'Vazgeçme halinde gündeme gelen cezai oranlar yükseltilsin' - Emlak - Reel Piyasalar
25.1.2018 - 01:04:37
Özellikle yabancılarda iade oranının yüksek olduğu belirtilirken, inşaat firmaları arasında da iade hakkını istismar edenler olduğu vurgulanıyor.
Bu firmalar, “Ben daha ucuza vereceğim” teklifleriyle konut alanların aklını çeliyor.
Satıştan cayılması ile inşaat firmaları zora giriyor.
Sinpaş Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Çelik de; “Projesini yarım bırakanlardan dolayı devlet bir düzenleme yapmak zorunda kaldı. Bu da doğru çalışan firmaların ayaklarına pranga vurulmasına neden oluyor” diye konuştu.
Gayrimenkulde “bir projenin satış gelirleri ile bir sonraki projenin finansmanını yaratmak” şeklindeki model, iadeler nedeniyle tıkanıyor.
Şirket yönetimlerine göre bu oranda iade, şirketlerin mali planlarını altüst ediyor. Bazı firmalar için ciddi sıkıntı yaratabiliyor. İflas uyarısı yapılıyor.
İade hakkı uygulamasına kimse karşı değil. Ancak uygulamanın değiştirilmesi isteniyor.
Öneri şöyle: Vazgeçme halinde gündeme gelen cezai oranlar yükseltilsin. Nedensiz vazgeçme olmasın.
Konuyu Türkiye Müteahhitler Birliği Başkanı Mithat Yenigün gündeme getirdi.
Yenigün, geçtiğimiz günlerde bir grup basın mensubuna yaptığı açıklamada, “İadeler konusu ciddi sorun olmaya başladı” dedi.
Konudan en çok etkilenen konut üreticileri de iadelerin ciddi bir sorun oluşturmaya başladığını belirtti.
Uygulamanın çerçevesi 2017’de Kanun Hükmünde Kararname (KHK) ile çizildi.
Düzenleme ile alıcının ilk 3 ayda vazgeçmesi halinde, sözleşme bedelinin yüzde 2’sine kadar tazminat ödeme şartı getirildi.
3-6 ay içinde vazgeçilmesi halinde yüzde 4,
6-12 ay arasında vazgeçilmesi halinde yüzde 6,
12-24 ay arasında vazgeçilmesi halinde yüzde 8 olarak öngörüldü.
Müteahhitlere de vazgeçene parasını 6 ayda ödeme zorunluluğu getirildi
Uygulama henüz bir yıldır yürürlükte olmasına karşın sektörü sıkıştırmaya başladı.
Yetkilerden aldığımız bilgilere göre en çok yabancılar iade ediyor.
Bir yetkili, “Bin – bin 500 adete varan büyük ölçekli projelerin yapıldığı sektörde bir projede yüzde 7’leri bulan iadeler olabiliyor. Bu şirketlerin mali planlarını sarsıyor. İflasa kadar sürükleyebilir. En fazla yüzde 8 olan cayma bedeli oranı artırılmalı. Ayrıca bir neden şartı getirilmeli” diyor.
“OHAL, enflasyon ve dövizdeki yükseliş nedeniyle özellikle konuta yatırım gözüyle bakanlar, yatırmının karşılığını alamayınca vazgeçme hakkını kullanmak istiyor.
Bunu özellikle yabancılar çok fazla kullanıyor.
Son bir yılda bu yasadan dolayı konut alan yabancı alıcıların yüzde 6-7’si cayma hakkını kullandı.
Bu durumda bizim gibi geliştirici firmalar satış tahsilatlarını olduğu gibi yatırıma harcıyor.
Yasa ise; bize tüketici vazgeçtiğinde bunun ödemesini 6 ay içinde yapmamızı istiyor.
Bugün Türkiye’nin en güçlü bankasına gidip herkes parasını çekmek istediğinde banka bile sarsılır.
Bizde bu durumda mağduriyet yaratıyor.
Nakit akışı planı yaparken, bu akışta caymayı koymuyoruz.
Dolayısıyla; birisi 5 daire alıyor. Proje bana beklenen primi getirmedi Türkiye’de de böyle bir yasa var diyerek uyguluyorlar.
Bu defada biz yatırımcılar olarak çok zor durumlar yaşıyoruz.
Bir de; konutların pirim yaptığı dönemlerde 500 bin TL’ye sattığımız ev 1 yıl içinde 700 bin TL’ye çıktığı için kimse vazgeçmek istemiyor.
Ancak bugünkü koşullarda bu yasa müteahhit firmalarının iflasına kadar götürebilir.
Yasa sadece parasını geri vermeni istiyor.
Kanunun yeniden düzenlenmesi gerekir.
Caymanın bir gerekçesi olur. Bu iş böyle değil.
Projeyi yapanın cebinde bu kadar nakit hazır değil, en azından yüzde 50’sini projeden satarak yapıyor.
Şimdi tahsil ettiğini projeye harcayacaksın, sonradan diyecekler ki, kanun böyle, ver parayı dediklerinden ise; o parayı hemen nakde çeviremiyorsunuz.”
“Cayma sektördeki rakipler arasında olumsuz bir tablo yaratıyor.
Haklı bir nedenden caymanın önünün açık olmalı. Bir neden olması gerekir.
Konut projelerinde bir program yapılıyor. Belli bir kısmı lansmanda, belli bir kısmı ilerleyen programa fiyatlandırma yapılarak satılır.
Ancak şöyle durumlarda yaşanabiliyor.
Bir firma lansmana çıktı, bu durumda rakip bir firma kapora verip satışı kapatıyor.
Bu durumda firma program gereği satış fiyatlarını revize edecek. Öteki firma gelip iptalleri yaptığında ise; firma çok zor duruma düşebiliyor.
Ya da pazardaki başka bir firmanın bir şekilde çok ucuz bir ürün çıkarması halinde, diğer firmadan konut alan alıcılar cayma hakkını kullanarak diğer firmaya geçiyor.
Bu bir firmanın batışına neden olacak kadar önemli.
Dolayısıyla; caymada en fazla yüzde 8’leri bulan oran caydırıcı değil.
Vatandaş bankaya parasını yatırdığında vadesi gelmeden parayı bozdurduğunda belli bir bedel ödüyor.
Bizim sektörde bu cayma bedellerinin günün koşullarına uygun hale getirilmesi gerekir.
Piyasa koşulları iyiyken belki bu oran makul olabilir, ancak bütün sektörlerin nakit sıkıntısı yaşadığı bu dönemde burada bir önlem alınması gerekir.
Firmalar bu durumda kendilerini korumak için belli stratejiler geliştiriyor.
Ancak günün şartlarına göre cayma bedelinin değişmesi gerekir.”
“Sektörde yaşanan bu sorunların kaynağında piyasadaki müteahhit enflasyonu yatıyor.
Sektöre sonrada girip projesini yarım bırakanlardan dolayı sektörde mağduriyetler var. Bundan dolayı devlet bir düzenleme yapmak zorunda kaldı.
Bu da doğru çalışan firmaların ayaklarına pranga vurulmasına neden oluyor.
Cayma hakkı da buna paralel olarak hayat geçen bir uygulama.
Proje bitme aşamasını gelmiş, yatırımcı bütün projesini satmış ancak mevduat faizlerinin yükselmesinden dolayı, alıcı konuta yatırdığı parasını alıp gitmesi durumunda bu uygulama sektörü sıkıntıya sokacak.
Caydığında en fazla ödeyeceği bedel ise; yüzde 8.
Bu bedel bir miktar daha artırılırsa yatırımcı korunmuş olur.”