25 Temmuz 2019, Perşembe / 07:46
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez 'konut sitelerinde yönetim planı değişim süreci' konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Konut sitelerinde, tasarrufu yalnızca kat maliklerinde olan bağımsız bölümlerin, kendilerinin dışında kalan ancak onlarsız da ikametin düşünülemeyeceği ortak alanların hukuki-mali-idari-sosyal yapısalıyla bağlantısı, Yönetim Planı ile kurulur.
2. Yönetim Planı, kat maliklerinin ( kat irtifak sahiplerinin) ilk ve tam katılım oybirliği ile imzalanmış ilk kurul tutanağıdır.
3. Maalesef, Yönetim Planları; bazı imalatçı firmalarca, çoğu zaman kasıtsız ama bilgisizce, kimi zaman kasıtlı ama yarım bilgi ile, kimi zaman da, yalnızca KMK madde 12 gereğince, kat irtifakı kurmak, yapı izni almak maksatlı formalite bir belge olarak, kopyala-yapıştır yaklaşımı ile oluşturulur.
4. 2- 3 yıl sürecek imalata ilişkin planlar mühendis ve mimar gruplarına yaptırılırken, onlarca yıl sürecek oturumun planları ise, angarya görülüp, site yönetimi profesyonellerine değil de saha tecrübesi, akademik bilgisi olmayan kişilere ve oturum senaryosu oluşturulmadan yaptırılır. Zaten, müşteriler de (malikler), imalatta beton kalitesine değil, bari fayansların arasındaki derzlerin geometrisine bakarlar da, hiç biri yönetim planına bakmaz .
5. Çünkü derzler tek sahiplilikten dolayı sahiplidir de siteler çok sahipsizlikten dolayı sahipsizdir ve yönetim planları da. bu sahipsizlikten payını alır, ta ki aidatlar nerdeyse kira miktarına erişinceye kadar.
6. Kanun koyucu, yaşanan bazı tecrübelerden dolayı, yönetim planlarının oybirliği ile değil de 4/5 (oy oranı) ile değiştirilecek şekilde revize etmiştir.
7. Yönetim planını, sitenin hukuki-mali-idari-sosyal yapısalını oluşturulmadan değiştirilmeye kalkışılırsa, mali ve sosyal olarak malik-sakin memnuniyetsizliği, idari olarak personel sayısal yetersizliği ve organizasyonsuzluğu, hukuki olarak da hakimin müdahalesi ile çatışır ve siteyi kaosa sokar.
8. Yönetim planı değişikliği ciddi bir süreçtir ve yönetsel verimliliğin yanında büyük miktarda gider maliyetlerinde indirim sağlar. Site yönetim planını değiştirmek isteyen sitelerde, bu kararın yalnızca yöneticilerce/yönetim kurullarınca sahiplenilmesi, sürecin konuya hakim olmayan kurum veya kişilere yüklenilmesi, onları ve yönetim planı değiştirme sürecini ciddi olarak hukuki kaosa sürükleyebilir.
9. Çünkü, yönetim planını değiştirmek süre-çaba ve bilgi olarak, yönetim planını ilk olarak oluşturmaktan daha çok donanım ister. İlk yönetim planı, iki-üç kişi tarafından oybirliği ile imzalanıp, davaya konu olmayan ve tapu idaresince kat irtifakı kuruluşunda formalite bir belge iken, değiştirilen yönetim planı yüzlerce kişinin onay/imzasını gerektiren, tapu idaresince kabulü sürecin kontrolü sonrası değerlendirilen ve hakimin müdahalesine açık bir evraktır.
10. İlk yönetim planı 6 saatte oluşturulabilirken, değişimi ve tapu idaresine kabul ettirilmesi 6 aylık bir süreçtir. Bunun dışındaki teklifler, iddialar çoğu ölümle sonuçlanan erken doğumla benzerlik göstermektedir.
konut sitelerinde yönetim planı
39 maddede site kurul toplantıları süreç yönetimi 1!
13 maddede site yönetimlerinde denetim!
9 maddede site yönetimindeki uyuşmazlıklarda mahkeme-komşuluk tercihi!
11 maddede malik değişimlerinde işlemler!
7 maddede site yönetimlerinin hukuki sağlamlığı!
Site yönetimini yakından ilgilendiren 41 KMK maddesi!