Değerli Ve Değersiz Konut Vergileri » Vergi Algı
25 Aralık 2019Ahmet OZANSOY
“Konutum değerli olsa ben bilmez miyim?” demeyin sakın. Bunu, konutun sahibi olarak sizin bilebilmeniz mümkün değil, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü biliyor sadece. Üstelik 1319 sayılı Kanun’un 29’uncu maddesine göre kurulan Takdir Komisyonlarının yeterince değerli bulmadıkları konutları dahi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü daha değerli bulabilir. Bu durumda ne takdir komisyonuna “siz bunu neden değersiz buldunuz” denilebiliyor, ne de Tapu Kadastro Genel Müdürlüğüne “siz niye daha değerli buldunuz” denilebiliyor. Ne demişler: Erenlerin hikmetinden sual olunmaz!
Her şeyden önce değerli konut vergisinin konusuna “konut” olarak kullanılan binalar girmekte olup, ticari amaçla kullanılan binalar verginin konusu dışında kalmaktadır. Kanunda, bir binanın konut ya da işyeri sayılması için yapı kullanım izin belgesinde belirlenen niteliğe mi, yoksa fiilen kullanım şekline mi bakılacağı hususunda bir belirleme yapılmış değildir. Değerlemelerin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce re’sen yapılacağı dikkate alındığında ruhsatta yer alan niteliğin dikkate alınacağı sonucuna ulaşılabilir. Ancak Vergi Usul Kanununun 3’üncü maddesindeki “gerçek durum esastır” ilkesi gereğince, ruhsatında konut yazmakla birlikte ticari amaçla kullanıldığı kanıtlanan bir binanın, değerli konut vergisi kapsamı dışında bırakılması gerekir. Bunun tersi durumda ise yani ruhsatta işyeri yazdığı halde konut olarak kullanılan binadan değerli konut vergisi alınabilmesi için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce bu konuda fiili bir tespit yapılması veya Adres Kayıt Sisteminde o binaya “ikamet” kaydı yapılmış olması gerekecektir.
Cümlede geçen “bina vergi değeri” ifadesi ile kastedilen 1319 sayılı Kanun’un 29’uncu maddesine göre belirlenen emlak/bina vergisi değeridir. Bu değer, bina inşaat değeri ve arsa değeri olarak iki parçadan oluşur. Bina inşaat maliyeti kısmı Maliye ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından müştereken tespit ve ilân edilirken, arsa değeri kısmının tespiti, Vergi Usul Kanunu’nun 72’nci maddesine göre oluşturulan takdir komisyonu tarafından yapılır. Bu komisyon belediye başkanı veya tevkil edeceği memurun başkanlığı altında belediyenin yetkili bir memuru ile defterdarın, vergi dairesi başkanlığı bulunan yerlerde ise vergi dairesi başkanının görevlendireceği iki memur, tapu sicil müdürü veya tevkil edeceği bir memur ve ticaret odasınca seçilmiş bir üye (ilgili olduğu arsalara ilişkin takdir komisyonlarına organize sanayi bölgesini temsilen bir üye) ile ilgili mahalle ve köyün muhtarından kurulur.
Vergi Usul Kanunu’nun 117’nci maddesinde, aynı vergi kanununun uygulanmasında belli bir vergilendirme dönemi için aynı matrah üzerinden bir defadan fazla vergi istenmesi veya alınması verginin mükerrerliği olarak tanımlanarak vergi hatası olarak nitelendirilmektedir. Burada da aynı vergi kanununun (1319 sayılı Kanun) uygulanmasında aynı mükelleften, aynı matrah (5 milyondan büyük “vergi değeri”) üzerinden, aynı dönemde bir defadan fazla vergi istenmektedir. Üstelik aşağıda detayları anlatılacağı üzere mükellefin tanımı, mükellefiyetin başlaması, sona ermesi, istisna ve muaflıkları bile neredeyse bire bir aynı olan 2 vergi söz konusudur.
Değerli Konut Vergisine Esas Değerin Tespiti ve İtiraz
1319 sayılı Kanun’a eklenen 43’üncü maddede, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce “ilgili mevzuat” kapsamında yapılan veya yaptırılan değerleme sonucunda belirlenen değerden bahsedilmektedir. “İlgili mevzuat”la kastedilenin ne olduğu belli değildir. Gerekçede de bu konuda bir açıklık bulunmamaktadır.
Gayrimenkullerin değerlemesi hakkında “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)” bulunmaktadır. Bu Tebliğ’in 23’üncü maddesine göre, bir gayrimenkul değerlemesi yapılabilmesi için Tebliğ’e ekli “Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar”ın bulunması gereklidir. Ayrıca bu Tebliğ’e göre değerleme yapabilmek için Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilmiş Gayrimenkul Değerleme Uzmanı çalıştıran yine SPK tarafından yetkilendirilen Gayrimenkul Değerleme Kuruluşu olmak gerekmektedir. Ancak 4 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin 480’inci maddesine 30 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin 17’nci maddesiyle eklenen “h” bendinde Tapu Kadastro Genel Müdürlüğüne, “taşınmazların toplu değerleme yöntemleriyle değerini belirlemek, değer bilgi merkezini kurmak, yönetmek ve değer haritalarının üretilmesi ile güncel tutulmasını sağlamak” yetkisi verilmiştir. 2019 yılının Şubat ayında, durup dururken Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne gayrimenkulleri “toplu” değerleme yetkisi verilmesi oldukça dikkat çekicidir. Toptancı bir değerleme ile gayrimenkulün gerçek değerine sağlıklı olarak nasıl ulaşılabileceği konusunda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce hazırlanmış bir mevzuata maalesef ulaşamadım. Ancak, yukarıda bahsedilen değerleme Tebliği ekinde yer alan “Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar”a Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yapılacak değerleme raporlarında da yer verilmesini beklemek vatandaşların hakkı olsa gerektir. Çünkü “toplu değerleme” yöntemi değerli konut vergisinin düzenleniş şekli itibariyle son derece sakıncalıdır. Zira bir eve 4,9 milyon değer biçilmesi ile 5 milyon değer biçilmesi veya 7,4 milyon yerine 7,5 milyon değer biçilmesi, ortaya çıkan ödenecek vergi rakamlarında çok büyük değişikliklere yol açmaktadır. Nasıl uygulanacağı belli olmayan toplu değerleme yöntemi ile bu denli hassas değerleme yapılabilmesi neredeyse olanaksızdır.
her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler öder.
Değerli Konut Vergisinden İstisna ve Muaf Olanlar
BİNGÖL, Kanunda istisnalar sayıldığı halde “muafiyet” kelimesinin kullanılmasını, Kanun’u yazan Maliye bürokratlarının özensizliğini göstermesi bakımından haklı olarak eleştirmektedir.
Mükellef, sadece beyannameyi vermekle yükümlü tutulmamış, beyanname ekinde bina değerine ait “vesikaları” da vermekle yükümlü tutulmuştur. Bu vesikalar, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce mükellefe tebliğ edilmesi gereken “Değerleme Raporu” olsa gerektir. Kanunda yer alan bu emredici hüküm de, esasen Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün sadece değerin bildirilmesiyle yetinemeyeceği, değer tespitinin nasıl ve hangi ölçütlere göre yapıldığını gösteren raporu mükellefe tebliğ etmek zorunda olduğu hususunu açıklığa kavuşturmaktadır.
Geçmiş yıllarda yazdığımız bir yazıda (https://vergialgi.net/vatandasa-cezali-tapu-harci-yagiyor-peki-suc-kimde) aynı devlet, aynı mala, farklı işlemlerde neden farklı değerler biçer diye sormuş ve çözümün ne olduğunu da anlatmıştık. Emlak vergisi değeri farklı, tapu harcı değeri farklı, kamulaştırma değeri farklı, bankaların kredi verirken biçtiği değer farklı! Şimdi bir de bunlara değerli konut vergisi değeri eklendi.
Yukarıda bahsettiğimiz yazımızda çözümün ne olduğunu anlatmıştık. Maliye bürokrasisinde değerli konut vergisi metnini yazan değerli arkadaşlarımız sanıyorum yazıyı okumuşlar ve değerleme metodu olarak önerdiğimiz gayrimenkul değerleme uzmanlarının değerlemesi önerisi akıllarında kalmış ancak eksik ve yanlış kalmış maalesef. Hani derler ya, “beni bir tek sen anladın, ama sen de yanlış anladın.” O hesap.
Vergi ödevi, Anayasa’da Siyasi Haklar ve Ödevler içerisinde düzenlenmiştir. Yeni bir vergi ihdas etmek, oranını belirlemek, istisna ve muafiyetleri tespit etmek siyasi iktidarların hakkıdır, bunun için halktan yetki almışlardır ve diğer politikaları gibi vergi politikaları da seçmenler tarafından değerlendirilir. Bu konuda söylenecek fazlaca bir şey yoktur, siyaseten karar verilir. Ancak siyaseten ihdas edilmesine karar verilen bir vergiyle ilgili olarak “kaliteli bir yasa metni” hazırlanmasını beklemek hakkımız olsa gerektir.
- 07.12.2019 tarih ve 30971 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
- Bu değer, her yıl VUK’a göre belirlenen yeniden değerleme oranında artırılacaktır.
- 31/8/2019 tarihli ve 30874 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
- 15/7/2018 tarihli ve 30479 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
- 05/2/2019 tarihli ve 30677 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
- Ozan BİNGÖL: “Değerli Konut Vergisinde Turpun Büyüğü Heybede!”, https://vergiyedair.com/2019/12/20/degerli-konut-vergisinde-turpun-buyugu-heybede/ , 22/12/2019.
- Ozan BİNGÖL: a.g.m.