I- TÜKETİCİ KONUT KREDİSİ SÖZLEŞMESİNİN TANIMI, UNSURLARI, HUKUKİ NİTELİĞİ
Konut finansmanı ve konut finansmanı sözleşmesi ilk olarak 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 38/A maddesinde tanımlanmış, 6362 sayılı yeni Sermaye Piyasası Kanunu’nun 57. Maddesi esas alınarak 6502 sayılı ve 28.11.2013 yürürlük tarihli Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunun 32.maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; 6362 sayılı yeni Sermaye Piyasası Kanunu’nun 57. maddesine göre, konut edinmeleri maksadıyla tüketicilere kredi kullandırılmasına, sahip oldukları konutların teminatı altında, tüketicilere kredi kullandırılmasına, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanmasına ve bu kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kredi kullandırılmasına yönelik sözleşmeler konut finansmanı sözleşmelerinin konusunu oluşturur.
Konut finansmanı, tüketicinin konut ihtiyacını karşılayabilmesi için maddi imkân sağlamasıdır. Bu finansman türündeki, amaç barınma ihtiyacını karşılamaktır. Ticari ve mesleki amaçla edinilen konutlar için kullanılan krediler, konut finansmanı kapsamında değerlendirilemez.
2499 saylı kanunun 38/A maddesinde ve yeni TKHK 32.maddesinde yer aldığı gibi konut kredisi sözleşmesinin ilk amacı, tüketicinin konut ve barınma ihtiyacını karşılamaktır. Tüketicinin bu yolla aldığı krediyi, nasıl ve nerede kullandığını, kredi veren kuruluş tarafından araştırılması zorunluluğu olup olmadığı, doktrinde tartışmalara neden olmuştur. Doktrindeki ilk görüş, kredi veren kurumun, tüketicinin konut ihtiyacı için almış olduğu krediyi, bu amaçla kullanıp kullanmadığını araştırma zorunluluğu olmadığı yönündedir. Diğer ve genel olarak kabul gören görüş ise, kredi veren kurumun, bu krediyi tüketicinin konut ihtiyacını karşılaması için vermiş olduğundan dolayı, başka sebeple kullanamayacağı yönündedir. Zira 6502 sayılı kanunun 32.maddesinin 1.fıkrasında da konut finansmanı sözleşmelerinin konut edinilebilmesi amacıyla verilebileceği açıkça düzenlenmiştir.
6502 sayılı Kanunun 32.maddesinde üç tip kredi tanımlanmış ve bu üç tip kredinin yeniden finansmanı amacıyla, kredi kullandırılması konut finansmanı olarak kabul edilmiştir.
Bu kredi tiplerinden ilki, tüketicinin konut edinmek maksadıyla konut finansmanı kuruluşu ile yapmış olduğu kredi sözleşmesidir. TKHK da tüketicinin edineceği konutlar bakımından bir sınırlama öngörülmemiş olup, tüketicinin birden fazla konut edinebilmek için yapmış olduğu, tüm kredi sözleşmeleri bu kapsamda değerlendirilir. Kullanılacak kredi miktarı açısından da bir sınırlama söz konusu değildir. Kredi faiz oranında, faiz türünde, konut finansmanı kuruluşunda, vadesinde, konut finansmanı sözleşmesinde, belirlenen para biriminde, değişiklik yapılmasını ve aynı ev güvence gösterilerek birden fazla konut kredisi alınmış ise, bunların tek konut kredisi altında birleştirilmesine yeniden finansman adı verilir. Bu maddede, faiz değişikliklerinden yararlanmak isteyen veya ödeme güçlüğü çeken tüketiciye, tekrar konut finansmanı ile ilgili düzenlemeden yaralanma hakkı tanınmıştır. Kanunun hükmünde yer alan bu haller sınırlı sayıda olup, bunların dışında sözleşmede yapılacak değişiklikler yeniden finansman hükmü ile değerlendirilemez. Ortaya ekonomik olarak, tüketici lehine bir durum çıkması halinde tüketici, lehine olan bu durumdan yararlanarak, yeniden finansman yoluna başvurabilecektir. Yeniden finansman hükmü, daha çok, sabit faizli kredileri için getirilmiş bir uygulamadır. Çünkü değişken faizli kredi sözleşmelerinde, piyasa koşullarına göre faiz değişiklik oranları sözleşmeye yansıtılabilmektedir. Fakat sabit faizli kredi sözleşmelerinde bu imkân mümkün değildir. Faiz oranı sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde uygulanmakta, sözleşme sonradan değişen faiz oranlarından etkilenmemektedir. Bu hak tüketiciye, sabit faizli kredi sözleşmelerinde yeniden finansman hükmünü, lehine olarak kullanabilmesi için verilmiştir.
Bir diğer kredi türü, konutun teminat gösterilmesi yoluyla yapılan, tüketici kredisi sözleşmesidir. Esasen konutun teminat olarak gösterilmesi ile yapılan kredi sözleşmeleri, konut finansmanı sözleşmesi niteliğinde değildir. Bu tarz kredilerde amaç, tüketicinin başka bir ihtiyacını karşılamak için, konutunu teminat olarak göstermesidir. Fakat kanun bu tür kredileri de tüketici konut kredisi kapsamında düzenlemiştir. Bu hususlarda doktrinde tartışma söz konusudur. İlk görüş, tüketici lehine üçüncü kişilerin konutlarını ipotek ettirmesi işleminin, konut finansmanı kapsamında olmayan bir işlem olduğu yönündedir. Öğretide üçüncü kişinin, tüketici lehine konutlarını ipotek ettirmesinin sistemin dışında kaldığı belirtilmektedir. Yazara göre,’ Alınan kredi karşılığında, tüketicinin veya üçüncü bir kişinin konutunu ipotek ettirmesi arasında fark yoktur. Burada önemli olan, alınan kredi karşılığında bir taşınmazın, teminat olarak gösterilmesi ve teminatla güvence altına alınan alacağın, menkul kıymetleştirmeye konu olabilmesidir.’ Dolayısıyla, tüketicinin sahip olduğu konutunu teminat göstererek, kullanmış olduğu tüm kredileri, konut finansmanı kapsamında değerlendiren görüşe katılmamaktayız. Üçüncü bir kişinin, tüketicinin kredi sözleşmesinden doğan borcunu güvence altına almak için, konutunu ipotek ettirmesi durumda bu sözleşme konut finansmanı kapsamında değerlendirilebilir.
B- TÜKETİCİ KONUT KREDİSİNİN UNSURLARI
Tüketici konut kredisi sözleşmesinin unsurları, üç ana başlık altında toplanabilir. Bunlar, sözleşmenin taraflarından olan tüketiciye, sadece konut edinmeye ilişkin olarak, tüketicinin ticari ilişkiye dayanmadan almış olduğu krediyi, faiz ve diğer giderleri ile birlikte geri ödemesi ve tüketici ile konut finansman kuruluşu arasında konut kredisi sözleşmesinin kurulmasıdır.
1- KONUT EDİNMEYE İLİŞKİN TİCARİ OLMAYAN KREDİNİN VERİLMESİ
TKHK 32.maddeye göre, konut kredisi sözleşmesi kurulması, tüketiciye konut edinme amacı sağlamaktır. Dolayısıyla tüketici konut kredisi sözleşmesinin konusu, tüketicinin konut edinmesi amacıyla, bir miktar kredinin verilmesidir. Bu kanun, konut edinme amacı dışında kalan tüketici kredileri veya diğer kredileri kapsamına almaz.
Konut kavramının tanımı, TKHK’da yer almamaktadır. Konut kavramını açıklarken, çeşitli unsurlardan bahsetmek yerinde olacaktır. Konut, insanın yaşamını sürdürebilmesi için zorunlu barınma ihtiyaçlarını, doğal olarak ekonomik özgürlükler çerçevesinde karşılayan, yaşamaya elverişli, taşınır veya taşınmaz her yapı bu kavramda değerlendirilebilir. Kelime karşılığı olarak ise konut, ‘içinde oturulan yapı, ev, ikametgah, mesken’ olarak ve ‘yerleşme amacı aranmaksızın bir kişinin oturduğu yer’ olarak ifade edilmektedir. Eski TMK’da ikametgâh olarak düzenlenmiş olan yerleşim yeri kavramı, yeni TMK’nın yürürlüğe girmesi ile 19.ve 22.madelerinde yerleşim yeri olarak değiştirilmiştir. TMK 19/1.m, yerleşim yerini ‘Bir kimsenin sürekli kalma niyetiyle oturduğu yer’ olarak düzenlemiştir. Fakat TKHK’nın 32.maddesinde yer alan konut kavramı, TMK’da yer alan yerleşim yeri hükmünden farklılık göstermektedir. TKHK’daki ilgili maddede yer alan konut, sürekli kalma niyetinden bağımsız olarak karşımıza çıkabilir. Birden fazla yerleşim yeri olamaz, fakat bir kimsenin birden fazla konutu olabilir. TKHK’da yer alan konut kavramı, yaşamak için zorunlu bölümlere sahip olan, taşınır-taşınmaz yerler için kullanılmaktadır. Dolasıyla mesken amaçlı kullanılan her yapı, TKHK kapsamında konut olarak değerlendirilebilir.
Konut kredisi sözleşmesinde para birimi, Türk Lirası olabileceği gibi yabancı bir para birimi de olabilir. TKHK’da kredi miktarına bir sınır konmamıştır. Çok düşük veya yüksek bedelli tüketici konut kredisi sözleşmeleri de TKHK kapsamına girmektedir.
2- TÜKETİCİNİN KONUT KREDİSİNİ GERİ ÖDEME BORCU
Tüketici, tüketici konut kredisi sözleşmesinde, konutu satın almak için, belirli bir ödeme planı çerçevesinde, vadeye yayılmış olan kredi bedelini, krediyi veren finans kuruluşuna ödeme borcu altındadır. Tüketicinin bu borçlanması aralıklı edim niteliğindedir. Tüketici, kredi borcunu belirli zaman aralılarıyla, dönem dönem ifa edecektir. Tüketici konut kredisi sözleşmesinde, kredi borcunun geri ödenmesi bakımından, yasada herhangi sınır belirtilmemiştir. Dolaysıyla, sözleşme serbestîsi kuralı gereğince, ödeme miktarlarını, ödeme dönemlerini ve diğer sözleşme şartlarını, istedikleri gibi kararlaştırabilirler.
Tüketici konut kredisi sözleşmesinde taraflardan biri tüketici, diğer taraf ise tacir olan konut finansmanı kuruşudur. Yasa gereği bu kuruluşların işlemleri ticari nitelikte olup, kar amacı ile iş yapan tacirlerdir. Dolayısıyla konut kredisi sözleşmesinde yer almasa dahi, faiz isteme hakları vardır. Tarafların anlaşmaya varabilmesi neticesinde faiz oranlarını, ödeme aralıklarını ve miktarlarını belirleme hakları vardır. Konut finansmanı kuruluşlarının amacı bu yolla faiz geliri elde etmektir. Sonuç olarak, tüketici konut kredisi sözleşmemelerinde, faiz esaslı unsurlardan biridir ve iki tarafa tam borç yükleyen sözleşme niteliği taşımaktadır.
3- TÜKETİCİ KONUT KREDİSİNİN KURULMASI İÇİN TARAFLARIN ANLAŞMASI
Konut kredisi sözleşmesinin şartları taraflarca belirlenebilir. Ödeme ve faiz şartları için, emredici hukuk kuralları saklı kalmak kaydıyla, kanuni olarak bir sınır belirlenmemiştir Konut kredisi sözleşmesi, sözleşme serbestesi kuralına tabidir. Sözleşmenin kurulabilmesi için, sözleşmenin taraflarından olan tüketici ve sözleşmenin diğer tarafı olan konut finansman kuruluşunun, anlaşmaları gerekmektedir. Bu anlaşmanın konusu, tüketiciye konut edinmesi amacıyla, konut finansman kuruluşunun belirli bir miktar para vermesi ve tüketicinin de bu parayı faiz oranları çerçevesinde geri ödemeyi, ödemenin teminatı olarak da ipotek kurulmasına rıza vermesidir. Sözleşmenin kurulması için, tüketicinin ve finansman kuruluşunun aralarında rızai olarak anlaşmaları yeterli olup, sözleşmenin hüküm doğurması için, ayrıca belirlenen paranın tüketiciye verilmiş olması şart değildir.
C- TÜKETİCİ KONUT KREDİSİ SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ
Konut kredisi sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen, rızai, tarafların birbirine uygun irade beyanları ile kurulan kredi sözleşmesidir. Konut kredi sözleşmesi kredi veren açısından ticari iş niteliğinde olup, kredi verene faiz kazancı sağlar.
Konut kredisi bir tür tüketici kredisi olup doktrinde bu sözleşmenin niteliği hakkında çeşitli görüşler mevcuttur. Bunlardan ilki, tüketici konut kredisi sözleşmesinin bağımsız nitelikte olduğunu savunan görüştür. Tüketici konut kredisi ve sözleşmesi TKHK’da düzenlenmiştir. TKHK’da tüketici kredisi sözleşmesinde yer alması gereken tüm unsurlar belirlenmediği için, öncelikle uygulanacak olan TKHK hükümleridir. Ancak bu kanunda uygulanacak hüküm bulunamayan hallerde, sözleşmeye uygun düştüğü ölçüde, TBK’nın karz sözleşmesine ait hükümleri kıyasen bu uygulanabilecektir.
Bir diğer doktrin görüşü, tüketici kredi sözleşmelerinin ödünç sözleşmesi niteliğinde olduğu yönündedir. Bu aynı zamanda öğretide de çoğunlukla kabul edilen görüştür. Banka kredi sözleşmelerinin, kendine özgü bir yapısı vardır. Tüketici konut kredisi sözleşmesi, ödünç sözleşmesi yanında, kefalet gibi başka nitelikteki sözleşme ve edimleri de içerisinde barındıran, kendisine özgü( Sui generis) bir sözleşmedir. Dolaysıyla bu sözleşme, içinde kredi kullanana kefalet vaadi, vekalet, cari hesap, ödünç gibi unsurları barındıran, kendisine özgü yapısı olan sözleşme türüdür. Ödünç (Karz) sözleşmesi, TBK 379. maddede, ödünç verenin bir şeyin karşılıksız olarak kullanılmasını, ödünç alana bırakmayı ve ödünç alanın da o şeyi kullandıktan sonra geri vermeyi üstlendiği sözleşmeler, olarak tanımlanmaktadır. Ödünç sözleşmesinin konusunu para ve misli şeyler oluşturur. Faiz ise, ödünç sözleşmesinin bir unsuru olmayıp, ancak bu sözleşmede belirlenmesi halinde istenebilecektir(TBK 387/1). Fakat ticari amaçla yapılmış ödünç akitlerinde, faiz oranı kararlaştırılmamış olsa dahi, ticari ilişkiden doğan faiz istenebilecektir(TBK 387/2). Ödünç sözleşmesi, kural itibariyle eksik iki tarafa borç yükleyen bir akit olsa dahi, tüketici konut kredisi veren kurum için, ticari bir iş niteliğindedir ve ticari işin gereğince, her iki tarafa borç yükleyen bir akittir. Konut kredisi sözleşmesi ile tüketim ödüncü sözleşmesi arasında, hukuki nitelik bakımından benzerlikler vardır. Tüketim ödüncü sözleşmesi, aynı konut kredisi sözleşmesi gibi rızai, tüketiciye ertelenmiş ödeme şeklinde kredi sağlayan, alınan bedeli geri ödeme şartı koyan bir hukuki ilişkidir. Bu sebeple, konut kredisi sözleşmesinin, tüketim ödüncü sözleşmesi niteliği taşıdığı kabul edilmektedir. Fakat buna rağmen tüketici konut kredisi hükümlerinin TKHK da düzenlenmesinin sebebi, bu kredi ilişkisinde zayıf olan tüketicinin korunmasını sağlamaktır. Dolayısıyla, bir uyuşmazlık çıkması veya sözleşmenin kuruluşu aşamasında TKHK hükümleri öncelikle uygulanacak, bu kanunda düzenleme bulunmayan hallerde ise, ödünç akdine ilişkin hükümler, tüketici konut kredisi sözleşmesi için uygulama alanı bulacaktır.
II- TÜKETİCİ KONUT KREDİSİNİN ŞEKLİ, ŞEKLE AYKIRLIĞI VE ŞEKLE AYKIRLIĞIN HUKUKİ SONUÇLARI
eTHKH’nun 10/B/3 hükmünde, yürürlükte olan THKH’nin 32/2.maddesinde Tüketici konut kredisinin geçerli olması için yazılı yapılması şart koşulmuştur. Bu sözleşmenin geçerlilik şartıdır. Aynı şekilde, eTHKH’de 10/B/3’de düzenlenen ve yürürlükteki THKH’nin 33.maddesi gereğince, sözleşmenin bir örneğinin tüketiciye verilmiş olması da zorunlu unsur niteliğindedir. THKH’nın 32.ve 33.maddelerinde, yukarıda sayılan unsurların yokluğu halinde, sözleşmenin geçersizliği hükmüne yer verilmiştir.
A- TÜKETİCİ KONUT KREDİSİNİN ŞEKİL UNSURLARI
Türk Borçlar Kanunu birinci maddesinde ‘ Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur.’ hükmü yer almaktadır. Bu hükümden de anlaşılabileceği gibi, Borçlar Kanununda sözleşme yapılması bakımından şekil serbestesi ilkesi benimsenmiştir. Karşılıklı irade beyanlarının, uyuşması ile sözleşme kurulmuş olur. Sözleşme serbestesinin sınırlarını TBK’nın 26,27 ve 12.maddelerinde açıklanan hükümler belirler. TBK’nın 12.maddesinde ‘Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir. Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.’ olarak açıklanmıştır ve kanunda aksi belirtilirse, şekil şartı zorunlu unsur haline gelmiştir. TKHK’nın 32/2.maddesinde, TBK’nın sözleşme serbestîsi kuralına bir istisna getirilmiştir ve tüketici konut kredisi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için, ancak yazılı şekille yapılması zorunlu kılınmıştır. Kanunun bu sözleşmenin kurulabilmesi için, yazılı şekli zorunlu kılmasının en önemli sebeplerinden biri tüketicinin sözleşmeyi yaparken, tekrardan sözleşme şartları değerlendirmesi ile kendisini borç altına sokan bu sözleşmeyi daha detaylı inceleyebilmesidir. Bununla birlikte sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklarda, yazılı olarak yapılmış sözleşmenin, mahkeme karşısında iddialara karşı güçlü bir ispat ve delil niteliği taşımasıdır.
1- SÖZLEŞMENİN YAZILI ŞEKİLLE YAPILMASI
Tüketici konut kredisi sözleşmesinin, geçerlilik şartlarından biri sözleşmenin yazılı olarak yapılması kuralıdır. Yukarıda da belirtildiği gibi, TKHK’nın 32/2.maddesi uyarınca, konut finansmanı sözleşmesinin yazılı yapılmaması halinde, geçerli olmayacağı hüküm altına alınmıştır. Bu geçersizlik kesin hükümsüzlük sonuçlarını doğurmaktadır. Yapılacak bu sözleşme adli yazılı şekle tabidir. Aynı zamanda adi yazılı şekle tabi olarak yapılan bu sözleşme, türü bakımından tam iki tarafa borç yükleyen akit niteliğindedir. Adi yazılı şekille yapılan sözleşmenin geçerli olabilmesi için iki tarafça imzalanması gerekmektedir.
eTHKH’de 6/6., TKHK’de 4.maddede yer alan sözleşmenin yapılmasındaki şekil şartı ile ilgili ikinci düzenleme ise, sözleşme şartlarının yazılışına ilişkindir. Buna göre, sözleşme şartlarının açık, net ve sade olarak anlaşılabilir olması, bununla birlikte en az oniki punto büyüklüğünde düzenlenmesi gerekmektedir. TKHK’nin 32.maddesinde yer alan hükümde, TKHK’nın 6.maddesine atıf yapılmamasına rağmen, tüketiciyi korumak adına, 6.maddenin, tüketici konut kredisi sözleşmesinin yazılı olarak yapılmasında kullanılması gerekmektedir. Fakat yazılı usule uygun sözleşme kurulurken, TKHK 6.maddesindeki hükümlere uyulmaması halinde, sözleşme geçersiz hale gelmeyecektir. Bu hal sözleşme koşullarının haksız şart olarak değerlendirmesine neden olacaktır. Bu eksiklik sözleşmeyi düzenleyen tarafından derhal giderilmelidir. Aksi halde, tüketici sözleşmenin geçersizliğini ileri sürebilmektedir.
2- SÖZLEŞMENİN BİR ÖRNEĞİNİN TÜKETİCİYE VERİLMESİ
Tüketici konut kredisine konut edinmek amacıyla başvuran kişiler, kredi alınması aşamasına gelene kadar, finans kuruluşlarının sözlü olarak sundukları imkân ve haklardan sözleşmenin bir örneğine sahip olmadıkları için, sözleşme imzalanması anında, akitte yer alıp almadığından haberdar olamıyorlardı. Bu imkân ve haklar, finans kuruluşu tarafından, yazılı olarak sözleşmeye eklenmediği zaman, tüketicinin bu durumu ispat etmesi mümkün değildi. Tüm bu sebeplerden dolayı, finans kuruluşuna karşı tüketiciyi korumak amacıyla TKHK’nın 33.maddesine sözleşmenin makul süre içerisinde bir örneğinin tüketiciye verilmesi hükmü eklenmiştir.
TKHK 33.maddeye göre, finans kuruluşu, kredi miktarı, faiz oranı, kredinin süresi gibi tüm hususları, bir bilgi formu şeklinde tüketiciye makul süre içinde vermek zorundadır.
3- SÖZLEŞMEDE ZORUNLU UNSURLARIN YER ALMAMASI
Tüketici konut finansmanı sözleşmelerinin geçerli sayılabilmesi için yasada belirtilen asgari kayıtları içermesi gerekmektedir. Bu kayıtlar eTKHK m. 10/B hükmünde düzenlenmiştir. Bu hükmün düzenlenmesindeki asıl amaç, finansman kuruluşu karşında güçsüz durumda bulunan tüketiciyi aydınlatması ve korumasıdır. Konut finansmanı sözleşmesi ile tüketici uzun süreli borç altına girmektedir. Dolaysıyla bu madde, tüketicinin finans kuruluşu ile yapmış olduğu konut finansmanı sözleşmesinin hüküm ve sonuçları konusunda, tüketiciyi bilgilendirme ve sözleşmede yer alan hükümlerin sözleşme süresince tüketici aleyhine değiştirilememesini sağlamaktır.
Konut finansmanı sözleşmesinin geçerli olabilmesi için, yazılı şekle uygun yapılmasının yanında, eTKHK 10/B/XV maddesinde yer alan hükümlerin de bulunması gerekmektedir. Bu hükümler, nispi emredici nitelikteki olup sözleşmenin zorunlu unsurlarındandır.
Kanun, tüketici konut finansmanı sözleşmesinin geçerliliği için, sözleşmede belirli koşulların bulunmasını zorunlu kılmış ve emredici nitelikte olduğunu belirmiş ise de emredici nitelikte olan bu hükümlerin sözleşmede bulunmaması sözleşmeyi hükümsüz kılmamaktadır.
Yukarıda detaylı olarak açıklanan bu hüküm, Yeni TKHK’da yer almamaktadır. Bu hüküm maddelerinin, ileride yönetmelikle düzenlenmesi beklenmektedir.
B- TÜKETİCİ KONUT KREDİSİNİN ŞEKİL ŞARTLARINA AYKIRLIĞI VE HUKUKİ SONUÇLARI
Bu başlık altında, tüketici konut kredisi sözleşmesinin yazılı şekil şartına uymadan yapılması (TKHK 32/2m.) ve sözleşmenin bir örneğinin tüketiciye verilmemesinin hukuki sonuçları ve sözleşmenin geçerliliğine etki edip, etmeyeceği konuları incelenecektir.
1-SÖZLEŞMENİN YAZILI ŞEKLE AYKIRI YAPILMASININ SONUÇLARI
Yukarıda da incelediğimiz gibi, yazılı şekil şartına aykırı olarak yapılmış olan tüketici konut kredisi sözleşmeleri, TBK’nın 12/2.maddesi uyarınca, kesin hükümsüzdür. Şekle aykırı olarak yapılmış olan TKKS sonucunda, sözleşme kesin hükümsüzdür ve bunun sonucunda ifa edilen edimlerin ifası geçerli bir sebebe dayanamayacağından, taraflar edimlerini, istihkak iddiası veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak verilenlerin iadesini talep edebilecekler.
Tüketici konut kredisi sözleşmesinin yazılı şekille yapılmaması ile, sözleşmenin kesin hükümsüz olması sonucunda, karşılıklı edimlerin iadesi gerekmektedir. Sözleşmenin kesin hükümsüzlüğü halinde, tüketici almış olduğu krediyi, sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca, geri vermekle yükümlü olacaktır. Bu iade sırasında, tüketicinin bir seferde alıp, vade ile ödemeyi borçlandığı konut kredisini, bir seferde geri ödemeyi borçlanması, tüketiciyi zor durumda bırakabilir ve özünde tüketiciyi koruması gereken TKHK’ya ters düşmektedir. Tüketici ve finans kuruluşu arasında hukuka uygun bir sözleşme olsa idi, tüketicinin taksitle yapacağı geri ödemeyi, borcun tamamı üzerinden tek seferde yapması gerekmeyecekti. Tüketiciyi de koruyabilmek açısından, dürüstlük kuralı gereğince, sözleşmenin hükümsüzlüğü yerine şekle aykırılığının giderilerek, sözleşmenin geçerli hale getirilebilmesi, hem tüketicinin, hem de konut finansman kuruluşunun yararına olacaktır. Zira bu eksikliğin giderilmesi ile, iki tarafça şartları kabul edilmiş TKKS, tekrardan geçerli hale gelecektir.
2-SÖZLEŞMENİN BİR ÖRNEĞİNİN TÜKETİCİYE VERİLMEMESİNİN SONUÇLARI
TKHK’da sözleşmenin yazılı şekil şartı ile yapılmasının yanında, kurulan sözleşmenin finansman kuruluşu tarafından, tüketiciye makul süre içerisinde, teklif edilen kredi koşullarını içeren, sözleşme öncesi bilgi formunu vermek zorundadır (TKHK 33.M). Sözleşmenin bir örneğinin verilmesi zorunluluğu şekle ait bir zorunluluk değildir. Dolayısıyla sözleşmenin bir örneğinin tüketiciye verilmemesi halinde dahi geçerli bir sözleşme ilişkisi doğmaktadır. Bir örneğinin finansman kurumu tarafından tüketiciye verilmesi, finansman kuruluşunun yükümlülüğüdür. Doktrinde sözleşmenin bir örneğin tüketiciye verilmemesi durumda, sözleşmenin şekil şartlarındaki eksikten dolayı hükümsüz sayılacağını savunan görüşler de mevcuttur. Bir diğer doktrin görüşü ise, sözleşmenin kanunda öngörülen şekilde yapılmasına rağmen, bir örneğinin tüketiciye verilmemesinin TKHK’nın 77.maddesinde düzenlenen yaptırıma tabi olması gerektiğidir.
III- TÜKETİCİ KONUT KREDİSİ SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI VE SÖZLEŞMENİN TARAFLARININ HAK VE BORÇLARI
A- TÜKETİCİ KONUT KREDİSİ SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI
Tüketici konut kredisi sözleşmesinin iki tarafı vardır. Konut edinmek amacıyla krediyi alan taraf tüketici, diğer taraf ise, krediyi veren tacir konut finansman kuruluşudur. Bu kredinin TKHK’nın 32.maddesine göre değerlendirilebilmesi için mutlaka, krediyi alan tarafın tüketici olması gerekmektedir.
1- SÖZLEŞMENİN BİR TARAFININ TÜKETİCİ OLMASI
Globalleşen dünyada, teknoloji, bilim ve ekonomik gelişmeler insanların yaşamlarını kolaylaştırmalarıyla birlikte çeşitli sorunları da beraberinde getirmiştir. 19.yy sonrasında sosyal ve ekonomik hayatta meydana gelen değişimler sonucu, tüketicilere mal ve hizmet sunan kişiler, müşteriyle karşılıklı sözleşme yapmak yerine, daha önceden tüketicinin tacirle tartışarak belirlemediği, içeriği aynı olan sözleşmelerin imzalanması için çalışmalar yapılmıştırlar. Bu sözleşmeler yapılırken kullanılacak şartlar belirlenmiştir. Tüketici ve tacir tarafın içeriğini karşılıklı tartışarak belirlediği, kişiye özel sözleşmeler yerine, standart sözleşmeler ortaya çıkmıştır. Ortaya çıkan bu standart sözleşmelerin içeriğini tacirler belirlemeye başlamış, ekonomik ve bilgi yönünden zayıf olan tüketicinin mal ve hizmet sunan kişilere karşı, bu sözleşme hükümlerini değiştirme imkânları zora girmiştir. Dolayısıyla tüketicinin özel olarak, tacire karşı korunması ihtiyacı ortaya çıkmıştır. Bu ihtiyaç ışığında, 1995 yılında ilk olarak TKHK yürürlüğe girmiştir. Bu kanunun yürürlüğe girmesi ile sözleşme yaparken, piyasa koşulları hakkında yeteri kadar bilgi sahibi olmayan tüketicinin karşısında ekonomik yönden güçlü olan tacirden, tüketicinin korunması amaçlanmıştır. TKHK 3/k fıkrası ile tüketici, ‘Ticari veya mesleki olmayan amaçlarla, hareket eden gerçek veya tüzel kişi’ şekilde ifade edilir. Kanunun bu tanımından da anlaşılabileceği üzere, tüketici kavramının iki unsuru vardır. Bunlardan ilki, tüketicinin gerçek veya tüzel kişi olması, ikincisi ise, ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket etmesidir.
Tüketici, bir mal veya hizmeti ticari ve mesleki olmayan amaçlarla edinen, kullanan veya yararlanan gerçek veya tüzel kişidir(TKHK 3/h). Bazı ülkelerde, tüketici sadece gerçek kişi olabilirken, TKHK’a göre, tüketici gerçek kişi ya da tüzel kişi de olabilir. Mal veya hizmeti ticari amaçla edinen gerçek kişi, tacir olmasa da, tüketici sayılmaz. Yani gerçek kişi, tüketici konut kredisine başvurarak almış olduğu konutu, ticari amaçlarla kullanırsa, artık bu kredi TKHK kapsamında değerlendirilemez. TTK’nın 19.maddesi ‘ Bir tacirin borçlarının ticari olması asıldır.’ hükmü ile gerçek kişi olan tacirin borçlarının ticari olması esasını kabul etmiştir. Fakat aynı maddenin devamında ‘Ancak, gerçek kişi olan bir tacir, işlemi yaptığı anda bunun ticari işletmesiyle ilgili olmadığını, diğer tarafa açıkça bildirdiği veya işin ticari sayılmasına durum elverişli olmadığı takdirde borç adi sayılır.’ hükmü ile gerçek kişi tacirin, yapmış olduğu işlemin ticari işletmesi ile alakalı olmadığı açıkça anlaşılabiliyorsa, TKHK hükümleri uygulama alanı bulacaktır. Dolayısıyla gerçek kişi tacirin konut edinmek amacı ile kullanmış olduğu tüketici konut kredisi, TKHK hükümlerine tabidir.
Doktrinde bazı yazarlar ve Yargıtay’ın kararları, tüzel kişi tacirlerin bütün işlem ve muamelelerinin ticari vasıfta olduğu, ticari nitelikte olmayan mal ve işlem satın almalarının mümkün olmadığı görüşündedir. Bir kısım doktrin görüşü ise, tüzel kişi tacirlerin, sadece ticari faaliyetlerini gerçekleştirdikleri yerlerle alakalı yaptıkları işlemlerin, ticari sayılması gerektiğini, arızi olan işlemlerinin TKHK kapsamında değerlendirilmesi gerektiği görüşünü savunmaktadırlar.
Bizce de tüzel kişi tacirlerin, ticari faaliyetleri ile alakalı olmayan işlemlerinin TKHK kapsamında değerlendirilmesi yerinde olacaktır. Yukarıda da belirtildiği gibi, TTK 19.maddede açıkça, ticari olmayan işlemlerde, TKHK hükümleri uygulanmalıdır.
Gerçek veya tüzel kişinin, mal ve hizmeti, ticari ya da mesleki olmayan bir amaçla elde etmesi gerekmektedir. Burada tüketicinin hukuki işlem iradesinin ne olduğu önem taşımaktadır. Tüketicinin hukuki işlem iradesi, ticari veya mesleki olmamalıdır. Örneğin bir avukat ofisine klima aldıysa, bunun ticari amaçla mı yoksa tüketici sıfatıyla mı satın alınmış olduğu tartışmalı bir konudur. Eğer müşterilerinin beklediği salona aldıysa, mesleğiyle bir bağlantı kurularak, ticari olarak değerlendirebilmekle beraber, sadece yaşadığı yeri soğutmak için aldıysa, avukatlık mesleği ile alakalı bir satım sözleşmesi söz konusu olmadığı için, tüketici işlemi olduğu kabul edilebilir.
Ticari ve mesleki olmayan amacı, tüketici konut kredisi bakımından değerlendirecek olursak, tüketici bu kredi ile almış olduğu konutu, kira geliri elde etme, başkasına satarak kar elde etme, yatırım yapma amacı ile edinmişse, TKHK’a tabi olup olmayacağı hakkında çeşitli görüşler mevcuttur. Doktrindeki ilk görüşe göre, tüketici bu konutu, yukarıda da sayılan sebeplerden dolayı edinmiş ise, ticari bir amacın varlığının kabulü gerekeceğinden, yapılan işlem TKHK’a göre değerlendirilemeyecektir. Bir başka doktrin görüşüne göre ise, bir konutun alındıktan sonra satılması, bu konuttan kar elde edilmesi ya da kiraya verilerek gelir elde edilmesi, konutun ayrılamaz bir parçası olarak değerlendirilmelidir ve TKHK kapsamına girmelidir. Bu işlemlerin ticari faaliyet olarak değerlendirilemeyeceği savunulmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararınca, bir konutun sadece kira geliri elde etmek veya birden fazla konut alıp, satarak kar elde etmek amacı varsa, burada Ticaret Kanunu ve Ticaret Mahkemeleri yetkili olmalıdır.
Görüşümüze göre, tüketici konut kredisi ile edinilmiş bir konut, barınma amacı ile kullanılmadan satılır, kar elde edilir ya da kiraya verilmesinin amacı alınan tüketici konut kredisinin ödenmesi değil de gelir elde etmek olur ise, TKHK hükümleri bu kredi için uygulanmamalıdır.
Aksi halde, yukarıda da değinildiği gibi, TKK ile edinilen konut, krediyi ödemek için kiraya veriliyorsa, bu konutun tüketici konutu olduğu vasfı değişmez.
Bir diğer husus ise, tüketici konut kredisi ile edinilen konutun, karma amaçlarla kullanılmasıdır. Mesela bir avukatın veya bir psikiyatristin, TKK ile edinmiş olduğu konutu hem barınma amacı ile hem de müvekkillerini veya hastalarını dinlemek ve tedavi etmek amacı ile edinmişse, hangi amacın ağırlık kazandığının tespiti gerekecektir. Barıma amacından çok, ticari faaliyete hizmet ediyor ise, hiç şüphesiz TKHK’a tabi olmayacaktır. Fakat bu durum tespit edilemiyorsa ya da asıl amaç barınma ise, TKHK’a göre de asıl amaç güçsüz olan tüketiciyi korumak olduğu için, bu işlemin bir tüketici işlemi olduğu kabul edilmelidir.
İmar planlarında taşınmazların ne amaçla kullanılacağını açıklamaktadır. Edinilen taşınmazın, imar planlarında konut kaydı ile yer alması, söz konusu satımın tüketici işlemi olduğu karinesini teşkil eder. Fakat imar planında konut olarak belirlenmiş olan taşınmazlarda da, ticari ya da mesleki faaliyet yürütmek mümkündür. Eğer TKK ile edinilmiş bir taşınmaz, ticari veya mesleki bir faaliyette kullanılıyor ise, bu durumu ispat yükü krediyi veren kuruluşa aittir. Bunula birlikte, barınma amacı ile edinilmiş konut, daha sonra ticari bir faaliyet icrası için kullanılmaya başlanırsa, bu işlemin tüketici işlemi vasfı ortadan kalkmaz. İşlemin yapıldığı sırada, konutu edinenin amacı ve iradesi barınma ise, işlem yapıldıktan sonra bu iradenin değişmesi, işlemi TKHK’nın dışına çıkarmaz.
2- SÖZLEŞMENİN BİR TARAFININ KONUT FİNANSMANI KURULUŞU OLMASI
Tüketici konut kredisinin bir tarafı tüketici, diğer tarafı ise konut finansman kuruluşudur. Sözleşmenin tüketici olan tarafı, çalışmamızın önceki kısmında detaylı olarak anlatılmıştır. TKHK’nın 3/g.maddesinde konut finansmanı kuruluşu, ‘ Konut finansmanı kapsamında doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri’ olarak tanımlanmıştır. Bu tanım ışığında, tüketicinin karşısında birçok konut finansman kuruluşunun yer aldığı görülmektedir.
Bunlar bankalar, finansman şirketler ve finansal kiralama şirketleridir. Konut finansman kuruluşlarının en belirgin özellikleri ise, kanunla sınırlı sayıda düzenlenmiş olmaları ve tüketicilerin ancak kanunla sayılmış bu kuruluşlarla yaptıkları sözleşmelerin TKK kapsamında değerlendirilebilmesidir. Bu finansman kuruluşlarının en belirgin ortak özellikleri, kredi ve finansman sağlama işini ticari ve mesleki olarak yapmaları ve BDDK tarafından denetlenmeleridir. Tüketicilerin kanunda sayılmış bu kuruluşlar dışında yaptıkları sözleşmeler, TKHK’nın 32.maddesi uyarınca, TKK kapsamına girmez.
Bankalar, 19.10.2005 kabul tarihli 5411 sayılı Bankacılık Kanununun 3.maddesine göre, ‘Mevduat bankaları ve katılım bankaları ile kalkınma ve yatırım bankaları’ olarak üçe ayrılır. Aynı kanunun 4.maddesinde de bankaların faaliyet alanları belirlenmiştir. Bu maddeye göre de bankalar, nakdi ve gayri nakdi her cins kredi verme işlemleri konusunda, faaliyette bulunabilirler.
Mevduat bankaları ‘Kendi nam ve hesabına mevduat kabul etmek ve kredi kullandırmak esas olmak üzere faaliyet gösteren kuruluşlar’ olarak tanımlanmıştır. Kanunun bu tanımına göre, mevduat bankalarının, mevduat kabulü ve kredi kullandırma işlemlerini yapma zorunluluğu vardır. Aksi durumda bankacılık izinleri iptal edilebilir.
Bankacılık Kanunun 3.maddesi katılım bankalarını ‘ Özel cari ve katılma hesapları yoluyla fon toplamak ve kredi kullandırmak esas olmak üzere faaliyet gösteren kuruluşlar’ şeklinde tanımlanmıştır. Bu bankalar, kimi özel nedenlerle, faiz vermekten ve faiz kazancından uzak durmak isteyen yatırımcıların ve kredi ihtiyacı olan kişilerin gereksinimlerini karşılamak, tasarruflarını değerlendirmek ve faiz sistemi ile çalışan bankacılık sistemine alternatif oluşturması için düzenlenmiş, Bankacılık Kanununa tabi mali kuruluşlardır. Kanunda belirtilen özel cari hesap, katılım bankalarında açılabilen, her an kısmen ya da tamamen çekilebilme özelliği taşıyan ve karşılığında hesap sahibine herhangi bir faiz veya bu gibi gelirler sağlamayan fonların bulunduğu hesaptır. Katılım hesabı ise, katılım bankalarına yatırılan fonların, bu kurumlarca kullandırılmasından doğan kar ve zararlara katılma sonucu doğuran, hesaba para yatırmış kişiye daha önceden belirlenmiş herhangi bir getiri sağlamayan, anaparanın aynen geri ödeneceğini garanti etmeyen hesaplardır. Katılım bankaları Bankacılık Kanununun 4.maddesine göre belirli konularda faaliyet gösterebilirler. Katılım bankaları, mevduat bankalarından farklı olarak, finansal kiralama sözleşmeleri de yapabilmektedir. Aynı zamanda TKK’de verebilmektedir.
Bankacılık Kanunun 3.maddesi kalkınma ve yatırım bankalarını ‘Mevduat veya katılım fonu kabul etme dışında; kredi kullandırmak esas olmak üzere faaliyet gösteren ve/veya özel kanunlarla kendilerine verilen görevleri yerine getiren kuruluşlar’ olarak tanımlamıştır. Mevduat ve yatırım fonu kabul etme yetkisi olmayan, kredi kullandırma başta olmak üzere, çeşitli bankacılık işlemleri yanında, finansal kiralama, birleşme, bölünme, tür değiştirme, yeniden borç yapılandırması gibi işlemleri yapan kuruluşlara, kalkınma ve yatırım bankaları denir. Bu bankalar Bankacılık Kanunu 4.maddede belirtilen bankacılık faaliyetlerini yapma yetkilerine sahiptir. Dolayısıyla bu bankalar da TKK verebilir.
b- FİNANSMAN ŞİRKETLERİ
Finansman şirketleri, 545 Sayılı KHK ile değişik 90 Sayılı Ödünç Para Verme İşleri Hakkında KHK’nin 3/b.maddesinde ‘Devamlı ve mutat iştigal konusu olarak her türlü mal ve hizmet alımını kredilendirmek üzere, ödünç para veren tüketici kredi şirketleri’ olarak tanımlanmıştır. Dolayısıyla, finansman şirketleri de bu kapsamda, tüketici kredisi ve tüketici kredisi verebilen kurumlar arasında yer almaktadır. Finansman şirketleri, KHK ile belirlenmiş faaliyet konuları dışına çıkamazlar, faiz ya da benzeri ivaz karşılığı mevduat toplayamazlar.
B- TÜKETİCİ KONUT KREDİSİ SÖZLEŞMESİ TARAFLARININ HAK VE BORÇLARI
Tüketici konut kredisinde, iki taraf mevcuttur. Taraflardan biri, krediyi konut edinmek amacıyla almış, olan tüketicidir. Diğer taraf ise, krediyi veren banka veya finansman kuruluşudur. Finansman kuruluşu, tüketici ile anlaşmaları sonucunda talep edilen konut kredisini, tüketiciye vermek, tüketici ise bu krediyi banka ya da finansman kuruluşuna sözleşmede belirtilen taksitler halinde, faiz ve feri masrafları ile birlikte ödeme borcu altına giren taraftır.
2- KONUT FİNANSMAN KURULUŞUNUN BORÇLARI
a- SÖZLEŞME ÖNCESİ TÜKETİCİYİ BİLGİLENDİRME BORCU
TKHK’nın 33.maddesinde düzenlenen hüküm gereğince konut finansman kuruluşu, tüketiciye, konut finansmanı sözleşmesinin koşullarını içeren, sözleşme öncesi bilgi formunu sözleşmenin kurulmasından makul bir süre önce, vermek zorundadır. Bu kanun maddesindeki amaç, tüketicinin önceden incelemiş olduğu sözleşme içeriğinin ve sözleşmenin ona getireceği yükümlülükleri iyice anlamasını ve kararını bilinçli olarak vermesini sağlamaktır.
Bir diğer husus ise, sözleşme öncesi bilgilendirme formunun, önerimi yoksa bağlayıcı olmayan önerimi olduğu hakkında doktrinde tartışmalar mevcuttur. Öneri olduğunu kabul eden görüşe göre, TKHK’nın 33.maddesinde belirtilen, sözleşme öncesi bilgi formunda yer alan sözleşme maddelerinin, 26538 Sayılı Sözleşme Öncesi Bilgi Formu Usul ve Esasları Hakkındaki Yönetmeliğin 5/2 maddesi gereğince, bağlayıcı nitelikte olduğudur. Bu bilgi formu krediyi veren kuruluş tarafından, tüketiciye teklif ve kredi verme iradesi niteliğindedir. Keza bu bilgi formu, finans kuruluşları tarafından tüketiciye verildikten sonra, bu formun aksine maddeler, imzalanacak sözleşmede yer alırsa, icabın bağlayıcılığı ilkesi sarsılmış olacaktır. Bir diğer doktrin görüşü ise, bu bilgi formunun öneri niteliği taşımadığıdır. Sözleşme Öncesi Bilgi Formu Usul ve Esasları Hakkındaki Yönetmeliğin 5.maddesinin bağlayıcı nitelikte olduğu kısmı hükümde yer almamaktadır. Bakanlığın yasaya aykırı olarak bu yönetmeliği çıkardığı, bundan dolayı, bağlayıcılık unsurunun bu yönetmelikle, yasaya aykırı olarak uygulanmayacağı görüşüdür.
b- KREDİYİ VERME BORCU
Krediyi veren konut finansmanı kuruluşunun, bu hukuki ilişkideki en önemli görevi, sözleşme ile kararlaştırılmış olan krediyi, tüketiciye vermesi ya da tüketici adına satıcıya ödemesi borcudur. Kredinin eğer satıcıya ödeneceği ile ilgili anlaşma yapılmış ise, finansman kuruluşu krediyi, satıcının hesabına yatırmakla borcundan kurtulmuş olur. Bunun aksine, sözleşme ile tüketiciye nakden kredinin ödeneceği kararlaştırılmış ise, tüketiciye nakit olarak bedelin verilmesi ile finans kuruluşu borcundan kurtulmuş olur.
Konut finansman kuruluşu ve satıcı arasında bağlı konut kredisi sözleşmesi yapılmış ise, finansman kuruluşu krediyi verme borcundan ancak kredi miktarını, gayrimenkulü satan kişiye ödemekle kurtulur. Konut finansman kuruluşu satıcıya kredi bedelini tüketici adına ödemekle yükümlüdür.
Bağlı olmayan kredilerde, konut finansmanı kredisinin, sözleşme kurulmasına rağmen satıcıya ödenmemesi ve bunun hukuki sonuçlarına, satıcıya karşı, tüketici katlanacaktır. Kredi sözleşmelerinin nispi olması ilkesi gereğince satıcı, finansman kuruluşu tarafından ödenmeyen kredi için, direk olarak finansman kuruluşuna başvuramaz. Fakat tüketici, finansman kuruluşuna karşı, temerrüt faizi ve aynen ifa talep edebilir. Bağlı kredi sözleşmesi mevut ise, finansman kuruluş artık, kredinin ödenmemesinden dolayı satıcıya direk olarak borçlu ve sorumlu olur. Finans kuruluşunun ödemeyi geciktirmesi ya da yapmaması, tüketiciden kaynaklanan bir sebepten dolayı ise, artık finans kuruluşunun satıcıya karşı sorumluluğu ortadan kalkmış olur.
c- SÖZLEŞMEDE ÖNGÖRÜLEN ŞARTLARIN TÜKETİCİ ALEYHİNE DEĞİŞTİRMEME BORCU
Tüketici konut kredisi sözleşmeleri, konut edinmek isteyen tüketicinin kullandığı ve uzun vadede büyük borçlar altına girdiği akit türleridir. Geçmişte, konut finansman kuruluşları (Bankalar), tüketici ile yaptıkları bu tür sözleşmelere çeşitli maddeler koyarak, ödeme ilişkisi sözleşmede belirlendiği gibi devam ederken, değişen piyasa koşullarını bahane ederek, sözleşmede belirlenmiş faiz oranlarını, ödeme miktarlarını ve bunun gibi hususları tüketici aleyhine değiştirebilmekteydi. Bu durumu, imzalanan kredi sözleşmelerine ekledikleri ‘Değişiklik yapma hakkı saklıdır’ kayıtlarıyla, kolayca düzenleyebilmekteydiler. Dolayısıyla, kredi faiz oranlarının tek taraflı olarak artırılması, çoğunlukla tüketiciyi zor ve ödeme güçlüğü durumuna düşürebilmekteydi. Hatta kimi kayıtlar, kredinin tamamının tek taraflı ödenebilmesini mümkün kılmaktaydı. TKHK 4/2.maddesi ‘Sözleşmede öngörülen koşullar, sözleşme süresi içinde tüketici aleyhine değiştirilemez’ hükmü ile sözleşme kurulduktan sonra, sözleşmenin maddelerinin tüketici aleyhine değiştirilebilmesinin önüne geçilmiştir. Finansman kuruluşunun bu gibi kayıtları, emredici hukuk gereğince kesin hükümsüz olacaktır. Bu hüküm sadece tüketici aleyhine sonradan yapılabilecek değişiklikleri kapsamaktadır. Sözleşme kurulduktan sonra, faiz indirimi, ödeme miktarının düşürülmesi, kimi sigortaların yapılmasından muafiyet gibi tüketici lehine değişiklik yapılabilmektedir.
d- SIR SAKLAMA BORCU
Banka ile tüketicinin yaptığı tüm işlemler gizli olmak zorundadır. Bankacılık Kanunu 73.maddeye göre, ‘Bankalara ve bunların bağlı ortaklık, iştirak, birlikte kontrol edilen ortaklıkları ve müşterilerine ait sırları bu Kanuna ve özel kanunlarına göre yetkili olanlardan başkasına açıklayamaz’ bankaların müşterilerle alakalı işlemlerini ve bunlara ait bilgileri saklama sorunluluğu vardır.
Bir kimseye ait bilginin, açıkça bilinmemesinin o kimseye bir çıkar veya yarar sağlayacağı, sınırlı sayıda kimsenin ulaşabileceği bilgilere, sır denir. Sır kavramını objektif ve sübjektif olarak inceleyebiliriz. Objektif olarak sır, bir takım bilginin alenen, herkes tarafından bilinmemesi, sübjektif olarak sır ise, bilginin sahibi tarafından saklanmasıdır. TKHK’da finans kuruluşunun sır saklama yükümlülüğü ile ilgili bir hüküm bulunmamakla birlikte, konut finansman kuruluşu ile, tüketici arasında, kredi sözleşmesi imzalandığı anda, finans kuruluşunun sır saklama yükümlülüğü Bankacılık Kanununun ilgili maddesine göre başlamaktadır.
Bankaların(Finans kuruluşlarının) sır saklama yükümlülüğüne aykırı hareket etmesi sonucunda, BK96.maddesi hükümlerince, uğranılan maddi ve manevi zarar talep edilebilir.
Bankaların sır saklama yükümlülüğü ihlal etmesi durumda, tüketici lehine kredi sözleşmesinin fesih edilip edilemeyeceği ile ilgili çeşitli doktrin görüşleri mevcuttur. Bir kısım doktrin, sözleşmenin fesih edilemeyeceği, fakat sır saklama yükümlülüğünün ihlali neticesinde ortaya çıkan maddi ve manevi zararın talep edilebileceği fikrini savunmaktadır. Bir kısım doktrin ise, uğranmış olan zararın istenebileceği ve bununu yanında, müşterinin sırlarının finans kuruluşu tarafından saklanması yükümlülüğünün dürüstlük kuralı gereği (MK2.m) ihlali ile tüketicinin, kredi sözleşmesi ilişkisini devam ettirmesi, kendinden beklenmeyen bir durum ise, sözleşmeyi de fesih edebileceği görüşüdür.
e- BAĞLI KREDİLERDE KONUTUN HİÇ VEYA ZAMANINDA TESLİM EDİLMEMESİ VE AYIPTAN DOLAYI SORUMLULUK (173)
Konut finansman kuruluşu, bağlı kredilerde konutun hiç veya zamanında teslim edilmemesi yanında, konutun ayıplı teslim edilmesinden de satıcıyla birlikte tüketiciye karşı müteselsilen sorumludur. Satıcının, satılandaki vaat ettiği nitelikleri taşımaması ya da satılanın değerini veya sözleşme gereği beklenen yararların satılanda bulunmamasına ayıp denir. Ayıba karşı tekeffül borcundan söz edebilmemiz için, kanundan doğan bir borcun, satılanın değerini ya da yararını azaltan eksiklikleri barındırması halinde, satıcının bu borçtan sorumlu olur.
Tüketicinin, konutun ayıplı olmasından dolayı konut finansmanı kuruluşunu sorumlu tutabilmesi için, tüketici ile satıcı arasında yapılan satım akdinin bir tüketici işlemi olması gereklidir. Konut kredisi akdi, tüketici işlemi olsa dahi satıcının konut satışını, ticari ve mesleki amaç ile yapmış olması gerekir. Başka bir anlatımla, bir akdin TKHK kapsamında tüketici işlemi sayılabilmesi için, taraflardan birinin tüketici, diğer tarafın ise ticari ve mesleki faaliyetleri kapsamında tüketiciye mal ve hizmet sunan gerçek veya tüzel kişi olması gerekir. Bu koşulların varlığı halinde, satıcı ile tüketici arasındaki sözleşme TKHK kapsamına bir tüketici işlemi olarak kabul edilir. Ticari ve mesleki amaçlı olmaksızın, bir kimsenin başka birinden barınma ihtiyacını karşılamak üzere konut satın alması, tüketici işlemi kapsamında olmadığından, konutun ayıplı olmasından dolayı satıcıya ancak TBK hükümlerine başvurabilir. Bağlı kredilerde, ayıptan dolayı konut finansman kuruluşunu TKHK kapsamında sorumlu tutabilmek için, satım sözleşmesinin bir tüketici işlemi olması gereklidir. Aksi durumda, satıcının sorumluluğu konutun ayıplı olmasından dolayı genel hükümlere tabi olup, finansman kuruluşunu sorumluluğu ise TKHK’ya kapsamına tabi olur.
4- TÜKETİCİNİN BORÇLARI
a- TÜKETİCİ KONUT KREDİSİ SÖZLEŞMESİ GÖRÜŞMESİ SIRASINDA TÜKETİCİNİN BİLGİ VERME BORCU
Konut kredisi sözleşmesi kurulurken, sözleşmenin tarafları, sözleşmenin şartları ile ilgili bir takım görüşmeler yaparlar. Bu görüşmeler sırasında, kredi veren finans kuruluşu, tüketicinin krediyi geri ödeyip ödeyemeyeceği ile ilgili değerlendirmeler yapar, tüketicinin krediyi ödeme gücü ile ilgili beyanlarını alarak kredinin sonucu ile ilgili karara varır. Dolayısıyla sözleşme kurulurken, taraflar arasında dürüstlük kuralı(TMK m. 2) gereğince bir güven ilişkisi kurulur. Buna göre tüketici, kredi sözleşmesi kurulurken, karşı tarafa doğru bilgi verme, gerekli açıklamaları yapma, aldatıcı davranışta bulunmama gibi yükümlülükler altına girer. Dürüstlük kuralı çerçevesinde, karşı tarafa yanıltıcı bilgi vererek, zararına sebep olan kişi, bir kısım doktrin görüşüne göre, haksız fiil hükümlerince sorumlu olurlar. Bir diğer doktrin görüşü ise, bundan doğan zararın, borca aykırılık teşkil edeceğini ve zararın, zarar veren tarafından tazmin edilmesi gerektiğini savunur. Tüketici ortaya çıkan bu zararda kusursuz olduğunu ispat edemedikçe, uğranılan zararı tazmin etmekten kurtulamayacaktır(TBK 146.maddeye göre 10 yıllık zamanaşımı süresi vardır.).
b- KREDİYİ KABUL BORCU
Tüketici ve finans kuruluşu arasında, konut finansmanı sözleşmesinin yapılması ile tüketici açısından sözleşmenin neticesinde sunulan krediyi, kabul etme borcu doğmaktadır. Bu kabul sonucunda kredi verene de faiz isteme hakkı doğar. Fakat uygulamada, tüketicinin konut finansmanı sözleşmesinden doğan kredi alacağı, sözleşme kurulduğu anda doğrudan doğruya tüketici adına açılmış olan hesaba yatırıldığı için tüketicinin krediyi kabul etmemesi gibi bir durum ile genelde karşılaşılmaz.
Bağlı kredilerde ise, konut finansman kuruluşunun satıcı ile yapmış olduğu anlaşma gereğince, kredi miktarı tüketici adına ve onun yerine, satıcıya ödenmektedir. Dolayısı ile satıcı, haklı bir sebep olmaksızın bu ödemeyi almaktan kaçınırsa, alacaklı temerrüdüne düşer. Böyle bir durumda konut finansman kuruluşu kredi miktarını tevdi ederek borcundan kurtulur (TBK m. 107). Bağlı kredilerde, satıcının krediyi almaktan kaçınması, hukuki olarak kendisini bağlar. Dolayısıyla, böyle bir durumda tüketici temerrüdünden söz edilemez.
c- KREDİ MİKTARINI GERİ ÖDEME BORCU
Tüketicinin, TKK sözleşmesinden doğan en temel borcu, aldığı krediyi geri ödemesidir. Bu borcun doğumu ve kapsamı, yalnızca tüketici konut kredisi sözleşmesinin kurulmasına değil, bununla birlikte, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun krediyi teslim borcunu yerine getirmesine de bağlıdır. Taraflar kredinin miktarını, geri ödeme sayısını, ödeme tarihlerini, ilk ve son ödeme günlerini, kredi taksitinin nerede ödeneceğini genelde sözleşmede kararlaştırırlar. Bu kredi taksitleri, genelde krediyi veren kuruluşça açılmış olan banka hesabına, tüketici tarafından belirli vadeler ile yatırılarak ödenir. Sözleşmede ifa yeri kararlaştırılmamışsa, ödeme yeri TBK m. 89 uyarınca alacaklının ödeme zamanındaki ödeme yeridir. Sözleşmede belirli bir vade kararlaştırıldığı için vadenin geçmesi ile tüketici, kredi verenin ihtarına gerek duyulmaksızın temerrüde düşecektir (TBK m. 117).
d- FAİZ VE DİĞER GİDERLERİ VERME BORCU
Faiz, alacaklıdan alınan borç miktarının, borçlanmanın karşılığı olarak, alacaklıya parasından yoksun kaldığı süre için ödenen ek bir para miktarının karşılığıdır. Faiz kavramından söz edebilmek için bir para borcunun varlığı gerekmektedir. Borcun konusu bir miktar para ise, borcun doğduğu veya muaccel olduğu zamandan, ödemenin yapıldığı zamana kadar, borçlunun bu süre zarfında bir miktar paradan faydalanması sebebiyle alacaklıya, kanundan veya sözleşme gereğince ve bir oran üzerinden ödenmesi gerekli olan para miktarıdır. Asıl alacağın herhangi bir sebeple sona ermesi durumunda, faiz de sona erer. Başka bir ifadeyle, faizin doğması için bir anapara alacağının olması gerekmektedir. Alacaklı işleyen faiz hakkını saklı tutmayarak, borçluya anaparasını tahsil ettiğini belirten makbuz vermiş ise, bu durumda alacaklı, faizleri de tahsil etmiş sayılmaktadır (TBK m. 104, 131). Faizde asıl alacak temlik edilmiş ve aksi öngörülmemiş ise faizler de temlik edilmiş sayılır (TBK m. 189). Asıl alacağın zamanaşımına uğraması, faiz ve feri hakların zamanaşımına uğramasına sebep olmaktadır (TBK m.152).
Konut kredisi sözleşmesi bir tüketici işlemidir. Ancak bu sözleşmenin tüketici işlemi niteliğinde olması, bir ticari işlem olmasına engel değildir. Taraflardan biri, tacir olan bankadır. Bu sebepten TTK m. 21/2 uyarınca, taraflardan biri için ticari nitelik taşıyan sözleşmeler, diğer taraf içinde ticari nitelikte olduğu şeklindeki düzenleme uyarınca, tüketici konut kredisi sözleşmesi aynı zamanda krediyi veren kuruluş açısından ticari iş niteliğindedir. Tüketici konut finansmanı sözleşmesinin ticari iş sayılması sebebi ile sözleşmede kararlaştırılmamış olsa bile konut finansmanı kuruluşu tarafından faiz istenebilmektedir. Diğer bir anlatımla sözleşmenin tarafı olan konut finansman kuruluşunun tacir olması nedeni ile, konut finansman sözleşmesi, finansman kuruluş için ticari iş (TTK m. 21/2) mahiyetinde olduğundan, bu kişiler sözleşmede kararlaştırılmamış olması durumda bile, faiz isteme hakları bulunmaktadır.
Konut kredisi sözleşmesinde, konut finansman kuruluşunun kredi kullandırmaktaki amacının faiz geliri elde etmek olduğunu yukarıda belirtmiştik. Burada belirtilen faiz, anapara faizidir. Anapara faizi, alacaklının bir miktar parasından bir süre yoksun kalması sebebiyle, yoksun kalınan paranın miktarı ile orantılı olarak, tarafların kararlaştırdığı ya da kanunun belirlediği orandır.
TKHK 36/2 maddesine göre, konut finansman sözleşmelerinde üç çeşit faiz vardır. Bunlar, değişken, sabit ya da aynı kredi için her iki faiz oranını birlikte kullanılarak belirlenebilir.
Konut kredisi sözleşmesinde, taraflarca daha çok sabit faiz oranı belirlenmektedir. Bunun sebebi, kredinin geri ödeme tutarının, öngörülen vade boyunca eşit oranlarda geri ödenmesinin istenmesidir. Uygulanacak faiz oranı, sabit faizli konut finansmanı kredisinde, hizmet ücretleri, geri ödememe riski gibi sebeplerden dolayı devlet tahvili veya hazine bonosu için belirlenen risksiz faiz oranından yüksektir. Sabit faizle verilen tüketici kredilerinin özelliklerinden biri, tüketicinin vadenin gelmesini beklemeden, kredi borcunun kalan kısmını ödeyebilmesidir.
Taraflar konut finansmanı sözleşmesini sabit faizli yapabileceği gibi, değişken faizli olarak da kararlaştırabilirler. Sabit faizli konut kredisi uygulamasında, ortaya çıkan enflasyonun tüketiciye geri ödemeler üzerinde olumsuz etkisi bulunmaktaydı. Değişken faizli konut kredisi ortaya çıkan bu olumsuzlukları gidermek amacıyla alternatif olarak getirilmiştir. Tarafların değişken faizli konut sözleşmesi yapmalarının en temel özelliği, kredinin faiz oranın vade süresince bir endekse bağlanması ve kredi faiz oranlarını, endeksteki değişmelere bağlı olarak aşağıya veya yukarıya doğru yeniden belirlenmesidir. Bu durum faiz oranının yükselmesi riskine karşı finansman kuruluşlarını korumakta, bu risk kredi alana yükletilmektedir. Ancak faiz oranları düştüğü takdirde, bu durumda tüketici yararlanabilir. Değişken faizli konut kredisinde, dönemsel olarak faiz oranı 6 ay, 1 yıl veya 2 yıl gibi süre aralıklarıyla belirlenir. TKHK m. 36/2’ye göre, başlangıçta sözleşmede belirtilen oran, dönemsel geri ödeme tutarı, sözleşmenin başlangıcında belirlenecek azami dönemsel geri ödeme tutarını, aşmamak koşuluyla ve tekrar sözleşmede belirlenecek, yurtiçinde veya yurt dışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan en düşük oranlı endeks baz alınarak değiştirilebilir. Bu niyetle kullanılabilecek referans faizler ve endeksler Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından belirlenecektir.
Konut finansman sözleşmesinde taraflara, sabit ve değişken faizin birlikte uygulanması hakkı TKHK m. 36/2 göre tanınmıştır. Sözleşmede yer alan her iki faizin, birlikte uygulanacaksa hangi faizin nasıl uygulanacağı açıkça belirtilmelidir. Konut finansmanı sözleşmelerinde her iki faiz türü birlikte uygulandığı durumlarda, faiz oranının değişme riskine karşı korumak amacıyla, kredi ödemelerinin başlangıçta sabit olduğu ve daha sonra ise faiz oranı ile geri ödeme tutarının sözleşmede belirtilen endekse göre yeniden hesaplandığı iki faiz türünün (karma) birlikte uygulandığı konut kredisine olanak tanınmıştır. Karma faizli konut kredisi sözleşmelerinde, sabit belirlenen dönem tarafların anlaşmasına bağlı olarak 3, 5 veya 7 yıl olarak düzenlenmektedir. Sözleşmede kararlaştırılan bu sürelerin bitmesiyle değişken faiz oranına geçilmektedir. Karma faizli konut kredisi sözleşmesi uygulamada taraflara avantaj sağlamaktadır. Bu avantaj uzun vadede ekonomide meydana gelebilecek değişiklik ve risklere uyum sağlayarak, tarafların zarar görmesini önlemektir.
Tüketici konut finansmanı sözleşmelerinde, anapara faiz oranını taraflar özgürce belirleyebilirler. TTK.m. 8/1 ‘e göre ‘Ticari işlerde faiz miktarı serbestçe tayin olunabilir’ hükmü mevcuttur. TKHK’da faiz oranının belirlenmesi ile ilgili herhangi bir sınırlama yoktur. Ancak bu sözleşme serbesti ilkesinin sınırları, ahlaka aykırılık ve gabin hükümleri ile belirlenmektedir. Konut finansmanı kuruluşunun, tüketici ile yapmış olduğu sözleşmenin içeriği itibariyle, tüketicinin ekonomik özgürlüğünü tehlikeye düşürmemesi gerekir.
e- TEMİNAT GÖSTERME BORCU
Teminat, borcun ifa edilmemesi tehlikesine karşı alacaklıya, alacağını borçlunun dışında bir başka kişiden ya da belirli bir eşyadan elde etmek olanağını sağlayan bir imkândır. Teminat, borçlunun borcunu vadesinde ödememesi riskine karşı, alacaklının alacağını güvence altına alan bir sistemdir. Bu güvence borçlunun, ileride borcunu ödeyebilecek yeterli mali gücünün olmaması, mali durumunun ileride bozulması ve borcunu ödeyememe tehlikesine karşı alacaklıyı koruyan bir düzenlemedir. Konut finansman kuruluşları için teminat, konut kredisi sözleşmesinin olmaz ise olmaz unsurudur. Genelde, finansman kuruluşu tarafından verilen konut kredilerinde, vadelerin uzunluğu ve geri ödenmemesi tehlikesi mevcut olduğu için, teminatsız konut kredisi verilmesi uygulamada nadir rastlanan bir durumdur. Teminat, ayni ve şahsi olmak üzere iki başlık altında incelenebilir. Alacağın, bir eşya ile güvence altına alınmasına ayni teminat, teminat verenin alacaklıya, bir üçüncü kişinin, konut kredisi borcunu gereği gibi ifa etmesi için ödeme gücünü ortaya koyduğu türe ise şahsi teminat denir.
Türk Medeni Kanunu’nun yürürlüğe girmesi ile birlikte, aile konutu kavramı yasal olarak düzenlenmiştir. TMK m. 194’e göre ipotek tesisi, eşin rızasına tabi işlemler arasına alınmıştır. Buna göre, aile konutu üzerinde sınırlı bir ayni hak tesis edilmesi durumunda teminatın geçerli olup olmayacağı tartışması ortaya çıkmıştır. Uygulamada, bankalarca verilecek kredi sözleşmelerinde, teminat olarak aile konutunun ipoteğe konu olması için eşin noterde düzenleyeceği muvafakatnamesi gerekmektedir.
İpotek, halen mevcut ya da henüz doğmamış olmakla beraber, gelecekte doğması kesin ya da olası olan bir alacağın, bir taşınmaz teminat gösterilerek güvence altına alınmasıdır (TMK m. 881). Ayni teminat olarak ipotek uygulamasında, teminat veren, teminat miktarının borçlusu haline gelmeyip, yalnızca teminata konu nesne ile sınırlı bir sorumluluk altına girmektedir. Dolayısıyla ipotek, borçlunun kişisel sorumluluğuna bir etki etmeden bir kimsenin herhangi bir kişisel alacağını, bir taşınmazın değeri ile teminat altına almasıdır. Bunun sonucunda, tüketici konut kredisi sözleşmesi ile doğan alacak, ipotek ile ayni teminat güvencesi altına alınmış olur. Borçlu borcunu ödemediği takdirde, alacaklı ayni teminata konu olan ipoteği cebri icra yolu ile satarak alacağını buradan temin eder.
Tüketici konut kredisi sözleşmelerinde, bir diğer teminat türü de şahsi teminat cinsi olarak kefalettir. Kefalet, tek başına kullanılabileceği gibi diğer teminatlar ile birlikte de tüketici kredilerine konu olabilir. Özellikle konut kredileri sözleşmelerinde, kredi veren hem gayrimenkul üzerine ipotek koymakta, hem de üçüncü kişinin vereceği kefaleti aramaktadır. TBK m. 581’e göre bir kimsenin, asıl borçlunun borcunu ödememesi halinde, bu borçtan sorumlu olmayı alacaklıya karşı taahhüt ettiği sözleşmeye kefalet sözleşmesi denir. Dolayısıyla kefil, alacaklıya asıl borcun yerine getirilmesinden beklediği menfaati, karşılamayı borçlanır. Kefil, yaptığı ödeme oranın alacaklının haklarına halef olur.
Kefalet sözleşmesi, adi kefalet ve müteselsil kefalet olarak düzenlenebilir. Adi kefalet türü, asıl kefalet şeklidir. Adi kefalette alacaklı, borçtan dolayı doğrudan kefile başvuramaz. İlk önce borçludan alacağının tahsil etmek için başvurusunu yapacak, alacağının borçlu tarafından karşılanamaması halinde, kefile gidebilecektir. Müteselsil kefalet ilişkisinde ise, alacaklı, mevcut borç için, hem müteselsil kefile hem de borçluya başvurabilecektir. Tüketici konut kredisinde adi kefalet ilişkisi düzenlenmesi esastır.
Kefalet sözleşmesinin geçerli olabilmesi için, yazılı olarak yapılması, kefilin sorumlu olduğu miktarın sözleşmede açıkça gösterilmesi, kefilin yükümlülük altına girdiği tarih ve bunula birlikte müteselsil kefalet söz konusu ise, bu yöndeki irade beyanı mevcut olmalıdır(TBK583.m).
f- SİGORTA YAPTIRMA BORCU
Sigorta, kişilerin bazı şartlar altında karşılaşacakları, zarara ve gelir kaybına yol açan olayların ekonomik sonuçlarından kendilerini korumak için, belli bir prim karşılığında risklerini devrettiği anlaşmadır. Sigorta sözleşmesindeki temel amaç, ortaya çıkabilecek riskleri ve zararları tamamen ortadan kaldırmak veya en aza indirmektir. Konut finansman kuruluşları, tüketici konut kredisi sözleşmesinin kurulması aşamasında, vermiş oldukları krediyi güvence altına almak için, tüketicinin satın almış olduğu konut üzerinde rehin hakkı, kefalet gibi kurumları yanında sigorta yapılmasını da isteyebilir.
Konut finansman kuruluşları, tüketicinin kullanmış olduğu krediyi güvence altına almak için, kefalet ve rehin sözleşmesinin yanında sigorta sözleşmesi yapılmasını da isteyebilmektedir. Kimi zaman kredinin ana teminatı olan gayrimenkulün, çeşitli sebeplerle yıkılması, yanması gibi durum ortaya çıkabilir. Bu gibi durumlarda kredinin ana teminatı olan rehin sözleşmesi artık bir anlam ifade etmemektedir. Konut finansman kuruluşu, bu gibi riskleri, sigorta yaptırarak ortadan kaldırmak isteyebilir. Bir diğer husus ise, tüketici konut kredisi almış olan kişi, ödememeler sırasında çalışmayacak duruma gelebilir, hatta ölebilir. Genellikle uzun vadeli olan konut kredilerinde, bu gibi durumlarla karşılaşılabilmesi ihtimalleri vardır. Bu yüzden finans kuruluşu, vermiş olduğu krediyi güvence altına almak isteyebilir. TKHK’nın 38.maddesine göre, tüketiciye, almış olduğu kredi için sigorta yaptırması zorunluluğu getirilemez. Fakat uygulamada tüketicinin sigorta yapmayı kabul etmemesi durumda, finans kuruluşları kredi vermemektedir. Gene aynı madde gereğince, tüketici istediği sigorta firmasıyla sigorta sözleşmesi yapma hakkına sahiptir. Yapmış olduğu bu sigorta sözleşmesini, finans kuruluşunun kabul etmeme hakkı yoktur.
Tüketici konut kredisi sözleşmesinde yaptırılabilecek üç türlü sigorta vardır. Bunlardan zorunlu deprem sigortası mecburi olarak yaptırılmalıdır. Hayat ve konut sigortaları ise, sözleşmede öngörülen fakat yaptırma zorunluluğu olmayan sigorta türleridir.
Türkiye’nin aktif deprem kuşağında olması, binaların genelde eski olması, yapısal problemler, deprem rizikosunun yol açabileceği zararlar için, zorunlu bir sigorta sistemi kurulması ihtiyacı doğmuştur. Bu sebeple, 587 sayılı ‘Zorunlu deprem sigortasına dair kanun hükmünde kararname’ nin 27.12.1999 yılında yürürlüğe girmesi ile birlikte, bu sigortanın yapılması zorunlu hale getirilmiştir. ZDS işlemlerini yürütmek için, doğal afet sigortaları kurumu adı altında bir kamu tüzel kişiliği kurulmuştur. Bu kurum hazine müsteşarlığına bağlanmıştır. Zorunlu deprem sigortası bir yıllık süre için yapılır. ZDS yapılmamış bir taşınmazda, rehin ilişkisi kurulamaz, satışa konu olamaz(ZDSDKHK 12.m). Tüketici konut kredisi almış olan kişide, ZDS’yi yaptırmak zorundadır. Aksi halde finans kuruluşu, tüketicinin sözleşmeye aykırı hareket ettiğini öne sürebilir.
Hayat sigortası, ana dayanağı insan hayatı olan ve insanın hayatı boyunca karşı karşıya gelebileceği riskler için önlem almasını sağlayan bir sigorta çeşididir. Hayat sigortası yaptırmaktaki amaç, kişinin tasarruflarının bir kısmını prim olarak değerlendirerek hayatında meydana gelebilecek ölüm, kaza sonucu ölüm, hastalık sonucu ölüm, kaza sonucu maluliyet vb. olaylarda ailesine destek sağlamaktır. Finans kuruluşlarının tüketici konut kredisi alan kişi lehine yapılmasını istedikleri hayat sigortasındaki amaç ise, krediyi alan tüketicinin ölümü halinde, kalan kredi miktarının bu sigorta sözleşmesine göre, tahsil edilebilmesidir. Sigortalının ölümü durumda, borcun geri kalanını sigorta firması, krediyi veren finans kurumuna ödeyecektir. Bu sigorta sözleşmesi, tüketici konut kredisi ile birlikte kurulabilen, ihtiyari bir hukuki ilişkidir. Kredinin verilmesi bu şarta bağlanamaz.
Son olarak, ZDS yanında taşınmazın yangın, sel, heyelan, hırsızlık gibi risklere karşı korunması için yapılan sigorta sözleşmesine konut sigortası denir. Konuta gelebilecek bu zararlara karşı, konut sigortası sözleşmesi yapılması, finans kuruluşunu ve vermiş olduğu kredi miktarını güvence altına alacaktır. Zorunlu olmamakla beraber, uygulamada tüketici konut kredisi sözleşmesinin yapılabilmesi ve kredinin finans kuruluşları tarafından verilmesi için, yaptırılması gerekmektedir.
g- SÖZLEŞME MASRAFLARINI ÖDEME BORCU
Tüketici konut kredisi, tüketicinin yararına bir sözleşme niteliği taşıdığı için taraflar arasında imzalanan sözleşmenin, yapılmasında ve devamını boyunca ortaya çıkan masraflardan tüketici sorumludur. Bu sözleşmenin kurulması aşamasında ortaya çıkan masraflar kapsamına, uzman incelemesi ücreti, ipotek masrafları ve bazı konut finansman kuruluşlarını aldığı ücretler girmektedir.
 KOÇAK, Duygu, Mortgage, 1. Bası, İstanbul 2007, s.11.
 ÇABRİ, Sezer, Konut Finansmanı Sözleşmeleri, 1. Bası, İstanbul 2010, s.25.
 REİSOĞLU, Seza, Konut Edinme Amaçlı Konut Finansmanı Sözleşmeleri ve Uygulama Sorunları, Bankacılar Dergisi, Sayı: 61, Yıl: 2007, s. 76-78.
 ÇABRi, s.26.
 YILMAZ, Çiğdem Mine, Mortgage Sisteminin Hukuki Niteliği ve Türk Hukuk Sistemindeki Yeri, Ankara 2012, s.51.
 ÇABRi, s.27-28.
 ÇABRi, s.29.
 ÇABRi, s.30-31.
 KOÇAK, s.11.
 ÇELİK, Serap , Konut Finansmanı Amacıyla Yapılan Konut Kredi Sözleşmesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Programı Yüksek Lisans Tezi, Bahçeşehir Üniversitesi, İstanbul 2012, s.15.
 ACAR, Faruk, Rehin Hukukunda Taşınmaz Kavramı ve Özellikle Belirlilik İlkesi, Ankara 2008, s.73.
 KOÇAK, s. 11-12., ÇELİK, s.15-16.
 ÇABRİ, s.31-32.
 Bkz, s.3.
 ÇABRİ, s.33-34.
 YAVUZ, Cevdet, Borçlar Hukuku Dersleri, Özel Hükümler, Beta Yayınları, 5. Bası, İstanbul 2007, s.240.
 ZEVKLİLER, Aydın, GÖKYAYLA, Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Turhan Yayınevi, 12. Bası, Ankara 2013, s.30.
 ÇABRİ, s.34.
 ZEVKLİLER, s.6.
 ÇABRİ, s.34-35., ÇELİK, s.33.
 YILMAZ, s.78.
 ÇABRİ, s.36.
 İNAL, Tüketici Kredileri ve Tüketici Kredi Sözleşmeleri, İstanbul 2002, s.235.
 ÇABRİ, s.36-38., ÇELİK, s.35-36.
 OĞUZMAN, Kemal, BARLAS, Nami, Medeni Hukuk, 19. Bası, Vedat Yayınevi, İstanbul 2013, s.187.
 ZEVKLİLER, s.6.
 ÇELİK, s.39., ZEVKLİLER, s.6-7., ÇABRİ, s. 110.
 ÇABRİ, s.111., MAKARACI BAŞAK, ASLI, TKHK Kapsamında Konut Kredi Sözleşmesinin Şekli ve Şekle Aykırılığın Sonucu, İş Dünyası ve Hukuk, Tankut Centel’e Armağan, İstanbul 2011, s.919.
 ÇELİK, s.39.
 ÇABRİ, s.115, ÇELİK, s.40.
 ZEVKLİLER, s.393.
 ÇELİK, s.47., MAKARACI BAŞAK, s.921.
 AKİPEK, Şebnem, Türk Hukuku ve Mukayeseli Hukuk Açısından Tüketici Kredisi, Ankara 1999, s.236.
 ÇABRİ, s.128- 129
 ÇABRİ, s. 130
 ÇABRİ, s. 130
Bkz, s.7., MAKARACI ASLI, s.919., Ceyhan 2.Asliye H.M.(T.M. Sıfatıyla), T:09.11.2012, 2012-118E., 2012-395K., http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=14483, A.T: 12.01.2014.
 ÇELİK, s.45-46., ÇABRİ, s.123., NOMER, Haluk, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul 2011, s.36.
 ÇABRİ, s.124.
 AYDOĞDU, Murat, Konut Finansman Sistemi, Adalet Yayınevi, 1. Bası, Ankara 2010, s.65.
 İNAL, s.213.
 ÇELİK, s.41.
 ÇABRİ, s.125.
 AYDOĞDU, s.48.
 AKİPEK, s.63-65.
 ÇABRİ, s.50.
 ÇABRİ, s.50.
 Y. 13. H.D, T:26.10.2011, 2011/17142 E., 2011/15476K,
http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=80231, A.T: 12.01.2014.
 ÇABRİ, s.53.
 ÇABRİ, s.54-55., YHGK., T: 11.10.2000, 2000/19-1255E., 2000/1249K., homes.ieu.edu.tr/zsisli/.../Yargıtay%20Kararları/YK(HGK)-tüketici-tacir, A.T: 12.01.2014.
 ÇABRİ, s.57.
 ÇELİK, s.69.
 YHGH., T: 30.06.2010, 2010/14-358E., 2010/353K., http://www.tuketicihukuku.org/index.php?option=com_content&view=article&id=342:kira-geliri-elde-etmek-veya-tekrar-satmak-uezere-konut-alan-kii-tueketici-sfatn-tamayacandan-uyumazlk-4077-kapsamnda-deildir-dava-ticaret-mahkemesinin-goerev-alan-icerisindedir&catid=73:madde-23, A.T: 12.01.2014.
 YHGK., T: 09.04.2008, 2008/13-311., 2008/311., www.kazanci.com., A.T: 12.01.2014.
 ÇABRİ,s.58-59., ÇELİK, s.69.
 ÇABRİ,s.60-61., ÇELİK,s.72.
 ÇABRİ, s.62.
 TEKİNALP, Ünal, Banka Hukukunun Esasları, İstanbul 2009, s.120, ÇELİK, s.81.
 ÇABRİ, s.64., ÇELİK, s.83.
 ÇABRİ, s.65-66.
 ÇABRİ, s.66., ÇELİK, s.84.
 ÇELİK, s. 86.
 ÇELİK, s. 86-88, ÇABRİ, s.164.
 AKİPEK, s.275.
 ÇABRİ, s.165.
 ÇABRİ, s.166.
 ÇABRİ, s.167-168., ÇELİK, s.90.
 ZEVKLİLER, Aydın, AYDOĞDU, Murat, Tüketicinin Korunması Hukuku, Açıklamalı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, Ankara 2004, s.285.
 AKİPEK, s.282.
 ZEVKLİLER/ AYDOĞDU, s.285., AKİPEK, s.282.
 ÇABRİ, s.169-170.
 AKİPEK, s.307., ÇABRİ, s.172.
 ÇABRİ, s.173., TEKİNALP, s.418.
 ÇABRİ, s. 311.
 TANDOĞAN, Haluk, Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, C.I/2 İstanbul 2008, s. 163.
 TANDOĞAN, s. 163- ÇABRİ, s.311- 312
 ÇABRİ, s.184-185.
 ÇABRİ, s.187.
 ÇELİK, s.94., ÇABRİ, s.187
 ÇELİK, s.94.
 AKİPEK, s.317.
 ÇABRİ, s. 191-192
 TANDOĞAN, s.299., ÇABRİ, s. 193-194
 ÇABRİ, s. 194-195
 ÇABRİ, s. 195
 ÇABRİ, s.196.
 ÇABRİ, s. 197- 198.
 ÇABRİ, s.199-200
 ÇABRİ, s. 200-201
 ÇABRİ, s.207-209.
 Eşin İzni Olmadan Aile Konutuna İpotek Konamaz, Y.2.HD. T: 06.02.2006, 2006/16673 E., 2006/1007K., www.kazanci.com, A.T:13.01.2014, ÇELİK, s.106-108.
 OĞUZMAN, Kemal, SELİÇİ, Özer, OKTAY-ÖZDEMİR, Sahibe, Eşya Hukuku, 12. Bası, İstanbul 2009. s.717.ÇABRİ, s.210-211,
 ÇABRİ, s.238-239.
 ÇELİK, s.120.
 ÇELİK, s.121.
 ÇELİK, s.121-122. ÇABRİ, s.248-249.
 ÇELİK, s.123.
 ÇABRİ, s.258., ÇELİK,s.123.