Xây nhà trên đất đã có quy hoạch có được Nhà nước đền bù không?
Cho tôi hỏi: Xây nhà trên đất đã có quy hoạch có được Nhà nước đền bù không? Xây dựng trên đất quy hoạch có được cấp giấy phép xây dựng không?
Câu hỏi từ anh Ninh - Vũng Tàu
<subquestion>Đất quy hoạch là gì?</subquestion>
Căn cứ theo khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013 giải thích về quy hoạch sử dụng đất như sau:
<ref>Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
...
2. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
...
</ref>
Theo đó, có thể hiểu đơn giản đất quy hoạch là đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương, được chia thành từng kỳ và phân theo mục đích sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định.
Trên thực tế, khi đất nằm trong quy hoạch sẽ phải chuyển mục đích sử dụng đất hoặc bị thu hồi để thực hiện cho các mục địch theo kế hoạch.

Xây nhà trên đất đã có quy hoạch có được Nhà nước đền bù không? (Hình từ Internet)
<subquestion>Xây nhà trên đất đã có quy hoạch có được Nhà nước đền bù không?</subquestion>
Căn cứ khoản 7, khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa đổi bởi khoản 1 Điều 6 Luật Sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 quy định như sau:
<ref>Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
...
7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.
...
</ref>
Đối chiếu quy định trên, để xác định việc xây nhà trên đất quy hoạch có được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất hay không thì cần xem xét 3 trường hợp:
Trường hợp 1: Đất thuộc khu vực quy hoạch đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất ở hợp pháp được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, bao gồm quyền xây dựng mới nhà ở, công trình trên diện tích đất đó.
Trường hợp 2: Đất thuộc khu vực quy hoạch đã được công bố và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất ở hợp pháp không được xây dựng mới nhà ở, công trình trên diện tích đất ở đó.
Trường hợp này, nếu vẫn tự ý xây dựng nhà mới trên đất thì Căn cứ tại Điều 92 Luật Đất đai 2013, nhà ở thuộc trường hợp này sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Trường hợp 3: Đối với các dự án treo nếu sau 03 chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai 2013.
<subquestion>Xây dựng trên đất quy hoạch có được cấp giấy phép xây dựng không?</subquestion>
Căn cứ theo Điều 94 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn như sau:
<ref>Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn
1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:
a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
c) Phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn;
d) Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ. Trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch xây dựng chưa thực hiện được, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Việc hỗ trợ khi phá dỡ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
...
</ref>
Theo đó, đất quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 Luật Sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013. Luật Xây dựng 2014 Luật Xây dựng sửa đổi 2020