SORULAR VE CEVAPLAR - 5 (22/A ÇALIŞMALARI)
41 – 22/a ÇALIŞMALARINDA YENİ PARSEL ÜRETİLMESİ
SORU) ... 22/a çalışmalarında o kadar farklı hata türleri ile karşılaşıyoruz 22/a çalışmaları ile ilgili çıkartılan yönetmelik ve genel genelgeler hatayı çözmemize açık açık yetki vermiyor. Bir de Yönetmelik ve genel ge ile verilen yetkiler Merkez inceleme kurulu kararıyla kaldırılıyor. İzniniz olursa birkaç örnek vereyim;
1 – Kamu kurum ve kuruluşlarına ait yerlerin tespitine 22/a Yönetmeliği ve genelge izin verirken Fen Dairesi Başkanlığı 15.10.2009 tarih ve 2555 sayılı yazısı ile bu yerlerin 22/a uygulaması dışında tutulması gerektiği belirtiliyor.
2 – 22/a uygulamalarında genel bir kanı var kadastro çalışmalarında önce açılmış yol ve değerlendirilmemiş dere ve arkların böldüğü parseller dışında ne kadar büyük (bariz) sınırlandırma hatası yapılırsa yapılsın yeni parsel oluşturulmaz deniyor.
3 – 22/a çalışmalar esnasında 3 ya da 4 adet parsel topluluğunun sınırlandırma hatası yapılarak bir parsele dahil edildiği arazi değerlendirme çalışmalarından anlaşılıyor. Kendisine dahil edilen parsel maliki içerisinde gözüken parsellerin kendisine ait olmadığı kendisinin kullandığı yerin zeminde gözüktüğü yer olduğu tapusuna dahil olan bunun dışındaki yerlerin kendisine ait olmadığını ve bu konu her türlü muvafakat verebileceğini belirttiği muhtar ve bilirkişilerin bu bilgileri doğruladığı hatta sınırlandırma çalışmalarında kullanılan fotoğrometrik paftada belirtilen parsel topluluğunun gözüktüğü çalışmalardan anlaşılıyor.
4 – Yukarıdaki 3 nolu örnekte yapmamız gereken nedir?
5 – Ark ve yolların parselleri bölmesi dışında Yeni parsel oluşturulmaz denilmekle daha evvel hiç kadastroya tabi tutulmamış ham toprak veya hali arazilerin vatandaşlara yeni parsel numarası ile yazılamayacağımı anlamalıyız. (boon_tr_42)
CEVAP) İşte, yenileme böylesine zor bir çalışmadır. Sizin sorularınızla da bu durum teyit ediliyor. Hangisi doğru, hangisi değil tam belli değil. Bir parsel için üretilen bir çözüm icabında başka hiç bir parsele uymayabiliyor. Dolayısıyla yenileme konusunda ne söylense tam doğru olmayabiliyor.
1) Kamu kurum ve kuruluşlarına ait yerler neden yenileme dışında kalıyormuş? Paftanın herhangi bir yerinde kamu kurumuna ait bir ya da birden fazla parsel var, diğer parseller yenilenirken o parsel ya da parseller yenilenmez ise, yenilenen parsellerle bu parselleri aynı altlık üzerinde nasıl göstereceksiniz?
Yenilenen ile yenilenmeyen parsellerin tam çakışması mümkün olmayacaktır. Fen Dairesi Başkanlığının o yazısı şu an elimde değil tam olarak ne yazıyor bilemiyorum ama durup dururken, paftada yer alan kamu kurum ve kuruluşları parsellerinin yenileme dışında bırakılması son derece mantıksızdır.
2) Evet, yenileme çalışmaları sırasında çok özel durumlar dışında (ki sizin bir üstte sorduğunuz soru bence bu kapsama girer) yeni parseller üretilmemesi gerekir. Yeni parsel üretilirken de, yeni oluşumun imar mevzuatına uygunluğunun onaylanması gerekir. Hele aynı parsel içerisinden bir kısım yerin ayırarak başkasına yazılması hiç olmamalıdır.
(Bir diğer husus da; vatandaşlar kendi arasında yapmış oldukları harici satışı, hazır yenileme çalışmaları yapılırken resmi hale getirelim düşüncesiyle hareket etmediğine nasıl emin olabileceksiniz)
Sanırım bu görüş, 3, 4 ve 5'inci sorular için de cevap olmaktadır. ... (hkocak)
42 – SONRADAN OLUŞAN YOL PARSELİ İKİYE BÖLÜYOR
SORU) 22/a çalışmalarındaki sınırlandırma işlemlerinde, kadastro parsellerinden sonradan fiili olarak yapılan gayri resmi yola terkler ilgililerinin muvafakati ile mevcut durum esas alınarak parsel sınırlandırması terk edilmiş haliyle yapılabilmektedir. (22/a yönetmeliği md 15/5, 17/4)
Ancak sonradan açılan bu yol taşınmazı ikiye bölüyor ve yeni bir parsel oluşturuyorsa bu durumda muvafakat alınsa bile parsel sayısı artacağı göz önüne alındığında bu sınırlandırma işlemi nasıl yapılacaktır? (fhekimoglu)
CEVAP) 22/a çalışmaları sırasında, imar mevzuatına uygunluğu onaylanmış bölünmeler dışında yeni parsel üretilmemelidir. Ancak; 22/a Yönetmeliğinin 15/5’inci maddesi; “Tapulama veya kadastrodan sonra açılan ve tapu sicilinde terk işlemi yapılmamış olan kamuya ait yol, dere, ark ve benzeri yerler, sınırlandırma tespitleri sırasında ilgililerin muvafakatleri sağlandığı takdirde kamuya terk edilir” hükmündedir.
Yönetmelikteki hüküm; yol parselin kenarında oluşmuşsa gibi bir sınırlama koymamıştır. Diğer taraftan 2010/18 sayılı genelgedeki düzenleme konuyu biraz daha netleştirmiştir.
Genelgenin 28/2’nci maddesinde; “Tapulama veya kadastrodan sonra açılan ve tapu sicilinde terk işlemi yapılmamış olan kamuya ait yol, dere, ark ve benzeri yerler, sınırlandırma tespitler sırasında ilgililerin muvafakatleri sağlandığı takdirde kamuya terk yapılır ve yeni oluşan duruma göre ada ve parseller oluşturulur” bilgisi bulunmaktadır.
Genelge maddesinde yer alan; “…ve yeni oluşan duruma göre ada ve parseller oluşturulur” ifadesi sanırım sorunuzun cevabını vermektedir… Yani, sonradan oluşan yol, parseli ikiye de ayırsa, ilgililerin muvafakati sağlanabiliyorsa dikkate alınması gerekecektir. … (hkocak)
43 – 22/a UYGULAMASI VE MİKTAR FAZLASI
SORU) … 22/a Yönetmeliği 20/d; "Değişebilir sınırlarda; sabit veya geçerli ya da dengeleme plânı ile oluşturulan sınırlara dayandırılarak, bu taşınmaz, kadastro sırasında kayıt miktarı veya iktisap miktarı esas alınarak tespit yapılmış ise tapuda kayıtlı yüzölçümüne göre; yoksa pafta ile teknik belgelerine göre, sınır belirlemesi yapılır.
(5) Bu karşılaştırma sonucu, yeni hesaplanan yüzölçümleri esas alınır, genişletilmeye elverişli sınırı bulunan parsellerde ise önceki kayıt miktarına veya zilyetlik esaslarına göre tespit edildiğinin anlaşılması halinde, bu husus uygulama tutanağında açıklanarak, miktar fazlası kısım için ilgili maliye kuruluşuna bilgi verilir."
MİK 200...b) Kadastro sonrasında Orman Kadastrosu veya Mera Komisyonlarınca herhangi bir çalışma yapılmamış ise (kesinleştirilmemiş ise) Yönetmeliğin 3/d maddesine göre miktara uyulmak sureti ile miktar fazlası kısmın Orman, Mera veya Hazine vb. parsellerine dahil edilmesine....
S o r u m ş u ;
Mera ya da orman kadastrosu yapılmamış bir birimde genişletilmeye elverişli sınırı bulunan bir taşınmaz zabıt kaydı uygulanmak suretiyle 1000 m2 olarak tescil ediliyor miktar fazlası kısım 500 m2 hazine mülkiyetinde tescil ediliyor. 22/a değerlendirmesinde taşınmazın diğer cepheleri sabit sınırlarla çevrili olmakla birlikte miktar fazlası bölümle arasındaki sınır için (zeminde sabit bir sınır yok) yapılan sınır tanımlamasında değişebilir sınır tanımı kullanılarak orijinal ölçü değerlerinden elde edilen hat aynen kullanıldığında 1100 m2 olarak tespit ediliyor... taşınmazın zabıt kaydıyla arasındaki 100 m2’lik fark miktar fazlası kısma eklenmeli mi yoksa taşınmaz 1100 m2 olarak tescil edilip miktar fazlası kısım için ilgili maliye kuruluşuna bilgi verilmeli midir?...
Yukarıda bahsettiğim yönetmelik ile MİK talimatı kendi içinde çelişkili midir?.... (sogutluser)
CEVAP) Konunun, herkes tarafından mutabık olunabilecek somut bir çözümü olmadığı için bununla ilgili olan mevzuatların da birbirleriyle çelişmesine şaşmamak gerekir.
Daha önce kadastro çalışmaları sırasında, miktar fazlası kesilmiş ve kalan kısım da ayrı bir parsel numarası ile tescil görmüş. Bu iki parselin ara sınırı zeminde belli olmasa bile eldeki verilerle belirleyebiliyor ve yüzölçümünü de hesaplayabiliyorsunuz. O halde bu iki parsel arasındaki sınırı neden genişletmeye elverişli sınır olarak alıyorsunuz da, geçerli sınır olarak almıyorsunuz?
22/a gereğince çalışma yapılan paftalarda yer alan parsellerin gerek paftasındaki durumu ve gerekse orijinal ölçü değerleri, birebir tapu kütüğündeki yüzölçüm değerlerini teyit edebilecek hassasiyette olsa idi zaten 22/a çalışması yapılmasına gerek olmayacaktı. Yani, 22/a çalışması yapılan yerde hiç bir parselin, önceki yüzölçüm değeriyle birebir aynı çıkması mümkün değildir... PEKİ, kadastro çalışmalarında miktar kesmek suretiyle 1000 m2 ile oluşturduğunuz parselin yüzölçümü 22/a çalışmaları sırasında (tecvizi 1 m2 de olsa aşacak şekilde) daha düşük gelse idi, bunu nasıl tamamlayacak idiniz. Ya da eksik yüzölçümleri bu çalışmalar sırasında tamamlama gibi bir zorunluluk var mı?... YOK.
Bir diğer husus, kadastro çalışmalarının üzerinden 10 yıldan fazla zaman geçmiş ise Medeni Kanunun 712 maddesi gereğince, o sınırlar içerisinde kalan kısmın tescili nizami hale gelir, tezinden hareketle artık miktar fazlası ile uğraşmaya gerek kalmaz düşüncesindeyim.
O nedenle de benim görüşüm; eldeki orijinal ölçü değerleriyle zeminde iki parselin ara sınırı belirlenebiliyorsa, o sınır geçerli sınır olarak kabul edilebilir, Maliye kuruluşuna bile bildirmeye gerek yoktur. Ama sizin içinize sinmez ise, (özellikle de miktar fazlasından oluşturulan parselin yüzölçümü, tescilli yüzölçüm değeri olan 500 m2'den düşük çıkarsa); yine orijinal değerleri yardımı ile iki parsel ara sınırını oluşturduktan sonra Yönetmeliğin öngördüğü şekilde Maliye kuruluşuna bilgi verebilirsiniz. ... (hkocak)
44 – TESPİT DIŞI, KADASTRO HARİCİ
SORU) 5304/22/a içeriğinde "Tapulama ve kadastro çalışmalarında tespit dışı bırakılan kamu kurum ve kuruluşlarına ait yerlerin tescili yapılır" hükmü bulunmaktadır. Kadastro harici bırakılan alanlar bu kapsamda değerlendirilmiyorsa bu düzenlemeyle gerçekte ne kastedilmiştir.
Burada bahsi geçen kamu kurum ve kuruluşlarına ait araziler nelerdir ve nerelerde olması gerekir. Daha önce bu konuda verilen açıklamadan dolayı teşekkürlerimi sunarım, saygılarımla.... (okanyildiz75)
CEVAP) 3402 sayılı Kadastro Kanunu öncesinde; 2613 ve 766 sayılı kanunlar gereğince çalışma yapılmakta idi. 2613 sayılı Kadastro ... Kanunu gereğince çalışma yapılan yerlerde, genel sınır dışında bırakılan ya da genel sınır içinde kalmasına karşın herhangi bir özel ya da tüzel kişilik adına tespit görmeyen yerlere "Kadastro harici" yerler denilmekte; 766 sayılı Tapulama Kanunu gereğince çalışma yapılan yerlerde de aynı mahiyetteki yerler "Tespit dışı" olarak adlandırılmakta idi. Yani "tespit dışı" ile, "kadastro harici" ifadeleri birbirinden farklı durumlar değildir. O nedenle de kadastro harici bırakılan alanlar 22/a kapsamı dışında değildir.
Kamu kurum ve kuruluşlarına ait araziler nerelerdir sorusuna somut bir yanıt vermek zordur. Daha önce yapılan çalışmalar sırasında "tespit dışı" ya da "kadastro harici" bırakılan yerlerde herhangi bir kamu kurumunun iddiası varsa, o yerin o kurum adına tesciline engel somut bir veri de yoksa (örneğin orman olması ya da tescili mümkün olmayan yerler gibi), bu talebin dikkate alınması gerekir. ... (hkocak)
45 – YENİLEMEDE MÜLKİYET DEĞİŞİKLİĞİ YAPILAMAZ
SORU) Kadastro Kanunu 22/a 'ya göre "Yapılacak çalışmalarda 2, 4, 14, 17, 19 ve 21 inci maddeler ile 13 üncü maddenin (B) ve 20 inci maddenin (B), (C) ve (D) bentleri hükümleri uygulanmaz." hükmü bulunmaktadır. Bilindiği gibi 13. md tapulu arazilerde tespite dönük düzenlemedir. 13/b ise tapulu arazilerde başkasının zilyet olması durumunda izlenecek yol belirtilmektedir.
Buradan 13/a konusunda 22/a uygulaması herhangi bir kısıtlama getirmemiştir. Buna göre; 22/a kapsamında, kayıt maliki ölmüş ise mirasçıları adına tespit yapılabilir mi (13/a'ya dayanarak). Bir başka deyişle intikal yapılabilir mi? Yapılabilirse şartları nelerdir? İlginiz ve emeğinizden dolayı teşekkür ederim.. (okanyildiz75):
CEVAP) Yenileme çalışmaları yalnızca teknik içerikli olup, mülkiyet değişiklikleri yapılamaz. İntikal işleminin Tapu Müdürlüğünde yapılması gerekir. Bu işlem yenileme öncesinde yapılmamışsa, çalışmaların tamamlanmasını müteakip Tapu Müdürlüğünde yapılmalıdır. … (hkocak)
46 – KAMULAŞTIRMADA ISRAR
SORU) … 3402 sayılı Kanununun 22/a. maddesince yenileme yapılan bir bölgede DSİ ve TCDD kamulaştırma işlemi yapmak istemektedir. Kamulaştırma işlemlerini yenileme sonrasına bırakmak istememize rağmen kurumların ısrarı söz konusu, nasıl bir yol izlememiz gerekmektedir. Konu ile ilgili görüşleriniz nelerdir? … (rtnc)
CEVAP) Kamulaştırmayı yapan kurumların, hassas paftaların oluşmasını beklemesi, yapılacak kamulaştırma işleminin daha sağlıklı olmasını sağlar ama o kurumları 22/a çalışması tamamlanıncaya kadar bekleyin deme hakkınız da bulunmamaktadır. 22/a ne zaman sonuçlanacak bir de bunun belirsizliği var. O nedenle de; kurumların taleplerinin yerine getirilmesi gerekir.
Eğer 22/a çalışması yapılmıyor olsa idi bu talebi nasıl yerine getirecektiniz? İşte aynı şekilde 22/a çalışması yokmuş gibi davranıp, kamulaştırma haritaları ile kadastro paftalarını çakıştırmakla yetinmeyip, kamulaştırma güzergahının zeminde hangi parseller içinden geçtiğini de iyi kontrol ederek talebi karşılamaya çalışmalısınız. … (hkocak)
47 – KISMEN KAMULAŞTIRMANIN HATALI TESCİLİ
SORU) ….. A biriminde 01.04.2010 tarihinde 1 nolu parsele ilişkin kamulaştırma beyannamesi hazırlanarak tapu müdürlüğüne gönderiliyor. Aynı birim Haziran 2010 tarihinde 22/a çalışması yapılıyor ve bu çalışmalar 31.05.2011 tarihinde kesinleşiyor. Kesinleşme tarihinden sonra bahsi geçen beyannameyi tapu müdürlüğü kadastro müdürlüğüne herhangi bir soru konusu yapmadan tescilini eski parseller üzerinden sağlıyor. Burada 1 nolu parsel 22/a çalışması sonucu başka bir ada parsel adı altında kesinleşerek tescili sağlanmıştır. Aynı 1 nolu parseli tapu müdürlüğü kamulaştırma beyannamesine göre ifraz…….. (nirengi)
CEVAP) Yenileme çalışmaları öncesinde 1 nolu parselde kısmen kamulaştırma yapılıyor. Bu arada 22/a uygulaması kesinleşiyor ve bu kesinleşme ile 1 nolu parsel başka bir parsel numarası ile tescil görmesine karşın, tapuda kamulaştırma işlemi eski 1 nolu parsel üzerine işleniyor. Yenileme çalışmalarıyla birlikte eski tapu kütük sayfalarının kapanmış olması gerekirdi. Bu yapılmakta gecikildi ya da hiç vakit olmadı ki işlem eski tapu kütüğü üzerinde işlendi.
Şu an yenileme nedeniyle eski sayfanın kapatılması gerekecektir. Bu sayfa kapatılırken de kamulaştırma nedeniyle olan yüzölçüm eksilmesinin de yeni parselin kütük sayfasına, kamulaştırma nedeniyle belirtimi yapılmak suretiyle aktarılması gerekir. ... (hkocak)
48 – 22/a UYGULAMASINDA İMAR PARSELLERİ
SORU) 22-a uygulamaları sırasında imar parsellerinin uygulamaya sokulmaması yönünde TKGM'in bir talimat, genelgesi veya bir yönetmelik var mı? Mahkeme bununla ilgili her dosyasında sürekli yazıyor. Hakim Beye göstereceğim ve anlatacağım lütfen yazarsanız sevinirim. (fethiyeli_adem)
CEVAP) 22/a Yönetmeliğinin 12'nci madde birinci fıkrası; "..... kamu kurum ve kuruluşları tarafından yapılan haritalardaki yapımdan kaynaklanan hataların düzeltilmesi, yapım sorumluluğu idarece veya ilgili haritayı yapan idare temsilcisinin katılımı ile uygulama alanı kapsamında, hatanın mahiyeti dikkate alınarak ilgili mevzuata göre değerlendirilir ve düzeltilir." hükmündedir.
Bu ifadeye bakılacak olursa, imar parsellerinin kapsam dışı olduğundan bahsedilmiyor. İmar parselleri de varsa ve tespit edilecek bir hata da yapım sorumluluğundan kaynaklanıyorsa belediyeden bir elemanın da katılımı sağlanması gerektiği anlamı çıkmaktadır.
Zaten imar parselleri kapsam dışı olursa, yenilenen parsellerle, imar parsellerinin kenarlaşmasında sorunlar yaşanacak, yenilenen paftalarda, yenilenmeyen parsellerin yeri boşluklar halinde kalacak.
Yani yenilenen pafta tabiri yerindeyse yamalı bohça misali bir görüntü verecek. Bir taraftan, kapsam dışı olduğuna dair somut bir düzenleme yokken, diğer taraftan da "... ilgili haritayı yapan idare temsilcisinin katılımı ..." ifadesi de dikkate alınacak olursa imar parselleri 22/a uygulamasında kapsam dışı değildir.
Peki, eleman istenmesine rağmen ilgili idare eleman vermiyorsa ya da eleman verse bile bu eleman ne yapacağını bilmiyorsa o da tutanağa bağlanmakla yetinilmelidir diye düşünüyorum. Bir diğer husus ise belediyeden gelen eleman mevcut paftadaki ile ilgilenmek yerine fazladan yeni bir şeylerin daha yapılması şeklinde tavır göstermesi de söz konusu olabilir. Bunlara izin verilmemesi gerekir. … (hkocak)
49 – UYGULAMA KABİLİYETİ YOKSA PAFTA YENİLENİR
SORU) 22/a yenileme çalışması; 2006 yılında ihaleli işlerle yapılan kadastro paftalarını 2008 yılında yenilemeye çalışıyoruz. Sebebi de pafta ile zeminin sınırlandırma hataları yönünden, kamuya ait yol ve derelerin ölçülmemiş olmasından kaynaklanan hatalardır.
Çalışmalarımızda altlık oluşturması için maliklerini de yazdığımız kadastro paftalarını zemine uyguladığımızda (malik yönünden, sınırlandırma yönünden) hiç bir şekilde uygulanamamaktadır. Zeminde bize gösterilen sınırlar ile kadastro paftası arasında bağlantı kuramıyoruz.
Böyle bir durumda 22/a yönünden parsellerin yeni sınırlarını nasıl oluşturabiliriz ya da bu gibi alanların ada raporlarında yenileme yapılamadığını belirterek olduğu şekli ile bırakabilir miyiz? Sınırı belirlenemeyen yerlerde dengeleme planı ile oluşturmaya çalışıyoruz ama bu sefer de dış sınırlarını belirleyebileceğimiz bir alan oluşturamıyoruz. Zira zeminde mevcut ve kadim olan yol ve dereler kadastro paftasında gösterilmediğinden dış sınırları belirlenebilecek bir alan oluşturulamıyor. (h_ecevit)
CEVAP) Bir kadastro paftası düşünün uygulama kabiliyeti bulunmuyor, yenileme yapamıyoruz diye bırakıyorsunuz, ikinci kadastronun yapılması da yasak. O zaman bu paftada parseli bulunan vatandaşlar ne yapacak?
Ne yapıp edip o paftaların yenilenmesi gerekir. Bunun için de öncelikle pafta ile zemin arasında ortak noktaların bulunması, bu noktalardan yararlanarak paftadan zemine aplikasyon yapılmalı, bu yapılırken de mevzuatın öngördüğü şekilde aplikasyon işleminden daha esnek davranılmalı gerektiğinde aplikasyon kusurları giderilerek, zeminde belirlenecek noktalar ölçülerek yeni paftaların oluşturulması gerekir. ... (hkocak)
50 – PARK İÇİN UYGULAMA TUTANAĞI DÜZENLENİR Mİ?
SORU) Bilindiği gibi 3194 sayılı Kanun kapsamında park ve yeşil alan olarak terk edilen alanların tapu kütüğüne tescili yapılmamakta, ancak fen klasörü ve paftasında parsel numarası verilmek sureti ile gösterilmektedir. Böyle alanlar genel olarak tek ada ve parselde olabilmektedir. 22.a çalışmaları sırasında bu tür alanlar için nasıl bir işlem yapılacağı konusunda ne yönetmelikte ne de genelgede bir bilgi bulunmamaktadır.
Yapılan çalışma gereğince, bu tür alanların yeni oluşturulan krokiler ve paftasında gösterilmesi ve tek ada ve parsel numarası ile sınırlandırılanlarına ada raporu tanzim edilmesinde bir sakınca görülmemekle birlikte, uygulama tutanağı düzenlemek gerekir mi?
CEVAP) Tescile tabi olmayan parseller için “Uygulama Tutanağı” düzenlemeye gerek bulunmamaktadır. Ölçümü yapılıp paftasında gösterilmesi yeterlidir. … (hkocak)