KAMULAŞTIRMA-HUKUKİ VE FİİLİ EL ATMA VE MAĞDURİYETLER
Ülkemizde, taşınmaz mülkiyeti ve buna dair sorunlar, idari ve hukuki pek çok sorunlarla doludur. Esasen taşınmaz mülkiyeti dünya gündeminde kalan bir sorundur. Çünkü taşınmaz ve imar hakları veya haksızlıkları nesiller boyu devam etmektedir. Özellikle son zamanlarda, toplumun her kesiminden insan için en önemli kazanç/birikim değerlendirme/yatırım yapma araçlarından en önemlisi taşınmaz maldır. Bu konuda çok ciddi mağduriyetler veya zıddı ile imar rantı da denilen haksız mal edinme usulsüzlükleri mevcuttur.
Ülke insanının yaşadığı en önemli sorunlardan biri de devlet ile vatandaşı sürekli karşı karşıya getiren kamulaştırma ve hukuki el atma sorunlarıdır. Uygulamada fiili ve hukuki el atma olarak ikiye ayrılan kamulaştırmasız el atmada sistem yeni baştan değişmiştir.
6745 sayılı yasanın 31. maddesine göre 2942 sayılı yasanın 8. maddesi değiştirilerek; malik veya yetkili temsilcisi tarafından, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılacak. Tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenip anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanacak. Bu tutanak, başkaca bir evraka gerek kalmadan malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılacak.
İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilecek. Ancak tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenecek.
HUKUKİ EL ATMADAKİ MAĞDURİYET
Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar hakkında, uygulama imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıllık süre içerisinde imar programları veya imar uygulamaları yapılır ve bütçe imkânları dâhilinde bu taşınmazlar ilgili idarelerce kamulaştırılır veya herhâlde mülkiyet hakkını kullanmasına engel teşkil edecek kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapılır/yaptırılır. Bu süre içerisinde belirtilen işlemlerin yapılmaması hâlinde taşınmazların malikleri tarafından uzlaşma süreci ve İmar Kanunu’nda öngörülen idari başvuru ve işlemleri tamamlandıktan sonra taşınmazın kamulaştırmasından sorumlu idare aleyhine idari yargıda dava açılabilir.
Hukuki El Atmada öyle bir mağduriyet doğurmaktadır ki telafisi çok güçtür. Örneğin kendi mülkü bir park-bahçe olarak imar planında ayrılan kişi, öncelikle 5 yıl (imar planının kesinleşmesi ardından) ilgili belediye tarafından bu taşınmazın kamulaştırılması yada trampası için beklemek zorundaydı.Bu süre içerisinde mülk sahibi yerini satmaya çalışsa, alıcı belediyeye başvurup imar durum belgesi istediğinde buranın park bahçe olarak ayrıldığını öğrenerek almaktan vazgeçmekteydi.Mülkünü satamayan vatandaş bu kez inşaat yapmaya ya da yapılı binasını yıkıp yerine yeni bir bina yapmak için ruhsat başvurusunda bulunsa mülkünün yeşil alan olası hasebiyle inşaat izni alamamaktaydı.Bu konuda, yargısal süreçlere başvurulmuş ve vatandaş lehine kararlar çıkmıştır.Bu kararlarla vatandaş ya inşaat izni almış yada mülkünün bedelini yada ona bedel trampayla yeni mülk alarak mağduriyetini gidermiştir.Fakat bu tarz dava ve taleplerin çoğalması ardından hem yerel idare hem de merkezi idare milyarlarca dolar tazminat yada trampa talepleri ile karşılaşma riskiyle karşı karşıya gelmiş ve kamu menfaati gözetilerek Kamulaştırma Kanununa 07.09.2016 günlü Geçici 11.md eklenerek, bu kapsamındaki taşınmazlar için ilgili 5 yıllık süreler ve (bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar hakkında aynı fıkrada belirtilen süre) bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren başlar hükmü ile bu tarz taleplerin bize göre en erken 07.09.2021 den sonra söz konusu olabileceği anlaşılmaktadır.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMADA TAZMİNAT HESAPLAMA YÖNTEMİ
Kamulaştırmasız el atma nedeniyle dava açılması halinde taşınmazın ya da üzerinde tesis edilen irtifak hakkının dava tarihindeki değeri, mahkeme tarafından mutlaka bilirkişi incelemesi yaptırılarak, taşınmazın hukuken tasarrufunun kısıtlandığı veya fiilen el konulduğu tarihteki nitelikleri esas alınmak suretiyle tespit edilecek ve taşınmazın veya hakkın idare adına tesciline veya terkinine hükmedilecek.
BEDEL ARTIRIM DAVALARINDA DA HESAPLAMA YÖNTEMİ
Yapılan imar uygulamalarından doğan idarelerin taraf olduğu her türlü alacak ve bedel artırım davalarında taşınmazın değeri; uygulamanın tapuda tescil edildiği tarih değerlendirme tarihi olarak esas alınmak ve o tarihteki nitelikleri gözetilmek suretiyle tespit edilecek. Tespit edilen bu bedel; Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi tablosu esas alınmak suretiyle dava tarihi itibarıyla güncellenip ortaya çıkan gerçek bedel hak sahibine ödenecek.