ÖZEL BORÇ İLİŞKİSİ DOĞURAN BAZI SÖZLEŞMELER:
MAL DEĞİŞİM SÖZLEŞMELERİ:
Mülkiyeti devreden özel borç ilişkilerinin bir türü olan “mal değişim sözleşmeleri” yazımızın konusunu teşkil etmektedir. Borçlar Kanununun 282. ci maddesi mal değişim sözleşmesini şöyle tanımlamaktadır:
“Mal değişim sözleşmesi taraflardan birinin diğer tarafa bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini, diğer tarafın da karşı edim olarak başka bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini devretmeyi üstlendiği sözleşme türüdür.”
Satış sözleşmesine ilişkin hükümler, mal değişim sözleşmesine de uygulanır; buna göre taraflardan her biri, vermeyi üstlendiği şey bakımından satıcı, kendisine verilmesi üstlenilen şey bakımından alıcı durumundadır. Kısaca bu tür sözleşmede taraflar hem alıcı ve hem de satıcı konumundadır. Mal değişim sözleşmelerinde taraflardan her biri diğerine karşı teslim ettiği malların ayıplarından ve üçüncü kişilerin zaptlarından aynen satış sözleşmesinde olduğu gibi sorumludur.
BAĞIŞLAMA -HİBE- SÖZLEŞMESİ:
Bağışlama sözleşmesi de mülkiyeti devreden sözleşmelerdendir. Borçlar Kanununun 285. ci maddesinde bağışlama sözleşmesi şu şekilde tanımlanmıştır.
“Bağışlama sözleşmesi, bağışlayanın sağlar arası sonuç doğurmak üzere, malvarlığından bağışlanana karşılıksız olarak bir kazandırma yapmayı üstlendiği sözleşmedir.”
Henüz edinilmemiş olan bir haktan feragat etmek veya bir mirası reddetmek, bağışlama sözleşmesi değildir.
Eski Borçlar Kanununun 234.cü maddesinde ise: “Bağışlama hayatta olan kimseler arasında bir tasarruftur ki, onunla bir kimse, mukabilinde bir ivaz taahhüt edilmeksizin malının tamamını veya bir kısmını diğer bir kimseye temlik eder.” Şeklinde tanımlanıyordu.
Kanunun bağışlamayı tarifi hukukçular tarafından eksik bulunduğu için eleştirilmiştir.
Özellikle metindeki “tasarruf tabiri” üzerinde durarak tasarruf tabirinin biri “hukuki muamele” demek olan geniş, diğeri de iltizami muamelelerin karşısında yer alan ve bir hakka doğrudan doğruya tesir icra eden “tasarrufi muamele” demek olan dar ve teknik iki anlamı vardır. ( Prof Feyzioğlu )
Bağışlama her zaman tasarruf muamelesi tarzında tecelli etmez. Örnek, elden hibe tasarrufi bir işlemdir. Ancak bağışlama taahhüdü ancak bağlayıcı bir işlemdir. Mülkiyet henüz karşı tarafa devredilmemiştir.
Doç. F.Bedii Tongsir ise “ Bağışlama hayatta olan kimseler arasında kazandırıcı işlem teşkil eden bir akittir ki, onunla bir kimse, karşılığında eşit bir ivaz ( edim ) olmaksızın ve bağışlama iradesine dayanarak kendi mal varlığı ile başka bir kimseyi zenginleştirir.” Şeklinde tanımlamıştır. ( Doç.F.Bedii Tongsir Hibe Akitleri )
Yeni Borçlar Kanununun tanımına göre; bağışlama sözleşmesi ile bağışlayan malvarlığından karşılıksız olarak diğer bir kimsenin mal varlığını zenginleştirmeyi üstlenmektedir. Eski kanundaki tarifte yer alan tasarruftur ki ve temlik ibaresi yeni kanunda yer almamıştır.
Bağışlamanın Unsurları nelerdir?
a- Geçerli bir bağışlamanın söz konusu olabilmesi için bağışlayanın kendi malvarlığından bir başkasının lehine kazandırıcı bir işlem yapması gerekir. Bilindiği üzere malvarlığında artış sağlayan her yüklenme veya artırım işlemi, kazandırıcı bir işlemdir.
Bağışlama ile birlikte, bağışta bulunan kimsenin malvarlığı bağışladığı miktar oranında azalır.Lehine bağış yapılan kimsenin malvarlığı ise aynı oranda artar. Bu nedenle bağışın kazandırıcı işlem unsuru mutlaktır. Bağışlayanın bağışlamayı kendi malvarlığından yapması zorunludur. Bağışlayan başkasının malvarlığından bağış yapamaz. O zaman bağış geçerli olmaz. Evladın bakıma muhtaç annesine, babasına veya kardeşine yaptığı para yardımı bağış sayılmaz.
Burada bağış yapanın ehliyeti önemlidir. Borçlar Kanununun 286. cı maddesine göre:
“Fiil ehliyetine sahip olan herkes, eşler arasındaki mal rejiminden veya miras hukukundan doğan sınırlamalar saklı kalmak üzere, bağışlama yapabilir.”
Yasaya göre bağışlama yapanın medeni hakları kullanma salahiyetine sahip olması gerekmektedir. Yine yasaya göre bağışlama yapan evli bir kimse ise öncelikle karı koca arasında ki mal rejimine bakılacaktır. Taraflar arasında mal ortaklığı rejimi varsa yapılan bağış geçerli olmaz. Mal ayrılığı rejiminde de bağış yapan eşin saklı payına tecavüz etmeden bağış yapabilir.
b-Bağışlamanın karşılıksız bir kazandırıcı işlem olması gerekir. Mülkiyeti devreden bir işlem olmasına rağmen bağış, satım ve trampa gibi aynı guruba giren diğer sözleşmelerden bu unsuru ile ayrılır. Satım belli bir para karşılığı, trampa ise mala karşı mal takası şeklinde yapılmasına rağmen bağış tamamen karşılıksızdır. Bağış sözleşmesinin hukuki sebebi karşılıksız olmasıdır.
c- Bağışlama kural olarak tek taraflı bir anlaşmadır. Bağışın gerçekleşmesi için bağışlayan ile bağış yapılan kimsenin karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları şarttır. Tıpkı satımda olduğu gibi icap ve kabul şartı bağışta da aranır. Hiç kimseye istemeden bir bağış yapılamaz. Bağışı kabul şartı yazılı olmak zorunda değildir. Şekle tabi değildir. Gizliden de bağış kabul edilir.
Borçlar Kanununun 287.ci maddesinde ise bağışlanan için ehliyet şartı düzenlenmiştir. Madde metnine göre: “Fiil ehliyeti bulunmayan kişi ayırt etme gücüne sahipse, bağışlamayı kabul edebilir. Ancak, bağışlananın yasal temsilcisi bu kişinin bağışlamayı kabulünü yasaklar veya bağışlanılan şeyin geri verilmesini emrederse, bağışlama ortadan kalkar.”
Bağışlamayı kabul eden kural olarak herhangi bir borç altına girmediği için temyiz kudretine sahip olması yeterli görülmüştür.
Bağışlama bir sözleşme olduğu için iki tarafın mevcut olması- bağışlayan ve bağışlanılan- şarttır. Tarafların hakiki veya hükmi şahıs olması fark etmez. Ancak hükmi şahsiyeti bulunmayan bir guruba veya topluluğa yapılan bağış geçerli sayılmaz.
Bağışlama kural olarak tek taraflı bir anlaşma olmakla beraber iki taraflı bir hukuki işlemdir. Bağışlamanın gerçekleşmesi için lehine bağış yapılanın bağışı kabul iradesini açıklaması şarttır.
d-Bağışlama, yaşayanlar arasında yapılan bir işlemdir. Eğer bağışlama ölüme bağlanmış olursa o takdirde bağış değil ölüme bağlı bir tasarruf söz konusu olur.
e- Geçerli bir bağışlamanın olması için bağışlayanın malvarlığında meydana gelen azalma ile lehine bağış yapılan kimsenin malvarlığında ki çoğalma arasına illiyet bağı olmalıdır.
Yasal olarak geçerli bir bağışlamanın söz konusu olabilmesi için mutlaka bağış yapanın malvarlığında bir azalma, lehine bağış yapılanın ise malvarlığında bir zenginleşme olmalıdır. Henüz kazanılmamış bir haktan vazgeçen kimse malvarlığında artışı ret etmiştir.
Bu bağışlama sayılmaz. Ancak kazanılmış bir haktan vazgeçme diğer şahıs yönünden bağış olarak kabul edilebilir.
Bir mirası veya belli bir malın vasiyetini ret etmek bağışlama sayılmaz. Mirası ret etmek tek taraflı bir hukuki işlemdir. Bağış ise iki taraflı bir hukuki işlemdir. Ayrıca mirası ret etmek özel koşullara tabidir.
Yasal olarak ahlaki bir görevi yerine getirmek de bağış sayılmaz. Ahlaki bir görevi yerine getirmek eksik borçlardandır. Ahlaki bir borcun yerine getirilmemesi halinde uygulanacak bir yaptırım yoktur. Bu tür borçların yaptırımı hukuki olmayıp kişinin ahlakına ve vicdanına kalmıştır.
Borçlar Kanununun 288. ci maddesi bağışlamanın kurulmasını düzenlemektedir.
“Bağışlama sözü vermenin geçerliliği, bu sözleşmenin yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
Bir taşınmazın veya taşınmaz üzerindeki ayni bir hakkın bağışlanması sözü vermenin geçerliliği, ancak resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.
Şekle uyulmaması sebebiyle geçersiz olan bağışlama sözü verme bağışlayan tarafından yerine getirildiğinde, elden bağışlama hükmündedir. Ancak, geçerliliği resmi şekle bağlanmış olan bağışlamalarda bu hüküm uygulanmaz.”
Borçlar Kanununun 289. cu maddesi elden bağışlamayı düzenlemiştir. Madde metnine göre: “elden bağışlama, bağışlayanın bir taşınırını bağışlanan kimseye teslim etmesiyle kurulmuş olur.” Elden bağışlama herhangi bir şekle tabi değildir. Elden bağışlama teslim ile tamamlanır. Anlaşmanın doğumu ile birlikte ifa edilir.
Koşullu bağışlama yapılabilir mi?
Bağışlama bir koşula bağlı olarak da yapılabilir. Yerine getirilmesi bağışlayanın ölümüne bağlı olan bağışlama da, vasiyete ilişkin hükümler uygulanır. Yukarıda açıkladığımız gibi bağış yaşayanlar arasında yapılan bir anlaşmadır. Bu nedenle sonuçları işlemi yapanın ölümünden sonra hüküm doğuracak mahiyette olan bağışlar ölüme bağlı tasarruflara ait hükümlere tabi olur. ( B.K. md. 290 )
Yüklemeli Bağışlama Borçlar Kanununun 291.ci maddesi “bağışlayan bağışlamasına yüklemeler koyabilir. “demekte ve bu yüklemelerin nasıl olacağını düzenlemektedir.
Kamu yararına olarak bağışlamaya konulmuş olan bir yüklemenin yerine getirilmesini isteme yetkisi, bağışlayanın ölümünden sonra, ilgili kuruma geçer. Bu tip bağışlama daha bağışlayanın yaşarken borç doğuran bir anlaşma olduğundan ölüme bağlı tasarruflardan ve miras sözleşmelerinden ayrılır.
Bağışlayana dönme koşullu bağışlama yapılabilir mi?
Bağışlayan, lehine bağış yaptığı kimsenin kendisinden önce ölmesi durumunda, bağışlama konusunun- bağışladığı şeyin- kendisine dönmesi koşulunu koyabilir.
Bir kimse başkasına bağışlamayı önerdiği bir malı, başka mallarından fiilen ayırmış olsa bile, bağışlananın kabulüne kadar, bağışlama önerisini geri alabilir. (B. K.md.293 )
Bağışlayan, bağışlanılan şey veya alacak hakkında ayrıca garanti sözü vermişse bununla sorumlu olur. ( B.K. md. 294 )
Bağışlayan bağışlamayı taahhüt ettiği şeyin mülkiyetini, lehine bağış yapılan kimseye devir ve teslim etmek zorundadır. Bağışlanılan şey bir miktar para ise, bağışlayan taahhüt ettiği miktarı ödemekle yükümlüdür.
Bağışlanan şey nedeniyle lehine bağış yapılan bir zarara uğramışsa bağışlayan hile ve ağır kusuru halinde bu zararlardan sorumludur. Örneğin bağışlanan canlı bir hayvansa ve bağışlayan hayvanın bulaşıcı mikrop taşıdığını bildiği halde lehine bağış yapılandan bu durumu gizlerse bağışlama yapan lehine bağış yapılanın bu yüzden uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür.
Bağışlanılan şey ayıplı ise, bağışlayan bağışladığı şeyde ki ayıbı lehine bağış yaptığı kimseye bildirmek zorundadır. Bağışlanılan malın ayıplı olduğunu biliyorsa ve bu şekilde bağışı kabul ediyorsa bağışlayana karşı ayıptan dolayı bir talepte bulunamaz.
Bağışlayan, bağışlama taahhüdünde bulunduktan sonra ekonomik durumunda olağanüstü bir bozulma meydana gelirse, bağışlama taahhüdünden dönebilir.
Borçlar Kanununun 295. ci maddesi bağışlamanın hangi hallerde geri alınabileceğini düzenlemiştir. Bağışlayan, bağışlamayı veya bağışlama sözünü şu hallerde geri alabilir.
a- Bağışlanan, bağışlayana veya yakınlarından birine karşı ağır bir suç işlemişse,
b- Bağışlanan, bağışlayana veya onun ailesinden bir kimseye karşı kanundan doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranmışsa,
c- Bağışlanan, yüklemeli bağışlamada haklı bir sebep olmaksızın yüklemeyi yerine getirmemişse bu gibi durumlarda bağışlamayı geri alabilir.
Borçlar Kanununun 296.cı maddesi bağışlama sözü vermenin geri alınması ve ifadan
Kaçınmanın koşullarını düzenlemektedir. Bağışlama sözü veren şu durumların gerçekleşmesi halinde bağışlama sözünü geri alabilir ve ifadan kaçınabilir.
a-Elden bağışlanılan bir malın geri verilmesini isteyebileceği sebeplerden biri varsa,
b-Ekonomik durumu sonradan sözün yerine getirilmesini kendisi için olağanüstü ağır
kılacak ölçüde değişmişse,
c-Bağışlama sözü verdikten sonra, kendisi için yeni aile yükümlülükleri doğmuşsa ve
bu yükümlülükleri önemli ölçüde ağırlaşmışsa,
Bağışlayan, sağlığında geri alma sebebini öğrenememişse, mirasçıları, ölüm tarihinden başlayarak bir yıl içinde bağışlamayı geri alma hakkını kullanabilirler.
Bağışlayanın ölümü halinde ne olacaktır?
Bağışlama sağlar arasında yapılan bir anlaşmadır. Bağışlama bir malın devir ve teslimi için yapılmış ise ve devir teslim işlemi tamamlanmışsa- ifa gerçekleşmişse- bağışlayanın ölümü durumu değiştirmez.
Ancak bağış dönemsel olarak yapılmışsa, örneğin her ay belli bir paranın ödenmesi şeklinde veya her mevsim belli ürünlerin hasadı yapıldıktan sonra devir ve teslimi kararlaştırılmışsa bu durumda bağışlama, bağışlayanın ölümüyle sona erer. ( B.K. md. 298 )
Buraya kadar mülkiyeti devreden anlaşmaları anlattık. Birde mülkiyeti devir yükümlülüğü getirmeyen, ancak kullanma ve faydalanma hakkı veren anlaşmalardan bahsedelim.
Borçlar Kanununun dördüncü bölümü kira sözleşmelerine ayrılmıştır.
Borçlar kanununun 299. cu maddesi kira sözleşmesini şu şekilde tanımlamaktadır. “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Kanundaki tanımdan da anlaşılacağı üzere adi kira ve hasılat kirası, kullandırıcı sözleşme bir sözleşme olup kullanma karşılığında belli bir bedel ödenir. Mülkiyeti devir yükümlülüğü söz konusu değildir. Belli bir bedel karşılığında belli bir müddetle geçici olarak bir şeyden faydalanmaktır. Borçlar Kanununun 299- 378 maddeleri kira ve hasılat kirasını düzenlemektedir.
Borçlar Kanununun 01.Temmuz. 2012 tarihinden itibaren yürürlüğe girmesiyle eski 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları hakkındaki kanun yürürlükten kaldırılmıştır.
Adi kira ile hasılat kirası arasında ne fark vardır öncelikle bu konuya açıklık getirelim.
Mahiyeti itibariyle her ikisi de belli bir bedel karşılığında bir şeyin kullanılmasının kiracıya terk edilmesini ve belli bir süre sonra onu kiraya verene geri verme yükümlülüğünü yükleyen birer sözleşmedir. Ancak buna rağmen adi kira ile hasılat-ürün- kirası arasında farklar vardır.
Bu farklar nelerdir?
a-Birinci fark kiranın konusu bakımından görülmektedir. Adi kiranın konusu ancak maddi şeyler olabilir. Taşınır, taşınmaz mallar adi kiranın konusunu teşkil eder.
Halbuki hasılat kirasının konusu maddi şeylerden başka ürün veren hakları da kapsar. Borçlar Kanununun 357.ci maddesi hasılat-ürün- kirasını “ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya bir hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini belli bir bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşme” diye tanımlamaktadır.
b-İçerik yönünden de fark vardır. Adi kiranın konusunu teşkil eden şey ürün veren veya vermeyen herhangi bir şey olabilir. Hasılat-ürün- kirasının içeriği ancak ve ancak ürün veren bir şey veya hak üzerinde kurulabilir. ( Prof. F. Feyzioğlu, Adi Kira Hasılat Kirası)
c-Adi kira, kiracıya kiraladığı şeyden sadece faydalanma hakkı verir. Hasılat kirasında ise kiracı kiraladığı şeyi hem kullanmakta ve hem de onun ürünlerinden yararlanmaktadır.
Bu açıklamadan anlaşılacağı üzere bir şeyin sadece kullanılmak üzere kiralanması adi kira, o şeyin kullanılmasıyla birlikte semerelerinden- ürünlerinden de faydalanılması hakkı veren sözleşme hasılat kirasıdır.
Kira sözleşmesi, sözleşme serbestisi hükümlerine göre yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir. Yasa, herhangi bir şekil şartı öngörmemiştir.
Kira sözleşmesinin unsurları:
a-Taraflar: İster adi kira isterse ürün kirası olsun sözleşmenin kurulması için iki tarafın olması, kiraya veren ve kiracı şarttır. Taraflardan biri bir şeyin kullanılmasını değer tarafa bırakır, karşı tarafta buna karşılık belli bir bedel ödeme yükümü altına girer. Kiraya verenin kiralanan şeyin maliki olması şart değildir. Bir kimse sahibi olmadığı taşınır veya taşınmaz bir malı bir başkasına kiraya verebilir. Tarafların sözleşme yapma ehliyetine sahip olması gerekir.
b-Konusu: Kiraya verilen şey taşınır veya taşınmaz bir mal olabilir. Dolayısıyla kiraya verilen şeyin ne olduğu sözleşmeye yazılır. Adi kira veya ürün kirası ise belirtilir. Açıkça belirtilmemiş olsa dahi işin mahiyetinden bu anlaşılır.
c-Süresi: Kira sözleşmesi, Borçlar Kanununun 300. cü maddesine göre belirli veya belirli olmayan bir süre için yapılabilir.
Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir. Diğer kira sözleşmeleri ise belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.
d-Kira bedeli: Kiralanan şeyin, aylık, yıllık yada aylık kira bedeli sözleşmede belirtilir. Ayrıca kira bedelinin ne şekilde ve ne zaman ödeneceği sözleşmeye yazılır.
e-Kiralanan ile birlikte kullanıma verilen demirbaşlar varsa bu demirbaşların neler olduğu sözleşmeye yazılır. Sözleşme ile birlikte yapılan tahliye taahhütleri geçersizdir.
Borçlar Kanununun 301. ci maddesine göre kiraya verenin borçları şöyle düzenlenmiştir. Kiraya veren kiraya verdiği şeyi sözleşmede belirtilen tarihte kiracıya teslim etmek zorundadır.
Kanunun ilgili maddesine göre: “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez. Diğer kira sözleşmelerinde ise kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.”
Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere kiraya veren katlanır. Ancak sözleşme ile bunun aksi düzenlenebilir.
Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan giderlere katlanmak zorundadır. Özellikle kiraya verilenin konut ve çatılı işyeri olması durumlarında kiralananın bütünüyle ilgili giderler kiraya verene aittir. Çatı tamiri, baca tamiri, kalorifer döşenmesi, kapı pencere, döşeme tamiri gibi kalıcı giderlere kiraya veren katlanır. Ancak sözleşme serbestisi kuralı gereğince bunun aksi sözleşmeye şart olarak yazılabilir.
Kiralananın teslimi anında görülen önemli ayıplardan kiraya veren sorumludur. Kiralananın kapısının kırık olması, lavabo veya banyo küvetinin eksik olması gibi. Kiralayan kiralanandaki ayıplı durumun uygun bir süre içinde giderilmesini kiraya verenden ister. Uygun süre içinde ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.
Ayıbın verilen sürede giderilmemesi halinde kiracı sözleşmeyi feshedebilir.
Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir. ( B.K. md. 307 )
Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.
Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür. ( B. K. Md. 309 )
Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan şey herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Eski malikin kiracıya karşı sahip olduğu bütün hakları yeni malik kullanabilir.
Kiracının asli borcu kira bedelini zamanında ödemektir. Kiracı, aksi kararlaştırılmamışsa kira bedelini ve yan giderlerini her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmenin feshedileceğini bildirir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz günlük süre içinde kira ve yan giderler ödenmediği takdirde kiraya veren sözleşmenin bozulmasını mahkemeden ister.
( B.K. md. 315 )
Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak ve özenle kullanmak, kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilerle ve komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması halinde kiraya veren, en az otuz gün süre vererek kiracısından sözleşmeye aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmeyi bozacağını yazılı olarak ihtar eder. İhtara rağmen kiracı sözleşmeye aykırı davranışları sürdürmeye devam ederse sözleşmenin bozulmasını isteyebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında kiracı kiralanana kasten ağır bir zarar verirse ve bu durum komşuları için çekilmez bir hal alırsa kiracıya verilecek sürenin de bir işe yaramayacağı anlaşılırsa bu durumda kiraya veren yazılı bir bildirimle kira sözleşmesini hemen bozabilir.
Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. ( B.K. md. 317 )
Kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ve kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeden bildirmek zorundadır. Aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumlu olur.
Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine yada zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmak zorundadır.
Kiracı, bakım, satış yada sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir. Bu yenilik ve değişiklikleri yaparken, kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür.
Kiracı da, kiraya verenin yazılı onayını alarak kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir. Yenilik ve değişikliklere onay veren kiraya veren, sözleşme bitiminde kiralananın eski hale getirilmesini isteyemez. Yazılı onay ile bunun aksi kararlaştırılabilir.
Kiracının kiracısı olabilir mi?
Borçlar Kanununun 322.ci maddesi buna izin vermektedir. Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
Kiracı konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı izni olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte sorumlu olur.
Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur.
Kiralayan, kiralananı kullanmasa bile kira sözleşmesi devam ettiği sürece kira bedelini ödemekle yükümlüdür.
Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre devam eder. Kiraya veren ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulduğu takdirde kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılmışsa bu sürenin bitimi ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer.
Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyularak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemi olarak, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih için yazılı bildirim şartı aranır. ( B.K. md. 348 )
Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin ortaya çıktığı hallerde, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Kiracının iflası halinde kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. İflas masasına yazılı olarak başvurarak uygun bir süre tayin eder. Bu süre içinde iflas masası tarafından kendisine güvence verilmezse sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Kiracının ölümü halinde mirasçıları, yasal fesih süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.
Kiralananın geri verilmesi:
Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Kullanmadan doğan eskime ve bozulmalardan kiracı sorumlu değildir. Aksi halde kiralanana verdiği zararlardan sorumludur.
Kiraya verenin hapis hakkı:
Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedeli ile yan giderlerinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan kiracıya ait haczedilebilen taşınır malları üzerinde hapis hakkına sahiptir. Kiraya verenin üçüncü şahısların taşınır malları üzerinde hapis hakkı yoktur.
Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. ( B.K.md. 349 )
Kiraya veren, kira sözleşmesini, kendisi, eşi alt ve üst soyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı halinde veya kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine uyularak belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açarak sona erdirebilir. ( B.K. md. 350 )
Prof.F.Feyzioğlu Muhtelif Akitler
Prof. H.V.Velidedeoğlu Borçlar Hukuku
Not. Yazarın izni olmadan bu makale kullanılmaz.