Doanh nghiệp có lãi từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản có phải kê khai, nộp thuế TNDN?
Cho tôi hỏi: Doanh nghiệp có lãi từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản có phải kê khai, nộp thuế TNDN không? Câu hỏi từ anh Phước - Huế
<subquestion>Doanh nghiệp có lãi từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản có phải kê khai, nộp thuế TNDN không?</subquestion>
Căn cứ khoản 2 Điều 4 Thông tư 78/2014/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 2 Thông tư 96/2015/TT-BTC xác định thu nhập tính thuế như sau:
<ref>Điều 4. Xác định thu nhập tính thuế
...
2. Thu nhập chịu thuế
...
Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản theo quy định của pháp luật phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 22% (từ ngày 01/01/2016 áp dụng mức thuế suất 20%), không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (trừ phần thu nhập của doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua được áp dụng thuế suất thuế TNDN 10% theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 19 Thông tư số 78/2014/TT-BTC).
</ref>
Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 16 Thông tư 78/2014/TT-BTC có quy định:
<ref>Điều 16. Đối tượng chịu thuế
...
2. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật); Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.
...
</ref>
Tại khoản 9 Điều 18 Thông tư 78/2014/TT-BTC được bổ sung bởi khoản 5 Điều 10 Thông tư 96/2015/TT-BTC quy định:
<ref>Điều 18. Điều kiện áp dụng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp
....
9. Trường hợp trong cùng kỳ tính thuế, doanh nghiệp có phát sinh hoạt động kinh doanh được hưởng ưu đãi thuế bị lỗ, hoạt động kinh doanh không được hưởng ưu đãi thuế, thu nhập khác của các hoạt động kinh doanh (không bao gồm thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư; thu nhập từ chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản theo quy định của pháp luật) có thu nhập (hoặc ngược lại) thì doanh nghiệp bù trừ vào thu nhập chịu thuế của các hoạt động có thu nhập do doanh nghiệp lựa chọn. Phần thu nhập còn lại sau khi bù trừ áp dụng mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp theo mức thuế suất của hoạt động còn thu nhập.
...
</ref>
Căn cứ từ những quy định nêu trên, nếu doanh nghiệp có lãi từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì phải hạch toán riêng để kê khai, nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 22% (từ ngày 01/01/2016 áp dụng mức thuế suất 20%), không được bù trừ với lỗ của các hoạt động sản xuất kinh doanh khác (bao gồm cả hoạt động cho thuê căn hộ chung cư) theo quy định của pháp luật.

Doanh nghiệp có lãi từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản có phải kê khai, nộp thuế TNDN? (Hình từ Internet)
<subquestion>Đối tượng nào phải chịu thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản?</subquestion>
Căn cứ Điều 16 Thông tư 78/2014/TT-BTC, đối tượng phải chịu thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản gồm:
- Doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS bao gồm: Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS; Doanh nghiệp kinh doanh BĐS có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.
- Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS bao gồm:
+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật);
+ Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất;
+ Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất;
+ Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất;
+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.
Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh BĐS không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.
<subquestion>Cách tính thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản cụ thể ra sao?</subquestion>
Căn cứ khoản 3 Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 9 Thông tư 96/2015/TT-BTC, cách tính thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản như sau:
Số thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS bằng thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS nhân (x) với thuế suất 20%.
Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS phải xác định riêng để kê khai nộp thuế và không áp dụng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp.
Hồ sơ khai thuế, nộp thuế, chứng từ nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS phát sinh tại địa phương nơi có BĐS chuyển nhượng là căn cứ làm thủ tục quyết toán thuế nơi đặt trụ sở chính.

Thông tư 78/2014/TT-BTC Thông tư 96/2015/TT-BTC Thông tư 78/2014/TT-BTC Thông tư 78/2014/TT-BTC Thông tư 96/2015/TT-BTC Thông tư 78/2014/TT-BTC thuế TNDN Thông tư 78/2014/TT-BTC Thông tư 96/2015/TT-BTC