L'effet du droit de retour est de résoudre toutes les aliénations des biens donnés et de faire revenir ceux-ci au donateur francs et quittes de toutes charges et hypothèques. L'hypothèque étant indivisible, la division de l'immeuble n'est pas susceptible d'entraîner la division de l'hypothèque.
Il en résulte que les droits des créanciers hypothécaires inscrits du chef du donataire sont subordonnés au sort de l'immeuble dans le partage lorsque, par l'effet du droit de retour, il se retrouve en indivision entre la succession du donataire décédé après l'un des donateurs et le survivant de ceux-ci
L'hypothèque étant indivisible, la division de l'immeuble par suite d'un partage n'entraîne pas division de l'hypothèque