Sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng thì có thể cho người khác thuê đất không?
Cho tôi hỏi: Sổ đỏ đang bị thế chấp ngân hàng thì có thể cho người khác thuế đất không? Nếu có thì có phải công chứng, chứng thực hợp đồng thuê và đăng ký biến động đất đai không?
<subquestion>Sổ đỏ có những nội dung gì?</subquestion>
Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Sổ đỏ hay có tên gọi khác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm 01 tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:
[1] Trang 1 gồm:
- Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ;
- Mục 1. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen.
- Dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
[2] Trang 2 gồm:
- Mục 2. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú.
- Ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận.
- Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận
[3] Trang 3 gồm:
- Mục 3. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Mục "4. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận".
[4] Trang 4 gồm:
- Nội dung tiếp theo của mục "4. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch.
- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "4. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận.

Sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng thì có thể cho người khác thuê đất không? (Hình từ Internet)
<subquestion>Sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng thì có thể cho người khác thuê đất không?</subquestion>
Căn cứ theo Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:
<ref>Quyền của bên thế chấp
....
6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
</ref>
Mặt khác theo quy định tại Điều 34 Nghị định 21/2021/NĐ-CP về việc thế chấp liên quan đến tài sản cho thuê, cho mượn như sau:
<ref>Việc thế chấp liên quan đến tài sản cho thuê, cho mượn
1. Trường hợp tài sản đang cho thuê, cho mượn được dùng để thế chấp thì bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
2. Việc tài sản thế chấp đang được cho thuê, cho mượn bị xử lý theo trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự không làm chấm dứt hợp đồng thuê, hợp đồng mượn; bên thuê, bên mượn được tiếp tục thuê, mượn cho đến khi hết thời hạn theo hợp đồng.
....
</ref>
Như vậy, trường hợp sổ đỏ đang bị thế chấp ngân hàng thì vẫn có thể cho người khác thuê đất nhưng người cho thuê có nghĩa vụ phải thông báo cho các chủ thể sau:
- Thông báo cho bên thuê đất biết về việc đất cho thuê đang được dùng để thế chấp ngân hàng.
- Thông báo cho bên ngân hàng nhận thế chấp biết.
- Mặt khác việc đất thế chấp đang cho thuê bị xử lý để bảo đảm nghĩa vụ theo Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015 thì không làm chấm dứt hợp đồng thuê đất. Bên thuê được tiếp tục thuê cho đến khi hết thời hạn theo hợp đồng.
<subquestion>Có phải công chứng, chứng thực hợp đồng thuê và đăng ký biến động đất đai đối với cho thuê đất không?</subquestion>
Căn cứ theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:
<ref>Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
....
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
....
</ref>
Mặt khác, theo quy định tại khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
<ref>Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
....
4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
...
</ref>
Thông qua quy định trên, trường hợp chủ sở hữu cho thuê đất có Sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng thì cần phải thực hiện các thủ tục cơ bản như sau:
- Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản.
- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất theo yêu cầu của các bên. Thực tế nên công chứng, chứng thực nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, tránh phát sinh các tranh chấp không đáng có.
- Đăng ký biến động đất đai theo quy định.

Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Bộ luật Dân sự 2015 Nghị định 21/2021/NĐ-CP Bộ luật Dân sự 2015 Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 thế chấp