Thuê mua nhà ở là gì? Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thuê mua là lúc nào?
Xin cho tôi hỏi: Thuê mua nhà ở là gì, người thuê mua được xác lập quyền sở hữu nhà ở thuê mua vào thời điểm nào? (Câu hỏi từ anh Định - TP Hồ Chí Minh).
<subquestion>Thuê mua nhà ở là gì?</subquestion>
Căn cứ khoản 22 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định về thuê mua nhà ở như sau:
<ref>Điều 2. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục
...
22. Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định do các bên thỏa thuận; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
...
</ref>
Như vậy, thuê mua nhà ở là hình thức mua nhà ở bằng cách thanh toán trước một khoản tiền theo giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở và trả số tiền còn lại hằng tháng như tiền thuê nhà. Theo đó, khi thuê mua nhà ở, người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng tối đa không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở.
Số tiền còn lại của lại của hợp đồng thuê mua nhà ở sẽ được tính thành tiền thuê nhà mà người thuê mua trả hằng tháng trong một thời hạn nhất định do các bên thỏa thuận.

Thuê mua nhà ở là gì? Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thuê mua là lúc nào? (Hình từ Internet)
<subquestion>Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thuê mua là lúc nào?</subquestion>
Căn cứ Điều 12 Luật Nhà ở 2023 quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thuê mua như sau:
<ref>Điều 12. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở
1. Trường hợp trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đã hoàn thành việc xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
3. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi đã nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua, người thuê mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
...
</ref>
Bên cạnh đó, căn cứ khoản 6 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về thuê mua nhà ở như sau:
<ref>Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
...
6. Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là việc bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng và khi đã trả hết số tiền còn lại thì bên thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó.
...
</ref>
Như vậy, người thuê mua được xác lập quyền sở hữu nhà ở thuê mua vào thời điểm người thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở hoặc vào thời điểm do các bên thỏa thuận.
Trong trường hợp, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người thuê mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm sau khi hết hạn thuê mua nhà ở, người thuê mua đã trả hết số tiền còn lại theo hợp đồng thuê mua.
Lưu ý: Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025.
Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025.
<subquestion>Mẫu hợp đồng thuê mua nhà ở riêng lẻ mới nhất năm 2024?</subquestion>
Việc thuê mua nhà ở riêng lẻ hiện nay phải được lập thành Hợp đồng thuê mua nhà ở riêng lẻ theo Mẫu số 03 tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
Tải về Mẫu hợp đồng thuê mua nhà ở riêng lẻ mới nhất năm 2024 tại đây.


Luật Nhà ở 2023 Luật Nhà ở 2023 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 Luật Nhà ở 2023 Luật Kinh doanh bất động sản Nghị định 02/2022/NĐ-CP tại đây