Gayrimenkul borsası dar gelirliyi de kapsayarak lüks projelerin dışına çıkarılmalı - xTRlarge
Gayrimenkul borsası Türk toplumunun tasarruf şekli olan gayrimenkul alımını daha kolay hale getirerek geleceğe iz bırakacak bir proje olabilir
Literatürümüze gayrimenkul alımında yeni bir yöntem olarak giren Gayrimenkul Sertifikası, gayrimenkulün menkulleştirilmesi esasına dayanmaktadır. Hukuki gelişimini 2016 yılında tamamlayan bu sistem ilk kez 2017 mart ayında işlem görmeye başlamış bulunmaktadır. Bu sistem belirlenen bir projenin TOKİ garantisinde yapılması ve SPK aracılığı ile projenin hisselerinin halka arz edilmesi esasına dayanmaktadır. Yani sistemin 3 ayağı bulunmaktadır. Herşeyden önce mevcut bir gayrimenkul projesi ve bu projeyi yapacak firma, bu gayrimenkul projesinin gerçekleşmesini kontrol edip denetleyecek bir nevi yapım garantörü TOKİ ve projeye ilişkin hisse senetlerinin alınıp satılmasına denetleyen Sermeye Piyasası Kuruludur.
Sisteme Türkiye’nin her yerinden, herkes, dilediği projeye kendisine en yakın banka şubesi aracılığıyla katılabilmektedir. Projeye asgari katılım bedeli 42,5 TL gibi sembolik bir bedel olarak belirlenmiştir. Sisteme katılan kişiler dilerlerse, projede tutarı belirlenmiş katılım bedeli hisse senetlerini satın alarak istediği gayrimenkulü alabileceği gibi, sadece portföy yatırımcısı gibi davranıp elinde bulunan hisse senetlerini istediği zaman nakde dönebilmektedir.
Projenin gerçekleşme süresi ise 3 yıl İle sınırlandırılmıştır. Katılımcı kendi bütçesine uygun olarak 36 ay boyunca istediği tutarlara hisse senedi satın alabilir. Satın aldığı hisse senetleri istediği gayrimenkulü karşılaması halinde 36 ay sonra gayrimenkulünü teslim alabilir ya da istediği zaman birikmiş kar payını da alarak sistemden ayrılabilir. Bu durum projeye katılan her kişiye seçimlik hak olarak sunulmuştur.
Söz konusu sistem katılımcılara projenin lansman fiyatlarının da altında gayrimenkul edinme fırsatı da sunmaktadır. Çünkü proje bu şekilde satışa sunulduğunda başta satış ve pazarlama olmak üzere bazı giderleri ortadan kalmakta ve bu giderlerin oluşturduğu maliyet indirim olarak katılımcılara yansıtılmaktadır.
Gayrimenkul Sertifikası sisteminin marka projelere yapılması düşünülmüştür. Marka projelerden kasıt ise belli bir segmentin üzerindeki lüks projeleridir. Bize göre uygulamanın lüks projeler yerine ya da yanısıra sosyal konut niteliğindeki projelere uygulanması daha uygun ve yerinde olacaktır. Çünkü lüks projelerin hedef kitlesi olan üst düzey gelir grubu zaten gayrimenkul alımında bir sorun yaşamamakta ve sermaye piyasası araçlarını ve işlemlerini de zaten kullanmaktadır. Burada amaç Türk toplumunun tasarruf şekli olan gayrimenkul alımını daha kolay hale getirmek, katılımcıların kredi kullanmadan ( faiz yüküne katlanmadan) gayrimenkul alımını teşvik etmek ve bunları yaparken de aynı zamanda sermaye piyasası işlemlerini geliştirmek ve tabana yaymak ise hedef kitlenin alt gelir grubu, projelerin de sosyal konut projeleri olması gerekir.
Sistemin bu hale getirilmesi ile daha fazla katılımcının sisteme girmesi sağlanacağından, planlananın üzerinde fayda sağlanacağını düşünmekteyiz. Bu nedenle bize göre sisteme sadece marka projeler değil onun yerine ve /veya onunla beraber sosyal konut niteliğindeki projelerinde dahil edilmesi gerektiğini önermekteyiz.
Ayrıca sistemin vergilendirilmesine yönelik belirsizliklerin bir an önce giderilerek netleştirilmesinin de katılımcıların sayının artmasına olumlu olarak katkı sağlayacağını düşünmekteyiz.