Faits: A. Le 31 juillet 2002, B._ SA ( poursuivante ) a introduit une poursuite en réalisation de gage immobilier à l'encontre de A._ ( poursuivie ), fondée sur deux cédules hypothécaires grevant une parcelle sise sur la commune de C._ (n° xxxx, feuille xxx). Le commandement de payer, notifié le 12 octobre 2002 (n° xxxx de l'OP du district de la Riviera - Pays-d'Enhaut), n'a pas été frappé d'opposition. B. B.a. Le 10 mars 2011, le Président du Tribunal d'arrondissement de l'Est vaudois (autorité inférieure de surveillance), a fixé à 1'126'850 fr. la valeur vénale de l'immeuble, conformément au rapport de l'expert commis à cette fin. B.b. Le 24 avril 2012, l'office a adressé à la poursuivie l'avis de publication de la vente aux enchères ( i.e. pour le 22 juin 2012 à 10h00), en précisant que les conditions de vente et l'état des charges seraient déposés dès le 6 juin 2012. Le 31 mai 2012, il a communiqué l'état des charges, dans lequel sont inscrites: une créance de la commune de C._ ( i.e. taxes et impôt foncier) au bénéfice d'une hypothèque légale privilégiée (n° 1), la créance de la poursuivante au bénéfice de gages conventionnels (n° 2), des servitudes passives inscrites au registre foncier (nos 3 à 16), deux restrictions du droit d'aliéner annotées au registre foncier (nos 17 et 18) et une servitude de passage en faveur des CFF ( i.e. ligne électrique aérienne), non inscrite au registre foncier (n° 19). Le 31 mai 2012, la poursuivie a contesté l'état des charges sur plusieurs points. Le 4 juin 2012, l'office lui a adressé trois avis de fixation d'un délai de 20 jours pour ouvrir action en contestation de la créance de la commune de C._, de la créance de la poursuivante à concurrence de 11'428 fr. plus intérêts et de la servitude de passage des CFF; chacun de ces avis précisait que, en l'état, la vente aux enchères était maintenue. B.c. Des avis de vente aux enchères ont été publiés dans des quotidiens ainsi que dans la Feuille des Avis Officiels du canton de Vaud (FAO) des 5 et 8 juin 2012. Les conditions de vente, consignées dans un procès-verbal de vente immobilière aux enchères, ont été déposées le 6 juin 2012; elles indiquaient l'estimation fiscale, la valeur incendie et l'estimation de l'office selon le rapport d'expertise, et comportaient notamment les clauses suivantes: «1. L'immeuble sera adjugé après trois criées au plus offrant, à condition que son offre soit supérieure à Fr. 6'867.20. (...) 2. L'immeuble sera vendu avec toutes les charges (...) qui le grèvent d'après l'état des charges ci-annexé, pour autant qu'elles sont couvertes par le prix d'adjudication. Les créances garanties par gage qui ne sont pas exigibles seront déléguées à l'acquéreur à concurrence du prix d'adjudication. Lorsque la charge réelle est accompagnée d'une obligation personnelle du débiteur, celle-ci est déléguée à l'adjudicataire (art. 135 al. 1 LP). (...) 14. Les immeubles sont vendus sans aucune garantie. (...) 18. En complément des dispositions qui précèdent, ch. 14, il est précisé que l'immeuble est réalisé dans son état actuel et avec les restrictions éventuelles de droit d'ordre public et administratif qui régissent la Commune de C._. 19. (Situation de la parcelle au regard de la législation sur l'aménagement du territoire).» B.d. L'immeuble a été vendu à la poursuivante le 22 juin 2012 pour le prix de 12'000 fr.; le procès-verbal de vente indique que l'état des charges et les conditions de vente font règle en dépit de trois actions en contestation de l'état des charges pendantes, lesquelles ne sont toutefois pas de nature à influer sur le prix d'adjudication et à léser des intérêts légitimes. C. Par prononcé du 14 juin 2013, faisant suite à une audience du 21 février 2013, l'autorité inférieure de surveillance a rejeté la plainte de la poursuivie. Cette décision a été confirmée le 19 novembre 2013 par la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal vaudois (autorité supérieure de surveillance LP). D. Par mémoire du 2 décembre 2013, la poursuivie interjette un recours en matière civile au Tribunal fédéral, concluant à ce qu'une « nouvelle estimation » de l'immeuble soit effectuée; elle sollicite le bénéfice de l'assistance judiciaire. Des observations sur le fond n'ont pas été requises. Par ordonnance du 19 décembre 2013, le Président de la IIe Cour de droit civil a attribué l'effet suspensif au recours. 