Tıkanan Kentsel Dönüşümü Hızlandıracak İki Acil Öneri
'Kentsel Dönüşüm Kanunu' olarak bilinen 6306 sayılı Kanun, ikinci yılı geride bırakırken; Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu’ndan riskli alan ilan edilen ancak çalışmaların tıkanma noktasına geldiği 106 bölgedeki 70 bin dönüm için iki öneri geldi: Ya acele kamulaştırma, ya ada bazında 2/3 çoğunluk kararı!
Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu, riskli alanlardaki kentsel dönüşüm çalışmalarında yaşanan tıkanmayı aşmak için geliştirdiği 'acele kamulaştırma' ve 'ada ile proje ölçeğinde maliklerin 2/3 çoğunlukla karar alma' kuralının getirilmesi önerisini, Sapphire Seyir Terası’nda düzenlediği basın toplantısıyla kamuyoyuna açıkladı. Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören, Başkan Yardımcısı Prof. Dr. N. İlker Çolak ve Genel Sekreter Boray Köknel'in hazır bulunduğu toplantıda; 6306 sayılı Kanun'un çıkmasından bu yana geçen sürede yapılan çalışmalar değerlendirilirken, ileriye dönük çözüm önerileri paylaşıldı.
Gürsel ÖngörenRiskli yapılarda özellikle rantın yüksek olduğu kent merkezlerinde çalışmalar çok hızlı ilerliyorEge Denizi'nde geçen Cumartesi günü meydana gelen depremin kentsel dönüşümün aciliyetini bir kez hatırlattığını vurgulayan Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören; iki yılda özellikle riskli yapılar konusunda önemli çalışmalar yapıldığını söyledi. Bu süre zarfında 70 bin riskli yapı tespit edildiğini, yaklaşık 60 bin binaya karşılık gelen 250 bin konutun yıkıldığını, 3 bin 500'e yakın konutun ise tamamlandığını belirten Gürsel; özellikle rantın yüksek olduğu kent merkezlerinde çalışmaların çok hızlı ilerlediğini bildirdi. Riskli yapılar konusunda algının iyice oturduğunu, 2013 hedeflerinin yakalandığını, ancak 2014 için belirlenen 300 bin konutta yenileme çalışmalarının başlaması hedefinin gerisinde kalındığını kaydeden Öngören; riskli yapı bazındaki kentsel dönüşümü hızlandıracak iki yeni model önerisini şöyle açıkladı:
"Platformu olarak ilk önerimiz; Bakanlığın en kısa sürede uygun yerlerde parsel ve ada birleşmesini teşvik eden ekstra imar hakkı ve avantajı getirmesidir. Bu yolla inşaat şirketleri, bankalar aracılığıyla kentsel dönüşümü finanse edebilirler. Daire sahiplerine yük binmez ve riskli yapı dönüşümü hızlanır. Böylece birleşen alanlarda park, spor salonu, kültür merkezi yapmak için yeni arsalar da oluşturulabilir. İkinci önerimiz ise eskiden 'kat karşılığı' denen, müteahhitin daire ve dükkan karşılığı inşaat yapması sisteminin yanına 'para karşılığı' başlığıyla yeni bir sistem getirilmesidir. İmar kısıtlamaları nedeniyle 'kat karşılığı' yöntemiyle binasını yenileyemeyen yüzde 50 için düşünebileceğimiz bu sistemde, yüklenicilik/yapımcılık yapan bir inşaat firması binayı sadece 'para karşılığı' yeniden yapacaktır. Burada bankaların işin finansal kısmını o apartmanda oturanlara uzun vadeli krediler açarak yürütmesi zorunludur. Burada devletin de kredilerde onbeş ve yirmi yıllık geri ödeme sistemini sağlaması gereklidir. Şu anki on yıllık kredi sistemi yetersizdir. Bu iki öneriyi hayata geçirerek, hem 2014 - 2015 hedeflerini yakalayabiliriz; hem de kentsel dönüşüm ölçeğimizi bina ölçeğinden mahalle ölçeğine taşıyabiliriz"."Kentsel dönüşüm çalışmalarında henüz yolun başındayız" diyen Öngören, başarılı olmak için doğru bir vizyon oluşturmak, dünyadaki şehirleşme trendlerini iyi okumak gerektiğini sözlerine ekledi. Bakanlık bünyesinde, daha önce İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) tarafından hayata geçirilen İstanbul Metropolitan Planlama Merkezi (İMP) benzeri vizyoner bir oluşuma gidilebileceğine işaret eden Öngören; öncelikle yapılması gerekenin kalıcı bir imar planı hazırlanması ve bunun üzerinden bir kentsel tasarım geliştirilmesi olduğunu belirtti.Foto (soldan sağa): Prof. Dr. N. İlker Çolak, Gürsel Öngören ve Boray Köknel
Riskli alanlarda çalışmalar durma noktasında; Bakanlık yetkisini kullansın Öngören'den sonra söz alan Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkan Yardımcısı Prof. Dr. N. İlker Çolak da, mevcut yapı stoğunun yüzde 45'inin ruhsatının bile olmadığının altını çizerek, kentsel dönüşümü terörden sonra Türkiye'nin çözülmesi gereken en acil sorunlarından biri olarak tanımladı. Türkiye genelinde 70 bin dönümlük alanın 'riskli alan' olarak ilan edildiğini ve buralarda yaşayan ciddi bir nüfus olduğunu söyleyen Çolak; 11 bin dönüm riskli alanı bulunan İstanbul'un da bu toplam içinde dikkat çektiğini ifade etti. "İstanbul’da en büyük alan 3 bin 920 dönümle Gaziosmanpaşa ilçesinde, bin 400 dönüm Sarıyer-Armutlu’da ve bin 340 dönüm de Kadıköy-Fikirtepe’de. Riskli alanlarda 377 bin 167 adet konut bulunuyor ve bu riskli alanlarda çalışmalar durma noktasına geldi" diye konuşan Çolak, sözlerine şöyle devam etti:"Aksamanın en önemli nedeni; çoğunluğun imzaladığı anlaşmalara katılmayan azınlıktaki bina veya arsa sahiplerinin, ikna edilmesi veya zorlanması yönünde çözüm sağlanamaması. Sosyal anlamda 'uzlaşma' en uygun çözüm, ama ne yazık ki bu sağlanamıyor. Bu durumda 'zorlama' yönünde hukuki çözüm devreye girecek. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yetkilileri, riskli alanlarda uzlaşma görüşmelerinin tıkanması sebebi ile yeni bir karar verme noktasındadır. Hukuken iki çözüm önerisi bulunuyor. İlk öneri, anlaşmayan arsa ve bina sahiplerinin mülklerinin, acele kamulaştırma yoluyla parası ödenerek devletçe alınması. Burada, Bakanlık ve idare kararlarıyla yol alınacaktır. İkinci önerimiz ise Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen 6306 sayılı Kanun'a riskli alan için 'ada veya proje ölçeğinde 2/3 çoğunlukla karar verilmesi' kuralının eklenmesi. Bu yolla, ada ve birkaç adayı kapsayan projeye karşı çıkan azınlık kararda etkili olamayacak, projelerin önünü tıkayamayacak, kararlar 2/3 çoğunlukla alınacak. Burada karşı çıkanların hisselerinin satışından ziyade, bu kişilerin dahi işin sonunda 2/3 tarafından belirlenen şekilde, yapılan yeni bağımsız bölümlerden pay almasını daha doğru buluyoruz. Bu ise bir Yasa değişikliği gerektiriyor". İdare mahkemeleri yürütmeyi durdurma kararları veriyorPlatformun Genel Sekreteri Boray Köknel ise; Anayasa Mahkemesi'nin Kentsel Dönüşüm Yasasında bazı maddeleri iptal etmesi ile, idare mahkemelerinin yürütmeyi durdurma kararları verdiğini belirtti. Özellikle haksız ve adaletsiz uygulamalara karşı riskli binalarda yıkım kararını ve 1/3 azınlık hisse satışını durdurma için pekçok mahkeme kararı aldıklarını, bu yüzden 2/3 çoğunluktakilerin ve müteahhitlerin adil kararlar almalarını söyledi.