Có bao nhiêu phương pháp định giá đất theo Dự thảo Luật Đất đai (mới nhất)?
Cho tôi hỏi có bao nhiêu phương pháp định giá đất theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)? Câu hỏi của anh Thanh ở An Giang.
<subquestion>Định giá đất tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo nguyên tắc nào?</subquestion>
Tại Điều 159 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã đưa ra nguyên tắc, phương pháp định giá đất như sau:
<ref>Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất
1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;
b) Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;
c) Bảo đảm trung thực khách quan, công khai, minh bạch;
d) Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất.
đ) Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
2. Căn cứ xác định giá đất
a) Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
c) Thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất;
d) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;
đ) Quy định của các pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá.
...

</ref>
Như vậy, theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì khi định giá đất cần tuân thủ các nguyên tắc sau:
- Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;
- Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;
- Bảo đảm trung thực khách quan, công khai, minh bạch;
- Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất.
- Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Có bao nhiêu phương pháp định giá đất theo Dự thảo Luật Đất đai? (Hình từ Internet)
<subquestion>Có bao nhiêu phương pháp định giá đất theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)?</subquestion>
Tại khoản 4 Điều 159 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có quy định 04 phương pháp định giá đất, cụ thể:
- Phương pháp so sánh là phương pháp xác định giá đất trên cơ sở phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá của các thửa đất so sánh (sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất nếu có) để xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất dựa trên quy đổi dòng thu nhập ròng hàng năm trong tương lai về hiện tại thông qua tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.
- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất dựa trên quy đổi dòng thu nhập ròng hàng năm trong tương lai về hiện tại thông qua tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất dựa trên quy đổi dòng thu nhập ròng hàng năm trong tương lai về hiện tại thông qua tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.
<subquestion>Việc áp dụng phương pháp định giá đất theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được quy định như thế nào?</subquestion>
Tại khoản 5 Điều 159 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có quy định về việc áp dụng phương pháp định giá đất. Theo đó:
[1] Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá thửa đất, khu đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp khi có tối thiểu 03 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại mục [4];
[2] Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp mà xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại mục [1];
[3] Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng, trừ trường hợp quy định tại mục [4];
[4] Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất trong trường hợp xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp được bồi thường theo quy định của Luật Đất đai mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp định giá đất quy định tại mục [1];
Việc xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thu hồi đất