Thủ tục khai nhận thừa kế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi một trong các đồng thừa kế đang chấp hành hình phạt tù
Tôi muốn nhận chuyển nhượng một mảnh đất, người đứng tên trên sổ đã chết, còn lại 3 người con quản lý. Trong đó thì 1 người đang đi tù. Vậy 2 người còn lại có đủ quyền hạn chuyển nhượng đất không? Có sang tên sổ đất được không? Tôi xin cảm ơn!
Điều 734 Bộ luật Dân sự khẳng định: Cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại Phần thứ tư của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
Như vậy, khi người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chết thì quyền sử dụng đất đó được chuyển giao cho những người thừa kế của họ, quy định tại Điều 676 BLDS:  Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
- Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
- Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
- Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.
Trường hợp của bạn nêu thì khi người đứng tên trên sổ đỏ đã chết thì người thừa kế của người đó là ba người con và những người thừa kế khác nếu họ còn sống (bố, mẹ đẻ, bố mẹ nuôi của người chết, chồng/vợ của người chết, con nuôi). Tất cả những người thừa kế này sẽ cùng nhau làm thủ tục khai nhận và phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất do người chết để lại, sau đó mới làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho bạn. Trong trường hợp, gia đình này chỉ có duy nhất ba người thừa kế là ba người con thì cả ba người này sẽ làm thủ tục thừa kế và thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Mặc dù một người con đang chấp hành án phạt tù nhưng họ không mất đi quyền này và hai người còn lại cũng không được tự ý làm thủ tục chuyển nhượng nếu không có sự đồng ý của người kia (trừ trường hợp người con này đã làm văn bản từ chối nhận di sản).
Để tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì bạn có thể yêu cầu gia đình họ thực hiện các thủ tục sau:
1. Làm thủ tục khai nhận di sản do người chết để lại là quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
a. Công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế
- Chủ thể: những người thừa kế, gồm ba anh em và những người thừa kế khác nếu có.
- Cơ quan tiến hành: Tổ chức công chứng (Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng) trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản (Điều 37 Luật Công chứng).
- Hồ sơ (Điều 35 Luật Công chứng):
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan mà pháp luật quy định phải có, như: Giấy chứng tử của người chết, giấy khai sinh của ba người con...
Thủ tục:
Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Uỷ ban nhân dân cấp xã), nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản của người để lại di sản.
Nội dung niêm yết nêu rõ: họ, tên người để lại di sản; họ, tên của những người thoả thuận hoặc người khai nhận và quan hệ với người để lại di sản; danh mục di sản được thoả thuận phân chia hoặc được khai nhận; cuối bản niêm yết phải ghi rõ nếu có khiếu nại, tố cáo về việc bỏ sót người được hưởng di sản, bỏ sót di sản, di sản không thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của người để lại di sản, thì khiếu nại, tố cáo đó được gửi cho cơ quan thực hiện công chứng, chứng thực.
Sau 30 ngày kể từ ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng, chứng thực chứng nhận văn bản thừa kế.
Trong văn bản thừa kế, những người thừa kế sẽ cùng nhau nhận di sản thừa kế và cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có thể nhường cho một người để người đó đứng tên trên giấy chứng nhận.
b. Đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho những người thừa kế
- Chủ thể thực hiện: Người được hưởng di sản theo khai nhận.
- Cơ quan thực hiện: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có quyền sử dụng đất.
- Hồ sơ: Sau khi có văn bản công chứng việc khai nhận thừa kế, người được hưởng di sản nộp một bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký nhà đất gồm: bản chính văn bản khai nhận thừa kế có công chứng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy tờ khác (giấy tờ tùy thân của người hưởng di sản, giấy chứng tử, giấy khai sinh…).
- Thủ tục: Văn phòng đăng ký nhà đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; Sau khi bên nhận thừa kế thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký nhà đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người thừa kế.
2. Làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Sau khi hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên người thừa kế đối với quyền sử dụng đất nêu trên, bạn có thể yêu cầu họ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho mình.
a. Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Chủ thể: Bên chuyển nhượng là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Bên nhận chuyển nhượng là bạn.
- Cơ quan tiến hành: Tổ chức công chứng (Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng) trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản (Điều 37 Luật Công chứng).
- Hồ sơ: Theo Điều 35 Luật Công chứng.
- Thủ tục: Bạn có thể lập dự thảo hợp đồng hoặc yêu cầu cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu. Thủ tục công chứng được thực hiện theo quy định của Luật Công chứng.
b. Đăng ký sang tên bạn trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: như nêu ở phần trên
Lưu ý:
Trong câu hỏi của bạn có nói đến một người con đang chấp hành án phạt tù nên khi thực hiện các thủ tục công chứng văn bản thừa kế và công chứng hợp đồng chuyển nhượng nêu trên, bạn có thể yêu cầu công chứng ngoài trụ sở theo quy định tại khoản 2 Điều 39 Luật Công chứng: “Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu không thể đi lại được, người đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác không thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng”.
