Bên thuê nhà ở được ưu tiên mua nhà ở đang thuê khi đáp ứng những điều kiện nào?
Tôi đang thuê nhà mà chủ nhà đang có nhu cầu bán nhà thì tôi có được ưu tiên mua nhà ở đang thuê không? Khi bên cho thuê tăng giá mà không thông báo thì tôi có quyền gì không?
<subquestion>Bên thuê nhà ở được ưu tiên mua nhà ở đang thuê khi đáp ứng những điều kiện nào?</subquestion>
Tại khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2014 có quy định về mua bán nhà ở đang cho thuê như sau:
<ref>Mua bán nhà ở đang cho thuê
1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.
...
</ref>
Như vậy, bên thuê nhà ở sẽ được quyền ưu tiên mua nhà đang thuê nếu:
- Đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê.
- Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

Bên thuê nhà ở được ưu tiên mua nhà ở đang thuê khi đáp ứng những điều kiện nào? (Hình từ Internet)
<subquestion>Hợp đồng thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước chấm dứt trong các trường hợp nào?</subquestion>
Căn cứ tại khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở 2014 có quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:
<ref>Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
...
2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
c) Nhà ở cho thuê không còn;
d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này.
</ref>
Như vậy, hợp đồng thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước chấm dứt trong các trường hợp sau:
- Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn;
- Trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
- Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
- Nhà ở cho thuê không còn;
- Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
- Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở
- Nhà ở cho thuê có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
- Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
<subquestion>Khi bên cho thuê tăng giá mà không thông báo thì bên thuê nhà ở được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở không?</subquestion>
Căn cứ tại điểm b khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 có quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:
<ref>Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
...
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
...
</ref>
Như vậy, khi bên cho thuê tăng giá bất hợp lý mà không thông báo thì bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà.

Luật Nhà ở 2014 Luật Nhà ở 2014 hợp đồng thuê nhà ở Luật Nhà ở 2014 hợp đồng thuê nhà ở