Dönüşümün vatandaşa maliyeti ne olacak | Toki Kayaşehir Konutları
Son Güncelleme: 31 Mayıs 2012 - 7:42 0 Yorum	Yazar: TKK.net
Etiketler: kentsel dönüşüm,maliyet
Evinden şüphe eden, ev sahiplerinin şu sıralar aklında hep ‘Nasıl olacak?’ sorusu var. Çünkü çok yakında uygulanmaya başlayacak olan yasa ile evlerini yıkmak veya güçlendirmek durumunda kalacaklar. Bu da ortaya ya belli bir maddi yük çıkartacak ya da müteahhitle anlaşma yoluna gidilme gibi farklı seçenekler arasında karar verme zorunluluğunu getirecek. İşte bu noktada evini kendi yapacaklar veya müteahhitle anlaşacaklar için ortalama maliyetleri ve olası mağduriyetleri önlemek için sözleşme şartlarını inceledik…
Yasa meclisten geçti. Çok yakın bir zamanda ülke genelinde yaklaşık 10 milyon konutun içinde yer alacağı bir dönüşüm seferberliği başlayacak. Dönüşüm öncelikli olarak riskli alanlar olarak görülen alanlardan başlayacak. Riskli alanlarda yer alan binalar mevcut zeminin konut yapımına elverişli olmaması nedeniyle hiçbir gerekçe kabul edilmeksizin yıkılacak.
Burada yer alan bina sahiplerine farklı yerlerden yapıları karşılığında konut verilecek, ya da ücreti ödenecek. Öte tarafta evi riskli alan grubu içinde yer almayan dayanıksız veya güçlendirmeye ihtiyaç duyulan evler için ise farklı farklı uygulamalar gerçekleştirilecek. Evi sağlam olmadığı tespit edilen vatandaşa evini boşaltması ve yıkması için farklı zaman dilimlerinden oluşan evreler ile süre tanınacakken, süre bitiminde evini yıktırma işlemini kendi gerçekleştirmeyen mülk sahiplerinin evleri ilgili birimler tarafından yıkılacak.
Burada mülk sahipleri mülkleri üzerine yeniden kendi imkanları ile yapı yapabilecekken isterlerse de anlaştığı müteahhit ile ortaklaşa bina da yapabilecek. Mülkü üzerine bina yapabilecek durumu olmayanlar ve her hangi bir müteahhit tarafından da değerlendirilmeyen mülklere bakanlık talip olabilecek. Mülk sahiplerine özel bütçeden isterlerse bedelleri ödenecek isterlerse de TOKİ eliyle yapılmış konutlardan verilecek. Kendi arazisine bina yapmak isteyen ev sahipleri talep etmeleri halinde kendilerine oluşturulmuş olan dönüşüm hesabından uygun faiz oranları ve ödeme koşulları altında kredi sağlanabilecek. Aynı destek evinin yıkılmasına gerek olmayan ama güçlendirmesine ihtiyaç duyulanlara da sağlanacak. Dönüşüm bütçesinden ayrıca kira yardımı da yapılabilecekken, evleri yıkılanlara yeni ev yapılana kadar geçici konut da tahsis edilebilecek.
Dönüşüm yasası ile devlet, bireysel yıkım ve yenilenme hedeflemiyor. Bireysel yıkımlar ve yenileme çalışmalarının daha çok kırsal alanlarda gerçekleştirilmesi hedefleniyor. Şehrin merkezi diye tabir edilen bölgelerde daha çok sosyal donatıları yüksek projeler geliştirilerek, bunlar üzerinden dönüşümler gerçekleştirilmesi planlanıyor. Bu formülde şu an Fikirtepe’de uygulanmaya başlamış ve halk tarafından da benimsenmiş gözüküyor. Çünkü büyük bir alan toplu olarak dönüştürüldüğü için hem kat izinleri ona göre çıkartılıyor, hem m2 çok iyi kullanılıyor, hem de sosyal donatı alanları oluşturuluyor, bu da karlılık açısından yapıcı firmayı memnun ediyor hak sahiplerinin de mağdur olmasını engelliyor.
Ancak burada yerel belediyelere de çok büyük görevler düşüyor. Belediyeler kendi sınırları içerisindeki yapı stokunu ne kadar hızlı elden geçirip ortaya yapıların durumlarını belirten haritayı koyarsa işini daha da kolaylaştırmış olacak. Belediyeler çıkartılmış olan harita üzerinden hangi bölgelerin nasıl dönüşmesi gerektiğini planlayıp bunu ilgili bakanlıkla paylaşırsa da o kadar hızlı onay alıp işe bir an önce koyulabilecek.
Çıkartılmış olan bu haritalar bölgedeki dönüşüm alanlarına da talip olan firmaların da işini kolaylaştıracak. Yalnız bu tespitler doğrultusunda belediyeler, vatandaşı da ortalıklarda dolaşan toplayıcılar ( Arsaları satın almak sureti ile toplayıp büyük inşaat firmalarına pazarlayan ) tarafından mağdur edilmemesi için bilinçlendirmesi gerekiyor. Aksi takdirde art niyetli kişiler bu haritalardan bir şekilde haberdar olması halinde bölgede vatandaşın mağdur olması kaçınılmaz olur.
Dönüşüm seferberliğinin özetle böyle gerçekleşmesi planlanırken, binası yıkılacak vatandaşın, arsasına kaç m2’lik dairelerden oluşan kaç katlı binayı ne kadar bir maliyetle yapabileceğini, müteahhitlerin hangi bölgelerde kaçta kaç oranında çalıştığını, ev sahiplerinin müteahhitlere ev verirken yapacakları sözleşmelerde nelere dikkat etmesi gerektiğini İstanbul İnşaatçılar ve Müteahhitler Derneği (İİMD) Başkanı Nuri Akgün ile konuştuk.
Belediye sınırları içerisinde bulunan bölgelerin, imar yasasına göre hazırlanmış bir plan dahilinde çeşitlilik gösterdiğini, arsanın konumuna göre, ilçeden ilçeye, mahalleden mahalleye, sokaktan sokağa hatta arsanın özel durumuna göre aynı sokakta olsa bile yapılacak inşaat m2 oranını değişebildiğini, o yüzden mülk sahiplerinin oturdukları binaya ait veya üzerinde yapı bulunmayan arsaları üzerine kaç katlı bir bina yapılabileceğini en doğru olarak öğrenebileceği yerin ilçe belediyelerinin imar ile ilgili birimleri olduğunu söyleyen Akgün; ”200 m2 lik bir arsada, bitişik nizam imar durumuna tabi olduğu bir durumda her katta yaklaşık 80 m2’den iki daire çıkabiliyorken, bahçe nizam imar durumuna tabi olduğu bir durumda ise katında sadece 65-80 m2 arası tek bir dairenin çıkabileceği durumlar olabiliyor.” dedi.
EVİ YIKILACAK OLAN EV SAHİBİ, YENİSİNİ NE KADARA YAPACAK?
Ev sahibinin dönüşüm kapsamında yıkılacak olan binasını tekrardan kendi yapmak istediğinde yapacağı bina ile ilgili metrekare birim fiyatlarının her yıl ortalama olarak bakanlık tarafından saptandığını ifade eden Akgün, bunun baz alındığında 2012 birim maliyet fiyatlarının lüks bir konutta m2’de en az bin 100 TL iken maksimum bin 250 TL olduğunu, 1. sınıf bir inşaatta bu maliyetlerin en az 750 TL iken maksimum 950 TL olduğunu belirterek, 2.sınıf diye tabir edilen daha düşük maliyetli inşaatlarda ise bu rakamın en az 450 TL olduğunu maksimum ise 650 TL civarında gerçekleştiğini vurguladı. Akgün, bu m2 birim maliyetler üzerinden bakıldığında 100 m2 bir daire en düşük 45 bin TL’ye mal edilebilirken, maksimum ise 125 bin TL’ye mal edilebileceğini söyledi.
Mevcut m2 birim fiyatları üzerinden yapılacak binaların kat oranlarına ve daire sayılarına göre ortalama inşaat maliyetleri minimum ve maksimum şöyle;
Lüks konut statüsünde 100 m2’den katta 2 daireli 2 katlı binanın maliyeti: 400 ile 500 bin TL
1. Sınıf konut statüsünde 100 m2’den katta 2 daireli 2 katlı binanın maliyeti: 300 ile 380 bin TL
2. Sınıf konut statüsünde 100 m2’den katta 2 daireli 2 katlı binanın maliyeti: 180 ile 260 bin TL
Lüks konut statüsünde 100 m2’den katta 2 daireli 3 katlı binanın maliyeti: 660 ile 750 bin TL
1. Sınıf konut statüsünde 100 m2’den katta 2 daireli 3 katlı binanın maliyeti: 450 ile 570 bin TL
2. Sınıf konut statüsünde 100 m2’den katta 2 daireli 3 katlı binanın maliyeti: 270 ile 390 bin TL
Lüks konut statüsünde 100 m2’den katta 2 daireli 4 katlı binanın maliyeti: 880 bin ile 1 milyon
1. Sınıf konut statüsünde 100 m2’den katta 2 daireli 4 katlı binanın maliyeti: 600 ile 760 bin TL
2. Sınıf konut statüsünde 100 m2’den katta 2 daireli 4 katlı binanın maliyeti: 360 ile 520 bin TL
Lüks statüde 100 m2’den katta 2 daireli 5 katlı binanın maliyeti: 1.100 ile 1 milyon 250 bin.
1. Sınıf konut statüsünde 100 m2’den katta 2 daireli 5 katlı binanın maliyeti: 750 ile 950 bin TL
2. Sınıf konut statüsünde 100 m2’den katta 2 daireli 5 katlı binanın maliyeti: 450 ile 650 bin TL
ARSANIZI KOMŞUNUZ İLE BİRLEŞTİRİP ÖYLE PROJELENDİRİN!
Dönüşüm kapsamında ev sahiplerinin komşuları ile anlaşarak arsa birleştirmeye gidip öyle arsalarına proje çıkartması haline pozitif durumların ortaya çıkacağını belirten Akgün, böylelikle; ”Arsa büyüdüğü ve belli bir m2’yi geçtiğinde (bu m2 yine bölgeden bölgeye değişmektedir) daha fazla katlı binaların yapılabilir. Birkaç binanın yıkılarak yerine tek bir bina yapıldığında hem yeşil alan açısından, hem otopark açısından hem sokakların genişliği, ferahlığı, kullanışlılığı açısından, hem binada tüketilen enerji tasarrufu açısından ve daha pek çok açıdan avantajlı bir durum ortaya çıkacaktır. Binaların hava sirkülasyonları gözetilerek kirli havayı barındırmayacak bir şekilde, görüş ve manzara açısı olan ayrıca güneşle irtibatlı görünümler meydana getirecek bir şekilde dizayn edilerek projelendirilmesi en uygun ve modern yaşam alanlarının ortaya çıkmasını sağlayacaktır.” dedi.
YÜZDE 33 İLE ÇALIŞAN DA VAR YÜZDE 60 İLE DE…
Müteahhitlerin kaçta kaç oranında çalıştığına yönelik soru üzerine Akgün, İstanbul genelinde müteahhitlerin kat karşılığı anlaşmalarda aldığı payın iyice azaldığını, bunun da istenmeyen olaylara neden olabildiğini belirterek, haddinden fazla bir oranla anlaşma yapmış olan müteahhit kılıklı insanların anlaşmanın gereğini yerine getiremeyecek durumda olduğunu anladığında ise insanları mağdur edebildiğini vurguladı.
Değerli yerlerde yani m2 satış fiyatı 4 bin TL ve üzeri olan yerlerde müteahhitlerin yüzde 33-40 ile artı para vererek anlaşma yaptığını, ortalama yerlerde yani m2 satış fiyatının 2 bin TL – 3 bin TL arasında olan yerlerde müteahhitlerin yüzde 50 gibi oranlarla anlaşma yaptığını ifade eden Akgün, daha değersiz yerlerde ise müteahhitlerin yüzde 60 gibi bir oran üzerinden anlaşma yaptığını söyledi.
VATANDAŞ BİNASINI MÜTEAHHİT İLE YAPTIRMAK İSTEDİĞİNDE NELERE DİKKAT ETSİN?
Öncelikle vatandaş arsasını verirken makul davranmak zorunda olması gerektiğini dile getiren Akgün; ”Vereceği arsanın hem kendisine güzel kullanışlı daire veya daireler kazandırırken, müteahhidin de bu arsadan para kazanacağını düşünmesi lazım. Çünkü müteahhitler neticede para kazanmak için bu işte varlar. ‘ X müteahhit daha çok oran veriyor arsayı ona verelim’ gibi bir yaklaşım her zaman doğru bir yaklaşım değildir. Bu anlayışla yola çıkmış ve mağdur olmuş nice insanlar bulunuyor. Çünkü piyasada müteahhit sıfatıyla dolaşıp kötü niyetli olan insanlar var. Bu konuda mağdur olarak derneğimize müracaat edip dert yanan vatandaş sayısı az değildir.” dedi.
Akgün, vatandaşın dikkat etmesi gereken hususun referanslı ve deneyimli müteahhit seçmek olduğunu bunun ise müteahhidin bağlı bulunduğu dernek, oda vs. yerlerden öğrenilebileceğini belirterek, müteahhitler ile yapılacak sözleşmede özellikle dikkat edilmesi gereken maddeleri şöyle açıkladı;
– Kat irtifakının kurulması şartları konulmalı
– Tapuda ipka olarak kayıt konması
– Tapuda dairelerin numaralandırılması aşamasında noterde yapılan anlaşmadaki numaralandırmayla karşılaştırılması,
– Sözleşme konusu parselin imar durumu, bu imar durumuna göre oluşacak inşaat projesi ve projeye uygun bağımsız bölümlerin paylaşım tablosu dikkatli incelenmeli.
-Müteahhit ve arsa sahibinin sorumlulukları açık ve anlaşılır bir şekilde yazılmalı.
– Proje yapımı, ruhsat alımı, işe başlama ve işin bitiş aşamalarını etap etap gösterir şekilde bir takvim içermeli.
– Her iki taraf için de cezai şartlar sıralanmalı.
– Tapu devir ve ferağ işlemleri ile ilgili açık ve anlaşılır bir madde olmalı.
Teknik şartnamenin maddelerine dikkat edilmeli.
BİR BİNANIN ORTALAMA YIKIM MALİYETİ NE?
Makine ile yıkım olması halinde yüksek katlı binalarda metreküp fiyatlarının 250-350 TL arasında değiştiğini, daha az katlı binalarda ise bu rakamın 150 TL’ye kadar düştüğünü ifade eden Akgün, bazı binalar içinde kullanılan malzemenin (çelik kapıları, iç kapılar, pimapen ..vs ) yıkım firmasına verilmesi karşılığı bu rakamların daha da aşağılara düşebileceğini söyledi.
Dönüşümün vatandaşa maliyeti ne olacak? ile Benzer Yazılar:
31 Mayıs 2012 Saat : 7:42
Dönüşümün vatandaşa maliyeti ne olacak? Yazısı için Yorum Yapabilirsiniz