Có được quyền tự ý quyết định mức giá dịch vụ quản lý nhà chung cư hay không?
Có được quyền tự ý quyết định mức giá dịch vụ quản lý nhà chung cư hay không? Câu hỏi của anh Chiến Thắng (Long An)
<subquestion>Có được quyền tự ý quyết định mức giá dịch vụ quản lý nhà chung cư hay không?</subquestion>
Căn cứ quy định Điều khoản 1 Điều 14 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về hội nghị nhà chung cư bất thường như sau:
<ref>Hội nghị nhà chung cư bất thường
1. Hội nghị nhà chung cư bất thường được tổ chức khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Bầu thay thế Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích; trường hợp thay thế Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư thì chủ đầu tư cử người khác đảm nhận mà không phải tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường;
b) Miễn nhiệm hoặc bãi miễn toàn bộ các thành viên Ban quản trị và bầu Ban quản trị mới;
c) Bầu thay thế thành viên Ban quản trị không phải là Trưởng ban, Phó ban do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích trong trường hợp đã tổ chức lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư nhưng không đủ số người đồng ý theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 26 của Quy chế này hoặc bầu thay thế thành viên Ban quản trị nhà chung cư theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 26 của Quy chế này;
d) Ban quản trị nhà chung cư đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
đ) Các trường hợp khác khi có đơn đề nghị của trên 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao.
</ref>
Như vậy, trường hợp ban quản trị nhà chung cư muốn quyết định mức giá dịch vụ quản lý nhà chung cư thì phải tổ chức Hội nghị nhà chung chứ không được quyền tự ý quyết định giá dịch vụ quản lý chúng chư.

Có được quyền tự ý quyết định mức giá dịch vụ quản lý nhà chung cư hay không? (Hình từ internet)
<subquestion>Tự ý quyết định mức giá dịch vụ quản lý thì bị xử lý vi phạm như thế nào?</subquestion>
Căn cứ quy định khoản 2 Điều 69 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với ban quản trị nhà chung cư như sau:
<ref>Vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với ban quản trị nhà chung cư
...
2. Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định;
b) Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung;
c) Tự quyết định mức giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư;
d) Không báo cáo hội nghị nhà chung cư về việc thu, chi theo quy định;
đ) Thực hiện sai quy chế hoạt động hoặc quy chế thu chi tài chính đã được hội nghị nhà chung cư thông qua;
e) Không lập tài khoản để nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư của cả tòa chung cư theo quy định;
g) Không thông báo công khai trên bảng tin của nhà chung cư về các khoản chi từ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định;
h) Không lập kế hoạch bảo trì hằng năm hoặc lập kế hoạch bảo trì hằng năm không đầy đủ nội dung theo quy định.
...
3. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định với hành vi quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;
b) Buộc có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định với hành vi quy định tại điểm b khoản 1 Điều này;
c) Buộc có văn bản đề nghị chủ đầu tư chuyển giao kinh phí bảo trì theo quy định với hành vi quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;
d) Buộc có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định với hành vi quy định tại điểm d khoản 1 Điều này;
đ) Buộc quyết toán số liệu kinh phí bảo trì trước khi nhận bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư với hành vi quy định tại điểm đ khoản 1 Điều này;
e) Buộc bàn giao lại hồ sơ, sổ sách, giấy tờ đang quản lý cho Ban quản trị mới theo quy định với hành vi quy định tại điểm e khoản 1 Điều này;
g) Buộc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung đúng quy định với hành vi quy định tại điểm a khoản 2 Điều này;
h) Buộc sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung nhà chung cư đúng công năng, mục đích quy định với hành vi quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
i) Buộc hủy bỏ quy định về giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư và tổ chức hội nghị nhà chung cư để thông qua giá dịch vụ quản lý, vận hành mới với hành vi quy định tại điểm c khoản 2 Điều này;
k) Buộc báo cáo hội nghị nhà chung cư gần nhất về việc thu, chi theo quy định với hành vi quy định tại điểm d khoản 2 Điều này;
l) Buộc thực hiện theo quy chế hoạt động hoặc quy chế thu, chi tài chính đã được hội nghị nhà chung cư thông qua với hành vi quy định tại điểm đ khoản 2 Điều này;
m) Buộc lập tài khoản để nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định với hành vi quy định tại điểm e khoản 2 Điều này;
n) Buộc thông báo công khai trên bảng tin của nhà chung cư về các khoản chi từ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định với hành vi quy định tại điểm g khoản 2 Điều này;
o) Buộc lập kế hoạch bảo trì hằng năm theo quy định với hành vi quy định tại điểm h khoản 2 Điều này.
</ref>
Như vậy, trường hợp tự ý quyết định mức giá dịch vụ quản lý thì có thể bị xử lý vi phạm hành chính hành có thể bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng.
Bên cạnh đó còn có biện pháp khắc phụ hậu quả buộc hủy bỏ quy định về giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư và tổ chức hội nghị nhà chung cư để thông qua giá dịch vụ quản lý, vận hành mới.
Lưu ý: Mức phạt trên áp dụng đối với cá nhân.
<subquestion>Điều kiện về số lượng người tham dự hội nghị tòa nhà chung cư bất thường đê thống nhất về phí quản lý nhà chung cư gồm những gì?</subquestion>
Căn cứ quy định khoản 2 Điều 14 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về hội nghị nhà chung cư bất thường như sau:
<ref>Hội nghị nhà chung cư bất thường
...
2. Điều kiện về số lượng người tham dự hội nghị tòa nhà chung cư bất thường được quy định như sau:
a) Trường hợp họp hội nghị nhà chung cư để quyết định một trong các vấn đề quy định tại các Điểm a, b, c hoặc d Khoản 1 Điều này thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự;
b) Trường hợp họp hội nghị nhà chung cư theo đề nghị của các chủ sở hữu căn hộ quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều này thì phải có tối thiểu 75% số người đã có đơn đề nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư bất thường tham dự.
</ref>
Như vậy, điều kiện về số lượng người tham dự hội nghị tòa nhà chung cư bất thường đê thống nhất về phí quản lý nhà chung cư bao gồm:
- Trường hợp họp hội nghị nhà chung cư thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự để quyết định một trong các vấn đề sau:
+ Bầu thay thế Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị
+ Miễn nhiệm hoặc bãi miễn toàn bộ các thành viên Ban quản trị và bầu Ban quản trị mới
+ Bầu thay thế thành viên Ban quản trị không phải là Trưởng ban, Phó ban do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích trong trường hợp đã tổ chức lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư nhưng không đủ số người đồng ý
+ Ban quản trị nhà chung cư đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
- Trường hợp họp hội nghị nhà chung cư theo đề nghị của các chủ sở hữu căn hộ thì phải có tối thiểu 75% số người đã có đơn đề nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư bất thường tham dự.

Thông tư 02/2016/TT-BXD nhà chung cư Nghị định 16/2022/NĐ-CP nhà chung cư Thông tư 02/2016/TT-BXD