Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nde Şekil Şartı Eksikliği » Kayseri Arabulucu Avukat Metin Polat Hukuk Bürosu
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nde Şekil Şartı Eksikliği
E:2014/7831 K:2015/1516 T: 10.03.2015
Sözleşmenin Şekil Şartı
Özet: Taraflar arasında tarihsiz, adil yazılı ve hu haliyle kural olarak resmi şekle uygun yapılmadığından geçersiz olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, taşınmazda paydaş olan davacıların bir kısım payları tapuda davalı yükleniciye devretmiş olmalarıyla artık sözleşmenin şeklen geçersiz olduğunu ileri sürmelerinin iyi niyetli olarak kabul edilemeyeceği, sözleşmede kayıt altına alındığı gibi sözleşme konusu parselin diğer paydaşlar ve komşu parsel malikleri ile de anlaşma yapılması gerektiğini bilen davacıların sözleşme uyarınca anılan dönemde önemli sayıda paydaşla sözleşme yapan ve bu süreyi boş geçirmediği anlaşılan yüklenici davalıya bu hususta dürüstlük kuralına göre tahammül etmeleri ve makul süre tanımaları gerektiği gözetilmelidir.
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı vekili ile davacılar vekilinin gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
Davacılar vekili, davacıların hissedarı oldukları K… S… ilçesi Ö… Mahallesi 28848 ada 2 parselde kayıtlı arsa hissedarları ile davalı şirket arasında 28848 ada, 1, 7 ve 8 parsellerde bulunan arsalarla birleştirmek suretiyle inşaat yapılması için haricen gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, 2 no’lu parselin diğer paydaşları ve diğer parsellerin malikleriyle anlaşma sağlanamadığını, sözleşmenin geçersiz olduğunu ve ifa imkansızlığı bulunduğunu ileri sürerek, davalıya devredilen tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilleri adına tescilini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili; sözleşmenin geçerli olduğunu, davacıların müvekkilinin gerekli işlemleri yapması için belirlediği vekilleri azlettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma ve benimsenen bilirkişi raporuna göre; tarihsiz ve resmi şekilde yapılmayan sözleşmede arsa sahiplerinin imzalarının bulunmadığı, davalı şirket tarafından dava konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir inşaat faaliyetinin bulunmadığı, ayrıca sözleşmeye göre 28848 ada 1, 2, 7 ve 8 no’lu parsellerdeki hissedarlar ile sözleşme yapıldığının belirtildiği, davacıların hissesinin 28848 ada 2 no’lu parselde olduğu, bu parselde davacılar dışında birçok hissedarın bulunduğu, inşaat ruhsatının alınmadığı, sözleşmenin bu haliyle ifasının mümkün olmadığı gibi yapılan sözleşmede arsa sahiplerinin de imzası bulunmadığı, dolayısıyla sözleşmenin geçersiz olduğu gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Taraflar arasında, tarihsiz ve adi yazılı ve bu haliyle, kural olarak, resmi şekle uygun yapılmadığından, geçersiz arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığı çekişmesizdir. Ancak, sözleşme uyarınca, 28848 Ada 2 parsel numaralı taşınmazda paydaş olan davacılar tarafından tapuda bir kısım paylar davalı yükleniciye devredilmiş olmakla, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 30.09.1988 tarih, 1987/2 E. ve 1988/2 K. sayılı ilamı gereğince, artık, sözleşmenin şeklen geçersiz olduğunun ileri sürülmesi, iyi niyetli olarak kabul edilemez.
Anılan sözleşmede de kayıt altına alındığı gibi, taraflar açıkça, sözleşme konusu parselin, diğer paydaşları ve komşu parsel malikleri ile de, anlaşma yapılması gerektiğini bilmektedirler. Keza, sözleşmede, işin süresi de, bu doğrultuda, diğer paydaş ve komşu parsel malikleri ile sözleşmeler imzalandıktan sonra, 3 ay içinde ruhsat alınıp, bunu takiben 3 yıl içinde inşaatın tamamlanıp teslim edileceği şeklinde kararlaştırılmıştır.
Dosya kapsamına göre, davacılar paylarını, 25.05.2012 ile 27.06.2012 tarihleri arasında tapuda davalıya devretmişlerdir. Ne var ki, davacılar, sözleşme uyarınca 2 numaralı parsel ile tevhid edilecek 1,7 ve 8 numaralı parsel sayılı taşınmazların paydaşlarıyla da sözleşme yapması için gereken makul süreyi davalı yükleniciye tanımadan, 25.01.2013 günü eldeki davayı açmışlardır. Aynı dönemde, yüklenicinin, önemli sayıda paydaşla sözleşme yaptığı ve bunları dosyaya ibraz ettiği, yani, anılan süreyi de boş geçirmediği anlaşılmıştır.
Hal böyle iken, davacıların da, bildiği ve dürüstlük kurallarına göre tahammül etmeleri gereken uygun süreyi beklemeden açtıkları davanın reddi yerine, hatalı yorumla yazılı şekilde kabul edilmesi usul ve yasaya aykırı olmuştur.
Açıklanan nedenlerle mahkeme kararının bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının (BOZULMASINA), peşin alınan harcın istek halinde iadesine, 1.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalıya verilmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 10.03.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi
Arsa Payı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhitin Sözleşmeyi Feshi
Arsa Payı İnşaat Sözleşmesine Aykırılık