Sachverhalt: Sachverhalt: A. X._ (Kläger) ist Eigentümer einer Liegenschaft, in welcher die A._ AG (Beklagte) Räumlichkeiten für ein unternehmenseigenes Institut der Abteilung "Neue Technologie" mieten wollte. Die Parteien trafen am 11. März 1988 eine Vereinbarung über die Kostenverteilung der Bauinvestitionen. Im Zusammenhang mit den vom Kläger zu übernehmenden Investitionen wurde der Mietzins von ursprünglich Fr. 575.-- auf Fr. 750.-- pro m2 und Jahr angehoben. Am 22. Juli 1988 unterzeichneten die Parteien den Mietvertrag. Nach erfolgtem Umbau wurde das Institut am 1. Juni 1989 eröffnet. Der indexierte Nettomietzins belief sich auf insgesamt Fr. 483'725.-- jährlich zuzüglich Nebenkosten. Im Vertrag war eine Mindestdauer bis zum 31. März 1995 vorgesehen mit einer Option für weitere sechs Jahre, welche die Mieterin zwölf Monate im Voraus auszuüben hatte. Eine allfällige Kündigung hatte ein Jahr im Voraus auf Ende März/Ende September zu erfolgen. Bezüglich Ausbau war festgehalten, der Kostenverteiler richte sich nach dem Baubeschrieb vom 11. März 1988. Die Beklagte machte von der Mietoption bis zum 31. März 2001 Gebrauch. A. X._ (Kläger) ist Eigentümer einer Liegenschaft, in welcher die A._ AG (Beklagte) Räumlichkeiten für ein unternehmenseigenes Institut der Abteilung "Neue Technologie" mieten wollte. Die Parteien trafen am 11. März 1988 eine Vereinbarung über die Kostenverteilung der Bauinvestitionen. Im Zusammenhang mit den vom Kläger zu übernehmenden Investitionen wurde der Mietzins von ursprünglich Fr. 575.-- auf Fr. 750.-- pro m2 und Jahr angehoben. Am 22. Juli 1988 unterzeichneten die Parteien den Mietvertrag. Nach erfolgtem Umbau wurde das Institut am 1. Juni 1989 eröffnet. Der indexierte Nettomietzins belief sich auf insgesamt Fr. 483'725.-- jährlich zuzüglich Nebenkosten. Im Vertrag war eine Mindestdauer bis zum 31. März 1995 vorgesehen mit einer Option für weitere sechs Jahre, welche die Mieterin zwölf Monate im Voraus auszuüben hatte. Eine allfällige Kündigung hatte ein Jahr im Voraus auf Ende März/Ende September zu erfolgen. Bezüglich Ausbau war festgehalten, der Kostenverteiler richte sich nach dem Baubeschrieb vom 11. März 1988. Die Beklagte machte von der Mietoption bis zum 31. März 2001 Gebrauch. B. Mit Schreiben vom 7. März 1998 warf der Kläger die Frage auf, was nach dem 31. März 2001 geschehen sollte. Das Mietobjekt beinhalte nicht einfach Büroflächen und sei nicht irgendwo gelegen. Voraussetzung für die Übernahme durch die Beklagte seien ganz spezielle Anforderungen gewesen, die zu sehr grossen und fast ausschliesslich von ihm getragenen Ausbaukosten geführt hätten. Der Kreis potentieller Mietinteressenten sei heute schon bekannt ebenso die Tatsache, dass der Standort für fast alle denkbaren Verwendungszwecke und Kombinationen gut sei. Der Kläger hielt daher eine Wiedervermietbarkeit tel-quel ohne Weiteres für möglich. Das Problem sei nur, dass die Wiedervermietung Zeit brauche. Um Leerstände zu vermeiden, bat der Kläger um eine Vertragsergänzung, wonach sich der Vertrag automatisch um drei Monate verlängere, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 24 Monaten. Binnen dieser Frist sei es möglich, einen anderen Mieter zu finden und mit diesem einen Mietvertrag abzuschliessen. Die Vertragsergänzung kam nicht zu Stande. Mit Schreiben vom 15. Dezember 1998 bestätigte die Beklagte, dass sie nicht beabsichtige, das Mietverhältnis nach Ablauf des Mietvertrages fortzusetzen. Am 18. Januar 2000 kündigte die Beklagte den Mietvertrag auf den 31. März 2001. Am 27. Juli 2000 schloss der Kläger über die Räumlichkeiten mit einem anderen Mieter einen neuen Mietvertrag ab. Mit Schreiben vom gleichen Tage verlangte er von der Beklagten, sie solle entweder die Liegenschaft kaufen oder ihm die spezifisch für das Institut investierten Kosten zurückerstatten und eine Entschädigung für den Wertverlust entrichten. Die Beklagte kam den Forderungen nicht nach. Die Rückgabe der Mieträumlichkeiten fand am 29. September 2000 statt. B. Mit Schreiben vom 7. März 1998 warf der Kläger die Frage auf, was nach dem 31. März 2001 geschehen sollte. Das Mietobjekt beinhalte nicht einfach Büroflächen und sei nicht irgendwo gelegen. Voraussetzung für die Übernahme durch die Beklagte seien ganz spezielle Anforderungen gewesen, die zu sehr grossen und fast ausschliesslich von ihm getragenen Ausbaukosten geführt hätten. Der Kreis potentieller Mietinteressenten sei heute schon bekannt ebenso die Tatsache, dass der Standort für fast alle denkbaren Verwendungszwecke und Kombinationen gut sei. Der Kläger hielt daher eine Wiedervermietbarkeit tel-quel ohne Weiteres für möglich. Das Problem sei nur, dass die Wiedervermietung Zeit brauche. Um Leerstände zu vermeiden, bat der Kläger um eine Vertragsergänzung, wonach sich der Vertrag automatisch um drei Monate verlängere, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 24 Monaten. Binnen dieser Frist sei es möglich, einen anderen Mieter zu finden und mit diesem einen Mietvertrag abzuschliessen. Die Vertragsergänzung kam nicht zu Stande. Mit Schreiben vom 15. Dezember 1998 bestätigte die Beklagte, dass sie nicht beabsichtige, das Mietverhältnis nach Ablauf des Mietvertrages fortzusetzen. Am 18. Januar 2000 kündigte die Beklagte den Mietvertrag auf den 31. März 2001. Am 27. Juli 2000 schloss der Kläger über die Räumlichkeiten mit einem anderen Mieter einen neuen Mietvertrag ab. Mit Schreiben vom gleichen Tage verlangte er von der Beklagten, sie solle entweder die Liegenschaft kaufen oder ihm die spezifisch für das Institut investierten Kosten zurückerstatten und eine Entschädigung für den Wertverlust entrichten. Die Beklagte kam den Forderungen nicht nach. Die Rückgabe der Mieträumlichkeiten fand am 29. September 2000 statt. C. Mit Eingabe vom 27. August 2002 rief der Kläger die zuständige Schlichtungsstelle an und verlangte von der Beklagten Fr. 250'000.-- nebst Zins sowie den Rückbau diverser Räume oder an Stelle des Rückbaus eine Teilsumme von Fr. 100'000.--. Nachdem keine Einigung erzielt werden konnte, gelangte der Kläger an das Mietgericht Zürich und verlangte von der Beklagten Fr. 250'000.-- für Umbaukosten und Fr. 100'000.-- als Ersatz für Minderwert der umgebauten Räume. Das Mietgericht wies die Klage ab. Gleich entscheid das Obergericht des Kantons Zürich mit Beschluss vom 18. Februar 2005. C. Mit Eingabe vom 27. August 2002 rief der Kläger die zuständige Schlichtungsstelle an und verlangte von der Beklagten Fr. 250'000.-- nebst Zins sowie den Rückbau diverser Räume oder an Stelle des Rückbaus eine Teilsumme von Fr. 100'000.--. Nachdem keine Einigung erzielt werden konnte, gelangte der Kläger an das Mietgericht Zürich und verlangte von der Beklagten Fr. 250'000.-- für Umbaukosten und Fr. 100'000.-- als Ersatz für Minderwert der umgebauten Räume. Das Mietgericht wies die Klage ab. Gleich entscheid das Obergericht des Kantons Zürich mit Beschluss vom 18. Februar 2005. D. Der Kläger hat gegen diesen Beschluss sowohl eidgenössische Berufung an das Bundesgericht als auch Nichtigkeitsbeschwerde an das Kassationsgericht des Kantons Zürich eingereicht. Dieses wies die Beschwerde am 13. Februar 2006 ab, soweit es darauf eintrat. In der Berufung beantragt der Kläger dem Bundesgericht im Wesentlichen, die Urteile des Obergerichts und des Mietgerichts aufzuheben und das Verfahren an die kantonalen Instanzen zu neuer Entscheidung zurückzuweisen. Die Beklagte schliesst auf kostenfällige Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten ist. 