Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang làm thủ tục sang tên được không?
Mới mua đất, đang làm thủ tục sang tên thì có thể chuyển nhượng thửa đất này cho người khác không hay phải chờ được cấp sổ đứng tên? - Câu hỏi của Thị Vy (Hà Nội)
<subquestion>Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang làm thủ tục sang tên được không?</subquestion>
Căn cứ khoản 1, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 (có hiệu lực đến hết ngày 31/12/2024) quy định như sau:
<ref>Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
...
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
</ref>
Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 (có hiệu lực đến hết ngày 31/12/2024) quy định:
<ref>Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
...
</ref>
Theo đó, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
Như vậy, sau khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng, phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển nhượng thửa đất này cho người khác.
Do đó, khi đang thực hiện sang tên thì chưa được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang làm thủ tục sang tên được không? (Hình từ Internet)
<subquestion>Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện gì?</subquestion>
Theo quy định Điều 188 Luật Đất đai 2013 (có hiệu lực đến hết ngày 31/12/2024) quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
<ref>Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
</ref>
Theo đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện như sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp người nhận thừa kế quyền sử dụng đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 và trường hợp nhận thừa kế theo khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013.
- Đất chuyển nhượng không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện trên, người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện quy định khác với từng trường hợp chuyển nhượng cụ thể theo quy định tại Luật Đất đai 2013.
Mặt khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
<subquestion>Ai sẽ phải trả lệ phí trước bạ khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ?</subquestion>
Theo Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về người nộp lệ phí trước bạ như sau:
<ref>Điều 4. Người nộp lệ phí trước bạ
Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 3 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc đối tượng miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 10 Nghị định này.
</ref>
Theo đó, người nhận sang tên sổ đỏ sẽ chịu lệ phí trước bạ khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Trừ trường hợp được miễn lệ phí trước bạ.

Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nghị định 10/2022/NĐ-CP