6098 Sayılı Borçlar Kanunu Çerçevesinde Kira Hukukunda Yapılan Düzenlemer
6098 SAYILI BORÇLAR KANUNU ÇERÇEVESİNDE KİRA SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN YENİLİKLER
6098 Sayılı Borçlar Kanunu 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun ise yürürlükten kalkmıştır. 6098 Sayılı Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten önceki sözleşmelere temerrüt, sözleşmenin sona ermesi ve tasfiye hükümleri dışında kalan tüm konularda eski Borçlar Kanunu uygulanacaktır.
6098 SAYILI YENİ BORÇLAR KANUNU’NUN GETİRDİĞİ YENİLİKLER
MADDE 344/I : Kira parasının artışında üst sınır olarak ‘Üretici Fiyat Endeksi’ uygulanacağı düzenlendi. Eski kanunda taraflara sözleşme serbestisi tanınmış ve artış konusunda bir üst sınırlama düzenlenmemişti. 6098 sayılı kanunun bu düzenlemesi konut kiraları için kanunun yürürlüğe giriş tarihi olan 1 Temmuz 2012 tarihinden itibaren uygulanmaya başlamıştır. Ancak işyeri kiraları için bu maddenin uygulanması 01.Temmuz 2020 tarihine kadar ertelenmiştir. İş yeri kiralamaları için bu tarihe kadar hala eski kanunda benimsenen sözleşme serbestisi kuralı devam etmektedir. Mevcut sözleşmelerde yer alan artış koşulları aynen geçerlidir.
MADDE 344/ II-III
Taraflar arasında kira parasının artış şartına ilişkin bir düzenleme yok ise, bu artış oranının belirlenmesi mahkemeden istenebilecektir. 6098’e göre dahi kira parasının artışı konusunda ÜFE üst sınır olarak belirenmiş olup hakim, ÜFE’yi geçmemek üzere yeni koşullara göre kira parasını belirleyecektir. Ancak, 5 yıldan uzun süreli ya da 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda yeni belirlenecek kira parası yine hakim tarafından belirlenebilecektir.Bu durumda taraflar arasındaki artış şartının bir önemi kalmayacak, hakim tarafından yine eski kanunun uygulamasında olduğu üzere hak ve nesafet kuralları gereği olması gereken kira bedeli belirlenecektir. Hakim ÜFE üst sınırı ile bağlı olmaksızın kira parasını tespit edebilecektir. Bu düzenlemeye göre kira rayicinin 5 yılda bir güncellenebileceği esası kabul edilmiştir. Eski kanuna göre 3 yıl olan bu süre yeni düzenleme ile kiracı lehine 5 yıla çıkarılmış oldu. Bu kural yine konut kiraları için hemen uygulamaya girdiği halde iş yeri kiraları için 01ç07ç2020 tarihinden itibaren yürürlüğe girecektir.
Konu ile ilgili güncel bir karar paylaşmak isterim. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 12.01.2015 tarihli 2014/4518 E 2015/27 K sayılı kararı uyarınca;
‘’Özetle; dava 6098 Sayılı kanun yürürlüğe girdikten sonra açılmıştır. Kira bedelinin hak ve nasafet kuralına göre belirlenebilmesi için 4+1 kuralının uygulanması gerekir, ilk yıl sözleşme hükümleri, uzayan 4 yılda üfe oranını geçmemek üzere endeks uygulanmalı, 5 yıldan sonra yani 6 yıl için ise hak ve nesafet kuralına göre kira bedeli belirlenmelidir.
Somut olayda ilk kira sözleşmesi başlangıç tarihinden dava tarihine kadar 5 yıllık ( 4+1 ) süre geçmemiştir. Bu durumda kira bedelinin endekse göre belirlenmesi gerekirken 3+1 kuralına göre hak ve nasafete göre kira bedelinin tesbit edilmesi doğru değildir.
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava kira bedelinin tesbiti istemine ilişkindir.Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde davalının 20.9.2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu taşınmazı 6.1.2012 tarihinde iktisap ettiğini,sözleşmede aylık kiranın 500 TL ve günün koşullarına göre artırılacağının kararlaştırıldığını,sözleşmede kira bedelinin ihtilaflı olduğunu ,3 yıl endekse ve 4 yıl hak ve nesafet kuralına göre kira bedelinin belirtilmesi gerektiğini,2008 yılından beri 3+1 yıllık sürenin geçtiğini belirterek halen 550 TL ödenen kira bedelinin 20.9.2012 tarihinden itibaren aylık1,500 TL olarak tesbitini istemiştir.davalı ise davanın süresinde açılmadığını,ödenen kira bedelinin emsallere uygun olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Hükme esas alınan 20.9.2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi önceki malik ile davalı arasında yapılmıştır. Sözleşmede aylık kira bedelinin 500 TL olduğu ve kontrat bitiminde kira rayiç bedeline günün koşulları oranında artış yapılacağı kararlaştırılmıştır.Sözleşmede artış şartı bulunduğundan dava 9.10.2012 tarihinde süresinde açılmıştır.Dava 6098 Sayılı kanunun yürürlüğe girdigi 01.07.2012 tarihinden sonra açıldığı anlaşılmaktadır.Bu nedenle 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunu'nun 1. maddesine göre kira bedelinin belirlenmesinde TBK hükümlerinin uygulanması gerekir.Kira bedelinin tesbiti TBK 344 maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddenin 3 fıkrasına göre kira bedelinin hak ve nasafet kuralına göre belirlenebilmesi için 4+1 kuralının uygulanması gerekir, ilk yıl sözleşme hükümleri, uzayan 4 yılda TBK 344/1 maddesine göre üfe oranını geçmemek üzere endeks uygulanmalı,5 yıldan sonra yanı 6 yıl için ise TBK 344/3 maddesine göre hak ve nesafet kuralına göre kira bedeli belirlenmelidir..Somut olayda ilk kira sözleşmesi başlangıç tarihinden dava tarihine kadar 5 yıllık ( 4+1 ) süre geçmemiştir.Bu durumda kira bedelinin TBK 344/1 maddesinde yazılı hükümlere yani endekse göre belirlenmesi gerekirken dava tarihinde yürürlükte olan TBK 344 maddesi nazara alınmadan 3+1 kuralına göre hak ve nasafete göre kira bedelinin tesbit edilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 12.01.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.’’
MADDE 346 : MUACCELİYET ŞARTI VE CEZAİ ŞART YASAĞI
6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun getirdiği en önemli yeniliklerden biri ise, kiralayanların kirasını ödemeyen kiracıyı tahliye edebilmek için sıkça kullandığı muacceliyet şartının kaldırılması olmuştur. Muacceliyet şartı gereği kira bedellerinden birini ödemeyen kiracının kira dönemi sonuna kadar ödemesi gereken tüm aylara ilişkin kira paralarının icra takibine konu edilerek, temerrüt nedeni ile tahliye davasına başvurma imkanı ortadan kalkmış oldu. Bu madde konut kiraları için 01.07.2012 den itibaren uygulama alanı bulurken, iş yeri kiraları için 01.07.2020 tarihinde uygulanmaya başlanacaktır.
MADDE 347 : KİRALAYANA SEBEPSİZ FESİH HAKKI
Kanımca 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun getirdiği en köklü yenilik kiralayana sebepsiz fesih hakkı vermesi olmuştur. Eski kanun kapsamında kiracının sözleşmenin yenilenmesinden 1 ay önce kiralayana bildirim şartı ile sözleşmeyi sebepsiz fesih hakkı var iken, kiralayana bu hak tanınmamıştı. Kiralayan 6098’e göre 10 yılını dolduran kiracısını hiçbir sebep göstermeksizin tahliye edebilecektir.
Süresi biten kira sözleşmesi 1er yıllık yenilemelerle 10 yıl sürmüş olacak ve 10 yıllık sürenin dolmasından en az 3 ay önce kiralayan tarafından kiracıya fesih iradesi YAZILI bildirilmiş olacaktır.
6098 Sayılı Kanun’un yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinde 10 yıllık uzama süresi dolmuş olan kira sözleşmeleri için 01.07.2014 tarihinden itibaren bu hak kullanılabilmeye başlanmış ve sebepsiz fesih hakkı kullanılabilmeye başlanmıştır.
01.07.2012 tarihinde 10 yıllık yenileme süresi dolmamış ve dolmasına 5 yıldan az bir zaman kalan kira sözleşmeleri için sebepsiz fesih hakkı 01.07.2017 tarihinden itibaren kullanılmaya başlanacaktır.
MADDE 350/351 İHTİYAÇ NEDENİ İLE TAHLİYE
Yürürlükten kalkan Borçlar Kanunu’nda ihtiyaç nedeni ile tahliye isteyebilme hakkı sadece kiralayanın eşi çocukları ve kendisi için kullanabileceği bir hak iken 6098 Sayılı Kanun ile bu hak kiralayan ve yeni malikin alt soyu üst soyu, eşi ve ‘bakmakla yükümlü olduğu kişiler’ şeklinde düzenlenerek genişletilmiştir. İhtiyacın gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Böylece akrabaların ihtiyaçları için de tahliye hakkı tanınmış oldu. Bu kiralayan açısından olumlu bir düzenlemedir.
Bu hüküm konut ya da işyeri ayrımı olmaksızın 01.07.2012 yılından itibaren uygulanmaya başlanmıştır.
İhtiyaç nedeni ile tahliye edilen taşınmazın 3 yıl yeniden kiraya verilmesi yasağı aynı şekliyle yeni kanunda da bulunmaktadır. Ancak bu yasağa uymayan kiralayan için hapis ve ağır para cezası yerine yeni kanun yasağa uymayan kiralayana 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödeme yükümlülüğü getirmiştir.
Ayrıca 6098 Sayılı Kanun’a göre depozito bedeli de 3 aylık kira bedeli ile sınırlanmıştır.
Av.Senem EKŞİOĞLU LL.M.