İstanbul ‘5M’le ‘Finans Merkezi’ olacak. ‘5M’ nedir?
Cushman&Wakefield Yönetici Ortağı olan Tuğra Gönden, dünyada İstanbul’un Finans Merkezleri arasında en önemli merkezlerden biri olabilmesi için 5 önemli başlığa dikkat çekti.
İnşaatı uzun bir zamandır halen devam eden İstanbul Finans Merkezi (İFM) yakın zaman içinde Türkiye Varlık Fonu’nun yatırım yapacağı hakkında haberlerle tekrar gündeme geldi.
İstanbul’un, Hong Kong, Londra, Kuala Lumpur, Dubai ve New York gibi ciddi anlamda küresel bir finans merkezi haline gelebilmesi için bu gelişmenin çok önemli olduğunu düşünüyorum. Bununla beraber Türkiye Varlık Fonu’nun sermayedar olması ile nakdi katkı sağlayacağı ifade edilen bu yatırımın detaylarının açıklanmasıyla uzun süreli bir sürecin adımlarının atılmış olduğu görünüyor.
Uzun zamandır tartışılan ve yakından takip ettiğim İstanbul Finans Merkezi projesinin başarılı olması hiç şüphesiz İstanbul’a yeni bir vizyon katacaktır. Bu projenin başarılı olabilmesi için önemli olduğunu düşündüğüm mevzuat, misyon, mülkiyet, marka ve merkezileştirmeyle ilişkili adımları ‘5M’ olarak aşağıda özetlemek isterim:
1-Misyon: İFM misyonu ve Türkiye Varlık Fonu’nun ‘yatırımcı’ olarak projeye dahil olması hiç şüphesiz bu misyonun önemine dikkat çekiyor. Kuruluş amacı ülkemize sürdürebilir katkı ve gelecek nesillere sermaye oluşturma olan TVF için bu çerçeve de bu noktadada belirlenmiş oluyor. Esas amaç ülkeye sürdürebilir bir katkı sağlamak ise öncelikle İFM’nin sadece bir gayrimenkul projesi olmadığı ve İstanbul’un çok önemli bir uluslararası finans merkezi olmasını tetikleyecek kapsamlı bir proje olduğu ve bu kurgunun bu şekilde yapılması gerektiği unutulmamalıdır. İFM projesinin ülkeye sağlayabileceği gelir ve katkıları doğrudan ve dolaylı olarak ikiye ayırdığımızda başta kira ve satış geliri ya da KDV ile tapu harcı gibi kalemler akla geliyor. Diğer taraftan oluşturulacak yabancı istihdam ve artacak yabancı ziyaretçi sayılarıyla turizm ve havayolu ulaşımı sektörüne de katkı sağlayacaktır.
2- Mevzuat: Ülkemizde ve dünyadaki örneklere baktığımız zaman ‘serbest bölge’ en uygun örnek olarak karşımıza çıkıyor. Nasıl ki sanayi sektöründe serbest bölgeler Türkiye’nin uluslarası üretim ve ihracat üssü olmasında önemli katkılar sağlıyor ise, Dubai Uluslararası Finans Merkezi örneğinde olmuş olduğu gibi finans konusunda da İFM projesi İstanbul’u uluslararası aktörlerin merkezi haline getirecektir. Burada serbestliği sağlayan üç unsur var ki öncelikli olan hukuki alt yapıdır. Uluslararası oyuncuların aşina olduğu mevzuatlar olması önemlenir. Burada öne çıkan ve en rahat uygulanacak kurgu ise uluslararası tahkim kurgusudur. Özellikle İsviçre ve Anglosakson hukuk sistemine yakın kurguların daha rahat kabul gördüğü söylenebilir. İkinci önemli unsur ise bürokratik kolaylıkların sağlanmasıdır. Bu noktada da iş kurma hızı önemsenen bir parametredir. Bunun dışında İFM’de çalışacak olan expatlara sağlanacak oturma veya çalışma izinleri konusunda fark yaratılabilir. Son unsur ise vergisel boyuttur. İFM’de faaliyet gösteren yerli ve yabancı şirketler için KDV, kurumlar vergisi ya da çalışanlar için gelir vergisi muafiyetleri gibi uygulamalar İFM’nin uluslararası kıyas ile öne çıkması konusunda son derece etkili olacaktır.
3- Mülkiyet: Öngörülen misyonun tam anlamı iel İFM için geçerli ve uygulanacak mevzuatın bağlayıcı olması gerekir. Bunu sağlamanın en etkili yöntemi ise mülkiyeti tek bir çatı altında toplamakdır. Tabi ki İFM’de olan tüm proje ve gayrimenkulleri satın alarak tek mülkiyet altında toplamak sermaye gereksinimi nedeniyle çok verimli bir yöntem olmaz fakat gerekli de değildir. İFM’deki bütün projeleri tek mülkiyet olarak birleştirmenin şüphesiz bir çok avantajı olacaktır. Bunun olabileceği en uygun yöntem olarak da akla ilk olarak gayrimenkul yatırım fonları geliyor. İFM’de bulunan gayrimenkulleri, menkul kıymet haline getirerek bunların üstündeki mülkiyet haklarını bozmadan kontrolü tek elde toplamak mümkün olur. Şöyle ki İstanbul Finans Merkezi’nde bulunan tüm gayrimenkullerin mal sahipleri yine İFM’de bulunan tüm gayrimenkullerini yeni kurulacak bir yatırım fonuna devredebilir. Karşılığında toplam değere göre belirlenen oran üzerinden fondan pay alınır. Doğrudan satış durumunda da toplam değer ön planda olurken bu senaryoda toplam değer üzerinden oranı, yani aslında şerefiyeyi belirlemek süreç açısından daha kolay olabilir. Sonuçta gayrimenkul yatırım fonları belirli sürelerde değerleme yaptırmak durumundadır. Böylelikle değerleri, zaman içinde farklılık gösterebilir. Ancak oranlar ve dolayısıyla fon payları sabit kalır. Bu fonun adının İstanbul Finans Merkezi Gayrimenkul Yatırım Fonu olduğunu varsaydığımızda kolaylıkla yine Türkiye Varlık Fonu’nun bünyesinde bulunan Ziraat Bankası’nın iştirakı Ziraat Portföy tarafından kurulabilir. Mevzuatta gerekli uyarlamalar Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yapılabilir. Sonuçta SPK da İstanbul Finans Merkezi’nde paydaş. Ayrıca mevzuat kısmında belirttiğim avantajlardan faydalanmak için gayrimenkul yatırım fonuna devir zorunlu hale getirilebilir. Bu şekilde İstanbul Finans Merkezi, Gayrimenkul Yatırım Fonu’nun tüm projenin mal sahibi pozisyonuna gelir ve dolayısıyla tüm kontrole hakim olmuş olur. Böylelikle mal sahipleri arasında çıkar çatışmasının ve iç rekabetin önüne geçilmiş olur. Diğer taraftan sonraki aşamalar için menkul kıymetin gayrimenkulden çok daha likit olduğu da unutulmamalı. Uluslararası yatırımcıların İstanbul Finans Merkezine yatırım yapmaları son derece kolaylaştırılmış ve çok daha güvenli hale getirilmiş olur. İlerleyen aşamalarda başta Türkiye Varlık Fonu olmak üzere tüm mevcut yatırımcılar için paha biçilmez bir avantaj sağlayacaktır.
4- Marka: Mülkiyeti tek bina altında topladıktan sonra ele alınması gereken en önemli konu ise kurumsal kimlik ve marka algısını oluşturabilmektir. İFM’deki projelerin yerine tek bir İstanbul Finans Merkezi kurgusu oluşturulmalı. Pazarlama, iş planı ve fiyatlandırma politikası ise yine İFM’ye özel oluşturulmalıdır. Tek bir pazarlama planının getirdiği bütüncül bakış açısıyla fiziken hangi alanın önce ya da hangi şartlardan kiralandığı veya satıldığı bilgisi ise önemini kaybeder. Bu da iç rekabeti azaltacaktır. Pazarlama planındaki en önemli konulardan bir diğeri ise uluslararası çapta kurgulanmasıdır. Uluslararası finans dünyasına ve kurumsal yatırımcı ağına ve küresel anlamda pazarlama gücüne sahip olan kurumlar burada çözüm ortakları olmalıdır. Finans kuruluşlarının yanı sıra uluslarası ilişkilerinden faydalanarak devlet seviyesinde temasların da katkısı şüphesiz etkili olacaktır. Tabi tüm süreçlerin koordineli şekilde yürütülmesi gerektiğini de unutmayalım.
5- Merkezileştirme: Tek mülkiyetin getirdiği gücün ve tek bir markanın oluşturacağı algının sürdürebilir olması için yine tek elden yönetilmesi gerekir. Bu şekilde bir yaklaşım başarılı olan bir projenin başarılı kalmasına yol açacaktır. Tüm kararların İstanbul Finans Merkezi’nin sürdürebilir başarısına odaklanarak alınması gereklidir. Yatırımcı ve kiracıların beklentisi de bu yönde olacaktır. Mülk yönetimi dışında yine bütüncül bir şekilde faaliyet gösteren kurumlar, mevzuatın getirdiği hususlar için kamu kurumları ve STK’lar ile yakın temas ve koordinasyon halinde olması sanırım farklı bir şekilde sağlanamaz. 5M olarak özetlemeye çalıştığım bu fikir haritasının, üst vizyon stratejisine bir katkı olarak görülmesini isterim. Temel ilke elbette ki el birliği ile ülkemiz ve ekonomimiz için değer yaratmaktır.
TagsİFMistanbul finans merkezi
Avcılar’da deprem sonrası yeni konutların fiyatları ve kiralar arttı