15 Haziran 2017 Galatasaray Riva Arazisi İhalesi 2.turu - Galatasaray Sözlük
"hay sıçayım ihalesine" dediğim 2. turdur.
yazmayayım diyorum ama körü körüne yapılan pesimist mesajlara dayanamıyorum. biraz uzun olacak ama okumayı seven arkadaşlar için paylaşıyorum, diğerleriyle işim olmaz.
yorumların beğendiğim bir arkadaş üşenmemiş detaylıca örnekleriyle hesaplamış ve bir sonuç çıkartmış. onun da affına sığınarak paylaşmak istiyorum.
öncelikle ilk tekliften sonra ortalığı yangın yerine çevirenler için bir örnek verelim;
dap yapının şirketi olan eltes’in verdiği rakamları baz alma, onlar fiktif. gsray’ın kasasına 1 milyar tl girmesi için toplam hasılatın 3-3.5 milyar tl civarında, şirketin paylaşım oranının da %35-45 aralığında olması gerekir. bu 2 rasyonun birlikte sunulması gerekiyor. yukarıda ayni yöntem ile 22 şubat 2017 de yapılmış küçükçekmece toki ihalesini verdim. ilk oturumda en yüksek çıkan teklif 200 milyon hasılat 50 milyon tl şirketin payı (yani %25) idi. 2. oturumda ihaleyi kazanan teklif ise 900 milyon tl hasılat, 324 milyon tl şirketin payı (%36) oldu. aradaki farka dikkatinizi çekerim.
şimdi ikinci ihalenin muhtemel tekliflerinin tahminiyle ilgili görüşü verelim;
resmi makamların (gelir idaresi bşk) 68 nolu emlak vergisi kanunu genel tebliği kapsamında 2017 için belirlediği arsa hariç “kaba artı ince inşaat” m2 birim maliyet tablosunda lüks mesken inşaatlar için verilen ortalama rakamlar şöyle: betonarme karkas yapılar 1375 tl/m2, yığma kargir meskenler için 1080 tl/m2. villalar genelde yığma kargirdir, bazı yapı elemanları ise betonarmedir örneğin döşemeler. bazı villalar betonarme olarak inşa edilebilir yani tüm taşıyıcı sistemleri (kolonlar, kirişler, döşemeler) betonarmedir ancak 2 katlı bir villa için betonarme kolonlara ve kirişlere gerek yoktur, sadece döşeme betonarme olur o da isteğe bağlıdır. yığma inşaatta kolonların görevini taşıyıcı tuğla duvarlar üstlenir. o zaman, bu birim maliyetleri baz alırsak ikisinin ortalamasını yani 1200 tl/m2 baz alabiliriz. rivadaki villaların taban alanı 125 m2 olur, arsa 600 m2 olacağına göre her bir villa başına 475 m2 peyzaj gerekecek. artı müştemilatı da eklemeliyiz. bunlardan gelecek olan maliyeti 1200 tl yi %25 artırarak ve 1500 tl/m2 ye çıkarak denkleme dahil edelim. ek olarak 870 dönümlük arazinin kamuya terk edilecek olan kısmından ortaya çıkacak maliyet için de villalarda 100 tl/m2 ek bir maliyet varsayalım. oldu 1700 tl/m2. önceden öngörülemeyen risk faktörleri ve klima, ısınma, tesisat vs gibi masraflar için de biraz ekleme yaparsak, brüt alan başına bu villaların inşaat maliyeti “arsa hariç kaba ve ince inşaat” babında 2000 tl/m2 olur. çarpı 250 m2 dersek villa başına arsa hariç inşaat maliyeti 500,000 tl olur yani 150,000 dolar civarında villa başına toplam inşaat maliyeti (arsa hariç) ortaya çıkıyor.
villa başına arsa hariç inşa maliyetini brüt kullanım alanı başına 2000 tl/m2 den 500,000 tl (150,000 dolar) olarak bulmuştum yukarıda. bu villaların satış fiyatı tahminimce 1 milyon dolar civarında olacaktır, demek ki arsa hariç maliyetin 6 katı gibi bir fiyattan satılacaklar. unutmayın, bu maliyet arsa hariç toplam maliyettir. arsa karşılığında müteahhit hasılattan belirli bir yüzdeyi arsa sahibine vermeyi taahhüt etmektedir. hesabımızı biraz daha açalım: 900 adet villa karşılığı toplam hasılat 900 milyon dolar oldu. bunun %40’ını (360m dolar) arsa sahibine yani şirkete (ekgyo + gsray) verdiler. müteahhide 900-360=540 milyon dolar kalacak. ekgyo+gsray’a düşen 360 milyon doların %80 i yani kabaca 300 milyon dolar derneğin kasasına girecek, geri kalan 60-70 milyon dolar da ekgyo’nun kasasına. 300 milyon dolar 1 milyar tl yapar yaklaşık. zaten 500 milyon tl avans almışlardı. demek ki dernek bir 500 milyon tl daha tahsil edecek. tabii bu rakamlar asgari oluyor yani altı yok üstü var. olur da emsal 0.2 den 0.4 çıkarsa villaların taban alanı daha büyük olur, toplam kullanım alanı da 2 katına çıkar, fiyatı 2 katına çıkmasa da yaklaşır ve 1.5-2 milyon dolar arası olur ve derneğin kasasına şubatta aldıkları avans düşüldükten sonra net bazda 500 değil de 1 milyar tl ye yakın bir rakam girer.
villa başında maliyet 150k dolar idi, toplam maliyet o zaman 900x0.15=135 milyon dolar olacak. müteahhidin brüt kârı da o zaman 540-135=405 milyon dolar olacak yani toplam hasılatın %45 i kadar. zaten müteahhitler maliyetin 2 katı ile çalışırlar ve 1 tl ye mal ettiklerini 2 tl ye satarlar. rivada ise 55 tl ye mal ettiğini 100 tl ye satmış oluyor müteahhit yani piyasa rayiciyle uyumludur (toplam gerçek maliyet=360+135=495m dolar, hasılat ise 900m dolar). şimdi geri dönüp arsa maliyetini inşaat maliyetine ekleyip satın alanlar nezdinde duruma bakalım: her villa 600 m2 arsaya sahip. bu arsanın rayici nedir? terki yapılmış, belediye imar kanunun 18. maddesi uygulanmış, netin neti bazında villa imarlı bu arsanın metrekaresi 3000 tl civarındadır (bana inanmıyorsanız soruşturun). yani villa başına düşen arsanın piyasa değeri 600x3000=1.8 milyon tl dir ve 500,000 dolar eder. toplam maliyet rakamı da o zaman 150k+500k=650,000 dolar olur. satış fiyatı 1 milyon dolar olacağına göre, villalar arsa dahil toplam maliyetin 1.5 katından satılacak demektir ve bu rakam makuldür yani “satış fiyatı=arsa dahil toplam maliyet x 1.5” formülü makuldür, piyasa rayiciyle uyumludur.
şimdi de emsal ile ilgili örneği verelim;
emsal artışı hemen her zaman olan rutin bir şey, örnek olarak gsray otelini vermiştim, 2.5 emsal ve 5250 m2 net inşaat alanı ile işe başladılar, 7.5 emsal ve 15,750 m2 olarak işi bitirdiler, rivanın mevcut emsalinin en az 2 katına yani 0.4 e çıkması işten bile değil yani 174,000 m2 olan net inşaat alanı büyük bir ihtimalle 400,000 m2 civarına revize edilecek.
son olarak bu ihaleye florya'nın dahil olmadığını da belirterek şu yorumu ekleyelim;
bu rakamlara florya dahil değil, florya ayrı bir projedir, yukarıda verdiğim rakamlar tamamen riva projesi ile ilgili. florya'dan gelecek para yukarıdakilere ilave edilecek, ki oradan da 200 milyon dolar bekleniyor yani 700 milyon tl. florya'dan 2017 de %30 satış kapsamında 60 milyon dolar, 2018 de de %70 satış kapsamında 140 milyon dolar, toplamda da önümüzdeki 1.5 senede 200 milyon dolar gelir bekleniyor.
bu yazılanlar ışığında eğer diyorsanız ki "hayır bu hesaplar yalnış" çıkın doğrusunu paylaşın, onu da tartışalım ama "zaten dursun'da hebele hüübele" argümanıyla gelmeyin. okuyun araştırın konuyu bilen insanlar ne diyormuş bakın.
ordan da örnek vereyim hem de dursun'a en muhalif üyelerden ali güvenç kiraz'dan gelsin;
kendisi de olaya pesimist bakanlardan ancak onun en azından "ya emsal artmazsa" endişesi var. sizin savınız nedir? sadece ve sadece "dursun nefreti".
ayrıca her fırsatı yönetimi eleştirmek için kullanan ahmet özdoğan'ın 1. ihaleden sonra eleştiri yaptığını duydunuz mu? bu bile başlı başına "işler istendiği gibi yürüyor" fikri oluşturur insanın kafasında.
arkadaşlar lütfen rica ediyorum sadece galatasaray ile ilgili de değil herşeyi önce mantık süzgecinden geçirin, sonra araştırın, okuyun, insanlar ne demiş onlara bakın söylenenleri tamamen kabul etmek yerine kendi düşünce süzgecinizden geçirin. söyledikleriniz salt başkalarının söylemi olmak yerine sizin de üzerine düşündüğünüz fikirler olsun.
fraus latet in generalibus.
10 Haziran 2017 12:13 · mahlas kemali