Kira sözleşmelerinde Taraflar, kimi zaman sözleşmeyi erken feshetmeyi kararlaştırabilirler. Bu durumda, sözleşmeden doğan yükümlülüklerini ifa etmemelerinin önüne geçmek amacıyla kira sözleşmelerinin erken feshi durumunda ceza koşulu kararlaştırılabilmektedir. Ancak, sözleşme serbestisi ilkesi gereği tarafların özgürce düzenleyebildikleri cezai şart, zaman zaman fahiş boyutta belirlendiğinden, Taraflar arasında uyuşmazlık konusu haline gelebilmektedir.
Konunun önemi dikkate alındığında, ilk olarak Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) ve Türk Ticaret Kanunu (“TTK”) uyarınca düzenlemelere değinilecek, sonrasında ise konuya ilişkin Yargıtay kararlarına yer verilecek olup doktrin ve yorumlarımız ile konu kapsamlı olarak ele alınacaktır.
2. Türk Borçlar Kanunu Yönünden Değerlendirme
TBK’nın “Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi” başlıklı 325. maddesi uyarınca, “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya Veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”
Buna göre, kiracının sözleşmeyi erken feshi durumunda kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerinin kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verileceği makul süre için devam edeceği kabul edilmiştir. Kiraya verenin bu sürede makul bir kiracı adayı bulması halinde kiracının sözleşmesel yükümlülükleri sona erecektir.
Taraflar, sözleşmeden doğan yükümlülüklerin ifa edilmesini büyük ölçüde garanti altına alarak ortaya çıkacak riskleri en aza indirgemeyi ve ifa alacaklısının korunmasını amaçlayarak sözleşme ile TBK madde 179 ve devamında düzenlenen cezai şartı kararlaştırabilmektedir.
Cezai şartın en önemli özelliği fer’i nitelikte bir borç olmasıdır. Geçerliliği, asli borcun geçerliliğine bağlı olup, asli borcun ve dolayısıyla cezai şartın emredici hükümlere, kamu düzenine, kişilik haklarına, ahlaka aykırı olması durumunda veya iradeyi sakatlayan haller olması halinde asli borç geçersiz hale gelecek ve buna bağlı olarak cezai şart da geçersiz sayılacaktır.
Bunun yanında cezai şarta ilişkin sözleşmenin tacirin ticari işleriyle ilgili olmaması, alacaklının kötü niyetli olması, taraflar arasındaki sözleşmenin iş hukukuna tabi olması ile hakkaniyetin gerektirdiği durumlarda da cezai şartın indirilmesinin istenebileceği, uygulamada ve mevzuatta kabul edilmiştir.
Tarafların, sözleşme serbestisi gereği cezai şartı serbestçe belirleyebilmekte olmasına karşılık, bu kapsamda belirlenecek cezai şart dürüstlük kuralına aykırı bir biçimde belirlenmemeli ve fahiş olmamalıdır. Aksi durumda TBK’nın 182. maddesinin son fıkrası uyarınca hakim aşırı gördüğü cezai şartı re’sen indirebilecektir.
Fakat tüm bu düzenlemelere karşı sözleşme taraflarının tacir olması ve uyuşmazlık konusu Sözleşmenin ticari mahiyette bir sözleşme olması, fesih ve sonuçlarına dair belirleyici rol oynamaktadır. Bu durumda Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında da yer aldığı üzere TBK’nın 6353 sayılı Kanunla değişik geçici 2. Maddesi uyarınca “Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11 Ocak 2011 tarihli ve 6098 sayılı TBK’nın 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1 Temmuz 2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.” şeklinde düzenleme bulunmaktadır. Bu kapsamda şayet sözleşmede erken feshe ilişkin hüküm var ise, gerek ahde vefa, gerekse sözleşme serbestisi ilkesi gereğince TBK 325 yerine ilgili Sözleşme hükmü uygulanacaktır.
Ayrıca belirtmek isteriz ki, doktrinde, 18 Ocak 2019 tarihli Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 56. maddesinde yer alan değişikliğin yukarıda bahsedilen ertelemeyi kaldırdığına ilişkin yorumlar mevcuttur. Buna göre, uygulamada veya herhangi bir mahkeme kararında konuya ilişkin henüz kesin bir görüş bulunmamaktadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 18.01.2017 tarihli ve 2017/784 Esas, 2017/258 Karar numaralı kararında ise “Bu düzenlemeler ışığında davalı kiracının tacir olduğunun dosyadaki evraklardan anlaşılması ve TBK 325. maddesinin tacirler için ertelenmiş̧olması karşısında sözleşme serbestisi hükümlerine göre tarafların sözleşmeye uymalarının gerektiği ve dava konusu taşınmazın 01.05.2010 tarihinde tahliye ve teslim edildiği hususunda tarafların mutabık olmadığının anlaşılmasına göre tacir olan davalının dönem sonuna kadar olan kiradan ve sözleşme serbestisi gereği cezai şarttan sorumlu olduğu bu defaki incelemeden anlaşılmakla...” şeklinde belirtilmiştir. Bu durumda Kiracı makul süreye ilişkin kira bedelini ödeyerek karşı tarafın zararını karşılamış sayıldığı için uyuşmazlık halinde buna ek olarak her ne kadar sözleşmede düzenlenmiş olsa da herhangi bir tazminat ödenmesi hakimin hükmettiği bir durum değildir.
3. Türk Ticaret Kanunu Yönünden Değerlendirme
Hakimin TBK uyarınca aşırı gördüğü cezai şartı re’sen indirebilmesi yani hakimin tenkis hakkı TTK’da düzenlenen tacir ve ticari işler bakımından kısıtlanmıştır.
Her tacir TTK m. 18/2 gereğince basiretli bir tacirden beklenebilecek özen ve dikkat ile ticari hayatını sürdürmekle yükümlüdür. TTK’da düzenlenen bu ilke ile tacirin sözleşme ile taahhüt ettiği yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi hali için belirlenen cezai şartın sözleşme akdedilirken belirlenmesi esnasında tacirin bu şartın fahiş olabileceğini işin gereğince öngörmesi beklenmektedir. Zira, tacir sıfatına sahip kişilerin faaliyetlerini yürütürken tacir olmayanlara göre daha öngörülü ve daha çok risk altına girdikleri fikrinden hareketle bazı hükümlerin kapsam dışında kalmaları kabul edilmiştir.  Başka bir deyişle, ticaretine ilişkin tüm faaliyetlerinde basiretli davranmak ve bu nedenle üstleneceği yükümlülüklerin kapsam ve sonuçlarını tartarak işlem yapmak zorunda olan tacirler, aşırı cezai şartın indirilmesi korumasından yararlanamayacaktır.
Ayrıca TTK madde 22 uyarınca tacirler aşırı ceza kararlaştırılmış olduğu iddiasıyla sözleşme cezasının indirilmesini mahkemeden isteyemeyeceklerdir.
Ancak kararlaştırılan miktar yönüyle ahlaka, adaba ve kanunun emredici hükümlerine aykırı düşen cezai şarta yalnızca tacirin basiretli davranma yükümlülüğünü öne sürerek müdahale edilememesi de hukuka ve hakkaniyete aykırı düşecektir. 
Cezai şart, miktarı yönünden tacir borçlunun ekonomik özgürlüğünü kabul edilemez derecede sınırlayıp, onun ekonomik varlığının büyük bir tehlikeye girmesine veya yıkımına yol açtığı hallerde ahlaka aykırı sayılarak hükümsüz sayılacaktır.
Özetle, ticari mahiyetteki kira sözleşmelerinin, kiracı tarafından sözleşmenin erken feshi halinde ortaya çıkan uyuşmazlıklarda (olayın mahkemeye taşınarak kiraya veren tarafından dava açılması halinde) Mahkemelerce 2 farklı yaklaşım benimsenebilmektedir.
Tarafların tacir olmasından da yola çıkarak sözleşme serbestisi ve basiretli tacir prensipleri çerçevesinde Sözleşmeye aynen riayet eden yaklaşım;
Hakkaniyet çerçevesinde bilirkişi tarafından belirlenecek kiralananın büyüklüğü, bulunduğu yer, sözleşme süresi ve yeniden kiralanması için geçecek makul süre vb. parametreler dikkate alınarak sözleşmede kira süresi sonuna kadarki kira bedelleri ve sair cezai şart bulunmasına rağmen bu şartları hafifletebilen (örneğin kiracının, makul sürede yeni kiracı bulma konusunda gayret göstermesi) diğer bir ifade ile hukuk yaratan yaklaşım.
4. Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirme
Konuyla ilgili Yargıtay kararları göz önünde bulundurulduğunda haklı bir sebep göstermeksizin Sözleşme’nin erken feshedilmesi durumunda Kiracı’nın birtakım maddi yükümlülükleri bulunacaktır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 8.11.2018 tarihli 2017/4059 Esas ve 2018/11295 Karar sayılı ilamı ile fesih halinde kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerektiği düzenlenmiştir.
“…Kiracının, kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda, Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesi uyarınca kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Ancak, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 114. maddesinde (Mülga 818 Sayılı BK.nun 98. maddesi) göndermesi ile aynı Kanun'un 52. maddesi ( Mülga BK.nun 44. maddesi ) uyarınca kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda davacının zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye dair kira bedelinden ibarettir.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 05.12.2017 tarihli 2017/15056 Esas ve 2017/17040 Karar sayılı ilamı ile “tacir sıfatına sahip olan borçlu cezai şartın indirilmesini talep edemeyecek ise de taraflar arasında kararlaştırılan cezai şart tutarının tacirin ekonomik olarak sarsılmasına, başka bir deyişle mahvına sebep olacak olması halinde, tazmin ve ceza dengesi korunarak cezai şartın indirilmesinin istenilebileceğinin uygulamada kabul edildiğini” belirtmiştir.
Ticari mahiyetteki kira sözleşmelerinin Kiracı tarafından erken feshedilmesi halinde ortaya çıkan uyuşmazlıklarda Mahkemeler 2 (iki) farklı yaklaşım benimsemektedir.
Basiretli tacirlerin, aşırı cezai şartın indirilmesi korumasından yararlanamayacağı görüşünün benimsenerek cezai şart maddesinin geçerli kabul edilmesi
Hakimin kiralananın yeniden kiralanması için geçecek makul süreyi dikkate alarak cezai şartta indirim yapmak suretiyle tenkis hakkını kullanması
Yargıtay kararlarında açıkça ifade edildiği üzere; tacir sıfatını haiz olmanın yükümlülüklerinden olan basiretli olma hali, edimin ifa edilmesinde itici bir kuvvet olarak karşımıza çıkan cezai şartın indirilmesini, hakimin tenkis hakkını kullanmasını engellemektedir. Ancak cezai şartın tam olarak ifa edilmesi durumunda tacirin ekonomik açıdan yok olmasına neden olacak kadar ağır olması halinde borçlu tacirin talebi üzerine hakim tarafından tenkis hakkı kullanılarak cezai şartta indirim yapılabilecektir.
Bu durumda özetle, cezai şart belirtilmiş sözleşmelerde erken fesih durumunda bizim tecrübelerimiz ve araştırmalarımıza göre iki yol bulunmaktadır:
1) Sözleşme süresinin sona erdiği tarihte taşınmazı tahliye ederek hiçbir suretle cezai şart ödemeksizin Sözleşmeyi tazminatsız fesih,
2) Karşı tarafla mutabakata varma yoluna giderek ortak noktayı bulmak örn: makul süre içinde yeni bir kiracı bulma konusunda çaba göstermek ve söz konusu makul süreye ilişkin kira bedeli ödemek. Uyuşmazlık halinde hakim sadece cezai şarta veya sadece makul kira bedeline de hükmedebilir veya cezai şart da indirim yapabilir.
Soru ve görüşleriniz için bizlerle irtibata geçebilirsiniz.
Aslı Pamukkale, Avukat
 “Taraflar, cezanın miktarını serbestçe belirleyebilirler. Asıl borç herhangi bir sebeple geçersiz ise veya aksi kararlaştırılmadıkça sonradan borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple imkânsız hâle gelmişse, cezanın ifası istenemez. Ceza koşulunun geçersiz olması veya borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple sonradan imkânsız hâle gelmesi, asıl borcun geçerliliğini etkilemez. Hâkim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir.”
 Gülseven, Hilal; Türk Hukukunda Cezai Şartın İndirilmesi; İstanbul 2015; s. 58
 Kocaağa, Köksal; Ceza Koşulu (Sözleşme Cezası); Yetkin, Ankara 2018
 “Tacir sıfatını haiz borçlu, TBK’nın 121. maddesinin ikinci fıkrasıyla 182. maddesinin üçüncü fıkrasında ve 525. maddesinde yazılı hallerde, aşırı ücret veya ceza kararlaştırılmış olduğu iddiasıyla ücret veya sözleşme cezasının indirilmesini mahkemeden isteyemez.”
 Özmen, Adem; Borçlar Hukukunda Cezai Şartın İndirilmesi; İstanbul 2011; s. 116