İzinsiz Arsa Kullanımında Ne Yapılmalı? Haksız İşgal Tazminatı
Ecrimisil davası yani diğer bir ifade ile haksız işgal tazminatı, bir gayrimenkulün, tasarrufta bulunma hak ve yetkisine sahip olmayan bir kişi tarafından, sahibinin rızası dışında kullanılması neticesinde doğan tazminattır.
27 Haziran 2020 Cumartesi 04:26
Ecrimisil Tazminatı Şartları
Ecrimisil tazminatı, haksız işgalde bulunan kişiden, zararın tazmini olup, birtakım şekil ve esas şatlarına bağlanmıştır. Öncelikle belirtmek gerekir ki, haksız işgalde bulunan kişinin kötüniyetli olması ve söz konusu taşınmaz üzerinde ecrimisile konu tasarrufta bulunma hak ve yetkisine sahip olmaması gerekir.
Taşınmaz sahibinin ecrimisil talep edebilmesi için, ecrimisile konu taşınmazın sahibinin rızası dışında, kötüniyetli bir kişi tarafından işgal edilmesi gerekmektedir. Şöyle ki, ecrimisil talebinin ileri sürülmesi için haksız işgalde bulunan kişinin mutlaka herhangi bir üçüncü kişi olması gerekmemekte, mirasçılar arasında dahi haksız işgal ve bu nedenle ecrimisil talebi söz konusu olabilmektedir.
Haksız işgal karşımıza çeşitli şekillerde çıkmaktadır. Örnek vermek gerekir ise, kira süresinin dolmasına rağmen taşınmazın kullanılmaya devam edilmesi, izinsiz inşaat, izinsiz kullanım ve sair edimler haksız işgalin vuku bulduğu en yaygın durumlardır.
Haksız işgal nedeni ile doğmuş bir zarar
Haksız işgale konu fiiller nedeni ile ecrimisil tazminatına konu bir zarar doğmuş olmalıdır. Şöyle ki;
-- Taşınmazın kullanımı nedeni ile olağan yani yıpranmadan dolayı oluşan zararlar,
-- Taşınmazın salt olarak kullanımı nedeni ile doğan zararlar,
-- Taşınmaz sahibinin mahrum kaldığı kar nedeniyle uğramış olduğu zararlar,
Ecrimisil tazminatının temelini oluşturur. Kaldı ki, mal sahibinin söz konusu taşınmazdan elde etmesi muhtemel olan kazançlardan mahrum kalması, işbu tazminata ilişkin olarak doğan zararların en yaygın şeklidir.
Taşınmaz sahibinin zararı ile haksız kullanım arasında illiyet bağı bulunmalıdır. Yani, söz konusu zarar, haksız işgal fiilinden doğmalıdır.
Zira ecrimisil tazminatının nihayetinde bir haksız fiil tazminatı olması nazara alındığında, doğmuş olan zarar ile haksız fiil arasında, nedensellik ilişkisinin bulunması hukuki bir zarurettir.
Taşınmaz sahibinin rızası dışında gerçekleştirilen haksız kullanım, kötüniyetli bir kişi tarafından husule getirilmelidir.
Zira TMK m. 995’te “iyiniyetli olmayan zilyet bakımından” başlığı altında;
“…İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.
Denmek suretiyle, haksız işgalde bulunan kişinin kötüniyetli olması gerektiği açıkça hükme bağlanmıştır.
Haksız işgal tazminatı talebine bağlı olarak açılacak ecrimisil davaları 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre içerisinde ileri sürülmeyen talepler, zamanaşımına uğrayacak olup, ecrimisil tazminatı talebi, hak kaybına sebebiyet vermemek adına, yasal süre içerisinde ileri sürülmelidir.
Ecrimisil tazminatı her ne kadar bir haksız fiil olarak tanımlanmış olsa da, Yargıtay içtihat ve uygulamaları ile işbu tazminatın tabi olduğu zamanaşımı süresi, BK kapsamındaki genel dava zamanaşımı süresiden farklı olarak 5 yıl ile sınırlanmıştır.
Ayrıca ecrimisil talebine konu tazminat sahip olduğu nitelik itibariyle, geçmişe dönük olarak talep edilebilmektedir.
Ecrimisil davası, ecrimisile konu haksız fiilin önlenmesi yani müdahalenin men’i davası veya tapu iptal davaları ile birlikte açılabileceği gibi, işbu davalardan bağımsız olarak da açılabilmektedir. Ancak işbu davada taşınmazın haksız olarak işgal edilmiş olduğu ve söz konusu işgal süresi mal sahibi tarafından ispat edilecektir.
Ecrimisil davasına ilişkin olarak yapılan yargılama esnasında belirlenecek ecrimisil bedeline dair, haksız işgalde bulunan davalıya Ecrimisil ihbarnamesi gönderilir ve davalı tarafından işbu ihbarnameye 30 gün içerisinde itiraz edilebilmektedir.
Ecrimisil davası, bir taşınmazın haksız kullanımına dayalı olarak açılmakta olup, genel yetki kuralları gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi işbu davalarda yetkilidir. Görevli mahkemeler ise Asliye Hukuk mahkemeleridir.
Ecrimisil davası, en temelde mal sahibinin mahrum kaldığı gelirlere ilişkin doğan zarara dayanmış olması sebebi ile en az kira geliri karşılığı doğmuş zarardır. Ancak mahkeme tarafından yapılacak inceleme ve değerlendirmelerle, taşınmazın haksız kullanımının niteliği ve şekli nazara alınarak, kira gelirinin yanında başkaca zararların varlığına dayalı tazminat hesaplaması da yapılabilecektir.
İçerik Kulaçoğlu Hukuk Bürosu'ndan Alınmıştır...
#Haksız işgal tazminatı,
#İzinsiz Arsa Kullanımı,
1 Hangi Durumlarda Tapu İptal Davası Açılabilir? 2 Ziraat Bankası 0,64 Faizli Konut Kredisi Hesaplama 3 Bağlı Kredi Nedir? 4 Gayrimenkul Doğru Yatırım Aracı mı? 5 Kentsel Dönüşümde Önemli Değişiklik 6 KİPTAŞ Silivri 4. Etap Kuralarında 2.Gün! 7 İsfanbul Tema Park 29 Haziran'da Açılıyor! 8 Bülent Özmen: Türkiye Daha Büyük Depremlere Gebe! 9 Emlakçılardan Çağrı: Tarihi Fırsatı Kaçırmayalım! 10 Kentsel Dönüşüm Konut Kredisinde Faizler Düştü!