Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh?
Tôi có thắc mắc: Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh như thế nào? Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng trong trường hợp nào? (Câu hỏi của chị Như - TP.HCM)
<subquestion>Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh?</subquestion>
Căn cứ theo Quyết định 56/2023/QĐ-UBND, hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh được quy định như sau:
[1] Nhóm 1: Đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phải đất ở sang đất ở đối với diện tích đất ở vượt hạn mức, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 30 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP:
Hệ số điều chỉnh giá đất 2,5 lần giá đất do Ủy ban nhân dân TP.HCM quy định và công bố.
[2] Nhóm 2: Đối với xác định đơn giá thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên; xác định đơn giá thuê đất hàng năm khi điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo; xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai 2013:
Hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng tùy theo mục đích sử dụng đất và khu vực như sau:

Trong đó, các khu vực được xác định như sau:
Khu vực 1 gồm: Quận 1, Quận 3, Quận 4, Quận 5, Quận 10, Quận 11, quận Tân Bình và quận Phú Nhuận;
Khu vực 2 gồm: Quận 6, Quận 7, quận Gò Vấp, quận Bình Thạnh, quận Tân Phú và thành phố Thủ Đức;
Khu vực 3 gồm: Quận 8, Quận 12, quận Bình Tân;
Khu vực 4 gồm: Huyện Bình Chánh, huyện Củ Chi, huyện Nhà Bè, huyện Hóc Môn;
Khu vực 5: Huyện Cần Giờ.
[3] Nhóm 3: Đối với tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai 2013; xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của cơ quan, tổ chức, đơn vị theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 101, khoản 4 Điều 102 và Điều 103 Nghị định 151/2017/NĐ-CP; giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê:
Hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng tùy theo khu vực như sau:
- Khu vực 1 gồm: Quận 1, Quận 3, Quận 4, Quận 5, Quận 10, Quận 11, quận Tân Bình và quận Phú Nhuận: Hệ số điều chỉnh giá đất là 3,5 lần giá đất do Ủy ban nhân dân TP.HCM quy định và công bố;
- Khu vực 2 gồm: Quận 6, Quận 7, quận Gò Vấp, quận Bình Thạnh, quận Tân Phú và thành phố Thủ Đức: Hệ số điều chỉnh giá đất là 3,3 lần giá đất do Ủy ban nhân dân TP.HCM quy định và công bố;
- Khu vực 3 gồm: Quận 8, Quận 12, quận Bình Tân: Hệ số điều chỉnh giá đất là 3,1 lần giá đất do Ủy ban nhân dân TP.HCM quy định và công bố;
Khu vực 4 gồm: Huyện Bình Chánh, huyện Củ Chi, huyện Nhà Bè, huyện Hóc Môn: Hệ số điều chỉnh giá đất là 2,9 lần giá đất do Ủy ban nhân dân TP.HCM quy định và công bố.
Khu vực 5, huyện Cần Giờ: Hệ số điều chỉnh giá đất là 2,7 lần giá đất do Ủy ban nhân dân TP.HCM quy định và công bố.
[4] Đối với trường hợp khác, tùy theo vị trí, hệ số sử dụng đất để tính bổ sung thêm hệ số quy định cụ thể tại khoản 4 Điều 2 Quyết định 56/2023/QĐ-UBND của UBND Tp Hồ Chí Minh.

Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh? (Hình từ Internet)
<subquestion>Hệ số điều chỉnh giá đất được dùng để làm gì?</subquestion>
Căn cứ theo khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về phương pháp định giá đất như sau:
<ref>Phương pháp định giá đất
.....
5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.
</ref>
Như vậy, hệ số điều chỉnh giá đất là căn cứ để định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đó, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất theo công thức sau:
Định giá đất = Hệ số điều chỉnh giá đất x Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
<subquestion>Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng trong trường hợp nào?</subquestion>
Theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về áp dụng phương pháp định giá đất như sau:
<ref>Áp dụng phương pháp định giá đất
....
2. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất:
.....
d) Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;
đ) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định này.
</ref>
Như vậy, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng trong trường hợp sau:
- Các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai 2013, xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) cụ thể:
+ Dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương.
+ Dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao.
+ Dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại.
Xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;
- Trường hợp quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất dưới đây để xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất, cụ thể:
+ Phương pháp so sánh trực tiếp.
+ Phương pháp chiết trừ.
+ Phương pháp thu nhập.
+ Phương pháp thăng dư.

Quyết định 56/2023/QĐ-UBND hệ số điều chỉnh giá đất Nghị định 01/2017/NĐ-CP giá đất Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 Nghị định 151/2017/NĐ-CP Quyết định 56/2023/QĐ-UBND Nghị định 44/2014/NĐ-CP Nghị định 44/2014/NĐ-CP Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013