Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư bao gồm kinh phí bảo trì không? Muốn sửa chữa nhà chung cư thì phải xin giấy phép gì?
Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư có bao gồm kinh phí bảo trì không? Muốn sửa chữa nhà chung cư thì phải xin giấy phép gì? Chủ căn hộ không cho phép người khác sử dụng sân thượng chung cư có đúng không?
Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư có bao gồm kinh phí bảo trì không?
Chào Ban biên tập, vừa rồi gia đình tôi có tham gia giao kết mua căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh. Tôi có chút thắc mắc: Tại sao lúc nghe tư vấn thì căn hộ đó có giá 3 tỷ rưỡi, nhưng trong hợp đồng tôi thấy có thêm khoản kinh phí bảo trì. Vậy, khoản kinh phí bảo trì này có được đưa vào hợp đồng mua bán không, và mức kinh phí bảo trì được phép đưa vào là bao nhiêu?
<subquestion>Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư có bao gồm kinh phí bảo trì không?</subquestion>
Chào Ban biên tập, vừa rồi gia đình tôi có tham gia giao kết mua căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh. Tôi có chút thắc mắc: Tại sao lúc nghe tư vấn thì căn hộ đó có giá 3 tỷ rưỡi, nhưng trong hợp đồng tôi thấy có thêm khoản kinh phí bảo trì. Vậy, khoản kinh phí bảo trì này có được đưa vào hợp đồng mua bán không, và mức kinh phí bảo trì được phép đưa vào là bao nhiêu?
Trả lời:
Căn cứ Điểm a Khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở 2014 đã quy định về Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, cụ thể như sau:
1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:
a) Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua;
Như vậy, trong hợp đồng mua bán (và kể cả hợp đồng thuê mua) căn hộ chung cư có khoản kinh phí bảo trì đối với chính căn hộ và phần sở hữu chung khác của chung cư (2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác).
<ref>Muốn sửa chữa nhà chung cư thì phải xin giấy phép gì?
Tôi hiện đang ở tại một căn hộ chung cư. Tôi muốn sửa sang lại căn hộ để thuận tiện cho việc sinh hoạt hơn như sơn lại tường, đi lại đường dây điện, sửa chữa lại tất cả nội thất trong nhà, nói chung là cải tạo lại hoàn toàn căn hộ của tôi so với thiết kế ban đầu. Vậy Ban tư vấn cho tôi hỏi tôi có được sửa không và muốn sửa thì phải xin giấy phép gì? 
Minh Long - Tiền Giang
<subquestion>Muốn sửa chữa nhà chung cư thì phải xin giấy phép gì?</subquestion>
Tôi hiện đang ở tại một căn hộ chung cư. Tôi muốn sửa sang lại căn hộ để thuận tiện cho việc sinh hoạt hơn như sơn lại tường, đi lại đường dây điện, sửa chữa lại tất cả nội thất trong nhà, nói chung là cải tạo lại hoàn toàn căn hộ của tôi so với thiết kế ban đầu. Vậy Ban tư vấn cho tôi hỏi tôi có được sửa không và muốn sửa thì phải xin giấy phép gì?
Minh Long - Tiền Giang
Trả lời:
Theo quy định hiện hành, việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ quy định chung của Luật nhà ở 2014 và quy định riêng đối với quy chế quản lý nhà chung cư tại Thông tư 02/2016/TT-BXD.
Cụ thể, Khoản 5 Điều 6 Luật nhà ở 2014 quy định các hành vi bị nghiêm cấm: "tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư".
Cho nên trong trường hợp này, ta hiểu rằng chủ căn hộ không được tự ý thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. Bên cạnh đó tại Khoản 2 Điều 9 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng có nêu:
"2. Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư có các nội dung chủ yếu sau đây:
...
d) Quy định về việc sửa chữa các hư hỏng, thay đổi thiết bị trong phần sở hữu riêng và việc xử lý khi có sự cố nhà chung cư;"
Cụ thể, tại Khoản 3 Điều 4 Thông tư 28/2016/TT-BXD phần thay thế Phụ lục 2 Mẫu nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư có nội dung:
1. Trường hợp căn hộ hoặc phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng có hư hỏng thì chủ sở hữu hoặc người sử dụng được quyền sửa chữa, thay thế nhưng không được làm hư hỏng phần sở hữu chung và ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác.
2. Trường hợp thay thế, sửa chữa hoặc lắp đặt thiết bị thêm thì phải bảo đảm không làm thay đổi, biến dạng hoặc làm hư hỏng kết cấu của nhà chung cư.
Như vậy, kết hợp các quy định trên cho thấy, pháp luật về xây dựng hiện hành chỉ cho phép sửa chữa nhà chung cư trong trường hợp hư hỏng hoặc được lắp đặt thêm các thiết bị và đảm bảo không làm thay đổi, biến dạng hoặc làm hư hỏng kết cấu của nhà chung cư chứ không đặt ra trường hợp cho phép chủ sở hữu nhà chung cư được thay đổi phần thiết kế so với ban đầu kể cả trong diện tích sở hữu riêng. Và việc sửa chữa trong những trường hợp được phép cũng phải tuân thủ quy định trong nội quy nhà chung cư. Do đó, trường hợp của bạn, việc sửa chữa không xuất phát từ sự hỏng hóc các thiết bị, bộ phận trong nhà mà xuất phát từ việc bạn muốn thay đổi toàn bộ ngôi nhà so với thiết kế ban đầu thì không được phép thực hiện.
Mong rằng những tư vấn của chúng tôi sẽ giúp giải đáp được những vướng mắc của bạn.
<ref>Chủ căn hộ không cho phép người khác sử dụng sân thượng chung cư có đúng không?
<subquestion>Chủ căn hộ không cho phép người khác sử dụng sân thượng chung cư có đúng không?</subquestion>
<ref>Trước đây khi họp dân cư trong khu chung cư, bà Hoa đã xin được lấy 1/3 diện tích sân thượng nhằm trồng rau thủy canh và được cộng đồng dân cư đồng ý. Sau này bà Hoa bán căn hộ và chuyển đi nơi khác thì người chủ mới không cho chúng tôi sử dụng 1/3 diện tích trước đây mà cộng đồng dân cư cho bà Hoa mượn. Xin hỏi, người chủ mới có được quyền làm vậy không?
</ref>
Trước đây khi họp dân cư trong khu chung cư, bà Hoa đã xin được lấy 1/3 diện tích sân thượng nhằm trồng rau thủy canh và được cộng đồng dân cư đồng ý. Sau này bà Hoa bán căn hộ và chuyển đi nơi khác thì người chủ mới không cho chúng tôi sử dụng 1/3 diện tích trước đây mà cộng đồng dân cư cho bà Hoa mượn. Xin hỏi, người chủ mới có được quyền làm vậy không?
Trả lời:
Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở 2014 về phần sở hữu chung của nhà chung cư như sau:
Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:
- Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
Và căn cứ Điều 214 Bộ luật dân sự 2015 về sở hữu chung trong nhà chung cư như sau:
- Phần diện tích, trang thiết bị và các tài sản khác dùng chung trong nhà chung cư theo quy định của Luật nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không phân chia, trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc tất cả các chủ sở hữu có thỏa thuận khác.
- Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền, nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng tài sản quy định tại khoản 1 Điều này, trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc có thỏa thuận khác.
- Trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của luật.
Sân thượng là phần sở hữu chung của nhà chung cư nên phần sân thượng được coi là sở hữu chung hợp nhất của tất cả các chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư đó và không phân chia; trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Các chủ sở hữu có quyền sở hữu, nghĩa vụ như nhau trong việc quản lý sử dụng tài sản thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Đối với trường hợp của bạn: sân thượng là tài sản chung của các chủ sở hữu các căn hộ chung cư do đó bạn và các chủ hộ khác vẫn có quyền sử dụng chung phần sân thượng. Do đó việc người chủ căn nhà mới của bà Hoa ngăn cấm bạn và các chủ sở hữu các căn hộ chung cư khác sử dụng 1/3 phần sân thượng là không đúng quy định pháp luật.

Thông tư 02/2016/TT-BXD Điều 6 Luật nhà ở 2014 Thông tư 02/2016/TT-BXD Điều 4 Thông tư 28/2016/TT-BXD Điều 100 Luật Nhà ở 2014 Điều 214 Bộ luật dân sự 2015