AVMlerden Vazgeçmeyen Perakendeciler, Kiralardan Şikayetçi
Alışveriş merkezi sayısı hız kesmeden artmaya devam ediyor. Artan yatırımlarla tehlike çanlarının çaldığı konuşulurken, perakendeciler AVMlere çekinmeden yatırım yapmaya devam ediyorlar. Peki AVMlerin avantajları, dezavantajları neler? Perakendecilere sorduk...
Perakende.org 2010a kadar mevcut alışveriş merkezi sayımız yaklaşık 2 katına çıkacak. Yatırımlar zaman zaman yanlış lokasyonlarıyla, konseptleriyle vs. eleştiri konusu olurken, perakendecilerin AVMlere olan ilgisi devam ediyor. Peki neden? Perakendecilere AVMleri seçme nedenlerini, yaşadıkları sıkıntıları sorduk, pazarı değerlendirmelerini istedik. Görüşler özellikle kiraların yüksekliğinde birleşiyor. Ancak aynı zamanda AVMlerin bir çok yönleriyle hala çok cazip olduğu da su götürmez... adidas Zone Middle Perakende Satış Direktörü Çiğdem Deniz Önemli olan seçici olmakSon dönem sayıları artan alışveriş merkezi yatırımlarını nasıl değerlendiriyorsunuz?Türkiyede AVM sayılarındaki artış 2011 yılına kadar bu hızla devam edecek gibi görünüyor. Yabancı yatırımcıların da konuya olan ilgisi devam etmekte; sadece belli başlı büyük şehirlerde değil tüm Türkiye genelinde keyifli ve farklı AVM projeleri görüyoruz. Bizim gibi gelişmekte olan pazarlar için AVMlere olan bu ilgi, beklenen bir durum aslında. Burada önemli olan, seçici olabilmek; pek çok farklı proje arasından en doğru AVMlerini belirleyebilmek. AVMnin yeri, marka karması, konsepti, kira seviyeleri kadar, yatırımcı ve AVM yönetimi de bu seçimde belirleyici faktörler arasında. Kuşkusuz bugün birbirine yakın lokasyonlarda açılan AVMleri arasından, ileride sadece bazıları başarılı olacaklar. Bizler bu AVMleri bugünden belirlemeye ve yatırımlarımızı ona göre yönlendirmeye çalışıyoruz. Pek çok alternatif arasından girmediğimiz AVMler de olabiliyor. Sizin kaç tane AVM, kaç tane cadde mağazanız var?adidas bugün Türkiye genelinde kendisine ait 24 konsept mağaza, 13 outlet mağaza, 111 franchise mağaza ve 306 adet corner/çok markalı spor mağazası ile sporseverlere ulaşmakta. Kendi işlettiğimiz ve franchiseelerimize ait olan mağazaların 63 adedi AVMlerde, 85 adedi ise caddede yer almakta. Türkiyedeki AVMler, Avrupadakilerden daha iddialı Girdiğiniz AVMlerden memnun musunuz? Sıkıntı çektiğiniz noktalar neler?Konsept ve marka karması gibi pek çok yönden bakıldığında, Türkiyedeki AVMler, Avrupadaki benzerlerinden çok daha önde ve iddialı. Bu anlamda Türkiye perakende sektörü, komşu ülkelerden ciddi turist çekmeye başladı. Yeni bir AVMnin kuvvetli bir başlangıç yapabilmesi ve başarısının sürdürülebilir olması, pek çok doğruyu aynı noktada buluşturabilmeyi gerektiriyor. Başarıyı belirleyici faktörler arasında da yatırımcının kim olduğu, bu sektördeki tecrübesi ve istekliliği çok büyük önem taşıyor. Doğru marka mixi ve iki tarafı da memnun edecek bir kira seviyesi yakalandıktan sonra, zamanında açılan bir AVMnin sağlıklı ticari sonuçlar doğurmaya devam etmesi, profesyonel bir AVM yönetimi olmasına ve uyumlu bir kiracı - AVM işbirliğine dayanıyor. Geçmişte yaşadığımız sıkıntılar genelde AVMlerin zamanında ve yüksek bir doluluk oranında açılmaması ya da sonrasında yönetimin uzman kadrolarca yapılmamasından kaynaklandı. Bir dönem çok yüksek olan kiralar yavaş yavaş düşmeye başladı? Sizce yeterli mi, düşmeye devam edecek mi?Açıkçası kiralarda farklılık yaratacak bir gerileme görmüyoruz. Ancak yüksek sabit kira ile yola çıkan AVMlerde, çeşitli nedenlerden dolayı ticari beklentiler karşılanmadığı zaman bazen pazarlama desteği ya da geçici kira indirimleri gibi uygulamalar teklif edilebiliyor. Bunu yerine baştan doğru bir kira saptaması yapılmasını ve yatırımcılara nefes alma imkanı tanınmasını tercih ederiz. Genel giderler de ciddi bir masraf kalemi oluşturuyor. Bir AVMye girerken hangi kriterleri göz önünde bulunduruyorsunuz?adidas Türkiye olarak perakendeciliğin, markamızı ideal şartlar altında tüketici ile buluşturma fırsatı verdiğine ve bizi tüketiciye yakın tuttuğuna inanıyoruz. Bu nedenle de daima yepyeni konseptler ile bu alanda yatırım yapmaya devam edeceğiz. Önümüzdeki senelerde hem marka karmasının doğruluğuna inandığımız yeni alışveriş merkezlerinde, hem de fırsat gördüğümüz alışveriş caddelerinde tüketicimiz ile buluşmaya devam edeceğiz. Detaylı bir analiz sonucunda kriterlerimize uyan tüm noktalarda büyüyeceğiz. AVMleri için yatırım kararı alırken daha önce de belirtmiş olduğumuz gibi, AVMnin lokasyonu, büyüklüğü, yönetim ekibi, marka karması, genel konsepti, yerleşim planı, kiralama şartları, bölgedeki diğer gelişmeler gibi pek çok farklı kriteri göz önünde bulundurmaktayız. Teknolojix Genel Müdürü Osman Akın Yatırımlar devam edecekSon dönem sayıları artan alışveriş merkezi yatırımlarını nasıl değerlendiriyorsunuz?Türkiyenin 2007 yılı perakende Pazar büyüklüğü 220 milyar doların üzerinde olarak açıklandı. Avrupanın en büyük ilk 10 perakende pazarı içinde yer alıyoruz. Perakende pazarının büyümesine paralel olarak da AVM yatırımları artıyor. AVMler aynı zamanda yüksek kira getirileri nedeniyle iyi bir gayrimenkul yatırımı olarak da görülüyorlar. Bu yatırımların bir süre daha bu şekilde artarak devam edeceğini düşünüyorum. Kaç tane AVM, kaç tane cadde mağazanız var?11 Mağazamız AVM içinde ye alıyor, 33 mağazamız ise cadde mağazası Kiralar çok yüksek AVMler sıkıntı çektiğiniz noktalar neler?AVMlerde kiralar ve genel giderler metrekare başına ödeniyor ve ödenen rakamlar çok yüksek. Elektronik perakendeciliği gibi çok dar kar marjları içinde hareket edilen bir sektörde bu maliyetleri karşılamak çok yüksek cirolar yapabilmekten geçiyor. Alışveriş merkezi içinde yer alan markalar ve yaşam alanları ile size yeterli müşteri potansiyeli sağlayamıyorsa bu noktada ciddi sıkıntılar yaşanıyor. Belirli merkezlerde birbirine çok yakın noktalarda benzer AVMler yapılıyor ve bunların çoğu kiracılar için hayal kırıklığı yaşatıyor.Kiraların ciro ile orantılı gitmesi ve hem AVM yönetiminin hem de mağazaların daha fazla ciro yapabilmek için birlikte çalışması gerekiyor. AVMye girerken hangi kriterleri göz önünde bulunduruyorsunuz?AVMnin lokasyonuna dikkat ediyoruz. Araçlı veya araçsız kolay ulaşılabilecek bir yer mi, kendine ait otoparkı var mı, AVM içindeki diğer yaşam alanlarının durumu, bizimle birlikte yer alacak mağazalar, maliyetler dikkat ettiğimiz diğer unsurlar. AVMler caddelerden daha avantajlı AVM mağazacılığı mı, cadde mağazacılığı mı daha avantajlı?AVMler kadın, erkek, çocuk her tür tüketici grubunun gıdadan kozmetiğe giyime, elektroniğe, eğlence ve yeme içmeye her türlü ihtiyacını karşılayabileceği kompleksler. Özellikle bizim toplumumuzda ailece AVMne gidip haftas onunuzu burada geçirme gibi bir alışkanlık mevcut. Bu da AVMlerde müşteri yoğunluğunun çok yüksek olmasını sağlıyor.Özellikle büyük il merkezlerinde doğru lokasyondaki iyi yönetilen bir AVM mağazası cadde mağazasından daha avantajlı . Sarar Giyim Avrupa Operasyonları Yöneticisi Emre Sarar Cadde mağazacılığı AVMlerden zarar görmez Sarar için AVM mağazacılığı mı, cadde mağazacılığı mı daha avantajlı?Son dönemde sektöre bilinçsiz yatırım yapıyor. Bazılarını tabi ki ayrı tutuyorum, ama neredeyse her önüne gelen gayrimenkul firması AVM yatırımı yapıyor. Bu da hem o yatırımcıya, hem perakendeciye, hem de tüm sektöre zarar verebiliyor. Ancak cadde mağazacılığı Türkiyede bir kültür. İnsanların caddeden alışveriş yapma geleneği değişmez. Bugün AVMler biraz etkilese de cadde mağazacılığını, bu geçici bir trend. AVMlerden ise, başarılı olanlar uzun süreler yoluna devam edecektir. Bugün kaç AVM, kaç tane cadde mağazanız var?Yurtdışında;15i Avrupada, 28i Rusyada, 7si ABDde ve 26sı diğer ülkelerde olmak üzere 76 konsept mağazamız var. Avrupa, ABD, Çin, Rusya, Hindistan, Mısır, İsrail, İsveç, Danimarka, Güney Afrika, Macaristan, Türk Cumhuriyetleri ve diğer Orta Doğu-Körfez ülkelerinde gerek konsept mağazaları gerekse yaygın satış noktaları ile geniş bir iş ağına sahiptir. Yurtiçinde ise; Sarar, Sarar kadın, İnterview ve CCS olarak 118 perakende mağazası, 600ün üzerinde satış noktası var. Tüm bu mağazalarımızın yarısı AVMlerde, yarısı ise caddelerde yer alıyor. Girdiğiniz AVMlerden memnun musunuz? Sıkıntı çektiğiniz noktalar neler?AVMlerden memnunuz tek sıkıntımız metrekare fiyatlarının çok yüksek olması.Yurtdışındaki AVMlerde metrekare fiyatları çok daha uygun. Kiralar düşmeye devam edecek Bir dönem çok yüksek olan kiralar yavaş yavaş düşmeye başladı? Sizce yeterli mi, düşmeye devam edecek mi? Yüksek kiralardan dolayı, markalar AVMlerde yer alan mağazalarını kapatmaya başlayınca, metrekare fiyatlarında düşüş gözlendi. Bazı AVM yönetimleri kiralarını düşürmedi ama, bünyelerinde yer alan markalara her ay reklam yapmaları için belirli bütçeler verdi. Metrekare fiyatları düşmeye devam edecek. Bir AVMye girerken hangi kriterleri göz önünde bulunduruyorsunuz?Burada lokasyon, AVMnin özellikleri ve işletmecisi çok önemli.Marka caddede aynı , AVMde de aynı konseptle duruşunu sergiler bu marka olmanın gereğidir.Sadece açılış ve çalışma günleri açısından farklılıklar olabilir.Satışlar açısından AVMnin ilk açıldığı günler dışında pek fark olmaz burada ekonomik, iklimsel ve trend gibi konular satışı daha çok etkiler. Bu özel haber, perakende.org kaynak gösterilerek ve haberin geçtiği sayfaya link vererek kullanılabilir.