Ủy quyền chuyển nhượng bất động sản có phải đóng thuế TNCN?
Cho tôi hỏi Ủy quyền chuyển nhượng bất động sản có phải đóng thuế TNCN? (Câu hỏi của chị Thanh - Bình Thuận)
<subquestion>Ủy quyền chuyển nhượng bất động sản có phải đóng thuế TNCN?</subquestion>
Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 quy định về thu nhập chịu thuế như sau:
<ref>Thu nhập chịu thuế
Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 của Luật này:
.....
5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
......
</ref>
Thông qua quy định trên, về bản chất ủy quyền chuyển nhượng bất động sản không làm phát sinh việc chuyển dịch quyền sở hữu mà chỉ thay đổi chủ thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu bất động sản đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Chính vì vậy, việc ủy quyền chuyển nhượng bất động sản làm phát sinh các thu nhập dưới đây phải đóng thuế TNCN cụ thể:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Ngoài ra, theo Công văn 3373/TCT-TNCN năm 2011, về nguyên tắc việc đóng thuế TNCN đối với ủy quyền chuyển nhượng bất động sản sẽ do cá nhân là người ủy quyền nộp thuế TNCN.
- Trường hợp người ủy quyền ủy quyền cho người nhận ủy quyền nộp thuế TNCN thay thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN thay người ủy quyền đối với việc chuyển nhượng bất động sản.
- Cá nhân là người nhận ủy quyền có thù lao khi thực hiện hợp đồng ủy quyền kể cả thu nhập nhận được từ việc được ủy quyền sử dụng tài sản thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN.
Lưu ý: thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản dưới đây sẽ không phải nộp thuế TNCN (quy định tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được bổ sung bởi khoản 3 Điều 2 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 2014; sửa đổi bởi khoản 2 Điều 1 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012):
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Ủy quyền chuyển nhượng bất động sản có phải đóng thuế TNCN? (Hình từ Internet)
<subquestion>Kỳ tính thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản?</subquestion>
Theo quy định tại Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 quy định về kỳ tính thuế như sau:
<ref>Kỳ tính thuế
1. Kỳ tính thuế đối với cá nhân cư trú được quy định như sau:
..........
b) Kỳ tính thuế theo từng lần phát sinh thu nhập áp dụng đối với thu nhập từ đầu tư vốn; thu nhập từ chuyển nhượng vốn, trừ thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán; thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ trúng thưởng; thu nhập từ bản quyền; thu nhập từ nhượng quyền thương mại; thu nhập từ thừa kế; thu nhập từ quà tặng;
......
2. Kỳ tính thuế đối với cá nhân không cư trú được tính theo từng lần phát sinh thu nhập áp dụng đối với tất cả thu nhập chịu thuế.
</ref>
Theo đó, kỳ tính thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo từng lần phát sinh thu nhập áp dụng đối với cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú.
<subquestion>Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là khi nào?</subquestion>
Căn cứ theo Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bởi khoản 6 Điều 2 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 2014 quy định về thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản như sau:
<ref>Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản
1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.
2. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản.
3. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật
</ref>
Mặt khác, theo quy định Điều 32 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định về thời điểm xác định thu nhập chịu thuế cụ thể như:
<ref>Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế
.....
3. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế đối với thu nhập quy định tại Điều 28 và Điều 29 của Luật này là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
</ref>
Như vậy, thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản (đối với cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú) là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 chuyển nhượng bất động sản Công văn 3373/TCT-TNCN năm 2011 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 2014 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 2014 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007