Für die Beurteilung der zulässigen Mietzinserhöhung nach der relativen Methode ist sämtlichen bei der letzten Mietzinsfestsetzung unberücksichtigt gebliebenen Erhöhungsfaktoren Rechnung zu tragen, ausser es fehle an einem gültig formulierten Vorbehalt (Präzisierung der Rechtsprechung; E. 3). Auswirkung früherer Änderungen des Hypothekarzinssatzes (Art. 9 Abs. 2bis VMM; Art. 13 Abs. 4 VMWG). Wie weit ist in die Vergangenheit zurückzugreifen, um zu ermitteln, ob frühere Leitzinssatzänderungen tatsächlich zu Mietzinsanpassungen geführt haben? Frage offengelassen. Vorgehen bei einer solchen Ermittlung (E. 4a). Anwendung im konkreten Fall (E. 4b).
Mietzinserhöhung; Beginn der Vergleichsperiode bei Anwendung der relativen Berechnungsmethode.
Pour juger de l'admissibilité d'une majoration de loyer, dans le cadre de la méthode relative, il faut tenir compte de tous les facteurs de hausse qui n'ont pas été pris en considération lors de la dernière fixation du loyer, à moins que l'absence d'une réserve valablement formulée n'y fasse obstacle (précision de la jurisprudence; consid. 3). Répercussion des variations antérieures du taux hypothécaire (art. 9 al. 2bis OSL; art. 13 al. 4 OBLF). Jusqu'où convient-il de remonter dans le passé pour vérifier si les variations antérieures du taux hypothécaire de référence ont été effectivement répercutées sur le loyer? Question laissée indécise. Manière de procéder à une telle vérification rétrospective (consid. 4a). Application concrète de la méthode retenue (consid. 4b).
Majoration de loyer; début de la période de comparaison pour l'application de la méthode relative.
Per giudicare l'ammissibilità di un aumento della pigione nell'ambito del metodo relativo, occorre prendere in considerazione tutti i fattori di aumento di cui non si è tenuto conto al momento dell'ultima fissazione del canone di locazione, salvo che manchi una riserva validamente formulata (precisazione della giurisprudenza; consid. 3). Ripercussione delle precedenti variazioni del tasso ipotecario (art. 9 cpv.  2bis OAL; art. 13 cpv. 4 OLAL). Fino a che punto conviene risalire nel passato per verificare se le variazioni anteriori del tasso ipotecario di riferimento sono state effettivamente ripercosse sulla pigione? Questione lasciata indecisa. Modo di procedere a tale verifica retrospettiva (consid. 4a). Applicazione in concreto del metodo ritenuto (consid. 4b).
Aumento della pigione; inizio del periodo di raffronto per l'applicazione del metodo relativo.