Chung cư bị hư hỏng thì trách nhiệm bảo hành thuộc về ai? Ai phải chịu chi phí bảo hành khi chung cư bị hư hỏng?
Tôi mới mua chung cư được 3 năm và dạo gần đây chung cư có những dấu hiệu hư hỏng. Cho hỏi ai có trách nhiệm sửa chữa và chịu chi phí sữa chữa hư hỏng? Chị Hòa - TP. HCM
<subquestion>Chung cư bị hư hỏng thì trách nhiệm bảo hành thuộc về ai?</subquestion>
Căn cứ tại Điều 85 Luật Nhà ở 2014 có quy định về bảo hành nhà ở như sau:
<ref>Bảo hành nhà ở
1. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở phải bảo hành thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định.
Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật.
2. Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau:
a) Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng;
b) Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng.
3. Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.
</ref>
Như vậy, khi chung cư bị hư hỏng thì bên bán, bên cho thuê chung cư có trách nhiệm bảo hành, sửa chữa chung cư trong thời hạn 60 tháng kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành. Nội dung bảo hành bao gồm:
- Sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát
- Hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt
- Khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt chung cư và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua chung cư
- Đối với các thiết bị khác gắn với chung cư thì bên bán, bên cho thuê mua chung cư thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.

Chung cư bị hư hỏng thì trách nhiệm sửa chữa thuộc về ai? Ai phải chịu chi phí bảo hành khi chung cư bị hư hỏng? (Hình từ Internet)
<subquestion>Ai phải chịu chi phí bảo hành khi chung cư bị hư hỏng?</subquestion>
Căn cứ tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 29 Nghị định 06/2021/NĐ-CP có quy định về trách nhiệm của các chủ thể trong bảo hành công trình xây dựng như sau:
<ref>Trách nhiệm của các chủ thể trong bảo hành công trình xây dựng
1. Trong thời gian bảo hành công trình xây dựng, khi phát hiện hư hỏng, khiếm khuyết của công trình thì chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình thông báo cho chủ đầu tư để yêu cầu nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị thực hiện bảo hành.
2. Nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung ứng thiết bị thực hiện bảo hành phần công việc do mình thực hiện sau khi nhận được thông báo yêu cầu bảo hành của chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình đối với các hư hỏng phát sinh trong thời gian bảo hành và phải chịu mọi chi phí liên quan đến thực hiện bảo hành.
3. Nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị có quyền từ chối bảo hành trong các trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh không phải do lỗi của nhà thầu gây ra hoặc do nguyên nhân bất khả kháng được quy định trong hợp đồng xây dựng. Trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh do lỗi của nhà thầu mà nhà thầu không thực hiện bảo hành thì chủ đầu tư có quyền sử dụng tiền bảo hành để thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện bảo hành. Chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm thực hiện đúng quy định về vận hành, bảo trì công trình xây dựng trong quá trình khai thác, sử dụng công trình.
...
</ref>
Như vậy, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung ứng thiết bị thực hiện bảo hành và chịu mọi chi phí bảo hành khi chung cư bị hư hỏng. Cụ thể:
- Trong thời gian bảo hành chung cư, khi phát hiện hư hỏng, khiếm khuyết của chung cư thì chủ đầu tư, chủ sở hữu, người quản lý sử dụng yêu cầu nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị thực hiện bảo hành.
- Nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung ứng thiết bị thực hiện bảo hành phần công việc do mình đối với các hư hỏng phát sinh trong thời gian bảo hành và phải chịu mọi chi phí liên quan đến thực hiện bảo hành.
- Nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị có quyền từ chối bảo hành trong các trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh không phải do lỗi của nhà thầu gây ra hoặc do nguyên nhân bất khả kháng được quy định trong hợp đồng xây dựng.
- Trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh do lỗi của nhà thầu mà nhà thầu không thực hiện bảo hành thì chủ đầu tư có quyền sử dụng tiền bảo hành để thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện bảo hành.
<subquestion>Các bên trong hợp đồng xây dựng phải thỏa thuận những nội dung gì khi bảo hành chung cư?</subquestion>
Căn cứ tại khoản 2 Điều 28 Nghị định 06/2021/NĐ-CP quy định yêu cầu về bảo hành công trình xây dựng như sau:
<ref>Yêu cầu về bảo hành công trình xây dựng
1. Nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung ứng thiết bị chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư về việc bảo hành đối với phần công việc do mình thực hiện.
2. Chủ đầu tư phải thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng với các nhà thầu tham gia xây dựng công trình về quyền và trách nhiệm của các bên trong bảo hành công trình xây dựng; thời hạn bảo hành công trình xây dựng, thiết bị công trình, thiết bị công nghệ; biện pháp, hình thức bảo hành; giá trị bảo hành; việc lưu giữ, sử dụng, hoàn trả tiền bảo hành, tài sản bảo đảm, bảo lãnh bảo hành hoặc các hình thức bảo lãnh khác có giá trị tương đương. Các nhà thầu nêu trên chỉ được hoàn trả tiền bảo hành, tài sản bảo đảm, bảo lãnh bảo hành hoặc các hình thức bảo lãnh khác sau khi kết thúc thời hạn bảo hành và được chủ đầu tư xác nhận đã hoàn thành trách nhiệm bảo hành. Đối với công trình sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công thì hình thức bảo hành được quy định bằng tiền hoặc thư bảo lãnh bảo hành của ngân hàng; thời hạn và giá trị bảo hành được quy định tại các khoản 5, 6 và 7 Điều này.
...
</ref>
Như vậy, chủ đầu tư phải thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng với các nhà thầu tham gia xây dựng công trình về nhứng nội dung sau:
- Quyền và trách nhiệm của các bên trong bảo hành chung cư
- Thời hạn bảo hành chung cư, thiết bị công trình, thiết bị công nghệ
- Biện pháp, hình thức bảo hành
- Giá trị bảo hành
- Việc lưu giữ, sử dụng, hoàn trả tiền bảo hành, tài sản bảo đảm, bảo lãnh bảo hành hoặc các hình thức bảo lãnh khác có giá trị tương đương

Luật Nhà ở 2014 Nghị định 06/2021/NĐ-CP công trình xây dựng Nghị định 06/2021/NĐ-CP công trình xây dựng