Bố mẹ bán đất có cần ý kiến của con cái không?
Anh trai tôi 50 tuổi đã được bố mẹ chia đất ra ở riêng nhưng nay đòi chia thêm. Nhưng bố mẹ tôi không chịu, do đó anh đâm đơn lên xã ngăn cản quyền định đoạt, sở hữu của bố mẹ.
Xã cho rằng mảnh đất đang xảy ra tranh chấp nên không giải quyết thủ tục mua bán đất cho cha mẹ.
Xin hỏi, bố mẹ bán đất có cần ý kiến của con cái không? Con cái có quyền đòi bố mẹ chia tài sản không? Trường hợp này, mảnh đất của bố mẹ tôi có được coi là đang có tranh chấp không, có thể giao dịch tặng cho sang nhượng cho tôi bình thường không? Bố mẹ tôi nên làm gì?
<subquestion>Bố mẹ bán đất có cần ý kiến của con cái không?</subquestion>
Để xác định khi bố mẹ bán đất có cần ý kiến của con cái không, đầu tiên, phải xác định rõ đây là tài sản riêng của bố mẹ bạn (đứng tên bố mẹ bạn) hay là tài sản chung của hộ gia đình bạn (bố mẹ bạn đại diện đứng tên) để xác định rõ quyền định đoạt, sở hữu tài sản.
Trường hợp 1:
Nếu quyền sử dụng đất là tài của riêng của bố mẹ bạn đã được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hai người đều có quyền định đoạt tài sản của mình. Trong đó, bố mẹ bạn có quyền tặng cho, thừa kế bất kỳ ai mà không chịu ràng buộc hoặc ngăn cấm của ai, kể cả con cái.
Trong trường hợp này, nếu Ủy ban nhân dân cấp xã không giải quyết thủ tục mua bán đất với lý do đất đang tranh chấp là không đúng quy định.
Thứ nhất: Đối với thửa đất đã được công nhận quyền sử dụng đất, các hoạt động đăng ký biến động do cơ quan hành chính cấp quận/huyện trở lên thực hiện, vì vậy cấp xã giải quyết là trái thẩm quyền.
Thứ hai: Việc tạm dừng đăng ký sang tên mua bán mảnh đất khi có tranh chấp được một cơ quan thụ lý giải quyết là toà án.
Vì vậy, anh trai của bạn chỉ có thể tạm dừng việc mua bán, sang tên của bố mẹ bạn khi nộp đơn khởi kiện vụ án "tranh chấp đất đai" tại toà án và đơn khởi kiện đó đã được thụ lý.
Trường hợp này thì bố mẹ bạn nên thực hiện thủ tục tặng cho, chuyển nhượng đất tại Văn phòng công chứng trực thuộc tỉnh và nộp hồ sơ tặng cho (đã công chứng) tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Trong thời gian luật quy định là 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ thì sẽ hoàn thành việc sang tên cho bạn (theo điểm i khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
Nếu anh trai bạn nộp đơn ngăn chặn ra Văn phòng đăng ký đất đai thì việc sang tên sẽ bị kéo dài thêm một khoảng thời gian nữa để anh trai bạn nộp đơn khởi kiện sang Toà án.
Trong thời hạn để nộp đơn khởi kiện mà anh trai bạn không khởi kiện thì Văn phòng đăng ký đất đai vẫn sẽ thực hiện thủ tục sang tên bình thường cho bạn.
Trường hợp 2:
Nếu quyền sử dụng đất không phải là tài sản riêng bố mẹ bạn thì đồng nghĩa thửa đất này là cấp theo diện cho hộ gia đình tại pháp luật về đất đai năm 1993. Bởi vì sau khi Luật Đất đai 1993 hết hiệu lực thì không cấp quyền sử dụng đất cho gia đình nữa mà thay vào đó là chỉ cấp cho từng cá nhân.
Để xác định những ai là thành viên hộ gia đình được công nhận quyền sử dụng đất thì phải xác định thời điểm nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng có những ai đang ở trên đất, thời điểm cấp thì hộ gia đình bố mẹ bạn có những là thành viên.
Nếu thửa đất là của hộ gia đình mà anh trai bạn là thành viên thì đồng nghĩa anh trai cũng có quyền tài sản, bố mẹ có muốn cho bạn thì bắt buộc phải được sự đồng ý của anh trai. Hay anh trai bạn muốn chia thêm là điều hoàn toàn đúng vì có quyền trên mảnh đất. (Căn cứ theo khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT)
Nếu thật sự anh trai bạn có quyền một phần đối với mảnh đất, mọi người phải tôn trọng quyền của anh bạn theo quy định của pháp luật.
Cụ thể, sổ đỏ hộ gia đình được xem là quyền sở hữu chung của cả gia đình, bao gồm cả bố mẹ và con cái (theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013).
Do đó, khi bố mẹ mẹ bán đất sẽ cần có sự đồng ý của con cái.
Lưu ý: Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Bố mẹ bán đất có cần ý kiến của con cái không? (Hình từ Internet)
<subquestion>Mua bán đất có cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?</subquestion>
Căn cứ tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
<ref>Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
</ref>
Như vậy, theo quy định trên thì việc mua bán đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện tiên quyết đầu tiên.
Trừ 02 trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
<subquestion>Khi mua bán đất dựa vào đâu để xác định đúng loại đất?</subquestion>
Căn cứ tại Điều 11 Luật Đất đai 2013 quy định về việc khi mua bán đất dựa vào một số căn cứ sau đây để xác định đúng loại đất:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013 đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận.
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận.
- Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.

mua bán đất Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định 01/2017/NĐ-CP Luật Đất đai 1993 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 mua bán đất Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 mua bán đất Luật Đất đai 2013