Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng có bị vô hiệu hay không?
Tôi có mua một mảnh đất, có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chủ đất chưa đi công chứng. Có phải hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu không?
Anh Trung - Kiên Giang
<subquestion>Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?</subquestion>
Căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
<ref>Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
...
</ref>
Như vậy, khi muốn chuyển quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất trừ trường hợp:
+ Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp không được mua nhà gắn liền với đất ở Việt nam;
+ Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Đất không bị tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không dùng để đảm bảo thi hành án;
- Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng sẽ bị vô hiệu? (Hình từ Internet)
<subquestion>Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải công chứng, chứng thực không?</subquestion>
Căn cứ theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:
<ref>Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
...
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
</ref>
Ngoài ra tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau:
<ref>Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
...
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
</ref>
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền thì mới được xem là hợp pháp. Trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực sẽ thực hiện theo yêu cầu của các bên;
Đối chiếu theo trường hợp của anh thì việc 02 bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền thì được xem là vô hiệu khi không ai trong hai bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
<subquestion>Điều kiện cơ bản để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015?</subquestion>
Căn cứ theo khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:
<ref>Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
...
</ref>
Như vậy, để một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thì phải đảm bảo các điều kiện của giao dịch dân sự có hiệu lực như điều kiện về chủ thể, ý chí của chủ thể thực hiện và mục đích của giao dịch. Theo đó, nếu giao kết hợp đồng không tuân thủ các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực thì hợp đồng vô hiệu.

Luật Đất đai 2013 chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2013 Bộ luật Dân sự 2015 Bộ luật Dân sự 2015