Mert Can DUMAN - KONUTTA BALON VAR MI?
Değerlendirmenin derinlerine girmeden önce ekonomide balon ya da köpük adıyla bilinen olgunun tanımından başlamak gerek. Ekonomide balon terimi genel olarak hisse senedi, tahvil, emlak vb., diğer bir deyişle finansal olan ya da olmayan, varlıkların fiyatlarının anlamlı nedenlerle açıklanamayacak şekilde yüksek seviyelerde seyretmesi olarak tanımlanabilir. Bir ekonomide var olan balondan kurtulma yöntemleri ise biraz daha karmaşık: ya o balonu bilindik yöntemler dışında bir yöntem geliştirerek söndürmeniz lazım ya da balonun patlamasını bekleyerek sonuçlarına razı gelmeniz.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Konut Fiyat Endeksi ile ülke genelinde konut fiyatlarına ilişkin değerlendirmeyi bizlerle paylaşıyor. Yakın dönemli veriyi incelediğimizde konut fiyatları halen artış yönünde seyretse de artışın hızı 2017 yılında azalmış görünüyor. 2016 yılında yıllık ortalama %12,3 artış gösteren konut fiyatları 2017 yılında %10,5 düzeyinde artış gösterdi. 2017 yılında İstanbul’da konut fiyatları %5 artış gösterirken enflasyon düzeltmesini devreye aldığımızda reel artış %-6,1 düzeyinde gerçekleşti. Diğer bir deyişle, İstanbul’da reel bazda konut fiyatları 2017 yılında azaldı.
Öte yandan bina inşaatı maliyetleri ise konut fiyatlarından daha hızlı bir şekilde artış gösteriyor. Türkiye İstatistik Kurumundan (TÜİK) elde edilen Bina İnşaatı Maliyet Endeksi verilerine göre 2016 yılında yıllık bazda ortalama %7,7 artış gösteren bina inşaatı maliyeti 2017 yılında hızlanarak %19,7 düzeyinde artış gösterdi. Maliyet tarafından gelen yüksek artış hiç kuşkusuz bir varlığın fiyatı üzerinde de yukarı yönlü baskıya yol açıyor. Bu sebepledir ki, 2017 yılındaki konut fiyatlarındaki artışın maliyet tarafından gelen baskıyla açıklanabilmesi de mümkün.
Sayın Cumhurbaşkanımızın 15 Temmuz darbe girişiminin hemen ardından bankalara yaptığı çağrı vesilesiyle aylık bazda %0,92’ye kadar gerileyen konut faizleri geride bırakmak üzere olduğumuz ayda son 22 ayın en yüksek seviyesine ulaştı. 2018 yılının Şubat ayında %1,15 ile yeniden aynı seviyeye ulaşan konut kredisi faiz oranları son 22 ayın en yüksek seviyesinde seyrederek ipotekli konut satışlarında gözlemlenen azalışın da temel sebeplerinden birisini teşkil ediyor. Öyle ki, ülkemizdeki konut satışlarının üçte birini oluşturan ipotekli konut satışları geçtiğimiz ayda %27,8 düzeyinde azalış gösterdi. Yine TCMB’nin Konut Sektörü 2017 Yılı Genel Değerlendirme Raporuna göre “konut kredisi” anahtar kelimesinin Google Trends kullanılarak oluşturulan ve konut kredileri için öncü gösterge olarak kabul edilebilen arama hacmi endeksi de 2018 yılının ilk iki çeyreğinde konut kredilerinin adedinin de yıllık bazda gerileme göstereceğini ifade ediyor.
Konut kredilerinin faiz oranları ve bina inşaatı maliyetleri yüksek seyretse de genel görünüme baktığımızda konut arzının halen artış yönünde hareket ettiğini gözlemliyoruz. Yasal düzenlemeler ve dönemler itibarıyla bölgesel fiyat düzeltmeler konut sektöründeki talebi destekleyen unsurlar olurken son dönemlerde konut fiyatlarındaki nominal artışın sınırlı düzeyde kaldığını ve dolayısıyla sektörde bir balondan bahsetmenin henüz çok zor olduğunu görüyoruz.
Konuyla daha ayrıntılı olarak ilgilenmek isteyen değerli okuyucularımız için İktisat ve Toplum Dergisinin 89. Sayısında yayınlanan Osman Aydoğuş’un “Konutta Sıkıntılar Büyüyor” başlıklı yazısını da öneriyorum.
Yazarın diğer yazıları 21.3.2018 -DÜNYA ISINDIKÇA DAHA HIZLI DÖNÜYOR 14.3.2018 -KENDİME YENİ BİR BEN LAZIM 7.3.2018 -PARAYLA SAADET OLMAZ 28.2.2018 -ÇİN YİNE YAPILMAYANI YAPIYOR 21.2.2018 -ÇANKAYA TÜRKİYE’NİN 57 İLİNDEN DAHA KALABALIK 14.2.2018 -SANAL PARALARDA BAYRAM HAVASI GERİDE Mİ KALDI? 7.2.2018 -EĞİTİM ŞART 31.1.2018 -KONUT PİYASASINDA HAVA BİRAZ BULUTLU 24.1.2018 -ZENGİNİN ‘BİR DÜNYA’ SERVETİ VAR 17.1.2018 -KÜRESEL BÜYÜMEYE EN ÇOK KATKI SAĞLAYANLAR ARASINDA BİZ DE VARIZ 10.1.2018 -KADININ FENDİ ERKEĞİ YENEMİYOR 3.1.2018 -YILLIK İHRACATTA TARİHİ ZİRVE 27.12.2017 -ÇOK ÇALIŞAN AZ KAZANIYOR 20.12.2017 -GELECEK ÇOK FARKLI GELECEK 13.12.2017 -BÜYÜME BEKLENTİLERİN ÇOK ÜZERİNDE 6.12.2017 -ENFLASYON SON 14 YILIN EN YÜKSEĞİNDE 29.11.2017 -KÜRESEL TİCARET YENİDEN LOKOMOTİF ROLÜNDE 22.11.2017 -GELECEĞİN DÜNYASININ KURALLARI BUGÜNDEN YAZILIYOR 15.11.2017 -İHRACAT SADECE DEĞER CİNSİNDEN DEĞİL MİKTAR CİNSİNDEN DE ARTIYOR 8.11.2017 -DIŞ TİCARETTE GÜÇLÜ TOPARLANMA 1.11.2017 -DEMİR İPEK YOLU’NDA İLK TREN YOLA ÇIKTI 25.10.2017 -TÜKETİCİ GÜVENİNİN KAFASI KARIŞIK 18.10.2017 -İCAT ÇIKAR EVLADIM 11.10.2017 -(K)ÜÇÜK (O)LAMAM (B)ÜYÜMEK (İ)STİYORUM 4.10.2017 -TURİZMDE YÜZLER GÜLÜYOR 27.9.2017 -HER 100 MOTORLU TAŞITIN 9’UNDA 06 PLAKA TAKILI 20.9.2017 -İŞSİZLİK TEK HANE SINIRINDA