﻿ 634 Sayılı Yeni Kat Mülkiyeti Kanunu
Madde 1 — Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulun maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulun bütününe (Anagay-rimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı); anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız Bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat Mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);
b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma ve faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak Yerler); kat mâliklerinin ortak mâlik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma Hakkı);
c) (13.4.1983 tarih ve 2814, sayılı Kanun ile değişik.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın mâliki veya ortak mâlikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (Kat İrtifakı); bu hakka sahip olanlara da (Kat İrtifakı sahibi);
Madde 3 — Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
(13.4.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanun ile değişik.) Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapımın bağımsız bölümlerinden birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranh olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki *veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde
a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlulaf, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığmaklar,
b) Her kat mâlikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler; sıcak ve soğuk hava tesisleri,
II — BAĞIMSIZ BÖLÜMLERLE
EKLENTİLER VE ORTAK YERLER ARASINDAKİ BAĞLANTI Madde 6 — Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvalan, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün mâliki, eklentilerinin de tek başına maliki olur.
Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduğu zemin dışında kalanlar kadastro plânında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir.
C) ORTAKLIĞIN (ŞÜYUUN) GİDERİLMESİ VE ÖNCELİKLE SATINALMA (ŞÜF’A) HAKKI
Madde 7 — Kat mülkiyetine veya katjrtifakına tâbi olan gayri-menkulde ortaklığın giderilmesi istenemez.
Madde 8 — (13.4.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanun ile değişik.) Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulun bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.
Madde 9 — Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetimplânındaveya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde,katmülkiyetindendoğan anlaşmazlıklar, Medenî Kanunveilgili diğerkanunlarhükümlerine göre karara bağlanır.
Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (kat mülkiyeti)ne çevrilmeden o gayrimenkulun yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hâkim, o gayrimenkulun mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.
Madde 12 —(13.4.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanun ile değişik.) Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması lâzımdır. Bu dilekçede veya istem üzerine tapu idaresince düzenlenecek tutanakta, anagayrimenkulün kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin ve bu bölümlere değerleri ile oranlı olarak tahsisi istenen arsa paylarının gösterilmesi şarttır.
a) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) dış cepheler ve iç taksimatı, bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerinin ölçüleri açıkça gösterilmek suretiyle bir mimar veya mühendis tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan ve içinde gösterilenlerin doğruluğu belediyece tasdik olunan proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet plânı ile belediyece verilen yapı kullanma belgesi;
Madde 13 — (l’inci fıkra 13.4.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanun ile değişik.) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usu-
lüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmî sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır.
Sözleşme düzenlenince, anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki (Mülkiyet) hanesine (Bu gayrimenkulun mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir) ibaresi yazılarak sayfa kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.
(13.4.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanun ile değişik.) Kat malikine, anagayrimenkulün çaplı tasarruf belgesinden başka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir.
Madde 14 — (l’inci fıkra 13.4.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanun ile değişik.) Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait bir dilekçe “veya istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) ve (c) bentlerine uygun olarak düzenlenen proje, plân, liste ve (d) bendindeki yönetim plânı ile diğer belgeleri tapu idaresine vermeleri lâzımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.
Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesi, irtifak sahiplerinden biri tarafından istenince, tescil, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere ve anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinin, evvelce verilmiş olan plâna uygunluğunun belediyece tasdikine dayanılarak yapılır.
Madde 16 — Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
(13.4.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanun ile eklenmiştir.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlanna dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
Giderlere ve sigorta primlerine ait 20’nci madde hükmü saklıdır.
Madde 19 — Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarî durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(13.4.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanun ile değişik.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Madde 20 — (l’inci fıkra 13.4.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanun ile değişik.) Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça,
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine tfe bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile yönetici’ aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
c) (13.4.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanun ile değişik.) Katmalikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkındanvazgeçmekveya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gi
Madde 21 — Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca ka-rarlaştırılabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki paylan da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur.
Madde 22 — (1 inci fıkra 13.4.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanun ile değişik.) Kat malikinin, 20’nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müte-selsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer-kat malikleri lehine kanunî ipotek hakkı tescil edilir. Medenî Kanunun 807’nci maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.
Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zaran, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalanna şerh verilir.
DEVRİ MECBURİYETİ Madde 25 — Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat ma-
liklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendisine devredilmesini hâkimden isteyebilirler.
c) Kendi bağımsız bölümünü randevuevi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlâk ve âdaba aykırı harekette bulunması.
Madde 27 — Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır.
Madde 28 — Yönetim plânı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim plânı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.
Yönetim plânında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenku-lün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
(13.4.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanun ile değişik.) Yönetim plânının değiştirilebilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33’üncü maddeye göre mahkemeye başvurma haklan saklıdır.
Yönetim plânı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların kullî ve cüz’i haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce, bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
Bir bağımsız bölümün birden ziyade’maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekâlet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanunî mümessili temsil eder.
Kat maliklerinden biri oyunu, yetkili vekil eliyle kullanabilir; ancak aynı kişi oy sayısının üçte birinden fazlasını kullanmak üzere vekil tâyin edilemez.
Madde 32 — Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim plânı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.
Bütün kat malikleriyle küllî ve cüz’i halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.
Kat malikleri kurulu kararlan (1) den başlayıp sırayla giden sayfa . numaraları taşıyan her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat malikletince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebim belirterek imza koyarlar.
Madde 33 — Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmayan veya kat maliklerinden birinin yahut, onun katında kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak, hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Tesbit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlerden, aynı mahkemece 100 liradan 2000 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur; yirmibeşinci madde hükmü mahfuzdur.
Madde 34 — Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler, bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim Kurulu) denir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulun bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Yöneticinin öz ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün giriş kapısı yanına veya antrede görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece 50 liradan 250 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur.
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması; korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
e) Anagayrimenkulün yönetimle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla cloğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin onlar adına alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dâva ve icra takibi yapılması ve kanunî ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33’üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.
Madde 37 — (13.4.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanun ile değişik.) Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20’nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;
c) Tahminî giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20’nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutan;
Madde 39 — Yönetici, yönetim plânında yazılı zamanlarda, eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür.
Yönetici, yönetim plânında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tâyin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret
Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim plânında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.
Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaralan taşıyan ve her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.
Madde 42 — Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilâveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Madde 43 — Yapılması arzu edilen yenilik ve ilâveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir: bu gibi yenilik ve ilâvelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.
Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun küllî veya cüz’î halefleri yenilik ve ilâvelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa paylan oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilâveden faydalanma hakkını kazanırlar.
Madde 44 — Anagayrimenkulün üstüne kat ilâvesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24’üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilâvesi için:
c) İlâve edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsapayı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmîsenetle,14üncümaddeye göre kat irtifakı kurularak bunun,anagayrimenkulün bütünbağımsız bölümlerinin kat mülkiyetikütüğündek irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasıyla 13
Madde 45 — Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklâm maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.
Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamış bulunan malikin, anagayrimenkuldeki kat mülkiyetinin âdi mülkiyete çevrilmesine ait yazılı istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil bölümlere bağlı arsa paylarına göre, genel kütükte yeni bir sayfaya geçirilerek ve eski kayıtlarıyla bağlantı sağlanmak suretiyle tescil olunur. Anagayrimenkulün niteliğinde kat mülkiyetinin kurulmasından sonra değişiklikler olmuşsa, yeni sicil kaydına bunlar da yazılır.
Bağımsız bölümlerden biri bir aynî hakla veya sicile şerh verilen bir şahsî hakla kayıtlanmış bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten silinmedikçe, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin âdi mülkiyete çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi istenemez.
Anagayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de gözö-nünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir.
Madde 47 — Anayapının tümü harabolmuşsa, anagayrimenkul ‘ üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.
Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harabolur ve o bölümün maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı, bu sürenin tamamlanmasından başlayarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, -değeri karşılığında ve arsa paylan oranında kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilirler. Bu halde devrolunan arsa paylan kat mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının (Beyanlar) hanesine işaret olunjır; arsa payını devralanlar, devraldıklan tarihten başlayarak iki yıl- içinde, harabolan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre içerisinde bütün kat malikleri bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarını bu kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasındaki esaslara göre yeniden hesaplayarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar.
Yukarıdaki fıkra hükmüne uyulmadığı takdirde anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona ererek; gerek o gayrimenkul ve gerek harabolan bölümler için alınan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanır.
Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harabolup da bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harabolan kat malikleri bunlan yeniden yaptırıp yaptırmayacaklarını, harabolma tarihinden başlayarak altı ay içinde diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir.
Madde 48 — Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harabolması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulun bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harabolan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirilir; bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümü harabolan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir.
Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak gayrimenkulun kaydı anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük kaydıyla bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür.
Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hâle gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.
Madde 50 — Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra Medenî Kanuna ve diğer kanunlara göre, bir gayrimenkulun paydaşlarından birinin o gayrimenkulun bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için irtifak hakkı kurulamaz.
Madde 51 — (l’inci fıkra 2.1.1969 tarih ve 1166 sayılı Kanun iledeğişik) Medenî Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar bir gayrimenkulun paydaşlarından birinin o gayrimenkulun bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için üzerinde irtifak hakkı kurulmuş olan gayri-menkullerin mülkiyetinin,’2.1.1971 tarihine kadar kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi mecburidir. Bu yapılmazsa, irtifak hakları sona ererek yalnız ortak mülkiyet devam eder.
Gayrimenkul üzerindeki mülkiyetin birinci fıkra gereğince kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescili, ortak maliklerden birinin tapu idaresine başvurması üzerine tapu idaresindeki belgelere ve bu kanunun 12’nci maddesinin (b) bendinde yazılı fotoğrafa dayanılarak yapılır; bu halde fotoğrafın, tapu idaresine başvuran ortak malikin imzasıyla tasdik edilmesi yeter.
Diğer ortak malikler bu çevrilmeye itiraz edemeyecekleri gibi bunun giderlerine katılmaktan ve yönetim plânı yapmaktan kaçınamazlar; kaçınılırsa, hâkimin müdahalesine dair olan 33’üncü madde hükmü uygulanır.
a) Gayrimenkul üzerinde bu haklara konu olan yapı bölümleri mevcutsa, hak sahipleri, aralarında yapacakları bir sözleşme ile, o gayrimenkulun arsasında, bölümlerinin değerleri oranında ve hiçbir bedel ödemeye mecbur olmaksızın, Medenî Kanunun ortak mülkiyet hükümlerine göre paydaş olurlar ve Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili hükümleri uyarınca kat mülkiyetini kurarlar.
c) Hak sahipleri anlaşarak bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç yıl içinde eski haklarını kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevirmezlerse, bu çevirme gayrimenkulun bulunduğu yerin tapu idaresince, ayrı ayrı bölümlerin değerleri oranında arsa paylarının tesbiti ve gereken belgelerin hazırlanması suretiyle ve bu maddenin (a) ve (b)bendlerindeki esaslar uyarınca, hak sahiplerinden birinin müracaatı üzerine veya doğrudan doğruya yapılır ve durum b