Kentsel Dönüşümde Arsa Payının Önemi ve Arsa Payı Düzeltme - Çizgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak bilinen 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” sonrasında önemi çok fazla fark edilmeyen arsa paylarının önemi bir anda artmıştır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda arsa payı tanımı için “‘Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payları” olarak belirtilmiş olup değer ile orantılı olması gerektiği görülmektedir.
Belirttiğimiz üzere arsa paylarının önemi yüksek olup eski ve yeni bina (kentsel dönüşüme girecek/girmeyecek) ayrımına bakılmaksızın gayrimenkul alımlarında arsa paylarına dikkat edilmesi önerilmektedir.
Günümüzde arsa stoğunun azaldığı/kalmadığı bölgelerde kentsel dönüşüm süreci hızlanmış ve arsa payları önemi artmıştır. İstanbul’da özellikle Kadıköy ilçesinde bazı satışların arsa payı ile ilanlara çıktığı örnekler gözlenmektedir. Arsa payının bu denli artması sebebiyle arsa payı düzeltme davalarında da büyük artışlar gözlenmektedir.
Arsa payı düzeltme davalarının bazı mahkemeler tarafından kabul edildiği gözlense de bazı mahkemeler süre aşımı açısından davanın reddedildiği örnekler de gözlenmektedir. Arsa payı düzeltme davalarının bu yönde sonuçlanması durumunda diğer maliklerin kendi satın almalarında tapu kütüğündeki arsa payına güvenerek alım yaptığı sebebiyle mağdur oldukları sebebiyle yeni davaların da gelebileceği düşünülmelidir. (Kapsamlı görüş, öneri için hukuk alanında hizmet veren kişilerden görüş alınması önerilmektedir.)
Arsa payı sorunları olmaması için arsa payı nasıl belirlenmelidir?
Arsa paylarının değer ile orantılı olması gerektiği ve kentsel dönüşüm sürecinde mahkemeler için büyük yoğunluk oluşturması ve süreci aksatması sebebiyle doğruluğu büyük önem taşımaktadır. Bu sebeple kat irtifakı kurulumunda bağımsız ve tarafsız olarak SPK lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri tarafından hazırlanan değerleme raporu ile belirlenecek arsa paylarının baz alınması önerilmektedir.