Riskli yapıdaki arsa paylarının değerlerine göre yeniden belirlenmesi ...
Riskli yapıdaki arsa paylarının değerlerine göre yeniden belirlenmesi davası
20. Hukuk Dairesi 2017/2293 E. , 2018/7962 K.
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
Davacı-karşı davalı vekili; müvekkillerinin ... ili, ... ilçesi, Erenköy mahallesi, 973 sayılı parselde kayıtlı Kamer apartmanında 11 ve 143 numaralı bağımsız bölümlerin maliki ve hissedarı olduklarını, kat irtifakının tesis edildiği 01.07.1970 tarihinde tapu müdürlüğüne verilen belgede, zemin kat 4 nolu bağımsız bölümün arsa payının 4/200 olarak gösterilmiş iken, 12.05.2014 tarihli tapu kaydında ise hiçbir yasal gerekçeye dayandırılmadan bu payın 14/200'e çıkarılmış olduğunu, adaletsizlik meydana geldiğini, müvekkillerinin kat irtifakının ve kat mülkiyetinin kurulmasından sonra bağımsız bölümleri satın almış olmaları nedeniyle dava açma hakkına sahip olduklarını, dava konusu apartmanın riskli yapı kapsamında olduğunu beyan ederek; bağımsız bölümlere ait arsa paylarının değerlerine göre yeniden belirlenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı-karşı davacı vekili cevap dilekçesinde ve karşı dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin maliki oldukları 1, 2, 3 ve 5 nolu bağımsız bölümlerin "dükkan " nitelikli olup ve daha fazla arsa payına sahip olmaları gerektiğini beyan ederek; müvekkillerine ait "dükkan+depo" nitelikli bağımsız bölümlerin değerleri ve nitelikleri ile orantılı hale getirilerek arsa paylarının yeniden düzenlenmesine, yanlışlığın düzeltilerek tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece; anataşınmazda kat mülkiyetinin 12.04.1973 tarihinde tesis edildiği, kat mülkiyetine geçildiği tarihten itibaren ruhsat alımını gerektirecek herhangi bir önemli tadilat geçirmediği, belediyece tasdik edilmiş projesine göre 06.07.1970 tarihinde kat irtifakının kurulduğu, mevcut arsa paylarının o tarihlerdeki değerleri ile doğru orantılı şekilde düzenlenmeyip, etken faktörler dikkate alınmadan arsa paylarının belirlendiği, mevcut arsa paylarının Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi ve hakkaniyet kurallarına uygun bir şekilde düzenlenmesi için yukarda bahsedilen etken faktörler çerçevesinde; dairelerin bulundukları kat, baktıkları cephe, kat içerisindeki pozisyonları, projesinde belirtilen ölçü ve alanlar, taşınmazın bulunduğu semt ve semt içindeki konumu, kat mülkiyetine geçildiği 1970 yılından bu yana taşınmazın semt içerisindeki çevresel oluşumu ve gelişimi gibi faktörlerin eşliğinde rayiç değerlerinin ve yeni yüzölçümlerinin belirlenmesi gerektiği gerekçesiyle; ... ili, ... ilçesi, Erenköy mahallesi, İstasyon caddesi 973 sayılı parselde tapuda kayıtlı Kamer apartmanının mevcut arsa paylarının iptali ile;
A Blok zemin kat 1 no'lu depolu dükkanın arsa payının 58/1082,
A Blok zemin kat 2 no'lu depolu dükkanın arsa payının 48/1082,
A Blok zemin kat 3 no'lu dükkanın arsa payının 48/1082,
A Blok zemin kat 4 no'lu dükkanın arsa payının 48/1082,
A Blok zemin kat 5 no'lu depolu dükkanın arsa payının 59/1082,
A Blok zemin kat 6 no'lu dairenin arsa payının 57/1082,
A Blok zemin kat 7 no'lu dairenin arsa payının 55/1082,
A Blok 1. Kat 8 no'lu dairenin arsa payının 63/1082,
A Blok 1. Kat 9 no'lu dairenin arsa payının 60/1082,
A Blok 1. Kat 10 no'lu dairenin arsa payının 57/1082,
A Blok 1. Kat 11 no'lu dairenin arsa payının 58/1082,
A Blok 2. Kat 12 no'lu dairenin arsa payının 59/1082,
A Blok 2. Kat 13 no'lu dairenin arsa payının 60/1082,
A Blok 2. Kat 14 no'lu dairenin arsa payının 58/1082,
A Blok 2. Kat 15 no'lu dairenin arsa payının 57/1082,
A Blok 3. Kat 16 no'lu dairenin arsa payının 60/1082,
A Blok 3. Kat 17 no'lu dairenin arsa payının 61/1082,
A Blok 3. Kat 18 no'lu dairenin arsa payının 59/1082,
A Blok 3. Kat 19 no'lu dairenin arsa payının 57/1082 olarak tapuya tesciline karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi kapsamında, ana taşınmazın bağımsız bölümlerine ait arsa paylarının değerlerine göre yeniden belirlenerek tapuya tescil edilmesi istemine ilişkindir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat irtifakına konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, kat mülkiyetine geçildiği tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulacağı; arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
Somut olayda; dava konusu ana taşınmazla ilgili olarak; dosyadan hazırlanan bilirkişi raporunda kat irtifakının kurulduğu 06.07.1970 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılıp dağıtılmadığı belirtilmemiş, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte, ilgili bağımsız bolümün o tarihteki cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydinlanması, mimari kullanimı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar dikkate alınırken nasıl bir yanlışlık yapıldığı açıklanmamış, özellikle dava konusu 4 nolu bağımsız bölümün kat irtifakının tesisi sırasında 4/200 olan arsa payının sonradan 14/200 olarak gösterilmesi şeklindeki oransızlığın sebebi gösterilmemiş, bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan, arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır. Dava konusu taşınmazda 06.07.1970 tarihinde kat irtifakı kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında, taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerini belirleyen yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olup olmadığı konusunda herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak mahkemece hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 06/12/2018 günü oy birliği ile karar verildi.