Phân chia tài sản chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình là gì?
Định đoạt tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình? Hộ gia đình sử dụng đất là ai? Có được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình khi không có sự đồng ý của các thành viên khác không? Xin chào luật sư, gia đình tôi có một mảnh đất diện tích 2000m2 ở  xã X, Long Thành, Đồng Nai. Nguồn gốc đất là được chính quyền xã cấp cho hộ gia đình tôi vào năm 1995, lúc đó trong hộ khẩu có tôi, vợ tôi và 3 đứa con. Hiện nay cả 3 đứa đã lớn và đã lập gia đình riêng và ở xa. Tôi dự định bán bản đất trên cho người khác, nhưng khi ra văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng bán đất thì anh công chứng viên có nói phải có chữ ký đầy đủ của tất cả thành viên trong gia đình tôi thì mới có thể bán được. Vậy xin luật sư tư vấn giùm tôi là làm như nào để có thể bán mảnh đất trên mà không cần phải có chữ ký của mọi người, bởi vì con tôi đang ở xa, không thể lấy chữ ký được. Xin cảm ơn.
<subquestion>Định đoạt tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình?</subquestion>
Căn cứ theo quy định tại điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 nếu quyền sử dụng đất này là của hộ gia đình thì xác định đây là tài sản chung và việc định đoạt khối tài sản chung được quy định như sau:
Sở hữu chung của các thành viên gia đình
- Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
- Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.
Như vậy, định đoạt tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì việc định đoạt phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên trong gia đình, là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
<subquestion>Hộ gia đình sử dụng đất là ai?</subquestion>
Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định rõ hơn về hộ gia đình sử dụng đất như sau:
Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
<subquestion>Có được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình khi không có sự đồng ý của các thành viên khác không?</subquestion>
Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản phải thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể:
Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.
Như vậy, khi thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung của hộ gia đình, cụ thể trường hợp trên là quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình, thì phải có chữ ký của tất cả các thành viên trong hộ gia đình hoặc có văn bản ủy quyền với nội dung ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất trên.
Tại khoản 2 Điều 55 Luật công chứng 2014 quy định:
Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.
Trong trường hợp ủy quyền để thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất, con của bác và bác không thể cùng có mặt đến một tổ chức hành nghề công chứng thì con của bác có thể yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền và bác có thể yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi bác cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trường hợp con bác không đồng ý việc chuyển nhượng, bác có thể thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất với các thành viên trong hộ gia đình và chuyển nhượng phần tài sản thuộc về mình. Nếu không thể thỏa thuận phân chia, bác có thể khởi kiện tại Tòa án để phân chia quyền sử dụng đất, sau khi phân chia, bác có thể giao dịch phần tài sản thuộc về mình.
