Anasayfa Araştırma Yazıları KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KARŞILIKLI SORUMLULUKLAR VE ZAMANAŞIMI
I- KİRA SÖZLEŞMESİ
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299-378 maddelerini kapsayan Dördüncü Bölümünde “Kira Sözleşmesi” üç ayrıma bölünerek düzenlenmiştir. Birinci Ayrımda “Genel Hükümler”e (299-338), İkinci Ayrımda “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları”na (339-356), Üçüncü Ayrımda “Ürün Kirası”na (357-378) yer verilmiştir.
Esas itibarıyla, 818 sayılı Borçlar Kanununun kira sözleşmesine ilişkin hükümleri göz önünde tutulmakla birlikte, ülkemizde son derece yaygın bir uygulama alanı olan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümleri de, Yasa metnine alınmıştır. Böylece, 6098 sayılı TBK’nun yürürlüğe girmesiyle birlikte hem 818 sayılı Borçlar Kanunu ve hem de 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kalkmış olmaktadır.
Ancak, 6570 sayılı Kanun kapsamına giren uyuşmazlıklara ilişkin olarak, Türk hukuk uygulamasının çözümleri de göz önünde tutulmuştur. 6570 sayılı Kanunda olduğu gibi, 6098 sayılı Yasa’da da, kiracıların korunması esası gözetilerek düzenleme yapılması benimsenmiştir. Nitekim, çağdaş hukuk sistemlerinde, örneğin Fransa, Almanya ve İsviçre’de yasal değişiklikler yapılarak, kiracının korunmasına özel önem verildiği görülmektedir. Kiracı yararına koruma, bir yandan, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi imkânlarının sınırlı olması, diğer yandan, yenilenen veya süresi uzatılan kira sözleşmelerinde, kira bedellerinin, uyuşmazlık hâlinde belirli ölçütlerden yararlanılarak belirlenmesi biçiminde ortaya çıkmaktadır. Bununla birlikte, Yasa’da, kiraya verenin özellikle çeşitli yararları da gözetilmiştir. Örneğin, kira bedelinin ifa zamanına (m.314), yan giderlere (m.315), kiraya verence, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmenin, bir yıldan daha kısa süreli olması durumunda bile iki haklı ihtara dayanılarak (m.352) veya gereksinim ileri sürülerek, dava yoluyla (m.350) ya da onbeş yıllık uzatma döneminin bitiminden sonra, hiçbir gerekçe gösterilmeksizin, bildirim yoluyla, tek yanlı olarak sona erdirilmesine (m.347) ve dava açılacağının, en geç dava açma süresi içinde kiracıya yazılı olarak bildirilmesi koşuluyla, bu hakkın bir kira yılı uzamasına (m.353) ilişkin hükümlere, Tasarıda, kiraya verenin haklı menfaatlerinin de korunması gereğinden hareketle yer verilmiştir.
2- Kira sözleşmesinin tanımı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299.maddesine göre:“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Maddede, kira sözleşmesi, bütün kira türlerini kapsayacak şekilde tanımlanmıştır. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 248 inci maddesindeki tanımdan farklı olarak, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasıyla birlikte, ondan yararlanılmasını da kiracıya bırakmayı üstlenebileceği belirtilmiştir. Buna bağlı olarak, kullandırmayla birlikte yararlandırmanın da kiraya verenin borçlarından birini oluşturabileceği açıkça kabul edilmiştir.
Ayrıca maddede, kiracının aslî edimini ifade etmek üzere, hizmet sözleşmelerinde kullanılması doğru olan “ücret” yerine, "kira bedeli" teriminin kullanılması uygun bulunmuştur.
3- Kira sözleşmesinin hukuksal niteliği
Tanımdan anlaşılacağı üzere, kira sözleşmesi, her iki tarafa borç yükleyen karşılıklı (synallagmatique) sözleşmelerdendir. Çünkü kiracı, kiralananın kullanılması karşılığında kira bedelini ödeme borcu altına girmektedir. Bu durum, kira sözleşmesinin ivazlı kullanma hakkı veren sözleşme olduğu şeklinde değerlendirilmektedir. Bu sözleşme, kiracıya kiralananı olağan ölçüler içinde kullanma yetkisini verir.
II- KİRAYA VERENİN BORÇLARI
1- Teslim borcu
Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.(6098/m.301)
2- Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu
Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.(6098/m.302)
3- Yan giderlere katlanma borcu
Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.(6098/m.303)
Madde metninde kiraya verenin borçları düzenlenmiş olup bu borçlarını sözleşme ile kiracıya devretme imkânı tanınmaktadır. Kira sözleşmelerinin yapılışının genellikle matbu olması ve kiraya verenlerin istediklerini sözleşmeye yazıp kiracıya imzalatmaları, kiracıların çoğu zaman çaresizlikten bu sözleşmelerin içeriğine itiraz edememeleri sebebiyle imzaladıkları bu sözleşmeden dolayı mağdur olacakları göz önünü alınarak, bu mağduriyete meydan verilmemesi amaçlanmıştır.
Ancak, Yasa’nın “yan giderlere katlanma borcu” başlıklı 303’ürcü maddesinin görüşülmesi sırasında ortaya atılan bir yanlış yorumun aksine Tasarıdaki şekliyle hüküm, “çatı akması, dış-boya” gibi yapı inşaatına (kiralananın önemli onarımına) ait yükümlülükleri, hiçbir şekilde kiracıya yüklememektedir. Çünkü kiralananı kullanıma hazır olarak teslim etmek ve sözleşme boyunca bu durumda bulundurmak, kiralayanın asli borcudur (m.301). Öyleki bu borca aykırılık, Yasa’da özel yaptırıma bağlanmıştır (m.304,305,306). Esasen kiracının borcunu düzenleyen 317 madde de aynı temele dayalıdır.
Gerek önceki, gerekse yeni Yasa’daki kira hükümlerinin temel ruhu, zayıf konumdaki kiracıyı korumaktır ( 6570 sayılı Yasa m. 11, 6098 sayılı TBK m. 346). Kiralananın özenle kullanımı, hasara uğratıcı eylemlerden kaçınma, oturulan iç mekânın da boyanması ve temizliği gibi yükümlülükler, sözleşmenin niteliği gereği kiracınındır.
4- Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu
a) Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk
Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. (6098/m.304)
Maddede, kiralananın teslimi sırasında taşıdığı ayıplar bakımından önemli ayıp - önemli olmayan ayıp ayırımı yapılmış; önemli ayıplardan, kiracının, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümler çerçevesinde de kiraya vereni sorumlu tutabileceği kabul edilmiştir. Gerçekten, kira sözleşmesi sürekli borç ilişkisi doğurduğu için, kiraya verenin kiralananın sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ayıplarından da sorumluluğu söz konusu olabilir. Bu durumda, kiraya veren kiralananı teslim borcunu ifada temerrüde düşebilir. Çünkü, kiraya verenin kiralananı teslim borcu bir defalık (ani) edim niteliğinde değildir. Bu sebeple, maddenin birinci fıkrasında, kiracının duruma göre, Yasa’nın 304 ve devamı maddelerinde düzenlenen ayıptan sorumluluğa veya Yasa’nın 123 ilâ 126 ncı maddelerinde düzenlenen temerrüde ilişkin hükümlerden yararlanabileceği kabul edilmiştir.
b) Kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden sorumluluk
Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. (6098/m.305)
bb) Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih
Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir. (6098/m.306)
cc) Kira bedelinin indirilmesi
Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir. (6098/m.307)
Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür. (6098/m.308)
5- Geri verme sırasında kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme
Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.86098/m.335)
1- Kira bedelini ödeme borcu
Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.(6098/m.313)
a) Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. (6098/m.343) Başlangıçta belirlenen kira bedelinin, özellikle yasa gereği sözleşmenin süresinin uzatıldığı ya da yenilendiği durumlarda, ekonomik koşullara bağlı olarak değiştirilmesi olanağı sağlanarak, sözleşmede kiracı aleyhine değişiklik yapılması yasağına bir ayrıcalık tanımış olmaktadır. Bu ayrıcalığın kabulü, kiracının korunması ilkesinin gözetildiği yasal bir düzenleme içinde de olsa, kiraya verenin kiralananın durumuna uygun düşecek bir kira bedeli elde etme konusundaki yararlarının da gözardı edilmemesi zorunluluğundan doğmuştur. Nitekim, kira bedeline ilişkin böyle bir ayrıcalığın öngörülmesinin haklılığı, öğretide ve yerleşmiş uygulamada da kabul edilmektedir. 6570 sayılı Kanunun 9 uncu maddesinde yer verilen bu ayrıcalık, açıklanan nedenlerle Yasa’da da aynen korunmuştur.
b) Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin 6098 sayılı Yasa’nın 344.maddesine göre:
Yukardaki maddenin birinci fıkrasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesine ilişkin ilkelere yer verilmiştir. Böylece, 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin, Anayasa Mahkemesince iptali üzerine bu konuda ortaya çıkan kanun boşluğunun, uygulamada kabul edilen esaslar göz önünde tutularak, yasal bir düzenlemeye kavuşturulması amaçlanmıştır. Bu düzenlemeyle, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedellerine ilişkin anlaşmaların geçerliliği, bir önceki kira yılında “üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla” kabul edilmiştir; kira sözleşmesinin bir yıldan uzun süreli olması durumunda da aynı sınırlamanın gözetilmesi gerekecektir. Uygulamada, uzun bir süreden beri Devlet İstatistik Enstitüsü tarafından yayımlanan toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranı göz önünde tutulmuş olmakla birlikte, adı geçen Enstitüce bir süreden beri bu endeks yerine üretici fiyat endeksindeki artış oranları yayımlandığı için, kira bedelinin belirlenmesinde objektif bir ölçüt olarak üretici fiyat endeksindeki artış oranından yararlanılması benimsenmiştir.
Maddenin ikinci fıkrasına göre, taraflarca anlaşma olmadığı takdirde, yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak, hakkaniyete uygun olarak, bir önceki kira yılındaki üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla belirlenecektir.
Maddenin üçüncü fıkrasına göre, kira süresinin beş yıldan uzun süreli olması durumunda veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni dönemde uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından, yukarıdaki esaslarla birlikte, emsal kira bedelleri de göz önünde tutularak belirlenecektir. Ancak, bu durumda üretici fiyat endeksindeki artış oranı, üst sınır olarak kabul edilmeyecektir.
Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Böylece, altıncı kira yılına ait kira bedeli, bu şekilde belirlendikten sonra, yine beş yıllık kira dönemi için kira bedellerinin yıldan yıla belirlenmesinde birinci ve ikinci fıkra hükümleri uygulanacak; yani tarafların anlaşması göz önünde tutulabilecek; bu anlaşmanın geçerliliği, üretici fiyat endeksindeki artış oranıyla sınırlı olacak, anlaşma olmadığı takdirde ise ikinci fıkra hükmü uygulanacaktır.
Maddenin son fıkrasında, sözleşmelerde kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılması da geçerli kabul edilmiş; ancak, bu durumda beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağı esası getirilmiştir. Beş yıl geçtikten sonra ise, kira bedeli, taraflar anlaşamazlarsa, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak, üçüncü fıkra hükmü çerçevesinde belirlenecektir.
2- Kira bedelini ödeme zamanı
Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.(6098/m.314)
Madde hükmüne göre, kira bedelini ödeme zamanı yönünden, sözleşmelere ve yerel uygulamalara öncelik tanınmış; yukardaki madde yedek bir hukuk kuralı olarak yasada yer almıştır. Konut ve çatılı işyeri kiralarıyla ilgili sözleşmelerde genellikle, kira bedellerinin “her ayın başında peşin olarak ödenmesi” kararlaştırılmaktadır. Yargıtay bugüne kadar oluşan kararlarında, sözleşmelerdeki “her ayın başında” hükmünü “her ayın üçüncü günü akşamına kadar” olarak yorumlamıştır.
Uygulamada ve ağırlıklı olarak işyeri kiralarında, kira paraları elden ödenmeyip kiralayanın banka hesabına yatırılmaktadır. Bu, kanıtlama kolaylığı sağladığı gibi, yasal bir yükümlülük de böyle bir uygulamayı zorunlu kılmıştır. 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 257’nci maddesinin 1.fıkrasının 2 no.lu bendiyle Maliye Bakanlığı’na, yükümlülere işlemleriyle ilgili tahsilat ve ödemelerini banka, benzeri finans kurumları veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle kanıtlamaları zorunluluğunu getirme ve bu zorunluluğun kapsamına ve uygulamaya ilişkin usul ve esasları belirleme yetkisi tanınmıştır. Bu yetkiye dayanılarak, Maliye Bakanlığı’nca, işyeri ve konut kiralama işlemlerine ilişkin yapılacak tahsilat ve ödemeleri, banka veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle kanıtlama zorunluluğu getirilmiştir.
3- Kiracının kullanma giderlerini ödemesi
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.
Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır. (6098/m.341)
Maddede, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından özel ve yedek bir düzenleme yapılarak, ısıtma, aydınlatma, su gibi kullanma giderlerine, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa kiracının katlanacağı hükme bağlanmıştır. Kiralananın boyanması, çatısının onarılması gibi kiralananın sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurulmasıyla ilgili olan diğer yan giderler hakkında Yasa’nın 303.maddesi uygulanacaktır. Ancak, aksine sözleşme veya yerel âdet olduğunda, bu yükümlülük, kiraya verene ait olacaktır. Yine aynı maddeye göre, yükümlü kim olursa olsun bu giderleri kanıtlayıcı belgelerin bir örneğini, istemesi halinde diğer tarafa verecektir.
4- Kiracının güvence vermesi
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.(6098/m.342)
Maddede, uygulamada kiraya verenlerin, kiracıdan “depozito” veya başka ad altında ve kira bedeli dışında kira sözleşmesinin yapıldığı sırada veya başka bir zamanda güvence parası aldıklarına sıkça rastlandığından, bu uygulamaya karşı kiracıyı korumak amacıyla düzenleme getirilmiştir. Bu madde ile, bir yandan, sözleşme ile kiracıdan güvence istenilmesi imkânı kabul edilmiş, öte yandan, bunun sınırları açıklıkla ortaya konulmuştur. Maddeye göre, güvence bedeli, üç aylık kira bedelini aşamayacak; güvencenin para olarak verilmesi halinde kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması, kıymetli evrak olması halinde ise bankaya depo edilmesi söz konusu olacak; banka da, bu güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilecek; kiraya verenin, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde dava ya da takip ile, kira sözleşmesi ile ilgili bir istemde bulunduğunu, bankaya yazılı olarak bildirmemesi durumunda, banka, bu defa sadece kiracının istemi üzerine güvenceyi kiracıya geri vermekle yükümlü olacaktır.
5- Kiracının temerrüdü
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. (6098/m.315)
6- Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. (6098/m.316)
Medeni Yasa’nın “komşu hakları”na ilişkin 737 ve sonraki maddeleri, kiracılar için de geçerlidir. Komşu hakları denilince, ilk önce taşınmaz “malikleri” arasındaki ilişkiler akla gelmekle birlikte, Yasa’nın 737.maddesinde yalnızca “komşular” deyimi kullanılmakla, taşkın kullanıma karşı komşuluk hukukundan yararlanacak olanlar yalnızca taşınmaz malikleriyle sınırlı tutulmamış; ister mal sahibi, ister oturma ve yararlanma hakkı sahibi, ister kiracı olsun tüm “komşulara” zararın giderilmesini ve tehlikenin önlenmesini isteme hakkı tanınmıştır. Buna göre, taşkınlıktan rahatsız olan veya zarar gören kişinin komşu sayılması için o taşınmazın maliki olması da şart değildir. Bir taşınmazda "kiracı" sıfatıyla oturan bir kimsenin komşusunun taşkınlıklarına katlanması kendisinden istenilemez. TMK.737. maddesinin açık metni bu kabulün tersini düşünmeğe elverişli değildir. Medenî Yasada, "komşu "dan söz edilmiş, komşunun malik olması gerektiğinden söz edilmemiştir. Kısaca komşuluk ilişkisinden zarar gören ve MK.’nun 737.maddesine ve komşu hakkına dayanarak dava açan veya hakkında dava açılan kimsenin malik olması zorunluluğu yoktur.
7- Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu
Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır. (6098/m.317)
8- Ayıpları kiraya verene bildirme borcu
Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur. (6098/m.318)
9- Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu
Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür.
Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır. (6098/m.319)
10-Kiralananın geri verilmesi
Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir. (6098/m.334)
1-. Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması
a) Kiraya veren tarafından
Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir.
Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır. (6098/m.320)
Maddenin birinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin birinci fıkrasından farklı olarak, kiraya verene, kiralananın durumunu iyileştirme yetkisi verilmiştir. Bu yetki, kiralananın değerinin korunmasının gerektirdiği çalışmaların yapılması için kullanılabileceği gibi, kiralananın değerinin artırılması için de kullanılabilir. İlk durum için “yenilik”, ikinci durum için “değişiklik” terimleri kullanılmıştır. Kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kullanması şu iki koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlanmıştır:
1. Kiraya verenin bu yetkisini kullanmasının kira sözleşmesinin sona ermesini gerektirmemesi;
2. Bu iyileştirme ve değişiklik girişiminin, kiracıdan katlanması beklenebilecek nitelikte olması.
Kiracıdan katlanması beklenmeyecek yenilik ve değişikliklerde ise kiraya veren, bu yetkisini, Yasa’nın 350’rci maddesinin (2) numaralı bendinde öngörülen koşullar çerçevesinde, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kullanabilecektir.
Maddenin ikinci fıkrasında, kiraya verenin yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kullanması karşısında, kiracının korunması amaçlanmıştır. Böylece, yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kullanacak olan kiraya veren, kiracının çıkarını gözetmek, gerektiğinde kira bedelinden indirim yapılmasına katlanmak ve tazminat ödemek zorunda kalacaktır. Kiracının kira bedelinden indirim yapılmasını isteme hakkı ile tazminat isteme hakkı, Yasa’nın 307 ve 308 inci maddelerinde düzenlenmiş bulunmaktadır.
b) Kiracı tarafından
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.
Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez. (6098/m.321)
Maddenin ikinci fıkrasında, kiraya verenin bu yenilik ve değişikliklere rıza göstermesi durumunda, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemeyeceği öngörülmektedir. Böylece, kiracının kiralananı sözleşme sonunda, ne durumda teslim almışsa, o durumda geri verme borcuna ilişkin Yasanın 334 üncü maddesinin bir istisnasına yer verilmiştir. Bu düzenleme çerçevesinde, kiracının, kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilmesi için kiraya verenin yazılı rızasını alması koşulu aranmış ve bu rızayı alan kiracının, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça, kiralananı eski durumuyla geri verme sorumluluğundan kurtulacağı esası benimsenmiştir.
Maddenin üçüncü fıkrasında, tasarıdan farklı olarak, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiracının, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemeyeceği şeklinde değişiklik yapılmıştır.
2- Kiralananın kullanılmaması
Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir. (6098/m.3249
Maddede, kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracının, kira bedelini ödemekle yükümlü olduğu ve bu durumda kiraya verenin, yapmaktan kurtulduğu giderlerin kira bedelinden indirileceği belirtilmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 252 nci maddesinin, aynı Kanunun 264 üncü madde hükmünün saklı olduğuna ilişkin son fıkrası, Tasarıya alınmamıştır. Bunun sebebi, saklı tutulan durumun, Tasarının 331 inci maddesinde, olağanüstü fesih yollarından birini oluşturan “önemli sebeplerle fesih” olarak düzenlenmiş olmasıdır. Böylece, kiracının kiralananı kullanamaması Yasa’nın 331 inci maddesinde tanımlanan önemli sebeplerden birine dayanmadığı takdirde, Yasa’nın 324 üncü maddesi uygulama alanı bulacaktır.
3- Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.(6098/m.325)
Maddenin birinci fıkrasında, kiracının, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri vermesi hâlinde, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için sorumlu tutulabileceği; hattâ, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bularak, kira sözleşmesinden doğan borçlarından kurtulabileceği kabul edilmiştir. Böylece, bir yandan, kendisine teslim edilmiş kiralananı kullanmayan ve ondan yararlanmayan kiracının sorumluluğunun devam edeceği öngörülmüş; diğer yandan, kiracıya, kiralananı geri vermek suretiyle, sözleşmeden doğan sorumluluğunu makul bir süre ile sınırlama olanağı sağlanmıştır. Bu düzenlemeyle, kiracının korunması gereği ilkesi terk edilmemekle birlikte, kiraya verenin menfaatleri de korunmuştur. Nitekim, Yasa’nın 114 üncü maddesinin ikinci fıkrasında yapılan yollama uyarınca uygulanması gereken Yasa’nın 52 nci maddesinin birinci fıkrasında, zarar görenin zararın artmasında birlikte kusurunun bulunması hâlinde, hâkime tazminatı indirme yetkisi verildiği gibi, Yargıtay’ın yerleşmiş içtihadında da, kiraya verenin, bu durumda, bilirkişi mütalâası göz önünde tutularak belirlenecek olan, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için, kiracıdan tazminat isteyebileceği kabul edilmektedir.
V- KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
1- Sürenin geçmesi
Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.(6098/m.327)
2- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi
Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. (6098/m.328)
b) Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında
Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir. (6098/m.329)
3- Önemli sebeplerle fesih
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar. (6098/m.331)
4- Kiracının iflası
Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir. (6098/m.332)
5- Kiracının ölümü
Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler. (6098/m.333)
VI- KİRACININ ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE KARŞI SORUMLULUĞU
1- Kiracının bina sahibi gibi sorumlu tutulabilmesi
a) Bir binanın veya yapı eserinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden ya da kullanımındaki taşkınlıktan” dolayı başkalarına verilen zararlardan sorumlu ve bir kusuru söz konusu olmaksızın “doğan zararı gidermekle yükümlü” tutulmuştur. (818/BK.m.58 ve 6098/TBK.m.69)
Eğer zarar, kiracının kullanımından veya gerekli önlemleri almamış olmasından kaynaklanmışsa, zarar gören, doğrudan kiracıdan veya kiralayandan (bina ve bağımsız bölüm sahibinden) ya da her ikisinden zararın giderilmesini isteyebilir. Birine veya her ikisine karşı dava açabilir.
b) Kiracının taşkın kullanımından, kusurlu eyleminden, gerekli bakım ve onarımı sağlamamasından dolayı üçüncü kişilerin uğradığı zararları (6098/TBK.49 ve 818/BK.m.41) kiralayan (malik) ödemek zorunda kalmışsa, (818/BK.m.58 ve 6098/TBK.m.69) kusuru oranında kiracıya rücu edebilir. Bunun gibi, kiracı, bina veya bağımsız bölümdeki bozukluğu ya da eksikliği zamanında bildirmediği için zararın artmasına neden olmuş ve kiralayan (malik) bunu dahi ödemek zorunda kalmışsa,kiracısına rücu edebilir. (6098/TBK.m.318,361 ve 818/ BK.m.256/3, 258/2, 273)
c) Kiracının, binayı veya bağımsız bölümü kullandığı sırada, üçüncü kişilere verilen zararlardan sorumluluğuna ilişkin Yargıtay kararlarından birkaç örnek:
Kiracının su sızmasından, kullanıma dayalı kusur sorumluluğu
Bir binadan bir başka binaya, su sızması eylemi ile zarar verilmesi durumunda, kiracının BK.'nun 41. vd. madde hükümlerine dayalı kullanıma ilişkin kusur sorumluluğu veya BK.'nun 58. madde hükmünde yazılı, bina maliki olarak kusursuz sorumluluğu ya da her ikisinin birlikte sorumluluğu söz konusu olabilecektir.
O halde, hasar nedeninin binanın yapımından ya da kullanımdan hangisi olduğunun açıkça ortaya konulması ve buna göre bina malikinin sorumluluğunun BK.'nun 58. maddesi göz önüne alınarak değerlendirilmesi ve hüküm kurulması gerekir.
11.HD. 29.06.2006, E.2005/7308 - K.2006/7693
Su sızmasından kiracı kusuru sebebiyle, malik kusursuz sorumluluk ilkesince sorumlu tutulabilir.
Binanın 3.katında oturan davalının oturduğu konuttan, sigorta ettirenin zemin kattaki mağazasına pis su sızıp sızamayacağı, sızması mümkün ise zararın miktarının ne olacağı noktalarında toplanan uyuşmazlıkta; tesisatın ve inşaatın yapılış tarzının uzman bilirkişi kuruluna incelettirilmesi, zararın davalıya ait daire pis su kanallarından kaynaklanıp kaynaklanmadığının saptanması, davalı kiracı ise kusuru sebebiyle, malik ise kusursuz sorumluluğunun bulunduğu gözetilerek ve zarar miktarı saptanarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile hüküm tesisi doğru olmamıştır.
(11.HD. 28.01.2002, E. 2001/8397 - K. 2002/558)
Binadaki tesisat ve bunun yapılış tarzından doğan maddi zarardan bina sahibi ile birlikte kiracının da sorumlu tutulabilmesi
Binadaki tesisat ve bunun yapılış tarzından doğan maddi zarardan, bina maliki sorumludur. Söz konusu tesisatın kullanımından ve kullanma sırasındaki bakımsızlığından dolayı kiracıya yüklenecek bir kusurun da maddi zarara sebebiyet verdiğinin anlaşılması halinde, dava konusu zarardan kiracının da sorumlu olduğu sonucu doğacaktır.
Dava, işyeri paket sigorta poliçesinden kaynaklanan alacağın TTK'nun 1301. maddesi uyarınca rücuen tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, kiracı ve malik olan davalıların her ikisi birlikte sorumlu tutulmuştur.
Oysa, tuvalet rezervuar borusunun patlaması sonucu biriken suların alt kattaki sigortalı işyerine zarar verdiği kabul edilmiş ise de, patlamanın nedeni üzerinde durulması, tesisatın ve bunun yapılış tarzından kaynaklandığı tesbit edilirse malik konumundaki davalının BK.58.maddesi uyarınca sorumlu tutulması, şayet tesisatın kullanımı ve kullanma sırasındaki bakımsızlığı gibi kiracıya atfı kabil bir kusurdan kaynaklandığının saptanması halinde ise kiracı durumundaki diğer davalının aynı Kanunun 41.maddesi uyarınca sorumluluğuna karar verilmesi, en azından bu hususlarda bir tartışma ve gerekçe ortaya konulması gerekirken, bu düzenleme somut olay bakımından değerlendirilmeden, yazılı şekilde hüküm tesisi, bozmayı gerektirmiştir.
11.HD.12.10.2009, E.2008/5700 K.2009/10367
2- Kiracının komşulara karşı sorumluluğu
Yukarda 6098 sayılı TBK’nun 316.maddesi 3.fıkrasına ilişkin açıklamalarda değindiğimiz gibi, Medeni Yasa’nın “komşu hakları”na ilişkin 737 ve sonraki maddeleri, kiracılar için de geçerlidir. Taşkınlıktan rahatsız olan veya zarar gören kişinin komşu sayılması için o taşınmazın maliki olması şart değildir. Bir taşınmazda "kiracı" sıfatıyla oturan bir kimsenin komşusunun taşkınlıklarına katlanması kendisinden istenilemez. TMK.737. maddesinin açık metni bu kabulün tersini düşünmeğe elverişli değildir. Medenî Yasada, "komşu "dan söz edilmiş, komşunun malik olması gerektiğinden söz edilmemiştir. Kısaca komşuluk ilişkisinden zarar gören ve TMK’nun 737.maddesine ve komşu hakkına dayanarak dava açan veya hakkında dava açılan kimsenin malik olması zorunluluğu yoktur.
b) Aynı binanın bağımsız bölümlerinde oturanlar da “komşu”durlar.
Aynı binanın, apartmanların bağımsız bölümlerinde oturanlar, işhanlarında bürosu, mağazası, işyeri olanlar, ister kat maliki, ister kiracı olsunlar birbirlerinin komşusudurlar. Komşular, taşkınlık yapmaktan, birbirlerine rahatsızlık vermekten kaçınmak zorundadırlar. Ev ve apartman içinde ya da bahçede aşırı gürültü yapmak, bahçeyi ve ortak yerleri kirletmek, yüksek sesle konuşmak, radyo, müzik seti ve televizyonun sesini fazla açmak, halı silkmek, evde sürekli havlayan, geceleri uluyan köpek beslemek, sahibi veya kiracısı olduğu konutu fuhuş, kumar gibi uygunsuz işlerde kullanmak, bütün bunlar komşulara rahatsızlık veren taşkınlıklar olarak yaptırımı gerektiren eylemlerdir.
Kat Mülkiyeti Yasasının 18.maddesi hükmü uyarınca kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerekse eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bir yapının çatısı altındaki bağımsız bölümlerde oturanlar arasında dirlik-düzen ve barış ancak yasanın öngördüğü kurallara karşılıklı olarak uymakla sağlanabilecektir.
Kat maliklerinden herbiri, bağımsız bölüm ve eklentileri ile ortak yerlerde yasanın kendisine tanıdığı hak ve yetkileri kullanırken diğer bağımsız bölümlerde oturanları rahatsız etmeyecek, zarar verici eylem ve davranışlardan özenle kaçınacak, onların haklarını çiğnemeyecek ve yönetim planı hükümlerine uyacak; buna karşılık diğer kat malikleri de o kat malikinin sözü edilen yerlerdeki yasal kullanma hakkını kısıtlayıcı ya da zorlaştırıcı eylem ve davranışlardan özenle kaçınacaktır. İşte tüm bunlar, kat maliklerinin karşılıklı olarak objektif iyiniyet (dürüstlük) kurallarına uymalarıyla mümkün olabilecek ve bu konudaki değerlendirmelerde 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesi hükmü gözönünde bulundurulacaktır.
c) Komşuluk hukukundan yararlanacak olanlar
Türk Medeni Kanunu'nun 683.maddesinde “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir” hükmü ile malikin mülkiyet hakkını hukuksal sınırlar içinde kullanabileceğini düzenlemiştir. Anılan kanunun taşınmaz mülkiyeti hakkının kısıtlamalarını düzenleyen “komşu hakkı” bölümünde yer alan “kullanım biçimi” başlıklı 737. maddesinde de “Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerini kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür” denilmiştir.
Komşu hakları denilince, ilk önce taşınmaz “malikleri” arasındaki ilişkiler akla gelmekle birlikte, Yasa’nın 737.maddesinde yalnızca “komşular” deyimi kullanılmakla, taşkın kullanıma karşı komşuluk hukukundan yararlanacak olanlar yalnızca taşınmaz malikleriyle sınırlı tutulmamış; ister mal sahibi, ister oturma ve yararlanma hakkı sahibi, ister kiracı olsun tüm “komşulara” zararın giderilmesini ve tehlikenin önlenmesini isteme hakkı tanınmıştır.
d) Taşkınlıktan rahatsız olan veya zarar gören kişinin komşu sayılması için o taşınmazın maliki olması da şart değildir.
e) Komşuluk hukukundan kaynaklanan davaları, sadece malikler değil, kiracı olarak taşınmazı kullananlar da açabilirler.
Mülkiyet hakkının aşırı, taşkın veya sorumsuz kullanılmasından olumsuz yönde etkilenen veya zarar gören her taşınmaz maliki ile o taşınmaz üzerinde ayni yahut şahsi hakkı nedeniyle fiili hakimiyeti bulunan şahıslar komşu sayıldıklarından elatmanın önlenilmesi davası açabilirler. Zarar görenin malik ya da taşınmazı fiili hakimiyeti altında bulundurmaya yetkili ayni veya kişisel hak sahibi olması, komşuluk sıfatının belirlenmesinde sonuca etkili değildir. Komşuluk hukukundan kaynaklanan davaları sadece malikler değil, kiracı sıfatıyla taşınmazı kullananlar da açabilirler. Davacının komşu taşınmazda kira akdine dayalı olarak oturuyor olması da gerekli görülemez.
VII- KİRACI - KİRALAYAN ANLAŞMAZLIKLARINDA ZAMANAŞIMI
1- Kira alacaklarında zamanaşımı (5) yıldır.
6098 sayılı (yeni) Türk Borçlar Kanunu’nun 147.maddesi 1.fıkrasına ve önceki 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 126.maddesi 1.fıkrasına göre, kira alacaklarında zamanaşımı beş (5) yıldır.
2- Kira sözleşmesinden kaynaklanan her türlü anlaşmazlıklarda ve zarara uğrayan tarafın tazminat isteklerinde zamanaşımı on (10) yıldır.
Kira alacağından doğan davalar beş yıllık zamanaşımına tabi ise de, kira alacağı dışında, kira sözleşmesine dayanılarak açılan tazminat ve alacak davalarına on yıllık zamanaşımı uygulanır.
a) Kiralayanın dava hakkı yönünden somut örnekler:
Kiracının kiralananı kötü ve hor kullanması sonucu doğan zarardan dolayı kiralayanın sözleşmeye aykırılık nedenine dayanarak kiracıya karşı açtığı tazminat davasının zamanaşımı BK.m.125’e (TKB.m.146’ya) göre on yıldır.
818 sayılı BK.266.ve 6098 sayılı TBK.334.maddesi gereğince, kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Olağan eskime ve bozulmalar dışında,(m.334,f.1,c.2) kiralanan aşırı yıpratılmış, harabedilmiş ise, kiralayan eski hale getirmek için yapmak zorunda kaldığı veya kalacağı masrafları kiracıdan isteyebilir. Bunun zamanaşımı, sözleşmeye aykırılık nedeniyle, BK.m.125’e (TKB.m.146’ya) göre on yıl olacaktır.
Kiracının tahliye taahhüdü sözleşmelerine aykırı davranması nedeniyle uğranılan zararın giderimi ve vekaletsiz tasarruf hükümlerince kiracıya ait elektrik ve su paralarının ödetilmesinden doğan alacaklara ilişkin davanın zamanaşımı (10) yıldır.
BK.96-99.maddelerinde(TBK.112-115.maddelerinde) düzenlenen sözleşmesel bir yükümlülüğün kasten veya ihmal suretiyle ihlali nedeniyle oluşan zararın tazmini istemine ilişkin davada, yasada ayrı bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden olaya BK.125 (TBK.146) maddesindeki on yıllık zamanaşımı hükümlerinin uygulanması gerekir.
b) Kiracının dava hakkı yönünden somut örnekler:
Kiralayanın kiralanana gerekli bakım ve onarımı yapmaması nedeniyle, elektrik tesisatında oluşan arıza sonucu çıkan yangın nedeniyle tazminat davasının zamanaşımı süresi (10) yıldır. (BK.m.125 ve TBK.m.146)
Kiralayan, kiralananı sözleşmenin amacına uygun surette kullanmaya ve işletmeye elverişli bir şekilde teslim etmek ve kira süresince de kiralananı bu halde tutmak zorundadır. (BK.96, 249/1 ve TBK.112,301) Eğer kiralayan bunu sağlayamamışsa, kiracı sözleşmeyi feshederek uğradığı zararları isteyebilir. Bunun da zamanaşımı (10) yıldır.
Kiralanan şeyin ayıpları, kiralayanın yükümlülüğü altındadır. Bu ayıplar kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini imkansız kılacak yahutta bu kullanım ve işletmeyi önemli surette azaltacak çeşitten ise kiracı sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir (BK. 249-250 ve 106-108 )(TBK.301, 304,305,306,307,308 ve 123-125) Kiracının bu tür istemlerinde de dava ve zararını isteme hakkına (10) yıllık zamanaşımı uygulanır.
Dava konusu somut olayda, taşınmazı kanalizasyon suları basması sonucu davacının (kiracının) eşyalarının hasar gördüğü ve bu nedenle kira sözleşmesini feshederek kiralananı tahliye ettiği taraflar arasında tartışmasızdır. Davalının (kiralayanın), daha önce de bu şekilde, kiralanan yerin logar tepmesine uğradığı bildirilmesine karşın, bunu önleyici herhangi bir önlem almaması yüzünden olayın meydana gelmesinde kusurlu bulunduğu da anlaşılmaktadır. Bu nedenle davacı kiracı, sözleşmeyi feshedip çıkmakta haklı olduğu gibi, davalı kiralayan da davacının uğradığı zararları tazminle yükümlüdür. Davacı, dava konusu taşınmazı kiraladıktan sonra boya ve badanasını yaptırıp parkelerini cilalatmıştır. Ancak kanalizasyon suyu basması nedeniyle taşınmazı kısa bir süre sonra tahliye etmek zorunda kaldığına göre, davacı bu nedenle yaptığı masraflar ile yine peşin ödediği son ay kirasından tahliye ettiği tarihe göre kalan kısma ilişkin bedeli ve kanalizasyon suyu basması sonucu kirlenen halıların temizleme ücretini istemekte haklıdır. Kiracının, kiralayana karşı açtığı bu davada da zamanaşımı (10) yıldır.
3- Tarafların birbirlerine karşı (rücu) hakkını kullanmalarında zamanaşımı
a) Zarar görenler tarafından (bina veya kullanım hakkı sahibi olarak) kiralayana karşı dava açılmış olup da, zararın sorumlusu kiracı ise, zararı ödeyen kiralayan, kiracısına rücu edebilir. Buna ilişkin dava hakkının zamanaşımı (10) yıldır.
b) Eğer zarar, kiralanandaki bozukluk ve eksiklikten kaynaklanmış olup da, kiracı zararı ödemek zorunda kalmışsa, onarım ve bakım yükümlülüğü kiralayana ait olduğundan, kiracı, kiralayana rücu edebilir. Bunun da zamanaşımı (10) yıldır.
VIII- ZAMANAŞIMINA İLİŞKİN YARGITAY KARAR ÖRNEKLERİ