6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kan
Av. Ecem Akyıldız
31.05.2012 tarihinde Çevre Bakanlığının görev alanı dahilinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esaslar belirlenmiştir.
AFET RİSKİNİN BELİRLENMESİNDE KAVRAMLAR
6306 sayılı kanunun 2. Maddesinde tanımlandığı üzere ; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar kurulunca belirlenen alandır. Özetle; bir alanın riskli alan olup olmadığı hususunda can ve mal kaybı riski belirleyici olacak olup, bir alanın riskli alan olarak belirlenebilmesi için can ve mal kaybı riskinin birlikte bulunması koşulu aranmaktadır.
2. Riskli Yapı
Kanunun aynı maddesinde tanımlandığı üzere ; riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade etmektedir.
3. Rezerv Yapı Alanı
6306 sayılı kanunun 2. Maddesinde tanımlanan bir diğer önemli kavram olan ; Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanlarını ifade etmektedir. Özetle; kanun koyucu, afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi sırasında, yeni yapılaşma alanı ihtiyaçlarının karşılanmasına yönelik olarak, alternatif yapılaşma alanlarının belirlenmesini öngörmektedir. Zira riskli alan ilan edilmesi suretiyle kentsel alanlarda dönüştürme yapılacak olması, dönüştürmeye konu edilen alanda yaşayan kişilere, en azından dönüştürme sürecinde, yeni bir yerleşim alanı bulunmasını zorunlu kılmaktadır.
Riskli Yapıların Tespiti İşlemi
6306 sayılı Kanunun 3. maddesinde yer alan düzenlemeye göre yapılarda risk tespiti, malikler veya temsilcileri tarafından gerek duymaları durumunda masrafları maliklere ait olmak üzere yetkili kuruluşlara yaptırılacaktır.
Ancak, Bakanlık tarafından da risk tespitinin yapılması istenebilir. Bakanlık tarafından verilen süre içerisinde malikler risk tespitini yaptırmazlarsa, tespitler Bakanlık ya da idare tarafından yapılır ya da yaptırılır. İdare ya da Bakanlık tarafından tespit yapılan ya da yaptırılan durumlarda masraflar, arazi tapusu üzerine ipotek konulmak suretiyle tahsil edilir.
Bir kentsel alanın riskli olup olmadığının tespiti Bakanlık tarafından yapılacaktır. Kanun koyucu riskli alanların belirlenmesine ilişkin ayrıntılı bir düzenleme getirmemiş, tanımda yer alan şekliyle riskli alan, Bakanlık ya da ilgili idare tarafından yapılan tespitler doğrultusunda, Afet ve Acil Durum Başkanlığının görüşü alınarak belirlenen ve Bakanlar Kuruluna Bakanlıkça yapılan teklif üzerine alınan kararla ilan edilmektedir. Riskli alanların belirlenmesine ilişkin ayrıntılar, düzenlenmiş bulunmaktadır. Yönetmelikte yer alan düzenlemeler, bir alanın riskli olup olmadığının tespitine yönelik teknik incelemelerin ayrıntılarını ortaya koymuş, alana ilişkin asgari büyüklük ölçütünü belirlemiş, talebin oluşturulması ve karara bağlanmasına ilişkin idari süreci tanımlamıştır.
Tahliye ve Yıkımların Gerçekleştirilmesi
Risk tespitinin yapılması sonrasında, can ve mal emniyeti açısından riskli durumların bir an önce ortadan kaldırılması gerekir. Riskli durumların ortadan kaldırılmasında, yapının tahliyesi ve yıkımların gerçekleştirilmesi önceliklidir. Yıkım ve dönüştürme uygulamalarında maliklerle anlaşma suretiyle uygulamaları yapmak esastır. 6306 sayılı kanunun 5. Maddesinin 3. fıkrası hükmü uyarınca, yıkımların gerçekleştirilmesinde de öncelikle altmış günden az olmamak üzere süre verilerek maliklerden, tespit edilen yapının boşaltılarak yıkımının gerçekleştirilmesi istenir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulur. Verilen bu süre içinde de tespit edilen yapı maliklerce yıktırılmadığı takdirde; bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır. Aynı maddenin 4. Fıkrası hükmü uyarınca yapılan bildirimlere rağmen maliklerce ya da idare tarafından tahliye ve yıkımı gerçekleştirilemeyen riskli yapılarla ilgili olarak; süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Bakanlık, tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir.
Tahliye ve yıkım sonrasında yapılacak uygulamalar 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinde düzenlenmiş bulunmaktadır. Kanun koyucu uygulama sürecini ayrıntılı olarak şekillendirmek istemiştir. Buna göre;
– Öncelikle riskli bulunarak yıkımına karar verilen yapıların arazilerin tapu kaydı arsaya dönüştürülür. Arsa, maliklerin payları oranında adlarına tescil edilir.
– Tapu kaydında cins tashihi, arsa düzenlemesi ve benzeri konular Bakanlık, TOKİ veya idare tarafından resen yapılır.
– Yıkım sonrasında, maliklere tebligat yapılarak, otuz gün içerisinde karar almaları istenir. Otuz gün içerisinde maliklerin 2/3 çoğunlukla karar alınması durumunda bu karara göre hareket edilir. Karara katılmayan maliklerin payları, Bakanlıkça belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere, açık artırma usulüyle 2/3 çoğunluğa katılan diğer maliklere satılır. Bu payların maliklerce alınmaması durumunda Bakanlıkça talep edilmesi üzerine, rayiç bedel üzerinden hazine adına tescili yapılır. Maliklerin 2/3 çoğunlukla karar alınamaması durumunda Bakanlık, TOKİ ya da idare tarafından, kamulaştırma bedelinin 1/5’i peşin ödenmek üzere kalan miktar beş yılda ödenecek şekilde beş eşit takside bölünerek acele kamulaştırma yoluna gidilebilir.
– Uygulama sürecinin gerektirdiği plan ve projeler Bakanlık tarafından hazırlanabilecektir.
Bir Parselde Birden Fazla Yapı Bulunması Durumu
Uygulama Yönetmeliğinin 15. Maddesinin 7. Fıkrası hükmü uyarınca; bir parselde birden fazla yapının bulunması ve bu yapıların tamamının riskli olarak tespit edilmesi haline, bu yapıların birlikte değerlendirilmesi ve yapılacak uygulamaya, sahip oldukları hisseler oranında maliklerin üçte iki çoğunluğu ile karar verilmesi gerekir. Bir parselde birden fazla yapının bulunması ancak bu yapıların bazılarının riskli olarak tespit edilmesi haline ise ilgili tapu müdürlüğünce, parsel üzerinde bulunan yapıların değil sadece riskli olarak tespit edilen yapıların kütüğüne “riskli yapı” beyanı işlenir.
Taşınmaz Üzerinde İpotek Bulunması
6306 sayılı Kanunun 6. Maddesinin ilk fıkrasında; riskli binaların sicilinde bulunan aynî ve şahsî haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerhin, riskli bina yıktırıldıktan sonra da hisseler üzerinde devam edeceği düzenlenmiştir. Bu yüzden, uygulamada en çok sorulan ipotekli taşınmazlar da bu madde kapsamında değerlendirilecek ve üzerinde ipotek olması riskli binanın yıktırılmasına engel teşkil etmeyecektir.
Kiracı veya Sınırlı Ayni Hak Sahiplerine Konut ve İşyeri Verilmesi
Uygulama Yönetmeliğinin 14. maddesi uyarınca; müteahhit tarafından, uygulama alanındaki taşınmazların maliklerine konut veya işyeri verilmesinden sonra, arta kalan konut veya işyerlerinin bulunması halinde, belirtilen yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak, en az bir yıldır ikamet edenler veya işyeri işletenler ile 6306 sayılı Kanun uyarınca taşınmazları kamulaştırılanlara bu konut veya işyerlerinden verilmek üzere sözleşme yapılabilir. Kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi veyahut taşınmazları kamulaştırılanlardan konut veya işyeri talebinde bulunanların sayısının artan konut ve işyeri sayısından fazla olması hâlinde, konut veya işyeri verilecekler noter huzurunda gerçekleştirilecek kura işlemi ile belirlenir.
İkamet Edilmeyen Yapılar
Uygulama Yönetmeliğinin 7. Maddesinin ilk fıkrası uyarınca; inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metruk olması veya bir kısmının yıkılması nedeni ile yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilemez.
Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesi uyarınca; anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Kanunda belirtilen yardım ve desteklerden faydalanabilmenin şartı riskli binanın anlaşma ile tahliye edilmesidir. Bunun dışında maddenin geri kalan kısmı şu şekilde düzenlenmiştir: “(1)...Kira yardımı aylık 600 Türk Lirasını geçemez. Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 ay ve Kanun kapsamında anlaşma yolu ile kamulaştırılan yapılarda 5 aydır. Riskli alanlarda kira yardımı süresi 36 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir. Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi yıllık değişim oranında güncellenir. Maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine, sahip oldukları veya kullandıkları Kanun kapsamındaki bütün yapılardan dolayı kira yardımı yapılabilir. İnşaat halinde olup içinde ikamet edilen yapılarda kira yardımı veya faiz desteğinden, sadece inşaat halindeki yapıda ikamet eden malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi faydalanır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması hâlinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilir. (2)Yapılacak kira yardımının beş aylık miktarı, taşınma masrafları da dikkate alınarak defaten ödenebilir. Bu durumda, yardım süresi defaten ödemenin yapıldığı aydan itibaren hesap edilir. (3)Birinci fıkrada belirtilen yapılarda; kiracı olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, birinci fıkraya göre belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar, sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere ise beş katı kadar defaten kira yardımı yapılabilir. (4)Kira yardımı başvuruları; tahliye tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde, Bakanlıkça belirlenecek bilgi ve belgelere istinaden riskli alan veya rezerv yapı alanlarında ilgili kuruma, riskli alan dışındaki riskli yapılarda ise Müdürlüğe yapılır.”
6306 sayılı kanun ve bu kanunun sonucunda yapılacak tüm işlemler ile ilgili olarak mağduriyet iddiasında bulunan tüm taraflar ilgili işlemi öğrendikleri/tebliğ aldıkları tarihten itibaren 30 gün içerisinde idari yargıda iptal davası açabilirler. Bunun dava süresince geri dönülmez sonuçlar doğmaması adını idare mahkemesinden aynı zamanda yürütmenin durdurulmasına karar verilmesi istenir.
Yürütmenin durdurulmasına ilişkin karara karşı, kararın tebliğini izleyen günden 7 gün içinde bir defaya mahsus olmak üzere Bölge İdare Mahkemesine itirazda bulunulabilir. İdare mahkemesinin vereceği karara karşı ise kararın tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde Bölge İdare Mahkemesine başvurulabilir. Bölge İdare Mahkemesinin kararına karşı da, kararın tebliğinden itibaren 30 gün içinde temyiz yoluyla Danıştay’a başvurulabilinir.
Bunun yanı sıra kentsel dönüşüm sırasında arsa payı düzeltilmesi davaları ile karşılaşılmaktadır. Gerek 2/3 oranının sağlanmasında mevcut arsa payı dikkate alınacağından gerekse arsa haline dönüşen taşınmazın paylaştırılmasında arsa payına göre bir dağılım yapılacağından; arsa payının düzeltilmesi yapı maliklerince önem arz etmektedir. Bu nedenle kat irtifakı kurulurken veya kat mülkiyetine geçilirken tesis edilen arsa payının bağımsız bölümüne orantısız bir şekilde kurulduğunu iddia eden taraf, arsa payının yeniden dağıtımı için dava açabilmektedir. Arsa payı düzeltim davalarında bilirkişi arsa payı tahsis edildiği tarihteki dairenin değerine, cinsine, konuma, cepheye, yüksekliğe, manzaraya vb. kriterlere göre apartman üzerindeki arsa paylarını yeniden belirleyecektir.
Taner Alpaslan & Gökhan Kanal “Kentsel Dönüşüm” makale ile,
Prof. Dr. Nusret İlker Çolak “Kentsel Dönüşüm Mevzuatının Hukuksal Değerlendirmesi” tebliğinden yararlanılmıştır.