Khi nào kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp?
Cho tôi hỏi: Khi nào kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp? Loại bất động sản nào được đưa vào kinh doanh? Câu hỏi của anh Khánh (Hà Nội).
<subquestion>Khi nào kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp?</subquestion>
Tại khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP có quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên nhưng phải kê khai nộp thuế. Cụ thể thuộc 01 trong các trường hợp sau:
(1) Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.
(2) Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.
(3) Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.
(4) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
(5) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.
(6) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Khi nào kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp? (Hình từ Internet)
<subquestion>Loại bất động sản nào được đưa vào kinh doanh?</subquestion>
Tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:
(1) Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
(2) Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
(3) Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
(4) Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
<subquestion>Chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS có được ủy quyền ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản không?</subquestion>
Tại Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản như sau:
<ref>Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản
1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.
2. Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt.
3. Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.
4. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
5. Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản.
</ref>
Như vậy, chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS không được ủy quyền ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn.
Lưu ý: Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sẽ hết hiệu lực vào 31/12/2024 và được thay thế bởi Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Nghị định 02/2022/NĐ-CP kinh doanh bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 kinh doanh bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Kinh doanh bất động sản 2023