Se voce e proprietario de imovel e pretende aliena-lo a uma construtora com o objetivo de receber, como forma de pagamento, alem de unidades construidas, valores em dinheiro, seguem aqui breves nocoes de como este contrato deve ser desenvolvido e quais os cuidados que deve ter para minimizar os riscos do negocio.
O artigo presente tema envolve diversas especies de contratos, pois as tratativas entre proprietario do imovel alienado e a construtora, se desenvolvera em etapas. O presente artigo pretende demonstrar, ainda que superficialmente, a complexidade da relacao juridica e a importancia de uma assessoria juridica na hora de firmar o contrato.
Antes, porem, de tratar das etapas da negociacao que envolve o Contrato de Permuta com Torna, e importante ressaltar que o direito a propriedade, constitui um dos direitos fundamentais da pessoa humana, previstos e protegidos constitucionalmente (CF, art. 5o, incisos XXII a XXXI), sendo que, na relacao juridica em questao, afora a liberdade de contratar, a propriedade imovel e o bem maior a ser protegido por ocasiao da formalizacao dessa especie de contrato.
Apesar do preciosismo que comumente se da a liberdade de contratar, e preciso ressaltar que a lei estabelece limites e condicoes que precisam ser respeitados na elaboracao do contrato, de modo que nao haja violacao da lei e, tampouco inseguranca juridica. Entre os limites a liberdade de contratar estao: i) - a condicao de alienabilidade do imovel a ser permutado; ii) - o atendimento as normas do Poder Publico em face do empreendimento a ser desenvolvido, em especial, as normas de protecao ao meio ambiente; iii) - e aqueles referentes a natureza juridica do contrato, advindas a legislacao civil brasileira.
Em relacao a primeira exigencia, ha que se destacar a prova inequivoca da propriedade em nome do alienante, a inexistencia de onus ou clausulas que impecam a alienacao e, a regular descricao do imovel segundo as normas dos Registros Publicos. A segunda, diz respeito as exigencias do Poder Publico quanto a regularidade do empreendimento, atraves de aprovacao do projeto e concessao de Alvara. A terceira, diz respeito as regras de Direito Civil inerentes ao tipo de contratacao e obrigacao contraida.
Quanto a forma de pagamento, a doutrina e clara[1]; se o pagamento do preco do imovel adquirido se der apenas com a transferencia de outros bens, dar-se-a apenas o contrato de permuta; se o pagamento for apenas em dinheiro, dar-se-a tao somente a compra e venda. Por isso, e importante destacar que no Contrato de Permuta com Torna, o adquirente do imovel paga o preco do bem com outros bens (por isso a permuta), podendo ou nao pagar uma parte em dinheiro (por isso a Torna).
Quanto as fases da contratacao, destaca-se o seu inicio, com um compromisso de compra e venda, onde as partes ajustam as condicoes em que devera ocorrer a contratacao definitiva. A segunda fase se dara atraves de duas escrituras publicas: uma, de compra e venda do bem alienado, com emissao de Nota promissoria emitida pro soluto e, outra, de novacao com confissao de divida e garantia hipotecaria, onde normalmente se ajusta e se efetiva o pagamento de parte do preco, em especie, parte em permuta de bens com entrega futura e fixa um onus hipotecario em favor do alienante. A terceira e ultima fase se dara com a transferencia definitiva da propriedade dos bens entregues em permutas.
E comum, em contratos com estes, que os valores envolvidos sejam expressivos e, por isso, inumeros sao os requisitos exigidos para garantir a seguranca do negocio realizado. Por isso, a presenca de uma assessoria juridica em todas as fases da contratacao, e essencial para assegurar a ambas as partes contratantes condicoes de igualdade e seguranca juridica.
[1] DINIZ, Maria Helena. In TARTUCE, Flavio, "Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Especie", 8a ed. Sao Paulo: Metodo, 2013, p.300/301).