Đất nằm trong dự án quy hoạch treo có được làm sổ đỏ không?
Cho tôi hỏi: Đất nằm trong dự án quy hoạch treo có được làm sổ đỏ không? Mong được giải đáp! (chị Thi - Bình Dương).
<subquestion>Quy hoạch treo là gì?</subquestion>
Căn cứ theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 có quy định như sau:
<ref>Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
...
8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
</ref>
Hiện nay, pháp luật không có quy định cụ thể về khái niệm quy hoạch treo là gì.
Tuy nhiên căn cứ theo quy định trên có thể hiểu quy hoạch treo là tình trạng diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được cơ quan có thẩm quyền công bố sẽ thu hồi để thực hiện kế hoạch nhưng vẫn không thực hiện đúng tiến độ, kế hoạch đó.

Đất nằm trong dự án quy hoạch treo có được làm sổ đỏ không? (Hình từ Internet).
<subquestion>Đất nằm trong dự án quy hoạch có được làm sổ đỏ không?</subquestion>
Căn cứ theo khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
<ref>Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
...
6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
...
</ref>
Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 quy định như sau:
<ref>Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
...
7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.
...
</ref>
Như vậy, nếu đất nằm trong dự án quy hoạch mà đã có quyết định thu hồi đất thì sẽ không được cấp sổ đỏ.
Đất nằm trong dự án quy hoạch treo chỉ có thể được cấp sổ đỏ nếu như có quyết định hủy bỏ việc thu hồi đất đối với diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Lưu ý: Nếu sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất (quy hoạch treo) thì cơ quan nhà nước phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Nếu như dự án quy hoạch treo không được công bố hủy bỏ trong thời hạn trên thì người sử dụng đất nằm trong dự án quy hoạch treo sẽ không bị hạn chế quyền sử dụng đất theo khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018)
<subquestion>Có được xây dựng nhà trong khu quy hoạch hay không?</subquestion>
Căn cứ theo khoản 5 Điều 94 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi bởi khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có quy định như sau:
<ref>Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn
...
5. Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.
Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.
</ref>
Như vậy, khu vực đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì không được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.
Tuy nhiên, người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn trong trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện mà:
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Luật Đất đai 2013 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Luật Đất đai 2013 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 Luật Đất đai 2013 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018) Luật Xây dựng 2014 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 chuyển mục đích sử dụng đất