Thế chấp bất động sản có cần đi công chứng không?
Cho tôi hỏi: Thế chấp bất động sản bằng giấy tờ viết tay không công chứng thì có hiệu lực pháp lý không?
Anh Nam tại Thanh Hóa.
<subquestion>Thế chấp bất động sản có cần đi công chứng không?</subquestion>
Căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
<ref>Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
...
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
</ref>
Đối với công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở được quy định theo căn cứ tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 như sau:
<ref>Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
...
</ref>
Như vậy, đối với hợp đồng thế chấp tài sản là đất đai, Luật Đất đai 2013 quy định buộc phải đi công chứng hoặc chứng thực.
Tuy nhiên, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không nhất thiết phải công chứng mà dựa theo thỏa thuận các bên.
Đối với tài sản là nhà ở thì Luật Nhà ở 2014 cũng bắt buộc công chứng đối với hợp đồng thế chấp.

Thế chấp bất động sản có cần công chứng? (Hình từ Internet)
<subquestion>Có cần công chứng nhiều lần đối với trường hợp thế chấp một bất động sản cho nhiều nghĩa vụ?</subquestion>
Căn cứ tại Điều 54 Luật Công chứng 2014 quy định như sau:
<ref>Công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản
1. Việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản.
2. Trường hợp một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng hợp đồng thế chấp tiếp theo đó.
</ref>
Theo đó, trường hợp một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ, đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép, thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu.
<subquestion>Hợp đồng thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực khi nào?</subquestion>
Căn cứ tại Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
<ref>Hiệu lực của thế chấp tài sản
1. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
</ref>
Như vậy, hợp đồng thế chấp tài sản sẽ phát sinh hiệu lực từ thời điểm giao kết hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
Khi nào thì chấm dứt thế chấp tài sản?
Căn cứ theo Điều 327 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
<ref>Chấm dứt thế chấp tài sản
Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.
2. Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
3. Tài sản thế chấp đã được xử lý.
4. Theo thỏa thuận của các bên.
</ref>
Theo đó, sẽ có 4 trường hợp thế chấp tài sản sẽ bị chấm dứt bao gồm:
- Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.
- Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
- Tài sản thế chấp đã được xử lý.
- Theo thỏa thuận của các bên.

Luật Đất đai 2013 Luật Nhà ở 2014 Luật Đất đai 2013 Luật Nhà ở 2014 Luật Công chứng 2014 Bộ luật Dân sự 2015 Bộ luật Dân sự 2015