Đất sản xuất kinh doanh có được vay thế chấp ngân hàng không?
Cho hỏi: Đất sản xuất kinh doanh có được vay thế chấp ngân hàng không? Câu hỏi của chị Thương (Bình Định)
<subquestion>Đất sản xuất kinh doanh gồm những đất gì?</subquestion>
Căn cứ theo 10 Luật Đất đai 2013 quy định về việc phân loại đất như sau:
<ref>Phân loại đất
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
...
2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
...
</ref>
Theo đó, đất sản xuất kinh doanh gồm những loại đất như sau:
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
- Đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
- Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản.
- Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Đất sản xuất kinh doanh có được vay thế chấp ngân hàng không? (Hình từ Internet)
<subquestion>Đất sản xuất kinh doanh có được vay thế chấp ngân hàng không?</subquestion>
Đầu tiên, tại khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau:
<ref>Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;
e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;
g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
...
</ref>
Theo đó, đất sản xuất kinh doanh có được vay thế chấp ngân hàng bao gồm:
- Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất.
- Đất được Nhà nước cho thuê và trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quy định tại điểm c khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
- Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
Từ những quy định trên, có thể khẳng định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sản xuất kinh doanh bao gồm: Đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thuộc một trong các trường hợp được thế chấp quyền sử dụng đất.
Nói cách khác, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là đất sản xuất kinh doanh thì được phép thế chấp quyền sử dụng đất.
Đồng thời, phải đáp ứng điều kiện tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, bao gồm:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Đang trong thời hạn sử dụng đất.
<subquestion>Có được xây nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh không?</subquestion>
Hiện nay, việc xây dựng nhà ở trên đất ở là một điều hoàn toàn đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên đối với trường hợp muốn xây nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh thì phải đảm bảo một số yêu cầu.
Đầu tiên, căn cứ theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT giải thích về đất ở như sau:
- Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống và vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở.
- Trường hợp thửa đất có vườn ao gắn liền với nhà ở mà chưa được công nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở được xác định tạm thời bằng hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Đồng thời, theo điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.
<ref>Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
...
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
...
</ref>
Như vậy, từ những căn cứ nêu trên, người sử dụng đất không được tự ý xây nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh. Trường hợp xây nhà trên đất sản xuất kinh doanh khi chưa có sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền, chưa chuyển mục đích sử dụng đất được xem là sử dụng đất sai mục đích.

Luật Đất đai 2013 đất sản xuất Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 đất sản xuất Luật Đất đai 2013 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT Luật Đất đai 2013 đất sản xuất