Art. 14-15 BMM, 7 VMM. Mietzinserhöhung bei einer Altbaute.  Übersetzter Ertrag?
Die Vermutung gemäss Art. 15 BMM kann umgestossen werden, wenn der Mieter besondere Umstände dartut, aus denen sich ergibt, dass der Mietzins trotzdem i.S. von Art. 14 missbräuchlich ist (E. 1b). Indizien für die Missbräuchlichkeit sind im vorliegenden Fall die fehlende Anpassung der Mietzinse an mehrere Senkungen des Hypothekarzinssatzes und eine Mietzinserhöhung, die kurz nach einer Vereinbarung über eine erste Erhöhung und nach Abschluss neuer Mietverträge mitgeteilt worden ist (E. 1c). Der nach Art. 14 Abs. 1 BMM zulässige Ertrag bestimmt sich allein nach dem vom Eigentümer im Gebäude investierten Eigenkapital (E. 2a). Der Ertrag aus dem Eigenkapital ist in der Regel zulässig, solange er den Zinssatz der Grossbanken für erste Hypotheken nicht um mehr als 1/2% übersteigt (E. 2b). Bestimmung des Eigenkapitals; Anwendung des Kriteriums der quartierüblichen Mietzinse (Art. 15 Abs. 1 lit. a BMM, 7 VMM) im Rahmen der Festsetzung des zulässigen Mietzinses bei einer Altbaute gemäss Art. 14 BMM (E. 3).
Art. 14-15 BMM, 7 VMM. Mietzinserhöhung bei einer Altbaute.  Übersetzter Ertrag?
Die Vermutung gemäss Art. 15 BMM kann umgestossen werden, wenn der Mieter besondere Umstände dartut, aus denen sich ergibt, dass der Mietzins trotzdem i.S. von Art. 14 missbräuchlich ist (E. 1b). Indizien für die Missbräuchlichkeit sind im vorliegenden Fall die fehlende Anpassung der Mietzinse an mehrere Senkungen des Hypothekarzinssatzes und eine Mietzinserhöhung, die kurz nach einer Vereinbarung über eine erste Erhöhung und nach Abschluss neuer Mietverträge mitgeteilt worden ist (E. 1c). Der nach Art. 14 Abs. 1 BMM zulässige Ertrag bestimmt sich allein nach dem vom Eigentümer im Gebäude investierten Eigenkapital (E. 2a). Der Ertrag aus dem Eigenkapital ist in der Regel zulässig, solange er den Zinssatz der Grossbanken für erste Hypotheken nicht um mehr als 1/2% übersteigt (E. 2b). Bestimmung des Eigenkapitals; Anwendung des Kriteriums der quartierüblichen Mietzinse (Art. 15 Abs. 1 lit. a BMM, 7 VMM) im Rahmen der Festsetzung des zulässigen Mietzinses bei einer Altbaute gemäss Art. 14 BMM (E. 3).
Art. 14-15 BMM, 7 VMM. Mietzinserhöhung bei einer Altbaute.  Übersetzter Ertrag?
Die Vermutung gemäss Art. 15 BMM kann umgestossen werden, wenn der Mieter besondere Umstände dartut, aus denen sich ergibt, dass der Mietzins trotzdem i.S. von Art. 14 missbräuchlich ist (E. 1b). Indizien für die Missbräuchlichkeit sind im vorliegenden Fall die fehlende Anpassung der Mietzinse an mehrere Senkungen des Hypothekarzinssatzes und eine Mietzinserhöhung, die kurz nach einer Vereinbarung über eine erste Erhöhung und nach Abschluss neuer Mietverträge mitgeteilt worden ist (E. 1c). Der nach Art. 14 Abs. 1 BMM zulässige Ertrag bestimmt sich allein nach dem vom Eigentümer im Gebäude investierten Eigenkapital (E. 2a). Der Ertrag aus dem Eigenkapital ist in der Regel zulässig, solange er den Zinssatz der Grossbanken für erste Hypotheken nicht um mehr als 1/2% übersteigt (E. 2b). Bestimmung des Eigenkapitals; Anwendung des Kriteriums der quartierüblichen Mietzinse (Art. 15 Abs. 1 lit. a BMM, 7 VMM) im Rahmen der Festsetzung des zulässigen Mietzinses bei einer Altbaute gemäss Art. 14 BMM (E. 3).
Art. 14-15 AMSL, 7 OSL. Hausse des loyers d'un immeuble ancien. Rendement excessif?
La présomption posée par l'art. 15 AMSL peut être renversée si le locataire  établit des circonstances particulières qui permettent d'admettre que le loyer est néanmoins abusif au sens de l'art. 14 (consid. 1b). Indices d'abus résultant en l'espèce de l'absence de toute adaptation des loyers lors de différentes baisses du taux hypothécaire et d'une hausse de loyer notifiée peu après un accord consécutif à une première augmentation et la conclusion de nouveaux baux (consid. 1c). Le rendement admissible au sens de l'art. 14 al. 1 AMSL doit être déterminé  par rapport aux seuls fonds propres investis dans l'immeuble par le propriétaire (consid. 2a). Le rendement des fonds propres est admissible, en règle générale, lorsqu'il n'excède pas de plus de 1/2% le taux hypothécaire de  1er rang pratiqué par les grandes banques (consid. 2b). Détermination des fonds propres; application du critère des loyers usuels du quartier (art. 15 al. 1 lettre a AMSL, 7 OSL), dans le cadre de la détermination du loyer admissible d'un immeuble ancien, selon l'art. 14 AMSL  (consid. 3).
Art. 14-15 AMSL, 7 OSL. Hausse des loyers d'un immeuble ancien. Rendement excessif?
La présomption posée par l'art. 15 AMSL peut être renversée si le locataire  établit des circonstances particulières qui permettent d'admettre que le loyer est néanmoins abusif au sens de l'art. 14 (consid. 1b). Indices d'abus résultant en l'espèce de l'absence de toute adaptation des loyers lors de différentes baisses du taux hypothécaire et d'une hausse de loyer notifiée peu après un accord consécutif à une première augmentation et la conclusion de nouveaux baux (consid. 1c). Le rendement admissible au sens de l'art. 14 al. 1 AMSL doit être déterminé  par rapport aux seuls fonds propres investis dans l'immeuble par le propriétaire (consid. 2a). Le rendement des fonds propres est admissible, en règle générale, lorsqu'il n'excède pas de plus de 1/2% le taux hypothécaire de  1er rang pratiqué par les grandes banques (consid. 2b). Détermination des fonds propres; application du critère des loyers usuels du quartier (art. 15 al. 1 lettre a AMSL, 7 OSL), dans le cadre de la détermination du loyer admissible d'un immeuble ancien, selon l'art. 14 AMSL  (consid. 3).
Art. 14-15 AMSL, 7 OSL. Hausse des loyers d'un immeuble ancien. Rendement excessif?
La présomption posée par l'art. 15 AMSL peut être renversée si le locataire  établit des circonstances particulières qui permettent d'admettre que le loyer est néanmoins abusif au sens de l'art. 14 (consid. 1b). Indices d'abus résultant en l'espèce de l'absence de toute adaptation des loyers lors de différentes baisses du taux hypothécaire et d'une hausse de loyer notifiée peu après un accord consécutif à une première augmentation et la conclusion de nouveaux baux (consid. 1c). Le rendement admissible au sens de l'art. 14 al. 1 AMSL doit être déterminé  par rapport aux seuls fonds propres investis dans l'immeuble par le propriétaire (consid. 2a). Le rendement des fonds propres est admissible, en règle générale, lorsqu'il n'excède pas de plus de 1/2% le taux hypothécaire de  1er rang pratiqué par les grandes banques (consid. 2b). Détermination des fonds propres; application du critère des loyers usuels du quartier (art. 15 al. 1 lettre a AMSL, 7 OSL), dans le cadre de la détermination du loyer admissible d'un immeuble ancien, selon l'art. 14 AMSL  (consid. 3).
Art. 14-15 DAL, art. 7 OAL. Aumento delle pigioni in un vecchio immobile. Reddito sproporzionato?
La presunzione stabilita dall'art. 15 DAL può essere rovesciata ove il conduttore provi circostanze particolari suscettibili di far ammettere che la pigione è nondimeno abusiva ai sensi dell'art. 14 (consid. 1b). Indizi di abuso risultanti nella fattispecie dall'assenza di adeguamento delle pigioni in occasione di varie riduzioni del saggio d'interesse ipotecario, come pure da un aumento delle pigioni notificato poco dopo un accordo successivo ad un primo aumento e la conclusione di nuovi contratti di locazione (consid. 1c). Il reddito ammissibile ai sensi dell'art. 14 cpv. 1 DAL va determinato soltanto con riferimento al capitale proprio investito dal proprietario nell'immobile (consid. 2a). La remunerazione del capitale proprio è, di regola, ammissibile ove non superi di più del 0,50% il saggio praticato dalle grandi banche per le ipoteche di primo grado (consid. 2b). Determinazione del capitale proprio; applicazione del criterio delle pigioni usuali nel quartiere (art. 15 cpv. 1 lett. a DAL, art. 7 OAL) nel quadro del calcolo della pigione ammissibile in un vecchio immobile, secondo l'art. 14 DAL  (consid. 3).
Art. 14-15 DAL, art. 7 OAL. Aumento delle pigioni in un vecchio immobile. Reddito sproporzionato?
La presunzione stabilita dall'art. 15 DAL può essere rovesciata ove il conduttore provi circostanze particolari suscettibili di far ammettere che la pigione è nondimeno abusiva ai sensi dell'art. 14 (consid. 1b). Indizi di abuso risultanti nella fattispecie dall'assenza di adeguamento delle pigioni in occasione di varie riduzioni del saggio d'interesse ipotecario, come pure da un aumento delle pigioni notificato poco dopo un accordo successivo ad un primo aumento e la conclusione di nuovi contratti di locazione (consid. 1c). Il reddito ammissibile ai sensi dell'art. 14 cpv. 1 DAL va determinato soltanto con riferimento al capitale proprio investito dal proprietario nell'immobile (consid. 2a). La remunerazione del capitale proprio è, di regola, ammissibile ove non superi di più del 0,50% il saggio praticato dalle grandi banche per le ipoteche di primo grado (consid. 2b). Determinazione del capitale proprio; applicazione del criterio delle pigioni usuali nel quartiere (art. 15 cpv. 1 lett. a DAL, art. 7 OAL) nel quadro del calcolo della pigione ammissibile in un vecchio immobile, secondo l'art. 14 DAL  (consid. 3).
Art. 14-15 DAL, art. 7 OAL. Aumento delle pigioni in un vecchio immobile. Reddito sproporzionato?
La presunzione stabilita dall'art. 15 DAL può essere rovesciata ove il conduttore provi circostanze particolari suscettibili di far ammettere che la pigione è nondimeno abusiva ai sensi dell'art. 14 (consid. 1b). Indizi di abuso risultanti nella fattispecie dall'assenza di adeguamento delle pigioni in occasione di varie riduzioni del saggio d'interesse ipotecario, come pure da un aumento delle pigioni notificato poco dopo un accordo successivo ad un primo aumento e la conclusione di nuovi contratti di locazione (consid. 1c). Il reddito ammissibile ai sensi dell'art. 14 cpv. 1 DAL va determinato soltanto con riferimento al capitale proprio investito dal proprietario nell'immobile (consid. 2a). La remunerazione del capitale proprio è, di regola, ammissibile ove non superi di più del 0,50% il saggio praticato dalle grandi banche per le ipoteche di primo grado (consid. 2b). Determinazione del capitale proprio; applicazione del criterio delle pigioni usuali nel quartiere (art. 15 cpv. 1 lett. a DAL, art. 7 OAL) nel quadro del calcolo della pigione ammissibile in un vecchio immobile, secondo l'art. 14 DAL  (consid. 3).