Sử dụng hóa đơn và tính thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp như thế nào đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản?
Cho tôi hỏi cách sử dụng hóa đơn và tính thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp như thế nào đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản?
Mong được giải đáp!
<subquestion>Hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì áp dụng loại hóa đơn nào?</subquestion>
Ngày 04 tháng 8 năm 2023, Cục Thuế thành phố Hà Nội đã ban hành Công văn 56948/CTHN-TTHT năm 2023 hướng dẫn về hóa đơn, chính sách thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhằm trả lời cho Công văn 06/CV-2023 ngày 29/6/2023 về việc vướng mắc về xuất hóa đơn, nghĩa vụ thuế khi thanh lý căn hộ chung cư của doanh nghiệp kê khai VAT trực tiếp trên doanh thu.
Theo Công văn 56948/CTHN-TTHT năm 2023 thì Cục Thuế thành phố Hà Nội có ý kiến như sau về hóa đơn, chính sách thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản:
Căn cứ theo Điều 8 Nghị định 123/2020/NĐ-CP quy định về loại hóa đơn như sau:
<ref>Loại hóa đơn
Hóa đơn quy định tại Nghị định này gồm các loại sau:
...
2. Hóa đơn bán hàng là hóa đơn dành cho các tổ chức, cá nhân như sau:
a) Tổ chức, cá nhân khai, tính thuế giá trị gia tăng theo phương pháp trực tiếp sử dụng cho các hoạt động:
- Bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ trong nội địa;
- Hoạt động vận tải quốc tế;
- Xuất vào khu phi thuế quan và các trường hợp được coi như xuất khẩu;
- Xuất khẩu hàng hóa, cung cấp dịch vụ ra nước ngoài.
b) Tổ chức, cá nhân trong khu phi thuế quan khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ vào nội địa và khi bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ giữa các tổ chức, cá nhân trong khu phi thuế quan với nhau, xuất khẩu hàng hóa, cung cấp dịch vụ ra nước ngoài, trên hóa đơn ghi rõ “Dành cho tổ chức, cá nhân trong khu phi thuế quan”.
...
</ref>
Theo đó, hoạt động chuyển nhượng bất động sản là hoạt động áp dụng khai, tính thuế giá trị gia tăng theo phương pháp trực tiếp nên sẽ sử dụng loại hóa đơn bán hàng.

Sử dụng hóa đơn và tính thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp như thế nào đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản? (Hình từ Internet)
<subquestion>Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản có thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp và chịu thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp bao nhiêu?</subquestion>
Căn cứ theo khoản 2 Điều 16 Thông tư 78/2014/TT-BTC quy định về đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp như sau:
<ref>Đối tượng chịu thuế
...
2. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật); Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.
Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.
</ref>
Đồng thời căn cứ tại Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC quy định về căn cứ tính thuế như sau:
<ref>Căn cứ tính thuế
Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.
Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).
...
2. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 22% (từ ngày 01/01/2016 là 20%).
...
</ref>
Như vậy, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp gồm có:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật);
- Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất;
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất;
- Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất;
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.
Bên cạnh đó, cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp từ thu nhập tử chuyển nhượng bất động sản là 20%.
<subquestion>Sử dụng hóa đơn và tính thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp như thế nào đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản?</subquestion>
Căn cứ theo điểm e khoản 4 Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định về các loại thuế khai theo tháng, khai theo quý, khai theo năm, khai theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế và khai quyết toán thuế như sau:
<ref>Các loại thuế khai theo tháng, khai theo quý, khai theo năm, khai theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế và khai quyết toán thuế
...
4. Các loại thuế, khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước khai theo từng lần phát sinh, bao gồm:
...
e) Thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của người nộp thuế áp dụng theo phương pháp tỷ lệ trên doanh thu theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.
...
</ref>
Ngoài ra, hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản sẽ căn cứ theo Phụ lục 1 ban hành kèm theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP.
Như vậy, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì việc sử dụng hóa đơn và chính sách thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp như sau:
- Trường hợp tính thuế giá trị gia tăng theo phương pháp trực tiếp trên giá trị gia tăng, phát sinh hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì sử dụng hóa đơn bán hàng theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Nghị định 123/2020/NĐ-CP.
- Về thuế giá trị gia tăng: Số thuế giá trị gia tăng phải nộp theo phương pháp tính trực tiếp trên giá trị gia tăng bằng tỷ lệ % nhân với doanh thu; doanh thu để tính thuế giá trị gia tăng là tổng số tiền bán hàng hóa, dịch vụ thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng đối với hàng hóa, dịch vụ chịu thuế giá trị gia tăng theo quy định tại khoản 2 Điều 13 Thông tư 219/2013/TT-BTC.
Việc kê khai, nộp Tờ khai thuế giá trị gia tăng từng lần phát sinh theo mẫu ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC.
- Về thuế thu nhập doanh nghiệp: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định tại khoản 2 Điều 16 Thông tư 78/2014/TT-BTC. Thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản áp dụng theo quy định tại Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC.
Việc kê khai, nộp Tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản theo mẫu ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC.

Công văn 56948/CTHN-TTHT năm 2023 Công văn 56948/CTHN-TTHT năm 2023 Nghị định 123/2020/NĐ-CP thuế giá trị gia tăng Thông tư 78/2014/TT-BTC Thông tư 78/2014/TT-BTC Nghị định 126/2020/NĐ-CP Nghị định 126/2020/NĐ-CP Nghị định 123/2020/NĐ-CP Thông tư 219/2013/TT-BTC Thông tư 80/2021/TT-BTC thuế thu nhập doanh nghiệp Thông tư 78/2014/TT-BTC Thông tư 78/2014/TT-BTC Thông tư 80/2021/TT-BTC