Đất do Ủy ban nhân dân cấp xã giao sau năm 2014 có được cấp Sổ đỏ không?
Cho tôi hỏi về vấn đề đất do Ủy ban nhân dân cấp xã giao sau năm 2014 có được cấp Sổ đỏ không? Nếu không được cấp Sổ đỏ thì có bị thu hồi hay không? Câu hỏi của anh Hùng (Gia Lai)
<subquestion>Đất do Ủy ban nhân dân cấp xã giao sau năm 2014 có được cấp Sổ đỏ không?</subquestion>
Trước đây, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có bìa màu đỏ, còn Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở có bìa màu hồng. Do đó, người dân thường gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là "Sổ đỏ", còn Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là "Sổ hồng".
Tuy nhiên, theo quy định mới của pháp luật về đất đai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có bìa màu hồng, nên cách gọi "sổ hồng" là chính xác hơn.
Khi đủ điều kiện thì người dân được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận).
Đất do Ủy ban nhân dân cấp xã (xã, phường, thị trấn) giao sau ngày 01/7/2014 không được cấp Giấy chứng nhận vì đây là trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền; khẳng định này được giải thích bằng 02 quy định dưới đây:
[1] Tại khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai 2013 đã quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể:
<ref>Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
...
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
...
</ref>
Theo như quy định trên, ngoài Ủy ban nhân dân cấp huyện thì không có cơ quan nào có thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân.
Hay nói cách khác, nếu Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc các cơ quan, đơn vị khác như đơn vị quân đội, công an, các trường đại học, cao đẳng, bệnh viện, hợp tác xã,… giao đất cho hộ gia đình, cá nhân đều được xem là giao đất không đúng thẩm quyền.
[2] Kể từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 thì tất cả các trường hợp giao đất hoặc đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền (kể cả trường hợp sau khi giao đã chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế cho người khác) không những không được cấp Giấy chứng nhận mà còn bị thu hồi.
Cụ thể tại Điều 64 Luật Đất đai 2013 quy định về việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai như sau:
<ref>Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
...
</ref>
Đồng thời, tại khoản 5 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được bổ sung bởi khoản 19 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP cũng đã quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền như sau:
<ref>Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền
...
5. Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau.
</ref>
Do đó, từ những quy định đã được phân tích như trên, có thể khẳng định đất do Ủy ban nhân dân cấp xã giao sau năm 2014 sẽ không được cấp Sổ đỏ (Giấy chứng nhận) và sẽ bị thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01/7/2014 trở về sau.

Đất do Ủy ban nhân dân cấp xã giao sau năm 2014 có được cấp Sổ đỏ không? (Hình từ Internet)
<subquestion>Cơ quan nào có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất đã được giao không đúng thẩm quyền?</subquestion>
Căn cứ theo quy định tại Điều 66 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền thu hồi đất như sau:
<ref>Thẩm quyền thu hồi đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.
</ref>
Như vậy, theo quy định trên thì cơ quan có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất đã được giao không đúng thẩm quyền, bao gồm:
[1] Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền để thu hồi đất trong các trường hợp sau:
- Thu hồi đất mà người sử dụng đất có yếu tố nước ngoài cụ thể là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao trừ trường hợp thu hồi đất của cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
- Thu hồi đối với phần đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
[2] Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư (không có yếu tố nước ngoài) hoặc thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Ngoài ra, trong trường hợp đặc biệt, trong khu vực thu hồi đất vừa có đối tượng bị thu hồi đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vừa có đối tượng thuộc thẩm quyền thu hồi của Ủy ban nhân dân cấp huyện thì trường hợp này Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định việc thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.
<subquestion>Đất giao không đúng thẩm quyền có được bồi thường khi bị thu hồi đất không?</subquestion>
Căn cứ theo Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được bổ sung bởi khoản 19 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền như sau:
<ref>Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền
1. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.
2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.
...
</ref>
Ngoài ra, tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
<ref>Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
...
6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
...
</ref>
Như vậy, trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền mặc dù có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì cũng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do vậy, trường hợp này sẽ không được bồi thường về đất.
Tuy nhiên, theo Điều 11 Nghị định 47/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 4 Nghị định 01/2017/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất quy định về bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đối với đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 nhưng đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
<ref>Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đối với đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1. Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao.
2. Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đang sử dụng đất được bồi thường như sau:
...
</ref>
Như vậy, trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền bị nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường, hỗ trợ theo quy định sau.
- Được bồi thường diện tích đất ở trong hạn mức giao đất;
- Đối với diện tích đất ở vượt hạn mức: Được bồi thường nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp.

Sổ đỏ Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định 01/2017/NĐ-CP Sổ đỏ Luật Đất đai 2013 thu hồi đất Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định 01/2017/NĐ-CP Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định 47/2014/NĐ-CP Nghị định 01/2017/NĐ-CP thu hồi đất