Anasayfa » Ürün Fiyatları » Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli? Tapu İşlemleri ve Masrafları
Bir insanın hayatında vereceği en önemli kararlardan biri şüphesiz ev almak. Ekonomik gücünüzün, satın almayı düşündüğünüz eve yettiğini, eğer yetiyorsa da buna değeceğine inandığınızı varsayalım. Almaya karar verdiğiniz evin tapusu var mı? Ev alırken tapu harcını kim öder? Ev alırken tapu masrafı olarak ne kadar ödenir? Bu örnekler gibi ince; ama yanıtlanması gereken hayati sorular var… İşte ev almak isteyen ailelerin, ev almaya karar verdikten sonraki süreçlerde herhangi bir problemle karşılaşmamaları adına dikkat etmeleri gereken püf noktalar.
1 Ev Alırken Tapu İşlemleri İçin Nasıl Bir Yol İzlenir?
1.1 Tapu Randevusuna Gitmeden Önce Yapılması Gerekenler
1.2 Tapu İşlemleri
2 Ev Alırken Tapuda Ne Kadar Masraf Ödenir?
3 Tapu Masrafları Kime Aittir?
4 Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?
5 Emlakçıdan Ev Alırken Nelere Dikkat Etmeliyiz?
6 Topraktan Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?
7 Kooperatiften Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
8 Ev Alırken Ödeme Nasıl Yapılır?
Ev Alırken Tapu İşlemleri İçin Nasıl Bir Yol İzlenir?
Öncelikli olarak satın alınması düşünülen konutun veya konut projesinin bağlı bulunduğu Tapu Kadastro Genel Müdürlüğüne gidilmesi ve gayrimenkule ait tapu kütüğünde yer alan mevcut kayıtların incelenmesi gerekir. 181 numaralı çağrı merkezinden ya da randevu.tkgm.gov.tr internet adresi üzerinden online olarak randevu alınabilir. Bu konuda dikkat edilmesi gereken husus; aynı kimlik numarası ile alınan randevuya 5. kez gidilmemesi durumunda, o yıl içerisinde yeni bir randevunun talep edilememesidir. Alım ve satım işlemlerini gerçekleştirmek isteyen ancak 65 yaş üzerinde bulunan kişilerin, akli dengesinin yerinde olduğuna dair düzenlenen sağlık raporu, Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne teslim edilmelidir. Aksi halde; hiçbir işlem geçerlilik kazanmaz.
Tapu Randevusuna Gitmeden Önce Yapılması Gerekenler
Tapu randevusuna gitmeden önce konutun zorunlu deprem sigortasının yaptırılmış olması gerekiyor. Randevuya gitmeden önce mutlaka DASK geçerliliği kontrol edilmeli.
Konutun bağlı olduğu belediyeye müracaat ederek rayiç bedeli hakkında bilgi edinilmeli.
Vergi dairesinden “Evin vergi borcu yoktur.” yazısının temin edilmesi ve notere onaylatılması gerekir. Eğer Emlak Vergisi ödemesi yapılmamış ise tapu işlemlerine başlamadan önce mutlaka ödemenin yapılması gerekir.
Randevu bilgileri SMS ile taraflara iletildikten sonra harç ödemesi yapılması gerekir. Konut kredi kullanarak satın alınacak ise bankanın ipotek yetkilisine randevu günü ve saati bildirilmelidir.
Tapu işlemlerinin gerçekleştirilmesi amacıyla önceden belirlenen gün ve saatte tüm alıcı ve satıcılar tapu dairesinde hazır bulunmalı, kimlik belgeleri yanlarında olmalıdır. Okuma ve yazma bilmeyen kişilerin yanlarında akrabalık bağlarının olmadığı iki şahit yer almalı.
Ödenen harçların dekontlarının ilgili memura verilmesiyle birlikte işlemler başlatılır. Ardından tüm alıcı ve satıcılar tarafından satış evrakları imzalanır. Kredi açılış evrakları ise bankada imzalanır.
Tapu işlemlerinin tamamlanmasıyla birlikte fatura taşıma işlemleri için ilgili kurumlara gidilmesi gerekir.
Son aşamada ise belediyeye Emlak Vergisi bildiriminde bulunulması gerekiyor.
Yılın Avantajlı Dönemlerini Kaçırmayın!: Ev Almak İçin En Uygun Zaman Nedir?
Ev Alırken Tapuda Ne Kadar Masraf Ödenir?
Tapu masrafı olarak tapu harcı, alıcı ve satıcı taraflardan eşit tutarda tahsil edilir. 31.12.2019 tarihine kadar satış bedelinin %3’ü olarak hesaplanan tapu harcı, 2020 yılının başından itibaren satış bedelinin %4’üne tekabül edecek.
2019 yılı itibarıyla alıcı ve satıcı taraflar satış bedelinin %1,5’una gelen tutar için ayrı ayrı tapu harcı bedeli ödemesi yaparken, tarafların aralarında anlaşmaları halinde farklı oranlar üzerinden de hesaplama yapılabilir.
Hayalinizdeki evi satın almaya çok yaklaştınız ve taşınma planları yapıyorsunuz. İşte tam bu süreçte; dikkat etmeniz gereken birçok nokta bulunuyor. Almayı düşündüğünüz ev, sizin ve yakın çevrenizin beklentilerini ne düzeyde karşılıyor? Çocuklarınız için uygun mu? Bu gibi sorular yalnızca birkaçı…
Örneğin; ev alırken cephe seçimi; yatak odanızın olduğu yere sabah güneşinin vurmaması, çocuk odalarının aşırı soğuk olmaması; dikkat edilmesi gereken önemli birer husustur. Evin bulunduğu bölgenin iklim koşullarını düşünerek yaz ve kış aylarında, hangi odaların ne kadar güneş alacağını evin bulunduğu cephe belirler. Türkiye’de kuzey cepheli evler, güney cepheli evlere nazaran daha az tercih edilir. En sık tercih edilen evler; güney cepheli evlerdir. Üç cepheli evler içerisinde ise güney-kuzey-batı cepheli evler seçilebilir.
Herhangi bir yapının inşa edilebilmesi için kanuni açıdan bazı izinlerin alınmış olması gerekir. Bu çerçevede en önemli iki belge; yapı ruhsatı ve iskandır. 3194 sayılı İmar Yasası’na göre yapı ruhsatının alınması mecburidir. Hatta ruhsatı alınmış yapılarda değişiklik söz konusuysa bile yeniden ruhsat alınması koşulu vardır. İskan ise, ilgili dairenin yapı ruhsatına uygun olarak yapıldığını gösterir. Bu belgede; ruhsat bilgileri, inşaatın bitiş tarihi, tapu kaydı ve adresi gibi önemli bilgiler yer alır. Eğer iskanı olmayan bir dairede oturursanız; su, elektrik ve telefon bağlantısı gibi hizmetlerden yararlanamazsınız.
Peki, ev alırken kaçıncı kat tercih edilmeli? Zemin kat daireleri çok güneş almadıkları için çoğu zaman rutubetli ve soğuk olur. En üst katta bulunan daireler ise yalıtıma bağlı olarak çok soğuk ya da çok sıcaktır. Ayrıca; yalıtımı ne kadar güzel yapılmış olursa olsun, bir süre sonra yağmur suyunun damdaki çatlaklardan eve girmesi söz konusudur. Unutmayın; bir apartmanın en değerli katı, en üst katın bir altıdır.
Satın almayı planladığınız evin sosyal imkanlarını da önceden mutlaka öğrenmiş olun. Güvenlik, park, bahçe, oyun alanları, havuz, kapalı otopark, kuaför, market, spor salonları, yürüyüş alanları… Bu kriterlere dikkat etmekte fayda var. Çünkü bu alanlar, evinizdeyken, oteldeymişsiniz gibi hissetmenizi sağlayacak ekstralardır.
1 Ocak 2020 itibarıyla apartmanlar için enerji kimlik belgesinin edinilmesi zorunlu hale gelecek. Yani; 2020 yılı sonrasında, enerji kimliği bulunmayan dairelerin alım ve satım işlemleri, hatta kiralanması bile söz konusu değil. Eğer; evinizi kiraya verirken ya da satarken sorun yaşamak istemiyorsanız, almayı planladığınız evin bir enerji kimlik belgesi olup olmadığına mutlaka dikkat edin. Enerji ve enerji kaynaklarının verimli bir şekilde kullanılmasına ve israfın önlenmesine katkı sağlayan enerji kimlik belgesi, aynı zamanda aile bütçesi açısından da önemli bir tasarruf kaynağı.
Geçmiş döneme ait vergi, elektrik, su ve aidat borçları sorgulanmalıdır. Eğer; borçlar mevcut ise cezalarıyla birlikte ödemek zorunda kalınacak tutar epey fazla olabilir.
Ev almayı düşünenlerin aklının bir köşesinde “Ev alırken nasıl pazarlık yapılır?” sorusu yer alır. Eğer; bir ev satın almayı düşünüyorsanız, emlakçınızın pazarlık yapmak için hazır olup olmadığını çok iyi gözlemlemeniz gerekir. Pek çok kişi, karşısındakinin durumuna göre anlık karar verse de pazarlık payı bazen mümkün olurken, bazen söz konusu bile olmuyor. Bu şartları eşitlemek için işte birkaç ipucu!
Görüşme öncesi ev sahibi ile ilgili bilgiler edinmeye çalışın. Mesela; ev sahibinin hiç olmadığı kadar nakit paraya sıkışmış olabilir ve evini bir an önce satması gerekiyordur. Bunu bilerek pazarlığa giriştiğinizde tüm kozları elinize geçirmiş olursunuz.
Taşınmak için genellikle bahar ya da yaz ayları tercih edilir. Kış aylarında, ülkemizde ev satın alacak kişilerin sayısı çok daha az olduğu için emlakçılar ile bu aylarda görüşmek daha faydalıdır. Çünkü; rekabet az olduğu için emlakçılar daha fazla görüşme yapmayı isteyeceklerdir. Böylece; pazarlıkta güçlü olan taraf siz olabilirsiniz.
Ev satın almak isteyen kişilerin merak ettiği konulardan bir diğeri de emlakçı komisyonu olup, bu durumun yasal olup olmadığıdır. Emlakçı aracılığıyla gerçekleştirilen satış işlemlerinde, kiralama bedellerinden farklı olarak her iki taraftan da ücret tahsil edilir. Bu bedel, satış tutarı üzerinden belirlenir ve %3 oranındadır. Eğer; taraflar anlaşırsa, bu komisyonu tek taraf da ödeyebilir. Alınan komisyon tamamen yasaldır; ancak bunun için de belirlenmiş kanunlar mevcuttur.
Topraktan Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?
Henüz inşaatı tamamlanmamış bir ev satın alacaksanız; satıcının güvenirliğini araştırın. Mali durumunu sorgulayın ve daha önce tamamladığı konut projelerini inceleyin. Çünkü; her satıcı beklenilen kadar dürüst değildir. Bu nedenle; almayı düşündüğünüz evin bölümlerini ve kaç metrekareden oluştuğunu çok dikkatli bir şekilde incelemenizde fayda var. Bu kapsamda; size taahhüt edilenlerin tamamının gerçekleşeceğinden emin olmak için bir sözleşme imzalamalısınız. İnşaattan ev alırken nasıl bir sözleşme olmalı? sorusuna ise şu şekilde cevap verebiliriz;
Bu sözleşmelerin başlığında genellikle “Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi” yazar. Ancak kanunlara göre, satan ve satın alan arasındaki sözleşme, tapuda yapılmamış (resmi senetle) ve tapuya kaydolmamış ise “satış vaadi olarak” geçerli değildir. Bu sözleşmeler tapuya kayıt edilmedikleri takdirde, standart bir sözleşmeden hiçbir farkı yoktur. Özetle; tapu verilmiyorsa, adına ne denilirse denilsin, siz imzaladığınız sözleşme ile baş başa kalırsınız.
Sözleşmede; projenin bitirilme tarihi, öngörülen tarihten sonrasına kalması durumunda ne olacağı, herhangi bir cezai işlem uygulanıp uygulanmayacağı belirtilmelidir.
Yapım sürecinde kullanılacak malzemeler; sözleşme eki teknik şartnamede açıklanarak detayların verildiğinden emin olunmalıdır.
Site düzenlemeleri, bina görsel çalışmaları ve benzeri çeşitli giderlerin kim tarafından gerçekleştirileceği belirtilmelidir.
Sözleşme, tapuya uygun olarak kaleme alınmış olmalıdır.
Kooperatiften Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Ev kooperatiflerinin pek çok kişiyi ev sahibi yaptığı bir gerçek. Ancak, yıllardır bu yapıları tamamlamakta zorlanan kooperatiflerin var olduğu da bir başka gerçek. Hatta kooperatife girerek zarar etmiş ve dolandırılmış kişilerin mağduriyetlerine şahit olmuşluğunuz da mutlaka olmuştur. Bu nedenle; yapı kooperatiflerine üye olmadan önce çok iyi bir araştırma yapılması gerekiyor. Günümüzün kooperatifçilik uygulamalarındaki en önemli sorunların başında; inşaat yapımının uzun sürmesi, konutun en başta öngörülen fiyattan fazlasına mal olması ve kalitesiz olması gibi faktörler geliyor. İşte bu olumsuzluklardan görülecek zararı minimuma indirmek ve hatta dolandırıcılığı önlemek adına birkaç öneri;
Yapı kooperatifi adına kayıtlı bir arsa var mı? Tapuya inşaat yapma vaadinde bulunulmuş mu? Herhangi bir satış vaadi sözleşmesi ile alınmış arsa mevcut mu? Tüm bu soruların cevaplarını öğrenin.
Söz konusu arsa, kooperatifin projesine uygun mu? Yani; arsanın imar durumu olup olmadığını araştırın ve imarı yoksa üye olmayın.
İnşaat ruhsatının alınıp alınmadığına dair bilgi edinin.
Kooperatife yapılacak aylık ödemelerin yapılacağı banka hesabının, kooperatif adına açılıp açılmamış olduğunu kontrol edin.
Mahkemelik olmuş kooperatiflerdeki dikkat çeken en önemli sorun; ortak sayısının, belirlenen ev sayısından fazla olmasıdır. Bu konuya dikkat edin.
Kooperatifler, Ticaret Sicili Memurluğuna bildirilmek suretiyle tüzel kişilik kazanan kuruluşlardır. Öncelikli olarak; ortak olunması istenilen kooperatifin ticaret sicili incelenmeli ve tüzel kişilik kazanıp kazanmamış olduğu teyit edilmelidir. Kooperatifin ticaret sicil numarasından bunu öğrenebilirsiniz. Eğer; kuruluş işlemlerini tamamlamamış bir kooperatifin varlığı söz konusu ise yasal sürece uygun olmadan gerçekleştirilen işlemlerden dolayı kooperatif tüzel kişiliği değil, bu işlemleri yapan kişi şahsen sorumludur.
Yapı kooperatiflerinin ana sözleşmesi, 1163 sayılı Kooperatifler Yasası’nın 88. maddesine ilişkin, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı tarafından hazırlanmıştır. Bu ana sözleşmesinin temin edilmesi ve hususen incelenmesi gerekir.
Ev Alırken Ödeme Nasıl Yapılır?
Ev almak isteyen; ama nakdi olmayan kişiler, bankaların uzun vadede sundukları düşük faiz oranları ile ev sahibi olabilir. Ancak şöyle de bir durum var. Hangi bankadan olursa olsun; kullanılacak kredi, satın alınacak evin tam değerini karşılamaz. Yani; bir kısmının peşin olarak ödenmesi gerekir. Peki, ev alırken ne kadar peşinat verilir? 1 Ocak 2011 tarihi itibarıyla yürürlüğe giren uygulamaya göre, evin değerine karşılık gelen bedelin tamamı için kredi verilmiyor. 3980 sayılı ve 16 Aralık 2010 tarihli Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu kararınca bankalar, evin değerinin en fazla %75’ine kadar kredi verebiliyor. Yani; evin değerine karşılık gelen diğer %25’lik kısmın, peşinat olarak ödenmesi gerekiyor.
Kredili ev alırken tapu işlemleri için nasıl bir yol izleneceği ise merak edilen diğer konulardan. Konut kredisi ile satın alınan ev, vade süresi boyunca banka tarafından ipotek edilir. Eğer; mortgage başvurunuz onaylandıysa; sonraki adım olarak tapu dairesine gitmeniz beklenir. Bu aşamada yanınızda bir banka yetkilisi de olacaktır. Öncelikli olarak; banka, satın alınan evin yasal mevzuata uygun olup olmadığını ve üzerinde başka bir ipotek bulunup bulunmadığını kontrol ve teyit eder. Banka, bir çalışanı aracılığıyla gerçekleştirdiği bu işlem sonucunda doğan masraflar nedeniyle, müşteriden konut kredisi tapu masraflarını tahsil eder. Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nde sorun çıkmaması durumunda, sözleşme imzalanarak süreç tamamlanmış olunur.
Peki Araç Alırken Nelere Dikkat Etmek Gerekiyor?: 0 ve 2. El Araç Alımında Dikkat Edilmesi Gerekenler