Tỷ lệ chiết khấu là gì? Tỷ lệ chiết khấu trong công thức ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản quy định như thế nào?
Hỏi: Tỷ lệ chiết khấu là gì và tỷ lệ chiết khấu trong công thức ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản quy định như thế nào? (Anh Nhân - Huế)
<subquestion>Tỷ lệ chiết khấu là gì?</subquestion>
Tỷ lệ chiết khấu là thuật ngữ trong lĩnh vực kinh tế. Sau đây là một số nội dung tham khảo để hiểu tỷ lệ chiết khấu là gì
Tỷ lệ chiết khấu (discount rate) là lãi suất được dùng để chiết khấu các dòng tiền mặt chảy vào và chảy ra có liên quan đến dự án đầu tư. Với các dự án thuộc khu vực tư nhân, tỷ lệ chiết khấu thường dựa trên chi phí bình quân gia quyền về vốn mà công ty phải chịu.
Tỷ lệ chiết khấu được tính bằng cách gia quyền chi phí về lãi suất của mỗi hình thức tài trợ theo tỷ trọng của nó trong tổng các nguồn tài chính của công ty. Trong quá trình thẩm định hầu hết các dự án đầu tư công cộng, tỷ lệ chiết khấu được áp dụng có xu hướng dựa theo lãi suất hiện hành phổ biến trong khu vực tư nhân.
Có thể hiểu đơn giản tỷ lệ chiết khấu là phần trích lãi suất trên số tiền được giảm giá. Tỷ lệ chiết khấu thường tương đương với chi phí vốn trong tài chính.
- Trong giao dịch mua bán, tỷ lệ chiết khấu là tỷ lệ giảm giá hoặc khuyến mãi dành cho người mua.
- Trong lĩnh vực đầu tư, tỷ lệ chiết khấu được tính dựa trên chi phí trung bình của vốn mà doanh nghiệp phải đầu tư. Điều này sẽ hỗ trợ xác định xem khoản đầu tư kinh doanh có tiềm năng mang lại lợi nhuận hay không.
Thông tin trên chỉ mang tính chất tham khảo

Tỷ lệ chiết khấu là gì? Tỷ lệ chiết khấu trong công thức ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản quy định như thế nào? (Hình từ Internet)
<subquestion>Tỷ lệ chiết khấu trong công thức ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản quy định như thế nào?</subquestion>
Theo khoản 4 Điều 6 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định về phương pháp thặng dư như sau:
Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công thức sau:

Trong đó:
- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án
- Ci là chi phí năm thứ i của dự án
- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản).
- n là số năm thực hiện dự án
<subquestion>Công thức tính giá quyền sử dụng rừng theo tỷ lệ chiết khấu được quy định như thế nào?</subquestion>
Theo khoản 4 Điều 5 Thông tư 32/2018/TT-BNNPTNT quy định về định giá quyền sử dụng rừng như sau:
Tính giá quyền sử dụng rừng (đồng/ha)

Trong đó:
B là tổng doanh thu bình quân của khu rừng cần định giá (đồng/ha) từ lâm sản (gỗ, lâm sản ngoài gỗ), dịch vụ môi trường rừng, nghiên cứu khoa học, giảng dạy, thực tập, kinh doanh dịch vụ du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí và các nguồn thu khác tính trong 03 năm liền kề trước thời điểm định giá;
C là tổng chi phí bình quân (đồng/ha) tính trong 03 năm liền kề trước thời điểm định giá;
t là thời gian quản lý và sử dụng rừng còn lại tính bằng năm (t chạy từ 1 đến n);
r là tỷ lệ chiết khấu được tính theo tỷ lệ phần trăm (%) nhằm xác định giá trị hiện tại của dòng tiền. Tỷ lệ chiết khấu áp dụng là tỷ lệ lãi suất tiền gửi trung bình, được tính như sau:
- Xác định tỷ lệ lãi suất tiền gửi kỳ hạn một năm cao nhất trong 03 năm liền kề trước thời điểm định giá của ngân hàng thương mại trên địa bàn;
- Xác định tỷ lệ lãi suất tiền gửi kỳ hạn một năm thấp nhất trong 03 năm liền kề trước thời điểm định giá của ngân hàng thương mại trên địa bàn;
- Tính tỷ lệ lãi suất trung bình tiền gửi kỳ hạn 01 năm.
Trường hợp không xác định chính xác được thu nhập và chi phí làm cơ sở định giá rừng, áp dụng mức thu nhập và chi phí đối với khu rừng khác ở địa bàn lân cận có đặc điểm, điều kiện tương đương và có sự điều chỉnh (nếu cần) tùy theo điều kiện địa hình và các đặc điểm riêng biệt của khu rừng cần định giá.
Trân trọng!

Tỷ lệ chiết khấu Thông tư 36/2014/TT-BTNMT Thông tư 32/2018/TT-BNNPTNT