Thời điểm tính thu tiền thuê đất đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất năm 2023?
Quy định mới về thời điểm tính thu tiền thuê đất đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất như thế nào? - Câu hỏi của Thanh Hoàng (Hà Nội).
<subquestion>Thời điểm tính thu tiền thuê đất đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất năm 2023?</subquestion>
Căn cứ Điều 18a Nghị định 44/2014/NĐ-CP được bổ sung bởi khoản 2 Điều 2 Nghị định 10/2023/NĐ-CP quy định về thời điểm tính thu tiền thuê đất đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất như sau:
<ref>Thời điểm tính thu tiền thuê đất đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất
1. Đối với trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng thì thời điểm tính thu tiền thuê đất là ngày đầu tiên của thời hạn thuê đất tiếp theo.
2. Đối với trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất thì thực hiện như sau:
a) Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì thời điểm tính thu tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất. Việc thu, khấu trừ, hoàn trả tiền thuê đất thực hiện theo quy định của pháp luật về thu tiền thuê đất;
b) Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì thời điểm tính thu tiền thuê đất cho chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên là thời điểm Nhà nước quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất để tính thu tiền thuê đất hàng năm.
</ref>
Như vậy, thời điểm tính thu tiền thuê đất đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất năm 2023 như sau;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng:
Thời điểm tính thu tiền thuê đất là ngày đầu tiên của thời hạn thuê đất tiếp theo.
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất thì thực hiện như sau:
+ Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:
Thời điểm tính thu tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất. Việc thu, khấu trừ, hoàn trả tiền thuê đất thực hiện theo quy định của pháp luật về thu tiền thuê đất;
+ Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm:
Thời điểm tính thu tiền thuê đất cho chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên là thời điểm Nhà nước quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất để tính thu tiền thuê đất hàng năm.

Thời điểm tính thu tiền thuê đất đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất năm 2023? (Hình từ Internet)
<subquestion>Trình tự, thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất được quy định như thế nào?</subquestion>
Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
<ref>Trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất
...
3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 2 Điều này có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:
a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất;
b) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai;
c) Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
</ref>
Theo đó, trình tự, thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất được thực hiện theo các bước:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Theo quy định tại khoản 9 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi bởi khoản 5 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định về hồ sơ gia hạn thời hạn sử dụng đất cụ thể như sau:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
+ Bản sao Quyết định đầu tư bổ sung hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Quyết định chủ trương đầu tư có thể hiện thời hạn hoặc điều chỉnh thời hạn thực hiện dự án đầu tư phù hợp thời gian xin gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư.
+ Trường hợp tổ chức trong nước đang sử dụng đất để thực hiện hoạt động đầu tư trên đất nhưng không thuộc trường hợp có Quyết định đầu tư bổ sung hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì thể hiện cụ thể lý do đề nghị gia hạn sử dụng đất;
+ Chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Bước 2: Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận, giải quyết
Bước 3: Trả kết quả.
<subquestion>Tính tiền thuê đất khi trả tiền thuê đất hằng năm không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện như thế nào?</subquestion>
Căn cứ vào khoản 1 Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định như sau:
<ref>Đơn giá thuê đất
1. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá
Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) Giá đất tính thu tiền thuê đất.
a) Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm là 1%, riêng đối với:
- Đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối đa không quá 3%.
- Đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo quy định của pháp luật, căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối thiểu không thấp hơn 0,5%.
Mức tỷ lệ phần trăm (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất và công bố công khai trong quá trình triển khai thực hiện.
b) Giá đất để tính thu tiền thuê đất được xác định theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều này.
...
</ref>
Tại khoản 1 Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định như sau:
<ref>Xác định tiền thuê đất, thuê mặt nước
1. Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
Tiền thuê đất thu một năm được tính bằng diện tích phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá thuê đất quy định tại Khoản 1 Điều 4 (đối với trường hợp không qua đấu giá cho thuê đất) hoặc tại Điểm a Khoản 3 Điều 4 (đối với trường hợp đấu giá cho thuê đất) hoặc tại Điểm a Khoản 1 Điều 5 (đối với trường hợp đất xây dựng công trình ngầm) hoặc tại Khoản 1 Điều 6 (đối với trường hợp thuê đất có mặt nước) của Nghị định này.
...
</ref>
Theo đó, cách tính tiền thuê đất khi trả tiền thuê đất hằng năm không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tích của tỷ lệ phần trăm và giá đất tính thu tiền thuê đất.
Tỷ lệ phần trăm để tính tiền thuê đất hằng năm sẽ là 1%.
Tuy nhiên, trong những trường hợp như đất cho thuê có khả năng sinh lời đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm để tính tiền thuê đất hằng năm nhưng không vượt quá 3%.
Nghị định 10/2023/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 20/05/2023.

Nghị định 44/2014/NĐ-CP Nghị định 10/2023/NĐ-CP Nghị định 43/2014/NĐ-CP Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Thông tư 33/2017/TT-BTNMT Nghị định 46/2014/NĐ-CP Nghị định 46/2014/NĐ-CP Nghị định 10/2023/NĐ-CP