Người thuê đất có được cấp Sổ đỏ không? Người thuê đất có những quyền và nghĩa vụ gì?
Tôi có một thắc mắc mong muốn được giải đáp: Người thuê đất có được cấp Sổ đỏ không? Người thuê đất có những quyền và nghĩa vụ gì? Câu hỏi của chị Lành (Nghệ An)
<subquestion>Cho thuê đất là gì?</subquestion>
Căn cứ theo Điều 3 Luật Đất đai 2013 có định nghĩa về thuật ngữ cho thuê đất được hiểu là Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
<subquestion>Người thuê đất có được cấp Sổ đỏ không?</subquestion>
Theo pháp luật về đất đai thì thuê quyền sử dụng đất gồm có hai trường hợp, đó là Nhà nước cho thuê đất và trường hợp thuê quyền sử dụng đất của người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân).
Tùy theo từng trường hợp mà quyền được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) có sự khác nhau, cụ thể như sau:
[1] Đối với trường hợp thuê đất của Nhà nước (Nhà nước cho thuê đất)
Đối với trường hợp này thì căn cứ theo quy định tại một số Điều của Luật Đất đai 2013, đó là:
- Căn cứ tại điểm b khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
<ref>Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
...
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
...
</ref>
Và tại điểm a khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013 quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
<ref>Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm
1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
</ref>
Từ những quy định này, có thể hiểu người được Nhà nước cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014 sẽ được cấp Giấy chứng nhận.
[2] Đối với trường hợp thuê đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
Hiện nay, pháp luật đất đai lại có quy định, theo đó một trong những trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) là trường hợp thuê, thuê lại đất của người khác.
Nội dung này được quy định rõ tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về những trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
<ref>Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
...
3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
...
</ref>
Theo quy định trên, có thể thấy chỉ những trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mới được cấp Giấy chứng nhận, các trường hợp còn lại người thuê, thuê lại đất của người khác không được cấp Giấy chứng nhận.
Điều này khá dễ hiểu vì pháp luật đất đai mà cho phép người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của người khác được cấp Giấy chứng nhận thì chính người thuê, thuê lại sẽ trở thành người sử dụng đất (trở thành “chủ” đất vì theo quy định người đứng tên trên Giấy chứng nhận sẽ là người sử dụng đất).
Chính vì vậy người thuê, thuê lại đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được cấp Giấy chứng nhận, trừ một số trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Người thuê đất có được cấp Sổ đỏ không? Người thuê đất có những quyền và nghĩa vụ gì? (Hình từ Internet)
<subquestion>Người thuê đất có những quyền và nghĩa vụ gì?</subquestion>
Căn cứ theo Điều 174 Luật Đất đai 2013, Điều 175 Luật Đất đai 2013 quy định thì người thuê đất có những quyền và nghĩa vụ sau đây:
Đối với quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất cho cả thời gian thuê:
[1] Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013 và Điều 170 Luật Đất đai 2013.
[2] Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ theo quy định trên còn có các quyền sau:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
- Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.
[3] Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định mục [1], [2];
Việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
[4] Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau:
- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (ký hiệu là *).
- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp (*) mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng.
- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp (*) mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng.
Đối với quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm như sau:
[1] Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau:
- Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013 và Điều 170 Luật Đất đai 2013.
- Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 Luật Đất đai 2013 (tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp, đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận,…);
Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
- Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
- Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
[2] Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.
Đối với người thuê đất của hộ gia đình, cá nhân
Người thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có quyền theo sự thỏa thuận của các bên nhưng phải trong phạm vi những quyền mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có như:
- Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp,…
Lưu ý: Không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,…. vì không phải là “chủ” đất.

Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 Giấy chứng nhận Luật Đất đai 2013 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Giấy chứng nhận Nghị định 43/2014/NĐ-CP Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013