Hợp đồng chuyển nhượng đất đai nhưng không có công chứng, chứng thực thì có giá trị không?
Xin chào ban biên tập, tôi có chút vấn đề cần giải đáp như sau: tôi có mua mảnh vườn của người hàng xóm cách đây 03 năm. Lúc mua bán đất thì chúng tôi chỉ cam kết bằng giấy viết tay và có chuyển tiền đầy đủ. Gần đây tôi và nhà hàng xóm xảy ra xích mích, tôi rất lo lắng nếu như nhà hàng xóm yêu cầu trả lại mảnh đất đó thì tôi không giữ được, do lúc trước hai bên chỉ làm giấy tay. Anh chị cho tôi hỏi trong trường hợp này hợp đồng mua bán đất đó của tôi có hiệu lực không?
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì:
"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."
Theo quy định trên thì việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại có quan có thẩm quyền. Trường hợp các bên chỉ thực hiện việc chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay thì sẽ không được công nhận.
Tuy nhiên theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 thì:
"Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."
Theo đó, đối với hợp đồng chuyển nhượng đất đai mà không tiến hành công chứng hoặc chứng thực vẫn có hiệu lực khi đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch.
Như bạn trình bày, là bạn và người hàng xóm đã thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất có làm giấy tay nhưng không tiến hành công chứng, chứng thực. Bên cạnh đó, bạn đã chuyển đầy đủ số tiền chuyển nhượng. Như vậy, trong hợp hợp này Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về giá trị của Hợp đồng chuyển nhượng đất đai nhưng không có công chứng, chứng thực.
