6306 Sayılı Kanun 16.5.2012’de yayınlandı. AYM 01.03.2014 de 10 ayrı hükmünü, 2017 de bir adet hükmünü iptal etti. İki defa değişiklik ve eklemeye uğradı.3194 Sayılı İmar Kanunumuz ise 1985 tarihli ve 25 defa değişikliğe uğrayarak, 40 civarında hükmü değişti.7201 Sayılı Tebligat Kanunumuz 1959 tarihli, bir çok maddesi değişti ama büyük şehirlerin çalışma şartlarına ve hayatına uygun değil. Tebligatlar doğru ve tam yapılamıyor.634 Sayılı kat Mülkiyeti Kanunu 1965 tarihli ve 80 maddeden oluşuyor ve yaklaşık 60 hükmü değişti.
Çevre ve Şehircilik bakanlığının kanunu yok, KHK ile yürüyor, 40 maddelik bu KHK 2011 de çıktı ama, 30 maddede değişme oldu. 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu 6 yaşında ama 4 bakan değişti. Bakanlıkta yapısal organizasyon da bir çok defa değişti. Kentsel Dönüşüm konularında; İdare mahkemeleri mi yetkili, adliye mahkemeleri mi, 4 yıl tartıştıktan sonra ancak yetkili mahkeme anlaşılabildi. Hala belirsizlikler var.
Planlama da yetki kargaşası devam ediyor.1980’lerden sonra Planlamanın adem-i merkezileşmesi tekrar planlamanın merkezileşmesine döndü. PLANLAR BÜTÜNCÜL OLMALI… Bakanlık, ana plan yapma merciine döndü. Planlamada hakim olması gereken ilke; halkın ve sivil toplum kuruluşlarının katkısı olması gerekirken, bu ilke unutuldu.1/100.000’lik çevre düzeni planları tüm ülkede yapılmıyor.Çevre Düzeni planları olmayınca, parçalı küçük alanlarda birbirine zıt planlama anlayışları ile planlama yapılıyor. 2983 Sayılı Kültür ve Tabiat Varlıkları Kanunu anlayışına uygun olarak tescilli doğal ve sit eserlerinin ve alanlarının plan bütününde korunması gerekir.
Kent bütününde tescil edilmemiş doğal ve kültürel eserlerle alakalı 6306 bir koruma öngörmüyor. Bu değerler bir daha gelmemek üzere kaybolabilir. Riskli alan ve rezerv alanları ilen edilmeden önce bölgede doğal sit ve diğer sit ve eser türü çalışması yapılması gerekir.
Kentsel Dönüşüm alanı ilan edilen bölgelerde mevcut planlar yetersiz kalmaktadır, bunun yerine, ilan edilirken , Bakanlık ya da ilgili belediye bir kentsel dönüşüme uygun bir ‘’ kentsel dönüşüm ve tasarım rehberi’’ hazırlamalıdır.
ÇOK MÜLKİYETLİ ADALARDA PROBLEMLER
Çoklu mülkiyet adalarında hukuken garabet uygulamalar yapılmaktadır.
Alan içindeki sağlam ve iskanlı yapıların zararının tazmini durumu netlik kazanmadığı gibi, maliklerin sonradan vekaletten azil yapmaları durumunda projelerin aksamasını önleyecek hukuksal bir çözüm yoktur.
Bir taraftan; 2/3 kararı ile sözleşmeye icbar büyük alanlarda mümkün olamamakta, diğer taraftan 2/3 ün satış baskısı ile imzaya mecbur kalan maliklerin teminat veremeyen, zayıf ekonomisi olan müteahhit firmalarla anlaşma yapması ve ilerisi için tam bir belirsizlik içinde bulunması çelişkiler barındırmaktadır.
Burada yasanın tadili ile; çoklu mülkiyet adalarında ya da mahallelerde bir nevi kooperatif sistemi getirilerek, maliklerin tek ve güçlü olması zaruri hale gelmiştir.
Kentsel Dönüşüm; gayrimenkul, imar ve hukuk demektir. Hukuku uygulayan mahkemeler çok önemlidir. Mahkemelerdeki, hakim ve bilirkişilerin de imar ve gayrimenkul hukukuna ait bilgi ve uzmanlığı olmalıdır.
Bunun için Gayrimenkul Yasası, Gayrimenkul Mahkemeleri sisteme kazandırılmalıdır.10.000 kişiyi ilgilendiren bir planı ya da inşaat projesini henüz taşradan gelmiş birkaç yıllık hakim çözemez.
PROJELERİN DURMASI VE İFLASLAR
Ekonomik durgunluktan kaynaklanan inşaat piyasasının durgunluğu kentsel dönüşümün önündeki büyük bir engeldir. Bakanlık, duran projelerde hak sahiplerinin mağduriyetine bir çözüm bulmalıdır. İyi niyetle projelere giren sektörün itici gücü müteahhitler sahipsiz kalmaktadır. Kentsel Dönüşüm hesabından bu projelere teminat karşılığı borç verilmesi düzenlenebilir. Aksi durumda; yüzbinlerce kişi evine kavuşması gecikebilir ya da evsiz kalabilir. İnşaat sektöründeki durgunluk kalıcı olması halinde, kentsel dönüşüme kalıcı hasar verecektir. Ünlü bir inşaatçı ‘’Türkiye önüne gelenin inşaat yapabileceği bir ülke olmaktan çıkarılmalıdır. Türkiye’de 350 bin müteahhitlik faaliyeti yürüten firma var, bunun yüzde 75’i batacak ‘’ dedi geçen hafta. Bu altı boş olan bir ifade değil. Kiralarını alamayan mal sahipleri, sattığı malın bedelini alamayan malzemeciler ve işçilik alacaklıları mahkemelerden iflas isterse ne olacak? Müteahhitler kendileri için iflas isterse projeler en az 8-10 yıl kalır. KRİZ YÖNETİMİ, FON VE SİGORTA
Burada, kentsel dönüşümde alınmayan harçlar için tam muafiyet biraz esnetilerek, kısmi bir harç alınmalı ve bu harç ve vergiler kentsel dönüşüm fonuna konmalı, bu fon kirasını alamayan malikler, projelerden daire alan tüketiciler özellikle yabancılar ve projelerin bitmesi için müteahhitlere borç verilmeli. Buna dair bir KRİZ YÖNETİMİ derhal kurulmalıdır. Bu fondan, İNŞAAT SİGORTASI TEMİNAT PRİMLERİ de ödenebilir.
Sıkıntıya giren müteahhitler ve mal sahipleri bir araya gelerek AKDİN UYARLANMASI VE YENİDEN FONKSİYONEL HALE GETİRİLMESİ için bir KOMİTE kurmaları ve yapılandırma yapmaları faydalı olacaktır. Kentsel Dönüşüm projelerinde yüklenici firmalar için bir tecrübe, kalite ve sermaye kriterleri bulunmuyor.
2 ay önce kurulmuş bir şirket böyle bir projeye talip olmaktadır. Bu tip firmalar ya uzun süreçlere dayanamayarak devredilmekte, ya da iflas etmektedir. Bu da projelerin el değiştirmesine, devredilmesine yol açmaktadır. Bakanlık bu alanda şirketlere kalite standardı getirerek bunu sitesinde yayınladığı zaman, malikler bu şirketin risk derecesini görebilirler. Ancak, yeterli derecede güvenilir bir puana ulaşan şirketlerin işi bitirmeleri konusunda TOKİ, Emlak Konut ya da Bakanlık ya da kurulacak ÖZEL FON bu şirketlere garantör olmalı, kefil olmalıdır. 2/3’E KATILMAYAN AZINLIĞIN TAZMİN HAKLARI
2/3 çoğunluğun kararı ile sözleşmeye icbar edilen maliklerin ŞERH KOYARAK SÖZLEŞMEYE İMZA ATMALARI HALİNDE diğer maliklerden veya müteahhitten tazminat alması yasal çerçeveye bağlanmalıdır. Aslında böyle bir hak şu anda da mevcut. Ama yasal metinlerde açıkça çerçevesi çizilmesi durumunda, direnme gösteren malikler daha hızlı imza atacaklardır.
KAYIP, ULAŞILAMAYAN YA DA ENGELLİ KİŞİLERİN MAĞDURİYETİ.
Kayıp, başka ülkede yaşayan, mirasçısı belli olmayan, ulaşılamayan kişilerle, akıl hastalığı, zayıflığı ,yaşlılık gibi nedenlerle , yasal olarak kendisine tebligat yapılamayan ya da yapılsa da geçerli olmayan kişilere tebligat yapılamamaktadır.
maliklerin yüzde 10 unun ya da bir kaçının mahkemeye başvurarak 1 ayda yetki almaları ve bu kişilerin kısa sürede bulunamaması durumunda mahkemece ya da bakanlıkça KAYYIM atanması kanuna eklenmelidir. Kayyım, dönüşüm hesabından onlar lehine harcama yapabilmeli, kararlara imza atabilmelidir.