Türkiye’nin son yıllardaki lokomotif sektörü olan perakende ve sektörün en önemli faaliyet alanı olan AVM’lerde son dönemde ülke çapında meydana gelen sosyal ve ekonomik gelişmeler ışığında zorlu bir dönemden geçilmekte. Beraber büyüme eğilimi gösteren perakende sektörü ve AVM’ler son dönemde yaşanan olumsuz olaylardan dolayı kapı girişlerindeki esaslı düşüşler, ekonomik daralmadan dolayı tüketim iştahının azalması, bu doğrultuda perakendecilerin karlılıklarının düşmesi ve dövizde meydana gelen artış sebebi ile artan AVM kiralarından olumsuz etkilenmiş durumda.
Turizmin düşüşü, maliyet artışları ve tüketimi arttırabilmek için yapılan büyük indirimler ile perakende sektörü eskiye oranla oldukça düşük karlılıklarla çalışmakta. Perakende sektörü oyuncularının maliyetlerinin hatırı sayılır bir bölümü olan AVM kiralarının döviz üzerinden tespit edilmiş olması ise perakende sektörü için ayrı bir sıkıntı doğuruyor. Bu nedenlerle perakendeciler AVM yönetimlerinden kur sabitlemesi, kira indirimi veya yerli para cinsinden kira ödeyebilmeleri gibi teşvik taleplerinde bulunmaktalar. Buna karşın finansmanlarının çoğunu yabancı para birimi üzerinden en az 5 ila 9 sene arasında geri ödemeli olarak gerçekleştiren AVM yatırımcıları da gelir fizibilitelerini döviz geliri beklentisi ile gerçekleştirdiklerinden bu taleplere karşı temkinli yaklaşmak durumundalar. Günümüzde ülkedeki 371 AVM’nin 118 adedi TL ile 253 adedi ise döviz ile kira tahsil etmekte. Türk Lirası cinsinden kira tahsil eden AVM’lerin 6 adedi ise Cumhurbaşkanı Sn. Recep Tayyip Erdoğan’ın AVM’lere döviz yerine TL ile kiralama çağrısına cevap vererek güncellemede bulunmuştur.
Bu yazımızda son dönemde ülke çapında yaşanan gelişmeler ışığında perakende sektörü açısından AVM’lerin uyguladıkları kira bedellerinde uyarlama talep edilebilecek durumları değerlendirdik.
Kira Bedellerine İndirim Amaçlı Uyarlama Talep Edilebilecek Durumlar ?
Uyarlama davalarında, 4 koşulun varlığı birlikte aranmaktadır:
Uzun dönemli bir sözleşme sürecinde, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum olmalı,
Bu olağanüstü durum, Kiracı’dan kaynaklanmayan bir nedenle ortaya çıkmalı,
Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan olgular, sözleşmenin ifasının Kiracıdan istenmesi dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede, (olağanüstü durum nedeniyle) değişmeli,
Kiracı, sözleşmenin uyarlanmasını talep ettiği sırada, henüz borcunu ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Uyarlama taleplerinin, talepte bulunan Kiracıların şahıs veya tacir olmaları durumuna göre mahkemelerce nasıl ele alındığı ve bu taleplerin AVM yatırımcıları açısından değerlendirilmesi ise şöyledir:
Kiracıların Şahıs Olması Halinde:
Ülkemiz mahkemelerindeki genel uygulamaya bakarsak uyarlama davalarına ilişkin yerleşik Yargıtay kararlarında; dövizin değer artışının ve enflasyon seviyesindeki değişikliğin genelde ülkemizde öngörülebilir olduğu, ancak yukarıda açıklanan 4 koşulun mevcut olup olmadığına mahkemece her zaman bakılması gerektiği ve özellikle taraflarından birinin gerçek kişi olduğu uyarlama davalarında, dürüstlük kuralı ve hakkaniyet çerçevesinde, kiracının ifa güçlüğü çekiyor olup olmadıklarına da
Kiracıların Tacir Olması Halinde:
Tarafları tacir olan kira sözleşmelerinin uyarlama davalarında ise öngörülebilirlik koşulu, Yargıtay tarafından daha katı yorumlanmakta olup Yargıtay basiretli bir tacirin krizin ve kurlardaki oynaklık riskinin önceden tespit etmesi gerektiğini benimsemektedir. Örneğin Ülkede enflasyonun düzenli seyretmediği bir gerçek olmasına rağmen, uyarlama taleplerinin daha fazla kabul edildiği Şubat 2000 krizi sonrasında yapılan sözleşmeye ilişkin bir uyarlama talebi:
“… Davacı tacirin ekonomik krizin işaretlerinin belli olduğu bir dönemde, Şubat 2001 krizinden bir ay önce taşınmazda kiracı olarak oturmakta iken üstelik bir müzayaka olmadan yabancı para üzerinden kira sözleşmesi yapması, basiretli bir tacir olarak davranmadığını göstermektedir. …”
gerekçesiyle basiretli bir tacirin kriz ortamında, ekonomik değişimleri öngörebileceğinden hareketle reddedilmiştir.
AVM Yatırımcıları Açısından:
Gerek mevzuat gerekse Yargıtay uygulamaları ışığında AVM Yatırımcıları için durum hukuki açıdan daha net görünmektedir. Diğer taraftan, her ne kadar hukuki koruma kalkanı Yargıtay tarafından bir görüş değişikliğine gidilmedikçe sabit ise de; reelde bir AVM’nin sürdürülebilir bir cazibe merkezi olarak devamı marka karmasının gücüne bağlıdır. Bu sebeple hukuki korumaya sahip olsa dahi AVM Yatırımcılarının Kiracı taleplerine kayıtsız kalamayacağı da açıktır; zira büyük resim görüldüğünde sektörün oyuncuları ancak birlikte kazanabileceklerdir.
Bahsettiğimiz mahkeme uygulamaları ve Yargıtay kararları, özetle akla şunu getirmektedir: Türkiye’nin güncel durumu için konuştuğumuzda, enflasyonunun belirsizliği ve geçmişte yaşanan devalüasyonlar veya günümüzde gerçekleşen döviz kuru dalgalanması bir yana; Ülkemizdeki sosyoekonomik gelişmeler ve terör saldırılarının art arda gelmesi, 15 Temmuz 2016 tarihinde gerçekleşen girişim ve takip eden olumsuz gelişmeler ve ABD’deki başkanlık seçimleri gibi yakın tarihte ekonomiyi de etkileyen olaylar sonrasında piyasalarda gidişatının olumsuz olabileceği, özellikle tacirler için öngörülebilir bir husus olacaktır. Yakın tarihte, uyarlamanın unsurlarına ek olarak, misal; enflasyonun 2 katına çıkması ve sair beklenmeyen olağanüstü durum olarak değerlendirilmeyecektir gibi bir formül getiren kararlar çıkmamış olsa bile; geçmiş kararlar ve Yargıtay’ın genel tutumu düşünüldüğünde, mahkemelerin ülkemiz piyasa koşullarının öngörülebilir olduğu yönünde kararlar vermesi yüksek bir olasılıktır.
Yine yukarıda arz edildiği üzere de AVM Yatırımcılarının da sürdürülebilir birlikte kazanım ilkesi ve Tarafların birbirlerine ömür boyu ihtiyacı olacağı gerçeği karşısında her iki Tarafa da uzun soluklu kazanım imkânı sağlayacak ortamın yaratılmasına katkı sağlaması gereği göz ardı edilmemelidir.
Av. Vefa Reşat Moral, Yönetici Ortak
Av. Eylül Bengisu Gümüş
 YHGK 2003/13-599 E. Ve 2003/599 K. sayılı 15.10.2003 Tarihli Kararı