Nhà chung cư khi nào thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định từ năm 2025?
Anh chị cho tôi hỏi theo quy định tại luật nhà ở vừa được Quốc hội thông qua thì nhà chung cư sẽ bị phá dỡ nếu thuộc những trường hợp nào?
Mong được giải dáp thắc mắc!
<subquestion>Nhà chung cư khi nào thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định từ năm 2025?</subquestion>
Căn cứ tại Điều 59 Luật Nhà ở 2023 quy định về nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ như sau:
Từ năm 2025 thì nếu thuộc 01 trong các trường hợp sau nhà cung cư sẽ bị phá dỡ:
[1] Bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng
[2] Bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng
[3] Có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư
[4] Bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây:
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy;
- Cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải;
- Cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị;
[5] Bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại mục [3], [4] nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại khoản này theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.
Theo đó, phải phá dỡ nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023 đã được quy định cụ thể hơn so với Luật Nhà ở 2014. Cụ thể Luật Nhà ở 2014 chỉ quy định các trường hợp phá dỡ nhà chung cư bao gồm:
- Nhà chung cư hết thời hạn sử dụng;
- Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy định
- Được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.

Nhà chung cư khi nào thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định từ năm 2025? (Hình từ Internet)
<subquestion>Thời hạn sử dụng nhà chung cư là bao lâu theo quy định của Luật Nhà ở 2023?</subquestion>
Theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau:
<ref>Thời hạn sử dụng nhà chung cư
1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
....
</ref>
Theo đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư không có quy định cụ thể ấn định thời gian nhất định mà sẽ phụ thuộc vào hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền
Thời điểm bắt đầu xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư là từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
<subquestion>Khi cải tạo lại nhà chung cư đã hư hỏng thì chủ đầu tư dự án sẽ được hưởng những ưu đãi nào?</subquestion>
Theo khoản 1 Điều 63 Luật Nhà ở 2023 quy định về cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như sau:
Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo lại nhà chung cư được hưởng các cơ chế ưu đãi sau đây:
[1] Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bao gồm: diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu, nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có), diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, công trình công cộng, diện tích đất có công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội và công trình khác, kể cả diện tích đất có tài sản công thuộc phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
[2] Được kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại sau khi đã thực hiện bố trí tái định cư và diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án. Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi bán căn hộ thuộc nhà chung cư được cải tạo, xây dựng lại trên diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu sau khi đã bố trí tái định cư.
Đối với phần diện tích được kinh doanh ngoài phạm vi được miễn, không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo mục [1], chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về đất đai;
[3] Được vay vốn theo quy định của pháp luật từ Quỹ phát triển đất, quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách khác; ứng trước kinh phí từ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện giải phóng mặt bằng; được thu tiền mua, tiền thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án để thực hiện dự án;
[4] Được hỗ trợ kinh phí từ ngân sách địa phương để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án theo quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh;
[5] Ưu đãi về thuế, tín dụng và ưu đãi khác theo quy định của pháp luật.
Đây cũng là một quy định mới so với Luật Nhà ở 2014 đang có hiệu lực thi hành. Tại Luật Nhà ở 2014 không có quy định về cơ chế ưu đãi cho các nhà đầu tư thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Tuy nhiên tại Nghị định 61/2021/NĐ-CP có đề cập đến những ưu đãi nhưng vẫn chưa được rõ ràng

Luật Nhà ở 2023 Luật Nhà ở 2023 Luật Nhà ở 2014 Luật Nhà ở 2014 Luật Nhà ở 2023 Luật Nhà ở 2023 Luật Nhà ở 2014 Luật Nhà ở 2014 Nghị định 61/2021/NĐ-CP