CGD - Sık Sorulan Sorular - En Etkili ve En Verimli Kullanım
Kentsel Dönüşüm Projesi Aktörleri
Yayınlayan cantekinler degerleme at 14 Haziran 2016
En Etkili ve En Verimli Kullanım Analizi Detayları
En etkili ve en verimli kullanım analizi raporları, konusunda uzman, değerleme, ekonomi, inşaat, imar planı gibi konularda uzman bir ekip tarafından yapılması gereken, yatırım ve bölgesel anlamda kentsel dönüşüm kararlarının alınmasında kullanılan, yapılacak proje ile ilgili temeli oluşturan önemli bir çalışmadır.
En etkili ve en verimli kullanım analizi için istenen temel bilgilerin satır başları ve çalışmanın içermesi gereken ana bilgiler aşağıdaki şekilde olmalarıdır;
En etkin ve en verimli kullanım analizi yapılarak oluşturulacak projenin taraflarca yapılabilir olduğuna karar verilinceye kadar yapılan arazi kullanım değişiklikleri ve bunun sonucunda oluşan değerin paylaşımının yer aldığı çalışmaların her birisi “senaryo” olarak adlandırılır. Belirlenen arazi için en doğru yatırımın ne olacağını en etkin ve verimli kullanım analizi ortaya koymaktadır. Her bir modelin nakit akış tablosunda çıkan, net bugünkü değer (NPV) ve iç verimlilik oranı (IRR) kriterlerine dayanarak, mülk üzerinde geliştirilecek proje için geliştirilen senaryolardan en etkin ve verimli kullanım ortaya çıkarılır. Fizibilite çalışmaları, yatırım kararı öncesinde arazi sınırları üzerinde geliştirilebilecek yeni (konsept) projelerin varsayımlarla (senaryolarla) desteklenip modellemesidir. Bu modelleme yasal olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli yani “en iyi ve en verimli kullanımı“ olmalıdır.
Yapılması en optimum olabilecek, yapılabilir projedeki alanların niteliği ve oranı konusunda profesyonel öngörüler sunulmalıdır. (efektif fonksiyonel alan dağılımı öngörüsü). Fiziksel Konseptin belirlenecek, proje imajı tariflenmeli ve arazi kullanımı önerilerinin ve projede yer alması önerilen fonksiyonlar belirlenmelidir.
Geliştirilmesi düşünülen/öngörülen mülkiyet türlerinin her biri ile ilgili ;
Bu öngörülere istinaden; yapılması düşünülen projeye ilişkin öngörülen metrekare satış rakamları ve satış grafikleri, satış hızı ve yıllara dağılımı,
Önerilen her fonksiyon için uygun işletme-kiralama-satış hızı, fiyat ve ödeme koşullarının önerilmesi,
Fiziki yapı maliyetleri ve yatırım programının hazırlanması,
Fonksiyonlar bazında önerilen yapım teknolojisi, inşaat metodolojisi, yapı kalitesi ve standartlarına göre inşaat maliyet tahminleri,
Satış ve pazarlama konumlamaları ve stratejilerinin tespiti,
Hedef kitle ile iletişim konseptinin belirlenmesi,
Anket analizleri ve piyasa araştırmaları ışığında hak sahipleri için konut ve iş yeri olası borçlanma / alacak bedellerinin belirlenmesi.
En etkin ve en verimli kullanım analizi kapsamında finansal modelleme ve fizibilite diğer tüm işlerin sonucu raporlanmalıdır.
Vaziyet planı, finansal modelleme, fizibilite analizi, bir bütün olarak kurgulanmalı, bu üç unsurun en ideal hale getirilmesi çalışmayı yürütenlerin temel sorumluluğudur.
En etkin ve en verimli kullanım değeri analizi yapılırken, çalışma yapılan bölgenin ihtiyaçları, sosyo – ekonomik yapısı ve kentsel yaşam ihtiyaçları gözardı edilmemelidir.
En etkin ve en verimli kullanım değeri analizi ile fizibilite çalışması SPK lisanslı değerleme uzmanlarının içinde bulunduğu ekipçe hazırlanmalıdır.
(*) Sonuç olarak Cantekinler Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık bu alanda profesyonel destek vermektedir.