Thủ tục công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng. Điều kiện chuộc lại tài sản trong hợp đồng. Cam kết tài sản riêng vợ chồng. Thủ tục niêm yết khi khai nhận thừa kế.
1. Khi công chứng văn bản huỷ hợp đồng, cơ quan công chứng có phải yêu cầu các bên cung cấp giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng, sở hữu hay chỉ cần giấy tờ tuỳ thân và hợp đồng huỷ? 2. Các bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất có được thoả thuận điều kiện chuộc lại không? 3. Vợ hoặc chồng đến công chứng để yêu cầu công chứng văn bản cam kết tài sản là của chồng hoặc của vợ thì công chứng có được quyền làm không? 4. Khi phân chia di sản có phải tiến hành thủ tục niêm yết danh sách tại nơi mở thừa kế không?
1. Công chứng văn bản hủy hợp đồng
Văn bản hủy hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên để chấm dứt hiệu lực của hợp đồng ngay từ thời điểm giao kết hợp đồng. Khoản 1, khoản 2 Điều 44 Luật Công chứng quy định: Việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thoả thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng. Người thực hiện việc công chứng sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch phải là công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động hoặc giải thể thì công chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch.
Trường hợp bạn hỏi là các bên có phải cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng/quyền sở hữu hay chỉ cần giấy tờ tùy thân và hợp đồng cần hủy thì cần chú ý như sau:
- Giấy tờ tùy thân thì đương nhiên cần có để xác định chủ thể ký kết.
- Hợp đồng cần hủy thì không phải trong trường hợp nào người yêu cầu công chứng cũng có thể cung cấp đầy đủ các bản đã cấp được. Có thể do mất, rách nát, hư hỏng hoặc đã đưa ra để thực hiện công việc theo hợp đồng… Tùy từng trường hợp mà công chứng viên yêu cầu cung cấp bản chính hợp đồng cần hủy.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu/sử dụng tài sản (đối với hợp đồng có đối tượng là tài sản hoặc hợp đồng ủy quyền mà công việc ủy quyền liên quan đến tài sản đó) thì tùy hợp đồng mà yêu cầu khách hàng cung cấp bản chính. Cần lưu ý: Các bên chỉ được hủy hợp đồng khi hợp đồng đó vẫn còn hiệu lực pháp luật, tức là chưa bị chấm dứt theo các trường hợp quy định tại Điều 424 Bộ luật Dân sự (hợp đồng đã hoàn thành, hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn…). Việc xác định này có thể căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu/sử dụng tài sản.
Ví dụ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì theo quy định chỉ được hủy bỏ trước khi đăng ký sang tên bên nhận chuyển nhượng. Do vậy cần phải có bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chắc chắn việc các bên chưa làm thủ tục đăng ký sang tên.
Ví dụ: Hợp đồng ủy quyền có nội dung: được làm thủ tục mua bán nhà và thời hạn ủy quyền là kể từ thời điểm công chứng đến khi bên được ủy quền bán ngôi nhà trên. Khi các bên yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền trên thì phải xác định xem hợp đồng ủy quyền còn hiệu lực không (tức là bên được ủy quyền vẫn chưa bán cho ai), như vậy thì đương nhiên phải xem Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà bản chính (mang tên bên ủy quyền) có còn không và đã đăng ký sang tên người khác chưa.
2. Điều kiện chuộc lại trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất
Điều 462 Bộ luật Dân sự quy định về chuộc lại tài sản đã bán: Bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại.
Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận nhưng không quá một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản. Trong thời hạn này bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, nếu không có thỏa thuận khác.
Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản, phải chịu rủi ro đối với tài sản.
Đối chiếu với quy định trên thì các bên đương nhiên có quyền thỏa thuận điều khoản về chuộc lại tài sản trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất.
3. Trường hợp vợ/chồng yêu cầu công chứng văn bản cam kết tài sản là tài sản riêng của chồng/vợ
Điều 32 Luật Hôn nhân và gia đình quy định tài sản riêng của vợ chồng là tài sản mỗi người có trước hôn nhân; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ chồng; đồ dùng, tư trang cá nhân.
Đối với những tài sản có căn cứ rõ ràng là tài sản riêng như nêu trên thì vợ/chồng đương nhiên có quyền tự định đoạt mà không cần có văn bản cam kết của chồng/vợ.
Đối với trường hợp tài sản không có căn cứ rõ ràng là tài sản riêng thì vợ/chồng có trách nhiệm chứng minh đó là tài sản riêng của mình, như: cung cấp văn bản về việc được tặng cho riêng, chứng minh nguồn tiền để mua tài sản đó là của riêng…. Hoặc nếu vợ chồng có thỏa thuận thì vợ/chồng có thể làm văn bản cam kết, tài sản là của người chồng/vợ và mình không có bất kỳ đóng góp gì đối với tài sản đó. Văn bản này có tác dụng chứng minh đó không phải là tài sản chung vợ chồng nhưng cũng không có tác dụng chứng minh đó là tài sản riêng của người chồng/vợ vì có thể còn đồng chủ sở hữu/sử dụng khác. Nếu có yêu cầu công chứng văn bản cam kết trên thì công chứng viên vẫn có thể công chứng vì công chứng là việc chứng nhận hợp đồng, giao dịch do pháp luật quy định và hợp đồng, giao dịch do cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu.
4. Tiến hành thủ tục niêm yết danh sách tại nơi mở thừa kế khi phân chia di sản
Thủ tục niêm yết thông báo về việc khai nhận di sản thừa kế được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực và thông tư số 03/2001/TP-CC ngày 14/3/2001 của Bộ Tư pháp hướng dẫn Nghị định 75/2000/NĐ-CP.
Năm 2006, Luật Công chứng được ban hành, không có quy định cụ thể về thủ tục niêm yết này nữa. Tuy nhiên, trong Luật Công chứng không có điều khoản nào khẳng định các văn bản trước đó về hoạt động công chứng (Nghị định số 75/2000/NĐ-CP và văn bản hướng dẫn) hết hiệu lực. Do vậy, thực tế hiện nay, những điều khoản trong các văn bản trước luật công chứng mà không trái với Luật Công chứng thì vẫn được thực hiện.
