## つなぎ融資とは
マンションや戸建てなどの住宅物件を購入する場合の住宅ローン契約は、通常建築物の工事が完了したタイミングで締結します。そして住宅の引き渡しのタイミングをもって融資が始まり、住宅ローンの返済が始まります。
しかし、マンションや戸建てを購入するためには、引き渡し前に購入代金とは別に費用が発生する場合もあります。住宅物件を購入するためには、物件の他にも様々な費用が発生します。例えば、戸建ての物件を購入するためには、建築物件を乗せるための土地が必要になります。その他にも、不動産の購入は購入代金をローンを組んで返済したら終了、というわけにはいきません。購入時にかかる初期費用は自己資金で算出しなくてはいけません。
しかし、住宅物件の購入にかかる初期費用は物件本体よりは少ないにしても高額です。基本的に住宅ローンに組み込めず自己負担となるため、住宅ローンの審査で多く借りられるとしても貯金がなくては初期費用の支払いができません。そんなときに役立つのが「つなぎ融資」です。
つなぎ融資とは、住宅ローンを支払うまでの間に発生する費用に対してつなぎで借りられる融資のことです。初期費用が負担できずに諦めることになってしまった住宅物件も、つなぎ融資があれば購入できます。
つなぎ融資は住宅ローンを組むまでは利子のみの返済が一般的です。元金は住宅物件の引き渡しのタイミングで住宅ローンと合算して返済していきます。
## つなぎ融資が必要になるケース
つなぎ融資は住宅ローンを組むまでの間に発生した費用に対して利用できるサービスです。しかし、どんな費用に対してもつなぎ融資を利用できるわけではありません。では、つなぎ融資を利用できるのはどんなときなのでしょうか。つなぎ融資を利用する代表的な3つのパターンを紹介していきます。当てはまるものがある方は、金融機関に相談してみてください。
### 土地の取得費用を支払う場合
戸建ての住宅物件を購入する場合、必ずしも土地を購入するタイミングで上に乗せる建築物を建て始めるとは限りません。土地を先に購入してしばらくしてから建築物を建てる場合、土地の取得費用は先に支払わなくてはいけません。
仮に土地の代金が2,000万円、建築物が3,000万円だった場合、土地の2,000万円は自己資金で支払わなくてはいけません。しかし、今後の生活資金、建築物を購入する際の頭金、諸経費などを考えると貯金をすべて土地代に使ってしまうわけにもいきません。こんなときに利用できるのが「つなぎ融資」です。
### 「着工金」「中間金」「竣工後引き渡し代金」の支払いが必要な場合
次につなぎ融資が利用できる場面が、「着工金」、「中間金」、「竣工後引き渡し代金」の支払いが必要になった際です。建築物を建てる際、「購入代金は後からローンで返済していきます」と言って着工してくれる業者はまずいません。特に注文住宅の場合、工事をする前、途中、終わってから購入代金の一部を支払うのが一般的です。
住宅ローンは工事がすべて終わって物件を引き渡してもらうタイミングより組めます。そのため、工事が終わる前に請求の発生する「着工金」、「中間金」、「竣工後引き渡し代金」は自己資金での支払いが原則です。つなぎ融資を活用することで、ここでの自己資金を抑えることができます。
### 物件購入時にローンの実行が間に合わない場合
物件の引渡し時に契約が開始する住宅ローンですが、中には書類提出の関係上住宅ローンの契約が間に合わない場合があります。住宅ローンの契約まで数日かかってしまうと、その空白の期間の費用を捻出しなくてはいけなくなります。そんなときでもつなぎ融資は利用できるので、金融機関に相談してみましょう。
## つなぎ融資の利用方法
基本的には自己資金から捻出しなくてはいけない初期費用。つなぎ融資を利用することで自己資金を別のことに使えるようになるため、より満足のいく住宅物件が手に入れられるようになるはずです。しかし、住宅ローンには聞き馴染みがあってもつなぎ融資は初めて聞いたという方も多いでしょう。そこで、つなぎ融資の利用方法をお伝えしていきます。
### つなぎ融資を利用するまでの流れ
つなぎ融資を利用するまでの流れには10つのステップがあります。
- 新しい住宅物件のための土地の購入する
- 住宅建築を依頼し、着工金の請求をもらう
- つなぎ融資を利用する
- 着工金の支払いをし、工事を開始する
- 中間金の支払いをする
- 工事が完了し、住宅を引渡される
- 登記登録を行う
- 住宅ローンの本審査を受ける
- 住宅ローンの融資が開始し、工事業者に残金を支払う
- つなぎ融資の完済をする
### つなぎ融資を受ける際にかかる費用
つなぎ融資を利用すると言っても、タダでお金を貸してもらえるわけでは決してありません。利用するためには利息、手数料、印紙代がかかります。
つなぎ融資の利息は住宅ローンの物よりも高く、2％から4％が一般的とされています。また金融機関によっても異なるものの、手数料として約10万円ほどかかります。印紙税は購入代金によって異なるので、詳しくは金融機関に問い合わせてみるのが賢明でしょう。
## つなぎ融資を活用する際の注意点
初期費用の一環である着工金、中間金、竣工後引き渡し代金などをつなぎ融資を利用して返済することで、より条件の良い物件が手に入るなどメリットは様々です。それに対して、利息や手数料が取られるのも事実です。つなぎ融資を利用する際の注意点も合わせて紹介します。
### つなぎ融資に適応していない金融機関がある
つなぎ融資は物件の引渡しまでは利子の返済をし、残金は住宅ローンと合算して返済します。そのため、
必ず住宅ローンを契約する金融機関でつなぎ融資は契約をしなくてはいけません。しかし、どこの金融機関でもつなぎ融資のサービスを提供しているわけではありません。つなぎ融資を利用する計画が元々あるのであれば、つなぎ融資も住宅ローンもどちらもあり、条件の良い金融機関を探しましょう。
### 住宅ローンと合わせると負担が大きすぎることがある
利用するにあたり注意しなくてはいけない2つ目のポイントが、返済額です。住宅ローン単体で見ても、返済は大きな額になります。そこにつなぎ融資も合算されるとなると、元金はもちろん利息も高いので負担が大きくなり過ぎてしまいます。初期費用が抑えられることだけに囚われず、今後の生活をイメージしながら毎月のローン返済額を決めていきましょう。
## つなぎ融資を受けないでマンションを売却する方法
どこの金融機関でも受けられるわけではない、つなぎ融資。しかしつなぎ融資は、住宅ローンを組む前に発生する大きな費用に対して利用できるサービスなので、今後住宅の購入を考えている方にとっては知っておいて損のないサービスであることは間違いありません。
しかし、売却する立場からするとつなぎ融資を使わずに一括で所有のマンションを売りたいと思う方も多いのではないでしょうか。
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