TSKB Gayrimenkul Değerleme ile Bölge Dosyaları: Fikirtepe - EmlakWebTv
Emlakwebtv, 'TSKB GD ile Bölge Dosyaları'yla yatırımlarınıza yön veriyor. TSKB GD Özel Projeler Departmanı Yöneticisi Özge Aklar ile Fikirtepe’nin yeni yüzü hakkında konuştuk
TSKB GD Özel Projeler Departmanı Yöneticisi Özge Aklar Fikirtepe’nin yeni yüzünü değerlendirdi. Fikirtepe'de neler oluyor, bölge halkı haklarından haberdar mı? Mutlaka izleyin!
Emlakwebtv: Fikirtepe de neler oluyor?
Özge Aklar: Fikirtepe aslında Kadıköy’ün merkezinde bir yerleşim birimi. Baktığımızda Bağdat caddesine Minibüs Caddesine, E-5‘e çok yakın bir konumda olduğunu görüyoruz. Yerleşim birimi olarak saymak gerekiyorsa Acıbadem, Merdivenköy… Orada konumlanmış bir muhit olarak belirtebilir. Fikitepe aslında kentsel dönüşüm kapsamına alınmış bir muhit değil ancak 2011 yılının sonunda onaylanan imar planıyla, bölgede imar hakkı yapı adasına dönüşme koşuluyla yüzde yüz artırıldı, dolayısıyla bu da müttehit firmalarının o zaman diliminden itibaren ilgisini topladı. Baktığınızda Fikirtepe’de çeşitli bölgelerde çeşitli farklı tipolojilerde yapılar olmakla birlikte, nispeten eskimiş bir yapılar görüyoruz. E-5 hattında ticaret, imalathane tarzı kullanımlar zemin katlarda bulunurken, konutlar daha niteliksiz. Minibüs Caddesi tarafına geldiğimizde ise nispeten daha üst gelir grubunun oturduğu daha bakımlı, apartman tipi yapılaşmalar var. Bölgede şimdi müttehitlerin yeni anlaşma süreciyle ciddi hareketlikler yaşanıyor.
Emlakwebtv: Müttehitlerle mal sahipleri nasıl anlaşıyor?
Özge Aklar: Mal sahipleri ya arsalarını birden satabiliyor ya da kat karşılığı satış vade sözleşmesi imzalayabiliyorlar. Bu sözleşmelerde tabi kişilerin mahremiyetleri bu süre içerisinde ve taşınma bedelleri düşünülmüş durumda. Kat karşılığı oranları yüzde 50-60 arasında değişkenlik gösteriyor, pek çok sözleşme inceledik son zamanlarda. Taşınma bedelleri bin TL mertebelerinde, kira bedellerinde 750-1000 arasında değişkenlik gösterdiğini düşünüyoruz ama tabi pek çok müttehit şirketi var. Belli farklılık yaşanması muhtemel… mevcutta ticari bir kullanımınız olması gerekiyor ki size yeni projede de ticari bir alan verilsin. Aynı oranlardan yine 50-60 mertebelerinde, hak sahiplerinin lehine olacak şekilde anlaşmalar sağlanıyor.
Emlakwebtv: Fikirtepeliler, haklarından haberdar mı?
Özge Aklar: Ben çok bilinçli ilerlediğini düşünüyorum. Özellikle hak sahipleri, herhangi bir hakkaniyete zarar gelmeyecek şekilde olması konusunda çok hassaslar. Bugüne kadar görüştüğümüz müttehit firmaları açısından baktığımızda yine onların da hak sahiplerinin çıkarını gözetecek, kimsenin hakkını yemeyecek şekilde hareket ettiklerini ben gözlemliyorum. Baktığınızda hak sahipleri kendileri bir araya gelip bizzat kendileri bizden toplantılar talep ettiler. Zaman zaman müttehit firmaları aracılığıyla bir araya geliyoruz, zaman zaman hak sahipleri direkt bizi toplantıya çağırıyor. Sözleşme koşullarını irdelemek istiyorlar, paylaşımların ne şekilde olması gerektiği konusunda bize dönüşleri oluyor.
Emlakwebtv: Fikirtepe’nin yeni yüzü nasıl olacak?
Özge Aklar: Ben bir şehir plancısıyım, önce kendi temennimden bahsedeyim aslında. Tabi İstanbul bildiğiniz gibi çok bilinçli çok şehircilik kaygısıyla ortaya çıkmış bir şehir ve yapılaşma örneği ortaya koymuyor. Ama madem Fikirtepe’de baştan yapacağız ve böyle bir adım attık, dolayısıyla bunun en doğru şekilde, şehircilik kaygısıyla, ve bir dil birliğiyle ilerlemesi benim en büyük temennim. İmar planıyla gelen bir sınırlandırma var aslında, 80 metreye kadar yükselebiliyor bölgede binalar. O da bir manzara faktörü doğuruyor dolayısıyla nitelikli ve manzara faktörünün işin içine girdiği bir yapılaşma olacak ve bu da orta üst gelir grubuna hitap eden bir kitlenin bölgede yaşaması anlamına geliyor aslında. Mevcuttaki kitlenin orda küçük küçük arsaları var bu küçük küçük arsaların üzerinde daireler var, bazen küçük imalathaneler, küçük evler var. Dolayısıyla bir hak paylaşımı söz konusu olacağı için bunun 1+1’lerle hak sahiplerine verilmesi şeklinde bir paylaşım modelinin daha kolay olacağı öngörülüyor. Siteler olacaksa, hani artık site anlayışı değişti, sosyal tesisi, spor alanı, yeşil alanı düşünülmüş nitelikli konutlar olması gerekecek. Karma kulanım projeleri olmasını bekliyoruz. E-5 aksi üzerinde ofis tipi yapılaşmalarda olabilecek.
Emlakwebtv: Bu süreçte değerleme, danışmanlık şirketlerinin rolü nedir?
Özge Aklar: aslında yaptığımız çalışmalarda referans söyleyebilirim. Halihazırda yürütmekte olduğumuz çalışmalar var, bugüne kadar toplantılarımız da oldu, görüşmelerimiz de oldu. Biz işin neresinde yer aldık! Aslında affet dönüşüm yasası ile SPK lisanslı firmalardan hizmet alınması ve bu şekilde şerefiyelendirilmesiyle ilgili bir yönlendirme var. Baktığımızda aslında Fikirtepe bu yasanın kapsamında değil ama yine de hak sahiplerinde, bunun böyle olması gerektiği yönünde bir bilinç oturmuş durumda, Müttehitlerde de. Dolayısıyla biz mevcut durum tespiti, şerefiyelendirmenin nasıl olması gerektiğiyle ilgili raporlar ve fizibilite raporları hazırladık, hazırlıyoruz. Bu fizibilite raporlarında bölgede, totalda oluşacak arz nedir, ne kadarına ihtiyaç var, ne kadarı ne tipte olmalı? bu detaylara inerek yapılaşma modelleri, fizibilite modellemeleri yaptık, alternatifler halinde de müşterilerimize sunduk.