By Mustafa Sönmez Mayıs 6, 2019
Hem konut firmalarını kurtarmak hem de bankaları batık alacak prangasından kurtarmak için tasarlanan fondan oluşacak yükü, aracı kamu bankaların sahibi olarak Hazine, dolayısıyla vergi mükellefleri üstlenecek.
Çok bilinmeyen bir şey değil; her ekonomik krizde döner dolaşır krizden çıkışın faturası vergi mükellefine yıkılır. Türkiye’deki ekonomik krizlerde defalarca yaşanan bu adaletsizlik, şimdi 2018-2019 krizinde tekrar ediyor. Krizin neden olduğu yıkıntıların kapattığı yolları açmak için kamu, ya dolaylı ya da doğrudan müdahalelerde bulunuyor ve Hazine’nin, merkezi bütçenin açıklarına yol açan bu müdahaleler, sonunda vergi mükelleflerine fatura ediliyor.
Döviz fiyatlarının hızlı tırmanışına kamu bankaları aracılığıyla müdahale edildiği, kamunun piyasanın altında fiyatla döviz satışları yaptığı biliniyordu. Kamu bankaları, fizibil olmayan birçok projeye kredi açmaya memur edildiler. İstanbul Yeni Havalimanı için dışarıdan bulunamayan krediler, kamu bankaları Ziraat ve Halk Bankası tarafından sağlandı. Türkiye’nin en büyük medya grubu Doğan’ın Demirören Grubu’na satılmasında bile kredi temin eden bir kamu bankası, Ziraat oldu. Daha çok Cumhurbaşkanı’nın talimatlarıyla hareket eden kamu bankaları, bu talimatla kullandırdıkları kredileri giderek toplayamaz oldular. Cumhurbaşkanı’nın yönettiği Varlık Fonu’nun çatısı altına alınan kamu bankaları, batık kredilerinin bilançolarını felç etmesi sonucu yeni kredi açamaz duruma gelince önce İşsizlik Fonu’ndan, yakın zamanda da Hazine’den yeniden sermaye sağladılar ve 3,7 milyar avroluk bir sermaye enjeksiyonu Hazine’den gerçekleşti. Kamu bankaları yeniden bazı kurtarma operasyonlarına memur edilecek konuma getirildiler. Bunun ilk adımı da krizdeki konut sektörüne yapıldı.
Yerel seçimler sonrası, 10 Nisan’da, Hazine ve Maliye Bakanı Berat Albayrak’ın toplantısını izleyenlerin aklında enerji ve inşaat sektörlerine müdahale planı da kalmıştı. Albayrak şöyle demişti: “İki sektörde, sorunlu varlıkları borç-hisse takası ile dışarı çıkaracak ve bankalarımızın bilançolarını daha iyi bir hale getireceğiz. Bunun için Enerji Girişim Sermaye Fonu ve Gayrimenkul Fonu kurulmasını gündeme aldık.”
Bu planın devamında Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) 18 Nisan tarihli bülteninde şu bilgi de yer aldı: “Ziraat Portföy Yönetimi A.Ş. Markalı Gayrimenkul Yatırım Fonu’nun kuruluşuna izin verilmesi talebinin olumlu karşılanmasına karar verilmiştir.”
29 Nisan’da, iktidar ile organik bağı olan Sabah gazetesinde kurulacak fonun 5 milyar TL’lik sermayesi olacağı ve markalı konut üreticisi Konutder’in üyesi firmaların ellerindeki konut ve ticari gayrimenkullerin fon tarafından alınacağı yazılıyordu.
Konut sektörünün krize ilk giren dal olduğu biliniyor. AKP iktidarında konut ağırlıklı inşaata odaklı birikim modeli ile AKP’nin yükseldiği, özellikle rantı büyük İstanbul konut yatırımları ile ekonominin çarkının döndürüldüğü çok yazılıp çizildi. Ancak iç talebe dönük bu birikim modeli 15 yıl sonra tıkandı. Sermayesi dışarıdan sağlanan çark, 2013 sonrası yavaşladı, giderek durdu. Çünkü alınan dış borçları geri çevirmek zorlaştı, dış borcun faizi yükseldi ve dövizin fiyatı giderek artınca enflasyon, TL faizleri hep birlikte tırmandı. Sonuç, hızla düşen talep ve satılamayan, elde kalan konutlar oldu.
Stoktaki daire sayısının son altı yılda 1 milyondan fazla arttığı tahmin ediliyor. Ocak 2013’ten Aralık 2018'e kadar geçen sürede 4,7 milyona yakın yeni daireye yapı kullanma izin belgesi (iskân) verildi. Bunu, satışa arz edilen daire diye okuyabiliriz. Buna karşılık aynı sürede satışı yapılan birinci el daire sayısı 3,6 milyonda kaldı. Böylece, sadece bu altı yılda konut stokunun toplamda 1 milyon adet arttığı söylenebilir.
Sadece son altı yılda 1 milyonun üstünde biriken stok konutu sorunundan kurtarılmaya mazhar olanlar, buna sahip firmaların ancak bir kısmı olacak. Kamu bankası Ziraat üstünden yapılacak operasyondan yararlanacak olanlar, daha çok, konuttan sorumlu devlet kuruluşu Toplu Konut İdaresi (TOKİ) ve onun iştiraki Emlak Konut ile iş yapan, aralarında Ağaoğlu, Sur Yapı, DAP, Sinpaş, Kuzu, Nef, Torunlar gibi büyük firmaların ürettiği, adına “markalı konut” dedikleri konut türü ve ticari gayrimenkuller. İnşaat firmaları, bankalara kredilerini geri ödeyemeyenlerin başında ve bunlar ayrıca AKP rejimine yakın bağlarla bağlı firma grupları.
Konutder çatısı altında örgütlü bu firmalar, Ziraat Bankası’nın iştiraki Ziraat Portföy’ün kurduğu “Markalı Gayrimenkul Fonu”na ellerindeki konut ve ticari gayrimenkulleri devredecekler. Konutlar kadar alışveriş merkezi, ofis, hastane vb. ticari gayrimenkulleri de kapsayacak toplam gayrimenkullerin değer tespiti Sermaye Piyasası Kurulu'ndan onaylı ekspertiz şirketleri tarafından yapılacak. Gayrimenkuller fona devredildikten sonra, inşaat şirketinin fondan alacağından bankaya olan kredi borcu mahsup edilecek. Bankalar kredi alacaklarına karşılık fondan pay alacaklar, böylece “gayrimenkulün menkulleştirilmesi” ile borç-hisse takası gerçekleşmiş, bilançolarındaki “batık oranı” düşmüş olacak ve yeniden kredi açmanın önündeki engellerden, konut-inşaat ile ilgili olanı kalkmış olacak. Borçlu konut firmaları da bankaların basıncından kurtulacaklar, satamadıkları konutları, iskontolu da olsa fona devretmiş ve firma bilançolarını düzeltmiş, yeniden kredi alabilecek duruma gelmiş olacaklar.
Bir tür kirli suyu emecek “sünger fonu” işlevi görecek kamu fonunun hali ne olacak? Firmaların satılamayan konut vb. varlığı fona alınmış, bankalara da batık kredi yerine fondan pay verilmiştir. Bankalar çok mutlu olmasalar da tıkanmayı aşmış olacaklar. Peki, fon bu gayrimenkulleri, bu varlıkları temsil eden kâğıtları nasıl satacak, kazanca nasıl dönüştürecek? Konut fiyatları yerlerde sürünüyor, talep oldukça inmiş durumda, buna bağlı olarak mevcut gayrimenkul yatırım ortaklığı kâğıtlarının getirileri de yerlerde sürünüyor. Örneğin Merkez Bankası verilerine göre İstanbul'da konut fiyatları 2018 Şubat'tan 2019 Şubat’a yüzde 1.7 geriledi. Enflasyon dikkate alındığında reel gerileme yüzde 18'e yakın. Türkiye genelinde gerileme yüzde 13,3 dolayında. Fiyatlar bu kadar yerlerde iken gayrimenkul kâğıtlarının prim yapmayacağı açık.
Bu ekonomik iklimde zarar etmesi kaçınılmaz gibi görünen fonun zararı tabii ki kamu bankası Ziraat’a yazacak. Ama nasılsa, daha yakın zamanda örneği görüldüğü gibi kamu bankasına Hazine’den sermaye enjeksiyonunda da bir engel görünmemektedir. Hazine kamu adına borç senedini kamu bankasına vermekte ama kamunun borç yükü artıyor, artan borcun çevrilmesi için daha yüksek faizler ödenmekte, hatta IMF’e giden yol kısalıyor. Kamunun artan faiz harcamaları, bütçedeki eğitim, sağlık harcamaları payının aleyhine büyüyor, bu mirasyedi politikanın hamalı eninde sonunda vergi mükellefleri oluyor.
“Sünger fon”da biriken gayrimenkul paylarının, danışıklı olarak bir takım iktidar yanlısı başka alt fonlara değerinin bir hayli altında satılması, böylece bir değer transfer ihtimalinin de önü kapalı değil. Bu konuda zaten iktidar ile içli dışlı bazı “akbaba gayrimenkul fonları”nın adı dolaşmaya başladı bile. Dolayısıyla kamunun zararı sonuçta birtakım iktidar yakınlarının kârına da dönüşebilecek.
Bu bölümlerde bulundu: Bankacılık ve Finans, Türkiye ekonomisi