title: Komission päätös (EU) 2015/507, annettu 16 päivänä syyskuuta 2014 , toimenpiteestä SA.23129 – (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), jonka Saksa on toteuttanut (tiedoksiannettu numerolla C(2014) 6411)  ETA:n kannalta merkityksellinen teksti

text:
               1.4.2015

               FI

               Euroopan unionin virallinen lehti

               L 89/37

         KOMISSION PÄÄTÖS (EU) 2015/507,
   annettu 16 päivänä syyskuuta 2014,
   toimenpiteestä SA.23129 – (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), jonka Saksa on toteuttanut
   (tiedoksiannettu numerolla C(2014) 6411)
   (Ainoastaan saksankielinen teksti on todistusvoimainen)
   (ETA:n kannalta merkityksellinen teksti)
   EUROOPAN KOMISSIO, joka
   ottaa huomioon Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen ja erityisesti sen 108 artiklan 2 kohdan ensimmäisen alakohdan,
   on mainitun artiklan mukaisesti kehottanut asianomaisia esittämään huomautuksensa (1) ja ottaa huomioon nämä huomautukset,
   sekä katsoo seuraavaa:
   1.   MENETTELY

               (1)

               Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, jäljempänä ’Neuwoges’, toimitti neuvoston asetuksen (EY) N:o 659/1999 20 artiklan 2 kohdan (2) nojalla 30 päivänä maaliskuuta 2007 komissiolle kantelun, jonka mukaan Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co. Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG:lle ja Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG:lle, jäljempänä ’Bavaria 1’ ja ’Bavaria 2’, yhdessä ’Bavaria’, oli myönnetty sääntöjenvastaista valtiontukea maanvuokraus- ja myyntisopimuksella (Erbbaurechtsvertrag) ja yleisellä hallintasopimuksella (Generalverwaltervertrag). Neuwoges pyysi komissiota aloittamaan SEUT-sopimuksen 108 artiklan 2 kohdan mukaisen muodollisen tutkintamenettelyn.

               (2)

               Komissio pyysi Saksalta lisätietoja 6 päivänä elokuuta 2007, 14 päivänä toukokuuta 2008, 6 päivänä huhtikuuta 2009 ja 3 päivänä helmikuuta 2012. Saksa vastasi 4 päivänä syyskuuta 2007, 12 päivänä lokakuuta 2007, 17 päivänä lokakuuta 2007, 11 päivänä heinäkuuta 2008, 14 päivänä heinäkuuta 2008, 12 päivänä joulukuuta 2008, 30 päivänä kesäkuuta 2009 ja 28 päivänä helmikuuta 2012. Neuwoges esitti huomautuksia 30 päivänä toukokuuta 2007, 5 päivänä marraskuuta 2007, 26 päivänä helmikuuta 2008, 15 päivänä heinäkuuta 2008, 30 päivänä syyskuuta 2008, 18 päivänä joulukuuta 2008, 6 päivänä maaliskuuta 2009, 4 päivänä kesäkuuta 2009, 15 päivänä heinäkuuta 2009, 26 päivänä elokuuta 2009, 22 päivänä syyskuuta 2009 ja 19 päivänä tammikuuta 2012. Bavaria esitti huomautuksia 13 päivänä toukokuuta 2008.

               (3)

               Rostockin alueellinen tuomioistuin (Landgericht Rostock) antoi 28 päivänä marraskuuta 2008 tuomionsa Bavarian ja Neuwogesin välisessä oikeudenkäynnissä. Bavaria oli nostanut kanteen Neuwogesia vastaan, koska tämä ei ollut noudattanut osapuolten välistä sopimusta. Neuwoges oli vastannut kanteeseen väittäen, että sopimukseen liittyi sääntöjenvastaista ja sisämarkkinoille soveltumatonta valtiontukea, joten se oli mitätön. Rostockin alueellinen tuomioistuin totesi, ettei Bavaria saanut etua ja ettei asiaan näin ollen liittynyt SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdan mukaista valtiontukea. Neuwoges valitti tuomiosta, ja oikeudenkäynti on vireillä Rostockin hovioikeudessa (Oberlandesgericht Rostock). Lisäksi Bavaria pani vireille oikeudenkäynnin Greifswaldin hallintotuomioistuimessa (Verwaltungsgericht Greifswald) saadakseen päätöksen, joka antaisi sille oikeuden tutustua kaikkiin Neuwogesin ja Neubrandenburgin kaupungin hallussa oleviin asiakirjoihin, jotka koskevat kyseessä olevia sopimuksia. Asia on edelleen vireillä.

               (4)

               Neuwoges pyysi 4 päivänä kesäkuuta 2009 päivätyllä kirjeellä komissiota aloittamaan SEUT-sopimuksen 265 artiklan 2 kohdan mukaisesti muodollisen tutkintamenettelyn kahden kuukauden kuluessa.

               (5)

               Komissio ilmoitti Neuwogesille 29 päivänä heinäkuuta 2009 päivätyllä kirjeellä alustavasta arvioinnistaan, jonka mukaan maanvuokraus- ja myyntisopimukseen eikä yleiseen hallintasopimukseen liity SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea.

               (6)

               Neuwoges kiisti komission alustavan arvioinnin 26 päivänä elokuuta 2009 päivätyllä kirjeellä ja vaati komissiota aloittamaan muodollisen tutkintamenettelyn kahden viikon kuluessa.

               (7)

               Komissio ilmoitti Neuwogesille 15 päivänä syyskuuta 2009 päivätyllä kirjeellä lähettävänsä uuden kirjeen, joka sisältäisi arvioinnin Neuwogesin viimeisimmistä huomautuksista. Neuwoges ilmoitti komissiolle 22 päivänä syyskuuta 2009 päivätyllä kirjeellä, ettei se hyväksynyt komission ehdotusta.

               (8)

               Neuwoges nosti 9 päivänä lokakuuta 2009 kanteen unionin yleisessä tuomioistuimessa ja pyysi tuomioistuinta kumoamaan päätöksen, jonka väitettiin sisältyvän komission 29 päivänä heinäkuuta 2009 päivättyyn kirjeeseen, tai vaihtoehtoisesti toteamaan, että komissio oli laiminlyönyt velvollisuutensa kieltäytyessään aloittamasta SEUT-sopimuksen 108 artiklan 2 kohdan mukaista muodollista tutkintamenettelyä. Unionin yleinen tuomioistuin hylkäsi 9 päivänä tammikuuta 2012 kumoamiskanteen jättäen sen tutkimatta ja velvollisuuden laiminlyöntikanteen perusteettomana (3).

               (9)

               Neuwoges pyysi 19 päivänä tammikuuta 2012 päivätyllä kirjeellä uudelleen komissiota aloittamaan SEUT-sopimuksen 108 artiklan 2 kohdan mukaisen muodollisen tutkintamenettelyn.

               (10)

               Komissio ilmoitti 21 päivänä maaliskuuta 2012 päivätyllä kirjeellä Saksalle päätöksestään aloittaa muodollinen tutkintamenettely. Komission päätös menettelyn aloittamisesta, jäljempänä ’menettelyn aloittamista koskeva päätös’, julkaistiin Euroopan unionin virallisessa lehdessä
                   (4). Komissio pyysi siinä asianomaisia esittämään huomautuksensa toimenpiteestä. Neuwoges haki 22 päivänä maaliskuuta 2012 muutosta unionin yleisen tuomioistuimen 9 päivänä tammikuuta 2012 antamaan päätökseen. Tuomioistuin hylkäsi muutoksenhaun 15 päivänä marraskuuta 2012 tarkoituksettomana (5).

               (11)

               Komissio vastaanotti huomautuksia Neuwogesilta 17 päivänä heinäkuuta 2012, 2 päivänä lokakuuta 2012, 4 päivänä huhtikuuta 2013 ja 15 päivänä huhtikuuta 2014 sekä Bavarialta 18 päivänä kesäkuuta 2012 ja 22 päivänä huhtikuuta 2013. Huomautukset toimitettiin eteenpäin Saksalle 7 päivänä elokuuta 2012 ja 16 päivänä syyskuuta 2013. Saksan hallituksen puolesta huomautuksia esittivät Neubrandenburgin kaupunki 23 päivänä heinäkuuta 2012 ja 28 päivänä syyskuuta 2012 sekä Berliinin osavaltio 16 päivänä toukokuuta 2012, 28 päivänä syyskuuta 2012 ja 30 päivänä syyskuuta 2013.

         2.   TOIMENPITEIDEN KUVAUS

               (12)

               Neuwoges on Saksan lainsäädännön mukainen osakeyhtiö. Neubrandenburgin kaupunki omistaa 100 prosenttia sen osakkeista. Neuwogesin tavoitteena on tarjota kohtuuhintaisia asuntoja suurelle osalle Neubrandenburgin ja sen lähialueiden väestöä. Neuwoges omistaa tällä hetkellä 33 prosenttia kaikista Neubrandenburgin kaupungin asunnoista. Bavaria 1 ja Bavaria 2 ovat kiinteistöyhtiöitä, jotka on perustettu erityisesti Neuwogesin kanssa toteuttavia toimenpiteitä varten. Niiden enemmistöosakkaita ovat suljetut kiinteistörahastot. Bavaria 1:n omistavat Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) ja Bavaria Immobilien Management GmbH i.I (6 %). Bavaria 2:n omistaa kokonaan Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG – LBB Fonds Dreizehn. Sekä Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG:n että Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG – LBB Fonds Dreizehnin osakkeet ovat yksityisten sijoittajien omistuksessa. Kummankin rahaston on perustanut ja kumpaakin on markkinoinut Berliner Immobilien Holding GmbH, joka kuului 1 päivään tammikuuta 2006 asti Bankgesellschaft Berlinille ja jonka suora ja ainoa omistaja on sen jälkeen ollut Berliinin osavaltio.

               (13)

               Neuwoges omistaa muun muassa useita tontteja Neubrandenburgissa. Tonteilla on 12 kerrostaloa, joissa on yhteensä 557 huoneistoa ja muutamia liiketiloja. Neuwoges ja Bavaria tekivät 21 päivänä tammikuuta 1998 maanvuokraus- ja myyntisopimuksen sekä yleisen hallintasopimuksen, jäljempänä ’kyseessä olevat sopimukset’ tai yhdessä ’myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide’.

         2.1   MAANVUOKRAUS- JA MYYNTISOPIMUS

               (14)

               Neuwoges ja Bavaria tekivät 21 päivänä tammikuuta 1998 maanvuokrausta ja rakennusten myyntiä koskevan sopimuksen 12 rakennuksesta, joissa on yhteensä 557 huoneistoa. Tällä sopimuksella Bavaria sai maan vuokralle 75 vuodeksi ja osti rakennukset.

               (15)

               Maanvuokraus- ja myyntisopimus jakautuu kahteen pääosaan:

                           a.

                           Bavaria sitoutui maksamaan Neuwogesille yhteensä […] (6) euroa (7), josta […] euroa kattoi tontin pääomitetun vuokran 31 päivään joulukuuta 2028 asti ja […] euroa rakennusten ostohinnan.

                           b.

                           Lisäksi Bavarian on 1 päivästä tammikuuta 2029 alkaen maksettava tonteista 10 vuoden ajan vuotuista vuokraa, joka on […] prosenttia tontin nykyarvosta eli […] euroa neliömetriä kohden tai […] euroa vuodessa. Tämän jälkeen maanvuokraus- ja myyntisopimuksen loppuun asti vuokra tarkistetaan elinkustannusindeksin kehityksen mukaan, mikäli indeksi muuttuu yli […] prosenttia.

               (16)

               Neuwogesin sisäiset asiantuntijat arvioivat kiinteistön (rakennusten ja tontin) arvon vuonna 1997 ennen maanvuokraus- ja myyntisopimuksen tekemistä Bavarian kanssa. Arvion mukaan kiinteistön arvo oli […] euroa. Vuonna 2007 Neuwoges pyysi ulkopuolista asiantuntijaa laskemaan takautuvasti kiinteistön vuoden 1997 markkina-arvon. Vuoden 2007 arviossa kiinteistön vuoden 1997 arvoksi esitettiin […] euroa.

      Velkahelpotusta koskeva laki (Altschuldenhilfegesetz)

               (17)

               Maanvuokraus- ja myyntisopimus tehtiin velkahelpotusta koskevan lain (8) puitteissa. Saksojen yhdistyttyä vuonna 1990 entisistä Itä-Saksan valtion omistamista asuntoyhtiöistä tuli itsenäisiä kunnallisia asuntoyhtiöitä. Uudet yhtiöt perivät edeltäjiensä varat ja velat, ja niille aiheutui näin suuria rasitteita. Jotta asuntoyhtiöt pysyisivät toimintakykyisinä pitkällä tähtäimellä, Saksassa säädettiin velkahelpotusta koskeva laki, joka tuli voimaan 27 päivänä kesäkuuta 1993.

               (18)

               Velkahelpotusta koskevan lain mukaan itäisen Saksan kunnalliset asuntoyhtiöt voivat hakea velkahelpotusta. Lain 4 §:n 1–2 momentin mukaan 76,69 euroa neliömetriä kohden ylittävä velka voitiin mitätöidä 434,60 euron neliömetrihintaan asti. Vastineeksi asuntoyhtiön oli hyväksyttävä tiettyjä velvoitteita. Yhtiön piti erityisesti pyrkiä kaikin kohtuullisin toimin yksityistämään 15 prosenttia asunnoistaan (4 §:n 5 momentin 1 kohta sekä 5 §), laatia liiketoimintasuunnitelma asuntojensa nopeaa yksityistämistä, nykyaikaistamista ja kunnostamista varten (4 §:n 5 momentin 2 kohta) sekä raportoida investointiohjelmastaan ja yksityistämisestään (4 §:n 5–7 momentti). Kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998) voimassa olleen lain version mukaan asuntoyhtiöiden tuli täyttää yksityistämisvelvoite 31 päivään joulukuuta 2003 mennessä. Jos asuntoyhtiö ei täyttänyt yksityistämisvelvoitetta (ei pyrkinyt siihen kaikin kohtuullisin toimin), myönnetty velkahelpotus peruttiin.

               (19)

               Tietty osuus asuntoyhtiön yksityistämisen kautta saamista 76,69 euroa neliömetriltä ylittävistä tuotoista oli siirrettävä velkahelpotusrahastoon (Erblastentilgungsfonds). Velkahelpotusta koskevan lain 5 §:n 2 momentissa säädettiin kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998), että kaikkien 31 päivään joulukuuta 1998 mennessä toteutettujen yksityistämisten tuotoista 45 prosenttia oli siirrettävä. Siirrettävä osuus oli 31 päivään joulukuuta 2000 mennessä toteutettujen yksityistämisten osalta 50 prosenttia ja 31 päivään joulukuuta 2003 mennessä toteutettujen yksityistämisten osalta 55 prosenttia. Jos yksityistäminen toteutettiin myymällä pelkät rakennukset ja antamalla tontit vuokralle (sen sijaan, että rakennukset ja tontit olisi myyty), siirrettävä summa laskettiin rakennusten myyntihinnan ja tonttien sovitun vuokran pääoma-arvon perusteella (velkahelpotusta koskevan lain 5 §:n 2 momentti).

               (20)

               Vuoden 1995 kuluessa huomattiin, että alun perin suunnitellulla yksityistämistavalla (vuokralaisille myynti) olisi vaikea päästä 15 prosentin tavoitteeseen. Siksi velkahelpotusohjelman hallinnoinnista vastaava kehityspankki Kreditanstalt für Wiederaufbau päätti hyväksyä niin kutsutun välillisen yksityistämisen (9). Tätä mallia oli tarkoitus soveltaa vain niissä tilanteissa, joissa vaikutti siltä, ettei 15 prosentin tavoitetta pystytä saavuttamaan suoralla yksityistämisellä. Tällöin asuntoyhtiö sai myydä asuinrakennuksia kokonaisuutena kaupalliselle ostajalle. Jotta tällainen myynti voitiin laskea osaksi asuntoyhtiön 15 prosentin yksityistämisvelvoitetta, kaupallisen ostajan oli hyväksyttävä velvoite nykyaikaistaa rakennukset ja pyrkiä myymään mahdollisimman moni asunto (vähintään kolmannes asunnoista) vuokralaisille (10). Jos sitovien tarjousten tekemisen jälkeen ilmeni, että huomattavasti alle kolmannes vuokralaisista oli halukkaita ostamaan asunnon, kaupallinen ostaja voi vapauttaa 60 prosenttia asunnoista yksityistämisvelvoitteesta ja rajata näin velvoitteen koskemaan vain kolmannesta jäljelle jäävistä 40 prosentista asuntoja (11).

      NEUWOGES ja velkahelpotusta koskeva laki

               (21)

               Kehityspankki tunnusti lopulta maanvuokraus- ja myyntisopimuksen velkahelpotusta koskevan lain mukaiseksi välilliseksi yksityistämiseksi. Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide auttoi näin ollen Neuwogesia täyttämään velkahelpotusta koskevan lain mukaisen yksityistämisvelvoitteensa. On kuitenkin epäselvää ja kiistanalaista, miten suurelta osin laki vaikutti taloudellisiin näkökohtiin, joiden perusteella Neuwoges päätti tehdä sopimukset, ja onko Neuwogesin lain mukaisesti saama velkahelpotus otettava huomioon arvioitaessa sitä, oliko myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä etua Bavarialle.

               (22)

               Neuwoges sai oman ilmoituksensa mukaan kaiken kaikkiaan […] euron velkahelpotuksen (12). Neuwogesin mukaan osa velkahelpotuksesta oli vaikea eritellä myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä johtuvaksi, sillä velkahelpotusta koskevan lain mukaan velkahelpotus myönnettiin vain, jos asuntoyhtiö oli täyttänyt yksityistämisvelvoitteensa kokonaan. Jos osa velkahelpotuksen kokonaismäärästä piti kuitenkin eritellä yksittäisestä yksityistämisestä johtuvaksi sen perusteella, miten suuren osuuden kyseinen yksityistäminen kattoi Neuwogesin koko yksityistämisvelvoitteesta, myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen osalle matemaattisesti eriteltävä velkahelpotus olisi yhteensä […] euroa. Bavarialle myymisen tuotoista […] euroa oli siirrettävä velkahelpotusrahastoon. Tämän jälkeen Neuwogesin matemaattisesti lasketuksi nettovelkahelpotukseksi jäi […] euroa (13).

         2.2   YLEINEN HALLINTASOPIMUS

               (23)

               Bavaria ja Neuwoges allekirjoittivat 21 päivänä tammikuuta 1998 myös yleisen hallintasopimuksen, jolla rakennukset vuokrattiin takaisin Neuwogesille. Sopimuksen mukaan Neuwoges vastaa rakennusten hallinnoinnista ja liiketoiminnallisesta hyödyntämisestä 30 vuoden ajan. Kaikki rakennusten vuokraamisesta saatavat tulot jäävät Neuwogesille. Näiden käyttöoikeuksien vastineeksi Neuwoges sitoutui maksamaan kiinteää kuukausittaista takaisinvuokrausmaksua, joka on […] euroa ([…] euroa vuodessa) nykyaikaistamistöiden valmistumiseen asti ja sen jälkeen […] euroa ([…] euroa vuodessa). Takaisinvuokrausmaksu nousi 1 päivästä tammikuuta 2000 alkaen […] prosenttia vuodessa.

         2.3   KERTAKORVAUSSOPIMUS

               (24)

               Bavaria sitoutui nykyaikaistamaan rakennukset ja teki tätä varten kertakorvaussopimuksen Neuwogesin 100-prosenttisesti omistaman tytäryhtiön BRG Bau-Regie GmbH:n, jäljempänä ’BRG’, kanssa. Sopimuksen mukaan Bavaria maksoi BRG:lle […] euron kertakorvauksen sovituista nykyaikaistamistöistä.

         3.   SAKSAN ESITTÄMÄT HUOMAUTUKSET

               (25)

               Saksa vastaa menettelyn aloittamista koskevaan päätökseen toteamalla, ettei se aio esittää asiassa huomautuksia menettelyn aloittamista koskevan päätöksen johdosta. Se jättää huomautusten esittämisen asianomaisten alueiden, Neubrandenburgin kaupungin ja Berliinin osavaltion, vastuulle.

         4.   ASIANOMAISTEN HUOMAUTUKSET

   4.1   NEUWOGES

               (26)

               Neuwoges ilmoittaa, että se ei toiminut kyseessä olevien sopimusten tekemisessä markkinatalouden toimijan tavoin ja antoi sen vuoksi Bavarialle taloudellisen edun, joka on SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea. Neuwoges arvioi, että kyseessä olevista sopimuksista aiheutui tappioita, joiden nimellisarvo oli […] euroa ja diskontattu arvo […] euroa. Se katsoo näiden tappioiden olevan sisämarkkinoille soveltumatonta valtiontukea Bavarialle.

               (27)

               Neuwoges väittää, että maanvuokraus- ja myyntisopimusta sekä yleistä hallintasopimusta on tarkasteltava erikseen niiden markkinaehtoisuuden arvioimiseksi (4.1.1 jakso). Se toteaa erillisistä sopimuksista, ettei markkinatalouden toimija olisi tehnyt maanvuokraus- ja myyntisopimusta (4.1.2 jakso) eikä yleistä hallintasopimusta (4.1.3 jakso). Neuwoges huomauttaa myös, että markkinatalouden toimija olisi valinnut vaihtoehtoisen toimintatavan (4.1.4 jakso). Lopuksi Neuwoges toteaa, että Bavarian saama etu on valtion varojen siirtämistä, joka on katsottava Neubrandenburgin kaupungin toiminnaksi (4.1.5 jakso).

         4.1.1   Arvioidaanko kyseessä olevia sopimuksia yhdessä vai erikseen

               (28)

               Neuwoges väittää, että arvioitaessa sitä, tehtiinkö maanvuokraus- ja myyntisopimus sekä yleinen hallintasopimus markkinaehtojen mukaisesti, niitä on tarkasteltava erillään toisistaan. Neuwogesin mukaan sopimukset ovat oikeudellisesti itsenäisiä ja ne oli tarkoitettu erillisiksi sopimuksiksi. Neuwoges huomauttaa, että jos sopimukset olisi tarkoitettu yhdeksi kokonaisuudeksi, niistä kumpikin olisi pitänyt vahvistuttaa notaarilla. Näin on kuitenkin tehty vain maanvuokraus- ja myyntisopimuksen osalta.

               (29)

               Näiden perustelujen pohjalta Neuwoges arvioi kummankin sopimuksen markkinaehtoisuutta erikseen.

         4.1.2   Maanvuokraus- ja myyntisopimus

               (30)

               Neuwoges on sitä mieltä, että kyseisestä kiinteistöstä (rakennukset ja tontit) vuosina 1997 ja 2007 tehtyjen arvioiden jälkeen yksikään markkinatalouden toimija ei olisi tehnyt maanvuokraus- ja myyntisopimusta Bavarian kanssa sovittuun hintaan. Tätä johtopäätöstä ei muuta vuokran maksaminen tonteista, maanvuokraus- ja myyntisopimuksesta johtuva, velkahelpotusta koskevan lain mukainen velkojen mitätöinti, nykyaikaistamisvelvoite eikä rajallinen tarjouskilpailumenettely.

         4.1.2.1   Ostohinta

               (31)

               Neuwoges huomauttaa, että Bavaria maksoi rakennuksista […] euron käteissumman ja tontista […] euroa pääomitettua vuokraa. Se toteaa myös, että koko kiinteistön (tonttien ja rakennusten) arvoksi laskettiin vuoden 1997 arvioinnissa […] euroa ja vuoden 2007 arvioinnissa […] euroa. Lopuksi Neuwoges muistuttaa, että kummassakin arvioinnissa arvioitiin koko kiinteistön arvon lisäksi myös pelkkien tonttien arvo (vuoden 1997 arvioinnissa […] euroa ja vuoden 2007 arvioinnissa […] euroa) sekä pelkkien rakennusten arvo (vuoden 1997 arvioinnissa […] euroa ja vuoden 2007 arvioinnissa […] euroa).

               (32)

               Neuwoges katsoo, että vuoden 1997 arvio antaa totuudenmukaisen kuvan kiinteistön arvosta kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998) ja että vertailussa tulisi ottaa huomioon vain Bavarian rakennuksista tosiasiassa maksama hinta (rakennusten hinnan ja pääomitetun maanvuokran sijaan). Tämän perusteella Neuwoges väittää saaneensa […] euroa alle kyseisen ajankohdan (vuosina 1997–1998) mukaisen markkinahinnan. Neuwoges toteaa myös, että vaikka velkahelpotusta koskevan lain mukainen velkojen mitätöinti laskettaisiin mukaan myyntihintaan, Bavarian maksama hinta olisi silti 16 prosenttia halvempi kuin matalamman eli vuoden 2007 arvion mukainen hinta. Neuwogesin mukaan Bavarian maksama hinta oli paljon markkinahintaa alhaisempi, joten yksikään markkinatalouden toimija ei olisi suostunut myymään siihen hintaan.

               (33)

               Tässä yhteydessä Neuwoges huomauttaa, että julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista annetun komission tiedonannon (14) mukaan myyntihinta, joka on enintään viisi prosenttia riippumattomassa arvioinnissa laskettua hintaa alhaisempi, voidaan tietyissä olosuhteissa hyväksyä markkinahinnaksi. Neuwoges katsoo, että hintaa, joka jää myönteisimmälläkin tavalla tarkasteltuna vähintään 16 prosenttia alhaisimman arvion alapuolelle, ei kuitenkaan voida hyväksyä markkinahinnaksi.

         4.1.2.2   Tontin pääomitettu vuokra

               (34)

               Neuwoges on sitä mieltä, että vertailtaessa Bavarian maksamaa hintaa vuosien 1997 ja 2007 arvioinneissa laskettuihin hintoihin (jotka olivat rakennusten ja tonttien täyden omistusoikeuden arvoja) ei tulisi ottaa huomioon ensimmäisiltä 30 vuodelta maksettua pääomitettua vuokraa. Koska vuokraa ei makseta tontin omistusoikeudesta vaan oikeudesta käyttää tonttia 75 vuoden ajan, sitä ei voida ottaa huomioon vertailtaessa Bavarian rakennuksista maksamaa hintaa kahdessa arvioinnissa laskettuihin hintoihin.

         4.1.2.3   Velkahelpotusta koskevan lain mukainen velkojen mitätöinti

               (35)

               Neuwoges katsoo myös, että vertailtaessa Bavarian maksamaa hintaa kahdessa arvioinnissa laskettuihin hintoihin ei voida ottaa huomioon kyseessä olevista sopimuksista johtuvaa, velkahelpotusta koskevan lain mukaista velkojen mitätöintiä, joka oli arvoltaan […] euroa. Syyt tähän ovat seuraavat:

                           —

                           Velkahelpotusta koskevan lain mukainen velkojen mitätöinti on Neuwogesin kolmannelta osapuolelta (kehityspankilta) saama etu, jolla ei ole mitään yhteyttä ostajaan. Myyjän ei pitäisi hyväksyä markkinahintaa alhaisempaa hintaa vain siksi, että toimenpiteestä aiheutuu kolmannen osapuolen myöntämiä etuja.

                           —

                           Bavaria ei saanut täytettäväkseen mitään velkahelpotusta koskevan lain mukaisia velvoitteita, jotka olivat aiemmin Neuwogesin vastuulla ja olisivat oikeuttaneet korvaukseen alhaisemman myyntihinnan muodossa. Vaikka Bavarian muodollisena velvoitteena oli pyrkiä myymään tietty määrä asuntoja vuokralaisille, se antoi yksityistämisen Neuwogesin tehtäväksi tämän omalla kustannuksella eikä siis ottanut hoitaakseen mitään velvollisuuksia. Bavaria ei ollut myöskään vaarassa joutua vastuuseen yksityistämispyrkimysten mahdollisesta epäonnistumisesta.

                           —

                           Koska velkojen mitätöinti perustui siihen, että Neuwoges täytti velvoitteensa yksityistää 15 prosenttia asunnoistaan, ja Bavarialle myynti kattoi vain 20 prosenttia koko yksityistämisvelvoitteesta, velkojen mitätöinnin osan erittely kaupasta johtuvaksi ei ole käytännössä mahdollista (vaikka matemaattisesti on). Toisin sanoen, jos Neuwoges ei olisi täyttänyt yksityistämisvelvoitettaan kokonaan, se ei olisi saanut Bavarian kanssa tehdystä kaupasta mitään velkahelpotusta koskevan lain mukaista etua.

                           —

                           Parhaimmillaan myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide johti siihen, että Neuwogesin piti siirtää velkahelpotusrahastoon vain suhteellisen pieni osuus (45 prosenttia 50 tai 55 prosentin sijaan) tuotoista. Jos se ei olisi tehnyt sopimusta ja olisi etsinyt toisen ostajan, se olisi saattanut joutua siirtämään rahastoon suuremman osuuden myyntituloista.

                           —

                           Neuwoges väittää täyttäneensä yksityistämisvelvoitteen loppujen lopuksi 165-prosenttisesti, mikä tarkoittaa, että velat olisi mitätöity ilman Bavarian kanssa tehtyä kauppaakin.

         4.1.2.4   Nykyaikaistaminen

               (36)

               Neuwoges huomauttaa, että se ei hyötynyt Bavarian toteuttamasta nykyaikaistamisesta, koska Bavaria oli rakennusten omistajana ainoa, jolle oli nykyaikaistamisesta hyötyä.

         4.1.2.5   Tarjouskilpailumenettely

               (37)

               Neuwogesin mukaan vuonna 1997 järjestettyä rajallista tarjouskilpailumenettelyä ei voida pitää osoituksena siitä, että Bavarian maksama hinta olisi ollut markkinahinta. Neuwoges huomauttaa, ettei tarjouskilpailu ollut avoin, ehdoton ja syrjimätön eikä sillä siksi voitu määrittää markkina-arvoa.

         4.1.3   Yleinen hallintasopimus

               (38)

               Neuwoges väittää, ettei yksikään vastaavan kokoinen ja vastaavassa tilanteessa oleva markkinatalouden toimija olisi tehnyt yleistä hallintasopimusta, koska alusta lähtien oli selvää, että sopimus aiheuttaisi huomattavia tappioita. Neuwoges katsoo erityisesti, että tappiot olivat heti ennakoitavissa, koska sopimuksen pohjana käytetyt laskelmat perustuivat Neubrandenburgin vuokramarkkinoiden tulevaa kehitystä koskeviin olettamuksiin, jotka olivat selvästi liian myönteisiä. Neuwoges katsoo myös, ettei Bavarian vertailua varten toimittamilla ja vastaavanlaisiksi väitetyillä sopimuksilla voida todistaa, että yleinen hallintasopimus olisi markkinaehtojen mukainen. Neuwoges hyväksyi selvästi epäedullisen sopimuksen vain poliittisista syistä, jotka ovat epäolennaisia markkinatalouden toimijan mahdollisen toiminnan kannalta.

         4.1.3.1   Yleinen hallintasopimus markkinaodotusten valossa

               (39)

               Neuwoges väittää, että markkinatalouden toimija ei olisi hyväksynyt yleisen hallintasopimuksen keskeisiä ehtoja: kiinteää kuukausittaista takaisinvuokrausmaksua, joka nousee vuosittain […] prosenttia, indeksoimatonta kustannusvähennystä, joka oli aluksi noin […] prosenttia ([…] prosentin vuokranmenetysriski mukaan luettuna), eikä 30 vuoden kestoa. Neuwoges esittää seuraavat perustelut:

                           —

                           Pieni arvioitu vuokranmenetysriski, joka on vain […] prosenttia nettovuokratuloista, aiheuttaa Neuwogesille taloudellisen riskin, ettei se pysty saavuttamaan vähintään […] prosentin käyttöastetta.

                           —

                           Kiinteän takaisinvuokrausmaksun vuotuinen […] prosentin indeksointi aiheuttaa Neuwogesille taloudellisen riskin, ettei se pysty määräämään vähintään samansuuruisia vuotuisia vuokrankorotuksia.

                           —

                           Koska kustannuksia ei ole sidottu indeksiin, Neuwogesille aiheutuu taloudellinen riski, että hallinto- ja ylläpitokustannukset nousevat, ja vain yli […] prosentin vuotuinen vuokrankorotus voisi kattaa kustannusten nousun.

                           —

                           Nämä taloudelliset riskit ovat merkittäviä sopimuksen pitkän, 30 vuoden keston vuoksi.

               (40)

               Neuwogesin mukaan alusta asti oli selvää, että riskit toteutuisivat ja aiheuttaisivat suuria tappioita. Siksi yksikään markkinatalouden toimija ei olisi hyväksynyt sopimusta. Neuwoges toteaa, että markkinatalouden toimija tekisi vain tuottoisia sopimuksia tai sopimuksia, joista ei ainakaan aiheudu tappioita. Neuwoges väittää, että yleisen hallintasopimuksen olisi voitu odottaa tuottavan voittoa vain, jos olisi ollut kohtuullista olettaa, että korkea käyttöaste, […] prosentin vuotuiset vuokrankorotukset ja vakaat kustannukset olisivat olleet mahdollisia. Neuwogesin mukaan jo sopimuksen tekohetkellä oli kuitenkin selvää, että […] prosentin keskimääräistä käyttöastetta ei saavutettaisi, vähintään […] prosentin vuotuinen vuokrankorotus olisi mahdoton ja hallinto- ja ylläpitokustannukset nousisivat väistämättä sopimuksen voimassaoloaikana. Näiden väitteiden tueksi Neuwoges viittaa Neubrandenburgin ennustettuun väestömäärän vähenemiseen ja kiinteistömarkkinoihin sekä toteaa, että sopimuksen aiheuttamat tappiot olivat näiden tietojen valossa selviä. Koska Neubrandenburgin väestömäärä oli laskussa jo ennen kyseessä olevien sopimusten tekemistä, asunnoista oli huomattavaa liikatarjontaa ainakin vuodesta 1995 alkaen. Tästä seurannut asuntojen tyhjeneminen ja vuokrien lasku kohdistui erityisesti sopimuksen kohteena oleviin elementtirakenteisiin kerrostaloihin.

               (41)

               Neuwogesin mukaan markkinatalouden toimija olisi perustanut laskelmat pessimistisempiin odotuksiin, kuten […]–[…] prosentin vuotuisiin vuokrankorotuksiin, […] prosentin vuokranmenetysriskiin sekä kustannusten […] prosentin indeksointiin. Neuwoges esittelee jälkikäteen vuonna 2012 tehdyn kassavirta-analyysin, josta ilmenee, että näiden olettamusten perusteella yleisestä hallintasopimuksesta odotettavissa ollut kassavirta olisi nimellisarvoltaan […] euroa ja diskonttauksen jälkeen […] euroa (15). Neuwoges katsoo, että tämä summa on Bavarian saama valtiontuki. Tästä kassavirta-analyysistä on esitetty useita muunnelmia, jotka osoittavat, että vaikka myönteisempiä olettamuksia pidettäisiin perusteltuina (esimerkiksi […] prosentin keskimääräinen vajaakäyttöaste, […] prosentin vuotuiset vuokrankorotukset ja […] prosentin kustannustennousu), ennustettu kokonaiskassavirta olisi silti negatiivinen. Yleisen hallintasopimuksen olisi voitu odottaa tuottavan voittoa vain, jos se olisi perustunut epärealistisina pidettäviin olettamuksiin ([…] prosentin vajaakäyttöaste, […] prosentin vuotuinen vuokrankorotus ja […] prosentin kustannustennousu).

         4.1.3.2   Vertailusopimukset

               (42)

               Neuwoges kiistää väitteen, jonka mukaan tietyt vastaavanlaisista toimenpiteistä tehdyt sopimukset ([…] (16), […] (17) ja […] (18)) osoittaisivat yleisen hallintasopimuksen olevan markkinaehtojen mukainen. Neuwoges kiistää sopimusten vertailukelpoisuuden toteamalla, että ne eroavat yleisestä hallintasopimuksesta seuraavin merkittävin tavoin:

                           —

                           Koska siitä, että kyseisten kaupunkien (joissa vertailusopimusten kohteena olevat kiinteistöt sijaitsevat) taloudellinen tilanne ja näkymät olisivat riittävän samankaltaiset kuin Neubrandenburgissa, ei esitetty mitään näyttöä, sopimuksia ei voida pitää kokonaisuudessaan vertailukelpoisina.

                           —

                           Vertailusopimusten takaisinvuokrausmaksun indeksointi eroaa merkittävästi yleisestä hallintasopimuksesta (1–1,5 %).

                           —

                           Mikään yksittäisistä vertailusopimuksista ei ole vertailukelpoinen, koska olosuhteet ovat joka tapauksessa erilaiset ([…]: vähemmän työläitä ylläpitovelvoitteita, […]: asuntojen sijaan liikekiinteistöjä, joiden vajaakäyttöaste oli sopimuksen tekohetkellä 0 prosenttia, […]: kiinteistöt sijaitsivat kasvualueella).

               (43)

               Neuwogesin mukaan vertailusopimukset eivät osoita yleisen hallintasopimuksen olevan markkinaehtojen mukainen vaan markkinaehtojen vastainen, sillä ne sisältävät vähemmän työläitä velvoitteita, vaikka ne koskevat kiinteistöjä, joilla on paremmat taloudelliset näkymät.

         4.1.3.3   Poliittiset vaikuttimet

               (44)

               Neuwoges toteaa, että vaikka yleinen hallintasopimus on taloudellisesti selvästi epäedullinen, se tehtiin poliittisista syistä. Neuwoges huomauttaa, etteivät viranomaisten valtiontuen myöntämisperusteet ole olennaisia oikeudellisen arvioinnin kannalta, ja toteaa, että poliittiset vaikuttimet todistavat selvästi, etteivät taloudelliset näkökohdat vaikuttaneet päätökseen. Neuwoges ilmoittaa, että yleinen hallintasopimus tehtiin seuraavista syistä:

                           —

                           Entisen Itä-Saksan asuntokannan nykyaikaistamiseen ja yksityistämiseen oli voimakas poliittinen paine.

                           —

                           Neubrandenburgin kaupunki toivoi pystyvänsä estämään jatkuvan väestömäärän vähenemisen nykyaikaistamalla ja yksityistämällä asuntoja.

                           —

                           Yleinen hallintasopimus yhdessä kertakorvaussopimuksen kanssa säilytti Neubrandenburgissa suuria investointeja, joiden menettäminen olisi vaikuttanut merkittävästi alueen työttömyysasteeseen.

         4.1.4   Vaihtoehdot

               (45)

               Neuwoges katsoo, että markkinatalouden toimija olisi valinnut muun vaihtoehdon kyseessä olevien sopimusten sijaan.

               (46)

               Se huomauttaa, että myynti olisi ollut parempi vaihtoehto, sillä se olisi tuottanut voittoa. Yleisen hallintasopimuksen taas voitiin alusta lähtien odottaa aiheuttavan tappioita. Neuwoges väittää, että kiinteistö (rakennukset ja tontit) olisi voitu myydä arvioiden mukaiseen tai sitä korkeampaan hintaan. Se väittää myös, että vaikka ostaja olisi ostanut tontit ja purkanut rakennukset, myynti olisi silti ollut kyseessä olevia sopimuksia kannattavampi vaihtoehto. Arvio ei muuttuisi, vaikka velkahelpotusta koskevan lain mukainen velkojen mitätöinti otettaisiin huomioon, sillä Neuwoges olisi voinut pyrkiä täyttämään velvoitteensa yksityistämällä muita rakennuksia. Lisäksi myynti olisi ilman velkojen mitätöimistäkin ollut myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä tuottoisampi vaihtoehto. Neuwoges ilmoittaa, että syyt muiden vaihtoehtojen hylkäämiseen liittyvät sen poliittisiin sitoumuksiin.

               (47)

               Neuwoges katsoo, että markkinatalouden toimija olisi mieluummin rahoittanut suppeamman nykyaikaistamisen, jatkanut vuokraamista ilman nykyaikaistamista tai purkanut rakennukset. Kuten mainittu, näiden vaihtoehtojen hylkääminen johtui Neuwogesin poliittisista sitoumuksista.

               (48)

               Lisäksi Neuwoges toteaa, että jos rakennukset olisi päätetty nykyaikaistaa, Neuwogesille olisi ollut tuottoisampaa rahoittaa nykyaikaistaminen muilla tavoin. Se olisi esimerkiksi voinut ottaa lainan, jonka Neubrandenburgin kaupunki olisi taannut ja jonka ehdot olisivat olleet Bavarian kanssa tehtyä kauppaa suotuisammat.

         4.1.5   Valtion varat ja valtion toiminnaksi katsominen

               (49)

               Neuwoges on sitä mieltä, että väitetty etu myönnettiin valtion varoista ja on katsottava valtion toiminnaksi.

               (50)

               Neuwoges toteaa, että Neubrandenburgin kaupungilla oli ainoana osakkeenomistajana ja hallintoneuvoston päättävänä vaikuttajana suuri vaikutusvalta Neuwogesiin. Tämän valtasuhteen perusteella myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä aiheutuneeksi väitetyt tappiot ovat menetettyjä valtion varoja.

               (51)

               Neuwoges katsoo, että asiassa toteutuvat käytännöllisesti katsoen kaikki valtion toiminnaksi katsomisen merkit. Neuwoges toteaa, että Neubrandenburgin kaupungilla on laaja vaikutusvalta siihen, että kaupungin etujen ajaminen on sille ensisijaisen tärkeää, että kyseinen toimenpide toteutettiin poliittisista syistä ja että todisteiden mukaan Neubrandenburgin kaupungilla oli viimeinen päätösvalta myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen suhteen.

         4.2   BAVARIA

               (52)

               Bavaria kiistää Neuwogesin väitteet ja toteaa puolestaan, että kyseessä olevat sopimukset olivat tavallisia markkinaehtoisia toimenpiteitä, joista ei aiheutunut etua ja jotka eivät näin ollen ole valtiontukea. Bavaria katsoo, että kyseessä olevia sopimuksia on pidettävä taloudellisena kokonaisuutena (4.2.1 jakso). Sen mukaan sopimukset eivät kokonaisuudessaan ole sellaisia, ettei yksikään markkinatalouden toimija olisi hyväksynyt niitä (4.2.2 jakso). Bavaria katsoo myös, etteivät Neuwogesin esittämät vaihtoehdot olisi olleet Neuwogesille kannattavampia (4.2.3 jakso). Lisäksi Bavaria ilmoittaa, ettei valtion toiminnaksi katsottavaa valtion varojen siirtoa tapahtunut (4.2.4 jakso).

         4.2.1   Arvioidaanko kyseessä olevia sopimuksia yhdessä vai erikseen

               (53)

               Bavarian mukaan kyseessä olevia sopimuksia on pidettävä kokonaisuutena eikä niitä voida arvioida erillään toisistaan. Rakennusten myynti ja sitä seurannut takaisinvuokraus ovat yhden toimenpiteen kaksi toisiinsa liittyvää osaa. Bavaria korostaa, että toimenpide esiteltiin Neuwogesille pakettina ja tämä myös käsitti sen niin. Asia käy ilmi Neuwogesin päätöksentekoprosessin sisäisestä pöytäkirjasta.

               (54)

               Siksi Bavaria katsoo, että markkinatalouden toimijan mahdollista toimintaa tulisi pohtia koko toimenpiteen, ei sen yksittäisten sopimusten, kannalta.

         4.2.2   Toimenpide ei aiheuttanut etua Bavarialle

               (55)

               Bavaria katsoo, että mahdollinen etu on poissuljettu jo senkin vuoksi, että Neuwoges järjesti tarjouskilpailumenettelyn (vaikkakin rajallisen) markkinoiden kartoittamiseksi. Bavarian mukaan ei ole syytä epäillä, ettei Neuwoges olisi valinnut taloudellisesti kannattavinta tarjousta.

               (56)

               Bavaria katsoo, että selvitettäessä, olisiko markkinatalouden toimija tarjouskilpailumenettelystä riippumatta hyväksynyt toimenpiteen, on otettava huomioon Neuwogesin erityinen tilanne. Neuwogesin piti hankkia pääomaa sekä nykyaikaistaa asunnot voidakseen yksityistää ne (säilyttäen kohtuulliset vuokrat) ja saada velkahelpotusta koskevan lain mukaisesti velat mitätöityä. Näiden tekijöiden perusteella Bavaria väittää, että samassa tilanteessa oleva markkinatalouden toimija olisi myös hyväksynyt toimenpiteen.

               (57)

               Mitä tulee yleisen hallintasopimuksen ehtoihin ja Neubrandenburgin kiinteistömarkkinoiden odotettua huonompaan kehitykseen liittyviin riskeihin (esimerkiksi odotettua korkeampi vajaakäyttöaste), Bavaria väittää, että sitä riskiä, ettei toivottua vuokraa ja käyttöastetta pystytä saavuttamaan, ei aiheutunut Neuwogesille vaan se säilyi Neuwogesilla. Jos Neuwoges ei olisi toteuttanut toimenpidettä Bavarian kanssa, sen olisi joka tapauksessa pitänyt selviytyä markkinoiden odotettua huonomman kehityksen seurauksista.

               (58)

               Yleisen hallintasopimuksen yksittäisten ehtojen osalta Bavaria huomauttaa, että takaisinvuokrausmaksun määrittämisen perustana käytetty keskimääräinen neliömetrikohtainen vuokra oli todellisuudessa hieman alhaisempi kuin Neubrandenburgin vuokrataulukon mukaan olisi voitu olettaa. Bavaria korostaa myös, että saman taulukon perusteella vuokrien oletettiin nousevan 1 päivän tammikuuta 2000 jälkeen, joten ei ollut epärealistista odottaa […] prosentin vuosittaista vuokrankorotusta.

               (59)

               Maanvuokraus- ja myyntisopimuksen osalta Bavaria painottaa, ettei sopimusta voida verrata suoraan vuosien 1997 ja 2007 arvioihin, sillä ne koskivat suoraa myyntiä. Maanvuokraus- ja myyntisopimuksessa sen sijaan sovittiin rakennusten myynnin lisäksi tonttien osalta vain vuokrauksesta. Koska Neuwoges pysyi tonttien omistajana, arvioiden mukaista tontin arvoa ei voitu ottaa huomioon. Bavarian mukaan arvioilla ei kaiken kaikkiaan ole merkitystä, koska niissä määritettiin vain kiinteistön teoreettinen arvo, ei todellista markkina-arvoa.

               (60)

               Bavaria on sitä mieltä, että toimenpiteen ansiosta toteutunut velkojen mitätöinti on otettava huomioon. Sen mukaan tämän velkahelpotusta koskevan lain mukaisen mitätöinnin varmistaminen oli yksi tavoitteista, joihin Neuwoges toimenpiteen toteuttamisella pyrki.

               (61)

               Bavaria katsoo, että maanvuokraus- ja myyntisopimuksen sekä yleisen hallintasopimuksen tarkkojen ehtojen lisäksi on otettava huomioon myös Neuwogesin kertakorvaussopimuksesta saamat edut. Bavaria huomauttaa, että Neuwoges vaati kiinteistöjen nykyaikaistamisen antamista tytäryhtiönsä BRG:n tehtäväksi, ja muistuttaa, että Neuwoges saa kaikki BRG:n tuottamat voitot (mutta joutuu myös kattamaan tappiot). Näin ollen BRG:n kanssa tehdyn sopimukset tuotot, […] euroa, on katsottava Neuwogesin saamaksi eduksi.

               (62)

               Myynti- ja takaisinvuokrausmallin yleisestä ajatuksesta Bavaria toteaa, että Neuwogesin on luonnollisesti maksettava Bavarian alkuperäinen investointi takaisin korkoineen. Bavaria viittaa Neuwogesin sisäisen päätöksentekoprosessin pöytäkirjaan osoittaakseen, että Neuwoges oli täysin tietoinen siitä, että takaisinvuokrausmaksun tarkoituksena oli maksaa takaisin Bavarian investointi.

         4.2.3   Vaihtoehdot

               (63)

               Mitä tulee Neuwogesin esittämiin ja taloudellisesti kannattavampina pitämiin vaihtoehtoihin, Bavaria väittää, että ne eivät joko olleet käytännössä mahdollisia tai myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä kannattavampia. Väitetystä vaihtoehdosta myydä asunnot suoraan vuokralaisille Bavaria toteaa, että on hyvin epätodennäköistä, että Neuwoges olisi pystynyt myymään nykyaikaistamattomia asuntoja. Sillä ei kuitenkaan ollut varaa rahoittaa tarvittavaa nykyaikaistamista. Bavaria huomauttaa myös, että nykyaikaistamisen rahoittamisesta lainan avulla olisi aiheutunut Neuwogesille täysin samat riskit ja kustannukset kuin Bavarian kanssa tehdystä kaupasta. Neuwogesin ei olisi myöskään kannattanut myydä nykyaikaistettuja asuntoja suoraan vuokralaisille tai kaupalliselle ostajalle, koska se olisi tällöin joutunut siirtämään huomattavan osuuden korkeammasta myyntihinnasta velkahelpotusrahastoon.

         4.2.4   Valtion varat ja valtion toiminnaksi katsominen

               (64)

               Bavaria väittää, ettei toimenpiteeseen liity valtion varoja eikä sitä voida katsoa valtion toiminnaksi. Se huomauttaa erityisesti, että Neuwoges on tavallinen yksityisoikeuden soveltamisalaan kuuluva yhtiö, joka ei saa valtion varoja suoraan eikä välillisesti. Neubrandenburgin kaupungin edustajista pääosin koostuvan hallintoneuvoston käyttämä yleinen vaikutusvalta ei riitä osoittamaan toimenpidettä valtion toiminnaksi. Neuwogesin väite, jonka mukaan Neubrandenburgin kaupunki kehotti Neuwogesia toteuttamaan toimenpiteen poliittisista syistä, ei ole uskottava.

         4.3   NEUBRANDENBURGIN KAUPUNKI

               (65)

               Neuwogesin omistaja Neubrandenburgin kaupunki katsoo, että kyseessä oleviin sopimuksiin liittyy valtiontukea. Kaupunki tukee Neuwogesin esittämiä huomioita, mutta esittää myös omat perustelunsa useasta näkökohdasta.

         4.3.1   Etu

               (66)

               Neubrandenburg väittää, että maanvuokraus- ja myyntisopimusta sekä yleistä hallintasopimusta on arvioitava erikseen, koska sopimuspuolet pitivät ne tarkkaan erillään sekä oikeudelliselta että taloudelliselta kannalta. Neubrandenburg viittaa Neuwogesin huomioihin kaupungin väestömäärän ennustetusta laskusta, jonka markkinatalouden toimija olisi kaupungin mukaan ottanut huomioon. Se korostaa, että markkinatalouden toimija olisi pystynyt helposti ennakoimaan korkean vajaakäyttöasteen. Lisäksi Neubrandenburg toteaa, että Bavarian tilaama nykyaikaistaminen oli niin vaatimaton, ettei se antanut aihetta odottaa korkeaa käyttöastetta ja suuria vuokrankorotuksia.

               (67)

               Neubrandenburg kiistää Bavarian esittämät perustelut. Se katsoo erityisesti, ettei tarjouskilpailumenettelyä voida pitää osoituksena siitä, että Bavarian tarjous olisi ollut paras markkinoilla tarjolla olleista. Sen mukaan markkinatalouden toimija ei olisi hyväksynyt Bavarian tarjousta, vaikka se olisi ollut paras tarjolla olleista. Väitettyjen vaihtoehtojen osalta Neubrandenburg yhtyy Neuwogesin esittämiin perusteluihin. Mitä tulee arviointeihin ja Bavarian väitteeseen, ettei arvioituja hintoja olisi voitu saada, Neubrandenburg toteaa, että koska enää ei ole mahdollista varmuudella selvittää, minkä hinnan Neuwoges olisi todellisuudessa voinut saada vuoden 1998 markkinoilla, arviota on pidettävä osoituksena kyseisen ajan markkinahinnasta.

         4.3.2   Valtion varat ja valtion toiminnaksi katsominen

               (68)

               Neubrandenburgin kaupungin mukaan toimenpide katsotaan sen toiminnaksi, koska sillä oli riittävän suuri vaikutusvalta yleisesti Neuwogesin toimintaan sekä erityisesti myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen.

               (69)

               Neubrandenburgin kaupunki katsoo, että sillä oli ainoana osakkeenomistajana täysi valta Neuwogesissa. Neuwogesin johto oli velvollinen noudattamaan kaupungin toimintaohjeita. Lisäksi kahdeksan Neuwogesin hallintoneuvoston kymmenestä jäsenestä on kaupungin edustajia, joten kaupunki voi käyttää vaikutusvaltaa myös tätä kautta. Neubrandenburgin kaupungilla olikin alueellisen lain mukainen velvollisuus varmistaa, että sillä on asianmukainen vaikutusvalta Neuwogesiin.

               (70)

               Kyseisen toimenpiteen osalta Neubrandenburgin kaupunki toteaa, että sillä oli mahdollisuus käyttää vaikutusvaltaa ja se myös teki niin. Neubrandenburg on sitä mieltä, että muun muassa hallintoneuvoston pöytäkirjasta ilmenee, että kaupungin edustajat olivat toiminnassa tiiviisti mukana ja että toimenpiteen toteuttamiseen tarvittiin hallintoneuvoston päätös. Toimenpiteen ehtoihin liittyen Neubrandenburg toteaa, että kaupunki vaati paikallisten poliittisten etujen edistämistä.

               (71)

               Lopuksi Neubrandenburg huomauttaa, että nämä tosiasiat vahvistavat kaupungin vaikutuksen myynti- ja takaisinvuokraussopimukseen ja sen vastuun sopimuksen tekemisestä, joten toimenpide on katsottava sen toiminnaksi.

         4.4   BERLIININ OSAVALTIO

               (72)

               Berliinin osavaltio, jolla on tiiviit yhteydet Bavariaan (19), katsoo, etteivät kyseessä olevat sopimukset sisällä minkäänlaista valtiontukea, sillä Bavarialle ei aiheutunut niistä etua.

         4.4.1   Etu

               (73)

               Berliinin osavaltion mukaan kyseessä olevia sopimuksia on tarkasteltava yhtenä toimenpiteenä, sillä ne ovat myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen toisiaan täydentäviä osia. Berliinin osavaltio väittää, että myös Neuwoges käsitteli sopimuksia kokonaisuutena.

               (74)

               Markkinatalouden toimijan mahdolliseen toimintaan vertaamisesta Berliinin osavaltio toteaa, että ottaen huomioon Neuwogesin taloudellisen tilanteen kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998) ja sen, millaiseen toimenpiteeseen se pyrki (velkahelpotusta koskevan lain ehtojen mukainen yksityistäminen velkojen mitätöimisen varmistamiseksi, nykyaikaistaminen ja asuntojen hallinnan jatkaminen sekä vuokrien säilyttäminen kohtuullisina), Bavaria tarjosi tasapainoisen ratkaisun.

               (75)

               Erityisesti maanvuokraus- ja myyntisopimukseen liittyen Berliinin osavaltio huomauttaa, että Neuwogesin järjestämä tarjouskilpailumenettely osoittaa, että Neuwoges piti Bavarian tarjousta parhaana kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998) saatavilla olleista rahoitustarjouksista. Berliinin osavaltio katsoo myös, että velkahelpotusta koskevan lain mukainen velkojen mitätöinti on otettava huomioon, koska samassa laissa säädetyn yksityistämisvelvoitteen täyttäminen oli Neuwogesin keskeinen vaikutin. Lisäksi Berliinin osavaltio korostaa, että myynti suhteellisen alhaiseen hintaan (kunnostamattomien rakennusten myynti nykyaikaistamisvelvoitteen kanssa sen sijaan että rakennukset myytäisiin vasta myyjän suorittaman nykyaikaistamisen jälkeen) toi Neuwogesille taloudellista hyötyä, koska alhaisemman hinnan vuoksi Neuwogesin piti siirtää vähemmän varoja velkahelpotusrahastoon.

               (76)

               Yleisen hallintasopimuksen osalta Berliinin osavaltio toteaa vertailusopimusten osoittavan, ettei takaisinvuokrausmaksun kestoaika eikä sen vuotuinen […] prosentin indeksointi ollut suinkaan epätavallista. Indeksointi on perusteltua kyseisen ajankohdan (vuosina 1997–1998) inflaatiovauhdin perusteella. Lisäksi neliömetrikohtainen vuokra oli Neubrandenburgissa sovellettavan vuokrataulukon mukainen.

         4.4.2   Valtion varat ja valtion toiminnaksi katsominen

               (77)

               Bavarian tavoin myös Berliinin osavaltio väittää, ettei Neubrandenburgin kaupunki rahoittanut Neuwogesia. Berliinin osavaltion mukaan Neuwogesilla oli käytössään vain omasta toiminnastaan saamansa tulot, joihin paikallisilla viranomaisilla ei ollut suoraa vaikutusvaltaa.

               (78)

               Mitä tulee valtion toiminnaksi katsomiseen, Berliinin osavaltio ei pidä uskottavana väitettä, että Neubrandenburgin kaupunki olisi päättänyt myöntää tukea berliiniläiselle kiinteistörahastolle aiheuttaen haittaa omalle paikalliselle asuntoyhtiölleen. Lopuksi Berliinin osavaltio toteaa, ettei ole olemassa riittävää osoitusta siitä, että Neubrandenburgin kaupunki halusi sopimusten teon katsottavan omaksi toiminnakseen.

         5.   SYYT MUODOLLISEN TUTKINTAMENETTELYN ALOITTAMISEEN

               (79)

               Komissio esitti muodollisen tutkintamenettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä alustavan kantansa useasta asiasta ja kehotti asianomaisia toimittamaan tietoja erityisesti kolmesta asiasta.

               (80)

               Ensinnäkin komissio hyväksyi alustavasti sen, että maanvuokraus- ja myyntisopimusta sekä yleistä hallintasopimusta on arvioitava kokonaisuutena eikä erillään toisistaan, sillä ne ovat kiinteä osa kiinteistön myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä (20). Komissio totesi, että mahdollisen taloudellisen edun arviointi perustui siksi arvioon tuotoista, joita Neuwoges olisi voinut vuonna 1998 odottaa maanvuokraus- ja myyntisopimuksen sekä yleisen hallintasopimuksen tekemisestä kokonaisuutena (21).

               (81)

               Maanvuokraus- ja myyntisopimuksen osalta komissio piti epäselvänä kahta asiaa:

                           —

                           Ensinnäkin oli selvitettävä, voidaanko velkahelpotusta koskevan lain mukainen velkojen mitätöinti ottaa huomioon arvioinnissa (22).

                           —

                           Toiseksi komissio kaipasi lisätietoja vuosina 1997 ja 2007 tehtyjen arvioiden eroista, sillä sen mielestä ilman lisäselvitystä ei pystyttäisi määrittämään, kumpi arvioista, jos kumpikaan, vastasi kiinteistön todellista markkina-arvoa vuosina 1997–1998 (23).

               (82)

               Yleisen hallintasopimuksen osalta komissio totesi vertailusopimusten osoittavan, etteivät Neuwogesin ja Bavarian sopimat ehdot olleet mitenkään epätavalliset markkinoilla kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998) (24). Komissio katsoi myös, että vaikka Neuwogesin järjestämä tarjouskilpailumenettely oli rajallinen, se osoittaa, että Neuwogesilla oli mahdollisuus hankkia tietoa markkinoista ja tehdä taloudellisesti järkevä päätös (25). Komissio viittasi myös siihen tosiasiaan, että sopimuksessa hyväksytty vuoden 2008 vuokrataso vastasi kyseisen alueen keskimääräistä vuokratasoa vuonna 2008 tai oli vain hieman sitä alhaisempi (26).

               (83)

               Vaikka kaikki nämä tekijät viittasivat siihen, että yleinen hallintasopimus oli tavallisten markkinaehtojen mukainen, komissio pyysi lisätietoja asianomaisten todellisista odotuksista vuoden 1998 kiinteistömarkkinoilla pystyäkseen arvioimaan esitetyt perustelut syvällisemmin (27).

               (84)

               Komissio tutki Neuwogesin toimittaman kassavirta-analyysin ja tuli siihen tulokseen, että analyysiä ei menettelyllisten puutteiden vuoksi voitu pitää näyttönä siitä, että Bavaria olisi saanut taloudellista etua (28).

               (85)

               Komissio päätteli, ettei toimitettujen tietojen avulla voitu todistaa, että Bavaria olisi saanut taloudellista etua (29). Se ilmoitti kuitenkin aikomuksestaan tutkia osapuolten perustelut tarkemmin ja kehotti kaikkia asianomaisia antamaan hyödyllisiä lisätietoja (30).

         6.   ASIAN KÄSITTELY KANSALLISISSA TUOMIOISTUIMISSA

               (86)

               Rostockin alueellinen tuomioistuin antoi 28 päivänä marraskuuta 2008 tuomionsa Bavarian ja Neuwogesin välisessä ensimmäisen asteen oikeuskäsittelyssä. Bavaria oli nostanut kanteen, koska Neuwoges oli vuoden 2006 lokakuusta lähtien kieltäytynyt maksamasta yleisen hallintasopimuksen mukaista kuukausittaista takaisinvuokrausmaksua väittäen, että sopimus oli sääntöjenvastaisen valtiontuen vuoksi mitätön.

               (87)

               Rostockin alueellinen tuomioistuin ilmoitti tuomiossaan, että maanvuokraus- ja myyntisopimusta sekä yleistä hallintasopimusta tuli tarkastella kokonaisuutena, ei erillisinä sopimuksina, sillä ne olivat osa samaa myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä (31).

               (88)

               Maanvuokraus- ja myyntisopimukseen liittyen Rostockin alueellinen tuomioistuin laski tonttien vuosittaisen vuokran sopimuksen ensimmäisille 30 vuodelle ja sai tulokseksi […] prosenttia vuodessa. Tuomioistuin ei pitänyt tätä kohtuuttoman alhaisena korvauksena, sillä Neuwoges sai ensimmäisten 30 vuoden vuokran etukäteen ja pystyi sijoittamaan sen. Tämä ei olisi onnistunut, jos vuokra olisi maksettu vuosittain (32).

               (89)

               Rostockin alueellinen tuomioistuin totesi, että Neuwogesille myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen perusteella myönnetty velkojen mitätöinti oli otettava täysimääräisesti huomioon, sillä sen ansiosta velkojen mitätöinnin edellytykset täyttyivät (33). Kun velkojen mitätöinti lisätään rakennusten ostohintaan, seurauksena oleva hinta on vain 16 prosenttia alhaisempi kuin vuoden 2007 arviossa rakennuksille määritetty arvo. Hinta ei siis ole suhteeton rakennusten arvoon nähden (34). Tuomioistuin katsoi, että Neuwoges hyötyi alhaisesta myyntihinnasta, sillä alhainen hinta pienensi Bavarian kokonaisinvestointia ja sitä vastaavaa takaisinvuokrausmaksua (35). Tuomioistuimen mukaan alhaisesta myyntihinnasta oli hyötyä myös siksi, että Neuwogesin maksuvelvoite velkahelpotusrahastoon riippui myynnistä saadusta hinnasta (36).

               (90)

               Yleisen hallintasopimuksen osalta Rostockin alueellinen tuomioistuin oli sitä mieltä, että 30 vuoden sopimuskausi ei ollut epätavallinen kiinteistöjen vuokratoimenpiteissä (37). Lisäksi se katsoi, ettei sopimuksen mukainen alun perin […] euron neliömetrikohtainen takaisinvuokrausmaksu ollut suhteeton verrattuna vastaavien rakennusten keskimääräisiin vuokriin kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998) (38). Rostockin alueellinen tuomioistuin piti myös takaisinvuokrausmaksun vuosittaista […] prosentin korotusta perusteltuna ottaen huomioon vuosien 1970–1998 keskimääräisen inflaation (3,52 prosenttia vuodessa) (39). Tuomioistuin huomautti myös, että vuokrien tosiasiallinen kehitys kyseisellä alueella sopimuksen ensimmäisten 10 vuoden aikana vastasi suunnilleen sopimuksen mukaista korotusta. Lisäksi tuomioistuin totesi, että hallinto- ja ylläpitokustannukset oli laskettu sovellettavan lainsäädännön mukaisesti eivätkä ne aiheuttaneet etua Bavarialle (40).

               (91)

               Mitä tulee […] prosentin vuokranmenetysriskiin, Rostockin alueellinen tuomioistuin katsoi, että jokaisessa vuokrasopimuksessa vuokraajan on hyväksyttävä se riski, ettei vuokrattua kohdetta voida käyttää suunnitellulla tavalla (41). Tuomioistuin perusteli näkökantaansa toteamalla, ettei yksikään luottolaitos ottaisi vastuuta siitä, voidaanko kiinteistöä, jota varten laina on otettu, käyttää aiotulla tavalla.

               (92)

               Rostockin alueellinen tuomioistuin vertasi myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä aiheutuvaa keskimääräistä takaisinvuokraushintaa tavallisten lainojen korkoihin. Se totesi takaisinvuokrauksen vuotuisen koron olevan keskimäärin […] prosenttia vuodessa ja katsoi, ettei sitä voitu pitää suhteettomana rakennuslainojen todennäköiseen korkokehitykseen nähden, sillä korko voi olla jopa 10 prosenttia vuodessa (42).

               (93)

               Lopuksi Rostockin alueellinen tuomioistuin totesi, ettei Bavarialle ollut annettu etua, sillä myös markkinatalouden toimija olisi tehnyt kyseessä olevat sopimukset (43).

               (94)

               Neuwoges valitti tuomiosta, ja oikeudenkäynti on vireillä Rostockin hovioikeudessa.

               (95)

               Bavaria pani vireille oikeudenkäynnin Greifswaldin hallintotuomioistuimessa saadakseen päätöksen, joka antaisi sille oikeuden tutustua kaikkiin Neuwogesin ja Neubrandenburgin kaupungin hallussa oleviin asiakirjoihin, jotka koskevat kyseessä olevia sopimuksia. Bavaria ilmoitti yrittäneensä aiemmin saada asiakirjat nähtäväkseen tiedonvapauslain mukaisella hakemuksella. Neubrandenburg kuitenkin hylkäsi hakemuksen sillä perusteella, että Bavarialla oli jo käytössään kaikki Rostockin alueellisen tuomioistuimen ja hovioikeuden oikeudenkäyntiin sekä komission menettelyyn liittyvät tarpeelliset asiakirjat (44). Asia on yhä vireillä Greifswaldin hallintotuomioistuimessa.

         7.   TOIMENPITEEN ARVIOINTI

   7.1   SEUT-SOPIMUKSEN 107 ARTIKLAN 1 KOHDASSA TARKOITETTU TUKI

               (96)

               SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdan mukaan ”jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan”. Toimenpide katsotaan valtiontueksi, jos seuraavat neljä edellytystä täyttyvät:

                           a)

                           Toimenpiteestä aiheutuu yritykselle valikoivaa taloudellista etua.

                           b)

                           Toimenpide katsotaan valtion toiminnaksi, ja se rahoitetaan valtion varoista.

                           c)

                           Toimenpide vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua.

                           d)

                           Toimenpide voi vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

         7.1.1   Yritykselle aiheutuva valikoiva etu: yleiset periaatteet

               (97)

               Unionin tuomioistuimen vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan edellytykset, jotka toimenpiteen on täytettävä, jotta se voidaan katsoa SEUT-sopimuksen 107 artiklassa tarkoitetuksi tueksi, eivät täyty, jos edunsaajayritys olisi tavallisia markkinaolosuhteita vastaavissa olosuhteissa voinut saada saman edun kuin se sai valtion varojen avulla. Jotta voidaan arvioida, olisiko markkinatalouden toimija hyväksynyt saman toimenpiteen tavallisissa markkinaolosuhteissa tilanteessa, joka vastaa mahdollisimman tarkasti valtion tilannetta, huomioon tulee ottaa vain hyödyt ja velvoitteet, jotka liittyvät valtion ominaisuuteen osakkeenomistajana, ei viranomaisena (45).

               (98)

               Mahdollisuus verrata toimintaa markkinatalouden toimijan mahdolliseen toimintaan riippuu siitä, onko jäsenvaltio myöntänyt yritykselle taloudellisen edun taloudellisen toimijan ominaisuudessa eikä viranomaisen ominaisuudessa. Tästä seuraa, että jos jäsenvaltio vetoaa hallinnollisen menettelyn kuluessa kyseiseen arviointiperusteeseen, sen on epäselvässä tapauksessa osoitettava kiistattomasti sekä objektiivisten ja varmennettavissa olevien seikkojen perusteella, että se toteutti toimenpiteen taloudellisen toimijan ominaisuudessa. Näistä seikoista tulee ilmetä selvästi, että jäsenvaltio on ennen taloudellisen edun myöntämistä tai samanaikaisesti sen kanssa päättänyt harjoittaa yritykseen liittyvää taloudellista toimintaa täytäntöönpannun toimenpiteen muodossa. Tältä osin voidaan edellyttää muun muassa seikkoja, joista ilmenee, että päätös perustui taloudellisiin arviointeihin, jotka rinnastuvat arviointeihin, joita johdonmukaisesti toimiva yksityinen sijoittaja, jonka tilanne vastaa mahdollisimman tarkasti kyseisen valtion tilannetta, olisi laatinut ennen tällaisen sijoituksen tekemistä arvioidakseen sen tulevan tuottavuuden.

               (99)

               Sitä vastoin kyseisen edun myöntämisen jälkeen laaditut taloudelliset arviot, kyseisen jäsenvaltion toteuttaman sijoituksen todellisen tuottavuuden toteaminen jälkikäteen tai myöhemmät perustelut tosiasiallisesti valitusta toimintatavasta eivät riitä osoittamaan, että jäsenvaltio olisi ennen edun myöntämistä tai samanaikaisesti sen kanssa tehnyt tällaisen päätöksen markkinatalouden toimijan ominaisuudessaan (46).

               (100)

               Tästä seuraa, ettei osapuolten esittämiä asiakirjoja, jotka on laadittu toimenpiteen hyväksymisen jälkeen, voida ottaa tässä tapauksessa sellaisenaan huomioon arvioitaessa markkinataloustoimijaperiaatteen noudattamista.

               (101)

               Tästä seuraa myös, ettei velkahelpotusta koskevan lain vaikutusta Neuwogesin taloudelliseen tilanteeseen voida myöskään ottaa tässä tapauksessa huomioon arvioitaessa markkinataloustoimijaperiaatteen noudattamista. Velkahelpotusta koskevalla lailla ajettiin poliittista tavoitetta, ja vain rajallinen joukko yrityksiä (velkahelpotusta koskevan lain 2 §) oli kelpoisia saamaan sen mukaiset edut. Lakia ei olisi sovellettu markkinatalouden toimijaan, jonka tilanne vastasi mahdollisimman tarkasti Neuwogesin tilannetta.

         7.1.2   Asian arvioinnin rakenne

               (102)

               Jotta voidaan selvittää, onko kyseessä olevista sopimuksista aiheutunut etua Bavarialle, on määritettävä, ovatko sopimukset sellaisia toimenpiteitä, jotka markkinatalouden toimija olisi toteuttanut tilanteessa, joka vastaa mahdollisimman tarkasti Neuwogesin tilannetta.

               (103)

               Komission arvioinnissa on kolme vaihetta. Ensimmäisessä vaiheessa arvioidaan Neuwogesille toimenpiteestä aiheutuneet taloudelliset seuraukset, jotta voidaan määrittää, mitä tuottoja se saattoi odottaa toimenpiteestä (7.2 jakso). Tämän jälkeen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä verrataan muihin vaihtoehtoihin, kuten suoraan myyntiin, jotta voidaan selvittää, olisiko jokin saatavilla olleista vaihtoehdoista ollut taloudellisesti kannattavampi (7.3 jakso). Lopuksi kyseessä olevaa toimenpidettä verrataan samoihin aikoihin toteutettuihin vastaaviin myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteisiin, Neuwogesin järjestämän rajallisen tarjouskilpailumenettelyn tulokset arvioidaan ja toimenpiteen ehtoja verrataan kyseisen ajankohdan (vuoden 1997 loppu ja vuoden 1998 alku) muiden rahoitustoimenpiteiden yleisiin korkoihin (7.4 jakso). Näiden kolmen arviointitason perusteella voidaan päätellä, toimiko Neuwoges markkinatalouden toimijan tavoin.

         7.2   TOIMENPITEEN TALOUDELLISET VAIKUTUKSET NEUWOGESIIN

               (104)

               Tarkasteltavan toimenpiteen taloudellisten vaikutusten arvioinnin ensimmäisessä vaiheessa määritetään toimenpiteen luonne. Tässä tapauksessa pohditaan pääasiassa sitä, ovatko Neuwogesin ja Bavarian väliset kaksi sopimusta yhden toimenpidekokonaisuuden kaksi osaa vai onko ne arvioitava erillisinä toimenpiteinä (7.2.1 jakso). Toimenpiteestä Neuwogesille aiheutuneiden taloudellisten vaikutusten asianmukaisen arvioinnin helpottamiseksi tarkastellaan myös myynti- ja takaisinvuokrausmallin toimintaperiaatetta (7.2.2 jakso). Kun maanvuokraus- ja myyntisopimuksen (7.2.3 jakso) sekä yleisen hallintasopimuksen (7.2.4 jakso) taloudelliset vaikutukset on tutkittu huolellisesti erikseen, arvioidaan, miten tuottoisa toimenpiteen voitiin kaiken kaikkiaan odottaa olevan Neuwogesille (7.2.5 jakso).

         7.2.1   Arvioidaanko kyseessä olevia sopimuksia yhdessä vai erikseen

               (105)

               On huomattava, että sekä komission menettelyn aloittamisesta antamassa päätöksessä että Rostockin alueellisen tuomioistuimen antamassa tuomiossa todetaan, että kyseessä olevia kahta sopimusta on arvioitava yhdessä (47). Muodollisessa tutkinnassa päädyttiin samaan lopputulokseen seuraavista syistä:

                           a)

                           Sopimukset ovat yhden myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen toisiaan täydentävät osat. Bavarian laatimasta erityistä myynti- ja takaisinvuokrausmallia mainostavasta esitteestä kävi ilmi, että toimenpide toteutetaan kahdella sopimuksella, joista toinen koskee myyntiä ja toinen takaisinvuokrausta (48). Molempiin sopimukseen viitattiin siis alusta lähtien yhtenä toimenpidekokonaisuutena.

                           b)

                           Sopimukset tehtiin samana päivänä (21 päivänä tammikuuta 1998), ja niissä viitataan toisiinsa (49). Tämä osoittaa, että sopimukset olivat tiiviissä yhteydessä toisiinsa eikä kumpaakaan sopimusta olisi tehty ilman toista.

                           c)

                           Sopimusten ehdot liittyvät erottamattomasti toisiinsa, mikä ilmenee Bavarian alkuperäisestä hintalaskelmasta, jonka Neuwoges on toimittanut (50). Etukäteen maksetun käteismaksun suuruus riippui Neuwogesin kuukausittain maksamasta takaisinvuokrausmaksusta ja Bavarian investoinnista rakennusten nykyaikaistamiseen. Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteessä takaisinvuokrausmaksun tarkoituksena onkin maksaa takaisin vuokralleantajan alkuperäinen investointi. Tämä tarkoittaa, että jos yleisen hallintasopimuksen ehdot olisivat olleet toisenlaiset, myös maanvuokraus- ja myyntisopimuksen luvut olisivat muuttuneet, ja päinvastoin (51).

                           d)

                           Neuwogesin hallintoneuvoston kokousten pöytäkirjoista ilmenee, että Neuwoges piti kyseistä kahta sopimusta aina yhden toimenpidekokonaisuuden osina (52). Esimerkiksi hallintoneuvoston 30 päivänä lokakuuta 1997 ja 16 päivänä joulukuuta 1997 pidettyihin kokouksiin toimitetuista huomautuksista ilmenee, että ostajan ostohinnan rahoitus perustuu takaisinvuokrausmalliin. Tämä osoittaa, että Neuwoges oli täysin tietoinen maanvuokraus- ja myyntisopimuksen sekä yleisen hallintasopimuksen välisestä yhteydestä. Lisäksi Neuwogesin johto selitti 16 päivänä joulukuuta 1997 pidetyssä kokouksessa hallintoneuvostolle, että Bavarian kanssa neuvoteltu maksu oli hinta, joka ”paketista” voitaisiin saada, ja että ”paketti” aiheutti yhtiölle joitakin riskejä, jotka olivat kuitenkin siedettäviä. Viittaus ”pakettiin” ja siihen liittyvään riskiin kertoo siitä, että sopimukset katsottiin yhdeksi toimenpidekokonaisuudeksi.

               (106)

               Neuwogesin perustelut, jotka liittyvät siihen, että vain toinen sopimuksista on vahvistettu notaarilla, eivät ole vakuuttavia. Neuwogesin tärkein perustelu on, että vain toisen sopimuksen vahvistuttaminen notaarilla kertoo osapuolten aikomuksesta tehdä kaksi erillistä, toisistaan riippumatonta sopimusta. Komissio huomauttaa, että koska valtio toteuttaa toimia eri muodoissa ja niitä on arvioitava suhteessa niiden vaikutuksiin, on otettava huomioon, että valtion toimien useat peräkkäiset toimenpiteet on SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohtaa sovellettaessa katsottava yhdeksi toimeksi. Näin saattaisi olla erityisesti tapauksessa, jossa peräkkäiset toimet liittyvät toisiinsa niin tiiviisti, erityisesti ottaen huomioon niiden ajallisen järjestyksen, niiden tarkoituksen ja yrityksen olosuhteet toimien toteuttamisen aikaan, että ne ovat erottamattomasti sidoksissa toisiinsa (53). Yksittäisen toimenpiteen käsite onkin EU:n valtiontukilainsäädännön yhteydessä laajempi kuin Saksan sopimusoikeuden yhteydessä. Johdanto-osan 105 kappaleessa esitetyt seikat osoittavat, että kyseessä olevat sopimukset on niiden ajallisen järjestyksen, niiden tarkoituksen ja yrityksen olosuhteet niiden tekemisen aikaan huomioon ottaen katsottava yhdeksi toimenpiteeksi EU:n valtiontukilainsäädännön mukaan.

         7.2.2   Taustaa: miten myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide toimii

               (107)

               Bavarian ja Neuwogesin välinen toimenpide perustuu Bavarian kiinteistöjen takaisinvuokrausmalliin (Leasingmodell Immobilien). Mallin perusajatuksena on, että ostaja (Bavaria) rahoittaa alkuperäisen investointinsa vuokraamalla ostamansa rakennuksen takaisin myyjälle (Neuwoges). Takaisinvuokrausmallissa käytetään investoinnin määrän ja sitä vastaavien takaisinvuokrausmaksujen määrittämiseen yksinkertaista kaavaa, jossa investointi saadaan jakamalla nimellinen vuotuinen takaisinvuokrausmaksu takaisinvuokraushinnalla (ilmaistaan prosentteina):

               Takaisinvuokraushinta puolestaan lasketaan sopimuksen keston, takaisinvuokrausmaksun indeksoinnin ja rakennusten jäännösarvon perusteella:

                  Takaisinvuokraushinta (%)

               Kesto: 25 vuotta

                           Jäännös-arvo (%)

                           Indeksointi

                           0

                           1

                           1,5

                           2

                           2,5

                           3

                           3,5

                           10

                           8,385

                           7,687

                           7,35

                           7,02

                           6,701

                           6,39

                           6,068

                           50

                           7,80

                           7,149

                           6,836

                           6,53

                           6,232

                           5,943

                           5,661

                           100

                           7,066

                           6,478

                           6,194

                           5,917

                           5,647

                           5,384

                           5,129

                     Kesto: 30 vuotta

                           Jäännös-arvo (%)

                           Indeksointi

                           0

                           1

                           1,5

                           2

                           2,5

                           3

                           3,5

                           10

                           7,94

                           7,196

                           6,83

                           6,488

                           6,148

                           5,81

                           5,498

                           50

                           7,552

                           6,844

                           6,503

                           6,177

                           5,847

                           5,53

                           5,229

                           100

                           7,069

                           6,464

                           6,08

                           5,774

                           5,47

                           5,17

                           4,893

               (108)

               Näin ollen on selvää, että investointi riippuu takaisinvuokraushinnasta ja kuukausittaisesta takaisinvuokrausmaksusta ja päinvastoin. Kun toimenpiteen osapuolet ovat määrittäneet perusarvot (keston, vuotuisen indeksoinnin, jäännösarvon) sekä kokonaisinvestoinnin tai suunnitellun kuukausittaisen takaisinvuokrausmaksun, puuttuvat arvot voidaan laskea. Kaavan mukaan lyhyempi kesto, alhaisempi jäännösarvo, alhaisempi indeksointi tai alhaisempi nimellinen kuukausittainen takaisinvuokrausmaksu johtaa alhaisempaan kokonaisinvestointiin.

               (109)

               Kun kokonaisinvestointi on määritetty, siitä vähennetään nykyaikaistamisen kustannukset, verot ja muut mahdolliset kulut. Jäljelle jäävä summa on ostohinta. Neuwogesin ja Bavarian välisen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen ostohinnassa (etukäteen maksetussa käteismaksussa) ei erotella toisistaan rakennusten ostamisesta maksettua hintaa ja tonttien vuokraa.

                           Bavarian ja Neuwogesin välisen toimenpiteen laskelma

                           Kokonaisinvestointi

                           […] euroa

                           Nykyaikaistaminen

                           […] euroa

                           Verot ja maksut

                           […] euroa

                           Yksityistämiskorvaus

                           […] euroa

                           Ostohinta

                           […] euroa

               (110)

               Tarkasteltava myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide koostuu kahdesta osasta: maanvuokraus- ja myyntisopimuksesta sekä yleisestä hallintasopimuksesta, jotka puolestaan liittyvät kertakorvaussopimukseen. Maanvuokraus- ja myyntisopimuksen, yleisen hallintasopimuksen ja kertakorvaussopimuksen taloudelliset vaikutukset Neuwogesiin on arvioitava tämän valossa.

         7.2.3   Maanvuokraus- ja myyntisopimuksesta Neuwogesille todennäköisesti aiheutuvat taloudelliset vaikutukset

               (111)

               Maanvuokraus- ja myyntisopimuksen keskeiset osat ovat rakennusten myyminen sekä niiden tonttien vuokraaminen 75 vuodeksi. Bavaria sitoutui maksamaan Neuwogesille yhteensä […] euroa, josta […] euroa kattoi tontin pääomitetun vuokran 31 päivään joulukuuta 2028 asti ja […] euroa rakennusten ostohinnan (54). Lisäksi Bavaria maksaa 1 päivästä tammikuuta 2029 alkaen kymmenen vuoden ajan vuosittaista vuokraa, joka on […] prosenttia tontin nykyarvosta eli […] euroa neliömetriä kohden tai […] euroa vuodessa (55). Vuodesta 2039 aina maanvuokraus- ja myyntisopimuksen päättymisvuoden 2073 loppuun asti vuokra mukautetaan elinkustannusindeksin mukaisesti, jos indeksi muuttuu yli […] prosenttia (56).

               (112)

               Rakennusten ostamisen ja niiden tonttien vuokraamisen lisäksi Bavaria otti vastaan velvoitteen nykyaikaistaa rakennukset ja suostui tekemään rakennustöistä sopimuksen Neuwogesin tytäryhtiön BRG:n kanssa.

               (113)

               Bavarian Neuwogesille maanvuokraus- ja myyntisopimuksen mukaisesti maksaman ostohinnan määrittämistä varten osapuolet sopivat, että kuukausittainen takaisinvuokrausmaksu on […] euroa neliömetriä kohden, vuosittainen indeksointi on […] prosenttia, rakennusten jäännösarvo on […] prosenttia (jonka Neuwoges maksaa 75-vuotisen maanvuokraussopimuksen päätyttyä ja joka perustuu asiantuntijan senaikaiseen arvioon) ja takaisinvuokraus kestää 30 vuotta (57). Näihin lukuihin perustuva kokonaisinvestointi oli […] euroa (58). Kun tästä vähennettiin […] euron nykyaikaistamiskustannukset, […] euron yksityistämiskustannukset sekä […] euron verot ja maksut, myyntihinnaksi tuli […] euroa (59).

               (114)

               Tämä lopullinen hinta jaettiin lopuksi rakennusten hinnaksi ([…] prosenttia = […] euroa) ja tonttien pääomitetuksi vuokraksi ([…] prosenttia = […] euroa) (60). Tonteille ja rakennuksille kohdistettuja summia ei laskettu erikseen, vaan ne määritettiin osuuksina kokonaishinnasta.

               (115)

               Ensimmäiset Neuwogesin toimenpiteestä saamat edut olivatkin […] euron suuruinen käteismaksu ja tonttien vuokratulot, joita Bavaria alkaa maksaa 30 vuoden päästä.

         7.2.3.1   Muut tekijät

   Yksityistämiskorvaus

               (116)

               Tässä vaiheessa on huomattava, että Bavarian Neuwogesille yksityistämiskorvauksena maksamat […] euron käteismaksut on otettava huomioon.

               (117)

               Bavarian piti rakennusten ostajana ja maan vuokralleottajana pyrkiä kyseessä olevissa sopimuksissa selvästi määrätyllä tavalla myymään osa asunnoista vuokralaisille. Tämä ehto sisältyi sopimukseen, jotta myynti voitiin katsoa velkahelpotusta koskevan lain mukaiseksi välilliseksi yksityistämiseksi. Lain mukaan kaupallisen ostajan on pyrittävä myymään mahdollisimman suuri osa, vähintään kolmannes, toimenpiteellä hankituista asunnoista vuokralaisille (61). Tähän velvollisuuteen liittyi toimia, joilla vuokralaisille ilmoitettiin heidän mahdollisuuksistaan ja joilla selvitettiin vuokralaisten kiinnostusta asuntojen ostamiseen. Toimien toteuttamisvelvoite siirrettiin maanvuokraus- ja myyntisopimuksella (V osan 1–3 kohdat) takaisin Neuwogesille, jonka sovittiin saavan tästä korvaukseksi […] euroa neliömetriä kohden. Näin yksityistämistoimien kokonaiskorvaukseksi tuli […] euroa.

               (118)

               Neuwogesin ei ollut alun perin tarkoitus saada korvausta yksityistämistoimista. Myöhemmin yksityistämistoimista erillisenä korvauksena maksettu summa olikin osa alkuperäistä myyntihintaa (62). Bavarian ei ollut järkevää maksaa Neuwogesille korvausta sellaisten toimien toteuttamisesta, joista ei ollut Bavarialle taloudellista etua. Velkahelpotusta koskevan lain mukaisesta velkahelpotuksesta, jota varten yksityistämistoimia tarvittiin, oli taloudellista etua vain Neuwogesille.

               (119)

               Yksityistämistoimien korvaus vähennettiin kuitenkin myöhemmin myyntihinnasta ja maksettiin erikseen luultavaksi siksi, että jos se olisi jätetty osaksi myyntihintaa, se olisi pitänyt siirtää velkahelpotusrahastoon. Bavarian Neuwogesille maksama myyntihinta pieneni vastaavalla summalla. Bavarian kannalta muutoksella ei ollut taloudellista merkitystä. Neuwoges sai Bavarialta aivan yhtä suuren summan kuin se olisi saanut myös ilman erillistä yksityistämiskorvausta. Neuwoges itse sisällytti yksityistämismaksut myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä saataviin tuloihin (63).

               (120)

               Maksujen käsittely erillisenä korvauksena myyntihinnan osan sijaan oli tärkeää Neuwogesille vain velkahelpotusta koskevan lain vuoksi. Kuten edellä mainittiin (johdanto-osan 101 kappale), markkinatalouden toimija ei olisi ottanut velkahelpotusta koskevaa lakia huomioon. Sillä, että Neuwoges toteutti yksityistämistoimet ja käytti niihin varoja, ei ole merkitystä tässä yhteydessä. Markkinatalouden toimija ei perustaisi toimintaansa velkahelpotusta koskevaan lakiin eikä olisi siksi ryhtynyt yksityistämistoimiin. Siksi toimia ei voitu ottaa huomioon markkinatalouden toimijaa koskevaa arviointiperustetta sovellettaessa.

               (121)

               Näin ollen Bavarian Neuwogesille yksityistämistoimista maksama korvaus on katsottava merkittäväksi eduksi Neuwogesille ja lisättävä myyntihintaan, jotta pystytään määrittämään Neuwogesille myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä aiheutuneet taloudelliset kokonaisvaikutukset.

         Nykyaikaistaminen

               (122)

               Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen yhteydessä toteutetulla nykyaikaistamisella oli taloudellisia vaikutuksia Neuwogesiin. On huomattava, että nykyaikaistamiskustannukset liittyivät suoraan Bavarian maanvuokraus- ja myyntisopimuksen mukaisesti Neuwogesille maksamaan maksuun. Tämä maksu saatiin vähentämällä kokonaisinvestoinnista kustannuksia, nykyaikaistamiskustannukset mukaan luettuina (katso edellä oleva johdanto-osan 109 kappale). Siis mitä korkeammat nykyaikaistamiskustannukset, sitä alhaisempi ostohinta. Tästä syystä toimenpiteen vaihtoehtoisessa laskelmassa, jossa vuokratasot ja indeksointi olivat alhaisemmat ja siten myös takaisinvuokrausmaksut huomattavasti alhaisemmat, ostohinta oli edelleen todellisen maanvuokraus- ja myyntisopimuksen hintaa korkeampi pääosin siksi, että vaihtoehtoisessa laskelmassa nykyaikaistamiskustannukset olivat paljon alhaisemmat kuin ne, joista Bavaria ja BRG sopivat (64).

               (123)

               Tämän perusteella on todettava, että Bavarian Neuwogesin kokonaan omistamalle tytäryhtiölle BRG:lle kertakorvaussopimuksen mukaisesti maksama nykyaikaistamisen kertakorvaus oli paljon korkeampi kuin Neuwogesin alun perin arvioimat nykyaikaistamiskustannukset (65). Neuwogesin alkuperäisessä arviossa kokonaiskustannukset olivat […] euroa eli […] euroa neliömetriä kohden, mutta Bavaria ja Neuwogesin tytäryhtiö BRG sopivat lopulta nykyaikaistamisen kertakorvaukseksi […] euroa eli […] euroa neliömetriä kohden. Sovittu korvaus ylitti siis alun perin arvioidut kustannukset […] eurolla eli […] prosentilla. Huomattavasti korkeampi kertakorvaus pienensi Bavarian Neuwogesille maanvuokraus- ja myyntisopimuksen mukaisesti maksamaa summaa merkittävästi.

               (124)

               Alun perin arvioitujen kustannusten ja sovitun kertakorvauksen väliselle erolle ei annettu minkäänlaista selitystä. Tämä on erityisen yllättävää siksi, että Neuwoges piti alun alkaen keskimäärin […] euroa neliömetriltä olevia arvioituja nykyaikaistamiskustannuksia ”tavallisina” kustannuksina[] (66). Neuwogesin toimittamassa tutkimuksessa Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern, jäljempänä ’Pestel-tutkimus’, arvioitiin nykyaikaistamisen kustannukset BRG:n arviota vastaaviksi eli […] eurosta […] euroon neliömetriä kohden (67). Koska Neuwogesilla oli rakennusten omistajana ja hallinnoijana tarkkaa tietoa niiden nykyaikaistamistarpeista, on vaikea ymmärtää, miksi se olisi alun perin arvioinut ne niin väärin.

               (125)

               Nykyaikaistamiskustannukset on otettava huomioon maanvuokraus- ja myyntisopimuksen taloudellisia vaikutuksia määritettäessä. On selvää, että sillä, mitä Neuwogesin tytäryhtiö veloitti nykyaikaistamisesta, ei ollut Bavarialle merkitystä, koska nykyaikaistamisen kaikki lisäkustannukset vähennettiin suoraan ostohinnasta. Neuwogesille puolestaan oli ilmeistä taloudellista hyötyä siitä, että Bavaria teetti nykyaikaistamistyöt BRG:llä ja osa myyntihinnasta siirrettiin nykyaikaistamiskustannuksiin. Neuwoges hyötyi viimeksi mainitusta siksi, että sen tytäryhtiön toteuttamasta nykyaikaistamisesta saatuja tuottoja ei tarvinnut siirtää velkahelpotusta koskevan lain mukaisesti velkahelpotusrahastoon. BRG (ja siten Neuwoges) ansaitsi oman arvionsa mukaan Bavarialle toteuttamistaan nykyaikaistamistöistä […] euron tuotot (68). Nämä tuotot ovat suoraa etua Neuwogesille, ja ne on otettava huomioon. Neuwogesin johtokin painotti myyntihintaa perustellessaan sitä, että BRG sai sopimuksen nykyaikaistamistöiden toteuttamisesta (69).

         Maanvuokra

               (126)

               Siirryttäessä käsittelemään maanvuokraa on tärkeää nostaa esiin Neuwogesin huomio, jonka mukaan Bavarian ei tosiasiassa tarvinnut maksaa vuokraa ensimmäisiltä 30 vuodelta, koska tontin pääomitettu vuokra sisältyi myyntihintaan. Sillä, maksetaanko maanvuokra vuoksittain vai etukäteen pääomitettuna vuokrana, ei kuitenkaan ole varsinaista merkitystä tämän arvion kannalta. Mikään ei osoita, että järjestely olisi ollut järjetön. Järjestely kertoo vain Neuwogesin halusta saada käteismaksu etukäteen.

               (127)

               Ei pidä myöskään unohtaa, että Bavaria on velvollinen maksamaan maanvuokraa vielä yleisen hallintasopimuksen päättymisen jälkeen. Bavarian on 1 päivästä tammikuuta 2029 alkaen maksettava kymmenen vuoden ajan vuosittaista vuokraa, joka on […] prosenttia tontin nykyarvosta eli […] euroa neliömetriä kohden. Tämän jälkeen sopimukseen loppuun asti maanvuokra mukautetaan elinkustannusindeksin mukaisesti, jos indeksi muuttuu yli […] prosenttia. Jos oletetaan yksinkertaisuuden vuoksi, ettei elinkustannusindeksi muutu, näiden tulevien maksujen nimellisarvo on […] euroa. Kokonaisarviossa maksujen vuoden 1998 diskontattu arvo on myös otettava huomioon osana Neuwogesin saamaa etua.

         7.2.3.2   Päätelmät

               (128)

               Edellä esitetyn arvioinnin tarkoituksena oli selvittää mahdollisimman tarkkaan, mitä taloudellisia vaikutuksia maanvuokraus- ja myyntisopimuksella oli Neuwogesille. Arviointi johti päätelmään, että Neuwoges on saanut seuraavat edut:

                           a)

                           Bavarian maksama käteishinta ([…] euroa);

                           b)

                           yksityistämistoimista maksettu korvaus ([…] euroa);

                           c)

                           nykyaikaistamisesta saatu tuotto ([…] euroa);

                           d)

                           vuoden 2029 jälkeisen maanvuokran jälleenostoarvo ([…] euroa diskonttauksen jälkeen).

         7.2.4   Yleisestä hallintasopimuksesta Neuwogesille todennäköisesti aiheutuvat taloudelliset vaikutukset

               (129)

               Neuwoges on yleisen hallintasopimuksen mukaan velvollinen hallinnoimaan kyseessä olevia rakennuksia. Vastineeksi oikeudesta pitää asuntojen ja liiketilan vuokraamisesta kertyvät tulot Neuwogesin on maksettava niiden omistajalle (Bavarialle) kiinteä kuukausittainen takaisinvuokrausmaksu, joka on […] euroa nykyaikaistamistöiden valmistumiseen asti ja sen jälkeen […] euroa (yleisen hallintasopimuksen 3 §). Sopimus on voimassa 30 vuotta nykyaikaistamistöiden päättymisestä lähtien (2 §:n 1 momentti). Kuukausittaisen takaisinvuokrausmaksun indeksointikorotus on […] prosenttia vuodessa (4 §:n 2 momentti). Seuraavan arvioinnin tarkoituksena on selvittää, mitä taloudellisia vaikutuksia yleisellä hallintasopimuksella on Neuwogesille.

         7.2.4.1   Taustaa (laskelmat)

               (130)

               Kuukausittainen takaisinvuokrausmaksu lasketaan kertomalla todennäköinen nettovuokra neliömetriä ja kuukautta kohti – josta vähennetään hallinto- ja ylläpitokustannukset sekä vuokratappioriskin huomioiminen – saatavilla olevien neliömetrien määrällä (70). Perusoletukset ovat siis todennäköinen nettovuokra neliömetriä ja kuukautta kohti sekä todennäköiset kustannukset. Yleisessä hallintasopimuksessa osapuolet olettivat nettovuokratasoksi […] euroa neliömetriä kohti nykyaikaistamisen jälkeen ja kustannuksiksi […] euroa neliömetriä kohti, mistä saadaan kuukausittaiseksi takaisinvuokrausmaksuksi […] euroa neliömetriä kohti (71).

               (131)

               Vahvistaessaan yleiseen hallintasopimukseen lopulta sisällytetyt erityisparametrit Neuwogesilla oli valinnanvara (72). Vahvistamalla eritasoisen vuokran tai laajemman indeksoinnin se voisi määrittää täsmällisesti kuukausittaiset maksut sopimuksen keston ajan sekä kaupasta saamansa hinnan (73). Suuremman tai pienemmän riskin otto oli siis suoraan yhteydessä tietyn takaisinvuokrausmaksun vahvistamiseen (esim. eri vuokratasot, indeksointi ja kustannukset) sekä myyntihinnan muodossa saatuun pääomaan. Esimerkiksi Bavarian toimittamassa vaihtoehtoisessa laskelmassa, jossa oletuksena käytettiin 2,0 prosentin indeksointia, […] euron vuokraa ja […] euron takaisinvuokraa, kuukausittainen takaisinvuokrausmaksu olisi noussut […] euron sijasta […] euroon (74). Myös myyntihinta olisi tietysti ollut pienempi.

         7.2.4.2   Taloudellisten vaikutusten arviointi

   Yleisiä näkökohtia

               (132)

               Määritettäessä yleisen hallintasopimuksen taloudellisia vaikutuksia Neuwogesiin on otettava huomioon kaksi näkökohtaa. Ensinnäkin takaisinvuokrausmaksu lasketaan neliömetrien perusteella. Koska Bavaria myi useita asuntoja sopimuksen tekemisen jälkeen, kyseinen määrä on muuttunut alkuperäisestä […] neliömetristä […] neliömetriin vuonna 1999, […] neliömetriin vuonna 2000 ja […] neliömetriin vuonna 2001. Vuoden 2001 jälkeen määrä on pysynyt samana, […] neliömetriä. Huomautuksissaan Neuwoges on käyttänyt progressiivisesti pienenevää neliömetrimäärää ennakoitujen rahoitusvirtojen laskemiseen. Koska ainoastaan ennakkoarvioinnilla on merkitystä, Neuwogesin ei olisi pitänyt vähentää laskelmien perustana olevasta kokonaisneliömetrimäärästä myöhemmin myytyjä määriä vaan määrä, jonka se vuonna 1998 oletti tulevan myydyksi tämän jälkeen. Seuraavassa esitettävä analyysi ei näin ollen perustu Neuwogesin huomautuksissaan käyttämiin lukuihin vaan lukuihin, jotka Neuwoges sisällytti alkuperäiseen tuottoarvioonsa, jossa oletettiin määrän vähenevän progressiivisesti […] neliömetristä […] neliömetriin vuoteen 2003 mennessä. Sopimuksen Neuwogesiin kohdistuvien toimenpiteen toteuttamisen jälkeen odotettavissa olevien taloudellisten vaikutusten määrittämiseksi tulevat tulot ja kustannukset on diskontattava, mikä edellyttää diskonttokoron vahvistamista. Alkuperäisen kirjeen ja Neuwogesin toimittaman kassavirta-analyysin mukaisesti komissio katsoi diskonttokoron olevan 5 prosenttia vuodessa (75).

         Neuwogesin kassavirta-analyysien luotettavuus

               (133)

               Ennen kuin edetään yleisen hallintasopimuksen riippumattoman taloudellisen analyysin esittämiseen, on kommentoitava Neuwogesin toimittamia jälkikäteen tehtyjä kassavirta-analyysejä, joiden oletetaan kuvaavan kassavirtaa, jota varovainen markkinatalouden toimija olisi etukäteen odottanut yleisen hallintasopimuksen tuottavan. Neuwoges väittää, että realististen ennakko-odotusten mukaan – jotka Neuwogesin mukaan olivat vuokran […] prosentin vuotuinen nousu, kustannusten […] prosentin vuotuinen indeksointi ja […] prosentin vajaakäyttöaste – yleisen hallintasopimuksen olisi etukäteen odotettu tuottavan nimellisesti […] euron ja diskontattuna […] euron negatiivisen kassavirran (76). Neuwoges väittää myös, että vain tekemällä epärealistisia ennakkopäätelmiä – […] euron vuokrannousu vuosittain, […] prosentin vajaakäyttöaste ja vakaat kustannukset – hallintasopimuksen olisi voitu odottaa tuottavan nimellisen […] euron ja diskontatun […] euron positiivisen arvon (77). Tämän perusteella Neuwoges väittää jo etukäteen olleen selvää, että vuokraa olisi pitänyt korottaa […] prosenttia joka vuosi pelkästään takaisinvuokrausmaksujen kattamiseksi, jolloin liikkumavaraa ei olisi jäänyt kustannusten nousulle.

               (134)

               Tämän osalta on todettava, että Neuwogesin olettamuksessa käyttämät kustannustasot eivät vakuuta (ja kaikissa Neuwogesin toimittamissa analyyseissa sovellettiin alun perin samoja kustannustasoja). Lopullisen yleisen hallintasopimuksen perustana olleissa laskelmissa oletetaan kokonaiskustannusten (hallinto, ylläpito, vuokratappioriski) olevan yhteensä noin […] prosenttia vuokrasta. Neuwogesin kassavirta-analyysissä puolestaan oletetaan kustannustason olevan alussa (nykyaikaistamisen jälkeen) ainakin […] prosenttia (vuokranmenetysriski […] prosenttia, hallinto ja ylläpito […] prosenttia). Vaikka sivuutettaisiin yllättävä vuokranmenetysriskin nousu ([…] prosentista […] prosenttiin), muut kustannukset nousevat […] prosentista […] prosenttiin vuokrasta. Neuwogesin huomautuksissa ei esitetä riittävää selitystä sille, miksi korotus olisi välttämätön. Sitä vastoin Neuwoges toteaa, että […] prosentin taso ([…] euroa neliömetriltä) oli järkeenkäypä välittömästi nykyaikaistamista seuraavan ajanjakson aikana, mutta sen jälkeen sitä olisi korotettava […] prosenttia vuosittain (78). Myös Neuwogesin ennen kauppaa tilaamassa arviossa kokonaiskustannusten (käsittäen myös vuokranmenetysriskin (79)) arvioitiin olevan […] prosentista […] prosenttiin (vuoden 1997 arvio). Koska arviossa ei täsmennetä vuokranmenetyksen prosentuaalista osuutta, on mahdotonta määrittää, miten muita kustannuksia koskevat perusolettamukset poikkeavat Neuwogesin olettamuksesta. Joka tapauksessa, vaikka oletettaisiin, että vuoden 1997 arvio perustuu […] prosentin vuokranmenetysriskiin, muut Neuwogesin olettamat kustannukset ovat korkeampia. Näin ollen Neuwogesin kassavirta-analyysiä ei voida hyväksyä ja sitä on oikaistava alkuperäisen […] prosentin kustannustason perusteella vuokranmenetysriski pois lukien (80).

               (135)

               Tämän vuoksi on myös todettava, että Neuwogesin huomautus, jonka mukaan vuokria on korotettava […] prosenttia pelkästään takaisinvuokrausmaksun kattamiseksi, on harhaanjohtava. Koska takaisinvuokrausmaksu lasketaan prosentuaalisena osuutena alkuperäisestä kokonaisvuokrasta (tässä […] prosenttia), […] prosentin vuokrankorotus mahdollistaisi sekä takaisinvuokrausmaksun korotuksen että kustannusten […] prosentin nousun kattamisen. Kun kustannukset ovat vakaat, jo pienempi vuokrankorotus riittäisi tasapainottamaan takaisinvuokrausmaksun korotuksen. Itse asiassa jos oletetaan, että vuokranmenetysriski on […] prosenttia ja kustannukset pysyvät muutoin vakaina, […] prosentin vuotuinen vuokrankorotus riittäisi kattamaan takaisinvuokrausmaksun korotuksen. Tämän ylittävällä korotuksella Neuwoges voisi kattaa nousevia kustannuksia tai saada tuottoa.

         Taloudellisten vaikutusten arviointi

               (136)

               Tehdessään sopimuksen Neuwoges toteutti itse muodollisen kassavirta-analyysin (81). Analyysissä se oletti, että sen omat kustannukset (hallinto, ylläpito) nousisivat […] prosenttia vuodessa, että se voisi korottaa vuokraa […] prosenttia kolmen vuoden välein, että se pystyisi pitämään vajaakäyttöasteen […] prosentissa ja että […] prosenttia asunnoista myytäisiin vuokralaisille. Neuwoges odotti tämän perusteella hallintasopimuksen tuottavan 30-vuotisen kestonsa aikana nimellisen […] euron kassavirran.

               (137)

               Muodollisessa tutkintamenettelyssä ei ilmennyt syytä uskoa, että laskelmat olisi tehty liian optimistisiksi tiedettyjen odotusten perusteella. Ei ole esitetty näyttöä siitä, että nämä luvut Neuwogesin hallintoneuvostolle esittäneet Neuwogesin edustajat olisivat tienneet lukujen olevan virheellisiä. Itse asiassa vaikuttaa siltä, että Neuwoges ei väitä johtajiensa tietoisesti pyrkineen epäedullisiin toimenpiteisiin poliittisista syistä, vaan pikemminkin, että taloudellisista vaikutuksista tehtiin virhearviointi (jonka Neuwogesin huomautuksen mukaan markkinatalouden toimija olisi välttänyt) (82).

               (138)

               On kuitenkin selvitettävä, ovatko nämä odotukset sellaisia, että markkinatalouden toimija ei olisi tehnyt päätöstään niiden perusteella. Tässä yhteydessä on pantava merkille, että Neuwogesin väitteen mukaan markkinatalouden toimija olisi odottanut pelkästään […] prosentin vuotuista vuokrankorotusta, […] prosentin vuokranmenetysriskiä sekä […] prosentin korotusta hallinto- ja ylläpitokustannuksissa (83). Näiden olettamusten perusteella Neuwoges väittää, että kokonaiskassavirta olisi nimellisarvoltaan […] euroa – ja diskonttauksen jälkeen […] euroa –, ja että merkittävin vaikutus on vuokranmenetyksen yli seitsenkertaisella kasvulla.

         7.2.4.3   Markkinaodotukset

               (139)

               Ensimmäiseksi viitataan asiakirjoihin, joista saadaan tietoa toimenpiteen molempien osapuolten tosiasiallisista odotuksista. Ensinnäkin Neuwogesin hallintoneuvoston 16 päivänä joulukuuta 1997 pidetyn kokouksen pöytäkirjasta käy ilmi, että Neuwogesin johtajat katsoivat toimenpiteeseen liittyvien riskien olleen siedettävät (84). Lisäksi pöytäkirjan perusteella on selvää, että Neuwoges toimi sellaisten laskelmien perusteella, joissa oletettiin vuokran nousevan […] prosenttia kolmen vuoden välein, kustannusten nousevan […] prosenttia (ilman vuokranmenetysriskiä) ja vuokranmenetysriskin nousevan […] prosenttia (85).

               (140)

               Neuwoges konsultoi tilintarkastajaa, Nordrevisionia, ennen sopimusten allekirjoittamista, ja tämä arvioi […] prosentin vuokrakorotuksen vastaavan yleistä inflaatiovauhtia, mutta että sitä ei todennäköisesti saavutettaisi (86). Nordrevision katsoi myös, että vaikka alustavat kustannukset olivat kohtuullisia, kun oletettiin, ettei vajaakäyttöä olisi (laskelmat perustuivat […] prosentin kustannusarvioon vuokrasta), nämä kustannukset oli indeksoitava samalla tavalla kuin takaisinvuokrausmaksu (87).

               (141)

               Bavaria puolestaan oletti, että jos Neubrandenburgin väestömäärä pysyisi vakaana (erilaisten suurten palveluntarjoajien sijoittauduttua sinne) (88) ja koska rakennusten sijainti oli hyvä, voitiin odottaa hyvin vähäistä vajaakäyttöastetta (89). Lisäksi se oletti, että takaisinvuokrausmaksun indeksoinnin mukaiset vuokrankorotukset olisivat toteutettavissa (90).

               (142)

               Lopuksi on korostettava, että Neuwogesin ennen kauppaa tilaama kiinteistön arviointi sisältää tietoa odotetusta kehityksestä. Kyseisessä vuoden 1997 arvioinnissa kustannustasoksi arvioitiin […]–[…] prosenttia, mutta siinä ei täsmennetty vuokranmenetysriskin prosentuaalista arviota (91).

         7.2.4.4   Arviointi

   Hallintokustannukset

               (143)

               Ensinnäkin hallinto- ja ylläpitokustannusodotukset vaikuttavat kohtuullisilta sekä alkuperäisellä tasollaan ([…] euroa neliömetriä kohti tai […] prosenttia vuokrasta) että odotettujen korotusten osalta ([…] prosenttia vuosittain). Alkuperäisen kustannustason osalta tämä päätelmä perustuu Neuwogesin omaan lausuntoon, jonka mukaan ainakin välittömästi nykyaikaistamista seuranneen ajanjakson aikana kustannustaso oli asetettu riittävän korkeaksi. Toiseksi Pestelin tutkimuksessa todetaan, että vuonna 1997 hallinto- ja ylläpitokustannukset olisivat keskimäärin […] euroa neliömetriä kohti, mikä on […] euroa vähemmän kuin samoja kustannuksia myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteessä koskevassa määräyksessä (92). Myös asiantuntija-arviossa kustannusten arvioitiin olevan tällä tasolla. Vaikka kustannusten voitiin todella odottaa nousevan, vaikuttaa siltä, että […] prosentin vuotuista korotusta koskeva olettamus oli kohtuullinen, vaikkakin varovainen. Nordrevision oli ehdottanut, että hallintokustannusten indeksointi pidettäisiin yhdenmukaisena takaisinvuokrausmaksun indeksoinnin kanssa, toisin sanoen että vuotuiseksi korotukseksi arvioitaisiin […] prosenttia, mikä on vähemmän kuin mitä Neuwoges tosiasiassa oletti. Neuwoges itse on nyt sitä mieltä, että kohtuudella olisi voitu odottaa […] prosentin indeksointia, mikä osoittaa, että vuotuinen […] prosenttia ei todellakaan ollut kohtuuttoman pieni.

         Vuokranmenetysriski

               (144)

               Vuokranmenetysriskin osalta ei ollut kohtuutonta odottaa yleistä […] prosentin vuokranmenetystasoa. Ensin on todettava, että Nordrevision ei kyseenalaistanut tätä tasoa arvioidessaan sopimuksia, vaikka ilmaisikin huolensa yleisestä taloustilanteesta sekä Neubrandenburgin kiinteistömarkkinoista (93). Toiseksi, vaikka vuoden 1997 arviossa ei täsmennetä oletettua vuokranmenetysriskiä, siinä ei myöskään ilmeisesti oleteta merkittävästi suurempia vuokranmenetysriskejä (94).

               (145)

               Bavarian sisäisistä päätöksentekoa koskevista asiakirjoista ilmenee Bavarian olettaneen, että suurten palveluntarjoajien sijoittautuessa Neubrandenburgiin kaupungin väkiluku todennäköisesti pysyisi vakaana ja että lähes kaikki asunnot saataisiin vuokralle nykyaikaistamisen jälkeen. Neuwogesin mukaan Neubrandenburgin kaupunki ja Mecklenburg-Vorpommernin osavaltio olettivat vuosina 1997 ja 1998 väkiluvun pysyvän vakaana ja tulojen kehittyvän vakaasti.

               (146)

               Lopuksi, ei voida sivuuttaa myöskään sitä, että Neuwogesin johto, joka johti yli 30 prosenttia Neubrandenburgin asunnoista omistavaa yritystä ja joka näin ollen tunsi läheisesti paikalliset kiinteistömarkkinat, katsoi myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittyvät riskit siedettäviksi ja perusti omat ennusteensa […] prosentin vuokranmenetysriskiin. Ei ole selvää, miksi paikallisten kiinteistömarkkinoiden asiantuntijat olisivat perustaneet laskemansa tähän olettamukseen, jos se olisi ollut kohtuuttoman alhainen, kuten Neuwoges nyt väittää.

               (147)

               Samalla on otettava huomioon Neuwogesin toimittamat asiakirjat ja tarkasteltava sitä, olisiko merkityksellisillä kiinteistömarkkinoilla (elementtirakenteiset asuinkerrostalot Itä-Saksassa) toimiva varovainen toimija odottanut suurempaa vajaakäyttöastetta, koska asiakirjat ovat peräisin ajalta ennen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen toteutusta. Toimitetuista tutkimuksista vain Pestelin tutkimus on ajalta ennen kyseisten sopimusten tekemistä. Tässä yhteydessä on kuitenkin todettava, että Pestelin tutkimus koskee koko Itä-Saksaa eikä siinä oteta huomioon Neubrandenburgin erityisiä paikallisia oloja – seikka, joka vähentää todistusvoimaa tässä yhteydessä. Vaikka tutkimuksessa tuodaan esiin joitakin Itä-Saksan kiinteistömarkkinoiden yleisiä ongelmia, tutkimus ei itsessään riitä osoittamaan, että markkinatalouden toimija ei olisi perustanut investointipäätöstään […] prosentin oletettuun vuokranmenetysriskiin.

         Vuokrat

               (148)

               Vuokrien osalta on ensin todettava, että Neuwoges ei ole väittänyt, että nykyaikaistamisen jälkeinen oletettu vuokrataso olisi arvioitu liian korkeaksi. Sen sijaan se väittää, että vuokria ei ole voitu korottaa niin paljon kuin odotettiin. Koska Rostockin alueellinen tuomioistuin totesi, että […] euron keskimääräinen neliömetrivuokra, johon hallintasopimus perustuu, oli sovellettavan vuokrataulukon mukainen (95), voidaan todeta, että alkuperäinen vuokrataso vahvistettiin realistiselle tasolle.

               (149)

               Hyväksytyn takaisinvuokrausmaksun indeksoinnin osalta ei ole suoraa näyttöä siitä, minkälaista keskimääräistä vuokrankorotusta yleisesti odotettiin vuonna 1998. Nordrevision huomautti ainoastaan, että alun perin vahvistettu […] prosenttia vuodessa vastasi yleistä inflaatiovauhtia, mutta sitä ei todennäköisesti saavutettaisi Neubrandenburgissa (96). Koska Neuwoges lopulta suostui vain […] prosentin indeksointiin ja odotti voivansa toteuttaa […] prosentin vuokrankorotuksen joka kolmas vuosi (tai […] prosentin korotuksen vuosittain), vaikuttaa siltä, että se otti varoituksen huomioon. Arvonmäärityksessä ei nimenomaisesti ilmaistu odotuksia tulevista vuokrankorotuksista. On kuitenkin todettava, että koska arvonmäärityksessä ei esitetty nimenomaisia olettamuksia inflaatiosta ja vuokrakehityksestä, taustaolettamuksena oli, että vuokrankorotus ja yleinen inflaatio (joka aiempina vuosikymmeninä oli ollut noin 3,5 prosenttia) vastaisivat toisiaan (97). Rostockin alueellinen tuomioistuin katsoi, että indeksointi oli perusteltua, koska keskimääräinen vuotuinen inflaatiovauhti oli 3,52 prosenttia sopimuksen tekoa edeltäneiltä 28 vuodelta (98). Lisäksi tuomioistuin huomautti, että vuokrien kehitystä oli luonnollisesti vaikea ennustaa 30 vuoden ajanjaksolle, mutta se ei havainnut selkeää epäsuhtaa takaisinvuokrausmaksun indeksoinnin ja odotettavissa olevan vuokrankehityksen välillä.

               (150)

               Neuwogesin toimittamassa Pestelin tutkimuksessa ei esitetä tietoja siitä, mitä Itä-Saksan kiinteistömarkkinoiden toimijat tosiasiallisesti odottivat, eikä se sisällä erityisesti Neubrandenburgia koskevia tietoja. Siinä kuitenkin viitataan Itä-Saksan markkinoiden potentiaalisesti vaikeaan tilanteeseen. Nykyisen näytön perusteella ei kuitenkaan kyetä osoittamaan, että takaisinvuokrausmaksujen […] prosentin vuotuisen indeksoinnin hyväksyminen ja odotus […] prosentin vuokrankorotusmahdollisuudesta olisi ollut kohtuutonta.

         Kesto

               (151)

               Lopuksi, mitä tulee sopimuksen kestoon, Rostockin alueellinen tuomioistuin päätteli, että tietyille takaisinvuokraussopimuksille on ominaista pitkä kesto (jopa 30 vuotta) ja ettei kyseinen sopimus välttämättä ole epätavallinen (99). Vaikka 30 vuoden kestoon tietenkin sisältyy joitakin riskejä, se tarjoaa myös mahdollisuuden vakaaseen tuottoon ja varmuuteen kustannustasosta. Lisäksi pidempi kesto merkitsi myös, että kuukausittaiset takaisinvuokrausmaksut ostajan investoinnin takaisin maksamiseksi olivat pienempiä tai että myyntihinta oli korkeampi samoilla takaisinvuokrausmaksuilla kuin jos olisi valittu lyhyempi kesto (100). Näin ollen 30 vuoden kestosta sopiminen ei vaikuta kohtuuttomalta.

         7.2.4.5   Päätelmät

               (152)

               Edellä esitetyn perusteella vaikuttaa siltä, että Neuwogesin alkuperäisissä laskelmissaan ilmaisemia odotuksia ei voida katsoa kohtuuttomiksi. Vastaavasti esitetyn näytön perusteella Neuwoges saattoi kohtuudella odottaa saavansa tuottoa yleisen hallintasopimuksen puitteissa. Jos odotettu nimellistuotto diskontataan kyseiseen aikaan (vuoden 1998 alku), käy ilmi, että Neuwoges toimi sen olettamuksen perusteella, että yleisen hallintasopimuksen jälleenostoarvo oli […] euroa.

         7.2.5   Yleisarvio

               (153)

               Koska komissio on jo päätellyt, että maanvuokraus- ja myyntisopimus sekä yleinen hallintasopimus olivat osa liiketoimikokonaisuutta, molempien sopimusten jälleenostoarvo on laskettava yhteen, jotta voidaan määrittää koko liiketoimen arvo Neuwogesille. Muistutettakoon, että Neuwoges saattoi odottaa maanvuokraus- ja myyntisopimuksesta seuraavia etuja:

                           a)

                           Bavarian maksama käteishinta ([…] euroa);

                           b)

                           yksityistämistoimista maksettu palkkio ([…] euroa);

                           c)

                           nykyaikaistamisesta saatu tuotto ([…] euroa);

                           d)

                           maanvuokran jälleenostoarvo vuoden 2029 jälkeen ([…] euroa diskonttauksen jälkeen).

               (154)

               Lisäksi odotettiin (kuten edellä 7.2.4 jaksossa esitetään), että Neuwogesin kohtuullisten odotusten perusteella yleisen hallintasopimuksen diskontattu jälleenostoarvo olisi […] euroa. Näin ollen myynti- ja takaisinvuokraussopimuksen kokonaisarvo Neuwogesille oli […] euroa.

         7.3   VERTAILU VAIHTOEHTOISIIN LIIKETOIMINTAMAHDOLLISUUKSIIN

               (155)

               Sen määrittämiseksi, oliko Neuwogesin päätös myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen toteuttamisesta taloudellista toimintaa, johon järkevän markkinatalouden toimijan voi kohtuudella olettaa ryhtyvän, on verrattava toimenpiteen arvoa vaihtoehtoisiin liiketoimintamahdollisuuksiin. Jos Neuwogesilla olisi ollut taloudellisesti edullisempi vaihtoehto, päätöstä myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen toteuttamisesta ei voitaisi pitää sellaisena, jonka markkinatalouden toimija olisi tehnyt.

               (156)

               Tässä yhteydessä on todettava, että sen paremmin rakennusten vuokraaminen ilman niiden nykyaikaistamista kuin niiden purkaminen eivät olisi olleet kannattavia liiketoimintavaihtoehtoja. Ensinnäkin vuokraaminen ilman nykyaikaistamista olisi johtanut rajallisiin tuloihin, ja oli selvää, että ilman nykyaikaistamista rakennusten vajaakäyttö olisi suurempaa kuin nykyaikaistettujen rakennusten vajaakäyttö (101). Ei siis ole vahvoja perusteita päätellä, että rakennusten vuokraamisen jatkamisesta ilman niiden nykyaikaistamista saatujen tuottojen olisi voitu odottaa olevan suurempia kuin myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä saatavat tuotot. Purkamisesta ei myöskään olisi saatu tuloa, vaan siitä olisi seurannut purkamiskustannuksia. Myöskään purkamista ei näin ollen voida katsoa kannattavaksi vaihtoehdoksi kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998).

         7.3.1   Lainavaihtoehto

               (157)

               Ensimmäinen harkittava vaihtoehto olisi lainarahoitus. Jos Neuwoges olisi rahoittanut rakennusten nykyaikaistamisen lainarahoituksella, se olisi saanut osan samoista tuotoista kuin myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä. Se olisi ensinnäkin kyennyt vuokraamaan nykyaikaistetut rakennukset, mikä olisi tuottanut hyvän tulovirran. Lisäksi – ja toisin kuin myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen tuomassa asemassa – se olisi pysynyt rakennusten omistajana.

               (158)

               On kuitenkin selvää, että lainarahoitukseen olisi liittynyt myös joitakin haittatekijöitä. Ensinnäkin Neuwogesin olisi pitänyt tarjota 30 prosenttia investointimäärästä omasta pääomastaan, koska Neuwoges katsoi, että sen oli säilytettävä 30 prosentin omien varojen osuus (102). Vuoden 1997 lopulla Neuwogesin hallintoneuvosto keskusteli omien varojen osuuden laskemisesta suurempien investointien mahdollistamiseksi. Johto kuitenkin hylkäsi ehdotuksen taloudellisesti mahdottomana, koska se olisi johtanut kohtuuttomaan velkaantuneisuusasteeseen (103). Johto selitti, että omien varojen osuuden laskeminen 30 prosentista 25 prosenttiin ei ollut mahdollista (velkaantuneisuusaste) (104). Neuwogesin hallintoneuvoston jäsen Räuber totesi myös, että omien varojen osuuden vähentäminen ei tule kysymykseen liiketaloustieteen kannalta. Oli noudatettava yhtiön sitoumuksia (105). Rahoittaakseen nykyaikaistamisinvestoinnit Neuwogesin olisi pitänyt osoittaa toimiin […] euroa omaa pääomaa. On hyvin epätodennäköistä, että tällainen määrä omaa pääomaa olisi ollut välittömästi saatavilla. Hallintoneuvoston pöytäkirjasta käy selvästi ilmi, että mahdollinen kokonaisinvestointien määrä vuonna 1998 (käsittäen lainat) oli noin […] euroa, joka oli jo korvamerkitty muihin hankkeisiin (106). Näin ollen on selvää, että Neuwoges olisi voinut turvautua lainaan rahoittaakseen nykyaikaistamisen vain, jos se olisi luopunut muista hankkeistaan.

               (159)

               Toisin kuin lainarahoituksessa myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteessä oli etuna se, että Neuwogesin ei tarvinnut sijoittaa omaa pääomaa, mutta se sai myös uusia varoja sen lisäksi, että rakennusten nykyaikaistaminen rahoitettiin täysimääräisesti.

               (160)

               Kun kaikki edellä esitetty otetaan huomioon, ei voida katsoa osoitetuksi, että lainarahoitteinen nykyaikaistaminen olisi ollut Neuwogesille mahdollista tai että se olisi ollut Neuwogesille edullisempaa kuin sopimus Bavarian kanssa. Se, ettei Neuwogesilla todennäköisesti olisi ollut tarvittavaa omaa pääomaa lainan saamiseksi, ja se, että se saattoi käyttää uusia varoja muiden investointien rahoittamiseen, johtavat päätelmään, jonka mukaan myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen valitseminen lainarahoituksen sijaan oli järkevä päätös.

         7.3.2   Suoran myynnin vaihtoehto

               (161)

               Toinen vakavasti otettava vaihtoehto olisi ollut maan ja rakennusten suora myynti. Ratkaiseva kysymys on, olisiko myynnistä ollut enemmän etua.

         7.3.2.1   Arviointi vuosien 1997 ja 2007 arvonmääritysten valossa

               (162)

               Pyrittäessä vertailemaan myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen arvoa Neuwogesille sekä etuja, joita se olisi voinut saada suorasta myynnistä, ratkaiseva kysymys on, minkälaisen kauppahinnan Neuwoges olisi voinut saada tavanomaisesta kaupasta. Tässä merkitystä on vuosina 1997 ja 2007 tehdyillä arvonmäärityksillä.

               (163)

               Neuwoges tilasi kaksi selvitystä kyseisten kiinteistöjen (rakennukset ja maa-alue) vuoden 1997 arvon arvioimiseksi. Toisen selvityksen laati Neuwogesin oma asiantuntija vuonna 1997 ja toisen riippumaton asiantuntija vuonna 2007. Vuoden 1997 arvonmäärityksessä arvoksi arvioitiin […] euroa, kun taas vuoden 2007 selvityksen tuloksena oli […] euron arvio (107). Molempiin selvityksiin sisältyy erilliset arviot rakennuksista (1997: […] euroa, 2007: […] euroa) ja maa-alueista (1997: […] euroa, 2007: […] euroa). Molemmat selvitykset perustuvat pääosin samaan menetelmään, tuottoarvomenetelmään (Ertragswertverfahren).

               (164)

               Komissio katsoo, että koska vuoden 2007 arvonmääritys laadittiin vasta myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen jälkeen, siihen ei voida luottaa arvioitaessa kiinteistön arvoa vuonna 1997 sellaisena kuin se oli Neuwogesin tiedossa. Neuwoges ei siis voinut perustaa päätöstään myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen ryhtymisestä Bavarian kanssa vuonna 2007 jälkikäteen tehtyyn arvonmääritykseen.

               (165)

               Komissio katsoo, että myöskään vuoden 1997 arvonmääritys ei ole luotettava indikaattori kiinteistön arvosta vuonna 1997 sellaisena kuin se oli Neuwogesin tiedossa kyseiseen aikaan, koska muodollisessa tutkintamenettelyssä kävi ilmi, että Neuwogesin johto oli täysin tietoinen siitä, että vuoden 1997 arvonmääritys ei ollut luotettava aikana, jona se teki tutkinnan kohteen olleet sopimukset. Seuraavat huomautukset ovat valaisevia:

                           a)

                           Vuokrat
                           Vuoden 1997 arvonmäärityksessä vuokrataso arvioitiin […] eurosta […] euroon neliömetriä kohti. Samaan aikaan Neubrandenburgin kaupungin ensimmäisen, 1 päivänä tammikuuta 1998 alkaen voimassa olevan ja vuoden 1997 tietoihin perustuvan vuokrataulukon mukaan nykyaikaistettujen asuntojen keskimääräinen vuokrataso oli 3,90–4,38 euroa neliömetriä kohti. Neubrandenburgissa toimivana suurena kiinteistöalan yrityksenä Neuwoges oli varmasti tietoinen kaupungin vuokratasosta, joten sen olisi pitänyt perustaa kiinteistöä koskeva arviointinsa tähän tietoon. Myynti- ja takaisinvuokraussopimuksessa todellakin ennakoitiin […] euron vuokratasoa neliömetriä kohti nykyaikaistamisen jälkeen (toisin sanoen vuodesta 1999 alkaen ja näin ollen kaksi vuotta myöhemmin ensimmäisen vuokrataulukon perusteena olevista tiedoista). Luku oli vuokrataulukon mukainen.

                           b)

                           Nykyaikaistamiskustannukset
                           Vaikka vuoden 1997 arvonmääritys tehtiin keväällä 1997 ja nykyaikaistamiskustannukset arvioitiin siinä yhteensä […] euroksi, Neuwogesin johto kertoi kuitenkin samaan aikaan (maaliskuu 1997) Bavarialle kirjoitetussa kirjeessä arvioivansa nykyaikaistamiskustannukset […] euroksi. On siis selvää, että Neuwoges oli hyvin tietoinen siitä, että vuoden 1997 arvonmäärityksessä välttämättömät nykyaikaistamiskustannukset oli arvioitu huomattavasti todellista pienemmiksi. Bavarian sekä Neuwogesin tytäryhtiö BRG:n kesken sovittu kertakorvaus kiinteistön nykyaikaistamisesta oli vieläkin suurempi ([…] euroa), mikä osoittaa Neuwogesin tienneen tehdessään sopimukset Bavarian kanssa, että vuoden 1997 arvonmäärityksessä nykyaikaistamiskustannukset oli arvioitu lähes 10 miljoonaa euroa pienemmiksi.

                           c)

                           Jäljellä oleva käyttöikä
                           Vuoden 1997 arvonmäärityksessä jäljellä olevaksi käyttöiäksi arvioitiin […]–[…] vuotta nykyaikaistaminen ottaen huomioon. Tässä yhteydessä on todettava, että vuoden 1997 arvonmäärityksessä arvioidut pienet nykyaikaistamiskustannukset eivät sovi yhteen sen olettamuksen kanssa, että nykyaikaistamisella jatkettaisiin merkittävästi rakennusten käyttöikää.

                           d)

                           Maan arvo
                           On pantava merkille, että kyseistä maa-aluetta arvioitaessa vuoden 1997 arvonmäärityksessä ei otettu huomioon arvoa alentavia tekijöitä (ne kuitenkin otettiin huomioon vuoden 2007 arvonmäärityksessä). Näitä tekijöitä ovat muun muassa infrastruktuuri, joka ei ole siirrettävissä tai poistettavissa (viemäröinti, putket) sekä se, että maa-alue oli hankalan muotoinen. Tavallisesti nämä tekijät alentavat maan arvoa. Maa-alueen omistajana Neuwogesin on täytynyt olla tietoinen näistä tekijöistä, joten sen on täytynyt olla tietoinen siitä, että vuoden 1997 arvonmäärityksessä maan arvo oli arvioitu liian suureksi.

               (166)

               On siis todettava, että Neuwoges on todistettavasti ollut tietoinen siitä, että jotkin vuoden 1997 arvonmäärityksen perustana olleet keskeiset olettamukset, erityisesti nykyaikaistamiskustannuksia koskevat olettamukset, olivat epäluotettavia. Tämän vuoksi komissio katsoo, että vuoden 1997 arvonmääritys ei ole luotettava indikaatio kiinteistön arvosta vuonna 1997 sellaisena kuin se oli Neuwogesin tiedossa kyseisenä aikana.

               (167)

               Samalla komissio katsoo, että Neuwogesin saatavilla kyseisenä aikana olevien tietojen perusteella ennakkoarvio kiinteistön arvosta, jonka markkinatalouden toimija Neuwogesin asemassa olisi kohtuudella saanut, olisi todennäköisesti ollut hyvin samanlainen kuin jälkikäteen vuonna 2007 tehdyssä arvonmäärityksessä. Kuten vuoden 2007 jälkikäteen tehdyssä arvioinnissa tapahtui, markkinatalouden toimija olisi Neuwogesin asemassa perustanut ennakko-odotuksensa mahdollisesta vuokrasta sovellettavaan vuokrataulukkoon, olisi arvioinut nykyaikaistamiskustannukset lähemmäksi Bavarian ja BRG:n kesken hyväksyttyjä kustannuksia sekä mukauttanut maan arvoa ottaen huomioon sen tiedossa olevat arvoa alentavat tekijät. Lisäksi Neuwogesin asemassa markkinatalouden toimija olisi arvioinut huolellisesti jäljellä olevan käyttöiän ottaen huomioon suunnitellun nykyaikaistamisen sekä vertailutiedot (kuten vuoden 2007 arvioinnissa), joten voidaan kohtuudella päätellä, että Neuwogesin asemassa markkinatalouden toimija olisi perustanut arvonmäärityksen samanlaisiin jäljellä olevaa käyttöikää koskeviin arvioihin kuin jälkikäteen vuonna 2007 tehdyssä arvonmäärityksessä.

               (168)

               Tämän vuoksi komissio katsoo, että Neuwogesin asemassa markkinatalouden toimija olisi kohtuudella odottanut kiinteistön arvon olevan ennen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen toteuttamista noin […] euroa (kuten vuoden 2007 arvonmäärityksessä).

         7.3.2.2   Suoran myynnin sekä myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen vertailu

               (169)

               Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen kokonaisarvo Neuwogesille oli […] euroa. Sitä vastoin edellä esitetty analyysi osoitti, että Neuwogesin olisi pitänyt realistisesti odottaa […] euron kiinteistön arvoa, joka on vain […] suurempi kuin myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen arvo. Tämä vähäinen eroavuus ei kuitenkaan tarkoita, että markkinatalouden toimija olisi välttämättä valinnut suoran myynnin.

                           a)

                           Ensinnäkään ei pidä sivuuttaa sitä, että suoran myynnin vaihtoehto koski rakennusten ja maa-alueen suoraa myyntiä, kun taas Bavaria osti ainoastaan rakennukset ja hankki vuokraoikeudet maa-alueeseen 75 vuodeksi. Maa-alue jäi edelleen Neuwogesin omistukseen. Neuwoges arvioi pelkän maa-alueen arvoksi […] euroa (vuoden 2007 arvonmäärityksessä). On tosin vaikeaa esittää täsmällistä lukua arvolle, jonka Neuwoges säilytti vuokraamalla maa-alueen sen myymisen sijaan, mutta on todettava, että omistuksen jäämisellä Neuwogesille perusteltiin toimenpiteen hieman pienempi hinta.

                           b)

                           Toiseksi on pantava merkille, ettei ole täysin selvää, olisiko ollut tosiasiassa mahdollista saada hinta, jonka Neuwogesin asemassa ollut markkinatalouden toimija olisi arvioinut. Ainoa varsinainen ostotarjous, jota koskevat tiedot Neuwoges on toimittanut, tuli Felske Immobilienilta, joka ilmeisesti tarjosi […] euron hintaa neliömetriä kohti, jolloin kaupan kokonaisarvo olisi ollut […] euroa (108). Tarjous oli reilusti yli miljoona euroa pienempi kuin hinta, jonka Neuwogesin asemassa oleva markkinatalouden toimija olisi arvioinut.

                           c)

                           Kolmanneksi Neuwoges laski yleisestä hallintasopimuksesta odottamaansa tuottoa arvioidessaan tuoton virheellisesti vain vuoden 2027 loppuun saakka. Koska yleisen hallintasopimuksen kesto oli kuitenkin 30 vuotta nykyaikaistamistöiden päättymisestä (toisin sanoen 30 vuotta vuoden 1999 alusta), laskelmaan olisi pitänyt sisällyttää tuotto vuoden 2028 loppuun saakka. Kun arviota korjataan tämän osalta, myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen arvo nousee.

                           d)

                           Laskettaessa Bavarian tulevien maanvuokramaksujen jälleenostoarvoa Neuwogesille oletettiin yksikertaisuuden vuoksi, että elinkustannukset eivät muutu ja että maksuja ei näin ollen muuteta. On kuitenkin realistisempaa olettaa, että elinkustannukset yleisesti nousevat, joten tulevat maksut ovat todennäköisesti oletettua suurempia. Tämäkin nostaisi sopimuksen arvoa.

               (170)

               Edellä esitetyn perusteella on pääteltävä, että oli taloudellisesti järkevää valita myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide suoran myynnin sijaan.

         7.3.3   Päätelmät

               (171)

               Kun myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen arvoa Neuwogesille on verrattu vaihtoehtojen arvoon, on todettava, että toimenpide oli sellainen, jonka myös markkinatalouden toimija olisi valinnut.

         7.4   VERTAILUANALYYSI

               (172)

               Määritettyään, että järkevä markkinatalouden toimija olisi valinnut myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen, komissio tarkasteli varotoimenpiteenä myös, vastasiko toimenpide muita kyseisenä aikana merkityksellisillä markkinoilla tehtyjä sopimuksia ja oliko muita viitteitä, jotka horjuttaisivat komission päätelmää, jonka mukaan myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide oli markkinataloustoimijaperiaatteen mukainen.

               (173)

               Saatavilla olevat tiedot vastaavista toimenpiteistä koskevat Bavarian samoihin aikoihin tämän toimenpiteen kanssa tekemiä myynti- ja takaisinvuokraussopimuksia. Näillä sopimuksilla voidaan osoittaa, oliko kyseinen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide sellainen, jonka myös muut markkinatoimijat, yksityiset yritykset mukaan lukien, olisivat valinneet, mikä viittaisi markkinaehtoisuuteen (7.4.1 jakso). Lisäksi Neuwogesin toteuttama rajattu tarjousmenettely ja vertailu muiden rahoitustoimenpiteiden kanssa voi selventää kyseisen toimenpiteen markkinaehtoisuutta (7.4.2 ja 7.4.3 jakso).

         7.4.1   Vertailusopimukset

               (174)

               Vertailua varten esitettiin kolmea vastaavanlaista toimenpidettä koskevat sopimukset. Niistä kuitenkin vain […] ja […] koskevat sopimukset ovat samalta ajalta kuin Bavarian ja Neuwogesin välinen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide ja voidaan näin ollen ottaa huomioon. Aluksi on todettava, että molemmat toimenpiteet poikkeavat kyseisestä toimenpiteestä kestoltaan, kiinteiden takaisinvuokrausmaksujen indeksoinnilta ja nykyaikaistamisen osalta. Neuwoges viittaa erityisesti eroon indeksointiarvossa ([…]: 1,5 prosenttia vuodessa, […]: mukautus elinkustannusten muutoksiin) osoittaakseen, että yleiseen hallintasopimukseen sisältyi määräyksiä, jotka eivät olleet normaalin markkinakäytännön mukaisia kyseisenä aikana (vuosina 1997–1998).

               (175)

               Bavarian mukaan […] ja […] koskevat toimenpiteet olivat esimerkkejä sen kiinteistöjen takaisinvuokrausmallista (109), minkä mukaan näiden sopimusten määräykset olisi laadittu Neuwogesin ja Bavarian välisen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen perusteena olevan kaltaisten laskelmien pohjalta.

               (176)

               Kuten edellä todettiin (ks. johdanto-osan 131 kappale), Neuwoges sai ilmeisesti vapaasti valita sopimusehdot Bavarian tarjoaman takaisinvuokrausmallin puitteissa. Tämä tarkoittaa, että Neuwoges olisi voinut valita myös matalamman indeksoinnin tai suuremman kustannusten vähennyksen. Tämän seurauksena etukäteen maksettu käteismaksu olisi luonnollisesti ollut pienempi. Voidaan olettaa, että tilanne oli sama […] ja […] osalta.

               (177)

               Koska sopimuskumppanit saivat ilmeisesti vapaasti valita toimenpiteen täsmälliset ehdot Bavarian tarjoaman mallin puitteissa, ei vaikuta markkinaehtoisuuden kannalta keskeiseltä, olivatko Neuwogesin valitsemat ehdot samat kuin toimijoiden […] ja […] koskevien toimenpiteiden yhteydessä valitsemat. Valinnat kuvastavat yksinkertaisesti osapuolten strategisia yrityspäätöksiä. Merkityksellisempää on se, että toimenpiteet perustuivat samaan toimenpidemalliin.

               (178)

               Koska […] ja […] koskevat sopimukset perustuvat samaan laskentamalliin – mitä ei ole syytä epäillä saatavilla olevien tietojen perusteella – myös Neuwogesin toimenpiteen taustalla oleva toimenpidemalli vaikuttaa markkinaehtoiselta. Tässä yhteydessä merkityksellistä on se, että kiinteistöjen takaisinvuokrausmallin valitsivat ilmeisesti sekä julkiset ([…]) että yksityiset ([…]) yritykset ja että sitä tarjottiin sekä yrityksille, jotka pyrkivät velkahelpotusta koskevan lain mukaisesti oikeutetuiksi velkahelpotuksiin, että osapuolille, joihin lakia ei sovellettu.

         7.4.2   Tarjouskilpailumenettely

   7.4.2.1   Tausta

               (179)

               Kuten edellä on todettu, Neuwoges ei toteuttanut lopulta Bavarialle myytyjen rakennusten osalta täysimääräistä, avointa, ehdotonta ja syrjimätöntä tarjouskilpailua rakennusten yksityistämiseksi. Neuwoges pyysi kuitenkin tarjouksia 72 potentiaaliselta ostajalta. Neuwoges väittää, että se valitsi vastaanottajat enemmän tai vähemmän sattumanvaraisesti ja että joukkoa ei voida pitää koko markkinoita edustavana. Tätä seuranneiden ensimmäisten yhteydenottojen jälkeen lähetettiin kiinnostuksenilmaisupyynnöt muiden muassa Bavarialle, joka ei kuulunut alkuperäisen kirjeen vastaanottajiin.

         7.4.2.2   Tarjouskilpailumenettelyn tulos

               (180)

               Vastaanotetuista tarjouksista, joiden lukumäärästä ei ole tietoa, viisi katsottiin käyttökelpoisiksi (110). Näistä kaksi kuitenkin hylättiin, koska mahdolliset ostajat eivät aikarajoitusten vuoksi kyenneet esittämään täysimääräistä tarjousta. Kaksi muuta hylättiin taloudellisista syistä. Felske Immobilienilta saatu viides tarjous hylättiin, koska tarjottua hintaa pidettiin liian pienenä (Felske tarjosi […] euroa neliömetriä kohti, jolloin kokonaisostohinta olisi ollut […] euroa). Näiden viiden tarjouksen lisäksi esitettiin kolme muuta tarjousta, joita esittivät Bavaria ja kaksi muuta pyytämättä. Neuvottelut kyllä aloitettiin toisen pyytämättä tarjouksen esittäneenkin kanssa, mutta lopulta tarjous hylättiin täsmentämättömistä taloudellisista syistä (111).

               (181)

               Kun lopulliset neuvottelut oli saatettu päätökseen, Neuwogesin hallintoneuvoston oli hyväksyttävä sopimukset. Esitellessään sopimuksia hallintoneuvostolle johto väitti, että korkeampaa kauppahintaa ei ollut mahdollista saada, koska sopimukset koskivat vain maa-alueen vuokrausta (suoraan myyntiin verrattuna), koska nykyaikaistamistyöt annettaisiin BRG:n tehtäväksi ja koska Neuwoges hallinnoisi rakennuksia seuraavat 30 vuotta (112). Kun johdolta kysyttiin erosta vuoden 1997 arvonmääritykseen nähden, se vastasi jälleen, ettei toimenpiteestä ole mahdollista saada korkeampaa hintaa (113).

         7.4.2.3   Arviointi

               (182)

               Vaikka tarjouskilpailumenettelyä ei voida pitää avoimena, syrjimättömänä ja ehdottomana tarjouskilpailuna, siitä saadaan kuitenkin joitakin viitteitä siitä, minkälaisia tarjouksia markkinoilla esitettiin. Tämän osalta merkityksellistä on myös se, että tarjouksia esitettiin pyytämättä, mikä osoitti, että myös potentiaaliset ostajat, jotka eivät kuuluneet niihin 72 yritykseen, joihin aluksi otettiin yhteyttä, saivat kuulla menettelystä ja pystyivät osallistumaan siihen.

               (183)

               Neuwogesin tarjouksista tekemä arviointi osoittaa, että se katsoi Bavarian tarjouksen parhaaksi kyseisillä markkinoilla kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998) saatavilla olleeksi tarjoukseksi. Neuwogesin väite, jonka mukaan ainakin Felsken tarjous oli tosiasiassa parempi, on perusteeton. Vaikka Felsken ilmeisesti tarjoama hinta ([…] euroa) oli suurempi kuin Bavarian lopulta maksama ennakkomaksu ([…] euroa), on korostettava, että myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä on tarkasteltava kokonaisuudessaan ja että sen kokonaisarvo ([…] euroa) oli korkeampi kuin Felsken tarjoama hinta.

               (184)

               Näin ollen voidaan todeta, että vaikka tarjouskilpailumenettely ei sellaisenaan käy näytöksi siitä, että Bavarian tarjous oli paras markkinoilla saatavissa olleista, se kuitenkin viittaa tähän suuntaan. Rajatusta tarjousmenettelystä ei ainakaan saada perusteltua viittausta siihen, että Neuwogesin saatavilla olisi kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998) ollut parempaa tarjousta.

         7.4.3   Muut kyseisenä ajankohtana mahdolliset toimenpidetyypit

   7.4.3.1   Arviointikehys

               (185)

               On hyödyllistä verrata toimenpidettä muihin vastaavantyyppisiin toimenpiteisiin, joita markkinoilla tehtiin merkityksellisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998).

               (186)

               Nyt tarkasteltava toimenpide on tyypillinen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide. Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteet ovat luonteeltaan rahoitustoimenpiteitä. Ostamalla kiinteistön vuokraajalta vuokralleantaja tarjoaa vuokraajalle pääomaa ja/tai rahoittaa merkittäviä investointeja, kuten vanhojen rakennusten nykyaikaistamisen. Voidakseen edelleen käyttää kiinteistöä kaupallisiin tai muihin tarkoituksiin vuokraaja sitten takaisinvuokraa sen ja maksaa takaisin (kokonaisuudessaan tai osittain) vuokralleantajan investoinnin takaisinvuokraussopimuksen keston aikana.

               (187)

               Koska kyseessä on rahoitustoimenpide, myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittyy tiettyjä pankkilainoja ja kiinnityksiä vastaavia piirteitä. On kuitenkin pidettävä mielessä tietyt merkittävä eroavuudet. Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide antaa myyjälle/vuokraajalle mahdollisuuden rahoittaa merkittäviä investointeja ja saada välittömästi pääomaa ilman tarvetta turvautua omaan pääomaan. Tämä tarkoittaa, että oma pääoma ja saatu lisäpääoma ovat käytettävissä muihin investointeihin tai että vuokraaja voi rahoittaa investointeja vaikka perinteistä lainaa ei olisi saatavilla oman pääoman puutteen tai suuren velkaantuneisuusasteen vuoksi. Koska ostajan/vuokralleantajan on uudelleenrahoitettava alkuperäinen investointi ja saatava tuottoa, takaisinvuokrausmaksu on tavallisesti hieman korkeampi kuin vastaavan pankkilainan korko (selitetään yksityiskohtaisemmin seuraavassa jaksossa). Takaisinvuokraussopimuksen päättyessä vuokraajan on joko ostettava kiinteistö takaisin tai sitten se jää vuokranantajan omaisuudeksi myöhempää käyttöä varten. Tämä tarkoittaa, että takaisinvuokraushinta riippuu kiinteistön jäännösarvosta osapuolten välisen takaisinvuokraussopimuksen päättyessä. Koska jäännösarvoa on usein vaikea ennustaa erityisesti pitkäaikaisen takaisinvuokrauksen tapauksessa, kyse on vuokralleantajan riskistä, joka heijastuu takaisinvuokraushintaan. Tällaista riskiä ei sisälly perinteiseen pankkilainaan ja kiinnityksiinkin vain vähäisessä määrin.

               (188)

               Tästä seuraa, että takaisinvuokraushinta ja lainan/kiinnityksen korko eivät ole täysin vertailukelpoisia. Verrattaessa kyseisen toimenpiteen takaisinvuokraushintaa kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998) saatavilla olleiden lainojen/kiinnitysten keskimääräisiin korkoasteisiin, ei ole mahdollista määrittää täsmällisesti, oliko veloitettu takaisinvuokraushinta markkinaehtojen mukainen kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998). Voidaan kuitenkin todeta, oliko takaisinvuokraushinta niin korkea, ettei järkevä markkinatalouden toimija olisi suostunut toimenpiteeseen.

         7.4.3.2   Arviointi

               (189)

               Kyseisessä toimenpiteessä takaisinvuokraushinta vahvistettiin alun perin […] prosenttiin kokonaisinvestoinneista vuodessa. Maksettavan […] prosentin määrän indeksiin sitomisen vuoksi takaisinvuokraushinta nousee […] prosenttiin sopimuksen päättyessä, mistä seuraa keskimäärin […] prosentin takaisinvuokraushinta vuodessa. Vertailun vuoksi todetaan, että jos Neuwoges olisi päättänyt olla sitomatta takaisinvuokraushintaa indeksiin, se olisi ollut […] prosenttia vuodessa koko 30-vuotisen keston ajan. Preemio on näin ollen kustannus pienemmän takaisinvuokraushinnan valinnasta alussa ja korkeammasta takaisinvuokraushinnasta sopimuksen päättymistä kohden vakaan vuokratason sijaan.

               (190)

               On korostettava, että Rostockin alueellinen tuomioistuin tarkasteli takaisinvuokraushintaa suhteessa muiden liiketoimien korkotasoon. Se totesi, että kiinnitysten korkotason kehitystä 30 vuoden ajanjaksolla oli vaikea ennakoida, mutta että korkean korkotason aikoina voitiin odottaa korkotason ylittävän 10 prosenttia. Se totesi tämän vuoksi, että Neuwogesilta veloitettua keskimääräistä takaisinvuokraushintaa ei voitu katsoa markkinaehtojen vastaiseksi.

               (191)

               Vertailua varten on saatavilla vain suhteellisen yleisiä tietoja. Saksan Bundesbankin tammikuulta 1998 (jolloin kyseinen toimenpide toteutettiin) keräämästä tiedosta kahta korkotyyppiä voidaan pitää merkityksellisenä. Ensinnäkin merkityksellinen on niiden kiinnitysluottojen korko, joiden vakuutena on asuinkiinteistö ja joiden kiinteä korko vahvistetaan kymmeneksi vuodeksi, koska myös Neuwoges käyttäisi lainan vakuutena asuinkiinteistöä (riippumatta siitä, täyttäisikö kyseinen laina kaikki kiinnitysluoton viralliset edellytykset). Toinen korko, jota voitaisiin käyttää vertailussa, olisi yrityksille ja itsenäisille ammatinharjoittajille myönnettävän pitkäaikaisen kiinteäkorkoisen vähintään 500 000 euron ja alle viiden miljoonan euron lainan korko, koska Neuwoges voidaan katsoa yritykseksi (kun taas kiinnitysluottoja ottavat tavallisesti yksityishenkilöt, jotka pikemminkin asuvat kiinteistössä kuin vuokraavat sitä).

               (192)

               Bundesbankin mukaan kymmenvuotisen kiinteäkorkoisen kiinnitysluoton korko oli Saksassa tammikuussa 1998 keskimäärin 6,40 prosenttia vuodessa. Kyseisenä ajankohtana tämän tyyppisen luoton korot olivat tavallisesti 6,17–6,97 prosenttia vuodessa. Pitkäaikaisen kiinteäkorkoisen lainan keskimääräinen korko oli tammikuussa 1998 keskimäärin 6,35 prosenttia, vaihdellen 5,55 prosentista 7,73 prosenttiin vuodessa. Bundesbank ei täsmennä pitkäaikaisen lainan keskimääräistä kestoa. Voidaan kuitenkin olettaa, ettei se ylitä kymmentä vuotta ja on todennäköisesti alle sen (114).

               (193)

               Vertailtaessa Neuwogesin maksamaa takaisinvuokraushintaa sekä Bundesbankin saman ajanjakson aikana (tammikuu 1998) otettuihin lainoihin soveltamaa korkoa on otettava huomioon seuraavat tekijät:

                           —

                           Keskimääräinen vuotuinen takaisinvuokraushinta 30-vuotisen sopimusajanjakson aikana on […] prosenttia. Kuten edellä on todettu, taso on kuitenkin seurausta siitä, että Neuwoges valitsi pienemmän takaisinvuokraushinnan maksun sopimuskauden alussa, mitä tasoitettiin myöhemmin nousevalla takaisinvuokraushinnalla. Valinnasta seuraa kustannuksia, koska jos Neuwoges olisi valinnut kiinteämääräisen takaisinvuokraushinnan alusta alkaen, se olisi joutunut maksamaan vain […] prosenttia vuodessa (115). Bundesbankilta saadut luvut koskevat kiinteäkorkoisia luottoja, jolloin korko on sama kunakin vuonna. Jos oletetaan, että Neuwoges olisi kyennyt neuvottelemaan lainan vastaavin maksuehdoin (toisin sanoen matala korko alussa ja korkeammat maksut loppua kohti), tästäkin olisi seurannut kustannuksia (samasta syystä kuin Bavarian osalta) (116). Tämän vuoksi Bundesbankin korkoa olisi verrattava kiinteään […] prosentin takaisinvuokraushintaan.

                           —

                           Takaisinvuokraushinta vahvistettiin 30 vuoden ajanjaksolle. Vaikka indeksikorotus tehdään vuosittain, oli täysin mahdollista jo sopimuksen alusta alkaen laskea keskimääräinen takaisinvuokraushinta sopimuksen keston ajaksi. Bundesbankin kiinnitysluottokorko vahvistetaan vain kymmeneksi vuodeksi (kuten edellä selitettiin, tiedossa ei ole mille ajanjaksolle yritysten korot vahvistetaan, mutta voidaan olettaa, että ajanjakso ei ylitä kymmentä vuotta). Asianmukaisin vertailuarvo olisi 30 vuodelle vahvistettu korko, mutta Bundesbank ei julkista näitä lukuja. Yleensä kiinteäkorkoiset lainat ovat sitä kalliimpia, mitä pidempi on laina-aika. Esimerkiksi Bundesbankin luvut tammikuulta 1998 osoittavat, että viisivuotisen kiinteäkorkoisen kiinnitysluoton keskimääräinen korko oli 5,85 prosenttia ja kymmenvuotisen kiinteä korko 6,40 prosenttia. Voidaan siis turvallisesti olettaa, että 30 vuoden kiinteäkorkoisen lainan korko olisi ollut huomattavasti korkeampi kuin Bundesbankin keskimääräiset 6,35 prosentin ja 6,40 prosentin korot.

                           —

                           Bundesbank ilmoittaa sekä keskimääräisen koron että korkohaitarin, joka perustuu suureen määrään tammikuussa 1998 Saksassa myönnettyjä lainoja. Neuwogesiin sovellettu takaisinvuokraushinta kuvastaa epäsuorasti liiketoimeen Bavarian kannalta liittynyttä riskiä. Suurin Bavariaan kohdistunut riski oli luottoriski, toisin sanoen riski siitä, että Neuwoges ajautuisi konkurssiin tai ei muutoin voisi täyttää vuokranmaksuvelvoitettaan. Myös pankki olisi arvioinut Neuwogesin luottokelpoisuutta samalla tavalla ennen lainan myöntämistä. Alemman luottokelpoisuuden (tai pankin osalta suuremman luottoriskin) asiakkaat joutuvat tavallisesti maksamaan korkeampaa korkoa suuremman riskin kattamiseksi (117). Kuten edellä todettiin (ks. 7.3.1 jakso), Neuwogesin mahdollisuudet saada uutta lainaa olivat rajalliset sen suhteellisen suuren velkaantuneisuuden vuoksi ja koska sen oma pääoma oli sidottu muihin investointihankkeisiin. Jos pankki olisi kuitenkin ollut valmis myöntämään Neuwogesille lainaa, nämä seikat olisi huomioitu korkoa vahvistettaessa. Suhteellisen velkaantuneille yrityksille, joiden oma pääomaosuus on pieni, myönnettävien lainojen korot ovat korkeampia. Tämän vuoksi vertailtaessa Neuwogesin maksamaa takaisinvuokraushintaa sekä markkinoilla saatavilla olevia lainakorkoja on keskityttävä Bundesbankin korkohaitarin yläpäähän (118).

                           —

                           Kuten edellä on todettu, vuokrayhtiön on jälleenrahoitettava alkuperäinen investointinsa (tässä tapauksessa pääasiassa asuntokorttelin hankintahinta ja kunnostuskustannukset). Jälleenrahoituksesta maksettava korko riippuu monista tekijöistä, kuten yhtiön koosta, sen velkaantuneisuudesta ja sen salkkuun kuuluvista omaisuuseristä. Joka tapauksessa korko on vasta lähtökohta, koska vuokrayhtiölle (Bavaria) on myös korvattava sen riskit. Näitä voivat olla korkoriski (riski, että sen on jälleenrahoitettava investointinsa vaihtuvalla korolla, vaikka takaisinvuokrausmaksu on kiinteä), luottoriski (edellä mainittu mahdollisuus, että Neuwoges ajautuu konkurssiin ja Bavaria menettää maksettavat takaisinvuokrausmaksut) sekä jäännösarvoriski (epävarmuus kiinteistön arvosta vuokrasopimuksen päätyttyä). Vuokrayhtiöön kohdistuu lisäksi todennäköisesti tiettyjä yleiskustannuksia, jotka myös näkyisivät vuokratasossa (119). Lopuksi vuokrayhtiöt myös haluavat tuottoa ja ottavat tämän seikan huomioon vahvistaessaan takaisinvuokrausmaksua (120). Vaikka Bavaria olisi ollut asemassa, jossa se olisi kyennyt jälleenrahoittamaan investointinsa matalammalla korolla kuin mitä Neuwogesilta olisi peritty pankkilainasta, jälleenrahoituksen korkoa olisi jouduttu korottamaan näiden eri tekijöiden huomioimiseksi (riskipreemio, kustannukset ja tuotto) laskettaessa sovellettavaa takaisinvuokraushintaa, joka olisi voinut olla suurempi kuin perinteisen lainan korko.

               (194)

               Kun otetaan huomioon edellä esitetty, kiinteän takaisinvuokrausmaksun […] prosentin takaisinvuokraushinta vuodessa (tai jopa […] prosenttia takaisinvuokrausmaksun osalta, jonka indeksikorotus on […] prosenttia, vaikka luku ei soveltune vertailutarkoituksiin) vaikuttaa suhteellisen kohtuulliselta verrattuna Bundesbankin lainalukuihin. Bundesbankin lukuja olisi mukautettava siten, että ne heijastaisivat esimerkiksi 30 vuoden kiinteää sopimusta. Vaikka asianmukaiseen vertailuarvoon pääsemisen kannalta tarvittavaa korjausta ei voida esittää täsmällisesti, lainojen ja kiinnitysluottojen keskimääräisten korkojen sekä takaisinvuokraushinnan välinen ero vaikuttaa riittävältä, jotta voidaan päätellä, ettei ole viitettä siitä, että Bavarian takaisinvuokraushinta olisi ollut liian korkea. Komissio katsoo näin ollen, että Bavarian takaisinvuokraushinta oli kyseisen ajanjakson aikana (vuoden 1997 loppu / vuoden 1998 alku) tavanomainen markkinoilla.

         7.4.4   Päätelmät

               (195)

               Saatavilla olevat tiedot osoittavat, että Neuwogesin ja Bavarian välinen sopimus oli sellainen, jonka markkinatalouden toimija voi kohtuudella solmia. Sopimusten vertaileminen, tarjousmenettely sekä muiden rahoitusvälineiden vertailu kaikki viittaavat siihen, että toimenpide oli markkinaehtojen mukainen ja että Bavarian malli ei ollut ylihintainen.

         7.5   TÄYDENTÄVÄ ARVIOINTI: MAHDOLLINEN VALTIONTUKI JA SEN SOVELTUVUUS SISÄMARKKINOILLE

               (196)

               Komission alustava arviointi osoittaa, että Neuwogesin päätös ryhtyä myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen oli markkinataloustoimijaperiaatteen mukainen, mikä tarkoittaa, että toimenpiteellä ei luotu Bavarialle etua eikä Bavarialle näin ollen annettu tukeakaan. Komissio on kuitenkin tutkinut myös, olisiko erilainen tulos – nimittäin että Bavaria olisi itse asiassa saanut Neuwogesilta edun – välttämättä johtanut siihen, että liiketoimi olisi katsottu sisämarkkinoille soveltumattomaksi valtiontueksi. Jos oletettaisiin, että Neuwoges ei olisi noudattanut markkinataloustoimijaperiaatetta ja että Bavarialle olisi näin ollen annettu etua, komissio tarkasteli myös sitä, ovatko toimenpiteet valtiontukea Bavarialle ja voidaanko tuki katsoa sisämarkkinoille soveltuvaksi.

         7.5.1   Mahdollinen valtiontuki

   7.5.1.1   Yritys

               (197)

               Julkisten varojen myöntäminen voidaan katsoa valtiontueksi ainoastaan, jos edunsaaja on SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettu yritys. Unionin tuomioistuin on johdonmukaisesti katsonut, että yritys on yksikkö, joka harjoittaa taloudellista toimintaa (121). Taloudellisella toiminnalla tarkoitetaan kaikenlaista toimintaa, jossa on kyse tavaroiden ja palveluiden tarjonnasta markkinoilla (122).

               (198)

               Bavaria harjoittaa monenlaista taloudellista toimintaa, kuten kaupallista kiinteistösijoittamista sekä tällaisten kiinteistöjen vuokraamista kaupallisille ja yksityisille asiakkaille. Bavaria on näin ollen SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettu yritys.

         7.5.1.2   Valtion varojen käyttö ja valtion toiminnaksi katsominen

               (199)

               Toimenpide on katsottava valtion toiminnaksi ja se on rahoitettava valtion varoista. Unionin tuomioistuimen asiassa Stardust Marine antaman tuomion (123) mukaan valtiontuki, jota ei ole rahoitettu suoraan valtion talousarviosta, voi täyttää edellytyksen, jos varat ovat valtion valvonnassa ja päätös varojen siirrosta voidaan katsoa valtion toiminnaksi.

               (200)

               Neubrandenburgin kaupunki omistaa 100 prosenttia Neuwogesista, joten se on komission direktiivin 2006/111/EY (124) 2 artiklan b kohdassa tarkoitettu julkinen yritys, mihin tuomioistuin viittaa asiassa Stardust Marine antamassaan tuomiossa. Neubrandenburgin kaupungilla on hallussaan kaikki Neuwogesin osakkeet, ja koska se on ainoa osakas, sillä on merkittävä valvontavalta hallintoneuvostossa sekä osakkaiden yleiskokouksessa. Komissio katsoo tämän vuoksi, että kaupunki kykenee valvomaan Neuwogesin varojen käyttöä. Näin ollen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittyi julkisten varojen käyttöä.

               (201)

               Mitä tulee valtion toiminnaksi katsomiseen, komissio toteaa, että saatavilla olevat tiedot viittaavat siihen, että Neubrandenburgin kaupunki osallistui merkittävällä tavalla myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä päättämiseen. Toimenpiteen toteuttaminen edellytti Neuwogesin hallintoneuvoston hyväksyntää, ja sen jäsenet toimivat kaupungin puolesta. Asiakirjoista ilmenee myös, että hallintoneuvosto osallistui aktiivisesti sopimuksesta neuvotteluun. Komissio katsoo tämän vuoksi, että myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä koskevan sopimuksen tekeminen on katsottava valtion toiminnaksi.

         7.5.1.3   Tuen valikoivuus

               (202)

               Jotta toimenpide voidaan määritellä valtiontueksi, toimenpiteen on SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdan mukaisesti suosittava jotakin yritystä tai tuotannonalaa. Näin ollen vain toimenpiteet, joilla myönnetään yrityksille valikoiva etu, voidaan katsoa valtiontueksi.

               (203)

               Koska kyseinen toimenpide oli Neuwogesin ja Bavarian kahdenvälinen liiketoimi, kaikki Neuwogesin Bavarialle myöntämät edut olisivat valikoivia, koska ne eivät olleet muiden yritysten saatavilla.

         7.5.1.4   Kilpailun vääristyminen ja vaikutus kauppaan

               (204)

               Julkinen tuki yrityksille on SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea ainoastaan, kun se vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua ja vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Valtion toimenpiteen katsotaan vääristävän tai uhkaavan vääristää kilpailua, jos se on omiaan parantamaan tuensaajan kilpailuasemaa verrattuna muihin yrityksiin, joiden kanssa se kilpailee (125). Kilpailun vääristymisen katsotaan siis tapahtuvan, jos valtio antaa taloudellista etua yritykselle vapautetulla alalla, jolla on tai voi olla kilpailua.

               (205)

               Unionin tuomioistuinten oikeuskäytännössä on todettu, että tuen myöntäminen sisämarkkinoilla toimivalle yritykselle voi olla omiaan vaikuttamaan jäsenvaltioiden väliseen kauppaan (126).

               (206)

               Bavaria kilpailee sijoittajista ja investointimahdollisuuksista muiden saksalaisten ja muista jäsenvaltioista peräisin olevien kiinteistörahastojen ja yrityssijoittajien kanssa. Bavarialle myönnetty rahoitustuki vahvistaisi yrityksen kilpailuasemaa ja olisi omiaan vääristämään kilpailua. Koska kiinteistösijoitusmarkkinat ovat unionin laajuiset, Bavarialle myönnetty taloudellinen etu vahvistaisi sen markkina-asemaa suhteessa sen muista maista peräisin oleviin kilpailijoihin, joten sillä olisi vaikutusta jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

         7.5.1.5   Päätelmät

               (207)

               Jos oletettaisiin, että toisin kuin komissio katsoi edellä esitetyissä alustavissa päätelmissään, myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide ei ollut markkinataloustoimijaperiaatteen mukainen, vaan sillä myönnettiin Bavarialle etua, olisi pääteltävä, että myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittyi valtiontukea. Tämän jälkeen on siis arvioitava tämän olettamuksen perusteella, voitaisiinko tämän mahdollisen valtiotuen katsoa soveltuvan sisämarkkinoille.

         7.5.2   Soveltuvuus sisämarkkinoille SEUT-sopimuksen 107 artiklan 3 kohdan c alakohdan nojalla

               (208)

               SEUT-sopimuksen 107 artiklan 3 kohdan c alakohdan mukaan tukea voidaan pitää sisämarkkinoille soveltuvana, jos sillä edistetään tietyn taloudellisen toiminnan tai talousalueen kehitystä ja jos se ei muuta kaupankäynnin edellytyksiä yhteisen edun kanssa ristiriitaisella tavalla. SEUT-sopimuksen 107 artiklan 3 kohdan c alakohdan soveltaminen edellyttää, että komissio punnitsee tukitoimenpiteen myönteisiä ja toivottuja vaikutuksia ja vertaa niitä täytäntöönpanosta seuraavaan kaupankäynnin edellytyksiä haittaavaan vaikutukseen.

               (209)

               Jotta tukitoimenpide läpäisisi tämän testin, sen on täytettävä viisi edellytystä. Ensinnäkin tukitoimenpiteen selvästi määritellyn tavoitteen on oltava yhteisen edun mukainen. Toiseksi tukitoimenpiteen on sovelluttava tavoitteen saavuttamiseen. Kolmanneksi sen on oltava välttämätön ja sillä on oltava kannustava vaikutus. Neljänneksi sen on oltava oikeasuhteinen. Viidenneksi se ei saa vaikuttaa kaupankäynnin edellytyksiin yhteisen edun vastaisesti.

         7.5.2.1   Yhteisen edun mukainen tavoite

               (210)

               Taloudellinen ja sosiaalinen yhteenkuuluvuus on SEUT-sopimuksen 3 ja 174 artiklan mukaan unionin tavoite. Taloudellisen ja sosiaalisen yhteenkuuluvuuden vahvistaminen edellyttää kaupunkiympäristön kehittämistä ja kaupunkilaisten elämänlaadun parantamista. Koheesiopolitiikalla voidaan auttaa perustamaan kestäviä yhteisöjä, kun varmistetaan, että taloudellisia, sosiaalisia ja ympäristöä koskevia kysymyksiä tarkastellaan sekä kaupunki- että maaseutualueiden uudistamista ja kehittämistä koskevien yhdennettyjen strategioiden avulla. Tämä voidaan toteuttaa useilla eri tavoilla (127).

               (211)

               Komissio toteaa, että Neuwogesin sääntöjen mukainen tarkoitus on riittävän asuntotarjonnan turvaaminen alueella, jolla se toimii. Komissio toteaa myös, että toteuttaessaan myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä Neuwoges noudatti tiettyjä julkisen politiikan tavoitteita. Neuwoges selitti, että

                           —

                           1990-luvulla Saksan yhdistymisen jälkeen Itä-Saksan asuinolojen saattaminen samalle tasolle Länsi-Saksan kanssa oli merkittävä poliittinen hanke, jonka seurauksena itäsaksalaisia rakennuksia yksityistettiin ja nykyaikaistettiin kiireellisesti ja riippumatta siitä, tapahtuiko tämä taloudellisesti järkevällä tavalla.

                           —

                           Myös myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen kohteena olleiden rakennusten yksityistämis- ja nykyaikaistamistoimilla pyrittiin vahvistamaan Neubrandenburgin kaupungin tulevaisuuden mahdollisuuksia. Tarjoamalla kansalaisille laadukasta ja kohtuuhintaista asumisvaihtoehtoa sekä yksityistämällä kiinteistöt (mikä Bavaria velvoitettiin tekemään) Neuwoges toivoi tekevänsä Neubrandenburgista asukkaille houkuttelevamman.

               (212)

               Lisäksi komissio toteaa, että Bavaria hyväksyi velvoitteen myydä tietyn määrän asuntoja niiden vuokralaisille. Näin tehdessään Bavaria ei voinut vaatia markkinoilla vapaasti määrittynyttä hintaa, vaan sen oli otettava huomioon tietty hintakatto (128). Sopimuksella, jossa asetettiin nämä velvoitteet, myönnettiin siis tiettyä etua kyseisten rakennusten vuokralaisille.

               (213)

               Jos Neuwogesin ja Bavarian välinen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide luokiteltaisiin tosiasiallisesti valtiontueksi, mitä se ei ole, tuki olisi myönnetty edellä lueteltujen poliittisten tavoitteiden saavuttamiseksi. Alueen riittävän asuntotarjonnan varmistaminen, auttaminen kansallisen julkisen politiikan tavoitteen saavuttamisessa (itäsaksalaisten asuinolojen saattaminen länsisaksalaiselle tasolle yhdistymisen jälkeen) sekä Neubrandenburgin kaupungin tulevaisuuden mahdollisuuksien parantaminen tarjoamalla asukkaille houkuttelevia ja kohtuuhintaisia asuntoja (myös suosimalla kyseisten asuntojen vuokralaisia) ovat kaikki yhteisen edun mukaisia tarkoin määriteltyjä tavoitteita. Komissio katsoo näin ollen, että toimenpiteellä on katsottava pyrityn yhteisen edun mukaiseen tavoitteeseen.

         7.5.2.2   Toimenpiteiden asianmukaisuus

               (214)

               On kiistatonta, että Neuwogesin ja Bavarian välisellä myynti- ja takaisinvuokraussopimuksella saavutettiin halutut tavoitteet. Toimenpiteellä varmistettiin, että Bavarian ostamat rakennukset nykyaikaistettiin, yksityistettiin ja niitä tarjottiin vuokralaisille säänneltyyn hintaan ja että tämä johti laadukkaan asuntotarjonnan lisääntymiseen alueella. Tällä tavoin vahvistettiin Neubrandenburgin alueen tulevaisuudennäkymiä.

               (215)

               Etsiessään rakennuksille ostajaa ja arvioidessaan vaihtoehtoja Neuwoges toteutti toimia, joilla varmistettiin itse asiassa, että vaikka myynti- ja takaisinvuokraussuunnitelmaan liittyy tukea, se rajataan asetettujen tavoitteiden saavuttamisen kannalta välttämättömään. Neuwoges toteutti rajatun tarjousmenettelyn, neuvotteli ehdoista Bavarian kanssa useiden kuukausien ajan ja oli lopulta vakuuttunut siitä, että kyseessä oli markkinoiden paras tarjous. Ei siis ole viitteitä siitä, että tuki ylittäisi välttämättömän, vaikka myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittyisi tukea. Edellä esitetyssä analyysissä (ks. 7.3 jakso), jossa vertaillaan myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä muihin vaihtoehtoihin (kuten rakennusten nykyaikaistamiseen lainarahoituksen turvin tai myymiseen), osoitettiin, että tarjolla ei ollut vaihtoehtoa, jolla olisi saavutettu samat tavoitteet ilman tuen myöntämistä tai vähäisemmällä tuella. Myynti- ja takaisinvuokraustoiminto ja siihen mahdollisesti liittynyt tuki olivat näin olen asianmukainen keino saavuttaa yhteisen edun mukaiset tavoitteet.

         7.5.2.3   Tuen tarpeellisuus ja kannustava vaikutus

               (216)

               Jos oletetaan, että myyntiin ja takaisinvuokraukseen liittyi valtiontukea, on tarkasteltava sitä, oliko tuella kannustava vaikutus. Neuwoges ja Bavaria neuvottelivat toimenpiteen ehdoista useiden kuukausien ajan. Vaikuttaa siltä, että Bavaria ei olisi osallistunut toimenpiteeseen, joka ei olisi sopinut sen kiinteistönvuokrausmalliin. Jos lopulta toteutuneeseen toimenpiteeseen, joka perustui Bavarian kiinteistönvuokrausmalliin, liittyi valtiontukea, Bavaria epäilemättä ei olisi suostunut toimenpiteeseen ilman tätä tukea.

         7.5.2.4   Oikeasuhteisuus

               (217)

               Komissio on jo todennut, että Neuwogesin tällä toimenpiteellä tavoittelemat poliittiset tavoitteet on katsottava merkittäviksi. Rakennusten nykyaikaistaminen ja yksityistäminen, myös asuntojen myynti rajattuun hintaan vuokralaisille, oli merkittävä panos taloudellisen ja sosiaalisen yhteenkuuluvuuden edistämiseksi unionissa. Samalla Bavarian eduksi koitunut myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittynyt tuki – jos sellaista oli – oli enimmilläänkin rajallinen, ja tämä rajoitti myös toimenpiteen aiheuttamaa mahdollista kilpailun vääristymistä. Tältä kannalta tarkasteltuna Neuwogesin ja Bavarian väliseen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittynyt mahdollinen tuki oli oikeasuhteinen tavoitteeseen nähden.

         7.5.2.5   Ei yhteisen edun vastaista vaikutusta kaupankäynnin edellytyksiin

               (218)

               On jälleen korostettava, että Bavarian eduksi koitunut myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittynyt tuki – jos sellaista oli – oli enimmilläänkin rajallinen. Näin myös mahdollinen vaikutus kaupankäynnin edellytyksiin oli rajallinen. Vaikka myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen mahdollisesti liittynyt tuki olisi parantanut Bavarian, joka ainakin potentiaalisesti kilpaili muiden yritysten (myös muista jäsenvaltioista peräisin olevien yritysten) kanssa, kilpailuasemaa, tämän vaikutuksen laajuus riippuu saadun tuen määrästä. Koska Bavarian kilpailuasema olisi näin ollen parantunut vain marginaalisesti, voidaan katsoa, että myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide ei vaikuttanut kaupankäynnin edellytyksiin yhteisen edun vastaisessa laajuudessa, vaikka siihen olisi sisältynyt tukea.

         7.5.3   Päätelmä mahdollisesta valtiontuesta ja sen soveltuvuudesta sisämarkkinoille

               (219)

               Edellä 7.5.2 jaksossa esitetyistä syistä komissio päättelee, että jos myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteellä myönnettiin Bavarialle etua, kyse on SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetusta valtiontuesta. Komissio katsoo kuitenkin myös, että toimenpiteeseen sisältynyt mahdollinen tuki oli soveltui sisämarkkinoille SEUT-sopimuksen 107 artiklan 3 kohdan c alakohdan mukaisesti.

         7.6   PÄÄTELMÄT TUEN OLEMASSAOLOSTA JA SOVELTUVUUDESTA SISÄMARKKINOILLE

               (220)

               Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen arvoa Neuwogesin kannalta tarkastelleen analyysin, mahdollisten vaihtoehtoisten toimenpiteiden vertailun sekä toimenpiteen markkinaehtoisuuden tarkastelun perusteella voidaan todeta, että toimenpide on markkinataloustoimijaperiaatteen mukainen. Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen osalta Neuwogesin toiminta oli sellaista, jonka myös markkinataloustoimija olisi valinnut. On ilmeistä, että taloudellisesti houkuttelevampaa vaihtoehtoa ei ollut saatavilla ja että saatavilla olleiden vertailuarvojen ja muiden tarjousmenettelystä saatujen tarjousten perusteella myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen ehdot olivat kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998) markkinoilla tavanomaiset.

               (221)

               Tämän vuoksi on todettava, että Neuwogesin kanssa tehdyllä toimenpiteellä ei annettu Bavarialle etua, koska Neuwogesin käyttäytyminen vastasi markkinataloustoimijan käyttäytymistä. Koska kyseisellä toimenpiteellä ei myönnetty etua, se ei täytä yhtä valtiontueksi luokittelun edellytystä eikä näin ollen ole SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea.

               (222)

               Sen lisäksi, että alustavasti on todettu, ettei myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteellä myönnetty Bavarialle etua eikä kyse näin ollen ollut valtiontuesta, komissio katsoo myös, että jos myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteellä kuitenkin olisi myönnetty Bavarialle etua, kyseinen toimenpide olisi tosiasiassa ollut valtiontukea. Tällainen valtiontuki olisi kuitenkin SEUT-sopimuksen 107 artiklan 3 kohdan c alakohdan nojalla soveltunut sisämarkkinoille,

         ON HYVÄKSYNYT TÄMÄN PÄÄTÖKSEN:
   1 artikla
   Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH:n, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co:n, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG:n ja Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG:n kesken 21 päivänä tammikuuta 1998 tehdyn maanvuokraus- ja myyntisopimuksen sekä yleisen hallintasopimuksen muodossa toteutettu oikeustoimi ei ole SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea.
   2 artikla
   Jos Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH:n, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co:n, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG:n ja Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG:n kesken 21 päivänä tammikuuta 1998 tehdyn maanvuokraus- ja myyntisopimuksen sekä yleisen hallintasopimuksen muodossa toteutettu oikeustoimi kuitenkin katsottaisiin SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetuksi valtiontueksi, tällainen tuki soveltuu sisämarkkinoille SEUT-sopimuksen 107 artiklan 3 kohdan c alakohdan nojalla.
   3 artikla
   Tämä päätös on osoitettu Saksan liittotasavallalle.

      Tehty Brysselissä 16 päivänä syyskuuta 2014.

            Komission puolesta

         Joaquín ALMUNIA

            Varapuheenjohtaja

      (1)  EUVL C 141, 17.5.2012, s. 28.

      (2)  Neuvoston asetus (EY) N:o 659/1999, annettu 22 päivänä maaliskuuta 1999, Euroopan yhteisön perustamissopimuksen 93 artiklan soveltamista koskevista yksityiskohtaisista säännöistä (EYVL L 83, 27.3.1999, s. 1).

      (3)  Asia T-407/09, Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft v. komissio, tuomio 9.1.2012, ECLI:EU:T:2012:1.

      (4)  Katso alaviite 1.

      (5)  Asia C-145/12 P, Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft v. komissio, tuomio 15.11.2012 (ei vielä julkaistu).

      (6)  Osia tekstistä on muutettu sen varmistamiseksi, ettei luottamuksellisia tietoja julkaista. Tällaiset kohdat on korvattu hakasulkein.

      (7)  Komissio on muuntanut tässä päätöksessä kaikki alkuperäiset Saksan markoissa esitetyt summat euroiksi käyttäen virallista muuntokerrointa 1 euro = 1,95583 DM. Pienet pyöristysvirheet ovat mahdollisia. Päätöksestä on poistettu kaikki desimaalipilkun jälkeiset numerot.

      (8)  Altschuldenhilfegesetz, annettu 23 päivänä kesäkuuta 1993 (Bundesgesetzblatt I, s. 944, 986), sellaisena kuin sitä on viimeksi muutettu 31 päivänä lokakuuta 2006 (Bundesgesetzblatt I, s. 2407).

      (9)  Ks. aluesuunnitteluministeriön kirje Anerkennung mieternaher Privatisierungsformen, päivätty 18 päivänä toukokuuta 1995, ja kehityspankin Merkblatt zu Mieterprivatisierung, mieternahen Privatisierungsformen und subsidiärem Drittverkauf, päivätty 22 päivänä joulukuuta 1995.

      (10)  Aluesuunnitteluministeriön kirje Anerkennung mieternaher Privatisierungsformen, päivätty 18 päivänä toukokuuta 1995, s. 183.

      (11)  Kehityspankin Merkblatt zu Mieterprivatisierung, mieternahen Privatisierungsformen und subsidiärem Drittverkauf, päivätty 22 päivänä joulukuuta 1995, s. 5–6.

      (12)  Neuwoges ilmoitti ensin velkahelpotuksen kokonaismääräksi […] euroa ja toimenpiteestä johtuvaksi osuudeksi […] euroa. Se korjasi kuitenkin myöhemmin jälkimmäisen summan […] euroksi. Koska korjaus johtui oletettavasti velkahelpotuksen kokonaismäärän korjauksesta, jälkimmäinen summa korjattiin sen mukaan.

      (13)  Ks. Rostockin alueellisen tuomioistuimen tuomio, annettu 28 päivänä marraskuuta 2008, s. 24.

      (14)  EYVL C 209, 10.7.1997, s. 3.

      (15)  Neuwoges perusti laskelmansa viiden prosentin diskonttokorkoon.

      (16)  […]n kanssa tehty yleinen hallintasopimus, päivätty 19 päivänä joulukuuta 1997.

      (17)  […]n kanssa tehty yleinen hallinta- ja vuokratakuusopimus, päivätty 13 päivänä elokuuta 1998.

      (18)  […]-rakennusyhtiön kanssa tehty yleinen hallinta- ja vuokratakuusopimus, päivätty 1 päivänä joulukuuta 1999.

      (19)  Ks. johdanto-osan 12 kappale.

      (20)  Menettelyn aloittamista koskeva päätös, johdanto-osan 46 kappale.

      (21)  Menettelyn aloittamista koskeva päätös, johdanto-osan 47 kappale.

      (22)  Menettelyn aloittamista koskeva päätös, johdanto-osan 55 kappale.

      (23)  Menettelyn aloittamista koskeva päätös, johdanto-osan 56 kappale.

      (24)  Menettelyn aloittamista koskeva päätös, johdanto-osan 60 kappale ja sitä seuraavat kappaleet.

      (25)  Menettelyn aloittamista koskeva päätös, johdanto-osan 62 kappale.

      (26)  Menettelyn aloittamista koskeva päätös, johdanto-osan 64 kappale.

      (27)  Menettelyn aloittamista koskeva päätös, johdanto-osan 66 kappale.

      (28)  Menettelyn aloittamista koskeva päätös, johdanto-osan 68 kappale.

      (29)  Menettelyn aloittamista koskeva päätös, johdanto-osan 69 kappale.

      (30)  Menettelyn aloittamista koskeva päätös, johdanto-osan 70 kappale.

      (31)  Rostockin alueellisen tuomioistuimen tuomio, s. 18.

      (32)  Rostockin alueellisen tuomioistuimen tuomio, s. 23–24.

      (33)  Rostockin alueellisen tuomioistuimen tuomio, s. 24–25.

      (34)  Rostockin alueellisen tuomioistuimen tuomio, s. 26.

      (35)  Rostockin alueellisen tuomioistuimen tuomio, s. 26.

      (36)  Rostockin alueellisen tuomioistuimen tuomio, s. 26.

      (37)  Rostockin alueellisen tuomioistuimen tuomio, s. 19.

      (38)  Rostockin alueellisen tuomioistuimen tuomio, s. 19–20.

      (39)  Rostockin alueellisen tuomioistuimen tuomio, s. 20.

      (40)  Rostockin alueellisen tuomioistuimen tuomio, s. 20–21.

      (41)  Rostockin alueellisen tuomioistuimen tuomio, s. 21.

      (42)  Rostockin alueellisen tuomioistuimen tuomio, s. 22–23.

      (43)  Rostockin alueellisen tuomioistuimen tuomio, s. 26.

      (44)  Bavarian 18. kesäkuuta 2012 esittämä huomautus, s. 4–5.

      (45)  Asia C-124/10 P, komissio v. EDF, tuomio 5.6.2012 (ei vielä julkaistu, 78 ja 79 kohta).

      (46)  Asia C-124/10 P, 81–85 kohta.

      (47)  Ks. edellä oleva johdanto-osan 80 ja 87 kappale.

      (48)  Bavarian esite Leasingmodell Immobilien, s. 4.

      (49)  Ks. esimerkiksi maanvuokraus- ja myyntisopimuksen I osan 3 kohta ja yleisen hallintasopimuksen johdanto-osa.

      (50)  NEUWOGESIN 17 päivänä heinäkuuta 2012 esittämä huomautus, liite 1.

      (51)  Ks. myös Bavarian esite Leasingmodell Immobilien, s. 8, 10.

      (52)  Neuwogesin hallintoneuvoston 30 päivänä lokakuuta 1997 pidettyyn kokoukseen toimitettu huomautus 110/97, Neuwogesin hallintoneuvoston 30 päivänä lokakuuta 1997 pidetyn kokouksen pöytäkirja, Neuwogesin hallintoneuvoston 12 päivänä joulukuuta 1997 pidettyyn kokoukseen toimitettu huomautus 114/97, Neuwogesin hallintoneuvoston 16 päivänä joulukuuta 1997 pidetyn kokouksen pöytäkirja.

      (53)  Asia C-339/10 P, Bouygues v. komissio ym., tuomio 19.3.2013 (ei vielä julkaistu, 103 ja 104 kohta).

      (54)  Maanvuokraus- ja myyntisopimuksen IV osan 1 kohta.

      (55)  Maanvuokraus- ja myyntisopimuksen III osan 10 kohdan 2 alakohta.

      (56)  Maanvuokraus- ja myyntisopimuksen III osan 10 kohdan 3 alakohta.

      (57)  Ks. yleisen hallintasopimuksen 2–4 kohdat.

      (58)  Neuwogesin 17 päivänä heinäkuuta 2012 esittämä huomautus, liite 1.

      (59)  Neuwogesin 17 päivänä heinäkuuta 2012 esittämä huomautus, liite 1.

      (60)  Ks. Neuwogesin kirje Bavarialle, päivätty 24 päivätty marraskuuta 1997, s. 2.

      (61)  Ks. maanvuokraus- ja myyntisopimuksen IV osan 3 kohta sekä V osan 3 ja 4 kohdat.

      (62)  Ks. Bavarian 22 päivänä huhtikuuta 2013 esittämä huomautus, liite 12.

      (63)  Ks. Neuwogesin hallintoneuvoston 12 päivänä joulukuuta 1997 pidettyyn kokoukseen toimitettu huomautus 114/97.

      (64)  Bavarian 18 päivänä kesäkuuta 2012 esittämä huomautus, liite 11.

      (65)  Ks. Neuwogesin kirje Bavarialle, päivätty 7 päivänä maaliskuuta 1997, ja Bavarian ensimmäinen vastatarjous (Bavarian 18 päivänä kesäkuuta 2012 esittämä huomautus, liitteet 9 ja 10).

      (66)  Ks. Neuwogesin kirje Bavarialle, päivätty 7 päivänä maaliskuuta 1997 (Bavarian 18 päivänä kesäkuuta 2012 esittämä huomautus, liite 9).

      (67)  Pestel-tutkimus (Neuwogesin 17 päivänä heinäkuuta 2012 esittämä huomautus, liite 2), s. 68 (Sanierungsstufe 2).

      (68)  Neuwogesin 27 päivänä syyskuuta 2012 esittämä huomautus, liite.

      (69)  Neuwogesin hallintoneuvoston 12 päivänä joulukuuta 1997 pidettyyn kokoukseen toimitettu huomautus 114/97, s. 3.

      (70)  Ks. Neuwogesin 17 päivänä heinäkuuta 2012 esittämä huomautus, liite 1.

      (71)  Ks. edellinen alaviite.

      (72)  Bavarian mukaan Neuwoges valitsi vapaasti sovellettavat parametrit. Ks. Bavarian 22 päivänä huhtikuuta 2013 esittämä huomautus, 23 kohta. Ks. lisäksi Neuwogesin 6 päivänä toukokuuta 1997 päivätty kirje Bavarialle (Bavarian 18 päivänä kesäkuuta 2012 esittämä huomautus, liite 1 a), jossa Neuwoges pyytää Bavariaa laatimaan sopimukset 30 vuoden kestolla, takaisinvuokrausmaksun […] prosentin indeksoinnilla ja […] prosentin jäännösarvolla.

      (73)  Tässä yhteydessä on pantava merkille, että kuukausittainen takaisinvuokrausmaksu yhdessä vuotuisen indeksoinnin (tässä […] prosenttia vuodessa, sopimuksen keston (tässä 30 vuotta) ja rakennusten jäännösarvon kanssa (tässä […] prosenttia, muodostavat kokonaisinvestointien määrän. Tämä tarkoittaa, että kun valitaan matalampi vuokrataso, suuremmat kustannukset tai matalampi indeksointi, kokonaisinvestoinnin taso laskee. Kun lisäksi otetaan huomioon, että myyntihinta on suoraan seurausta kokonaisinvestointien määrästä, josta on vähennetty nykyaikaistamiskustannukset, yksityistämiskustannukset sekä verot/maksut, myyntihinta on suoraan riippuvainen esimerkiksi vuokratasosta, kustannuksista ja indeksoinnista.

      (74)  Bavarian 18 päivänä kesäkuuta 2012 esittämä huomautus, liite 11.

      (75)  Komission oma viitediskonttokorko kyseiselle ajanjaksolle on 5,94 prosenttia (http://ec.europa.eu/competition/state_aid/legislation/reference_rates_eu15_en.pdf). Koska menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä diskonttokorko kuitenkin arvioitiin 5 prosentiksi ja koska Neuwoges käytti tätä korkoa omissa laskelmissaan, komissio päätti edelleen soveltaa 5 prosentin diskonttokorkoa.

      (76)  Neuwogesin 17 päivänä heinäkuuta 2012 esittämä huomautus, liite 7.

      (77)  Neuwogesin 17 päivänä heinäkuuta 2012 esittämä huomautus, liite 8 e.

      (78)  Neuwogesin 17 päivänä heinäkuuta 2012 esittämä huomautus, s. 60.

      (79)  Ks. 6 päivänä joulukuuta 1988 annetun arvonmääritysasetuksen 18 § (Wertermittlungsverordnung, BGBl. I, s. 2209).

      (80)  Komissio huomauttaa, että kassavirta-analyyseissään Neuwoges indeksoi jo vuoden 1999 kustannukset. Komissio kuitenkin aloitti kustannusten indeksoinnin vuodesta 2000. Syy tähän on se, että kustannuslaskelmat tehtiin nykyaikaistamisen jälkeistä aikaa silmällä pitäen, ja tämä ajanjakso alkoi vuonna 1999. Neuwoges väitti huomautuksissaan myös, että kustannustaso oli kohtuullinen välittömästi nykyaikaistamisen jälkeen, toisin sanoen vuonna 1999. Tämän vuoksi on asianmukaista aloittaa kustannusten nousu vasta vuodesta 2000 alkaen.

      (81)  Ks. Neuwogesin hallintoneuvoston 12 päivänä joulukuuta 1997 pidettyyn kokoukseen toimitettu huomautus 114/97, liite 6.

      (82)  Ks. esimerkiksi Neuwogesin 5 päivänä marraskuuta 2007 esittämä huomautus, s. 4.

      (83)  Neuwogesin 17 päivänä heinäkuuta 2012 esittämä huomautus, s. 61.

      (84)  Neuwogesin hallintoneuvoston 16 päivänä joulukuuta 1997 pidetyn kokouksen pöytäkirja, s. 5.

      (85)  Ks. Neuwogesin hallintoneuvoston 12 päivänä joulukuuta 1997 pidettyyn kokoukseen toimitettu huomautus 114/97, liite 6.

      (86)  Nordrevisionin 20 päivänä marraskuuta 1997 päivätty kirje Neuwogesille (Neuwogesin 25 päivänä huhtikuuta 2007 esittämä huomautus, liite 13), s. 3.

      (87)  Ks. edellinen alaviite.

      (88)  On todettava, että vuonna 1997/1998 Neubrandenburgin kaupunki ja Mecklenburg-Vorpommernin osavaltio olettivat väestömäärän pysyvän vakaana. Ks. Saksan 4 päivänä syyskuuta 2007 esittämä huomautus, s. 6.

      (89)  Bavarian tuotevaliokunnan 13 päivänä syyskuuta 1997 pidetyn kokouksen päätösehdotus (Bavarian 22 päivänä huhtikuuta 2013 esittämä huomautus, liite 15), s. 2.

      (90)  Ks. edellinen alaviite, s. 3.

      (91)  Ks. Neuwogesin 5 päivänä marraskuuta 2007 esittämä huomautus, liitteet 1 ja 5.

      (92)  Pestelin tutkimus, s. 62.

      (93)  Nordrevisionin 20 päivänä marraskuuta 1997 päivätty kirje Neuwogesille (Neuwogesin 25 päivänä huhtikuuta 2007 esittämä huomautus, liite 13), s. 3.

      (94)  On todettava, että jos vuoden 1997 arviossa oletettiin vuokranmenetysriski suuremmaksi, tämä puolestaan merkitsisi sitä, että hallinto- ja ylläpitokustannukset oletettiin vastaavasti pienemmiksi.

      (95)  Rostockin alueellisen tuomioistuimen tuomio, s. 19–20.

      (96)  Nordrevisionin 20 päivänä marraskuuta 1997 päivätty kirje Neuwogesille (Neuwogesin 25 päivänä huhtikuuta 2007 esittämä huomautus, liite 13), s. 3.

      (97)  Sitä vastoin kun vuokran odotetaan nousevan yleistä inflaatiota hitaammin, joko indeksoimattomien vuokrasopimusten tai markkinakehityksen vuoksi, yleinen käytäntö on kiinteään omaisuuteen sovellettavan koron (Liegenschaftszins) nostaminen marginaalilla, joka vastaa odotettua eroa vuokrankorotusten ja inflaation välillä.

      (98)  Rostockin alueellisen tuomioistuimen tuomio, s. 20.

      (99)  Rostockin alueellisen tuomioistuimen tuomio, s. 19.

      (100)  Esimerkiksi alkuperäinen takaisinvuokrausmaksu olisi ollut […] prosentin sijaan pikemminkin […] prosenttia, jos 30 vuoden keston sijaan olisi valittu 20 vuotta.

      (101)  Ks. esimerkiksi arvonmääritys GA 22b/07 (Neuwogesin 5 päivänä marraskuuta 2007 esittämä huomautus, liite 5), s. 19: ”Jos rakennus on määrä takaisinvuokrata pitkäksi ajanjaksoksi, tarvitaan pikaista nykyaikaistamista ja korjauksia. ... Ilman nykyaikaistamista erityisesti rakennukset saattavat jäädä vajaakäytölle.”

      (102)  Neuwogesin hallintoneuvoston 16 päivänä joulukuuta 1997 pidetyn kokouksen pöytäkirja, s. 3.

      (103)  Neuwogesin hallintoneuvoston 16 päivänä joulukuuta 1997 pidetyn kokouksen pöytäkirja, s. 3.

      (104)  Neuwogesin hallintoneuvoston 16 päivänä joulukuuta 1997 pidetyn kokouksen pöytäkirja, s. 3.

      (105)  Neuwogesin hallintoneuvoston 16 päivänä joulukuuta 1997 pidetyn kokouksen pöytäkirja, s. 2.

      (106)  Neuwogesin hallintoneuvoston 30 päivänä lokakuuta 1997 pidetyn kokouksen pöytäkirja, s. 3.

      (107)  Neuwogesin 5 päivänä marraskuuta 2007 esittämä huomautus, liitteet 2 ja 6.

      (108)  Huomautus 97/97 Neuwogesin hallintoneuvostolle 17 päivänä huhtikuuta 1997, s. 3.

      (109)  Saksan 11 päivänä heinäkuuta 2008 esittämä huomautus, s. 10–11.

      (110)  Huomautus 97/97 Neuwogesin hallintoneuvostolle 17 päivänä huhtikuuta 1997, s. 2.

      (111)  Ks. huomautus 110/97 Neuwogesin hallintoneuvostolle 30 päivänä lokakuuta 1997, s. 3.

      (112)  Huomautus 114/97 Neuwogesin hallintoneuvostolle 12 päivänä joulukuuta 1997, s. 3.

      (113)  Neuwogesin hallintoneuvoston 16 päivänä joulukuuta 1997 pidetyn kokouksen pöytäkirja, s. 5.

      (114)  Pankit suosivat tavallisesti vaihtuvakorkoisia lainoja, koska ne pienentävät pankin korkoriskiä. Jos ne myöntävät kiinteäkorkoisia lainoja, on niiden edun mukaista rajoittaa sopimuksen kestoa riskin vähentämiseksi. Yrityslainoissa käytetään yleisesti valmiusluottosopimuksia, joissa alkuperäisen luottosopimuksen päättyessä uusi sopimus käynnistyy automaattisesti (edellyttäen, että yrityksen luottokelpoisuus ei ole heikentynyt) tarkistetulla korolla (jossa otetaan huomioon ajankohdan markkinaolosuhteet). Korkoriskin lisäksi pankkeihin kohdistuu luottoriski, ja tämä on toinen syy, jonka vuoksi yrityslainasopimusten kestoa rajataan (koska määrät ovat merkittävästi suurempia kuin kiinnitysluotoissa, joiden osalta sopimuksen kesto on tavallisesti 20–30 vuotta).

      (115)  Preemion (toisin sanoen korkeampi keskimääräinen takaisinvuokraushinta verrattuna alusta lähtien kiinteään takaisinvuokraushintaan) syynä on se, että Bavaria suostui lykkäämään osan takaisinvuokrausmaksusta myöhemmille vuosille. Jos se olisi saanut maksut ilman tätä viivästystä, se olisi voinut sijoittaa rahat ja saada niistä tuottoa tai maksaa lainojaan ja säästää koroissa. Maksujen osan lykkäämisestä aiheutui siis kustannuksia Bavarialle, ja nämä siirrettiin Neuwogesille korkeampana keskimääräisenä takaisinvuokraushintana.

      (116)  Kyse ei enää ole aidosta kiinteämääräisestä lainasta (jolla olisi vuosittain sama korko), vaan lainasta, jonka vuosittain vaihtuva korko vahvistettiin etukäteen (joten se ei ole vaihtuvakorkoinen laina).

      (117)  Jos riski arvioidaan liian suureksi, asiakkaan lainahakemus tavallisesti hylätään. Jos riski katsotaan hyväksyttäväksi, peritään suurempaa korkoa ja voidaan soveltaa lisätoimenpiteitä. Tämä voi käsittää lisävakuuksien edellyttämisen, pyydettyä pienemmän lainan myöntämisen tai sellaisten ehtojen lisäämisen lainasopimukseen, joiden nojalla pankki voi seurata lainansaajan taloudellista tilannetta.

      (118)  Katso myös edellä mainittu kesäkuussa 1996 julkaistu Pestelin tutkimus, jossa pääteltiin, että itäsaksalaiset asunto-osakeyhtiöt saivat lainaa avoimilla pääomamarkkinoilla 7,5 prosentin korolla.

      (119)  Nämä kustannukset tulevat niiden kulujen päälle, joita pankki veloittaa lainaa myöntäessään. Tämä johtuu siitä, että vuokrayhtiön jälleenrahoittaessa investointejaan sen on maksettava pankin kustannukset (ja otettava tämä huomioon takaisinvuokraushinnassa). Yhtiö vastaa myös omista yleiskustannuksistaan.

      (120)  Lainaskenaariossa asiakas tuottaa pankille tuottoa maksamalla korkoa. Vuokraskenaariossa asiakas tuottaa tuottoa sekä pankille (koska vuokrayhtiö jälleenrahoittaa investointinsa pankin avulla ja siirtää kustannukset vuokralaiselle) että vuokrayhtiölle itselleen. Se, että yhtiöt ovat halukkaita maksamaan nämä lisäkustannukset, osoittaa, että vuokrayhtiöiden tarjoamilla palveluilla on lisäarvoa vuokraajille.

      (121)  Yhdistetyt asiat C-180/98–C-184/98, Pavlov ym. v. Stichting Pensioenfonds Medische Specialisten, tuomio 12.9.2000, Kok., s. I-6451, 74 kohta.

      (122)  Asia C-118/85, komissio v. Italia, tuomio 16.6.1987, Kok., s. 2599, 7 kohta.

      (123)  Asia C-482/99, (Stardust Marine), Ranska v. komissio, tuomio 16.5.2002, Kok., s. I-4397.

      (124)  Jäsenvaltioiden ja julkisten yritysten välisten taloudellisten suhteiden avoimuudesta sekä tiettyjen yritysten taloudellisen toiminnan avoimuudesta 16 päivänä marraskuuta 2006 annettu komission direktiivi 2006/111/EY (EUVL L 318, 17.11.2006, s. 17).

      (125)  Asia 730/79, Philip Morris v. komissio, tuomio 17.9.1980, Kok., s. 2671, 11 kohta; yhdistetyt asiat T-298/97, T-312/97 jne., Alzetta Mauro ym. v. komissio, tuomio 15.6.2000, Kok., s. II-2325, 80 kohta.

      (126)  Asia 730/79, Philip Morris v. komissio, tuomio 17.9.1980, Kok., s. 2671, 11 ja 12 kohta; asia T-214/95, Het Vlaamse Gewest (Flanderin alue) v. Euroopan yhteisöjen komissio, tuomio 30.4.1998, Kok., s. II-717, 48–50 kohta.

      (127)  Komission päätös C(2011) 4940, lopullinen, annettu 5 päivänä lokakuuta 2011, asiassa SA.31877 – Alankomaat: Maakaupat ja rakentaminen Apeldoornissa (EUVL C 343, 23.11.2011, s. 11), johdanto-osan 47 ja 48 kappale.

      (128)  Ks. maanvuokraus- ja myyntisopimuksen V osan 3 §:n 2 momentti.