İlk Kez Kurulacak Olan Site veya Apartman Yönetimlerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler - EFENDİOĞLU AVUKATLIK & ARABULUCULUK BÜROSU
01.08.2017 08:48 Ezgi Efendioğlu İskan Belgesi Alınmadan Yönetici Aidat Talep Edebilir Mi, Kat Maliklerinin Kat Mülkiyetine Geçilmeden Ortak Giderlere Katılma Ve Aidat Ödeme Borcu Var Mı, Yönetim Planına Eklenen Geçici Madde
Önceki yazılarımızda kat mülkiyeti kanunu uyarınca olağan ve olağanüstü genel kurul toplantılarını ve yönetici seçilmesine ilişkin bilgi paylaşımında bulunmuştuk. Bu yazımızda ise site veya apartman inşaatının bitimi sonrası yapılacak olan ilk yönetici seçiminde karşılaşılabilecek sorunları ele almaya çalışacağız.
Kat mülkiyeti yasanına göre sekiz veya sekizden fazla bağımsız bölüm olması durumunda bir yönetimin oluşturulması zorunludur. Aynı yasa uyarınca kat irtifakı kurulmuş olan taşınmazlarda yapı fiilen tamamlanmamış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana taşınmazın yönetiminde kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanacağı açıktır. Ana taşınmazın üçte ikisinin fiilen kullanıldığının saptanması, tüm bağımsız bölüm maliklerinin ortak gider ve avans borcundan sorumlu tutulmaları için yeterli görülmektedir. Ayrıca yapı kullanma izin belgesinin alınmamış olması da maliklerin ortak giderlere katılma yükümlülüğünden kurtarmamaktadır. Özetle, maliklerin aidat ödeme veya ortak giderlere katılma borcunun, kat irtifakının kurulmasıyla ve ana taşınmazın üçte ikisinin kullanılmasıyla başladığını söylememiz mümkündür.
Site veya apartman inşa eden müteahhitler çoğu zaman tapuya vermiş oldukları yönetim planlarına geçici bir madde ile yönetimin birkaç sene için kendilerinde olacağını veya kendilerinin seçeceği kişilerden oluşacağına ilişkin hükümler koymaktadırlar. Bu meselenin hukuki dayanağı uygulamada çok tartışılmakta ve haliyle çoğu bağımsız bölüm maliklerini de rahatsız etmektedir. Yönetim planına geçici madde konularak belirlenen yöneticinin değiştirilmesi için öncelikle yönetim planındaki olağan genel kurul toplanma tarihine bakmamız gerekecektir. Şayet bu tarihi bekleyemeyecek durumda iseniz olağanüstü genel kurul toplantısı yapılması için tüm kat maliklerine toplantı gününden en az on beş gün önce olacak şekilde iadeli taahhütlü posta göndermeniz gerekmektedir.
Yönetim planına konulan geçici madde ile halihazırda bir yönetici olması nedeniyle yeni yönetici seçilebilmesi için öncelikle yönetim planında yer alan geçici maddenin iptal edilmesi gerekecektir. İptal için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açılabileceği gibi, yapılacak genel kurulda da tüm maliklerin bu yöndeki beşte dört oy oranı ile geçici maddenin iptalini sağlamak mümkündür.
Yapılacak toplantılarda yönetici atanamazsa veya kimse yönetici olmak istemez ise Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak yönetici atanması talep edilebilir. Atanacak yönetici bağımsız bölüm maliklerinden biri olabileceği gibi dışarıdan üçüncü bir kişi olarak da atanması mümkündür.