Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được quy định như thế nào?
Tôi có một thắc mắc: Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được quy định như thế nào? Câu hỏi của anh Minh Phát (TP Nha Trang)
<subquestion>Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được quy định như thế nào?</subquestion>
Theo Điều 18 Nghị định 65/2013/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 11 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản cụ thể như sau:
- Thu nhập tính thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.
- Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Trường hợp cho thuê lại mà đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
Đồng thời, tại Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định về thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú là 2% trên giá chuyển nhượng.

Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được quy định như thế nào? (Hình từ Internet)
<subquestion>Kỳ tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khi nào?</subquestion>
Theo quy định tại Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 quy định về kỳ tính thuế như sau:
<ref>Kỳ tính thuế
1. Kỳ tính thuế đối với cá nhân cư trú được quy định như sau:
..........
b) Kỳ tính thuế theo từng lần phát sinh thu nhập áp dụng đối với thu nhập từ đầu tư vốn; thu nhập từ chuyển nhượng vốn, trừ thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán; thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ trúng thưởng; thu nhập từ bản quyền; thu nhập từ nhượng quyền thương mại; thu nhập từ thừa kế; thu nhập từ quà tặng;
......
2. Kỳ tính thuế đối với cá nhân không cư trú được tính theo từng lần phát sinh thu nhập áp dụng đối với tất cả thu nhập chịu thuế.
</ref>
Như vậy, theo quy định trên thì kỳ tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo từng lần phát sinh thu nhập.
<subquestion>Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú có giá chuyển nhượng được xác định như thế nào?</subquestion>
Căn cứ theo Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bởi khoản 6 Điều 2 Luật Sửa đổi các Luật về thuế 2014 quy định về thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản như sau:
<ref>Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản
1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.
2. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản.
3. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật
</ref>
Như vậy, đối với thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân của cá nhân cư trú từ chuyển nhượng bất động sản sẽ có giá chuyển nhượng được xác định là giá chuyển nhượng từng lần theo quy định của pháp luật.

Nghị định 65/2013/NĐ-CP Nghị định 12/2015/NĐ-CP bất động sản Nghị định 65/2013/NĐ-CP Nghị định 12/2015/NĐ-CP Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 bất động sản Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 Luật Sửa đổi các Luật về thuế 2014 bất động sản