Art. 70 Abs. 1 ZPO, Art. 270a Abs. 2 OR; Mietzinsherabsetzungsbegehren, Mitmieter, Abschwächung des Erfordernisses der gemeinsamen Klage.
Gemeinsame Mieter bilden eine notwendige materielle Streitgenossenschaft hinsichtlich der Mietzinsherabsetzungsklage. Es genügt indes, wenn alle Mitmieter als Parteien am Prozess beteiligt sind; sind sie sich uneinig, so ist ein Mitmieter zur alleinigen Klageerhebung legitimiert, sofern er neben dem Vermieter auch die Mitmieter ins Recht fasst, welche die Herabsetzung des Mietzinses nicht verlangen wollen (E. 2).
Art. 269 ff. OR; Überprüfung der Nettorendite durch den Zivilrichter bei Ausscheiden einer Liegenschaft aus der kantonalen Mietzinskontrolle.
Scheidet eine Liegenschaft - die dem System der Habitations à loyers modérés (HLM) unterstellt war - aus der kantonalen Mietzinskontrolle aus, können sich sowohl der Vermieter als auch der Mieter vor dem Zivilrichter auf die absolute Berechnungsmethode (Nettorenditeberechnung) berufen (E. 3).
Art. 70 al. 1 CPC, art. 270a al. 2 CO; demande de baisse de loyer, colocataires, tempérament à l'action conjointe.
Les colocataires forment une consorité matérielle nécessaire dans l'action en diminution du loyer. Il suffit toutefois que tous les colocataires soient partie au procès; en cas de désaccord entre eux, un colocataire a qualité pour agir seul pour autant qu'il assigne aux côtés du bailleur le ou les locataires réticents à demander une baisse de loyer (consid. 2).
Art. 269 ss CO; contrôle du rendement net par le juge civil à la sortie d'un immeuble du contrôle cantonal des loyers.
Tant le bailleur que le locataire peuvent se prévaloir, devant le juge civil, de la méthode absolue (calcul du rendement net) une fois que l'immeuble - qui était soumis au régime des habitations à loyers modérés (HLM) - est sorti du contrôle cantonal des loyers (consid. 3).
Art. 70 cpv. 1 CPC, art. 270a cpv. 2 CO; domanda di riduzione della pigione; coinquilini; mitigazione dell'azione congiunta.
Nell'azione di riduzione della pigione i coinquilini formano un litisconsorzio materiale necessario. È tuttavia sufficiente che tutti i coinquilini siano parte al processo; in caso di disaccordo fra di loro, un coinquilino ha la qualità di agire da solo purché citi a fianco del locatore il o i coinquilini restii a domandare una riduzione della pigione (consid. 2).
Art. 269 segg. CO; controllo del reddito da parte del giudice alla fine dell'assoggettamento di un immobile al controllo cantonale delle pigioni.
Sia il locatore che il conduttore possono prevalersi, innanzi al giudice civile, del metodo assoluto (calcolo del reddito netto) una volta che l'immobile - che era sottoposto al regime delle abitazioni a pigione moderata (habitations à loyers modérés; HLM) - non sottostà più al controllo cantonale delle pigioni (consid. 3).