Murat Muratoğlu: Müteahhit balonu patlayacak! – Sözcü Gazetesi
İnşaat sektörünün artık eskisi kadar kazanamadığı, satın alınan evin eskisi kadar kazandırmayacağı aşikâr… Oysa konuta olan yüksek talebin ve fiyat artışlarının başlıca sebebi sektörün alternatif yatırım aracına dönüşmesiydi.
Bakmayın siz satışlarda açıklanan artışa… KDV ve tapu harcı oranları ekim ayından itibaren eski haline geri geldi. Ayrıca ne dalavereler dönüyor bir bilseniz… Müteahhitler dairelerin satışlarını kendi elemanları üzerine yapıp kâğıt üzerinde, kredi alarak inşaatları bitirme gayretinde… Onu da yazarım bir ara…
İnşaat sektörü denilince ilk akla gelen isim hiç şüphesiz Ağaoğlu'dur… Adı AKP ile anılsa da tahminen İktidardan en büyük kazığı o yemiştir. Şu 2007 yılında kurulacağı ilan edilen ve üzerinden 10 yıl geçen İstanbul Finans Merkezi'nden bahsediyorum. Devlete güvenip yaptığı milyonlarca liralık yatırım yıllardır boş yatıyor. Yine de sağlam duruyor.
Ne diyor? “Fiyatlar düşüyor. Maliyetler artıyor. Hele müteahhit pahalı arsayı alıp projeye girdiyse yandı gülüm keten helva… Çok yüksek fiyatlarla arsa alan müteahhitler sıkıntı içinde. Hesaplar karıştı.” Adam haklı!
Bakın, 2017 yılında İstanbul'da konut fiyatlarındaki yıllık artış yüzde 8'e kadar indi… Enflasyon kaç? Gözünü kapatıp inanan için yıllık yüzde 11 açıklandı.
Oysa bina inşaatı maliyeti bir yılda yüzde 22, işçilik maliyeti yüzde 13, malzeme fiyatları yüzde 25 arttı! Enflasyonun iki katı!
İnşaatı döviz kredisi kullanarak yapanlar büyük kur zararları karşısında şapa oturdular.
Konutun en önemli müşteri kitlesi zar zor ayakta duruyor. Yıllık ortalama kazanç artışına bakarsak, bırakın talebi şimdi de o kesimden satış gelmesi beklenmeli…
Bankalar krediye doyduğu için muslukları kesti. İştahları kalmadı. Haliyle bu durum hem nakde dönüşü hem de satışları yavaşlattı.
Yatırım için aldığınız konutun her yıl yüzde 15'ten fazla artması gerekiyor ki para kaybetmeyin. Görünürde öyle bir artış olmayacak.
Konut fiyatlarında en önemli göstergesi kira gelirleridir. Kira gelirleri, ev fiyatlarından daha hızlı değişir.
Eğer bir konut için istenen fiyat, 200 aylık kira getirisinin üstüne çıkmışsa temkinli yaklaşmak gerekir. Yaklaşık 17 yıl… Bizde 30-35 yılı buldu. Ev almak yerine kirada oturmak çok daha mantıklı hale geldi.
Fiyatlar hâlâ Türkiye gerçeği ile uyuşmuyor ancak bütün daireler kelepir diye duyuruluyor.
Emlakta balon falan patlamayacak ama uzunca bir süre hava kaçıracak. Harcanabilir geliri azalan geniş toplum kesimlerinin de konuta talebi azalacak. Faizler düşmeden de kolay kolay toparlanamayacak. Faizler düşer mi? Neden düşsün ki?