Vì sao lại làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không phải hợp đồng mua bán đất?
Cho tôi hỏi vì sao không phải là hợp đồng mua bán đất mà là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Câu hỏi của anh Lâm - Đồng Nai
<subquestion>Thế nào là hợp đồng mua bán tài sản?</subquestion>
Đồng thời căn cứ tại Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng mua bán tài sản như sau:
<ref>Hợp đồng mua bán tài sản
Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.
</ref>
Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Mọi tài sản được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 đều có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán. Trường hợp theo quy định, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng thì tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phải phù hợp với các quy định đó.

Vì sao không lại làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không phải hợp đồng mua bán đất? (Hình từ Internet)
<subquestion>Quyền sử dụng đất có phải là tài sản không?</subquestion>
Tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về tài sản như sau:
<ref>Tài sản
1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
</ref>
Tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về động sản và bất động sản như sau:
<ref>Bất động sản và động sản
1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
</ref>
Tại Tiểu mục 2 Mục 2 Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 có nêu:
<ref>QUAN ĐIỂM
...
2. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu; quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ. Người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được Nhà nước giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai; không điều chỉnh lại đất nông nghiệp đã giao cho hộ gia đình, cá nhân; kịp thời có chính sách phù hợp để đất nông nghiệp được khai thác, sử dụng với hiệu quả cao nhất.
</ref>
Theo đó, trên tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022, Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu
<subquestion>Vì sao không làm hợp đồng mua bán đất mà lại soạn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?</subquestion>
Căn cứ theo Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định về đất đai như sau:
<ref>Điều 53.
Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
</ref>
Đồng thời, tại Điều 1 Luật Đất đai 2013 quy định về phạm vi điều chỉnh như sau:
<ref>Phạm vi điều chỉnh
Luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
</ref>
Bên cạnh đó, theo Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định về sở hữu đất đai như sau:
<ref>Sở hữu đất đai
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
</ref>
Theo đó, đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và trao quyền sử dụng cho người dân theo quy định của pháp luật.
Tóm lại, đất đai không thể tham gia vào hoạt động mua bán vì:
- Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, tức là không một cá nhân, tổ chức nào có quyền sở hữu riêng đối với đất đai nên không thể mua bán đối với đất đai.
Người dân được Nhà nước trao quyền sử dụng đất nên chỉ có thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không thể giao kết hợp đồng mua bán đất.

Bộ luật Dân sự 2015 Bộ luật Dân sự 2015 Bộ luật Dân sự 2015 Bộ luật Dân sự 2015 Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 Hiến pháp 2013 Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 quyền sử dụng