Ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung quy định về giá đất?
Cho tôi hỏi: Đã có Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung quy định về giá đất chưa? Câu hỏi của anh Hà ở Lâm Đồng
<subquestion>Ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung quy định về giá đất?</subquestion>
Ngày 05/02/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Theo đó, Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi 04 phương pháp định giá đất bao gồm:
(1) Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.
(2) Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.
(3) Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
(4) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.

Ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung quy định về giá đất? (Hình từ Internet)
<subquestion>Yếu tố nào ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh?</subquestion>
Tại Điều 5a Nghị định 44/2014/NĐ-CP được bổ sung bởi khoản 4 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP có quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh bao gồm:
- Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, công viên, khu vui chơi giải trí;
- Điều kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường;
- Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện;
- Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất;
- Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có);
- Hiện trạng môi trường, an ninh;
- Các yếu tố liên quan đến điều kiện sản xuất đối với đất nông nghiệp, gồm: hệ thống tưới tiêu, địa hình, hệ thống giao thông phục vụ sản xuất; h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương;
- Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
- Tính pháp lý về quyền sử dụng đất.
<subquestion>Khảo sát, thu thập thông tin đối với thửa đất so sánh bao gồm những nội dung gì?</subquestion>
Tại Điều 5c Nghị định 44/2014/NĐ-CP được bổ sung bởi khoản 6 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP có quy định về trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh như sau:
<ref>Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh
1. Khảo sát, thu thập thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá, gồm:
a) Vị trí, địa điểm, mục đích sử dụng đất, diện tích, kích thước, hình thể, điều kiện về giao thông, điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện, thời hạn sử dụng;
b) Các thông tin về quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt,
c) Các thông tin, tài liệu khác có liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá của thửa đất, khu đất cần định giá (nếu có).
2. Khảo sát, thu thập thông tin đối với thửa đất so sánh, gồm:
a) Giá trị của thửa đất so sánh thu thập theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 5b Nghị định này, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá;
b) Mục đích sử dụng đất;
c) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại Điều 5a Nghị định này.
....
</ref>
Như vậy, khảo sát, thu thập thông tin đối với thửa đất so sánh bao gồm những nội dung sau:
- Giá trị của thửa đất so sánh thu thập, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá;
- Mục đích sử dụng đất;
- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Nghị định 12/2024/NĐ-CP Nghị định 44/2014/NĐ-CP Nghị định 10/2023/NĐ-CP Nghị định 12/2024/NĐ-CP bảng giá đất Nghị định 44/2014/NĐ-CP Nghị định 12/2024/NĐ-CP Nghị định 44/2014/NĐ-CP Nghị định 12/2024/NĐ-CP