İSTANBUL DA TOPRAK SORUNUNUN (MEGA) BOYUTLARI
Download "İSTANBUL DA TOPRAK SORUNUNUN (MEGA) BOYUTLARI"
Gülbahar Chagatai Ince
1 KÖKTÜRK, Erol, İstanbul da Toprak Sorununun (Mega) Boyutları, (KONUTBİRLİK in 15 Mayıs 1993 Günü Düzenlediği Demokratikleşme Sürecinde Konut Politikaları Konulu Kamuya Açık Toplantıda, Panelde Sunulmuştur), 15 s + Ekler, Kent Kooperatifçiliği Türkiye Kent Kooperatifleri Merkez Birliği Aylık Bülteni, Sayı: 44, Aralık 1993, s: İSTANBUL DA TOPRAK SORUNUNUN (MEGA) BOYUTLARI Doç. Dr. Erol KÖKTÜRK, Harita Mühendisi 1. GİRİŞ Bu panelin konusu, Demokratikleşme Sürecinde Konut Politikaları olarak belirlendi. Gerçekten 2 dev kavram yan yana gelince olayı derlemek toparlamak kolay olmaktan çıkıyor. Ben konuya kentleşmenin de, konut sorununun da temelini oluşturan toprak boyutundan yaklaşmak istiyorum. Ve toprak derken, Alman kentbilimci Fritz Schumacher in, Kentleşme, kentsel toprak politikasıdır, genellemesini çıkış olarak almanın doğru olacağına inanıyorum. O zaman sağlıklı bir kentleşme ve konut politikasından söz edilecekse, hemen sağlıklı bir toprak politikası izleniyor mu? sorusunu sormak gerekecektir. İşte benim yanıtını arayacağım soru budur Kuşkusuz toprak da derya deniz bir konu... 0 zaman onu da sınırlandırmak, söylenecek onca şey arasından konuyla ilgisi olan en can alıcı olanlarına değinmekle yetinilecektir. Toprak konusu, konut sorununun çıkışına yerleşmiş temel bir konudur. Dolayısıyla bu sorun özel ve sınırlı bir kesimi ilgilendiren bir konu değil, genel bir sorundur. Konut sorunuyla toprak olayını ilintilendirirken, işte bu genelleşen özelliğin gözetilmesi gerekir. Ve toprağın en temel özelliği, çoğaltılamaz oluşu göz önünde tutulduğunda, konuta gereksinmesi olan kesimler içinde ne tür bir gereksinimin karşılanması için değerlendirileceği konusu önem kazanır. Tam da bu noktada, toplantının başlığında bütünleşen espri yakalanabilmektedir: Demokrasi ve konut... Demokrasi kavramı çağdaş kullanımda farklı yaklaşımlarla ele alınabilmektedir. Bunlardan birisine göre demokrasi, toplumsal ve ekonomik farklılıkları, özellikle de özel mülkiyetin eşitsiz dağılımından doğan farklılıkları en aza indirmeye yönelen bir siyasal ya da toplumsal sistem dir. Böylesine bir demokrasi tanımı, özel mülkiyete karşı olma anlamı taşımamaktadır. Tersine mülkiyetin dağılımındaki eşitsizliği sorgulama olanağı vermektedir. Eğer bir yerde toprak sorunu varsa, görülmektedir ki, bu, büyük oranda özel mülkiyet konusundaki serbestilerden, denetimsizliklerden ve eşitsiz dağılımdan kaynaklanmaktadır. 2. İSTANBUL DA YERELLEŞME İstanbul 2600 yıllık bir kent... Bir dünya kenti... Tarih ve kültür merkezi... Açık hava müzesi...
2 Türkiye nin ekonomi başkenti 30 küsur Avrupa devletinden daha büyük bir megapol... İstanbul un özellikleri saymakla bitmez... Ama bunlar önemli değil... Ya da İstanbul da yaşayan, İstanbul a yaşamaya gelenler içinde çok büyük bir kesim bu kentin farkında değil... Onlar için bu değerler önem taşımıyor. Ya? İstanbul bugün ülkemizin en önemli rant merkezidir. Bu, rantın tüm türleri için geçerli... Hani deniyor ya, 12 Eylül den sonra rant gelirlerinin payı % 70 lere tırmanmıştı diye... İşte İstanbul u çekici yapan özellik budur yılında doktora çalışmalarım sırasında, Kartal/Soğanlı da bir muhtar, 1950 yılında Soğanlı merasında toprakları bedava versen kimse almazdı, demişti. Bunu dediği gün o yerde toprak fiyatları TL/m 2 idi. Bu değer 1988 yılında TL/m 2 ye fırladı. Bu değer bugün TL/m 2 arasında değişiyor. Tarih Vakfı nın İSTANBUL Dergisi nin 4. sayısında Doğan KUBAN ın bu kentin tarihini anlatırken kullandığı tablolar bu çalışma bağlamında beni düşündürmüştü. Demirtaş CEYHUN un ortaya koyduğu tartışmalarda, 1453 yılında nüfusu bir veya birkaç yüz bin olan İstanbul da bugün 10 milyon insan yaşıyor, özellikle 1950 lerden sonra gerçekleşen 3 büyük göç sonucu bugünlere gelindi: , , Ve Dergideki tablolar bugünkü fotoğraflarla karşılaştırılsa, nereden nereye geldiğimizi sayfalar dolusu anlatmaya gerek kalmaz. Bu gelişmenin özeti şu: Nüfus dağılımında eski merkez alanları payı % ten % e düşmüştür. Yani kent yayılmıştır. Yani topraklar halledilmiştir. Halledilen topraklar derken, kuşkusuz kamunun elindeki topraklardan ya da tapu kütüğü anlamında tescile konu olmayan yerlerden söz edilmektedir. 3. KİM HALLETTİ BU KAMU TOPRAKLARINI? Kamunun elindeki toprakları da gruplandırmak olasıdır. Genelde, Hazine Vakıflar İl özel idare Hazine adına kamu kuruluşları Belediyeler (büyükşehir veya ilçe) toprak sahibi kurumlar arasında sayılabilir. Bunlardan özellikle hazine ve belediyeler, dişe dokunur mülkiyet sahibi kamu makamları olarak göze çarpmaktadır. Daha özgün bir deyişle, devlet ve yerel yönetimler
3 toprak sahipliği konusunda özel mülkiyetin yanında değerlendirilmelidir. İşte halledilen topraklar da, özellikle bunların topraklarıdır Hazine Topraklarının Durumu İstanbul da hazine topraklarının durumu nedir? Bu konuda bugüne kadar sağlıklı bir değerlendirme yapılmamıştır. Ama bu topraklarla ilgili sürekli yazılır-çizilir. Borsa nın, döviz in, faiz in, iç borçlanma senetleri nin, altın ın risklerine değindikten sonra, EP Dergisi nin YATIRIM Eki nde (Sayı: 21) Yatırımcılara Yüksek Getirili Yatırım Seçeneği: Hazine Arazileri başlığı altında şu görüşlere yer veriliyor: Artık tüm bu sıkıntıları geride bırakacak, yeni bir yatırım alternatifi var: Hazine arazileri... Hazine arazilerine yatırım yapmak için sizin hangi arazi hazinenin; hangisi değil? diye kendinizi paralamanıza gerek yok. Bu tip alanları arayıp, bulan arsa ağaları var. Bunlarla temas kurmanız yeter, iş ise garanti. Arsa ağaları, keşfettikleri hazine arazisine. Öncelikle bir cami inşaatı başlatıp, üzerine de ay yıldızlı bayrağı taktılar mı, dokunanın vay haline! İşin ikinci kısmı kolay. Bir gecede evinizi bu arazinin üzerine inşa edebilirsiniz. Bir gecede ev inşa edilir mi? diye hayıflanmayın. Türkiye bu teknolojiyi en yüksek boyutlarda geliştirip, gerçekleştiren ülkelerin başında geliyor. Bu işleri yaparken yalnız değilsiniz. Sizin gibi birçok insan, İstanbul gibi büyük şehirlerde bedava ya da uygun fiyat ödeyerek elde ettiği bu topraklar üzerinde konut edinme çabasında. Kısa süre sonra, yaptığınız gecekondu şehir içi sayılacak bir konuma gelecek. Gecekondu gibi başlayan ve hızla apartmanlaşan bu alanda oturmanın rantlarından artık faydalanma zamanıdır, öncelikle mahalle halkı ile toplanıp politikacılardan tapu için söz almak gerekiyor. Korkmak için bir neden yok. Tapular sizlere oy karşılığı dağıtılacaktır. Bu yolla tapu elde edemezseniz, üzülmeyin. Şimdi yeni bir yol açılıyor. Devlet sizden küçük bir bedel talep ederek tapularınızı tarafınıza iletecek. Sizin bu katkılarınız sayesinde bütçe açıkları kapanacak, iç borçlar ödenecek, Bu yöntemle vicdan sorununuzu da çözmüş olursunuz. Ondan sonra ne yapacağınıza kendiniz karar verin. Müteahhide yüzde 40 karşılığı verebilirsiniz ya da yüksek fiyatla satarsınız. Nereden baksanız kazançlısınız. Yalnızca siz değil, devlet de bu alışverişte kazançlı! Son olarak, sakın aklınıza çağdaş kentleşme, hukuk, İstanbul un köyleşmesi, arabesk, yaşanacak yeşil alanlar, doğal dengenin korunması, çevre gibi konuları getirmeyin Burada gerçekten bir özet yatmaktadır. Belki bu işin bu kadar kolay olmadığı noktasında bu yaklaşıma itiraz edilebilir. Ama gerçeğin üzerini örtmenin hiçbir şeye yararı yok İstanbul da 21,676 hazine parseli var (Çizelge 1)... Bu çok kesin bir rakam değil kuşkusuz. Çünkü hazine parsellerindeki sahiplik koşulları sürekli değişiyor ve bu değişimler aylık da olsa izlenemiyor. Bu bilgileri toparlarken bazı yetkililerin hayretleriyle karşılaştım. Kendilerinden böyle bir amaçla bu tür bilgilerin istenmediği anlaşılıyordu. Ama yine de ellerindeki bilgileri verme konusunda tereddüt geçirdiler ve bazı bilgileri vermediler.
4 Ama salt bu toplantı amacıyla yaptığım bir dizi görüşmeler sonucunda elde ettiğim bilgilerle hazine arazileri konusunda bir tablo oluşturma olanağı bulabildim. Yardımcı olan tüm yetkililere içten teşekkürlerimi sunuyorum. İstanbul kentinin büyüklüğü 5712 km 2... Bunun 2800 km 2 si (7.50) orman alanı... O zaman kalıyor geriye 2912 km 2 İşte bu arazi içinde hazine topraklarının payı, yaklaşık (çünkü bunun içinde tescil konusu olmayan alanlar da var) km 2, yani bu toprakların % 19 u Böyle bakınca durum fena görünmüyor. Ancak bu toplantı için topladığım bilgiler sonucu oluşan ve sanıyorum bugüne değin yayınlanmamış verilere göre, 10 dönümden daha büyük hazine arazilerinin dökümü Ek 2 de verilmektedir. Bu verilere göre 10 dönümüm üzerinde toplam ha hazine arazisi vardır. Bunun, 5992 ha (% 12) Milli Savunma Bakanlığı na tahsisli ha (% 59) Diğer Kurumlara tahsisli 6367 ha (% 13) Kiraya verilmiş ya da işgal edilmiş 1401 ha ( % 3) Belediyelere devir edilmiş 6110 ha (% 13) İmar planı olmayan ya da boş görünen durumdadır. Bu veriler 1989 yılına ilişkin verilerdir. Bu nedenle tüm kalemlerde değil, ama özellikle boş görünenlerden işgalli kısmına geçenler olmuş olabilir. Hazine, mülkiyetindeki bu parselleri izleme konusunda son derece yetersiz durumdadır. Daha doğrusu sağlıklı izleme olanaklarından yoksundur. Ya da yoksun bırakılması özellikle istenmektedir. Devlet, özel mülkiyeti koruma konusunda cumhuriyet tarihi boyunca çok önlemler almış, hükümler getirmiştir. Ama aynı hassasiyeti kendi mülkiyeti konusunda göstermemiştir, göstermemektedir. Düşünün, İstanbul daki bu parsel dededen kalma yöntemlerle izlenmektedir. 2 yıl önceki rayiçlerle 4.5 milyarlık (kredi desteği de sağlanmışken) bir otomasyon yatırımı bile yapılmamıştır. Bunu anlamak gerçekten zordur. Bir açıklaması var: Bazı bilgilere ulaşılmazlık, bazılarının işine gelmektedir. Otomasyonu herkes ister görünür, ama yine de gerçekleşmezse bunun başka tanımı kalmaz. Parsellerin durumunu izleyememe, bunları sahiplenememe, bunların çoğunluk işgaliyle sonuçlanmaktadır. Eski bir Maliye Bakanı, 1992 yılında Ekonomist Dergisi nde (Sayı: 21), gecekondulaşmanın temel nedeni, devletin toprak sahibi olmasıdır, demişti. Ama kanımca gecekondulaşmanın temel nedeni devletin toprak sahibi olması değil, topraklarının sahibi olamamasıdır. Şimdiki Maliye Bakanı da, aynı dergide, Biz yıllardır yapılmayan bir şeyi yapıyoruz. Elde mevcut olan, ancak sahip olamadığımız, gayrimenkulleri değerlendirmeye çalışıyoruz. Şu anda devletin elindeki mülklerin sağlıklı bir envanteri yok, önce bunu yapacağız, ardından satacağız. Esas olarak. Milli Emlak te tarım arazileri dışındaki diğer araziler ve gayrimenkullerin elden çıkarılması ilkesi
5 vardır, demiş, bunun sonucu o zamanlar 940 taşınmaz satışa sunulmuştu. Bu satış niyetleri bitmiyor. Bir süre önce de ekonomiden sorumlu Devlet Bakanı sayın Çiller de, Bebek Projesi adı altında, hazine arazilerinin satışa sunulmasını savunmaktaydı. 9 Nisan 1993 günlü açıklamasında, İstanbul dan, işgalli arazilerin satışı yoluyla 21 trilyonluk kaynak beklediğini, söylemekteydi. Bütçe açıklarını kapatmak için hazine arazilerini satıştan medet umuluyor. Oysa hazine arazilerinin üzerlerindeki gecekondulara satılacağı haberi bile mafyayı harekete geçirmeye yetmektedir. Şimdi İstanbul da, mafya gecekondu alanlarında hareketlenmiş durumda Gecekonduları ucuza kapatma yarışına ve sırasına girenler olduğu biliniyor İşgal edilen yerler için çözüm geliştirememenin çözümü bunlar. Ama unutulmamalı ki, bu yaklaşımlı her çözüm, yeni işgallere çağrı çıkarmak oluyor. Devletin arazisini yağmalayan kişi kendisine bir ceza gelmediğini gördükçe, yağmalamaya devam edecektir. Devlet böyle olaylarda paraya çevrilemeyen ceza uygulamasını bile düşünmek zorundadır. Polisiye önlemleri sevmiyoruz. Ama bir caydırma faktörü olarak düşünmek zorunda kalıyoruz. Hiçbir şey yapılmazsa, işgaller hızlanarak sürüyor. Ve sonuçta da devlet, kendi mülküne tasfiyeci bir mantıkla yaklaşıyor. Bu tasfiye sözünü bir yetkili söylediğinde, ne kadar da güzel vurguladı diye düşünmüştüm. Bu tablo, toplu konut amacıyla değerlendirildiğinde, yalnızca boş görünen alanlar akla gelecektir. Ama onlar da adım adım elden çıkma noktasına gelmektedirler. Belki bu konuda en umutlu olunması gereken alanlar, MSB na tahsis edilenler... Gelecekte, ordunun modernizasyonu kapsamında, MSB na tahsis edilmiş olan alanlar, sağlıklı kentleşme için en umutlu alanlar olacak Belediyelerin Mülkiyetindeki Parseller Konut sorununun çözümü için gereksinilen toprakların sağlanması konusunda gözlerin dikilmesi gereken kurumların başında yerel yönetimler gelmektedir. Bu bağlamda kooperatiflerin belediyelerle kuracağı diyalog önem kazanır. İstanbul a her yıl insanın yaşama katıldığı belirtiliyor. Hektarda 200 insan deseniz, İstanbul da her yıl yaklaşık hektar arazinin altyapısı hazırlanmış, yapılanabilir durumda konut gereksinimi için sunulması gerekir. Bunun bir diğer anlamı, hazinenin mülkiyetinde olan, boş görünen alanlar olduğu gibi bu amaçla harekete geçirilse, ancak 4 yıllık olağan gereksinmeyi karşılayabilir. Bunun zaten kuramsal olarak düşünülebilecek bir şey olduğu biliniyor. Oysa İstanbul da olağan değil, olağanüstü bir gereksinim olduğu bilinmektedir, İstanbul Büyükşehir Belediyesi nin ve ilçe belediyelerinin sahip oldukları taşınmaz varlığı konusunda kesin bilgiler yok. Ancak biraz eski bilgiler olmasına karşın, Büyükşehir Belediyesi nin, ilçe belediyelerine devir edilenler dışında (3675) arası parselinin olduğunu öğrendim. Bunların toplam büyüklüğü konusunda bir bilgi ne yazık ki yok. Hisseler çözülse, 1 m 2 nin altında mülkiyetler bile söz konusu Türleri konusunda da bir döküm yok. Çeşmeler, mezarlıklar, parklar, kumsallar v.s. bu rakamın içinde...
6 Ama Büyükşehir in sahip olduğu topraklar içinde harekete geçirilebilir durumda, uygun parsellerin olmadığını yetkililer söylüyor. Bu anlamda değerlendirilen alanların başında ve sonunda İkitelli geliyor. Ve 1990 yılında belediye elindeki mülklerin belli büyüklüklere bağlı olarak sınıflandırıldıkları, sonuçta da toplu konut amacına dönük fazla alan çıkmadığı da biliniyor. Umarım ve dilerim ki, şu an Büyükşehir Belediyesi nde yürütülen Kent Bilgi Sistemi Projesi daha doğru yönetilerek gerçekleştirilir ve bu tür bilgilere hemen ulaşırız. Bilgi toplumundan çokça söz edilen bir tarih kesitinde, bilgi bulmak ve bilgiye ulaşmak halen zor... İlçe Belediyeleri taşınmaz varlıkları konusunda özel olarak incelenmelidir. Ama konu toplu konut olunca, merkez ilçelerden çok çepere yönelmek, diyelim ki Sarıyer i, Kartal ı, Pendik i, Küçükçekmece yi incelemek ilginç olurdu. Belediye parsellerinin işgal edilmesi konusu, hazine parsellerinden aşağı kalır durumda değildir. Yalnızca bir örnek: Pendik Belediyesi bu aralar 54 hektarlık bir alanda gecekondu önleme bölgesi kararı almak üzere... Ancak daha bugünden bu arazinin yaklaşık 30 hektarı işgal edilmiş durumda. Ve inanıyorum ki, bu karar alınır alınmaz, büyük bölümü daha işgal edilmiş olacak ve kooperatiflere dağıtılacak arazi pek kalmamış olacak Burada kuşkusuz farklı değerlendirmelere ulaşılabilir. Sorun şurada; eğer bir yerel toprak politikası izlenecekse, bunu Büyükşehir Belediyesi merkezli bir politika olarak, bütünlük içinde uygulamak anlamlı olacaktır. Büyükşehir Belediyesi nin, geç kalmış olsa da başlattığı Yeni Yerleşim Alanları Üretimi tasarımı ve örgütlenmesi desteklenmesi gereken bir yaklaşımdır. Aslında ilçe belediyelerinin siyasal sınırları bir tarafa bırakıp böyle yaklaşımları desteklemeleri gerekir. Ama ne yazıktır ki, siyasal sistemimiz henüz bu olgunlukta değil. Uzlaşma tohumları henüz yeni ekiliyor ve bunun bir kültüre, bir geleneğe dönüşmesi zaman alacak. Bu arada Büyükşehir Belediyesi nin Mesken Gecekondu Müdürlüğü nün gecekondu önleme bölgelerinde kooperatiflere yer yetiştirmek için canla başla çeliştiğini vurgulamakla yetinelim Yasal Olanaklar Aslına bakılırsa belediyeler, bizim ülkemizde konut sorununun çözümünde hep sorumluluğu olan kurumlar olmuşlardır. Asıl olan ise, bu sorumlulukların tanımlanması, bazı tüze maddelerine sıkıştırılması değil, yerine getirilmesidir. Örneğin, hiç beğenmediğimiz 1580 sayılı Belediye Kanunu nun, belediyelerin görevlerini tanımlayan 15. maddesinin 68. bendinde şu dile getirilmiş: Ucuz belediye meskenleri yapmak ve belediye namına inşaat yaparak icar etmek, belediyenin inkişaf ve tevessüe müsait mahallerinde arazi alarak yeni plana göre tanzim etmek ve yeniden inşaat yapmak isteyenlere satarak ihtikara mani olmak... Şimdi bu hüküm 63 yıldır yasada var da, kaç kere uygulandı acaba? Ya da uygulanmış olsaydı kentlerimizdeki konut sorunu bu biçimde mi oluşurdu? Daha yeni bir hüküm de 3194 sayılı imar Yasası nın 18. Madde Uygulama Yönetmeliği nin 5, maddesinde dile getirilmiş: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında valilikler, il idare kurulu kararı ile; 5 yıllık imar programlarında öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır
7 bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetindedirler. Konut yapımına hazır arsa sayısının, bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmamasına dikkat edilir. Bunun anlamı, belediyelerin sürekli imar planı uygulamaları gereğidir. İstek üzerine yapılanlar bu kuralın gereğini çoğunlukla karşılamazlar çünkü. Kim uyguluyor bunu? Demek ki yazmak yetmiyor Sorun bunları yaşama geçirme sorunu... Bunu uygulama bilincinde ve kararlılığında olmak İnanıyorum ki, palyatif de olsa, bizim imar yürütmeliğimizde, birçok çözüm yer almaktadır. Dağınıktır, ama vardır... Fakat bunlar bir bütüncül politikanın öğeleri olamamışlardır Islah İmar Planı Uygulamaları ve Hisseli Arazi Bölünmeleri Kamu arazilerinin toplu konut amacıyla değerlendirilmesi üzerinde düşünürken karşımıza çıkan engeller var. Bunların başında 2981 sayılı yasa uygulamaları geliyor. Çok yazıldı, çizildi bu konuda... Oralara girmek istemiyorum. Bizde bir anlayış var, en kötü plan plansızlıktan iyidir denir. Bu yaklaşım, iyi planlamayı değil, kötü planlamayı destekler duruma gelmiştir. Plansızlık iyi bir şey değildir. Ama kötü plan da plansızlıktan çok iyi değildir. Bunun sonucu olarak da r ıslah imar planları, uygulamada imar planlarının önüne geçmişlerdir. Belediyeler imar planı uygulamalarını neredeyse unutmuşlar ve askıya almışlardır. Bu uygulama, bilindiği gibi kaçak yapılaşmayı yasallaştırmaktadır. Ve her ıslah imar planı uygulaması, işgalcilere yeni bir umut kapısı açmaktadır. Toprakların yağmalanması konusunda bir tatminsizlik var. Yasaların amaçlarını ve sınırlarını aşma konusunda da aşırı bir istek 2981, gecekondu ve kaçak yapılaşmış alanlarda uygulanacak bir yasadır. Ama yetmiyor. Denetimden kaçırma mantığıyla, bu yasa boş hazine ve belediye parsellerinde de uygulanıyor. Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi nin Mesleki Denetimde Çevresel Etki Değerlendirmesi Raporu nda şu görüşlere yer verilmektedir: 2981 sayılı İmar Affı Yasası na bağlı olarak Türkiye de uygulamaya başlanan Islah İmar Planları, genel imar hukukuna ve şehircilik bilimine olan aykırılığının yanı sıra, kendi yasal amacıyla da çelişen bir anlayış içerisinde son derece yaygınlaştırılmış durumdadır. Bu planlar, salt ilçe Belediye Meclisleri nin onayıyla yürürlüğe girebildiği ve Büyükşehir Belediyesi nin denetimindeki kentin genel planlama düzeniyle ilişkilendirilmesi söz konusu olmadığı için, özellikle gelişme bölgelerinde kentsel dengeleri zorlayan ve korunması gereken alanları da yapılaşmaya açan bir dayanak haline dönüşmüşlerdir. MDÇED çerçevesinde incelemeye alınan projeler arasında, özellikle gecekondulaşmamış alanlar için düzenlenen Islah İmar Planları na göre üretilenler dikkat çekmektedir. Çünkü bu planlar, İmar Affı Yasası nın ruhu gereğince, af kapsamına girebilen kaçak yapılaşmanın bulunduğu bölgelerde, doğrudan bu yapılaşmanın yarattığı çarpık yerleşme dokusunu daha düzenli hale getirmek, yani plansız yapılaşmaya teknik ve sosyal altyapı alanları yaratmak amacını taşımaktadır. Oysa incelemeye alınan ve ÇED kapsamında çekinceyle karşılanan projeler, bu tür kaçak yapılaşmış dokuları düzenlerken, ortaya çıkan aralardaki boş kalmış parseller için değil, hiçbir
8 yapılaşma olmadığı halde, yeni imara açılan alanları içeren ıslah imar planlarıyla yaratılmış imar parselleri üzerinde yapılaşma önermektedirler. Bunlar kent adına tehlikeli gelişmelerdir. Ve kooperatifler aracılığıyla konut sorununun toplu biçimde çözülmesini engelleyen uygulamalardır Bir başka sorun alanı, 3194 sayılı yasanın 18. maddesiyle yasaklanmış olan hisseli arazi bölünmeleridir. Bu işler, kentlerin çevrelerinde öyle noktalara gelmişti ki, yasaklanması kaçınılmaz olmuştu. Kafa parseli üretimi olarak da nitelenen bu işlerle, kentin gelişme alanlarında bıcır-bıcır parseller oluşuyor, bu alanlar sonuçta kentin sağlıklı gelişiminin önüne dikilen bir duvara dönüşüyordu. Yasaklandı bu işler, ama şimdi yine sürüyor Çünkü yasalardaki açıkları bulma konusunda usta olanlar, bunu hemen değerlendiriyor... Sonuçta, kentin kuşak alanlarındaki büyük tarlalar, toplu konut amacıyla değerlenebilir olmaktan çıkıyor... Açıklar neler: Yasanın 18. ve 42. maddesinde sözü edilen miras, imar uygulamaları, arazide yapı bulunması gibi istisnalar değerlendirilmektedir. Bu yolla bazı ilçelerde günde 100 dolayında satış yapılmaktadır. Her iki uygulamaya da müdahale zorunluluğu var 2981 uygulamaları durdurulmalıdır. Belki bunu söylemek kolay. Ama söylemek, aynı zamanda zorunlu Ve işgalleri yapanların da her keresinde değişik kişiler olmadığı inancını taşıyorum. Çünkü işgal, her babayiğidin harcı bir olay gibi görünmüyor... Bu da bir iş ve bu işin gereklerini bilmek gerekiyor Çünkü hak sahibi denilen kişilerin çoğu, bunu alışkanlığa dönüştürenler Bir kişi birçok yerde hak sahibi olmuş... Beyan esası nedeniyle çoğu saptanamıyor... Dedik ya, bilgiye ulaşmak zor Bu karmaşada aynı kişiler kentin değişik yörelerinde kat karşılığı vermelerle, ceplerinden 5 kuruş çıkmadan konut sahibi oluyorlar Orman Rejimi Dışına Çıkarılan Alanlar Bilindiği gibi, Anayasa ve yasalar gereği, orman alanları daraltılamaz ve mülkiyet konusu edilemez. Ancak bu alanlarda farklı 2 tür kullanım hakkı doğabilir: Tahsisler Orman Rejimi Dışına Çıkan Alanlar Tahsisler, konut amacına dönük olamamaktadır. O nedenle de bazı amaçlara dönük olarak geçici tahsisler yapılabilir: Ocaklar, madenler, su ürünleri tesisi, en az 100 yataklı turizm amaçlı yatırımlar, yat-çekek yerleri, turistik amaçlı alış-veriş merkezleri, v.s. Kuşkusuz bu tahsislerden turizm amaçlı olanları geçici tahsis olarak nitelemek zamanla olası olamamaktadır. Çünkü 49 yıllığına yapılan bir tahsisten geriye dönüş söz konusu değildir.
9 Burada esas sorun, orman rejimi dışına çıkarılan alanlardır sayılı Orman Yasası nın 2-b maddesi gereği, orman vasfını yitiren yerlerde orman kadastrosu yapılarak, bu yerler hazine adına tescil edilmektedir. Bu tür alanların ayrı ve özel dökümleri, ne yazıktır ki, yapılamamaktadır. Hangi araziler orman rejimi dışına çıkarılmaktadır? tarihine kadar orman vasfını yitirenler... Orman rejimi dışına çıkarma işi aslında 1977 yılında başlamıştır. O zamandan bugüne kadar yaklaşık ha arazi bu yolla hazine adına tescil edilmiştir. Bu arazilerin % 90 ı Anadolu yakasında (özellikle Beykoz ve Kartal da), % 10 u Rumeli yakasındadır. Burada sorun iki türlüdür: Birisi, orman alanların kaçak yapılarla işgal edilerek esas özelliklerini yitirmesi sorunu... Gerçi Orman idaresi güçlü bir koruma örgütüne sahip... Ve işgal edilme olasılığı olan yerler tel örgülerle çevrilmektedir. Bu iş 6 yıldan beri yapılmaktadır. Belli oranlarda caydırıcı etki yapmaktadır. Ancak yine de işgalin önünün alınabildiği söylenemez. Öteki sorun ise, ağaçların sökülerek tarla açılması olaylarıdır. Bu konuda orman sınırlarında, özellikle geceleri çalışan onlarca grayderin olduğu bir gerçek... Yani tarla olma, ormanın doğal olarak özelliklerini yitirmesi sonucu gerçekleşmiyor Bu arazilerin yarısı işgal edildiği için, diğer yarısı ise ağaçsız duruma getirilerek tarla gibi görünmeye başladıkları için orman rejimi dışına çıkarılmıştır. Bu durumda her iki tür olayda da sonuç değişmiyor: Yani Milli Emlak tapu eline geçmeden buraların sahibi olduğunu bilmiyor. Orman Kadastro Komisyonlarının çalışmaya başlamasından tapuya tescile kadar geçen süre içinde zaten bu alanlar da halledilmiş olunuyor. Oysa daha ormandan çıkarma aşamasında Milli Emlak buraları denetim altına alabilse, toplu konut amaçlı yeni alanlar yaratma şansı yakalanmış olurdu. Dikkat edilirse, bugün hazinenin boş görünen taşınmaz varlığı 6110 ha idi. Olasıdır ki bunun içinde ormandan çıkanların da payı var. Ama soyutlanırsa, ormandan çıkan alanların hiç olmazsa bir bölümü korunabilse... Ama korunamıyor Ormanlar şimdilik, belli ölçülerde korunuyor... Ya göç böyle sürerse? Bu durumda 20 yıl sonra ne olur? Bu baskı karşısında Orman İdaresi nin etkisiz kalma tehlikesinden söz edilmektedir. Bu tehlike, her işgal durumunda sınırı biraz daha değiştirme gibi bir acı süreci başlatabilir. Olan olmuş; biten bitmişse neden vatandaşla uğraşsın görevliler? Neden onlarla kötü olsunlar? Devlet çözüm bulamazsa, memur nasıl bulsun? Ne yazıktır ki, böylesine, haklı gibi görünen bir yaklaşım kurumsallaşmaktadır. Burada Anayasa nın açtığı bir kapıyı da vurgulamak gerek: Anayasa nın 169. maddesinde, Orman olarak muhafazasında bilim ve fen bakımından hiçbir yarar görülmeyen, aksine tarım alanlarına dönüştürülmesine kesin yarar olduğu tespit edilen yerler ile tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş olan tarla, bağ, zeytinlik gibi çeşitli tarım alanlarında veya hayvancılıkta kullanılmasında yarar olduğu tespit edilen araziler, şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerler dışında, orman sınırlarında daraltma yapılamaz, hükmü var. Aynı maddede, yanan alanlar dışında bir ağaçlandırma zorunluluğu getirilmemiş. Oysa getirilse belki işgaller bu kadar fazla olmayacak. Örn. Anayasa, Orman vasfını yitiren yerler
10 yeniden ağaçlandırılır ve buralara orman özelliği kazandırılır, dese belki ormanlara saldırı konusunda bir önemli caydırma hükmü yakalanmış olurdu... Dolayısıyla orman vasfını yitiren alanların toplu konut amacıyla kullanılması konusunda da fazlaca umut yok ÖZEL MÜLKİYET ALANI İstanbul, bir çekim merkezi... Daha önce söylendi... Bunun nedeni İstanbul daki rantların paylaşımı... Bu rantların oluşumuna 5 kuruşluk katkısı olmayanlar, bunları paylaşmak konusunda vahşi duygular taşıyorlar... Taşınmazlar alanında oluşan rantların türleri de değişik: Kiralar, alım-satımlar bunun en tipik olanı Kim organize ediyor bunu İstanbul da? Genel olarak emlakçiler yılında yaptığım bir araştırmada İstanbul da dolayında emlakçi vardı. Ve o zamanlar İstanbul da 750 kişiye bir emlakçi düşüyordu yılı Mart sonu itibariyle İstanbul da İTO ya kayıtlı 797 emlak komisyoncusu vardır. Ama Emlakçılar Derneği yetkililerinin belirtmelerine göre ise, bugün bu kentte emlak komisyoncusu var. Bunun tanesi maliyeye kayıtlı, tanesi kaçak çalışıyor. Yani şimdi 100 kişiye bir emlak komisyoncusu düşüyor. Oysa 1993 yılı başı itibariyle İstanbul da kişiye bir hekim düşmektedir. Yani kentte toprakla uğraşmak önemli bir getiri alanı olmuştur. Bunun başka yorumu olabilir mi? İstanbul da toprak spekülasyonu önemli bir otoritedir. Kenti yönlendiren bir otorite. Toprak spekülasyonu İstanbul u sağa-sola çekiştirmektedir, Kilyos yağmalanmakta, dağlar-taşlar yok edilerek betonlaşmaktadır Halkalı-Beylikdüzü- Büyükçekmece-Silivri ekseni bir rant yolu durumundadır. Anadolu yakasında da Ümraniye-Aydınlı Köyü-Kurtköy-Sapanca bir başka yoldur. Ve bu 2 yolun, 3. Bir Rant Köprüsü ile bağlanması gerekir kuşkusuz (!) Ve böylesi çabaları bu çerçevede anlayışla karşılamak gerekmiyor mu?.. 5. BİR ÖZET Bu çerçevede konut sorununun toplu biçimde çözüme ulaştırılması için zor bir tablo var karşımızda. Bu tabloda kooperatifler kamunun cılız olanakları ile spekülasyonun yakıcı boyutları arasına sıkışıp kalmış durumdalar. Ucuz konut, ucuz arsa ve ucuz maliyetle oluyor Ama bugünkü yozlaşma noktasında başka maliyet faktörleri de ederleri yükseltiyor: Bazı yetkililer daire başına milyon arası para istiyor Her aşamada kayıtlı olamayan çıktılar maliyeti yükseltiyor
11 Bu durumda konut sorunu için arsanın ucuza mal edilmesi gerçekten önem kazanıyor. Zamanın sınırlı olması nedeniyle bunu söyleyip geçeceğim. Özel mülkiyetin bu kadar denetimsiz olduğu yerde spekülasyon olur. Çünkü bu ülkede imar yürütmelikleri spekülasyonu sınırlamayı hedeflememişlerdir. Ve özel mülkiyetin bu kadar hoyratlaştığı yerde, kentin olanaklarından eşit yararlanma şansı yok olur. Oluyor da O zaman kent kökenli bir kavram olan demokrasiyi buralarda aramak durumunda kalırız. 6. ÇÖZÜM VAR MI? Şimdi, hemen çözüm var mı? Bunu olumlu yanıtlamak kolay değil. Ama bulunmalı... Burada bir kavram arayışı ile konuşmanın sonuna yaklaşacağım. O da kentsel toprak reformu kavramıdır. Kullanıldığı zaman etkili olan bir kavram bu... Kentleşme, kentsel toprak politikasıdır, diyeceksek, işte bu politikanın odağına yerleştirilmesi gereken bir yaklaşım Bilindiği gibi reform, toplumsal ilişkilerin, yaşam alanlarının ve düzenin niteliğini, sınıfsal içeriğini ve sınıfsal işlevini köklü bir değişime uğratmayan evrimci bir düzeltmedir. Bu çerçevede kentsel toprak reformu denilince şunların anlaşılması yararlı olacaktır: Toprak stoklamanın sağlanması Spekülasyonun önlenmesi Arsa düzenlemesi (arsa üretimi kavramının yerine) Kamu eliyle oluşturulan rantların bir bölümünün kamuya döndürülmesi Mülkiyet düzeninin ve kadastronun çağdaşlaştırılması Toprakla ilgili tüm dökümlemelerin eşgüdümü ve otomasyonu Yeni bir kurumsal ve tüzel düzenleme Bu çerçevenin statik değil, ama dinamik bir toprak politikasının ana öğeleri olduğu açıktır. Neler olmalı? Spekülasyon önlenmeli... Anayasa nın 35. maddesi işlemeli... Arsa sunulmalı... İmar planları yapılmalı... Ama bu planlar uygulanmalı... Konut edinilebilmeli Kent abur-cubur kullanılmamalı... Plan olmalı... İnsanlar her dileği yere kondu yapamamalı geceleyin... Kent yaşanabilir olmalı... Önermeler yaşam bulmalı Bizler boşuna konuşmamalıyız...
12 Emekler boşa gitmemeli... Bir şeylerin daha iyiye gittiği anlatılabilmeli İlkeli olunmalı Kentlerin demokrasi merkezi olmaları sağlanmalı... Kent toprakları paylaştırılmamalı... İnsanlar özelin bu kadar tutsağı olmamalı... İnsan olmanın özünün toplumsal olmak olduğu bu kadar unutulmamalı... Ama kentler tüm kentliler tarafından paylaşılmalı... Kooperatifler arsa bulabilmeli... Üyeler umutlarını törpülememeli sene çalışıp bir dikili ağacı olmayanlar ağaç değil ama ev sahibi olabilmeli... İnsanlar evlenip kalmamalı evlenebilmeli meli malı meli malı Teşekkür edilmeli...
KENT YENİLEME. M. Kubilay YILDIRIM Nilüfer BARIŞCAN
743 KENT YENİLEME M. Kubilay YILDIRIM Nilüfer BARIŞCAN Harita Mühendisi Harita Mühendisi mkyildirim@hotmail.com niluferbariscan@hotmail.com Bir toprak parçasının etrafını çitle çevirip bu bana aittir diyebilen,
TÜRK MÜHENDİS VE MİMAR ODALARI BİRLİĞİNE
SAYI : 25.00/892 KONU: 3402 Sayılı Kadastro Kanunu ve Diğer Bazı Kanunlar ve 190 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Taslağı Hakkında Odamız Görüşü ANKARA 22.8.2016 TÜRK
HAZİ HAZ NE ARAZİLERİ LER YÖNETİ YÖNET M
HAZİNE ARAZİLERİ YÖNETİM BİLGİ SİSTEMİ TASARIMI: ÇANKAYA ÖRNEĞİ T. Kavzoğlu, A.ArslanArslan Gebze Yüksek Teknoloji Enstitüsü, Jeodezi ve Fotogrametri Müh. Bölümü, Muallimköy Kampüsü, Gebze-Kocaeli, kavzoglu@gyte.edu.tr
MURATLI HES ARMAHES ELEKTRİK ÜRETİM A.Ş. ARAZİ DEVRALMA İÇİN RAPORLAMA FORMU. E2065 v69. Public Disclosure Authorized. Public Disclosure Authorized
Public Disclosure Authorized Public Disclosure Authorized Public Disclosure Authorized Public Disclosure Authorized MURATLI HES ARMAHES ELEKTRİK ÜRETİM A.Ş. E2065 v69 ARAZİ DEVRALMA İÇİN RAPORLAMA FORMU