Hướng dẫn thực hiện thủ tục làm lại sổ đỏ khi diện tích đất thay đổi?
Cho tôi hỏi nhà tôi có mảnh đất ở, vừa rồi khi đo đạc lại thì thấy diện tích đất thực tế lớn hơn so với diện tích đất trong sổ đỏ đã đăng ký thì nên làm gì? (Câu hỏi của anh Tân - Long An)
<subquestion>Hướng dẫn thực hiện thủ tục làm lại sổ đỏ khi diện tích đất thay đổi?</subquestion>
Căn cứ theo Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi bởi khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định về cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cụ thể như:
<ref>Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:
....
c) Do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;
....
3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
c) Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
</ref>
Mặt khác theo quy định tại khoản 3 Điều 105 Luật Đất đai 2013 có quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
<ref>Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
....
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
</ref>
Căn cứ tại Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi bởi khoản 5 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP; bổ sung bởi khoản 23 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP có quy định như sau:
<ref>Cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 95, khoản 3 Điều 105 của Luật Đất đai
1. Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp thực hiện như sau:
a) Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
b) Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam;
c) Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được sử dụng con dấu của mình để thực hiện cấp Giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
....
</ref>
Như vậy, trường hợp diện tích đất do đo đạc có thay đổi so với diện tích thể hiện trong sổ đỏ đã được cấp thì người dân cần tiến hành thủ tục yêu cầu cấp đổi sổ đỏ. Thủ tục làm lại sổ đỏ trong trường hợp này được tiến hành như sau:
Bước 1: Người yêu cầu chuẩn bị hồ sơ làm lại sổ đỏ bao gồm các giấy tờ như sau: (theo khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT)
- Đơn đề nghị cấp đổi sổ đỏ theo Mẫu số 10/ĐK.
Tải Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận tại đây. Tải về.
- Bản gốc sổ đỏ đã cấp.
- Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc sổ đỏ đã cấp đối với trường hợp cấp đổi sổ đỏ sau khi đo đạc lập bản đồ địa chính mà sổ đỏ đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.
Bước 2: Nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ làm lại sổ đỏ
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ và xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi sổ đỏ.
Sau đó, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện theo thẩm quyền tương ứng với đối tượng yêu cầu cấp lại sổ đỏ.
Bước 4: Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 5: Trao sổ đỏ cấp lại cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Trường hợp sổ đỏ đang thế chấp tại tổ chức tín dụng thì việc trao sổ đỏ được được thực hiện đồng thời giữa ba bên gồm Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất và tổ chức tín dụng theo quy định như sau:
- Người sử dụng đất ký, nhận sổ đỏ mới từ Văn phòng đăng ký đất đai để trao cho tổ chức tín dụng nơi đang nhận thế chấp;
- Tổ chức tín dụng có trách nhiệm trao sổ đỏ cũ đang thế chấp cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.

Hướng dẫn thực hiện thủ tục làm lại sổ đỏ khi diện tích đất thay đổi? (Hình từ Internet)
<subquestion>Diện tích đất thực tế khác với diện tích thể hiện trong sổ đỏ thì xác định như thế nào?</subquestion>
Theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cụ thể như:
<ref>Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
....
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
.....
</ref>
Như vậy, trường hợp diện tích đất thực tế sau khi đo đạc khác với diện tích thể hiện trong sổ đỏ đã cấp thì khi thực hiện cấp đổi sổ đỏ thì diện tích đất sẽ được xác định lại theo số liệu đo đạc thực tế với điều kiện:
- Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có sổ đỏ.
- Không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề.
<subquestion>Sổ đỏ bị thu hồi trong trường hợp nào?</subquestion>
Căn cứ tại khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013, sổ đỏ bị Nhà nước thu hồi trong trường hợp dưới đây:
- Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên sổ đỏ đã cấp.
- Cấp đổi sổ đỏ đã cấp.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới sổ đỏ.
- Sổ đỏ đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp sổ đỏ đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định 148/2020/NĐ-CP Luật Đất đai 2013 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định 10/2023/NĐ-CP Nghị định 01/2017/NĐ-CP sổ đỏ cấp đổi sổ đỏ Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Tải về. Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013