Emlak fiyatları daha da düşecek mi?
Remax internatıonal’ın baş eğitimcisi judy ladeur: Türkiye'de ev fiyatlarının daha fazla düşmeyeceğini anlatan Ladeur bir çok soruya da cevap verdi.
New york’ta nasıl ev fiyatları?
New york da herhalde 20 ile 30 arası bir düşüşle karşı karşıya. Aslında biraz düzelme olduğunu görüyoruz, California ve güney California’da piyasalar sene içinde toparlanmaya başladı. Fakat son 5 aya baktığımız zaman daha fazla satışlar gördük daha önceki yıllara göre.
Peki ne zaman gayrimenkul fiyatlarında ne zaman bir geri dönüş göreceğiz?
Bence birkaç şeyler olması gerekiyor. bunlardan bir tanesi bizim gayrimenkul piyasasına baktığımız zaman en kısa zamanda hareket ettiğini görüyoruz ve en kısa zamanda da kapandığını görüyoruz. Bizim aslında böyle pilot mallar, gayrimenkuller olduğunu görüyoruz. Bizim şu anda daha çok çiftlik kısımlarında olan menkul değerleri satın aldığımız görüyoruz. Öncelikle bunu üzerinden geçilmesi gerekiyor ve birçok insan da gayrimenkul fiyatlarının daha da düşeceğini düşünüyor. İşte bu yüzden de tüketiciler ki daha fazla satın alması beklenen tüketiciler çünkü faiz oranları da düşük, şu an hiçbir şey almıyor. İşte bu yüzden satın almayı düşünenler bekliyorlar, bekle bekle yöntemini uyguluyorlar. Ekonomistlere sorduğumuzda şöyle söylüyorlar bu mortgage krizi’nin bir an önce sona ermesi gerekiyor.
Mortgage krizinin bittiğini ne zaman anlayacağız?
Aslında söylemesi çok zor ama doğru söylüyorlar. ABD’nin de türkiye’den bağımsız olarak gayrimenkul piyasası tamamen mortgage sektörüne bağlı. Çünkü bizim 15 yıllık bir düzenimiz var ve bu da gayrimenkul piyasasını çok yakından etkiliyor ve bu anlamda gerçekten çok güvenliydik, güven doluyduk. Geçen yıl hiçbir para kaybı olmadan ev satın alabiliyordunuz. Amerikalılar bir yanda eskiden çok rahat ev satın alabiliyordu, fakat birden bire fiyatlar düşünce şimdi ev sahipleri de ne yapacaklarını bilemiyorlar. Bu yüzden tüketici güven endeksinin en kısa zamanda yeniden inşa etmesi lazım ve insanların tekrar ev almaya başlamaları lazım. Fakat şu an itibariyle piyasada bu öngörülmüyor, insanlar şu an bekle ve gör politikasını güdüyorlar. Çünkü fiyatların daha da düşeceğini düşünüyorlar. Çünkü bu anlamda daha da fazla para kaybedeceklerini düşünüyorlar. Bir de bunun psikolojik bir etkisi de var. Son haftalarda, son aylarda gördüğümüz, hem ABD hem de diğer ülkelerde finansal piyasaların çöküşüyle birlikte çok önemli güven kaybı var.
Peki sizin kişisel olarak görüşünüz nedir? Bu ne kadar daha böyle devam eder, ne öngörüyorsunuz?
Gayrimenkul için mi, ekonomi için mi soruyorsunuz?
Gayrimenkul için soruyorum…
Ben gayrimenkul fiyatlarının daha da fazla düşeceğini düşünmüyorum. 33 yıldır bu işi yapıyorum. 4 kere düzenleme yapıldığını biliyorum gayrimenkul piyasasında. Bunda ekonomik faktörler ve korku faktörleri de vardı. Aslında korku faktörü en kötüsüdür. Ne olduğuna baktığımız zaman her düzenlemede fiyatlar yukarı çıkıyor ve piyasalar durduğu zaman da bu fiyatlar tekrar düşmeye başlıyor. Düştüğü zaman, bunları satan insanlar aslında mecbur oldukları için satan insanlar ya evlerini kaybedecekler ya da paraları olmadığı için. O yüzden ve bu anlamda da kolayca bu evleri alan insanlar satış yapmadıkları için hiçbir problem olmuyor. İşte bu yüzden piyasalarda bir düşüş başlıyor ve bununla birlikte elimizde olan malların da tekrar fiyat artmasıyla birlikte piyasalar tekrar harekete geçecek ve bu anlamda da insanlar şu an satmıyorlar.
Peki türk piyasasına bakalım biraz isterseniz. Türkiye’deki gayrimenkul piyasasındaki düşüş hakkında ne düşünüyorsunuz?
Ben aslında son 5 aydır türkiye’de çalışıyorum. Benim gördüğüm kadarıyla bence sizin piyasanız diğer piyasalar kadar etkilenmeyecek bu durumdan. Çünkü insanlar burada evlerini nakit olarak ödediler ya da uygun taksitlerle aldılar. Türkiye’nin rakamlarına baktığımız zaman son 3 yılda 10 bin kadar ev satıldı her yıl boyunca. 2004 yılından beri hakim olan hava bu. Ev satan insanlara baktığımızda çok fazla değişim olduğunu söyleyemeyiz, averaj olarak 350 bin dolar civarında evlerin satıldığını görüyoruz. Ve bu fiyat da çok az bir düşüşe maruz kaldı bu yüzden bu anlamda türkiye’de çok fazla düzenleme yapılması gerekmiyor. Şu anda aynı zamanda bizim daha fazla envanterimiz var türkiye’de ve bu da fiyatların düşmesine neden oluyor. Bu aslında tedarikle talep arasında olan ilişkiden kaynaklanıyor. Eğer gayrimenkul için çok talep varsa bu fiyatları arttırıyor. Çok envanteriniz varsa ve çok da talep yoksa bu da fiyatları düşürüyor.
Peki Türkiye piyasasında fiyatlar ne kadar düşer, biraz önce söylediklerinize göre?
Eğer şimdi olmazsa, özellikle son aylara baktığımız zaman çok fazla büyük düşüşler beklemiyoruz aslında.
Sadece yavaşlama diyorsunuz, öyle mi ?
Evet sadece yavaşlama diyorum