İstisna, vergi kanunları uyarınca bazı gelirlerin vergi dışı bırakılmasıdır. Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesi uyarınca, gerçek kişiler tarafından 2018 yılında konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirlerin 4.400 TL’si gelir vergisinden istisnadır. Buna göre örneğin, 2018 yılı içerisinde 2.500 TL konut kira geliri elde eden bir kişi bu gelirini beyan etmeyecektir.
2018 yılında işyerlerinden elde edilen ve tevkif suretiyle vergilendirilmiş olan kira gelirleri için ise 34.000 TL’lik bir beyan sınırı söz konusudur. Örneğin bir kişi, kiraya verdiği işyerinden 2018 yılında 20.000 TL brüt gelir elde ettiyse ve kiracı tarafından kiralar üzerinden vergi kesintisi (tevkifat) yapıldıysa, bu gelir de beyan edilmeyecektir. Buraya kadar istisna ile beyan sınırı arasında bir fark yok gibi görünmektedir.
Fark yukarıda belirtilen istisna ve beyan sınırlarından fazla gelir elde edildiğinde ortaya çıkmaktadır. Örneğin bir gerçek kişinin, konut olarak kiraya verdiği gayrimenkulden 2018 yılında 8.000 TL kira geliri elde ettiğini varsayalım. Bu durumda söz konusu gelirin 4.400 TL’si gelir vergisinden istisna olduğundan, istisna tutarı aşan kısım beyan edilecektir. Yani bu kişi tarafından 2018 yılına ilişkin beyannamede, hesaplanan 3.600 TL’lik (8.000 - 4.400) gelirden, giderler düşüldükten sonra kalan tutar beyan edilecektir.
2018 yılında 40.000 TL brüt işyeri kira geliri elde eden bir kişi ise bu tutar 34.000 TL’lik beyan sınırını aştığı için, aşan kısmı değil, gelirin tamamı olan 40.000 TL’yi beyan etmek zorundadır. Beyan edilecek tutarın tespitinde bu gelirden sadece giderler (gerçek veya götürü) düşülecektir. İstisna ve beyan sınırı arasındaki fark bu örneklerle daha net anlaşılmaktadır.
Kira gelirlerinde sadece, gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesinden sağlanan hasılat için bir istisna uygulaması söz konusudur. İstisna tutar, her yıl yeniden belirlenmektedir. 2018 yılında elde edilen konut kira gelirleri için bu istisna 4.400 TL olarak uygulanmaktadır.
Bu nedenle sahibi oldukları meskenlerden 2018 yılında elde ettikleri (tahsil ettikleri) kira gelirleri toplamı 4.400 TL’den az olanlar, bu gelirleri için beyanname vermeyeceklerdir. Bu tutarı aşan konut kira gelirleri elde edilmesi durumunda ise aşan tutarın beyan edilmesi gerekmektedir.
Aynı konuta birden fazla kişinin sahip olması durumunda (karı-koca olmaları durumu değiştirmez), 2018 yılında bunların her birinin hissesine düşen kira payının, 4.400 TL’yi aşması halinde yıllık gelir vergisi beyannamesi verme zorunluluğu doğmaktadır. Toplam kira bedeli istisna tutarının üzerinde olsa bile, her bir ortağın payına düşen gelirin 4.400 TL’lik istisnanın altında kalması durumunda, ortaklardan hiçbiri yıllık gelir vergisi beyannamesi vermeyecektir.
Sahibi bulunduğu 5 adet konutu kiraya veren bir kişi, bu konutlardan 2018 yılında toplam 60.000 TL kira geliri elde ettiğinde, 55.600 TL’den (60.000 - 4.400) giderleri de düştükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanan vergiyi ödeyecektir.
Kiralama yılın başında ya da içinde, ne zaman yapılmış olursa olsun, o yıl elde edilen kira gelirinden istisna tutarın tamamı (2018 yılı için 4.400 TL) düşülebilir.
2018 yılının Eylül ayında aylık 1.400 TL’ye kiraya verilen bir konuttan, yılsonuna kadar (4 aylık sürede), 5.600 TL kira geliri elde edilmiş olsun. Gayrimenkul sahibinin bu gelirini, istisna tutarının üzerinde olması sebebiyle beyan etmesi gerekmektedir. Yılın sadece 4 aylık döneminde elde edilmiş olmasına rağmen bu tutardan, 4.400 TL’lik istisnanın tamamını indirebilir.
İstisna sonrası kalan konut kira geliri (5.600 - 4.400)
Götürü gider (1.200 x % 15) (-)
Gelir vergisi matrahı (1.200 - 180)
Sadece, gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesinden sağlanan hasılat için geçerli olan ve 2018 yılında 4.400 TL olarak uygulanan istisnadan yararlanamayacak olan mükellefleri aşağıdaki şekilde sıralayabiliriz:
c. İstisna haddinin üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, beyana tabi olup olmadığına bakılmaksızın, elde ettikleri gelirlerin (ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar) gayri safi tutarları toplamı 120.000 TL’yi aşanlar.
Bir çalışan 2018 yılında tek işverenden stopaj yoluyla vergilendirilmiş brüt 110.000 TL ücret geliri, bankadan yine stopaj yoluyla vergilendirilmiş 9.000 TL tutarında mevduat faizi ve konut olarak kiraya verdiği gayrimenkulden 13.200 TL kira geliri elde etmiştir. Bu kişinin başka bir geliri ve kiraya ilişkin belgeli gideri bulunmamaktadır.
2018 yılında tek işverenden elde edilen ve stopaj yoluyla vergilendirilmiş ücretler ile GVK geçici 67. madde kapsamında yine stopaj yoluyla vergilendirilmiş mevduat faizleri, tutarı ne olursa olsun yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmez.
Konut kira geliri 2018 yılı için belirlenen 4.400 TL’lik istisna tutarından fazla olduğundan, bu gelirin beyan edilmesi gerekmektedir.
2018 yılında elde edilen toplam 132.200 TL’lik (110.000 + 9.000 + 13.200) gelir, 2018 yılı için geçerli olan 120.000 TL’lik sınırı aştığından, konut kira gelirinin beyanında 4.400 TL’lik istisnadan yararlanılamayacaktır.
Götürü gider (13.200 x % 15) (-)
Söz konusu madde uyarınca, Türkiye’de tevkifata tabi tutulmuş olmak şartıyla, beyana tabi menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarının 2018 yılı için 34.000 TL’nin altında kalması durumunda, bu gelirler beyan edilmeyecektir. Söz konusu gelirlerin bu tutarı aşması durumunda ise tamamının beyan edilmesi gerekmektedir.
Buna göre 2018 yılında işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen ve üzerinden vergi kesilmiş olan kiraların brüt tutarının (stopaj dâhil) 34.000 TL’yi aşması halinde, bu gelirin tamamının yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir. Bu durumda beyan edilecek tutar, gelirin 34.000 TL’yi aşan kısmı değil, tamamı olacaktır.
Vergi kesintisine ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirlerinde (Örneğin basit usuldeki mükellefe kiraya verilen işyerinden elde edilen kira gelirleri) ise söz konusu beyan sınırı 1.800 TL olarak uygulanmaktadır. Buna göre basit usule tabi mükelleflere kiraya verilen iş yerlerinden 2018 yılında elde edilen ve bu kişiler tarafından vergi tevkifatı yapılmamış olan kira gelirlerinin 1.800 TL’yi aşması durumunda tamamının beyan edilmesi gerekmektedir.
İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden 2018 yılında elde edilen ve üzerinden vergi kesilmiş olan kira bedellerinin, beyan sınırının (34.000 TL) altında olması durumunda, bu gelirlerin beyan edilmesi söz konusu değildir. Kira gelirinin beyan sınırını aşması durumunda ise tamamının beyan edilmesi gerekmektedir.
34.000 TL’lik beyan sınırının hesabında işyeri kira gelirlerinin yanında, Türkiye’de tevkifata tabi tutulmuş olan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları ile istisna sonrası kalan konut kira gelirlerinin toplamının dikkate alınması gerekmektedir.
Gerçek kişi (E) kiraya vermiş olduğu konuttan 2018 yılında 6.000 TL (500 x 12) kira tahsil etmiştir. Ayrıca (E) sahibi bulunduğu işyerini de aylık brüt 1.600 TL’den bir şirkete kiralamıştır. 2018 yılında kiracı şirket tarafından her ay kira ödenirken % 20 oranında 320 TL (1.600 x % 20) vergi kesintisi yapılarak, aylık net 1.280 TL kira tutarı (E)’nin banka hesabına yatırılmıştır. Başka geliri olmayan mükellef tarafından götürü gider yöntemi seçilmiştir.
(E) tarafından konuttan elde edilen 6.000 TL’lik kira geliri 2018 yılı için geçerli olan 4.400 TL’lik istisna tutarından fazla olduğundan, aşan kısım için gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekmektedir.
Bu beyannameye işyeri kira gelirinin dâhil edilip edilmeyeceğine ilişkin olarak; elde edilen brüt işyeri kira geliri ile istisna sonrası konut kira gelirinin toplamının 2018 yılı için geçerli olan 34.000 TL’lik beyan sınırı ile karşılaştırılması gerekmektedir.
Brüt işyeri kira geliri (1.600 x 12) (2)
Stopaj yolu ile vergilendirilmiş olan işyeri kira geliri (brüt) ile istisna sonrası kalan konut kira gelirinin toplamı olan 20.800 TL, 2018 yılı için belirlenen 34.000 TL’lik beyan sınırının altında kaldığından, işyerinden elde edilen kira geliri, konut kirası için verilen beyannameye dâhil edilmeyecektir. İşyeri kirası üzerinden kesilen vergiler (tevkifat) işyeri sahibi açısından nihai vergi kabul edilecektir.
İstisna sonrası kalan konut kira geliri (6.000 - 4.400)
Götürü gider (1.600 x % 15) (-)