Điều kiện của bên bán trong hợp đồng mua bán nhà ở? Hợp đồng mua bán nhà có bắt buộc phải công chứng?
Điều kiện của bên bán trong hợp đồng mua bán nhà ở? Hợp đồng mua bán nhà có bắt buộc phải công chứng không? Nhà ở được mua bán trả chậm, trả dần thì có được thế chấp ngân hàng không?
Điều kiện của bên bán trong hợp đồng mua bán nhà ở
Có phải trong mọi trường hợp thì chủ sở hữu hợp pháp của nhà ở đều được thực hiện quyền định đoạt (mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở) nhà ở của mình hay không? Hay pháp luật nước ta có quy định khác về vấn đề này hay không?
<subquestion>Điều kiện của bên bán trong hợp đồng mua bán nhà ở</subquestion>
Có phải trong mọi trường hợp thì chủ sở hữu hợp pháp của nhà ở đều được thực hiện quyền định đoạt (mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở) nhà ở của mình hay không? Hay pháp luật nước ta có quy định khác về vấn đề này hay không?
Trả lời:
Theo quy định của pháp luật thì nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Bao gồm: nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư và nhà ở xã hội.
Chủ sở hữu hợp pháp đối với nhà ở có thể thực hiện các giao dịch về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình thông qua các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.
Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp thì chủ sở hữu hợp pháp đối với nhà ở đều được thực hiện các quyền định đoạt đối với nhà ở của mình như trên. Mà phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Theo đó, theo quy định tại Khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014 thì bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề mà bạn đang thắc mắc.
<ref>Hợp đồng mua bán nhà có bắt buộc phải công chứng không?
Theo như tôi biết thì pháp luật không bắt buộc hợp đồng thuê nhà phải được công chứng, chứng thực mà chỉ khuyến khích công chứng, chứng thực. Vậy cho tôi hỏi còn trường hợp hợp đồng mua bán nhà thì có bắt buộc phải công chứng không? hay nhà nước chỉ khuyến khích các bên thực hiện điều đó.
<subquestion>Hợp đồng mua bán nhà có bắt buộc phải công chứng không?</subquestion>
Theo như tôi biết thì pháp luật không bắt buộc hợp đồng thuê nhà phải được công chứng, chứng thực mà chỉ khuyến khích công chứng, chứng thực. Vậy cho tôi hỏi còn trường hợp hợp đồng mua bán nhà thì có bắt buộc phải công chứng không? hay nhà nước chỉ khuyến khích các bên thực hiện điều đó.
Trả lời:
Theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở có thể thực hiện các giao dịch về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình thông qua các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.
Do đó, chủ sở hữu nhà ở hợp pháp là cá nhân có đủ năng lực hành vi dân sự được quyền định đoạt tài sản là nhà ở của mình theo quy định của của pháp luật.
Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thì các bên tham gia giao dịch phải thỏa thuận lập hợp đồng cho mua bán nhà ở.
Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung chính được quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014.
Tại Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 có quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:
"1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở."
Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Tuy nhiên, trường hợp mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.
Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề mà bạn đang thắc mắc.
<ref>Nhà ở được mua bán trả chậm, trả dần thì có được thế chấp ngân hàng không?
Tôi có mua một căn hộ ở quận Bình Tân, Tp.HCM, do không có điều kiện trả hết tiền một lần nên tôi và phía chủ nhà có thỏa thuận tôi sẽ trả chậm, trả dần trong 03 năm. Do nay cần vốn làm ăn nên tôi định đem thế chấp căn nhà thì có được không? Căn nhà này tôi đã trả được 2,5 năm rồi.
(Thai_tu***@gmail.com)
<subquestion>Nhà ở được mua bán trả chậm, trả dần thì có được thế chấp ngân hàng không?</subquestion>
Tôi có mua một căn hộ ở quận Bình Tân, Tp.HCM, do không có điều kiện trả hết tiền một lần nên tôi và phía chủ nhà có thỏa thuận tôi sẽ trả chậm, trả dần trong 03 năm. Do nay cần vốn làm ăn nên tôi định đem thế chấp căn nhà thì có được không? Căn nhà này tôi đã trả được 2,5 năm rồi.
(Thai_tu***@gmail.com)
Trả lời:
Tại Điều 122 Luật nhà ở 2014 có quy định mua bán nhà ở trả chậm, trả dần như sau:
1. Việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở; trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành theo quy định của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác.
2. Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán.
3. Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó.
Như vậy, vệc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do bạn và chủ nhà tự thỏa thuận, trong thời gian này bạn có quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó. Tuy nhiên, bạn chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở (trừ khi bạn và chủ nhà có sự thỏa thuận về việc thế chấp nhà đang trả chậm của bạn).
Trên đây là nội dung tư vấn. Mong là những thông tin chia sẻ trên đây sẽ giúp ích cho bạn.

Như vậy,