Giá thuê mua nhà ở xã hội được pháp luật quy định như thế nào?
Cho tôi hỏi: Nhà ở xã hội có được vay thế chấp ngân hàng không? Giá thuê mua nhà ở xã hội được pháp luật quy định như thế nào? Câu hỏi của chị Lâm (Biên Hòa - Đồng Nai)
<subquestion>Nhà ở xã hội có được vay thế chấp ngân hàng không?</subquestion>
Căn cứ theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về thế chấp tài sản cụ thể như sau:
<ref>Thế chấp tài sản
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
...
</ref>
Theo đó, có thể hiểu thế chấp nhà ở xã hội là việc bên thế chấp dùng nhà ở xã hội của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp.
Vậy, về vấn đề nhà ở xã hội có được vay thế chấp ngân hàng không thì tại khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP được bổ sung bởi khoản 12 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP có quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội như sau:
<ref>Quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội
...
4. Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà ở xã hội đư ợc phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.
...
</ref>
Như vậy, từ những quy định nêu trên, có thể thấy người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp cho ngân hàng trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua.
Trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó.
Mặt khác, chỉ được thế chấp nhà xã hội sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Giá thuê mua nhà ở xã hội được pháp luật quy định như thế nào? (Hình từ Internet)
<subquestion>Chính sách hỗ trợ vay vốn để thuê mua nhà ở xã hội như thế nào?</subquestion>
Theo Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 10 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định chính sách hỗ trợ vay vốn để thuê mua nhà ở xã hội bao gồm:
[1] Vay vốn ưu đãi để mua nhà ở xã hội theo các hình thức như sau:
- Vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất vay do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của Hội đồng quản trị Ngân hàng Chính sách xã hội cho từng thời kỳ.
- Vay tại các tổ chức tín dụng với lãi suất được chỉ định do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xác định và công bố trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc không vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng thương mại trong cùng thời kỳ.
[2] Đối tượng được áp dụng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội theo hình thức vay vốn ưu đãi để mua nhà ở xã hội bao gồm:
- Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng.
- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
- Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp.
- Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân.
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
[3] Mức vay vốn: Tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua nhà.
[4] Thời hạn vay: Thời hạn vay do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.
Lưu ý:
- Để được vay vốn ưu đãi để mua nhà ở xã hội, các đối tượng được áp dụng chính sách ưu đãi phải đáp ứng các điều kiện được vay vốn và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ chứng minh.
- Ngoài chính sách vay vốn đãi để mua nhà ở xã hội thì còn có ưu đãi vay vốn đối với đối với hộ gia đình, cá nhân vay vốn để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở của mình quy định chi tiết tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP.
<subquestion>Giá thuê mua nhà ở xã hội được pháp luật quy định như thế nào?</subquestion>
Căn cứ theo Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định về giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội như sau:
<ref>Giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội
...
2. Giá thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 15% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở vào giá thuê mua nhà ở xã hội.
Bên thuê mua phải nộp lần đầu 20% giá trị nhà ở và nộp phần còn lại theo định kỳ do bên cho thuê mua và bên thuê mua thỏa thuận, tính từ thời điểm bàn giao nhà ở đó; thời hạn thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày bên cho thuê mua bàn giao nhà ở cho bên thuê mua.
...
</ref>
Như vậy, đối với giá thuê mua nhà ở xã hội được pháp luật quy định dựa trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay và lợi nhuận của dự án không vượt quá 15% của tổng chi phí đầu tư.
Tuy nhiên, người cho thuê mua nhà ở xã hội không được tính các khoản ưu đãi của Nhà nước và giáo thuê mua nhà ở xã hội, bao gồm:
- Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
- Được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán.
- Được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán.
- Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được hỗ trợ toàn bộ kinh phí này.

Bộ luật Dân sự 2015 Nghị định 100/2015/NĐ-CP Nghị định 49/2021/NĐ-CP Nghị định 100/2015/NĐ-CP Nghị định 49/2021/NĐ-CP nhà ở xã hội Nghị định 100/2015/NĐ-CP Nghị định 100/2015/NĐ-CP nhà ở xã hội