AVM kiraları düştü, yabancı perakendeci yola çıktı 11-07-2009
11 Temmuz 2009, Cumartesi / 09:12
Türkiye'de alışveriş merkezlerinde kiraların metrekare başına 90 Euro tavanını aşmaması, bazılarında 65-80 Euro düzeyinde olması yabancı perakendeciler için fırsata döndü
Yapı marketler Leroy Merlin, Baumaxx ve hazır giyim markaları Decathlon, Basler, Aftershock ve Bijou Brigette 2009'da Türkiye'ye gelmeye hazırlanıyor
Türkiye'de alışveriş merkezlerinde (AVM) 90 Euro olan metrekare başına azami kira bedelleri yılın ilk yarısında değişmedi ve çoğunlukla 65-80 Euro arasında seyretti. Jones Lang Laselle (JLL) tarafından hazırlanan "Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2009 Yılı İlk Yarı Raporu"na göre, ikincil AVM'lerde kiralarda yapılan indirimler yabancı perakendeciler için fırsata döndü. Yapı marketler Fransız Leroy Merlin ve Avusturyalı Baumaxx'ın yanı sıra hazır giyim markaları Fransız Decathlon, Basler, İngiliz Aftershock ve Alman Bijou Brigitte 2009 yılında Türkiye pazarına giriş yapmaya hazırlanıyor. Türkiye'de uzun süredir ofisi bulunan Amerikalı elektronik devi Best Buy'ın da ilk mağazasını açması bekleniyor. JLL Türkiye Başkanı Avi Alkaş, son yılların büyük çıkış yapan perakende devi Primemark'ı Türkiye'ye gelmesi için davet ettiğini ancak İrlandalı markanın pek yüz vermediğini söyledi.
5 milyon metrekareyi aştı
Nişantaşı bölgesinde kiralarda önemli bir değişiklik olmamasına karşılık, Bağdat Caddesi ve İstiklal Caddesi'ndeki kiralar düştü.
Yılın ilk yarısında, alışveriş merkezleri pazarında toplam kiralanabilir alan yaklaşık 160 bin metrekare arttı.
2009 haziran ayı itibariyle 5.03 milyon metrekareye ulaştı.
İstanbul'da, ilk altı aylık dönemde toplam kiralanabilir alan sadece 51 bin metrekare büyüdü.
İnşaat halindeki 44 proje tamamlandığında İstanbul, 1.62 milyon metrekare perakende alanına kavuşacak.
2010 sonu itibariyle bunun 3.5 milyon metrekareye ulaşması tahmin ediliyor.
2010 sonunda bin kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan 118 metrekareye ulaşacak.
Hızlı büyüme dönemi bitti
Avi Alkaş, "Türkiye, hâlâ Avrupa'nın 9'uncu en büyük perakende potansiyeline sahip pazarı olarak, bir çok Orta ve Doğu Avrupa ülkesinden daha yüksek potansiyel sunuyor" dedi. 2007 yılında yakalanan yüksek çıkışın 2009 yılında hazmedileceğini belirten Alkaş, sözlerini şöyle sürdürdü: "İki yılda sektör 3 kat büyümüştü. Bu bir daha olmaz. Yeni ürünler arayışındayız. Uydu kentler içinde nasıl AVM konseptleri yapabiliriz onu araştırıyoruz. O eski artışları görmeyecğiz. O dönem bitti. Yabancıların Türkiye'ye ilgisi sürerken; Koton, Desa, Boyner ve İpekyol gibi Türk perakendeciler de Batı-Orta Avrupa ve Afrika gibi dış pazarlara açılmaya devam ediyor."
Krize rağmen tüketici güveni ve cirolar arttı
JLL raporundan çıkan bazı ilginç sonuçlar şöyle:
Türkiye'de yavaşlayan perakendeci talebi, yatırımcıların geçici kira teşvikleri sunmasına neden oldu. İndirim kampanyaları nedeniyle perakende cirolarında yavaşlama olmasına rağmen, reel olarak büyüme devam etti.
Tüketici güveni arttı.
Ofis pazarında kiracı talebi yavaşlamasına rağmen, kiracılar daha ucuz olan alt pazarlara yöneldi. Bakırköy, Ümraniye gibi gelişen alt pazarlarda büyüme devam ediyor.
Lojistik pazarı ekonomik daralmadan en çok etkilenen piyasa oldu. Spekülatif projeler beklemeye alındı ancak buna rağmen Türkiye'nin jeo- stratejik önemi lojistik piyasasının potansiyelini önemli derecede artırdı.
Otellerde oda fiyatları geçen yıla kıyasla ilk yarıda yüzde 9.2 düştü.
Mısır ve Erbil Türkiye'deki alışveriş merkezlerine hayran
Bakü, Arnavutluk, Mısır ve Erbil'de de çalışmaya başladıklarını söyleyen Avi Alkaş, "Özellikle Mısır ve Erbil halkları Türk markalarına ve AVM'lere hayran. Ülkemizdeki AVM modellerini ve Türk markalarını kendi pazarlarına taşımak istiyorlar. Paraları çok ama şu anda harcayacak yerleri yok. Bu yüzden büyümek için doğru pazarlar" dedi.
Ofis kiraları yüzde 25 geriledi
JLL raporundaki bazı sonuçlar şöyle:
İstanbul ofis piyasasında yıllık azami kira 2009 'un ilk yarısında yüzde 25 düşerek 350 Euro'ya geriledi.
w iki yıl İstanbul'da gözlenen güçlü kiracı talebi, 2009'un ilk yarısında yavaşladı.
Küresel daralmanın etkisi olsa da merkezi iş alanlarındaki kısıtlı arz, boşluk oranlarının artmasını engelledi.
Aynı dönemde bu oran Prag'da yüzde 10, Moskova'da yüzde 17, Budapeşte'de yüzde 14 ve Varşova'da ise yüzde 4.5 oldu.
2009'un ilk yarısında İstanbul'da yaklaşık 120 bin metrekare ofis alanı eklendi.
İkinci yarıda yüzde 65'i Ümraniye'de olmak üzere 123 bin metrekare civarında A sınıfı ofis arzının gerçekleşmesi bekleniyor.
Ankara ofis piyasasına yaklaşık 73 bin metrekare yüksek kalitede ofis projesinin girmesi bekleniyor.
Güven arttıkça kiralar düştü en çok ofis kiracısı kazandı
Jones Lang Lasalle (JLL) Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2009 Yılı İlk Yarı Raporu'na göre ofis kiraları yüzde 25 düşerek metrekare başına 350 euroya geriledi. JLL Sermaye Piyasaları ve Araştırma Direktörü Dr. Kıvanç Erman, talep azlığı ve kısıtlı arz nedeniyle kiralarda düşüş olduğunu, düşüşün 2009'un ikinci yarısında da sürmesinin beklendiğini söyledi. Erman, ilk 6 ayda en büyük kiralama işleminin Asya yakasında gerçekleştiğini söyledi.
Türk perakende sektörünün ekonomik krizi Avrupa'ya göre daha az zararla atlattığını söyleyen Jones Lang Lasalle Türkiye Başkanı Avi Alkaş, "Mortgage kredilerinde yaşanan sorunlardan dolayı Avrupa'da İngiltere ve İspanya krizi en fazla hisseden ülkeler oldu. Almanya'da tüketimde ne bir artış ne de bir azalma var. Avrupa ülkelerinin genelinde şirketler nakitte kalmayı tercih ediyor. Bu nedenle yatırımlar azaldı, işten çıkarmalar sürüyor. Oysa Türk perakende sektörü bu krizde de kendine bir denge kurmayı başardı" dedi.
Krizde Türk perakendecilerin kira konusunda alışveriş merkezi sahipleriyle özel anlaşmalar yaptığını, döviz kurunu kendilerine göre sabitlediğini belirten Alkaş, "Böylece sektör kendi iç barışını sağladı. Diğer taraftan İTO ve TOBB gibi kuruluşların düzenlediği `Alışveriş için gün bugün' ve `Kriz varsa çare de var' kampanyaları işe yaradı ve halkı alışverişe yönlendirdi. Onun dışında firmaların kendi kampanyaları ve indirimleri de piyasayı hareketlendirdi" diye konuştu.
Alışveriş turizminden de umutlu olduğunu belirten Alkaş, "Özellikle Ortadoğulu turistlerin sayısını artırabilirsek bu sektör için çok iyi olur. Ben açıkçası turizmden çok umutluyum. Zaten sektörde önümüzdeki yılın ortasından itibaren büyümenin başlayacağına inanıyorum. Bana göre bugün ayakta kalma yarın kârlılığı artırma günü" açıklamasında bulundu.
Dünya genelinde gayrimenkul ve finansal yönetim hizmeti sunan Jones Lang Lasalle tarafından hazırlanan `Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2009 Yılı İlk Yarı' raporuna göre, yılın ilk altı ayında tüketici güveni ve perakende ciroları artış gösterdi. Raporu açıklayan Jones Lang Lasalle Sermaye Piyasaları & Araştırma Direktörü Dr. Kıvanç Erman, "Perakende sektöründe geçici kira teşvikleri ve indirim kampanyaları sayesinde cirolarda yavaşlama olmasına rağmen, reel olarak büyüme devam etti ve tüketici güveni arttı" dedi. Kıvanç Erman şöyle devam etti:
"Türk perakendecilerinin mevcut ekonomik koşullarını göz önüne alarak yatırım stratejilerini gözden geçirmeleri, genişleme planlarında ve alışveriş merkezleri projelerinde bir yavaşlamaya sebep oldu. Koton, Desa, Boyner ve İpekyol gibi bazı perakendeciler, ilk altı aylık dönemde Batı Avrupa, Orta Avrupa ve Afrika gibi dış pazarlara açılmayı tercih etti. İyi konuma sahip, doğru konseptli ve doğru kitleye hitap eden alışveriş merkezlerine perakendeci talebiyse sürdü. Çok katlı mağazacılık, yeme-içme birimleri, yapı market ve elektronik marketler gibi kiracıların halen genişleme isteklerinin olduğunu gözlüyoruz."
"Uluslararası perakendecilerin Türkiye'ye ilgisi halen sürüyor. Leroy Merlin ve Baumaxx gibi dünyaca bilinen iki yapı market markası, yılın ilk yarısında Türkiye pazarına giriş yapma kararı aldı. Best Buy ilk mağazasını İzmir'de açmayı planlıyor. Decathlon, Basler, Aftershock ve Bijou Brigette gibi uluslararası perakende markalarının da bu yıl Türkiye pazarına giriş yapmaları bekleniyor. Prada, yılın üçüncü çeyreğinde Nişantaşı'nda kendi mağazasını açmayı planlıyor. Miu Miu, İstinye Park'ta bir mağaza açtı, Harvey Nichols da Demsa ortaklığı sonrası Ankara'da yeni bir mağaza açacak."
Erman, altı aylık dönemde alışveriş caddelerinde yavaşlayan perakendeci talebinin, alışveriş merkezlerinden daha güçlü bir seyir izlediği, aynı dönemde Nişantaşı bölgesinde kira oranlarında önemli bir değişiklik olmamasına karşılık, Bağdat Caddesi ve İstiklal Caddesi'ndeki kiraların düştüğünü belirtti. Yılın ilk yarısında ikincil alışveriş merkezlerinde yatırımcıların kira indirimlerine gittiği, güçlü markaları çekmek isteyen yatırımcıların ana kiracılara ciro üzerinden kira teklifi yaptıklarına değinen Kıvanç Erman, tüm bu kira indirimlerinin geçici bir süreliğine geçerli olduğunu, kontrat kiralarında bir değişim olmadığını aylık metrekare kirası 90 avro olan merkezlerin kirayı 65-80 avroya çektiğini söyledi.
Kıvanç Erman şunları söyledi: "Yılın ilk yarısında, alışveriş merkezleri pazarında toplam kiralanabilir alan yaklaşık 160 bin metrekare artarak 2009 Haziran ayı itibarıyla 5.03 milyon metrekareye ulaştı. İstanbul'da, ilk altı aylık dönemde toplam kiralanabilir alan sadece 51 bin metrekare büyüdü. İnşaat halindeki 44 proje tamamlandığında İstanbul, 1.62 milyon metrekarelik yeni perakende alanına kavuşacak. 2010 sonu itibarıyla bu oranın 3.5 milyon metrekareye ulaşması tahmin ediliyor. Sonuç olarak, Türkiye perakende pazarı önemli ölçüde büyümesine ve 2010 sonunda bin kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan olarak 118 metrekare ulaşacak olmasına rağmen, halen güçlü bir potansiyele sahip. Türkiye, halen Avrupa piyasasının dokuzuncu en büyük perakende potansiyeline sahip pazarı olarak, birçok Orta ve Doğu Avrupa ülkesinden daha yüksek potansiyel sunuyor."
Avi Alkaş da Türk perakende sektörünün Ortadoğu ve Kuzey Afrika'da bir çok ülkeye model olmayı başardığını anlattı.
`Sigara yasağı satışı etkiler'
Geçen yıl 19 Mayıs'ta başlayan ve 19 Temmuz'da daha da genişletilmesi planlanan sigara yasağının alışveriş merkezlerini mutlaka etkileyeceğini belirten Jones Lang Laselle Türkiye Başkanı Avi Alkaş, "Sigara yasağı nedeniyle cirolarda yüzde 50'ye varan kayıplar oldu. Ama bunlar önemli değil. Önemli olan insan sağlığı" diye konuştu.
Sigara yasağı ile birlikte alışveriş merkezlerinde kiralama kavramında da değişiklikler olduğunu ifade eden Avi Alkaş, "Eskiden merdiven kenarlarını kafelere verirdik. Şimdi restoran ve kafelerin daha köşelerde hatta terasta olmasına çalışıyoruz. Açık alanlara taşıyoruz" diye konuştu.
Ucuz ofis arayan Ümraniye'ye gidiyor
Ofis pazarında kiracı talebi yavaşlamasına rağmen, kiracıların daha ucuz olan ofislere ve semtlere kaydığını söyleyen Jones Lang LaSalle Yönetici Direktörü Alan Robertson ise, "İstanbul'da düşen kiracı talebi kiralarda azalmalara neden oldu. 2008 dördüncü çeyreğinde metrekare başına yıllık 480 avro olan yıllık azami kira, 2009 ikinci çeyreğinde yüzde 25'lik bir düşüş ile 350 avroya geriledi" dedi. Robertson, "Azalan kiracı talebi ve yeni ofis arzının artması nedeniyle kiraların 2009'un ikinci yarısında da düşüş göstermesi bekleniyor. İstanbul ofis piyasası Avrupa yakasında Kâğıthane ve Eyüp, Asya yakasında ise Ümraniye'ye doğru gelişiyor. 2009'un ilk yarısında yaklaşık 120 bin metrekare ofis alanı piyasasına giriş yaptı. Bu projelerin başlıcaları Levent'teki Apa Giz, Fulya'daki Selenyum Projesi, Ümraniye'deki Anel Plaza ve Eyüp'teki Flatofis oldu. 2009 yılının ilk yarısında en büyük kiralama işlemleri Asya yakasında gerçekleşti. Bu dönemde en büyük kiralama işlemi yaklaşık 9 bin metrekare ile Anel Plaza'da oldu. Yılın ikinci yarısında yaklaşık 123 bin metkerakare civarında A sınıfı ofis arzının piyasaya giriş yapması bekleniyor, bu projelerin yaklaşık yüzde 65'i Ümraniye'de" diye konuştu.
"Levent'te Eczacıbaşı ve Tekfen Oz tarafından başlanan ofis projesiyle Marmara Forum Alışveriş Merkezi ve Merter Marmara Forum Garden Ofis projesi piyasaya duyulan güvenin devam ettiğinin en önemli göstergesi" dedi.
Satfiye YUVA KİREÇCİ/Radikal
alışveriş merkezleri kiraları