250 m2 arsaya 3 veya dört kat bina [Arşiv] - İnşaat Forumu- Yapısal.Net
Orijinalini görmek için tıklayınız : 250 m2 arsaya 3 veya dört kat bina
trbzn_196712-12-2009, 15:55arkadaşlar 250 m2 arsa ya 3 veya 4 kat bina yapılabilirmi, yapılırsa maliyeti ne olur
sivil12-12-2009, 17:11Arsanızın bağlı bulunduğu belediyeden imar durumunu soruşturun. Bu belgede arsanızın % kaçını kullanabileceğiniz, kat adediniz ve yüksekliğiniz , ön,arka,yan bahçe çekme mesafeleriniz v.b bilgiler verilecektir.Verdiğiniz 250 m2 bilgisi birşey ifade etmez.....
hakan.ins12-12-2009, 19:06Öncelikle yapının imarı ile ilgili bilgileri bulunduğunuz bölgenin belediyesine başvurarak almalısınız daha sonraki etapta proje maliyetini hesaplayabilirsiniz
EMEK YAPI MÜHENDİSLİK
TEL : 0 232 452 00 35
GSM : 0 555 315 12 54
0 539 976 55 97
MAIL : emekyapimuhendislik@ttmail.com
avniunel13-12-2009, 18:04Arsa değeri hariç, imar koşullarına uygun olarak hazırlanmış bir proje ile hesaplanan inşaat alanı kesinleştikten sonra normal bir kalitede (ortalama bir işçilik ve malzeme kalitesi ile) yaklaşık 450-500TL/m2 civarında mal olabilir diye düşünüyorum. Burada arsanın yeri, yapılaşmaya uygunluğu, zemin yapısı çok önemli olup bu kısımlarda çok büyük maliyetlet oluşmayacağı kabulü ile değer tahmini verebiliyorum. Aynı görünüm ve kalitede dahi olsa hiç bir binanın diğer başka bir bina ile tıpa tıp aynı birim maliyette çıkamayacağını düşünüyorum, akla hayale gelmeyecek masraflar çıkabilir, bunlar yerine göre küçük, bazen büyük farklılıklar oluşturabilir. Örneğin ulaşımı güç bir yerde inşaat yapıyorsanız ulaşım giderleri maliyeti etkilecektir, yada kalifiye eleman bulma noktasında sıkıntılar varsa işçilik bedeli yüksek olabilecek, bu durum maliyeti etkileyebilecektir. Bu değerler yaklaşık tahmini bir değer olup, müteahhit kar oranı ile arsa bedeli ve proje maliyeti giderleri bunu dışında hesaplanmalıdır. Değerleme sektöründe yaklaşıl 12 yıllık çalışma hayatım boyunca maliyetleri ve piyasa değerlerini yakından takip etmeye çalışıyorum. Bulunduğum çevrede ortalama bir muhitte, yeni yapı 160m2 lik bir daire 120.000TL bedel ile satışa sunuluyor. Bunun içinde arsa bedeli ve müteahhit karı var. 120.000/160=750TL/m2 maliyet fiyatı. Yaklaşık %25 müteahhit karı kabulü ile arsa+bina değer, yaklaşık 90.000TL kabul edilebilir. 90.000/160=562,5TL/m2 burada kat iritifakında yaklaşık 50 m2 arsa payı olduğu kabul edilirse (ortalama 40-60m2 civarında değişebiliyor, nitelikli özel sitelerde bu orn çok daha büyük olabilir, kabullerimize göre 50m2 uygundur) bahse konu taşınmazın bulunduğu civarda minumu arsa değeri 500TL/m2 kabulü ile 500x50=25.000.TL arsa değeri düşülünce 90.000-25.000=65.000TL yaklaşık inşaat maliyeti olur, 65.000/160=406TL/m2 yaklaşık inşaat birim maliyeti olur. Burada oluşan değerler yaklaşık tahmini değerler olup, piyasa değerlerine yakın değerler olduğu kanaatindeyim. Verdiğim emsal çalışma yerinde ve bölgesinde (düzgün bir arazi yapısı ve sağlam bir zemin yapısı olduğu, şehrin içinde ulaşım problemi bulunmayan bir çalışma alanı olduğu kabulü ile) arsa değeri 400-600 değer aralığında, bina değeri 400-500 değer aralığında, müteahhit karı %20-25 değer aralığında değişebilir. (Proje ve harçlar gibi giderlerin müteahhit karı içinden sağlandığı kabulü ile yaklaşık kabuller çerçevesinde temsili bir hesaplama yapılmıştır.) Bu işlerin sabit bir ölçeği yoktur, değişik etkenlerden dolayı çeşitlilik gösterebilir. Müteahhitin ismi ve yaptığı örnek işler dahi değerlere etki edebilir. Elimden geldiğince tecrübelerime dayanarak bir kaç şey ifade etmeye çalıştım, mutlaka değişik tecrübeler ve görüşler de olacaktır, onları da dikkate almanızı tavsiye ederim. İyi çalışmalar dileğimle. AvniÜNEL
trbzn_196714-12-2009, 20:27Arkadaşlar öncelikle verdiğiniz bilgiler için çok teşekkür ederim
benim öğrenmek istediğim 250 m2 arsaya bina yapılabilir mi? Yani diyelim belediyeden tüm izinleri aldık inşaata başlayacağız 3 veya 4 kat binanın dikilebileceği minimum arsa alını kaç metre karedir? Teşekkür ederim
aaltunn15-12-2009, 00:14Arkadaşlar öncelikle verdiğiniz bilgiler için çok teşekkür ederim
Sadece arsanin 250 m2 oldugu bilgisi ile herhangi bir yorum yapamayiz.Imar capi ile bir mimarin yanina gidip etud istemeniz sart.Cevabi kayitli bir buroya sahip projeci mimar verecektir. (Guncel imar durumu belediyeden teyid edilmeli.Eski capa islenmemis imar degisikligi olabilir.Yola terk islemi yapilmis ama bildirilmemis olabilir vs)
Baska bir yerde bu gibi durumlarla karsilasirsaniz mevcut arsanin imar durumunu mutlaka ogrenin.Emsal vs verilmemisse genellikle yogunluk katsayisi verilir.Yogunluk katsayisi o arsanin uzerinde yapilacak olan toplam insaat alanini verir.Ornegin arsa 250 m2 ve katsayi 2 ise sizin toplam insaat alaniniz 500 m2yi gecemez.Binanin oturacagi taban alani ise hic bir sekilde arsanin %40indan fazla olamaz.Arsaniz 250 m2 ise binanin oturum alani 100 m2yi asamaz.(Yogunluk sisteminde mimar taban alani genis ama yuksekligi gorece az bir bina ile taban alani dar ama yuksekligi gorece fazla bir bina arasinda secim yapma sansina kavusur.Diger hallerde taban alanida toplam insaat alani da belli oldugundan kutle otomatikman cikacaktir.Blok vs islerine girmiyorum)
TAKS ve KAKS denen oranlari da incelemek lazim.TAKS Taban alani katsayisi demektir.Binanin taban alani/arsanin metrekaresi oranidir.Yani TAKS 0,2 ve arsa 250 m2 ise binanizin taban alani maksimum 50 metrekare olur.
KAKS ise Toplam insaat alani/arsa metrekaresi oranidir.KAKS 0,4 ve arsaniz 250 metrekare ise toplam insaat alaniniz 100 metrekaredir.
Yoldan 5 metre komsulardan 3 metre geri cekildikten ve imara uygun arka bahce mesafesi biraktiktan sonra kalan alana KAKS,TAKS katsayilarina gore oturtacaginiz bina alani ve toplam insaat alani belli olur.
Ornek uygulamasi yaparsak.Diyelim ki 15mx15mlik 225 m2 bir arsaniz var.Bunun yola bakan cephesinden 5 metre diger cephelerden 3 metre geri cekildiniz.(arka bahceye dikkat).size kalan alan 9m x 7m olacaktir.yani 63 metrekarelik bir alanda oynayabilirsiniz.TAKS 0,2 ise sizin binanizin taban alani 45 m2 olacaktir.KAKS 0,4 ise toplam insaat alaniniz 100 m2 olacaktir.Yani siz bu durumda kabaca 45 m2 tabanli ve 2 katli bir ev insaa etme hakkina sahip olacaksiniz demektir.Kapali cikmalar ve toplam alana dahil edilecek ve edilmeyecek bolumler gibi detaylara girmiyorum.
aaltunn15-12-2009, 00:31Guncel imar capiyla gittiginiz projeci mimardan aldiginiz etud sonucunda Avni beyin onermis oldugu 500 tl/m2 birim fiyati size kabaca bir fikir verecektir.Mimarlar odasinin sitesinde tip yapilarin kabaca birim fiyatlari mevcuttur.
Kesin bir sonuc isin hazirda mimari,statik,elektrik,mekanik projeniz olmali ve bu proje uzerinden malzeme kalemleri ve tahmini iscilik giderleri bulunmali.
Ancak 1000 metrekarenin altinda imar parselleri cok arzulanan bir durum degildir.Yapi stogu israfina sebep olur.
1000 m2 olsa dahi oransiz boyutlara sahip arsalarda kotu cozumlere sebebiyet verebilirler.Bu sorunlara yol acmamak icin farkli parseller toplanip tek bir buyuk parsel yapilir (tevhid) Tam tersi uygulama ise ifraz olarak bilinir.
Bazi parsellerde imar terki yapilmamistir.Imar terki kentlerdeki uygun altyapiyi tesis etmek icin lazim gelen arsanin kamuya terkidir.Belediye sizden yesil alan yada yol icin arsanizin bir kisminizi terk etmenizi isteyebilir.
trbzn_196716-12-2009, 12:43çok teşekkürler arkadaşlar
Selam 2612-04-2015, 21:14Yeni Ev aldım aldım evin 300 metre kare bir apartman apartmanın 90 metre karesi yola gidiyor toplam 17 kişi oturuyor apartmanda 1 kişi işyeri olarak kulaniliyor bina yiktirsak yeni bina yapıdıhi zaman 90 metre karesi gidecek 5 kat şuanda şimdi de belediye 8 kat veriyor benim burdan zarimi olur karımi olur bana yardımcı OLURSANIZ çok sevinirim
wasudoku12-04-2015, 21:33Aslında basit bir matematik sorusu sizinki. 300 m2 apartmanın zemine oturumu ise 300 x 5 =1500 m2 şuanki kullanım alanınız. 90 yola gittikten sonra 300-90=210 m2 zemin oturumu olacak. 210 x 8 = 1680 m2 yeni kullanım alanınız olacak. Yani kaba taslak hesap ile zararda değil 2 daireye yakın(180 m2) kardasınız. Ama proje çizilirken dikkat edin, 17 kişi oturduğuna göre her kata iki daire yapın, çatı, zemin, bodrum vs. de şuanki kullanıma göre uygun olarak çözmeye gayret edin. Kimi daire sahibi şanslı, kimisi şanssız olabilir. Zorlanılacak durumda noter huzurunda çekiliş yapın, benden tavsiye..