title: Sodba Sodišča (prvi senat) z dne 1. oktobra 2009. # Minister voor Wonen, Wijken en Integratie proti Woningstichting Sint Servatius. # Predlog za sprejetje predhodne odločbe: Raad van State - Nizozemska. # Prosti pretok kapitala - Člen 56 ES - Omejitve - Upravičeni razlogi - Stanovanjska politika - Storitve splošnega gospodarskega pomena. # Zadeva C-567/07.

text:
      Zadeva C-567/07
      Minister voor Wonen, Wijken en Integratie
      proti
      Woningstichting Sint Servatius
      (Predlog za sprejetje predhodne odločbe, ki ga je vložilo Raad van State)
      „Prosti pretok kapitala – Člen 56 ES – Omejitve – Upravičeni razlogi – Stanovanjska politika – Storitve splošnega gospodarskega pomena“
      Povzetek sodbe
      1.        Prosti pretok kapitala – Omejitve nepremičninskih transakcij
      (člen 56 ES)
      2.        Vprašanja za predhodno odločanje – Pristojnost Sodišča – Meje – Očitno neupoštevna in hipotetična vprašanja, postavljena v
            kontekstu, ki izključuje koristen odgovor
      (člena 86(2) ES in 234 ES)
      3.        Vprašanja za predhodno odločanje – Dopustnost – Vprašanja, postavljena brez zadostne opredelitve dejanskega in pravnega okvira
      (člen 234 ES; Statut Sodišča, člen 23)
      1.        Člen 56 ES je treba razlagati tako, da nasprotuje nacionalnim predpisom, ki pogojujejo opravljanje čezmejnih dejavnosti pooblaščenih
         združenj na področju stanovanjske politike s pridobitvijo predhodne odobritve upravnega organa, če taki predpisi ne temeljijo
         na objektivnih, nediskriminatornih in vnaprej znanih merilih, s katerimi se lahko dovolj omeji izvajanje diskrecijske pravice
         nacionalnih organov, kar preverja predložitveno sodišče.

      Obveznost navedenih združenj, da za investiranje v nepremičnine v državah članicah, kjer nimajo sedeža, pridobijo predhodno
         odobritev pristojnega ministra, namreč pomeni omejitev prostega pretoka kapitala.

      Zahteve v zvezi s socialno stanovanjsko politiko države članice in financiranjem te politike lahko pomenijo nujne razloge
         v splošnem interesu in tako upravičujejo zadevno omejitev. Take ugotovitve so lahko zgolj potrjene z nekaterimi posebnostmi,
         ki so značilne za razmere na nacionalnem trgu, kot sta strukturna stanovanjska stiska in posebej velika gostota prebivalstva.

      Glede tega je lahko sistem predhodne odobritve v nekaterih primerih nujen in sorazmeren z zastavljenimi cilji, če teh ni mogoče
         doseči z manj omejevalnimi ukrepi, med drugim s primernim sistemom poročanja. Predhodni nadzor, ki ga opravlja pristojna uprava,
         bi torej lahko celo bolje zagotavljal, da bi se sredstva pooblaščenih združenj najprej namenila zadovoljevanju stanovanjskih
         potreb nekaterih slojev prebivalstva v zadevni državi članici, medtem ko bi se sistem naknadnega preverjanja lahko odzval
         prepozno, zlasti kadar bi bilo veliko odhodkov že porabljenih in bi jih bilo težko povrniti.

      Zato mora sistem predhodne odobritve upravnega organa – da bi bil utemeljen, čeprav krši temeljno svoboščino – temeljiti na
         objektivnih, nediskriminatornih in vnaprej znanih merilih, ki zagotavljajo, da lahko dovolj omejuje izvajanje diskrecijske
         pravice nacionalnih organov. To ne velja, če v skladu z zadevnimi nacionalnimi določbami pristojni minister izda predhodno
         odobritev zgolj pod enim pogojem, in sicer da mora biti načrtovani projekt izveden v skladu z interesi socialne stanovanjske
         politike v zadevni državi članici, in če se glede vprašanja, ali je tak pogoj izpolnjen, to preverja od primera do primera,
         brez opredelitve tega pogoja v pravnem predpisu in brez kakršnih koli drugih posebnih in objektivnih dejavnikov, s katerimi
         bi lahko bila zadevna združenja vnaprej seznanjena z okoliščinami, v katerih bo ugodeno njihovi zahtevi za odobritev, in s
         katerimi bi lahko sodišča, ki bi odločala o pritožbi zoper zavrnitev odobritve, izvajala popoln sodni nadzor.

      (Glej točke 24, 30, od 33 do 35, 37, 39 in izrek.)
      2.        Čeprav mora glede na delitev pristojnosti v okviru postopka za sprejetje predhodne odločbe nacionalno sodišče opredeliti predmet
         vprašanj, ki jih namerava postaviti Sodišču, pa mora to v izjemnih okoliščinah sámo preučiti okoliščine, v katerih mu je zadevo
         predložilo nacionalno sodišče, da bi preverilo, ali je pristojno. Tako je zlasti, kadar je Sodišču predložen popolnoma hipotetičen
         problem ali kadar razlaga prava Skupnosti, ki jo predlaga nacionalno sodišče, nima nikakršne zveze z resničnostjo ali predmetom
         spora o glavni stvari. Pristojnost Sodišča je izključena, kadar je očitno, da se določba prava Skupnosti, ki je Sodišču predložena
         v razlago, ne uporablja.

      V zvezi s tem se člen 86(2) ES ne uporabi v primeru, ki se ne nanaša na dodelitev posebnih ali izključnih pravic pooblaščenemu
         združenju na področju stanovanjske politike niti na opredelitev njegovih dejavnosti kot storitev splošnega gospodarskega pomena,
         temveč se nanaša zgolj na zakonitost omejitve, ki je naložena temu združenju in ima obliko obveznosti sodelovanja v upravnem
         postopku predhodne odobritve.

      (Glej točke 42, 43, 46 in 47.)
      3.        Nacionalno sodišče mora za razlago prava Skupnosti, ki bi bila koristna zanj, opredeliti dejanske in pravne okoliščine, v
         katerih se postavljajo vprašanja, ki jih predloži, ali vsaj razložiti dejanske primere, na katerih ta vprašanja temeljijo.
         Pomembno je tudi, da nacionalno sodišče navede natančne razloge, iz katerih se je spraševalo o razlagi prava Skupnosti in
         iz katerih je menilo, da je treba Sodišču predložiti vprašanja za predhodno odločanje. V teh okoliščinah je nujno, da nacionalno
         sodišče vsaj minimalno pojasni izbiro določb Skupnosti, katerih razlago predlaga, in povezavo, ki jo je ugotovilo med temi
         določbami in nacionalno zakonodajo, ki se uporablja v sporu o glavni stvari. Podatki, poslani v predložitvenih odločbah, namreč
         ne samo omogočajo Sodišču, da poda ustrezne odgovore, ampak tudi dajejo vladam držav članic in drugim zainteresiranim strankam
         možnost, da v skladu s členom 23 Statuta Sodišča predstavijo svoja stališča. Sodišče je dolžno skrbeti za varstvo te možnosti
         glede na dejstvo, da se na podlagi te določbe zainteresiranim strankam vročijo le predložitvene odločbe. Poleg tega je zahteva
         po natančnosti, zlasti glede dejanskih in pravnih okoliščin postopka v glavni stvari, posebej velika na področju konkurence,
         za katero so značilni kompleksni dejanski in pravni položaji.

      Zato je vprašanje predložitvenega sodišča, ki temelji na predpostavki, da bi se lahko dodelila državna pomoč, nedopustno,
         če niti predložitvena odločba niti stališča strank ne vsebujejo dokazov, na podlagi katerih bi bilo mogoče ugotoviti, da bi
         bila taka ugodnost dejansko dodeljena, saj se spor o glavni stvari ne nanaša na pogoje, pod katerimi bi se oziroma bi se lahko
         taka pomoč dodelila, temveč zgolj na popolnoma ločeno in neodvisno vprašanje.

      (Glej točke od 49 do 55.)
SODBA SODIŠČA (prvi senat)
      z dne 1. oktobra 2009(*)

      „Prosti pretok kapitala – Člen 56 ES – Omejitve – Upravičeni razlogi – Stanovanjska politika – Storitve splošnega gospodarskega pomena“
      V zadevi C‑567/07,
      katere predmet je predlog za sprejetje predhodne odločbe na podlagi člena 234 ES, ki ga je vložilo Raad van State (Nizozemska)
         z odločbo z dne 19. decembra 2007, ki je prispela na Sodišče 27. decembra 2007, v postopku

      Minister voor Wonen, Wijken en Integratie
      proti
      Woningstichting Sint Servatius,

      SODIŠČE (prvi senat),
      v sestavi P. Jann, predsednik senata, A. Tizzano (poročevalec), A. Borg Barthet, E. Levits in J.-J. Kasel, sodniki,
      generalni pravobranilec: M. Poiares Maduro,
      sodna tajnica: M. Ferreira, glavna administratorka,
      na podlagi pisnega postopka in obravnave z dne 19. marca 2009,
      ob upoštevanju stališč, ki so jih predložili:
      –        za Woningstichting Sint Servatius M. de Boer, J. de Pree in P. Slot, odvetniki,
      –        za nizozemsko vlado C. Wissels in Y. de Vries, zastopnika,
      –        za nemško vlado M. Lumma, zastopnik,
      –        za irsko vlado D. O’Hagan, zastopnik, skupaj z M. Gray, barrister,
      –        za madžarsko vlado J. Fazekas, R. Somssich in K. Borvölgyi, zastopnice,
      –        za poljsko vlado M. Dowgielewicz, P. Kucharski in K. Majcher, zastopniki,
      –        za švedsko vlado S. Johannesson, zastopnica,
      –        za Komisijo Evropskih skupnosti E. Traversa, V. Di Bucci, H. van Vliet in A. Nijenhuis, zastopniki,
      na podlagi sklepa, sprejetega po opredelitvi generalnega pravobranilca, da bo v zadevi razsojeno brez sklepnih predlogov,
      izreka naslednjo
      Sodbo
      1        Predlog za sprejetje predhodne odločbe se nanaša na razlago členov 56 ES, 58 ES, 86(2) ES, 87 ES in 88 ES.

      2        Ta predlog je bil vložen v okviru spora med Minister voor Wonen, Wijken en Integratie (minister za stanovanjske zadeve, lokalne
         skupnosti in integracijo, v nadaljevanju: minister) in Woningstichting Sint Servatius (v nadaljevanju: Servatius), ker je
         minister zadnjenavedenemu, ki je pooblaščeno združenje, ki deluje na področju socialnih stanovanj na Nizozemskem, zavrnil
         odobritev za investiranje v nepremičninski projekt v Liègeu (Belgija).

       Nacionalni pravni okvir
      3        Člen 22(2) nizozemske ustave določa, da „[si morajo] državni organi […] prizadevati za večjo ponudbo na področju stanovanj“.
         Značilnosti in obseg te naloge so opredeljene v stanovanjskem zakonu (Woningwet) in odredbi o upravljanju sektorja socialnih
         najemnih stanovanj (Besluit beheer sociale‑huursector, v nadaljevanju: BBSH).

      4        Člen 70(1) stanovanjskega zakona določa:

      „Združenja z neomejeno pravno sposobnostjo in ustanove, ki so namenjeni opravljanju dejavnosti na področju stanovanjske politike
         in lahko razdeljujejo sredstva zgolj v skladu z interesi stanovanjske politike, so lahko s kraljevim odlokom pooblaščena kot
         združenja, ki delujejo izključno v interesu stanovanjske politike.“

      5        Člen 70c navedenega zakona določa:

      „Pooblaščena združenja dajejo pri zagotavljanju stanovanj prednost osebam, ki imajo zaradi svojih dohodkov ali drugih okoliščin
         težave pri iskanju primernega stanovanja. […]“

      6        Člen 70d tega zakona določa:

      „1.      Pooblaščena združenja v skladu s členom 71a(1), začetek odstavka in točka (b), nadzoruje pristojni minister.
      2.      Dodatna pravila v zvezi z nadzorom se sprejmejo z javnoupravno uredbo ali na podlagi take uredbe. […]“
      7        Člen 120a(1) stanovanjskega zakona določa:

      „Z javnoupravno uredbo ali na podlagi take uredbe se lahko določi, da lahko pristojni minister poskusno začasno odstopi oziroma
         odobri odstop od določb, predvidenih s tako uredbo ali na podlagi take uredbe.“

      8        V skladu s členom 9 BBSH mora spremembe statutov pooblaščenega združenja, vključno s spremembo v zvezi z geografskim območjem
         njegovega delovanja, odobriti pristojni minister.

      9        Člen 11(1) BBSH določa, da „[p]ooblaščeno združenje opravlja svojo dejavnost zgolj na področju stanovanjske politike“.

      10      Končno, člen 49(1) BBSH določa:

      „Pristojni minister lahko odstopa ali odobri odstopanja od te odredbe v korist poskusnih ukrepov, ki so po njegovem mnenju
         skladni z interesi stanovanjske politike.“

       Spor o glavni stvari in vprašanja za predhodno odločanje
      11      Servatius je pooblaščeno združenje v smislu člena 70(1) stanovanjskega zakona. Njegov družbeni namen je v skladu z njegovim
         statutom delovanje na področju stanovanjske politike, to delovanje pa je omejeno na nekatere nizozemske občine. Združenje
         Servatius je edini lastnik in upravitelj družbe Servatius Holding Maastricht BV.

      12      Za gradnjo stanovanj v mestu Liège, ki je od nizozemske meje oddaljeno 30 km, je združenje Servatius s posredovanjem družbe
         Servatius Holding Maastricht BV ustanovilo dve družbi belgijskega prava in pristojnemu nizozemskemu ministru predlagalo, naj
         mu poskusno izda odobritev v skladu s členom 120a stanovanjskega zakona in členom 49 BBSH. Ta projekt se je nanašal na vsa
         stanovanja za prodajo in najem, na parkirna mesta in na poslovne prostore.

      13      Za financiranje tega projekta je združenje Servatius posodilo denar eni od svojih belgijskih hčerinskih družb po 1,5-odstotni
         obrestni meri, potem ko je kot pooblaščeno združenje na Nizozemskem vzelo posojilo pod posebej ugodnimi pogoji.

      14      Minister je z odločbo z dne 5. decembra 2002 zavrnil odobritev projekta združenja Servatius, ker je šlo za projekt v Belgiji.
         Minister je menil, da združenje Servatius ni dokazalo, da bi navedeni projekt lahko koristil nizozemskemu stanovanjskemu trgu
         in natančneje osebam, ki iščejo stanovanje v maastrichtski regiji (Nizozemska). Gradbenemu projektu združenja Servatius zato
         ni bil dodeljen status poskusnega projekta v smislu člena 120a stanovanjskega zakona in člena 49 BBSH, kar bi omogočilo izvršitev
         predvidene gradnje v Belgiji.

      15      Minister je z odločbo z dne 29. decembra 2003 ugovor, ki ga je združenje Servatius vložilo zoper odločbo o zavrnitvi odobritve
         njegovega gradbenega projekta, zavrnil kot neutemeljen.

      16      Rechtbank Maastricht (okrajno sodišče v Maastrichtu) je s sodbo z dne 19. maja 2006 pritožbo združenja Servatius zoper navedeno
         odločbo razglasilo za utemeljeno in je, potem ko je to odločbo razglasilo za nično, zadevo ponovno poslalo ministru in mu
         naročilo, naj sprejme novo odločbo na podlagi ugovora združenja Servatius.

      17      Minister je 29. junija 2006 zoper to sodbo vložil pritožbo pri predložitvenem sodišču.

      18      Ker je bilo Raad van State v dvomih glede razlage členov 56 ES, 58 ES, 86(2) ES, 87 ES in 88 ES, je prekinilo postopek in
         Sodišču v predhodno odločanje predložilo ta vprašanja:

      „1.      Ali gre za omejitev prostega pretoka kapitala v smislu člena 56 ES, če brez predhodne ministrove odobritve čezmejne dejavnosti
         ne sme opravljati podjetje, ki je bilo na podlagi zakona pooblaščeno za varstvo interesov stanovanjske politike na Nizozemskem
         in lahko v ta namen zaprosi za javna sredstva ter sme v skladu z zakonom delovati izključno na tem področju, njegovo področje
         delovanja pa je načeloma na Nizozemskem (pooblaščeno združenje)?

      2.      (a)   Ali je mogoče interes stanovanjske politike države članice šteti za interes javnega reda v smislu člena 58 ES?
      (b)      Ali je mogoče interes stanovanjske politike države članice šteti za nujni razlog v splošnem interesu, priznan s sodno prakso
         Sodišča?

      (c)      Natančneje, ali je mogoče interes za učinkovitost in financiranje stanovanjske politike v državi članici šteti za razlog javnega
         reda v smislu člena 58 ES ali za nujni razlog v splošnem interesu, priznan s sodno prakso Sodišča?

      3.      (a)   Ali je zahteva po predhodni odobritvi, ki velja za pooblaščeno združenje v smislu prvega vprašanja – če ta zahteva pomeni
         omejitev, za katero obstaja upravičen razlog v smislu drugega vprašanja, točke (a), (b) in (c) – nujna in sorazmerna?

      (b)      Ali ima država članica pri sklicevanju na ta upravičen razlog široko polje proste presoje za določitev obsega zadevnega splošnega
         interesa in načina, kako se ta interes uresničuje? Je ob tem tudi pomembno, da [Evropska] skupnost na področju stanovanjske
         politike nima ali skoraj nima pristojnosti?

      4.      (a)   Ali lahko država članica zaradi utemeljitve omejitve prostega pretoka kapitala – poleg nujnih razlogov v splošnem interesu,
         navedenih v členu 58 ES in priznanih s sodno prakso Sodišča, ali v povezavi z njimi – navaja tudi člen 86(2) ES, če so zadevnemu
         podjetju priznane posebne pravice in je pooblaščeno za opravljanje storitev splošnega gospodarskega pomena?

      (b)      Ali so splošni interesi iz člena 58 ES in nujni razlogi v splošnem interesu, ki so priznani s sodno prakso Sodišča, vsebinsko
         enaki splošnemu gospodarskemu pomenu iz člena 86(2) ES?

      (c)      Ali je sklicevanje zadevne države članice na člen 86(2) ES z utemeljitvijo, da zadevna podjetja, ki so jim bile priznane posebne
         pravice, opravljajo naloge splošnega gospodarskega pomena, tehtnejše od sklicevanja na splošne interese v smislu člena 58 ES
         in na nujne razloge v splošnem interesu, priznane s sodno prakso Sodišča?

      5.      (a)   Ali je mogoče podjetja – kot so pooblaščena združenja v smislu prvega vprašanja – ki morajo, na eni strani, svoje celotno
         premoženje nameniti za interese stanovanjske politike, ki pa, na drugi strani, za potrebe stanovanjske politike izvajajo tudi
         gospodarske dejavnosti, glede vseh ali dela njihovih nalog šteti za podjetja, pooblaščena za opravljanje storitev splošnega
         gospodarskega pomena v smislu člena 86(2) ES?

      (b)      Ali je za pritrdilen odgovor na peto vprašanje, točka (a), nujno, da zadevna podjetja vodijo ločeno računovodstvo, na podlagi
         katerega je mogoče zanesljivo ugotoviti, kateri stroški in kateri izdatki so povezani z njihovimi, na eni strani, socialnimi
         in, na drugi strani, gospodarskimi dejavnostmi, in da je ta obveznost določena v nacionalni zakonski določbi? Ali mora biti
         pri tem zagotovljeno, da se finančna sredstva države članice porabljajo izključno za socialne dejavnosti in za njihovo neprekinjeno
         zagotavljanje?

      6.      (a)   Ali lahko – če je mogoče pooblaščeno združenje v smislu prvega vprašanja glede vseh ali dela njegovih dejavnosti šteti za
         podjetje, ki mu je poverjeno opravljanje storitev splošnega gospodarskega pomena v smislu člena 86(2) ES – zaradi okoliščine,
         da mu je poverjeno opravljanje takih storitev, za pooblaščeno združenje velja omejitev prostega pretoka kapitala v smislu
         člena 56 ES?

      (b)      Ali ima država članica ob sklicevanju na to utemeljitev široko diskrecijsko pravico pri določitvi obsega zadevnega splošnega
         gospodarskega pomena in načina, kako je treba ta pomen varovati? Je ob tem pomembno, da Skupnost na področju stanovanjske
         politike nima ali skoraj nima pristojnosti?

      7.      (a)   Ali mora biti zaradi okoliščine, da država članica določenim podjetjem v smislu člena 86(2) ES da na razpolago finančna sredstva,
         njihova dejavnost ozemeljsko omejena, da ta finančna sredstva ne bi pomenila nedovoljene državne pomoči in da podjetja z uporabo
         teh sredstev v drugi državi članici ne bi konkurirala podjetjem v tej državi članici pod netržnimi pogoji?

      (b)      Ali lahko država članica, v obravnavani zadevi Kraljevina Nizozemska, od pooblaščenih združenj v smislu prvega vprašanja,
         ki nameravajo opravljati socialne in gospodarske dejavnosti gradnje stanovanj v drugi državi članici, zahteva pridobitev predhodne
         odobritve, če v prvonavedeni državi članici še ne obstaja nikakršna zakonska obveznost razlikovanja teh dveh vrst dejavnosti?
         Ali je v tem primeru zahteva po predhodni odobritvi nujen in sorazmeren ukrep za zagotovitev spoštovanja členov 87 ES in 88 ES?“

       Vprašanja od prvega do tretjega
      19      Predložitveno sodišče s prvimi tremi vprašanji, ki jih je treba preučiti skupaj, v bistvu sprašuje, ali dejstvo, da država
         članica zahteva, da združenje, kakršno je Servatius, ki je v smislu člena 70(1) stanovanjskega zakona pooblaščeno kot združenje,
         ki opravlja dejavnost na področju stanovanjske politike, pridobi predhodno odobritev za investiranje na področju gradbeništva
         v drugi državi članici, pomeni omejitev prostega pretoka kapitala v smislu člena 56 ES. Če je odgovor na to vprašanje pritrdilen,
         predložitveno sodišče sprašuje, prvič, ali je tako omejitev mogoče na podlagi odstopanja, ki je izrecno dovoljeno s členom 58 ES,
         upravičiti z razlogi, povezanimi s potrebami stanovanjske politike v zadevni državi članici in financiranjem te politike,
         ali z razlogom v splošnem interesu, priznanim s sodno prakso Sodišča, in, drugič, ali je taka omejitev ukrep, ki je za uresničitev
         želenega cilja nujen in sorazmeren.

      20      Za odgovor na ta vprašanja je treba najprej opozoriti, da v skladu z ustaljeno sodno prakso pretok kapitala zajema transakcije,
         s katerimi nerezidenti investirajo v nepremičnine na ozemlju države članice, kot to izhaja med drugim iz nomenklature pretoka
         kapitala v Prilogi I k Direktivi Sveta 88/361/EGS z dne 24. junija 1988 o izvajanju člena 67 Pogodbe [ES, (člen razveljavljen
         z Amsterdamsko pogodbo)] (UL L 178, str. 5), pri čemer je ta nomenklatura še vedno napotilo za opredelitev pojma pretok kapitala
         (glej zlasti sodbo z dne 25. januarja 2007 v zadevi Festersen, C‑370/05, ZOdl., str. I‑1129, točka 23 in navedena sodna praksa).
         Z drugimi besedami, pravica pridobiti, izkoriščati in odsvojiti nepremičnine na ozemlju druge države članice, ustvarja, če
         se uveljavlja, pretok kapitala (glej zlasti sodbo z dne 5. marca 2002 v združenih zadevah Reisch in drugi, C‑515/99, od C-519/99
         do C-524/99 in od C‑526/99 do C-540/99, Recueil, str. I-2157, točka 29, in zgoraj navedeno sodbo Festersen, točka 22).

      21      Kot je Sodišče že razsodilo, torej ukrepi, ki so v skladu s členom 56(1) ES prepovedani, ker omejujejo pretok kapitala, obsegajo
         vse ukrepe, ki bi lahko odvrnili državljane države članice od investiranja v nepremičnine v drugih državah članicah (glej
         v tem smislu zgoraj navedeno sodbo Festersen, točka 24).

      22      To velja zlasti za nacionalne ukrepe, ki za investicije v nepremičnine določajo predhoden postopek odobritve in tako prav
         s tem omejujejo prosti pretok kapitala (glej v tem smislu sodbo z dne 1. junija 1999 v zadevi Konle, C‑302/97, Recueil, str. I‑3099,
         točka 39, in zgoraj navedeno sodbo Reisch in drugi, točka 32).

      23      V zadevi v glavni stvari ni sporno, da morajo v skladu z obravnavanimi nacionalnimi določbami nizozemska pooblaščena združenja
         natančno predložiti svoje projekte čezmejnih investicij v nepremičnine v upravni postopek predhodne odobritve, v katerem morajo
         dokazati, da so zadevne investicije skladne z interesi stanovanjske politike na Nizozemskem.

      24      V teh okoliščinah je treba ugotoviti, da obveznost teh združenj, da za investiranje v nepremičnine v državah članicah, kjer
         nimajo sedeža, pridobijo predhodno odobritev pristojnega ministra, pomeni omejitev prostega pretoka kapitala.

      25      Toda spomniti je treba, da je mogoče v skladu z ustaljeno sodno prakso nacionalne ukrepe, ki omejujejo prosti pretok kapitala,
         upravičiti z razlogi, navedenimi v členu 58 ES, ali z nujnimi razlogi v splošnem interesu, če zagotavljajo uresničevanje želenih
         ciljev in ne presegajo tistega, kar je nujno za njihovo doseganje (glej sodbo z dne 23. oktobra 2007 v zadevi Komisija proti
         Nemčiji, C‑112/05, ZOdl., str. I‑8995, točki 72 in 73 ter navedena sodna praksa).

      26      V zadevi v glavni stvari nizozemska vlada trdi, da obravnavani sistem predhodne odobritve upravičujejo zahteve v zvezi s stanovanjsko
         politiko te države članice in financiranjem te politike, interes javnega reda v smislu člena 58 ES in nujni razlog v splošnem
         interesu, priznan s sodno prakso Sodišča.

      27      Tako je namen tega sistema zagotavljanje, da pooblaščena združenja v skladu s svojim statutom investirajo v projekte v skladu
         z interesi stanovanjske politike na Nizozemskem, zlasti za zagotovitev zadostne ponudbe stanovanj za osebe z nizkimi prihodki
         ali druge ogrožene sloje prebivalstva. Namenjen naj bi bil tudi preprečevanju uporabe finančnih ugodnosti, do katerih so ta
         združenja upravičena na podlagi svojega statutarnega cilja, za druge gospodarske dejavnosti, saj bi to ogrožalo učinkovitost
         in financiranje navedene stanovanjske politike.

      28      Vendar na začetku glede odstopanj, dovoljenih v členu 58 ES, zadostuje ugotovitev, da se tudi ob priznanju, da je potreba
         države članice po spodbujanju ponudbe socialnih stanovanj lahko temeljni družbeni interes, v obravnavanem primeru ni mogoče
         sklicevati na javni red, ker hipotetično neizpolnjevanje predpisanih dolžnosti pooblaščenih združenj in njihova morebitna
         zloraba prejetih sredstev za dejavnosti, ki niso socialne, vseeno ne moreta pomeniti dejanske in dovolj resne grožnje za tak
         temeljni interes (glej v tem smislu sodbo z dne 14. marca 2000 v zadevi Église de scientologie, C‑54/99, Recueil, str. I‑1335,
         točka 17 in navedena sodna praksa).

      29      Dalje je treba glede utemeljitev v zvezi z nujnimi razlogi v splošnem interesu spomniti, da je Sodišče že priznalo, da se
         lahko z nacionalnimi predpisi omeji prosti pretok kapitala zaradi ciljev, ki so povezani z bojem proti pritiskom nepremičninskega
         trga ali z ohranitvijo stalnega prebivalstva na kmetijskem območju pri sledenju ciljem prostorskega načrtovanja (glej v tem
         smislu zgoraj navedene sodbe Konle, točka 40; Reisch in drugi, točka 34, in Festersen, točki 27 in 28).

      30      Po analogiji je treba torej ugotoviti, da lahko tudi zahteve v zvezi s socialno stanovanjsko politiko države članice in financiranjem
         te politike pomenijo nujne razloge v splošnem interesu in tako upravičujejo omejitve, kakršna je ta, določena z nacionalnimi
         predpisi, obravnavanimi v postopku v glavni stvari. Kot je upravičeno poudarila nizozemska vlada, so lahko take ugotovitve
         zgolj potrjene z nekaterimi posebnostmi, ki so značilne za razmere na nacionalnem trgu, obravnavane v sporu o glavni stvari,
         kot sta strukturna stanovanjska stiska in posebej velika gostota prebivalstva.

      31      Poleg tega je Sodišče, kakor je upravičeno poudarila navedena vlada, v nekaterih primerih že priznalo, da bi lahko nevarnost
         resnega porušenja finančnega ravnovesja socialne politike pomenila nujni razlog v splošnem interesu, ki lahko upravičuje ovire
         za prosti pretok (glej po analogiji, glede sistema socialne varnosti, sodbo z dne 16. maja 2006 v zadevi Watts, C‑372/04,
         ZOdl., str. I‑4325, točka 103 in navedena sodna praksa).

      32      Ob tem pojasnilu je treba še preučiti, ali je obveznost, da pooblaščeno združenje v upravnem postopku pridobi predhodno odobritev,
         preden lahko izvede nepremičninski projekt v državi članici, v kateri nima sedeža, nujen in primeren ukrep za dosego ciljev
         iz točk 26 in 27 te sodbe.

      33      Glede tega je treba spomniti, da je lahko sistem predhodne odobritve v nekaterih primerih nedvomno nujen in sorazmeren z zastavljenimi
         cilji, če teh ni mogoče doseči z manj omejevalnimi ukrepi, med drugim s primernim sistemom poročanja (glej v tem smislu sodbo
         z dne 14. decembra 1995 v združenih zadevah Sanz de Lera in drugi, C‑163/94, C‑165/94 in C‑250/94, Recueil, str. I‑4821, točke
         od 23 do 28, zgoraj navedeno sodbo Konle, točka 44, in sodbo z dne 20. februarja 2001 v zadevi Analir in drugi, C‑205/99,
         Recueil, str. I‑1271, točka 35).

      34      Ni pa mogoče izključiti, da to velja za stanovanjsko politiko, ki sledi ciljem, kakršne določata stanovanjski zakon in BBSH.
         Predhodni nadzor, ki ga opravlja pristojna uprava, bi namreč lahko celo bolje zagotavljal, da bi se sredstva pooblaščenih
         združenj najprej namenila zadovoljevanju stanovanjskih potreb nekaterih slojev prebivalstva na Nizozemskem, medtem ko bi se
         sistem naknadnega preverjanja lahko odzval prepozno, zlasti kadar bi bilo veliko odhodkov že porabljenih in bi jih bilo težko
         povrniti.

      35      Vendar je Sodišče že večkrat razsodilo tudi, da sistem predhodne odobritve s strani upravnega organa ne more vzpostaviti legitimnosti
         diskrecijskega ravnanja nacionalnih organov, tako da določbam Skupnosti, zlasti tistim v zvezi s temeljno svoboščino, kakršna
         se obravnava v postopku v glavni stvari, odvzame polni učinek. Zato mora tak sistem – da bi bil utemeljen, čeprav krši tako
         temeljno svoboščino – temeljiti na objektivnih, nediskriminatornih in vnaprej znanih merilih, ki zagotavljajo, da lahko dovolj
         omejuje izvajanje diskrecijske pravice nacionalnih organov (glej zlasti sodbo z dne 10. marca 2009 v zadevi Hartlauer, C‑169/07,
         ZOdl., str. I-1721, točka 64 in navedena sodna praksa).

      36      Vendar ob upoštevanju vsebine spisa, ki je bil predložen Sodišču, ni mogoče izključiti, da določbe stanovanjskega zakona in
         BBSH, obravnavane v postopku v glavni stvari, ne izpolnjujejo vseh teh zahtev.

      37      Glede tega je, prvič, iz odgovora nizozemske vlade na pisna vprašanja Sodišča zlasti razvidno, da v skladu z navedenimi nacionalnimi
         določbami pristojni minister izda predhodno odobritev zgolj pod enim pogojem, in sicer da mora biti načrtovani projekt izveden
         v skladu z interesi socialne stanovanjske politike na Nizozemskem, kot to določa člen 49(1) BBSH. Drugič, glede vprašanja,
         ali je tak pogoj izpolnjen, je razvidno, da se je to preverjalo od primera do primera, brez opredelitve tega pogoja v pravnem
         predpisu in brez kakršnih koli drugih posebnih in objektivnih dejavnikov, s katerimi bi lahko bila zadevna združenja vnaprej
         seznanjena z okoliščinami, v katerih bo ugodeno njihovi zahtevi za odobritev, in s katerimi bi lahko sodišča, ki bi odločala
         o pritožbi zoper zavrnitev odobritve, izvajala popoln sodni nadzor.

      38      V teh okoliščinah, ne glede na preverjanje takih dokazov ob upoštevanju meril iz sodne prakse, navedene v točki 35 te sodbe,
         ki ga mora opraviti predložitveno sodišče, ne bi bilo mogoče šteti, da sistem predhodne odobritve s strani upravnega organa,
         obravnavan v postopku v glavni stvari, temelji na pogojih, s katerimi je mogoče dovolj omejiti izvajanje diskrecijske pravice
         nacionalnih organov in tako upravičiti odstopanje od prostega pretoka kapitala.

      39      Glede na vse navedeno je treba na prva tri vprašanja odgovoriti, da je treba člen 56 ES razlagati tako, da nasprotuje nacionalnim
         predpisom, kakršni so ti, ki so obravnavani v postopku v glavni stvari, ki pogojujejo opravljanje čezmejnih dejavnosti pooblaščenih
         združenj na področju stanovanjske politike v smislu člena 70(1) stanovanjskega zakona s pridobitvijo predhodne odobritve upravnega
         organa, če taki predpisi ne temeljijo na objektivnih, nediskriminatornih in vnaprej znanih merilih, s katerimi se lahko dovolj
         omeji izvajanje diskrecijske pravice nacionalnih organov, kar preverja predložitveno sodišče.

       Vprašanja od četrtega do šestega
      40      Predložitveno sodišče s četrtim, petim in šestim vprašanjem, ki jih je treba preučiti skupaj, v bistvu sprašuje, ali se lahko
         država članica, da bi upravičila ukrep, ki omejuje prosti pretok kapitala in se nanaša na podjetja, ki so pooblaščena za opravljanje
         storitev splošnega gospodarskega pomena in so jim priznane posebne pravice, sklicuje na člen 86(2) ES.

      41      V okviru te problematike se navedeno sodišče sprašuje, prvič, ali je mogoče podjetja, kakršno je združenje Servatius, medtem
         ko opravljajo tudi gospodarske dejavnosti na področju stanovanjske politike, glede vseh ali dela njihovih nalog šteti za podjetja,
         pooblaščena za opravljanje storitev splošnega gospodarskega pomena v smislu člena 86(2) ES, in ali je za to nujno, da zadevno
         podjetje vodi ločeno računovodstvo, na podlagi katerega lahko zanesljivo razlikuje stroške in izdatke socialnih dejavnosti
         od stroškov in izdatkov gospodarskih dejavnosti. Drugič, sprašuje se o obsegu diskrecijske pravice držav članic pri določitvi
         obsega zadevnega splošnega gospodarskega pomena v smislu navedene določbe in o podrobnih pravilih varstva takega pomena.

      42      Glede tega je treba najprej spomniti, da čeprav mora glede na delitev pristojnosti v okviru postopka za sprejetje predhodne
         odločbe nacionalno sodišče opredeliti predmet vprašanj, ki jih namerava postaviti Sodišču, je to razsodilo, da mora v izjemnih
         okoliščinah sámo preučiti okoliščine, v katerih mu je zadevo predložilo nacionalno sodišče, da bi preverilo, ali je pristojno.

      43      Tako je zlasti, kadar je Sodišču predložen popolnoma hipotetičen problem ali kadar razlaga prava Skupnosti, ki jo predlaga
         nacionalno sodišče, nima nikakršne zveze z resničnostjo ali predmetom spora o glavni stvari (glej v tem smislu sodbe z dne
         15. decembra 1995 v zadevi Bosman, C‑415/93, Recueil, str. I‑4921, točka 61; z dne 15. junija 2006 v zadevi Acereda Herrera,
         C‑466/04, ZOdl., str. I‑5341, točka 48, in z dne 31. januarja 2008 v zadevi Centro Europa 7, C‑380/05, ZOdl., str. I‑349,
         točka 53). Sodišče je tako izključilo svojo pristojnost, kadar je očitno, da se določba prava Skupnosti, ki je Sodišču predložena
         v razlago, ne uporablja (sodba z dne 5. decembra 1996 v zadevi Reisdorf, C‑85/95, Recueil, str. I‑6257, točka 16 in navedena
         sodna praksa).

      44      Vendar je treba poudariti, da člen 86(2) ES v povezavi z odstavkom 1 tega člena lahko upraviči dejstvo, da država članica
         podjetju, pooblaščenemu za opravljanje storitev splošnega gospodarskega pomena, dodeli posebne ali izključne pravice, ki so
         v nasprotju z določbami Pogodbe, če se izvršitev posebne naloge, ki mu je bila dodeljena, lahko zagotovi le z dodelitvijo
         teh pravic in če razvoj trgovine ni ogrožen v obsegu, ki bi bil v nasprotju z interesi Skupnosti (sodbi z dne 17. maja 2001
         v zadevi TNT Traco, C‑340/99, Recueil, str. I‑4109, točka 52, in z dne 18. decembra 2007 v zadevi Asociación Profesional de
         Empresas de Reparto y Manipulado de Correspondencia, C‑220/06, ZOdl., str. I‑12175, točka 78).

      45      Vendar je v obravnavanem primeru treba ugotoviti, da sistem predhodne odobritve, določen z zadevnimi nacionalnimi predpisi,
         obravnavanimi v sporu o glavni stvari, nima takega namena.

      46      Navedeni spor se tako ne nanaša na dodelitev posebnih ali izključnih pravic združenju Servatius niti na opredelitev njegovih
         dejavnosti kot storitev splošnega gospodarskega pomena, temveč se nanaša zgolj na zakonitost omejitve, ki je naložena temu
         združenju in ima obliko obveznosti sodelovanja v upravnem postopku predhodne odobritve.

      47      Iz tega je razvidno, da na četrto, peto in šesto vprašanje predložitvenega sodišča, ki se nanašajo na razlago člena 86(2) ES,
         ni treba odgovoriti, saj se ta določba ne uporabi v primeru, kakršen je tisti v postopku v glavni stvari.

       Sedmo vprašanje
      48      Predložitveno sodišče s tem vprašanjem v bistvu sprašuje, prvič, ali je treba, kadar država članica zagotovi finančna sredstva
         podjetjem, pooblaščenim za opravljanje storitev splošnega gospodarskega pomena, ozemeljsko omejiti dejavnosti teh podjetij,
         da ta finančna sredstva ne bi pomenila nedovoljene državne pomoči, ki je v nasprotju s členom 87 ES, in da podjetja z uporabo
         teh sredstev v drugi državi članici ne bi izkrivljala konkurence. Drugič, ali je dejstvo, da država članica, v kateri ni zakonske
         dolžnosti razlikovanja med gospodarskimi in socialnimi dejavnostmi, zahteva, da pooblaščena združenja, ki želijo izvajati
         svoje dejavnosti v drugi državi članici, pridobijo predhodno odobritev, nujen in sorazmeren ukrep za zagotovitev spoštovanja
         členov 87 ES in 88 ES.

      49      Kot je bilo opozorjeno v točkah 42 in 43 te sodbe, je domnevo upoštevnosti, povezano z vprašanji za predhodno odločanje, ki
         jih predložijo nacionalna sodišča, mogoče zavrniti samo v izjemnih primerih. Kadar se predložena vprašanja nanašajo na razlago
         prava Skupnosti, Sodišče o njih načeloma mora odločiti.

      50      Toda iz ustaljene sodne prakse je razvidno, da mora nacionalno sodišče za razlago prava Skupnosti, ki bi bila koristna zanj,
         opredeliti dejanske in pravne okoliščine, v katerih se postavljajo vprašanja, ki jih predloži, ali da vsaj razloži dejanske
         primere, na katerih ta vprašanja temeljijo (sodbi z dne 26. januarja 1993 v združenih zadevah Telemarsicabruzzo in drugi,
         od C‑320/90 do C‑322/90, Recueil, str. I‑393, točka 6, in z dne 7. septembra 2006 v zadevi N, C‑470/04, ZOdl., str. I‑7409,
         točka 69, ter sklep z dne 9. aprila 2008 v zadevi RAI, C‑305/07, ZOdl., str. I‑55, točka 16).

      51      Pomembno je tudi, da nacionalno sodišče navede natančne razloge, iz katerih se je nacionalno sodišče spraševalo o razlagi
         prava Skupnosti in iz katerih je menilo, da je treba Sodišču predložiti vprašanja za predhodno odločanje. V teh okoliščinah
         je nujno, da nacionalno sodišče vsaj minimalno pojasni izbiro določb Skupnosti, katerih razlago predlaga, in povezavo, ki
         jo je ugotovilo med temi določbami in nacionalno zakonodajo, ki se uporablja v sporu o glavni stvari (sodbi z dne 6. decembra 2005
         v združenih zadevah ABNA in drugi, C‑453/03, C‑11/04, C‑12/04 in C‑194/04, ZOdl., str. I‑10423, točka 46, in z dne 6. marca 2007
         v združenih zadevah Placanica in drugi, C‑338/04, C‑359/04 in C‑360/04, ZOdl., str. I‑1891, točka 34, ter zgoraj navedena
         sodba Centro Europa 7, točka 54).

      52      Podatki, poslani v predložitvenih odločbah, namreč ne samo omogočajo Sodišču, da poda ustrezne odgovore, ampak tudi dajejo
         vladam držav članic in drugim zainteresiranim strankam možnost, da v skladu s členom 23 Statuta Sodišča predstavijo svoja
         stališča. Sodišče je dolžno skrbeti za varstvo te možnosti glede na dejstvo, da se na podlagi te določbe zainteresiranim strankam
         vročijo le predložitvene odločbe (glej sodbo z dne 1. aprila 1982 v združenih zadevah Holdijk in drugi, od 141/81 do 143/81,
         Recueil, str. 1299, točka 6, in sklep z dne 28. junija 2000 v zadevi Laguillaumie, C‑116/00, Recueil, str. I‑4979, točka 14).

      53      Poleg tega je treba dodati, da je zahteva po natančnosti, zlasti glede dejanskih in pravnih okoliščin postopka v glavni stvari,
         posebej velika na področju konkurence, za katero so značilni kompleksni dejanski in pravni položaji (glej v tem smislu sodbo
         z dne 23. novembra 2006 v zadevi Asnef-Équifax in Administración del Estado, C‑238/05, ZOdl., str. I‑11125, točka 23, in zgoraj
         navedeni sklep RAI, točka 18).

      54      Toda v obravnavanem primeru je treba ugotoviti, da sedmo vprašanje temelji na predpostavki, da bi se lahko v zadevi v glavni
         stvari državna pomoč v smislu člena 87(1) ES dodelila združenju Servatius, če bi to uporabilo javna sredstva za izvedbo projekta
         v prihodnosti. Vendar niti predložitvena odločba niti stališča strank ne vsebujejo dokazov, na podlagi katerih bi bilo mogoče
         ugotoviti, da bi bila taka ugodnost dejansko dodeljena v okviru nepremičninske transakcije, obravnavane v postopku v glavni
         stvari, ki se sicer ni izvedla, ker združenje Servatius ni pridobilo zahtevane predhodne odobritve.

      55      Poleg tega je treba poudariti, da se spor o glavni stvari ne nanaša na pogoje, pod katerimi bi se oziroma bi se lahko taka
         pomoč dodelila združenju Servatius, temveč zgolj na popolnoma ločeno in neodvisno vprašanje, in sicer da to združenje izpodbija
         zakonitost zavrnitve njegove zahteve za predhodno odobritev, ki jo je vložilo, da bi izvedlo nepremičninski projekt zunaj
         nizozemskega ozemlja.

      56      Ugotoviti je torej treba, da sedmo vprašanje predložitvenega sodišča ni dopustno.

       Stroški
      57      Ker je ta postopek za stranke v postopku v glavni stvari ena od stopenj v postopku pred predložitvenim sodiščem, to odloči
         o stroških. Stroški, priglašeni za predložitev stališč Sodišču, ki niso stroški omenjenih strank, se ne povrnejo.

      Iz teh razlogov je Sodišče (prvi senat) razsodilo:
      Člen 56 ES je treba razlagati tako, da nasprotuje nacionalnim predpisom, kakršni so ti, ki so obravnavani v postopku v glavni
            stvari, ki pogojujejo opravljanje čezmejnih dejavnosti pooblaščenih združenj na področju stanovanjske politike v smislu člena 70(1)
            stanovanjskega zakona (Woningwet) s pridobitvijo predhodne odobritve upravnega organa, če taki predpisi ne temeljijo na objektivnih,
            nediskriminatornih in vnaprej znanih merilih, s katerimi se lahko dovolj omeji izvajanje diskrecijske pravice nacionalnih
            organov, kar preverja predložitveno sodišče.
      Podpisi
      ** Jezik postopka: nizozemščina.


Sodba Splošnega sodišča (četrti senat) z dne 6. septembra 2013. # Iran Insurance Company proti Svetu Evropske unije. # Zadeva T-12/11.


title: Sodba Sodišča (tretji senat) z dne 1. decembra 2005.#Ewald Burtscher proti Josefu Staudererju.#Predlog za sprejetje predhodne odločbe: Oberster Gerichtshof - Avstrija.#Prosti pretok kapitala - Člen 56 ES - Postopek predložitve izjave o pridobitvi zazidljivih zemljišč - Retroaktivna ničnost pravnega posla v primeru prepozne predložitve izjave pridobitelja.#Zadeva C-213/04.

text:
      Zadeva C-213/04
      Ewald Burtscher
      proti
      Josefu Staudererju
      (Predlog za sprejetje predhodne odločbe, ki ga je vložilo Oberster Gerichtshof)
      „Prosti pretok kapitala – Člen 56 ES – Postopek predložitve izjave o pridobitvi zazidljivih zemljišč – Retroaktivna ničnost pravnega posla v primeru prepozne predložitve izjave pridobitelja“
      Povzetek sodbe
      1.        Vprašanja za predhodno odločanje – Predložitev Sodišču – Skladnost predložitvene odločbe s predpisi o organizaciji sodišč
            in sodnem postopku nacionalnega prava, vključno s tistimi, ki zadevajo mednarodno jurisdikcijo – Preizkus, za katerega Sodišče
            ni pristojno
      (člen 234 ES; Konvencija z dne 27. septembra 1968)
      2.        Prosti pretok kapitala – Omejitve v zvezi s pridobitvijo nepremičnin – Ureditev z izjavo o pridobitvi nepremičnin – Retroaktivna
            ničnost posla v primeru prepozne predložitve izjave – Nedopustnost – Utemeljitev – Neobstoj – Kršitev načela sorazmernosti

      (člen 56(1) ES)
      1.        V okviru postopka na podlagi člena 234 ES Sodišče ni tisto, ki mora preizkusiti, ali je bila predložitvena odločba izdana
         v skladu z nacionalnimi predpisi o organizaciji sodišč in sodnem postopku.

      V pristojnosti Sodišča ni niti, da preizkusi, ali je predložitveno sodišče pri odločanju v postopku v glavni stvari upoštevalo
         predpise o jurisdikciji, ki jih navaja Konvencija z dne 27. septembra 1968 o jurisdikciji in izvrševanju odločb iz civilnih
         in gospodarskih zadev, razen če pogoji za uporabo navedenih predpisov niso sami predmet vprašanja za predhodno odločanje.

      Sodišče je vezano na predložitveno odločbo, ki jo izda sodišče države članice, če ta ni bila razveljavljena na podlagi pravnega
         sredstva, ki ga morebiti določa nacionalno pravo.

      (Glej točke od 30 do 32.)
      2.        Člen 56(1) ES nasprotuje uporabi nacionalne ureditve o pridobivanju stavbnih zemljišč, po kateri ima zgolj prepozna predložitev
         zahtevane izjave o pridobitvi za posledico retroaktivno ničnost zadevnega pravnega posla o pridobitvi nepremičnine.

      Res je, da ureditev predhodne izjave, če je povezana z ustreznimi pravnimi možnostmi, dejansko lahko pomeni ukrep, ki je sorazmeren
         z zasledovanim ciljem splošnega interesa, in sicer z uvajanjem omejitev ureditve sekundarnih prebivališč na določenem geografskem
         območju z namenom prostorskega načrtovanja, ohranjati stalno populacijo in gospodarsko dejavnost, ki ni odvisna od turizma.
         Vendar pa retroaktivna ničnost pravnega posla o pridobitvi nepremičnine ni sorazmerna sankcija, ker se naloži avtomatično
         že samo zaradi zamude roka za predložitev zahtevane izjave, ne glede na razloge za zamudo pri predložitvi, in radikalno posega
         v voljo strank, ki se odraža v njunem dogovoru, ne da bi bila utemeljena s kršitvijo veljavnih materialnih določb, in tako
         ne more biti v skladu z zahtevami pravne varnosti, ki imajo na področju pridobivanja lastninske pravice na nepremičninah poseben
         pomen.

      (Glej točke 46, od 52 do 56, 62 in izrek.)
SODBA SODIŠČA (tretji senat)
      z dne 1. decembra 2005(*)

      „Prosti pretok kapitala – Člen 56 ES – Postopek predložitve izjave o pridobitvi zazidljivih zemljišč – Retroaktivna ničnost pravnega posla v primeru prepozne predložitve izjave pridobitelja“
      V zadevi C-213/04,
      katere predmet je predlog za sprejetje predhodne odločbe na podlagi člena 234 ES, ki ga je vložilo Oberster Gerichtshof (Avstrija)
         z odločbo z dne 29. aprila 2004, ki je na Sodišče prispela 19. maja 2004, v postopku

      Ewald Burtscher
      proti
      Josefu Staudererju,

      SODIŠČE (tretji senat),
      v sestavi A. Rosas, predsednik senata, J. Malenovský, J.‑P. Puissochet (poročevalec), S. von Bahr in U. Lõhmus, sodniki,
      generalni pravobranilec: F. G. Jacobs,
      sodna tajnica: K. Sztranc, administratorka,
      na podlagi pisnega postopka in obravnave z dne 5. julija 2005,
      na podlagi pisnih stališč, ki so jih predložili:
      –        za E. Burtscherja G. Lins in T. Lins, odvetnika,
      –        za J. Staudererja W. Weh, odvetnik,
      –        za avstrijsko vlado E. Riedl in S. Pfanner, zastopnika,
      –        za špansko vlado E. Braquehais Conesa, zastopnik,
      –        za Komisijo Evropskih skupnosti G. Braun in H. Støvlbaek, zastopnika,
      po predstavitvi sklepnih predlogov generalnega pravobranilca na obravnavi 29. septembra 2005
      izreka naslednjo
      Sodbo
      1        Predlog za sprejetje predhodne odločbe se nanaša na razlago člena 56 ES.

      2        Ta predlog je bil vložen v okviru tožbe, ki jo je vložil E. Burtscher, lastnik stanovanjske hiše in zemljišča, ki se nahajata
         v občini Sonntag, da bi dosegel, da J. Stauderer, ki je najemnik teh nepremičnin na dolgi rok in ki zahteva pravico do njihove
         pridobitve, navedene nepremičnine izprazni.

       Pravni okvir
       Skupnostno pravo
      3        Člen 56(1) ES določa:

      „V okviru določb tega poglavja so prepovedane vse omejitve pretoka kapitala med državami članicami ter med državami članicami
         in tretjimi državami.“

       Avstrijska ureditev
      4        Z zakonom o reviziji zvezne ustave z dne 5. junija 1992 (Bundes-Verfassungsgesetznovelle, BGBl. 276/1992) je bila deželam
         poverjena uvedba upravnega nadzora nad prometom z zazidljivimi zemljišči.

      5        V skladu s členom VII zakona iz leta 1974 o reviziji zvezne ustave (Bundes-Verfassungsgesetznovelle 1974, BGBl. 444/1974)
         je bila deželam poverjena tudi uvedba upravnih omejitev prometa z nepremičninami v splošnem interesu za ohranjanje, krepitev
         ali ustvarjanje kmečke populacije.

      6        Za deželo Vorarlberg zakon o prometu z nepremičninami (Vorarlberger Grundverkehrsgesetz, LGBl. 61/1993) z dne 23. septembra
         1993, kot je bil spremenjen (LGBl. 29/2000, v nadaljevanju: VGVG), v členu 7 določa „pridobitev, za katero se ne zahteva soglasje,
         izjava“:

      „1.      Za pridobitve v skladu s členom 6(1) zazidanih zazidljivih zemljišč soglasje organov, pristojnih za področje prometa z nepremičninami,
         ni potrebno, če pridobitelj deželni komisiji za promet z nepremičninami ali občini, na območju katere nepremičnina leži, predloži
         pisno izjavo v skladu s členi od 2 do 4.

      2.       Pridobitelj mora izjaviti,
      a)      da je zemljišče zazidano,
      b)       da je avstrijski državljan, ali če ni fizična oseba, da ni tujec v skladu s členom 2(4) od (b) do (d), ali da izpolnjuje enega
         od pogojev, ki so določeni v členu 3(1) in (2), in

      c)       ali je pridobitev povezana s počitniškim namenom ali ne.
      3.       Pridobitelj mora v svoji izjavi navesti podatke, iz katerih sta razvidna njegova identiteta in državljanstvo oziroma dejstvo,
         da ni tujec v skladu s členom 2(4) od (b) do (d), ali enak položaj po členu 3. Če obstajajo dokazne listine, jih je treba
         predložiti.

      […]“
      7        Člen 17 VGVG določa:

      „1.       Za pridobitev soglasja organa, ki je pristojen za promet z nepremičninami, se vloži pisni predlog. Predlog mora obsegati podatke
         in listine, ki so potrebne za odločitev, zlasti tiste, ki se nanašajo na namen pravne pridobitve in tudi izvode listin, iż
         katerih je razviden pravni temelj pridobitve.

      2.       Predlog se lahko vloži že pred sklenitvijo pogodbe, ki je pravni temelj pridobitve, za katero se zahteva soglasje. V tem primeru
         mora vsebovati bistvene točke nameravanega pravnega posla in ga morajo podpisati vse stranke. Če je pravni temelj vzpostavljen
         s pogodbo, morata biti predlog za izdajo soglasja ali izjava vložena v roku treh mesecev od sklenitve pogodbe.

      […]“
      8        Člen 29 VGVG določa:

      „1.       Dokler ni predloženo soglasje ali izjava po tem zakonu, zadevnega pravnega posla ni dopustno izvršiti, predvsem v zemljiško
         knjigo ni dopustno vpisati pravice. Vendar stranki ostaneta zavezani na podlagi pravnega posla.

      2.       V primeru zavrnitve soglasja ali v primeru, da se za soglasje ne zaprosi ali ne predloži izjave v skladu s členom 7 v roku
         dveh let po preteku roka iz člena 17(2), zadnji stavek, nastopi ničnost pravnega posla za nazaj.

      9        Člen 32 VGVG določa:

      „1.       Če nastopi ničnost pravnega posla, katerega predmet je pridobitev lastninske pravice, zaradi zavrnitve soglasja ali izteka
         roka iz člena 29(2), lahko odsvojitelj pridobitelju zavrne vrnitev, če ni vedel ali ni moral vedeti, da se za pravni posel
         zahteva soglasje ali izjava po členu 7 ali da niso bili izpolnjeni pogoji za izdajo soglasja oziroma ni bila predložena izjava.

      2.       V primeru ničnosti pravnega posla lahko odsvojitelj zahteva izbris med tem časom vpisanih pravic, ki niso bile pridobljene
         v dobri veri glede njihovega pravnega učinka v skladu s členom 31(5), zlasti po opozorilu v skladu s členom 31(2).

      […]“
       Spor o glavni stvari in vprašanje za predhodno odločanje
      10      E. Burtscher je lastnik zazidanega zemljišča v občini Sonntag, ki ga je nanj prenesla njegova mati leta 1995.

      11      J. Stauderer, nemški državljan, je leta 1974 s starši E. Burtscherja, takratnimi lastniki nepremičnine, sklenil dogovor o
         nakupu te nepremičnine za ceno 250.000 ATS. J. Stauderer je takrat začel večja popravila na objektu. Od takrat uporablja to
         lastnino kot počitniško hišo.

      12      Leta 1975 so starši E. Burtscherja in J. Staudererja hkrati sklenili dva dogovora. Sklenjena je bila najemna pogodba za 99
         let brez možnosti odpovedi. Ta pogodba, v kateri je bilo določeno, da se pravice in obveznosti, ki jih vsebuje, prenašajo
         na pravne naslednike, je določala plačilo mesečne najemnine 291 ATS in plačilo najemnine 350.000 ATS vnaprej. V tem dogovoru
         se je najemnik tudi zavezal, da bo prevzel vse stroške, povezane z uporabo objekta, vključno z davki in dajatvami. Poleg tega
         je bil sklenjen dogovor, po katerem sta se najemodajalca zavezala, da bosta najemniku, če bo za to obstajala pravna možnost,
         prodala ta objekt, kar je bilo po takratni zakonodaji prepovedano, in mu ga bosta prepustila za nakupno ceno 350.000 ATS.

      13      Pri prenosu navedenega objekta leta 1995 na E. Burtscherja je ta izjavil, da prevzema vse pravice in obveznosti iz najemne
         pogodbe, sklenjene med njegovimi starši in starši J. Staudererja.

      14      Z odločbo z dne 12. julija 1994 je občina Sonntag J. Staudererju prepovedala uporabo spornega objekta za počitniško hišo.
         S sklicevanjem na določbe novele zakona o prostorskem načrtovanju dežele Vorarlberg (Vorarlberger Raumplanungsgesetznovelle,
         LGBl. 27/1993) je menila, da gre za najemno pogodbo, ki ima učinek prodajne pogodbe in je bila sklenjena z namenom obida zakonskih
         določb o pridobivanju lastninske pravice na nepremičninah za tujce.

      15      J. Stauderer je zoper to odločbo vložil ugovor, ki ga je Bezirkshauptmannschaft (okrajni upravni organ) zavrnil. Zavrnjena
         je bila tudi pritožba, ki jo je vložil na Verwaltungsgerichtshof.

      16      E. Burtscher je 11. septembra 2000 Bezirksgericht Bludenz (okrajno sodišče Bludenz) zaprosil, naj J. Staudererju odredi izpraznitev
         zadevne nepremičnine, in uveljavljal, da je bil namen dogovorov, sklenjenih leta 1975, obid zakona, in da so od ab initio nični. Tožena stranka je predlagala, naj se tožba zavrne, in se je sklicevala na pravice iz navedenih dogovorov.

      17      Zahtevo za izpraznitev je Bezirksgericht zavrnilo, vendar je Landesgericht Feldkirch, ki je odločalo o pritožbi tožeče stranke,
         razveljavilo prvostopenjsko sodbo in je vrnilo zadevo v ponovno odločanje Bezirksgerichtu. Oberster Gerichtshof je zavrnilo
         pritožbo zoper sodbo navedenega Landesgerichta.

      18      Tako Landesgericht kot Oberster Gerichtshof sta presodili, da za pravne posle, ki so sklenjeni z namenom obida zakona, veljajo
         predpisi, ki se uporabljajo za nameravani pravni posel, in njihovi učinki so odloženi, dokler se navedeni predpisi ne upoštevajo.
         Po novih določbah o pridobivanju lastninske pravice na zazidanih zemljiščih, ki se navezujejo na podpis Sporazuma o Evropskem
         gospodarskem prostoru z dne 2. maja 1992 (UL 1994 L 1, str. 3) in so v skladu z njim, vendarle pridobiteljem ni treba več
         od organov, pristojnih za promet z nepremičninami, pridobiti predhodnega soglasja. Od takrat, ko je začel veljati VGVG, kot
         je bil objavljen v LGBl. 61/1993, naj bi pridobitelji tem organom v roku dveh let predložili le izjavo v skladu s členom 7(2)
         VGVG, ker bi bil sicer pravni posel ničen za nazaj.

      19      Tako Landesgericht kot Oberster Gerichtshof sta v obravnavanem primeru iz tega sklenili, da naj bi bili dogovori iz leta 1975
         nični in bi moral J. Stauderer zapustiti objekt, saj te izjave ni predložil v roku dveh let, pri čemer naj bi rok začel teči
         najpozneje z začetkom veljavnosti VGVG iz LGB1. št. 29/2000.

      20      V drugem postopku je Bezirksgericht določilo znesek 38.280,57 EUR kot stroške, ki jih je imel J. Stauderer s tem zemljiščem,
         in je temu naložilo, da ob poplačilu tega zneska postopoma izprazni stavbo. Landesgericht je to sodbo potrdilo in presodilo,
         da zoper njo ni dopustno vložiti redne revizije. Presodilo je, da je ta drugi postopek omejen le še na določitev višine zahtevka
         iz naslova neupravičene obogatitve, v katerem ne gre za nobena pomembna pravna vprašanja.

      21      J. Stauderer je na Oberster Gerichtshof vložil izredno revizijo. Trdil je, da to sodišče ni vezano na pravno analizo, ki jo
         je razvilo v svoji prvi sodbi, upoštevajoč novejšo sodno prakso Sodišča. To naj bi v sodbi z dne 15. maja 2003 v zadevi Salzmann,
         C-300/01, Recueil, str. I-4899, odločilo, da je ureditev predhodnega soglasja, ki jo je uvedel VGVG, v nasprotju s prostim
         pretokom kapitala, ki ga zagotavlja člen 56(1) ES. Enaka naj bi bila tudi sklepanja glede sankcije ničnosti pravnega posla,
         s katero je povezana ureditev predhodne predložitve izjave v skladu s členom 7(2) VGVG.

      22      Oberster Gerichtshof natančneje navaja, da je v BGBl. 29/2000 objavljen zakon o spremembah VGVG možnost pridobivanja zazidanih
         zemljišč na podlagi izjave razširil na počitniška domovanja. Ta postopek naj bi bil namenjen, drugače kot ureditev predhodnega
         soglasja, informiranju pristojnih organov o pridobitvi nepremičnin. Vendar se sklicuje na to, da je J. Stauderer zahtevano
         izjavo predložil šele januarja 2003, po preteku dvoletnega roka, ki je bil določen, in da naj bi sankcija ničnosti pravnega
         posla veljala tudi v primeru zgolj prepozne predložitve izjave. Nič namreč ne kaže na to, da naj bi avstrijski zakonodajalec
         želel sankcijo ničnosti omejiti na primere zavrnitve soglasja ali opustitve vsakršnih dejanj pred pristojnimi organi.

      23      Predložitveno sodišče navaja, da je v prvem postopku pretehtalo, da glede na sodbo z dne 1. junija 1999 v zadevi Konle, C-302/97,
         Recueil, str. I-3099, ureditev, kot je vsebovana v VGVG, ki določa postopek predložitve izjave, ki je povezan z možnostjo
         sankcioniranja, ki lahko obsega tudi prepoved pravnega posla, ni v nasprotju s prostim pretokom kapitala, če so pogoji za
         prepoved v tem zakonu tako določni, da je izključena nevarnost diskriminacije tujih pridobiteljev.

      24      Vendar bi lahko zgoraj navedena sodba Sodišča v zadevi Salzmann, ki je bila izdana pozneje in ki jo je treba upoštevati, vzbudila
         dvom o tem stališču. Dvomljiva naj bi bila zlasti sorazmernost določb člena 29(2) VGVG, ki kršitev procesnega pravila sankcionira
         z izgubo pravice.

      25      V teh okoliščinah je Oberster Gerichtshof prekinilo odločanje in Sodišču v predhodno odločanje predložilo to vprašanje:

      „Ali je treba člen 56 ES razlagati tako, da nasprotuje nacionalni zakonodaji (VGVG), v skladu s katero je v primeru pridobitve
         zemljišča na podlagi pravnega posla, za katerega ni potrebno dovoljenje upravnega organa, ki je pristojen za promet z nepremičninami,
         nepravočasna izjava pridobitelja, da je zemljišče zazidano, da pridobitev ni povezana s počitniškim namenom in da je pridobitelj
         avstrijski državljan oziroma da ga je treba obravnavati enako, posledica ničnost pravnega posla, ki učinkuje za nazaj?“

       Dopustnost
       Trditve tožene stranke v postopku v glavni stvari
      26      J. Stauderer trdi, da je vprašanje za predhodno odločanje v mnogo pogledih nedopustno.

      27      Najprej, za odločanje v postopku v glavni stvari naj ne bi bila pristojna avstrijska sodišča, saj se člen 16 Konvencije z
         dne 27. septembra 1968 o jurisdikciji in izvrševanju odločb iz civilnih in gospodarskih zadev (UL 1972 L 299, str. 32), kot
         je bila spremenjena s Sporazumom z dne 9. oktobra 1978 o pristopu Kraljevine Danske, Irske in Združenega kraljestva Velike
         Britanije in Severne Irske (UL L 304, str. 1 in – spremenjeno besedilo – str. 77), s Sporazumom z dne 25. oktobra 1982 o pristopu
         Helenske republike (UL L 388, str. 1), s Sporazumom z dne 26. maja 1989 o pristopu Kraljevine Španije in Portugalske republike
         (UL L 285, str. 1) in s Sporazumom z dne 29. novembra 1996 o pristopu Republike Avstrije, Republike Finske in Kraljevine Švedske
         (UL 1997, C 15, str. 1) (v nadaljevanju: Bruseljska konvencija), v obravnavanem postopku ne more uporabiti.

      28      Dalje, navedeno vprašanje naj bi bilo brezpredmetno. Ureditev izjave o pridobitvi v skladu s členom 7(2) VGVG, ki je bila
         leta 2000 razširjena tudi na počitniška domovanja, se ne more uporabljati za tuje pridobitelje. Člen 3(2) VGVG namreč določa,
         da „glede pridobitve z namenom ureditve počitniškega domovanja iz prostega pretoka kapitala ni razvidna nobena izjema od ureditve
         pridobitve nepremičnin tujcev“. J. Stauderer tako v nobenem primeru ne bi mogel imeti koristi od postopka predložitve izjave
         in predložiti zahtevane izjave.

      29      Končno, od 1. junija 2004 naj bi bil ta postopek odpravljen. Ker mora predložitveno sodišče odločiti na podlagi prava, ki
         velja v času, ko je bila v postopku v glavni stvari izdana sodba, naj bi bilo vprašanje za predhodno odločanje brezpredmetno.

       Presoja Sodišča
      30      Glede zatrjevane nepristojnosti predložitvenega sodišča je treba ponoviti, da ni Sodišče tisto, ki mora preizkusiti, ali je
         bila predložitvena odločba izdana v skladu z nacionalnimi predpisi o organizaciji sodišč in sodnem postopku (glej sodbe z
         dne 14. januarja 1982 v zadevi Reina, 65/81, Recueil, str. 33, točki 7 in 8; z dne 20. oktobra 1993 v zadevi Balocchi, C-10/92,
         Recueil, str. I-5105, točki 16 in 17, in z dne 11. julija 1996 v zadevi SFEI in drugi, C-39/94, Recueil, str. I-3547, točka
         24).

      31      V pristojnosti Sodišča ni niti, da preizkusi, ali je predložitveno sodišče pri odločanju v postopku v glavni stvari upoštevalo
         predpise o jurisdikciji, ki jih navaja Bruseljska konvencija, razen če pogoji za uporabo navedenih predpisov niso sami predmet
         vprašanja za predhodno odločanje (glej v tem smislu sodbo z dne 5. junija 1997 v zadevi Celestini, C-105/94, Recueil, str.
         I-2971, točka 20).

      32      Sodišče je vezano na predložitveno odločbo, ki jo izda sodišče države članice, če ta ni bila razveljavljena na podlagi pravnega
         sredstva, ki ga morebiti določa nacionalno pravo (zgoraj navedene sodbe v zadevi Reina, točka 7, v zadevi Balocchi, točka
         17, in v zadevi SFEI in drugi, točka 24).

      33      Glede drugih razlogov nedopustnosti, ki jih navaja J. Stauderer, ki se nanašajo na nacionalno ureditev, je treba spomniti,
         da je Sodišče po členu 234 ES pristojno za predhodno odločanje o vprašanjih glede prava Skupnosti, ki mu jih predloži sodišče
         ene izmed držav članic. Predmet tega postopka ni razlaga nacionalnih zakonskih določb ali ureditev. Morebitne netočnosti opisa
         zadevnih nacionalnih določb v predložitveni odločbi pa Sodišču ne morejo odvzeti pristojnosti odgovoriti na vprašanje, ki
         mu ga je to sodišče predložilo (glej predvsem sodbo z dne 30. aprila 1986 v zadevah Asjes in drugi, od 209/84 do 213/84, Recueil,
         str. 1425, točka 12).

      34      Prav tako je v skladu z ustaljeno sodno prakso načeloma nacionalno sodišče samo tisto, ki ob upoštevanju vsakokratnih dejstev
         presodi tako potrebo po predložitvi vprašanja za predhodno odločanje kot njegovo pomembnost (glej v tem smislu predvsem sodbo
         z dne 5. marca 2002 v zadevi Reisch in drugi, C-515/99, od C-519/99 do C-524/99 in od C-526/99 do C-540/99, Recueil, str.
         I-2157, točka 25, in zgoraj navedeno sodbo v zadevi Salzmann, točka 30).

      35      Iz tega je razvidno, da se pomembnost vprašanj, ki jih predloži nacionalno sodišče o sprejetju odločitve v dejanskem in pravnem
         okviru, ki ga to določi v okviru lastne odgovornosti, in katerega pravilnosti Sodišče ne preizkuša, domneva (glej sodbo z
         dne 7. septembra 1999 v zadevi Beck in Bergdorf, C-355/97, Recueil, str. I-4977, točke od 22 do 24, in zgoraj navedeno sodbo
         v zadevi Salzmann, točka 31).

      36      Vendar v obravnavani zadevi ni očitno, da naj bi bila razlaga prava Skupnosti, za katero je zaprosilo predložitveno sodišče,
         nepomembna za njegovo odločitev.

      37      Iz teh sklepanj je razvidno, da je vprašanje za predhodno odločanje dopustno.

      38      Tako je treba preizkusiti, ali člen 56(1) ES nasprotuje uporabi nacionalne ureditve, kot je sporna ureditev v postopku v glavni
         stvari, v skladu s katero prepozna predložitev zahtevane izjave o pridobitvi pelje do ničnosti pravnega posla za nazaj.

       Utemeljenost
      39      Kot je Sodišče že razsodilo, za ureditev, kot je v postopku v glavni stvari zadevni VGVG, katere predmet je prepoved ali določitev
         posebnih pogojev za pridobitev nepremičnin za namene ureditve sekundarnega prebivališča, veljajo določbe Pogodbe ES o prostem
         pretoku kapitala (glej v tem smislu zgoraj navedene sodbe v zadevi Konle, točka 22, v zadevi Reisch in drugi, točka 28, in
         v zadevi Salzmann, točka 39).

      40      V skladu z vprašanjem predložitvenega sodišča je tako treba razsežnost ukrepa, ki je obravnavan v postopku v glavni stvari,
         preizkusiti v smislu določb člena 56(1) ES.

      41      Kot pojasnjuje avstrijska vlada, je učinkovitost pravnih poslov po ureditvi, ki jo je uvedel VGVG o pridobivanju lastninske
         pravice na nepremičninah, odvisna od predložitve izjave v skladu s členom 7(2) navedenega VGVG. Avtomatičnost sankcije ničnosti
         pravnega posla za nazaj naj bi časovno omejila civilnopravni učinek izjave pred pristojnim organom kot „odložni pogoj“, ki
         vpliva na obravnavan pravni posel.

      42      Iz teh pojasnil je razvidno, da navedena izjava, čeprav ni materialni pogoj za izvedbo pravnega posla, prav tako pomeni zavezujočo
         procesno določbo, ki mora biti izpolnjena pred učinkovitim vpisom prodaje v zemljiško knjigo, ki edini zagotavlja učinkovitost
         tega pravnega akta nasproti državi in tretjim. Poleg tega je v skladu z besedilom člena 12(1), prvi stavek, VGVG ta izjava
         povezana z obveznostjo, da se nepremičnine ne uporabi z drugačnim namenom od določenega.

      43      Taka ureditev izjave že tako zaradi svojega predmeta učinkuje kot omejitev prostega pretoka kapitala (glej v tem smislu, v
         povezavi z ureditvijo predhodne izjave/soglasja za pridobitev zazidljivih zemljišč, zgoraj navedeno sodbo Reisch, točka 32).

      44      Take omejitve se lahko vendarle dopustijo, če služijo cilju zadevnega nacionalnega ukrepa, ki je splošni interes, se uporabljajo
         nediskriminatorno in spoštujejo načelo sorazmernosti, to pomeni, da so primerne za doseganje zasledovanega cilja in ne prekoračujejo
         okvirov, ki so za to potrebni (glej v tem smislu zgoraj navedeno sodbo v zadevi Konle, točka 40; sodbo z dne 22. januarja
         2002 v zadevi Canal Satélite Digital, C-390/99, Recueil, str. I-607, točka 33; zgoraj navedeno sodbo v zadevi Reisch in drugi,
         točka 33, in zgoraj navedeno sodbo v zadevi Salzmann, točka 42).

      45      Najprej, glede pogoja cilja, ki je v splošnem interesu, avstrijska vlada navaja, da Landtag Vorarlberg z uvedbo navedenega
         postopka predložitve izjave zasleduje cilj prostorskega urejanja in smotrno izrabo stavbnih zemljišč s tem, ko omejuje ureditev
         sekundarnih prebivališč, in poskuša uskladiti zavezujoč nujni nadzor pristojnih organov nad spoštovanjem urbanističnih pravil
         in pravno varnost v prometu z nepremičninami.

      46      Glede tega je iz ustaljene sodne prakse razvidno, da se omejitve ureditve sekundarnih prebivališč na določenem geografskem
         območju, ki jih določi država članica pri zasledovanju ciljev prostorskega načrtovanja z namenom ohranjanja stalne populacije
         in gospodarske dejavnosti, ki ni odvisna od turizma, lahko opredelijo kot prispevek k cilju, ki je v splošnemu interesu (glej
         zgoraj navedene sodbe v zadevi Konle, točka 40, v zadevi Reisch in drugi, točka 34, in v zadevi Salzmann, točka 44). Glede
         na to ni dvoma, da skrb nacionalnih organov, da se zagotovi uporaba urbanističnih pravil ob upoštevanju zahteve po pravni
         varnosti pravnih poslov, pomeni cilj, ki je v splošnem interesu.

      47      Dalje, J. Stauderer glede pogoja nediskriminatorne uporabe zadevne nacionalne zakonodaje, pogoja, ki ga je v obravnavanem
         primeru v zvezi s postopkom predložitve izjave treba preizkusiti kot celoto, trdi, da je formalno diskriminatoren značaj VGVG
         v tem, da izključuje pridobitev sekundarnih prebivališč za državljane drugih držav članic. Španska vlada prav tako meni, da
         je VGVG formalno diskriminatoren, ker pridobitelje, ki so državljani druge države članice, zavezuje, da navedejo svoje državljanstvo,
         ne da bi bilo pojasnjeno, kakšne posledice se navezujejo na to navedbo pri vsebinskem preverjanju izjave.

      48      Iz pisnih stališč avstrijske vlade in iz predložitvenega sklepa je vendarle razvidno, da se nacionalna ureditev o sekundarnih
         prebivališčih v postopku v glavni stvari brez razlikovanja uporablja za avstrijske državljane in državljane drugih držav članic
         Evropske unije ali Evropskega gospodarskega prostora (v nadaljevanju: EGP).

      49      Dejansko velja postopek predložitve izjave prav tako za državljane druge države članice Unije, kot je J. Stauderer, in za
         državljane druge države članice EGP, ki lahko nepremičnino pridobijo ob upoštevanju istih procesnih določb, kot veljajo za
         avstrijske državljane.

      50      V preostalem je namen obveznosti pridobitelja, da v predloženi izjavi navede svoje državljanstvo, razlikovati med položajem
         državljanov ene od držav Unije ali EGP, ki imajo enako pravico do pridobivanja kot avstrijski državljani, in položajem državljanov
         tretjih držav, ki ne morejo pod enakimi pogoji pridobivati nepremičnin. Ta obveznost navedbe državljanstva in obveznost v
         izjavi prav tako navesti, ali se nepremičnina uporablja kot počitniško domovanje, se tako ne nanašata na prepoved pridobivanja
         sekundarnih prebivališč za državljane drugih držav članic, ampak, kot je pojasnila avstrijska vlada, zgolj na zagotovitev
         upoštevanja posebnih pogojev ureditve teh domovanj.

      51      Končno, avstrijska vlada glede pogoja sorazmernosti potrjuje, da izjava v skladu s členom 7(2) VGVG, v nasprotju z navedbami
         predložitvenega sodišča, nima le formalnega značaja. Iz pripravljalnih aktov VGVG, kot je bil objavljen v LGB1. 61/1993 (in
         kot je bil objavljen v LGB1. 29/2000), je razvidno, da izjava ni določena le zaradi obveščanja pristojnih organov o namenu
         pridobitve, ampak tudi zaradi zagotovitve, da se bo zazidano zemljišče dejansko uporabljalo za namene, ki so navedeni v tej
         izjavi, zlasti da njegova morebitna uporaba za počitniško domovanje ustreza posebnim pogojem tega načina uporabe. Pozneje
         opravljeni nadzori teh organov ne posegajo v izvršitev nameravane pridobitve, saj se vpis v zemljiško knjigo opravi le ob
         predložitvi izjave. Sankcija ničnosti, ki je določena za primer, da izjava ni bila predložena v roku dveh let, omogoča s tem,
         da nastopi avtomatično, zagotovitev pravilne informacije navedenim organom o pridobitvi zazidanega zemljišča in jim omogoči,
         da v primernem roku sprejmejo potrebne ukrepe nadzora. Ta sankcija je tako sorazmerna s ciljem preprečevanja nezakonite uporabe
         nepremičnin za počitniška domovanja. Upravnopravna sankcija, ki bi nadomestila sankcijo ničnosti pogodbe, ne bi bila nujno
         manj obremenjujoča za pridobitelja, ker bi jo bilo mogoče naložiti po preteku trimesečnega roka in bi bila manj učinkovita.

      52      Glede tega je res, da ureditev predhodne izjave, če je povezana z ustreznimi pravnimi možnostmi, dejansko lahko pomeni ukrep,
         ki je sorazmeren z zasledovanim ciljem splošnega interesa. Tako je Sodišče že presodilo, da lahko taka ureditev odpravi potrebo
         zahteve po predhodnem soglasju, ki na splošno močneje omejuje prosti pretok kapitala, ne da bi to vplivalo na učinkovito uresničevanje
         ciljev, ki jih zasleduje država (glej v tem smislu sodbo z dne 14. decembra 1995 v zadevi Sanz de Lera in drugi, C-163/94,
         C-165/94 in C‑250/94, Recueil, str. I-4821, točka 27, ter zgoraj navedeni sodbi v zadevi Konle, točki 46 in 47, in v zadevi
         Salzmann, točka 50). Kot v zvezi s tem navaja Komisija Evropskih skupnosti, taka ureditev sama po sebi ne more pomeniti nesorazmernega
         ukrepa.

      53      Vendar se vprašanje za predhodno odločanje ne nanaša na postopek predložitve izjave, ki ga je uvedel VGVG, v celoti, ampak
         le na ukrep sankcije, ki je določen za primer prepozne predložitve zahtevane izjave, to pomeni na ničnost pravnega posla o
         pridobitvi nepremičnine za nazaj.

      54      Taka sankcija vendarle ni sorazmerna s ciljem splošnega interesa, ki se zasleduje v obravnavanem primeru.

      55      Dejansko se na eni strani naloži avtomatično le zaradi zamude roka za predložitev zahtevane izjave, ne glede na razloge za
         zamudo pri predložitvi. Tako se zdi, da se v postopku v glavni stvari prepozna predložitev izjave J. Staudererja delno ujema
         s pravno negotovostjo, ki je pri njem obstajala zaradi tega, ker je predložitveno sodišče v enem izmed prejšnjih postopkov
         menilo, da je za izpolnitev te obveznosti zadevne osebe v vsakem primeru prepozno.

      56      Poleg tega taka sankcija radikalno posega v voljo strank, ki se odraža v dogovoru, ne da bi bila utemeljena s kršitvijo veljavnih
         materialnih določb, in tako ne more biti v skladu z zahtevami pravne varnosti, ki ima na področju pridobivanja lastninske
         pravice na nepremičninah poseben pomen. Okoliščina, da je rok, kot je to navedla Komisija, „velikodušno izračunan“, v skladu
         s tem ni zadosten razlog za opredelitev navedene sankcije kot sorazmerne z zasledovanim ciljem.

      57      Sodišče je sicer priznalo, da lahko tožba za ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe v okviru ureditve predhodne predložitve
         izjave pomeni ukrep sorazmerne sankcije (zgoraj navedena sodba v zadevi Salzmann, točka 51). Prav tako je že navedlo, da se
         določeni cilji prostorskega urejanja, kot je podpiranje in razvoj stabilnega kmetijstva z obvladovanjem razvoja strukture
         kmetijskih zemljišč, zgolj s sistemom predhodne predložitve izjave morebiti ne bi mogli doseči in bi bil tako pod določenimi
         pogoji s prostim pretokom kapitala združljiv celo sistem pridobitve predhodnega soglasja (glej v tem smislu predvsem sodbo
         z dne 23. septembra 2003 v zadevi Ospelt in Schlössle Weissenberg, C-452/01, Recueil, str. I-9743, točke od 41 do 45).

      58      Tako ni izključeno, da ureditev predhodne izjave, ki manj omejuje prosti pretok kapitala kot ureditev predhodnega soglasja,
         s katero je lahko povezana poznejša naložitev strožjih ukrepov sankcij, ki so tako dovolj odvračilne, da se tako dejansko
         spoštujejo cilji prostorskega načrtovanja in urbanistični cilji.

      59      Sicer se sankcija, kot je obravnavana v postopku v glavni stvari, v primeru kršitve materialnopravnih določb, ki jih določa
         zadevno pravo, lahko dopusti, kar morajo v skladu s predpisi ugotoviti pristojni organi glede na vse okoliščine iz spisa,
         vendar je tak ukrep nesorazmeren v delu, v katerem avtomatično določa posledice zaradi prepozne predložitve izjave s tem,
         ko tem organom prepoveduje, da preizkusijo, ali je nameravana pridobitev vsebinsko v skladu z veljavnimi urbanističnimi pravili.

      60      Prepozna predložitev izjave bi lahko bila glede na učinek, ki ga ima, sankcionirana z drugimi, manj strogimi ukrepi, recimo
         globami. Člen 34 VGVG vsebuje med drugim seznam dejstev, ki dovoljujejo naložitev finančnih sankcij. Prav tako bi se lahko
         upoštevalo, da se vlagatelju izjave omogoči, da navede razloge za zamudo, ali pa mu pristojni organi, zlasti takrat, ko ne
         gre za poseg v pravice tretjih, pod posebnimi pogoji omogočijo upoštevanje tudi prepozne izjave ali, spet pod posebnimi pogoji,
         ohranitev veljavnosti dogovora.

      61      Sankcija, kot je sporna v postopku v glavni stvari, tako ne more biti opredeljena kot nujno potrebna za zagotovitev spoštovanja
         obveznosti predložitve izjave o pridobitvi in za doseganje cilja v splošnem interesu, ki ga zasleduje VGVG.

      62      Tako je treba predložitvenemu sodišču odgovoriti, da člen 56(1) ES nasprotuje uporabi nacionalne ureditve, kot je VGVG, po
         kateri zgolj prepozna predložitev zahtevane izjave o pridobitvi pelje do retroaktivne ničnosti zadevnega pravnega posla o
         pridobitvi nepremičnine.

       Stroški
      63      Ker je ta postopek za stranki v postopku v glavni stvari ena od stopenj v postopku pred predložitvenim sodiščem, to odloči
         o stroških. Stroški, priglašeni za predložitev stališč Sodišču, ki niso stroški omenjenih strank, se ne povrnejo.

      Iz teh razlogov je Sodišče (tretji senat) razsodilo:
      Člen 56(1) ES nasprotuje uporabi nacionalne ureditve, kot je zakon o prometu z nepremičninami (Vorarlberger Grundverkehrsgesetz)
            z dne 23. septembra 1993, kot je bil spremenjen, po kateri zgolj prepozna predložitev zahtevane izjave o pridobitvi pelje
            do retroaktivne ničnosti zadevnega pravnega posla o pridobitvi nepremičnine.
      Podpisi
      * Jezik postopka: nemščina.