Category: Probo - herkes için gayrimenkul analizi
BAZI EVLER NEDEN SATILMAZ? - 3
PİYASA İYİ DEĞİLDİR - Bu büyük bir sorundur, ve gerçekten bu konuda yapabileceğimiz fazla bir şey olmadığından ızdırap verir. Hiç kimse herhangi bir nedenle bölgenizdeki evleri satın almıyor ve siz konut kredisi borcunuzla, banka ipoteğiyle bağlı olduğunuzdan, orada sıkışıp kaldınız. Bu durumda bazı fedakarlıklar yapılması gerekebilir: bazıları, evlerini piyasa değerinin altında satıp, biraz parasal kaybı kabul ederek bu zor durumdan kendilerini kurtarıp, biraz nefes alma ve piyasada yeniden hareket imkanı bulurken, diğerleri, evlerini satmadan borç bularak piyasanın yeniden toparlamasını beklerler. Bu durum, gayrimenkulün garantili bir yatırım olmadığı ve bazı zamanlar, büyük kayıplara yol açabileceği noktasını işaret etmektedir.
Aslında, bu konuda, piyasa kötüleştikten sonra değil ama evi alırken yapılabilecek bir şeyler var. İnsanların çoğunun ömür boyu biriktirebildikleri net servetin bir ev ve bir arabayı geçemediğini düşünürsek, ev almak çoğumuz için büyük bir karar. Neredeyse tüm servetimiz söz konusu…Bu yüzden, eğer durumunuz böyleyse, ev alma kararı vermeden önce, piyasaların gidişatını, evi almayı düşündüğümüz çevredeki konut fiyat artış trendine bakıp, piyasa iyiyken bile konut fiyatlarının herhangi bir sebeple ağır gittiği yerlerden değil daha canlı ve talep gören yerlerden ev almayı tercih etmelisiniz. Peki nasıl yapacağız bunu? Hemen www.evraporu.com sitesine üye olup, satın almayı düşündüğünüz ev için bir e-ekspertiz raporu alarak işe başlayın (bir süreliğine ilk rapor ücretsiz). Sizin için örnek bir rapor aldım. Bağcılar-Hürriyet mahallesi. Buradan, 100 m2, asansörü ve site havuz gibi özellikleri olmayan, arakat ve krediye uygun mütevazi bir ev almak isterseniz şu andaki piyasa fiyatlarıyla 203.000 TL gibi bir ödeme yapmalısınız. Bu fiyat çoğu kişiye uygun gelebilir, hatta sıkışan birini bulabilirseniz aynı evi 165.000 Tl gibi bir fiyata da alabilmeniz muhtemel. Bunu da yine rapordaki, acil satış değeri kısmında görüyoruz. Oh ne güzel! Buraya kadar ben bu evi alırım diyorsunuz…Ama o da ne? Raporda, pek çok bilginin yanı sıra, evin şu andaki piyasa değerini ve bir yıl sonraki tahmini değerini gösteren, PROBO Otomatik Değerleme Modeli (www.probomodel.com) tarafından hesaplanmış, aşağıdaki gibi bir bölüm göreceksiniz.
Burada, o bölgedeki geçmiş piyasa trendlerini kullanarak istatistiki bir modelle bir tahmin yaptığımızda, evin bir yıl sonraki beklenen fiyatının 214.000 TL olacağını söylüyor bize rapor. Burada 203.000 TLye alacağınız bu ev, bir yıl sonra, 214.000 TL eder diyor bilgisayar. Yılda %6’dan bile az (%5.4) bir getiri söz konusu. Suratınızın biraz ekşidiğini görebiliyorum…Yine de evi beğendiniz, hem işe de yakın. Kem küm, alırız bi şey olmaz diyorsunuz.
Raporda son 2 yıllık piyasa trendlerini gösteren bir bölüm de var. Burada, aşağıdaki gibi bir karşılaştırmalı grafik göreceksiniz.
Burada, son 2 yıla baktığımızda, İstanbul’daki konutlar, ortalama olarak %45 gibi değerlenirken Bağcılar ilçesinin %30, Hürriyet mahallesinin ise %24 gibi bir artış oranıyla piyasanın altında kaldığı gözlenmektedir. Üstelik bu piyasa çok iyi iken gözlenen rakamlar. Peki, bizim durumumuza gelelim. Piyasa kötüleşirse, Bağcılar-Hürriyet mahallesinde, fiyatı uygun, işe de yakın, ulaşımı kolay diye aldığımız bu evi nasıl satarız? Bu rapora bakınca, cevabı kolay. Zor ve zararına satarız. Her zaman, herkesin söylediği bir laf olan “alırken kazanacaksın” bu ev için söz konusu değil. O zaman, almayı düşündüğümüz evi, buradan değil, piyasadan daha iyi veya en azından piyasa ortalamalarına yakın bir yerden ev almayı tercih edeceğiz. Yani evi alırken, en büyük servet kalemimiz olan bu evi, piyasa kötü gider de satmak zorunda kalırsak ne olacağını alırken düşüneceğiz. Bunun için, içgüdülerle hareket etmek yerine, piyasa verilerine bakmak şart.
SON SÖZ: "Veri olmadan, sadece o konuda görüşü olan bir sürü insandan birisin" W. Edwards Deming
EV ALIP SATARKEN, SAHİPLİK DUYGUSUNUN OLUMSUZ ETKİLERİNE KARŞI NELER YAPABİLİRİZ? -4
Önceki bölümde yer alan Dan Ariely’nin tavsiyelerine katılıyorum. Benim de bu tavsiyelere ekleyeceğim bir kaç husus ve sorunun üstesinden gelmek için birkaç pratik önerim var: Öncelikle “sahiplik duygusu” gibi psikolojik faktörlerin varlığını, bizim de insan olduğumuzu ve yapımız gereği, uzmanı olmadığımız konularda (hatta onlarda bile!) rasyonel davranmama ihtimalimizin yüksek olduğunu kabul edelim. Bunun nedeni, beynimizin çalışma prensipleri sebebiyle bazı önyargılara sahip olması ve çoğu zaman bir modele dayanarak analitik çalışma yerine, sezgilerle karar vermesidir. Çoğumuz uzmanı olduğumuz konularda bile beynimizin hazırladığı bu tuzaklara düşeriz. Örneğin, evinizi satma konusunda günümüzde internetin sağladığı kolaylıklarla herkes bunun profesyonel tecrübe gerektiren bir iş olduğu gerçeğini yok sayıp, hemen kendi başına ilan sitelerine, (evi satabilecekleri rayiç fiyatları bile kontrol etmeden) ya tutarsa diye ilanlar girmekte ve çoğu hüsranla sonuçlanan 5-6 aylık çabadan sonra, fiyat indirmeye razı olup hem vakit kaybetmekte hem de gereksiz risk almaktadırlar. Örneğin şu anda ülkemizdeki faiz oranları ile 6 ay bekleyip bir evi 525.000 TL’ye satmak ile hemen bugün 500.000 TLye satmak arasında finansal olarak hiçbir fark yoktur. Fiyatta inat edeceğine 500.000 TLye hemen satabileceği teklifi değerlendirip bu parayı bankaya yatırsan 6 ay sonra otomatikman 525.000 TL oluyor zaten. Ayrıca 6 ay boyunca, meydana gelebilecek bir krizden de korunduğunuzu düşünürseniz, bunun için zamanına göre, 475.000 TLde mantıklı olabilir. Örneğin ülkede veya dünyada yakın gelecekte bir ekonomik kriz veya konut sektöründe patlamaya yakın bir balon olduğunu düşünüp de evini hemen satmayan herkes irrasyonel davranmaktadır. Kendi gerçek hayat gözlemlerimden aktarayım: Yapmış olduğu 30.000 TL.lik yenileme masrafının tamamını fiyata ekleme inadı yüzünden, 3 ay oyalanıp İstanbul’un iyi semtlerinde bulunan evini satamayan ve 1999 krizine yakalanan birini tanıyorum:)) Kriz başladıktan 6 ay sonra evinin fiyatı yarıya düşmüştü. Satamadı tabii ki… Kriz geçtikten sonra evi yine değerini bulmuştu. Ne kaybetti sizce? Hiçbirşey gibi gözüküyor değil mi? Ama kendi istediği fiyat yerine, zamanında rayiçten satmaya razı olsaydı, şu anda aynı iyi semtte 2 evi olabilirdi…Bazen zamanlama hayati derecede kritik olabilir, vakit kaybetip eşe dosta sormanın veya bildiğini okumanın sonuçları ağır olabilir. Karar vermeye yardımcı olacak her türlü bilgiye değer verin…
Benim tavsiyem ev satma veya alma kararı vermeden önce, vaktiniz yoksa bir uzmana danışın veya biraz araştırma yapmaya vaktiniz varsa, önce güvenilir kaynaklardan konuyla ilgili bilgi edinin. Artık, internette tonlarca bedava bilgi var. Benimki gibi güvenilir bloglardaki birikmiş yazıları okumakla işe başlayabilirsiniz:) Ayrıca, yine ucuz bir çözüm olarak, ev alma veya satma konusunda, karar verme sürecinizde size yardımcı olacak ve birçok bilgiyi kompakt olarak bir arada bulabileceğiniz, bilgisayar ve istatistiksel bir modele dayanan sonuç üreten bir “otomatik değerleme modeli” raporu satın alın. Örneğin, çok yakında, PROBO otomatik değerleme modeli (www.probomodel.com) kullanan bir siteden (www.EvRaporu.com) İstanbul için online olarak 20-30 TLye elde edebileceğiniz bir e-ekspertiz raporuyla, ilgilendiğiniz evin fiyatı, değer aralığı, bunların ne kadar güvenilir olduğuna dair bir skor, o mahallenin, ilçenin ve İstanbul’un son 1 yıldaki konut değerlerini karşılaştırmalı olarak gösteren bir grafik, ilgili mahalleye özgü, deprem, sel hava kirliliği, güvenlik gibi mevcut bilgi ve uyarılar, semtin sosyo-ekonomik statüsü ile ilgili gösterge ve çevrede değerlemesini yaptığınız konuta benzer nitelikte, şu anda satışta olan evlerden bir kaç örneği de içeren bilgilerin hepsine tek tuşla anında ulaşabilirsiniz. Bu raporu okuyup değerlendirdikten sonra vereceğiniz kararların, nitelik açısından okumadan öncekiyle aynı olmayacağına bahse girerim. Ayrıca, makinaların duyguları olmadığından ve sezgilere göre değil, istatistiki verilerle, matematik formüllere dayalı sonuçlar ürettiklerinden, insanların muzdarip olduğu "sahiplik duygusu"nun yarattığı olumsuz etkiler bu raporun sonuçlarını etkilemeyecektir!