## CASE事例紹介
不動産相続では、思わぬ相続
（争族・争続）がつきものです。
事前に事例を知ることで、
対策することができます。
不動産相続事例
引き継ぎ手のいない農地の悩みは贈与で解決
## ◆ご相談内容
ご主人と息子さんとの三人家族のT様。９０歳を超えるT様のご主人のお父様は、現在いくつかの農地を保有しており、年齢的にも相続が近いとT様は感じていますが、ご主人も糖尿病で現在入院しており、相続が発生した時が不安とのご相談を受けました。
## ◆問題点
お義父様が保有されている資産はご自宅と多数の農地で、農地は人にお貸ししている状態です。
今回のT様の場合、法定相続人への農地の相続になるので、農地の名義変更を行うとき農業委員会の許可は不要ですが、農業委員会へ届出をする必要があります。届出は、相続発生から１０ヵ月以内に行わなければならない決まりがあり、その期限を過ぎると、１０万円以下の罰金が課せられる場合があるので注意が必要です。
また、農地は農業に使う前提の土地なので、転用する場合には農業委員会の許可が必要になりますし、例えば宅地として使用するには地盤の改良やライフラインの整備など工事が必要になることもありますので、推定相続人が農家以外の場合は、生前に対策を考えておく必要があります。
農地の相続には、農業の継続や農地法の問題もあると知ったT様は、お義父様が元気なうちに農地の売却も視野に入れ始めました。農地は利用目的や売買が制限されており、農家ではない人が農地を相続しても、活用できないケースが増加しています。
農業の継続や農地法の問題から、現在お義父様が保有している農地を管理しきれるか不安に思ったT様は、農地を売却することをお義父様にご提案されましたが、お義父様は土地を売ることには消極的で、お金はいらないとおっしゃいました。
## ◆解決策・結果
T様のお義父様は、現在多数の農地を保有しておりますので、相続対策をするために６００坪の農地を不動産会社へ一度売却し、その資金で、路線価の高い土地に借家を建てて頂くというご提案をしました。そして建てた借家を『相続時精算課税制度』を使ってお孫さんに贈与するという内容です。
相続時精算課税制度とは、原則として６０歳以上の父母又は祖父母から、２０歳以上の子又は孫に対し、財産を贈与した場合において選択できる贈与税の制度です。
この制度には２５００万円の特別控除があるため、相続財産を生前に２５００万円まで税金を払わずに前渡しすることができます。すなわち、相続時精算課税制度を利用することで、多額の金銭等の贈与を生前に行ったとしても、贈与税の負担がなく財産の移行を行うことができます。
お義父様がお元気なうちに今ある農地を売却し、新たに土地を購入してT様の息子さんへ生前贈与するという、農地の売却を考え始めていたT様の考えと、土地を売ることに消極的であったお義父様の考え、双方の意見を取り入れた提案により、T様の相続に対する不安は払拭され、一番良い方法で相続の手続きをすることができました。
『相続時精算課税制度』は、高齢者から資産の贈与を行った場合に２５００万円までの贈与が非課税になる制度のことです。高齢者が保有している財産を早いうちに若い世代に移行させ、財産を贈与された側がそれを使うことによりお金を循環させ、経済活性化を図ろうという目的でつくられました。
一見お得そうに感じる制度ですが、１１０万円の贈与が毎年非課税になる「暦年贈与」を使えなくなる・申告の手間が増えるなどの色々な注意点もありますので、場合によっては全く節税対策にはならないこともあります。しかし、この制度を使ったほうが得をするケースも勿論あります。
相続時精算課税制度を利用したほうが良いケースとしてあげられるのは、賃貸物件がある場合です。賃貸物件を贈与した場合、毎月の家賃収入は贈与を受けた側のものになるため、収益分は相続財産にはならず相続税がかかりません。
今回のT様のケースでは９０歳を超えるT様のお義父様は多数の農地を保有していましたが、最初は「お金はいらない」という理由で農地を売却することを拒否されていました。T様のご主人も糖尿病を患っており、多数の農地を管理できずにせっかくの土地を持て余してしまうかもしれませんでした。
しかし、農地を売却し賃貸物件を建ててそれをお孫さんに相続することにより、お孫さんは早いうちから家賃収入を得ることができるようになります。
お金はもうそんなに必要ない、とおっしゃっていたお義父様が農地を保有している状態よりも土地を有効活用できて利益を生み出せるうえに、節税対策にもなるということです。
再婚同士の不動産相続の解決事例
賃貸業を営む不動産オーナーのTさんからのご相談です。
８０歳になった年に余命2年の宣告を受けたことをきっかけに、自分の資産をどのように残していくか悩んでいました。
Tさんには妻がおり、自分が死んでから苦労をさせたくないという気持ちが強かったことから、妻に資産を渡したいという意向がありました。
しかし、奥様は賃貸経営に自信が持てず不安を抱えていらっしゃるようでした。また、相続が複雑になりそうな要因もありました。それは、Tさん一家の家族構成。
実は、Tさんの妻は後妻で、2人は再婚同士。それぞれに実子がいました。そのため、もしTさんが妻に資産を渡したとすると、亡くなった後は妻が前夫との間にもうけた実子に引き継がれることになります。それは、Tさんの実子もよく思わないはずです。
## ◆解決策
Tさんから事情をヒアリングし、お持ちの資産状況や相続関係を整理しました。また、不安を抱えているという相続人候補の奥様の相談にも乗り、状況を整理しました。その後、状況を考慮し様々な選択肢を考えた中で提案したのは、「持っている不動産のひとつを売却して現金を分ける」というものでした。
初めにこの提案を聞いたTさんは、「不動産屋は結局、売らせたいだけか」とうんざりしたそうです。確かに売却というのは、不動産会社としても報酬の大きくなる選択肢で、実は今回、合理的に考えても保有していた不動産を売却するという案はあり得ないものでした。というのも、売却対象の物件は、一部上場企業が一括して賃借人となっており、賃料収入は年間約6,000万円にのぼるからです。そんな優良資産をみすみす手放すのは、理にかなっているとは言えません。また、売却して現金が増えると相続財産評価もあがることから、相続税額も増え、さらに売却益に対しての譲渡所得税もかかります。
奥様へヒアリングをしたときに感じたのは、「不動産経営をしたことがない立場で急に引き継ぐことになるのは、ただでさえ不安。さらに後妻の立場で夫の不動産経営を引き継ぐことは、いっそう大きな不安があるのだろう」ということでした。
一方、Tさんは「妻に十分な収益を残したい」と言っていましたが、その真意は「自分のいなくなった後、世話になった今の妻に苦労をさせたくない」ということだったのです。
しかし、もし社宅が空いて、収益が得られなくなったとしたら、賃貸経営に詳しくない奥様にとって負担でしかありません。ちなみに、社宅が建つのはTさんが先祖代々受け継いできた土地。奥様が売却しようものなら、「夫が亡くなって土地を後妻が売った」と囁かれることは想像に難くありません。
こうした事情を踏まえて、Tさんに「本当に奥様の負担を考えるなら、売却を決断できるのは賃貸経営をはじめたTさんしかいないのではないでしょうか」と伝えたのです。初めに提案を受けたときは怒りを隠さなかったTさんですが、その話を聞いてから2週間ほど、しばらく考えて奥様とも相談し、「不動産を残そうとしているのは、自分の事業を家族に継承したかったからで、それは自分の満足でしかなかった」と、売却を決心されました。
## ◆結果
結果として、Tさんは社宅に加えて、夫婦で住むには広すぎた自宅兼店舗ビルも売却することにし、全部で約3億5000万円の収入を手にしました。そこから、税金や新居の建築費などを引き、2億円の現金を残すことができました。現金のほとんどは妻、残っている貸地をTさんの実子である長男、新しく建てた自宅とその土地を長女がそれぞれ相続することにしました。
はじめに勉強会に参加してから結論に至るまでおよそ2か月。その後の売却もスムーズに進みました。
Tさんの抱えていた悩みは晴れ、その後実際に訪れた相続でも、家族でもめることなく円滑に手続きが済みました。
過去に不法投棄のトラブルがあった不動産の相続
１６年前に田舎のご実家を離れ、現在は旦那様と２人のお子様と関西で暮らしている３０代のE様のご相談です。
お母様が５年前に亡くなられてから、お父様は田舎で一人暮らしをされていました。E様とご両親の関係はあまり良好ではなかったため、E様がご実家を離れてからは帰省することもあまりなかったそうです。
そしてお父様が昨年他界され、E様はご実家近くの約５００坪の土地を相続することになりました。
しかし、現在は関西でご家族と暮らしており、今後田舎に戻る気もないE様は、お父様から相続した土地を売却したいと考えていらっしゃいました。このままでは利用していない土地の固定資産税だけを払い続けることになるためです。
実際にE様の相続した土地を確認しにいくと、この物件を業者に購入してもらうには、開発行為に必要な４メートルの道路を確保する必要があり、そのためには近隣の協力が必要なことが分かりました。
E様は近隣に協力をお願いしに行きましたが、「一切協力はしない」と断られてしまったそうです。
なぜなのか理由を探ると、E様のお父様はこの土地を長年放置していたために雑草が生い茂り、また不法投棄も後を絶たなかったようです。そして苦情が入ってもお父様は全く対応をしなかったので、近隣からの怒りを買ってしまったようです。
協力を得られなかったE様は、開発行為に必要な道路を確保できなかったため、業者にこの土地を購入してもらうことが不可能になりました。つまり、E様は不動産を現金化することができなくなってしまったのです。
## ◆売却できない事例も多い
このように、空き家や空き地をきちんと管理せず放置すると、様々なリスクを負うことになります。建物が老朽化し倒壊する可能性や、不審者や動物が侵入しそこに住みついてしまうことがあるかもしれません。ゴミなどを不法投棄されれば、悪臭が発生したり、景観も悪化します。
空き家や空き地を所有している方は、このような問題が起こりうるという事を自覚することが大切です。放置している期間が長ければ長いほど、リスクは高まりますので、売るか貸すか、別の活用方法を考えるのか、早めの対処が必要です。
なんらかの理由で空き家や空き地をそのまま残しておく必要がある場合は、空き家管理会社に管理を委託するという選択肢もあります。
空き家や空き地を放置することでもっとも問題なのは、E様のお父様のように近隣の住人に迷惑をかけてしまうことです。ゴミの放置による悪臭や景観の悪化、建物の倒壊による被害、不審者の侵入や放火の危険性など、近隣に多大な悪影響を及ぼす可能性があります。その結果、トラブルに発展することも珍しいことではありません。
お父様から不動産を相続したE様は、近隣の住人からの協力を得られずに不動産を売却することができませんでした。所有している不動産の立地条件や状態によって売りたくても売れないケースは多くあります。
今回のケースでは、管理をきちんとしていれば、業者に売却することができたのです。
このように、出来る限り不動産を売りたい時に売るためには、事前の対処が重要になります。
## ◆相続勉強会の開催日時のお知らせ
現在開催予定の勉強会をご案内しています。
ホームプランナーの相続勉強会は全部で５ステップ。最大の相続対策は、相続に対する正しい知識を身に着けることです。勉強会にご参加いただくことで、心配が安心に変わります。
・10月13日（木）10:00～『STEP1：相続の基礎を学ぶ』講師：高田
・10月13日（木）11:00～『STEP2：遺産の分け方、遺言書を学ぶ』講師：高田
・10月27日（木）10:00～『STEP3：相続税と不動産の評価を学ぶ』講師：高田
・11月10日（木）10:00～『STEP4：節税対策方法を学ぶ』講師：高田
・11月24日（木）10:00～『STEP5：制度を活用した応用事例を学ぶ』講師：高田
ステップ１～５まで参加された方には、相続の時に困らないハッピー相続ノートをプレゼント♪
勉強会の詳細・ご予約は下記URLからも受付しております。
相続した不動産をリフォーム無しで売却するケース
相続により不要になった物件を売却したいとのご相談を受けました。売主様が一番不安に思われていたことは「室内を自分達でリフォームしなくてもちゃんと売却できるのか」という事でした。
実際に物件を拝見させて頂き、リフォーム無しでの売却の仕方や売却までにかかる費用など流れをご説明させていただきました。
物件の周辺環境は比較的充実しており、買主様へのリフォームプランの提案をしっかりアプローチさえできれば、早期・高値での成約が見込める物件との印象でした。
媒介をいただいた翌日にはポータルサイトに掲載し、その週末には内覧希望のお客様をご案内することができました。売主様が不安視されていた点もリフォームプランの提案により解決でき、販売開始から１週間ほどでの早期成約をすることができました。
売主様からは「こんなに早く成約できるとは思わなかった」と喜んでいただき、買主様からは「購入後のリフォームイメージもでき、購入にかかる費用も事前に把握でき安心しました。」とご感想いただけました。
不動産は高額な故、早期成約は必ずできるものではありませんが、弊社はそのための準備、提案を怠らずに顧客様への迅速なご紹介、室内撮影やより質の高いネット掲載方法などの勉強会を行なっております。
また、リフォームの提案も合わせて行い、費用の明確化・その先のイメージを買主様に提示することで安心・安全な取引を目指しています。
※現在はポータルサイトでの集客が主流です。より多くのニーズに応えるよう情報収集もしながら弊社の強みである広告力、集客力を最大限に生かしてご売却のお手伝いをさせて頂きます。