Gayrimenkul yatırımında Ankara'yı öne çıkaran 3 faktör! - Emlak Sayfası
Markalı konut üreten firmalar İstanbul'un ardından Ankara'ya yoğun bir mesai harcamaya başladılar. İşte Ankara'yı gayrimenkul yatırımında önde çıkaran 3 faktör...
Daha çok İstanbul'da iş yapan markalı konutçular son yıllarda başkent Ankara'ya da açılmaya başladı. Sinpaş'tan Mesa'ya, Kuzu Grup'tan Akfen'e kadar markalı konut üreticileri Ankara'da birbiri ardına lüks projeler yapıyor. Çankaya, Çukurambar gibi merkezi semtlerin yanı sıra Eskişehir Yolu, Söğütözü, Mustafa Kemal, Ümitköy, Çayyolu ve Incek gibi bölgeler de bu açıdan öne çıkıyor.
ANKARA'YI ÖNE ÇIKARAN 3 FAKTÖR
Başkent Ankara'da son yıllarda çok sayıda markalı konut projesi yükseliyor. Bürokrasinin kalbinde artan nitelikli konut talebi, Sinpaş, Mesa, Kuzu Grup ve Akfen'in başı çektiği birçok markalı üreticiyi Ankara'ya yönlendirmiş durumda. Bu yüksek ilgide Ankara'da İstanbul'a göre daha ucuz arsa bulunabilmesinin de büyük etkisi var. Ankara'da proje geliştirme yarışında Oran, Çankaya, Çukurambar gibi merkezi semtlerin yanı sıra son yıllarda Eskişehir Yolu, Söğütözü, Mustafa Kemal, Ümitköy, Çayyolu ve İncek gibi bölgeler de öne çıkmış durumda. Yaptığımız araştırmaya göre, şu anda Ankara'nın gözde bölgelerinde 44 konut projesi yükseliyor.
Bu bölgelerdeki m2 fiyatlan ise 2 bin 500 TL'den başlayıp 10 bin TL'ye kadar çıkıyor. Ankara'da sadece markalı konut değil ofis yatınmlan da giderek artıyor. Başkentte ofis alanında ise Söğütözü, Çukurambar, Eskişehir Yolu ve Konya Yolu bölgeleri öne çıkıyor. Ankara'daki ofislerde m2 satış fiyatı 4 bin 700 ile 7 bin TL arasında, m2 kirası ise 35 ile 37 TL arasında değişiyor.
ANKARA'DA VARLIĞINI SÜRDÜRÜYOR
Mesa, markalı konutun önemli şirketlerinden biri. Mesa Yönetim Kurulu Başkanı Erhan Boysanoğlu, Ankara'daki geleneksel varlıklarını sürdüreceklerini belirtiyor. Boysanoğlu, Eryaman ve Eskişehir Yolu'nun kentte en önemli bölgeler olduğunu, havalimanı bölgesinin ise dönüşüm yapılan ve fiyatları düşük bir bölge olması nedeniyle gelişmeye başladığını söylüyor.
Erhan Boysanoğlu, Ankara'da Tepe İnşaat ve Mesa'nın ortaklığında Çayyolu Yaşamkent'te 850 konutluk Park Mozaik projelerinin 600 milyon TL yatınm değerine sahip olduğuna işaret ediyor. Boysanoğlu, "Gaziosmanpaşa Koza 66 220 konut, 200 milyon TL yatırım değerine sahip. Projemizin bulunduğu Koza Sokağı'ndaki konutların yüzde 70'ini biz yaptık. Eryaman'da 650 milyon TL yatınm değerine sahip bin 50 konutluk Mesa Göksu Evleri projemiz yakında başlayacak" diyor. Türkerler Holding Genel Koordinatörü Attila Sezgin de Ankara'nın potansiyeline inanıp projeler geliştirdiklerini belirtiyor. Sezgin, Eskişehir Yolu'nda 315 adet ofis, 246 adet konut, 78 adet City Suits ve 64 adet mağazadan oluşan Mahall Ankara'nın teslimine başladıklarını, fırsatlar çıkması halinde yeni projeler geliştirebileceklerini söylüyor.
TSKB Gayrimenkul Değerleme Ankara Şube özel Projeler Departmanı Yöneticisi Derya Alan Erdem, Ankaralıların site yaşamı ve yeşil alan arayışıyla şehir dışına göç etmesinin yeni yerleşim alanlarını doğurduğuna dikkat çekiyor. Erdem, son 10 yılda Ankara'nın güneybatı aksında yer alan Eskişehir Yolu, Söğütözü, Mustafa Kemal, Ümitköy, Çayyolu ve Bağlıca gibi bölgelerin çevresinde merkezin tüm imkanlarını sunan yerleşim ve çalışma alanlan oluşmaya başladığını vurguluyor. Eskişehir Yolu, kentin güneybatı aksı üzerinde yer alan bürokratik kuruluşlar, üniversiteler ve yeni uydu kent projeleri çevresinde yükselmesiyle prestijli bir bölge haline geldi. Yeni ve modern hastanelerin, üniversitelerin, eğlence alanlarının ve alışveriş merkezlerinin batıya kaymasının, yakın zamanda faaliyete geçen metro hattı ve otobüs-dolmuş seferlerinin artmasının da bölgeye ilgiyi artırdığına vurgu yapılıyor.
Ankara'nın güney aksını oluşturan Konya Yolu üzerinde oluşturulan lüks iş merkezleri, konutlar, rezidanslar ve nitelikli projelerle yeni bir görünüm kazanan Çukurambar ve Oran gibi semtler prestijli bölgeler haline gelmiş durumda. Derya Alan Erdem, yakınında yer alan büyük alışveriş merkezlerinin son yıllarda Çukurambar'daki konut m2 birim değerlerini pozitif yönde etkilediğini belirtiyor. Ankara'nın en gözde semtlerinden biri olan Oran'da ise son yıllarda yapılan alışveriş merkezi ve rezidanslar, orman manzarası ve TRT'nin bu bölgede yer alması gibi faktörler konut fiyatlarını yükseltiyor.
Ankara'nın öne çıkan bir diğer konut yatınm bölgesi Incek'te rezidanslar ve büyük ölçekli konut projeleri inşa ediliyor. Gölbaşı'nda yer alan Mogan Gölü, İncek Bulvan'nın şehir merkezine yakınlığı, temiz havası, Hacettepe orman manzarasına sahip olması bölgeyi öne çıkarıyor.
Ankara'da ofis projelerinde ise Söğütözü, Çukurambar, Eskişehir Yolu ve Konya Yolu öne çıkıyor. Derya Alan Erdem, Ankara'nın lüks ofis ihtiyacını karşılamaya başlayan Çukurambar'ın kentin yeni finans ve iş merkezi haline gelmesinin beklendiğine işaret ediyor. Çukurambar'da birim satış ortalaması 6 bin 700 TL olurken, aylık birim kira ortalaması 38 TL'ye ulaşıyor. Eskişehir Yolu ulaşımı ile öne çıkarken bölgede birim satış ortalaması 6 bin 200 TL, aylık birim kira ortalaması 38 TL seviyesinde. Eskişehir Yolu'na alternatif olarak gelişen Konya Yolu aksı, 4 bin 700 TL. birim satış ile aylık 35 TL'lik birim kira ortalamasına sahip. Ankara ofis piyasasında son beş yılda gerçekleşen yatırımlar göz önüne alındığında genellikle 1+1,50 ile 75 m2 alana sahip iç dekorasyonu hazır (Shell & Core) ofislerin tercih edildiği görülüyor. Ancak Ankara'da ofis arzının fazla olduğuna yönelik görüşler var. Derya Alan Erdem, "Ofis arzındaki kontrolsüz artış, makul olmayan fiyatlar ve artan ekonomik riskler doluluk oranının yüzde 55-60'larda seyretmesine neden oldu. Böyle bir ortamda bir süre daha yeni bir ofis yatırımı yapılması yüklenici açısından rasyonel değildir" diyor.
Uzmanlar, konut fiyatları konusunda da uyarılarda bulunuyor. Eva Gayrimenkul Değerleme Ankara Bölge Müdürü Lisanslı Değerleme Uzmanı Zeynel Akkaya, Incek'in markalı konut projelerinin, eğitim kurumlarının ve sağlık kuruluşlarının son dönemde tercih ettiği yapılaşma aksı olmasıyla piyasa gerçeklerinin üstünde bir artış yaşadığını söylüyor. Akkaya, rezidans tarzı konutların 3 bin ila 5 bin 500 TL/ m2 arasında, villalann bin 750 ila 6 bin 500 TL/m2 arasında, arsalann 200 ila 2 bin TL/m2 arasında fiyatlarla satıldığına dikkat çekiyor. Zeynel Akkaya, "Bölgede yer alan markalı konut projeleri yüksek fiyatlarla pazarlanmaya başlandı. Ciddi alıcılarla yapılan görüşmelerde balon indirimler yapıldığı, aynca peşin alımlarda yüzde 10 düzeylerine varan iskontolar sağlandığı biliniyor" diyor.
Levent GÖKMEN/Ekonomist Gazetesi
SinpaşAnkara Konut ProjeleriKuzu GrupEVA Gayrimenkul DeğerlemeTSKB Gayrimenkul DeğerlemeAnkara Gayrimenkul YatırımıAnkara Satılık DaireAnkara Konut FiyatlarıErhan BoysanoğluMesaZeynel AkkayaAnkara Markalı KonutDerya Alan Erdem