Definition des Quartiers im Sinne von Art. 269a lit. a OR. Die Umgrenzung des Territoriums, das als Quartier zu betrachten ist, hängt in erster Linie von den tatsächlichen und historischen Verhältnissen des Ortes ab. Es obliegt den kantonalen Behörden, bei Vorliegen besonderer Umstände das Quartier unabhängig von den Kriterien gemäss Art. 11 Abs. 1 VMWG zu umreissen. Das Bundesgericht greift dabei nur zurückhaltend ein (E. 2). Mit der Mietsache vergleichbare Wohnräume im Sinne von Art. 11 Abs. 1 VMWG. Bei einem Abstand der Baujahre von mehr als 20 Jahren sind Liegenschaften nicht mehr als in die gleiche Bauperiode fallend zu betrachten. Das Kriterium der Anzahl der Zimmer ist nicht notwendigerweise ausschlaggebend, wenn grosse Wohnungen zum Vergleich stehen. Erfordernis eines konkreten Vergleichs gestützt auf die genaue Angabe der angewendeten Kriterien (E. 3).
Miete; quartierübliche Mietzinse (Art. 269a lit. a OR und Art. 11 Abs. 1 VMWG).
Définition du quartier au sens de l'art. 269a let. a CO. La délimitation de la portion de territoire à prendre en compte à titre de quartier dépend essentiellement de la situation de fait et de l'histoire des lieux. Il appartient à l'autorité cantonale de cerner le quartier dans un cas particulier, indépendamment des critères de comparaison fixés à l'art. 11 al. 1 OBLF. Le Tribunal fédéral n'intervient qu'avec retenue (consid. 2). Logements comparables à la chose louée au sens de l'art. 11 al. 1 OBLF. Une différence de plus de vingt ans ne permet pas de ranger deux immeubles dans la même période de construction. Le critère du nombre de pièces n'est pas nécessairement déterminant lorsque la comparaison porte sur des appartements de grande dimension. Exigence d'une comparaison concrète, fondée sur l'indication exacte des critères utilisés (consid. 3).
Bail à loyer; loyers usuels du quartier (art. 269a let. a CO et art. 11 al. 1 OBLF).
Definizione di quartiere ai sensi dell'art. 269a lett. a CO. La delimitazione della porzione di territorio da prendere in considerazione a titolo di quartiere dipende essenzialmente dalla situazione di fatto e dalla storia dei luoghi. Spetta all'autorità cantonale circoscrivere il quartiere in un caso particolare, indipendentemente dai criteri di paragone posti dall'art. 11 cpv. 1 OLAL. Il Tribunale federale interviene con riserbo (consid. 2). Locali d'abitazione paragonabili alla cosa locata ai sensi dell'art. 11 cpv. 1 OLAL. Una differenza di oltre vent'anni non permette di classificare due immobili nel medesimo periodo di costruzione. Il criterio del numero dei locali non è necessariamente determinante qualora si tratti di paragonare appartamenti di grandi dimensioni. Necessità di un paragone concreto, fondato sull'indicazione esatta dei criteri utilizzati (consid. 3).
Locazione; pigioni in uso nel quartiere (art. 269a lett. a CO e art. 11 cpv. 1 OLAL).