İstanbul'un gayrimenkulde dikkat çeken bölgeleri!
2014 yılı sonunda beklentilerin altında olarak %2,9 büyüyen Türkiye ekonomisi, 2014 yılının ilk yarısında geçen yılın aynı dönemine göre %3,1 büyüyerek beklenenden iyi bir büyüme oranı yakalamıştır. Yılın ilk yarısındaki verilere göre, enflasyon ve döviz kuru beklentilerin üzerinde artmaya ve büyüme yavaşlamaya devam etmektedir. Ancak, cari açıktaki iyileşme de sürmektedir.
Küresel ekonomik yavaşlama nedeniyle konut fiyatlarında bir kırılma yaşansa da yurt içi piyasa dayanıklılık göstermiş ve konut piyasası 2009’dan 2014’e kadar sürekli bir artış sergilemiştir. Ancak 2015’in son çeyreği itibariyle, yüksek olan fiyatların kurda yaşanan belirsizliklerle birleşmesi nedeniyle piyasanın durgunluğa gireceği tahmin edilmektedir. Öte yandan İstanbul’da mevcut projelerin fiyatlarında belli bir artış söz konusu iken, yeni başlayan projelerde daha güçlü bir rekabet yaşanmakta ve fiyatlar daha düşük kalmaktadır. Aşağıdaki tabloda İstanbul’da A sınıfı konut projelerinin bölgeler bazında ortalama
fiyat aralıkları yer almaktadır.
İstanbul’un Dikkat Çeken Bölgeleri
2016’ya girerken başarılı bir yatırım stratejisinin aşağıda sıralanan bölgeleri ve bu bölgelerdeki konut arsalarının değerlendirilmesini içerdiğini düşünüyoruz.
1) Halihazırda Haliç-Kağıthane ve Bomonti bölgeleri orta üst ve üst gelir gruplarına yönelik fırsatlar sunmaktadır. Bomonti’de arsa arzının fazla olmaması nedeniyle bölgedeki gelişimin yakındaki Piyalepaşa, Kağıthane ve Dolapdere bölgelerine kayacağını düşünüyoruz. Metro hattı da bu bölgelerin Avrupa yakasındaki MİAlar ile bağlantısını arttırmaktadır.
2) Zeytinbuu, geliştirilecek arsa bulmak zor olmakla birlikte, Marmaray ve diğer projelerin etkisiyle orta üst ve üst gelir grupları için konut geliştiren yatırımcılar için karlı görünmektedir. Topkapı ve Merter bölgelerindeki endüstriyel kullanımların ticari ve konut kullanımlarına dönüşümü bu bölgedeki kentsel yenilemenin önünü açmaktadır.
3) Basın Ekspres yolu etrafında yer alan Güneşli, Yenibosna gibi bölgeler orta ve büyük ölçekli yatırımcılara fırsatlar sunmaktadır. Hazırlanan yeni imar planlarında bölge “Prestij Hizmet Alanı” olarak belirlendiği için endüstriyel yapılar bölgeden taşınmaktadır. Bölgedeki imar değişikliğiyle beraber mevcut doku değişmeye başlamış ve endüstriyel yapılar otel, alışveriş merkezi, ofis ve konut yapılarına dönüşmeye başlamıştır. Güneşli ve Yenibosna’da uygun
ölçekli arsaların bölgede artan stüdyo ve home-ofis talebinin de yatırımcılara fırsat yaratacağını düşünmekteyiz.
4-5-6) İstanbul’un özellikle Sarıyer ve Aavutköy’ü içine alan kuzey bölgeleri 3.Köprü ve otoyol bağlantıları etrafındaki gelişmeler nedeniyle fırsatlar sunmaktadır. Ancak bu bölgelerin çoğunda halen imar mevcut değildir.
7) İstanbul’un Anadolu yakasında yer alan Kartal, Pendik ve Tuzla bölgeleri de alt-orta, orta ve orta-üst gelir gruplarına yönelik projeler için fırsatlar mevcuttur. Bu bölgelerde arsa fiyatları görece düşük olup, büyük ölçekte arsa arzı da mevcuttur. Bunlara ek olarak, 31 Mayıs 2012’de yürürlüğe giren Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun İstanbul’un konut stokunu etkileyen önemli unsurlardan birisidir. Bu çerçevede İstanbul’un 16 bölgesinde 40 farklı alan riskli ilan edilmiştir: Bağcılar, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beyoğlu, Esenler, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Pendik, Sarıyer, Sultangazi, Tuzla, Üsküdar ve Zeytinbuu. Türkiye’de Yabancılara Konut Satışı 2012 yılında Mütekabiliyet Yasası’nda yapılan değişiklikle beraber son üç yılda yabancılara konut satışlarında düzenli bir artış gözlemlenmiştir. Türk Lirasının Euro ve Amerikan Doları karşısındaki değer kaybıyla konut satışlarının daha da artması beklenmektedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) verilerine göre 2015 Temmuz ayında yabancılara konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %37,6 oranında artmıştır. Aşağıdaki grafikte yıllar itibariyle yabancılara ve Türk vatandaşlarına yapılan konut satışları sunulmuştur: Grafikte son üç yılda yabancılara satışlardaki devamlı artış açıkça görülmektedir. Ayrıca her yılın ilk üç ayında hem Türk vatandaşlarının hem de yabancıların konut taleplerinde düşüş yaşandığı dikkat çekmektedir. Türkiye’deki hukuki düzenlemelere göre gayrimenkullerin alım satımı sadece tapu dairelerinde yapılabilmektedir. Ancak tapu devri öncesinde noter huzurunda imzalanan “satış vaadi” sözleşmeleri ile proje üzerinden yapılan konut satışları da oldukça yaygın bir uygulamadır. Bu nedenle yukarıdaki rakamlar 2014 ve 2015’de satışı yapılmış, ancak inşaatı devam eden ve tapuya işlenmemiş
konutları içermemektedir. Bu rakamlarla birlikte düşünüldüğünde yabancılara satılan konut sayısı daha da yüksek olacaktır. Yabancılara konut satışları alıcıların milliyetlerine göre belli bölgelerde yoğunlaşmaktadır. 2015 yılının ilk yedi ayında en çok konut satışı Irak’lılara yapılmıştır. Yabancılara en çok konut satılan il Antalya olup, bu ili sırasıyla İstanbul ve Yalova izlemektedir. Öte yandan Orta Doğu ve Körfez ülkelerinin tercihi İstanbul, Bursa ve Yalova iken, Ruslar Antalya ve Muğla’yı tercih etmektedir. « Geri Dön