznu osnovicu izraţenu
kao 70 % fiskalne vrijednosti. PredviĊene su i neke olakšice, tako da bi se prije
primjene porezne stope porezna osnovica poreza na nekretnine umanjila za poreznu
olakšicu za trajno stanovanje ili poreznu olakšicu za povremeno stanovanje ili pak
poreznu olakšicu za djelatnost. Pri tom se porezna olakšica ne bi primjenjivala za
nekretnine koje se ne koriste ili nisu u funkciji ili pak nisu legalizirane.131

Dakle, slijedom prethodno navedenog, porezna osnovica i porezna stopa se utvrĊuju
na sljedeći naĉin:132
o 70 % fiskalne vrijednosti umanjene za:
o olakšicu za trajno stanovanje (od 88 % do 95 % porezne osnovice) ili
o olakšicu za povremeno stanovanje (od 70 % do 85 % porezne
osnovice) ili
o olakšicu za djelatnost (80 %, 60 %, 40 % i 20 %, a odreĊuje se ovisno o
djelatnosti)
o bez umanjenja za nekretnine koje se ne koriste.
o Porez na nekretnine = porezna osnovica nakon umanjenja x 1,5 %.

U Nacrtu prijedlogu zakona navodi se i postizanje naĉela pravednosti jer će vlasnici
vrjednijih nekretnina primjenjujuću istu stopu i olakšicu, plaćati apsolutno više poreza.
Za sve nekretnine koje ne sluţe za trajno ili povremeno stanovanje ili se u njima ne
obavlja djelatnost, porezna bi se osnovica utvrĊivala bez olakšice, a iz ĉega proizlazi
da se taj tzv. višak nekretnina znatnije oporezuje,133 dakle radi se na neki naĉin o
kaţnjavanju graĊana, odnosno poreznih obveznika. Isto tako, navodi se da je tek
potrebno formirati Fiskalni katastar, odnosno bazu svih potrebnih podataka, a zatim
se navodi da zakon treba stupiti na snagu već od 1.1.2013. godine. S obzirom na to
da je uspostava Fiskalnog katastra odnosno povezivanja svih baza podataka, a prije
svega „punjenja“ tih baza s ispravnim podacima, opseţan i dugotrajan posao koji
traje i nekoliko godina odnosno desetljeća, a što se moţe vidjeti i iz primjera
susjedne Slovenije, zaista nije jasno na koji naĉin je bilo moguće uvesti oporezivanje
nekretnina prema ovom prijedlogu zakona.

Osim svega navedenog, poseban problem predstavlja vrednovanje nekretnina prema
trţišnim vrijednostima. Nekretnine su heterogena dobra i teško je po svim kriterijima
naći dvije posve identiĉne. Na njihovu vrijednost kao što je već ranije spomenuto
utjeĉe niz ĉimbenika: lokacija, starost, kvaliteta gradnje i opreme, poloţaj u zgradi i
sl. Vrijednost zemlje pak ovisi o lokaciji, kvaliteti i veliĉini, kao i kvaliteti okoliša. Zato

130 Kesner-Škreb, 2012., str. 5.
131 Nacrt prijedloga zakona o porezu na nekretnine, 2012., [str. 3.]
132 Porez na nekretnine u funkciji rasterećenja cijene rada i financiranja decentraliziranih funkcija,
2012., str. 17.
133 Nacrt prijedloga zakona o porezu na nekretnine, 2012.,  [str. 4.]
85

je teško utvrditi stvarnu vrijednost nekretnine pa ĉesto nastaju razlike izmeĊu
vrijednosti utvrĊene poreznim rješenjem i trţišne vrijednosti. Vrednovanje imovine
dodatno komplicira inflacija pa svake godine treba revalorizirati imovinu kako bi se
zadrţala stalnost njezine realne vrijednosti.134

Dakle, ovdje se radi o kaţnjavanju onih koji su ostvarujući dohodak od rada i pri tom
plaćajući poreze i doprinose štedjeli i ušteĊeni dio dohotka pretvorili u imovinu, za
razliku od onih koji su kompletan dohodak potrošili na, primjerice, putovanja i na taj
naĉin izbjegli plaćanje imovinskih poreza.

U nastavku slijedi usporedni prikaz i izraĉun plaćanja komunalnih naknada koje su u
trenutku izrade ovog zakona opterećivale nekretnine odnosno graĊane (koje su
prema ovom prijedlogu trebale biti ukinute) i poreza na nekretnine prema
spomenutom neusvojenom prijedlogu zakona, a kako bi se zornije prikazale razlike
izmeĊu poreznog opterećenja graĊana uz primjenu raznih olakšica.

134 Kesner-Škreb, 2009., str. 3.
86

Tablica 11:
Usporedba komunalne naknade i poreza na nekretnine uz korištenje
olakšice za trajno stanovanje prema odluci lokalne samouprave
Opis
nekretnine
Fiskalna
vrijednost
Porezna
osnovica –
70%
fiskalne
vrijednosti
Porezna
osnovica
nakon
olakšice od
88% do
95%
Godišnja
obveza
poreza na
nekretnine
po stopi od
1,5%
Godišnja
komunalna
naknada
danas
Zagreb
stan 110 m2
1.867.870
kn
1.307.509
kn
65.375 kn
156.901 kn
od 980 kn
do 2.354 kn
1.151 kn
Krapina
stan 54 m2
184.450 kn
129.115 kn
6.456 kn
15.493 kn
od 96 kn
do 232 kn
97,65 kn
Osijek
stan 66 m2
660.332 kn
462.232 kn
23.112 kn
55.468 kn
od 347
do 832
462 kn
Zadar
stan 63,51 m2
589.521 kn
412.664 kn
20.633 kn
49.519 kn
od 309 kn
do 743 kn
438 kn
Izvor: obrada autorice prema podacima Ministarstva financija RH, 2012a, str. 24.

Tablica 12: Usporedba komunalne naknade i poreza na nekretnine uz korištenje
olakšice za povremeno stanovanje prema odluci lokalne
samouprave
Opis
nekretnine
Fiskalna
vrijednost
Porezna
osnovica –
70%
fiskalne
vrijednosti
Porezna
osnovica
nakon
olakšice od
70% do
85%
Godišnja
obveza
poreza na
nekretnine
po stopi od
1,5%
Godišnja
komunalna
naknada +
porez na kuće
za odmor
Otok Vir
apartman
28,5 m2
150.000 kn 105.000 kn
15.750 kn
31.500 kn
od 236 kn
do 472 kn
222 kn
+ 428 kn
ukupno 650 kn
Otok Vir
vikendica
73 m2
379.600 kn 265.720 kn
39.858 kn
79.716 kn
od 598 kn
do 1.195
kn
574 kn
+ 1.104 kn
ukup. 1.678 kn
Donja
Stubica
vikendica
39 m2
71.690 kn
50.183 kn
7.527 kn
15.055 kn
od 112 kn
do 225 kn
70 kn
+ 468 kn
ukupno 538 kn
Izvor: obrada autorice prema podacima Ministarstva financija RH, 2012a, str. 25.

87

Tablica 13: Usporedba komunalne naknade i poreza na nekretnine bez
korištenja olakšice – „treća“ nekretnina
Opis
nekretnine
Fiskalna
vrijednost
Porezna
osnovica –
70% fiskalne
vrijednosti
Godišnja
obveza poreza
na nekretnine
po stopi od
1,5%
Godišnja
komunalna
naknada
danas
Zagreb
stan 103 m2
1.176.081 kn
823.257 kn
12.349 kn
866 kn
Split
apartman 80
m2
1.012.000 kn
708.400 kn
10.626 kn
518 kn
Rijeka
apartman 55
m2
386.980 kn
270.886 kn
4.063 kn
198 kn
Krk
apartman 54
m2
607.500 kn
425.250 kn
6.379 kn
195 kn
Vodice
stan 48 m2
410.865 kn
287.606 kn
4.314 kn
316 kn
Izvor: obrada autorice prema podacima Ministarstva financija RH, 2012a, str. 26.

Tablica 14: Usporedba plaćanja poreza na nekretnine ovisno o olakšici
Opis
nekretnine
Vrijednost
Porezna
osnovica –
70%
vrijednosti
Nekretnina
za trajno
stanovanje
– iznos
poreza
Nekretnina za
povremeno
stanovanje –
iznos poreza
Ostale
stambene
nekretnine
Zagreb
stan 31 m2,
star do 5
god.
419.829 kn
293.880 kn
od 220 kn
do 529 kn
661 – 1.323
kn
4.408 kn
Zagreb
stan 89 m2,
star 20 god.
738.000 kn
516.600 kn
od 388 kn
do 930 kn
1.162–2.324
kn
7.749 kn
Split
stan 80 m2
1.012.000
kn
708.400 kn
od 531 kn
do 1.275 kn
1.539–3.187
kn
10.626 kn
Rogoznica
kuća 169 m2
1.304.227
kn
912.959 kn
od 685 kn
do 1.643 kn
2.054–4.108
kn
13.694 kn
Izvor: obrada autorice prema podacima Ministarstva financija RH, 2012a, str. 27.

Analizirajući prethodne tablice u kojima se usporeĊuju komunalne naknade koje su
bile u primjeni 2012. godine (a i danas se primjenjuju) i porez na nekretnine prema
Nacrtu prijedloga Zakona o porezu na nekretnine iz 2012., vidljivo je sljedeće:
88

 uz korištenje olakšice koja bi se odobravala za nekretnine koje sluţe za trajno
stanovanje (prikaz u Tablici 11), godišnja obveza poreza na nekretnine bi varirala
te bi kod moguće olakšice od 95 % bila niţa od trenutne godišnje komunalne
naknade, dok bi uz priznanje olakšice od 88 % godišnja obveza poreza bila veća
od komunalne naknade,
 uz korištenje olakšice za povremeno stanovanje prema odluci lokalne
samouprave (prikaz u Tablici 12), godišnja obveza poreza na nekretnine bila bi
manja od trenutno primjenjive godišnje komunalne naknade i poreza na kuće za
odmor; i
 bez korištenja olakšice, dakle ako se radi o trećoj nekretnini (prikaz u Tablici 13),
godišnja obveza poreza na nekretnine bila bi višestruko veća od današnje
godišnje komunalne naknade.

Iz ove analize moţe se zakljuĉiti da je porez na nekretnine koje se upotrebljavaju
trebao padati, dok je porez na nekretnine koje se ne upotrebljavaju za stanovanje
(kuće za odmor, druga nekretnina, treća i ostale dodatne nekretnine) trebao znaĉajno
rasti.

S obzirom na to da, prema rezultatima provedenog istraţivanja, Hrvati imaju velik
broj dodatnih nekretnina, razumljiv je otpor prema ovom Nacrtu prijedloga zakona
koji nije usvojen.

9.2. Analiza Zakona o lokalnim porezima

Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16) poĉeo se primjenjivati od 1.1.2017. dok se
dio koji se odnosi na oporezivanje nekretnina trebao poĉeti primjenjivati 1.1.2018.
Bez obzira na to što je spomenuti Zakon o oporezivanju nekretnina na snazi zbog
jakih reakcija javnosti, on se za sada ne primjenjuje, odnosno odgoĊena je njegova
primjena.

Prema tom zakonu, trebale bi se oporezivati sve nekretnine, dakle i graĊevinsko
zemljište s time da je Ministarstvo graditeljstva predloţilo da se uz porez na
nekretnine uvede i plaćanje graĊevinske rente. Dakle, graĊevinska zemljišta bila bi
dvostruko porezno opterećena. Dakle, oporezivale bi se sve nekretnine pa i
neizgraĊeno graĊevinsko zemljište na kojem je zapoĉela gradnja ili neizgraĊeno
graĊevinsko zemljište ako su protekle dvije godine od pravomoćnosti graĊevinske
dozvole odnosno od dana izdavanja glavnog projekta. Ovog su poreza osloboĊene
nekretnine u vlasništvu jedinica lokalne samouprave. Na sakralne objekte u kojima
se obavljaju vjerski obredi kao i na neizgraĊeno graĊevinsko zemljište u vlasništvu
jedinica lokalne samouprave se takoĊer ne plaća porez na nekretnine. S obzirom na
nesreĊenost zemljišnih knjiga i nepovezanost baza podataka, velik je broj nekretnina
kojima je nepoznat vlasnik ili nema valjane pravne osnove za posjedovanjem. U tom
sluĉaju su nesamostalni posjednici nekretnine obvezni dati izjavu s podacima tko se
smatra poreznim obveznikom. U sluĉaju da se ne moţe utvrditi tko je porezni
obveznik, tada se obveznikom plaćanja poreza smatra nekretnina.135

135 ZLP, Ĉlanci 31.-32.
89

Navedeno je da se porez na nekretnine obraĉunava na neto površinu nekretnine kao
i na stvarnu površinu zemljišta, a dobiva se mnoţenjem površine nekretnine (u
metrima kvadratnim) s vrijednošću boda (B), koeficijentom zone (Kz), koeficijentom
namjene (Kn), koeficijentom stanja (Ks) i koeficijentom dobi (Kd).136
Godišnji iznos poreza = Površina (m2) x B x Kz x Kn x Ks x Kd
Prema ovom Zakonu vrijednost boda (B) i koeficijent zone (Kz) odreĊuju jedinice
lokalne samouprave i to prema vlastitim mjerilima, a ovisno o poloţaju i komunalnoj
opremljenosti podruĉja.
Koeficijent namjene (Kn) ovisi o vrsti nekretnine pa tako za stambeni prostor koji sluţi
za trajno stanovanje, garaţni prostor kao i ostale pomoćne prostorije iznosi 1 dok za
neizgraĊeno graĊevinsko zemljište koeficijent je 0,5. Ako se radio o stambenom
prostoru koji sluţi za iznajmljivanje tada se prethodno navedeni koeficijent namjene
uvećava i to prema odluci jedinice lokalne samouprave, a u skladu s propisanim
minimalnim i maksimalnim koeficijentom. Radi utvrĊivanja ispravnog koeficijenta,
nadleţno tijelo je ovlašteno prikupljati podatke o drugim osobama povezanim s
nekretninom, a kako bi se izbjegla manipulacija graĊana koji bi trajno stanovanje
prijavljivali u prostoru koji im sluţi za iznajmljivanje, a kako bi izbjegli plaćanje poreza
na nekretnine. Dakle, nadleţno tijelo je izmeĊu ostalog ovlašteno provjeriti podatke iz
osobnih dokumenata, mjesto gdje je je zasnovan radni odnos, mjesto gdje se nalazi
lijeĉnik obiteljske medicine, mjesto podnošenja porezne prijave, mjesto gdje djeca
pohaĊaju školu, izjavu svjedoka kao i ostale potrebne podatke.137
Što se tiĉe koeficijenta stanja (Ks), on za zemljišta iznosi 1, a kod prostora postoji
raspon koji se kreće od 0,8 do 1,2. Tako za prostore koji su prikladni za uporabu
koeficijent iznosi 1, za prostore koji nisu prikladni za uporabu zbog oštećenja
koeficijent iznosi 0,8, a ako je prostor koji je prikladan za uporabu ima još i dodatne
sadrţaje tada koeficijent iznosi 1,2. 138
Na iznos poreza na nekretnine utjeĉe i koeficijent dobi (Kd), a koji se utvrĊuje prema
godini izgradnje nekretnine. Za starije nekretnine koeficijent je manji, a za novije
naravno veći dok za zemljišta koeficijent dobi iznosi fiksno 1. Za nekretnine
izgraĊene do 1940. godine koeficijent je 0,8, za one izmeĊu 1941. i 1970. godine
koeficijent je 1, od 1988. do 2005. godine koeficijent je 1,1, a za one izgraĊene nakon
2006. godine i nadalje koeficijent je 1,2. MeĊutim, ako je na starijoj nekretnini
izvedena rekonstrukcija, tada se koeficijent odreĊuje prema razdoblju te
rekonstrukcije.139
S obzirom na to da u navedenoj formuli ima mnogo nepoznanica, oĉito je da jedinice
lokalne samouprave imaju pune ruke posla. Tako su općine i gradovi prije ţeljene
primjene zakona, a tijekom ljetnih mjeseci 2017. godine, slali graĊanima vrlo sloţene
upitnike o nekretninama koje su trebali popuniti i poslati do 31. listopada 2017.
godine. Izgledno je da nadleţne institucije nisu raspolagale dovoljnom koliĉinom
podataka na temelju kojih bi mogli odrediti iznos porezne naknade za pojedinu
nekretninu te su podatke ţeljeli prikupiti od graĊana. Dakle, osim što su za obradu tih

136 Ibid., Ĉlanak 33.
137 Ibid., Ĉlanak 36.
138 Ibid., Ĉlanak 37.
139 Ibid., Ĉlanak 38.
90

podataka i izdavanje rješenja imali samo dva mjeseca prije poĉetka primjene ovog
zakona, upitna je i toĉnost tih podataka kao i nerazumijevanje graĊana vezana za
poslane upitnike. Osim toga, navedeno je da ako graĊani neće dostaviti traţene
podatke, da će im se porez razrezati na osnovi podataka kojima raspolaţu općine i
gradovi, i to s najvećim koeficijentima koje predviĊa Zakon. Oĉito se zbog velikog
broja upita graĊana i nejasnoća oko popunjavanja upitnika kao i snaţnog pritiska
javnosti odustalo od primjene ovog zakona, odnosno odgodila se njegova primjena.

9.3. Prednosti i nedostaci oporezivanja imovine

Oporezivanje imovine, bez obzira u kojoj se drţavi ţeli uvesti, uglavnom dijeli
politiĉku, struĉnu i znanstvenu javnost. Dakle, uvijek postoje oni koji su zagovornici
oporezivanja imovine i navode prednosti kao i oni koji su protivnici. Protivnici
oporezivanja imovine uglavnom istiĉu da imovinski porezi iskazuju veliki nerazmjer
izmeĊu poreznih prihoda i uĉinaka koje oporezivanje imovine ima na nacionalno
gospodarstvo, kao i gospodarstvo pojedinca, te da je šteta po nacionalno
gospodarstvo od oporezivanja imovine mnogo veća od koristi koju drţava moţe
postići oporezivanjem te imovine.
MeĊu najĉešće spominjanim argumentima koji opravdavaju njegovo uvoĊenje istiĉu
se sljedeći:140
 mogućnost da se njime jaĉe oporezuju fundirani izvori (prihodi od imovine
smatrani su većim pokazateljima gospodarske snage, trajniji su, neprekidni,
stalni i sigurniji);
 mogućnost zahvaćanja gospodarske snage koja se oĉituje kroz vlasništvo na
imovini;
 jamstvo odreĊene socijalne sigurnosti njezinu vlasniku;
 stjecanje dodatnih javnih prihoda (posebno sa ciljem financiranja lokalnih
jedinica);
 oporezivanjem imovine moţe se postići i smanjenje najviše stope poreza na
dohodak, a da ukupna porezna progresivnost ne bude narušena;
 prednost je i njegova kontrolna uloga (mogućnost da se njime isprave propusti
u oporezivanju prethodnih godina);
 sa socijalnog stajališta, ono je ocjenjeno kao pozitivno jer pruţa jamstvo
odreĊene socijalne sigurnosti njezinu vlasniku, a i vlasnik koji posjeduje
imovinu lakše stjeĉe moć, utjecaj, kreditnu sposobnost, a što mu omogućava
uvećanje dohotka; i
 gospodarsko-politiĉki razlozi koji su usmjereni na ţeljeno ponašanje poreznih
obveznika kao primjerice, oporezivanje neobraĊenih poljoprivrednih površina s
gospodarsko-politiĉkim ciljem ponovnog pokretanja i razvoja poljoprivrede.

Protivnici uvoĊenja poreza na imovinu navode sljedeće nedostatke njegova
uvoĊenja:141
 Problem utvrĊivanja porezne osnovice; vrijednost kuće ili stana istih kvaliteta
ovisi o lokaciji, komunalnoj infrastrukturi, a najteţe je, primjerice, kod
umjetniĉkih skulptura procijeniti njezinu vrijednost, a time i poreznu osnovicu;

140 Mijatović, 2004., str. 44.-47.
141 Ibid., str. 48.-50.
91

 Problem odvajanja fundiranih od nefundiranih izvora ekonomske snage;
 Sporna je kontrolna uloga imovinskih poreza jer se time pretpostavlja da je
svaka imovina steĉena na nezakonit naĉin te da se prethodno izbjeglo
plaćanje nekog poreza;
 Njime se zadire u privatnu sferu poreznog obveznika;
 Upitno je i oporezivanje imovine pravnih osoba jer imovina ima razliĉitu ulogu
kod fiziĉkih i kod pravnih osoba. Povećanjem poreznog opterećenja pravnoj
osobi, poduzeće dolazi u nepovoljan poloţaj, pogoršava mu uvjete poslovanja;
 Oporezivanje imovine pravnih osoba (poslovnih nekretnina) moţe posredno
utjecati na strukturu kapitala, troškove proizvodnje, kao i na konkurentnost i na
taj naĉin imati negativne ekonomske posljedice. Isto tako, velik je nedostatak
što se oporezuje poslovna imovina – nekretnine samo trgovaĉkih društava
koja su u privatnom vlasništvu, a ne i onih u drţavnom vlasništvu;
 Pod odreĊenim uvjetima, imovinski porez moţe biti porez na supstancu (realni
porez na imovinu) jer se pristupa oporezivanju imovine bez obzira na
(ne)ostvarene prihode, a što moţe dovesti do gubitka materijalne supstance,
odnosno imovine, a tako i do uništavanja poreznog predmeta. Dakle, na neki
naĉin prisiljava vlasnika nekretnine na njezinu prodaju kako bi izbjegao porez;
 Smatra se kako imovinskim porezom zapravo dolazi do dvostrukog
oporezivanja jer se jednom oporezuje porezom na dohodak (u fazi nastanka
dohotka), a drugi put porezom na imovinu kupljenu sredstvima već
oporezovanog dohotka. Na taj je naĉin osoba koja je ušteĊeni dio dohotka
pretvorila u imovinu kaţnjena u odnosu na osobu koja je cijeli dohodak
potrošila i tako „izbjegla“ plaćanje imovinskih poreza; i
 Skupo uvoĊenje i administriranje tog poreza naroĉito u prvim godinama
primjene.

9.4. Opravdanje oporezivanja imovine
Bez obzira na sve nedostatke koji su navedeni u prethodnom poglavlju, postoje brojni
razlozi postojanja poreza na imovinu, a oni se mogu rašĉlaniti na sljedeće razloge:

 Fiskalne razlozi – takav porez predstavlja dopunski izvor prikupljanja javnih
prihoda;
 Razlozi socijalno-politiĉke prirode – ostvarenje naĉela pravednosti u
oporezivanju i veće porezno opterećenje fundiranih izvora;
 Razlozi politiĉke prirode – ĉime su osigurana sredstva za financiranje potreba
lokalnih tijela; i
 Razlozi porezno-tehniĉke prirode – smanjena mogućnost porezne evazije,
naroĉito pri oporezivanju nekretnina, vozila, plovila.142

Problemi koji se odnose na opravdanje kod ubiranja poreza na imovinu nisu samo
problem sadašnjice, već se proteţu i nekoliko stoljeća unazad i usmjereni su ka
traţenju najboljeg naĉina na koji će se to uĉiniti, a da pri tome njegova primjena bude
opravdana. Imovina je na specifiĉan naĉin pohranjen dohodak te ona svom vlasniku
omogućuje upotrebu. Nakon te upotrebe vlasniku „uvijek nešto ostane“, što ne pruţa
uporište za opravdanje da se to „nešto“ (opet) oporezuje. Dakle, taj pohranjeni

142 Jelĉić, Jelĉić, 1998., str. 264.- 265.
92

dohodak već je oporezivan u trenutku njegova nastanka, jednako tako i imovina koja
je naslijeĊena ili darovana takoĊer je već oporezivana porezom na nasljedstva i
darove i nema logiĉnosti da se već oporezivani i nekorišteni dohodak ponovo optereti
porezom i to ĉak svake godine ponovo, na isti pohranjeni dohodak. Opravdanje za
ubiranje poreza na imovinu traţi se i nalazi u teoriji cijene, kao i u teoriji koja poĉiva
na naĉelu plaćanja poreza prema ekonomskoj snazi, a u novije se vrijeme, mjesto i
uloga poreza na imovinu u poreznim sustavima suvremenih zemalja zagovara i brani
i isticanjem argumenata da taj porez predstavlja pogodan instrument redistribucije
dohotka i imovine, kao i politike alokacije resursa, a osim toga se istiĉe uloga poreza
na imovinu kao kontrolnog odnosno dopunskog poreza.143

Teorija cijene nastala je prije nekoliko stoljeća, u vrijeme kada se smatralo da je
stvaranje i oĉuvanje imovine moguće jedino uz zaštitu drţave, a imovinu je uglavnom
ĉinilo zemljište. S protekom vremena znaĉenje poreza na imovinu kao cijene za
zaštitu što je daje drţava postojalo je sve upitnije jer bi njezinom primjenom oni
subjekti ĉija je imovina jaĉe ugroţena, morali plaćati i veći porez. Opravdanje za
uvoĊenje poreza na imovinu koje se temelji na naĉelu plaćanja poreza prema
ekonomskoj snazi moţe se promatrati s dva aspekta. Prema jednom, smatra se da
posjedovanje imovine predstavlja jamstvo za prihod od imovine koji sigurno pritjeĉe
njegovu vlasniku, dok prema drugom imovina (sama po sebi) pokazuje da postoji
porezna snaga, a da pri tom uopće ne mora donositi nikakve prihode. Gledajući s
fiskalnog stajališta, porez na nekretnine moţe osigurati relativno izdašne porezne
prihode jer porezna osnovica moţe obuhvatiti ĉitavu površinu – zemljište kao i sve
graĊevine na tom zemljištu. Opravdanje leţi u tome što je njegova osnovica vidljiva i
lako se moţe identificirati, a zbog ĉega je porez na nekretnine teţe izbjeći od poreza
na dohodak ili poreza na dobit. U prilog uvoĊenja poreza na nekretnine ide i ĉinjenica
da je, nakon što se jednom uvede, ubiranje takvog poreza jednostavno i relativno
jeftino.144

Neka istraţivanja pokazala su da je veći udio poreza na imovinu u strukturi poreznih
prihoda koji su povezani s višim razinama BDP-a po stanovniku zbog ĉega periodiĉni
porezi na nekretnine kao posebna skupina imovinskih poreza, imaju najmanji
negativan utjecaj na ekonomski rast.145 Upravo se zbog toga smatra da bi se što veći
dio poreznog tereta trebao s rada preseliti na potrošnju i imovinu – nekretnine, a
ĉime bi se potaknulo zapošljavanje.146

Porezi na nekretnine mogu osigurati primjenu naĉela plaćanja poreza prema
gospodarskoj snazi, dakle mogu posluţiti kao sredstvo ostvarivanja ciljeva
distribucijske politike. Smatra se da je imovina općenito dobra mjera bogatstva i
gospodarske snage prema ĉemu se porezni obveznici oporezuju u skladu s njihovom
gospodarskom snagom. MeĊutim, na taj naĉin dolazi do dvostrukog oporezivanja iste
porezne osnovice, jer se nekretnine kupuju iz ostvarenog dohotka koji je već
oporezovan, nakon ĉega se kupljene nekretnine ponovo oporezuju porezom na
nekretnine.147

143 Jelĉić, 2011., str. 171.
144 Jelĉić, 2004., str. 64.-65.
145 Arnold U: Kukić, Švaljek, 2012., str. 56.
146 Johansson et al. U: Kukić, Švaljek, 2012., str. 56.
147 Almy U: Kukić, Švaljek, 2012., str. 58.
93

Prema nekim istraţivanjima, proizlazi da se udio poreza na nekretnine smanjuje s
povećanjem godišnjeg dohotka, a što znaĉi da je regresivan. MeĊutim, ako se kao
mjera dohotka uzme cjeloţivotni dohodak, tada je porez na nekretnine
progresivan.148

Opravdanje za oporezivanje nekretnina moţe biti povezano sa ciljevima koji su
vezani uz funkcioniranje lokalnih jedinica vlasti na naĉin da su vidljivi poreznim
obveznicima, a zbog ĉega kod njih stvaraju interes za lokalnu zajednicu, odnosno
kvalitetan naĉin upotrebe sredstava prikupljenih tim porezom na lokalnoj razini i
odgovornije postupanje lokalnih vlasti, a za dobrobit cijele lokalne zajednice. To se
prije svega odnosi na ciljeve vezane uz efikasnost trţišta nekretnina i razvoja
prostora.149

Porez na vlasništvo nad nekretninama u odnosu na porez na promet nekretnina ima
niz prednosti. Tako se porez na promet nekretnina plaća kod svakog prometa
nekretnina ovisno o ukupnoj vrijednosti nekretnine i na taj naĉin kaţnjava one koji
ĉešće kupuju i prodaju nekretnine, a što moţe pridonijeti drţanju nekretnina. Zbog
toga, neki struĉnjaci preporuĉuju da bi stopa poreza na nekretnine trebala biti što
niţa, ĉak niţa od 2 %,150 a što bi rezultiralo većim brojem transakcija, a time i višim
prihodima lokalne zajednice. Naime, s obzirom na to da prihodi od poreza na promet
nekretnina ovise ne samo o vrijednosti nekretnina koje su predmet transakcije nego i
o koliĉini transakcija, podloţni su većim cikliĉkim oscilacijama od prihoda koji se
mogu prikupiti oporezivanjem vlasništva nad nekretninom.151

9.5. Komentari struĉne javnosti vezani za procjenu vrijednosti nekretnina i
uvoĊenje oporezivanja nekretnina u RH

U Republici Hrvatskoj se već dva puta pokušalo uvesti oporezivanje nekretnina i to
2013. te ponovo 2017. godine, ali i to je odgoĊeno za 2018. godinu te bez obzira što
je na snazi, zakon se ne primjenjuje. Naravno, kod uvoĊenja svakog zakona,
odnosno novog poreza uvijek postoje struĉnjaci koji se s njim slaţu i oni koji se ne
slaţu.

Neki od komentara struĉnjaka su:
o Gledajući s ekonomskog stajališta, ovakav bi se porez trebao uvoditi kroz
deset do dvadeset godina, nakon procesa prilagodbe jer je većina
nekretnina u RH izgraĊena u vrijeme kada nije vladala trţišna ekonomija.
Osim toga, obzirom da se svaki porez plaća iz ostvarenog dohotka, a
dohodak u Hrvatskoj ne raste ne bi se smjelo uvoditi novi porez jer se time
stvara opterećenje graĊana, a što je udar na njihov standard. Postoji i
problem s nekretninama koje njihovi nasljednici nisu nikada vidjeli, a morat
će na nju plaćati porez. Dakle, od tih nekretnina nemaju nikakvu korist već
samo trošak te će ju jeftino prodati uglavnom strancima. Porezi se ne ubiru
kako bi se hranila drţavna administracija već moraju imati svoju svrhu.

148 Rosen U: Kukić, Švaljek, 2012., str. 58.
149 Oates U: Kukuć, Švaljek, 2012., str. 59.
150 Almy U: Kukić, Švaljek, 2012., str. 60.
151 Kukić, Švaljek, 2012., str. 60.
94

Tako se od poreza na imovinu financira vodovod, komunalna
infrastruktura, zelenilo i dr., a što će doprinijeti porastu vrijednosti imovine
jer će okoliš biti ljepši, ureĊeniji i sigurniji.152
o Bolje je oporezivati imovinu nego dohodak od rada i kapitala jer se time
moţe oĉekivati manje negativan uĉinak na ekonomsku aktivnost, ali to je
logiĉno kada se postavi izvan konteksta ukupne visine poreznog
opterećenja te je naĉelno manje štetno oporezivati imovinu jer su negativni
uĉinci od ovog poreza slabiji u usporedbi s oporezivanjem rada i kapitala.
Pogrešno je misliti da je porez na nekretnine dvostruki namet na dohodak
koji je već jednom oporezovan. Ĉini se da je dohodak akumuliran pa je
umjesto štednje u banci uloţen u nekretnine, ali nije tako jer novac u banci
nosi kamatu, ulog u dionice nosi dobit, a štednja u nekretninama nosi
rentu. Kad se nekretnina iznajmljuje, renta je vidljiv tok dohotka od najma
koji se oporezuje porezom na dohodak, a ako se nekretnina ne iznajmljuje,
ona vlasniku pruţa uslugu stanovanja te je to nenovĉani povrat na kapital
uloţen u nekretninu. Dakle, porez na nekretninu ima obiljeţje poreza na
rentu, a ne na glavnicu i taj porezni oblik ujednaĉava oporezivanje razliĉitih
oblika dohotka od kapitala, a koji se u Hrvatskoj već plaćaju.153
o UvoĊenje poreza na nekretnine je nuţno zbog toga što ovaj porez
osigurava stabilne izvore prihoda jedinicama lokalne samouprave, a iz
kojih se moraju financirati komunalne usluge. Najniţe komunalne naknade
imaju jedinice lokalne samouprave na moru, a imaju najviše nekretnina i
najlošije razvijenu komunalnu infrastrukturu. Osim toga, gotovo sve
europske zemlje imaju uveden ovaj porezni oblik i ne postoje dovoljno
kvalitetni argumenti za odgaĊanje njegovog uvoĊenja. Najveći protivnici
uvoĊenja ovog poreza su vlasnici brojnih nekretnina koje iznajmljuju, a vrlo
ĉesto i izbjegavaju plaćanje poreza na dohodak.154
o Oporezivanje nekretnina na temelju masovne procjene je nepošteno jer
sustav automatski odreĊuje vrijednost pojedine nekretnine na temelju koje
se odreĊuje porez. Ovakvim naĉinom procjene sve kuće u istoj ulici
odnosno svi stanovi u istoj zgradi vrijede jednako što je naravno nemoguće
jer su neki od njih odrţavani, a drugi su zapušteni pa ĉak i u raspadnutom
stanju. Neke od ureĊenih zemalja kao što je Nizozemska, odustale su od
masovne procjene nekretnina upravo zbog spomenutog razloga. Osim
sustava za masovnu procjenu, sustav Porezne uprave pod nazivom
eNekretnine nije dobro posloţen te su cijene u njemu nerealne i nema
nadzora struĉnih osoba. Ĉak je i Europska komisija protiv masovne
procjene nekretnina, a protiv nje se pobunilo i više od 70.000 procjenitelja
iz 37 zemalja te ne vide opravdanje ovakvog postupanja Ministarstva
graditeljstva.155
o Zakon o procjeni nekretnina nije napisan, već nespretno preveden iz
njemaĉkog zakona iako u hrvatskoj stvarnosti je neprovediv zbog
neureĊenosti baze podataka. Osim toga, u Hrvatskoj je baza podataka e-

152 tako navodi ekonomist Ljubo Jurĉić,  Jurĉić: Nekretnine ćemo zbog poreza prodavati u bescjenje,
N1 Hrvatska, 2017., e-izvor
153 tako navodi ekonomist Velimir Šonje: Šonje, 2017., e-izvor
154 tako misli ekonomist Damir Novotny: „Porez na nekretnine je dobra stvar evo i zašto“ Poznati
hrvatski ekonomist detaljno objasnio zašto je sporni porez nuţan za Hrvatsku, Jutarnji.hr, 2017.,
e-izvor
155 tako misli Melita Bestvina: Pandţić, 2018.,  e-izvor
95

Nekretnina djelomiĉno formirana samo za neke vrste nekretnina. Baza
podataka se formira od kupoprodajnih ugovora koji se prijavljuju u svrhu
podmirenja porezne obveze (plaćanja poreza na promet nekretnina) i oni
nisu verificirani od struĉnih procjenitelja te ĉesto sadrţe kupoprodajne
cijene koje su rezultat spekulacija, a u svrhu umanjenja vrijednosti zbog
izbjegavanja obveze plaćanja poreza. Dakle, postojeća baza podataka nije
nimalo realna.156

10. INTERPRETACIJA POSTAVLJENIH HIPOTEZA

Postavljena je Hipoteza 1: Anketirani su mišljenja da bi porez na nekretnine izazivao
nezadovoljstvo jer bi imao negativan utjecaj na ukupno porezno opterećenje građana
obzirom da su im prihodi i imovina već ionako previše porezno opterećeni.

Hipoteza se provjerava metodom ispitivanja pomoću anketnih upitnika koji su
elektronskim putem bili poslani ispitanicima. Predmet prouĉavanja u okviru ove
metode jest saznati mišljenje graĊana o zadovoljstvu uslijed uvoĊenja oporezivanja
nekretnina i mišljenje o postojećem poreznom opterećenju.

Podaci prikupljeni iz provedenog istraţivanja u kojem je sudjelovalo 102 ispitanika su
obraĊeni u programu Microsoft Excel pomoću kojeg su izraĊeni grafikoni, a zbog
preglednijeg prikaza dobivenih rezultata istraţivanja. U radu su grafiĉki prikazani i
analizirani samo oni odgovori koji su bitni za dokazivanje postavljene hipoteze dok
kontrolna pitanja (odgovori) nisu posebno analizirana.

Rezultati istraţivanja su pokazali da nešto više od tri ĉetvrtine ispitanika (75,5 %) ima
dodatnu nekretninu koju uglavnom koristi za odmor ili za ostvarivanje prihoda te da je
komunalna naknada kao i porez koji se trenutno plaća na kuće za odmor dovoljan
namet na nekretnine i da ne bi trebalo uvoditi novi naĉin oporezivanja nekretnina. Što
se tiĉe uvoĊenja novog naĉina oporezivanja po kojem bi se oporezivale sve
stambene i poslovne nekretnine, garaţe i ostali pomoćni prostori kao i neizgraĊeno
graĊevinsko zemljište, mišljenje ispitanika je da takav naĉin oporezivanja nije
pravedan te da bi se povećalo porezno opterećenje pri ĉemu su već porezi koje
plaćaju na dohodak i na potrošnju preveliki.

Na temelju dobivenih rezultata istraţivanja odnosno mišljenja ispitanika se moţe
potvrditi postavljena hipoteza 1.

Postavljena je Hipoteza 2: Porez na nekretnine negativno utječe na turizam, a time i
na ekonomiju i zaposlenost.

Hipoteza se provjerava metodom ispitivanja pomoću anketnih upitnika koji su
elektronskim putem bili poslani ispitanicima. Predmet prouĉavanja u okviru ove
metode jest saznati mišljenje graĊana o utjecaju uvoĊenja oporezivanja nekretnina

156 tako navode sudski vještaci i procjenitelji: Prijedlozi za izmjene zakona o procjeni vrijednosti
nekretnina i pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina, HDSVIP-a, 2015., str. 1., 8.
96

na turizam, odnosno kako bi se oporezivanje odrazilo na cijenu noćenja i broj turista
te na zadrţavanje nekretnina koje posjeduju i od kojih ostvaruju dodatne prihode ili
im je to jedini izvor prihoda. Zbog vjerodostojnijeg dokazivanja ove hipoteze korišteni
su i podaci iz sekundarnih izvora, odnosno statistiĉki podaci prikazani kroz duţi niz
godina, a kako bi se ukazalo na posljedice koje mogu nastati uvoĊenjem poreza na
nekretnine.

Podaci prikupljeni iz provedenog istraţivanja u kojem je sudjelovalo 102 ispitanika su
obraĊeni u programu Microsoft Excel pomoću kojeg su izraĊeni grafikoni, a i
statistiĉki podaci su prikazani pomoću tablica i grafikona, a zbog preglednijeg prikaza
dobivenih rezultata.

Rezultati istraţivanja su pokazali da gotovo jedna ĉetvrtina ispitanika iznajmljuje
dodatne nekretnine u turistiĉke svrhe s time da je gotovo polovini njih to osnovni izvor
prihoda, a ostalima dodatni izvor prihoda. Isto tako, polovina onih koji nekretnine
koriste za najam u turistiĉke svrhe ih ne bi prodali već bi ih ili poklonili djeci ili
zadrţali. MeĊutim, s obzirom na to da više od 55 % smještajnih kapaciteta pripada
privatnim iznajmljivaĉima, velik broj ispitanika smatra da bi uvoĊenje oporezivanja
nekretnina ugrozilo ostvarivanje prihoda od turizma što bi negativno utjecalo i na
graĊane i na drţavu, a zbog povećanja cijena noćenja zbog većih izdataka
iznajmljivaĉa ĉime bi se smanjio broj turista u privatnim sobama.

Rezultati istraţivanja su upotpunjeni statistiĉkim podacima koji pokazuju da je udio
smještajnih kapaciteta kod privatnih iznajmljivaĉa rastao iz godine u godinu i
dosegao udio od 55,9 % 2015. godine (za koju su raspoloţivi podaci). Isto tako je
rastao i broj noćenja kod privatnih iznajmljivaĉa ĉiji je indeks rasta od 1995. do 2015.
godine ogromnih 3.650,48 %. Ovim podacima se ţeljelo pokazati da je velik udio
turizma kod privatnih iznajmljivaĉa te da temeljem rezultata provedenog istraţivanja
prema kojem bi se uvoĊenjem oporezivanja nekretnina smanjio broj noćenja
odnosno broj turista u privatnim sobama, moţe doći do negativnog utjecaja na
cjelokupni turizam Hrvatske kao i do povećanja broja nezaposlenih koji rade u
sektoru turizma, a što je takoĊer vidljivo iz statistiĉkih podataka. Prema podacima,
udio prihoda od turizma ĉini gotovo jednu petinu ukupnog BDP-a Hrvatske te bi
smanjenje prihoda od turizma moglo bitno smanjiti prihode drţave.

Na temelju dobivenih rezultata istraţivanja, odnosno mišljenja ispitanika kao i
zakljuĉaka proizašlih iz navedenih statistiĉkih podataka, moţe se potvrditi
postavljena hipoteza 2.

Postavljena je Hipoteza 3: Uvođenje novih poreza i neprestano mijenjanje stopa
postojećih poreza dovodi do negativnih ekonomskih učinaka, smanjenja kupovne
moći građana kao i iseljavanja mladih koji nemaju riješeno stambeno pitanje.

Hipoteza se provjerava statistiĉkom metodom iz sekundarnih izvora. Predmet
prouĉavanja u okviru ove metode jest kroz duţi niz godina prikazati što se dogaĊa u
trenutku smanjenja obima poslova u graĊevinskom sektoru i utjecaj smanjenog
obima gradnje na cjelokupno gospodarstvo i ekonomiju. Navedena analiza se koristi
u provjeri hipoteze o utjecaju uvoĊenja oporezivanja nekretnina na graĊevinski sektor
97

i s njim povezanih sektora. Temeljem navedenih analiza, ukazuje se na eventualne
posljedice koje mogu nastati uvoĊenjem oporezivanja nekretnina.
Prikupljeni podaci su obraĊeni, interpretirani i prikazani pomoću tablica i grafikona te
su opisno analizirane uoĉene promjene.
Prema statistiĉkim podacima vezanim za graĊevinarstvo, ţeljelo se pokazati da
uvoĊenje oporezivanja nekretnina ima isti ili sliĉni efekt kao i razdoblje recesije kada
je uveden krizni porez, a koji je ostavi traga kako na graĊevinski sektor tako i na sve
ostale grane ekonomije koje su s njim povezane. Dakle, iz prikazanih statistiĉkih
podataka prema kojima smanjenjem vrijednosti izvršenih graĊevinskih radova dolazi i
do smanjenja potrošnje energije u graĊevinskoj djelatnosti (elektriĉna energija, plin,
benzin, dizelska goriva, maziva i dr.) kao i smanjenja potrebnog broja radnika na
gradilištima. Naravno, smanjenjem graĊevinskih radova dolazi i do smanjenja u
drugim
granama
koje
su
izravno
povezane
s
graĊevinom.
Povećanjem
nezaposlenosti dolazi i do smanjenja kupovne moći graĊana, dakle smanjenja
kupoprodaje stambenih nekretnina. GraĊani, uglavnom graĊevinski radnici koji
nemaju riješeno stambeno pitanje kao ni zaposlenje, traţe posao u inozemstvu.

Temeljem analiziranih statistiĉkih podataka i iz njih proizašlih zakljuĉaka, moţe se
potvrditi postavljena hipoteza 3.

11. ZAKLJUĈAK

Za uvoĊenje oporezivanja nekretnina u Republici Hrvatskoj potrebno je obaviti niz
vrlo sloţenih i dugotrajnih priprema. Osim donošenja zakona kojima se reguliraju
pravni aspekti, potrebno je stvoriti sve uvjete koji prethode najprije kvalitetnoj procjeni
vrijednosti nekretnina, a tek na kraju i oporezivanju nekretnina. Dakle, najprije je
potrebno provesti geodetske izmjere zemljišta i sreĊivanje zemljišnih knjiga. S
obzirom na to da podaci koji se nalaze u zemljišnim knjigama najvećim dijelom nisu
toĉni, upravo ovaj segment predstavlja najteţi, najdugotrajniji i najskuplji dio posla.
Osim što je potrebno pokrenuti ostavinske rasprave budući da su kao vlasnici
zemljišta upisane osobe koje su umrle prije ĉak 50 godina, potrebno je obaviti i
parcelaciju obzirom da kod velikog broja zemljišta postoje suvlasnici te završiti
proces legalizacije bespravno sagraĊenih objekata. Sve navedeno iziskuje mnogo
vremena, angaţmana struĉnih osoba i naravno veliku koliĉinu financijskih sredstava.

Tek po završetku ovog postupka moguće je povezati i aţurirati baze podataka koje
će pokazivati stvarno stanje i zapoĉeti s procjenom vrijednosti nekretnina koja
takoĊer iziskuje mnogo vremena. Ako se ţeli napraviti kvalitetna, odnosno realna
procjena, bilo bi nuţno obići svaki kutak Hrvatske i procijeniti svaku nekretninu
posebno. Procjena svake nekretnine posebno je neophodna ako se ţeli izbjeći velik
broj tuţbi obzirom da u Hrvatskoj postoji mnogo nekretnina (uglavnom kuća i
gospodarskih objekata) koje su u derutnom stanju i samo što se ne sruše te u njima
nitko ne ţivi, a odmah pored njih se nalazi nekretnina koja je odrţavana i obnovljena.
Dakle, te dvije nekretnine nikako ne mogu imati istu vrijednost te se bez izlaska na
teren nikako ne moţe utvrditi poštena vrijednost nekretnine. Naravno, još uvijek će
postojati oni koji će smatrati da su im nekretnine nepošteno (previše) procijenjene, ali
će se ovakvim naĉinom to svesti na minimum.
98

Završetkom svih ovih postupaka i aţuriranjem baza podataka trebalo bi napraviti
informativni izraĉun poreza na nekretnine i usporediti ga sa sadašnjim davanjima
(komunalna naknada, porez na kuće za odmor), a koji se ne bi trebao bitno
razlikovati (biti viši) od trenutnih davanja te o tome obavijestiti vlasnike nekretnina i
nikako ne krenuti odmah s oporezivanjem jer to kod ljudi odmah stvara otpor. S
obzirom na dugotrajnost priprema koje prethode kvalitetnom oporezivanju
nekretnina, a koje su u susjednoj Sloveniji trajale više od 10 godina i još uvijek nisu
otklonjene sve manjkavosti, ovaj proces u Hrvatskoj ne moţe trajati manje od 20
godina s obzirom na vrlo loše stanje zemljišnih knjiga i ostalih evidencija, sporost
administracije te nešto veću površinu zemlje.

Ovaj rad bi mogao doprinijeti kako znanosti tako i struci i to u sagledavanju šire slike
problematike ove teme. Osim toga, trebao bi biti koristan i politiĉarima kada predlaţu
zakone vezane za oporezivanje nekretnina, ali i prilikom donošenja ostalih zakona
vezanih za porezno opterećenje graĊana. Isto tako, rad bi im trebao ukazati na to da
se ovaj postupak uvoĊenja poreza na nekretnine ne moţe uvesti po hitnom postupku
kako su oni ţeljeli, a vjerojatno zbog potrebe punjenja drţavne blagajne, već se radi
o sloţenom i dugotrajnom postupku, a za što je najbolji primjer susjedna Slovenija
koja je kao i Hrvatska nastala raspadom bivše Jugoslavije i ima sliĉnu problematiku
kako sa zemljišnim knjigama tako i s ostalim evidencijama, a u pitanju je i sliĉan
mentalitet ljudi i njihov negativni stav prema ovom porezu. Rad ih moţda i potakne
da prije predlaganja pojedinog zakona detaljno istraţe, naravno uz pomoć
struĉnjaka, sve pozitivne i negativne strane njegovog donošenja, odnosno kolika je
korist ili šteta od donošenja ţeljenog zakona kako za drţavu, odnosno gospodarstvo
tako i za graĊane.

Osim rezultata dobivenih provjerom hipoteza bilo bi poţeljno i:
o Srediti zemljišne knjige i geodetske izmjere te uskladiti sve evidencije i
baze podataka koje se odnose na nekretnine te ih redovito aţurirati
o Provesti kvalitetnu procjenu vrijednosti nekretnina bez obzira na uvoĊenje
(neuvoĊenje) poreza na nekretnine, a u svrhu toĉnijih podataka
neophodnih za trţište nekretnina, potrebe banaka prilikom odobravanja
hipotekarnih kredita, utvrĊivanja porezne osnovice kod poreza na promet
nekretnina i niza drugih potreba
o Poduzeti mjere stabilne porezne i ekonomske politike kojima bi se izbjeglo
neprestano mijenjanje stopa postojećih poreza i uvoĊenja novih poreza jer
to dovodi do negativnih ekonomskih uĉinaka i odbija strane, ali i domaće
investitore koji su zainteresirani za investiranje u Hrvatsku. Porezni sustav
trebao bi poreznom politikom djelovati stimulativno na poticanje investicija,
što direktno utjeĉe na zapošljavanje, koje pak za posljedicu ima smanjenje
rashoda, kao što su izdvajanja za socijalne pomoći nezaposlenima te
povećanje prihoda od poreza iz plaća zaposlenih.
99

12. POPIS LITERATURE I IZVORA

12.1. Samostalne publikacije
1. Brajušković, S. et al. (2018). Istraţivaĉki rad:Pojedini elementi poreza na
nekretnine u nekoliko evropskih zemalja, Podgorica: Istraţivaĉki centar
Skupštine Crne Gore
2. Bienenfeld, J. et al. (2015). Nekretnine, porezi i komunalna naknada, Zagreb:
Novi informator
3. Gospodnetić, B., (2007). Komunalni doprinos i komunalna naknada, Zagreb:
Hrvatska gospodarska komora
4. Grum, B. (2012). Vrednotenje nepremiĉnin, e-uĉbenik za študente, Nova
Gorica: Evropska pravna fakulteta v Novi Gorici
5. Guidance on International Mass Appraisal and Related Tax Policy (2014).
Kansas City, IAAO
6. International Valuation Standards, 9 ur. (2010). London, IVSC
7. Jelĉić, B. (2011). Porezi – opći dio, Zagreb:Visoka poslovna škola Libertas
8. Jelĉić, Ba., Jelĉić, Bo. (1998). Porezni sustav i porezna politika, Zagreb:
Informator
9. Konaĉni prijedlog Zakona o porezu na promet nekretnina (2016).  Zagreb,
Vlada Republike Hrvatske
10.
Kleiber, W. (2010), Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 6 ur., Köln:
Bundesanzeiger Verlag
11.
Mijatović, N. (2004). Oporezivanje imovine s posebnim osvrtom na
oporezivanje nasljedstva i darova, Zagreb: Pravni fakultet
12.
Nacrt prijedloga Zakona o porezu na nekretnine (2012). Zagreb, Ministarstvo
financija Republike Hrvatske
13.
Nacrt prijedloga zakona o porezu na promet nekretnina (2016). Zagreb,
Ministarstvo financija RH
14.
Oporezivanje prometa nekretnina; brošura, (2016). Zagreb, Ministarstvo
financija RH - Porezna uprava
15.
Porez na nekretnine u funkciji rasterećenja cijene rada i financiranja
decentraliziranih funkcija, (2012a). Zagreb, Ministarstvo financija RH
16.
Preporuka za PREPORUKU VIJEĆA o Nacionalnom programu reformi
Hrvatske za 2018. (2018). Bruxelles, Europska komisija
17.
Prijedlozi za izmjene zakona o procjeni vrijednosti nekretnina i pravilnika o
metodama procjene vrijednosti nekretnina (2015). Zagreb, HDSVIP
18.
Radni dokument sluţbi Komisije – Izvješće za Hrvatsku 2015. s detaljnim
preispitivanjem o sprjeĉavanju i ispravljanju makroekonomskih neravnoteţa
(2015). Bruxelles, Europska komisija
19.
Rezo, M. (2016). Procjena vrijednosti nekretnina, Zagreb: Ministarstvo
graditeljstva i prostornog ureĊenja
20.
Statistiĉka izvješća - GraĊevinarstvo u 2008. SI 1378, (2010). Zagreb, Drţavni
zavod za statistiku
21.
Statistiĉka izvješća - GraĊevinarstvo u 2009. SI 1406, (2011). Zagreb, Drţavni
zavod za statistiku
22.
Statistiĉka izvješća - GraĊevinarstvo u 2010. SI 1433, (2012). Zagreb,
Drţavni zavod za statistiku
23.
Statistiĉka izvješća - GraĊevinarstvo u 2011. SI 1462, (2013). Zagreb,
Drţavni zavod za statistiku
100

24.
Statistiĉka izvješća - GraĊevinarstvo u 2012. SI 1490, (2014). Zagreb, Drţavni
zavod za statistiku
25.
Statistiĉka izvješća - GraĊevinarstvo u 2013. SI 1514, (2015). Zagreb, Drţavni
zavod za statistiku
26.
Statistiĉka izvješća - GraĊevinarstvo u 2014. SI 1538, (2016). Zagreb, Drţavni
zavod za statistiku
27.
Statistiĉka izvješća - GraĊevinarstvo u 2015. SI 1563, (2017). Zagreb, Drţavni
zavod za statistiku
28.
Statistiĉka izvješća - GraĊevinarstvo u 2016. SI 1593, (2018). Zagreb, Drţavni
zavod za statistiku
29.
Statistiĉka izvješća - GraĊevinarstvo u 2017. SI 1615, (2019). Zagreb,
Drţavni zavod za statistiku
30.
Šebalj, A. et al. (2018). Procjene vrijednosti nekretnina i sve oko toga, Zagreb:
Novi informator
31.
Šimović, J. et al. (2010). Hrvatski fiskalni sustav, Zagreb: Narodne novine d.d.
32.
Minimum Educational Requirements (MER) (2011). TEGoVA
33.
Nacionalni program reformi 2018. (2018). Zagreb, Vlada Republike Hrvatske
34.
Nacionalni program reformi 2019. (2019). Zagreb, Vlada Republike Hrvatske
35.
The Appraisal of Real Estate, 14 ur., (2013). Chicago, Appraisal Institute
36.
Tomić, H. (2010). Analiza geoprostornih podataka za potrebe vrednovanja
nekretnina u urbanim podruĉjima, doktorski rad; Zagreb: Sveuĉilište u
Zagrebu: Geodetski fakultet
37.
Turizam u brojkama 2018. (2019). Zagreb, Ministarstvo turizma Republike
Hrvatske
38.
Uhlir, Ţ., Majĉica, B. (2016). Priruĉnik za procjenu vrijednosti nekretnina,
Zagreb: Društvo graĊevinskih inţenjera i tehniĉara
39.
Vuraić Kudeljan, M. (2017). Porez na nekretnine i lokalni porezi: novine u
lokalnim porezima s posebnim osvrtom na porez na nekretnine, Zagreb:
TIM4PIN

12.2. Ĉlanci u ĉasopisu, publikacije
1. Butorac, D. (2017). Jedinstvena evidencija o nekretninama – objedinjavanje
podataka katastra zemljišta i podataka zemljišne knjige – da ili ne?, Geodetski
list, vol 71 (94), No.2, str. 143.-162.
2. Ciprian, S. (2015), A Comparative Analysis Of Property Taxation Within
European Union, International Journal Vallis Aurea, Vol. 1, No. 1, str. 65.-73.
3. Kesner-Škreb, M. (2009). Što sve treba znati o oporezivanju nekretnina,
Newsletter Instituta za javne financije, br. 46, Institut za javne financije, str. 1.-
8.
4. Kesner-Škreb, M. (2012). Mnogo vike nizašto – tri pitanja o porezima na
nekretnine, Newsletter Instituta za javne financije, br. 44, Institut za javne
financije, str. 1.-7.
5. Kordić, G., Podborkić, R. (2010). Oporezivanje imovine: hrvatska praksa i
europska iskustva, Ekonomska misao i praksa, br.1, str. 105.-120.
6. Kovaĉ, N., (2018). Oporezivanje nekretnina u Republici Hrvatskoj, struĉni rad,
Paragraf: ĉasopis za pravna i društvena pitanja Pravnog fakulteta Sveuĉilišta
Josipa Jurja Strossmayera u Osijeku, Vol. 2 No. 1, str. 247.-260.
101

7. Kukić, N., Švaljek, S. (2012). Porez na nekretnine: osnovne znaĉajke i
rasprava o uvoĊenju u Hrvatskoj, struĉni rad, Privredna kretanja i ekonomska
politika br. 132/2012, str. 49.-91.
8. Rašić-Bakarić, I. (2014). Osnovne znaĉajke poreza na nekretnine: Njegova
primjena u Hrvatskoj i ostalim zemljama ĉlanicama Europske unije, Ekonomski
pregled, Vol. 65 No. 5, str. 385.–415.
9. Ţeljko, Ţ. (2015). Metodologije procjene vrijednosti nekretnina, struĉni rad,
HGK – Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu
nekretninama, str. 30.-44.
10.
Ţunić-Kovaĉević, N. (2007). Trebaju li nam promjene u nekim aspektima
oporezivanja (nepokretne) imovine?, Zbornik Pravnog fakulteta Sveuĉilišta u
Rijeci, Vol. 28, br. 1, str. 493.-510.

12.3. Internetski izvori
1. Dobro
došli
u
ureĊenu
zemlju!,
UreĊena
zemlja,
URL:
https://oss.uredjenazemlja.hr/public/index.jsp,pristup: 18.05.2019.
2. Energetsko certificiranje zgrada, Ministarstvo graditeljstva i prostornog
ureĊenja
RH,
URL:
https://mgipu.gov.hr/o-ministarstvu-
15/djelokrug/energetsko-certificiranje-zgrada-8304/8304, pristup: 28.07.2019.
3. European
Commision,
Date
on
taxation,
Property
taxes,
URL:
https://ec.europa.eu/taxation_customs/business/economic-analysis-
taxation/data-taxation_en, pristup: 24.07.2019.
4. Grgas, G. Nije toĉno, ali je digitalno - Hoće li katastar i zemljišne knjige 2020.
ţute i šupljikave papire iz doba cara Franje Josipa moći pospremiti u muzej?,
Globus – Jutarnji hr, 14.04.2018.,  URL: https://www.jutarnji.hr/globus/Globus-
biznis/nije-tocno-ali-je-digitalno-hoce-li-katastar-i-zemljisne-knjige-2020-zute-i-
supljikave-papire-iz-doba-cara-franje-josipa-moci-pospremiti-u-
muzej/7242606/, pristup: 16.04.2019.
5. HINA, Slovenija izglasala valorizaciju nekretnina, porez na nekretnine nakon
2020.,
N1
Hrvatska,
13.05.2019.,
URL:
http://hr.n1info.com/Regija/a402001/Slovenija-izglasala-valorizaciju-
nekretnina-porez-na-nekretnine-nakon-2020.html, pristup: 29.07.2019.
6. Jurĉić: Nekretnine ćemo zbog poreza prodavati u bescjenje, N1 Hrvatska,
07.09.2017.,
URL:
http://hr.n1info.com/Vijesti/a222025/Jurcic-Nekretnine-
cemo-zbog-poreza-prodavati-u-bescjenje.html, pristup 31.05.2019.
7. Masovna procjena vrijednosti nekretnina na eSavjetovanju, Ministarstvo
graditeljstva
i
prostornog
ureĊenja
RH,
28.12.2018,
URL:
https://mgipu.gov.hr/vijesti/masovna-procjena-vrijednosti-nekretnina-na-
esavjetovanju/8872, pristup: 07.03.2019.
8. Pandţić, I. Ipak porez? Pokreću masovnu procjenu vrijednosti nekretnina, 24
sata.hr, 28.12.2018., URL: https://www.24sata.hr/news/ipak-porez-pokrecu-
masovnu -procjenu-vrijednosti-nekretnina-606694, pristup: 07.03.2019.
9. „Porez na nekretnine je dobra stvar evo i zašto“ Poznati hrvatski ekonomist
detaljno objasnio zašto je sporni porez nuţan za Hrvatsku, Jutarnji.hr,
102

24.08.2017., URL:  https://www.jutarnji.hr/vijesti/hrvatska/porez-na-nekretnine-
je-dobra-stvar-evo-i-zasto-poznati-hrvatski-ekonomist-detaljno-objasnio-zasto-
je-sporni-porez-nuzan-za-hrvatsku/6488086/, pristup: 16.04.2018.
10.
Porezni
sustav
Republike
Hrvatske,
Porezna
uprava,
URL:
https://www.porezna-
uprava.hr/HR_porezni_sustav/Stranice/naslovna_tablica_psrh.aspx,
pristup:
29.07.2019.
11.
Procjena vrijednosti nekretnina, Ministarstvo graditeljstva i prostornog
ureĊenja,
URL:
https://mgipu.gov.hr/o-ministarstvu-15/djelokrug/procjena-
vrijednosti-nekretnina-8292/8292, pristup: 24.05.2019.
12.
Prodaja
nekretnine
,Središnji
drţavni
portal,
URL:
https://gov.hr/print.aspx?id=156&url=print, pristup: 29.07.2019.
13.
Ranilović,
D.
Trţište
nekretnina
u
Hrvatskoj,
HGK,
2016.
URL:
https://www.hgk.hr/documents/prezentacija-trziste-nekretnina-u-
rh58944a8a4c51d.pdf, pristup: 24.07.2019.
14.
Šonje, V. Analiza uglednog ekonomskog struĉnjaka – Novi model poreza na
nekretnine će najviše ići na teret graĊana!, Jutarnji.hr, 24.04.2017., URL:
https://www.jutarnji.hr/vijesti/hrvatska/analiza-uglednog-ekonomskog-
strucnjaka-novi-model-poreza-na-nekretnine-ce-najvise-ici-na-teret-
gradana/5947605/, pristup: 16.04.2018.
15.
U Sloveniji raste PDV jer je ustavni sud srušio porez na nekretnine, Narod.HR,
31.03.2014., URL: https://narod.hr/eu/u-sloveniji-raste-pdv-jer-je-ustavni-sud-
srusio-porez-na-nekretnine, pristup: 31.05.2019.
16.
Vlasnik kuće za odmor, Porezna uprava, URL: https://www.porezna-
uprava.hr/Gradani/Stranice/Nekretnine/Vlasnik-kuce-za-odmor.aspx,
pristup:
04.07.2019.

12.4. Izvori prava
1. Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-1559/2001 i U-I-
2355/2002 od 21. veljaĉe 2007, NN 226/07
2. Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina, NN, br. 105/2015
3. Uredba o masovnoj procjeni vrijednosti nekretnina, NN, br. 28/19
4. Zakon o davku na nepremiĉnine, Uradni list RS, št. 101/2013.
5. Zakon o financiranju jedinica lokalne i podruĉne (regionalne) samouprave, NN
br. 117/1993, 33/2000, 73/2000, 107/2001, 117/2001, 150/2002, 147/2003,
132/2006, 73/2008, 25/2012, 147/2014, 100/2015,127/2017
6. Zakon o izmjenama i dopunama zakona o financiranju jedinica lokalne i
podruĉne (regionalne) samouprave, 59/2001
7. Zakon o izmjenama i dopunama zakona o porezu na promet nekretnina, NN
br. 33/00, 73/00, 123/00, 153/02, 22/11,143/14, 106/18
8. Zakon o komunalnom gospodarstvu, NN br. 68/18, 110/18
9. Zakon o lokalnim porezima, NN 115/16, NN 101/17
103

10.
Zakon o porezu na dohodak, NN br. 174/2004, 73/2008, 80/2010, 114/2011,
22/2012, 144/2012, 43/2013, 120/2013, 125/2013, 148/2013, 143/2014,
136/2015, 115/2016, 106/2018
11.
Zakon o porezu na promet nekretnina, NN br. 69/97, 115/16
12.
Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina, NN, br. 78/2015
13.
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, NN, br. 91/96, 68/98, 137/99,
22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12,
152/14

12.5. Interni materijali
1. Kristl, Ţ. (2018). Koncept nepremiĉnin, interna skripta, Nova Gorica: Evropska
pravna fakulteta

104

13. PRILOZI

UPITNIK

Poštovani, ovim putem Vas pozivam i molim da sudjelujete u istraživanju u svrhu
izrade završnog rada. Za ispunjavanje ankete potrebno je svega nekoliko minuta.

Molim da odaberete onaj odgovor koji najbolje odgovara svakoj ponuđenoj tvrdnji
odnosno pitanju. Ujedno Vas molim da upitnik proslijedite svojim kontaktima kako bi
istraživanje obuhvatilo što veći broj ispitanika.

Anketa je potpuno anonimna, a rezultati će biti obrađeni i analizirani u obliku zbirnih
odgovora.

Hvala Vam unaprijed!

Odaberite jedan od ponuđenih odgovora

DEMOGRAFSKI PODACI

1. Spol:
1. M
2. Ţ

2. Dob:
1. manje od 24 god.
2. 25 – 34 god.
3. 35 – 44 god.
4. 45 – 54 god.
5. 55 – 64 god.
6. 65 god. ili stariji

3. Najviši stupanj obrazovanja koji ste stekli:
1. osnovna škola
2. srednja škola
3. viša škola
4. visoka škola
5. magisterij
6. doktorat

4. Obiteljski status:
1. samac
2. oţenjen / u vezi

105

5. Broj djece u kućanstvu:
1. bez djece
2. 1 dijete
3. 2 djece
4. 3 djece
5. 4 djece ili više

6. Ukupan broj osoba u kućanstvu:
1. 1
2. 2
3. 3
4. 4
5. 5
6. 6 ili više

7. Status zaposlenosti:
1. nezaposlen
2. zaposlen
3. student
4. umirovljenik
5. drugo

8. Naselje u kojem stanujete nalazi se u:
1. gradu
2. selu

9.  Kvadratura vašeg stambenog prostora iznosi:
1. do 40 m2
2. izmeĊu 41 m2 i 60 m2
3. izmeĊu 61 m2 i 80 m2
4. izmeĊu 81 m2 i 100 m2
5. više od 101 m2

10.
Trenutno stanujete u:
1. stambenoj zgradi
2. obiteljskoj kući
3. drugdje

11.
Stan u kojem ţivite ste:
1. kupili od ušteĊevine
2. kupili na kredit
3. naslijedili
4. drugo

12.
Jeste li u posljednjih 10 godina kupili ili prodali neku nekretninu?
106

1. Da
2. Ne

13.
Jeste li u posljednjih 10 godina naslijedili neku nekretninu?
1. Da
2. Ne

POSJEDOVANJE NEKRETNINA

1. Imate li osim nekretnine u kojoj stanujete i kuću, stan ili vikendicu za odmor?
1. Da
2. Ne

2. Koliko nekretnina (kuća, stanova, vikendica) posjedujete osim one u kojoj
stanujete?
1. Niti jednu
2. 1
3. 2
4. Više njih

3.  Koliko ĉesto odlazite u drugu kuću, stan, vikendicu?
1. Nekoliko puta tjedno
2. Svaki vikend
3. Jednom mjeseĉno
4. Jednom godišnje
5. Povremeno
6. Ne posjedujem dodatne nekretnine

4. Koji su razlozi kupnje (posjedovanja) dodatnih nekretnina?
1. Za odmor
2. Naĉin štednje - umjesto štednje u banci
3. Za stalno iznajmljivanje
4. Za turizam
5. Zbog povoljnih uvjeta kupnje
6. Ne posjedujem dodatne nekretnine
7. Drugo

5. Koristite li drugu kuću ili stan za ostvarivanje dodatnih prihoda?
a. Da
b. Ne
c. Ne posjedujem drugu nekretninu

6.  Dohodak od najma nekretnina vam predstavlja:
1. dodatni izvor prihoda
2. osnovni izvor prihoda
3. ne koristim ju za najam
4. ne posjedujem drugu nekretninu

107

7. Imate li osim ranije spomenutih nekretnina i zemljište?
1. Da
2. Ne

8. Zemljište koje posjedujete je:
1. Poljoprivredno
2. GraĊevinsko
3. Poljoprivredno i graĊevinsko
4. Ne posjedujem zemljište
5. Drugo

9. ObraĊujete li poljoprivredno zemljište?
1. ObraĊujem
2. Ne obraĊujem
3. Ne posjedujem poljoprivredno zemljište

10.
ObraĊujete li poljoprivredno zemljište za vlastite potrebe ili za ostvarivanje
dodatnih prihoda?
1. Za vlastite potrebe
2. Za ostvarivanje prihoda
3. Za vlastite potrebe i ostvarivanje prihoda
4. Ne obraĊujem poljoprivredno zemljište
5. Ne posjedujem poljoprivredno zemljište

OPOREZIVANJE NEKRETNINA I POREZNO OPTEREĆENJE
1. Jeste li upoznati s trenutnim naĉinom oporezivanja nekretnina u RH?
1. Da
2. Ne
3. Djelomiĉno

2. Smatrate li komunalnu naknadu i komunalni doprinos koji se trenutno plaćaju
svaki mjesec, dovoljnim nametom na nekretnine?
1. Da
2. Ne
3. Ne znam

3. Prema Vašem mišljenju, porez na kuće za odmor koji se plaća godišnje u
iznosu od 5,00 do 15,00 kn po m2 je:
1. prenizak
2. previsok
3. primjeren
4. ne znam

4. Smatrate li da smanjenje poreza na promet nekretnina u RH najprije s 5 % na
4 %, a od ove godine na 3 % predstavlja mjeru porezne politike odnosno
smanjenje poreznog opterećenja graĊana ili je u pitanju samo politiĉki potez?
1. Smanjenje poreza na promet nekretnina je MJERA POREZNE
POLITIKE
108

2. Smanjenje poreza na promet nekretnina je POLITIĈKI POTEZ
3. Ne znam

5. Prema Vašem mišljenju, trenutna stopa poreza na promet nekretnina od 3 %
je:
1. Preniska
2. Previsoka
3. Primjerena
4. Ne znam

6. Je li prema Vašem mišljenju potreban novi naĉin oporezivanja nekretnina u
RH?
1. Da
2. Ne
3. Ne znam

7. Prema novom Zakonu ĉija je primjena trebala zapoĉeti 1.1.2018. godine, ali je
odgoĊena, komunalnu naknadu i porez na kuće za odmor bi trebao zamijeniti
novi porez na nekretnine. Oporezivale bi se sve stambene i poslovne
nekretnine, garaţe... kao i neizgraĊeno graĊevinsko zemljište i to prema
njihovoj procijenjenoj vrijednosti. Smatrate li da je takav naĉin oporezivanja
nekretnina pravedan?
1. Pravedan je
2. Nije pravedan
3. Ne znam

8. Što mislite, kakvo bi bilo porezno opterećenje graĊana prema prijedlogu
spomenutog naĉina oporezivanja nekretnina u RH?
1. Povećalo bi se porezno opterećenje graĊana
2. Smanjilo bi se porezno opterećenje graĊana
3. Porezno opterećenje se ne bi mijenjalo
4. Ne znam

9. Porez na nekretnine trebao bi se plaćati:
1. mjeseĉno
2. godišnje
3. uopće se ne bi trebao plaćati
4. ne znam

10.
Mislite li da bi spomenuto oporezivanje nekretnina u RH utjecalo na povećanu
prodaju postojećih nekretnina?
1. Da
2. Ne
3. Djelomiĉno
4. Ne znam

11.
 Što mislite, kako bi uvoĊenje novog poreza na nekretnine utjecalo na
izgradnju novih stanova?
109

1. Smanjila bi se izgradnja novih stanova
2. Povećala bi se izgradnja novih stanova
3. Izgradnja novih stanova bi ostala na istoj razini
4. Ne znam

12.
 Smatrate li da je porez na dohodak previsok?
1. Da
2. Ne

13.
 Smatrate li da je porez na potrošnju (PDV) previsok?
1. Da
2. Ne

14.
 Smatrate li da su prihodi graĊana i imovina već dovoljno porezno opterećeni?
1. Da
2. Ne

15.
 Prema Vašem mišljenju, RH ţeli uvesti porez na nekretnine zbog:
1. pravednog naĉina oporezivanja nekretnina
2. pritisaka Europske unije da se uvede porez na nekretnine
3. ostvarivanja dodatnih prihoda odnosno punjenja drţavne blagajne

16.
 U sluĉaju uvoĊenja oporezivanja nekretnina, dodatnu nekretninu (koja Vam
ne sluţi za stanovanje) bi:
1. zadrţali
2. prodali
3. razmišljali o prodaji
4. prepisali na djecu
5. ne posjedujem dodatnu nekretninu

17.
 Ako bi zadrţali nekretninu te ju i dalje iznajmljivali, tada bi:
1. uredno prijavili podstanare ili turiste i platili porez na dohodak od najma
2. ne bi prijavili podstanare ili turiste i izbjegli plaćanje poreza na dohodak
od najma
3. dodatnu nekretninu ne koristim za najam
4. ne posjedujem dodatnu nekretninu
5. ne znam

18.
 Smatrate li da bi se uvoĊenjem poreza na nekretnine povećala cijena
stanarine, a zbog većih izdataka stanodavaca?
1. Da
2. Ne

19.
 Smatrate li da bi uvoĊenjem poreza na nekretnine došlo do stvaranja
socijalno ugroţenih podstanarskih obitelji koji ne bi mogli plaćati visoke
stanarine?
1. Da
2. Ne

110

20.
 Smatrate li da bi uvoĊenje oporezivanja nekretnina predstavljalo udar na
standard najsiromašnije odnosno najstarije populacije stanovništva?
1. Da
2. Ne

21.
 Ukoliko bi se ipak uvelo oporezivanje nekretnina, smatrate li da bi se trebalo
oporezivati i zemljišta?
1. Zemljišta se ne bi trebala oporezivati
2. Zemljišta bi se trebala oporezivati
3. Ne znam

22.
 Smatrate li da bi oporezivanjem zemljišta mogla biti ugroţena egzistencija
starijih ljudi (vlasnika zemljišta) koji ţive od vrlo niske mirovine i ne mogu
plaćati dodatni porez?
1. Da
2. Ne

UTJECAJ OPOREZIVANJA NEKRETNINA NA TURIZAM

1. Iznajmljujete li neku od dodatnih nekretnina (u kojima ne stanujete) u turistiĉke
svrhe?
1. Da
2. Ne
3. Ne posjedujem dodatnu nekretninu

2. Prihod od najma nekretnina u turistiĉke svrhe Vam predstavlja:
1. dodatni izvor prihoda
2. osnovni izvor prihoda
3. dodatnu nekretninu ne koristim za najam
4. ne posjedujem dodatnu nekretninu

3. Što biste u sluĉaju uvoĊenja oporezivanja nekretnina uĉinili s nekretninama
koje koristite u turistiĉke svrhe?
1. Prodali ih
2. I dalje ih koristili u turistiĉke svrhe
3. Ne posjedujem nekretnine za korištenje u turistiĉke svrhe
4. Poklonili ih djeci
5. Ne posjedujem dodatne nekretnine
6. Ne znam

4. Prema statistiĉkim podacima, u posljednjih nekoliko godina, udio smještajnih
kapaciteta u privatnim sobama je u odnosu na ukupne smještajne kapacitete
veći od 55 %. Dakle, najveći udio turizma otpada na privatne iznajmljivaĉe.
Smatrate li da bi uvoĊenje oporezivanja nekretnina ugrozilo ostvarivanje
prihoda od turizma kako za graĊane tako i za drţavu?
1. Da
2. Ne

111

5. Smatrate li da bi se uvoĊenjem poreza na nekretnine povećala cijena noćenja
kod privatnih iznajmljivaĉa (zbog većih izdataka iznajmljivaĉa)?
1. Da
2. Ne

6. Smatrate li da bi se zbog većih cijena noćenja u privatnim sobama smanjio i
broj turista?
1. Da
2. Ne