Các loại thuế, phí phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Cho tôi hỏi: Các loại thuế, phí phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Trường hợp nào khi chuyển mục đích sử dụng đất phải được nhà nước đồng ý?  Anh Tú (Huế)
<subquestion>Các loại thuế, phí phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất?</subquestion>
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những loại giao dịch khá phổ biến trên thực tế. Khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phải nộp thuế, phí, lệ phí theo quy định. Cụ thể:
[1] Lệ phí trước bạ:
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ, cụ thể như sau:
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất trong một số trường hợp đặc biệt:
+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm cả đất kèm theo là giá bán thực tế theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất mua theo phương thức đấu giá, đấu thầu là giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế ghi trên hóa đơn, chứng từ hoặc giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế theo biên bản trúng đấu giá, đấu thầu hoặc theo văn bản phê duyệt kết quả đấu giá, đấu thầu (nếu có) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ.
Giá trị đất được phân bổ được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành nhân với hệ số phân bổ. Hệ số phân bổ được xác định theo quy định tại Nghị định 53/2011/NĐ-CP.
- Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
[2] Thuế thu nhập cá nhân:
Căn cứ quy định Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định về căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x thuế suất
Trong đó giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định theo thảo thuận trong hợp đồng, trương giá trong hợp đồng thấp hơn so với giá của ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì sử dụng giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
Thuế suất sẽ được xác định là 2% tùy từng trường hợp.
Lưu ý: Những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, cụ thể:
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa:
+ Vợ với chồng;
+ Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
+ Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
+ Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
+ Bố vợ, mẹ vợ với con rể;
+ Ông nội, bà nội với cháu nội;
+ Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
+ Ânh chị em ruột với nhau.
[3] Các lệ phí khác:
Lệ phí công chứng: Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được quy định chi tiết tại Điều 4 Thông tư 226/2016/TT-BTC:
STT
Nội dung thu
Mức thu
1
Phí chứng thực bản sao từ bản chính
2.000 đồng/trang. Từ trang thứ ba trở lên thu 1.000 đồng/trang, nhưng mức thu tối đa không quá 200.000 đồng/bản. Trang là căn cứ để thu phí được tính theo trang của bản chính
2
Phí chứng thực chữ ký
10.000 đồng/trường hợp. Trường hợp được hiểu là một hoặc nhiều chữ ký trong cùng một giấy tờ, văn bản
3
Phí chứng thực hợp đồng, giao dịch:

a
Chứng thực hợp đồng, giao dịch
50.000 đồng/hợp đồng, giao dịch
b
Chứng thực việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch
30.000 đồng/hợp đồng, giao dịch
c
Sửa lỗi sai sót trong hợp đồng, giao dịch đã được chứng thực
25.000 đồng/hợp đồng, giao dịch

Các loại thuế, phí phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất? (Hình từ Internet)
<subquestion>Trường hợp nào khi chuyển mục đích sử dụng đất phải được nhà nước đồng ý?</subquestion>
Theo khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp khi chuyển mục đích sử dụng đất phải được nhà nước đồng ý, cụ thể:
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
[1] Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
[2] Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
[3] Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
[4] Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
[5] Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
[6] Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
[7] Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
<subquestion>Những loại đất nông nghiệp nào được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp?</subquestion>
Tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về việc phân loại đất như sau:
<ref>Phân loại đất
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
...
</ref>
Như vậy, theo quy định trên thì những loại đất nông nghiệp được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp, bao gồm:
[1] Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
[2] Đất trồng cây lâu năm;
[3] Đất rừng sản xuất;
[4] Đất rừng phòng hộ;
[5] Đất rừng đặc dụng;
[6] Đất nuôi trồng thủy sản;
[7] Đất làm muối;
[8] Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất;
[9] Đất nông nghiệp khác gồm xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
[10] Đất nông nghiệp khác gồm đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
[11] Đất nông nghiệp khác gồm đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

sử dụng đất Nghị định 10/2022/NĐ-CP Nghị định 53/2011/NĐ-CP Thông tư 111/2013/TT-BTC Thông tư 92/2015/TT-BTC sử dụng đất Thông tư 226/2016/TT-BTC Luật Đất đai 2013 sử dụng đất Luật Đất đai 2013 sử dụng đất