Đề xuất bỏ phương pháp thặng dư định giá đất?
Có phải tại kỳ họp bất thường lần thứ 5 Quốc hội khóa 15 đã có đề xuất bỏ phương pháp thặng dư định giá đất hay không? Nhờ anh giải đáp.
<subquestion>Đề xuất bỏ phương pháp thặng dư định giá đất?</subquestion>
Theo ngày 15/01/2024 tại kỳ họp bất thường lần thứ 5 Quốc hội khóa 15 Quốc hội thảo luận lần cuối về dự thảo Luật Đất đai trước khi biểu quyết thông qua sau ba ngày nữa.
Theo đó, Đại biểu đã có đề xuất bỏ phương pháp thặng dư định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai với lý do không khả thi, không sát thực tế.
Trước đó, trong dự thảo về Luật Đất đai mới trình Quốc hội nêu bốn phương pháp định giá đất gồm so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh. Chính phủ sẽ quy định phương pháp định giá đất khác.
Theo đó phương pháp thặng dư được tính bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (về hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng tối đa công trình).
Lý do đề xuất bỏ phương pháp này được đại biểu đưa ra như sau:
Phương pháp định giá đất nhưng cần cho ra kết quả tương đồng. Phương pháp thặng dư được thực hiện dựa trên giả định và ước tính, "nên tính khả thi và sát thực tế không cao".

Đề xuất bỏ phương pháp thặng dư định giá đất? (Hình từ Internet)
<subquestion>Việc định giá đất theo dự thảo mới phải bảo đảm các nguyên tắc gì?</subquestion>
Căn cứ quy định khoản 1 Điều 158 Dự thảo Luật Đất đai quy định về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất như sau:
<ref>Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất
1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;
b) Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;
c) Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;
d) Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất.
đ) Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
.....
</ref>
Như vậy, việc định giá đất theo dự thảo mới phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
- Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;
- Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;
- Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;
- Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất.
- Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
<subquestion>Các phương pháp định giá đất theo dự thảo mới gồm những gì?</subquestion>
Căn cứ quy định khoản 6 Điều 158 Dự thảo Luật Đất đai quy định về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất như sau:
<ref>Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất
....
6. Trường hợp, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất như sau:
a) Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá;
b) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất nông nghiệp không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;
c) Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất phi nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án;
d) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
.....
</ref>
Như vậy, các phương pháp định giá đất theo dự thảo mới gồm có:
- Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá;
- Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất nông nghiệp không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;
- Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất phi nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án;
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Dự thảo Luật Đất đai Dự thảo Luật Đất đai thu hồi đất