Sürdürülebilirlik Gayrimenkul'ün Gelecekteki Değerine Katkı Sağlar
MİMTA ECOYAPI KURUCU ORTAĞI
Sürdürülebilirliğin gayrimenkul varlığının gelecekteki değerine pozitif katkısı çok önemli, çünkü aslında sürdürülebilirlik kullanım maliyetlerinin de daha düşük olmasını sağlayarak yatırımın finansal anlamda daha kazançlı olmasını sağlıyor.
Ömer Bey öncelikle sizi ve kurumunuzu kısaca tanımak isteriz.
Mimta EcoYapı, Türkiye’de 1989 senesinden bu yana inşaat sektöründe proje ve danışmanlık hizmetleri sunan Mimta Mimarlık firmasının bir ayağı olarak 2008’de kuruldu. O günden bugüne sürdürülebilirlik, yeşil binalar, net sıfır enerji binalar ve yenilenebilir enerji konusunda hizmetler veriyoruz. 2016 senesinde US Green Building Council tarafından Türkiye’deki ilk LEED Proven Provider seçildik. Türkiye, Rusya Federasyonu, İspanya, Almanya, ABD ve Kanada’da müşterilerimiz var. Bugüne kadar danışmanlık verdiğimiz projelerin toplam kapalı inşaat alanı 3.500.000 m2’yi buldu.
İş GYO yatırımı olarak Kartal’da hayata geçirilen Manzara Adalar Projesi’nde vermiş olduğunuz hizmetler nelerdir?
Manzara Adalar Projesi’nde hem ofis blokları için, hem de konut blokları için LEED sertifikasyon danışmanlık hizmetleri sunduk. Bu kapsamda genel sürdürülebilirlik stratejisinin belirlenmesi, enerji modellemesi, Commissioning hizmetleri ve LEED sertifikasyon başvurusunun hazırlanmasını gerçekleştirdik.
Sürdürülebilir ve çevreci yaklaşımı ile dikkat çeken bu projede yatırımcı, üstlenici, mimar ve kurumunuz arasındaki koordinasyon nasıl sağlandı?
Bu büyüklükte bir projede tüm koordinasyonun tarafımızdan sağlanması mümkün değil bu nedenle proje yönetimini gerçekleştiren Entegre Proje Yönetim ile yakın bir şekilde çalışmamız gerekti. Hem tasarım aşamasında, hem inşaat aşamasında düzenlenen periyodik toplantılarda sürdürülebilirlik kriterlerine uyumun analiz edilmesi ve sürekli olarak projenin sürdürülebilirlik açısından değerlendirilmesi gerçekleştirildi. Bu toplantılarda gerek tasarım ekibi, gerekse de yükleniciler hem LEED konusunda bilgilendirildiler, hem de gerçekleştirilen uygulamaların sunumunu yaptılar. Tüm RFI ve RFC süreçleri proje yönetimi üzerinden yürüdü. Ayrıca görev tanımımızın gereği işveren ile sertifikasyon kurumu GBCI arasındaki tüm koordinasyon tarafımızdan gerçekleştirildi. LEED AGMBC (Application Guide for Multiple Buildings and On-Campus Bilding Projects) yaklaşımının uygulandığı ve toplamda 5 binaya 3 LEED sertifikası alınan bu projenin sertifikasyon kurumuna doğru anlatılması ve işveren için en düşük maliyetli sertifikasyon seçeneğinin mümkün kılınması Mimta EcoYapı olarak bizim görevimizdi ve bunu iyi bir şekilde yerine getirdiğimize inanıyorum.
Manzara Adalar projesinin ofis blokları, “LEED Platinum” ile ödüllendirildi. Bu talep size nasıl ve hangi aşamada geldi. Projeyi en üst seviyede sertifikaya taşıyan yaklaşımlar neler oldu. Başlangıç hedefiniz bu seviyede bir sertifika mıydı?
İşveren tarafından konulan başlangıç hedefi ofis blokları için LEED Silver sertifikası idi. Projenin konsept tasarımı sonrasında projeye dahil olduk ve planlanan projenin çok daha yüksek seviyelerde LEED sertifikasını tasarımsal önemli değişiklikler olmadan alabileceğini gösterdik. Tüm proje boyunca LEED Gold hedefi ile çalışmalarımızı sürdürdük ve projenin LEED Gold için gerekli olan puanın çok daha üzerinde bir puanın hedeflenmesini gerek kendi bünyemizde yaptığımız çalışmalar, gerekse de şantiyede alınan önlemler sayesinde mümkün kıldık. Son noktada binaların enerji performanslarının yüksek seviyede olmaları ve tüm proje ekibinin çabaları sayesinde LEED Platinum için gerekli olan seviye yakalandı ve başvuru dokümantasyonumuz GBCI kurumu tarafından onaylandı.
Benzer şekilde konut blokları için konulan LEED Certified hedefi proje tamamlandığı zaman LEED Gold hedefine yükseltildi. Konut bloklarında hedeflediğimiz başka bir unsur, 3 ayrı konut kulesinin tek bir sertifika altında belgelendirilmesi idi. Bu sayede sertifikasyon başvuru ücretlerinde önemli bir düşüş sağlandı.
Manzara Adalar projesindeki LEED sertifikasının alınmasını sağlayan önemli sürdürülebilirlik kriterleri nelerdir?
Bildiğiniz gibi LEED değerlendirme sistemi olmazsa olmaz kriterler ve puan alınan kriterlerden oluşmaktadır. Proje haliyle tüm olmazsa olmaz kriterleri karşılamıştır. Bunların arasında uluslararası standartlara göre minimum enerji ve su verimliliği, minimum iç ortam konforu gelmektedir. Mekanik havalandırma olan ofis bloklarında ASHRAE 62.1-2007 standardındaki minimum gereksinimler fazlasıyla karşılanmıştır. Konut bloklarında ise daire içlerinde yeterli doğal havalandırmanın sağlanabilmesi için cephe açıklıkları ve mekân boyutları LEED şartlarına göre tasarlanmıştır. Projedeki 1000 dairenin her biri için doğal havalandırma hesapları yapılmış ve başvuru dokümantasyonuna eklenmiştir. Ek olarak daireler arasında sigara dumanı veya yemek kokularının geçişinin engellenmesine yönelik yalıtım önlemleri tasarımsal ve inşaatsal olarak alınmış, dairelerin geçirimsizliği ana yüklenici firma tarafından yapılan kapı fan testleri ile onaylanmıştır.
Enerji tüketimi konusunda projedeki 5 farklı binanın mimari tasarımı ve tüm ısıtma, soğutma, havalandırma ve aydınlatma sistemlerinin tasarımında ve malzeme satın almalarında LEED’in enerji standartlarının kriterlerine uyum sağlanmış ve yaptığımız bina enerji modellemesi çalışmaları ile proje boyunca enerji performansının hedeflenen değerleri yakaladığı teyit edilmiştir.
Bina enerji modellemesi günümüzde bina tasarımında sürdürülebilirliğin sağlanması için en önemli konulardan biri olarak öne çıkıyor, Mimta EcoYapı olarak da yaklaşık 10 senedir bu konuya çok önem veriyoruz. Manzara Adalar projesinin bina enerji modelleri, gerek inşaat, gerek işletme, gerekse de LEED sertifikasyonu için geniş kapsamlı veri içeren modeller olarak yaratıldılar ve entegre bir tasarım ve inşaat sürecinin yürütülmesine de katkıda bulundular.
Diğer önemli sürdürülebilirlik kriterleri olarak bina yaşam döngüsü maliyetlerinin optimize edilmesi, entegre tasarım sürecinin yürütülmesi, gerek bina içerisinde gerek peyzaj alanlarında su tüketiminin minimize edilmesi, yağmur suyu yönetim planlarının hazırlanması, enerji ve su tüketiminin izlenebildiği dijital altyapının oluşturulması, bina çatılarında güneşten elektrik üreten fotovoltaik panellerin kullanılması ve projede yüksek miktarda yeşil alan bulunmasından bahsedilebilir.
Son olarak, şantiyede yüklenici firma tarafından LEED sertifikasyonu için önemli birçok önlem alındı. Tüm şantiye ve malzeme onay süreçlerine entegre edilen LEED kriterleri sayesinde şantiye kaynaklı olumsuzlukların önüne geçilmesi sağlandı.
Manzara Adalar projesinin sertifikalı bir proje olmasının yatırımcı ve kullanıcı açısından kazanımları neler oldu?
LEED sertifikasyonu Manzara Adalar projesinin enerji verimliği, su verimliliği, iç ortam konforu gibi kullanıcıları ilgilendiren çok önemli konularda tasarımcıların odaklanmasını ve sürdürülebilir çözümler geliştirmesini istiyor. Proje inşaatının ve tüm sistemlerin halihazırda tabi olduğu kalite hedeflerinin yanı sıra yeni bir katman da LEED sertifikasyonu ile sağlanıyor.
Konut binalarında ülkemizde çok da dikkate alınmayan sigara dumanının sızmasına karşı alınan önlemler mesela böyle bir yenilik. Türkiye’de LEED sertifikasına sahip olan bir projede yatırım yapanlar, dünyanın herhangi bir yerinde geliştirilen yüksek sürdürülebilirlik ve çevreci özelliklere sahip bir gayrimenkul projesi ile eşdeğer özelliklere sahip bir projeye yatırım yapmış oluyorlar. Bu noktada sürdürülebilirliğin gayrimenkul varlığının gelecekteki değerine pozitif katkısı çok önemli, çünkü aslında sürdürülebilirlik kullanım maliyetlerinin de daha düşük olmasını sağlayarak yatırımın finansal anlamda daha kazançlı olmasını sağlıyor.
Projede kullanılacak malzeme seçimlerinde öncelikli kriterleriniz neler oldu. Ülkemiz malzeme sektörü, sertifikalı proje üretimini destekler yeterliliğe sahip midir?
İnşaat malzemelerinin sürdürülebilirlikleri çeşitli boyutlarda değerlendirilebiliyor, bizim için bu projede en önemli faktör iç ortamda kullanılan malzemelerin insan sağlığına zararlı etkisinin az olduğu malzemelerin tercih edilmesi oldu. Özellikle yapı kimyasalları ve boyalarda LEED kriter gereksinimlerinin karşılanmasına yönelik bir malzeme onay sistemi kuruldu. Malzeme üreticileri bazı konularda yeterliliğe sahip olmakla beraber, özellikle inşaat malzemelerinin yaşam döngüsü değerlendirilmesi konularında sektörel kuruluşlar tarafından bazı adımların atılması konunun daha da yaygınlaşmasını sağlayacaktır.
Verdiğiniz bilgiler için teşekkür ederiz. Bunlar dışında sizin eklemek istediğiniz bir şey var mı?
Derginizi uzun bir süredir takip ediyoruz ve sizi yayın kaliteniz konusunda tebrik etmek isteriz. Umarız kısa zamanda Türkiye’de daha fazla yeşil bina veya net sıfır enerji bina yapılır ve derginizin sayfalarında bunları görüşürüz.