İstanbul Sahipsiz Değil - Mimarlar Odası Raporları
İstanbul IV Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu İstanbul İli,
Zeytinburnu İlçesi, 89 Pafta,771 Ada 12 parsel’de hazırlanan mimari proje odamız mesleki denetimine sunulmuş,
ancak ekli ÇED raporunda belirtilen gerekçelerle çekince ile karşılanmıştır.
MESLEKİ DENETİMDE ÇEVRESEL ETKİ DEĞERLENDİRMESİ
Projenin Adı : Apart Otel-Rezidans Turizm Kompleksi
Müellifi : Tahsin Alpar, Barış Yegena
Yeri : İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, 89 Pafta,771 Ada 12 parsel
Mal sahibi : Marmaratay Gayrimenkul Yatırım A.Ş.
Çekince raporumuza konu olan mimari uygulama projesi; İstanbul İli, Zeytinburnu
İlçesi, 89 Pafta,771 Ada 12 parsel için 06.05.2009 tarih ve 2009/2406 sayılı imar
durumuna göre düzenlemiştir.
Anılan imar durumunun ise; 10.10.2008/42 sayılı Zeytinburnu Belediye meclis
kararı, 27.03.2009 tarih ve 9182 sayılı başkanlık onayı ve 13.03.2009 tarihli
İstanbul Büyükşehir Belediyesi meclis kararına göre düzenlendiği belirtilmiştir.
Anılan imar durumunda; parselin plandaki konumu Turizm tesisi, yapılaşma
koşulları ise ayrık nizamda E:2.50 inşaat emsali ve H=serbest olarak belirtilmiştir.
Meri plan tasdik tarihi olarak ta 10.10.2008/42 sayılı Zeytinburnu Belediye meclis
kararının tarihi olan 10.10.2008 kabul edilmiştir.
Ayrıca; imar durumunda; Donatı alanları kamuya bilâ bedel terk edilmeden uygulama yapılamaz.
01.07.1993 tarihli21624 sayılı otopark yönetmeliği şartları geçerlidir.
Parsel İstanbul Üniversitesi tarafından yapılan 1/1000 ölçekli jeolojik ve
geoteknik haritalarda Bakırköy-Güngören formasyonu alanında kalmaktadır.
Yerleşime uygunluk haritasında ÖA–3 bölgesinde kalmaktadır.
Zemin etüdü raporu alınması zorunludur.
1. Plan onama sınırı 89 pafta 771 ada 12 sayılı parselin sınır olup Turizm Tesis Alanıdır,
2. Zemin etüt ve raporları doğrultusunda uygulama yapılacaktır.
3. Turizm Tesisi Alanında otel, motel, apart otel, toplam inşaat alanının %40 'ı kadar
rezidans müze, kütüphane sergi salonu, lokanta, restaurant, eğlence merkezi, otel
bünyesinde hizmet eden ticari üniteler yer alabilir. Bu alanda E:2,50 zemin kattan
itibaren max:TAKS:0,50 H max:serbest yapılanma şartlarında avan proje İstanbul
Büyükşehir Belediyesi tarafından onaylanacaktır.
4. Bodrum katlar çekme mesafeleri içinde kalmak kaydıyla parsel tamamında
yapılabilir.1. bodrum kat iskân edilebilir. Emsale dahil değildir.
5. Açıklanmayan hususlarda İstanbul İmar yönetmeliği hükümleri geçerlidir."
Söz konusu 27790.493m2 yüz ölçümlü 771 ada, 12 sayılı parsel BDDK. Tasarruf
Mevduat sigorta Fonu ve Yapı Kredi Bankası A.Ş. mülkiyetinde ve14.02. 2002 t.tli
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında ve 21.09.2004 t.tli 1/1000 ölçekli Uygulama
İmar Planında E: 1.00 yapılanma şartlarında Ticaret alanında kalmakta Mahkeme
kararı ile 1/5000 ölçekli planlar iptal edilmiştir.
İstanbul Belediyesi Planlama Müdürlüğünün;
“Parsel bulunduğu zemin kotu itibariyle İstanbul'un Marmara silueti kapsamında
kalmakta olup Tarihi Yarım Adaya çok yakın bir noktada bulunan parseldeki
yapılaşmanın (getirilen yükseklik değerleri net bir şekilde belirtilemediğinden)
İstanbul'un siluetini nasıl etkileyeceği anlaşılamamaktadır.
Zeytinburnu 771 ada 12 parsel 1/100000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni planı ile
eşgüdüm halinde çalışmalarına başlatılan 1/25000 ölçekli İstanbul Nazım İmar
Taslak Planında yeşil alanda kalmaktadır.
Zeytinburnu Kazlıçeşme 771 ada 12 parsele ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan
teklifi ve getirilen yapılanma koşulları (E:2,50) çevre yapılanma şartının çok
üstünde olduğundan yapı, nüfus ve trafik yoğunluğunu artırarak emsal teşkil edici,
ayrıca bodrum katlar emsal harici tutularak iskan edileceğinden verilen emsal
değeri gerçekçi olmamakta ve artan nüfusun ihtiyacı olan donatı alanları
ayrılmadığından Plan Yapım Yönetmeliğine, getirilen özel yapılanma kararları ile
de İstanbul İmar Yönetmeliğine aykırı nitelik taşımaktadır. Ulaşım planlama
Müdürlüğünce ise teklif yalnızca Turizm Fonksiyonu ayrılması şartıyla uygun
Zeytinburnu Kazlıçeşme mahallesi 771 ada 12 parsele ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım
İmar Plan teklifi yapı, nüfus ve trafik yoğunluğunu artırıcı, İstanbul İmar
Yönetmeliğine ve Plan Yapım Yönetmeliğine aykırı, emsal teşkil edici nitelik
taşıdığından yukarıda bahsedilen hususlar doğrultusunda 1/25000 ölçekli Nazım
İmar planının tamamlanmasına müteakip bu planlara uygun hazırlanacak 1/5000
ölçekli Nazım İmar bölge planları doğrultusunda değerlendirilmesi gerektiği"
görüşlerine rağmen; Büyükşehir Belediye Meclis kararı ile teklif plan notları
1no’lu plan notunda Ticaret+Turizm ibaresi iptal edilerek yerine "Turizm Tesis
Alanı" 5 nolu plan notunun iptal edilerek yerine "Turizm alanında otel, toplam inş.
alanının %40 kadar kısmı rezidans, müze, kütüphane, sergi salonu, lokanta,
restaurant, eğlence merkezi, otel bünyesine hizmet eden ticari üniteler yer alabilir."
Yazılarak, 6 nolu plan notunun iptal edilerek yerine "1.bodrum kat iskan edilebilir.
Emsale dahil değildir." Şeklinde düzeltilmiş ve 8 nolu "E=2.5 zemin kattan itibaren
max TAKS=0.50 Hmax=:Serbest, şartlarında avan proje İBB tarafından onaylanacaktır." plan notu ilavesi ile
9 nolu "Bodrum katlar çekme mesafeleri içinde kalmak kaydıyla parsel tamamında
yapılabilir." şeklinde düzeltilerek 16.05.2008 tarih ve 1117 sayılı kararı ile tadilen
uygun bulunmuştur ve 16.08.2008 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanınca aynen
Bu koşullara uygun olarak hazırlanan ve ilgi projenin avan projenin hazırlanmasına
Kaynaklık eden imar durumu ve başkanlık onayında meri plan tasdik tarihi
olarak kabul edilen 10.10.2008/42 sayılı Zeytinburnu Belediye meclis kararı eki
1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Tadilatı teklifinde ise Zeytinburnu 89
pafta 771 ada 12 parsel tasdik sınırı içine alınarak parsel üzerindeki T ibaresi
İptal edilerek TT simgeli Turizm Tesisi Alanı ibaresi yazılmış parselin güney
cephesindeki 10 m olan çekme mesafesi 5 m ye düşürülerek teklif plan
'T-Plan onama sınırı 89 pafta 771 ada 12 sayılı parselin sınır olup Turizm Tesis Alanıdır.
2-Zemin etüd ve raporları doğrultusunda uygulama yapılacaktır.
3-Turizm Tesisi Alanında otel,motel,apart otel,toplam inşaat alanının
%40 'ı kadar rezidans ,müze ,kütüphane sergi solonu ,lokanta , restaurant
,eğlence merkezi,otel bünyesinde hizmet ticari üniteler yer alabilir.Bu alanda
E:2,50 zemin kattan itibaren max:TAKS:0,50 H max:serbest yapılanma
şartlarında avan proje İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından
4-Bodrum katlar çekme mesafeleri içinde kalmak kaydıyla parsel
1. bodrum kat iskân edilebilir. Emsale dahil değildir.
5-Açıklanmayan hususlarda İstanbul İmar yönetmeliği hükümleri
geçerlidir" şeklinde plan notlan getirilmiştir. Ayrıca bu 1/1000 ölçekli
plan teklifine ilişkin Ulaşım planlama Müdürlüğü, DLH Marmaray Bölge
Müdürlüğünün ve, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğünün şartlı görüşleri
Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğünün aynı parsele ilişkin 05.11.2003
gün,19407 sayılı yazısında;
“Söz konusu parseller Müdürlüğümüz tarafından hazırlanıp, Afet İşleri Genel
müdürlüğünce onaylanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planına Esas “Jeoloji ve
Yerleşime uygunluk haritaları’nda “BAF-YU (Bakırköy Formasyonu-
Yerleşime Uygun Alanlar)” lejantlı sınırlar içerisinde kalmakta olup,
tarafınızca hazırlatılan ve Afet İşleri Genel Müdürlüğünce onaylanan 1/2000
ölçekli haritalar da “ÖA–3 (Önlemli Alanlar)” lejantlı sınırlar içerisinde
kalmaktadır. Bu alanlar, Güngören Formasyonunun Bakırköy Formasyonuna
geçiş zonundan oluşur. Bu alanlarda, Bakırköy Formasyonu ince ve % 10’dan
küçük eğime sahiptir.Sonuç itibariyle, söz konusu alanda, mevcut kat
sınırlamasının (Hmax:15.50 m. (5 kat) ) aGılmaması koGuluyla 1/1000
ölçekli plan yapılmasında “JEOLOJİK” olarak bir sakınca olmadığı
Müdürlüğümüz görüşüdür” şeklinde görüş belirtmiştir.
Ayrıca aynı imar plan değişikliği teklifi İstanbul Büyükşehir Belediyesi
Planlama Müdürlüğünün; ”Bodrum katlar çekme mesafeleri içinde kalmak kaydıyla parsel tamamında
yapılabilir. 1. bodrum kat iskan edilebilir."emsale dahil değildir. denildiği bu
alanlar emsale dahil edilmediğinden, İstanbul İmar Yönetmeliğinin bodrum
katlara ilişkin 6.09 maddesine aykırı olduğu, Ayrıca sözkonusu parsel
bulunduğu zemin kotu itibariyle İstanbul'un Marmara silueti kapsamında
yapılaşmanın İstanbul'un siluetine olan etkisi, yukarıdada <anıldığı
gibi parselin 1/100000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni planı ile eşgüdüm
halinde çalışmalarına başlatılan 1/25000 ölçekli İstanbul Nazım imar Taslak
Planında yeşil alanda kalması.
Öngörülen yapılanma koşulları (E:2,50) çevre yapılanma şartının çok
üstünde olduğundan yapı, nüfus ve trafik yoğunluğunu artırarak emsal teşkil
edici, ayrıca 1.bodrum kat emsal harici tutularak iskan edileceğinden verilen
emsal değerinin gerçekçi olmaması ve artan nüfusun ihtiyacı olan donatı
alanları ayrılmaması, Plan Yapım Yönetmeliğine uymaması gerekçeleri ile
"05.07.2008 onanlı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda
hazırlandığı görülmekle birlikte Meri 1/1000 ölçekli Uygulama İmar planına
göre yapı, nüfus ve trafik yoğunluğunu arttırıcı, Plan Yapım Yönetmeliğine
uymayan, emsal teşkil edici nitelik taşıyan teklifin yukarıda bahsedilen
hususlar doğrultusunda, 1/5000 Ölçekti Nazım İmar Planına yapılan itirazın
sonuçlanması akabinde bölge planlan kapsamında değerlendirilmesi
gerektiği."görüşü ile Büyük Şehir Belediye Meclisine iletilmiş ise de;
10.10.2008/42 sayılı Zeytinburnu Belediye meclis kararı eki Zeytinburnu İlçesi
Kazlıçeşme Mahallesi 771 ada 12 parsele ilişkin 1/000 ölçekli Uygulama
İmar Planı tadilatı teklifi ve 05.07.2008 t.tli 1/5000 ölçekli Nazım İmar
Tadilat Planına yapılan itirazlar yerel yönetim seçimleri nedeni yenilenecek
komisyonlarda görüşülmek üzere ile İmar Komisyonunda görüşülmeyerek
toplu halde 13.03.2009 gün 192 sayılı Meclis kararı ile iade edilen dosyalar
kapsamında müdürlüğüne iletilmiştir.
Ardından 10.10.2008/42 sayılı Zeytinburnu Belediye meclis kararı eki
Zeytinburnu İlçesi Kazlıçeşme Mahallesi 771 ada 12 parsele ilişkin 1/000
ölçekli Uygulama İmar Planı tadilatı teklifi İBB Planlama Müdürlüğünün
yukarıda da anılan ve defalarca tekrarlanan haklı olumsuz görüşleri ile
birlikte ilgili Başkanlık Onayları ve mevzuat gereğince13.04.2009 gün ve
1352853sayılı yazı ile İBB Meclisine iletilmiş ve bu kez İBB İmar ve
Bayındırlık Komisyonunun 15.05.2009 gün ve 421 sayılı kararı ile 1/5000
ölçekli nazım imar planı kararlarını etkilemediğinden ilçe meclisinden geldiği
şekli ile üç üyenin olumsuz görüşleri ile oy çokluğu ile kabul edilmiştir.
Bu arada bu karardan 2 ay sonra; İBB meclisinin İmar Komisyonunda
görüşülmeyerek toplu halde 13.03.2009 gün 192 sayılı Meclis kararı ile
müdürlüğüne iade ettiği dosyalar kapsamında bulunan ve parsel ilgililerinin
05.07.2008 t.tli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Tadilat Planına yapılan itirazları İBB
Meclisine iletilmiş ve 05.07.2008 t.tli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Tadilat Planına
yapılan itirazlar hakkında karar alınmak üzere 3194 sayılı Yasanın 8.maddesi
gereği Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş ve 15.07.2009 gün ve 789 sayılı
İBB meclis kararı ile parsel ile de
“…parselin sur tecrit bandının dışında olması parseldeki yapılaşma değerlerinin
Turizm alanlarına verilen yapılanma şartlarını aşmaması ve İstanbul'un Turizm
alanındaki hedeflerine uygun olması ve plan yapım aşamasında başta Ulaşım
Planlama Müdürlüğü olmak üzere kurum görüşlerinin alınmış olması yapılan
plan değişikliği ile surlar ve tarihi yarımadaya hizmet edecek turizm tesislerinin
oluşturulması 1. bordum katın turizm fonksiyonu gereği emsal dışı bırakılması
bordum katlarına yüksekliği ve bina ebatlarının 1/1000 ölçekli U.İ.P.
belirlenmesi nedeni ile uygun görülmemiştir.”
Ancak; bütün bu görüşmeler yapılır ve parsele ilişkin olarak çeşitli meclis
kararları alınırken 06.03.2008 tarihinde İstanbul Valiliğine 06.03.2008
tarihinde 5216 sayılı yasanın 14.maddesinin son fıkrasında yapılan
değişikliğe dayanarak yaptığı başvuru yaptığı üzerine; İstanbul Valiliği İl
Mahalli İdareler Müdürlüğü 10.10.2008 tarih ve 2008/242 sayılı kararını
kesinleşmiş kabul etmiş ve ilçesi tarafından rapor konumuz olan06.05.2009
tarih ve 2009/2406 sayılı imar durumu düzenlemiştir.
Sonuç olarak bütün bu süreçler ve meri 05.07.2008 t.tli 1/5000 ölçekli Nazım İmar
Tadilat Planı kararlarına karşın tarafımıza sunulan mimari avan ve uygulama projesinin
27791m2 yüzölçümlü arsada TAKS : 0.50,ve Kaks: 2.50 yapılaşma koşulları
150017.26m2 toplam inşaat alanı içerdiği, düzenlenen imar durumu da dahil olmak üzere
parsele ilişkin alınan bütün kararlarda sadece “ otel bünyesinde hizmet eden ticari üniteler
yer alabilir” açık hükmüne rağmen onaylanan projelerde emsal dışı da tutularak 23158.35
m2lik ticaret (market)kullanışının getirilmiş; projenin antetlerinde yapının kullanım amacı
olarak apart otel +Rezidance+sosyal tesis+ticaret belirtilmiştir.
İstanbul’un 2010 yılı Avrupa kültür başkenti olması dolayısıyla şölenlerin
düzenlendiği tarihlerde bütün UNESCO raporlarında “Dünya mirası alanının görsel bütünlüğünü
korumalı ve yüksek yapılaşma da dahil olmak üzere, yeni imar girişimlerinin denetlenmesine yönelik araç
olarak bir etkileme bölgesi tanımını getirmelidir, Tarihi yarımadanın her iki
yakasında sahil Geridiyle tanımlanan mevcut sınırlar tarihi yarımadayı
korumak için yeterli değildir.” denildiği halde Tarihi Yarımadanın ve İstanbul’un
siluetinin en etkili ve zemin koşullarının problemli olduğu bölgesinde bütün teknik
uyarılara rağmen planlama imar ve ilgili uluslararası mevzuata da aykırı olarak;
meşruluğu tartışılı bir mevzuat maddesine sığınılarak yapılan bürokratik işlemlerle
137.80m,123,80m ve 108.10m yüksekliğinde üç gökdelenin inşasına kalkışmak;
İstanbul’un tarihi, kültürel ve doğal değerlerini kalıcı olarak tahrip etmekle
kalmayacak,dünya kültür mirası listesi içindeki yerini de tartışmalı hale getirmesi
Ayrıca; Taban alanı katsayısının tanımı ve amacı merî mevzuatımızda son derece açık
olarak tanımlanmışken taban alanı katsayısının arsa alanında değil zemin kattan sonra
uygulanacağının plan hükmü haline getirilmesi, planlama ilke ve kurallarına açıkça aykırı
bulunmaktadır. Bu açık tanımlara rağmen taks değerini yok hükmüne indirilmesine olanak
sağlayan yorum ve uygulamaların plan hükmü haline getirilmesi son derece sakıncalı
uygulamalara yol açıyor olup ve meri mevzuata da aykırı bulunmaktadır.
Ayrıca TAKS kısıtlamasına bağlı olmadan neredeyse parsel tamamında yapılan otoparklar,
kentsel toprakların koruma kullanma dengesini bozmakta; kentleri insanların değil
otomobillerinin yaşadığı betonlaşmış bir alanlar haline getirerek gerek kentsel toprak kaybı
gerekse iklim ve ekolojik dengeler açısından son derece büyük sakıncalar taşımaktadır
gerekse iklim ve ekolojik dengeler açısından son derece büyük sakıncalar taşımaktadır.
Bilindiği gibi; 3194 Sayılı İmar Kanunu uyarınca 1985 yılında çıkarılarak yürürlüğe giren
İmar Planlarının Yapılması ve Değişikliklerine ait esaslara İlişkin Yönetmeliğin
1.maddesinde İmar Planlarının amacının; insan, toplum ve çevre ilişkilerinde kişi ve aile
mutluluğunu sağlamak, kentsel toprakların korunma ve kullanma dengelerini en
rasyonel biçimde belirlemek olduğunu açıkça belirtilmektedir.
Mimarlar Odası olarak;kentin doğal tarihi ve kültürele değerleri ve yerleşme sağlık ve
bütünlüğü gözetilmeden yapılan imar planı değişikliklerinin; sağlıklı ve düzenli kentlere
ulaşma konusunda en önemli araç olan planlamanın yönlendiriciliğini ortadan kaldırarak;
şehircilik ve planlama ilkeleri ile kamu yararına ve planlamada eşitlik ilkesine aykırı
emsaller oluşturduğu ve Dünya Kültür Mirası olarak tescilli olan bir bölgede, doğal, tarihi
ve kültürel değerlere verebileceği zararlar açısından, kente getireceği geri dönülemez
sakıncalar taşıdığı görüşündeyiz.
Tüm bu nedenler ile Planlama ve Şehircilik ilkelerine aykırı, çevre ve imar bütünlüğünü
bozucu, İstanbul’un dünya mirası niteliğine ve kent sağlığı ve güvenliğine aykırı yapılaşma
koşullarına bağlı olarak hazırlanan mimari proje, şehircilik ilkelerine ve kamu yararına
aykırı bulunmakta olduğu kanaatiyle çekince ile karşılanmıştır. Tüm bu olumsuz
gelişmelere ve ileride geri dönülmesi imkânsız kayıplara neden olmamak adına ruhsat
iGlemlerinin durdurulmasını ve imar ile ilgili kararların yeniden ele alınarak
düzeltilmesini bilgilerinize sunarız.
TC Bayındırlık ve İskan Bakanlığı
İstanbul IV Numaralı Koruma Bölge Kurulu
Anasayfa DOSYALAR Mimarlar Odası Raporları