Hiện nay có những phương pháp định giá đất nào?
Xin hỏi: Hiện nay có những phương pháp định giá đất nào?- Câu hỏi của anh Sơn (Quảng Nam).
<subquestion>Định giá đất phải đáp ứng nguyên tắc gì?</subquestion>
Tại Điều 112 Luật Đất đai 2013 có quy định định giá đất phải đáp ứng nguyên tắc sau:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

Hiện nay có những phương pháp định giá đất nào? (Hình từ Internet)
<subquestion>Hiện nay có những phương pháp định giá đất nào?</subquestion>
Tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP có quy định 05 phương pháp định giá đất như sau:
Phương pháp 1: Phương pháp so sánh trực tiếp
Định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
Phương pháp 2: Phương pháp chiết trừ
Định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Phương pháp 3: Phương pháp thu nhập
Định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
Phương pháp 4: Phương pháp thặng dư
Định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Phương pháp 5: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Định giá đất
=
Hệ số điều chỉnh giá đất
x
Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành
<subquestion>Định giá đất bằng phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá trong trường hợp nào?</subquestion>
Tại Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP có quy định điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất như sau:
<ref>Áp dụng phương pháp định giá đất
...
2. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất:
a) Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
b) Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
c) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;
d) Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;
đ) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định này.
</ref>
Như vậy, định giá đất bằng phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá trong trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.

Luật Đất đai 2013 thời hạn sử dụng đất Nghị định 44/2014/NĐ-CP Nghị định 44/2014/NĐ-CP