335 Okuma / 1 Yorum
Bizler farkında olmadığımız gerekliliklerin, gerçekte de var olmadığı yanılgısına çok sık düşeriz. Farkında olmadığımız için yerine getiremediğimiz gereklilikler, bir sorunla karşılaştığımızda bizler ve hatta ailelerimiz için III’ncü Dünya Savaşı etkisi yaratan, tahminlerimizin çok ötesinde bir aciliyet ve önem taşıyabilir.
“Ne olacak? Yıllardır böyle gidiyor, idare edin!” diye başlayan yolculuk, Allah korusun! milyonlarca liralık tazminat davaları veya hapis cezaları ile sonuçlanabilir.
Bugün, ülkemizde, Kat Malikleri Kanunu’ndan tutun da İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu’na, Asansör İşletme, Bakım ve Periyodik Kontrol Yönetmeliği’ne kadar, farkında olduğumuz veya olmadığımız birçok mevzuat ile site, rezidans, lojman ve apartman yönetimi için yasal çerçeve belirlenmiş bulunmaktadır.
Amatörce ve iyi niyetle yöneticilik yaparken, bu mevzuata ne kadar hâkimiz?
İş yaptırırken, bunun sözleşme ve şartnameleri hangi etkinlikte hazırlayabiliyoruz?
Yönetimde etkililik, ekonomiklik ve verimliliği nasıl sağlıyoruz?
Yönetimin prensiplerini nereden biliyoruz da, kat maliklerinin veya kiracılarının avans ödemelerini en ekonomik şekilde kullanabiliyor, maliyetleri düşürebiliyoruz?
Arsasına konut/işyeri yaptıranlar, evini veya apartmanını kentsel dönüşüme sokanlar görüyoruz. Ne doğru bir şekilde hazırlanmış bir sözleşmeleri var, ne de bir şartnameleri…
Mal sahibi, anlaştığı yüklenici ne yaparsa ona teslim olmuş. Peki, yüklenici farkında mı? Hayır. O da kırtasiyeden almış standart bir plan veya sözleşme, altını mal sahibine imzalatmış veya vekil olarak imzalamış, vermiş Tapuya. Sonra bir bakıyorsunuz, site, rezidans, lojman ve apartman yönetimi için birçok sorun, yüksek maliyetler vs. Bilgisizlik nedeniyle, örneğin apartman yönetim planı veya asansör sözleşmesi doğru hazırlanmadığı için değeri düşen dükkân, ofis ve daireler oluyor. Hem mal sahibine yazık, hem de yükleniciye.
Yeni yapılacak ve/veya kentsel dönüşüme girecek site, rezidans, lojman ve apartmanlar için aşağıda sıralanan işler çok önemlidir ve bir profesyonel destek gerektirir.
- Kat Karşılığı sözleşmelerinin hazırlanması,
- Yapım ve yapı kontrol işlerinin çok detaylı bir sözleşme ve şartnameye bağlanması,
- Belediye, Tapu Dairesi ve Kadastro Müdürlüklerindeki işlemlerin eksiksiz tamamlanması,
- Apartman Yönetim Planının çok iyi hazırlanması,
- Kat irtifakı tapusu sonrasında, kat mülkiyeti tapularının mutlaka alınması,
- Asansör yapımı gibi ek tesisat montajı ve sonraki dönemler için gereken bakım ve garanti sözleşmelerinin ayrıntılı şekilde yapılması.
Hizmete alınmış olan bazı site, rezidans, lojman ve apartmanlarda ise şunu görüyoruz. Site, Rezidans, Lojman ve Apartman yönetimi kağıt üzerinde varmış gibi görünüyor, gerçekten bir karar defteri de ortada dolaşıyor, imzalanıyor vs. tamamen geçersiz. Çünkü yönetimin ne vergi dairesinden bir vergi numarası var, ne de karar defteri notere onaylatılmış...
Hukuki gerçekliği olmayan defter, karar defteri değildir. O defter kaybolsa, var olduğuna dair kaydını nereden bulacaksınız? Bir sorunla karşılaşıldığında, sizin yönetici olarak bildiğiniz kişi, “ben bu işi yardım olsun diye, öylesine yapıyordum, yoksa ben gerçek yönetici değilim” derse işin içinden nasıl çıkacaksınız?
Esas ve usullere uygun bir yönetim tesis edilmediği ve tüm sorumluluklar yönetime usulü mucibince devredilmediği sürece, tüm kat malikleri oluşan suça arsa payları oranında iştirak etmiş olurlar. Baştan itibaren tüm işlerin yasal çerçeveye uygun olmasını gözetmek, tüm kat maliklerinin görevidir.
Harcamalarda usulsüzlük olursa, merdiven temizliği yapılırken apartman sakinlerinden biri ayağı kayıp düşer, kafasını çarparsa, birinin kolu arızalı asansöre sıkışır veya arızalı asansörde kalan biri kriz geçirirse, baca temizliği yapan çatıdan düşer, yeterli güvenlik tedbirleri alınmadığından hırsızlık vakası yaşanırsa… Tüm bunlara yasalar önünde cevap verecek kişi yöneticidir, tabii hukuken mevcut ise.
Hizmete alınmış olan site, rezidans, lojman ve apartmanlar için aşağıda sıralanan işler çok önemlidir ve bir profesyonel destek gerektirir.
- Vergi Dairesinden, yönetim adına bir Vergi Numarası alınması,
- Karar Defterine Noter Onayı alınması,
- Yıllık Yönetim Programının hazırlanması ve Kat Malikleri Kurulu onayı alınması,
- Yıllık Yönetim Programına dayalı bütçenin hazırlanması,
- Aylık avans miktarının Kat Malikleri Kurulunca belirlenmesi,
- Aylık avansların (aidatların) zamanında toplanması,
- Aylık avanslarını zamanında vermeyenler için % 5 gecikme zamlarının uygulanması,
- Aylık avanslarını hiç vermeyenler icra takiplerinin yaptırılması,
- Gerekirse borçlu kat maliklerinin bağımsız bölümlerinin tapu kaydına şerh konulması,
- Yıllık Yönetim Programında öngörülen;
Ortak alanların rutin temizliği,
Asansör kontrol ve bakımı,
Çatı değişimi, mantolama, güçlendirme gibi büyük onarımlar,
İç ve dış boya gibi küçük onarım ve bakım,
gibi iş ve işlemlerin zamanında yaptırılması,
- Elektrik, su, doğalgaz, kanalizasyon tesisatı arızalarına 7/24 müdahale edilmesi,
- Apartman Görevlisi, Özel Güvenlik Görevlisi ve/veya Kaloriferci istihdam edilmesi,
- İstihdam edilen personelin SGK işlemlerinin yapılması,
- Ara dönem ve yılsonu bilançosunun Denetim ve Kat Malikleri Kuruluna ibra edilmesi,
- Yılsonunda Kesin Hesap onayının Kat Malikleri Kurulundan alınması,
- Kat Malikleri Kurulu adına tüm sözleşme ve şartnamelerin yazımı,
- Kat Malikleri Kurulu adına temsil ve ilzam,
- Kat Malikleri Kurulu ve/veya Sözleşme çerçevesinde belirlenecek diğer hizmetler.
Tüm Kat Maliklerinin hakkını korumak üzere, esas ve usullere uygun olarak teşkil edilmiş olan yönetim, tüm hizmetleri başta Kat Malikleri Kanunu olmak üzere mevcut ve güncel Kanun, Yönetmelik ve Tebliğlere uygun olarak yerine getirir. Böyle olunca Denetim Kurulu da bu hususları kolayca denetleyebilir.
Evimizi dertsiz şekilde yaptırmak ve evimizde, işyerimizde huzur içinde yaşamak istiyorsak, site, rezidans, lojman veya apartmanlarımızın hem yapım aşamasında hem de yaşam aşamasında yönetimini uzmanına emanet edelim. Emin olun, kaçındığımız maliyet, karşılaşabileceğimiz ama mevcut imkânlarımızla karşılayamayacağımız maliyetin çok çok altında olacaktır.
Taha Faik YILMAZ
Lojman Yönetimi kuralları nedir? Nasıl yardımcı olabilirsiniz?
CEVAP: Bakanlar Kurulunun 16/7/1984 tarih ve 84/8345 sayılı Kararı ile 23.9.1984 tarih ve 18524 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan Kamu Konutları Yönetmeliğinin 36'ncı maddesi gereği; Kamu kurum ve kuruluşlarının 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmayan konut blok veya gruplarının; yakıt ihtiyacının temin, tedarik ve dağıtımı dışındaki müşterek hizmet ve ihtiyaçları, konutlarda oturanların birer yıl süreyle seçeceği yöneticiler aracılığı ile karşılanır. Bu yönetici kendi aralarından bir heyet olabileceği gibi, genel kurul kararı ile dışardan da olabilir. Lojmanlarda yöneticiler tarafından yönetilecek temel görevler, konutların kapıcı, bahçıvan, kaloriferci, elektrikci gibi hizmet personeli giderleri ile ortak kullanım alanlarının aydınlatma, elektrik, su, gaz, otomat ve benzeri giderlerini brüt yüzölçümleri oranına göre konutta oturanlardan tahsil etmek, tahsilatı takip etmek, icra işlemlerini yapmak, SGK işlemleri ve giderlerin ödemelerini zamanında gerçekleştirmek, bunlar için yıllık bütçe teklifi hazırlamak, muhasebe kayıtlarını tutmak ve kesin hesap işlemlerini yapmak, her an yapılacak denetimlere hazır olmaktır. Yönetim ayrıca; konutların işletme, bakım ve onarım işleri için yıllık programlar hazırlamak ve idareye teklifte bulunmak, bahçe, otopark düzenlemesi ve konutların korunması hususlarında ilgili idareye teklifte bulunmak, ilgili idare ile koordine ederek yılda en az iki defa konutların iç kısmının bakım, onarımı ve tesisatların durumunu kontrol ettirmek, müşterek kullanıma ve yararlanmaya tahsis edilen bahçe ve yeşil sahaların kiracılar tarafından özel amaçlarla kullanılmasını önlemek görevlerini de üstlenebilir. Teşekkür ederiz.