Đất giao không đúng thẩm quyền là gì? Có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi giao đất không đúng thẩm quyền?
Cho hỏi: Đất giao không đúng thẩm quyền cho cá nhân, hộ gia đình là gì? Có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi giao đất không đúng thẩm quyền? Câu hỏi của chị An (Huế)
<subquestion>Đất giao không đúng thẩm quyền là gì?</subquestion>
Căn cứ theo khoản 1 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được bổ sung bởi khoản 19 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền cụ thể như sau:
<ref>Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền
1. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.
...
</ref>
Theo đó, đất giao không đúng thẩm quyền là đất mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng thuộc 01 trong 02 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Đất được giao không đúng thẩm quyền
Theo quy định của pháp luật về đất đai, cơ quan có thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân là Ủy ban nhân dân cấp huyện. Do đó, nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc không phải do Ủy ban nhân dân cấp huyện giao thì đó là đất được giao không đúng thẩm quyền.
Trường hợp này bao gồm các trường hợp sau:
- Người đứng đầu điểm dân cư không có thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân. Do đó, đất được người đứng đầu điểm dân cư giao đất là đất giao không đúng thẩm quyền.
- Tương tự, Ủy ban nhân dân cấp xã cũng không có thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân. Do đó, đất được Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất cũng là đất giao không đúng thẩm quyền.
Trường hợp 2: Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên
Theo quy định của pháp luật về đất đai, tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn theo quy định.
Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên thì tổ chức đó đã vi phạm quy định về sử dụng đất.

Đất giao không đúng thẩm quyền là gì? Có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi giao đất không đúng thẩm quyền? (Hình từ Internet)
<subquestion>Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?</subquestion>
Theo pháp luật về đất đai hiện hành, thì cho đến thời điểm hiện tại có 03 giai đoạn sử dụng đất là trước ngày 15/10/1993, từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 và từ ngày 01/7/2014 trở về sau, cụ thể:
Giai đoạn 1: Đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993
Theo khoản 2 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được bổ sung bởi khoản 19 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định như sau:
<ref>Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền
...
2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.
</ref>
Theo đó, căn cứ theo quy định trên, hộ gia đình, cá nhân cần biết 02 vấn đề pháp lý sau:
[1] Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận
Để được cấp Giấy chứng nhận phải có đủ các điều kiện sau:
- Không có tranh chấp.
- Phù hợp với quy hoạch.
[2] Diện tích được cấp Giấy chứng nhận, cụ thể:
Theo khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, diện tích được cấp Giấy chứng nhận được xác định như sau:
- Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Ví dụ: Hạn mức công nhận đất ở tại thành phố Hồ Chí Minh là 60m2. Một thửa đất có diện tích 50m2, trên thửa đất có nhà ở và các công trình phục vụ đời sống thì toàn bộ diện tích thửa đất (50m2) được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở;
Trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.
Ví dụ: Hạn mức công nhận đất ở tại thành phố Hồ Chí Minh là 60m2. Một thửa đất có diện tích 100m2, trên thửa đất có nhà ở và các công trình phục vụ đời sống thì diện tích đất ở được công nhận là 60m2. Phần diện tích đất còn lại (100m2 - 60m2 = 40m2) được xác định là đất nông nghiệp.
- Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
Ví dụ: Một thửa đất có diện tích 100m2, trên thửa đất có nhà xưởng sản xuất thì diện tích đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được công nhận là 100m2. Hình thức sử dụng đất được công nhận là giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
- Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì:
+ Diện tích đất ở được công nhận như quy định đối với thửa đất có nhà ở.
+ Phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận như quy định đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp.
Ví dụ: Hạn mức công nhận đất ở tại thành phố Hồ Chí Minh là 60m2. Một thửa đất có diện tích 150m2, trên thửa đất có nhà ở và nhà xưởng sản xuất thì diện tích đất ở được công nhận là 60m2. Phần diện tích đất còn lại (150m2 - 60m2 = 90m2) được công nhận là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
- Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định là đất ở, đất phi nông nghiệp khác theo quy định trên thì được xác định là đất nông nghiệp.
Ví dụ: Một thửa đất có diện tích 150m2, trên thửa đất có nhà ở, nhà xưởng sản xuất và đất trống thì diện tích đất ở được công nhận là 60m2, diện tích đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được công nhận là 90m2. Phần diện tích đất còn lại (150m2 - 60m2 - 90m2 = 0m2) được xác định là đất nông nghiệp.
Giai đoạn 2: Đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014
Tại khoản 3 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được bổ sung bởi khoản 19 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định như sau:
<ref>Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền
...
3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.
Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
...
</ref>
Như vậy, tương tự như giai đoạn trước ngày 15/10/1993, giai đoạn này hộ gia đình, cá nhân cần biết 02 vấn đề pháp lý như sau:
[1] Điều kiện cấp Giấy chứng nhận
- Không có tranh chấp.
- Phù hợp với quy hoạch
Mặc dù điều kiện được cấp Giấy chứng nhận của 02 giai đoạn trên theo quy định là giống nhau nhưng điểm khác biệt là diện tích được cấp Giấy chứng nhận và tiền sử dụng đất phải nộp.
[2] Diện tích được cấp Giấy chứng nhận
- Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Hạn mức công nhận đất ở là diện tích đất ở tối thiểu được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hạn mức công nhận đất ở được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
- Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở;
Trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.
- Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó;
Hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
- Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì:
+ Diện tích đất ở được công nhận như quy định đối với thửa đất có nhà ở.
+ Phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận như quy định đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp.
- Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định là đất ở, đất phi nông nghiệp khác theo quy định trên thì được xác định là đất nông nghiệp.
Giai đoạn 3: Từ ngày 01/7/2014 trở về sau
- Nếu hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nhưng không phải là Ủy ban nhân dân cấp huyện thì không những không được cấp Giấy chứng nhận mà còn bị thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao (theo khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013 và khoản 5 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
<subquestion>Tiền sử dụng đất phải nộp khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bao nhiêu?</subquestion>
Theo Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định mức tiền sử dụng đất phải nộp được quy định cụ thể theo từng giai đoạn như sau:
Giai đoạn 1: Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004
Trường hợp 1: Sử dụng đất có nhà ở ổn định, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì khi được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:
+ Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất;
+ Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền;
Phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01/7/2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
+ Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất;
Bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp 2: Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận.
Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Giai đoạn 2: Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014
Tại Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 4 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP quy định tiền sử dụng đất phải nộp khi được cấp Giấy chứng nhận như sau:
- Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 9 Điều 210 Luật Đất đai 2013 thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định thì được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.
- Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định 01/2017/NĐ-CP Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định 01/2017/NĐ-CP Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định 01/2017/NĐ-CP Luật Đất đai 2013 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định 45/2014/NĐ-CP Nghị định 45/2014/NĐ-CP Nghị định 123/2017/NĐ-CP Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013