Trả mặt bằng trước hạn do kinh doanh thua lỗ có phải đền bù thiệt hại hay không?
Cho tôi hỏi, trả mặt bằng trước hạn do kinh doanh thua lỗ có phải đền bù thiệt hại hay không? Nhờ anh chị ban biên tập giải thích giúp.
<subquestion>Người thuê có được quyền chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước hạn khi kinh doanh thua lỗ không?</subquestion>
Căn cứ quy định Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:
<ref>Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
...
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
</ref>
Căn cứ quy định Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau:
<ref>Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.
</ref>
Như vậy, trong trường hợp người thuê nhà kinh doanh thua lỗ thì sẽ không được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng. Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận nếu như bên thuê nhà kinh doanh thua lỗ thì có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Lưu ý: Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn bên cho thuê vi phạm hợp đồng hoặc các trường hợp bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thì việc đơn phương chấm hợp đồng thuê này là vi phạm hợp đồng và phải đền bù thiệt hại cho bên cho thuê.

Trả mặt bằng trước hạn do kinh doanh thua lỗ có phải đền bù thiệt hại hay không? (Hình từ Internet)
<subquestion>Trả mặt bằng trước hạn do kinh doanh thua lỗ có phải đền bù thiệt hại hay không?</subquestion>
Căn cứ quy định 428 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau:
<ref>Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.
</ref>
Như vậy, việc trả mặt bằng trước hạn do kinh doanh thua lỗ là hành vi vi phạm hợp đồng. Bên thuê có nghĩa vụ đền bù thiệt hại cho bên cho thuê nếu như việc chấm dứt hợp đồng trước hạn gây ra thiệt hại đối với bên cho thuê. Bên cạnh đó bên thuê còn phải có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ đền bù thiệt hại đối với hành vi chấm dứt hợp đồng trước hạn trong hợp đồng.
<subquestion>Không trả tiền thuê mặt bằng trong bao nhiêu tháng thì chấm dứt hợp đồng?</subquestion>
Căn cứ quy định Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:
<ref>Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
</ref>
Như vậy, bên cho thuê mặt bằng có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê và thu hồi mặt bằng đang cho thuê khi bên thuê không trả tiền thuê theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.

Luật Nhà ở 2014 hợp đồng thuê nhà Bộ luật Dân sự 2015 hợp đồng thuê Bộ luật Dân sự 2015 Luật Nhà ở 2014