İstanbul’da yeni projelerle yeni bölgeler öne çıkıyor - EmlakWebTv
İstanbul'da hayata geçirilen yeni projeler, inşa edildiği bölgedeki emlak fiyatlarını etkiliyor. Yeni projelerle yeni bölgelerin öne çıktığını söyleyen TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “Kent makroformunu değiştirebilecek kapasitede büyük ölçekli kamu yatırımlarına her gün yenisinin eklendiği İstanbul’daki gelişmelerden gayrimenkul sektörü de nasibini alıyor. Kuzey Marmara Otoyolu Projesi, 3. Köprü ve Kanal İstanbul projeleri gibi yeni büyüme dinamikleri kente gelişim gösterecek bölgelerin seçiminde başrol oynuyor" dedi.
Ulaşım projelerine ağırlık verilmesi ve bu konuda atılan “mega” adımlarla, güzergahlar itibariyle gelişim gösterecek bölgeleri tahmin etmenin zor olmayacağını dile getiren Maya, şöyle konuştu: "Ulaşım projeleriyle, özellikle 3. Boğaz Köprüsü ve Marmara Otoyolu gibi ulaşım ağını tamamen değiştiren-geliştiren projelerden; ilk olarak yerleşim ve konut alanlarının, ikinci olarak merkezi iş alanlarının, üçüncül etki derecesinde ise sanayi alanlarının olduğunu söylemek mümkündür. Bu doğrultuda 3.köprü ile birlikte konut alanları anlamında; Ispartakule, Uskumruköy, Riva, Polonezköy, Alemdağ ve Sancaktepe’ nin önem kazanacağı, sanayi alanları olarak ise Kınalı, Hadımköy ve Pelitli’nin bu anlamda öne çıkacağını düşünmek yanıltıcı olmaz. Dünya Bankası desteğiyle, devletin sağlık harcamalarını azaltmak, sağlık sektöründe özel girişimlerin payını arttırmak için başlayan sağlıkta dönüşüm programıyla, İstanbul’da iki büyük şehir hastanesi planlanmaktadır. Avrupa yakasında ve Anadolu yakasında olmak üzere iki şehir hastanesinin temellerinin atıldığı İkitelli-Başakşehir ve Alemdağ-Sancaktepe bölgeleri büyük sağlık yatırımlarıyla önce çıkacak bölgeler olması beklenmektedir. 2013 yılı içerisindeki en önemli gelişmeler şüphesiz ki Galataport ihalesi ve Haliç Tersanesi Projesi’dir. Bu kapsamda her iki ihale de geniş bir hinterlansın gelişimini etkilemeye ve yönlendirmeye başlamıştır.”
Yeni projelerle gelişme gösteren yeni bölgeler:
3. köprü, henüz netleşmeyen Kanal İstanbul Projesi ve ilk etapta 120 milyon yolcu kapasiteli olarak düşünülen Arnavutköy-Göktürk-Çatalca yollarının birleştiği kavşakta yer alan 3. Havalimanı Projesi gibi küresel ölçekteki kamu yatırımlarının; doğu-batı yönünde lineer şekilde gelişen kenti, kuzey yönüne de geliştireceği aşikardır. Bu noktada hem Havalimanı’na, hem de 3.Köprü ve Marmara Otoyolu’na yakın güzergahtaki; Avrupa yakasında, Göktürk ve Zekeriyaköy’ün ardından Çatalca ve Uskumruköy, Anadolu yakasında ise Riva, Polonezköy, Alemdağ ve Sancaktepe’nin ardından Kurtköy de gelişim gösterecek bölgeler arasında görülmektedir.
Kuzey Marmara Otoyolu’nun geçeceği ana güzergah belirlenmiş olup, söz konusu güzergah dahilinde, Anadolu yakasında yer alan ilk otoban çıkışı Beykoz’da, 2. otoban çıkışı ise Riva’da olmak üzere tasarlandığı öğrenilmiştir. Riva Bölgesi’ndeki imar planı sorunlarının büyük ölçüde giderilmesi de bölgeye olan talebi hareketlendirmiş, yeni arsa alımları dikkati çekmiştir. Mevcut yapılaşma itibariyle geneli villa tipi olan konutların metrekare birim satış fiyatları 1.500 - 2.200 dolar/m² arasında değişmektedir.
3. Zekeriyaköy- Uskumruköy
Ulaşım yatırımlarının artmasıyla yatırımcıların dikkatini çeken bir diğer bölge, Zekeriyaköy-Uskumruköy Bölgesi’dir. Bölge’ye erişimde tek ana arter olan sahil yolunun trafik yükünden kurtaran Çayırbaşı Tüneli'nin de kullanıma açılmasıyla güvenlik ve lüksü bir arada isteyenler için İstanbul'da tercih edilen en önemli bölgelerden olan Zekeriyaköy-Uskumruköy Bölgesi’nin popülaritesi arttırmıştır. Bölge genelinde bulunan nitelikli lüks konutların metrekare satış birim fiyatları 1.800 - 2.500 dolar/m² arasında değişmektedir. Villa projelerinde ise bu fiyatların 3.000 – 4.000 dolar/m² mertebelerine ulaştığı görülmektedir. Bölge’de 2009 onay tarihli 1/500 ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda 1/1000 Uygulama İmar Planları hazırlanma aşamasındadır. Bölge’deki yapılaşmayı düzenleyecek olan bu plan, aynı zamanda gelişime yön verecektir.
4. Başakşehir - Ispartakule
2014 yılının ilk çeyreğinde, Hira İnşaat, Oyak İnşaat, Makro İnşaat, Akyapı, Bio City Development’ın 6 yeni projesinin satışa çıktığı Başakşehir'de, konut birim satış fiyatları 1.350- 2.000 dolar/m² arasında değişmektedir.
2005 yılından itibaren TOKİ ve Emlak Konut GYO hasılat paylaşımı yolu ile gelişen Bölge, Kuzey Marmara Otoyolu, Başakşehir geçişi-Ispartakule bağlantısının da güzergâhı olması sebebiyle hareketli günler yaşamaktadır. Bölge’de arsa stoğunun fazla olması, imar koşulları ve jeolojik yapının uygun olması dolayısıyla; “modern konut” olarak tanımlanan, güvenlikli sitelerin gelişimi hızla devam etmektedir. Bölgeye olan talebin ulaşım bağlantılarının etkisi ile 2014 yılında hareketlenmesini beklemekteyiz. Bölgedeki konut birim fiyatları site özelliğine ve konut kalitesine göre 850 -1.250 dolar/m² arasında değişmektedir.
Sağlık yatırımlarıyla hareketlenen bir diğer Bölge ise Sancaktepe ve çevresidir. Bölge, geçtiğimiz dönemlerde sanayi tesisleri bakımından öne çıkarken, günümüzde sanayi çehresinin konut, ticaret alanlarına dönüşmeye başladığı görülmektedir. 4 bin yataklı dünyanın en büyük şehir hastanesinin Sancaktepe’de bulunan 3 bin 150 dönümlük arsaya sahip askeri bölgede inşa edilmesi planlanmaktadır. Ayrıca Üsküdar-Sancaktepe arasının yaklaşık 20 km’lik metro hattı ile bağlanacak olması ve 3. Köprü bağlantı yollarının Bölge’den geçecek olması sebebiyle gözde bir yerleşim yeri haline gelmesi beklenmektedir. Hastane ve beraberinde gelen bu yatırımlar bölgeye talebin artması, gayrimenkul yatırımcılarının Bölge’ye yönelmesini sağlamıştır.
Bölge’de yapılan incelemeler sonucunda; prestijli siteler içerisinde konut satış bedellerinin 1.000 – 1.500 dolar/m² bedel ile gerçekleştiği bilgisi edinilmiştir. 2014 yılında lansmanı yapılan yeni projelerden biri de Sancaktepe’ de yer almaktadır.
2013 yılı içerisindeki en önemli gelişmelerden birisi halk arasında daha çok Galataport ihalesi olarak bilinen Salıpazarı Kruvaziyer Limanı Projesi olmuştur. Yıllardır süregelen bir konu olan ihale, bölgeyi şimdiden hareketlendirmiştir. Tarihi Yarımada’ya yakınlığı ve İstanbul ticaretinin kalbinin attığı yer olan Karaköy Bölgesi, son dönemde sanat merkezleri, kafeler ve otellerle dolmaya başlamıştır. Bölgeye olan ilgi son üç yılda emlak fiyatlarını yüzde 60 civarında arttırmıştır. Söz konusu projenin ihalesinin gerçekleşmesiyle Bölge’de birçok iş hanı el değiştirirken, büyük grupların bölgedeki otel projelerinde de artış görülmektedir. Bölgedeki önemli el değiştirmeler;
• Piyalepaşa Bulvarı ve Bilgi Üniversitesi’nin konumlu olduğu Dolapdere Caddesi otel yatırımlarını çekmeye başlamıştır. Ofton İnşaat tarafından inşa edilmeye başlanan 4 yıldızlı Hilton Garden Inn Projesi bunlardan birisidir.
• 2011’de Amplio tarafından faaliyete geçirilen, Hilton Garden Inn Istanbul Golden Horn, Leed Gold sertifikası ile Haliç’in ilk markalı otel yatırımıdır. 440 yatak kapasiteli Otel, bu anlamda Bölge’deki potansiyele dikkat çeken ilk yatırımlardan biri olarak da ön plana çıkmaktadır.
• Piyalepaşa’da Polat Holding’in de “Piyalepaşa Gayrimenkul Geliştirme A.Ş” firması ile bir karma kullanım proje geliştirmeyi planladığı öğrenilmiştir. Polat Holding’in bu karma kullanım projede konut otel ve ofis fonksiyonlarını barındıracaktır.
• Polat Holding’in Haliç’in ofis bölgesi olarak adlandırılabilecek Kağıthane’de “Polat Ofis” isimli Projesi devam etmektedir. Bomonti’den sonra ofis anlamında beslenmekte olan diğer bölge bir olan Kağıthane’deki başlıca ofis projelerdeki satış birim fiyatları 3.000 – 4.000 dolar/m2’ dir.
• Bölgede kalan ve halen faaliyette olan bir diğer yapı olan Arçelik Genel Müdürlük binası da, farklı bir fonksiyonla yeniden geliştirme potansiyeli taşımaktadır. Bu fonksiyon, otel de olabilir. Bölge’de plan ve proje aşamasında olan yaklaşık 1.000 - 1.500 yatak kapasiteli bir otel yatırımı sözkonusudur.
• 1700’ lü yıllarda inşa edilmiş Rami Kışlası’nda da kültürel amaçlı bir dönüştürme projesi sözkonusudur.
Konut fiyatları yeni yapım sosyal donatı özellikleri bulunmayan tekil binalarda, 1.000 – 1.350 dolar/m² aralığında değişmekte olup, söz konusu gelişmeler kapsamında son yıllarda konut açısından Bölge’de bazı yeni projeleri görmek mümkündür. Söz konusu konut projelerinde talep edilen fiyat aralıklarının şerefiyesine göre değişmekle birlikte ortalamada sırasıyla 6.000-7.000 TL/m² ve 3.000-4.000 TL/m² mertebelerindedir.
8.Sanayi Bölgeleri; Kınalı - Hadımköy – Pelitli
Sanayi alanları anlamında, ulaşım ağının değişmesi ve 3. Köprü ile birlikte yeni gelişmeler olması beklenmektedir. Avrupa Yakası’nda Hadımköy ve Kınalı’nın, Anadolu yakasında Pelitli’nin bu gelişmelerden, sanayi yatırımları anlamında en çok etkilenecek bölgeler olması beklenmektedir. Hadımköy Bölgesi’nde 2,5 emsaldeki lojistik imarlı arsaların fiyatları 100-150 dolar/m2 arasında, sanayi imarlı olan 1,5 emsalli arsaların fiyatları ise 200-300 USD/m2 arasında değişmektedir. Silivri Kınalı Bölgesi’nde ise 0,5 emsalli sanayi alanlarında bu fiyatlar 100-150 USD/m2 mertebelerindedir.
İstanbul'a yapılacak 3. Boğaz Köprüsü'nü de içeren Kuzey Marmara Otoyolu Projesi’nin Kocaeli güzergahında yer alan Gebze İlçesi’ne bağlı Pelitli Köyü, sanayi yatırımlarının yeni gözde mekanı olmaya adaydır. Pelitli Bölgesi’nde sanayi imarlı arsaların fiyatları 120-200 dolar/m2 mertebelerindedir.