Điều kiện để được phép mua bán nhà ở thương mại được quy định như thế nào?
Cho hỏi: Điều kiện để được phép mua bán nhà ở thương mại được quy định như thế nào? Câu hỏi của anh Tỵ (Hưng Yên)
<subquestion>Điều kiện để được phép mua bán nhà ở thương mại được quy định như thế nào?</subquestion>
Đầu tiên, tại khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 có định nghĩa về nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
Dẫn chiếu đến Điều 119 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện để được phép mua bán nhà ở thương mại được quy định, bao gồm:
- Bên bán nhà ở thương mại phải có điều kiện sau đây:
+ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định Luật Nhà ở 2014 và pháp luật về dân sự.
+ Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
+ Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự.
+ Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
- Bên mua thương mại là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:
+ Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định Luật Nhà ở 2014 và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
- Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập.
- Trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định Luật Nhà ở 2014.
- Nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Điều kiện để được phép mua bán nhà ở thương mại được quy định như thế nào? (Hình từ Internet)
<subquestion>Nhà ở thương mại có phải là trường hợp xây dựng nhà ở theo dự án không?</subquestion>
Theo quy định tại Điều 18 Luật Nhà ở 2014 quy định về các trường hợp phát triển nhà ở và trường hợp xây dựng nhà ở theo dự án cụ thể như sau:
<ref>Các trường hợp phát triển nhà ở và trường hợp xây dựng nhà ở theo dự án
1. Các trường hợp phát triển nhà ở bao gồm:
a) Phát triển nhà ở thương mại;
b) Phát triển nhà ở xã hội;
c) Phát triển nhà ở công vụ;
d) Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư;
đ) Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.
2. Các trường hợp phát triển nhà ở theo dự án bao gồm:
a) Phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;
b) Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu nhà ở cũ;
c) Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư;
d) Phát triển nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
</ref>
Như vậy, theo quy định của pháp luật trường hợp phát triển nhà ở thương mại là một trong những trường hợp xây dựng nhà ở theo dự án.
<subquestion>Không thực hiện triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất phát triển nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại bị phạt như thế nào?</subquestion>
Căn cứ tại khoản 4 Điều 63 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về việc xử lý vi phạm quy định về phát triển nhà ở như sau:
<ref>Vi phạm quy định về phát triển nhà ở
...
4. Phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có hành vi không thực hiện triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khu đô thị theo quy định.
...
</ref>
Như vậy, đối với không thực hiện triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất phát triển nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại sẽ bị phạt tiền từ 160.000.000 đến 200.000.000 tùy vào mức độ nghiệp trọng của vụ việc.
Và buộc buộc chủ đầu tư triển khai thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định đối với hành vi quy định tại khoản 4 Điều Nghị định 16/2022/NĐ-CP
Lưu ý: Mức phạt tiền nêu trên là mức phạt áp dụng đối với tổ chức, cá nhân vi phạm thì mức phạt tiền bằng một nửa mức phạt tiền đối với tổ chức (điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).

Luật Nhà ở 2014 Luật Nhà ở 2014 nhà ở thương mại Luật Nhà ở 2014 Luật Nhà ở 2014 nhà ở thương mại Luật Nhà ở 2014 Luật Nhà ở 2014 Nghị định 16/2022/NĐ-CP nhà ở thương mại Nghị định 16/2022/NĐ-CP Nghị định 16/2022/NĐ-CP