Giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc khi qua công chứng như thế nào? Có huỷ được hợp đồng đặt cọc mua chung cư không?
Cho hỏi: Giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc khi qua công chứng như thế nào? Có huỷ được hợp đồng đặt cọc mua chung cư không? Câu hỏi của cô Liền (Bắc Kạn)
<subquestion>Hợp đồng đặt cọc có phải công chứng không?</subquestion>
Hiện tại các văn bản pháp luật liên quan đến hợp đồng đặt cọc không đặt ra vấn đề bắt buộc phải công chứng, chứng thực hay không. Do đó, các bên tham gia ký kết hợp đồng đặt cọc có thể chọn công chứng hoặc không công chứng hợp đồng này.
Tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc đặc cọc như cụ thể như sau:
<ref>Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
</ref>
Theo đó, đặt cọc là việc mà bên đặt cọc giao một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Có thể hiểu hợp đồng đặt cọc là một dạng hợp đồng “dự bị” để một thời gian sau sẽ thực hiện một giao dịch khác. Lúc này sẽ có các trường hợp sau xảy ra:
Trường hợp 1: Trường hợp hợp đồng được giao kết:
- Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc
- Tài sản đặt cọc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền
Trường hợp 2: Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
Trường hợp 3: Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc:
- Bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc
- Trả một số tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc
Ngoài ra, nếu hai bên có thỏa thuận khác thì khi hợp đồng đặt cọc không thực hiện được, hai bên phải thực hiện theo thỏa thuận khác đó.
Như vậy, đối với hợp đồng đặt cọc có phải công chứng thì luật không quy định bắt buộc phải thực hiện việc công chứng đối với hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, để bảo đảm tính pháp lý cũng như phòng ngừa trường hợp tranh chấp xảy ra, chúng ta nên thực hiện việc công chứng Hợp đồng đặt cọc.

Giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc khi qua công chứng như thế nào? Có huỷ được hợp đồng đặt cọc mua chung cư không? (Hình từ Internet)
<subquestion>Giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc qua công chứng như thế nào?</subquestion>
Theo Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định về giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:
<ref>Giá trị pháp lý của văn bản công chứng
1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
4. Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch.
</ref>
Như vậy, theo quy định trên các loại hợp đồng khi được công chứng sẽ có giá trị như một chứng cứ và không phải chứng minh các sự kiện, tình tiết trong đó trừ trường hợp bị Toà án tuyên bố là vô hiệu.
Đối với giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc khi qua công chứng thì sẽ được ghi nhận và bảo đảm về mặt nội dung, hình thức cũng như tính nâng cáo tính pháp lý của hợp đồng đó.
<subquestion>Có huỷ được hợp đồng đặt cọc mua chung cư không?</subquestion>
Căn cứ khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định đặt cọc nói chung và đặt cọc mua chung cư nói riêng là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Điều này được hiểu rằng, sau khi các bên đặt cọc mua chung cư, trong một khoảng thời gian thoả thuận, bên đặt cọc phải trả hết số tiền mua chung cư cho bên nhận cọc và bên nhân đặt cọc giao quyền sở hữu căn hộ này cho bên đặt cọc.
Trong đó, nếu đã đặt cọc nhưng sau đó một trong hai bên "đổi ý" và huỷ cọc thì sẽ được giải quyết theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 đã nêu ở mục 1 như sau:
- Thực hiện việc mua bán: Tiền cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc trừ vào số tiền mua chung cư lúc ban đầu. Trường hợp này, người mua chỉ phải trả nốt số tiền còn thiếu sau khi đã trừ đi tiền đặt cọc.
- Bên bán không muốn bán căn hộ chung cư sau khi các bên đã ký hợp đồng đặt cọc: Bên bán phải trả cho bên mua hai lần số tiền đặt cọc trừ trường hợp các bên có thoả thuận không phải trả cọc hoặc số tiền phải trả cao hơn.
- Bên mua không muốn mua căn hộ chung cư sau khi đã thực hiện hợp đồng đặt cọc: Số tiền đã đặt cọc trước đó sẽ thuộc về bên bán. Nếu hai bên có thoả thuận khác (ví dụ như ngoài số tiền cọc bị mất, bên mua phải trả thêm cho bên bán một khoản tiền nữa) thì các bên phải thực hiện theo thoả thuận này.
Như vậy, trước hết để xem xét có huỷ được hợp đồng đặt cọc mua chung cư hay không thì phải căn cứ vào thoả thuận của các bên. Nếu các bên thoả thuận về việc cho phép một trong hai bên huỷ đặt cọc hoặc phải bồi thường, thì thực hiện theo thoả thuận của các bên. Nếu không có thoả thuận thì thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 như trên.

Bộ luật Dân sự 2015 Luật Công chứng 2014 Bộ luật Dân sự 2015 Bộ luật Dân sự 2015 Bộ luật Dân sự 2015