Kat Mülkiyeti Tesisi Nedir ? | Kat Mülkiyeti Kanunu | Topo Hukuk Bürosu
Av. Serdarhan TopoGenelNo Comments 7 July 2017
Kat mülkiyeti tesisi, taşınmazın maliklerinin anlaşması, tek malikin iradesi veya paylaşma davası sonucunda sağlanabilmektedir. Fakat hangi şekil söz konusu olursa olsun her halde kat mülkiyeti tesisinin sağlanabilmesi için birtakım şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Bu şartlardan ilki; kat mülkiyeti tesisi sağlanacak olan binanın kagir olması ve tamamlanmış olmasıdır. Diğer bir şart ise; gerekli niteliğe sahip olan bir binada kat mülkiyeti ancak binanın tamamının bu tarz mülkiyete özgülenmesi şartlıyla kurulabilecektir. Yani binanın bazı bölümlerinde kat mülkiyeti kurmak mümkün değildir. Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için bağımsız bölümlerin ayrı kişilere ait olması gerekli değildir. Ayrıca taşınmazın sınırlı ayni haklarla kayıtlanmış olması da bunun mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine engel değildir.
Kat mülkiyetinin iradi olarak kurulması (KMK m.10) resmi senet ve tapu siciline tescil ile gerçekleştirilecektir. Resmi senet, taşınmaz tek bir kişinin malı ise bu kişinin, birden çok kişinin paylı mülkiyetine tabi ise tüm paydaşların talebi üzerine tapu sicil memuru tarafından düzenlenmektedir. Tescilin Tapu Sicil Müdürlüğü’nde gerçekleştirilmesiyle birlikte kat mülkiyeti kurulmuş olacaktır. Aynı zamanda kat mülkiyeti, ortaklığın giderilmesi davası sonucunda da kurulabilmektedir. Fakat her halde bu dava ile kat mülkiyeti tesisi sağlanması mümkün değildir. Bunun için aranan bazı şartlar vardır: Öncelikli olarak binanın, kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli bir bina olması gereklidir. Ayrıca taşınmazda her paydaşa birer bağımsız bölümün isabet etmesi gerekmektedir. Bu şartların varlığı halinde kat mülkiyetine karar verilebilmesi için ortaklardan birinin talepte bulunması yeterlidir. Fakat şunu belirtmeliyiz ki Yargıtay kararlarına göre şartlar gerçekleştiği takdirde hakim kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermek mecburiyetindedir. Eğer her paydaşa bir bağımsız bölüm düşmesine rağmen bölüm değerler arasında denklik mevcut değilse, değeri daha az olan bağımsız bölümün değeri, bir ivaz ilavesiyle denkleştirilebilecektir. Fakat bazı paydaşlara bedel ödenmesine bazılarına ise kat tahsis edilmesine karar verilmesi mümkün değildir.
Kat Mülkiyetinin Kat İrtifakına Dayanılarak Kurulması
Bir arsa üzerinde inşaat tamamlandıktan ve yapının tamamı için düzenlenecek olan yapı izin belgesi alındıktan sonra kat irtifakı re’sen kat mülkiyetine çevrilebilmektedir. Bu düzenleme 23.06.2009 tarihinde 5912 sayılı Kanun ile yapılan eklemeyle getirilmiş bir yeniliktir. Kat mülkiyetine geçiş, arsa maliki ya da irtifak hakkı sahibi olan ortak maliklerden birinin talebiyle yapılabilecektir. Yapı kullanma izin belgesinin tapu dairesi tarafından alınmasından itibaren 60 gün içerisinde KMK m.12 çerçevesinde tapu dairesi tarafından re’sen kat mülkiyetine geçiş gerçekleştirilecektir. Aynı zamanda şunu da belirtmeliyiz ki kat irtifakı kat mülkiyetine geçiş ile sona erecektir.
Kat mülkiyeti tesisi sağlandıktan sonra kat maliklerinin birtakım hakları ve borçları meydana gelecektir. Öncelikli olarak şunu belirtmeliyiz ki her kat maliki bağımsız bölüm üzerinde münhasır mülkiyete sahip olacaktır. Münhasır mülkiyete bağımsız bölüme özgülenen eklentilerdeki mülkiyet de bağlanmıştır. ortak yerlerde ise kat maliki paylı mülkiyet hakkına sahiptir. Kat malikinin ortak yerlerdeki paylı mülkiyetin sona erdirilmesini isteme hakkı söz konusu değildir.
Kat maliklerinin borçlardan birisi ise dürüstlük kurallarına uygun davranma yükümlülüğüdür. Ayrıca bağımsız bölüm ve eklentisinin özgülenme amacına uygun kullanılması yükümlülüğü de mevcuttur. Örneğin mesken olarak kaydedilmiş olan bağımsız bölümün hastane, dispanser veya klinik olarak kullanılması kesin olarak yasaklanmıştır. Bunun aksine yapılacak olan sözleşmeler geçersizdir. (KMK m.24) Ayrıca bağımsız bölümde ana yapıya zarar verecek nitelikte tesis ve onarım yapmama yükümlülüğü de mevcuttur. Ana taşınmazın bakımı, mimari durumuyla güzelliği ve sağlamlığını koruma yükümlülüğü de vardır.Tüm bunların yanı sıra kat malikinin genel giderlere katılma zorunluluğu söz konusudur. Özellikle bu yükümlülüğe aykırı davranılması halinde borcunu ödemeyen kat malikine karşı şartlar gerçekleştiği takdirde icra takibi, dava yolu veya zorunlu devir gibi durumlar söz konusu olabilmektedir. Konu hakkında daha detaylı bilgi almak için alanında uzman avukata danışılması faydalı olacaktır.
Kentsel dönüşümde uzman avukatımızı arayarak kat mülkiyeti davaları hakkında danışmanlık alabilirsiniz. (0212) 679 32 53
: kat maliklerinin hak ve borçları, kat mülkiyeti anlaşması, kat mülkiyeti avukatı, kat mülkiyeti kanunu, kat mülkiyeti tesisi, kat mülkiyeti tesisi nedir
İnternette Kişi Haklarını İhlal Eden İçerikler
Kat Mülkiyeti Avukatı
16 May 2016 Av. Serdarhan Topo