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2015.10.13
朝日新聞が、大々的に、節税のニュースを取り上げていました。
タイトルは、
「その６億円、税金ゼロで息子さんに...」 節税ブーム
というものです。
タイトルからは、
「６億円の財産を、子供に無税で贈与できる」
と読み取れます。
ウソ・・・ではありません。
新聞には紙面の関係もあり、説明を飛ばしているため、結論だけが載っていて、理解しずらくなっています。
そこで、段階的に、説明していきたいと思います。
まず、父親が、１０億円の現預金を持っていると書かれています。
新聞の記事にしては、相当なお金持ちという設定です。
父親は、４０歳の息子に６億円を相続させたいと書かれています。
ただ、このままでは、息子が支払う相続税が３億円にもなり、悩んでいると書かれています。
その議論は、ここではしませんが、新聞には、父親が、６億円で高層タワーマンションの数戸を買うだけで、大きく節税できると、書かれているのです。
相続税を計算するときも、贈与税を計算するときも、
「不動産は、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で、評価する」
路線価は、土地が実際に取引される金額（時価）の８０％となります。
「実際に取引される金額」とは、国土交通省が毎年発表している、「公示価格」と考えてもらってよいです。
建物の固定資産税評価額は、実際に新築で買った金額の約３０％から５０％になります。
ここでは、平均を取って、４０％と仮定しましょう。
さらに、この不動産を人に貸すと、
土地は、「路線価×８０％」、
建物は、「固定資産税の評価額×７０％」
__理由は、いろいろありますが、相続した人が、自分で使えない（使い勝手が悪い）ので、評価が下がると覚えてください。__
そこで、父親が銀行から４億円を借りて、１０億円で、高層タワーマンションを買って、人に貸すことにします。
ここでは、話を簡単にするために、新築で１戸を買ったと仮定しましょう。
高層タワーマンションは、土地の持分は小さく、建物の価格が高くなるため、１０億円のうち、４０％が土地の価格、６０％が建物の価格とします。
|土地：
|１０億円×４０％×８０％×８０＝２億５６００万円
|建物：
|１０億円×６０％×４０％×７０％＝１億６８００万円
__合計金額 ４億２４００万円__
時価１０億円の高層タワーマンションが、贈与税を計算するときの評価額としては、４億２４００万円に、下がりました。
ポイントは、例えば、４０階建ての高層タワーマンションであれば、その１階の部屋と、４０階の部屋は、市場での時価はまったく違うはずです。
ところが、相続税や、贈与税を計算するときの評価額は、高層タワーマンションの部屋の面積だけで評価額が決まるため、１階と４０階の部屋の面積が同じならば、評価額も同じになるのです。
４０階の１戸のマンションの時価が１０億円で、１階の１戸のマンションの時価が８億円ぐらいだったとしても、税金を計算するときの評価額は、どちらも４億２４００万円になります。
だから朝日新聞にも、父親が高層タワーマンションの最上階の部屋を買えば、財産の価値を減らさずに、効率的に節税ができると書かれています。
あなたは、ここまでの解説を聞いて、
「高層タワーマンションを贈与しても、２億円の贈与税がかかるのでは？」
相続税も、贈与税も、最高税率は同じなので、４億２４００万円もの財産を、息子に相続させれば、２億円の相続税がかかり、生前に、父親が贈与すれば、同じように２億円の贈与税がかかります。
このとき、思い出して欲しいのが、銀行からの４億円の借金です。
あなたが、
「この借金と一緒に子供に贈与すれば、差額は２４００万円になるのでは？」
__実は、財産を借金と一緒に贈与するときには、財産は、時価で評価するとされているのです。__
高層タワーマンションの時価は、１０億円、銀行からの借金は、４億円、差し引き、６億円で、贈与税は３億円となり、まったく節税できていません。
ということで、高層タワーマンションを贈与するならば、借金を付けずに、不動産だけを贈与して、贈与税を２億円にしなければ、節税対策として、成功したと言えないのです。
このとき、あなたは、
「１０億円の高層タワーマンションには、銀行からお金を借りているので、抵当権がついているのでは？」
売買であっても、贈与であっても、買う人、もらう人が同意すれば、抵当権がついたままで、不動産の所有権を移転することができます。
だから、問題ないんですが・・・・
３億円の贈与税（または相続税）が、２億円に下がっただけ。
１億円も節税できただけでも、すごいと思うのですが、朝日新聞の無税で贈与したカラクリを知りたい人もいるでしょう。
実は、朝日新聞の記事では、高層タワーマンションを買うときに、ちょっとだけ、工夫しているのです。
それは、父親が、株式会社を６億円で設立して、そこが、４億円を借りるという方法なのです。
株式会社は、株主1人、取締役１人で、設立できます。
父親が子供に贈与するのは、不動産ではなく、この株式会社の株式にするのです。
では、この株式はどのように評価されるのでしょうか？
個人の場合と同じで、会社も、
「株式会社の財産－株式会社の借金＝株式の評価額」
株式会社の借金は、銀行からの４億円です。
このとき、株式会社の財産は、不動産ですが、父親が個人で所有している場合と、まったく同じ評価方法となり、評価は下がるのです。
ポイントが、２つあります。
１つ目は、今回、父親が贈与するのは、不動産ではなく、株式であり、借金が付いていません。
そのため、会社の不動産は時価で評価することにはなりません。
２つ目は、会社の場合には、このようにメリットがあるため、不動産を買ってから３年以内は、時価で評価するとなっています。
つまり、父親が株式会社を設立して、不動産を買ってから、４年目以降に、株式を子供に贈与しなければ、節税効果がないのです。
一方、銀行の借金は、元利均等返済であれば、最初のうちは、元本は減らず、金利ばかりを払います。
ということで、４年後には、会社の財産は４億円を下回り、銀行の借金は、ほぼ４億円のままで、差し引くと、会社の株式の評価額は、ゼロとなるのです。
この段階で、父親が子供に株式を贈与すれば、贈与税はゼロ円で、子供が株主に変わります。
そのあと、株主になった子供が、不動産を１０億円で売却して、銀行に４億円の借金を返済すると、会社に６億円の現金が残ります。
これで、父親が持っていた６億円の現金を、贈与税がゼロ円で、子供に贈与できました。
朝日新聞は、ここまで、詳細には解説していませんでしたが、前提と、プロセス、そして結論は、まったく同じです。
ただ、朝日新聞を読んだ人が、このカラクリを１面の記事だけで、すべて見抜けたかは、疑問ですが。
現実に、この方法で財産を贈与している人たちが、たくさんいます。
では、この方法を使えば、誰も相続税で苦しむ人はいないはず？と疑問に思うかもしれません。
朝日新聞には紙面の関係上、まったく記載がありませんでしたが、注意しておくことも、当然、あります。
いや、それがあるから、この方法を躊躇してしまう人や、この方法では贈与しないと決めている人たちもいるのです。
高層タワーマンションの時価
この節税対策は、会社が高層タワーマンションを１０億円で売却して、銀行の借金を返済して、６億円の現金に戻して、完了です。
ところが、４年後に売却したときに、高層タワーマンションの時価が、かなり下がっていると、この節税対策は失敗することもあります。
例えば、高層タワーマンションの時価が６億円に下がると、４億円の借金を返済しても、２億円しか残りません。
そもそも、６億円を相続すると、３億円の相続税なので、差し引き、３億円の財産が残ったので、それよりも減っています。
東京オリンピックのせいで、不動産の時価が上がっています。
__実際に買ってから、４年後に株式を贈与して、そのあと売却するまでに、本当に時価が下がらないという保証はなく、リスクがあります。__
それでも、高層タワーマンションを慎重に選べば、４年で、３０％も時価が暴落することはないのかもしれません。
税務署の対応
朝日新聞の記事には、高層タワーマンションの節税には、何の問題もないという感じで書かれています。
過去に、相続が発生する直前に、高層タワーマンションを買い、そのあと、相続税の申告で、不動産の評価を下げて、それが終わったあと、すぐに売却した人たちがいました。
そのあと、税務調査が入ったのですが、相続税対策のためだけに買った高層タワーマンションは、評価が下がらず、時価で評価しなければいけないとされて、追加で多額の相続税がかかった事例も、いくつもあります。
国税不服審判所で負けた納税者は、法律に書かれている方法で評価したことは悪くないと考え、裁判所でも争いました。
__結果は、地方裁判所、高等裁判所で納税者は負けて、最後は、最高裁判所にまで持ち込みましたが、納税者が負けて、不動産は時価で評価させられています。__
ということで、贈与するために、高層タワーマンションを購入し、評価が下がったときに贈与して、そのあとすぐに売却すれば、否認されるリスクがあるのです。
あなたは、
「ここまで、説明してきて、どういうことだ！」
やはり、すぐに売却していることで、あくまで、贈与税や相続税の節税のためだけ、という理由に捉えられがちです。
どんなことでも、やり過ぎには注意が必要です。
そこで、高層タワーマンションをすぐに売却せずに、ずっと所有して、賃貸事業を行っているのであれば、否認されるリスクは、ほぼゼロになると考えます。
とすれば、相続税の節税対策のために、今から会社を設立して、４年後に株式を贈与したあと、不動産を売却すると説明しましたが、否認されないためには、高層マンションを売却するのは、もっと、かなり先にしなければいけないのです。
でも、高層タワーマンションを所有し続けていると、時価が下がるというリスクは、高くなります。
結局、節税というメリットと、この時価が下がるリスクを比べて、実行するかどうか、決断することになるのでしょう。
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