Absolute Methode und anwendbare Kriterien für die Kontrolle des Anfangsmietzinses; Vorrang des Kriteriums der Nettorendite, ausser für Altliegenschaften (E. 4). Anwendung des Kriteriums der Nettorendite, ohne Rücksicht auf die Verletzung der Mitwirkungspflicht des Vermieters, wenn die Elemente, die für die Berechnung notwendig sind, genügend sind (E. 6). Berechnung der Nettorendite und des zulässigen Mietzinses in sieben Schritten (E. 7.1); Bestimmung der effektiven Investitionskosten (E. 7.2). Teuerungsanpassung des effektiven Eigenkapitals im Umfang von 100 % und Zulässigkeit einer Rendite, die den Referenzzinssatz um 2 % übersteigt, sofern der Referenzzinssatz 2 % oder weniger beträgt (Änderung der Rechtsprechung; E. 8). Umstände, unter denen das Gericht sich auf kantonale oder kommunale Statistiken stützen kann (E. 9).
Art. 269, 270 OR; Anfechtung des Anfangsmietzinses; Berechnung der Nettorendite; Teuerungsanpassung des Eigenkapitals und Eigenkapitalrendite (Rechtsprechungsänderung).
Méthode absolue et critères applicables au contrôle du loyer initial; priorité du critère du rendement net, sauf pour les immeubles anciens (consid. 4). Application du critère du rendement net, sans égard à la violation du devoir de collaboration du bailleur, lorsque les éléments nécessaires à son calcul sont suffisants (consid. 6). Calcul du rendement net et du loyer admissible en sept étapes (consid. 7.1); détermination des coûts d'investissement effectifs (consid. 7.2). Revalorisation de 100 % des fonds propres effectifs et taux de rendement admissible de 2 % en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 % (changement de jurisprudence; consid. 8). Circonstances dans lesquelles le juge est autorisé à se référer aux données statistiques cantonales ou communales (consid. 9).
Art. 269, 270 CO; contestation du loyer initial; calcul du rendement net; réévaluation des fonds propres et taux de rendement des fonds propres (changement de jurisprudence).
Metodo assoluto e criteri applicabili al controllo della pigione iniziale; priorità del criterio del reddito netto, tranne che per gli immobili vecchi (consid. 4). Applicazione del criterio del reddito netto, senza riguardo alla violazione dell'obbligo di collaborazione del locatore, se gli elementi necessari per il suo calcolo sono sufficienti (consid. 6). Calcolo del reddito netto e della pigione ammissibile in sette tappe (consid. 7.1); determinazione dei costi di investimento effettivi (consid. 7.2). Rivalorizzazione del 100 % dei fondi propri effettivi e tasso di reddito ammissibile del 2 % superiore al tasso di interesse di riferimento, se questo è uguale o inferiore a 2 % (cambiamento della giurisprudenza; consid. 8). Circostanze in cui il giudice è autorizzato a riferirsi ai dati statistici cantonali o comunali (consid. 9).
Art. 269, 270 CO; contestazione della pigione iniziale; calcolo del reddito netto; rivalutazione dei fondi propri e tasso di reddito dei fondi propri (cambiamento della giurisprudenza).