Sıkça Sorulan Sorular – Emlak Yönetim
Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesinde yöneticinin görevleri şöyle sıralanmıştır:
Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yönetici aşağıdaki işleri görür:
Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması
Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısı ile doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması
Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü
Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması
Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle hesap açtırılması;
Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.
Denetim Kurulunun görevleri nelerdir?
Denetim Kurulu, hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
Site yöneticileri görev yaptıkları süre içerisinde hangi kanun ve yönetmeliklerden faydalanabilirler?
Yöneticilerin görev yaptıkları süre içerisinde faydalanacağı başlıca kanun ve yönetmelikler şunlardır;
Kat mülkiyeti kanunu (634 sayılı kanunu)
Enerji verimliliği kanunu (5627 sayılı kanun)
Borçlar kanunu (818 sayılı kanun)
Isı sayaçları fenni muayene yönetmeliği (Resmi Gazete 06.07.2018 sayı 30470)
Konut kapıcıları yönetmeliği (Resmi Gazete 30.04.2004 sayı 25391)
Sığınak yönetmeliği (Resmi Gazete 29.09.2010 sayı 27714)
Yangın yönetmeliği (Resmi Gazete 7.2002 sayı 24822)
Merkezi ısıtma ve sıhhi sıcak su sistemlerinde ısınma ve sıhhi sıcak su giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin yönetmelik (Resmi Gazete tarihi: 14.04.2008 sayı 26847)
Asansör işletme, bakım ve periyodik kontrol yönetmeliği
Gecikme tazminatı nedir? Neden %5 gecikme tazminatı uygulanır?
%5 gecikme tazminatı Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesine göre belirlenmiş olan bir orandır. Site yönetimlerinde ortak gider aidatlarının zamanında ödenmesi amacıyla, ayrıca zamanında aidatlarını ödeyen site sakinlerinin haklarını korumak için, son ödeme tarihinden itibaren ödemelerin gecikmesi halinde aylık %5 üzerinden hesaplanarak tahakkuk ettirilir. Gecikme gün sayısına göre aylık tazminat oranı gecelik olarak hesaplanarak tahsil edilir.
Ortak giderlere katılmak neden zorunludur?
Bağımsız bölüm sakinlerinin ortak gider aidatlarına katılma zorunluluğu Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerince belirlenmiştir. Kanunun 20. maddesine göre kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
Aidat işletme bütçesi neye göre hesaplanır?
Sitelerin aidat işletme bütçeleri yapılırken sitelerin projelerinden kaynaklı 1 yıl boyunca ortaya çıkabilecek her türlü gider (personel ücretleri, bakım giderleri, peyzaj alanı sulama giderleri, temizlik malzeme alım giderleri, ortak alan elektrik, su ve doğalgaz giderleri vs.) hesaplanarak bütçe tablosu tanzim edilir. Daha sonra bu giderler kat mülkiyeti kanununun 20. maddesi esaslarına göre bağımsız bölümlere paylaştırılarak ay bazında tahakkuk ettirilir.
Kat mülkiyeti kurulmuş sitelerde sitenin nasıl yönetileceği, kat maliklerinin hak, borç ve sorumluluklarını düzenleyen, tapuya tescil edilmiş, kat maliklerince kabul edilmiş sözleşme niteliğindeki belgedir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesinde yer alan hükümlere göre (8 daire ve üzeri) toplu yapı yönetim planı kapsamında apartmanın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususlar düzenlenir. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olma özelliğini taşıyor. Yüzlerce insanın beraber yaşadığı site yaşam alanları, apartmanlar, kat mülkiyeti kanununa göre yönetim planı ile yönetiliyor. Oturduğunuz bina ya da site de bütün yaşam kurallarını yönetim planı belirler.
bu yönetim planında yazılıdır.
Yönetim planının değiştirilmesi için 5711 sayılı kanun gereği temsilciler kurulunun ¾ oy çokluğu gerekmektedir.
Site müdürü ve site personellerinin yetki ve sorumlulukları nelerdir?
Site yönetimi, dolayısı ile sitede görev yapan bütün personel, işletme bütçesi ve kanun hükümleri doğrultusunda yapmakla görevli olduğu işlemleri ortak alanları kapsayacak şekilde, belirli bir plan doğrultusunda yapmakla yükümlüdür. Bu işlemler başlıca; temizlik, bakım onarım, günlük kontrol, aidat tahsilat, muhasebe işlemleri, denetleme, arıza ve şikayet takip, personel özlük işlemleri ve hukuksal yükümlülüklerin takibi olarak sıralanabilir.
Site yönetiminin görevleri neleri kapsar, neleri kapsamaz?
Site yönetimi bağımsız bölümler haricinde ortak alanlarda meydana gelen tüm arıza, temizlik, bakım onarım, denetim ve kontrol faaliyetlerini yerine getirir. Bu süreçte tespit edilen aksaklıkların imalattan kaynaklanması halinde, yaşanılan sorunların yapımcı müteahhit kanalı ile, sigorta kapsamında değerlendirilecek hasarlarda ise sigorta firması üzerinden yapılmasını sağlar.
Bağımsız bölüm içerisinde yer alan arıza ve aksaklıkları bağımsız bölüm sahipleri kendileri takip ederler. Şöyle ki; bağımsız bölüm içerisinde yer alan fakat diğer bağımsız bölümleri de ilgilendiren; ısı radyatörleri, yağmur ve pis su giderleri, dış cephe sorunları gibi konulara site yönetimi müdahil olabilir.
Şikayet ve önerilerimi hangi yollarla iletebilirim?
Şikayet ve önerilerinizi [email protected] e-posta adresinden, 0212 669 83 91 numaralı telefon hattımızdan, www.emlakyonetim.com.tr internet adresimizden iletebilirsiniz.
Aidat zamları neye göre belirleniyor?
Sitelerde aidat zamları belirlenirken geçmiş dönem gerçekleşen bütçe rakamları, personel ücretlerine yapılan zamlar, elektrik su doğalgaz rakamlarına yapılan zamlar, enflasyon oranı ve önümüzdeki 1 yıl boyunca gerçekleşebilecek tahmini maliyet artışları baz alınır.
www.emlakyonetim.com.tr adresimizden “online işlemler” menüsünden giriş yaparak site yönetiminden edineceğiniz şifrenizle online ödeme yapabilirsiniz.
Panolara asılan bütçe harcama kalemlerinin içeriğinde neler olmalıdır?
Bağımsız bölüm sahiplerinden toplanan aidat tutarları, sitede meydana gelebilecek bütün gider kalemlerinin hesaplanarak bağımsız bölüm metrekaresine göre paylaştırılması neticesinde ortaya çıkmaktadır. Dolayısı ile bilgilendirme amaçlı asılan bütçe gerçekleşen tablolarında bütün gider kalemlerinin yer alması gerekir. Bunların başında; temizlik giderleri, ortak alan elektrik giderleri, asansör bakım onarım giderleri, personel giderleri, ofis giderleri, teknik malzeme bakım onarım ve parça giderleri sayılabilir.
Site yönetim personelinin telefon bilgilerini nasıl edinebilirim?
Sitede görev yapan blok görevlisi ve teknik personellerimizin telefon bilgileri blok girişlerindeki tanıtım kartlarında yer almaktadır. Ayrıca idari personeller ile ilgili telefon bilgilerini site yönetim ofislerinden edinebilirsiniz.
Avans ücretleri hangi giderleri kapsamaktadır?
Avans ücretleri ilk site kurulumunda site yönetim faaliyetlerinin başlatılabilmesi için gerekli olan ve bir sefere mahsus yapılacak alımlar ile ilgili belirlenen kalemlerdir. Ayrıca sitenin faydasına yapılacak olan yatırım bütçeli alımlarda tekrar avans bütçesi düzenlenerek avans ücreti toplanabilir.
Aidat ücretleri hangi giderleri kapsamaktadır?
Aidat bedelleri, site yönetim hizmeti verilirken yapılan aylık harcama kalemleri ile ilgili toplanan bedellerdir. Temizlik, bakım, onarım, personel maaşı, asansör parça ve bakım gideri, ortak alan elektrik su ve doğalgaz gideri, ilaçlama gideri gibi aylık periyotlarda tekrarlanan giderler aidat kalemi altında toplanır.
Tarafımıza gelen ısınma veya sıcak su faturalarını site yönetimi mi, yoksa okuma firması mı belirlemektedir?
Hizmet verilen sitelerde bağımsız bölümlerde kullanılan ısınma ve sıcak su giderleri, dairelerinizde bulunan sıcak su ve kalorimetre sayaçları sayesinde paylaştırılarak hesaplanır ve bağımsız bölümlere tahakkuk ettirilir. Bu işlem yapılırken kanun gereğince bakanlıktan yetkili firmalardan hizmet alınır. Bloklarda bulunan kazan dairelerine ait doğalgaz sayaçlarına gelen aylık doğalgaz faturası ile aylık su faturası ilgili firmalar gönderilir. Bu firmalar tarafından dairenizde bulunan sayaçlar okunarak kanun hükümlerine uygun şekilde paylaştırılır. Yapılan paylaşım firma tarafından site yönetimi ile paylaşılarak bağımsız bölümlere tahakkuk ettirilir. Toplanan bedeller ile doğalgaz ve su faturaları ödenir.
Hiç yakıt tüketmediğim halde faturamın yüksek gelmesinin sebebi nedir?
Isı verimlilik kanununa göre bağımsız bölümlerde gerçekleştirilen imalat sonucunda bir bağımsız bölümde hiç yakıt tüketimi yapılmaması söz konusu değildir. Isı radyatörleri üzerinde takılı olan termostatik vanalar, bağımsız bölüm içinde oda sıcaklığı minimum 15 derece olacak şekilde tasarlanmıştır. Bağımsız bölüm sahibinin sistemi manipüle ederek kapatması halinde paylaşım yine minimum 15 derece sarfiyat üzerinden yapılmaktadır.
Teknik ekip hangi konularda arızalara müdahale etmektedir?
Site yönetim bünyesinde bulunan teknik personel, ortak alanda meydana gelen; diafon arızası, aydınlatma ve elektrik şebeke arızaları, mekanik tesisat arızaları, hidrofor, TV yayını, bahçe sulama, blok giriş kapı arızaları, hafif inşai işler gibi konularda müdahalede bulunmak üzere istihdam edilir. Uzmanlık isteyen; brülör, asansör, jeneratör, güneş enerji sistemi gibi konularda dışardan yetkili firmalardan hizmet alınır. Teknik personel bağımsız bölüm içindeki arıza ve imalatlar ile sorumlu değildir. Şöyle ki; daire içerisinde meydana gelen ve basit müdahaleler ile giderilebilecek (sigorta atması, musluk damlatması, ampul değiştirme, TV yayın hattı arızası) konularda malzeme desteği sağlamaksızın işçilik desteği verebilirler.
Daire sahibi olduğum sitede ikamet etmediğim süreçte aidat ödemem gerekiyor mu?
Bağımsız bölüm kullanıcıları kendilerinin veya bağımsız bölümlerinin özel sebepleri nedeni ile ortak gider aidatını ödemekten kaçınamazlar. Bu durum Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinde “Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz” şeklinde özetlenmiştir.
Kömür ile ısınması sağlanan bir sitede ikamet etmekteyim. Doğalgaz dönüşümü için hangi adımları izleyebilirim?
Toplu konutlarda merkezi kömürlü ısınma sisteminden merkezi doğalgazlı sisteme geçmek için hak sahiplerinin salt çoğunluğuna (yüzde ellinin 1 fazlası), merkezi kömürlü sistemden doğalgazlı bireysel sisteme geçmek için bütün hak sahiplerinin oy birliğine ihtiyaç vardır. Bununla ilgili bir anket düzenlenerek gerekli imzalar usulüne uygun olarak alınır. Yönetim kurulu kararı ile yatırım bütçesi yapılarak proje hayata geçirilir.
Açık artırmaya Şirket olarak katılım şartları, adına açık artırma düzenlenen kurum ve kuruluşa göre değişkenlik göstermektedir. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı adına düzenlenen açık artırmalara Şirket adına katılacak kişiler katılım öncesinde; Şirket İmza Sirküleri, Açık Artırmaya Katılacak Kişi Adına Düzenlenmiş Yetki Belgesi (Gayrimenkul alım-satım yapabilme yetkisi), Şirket Kaşesi, Faaliyet Belgesi, Vergi Levhası, Ticaret Sicil Gazetesi İlanı ve ıslak imzalı ihale şartnamesini ibraz etmelidirler.