Ana sayfa > Türk Borçlar Kanunu / Madde 344
Madde 344 - Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim”1 oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” 2 oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” 3 oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa “20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla,” 4 beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır5.
Hükmün, kiracısı Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir olarak sayılan kişiler veya özel hukuk ya da kamu hukuku tüzel kişileri olan işyeri kiralarında 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz (8) yıl süre ile uygulanması mümkün değildi. Bu tarz akitlerde taraflar maddede belirtilen konularda sözleşme serbestîsi ilkesi çerçevesinde diledikleri düzenlemeyi yapma imkânına sahiplerdi. Bkz. 6217 sayılı ve 31.03.2011 tarihli Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2. maddesi (RG. 14.04.2011; S: 27905) ve 6353 sayılı 04.07.2012 tarihli Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 53. maddesi (RG. 12.07.2012; S: 28351).
Ancak, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesine aşağıdaki 2. fıkra eklenmiştir (Bkz. 7161 sayılı ve 17.01.2019 tarihli Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun m. 59; RG. 18.01.2019; S: 30659):
Hükmün bu düzenlemesine göre 344. maddedeki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, kiracısı Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir olarak sayılan kişiler veya özel hukuk ya da kamu hukuku tüzel kişileri olan işyeri kiralarında ve akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde de uygulanır.
Madde 343 - 818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen ve 6570 sayılı Kanunda da düzenlenmemiş olan, “II. Belirlenmesi” kenar başlıklı yeni bir maddedir.
Tasarının dört fıkradan oluşan 343 üncü maddesinde, kira bedelinin belirlenmesi düzenlenmektedir.
Maddenin birinci fıkrasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesine ilişkin ilkelere yer verilmiştir. Böylece, 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin, Anayasa Mahkemesince iptali üzerine bu konuda ortaya çıkan kanun boşluğunun, uygulamada kabul edilen esaslar göz önünde tutularak, yasal bir düzenlemeye kavuşturulması amaçlanmıştır. Bu düzenlemeyle, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedellerine ilişkin anlaşmaların geçerliliği, bir önceki kira yılında “üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla” kabul edilmiştir; kira sözleşmesinin bir yıldan uzun süreli olması durumunda da aynı sınırlamanın gözetilmesi gerekecektir. Uygulamada, uzun bir süreden beri Devlet İstatistik Enstitüsü tarafından yayımlanan toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranı göz önünde tutulmuş olmakla birlikte, adı geçen Enstitüce bir süreden beri bu endeks yerine üretici fiyat endeksindeki artış oranları yayımlandığı için, kira bedelinin belirlenmesinde objektif bir ölçüt olarak üretici fiyat endeksindeki artış oranından yararlanılması benimsenmiştir.
Tasarının 343 üncü maddesinin son fıkrası, beş yıllık süre içinde tarafların hakkaniyet ve dürüstlük kurallarına göre katlanamayacakları koşulların doğabilmesi ihtimali nedeniyle, Tasarının “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı maddesine atıf yapılarak değiştirilmiş ve madde teselsül nedeniyle 344 üncü madde olarak kabul edilmiştir.
Edip Doğrusöz / Nihat Yavuz; Kira Tespit Davaları, Ankara, 1992.
1 Bu maddenin 1., 2. ve 3. fıkrasında yer alan “üretici fiyat endeksindeki artış” ifadesi “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmiştir (Bkz. 17.01.2019 tarihli ve 7161 sayılı Kanun m. 56).
2 Bkz. dn: 1.
3 Bkz. dn: 1.
4 Bu fıkraya, “kararlaştırılmışsa,” ifadesinden sonra gelmek üzere “20.02.1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla,” ifadesi eklenmiştir (Bkz. 17.01.2019 tarihli ve 7161 sayılı Kanun m. 56).
5 Bu maddedeki tüm değişiklikler, 01.01.2019 tarihinden geçerli olmak üzere 18.01.2019 tarihinde yürürlüğe girmiştir (Bkz. 17.01.2019 tarihli ve 7161 sayılı Kanun m. 69 / bent b