Tổ chức kinh tế có được thế chấp vay ngân hàng bằng nhà xưởng trên đất thuê không?
Tôi có một thắc mắc mong muốn được giải đáp: Tổ chức kinh tế có được thế chấp vay ngân hàng bằng nhà xưởng trên đất thuê không? Câu hỏi của anh Khương (Bình Định)
<subquestion>Tổ chức kinh tế có được thế chấp vay ngân hàng bằng nhà xưởng trên đất thuê không?</subquestion>
Căn cứ theo điểm d khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như sau:
<ref>Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
...
2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:
...
d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
...
</ref>
Đồng thời, đối với quyền của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm thì tại điểm b khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
<ref>Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm
1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
...
b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
...
</ref>
Như vậy, căn cứ theo hai quy định trên, có thể hiểu khi tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm được phép thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
Do đó, tổ chức kinh tế sẽ được phép thế chấp vay ngân hàng bằng nhà xưởng trên đất thuê khi đáp ứng đủ điều kiện và đúng thủ tục theo quy định, cụ thể:
Phải đáp ứng Điều kiện tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Bên thế chấp nhà xưởng trên đất thuê có quyền cho thuê, cho mượn lại nhà xưởng này nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết (theo khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015).
Khi đã hoàn thành hợp đồng về thủ tục thế chấp nhà xưởng trên đất thuê tại ngân hàng. Tiếp theo đó thì tổ chức kinh tế phải đến văn phòng đăng ký đất đai để tiếp tục được hướng dẫn đăng ký biến động đất đai theo quy định.

Tổ chức kinh tế có được thế chấp vay ngân hàng bằng nhà xưởng trên đất thuê không? (Hình từ Internet)
<subquestion>Hồ sơ đăng ký thế chấp nhà xưởng trên đất thuê gồm những giấy tờ gì?</subquestion>
Theo Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định về hồ sơ đăng ký đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu cụ thể như sau:
<ref>Hồ sơ đăng ký đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu
1. Phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01a tại Phụ lục (01 bản chính).
2. Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng, chứng thực trong trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở, luật khác có liên quan quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
3. Giấy chứng nhận (bản gốc), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 35 Nghị định này.
</ref>
Như vậy, hồ sơ đăng ký thế chấp nhà xưởng trên đất thuê gồm những giấy tờ sau đây:
- Phiếu yêu cầu (01 bản chính).
Tải về phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01a: Tại đây
- Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng, chứng thực (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
- Giấy chứng nhận (bản gốc).
<subquestion>Đăng ký thế chấp nhà xưởng trên đất thuê hình thành trong tương lai tại Sở Tài nguyên và Môi trường được không?</subquestion>
Căn cứ khoản 3 Điều 23 Thông tư 07/2019/TT-BTP quy định về điều khoản chuyển tiếp như sau:
<ref>Điều khoản chuyển tiếp
...
3. Đối với những địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì thẩm quyền đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được xác định như sau:
a) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở.
...
</ref>
Như vậy, theo quy định trên, đối với trường hợp nếu đang sử dụng đất thuê để xây nhà xưởng hình thành trong tương lai chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì có thể đăng ký thế chấp nhà xưởng trên đất thuê hình thành trong tương lai tại các nơi như sau:
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có tài sản gắn liền với đất.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có tài sản gắn liền với đất nếu chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đối với tổ kinh tế là tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Luật Đất đai 2013 tổ chức kinh tế Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 Bộ luật Dân sự 2015 tổ chức kinh tế Nghị định 99/2022/NĐ-CP Tại đây Thông tư 07/2019/TT-BTP