9 Aralık 2019, Pazartesi / 08:07
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "site yönetimleri mevzuatı" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Site yönetimleri mevzuatının temeli Kat Mülkiyet Kanunudur. Bu kanunun site yönetimleri ile ilgili bir yönetmeliği de yoktur. Bundan dolayı site yönetimlerine ilişkin bir mevzuat da oluşmamıştır ve dernek-kooperatif hatta şirket yönetimlerinin mevzuatı site yönetimlerine yamanmıştır.
2. Oysa, site yönetimlerinin mevzuatı yoktur da, sitenin mevzuatı vardır. Bu mevzuat site yönetim planıdır. Ancak, site yönetim planları da bu konuda akademik ve saha tecrübesine sahip danışmanlara senaryolu olarak yazdırılmak yerine kopyala-yapıştır kolaylığı ile yazılmakta ve kat irtifakının kurulması için gerekli bir matbu evrak olarak görülmektedir. Bu yaklaşım sonucunda da sitelerde yönetimsel problemler devam etmektedir.
3. Tekrarla ifade etmek gerekir ki; site yönetiminin mevzuatı o sitenin yönetim planıdır. Site yönetimleri kitap seti içindeki, Site Yönetimleri Mevzuatı yayınımızda, site yönetimleri ile ilgili mevzuat konusu detaylı olarak anlatılmıştır.
4. Site yönetimi hukuk değil, mevzuat işidir. Hukuka uygulamalar değil, uygulamalardan doğan uyuşmazlıklar taşınır.
5. Eğer site yönetim planı netlik ve gereği kadar detay içeriyorsa, yönetimle ilgili hiçbir konuda uyuşmazlık yaşanmaz ve konu/uygulamalar hukuka/mahkemeye taşınmaz.
6. Site yönetim planı, profesyonelce hazırlanmamışsa, konuya hakim olan olmayan maliklerin mantık yürüterek mevzuat hakkında ahkam kesmesi bir yana bazı meslek erbabı da sitelerin yönetimini siyasi parti, dernek, şirket, kooperatif mevzuatına zorlayabilecektir.
7. Site yönetimi genel bir benzetme ile “at” olarak nitelendirilir, ama “kısrak mı, beygir mi, tay mı” bunu kimse merak etmez. İşte site yönetimlerinin bu genellemesini özele indirmek isteyen veya böyle olmasını gerektiğini düşünenler dernek (örneğin kısrak), kooperatif (örneğin beygir), vs. organizasyonların mevzuatı ile şekillendirmeye kalkarlar.
8. Oysa çok açıktır: Derneklerin, kooperatiflerin toplantılarına devlet müdahil olur da site yönetimlerininkine müdahil olmaz.
9. Zaten site yönetimlerinin mevzuatının temel kaynağı olan Kat Mülkiyeti Kanunu da, diğer genel Hükümlere nerdeyse aykırı olan farklı bir hukuk hükümleri içerir.
10. Siteler, Türkiye Muhasebe Standartlarına, Vergi Usul Kanununa tabi değildir.
11. Siteler, kanuna ve kanuna muhalif olmayan yönetim planına muhalif olmayan kat malikleri kurulu karalarına göre yönetilir.
12. Yukarıdaki şartları taşıyarak alınan kararlar malikler iradesidir ve bu iradeye hakim dahil hiçbir özel-tüzel-resmi kişilik de müdahale edemez.
13. En basit ve netlikle site yönetimleri ile ilgili bir cümle kurmak gerekirse: Devlet; şirketleri kapatabilir, dernekleri lağvedebilir, kooperatife el koyabilir, eşleri boşayabilir, çocukları ailelerinden alabilir, varlıklara el koyabilir, hayatları sonlandırabilir de site yönetimlerini –demokrasiye ara verilen dönemler dahil- hakim eliyle dahil kapatamaz, lağvedemez, sonlandıramaz.
14. Site yönetimi ile site hizmetlerini de karıştırmamak gerekir. Zaten bu ayrımı yapamayanlar site yöneticisi/yönetimi ile site müdürünü de, site yönetim ve hizmet firmalarını da karıştırırlar. Birinciler, ciddi bir yapı iken (hukuki-mali-idari-sosyal), ikinciler ise birer organizasyondur (personel-malzeme-eğitim-prosedür).
Site yönetimleri mevzuatı
8 maddede sitelerdeki ortak alanların sigortalanması!
7 maddede kaostaki site yönetimlerinin özeti!
14 maddede mevzuata muhalif yönetimlerin siteye verdiği zararlar!
28 maddede sitelerde genel giderlere katılım!
29 maddede sitelerde mimari, bakım ve korumadan sorumluluk!
18 maddede sitelerde kat mülkiyeti kütüğü!
15 maddede sitelerde genel kural!
9 maddede sitelerde sigortalama!
15 maddede sitelerde bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı!