四大指標判斷舊屋該重建或翻修
老屋重建
前言
老屋重建廣義上來講，可以指都更與危老重建兩種，兩者有不同配套措施，通常危老建築的審查作業與法規會比都更來得快速簡單，本篇將重點放在危老重建。危老建築指危險且老舊的建築，為因應高齡化社會來臨，政府自109年推出危老條例，刺激許多屋主想改建老宅的想法，尤其是產權結構清楚的公寓或是屋齡高達4-50年以上的透天老屋。若你擁有老屋，是否正在煩惱該重建或翻修呢？ 我們將帶大家了解老屋重建四大判斷教你指標及費用預估。
老屋重建四大判斷指標
打掉重練會比拉皮翻新更划算嗎？這沒有一體適用的答案，必須視房屋情況而定。我們建議可以從以下四點來考量：
1.是否有房屋結構上的安全疑慮？
許多老屋的耐震係數都不符合現今的安全標準，甚至是完全不抗震的磚造。在九二一震災後，耐震標準就從「50年一遇的強震」修改為「475年一遇的強震」，也就是必須能承受6~7級的震度。因此老屋即便構尚且完好，也無法保證在未來強震再次發生時能同樣幸運。這時唯一的選項就是重建，畢竟生命無價，千萬不要因小失大。
2.是否需要做防水工程？
老屋經常會有牆面防水層老化導致的漏水問題，不只產生壁癌成為黴菌溫床，嚴重者甚至會影響結構強度。局部補漏的有效期只有數年，而全面防水工程報價往往上看百萬，而且未必一勞永逸，因此重建可能更為划算。
3.是否需要翻修樓梯？
老屋的樓梯大多是泥作，除了會遮蔽採光，位置也不利於格局規劃，因此翻新時需要敲掉之後換位置重做。但更改樓梯位置是個大工程，需要計算承重、在樓板上重新開口、灌漿填補等，如此龐大的工作量當然費用高昂，讓重做與翻新的成本差距縮小許多。
4.建蔽率與容積率是否符合成本效益及自身使用需求？
如果能申請危老重建，最大的好處就是最高40%容積獎勵。譬如說，本來100坪的房子可以蓋成140坪。除了住起來更舒服，房屋的總價也順勢提高。相反地，如果重建後不能得到更多的容積，那麼每坪分攤的成本就會更高。因此務必是先請建築師確認重建後的建蔽率與容積率是否符合成本效益。
老屋重建一定要找建商嗎？
與建商合作的好處是可以將坪數分給建商抵價，減輕屋主的成本。但相對的，屋主在重建後能得到的坪數就會少很多。考量到未來房價增值的機會成本，坪數抵價是否划算還需要進一步評估。但自行辦理內容複雜的「重建計畫書」被退件機率極高，不想與建商合作的屋主還可以怎麼做呢？建築師事務所會是一個好選擇。事務所不僅能代為處理繁瑣的申請程序，且更適合中小型的建案，能靈活提供客製化服務，屋主也不用擔心重建後坪數被分走所造成的損失，黃巢獨有的一條龍服務，從建築設計、房屋營造、室內空間設計做一次性的整體規劃，更能為屋主省下心力提高效率。
合理的老屋重建費用
合理的重建費用大約為每坪12萬起，包含拆除、建築師與營建費用等。裝潢費用另計，依建材、家電設備、傢俱及軟裝佈置等的選擇而有所不同，總坪數多少也有影響，可抓每坪5萬左右。另外，想蓋什麼樣的房子，也牽扯到建築結構、營造工程及室內裝潢等規劃，這些都會影響重建預算。
結語
一旦下定決心重建，找到好的建築公司非常重要。以黃巢的專業建築團隊來說，除了可幫忙評估是否有必要重建，也能在監控施工流程，確保完工品質。切勿貪小便宜找經驗不夠豐富的公司，有可能因為違法拆除被周圍住戶檢舉，讓屋主多繳罰金。有關老屋重建相關問題，可以參考以下相關文章或與黃巢設計專業團隊諮詢。
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自地自建是許多人的夢想，因為從設計開始就能依照自己的需求與品味，打造獨一無二的夢想宅。從規劃、建造到完工，圓夢前繁瑣的蓋房子工程與法律問題讓不少人卻步，更別提那些不合法甚至最終無法完工的案例。不過，只要注意四大重點，自地自建其實不比買屋難，還能享受新居逐漸成型的樂趣。
!自地自建注意
1.自地自建成本預算如何分配？
首先，資金應該是許多人猶豫的最大理由。畢竟直覺來說，自地自建包含買地、蓋房、裝修等不同花費，成本會比同地段的新成屋更高。但其實，近年來由於各行庫資金寬鬆，已逐漸放寬土地和興建建物的貸款比例。一般來說，兩到三成的自備金是較為保險的比例。因此，總預算1000萬的話，自備金可估算為2~300萬。要注意的是，裝修費用時常在分配資金的階段被忽略或低估，但裝潢會直接影響居住體驗，因此如果最後缺乏資金裝潢，可說是功虧一簣了。我們建議，70%的整體預算可以分配在建築體，30%用於室內裝修，讓建築內外的設計品質達到一致。
2.自行發包會比交給專業團隊划算嗎？
從帳面來看，屋主自行分項發包確實能壓低價格。但監工與協調工班的時間精力是被忽略的成本。例如缺乏有效的統籌，輕則進度落後，重則打掉重練，最終都是額外花費。相較之下，擁有默契十足的工班與專業的監工，是專業團隊的優勢所在。但各廠商之間開如何選擇呢？千萬不能只看價格。因為廠商可能削價競爭，而在細節處偷工減料。例如，減少施工團隊的工種，讓師傅分飾多角。減少人力成本，卻也讓專業度打了折扣。再來，廠商可能在建材方面以國產取代進口、以低價競品取代高價產品等等，這些都會反映在居住後的質感、舒適性與使用年限。家終究是要住上多年的地方，因此黃巢設計工務店向來不會以壓低價格只為取得案件，一分錢一分貨，顧客的居住體驗和品質才是我們的最優先的考量。 
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3. 自地自建法規有哪些需要注意？
自地自建首先要找到合適的建地，考量的因素包括地質、氣候、交通等，以及最重要的法規問題。無論是都市土地、農業建地或是山坡保育區建地，都有各自的使用規範，因此事前必須釐清該土地的種類為何。如果是都市土地，就查詢土地使用分區；非都市土地，則要確認「使用分區」、「使用地類別」。此外，地前要申請建築執照，包括土地面積、建物位置都必須合乎內政部營建署建築法規。
許多坊間室內設計公司接自地自建案子，卻無建築法規的專業知識。建築師與營造場各說各話無法連成一線，之後建築恐有危險疑慮，卻沒人負責。有鑑於此，黃巢除了將設計、營造、裝修統合成一條龍服務，也提供了法律諮詢服務，確保客戶權益。
4. 如何選擇適合自己的室內設計風格？
完成買地流程後，便可以依自身需求以及基地環境，決定建築的方式。通常分為建築結構、住宅空間規劃、室內設計風格三項。建築結構通常以鋼筋混凝土為大宗，但不同建材與工法會在防震、防火及防腐蝕等方面有所差異，自然也會反映在價格上。建議跟設計師討論以釐清自身的需求。
空間規劃除了隔間、動線，還牽涉到坐向、如何開窗等問題。好的空間規劃必須要有未來性，因應家庭人口在接下來數年間的需求，不斷提供充足的機能性；也應該與在地的日照、風向等環境因素契合，才能有舒適的起居。
最後，室內設計會直接影響生活的質感。設計得宜的空間不只是好看而已，更能讓人真的放鬆或專注，休息與工作各自得宜。如果一到假日就想往咖啡廳跑，那不如把咖啡廳搬進家裡。想要日式禪風？經典北歐？質感鄉村？現代摩登或簡約？不妨與我們的設計師討論看看自己嚮往以久的裝修風格。
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結語
自地自建雖然過程繁瑣，但絕對是值得的投資。量身規劃的空間自由是新成屋無法比擬的。而且，只要找到合格且願意為客人著想的包商團隊，許多問題便能迎刃而解。黃巢設計工務店將客人的需求放在利潤之前，從來不在材料工法上打折來壓低成本，這是我們的堅持，也是推薦給您挑選廠商的唯一標準。