Như thế nào là đất nông nghiệp sổ chung? Đất nông nghiệp sổ chung được chuyển nhượng trong trường hợp nào?
Tôi nghe nói về đất nông nghiệp sổ chung nhưng không biết trong luật được quy định như thế nào? Chuyển nhượng đất nông nghiệp sổ chung có được không và cụ thể trường hợp nào?
<subquestion>Như thế nào là đất nông nghiệp sổ chung?</subquestion>
Căn cứ tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 có quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
<ref>Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
...
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
</ref>
Theo đó, đất nông nghiệp sổ chung hay gọi khác là đất nông nghiệp có nhiều người cùng chung quyền sử dụng đất và cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận. Cụ thể:
- Thửa đất nông nghiệp có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
- Được cấp sổ chung (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) ghi đầy đủ tên của những người đó trong Giấy chứng nhận và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận.
- Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Như thế nào là đất nông nghiệp sổ chung? Đất nông nghiệp sổ chung được chuyển nhượng trong trường hợp nào? (Hình từ Internet)
<subquestion>Hình thức cấp giấy chứng nhận trong trường hợp đất nông nghiệp sổ chung được quy định như thế nào?</subquestion>
Căn cứ tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 có quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
<ref>Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
...
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
</ref>
Như vậy, trường hợp đất nông nghiệp sổ chung thì có 02 hình thức cấp giấy chứng nhận như sau:
- Cấp Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận.
- Cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện khi các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu.
<subquestion>Được chuyển nhượng đất nông nghiệp sổ chung trong trường hợp nào?</subquestion>
Căn cứ tại khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
<ref>Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
...
2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.
</ref>
Và tại điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 có quy định về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
<ref>Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
...
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
...
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
...
</ref>
Theo đó, một người được chuyển nhượng đất nông nghiệp sổ chung có thể thực hiện 01 trong 03 phương án sau:
- Được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu còn lại, cụ thể:
+ Hợp đồng chuyển nhượng phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên.
+ Trường hợp không có đầy đủ các thành viên ký thì phải có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
- Thực hiện tách thửa để chuyển nhượng phần đất nông nghiệp tương ứng với phần tiền của mình góp trong trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng người.
- Ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất trong trường hợp quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần.

Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Luật Đất đai 2013