ある日突然、所有していた物件が「事故物件」になってしまうと、売れにくくなってしまいます。
事故物件でも買主さえいれば売却できますが、事故物件である事実を買主に伝える告知義務があるため、買主に購入を避けられやすく、売却価格も安くなってしまうのです。
事故物件を売却するには、ハウスクリーニングやリフォームを施したり、建物を解体するなど、事故物件を売れやすくするポイントを抑えなければなりません。
しかし、クリーニングリフォームなどにも費用や時間がかかるため、すぐに手間なく事故物件を手放したい人は「訳あり物件専門の買取業者」に売却することをおすすめします。
「訳あり物件専門の買取業者」なら、事故物件にリフォームせずに、現状そのままの状態でも最短数日で買取してもらえるので、まずは相談してみるとよいでしょう。
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目次
## 事故物件を売るときの注意点
事故物件を売る前に、注意点をおさらいしておきましょう。
- 買主さえいれば事故物件でも売却できる
- 事故物件である事実を買主に告知する義務がある
- 事故物件の売却価格は相場より最大50％ほど安くなる
事故物件であっても法律上は問題なく売却できますが、通常物件とは売り方や売却価格が少しだけ異なるため注意が必要です。
それぞれの注意点を順番に確認していきましょう。
### 買主さえいれば事故物件でも売却できる
「事故物件はリフォームしないと売れないのでは・・・」と不安に思うも多いでしょう。
しかし、事故物件の売却に関して、法律上の制限はありません。
つまり、購入する買主さえいれば、リフォームしていない事故物件でも売却できます。
基本的には「事故物件なんて絶対に住みたくない」という人が多いですが、一方で「安く買えるなら事故物件でも良い」という人もいます。
事故物件は買主からの需要が低いので、通常物件よりも安く売り出されることが多く「安いなら事故物件でもOK」と購入してくれる買主も存在するのです。
ですので「事故物件だから売れない」と諦めず、前向きに売却を検討してみましょう。
### 事故物件である事実を買主に告知する義務がある
事故物件を売却することは法律上問題ありませんが、その際に1つ注意点があります。
事故物件を売る場合、その物件が事故物件である事実を買主へ必ず告知しなければなりません。
もし事故物件である事実を隠して売却すると、通常物件を購入したつもりの買主から「契約内容と違う」として、契約不適合責任を追及されてしまう恐れがあります。
契約不適合責任が認められると、買主から売買契約を解除されたり、損害賠償を請求される恐れもあるので、事故物件である事実は必ず買主に告知しましょう。
### 事故物件の売却価格は相場より最大50％ほど安くなる
告知義務がある以上、物件の抱える問題を買主に知られてしまうので、事故物件は売却価格を安くしないと買主が見つからないケースが多いです。
その結果、事故物件の売却価格は、相場より約10〜50%ほど安くなります。
|死因
|売却価格
|孤独死
|10～20％下がる
|自殺
|20～30％下がる
|殺人
|40～50％下がる
事故物件となった経緯によりますが、自然死の場合は相場より約10～20％、自殺の場合で約20～30％、殺人の場合は約30～50％も売却価格が下がってしまいます。
売却価格を上げるには、ハウスクリーニングやリフォームを施す方法がありますが、費用によっては赤字になる恐れもあるため、実施する場合は慎重に検討しましょう。
## 事故物件を売れやすくする5つのポイント
事故物件は通常物件よりも買主が見つかりにくいため、いつまでも売却できずに売れ残ってしまうケースも少なくありません。
そうした場合、事故物件を売れやすくするコツとして、5つのポイントがあります。
- 売却価格を相場より安くする
- ハウスクリーニングやリフォームを実施する
- 風評被害が消えるまで待ってから売り出す
- 建物を解体してから更地を売却する
- 取扱実績が豊富な不動産会社に相談する
これらのポイントを多く実践するほど、事故物件は売れやすくなりますが、費用や時間がかかる方法もあるため、自分に適した方法を吟味した上で実践しましょう。
それぞれのポイントを、1つずつ解説していきます。
### 1.売却価格を相場より安くする
1つ目のポイントは、事故物件の売却価格を相場より値下げすることです。
先述したとおり、通常物件の相場より価格を安くすると、事故物件でも売却できる可能性が高くなります。
そのため、事故物件となった原因に応じて、売却価格を相場よりも約10～50％値下げすると良いでしょう。
ただし、売却価格を下げ過ぎても購入希望者を不安にさせてしまう恐れがあります。
まずは不動産業者の査定を受けて、通常物件だった場合の売却価格を把握した後、事故物件となった経緯に応じた値引きを実施して、事故物件の売却価格を決めましょう。
### 2.ハウスクリーニングやリフォームを実施する
2つ目のポイントは、事故物件にハウスクリーニングやリフォームを実施することです。
自殺・殺人・事故死が起きた事故物件は、体液や血液によるダメージを受けている物件も多いため、衛生面を気にする買主から購入を避けられてしまう傾向があります。
そこで、事故物件を売り出す前にクリーニングやリフォームを実施して、見た目を整えることで物件の悪いイメージを取り除きましょう。
具体的には、次のような作業を実施すると効果的です。
- 壁紙やクロスの交換
- 室内の消臭や消毒
- 床の全面交換
ただし、事故物件にハウスクリーニングやリフォームを施すには、数万円以上の費用がかかる点に注意しましょう。
単身者向けの30平米程度のワンルームにかかる、クリーニング費用・リフォーム費用は次のとおりです。
|ハウスクリーニング
|5万～6万円
|リフォーム
|200万〜510万円
ハウスクリーニングは5万円程度で実施できますが、リフォームは数百万円レベルの大金が必要になるため、売却価格によっては赤字になってしまうリスクもあります。
「本当にクリーニング・リフォームを施すべきか？」を不動産業者などに相談して、場合によっては事故物件をそのまま売却する選択肢も検討してみましょう。
### 3.風評被害が消えるまで待ってから売り出す
3つ目のポイントは、事故物件の風評被害が消えてから売り出すことです。
人が亡くなった直後の事故物件は、風評被害などの悪いイメージが色濃く残っているため、売りに出しても買主が見つかりにくく、売却価格も相場より安くなってしまいます。
ある程度の時間が経てば、風評被害や悪いイメージも薄れてくれるので、事故物件である事実を買主に伝えても、抵抗を抱かずに購入してもらえる可能性が高いです。
ただし、事故物件となってから年月が経過したからといって、人が亡くなった事実を買主へ告知せずに済むとは限りません。
事故物件を売る場合、事故から何年経過していても不動産業者には必ず事実を伝えた上で、買主にも告知するべきか一緒に相談して決めましょう。
### 4.建物を解体してから更地を売却する
4つ目のポイントは、事故物件となった建物を解体してから売却することです。
人が亡くなった建物を解体して更地にすれば、悪印象を払拭できるので「事故物件の建物がなければ安心」と買主も抵抗を抱かず、事故物件を購入してくれる可能性が高いです。
ただし、事故物件の建物を取り壊す解体費用は売主が負担しなければなりません。
マンションや一戸建てを解体する場合、次の解体費用がかかります。
|種類
|解体費用
|マンション
|200万円〜1,000万円
|一戸建て
|100～150万円（木造・30坪）
|150～200万円（鉄骨造・30坪）
|180～300万円（RC造・30坪）
また、事故物件の建物を解体した場合でも、その土地が事故物件である事実は買主へ告知しなければなりません。
場合によっては、建物があったほうが売れやすい物件もあるため、自分だけで判断せずに「本当に建物を取り壊すべきか？」を不動産業者にも相談するとよいでしょう。
### 5.取扱実績が豊富な不動産業者に相談する
5つ目のポイントは、事故物件の取扱実績がある不動産業者に相談することです。
事故物件を売却する場合、通常物件に比べて買主が見つかりにくいため、不動産業者にとっても難易度の高い案件といえます。
ですので、事故物件の取扱実績が豊富な不動産業者に相談することをおすすめします。
「訳あり物件の専門業者」など、事故物件の取扱実績がある業者であれば、自社で購入希望者を抱えていたり、事故物件の資産価値を取り戻すノウハウを熟知しています。
不動産業者の公式サイトを見れば、過去の「取扱実績」を確認できるので、事故物件の取扱実績を多く挙げている不動産業者に相談するとよいでしょう。
## 事故物件を早く売るなら「訳あり物件専門の買取業者」
事故物件を早く売りたい場合は「訳あり物件専門の買取業者」に相談しましょう。
「訳あり物件専門の買取業者」とは、一般的な不動産仲介業者と異なり、事故物件などを自社で直接買取している不動産業者のことです。
「訳あり物件専門の買取業者」へ事故物件を売ると、次のメリットがあります。
- リフォームせずに事故物件を売却できる
- 損害賠償請求などを受ける恐れがない
- 最短数日ですぐに事故物件を売却できる
「訳あり物件専門の買取業者」であれば、リフォームなどの手間や費用をかからない上、契約不適合責任も免責されるので、最短数日で早く・安全に事故物件を売却できます。
それぞれのメリットを1つずつ解説していきます。
### リフォームせずに事故物件を売却できる
通常の買主に事故物件を売る場合、ハウスクリーニングやリフォームなどを施さないと、購入を避けられてしまう傾向にあります。
しかし「訳あり物件専門の買取業者」であれば、買取した物件を自社でリフォームするため、事故物件でも現状そのままの状態で買取してもらえます。
ですので、他社で「リフォームしないと売れない」と買取拒否されたり、安値で査定されてしまった事故物件も問題なく買取可能です。
### 損害賠償請求などを受ける恐れがない
仲介業者を利用して一般の買主に事故物件を売る場合、売主は「契約不適合責任」を負わなければなりません。
先述したとおり、売主側の契約不適合責任を追及されると、買主から売買契約解除や損害賠償請求を受ける恐れがあります。
しかし「訳あり物件専門の買取業者」に売却する場合、売却先は不動産のプロフェッショナルなので、売主側の契約不適合責任は免責されます。
つまり、売却後に損害賠償請求などを受ける心配がないので、仲介業者で売る場合よりも安心して事故物件を売却できるでしょう。
### 最短数日ですぐに事故物件を売却できる
仲介業者を利用して事故物件を売る場合、なかなか買主が見つからずに売却まで半年〜1年以上かかってしまうケースも少なくありません。
事故物件が売れ残っている間も固定資産税などの維持費を払い続ける必要があるため、売却まで時間がかかるほど、売主は余計な費用を負担しなければなりません。
しかし「訳あり物件専門の買取業者」であれば、速やかに事故物件を買取して、最短数日で現金化することができます。
固定資産税などの支払いが迫っている場合でも、すぐに買取してもらえるので、早く事故物件を手放したい人は「訳あり物件専門の買取業者」へ相談することをおすすめします。
## まとめ
法律上、売却に関する制限はないので、買主さえ見つかれば事故物件でも売却可能です。
ただし、事故物件はハウスクリーニングやリフォームを施さないと買主が見つかりにくく、クリーニングやリフォーム費用によっては赤字になってしまう恐れもあります。
ですので、事故物件をすぐに手間なく売りたい場合は「訳あり物件専門の買取業者」に売却することをおすすめします。
「訳あり物件専門の買取業者」なら、他社で取扱拒否されたり、買主が見つからなかった事故物件でも、最短数日ですぐに買取してもらえます。
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## 事故物件を売るときのよくある質問
法律上の制限はないので、買主さえ見つかれば事故物件を売却可能です。
事故物件を売却する場合、その事実を買主に必ず告知しましょう。事故から年月が経過したり、建物を解体した後でも、トラブルを避けるためには事故物件である事実を買主へ伝えたほうがよいです。
事故物件である事実を告知せずに売却すると、契約不適合責任を追及されて、売買契約解除や損害賠償請求を受ける恐れがあります。
事故物件の売却価格は、相場より約10〜50%ほど安くなります。具体的には、自然死の場合は相場より約10～20％、自殺の場合で約20～30％、殺人の場合は約30～50％も売却価格が下がってしまいます。
事故物件を積極的に扱う「訳あり物件専門の買取業者」に買取してもらいましょう。ハウスクリーニングやリフォームなどを施さなくても、そのまま最短数日で事故物件を買取可能です。