Cần lưu ý những vấn đề nào khi đi mua nhà chung cư chưa hình thành?
Khi mua nhà chung cư chưa hình thành cần lưu ý những vấn đề nào? Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu căn hộ chung cư? Nhà ở chung cư hình thành trong tương lai được chào bán khi đáp ứng những điều kiện nào? Câu hỏi của chị Trang (Hà Nội)
<subquestion>Khi mua nhà chung cư chưa hình thành cần lưu ý những vấn đề nào?</subquestion>
Căn cứ Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Như vậy, khi bạn mua nhà ở chung cư chưa hình thành thì cần phải kiểm tra các giấy tờ về đất, cấp phép xây dựng, đặc biệt là biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà và văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đồng ý cho phép bán.
Ngoài ra, phải lưu ý đến việc bảo lãnh của các ngân hàng. Việc này để đảm bảo an toàn cho việc mua nhà này, tránh bị lừa đảo.

Cần lưu ý những vấn đề nào khi đi mua nhà chung cư chưa hình thành? (Hình từ Internet)
<subquestion>Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu căn hộ chung cư?</subquestion>
Trên phương diện pháp lý thì em bạn đã trở thành chủ sở hữu căn hộ chung cư nói trên. Vì căn cứ Khoản 3 Điều 12 Luật Nhà ở 2014: Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.
Vì vậy, em bạn đã thanh toán đủ 100% tiền mua căn hộ chung cư nói trên cho nhà đầu tư thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu cũng từ khi đó.
Tuy nhiên, em bạn vẫn chưa thể bán căn hộ trên cho người khác. Vì nhà ở muốn bán được phải đáp ứng được các điều kiện tại Khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:
- Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cầncó giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
<subquestion>Nhà ở chung cư hình thành trong tương lai được chào bán khi đáp ứng những điều kiện nào?</subquestion>
Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, như sau:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Bên cạnh đó, Luật cũng quy định thêm chủ đầu tư bất động sản trước khi cho bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Phạm vi bảo lãnh do các bên thoả thuận nhưng phải đảm bảo quy định theo pháp luật.
Như vậy, để nhà ở là chung cư được đưa vào kinh doanh, thì dự án về việc xây dựng chung cư đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu theo tiến độ dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Đã có biên bản nghiêm thu đã hoàn thành xong phần móng của toà nhà. Được cấp có thẩm quyền quản lý nhà ở cấp tỉnh phê duyệt cho bán, cho thuê.

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật Nhà ở 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014