Das in Art. 270a Abs. 2 OR vorgesehene parteiinterne Vorverfahren ist eine Prozessvoraussetzung für die Geltendmachung von Herabsetzungsansprüchen (E. 4.2). Auf die Durchführung des parteiinternen Vorverfahrens kann gemäss Art. 270a Abs. 3 OR nur verzichtet werden, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung auch Herabsetzungsansprüche geltend macht. Ferner kann auf das Vorverfahren verzichtet werden, wenn sich der Mieter in einem hängigen Herabsetzungsverfahren auf zusätzliche Herabsetzungsgründe beruft oder wenn der Vermieter eine Mietzinsherabsetzung von vorneherein klar ablehnt. Demgegenüber reichen allgemeine Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien des Mietverhältnisses nicht aus, auf die Durchführung des parteiinternen Vorverfahrens zu verzichten (E. 4.3).
Art. 270a Abs. 2 und 3 OR; Mietzinsherabsetzung.
La procédure préalable qui se déroule de manière interne entre les parties instaurée par l'art. 270a al. 2 CO est une condition de recevabilité pour faire valoir des prétentions en réduction de loyer (consid. 4.2). Selon l'art. 270a al. 3 CO, il ne peut être renoncé à la tenue d'une procédure préalable interne aux plaideurs que lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer fait valoir simultanément une diminution de loyer. On peut en outre renoncer à la procédure préalable si le locataire invoque dans une instance pendante en baisse de loyer des motifs de réduction supplémentaires ou si le bailleur refuse clairement d'emblée une diminution de loyer. En revanche, des divergences d'opinion générales entre les parties signataires du bail ne suffisent pas pour qu'il soit renoncé à la tenue de la procédure préalable en question (consid. 4.3).
Art. 270a al. 2 et 3 CO; diminution de loyer.
La procedura preventiva interna fra le parti prevista dall'art. 270a cpv. 2 CO è un presupposto processuale per la successiva azione in riduzione della pigione (consid. 4.2). Secondo l'art. 270a cpv. 3 CO, è possibile rinunciare alla procedura preventiva interna fra le parti se il conduttore chiede la riduzione simultaneamente alla contestazione della liceità di un aumento. Si può inoltre rinunciare a tale procedura preventiva qualora nell'ambito di un procedimento in riduzione già pendente il conduttore invochi ulteriori motivi di riduzione oppure se il locatore manifesta chiaramente sin dall'inizio la volontà di rifiutare una diminuzione della pigione. Per contro, generiche divergenze di opinione fra le parti al contratto di locazione non bastano per giustificare la rinuncia alla procedura preventiva interna (consid. 4.3).
Art. 270a cpv. 2 e 3 CO; riduzione della pigione.