Arsa yatırımında dikkat edilmesi maddeler | Kampanyalı Konutlar
Arsa yatırımı yaparken en az 5-10 yıl, tercihen daha uzun vadeli düşünülerek yapılmalıdır. Arsa yatırımından beklentilerinizi düşünmeli ve bu beklentileri karşılayacak arsalar aramalısınız. Fakat arsa yatırımı sadece satın almak ve beklemekten oluşan bir yatırım türü değildir. Temelde bu yatırım süreci üç temel evreden meydana gelmektedir.
Arsa yatırımında dikkat edilmesi gereken süreç
Bu üç evrede yatırımcının dikkatli olması gerekir. Aslında işin özünde “arsam var derdim var” dememek için bu tür bir yatırımı yapmadan önce bir gayrimenkul profesyoneli ile çalışmanızı öneririz. Arsa yatırım sürecinin 1.süreç ve en zor kısım aslında doğru yer ve doğru arsa seçimidir. Değerli araziler pahalı ve sınırlıdır. Önemli olan ve esas gelir sağlayan, arazi geliştirme yöntemleri kullanılarak plansız arazilerden planlanmış ve altyapısı sağlanmış arsalar elde etmektir. Sonra da bu arsalara doğru yatırımları yapmak, yapacak olana satmak ya da hasılat paylaşımı üzerinden anlaşma yapmak, ciddi kar getiren bir yaklaşımdır.
Bu da “gayrimenkul geliştirme” adını verdiğimiz bilimdir. Ancak maalesef 2. süreç boyunca yani arsayı elinizde tuttukça imar bilgilerinin sık sık güncellenmesi ve bir değişiklik olup olmadığının kontrol edilmesi gerekir. Bu değişiklikler için yerel yönetimlerin imar planları askı süreçlerini takip etmelisiniz. Bu süreçte başkaca riskler de bulunmaktadır. Örneğin plansız bir arazi, imarlı bir arsaya dönüşürken, imar planlarına göre hangi lejanta tekabül ettiği takip edilmelidir. Arazi imar planlarında uygunsuz bir şekilde yeşil alan, camii, okul, sağlık tesisi ya da diğer kamu alanlarında kalmış olabilir. İmar planlarının askı süreçlerin takip etmeli, planlarla ilgili profesyonel yardım almalı, uygun olmayan bir durum tespit edildiğinde yasal süreler içerisinde gerekli itirazları yapmalısınız.
Mülkün tapusunda “arsa” mı yoksa başka bir ifade mi yazıyor dikkat edin. Gayrimenkuller imar parseli haline gelirken Düzenleme Ortaklık Payı-DOP denen imar terklerini yapmak durumundadırlar. Bu nedenle arazilerden imar kanuna göre %40’a kadar terk alınabilmektedir. Elinizde tapu, henüz terki yapılmamış bir mülke aitse aldığınız metrekarenin imar uygulamasına göre bir miktarını kaybedebileceğinizi bilmelisiniz. İmar uygulaması görmüş bir taşınmazın geçmişte kesilen DOP oranını araştırın.
Arsayı-araziyi almadan ilgili resmi dairelerde araştırmaları düzgün şekilde yapmalısınız. En önemli ve en çok yanılabileceğiniz noktalardan biri gösterilen arsa ile satılan tapunun aynı gayrimenkule ait olup olmadığının anlaşılmasıdır. Tapu senedini, kadastral açıdan da kontrol ederek ada, pafta, parseli belirtilen arsanın size gösterilen arsaya tekabül edip etmediğini anlamanızdır. Bu kontrolü yaklaşık olarak kendiniz de yapabilirsiniz, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’ nün, akıllı telefonlara indirilebilen ve GPS desteği bulunan programı ile arazide bu kontrolü yapabilirsiniz. Ancak zaman zaman veri hataları olabildiği ve bu kontrolün resmi bir bağlayıcılığı olmadığı için, bu konuda profesyonel yardım almanız gerekmektedir. Özel harita mühendislik büroları ve LİHKAB (LisanslıHarita Kadastro Mühendislik Büroları) bürolarından yardım alabilirsiniz.
Arsa yatırımı yapanlar için, yatırımın yani alınacak arsanın konumu, eğimi, büyüklüğü, inşaat yapılabilme imkanları bakılmalıdır. Bazı eğimli araziler ilave inşaat hakları imkanı sağlayabilir, imar durumları iyi değerlendirilmelidir. İmar plan notları doğru şekilde okunarak yorumlanmalıdır.
Bunların dışında arsanın bağlı bulunduğu Tapu Müdürlüğü’ne giderek mülkiyet haklarını sınırlayacak bir kısıtlamanın olup olmadığını mutlaka kontrol etmelisiniz. Arsa üzerindeki bir irtifak hakkı veya şerh (orman, su havzası, kamulaştırma…..vs)arsanın kullanımını olumsuz etkileyebilir; hatta arsayı kullanılamaz hale getirebilir.
Bunların dışında ayrıca taşınmazın hisseli mi, müstakil tapu mu olduğuna dikkat edilmelidir. Hisseli arsalarda diğer malikler ile her metrekarede ortaksınızdır. Bu nedenle, diğer hissedarlarla parselin rıza-i taksimin de anlaşılmadıkça hissedarı çok olan parseller tercih edilmemelidir.
Tapu işlemi sırasında alacağınız gayrimenkulün harçlarını “devir ve iktisap bedeli”üzerinden hesaplayarak beyan etmeli ve ödemelisiniz. Çünkü beyanınız eksikse ödenen alım satım harçları cezalı olarak size geri dönecektir. Yeni düzenlemelerde bu çok sıkı takip edilmektedir
Arsa Fiyatını Etkileyen Unsurlar
Toplamarsa alanı büyüklüğü (net ve/veya brüt parsel alanı),
Satış şartları(peşin, vadeli, vs)
Arazi kullanım kısıtlamaları olup olmadığı, varsa bunların nedenleri ve boyutla
Yatırım için en karlısı hangisi?