Có phải ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án đầu tư không khi nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất?
Chào anh chị Luật sư. Tuần trước, tôi có tham gia đấu giá dự án xây dựng nhà ở riêng lẻ ở thị trấn X, dự án này được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và cuối cùng thì tôi trúng đấu giá dự án này thì không biết khi thực hiện dự án tôi có phải ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án đầu tư không? 
Mong anh chị tư vấn. Tôi cảm ơn.
<subquestion>Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất có phải ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án đầu tư không?</subquestion>
Tại Điều 43 Luật Đầu tư 2020 quy định bảo đảm thực hiện dự án đầu tư, cụ thể như sau:
<ref>1. Nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ các trường hợp sau đây:
a) Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
b) Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất;
c) Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
d) Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác.
</ref>
Theo đó, bạn là nhà đầu tư tham gia đấu giá và trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì bạn phải thực hiện ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư.

Có phải ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án đầu tư không khi nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất? (Hình từ Internet)
<subquestion>Nhà đầu tư có được phép tự xác định giá trị vốn đầu tư của dự án đầu tư không?</subquestion>
Theo Điều 45 Luật Đầu tư 2020 quy định xác định giá trị vốn đầu tư; giám định giá trị vốn đầu tư; giám định máy móc, thiết bị, dây chuyền công nghệ, theo đó:
<ref>1. Nhà đầu tư chịu trách nhiệm bảo đảm chất lượng máy móc, thiết bị, dây chuyền công nghệ để thực hiện dự án đầu tư theo quy định của pháp luật.
2. Nhà đầu tư tự xác định giá trị vốn đầu tư của dự án đầu tư sau khi dự án đầu tư đưa vào khai thác, vận hành.
3. Trong trường hợp cần thiết để bảo đảm thực hiện quản lý nhà nước về khoa học, công nghệ hoặc để xác định căn cứ tính thuế, cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền yêu cầu thực hiện giám định độc lập giá trị vốn đầu tư, chất lượng và giá trị của máy móc, thiết bị, dây chuyền công nghệ sau khi dự án đầu tư đưa vào khai thác, vận hành.
4. Nhà đầu tư phải chịu chi phí giám định trong trường hợp kết quả giám định dẫn đến làm tăng nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
</ref>
Với quy định này thì sau khi dự án đầu tư được đưa vào khai thác, vận hành thì lúc này bạn là nhà đầu tư mới được tự xác định giá trị vốn đầu tư của dự án đầu tư.
<subquestion>Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện nào?</subquestion>
Căn cứ Khoản 1 Điều 46 Luật Đầu tư 2020 quy định chuyển nhượng dự án đầu tư, cụ thể như sau:
<ref>1. Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 của Luật này;
b) Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này;
c) Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
d) Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;
đ) Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);
e) Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều này, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.
</ref>
Như vậy, nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện nêu trên theo quy định.

Luật Đầu tư 2020 Luật Đầu tư 2020 Luật Đầu tư 2020