Bên thuê mua nhà ở vi phạm nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng đã thỏa thuận, chủ nhà có được tự ý dọn đồ của người thuê đi bán được hay không?
Xin hỏi: Bên thuê mua nhà ở vi phạm nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng đã thỏa thuận, chủ nhà có được tự ý dọn đồ của người thuê đi bán được hay không? - Câu hỏi của anh Mến - (Bắc Ninh)
<subquestion>Thuê mua nhà ở là gì?</subquestion>
Theo khoản 17 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định cụ thể về thuê mua nhà ở như sau:
<ref>Giải thích từ ngữ
...
17. Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
</ref>
Như vậy, thuê mua nhà ở là việc người thuê mua có nghĩa vụ thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị nhà ở. Trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán trên 20%, nhưng không vượt quá 50% giá trị nhà ở.

Bên thuê nhà ở vi phạm nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng đã thỏa thuận, chủ nhà có được tự ý dọn đồ của người thuê đi bán được hay không? (Hình từ Internet)
<subquestion>Hợp đồng thuê mua nhà ở không công chứng thì có hiệu lực không?</subquestion>
Căn cứ theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định cụ thể về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:
<ref>Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.
</ref>
Như vậy, công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về thuê mua nhà ở thời điểm hợp đồng thuê nhà do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
Theo Điều 121 Luật Nhà ở 2014 quy định hợp đồng về nhà ở cụ thể như sau:
<ref>Hợp đồng về nhà ở
Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Cam kết của các bên;
8. Các thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
</ref>
Vậy nên, hợp đồng thuê mua nhà ở cơ bản về thời hạn, phương thức và nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng vẫn do các bên tự chủ thỏa thuận và phải được lập thành văn bản, nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà tuỳ thuộc vào nhu cầu của các bên.
<subquestion>Bên thuê mua nhà ở vi phạm nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng đã thỏa thuận, chủ nhà có được tự ý dọn đồ của người thuê đi bán được hay không?</subquestion>
Căn cứ theo điểm đ khoản 2 Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực an ninh, trật tự, an toàn xã hội; phòng, chống tệ nạn xã hội; phòng cháy, chữa cháy; cứu nạn, cứu hộ; phòng, chống bạo lực gia đình về vi phạm quy định về gây thiệt hại đến tài sản của tổ chức, cá nhân khác như sau:
<ref>Vi phạm quy định về gây thiệt hại đến tài sản của tổ chức, cá nhân khác
...
2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:
đ) Sử dụng, mua, bán, thế chấp, cầm cố trái phép hoặc chiếm giữ tài sản của người khác;
...
3. Hình thức xử phạt bổ sung:
a) Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính đối với hành vi quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 và các điểm a, b, c và đ khoản 2 Điều này;
b) Trục xuất người nước ngoài có hành vi vi phạm hành chính quy định tại các khoản 1 và 2 Điều này.
</ref>
Theo điều 176 Bộ luật Hình sự 2015 được bổ sung bởi điểm đ khoản 1 Điều 2 Luật sửa đổi Bộ luật Hình sự 2017 quy định về tội chiếm giữ trái phép tài sản như sau:
<ref>Tội chiếm giữ trái phép tài sản
1. Người nào cố tình không trả lại cho chủ sở hữu, người quản lý hợp pháp hoặc không giao nộp cho cơ quan có trách nhiệm tài sản trị giá từ 10.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng, hoặc dưới 10.000.000 đồng nhưng tài sản là di vật, cổ vật hoặc vật có giá trị lịch sử, văn hóa bị giao nhầm hoặc do mình tìm được, bắt được, sau khi chủ sở hữu, người quản lý hợp pháp hoặc cơ quan có trách nhiệm yêu cầu được nhận lại tài sản đó theo quy định của pháp luật, thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 02 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 02 năm.
2. Phạm tội chiếm giữ tài sản trị giá 200.000.000 đồng trở lên hoặc bảo vật quốc gia, thì bị phạt tù từ 01 năm đến 05 năm.
</ref>
Như vậy, mặc dù bên thuê mua nhà ở vi phạm nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng nhưng bên cho thuê không được tự ý dọn đồ của bên thuê khi chưa có sự đồng ý của bên thuê.
Nếu tự ý dọn đồ thì bên cho thuê có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự tùy theo mức độ mà án phạt có thể lên đến 05 năm tù giam.

Luật Nhà ở 2014 Luật Nhà ở 2014 Luật Nhà ở 2014 Nghị định 144/2021/NĐ-CP Bộ luật Hình sự 2015 Luật sửa đổi Bộ luật Hình sự 2017