Thủ tục chuyển nhượng đất có được do thừa kế
Bà nội tôi trước khi mất có để lại cho bố và cô chú tôi một mảnh đất mà không có di chúc, nay bố và cô chú tôi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho tôi. Tôi xin hỏi phải làm như thế nào?
Câu hỏi của bạn ở đây được hiểu rằng bạn muốn hỏi về thủ tục chuyển nhượng mảnh đất do bố và cô chú bạn có được nhờ thừa kế tài sản từ bà nội bạn để lại cho bạn. Do những thông tin bạn cung cấp còn chung chung, tôi xin được nêu một vài vấn đề trước khi tư vấn cho bạn về thủ tục. Cụ thể như sau:
Theo bạn nói, bà nội bạn để lại cho bố và cô chú bạn mảnh đất nhưng không có di chúc. Xét theo pháp luật về thừa kế, có một số vấn đề có thể phát sinh như sau:
Vì bà bạn không để lại di chúc, bạn cũng không nói rõ ngoài mảnh đất trên, bà bạn còn tài sản nào khác không? ngoài bố và cô chú bạn, trong gia đình còn có ai được quyền thừa kế nữa không?
Về vấn đề này, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định như sau:
Điều 674 Bộ Luật Dân sự quy định “Thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện trình tự thừa kế do pháp luật quy định”.
Bộ luật Dân sự 2005 quy định về những người được thừa kế theo pháp luật như sau:
Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.
Như vậy, bạn có thể căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 676 nêu trên để liệt kê ra được những người có quyền hưởng thừa kế tài sản của bà bạn.
Tôi chia thành 02 trường hợp như sau:
- Trường hợp 1: Khối tài sản của bà bạn ngoài mảnh đất còn có những tài sản khác và những người thừa kế ngoài bố và cô chú bạn còn có những người khác. Lúc này, căn cứ khoản 2 Điều 676 nêu trên, khối tài sản trên sẽ được chia cho mỗi người một phần bằng nhau, nếu các đồng thừa kế không tự thỏa thuận được thì có thể yêu cầu tòa án nơi có mảnh đất chia.
- Trường hợp 2: Tài sản bà bạn để lại chỉ có mảnh đất và bố bạn và cô chú bạn là những người thừa kế duy nhất. Lúc này, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn sẽ được tiến hành như sau:
Đầu tiên, để chuyển nhượng được cho bạn thì bố và cô chú bạn (sau đây gọi tắt là các đồng thừa kế) phải làm thủ tục nhận tài sản thừa kế và các đồng thừa kế phải thống nhất về việc ủy quyền cho một người đứng tên mới trong giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua việc làm văn bản ủy quyền có công chứng, chứng thực.
Các thủ tục bao gồm:
+ Khai nhận di sản;
+ Thỏa thuận phân chia di sản;
+ Làm giấy ủy quyền của các đồng thừa kế cho một người đại diện đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện thủ tục đất sau này.
Bước 1: Các đồng thừa kế phải làm thủ tục khai nhận di sản tại phòng công chứng:
Quy trình khai nhận di sản tại phòng công chứng:
Người yêu cầu công chứng nộp các giấy tờ sau cho công chứng viên/ cán bộ thụ lý hồ sơ
Nơi tiếp nhận hồ sơ: Phòng công chứng
Hồ sơ thủ tục bao gồm: Bản sao có công chứng các giấy tờ sau:
Sơ yếu lý lịch của những người được nhận di sản thừa kế
CMND/ hộ chiếu, hộ khẩu của những người sau: cha, mẹ chồng bạn, của chồng bạn và của em trai bạn
Hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền (trong trường hợp xác lập giao dịch thông qua người đại diện)
Giấy chứng tử của cha, mẹ bạn
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế của bà nội bạn ( giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, giấy phép mua bán, hợp thức hóa nhà do Ủy ban nhân dân quận, huyện cấp , sổ tiết kiệm, cổ phiếu, giấy chứng nhận cổ phần…).
Số lượng hồ sơ: 1 bộ.
Tiếp đó, Công chứng viên ra thông báo để niêm yết tại UBND xã, phường, thị trấn nơi người để lại di sản (bà nội bạn) thường trú cuối cùng.
Sau khi nhận lại bản niêm yết thừa kế có xác nhận của UBND phường, xã mà không có tranh chấp, khiếu kiện, Công chứng viên hẹn ngày lên ký kết văn bản khai nhận/ thỏa thuận phân chia di sản
Vào ngày hẹn, người thừa kế (lúc này là người được các đồng thừa kế ủy quyền theo văn bản đã được công chứng) mang theo toàn bộ bản chính các giấy tờ đã nộp cho phòng công chứng đến ký kết văn bản khai nhận/thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.
Bước 2:Sau khi văn bản thỏa thuận phân chia di sản được xác nhận, người đại diện của các đồng thừa kế tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã nơi có đất theo thủ tục sau:
-  Bên thừa kế nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức). Nếu bên thừa kế không có di chúc hoặc bản án thì phải đến công chứng làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế hoặc chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Trường hợp có tranh chấp thì phải giải quyết xong tranh chấp.
- Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
- Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế (nếu chủ nhà không thuộc diện phải nộp hoặc được miễn nộp nghĩa vụ tài chính thì không có bước này).
- Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạn cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.
Hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Các giấy tờ về thừa kế như: Văn bản khai nhận di sản thừa kế (có công chứng nhà nước);
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất của người để lại di sản;
- Bản sao Giấy khai sinh của người thừa kế của người chết làm cơ sở miễn nộp nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân).
- Giấy chứng tử;
- Tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà đất.
Lệ phí trước bạ là 0,5% theo quy định của Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008. Giá đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND tỉnh ban hành áp dụng tại thời điểm đăng ký nộp lệ phí trước bạ.
Bạn có thể liên hệ với Phòng Tài Nguyên Môi Trường nơi miếng đất đó tọa lạc để biết rõ hơn về trình tự thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.
Trong trường hợp của bạn, trong các hồ sơ cần có kèm theo giấy ủy quyền đứng tên trong giấy tờ nhà đất của các đồng thừa kế cho một người đại diện.
Sau khi được đứng tên trong giấy tờ nhà đất, người đại diện của các đồng thừa kế làm thủ tục chuyển nhượng mảnh (bán) đất cho bạn, thủ tục đó bao gồm:
Về các giấy tờ phải nộp:
Bên bán phải nộp các giấy tờ sau:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên bán (Chứng minh nhân dân phải rõ ràng không rách nát tẩy xoá).
3. Hợp đồng uỷ quyền bán của các đồng thừa kế.
Bên mua (tức là bạn) phải nộp các giấy tờ sau:
1. Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên mua
2. Phiếu yêu cầu công chứng + tờ khai
Công chứng viên sẽ trực tiếp hướng dẫn giấy tờ, trình tự thủ tục.
Về trình tự thủ tục:
Bước 1 : Người yêu cầu công chứng tập hợp đủ các giấy tờ trên rồi nộp cho công chứng viên;
Bước 2: Công chứng viên kiểm tra  hồ sơ đã nhận và hồ sơ lưu trữ, nếu thấy đủ điều kiện nhận thì công chứng viên sẽ hẹn ngày, giờ bên bán và bên mua đến ký hợp đồng mua bán ;
Bước 3: Công chứng viên soạn thảo hợp đồng mua bán;
Bước 4: Bên bán và bên mua mang bản chính các giấy tờ đã nộp đến phòng công chứng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng;
