Yönetim Planı Değişikliği İle Asansör Masraflarlarından Zemin Katlar Muaf Tutul - Kat Malikleri ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçlarına İlişkin Konular
Ağustos 10, 2020, 02:59:41 ös
► Yönetim Planı Değişikliği İle Asansör Masraflarlarından Zemin Katlar Muaf Tutul
Başlatan Ozan ÖZEN - KatMulkiyeti.Com, Nisan 10, 2008, 08:49:07 ös
Nisan 10, 2008, 08:49:07 ös Son düzenlenme: Nisan 10, 2008, 09:52:38 ös KatMulkiyeti.Com
5711 Sayılı Yasaya ve Toplu Yapı Tanımına Uyan Bir Anayapıda Yönetim Planı Değişikliği Yapılmış ve Asansör Masraflarından Zemin Katlar Muaf Tutulmuş İse İleride Yönetim Planının Bu maddesinin İptali İçin Dava Açılabilir Mi? Açılırsa Kazanılabilir Mi?
Sayın Üyeler aslında bu konu bir yönetim planı değişikliği yapılacak bir anayapıya yönetim planı hazırlarken yönetim kurulu'ndaki bir görüşme sonucu gündeme geldi.
Şimdi aslında hiç gerçekleşmemiş bu olayı bir inceleyelim.
Kat Mülkiyeti Kanununa tabi binalarda ortak yerleri kullanmamaktan dolayı bunların masrafına iştirakten kaçınılamaz. Ancak bunun aksine hükümler yönetim planına konabilir ve böyle bir hüküm de geçerlidir. Çoğunlukla uygulamada gördüğümüz, bu tür bağımsız kat maliklerinin asansör giderlerinden muaf tutulduğudur.Ama doğru mudur? O konuda yorum yapmak istemiyoruz. Eğer yönetim planında böyle bir madde yoksa, konuyu bağımsız bölüm malikleri toplantısında gündeme getirerek, yönetim planı değişikliği talep edebilirsiniz. Bu toplantıda adil bir karar alınmazsa, Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesine göre, açıkça adalet kurallarına aykırı durumun değiştirilmesi ve adil bir hale getirilmesi için, bulunduğunuz yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir, yönetim planındaki hükmün değiştirilmesini talep edebilirsiniz.
Şimdi bu yorum çokça kullanılan bir husustur. Ancak bu taleple bir mahkemeye giderseniz mahkeme aksi yönde bir karar verecektir. Lehinizde karar verse dahi yargıtay bu kararı bozacaktır. Neden?
1) KAT MÜLKİYETİ KANUNU ORTAK YERLER Madde 4 a bendi "— Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır;
a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlulaf, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığmaklar,..."
2) HUKUK GENEL KURULU KARARI (Y. HGK., 20.12.1972, E. 1969/5-1243, K. 1972/1494.)
Özet 1: "Taraflar KMK. 'nun uygulanmasını kabul ediyorlarsa, asansör giderlerinden sorumlu tutulmaları gerekir.
Özet 2: " Zemin katta oturan kat mâliki de asansör giderine katılmak zorundadır. Yönetim Plânı kat mâlikleri tarafından oybirliği ile kabuledilmemişse, Yönetim Plânı'nda yazılı olan ödeme sekli geçersizdir."
Dava, apartmanın müşterek giderlerinden olan asansör tamirvebakım masraflarından davalının payına düşen liranın tahsili isteğinden ibarettir. Davalı vekili müvekkilinin dairesinin zemin katta olup asansörden yararlanmadığı nedeniyle ve apartman yönetim planının 6 ncı maddesindeki (dükkanlar ve zemin kat ile birinci kat asansör bakım masraflarından ve dükkanlar aynca kalorifer masraflan ile merdiven elektrik sarfiyatından muaftır) hükmüne dayanarak davanın reddini savunmuştur.
Yani ne oldu ? Ortada bir yönetim planı var. Orada zemin katların asansör masraflarına katılmayacağı yazıyor. Dolayısı ile açılan icra davasına borçlu itiraz ediyor. Ancak mahkeme kararında direniyor. Yargıtay tekrar karar veriyor. Bütün kat malikleri tarafından imzalanmış bir yönetim planı olmadığı için (bu yüzden de ilgili yönetim planını geçerli saymıyor) ve taraflar duruşmada kat mülkiyeti kanunu uygulamasını kabul ettikleri için KMK.'nin 20. maddesi gereğince davalıyı haksız buluyor. YANİ ZEMİN KATIN ASANSÖR PARASI ÖDEMESİNE HÜKMEDİYOR.
2) HUKUK GENEL KURULU KARARI (Y. 18. HD., 14.06.1999, E. 1999/6211, K. 1999/7670.)
Özet : "Bütün kat mâliklerinin özgür iradesi ile oluşturulan birsözleşme niteliğindeki Yönetim Plânı hükümlerine ilke olarak müdâhale edilmemesi gerekir. Ancak, kanunun buyurucu kuralların ıihlaleden, aynî hak değerinde bir hak oluşturan YönetimPlânı hükümleri mahkemece iptal edilebilir."
Dava dilekçesinde yönetim planının yasaya aykırı olan maddelerinin iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.,.
Bağımsız bölüm sahibi olan davacılar, 16.5.1972 günlü yönetim planının 10, 11 ve 30. maddelerinin iptalini dava etmişler, dava kısmen kabul edilerek, yönetim planının 10. maddesinin ilk paragrafında yer alan "banka bu bölümde her türlü tasarrufa'kayıtsız şartsız sahip olacaktır" biçimindeki kuralın iptaline, diğer iptal istemlerinin reddine karar verilmiştir.
Davalının temyiz itirazlan yönünden; öncelikle bir sözleşme niteliğinde olan yönetim planının, dava yoluyla kısmen de olsa iptal edilip edilemeyeceği konusu incelenmelidir.
Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesinin ilk fıkrasında, yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu, 4. fıkrasında, yönetim planı ve değişikliklerinin bütün kat malikleri ile onların külli ve cüzi haleflerini bağlayacağı belirtilmiştir. Yine aynı maddenin 3. fıkrası, yönetim planına karşı kat maliklerinin 33. maddeye göre mahkemeye başvurma hakkını yönetim planı değişikliği ile sınırlı tutmuştur.
Yönetim planının, yapıldığı tarihteki tüm kat maliklerinin özgür iradesi ile oluşturulmuş bir sözleşme sayılmasına ve sözleşme özgürlüğünün sosyal ve ekonomik hak olarak Anayasanın 48. maddesi ile güvence altına alınmış bulunmasına göre, ilke olarak yönetim planı hükümlerine müdahale edilmemesi gerekir. Ancak, gerek Anayasanın genel yaklaşımı, gerek Borçlar Yasasında yer alan sözleşmeye ilişkin hükümler itibarıyla, sözleşme özgürlüğü sınırsız değildir.
Başlıca sınırlandırmalar borçlar Yasasının 19 ve sonraki maddelerinde gösterilmiştir. 19. madde diğerleri yanında Yasanın buyurucu kurallarına aykırılığı da geçersizlik nedeni saymıştır.
Mahkemece bir bölümü iptal edilen yönetim planının 10. maddesinin ilk fıkrasında ana gayrimenkulun bodrum katında bulunan ikinci kalorifer dairesi, kapıcı dairesi ve sığınaklardan ibaret yaklaşık 100 m alanlı yerde, davalı Bankasının her türlü tasarrufa kayıtsız ve şartsız sahip olacağı belirtilmektedir. Bu kural, 634 sayılı Yasanın 2. maddesinin ortak yeri, ortaklaşa kullanmaya veya faydalanmaya yarayan yerlerdir biçiminde tanımlayan b bendine, kapıcı ve kalorifer dairelerinin her halde odak yer sayılacağını öngören 4. maddesine, kat maliklerinin ortak yerlere de ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olduklarına ve buraları da kullanma hakkına sahip olduklarına ilişkin 16. maddesine aykırılık teşkil eder. Ortak yer kavramıyla bağdaşmayan bir düzenleme getiren, Yasanın buyurucu kurallarını ihlal eden, yönetim planı ile ayni hak mesabesinde bir hak oluşturan bu hükmün-iptalinde bir isabetsizlik görülmemiştir.
Davacıların temyiz istemine gelince; projesinde de ayrı tesisatlardan ısıtılan bağımsız bölümlerin, diğer bağımsız bölümlerin yakıt ve kalorifer tamir masraflarına katılmayacaklarına ilişkin 10. maddenin 2. fıkrası, Bankanın reklam yerlerini belirleyen 11. madde, asansör masraflarına, banka şubesi ile zemindeki dükkanların katılmayacağına ilişkin 30. madde ile getirilen düzenlemelerde Yasanın buyurucu kurallarına aykırı ya da muhik olmayan bir husus bulunmadığından bu maddelere ilişkin iptal isteminin reddinde usul ve yasaya aykırılık yoktur.Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı deliller ile kanuni gerektirici sebeplere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün onanmasına... (Y. 18. HD., 14.06.1999, E. 1999/6211, K. 1999/7670.)
Yani ne oldu ? Ortada bir yönetim planı var. Orada zemin katların asansör masraflarına katılmayacağı yazıyor. Kat Malikleri bu maddenin iptali için dava açıyorlar. Mahkeme bu iptale ilişkin kararında iptali gerek görmüyor. Davalılar karara itiraz ediyorlar. Hukuk genel kurulu yasanın buyurucu kurallarına aykırı ya da muhik olmayan bir husus olmadığına karar vererek. Zemin katların yönetim planına uygun olarak asansör masraflarına katılmamasına ilişkin yönetim planının iptali istemini red ediyor. YANİ YÖNETİM PLANINDA YAZILDIGI HALİ İLE "ZEMİN KATLAR ASANSÖR MASRAFLARINA" katılmayacaktır.
4) KAT MÜLKİYETİ KANUNU ORTAK YERLER Madde 4 a bendi'nden çıkan bir başka yorum . Ortak yerler "Sözleşme ile belirtilenler" ve Kanunda belirtilenler /Mutlak ortak yerler" olmak üzere 2 çeşittir.
MUTLAK ORTAK YERLER: . Aşağıda gösterilen yerler ve şeyler her halde "ortak yer" sayılır:
Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular (bahçeler), genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin konulmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depolan, sığınaklar.
Her kat mâlikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler; sıcak ve soğuk hava tesisleri.
Mutlak ortak yerlerin sözleşme ile belirlenmesi de mümkün değildir.
5) KAT MÜLKİYETİ KANUNU ORTAK YERLER Madde 16 içeriğinden çıkan bir yorum . "Asansör, otomat, merdiven, genel giriş kapısı ve benzerleri malikler tarafından kullanılmak suretiyle yararlanılan ortak yerler olduğu için, bu maddede belirtilen "arsa payı ölçüsü" bunlarda geçerli değildir, Bunlardan herkes "eşit bir şekilde" faydalanılır. DİKKAT!!! BUEŞİTLİK PAYLANDIRMA EŞİTLİGİ DEGİLDİR!!!
6) KAT MÜLKİYETİ KANUNU ANAGAYRİMENKULÜN GİDERLERİNE KATILMA Madde 20 a bendi "Madde 20 — (l'inci fıkra 13.4.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanun ile değişik.)
c) (13.4.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanun ile değişik.) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Bu hükme göre, meselâ, asansörü kullanmayan dükkân mâliki de asansör giderlerine katılmak zorundadır.
Bu maddelerin öncelikle açıklanmasının ardından bir son öncesi özet yapalım.
Zemin Kat Malikleri veya Dükkan Kat Malikleri ;
A) Diğer kat maliklerince aralarında Yönetim Planınca belirlenmiş bir anlaşma yoksa; yani yönetim planında "zemin katta oturanlar asansör giderlerinden muaftırlar" şeklinde bir anlaşma yoksa KMK ve yargıtay hükümlerine göre onaylı projede varsa mutlak ortak alan olan asansör giderlerine katılmaktan kaçınamazlar. Asansör giderlerini ödeyeceklerdir. Zemin veya dükkan kat malikleri ; ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek veya başka bahaneler ileri sürmek suretiyle asansörlere ait gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Asansör giderlerini kesinlikle ödemelidirler.
B) Diğer kat maliklerince aralarında TAPU TESCİLİNDE ONAYLI OLAN YÖNETİM PLANINCA belirlenmiş bir anlaşma varsa ; yani yönetim planında "zemin katta oturanlar asansör giderlerinden muaftırlar" şeklinde bir anlaşma varsa KMK ve yargıtay hükümlerine göre onaylı projede varsa mutlak ortak alan olan asansör giderlerine katılmayabilirler.
C) ---B) Maddesinde sözünü ettiğimiz yönetim planı eğer TAPU TESCİLİNDE ONAYLI OLAN YÖNETİM PLANI DEGİLSE veya İDARİ İŞLEM VEYA BAŞKA BİR SEBEPLE YÖNETİM PLANINDA EKSİK İMZA VARSA Asansör giderlerini ödemelidirler.
D) ---B) Maddesinde sözünü ettiğimiz yönetim planı eğer kat maliklerinin KENDİ ARALARINDA USULEN YAPTIKLARI BİR YÖNETİM PLANI İSE Asansör giderlerini ödemelidirler.
E) ---A) Maddesinde sözünü ettiğimiz gibi yönetim planında kat maliklerinin KENDİ ARALARINDA ZEMİN KATTA VEYA DÜKKANDA OTURANLARIN ASANSÖR GİDERLERİNE KATILMAYACAKLARINA DAİR BİR ANLAŞMA YOKSA veya KAT MALİKLERİ GENEL KURULUNDA TÜM KAT MALİKLERİNİN (SADECE TOPLANTIYA KATILANLARIN DEGİL TÜM BAGIMSIZ BÖLÜM MALİKLERİNİN ) KABULÜ İLE ZEMİN KATTA VEYA DÜKKANDA OTURANLARIN ASANSÖR GİDERLERİNE KATILMAYACAKLARINA DAİR BİR KARAR YOKSA veya KAT MALİKLERİ GENEL KURULUNDA TÜM KAT MALİKLERİNİN 4/5 'İNİN (SADECE TOPLANTIYA KATILANLARIN DEGİL TÜM BAGIMSIZ BÖLÜM MALİKLERİNİN 4/5'NİN ) KABULÜ İLE ZEMİN KATTA VEYA DÜKKANDA OTURANLARIN ASANSÖR GİDERLERİNE KATILMAYACAKLARINA DAİR BİR KARAR İLE BERABER TAPUYA YENİ TESCİL EDİLMİŞ BİR YÖNETİM PLANI DEGİŞİKLİGİ OLMAMIŞSA (DİKKAT!!! KAT MALİKLERİ KARARI ALSA DA TAPUYA TESCİL İŞLEMİ YAPILMAMIŞSA KARAR UYGULANMAZ.) Asansör giderlerini ödemelidirler. [/color]
F) ---E) Maddesinde sözünü ettiğimiz gibi yönetim planında kat maliklerinin KENDİ ARALARINDA ZEMİN KATTA VEYA DÜKKANDA OTURANLARIN ASANSÖR GİDERLERİNE KATILMAYACAKLARINA DAİR BİR ANLAŞMA YOKSA veya KAT MALİKLERİ GENEL KURULUNDA TÜM KAT MALİKLERİNİN (SADECE TOPLANTIYA KATILANLARIN DEGİL TÜM BAGIMSIZ BÖLÜM MALİKLERİNİN ) KABULÜ İLE ZEMİN KATTA VEYA DÜKKANDA OTURANLARIN ASANSÖR GİDERLERİNE KATILMAYACAKLARINA DAİR BİR KARAR YOKSA veya KAT MALİKLERİ GENEL KURULUNDA TÜM KAT MALİKLERİNİN 4/5 'İNİN (SADECE TOPLANTIYA KATILANLARIN DEGİL TÜM BAGIMSIZ BÖLÜM MALİKLERİNİN 4/5'NİN ) KABULÜ İLE ZEMİN KATTA VEYA DÜKKANDA OTURANLARIN ASANSÖR GİDERLERİNE KATILMAYACAKLARINA DAİR BİR KARAR İLE BERABER TAPUYA YENİ TESCİL EDİLMİŞ BİR YÖNETİM PLANI DEGİŞİKLİGİ OLMAMIŞSA (DİKKAT!!! KAT MALİKLERİ KARARI ALSA DA TAPUYA TESCİL İŞLEMİ YAPILMAMIŞSA KARAR UYGULANMAZ.) ANCAK KAT MALİKLERİNİN TÜMÜNÜN İMZALADIGI , ZEMİN KATTA VEYA DÜKKANDA OTURANLARIN ASANSÖR GİDERLERİNE KATILMAYACAKLARINA DAİR BİR SÖZLEŞME MEVCUTSA Asansör giderlerini ödemeyebilirler. [/color]
ANCAK !!! BU SÖZLEŞME O ANDA SÖZLEŞMEYİ İMZLAYAN KAT MALİKLERİNİ BAGLAR. DAHA SONRA BAGIMSIZ BÖLÜMDE İKTİSAP EDENLERİ YANİ BAGIMSIZ BÖLÜMLERİN BİRİNİN VEYA BİRKAÇININ DEVRİ HALİNDE YENİ KAT MALİKLERİNİ BAGLAMAZ.
EGER BU YENİ KAT MALİKLERİ İTİRAZ EDERLERSE ;
Zemin kat veya dükkan kat malikleri asansör giderlerini ödemelidirler. [/color]
Bu biçimde bütün ihtimalleri yazmış olduk .
Yukarıdaki bilgilerin ışığında ; "5711 Sayılı Yasaya ve Toplu Yapı Tanımına Uyan Bir Anayapıda Yönetim Planı Değişikliği Yapılmış ve Asansör Masraflarından Zemin Katlar Muaf Tutulmuş İse İleride Yönetim Planının Bu maddesinin İptali İçin Dava Açılabilir Mi? Açılırsa Kazanılabilir Mi? " sorusunun cevabı şöyle olmalıdır.
5711 Sayılı yasanın geçici 3. maddesi bilindiği üzere 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve bu kanunda değişiklik yapan, 5711 sayılı Kanunun Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler başlıklı bölümüne göre ; "Kat Mülkiyeti Kanunu’nda değişiklik yapan 5711 sayılı kanunun “Bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planları yürürlülük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu kanun hükümlerine uyarlanır. Yönetim Planı’nda bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim planı değişip, buna göre yönetici seçilene kadar Geçici Yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu Yapı Yöneticisi seçimi en geç yönetim planının değişimini takip eden üç ay içinde yapılır.” şeklindeki geçici 3. maddesine göre hazırlanan “Yönetim Planı’nın kanuna uymayan bölümleri geçersizdir”" detayları ile 28/Mayıs / 2008 tarihine kadar yapılan olağanüstü genel kurul toplantısında kabul edilen yönetim planlarına eklenen " Zemin kat malikleri asansör giderlerine katılmazlar" maddesinin ne kadar geçerliliği ile ilgilidir.
Neticede üstte yazdıklarımızdan tüm kat maliklerinin bu yönetim planı değişikliğine fiziken onay veremeyecekleri açıktır. Acaba bu kat malikleri sonradan yönetim planının bu hükmüne iptal davası açarlarsa , mahkemenin vereceği karar ne olacaktır.
Bu sorunun cevabı yukarıda yazdığımız ; E maddesinde bir ölçüde verilmiştir..
Yasa, 5711 Sayılı Kanunun Geçici 3. Maddesi hükmüne göre toplu yapı sayılan anayapılarda , 28 Mayıs 2008 tarihine kadar yönetim planı değişikliğini tüm kat maliklerinin salt çoğunluk kararına bağladığı için , bu çoğunlukla alınan "yönetim planı değişikliği" geçerli olacaktır.
TANIMI TOPLU YAPI'YA UYAN ANAYAPI KAT MALİKLERİ 28 MAYIS 2008 TARİHİNE KADAR OLAGANÜSTÜ GENEL KURUL İLE TÜM MALİKLERİN SALT ÇOGUNLUGU KARARI İLE YÖNETİM PLANI DEGİŞİKLİGİ SAGLAMIŞLARSA KANUNA AYKIRI OLMAYAN TÜM YENİ YÖNETİM PLANI MADDELERİ GİBİ veya ZEMİN KATTA VEYA DÜKKANDA OTURANLARIN ASANSÖR GİDERLERİNE KATILMAYACAKLARINA DAİR YÖNETİM PLANI MADDESİ AYNEN GEÇERLİDİR. ANCAK YENİ YÖNETİM PLANININ TAPUYA TESCİL EDİLDİGİ TARİHTEN İTİBAREN GEÇERLİDİR. Bu şartlar gerçekleşmişse zemin katta veya dükkanda oturan kat malikleri yönetim planının ilgili maddesine göre asansör giderlerini ödemezler. [/color]
Bu bir hukuk yorumudur.
Ancak yazımın başında belirttiğim gibi ;
" Uygulamada gördüğümüz, zemin kat ve dükkan kat maliklerinin asansör giderlerinden muaf tutulduğudur.Ama doğru mudur? O konuda yorum yapmak istemiyoruz.
cümlemi bir nebze de olsa yorumlamak isterim.
İlgili asansörün ilgili kat malikinin bağımsız bölümünün değerine hiç bir katkısı yok mudur? Kendisi binanın diğer ortak alanları olan çatıya ( örneğin anteni varsa) veya çatıda kazan dairesi veya başka bir tesisi olan yapılar da vardır, buralara çıkmak için veya faydalandığı bu tesislerin işletimi, bakımı ve tamiri için asansörün kullanılması zorunlu ise hiç bir şekilde faydalanmamış sayılmalı mıdır? Zemin kat maliki üst katlarda oturan bir başka bina sakini ile komşuluk yapmama kararı mı almıştır. Veya dükkan kat malikinin üst katta oturan bir sakine servis yapmama gayesi mi vardır? Yani üst katlara çıkmak onlar için uzak bir ihtimal midir.? Ya da çıkmaları gerekirse asansörü değil de merdiven mi kullanacaklardır?
Bu yazının asansör ile ilgili tüm paylaşım sorunlarına bir açıklama getirmesini diler, yazıdaki mantığın diğer ortak tesislerin işletimi ve masraflarının karşılanmasına yönelik benzer soru ve sorunlar için yol göstereceğini umarım.
Linkback: Yönetim Planı Değişikliği İle Asansör Masraflarlarından Zemin Katlar Muaf Tutul
Üye No :13754
Şubat 21, 2018, 02:54:22 ös
Ynt: Yönetim Planı Değişikliği İle Asansör Masraflarlarından Zemin Katlar Muaf Tutul
Mart 30, 2018, 02:51:52 öö #1
Merhaba, konu gayet net bir şekilde açıklanmış. Benim oturduğum sitenin yönetim planında "zemin kattaki bağımsız bölüm malikleri asansör bakım ve işletme giderlerine katılamazlar" diye bir madde var. Ben buna göre;
1- Aidat içindeki asansör masrafının hesaplanmasını isteyerek bu miktar kadar indirim mi talep etmem gerekiyor?
2- Bu sitede oturduğum süre içinde (6 yıl) fazladan ödediğim kısımları da talep etme hakkım var mı?
Üye No :14114
Ocak 25, 2020, 06:43:03 ös
Temmuz 22, 2020, 10:08:30 ös #2
Merhabalar. Öncelikle böyle bir sayfayı ihtiyacı olanların hizmetine açmış olmanızdan dolayı teşekkür ediyorum. Bu form sayfasında tartışma konularına sebep teşkil eden hususlarla ilgili bir takım kavram veya terimlerin doğru ve net olarak anlaşılabilmesi noktasında biraz sıkıntı yaşamaktayız. Bu nedenle çok sık kullanılan bu kelime, kavram veya terimlerinin içeriklerine ilişkin anlamlarını ve tam olarak ne ifade ettiklerine ilişkin açıklamalar konulması talebim olacak. Kanun metinlerinde de açık bir şekilde zikredilmediği için bazı kelimelerim veya terimleri anlamakta zorlanıyor ya da tereddüte düşüyoruz. Bunların en başında ANAGAYRİMENKUL ya da eşamlamlısı olan ANATAŞINMAZ kavramına bir açıklık getirmenizi rica ediyorum. ANAGAYRİMENKUL veya ANATAŞINMAZ'dan kastedilenin bir ARSA veya bir BLOK (Bina/Apt.) veya arsası ile birlikte (yani, varsa, ortak yer ve tesisleri ile birlikte) bir BLOK (Bina/Apt.) ya da BLOKLAR olduğunu anlayabiliyoruz. Ancak; hüküm ihtiva eden kanun metinlerinden çoğu kez kastedilenin, sadece ortak yer ve tesisler ile birlikte blok yapıları da kapsayan (tapuda da 'taşınmaz' diye ifade edilen)imarlı parselin tamamının mı yoksa, (birden çok parselden oluşan) bir ADA'nın mı, yoksa sadece bir parsel üzerindeki Blok Yapının mı, yoksa, aynı parsel üzerinde kurulu bulunan Blok Yapıların tamamımın mı kastedildiği net olarak anlaşılamamaktadır. Öncelikli olarak bu konuda yardımcı olmanızı;
İkinci olarak ta, daha muvazaalı olan şu sorumu cevaplandırmanızı rica ediyorum: Site denilen ve 20 yıldır Toplu Yapı gibi yönetilen bir yerleşim yerinde, Blok Kat Maliklerince seçilmiş Blok Temsilcieri tarafından (sözde) seçimle tayin edilmiş tek bir Yönetim (5 kişilik bir Yönetim Kurulu) var. Usulsüz bir şekilde hep seçilme şansına sahip olduğu için, 6 yıldır hep iktidarda kalmayı başaran(!) bu yönetim, tüm usulsüzlüklerini (kendi açısından haklı olarak) mevcut Yönetim Planı'na dayanarak SÜRDÜRMEKTEDİR. Söz konusu Yönetim Planı kat irtifakı tesisi işlemi sırasında (14 yıl önce)Yapımcı firma/şirket tarafından hazırlanıp, imzalanarak tapuya verilmiş tek bir bir Yönetim Planıdır. 5711 uygulaması gereği Toplu Yapıya geçilmemiştir. Blok yapılar, 1'er parselden müteşekkil 3 ayrı adaya ait parseller üzerinde kuruludur. Bu ada/parseller birbirine bitişik yada komşu olmadığı gibi adalar arasında kamuya açık imar yolları, sokaklar ve caddeler ile ayrıca yine kamusal alan niteliğinde olan Cami, okul, kapalı spor salonu gibi kamu hizmet binalarının yer aldığı kamuya ait başka adalar ve bu adalara ait parseller bulunmaktadır. Ayrıca, bu 3 adayı ve bunlara ait parselleri birbirine irtibatlandıracak, ortak paylı mülkiyete tabi hiçbir ortak alan müşterek yer veya tesisi sözkonusu değildir. Tapu da, bize verdiği cevabi yazısında bu durumu teyid etmektedir. Kısacası (kişisel görüşüme göre) burası Toplu Yapı kapsamında sayılabilecek bir yer olmadığı gibi,Toplu Yapı olduğuna ilişkin herhangi bir resmi/hukuki bir tespit de yoktur. Ancak, burası 20 yıldır (Toplu Yapılar için hazırlanmış, fakat tapu dairesi beyanıyla Toplu Yapıya uygunluğu kabul edilmeyen) tek bir Yönetim Planıyla yönetilmektedir.
Emredici nitelikte olan KMK'nun 28'nci Madde de yer alan;''Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.'' hükmüne göre söz konusu (bizim) Yönetim Planı; hukuki niteliği olan, ilgili herkesi bağlayacak bir yönetim planı mıdır? Dolaysıyla, tüm yönetim faaliyeleri dayanağını bu yönetim planından aldığına göre; yönetim, yönetim kurulu, genel kurul, genel kurul kararları, işletme projesi ve yöneticinin tasarrufları hukuki midir? Yönetici, aidat borcunu ödemeyen kat malikleri hakkında icra takibi yapabilir mi? Çok uzun olduğu için özür diliyor, konunun önem arzediyor olması nedeniyle anlayışla karşılayacağınızı umuyorum. Cevaplarınıza dayanak teşkil edecek Mahkeme Kararı, Yargıtay içtihadı gibi emsal teşkil edecek hukuki karineler ile kanun maddelerini paylaşma lütfunda bulunursanız müteşekkir kalırım. Selam ve dua ile. Kolay gelsin...