Mua nhà bằng giấy viết tay có hiệu lực không?
Mua nhà bằng giấy viết tay có hiệu lực không? Và chuyển nhượng đất giấy viết tay không công chứng có hiệu lực không? Tôi và hàng xóm không công chứng, mới thanh toán được 1/3 nghĩa vụ. Tôi có mua nhà của bà Hoa với giá trị 520 triệu đồng (nhà ở chung cư), nhưng cả hai bên chỉ lập hợp đồng viết tay không đi công chứng, chứng thực. Tại thời điểm lập hợp đồng tôi đưa trước cho bà Hoa 385 triệu đồng. Nhưng đến ngày bàn giao nhà trong hợp đồng, thấy giá nhà lên cao bà Hoa không giao nhà và trả 385 triệu đồng cho tôi. Hỏi hợp đồng mua bán nhà bằng tay có giá trị không? Việc bà Hoa không giao nhà và trả tiền có đúng pháp luật không?
<subquestion>Mua nhà bằng giấy viết tay có hiệu lực không?</subquestion>
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà Ở 2014 đã nêu rõ hình thức của hợp đồng mua nhà, cụ thể như sau:
"Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng."
Như vậy, pháp luật về nhà ở quy định hình thức của hợp đồng mua nhà giữa cá nhân và cá nhân phải bằng hình thức hợp đồng có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Mặt khác, tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:
"Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."
Theo đó, hợp đồng mua nhà giữa bạn và bà Hoa là hợp đồng bằng văn bản và bạn đưa cho bà Hoa 385 triệu đồng (tức là hơn 2/3 giá trị của hợp đồng), như vậy bạn đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng.
Vì vậy, hợp đồng bằng tay không có công chứng, chứng thực theo quy định giữa bạn và bà Hoa có hiệu lực pháp luật. Cho nên, việc bà Hoa không giao nhà và trả lại tiền là trái quy định của pháp luật.
<subquestion>Chuyển nhượng đất giấy viết tay không công chứng có hiệu lực không?</subquestion>
Căn cứ Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".
Khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Như vậy, hơp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và người hàng xóm không được công chứng, chứng thực nên bị vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức.
