SÖZLEŞME YAPILIRKEN DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR
Sözleşmenin Taraflarının Açıkça Belirlenmesi
Sözleşmenin ilk maddesinde yüklenici ve arsa sahiplerinin adres ve kimlik bilgileri aslına uygun olarak belirtilmelidir. Örnek olarak şahıslarda T.C kimlik numarası belirtilirken, firmalarda V.K.N ve V.D. belirtilmelidir.
Eğer sözleşmenin bir kefili olacak ise şirket imzasından ayrı olarak müşterek borçlu müteselsil kefil olarak o kişinin de ıslak imza bulunmalıdır.
Sözleşmede Bulunan Kat Karşılığı Oranına Neler Dahildir
Yeni yapılacak yapı veya proje için belirlenen orana belediye’den gelen bedelsiz terkler, emsal dışı alanlar, kot farkı, vs. gibi emsal arttırıcı etkenler eklenmelidir. Ayrıca belirtilen oran toplam inşaat alanı üzerinden hesaplanmalı aksine bir anlaşma yok ise konut yada ticari şeklinde ayırım yapılmamalıdır.
Paylaşım ve Şerefiye Değerleri
Şerefiye değeri, paylaşımın temelini oluşturmaktadır. Doğru bir şerefiyelendirme arsa sahiplerinin yeni yapılacak projeden alacağı bağımsız bölümleri daha sağlıklı olarak paylaşmasını sağlamaktadır. Bu şerefiyelendirme işlemi SPK lisanslı bağımsız değerleme firmalarına yaptırılmalıdır.
Sözleşme içerisinde yeni projeden alınacak bağımsız bölümler mutlaka belirlenmeli, belirlenmesi mümkün değil ise yeni projeden alınacak net metrekare mutlaka yazılmalıdır.
Hak Mahrumiyeti, Enkaz ve Taşınma Bedelleri
Hak mahrumiyeti, enkaz ve taşınma bedelleri net olarak belirlenmeli, resmi kurum tarafından yapılacak yardımlar mutlaka ayrı bir madde içerisinde belirtilmelidir. Hak mahrumiyeti bedeli belirlenirken tefe-tüfe artışları göz önüne alınmalıdır. Taşınma bedelinde ise yalnızca gidiş veya gidiş-dönüş durumu net olarak belirlenmelidir.
Pay Devri, Kat İrtifaklı Tapu İşlemleri
Pay devri ile ilgili ülkemizde iki ayrı sistem uygulanmaktadır. Küçük çaplı firmalar herhangi bir teminat veremediklerinden dolayı hak ediş usulü arsa sahiplerinden payları devir alırken, daha büyük firmalar kendi paylarını sözleşme usullerine göre ruhsat onay işleminden önce alırlar. Bu durumda tercih arsa sahiplerine aittir. Kat irtifaklı tapular ya paylaşım esnasında yada ruhsat alımından itibaren 1 ayı geçmemek suretiyle arsa sahiplerine verilmelidir. Böylelikle arsa sahipleri ve yüklenici aldıkları kat irtifaklı tapuları ile sözleşmede aksine bir sınırlama olmadığı takdirde birbirlerinden bağımsız bir şekilde hareket edebilirler.
Sözleşme Başlangıç ve Bitiş Süreleri
Sözleşmeler imza anından itibaren yürürlüğe girmekte olup, kat mülkiyetli tapular teslim edildiğinde sona erer. Bundan dolayı ruhsat alım süresi, iskan alım süresi, inşaat süresi ve kat mülkiyetli tapu alım süreleri diğer yapılacak ödemeler ile birlikte kesin sürelere bağlanmalıdır.
Teminat İpoteği, Teminat Seneti ve Teminat Mektubu
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin garantisi olarak her firmadan teminat senedi veya teminat mektubu mutlaka talep edilmelidir.
Teminat ipoteğinin koyulması talep edildiğinde ise ya rayiç değerler toplamı üzerinden yada belirlenecek maddi bir değer üzerinden koyulmalıdır.
Bu teminatların çözümleri taraflar arasında ortaklaşa belirlenecek pursantaj tablosu çerçevesinde fek edilecektir.
Temsilciler Kurulu Nasıl ve Neden Oluşmalı
Temsilciler kurulu arsa sahiplerinin sayısına göre yedek ve asil olarak belirlenir. Vekalet usulü temsil esastır. Mutlaka noter onaylı bir karar defteri tutulmalıdır. Gerekli hallerde bir başkanda seçilebilir.
Temsilciler kurulu oluşturulması tapu, belediye vs. idari kurumlardaki yapılacak resmi işlemlerin tek elden yapılarak hızlanmasını sağlar.