Mitteilungen, Begehren und Verfahren über Mietzinsanpassungen müssen sich auf einen bestimmten Kündigungstermin beziehen (E. 4a). Für die Beurteilung einer Anpassungsforderung ist vom Zeitpunkt auszugehen, in dem sie der Gegenpartei spätestens erklärt werden musste; zu berücksichtigen sind nur Änderungen der Berechnungsgrundlagen, die in diesem Zeitpunkt feststanden und spätestens auf den Kündigungstermin wirksam wurden (E. 4b). Treten während der Hängigkeit eines Herabsetzungsverfahrens neue Herabsetzungsgründe ein, kann der Mieter darauf gestützte Herabsetzungsforderungen ohne vorgängiges Parteiverfahren (Art. 270a Abs. 2 OR) in das laufende behördliche Verfahren einbringen (analog Art. 270a Abs. 3 OR;  E. 4c). Beim Entscheid über den zulässigen Mietzins ist das Gericht an die Parteianträge gebunden (E. 4d).
Art. 270a OR. Mietzinsherabsetzung.
Les communications, demande et procédure relatives à des adaptations de loyer doivent se référer à un terme de congé précis (consid. 4a). Pour juger d'une prétention en modification du loyer, il faut partir du moment où, au plus tard, elle devait être adressée au cocontractant; seules les modifications des bases de calcul qui étaient certaines à ce moment-là et prenaient effet au plus tard lors du terme de résiliation, doivent être prises en considération (consid. 4b). Si des nouveaux facteurs de baisse apparaissent durant une procédure en diminution de loyer, le locataire peut faire valoir les prétentions fondées sur ceux-ci dans la procédure pendante, sans avoir à se conformer à l'art. 270a al.  2 CO qui impose de s'adresser au préalable au bailleur (art. 270a al. 3 CO par analogie; consid. 4c). Le tribunal appelé à se prononcer sur le loyer admissible est lié par les conclusions des parties (consid. 4d).
Art. 270a CO. Baisse de loyer.
Le comunicazioni, le domande e la procedura concernenti adattamenti della locazione devono riferirsi ad un termine di disdetta preciso (consid. 4a). Per giudicare una pretesa di modifica della pigione, occorre partire dal momento in cui, al più tardi, essa doveva essere manifestata alla controparte;  devono essere prese in considerazione solo le modifiche delle basi di calcolo che erano accertate a quel momento e che esplicavano effetti al più tardi al momento del termine di disdetta (consid. 4b). Se nell'ambito della procedura di riduzione di pigione subentrano nuovi motivi di riduzione, il conduttore può far valere le relative pretese nella procedura in corso, senza dover far capo ai disposti dell'art. 270a cpv. 2 CO che impone di rivolgersi dapprima al locatore (art. 270a cpv. 3 CO per analogia; consid. 4c). Nell'ambito di decisioni concernenti la pigione ammissibile il Tribunale è  vincolato alle domande delle parti (consid. 4d).
Art. 270a CO. Riduzione di pigione.