18 Aralık 2019, Çarşamba / 09:02
Dünya'dan Alaattin Aktan bugün köşesinde "Şimdi de satışı faiz indirimi mi düşürdü?" başlıklı yazısına yer verdi. İşte yazının detayları;
Konuttaki durumdan söz ediyoruz. Kamu bankaları devreye sokuldu ve faiz oranları önce yüzde 1’in altına indirildi, sonra şartlar daha da zorlandı ve daha düşük oranlar gündeme geldi. Tüm faizlerde zaten genel bir düşüş eğilimi vardı ve kamu bankalarını özeller de izledi, faiz üç beş ay öncesine göre hatırı sayılır oranda düştü.
Ama ne oldu; faiz düşüşünü fırsat bilenler sanki vatandaş konut almak için kuyruğa girmiş gibi hemen fiyatları artırma yoluna gitti ya da gitmeye çalıştı. Önce sıfır konutlarda
gözlendi bu fiyat artırma çabası, doğal olarak bu eğilim ikinci el konut satacaklara da yansıdı.
Faiz indirimiyle birlikte konut satışında eylülde bir atak yaşandı; hem ilk satışlarda, hem ikinci el satışlarda. Eylül ve ekim görece yüksek sayılabilecek satış düzeyiyle geçildi ve kasıma geldik, çok önemli boyutta olmasa da bir gerileme yaşandığı gözlendi.
Konut almak isteyen ve bunu erteleyenler eylül ve ekimdeki düşük faizleri fırsat olarak görmüş ve alıma yüklenmişlerdi. Ne var ki fiyatlar kıpırdamaya başlayınca ve zaten konut almak isteyip bunu erteleyenler alımlarını büyük ölçüde gerçekleştirince alım da hız kesti.
Ekimde 143 bine yaklaşan toplam satış kasımda 138 binde kaldı. İlk el satış 50 binden 49 bine, ikinci el satış 93 binden 89 bine geriledi.
Düşüş ipotekli satışlardan kaynaklanıyor
TÜİK’in Tapu ve Kadastro GenelMüdürlüğü verilerine dayandırdığı açıklamaya göre kasımda ekime göre ortaya çıkan gerileme tümüyle ipotekli satışların azalmasından kaynaklandı.
İlk satışlarda da, ikinci el satışlarda da ipotekli olarak gerçekleştirilenler kasımda ekimin altında kaldı. Buna karşılık ipotek tesis edilmeksizin gerçekleştirilen satışlar arttı.
Buradaki mesajı iyi okumak gerekir. Faiz çok düştü, çok düşürüldü ama vatandaş yine de kredi kullanmaya yanaşmıyor, yanaşmak istemiyor.
Üstelik ipotekli satışlardaki gerileme yalnızca kasım ayıyla sınırlı değil. Hem ilk satış, hem ikinci el satışta ekimde de eylüle göre gerileme olmuştu.
Tablomuzda kırmızı ile işaretlediğimiz bölümde ipotekli satışlardaki canlanmayı ve sonrasında hızın nasıl kesildiğini izlemek mümkün.
Faiz düştü diye konut fiyatlarına zam yapılmasının etkisini eylülde zirve yapan ipotekli satışların sonraki iki ayda gerilemesinden kolaylıkla gözleyebiliyoruz.
Piyasadan gelen bilgiler, faiz indiriminin ardından zam yapmayı tercih eden ve ellerindeki sıfır konutları görece yüksek fiyattan satmayı uman şirketlerin şimdi yeniden yavaş yavaş fiyat indirimine gittiği yönünde.
Artış hızı ekimde yüzde 0.77’ye indi
Bu arada konut fiyatlarındaki değişimi ölçen Merkez Bankası ekim ayındaki artış oranını yüzde 0.77 olarak hesapladı.
Merkez Bankası’na göre konut fiyatları temmuzda yüzde 1.25, ağustosta yüzde 1.10, eylülde ise yüzde 1.14 artmıştı. Son gelen bilgiler kasım ve aralıkta negatif bir oran görülebileceği yönünde.
Kıyaslama bir önceki ay ile mi, geçen yıl ile mi yapılmalı?
Veri değerlendirmesinde kıyaslamanın hangi dönemle yapılacağı çok önemli. Her veriye göre farklı bir yöntem izlemek gerekir. Ama bundan daha önemli olan, aynı verinin kimi zaman
bir önceki ay ile, kimi zaman da bir önceki yıl ile kıyaslanması gerektiğidir.
Birkaç örnek verelim. Herhangi bir aydaki fiyat artış ya da azalışını bir önceki aya bakarak değerlendirmenin hiç anlamı yoktur. Fiyat değişiminde mevsimsel etkiler çok fazladır, bu yüzden kıyaslamayı mutlaka aynı aylar bazında yapmak gerekir.
GSYH büyüklüğünü bir önceki dönemle kıyaslamak da bir anlam ifade etmez. Bu yüzden kıyaslama bir önceki yılın aynı dönemiyle yapılır.
Konut satışına gelirsek iki türlü kıyaslama yapmak mümkün. Çünkü konut satışında mevsimsellik etkisi neredeyse hiç yok. Geçen yılla da kıyaslama yapılabilir, bir önceki ayla
da. Ama şimdi tutup ekonominin adeta dibe oturduğu geçen yılın kasım ayıyla yapılacak bir kıyaslama bizi yanlış değerlendirmeye götürür.
Konut satışı kasımdan kasıma tam yüzde 54 artmış durumda. Şimdi bu orana bakarak “Harika, inşaat sektörü şaha kalktı” diyebilir miyiz? Eğilim nasıl, ona bakmak gerekir,
yani önceki aya göre olan duruma. Ayrıca toplam satış değil, ilk satış önemlidir. İlk satışlarda on bir ay toplamında geçen yılın hala dörtte bir altında olduğumuzu unutmayalım.
Hep kendine yontanlara dikkat!
İnşaat sektöründe bir de verileri yalnızca kendi cephesinden okuyan ve kitlelerin de öyle okumasını isteyenler var. Bunlar, konutla ilgili olarak “2020’de satışlar patlayacak” diyor.
Satışlar gerçekten patlayacaksa fiyatlar da artacak demektir. Bunu söyleyenlerin şimdi 500’e satacaklarını 2020’de 750’ye satma şansları varsa, ki kendileri öyle ima ediyor, satışlarını şimdi olabildiğince ertelemelerinde ve gelecek yılı beklemelerinde yarar var.
Hem fiyatlar çok artacak diyecek, hem de bugün düşük(!) fiyattan satış yapabilmek için uğraş vereceksiniz. Vatandaşı bu kadar da düşünmeyin!